【ｴｳﾞﾘﾃﾞｲ】不動産セクター総合62【ﾀﾞﾃﾞｨｰｽﾞﾃﾞｲ】

エリアリンクって内部留保と借り入れの比率が余裕あるし、倉庫貸しだからあんま傷ついてない

大切な大前提を忘れていた。
不動産関係を買うなら、REIT。
買わないのが一番安全かもねｗ

>>949
念入れて、財閥系とかトップ、阪急だったら、安心か？

> モリモト
> 2008.11.14平成21年３月期第２四半期報告書遅延等に関するお知らせ。

　　　　　　　　　　　　　　　　↑
この時点で中間決算で監査法人から印をもらえてなかった。資金調達の目処
が付いてなかった事で監査法人からＮＧ。そこで３月末まで融資してくれる
金融機関を探たがとうとう見つからず、中間決算報告書提出期限の時間切れ
で黒字破産申請となった模様。

今はＥＴＦだよ
俺は不動産買う代わりにＥＴＦを分散してる

>>954
一番のお薦めは、はやりETFだな。
でもREITに限らずETFが嫌だというなら、
株価20万円以上の銘柄、但しプレイムは良い。
森ヒルズは一応避けるべし。

プライムね。

ＲＥＩＴはノンリコースローンの借り換えに銀行がノーと言われたらそれで終り｡
担保のＲＥＩＴ物件は銀行に取られて終了。あとは他の銀行でノンリコースローン
の乗り換え探してダメならば、担保ビル取られて終り。

だから、存続可能なところを選ぶべき。
それから、不動産関係を選ぶならって前提ね。
不動産を今は全部ダメというなら、REITもダメ。
で、パシフィックと日コマ日レジ、どっちが救われた？
モリモトとビライフ、どっちが救われた？
もし今後ダヴィンチが行く場合、親とREITどっちが救われる？
ケネ親とケネREIT、どっちが救われる？

>　　　　不動産業界今年に入って状況はガラリと一変した　　　2008.03
>
>都心の一等地地価は去年より今年２月時点で早くも取引価格で20%も下落、更に下げ止
>まることなく下げ続けている。首都圏住宅地の価格も暴落している。理由は資金繰り悪化
>の為だ。今年に入ってから銀行の不動産業への貸し渋りが顕著に現れた。不動産業界
>は何処も資金繰りが突然行き詰まり、決算に向けて資金繰りのために在庫の土地建物
>の駆け込み売却が３月に入ってから急激に増えている。しかし、この次期に直ぐに買って
>もらえるとしたら同業者しかいなく、一般法人相手に売り込みに行っても直ぐに進まないの
>が現状。
>
>あと投資ファンドは信託銀行に所有権移転して信託債権にしてこれを担保70%の値で銀行
>にノンリコースローン(ローン返済できない場合は担保債権を放棄すれば後は一切の債務
>は発生しないローン)として資金を借りて残り30%を他の投資家から資金を調達して土地建
>物を購入、建設している。問題は土地の価格が30%割ると担保の信託債権が目減りして評
>価損を計上しなくてはならない状況に銀行は追い込まれる。建物はもともと年数の経過とと
>もに目減りするので価値は無い。銀行はノンリコースローンで貸してるため目減り分の返済
>を求める先も無い。いわば日本版サブプライム問題が発生する日も近い。ノンリコースローン
>で銀行は数十兆円も貸しているから。貸した金の返済は見込めない。相手は担保の信託債
>権を放棄すれば借金はチャラのローンだからだ。

>  427 ：山師さん＠トレード中：2008/03/29(土) 11:25:17 ID:
>
>不動産ファンドバブルは金融庁が定めた「ノンリコースローン」が登場して可能となった。
>
>「ノンリコースローン」とは簡単に説明すると、ノンリコースローンにする計画対象物件を信託
>銀行へ所有権移転し信託証券化し、この信託証券を銀行に持ち込み総額の70%を銀行でノ
>ンリコースローン化。残り30%を仲間で出資者を募りプライベートファンド化する。もし失敗して
>も30%の自分達出資分の損失で債権放棄できる。ファンドだと100億の土地込み物件ビルを
>元金30億円の金でやれる。これが昔だと100億丸ごと借金で更に追加担保を求められ借金
>地獄で仲間は次々倒産していった。
>
>ところで、昨年秋過ぎより現実問題ととしてこの業界様子がおかしくなった。普通に100億の
>物件を110億円で業者間での物件コロガシが頓挫し始じめた。ハバ抜きゲームが頓挫したて
>ところだ。
>この投資ファンドは大体が仲間内で転売して利ザヤ稼ぎしていたから、昨年の物件の転売
>は今年転売しょうとしてももう不可能。土地の価格が調達時より確実に20%以上暴落してい
>るから、こんな状態で数社の不動産鑑定士に査定出してもらい価格を出してやらないと相手
>も再度ファンドに組め込めないから、土地の価格暴落査定で既に赤字売却の状態。しかたな
>いからローンの金利払って賃料収入だけで出資分30%の回収を計算すると15年とかの数字
>になる、これには出資者も怒って直ぐ返せと激怒する始末。担保債権放棄して引き上げがい
>.いところ。去年まで転売で散々儲けさせてやったんだからと出資者に納得させいるのが現状。
>
>あと問題は銀行が担保とした物件信託債権の価値が30%以下になると評価損を計上しないと
>いけなくなる。簡単に言うと土地価格が30%暴落すると担保割れ、建物は元々新築時以降は
>価値は下がるだけだから、あと銀行が「ノンリコースローン」で貸した金の回収は、ファンド組
>成者に言っても返済義務は無いからダメ、銀行自ら物件売る以外貸付金の回収のは見込め
>ない。この「ノンリコースローン」最盛期には80%という物件もあった。20%暴落で銀行は担保割
>れを抱えてアウト、言わば銀行に日本版サブプライム損失が発生することになる。

>  461 ：山師さん＠トレード中：2008/03/29(土) 11:59:41 ID:
>
>昨年、地価上昇に伴い利回り８％の好ファンド物件のごく普通に行われていた転売手口。
>
>利回り８％超のオフィース複合ビルの売却において、売却価格を吊り上げるために、全テナ
>ントと家賃を２０％UPする賃貸契約改定し、高利回りと２０％以上の地価上昇を伴い高値で
>同業ファンドヘ売り抜けたつわものがいる。地価の上昇に見合った賃上げは正当な事由。当
>然物件の価値も上がる。
>　賃上げには裏がありテナントに賃上げ認めさせる代りに、賃上げ相当の契約期間分をテナ
>ントに解決金として支払い、当然解決金にな色が付けて全テナントに賃料契約改定に応じさ
>せた。通常の２年契約で地価が下がれば家賃値下げはテナントに値下げの権利は生じる。
>契約期間内であっても相場が下がれば値下げは認められる。最高裁で判決が出ているので
>契約期間中に賃下げは認めないなどの契約は無効となる。
>　つまり相場が下れば値下げに応じますと、最高裁の判決を持ち出して値下げ契約にも応じ
>ますと言って契約改定をしていった。当然彼らは転売するのでなんとでも言ってテナントを納
>得させているわけ。 このような事が実は高く転売するために行われた物件が多く存在する。
>地下の下落は賃料利回り査定において不動産鑑定士は賃料の値下がりを計算し物件査定
>するので、地価下落は担保物件自体の評価を著しく下げざるえなく、不動産ファンドの元本の
>下落再評価を招く事になる。つまりこれからの地価の下落は賃料利回りの低下にもつながる。

>  481 ：山師さん＠トレード中：2008/03/29(土) 12:21:24 ID:
>
> 　ペテン　ビル一棟借り運営会社
>
>そういえば不動産ファンド物件のほとんどが丸投げ一棟貸だったね。一棟借りた不動産運営
>会社が必死になってフロアーを埋めに歩くが、彼らあまり埋まってないようだね。ここにも裏が
>あってファンド組成側の子会社が一棟借り運営会社を運営しているという落ちがある。つまり
>どんな手段を使ってもいいからファンド側にビル一棟分の賃料100%が確保されればいい。普
>通の一棟借りの運営会社はビルを丸ごと二年契約で借りて、全フロアーを埋められず利益を
>出せなければ契約解除して撤退する。ここで問題なのは、ペテンのビル一棟借が行われてこ
>とにある。つまりァンド組成側の親会社がビル一棟借りの運営子会社を作って建てたビルを全
>て投げて賃料100%(二年契約)が確保したように見せかけるインチキが横行していることだ。
>ビル一棟貸しの賃料100%確保された契約書で不動産ファンドが組成される。この時点で賃料
> 100%確保されて全フロアー埋まり計画した賃料利回りが確保されたことになり、そのまま不動
>産ファンドのゴミ箱と呼んでいるの不動産上場REIT市場に転売埋め込む。ここで高値でREITに
>転売できれば後はしった事じゃない無責任なペテンの不動産ファンドのらくりがあるんだよ。まあ
>外資系資本はもっとえげつないけどなあ。あと問題は子会社の一棟借り運営会社がキチンとテ
>ナントで全て捕まえてビルを埋めきれるかどうかだなあ。親会社はこのペテンではビルにテナン
>トが全て埋まるまで子会社にビル賃料の資金を支給するのだが、子会社がビルを埋めきれない
>場合はこのペテンが破綻する。架空の賃料を子会社にいつまでも払えきれるわけでないから。
>そのときは子会社が倒産しましたとなるが、これはペテン賃料契約の不動産ファンドのビルには
>テナントなんかほとんど入ってなかったというインチキがばれるだろう。そのときノンリコースローン
>で信託物件となっているビル賃料のペテンもばれてる。ビル信託債券を担保にファンド組成資金
>に融資した銀行にも影響がでるだろう。このファンドの賃料収入がペテンだったと。上場している
>不動産ファンドの連中はしょせんファンド転がし一発千金のいい加減な連中が集っただけに過ぎ
>ない。
>　この世界で本当に、キチンと必死に埋め歩くのは中小のプライベート不動産ファンドだけだろう。
>彼らは自分達が倒れてしまうから必死にさがすよ。彼らの場合はファンドとしての転売目的もあ
>れば地道に自前で小額投資で大型物件を管理運営さえできれば良いというところもある真面目
>なところもある。

因みにREITはノンリコじゃないよ。
それは私募ファンドの手法。

なぜREITの親よりREITが救われるか。
モリモトとビライフで考えれば分かる。
大和ハウスがモリモトを救うには、結構な資金が必要。
正直なかなか困難だ。
でもビライフを救うというのは、ビライフの運用会社の株式を取得すること。
ビライフ自体の投資口を保有する必要はない(大和ハウスは保有を選んだけどね)。
大和ハウスがREITの負債について責任を負う訳じゃない。
それほど資金を要しない。
それにREITの場合、新たな親に信用があれば、銀行がリファイナンスに応じるから、
再建が容易というか、親が代わること自体が再建になる。
だから今後もREITの方が救済される(救済しやすい)。

>>954
財閥ＲＥＩＴなら安心だ。
それと日本ロジとかだな。

以上、REIT買い煽りでしたｗ

>>966
糞ＲＥＩＴのリファイナンスなんか応じるはずが無いだろ。
リプラス見てみろ親が変わっても青息吐息じゃないか。

>>966
でも、良いんじゃないの？
リートが普及する良いきっかけになるよ。
もともと、株＞リート＞債券の位置づけだったし。

荷物は捨てて

>>969
リプラスはダメって、上で書いたでしょ。
親に信用が無ければ、親が代わっても意味ないからね。
あと外資系は？
その意味で、パシ系はちょっとどうなるか怪しいね。

>>972
大和に親が変わったことでビライフのリファイナンスがうまくいくとは思えない。
遅かれ早かれ糞ＲＥＩＴの破綻は来るんだよ。
１社飛んだら後は芋づる式に破綻することだろう。

いろんな大和が活躍してるな

モリモトのＩＰＯやった大和とか
パシと決裂した大和とか

日本綜合地所ワロタｗ

内定者を全員取り消しかよ

>>973
大和ハウスに代われば、リファイナンスは問題ないよ。
銀行は親をみてリファイナンスを決めているからね。

それから、クソリートというのは、親がダメなところ。
親がかわった途端にクソリートじゃなくなるの。
というか、実はビライフのリファイナンスは、
当分先なんだけどね。

あと、１社飛んだらって、既にNCRが飛んでいるよ。
そのNCRでさえ、意外に投資主は救われる可能性もなきにしもあらずだよ。

>>977
だからヤバイんですよ。
大丈夫ですか？

NCRが飛んだから、他の銘柄も飛ぶと言いたい訳ね。
まあ、リプラスとかプロスペクトとか、シングルレジとか、
当グロとかは、危ないだろうね。
だからこれらを避ければ言い訳。同じことの繰り返し。

あと、NCRの破綻なんか、とっくに消化されているけど。
ビルファンドにとって、下位銘柄の破綻なんか無関係。

>>979
俺の破綻候補も似たようなもんだな。
ビライフもまだ入っているけど。

色々書いたけど、不動産株よりREITと言っているだけね。
しかもREITの下位銘柄は賭博銘柄。
それでも、新興不動産よりよっぽどましだけどね。
不動産関係は手を出さないというのも、立派な方針だから。

つーか、もう安いといえるREITほとんどないじゃん
DAとかある意味ギャンブル銘柄しかない

リプラスもシングルレジも東グロも持ってる俺はどうすれば…

>>976
>大和ハウスに代われば、リファイナンスは問題ないよ。
>銀行は親をみてリファイナンスを決めているからね。

大和ハウス程度では金融機関は駄目、実際もっとマシな親だけど厳しいところあるからね
大和ハウスが第三者割り当て増資という手段はあるかもしれない

良くも悪くも財閥と一蓮托生だと思うよ、REITは

>>976
甘い、甘すぎる
�@そもそも金融機関は「大丈夫」と思って先発私募にノンリコを貸した。
�A次に又「大丈夫」と思ってＲＥＩＴに大量に貸し付けた
�Bまだまだいけると後発私募を先発と協力して上場準備した。
�Cとうとう第2弾ＲＥＩＴまで作り出した。

当然お尻から倒産（失敗）する。
�C大和ハウスリート　上場できると証券会社、金融機関が「判断」したが失敗
�Bレアルシェルト、モリモト。。。。。
�AＮＣＲ
�@ＵＲＢＡＮ、レイコフ。。。。。

上場損ねた親見て何を決めるんだ？
決める人だって失敗ばかりしてもう怖がっているよ。
モリモトだってみずほの負債額見てみろよ。

今よりはるかに地合の良かった時ですら、大和ハウスはREIT上場できなかったわけだからなぁ
それで今現在の状況で金融機関が安易に協力すると考えるのは頭の中がお花畑だよな

REIT買いとか頭とち狂ってるのか

まあいいや、ビライフは月曜もＳ高で、
まあ、今後20万円手前まで行くよ。
おれは成買い入れておくよ。
機関投資家は、ビライフを買いたいんだよ。
分かってないんだから、別に良いけど。

8874ジョイント 8902パシ8878日本綜合地所　
8913ゼクス　8918ランド 8858ダイア建　
8838有楽土地 3238セントラル総合開発　8839ニチモ　
8928穴吹興産　8894原弘産
8851　アーバンライフ　8943エスグラント3228三栄建築設計　
3232三交　8927明豊　3236プロパスト3239　総和地所
8909　シノケン　3242アーバネット　3241ウィル　
3233ファンクリ8940インテリックス　8900セイクレスト　
8931和田興産　4321ケネディクス　8888クリード
8850スターツ　8892日本エスコン　
8886ウッドフレンズ　8844コスモスイニシア　8903サンウッド　
8920東祥7　954ジャレコ　3250エーディーワークス 
8912エリアクエスト　8998リビング
8889アパマン　8991ライフステージ　8885ラアトレ　
8938ロジコム　3244サムティ 
8866コマーシャル8897タカラレーベン8840大京　
8907フージャース　 8924リサ 
8910サンシティ　8922ＩＤＵ4314ダヴィンチ
8940　インテリックス3264 アスコット 8993アトリウム

結構減ったけどまだこんなにあるという

20万ってホント頭の中お花畑なんだなｗ
それならプレミア買うだろ

>>989
薦めてない。
他の銘柄＞＞＞リート＞不動産株程度。
糞リート＞糞不動産株
財閥系リート＞財閥系不動産株だが、
財閥系不動産株＞糞リートであるのは間違いない。

だいたい、ビライフは来年９月までリファイナンスが無いんだけどな。
まあ、別にいいんだけど。

３８階建マンション　（浅草）
着工　平成２０／１２／１５
完成　平成２３／３

設計　フジタ
施工　未定
建築主　藤和　モリモト


こういう場合藤和にはどういう影響あるんでしょうか?

だからオレは今日もプレミア買ったの。
ビライフは20万円になったら売るわけ。

>>994
半年後の金融情勢次第だなあ。

>>996
ならプレミア薦めるべきだね、明らかに割安
ポジトークも酷すぎると醜い

ぽこちん

>>998
同意するけど、まだビライフ買えていないんだよ。
今日も出来なかったし、PTSは買い損ねた。
多分月曜はかえると思うけど。

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もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。