持ち家（ﾏﾝｿﾝ含む）と借家どっちが得なのさ？3

>>937
では、それを具体的な前提条件にして、正しい比較計算で結果を示そう。

>>938-942
意外にすぐ見つけたね。その前提条件だと、金融資産投資利回りを
いくら上げても購入の勝ちという結果が出る。

その前提条件を少し変更した条件（１）（２）（３）だとどうだろう？
（０）>>940の結果
（１）頭金1000万円あったら？
（２）頭金100万円あったら？
（３）35年でなく20年ローンだったら？

上記（０）（１）（２）（３）の結果を考察せよ。そして、
この物件を不動産投資商品と見たとき、その商品性が（０）（１）（２）
（３）で違うのかについても考えよ。

>>946-947
その理解はまだまだだな。
正しい理解への登山口あたりでうろうろするより、修行の道を選んで
登ってきたらどうだ？ このスレにその道案内を置いてきた。
そうすれば、自分の決断が経済的にどうだったのか、正しく把握できる
ようになる。

>>932
年取っても金さえあればなんとかなると思うけど
それってドケチ的にはどうなのよ
賃貸でもそれなりの所に住もうと思ったら、結構金かかるし
年取ってあんまりショボいトコだと寂しくならないか

>>954
真のドケチは年取ってもショボイところに住んで
でもいざというときの金をもっているものじゃねーの？

真のドケチは親にパラサイト、それが駄目なら社宅、公営住宅
または超ド田舎の土地値の狭小あばら屋かって、最低限だけ廃材で直してだましだまし暮らす。雨漏りはバケツ

コテは相変わらず反論できずクサすだけなのかｗ
つかまだ暴れてたのかい

都心と地方の話が、同時進行するからおかしなことになるよね。
家族構成だって、色々あるし。

俺は賃貸派だけど、持家を完全否定するわけも無い。
人生の余命と資産を考慮したら、持家も当然考える。
死ぬまで住める、平屋を建てれたらいいなと思っている。

>>950
借主を選べる時代は続くのかなって意見なんだが。

>>954
俺は死ぬ間際まで、ドケチでいれる自信ないし
今も倹約はしているレベルの人だと思う。

>>953
おいおい何だそのコメントはｗ

利回り（ＰＥＲ）を考慮して割安なら買い、という行為に対しての反論はないのか？
また、自分のシミュレーションの前提条件をもう少し説明しようという気はないのか？
ＥＴＦで平均3％というコメントがあったが、リスク（収益のブレ）が存在することに
対してはどう考えるのか？

個別性が高く、市場が効率的でない不動産の世界では、調査して交渉して割安に物件を買えば、
まず間違いなく購入有利なんだけど。

他スレでもあったけど、最初に買った人が損してくれると、後から買う人は安く買える。
でも最初に買った人がアホかというと必ずしもそういうわけでもなく、グロース株を買うような気持ちで
不動産の値上がりに賭けた、ということ。

>>949

>意図的に購入有利にしてると思われるぞ。
購入でなくて賃貸？

4500万借り入れで2％、20年なら、諸費用込みで年300万強だから、自己居住ならまぁ良いかと俺は思う。
気に入る物件はそうそうないし。

月25万住居費払いながら別に月10万とか貯金できるなら、その金を繰り上げに充てられる。
その時に負債金利が資産金利より高いことが活きてくる。
シミュレーション担当の人はそうは思ってないみたいだけどね･･･

7倍の人の表面利回りはスゴイｗ
変な奴が増えたな。

なんか不動産板から本筋の方が来たみたいで、辺境のドケチ板で覇を唱えてたコテピンチ？

ごめん、俺空気読めなかったかな？
あまりにレベルが低い（と俺は思う）ようだったのでつい･･･

不動産の常識はそんなに難しくないけど、手間がかかるし、金持ってない人はできないし、
金持ってても会社の福利厚生が手厚いと経験せずに人生を終えてしまうこともあるので、
とっつきづらいかもしれない。経験を積める機会もそんなに多くはないし。

でも、そういうわけで市場が効率的でないので、きちんと調べれば掘り出し物とまでは
いかなくても、市価よりも1割安く買うくらいの事は普通にできると思う。
業者が15％安い値段を提示してくるので、それより高い指値をすれば良いと思う。
それが買いの常識（の一部）

>>963
>>959かな？
君の言う利回りは、あくまで不動産投資の名目利回りで
一般資産の利回りとは別物だと理解した方がいい。

あと、金利の考え方について。

現状三菱の10年固定が1.85％だけど、当然10年後の未来に金利が上昇している可能性はある。
でも、金利が上げられる世の中であれば、景気は相応に良いはずなので、物件価格は上がり、家賃も上がっていると
考えるのが妥当だと考える。

家賃を据え置くなら金利も据え置くのが妥当。その場合は長期固定のプレミアムを排除した1.475（1.4％優遇）か、
前述の1.85％を考慮して、せいぜい2％。支払能力に自信があるならひたすら変動でも良いんだから。
そうでなくて、長期で見ればある程度の好況不況があるんだ、と考えるなら、不動産の残価は高くなるし、
家賃も相応に上げないと。そもそも物価水準以前の問題として現金の価値は下がり続けるんだし。

といったわけで、このシミュレーションはどうなんだろう？というのが俺の意見。

釣りだな、スルーします。

>>964
それはＮｅｔで考えた時に管理費、積立金、固定資産税がかかることを言っている？
だとしたら、もちろん影響はあるけど、軽微であると俺は考える。
だって、月25万の物件だとして、管理費＋積立金＝2万くらい、固定資産税は25×2/3＝16万強（感覚的にこんなもん）
それこそシミュレーションに深刻な影響を与えるようなもんじゃない。

先述の通り、普通に払えば20年以内に終わるんだし、その時点で賃貸した時の資産を残価が追い越しているし、
その後はひたすら賃貸に勝ち続ける。それが購入のメリット。2の足を踏む人が多いなら余計にチャンスじゃない。

俺の意見は下記の通り。（多少妥協できる数字）
>利回りを考慮すれば買った方が得なのは自明。
>築浅6％ or 築10年7％ or 築15年9-10％ を値落ちしにくい場所で買えばそれでOK。

>>959
それであばれてるつもりか？ 私の手の平の上でちょろちょろしてるようだが。

『家の利回りが良ければ買い』というのではまだまだだな。利回りを考慮す
るということは、経済的側面での評価をしていることになるわけだが、そう
であれば、他の投資商品との比較、および、自己のリスク負担能力について
の検討も加えねばならん。『年収の４倍ローン』というだけで不合格だな。
もっとも、自分の行為をギャンブルと正しく理解したうえで、賭けに出るの
は認めよう。理解しないまま賭けるのがバカなのは言うまでもない。

シミュレーションの前提条件だが、原則、私は前提条件を出していない。
キミはいろいろと前提条件が気に入らないようだが、それなら、キミの
好きな前提条件を用意して、正しい比較計算をすればいい。キミの計算は、
これまでの計算同様、私の話をすすめる材料になる。

ETFうんぬんは私の言い出したことではないが、期待リターンを狙うなら、
その分のリスクはつきものだ。購入・賃貸等しくね。

釣りだと思うならそれでも良いけど。
不動産童貞に説明すんのは無理だったね･･･

痛い奴は、金利が上がると不動産も上がるってレスしているんだよなｗ
っで、貨幣価値が下がり続ける。
何を根拠に言っているんだろうな。

思い込みかなｗ

根拠があるなら、是非拝聴したいんだが
聞いても思い込みを書き綴るだけかなｗ

>>968
なるほど評論家の方でしたか。

利回りがあればＯＫだよ。株には住めないが不動産には住めるからね。
支払い能力は個々人で違うからなんとも。親の資産当てに出来る人もいるだろうし。
俺が7倍でもＯＫと判断したのは給料が上がることが分かっていたことと、有利な取引が
できることが分かったから。

そもそも自己居住の不動産は賭けじゃないんだよね。株には住めないんだから。

自家発電ｗｗｗ

>>970
お前さんの根拠は？

過去を見るに金利が上がる時は不動産も上がるし、貨幣価値は下がり続けてる。
身近な物の価格の値段見てみれば？子供のときより上がってるだろｗ

タイミングのことを言っているなら、確かに先に不動産が上がって、後から金利が付いてくるが。
金利が上がっている状態なら、既に不動産は上がっている。今回もそうだろｗ

次スレ
持ち家（ﾏﾝｿﾝ含む）と借家どっちが得なのさ？4
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1204025076/

都心の不動産はオイルマネーが押し上げただけなんだがｗ
金利が0.5％上がったから、都心の不動産が上がったとでもｗｗｗ

金利が0.5％上がったが、過疎地の不動産は上がったか？ｗ
上がっているのは、仕事があるエリアの都市部だけ。

>>971
キミが>>967を書いたんだと思うが、ようするにキミは、賃貸より購入有利
と判断したから買ったわけだ。
その判断が正しい理解の上でのことならご自由にどうぞというところだが、
「株には住めないが不動産には住めるから」と言っているあたり、
正しい理解はぜんぜんできてない。

自家発電は続きそうｗ

>>975
景気が良くなったことで金利が上がったことに変わりはないが。

地方に買うなんて論外だろ。値落ちにしにくい場所でなければ買う意味はない。
値落ちしにくい場所は一律には語れないのが不動産の難しさだから、地方＝ＮＧではないが。

>>976
おいおい、シミュレーションの計算を（代理で？）行うのがあなたの立場なのに、
「正しい理解ができてない」って何？それなら正しい理解とやらを提示してもらえないか？

株には住めないから、低コストで住める方法を考える＝高利回り物件を購入する。
そうすることで賃貸よりも住まいのコストは節約できる。極めて簡単なロジックなんだけど。

>>978
真面目に答える気はあるんだ？ｗ

・7倍の人は、不動産投資に余力の殆どを
奪われている事に疑問を持たないのか？

・>>946を実質利回りで考えるとどうなるのか？
10年オーバーのローンを組んで、
10年固定の1.85％を持ち出す意味がわからない。

>>978
どこからが地方だろう？
さいたま？　取手？　前橋？　福島？　

>973 名前：名前書くのももったいない 投稿日：2008/02/26(火) 20:21:31 ID:???
>過去を見るに金利が上がる時は不動産も上がるし、貨幣価値は下がり続けてる。

>978 名前：名前書くのももったいない 投稿日：2008/02/26(火) 20:55:46 ID:???
>景気が良くなったことで金利が上がったことに変わりはないが。
>地方に買うなんて論外だろ。値落ちにしにくい場所でなければ買う意味はない。

お前が何を言いたいのか意味不明ｗ

>>980
持たないよｗだって株には住めないもん。
賃貸する人は何も残らない賃貸にコストを払いつつ、小額の投資を行うことに疑問を持たないの？
不動産相場次第だけど、その生活を続けていると早ければ10年後くらいに購入に資産を抜かされる。

>10年オーバーのローンを組んで、
>10年固定の1.85％を持ち出す意味がわからない。
だって、長期間固定の金利はリスクプレミアムが乗るじゃん。
ttp://www.findai.com/yogo/0088.htm

金利が上がるなら不動産も上がるんだし、無理のないローンなら20年以内に終わるんだから、
10年固定しておけば十分。（固定終了後も全期間1.0％優遇）

前にも言ったけど、短期金利が上がるような状態なら、景気は相応に良いし、家賃相場も上がる。
最も家賃は遅行するし、硬直的だから、上にも下にも大きくは動きづらいけど。

>>982
どうぞ。

俺の意見は下記の通り。（多少妥協できる数字）
>利回りを考慮すれば買った方が得なのは自明。
>築浅6％ or 築10年7％ or 築15年9-10％ を値落ちしにくい場所で買えばそれでOK。

>>983
>持たないよｗだって株には住めないもん。
何故、株式投資が出て来るんだ？
俺は一言もレスした事無いけどｗ

>だって、長期間固定の金利はリスクプレミアムが乗るじゃん。
判ったから、それを考慮して>>946の実質利回りをｗ
何パーで回せば投資成功なの？ｗｗｗ
君の独断の意見でいいよ。

>>984
金利が上がったら、不動産が上がるって意味不明なレスをしているのにｗｗｗ
お前のレスだぞｗ >>973

以下、ざっくり計算

■5000万の物件
4500万借りて10年経過後（頭金600万、諸費用400万、金利2％）22.3万/月（＋貯金相当分4万/月を繰り上げ）
※管理費等を3.7万/月で計算（結果的に17年ローン）

残債：19,941,687（実際にはここから住宅ローン減税で200万程度マイナス）

■1000万を運用しつつ賃貸（家賃25万/月⇒6％）貯金で毎月＋4万
1000万⇒1105万（1％）
毎月4万⇒502万（1％。年金終価表より）
不動産の残債に当たる生命保険料をマイナス

で、後は不動産価格次第だけど、まぁ買った方がお得。そもそも利回り6％だから計算するまでもなく購入有利だけどね。

>>986

？？後段については解答になっているでしょ？

もしかして、全国津々浦々の不動産が上がっているとでも思ってる？
そんなわけないじゃん。だから5500万でシミュレーションしてるんじゃないの？
5500万出せれば、都心の築10年マンションが買える。最も簡単なのはそれ。

購入に当たって値落ちしづらい場所（≒希少性）を考慮すんのは当たり前。
でも、買うのが即ＮＧかというとそうではなくて、流動性プレミアム等を十分に織り込める値段ならＯＫ。
不動産は地域によって全然違うので、利回り何％が適切かはその地域に詳しくなければ分からない。

俺が出した数字は都心前提。（その点では説明不足でスマンカッタ）

>>987
やりなおし
>>946でやってねｗ

おもしろくなってきた
三十路すぎのマンソン買いたい女としては
文章のcleverさで946=947を応援する
議論よろしく

>>988
後付けで自分のレスを否定しているんだｗ
だったら、まあ理解できるよ。

誰が誰だかわからん

口調でわかるよ
でもno.かコテ付けたらもっとわかりやすいね

よろしく

すまん、987の数字は4400万借り入れ。10年経過後。
ローンも正確には16.5年くらいだと思うんだけど、年単位でしか入力できなかったので、
コンサバに見て17年にしてる。
ttp://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp

なんか数字出さんと、と思ったけど、やっつけだと微妙だな。
でも不動産利回りと残債の関係を定量的に捉えるには、ないよりマシだと思う。

なお、「住宅ローン減税で200万程度マイナス」という表現にしたのは、繰上げ返済の
効力をうまく計算に織り込めなかったから。単純には160万なんだけど、金利分を考慮してざっくり。

賃貸側の生命保険料についても同様。年齢も含めて個人差がありすぎるので。
（10年分となれば数十万くらいなのかな？）

自分の可処分所得を不動産投資に
ほぼ一択する事がなぜ正しいのか判らないんだが。

意味不明な不動産は上がるし、株は住めないって理屈か？

>>994
また後付け？ｗ
>>946も意味不明なレスって事でいいんだｗｗｗ

だから2%複利がどこにあるんだよ。今すぐ教えろ。全財産突っ込んでやるよ

>>989
自分でやれ。利回りをどこまで妥協できるかは相場観と不動産探索にかける労力（≒情熱）次第。
妥協せず頑張れば必ず報われる。俺は都心築浅6％は（ほぼ）妥協しない。

>>990
どうも。一応、不動産2回買ってるんで。年齢は貴女より下ですが･･･

>>991
一応、完全否定はしてないつもりだが、後付は申し訳ない。

>>992
購入推進派は俺しかいない。

ちなみに都心でも地域によって全然違うし、それは同一区内でも同様。
だから、不動産は調べ甲斐があるし楽しいんだよ。

>>996
さすがに煽りにしか見えないのでスルーさせてもらう。

>>997
2％で試算した奴に聞けよｗ

仮にゼロ成長だった場合は
ローンを払う原資を継続して稼ぐのは難しそうだなｗ
35年ローンって2世代ローンかよ。

このスレッドは１０００を超えました。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。