不動産鑑定実務＆閑話スレ

工事代金やっと入金になり社員給与支払いできた。５月は暇だなぁ。

確かに、宅建業が兼業だと裁判所の仕事が出来ない。
宅建業は会社組織にして、鑑定業は個人事業者にしている人もいる。

せこい、これで儲かっても人に言えない。

鑑定実務に戻ろうか。

競売減少してない？

まだ競馬囲当てにしている馬伽。

競売は無くならない訳だし、格差社会で負け組の住宅ローン破産が増えるかもよ

３５年ローンが危ないとみてますが、処理に競売制度を必要とするかどうか、
さらに、競売評価をする必要があるかどうか。
それよりも、金融商品取引法の施行で野放しだった私募ファンドが法の枠内に
取り込まれたので、ファンド崩壊のほうが現実味がありそうな気がしてます。
どんなもんでしょうかね。

住宅ローンは１件１件競売は煩雑すぎか。保証会社が代弁したあと、ある程度まとめて
バルクセールかな。サービサーが買うだろう。

乙区がシンプルなら>>957氏だろー

うむ。確かに任売も競売も面倒だ罠。私募ファンドはどこが婆を掴まされるか棚。

不動産は婆掴みｹﾞｰﾑに適してるの？鑑定士はｹﾞｰﾑのお手伝いなのか？

鑑定士は談合婆掴ませ数字合わせ役人ﾍﾟｺﾍﾟｺ何でも得意のﾎｳﾘｮｳﾘｮｸで処理致します。一部と思いたいが。そんな会社しか売上あがらんのかな。

競争、公共減 低廉報酬が全て。鑑定士を蝕んでる。閉鎖的体質もある。せっかく資格取得し開業しても誇りある所得が得られない。国家資格の意味を問いたい。個人営業能力の範囲を超えてる。

９６２に禿同。まったくその通り。
社会が鑑定の仕事を必要とするなら、今の十分の一の人数でいい。

うん確かに営業力ある会社も売上落ちてるから構造的なもんだな。対処法ないのが辛い。兼業しかないかな。競争に歯止めがますます掛からず疲弊し業界もグダグダになりそう。

兼業？　具体的には何が出来そうなのか？
鑑定専業だった者には宅建業はハードルが高い。

兼業に田舎役員はどうでしょう、これであなたも痴呆の名士。

>>966
田舎役員って何？

人格も魅力も無い人間が自己満足のために役員になりたがり一度なればなかなか手放さないこと。

　次スレ

【不動産資格】不動産鑑定士vs宅建主任者【頂上決戦】

LEC　難易度評価

ＡＡ　弁理士　会計士　司法書士　司法試験
Ａ　　税理士　不動産鑑定士
Ｂ　　社会保険労務士　中小企業診断士　行政書士
Ｃ　　宅建


法律資格　司法書士　＞　不動産資格　鑑定士

田舎役員って有給なの？
自分の事業と被ってたら利害相反しないかな？　田舎だから他の会員が許してるのか？

大規模地や宅地見込地の比準価格を直接出す場合
宅地造成条件は地域格差で考慮するべきか
個別格差で考慮するべきか悩んでいます。
鬱になりそうです。

5年後に住宅ローンが金利5％！
今年1月18日に政府の経済財政諮問会議が経済財政の中期見通し
「改革と展望」で予想した今後のシナリオは、これから住宅ローンを
借りる方や、今住宅ローン返済中の方にも見逃せないニュースです。
住宅ローンに関連のある箇所を抜粋すると。。

日本経済の中期展望では、05年度に1.6％の名目成長率が11年度に3.2％
に上昇すると予想。一方、05年度に1.4％の長期金利は08年度に2.9％に
上昇して名目成長率と並んだ後、11年度には3.9％に上昇するシナリオ
を示した。

現在、住宅ローン長期固定金利の代表格フラット35の最低金利水準が
2.5％〜2.6％であるため、 ↑の「改革と展望」を解りやすく解説すると。。

2005年度に2.5％の長期固定住宅ローン金利は、2年後の08年度に4％に上昇し、5年後の11年度には5％に上昇するシナリオを示した。

と読むことができる。
単純に現在の金利2.5〜2.6％が5年後に2倍になると予測しているのです。
利息払いが1800万円も余計に！
単純に3,000万円を35年元利均等返済で借り入れた時、
2.5％と5％の総返済額を比較すると。。

【2.5％の場合（2005年度）】　　約4,504万円
【5.0％の場合（2011年度）】　　約6,359万円

同じ3,000万円借り入れた場合でも、利息払いだけで約1,800万円もの
違いがでてくるわけです。

俺なら金利が上がったらローンは組まないよ。
賃貸生活をおくりながら、金融資産を運用して現金で家を買う。

長期金利が上昇したらJ-REATもアボ〜ンだな。
でもよく考えたら、10〜15年前は確か長プラも6〜7%くらいだったんだよな。

法定利率も民事５％、商事６％と定まった詳細な理由は分からないらしいが、
通常の利用方法によれば金銭はそのくらいの利益は生ずるだろうという当時
の経験で定められたようです。
だから、利率については５％が普遍的なラインでは無かろうかと、勝手に
思っております。

>>972
鬱にまではならないが、実際、悩むところですね。
どちらのほうが説明に合理性があり、かつ、依頼者の
理解を得られやすいか、結局、ケースバイケースとしか
言いようがない。
参考とならない答えになってしまいました。

金利が上がると収益還元法のもとでは不動産価格が下落する。
賃料が金利と同様に上昇する場合を除いて。
ＲＥＩＴは相当下落するだろうね。

>>976
そうかも試練。永久還元式の基本利率が５％とされてることとも符合するね。

ファンドに転職希望の者ですが
ノンリコースローン金利が6％になっても
投資用不動産は上がりつづけると思います。
なぜなら賃料負担能力が日本企業はきわめて高く
2009年に消費税が8％に上昇したとしても大幅な
賃料値上げは期待できるからです。
ですからキャップレートは3％あれば十分だと思います。
投資用不動産の上昇相場は始まったばかりです。

>賃料負担能力が日本企業はきわめて高く

そうなんだ〜

かわいそうに。誰かに洗脳されてるのね。

ファンド系雑誌を読んでも日本の不動産はまだ割安と
書いております。
年収数千万貰っているエリートが言っているのだから
議論を挟む余地すらありません。
将来暴落なんて妄言です。
現実を直視して下さい。
さもないと今後訪れるビックウェーブに乗り遅れますよ。

結局、雑誌の意見かよ。

雑誌がすべて正しいこと言ってりゃ、誰も苦労せんわい。

前回のバブル崩壊前に有名シンクタンクが来年の日経平均は５万円台
と言っていた記憶があります。

ITバブルの時、
ソフトバンクの株が100倍になったけど
割安でまだ上がると
アナリストが言っていた。

基本的に下がるまで、上がると言い続けます。

賃料負担能力って言うけど、どんな能力よ？
テナントは高い家賃を払い続けることが可能なのか？
そんなことないだろ。いずれ相対的に家賃の安いところに
移転するさ。そうなったら、金利上昇の状況下になったら、REITはやばいね。
みんな、そんなことは分かっているから、議論しないことにしている。
REIT関係者は金融機関出身以外が多いから、物の見方がいびつだね。
言い換えれば、かなりアホ。
もっと、現実を直視したほうがいい。

みんな、もうそのくらいにしておいてあげようよ。>>982の言うとおり。
今度は「釣りだった」とか言い出すかもしれないがね。

ほんとだよねぇ。この業界は臭いものに蓋をして議論しないことにしないと実務できないこと多いね。分科会 林地評価 談合その他

これからは廃業又ﾆｰﾄ鑑定士が増えるが協会は対策とるのか。予備校は事実を伝えるのか。

新会長に期待したいのだが？

東京以外では、どんな人物かまった知らないよ

教えてくれ

団子卯ヲ式れる人

そうか、能力はありそうだね。

新スレ立てました
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/lic/1178343805/

しまった。
タイトルに「不動産」を入れ忘れました。
まあ、いいか。