[コンサル]医院誘致の裏側[卸]

今ビルにドクター誘致をしているけれど
色々なコンサル、卸、メーカーとかと話をして色々学んだけどなんか質問ある？

とりあえず今まで学んだこと。
不動産系・・・自社物件に誘致するためにお金出す。（家賃収入の為に先行投資的）
医療コンサル・・・医者からいくら。物件先からいくら。斡旋先建築会社からいくら。斡旋先調剤薬局からいくら。（高度医療持っていると中抜きで右から左でやく１割
卸系・・・納入時医療機器等で１割前後（但し他社製品値下げ合戦になってもメーカーに値下げさせるのでほかを使ってもあまり金額はかわらない）開業後の消耗品等のパイプつくり。
調剤薬局・・・開業後自社での薬販売をする為に基本的に低価格〜無料のところが多い。自分の調剤薬局の為結構がんばってくれる（他に２〜３テナント医師を集めてくれることも）
メーカー・・・自社製品購入および消耗品で利益。他社機器を購入できないので多少不便
建築会社・・・建築内装による利益。無料でやってくれることが多い。ただし建築費用に入っている。
会計事務所・・・開業後の会計業務で末永くお付き合いをという感じで失敗すると悪いうわさが立つので診療圏等もシビアに出してくれる。

こんなかんじでしょうか

ちなみにうちは不動産系なのですが、コンサル会社からは色々な条件で募集しますときています。
ビル全部に必ず多数の医師を入れるので数千万円というところから多いのは２００万〜１００万円
あとは月額家賃分とかドクターに開業コンサル費用を出してもらうので・・・という所は０円

コンサルタントでは成功報酬がほとんどなのでドクター支払いは０円という所は他（建築会社、メーカー、不動産会社、調剤薬局などからお金を集めているということ）
個人的には調剤薬局系列の開業サポートか税理士、会計事務所などのその後のクリニックの繁盛にかかわって収入を得る開業サポートがシビアに親身に考えているように見えます。
不動産会社的にはコンサル会社にお金を払ってそれを家賃に上乗せしていれば当然他より高くなるので入居してくれないので自腹（長くあいているよりもその後の家賃収入がはいるほうが長い目で見れば会社の為）

開業をしようとするのならば一番は自分で交渉をするのが一番ですね。
診療圏→無料でやってくれるところがあるのでそこで何社か出してみて一番シビアに出しているところを参考にする
場所を探す→オーナーとの直接交渉で値段が下げれるかも。オーナーもドクターから直接来たほうがコンサルに手数料払わないでいいので１００万円くらい初期の資金が浮かせるかも。
建築、内装→不動産業者なら知り合いがいる事が多くオーナーからの圧力で結構値下げできるかも。（建物も最初２０００万と見積もりだしてきたところが相見積りで１４００万まで下げれた＝ドクターの初期投資２００万〜６００万円下がるかも）
医療機器→学会等や病院に来ている卸の人からある程度情報を集めておいて自分で直接→卸に１割〜２割とられることを考えるとおろしに出す値段で出してくれるかも（先生だけです。
他にはいわないでといわれるけど）学会では出来るだけ情報は明かさないでパンフレットを手に入れたほうがその後の電話とか訪問を防げる
会計→何社か見積もりを出させて安くていくつもクリニックの会計をやっているところを選ぶ
薬→卸など数社で見積もりを出させる。αの薬はＡ社でβの薬はＢ社でと選びやすい。調剤薬局の会社に薬をしてもらってもいい
ちなみに調剤薬局が募集すると医師だけ入るなら坪１００００円だけど調剤薬局が自分の入るスペースを坪１２０００円とかにしてクリニックの契約では９０００円とか８０００円とかにしてくれることもある

そこら辺で１０００〜２０００万近く（空き地にクリニック立てる場合など）減らせることも可能だと思います。
強みは開業のしがらみが無いので同業他社の見積もりをだして競わせることが出来るということです。

いまどき医療モールって旬をすぎてると思うんだけどここ数年で同じ駅前に複数できたりした
それだけ収益的には実入りがいいってことなのかい？

不動産から言わせてもらうと地域医療に貢献、複数診療科での連携が取れるという事をいえます。
同じ駅前に複数できるということはそれだけそこに需要があるからと思うのですが人口にもよると思いますし診療科にもよると思います。
たとえば最初のモールが内科小児科整形外科歯科でスタートして次が美容外科眼科婦人科精神科美容歯科などで開業するなどはありだとおもいます。
何でもかんでも医療モールにすればいいと考えていると医師も何年かたったときに被害が出たりすると思います。
収益的にいえばですが・・・坪単価では金融や販売店オフィスなどで入ったほうが高いです。
たとえば坪２００００円位ですがクリニック開業だと収入の関係もあって８０００〜１５０００円とかくらいでないと入居していただけません。
ただし美容など自費診療を主にされる科目は別だと思います。
ただし雑居ビルになると入れ替わりがあるのでそういう意味では安くても長く繁盛してもらえれば医師に入ってもらったほうが安心感があります。

あとテナントに入る場合ですが、金融系、パチンコ系などあまり患者さんの層（そこに集まってくる人）がよろしくない場所はやめたほうがいいとおもいます。
いいのはコンビニ、保育施設、スーパー、デパートなど人がそこを目指してくるようなところがいいと思います。

地域によりますが東京はこの不景気でも入れ替わりに開業されているドクターが多いです。土地も値下がりしていますし
関西は・・・土地、空室件数が多いので安く買ったり易く借りれたりすると思います。
場所は駅前で人通りが多いところがいいでしょうが、診療科によっては少し離れた住宅街で駐車場を広めに取れる場所というのがいいと思います。

あと前職は医療卸会社だったのですが退職後２年間うんたらかんたらという誓約書の期限も過ぎたのでそっちでもお話しますよ。

調剤が勧めてくる立地は新規開業にはまず向かない。
これが何故だか分からない医者は開業する資格はない。

>>7

＞ あとテナントに入る場合ですが、金融系、パチンコ系などあまり患者さんの層（そこに集まってくる人）がよろしくない場所はやめたほうがいいとおもいます。


いやいや、これに風俗やスナック、キャバクラの上のフロア。メンクリ開業には最高のロケーション。何故かラブホの近くや歓楽街のボロテナントでは流行り、医療モールではヤバなんだよなあ。
人知れず、飲み屋の姉ちゃんや風俗嬢などが眠剤や安定剤を求めて、いい安定顧客になるんだよなあ。

>>10
後学の為にぜひ知りたいです

>>11
そうですね
精神科ですとひっそりとした少し路地に入ったところの方が入りやすいみたいですね。
ですね。

うん？これは今猿専用のスレ？

一応知りえた内容で書き込んでいます。
基本的に不動産で仲介をしていないと暇なもので立ち上げました。

調剤はね別にプロモーションした開業医が流行らなくても他の医療機関から処方せんが来ればいいわけ。
だから駅前やＳＣの前でもいいしプロモーションした開業医の周りに競合相手がいても構わない。そこから処方せんが流れてくれば儲かるのよ。
だから新規開業医と調剤は一心同体ではないの。

>>14
今まで仲介してきた中で、どんな物件だと一般的な内科開業などで流行っていますか？
医療ビルとか医療モールではなく、一般のテナントをクリニックとして仲介したりもするんですか？

>>15
そういう意味でしたか。
確かにそうですね。
調剤で開業しているところのそばに新規開業をとかありますしね

>>７
>いいのはコンビニ、保育施設、スーパー、デパートなど人がそこを目指してくるようなところがいいと思います。

新型インフルエンザ等が飛び込んだ時には有名になれる場所。
健康な人が集まるところを勧めるコンサルは、やっぱり医学的な常識がない。

>>16
いままでですと駅から歩いて５分以内くらいで周辺には古くからある住宅街のところ。
電車一本で大きなところにいける少し中心から離れたベッドタウンでしょうか。
古い家＝老人が多いのと子供、孫も住んでいる。一人が行ってよかったら身内もすすめる。
老人が多い+中堅が多いところは生活習慣病もあってそういう患者さんがおおいみたいです。

あと内科系の病気の人は電車を乗り継いだりバスを乗り継いだりして遠くまでは行かれないとおもいます
歩いていける距離〜自転車くらいでだいたい６割〜８割で車で通院などが1〜２割だとおもいます。
あと２台くらいは患者さんよう駐車場があって車でこれて予約システムも取り入れているところはいつ行ってもこんでました

>>18
健康な人が集まる場所というのは開業後沢山の人の目に留まるので新規の患者さんが集まりやすいという意味です。
なので初期に出来るだけ早く患者さんを集めたいといういみでいいということで、感染拡大を重きにおくのであれば郊外に土地を買って中を広くして待合室でうつらないように個室を多めに設けて各部屋を空気清浄機でウイルスまで捕獲できるような設備にすればいいとおもいます。

内科新規開業だと専門クリニックは別として自分のクリニックが一番近い住民が最低五千人いると開業成功する確率が高まります。
世帯数で言えば２０００以上です。
そうした場所があれば開業するのはよいでしょう。

>>18
20の追加ですが、私が患者としていく場合ですが弱っているもしくは子供とか身内が病気で弱っているときに、うちのクリニックは衛生的です。院内での感染を予防する為に待合個室を○部屋完備、ベッドで横になって待てる部屋を○個完備
各部屋インフルエンザウイルスも吸着するフィルターで空気もきれい。待つ人に優しい空調温度で湿度も安定。患者さんが出られるたびに室内を殺菌消毒
という病院があれば私は迷わずいきます。
少しの思いやり的なものでもくらっと来るので、至れり尽くせりという苦しい状態で待っていても普通にいすに座って待つのを考えると何倍も魅力があります。

>>20
その回答はポリシーなさすぎ。悪徳業者決定だな。
SARSの時の東南アジアでの対応は？
今、厚生労働省が勧めている感染対策は？

医療に関係する者として、感染の拡大を助長するようなところを案内するなよ。
ついでに、古く住宅が多くても地方のベッドタウンはゴーストタウン化の傾向になる。
若いものはいない。年寄りもいなかったりする。まして孫もいない。

>>21
駅から5分以内の場所には必ず競合があるし、
2000世帯も独占できるような物件はかなり少ないのではないですか？

>>23
自宅待機を言われても子供とかが高熱でたらそんな感染対策を守ると思えません。
そういう患者さんが万が一来た場合でも他の待っている患者さんは安心というのはだめでしょうか？
感染拡大を防ぐのであればそういう指針を出していても来院してしまう患者さんをどうするかではないでしょうか？
実際神戸の時も病院にすぐに行かずに全員が自宅待機をしていたでしょうか？
後半になって発熱相談で電話につながらないので直接来院したという話はよく聞きましたがいかがででしょうか？

>>23それから当方は不動産の賃貸販売が主なのでコンサルタント業務は行っていません。
今コンサルタントの人とか卸の人と話しをしているのはオーナーさんが立てられた物件に入るテナントさんを探すという意味でやっているので
うちは宅建の法律の手数料しかいただけません。
オーナーさんのほうが医師を入れたいとの事なので仲介をしています。
なので他人事のように　へーこんな仕事するんだとかこういうことにお金取るんだと右から左に行く条件等を見ているうちに覚えただけです。
ですから医療に関係するものとしてといわれると少し的外れなところがあると思います。

この時間だしあまりない様なのでそろそろかえります。
現在不動産業はこんな時間に帰れるくらいの景気なので・・・

不動産関係としていうと今年いっぱいから来年にかけて不動産はもっと下落すると思います。
賃料も空室の増加に伴って開いているよりは・・・と2割くらい下がるかもしれません。

個人的には今はじっとお金をためるべきだとおもいます
開業をするのであれば後一年くらいは静観したほうがいいようなきがしますけどね。

着実に空きテナントは増えていてそれでいてビルとかマンションとか計画、着工していると止められなくて出来てくるので今年くらいの計画スタートのものが出来るころ（2年後くらい）が景気回復時期なのではないでしょうか

私も不動産屋です。爺さんの代から兄まで3代で親戚含めたら多分20人くらいは医者かと。
私は馬鹿なので無理でしたけどね。
面白そうな板だけど其々の視点の違いを埋めるのは難しいんだろうなと思います。
一応皆さんのお気持ちは少しは解るつもりですので>>1さんご不在ですが私で良ければ
聞いてください。

既開業のビルクリDrで家主がファンド系や大手不動産会社ならなら過去3年ほど
散々値上げ交渉されたと思いますので今度の賃貸契約の更新時期に家賃の
値下げ交渉もダメもとでやってみてはどうかと思います。
モールDrは恐らく入居の時に散々騙されたセリフの「相乗効果」を逆手に取って
値下げ交渉されてみてはどうかと。勿論総体的に儲かってるモールなら無理でしょうが。
それ以外のビルでも空室が増えてるビルであれば交渉出来ますよ、新築ビルでも
大コケして空室ばかりの所は敷金家賃大幅ディスカウントや数ヶ月間家賃無料、
中には家賃は下げられないけど内装費家主負担なんてのもありますよ。

開業医は最後の場所に診察室をえらぶ。

>>23
とりあえずお前が人にイライラをぶつけ、開業したら患者が来ないモンスター医師で自分の下手さを棚にあげてコンサルがわるい。
といっている雰囲気がつたわる

とりあえず近所の精神科行って、仕事に自信がもてませんと相談してくるんだ

>>29
うちは去年秋に更新だったから値上げ言われずにスルーだったなあ

あと半年違えば値引き交渉できたかもしれん

>>30
僕は自然のなかがいいな
人にはストレスをためるな。不摂生するな。運動しろ。とかいうがなにげに言ってる本人が１番死に近かったりする



おれ、この負債返済したら･･･結婚するんだ

>>yr0zZkEOO
お前さん、大丈夫か？
連投の独白や自虐はDQNや精神病のもとだぞ。

開業医なのに不養生で、まして負債で結婚もできないってのは余りに可哀想だ。

>>34さん
>>33さんの最後は『この戦争が終わったら結婚するんだ』という死亡フラグをまねていると思います。
大変だ大変だっていっている時にそれだけボケられるなら一番最後まで死なないタイプでしょう。

ごめん
市況見てた

まだ負債はあるけど結婚して2歳と0歳のチビスケがいます
疲れてかえって来ても子供のかおみると癒されるわー


まあ元来アウトドア派なんで自然のあるところへ行きたいのは本当だ

雰囲気と内容的には「赤い髄液」の「Everything is ...」を思いだす。
ttp://www.bekkoame.ne.jp/〜isop/page015.html
（音が出るから注意）

でもって、最後の一言はネタに関係なく本音だ。
奴隷医から抜け出してもまだ不養生で負債〜と言ってるのは惨めだ。

2年目なんであと1000ほど負債残ってるんですよ
来年、再来年にはなくなると思う
それ過ぎたらバイトも終わりで９−６で土日休日の生活

>>36さんと
>>37さんの残りの負債はいくらあるんでしょう

リース機器があと一年
銀行はあと二年計画で1500で来年になると敷金、申し込み金として不動産会社に渡してる300万が戻って来たら多分700万位が来年のこってるはず

2009/06/22(月) 15:03:20 ID:HpTSiXGP0
あと前職は医療卸会社だったのですが退職後２年間うんたらかんたらという誓約書の期限も過ぎたのでそっちでもお話しますよ。

2009/06/22(月) 16:16:12 ID:HpTSiXGP0
>>23それから当方は不動産の賃貸販売が主なのでコンサルタント業務は行っていません。
今コンサルタントの人とか卸の人と話しをしているのはオーナーさんが立てられた物件に入るテナントさんを探すという意味でやっているので
うちは宅建の法律の手数料しかいただけません。
オーナーさんのほうが医師を入れたいとの事なので仲介をしています。
なので他人事のように　へーこんな仕事するんだとかこういうことにお金取るんだと右から左に行く条件等を見ているうちに覚えただけです。
ですから医療に関係するものとしてといわれると少し的外れなところがあると思います。

やっちまったな。

だめだな

医療の知識から離れてる卸の名前を是非聞きたい

どこ？

関西、最近新設されたJR駅前に医療モールできたけど（２件）、入居３件ほどしかないね。
開業がへることは死活問題なんじゃないの？

医療モールは、コンビニ、ファーストフード、携帯会社に相手にされない三流地を医療モールと名前を付けるだけで一流地並の家賃を取ろうとするところ。

昨晩の28.29です。
土地を安く買いたい場合は、後継者無しが理由の古い有床病院跡地は普通の宅地に
較べて安く買えます。
理由はプロの皆様に述べるまでも無いですね。但し、廃院後間もない病院で
所有者Drが自宅としてお住まいの場合は営業権的なものを主張されて高い場合も
ありますのでご注意ください。
新しい病院で廃院された物件は、診療科目が変わった途端に地域需要にマッチして
繁盛したりします。
特にここ10年以内くらいで開業して廃院した郊外歯科の施設は特に安く買える事が多いです。
歯科は建物面積は割と小さいですが無床診療所なら十分使える物件も有ります。

>>46
あの〜・・・もっと安く買える土地もあるんだけど？

>>47
はい、仰るとおりです。
医師間の口コミ取引であったり銀行経由であったりという案件もありますし、
それ以外でも色々な理由により格安で売られる土地はあります。
口コミ系について医師の皆様に私が敢えて申し上げる必要はありませんし、
銀行系の話というのは安いと勘違いしていらっしゃる方も多いですが実は相場の物件
というケースも多いです。
特殊事例の案件の一つ一つを例としてもそれは不動産屋や建設会社が安く買って
開発を経て商品として仕立てて儲かったに近い例ですから開業希望の方にそのような
レアなケースをご説明しても安い土地=繁盛する土地ではありませんので私は不誠実かと
考えます。

解り易い土地ではDrが最も安く買える土地は市街化調整区域の土地です。
当然田舎ですが、市街化区域内に近い調整区域という土地が有ります。
調整区域は原則建物の建築が認められないのですが、病院診療所・
倉庫・配送センター・レストラン等は建設が認められます。
相場は場所にもよりますが市街化区域内の半額以下です。
調整区域も以前は規制が緩かったため昔からの集落以外にも住宅地を形成
している所や色々な産業施設が集中していて一見すると調整区域に見えない
大穴物件もあります。

あと前職は医療卸会社だったのですが

医療を卸してる会社
医療を卸してる会社
医療を卸してる会社
医療を卸してる会社

薬品や機会を卸している会社はたくさんあるが･･･

>>50
私は>>1氏ではありませんが文脈からすると医療「機器」ではないですか？

その他で安く開業する場合に物販店等の閉店した店舗を安く買う方法があります。
地方では撤退した大手物販店舗や不景気で商売が上手くいかなくなった店が
安く売りに出ています。もしも地方での開業をご検討されていたら周辺を簡単に
調べてみてください、地方では診療科目によっては空白地帯に見つかる場合があります。
紳士服店がダメだった、書店やレンタルビデオ店がダメだった場所がイコール病院も
ダメではありません。
改装しても新築する場合の半額程度で取得できます。
フロアが広すぎる場合は使わないスペースは放っておけば改装費も安く済みます。

test

ビルしん