●●●不動産鑑定士実務スレ　２標準地目●●●

引き続き、既に鑑定士となって実務に就いている人たちで業界の情報交換をしましょう。
※受験ネタ、就職ネタは他所でお願いします。

前スレ
●●●不動産鑑定士の実務について語るスレ●●●
http://school4.2ch.net/test/read.cgi/lic/1080885148/

　住み難さ　−２

会議が大杉。
公示分科会、固定会議、国税会議・・・
固定・国税を複数エリアやってるからもう大変。
研修も結構多いしね。

この資格は、不動産特定共同事業法の免許取得のために取ろうと考えている
金融＆不動産投資顧問会社の人間が増えたため今後受験者数が増加するのでは？
試験の運営主体がパワーを持っているから、こんな幼稚な試験でも受けざるをえないんですよね。
試験では不正確な記述が多く、運営主体のレベルの低さがうかがえます。

>>4
実務スレだよ　あほあほマン

>>4
このコピペって何処から持ってきたの？

＞鑑定業界の人は現場を見たことがない
皮肉の一つも言いたくなる　真剣さがまるでない　要領で世間わたっている感じ
試験受かってもたぶん食べられないでしょう

２次もそうですが、実務試験の３次でさえほとんど役にたたないことに労力費やすこととなる。
試算価格の調整で価格がいとも簡単に大きく変わってしまう。
これが公然とまかりとおっていることが不思議だ
固定なんて、ほんとにヒジュンしてたらバランスとれんので、まったくヒジュンしてません。
でもヒジュンカカクなんです

>>7
これはコピペだけど、鑑定業界の現状をよく言いあらわしているな。
そもそも自分で不動産市場に直接携わったことないやつが、しょうも
ない試験受かっただけで実務こなしてるからな。２次も３次も実務じゃ
ほとんど役には立たないし、そもそも理屈積み重ねても市場実態に
あってなきゃ意味ないっツーの。
しかもほとんどの場合、結果責任は問われないし。すげー問題だよな。
鑑定士には現実の市場を変える力は全く無い。不動産業界における
発言力もない。

>>8
それでも　食っていける　ひょっとすると　蔵が建つ

そんな　有り難い資格　それが不動産鑑定士でつ。

前ｽﾚで公示と調査の共通ポイント、内容が違ってるってのがあったけど、漏れも似たような
のに遭遇したことがある。
公示で中間画地になってるのに調査で二方路になってる共通ポイント。
住宅地図では太い水路が介在していて中間画地に見える。何でだろうと思って
現地見に行くと水路がなく確かに二方路。背面道が６．５ｍ市道だし、現実に出入りしてるから
効用増あるはず。
原因は市が水路を暗渠にして道路舗装したとのこと。状況から数年前に工事が完了している
はずだが、公示の担当者点検したんか？？？

>>8
行司役若しくは審判なんだから別に構わない。

プロ野球騒動で分かるように審判になんの発言権
もない。

だけど、行司と審判がいなければプレーは進まない。

>>11
審判はプレーの結果（セーフ・アウト）を決めることが出来るけど、
鑑定士には価格の結果を左右することが基本的に出来ないだろ。
当事者が嫌だといったらそれまでだし、そもそも俺たちがジャッジ
しなくても取引なんか何ぼでも出来る。ごくまれな例外はあるけど、
それだって価格決定の主導権は俺たちが握ってるわけじゃない。

鑑定士は謂わば、体温計とか体重計の程度役割に過ぎない。

>>12
プレーという言い方が拙かったようです。

鑑定士にお呼びの声がかかる場面（限られていますが、それなりに
多い）と理解してください。

もちろん、一般の売買には、お呼びでありません。

経験・能力の差が禿げしいので、体温計とか体重計よりも質が劣るかも･･･

不動産のプロですよね　といわれて「えっ　っうか･･･」口ごもりそれ以上話さないでくれ
と思ったことありませんか？　ほとんどのかんていしはそうだと思う。
建物について聞かれた日には･･･　最近、相手見て自分の職業名乗ります。

＞＞１０
登記簿あげて現地（道路幅員と下水、ガスだけ）みて変化なけりゃ
他はまったく見ませんので　あしからず

>>16
最低でも２級建築士の学科レベルの知識は試験で出題する必要が
あると思うけど。半年程度でマスターできると思うし。

>>14
俺は業界の人間だから、そのへんはわきまえた上で
上記の発言をしているんだよ。

鑑定って最終判断たる貨幣額に権威付けすることに意義があって
権威が無いのなら別に金額なんて誰でもつけられると、
こういうことなんですよね。

ところで私は鑑定士になったら、古参のノウハウとか
そういったファクター全てを数値化して、素人がパチパチっと
必要な項目を入れてやると誰でも同じ結果がそれなりに精度高く
出力されるような鑑定ソフトを完成させるのが夢です。

賃貸、取引等の生データをどう料理して使える(適正な)モノにまずは
仕立てるかが問題なんだよね〜
諸々の補修正を全て数値化か〜
頑張ってね〜

この資格受験者が増えないため
来年度から試験を受けなくても
講習４回を受けることで取得可能となります

住み難さ　−２３

形状　ほぼ円形　−15

環境条件　肥溜めに隣接するため、臭い程度を考量　−35

−２５の誤りではないですか？

端数はいかん　−３０でどうだ

端数はダメ。これ比準の鉄則ってか。

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ヽ:i:/_,. - ',.‐'´　　 '‐ .,,,,___,,.. ‐'"　　 ヽ､,　l
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- |　ヽ　　　　　／／'"ヽ"''´''‐"‐､l_,./　/.　　　　鉛筆なめるなと言ってるだろがぁーー！ 　
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>>29

なめたことない鑑定士なんかおらんわーーーーー！！！！

>>29

漏れなんか舐めすぎて舌が真っ黒ぢゃーーーーーー！！！！！

あぁ一回でいい、「当該不動産は宅地見込地には該当せず。最有効使用を田と判断し、価格を1�u当り500円と評価する」と書いた鑑定評価書出してやりたい。
もちろん米作の収益還元法くっつけて・・・

何回も同様な鑑定評価したことありますよ。
もち収益価格付き。

この資格本当に将来性高いのかな？
俺が宅建取った時出来た資格だったと思う、当時はこの資格
取った人は、不動産コンサルティング技能登録という名称で
名刺に刷ってた人がいたけど、何時の間にか有名無実になっ
たかんじそれに資格が出来てもう８年くらい？経過してこの
様子だとまずい気がする。今度は実務経験無しでＯＫな訳だ
からね（当初は７年→５年→今回で無し）。そうするとあん
まり強い資格とは思えないね。後から出来た国家試験の管理
業務主任者やマンション管理士（マン菅もどういう方向をた
どるか疑問）・ＦＰ技能検定の方が将来性が少なくとも高い
気がする。だから自分の場合、不動産コンサルティング取ろ
うと思ったけど、行政書士の方が業務的に役に立つので行政
書士を取得したよ。不動産コンサルティングがキチンとした
国家試験で成立していく根拠があれば取得したいけど、定義
的に中途半端だし実際もらえる報酬として使ってる業者は、
仲介手数料以外の銀行手続き事務手数料とかそういう類の付
帯事務手続き報酬としてしか請求してない感じだしね。この
時勢そういう報酬を払う人は少ないと思うまた「不動産投資
顧問業」という分野もどういう市場形成するか疑問だと思う。

>>33
禿しくスレ違い

皆さん建築の勉強って何かいい本あります？ほんとの基礎の基礎からで。
２級建築士とかのテキストがいいの？

２灸じゃ初心者には難しすぎる。
既出だけど工業高校建築科の教科書クラスがいいよ。
大学建築学科一年？初期の本もまあまだね。

>36
高校の教科書売り場行ってきます。ありがとう。

住み難さ　−３８

所有者の顔がこわい　−7.38

こんな中途半端な資格・・・

>既に鑑定士となって実務に就いている人たちで業界の情報交換をしましょう。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
※受験ネタ、就職ネタは他所でお願いします。

所有者のチンポがでかい　＋３

一般不動産投資顧問業と総合不動産投資顧問業に分かれていて
一般の場合だと不動産コンサルティングは必須で総合は特に
必須としてないけど、
2　人的要件（次のすべての要件を満たすことが必要）
・役員又は重要な使用人のうちに判断業務統括者が置かれていること
・判断業務統括者が担当する業務の種類に応じて大規模な投資判断、
　不動産取引、管理に係る各判断業務を的確に遂行できる知識及び経験を
　有していること。判断業務統括者は、担当する業務に応じ、少なくとも
　一般不動産投資顧問業の場合の登録申請者又は重要な使用人と同等の知識
　を有しており、かつ数10億円以上の不動産に関する投資、取引又は管理に
　係る判断の経験があり、これらの判断に係る業務に２年以上従事し、各業
　務について適切な判断を行ってきたと認められること

　実務的には不動産コンサルティング＞＞＞＞＞＞＞不動産鑑定士

立地ブランド　＋４４

>>43
そんなこと自明だと思わないのぉ？鑑定士なんて下の下の下だよぉん。

四方路　＋４０
＋１０％の角地が四個分だとか。
私の師匠の最高記録でつ。Ｗ

>>46

嘘だ！！そんな馬鹿な！！どんな四方路地だよ！！
あほか！絶対不当鑑定もんだろ。

無道路地　−９７
数値に根拠はないがその位が妥当である。

お〜い、そんなに減価する物件は滅多に無いだろう？
関連スレ？にあった本、「特殊な画地と鑑定評価」�U章
読んでごらん。

市場性減価　−５０　　これ最強

道路の鑑定評価

間口と奥行きの関係　−８０
市場性減価　−９０

事実です。

>>51
笑った。

道路は道路として減価すればいいのにね。

依頼者は役所なんかな。

独立するとしｔら不動産鑑定士にとって最高のパートナーは税理士ですか？
公認会計士ですか？

>>53
宅建です。

>>52

依頼者は、国立の施設です（現在は独立行政法人）。
２ｍ×３００ｍの土地で、すでに市と県の道に組み込まれていました。

地域格差　４００／１００
格差の内訳の記載なし

>>55
笑って、すまなかった。

それなら理解できる。

現況道路敷だけれど道路として評価
することが許されないケースですね。

地域格差を分子数値でやるのは難しいよー
慣れてないからねって通常、分母でしょ。
国税精通者のあのやりかたは大いに不満あり。

>>58
親を分母１００として、ぶらさがりを分子にするのは
適切ではないかな。

>>59
そのとおり

>>16
確かにプロなんていわれてもなーって感じだな
特に固定の会議なんかで、役人が「是非先生方のプロの目で・・・」
なんて言われてもやめて〜もう言わないで〜って思う。
自慰鑑の顔見たら平然とした顔だったけど内心どう思ってたんだろう。

社会的公共的意義だとか、不動産の最高峰資格なんて
大上段に構えてるもんだから、業界もなんか収拾つかなくなってるよね。
もとはといえば公共事業を正当化するための資格なんだから、
そういうもんだと割り切って、資格そのものに可能性を見出さないほうが
吉じゃないかな。公証人みたいなもんでしょ、いわば。
投資やコンサルでバリバリやってる人もいるだろうけど、
鑑定からのステップアップっていう感じじゃないもんね。
鑑定にイヤケさした単純な転職でしょ。

旧勧銀鑑定部みてもわかるように、「不動産鑑定」は無くならんからねぇ。

歌舞伎町の地価公示と路線価は正しいのかな？
ちょっと高すぎない？

地方の方が仕事があるっていうね。

今年の精通者、右手はペン持って価格を適当に書いて、
左手はチンコにぎってました。
路線価ってこんなんで決まっちゃうんですね。

官邸の醍醐味は、非準の地域要員の定性的要員の評価にある。

そうかねぇ　どこでも報告書には何かのコピペですませているんじゃないか。

そういう意味じゃないんだけどな。

>>59,60
58の言ってるのは多分、枝の話ではなく評定根基等明細の

場所的修正

の事だと思うよ。

>>70
地域によって違うのかな。

そんなのありませんが・・・。

全国同じ評価手法じゃないのかい？
公示・調査以外の主要の価格はどうやって決めてるの？

>>72

それが精通者意見ですから達観（山勘）で意見価格を書き込
んでますが・・・。

ここは、１９０．０　とか・・・。

ここは、２０５．０　とか・・・。

>>73
信じられないそんないい加減な・・・

評定根基等明細

で時点修正とか場所的修正とかやらないでＯＫな
税務署存在するのか〜

首都圏で公的仕事の多い事務所探そうと思うのですが、何を基準に探せばいいですかね

>>75
就職ネタはスレ違いだぞ・・・
都県庁の鑑定業所轄課に行って事業実績等報告書を閲覧する。
この報告書は毎年提出するんだけど、前一年の鑑定評価実績が
載っており、依頼先別の件数及び報酬の欄もある。
国、地方公共団体、後者・公団・公庫等、民間法人・・・
別に件数と報酬額が分かる。
役所に行って片っ端から見ちゃえば？

現在某個人事務所で補助者をしています。
二次試験のみ受かっています。
以前は大手不動産仲介会社で営業をしていました。
仕事は競売評価の補助が主ですが、仕事自体のレベルはあまり高くないように思います。
また年収は税込み240万円です。仲介の時の2.5分の1になっています。
自分のスキルアップ、年収アップの為にも転職するほうがいいのか迷っています。
現状をご存知の方、宜しければアドバイスいただけないでしょうか？
就職版がないのでこちらで書き込みさせていただきました。

＞７６

ありがとうございます。参考にします

＞７７
月の平均残業時間どれぐらいでしたか？

２４０万は、補助者の平均ぐらいなのでしょうか？

やっぱ　かてし　は　やめといたほうがよさそうでつ。

３０歳士補２年目（某大手補助者６年、やめた年に２次合格）じゃけどもうやめちゃる。
なまじっか実務経験多いんで俺ばかっりに仕事させやがって・・・・この糞ジジ鑑どもがぁ(ﾉToT)ﾉ┫:･'.::･┻┻:･'.::･
忙しくて３次の勉強するひまないし、鉛筆なめるのもうんざりじゃ
知り合いから不動産関係の上流SEのオファーがあった。逝ってみよう！
もうこんな業界、絶対戻ってこん！

法律系専門家HP専用登録閲覧サイトを新規開設致しました。
出来立てのホヤホヤです。

ワンストップリーガルサービスが叫ばれる昨今、単独事務所では厳しくなっています。
士業同士での横の繋がりを広めましょう。

自己登録になっていますので「カテゴリー」を選んで登録してください。


法律系専門家HP専用登録（リンク）閲覧サイト
http://senmonka.jog.buttobi.net/

>>81
なぜ２ちゃんで・・・

これってあり？
↓
不動産査定４万８０００円で　県内の若手鑑定士
http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sougou04/1006ke51810.html

>>80
コンピュータ得意なの？言語組めるならすごいよね。
俺なんかエクセルのマクロすら不安なのに。

>83
ｸﾞｸﾞったらHP出てきた。
知らないなぁ・・・（当方大阪
比較的最近合格してすぐ独立した人たち？

価格診断書で価格だけ記載、あとは口頭か。
うまいこと考えたね。

>>85
でもその診断書を誰が必要とするのかな？
その程度の価格なら路線価からとか、知り合いの業者から
とか課税証明とかで把握できるんじゃないの。

売りたい人が依頼してきてその価格で決まらないなら賠償金
払いますというのなら分からなくもないが。

評価書のニーズって評価額+判子ってのが大きいだろうし
デューデリにしても価格だけ示されても意味ないし。

こんなんもあるな。
ttp://www.sakurajimusyo.com/

調査報告書が、デューよりも高いようだが。

住み難さ　−８８

二十五で職歴が鑑定事務所 補助者ならまだ大手とかいいとこ狙えます??

>>89
大手なら新卒を歓迎。職歴有りなら、鑑定業界以外を歓迎する傾向がある。
建築関係、金融関係、新入社員研修をやる大手企業とか。

>>87
メンバーに鑑定士が含まれていないところワロタ

鑑定士は必要ありませんか。そうですかｗ

>83
こいつらは、無料査定をやっている不動産業者からヒアリングして
資料をもらうだけもらってその不動産業者になんの御礼もせず、
不動産業者は信用できませんからね、私どもが客観的な立場から
査定いたします、一件４万８千円なりってか。恥を知れや。

>>89
試験は？一応士補？
まだ若いし研究所でも可能性は０ではない。
あそこは学歴は大して重視しないから大丈夫だよ。
そのかわりどんな地方にとばされても文句言わないことが大切

>>83
不動産というのは代替物件がありそうでありませんから、
物件が気に入って買う気になっている購入予定者に、
価格面からちゃちゃ入れて買う気を殺ぐのは如何なもの
かな。後で当事者に恨まれることにならなければいいが。

>>87,>>91
１０年保障って書いてあるね。

>94
でも、田舎の兵庫県でしょ。
東京でもないから、そんなに、取引ないでしょ。
あっても、物流関係の仕事くらいかなあ。
大騒ぎするほどでもないでしょ。
無視、無視。

＞９４
仲介するにはいいね。

>>94
同意。
売り手は高く売りたいと思ってるだろうし、買い手はその逆だろ
そんな取引の際に調査書つけて一体どいつにメリットあんの？
それに今のご時世マンション用地なんてとんでもねー価格で買ってくる
デベロッパーとかいるしさ。適正価格の調査書より大幅に高い値段で
売り手が買い手に提示してきたら、４８千払ってまで得たこの調査書って
一体何なのよって買い手に文句言われかねないだろ

あ

>92
うるせえんだよ宅建ごときが。
ココは鑑定士のスレ。
宅建ごときが出入りするとこじゃないの。

仲介会社は、依頼者と利害関係があるから。
裁判官が、被害者の家族や友達なら中立性がないでしょう。
鑑定士の評価は、そこにお金出す意味あるわけ。

＞101
言えてる。

＞101
どういうこと？

>>100
いったい　どこから事例もらってんのよ。

でかい面すんな！　とーしろーのくせに！

事例って、協会に金払ってもらうのではなかったかい？
ただ、倉庫関係は、成約なら確かに業者に聞いているが。。。

>>104
（　´,_ゝ`)ﾌﾟｯ
負け犬の遠吠え

幾ら現場の立場が上でも、稼ぎが上でも
社会的ステイタスは鑑定士＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞宅建業者

>>106
稼ぎが上のほうがいいに決まってるだろ。どっちが負け犬の遠吠えだか･･･････

>>107
ステイタスでは１０６のとおり。これも虚しいけれど。

稼ぎとは別だろう。その理屈だと一時の勢いはなくなったがサラ金様が
銀行より上位になってしまうよ。

ウリはパチンコでぼろもうけニダ
でも税金払いたくないから鑑定士に安く鑑定させて
同族会社に売りつけるニダ
鑑定士はウリの友人ニダ

>>108
>>109
（　´,_ゝ`)ﾌﾟｯ

ま、不動産業者もステイタスなんかないけどさ。
鑑定士のステイタスなんて資格本か専門学校のパンフレット
が謳ってるくらいのモンジャナイノ？それって虚像だよね。

鑑定士のステータスなんか無いに等しい

1.学歴：低い
東大兄弟クラスは滅多にこの業界に入らない。
彼らにとっては、受験者の学歴・知能レベルが低く、文系科目しか出来ない
総計がトップクラスにいるようなこの試験は彼らにとっては受けること自体考えの埒外。
自分や、自分の子供たちに受けさせようとはまず考えない。
　東大・兄弟にとっては、認められる就職先は官僚・法曹・学士助手など。
鑑定士への就職など、全くの論外。

2.社会的意義
　低い。はっきりいって、鑑定評価法等諸法令の要請がなければ、存在しなくとも
誰も困らないような存在。実際、個人にせよ機関投資家にせよ、不動産の購入や
投資活動を行おうとする場合において、適正な値段・自己の行動の是非が自分で
判断できないとしても、鑑定士を頼りにすることはまずない。実際その必要も無い。
まずは街の不動産業者など。不動産の種類に応じて機関投資家・ＰＭ・
投資顧問・ディベロッパー・ゼネコンなどに聞けばよいだけ。
これらの存在から又聞きした情報を、適当に加工しているだけの鑑定士の存在
など無意味。
比準の修正率、収益還元の利回り、ＤＣＦの割引率など、理論的根拠の
裏づけもなく（そもそもそんなもの考え付けるような優秀な頭脳の持ち主は
鑑定士にはいない）、市場の裏づけもなく（そんな実際上の経験や情報源
はない）、適当に決めている。

３.知識・専門性
　非常に希薄。自分が不動産の専門家だと胸をはって主張できる鑑定士など皆無。
まず、市場を知らない→業者やディベの知識の受け売り。しかも、信頼できるヒアリングでは
　なく、単なる一見飛び込みだったりする。マンション開発もホテル経営もやったことのない
「ズブの素人」が、適当な数値くっつけてマンション素地やホテルの評価をやっている。
ふつうのオフィスビルだって色々市場に出したときには問題があるのに、素人の癖に
ネットなどで拾ってきたデータだけで適当に判断している。後は依頼者の都合にあわせた
適当な結果作成。
「修繕費は00％にすべきである」→オマエマンションの修繕工事やったことあるんかい！！
オラ！！
あるいは自分の都合のいいように適当にデータ作ってるだけ、自分で集めたわけでも
ない数の少ない貧弱なデータから、適当に回帰分析して作ったデータを下に、都合のいい
結論を導出しているだけ。マジ貧弱。精度なんか無いに等しい。精度を示すデータが
グラフに載ってなかったりする。大笑い。オマエにホテルやＧＭＳの市場分析なんぞ
できるか、つーの。鑑定士には独自の強みと言うものが全くない。

次に建築知識がない→日陰規制の理屈をまともに知らない。ＣＡＤによる日影チェックも
　　まともにできない。法床・容積対象床・施工床の区別もまともに出来ない。
　　また、どういう　　場合に法床になるか、ならないかの区別もまともに出来ない。
　　したがって、素地の採算性の検討もまともにできない。もちろん設備や構造・
　　内外装に関する知識は絶無。

法律知識
　　これも貧弱。契約書のどこにどういう法的リスクがあるかもしらず、適当に評価書
　　書いてる。あるいはわざと無視をしているのか？弁護士ですら判断しかねるような
　　事項を、適当に断を下して、あるいはそもそも問題点に気づきもせずに適当に
　　評価している。なあ、そのサブリース本当にこの借家人大丈夫なんですか？
　　こいつがつぶれたらこいつが取り込んだ賃料はどうなるんですか？あなた
　　この会社の信用性判定できるような知識お持ちなんですか？
　　ちょっと法律齧っている人間につっこまれたら、絶対抗弁できない。

４.しったかぶり。
　オマエ、土壌汚染なんてまともに意味わかってんのか？トリクロロエチレンの
化学式かいてみろよ！！素人の癖して自分たちの能力の埒外のことまで
調査する、などとのたまわっている。それが鑑定士。

５.総合的能力
　低い。もっと能力高かったら、別の職業に就いている。鑑定士は誰もが
認めるような職業に就けなかった連中の成れの果て。

６.知名度が他の士業に比べて極端に低い。
　「鑑定士？ああ、絵とかつぼとかに値段つける人でしょ」
　世間の認識はこんなもん（ﾜ

↑よほど嫌な目にあったんだね。ヨシヨシ

昔不動産鑑定(かんてい)士と名乗ったら、
不動産関係(かんけい)の人ですかと言われた
ま、関係しているが・・・

>>112->>115

オォ、よくぞ言ってくれました。
「不動産鑑定士」なんて、色んな意味で日本社会の恥部だね。

>>115
宝石の鑑定とか運命鑑定とかなんでも鑑定の方が有名だもんな〜

なんか粘着ってキモイね

>>120
そーだね。カテシ事務所に就職面接に行くと「地方のカテシは工事等が主だ･･･」
とバカにすることがある。じゃーおめーは何やってんだよ！と、聞きたい。
カテシは確認で忙しいだろうけど、事務所での作業も大変なんだよ！たとえ
コピペでもな！給料あげろ！

合格発表が近づくと厨がわいてくる...

鑑定士をバカにするな。

>>118
たぶん、書いてることがエラク核心を突いていることからして
業界内の人間だろうけど、
実態はまさにそのとおり。112−115の発言者とそこらの鑑定士が
渡り合ったら、絶対発言者の勝ち。

優秀と言われてる人間だって、
レベル低い集団の中ででかい面してるだけ。

男性志穂の結婚披露宴で、所長さんが
「不動産鑑定士とわああ！司法試験！公認会計士試験！とならぶっ！
三大難関国家試験なのですっ！」
と泣き叫ばんばかりに絶叫してた。
ぼくの周りの人は、
「あのひと自分で言っちゃってるよ」なんてコソコソ話。
さらに所長さん、役所が道路やダムをつくったりするときに
鑑定士が如何に活躍してるかなんかをとうとうと語ってた。

>次に建築知識がない→日陰規制の理屈をまともに知らない。ＣＡＤによる日影チェックも
>まともにできない。法床・容積対象床・施工床の区別もまともに出来ない。
>また、どういう　　場合に法床になるか、ならないかの区別もまともに出来ない。
>したがって、素地の採算性の検討もまともにできない。もちろん設備や構造・
>内外装に関する知識は絶無。

そのくせに補償の建築士を小馬鹿にする。とにかく鑑定が補償より上だと言いたがる。
CADも使えん図面も引けん。それでも鑑定士が不動産業界のウルトラエリートだといいたがる。

私は信託で流動化やってますが、エンジと併せて取る鑑定書のお粗末さには目を
覆うばかりですねぇ（そういう私も士ですが･･･）。
費用の無駄なんでできればとりたくないんですが内規で仕方なく取っていると
いうのが実情です。
仲介やってたときなんか、収益物件がなんと積算価格のみで収益価格と比準価格
には一切触れずに鑑定書が作成されていたこともありましたし。
そんな連中に「先生」とか呼ばなきゃならんのがホント腹立たしいというか自分
で言ってて脱力してマス。
112−114と全く同じ見解ですわ。資格の全面廃止も要検討ではないでしょうか。

高度な知識と豊富な経験と的確な判断力とが有機的に統一されて
初めて的確な鑑定評価が可能となるのである、、、んですよね？

高度な知識＝建物についての知識無し。再調達原価の算出は、えいやっ！で計算する。
成約事例も、業者に聞いて確認しないと、分からない。これこそ、他のサムライ業では
考えられないくらいレベルの低い「高度な」知識と言える。
豊富な経験＝評価書を作成するデスクワークと、実地調査の回数は多く、経験と言えば
それだけか。
的確な判断力＝依頼者の提示する価格に出来るだけ近づけて、客の言いなり
になるという、ずるがしこい判断力は、世知辛い世の中では的確といえる。

ほんとに、廃止になっても不思議でない資格　鑑定士。

鑑定士を馬鹿にするな！
昔は合コンで鑑定士といえば女の子から変な顔
されたけど、今や何でも鑑定団等のおかげで
知名度も上がり「オモシロ〜い」と笑っていただける。
これで十分だろ？
ちなみに、これに対抗出来るのは弁理士だ。
おそらく「じゃ、庭の草むしりとか、犬の散歩
なんかやってもらえるの？」と喜ばれるはず。

>>129
建物は鬼門です。建築専門家の意見を徴求して、それをそのまま
採用できれば実に簡単なんですがね。

３社の見積もりが実際に取られていた案件に遭遇したが、
３割くらい開差があったので、結局、「えいやっ」で判断したよ。

>>129
貴方も業界の人ですね

>>127
それはひどすぎるけど、まあそんなもんですよ、鑑定士は。

レベルの低い業界ほど、美味しいのだけどな。

ここは実務スレだから、暇な方は受験スレへ逝って啓蒙しましょう。

>>131
田舎でその２つとも目指してるワタシは、仮に受かったら
やっぱ「アヤシイ商売のヒト」になるのかなあ。

でも市内に一軒しかない鑑定士の先生は
ガレージ付きのデカイお家（事務所兼）で外車２台乗り回して
羽振りいいですよ。
たぶんどんな仕事か町内でも誰も知らないとは思いますが。

じじ鑑は　それで　いいわけ。

問題は　若手鑑。　どんな仕事かなんて　どーでも　いいの。早く市ね　じじ鑑。

んで、村に一軒しかない床屋のとなりに
若手が床屋を作ろうとしても、やっぱ
イロイロあるんでしょうね。

みなさんどうせ鑑定士の合格すら実現しない、哀れな者たちの戯言ね。
可愛そうな人たち。。

住み難さ　−１４１

プラスなら１００超えあるが、
マイナスは１００超えない。

つーかさぁ　鑑定士にプロ意識が無いってのが･･･ね･･･終わってる･･･感じ？

いろいろ言われているが、笑える
試験のレベルとか学歴とかどうでもいいじゃない
試験は目標達成能力があるかどうかはかっているのだろう
専門性を判断しているわけではない

仕事を通じて専門も高くなるが、建築やＤＣＦに詳しくても
売上にはあまり関係ないし、それより人間としての総合力が
会社を経営していく上では大切だろう

能力うんぬん言う人はサラリーマンか、勉強中の人か？

もっと大切なものがあるんだけどね・・・
幼いな

7.人間としての総合力=極めて低劣。
優秀な鑑定士などという言葉自体が論理矛盾。

>>145
>優秀な鑑定士などという言葉自体が論理矛盾。

これは同意なんだけどさ・・・。

>人間としての総合力=極めて低劣。
でもこれは言い過ぎ。
優秀な鑑定士がいないということは、
どんなに優秀な香具師が鑑定士になっても精度の高い評価は現実問題、不可能だということでしょ？
鑑定士個人を責めるのは酷だと思うよ。

建物、会計、税務等々守備範囲広すぎる割に、
大した調査権限が与えれていないんだから、
精度の高い評価ができる訳がない。

しかし、現実に鑑定士になるには、２次、DQN事務所での実務経験、
赤貧状態から費用捻出した実務補修、薄給で働きながら無駄に難関の３次・・・
どっかでつまずけば、鑑定士になるのに10年近く費やしてしまうのが実情。
そう簡単には、鑑定を捨てられない・・・

諸悪の根元は制度のお粗末さにあって、鑑定士個人に責任を求めるのは殺生だよ。
（制度を作る側に加担している一部爺鑑除く）

鑑定士（少なくても30代までの若手は）の大半が、２次受かって業界に入ってすぐの頃は、
多かれ少なかれ業界に疑問を持って、自分の将来について自問自答した経験があると思うよ。
願わくば若手鑑定士が将来、やりがいを持って活躍できる業界になって欲しいが、
まあ、無理だろな・・・。長文スマン。

行政側だって、不動産に詳しい優秀な人が受験すると考えていたのだろう。
ところが、合格するのは不動産業に従事していない人ばかり。結局、不動産の
ど素人が鑑定士になってしまった。とにかく基準に準拠した体裁の良い評価書
をだせば金になる･･･この状況を知った連中がまた鑑定士を目指すことになる。
悪循環だよ。地価抑制策として登場した鑑定士制度だが、道路公団の借金を
増やす手伝いをしたのも鑑定士。二束三文の原野を一�u数万円で買い進んだ
公団は指値で鑑定評価書を作らせたのさ。とんでもない連中だよ。

おまいら鑑定士辞めて政治家か官僚になれＹＯ

>>144
普通の会社ならそれでいいよ。
でも、鑑定士は会社経営者である前に、
専門職業家だろ。

信託で不動産やってた連中なんか、実務補習で「気軽に電話してきてョ」
なんて社交辞令真に受けたアホ共がいまだに電話してきてウゼエってたよ。
ビルの売買相場とかそんなもん一言じゃ答えられんようなこと「ざっとでいいから」
なんつってな。

>>150
お前は自分のＢＢＳに書き込めって、海人

バ鑑定士がｵﾅｰﾆする痛いｽﾚはここですか

１４７に禿同

公示のメモ価格はいらんだろ。あれは事例も収集できてないのに適当に数値出すだけ。まさしく、えいやッの世界

寝よっと。宅配を目覚ましにでもするか。

>>155
そうなんですか。

記事のネタにしよう。

代表標準地が下落しているからって他の標準地も同様に下げるってのは・・・。

各評価員さんの調査の基づきメモメモ会にのぞんでください。
必ずしも代表標準地の見込み価格に引っ張られることはありません。
自己責任でおねがいします。

hosyu

行政法規勉強してて思ったんですけど
建築士法に基づく建物の鑑定は不動産鑑定士にはできないということは
鑑定士にとって相当痛いことなんですか？

鑑定士の行う建物の評価には根拠がないよ。

鑑定士は「不動産鑑定評価基準」の専門家であって、不動産の専門家じゃないよ。

住み難さ　−１６５

幅員　＋１６６

165とか166とか見てるとホント、レベル低いよね。
面白いと思って書き込んでんだろうか。
不動産鑑定士の新しい呼称を考えましょう。

建築士や不動産業の経験者の方が鑑定士向き

だから建物鑑定士なんていう資格作られちゃうんだ

公示の報酬っていくらなんですか？
３次受かったら田舎かえって開業するんで

>167
新しい呼称って。。。
お前なぁ。。。

>>167
ジジ勘は「更地価格比準人」。デュー屋は「架空数値積算人」でいいんじゃないか？

依頼者希望価格算出士

珍評師

たしろマサ士

Real estate ahoraiser

価格書士

>>176
アフォレイザーってしっくりくるけど
一般の方はピンとこないよね。
けど面白い。
アフォレイザー。

分科会価格調整士

不動産業者取材記者

珍定人

地価公示の収入120万
経費80万

詐欺師

>>182
新人評価員でなければ都市圏担当なんですね。
経費には人件費入ってるんですか？
８０が直接的な経費だけならば、随分熱心な？方ですね。

分科会の日はすげー鬱になる

鑑定士って、つまらなそうな仕事ですね。
公務員になりたがる人が受けそうな、消極的な仕事ですね。
国や地方公共団体からの仕事がなければ、生きていけない「ぽち」って感じ

>>186
都市部はそうでもないな。
公権力の犬と言うよりは、民間企業の犬といった感じ。
犬には違いない

ああ勘違い。
所詮士業なんてクライアントの犬だろーが

>>188
それでも弁護士、会計士のほうがまだまし。
あっ比較対象として失礼かｗｗｗ

不動産業者取材記者

全くだ。
曰く「エンドは？」

独占業務増やせ！
月間不動産鑑定に載ってた横●マサナリ！
周辺業務を独占業務としないのに、不当鑑定ってなんだよ。
大場かだな。
痴呆書士は独占業務増やしたって言うのに・・・
協会のじじいども、独占業務増やすのがお前らの仕事だろうが。
奥●のくそばばぁ。
選挙はいいから、独占業務増やせ！！！！！！！！
さらに公示60000ポイント
地価調査1000000000000ポイント
毎年小兵

環境条件調整士

>185
正直、分科会に出席することが、地価公示に係る全ての業務の中で最も苦痛である。

俺って変でつかね?

＞189
鑑定士は、弁護士、会計士よりおいしいよ。マイナーなだけど（ｗ

>>193
前にも出てたけど、優秀な人間が少ない
→相対的に優秀になれる
→金が稼げる

＞194
まあ、いいんんじゃないの（ｗ
稼いだもん勝ちだから（堀エモン

爺鑑が優秀だとはだれもおもってない。彼らは痴呆の山奥で何千万と稼いでる。
会計士は優秀だけど、独立開業型とは言いがたいよね。税理士業を主業務としないと
成り立たない。競争相手も多すぎる。独立という点では鑑定士のほうがまだ分が
あるかも。

>195
金だけかよ、貧乏臭いな・・・・
やりがいねーのかよ、仕事に！

>192
今日分科会ですが1週間くらい前から憂鬱です。
馬鹿らしくて、本当に嫌になります。こんな連中と同じレベルか・・・。
こんなアホな仕事しなけりゃならないのか・・・と思えて自分が情けない。

>>198
俺も今日です。
やたらと声高に喋くりまくるのが爺の特徴だが
なんの中味もねー。激しく鬱。

あ〜〜もう最近次から次へと忙しくて処理が追いつかねえ。
ずっと土日も返上だし。
そろそろ一人でやるのは限界か・・・？
今年度の総売上だけが励みだーー！

>>200
そんな生活してて楽しい？

>>201
通帳の残高がどんどん増えていくのを見るのは楽しいよ

>>202
つまんねー人生だな　プ

環境条件調整士

一番いい呼称だな。

>>203
貧乏よりマシ（　´,_ゝ`)ﾌﾟｯ

>>205
せこせこと一人でやってるお前が言ってもなーｗｗｗ

>205
「ワン」といったら、10万やるよ！

10万・・・（　´,_ゝ`)ﾌﾟｯ

>>207
まあ205は小市民ということで

>>193
おいしいっていえば、おいしいかも･･･プロでもないのにプロ面して金もらってん
だから。土地政策や地価政策の何の役にもたたない不動産の寄生虫かオメーら。

それでいいんじゃない。

ヒラキナオリ･･･（　´,_ゝ`)ﾌﾟｯ

いいかげん１５日の発表のことは忘れろ...

>>213
なるほど、それで変なのが急に湧いてるのか。
気の毒に。

爺鑑とイッショに鑑定士はあぼーん

それでいいんじゃない。

>>211
>>216

不動産業者：宅建
鑑定業者：鑑定士
二重構造なのね。
日本不動産研究所タイソウな名称だけど旧勧銀鑑定部なの。
役人の天下り先としても重宝してるのね。

どうでもいいが、宅建主任者証って結構つくりが立派で運転免許証なみに身分が
証明できるな。
方や協会の会員証はなんかしょぼい。業者会員だから年間１０万超会費払ってる
のになあ。ここが会員数が少ない悲しさか。

>>21
正確には｢日本勧業銀行､鑑定課｣が前身。
日本の鑑定制度創設期の話は、
｢不動産鑑定前史概論」(住宅新報社)が詳しいかな。

おい、おまいら、ちょっと教えてください。
「建て付け減価」と「土地建物一体としての減価」って具体的にどう違うのですか？
マジで悩んでるのでよろしくお願いします。

『建付減価』とは､地上に建物が建っている状態の土地を建付地といいますが､
その場合建物が建っていることによって土地価格が減価している場合に､
その減価のことを指しています｡ ですから建付減価の補正とは､
その減価がない状態に 補正することを意味しています｡
これは、例えば近隣地域の標準的な使用が中高層の店舗ビルである場合に
おいて、非常に古い木造平屋建の建物が建っていると、その土地は最有効
に利用されていないということになります。
このように、建物が存在していたがためにかえって土地が安く売買される
というケ−スなどがこれに該当します。

『土地建物一体としての減価』は総額が大きく取引利回りから市場性を検討するときに
減価修正する。

DDって年間幾らぐらいもらえるの？

222 223
ありがとうございます。とてもわかりやすく助かりましたｍ（＿＿）ｍ

>>225
土地建物一体としての減価のうち、土地に帰属する部分＝建付減価

ただ、具体的にこの帰属部分を判定しるのが困難。
１０年選手の俺でも未だに良くわからない。

まあ、建付地評価なんて滅多に来ないから安心スレ。

建付減価の目安＝建物取り壊し費用

俺の今までの経験では、更地化に要する費用を試算すると
一般住宅や2階建くらいまでの建物なら
大体更地価格の５％〜１０％におさまる。
（解体業者・産廃処理業者にヒアリングすると尚ヨロシ）
だから感覚的には更地化費用を念頭に置いて減価率を決めれば、そう大きくはハズさないと思う。

「土地建物一体としての減価」は、
総額が莫大になる場合や特殊用途の場合に使うと思うんだが、
理論的に説明しづらいから俺はあまり使ったこと無い。

>>227
まあ、説はいろいろある罠。
俺は、土地と建物の単純積算と、収益なり比準なりを比較して、
その差額うぃお一体減価＝効用に反映されない部分として
包括的に把握している。

建て付け減価は、やったことない。実際市場で具体化されないから、
把握しようにもその市場での裏付けがない。
取り壊し最有効は別だけど・・・。

あまりふれられたく無いなあ。
取り壊し費用を上限とする説もあるよね。

建付減価は土地だけの減価だね。取壊し費用で見ている。「土地建物一体としての
減価」は、郊外の住宅が多い中にぼこっと新築の工場があるような場合に使っている。
オーナーのニーズではあっても、地域のニーズに合わない建物があるようなケースって
結構あるが、新築を取り壊す想定はしにくいし、土地だけの減価では済まないと思うから。
一方、「市場性減価」はなんか胡散臭いんで、使わないことにしている。

合格証書っていつ来るんだろう？

取り壊し費用も業者によりけりなんだよねー
バラつきが結構ある

減価を認識することは、それでいいのだけど、額がねぇ。どーなのよ。
主観で減価額きめるの？客観的に理由付けできる金額があるの？
判断だの、意見だの、チョーシイイこと考えたな櫛駄のじじい。

＞232
客観的に理由付けできる金額、というのはないね。相続税の税額計算みたいな
わけにはいかない。だからこそ鑑定士が「判断」するわけだが。
基本的に取壊し費用は業者や建築士に聞いてる。231のいうとおり、ばらつきは
ある。しかし解体業者に責任を押し付けることは出来ない。例えば「専門業者等
の見積もりを参考に、１億円と判断した」と記載して、その判断については責任
を負うつもりでいる。一体としての減価も、0から取壊し費用の間で、コンバー
ジョンしたらいくらかかるかとか、増改築したらいくらかかるかとかは考えて
決めている。その費用は業者や建築士にきいたり、雑誌や本で調べたりして、
幅のある中から、「主観で」減価額を「判断」している。できるだけのことは
して、その中で下した判断なら、少なくともやましくはないね。もし「客観的
に理由付けできる金額」を示されたら、その通りですねすいません、というし
かないな。
　しかし、これが鑑定士としての意見です、とって鑑定書を発行すれば、その
意見についての責任を負わなければならない。国土交通省に釈明したり、裁判
所に呼び出されたり、新聞に載ったりするわけだ。チョーシイイどころじゃな
いよ。

233だが、一体としての減価も、「0から取壊し費用の間で、」と書いたのは
誤り。削除して読んで。建付減価じゃないもんね。失礼。

合格証書きたよ。
ちゃちぃ

>>235
ちゃちい資格だからしょうがない

＞235、236
既に鑑定士となって実務に就いている人たちで業界の情報交換をしましょう。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
※受験ネタ、就職ネタは他所でお願いします。

age

減損会計とか時価評価とかいっているけど、金融機関や企業から
そんな依頼なんて来やしない。
実務界は土地は路線価、建物は固定資産税評価額でＯＫだからね。

担保評価はそれで十分だね。

>>239
しろーとなのに鑑定手数料高すぎ。誰もたのまん。

事例をコピーするのに関東甲信会では１事例につき３００円。
地方の鑑定士協会では１事例につき１万円という所があるそうです。
栃木県や群馬県の鑑定士の先生方が、自分の県の事例をコピーするのに
わざわざ東京の関東甲信会まで来てコピーしているんです。

>>242
1回7万ってのも聞いたことある

その関信とやらには調査時の事例も保管してあるのですか？
公示だけとも聞いたことがあるよーな。

不動産業者から単価いくらで１事例を手に入れているのか、はっきりしてもらいた
いね、鑑定士協会さん。人のふんどしで相撲をとるとはこのことだよ。
ぼったくり鑑定士。田舎ほどドキュソなんだよ。

245さん
そなた、公示の仕事はしてないのかな？

まさか事例カードをどうやって作ってるかも知らないのか... >245

＞244
公示だけだよ。

はるか昔は、業者から事例を教えてもらうのに、対価を払っていたと先輩から聞いたことがある。

事例はこの業界の恥部だね。地域エゴ丸出し。見せない県もあるし、
事例の所在地を特定できないようにしている県もある。比較できないじゃん。

>>250
法律論から言えば、事例閲覧は黙認にすぎないから、
公に抗議するとやぶ蛇になりかねず、悩ましいところ
ですね。

請求通りの対価は払うから、一応全部閲覧させて
欲しいものです。

>>251
「十マソでつ。」と言われても、払うのか？それで、鑑定士は食っていけるのか。

だから、鑑定士はボッタクリなんだよ。業界全体の意識がそーなのよ。

少しはマクロで考えたことあんのか。

252さんは他業界人かな。
新人開業者等ではない中堅〜の業者は大抵全国的に知り合い居るし
都道府県内においても相互にバーターしてるでしょ。
パートナー制度もあるよ。

>>252
ぼったくりって・・・
閲覧料は協会の収益ですよ。
田舎は確かに高いけど、会員が数十人とか少ない中で運営していくには
ある程度協力していただかないと協会の維持自体が困難なわけで、
決して鑑定士がポッケないないしてるんじゃないってことは
あなたが協会員なら解りそうなもんですが。
第一、ほとんどの方は>>253さんの仰るとおり、知り合いのつてで入手してるハズでしょ。

あと１事例１万円っていうのは眉唾だなぁ・・・
以前見た一覧表では、一番高い所で１枚５千円だったと記憶しているが。
もっとも関東地方の幾つかの県は非公開になってたけど。

>>254
＞もっとも関東地方の幾つかの県は非公開になってたけど。

これは東京の事務所が大量に侵食して、
事例だけ易々と手に入れて、仕事は根こそぎ持っていってしまうことへの反発という
他の地方とは違う理由があるんだろうね。

それはそれで気持ちは解る。

>253
確かに知り合いはいるけど、年に何回も頼めないよ。君は仲良しが多くていいね。

＞254
非公開というのは調査の事例のことかな？ほんとに困るよね。調査だって
予算の半分は国から出ているんだそうだよ。

＞255
東京の事務所が大量に侵食して、というけど、所在地の鑑定士に頼まなければならない
決まりなんかないよ。他県の鑑定士は拒絶しても、他県のクライアントの
依頼は拒絶しないでしょ。こういうのを地域エゴというんだよ。

アンケートとか不動産業者とかの事例ソース提供者から言わせてもらえば
純粋に公的な使用目的と言うことで成約価格等を教えているのに業界内で
は随分グレーな使われ方だし、管理体制なんだね。
話はかわるが地方にいれば地域エゴ当たり前だろー
国土法の出来る前までの事例収集は大変な思いでやったんだよ。
今みたいに・・・・と言うわけにはいかなかったしさ。
地域に精通していないと大間違いすることあるよ〜
知人がいなければ、せめてパートナーシップのご利用を！

>>257
貴兄はどういう立場の人なのですか。前段は他業界人のようだし、
後段は業界人のようですが。

両方立場経験者。現業はクロスオーバーしながら
鑑定の方が比重多しってところ。
今や既に爺鑑の部類に属すよー

ところで、
地積過小、過大については
みなさんどう補正してますか？

標準（住宅地）が150�uとして、
事例は250�uや100�u・・・
そして対象地が300�uとかだったら・・・

>>260
きれいに　二つにわれれば　減価しなくていいんじゃない。
１５０が　ふたつできるだけじゃない・
きれいに　わけられなければ、阻害する
度合いとかで、

キレイに割れたとしても、売れ行きの悪い地域ですと、
もう一方が売れるまでの間の下落リスク有。
だいたい1割はみるんじゃないですか。
100平米で減価するかはどんな間取りが可能かによります。
4ＬＤＫで車庫付のプランができれば、かえって増価するんじゃないかな。
もっとも、間口にもよりますが。

>260、261
いや、きれいにわれても、150�uを買う個人さんが300�uの土地を買うことは
あまりないから、買い手は業者さんということになるだろう。150�uなら売れ行き
が良い地域であっても、需要者が限定され、また業者さんも経費や手間、リスクを
考えるだろうから５％や１０％の減価は見ている。事例を見比べたり、業者の意見
をきくことも参考になるよ。

ご意見ありがとうございます。
いつも考え込んでしまうのは
300�uの対象地を△１０％減価するなら、
250�uや280�uの事例はどの程度減価するのか、というところなんです。
特に中途半端な田舎だと、
同一近隣地域に戸建住宅の規模が
100�uもあれば150�uもあれば、280�uとかも、ある。

統計的に単価と総額の関係をグラフにでもしとけば
いいんでしょうけど、
地域によってバイアスかかるでしょうしね・・・

>>254

>>もっとも関東地方の幾つかの県は非公開になってたけど。

これが本来の姿ですから、表だって批判も出来ない。

ですから、見せてくれるなら、いくらでも払う（もちろん、ペイする範囲で）
と言ったのに、>>252 のような人もいる。

会議が大杉。
公示分科会、固定会議、国税会議・・・
固定・国税を複数エリアやってるからもう大変。

>260
もちろん、業者に売る場合と、エンドユーザーにちぎって売る場合
では減価の見方も違いますよ、念のため。
業者は、購入時の諸経費、再販時の諸経費、利益、
すべて控除した額で購入しますからね

>266
研修も結構多いしね。　　が抜けている。

QUESTION
区分所有建物（マンションの専有部分）の評価で、収益還元法の減価償却費とか
計上する意味がわかんないんだよね。最近の基準では償却前純収益とかって書いてる
みたいだけど、償却率とかを還元利回りに含めるみたいだが
大規模修繕積立金で一期間の純収益に費用計上すれば、いいんすよね　

↑　ややこしいこと言わないでザックリと８％で廻せ。

なんで減価償却の話に修繕積立金が出てくるんだ。

事例の話が出ていたが

実際、事例を作っている立場から言うと大変な思いでつくっている
（特に過疎地、遠隔地）
事例を作ることで、現場を見るし勉強になることが多い

他地域（東京など）の現場の経験少ない方（中には鑑定士以外もいる）が都合良く事例だけ閲覧して、
一見の不動産業者取材してＤＤなどやっているが･･･
ほんとに分かってるのってかんじ

事例を作ってない地域（精通していない地域）の評価は
自己の能力の範囲をこえているのじゃないかとも思うよ

>>272
ハゲドウ。

>>269
てか誰も償却後の純収益から収益価格求めてる人っているんか？
減価償却と修繕積立は別の次元だろ

>274
最近の基準の話とは新方式のことじゃないかな。新方式では、建物に帰属する
純収益に償却分が含まれていることになっている。あと269さん、今は減価償却費は
計上しないよ。御大将の指示かい？キャッシュフローとは関係がないので費用には入
れなくなったんだよ。新方式では、建物に帰属する純収益にすでに含まれている。

>>275
取り壊し最有効、残存耐用年数の短い場合などで
インウッド方式を適用するケースならあるんでないの？

新方式の有期還元ってありましたっけ？
無知な私にご教授ください。

ボロビルの鑑定で（資産評価）、インウッド式を適用したんですが、
新方式に慣れてるから、減価償却費を費用計上することに心理的に抵抗感がありました。
3次試験の午後問解答例見ながら四苦八苦・・・。

>>277
鑑定評価における減価償却の意味
は何なのであろうか？
会計上は費用配分ですけれど、
鑑定評価においては回収計算の一部
なのではなかったか。

有期還元なら新規投資を繰り返すことを
想定しないのですから、そもそも減価償却
をする必要がない。

>>272
満足な取引事例を作成できれば、鑑定評価
はできるとされていますね。

他の事務所の補助者をつらつら眺めてますと、
満足な取引事例を作成できる補助者は直ぐに
３次試験も合格して、独立してますね。

>277
新方式は永久還元の一種だよ。

アンケートがあるのに
めんどくさい（筆がやたら多いとか）
という理由からか、
事例カード作ってない人がいて、
結局必要にかられて
アンケから自分で作ったりすると
「なんだかな」とおもったりします。


あと、ミニ開発とかで、
同じ開発区域内の個々の取引を
３つも４つもカードにしてる人をみると
「なんだかなあ」とも思ったりもします。

>>281

＞ミニ開発とかで、 同じ開発区域内の個々の取引を

配分の割合が全然違ってかけ離れた価格にしている複数の人をみると
「なんだかなあ」と思ったりします

配分が自分でしたものか、アンケートにそうあったのか、
明記してほしい。「配分は回答者」とかね。

前回公示・調査時作成事例の単なる焼き直し事例をみると
「なんだかな」
と思ったりします。

商業地は新規事例が無いんだよ。

あの・・・3ｍの擁壁＆車庫無しの事例を売り急ぎって事情補正してますが・・・
ちゃんと現場みてます？もしかしていつものように路線価から逆算？

＞２７５さん
＞建物に帰属する純収益に償却分が含まれていることになっている。

分譲マンションで減価償却が含まれるっつうのは納得いかないのですわ。
大規模修繕費で資本的支出として計上してるし、実際この修繕積立金から管理組合が
建替え決議に伴って、建替するっしね。だから別途減価償却なんて必要なし？
経済的耐用年数内に生み出すであろうと期待される純収益の現価の総和は建物の
初期投資額に等しいということが土地残以外にもすべてあてはまるのでしょうか

東京なのに事例カードで手書きの案内図を見ると
「なんだかな」
と思ったりします。

ゼ○リ○の住宅地図をコピー張りしている事例が多いが
著作権どう、なんだかなあ、と思ったりします。

>>287さん
どうも、275です。「分譲マンションで減価償却が含まれるっつうのは納得いかない」
とあるのだけれど、私が言ってるのは新方式の話なんだが。ちゃんと「新方式では、」
って書いたよ。第一、分譲マンションって、自用なんじゃないの？分譲マンションを
賃貸に出すってこと？

>>290
横レスですみません。

自用の専有部分の価格を求めるのに、
３方式を適用するだけの話ではあり
ませんかね。

そして、収益還元法を適用するに際して、
費用として減価償却費を計上する意味が
もう一つ判らないと言う趣旨のようです。

>>289
個人情報との関連で言えば、著作権そのものが
怪しくなりそうな気も・・・。

>289
俺も同じ疑問を持っている。鑑定書についても同じ。

聞いてみようか？

293
たしか評価書は地図に参照地図名を明示すればいいんだよ。

事例カードに事情補正率が１００／１３０だったりすると
「なんだかな」
と思ったりします。

（　´,_ゝ`)ﾌﾟｯ･････ﾌﾄﾞｰｻﾝ ﾉ ﾌﾟﾛ･････ﾌﾟｯ･･･････

ゼ○リン参照とか、昭○社参照とか記名すればいいの？

鑑定協会が西武ライオンズを買ったら鑑定士も知名度アップ！と
思うがどうだろう。

>>299
そんな金があるなら
われわれの生活保護費に回して！

鑑定協会の存在価値は？

えっと、事例ピーコと団ピングと・・・
「他には、なんだかな？」
と思ったりします。

おのれの力で逝�`。

携帯は禁止じゃボケ！
兵庫のボケ鑑！
分科会終わったらさっさ帰れ！

>>303
特定されますよ。

知らないふりして多くの人
が覗いてますから。

んなこたーない。

つーか･････かんてーしなんてなくてイイから･････

腰痛で腰が痛く、重いものはとても持てないのですが、実務に支障ありますか
調査士なら機械もてないと不利だそうですが、鑑定士はどうですか。

落馬で馬から落ちて・・・学力に支障あり。

＞腰痛で腰が痛く
＞落馬で馬から落ちて

確かに支障あり

>308、309
人格に支障あり

鑑定実務は体力無いと辛いよ。
現地実査に各調査・・・動き回るからね。
腰痛持ちは支障ありおもわれ。

ここのレスしてる人って皆さん、ロクな仕事してないようですね。
同情します。
他はホクホクの報酬もらってやってますよ。
ああ、ここに来ると自分まで気がめいっちゃう。
ま、ここで愚痴こぼしてな。さよなら。

　　|┃三　　　　　　　　 　　　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　　　|┃　　　　 　　 　　　 　　／
　　　　|┃　≡　 　　_、_　　　＜　いんちきデューでりやめ！
＿＿__.|ミ＼＿＿_（　<_,`　） _　＼
　　　　|┃=＿＿＿　　　　＼　　　￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　　　|┃　≡　　　）　　　人 ＼ ガラッ

どうせまた見に来てんだろｗ

なんかいい仕事入ってこないかなー
年越せないよー

仕事は工夫してとるもの
今年の売上は昨年比７００万アップ

商工ローン
ＳＦＣＧ
日栄
ニッシン
アイク

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＼　　 l　　　　／ﾆ―！　　　　　ニニﾆ＼　　l　　/
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？

単価が低すぎる。

愛区の単価っていくら？

社員で年収１０００万超えてる奴いないだろ？

報われない業界だよねココ

世間的にも評価低いし

>>316
昨年の売上３００万なら(笑)

>>321
キミには悪いけど、昨年度の年収額面で１２９０万円。３４歳です。
住宅ローンが短期で組んでるからちょっとしんどいけど。

だから何？ブサイク君？

ステップ返済、乙。
新卒の不動産屋とかわらない年収でつね。ｗ

鑑定事務所勤務で年収１０００万超なんていませんよ。不動産営業にでも転職した方がマシです。

2次試験も落ちて、就職・転職も難しい
可哀相な人が憂さ晴らししてるスレはここですか？

ＤＤの激務でストレス溜まっている人達のスレです。

お先真っ暗の鑑定業界に身を捧げた現役鑑定士の溜まり場です

仕事入ってきたよー
でもとても足らないよー
年越せないよー

>>323
プﾂ

質問です。
DDって何ですか？

>>332
ディープ・ダンジョン略してＤＤ。今はなきファミコンのディスクシステムで
発売された不朽の名作です。

>>333
ありがとうございました。
まだ入社して10日ですが、先輩方をみていると何となく理解できます。

>>323
君には悪いけど３４才で年収少なすぎ。
年所得なら平均的かな？　でもやや少ないような・・・

YAHOO DD

不動産鑑定士ってお気楽な商売だね。
民間取引の現場を知らなすぎる。

ふーん
じゃ鑑定士が疎い民間の取引現場って例えば何よ？
具体的に言ってみろ

キミら低脳鑑定士に仕事を恵んでやってる某生保の者ですが、

もうちょっと勉強した方がええんでないかい？

色んな業界の人と仕事上付き合いがありますが、鑑定業界の連中が一番知識が浅いよ。

鑑定業界　と言う奴は、９９．９％鑑定業界の人間

しかし鑑定書って、もっともらしく書いてくるよな。

もっともらしく書いてあっても、クライアントが見るのは価格だけｗ
どんなに暇でも、他ページには目も通しやせん

最近は、エクイティサイドでも、弁護士がチェックして質問が来るから要注意。
評価書はちゃんと書かないと駄目。
また、デッドサイドでも、厳しい質問が来るから、どちらにしても、評価書は価格
しか見ないというのは嘘。
先日も、金融機関から空室率についてヒヤリングがあったよ。

>>343
何でｲﾁｲﾁ必死になって否定すんの

地価って「官製相場」なの？
なんだかインチキ臭いね。

なんで、鑑定士以外の人間がこのスレに参加してんの？
おかしくない？
それとも、鑑定士になれない者のひがみかなあ（藁）
宅建レベルでは話にならないよ。
去った、去った。
来ないでほしい。

>>346
鑑定士なんてそんな大した資格じゃないだろｗ

宅建300時間
鑑定士1000時間
ってところだろ

忙しすぎて
ホントの鑑定士は
今はここにこれないと思うよ

簡易鑑定めんどくせー・・・
どっちゃりもらっちまったい・・・

さすが環境条件調整士。

>>346
自分は信託BKの鑑定士ですが、現在は鑑定やってません
大して面白くも無い仕事なんで自ら希望して別の業務やってます
あと試験レベルですが、
宅建にちょっと毛が生えた程度ですねこれって。
必死で勉強してきたアナタには申し訳ないですけどｗ

>>351のレベルを考えると、
鑑定士･･･宅建にちょっと毛が生えた程度
会計士･･･簿記にちょっと毛が生えた程度
土地家屋調査士･･･測量士にちょっと毛が生えた程度
司法書士･･･行政書士にちょっと毛が生えた程度
になると思われ。

そんなに頭良いなら、信託BKより儲かる仕事したら？

>>351
あんた、何年前に受かったの？

マジレスすると、ここ10年から15年の鑑定士試験の難易度は上昇の一途。
（勿論、２次、３次トータルで）
受験生も当時とは比べモノにならないぐらい勉強している。

２次３０％、３次７０％時代の団塊世代の人でつか？
ひょっとして、特例試験組（ｒｙ

>>352,>>353
餌をやるな、スルー汁！ｗ　

>>354
そのとおり。

所詮、サラリーマン、
無視するのが賢明でしょう。

誤解を生ずるといけませんが、
「所詮、サラリーマン」というのは、あくまで鑑定
実務の世界（業界ではない）に限定してのこと
ですから。

リーマンより自由業の方がいいよ。
何するにしても時間を自由に使えるからね。
この自由は、お金には換えられない。

ここは現実逃避したい落ちこぼれ鑑定士の広場ですね

>>335
しーっ　本人自慢気に語ってるんだからｗ

独立鑑定士ならその世代じゃ標準的か↓の稼ぎだと思うが・・・
むしろじじいで独立後あさい鑑定士ならそれよりず〜と↓だね。

360が何言ってるのか全然わからない

浅井だべ？
あのドキュソの（笑）。

しかし最近転職市場バブッてません？
こんなに求人あるなんて知らなかった…
結局、俺のスペックじゃあ無理かな、
ってとこに転職決まっちゃったよ。
やっぱ皆忙しいの？

>357
俺も信託辞めて独立したほうだけど、たしかにそれはいえる。
在職中の同期より収入は少し減ったけれど、後悔していない。

>>364
たとえ後悔してても恥ずかしくて言えないしなｗ

>363
どこに転職できんの？

俺の同期（３●期）の奴らを見回してみると、
実務補修当時の会社で今もいる奴なんてほとんどいないかも。
もちろん知ってる奴の範囲内だけど、
外資、各種コンサル会社その他に転職、もしくは独立したか。

意外と少ないのが鑑定事務所→別の鑑定事務所に転職。
ま〜それをやるのは何をかいわんやだけどさ（笑）

また海人が脳内鑑定してるのか

>367
確かに。転職してない奴なんてほとんどいない。
だから、実務補習の時の名簿や名刺では、連絡先わからんｗ

＞意外と少ないのが鑑定事務所→別の鑑定事務所に転職。
＞ま〜それをやるのは何をかいわんやだけどさ（笑）

個人→大手なら何人か知ってる。
個人→個人は、3次受かるまでに限定すれば何人かいた。
3次受かった後、個人→個人という奴はもちろんいない。

大手税理士事務所で鑑定やっている奴は、年収１５００万らしいが、
ネタなのかな？詳しい人、おしえてください！

>>369
本当にそのとおり。もしかして君、同期かも（ｗ
大体皆それなりに満足のいくところへ落ち着いているような気がする。

だから実際鑑定士になってそれなりの時間が経ってる俺としては、
鑑定士関係のスレで鑑定士のことを糞味噌にけなしている発言を見ると、どこか遠い世界の人のように思えてならない。

多分、一部の万年受験生か、士補でDQN事務所から抜けられない奴か、
転職も独立も出来ない残り物の鑑定士か・・・。

能力ややる気のある現役受験生たちが惑わされないように願うばかり。

>>370
少なくとも年収の倍の売上げが必要、そこで、３０００万円
の売上げをするためには専属の補助者が二人は必要。

その点を確かめられたし。

３７２さんへ。大手税理士事務所で雇われている鑑定士で、一人でたくさんの
案件をこなしているので、年収１５００万と言っていました。
うそっぽいですよね！？

>>371
同感だよ
私も中堅鑑定士　それなりにやっていけるようになると
爺鑑や他人の年収なんて気にならないよ
サラリーマンも別世界の人
年収比べているけど、巨人と朝青龍のどっちが強いなんて
考えたこともないだろ
多ければうれしいし、少なければ反省して頑張るしね
家族と自分の１０年後、４０年後を見据えて頑張っているよ

ネットで情報収集している受験生諸君、鑑定業界も捨てたもんじゃないよ
頑張っている人も何人も知ってるよ
いい先輩に出会えたらいいね

不動産鑑定士に向いている性格・向いてない性格とかって
ありますか？

向いている性格：
数字の意味・不整合を突き詰めて考えることができる執念深い性格
向いていない性格：
直接にマーケットにかかわる職種ではない。
目に見えるものを作ることに直接関わることはできない。
そこにもの足りなさを覚える人は向いていないと思います。

自分は強いて言えばまじめで粘り強いってとこくらいしか
いいところがありません。あまり社交的じゃないし。
公認会計士とかはチームワークとかが必要とされるって聞くけど、
不動産鑑定士ってあまりなじみがないもので、
どんな性格の人が多いのかなって気になって質問してみました。
ちょっとこの仕事に興味があります。

今年合格。
周囲の態度が変わった。
うざい

>>377
世の中に天性の社交的な人は極めて稀です。
皆、仕事だから我慢して社交的に振る舞って
いるだけだと気付けば仕事の分野は広がると
思う。

公認会計士のことはよく知らないけど、
不動産鑑定は結構自己完結型の仕事だとおもう。
比準はあの人で、収益は別の人って難しいから。
受注を絞ればマイペースに仕事は進めることも不可能ではない。
ただ、件数をこなそうとすると、
もともと労働集約型産業だけにほとんど眠れない日が続く。
編集者の「〆切！」の声におびえる漫画家のような生活となる。

>>380
上手いこと仰います。そのとおりですね。

編集者の「〆切！」の声におびえる生活から脱却
出来て、ようやく鑑定評価の楽しさが分かってき
た。ここまで長かった。

>>375
たいていの鑑定士は営業が苦手・嫌いです。もし好きなら、大変な強みです。
ただし、クライアントと喧嘩するようではこまりもの。また、各種の公的評価では
グループを作って作業しますから、あまり協調性がないのはちょっと・・・
　仕事の付き合いですから、社交的ではなくとも、人から嫌われるタイプでなければ、
やっていけます。それと、加齢とともに社交性は身につくものですよ。

煽りにすぐ反応する奴は向いてないと思うよ

ここの連中みたいな

omaemona-

PCはちょっとくらい得意なほうがよいのではないかと最近思います。
社内LAN自分でちょこちょこ設定したり
アクセスいじってクエリだの組める程度の
データベースの知識あると
よいのでは、と思ってみたり。

小兵のメモ、公示のメモ、相続税のメモ・・・メモばかり。。
メモに費やす時間がばかばかしい・・・・

メモ出させるのならば、しっかりと事例収集してから出させてくれくれ。

転職活動してて思ったんだけど、
面接で出て来る鑑定士ってなぜかみんな暗いのなー。
もしくはものすごく神経質。それでもって、
鑑定手法についてのギロン吹っかけて来たりする。
疲れんだよね。感じとしては紀宮のダンナみたいな人、多くない？
そういう人が面接で出てきた会社は、皆切らせていただきました。

自己満足もいいんだけれど、おめーら、まともな鑑定やってんのかよ。
人のフンドシですもーとってんじゃねーよ。

あと、人のやった鑑定が駄目駄目に見えてしょうがない、
って鑑定士も多いよなあ。

389は司法書士受験生です。

埼玉県の、とある地域の公示なんですが・・・
今年は取引事例（鑑定協会のアンケート）が少なすぎる！
例年の半分にも満たない。
このままでは比準できなーい！

公示なんてどうせお遊びなんだから、
まともに考えんのよそうよ。

アンケートにしか頼れない。しんまい鑑定士だね。
アンケートを出した時の移動情報は入手出来るんでしょ？
当事者に直接あたれば？
事例収集はその他にも方法があるでしょうが。

↑
あんたもしくはあんたの所が厚顔無恥な土地柄なだけじゃない。

おれは382ではないが、おれらの所はアンケートの当事者に
直接接触するなというお達しがある。
あんたみたいのがアンケート返してくれた当事者にここに書かれている
ことは本当か？とか価格の配分がおかしくないか？とかと粘着した
もんだから苦情が来たらしい。

今年の２次試験に合格した者です。競争が激しくなる前にと思って、
発表前に就職してしまったのですが、受かっていたのが分かっていたなら
もう少し欲張って活動していた方が良かったのではと後悔しています。
今からまた転職先を探すのは無謀というか無理でしょうか・・？

>>394

>アンケートを出した時の移動情報は入手出来るんでしょ？
>当事者に直接あたれば？

売買の内容は個人情報つまりプライバシーの
侵害にあたるからそんな簡単には聞き出せない。
だから鑑定協会もアンケートという形の手紙でしか当事者に
対して情報を求めることしかできないんだよ。
実際、売買の当事者にしても仲介業者にしても自分たちの
契約の内容を全く関係のない第三者たる鑑定士に知られて、
その上、作られた事例を鑑定協会で売られていることを知ったら
怒るでしょ。

突然お邪魔します
鑑定実務スレで盛り上がるのもいいけど、
｢資格偏差値スレ｣で鑑定士が相当叩かれているぞ！
皆で援護しよう！

>>393
そう言いながら、結構、真面目
にやっているのでわ。

経験上、公示がええ加減な者は、
一般鑑定もええ加減です。

>>396
僕も２年前、同じ境遇だったよ。
就職してちょうど今頃、「早まった…」と思ったけど、
士補になるまでの我慢と割り切って、今年転職した。
ただ、君の場合は実務２年が関係ないから、我慢する
必要性が薄いのかもしれないけど、多少なりとも
まともなところに行こうとしたら、２ヶ月でチョンの
職歴はネックだろうよ。
少なくとも２年ぐらいはそこで経験積んだら？

>>398
そんなの気にしてるのは受験生だけだよ･･･

>経験上、公示がええ加減な者は、
>一般鑑定もええ加減です。

俺もホントそう思うよ。
だけど傍からみてええ加減だろうがなんだろうが、
報酬に見合った評価書で、客がそれで満足してりゃ
それでいいんだろ。
やっすい報酬なのに、完全に自分の世界に入っちゃって、
誰も読まねえ地域分析や決定理由長々と書いてる奴の
多い事多い事。
公示も報酬安いんだからさ、要領よくやんねえと
民間の仕事さばききれないでしょ？
事例が少なきゃ少ないなりにやりようがあるだろう。
どうせ比準する前にもう価格が決まってるような仕事なんだからさ。
真面目に考えるだけ無駄ってことが言いたいんだよ。

>>395,397
アンケートを根拠に当事者に照会するんじゃなく公示等の公的
用件を元に市町村等で移動通知を閲覧し、その結果として個人
または事業所として当事者に照会するだけの話。
登記簿は申請により公開されているのだから閲覧して移動情報を
知ったとか・・・如何様にも・・・
協会依存のソース入手じゃ、所詮実力しれてるね〜
商業地とかこれぞと言う売買情報は努力？してゲットしないとね。
士協会とかが何とかしてくれると思ってるのか？
税務署だって、お尋ね〜　って照会だしてるだろ。
当然、自己責任だけどさ〜

>>398
おお、心強い。援軍を頼む。

>>402

概ね同意。

まあ、「ええ加減」というのは、一定レベルに達していない、
という意味合いに捉えてください。


>>事例が少なきゃ少ないなりにやりようがあるだろう

これが出来ないと言うか、出鱈目の者が少なからず
いるのも事実です。事例が少ないのは公示も一般鑑
定も事情は同じですから、結果として双方とも「ええ
加減」ということになるのかも知れない。

地方で儲かる資格=不動産鑑定士　というスレに次の書き込みがあります。
説得力のある、誠意あふれる回答をお願いします。


不動産業を３０年ほどしています。
時々不動産鑑定士さんが不動産の相場を聞きに来られます。
相場を教えてあげると感心して帰られるのですが、その都度思います。
「価格を出すのはあなた達の方が本職ではないのか、この人たち何の仕事してるんだろう。
実際に不動産を動かしているのは我々だから相場なんて知らないんだろうな」と。
鑑定士を本業とされている方がいれば本当の業務内容を教えて下さい。
ちょっと挑発的な文面になってしまってごめんなさい。

希望条件にこんなの載せるなよ。
恥ずかしいとは思わんのか。

「自分の車で通勤し、仕事も自分の車で動いてもらいます。」

>>406
釣り、お疲れさまです。

>>実際に不動産を動かしているのは我々だから相場なんて知らないんだろうな」

正気なんですか？

三次試験勉強中の卵君達
406の模範？解答をお願いします。
二次合格者諸君でもいいよ。

>>401
その割にはこのスレでも煽りにすぐ反応してるけどなｗ

>>403
どうも理解していないようだが、397さんも言っているように、
その移動通知の閲覧で知った売り主買い主にはアンケート
以外で接触するなと言われているんだよ。
仮に「登記簿見て連絡させて頂きました」と言ったとしても
当事者が協会とか国土交通省に苦情を言うことがあるんだよ。

君の所はどっか田舎の方のみんなが鑑定士に優しくて協力的
な土地柄なのかもしれないが、日本全国自分のところと同じだと
思ってはいけない。

そしてあくまで個人的な意見だが、おれは民間中心で仕事してるから
出来るとしても公示でそこまでやらんね。固定だ相路だと公共組は
頑張るべきだとは思うが。

>>411
しかし民間の仕事といいつつ
出張先の協会で、または友人知人のつてを使って
「公示・調査の為に収集された事例」
を入手してチャチャっと評価してる場合も相当多い罠

＞そしてあくまで個人的な意見だが、おれは民間中心で仕事してるから
＞出来るとしても公示でそこまでやらんね。固定だ相路だと公共組は
＞頑張るべきだとは思うが。

別に悪くはないけど、ちょっとやっぱり自分さえよければ感が否めない。

>>４００
どうもありがとうございます。ごもっともだと思います。しばらくは
頑張っていこうと思います。

>>406
鑑定士の仕事は人のフンドシで相撲をとることです。

いらねーよ、鑑定士なんか。

>>414
自作自演、お疲れさまです。

>>415
406ですが、414ではありません。
『地方で儲かる資格=不動産鑑定士』というスレをご覧ください。

>>415
残念でした。

前スレの終わりからROMってた者です。この仕事には就いてませんが、この業界と関係がある仕事をしてます。
>>406とほぼ同じ趣旨のことが『公示価格の破綻』という本にも書いてあったと思います。現役鑑定士の方々のこの意見に対する反論を是非お聞かせください。これまで納得できる説明に出くわしたことがないもので…。よろしくおながいします。

>>418
不動産の価格を決定しているのは紛れもなく
鑑定士ではなくて不動産業者です。間違いない！！

ウチの事務所は、宅建業者も兼ねているからわかるんだけど、
不動産鑑定士なんて不動産業者の前では道端に転がっている
犬のフン同然だよね。

万年受験生マジうぜーな。
２次すら受からん痴呆症患者どもがｗ

>>418
>>406
意見を述べていない人に対して、どのようにして
反論できるのでしょうか？

まず、鑑定評価とは何かについての率直な意見を
述べられたら如何ですか？

答えが返ってくるはずです。

地価公示の意義と役割については、
日本不動産鑑定協会のＨＰを見てください。
http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/
（最新情報−2004/5/4にあり）

東洋経済や毎日新聞の社説に対する反論という形で載っています

地価公示はあっても有難みはほとんど感じないが、
なきゃないで地価の変遷を探る手がかりは全くなくなる等
困ったことになる。
きっと公示みたいな制度は必要だみたいな話になってしまうでしょう。

公示は鑑定士にとってはあんまし旨みのない仕事です。
報酬も安いですし。
安い報酬でも請けているのは、狭い鑑定業界での情報収集や人脈のため。

なきゃないで困るなら、コストの安い公共財として扱ってもいいんじゃないすかね。

訂正
誤（最新情報−2004/5/4にあり）
正（最新情報−2004/5/7にあり）

>>418
コレ嫁　ttp://www.kanteishi.net/kantei/opinion/043priceindex.html

取引事例なんですけど・・・
成約していない物件を取引事例として作成して、
公示や調査で採用しても大丈夫なんじゃないでしょうか。
レインズの成約情報でもローン審査に通らなかったり
契約解除になったりしたらまたその物件を売却するわけで
必ずしもレインズの成約情報は確かなものではないということです。
だったら、別に成約情報でなくても、実際に売却されていない物件を
売買で成約したということにして取引事例として採用しても全然大丈夫
だと思うのですが、皆さんどうお考えですか？

>>419
>不動産の価格を決定しているのは紛れもなく
>鑑定士ではなくて不動産業者です。間違いない！！

これも違う。価格を決定しているのは需用者であって、
売手及び仲介者は需用者の顔色を見ながら、売り希望価格を提示しているに過ぎない。

んで、不動産業者と業者以外の不動産市場参加者は 、基本的に利害関係者。
しかも、不動産業者はかなりの割合で、DQNや893系のモノが含まれている。

そこで、不動産売買等の利害関係と離れたニュートラルな立場から、
不動産の価格を査定するのが、鑑定士。

実際に鑑定士が本来の社会的役割を果たしているかどうかは別問題として、
鑑定士の存在の大義名分はそう言うこと。
以上のような説明をすれば、一般人のほとんどが納得してくれる。

>412
いや別に俺がまったく公示の仕事をしていないというのならともかく
やっているし、他の所の事例を見ることについて問題があるとは全く
思わないが。公示の仕事も要求されたことはこなしてるし。

仮にあなたが公共も含めた一般の鑑定に「公示・調査のために収集
された事例」を全く使っていないというのなら非難され
てもも仕方ありませんが。

＞ちょっとやっぱり自分さえよければ感が否めない。
仮に俺が公共はまったくやるつもりが無いというのならただの我が儘
だろうけど、割のいい奴（つまり公示以外ね）入れてくださいと行っても
入れてくれないという現実を踏まえ、なぜそこまでしないといけないのかと？

調区の雑種地の取引事例なんて公共買収の県からの鑑定以外使わん
のになぜ俺が作らねばならん・・・・・と思いながらもノルマ分はきっちり
作っているけどね。

この仕事って面白いのですか？

>>425
終わってるな。
成約後に審査等の事情で解除になった事例と、募集事例とは全く違う。
前者は一度需要者と供給者の間で合意形成に至った、すなわち需要と供給の
原則から均衡点に至り、正常価格の成立要件を満たした価格。
後者は単なる売り希望価格に過ぎず、需要側との均衡は考慮されていない。
だいたい取引当事者（買い手）の属性も取引時点も不明なのに取引事例には
ならないだろ。
契約後、解除になったかどうかは個別の事情。特にローン審査による理由
なんかは価格形成要因とは関係ない場合が多いといえる。
もっとも、解除にならない事例が一番良いのは確かだけどね。
いい加減な鑑定しないでくれよ。
だから鑑定士全体の資質が疑われるようになるんだよ。

久しぶりのカキコ。
４２９に補足すれば、解除事例は有効需要の観点が抜けている。
有効需要＝需要可能な資金の裏づけという点から、解除事例は
本来は取引事例とはならない。
っていうか、基準と熔接、読んでますか？
国土省さん、三次試験を廃止したら、こんな解釈がウジャウジュ
でてきますよ。ほんとにいいんですか。
特に二次しか受かってないのを士として認めるのは
おかしいのではないかと。もともと三次に受からなかったのを
受かるようにするのって、どう考えても、変では？
試験こそがもっとも恣意性のない平等な物差しだというのが、
キャリア組の本音ではなかったかと思うんですが。

>>430
心配するな。
その3次とやらを受かった奴でもﾎﾟﾝｶｽが多いのだから。

406です
どうもレスの論点がずれているようなので・・・
「不動産の価格を出すのが本業の人が、なぜ価格を聞きに来るのか」
という問いです。
地価公示のことではありません。

不動産の価格をだすのが本業の人が、なぜ相場を聞きにくるのか？という質問でしょ。
価格をききには来ませんよ。
鑑定士は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の３手法を使うのが法律で決まっているので、
仕方なく、取引事例つまり相場を聞きに来るのです。
実際、相場は宅建業者が握っていて市場に出てきません。
貴方がた、不動産業者が秘密にしているから鑑定士が聞かないといけないのですよ、わかりますか？
もっとその辺を反省してください。お客のためだとかいって相場を公にしたら飯が食っていけないからでしょ。
なさけないよ、本当に。
鑑定業界は取引事例つまり相場の完全公開を早く望んでいるのですよ。
完全に公開されれば、わざわざ不動産業者なんかに聞きにいきません。

続けて406です
現在『地方で儲かる資格=不動産鑑定士』に回答が2つかきこまれています
よろしかったらご覧ください。

>>433
再々406です。433さん、本音かもしれません。しかし、不動産業者には
鑑定士の相手をする義務はありません。「鑑定士の相手をしても金にならん」
という業者もいるくらいなので、話をしてくれる不動産業者はかなりの部分、
単なる好意で応対しているとおもわれます。法律で仕方なく聞きに来るといっても、
拒否されて困るのはわれわれ鑑定士なのです。東京都府中市では、宅建業協会が鑑定士が
きても応対しないことを示し合わせているそうです。
われわれはお願いする立場であることをわきまえる必要があると思います。
業務に協力してくれる人を敵に回すようなことは書かないでください。

なるほど。

>>435
更には、売買契約の際に買主に対して、アンケートが
個人情報（プライバシー）に関わるものであること、
アンケートをもとに作成された取引事例カードが鑑定
士協会で売買されていること、そしてこれが個人情報
の売買に他ならないこと等を説明し、不動産鑑定士協
会からアンケートが届いても絶対回答しないように徹
底させたらもう終わりだよね。

>>437
すみませんが、何が終わりなんですか？

過去にも感情的なことから不動産業界の妨害
はありましたが、結局、不動産業界の得（とく）
にもならないので、うやむやになったことが
あります。要は、そんなことしても、業者にとって
一銭の得（とく）にもならない点は無視ですか。

というかもうすぐ国交省が一括でアンケート出すようになるんだが。
鑑定協会が出すアンケートはなくなるよ。
っていうかさっさと無くなってしまったほうが楽だわな

君たちちゃんと研修受けてるの？

>>439
それってどこまで具体的に話が進んでるのでしょうか。
資格を取るのをすっかり諦めた事例集めだけのロートル社員は
首が危なくなりますね。

地価公示の収益還元法がよく理解できません。

建物の利回りに償却率のっけてるということは、
純収益はCAPEX支出を含んでいないNOIベースなわけ？
修繕費はPL計上されるもののみ計上？

また、共益費収入とか専有部分の水光費収入が収入として計上されないけど、
これらは支出も同額と考えて、相殺されるとしてるのかな？
オフィスビルって、結構これで儲けているんだけど....

実証的な根拠とか、あるのかな？　ひょっとしてフィクション？
だれか知ってる人、おせーてちょ。

>>420
さぞかし難関な試験に合格して、ご満悦でしょうーなぁ、鑑定士さん。
鑑定士の仕事は「相場を求めることではなくて、正常価格を求めること」とゆー
けど、詭弁だね。だいたい、現状の鑑定士がしょーも無くて、本来あるべき正常
な鑑定士がいないじゃない。既得権益を守ろうと必死で醜いね。
説得力ある評価書なんてあるはずも無し、コピペ満載の評価書じゃん。
鑑定士は逝け。

>>441
平成６年９月発表の「収益還元法（新手法）について」を
参考にしてください。

いくつかの想定をフィクションとみるかどうかは、独自で
判断なさってください。

それと、おかしいことは堂々と艦艇観に意見具申されたら
如何ですか？

当方は大昔に、躯体の耐用年数は設備の耐用年数の
整数倍でないと、数学上おかしいと証明して幹事を通
じて意見を申し出たことがあります。もちろん、なしのつ
ぶてでしたが・・。

>>406
士補ですが、私もよく業者さんにお世話になります。
土地勘がなく、相場観がつかめない時は教えてもらいに行きます。特に行ったことのないような地方の時ですね。
事例を集めてみたが、一定の傾向とか方向性が掴めないとか、経験上感じた価格帯と事例の価格水準が違うとか、そんな時です。
同僚を見ていると一応これ位かなと判断できても、誰かに同意してほしくてヒアリングしているような人もいますね。
まあこれは半分職務放棄でしょうか？
あとは評価後の売却をにらんでその地域で強そうな業者さんに当たりをつけておきたいので取り合えずヒアリングしてみるケースもあります。

ついでに相場と正常価格は違うと力説されている人がいるようですがあまりピンときませんね。
依頼者の目的によって評価によって何を調べてほしいかなんて違ってきますしね。
正常価格なんて概念は一般の人にとってホントどうでも良い概念だと思ってます。
自分では鑑定士としての適性に欠けると思ってるので資格を取ったら転職しようと思ってます。

評価書のユーザーにとっちゃ、ハンコさえあればいいのさ。
ペーパーテストに受かれば不動産実務経験不問の鑑定士が、
不動産の専門家だとは笑える。

>444

＞自分では鑑定士としての適性に欠けると思ってるので資格を取ったら転職しようと思ってます。

　　　ワラワラ

>>445
　
　でも司法書士も税理士も実務経験なしで登録できるんじゃなかったっけ？
　　試験さえ受かれば。

>>447
司法書士は知らんが、税理士は２年間の実務経験がないと登録できないよ

>>439、440
アンケートの収集、鑑定協会から国土交通省に
すぐに切り替わるのではなくて、準備期間が必要で
１〜１年半は鑑定士自らが事例を収集しなければならない
と聞きました。

>>445
不動産実務経験が無いくせに…というが、「不動産実務経験」のある人達が
適切な不動産取引をやってるかは甚だ疑問だね。
現にバブルの時なんかそうでしょ。
勢いのままで暴騰し続けた異常な「相場」を正しいと信じて
ガンガン取引してたのはまさに「不動産業者」さん達じゃん。
そんな業者が果たして「俺達のほうが不動産の価格を分かってる」って
言えるのかね？
投機的取引でも、それが多い地域・時代ならそれが相場になってしまう。
相場ってそんなもんだよ。

ここで『不動産業者だけど』とか『不動産業を３０年営んでますが』とか
いちいち申告してから煽る奴はヒキヲタ万年２次受験生だから無視すべし。

>>452
どうもネタじゃないかという気はする。だけど、実際にそう聞かれることはあるし、
デューデリでは依頼者は業者の意見を聞いてきてくれという。鑑定士でも、業者で聞いた「相場」を評価額にするやつもいないわけではない。
なぜ聞くのか、なにを聞くのか、われわれの立場を明確にするためにもどこかで解答を出しておく問題ではないかと思う。

ヒアリングに伺うと、業者の方から、「あなた達のほうが価格の専門家
ではないか」と問い返されることもままあります。
しかし、率直に「我々は机上のことですから、現場の生の動きの一端
でも教えて欲しい」と言えば、その業者の方が現場の生の動きを知っ
ている方でしたら、大概は何かしら教えてもらえる。
それでも、嫌味を言う業者は生の動きを知らないと考えて、さっさと
引き揚げることにしている。

>>451
鑑定士さん、不動産業者のことを責める前に、おめ−ら鑑定士はバブルの頃どんな
評価書出してた？「不動産バブルで高杉！正常価格ではない！」と叫んでいたのか？
バブル当時の一般的要因考えてみろ。バブルの頃の正常価格と現在の正常価格とが
どう異なるのか、説明してみろ。相場も知らねーで、三手法併用だの事情補正だの
いじくって正常価格だけは知っているつもりか。

455に賛成
そもそも「正常価格」とはなんだ？
よくバブルの時代を引合に出して、投機的とか異常だったと言うけれど、
マーケット全体としてそのような相場になっているのに、
何を根拠に相場と異なる「正常価格」ってものを出せるのか？
結果論で過去を振り返るのは鑑定士でなくても出来る。
そもそも相場ってものは、市場参加者が暗黙の内に三手法併用して形成されたものではないのか？

相場とは何ぞや？

マンション用地の入札において、
次のようなケースがあった場合、
１５０を提示した企業が落札する
が、相場は１５０なのかどうか？

１５０　　１社
１３０　　３社
１２５　　２社

455=456
解り易すぎる自演だﾅ

>>455-456
プﾂ

455に同意。
鑑定士なるものは、あの時代にいったいどんな役割を果たしたのかね。
少なくとも、今現在、偉そうにしているご身分じゃないことは確かだろ。

>>458
自演じゃーねーよ。まともな議論もでけんヴァカども･･････

>>461
そういうお前は何者なんだと(r
えっ、俺？俺は通りすがりのウォッチャーです。

>>460
偉そうにしている鑑定士なんかどこに
おるのかな。

貴方の妄想ではありますまいか。

そうでなければ、特定できるほど具体的に
述べられたし。

>>463
関西の塩味なんてどうよ？ｗ

>>464
香具師は完全に政治活動に特化してるから
いわゆる「既得権益にしがみついてる爺鑑」とは違うでそ。

偉そうなのは確かだが、それに見合う人物だと思うよ。

>>461は司法書士受験生です

>>456-457
確かにそうなんだよな。バブルの頃結局鑑定士もそれが異常だとは指摘できなかった。
が、だからといって、業者の方が正しいって話にはならないと思うぞ。
結局、どっちもどっちだったんだよな。
当時と同じ轍を踏まないように、今後の鑑定士の役割が期待されるところだと思う。

＞そもそも相場ってものは、市場参加者が暗黙の内に三手法併用して形成されたものではないのか？
それだけじゃないだろ。実際の相場形成は三手法＋個々の事情がある。
マンション用地の入札なんか、デベは年間供給数の達成だとか、採算二の次で
札を入れることもあるし、入札者が限定されることもあるから、それで成立した
価格がほんとに正常価格なのかは疑問。
赤字覚悟で落とした価格が相場って、明らかにおかしくないか？
457のケースで言うと、取引価格が150だとしても、開発法はじいて130しか
出ないとすれば、正常価格130、事情補正+20％って判断もありなのでは？

業者がいう相場って、自分が担当した取引価格の実績平均値を基に判断してるわけじゃん。
同じ地域で、たまたま相続による売り急ぎの物件ばかり仲介してきたA社は
「相場は坪50万円」と言う。一方、優良物件を多く仲介してきたB社は
「相場は坪80万円」と言う。どちらも「俺は仲介やってるから相場はよく
知ってるよ」と言う。どっちがホントの相場なんだよ。

禿同

ていうか、バブル期の頃は中高生ぐらいだったんじゃないか、自称まともな議論の
先生。

>>465
同感です。

偉そうにしないと、押し出しが
きかなかっただろう。

>>467
「同じ轍を踏まない･････」なんて、できるとおもってんのか？だったら、不動産
の価格がどこまでさがるかわかってとーぜんだろ！そんなこと、できねーんだよ。
事例に逆らえるわけねーんだから。バブルの頃、相場の半値で鑑定してみろ、誰も
仕事たのまねーから。ばかちんがぁ！

ザ・グリードこわかったよぉ。いやだよぉ。

>>471
乱暴な言葉遣いをする前に、貴方の仰る「相場」の定義を
述べてください。どうも、明確な概念をお持ちのようで
すから、是非、教えて欲しい。

当方は４６７さんと同じく、また、多くの鑑定士も同じだろうけ
れど、正常価格とは何だろうかと悩みながら仕事をしている。

実際の取引価格は非常に乱暴。
デベとかは100坪以上あると
平気で相場の1.5〜2倍の単価で土地を購入することがある。
これは所謂、買い急ぎ・将来の収益を過大評価しての購入。
当然、鑑定士からみたら正常価格と乖離している。
しかし、取引が成立した事例の一つである。
俺は特殊な個別的な事情がある事例になると思うが。

471は司法書士受験生です。非常に鑑定士に敵意を抱き、
あちこちで荒らしています。

書士ベテと行書ベテはこの板の癌だからな。

正常な株価（フェアバリュー）がないように
正常価格ってモノもないんだ、と思ってます。
口には出しませんが。


合理的な条件を満たす市場で形成されるであろう、てのは
暗に明に「そんなものは幻想なんだけどね」てを言ってるわけで、
「妥当性のあると依頼者が思える価格」にもっともな説明をつけるのが
ぼくらの仕事の限界じゃないんでしょうか。


で、それは経済エコノミストの仕事と同じだよなあと思ってます。
彼らも「短期では売り、長期的には買いで」とか
平気で言ってるじゃないですか。

固定資産評価のための事例作成って
自費でやらなきゃだめなの？
それとも地価公示とごちゃ混ぜでいいの？

"デベとかは100坪以上あると
平気で相場の1.5〜2倍の単価で土地を購入することがある。
これは所謂、買い急ぎ・将来の収益を過大評価しての購入。 "

　　　　　　↑
恥ずかしい内容をageて書かないで下さい。
一応スレタイは「　実・務　」スレです。

>>475
>>476
おまえら、ヴァカはどーしよーもないな。

>>480
スレと関係ない奴は出てけ

>>481
さすがは不動産のプロだと思わせるようなカキコしてみろ、ヴァカ。

>>482
ただの荒らしのくせに（　´,_ゝ｀）

まあまあ、喧嘩しないで仲良くしなさいよ。
司書も行書も鑑定士も５０歩１００歩。皆たいしたことないのだから。

同意。
他業種におんぶにだっこだ。

>>484
>>485
禿同

あの、詰まんない質問ですみません。
・実務補修って、スーツ着用ですか？
・毎日のみに行くって、ホントですか？
最低賃金ギリギリなので、スーツ買う金も飲み代もありません。
どなたか宜しくお願いします。

私服でおっけー。
呑みは自由参加。
木曜の親睦会だけ参加したら？

スーツも私服

>>487
飲みに行くのは自由参加だよ
でも行ったほうが後々の人脈につながるよ。

小生や小生の友人たちは、東京でのみ合計4週間の実務補修時代に受講したが
受講費＋ホテル代＋交通費で約50万、
飲み代でも同じくらい使った。
カネコマになったがその時出来た同期の繋がりは今も続いている。

トイレが近い体質なんですが、実務ではトイレになかなか行けないのでしょうか。
都市部は駅、コンビにはありますが、ちょっと離れるとトイレがあるところはなかなかいけないというところもありますか。
女ですから、道端でこっそりというわけにはいかないのですが。

あんまり水飲まなきゃいいだろ。
つうかあまりトイレに行けない仕事してれば
それなりに膀胱でかくなってきて我慢できるようになってくるよ。
まあ、女ならトイレについては事前調査＋いついけるかの計画性は
いるだろうな。自己管理も仕事の一部。

女性鑑定士が結婚したら専業主婦になるケースって、
弁護士や会計士、司書、行書等に比べると結構多いよな

大して儲からないし、ステータスの無い職業だってことだろうけど

>>493
産休で中断しても何とかなる資格て事では？

＞493
￥￥ある方々が多いからです。

>>493は鑑定2次をあきらめ司法書士試験に転向したヴェテです。

>>493
何か根拠があるのか？
俺の知ってる女性鑑定士は、殆どみんな結婚後も仕事してるぞ。
旦那も鑑定士だったりすると、夫婦で公示とか取ってるし。
士補で家庭に入ったヤツは一人居たけどな。

確かに弁護士やCPAを持ってる既婚女性が
家庭に収まってるって話聞いたことないな。
実務補修で同期だった数名の女性は
結婚して鑑定から綺麗サッパリ足を洗った。

>>493
収入を行書と比べんなよ、行書と…
さすがに行書よか稼げるっつの。

今回の公示、事例が本当に少ない。
固定の評価で担当する地域の事例が、今年の地価調査で
作った事例を合わせても１８件しかない。
これで固定のポイント７５件の比準なんてできないよ。
本当に困った、どうしよう。

>>500
実際に取引の無い地域なら仕方ないんじゃない？
俺の担当してるある山間奥地の村も、
村の買収以外で取引件数ゼロだ。
数年前の事例を引っ張ってくるしかしょうがねぇ。

いつも悩むが、取引ゼロなのに価格をつけるのは辛いものがある。
そもそも価格なんて存在しないﾀﾞﾛ。
でも課税の為、買収の為に数千円とかの値段をつけなきゃいけない。

固定の評価は過去3年分の事例を使うはずだが

>>502
何か思い違いしてない？
過去３年分の事例はいざとなったら「使える」というだけの話で
できる限り価格時点（今回ならＨ１７．１．１）直近の事例を使うべきなのは当たり前。

>>488
>>489
>>490
皆さんどう有難うございました。
当方都内なのでホテル代と交通費はかかりませんが、
それにしても毎日呑み会ですか。楽しそうだけど、
正直痛い…。なかなか辛い世界ですね。

来年3月までに約100ポイント評価しますが
評価対象地の公図や道路台帳は取らなくていいと言われました。
土地価格比準法も地価公示の流用ですし
固定のどこが大変なのでしょうか？

固定一番簡単ですね。公示や調査に比べたらはるかに楽です。

固評は一番楽。
でも事例のない地域だと結構大変。
数も多いしね。
ただやっぱりお金的にはウマーだっただけに
単価が下がってる地域ではがっくり落胆した気持ちも併せて「大変」な気分なのかも。

固評は結構苦しい。
初回からやってますが、鑑定評価と固評基準がことなり
このギャップを埋めるのが大変。
不服審査にも関与しなきゃならないし、市町村によっては
鑑定士の責に帰さない事もどうにか解決策を考えて〜
ってＳＯＳしてくる。
まぁこのように食い込んでいると絶対他鑑定士にとられないけどさ。

>>508
>>鑑定評価と固評基準がことなり
具体的にどういった点が難しいのでしょうか？今はやりの土壌汚染などですか？

当然予算に限りがあり状類を近隣なみの広さに設定出来ない。
状類＞近隣　だから近隣からはみ出した地域の評価額はどう
やって決めたのじゃ〜ってクレームきたら役人は説明出来ない。
鑑定士もそんなのしらねーよ。近隣地域にある対象標準地を鑑
定評価しただけって言えば、ＯＫだけど。役所から信頼失楽園だね。
路線価エリアはまだいいんだけど、その他がね〜状類が大雑把すぎる。
それに固評は個別的要因格差の縛りがきつすぎる。
公示や調査の価格が広域的価格バランスとれてないとか多いし。
調区の状類に既造成団地と農家住宅が混在してたり悩むこと大杉。

あと難しいのは国税精通者価格等とのすり合わせだね。

さらに面倒くさいのは、公示の個性率をよく忘れること・・また公示のメモにすりあわせするから、標宅＝標準地のときがめんどくさい。

固定評価は公示地・調査地は時点修正と標準化補正のみのサービスポイントじゃ
ないのかな？　当方の県は無料奉仕だけど。
話は変わるが、
国税精通者価格は方位考慮外にしてる税務署多いよね。
公示地・調査地は方位考慮しているから、皆の衆どう対処してるかな？

>>508
固定の評価基準に出ているのは、画地計算法で各画地の評点数の計算
のためのもので、鑑定の個別的要因の補正とは異なる(あくまで近隣地
域の標準的画地と比較しての話、鑑定は）。もっとも、ただ何でも画地
計算法で１．００になる画地を想定して標準画地にすればいいとは言わ
ない市町村もあるが。
主要路線価格(標準地の前面）からその他路線価格を比準する場合の比
準表も、標準地の鑑定の場合に使うのは困難ではなかろうか。できるだ
け定量化しやすい幅員、舗装、道路種別等の街路条件、接近条件で大きく
格差がつくようになっているのが路線価の比準表だろうから。

>>513
「皆の衆」なんて使うなや
かなりのオッサンだろ？
ひょっとして自分のことも「小生」とか言ってるんだろ

固定を引退させられた爺鑑ですが
入札になればもう一度評価員になれますか？

当県にも同じような方がいますが
皆迷惑しています
あなたのことがよくわかりませんが、
当県の方は行政に対しても責任とれない状況です
鑑定倫理面からみても疑わしい

すべて入札にしたら。

鑑定士っつぅぅだけでサイテ−なのに、ヒョ−カインにもなれんのか。どーしょーもねーな。

>>514
開発できず売れ残った素地・面大地なんかは、異議に対してどういう返答をするんだろうか。

鑑定士は自ら適正な価格を導出するよう要請されている。
んが、そんなことができるのは神だけ。所詮市場に逆らうことはできず、
単なる後追いになっている。

ま、それでも市場を適切に後追いできていればよい。
しかし、この仕事、市場実態や理論じゃなく、単なる業界内慣行で数字つけること多いよな。

角地加算、方位加算からしてもそう。
利回りもＤＲもそう。

ごく一部の奴を除けば、鑑定士が不動産取引の現場に立ち会うなんて、せいぜい自分の
家を買うときぐらいだろ。固定資産税、都市計画税以外の税制については漠然とした知識しかない。
いや、固定資産税の知識も怪しい。確かに複雑でわかりづらいがね。
無論市場にじかに触れ合うことは皆無。だからみんな、コンサルやファンドに転職するんだろうな。

もう鑑定士になって何年もたつけど、未だに自分が不動産のプロだと胸を張って言えない・・・。

>>521

なんでそんなに自虐的になるんだろ？？
そこまで分かってりゃ、ちゃんとした自覚ある立派な鑑定士だと思うが。

不動産鑑定士って土地鑑定士なの？
建物の鑑定ってできる？

>>524
俺は出来んorz

>>523
できて当然です。

多分、貴方は積算と勘違いしている。

でも、最低限の積算の知識は必要だよ。

最低限の積算って何？

>>527
藻前はすでに終わってる。

ま、建築済みのビルなら、建築請負契約書と内訳の明細をもらって、デフレーとしてます。
証券化なら再調達原価の見積書なんぞざっくりしたのをもらってます。

自分でやるときは、うーん、ＳＲＣ１０Ｆオフィスビル？
２５万円/�u！！
とかざっくりと・・・。ｏｒｚ

不動産鑑定士＝土地鑑定士
ということでよろしいか？

>>530
ま、土地も怪しいもんだが、結局他に鑑定士以上にに
鑑定できる奴がそんなにいないから、まだ専門領域の範疇。

建物は、529のとおり。あっさりざっくり。どんな工法、使用資材がどれほど
建築コストや耐久性に影響するのか、非常に漠然とした知識しかない。
ましてや積算なんて・・・・・。

こんなところです

建物の評価と、建物及びその敷地の評価は
不動産鑑定士のみではできないということでよろしいか？

>>532
できない、でもやっちゃってる。
でも建築士が入ったからどうだ、ってなもんでもないけどねー。
建築士の出す額も聞いてみるとザックシだし、
積算って目安にしかなんないから。
>>531さんの意見は的を射てるよ。鑑定士もできんが、他にやっていい
ということになってる奴もいない。

万年補助者がウヨウヨしてますね（プ

再調達原価や使用資材、工法構造等の変化は現役１建築士なら鑑定士より
はるかにはるかに詳しい。
されど減価修正については鑑定士の方がはるかにはるかい詳しい・・はず。
鑑定士もそうだけどオールマイティーは存在せず分野毎にならＯＫと
言うのが実情。当方、更鑑　藁

ビルの想定をするとき、現職の一級建築士に図面かいてもらい、
コストの積算をしてもらうが、やはりザックリだよ。あたりまえだよね、
そんな計画段階からコストが精密に計算できるわけはない。実際の工事だって
予定より工事費オーバーなんてしょっちゅう。
デベさんに聞いても、いくらで作ってくれといわれれば作れるけど、
現実のビルがいくらで作れるものかと聞かれても答えられない、といっていた。
積算といったところでこれが現実。
結局鑑定士はそういう専門家の意見を徴して価格を出せばよいので、自分が
同じ能力を持つ必要はない。言ってみれば裁判官と同じ。医者でない裁判官
でも医療過誤事件裁くでしょ。

積算って建築図・構造図・設備図・仕様書を検討して各数量を
ひろい品別に集める事を指すのでは？
その上で単価や経費をかけるのが見積もりだと思ってきたが。
鑑定評価の積算って積算と見積もりをごちゃにとらえてるのかな？
大中小各ゼネコンの見積書を見てきたが経費等のかけ方がＷってたり
矛盾してるの多い。現実の現場ではこの金額で全部納めろって指示
されているから、どんぶり勘定で施工してますよ。
概ね536氏にセコンド！

再調達原価などは適当でもいい。

問題は差し迫った修繕費とか改修費だ。
つまり、エレベータを設置するとか、個別空調
にするとかです。

これだけは、実際に現金の支出があるので、鑑定額
に大きく影響する。しっかりした見積もりが欲しいが、
入手できないこと多い。

>>538
このような工事費は算出が難しいんですよ。
しっかりとした積算見積もりが出せる施工会社知ってたら
教えて欲しいくらいです。某我が社ではホントはムリ・・・
大概もっともらしい体裁整えて提示してます。
ネームバリューだね。鑑業界の財と同じ・・・

>>538


大体今後１５年とかの修繕・更新費見積もりみたいなんもらうなじゃない？
でもああいうのは、結構保たせようと思えば保つし、たまたま更新間近な築年か
どうかで随分年あたり平均額も違うしね。ここらへんうまく操作すれば、鑑定士は
素人だから判断できないし、多少価格を動かす余地はあるわけよ。

万年補助者がエラそうに（ぷ

>>541
アホかオマエ。証券化やら現物出資やらいぱいやっとるちゅうの。

不動産鑑定士は土地鑑定士と割り切れ。

昔小説を読んでいたら、土地鑑定士に土地の価格を出させた、といかいうような
フレーズが出てきて、皆で笑ったことがある。

鑑定士を馬鹿にするのも構わないが、そういう自分のレベルはどうなのかだよね。
確かに、鑑定士は土地の価格しか判断できない。また、PCが不得意、英語で鑑定書が
書けない、営業力が弱いなど、ちょっとね、という面はある。
私は外資系金融から鑑定の世界に入ったので、上記の件は問題ないが。
ここで、鑑定士を馬鹿にしている連中は、当然それくらいのレベルはクリアしている
のだよね？
そうでないなら、鑑定士を馬鹿にする資格などないよ。
それ以下の完全なる負け組み！

>>545
544だが、俺は現役鑑定士。周りで笑ったのも現役鑑定士。仲間の事務所で集まったときに
話題にしたのさ。

>>545
煽る気はサラサラないんですが、
PCが得意で、英語でビジネス文書が書けて、営業も得意で
しかも外資系金融にいたのに、
何でわざわざこの業界に来ようと思ったんですか？


（ニヤニヤ）




いや、煽る気はサラサラないんですけどね。
ついニヤニヤしてしまいました。

いつも話題がループしてるね。
鑑定士自虐話、自慢話はもうイラネー

もっと実のある実務話をしてくださいな。

税務職員だけど、お前ら大変だね。

>>549
税務署サン、今年も国税＆精通者ありがとうございます。
税務署サンが一番無理言わないし、そこまで・・・と思うくらい低姿勢ですよね。
金払いも良いし、大変有難く思っております。

>547
言い忘れました。
今も、外資系金融機関の証券部門でデットサイドの仕事してます。

税務署員さんも大変なんじゃないですか？
と思う通行人の俺。

ホント、自虐鑑定士は消えてほしいよな。
鑑定の仕事やっていながら、鑑定くだらねえよなとか文句を言う奴の多いこと。
自分の仕事に自信ないんならさっさと辞めろっての。

>>553
ハゲドウ

>>553
概ね同意。

ただ、いわゆる簡易鑑定とか定型の鑑定
ばかりに追いまくられていると、自己嫌悪
に苛まれるのも解らないでもない。

しかし、これから抜け出すと、視界が一変
して、「これが鑑定た゜ったのか」と驚くこと
疑いなし。

訂正

「これが鑑定だったのか」

>>555
いやいや、いずれにしても、低レベル評価であることには変わりないよ。

低単価、期限を切られた大量受注が無ければいい鑑定書ができると思うのだが。
むしのいい話かな。

＞558
質と量の両立は永遠の課題だね。
でも、エクセル等が使えるようになって大幅に時間短縮ができるようになった。

>>559
そのエクセルだが、式が違っていたり、こわれていたり、参照が間違っていたり、
端数処理で印刷物と計算が１円あわなかったり・・・
結局検算することには変わりはないんだ。

>>560
試算表だけＥｘｃｅｌを使ってますが、同じく電卓で検算してますね。

本文までＥｘｃｅｌ使っている鑑定評価書は安っぽくて、様にならない。

>>561
うちの評価書は、ワードの評価書をベースにして、エクセルの図表を
部分的に貼り付けているから、安っぽくはないよ。かなり見栄えがいい。
ただワードとエクセルをリンクさせているから、ものすごく重いのが
玉に瑕だな。

>>562
それは是非とも見習いたい使い方です。

そうではなくてＥｘｃｅｌをワープロ代わりに使っている
鑑定評価書です。つまり、枠だらけというわけです。

>>563
そのとおり、一目でわかるよね。仲間も、エクセルからワードに替えたよ。
>>562
いっぺんやってみたけど、やりにくくて、やめてしまった。CPUがPEN�V800M
だから性能が足りないのかな。

>>563,564
　エクセルで文章を各技術のない負け犬の遠吠えだな。
　そんなんで俺のパソコンスキルは高いとか思っている
んだろう。枡柿野郎め。
　ぷぷぷっ

>>565

sageさん、それって釣りでつか？

>>565
逆ではありませんか。

文章力に自信があれば、エディターで十分。

文書力を体裁で補うためにワープロ。

出来るだけ文章を書かないためにはエクセル。

>>567
相手にしてもしょうがないよ、嵐だから。
ワードの話をすれば、ワードで文章を各技術のない負け犬の遠吠えだな、
てかいてくるのさ。

>>567
　ほんとに馬鹿だなぁ。
　文章力云々を言っているんじゃなくて、エクセルを使って
文章をいかに綺麗に見せるかってことを言っているんだよ。
　エクセルでも、文章は美しい体裁に整えられるってことだ
よ。
　まっ、馬鹿は馬鹿なりに、しこしこワードなりなんなり使
っていれば良いんだけどね。
　じゃっ！

>>569
珍しいお名前ですな。

エクセルは文章を書くためのアプリケーションではありません。
表計算ソフトであることをお忘れなく。

うむ、うちは本文はワード、表はエクセルだ。
ソフトが高いので、2000のままだ。

当方は一太郎だ。罫線機能が捨てがたい。

表計算はエクセル、データベースはアクセスだ。

エディタは秀丸だ。これは、ＨＰ掲載判例や記事をコピー・ペースト
して、秀丸から印刷している。大変、読みやすくなる。

一太郎の罫線機能は優秀だ。ワードのはよく無い。
ただ、一太郎のフォントは好きじゃない。それでワードを使っている。

＞エクセルは文章を書くためのアプリケーションではありません。
表計算ソフトであることをお忘れなく。

ただセルを結合させればほとんどの文章表現が可能になる。面倒ではあるが
定型化された様式ならそれでいい。エクセルは使う人の技量でどうにでも
なる便利な箱。最大限生かしきれないのはユーザ側の能力が低いことになる。
マクロのコードを書いたり、文字、論理関数、参照系関数は普通に使えないと
話にならん。４０以上の鑑定士にはもう無理だな。

事例カードようやく終わった。

ご苦労

>>575
ほぼ同意なんですが、アクセスを使えれば、エクセルが
おもちゃに思えますよね。

俺はアクセスは使えん!

>>579
当方はエクセルでのＶＢの使い方が苦手です。

ですから、アクセスのほうが馴染む。

アクセスの使い方は想像も出来ない。まわりにエクセル自慢は
いくらもいるが、アクセス使いは初めて出会った。
企業秘密をこっそり漏らして、どう使うのか教えてほしい。

４０をとうに過ぎた鑑定士だが、アクセスは便利だよ。
エクセルを使いこなせるのだったらアクセスはそんなに
難しくないのでは？
当方も573氏と同じソフトラインアップ。
秀丸は便利だよ。
あとフォトショップとアクロバットも使ってるよ。

>>581
身近で言えば、お○素さんの地価公示ソフトをイメージ
してくださればよい。まあ、あれに匹敵するものをエクセル
で作るのは至難の業だと思いませんか。
（お○素さん使っていなければ、すみません。）

あんな風にして定型の簡易評価書作成ソフトを作成して
おったです。あとは、分譲マンションの開発方式。

そして、入力そのものがデータベースとなりますから、
クエリーで必要なデータを即座に取り出せます。

要は、入力がデータとして積み重ねられていくところが
ミソです。

地図ソフトをＰＤＦで印刷データにし、フォトショプで読み込み、文字や方位指針を
入れてＢＭＰにして保存し、ワードの台紙に挿入して、レーザーでカラー印刷している。
はんこを押していた時代に比べ、汚れないしミスしても修正が容易になった。

>>583
レスサンクス。尾府巣は使ってるのでわかる。
すると、自動計算のセルにうっかり直接入力するようなミスはおきないわけだ。
それだけでもメリットあるな。４０以上でも使っているし、検討の余地ありだ。
後段は理解できないので、後日の課題にしておこう。

５７５だけど、アクセスは当然使える。579はわたしではないので
アクセスとエクセルを同レベルの作業で比べるのは相当やばいとおもう。
エクセルは便利ツールでアクセスはれっきとしたＲＤＢソフト。
アクセスの弱点は一度作ったシステムを再度組み立てなおすのが面倒ということと、
エクセルのほうが計算させるためも関数がそろってる。クエリの使い方さえ
マスターすれば確かに簡単とも言えるけどＳＱＬとかＶＢＡまで使えるの？
普通に使う分には俺でも簡単なシステムは組めるけど、たいしたもの作ったことないな
ＤＢは本当に勉強すると奥がふかそうだ。評価書作成システムなんて買ったほうが楽だろ。

アクセスの弱点、四捨五入はＶＢＡで独自で関数作らないといけないということと、
文字列操作関数が貧弱すぎるということも付け加えておく。

まあ、Currencyで0.5を足して切り捨ててしまえば
クエリーだけで何とでもなると思われ。

>>587
int関数で対処してますが・・・。

数値型は倍精度を使えばまず問題なかろう。

自己作成と市販との違いはエラー処理にある思う。
自信作の自己作成ソフトを他人に使って貰ったが、
思わぬエラーの連発で結局、導入して貰えなかった。
他人がどういう操作をするかは想像すらつきません。

うえい、事例カードできた。

>>587
エクセルの四捨五入関数を引用できたはずです。

ワークシート上のデータとリンクはできるけど、その場合エクセルの計算結果が
テーブル上に反映されるのでエクセルの関数を使ったのと同じ効果がある。
関数そのものを流用できないような
できるの？Function…　と関数作ってしまったほうが早いと思う。

いや、確かにこういったソフトも重要なツールであるが、あくまで表現手段。
ただのツール。
鑑定における問題の根幹とは関わり無いかと。

>>593
そのとおりなんですけれど、実際の作業のうえで、
ツールの果たす役割は考えている以上に大きい。
鑑定における内容にまで影響を与える。

例えば、ＤＣＦなんか電卓時代ならする気にならなかった。

同意

それなりに工夫して評価書作るのだが、
うちのお客さんはほとんど中身を読んでくれないので、
あまり張り合いがありません。

これも同意

えげつない依頼者もいるよ。
「てにをは、。」に突っ込みかける香具師がいる。
重箱の隅が好きらしい。

これにも同意

評価書作成ソフト「エクセレント・フォーム」のご案内が来たけど、
使ったことのある香具師いたら情報頼む。

>>600
仙台の？
俺も情報きぼん

その昔、この人が作成したソフトを５マソで購入したが、
一回も活躍しなかった・・・使えなかった・・・
以来案内は来るが放置・・・
今回のはどうだか知らん。

□416283
改行もせずｳﾀﾞｳﾀﾞ書いて勝手に自己解決
庭の穴に頭突っ込んで叫んどけ！

ｺﾞﾊﾞｰｸしました、すみません

596
チェックが入らないのは幸せなことだと思う（笑）

来週は地価公示の比準作業だよ。
事例統合版FDが火曜に届くから。

>>606
いいなぁ。うちなんて……
正月返上の日程だよ。

ウチのところは昨日事例統合版FDが届いたよ。
各取引事例に比準表データを打ち込んでさっさと終わらせるんだ。
収益価格は全部仕上げちゃったし。今月２８日までに鑑定評価書を
ひととおり完成させるつもり。

こちらはこれから事例選択です。
同じ事例を複数の公示ポイントで使うと
自己矛盾が起こることがあるから気を付けないと…。
でも事例の数が少ないからなあ。

>>評価書作成ソフト「エクセレント・フォーム」のご案内が来たけど、
使ったことのある香具師いたら情報頼む。

このソフトよりも道路距離を自動的に計算してくれる
ソフトのほうが気になる

そんなのもあったな。７万位するんじゃなかったっけ？
地図ソフトの測定機能は使えんな。駅から南の市役所までのキョリ測ったら、
北の国道へ出て、それから大回りしやがった。国道優先なんて設定して無いにも
かかわらず、だ。

距離優先にしてもつかえないよね。Ｚ７でも無理。

ＦＵＪＩＹＡＭＡというＤＤＣＦのソフトを使ってる偉大な香具師いるか？

事例作成しているとオール電化の新興住宅地が結構できていた。
当然ガスが無いわけだが、「供給処理施設の有無」で単純に比準ができない。

昨日のクローズアップ現代見て怖くなった。
アスベスト使ってる建物の減価、相当考えないとまずいよな。
石綿スレートも減価要因になるのか・・・？

土壌汚染どころの話じゃねーよ。
早急に研究チーム編成してくれ！協会よ

http://www.nhk.or.jp/gendai/
見てない人の為に要約すると、
前々からアスベストの発がん性は指摘されてきたけど、
例の如く日本は対策が後手後手に回って、1970〜80年代、莫大な量のアスベストが
断熱材や吹付材として建築物に使用されてきた。

アスベストによる癌（中皮腫）の潜伏期間は20年以上と長いため、
今後患者数は急速に増えていくものと推測されている。

問題だなと思ったのは、建物を解体するときなどに
アスベスト除去の専門処理を行うと、解体費用が相当高くなること。
粗悪な解体業者（そんな奴が多いだろうが）は何の対策もせずに空気中に撒き散らして解体してる実態。

アスベスト使ってる建物が乗っかってる場合の解体費用の見積、
近隣対策費、その他付随する費用、それなりに考えておかないといけないんだろうな。
外観調査だけでは全く分らない場合もあるだろうし。
特に競売評価の場合は気をつけないと・・・

距離測定ソフト「ＡｒｅａＮｅｔｗａｏｒｋ１．０」
の評価はどうなんでしょうか？

それどんなヤツ？どこの会社？

>>615.616
そんなの今頃知ったのか？
だから建築知らなすぎる多くの鑑定士がバカにされるんだよなー

>>616
鑑定士は大体、アスベストの処理費用は高くつく、ぐらいはわかるけど、
それが具体的にいくらぐらいかかるか、は知らないんだよな。

当然鑑定評価に反映もできない。

今年に受けた検定試験の記録を残しておこう。
日本で一番個性のある者の投稿なので、２チャンネル以外では見る事が出来ない。

２００４年１月２５日（日）英検４級　午前９時３０分　大阪外語専門学校新館・島町校舎
＊検定結果の詳細
：語い・熟語・文法　１２／１５　合格者平均点１１　全体１０
：内容把握　１５／１５　合格者平均点１２　全体１１　
：会話文　１４／２０　合格者平均点１５　全体１４
：一般文　９／１０　合格者平均点７　全体６
：作文　５／５　合格者平均点４　全体４
合計　５５／６５　合格者平均点４９　全体４５（合格最低点３９）

以上からして「余裕の合格！」

>>619
>>620
具体的に処分費用どれくらいかかるか教えてください。
またはどれくらい減価してますか？

大体そのころの建物は木造なら耐用年数切れで評価額も建物ゼロでは。

しかし場合によってはマイナス評価をしなければならないだろう。
どちらにしても取壊し費用を見積もらないと怖いな。
一度解体業者でヒアリングしてみれば？

固定は地価公示と違って基準階賃料設定に際し
賃貸事例比較法使わなくていいの？
評価書に賃貸事例記載しないみたいね。

>>625
ということは、そちらでは純収益の算定を直接法
でいくわけですか。

談合してますかー

鑑定の仕事で食っていくのは厳しい。
資格とって不動産屋やったほうがまだ儲かる・・可能性が高い。
ただし業界では、不動産鑑定士だとわかると尊敬されるどころか下手すると馬鹿にされるので注意！
この資格は自己満足を満たすのみの資格と断言できる。

好事たけなわ？終盤戦？であるが・・・
今更論じても言い尽くされた感の強い詰まらない話だが。
今週、教戒から送られてきた首都圏官邸氷化員各位の文書には
改めて呆れるね。
お金の話ではなく、記以下の文面だよ。
アンケート事例化と言い、グレーゾ〜ン　扱いが多いね。

>>628
うん、馬鹿にされることあるね。それか、不動産業界の人間でも
資格の名前聞いたことなかったりとか。

似て非なる業界だからな。

不動産屋も不動産のことしか知らない無知だから、馬鹿だよね。
英語もできないし、金融のことも全くわからないし。
ましてや経済の話しをしてもちんぷんかんぷんみたいだし。
その辺のサンダル履いた胡散臭いオヤジが不動産を売買してるからなあ。

>>632
まあ、「人、知らずして、憾みず」です。

当方のモットーでもあります。

>>633
すまん、どういう意味か、おしえてくれ。
ちなみに632ではないよ。

まあ鑑定業界儲からなくなったら不動産屋にでもなるよ
どうせだれでも出来る仕事なんでしょ、急がなくてもいいよ別に。

>>632
不動産屋は、魚屋とおなじよ。目先の取引のことしか頭に無い。
成約してなんぼだからな。いくら売れる価格だ、実勢だといったところで、
単なる主観、感想に過ぎない。そんなの、本当に信用するやつはいない。
だからこそ、鑑定士が必要になるのさ。

先日、親が山林を売買したところ、不動産鑑定協会(うろ覚え）とかいう団体から
売買価格を書いて返送せよという内容の手紙が来た。仲介の不動産屋に
問い合わせたところ、無視してよい、と言われたので、捨ててしまったが、
あれはひょっとして鑑定士の団体かなにかだったのか。

>>636
業者の言うことが信用できないならヒアリングなんかしなければよい。

>638
そんなの分かってるよ。
でも、仕方ないだろ！
業者が情報握っていて表に出さないから。
鑑定業界は、情報開示を求めているのに、大手業者を中心に
政治的圧力で開示反対を訴えているからね。
本当にだめな業界さ。
株価みたいに、情報がネット等で入手できれば、わざわざ馬鹿な
業者にヒヤリングなんかしないよ。

>>639
業者だって儲けるためには情報非開示にしたほうがいいからそうしてるんだろ。
なんで1円も得にならないのに鑑定士に情報教えなきゃいけないのよ？
不動産業界がだめな業界というのはそうかも知らんが鑑定業界だってひどいだろ。
不動産業者がウンコなら鑑定業者はウンコにたかるハエだろ。
思い上がりすぎ。もっと謙虚になれって。

教えてください。
DCFの還元利回り率と割引率って、どうやって求めるのでしょうか？

>>637
創作、ご苦労様。

>>640
そもそも価格情報は業者のものなのか？

医療のカルテの情報は医者のものなのか、
患者のものなのか？

不動産価格情報の開示制度がない日本が異常なんだが

>>643
だったらエンドに聞きに行けよ。

全国民の中で言えば、英検３級のレベルの高さには驚愕する。
英検３級を取れれば海外へ出られる。

しかし、全国民の８割は取れないので、ほとんどの日本人は海外へ出ても
全く英語を話せない。

英語は、英検４級を取れれば素質があると認められる。
英検４級が取れれば、上位の英検３級も努力次第で取れる可能性があるからだ。

英検４級を取れれば素質があるので、是非威張れ。

>>645
話が分かりそうだと思って、問題提起したつもりなんですが。

価格情報公開されて存在意義が問われるのは、むしろ
鑑定士のほうなんです。

それでも、時代の趨勢として受け入れざるを得ないと考えて
います。

なお、私は６３９さんではありませんので。

＞647
情報開示されると鑑定士の役割がさらに重要になりますね。
生データが集まると、それを統計解析した上で、緻密な価格分析が必要になる。
株価に関するアナリストのような仕事ですが。
多数の鑑定士が淘汰されることでしょう。

67 ：役所用地課 ：04/12/24 23:05:26
今日のデートは楽しかったなー！明日も続きが・・・。ところで、万年受験生＆
士補の君たちはどんなイブをお過ごしかな？この時期は鑑定事務所主催の
接待忘年会が多いんだよね。おまえらのボスがヘコヘコしながら案内持ってきた
よ。宴会の座興は勿論補助者！毎年つまらねえ芸やるから飽き飽きしてるんだ。
だから芸のない奴は裸踊りや白黒ショーをさせるんだ。課長以下みんなで笑って
るよ！さて、来年もいろんな趣向で補助者いじめをやろうっと！（笑）

＞649
田舎の鑑定士は、まだそんな馬鹿なことやってん？
都内では、役人の接待など、私語と化してるが。

>>639
しかし不動産価格情報が開示されたら、鑑定士要らなくなるよ。
少なくとも、活動領域はぐっと狭くなる。

>>649
あほですか、そんなことしたら、法に触れますがな。
キャリア官僚やってる奴とか、公務員倫理法に触れないよう、めっちゃ過敏になってますぜ。

>652 コーヒー一杯でもピリピリしてるしな...

>653
そんなもん？漏れの所長は担当の課長や主査あたりとよく飲んでるよ。
無論経費で。中元歳暮も高い物送ってるみたい。地域差あるかな？
漏れも開業したらこんなことに無駄金使うのかよって思ってた。

＞647、648
言ってることおかしくね？
仲介業者も鑑定士も情報の非対象性をメシの種にしてるんじゃないの？
公開株並みにあらゆる不動産の情報開示がなされれば、仲介業者も鑑定士
も存在意義ゼロじゃん。
売買は容易に相対取引できるし、鑑定もいらねーじゃん。

655の書いてる事の方が、おかしいーじゃん

＞655
そんな単純な鑑定しかしてないの？
取引事例比較法だけ？

>>655
情報公開されても、必ずしも対称になるとは限らない。
つまり、あらゆる人が同一情報に対して等しい立場を
得ると言うことは、考えづらいのではないかな。

＞＞655
日経不動産マーケットレポート見たことある？
取引価格、NOI、CPみんな載ってるでしょ。
近傍の不動産について、それだけの情報＋各階の賃料水準の妥当性
を検証できるだけの情報くらいあれば対象不動産の評価額なんて簡単に
だせちゃうのでは？
っていうか鑑定士の収益価格の評価なんてまさにその作業じゃん。
躯体や設備の性能評価なんてできないでしょ？
積算価格だってどんなに精度のある価格を出したところで「だから何？」
ってなもんだから簡単な計算式さえわかっていれば、取引事例比較法で
土地価格は計算できるんだから何の問題もないでしょ。
>>658
一理ある。あるが情報公開されることで業務の領域は大幅に減るのは間違
いないでしょ。
完全な素人さん以外は依頼する意味がなくなる。

めんどくさいことの、いわば外注なんですョ。
鑑定も仲介も。おわかり？655サン。社会見えてる？

>>660
俺もそう思う。

みんな違う仕事をしているんだろうが、取引価格開示で
なくなる仕事って何？

バルクの大量処理をクライアントが内部で処理するわけないし
証券化も関係ないし、用地買収に当たり鑑定が必要なくなる
とは考えにくいし、固定も相続も同様。銀行の担保評価も外部の
機関がやるから意味あるんじゃないの？内部でやってるところは
初めから路線価ベースとかでやってるし。

無くなる無くなる言っているのは具体的に何？

事例閲覧にバカ高い金とる田舎の協会が困るだけじゃないの。

>>661
やや楽観的にすぎませんか。

価格情報公開という社会の前提条件が変われば、
既存の依頼者の姿勢にも変化が生ずるとみるの
が妥当ではありませんか。

どのような変化が生じるのかは、実際にその時に
なってみないと分からない点では、当方も偉そうに
言う資格はありませんが。

＞662
馬鹿だね、無知だね。
法律で第三者評価することが義務になっているのだよ。
もっと勉強しろよ。
依頼人も金がかかるから本当は鑑定を依頼したくないんだよ。
でも、法律で義務になっているから仕方なく依頼するんだ。
だから国家資格というのはそれなりに守られてるんだよ。

価格情報公開と言っても予定？している内容では、あまりに
アバウトすぎて参考になりません。
まぁ都心の地価と青森の地価は差があるなー
って言うのは一目瞭然だとは思うけどね。
鑑定士さんの出番が多くなる事、必至でしょうよ。

場所を特定できないのでは個別的要因を特定できない。
比較できないじゃないか。
これではなんの足しにもならん。

そもそも地域要因の比較を要さないであろう分譲地等、概ね均整のとれた住宅地域以外は
地域要因の比較も出来ない程アバウトな情報。
なんちゃら○丁目内　　�u当たり○○○円
この程度かな？
そもそも売買価格等は重要な個人情報だから公開されるわけがない。

>>655
こんな情報公開で誰が、何を出来るというんだ？
業務の領域は大幅に減るなんてのはありえない。
君、実務やってない人だね。

>>666
この程度の情報だけでいい、と考えている民間企業は
実は多いという実話。
・・・と言ってみる。
655擁護ではないけど。

鑑定士居なくても比準表あれば個性率でるし、ぶっちゃけ取引事例比較法なんて
平均してるだけだしな。

まあ平均といってお標準化補正と地域要因で数字合わせした結果を
平均してるだけだ。比準表+鑑定士の判断とかいってるが実は、答えに
あわせるための数字合わせを比準表ででる数字に+−してつじつま合わせてるだけ。

669、670はシロートか補助者だな。655か。

住み心地　＋１００

671
補助者が怒るぞ。

住み難さ　−６７４

>>1
既に鑑定士となって実務に就いている人たちで業界の情報交換をしましょう
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ここは補助者が憂さを晴らすスレではありません。
自虐ネタもいりません。
もっと実のある実務の話をお願いします。

655じゃないけど、一応死補なんだけど。数字合わせに疲れて書き込みたくなっただけです。

westゾノです。。。
テレビに出たのに仕事がふえません。。。
westゾノです。。。
辞めた人間は事務所の悪口ばかりいうとです。。。
westゾノです。。。
募集をしても応募がありません。。。
westゾノです。。。
事務所設立11年目ですがＯＢが非常にたくさんいるとです。。。
westゾノです。。。
社内で従業員が見てる前で奥さんを殴るとです。。。
westゾノです。。。
ダンピングし過ぎて周辺から総スカンされとるとです。。。
westゾノです。。。
だから最近人間不信になっとるとです。。。
westゾノです。。。
友達が欲しいとです。。。

westゾノです。。
westゾノです。。
westゾノです。。

その比準表ってのはなんだ。会社で比準表作って、機械的にあてはめてるのか。
鑑定士なら自分が比準表だ。そんなことは書かん。工事は分科会によるから、別だが。
それから個性率なんていってるから、国税やってるのかとおもって、補助者と書いたんだ。
志保って言うのは頭に無かった。スマン。

>>677
別にどれも驚くことじゃないけど

＞社内で従業員が見てる前で奥さんを殴るとです。。。

これはビクーリしたｗ

678は鑑定関係スレに貼りまくってるよ。相当恨みを買ってるな。
埼玉には個性的な人が結構いるようだ。

>>677
営業妨害ﾀｲ━━━━||Φ|(|ﾟ|∀|ﾟ|)|Φ||━━━━ﾎ!!!　

　「お前ら偏差値が低いんだ」などと言って、タクシーの運転手を殴りケガをさせたとして、
国土交通省のキャリアが神奈川県警に逮捕されました。
--------------------------------------------------------------------------------
　傷害の現行犯で逮捕されたのは、国土交通省のキャリアで住宅局建築指導課の係長、富田建蔵容疑者（２８）です。
　富田容疑者は２４日午後１１時半ごろ、横浜市青葉区の路上で、タクシー運転手の男性（３０）に「着きましたよ」
と起こされたところ、いきなりドアを蹴るなどして暴れ出しました。　
　運転手の男性が富田容疑者を止めようとしたところ、今度は運転手の男性に殴るなどして、全治１週間のケガをさ
せました。　
　通報を受け警察官が現場に駆けつけましたが、富田容疑者は「お前ら偏差値が低いんだよ」などと言って、警察官
にも襲いかかろうとしたところを取り押さえられたということです。

おおっ、軽い気持ちでレス入れたら盛り上がってるな〜
また軽い気持ちでレス入れるんで多少のロジックのミスはご勘弁下さい。
>>660
鑑定士って
「高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これらが有機的
かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家」じゃなかったっけ？
誰にでもできる仕事のアウトソーシングなら試験いらないのでは？
そこまで開き直れる「専門家」って…
>>661
すぐにはなくなることはないと思います。でも、もし一般人に容易に
入手できない資料が容易に入手できるようなことになればがあれば現
在の鑑定書の水準に疑問の声が高まるのは必然では？
現在の鑑定書の水準は一般人がなかなか入手できない資料を用いて数字
合わせしてるだけでしょ。
少なくとも報酬に関しては相当疑問の声が上がるんじゃないか。
証券化のアレンジャーやファンドマネージャーから鑑定書の水準がどれ
だけ嘲笑を受けいるか知ってるでしょ？
情報公開は報酬引き下げの絶好のスケープゴートになりかねないと思うが。
>>663
もう何も言えない…「我々の業界は既得権益に乗っかった特殊法人のよう
なものです」ということですかねぇ。
ここまでプロ意識のない業界もないかもしれないね。
>>667
私は士ですが実務は2年位しかやってません。業界の現状があまりにアホく
さいんで、ドロップアウトして今は外資系証券でアクイジションマネージャー
やってます。
業務上鑑定評価書は毎日のように見ていますが、そのいい加減さといったら…
鑑定の取得は最も無駄な経費の一つだと思ってるよ。
だいたい希望価格言うとその通りに作ってくる鑑定士って何だよ…プロと言えるか？？

おいおい、あんまし熱くなんなよ。
いいじゃん、いい加減で。
シコシコやっても世の中、何にも変わんないし。
地球80億年、人生80年、楽に行こうや。

>証券化のアレンジャーやファンドマネージャー・・・
>ドロップアウトして今は外資系証券でアクイジションマネージャー

害人にボロ儲けさせるために、その手先になって日本の資産を買い叩いている売国奴かｗ
はやりの業界だからってナンボのもんやねん。調子に乗るなバカ。

>>685
シーｗ
必死に自己弁護してるんだからそっとしておいてあげてｗ

＞683
よくありがちなＢ級思考ですね。
本来の鑑定は社会的にかなり重要です。
報酬に応じた価格提供サービス業務
では、それの応じた内容でしかない。

>>業務上鑑定評価書は毎日のように見ていますが、そのいい加減さといったら…
>>鑑定の取得は最も無駄な経費の一つだと思ってるよ。
>>だいたい希望価格言うとその通りに作ってくる鑑定士って何だよ…プロと言えるか？？

すみませんが、ええ加減さの一例でも示して頂ければ、ありがたい。

当方は証券化の評価とは無縁ですが、民間からの一般鑑定を精一杯能力
を注ぎ、時間をかけて作成している。だけど、提出した後でいつも不全感が
残って仕方ないのが正直なところです。つまり、何かが足りない、書き落と
した気がしてならない。それを知る手がかりにと、厚かましくお伺いする次第
です。

>>683 さんへのレスです。

>683
だいたい希望価格言うとその通りに作ってくる鑑定士って何だよ…プロと言えるか？？

それがいやだから、鑑定の道をすてたんでしょ。
言っていることが矛盾しているよ、君！

中小の事務所は、クライアントの言うとおりの価格を出さないと
次から依頼が来ない可能性があるから、ある意味し方ないね。
漏れは、金が入れがいいからクライアントにぺこぺこしても
特に問題なしだね。

683はいずれリストラされるよ、外資は厳しいから。
そしたらどうするんだろ、実務経験が浅いから独立はできないしね。
リーマンは大変だ。

>683
だいたい希望価格言うとその通りに作ってくる鑑定士って何だよ…プロと言えるか？？

そういう要求をするほうもするほうだよな。
だったらプロの鑑定士に依頼してみろってんだ。そうすると自分たちが困るから
希望通りに作ってくる鑑定士にしか頼めないんだ。
結局、同じ穴の狢さ。

まあ、いくらなんでもムリっていう場合は断るよ。
つじつま合わないことやってると、
のちのち大きく帰ってきちゃうからね。
あくまで妥当性のある価格をこころがけてる。
ストライクゾーンの高めぎりぎり、とか
低めいっぱいいっぱい、とか。

従業員ゼロでも競売評価人ってなれるの？

>>693
なれるよ。現実にいるもん、なったやつ。

でも、書記官や執行官に迷惑かけるから
従業員いた方がいいかも

そういうものなの

宅建は完全無視・放置。無視できないあなたも宅建と同類です。
てか、あーた宅建さんですか？

補助者が宅建のふりして書き込むなよ

地価公示の取引事例比較法めんどくせー
調整文1行で仕上げてやるぜ

次回は委嘱ないよ

小兵よこせ！

>>683
鑑定士のレベルが低いのは間違いない。
理由
1.そもそも鑑定士になろうとする人間の素養が低い。早慶は比較的多い。
しかし、東大京大は極小。旧帝、一工神レベルの文理バランスが
取れた人間が少ない。
そもそも最大手が財団法人で官僚の植民地。まともな東大京大が狙うわけもなし。

2.素養の低さもさることながら、なにより不動産取引や開発・ＰＭの
実務経験が無いものが多い。
自分の人生で不動産を取引するなんて、せいぜい自分のマンションを買うときぐらい、
という連中がほとんど。そんな不動産実務とかけ離れた連中が、2次試験、3次試験を
通っただけで不動産のプロでござい、とやってる。
　そりゃ、不動産関係の税金や契約、建築の知識がないやつばっかりになるわな。
もちろん市場実態に関しては、不動産業者やディベから飛び込みで聞いてきた
ものばかり。しょうもない千円程度の御礼で適当に聞いてきた情報に信頼性が
おけるわけが無い。
そもそも2次はまだしも3次の試験問題は何だ、と思う。あんなくだらん計算問題
やらせるぐらいなら、建築知識、民法、不動産法、各種税金関係、がっつりやらせろや。

3.それでも、今までは「我々プロの『判断ですから』つーて、「先生でござい」と
生き残ってこれた。仕事相手も役所の人間や一般企業相手が多かったからね。
しかし、最近は不動産証券化などを契機として、不動産のプロや他業界でも知的に
優秀な人間と触れ合う機会が増え、この業界が如何にレベルが低いかということが
暴露されてしまった。
エクセルでキャッシュフロー導出するだけなら、高校生でもできる。
鑑定士の存在意義は、いかに不動産に関する知識に精通し、かつ市場実態に
精通しているかということにある。
しかし、実務経験がなく、試験もろくなものじゃないため
・建築知識皆無。ＣＡＤも使わずに、建築不可能な建物を前提に土地評価しちゃってる。
それに、ＰＭやディベの実務やって無い奴が、ビルのキャペックスは何％だの、
管理費は何％だの、再調達原価は何％だの、それで評価額が億単位違うのに、
「慣行だから」つってﾃｷﾄーにやっちゃってる。
たまに「専門家の意見聞きました」ということもあるが、だったら貴方の存在意義はどこに
あるんですか、と問いたい。他のプロが出した数字集めてキャッシュフロー出すだけなら、
バイトの女の子でもできるんですよ。
・税金の知識は皆無。固定資産税・都市計画税すら怪しい。まして他の租税なんて
全く知らない。
・法律の知識は貧弱。賃貸借契約に込められた法的リスクも気づくことなく、全くリスク
などないような評価書を出してくる。
・会計の知識皆無。そのくせ、シングルテナントのビルについて、テナントの財務状況に
全く問題が無いかのような評価書を書く。

結局、プロフェッショナル、「先生」ではなく、法律で鑑定が義務付けられているから
仕方なくうまみの少ない単純作業を外注されるに過ぎない「鑑定屋」なのです。

>703
今年も３次だめだったのか

長文ご苦労全部読んでないけど相当暇なんだろうな。2次試験落ちたのか？
公示で忙しいから相手してられない。

>>702
東大京大だの何だの言ってるおまえのレベルの方が問題だよ。
学歴気にするなら士業になるなよ。

>>704->>706
いや、2次3次受けたけど、楽勝で両方一発合格したよ。
2次は約8ヶ月、3次は正味4、5ヶ月かな。
3次試験、実務関係なく楽勝で受かるだろ。午前問は鑑定やってなくとも
不動産実務があれば、後は過去問・講義で何とかなるし。
午後問なんか加減乗除さえ理解できれば、後は電卓叩くスピード早けりゃ
誰でも受かるようなもんだし。
本試験のときは評価額の決定書いいた時点で30分近く余ったよ(W
まあ、鑑定士で3次受ける奴は、たかが要説の収益還元の計算式も理解
できないようなやつが多いみたいだから、あの程度の試験に苦労するのも
わかるけどな。

>>705
地価公示？ププ。また爺鑑どもと「バランスがどうの」「代表標準地がどうの」
とかいいながら数字弄繰り回して価格操作してるんだろ？国交省のチェックは
通ったのか？要は「形式上のバランス」さえとれてりゃ何でもいいんだからな、
あんなの。

.>>706
学歴と職業のステータスはほぼ比例してるだろ？それに、やっぱり学歴の高い奴は
知的素養が高いし、努力して結果を生み出す根性がある。学歴云々いうやつは、
大概それを覆すだけの結果を生み出して無い奴ばかりだよ。プロ野球選手とかなら
ともかく、たかが鑑定士が東大京大出のキャリア官僚に文句付けられるわけ
無いだろ？キャリアがあごでつかってる国交省のノンキャリから仕事もらってるくせに。
それに、鑑定士が真に魅力があって、優秀な人間が就く職業なら、他の業界から
いっぱい転職してくるわけだろ。でも、鑑定士にキャリア官僚、日銀、渉外弁護士、
ＩＢなんかから転職してくる奴がいるか？いないだろ？お前も違うだろ。
お前、もし東大合格してたら東大行っただろ？弁護士受かるだけの自身が
あれば司法試験受けてたろ？それで受かったたら弁護士になって、
鑑定士になろうなんて絶対思わないだろ。
結局鑑定士は、他の知的で優秀と目される職業に就けなかった人間の
成れの果てなんだよ。もちろんお前もそう。妥協の果ての職業なんだよ。

↑ >>2次試験落ちたのか？

いつもいつもこういう視点でしかコメントできないお粗末な脳みそ野郎。
忙しいなんて言わないで相手してあげたら？
あっ、ホントのことなんで反論もできないのか？Ｗ

まあ妥協できずに司法目指して人生狂わせてる灯台、兄弟卒はいくらでも居るわけだが
なんだかんだいっても談合組織に入ってるものが勝ち組ですからねコノ業界
あんま学歴関係なんですよｗ

>>708
お前は最低のばか者だ。
何が東大京大卒のキャリア官僚だ。
氏ね。

平成１４年第２次試験合格者
出身大学別合格者数（上位１０校）
　　早稲田大学　　　３５名（３１名）
　　慶應義塾大学　 ２９名（３３名）
　　中央大学　　　　 １７名（２６名）
　　同志社大学　　　１５名（１２名）
　　立命館大学　　　１５名（　９名）
　　明治大学　　　　 １３名（２３名）
　　日本大学　　　　 １３名（１７名）
　　東京大学　　　　 １２名（　６名）
　　法政大学　　　　 １１名（　８名）
　　専修大学　　　　 １１名（　６名）
平成１４年第３次試験合格者
出身大学別合格者数（上位６校）
慶應義塾大学 ２０名（１２名）
早稲田大学 １９名（２８名）
中央大学 １２名（　８名）
日本大学 １０名（　６名）
同志社大学 １０名（１１名）
明治大学 ９名（１３名）
つまりだな、世間的にみて偏差値の低い大学が複数入ってるということはこの試
験やこの業界のレヴェルは社会的にも所詮こんな程度だっっうことなのよ。
夜学出や短大通信卒の鑑定士もわしは知ってるし。こんな連中はまともな会社で
は出世もできんだろ。キャリア官僚のチンポの垢でも煎じて飲んでろ。

>>712
レベルが低い鑑定士が多い方がうれしいけどな。

まあ学歴に対しては威張れないけど、そこそこ儲かればいいよ。
学歴って組織内では漏れもこだわってたけど、開業してみると
どうでもよくなるね。会社にいるときは学歴で優越感感じたり劣等感
感じてたけど今はまったく関心ないよ。一番こだわるのが20代かな。

＞712
(　　）内の前年と比べれば理解出来るだろうが、鑑定士の合格大学は
年によってばらつきが相当大きい。上位1、2番目は不動だけど。
平準化すれば鑑定士３次では早稲田、慶応、東大がﾄｯﾌﾟ３と思われ。
会計士と異なり、商学部は少数組なので偏差値では会計士と同等。

７１４に禿同。おれはＷ卒だが同じ感じだった。
独立した今は、儲かればいいんでないの。

>707
本試験のときは評価額の決定書いいた時点で30分近く余ったよ(W

なんだ、２０年前の合格者か

>>715
俺は上位だけに目を向けたとき。それに、東大京大は常に上位じゃないだろ。

>>712
あなたのような鑑定士（？）が増えてくれればいいのにな。
もっともっと過去にこだわり、つまらない人生を歩んでくれ。
できれば学歴コンプレックスをもつ友達を沢山作って
傷口を舐めあって生きてくれ。
お願いだ。
頼む。

>>717
707には記述している中身とは裏腹に鬱屈したような劣等感が漂っている。

リアルでは一発合格などという言葉は、受験を終えた人間の口からはまず
出てこなかった...

>>720
いや、ほんと一発合格だよ。結構あっさり受かった。大体、信託で実務はやって無いけど
学歴高い奴が一発で受かって、せこせこ更地鑑定やってる個人の奴らは落ちるんだよな。

君の周囲のレベルが低いんじゃない？

>>717
平成1？年だよ。あんま難しい年ではないけどな。

外資OR仲介業者がでてくると必ず荒れるなあ。
鑑定→外資はよく聞くけど、仲介に行く奴なんているの？

お前らは鑑定士というより鑑定オタクだな。
いつまで評論家続けてるつもりだ。そろそろ
成果を見せてみろや。

仲介出来るほどの素養がある香具師が鑑定士なんかになるかね〜
大部分の鑑定士は仲介出来るほどストレスに打ち勝つ根性持ってないね。

>>725
頷けます。

ブローカーというのは、「こいつら神経がない」のかと思えて、
ある意味で羨ましいです。

》718
慶応と早稲田を除いて３次ベスト５に複数回合格した公表大学名

国立　　東大、京大、一橋のみ
私立　　中央、明治、同志社のみ

試験の話はいらんちゅーねん。
ここは実務スレやで。

実務の話題をすべきときに試験の難易度の話をする。
あるいは、学歴の話をする。
この「空気が読めない」「頓珍鑑」ぶりがまさにある意味
鑑定士の特性を表している。

比準価格決定文で、取引当事者の属性を書いてよいものだろうか。

例えば、

「事例ｘは更地の稀少性から個人が高めで購入したと推察され
、・・・」

去年までは好きなように書いてましたが、情報公開を念頭におくと、
気を遣いますね。

独立開業したら、卒業大学なんて関係ないよ。
あとは、実力（営業力？）のみ。

＞729
学歴の話を持ち出すのは、鑑定士ではないだろう。
何かのうらみがある他の業界椰子か法律系べテか。

うちの発注セクションでは最初に経歴書出してもらって、一定の基準で間引きしてる。
鑑定士資格だけでは学歴ロンダリングにはならないのが現実です。
業務先細りの昨今、民間はますますシビアになるでしょう。
私が勝手に思うに、そもそも評価書の内容はどこの業者も大差なく、金太郎飴業界
だからこそ、発注者側のリスク回避策として個人業者や低学歴鑑定士の排除をしてい
るのが現実と考えます。例えが適切かどうか分かりませんが、もし大病したら誰でも
優秀な医者に診てもらおうと思いますよね。有名な大学病院なら、と思いますよね。
実際には高学歴医師・有名病院＝優秀と限らないのは明らかですが、だからといって
近所の三流医大卒の二代目開業医に頼るのは躊躇するでしょう。
世間の目はいざとなるとシビアです。

まあ、733のような会社も世の中にはあるということだ。

>733
お前、本当に業者か？
疑わしいな。
今は、そんな基準で鑑定士を選んでないよ。
なるべく安価な報酬で引き受けてくれる、短時間で評価を作成してくれる
所に依頼しているのが現状だろが。
投資家が素人のREITだけは、鑑定業者が公表されるので別だが。

>>721
読解力も低い。
一回で合格した人間が一番多いのは言うまでもない。
要は、合格したらもう過去のことで一回で合格とか
言い合ったりしない。
ましてや、司法試験でもないのに「一発」合格なんて
言わない。

民間じゃなくて、特殊法人とかどっかの外郭団体とかじゃないの？
それと普通医者にかかるとき、どの大学をでたかよりも、腕がいいとか、
人柄がいいとかで選ぶと思うが。地域板で病院の話題が出るけど、出身大学
なんて誰も話題にしないよ。
ちょっと変わった思考の人だと思う。

>>737
そうそう、俺の高校時代の同級生で運動神経・ゼロで、ヤバイぐらい不器用な香具師がいたんだけど、
そいつ東大出て今、脳外科医やってる。
でも、俺そいつには絶対、自分の手術の担当医になって欲しくないなｗ

どこの予備校が良いんですか？
合格者の方教えてください。
ＬＥＣかＷかＴＡＣどれですか？

>>739
さあ・・・
時代とともに変わるからココで聞くより別スレで聞いたほうがいいんでない？
１０年前とかの情報聞いても意味ないだろ。

東大・京大卒でも
30過ぎたら大手は無理ですか？

>>738
念のため病院名教えれ

＞741
学歴が通用するのは25歳まで

>>708
可愛そうに、試験に受からず廃人になってしまったのね。
鑑定屋とののしっているようだが、所詮司法書士は登記屋、税理士や帳簿屋、会計士は形式的監査屋。
士業とはそういうもの。士すらなれないアンタにああだこうだ言う資格はないっつうの。
消えろドアホ。

708は、なるほど廃人だね。
なにが妥協の果ての職業だ。そんなこといったら世間のほとんどがそうだろうが。
なにになりたいか、何が出来るかではなく、難易度や偏差値で職業決めるってのは、
常人じゃないわな。
健全な社会人・家庭人として人生を送っている人たちにむかって、何の説得力がある？
708はお勉強は出来ても人間としては未熟ということだ。結局親の教育の失敗だな。
いくつになっても学歴だ、知的だっていい続け、周囲に笑いを振りまくんだろうな。

>>708
こういう偏った人間が小○薫みたいに極端な行動に出るんだね。

>>744-746
すごい思考回路だ。この過剰反応の裏側には、逆に相当な学歴コンプレックスが
あるようにみえるが。そんなに怒らないでとりあえず出身大学教えてよ。

俺のプロファイル！７０２は万年司法受験生ベテってとこかな、早稲田の法かな
んか出てて常に東大にコンプレックスを持ち続け、司法試験に挑むが１０回以上
落ちて精神に支障をきたしてるって感じかな。鑑定業界のこと詳しいから
コミュニケーション能力なくて首になった万年補助者って線もある。
ルックスは宅八郎似の４０歳独身、森高千里似の脳内彼女ありってとこか。

747は733の同類だな。どうして出身大学に話を結びつける？

森高千里ってふるいな。あんた４０代だろ。

まあ、702＝708の学歴話は馬鹿らしいが、鑑定実務のこともけなしている。

はい、確かに知識ありません。不動産の「プロ」と自分で言えるかどうか、
たしかに疑問持ってます。

708の実務といったところで所詮こいつの会社での実務の話だろ
自分の知ってることを他人が知らないといって馬鹿にしてるだけ。
デベなりゼネコンなり、大手の不動産会社でもいいけどさ、
そういうところに頼めばいいじゃん、ちゃんと仕様を示してさ。
依頼の方針が間違ってるんじゃないかな。

つーか、鑑定士なんてこんなもんよ。

人のフンドシで相撲を取る･･･これが鑑定士の実態です。

虎ノ門の某研究所は更地しか評価してないけどヴァカ集団ですか？

＞人のフンドシで相撲を取る・・・
そんなのどの職業でも会社でも、当たり前じゃない。
一人で全部やってる会社は、個人企業というんだぜ。

個人事務所に依頼しよう！

２次試験の受験要件を旧帝大理系卒又は東大文系に
限定すればたちまち弁護士を凌ぐエリート資格に
なるだろう。

　不動産鑑定士が、土地所有者や金融機関もしくは第三者の依頼に基づいて算定す
る価格を、「鑑定評価額」と呼んでいます。依頼の内容や評価の目的によって異な
価格が出されるため、これまでは土地価格のうちで、「最もあてにならない価格」
とも言われています。

と、万年補助者の>>757が申しております。

いくら東大卒で会計士試験８回目で受かったという人いたな。
結局東大を努力して入った人は地頭もあまりよくないということでしょうね。

>>759
このスレは「不動産鑑定士実務スレ」なんだよ！東大とか会計士とかについて

語るスレじゃないのよ。オマエノ地頭もあまりよくないようだな。

東大とか旧帝とか、優秀な香具師ばかりじゃないのよ。鑑定士なんてのは誰がやって
も知れているのよ。DQN私大卒の鑑定士なんて最悪だよ。

東大卒の鑑定士といえば、埼玉の山○○夫。
東大卒をありがたがるおめでたい男よ、依頼してみ。

↑夫ではなく生ね

いくら伏字でもすぐばれる特定の仕方はまずいよ。業界狭いし。
同じ分科会の評価淫だったら笑うが。
ｗｅｓｔ○○もね。ていうか東大卒だったか？

いや役場の連中だなたぶん。

westは池袋じゃなかったかな

ダンピングされてうざがってるの埼○の市○所連中と
協○の爺鑑くらいだ。

へー、ご活躍なんだ。

757は地価最終暴落って本の中で鑑定士批判をしてる一節を引用してるんだよ。
自分の言葉で書けよ。
この一節は作者が取引に無知なのか、または悪意で書いてるか
どちらかだろうな。
そんな香具師が書く地価に関する本って・・・？
ところで今後、地価が暴落すると思う香具師、どれくらいいる？

おれは思わん

>>769
おれは暴落とまでは言わんが今より↓に行く地域が出ると思う。
ただ今好事作業最終局面だが、担当地点↑続出の氷化署書いてるが
はっきり言って上げ遅れだったと後悔している。
発表頃、田舎は下げ止まりつつあるなどと評するのかな〜

ウチのところは下げ止まりですな。そんな感じはしないけどね。
辞令自体が少ないし、元になるアンケートも少なかった。取引自体が
冷え込んでてとてもプラス要因があるとはおもえないけどね。
ボスが下げ止まりといえば従うだけさ。

当県は下落率拡大中

デノミでっせ〜ｗ

>>東大とか旧帝とか、優秀な香具師ばかりじゃないのよ。鑑定士なんてのは誰がやって
も知れているのよ。

鑑定士に学歴なんて全く必要ない。
土木・建築・金融工学・統計・土壌汚染を理解する
当たり前の能力があれば十分だ。

>>764
あんたは本人知らんからそんな事が言えるんだｗ。

>>762
の彼は、俺は最上級に頭が良くて東大なんて余裕で行けたんだけど
（学生運動で？）この俺様が受験するときだけ東大受験がなかったから
しかたなく一ツ橋行ってやった。つまり俺は東大生と言っても過言ではない。

というようなＦＡＸ数十枚を連日、それも全く同内容のを県下の鑑定事務所、
土木事務所、市町村役場等に送信し続けたんだぞ。

そんな偉大な人だから、この業界いるなら知ってて当然。

>>769
日本人は少子高齢化・学力低下・技術力低下
日本国の財政は巨額債務
株・不動産もどうなるのかね。

＞鑑定士に学歴なんて全く必要ない。
土木・建築・金融工学・統計・土壌汚染を理解する
当たり前の能力があれば十分だ。

ちなみにその能力さえほとんど皆無なのがトップに君臨してるから
萎える。学歴ももちろんいらない。学閥なんてのもあまり聞かない業界だな。

＞＞ちなみにその能力さえほとんど皆無なのがトップに君臨してるから
萎える。

このままでは裁判官・書記官・不動産屋に
なめらるな・・

>>769
無理して購入している若年層がローンに耐えかねて
物件を放出し始めたら、暴落に近い現象が起こるかも
知れないと危惧している。

Oh!プスのソフトのマニュアル作ったやつ氏ね
読みずらー

ソフト作成に鑑定士は携わってるんだろうか？？？

>>781
マニュアルを読むとは信じられない。

あの程度のソフトを勘で使えなければ、パソコンを
使う資格なし。

>>779
とっくに、なめられているよ(大藁)。

乱テッ苦はもっとひどい〜
よんでもさっぱりわかんない。

乱テッ苦はマニュアル無しでも使えるよ〜
結構前から使ってるからかな？
ただ、規準で使う公示・基準地を予め入力しておいて使う際には
それを呼び込む形にしてくれたら助かるのに都度入力だからめんどい。

東大学士入学だったと思うけど。

>>７７６
彼は、どうしてFAXを各所に送信したんですか？
なにかの腹いせでも…。

>>784
うちも乱手津苦ですけど、
６回目ですが、やっと慣れてきましたよ。

今でも乱テックはよく判らない。
昨年は、よく理解できないまま提出してしまった。

>>787
不明。
ちょっと大事なネジがどうにかなっていると思われる。

だからおもしろいんだが。

死人が出たという噂もあるから笑えないんだが。

>>790　死人が出たという噂
詳しく。

>>790
漏れもｷﾎﾞﾝﾇ

790
根拠なく無責任な噂は流すなよ。

>>793

FAXをが日送られていた頃の話。

自宅兼事務所に連日深夜にＦＡＸが送られて来て夜も
眠れんと嘆いていたおじいちゃんが一人交通事故で死亡。

原因は居眠り運転っぽいらしい。本当のところは本人にしか
分からないから永遠に謎なんだが。

因果関係があるのかないのかといわれると・・・・・・だが。

>>794

条件関係はある。しかし、その結果発生を一般人が認識し、
またはまたは本人が認識していたとはいえない。よって、相当因果関係は
認められない。

間違えた。一般人が認識可能であり、または本人が認識していたとはえいえない。
よって、社会通念上因果関係を認めることの相当性を欠く。

いや、どうでもいいか

>>794
その話が事実なら刑事告訴も可能なん
ではないかな。

犬がワンワン吠えても刑事告訴可能なん
だから。

俺が遺族なら訴えるところだ。

で、結局御大将は湖底とれたのか？

小兵始まった揚げ

工事の提出は明日だよ

評価員の皆さん、補助者の皆様　お疲れさまです。
今週後半からねちっこく成果物のチェックします。
公示最終分科会での点検方法では見逃させがちな部分見ますから。
エラーソフトでは出せないところ結構ありますから。
ＡＢの成果物並べて重箱突きます。

突っ込んでいただいたほうが勉強になります。
それに責任取るのはうちの爺ですから。

>797
ていうかその話が事実でなくても十分藻前ら名誉毀損で逮捕されるぞ

急に面倒になったな公示。報酬あげてくんないかなまじで。

むしろもう廃止してくんないかな。

いやあ、工事おわったよ。諸君、新年おめでとう。

何気なくTACの職業・資格適性判断というのをやってみた。
今の仕事との相性はズバリ・・・4.9点「適合していない」と出た。

開業までしてしまった俺の立場は・・・＿|￣|○ｶﾞｯｸｼ・・・

乗りかかった船だし、もう下りられないだろう。

もう事業実績提出しましたか？
あれ集計するの結構面倒だよな。

>>809
もう出しました。
面倒というほどの案件がなかったので・・・_|￣|○

>>810
うちも同じ・・・・鬱

>>810
当方も同じです。

恥ずかしくても正直に提出することが肝心。

報告書ってやっぱテキトーですかね。
ぢゅー照りを官邸の件数に含めたり。

テキトーに集計しちゃったよ。
国税の鑑定は○○件だけど一件にカウントしちゃった。だから対応する報酬が
高額になりすぎる。
ぢゅー照りや意見書・報告書は非鑑定評価だから付随業務のその他にカウント
したよ。
消費税払わないとな〜

年収1000万以上は消費税払わなくちゃ
3000万から一気に下げすぎだよな･･･

鑑定業者で消費税免税（課税売上げ３０００万以下）って結構いるんだ？
そんな少ないと年所得は淋しいね。
何のために鑑定事業者になったのか？
まぁ他人はどうでもいいが・・・

>>813
いい加減な報告は法律で処分対象
になっているので、遵法は大切。。

とにかく、あらゆる業界で遵法に
五月蠅くなっているから。

宅建業者も併設してレインズに登録すれば不動産の取引事例が入手出来るって
聞いたけど本当？そんなものが事例に使えるなら高い金払って協会の事例
閲覧したり不動産屋まわりしなくていいかなってオモタ。

>>818
本当。でもね、大都市ならともかく地方は事例の登録がほとんどない。
また、事例登録があっても地番が書いてないものが圧倒的で、事例として
つかえるのはほんのわずか。鑑定協会には質量ともまるで及ばない。
ただ、マンションなら役に立つよ。
あとね、宅建業登録してると、たぶん裁判所の競売入れないよ。

８１９に禿同。おれの経験からもそうだった。
宅建業者辞めて競売に入った奴もいたよ。

東京地裁は宅建業はだめ。不動産会社の役員や顧問をしてても評価人になれない。

宅建業、本人じゃなく身内がやっててもダメなんでしょうか？＜競売評価人

>819
サンクス！そうすると協会の有料閲覧に頼らざるえないんですね。１件いくら位
かかりますか？地方によっては万単位って噂聞きましたが・・・。
あと、不動産屋からの事例収集って大変ですか？向こうにはメリットない気がす
るので。やはり何かしかのコネや情報提供料がかかるのかな。
鑑定士の法律を改正して、取引事例調査権とか作れば楽ですね（笑）

>>823
貴君は２次試験受験生だと推定します。
書込内容が素人過ぎますので関係別スレに行く事をおすすめします。

今期はデューデリ件数が激減したので
年収激減した・・・_|￣|○

アットホームとお尋ねで十分

>>825
当方も簡易が激減したときは、「これからどうなるのか」と
心配したが、簡易をこなすために避けがちだった手間の
かかる一般鑑定を時間をかけてするようになったら、ぼち
ぼちと仕事が舞い込んできた。

目の前の利益を失うことは辛いけれど、そのために失っていた
ことも多いはずと、気持ちを切り替えましょう。

不動産業者としての感想だが・・・
成約価格、成約日に出てる数字は物件登録業者の口頭だけの
ものですから精度に著しく欠けますよ。
内約とか売り出し中止とかの見極め程度にはなる。
このソースからの事例化は問題多し。
うちもあっとホモから、問い合わせあるがいつも適当に返答してる。

当方も一般鑑定が激減したときは、「これからどうなるのか」と
心配したが、一般鑑定をこなすために避けがちだった手間の
かかる簡易鑑定・デューデリを時間をかけてするようになったら、ぼち
ぼちと仕事が舞い込んできた。

目の前の利益を失うことは辛いけれど、そのために失っていた
ことも多いはずと、気持ちを切り替えましょう。

>>828
内情報告ありがとう。そういう噂はあったけど、やはり本当だったか・・・

>>829
鸚鵡返しに言われるとは思わなかったが、
手間がかかるということで合致してますね。

というか、単に簡易と一般鑑定を書き換えただけでしょ

>>828
取引事例なんて飾りですよ。えらい人にはそれがわからんのです。

>>833
激藁。禿同。

>>833
事情補正−20パーセントか・・・
使えるかな、この漏れに

>>833
見える！私にも相場が見えるぞ！！

不動産業を３０年ほどしています。
時々不動産鑑定士さんが不動産の相場を聞きに来られます。
相場を教えてあげると感心して帰られるのですが、その都度思います。
「価格を出すのはあなた達の方が本職ではないのか、この人たち何の仕事してるんだろう。
実際に不動産を動かしているのは我々だから相場なんて知らないんだろうな」と。
鑑定士を本業とされている方がいれば本当の業務内容を教えて下さい。
ちょっと挑発的な文面になってしまってごめんなさい。

コピペ乙

>>837
あくまでお宅らのは参考意見。

誰かに背中を押してもらいたいわけだね。

本当の業務内容は
固定のバランスチェックと
競売の参考価格の査定だよ

本当の価格なんて、業者も鑑定士も解らんよ。

現金が動いてこそ本当の価格でしょうね。

証券化に係る価格も眉唾だと思っている。

ストライクゾーン広めにとっていこー！
「ちょっとこの価格だと・・・」と言われたら
さくっと修正しよう！

>>837
相場を教えてあげると感心して帰られるのですが…

いつも聴いている側から言わせてもらいますと、
感心しているフリをしているだけなんです。
そうしないと、わざわざ教えていただいた方に悪いから…。

業者さんによっても言うこと全然違うしね。
なかには本当に参考になることを親切に教えてくれる
業者さんもいます。その時は大変感謝しております。
でも、僕らはそれで価格を決めることはしないのです。
複数の事例（売買、賃貸、利回り、意見等）
そして客観的事実と最後には自分の判断で鑑定評価基準に
則って価格を出します。
確かに価格の幅があって、許容範囲内であればクライアント
の要望にできるだけ近づける努力はしますよ。
それから都内の収益物って、実はストライクゾーンは
狭いはずですよね。最後はCapの話になると思いますが、
あんまりサクっとやると、今後鑑定士は生贄にされると
誰かが言ってましたので、修正する根拠となる資料や
理由付けは用意しておきましょうね。

確かに理由付けは必要だね。それはいつも感じている。

845は業者に相場を聞く資格なんてないな。
　　顔洗って出直してきな。

そうだが、そもそも何のために業者に入ったんだろう

「地元業者のコメント」を要求するクライアントがいるんだろ

ああ、デューか。

この業界まだ数ヶ月の若造ですが、業者ヒアリングしないで
評価書やデューデリしてる会社ってあるんですか？あるなら行きたい・・
業者ヒアリングがほんとに精神的につらい。向いてないのですかね・・

>>852
どんなことがつらいんだい？

デューデリはたしかにキツイね。
通常の評価やったら電話で相場を片っ端からお尋ねするけど、
デューデリは事例地のマイソクとか調達しなければならんからな。
鑑定会社とかいうと露骨に嫌な顔をされるところもあるな。
デューデリのない会社に行けば？

日経新聞の社会面に不動産鑑定士に対する損害賠償が。

>>854 にあるマイソクって何ですか？

デューデリをやってないから、よく分からないが、
即売却可能な価格を聞きこむのか、それとも、
これ以上なら売れない価格を聞きこむのか？

>>855
それどんな話？

随分古い話、判決出たんだよ。
抵当証券、ゴルフ場水増し？評価だとさ〜

ああ、ほっとした。

>>852
業者取材は確かにつらいな。自分でなんかうまいシナリオ偽造
してなれていくしかない。普通に鑑定してますと業者に行って歓迎される
訳はない。

でも業者数で見たらヒアリングをガンガンしないといけない所なんか
ほんの数パーセントだろ。（そう言う会社が社員募集していることが多いが。）

公共メインの事務所なんかでは取材一切しないし。

>>854
マイソクというのはアットホームでは電子情報になっている紙。不動産屋
に部屋探しに行ったら、こんなのありますよって見せてくれる紙のこと。
たしかマイソクという会社が配っている。

業者取材というのは対象地がいくらで売れそうか、とか付近の相場とか
周辺の売れ行きとか、そのへんを聞いてみる。正直俺は評価にはほとんど
反映させない。ロールアップの時のネタと思っている。

いいかげんに固定評価に親子どんぶり方式を導入しろ
もう数字あわせはうんざりだ

不動産鑑定士に賠償命令
ttp://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20050131AT1G3102Z31012005.html

鑑定士スレって他職のスレと違って辞めたいとかいうレスが殆どないですね
良い業界なのかな

過酷なＤＤやっている事務所だったら辞めたいと思うんじゃないの？

書き込む前にやめてるだろうから、ここでは見かけないだけだよ。

開業するまでは、確かにきつかったけれど
何とか開業できれば、そこそこ喰っていけるかな
というのが正直な実感。
司法書士スレでは、売上がないため開業者が廃業しているケースも多いみたいだけど
鑑定士では、開業後数年以内で過小売上を原因とする廃業のケースは少ないと思うぞ。

>866
仕事はどっからとってくるのですか。
デューデリですか？

>>867
な・い・し・ょ

他のスレからのコピペだけど、これって多分鑑定士だと思う。


近親者が急に亡くなった。
複数の仕事の納期と重なり、友人等に仕事の外注をしたりして
なんとか納期だけは守れたが、危なかった。
最後の姿を見る余裕も、涙を流す余裕もなかった。本当に残念だった。

実査中、30�p程度の段差から足を踏み外し、捻挫。
3日間は全く歩けず、納期が迫ってきたため、仕方がなく
4日目からは、足を引きずりながら、実査、調査等をこなす。

補助者をあえて使わず、自由気ままに一人でやってきたが、
しみじみ一人事務所の不安定さを思い知らされたよ。

身内が死んだり、体にガタがくる中年になって、公務員のよさが分かる。
偏差値、スータス、生涯賃金等とほざいている若い連中には
公務員のありがたさは、絶対に分からないだろうな。

862
怖え〜。

どこの鑑定会社が一番かに？？

869さんは偶然不幸が重なったからでないの。
俺は公務員も経験したけれど、今のほうがずーといいよ。
なんせ何をするにも自由だもん。
ただ一人でやっていた時は確かに時間的につらいこともあった。
早く稼いで、補助者雇いなよ。

補助者雇うと楽になるの？

一人でやってれば好きな時間に好きなだけ仕事すれば
いいから気が楽。前日飲みに行っても翌日昼まで寝てられるし。

雇ってみてイマイチな場合、狭い部屋に延々２人きりで黙々
と仕事するという可能性もあるし、仕事ない時も金は払わないと
いけいないし・・・・・と思うとなかなか決断が出来ない。

激しく同意します
やっぱり１人が気楽でいいね
でも時期によっては死ぬ・・・

>873-874
自分の場合、自堕落なところがあるので
補助者の存在は自分を律する良い意味での「監視の目」となっている。

人の目がないと、いつまでもネットで遊んだり、
〆切りもぎりぎり追い込まれるまで手をつけなかったり・・・
格好も客と会う用事がなければ普段着のまま仕事したり
とにかくだらしなくなる一方でした。情けないですが。

補助者が一人でもいると、給料払わなければいけないと思うと
必然的に頑張らなければならないし、
自分がダラダラ仕事してると示しがつかないから。

そういや受験中も
予備校の答練やある程度「強制」される状況に追い込まれないと
勉強できないタイプだった・・・

俺も一人でやった時も、補助者雇った時も在るから、双方の気持ちも解る。
まあ、若いときは頑張って稼いで、年とったら気楽に一人でやろうと思っている。

デューの下請けを始めた去年開業したカンテイシが仕事をこなせなくて発狂した
と聞いた。ほんとか？

従業員なしだと固定評価員になれないと思う
簡易鑑定で食いつなぐか？

従業員かかえてるけど固定入れない・・・

従業員いないけど固定評価員だよ
田舎だからかな。
そろそろ追い込みの時期だから忙しい。

>>877
きつくて発狂したの？

881
こなせなくてと言うからにはたくさん受けちゃんたんだと思う。

おいらの事務所では固定評価で統計解析
しないけど他はどーなのかな？
地方はみんなやるの？

TACの講座セット一式まだ持ってる方で売ってくれるって方いますか？
多少古くてもいいんですが

都市計画道路予定地の評価ってどうゆう風に行うのでしょうか？
ご教示ください。

都計道は計画段階？事業化？
発注者は事業者？予定者？所有者等？第三者？

計画段階です。
発注者は、所有者です。
約半分が予定地内になってます。
主要都市の路線商業地です。
色々参考書とか見ましたが、
地価配分率とか財産評価基本通達とかで予定地の個別減価を査定するのでしょうか？

既存幹線道路の拡幅タイプの都計道？

まさしく、そうです。

５３条制限がある部分が約半分か〜
事業化までは時間はどのくらい？事業化の見通しなし？あり？
それにより変化するが、
５３条に留意しつつ全体地に最有効使用建物を想定設計。
予定地は駐車場として残地に予定地分地積を考慮して最有効使用
建物を想定設計。
仮に都計道無いとして全体地に最有効建物を想定設計。
効用差はいかほど違うか？

今年、士補になる小生です。
事業化の見通しは、昭和25年決定以降当面ないようです。
100�uしかない容積500％の土地です。
地価配分積数で効用差を査定するのでしょうか？

まぁ地価配分率で格差を出すのも合理的だと思います。
容積５００％の１００�uか〜
半分もかかってるんじゃ立体的利用はかなりしんどいね。
勿体ないな〜
計画道路無しとしての最有効建物と５３条下での最有効
建物の二通りを設計して地価配分率の差を出したらいいと
思うぞな。
ところで商業地で１００�uの建物施工するのは作業スペー
ス的にかなり辛いんだよ。隣地が空地なら大大ラッキー！
既に建て込んでいたら非効率な建築計画しか出来ねーぞ。
残念・・・

具体的にご教示くださいまして大変助かりました。
残地補償もままならないですね。。。

>884
ヤフオク見たら。

自殺者の中古住宅の減価率は！

>>895
浦和地方裁判所川越支部平成９年８月１９日判決では、約１３％相当の賠償
を認めた。
ということが、津村孝著「判例に見る不動産の取引価格」清文社−に書いてある。
古い建物なら、取り壊しが適当のようですな。

http://www.motenai.net/cgi-bin/banana/banana.cgi

判決13の根拠？実務上は50以下のような気がしませが！

修繕費の計算方法って
再調達原価×○％
建物価格　×○％　のどっちでしょうか？
類型、構造によってわけて使っていますのでしょうか？

証券化の評価では、貸家及びその敷地を、テナント立ち退きの上取壊し最有効
と判断して評価していいのですか？何か抵抗あるんです。どなたか教えて下さい。

>>900
どちらの事務所の方ですか？
同僚に聞いてみては？

個人事務所の者です。

すぐ相談したり切磋琢磨できる同僚や先輩後輩ががいない
個人事務所って辛いよな。
独立してつくづく思うよ。
同期の仲間はたくさんいるけど、余り具体的に細かい内容まで突っ込んで相談できんしな・・・

初めて当たるような難しい案件をこなすときは
毎日胃がキリキリして受注したことを後悔する。
無事提出できたときは本当に肩の荷が下りる。
日々こんな繰り返しだな。
いつになったら胃がキリキリしなくても済むようになるんだろう。

>>903
本当、個人事務所は辛いですね。身にしみます。

それでも、同期より少し年輩で何でも相談できる鑑定士
を持つとありがたいですよ。

もちろん、常日頃からこちらの仕事・プライベートの恥、
や弱味もすべてさらけ出している。また、相手から相談
や頼みごとがあると、自分の仕事を差し置いて協力もする。

その代わり、いざとなると心強いです。

大手から独立した、個人事務所です。
恥をしのんで、解らないことは前の事務所に聞いています。
お中元とお歳暮は贈っているけどね。

>>900
あなたそれはやめておきなさい。何が何でも受けてはいけない。

いや、もう立退同意書全テナントからもらってるならとかく。
立退なんて、相手次第だから、そもそも実現するかどうかわからない。

まず、正当事由無い限り、オーナーの都合で立退要求は出来ない。
しかも鑑定士でも勘違いしている人が多いが、
そもそも正当事由は契約期間満了・更新時にはじめて問題とできるもので、
契約期間中は正当事由の有無を問題にして裁判に訴えることも出来ない。
つまり、契約期間中は、テナントが義務を守っている限り
テナント側が首を縦に振らなきゃ絶対立ち退かされない。

仮に立ち退きに同意したとしても、その立退料にいくらかかるかわから無いですよ。
用対連基準は、民間同士の立ち退きではそもそも参考資料にしかならない。
公共事業と違って強制収用かけられるわけじゃないからな。
テナントによっちゃ、用対連基準で算定した額の数倍要求するところもある。
それに営業補償や内装等の工作物補償だって、そう簡単に素人が算定できないでしょ？

せめて依頼目的変えてもらうとか、どうにかしなさい。

個人事務所の者です。（三次受かったばかりの新米です）
皆さん貴重な意見やお気遣い有難うございました。
大変参考になりました。
某大手事務所の評価書（目的：資産評価）では立退き前提だったのですが、
証券化目的ではやはり不確実なことは避けた方が良いですよね。
またいろいろご指導お願い致します。

>>907
資産評価ならまだしもね。証券化目的では、やめて正解。
まあ十中八九は問題化しないだろうけど、いったん問題化したら
責任免れなさそう。

>>907
もしその大手が証券化目的で出せるんだったら、その大手にもってったと思いますよ。
資産評価目的でしか評価書がないということは、大手がさすがに証券化目的の
評価書としては突っぱねたということ。

これで安心して寝れますね。

資産目的でも鑑定評価ではそんな設定しない。
調査書なら別。
でよくわからんが証券化で取壊し最有効使用ってどういうこと？
証券化では最有効使用でなくても現状を前提として評価するから
特定価格となるのだろ。いずれにしても取壊すような賃貸ビルに
投資するのかね。それとも新たにビルを建設するということかね？

>>910
確かにそんな立ち退き前提なんか普通はやらんが、その大手も腹くくったんだろう。

今回のはいわゆる開発型証券化じゃないの？マンションやオフィスビルの開発事業
について証券化するという。実例いくつかあるじゃない。

外壁が
吹きつけタイルなのか
タイルなのか
わかりません・・・・

912
見れば気の利いた小学生でもその違いは一目瞭然。
実査くらいしろよー

開発型なら想定してやれば。ただ立ち退きや取り壊しは考慮外の方がいい。
更地に想定建物を想定して価格だしてやれば。ただ建築確認通知書が
ないのにそんな鑑定やらんわな。俺はやったことないからわからん。

>>914
滅茶苦茶っぽいなー　大丈夫ですか？

立ち退き前提の方がメチャクチャ

>>915
君は大丈夫君か？そんなあほみたいなレスなくてもいいだろ。
どうやるか述べろや。

>>912
は？さすがにそれはわかるだろう。

ＤＤでみるＣＡＭって何の略だったっけ？

たしか
Camisole
のはず・・・

おい、日商簿記１級と同じ難易度の鑑定士試験
で、びっくりしますた。レックの馬鹿さ加減がわかります。
詳しくはレックの資格難易度をみてください
http://www.lec-jp.com/shikakuguide/nanido.shtml
受験者は３日間すべて受験した人しか含まれず、ただの出願者ふくまれてないのにな

まあでも、試験はやっぱり簡単だよ。
司法試験は無論、会計士でも数段難しい。

》922

そうかな？会計士との難易度差は微妙かと。
資格取得後の年収は弁も会も鑑も違いはない。

>>923
微妙といえる理由を教えて！

鑑定「士」になるまでがやたら長いよな。
２次受かっただけじゃ士補にすらなれない

もう士補なんてなくなるから。

知っとるわいチンポ野郎

会計士試験は、５年ほど前と比べると、格段にやさしくなっている。
と事務所にいる会計士が言っていたけど。

そりゃ、会計士の合格者を増やしてるからそうだろ。
現行の司法試験も合格者を増やしたから、
以前とくらべると易しくなってる。

だからといって、これでは鑑定士試験と比較するほどの理由になってない。

その事務所の会計士は、自分が受かった頃の会計士試験は難しかったんだぞ
って言いたかっただけでしょ。

》924　　微妙な差。

3次迄合格率3％、平均受験回数2次2回＆3次2回　計4回、実務＆研修3年

受験者層、歴代合格大学＆学部構成、平均年収、将来性。

司法書士の合格率３％前後だから、鑑定士２次＆３次＝司法書士ってことでＯＫ？

それに受験者層、歴代合格大学＆学部構成を微妙な差というのは大雑把すぎるな。

おい、受験ネタは他所でやれや。
ここは実務スレだ。

酷税もう出しましたかー　ならば湖底へゴー

>>934
今頃、何を言ってますか。
我が周辺では話の中心は、４月以降の仕事の有無
に移っています。誰も湖底の話しなんぞしない。

>>935
当方担当地域はどこもかしこも市町村合併でてんやわんや。
まだ評価書作成に取り掛かれない・・・

>>935
千ポイント以上かかえてると作業が多くて難儀しております。
４月以降も仕事が多そうでからだが持たん。
４月に○○ちゃんをお弁当にして海外豪遊旅行を予定してます。
鑑定士やめられませんがな。

地価調査と地価公示は、大変さの比率はどれくらいですか？

1:2くらい
公示はバランスがめんどくさ
調査は割と簡単
事例があればの話だが

皆さん士補で固定のポイント持ってる人いますか？
いた場合自分の取り分は報酬額の何割くらいです？

>>940
俺が志保の時は７：３で7割貰ってた。
でも周り見回すとかなり良い条件だったと思う。
組織が多きければ大きいほど、取り分は限りなくゼロ。

>>937
ネタだろうけど、本当だとすると
千ポイント以上抱えてる鑑定士は全国で数名〜数十名ってとこだから
個人特定されるかもよ。

>>941
レスありがとうございます。
私は今年70〜80ポイントくらいで2〜3割ということになっています。
これでも良い方なんでしょうか？

>>943
志保で固定の担当があるということは、おそらく地方の方だと推察しますが
２〜３割取り分が貰えるならそこそこ好条件じゃないでしょうか？
そもそも取り分など無し、報酬は全額会社収入、特別ボーナスのようなものもナシという所も多々ありますし。

ただ「士」になっていた場合、２〜３割だと「独立」のきっかけになる数字ではありますね。

1000ﾎﾟｲﾝﾄ羨ましい・継続なら最高だが・美味しいことは続かないのが世の常・お姉さんから領収もらってね。入札、新規参入に気をつけてね。ｴｲｽﾞもね！

>>945
本当に羨ましいかな。

当方なんか、その２０分の１でも、いよいよ実際に
やるとなると、鬱陶しくて仕方ない。
仕事は暇だけれど、やる気が湧いてこない。

>>937
やっぱ、不動産業者はどこも下品だね。

鑑定では飯食えない。義務鑑定増やしてくれ。

鑑定士試験の合格者を減らせば。

はいはい、お下品でごめんねー
固定鑑定評価導入第一回目からなので継続です。助かります。
旅行は友達の弁ちゃんも一緒なんだよね。
協業共性だね。

固評は、おいしい仕事・大切に・訴訟もあるから気をつけて・SAGEさんは本当に鑑定士ですか・本物なら自慢しないほうが。

今まで訴訟直前までのが何件かありました。
だた、鑑定評価の守備範囲以外でしたが、固定土地関係をトータルで
お世話させて頂いております。
問題になるのは制度上とか予算上やむを得ない事柄が多いですね。
昨今は、事情がらみで超安く買えたのに評価額が実売買価格より
高いから登録免許税が高く付いたぞーみたいなのが多い。
大概再売り時は大幅にサヤを抜いて処分してるじゃねーかよー

SAGEさん、よろしければ、1000ﾎﾟｲﾝﾄの単価を・ｱﾊﾞｳﾄで結構です。入札ではないのですか。

公示の？０％の単価です。昔は公示並単価だったんだけどね。
入札では無いです。固定鑑定評価を入札にしたら優秀安定的な
税収たる固定資産税都市計画税の基盤がズタズタになってしまう。
もしも将来入札になったとしても継続＋プライド？で１円入札し
てでも担当市の固定資産税制度を守護します。

当県では9割入札です。単価4-5万と推測しますが・SAGEさんは年収も凄そう・自由業を謳歌・愛人も数人居そう・後は健康だけですね。

入札といっても談合だろ？
東京は入札はないがポイント数が50〜80くらいしかない・・・

最近は、談合ではないマジの入札も多いよ。

ダンピング合戦で酷いことになってる。
１ポイント1万円台なんてアリエネー

>>958
長野とか北海道とかは凄いらしいね

仕事がない・固評は、おいしい・仁義なき戦い・1万OK・ぎすぎすしますね・鑑定士の年収は、幾ら位なんでしょう。1500万以上は欲しいですよね。

>>960
年収というか年所得はそれくらいは独立鑑定士最低ラインだと思いますよ。

>>961
それだけ所得を得ようと思えば、補助者と事務員各一人は要るから、
売上げは３５００万円は欲しい、ということは１ヶ月３００万円の売上げか。
継続的に１ヶ月３００万円の売上げを補助者一人で達成できるかどうか。
そこで、巷間言われているように、補助者をこき使うことに陥るのか。

まあ、当方には夢のまた夢のような話だ。

>>959
山岳地帯も多かろうに。まともじゃなさそうですね。

>>962
売上げ月３００マソは普通に行くでしょ〜
出来のいい女性事務員を雇用するのが合理的。
男性補助者は使えないのが多かったので今は無し。
外注、俗に言う下請けに出す事もある。
多忙を極めるが精神的に楽だよ。

月300万なら・月20日として毎日15万の請求書・一人では少しｷﾂｲ・会議、事例収集もある・何でも経費落ちが救い・年令と共に体力劣る・それでも毎月200万の所得は欲しい

個人事務所で簡易鑑定150件というのは普通ですか？
補助者2人です

>>966
あんまり普通じゃないけど、そういう人も聞かないでもない。

>>966
まさか一日で？
一月なら出来なくもないと思うが、普通では無いね。