【糞よ】 J-REIT 48 【カレーになれ】

RIETに詳しい人はBNFのビル丸ごと買いはどうなんですか？
秋葉原に関しては飯どころが少なくて、事件後で
90億はやはりなんだこれやすい
状態だったのか？どうか

ＢＮＦって株の売買は神がかってるんだろうけど、
不動産も同じようにいくのかなぁ…？

現状では高いんじゃない？
ただ、今後どうなるか凡人には考えつかないシナリオがあるのかも

>>952
もし全額キャッシュで買ったのなら
不動産価格が上がろうが下がろうが、あんまり関係ないんじゃない。

それよりも大事なのは立地。
立地さえ良ければ、古くなっても賃料を下げればテナントがつく。

毎月、安定して賃料が入るのであれば、
相場で無理する必要もなくなるしね。

怖いのは地震だけだな。

総資産の半分ぐらいをイキナリ不動産に投資っていうのも凄いなぁと思う。
というか、結構無茶なんじゃないかな。

維持にも半端じゃないお金かかるだろうし…

逆に資産の分散という意味が強いんじゃね？
２００億超を株の口座に入れてるのよりは一般的には健全と思われそう。

>>951
なるほど。
漏れはアメリカの住宅ローンが上向きか
政策金利が1.50を下回ったらREIT投資しようと思ってたから
その両方にスイッチが入ったのでやはり少しづつ買いに逝きます。

税金考えるとリスクのわりにリターン低そう。
株なら10％分離課税だが。

アメリカで破綻したＲＥＩＴはいつの時代に
いくつあってその後どういう破たん処理をしたか
尻鯛な・・。

まあしかし
リスク管理すげえ、ですね。恐れ入りますよ、ああすれちがいですね

日本のＲＥＩＴを購入する上でもっとも問題なのは
アメリカで言うところのケースシラー住宅価格指数のような
信頼できるリアルタイムな指数がないことだな。

指標がないから、現在の不動産価格がどのくらい上がってるのか
下がってるのか、一般人にはさっぱり分からない。

いきおい勘ピューターで購入タイミングを決める結果になってしまう

>>959
儲けというより金額大きすぎて株で回せなくなってきたから一時退避だと思う。
銀行じゃ口座数が半端なく必要だし。
当分換金の必要ないし紙くずにもいきなり価値半減とかない資金逃避先としての選択かと。

今の日本市場じゃほんとあってもしょうがないだろうしね

>>957
俺も分散するのはいいと思うんだけど、総資産に比べて額が大きすぎないかなと思ってさ。
もう少し安い物件を複数持った方が良かったんじゃないかと。

個人が駅前の一等地の物件を買えるのは今しかないってんで買ったんだと
分散だと意味がなかったんじゃないか？

http://www.zakzak.co.jp/top/200810/t2008102926_all.html

賃料収入が月５０００万で１５年で回収可能ってことは表面利回り６．６％
今年四月にオープンしたばっかりでこの立地なら激安じゃない？

>>967
ビルにもメンテが必要だし、月5千万の収入がすべて利益にはならない。
あまり良い投資ではないだろ。

>>同氏は今年４月２４日にオープンしたばかりの地下１階地上１０階の新築ビルを９０億円のキャッシュで購入し

全部。キャッシュで購入した時点で間違いなく勝ち組。
この立地なら、どう転んでも、テナントがつく。
地震さえこなければ、一生、賃料で生活できるだろ。

おいらも　そう思う。

株式市場の暴落直前に、すでに安くなっていた不動産を手に入れたと考えれば、神取引。
その上、不動産オーナーという肩書きも手に入れたし。

例えばエクセレントの買収価値に基づく
表面利回りは9％を超えるんだよね。
買収価値の計算は、借金と時価総額の合計ね。
エクセレントのポートを全部キャッシュで買うとすると、
借金の総額を返済し、投資口を時価で買い取るという計算。

>>967の計算を前提とすると、
BNFの投資が成功なら、例えばエクセレントを買うことは、
もっと成功しそうだが、どうだろね。
色んな要素があるし。
エクセレント以外の銘柄は、計算していない。

やっぱり神格化され過ぎてる気がするなぁ。

総資産の約半分を、不慣れと思われる不動産、しかも１箇所にっていうのは、
リスク高すぎな気がするんだけどね。

今後も１００億の金融資産維持できるとは限らない訳だし…

日レジだって１０％ぐらいになんじゃね。

>>974
それがそうならないところが恐いんだよ。
直近ではないけど、20年5月期決算を前提とすると、
日レジの年間賃料収益は、172億円＝86億円×2
負債は1793億円。
時価総額ゼロで計算しても、
172÷1793＝9.6％。
日レジの株価が1円になっても、今のエクセレントより、
表面利回りは低いという状況。
レジとオフィスの違いはあるよ。
でも、日レジの高値づかみには、改めて驚く。

>日レジの株価が1円になっても、今のエクセレントより、
>表面利回りは低いという状況。
これはちょっと違った。たいして変わらないってところだね。

せっかく日レジ買ったけど、一度も配当もらえずに父さんですか？（＞＜）

倒産するかどうかは、分かりません。
倒産を相当程度織り込んだ株価だとは思いますが、
いざその事態となると、株価がどう動くかは、
まったく分かりません。
ハイリスクであることは確かでしょう。
ハイリターンかもしれませんが。

個人的には、表面利回り計算をすると、
ケネなんかも破綻を織り込んだ株価になっているので、
（表面利回りは10％以上、計算間違いがあるかも知れませんがｗ）
日レジよりもお買い得に見えてしまいます。

>>972
全然違う。
ＢＮＦは全額キャッシュ。
片やエクセレントは半分が借金。

エクセレントには
　１．不動産価格下落リスク
　２．金利上昇時、逆ザヤが発生し破綻するリスク
がある。

もし無担保コール翌日物の金利が３％まで上昇すれば、
ＲＥＩＴはほぼ全滅でしょう。

しかし、ＢＮＦは借金が一切ないので、超余裕。
怖いのは関東大震災クラスの地震だけ。

>>980
>ＢＮＦは全額キャッシュ。
>片やエクセレントは半分が借金
それは誤解です。
買収価値の算定は、要は仮にエクセレントのデットとエクイティを
すべて買い取るとしたら、という計算方法です。
理論上の話ですが、借金は全て返済し、投資主からは時価で投資口
を買い取るという前提で、どの程度の買収費用を要するかという計算です。
ですから、借金の割合は関係ない、あるいは借金を全て返すとかんえても言い訳です。
表面利回り9％のエクセレントのポートを、半分借金で買収すれば、
単純計算では利回りは倍になります。利息を無視していますが。

>>976
表面利回り９．６％ならそんなに悪くないよ。
都心の優良物件中心だって事を考慮するなら
むしろかなりの好利回り。

>>973
そうなんだけど、真っ向否定すると信者が騒ぐし、嫉妬乙といわれる。
この世界は、こういった虚像が一人歩きしたときに、実像に張って結果で相手を打ちのめすのが基本。
あまり気にしないのが一番だと思うよ

>>982
まあそうなんですが、問題は、他の銘柄との比較割安かどうかでしょうね。
「表面利回り９．６％ならそんなに悪くない」というより、
物件を考えると非常に良いわけですが、今の市場はそれが通用しないので。

【　　】 J-REIT 48 【　　】

今スレの【　　】はイマイチだったから次スレはセンスのあるものを頼む。

【BNFの】 J-REIT 48 【参入ｷﾎﾞﾝ】

>>984
言っておくが、固定資産税の評価額だけは高止まりするよ。
こういった、好立地のところは逆に賃料の幅があるから逆向きになると牙をむいてオーナーを襲う
内部留保分厚くしておかないと、結局補修で借り入れする事になって最後は赤字になるのがほとんど。

【目標】 J-REIT 48 【利回り100％】

【底打ち】 J-REIT 48 【反転？】
【時価総額】 J-REIT 48 【3分の１】
【格下げ】 J-REIT 48 【利下げ】

>>986キボン

次スレ
【利益は】J-REIT 49 【幻】
http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1225735001/l50

まあBNFは失敗しても原資160万だからな

あれれBNF信者がここにも湧くのか

ぷれみあ気配ｗｗｗｗ

やっぱりこれプレミアなにか漏れてる可能性が出てきたんじゃない？

このままだと9：00には1000枚以上の売り気配だね。

追証の強制投げとか可能性は？

今のところ17.5万円より下は遠慮するみたいだから、追証投げとか倒産はなさそうだが。

999ならS高

1000ならS高

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もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。