【ﾗﾌﾞﾎファンド】レジャーホテル投資【年利１２％】

年利１２％に魅力を感じて、投資しようか迷ってます。

すでに投資してる人、投資を考えている人の意見カキコしましょう。
週末にﾗﾌﾞﾎに行くんだけど、どこもかしこも満員なんですよね。
ﾗﾌﾞﾎ事態かなり儲かると思うんだけど。

やめとけっての

ホテル売却時が心配

俺は購入してるけどたぶん途中で解約するよ。
満期時の出口戦略が不透明すぎる。
初めのシリーズが満期になった時に問題が出てくる可能性が高いから
後2〜3年したら勝ち逃げ解約させてもらいますわ。

そうですよね。
ホテル売却時の価格が問題だと思います。

還元利回りを１０％で算定しているのと、その価格で新たな買い手が付くのかというのが。

たぶん新しいhopeシリーズに順次買わせるような気がしますね。

でも、１２％の分配金予定はが実施されれば、少々の召還金の目減りは我慢できると思います・

これってちゃんとしたファンドなの？？
１つファンドで２棟ぐらいのホテルだっけ？？

やめとけ

今電車の中なんで、後で調べてカキコしますが、今募集中なのはシリーズ８らしく、６軒くらい持ってるようなこと書いてありました。

確かにこんなんより、投信のソブリンとか買って毎月配当貰った方がいいかもしれません。

知り合いに知り合いが、大手鑑定事務所の不動産鑑定士で、ラブホファンドを買ってると言ってたので、安全かなと思ったんですけど。。。

胡散臭い名前が載っておりますな
http://www.gfs-21c.com/corporate/ir.html

1年経過後に解約しても、十分採算取れる。

言い換えれば意外にリスクは低いかも

>10
kwsk

儲かりそう!？利回り10%超えたら危険なイメージだけど。

ラブホテルは違法建築多いですよ。
某ファンドのように金融庁から指摘が入らないとも限らないですよ。
物件取得のときにちゃんどデューデリしているのかな。。。

安愚楽スレにあった↓読んでみたらかなり不安になったよ
　ttp://www.geocities.jp/loveho_bible/

不安なときに買うから儲かるんじゃねえのか？

恐怖の代償、リスクプレミアム……
言い方はいろいろだけど。

http://www.hotel-fund.com/report_pdf/
今までの物件の運用リポート。
配当は何とかなりそうだけど出口でやっちゃいそうな股間。
4年半で解約すれば勝ち抜けできそう。

>16
おっしゃるとおりです　社長

ﾗﾌﾞﾎと聞いてすっ飛んで来ました！

壱年経過後なら本当に3.15％で解約に応じてくれるのだろうか？

つーか、素朴な疑問
年率１０〜１２％の配当出してまだ運営サイドがもうかるんなら
銀行から５％くらいで借りれば、もっと運営サイドがもうかると思う
なんでわざわざ出資を募るんだ？

>21
銀行が納得できる担保が用意できればだろうね

ラブホファンドの説明書によると、hopeシリーズが運営しているラブホは、８件みたいです。
私自身、今日もさっきまでラブホに居ましたが、空き室は１室だけでした。
ラブホは儲かると思います。

年率１０％の配当出してまでってありますが、ラブホの投資利回りは、hopeの例に
よると、２１．９％らしいです。

それほどの投資実績を上がることが出来れば、ファンドの出資者に１２％の
配当を出しても、まだ投資会社が儲かるので悪い商売じゃないんでしょうけど。

EXITはどうするのか不明だから手を出せないね
一般の不動産ファンドみたいにREITに売却してEXITとかのスキームがないからな

流動性が大きい都市部のオフィスビルや住宅なら、
別のファンドや不動産屋への売却でのEXITもあるけど、
物件が物件なだけにEXITに苦労しそう

オリジネーターの関連企業に安値売却なんていう最悪なEXITされる可能性もあるから不安

>>9
1ファンドに６件しか物件が無いとなると、１物件に問題が起こったときのリスクが大きすぎるな。
リスク分散のために、地域も分散したもっと数多くの物件を組み入れたファンドくらいにしないとね。
あとはオリジネーターやオリジネーターの経営陣が、
一般投資家と同じスキームで出資してるかどうかってのもかなり重要

>>21
hopeシリーズは２年目から２倍のレバレッジ掛けてるけど、なんでそんなことをするかと言えば、
まず出資者からの金でホテルを買い、それを担保に銀行から金を借りてる（年利５％弱）から。

年利１２％っていうのは、そういうリスク込みの金利って認識しといた方がいい。
それを分かった上で、俺は資産の一部を突っ込んでみるよ。

>>24
それは、俺も一番心配してます。
多分、売却先はhopeシリーズになると思います。
今契約して五年後に売却するときの新しいhopeの受け皿があればいいんでしょうけど、
うけ皿が無いと、安価に売却と言う最悪のシナリオになりかねませんね。

＞今契約して五年後に売却するときの新しいhopeの受け皿があればいいんでしょうけど、

ネズミ講みたいなもんですか？
アホが列の後ろに連なってくれている限りは続いていく……

最高でも年９パーしかもらえないなら、リスクの割には・・・

762 2006/08/29(火) 23:47:33.32 ID:t5Nt/sfh
名無しさん＠お金いっぱい。(sage)

>>760
ホテルのリターンは「上限」12%。
もし5年間すべてMAXまで出たとしても、
1年目は上限8.4%だから 5年間で11.28%
さらに、税金20%源泉徴収されて、手取りは9%になってしまう。

リスクとリターンを秤にかけて、よーく考えてみよう。

765 2006/08/30(水) 07:44:54.02 ID:8AObSsLG
名無しさん＠お金いっぱい。(sage)

ホテルは１年目は8.4%、二年目以降は12%(予定)です。
二年目以降12%になるためには銀行からのノンリコースローンを
確保できた場合ということなので、不確定です。
今月末にα３の配当が入るはずなんですが、
いまだにノンリコースローンの話は出てきていません。
このままだと二年目以降も8.4%のままの可能性があります。

それに不思議なのは、ノンリコースローンで元手を増やせたら配当も増やすということですが、
ローンを取れたら新しいホテルを確保するという説明はありません。
元手が増えても収入もとが増やせないなら、どこから配当増分が出てくるんでしょう？
劣後出資分は借り入れでまかなっていて、それを利率の低いノンリコースローンで借り替えて
支払利息を減らすことで捻出するんでしょうか？

>>25
＞あとはオリジネーターやオリジネーターの経営陣が、
＞ 一般投資家と同じスキームで出資してるかどうかってのもかなり重要

これはどういうこと？　同じスキームではないよ。
劣後出資者も募っていて、こちらはリスクの分リターンも高くなってる。

>>30
良く考えるとおかしいですね。
新しいホテルを取得しないことには、配当金を捻出できないはずです。
その疑問は今凄く沸きました。

EXIT懸念があるから手が出しにくい
汎用性と市場の流動性がある物件ではないから、
EXITは、おなじシリーズのラブホファンドに転売するか、
もしくはオリジネーターがアレンジした買い主に安く転売みたいな感じの気がするし

5年後にまた別のファンドでリニューアル対象になるってか？

HOPE α２　繰上げ償還！！

１１月末にてα２は解散。
出資金は、�@HOPEα８へ移行か　�A元本償還か
選べるらしい。
勿論配当は満額の8.4%もらえるらしい。

尚、α２の２物件（P-DOOR、イメージ）はα８へ売却

それってどういうこと？
５年の予定だったのが２年（？）で打ち切りってこと？

打ち切りではなく移行。
投資家保護を目的とした商法改正に沿ったものであるよう・・・

なるほど、サイトを見てきた。
まあ、悪いことじゃないかな。
でもこれでα８は募集口の実数が減るんだね。

α２のP-DOORが、4億投資で21.9%の利回りと書いてある。これって、レバレッジなし？

もしそうなら、とんでもない収益力だね。それなら出口を心配することもなさそう。

実際にはレバ二倍（４億出資、４億借り入れ）とかなのかな？とにかく前提条件が分からん。
後のほうに、ラブホの還元利回り想定12％とあるから、それくらいだとつじつまが合うが。
物件利回り12％で、借り入れ金利3％なら、最終投資利回り18％くらいになる。

ただし、α8の想定利回りは15％となっている。（たぶんレバなしで）
このパンフレット、わかりにくいね。わざとごまかしてるのかな？

とりあえず、ラブホテルが12％程度の還元利回りというのを信じれば、8.4%分配しても自転車操業ではなさそう。

とはいいつつ俺は普通のREITでいいや。
J-REITのパッシブ投信でさえ過去一年10％利回りあるのに、わざわざホテルにいくこともないよ。

たぶんね、α2は8.4%固定、α3からは2年目から12%になるから解約して後のやつにする人が増えて、その対策でα2＝α8にしたんだろね

>>30
そうした疑問をもたれることは凄く大事だと思います。

今回のα２の解散の理由は正当なものだと思います。
ただ積極的な宣伝広告、精力的な説明会開催、高利回り、
さらにラブホファンドで予定期間を満了して無事に元本利息償還された号数は未だに無し、
全て投資期間継続中のものばかりです。

平成電電のケースととても似ていて怖いです。
電電の匿名組合も高利回りで広告、説明会を多数行い、
最終的に平成電電匿名組合は満期を迎える組合号数は１つも無く破綻しました。

ラブホファンドもどれか１つでも無事満期を迎えて元本利息返還の実績を見届けてからが無難では？
と思いまして私はHOPEα８へ移行は行わずにα２の元本償還で回答を送りましたら、
α８への移行を勧める営業の電話が掛かってきました。

この電話で私は危機感を感じα２の元本償還を決定しました。
皆も良く考えてね！

>>41
うちにも電話かかって来ました。
でも自分はまだ回答を送っていないので、出資者全員に電話しているんだと思います。
状況説明と出来ればα８へお願いしますという内容でしたので危機感はそれほど感じませんでしたけどね。
α３のノンリコースローンによる物件の取得についても、近く公表することができるという説明でした。

>41,42
自分とこもまだ回答してないんですが留守電が入ってました。
前回の申込の書類の不備でもあったかとあわててかけ直したらその話でした。
特に緊急のことや立ち入った話もなかったので、
こういう事はもう少し詳しい文書をまず送ってきて欲しい、と苦言を呈しておきました。
４１氏のように不安に感ずる人の方が多いんじゃないかな。

このファンドって、資産の管理に信託銀行を使ってるの？
それともオリジネーターが直接管理してるの？

みなさんの意見を聞いて少々不安になってきました。
ラブホ自体の収益力はあると思うんだけど、今後投資金額が増えてくれば、
新たな物件を取得しないとならないはずです。

α３が新たな物件を取得するらしいですが、発表が待ち遠しいです。

不透明な部分あるよなあ

とりあえず50ﾏｿ入れてみた

絵画ｵｰﾅｰ詐欺なんてのがあるみたいだけど、
ホテルｵｰﾅｰ（もどき）詐欺じゃないだろうね？

俺は４口
正直、中国とかインドの株買ってた方が儲かるような気もするけど、全財産株ってのも怖いんで、
一部分散させてみました。

>>49
それって割合でいうと、全財産のうちのどのぐらい？
やっぱり、無くなってもいいくらいの額にしとくべきかなー

自分は　α２、α３、α４、α５　各１口
総資産に占める割合は２割以下です。
ここ数年は相場が活況だったこともあって株式での売買益だけで年間１００万超を達成しているが、来年以降は自信ない。
給料以外に最低でも年間１２０万は確保したい。
そうすると年１０％で運用せにゃならんわけで、
かといってこれ以上ラブファンドへ投資することは、もしものことを考えるできんし、
難しいなあ。
なんかいい投資先はないだろうか。

>>51
同じような事考えてます。
安月給なんで、給料以外に月１０万以上入ってきてくれると良いなぁと思って、
株以外の投資先としてラブホファンドに注目したんですよね。

後、ラブホ好きなのもあるんですが。

ラブホって少子化問題が心配では？
モロ影響あるよね

その分高齢者に利用が広がればいいんじゃね？

>>53,54
ラブホは、若い人以外にも中年も結構来てるようです。
いつも、ラブホに行くと、中年カップルとすれ違ったりするので。

自分は、不動産系の仕事してるんですが、自分の県だと、年計画の規制があって、現在の
用な営業形態のラブホは、新規開店できないと思います。

だから、リニューアルをすることは出来るけど、新規が出来ないので、ラブホは
競争が激化しないため、あんまし不況にはならないと思います。

レジャーホテルと呼ぼう。

不倫じゃなくて夫婦でも子どもがいる家ではいちゃつけないしね。

捨てるつもりで2口買ってみますた。

>>５７
勇者ですね！
俺も、スレ建てた責任者として、申し込んでみようと思います。

>>56
レジャーホテルって言い方は、よく考えると微妙ですね　笑。

Ｈは、レジャーかぁ　　　てな感じで。

>>58
このスレでも再三問題視されてるように出口が問題。
目論見書をみたが、解決できない。
とても高額投資をする勇気はないが、万が一があっても
認容できる2口買ってみた。

リスクはあるが、リスクがあるのは投資の世界ではしょうがないしｗ

リスクのわりにはリターンがしょぼい。
しかも5年も拘束されるのに。
税金も勝手に引かれるし。
年20万までは非課税だよね？
自分で確定申告するのはやだな・・・墓穴掘りそう

どっちにしても、少子高齢化で先細りな業界な希ｶﾞｽ。
最近のオジサンオバサンは、昔に比べたらこういうの積極的に使ってるかもしれないけど、
結局年取ったら来なくなる。

ガキ→若者　　少なくなる
若者→中年　　少なくなる
中年→老人　　増える
老人→ｱﾎﾞﾝ　　増える

新規参入どころか、既存のホテルで客取りあって、弱い所が潰れてくんじゃ？

>>61
リターンについて、人によりきりだと思いますが、自分的にはまあまあだと思います。
年率10％っていうのは、なかなか難しいと思います。

>>62
確かに、人口が減ってくるので先細りだと思いますね。
例えば、大学なんかは今後かなりの数が倒産するでしょうし。
リニューアルできないラブホは、淘汰されていくと思います。

>>61
非課税じゃないよ。
年20万円以下なら確定申告しなくてもいいってだけ。（してもいい）

総合課税だから、自分の所得と相談して申告するかどうか決めれば？