【訴訟】みんなの敷金、礼金【上等】

4月から東京に住むための賃貸物件を探しているものです。
判例・ガイドラインの知識がなく、ちょうど良い物件があったので手付金を払ったのですが、
今見ると、どうも特約に問題ありのようなので契約を躊躇しています。
条件は、山手線の内側、2LDK、築35年、家賃10k、敷金・礼金1ヶ月、仲介手数料は家賃の半額、RC造です。
特約は通常の原状回復を超える修繕として、退室時のクリーニング代は借主負担、退去時は敷金から1ヶ月分償却です。
特約に関しては未だ何も交渉していませんが、わざわざ特約を記載するということは気に入らないなら契約不成立ということになりそうです。
ここは特約があっても妥当な条件なんでしょうか？