不動産鑑定実務＆閑話スレ

1 ：名無し検定１級さん：2007/02/18(日) 13:13:30

好評だった実務スレを引き継ぐスレです。

実務を中心として、思いついたことをつれづれなるままに
書き込んで下さい。

根拠のない妄想や誹謗中傷の類の書き込みはご遠慮下さい。

2 ：名無し検定１級さん：2007/02/18(日) 20:38:45

終了

3 ：名無し検定１級さん：2007/02/18(日) 22:36:35

工場財団の評価をやっていますが
純収益を求める際には
機械等に帰属する純収益は控除する必要はないと
考えてよろしいのでしょうか？

4 ：名無し検定１級さん：2007/02/18(日) 23:12:35

クソｽﾚ

5 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 00:33:23

ばかんていしー。

6 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 02:50:53

固定資産評価の季節だねみんなで集める事例だから若手にも配分田舎鑑定役員さん情報公開し裏技は無しで若手を育てましょう

7 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 08:55:51

>>6
随分、早いスタートだな。

8 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 11:31:11

あくまで噂ではあるが、とんでもない多数地点を、とぴきり少人数で
やるらしいから、今からでないと間に合わないと聞きます。
本当なのかな。

9 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 17:10:56

対象不動産が水質汚濁防止法の有害使用特定施設に
該当する場合、土壌汚染対策法の有害物質使用特定施設
にも該当すると考えていいの？

10 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 17:26:32

>>8
委嘱もされていないし、対象標準地も確定していない状態で着手するのか？
まぁ受注見込あるならば、事例くらいなら収集してもいいかも。

11 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 17:58:25

東京の占拠どう？

12 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 18:59:55

田舎は団子により占拠いくないこと

13 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 19:15:05

日本不動産鑑定協会ですが
集金を行いますので
証券化不動産評価基準の研修を受講してください。
目標は3000万です。

14 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 19:17:03

申し込んだぞ～
４．２２だよー

15 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 19:32:07

研修は受けないといけないの罰則ありですか仕事ないし

16 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 19:37:13

罰則ないけど勉強になる受けましょうね

17 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 19:40:25

ダヴィンチの鑑定やらされた会社ってどこ？

18 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 19:49:10

くぐればそれなりに出てくるよ。
Ｍ、I、Ｃ・・・とか。

19 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 19:53:55

えっ不当鑑定なの

20 ：名無し検定１級さん：2007/02/19(月) 20:02:57

賃貸契約内容等は依頼者からご呈示されたモノを前提に評価作業をするほかない。
もしも依頼者が捏造・・・

21 ：名無し検定１級さん：2007/02/20(火) 08:46:49

閉鎖的な業界は淘汰されるのを地でいってるな

22 ：名無し検定１級さん：2007/02/20(火) 20:49:29

今回の「不動産転売屋」の不祥事は、不動産業界では周知の事実。
彼らのモデルでは転売益を享受して右肩上がりの成長を行っていました。
今回は子会社私募ファンドの転売収益を出すために
実質的に運用を任されているREITに高値で売却し、
私募ファンドの収益を不当に上げ成功報酬を頂くというからくり。
自己所有の不動産を自身が運用している
ファンドやREITに転売して利益を出しているところもあるらしく、
金融的には利益相反のキャッチボール。
よくもまあ「当社は投資銀行でございます」と平気厚顔でいえるもんだあ。

23 ：名無し検定１級さん：2007/02/21(水) 10:57:12

ライブドアか…？

24 ：名無し検定１級さん：2007/02/21(水) 20:00:00

ファンドでのＤＤ、金融機関で不動産投資銀行業務やっている人は
将来、預金を取崩しながらほそぼそと生きるはめになりそう。
独立してよかった。

25 ：名無し検定１級さん：2007/02/21(水) 20:37:02

>>24
オレもそう思う
独立してからいろんな面で余裕ができ
ゴルフもうまくなった

26 ：名無し検定１級さん：2007/02/21(水) 23:46:00

独立して、取り崩す貯金もない鑑定士も出てくるだろう。実際、
どちらがいいのかは、分からんな。

27 ：名無し検定１級さん：2007/02/22(木) 09:14:26

本当に、取り崩す預金のある鑑定士はいいよ。
俺なんか、ＤＤを朝から晩までやらされて体を壊した。
金より体のほうが大事。

28 ：名無し検定１級さん：2007/02/22(木) 09:43:16

東京会の選挙結果教えてください。
知り合いが出馬してたもので。
出来れば票数も。

29 ：名無し検定１級さん：2007/02/22(木) 12:15:15

体は資本だから
体壊したら
上場廃止（人生終了）だな。

30 ：名無し検定１級さん：2007/02/22(木) 18:28:45

雄型１００票、片茶話１票乾杯。

31 ：名無し検定１級さん：2007/02/22(木) 20:10:13

独立したらどうやって仕事探すの？

32 ：名無し検定１級さん：2007/02/22(木) 21:49:34

独立したら、夜はコンビニのバイトとかの仕事を探します。

33 ：う：2007/02/23(金) 00:56:42

建付地で最有効でないけど更地化は合理的でない
場合の建付減価はどーしよう？

34 ：名無し検定１級さん：2007/02/23(金) 08:47:24

更地化の半分程度で減価しろ

35 ：名無し検定１級さん：2007/02/23(金) 18:55:53

最近廃業した人いるかな終わらせるのも難しいもんだなぁ

36 ：名無し検定１級さん：2007/02/24(土) 08:14:09

転職はいる。鑑定受験するなら調査してからだよ

37 ：名無し検定１級さん：2007/02/24(土) 09:14:20

身近に廃業した奴がいたが、青色申告の閉鎖が面倒だったそうだ。

38 ：名無し検定１級さん：2007/02/24(土) 11:32:31

>>9
水と土の性質の違いをよく考えてみようね。

39 ：名無し検定１級さん：2007/02/24(土) 13:32:46

水が土を汚染する。

40 ：名無し検定１級さん：2007/02/25(日) 08:15:19

爺が若手を汚染する

41 ：名無し検定１級さん：2007/02/25(日) 09:07:58

鑑定士の数が多すぎる。もっと減らせ。

42 ：名無し検定１級さん：2007/02/26(月) 07:19:02

地方大手も苦戦食えないみたい

43 ：名無し検定１級さん：2007/02/26(月) 09:35:11

もう、この業界は終わり。協会は役立たない。
鑑政連も然り。

44 ：名無し検定１級さん：2007/02/26(月) 17:41:17

協会に期待するなんて・・・。

45 ：名無し検定１級さん：2007/02/26(月) 17:48:20

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★友達がいない40代・・・いつも一人で外出 ★４５ [４０代]

46 ：名無し検定１級さん：2007/02/27(火) 09:04:29

そうだよ。協会に期待しても無駄。
協会は研修機関と割り切れ。
それにしては、会費が高い。

47 ：名無し検定１級さん：2007/02/28(水) 07:44:53

研修は交通費馬鹿にならん。止めたい。

48 ：名無し検定１級さん：2007/02/28(水) 08:57:11

特に今回の証券化の研修は、役に立たない。
役立つのは、東京の一部大手の事務所だけ。

49 ：名無し検定１級さん：2007/02/28(水) 11:04:58

研修なんかもう2年くらい行ったことないな。

50 ：名無し検定１級さん：2007/02/28(水) 11:35:27

>>49
同じく。「このエリアで一番おばかな鑑定士」のお墨付き貰ってるような状態。
つか、研修多すぎ。私には、これは、というのが見つけ出せなくて参加出来ていない。

51 ：名無し検定１級さん：2007/02/28(水) 14:56:10

>>37
書類一枚書くだけだが、何が面倒なんだ？

52 ：名無し検定１級さん：2007/02/28(水) 23:34:53

>>48
ファンド崩壊時に出番が回ってくるはず、是非、受けましょう。

53 ：名無し検定１級さん：2007/03/01(木) 13:49:55

思うに不動産ファンド等が崩壊すれば、その処理に鑑定評価が必要となろう。
かつての共同債権買取機構とかみたいに。
収益価格が積算価格の１．５倍以上になってるのが多そうだから。貸家評価は積算価格を
上限と見るのがスタンダードに戻る。
その際には、不動産ファンド関連の鑑定評価をしていない業者や鑑定士に発注される
だろう～　今弱小事務所はウマ～となるかも。

54 ：名無し検定１級さん：2007/03/01(木) 13:51:34

そんなうまい話、もう、のっちゃうからｗ

55 ：名無し検定１級さん：2007/03/01(木) 17:49:32

数が知れてるな

56 ：名無し検定１級さん：2007/03/01(木) 20:52:13

田舎は、関係ないな

57 ：名無し検定１級さん：2007/03/01(木) 21:55:16

既に私募ファンドは崩壊しつつあり、カス物件がJリートに回されている。
何も知らずにババを掴まされる個人投資家乙。

58 ：名無し検定１級さん：2007/03/01(木) 22:29:47

計測器は、どんなの使用しています？

59 ：名無し検定１級さん：2007/03/01(木) 22:35:37

コロコロ

60 ：名無し検定１級さん：2007/03/01(木) 22:45:53

私もコロコロです。少しくらいジグザグに計っても、鑑定レベルでは
十分な精度がある。

61 ：名無し検定１級さん：2007/03/02(金) 02:20:52

ライカとニコン

62 ：名無し検定１級さん：2007/03/02(金) 02:37:06

>>53

積算価格上限なんて機械的に決まるわけはないと思うが、
今のファンドは「誰にババをつかませるか」状態であることには同意。

63 ：名無し検定１級さん：2007/03/02(金) 07:24:26

コロコロは、目立つゆえ、レーザにしようか、思案中。
どっちがいいのかな。

64 ：名無し検定１級さん：2007/03/02(金) 08:49:56

ライカのレーザー持ってるが晴れの日屋外では
赤いポイントが見えないぞ
また１０ｍ越えるとエラーが出やすくなる
買うなら室内用と割り切り、やすいやつにしろ

65 ：名無し検定１級さん：2007/03/02(金) 10:29:37

>>64
おお、そういう口コミが知りたかった。はじめてこのスレが役に立ったかも。

66 ：名無し検定１級さん：2007/03/02(金) 14:49:59

たしかになるべく目立たないようにしたいですね。
ところでカメラはどうですか？みなさんどんなカメラを使ってらっしゃる？
自分は写りには少々不満ですが、ポケットに入る広角デジカメです。
今の世の中、一眼デジを首からぶら下げて実査はできませんね。

67 ：名無し検定１級さん：2007/03/02(金) 15:49:08

普通のデジカメで回し鳥。
後で画像合成。

計測器はテープとコンベックス。
競売なんかはねっちり計ってる。

こっそり実査の場合は歩測ｗ

68 ：名無し検定１級さん：2007/03/02(金) 18:14:06

歩測、目測自慢っておるよなぁ。
俺は駄目だけど（ころころ）

69 ：名無し検定１級さん：2007/03/02(金) 23:41:35

デジカメは便利ですな。
現像の心配が要らないから、撮れるものはすべて
撮ってくる。ただし、ＳＤメモリーカードの過信は禁物。

70 ：名無し検定１級さん：2007/03/03(土) 15:50:26

>>69
同感。
ＳＤメモリーカードは、複数枚持参してます（Ｗ

皆さん、営業活動されています？
人脈と人徳が全か（Ｗ

71 ：名無し検定１級さん：2007/03/03(土) 18:26:03

遠いとこに出張の場合だと気を遣うな。ノートPCにコピーは当然として、もう1枚
別のメモリーカードにコピーすることもあるな。最近はiPodも使えるし便利になった
ものだ。

72 ：名無し検定１級さん：2007/03/03(土) 20:36:27

>>69
何で？メモリが消えちゃうのか？
今まで予備のメモリーカードなんて持ち歩いてなかったよ・・・
１Gのメモリだと千枚以上撮れるから過信してた。

バッテリーは予備を二つ持参するが。

73 ：名無し検定１級さん：2007/03/03(土) 20:54:52

そんなに気になるのなら、デジカメも複数台用意しないといけないな。

74 ：名無し検定１級さん：2007/03/03(土) 22:03:02

>>72
メモリが破損したことがあって、えらい目に遭った。
メーカーは、メモリーを送ってくれれば、記録は取り出せるかも
知れないと言ってくれたが、時間的に間に合わないので、泣く泣く
、再度、撮りに行った。

>>73
それからは、以前使っていた小型のアナログも持参するようにしている。

75 ：名無し検定１級さん：2007/03/03(土) 22:57:05

まあ最悪携帯のカメラも最近のなら使えそう。

76 ：名無し検定１級さん：2007/03/04(日) 09:07:00

調査地点が遠方の場合、予備にコンビニで使い捨てカメラを買って使っている。
過去に俺も北海道で失敗して、自費で再度撮りに行ったことがある。

77 ：名無し検定１級さん：2007/03/04(日) 11:07:55

まあ皆一度くらい失敗してるよな。フィルムの頃は撮ったつもりが現像したら
写ってなかったてこともあったよ。

78 ：名無し検定１級さん：2007/03/04(日) 21:22:18

JWCADで開発想定図を書きたいのですが
敷地入力は「多角形・2辺」で入れていくしか
ないのでしょうか？

79 ：名無し検定１級さん：2007/03/04(日) 23:46:16

>>78
確か座標入力できたはずだが・・・。
最近、日影を確認するような案件が来ないから、
使い方を大方忘れたので、自信はない。

80 ：名無し検定１級さん：2007/03/05(月) 08:40:00

想定建物→ＴＰプランナー等（でも激高）
宅地分譲→ＪＷＣＡＤ（無料）
が王道

81 ：名無し検定１級さん：2007/03/06(火) 13:28:57

精通者の入金って３/１じゃなかった？
まだうち入金ないんだがお前らどうよ？

82 ：名無し検定１級さん：2007/03/06(火) 13:49:23

昨年から4月の半ば前頃になったんじゃないの？

83 ：名無し検定１級さん：2007/03/06(火) 13:58:50

>>82
うちにも3/1入金と連絡きたよ
でもまだ入金されてないな

84 ：名無し検定１級さん：2007/03/06(火) 14:00:12

そろそろ国交省からラブレターの届く時期でつね。

85 ：名無し検定１級さん：2007/03/06(火) 14:10:44

>>81
>>83
まだ処理も途中なのにそんなに早く謝金を出すのはどこの国税局ですか？

86 ：名無し検定１級さん：2007/03/06(火) 15:26:36

見合いして所得聞かれて高め伝え付き合いはじめた嘘でもないしなあ

87 ：名無し検定１級さん：2007/03/06(火) 15:55:09

え？精通者謝金２月後半に入金あったよ。
何か去年より減ってる。
単価下がった？

88 ：名無し検定１級さん：2007/03/06(火) 17:54:37

背伸びするとつらいぜ
見合いは大変だな

89 ：名無し検定１級さん：2007/03/06(火) 18:11:54

>>87
単価は同一
しかし3/1に入金とわざわざ手紙で送っておいてまだかよ

90 ：・：2007/03/07(水) 00:57:12

ＴＰが高くて買えませんが
みなさん、開発法におけるマンションはどうしてますか

91 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 05:00:49

見合い継続中相手も28だし決まるかもしれない

92 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 09:04:31

俺は見合いしたとき、固評のあった年の年収を言った。
嘘じゃないし、平年とかなり違うからな。

93 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 10:26:12

で上手くいったの

94 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 10:37:55

確かに、小兵抜きでも年収は数百万単位で変わる罠

95 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 10:52:13

>>90
建築士さんに頼んでるよ

96 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 10:52:46

結婚時３０才で７００万
今年実質所得１４００万

独立後は苦しい時もあったが二人で乗り越えた
結婚後は収入の多さよりも
当初より豊かになれるのかが大事になってくる

等身大の君で勝負しろよ

97 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 12:24:15

>>95
それは、実際に建築可能な容積率と分譲可能面積を
知るためですか？

それで、費用はどの程度かかりますか？
仮に、５０万円の仕事で１５万円もかかると痛いので・・・。

98 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 14:16:08

今からは減収傾向だから700 1400になることはない等身大勝負もよいが好きなら嘘でも口説いて仕事頑張れ

99 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 14:21:04

夫婦で乗り越えるとは素晴らしい我妻に伝えたい！気が強くて制御できん医者とでも結婚したつもりみたい

100 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 16:03:58

>>97
「その想定どおりの建物が本当に建つんですか」と聞かれて、「大丈夫です」と答えたいもんでね。
建築関係の法規をクリアした想定の自信ないからね。非常進入口や柱の太さなんて、普通考えてるかい？
ちなみに費用は８～１０万円。もっと安くやってくれる建築士さんもいるらしい。

101 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 17:09:57

想定建物は特殊案件以外自分でやれよ俺は社内建築士に頼んでる建築士を雇えよ

102 ：一建：2007/03/07(水) 17:25:17

一級建築士と言っても意匠設計を専門にしている建築士じゃないと
適法想定設計はまず出来ないと考えた方がいい。
意匠やってる香具師だって得意用途の建築物や精通している地域でないと
間違ってること多い。
中高層建築物を想定設計するには、役所との協議無くして適法設計は無理。
お金出してやって貰った想定設計が適法状態でない事は沢山あった。
自分は役所調査や実査をしているので設計の問題点を見出せやすいが、
机上のみで適法想定設計出来るなんてすごいな～
つい最近、建築士法２２条の研修を受講したけど知識や認識不足が多くて
落ち込んだよ。

103 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 19:10:04

>>102
勘違いされています。
鑑定もお墨付きに過ぎませんから、想定建物も専門家が
やってくれたというお墨付きが欲しいだけだなのです。
要は、鑑定と売買とが似て非なるのと同じようなものです。

104 ：一建：2007/03/07(水) 19:39:15

細かいこと言えば・・・でも現実、所詮設計ってこんな程度なんだよって主旨ですよ。
国交から今来ているラブレターでもＡＢ間の格差率等がある範囲を超えてればすり合
わせしろってことで、アバウトさは建築の比じゃないしね。
当方も建物重視の仕事の時には資格者欄に一級建築士を併記している。
鑑定士は意見判断で逃げられる事が多いが、技術者はそうは逃げられないときある。

105 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 20:20:04

想定建物に時間金かけて利益あるの 100万くらいならね鑑定は依頼にもよるがそこまで依頼者が求めてるとは思えない

106 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 21:11:21

>>91
２８で見合いかよ
そうまでして結婚したいか？

107 ：名無し検定１級さん：2007/03/07(水) 21:26:16

>>104
なるほど。よく分かりました。
まあ、考えれば弁護士だって、医者だって、ええ加減と言えば
ええ加減で、得意不得意があるようなもので、一級建築士だから
と言って、建築のオールマイティーと思い込むのが如何に危険か、
ということですね。

108 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 00:06:35

日本不動産鑑定士協会や各都道府県鑑定士協会の
会長・理事になると報酬はどのくらい頂けるのですか？

109 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 01:48:31

102氏はラブレターがきたようだが、皆の衆には来ているのかな？

110 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 07:40:38

きてないが喜ばしい

111 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 09:13:20

ラブレターが来たが、昔と比べるとかなり縛りが緩やかになった。

112 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 09:36:26

今年の官邸間はえらく細かいと聞いてガクブルしてたんだが。
チト胸を撫で下ろすｗ

アレかね、事前情報漏えいの出所が関係してるのかね？

113 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 09:46:11

提出時に念書を一筆入れただろ、これにより評価書に粗相が判明した時、
お役人様は責任逃れがしやすくなり、細々した事まで追及するのは
面倒なのでハードルを下げたんだね。
粗相のあった評価員は切ればいいだけだし。

114 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 10:09:55

じゃんｋじゃん切手くれ。PCもマトモに使えん爺鑑ははよ引退しろ。

115 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 10:15:42

大正怪っていうのがあった。

116 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 10:52:12

今年は本部役員選挙なんですかね。
名簿登録済み通知が送られてきていたが。

117 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 11:03:10

本部役員の選出方法が大きく変わりました。
とくに副会長！
従来は全国区５人だった。はっきり言って５番目に入るのは難しいことでは
無かった。
しかし今回からは東日本で１人、東京で１人、西日本で１人の計３人。
残り２人は理事の中から会長が指名。
各選挙区でナンバーワンになるのはきついね～
果たして会長は誰になるのか？　各選挙区で勝ち抜いてくる副会長は誰か？

118 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 13:45:09

呉見場小雪

119 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 15:43:58

>>117
西日本は近畿が一致団結すれば実質上決定だけれど、
その他の形勢は如何に。

120 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 15:47:06

選挙ネタくだらん。会費を半額に値下げしてくれるなら投票してやるよ。

121 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 15:49:01

もれも

122 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 15:50:18

折角の権利を放棄するんだね。
総会資料に目を通したこともなさそうだな。
会費を下げる？上げるの誤りではないのか？

123 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 15:58:11

>>120
>>121
そう思っていた時期もありましたが、誰がなるかは大切だよ。
分科会でも幹事如何で雰囲気や方針がごろっと変わるように。

124 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 19:30:32

>>122
東京で個人業者でやってると会費は年間２０万ほど。公示調査の報酬が年間１００万。
地方の協会で事例買うと、１回５万～１０万は飛んでいく。

125 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 19:36:36

民間や競売だけで食っていけるなら、協会に加入するメリットは薄いな。

126 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 19:44:28

個人開業者で、そんな奴おらんだろう。

127 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 19:53:23

田舎で魅力ある奴いないし役員したがるのは通用しない奴が多い寂れる原因だわな

128 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 19:56:08

これからｺﾋｮｳの醜い戦いが始まるな談合だけは止めろよ

129 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 19:58:55

鑑定協会の事務員の給料高すぎ。
個人事務所勤務の鑑定士よりも高いらしいぜ。

130 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 20:26:16

>>129
当たり前だろー

131 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 20:29:12

志保は投票できるんですか？

132 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 20:40:29

会員ならＯＫだろ
業者会員も個人会員も一票なんだよなー
会費は全然違うのにさ。

133 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 21:16:52

>>125
協会の事例がみれないし民間の仕事も厳しいだろう。
競売やってるのに協会入ってませんなんてことが田舎
で許されるのか？

134 ：名無し検定１級さん：2007/03/08(木) 23:17:32

>>132
生活保護を受けていても選挙権があるのと同じ。
少し違うか。

135 ：名無し検定１級さん：2007/03/09(金) 08:54:34

>>134
選挙権で言えば。
業者会員は、自らが鑑定士で代表ってのと無資格代表ってのがある。
どちらも同じ扱い。
自らが鑑定士で代表の業者会員と従業員の個人会員も同じ扱い。

136 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 07:07:38

鑑定だけで食えない

137 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 09:24:24

もう、鑑定士は独立するためのの資格ではない。
サラリーマンの取る資格。

138 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 10:17:25

食えない食えないという奴に聞きたいけど、
人生で成功体験がない奴ではないだろうか。
あおりではなく普通にそう思う。

139 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 10:47:26

>>138
君が食える話を、現状に即して話せばいいではないか。
もしかすると、一部の成功例を一般化するほど自分を過信してるのかな。

140 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 11:04:58

少なくとも鑑定士での成功を夢見て、鑑定士試験に合格したという成功体験はあるだろ。
その後の人生は、人それぞれ。

141 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 13:42:53

>>140
そのつまらぬ成功体験が、不満の原点だろうな。
投資話に騙された連中とよく似ている。
食えないと不満をこぼす連中には同情する気が起こらない。

142 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 14:00:39

成功体験って言ってもな･･･

時々合格体験記よむが
仕事やめて試験に専念しましただとか
地道に３年がんばりましたとあるが
そう言った人は食べていくのは
むずかしいと思うぞ

あれもこれもそれも一気にこなす
そんな力がないどんな業界でも独立は無理

143 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 16:12:42

>>141
それで、あなたの成功体験は？

144 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 16:20:32

>>143
ないから、不満もないというわけ。

145 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 16:27:03

>>138
>食えない食えないという奴に聞きたいけど、
>人生で成功体験がない奴ではないだろうか。

この例は、成功体験がないから不満をもらす。

>>144
あなたは、成功体験がないから不満がない。

ただの煽りか。

146 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 17:22:59

>>145

>>138 と>>144　は同一人物ではない。

鑑定士になった経緯は様々だから、食えなくても不満がない人
もおるわけだ。不満のない理由の一つとして、成功体験がない
ことも大きいわけだ。
例えば、一度も大金を得たことがなければ、貧乏でも「こんな
ものかな」と思って暮らせるように。

147 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 18:28:04

新規開業は厳しいだろ

148 ：テラワロス：2007/03/10(土) 20:20:08

東京会の選挙
地方の事例をリーズナブルな料金で閲覧可能にしる！！

日本不動産鑑定士協会の選挙
地方と東京との共存を図りたい！！

149 ：名無し検定１級さん：2007/03/10(土) 21:26:23

地方と東京との共存とは具体的にどのような案で、
それは実行可能性はあるのですか？

150 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 01:39:28

教えてください何故地方は所有権のない事例を自分の事例のように販売してるのですか法律違反で逮捕できんのですか国の所有ですよね

151 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 01:49:37

販売じゃなくて手数料じゃないの？

152 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 08:17:32

国の所有物に手数料とっていいんですか一萬は高いよただにしてくれ

153 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 08:57:23

東京の案件は東京の鑑定士が、地方の案件は地方の鑑定士がやればいいんじゃない。

154 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 09:08:48

すいません、東京理科大卒の一級建築士（３０）ですが、このたび設計事務所をやめて不動産鑑定士を
目指すこととしました。そこでお聞きしたいのですが、みなさん仕事は楽しいですか？それと年収はどれくらいなのでしょうか？
あと仕事のやりがいとはどんなところでしょうか？最後に主観で結構なんですが、建築設計から不動産鑑定評価業務への転職は正解でしょうか？
もしよろしければご意見下さい。

155 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 10:21:15

どっちもどっち。
迷うだけ体に悪い。

156 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 10:22:29

>>152
もっと、大本を見るようにしましょう。
国が乗り出すと、全国一律に一事例１万円となもなりかねず、自己作成の
事例であっても、無断で使用した場合には所有権侵害で訴えられかねま
せんよ。これが一番、東京の人が困るのではありませんか。
黙って使えば分からないということなどは、その気になれば技術的に
簡単に阻止できます。

157 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 11:56:18

>>154
そういう話題はこちらでどうぞ。スレ違いです。

http://school6.2ch.net/test/read.cgi/lic/1170849889/

158 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 12:00:58

>>156
あなたは地方の人かな。では聞くが、閲覧料やコピー代がここ数年でかなり
値上がりしているけど、これはどういう訳ですかね？
もう一つ、閲覧料を１０件まで２万円などと、閲覧数に制限を設けているのは
どういう訳ですかね？
今のシステム自体は問題ないと思うが、料金設定に疑問があるのでね。

159 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 13:01:04

地方の仕事を東京の鑑定士ががかなりの量を請け負っているからじゃないの？
金額を上げるのじゃなくて、閲覧不可とかできないものなのかな。
一部ではそういうところもあると聞くが。

160 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 13:08:49

>>>158
東京の鑑定士が土地勘のない地方に行って、土地評価している事自体が
不思議なんですが、いかがでしょ？

161 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 13:56:37

>>160
土地勘？
おまい、勘定士だな？

162 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 14:04:30

土地勘は、全く必要ないの？

163 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 14:08:52

正しくは、土地勘ではなく土地鑑でしたね。

164 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 14:12:04

土地勘が必要なのは犯罪者だけ。

165 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 16:02:20

>>158
私は大阪だ。大阪でどうにか士会として維持できる会員数でなかろうか。
一方、地方の会員数を見てみなさい、あの人数でどうやって士会が維持
できると思われるなのかな。

166 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 16:32:38

維持できないからって、安易に閲覧料やコピー料を値上げしてるような気がするな。
コピー料金が１枚１０００円とか２０００円とかって、世間一般の常識から見て明らかに
異常だろ？

167 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 18:39:39

批判だけなら、誰でもできる。

168 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 18:56:46

裁判所の仕事あるのに他人の所有物で手数料とっていいんですか

169 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 19:12:33

手数料取らずに、どうやって維持管理するの？

170 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 19:17:37

そもそも取引事例って国の所有なのか？

171 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 19:23:49

地方の案件だからといって地方の鑑定士に仕事出すと痛い目にあうからな。
だから地方の案件でも仕事は東京の鑑定士に頼む。
地方の鑑定士はもっとレベルアップしないと将来はないよ。

172 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 20:03:11

東京で修行を積んで地方で独立している若手も多いよ。
だからといって、仕事が回ってくるわけじゃない。
レベルアップ以前に、そういうシステムなんだよ。

173 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 20:21:13

工事例は国所有鑑定士は違法行為

174 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 20:26:19

取引事例法での、建付減価修正の求め方がわからない

175 ：名無し検定１級さん：2007/03/11(日) 22:48:05

何故建付減価が発生しているのかを考えれば、鑑定士なら誰でもわかるよ。

176 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 00:20:24

地方の事例は高いっていうけど
神奈川県・埼玉県だって
入場料10000円、事例1000円だよ。
経営的に楽な首都圏がこれでは説得力なし。

177 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 01:01:28

弁理士改正に早急に見習えよ！
無資格者鑑定は、法律違反だろう

178 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 01:01:35

>>176
もしかして状況が全くわかってない？
中央＝東京
地方＝それ以外

ちなみに埼玉は自称経営難で新人の入会金100万ほどという暴挙に
でた。俺の知り合いなんかは逃げ出した。

179 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 01:40:08

このスレを見ている人はこんなスレも見ています。(ver 0.20)
★友達がいない40代・・・いつも一人で外出 ★４５ [４０代]
不動産金融　part2 [就職] ←　ﾜﾛｽ
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昭和39年4月2日～昭和40年4月1日生まれ★１５ [４０代]
★友達がいない40代・・・いつも一人で外出 ★４６ [４０代]

180 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 05:20:37

知事会は競争入札鑑定に影響出てきた最低価格は必要だな

181 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 07:58:44

談合は殆ど無いよだから厳しいｺﾋｮｳも県外参入なら終了た゛県内でも熾烈な争いだよこれから新規需要あっても低廉報酬競争だろうな兼業しかないよ

182 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 08:01:54

一件10万が20万なら社員の給与も上げられるんだが

183 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 10:28:25

>>172
もっともっと171に言ってくれ
おれも修行帰りの地方開業組
こっちに帰ってからも自分の看板で
いろんな案件やっきた分
どんなに謙遜しても東京で雨後の竹の子のように
生まれる東京の鑑定士に負けているとはとても思えん

地方で東京の仕事するのは地元で仕事ない人
顔も見たことない東京の発注担当の電話・メール依頼を
受ける人の仕事だけで地方の鑑定士を
判断しないでくれ

184 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 11:04:39

>>183
まるっと同意

185 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 11:08:34

一例だけど、東京の鑑定士は地方へいって実査し、東京の依頼人にプレゼンする。
地方の鑑定士は地元で実査し、東京の依頼人にプレゼンする、んだが、東京までプレゼンに行くのは
いやだといって仕事断ることが結構ある。移動距離は同じなんだが、地方の人は腰が重い。
だから自然と地方の鑑定士へ依頼されなくなる。

186 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 11:17:08

いや、だから東京発注の安い仕事なんてそもそもしたくないわけ。
地元の仕事だけで手一杯なんだよ。
お付き合いで頼まれて仕方なくやってあげてるのが実情。

地元で食い詰めてる一部の鑑定士だけだろう＜東京発注の仕事に飛びついてるのは

187 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 11:47:26

田舎はみなクイツメテル

188 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 12:08:28

そうそう　やすくて一見の客は断りたい

地方でしっかりやってると、依頼者は地元企業の
経営者や富裕層になってくる
そう言った人と仕事や会食を通して
人としての信頼関係を作っていくのが大切

これは地方でも東京でも同じで
分かってるヤツは分かってるだろがな

東京の若いサラリーマン発注者さんと
つきあっていく時間はないし
東京発注の安い仕事を請けると
事務所の雰囲気が悪くなる

189 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 12:14:40

不動産鑑定士の仕事って、現場とデスクワークの比率ってどれくらい？
やっぱり夏場とかはきついですか？

190 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 12:18:14

激安の大量案件を東京の鑑定士が、いくらやろうが無問題だが、
無資格受験者に鑑定書を書かせているなら深刻な問題だろう。

191 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 12:35:05

いつく閑話スレとは言え、>>189 は遠慮してね。

192 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 14:40:40

>>189
３分の１が外で３分の２がデスクかなあ。夏はきついが冬のほうがつらい。

193 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 16:23:24

地域によって異なるのであろうが、夏のほうが断然堪える。
はっきり言って、７月後半から８月は依頼が来て欲しくない。

194 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 16:52:42

俺 5年目で所得600くらいだけどみんなどの位なの田舎です

195 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 17:02:48

夏の暑さ、冬の寒さは各香具師の体力や好みによるが、自然条件に左右されやすい。
調査に日の長さは重要。冬至はよろしくないし、雪など積もれば途方に暮れる。

196 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 17:22:51

>>194
お疲れさん　
嫁さん分加算等で概ね1000ってとこか
田舎で５年目ならまずまずだな
一本越えると↑のような東京の仕事なんか
する気せんだろ

オレは君のもう少し先輩で４～５割アップ

197 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 18:06:23

鑑定士協会は廃止しる。

198 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 18:10:08

>>197
本協会は難しいだろうけど、士協会は解散可能かな・・・
事前に同士をキープしておき、総会でいきなり解散の動議でいけるよ。

199 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 18:11:20

競売物件（工場）を購入した者ですが
土壌汚染が発見されました。
土壌汚染処理費用２億を
裁判所に請求すればいいのでしょうか？

200 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 18:15:30

>>199
残念でした～

201 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 18:22:04

請求可能でしょう

202 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 18:22:05

>>199
競売制度の趣旨を考えろよ

203 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 18:31:45

夏の方が断然きついというか危険。２時間くらい炎天下を歩き回っていて
熱射病になった経験あり。

204 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 18:34:13

請求できます

205 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 18:48:37

今時、競売評価に「土壌汚染」見落としは考えられない。
完全安パイの分譲地の競売評価ですら土壌汚染の有無等は記載している。
その昔、汚染工場を評価した時、浄化をすると超大幅にマイナスになるのがあった。
評価額はお約束の１マソにした。固定評価額は１億マソオーバーですた。

206 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 19:33:41

約束とは裁判所なの

207 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 19:40:31

１物件最低１マソって決まりがある。
価値のない私道持ち分も１マソ。
廃棄物てんこ盛りの土地も１マソ。

208 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 19:42:59

競売は訴訟多いよ鑑定も同じ不当鑑定あるし仕事として不安

209 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 20:13:09

以前は予算消化の仕事ある時期だが今年は無し仕事は途切れ途切れかな35万の鑑定を12万で爺鑑が落札背に腹は替えられんということか

210 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 20:48:45

まさか爺鑑が、受験生に評価丸投げしてないよな？
受験生丸投げで落札横行なら、至急契約改正で禁止してほしい。

211 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 22:03:47

裁判所を相手に裁判しても勝てない。
まず、競売評価人を相手に訴訟を起こし、
和解に持ち込むべき。

212 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 22:35:23

縄伸びを見抜けなかったり、確定に失敗したら
評価人が賠償責任を負うけど、
建物の欠陥・土壌汚染まで評価人に責任を負わすのは酷。

213 ：名無し検定１級さん：2007/03/12(月) 23:41:22

酷でもそうなる

214 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 00:06:33

競売評価はハイリスク・ハイリターンだからね。
月に10本も評価書書くなんて一般鑑定ではありえない。

215 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 07:09:05

10本て何県よ

216 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 07:33:33

評価員になれない人のねたみ？

217 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 07:59:24

裁判所は最も公平であるべきなのに専門員やら評価員を指名している評価員はやっと試験ありだが

218 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 08:11:11

競売減って募集してないが爺さんが亡くなっても競売もなくなってるかも

219 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 09:37:57

>>214
競売評価がハイリスク・ハイリターンか？
一般鑑定より念入りな調査が可能、評価記述内容を書記官や裁判官がチェック。
低報酬・・・

220 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 11:37:09

補助者いれば利益無し

221 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 11:56:08

ところで出資財産の評価はもうないのか？
以前はたたきまくってたバカがいたけど。続かないね無理すると

222 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 12:32:07

税理士からの依頼は何がありますか

223 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 12:32:27

競売評価は、土地評価の際に取引事例比較法及び土地残余法を
適用しなくていいので非常に楽だ。
しかし、瑕疵担保責任が免責されているため
徹底したデューディリジェンスが必要。
今後は買主に損失を与えないためにも
金融工学を活用した評価書が必要だ。

224 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 12:39:48

競売評価は地裁により当然に取引事例比較法を使っている。
自用で賃貸可能とか賃貸物件では収益価格も出している。
ＤＣＦは当たり前。

225 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 13:13:47

＞＞224
土地は公示からの比準のみのはず。
競売評価のDCF法はレベルが低く、
やっても意味なし。

226 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 13:23:36

>>225
東京、千葉・・・都会は１０年以上前から比準をやってる。
当方も平成○年から比準価格を掲載している。
区分の競売は多いので分析し利回り等の検討は各評価人研究会等でなされている。
ＢＩＴでのぞいて見てください。

227 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 13:26:28

建物に差押さえすると通達が来たのですが、登記所の閲覧資料で他人に分かってしまうのですか？詳しいかた教えてください。お願いいたします（住宅ローン中）

228 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 13:30:21

競売減価30～50％するのに
金融工学って言われてもな
買い主の損失はそこで担保されているわけだし

いくら若手がエクセルいじっても
相場観では爺鑑にかなわなかったりする

229 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 13:31:09

毎日、お仕事で裁判所に出向き、情報を仕入れている香具師がいる。
具体的には当該裁判所に電話して聞いてくださいな。
登記所の閲覧で知るのではありません。
偶然、登記所閲覧で知ることもありますが・・・

230 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 14:33:47

ところで競売が廃止されるという話はどうなった？

231 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 14:36:51

競売すごく減った都会は如何ですか

232 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 14:51:48

競売はもうすご～く減っちゃいました。
執行官も顔つきが暗いよ。

233 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 15:17:36

評価人諸君
そのうち、３５年ローン物件が大量に出てくるはずだよ。

ただ、競売制度が無くなることはなくても、評価をする必然性が残るか
どうかは知りません。

234 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 16:10:38

差押は登記されるから、閲覧されたらばれるよ。

235 ：229：2007/03/13(火) 16:36:18

競売開始決定でなく、単なる差押が登記簿にのるかどうかね。
>>234　氏の通りだよ。
競売ことを知りたいのならこのスレじゃなくて法律系の方がいいよ。

236 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 16:54:31

爺鑑が相場観？
あるわけねー。
俺は仲介経験後、評価人の補助して
いるがマンションは不動産じゃねーとか
言ってるぞ

237 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 17:31:16

鑑定だけの奴は馬鹿が多い事例分析できん仲介必要

238 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 17:36:11

仲介で生きていける能力があるのなら鑑定士なんかになってないだろ。
ごくごく一部の鑑定士はそうではないが・・・

239 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 18:32:18

だよな鑑定士は魅力ない奴がおおい理由が理解できた

240 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 18:44:09

仲介してるヤツが魅力あるってか？
学生の就活見てみろよ
まともなヤツ仲介業にはまずいかん

おれも仲介やってたが一緒に取り引きするの
怖いようないい加減なヤツも多かった

仲介に比べれば鑑定士はまじめなだけまだまとも
士になってから仲介していた過去は封印している

241 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 18:50:21

封印するどころか士になってからしたり顔で仲介
やろうとしているバカもいるが。

242 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 18:51:04

ん？　漏れのことか？　sage

243 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 20:26:59

話がずれてるが要するに仲介能力はいい加減な奴は別として相手に魅力を感じさせないとなまとまらんよ鑑定士で仲介できる奴は少ないのも事実

244 ：名無し検定１級さん：2007/03/13(火) 20:30:41

>>229
配当要求終期の公告

245 ：名無し検定１級さん：2007/03/14(水) 09:17:22

鑑定士になって仲介業者になると失敗する。
仲介業者が鑑定士になると成功する。
但し、裁判所の仕事には就けないけどね。

246 ：名無し検定１級さん：2007/03/14(水) 10:35:27

>>245
>>仲介業者が鑑定士になると成功する

こんな奴を寡聞にして知らないが

仲介をやっていたけれど、不向きだったので、鑑定に転じて
正解だった奴はおるけれど。

247 ：名無し検定１級さん：2007/03/14(水) 12:26:35

鑑定士は仲介業やらない方がいい。
小さなミスでも「鑑定士だから信用したんだ」
といわれ、買い取らされる。
不動産屋みたいに潰してしまう訳にはいかないし・・

248 ：名無し検定１級さん：2007/03/14(水) 12:52:47

仲介の営業マンの年収1500万・・・
一流企業で人間関係に苦しむよりも
こちらの方がいい。
独立もできるしね。

249 ：名無し検定１級さん：2007/03/14(水) 15:21:16

鑑定と仲介の両方経験して独立なり勤務なりがﾍﾞｽﾄかな

250 ：名無し検定１級さん：2007/03/14(水) 18:32:33

仲介ネタいらね

251 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 02:21:37

羨ましいな報酬違う

252 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 07:32:26

鑑定士はｵﾀｸ族がいるよな役員でも世間で通用しないだろと思われ井の中の蛙

253 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 11:20:21

鑑定士に限らずどの職業でも業界でも同じだよ

254 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 11:22:58

その前に、「世間で通用する」ということの定義をなさってください。

昨今の企業不祥事やら政治スキャンダルを見てますと、「井の中の蛙」
というのは鑑定業界だけのことではないと思うよ。

255 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 12:16:48

鑑定士という資格者でなければ誰も相手にしないという意味でしょうな

256 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 17:56:20

どの業界でもいっしょというレベルの低さ。
だから、何も変わらんのだろうね。

257 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 18:45:39

クマ、帰ってきて

258 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 20:37:35

松屋でがむしゃらに働く従業員を見ていたら
「鑑定士になってよかった」と心の底から思いました。

259 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 22:49:17

>>256
危険思想の持ち主さんでつか？

260 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 22:56:50

松屋の従業員と比較かよ鑑定士なの

261 ：名無し検定１級さん：2007/03/15(木) 23:31:49

>>260
でも松屋の従業員の中には
バリバリ仕事する人がいるよ。

262 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 09:27:30

若い鑑定士には、単価が低い報酬でヘトヘトになって働いている奴が多いよ。
松屋のことを、とやかく言えないね。

263 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 09:37:50

この業界、ほんと変だよ。未婚の中年がすごく多い。ｷﾓ

264 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 09:38:31

無資格受験生と同じ条件での競争になるから、若い独立鑑定士は
低い報酬競争に巻き込まれてしまうのさ。これが革まないと、
若手独立は、ヘトヘトクタクタ路線になってしまうな

265 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 10:47:59

>>263
個人的感情を書き込まないほうが無難ですよ。
書き込み者を探し出してくれるビジネスがあること
を最近知りました。匿名であって匿名でない
みたいです。

266 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 11:20:22

低報酬化の流れと報酬競争とを峻別して考える必要が
あるようだ。
報酬競争を止めることは法に抵触することにもなりかねず、
これは難しい。
低報酬の流れは鑑定士の努力次第でくい止められるはずだ。
低報酬－>安易な評価－>さらに低報酬－>さらに安易な鑑定評価
という悪循環に陥っている気がします。
とにかく報酬に関わらず、良質な鑑定評価書の発行を心がける
ことから始めませんか。

267 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 12:53:01

このスレを見ている人はこんなスレも見ています。(ver 0.20)
＄＄　こんな自営のひとりごと　９店舗目　＄＄ [４０代]
★友達がいない40代・・・いつも一人で外出 ★４５ [４０代]
昭和39年4月2日～昭和40年4月1日生まれ★１５ [４０代]
★ TOTO - TOTO ★ Part4 [洋楽]
★友達がいない40代・・・いつも一人で外出 ★４６ [４０代] ←ﾊﾞﾛﾇ

268 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 13:29:16

馬鹿か

269 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 13:36:24

淋しいやつ、一生基準でｵﾅﾇしてろ、ﾌﾟﾌﾟｯ

270 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 14:04:57

受験生か

271 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 16:13:19

マジレスするとこのスレの住人はアンカーとかsageとか改行とか、２ちゃんでの
書き込みのルールやマナーを知らない奴が多い。他板はあまり見ない奴の方
が多いんじゃないかな。
まあ>>267がイタいというのはガチだけどな。

272 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 17:05:59

265さん
警察、金かける訴訟ならわかるけど通常は特定できませんよ
素人相手のインチキビジネスですので気をつけて下さい

273 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 17:15:41

>>272
むきになるなよ、たいした書き込みでもないんだから。
本当バカが多いよな、

274 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 17:16:52

世捨て人みたいな奴ばかりだな。

275 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 17:23:46

>>272
プロバイダーと契約者までは簡単に分かるようです。
大学とか大企業なら、書き込み者まで特定するのは
至難の業でしょうが、個人の鑑定事務所なら・・・・。

私は過去ログで自分の書き込みを調べましたよ。
小心者なので・・・。

276 ：２７５：2007/03/16(金) 17:26:23

補足
国交省を怒らすような書き込みをしていなかったかどうかを
調べた次第です。幸いなかった。

277 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 17:53:22

競売評価のみならず一般鑑定に関しても
対象不動産の確定が極めて重要だな。
評価数量を間違えたらすべてひっくり返される。
手法の適用で差別化を図るのはきわめて困難。

278 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 18:41:48

>>259
どこが危険思想なの？

279 ：名無し検定１級さん：2007/03/16(金) 18:48:02

>>267
友達がいない40代スレとこのスレは相互リンクされてるな。

280 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 00:54:23

このスレを見ている人はこんなスレも見ています。(ver 0.20)
＄＄　こんな自営のひとりごと　９店舗目　＄＄ [４０代]
昭和39年4月2日～昭和40年4月1日生まれ★１５ [４０代]
★友達がいない40代・・・いつも一人で外出 ★４５ [４０代]　←　ﾜﾛｽ
★ TOTO - TOTO ★ Part4 [洋楽]
★友達がいない40代・・・いつも一人で外出 ★４６ [４０代]　←　ｷﾓｽ

281 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 05:58:42

教えてください。
地域・個別格差の率は適当でよいのですか？

もちろん、比準表を中心に他の資料・経験値・
調整（答え合わせ的な調整）等を分析した上で
の話ですが・・・。

282 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 05:59:40

281です
ごめん、sageするの忘れてた。

283 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 08:19:31

分析したうえなら適当ではないだろ阿呆なの

284 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 10:22:17

>>281
比準表×他の資料×経験値×調整≒適当　ということです。
特に最後に調整をすれば、すべて適当となります。
まあ、最後に市場性修正をすれば適当となるのと同じです。

285 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 11:00:46

適当はいいかげんという意味ではないよ

286 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 11:22:28

つか、素直に比準表作り直せ。
３つもフィルターかませて使うような比準表、平気で採用する人のセンスって素敵杉だろ。

比準表作ったこと無いのか？

287 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 13:52:44

>>286
複数のフィルターをかませずに、どのようなオリジナルの比準表を作ってるの？
他の資料×経験値×調整（不動産の個別性）を加味しないオリジナルの比準表
って興味があります。

288 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 15:10:23

言葉で誤魔化そうとせず、まずは素直に比準表作ってみることをお勧めする。
なぜ、そう言ったのか、分かるから。作る過程の経験無いままでは、お伝えは㍉

289 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 16:16:35

資料もなく、経験も必要としない比準表作りなんて無理。

290 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 16:33:09

今日になってもラブレターが来ない・・・
２３日発表なんだけど？

291 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 16:38:09

>>290
今年はもうこないでしょう～
当方は一週間前にゴメンねーのお返事したよ。

292 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 16:59:52

>>291
それだといいんですけどね。
来なけりゃ来ないで心配なもので・・・

293 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 17:47:12

フラッシュメモリーを返却せよという指令が来るまで、
油断は出来ません。

294 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 17:57:25

>>293
４月１０日までに本部協会に返却することになってますので
そのうち所属分科会幹事から連絡が行くでしょうー
って言うか、とうの昔に連絡受けてないの？

295 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 18:25:50

>>294
未だなんですよ。
確か去年も発表後だった記憶が。
評価書提出と同時に幹事に渡している分科会
もあるようですね。

296 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 21:21:17

道州制が導入されると
地方都市（名古屋）に事務所を構える鑑定士に
仕事を奪われるような気がして
夜も眠れません。

297 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 21:26:33

それじゃ、あなたも名古屋に事務所を構えれば良いのでは？

298 ：名無し検定１級さん：2007/03/17(土) 21:45:40

>>297
自宅からの距離からみて無理です。
人口8万の市ですので、
民間評価がほとんどありません。
したがって、公的評価を名古屋の鑑定士に
奪われたら廃業です。

299 ：名無し検定１級さん：2007/03/18(日) 06:29:11

いつ頃になるのかな

300 ：名無し検定１級さん：2007/03/18(日) 06:30:19

281です
>>283～286
ありがとうございました。

301 ：名無し検定１級さん：2007/03/18(日) 09:21:01

ラブレターは４日の週の終わりから１１日の週の初めにかけて
発送されたそうです。だから、まだきていないということは
もう来ないということです。
メモリー提出はは幹事から具体的に指示されるはずです。

302 ：名無し検定１級さん：2007/03/18(日) 11:02:03

すいません。新参でまだラブレターというものを受け取ったことがないのですが、
それは直接国交省から郵送されてくるのですか。鑑定協会からですか。

303 ：名無し検定１級さん：2007/03/18(日) 11:17:33

国交省の鑑定官から直接です。

304 ：290：2007/03/18(日) 16:43:30

>>301
サンクス

305 ：名無し検定１級さん：2007/03/18(日) 19:17:37

>>303
㌧

306 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 09:18:10

今年廃業します皆さん今まで有難う頑張ってください

307 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 10:03:03

乙

308 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 17:57:37

廃業して、どうなさるのか、興味あります。

309 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 18:14:46

実家に戻り農業やります何かせわしくて年中追いかけられてる感じでした

310 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 18:39:34

鑑定業の比率を減らして、農業と兼業すれば良いのに。

311 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 19:27:23

工事なども以前より雑用が増加し補助いる農地収益価格も実務ではあまりないから実家から県庁遠い営業しないと仕事少ないから

312 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 19:34:35

それと小さい頃から土と触れてると落ち着くんですよ兄も継がないので家族会議で決定しましたなぜか幸せな気分というか不思議な感覚です

313 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 19:43:37

どの程度の営農規模か分かりませんが、現金収入は得られるのでしょうか。

314 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 20:39:13

お聞きしたいんですけど、不動産鑑定士って現場調査も多いと思うのですが、やはりかなりの体力を必要としますか？
それと、それに関連して年老いても仕事は（体力的）できるものでしょうか？

315 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 20:44:10

案件にもよるが、体力を必要と思うほど過酷な事はまずないよ。
８０オーバーで現役な香具師もいる。

316 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 20:48:25

爺鑑は、御神輿で実査するから体力は不要っと。

317 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 21:48:27

ここに来る者には関係なさそうだけれど、一応、貼っておきます。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/03/030320_2_.html

318 ：名無し検定１級さん：2007/03/20(火) 23:59:33

>315
具体的に現場調査はどんなことをやっているのか、よろしければ教えてください。

319 ：名無し検定１級さん：2007/03/21(水) 01:57:15

対象不動産の確認

320 ：名無し検定１級さん：2007/03/21(水) 02:00:23

中規模経営ですから鑑定との兼業は無理です

321 ：名無し検定１級さん：2007/03/21(水) 09:26:53

廃業できる人が羨ましい。
こんな馬鹿馬鹿しい仕事早く辞めたい。

322 ：名無し検定１級さん：2007/03/21(水) 09:37:44

俺は小規模でいいから農業と鑑定の兼業やりたいな農地評価専門になってもいいしね

323 ：名無し検定１級さん：2007/03/21(水) 14:55:57

やっぱい現場調査とかは、多少の息抜きになったりしますか？それとデスクワークと現場との比率はどのくらいでしょうか？

324 ：名無し検定１級さん：2007/03/21(水) 15:04:53

現場調査で息抜きしていると、現場調査に2回以上行くはめになります。
それに伴って、現場での比率も高まります。

325 ：名無し検定１級さん：2007/03/21(水) 15:51:26

それでは一般的な比率はどんなもんでしょうか？

326 ：名無し検定１級さん：2007/03/21(水) 15:59:19

>>325
それは一概に言えない。
そもそも、貴方は「現場調査」とは如何なる範囲を想定されているのか。
事務所におる時間以外という意味かな。それならば、移動時間がもっとも
多かったりする。

327 ：名無し検定１級さん：2007/03/21(水) 16:32:00

>>322

ｿﾚｲｲ！！

328 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 01:23:20

周りの鑑定士の話を聞くとﾏｼﾞやばくないかこの業界危険地帯に既に突入してるよ

329 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 02:06:30

これからは農業と鑑定の兼業だよ。
鑑定一本じゃ厳しい。

330 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 09:32:18

農業との兼業がいいかどうか解らないが、
確かに鑑定業一本では厳しい時代になった。

331 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 09:34:56

>>328
>>329
>>330

332 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 11:42:28

建付減価ってどうやって求めるんですか？
実務修習生ですが困ってます。

333 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 11:50:39

修習先で聞けないの？
聞けないんだったら、実務修習の意味ないし。

334 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 11:53:10

>>332
マルチＰやめろよ。
そんなの指導鑑定士に聞けばいいだろ。
ボロの建物なら更地化費用相当とか　現行建物と最有効建物の収益性の差における敷地分とか・・

335 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 11:57:47

>>334
マルチPって何ですか？

336 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 12:12:56

○○マニアのせっちゃん、やっぱり出たんだね。

337 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 15:27:04

>>334
複数のスレッドに同時にカキコミすることと思われます

338 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 17:30:15

都知事に立候補してる鑑定士がいますねｗ

339 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 17:33:34

>>338
今ラジオ聞いてコーヒー噴いたｗｗｗ

340 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 17:55:18

>>339
毎回やってるし何も噴くほどのことではない。
ごく普通の出来事だ。

341 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 18:13:37

知事選だけじゃない、国会議員にも毎回立候補してるよ。

342 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 18:41:41

平成１９年公示価格、早くもサイトで閲覧できますね。

343 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 19:49:06

http://www.eva.hi-ho.ne.jp/yamaguchisetsuo/
都知事選の立候補者、文がつまらないな。

344 ：名無し検定１級さん：2007/03/22(木) 21:18:53

老婆心ながら、選挙中であることを考慮して書き込んだほうがよい。

345 ：名無し検定１級さん：2007/03/23(金) 12:36:13

鑑定士は意欲の無い奴おおいし田舎じゃ勘違い役員もいるから褒め称えるべきだよ

346 ：名無し検定１級さん：2007/03/23(金) 12:58:11

スローライフてやつか。そのほうが幸せかもな。

347 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 09:20:22

そうそう、安い鑑定料であくせく走り回るより、のんびり生きようよ。

348 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 09:58:40

売上は最盛期の３分の１になったけれど、いつも追われていた
頃に較べると気分は安らぐね。夜もぐっすり寝られるし。

349 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 11:30:18

それが、5分の1程度になると、今度は先行きが不安で眠れなくなるよ

350 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 16:35:59

もし、５分の１になれば、倒産ですかね。手形が降り出す業種でもないから、
倒産はあり得ないか。個人的債務を抱えておれば、個人破産はあり得
るわけか。それも免責が得られると鑑定士には留まれるわけか。

351 ：訂正：2007/03/24(土) 16:37:21

（誤）手形が降り出す
（正）手形を振り出す

352 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 17:31:35

時代の流れというが安い評価料は拒否すべき利益ないはず下請けも止めたら業界は正常化します

353 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 17:58:17

下請けすら無くなってきている状況です。

354 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 18:26:52

鑑定評価書作成者＝鑑定士資格者の原則ルールを一時的のも回復しなと、
無資格作成者＆鑑定士印のスキームで、供給量無尽蔵だから報酬↓する。
報酬が、資格者対価ではなくて、無資格者対価に迎合しているからです。

355 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 18:29:42

それ以前に、業界のパイ自体が小さくなっていることには言及しないのはなぜ？

356 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 18:48:31

パイが小さくなって、鑑定士自体があまると、報酬は上がらんよ。

357 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 19:22:32

団塊サラリーマン鑑定士の独立開業により
鑑定業者が増加している。

358 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 19:27:34

>>357
近年、独立開業は減少傾向にあると聞くが、鑑定業者が増加しているという
情報はどこから？

359 ：名無し検定１級さん：2007/03/24(土) 19:33:17

当県の鑑定協会所属の鑑定業者は
増えつづけているよ。
70歳過ぎても廃業してくれないしね。

360 ：名無し検定１級さん：2007/03/25(日) 18:37:14

25日の地震による担保評価の見直しにより業界が一時的に潤う…ちゅうのは甘い？

361 ：名無し検定１級さん：2007/03/25(日) 20:09:36

あまりにもローカル杉

362 ：名無し検定１級さん：2007/03/25(日) 20:13:04

鑑定需要は少ないし要らない所得300万時代に突入してるよ田舎はコヒョウ命競売公共ともに役割終わりつつある

363 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 00:52:19

競争による低報酬潰れていく業界民間公共共に

364 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 01:17:24

鑑定評価書作成者＝鑑定士資格者の原則ルールを一時的にもも回復しなと、
無資格作成者＆鑑定士印のスキームで、供給量無尽蔵だから報酬↓する。
報酬が、資格者対価ではなくて、無資格者対価に迎合しているからです。

365 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 01:45:38

無資格者すら雇えない事務所も増えてくるんじゃないかな。

366 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 01:47:38

無資格者すら雇えない事務所も増えてくるんじゃないかな。＞
雇うと無資格者丸投げ鑑定士も出てくるから、雇わなくていい

367 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 01:50:17

雇わなくていいと雇えないは大違い。

368 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 01:52:56

>>364
無資格者丸投げ鑑定士が最近になって出てきたから、
報酬が下がってるの？
昔は、そういう鑑定士はいなかったの？

369 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 01:54:55

雇わなくていいと雇えないは大違い。＞どちらでもいいよ
無資格鑑定評価は、違法だから

370 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 01:56:32

違法と雇えるかどうかは別物だよ。
コピー取りから雑用まですべて鑑定士がやらないといけないのか？w

371 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 02:00:30

コピー取りから雑用まですべて＞頭悪いの？
それは誰が見たって、鑑定行為ではない。

372 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 02:02:37

頭悪いのはあなたでしょ。
（雑用してくれる）無資格者すら雇えない事務所が増えてくるんじゃないかな
と書いただけでしょ。
勝手に絡まないでくれるかな

373 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 07:21:33

協会には期待しないがあまりにもひどくなる状況は変えられそうもないな田舎役員は会員に情報なるべく漏らさず美味しいとこ取りだろうな

374 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 09:41:58

>>362->>373

自作自演か何か知らないけれど、下げろよ。

375 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 09:54:58

このスレには爺鑑をやたら叩くヤツが若干１名います
気を付けて読みましょう

376 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 09:57:05

無資格補助者なんてむしろ昔の方が多かったのになｗ
特にバブル期
多分、自分が無資格補助者で、上司が爺鑑なんだろう
仕事がたくさんある証拠だ、結構ではないか
自分が資格取って開業して無資格者雇って使えばいいだけ

377 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 10:15:05

「無資格鑑定評価」とは名義貸しのことなのか？

378 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 11:13:36

事務所内の補助者に作製させて、資格者の爺鑑がハンコを押しているだけのこと。

379 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 12:30:41

今は仕事がないことが最大の問題
無資格者が評価書書こうが爺鑑がハンコだけしか押さなかろうがあまり俺の収入とは関係ない
仮に無資格者がいなくなっても、爺はなんだかんだ言って成果品を仕上げるだろう
腐ってもベテラン鑑定士なんだから

380 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 12:43:10

まあピカソだってダヴィンチだって、弟子の書いた絵の出来がよければ署名して自作として売ったんだし、
現在もそれは真作として扱われるんだから、鑑定書だって同じでいいじゃん。

381 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 15:57:33

380さんなかなかいい発想だね。ほんとそうだ(^0^)

382 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 17:16:32

何いってんだか署名押印して責任とるんだから問題にするほうが可笑しい

383 ：名無し検定１級さん：2007/03/26(月) 19:38:28

＞377
弁理士法改正とだいたい同じでは↓
論点としては、弁理士が補助員に実質的に業務を委ねて
しまっている場合があるといった声があるわけで、
これについて何らかの対応が必要なのではないか・・・・・・・・

弁理士事務所で弁理士資格を持たない従業員に実質業務をさせる
名義貸しを規制するルールの制定

384 ：名無し検定１級さん：2007/03/27(火) 10:12:21

税理士なんて女性事務員まかせ

385 ：名無し検定１級さん：2007/03/27(火) 10:39:09

司法書士もそうだよ。
俺は、わからない事案があると、若い資格者よりも年配の無資格者に教わる。
そのほうがよく知っている。

386 ：名無し検定１級さん：2007/03/27(火) 11:26:18

雇用している者に作業を委ねてしまっているのは何等問題とはならない。

そこで、雇用関係にない無資格者に下請けとして作業を委ねてしまって
いるケースというのは実際にあるのだろうか？

387 ：名無し検定１級さん：2007/03/27(火) 11:32:11

家内に評価書のチェックと付属資料作りをさせております。

388 ：名無し検定１級さん：2007/03/27(火) 11:45:55

結局このスレにいるのは、無資格のｵｻｰﾝだということが判明しました。

389 ：名無し検定１級さん：2007/03/27(火) 18:49:13

>>388
今日も仕事暇なの？

390 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 09:42:25

今日だけではなく、毎日暇だよ。

391 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 10:13:54

二極化してるな

392 ：名無し検定1級さん：2007/03/28(水) 11:27:54

証券化不動産の評価をしている会社は死ぬほど忙しいが、
「偽装鑑定」の話もあるし、最近はリスクが高くなっている。
地方は公共激減で暇か。

393 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 12:20:56

100億円の証券化案件
仲介料は3億円（業務リスク少）値切り殆どなし
鑑定評価報酬は100万円（業務リスク大）5万円単位で値切りあり
↑
これみんなどう思う？
一体誰が悪いんだ？

394 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 15:58:46

>>393
事実なのかどうか、疑わしい。
信じるに足る根拠を示して貰わないと。

395 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 16:15:20

>>393
仲介する会社の規模と鑑定事務所の規模ってどのくらいのものなんだ？

396 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 16:31:46

>>394-395
おいおい、君達は本当に鑑定士かね？
ファンドの会社に営業行けばすぐ教えてもらえますが、信じないなら構わない
その方が幸せだろうから・・・

397 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 16:40:56

>>396
信じるに足る根拠を示して貰わないと。

398 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 16:42:21

>>396
結局、出鱈目なんだろう。
ネット上から拾った噂話だろう。

399 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 16:59:05

>>397-398
じゃあどの程度だと思っているのだ？
鑑定報酬1,000万円？仲介料も1,000万円か？
俺は７社くらいはファンドの会社を回ったよ
なぜ出鱈目だと指摘するのだ？鑑定士に不利な現状を問題視しているのだが、あんたらは仲介業者の者なのか？

400 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 17:22:24

開示情報どうぞ
ttp://prospect-reit.co.jp/pdf/pressrelease/2006-1018-00.pdf
ttp://www.lcp-reit.co.jp/cms/press/0006-0129-00001.pdf

鑑定報酬料の相場なんて鑑定士なら知ってるだろう

401 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 17:58:56

仲介業者は資産運用会社の株式の2.65%を所有している主要株主だそうだ。
鑑定事務所も主要株主になれば報酬が違ってくるんじゃないの

402 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:22:17

>>397-398
まず、あなたが受験生かどうか答えてください。

403 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:22:52

だからファンドの会社に営業と称して聞いてみろって
なぜウソだと思うんだ？？？反論する理由が俺には分からん
俺が言いたいのは
「宅建業界は仲介料を高く維持している点で立派。一方、鑑定業界はヘタレ」
「しっかりしろ鑑定士！リスク高い仕事やってるのに価格競争やめろ！」
ということよ
異議あるとでも？

404 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:25:59

宅建業は報酬額が定められているからだろ。立派とかヘタレとかいう問題じゃない。

405 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:30:27

宅建業の報酬額がさだめられているというのは、上限のことだろ

406 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:36:19

>>404
あのね、宅建報酬は「上限」が3％＋6万円なの
法的にはいくらでも値切りはＯＫ
しかし殆どの仲介業者は値切りに応じない。エライ！
一方、鑑定も公共報酬基準があるが、周知の通り過剰な価格競争

なんか全然話がかみ合わないな
こんなに反論されるとは思わなかった。すごく不思議だ
別に受験生がこのスレに参加するのはいいけど
鑑定士を装って話題を壊すのは辞めてくれないか？
例えば、俺の認識が間違っていると思うなら「実際には仲介料はいくら程度が相場で鑑定報酬はいくらが相場」だとか提示してみろよ

407 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:40:05

物件を動かす際に仲良しグループや仲間、関係会社等の一連の流れの中で展開
しているから、必要経費扱いできる仲介手数料等が外部に流出しないようにし
ている。アンコに入ることも多い。鑑定もそれに組み込めると美味しいのだが
なかなかそうはいきにくい。
国土法監視区域が復活すれば、鑑定も仲介同様に組み込んで必要経費として利益分
け合うことが出来そう。
証券化の報酬はもっと高額でもいいと個人的には思ってる。
１００億で報酬１００マソじゃ絶対やらない。資料全部出してもらって収益価格
試算報告書だけならば、ＯＫだけどね。

408 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:44:41

>>406
えらいとかそういう問題じゃないだろ
規定どおりの報酬をもらっているだけ。

409 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:48:45

>>407
報酬がいくらだったらやるの？
そして、その報酬額の人件費等の内訳根拠は？

410 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:50:05

>>406
仲介業がそんなに儲かるというのなら、仲介業やればいいのに

411 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:54:56

>>406
>>403
鑑定と仲介では仕組みが違うだろうが。

理論的には鑑定は全国の鑑定士が参加できるわけだから、
そこに競争が生じて報酬が下がるのはやむを得ない。
一方、証券化物件の仲介にどうやって参加するのだ、その方法
があれば教えてくれよ。

412 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 18:59:02

仲介は実際に金が動くからなあ。

413 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 19:05:03

だけど、頓珍漢な奴が一人飛び込んでくると、過疎スレも少しは
盛り上がりますな。

414 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 19:44:45

なぜ頓珍漢なのだ？
レインズに載れば、一つの物件をその地域内の業者はどこも斡旋できる
それでも奴らは価格競争をしない。そこが偉いと言っているのだ
例えばマンションを買いたい人が業者Ａと業者Ｂのどっちに探してもらうか悩んでいるとする
Ａ社が仮に「仲介料は２％で構いません」と宣伝していたらそこを選ぶだろ
しかしＡ社もＢ社も他の多くの業者も値切りには応じない。そこが鑑定業界と大きく違う

証券化を例にあげたのが悪かったのか？
それから、「出鱈目だ」と指摘した理由をまだ教えてもらっていないぞ
答えろや

415 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 19:45:26

>>412
鑑定評価書の怖さを分かってる？

416 ：ファンド勤務鑑定士：2007/03/28(水) 19:46:00

ファンドが仲介手数料値切るわけないじゃん。
値切るようなせこいことすると物が他社に流れるだけ。
いい物件を持ってくる業者には３％出しても十分利益が出る。
どういうルートかしらんが優良物件もってる仲介は圧倒的に強い。つまり買主を選べる立場だ。
鑑定はある意味どこに頼んでも同じものが出てくる。当然価格競争になる。立場は弱い。

417 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 19:56:06

>>411
＞一方、証券化物件の仲介にどうやって参加するのだ、その方法
＞があれば教えてくれよ。
１．売りの情報をキャッチする（30億円程度の物件）
２．出来るだけ高く買ってくれるファンドを探す
３．売り主又はその仲介人と交渉
４．めでたく成約したら報酬9,000万円ゲット。売買成立は入札の場合もあり。

２．の過程で一つのファンド組成会社に同じ物件に関して複数の仲介業者が営業に行きます
すっごい競争だぞ。仲介料値引きの余地もあるだろ
しかし３％を死守する奴らは偉い

418 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 19:56:48

>>415
怖さって何？
不当鑑定だと訴えられて、反論できない怖さ？

419 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:00:48

いい物件を専任で預かっているときはレインズなんかに登録するわけ無いだろ。
手数料両手を目論むから先ずは自力で買い手を探す。若しくは知り合い業者等に
連絡して買い主を付けさせ貸しをつくる。
両手の時は手数料を多少おまけすること多いよ。
自力で買い手探せないときは渋々、情報公開するけどさ。
まぁ売り専任でも同様。専属専任ならなおよろし。
買い手がプロの時は大助かり。多少の問題は自己解決してくれるし、ローン
付ける手数や心配もない。素人相手は疲れるよ。
>>415　当方412ではないが・・・
鑑定評価書の恐ろしさって実際知ってるかい？　当方昭和の頃から鑑定業もしているが。
確定確認さえしっかり押さえておけば、恐いことあまりなさそう～　価格水準幅を
自分なりに決めてここまではＯＫそうかなってていうのをはみ出さないように。

420 ：ファンド勤務鑑定士：2007/03/28(水) 20:04:57

そもそも出回り物件なんて高くて買い手がいないから出回るんだよ。
そんな高い物件なんか仲手安いからといって買う馬鹿はいない。

421 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:07:41

>>419
仲介と鑑定ではどちらが儲かりますか？
鑑定は悲惨そうに見えるんですが

422 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:17:45

>>421
儲けで言えば、はるかに仲介だよ～
1000マソの物件も100000マソの物件も労力はあまり変わらないのに
報酬は100倍違うんだぞ。
鑑定評価だったら更地で18.1マソと98.8マソで５倍ちょいの違い。
鑑定作業も2方式ですやったのが3方式つかったりと手間もかかる。
ただ、千三だからな～　鑑定は安定収入的な仕事が多いから助かるよ。

423 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:37:39

どうせ出鱈目だろ

424 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:40:13

>>397-398
＞結局、出鱈目なんだろう。
＞ネット上から拾った噂話だろう。
君たちは誰かね？
受験生？

425 ：422：2007/03/28(水) 20:41:07

蛇足。
物件価格が十分の一になると仲介報酬も十分の一になっちゃうのよ。
鑑定評価はそんな大幅には落ちない。

426 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:45:28

>>424
それは、ただの受験生だろ

427 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:46:29

>>425
ご回答ありがとうございます
ところで鑑定で正規の報酬もらえてますか？
周辺を見渡しても、公共以外は一部の訴訟モノを除いて半値以下です
その公共が激減ですから悲惨です

428 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:51:42

>>426
受験生は>>416様のコメントをよく読んでいただきたいものです
おそらく仲介料が千万単位もありうるというのが信じられないのでしょう
鑑定は１件数万円の時代なんですが
例え大手鑑定事務所でも

429 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:54:35

１億の仲介で３００マン
１億の鑑定で３０マン
仲介で仕事を多くまわす腕力があるやつは鑑定なんか馬鹿らしくて・・・
交渉ごと不可の社会性のないやつは鑑定で細々・・・
鑑定専業は実際にそいうやつ多い

430 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:57:11

>>428
それはないだろ
１件数万円で鑑定が普通って
２ｃｈでの話を鵜呑みにするなよ

431 ：425：2007/03/28(水) 20:57:15

鑑定はある意味、プライドもって商売しているから値引きは殆どしない。
公共指名入札も辞退する。でも半自動的にくる仕事で初めから報酬規定
あるのは仕方なく否、ありがたく従っている。
成功報酬型の報酬でやる時もあります。節税幅の三分の一とか・・・
しかしながら、昨年は昨昨年より個人的年所得1500マソ減ったよ～　悲惨です。

432 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 20:59:02

うちも鑑定専業だが値引きはあまりしない
でも仲介に比べると報酬は比べものにならん

433 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 21:25:31

>>426
>>424
実はこのスレを立てた者です。
他の板のスレをつらつら眺めてますと、「餌」的なレスを入れないと、
なかなか反応が得られないようなので、投げ込んでみたわけです。
不愉快だったかも知れませんが、許されよ。
私自身は、証券化ともファンドとも無縁な零細専業者です。

434 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 21:30:26

かなり釣れたじゃんw

435 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 21:37:08

大手不動産会社や信託銀行で鑑定部門が窓際かつ出世なしってのは
報酬（会社利益への貢献度）の差によるんだよな

436 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 21:37:34

>>434
驚きましたよ。
それだけ、純粋であるのと、鑑定業界への危機感と将来不安が
あるのでしょうな。しかし、どう考えても鑑定は買い手市場だから、
報酬低廉化の流れをは止めようがない。

437 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 21:56:04

>>433
何を気取っているんだゴミ野郎
お前は人間として最低だ
クズめ
死んでしまえ
世の中の癌め

438 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 22:00:45

埋めてやる

439 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 22:17:23

現会長は勇退で、新人の争いなんですね。

440 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 22:30:34

手書きって・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ｱｲﾀﾀﾀﾀ

441 ：名無し検定１級さん：2007/03/28(水) 22:59:00

手書きだって・・・イシハラ、アサノには負けませんぞ～

442 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 01:42:56

都庁立候補みててわらた。
あいつまたでてたよ。

443 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 03:31:51

仲介能力ある奴は根暗な鑑定士なんてやらんよ周りみても勘違い野郎か社会不適応がおおい

444 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 05:36:14

入札競争と簡易報酬で業界は正に潰れていってんだか対策は個人の力では如何ともし難い事例使用は下請け禁止にすればいい

445 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 08:31:49

仲介ネタは就転職、不動産スレでたのむ
レベルが違いすぎる

446 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 08:51:01

ttp://wind.ap.teacup.com/applet/apple/20070305/archive

447 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 09:08:31

出鱈目を書くな

448 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 09:18:46

宅建＞＞＞＞＞＞＞＞鑑定士　は揺るぎない事実

449 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 09:29:41

建付減価ってどうやって求めるんですか？
実務修習生ですが困ってます。

450 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 09:31:03

>>449
毎度、乙

451 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 09:38:36

協会に望むのは下請け鑑定で事例がﾀﾀﾞﾄﾞﾘになっていることを何とかして欲しい

452 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 11:48:29

出鱈目を書くな

453 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 12:00:46

競売

454 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 12:14:55

アエラてどんな記事？

455 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 12:22:53

出鱈目な記事を書くな

456 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 12:24:02

どうせ出鱈目に決まっている

457 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 12:30:14

>>1

自分で書いた内容を良く読め、クズめ
＞根拠のない妄想や誹謗中傷の類の書き込みはご遠慮下さい。

458 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 12:31:15

実はこのスレを立てた者です。
他の板のスレをつらつら眺めてますと、「餌」的なレスを入れないと、
なかなか反応が得られないようなので、投げ込んでみたわけです。

根拠のない妄想や誹謗中傷の類の書き込みはご遠慮下さい。

459 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 12:32:56

「餌」的なレスを入れないと、なかなか反応が得られないようなので、投げ込んでみた

460 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 12:35:08

だけど、頓珍漢な奴が一人飛び込んでくると、過疎スレも少しは
盛り上がりますな。

461 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 12:43:11

結局、出鱈目なんだろう。
ネット上から拾った噂話だろう。

462 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 13:21:25

出鱈目を書くな

463 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 13:22:45

464 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 13:24:10

>>463
事実なのかどうか、疑わしい。
信じるに足る根拠を示して貰わないと。

465 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 13:25:34

>>463
結局、出鱈目なんだろう。
ネット上から拾った噂話だろう。

466 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 13:27:48

>>463
根拠のない妄想の書き込みはご遠慮下さい。

467 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 13:29:31

>>463
お前なんか死んでしまえ、クズ野郎

468 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 13:57:53

一応、>>463をNGに登録するか。

469 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 14:34:06

>>463
釣りですかｗ

470 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 14:35:09

>>463
こいつバカじゃねえのか！

471 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 14:36:37

>>463
出鱈目を書くな
根拠示せよカス野郎

472 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 15:45:41

463ではないが当たり前でしょう

473 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 16:10:30

>>463もウザいが、>>464-471の自演もウザー

474 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 17:35:43

証券化評価
私募ファンドを中心に
報酬単価20万以下もあるらしい。
鑑定業界オワタ。

475 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 21:11:18

>>474
事実なのかどうか、疑わしい。
信じるに足る根拠を示して貰わないと。

476 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 21:14:54

>>475
こいつもＮＧに登録だ。

477 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 23:14:50

出鱈目を書くな

478 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 23:16:58

>>474
結局、出鱈目なんだろう。
ネット上から拾った噂話だろう。

479 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 23:52:26

例えば、東京カンテイの
鑑定収入は２００５年は６億程度（青山リアルティーアドバイザーズＨＰ）
ですが、月刊不動産鑑定では２００６年に約４００件証券化評価
やったと書いてある。従業員があまり増えていないことを考慮すれば
単価は相当安いはず。

480 ：名無し検定１級さん：2007/03/29(木) 23:55:59

すいません。
割り算間違えました。

481 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 00:16:45

鑑定評価書作成者＝鑑定士資格者の原則ルールを一時的にも回復しなと、
無資格作成者＆鑑定士印のスキームで、供給量無尽蔵だから報酬↓する。
報酬が、資格者対価ではなくて、無資格者対価に迎合しているからです。

弁理士法の改正を早急に見習いたい。

482 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 00:38:25

なんかすごいデジャブのようなスレなんですけど。

483 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 00:54:30

一人が必死でコピペ連投。
精神病だな。ｶﾜｲｿｽ

484 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 01:28:40

弁理士は、業務拡大か。

485 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 09:37:15

＞483
つうかマジ正論
万年補助者かい？

486 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 09:39:17

確かに鑑定業界はこのままでは壊滅だね。
残るのは大手だけ。
他は下請けでやるか、サラリーマンとなってこき使われて体壊すか。

487 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 09:41:16

証券化の評価って誰がやってんの？

488 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 09:48:36

オレも知りたい。
以前、希望額を示した打診があって、それが滅茶苦茶なので、
断ったことがあるが、あれこそ証券化評価だったのだろうか。

489 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 09:54:33

大手も互いに競争で利益少ないし業界ﾀﾞﾒﾎﾟ

490 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 10:14:27

希望額を出したらりっちに狎れるよ。

491 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 11:10:33

ファンド破綻が来るとしても２，３年後、損害賠償請求の訴訟が提起されると
しても、そのまた２，３年後、判決確定するまで１０年もあるから、その間に
儲けた金を使ってしまえば、無い袖は振れぬから、有耶無耶に。

492 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 11:14:14

人生仕上げにかかる年代に自己破産。

493 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 11:32:42

公示の報酬、早く振り込んでくれ～
精通者謝金も早く振り込んでくれ～

494 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 12:45:25

公示の報酬、今年遅いね。
月末超しちゃったじゃん。

495 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 17:37:34

コージは4月末だって通知が来てただろ年末くらいに.

496 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 17:46:40

きてないな、見落としかも知らんが。

497 ：名無し検定１級さん：2007/03/30(金) 21:23:33

>>488
大型のやリートなんかは大手の４～５社？がほとんどやってる。
下の方の私募ファンドなんかは独立したての若手もやってたりする。

最近は評価報酬のダンピングなんて話は時代遅れ。全体のスキーム
に対して評価額なんて誤差みたいなものだから金は出すから高い
評価額を出してくれと。数社を競わして一番高い評価額を出してくれる
ところに仕事がいくなんて話も。
でどうなるかというと>>490なんて流れだったりする。

498 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 10:10:59

>>497
考えさせられます。
業者間競争の果て、報酬が安くなることは理解し得ても、
評価額まで歪められてしまうとなると、鑑定評価制度
そのものの崩壊にまで繋がりかねない由々しき事態だ。
企業でもモラルの喪失が一番厄介だと聞きます。

499 ：プロ投資家：2007/03/31(土) 13:41:12

みなさんは株やオイル先物をやったことが
ないかもしれないが金融商品はトレンドを形成する。
投資用不動産も同様だ。
いまは上昇トレンドだが
近い将来いずれ下落トレンドがくる。

500 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 14:27:42

近い将来じゃDCF法は適用できません。
○年後に下落トレンド突入と判断しなければいけません。

501 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 15:50:49

証券化評価と関連会社売買に伴なう評価は
依頼者の欲望を満たすために行われている気がする。

502 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 16:24:50

>>501
役所の鑑定や相続税絡みの民間鑑定も一緒ですよ。

503 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 16:30:48

それで公正中立を保てるのかね。

504 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 16:34:39

＞＞502
相続税額は鑑定評価と相続税基本通達とでは
億単位の差が生じることもあるため鑑定士にとって
唯一成功報酬で夢のある仕事です。

505 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 16:48:40

そのような仕事、ここ３年ほど依頼がありませんが、まだ需要はあるのか。
地方ならあり得るのかな。

506 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 17:06:28

>>504
通達が改正されて、その差が劇的に縮まったんだが。

507 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 17:28:52

>>502
それでいいの？

508 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 17:50:49

>>506
知事待ったのは広大地だけ。
崖地・無道路地・帯状宅地は知事待ってない。

509 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 18:18:46

>>508
億単位の差が生じることがあるのは好打位置だけ。
崖地その他は固より二束三文。

510 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 18:19:48

>>508
それで、成功報酬に結びつくような、評価額の縮減が計れるのか。

511 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 18:29:28

>>510
素人の方ですか？
崖地は前面路線価に崖地補正率を欠けて出してしまう税理士も
多く、資産家に莫大な損失を与えている。
そこで鑑定士の登場ですよ。
崖地を二束三文で評価するのさ。
もちろん、優秀な税理士は税務署との事前交渉で
山林並み評価をするけどね。

512 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 18:32:00

間口4ｍ・奥行き100ｍの帯状宅地も
相続税基本通達ではたいした減価にならない。

513 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 18:41:24

>>511
実際のとこ、そういう評価依頼ってほとんどないでしょ

514 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 18:44:07

間口4ｍ・奥行き100ｍの帯状宅地って、そんなにいっぱいあるものなの？w

515 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 18:46:18

帯状宅地の依頼は１回だけだが、
崖地の依頼はかなりあるよ。

516 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 18:46:43

>>511
なるほどね。
ただ、前面路線価があるような崖地が、当地域にはなさそうで、
残念だ。

517 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 18:47:47

>>515
宜しければ、どの地方なんですか？

518 ：名無し検定１級さん：2007/03/31(土) 21:51:14

>>511
ふつう市街化区域にそんな崖地はない。

519 ：名無し検定１級さん：2007/04/01(日) 13:49:08

空室率の高い共同住宅
財産評価基準より安くなりますか？

520 ：名無し検定１級さん：2007/04/01(日) 14:19:02

そんな～ことはない。
希にある案件だからこそ、鑑定評価書添付で大幅節税　うま～

521 ：名無し検定1級さん：2007/04/01(日) 14:48:17

AERAに「膨張する不動産投信の危険」という記事が出ているが、
証券化評価しているヤツは気をつけろよ。収入額・費用額の計上
根拠等、金融庁はつぶさに見ているようだぞ。行政処分された
投資法人からの損害賠償請求が一番怖いからな。

522 ：名無し検定１級さん：2007/04/01(日) 14:53:38

公表されていない情報は、依頼者から提示された資料や回答を信じて評価するしか
ないんだな。調査権があるわけじゃないしね。

523 ：名無し検定１級さん：2007/04/01(日) 15:00:24

そんなんで言い逃れできると本気で思っているとしたらイタいな。

524 ：名無し検定１級さん：2007/04/01(日) 15:51:22

>>519
財産評価基準は貸家建付地△20があるから難しいかも？

525 ：名無し検定１級さん：2007/04/01(日) 16:05:39

>>523
すると、確信が持てないようなら謝絶することになるのか。
そんなのが流れてきたら嫌だな。

526 ：名無し検定１級さん：2007/04/01(日) 16:42:07

>>525
極端な奴だな。ゆとり世代か？

527 ：名無し検定１級さん：2007/04/01(日) 17:11:16

>>526
抵当証券の時は、案件がようやく流れてきたと思ったら、
上流で断られたと思われる物件が多かった。
そして、直後に会社が潰れていたね。

その伝で行くと、私らの所に証券化案件が流れ来た時には
怖いなと思いまして・・・。

528 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 04:47:10

もし鑑定士に責任及ぶなら大事件になる予感がする

529 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 06:49:39

ものすごい数になるな

530 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 09:59:04

鑑定報酬からは割に合わないよ

531 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 10:00:10

今回の処分は、ずいぶん昔に評価した案件なんだね。
俺なんか、とっくに忘れているだろうな。

532 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 12:41:19

建前
　　　　　＿＿＿_
　　　　／　　　　＼
　　　／　 _ノ　ヽ､_　＼
　／ oﾟ(（●）) (（●）)ﾟo ＼　適正報酬維持だお
　 |　　　　（__人__）'　　　　|　　質を高めたいお
　＼　　　　｀⌒´ 　　／
───────────────
　　／　　　　_＿_　　　　＼
　｜　　　　（　Ｙ　）　　　　｜
　　＼　（●）　（●）　　／　今の報酬の半分になっても質を維持できそう
..　　　＼─　　　　─ ／
本音　　＼＿＿＿／

533 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 13:26:25

祝！！！　
ついに、このスレにもAAが進出してきたか

零細については、そのとおりだな。大手は知らないけれど。

534 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 18:32:43

更地（宅地）の鑑定評価をしております。
現況概測面積が公簿に比べ10％以上多い場合、
鑑定評価の条件で「実測図がないため公簿で評価する」という
条件を付すると不当鑑定で訴えられてしまうのでしょうか？
鑑定評価は総額主義ですから現況概測面積の方が
信を置きうると判断した場合、概測面積を採用すべき
だと指導鑑定士に言われました。

535 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 18:56:32

そうですか

536 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 18:56:37

ならば、指導鑑定士の指導に従って評価すればいい。
但し、登記地積更正は隣接所有者の協力が得られないと出来ないよ。
これによりお隣さんの地積が減っちゃったりすると泥沼関係になります。

537 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 18:59:15

>>533
零細をひとくくりにしてしまうのとか、さすがだな

538 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 19:37:36

山林を登記簿面積で評価すると
間違いなく不当鑑定になるらしい。

539 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 19:40:20

>>538
そんな～事はない！

540 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 19:40:35

山林をひとくくりにしてしまうのとか、さすがだな

541 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 22:12:56

>>534
ご質問にある　公簿＜概測　のケースの場合、
実務では公簿で評価しておきます。
理由は、>>536氏　が述べておられます。

逆に、公簿＞概測の場合、依頼目的によっては、
概測で評価することもあります。

542 ：名無し検定１級さん：2007/04/02(月) 22:26:16

保守主義の原則です。

543 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 00:14:54

宅地で30％縄伸びがあっても
公簿でやるの？
私の事務所では5％までの縄伸びは保守主義の原則で
公簿を採用する。

544 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 06:15:35

害速を採用するのか巻き尺程度を兵器しろよ

545 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 10:26:20

>>543
>>536氏が書かれている趣旨を理解できないのかな。
公簿と概測とがそれほどずれているのは何らかの危険因子を含
んでいる可能性が高いわけで、ますます公簿でやりますよ。

546 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 10:32:47

>>544
概測とは、専門職による確定測量以外のすべてを包括します。

547 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 12:45:10

＞＞545
よく分かりました。
指導鑑定士は測量士の資格をもっていることもあって
競売評価・一般鑑定においては基本的には概測面積を
採用していましたが
これからは一般鑑定においては
公簿面積による評価を行い
参考事項として概測面積に基づく評価額を併記するという
考え方もあることを指導鑑定士に提言したいと思います。
１㎡の誤差も気にする先生なのでストレスを感じていました。

548 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 15:56:50

>>547
公簿面積よりも現況が小さいときは現況地積を重視します。公簿を採用するに
しても個別格差率でその分を織り込むなど反映させるべきです。
指導鑑定士は土地家屋調査士もやっているのかな？　そうならば、現況が大きい
等のリスク等は充分分かって上で仕事をされていると思われますが・・・
ただ精度を期すと評価目的を見失うってことありますね。
当方一級建築士なので建物について拘りすぎて結果大局に影響しないことまで
突っ込んでしまい、ド疲れ損がしばしばあります。

549 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 18:59:30

>>547
1㎡の誤差も気にするって、実地で測量機材をつかって、すべて計測してるの？

550 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 21:16:03

別な論議やりましよう

551 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 21:30:18

>>550
受験生で付いてこれませんか？

552 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 22:37:25

だいたい単価が適当なんだから1㎡かわっても違いないだろ。

553 ：名無し検定１級さん：2007/04/03(火) 22:51:50

ﾊﾞﾛｽ

554 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 00:21:02

月刊不動産鑑定で
リスクフリーレートに
２～３％のリスクプレミアムを加えた値が
長年の鑑定経験に裏づけられた適正な
キャップレートであるという文章が
あったけど昔からそんな考えあったの？

555 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 00:32:08

5%を基準に上乗せしていくんでしょw

556 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 01:05:35

いわゆる積み上げ方式というやつ。

557 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 07:13:46

5からは可笑しくないかいな

558 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 10:52:10

5は地価公示で所謂基本利率だろ。

559 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 12:15:51

長年というのは５、６年という意味なんだろ

560 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 12:30:40

その基本利率が可笑しい

561 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 13:51:08

別に基本利率5%の算出プロセスはおかしくはないと思うが、リスクフリーレートに
リスクプレミアムを加算する方式のほうが単純明快かつ説得力もある

562 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 14:09:35

リスクフリーレートにリスクプレミアムを加算する

理論的に、それでいいといえるのだろうか。どのような裏づけがあるのか。
みんながそうしているから、というだけではないのか。

563 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 17:07:49

証券化実務者養成コース
今月からある基礎編に続いて４連チャンである研修会に出る香具師いるかな？
爺以外はこれからの仕事受注においても受講は必須かな～

564 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 18:27:14

零細個人事業の儂には関係ないかな。証券化案件なんて大手しか受注できないし。
儂ら零細に声がかかる案件は殆どが地雷含みだろうし。

565 ：名無し検定１級さん：2007/04/04(水) 21:51:52

それに、証券化対象不動産の評価基準や実務指針を読んでますと、
作業手順がとても面倒くさくて零細では対処できないと感じた。

566 ：名無し検定１級さん：2007/04/05(木) 02:26:38

>>552
単価が適当な訳はない。有能な鑑定士が各種手法を駆使して
導き出すのだから。
ただ最終の鑑定評価額はどうせ単価×面積の上３桁でまとめる
から１㎡など全く関係ないがな。

567 ：名無し検定１級さん：2007/04/05(木) 06:42:29

確定面積は出尽くしたので次へ

568 ：名無し検定１級さん：2007/04/05(木) 11:17:23

でわ、テーマを与えてください。

569 ：名無し検定１級さん：2007/04/05(木) 11:29:05

営業及び依頼先拡大なぞ如何ですか

570 ：名無し検定１級さん：2007/04/06(金) 09:58:26

船井総研から、年収１億円稼げる研修会のダイレクトメールがきたぞ。

571 ：名無し検定１級さん：2007/04/06(金) 10:07:26

あそこからは数年前からしばしばＤＭが来てる。
乗っかった香具師いるのかな？

572 ：名無し検定１級さん：2007/04/06(金) 10:18:09

あそこのシャチョさんは日経平均が４マソ行くって、いつも言ってるよね。
個人バブルと社会経済を混同してるのにコンサル業って・・・ｗ

573 ：名無し検定１級さん：2007/04/06(金) 10:19:51

>>５３８

売買やったことないから、そんなことを言うんだろうな。

574 ：名無し検定１級さん：2007/04/06(金) 22:50:51

林地の取引事例を収集したら
公示価格と全然相場が違う・・・
規準できないかも・・・

575 ：名無し検定１級さん：2007/04/06(金) 23:18:40

>>574
林地の取引事例なんてほぼ１００％特殊事情アリだよ。
１０分の１とか１０倍とかザラ。

576 ：名無し検定１級さん：2007/04/06(金) 23:38:02

事情補正１００／２００、地域格差１００／２０　なんて平気でやってました。

577 ：名無し検定１級さん：2007/04/06(金) 23:48:55

不動産鑑定士を一言で表すなら
ホリエモンである。
上昇相場で不動産市場に資金が流入している時は
鑑定評価依頼が殺到し時代の寵児のごとく扱われる。
しかし、下落相場になるキャピタルフライトが始まり
不動産が動かなくなると
過去に書いた評価書の微々たるミスを粉飾鑑定として
追及され身ぐるみを剥がされる。

578 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 03:31:02

鑑定士は林地評価したらいかん能力ないだろ宅見としては別だが

579 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 08:15:52

めちゃくちゃ高い

580 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 09:51:25

>>578
報道によると、生駒市公社の林地買収価格と地裁鑑定とで１０倍
以上の差があったとのこと。公社買収は宅見としての価格だった
ようです。今後、どうなるものやら。

581 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 11:11:04

不当鑑定お決まりのパターンだな。

582 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 11:16:40

なぜに不当鑑定？

583 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:13:26

宅見でもないのにという意味ですか

584 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:18:04

>>581
公園用地を宅見として評価したら不当鑑定？

585 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:21:23

山林と宅地見込地として評価するなんて
東京でも危険だと思う。
ましてや調区内山林を宅地見込地として評価したら
即死でしょう。

586 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:23:04

>>585
それで、公園用地等の山林以外の利用を前提として
宅見として評価したらまずい？

587 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:32:20

好き勝手に言ってるようですが、位置くらいは確認したのかな？
Google Earth でも立ち上げて、みてみてはいかがかな。
あそこ、適当に地図見てても想像つくだろうけれど、妙なきな臭さがあるように思うが。
適当に相場が、という語れるところではないことは感じられる。

類型云々より勘の話だけどさ。
現地、詳しいやつ、どうよ。

588 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:44:13

>>587
一般論として聞くが、山林を公園用地とする場合の評価依頼でも林地として評価する？

589 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:46:14

>>586
民間同士の取引であれば、そのような条件も許されるかも知れない。

しかし、公共買収は納税者の税金が投入されるわけで、想定条件付加
の三大原則、特に「第三者の利益を害する恐れがないかどうか」について、
司法の判断が待たれるところでである。

590 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:51:34

>>589
司法の判断に最終的には従うとしても、司法の判断が
必ずしも正しいわけじゃないだろ。
裁判官より鑑定士のほうが不動産の専門家だろw

591 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:58:08

>>588
その理屈、変でないですか？

宅地を公衆用道路にする場合、貴方は宅地として評価しないのか？

592 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 12:59:48

三権分立の否定ですか？

593 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:03:22

>>591
農地を公衆用道路にする場合も、農地として評価？

594 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:03:57

>>592
議論は自由と言ってんだよ。

595 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:04:52

>>591
それでは、聞き方を変えます。
公的な団体から林地を公園用地としたいんだが、と評価依頼がきました。
あなたなら、不動産の種類はなんとする？

596 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:09:12

>>593
誰が見ても農地なら農地として評価、誰が見ても宅見なら宅見として評価、
誰が見ても宅地なら宅地として評価、するだけですが・・・。

597 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:11:43

>>595
ケースバイケースではなかろうか。

>>587氏が言っておられるように、具体的な案件に応じて判断
するだけです。

598 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:11:50

>>596
誰が見ても農地なら農地の意味が分からん。
市街地で、明らかに農地として耕作してたら、農地として評価するの？

599 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:14:13

>>598
評価した当事者なのか？

600 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:16:59

>>598
そのケースなら、誰が見ても「農地にはもったいない」と考えれば、
宅見として評価するだろうね。

601 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:21:45

>>600
現況主義って知ってる？

602 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:22:59

>>600
宅地見込地の定義を無視？

603 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:25:44

>>597
それが聞きたかっただけ。
林地を宅見と評価すれば、不当鑑定とか即死とか書いている人がいたから。

604 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:25:48

記事によれば、短期間で売り主が１億円近い転売益を得たという
取引が疑惑の中心であって、取引に疑惑があるという証拠の一つ
として鑑定がなされたようですが、いずれ買収に際しての鑑定が
不当かどうかについても、争点になっていくのかな。

605 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 13:37:28

個人的には取引の疑惑よりも、不動産の種類の判定に興味がある。
種類が異なりゃ、当然に価格も変わってくるもんな。

606 ：鑑定士だめぽ：2007/04/07(土) 15:30:14

奈良県生駒市土地開発公社が２００３年、総合スポーツ公園建設のため、
約１億３５００万円で先行取得した同市内の山林約４万平方メートルが、
奈良地裁の嘱託鑑定で約１２００万円と評価されたことが６日、わかった。
この山林を巡っては、市民団体が「著しく不当な高値で購入した」と、
市を相手に、買い取り中止を求め、同地裁で係争中。裁判では、
所有者だった市内の女性が公社に山林を売却する半年前に約３８００万円
で購入していたことも判明し、不自然な土地取引と市議会で問題になっていた。
市民団体や市などによると、同公園の建設計画は中本幸一・前市長が
０３年３月、市議会で表明。市の依頼を受けた不動産鑑定士はこの山林で
４５０戸規模の宅地造成が可能などとし、資産価値を約１億３５００万円
とする鑑定書を市に提出、同公社は同年１２月、この価格で女性から購入した。
しかし、女性は０３年５月と６月の２回に分けて山林を購入、
その約半年後に公社に転売していたことなどが、
０５年１２月の市議会で問題になり、購入価格も実勢価格に比べ高かったことから、
昨年４月に市民団体が同地裁に提訴。
裁判では、女性は大手不動産会社などから約３８００万円で購入していたこと
もわかった。

　昨年末、同地裁は市民団体の求めで別の不動産鑑定士に嘱託鑑定を依頼。計画地は約８７％が樹木の伐採を制限する保安林で「開発は困難」とされ、価格の評価は１２４３万円だった。

607 ：鑑定士だめぽ：2007/04/07(土) 15:38:21

宅地見込地と判定するにあたっては
下記条件を満たさなければならない。
①社会的条件
　将来相当程度の宅地需要が見込まれる。
②経済的条件
　経済的合理性を有する開発行為であること
③行政的条件
　宅地地域への転換が可能であること
④自然的条件
　造成工事の困難性及び災害発生の危険性等から妥当な地域であること

608 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 17:18:27

>>606
一人の鑑定士の運命が定まった感じですね。

609 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 17:33:29

奈良県で山林ぶち壊して
450戸の宅地分譲にするなんて昭和の時代の話ではないか？
平坦地で50戸程度の宅地分譲なら
想定可能だが・・

610 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 17:37:45

これが競売評価だったら
大変なことになるな。

611 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 18:23:58

裁判官は素人過ぎて評価については話にならんよ

612 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 19:13:24

1億の賠償なんて地方鑑定士なら
3年で返済可能でしょう。

613 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 19:59:50

>>609
そういう問題ではないだろ。あんた鑑定業界の人間じゃないね。

614 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 20:47:14

今回の件は別として裁判所のとる鑑定評価が醜い時がある裁判官はｼﾛｳﾄの癖してそれに拘るから困ったことがある何も裁判所鑑定が正しいとは限らんだろ裁判官様

615 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 21:06:30

この鑑定士も役所から頼まれたのだろうなそんな評価するわけない短期転売益で何か政治家絡みの胡散臭さも感じるけど事実はどうなの

616 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 21:06:47

>>614
鑑定なんぞ事実認定のための証拠の一つに過ぎませんから、
証拠として採用されないように反証すれば済むことです。
それを怠っておられませんか。

617 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 21:10:19

>>614
補足
要は弁護士がアホなんですよ。
当事者が主張していないことを、裁判官が勝手に証拠として採用することは
できないようですから。

618 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 21:12:02

一億なら破産

619 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 21:19:49

裁判所鑑定を覆して勝訴したかたいますか

620 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 22:03:44

田舎は50過ぎの独身鑑定士がすくなかず居ると聞いたが本当でつゅか

621 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 22:39:45

都会も多いよ。都会は鑑定士に限らないけれど・・・。

622 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 22:44:59

何故なの田舎じゃモテるはず

623 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 22:46:31

何の根拠があってモテると？
知名度ひくいのに

624 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 22:55:01

名士だから

625 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 22:58:27

モテるかモテないかなんて本人しだいなのになw

626 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 23:01:12

うちの県にもいるな 50過ぎると若いのがいいんじゃないの

627 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 23:03:36

50過ぎて年上が好みとか、なかなかいないと思うが

628 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 23:06:56

明らかにﾓﾃない感じの方もいる縁がないのさ行政書士が変な事件起こしたことあるから
早く結婚してください

629 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 23:10:33

役員にだけはならないで下さい又会社の女性でも口説いてくださいね

630 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 23:12:45

なぜ、句読点を打たないの？

631 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 23:13:45

裁判所鑑定は気を使うよ相手鑑定あるから俺は自信ないと受注しない

632 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 23:14:52

意味通ずるから

633 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 23:41:35

保安林なら宅見ではないよなぁ。不当鑑定かな。公共鑑定も気をつけるべし。

634 ：名無し検定１級さん：2007/04/07(土) 23:49:04

そんな例探せば多数ありそう。

635 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 00:01:22

公共団体が公園用地にするんだから、保安林でも伐採の許可が
おりること前提にしてるんじゃないかな。

636 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 00:07:35

やはり直前に低価格売買があったから簡単にいかんし宅地分譲可能性あるのかな。

637 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 02:57:48

あくまで素地を求める。規制要因はずしていいのかな。公園にするため外すのであり素地評価の段階とは違う。

638 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 07:06:05

評価とは関係ないが売買益の金の動きが焦点

639 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 09:24:32

公共買収では近年むやみに宅地見込地で評価できない。
例えば未線引都計内であっても農振農用地の田は
田地評価でなければ会検を通らなくなっている。

現況保安林であって宅見評価できるのは
例えば市街化区域内の国有林（そんなもんあるかどうか知らないけど）の
民間への払い下げで、契約で保安林から外して売買することになっている
場合など。

640 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 11:51:31

保安林を買収する価格を算出するための鑑定なのだから、保安林の鑑定評価額
を求めるに決まっている。宅見として評価するという発想がわからん。

641 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 13:18:23

多分役所から頼まれたんちゃう仕事激減中だし普段の依頼先からなら俺求める断る自信ない

642 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 13:32:42

２００３年頃であれば、今ほどには仕事激減中だったことはない。

ゴルフ場開発用地の山林を京都市が高く購入して訴訟になった事案
では、鑑定評価はこれまで殆ど実績のない隣県の鑑定士に依頼して
いたね。今回はどうなったのだろうか。

643 ：６４２：2007/04/08(日) 13:34:21

なお、実績のないというのは、京都市からの依頼についてのことです。

644 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 15:27:40

鑑定については、市の指名業者ではない奈良市の業者と随意契約した
みたいですね。この点を市議会で追求されている記事がありました。

645 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 18:04:08

エンジニアリングレポートにおいては
作成者の結果責任を追求できません。
しかし鑑定評価書には結果責任があります。
よって、エンジニアリングレポ－トの妥当性については
鑑定士が全責任を負う為
専門家の意見を仰いでください。

646 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 19:53:59

証券化評価基準細かすぎ。
これではすぐに不当鑑定になってしまうわ。
悪徳業者を駆逐するのが目的なのかね。

647 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 20:07:40

そうでしょう

648 ：名無し検定１級さん：2007/04/08(日) 22:46:45

おまいらにプレゼント

つ　ttp://www.bekkoame.ne.jp/~wohya/061204.htm

649 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 04:01:38

>>640
今は公共系のは全くやってないが、修行中はよくやってた。
結局アレは理屈後付でごねる百姓がウザイから宅見にしてやって
さっさと買収してしまおう、金はかかるけど俺の財布じゃないし
という意味しかないよ。
それで一端やり出したらなし崩し的に全部宅見になって現在に
至っているんじゃないのか。

650 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 08:17:11

夜も明けぬうちから仕事なんですね。正直、羨ましい。

おーーーい、仕事よ、何処へ行ったのだ！！

651 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 10:03:31

各県の協会の存在理由が薄れてきたな。情報を隠匿して自己利益に奔走するような役員がいたら許すべきではない。

652 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 10:09:17

建前犬雄

653 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 10:43:18

仕事ないよ。半分以下。

654 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 12:31:42

>>649
全部宅見って。調区の田んぼとかも宅見でやってたのか？

655 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 13:55:50

幼稚買収はそう

656 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 14:27:31

裁判所の訴訟鑑定料はまともに頂けないよね。

657 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 14:52:19

固定資産評価は随意契約入札のどちらが多いですか。

658 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 14:59:11

>>656
何をもって「まとも」とするかによる。
大雑把な内容を聞いて、書記官に希望報酬額を伝えればよいのでわ。

659 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 22:06:00

　　　　　＿＿＿_
　　　　／㎜　　㎜＼
　　　／（金）　（金）＼　　　あと100万だけ稼ぐお・・・
　／::::::⌒（__人__）⌒::::: ＼　　　ぐへへ・・ｼﾞｭﾙｼﾞｭﾙ
　 |　　　　　|r┬-|　　　　　|
　＼　　　u`ー'u 　　／

　::|　　　　＿＿＿_　　　　..|::
　::|　　　／　　　　＼　　　|::
　::|　..／　 _ノ　ヽ､_　＼　.|::　訴えられちゃったお
　::|／　oﾟ⌒　　　⌒ﾟo　＼|:: 誰か助けてくれお～首がまわらないお～
　::|　　　　（__人__）　　　　...|::　　
　::|＼　　　｀ ⌒´ 　　／..|::

660 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 23:22:42

ﾊﾞﾛｽ

661 ：名無し検定１級さん：2007/04/09(月) 23:39:17

>>655
ありえない。調区の意味わかってるのか？

662 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 01:25:55

>>650
すみません、仕事もないので夜更かしして遊んでました。
昼間寝てました。

>>654
いかんせん昔なので詳細は覚えてないが、少なくとも調区の
純粋な田んぼでも宅見レベルの価格を付けていた。民間の
取引水準とは０が一つ二つ違うから採用する事例はすべて
別の用地買収の事例

663 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 03:04:14

固定資産評価は協会受けは平等にしないとね。

664 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 08:30:53

えぇ平均割り振りが普通だよ。

665 ：光鳥：2007/04/10(火) 08:36:04

>>663
>>664
今回はどこをターゲットにしましょうか。
受注出来うる唯一の団体のなかで割り振りをするんですか？
鑑定士さん達、もう少し法の勉強をしてください。

666 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 09:35:12

意味わからん。

667 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 09:38:30

協会受けだから希望者を募って割り振りなのが違反なのかよ。

668 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 09:41:19

固評の平均割り振りなんて無理。地方へ行くほど、爺鑑が多く取る傾向がある。

669 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 10:01:53

じゃあ事例使うなよな。

670 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 10:03:28

だから閉鎖的で下らん業界といわれてまっ。

671 ：光鳥：2007/04/10(火) 10:08:55

>>667
当たり前

672 ：光鳥：2007/04/10(火) 10:13:16

便法として
割り振りなんて言葉をつかちゃまずいので、
実際に仕事を受ける者は、市町村からの委嘱により仕事をし、協会は
委嘱を受けた者に仕事を遂行させる義務と広域的バランス調整、研修等を
主導すると言う事で市町村から受託する。
国税の鑑定評価と同様。地価公示とも仕組みは似てる。

673 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 10:33:20

早く工事みたいになぁれ

674 ：光鳥：2007/04/10(火) 10:48:08

公示も日本で唯一、この事業を遂行できる団体＝鑑定協会が受託して、
国：土地鑑定委員会が鑑定士に委嘱して、
すすめている。

675 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 11:23:15

確かに田舎は爺鑑が余分に配分されてる協会受けなら許されないこと

676 ：:：2007/04/10(火) 16:14:19

大坂チケンが動き出した胃狛誌の山林買収
巧者や誌が買った時の鑑定はどこがしたのかな？？
1/10だからな...

677 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 16:28:16

現市長の記者会見によると

さらに今回の売買に市の土地開発公社が関わったことや、高額な価格を設定を
したことについて、「市が直接買い上げる時には議会の議決が必要だが、その
必要ない公社という隠れみのが使われたためチェックが働かなっかった。
１億３０００万円余りという価格はふだん市が指名している不動産鑑定士とは別
の鑑定士が出したもので、こうした鑑定士に依頼するのは異例のことだ」と述べ
前市長時代の手続きに問題があったという見方を示しました。

678 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 17:46:23

普段指名している鑑定士に迷惑かけたくなかったのか

679 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 18:40:34

ま、不当鑑定は間違いないところだろう。
事態が世間様に表沙汰になった以上、鑑定業界としては係わった鑑定士を
厳しく処分しなければなるまい。なるべく早くな。

680 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 19:35:58

>>679
それで,なんで不当鑑定というのは、間違いないの？

681 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 19:53:10

思うに、不当鑑定かどうかはまだ不明だろ。
短期間に多額の差益を抜いて売り抜けてる売り主と当時の市長の関係や如何に！
何故に遠方の鑑定業者に鑑定評価させたのか？

682 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 20:34:59

鑑定士の妻と2人で開業しているのですが
固定を1人分の約200ポイントしか
前回は受注できませんでした。
今回は2倍受注できるようなシステムにしてほしいです。

683 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 20:41:57

>>682
そんなに沢山出来たんだからヨシとしなよ。
受注倍増システムって、どんなシステム？
オシドリ鑑定業者は数者知ってるどー
夫婦鑑定士でも別業者所属・経営も結構いるね。

684 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 20:45:48

＞＞683
別業者にすると
固定の受注ポイントが2倍になる可能性が
あるので妻に独立して貰おうと思っています。

685 ：名無し検定１級さん：2007/04/10(火) 22:40:54

>>684
鑑定士２人事務所のほうが信頼性高いよ

686 ：:：2007/04/11(水) 09:05:57

>>679他
今回の鑑定をしたところのコメントでは、当時の鑑定書は宅地見込地(保安林なのに）としていて
適切でないとなっていた。評価額も1/10くらいの差があるのだろうか。

687 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 09:11:57

２００ポイントも貰っているのかよ。
贅沢言うなよ。俺なんかトホホ・・・

688 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 09:41:40

めちゃくちゃやな協会受けは役員が恣意的に私に指名ありましたなんて増やしたらひどいな

689 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 10:15:45

生駒市の件は、ついに鑑定士が逮捕されました。

詳しくはネットでニュースを検索してください。

690 ：:：2007/04/11(水) 10:19:41

ほんとだ　楢詩の業者か

691 ：:：2007/04/11(水) 12:03:15

円項や小炉士といった犯罪ではなく、業務そのものに関して逮捕者が出た

692 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 12:14:48

>>691
業務そのものではなく、背任容疑の共謀者として逮捕されてしまった
ようです。

不当鑑定をしただけでは、逮捕されません。

693 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 12:37:01

援助交際、1家殺人、不当鑑定、談合・・・
どこまで鑑定士は国民を傷つければ気が済むんだ。

694 ：:：2007/04/11(水) 12:50:12

>>692 なるほど。

695 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 12:57:16

沢山ありそうな感じ

696 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 14:39:33

希有なケースだよ。
公社が欲しい土地を相場より高く買うこととは峻別して考えねばならない。

697 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 15:02:48

無学歴、挫折組、高齢、事情持ちだらけの業界だからな　なんでもありよ、マジ

698 ：:：2007/04/11(水) 15:50:43

まさか一連の銅把不祥事の流れではないだろうな...

699 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 16:05:37

役所から高め設定は当たり前

700 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 16:14:31

事務所名からして、旧帝卒理系か？

701 ：:：2007/04/11(水) 16:22:06

今回のは高杉？

702 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 17:05:50

公園予定なんだから高くてもいい

703 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 17:46:30

いくら高くしたかったとはいえ、保安林を宅見として評価したらダメだろ。

704 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 18:17:57

>>702
宅見として評価することが出来たとしても、公園価格（分譲価格の半値くらいか）
から逆算しておれば問題なかった。しかし、これでは当たり前の価格過ぎて、
容疑者達には意味がなかったのであろう。

705 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 18:43:06

記事によると、市と随意契約した鑑定報酬は８４万円だったらしい。

共犯として逮捕されたということは、これだけではなかったという
ことでしょうかね。

706 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 19:12:12

価格の談合をしたんだろ普通だよ価格の説明さえつけばね

707 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 19:31:04

警察も多忙だから狙われたのは運悪かったな。

708 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 19:42:23

１億の賠償、一定期間業務停止なんて
地方鑑定士とっては
人身事故のようなものでやむをえない。
むしろ試練を乗り越えて地方鑑定士は強くなる。
ただ円光で逮捕されたら鑑定業界から追放される。

709 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 20:35:16

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710 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 21:38:45

>>708
月刊不動産鑑定に公共用地の連載している人、円光じゃ
なかったか？

追放されたから雑誌の仕事しかないということなのか？

確か本も一括購入しか受け付けないみたいなこと書いて
あったような気がする。

711 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 21:56:03

＞＞710
まじでつか？
役所は絶対仕事くれないと思うけど・・・
県外ならばれないのかね。

712 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 22:13:57

限定価格だったらどうなのよ

713 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 22:42:35

>>709
鑑定士の合格体験記スレはこれだ↓

■ おすすめ２ちゃんねる開発中。。。 by FOX ★
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官僚・法曹＞不動産鑑定士＞医者ｗ [病院・医者]
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難易度　不動産鑑定士＝新司法試験 [shihou]
35歳以上のヒッキー、親は年金、自分は無職 [ヒッキー]

714 ：名無し検定１級さん：2007/04/11(水) 23:13:26

>>712
何の話だ？

715 ：名無し検定１級さん：2007/04/12(木) 16:30:58

女子高校生買春で猶予刑　「責任重いが社会的制裁」（2002年10月10日）
http://www.kochinews.co.jp/0210/021010headline04.htm

女子高生を相手にした児童買春禁止法違反罪に問われている高知市桜馬場、
不動産鑑定士、山本一清被告（４８）に対する判決公判が９日、高知地裁で開かれ、
佐の哲生裁判官は懲役１年６月、執行猶予３年（求刑懲役１年６月）の有罪判決を言い渡した。

「不動産の鑑定評価に関する法律」によると、禁固以上の刑に処せられた者は、刑の執行を終え、
３年を経過しなければ不動産鑑定士の登録を受けることができず、鑑定士としての活動ができない。

716 ：名無し検定１級さん：2007/04/12(木) 19:42:31

生駒の山林が限定価格だったらどうなのよ

717 ：名無し検定１級さん：2007/04/12(木) 19:48:12

所詮保安林だから、増分価値はしれてるよー

718 ：名無し検定１級さん：2007/04/12(木) 19:52:59

>>717
伐採の許可がおりる保安林じゃないの？

719 ：名無し検定１級さん：2007/04/12(木) 23:04:24

>>712 >>716 >>718
受験生がまじっているようです

720 ：名無し検定１級さん：2007/04/12(木) 23:09:47

>>719
公園用地になるんだから、伐採の許可がおりる保安林じゃないの？

721 ：名無し検定１級さん：2007/04/12(木) 23:38:18

公園用地に粘着している奴がおるけれど、どこかで公園用地だからと高値で
評価してしまったのかな。

722 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 00:12:08

別に公園用地だからとかいうのは全く関係ない。
市が公園用地にするからと言って宅地を買う場合の評価は宅地だろ。
今回の評価も保安林の規制を前提に最有効使用を考えて評価することになる。
ただし、保安林にも様々な種類があって解除が簡単なものもある。

723 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 01:00:44

>>720
受験生か何か知らんが実務に精通してない人間は書き込まない方がいいのでは？

724 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 03:20:12

固定資産の工事型は実現するのかな…

725 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 07:26:57

>>723
アンタ偉そうにしているけど、何様？

726 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 07:44:34

＞＞７２４
入札が主流の時代になりつつあるのに
公示型は実現しない。
地価公示だって
１０年後はあるかどうか分からない。

727 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 08:12:50

722のとおり。依頼者あるいは買い主の利用目的によって、
転換後の用途が左右されるなんてあり得ない。
市が市営住宅予定地として山林を買収するときは
転換後が宅地価格で、道路用地として買収するときは
転換後は道路価格か？

その山林が宅地見込地といえるかどうか。
熟成度が高いか低いか。
転換後は何が最有効使用か。
これらは一般的要因の分析、地域分析、個別的要因の分析を
行って鑑定士が主体的に判断するもの。
基準に書いてあるとおり。

保安林はその種類に応じて確かに伐採許可（択伐が多く、皆伐もある）は
下りるが、開発ができるかどうかは別問題。
伐採許可と開発は切り離して考えるべき。

728 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 09:18:51

公共の仕事を全くやっていない人が多いってことだね

この点ではやはり
　爺鑑＞若手
になるわけだ。しかし若手ってそれを自覚していない点が痛いかも

729 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 10:30:14

日本不動産鑑定協会のHPキター

730 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 11:49:56

>>728
そうじゃないよ。>>720=>>725のような奴は若手鑑定士ではなく受験生か他業界。

731 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 11:55:08

最近になって退会をしたみたいですね。
司直の手が伸びてくることが判っていたのでしょうかね。

732 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 11:58:04

悪用されたといったレベルではなく、どうも粉飾評価に荷担したわけだから、
可哀想でも同情する気にはなれない。

733 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 12:25:04

今回の件は
実務やったことある人なら
一瞬で不当鑑定だとわかるはず。
鑑定評価の条件でなんとかなるとかいう人は
近年の3次試験には合格できません。

734 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 12:37:48

「山林の取引慣行は公簿取引だから
公簿数量で評価する」という
対象確定条件は実現性・合法性等を有しますかね？
宅地見込地の場合、採用する評価数量はきわめて重要な
価格形成要因ですから数量把握が困難な場合には
発行を断念することもあり得ると某協会テキストに載っているため
山林の評価も断念すべきか迷ってます。

735 ：:：2007/04/13(金) 13:19:45

事件自体は、あるいは浅草弾衛門の系統かな？？

736 ：名無し検定１級さん：2007/04/13(金) 17:38:15

生駒は鑑定談合か，よくある話なんだな。

737 ：名無し検定１級さん：2007/04/14(土) 09:11:28

>>734
実測されていない場合は公簿数量でやらざるを得ない。
評価条件で縄延びは考慮外とする条件をつけるのと
「縄延びの可能性があるので売買にあたっては実測が望ましい」
の注書きをつけてはどうか。
評価数量の確定は対象確定条件として重要だが、
宅地見込地あるいは山林の評価で面積の大小は
価格に大きな影響はないと考えられている。
例えば、土地価格比準表の宅地見込地や山林の個別的要因を見てみ。
規模の大小に関する比準表はないから。

738 ：名無し検定１級さん：2007/04/14(土) 11:16:20

>>737
ありがとうございます。
でも宅地見込地に関しては公簿でやるとやばいらしい。

739 ：名無し検定１級さん：2007/04/14(土) 11:26:37

熟成度の高い宅地見込地は造成後宅地を想定した有効宅地化率が最大のポイ
ントだから、数量が大きく異なると致命的。
熟成度の低い宅地見込地なら話は別だが、そんな場合は現況地目と大差ない
価格が出るはずだから大問題にはならない。

740 ：名無し検定1級さん：2007/04/14(土) 11:33:51

生駒市の件は、「背任容疑の共犯」というところが面白い。
冷汗が流れた地方鑑定士も多いのでは？

741 ：名無し検定１級さん：2007/04/14(土) 14:47:04

静岡の東名の用地買収の件では無茶な評価を
した鑑定士がいるとか？

742 ：名無し検定１級さん：2007/04/14(土) 14:54:10

＞＞７３９
公簿で評価するという人がいるけど
開発想定図の面積と公簿が大きく異なったら
開発法どうやってやるのかな。
有効宅地面積７０００㎡、公簿５０００㎡とかだったらヤバス。

743 ：名無し検定１級さん：2007/04/14(土) 15:07:46

>>740,>>735　童話問題が沸騰するとは想定外じゃなかったのかな。
　　　　　　しかも奈良だったのがマズかったか。

744 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 00:45:37

戸建住宅地域に高圧線が通っている場合、
どの程度減価すればいいのか検討もつきません。

745 ：720：2007/04/15(日) 01:20:07

はぁ～w

746 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 03:06:13

>>744
|∀`)つ【土地価格比準表】

747 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 05:37:32

一部事務所以外疲弊してる業界期待しても改善するみこみ無し

748 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 07:51:55

自己破産の鑑定したことありますか。

749 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 09:02:06

仕事が無くて、俺が自己破産しそうだよ。
どうにかしてくれ。

750 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 12:23:41

面大地の開発法と宅地見込地の転換後を想定する手法
（基準上名前がない、地価公示では控除後価格と呼んでいる）は、
同じように見えるが実は違うんだよ。
開発法は対象不動産そのものを開発する手法。
宅地見込地の方は対象不動産を含む周辺一帯、
具体的にはそのあたりを開発するとしたら最も合理的と考えられるエリアが
開発対象となる。
だから、開発区域の面積＞対象不動産の面積となるのが当たり前。
たとえば地価公示では、手引きによると（宅地見込地のところ）、
小規模開発で標準地を含む０．３～１ha、
大規模開発で標準地を含む５～１０ha程度を想定することになっている。
このようにして求められるのは開発区域全体の平均価格なので
最後に個別的要因の比較、例えば対象不動産が
建築基準法上の道路に面しているならプラス○点、
農道にしか面していないとか林地で無道路地なら
マイナス○点とかして最終的に試算価格を求める。

751 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 14:50:14

宅地見込地の評価でも
開発方式を使うのが主流になりつつある。
控除方式は優れた手法ではないと思う。

752 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 14:56:01

開発方式は、住宅地域における大規模地に適用する。謂わば、造成前宅地。
控除方式は、宅地見込地地域の土地に適用する。
宅地見込地は只単に面大地を指すのでは無いよ。

753 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 16:40:27

鑑定協会のテキストにも載っているが
造成工事費等の計上の標準的期間の把握が困難な場合には
開発方式を使っても問題ないようですよ。
販売費及び一般管理費に対する投下資本収益を
計上すれば開発方式も控除方式も結果は同じだしね。

754 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 18:17:13

>>752
当方も土地区画整理地域内の宅地見込地を評価する際
近年、区画整理事業が長期にわたることを考慮して
事業期間20年で評価したことがあります・

755 ：名無し検定１級さん：2007/04/15(日) 18:50:25

宅見のポイントは熟成度修正をどうするか。その手前の段階までは開発方式だろうが
控除方式だろうが、どちらでもかまわん。

756 ：名無し検定１級さん：2007/04/16(月) 09:15:30

明らかに造成が必要な土地の土地残余法
皆さん造成費をどこで考慮してます？

最後に造成費を引く
(or造成費を考慮した率を乗じる)

これで良さそうなんですけど
一見不格好なので
教えて下さい

757 ：756：2007/04/16(月) 09:22:05

↑最初の一回だけ必要な造成費
のことです

758 ：名無し検定１級さん：2007/04/16(月) 09:53:02

それでＯＫ。でも
比準価格を求めるときは個別的要因の比較で
造成を要することが加味されると思うが、
要造成を加味する前の比準価格に対する造成費相当額と
要造成を加味する前の収益価格に対する造成費相当額は
率にすると異なってくるので、
依頼者にとっては分かり難くなる可能性があります。
そこで、一つの方法。

取引事例比較法と土地残余法を併用して
いったん造成後を想定した更地価格を求めます。
で最後に自分で積算した造成費相当額をそこから控除して
鑑定評価額を決定するという方法もあります。

759 ：756：2007/04/16(月) 10:13:07

>>758

なるほど～
市街化の田等はこれからそうします

早速の御教授ありがとうございました

760 ：名無し検定１級さん：2007/04/16(月) 14:56:11

　　～不動産系資格～

司法書士＞不動産鑑定士＞土地家屋調査士＞宅建

761 ：名無し検定１級さん：2007/04/16(月) 17:41:06

>>760
今は難易度なんて全く興味がない
いくら儲かるかだ

762 ：名無し検定１級さん：2007/04/16(月) 19:27:25

>>761
受験生の書き込みはスルー汁。

763 ：名無し検定１級さん：2007/04/17(火) 06:12:55

固定資産はいくらくらいで入札されてるんだろうか。

764 ：名無し検定１級さん：2007/04/17(火) 09:58:48

２万から６万てところかな。
アウトサイダーが存在する地方と、いない地方でかなり違う。

765 ：名無し検定１級さん：2007/04/17(火) 10:47:09

ｱｳﾄｻｲﾀﾞｰといえないところが辛いな。協会受けも談合になっちゃうな。

766 ：名無し検定１級さん：2007/04/18(水) 02:36:36

もし田舎役員が裏で仕切ってたら独禁法違反です。逮捕だよ。工事方式がいいよ。

767 ：名無し検定１級さん：2007/04/18(水) 08:21:29

公平な鑑定業界へ。
共に生きる鑑定業界へ。

768 ：名無し検定１級さん：2007/04/18(水) 08:24:25

15年くらい地方でやってきたが閉鎖的不公平な業界だよ。若手は人生観変わるよ。

769 ：光鳥：2007/04/18(水) 08:51:26

>>766
貴殿は独禁法に詳しいのか？
発注市町村等が多数に対し請けが士協会？と言う構図か？
独禁法上どうやって公示や国税鑑定みたいな方式が許されるの？

770 ：名無し検定１級さん：2007/04/18(水) 08:55:55

いっそのこと、公示も国税も入札にしたら。

771 ：名無し検定１級さん：2007/04/18(水) 08:56:48

工事みたいな法整備

772 ：光鳥：2007/04/18(水) 09:04:51

受注出来うる唯一の者は、公示なら全国守備範囲の鑑定協会のみ。
競争したくても他に受注可能な者が存在しない。
全国の市町村等が鑑定協会に発注するのか？
固定が国税に鞍替えならば可能かも。

773 ：フーちゃん：2007/04/18(水) 21:01:52

未来志向の公平な鑑定業界を作りたい。
ぜひ若手排除の歴史を鑑として欲しい。

774 ：名無し検定１級さん：2007/04/18(水) 21:41:32

>>773
つまり君が爺になった時には、若手に仕事を奪われますがいいですね？

775 ：名無し検定１級さん：2007/04/18(水) 22:49:57

774みたいな阿呆がいるかぎりだめだな

776 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 06:07:28

固定資産評価は入札が多いのかな‥ 協会受けは割合どのくらい？

777 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 06:58:50

公平の意味が違う？

778 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 09:11:34

資本主義社会だもん、すべて入札でいいと思う。
出来の悪い、期限を守らない、役にたたない評価書を提出した者は、
次回から入札禁止にしたらいい。
そうすれば、自然に淘汰される。
公共事業の建設土木事業では、そのような自治体が多い。

779 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 09:35:51

>>778
甘いな
どれだけ単価が下がっているか知っているの？
殆どマクドナルドのバイト並みですよ

780 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 10:06:47

30万の公共評価入札が13万で取られた。随意契約にしろよな役所さん。質は落とさんから大変た゛よ。固定資産もどうなることやら。

781 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 10:37:44

>>778
役所にしてみりゃ、淘汰されて消える日まで、安いけどできの悪い鑑定書を受け取り続けることになる危険もあるぞ。

782 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 10:52:44

受験生丸投げの鑑定評価は、止めさせるべき
供給が、無尽蔵なら価格破壊は止まらない
資格者を選別している国家試験の意味もない

783 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 11:22:13

なんか想像でものをいってるんじゃないのか782

784 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 11:26:15

一見は名刺さえ受け取って貰えなかった時代に較べると、入札は
夢のような制度だ。随契は不正の温床にもなりやすいから、基本
としては、オール入札でいいだろう。

いわゆる安値入札については、何をもって適正報酬とするか、ここから
再検討する必要がある。鑑定評価額を基準に鑑定報酬が定められてい
る限り、安値入札はなくならない。

785 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 11:30:07

暇だな、今。みんな仕事ある？

786 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 11:33:01

まったくないですなぁ。
身勝手なもので、仕事でＧＷを潰していた時代が懐かしい。

787 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 11:38:24

内科ら入札賛成ほんと名刺さえ受け取らず特定会社にだけ回してからな

788 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 12:04:07

１９地価調査スタートだ。
４Ｐじゃモチベーチョン↓だよ。しかも３市に及んでるんだ。
辞退したかったなー

789 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 12:15:06

>>782
全然分かってないですね
一部のアホな若手が安値落札して、自分で評価書書いているのが現実だ
受験生丸投げがなくなれば落札価格が上がると思っているのは妄想だよ

790 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 14:14:34

工事は何ﾎﾟｲﾝﾄもらおうが赤字なんか寂しいなぁ

791 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 14:24:56

>>788
今や４Ｐで我慢するとは言え、３市にまたがるというのは、
幹事に恨まれてでもおるのか。

792 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 14:59:02

固定資産評価で皆さん揉めだす時期だね。俺は新人でｾﾞﾛだから指名にはいってとるよ。

793 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 16:28:17

補助者がやめそうだ。
田舎だから新しい補助者が見つかりそうもない。
困った。

794 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 17:22:10

>>790
それは何か構造的な問題があるな。

795 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 21:36:07

>789
受験生丸投げがなくなれば→一部のアホな若手が安値落札する必要もなくなる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　落札価格が上がるの順番では？

価格は、需要と供給。質だけの競争生き残りならば、メーカーが
偽ブランド駆逐に、必死に取り組んだりはしないでしょうから

796 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 22:30:01

>>795
貴殿は田舎部の鑑定士では？
私は三大都市圏の鑑定士ですが、無資格受験生に鑑定を丸投げしている業者は殆ど見あたりません
爺鑑はみんな若い鑑定士を雇っていて、彼らにやらせています。開業しても食っていけないので辞めないからです。
むしろ無資格者しか雇えない若手の独立鑑定士の方が、無資格者に任せている傾向があります。

爺鑑が無資格者を雇って丸投げしていると言って爺鑑批判している書き込みをよく見ますが
少し違和感を感じています。
爺鑑が無資格者を雇って丸投げしているのは田舎限定ではないでしょうか？
むしろ都会では若手独立鑑定士がそれをやっています。
都会では批判されるべきは一部の迷惑若手鑑定士なんです。

797 ：名無し検定１級さん：2007/04/19(木) 22:35:18

付け加えると
迷惑若手鑑定士は、例え無資格者を雇っていなくても安値落札します。
本当に迷惑です。
理由は、どうやら実績を積みたいからのようです。
体力に自信があるのか、採算がなぜあうのか分かりませんが、本当にテキトーに短時間で成果品を作ってしまいます。
質を下げているのは都会ではアホの若鑑というのが実態です。

798 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 05:21:52

一人なら経費あうし他に仕事ないからかな。田舎若手は爺鑑に苛められた奴多いから反感は半端ではない。

799 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 08:19:01

鑑定５訓は世界の宝。

800 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 08:25:35

適正報酬はマーケットが決めるわけであって
鑑定士の妄想で決めるべきではない。
地方鑑定業界は資格者が少ないため
供給者サイドが報酬を決めたがる傾向にあるようだ。
報酬は
最低保証賃金＋鑑定士の技術料で決めるべきだ。

801 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 09:30:21

俺なんか、簡易ではなく７万で本鑑定やっているよ。
時には開発法やＤＣＦも含めて、十分やっていける。

802 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 09:32:45

>>798
そのとおりですね。
例えになるかどうか、個人住宅の建築をディベロッパーが請け負うとすると、
莫大な間接経費がかかる一方、町の工務店なら間接経費はほとんどいら
ない。つまり、案件ごとに作業効率の優る業者があるわけで、その中で採算
が合うもっとも低い報酬を提示した業者が落札するのは当然の理だと思わ
れる。

803 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 10:33:02

>>801
何時間で評価書書きますか？
マジ教えて
それと貸家及びその敷地の評価書でだいたい何ページくらい？

804 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 10:54:52

会員名簿を選挙用に流用するやつがいるのだが。

805 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 11:02:10

>>803
私は、 >>801氏ではありませんが、作業は実査を含めて二日、貸家及びその
敷地の評価書なら本文１０頁、別表が２，３枚といったところで、１０万円ならペイ
します。多くは、これまでの市場分析が流用できるという点がミソです。
市場分析を一から書くとなると、それだけで２，３日、下手すると１週間近く要し
ますが、これは初期投資として諦める。

806 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 11:41:54

>>800
理想と現実は違うのだが、責任料が抜けていると思われる

最低保証賃金＋鑑定士の技術料＋責任料

同じ物件でも報酬は違うべきでは？
例）オフィスビルの評価
　銀行簡易査定：8万円
　減損会計：20～40万円
　企業買収：30～60万円
　訴訟：40～80万円（案件内容・規模によってそれ以上）
　J-REIT：80～120万円
こんな感じですかね？

807 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 11:45:50

>>806
追加）
　DD：10～20万円
　三○：7万円
　DD(机上)：5万円
　DD(下請)：1～3万円

808 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 12:37:50

質のよいＤＤレポートならば
1本50万も十分狙える。
要は質を高めればよい。

809 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 12:44:01

公的評価に関しては
入札はなじまないと主張する人がいるけど
「取れる所から金を取る」という
ぼったくり思想が背景にあると思う。

810 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 12:53:25

田舎の爺様はイイオモイしてきて若手を苛めてきたからｻﾞﾏｧﾐﾛって感じだね。おれは一人でのんびりやるよ。

811 ：名無し検定1級さん：2007/04/20(金) 13:28:12

>803
貸家敷の評価の場合、本文45ページくらい。
位置図・乗換確認・データ収集等0.5日、実査1日（都内及び近県の場合）、作成2～3日。

812 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 14:47:17

>>811
驚いた。４５頁も何を書くのだよ。教えてくれ。

813 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 14:47:53

>>811
それで７万円？
１件が3.5～4.5日かかるってことだよね
１ヶ月のうち出勤２５日間とすると、5.56～7.14件／月
つまり66.7～85.7件／年なので
単価7万円を掛けると、売上げ467～600万円なんですが・・・・

814 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 14:50:09

>>806
減損はそんなに貰えますか?

815 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 14:57:54

うちの所長も
田中角栄に思い入れがあるようで
一般的要因の分析に
20Ｐも当てているよ。

816 ：名無し検定１級さん：2007/04/20(金) 18:54:23

若手鑑定士の諸君。
来年は固定の臨時収入で
爺鑑と一緒に夢を見ようじゃないか。

817 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 08:34:06

若手に配分ないんですが！

818 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 09:30:15

俺も安い報酬で本鑑定やってきたが、顧客を増やすことだけ念頭において、
８０６さんの言うとおり「責任料」まで考えていなかった。
考え直さなくては、反省している。

819 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 10:38:42

責任取ってくれるの？

820 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 11:27:38

責任料？
それなら
同じ物件でも
関連会社売買に伴なう評価が報酬20万。
プライベートファンド関連の評価は報酬2000万とかになる。
固定は賠償リスクは低いから
200ポイント300万とかでもよくなる。

821 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 11:31:10

責任料？
それなら同じ鑑定士でも、
経験・知識の少ない鑑定士のほうが、リスクが高くなるから、
報酬が高くなる。

822 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 11:50:06

責任料？
そんなものは必要がない。
ＤＤ業者が格安で
プライベートファンド関連の評価をやってますよ。
また、格安で鑑定評価をやる下請鑑定士がいないと
某業者の上場計画に支障をきたす可能性すらある。

823 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 12:04:39

格安で鑑定評価をやる下請鑑定士>いなくなれば、多々問題も解決しそう

ＤＤ業者が格安で>鑑定士１人押印＆無資格者の連合体？デフレ要因ですな

824 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 12:08:36

外資いるか？

825 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 19:29:28

受験生ですが
鑑定業界も医師と同様
地方で不足しているのでしょうか？
激務だけど年収3000万とかあり得ますか？

826 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 20:07:58

>>825
無理に決まってんだろ
地方では不足してはいるが、そこまで儲かりはしない。これまでのログ読んで報酬額みてみ

金ほしいなら、別業界いったほうがよい

827 ：名無し検定１級さん：2007/04/21(土) 20:31:24

>>825
そういう話題は別スレがあったと思うので、ここでは遠慮してくれ給え。

828 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 08:55:41

鑑定士って廃業と貧乏人だらけになるなｻﾗ鑑と一部だけ生き残れる。予言ではなく推移中です。

829 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 09:01:25

そんなことは受験生以外皆理解しているよ。暗黙の了解にて暗くなるから言わないだけでしょ。

830 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 09:34:17

本当に、鑑定士試験受験する能力と時間があるなら、他の業界目指したほうがいいよ。

831 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 09:59:00

鑑定士になっても鑑定業界にいる若手は少数派。
有能な若手は他業界に転職しているよ。
鑑定士というブランドを土産にして。

832 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 10:39:53

今例の研修中なんだが長すぎなんだよ
丸々1日かけてやるのが前提なんかよ
もっと要点だけ話せば半日で終わるだろが
講師も小声でボソボソ喋って眠くなるしよ
受講料は現行でいいからもっとスピーディーにやれや

833 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 10:43:57

転職できるのは今だけだし
将来的には鑑定業界に戻ってくるけどね。

834 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 12:50:32

急に実務家以外のレスが増えたな。転職だの就職だのは別スレでやって下さいな。

835 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 15:50:55

>833
それは俺も感じる。
俺自身も今は、直接には鑑定をしない立場に身をおいているが、その可能性を
否定できないので、少なくとも、俺たちの方が鑑定だけやっている奴より上だ
なんていう発言は控えるようにしている。

バカにされた方は、必ず覚えているもんだからね。

836 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 16:21:58

鑑定は何でこんなに市場狭い業界なの生きていくのに精一杯だよ

837 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 16:26:10

底地の評価依頼を受けたけど
賃貸借契約書を入手できませんでした。
そこで、更地価格に底地割合を乗じて
評価額を決定しようと思いますが
不当鑑定になりますでしょうか？

838 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 16:29:48

デベ、流動化のチャート見てみ。
今後は衰退のみですよ。
早く鑑定業界に戻ってこいよ。

839 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 17:04:17

>>837
標準的な借地権が存在するものとして、底地価格の評価を
したことはある。
標準的な借地権の内容を記載し、かつ、標準的な借地権とした
理由を詳述しておけば、特に問題となることはなかろう。

840 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 17:24:30

>>839
大先生ありがとうございます。
２ヶ月前に賃貸マンションの評価をしたのですが
賃貸借契約書及びレントロールが入手できなかったので、
対象確定条件で「自用の建物及びその敷地としての評価」という
条件を付加したのですが、問題なかったのか心配になっています。
ご教示お願いします。

841 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 18:39:24

>>840
依頼者承諾ならいいだろうが、あくまで自建としての価格であって、貸家の評価たりえないね。
レントロール不明で貸家として評価したい場合は、正常実質賃料相当額を見積もってやるしかない。

842 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 21:02:25

>>８４１
なるほど。
しかし、正常実質賃料相当額に基づく収益価格だと
自用の建物及びその敷地の収益価格と同じになるので
無理に貸家で評価する必要はないかと・・
それなら自用の建物及びその敷地を求めて借家権価格相当額を
依頼者に控除してもらおうかなと思いまして・・・

843 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 21:07:48

>>837,839
賃貸借契約なくて、地代収入わからないなら底地の評価をすべきではありません。
なぜ入手できないのですか？
底地割合だけで鑑定評価するのは不当鑑定です。基準にのっていない方法でやるのですか？
普通借地なのか定期借地なのか？これだけでも相当な価格のひらきがある。
839は試験に合格して実務経験してからコメントしてください。

844 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 22:04:45

これだけ意見が分かれる専門職業も珍しいよな。
業界全体のレベルアップを図らないと、信用力ゼロだな。
こっちで聞けばＯＫで、あっちで聞けばダメみたな評価になんの意味があるのか。

845 ：名無し検定１級さん：2007/04/22(日) 22:05:51

>>842
理論的にはそうだが、実際にマーケットで成立する賃料という意味だよ。
あと貸家の価格は最後に預かり一時金を控除するから自建と同じにはならん。

846 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 00:07:51

>>843
実務経験があるからこその返答なんですよ。
貴方が言うような基準どおりに依頼がくることこそ珍しい。
何等かの資料が不足していたりするのが現実です。
そこで、経験に基づいて、鑑定士としての責務に逸脱しない範囲
であれば評価することが、依頼者の期待に添えることとなる。
世の中、完璧なことなどあり得ないし、杓子定規では飢え死にます。

847 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 01:09:03

その通り。
鑑定評価の条件で厳密に実現性等を考慮していたら
鑑定評価書なんて書けなくなってしまう。
調査報告書では使い物にならないしな。

848 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 03:54:14

>>846
クライアントがなんの目的で評価書が必要だったか知らないが、
賃貸マンションを自建というのは無理がないか？
理屈では重視する試算価格も違うし、価格決定の理由をうだうだ
述べるところの理論構成も異なってくる。
たとえばDDでさえ収益物件を自建で評価する奴に次の発注はしない。

849 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 09:53:56

>>821
釣ってるの？
それに技術料も忘れるなよ

>>822
依頼者の立場で話す理由は？
あんたはＪ＝ＲＥＩＴの評価を８万円でやる気かね？

850 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 10:18:11

>>848
まさしく正論です。しかし、様々な需要があることも確かです。
そこで、「これは、いけるか、どうか」の判断に際して経験がモノを言ってくる。
ですから、若手は下請けでも採算が合わなくてもいいから、体力に任せて
多様な案件をこなしておくことをお薦めしたい。

851 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 10:42:52

底地を賃貸借契約書なしでやる？
むちゃくちゃですな。
ただ、契約始期もしくは契約更改時と賃料、一時金の有無がわかれば
ある程度、できるでしょうが。
なにもわからないでやればそれは不当鑑定でしょう。

852 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 15:25:25

不当鑑定ではないだろう。単に恐ろしく精度が低く全く使いものにならない評価ということだ。
評価だけなら、割合と比準でできるからな。最近は競売でも底地の落札はちらほらあるし。

853 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 15:37:04

簡易なら借地権割合の控除法でＯＫじゃない？
簡易の場合には類型指定だけで契約書ついてこないことあるし。

ところでahooのＴＯＰに生駒の山林の記事きてたね

854 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 15:56:47

アホー

855 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 16:11:48

生駒事件から得た教訓としては、トラブルは評価したことさえ忘れていた頃に
発覚するかも知れないということだ。ますます、気を引き締めて参りましょう。

856 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 16:35:25

教訓は迎合鑑定はするな、常に公正中立の立場を貫けということだ。
それで仕事が無くなり廃業に追い込まれるなら、むしろ本望だ。
腐った業界に未練はない。

857 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 17:19:21

既に腐ってるかも

858 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 17:44:22

市場原理、競争社会を理由に
報酬が安いことは当たり前という主旨の意見も見られますが、
やはり社会的責任の重さを考えると、ちょっと安すぎると思います。
J-REITなんかは200万円くらいもらってもいい
ファンド運営会社は「収益還元法だから大丈夫（つまり鑑定士がお墨付きを与えてますから大丈夫）」
という、いざと言うときは全て鑑定士に責任なすりつける姿勢がミエミエですからね
銀行担保も10万円は欲しいよな

859 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 17:44:54

不動産鑑定士は悪くない。
徹底的に粘る依頼者が悪い。
なんで鑑定評価額に素人が意見するんだよ。
つらいおー

860 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 17:50:37

Ｊ－REITの報酬は安くていいだろ。
個人投資家に損失被らせても訴訟にならないからな。
一方、私募ファンドはリスクは破格。
準大手以下が中心となってこなしている。
大手はＪ－REITを中心にやっている。

861 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 18:54:22

奈良県生駒市で、市議会議員(議長)と不動産鑑定士が逮捕されたよ！！！

土建屋と不動産屋は、犯罪ばっかりやね～

862 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 18:55:26

ヤクザ、悪徳議員、土建屋
この３つの絡みから逃げられないのが不動産鑑定士・・・・
宿命なんだよ

863 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 19:15:43

所詮千三屋なので自覚されてください

864 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 19:28:21

>>860
大手準大手以下にかかわりなく、優良物件は私募ファンドで、カス物件はJ-REITに
流している。最後にババを掴まされるのは個人投資家。

865 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 19:35:37

ヤクザ悪徳鑑定士に自らなればいいよ。

866 ：名無し検定１級さん：2007/04/23(月) 21:54:41

>>865
恥を知れ。

867 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 05:23:50

ヤクザより怖いのが幼稚買収の担当者でしょ。こちらがヤクザ位の気迫がなけりゃ押し切られてる癖に何いってんだか。

868 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 06:35:46

凋落傾向に歯止めがかからない業界に愛想尽かす鑑定士談合維持ねらう古手価格破壊ねらう若手何もできない協会廃業や貧乏人にまっしぐらですね

869 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 06:55:17

一人自宅開業これ最強です。ﾘｽｸは病気及び営業ができないこと。所得は少ない。300万て゛我慢できる人。時々臨時収入有りかな。

870 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 08:55:22

自宅でも経費月20万はいるだろうな

871 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 09:34:33

その他に、鑑定協会、県協会等々に支払う金も必要。
本会は止めたいね。研修屋と同じ。

872 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 09:57:43

協会やめたら工事評価できなくなるとか不都合あるの

873 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 10:09:37

ない。回避音あげ予定。

874 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 14:04:46

東京で個人開業だと、工事調査で年100万に対し、会費が年20万

875 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 17:18:21

＞＞871
今後は各都道府県鑑定士協会を通じて
会費を徴収することを検討しています。
会費だけに回避できません。

876 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 17:30:07

鑑定協会と地方士協会は各々独立した社団法人です。
昔みたいに本会→地方会→県部会という組織ではない。
士協会のみ入っている鑑定士は少なからず存在している。
公示、調査、固定、国税等の所謂公的評価は鑑定団体の社団法人に
所属していなくてもできるし、それこそ受託している鑑定協会等が
非会員をその業務から排斥したなどと言うことはあってはならない。
でも仕事をする上ではＷで属していないと仕事しづらいのが現実。
士即業として強制加入団体になるとスッキリするんだけね。

877 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 17:35:02

その通り。ダブルで加入してないと事例も見れないから仕事ができない。
強制加入でスッキリさせ、会費も半額にしろ。

878 ：名無し検定１級さん：2007/04/24(火) 19:44:17

日本不動産鑑定協会は経営難らしいから
今後は銀行員等にも強制加入してもらった方がええね。

879 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 02:35:53

資格だけで強制加入させられるのかな。

880 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 02:49:58

用地で高い価格つけて役所喜ばしてる鑑定士ばっかだな。
インチキ野郎ばっかの鑑定士。
屁理屈ばっかいってんなよ。

881 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 06:08:32

御用鑑定士として資格が創設されたから必然。いかにも日本的光景。今は依頼者の役所は鑑定士に責任押し付けるから気をつけてね。

882 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 07:18:12

業界再生は無理です。社会必要性が少なくなりつつある、競争激化で共倒れ。協会も鑑定士も皆、きずいてます。掛け声だけで時間は流れ廃業増加傾向となるでしょう。

883 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 08:57:44

８８２に禿同。まったくそのとりだね。
今度の、会長はどんな対策をしてくれるのか。
前会長は、期待はずれだった。

884 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 09:23:15

入札に馴染まないと主張しても受入られない。解りきったことなので最低価格を設けて欲しい。

885 ：や○らぎ：2007/04/25(水) 16:20:35

不動産屋の新会長は
競売評価制度改革に全力を尽くしてくれるでしょう。

886 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 17:10:22

えぇどんな改革ですか？

887 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 18:31:28

私募ファンドの証券化不動産評価
１件２０万円で処理しているヤツがいるらしい
プライドの欠片もないな

888 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 19:02:35

ホテル系のファンド評価は
賠償リスク大だな。
ホテルは競争力が落ちるとあっという間に
赤字転落だからな。

889 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 20:20:08

訴訟？

890 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 20:44:42

>>888
なんのためのキャップレートなのか？

891 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 20:50:17

当方、４０才の男です。
これから鑑定士の資格取って就職先ありますか？
不動産業界の経験もありません。

892 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 21:22:01

>>887
証取法の改正で集団投資スキームも「みなし証券」とされて、証取法
の適用は受けるようにはなったが、法的には鑑定評価は要らない
はずだから、依頼があるだけマシと考えて、受注しているのでしょうな。

893 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 21:27:04

>>890
ホテルのキャップもかなり下がってきているらしいよ。
競合ホテルが近くにできると稼働率は激減するから
賃料負担能力も大きく落ちる。
賃料減額交渉→総収益減少→収益価格下落→
さらにファンドバブル崩壊でリスクの高いホテルに対する需要激減
→キャップ急上昇→鑑定士謝罪

894 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 22:18:28

>>893
まあピンキリだが、リスクプレミアムは相当高いよな。
ホテルといっても、シティ、ビジネス、リゾート、レジャーで全然違うし。

895 ：名無し検定１級さん：2007/04/25(水) 22:22:50

そういえばレジャーホテル専門のファンドがあったな。配当利回り１５％くらいだったか。
あの業界は特に都内では新規出店が難しいし、需要は無限大だから結構安定してるのかな。
まあ、数年おきに莫大な設備投資が必要だろうが。

896 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 09:20:00

＞８９１
やめたほうが無難です。
この業界は、労多くしてリターンのない仕事です。
若ければ、大手業者が採用してくれるかも知れませんが、その年齢では無理です。

897 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 09:58:02

ほんと労多くして益少なし又は赤字改善の見込み無し社会的役割終了

898 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 10:03:40

利益過小原因は、競争過多だからでしょうな
無資格者評価が供給過剰を招いているのでは

899 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 10:05:01

本人次第だと思います。
私は、＞891さんより年上です。最近試験に合格して、今は、鑑定の仕事をしながら実務修習を受けています。
年齢の問題は、本人が切り開いていくことだと思います。
ただし、鑑定が好きであればいいですが、就職先と考えていたら、幻滅するかもしれません。資格はあくまで
も手段であって、本人のやる気や能力が問われるのは、どの業界も同じですから。

900 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 10:17:31

開業なら営業能力ないと悲惨な生活が待ってます又田舎なら閉鎖的な下らん世界が合わせて待ってます。

901 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 11:50:43

その手の話題は別スレでやれと小一時間
>>891のように、空気も読めずスレチな書き込みする馬鹿と馬鹿をスルーすることも
できないスレ住民ども。

不動産鑑定士就職スレ　Part2
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/lic/1170849889/

902 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 12:22:07

>>898
だから無資格者評価が原因じゃないって
一部の若手鑑定士が激安でやってるの
プライドの欠片もない奴らですわ

903 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 15:02:17

競売物件や任意売却物件を安くで買って、不動産賃貸業をやりたのですが。
不動産鑑定士の実務は役に立ちますか？
実務で色々な物件を見ているので相当目が鍛えられると思いますが？

904 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 16:09:03

新宿の鑑定士なんだが、既入居の収益物件の
総収入算定に礼金の年割額を入れてるｗ

905 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 16:47:17

別に間違っていないと思うが、何がおかしのか、訳がわからないのだが・・・。

906 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 17:01:25

新しい人が買うための評価で引き継がない礼金を収益にいれるの？

907 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 17:13:09

永久還元

908 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 17:23:58

あ、そか。
でもそれだと賃料も実賃じゃなく正常実質賃料にしないと整合しないでしょ。

909 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 17:41:02

907
自分のゆわんとしてる意味がわかった。ありがと。

910 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 18:02:23

一時金の取り扱いについては、総論第７章第１節Ⅳ３．(1)にある総収益の算定
と、各論第１章第２節Ⅱで述べてある純収益との関連が、いまだによく判らない。
ただし、７月から施行される基準各論第３章では、一時金の取り扱いが明確に
はなっている。

911 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 19:10:58

理論より実務を粉すなかで解決していくよ。談合している県は全くないと信じるが慣れれば何ともないよ。

912 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 19:50:00

協会受けは市町村の要望だからと適当にいって役員が美味しい思いするんだろうな。

913 ：903 ：2007/04/26(木) 21:20:35

>>910
不動産鑑定士の実務で不動産賃貸業に役立つのは収益の算定ぐらいということですか？
じゃあ、いくら不動産鑑定士の実務を積んでも物件を見る目は鍛えられないんですね？
でも、実査で色々な物件を見るんじゃないんですか？
それでも勘は養われないんですかね？

914 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 22:35:28

おれは>>910ではないが、>>910のレスが>>903に答えたものでは絶対ないことくらいはわかる。

915 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 23:17:54

談合の罪は重いよ。まだ鑑定士は認識足らないね。倒産するよ。仕切り役は重罪た゛よ！

916 ：名無し検定１級さん：2007/04/26(木) 23:37:50

賃貸屋か競売屋にいった方が力になるよ。

917 ：903 ：2007/04/27(金) 00:30:11

執拗に聞いてすいません。
不動産を見る眼力や勘を鍛えるには不動産鑑定士の実務よりも宅建業の実務
の方が効果があるということでしょうか？

918 ：名無し検定１級さん：2007/04/27(金) 00:55:17

やる実務によるよ。
ただ数字合わせの鑑定事務所じゃ無理。
けどそんな事務所ばっかだよ。
１カ月売り投資物件を毎日見たら鑑定士よりすごくなるかもよ？

919 ：名無し検定１級さん：2007/04/27(金) 08:13:20

地方の一部て゛話し合い要するに談合持ちかけする奴の撃退方法教えてくれ営業ﾏﾝ使うなよな。

920 ：名無し検定１級さん：2007/04/27(金) 08:38:10

公取委に通報しますで終了ですね。田舎はまだそんな事してるのか。

921 ：名無し検定１級さん：2007/04/27(金) 08:42:27

持ちかけてくる香具師に直接言うのは言いにくいので、その場は、暫く
趣味等で忙しいのでその案件は今回はパスしたい。とか避けて・・・
県とか公取に匿名通報する。

922 ：名無し検定１級さん：2007/04/27(金) 09:09:33

＞９１７
おれの周りを見ても、不動産を見る目は、宅建業を経験した鑑定士の方が確かにあるね。
あなたが若ければ、宅建業を経験するといい。
売買の呼吸や、投資家がどのような収益物件をほしがっているか等々、
契約の流れは、経験しないとノウハウを得られない。

923 ：名無し検定１級さん：2007/04/27(金) 09:45:08

未だに香具師とかいう用語を使ってる人いるんだ・・・

924 ：名無し検定１級さん：2007/04/27(金) 09:47:53

談合する鑑定士は即死刑

925 ：917 ：2007/04/27(金) 14:19:34

>>918
＞１カ月売り投資物件を毎日見たら鑑定士よりすごくなるかもよ？
そうですか、正直なご意見ですね。
どうもありがとう。

926 ：917 ：2007/04/27(金) 14:21:08

>>918
＞１カ月売り投資物件を毎日見たら鑑定士よりすごくなるかもよ？
そうですか、正直なご意見ですね。
どうもありがとう。

927 ：917 ：2007/04/27(金) 14:24:52

↑間違えました
>>922
＞おれの周りを見ても、不動産を見る目は、宅建業を経験した鑑定士の方が確かにあるね。
宅建業を経験した鑑定士は少ないんでしょうか？

928 ：名無し検定１級さん：2007/04/28(土) 00:37:22

＞927
鑑定士は宅建の資格は普通持っているけど、宅建業者を馬鹿にしているので
実際に働くことはほとんどないよ。
鑑定士は勉強好きの理論家が多く、宅建業者は口だけが達者な調子者が多い。
つまり、水と油。

929 ：名無し検定１級さん：2007/04/28(土) 01:19:36

俺は馬鹿にしてない。田舎役員は馬鹿である自分にきずいてない馬鹿がいるのでそいつらを馬鹿にしてる。仲介一つもできんし事例分析もできん。

930 ：名無し検定１級さん：2007/04/28(土) 01:48:43

ageて書き込む奴はろくな奴がいないな。

931 ：名無し検定１級さん：2007/04/28(土) 08:33:36

地方のﾚﾍﾞﾙは平均して低い。契約過程知らず事例分析は難解だし建物にも弱いしdcf法も採用してない鑑定士いる。

932 ：名無し検定１級さん：2007/04/28(土) 09:03:05

最近は鑑定業が不調なので、宅建業を登録する鑑定士が多い。
報酬が１０倍ぐらい違うから、うまくいったら鑑定業が馬鹿らしくなる。
但し、専任の宅建主任者を雇う必要がある。
専任の鑑定士と兼業は許可されないからね。

933 ：名無し検定１級さん：2007/04/28(土) 10:12:40

>>928
鑑定士は勉強好きの理論家 ×
鑑定士は机上での勉強好きで市場を知らない評論家○

934 ：名無し検定１級さん：2007/04/28(土) 12:20:54

鑑定士は勉強好きの理論家×
鑑定士は調査嫌いのの詭弁家△

935 ：名無し検定１級さん：2007/04/28(土) 15:59:17

>>932
ほんと？
どこに書いてあるの？

936 ：名無し検定１級さん：2007/04/28(土) 20:45:14

民法

937 ：名無し検定１級さん：2007/04/29(日) 09:09:01

俺の元いた事務所は宅建業と兼業だったけれど、
確かに取引が成立すると、報酬が凄いね。
社長の先生は不動産取引の方に力を入れて、鑑定は社員の鑑定士や補助者任せだった。

938 ：名無し検定１級さん：2007/04/29(日) 17:59:47

一件どの位の報酬ですか？

939 ：名無し検定１級さん：2007/04/29(日) 18:43:28

俺の元いた事務所は歩哨業と兼業だったけれど、
確かに団語雨が成立すると、報酬が凄いね。
社長の先生は田舎役員に力を入れて、鑑定は
補助者任せで口先鑑定。

940 ：名無し検定１級さん：2007/04/29(日) 20:03:55

談合はもう無い。通報されるよ。仕事少ないからなぁ。

941 ：名無し検定１級さん：2007/04/29(日) 20:18:08

939会社の田舎役員が業界をダメにしてきたんだな。

942 ：名無し検定１級さん：2007/04/29(日) 20:53:50

仲介も結構怖い。
1回ミスしたら永久に賠償を請求されるよ。
ほとんどの不動産会社は有限会社で
いざとなったら潰してしまうようだが
鑑定士は逃げることが許されない。

943 ：名無し検定１級さん：2007/04/29(日) 21:37:18

確かに宅建業者に対する損害賠償請求事件の判例は多く見ますね。
そして、大概は説明義務違反の債務不履行責任が容認されておる。

944 ：名無し検定１級さん：2007/04/29(日) 22:02:17

宅建業と兼業だと競売ができないところが多いから
兼業は少ないな。

945 ：名無し検定１級さん：2007/04/30(月) 02:00:48

やくざ占有減価率？

946 ：名無し検定１級さん：2007/04/30(月) 02:01:30

競売方式

947 ：名無し検定１級さん：2007/04/30(月) 02:02:58

市場立ち退き支払い額採用

948 ：名無し検定１級さん：2007/04/30(月) 07:41:59

三倍あれば充分

949 ：名無し検定１級さん：2007/04/30(月) 07:45:48

工事代金やっと入金になり社員給与支払いできた。５月は暇だなぁ。

950 ：名無し検定１級さん：2007/04/30(月) 08:23:34

確かに、宅建業が兼業だと裁判所の仕事が出来ない。
宅建業は会社組織にして、鑑定業は個人事業者にしている人もいる。

951 ：名無し検定１級さん：2007/04/30(月) 15:45:50

せこい、これで儲かっても人に言えない。

952 ：名無し検定１級さん：2007/04/30(月) 16:10:54

鑑定実務に戻ろうか。

953 ：名無し検定１級さん：2007/05/01(火) 07:57:47

競売減少してない？

954 ：名無し検定１級さん：2007/05/01(火) 08:31:08

まだ競馬囲当てにしている馬伽。

955 ：名無し検定１級さん：2007/05/01(火) 10:48:52

競売は無くならない訳だし、格差社会で負け組の住宅ローン破産が増えるかもよ

956 ：名無し検定１級さん：2007/05/01(火) 10:57:49

３５年ローンが危ないとみてますが、処理に競売制度を必要とするかどうか、
さらに、競売評価をする必要があるかどうか。
それよりも、金融商品取引法の施行で野放しだった私募ファンドが法の枠内に
取り込まれたので、ファンド崩壊のほうが現実味がありそうな気がしてます。
どんなもんでしょうかね。

957 ：名無し検定１級さん：2007/05/01(火) 16:34:43

住宅ローンは１件１件競売は煩雑すぎか。保証会社が代弁したあと、ある程度まとめて
バルクセールかな。サービサーが買うだろう。

958 ：名無し検定１級さん：2007/05/01(火) 20:02:50

乙区がシンプルなら>>957氏だろー

959 ：名無し検定１級さん：2007/05/01(火) 22:17:49

うむ。確かに任売も競売も面倒だ罠。私募ファンドはどこが婆を掴まされるか棚。

960 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 02:02:00

不動産は婆掴みｹﾞｰﾑに適してるの？鑑定士はｹﾞｰﾑのお手伝いなのか？

961 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 05:27:32

鑑定士は談合婆掴ませ数字合わせ役人ﾍﾟｺﾍﾟｺ何でも得意のﾎｳﾘｮｳﾘｮｸで処理致します。一部と思いたいが。そんな会社しか売上あがらんのかな。

962 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 07:19:46

競争、公共減低廉報酬が全て。鑑定士を蝕んでる。閉鎖的体質もある。せっかく資格取得し開業しても誇りある所得が得られない。国家資格の意味を問いたい。個人営業能力の範囲を超えてる。

963 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 09:07:29

９６２に禿同。まったくその通り。
社会が鑑定の仕事を必要とするなら、今の十分の一の人数でいい。

964 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 09:56:07

うん確かに営業力ある会社も売上落ちてるから構造的なもんだな。対処法ないのが辛い。兼業しかないかな。競争に歯止めがますます掛からず疲弊し業界もグダグダになりそう。

965 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 10:00:37

兼業？　具体的には何が出来そうなのか？
鑑定専業だった者には宅建業はハードルが高い。

966 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 10:08:41

兼業に田舎役員はどうでしょう、これであなたも痴呆の名士。

967 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 10:14:16

>>966
田舎役員って何？

968 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 19:47:37

人格も魅力も無い人間が自己満足のために役員になりたがり一度なればなかなか手放さないこと。

969 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 19:55:41

　次スレ

【不動産資格】不動産鑑定士vs宅建主任者【頂上決戦】

970 ：名無し検定１級さん：2007/05/02(水) 20:17:21

LEC　難易度評価

ＡＡ　弁理士　会計士　司法書士　司法試験
Ａ　　税理士　不動産鑑定士
Ｂ　　社会保険労務士　中小企業診断士　行政書士
Ｃ　　宅建

法律資格　司法書士　＞　不動産資格　鑑定士

971 ：名無し検定１級さん：2007/05/03(木) 09:00:15

田舎役員って有給なの？
自分の事業と被ってたら利害相反しないかな？　田舎だから他の会員が許してるのか？

972 ：名無し検定１級さん：2007/05/03(木) 22:27:24

大規模地や宅地見込地の比準価格を直接出す場合
宅地造成条件は地域格差で考慮するべきか
個別格差で考慮するべきか悩んでいます。
鬱になりそうです。

973 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 00:14:33

5年後に住宅ローンが金利5％！
今年1月18日に政府の経済財政諮問会議が経済財政の中期見通し
「改革と展望」で予想した今後のシナリオは、これから住宅ローンを
借りる方や、今住宅ローン返済中の方にも見逃せないニュースです。
住宅ローンに関連のある箇所を抜粋すると。。

日本経済の中期展望では、05年度に1.6％の名目成長率が11年度に3.2％
に上昇すると予想。一方、05年度に1.4％の長期金利は08年度に2.9％に
上昇して名目成長率と並んだ後、11年度には3.9％に上昇するシナリオ
を示した。

現在、住宅ローン長期固定金利の代表格フラット35の最低金利水準が
2.5％～2.6％であるため、 ↑の「改革と展望」を解りやすく解説すると。。

2005年度に2.5％の長期固定住宅ローン金利は、2年後の08年度に4％に上昇し、5年後の11年度には5％に上昇するシナリオを示した。

と読むことができる。
単純に現在の金利2.5～2.6％が5年後に2倍になると予測しているのです。
利息払いが1800万円も余計に！
単純に3,000万円を35年元利均等返済で借り入れた時、
2.5％と5％の総返済額を比較すると。。

【2.5％の場合（2005年度）】　　約4,504万円
【5.0％の場合（2011年度）】　　約6,359万円

同じ3,000万円借り入れた場合でも、利息払いだけで約1,800万円もの
違いがでてくるわけです。

974 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 00:54:49

俺なら金利が上がったらローンは組まないよ。
賃貸生活をおくりながら、金融資産を運用して現金で家を買う。

975 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 10:46:32

長期金利が上昇したらJ-REATもアボ～ンだな。
でもよく考えたら、10～15年前は確か長プラも6～7%くらいだったんだよな。

976 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 11:19:29

法定利率も民事５％、商事６％と定まった詳細な理由は分からないらしいが、
通常の利用方法によれば金銭はそのくらいの利益は生ずるだろうという当時
の経験で定められたようです。
だから、利率については５％が普遍的なラインでは無かろうかと、勝手に
思っております。

977 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 11:30:41

>>972
鬱にまではならないが、実際、悩むところですね。
どちらのほうが説明に合理性があり、かつ、依頼者の
理解を得られやすいか、結局、ケースバイケースとしか
言いようがない。
参考とならない答えになってしまいました。

978 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 13:57:17

金利が上がると収益還元法のもとでは不動産価格が下落する。
賃料が金利と同様に上昇する場合を除いて。
ＲＥＩＴは相当下落するだろうね。

979 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 14:53:13

>>976
そうかも試練。永久還元式の基本利率が５％とされてることとも符合するね。

980 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 15:21:22

ファンドに転職希望の者ですが
ノンリコースローン金利が6％になっても
投資用不動産は上がりつづけると思います。
なぜなら賃料負担能力が日本企業はきわめて高く
2009年に消費税が8％に上昇したとしても大幅な
賃料値上げは期待できるからです。
ですからキャップレートは3％あれば十分だと思います。
投資用不動産の上昇相場は始まったばかりです。

981 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 15:47:15

>賃料負担能力が日本企業はきわめて高く

そうなんだ～

982 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 16:14:33

かわいそうに。誰かに洗脳されてるのね。

983 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 17:03:29

ファンド系雑誌を読んでも日本の不動産はまだ割安と
書いております。
年収数千万貰っているエリートが言っているのだから
議論を挟む余地すらありません。
将来暴落なんて妄言です。
現実を直視して下さい。
さもないと今後訪れるビックウェーブに乗り遅れますよ。

984 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 17:08:57

結局、雑誌の意見かよ。

985 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 17:13:54

雑誌がすべて正しいこと言ってりゃ、誰も苦労せんわい。

986 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 17:18:08

前回のバブル崩壊前に有名シンクタンクが来年の日経平均は５万円台
と言っていた記憶があります。

987 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 17:28:56

ITバブルの時、
ソフトバンクの株が100倍になったけど
割安でまだ上がると
アナリストが言っていた。

988 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 17:34:34

基本的に下がるまで、上がると言い続けます。

989 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 20:12:41

賃料負担能力って言うけど、どんな能力よ？
テナントは高い家賃を払い続けることが可能なのか？
そんなことないだろ。いずれ相対的に家賃の安いところに
移転するさ。そうなったら、金利上昇の状況下になったら、REITはやばいね。
みんな、そんなことは分かっているから、議論しないことにしている。
REIT関係者は金融機関出身以外が多いから、物の見方がいびつだね。
言い換えれば、かなりアホ。
もっと、現実を直視したほうがいい。

990 ：名無し検定１級さん：2007/05/04(金) 22:58:22

みんな、もうそのくらいにしておいてあげようよ。>>982の言うとおり。
今度は「釣りだった」とか言い出すかもしれないがね。

991 ：名無し検定１級さん：2007/05/05(土) 01:03:58

ほんとだよねぇ。この業界は臭いものに蓋をして議論しないことにしないと実務できないこと多いね。分科会林地評価談合その他

992 ：名無し検定１級さん：2007/05/05(土) 02:27:24

これからは廃業又ﾆｰﾄ鑑定士が増えるが協会は対策とるのか。予備校は事実を伝えるのか。

993 ：名無し検定１級さん：2007/05/05(土) 08:30:30

新会長に期待したいのだが？

994 ：名無し検定１級さん：2007/05/05(土) 10:07:22

東京以外では、どんな人物かまった知らないよ

教えてくれ

995 ：名無し検定１級さん：2007/05/05(土) 10:35:18

団子卯ヲ式れる人

996 ：名無し検定１級さん：2007/05/05(土) 10:48:46

そうか、能力はありそうだね。

997 ：名無し検定１級さん：2007/05/05(土) 14:44:11

新スレ立てました
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/lic/1178343805/

998 ：名無し検定１級さん：2007/05/05(土) 14:46:44

しまった。
タイトルに「不動産」を入れ忘れました。
まあ、いいか。