マンション管理会社

建てるときは建築会社。
売るときは販売会社。

でも、一番つきあいが長くなるのは管理会社。

大家さん、管理組合の方たちの書き込みまってます。

マンションでのトラブルといったら、
騒音、ペット、駐車（輪）場、ゴミ出し、水漏れ、防犯対策。

こんな時に、管理人さんが出動します。
管理人さんを派遣してくるのが、管理会社。

うちはダイ○ード　ですけど、dieworld　です。（管理人さんはいいひとなんだけどね。）

東急コミュニティからダイワードにかえられた途端に
ゴミ室が汚くなりました。
振込口座も２回、受付の電話番号も２回変わり。
どーなってんでしょうね。ダイワードって。

管理組合は重要ではありますが、やはり住民がきちんとチェックしないとダメです。
そうしないと、そうじとかもすぐさぼるし、メンテもしなくなり、
いろんなとこに発注するときもグルになってる割高の業者に知らぬ間に
発注されちゃいますよ。

そうすれば、マンションの資産価値自体が下がって、結局すべて住民自身に
跳ね返ってきます。
あとで高く売りたいと思ったら、やはりメンド臭くても主体的に
管理組合に参加しないとダメですな。

ちょっと訂正。
冒頭部は、管理組合は住民で結成するものであり、
管理組合が管理会社（実際に掃除とかをする）をチェックしないと
ダメだということです。失礼。

丸投げするからむちゃくちゃになるんだろうな

うちのマンションの管理人は、なんか信用ならないんですよねー
郵便ポストの暗証番号とか、普通聞いてきますか？

管理会社のチェックってどういう風に実行するのですか？
教えて下さい。

集合ポストやゴミ置場や階段の照明とか見れば管理状態はわかるんじゃないかな。

階段の照明確かに電球切れてますね

管理人を派遣している管理会社さんへ
管理人さんへの社員教育はキチンと行って下さい。
引っ越したばかりなのに、いきなりタメグチは、ないでしょう・・・
まるで自分のマンションと思っている所があるみたい

自主管理にしろ。
管理会社に委託する場合は入札にするとか、エレベータのメンテなども
合い見積もり取るのをお勧め。
確実に安くなるし、管理組合の監視が行き届くことになるから手抜き
管理も無くなるでしょう。

管理会社は、管理組合が主導権握ると困るんだよね。
ばかで無知な管理組合が多すぎる。
「管理委託契約書」をきちんと読めば、管理組合が機能しないように
できていることがわかるよ。
管理組合が機能していることが最大の「マンションの資産価値」って
ことなんだけどな。
まあ、ノー天気な管理組合ほどツケが大きく帰ってくるんだ。
毎月高い管理費、だれに払っているのかみんな知っているのかな。
管理費って管理会社に払っているんじゃないよ。
「管理組合」に払っていることを肝に銘じておくように。
そのうち管理会社に骨の随まで吸い取られるよ。

>そのうち管理会社に骨の随まで吸い取られるよ。 って
もう少し具体的に教えて頂けませんか？

実例。
あまりに杜撰な管理に疑問をもった管理組合が通帳を
見せろといったところ、「整理していないので」との管理会社の返事。
いいから見せろと見てみると、分譲５年もたっているのに、残高が
「１４円」だった。
調べると、そこは管理会社が管理している沢山の管理組合のお金をすべて
管理会社の口座にどんぶりに入れていたのだ。
そして組合の定期総会の前に、帳じりを合わせ報告をし、また同じ
事を毎年繰りかえしていたのでばれなかったのである。
（さらに調べると使途不明金あり、二重取りあり）
残高があっても、このようなからくりがあるから管理組合は通帳の
チェックをきちんとすべきなんだよ。
本来、自分らの財産である通帳を管理会社が持っていること自体が
間違いなんだけど。
少しは、危機感もった？
大手だってわかんないよ。
調べてみる価値あるよ。
「管理委託契約書」に「通帳を管理会社に預託する」って項目があったら
要注意！
まだまだいっぱいあるぞ。
これって特例じゃないから恐いんだよ。

はぁ〜
なんだか恐くなってきました・・・
まだまだ　不正な事があるのか・・・

新築分譲マンション買うと、もれなく付いてくる販売会社系列の
「管理会社」これが１番のくせものだ。
マンション管理にノー天気な管理組合理事会があったとしよう。
居住者のなかに賢い人がいて管理会社に不都合なチェックをはじ
めたり（当たり前の事なんだけど）、欠陥問題がぼっ発すると
管理会社って阿呆な理事長に「あいつは変だ！」とか「欠陥さわぎ
するとあなたのマンションの資産価値が落ちるから関わりあうな」
とか入れ知恵して、その人を孤立させるんだよ。
だって自分達のやっている不正や親会社である販売会社の手抜きを
暴かれるとまずいでしょ。
阿呆な理事会ほど洗脳されやすいんだね。
「資産価値」って言葉に阿呆ほど敏感に反応するからね。
そして瑕疵担保責任の時効が過ぎるのを待って「法的に責任はあり
ません。」ってんで、そのつけが居住者に廻ってくるってわけ。
わかるかな〜。
これこそ「資産価値」のないマンションっていうんだ。
マンションは管理を買えっていうけど、この意味、「きちんと機能
した管理組合を買え」ってことなんだ。
わかってくれたかな〜。

　１２ですが、１３さんを含め詳しいですな。（笑）
　ひょっとして同じ人？
　自主管理というのは、絶対にやらなければならないし、かつ、やるのは
大変難しい事です。
　一種の町会や自治会と似たノリなんだけど、殆どの方が面倒くさいとの
理由で管理会社主導のマンションを選択する傾向があるんだけど、契約
上、管理会社以外の選択の余地が無い場合、良いように管理費を取られ
るのが落ちです。
　事実、管理費が高騰して紛争が起きてるマンションも有ります。
　かといって自主管理も問題が多いです。
　どうしても役員は押しつけっこになりがちで、胡散臭い連中が受ける
ケースが多く、ちゃんとした方なら問題無いけど、かなり多くのケース
で預金の使い込みなんかが勃発するんだよね。
　要は民主主義の根幹なんだけど、居住者が管理組合に積極的に参加す
るしか方法は無いです。
　これはマンションに限らず、一般的な自治会などにも言える事です。
　日本に民主主義が定着したと思ってる方、それは間違いです。
　民主主義を維持するのは大変難しいのです。
　近所つきあいが苦手な諸君。仁徳天皇の時代にワープしまほ。

＞１７
私が言いたいのは、何も自主管理を薦めているのではないんだ。
素人が自主管理するのは難しいと思う。
委託管理でもいいけど、まかせっきりにしないで、管理組合が
しっかり目を光らせていればって意味だ。
管理会社は、管理組合の鏡だからね。
管理組合がなまけていると、管理会社もなまける。
管理組合がしっかりしてれば、管理会社だっていい管理をして
くれる。
うさん臭い連中が役員になるのがいやなら、自分で立候補して役員に
なるって手がある。
それぐらいの努力をしてこそいい管理組合の運営ができるってものだ。
マンション居住ってそれ程難しいものなんだ。

販売会社と利害関係のない独立系の管理会社にいいとこあるよ。

>販売会社と利害関係のない独立系の管理会社にいいとこあるよ。

具体的にどういうところがありますか？

いったいマンション買った人はどう行動すべきなの？

＞２０
２ちゃんねるではちょっと言えないね。
意地悪ではない。
いいたいのは、具体的にどういうところがあるのかまず自分の足を
使って調べるんだ。
最初はわからなくても地道にやれば、管理組合員としての自覚に目覚めて
くる。
これこそ努力だよ。
でも関心あるようだから、１つのヒントぐらいは教えてあげよう。
世の中には、管理組合が加入する非営利の管理組合の団体があるんだ。
そこは管理組合運営で素人ではわからない事を管理組合の立場で
サポートしてくれるんだ。
難しくてわからないからと、管理会社に聞いたって信用できないから
ね。
そういうところで他の管理組合などの情報を得ていくうちにわかってくる。
がんばれ！

＞２１
・管理規約及び使用細則をよく読む。
・管理委託契約書をよく読む。
・建設省の出しているひな形と比較する。
・管理組合に不利な規約、管理契約内容がないか調べる。
とりあえずそこから始めよう。
でてくるぞー。

結局、管理会社なんて下請け・孫請けってピンハネしてるだけです。
あとは、その下請けのレベルで管理の質が決まる、と言って良いでしょう。
電話帳で調べれば清掃会社なんか文字通り掃いて捨てる程あります。
給排水関係・リニューアルなんかも然り。
メリットといえば、窓口が一本化できるくらいです。
私が理事長なら、管理会社などに委託しません。

＞２３さん
大変勉強になります。

＞・管理組合に不利な規約、管理契約内容がないか調べる。
問題があった場合、契約内容を変更できるということですか？
契約してしまった以上、管理会社が同意しない限りダメそうに思えますが。。

＞２５
同意しなければ管理会社を換えればいいのでは？
その際は、是非当社へ！（笑）

＞２３さん
自分も勉強になりました。

＞・建設省の出しているひな形と比較する。

建設省のひな形というのはどうやって入手可能ですか？

＞同意しなければ管理会社を換えればいいのでは？

管理委託契約書というものを確認したところ、
『解約』という項目があり、正確な条文は今手元にないのでわかりませんが
「管理会社に委託契約に反する行為があった場合、○カ月前に通告の後、
解約することができる」という主旨の条文“だけ”がありました。
これってひょっとして裏を返せば、契約に則っている限り解約できないってこと？

素人質問ですみません。

＞27さん
ひな形、ここで見つけました。
http://www.mankan.or.jp/12_member/m_12_00_00.html

２８さんありがとうございます。

最近「マンション管理会社」が賑わっているようで・・・
いいことだ。みんな自分達のマンションだ、もっと関心を持とう！

ひな形があるけど、その後栄高事件（知らないのはもぐりだね）
の判決を重くみた建設省が管理業社に通達などだしてるから
チェックしなきゃだめだよ。
これ重要だから。

管理会社の不正や組合に不利な項目があったからって、相当やばけ
れば別だけど、管理会社変える事よりもまず正すことから始めよう。
多分１年契約で委託契約してると思うから、次の更新までに
徹底的に調べ正常な管理に戻すことが大事。
不正をされたツケを返してから、変えようよ。
調べるとけっこう面白いよ。出てくるぞ。
真っ青になるぞー。

管理会社の提案する長期修繕計画表、しっかり見てみな。
気ーつけないとえらい事になるぞー。
おいらのマンションタイタニックだー！

栄高事件の事がわかりません
教えて下さい。

東京地裁判決
http://plaza9.mbn.or.jp/~01saijo/eiko-sanwa-tisai.htm
申入書
http://plaza9.mbn.or.jp/~01saijo/mansyob2.htm
答弁書
http://plaza9.mbn.or.jp/~01saijo/mansyob3.htm

age

2月１４日発売の「週間ダイヤモンド」。
「マンションスラム化の恐怖」すごい。
管理会社についてでているよ。
みんな見てみな。
恐い。

管理会社変えました。くじ引きで理事長になってしまったんで、
やいやい言って管理委託費の明細を提出させたらでてくるでてくる。
受水槽の清掃費などの二重取りやらバカ高いメンテナンス費やら・・。
管理費が赤で何とかコストダウンしてくれとお願いしてたらしまいには手を引くと言い出して、
ほんじゃヤメタルわいということで今は地元の小さい管理会社に委託しています。結構小回りが
効くので良かったのではないかと思っている。

ちなみに元はＤ−ハウスの関連会社で担当がしょっちゅう替わっていた。大手だからって信用できまへん。

自動的に大京管理になっちゃってます。
んで、たぶん一番値段の高い管理会社ですよね。
私はくじびきで初代の組合理事になったんだけど
大京のやりかたに呆れて、やる気なくしました。
揉め事は丸め込め、多数決はとるな、という状況です。
一部のアホとつるんで管理費も好きに使ってます。
追求しようにも法律ってなーにー？なんてアホが相手で
うんざりです。
揉め事おこすより、あほに金をめぐんでやってるほうが楽なので
ほったらかしてる状況です。
他の住人もさほどお金に厳しいひとがいないのか、ほったらかし。
ライオンズって良い層の人間が多いのかとおもって買ったのに
そうでもなかったです。
愚痴でした。

えっ・・・そ、そうなんですか？＞３６
こないだの集会で管理組合の理事になったのですが、
そんなことしてるようなら黙ってるわけには
行かないですね・・・。

>37
大京管理が理事会ではっきりいいました。
違反行為があっても丸め込んで下さい。と。
多数決をとると、一人が袋叩きにあうから違法行為は見逃すようにとのこと。
管理人のおやじと一部の理事がグルで組合費を流用。
と、いっても名目は皆の為というもので、まあ無権代理行為。
掃除などせずに遊んでるけど、問題にしようとしたらグルの理事が
総会屋状態でどなりまくってつぶす。
その理事の発言は多数決をとらずに大京管理がそのまま決定事項として
文章に記入していく。

呆れて、ほったらかしにしています。

サイバッチにタレ込んでやれ。
あそこには芸能と政治以外にも叩いて欲しい。

>３８
違反行為ってどんなことなんでしょうか・・・？

こないだの集会での話だと、うちの理事さんたちは
「マンションに住むのは初めてで・・」って人が多く、
大京管理にうまくまるめこまれてしまいそうな感じ。
まだどうなるのかはわかりませんが、かなり不安。

>40
犬猫を飼うやつとか、ベランダに物置きをおくの。
物置は契約書に明記してありますよ。
ベランダに布団を干すのも駄目と書いてあるはず。

結局、違反したやつは多数決とると、
犬猫をてばなせ、物置き捨てろになるけど、そうなるとやっぱりもめるでしょ。
とくに動物は「迷惑になる動物」と契約書ではボカシテある。
飼ってるやつはなんとかしたいから大京にねじ込むでしょ。
販売するときは「犬猫飼っていいです」なんて販売してますもの。
＜ 同じ販売員に「犬嫌いなんですけど絶対いませんよね」
っていったら「絶対いません、禁止です。」 って売ってました。
これでもめてて、住人で話を付き合わせたらそうだった。

他にも、暗証番号を大京管理が勝手に新聞とか牛乳屋に公開した。
のちに窃盗事件で警察ざたがおこったんだけど
とうぜん嘘の供述をしてた。
＜ すべて裏をとりました。よっぽどタレこもうかとおもったが。

ちなみに、うちで犬をかってるのが問題のグルのババア。

やってやれ。やるしかないっす。

ペットを買ってもいい、いや禁止と、２枚舌で売ってるの
三井不動産もそうらしい。

＞４３
うちは東急の物件ですが、「猫以下、一匹のみ」と
デフォの管理規約に書いてあり、その通りになりました。
ウサギは良いらしいので曖昧ですが、犬を猫以下という人は
いないでしょう。

んまー、うちのチワワのチャミーちゃんは隣のラグドールとかいう猫の
半分の体重しかありませんことよ、何で隣のデブ猫が良くて
うちの可愛いチャミーちゃんがだめざますか、キー

＞４１
ベランダ物置とか布団干しなんかは規約破っている人、
きっと結構いますよね。（私は昼間家にいないのでよく
わかりませんが掲示板に布団干し禁止！とか書いてある。）
ペットの件ではうちのマンションは「飼ってもいい、でも
一匹だけ」という規約になってます。家の中で飼ってる人が
多いようなので守ってる、守ってないはよくわかりませんけど
管理人室に種類、大きさ、特徴などを書面で提出するようです。
でも、そういうのって多数決取る前に住人のモラルの問題なんじゃ
ないでしょうかね・・・。うちも含めて。

暗証番号のことですが、もしかしたらウチも新聞屋に公開されて
いるような気がします。
古新聞の回収で、トイレットペーパーをくれるんですけど
どうみてもポストからは入らないトイペが各戸ポストに
入ってますもん！！
そういうのってクレームをあげるとしたらどこにあげれば
いいんでしょうね？ 管理人ですか？大京管理？

いろいろ知れば知るほど告発したい思いになると思いますが
結局自分が住みにくくなったり、嫌な思いをしたりしそうで
黙っちゃうことになるんですよね・・・。
自分だけ騒ぎ立てて他のどうでもいいやって人達の分まで
いろいろ面倒を被るのも嫌だし。
もう！どうしたらいいんでしょうっ

大京のチクリページを作り、住んでいる人々からの
チクリを待つ。
で、サイゾーにでもタレこむ。

↑↑まさに私も、同様です。
これから先、自分が迷惑をかけることがあるかもしれないですし。
へたに動くと叩かれそうですから。
子供がうるさい、深夜に風呂に入ると排水がうるさい、
なんて、いくらでも叩く口実は作られます。

次に理事がまわってくるのは１０年後。
無権代理による資金の使用も、住人戸数で割ればたいした額じゃなし。
って訳で結局私は口をつむぐことにしました。
まあ、いざとなれば
「以前、こんなこともありましたよねぇぇ」
なんて武器に使えるかもしれないし。

＞４７さん、
まあ、偶然大京管理で盛り上がっちゃいましたが
どこでも一緒じゃないかとおもいます。
特に理事会の立ち上げ時はこんなのかなーって。
まじでホムペつくって脅してやろうかと思ったけど
逆訴訟でやられるに決まってる。
＜ 松屋のカエル牛丼もそうなりましたね。

なもんで、もうすぐ任期はおしまい！すっきり忘れます！

何でわすれるのっ？自分の大切な資産を守るためでしょ。
日本人の悪いところだね。そんなにお金持ちなの？
自分はうるさがられても、孤立してもごりごりやるよ。

http://www.hi-ho.ne.jp/kag130/index_man.htm
の間違いです。
こちらをどうぞ。

＞５０
これから何十年住むかもしれないところで
孤立するの、私は恐いです・・・。
今後子どもも作るだろうし。賃貸物件は
嫌だったら出ちゃえばいいかもしれないけれど
住宅ローン払いながら他の所に住むだけの余裕資金は
無いし。
一番いいのは役員だけでなく住民が積極的に
関心を持ってくれて協力してくれる体勢に
なることだと思いますが。
みんなの資産価値を守るために動いてるのに
村八分にされるのはたまりませんよね。

お気持ちよくわかりますが、それが、管理会社のねらいです。
思うつぼにはまってしまっていますね。
でも、つけはいずれ自分達にかえってくるんですよ。
やらなければ。

＞５３
そうですよね、そうなんですけど・・・。

そういう問題をうまくクリアしている管理組合の
方、いらっしゃいませんか？

まともな人間で理事を構成してればうまくいくんだろうけど
マンション購入者でまともなひとって仕事とかが忙しくって
かまってられないひとが多いですよねぇ、

あー問題のババアですが管理人に自分の車の車庫入れをやらせてます。

殺してもいいですか？

週間ダイヤモンドからの抜粋データ。
管理戸数第一位は、「大京管理」でダントツの２４７５９９戸。
ってことは、スレッドたててもいいんじゃない？

５５＞気持ちはわかるけど・・・

私も日頃から大京管理の管理費等には、不満を持っています。
管理人は週３日１３：００〜１７：００のみ。
お掃除もその管理人がほうき＆ちりとり＆ぞうきんでするだけ。
中古でライオンズマンションを買ったときは、
２５，０００円強だったんですが、八千円も値上がりし、
２年前から３３，３３０円になりました。
私の部屋の専有面積は４８�uです。高すぎると思いませんか？
友達のマンション（パークホームズ）は、
専門の業者が週３日来て、共用部分の床（タイル？）に、
ワックスまでかけています。それで管理費等は１５，０００円。
やはり大京管理に突き詰めて話を聞いたほうがいいですよね？
でも・・・専門の知識もないので、丸め込まれそうです。

大京の管理費は高すぎる！
ウチのマンションは６７ｍ２で管理費８千円修繕積立金８千円です。
管理人さんは常駐で月曜から土曜日までちゃんと管理人室に９時６時でいます。
掃除のおばちゃんも毎日いるし大京はおかしいと思います。
何とか自主管理にできないんですか？
ウチは自主管理だけど、修繕計画もキチンとしているし、
住民の意識が高いです。

まじで高いですね。腹たつ。
らいおんに住んでいて、大京管理を切られた組合の方はいらっしゃいませんか？
ぜひとも直接にでも話をお伺いしたいです。

それと月に１回のエレベータ点検が１台だけなのに
７３５００円＊１２ヶ月なのですが、、、こんなものですか？

今、自分で調べたら、同条件で４７７００円（口頭での定価）という
解答をもらった。点検だけの契約だと３００００円で
１０年に１回の別料金部品交換だってさ。
やっぱし大京管理に搾取されてるな、
あーこの料金はメンテの別会社にはいるんだけど
キックバックしてるんでしょうねぇー

エレベーターの点検は、フルメンテとＰＯＧ（パーツ、オイル、グリス）
っていうパーツメンテがあって値段が違ってきます。うちも最初はエ
レベーターメーカー関連ののメンテ会社で月６３０００円のフルメンテで
した。
今はメンテ会社を地元の小さい会社に替えて１回２７０００円の年６回の
ＰＯＧにしています。フルメンテからＰＯＧにするのはかなりのバクチかも
しれません。ロープなんかはフルだと負担しなくて良いのですがＰＯＧだと全額出費となるので・・。
大体４０万くらいって言ってたかな。しかしフルでも原動機やかごは負担しなきゃいけないから
あまり変わらないんじゃないかなと思っています。

昔はパーツの手配もメーカー外だと遅れがあったみたいですが、
今は大丈夫だってメンテ屋の社長は言ってました。

決算書の保守料を確認しておかしな所があったらよその会社に
見積もりくらい取って、管理会社に突っ込み入れてもいいんじゃないですか。
管理会社と管理組合の間には適度な緊張感が無いといいようにやられるような
気がします。

エレベータほ保守は月額２万５０００円です。ＰＯＧで十分でしょう。
『マンション管理費はここまで節約できる』福崎著・ネスコ/文芸春秋
の本でも、保守と管理費のからくりが詳しくかいてあります。
自然派ライター？だからか、わかりやすくて、不動産のプロではないから視点が管理組合の高さでいいと思います。
決算書も、マンションの規模別で金額がずばりでているので、参考になります。
うちのマンションでは、理事会でテキストとして使っています。管理会社の人があまりいい顔しないところをみると、かなり管理組合にとって有益だという証拠かも。
あと、ハード面の本では『マンション』岩波新書がいいのでは。コンクリート工学の大学教授が書いた本です。
ただ、管理のしくみのソフト面は先の本が詳細なので、２冊あればお互いに補えていいのでは。
おすすめします。

さっそく見つけました！下記ですね
http://www.sankei.co.jp/databox/paper/9909/28/paper/today/book/28boo002.htm
http://www.trc.co.jp/trc/book/book.idc?JLA=99036708

マンションでは配達時間にオートロックを解除して各部屋に配達
してもらっているところが多いそうですけど、
そうしてもらうとセキュリティや管理コストはどの程度違うものでしょうか？

2/19日号　これは雑誌だけど保存版だと思いますね。
http://dw.diamond.ne.jp/back/index.html

こんな記事があった。
http://www.isize.com/house/JJ/news/saishin/000308-trend.html

エレベーターのメンテなどもっと安い業者に頼もうと思っても、管理会社に
「金額にばかりとらわれてはいけません。人の安全に関わる大切なことです
から信頼できる業者に頼まないと。最近、安い見積もりでお客の気をひいて、
粗悪なメンテを行う悪質業者が増えて問題になっております」云々と言われ
てしまいます。
いかにも子供だましな話ですが、我々もメンテ業界に精通しているわけでも
ない、ただの素人ですので、反論できません。そして「不安」という二文字
にめっぽう弱いお年寄りや、自分で考えることをしない愚かな住民たちは、
コロっとその意見になびいてしまうんですよ。
管理会社のこういう論法に、どう対抗したらよいでしょうか？

P.S.ウチの管理会社「私どもの長年の経験から申しまして」が口癖です(笑)。

１人で対抗するのは無理。
管理組合でちゃんと対抗しないとね。
でも、金額ばかりにとらわれてはいけないのは事実で、
そういっている管理会社がちゃんと管理をしているのかを
調べるほうが先決では？
例えば、長期の修繕計画はどうなっているのか、とか
日々の清掃はちゃんとされているのか、とか、他にもいろいろ。
そこまで調べてからじゃないと、他の管理会社に見積もりを
出させても、比べられないと思います。
マンションの規模にもよるけど、本当は自主管理をするのが
いちばんいいんだけどね。。。でも大変だよ。

本当に組合のことを考えているのでしたら、
エレベータ会社に交渉をしてくれるはずです。

また、ほめ殺しで、お宅は大手の管理会社ですから、
その契約数をいかして安い保守料金契約が出来るでしょう。
と、いきましょう！

では、また。

毎月、実際に保守点検にきているお兄さんに「メーカーの社員ですか？」と
聞いてみてください。実際に作業をしているのは下請け、孫請けのメンテ業者であることも
多いですよ。途中のピンハネを考えれば、「高いから安全」とは言えないでしょう。
独立系というのは、もともとメーカーの下請け、孫請けだったところが多いのです。
この辺から攻めてみてはいかがでしょう？

それこそ６７さんのコンサルタントに査定をお願いしたらいいんじゃない。

皆さんいろいろありがとうございます。

＞72さん
う〜ん、コンサルタントって高そうなイメージが．．．
んでコンサルタント導入を提言したらしたで、
また管理会社が抵抗するんだろうな．．．
「お金をドブに捨てるようなものです！」とか言っちゃって（笑）。

査定はタダでやってくれます。実際に値引き交渉を依頼して、
成功報酬50％（例えば、1000万円を700万円に下げるのに成功したら、
その300万円の差額の50％の150万円をコンサルがとる）が
多いようです。査定結果を現管理会社に突きつけるだけでも
意味があるのでは？

＞７４
なるほど査定はタダですか。情報ありがとうございます。
おっしゃるとおり査定結果を突きつけるだけでも効果ありそうですね。
・・・ま、そんな手間をかけさせる様な管理会社とは、
手を切りたいのが本音ですけどね。

明和管理の仕事ぶりはいかがですか？

だめです。
管理組み合いのお金をじぶんとこの通帳に入れ替えていました。

>77
詳細を教えてください。

「残高14円」は何を隠そう明和管理。

ちっとも詳しくない。

２チャンネル「明和地所のクリオマンションの評判は？」の
スレッドへどうぞ。

伊藤忠ハウジングってどう？？詳しいかた教えてください。

管理は結局のところ住民の意識次第なんですよね。
意識向上のためには何をすればいいだろうか？

あの、ダイワードの評判はいかがでしょうか？

ここにマンション管理会社のランキングが入るといいと思う。
http://www33.system.to/best10/

東急コミュニティーは

age

マンション購入検討中の初心者です。
雑誌・書籍等を読むにつれ、マンション管理の問題点の多さに
驚いています。
（最近の疑問）
・まだ登録前ですが、管理委託契約書はもらえるのでしょうか？
・藤和コミュニティの情報がありましたらお知らせください。

東急コミュニティーはok

>89
東急コミュニティがＯＫ？　とんでもない！

例１：全国の管理物件から集めた管理費を自社運用資金にあてていた。
　　　運用益は当然、東急コミュニティのもの。国会で質問された。

例２：宅配ボックスを買い取りではなくリース契約で設置し、
　　　管理組合はリース料金をとられていた。

例３：東急コミュニティを解約したら、管理人室のすべての備品を
　　　不当に持ち去り、更に無言電話や自転車ハンクなどの嫌がらせ
　　　をした。

うーん　長谷工コミュニティはどう？

管理がない物件は、鳩の糞だらけのところもある。
管理費の安いところは、必ず問題がある。
でも、大京は高すぎる。
管理費、修繕積立金二つで15.000円くらいが普通だろう

管理費は、専有面積へーべーあたり幾らか、を基準とするのが普通です。
ヘーベー単価150円〜200円あればＯＫです。
これより安ければ管理の質が不安。高ければボッタクリ管理です。
値引き交渉しましょう。応じない管理会社はクビ。

修繕積立金も基準は同様です。ヘーベー単価300円あれば安泰ですが、
そんなに積み立てているマンションはないでしょう。せめて200円
欲しいところです。

二つ合わせてヘーベー単価350円〜400円（専有面積70ヘーベーなら28000円）
が負担限界も考えると妥当なところと思います。

うちはだいぶ安いのか。
管理費　　：130円/m^2
修繕積立金：180円/m^2

これも積立金が去年まで15円/ｍ^2という信じられない額だったのを
総会で改定したんですけどね。

駐車場代を入れて３万が限度かなぁ、私の場合。

93です。
追加説明します。

管理費・修繕積立金のヘーベー単価を出す場合、マンション全体の
予算および専有面積合計で計算して下さい。
駐車場等の使用料金を含めて計算しなければいけないからです。

例：専有面積合計が2＠｀000ヘーベーのマンションで、
各住居から集める管理費合計が毎月40万円、修繕積立金合計が毎月
20万円、マンション全体の駐車場等の使用料合計が毎月20万円で、
駐車場等の使用料が管理費に組み入れられている場合

管理費は月40＋20＝60万円かかっていることになります。
するとヘーベー単価は、60万円÷2＠｀000ヘーベー＝300円。
修繕積立金は20万円÷2＠｀000ヘーベー＝100円。

毎月払う管理費40万円だけで計算すると管理費はヘーベー200円
となり、一見、安そうに見えるので要注意。

94さんのところも、おそらくこういうカラクリがあるのでは？

駐車場等の使用料は管理組合全体で考えれば、貴重な収入源です。
これを管理費会計に組み入れて浪費するより、修繕積立金会計に
入れるよう、頑張りましょう。（管理費を削減しましょう！）

上記の例で言えば、駐車場等使用料金はヘーベー単価100円に
相当します。これを管理費ではなく修繕積立金に組み入れれば、
修繕積立金は値上げなしで200円にできることになるのですから。

＞９５さん
その通りです。今年の予算で３２０円/ｍ^2。


管理会社替えた時にコスト削ったんでもういじるところはないと思ってます。たぶん・・。
あと削れるところといったら管理人にやめてもらうしかないんだよなぁ。

確かにうちらぐらいの規模で管理人置くのは無茶やとどこの管理会社でも言われたんです
が、いないと困るという人もいるのでなかなか難しいです。


予定では駐車代金の２/３程度は繰越できると踏んでいたのですが、最近修繕計画にない
ような工事が続いてそれも怪しくなってます。その駐車場も空きが出てきてまずい状態。

知り合いの大規模マンションでは、水道の親メーターと子メーターの差額が年間数百万円
にもなり駐車場の維持費に使ってるそうで、うらやましい限りです。

＞水道の親メーターと子メーターの差額

くわしい話希望します。

グループ社員の自作自演ですが、コスモスライフはどうですか？
マゾなのでいぢめてくれてもいいです。

管理会社を変更するまでして３２０円はまだ高いんじゃないかなあ。
たとえばＥＶ保守はいくら？
消防設備点検は一戸当たり年間いくら？

＞９７さん
水道局へは親メーターのカウントで支払い、各戸の子メーターで徴収してるみたいです。
戸数が多いのでちょっとの誤差でも集まるとでかいということでしょうか。ただ数百万はオーバーかな。
ただの百万円かもしれません。

＞９９さん
ＥＶの点検費用は年間約２０万足らずなので、だいぶ安いんじゃないかと思ってます。

合計すると２００万円程度の修繕代も含んだ数字でして
何にもなければもっと低くなりますって、あたりまえですね。

前の管理会社のままだったら、積立金に手をつけざるを得なかっただろうけど
何とか余剰金の中から賄ってます。


ちなみに前管理会社の時４１０円/ｍ^2。（＾＾；；　これでも赤になるんだからとんでもです。

＞９８
？？？

＞１００さん
ありがとう。
なるほど。大口契約のほうが単価が安いわけで、ちりも積もれば山となる。ですね。
電気・ガスもおなじテクがつかえるのかも。

東急コミュニティーは最悪。

うちは都内の賃貸だが、管理費が高く￥16＠｀000／月もする。
メリットといえば、BSとCSくらいだろうか（エレベーターは当たり前だろ）。
おまけについ最近空き巣が入ったっていうのに、全戸に知らせずじまい。
また入ってくれといわんばかりである。

担当者も部署をたらい回しされたような６０過ぎの使えないジジイ。
これで管理会社ベスト１０とかにはいっているなんてオカシすぎる・・・。

家を購入する際は絶対気を付けねば。

それは大家さんに報告したほうがいいのでは？
空き巣の件を住民に知らせないなんて
不親切というより非常識でしょう。

ところで月額管理費は、大家さんが管理会社に払うものでは？
まさか、賃借人が直接管理会社に払っているのですか？
だとしたら、それも変だ。
　

age

こちらの管理組合頑張ってます。
http://member.nifty.ne.jp/fumichin/

＞９８　コスモスライフの社員さんですか？
近々リクルート物件購入予定なので、コスモスライフの実態を
知りたいです。本で読んだところ、リクルートとライフは社長が
一人で兼務してるとのこと。だから子会社意識がなく、管理会社
として誇りを持って仕事していると・・・。ホント？

＞９０
管理費を自社運用資金に？システム的に無理ですよ。
確かに集めた管理費を１ヶ月弱は立替金精算等のため
と称して社内にプールしてますけど、その後は組合名義の
通帳に振り込んでますからね。

宅配ボックスをリースで？私の知っている限りでは、
オ*ックス・リースから購入金額全額を借り入れて
それを３年ぐらいで返済するマンションが多かった
ですけど。勘違いでわ？確かに返済利息が高くつく
のでリース会社と結託しているのではという疑問が
残りますが…　まぁ宅配ボックス設置を検討するの
は管理会社ではなく分譲会社ですからね。最初は。

無言電話や自転車パンク？
そんなに良い社員もいませんが、そこまで暇な社員
もいませんよ、あの会社。

ライフは社長変りましたよ。

けっこう打ち合せなんかではいうことがきつくて、どっちが子会社か
よーわからん。でもその分客のことを考えて、デベにモノを言ってる
んだ・・・・と思いたい。

「宅配ボックスつき」という謳い文句の新築マンションに
入居したら、宅配ボックスがリースで、管理費から支払わないと
いけなかったから頭に来た、という話らしい。

たしかに管理会社の問題というより、分譲会社が情けないと
いうことかも。

一番管理がしっかりしてる会社はどれだろうか？

うちも気になる、、、
うちは、ダイアパレスのダイア管理なのだが、、、しっかりしてるのかなぁ。。。

先日うちのマンションの１室が競売にかかったので裁判所に詳細を
見に行ったら、管理の状態は「普通」でした。
調べたのは、不動産鑑定士だったか、忘れたけど、他にもマンショ
ンの現状がいろいろ書いてあって、勉強になりました。

これも結構参考になるのでは。

age

管理費が高いということをおっしゃる方がいますが、各物件によって条件が異なるので、一概に高いと言い切るのは？と思いますが。
たとえば、駐車場使用料は管理組合の収益となりますが、駐車場台数が少ない、使用料が安いとなると、当然管理費が高くなります。
また、エレベーターの台数が多い、機械式駐車場があるなど、金の掛かる設備が設置されていれば、当然管理費に跳ね返ります。
単に管理費が高い、安いというのではなく、管理会社に支払う「管理委託料」がどれくらいなのかを知る必要があるかと思います。
また、管理会社は（特にデベを親会社に持つ会社は）管理組合から暴利をむさぼっているように言われがちですが、すべての管理会社がそうであるとは思えません。
最近は、区分所有者の方の管理に関する関心が高まり、この業界も競争意識がやっと出てきたように思います。

暴利をむさぼる例
管理委託の流れ
管理組合→実体のないデベロッパー系管理会社→安く受託している管理会社

すなわち、デベロッパーが相場なみ、もしくは少々高いくらいの管理費を設
定し、自分とこの子会社（実体はない）に管理委託契約を結ばせ、実際の管
理は安いとこに（例：日本ハウズィング）に業務を丸投げし、管理費の一部
を管理業務をしないにもかかわらず頂く（ねこばば）という方法はあります。

近所でマンション販売しているときに日本ハウズィング受託にしては管理費
が高いなあと思ったら、デベロッパーの子会社の管理会社を経由してました。
ちなみにこの子会社、高層住宅管理業協会に加入していないので幽霊会社度
は高いでしょう。
ちなみにデベロッパーはゴールド○レストです。

ちなみに、管理会社に対し、管理契約を結ぶかわりに２年間、管理費からバックマー
ジンよこせというデベロッパーもいます（２年間なのは管理契約の更改があるから）。
前、勤めていたとこはこれを断って、このデベロッパーから物件がこなくなりました。
また、管理契約更改時に契約をする代わりに管理費の一部をバックマージンを要求す
る理事長、理事の方々もいました。当然お断りしました（管理切られたけど）。
低価格のマンションにそのような方々いる比率が多いです。何考えてんだか。

もし「更改」ではなかったら申し訳ありません。
もう何年も前の話なので用語にミスがありましたら、平にご容赦ください。

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　　　　＼　|　　| |く　　　　　　　　　　　　　＿／／　＜　不動産屋 死ね！！
　　　　　＼|　　| | ヽ　　　　　　　　　　　　　イ　＞　　　＼＿＿＿＿＿＿＿
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■■■■■荒れてきたからこっち！！■■■■■■！
http://www.yo.rim.or.jp/~ken-naka/CHIEN/CGIBOOK/dengon2.cgi
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＠ｌ

＞１１５　＞１１６
レス長すぎました。すみません。

荒らしてるのは話題になってる管理会社のモノか？

定期的にあれるのよ。ここ。

三井不動産住宅サービスの大馬鹿野郎。

はにゃ？

面倒なことはしたくない。

管理費の振込み先が管理組合代行管理会社名義の口座で，
しかもその口座の通帳と印鑑を管理会社が預かるというのは，
やはりどんなによいほうに解釈しても問題ありですよね．
気に入った物件があったんすが，規約をよく読んだらどうしようか
迷っています．

＞128さん
考えるまでもないです。やめましょう！
ついでに、その管理規約を高層住宅管理業協会と建設省に
送ってあげましょう。建設省の準則に違反してるから。
更についでに実名公表しちゃおう！

＞１２８
問題あり過ぎ。
管理会社がつぶれたとき、組合には何も残らなくなる。

>129＠｀130さん
128です．どうもありがとうございました．その物件は総武線の千葉から
少し東京に戻った駅前で販売中のものです．施主は大阪の総合商社とその仲間．

131です．いいわすれましたが，その管理会社は施主の子会社です．○商岩○

>128
とりあえず、ここにマンション管理会社の団体である「高層
住宅管理業協会」の加盟会社一覧があります。
http://www.kanrikyo.or.jp/
ちなみに、ここに加盟する管理会社は印鑑と通帳は管理会社が預か
らないように指導されています。

>?133
http://www.kanrikyo.or.jp/
＞ちなみに、ここに加盟する管理会社は印鑑と通帳は管理会社が預か
＞らないように指導されています。

↑のどこにその記載が載っているんですか？
すいません、詳しく教えてくださーい。♪♪♪

あっちの掲示板と行ったり来たり

>亜美さん
全ての登録マンション管理業者に義務があります。

建設省経動発第39号（平成11年6月1日）
「中高層分譲共同住宅標準管理委託契約書の運用について」

age

４来不シティ最悪！
清掃ろくにやらないぞ。

＞１３８
フォアライフシティのことですか？

いい管理会社も挙げてくれ。

あればぜひ知りたい。だれか教えて。

良いとこなんか無い。満足できるのは、自主管理につきる。

新築物件で保証期間内の瑕疵なおすときの基本的な管理組合の態度ってどうなの？

まかせっきりだと、全然直しにこないぞ＞１４３

＞１４４
やっぱそうですか。
共用部分に関しては把握してます。
・全体の問題（同じような瑕疵とか，共有部分とか）は管理組合ー建築会社
・区分所有内の問題は、各戸ー建築会社
ってかんがえてましたけど，管理組合でまとめた方がよさそうですね。

＞１４５
纏め役はかってでたほうがいいぞ。
理事に任せますでは、理事さんの負荷が大きくていい結果は出なくなるだろうから。

>１４６

　具体的に「なにをしろ」って書かないと素人理事集団には？？だとおもうけど

>147
当たり前のことをやればいい。
考えればすぐに思い付く。

管理会社で建設大臣免許持っているとこってどこ？

持ってると何かいいことあるの？

だって、明○地所の子会社の明○管理が取ったらしいから。

ペーパー免許だろ、どうせ。

気になるのでage

誉められる管理会社はないのか？

ageで。

さっそく以下をやってみました。
・中長期計画の見直し（管理会社）
・建物診断（幸い入居者の中に一級建築士あり；でおねがい）で長期的に問題となりそうな点を洗い出し。
　外廊下に面したガス湯沸かし器や，消防設備等の風雨による腐食が懸念される．という結果に。
・上をうけて口調やわらかく「そこの設計＆施工まずいんでねーの？」と建設会社に交渉。
　安く防風フェンス工事をやってくれそうです。
・ビルトイン浄水器の周旋
意識向上の効果？

>>142
自主管理ねえ。
難しいだろうなあ。
成功している事例のHPや自主管理のマニュアルってないかな？

＞１５７
こんなのとか？
http://www.geocities.co.jp/HeartLand-Suzuran/5987/

ウチのマンションの管理会社は庭の手入れに熱心です。
しかしなあ、手入れしす本当に。
日中いつみても庭の手入れしてるし、花も季節ごとに入れ替えている。あれだけやったら金がかかって当たり前って思う。
当然のことながら管理費はちょっと高い。
貧乏人の私にはちょっときつい。
造花にしたら管理費安くなるんじゃないかと思ってしまう（藁）。
木も落葉樹だから手がかかるのだと思う。
でも、ほとんどの住民はそれを楽しみに入居したんだろうからしょうがないか。

マンションだろ。わがままいうな。
どうせ、最後は廃墟・・・。

>160
究極的にはそうだけど、廃墟になるまでの過程が肝心。
管理と立地がいいところは、なかなか廃墟にならないよ。

>161
マンション＝廃墟
定説じゃ
なんで、都会にだけあんだ？
住んだばかりのときは、同じ生活レベルのサラリーマンなんだけどね。
３０年後・・・
レベルがバラバラなんだよな

＞１６２
君は高橋か福永か？
君のような論理を超越する考えを持つやつが集まったら廃虚になるんだろうな。

高橋・福永って誰？

>164
あんた帰国子女？
じゃかなかったら浦島太郎に違いない。

＞１６４
カルト集団の教祖。
逮捕された。
いってることがわけわからんやつらだった。

管理会社からトランクルーム24万円を買おうとしたら7万円の登記料を請求されたので自分で登記すると言ったら、じゃあ、売れないみたいな事言われたんですが…。司法書士との癒着？違法じゃあないのでしょうか？

中途の営業は、Ｄ系が多い
Ｄ系の専有卸しと組んで売主を探し、販売代理を行なっている。
某ニ○○ンの物件がそうです。
現地は、ばりばり反対運動中、モ○モ○とあまり変わらない。

ほめられる管理会社はないのか？

>169
どの会社も担当次第。

担当育てるのって無理なんでしょうか？

実質､日本一は、日本ハウズィングだと思います。先ごろ店頭公開しましたが、株価は７００円そこそこですが、知名度があまり無いせいでしょう。管理件数はアジア､中東まで及び国内でも､大京管理につづいてマンション
では２番。

>172
どういう日本一なの？

全然話しかわるけどダイワードが管理組合の掲示板はじめるみたい。

>173
質より量って事が言いたいのでしょう。

管理会社の怠慢はマンション住民の管理意識の欠如が一因。

age

age

ここは結構使えそうだ。
http://www.e-kanri.com/index.asp

age

毎年理事を変えてりゃいい様にやられる。
何度言っても、「みながやるべきだ」で、否決される。
結局みんなないてみないとわかんないのよ

同感、やる気の有る理事がいる年だけ何とかあとはボロボロ

理事は重要だけど、住民も管理組合員だから行動できるはずだぞ。
理事のやる気のせいにしてはいけないな。

豐ｹage

「マンションの資産価値を高める本」　中島猷一著
講談社＋α新書　７４０円(税別)

著者は、管理組合新聞社創立者だそうだ。

日本ハウジングに管理してもらってま〜す。
私自身不動産屋なので管理会社にしてはいいんじゃないって感じです。

何がいいか。

管理組合にハウジングの都合を押し付けない。
修繕等にしても管理組合側で探した業社に発注できます。
ハウジングの出入り業社の見積もりには当然マージンが乗ってるので
自分達で探したほうが割安。
でも、素人には適正金額の見極め難しいし、
アフターを考えると、ちょっと高くてもお任せって楽かもしれない。
大規模修繕についても管理組合に意見で先延ばしにしたり、早めたり。
デベ系ではそんな自由ないでしょ。

でも、自由があるってことは自分で考えること増えて結構大変。
だから、何でもいいからお任せ！になっちゃうんですよね。
うちは３０戸と小規模なので意見もまとまり易いし・・・・

金額についてはグレードによって一概には語れません
ただ、あがる事は覚悟しておかないと。

修繕費に関しては、5年で倍、10年で3倍が目安です。
マンションはお金かかりま〜す。
これから買う人は覚悟して買ってね！

総戸数７２１戸の某巨大マンションの理事長さん名義の修繕積立金は
凄い金額だろうな。毎月各戸平均１万円として、月に７２１万円、
１年後には、８６５２万円。多分、初年度は一時徴収金があるから、（１０ヶ月分として）
少なく見積もっても、合計８億円くらいが初年度の残高になるはず。
あやしい奴が、初年度の理事長に立候補して（誰も普通はやりたがらないから）
１年後の総会直前に一家まるごとドロン・・・・ありえない話ではないと思うぞ。

>186
通帳は管理会社管理、印鑑は理事長管理。

>187
理事長が、通帳無くしたとウソをついて
通帳の再発行を受ければ、いいだけでしょ？
自分名義の通帳なんだから。お〜、コワ！

>188

通帳は理事長管理、印鑑は管理会社管理にすれば問題なし。

>189

それも甘い。印鑑など、今や簡単にコピーできるよ。
どっかに押してある理事長印の原稿があればいいだけ。
だから、最近の銀行の通帳って、陰影つけないんだよね。

プリントごっこで偽造され、銀行は支払った事があったな。

もう少ししたら、ペイオフ制度が実施されるでしょ？
銀行倒産したら、８億円の修繕積立金も１０００万円しか戻らないわけ？
まさか、８０の銀行に分けて貯金しておく訳にもいかないしね。

age

>192
当然です。８億っていうけど、一般の事業会社の短期資金
だって同じだからね。
ペイオフって、預金者の負担を考えるとそれほどイイ制度
だと思えない。
何かというと自己責任ということばを持ち出すけど、日本の
会計があてにならないのは、山一とか長銀の破綻後隠れ債務が
噴出したことでも明らか。会計事務所が騙されているのに、一般
の預金者にそこまでのものを要求するのは変だよな。
ひとりごとでした。

くじ引きで選ばれた新築マンションの理事長って、あまり良くわかっていないことを
いいことに、悪徳業者が目をつけているぞ。
特に最近多いのが、「あなたのマンションの管理費を安くします」、というふれこみで、
甘い言葉をかけるコンサルタント会社に要注意だな。
実際のところ、コンサルタントとつるんでいる管理会社に変えさせられたあげく、実際は管理をきちんとしない。その上、紹介料を今までの管理費の半年分（数百万円）もとった
うえ、毎月コンサルタント料として、３０％も徴収しているという。
さらにだ、修繕積立金も管理会社や理事長自身がもつのはあぶないからといって、
コンサルタント会社預かりにしているところもある。もちろん、勝手に運用している
場合がほとんどで、銀行の残高証明でなくて、コンサルタント会社発行の残高証明で
誤魔化している。
通帳名義も勝手に変えられてしまう可能性もアリだ。（新米の理事長は、ハンも通帳も預けてしまうだろうから）
そうなったら、名義の会社が倒産したら、修繕積立金を差し押さえられて終わりです。
とにかく、コンサルタント会社の人は口がうまい。何度も何度も、訪問しては、理事長を洗脳し、そして理事、住民を次々洗脳していく。
あなたの郵便受けに、「管理に不満はありませんか？　管理会社を変えませんか」みたいな
アンケートが入っていたら、要注意です。

昨日の朝日新聞に、マンション住民が、管理費の安い業者を求めて、
競争入札する記事が出ていたな。これは、業務請負契約という観点から
みればすごく自然なことだ。今までディベの付録のような、競争力のない
管理会社が言い値の足下価格で請け負いしていたんだからな。
これからは、管理会社ももっと競争のあら波にもまれて、低価格、サービス向上
に努めるべきなのだ。
もちろん、１９５の言うような、コンサルタント会社に騙されないようにな。
（関係ない話だが、今度の「２ちゃんねる」のロゴは目立ちすぎだ。これじゃあ、仕事中に出来ないぞ）

今度新居に入居します。
で、管理委託契約書に以下のような記載があります。

甲＝管理組合
乙＝管理会社

乙は甲の指示により甲ら委託を受けた金銭または有価証券を銀行等の
金融機関に委託するとき甲は次の名義を使用することを承認する。

「○○○管理組合管理代行　　△△△株式会社」

乙は甲の指示により、前項の金銭等の通帳、証書、有価証券ならびに
取引印を保管するものとする。

前項の保管に関して乙は紛失等の自己の場合は賠償責任を負うものとする

これってやっぱり管理会社の思うつぼでしょうか？
何で管理会社の名前入った口座つくらにゃならんのでしょうか？
しかも通帳も印鑑もとりあげようとしてるし。
問題ありますよね？良きアドバイスを。

>197
あ〜、それ典型的なパターンだな。
その名義は完全に会社名義のもの。
管理組合結成後、速やかに管理組合理事長に
名義変更してもらうよう、組合から管理会社に
申し入れることだな。
これを断固拒否するような会社とは、縁を切ったほうがいい。
（多分、理事長の持ち逃げリスクとか、消耗品の買い入れの度に
理事長にハンをもらうのは大変、みたいな理由をつけてくるだろう）
ま、多分、最初の管理業務委託契約は１年になっているだろうから、
次の総会までに審議して、住民を動かすことからまずはじめなくてはな。

返答ありがとうございます。１９７です。
管理委託契約書の契約は一応管理組合結成してから
理事長名義で契約する事になってるんですが、
売買契約の時点で”維持管理に関する承認書”っちゅうもんに
同意させられてます。
そんでもってその第一条に
”管理規約・使用細則・付属規定・管理委託契約書を原案どり承認します。”
となってます。
やっぱりアウトですかね？
だいぶ上のレスで社団法人高層住宅管理業協会に登録してる管理会社では
通帳と印鑑預からないように指導してるとレスありましたが．．．。
一応そこの会員登録してるみたいでしたが。

>199
＞”管理規約・使用細則・付属規定・管理委託契約書を原案どり承認します。”
そうなんや。結局、よく判らないうちに条項を確認させる間もなく、
販売会社の子会社ですから・・・みたいな感じで、自動的に契約させられるんだな。
もちろん、建設省が推奨する管理委託業務の規約の雛形があるんだけど、
内容が厳しすぎるんで、自分の都合の悪い部分はカットして、都合のいいように書き換えて
いるところがほとんど。
もちろん、高層住宅管理業界では、理事長名義で口座を開くように勧めている。
ただ、最近は、住宅金融公庫が修繕積立金を債権？のような形で預かるような
システムを始めるらしいけどな。
一応、１９９さんは契約が何年になってるか確認してくれ。多分１年だと思うが。

具体的な契約年数は記載されてません。
空欄で平成○年○月○日より平成△年△月△日迄となっております。ハイ
で３ヶ月前に申し出がなければ１年単位の自動更新です。
この２日程で管理委託契約書読み直しましたが、素人判断ではおおむね
雛形からは逸脱してないような気がしますが、何で管理会社名義の口座開設して
さらに印鑑と通帳まで預けにゃならんのかと思いまして。
管理組合結成した時点で手直し要求できないんでしょうか？
管理費の概算も一部？な所もありますし。

ちなみに上の方のレスの栄高問題の判例も読んだんですが、
要するに管理会社が倒産した時点で、管理組合代行管理会社名義の口座ならば
全部破産管財人に口座ごとおさえられる可能性があるっちゅう事ですよね？
馬鹿な管理組合は逝ってよし！！ってこと？

今TBSで
噂の！東京マガジン「住民決起・マンション修繕に不信」
ってのをやっている。
駐車場を管理会社(ゼネコン系)の保有になっているためマンション全体が
管理会社に支配されている。
舞台は『船橋グリーンハイツ』

どこのゼネコンなんだろう？

別スレがたったようだが、いままでここで述べられてきたことの集大成だな。

＞２０１
管理費概算部分があるのは、仕方ないな。光熱水料金など、前もってわかんないからな。
それと、手直し要求は、出来るだろ？　もともと自分たちのマンションの修繕積立金
なんだから、会社名義で預ける方が変だ。
＞２０２
もちろんそのとおりだ。
会社名義なら、組合に内緒で資産運用だって勝手にやられる可能性もある。
ＴＶでもやっていたけど、大規模修繕は大金が動くからな。世帯が大きければそれだけ
うまみがあるわけだ。しかも相手は、素人集団の管理組合だからな。
うまいこと理事長を丸め込めば、高い受注額取れるし、つるんだ業者からも
マージンが取れるわけだ。
ま、普通は管理会社が指定した業者に修繕を発注するわけだが、
随意契約では、積算根拠が明確でないと、高いか安いか判断できないわけだ。
合い見積もりも、談合が行われていたら、あてにならないしな。
住民に１級建築士などがいればこころ強いな。
いわゆる作業単価っていうのを良く理解してるから、それぞれの
業種にあった、積算で、予定価格まで立ててくれる。
これをもとに入札で修繕の業者を決めるというのが、一番理想的だ。

箱猫様
参考になります。
管理組合結成時点でつっこみ入れてきます。

>206
がんばれよ〜。住民（管理組合員）が知識をつければつけるほど、
管理会社は好き勝手なことできなくなるからな。
さらに、修繕積立金を狙った悪徳補修会社や悪徳コンサルタント会社
悪徳リフォーム会社からも、我がマンションを守ることもできるぞ。

もっとききたいのでage

>>175＠｀207
そういうことだね。

うちのマンション、最初の管理会社は２年変えないでねという事になっている。
普通は１年なの？不勉強だったなぁ。

＞203さん
私もちょっと見ました。なんか恐かった、理事達が。
しっかり見られなかったんだけど、理事は管理会社に買収されてんの？
同じマンションの住民とは思えないような発言してたから・・・

同じ管理会社でも、管理人の質によっても大きく左右される。
掃除好きのおじちゃんがいればマンションは綺麗になれけど、
話好きのおじちゃんだと、子供を持ってる母親受けはいいけど、
いつの間にか、うちの家庭内のことが、近所に筒抜けだったりする。
そうじもきちんとやらないから、汚いし・・

石川町＝ラブホテル街＝ドヤ街って常識でねえがい？

＞ごめんなす。スレ違いだっちゃ。

＞２１２
青森県人の割には、石川町にくわしいね。

ドヤ街だからね。

ところで住友建物サービスってどう?

今日のＴＢＳ「噂の東京マガジン」は、マンション管理の続編だ。ちゃんと見とけ。

西船橋グリーンハイツだそうです。TBS

いま、やってるが、管理組合問題
こういうのないようにしようね？
マンション派の方。

わかる人が居たら、教えてください！
賃貸マンションに住んでいるのですが、先月自室のガラスを割って
しまい、ガラス屋さんとかわからなかったので、管理会社に電話をし、
ガラス屋さんを教えて欲しいと伝えたところ、管理会社の方で手配します。
と言うのでお願いしました。
ガラスははめ殺しで、サイズが大体、縦170ｃｍ位、横70ｃｍ位の一枚ガラスです。
昨日料金請求の電話が管理会社があり、伝えられた値段が
53000円でした。あまりの高さに少々ビビっております。
一般的な相場とかもわからないので、わかる方がいらっしゃれば教えていただきたいのですが。。。

ないようがないよう・・・
もっと深く、問題追求してほしかったな。
２０数年前のグリーンハイツだけじゃなくて、
いま、現在はどうなってるか？

そこまで、言えなかったんだろうな？＞ＴＢＳ

＞２２０
ここで、見積もりもらってごらん？

http://www.interq.or.jp/tokyo/ii1-46-2/sub3.html
http://www.peace1.ne.jp/~f10605/gshurui.htm

でも、管理会社に連絡したら手数料は取られるのは当然ですね。

＞２２２
ありがとうございます。参考になりました！
今教えていただいたサイトのガラスの料金、工賃等を見て
大体で計算してみたら、その金額以外で２〜３万くらい
管理会社の手数料のようです。
ケチな考えかもしれませんが、３万近いのって高すぎると思ってしまいますので
明日、集金に来る予定なのですが、料金の内訳等確認してみたいと思います。
ありがとうございました。。。

>220
直す前に概算額きいとかなきゃあダメだな。
２〜３万で直るところを５万３千円はふっかけすぎだろ。
管理会社も管理会社御用達のガラス屋もおいしい思いしたね。
で、内訳はどうなってた？
ガラス修理（材料作業費込み）１式　５３，０００円としか書いて
ないんじゃないの？
恐らく、マンションのサッシのサイズって、特殊なので、既成品サイズ
では合わないので、大きなガラスを加工するので、割高なんです、
と逃げられるに違いない。　

>224
管理会社の方が最初、来たときに、大体いくらくらいかかるか？と
尋ねたのですが、ガラス屋にみてもらわないとわからないと言われ、
ガラス屋さんが修理に来たときに、大体いくらくらいですか？って聞くと
管理会社の方から料金の請求が行くと言われました。。。

>225
見事に足元見られてはめられましたね。
さすが、はめ殺しガラスというだけあるな（藁
（↑これはざぶとんポイント高いな。５枚はもらえるだろう）

>226
座布団いくらでもどうぞ。。。
あと３０分くらいで管理会社の人来るんだけど
女の一人暮らしだからってカモにされてるのかなぁ？
強気に詳しい内訳を要求してみます。
はぁ〜、怖い人だったら、やだなぁ。。。
どうなったか後で報告します。

自分のことが多いね、２ｃｈって

227です。
管理会社の人ではなく、管理会社系列の工事会社の方が来ました。
明細を要求したところ今持ってきてないとの事だったので、持って来るように
頼みました、４０分後にやってきて、明細を頂きました。内容は・・・
PTW 1789X753(ガラス型番）（片方・磨き）１枚　29＠｀000円
取付工事費（コーキング処理含む）　　　　１式　22＠｀000円
消費税　2＠｀550円　合計53＠｀300　でした。
電話での請求金額は５万３千円だったのに、何故か５５０円プラスに
なってます。。。
とりあえず、今日は料金は支払わず、後日連絡するという事にしました。
ガラスの型番から、値段を調べたいと思います。

>>220
家もガラスを割った（割られた）不動産屋に連絡したら
家財保険で手配してくれました。
何だかかんだで3000円で済みました。
家財保険に加入されてないんでしょうか？？
もし加入されているのなら、保険会社に連絡すれば
結構安く出来ますよ。

＞230
家財保険には加入してるんですが、自分のミスでも大丈夫なのでしょうか？
家財保険の内容を読んでみても、外からの何らかの衝撃で割れたとかなら
大丈夫そうなのですが・・・

>231
故意じゃなければ大丈夫でしょう。
そうじゃないと保険の意味がないような．．．

age

うちの管理会社の対応。管理規約に納得のいかない部分が２，３点あり、
管理規約に同意する旨を出す場で、
「ここと、ここと、ここが納得いかないので変えてほしいのですけど」
と言うと、やばい客だと思われたのかやたら口の回るやつが出てきて、
「規則ですからできません。」
（↑「この規則はなぜですか？」との質問に「規則ですから」と言うの
だから議論にもならない）
かちんときたので、
「じゃあ、契約の同意書は出しません」
というと、
「団体契約ですので、お客様一人が同意しなくても、他の方々が
過半数同意していただければけっこうです。」
だと。要するに一人の意見は聞く気がないということらしい。
いまだに非常にむかついているのだが、忙しいので自分から先頭に
立って管理組合変更の運動はできない。
あんな会社に金払いたくないのに．．．

>234
うーん、それは確かに厄介だな。
管理規約の変更は、組合員の過半数の同意が必要だからな。
最初は、どこの管理会社だって、自分のところに超有利な
規約を作ってるからな。最初の設立総会なんて、流れ作業状態で
決まっちゃうから、異論を唱えるキミのような奴はめったにいない。
（本来は異論を唱えるほうが当たり前なんだが）
仮に異論を唱えても、半数以上の異論は、なかなか取りまとまらない
もんだからな。住民の大半は管理に興味のない奴だし、管理会社におまかせ
あとは面倒なことに口出したくない、っていうのがほとんどなのさ。

それってどこよ?

老後は、管理会社いっぱい作って、経営しまくろうかしら？もうかりそう。

管理会社はいままで競争社会にさらされていなかったからな。
癒着談合随契ばかりだ。定価はあって無いような言い値。

>235管理規約の変更は、組合員の4分の3以上の同意が必要。
もう少しお勉強してから発言してね。

age

　　　　　　⊂⊃
　　　　　　∧ ∧　 ／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
〜′￣￣( ﾟДﾟ)＜　管理組合によって議決権の割合が違うな。>239
　UU￣￣　U U　　＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

>235
おっしゃるとおり。
自分も面倒だから動いてないし。理事が回ってきたら、喧嘩してみようか
とおもっています。
１０月には総会をやるといっときながら、いまだに連絡ないし。
>236
MCサービス。あ、マンションのブランドがばれるな。(^^;
>237
管理会社はいい商売な気がする。だれか良心的な会社を立ち上げれば
儲かるんじゃないかなぁ。
>239
うちも確か過半数だったような。

>241
>242
困るよ、そんな不勉強じゃ

区分所有法第31条で規約の改正・廃止、共用部分の変更は、
4分の3以上の多数で決定できる。
と規定されているのだから。
それ以上(5分の4以上とか)にすることは可能だけど、それ以
下(過半数)にすること法律的に不可なんだよ。

つまりその管理規約自体がおかしいってことだよ。

とどのつまりは偉そうなこと言っていても管理会社に
いいようにされているってこと。

そんな人が管理会社をやろうって?そりゃ無理だよ(藁

>242
ごめん、MCサービスって聞いたこと無いのだけど
高住協とかにはに入っているの

入居者が、騙されてると気付く前に、管理会社で荒稼ぎしてトンズラします。
「あの管理会社、今のと比べて、酷かったよね」程度で済むなら・・・。ほほほ〜

あくまで法は法。いわゆる、法律ではまかない切れない部分を条例で定めているように、
法とは切り離された管理規約で、子規定されている。
規約は法律じゃないんだから、各管理組合で定めることができる。

>245
>法とは切り離された管理規約で、子規定されている
どうして法とは切り離されていると言い切れるのか疑問
区分所有法には管理規約の変更等については明文化され
ているんだよ。

当然、管理規約は区分所有法に基づくもしくは遵守して制
定されるべきなんじゃないの?
建設省の標準管理規約も当然、区分所有法等に基づいている

まあ、そう思っているのならもう何もいわないけれど
それで管理規約変更を行って、反対者が規約変更無効の訴え
でもおこしたら管理組合側の負けは間違いないよ

しっかし、確かにこういう人がいるところの管理会社は楽でい
いかも

実務上の取扱をよく読め。これが現実。いいか悪いかは別として（マンション管理センターのＨＰより）

１　管理規約の設定や変更の方法は？
Ｑ：当マンションの管理規約は、分譲業者が分譲時にあらかじめ作成しておい
た規約案に購入者全員が、買受の都度、同意して押印し設定されたものです。原
始規約とはいつもこのように設定されるのでしょうか。また、規約を変更する場
合も区分所有者全員の記名押印が必要でしょうか。

Ａ：▼規約の設定や変更は集会決議で▲
改正前の区分所有法では、管理規約の設定や変更は規約に別段の定めがない限り
、区分所有者全員の書面による合意によってするものとされていましたが、改正
後は、集会の決議で設定や変更がなされることになりました。（区分所有法第31
条第１項）
したがって、マンションの分譲終了後に区分所有者が自主的に開催する集会の特
別決議（区分所有者及び議決権総数の４分の３）によって規約は設定されます。
この場合、規約の設定を決議した集会の議事録がその規約を証する書面になり、
この議事録への署名押印は、議長及び集会に出席した区分所有者の二人で足りま
す。（区分所有法第42条第２項）
なお、議事録とは別に独立の書面としての規約原本を作成することもありますが
、この場合も、規約原本に区分所有者全員の記名押印を求める必要はありません。

▼実務上の取扱い▲
ただし、区分所有者全員の書面による合意をもって、集会の決議にかえることも
認められており（区分所有法第45条第１項）、実務上は分譲業者によって作成さ
れた規約案に購入者の記名押印を受け、分譲終了時に区分所有者全員の書面によ
る合意が成立したことにより、規約が設定されたものとして取り扱われるのが一
般的です。
標準管理規約でも、こうした実務上の取扱いを考慮して、区分所有者全員が記名
押印した規約を規約の原本とすることとしています。

質問　箱猫氏は同一人物?
これだと
>マンションの分譲終了後に区分所有者が自主的に開催する集会の特別決議
（区分所有者及び議決権総数の４分の３）によって規約は設定されます。
ということでは

変更には4分の3ってちゃんとかいてあるね。
＞247

おれが言いたいのは、規約規定時に法律的には４分の３決議でも、
実務上はやっぱり全員の書面のよる合意って感じで実務規定ベースで
やっているじゃないかってこと。
ここで勘違いしないで欲しいのは、規約規定時は「全員」でも、その規約の
中身で、規約変更は「過半数同意」になっていたりすることだ。

>おれが言いたいのは、規約規定時に法律的には４分の３決議でも、
>実務上はやっぱり全員の書面のよる合意って感じで実務規定ベースで
>やっているじゃないかってこと。
ここはOk
規約原本作成のためにも必要

>ここで勘違いしないで欲しいのは、規約規定時は「全員」でも、
>その規約の中身で、規約変更は「過半数同意」になっていたりす
>ることだ。
ここが良く分からない。
無知な管理会社が作った規約があるってことをいいたいのか、
それとも法律無視してまでもそれを後生大事にとっておきた
いってことなのか、それ以外なのか教えてちょ

＞２５０
確かに、こういう人がいたら管理会社は楽かも。
区分所有法と管理規約の中の「１／２決議で変更」と
争ったら区分所有法が勝つにきまってるじゃん。
まあ、こんな規約案を平気で出す管理会社も管理会社だと思うが。

agetokou

レスがあると思って無理して会社から帰ってきたのに・・・

220で、ガラス修理にかんして質問した者です。
他のガラス業者に見積もり依頼をした所、やはり工事費が以上に高いという事がわかりました。
他の業者は、ガラス代約3万円+埼玉から都内への配送料金、工賃込みで8千円+消費税。
私が請求されたのがガラス代金2万9千円+工賃2万2千円+消費税。

管理会社の、私の住んでいる物件の担当の方に苦情の電話をして、請求内訳を伝えたところ、
高すぎるので、工事業者に確認するという事になりました。
大金を払わずにすみそうです。
ここでアドバイスをして下さった、方々に感謝致します。

個人賠償責任保険は使えないのかなぁ
管理組合で入っていると思うけど・・・
加害者：220　被害者：大家ってことで
管理会社に聞いてたら

age

＞２５４
そっか、会社からまっすぐかえってきたのにすまなんだな。
今日は飲みだったから（猫の集会）レスできなかっただけだ。
そだけど、まあ、うちの管理規約がおかしいと言うことは認めてやるよ。
でもな、この管理規約でいいってことで、設立総会で承認されているわけだし、
今よくみれば、管理会社に有利な条文が多いから、変更したいことばかりだし、
かえって規約変更しやすくていいと個人的には思っている。

＞＞箱猫氏
＞そっか、会社からまっすぐかえってきたのにすまなんだな。
＞今日は飲みだったから（猫の集会）レスできなかっただけだ。
気にしなさんなって
こっちが勝手に帰ってきただけだ

＞そだけど、まあ、うちの管理規約がおかしいと言うことは認めてやるよ。
別に認めてやっていただかなくても結構だか

＞でもな、この管理規約でいいってことで、設立総会で承認されているわけだし、
＞今よくみれば、管理会社に有利な条文が多いから、変更したいことばかりだし、
＞かえって規約変更しやすくていいと個人的には思っている。
確かにいえてる。
規約変更を過半数でやって、箱猫氏が“規約変更無効の訴えを起こすゾ!”
と管理会社を脅すのはどうよ
どこの管理会社かしらないが結構面白いことになると思うが

>243
>困るよ、そんな不勉強じゃ
>区分所有法第31条で規約の改正・廃止、共用部分の変更は、
>4分の3以上の多数で決定できる。
>と規定されているのだから。
>それ以上(5分の4以上とか)にすることは可能だけど、それ以
>下(過半数)にすること法律的に不可なんだよ。

そうなんだ。確認しようっと。

>つまりその管理規約自体がおかしいってことだよ。
>とどのつまりは偉そうなこと言っていても管理会社に
>いいようにされているってこと。

そうなんだよね。
むこうの態度にも「うちが出した規約に逆らうなら、面倒な手続きが
ひつようですけど、おたくはそこまでやらないでしょう？」
という態度が非常に腹が立つんだよね。
個人契約ならどんなに安くても絶対に契約してやらないのだが、
共有の悲しいところかなぁ。
えらそうなことを
そうなんだよね。荒そう気なら
そんな人が管理会社をやろうって?そりゃ無理だよ(藁

>ごめん、MCサービスって聞いたこと無いのだけど
>高住協とかにはに入っているの

http://www.mcservice.co.jp/
協会に苦情をいうと、なんかしてくれる．．．
わけないね。

>やー氏
すまん　レス遅れてしまった
今帰ったところだ。
真摯なレス感謝
近日中にもう少しましなレスする

ｱｹﾞ

age

220です。
ガラスの修理の件でカキコんだ者です。。。
管理会社からの連絡で、ガラス業者は、しぶしぶだけど、工事費を２万２千円を
１万円にしても良いという事になりました。
ガラス代込みで３万９千円です。
ついでに、管理会社に家財保険が適用しないかと尋ねたところ、ダメだという返事が
帰ってきました。
今、どうにか保険が適用できないか、管理会社の人に頼んでいます。
もし、それがダメな場合は３万９千円払おうと思います。

２２０さん、その後はどうなりましたか？

賃貸用、個人所有のアパートを管理してくれる
管理会社って手数料はいくらとるの？

あげ！

age

地道にマタ〜リと長寿のスレなのでage

箱猫氏、それ何処の管理会社だ？
読んだ限りかなりアバウトな会社だな。
後学のためにこそっと教えてくれ。

>270
教えてほしければ、多摩川河川敷ダンボール箱団地まで恋。

age

管理人(60歳前後)が寝たきり老人の介護人（60歳前後のオバチャン複数人）の臀部を
何度も撫で回したり、他の主婦に「奥さんの車でドライブしたいなぁ（はぁと）」と
真顔でナンパ、主婦へのセクハラが続き、俺は従業員100名も居た会社の社長だった
(本当は倒産させた）ここの住民は馬鹿ばかりですね。と言います。

住民の間で問題になり突然都合により退職。前任も朝まで女子大生とカラオケ三昧で
早朝のゴミ箱出しを放棄、その後(表面上は）病気により退職。娘はロボット対戦の
企画発案者だといいまくり。

管理人が管理室を汚して退職したからリフォーム100万、業者に言いくるめられて
夏場は暑いと2.2kwの小型エアコン（チラシで5万程度）設置に工賃込みで20万。
前任の理事長が「高すぎる、3割は引くのでは？」の質問に「根拠はなんですか？」
と答えておしまい。　量販店に工賃込みで5万の商品です。ボラれすぎ。

新人管理人はマンション全体で3件漏電がありましたと理事会で報告しておきながら
数日後に漏電ブレーカ設置検討で再質問したら「何言ってるんですか！漏電なんて
ありませんよ。あなたの思い違いでは？」(妄想と言いたげ）と逃げ口上。
他の理事に聞いたところ「確かに2＠｀3件漏電していると言っていた」と裏を取って
問いただしても「さぁ?全体の配電盤が漏電しているんだけどね」と毎回違う。

エレベータの点検も手抜きで今でも「次回点検平成12年11月」の証書が入って
いるだけ。強制換気の屋上換気扇も定価購入に設置料追加で言い値のまま。

伝票・資料は廃棄、理事は一度も明細伝票も集計表も見せて貰えず…。
管理会社社員なのに5日間泊まり込み管理人に健康保険、厚生年金基金、
雇用保険40万円を別口で支給。

こんな所は普通でしょうか

管理会社代えろ。

あげ

マンションなんて買うもんじゃないね。ホント。

買ってしまったんで、何とかしようと理事会でがんばってるのだが
このままいったらスラムだ。
若い住人にドキュソが多くて、将来暗澹、、、

さっさと売っちゃいましょう。
ろくでもない管理のマンションなんか。
買い手は管理の内容なんて見ませんから。

売ってもローンが返せない
トホホ

>278
×さっさと売っちゃいましょう。
○ちゃっちゃっと売っちゃいましょう。

築１０年以内の中古マンションを買う予定なのですが、
すぐに大規模修繕が行われた場合・・
積立金をしていなかった期間分のお金は、
前の所有者が払ってくれたことになるのですか？？

何度もごめんなさい。
売主の立場で考えてみると・・
大規模修繕前にマンション売った場合、
修繕積立金は戻ってくるものなのでしょうか？
（馬鹿な質問ですみません。親切な方教えて下さい）

＞２８２
戻りません。

>>281
積立金も管理料も前任から引き継ぐよ。空間を譲渡するわけだから
前の住人が何ヶ月も振り込まずに281さんが知らないまま買うと…。

>283さん
レスありがとうございます。

中古マンションを買ってすぐに大規模修繕が行われ、
積立金では足りない場合・・
積み立てをしていなかった分、余計に請求されることはありますか？

＞２８４さん
疑問点が解決してスッキリしました。
レスありがとうございました。

＞２８５
ありえますが、契約前に重要事項説明でその旨告知されるでしょう。

築10年で大規模修繕の積立金が足りなかったというのは
それ以前の計画が悪かったということで管理組合と管理会社の
将来が心配です。
10年目だと配管はまだ使えるので、主な修繕は塗装関係だけだと
思ういます。20年目にある、もっと高価なエレベータ、給配水管、電気、
水槽の修繕金捻出はどうするんだろう。

けいかくはきっちり

age

こんなもん、あげんな＞290

>291
ドキュソ管理会社の方ですか？

何時の間にか、ドキュソ管理会社の社員が理事長を名乗っています。
総会で決まったといっていますが、議事録を配布もせず、見せも
しません。こんなのありですか。

ゴールドクレスト物件はヤバイの？

2年前から住んでる部屋の鍵を管理会社に受け取りに行ったとき、吐き捨てるように
「一ヶ月でも家賃滞納したら部屋の鍵架け替えますから」って抜かしやがった。
その時は何も言わずにいたけど、これってものすごく失礼じゃない？
後で腹が立ってきた。電話の対応も悪いし、こんなドキュソ社員逝ってしまえええ！
といいつつ来週更新するんですけど・・・。

>>295
滞納して鍵換えてもらえばいい。
そしたら即マスコミへＴＥＬ。ﾜﾗ

＞２９６
そんなくだらない事で電話してくるなよ。

分譲マンション管理組合話と連動age

http://mentai.2ch.net/test/read.cgi?bbs=estate&key=981465329

東洋経済を買って読もう！

>300
何で？？

今週の週刊東洋経済の特集は
「買ってから出てくる大不安　あなたのマンションは大丈夫？」
です。ボクも買いました。読むのはこれからですが・・・。

管理会社や管理組合のことが載っているようです。

この雑誌、結構マンションに関する記事が多いようですよ。

＞３０３
あんた３００じゃないだろ
ま、代弁してくれたからいいや。

>>304
300なんですけどねぇ・・・
ま、いいや。

ただ今購入検討中のマンション、MCサービスが管理なんですけど、
ここのスレ見ていたら非常に不安・・・。

この管理会社のドキュソ、他に教えていただけませんか？

ふ〜む、明日買って来よう。
どうもサンクス！

返事が無い・・・って事は、色々ぶったたかれている葉背甲さんや大凶さんとか系の
管理会社のようなドキュドキュするようなトラブルはない、って事でしょうか？

それなら安心なのですが、ハァ・・・。

>>308
ＭＣサービスとやらが管理している近所のマンションに突撃取材に行きなはれ。
外壁、廊下、塗装、エントランス、管理人、掲示板、点検ステッカー、エレベータ
を自分の目で確かめるのじゃ。　そして近隣に担当マンションがあるかも要チェック。

出入りする住民に直接聞くのもよろし。結構論理的に不満点（≠クレーマー）を
説明してくれるよ。 　他の管理会社が運用するマンションも比較すること。

実は自分に言い聞かせているんだけどね。

どこの管理会社であれ、いろいろクレームはあるよ。
あとは、営業所と担当者と管理人さんの質による。

309さんの方法は有効。

同僚がマイ○ャッ○ル(と言えば山○建設)を買って、管理は
MCサービスだったらしいですが、色々あってすぐに管理会社
を替えたそうです。替えた会社はコスモスライフだそうです
が、以前に比べ満足はしているとのこと。

ま、ケースのひとつとしての紹介ですけどね。
どこの管理会社であろうと、クレームひとつもナシという事
はないというのに一票です。

＞３０９、３１０、３１１さん、どうもサンキューです！

実はまだ建設中で・・・。
工事現場に行ったら、警備のバイトの人の方から近所の人や自分に挨拶してくれて、
いろいろ親切に質問に答えてくれていました。(近所のおばちゃんや自分に)

資材もきちんと種類別に整理して置いてあったので、工事は素人判断でまあまあ良しかな？
と思いました。もうそれ以上は、ド素人じゃ判断しようもないですよね？

近隣のマンションで、ここの会社の担当管理はなさげ〜なカンジなので・・・。
他の管理会社の運用するマンションに関しては、自分から聞かずとも知人達の方から教えてくれました。
というより、グチを聞かされたと言った方が早いですね。

近所の大凶に住んでる人からは何故か管理クレームを聞かないなーと思ったら、
たまたまそこに住んでいる人達は、積極的な方が多くて団結してらっしゃるみたいで
うらやましいです。
子供のＰＴＡ関係の役員も臆することなく引き受けていらっしゃるお母様方の
割合もすごく多いとかで･･･。あ〜それもひとつの判断材料だな〜と思いました。

そこの大凶に広い部屋があれば中古でも即決するんですが・・・。
世の中上手くいかないモンですね。

時間があれば＞３０９さんの仰せの事を実行してみたいのですが･･･。
がんばってみます！！！

312サン、頑張ってください。

素人なり勉強して話題に出すと業者も「お、少しは学習能力があるんだな」と
少しだけ対応が良くなることがありましたよ。　埒があかない場合は中間業者
を飛ばして製造元にダメモトで質問する方が正式な回答を得られますし、資料も
入手出来るので電力会社、ガス会社なども直接質問したり、業者を斡旋して貰う方が
良い結果を早く得られました。
（管理会社や管理員には絶対聞き直すな、必ず理事長の私に返事するように、勿論
　住民と理事全員の了承は得られているから、支払いは素早く行う、と釘を差しておく）

例えば
修理をすれば20年は使える業務用換気扇を数年ごとに故障すると全交換
で数百万円も支払い続けていたのですが、大元の製造会社を呼び出して相談
したところ、数年での交換は異常です。各部品は単品販売しています。
ベアリングは5年、モータは15年で交換すれば本体はアルミでずっと使えます。
すす払い25万円？それなら営業の私がアルバイトでやりましょうか（爆笑された）
1台当たり工賃が5万で15台も？　工員は何台やっても1日で2.5万ですよ。
僕たちがバイトでやろうかなぁ（再度笑われた）　架空の型番で1万円も高い？
そんなの返金か、新工事で帳消しにしたらどうです？　え？時効と電気工事屋
が言い張る？ 管理会社もフォローなしですか。うーん。凄いですね。（呆れ顔）

管理会社に過去の理事が舐められ通しだったので、製造メーカに来て貰って
数々の質問をしたらオマエらの逃げ口上は全部嘘だとわかったぞゴラァと
詰め寄ったら、工事金額の取りすぎは時効だと言い張っていたのに、全部
無償でやらせますから許してください、と言い出しましたよ。

結局相手の技術力や情報量より上回る確実な知識を得ないと勝てないのかと
思うと残念でなりません。

管理会社は素人組合が技術力を金銭を払って依託しているんだから、騙したり
放置するのは言語道断です。また素人理事に限って色々と食べてしまう疑惑が
出てきて一悶着起こっています。　接待する金があるならアドバイスして欲しいですよ。
などと親会社にクレーム(正しい御指摘のつもり）を入れたら担当者が首になったり
変更されて、一級建築士の取締役がフロントになってしまいました。

世間に工事業者なんて腐るほどありますから、管理会社は管理組合と一緒になって
施工業者を適切にいじめ抜いてくれる真面目な所があればいいんですけどね。

この管理会社も15年前に選び抜いた業者だと言う資料が出てきて驚きました。
結局大赤字が続いて別の会社に引き取られ「目指せ100万」がＨＰのキャッチが付いています。
SEGAじゃないんだからなぁ。増やせば良いというものではありません。

２ちゃんで熱くなってすんません。

>２ちゃんで熱くなってすんません。

いえいえ、貴重な体験談を聞かせていただいて本当に感謝しています。
取締役がフロントに変わったっていうのも、またえらく極端ですね？
他に適格な人材がいないんでしょうか？恐ろしい・・・。
疑問が生じれば、とことん追求するのが大事なんですね、有難うございます。

それから、管理組合の仕事は非常に大変で為り手がないので、
ご隠居住人にお鉢が回ってきやすいとよく聞きますが、
仕事のクオリティを変えず(？)に一人一人の負担を軽くして、
比較的に誰でも管理組合の仕事を引き受けやすくしたって体験談があれば、
是非お聞かせ願いたいのですが、どなたか・・・？

フロントが取締役になったというのは会社が小さすぎるからです。
いつもくる社員は50代ばかりで危ないようです。

管理組合の理事は多い方が良いと思いますよ。欠席者続出で理事会
が成立しないとか苦労しています。修繕関連は別に委員会を作る方が
日常業務と修繕を切り分けることで身動きが軽くなると近所のオーナー
に教えていただきました。　（塗装、配管、設備、その他委員会を作る）

老人はインターネットで調べ物が出来ないのと頭の回転が遅いので、
よっぽど知識のある有能な方以外は「暇だから任せよう」というのは止めた方が
いいですよ。　経験して判った事は自称元業界人ほど怪しいものはありません。
本業の電器屋がボッタクリ不要施工の温床の根元だったり色々あります。

ふ〜む、修繕用委員会ですか･･･。なるほど。

そうですよね、お年を召された方を蔑視するわけじゃないですが、
臨機応変な対応とか新しい知識を理解するっちゅうのは年齢的にちょっと無理がありますよね？
特にマンション業界で、高齢者の経験が生かせる可能性は低いでしょうね。

働き盛りの中堅＆若手オヤジ達か、頭の回転が速そうな目利きの主婦連をヨイショして
管理業に参加してもらうというテが有効かな？

本当に有り難うございます！＞３０９さん！！

週刊ダイヤモンドを読め！

先週は週刊東洋経済、今週は週刊ダイヤモンドですか･･･。

>317
一声で1000万値引きってのは凄い！
合見積もり作戦で管理費半減作戦だね。

おぉ、ちゃんと読んでるようだな。感心感心。
まさか、車内広告読んだだけじゃないだろうな

何だか通勤電車の中にいるような錯覚に陥りました、うぅ〜カンベン。

ここで評判がよかった日本ハウズィングに見積来てもらったんですけど
営業の人の能力が低いような気が。
話が要領を得ない、何度も同じことを聞く、同じことを何度も言う、
つまらないことで電話してくる、上司にちゃんと情報を伝えてない。
まぁ、営業がダメでも管理がきちんとしてれば別にいいんですが
ちょっと不安を感じました。

age

>>316
＞働き盛りの中堅＆若手オヤジ達か、頭の回転が速そうな目利きの
＞主婦連をヨイショ

管理会社も施工業者も基本的に月〜金〔土）企業なので、月〜金働き盛り
サラリーマンは対応に苦慮しますよ。

平日チェックが可能な主婦連や平日休み仕事の方にデジカメを渡して
危なそうな所を撮影や録音してもらい、サラリーマン等の知恵出し部隊
が毎晩チェックすれば少しは上手く回転するようです。
（これで口径の小さなパイプ施工を見つけることが出来ました）

今週の収穫は管理人の業務日誌が役立ちました。伝票や報告書を
紛失（管理会社が引っ越し時に紛失（捨てた）と白状）したので困って
いたのですが、日誌に詳しく書いてある部分をつなげて実態を掴む
事が出来ましたよ。　こんなもので得られる資料が有用なんて言うほど
管理会社が杜撰な体質だったことを物語っていますけど。

知ったかぶり老人(中年）が最もらしく運営をしていましたが、いざ調べて
見ると定価以上で購入（割り引かない代わりに工賃を埋め込む方法でも
なく別途で雑費、運賃、工賃、諸経費も支払っていた）させられたり
していました。

お知らせ用紙を投函、発送したところ、過去の気になる理事の方々から
クレームの電話と手紙が入りましたよ。中にはアンケート用紙の裏側に
つるんでいる方の電話番号が書き込まれて消し損じからグループが
発覚したり、意味もなく反対好きな方、放置者、若者で紙面一杯に
建設的意見を書く人、等々面白いリトマス試験紙になりました。

主婦連にはネット接続して昼間に調べ物をしてほしいと思う今日この頃。
殺し文句は「住んでも、買っても、売っても管理会社の影響は大きい。
子供が大学どころか中、高も卒業できるまで持ちこたえるかわからないよ
（積立金は高いのに無駄遣いで資金がショートしかかり）」と説得しています。

>>322

営業やフロントを交代して貰う方が後々失敗しない方法だと思いますよ。
上司に情報を伝えない人は小さな失敗を抱え込みすぎて上司が知った
ときにはフォロー出来ないほど傷口を大きくする危険性があるんじゃないかな。

管理も駄目で、注意をしたらその営業が表れてド壺にはまるパターンかも。

＞317
ランキング一位は長谷工コミュニティでしたね。

＞３０９
ふぅ〜む、貴重な実体験レポートシリーズ、どうも有り難うございます。
いやぁ、勉強になるなあ。
お知らせ用紙＝アンケート用紙でしょうか？
こまめに住民全員の意見を聞くのも大切なんですね。
「リトマス試験紙」･･･含蓄ある表現ですね。

知恵出し部隊のチェックで、撮影はともかく、録音とは・・・？
パイプか壁のヒビワレか何かをチェックする為に、ノックして反響音でも録音するのでしょうか？
小学校の理科の観察日記つけてるみたいですね。
建物の老朽化観察記録日誌(失礼！)といったところですか。

＞３２６
私も＞３１７の書き込みを見て、早速買いました。
大手さんしか載っていないし、会社の方がご自分で記入されたアンケートをもとに
出した結果のランキングでしたよね？
自己申告を知りたい訳じゃないんだけど〜と思いました。

>>327
録音は施工業者が毎回言い逃れをするから録音しているだけです。
業者の仕事に不備があったので証拠取りに使っているだけです。
と言いつつも管理会社もその場限りの言い逃れが多いので録音は
役立っています（カセットテープを見ると適当な事を言わなくなる）

アンケートは管理会社を変更することは賛成だが、業者を探すのは
よくわからない（面倒）という事で頓挫してしまいました。

管理会社と施工業者は密接な関係があるので大規模修繕工事前に
ちゃんとした管理会社に替えたいんですけどね。何しろ20年間
使える機材を10年以内に修理もせずに全交換させる会社です。
メーカに聞けば部品修理でずっと対応可能なんですよと言われて
管理会社はホラを吹いていたんだと確信したり、驚いたり…。

>>325
レスありがとうございます。
上司に全く伝えてないというわけじゃなくて
私の与えた情報をきちんと伝えてないという感じです。
何かというと上司に相談しているようなので
ひとりでかかえて傷口を大きくする心配はないと思いますが、
やはりなんとなく信用がおけないので
他の管理会社にも見積をもらおうと思っています。
営業を交代してほしいとはなかなか言いにくいし。

>>329
ハウズィングは教育してないからね。・・安かろう悪かろう。離職率高いし。
たしかに見積もり時の管理費は安いが、なんだかんだで実は他より高くつく
場合あり。
安さなら住友不動産建物サービス、合人社あたりがいい勝負。
もうちょっとグレードあげたいなら、東急と長谷工、コスモスライフあたりと
競合させるべし（野村もいいんだけど積極的に他社の中古物件受注しないん
だよなあ）。

>>330
＞安さなら住友不動産建物サービス、合人社あたりがいい勝負。

管理会社スレ２つに長文駄文で管理会社の不手際を書いてきた
のですが、後者なんだよねぇ。気を付けた方が良いですよ。

ところで管理費総収入に対して１８％を委託費とするのは普通ですか。

>>325
うーん、マンションの規模によって異なるので（小規模になるほど
高くなる）されだけでは答えられませんね。
委託費の内容も見ないとわかりません（委託費の明細あります？）。
ただ、事務委託費だけだとすると１８％は？ですね。

私、元管理会社勤務（本社勤務）なので、業界の情報とかはお話できますよ。
勤務先とか、細かい裏情報は提供できませんけど。

>>332
60戸ELV1台6Fです。 依託内容は全面依託になっています。
検査は外注ですし、掃除も外注なので中間マージンも取られています。
7割が管理人の人件費（ボーナス2ヶ月と福利厚生費40万も管理費より支出=時給1800円）
15％の管理費だったのが物価が上昇したと言い張っていつのまにか18%相当に
値上がりしています。
一般工事、大規模工事は管理会社を通しているのでその手の取り分は確保されています。

社員が50代しかいませんし、漏電改善警告書も破棄する会社です。
（その後近所の工事店の2倍以上で検査をする、作業賃は別途とボラれそうになりました）

>>333
基本的にほとんどの管理会社は警備や検査や清掃は外注に出しています。
外注管理費として、多少の事務手数料はいただいておりますが、管理組合
が業者に直接発注するよりは安くなるはずです。
（実際ここでの儲けはないんですよ）
手元にある資料で計算しますと
管理人さんの勤務は住み込み・日勤・パートのどれかによって、
異なりますが、325さんのお話だと日勤のようですね。
そうなると、管理人さんの人件費はほぼ全額管理組合負担となります。
（そのマンション向けに専属の人を雇って派遣することと同じですから）
ごまかし（実際に支払っている金額より多く請求するなど）がなければ、
この部分の金額（％ではない）に関しては他の管理会社と大した差は
ないでしょう。

物価上昇なら、管理費全体が３％増ならまだしも、管理委託費だけ３％あがるというのは
おかしいですね。管理費だと、理事会や総会で認められなければいけないので、
総会や理事会の決議がいらないように、もしかして、裏で仕様を落としたり
、発注業者を代えたり、費用を値切ったりして、儲けを確保しているかもし
れませんね。
というか、なぜあの管理費でもうけがでるのか不思議だったが、ようやく
理由がわかりました。

管理費の内訳を％でいうのは管理内容によって異なり、無意味ですので、
実際の金額で検討したほうがいいと思います。

基本的に管理委託契約時に管理費の安いところは、ルーチンワークですむ
通常業務については低額で受注し、それ以外の業務、故障対応とか検査費
とかで儲けをだします。
どこぞのインターネットのＣＭではありませんがここから先のサービスは
有料（高額）にしているわけです。
特に保険や大規模修繕の時は、その行動は顕著です（住友みたいに必ず
受注すると公言しているところもあるし）。
大規模工事は他社との相見積もりをとったほうが無難です。

>>330
ハウズィングってそうだったんですか。なんとなくわかるような気が。
でも営業が頼りなくても業務担当者が優秀ってこともあるかもしれないんで
候補に入れておこうと思いました。
おととい住友不動産建物サービスに電話してみましたが、審議にかけると
言ったきりいまだに連絡がありません。うまみが少ないと思われたのかな。
東急には見積もらいましたが、やはりハウズィングよりかなり高めです。
ちなみに事務委託費は東急は20％、ハウズィングは10％でした。

>>335
事務委託費、事務経費・・・。色々呼び方歩けど
事務経費安くても下請けのバック大きくして儲け
る業者もいるから要注意！！
同じ規模のマンションで競合各社がやっていると
こにヒアリングしてみたら？
うちのマンションは１０％だけど管理会社に初年度
「高い！！」ってみんなで言ったらトータル５％下
げてきたよ。（バックがあること丸分かり）
でもハウズィング、東急戦争はミモノ。
社員数が圧倒的に多いのは東急。だから高いんでし
ょう。ハウズィングは・・・皆さんのおしゃるとおり！

東急コミュニティのばかやろう
何で業者の車の駐車がＯＫで住人の車の荷物積み下ろしがいけないんだぁ〜
　　　　　　　~~~~
（マンションにはほとんど関係なしのやつね・・・）

>>336
住友不動産建物サービスからやっと連絡が来たんですが、辞退したい
とのこと。
社内的に100戸以上の大規模マンションを受託する方針とかで。
まぁしょうがないかな。
東急に、事務委託費の部分を少ししぼれないかと聞いたら、もう一回
それで見積出してみるとのことでした。
ヒアリングっていうと、直接そのマンションに行って
理事長の連絡先を教えてもらえばいいんでしょうか？
それで話を聞ければ確かかも。
今まで自主管理で管理会社に委託するのは初めてなので、
ここはいろいろ勉強になります。

ageです

ageです。

管理会社の斡旋した大規模修繕工事がミス続出だったのでペナルティー
として消費税5%分引くと提案書を持ってきたのに、突然届いた請求書には
ちゃっかりと含まれていました。困ったものです。

あげ

age
age
age

あげ

ここ読んでると皆さん甘いですねー。
ドキュンなのは管理会社ではなくて、ろくに勉強もせず
勢いだけでマンション買った貴方ではないでしょうか？

ご自分の財産です。人任せにせず、自分のものは自分で面倒見ましょう。
そのために組合を組織しているのです。
ご自身の仕事が忙しいから、なんていうのは単なる言い訳です。

「管理会社」なんてものが存在していること自体が異常なのですよ。

我々はマンション住民の無知や我侭にいちいち付き合ってはいられません。
所詮はピンはね業なのですから、いかに効率よく貴方からピンはねするか、
それだけ考えて仕事してますよ。

これ読んでむかつく方多いでしょうが、
現実はこんなもんです。

>>344に概ね同意。
より良い住環境の提供なんつっても、しょせん他人の家。
創造性のかけらもない仕事に打ち込むほうがどーかしてるよ。
どこの会社も給料安いし、休めないし、待遇は悪い。
業界を知った上で一戸建てに住んでると、バカらしくてマンションなんて
買えない。
もし、買ったら業者と直接契約の自主管理にするよ。

で、途中で引っ越して残った奴等が困る。

>>345
＞どこの会社も給料安いし、休めないし、待遇は悪い。
ほんとですか？コスモスライフはどうなんでしょうか？
かなり良い印象を持ってるンですが。
マンション管理の仕事のやりがいって無いんでしょうか？
くわしく教えてください。お願いします。

マンションの管理を売主及び販売会社の系列に
決めつける事が問題なのでは
決めるのは家主のはずでは・・・・

ハウズイングはひどいよ。
あそこは管理委託費を下げてその分工事でもってくのが常套手段。
それでいて工事に反対した住人裁判で訴えるんじゃ･･･。
全国で起こってる裁判の内容を調べてください。あの会社の本当の恐ろしさが分かります。

>344
レス読んで、大昔のﾀｸｼｰ業界思い出しましたね。
サービスで売り出したMKが勝ち残っていった構図とか。。。
　旧運輸省みたいな甘い傘はないので業界内の生き残りがんばって下さい。
>347
管理会社業界全体では、管理組合からの視点がより厳しくなっていきます。
顧客満足がどういうものか、面接の時に聞いてみて、会社えらんだら？

>>347
＞マンション管理の仕事のやりがいって無いんでしょうか？

・住民から見た理想像
トラブル発生時に迅速な対応で住民に感謝されること。
良いタイミングで設備工事を提案、従来＋αを実行し「工事して良かった」と感謝されること。
管理組合に詳しいんだね、さすがプロだ、頼りになるねと誉められたとき。
無駄な投資は避けさせて別の手法を提示出来たとき。
前任の管理会社の過ちを指摘して、提示出来たとき。

・現実は…
バカを相手にボッタクってボーナスに反映させたとき。
キックバックを内緒で頂いたとき。
バカが知ったかぶりをしてムカツクから、鼻をへし折ってやったとき。
「危険だから設備投資しろ」と口を酸っぱくして進言したのに無視し続けて、予想通りの結果が出たとき。
嘘の悪知恵報告書を総会ですんなり承認されたとき。
故障するような設備投資を提案して、直ぐに故障して2度も3度も美味しかったとき。
住民の仲間割れに成功したとき。
知らない、わからない、紛失したと言い張って相手が諦めたとき。
焼き肉パーティーで理事長を買収できたとき。

「は」の本当の恐ろしさは、10年に一回の大規模修繕工事だね。ちっちゃい工事で5万・10万もうけてもしょうがないでしょ。そりゃあ。大規模で億単位の金持っていった方がよっぽど効率的〜。

うちのマンションでもね、ハウズイングの工事に反対した住人、訴えられたよ。

名誉毀損で損害賠償の額は1000万円を大きく超えたそうな。これじゃおちおちマンションにも住めないねー。

まあ裁判は圧勝だったけどな。

「は」は確かにやり方がえぐいね。

>>348
その通り。が、見知らぬ他人同士が出会っていきなり「管理組合で管理会社を探すか
自主管理しなさい」となっても現実的には難しいと思われ。
実際には入居の時から管理は必要なわけだし。
だから設立時にある程度販売会社や売主が音頭をとるのはやむをえない部分もあるのでは。

肝心なのはその後ではないか？
事実、よく勉強して管理会社を選んでる（代えてる）組合もたくさんあるんだから。

マンション管理に詳しい人間がいるならまだしも
素人が最初から自主管理するのはほぼ無理。
業者に足下見られて、ぼったくられるだけ。

管理会社ってさらにその下請けの管理会社まかせるもんなのですか？
私のマンションは2社管理会社が入っているのです
新築で昨年末に入居して。。。まだ誰も何も言わないのだけれど
これ　おかしいですよねえ？　

>>356
ＧＣですか？
あるいは高層の大規模？
初年度決算迎えたら替え！

>>356
大規模マンションで、区画もしくは管理組合ごとに管理会社が異なるの
だったら、問題ありませんよ。
その他の場合は、中抜きされている可能性大
>>357
ＧＣの場合、巧妙なことに無償保証期間とからめて、変えられないようにしている・・。
それよりも瑕疵隠ししているんじゃないかと最近疑っている（近所のＧＣのマンション
どうみても、無償改修になるであろう箇所が全然直っていない）。

あのねぇ！！
レス書いてる管理会社の諸君！あんたら本物か？
本物だとしたら会社の待遇よっぽど悪いか、ビョーキ管理会社
の方ですね。こんな考え方する（３４４、３５１）社員がいる
会社は怖いね。世間じゃ管理会社フゼイが・・・って馬鹿にさ
れているコンプレックスを２ちゃんでぶつけたくなる気持ちも
分からなくもないが、自分の仕事に自負をもって堂々と仕事し
たまえ。どーせ入社浅いｳﾞｫｹなんだろうけど。
お前ら、ＣＳって知らないの？「甘いねぇ」なんてえらそうに
年収３００万が１０年早いツーの！！！・・・うちの社員であ
りませんように・・・。

うーん我慢ならん！！
３５１の会社はわかったぞ！！ぼったくってボーナスが出るような会社
はあそこしかないじゃないか！！ヴォケは逝ってよし！！！

３６０＞ｄ凶？

>>359
言いたいことはわかりますが書き方注意したほうがいいですよ。
すぐ叩きに変わるから、自分とこの会社名ださないように。

>>361
それはない。

そういえばｄ凶の話を聞かないですな。
情報キボ〜ン

なにかご意見を！情報少なすぎて･…
http://natto.2ch.net/test/read.cgi?bbs=recruit&key=990065763&ls=50

日ハウの工事は他の２倍から３倍は高いぞ。
ばれるとマンション自体の価値も下がるから、住人も自分がぼられたなんて口が裂けても言えない。

時々正義感が強い人がいても、自宅や会社への脅迫電話、裁判等で口封じしちゃう。
平和にきらしたかったらハウズイン○だけはやめな！

確かに、ハウズイングの工事のエグさは有名だからな、ここに書かれている事もまんざら嘘でもあるまい。

日ハに管理会社を変えないかっていう
書類がはいってたんですけど、
見積もりだけはやってもらってもいいですよね？

>>367
しつこいよ

367さん、やめたほうがいいよ。日ハウに見積もり出させたら、多分、現管理会社より極端に安い値段出してくるでしょう。
でも問題はその先。工事で何倍も取られるんじゃ意味なし。日はうが管理するほとんどのマンションで大規模修繕の度に一時金の徴収や管理費の値上げをされている事実からも明らかでしょう。

日はうの見積もりは、あくまで「あとで工事で儲けさせてもらいますよ。」という話だから、参考にならないし、もめごとの原因になる可能性が大きい。見積もり止めた方がいいよ。

それからさあ、工事に反対したら裁判だぜ。裁判。普通の会社じゃないから。「は」はねえ。

今、１３０戸の千葉のマンションで大規模修繕工事をやってますが、金額の７０００万は意外と安いなと思えたんですが、相場ってどうですかね？

説明忘れたんで、追加。施工は、まぁまぁの規模の外壁塗装業者。施工監理が管理会社。施工は５社の入札により決定したが、管理会社が紹介した５社なので不安あり。おまけに組合はじい様ばかりだからちょっとどうなのか・・・。

一部上場の管理会社で働いています。
やっぱりここの人も僕が担当している物件の方々も甘いと言わざるを得ません。

大きな買い物なのですから、もっと勉強して理解してください。
マンション住民の無知と我侭を管理するのが我々の仕事ではありません。

皆さんがしっかりすれば、管理会社なんて必要ないですよ。本当に。
いつまでも甘い汁を吸わせている場合じゃないですね。
不況なんですから。

>>373
これこれ、会社が特定できるような書き込みはやめなさい。
相模原？藤沢？

>>373
２ちゃんで遊ぶな！！会社からでしょ！！
君の残業代はどこから出てると思ってんの？
お客様からお預かりしている大切な管理費・・・
（省略されました・・続きを読むときはここを・・・ウソダヨ）

>>373
言ってる事は分かるんだけど・・・。
もち、われわれ組合もちゃんとせにゃならんのだが、管理会社だって、
委託費もらってんだから、それなりにしてくれなきゃダメだよね。
こっちだって、仕事別にしてんだからさ。
あんたたちプロでしょ？って感じ。本来は、コンサル的な意味合いで存在してるんでしょうが
・・・。
やっぱ、ここで、こんだけ管理会社ダメでてんだからさ、
いくらかもらってるだけの仕事できなきゃダメだよね。

あ・・・・、だから、管理会社の競争とか、変更の話しでてるんだよね。
失敬・・・。

はじめまして。
所有者も、管理会社の人も言うことすごく良く分かるんだけど、
物件によって、求めてるものやレベルが違うんだから、いい提案考えるの
結構大変ですよ。理事会と一般居住者は考えてること違うのもしばしばだし。

>>376
管理組合の人でも、理事会とか総会にでてくる人はめちゃ一生懸命問題意識もってて
こっちの話しも聞いてくれる。
けどね、一部のドキュンなやつらは言いたいこと言って来る。
またねー、このドキュンな意見をまともに受けるどうしようもない奴もいるってこと。
それまとめて、組合で一番妥当な意見を考えるって、結構骨折れます。
理事会出るだけで、ずいぶん違いますよ？オブザーバーでの参加は規制してないわけだし。
まぁ、それもまとめてプロってことなんだろうですけどね。

でもね、業界まだ5年の感想としては、管理会社って、管理組合の賛同を得ないと、
まったく意味のない存在だってこと。
ある意味、「金もらってるんだから･･･」
はもっともだと思う。

>>377
おっ！まともな意見！
確かに困りものの居住者がいるのは事実（ドキュンとはいいません）。
でもやっぱり「金もらってるんだから」なんだよ。組合を混乱に陥れ
たり、理事を買収したりして生き残ってる会社も多いようだけどそれ
は昔の差配師の発想！はっきり言って×です。ね３６２クン！
「叩きに変わる・・・」ってこのスレ管理会社が叩かれる立場。
お前のような奴をな！

３７６みたいなのを甘いと言っているのです。
コンサル的な意味合いなんて、ただの営業トークに過ぎません。

金貰ってるからって馬鹿正直に組合の利益に献身しているようでは
数をこなせないし、もうひとつの大切な収入源である工事の受注をとれません。

金貰って手抜きをしても、需要が減らないのがこの業界。
管理会社を替えるのなら、どんどんやってください。
１０年目の大規模修繕終わったマンションなんて
とたんにうまみが無くなるのです。

ましてや２０年を越えたマンションなんて
よほど困っている零細管理会社じゃないと手を出しません。
貴方のローンは３５年。
管理会社に甘い汁吸わせて、長い付き合いを約束してもらったほうが得策ですよ。

でも、甘い汁を吸わせている場合ではないですね。

あのぉ、管理会社のマルマルさん。まじで
感じ悪すぎなんですけどーーーーー。
電話する度、腹がたってしょうがありません。
なんでそんな感じ悪いまるでこっちが悪いような
しゃべり方するんですか？できるんですか？

　例えば、自主管理で成功したり、管理会社をしっかり見張ってきっちりしたサービスを受けたりできるのは、責任感があり賢明な考えを持っている住民や理事会役員のおかげ。
　一部の頑張っている人たちの努力がマンションの価値や寿命をのばしていると思います。
　でも、そうした人たちをねぎらうことなく、当たり前のように住んで、ルールを破ったり総会で文句ばかり言っている住民がいたら、頑張っている人たちもやる気がなくなると思います。
　頑張っている人、関心がなく参加する気のない人。いろんな人が住んでいるけど、マンションの価値は同じように上下する。何か不公平だと思いませんか。
　努力を尽くしてくれた方の成果を何か評価するシステムがないと、「どうせ足を引っ張られるだけで、誰も何もしてくれない」って気持が生まれ、ゆくゆくは管理能力が衰退していく恐れもあります。
　管理会社は報酬があるのに、住民の有志はボランティアでしかないのですかね。

362
>>378
くだらん叩きが増えるから注意しているだけ。
残念ながら管理会社の人間ではないので（ｗ

３８１いっとくけどさーボランティア面してＨＰで大規模改修の全記録とか載っけて、実は裏で会社の大規模改修工事の営業してるやつもいるで。そいつうちのマンションの住民でもないのにボランティア面して来るなっつーの！公共事業でぼったくってるくせに善人面するな!

＞３８２さん
すみません。ほんとうに。お気遣いありがとうございます。
＞３７９！！！おまえだおまえ！！
君の会社は大体想像つくけど、業界他社をシラなすぎる。
工事で利益出してる会社は業界でも少数派だし、総じて
そういう会社は居住者からも業界でも評判が悪い。
工事部門を持ってない会社はまだ多いんだよ。工事監理
に特化している管理会社もある。
だって「は」なんかの管理委託費は利益なんて出るもん
じゃない。
どうやっても。きちんとした積算ができる人間がみたら
絶対まともな管理ができないって一目でわかる。
イコール工事で儲ける会社はキチンとした管理の出来な
い会社。君のいる会社もそうだけど、方針見直さないと
確実に淘汰されるよ。

いやいや、私はね、「淘汰してください」と言っているのです。

そのためにも、住民の皆さんもっと勉強してください。
ご自分の財産のこと、もっと真剣に前向きに考えてください。

そうなれば我々の仕事も、もっとましなものになるはずです。

なるほど・・。ちょっとはずしてたか？失礼した。
でも君は自分の会社を変えていこうとは思わないのかい？
俺は業界歴早や１０数年だけど、当時管理害者は大手も中傷
もなかった。自分たちが業界の悪習なんかを変えてきた自負
はあるし、それがためにちと熱くなりすぎた。須磨ソ。

ある独立系の管理会社。
社員一人当たりの担当棟数が14件と、ダイヤモンド誌に以前掲載された。
しかし、実態は一人24棟。行き届いた仕事なんかできるわけがない。
1ヶ月間の内、休める日なんか無いということである。

自分が住んでいるマンションの管理会社の担当者がころころ変わるような会社は
それだけ、社員を酷使している証拠。辞める人が多いってことです。
そのような会社に管理を委託するのだけはやめましょう。

テニス馬鹿、思考停止老女一人暮らし、　技術知識ゼロで調査嫌い
だから全部お任せで2＠｀3倍取られても気づかない発註好き仕切屋の
老人がいる限り管理会社は一生楽に儲けていけるでしょう。

安マンションには文系馬鹿しか住まないから、設備の善し悪しが全く理解
出来ないようで言いなりですよ。資料付きで過去の過払い発注工事、
故障しやすい施工法を採用させた、単年度で赤字だと指摘したら
　「それに気づいた理事さんは、急いで引っ越ししますね」と
ニッコリ笑って言われたことがあります。

主婦は野菜が1円安いか高いかで一喜一憂しますが、工事価格等は
ちょっとしたことで百万倍単位で変動することは理解出来ないようです。
そしてこの変動が将来の管理費高騰につながり、一時拠出金、教育費、
娯楽費、にも大きく影響するとは思わないようです。

管理会社も規定料をお支払いすれば契約内容通りの作業を
遂行していただけると、ありがたいのですが無理でしょうか。

大半の住民は素人だからこそ、契約料をお支払いして技術、管理、
運用法を委託しているのだから黙っていても契約通りに仕事を
こなすことが常識だと善意の解釈をされているようですが、違うようですね。

>>387
まさにその通り！
僕も勤務して4年になりますが、３０人はやめてます。
７００戸の管理を任され住居は対応できますが、テナント管理は大変。
もちろん山○組なんてのもあるわけで・・・
家主さんの管理も大変で死にかけてます。
管理業務とは不動産会社にとっては単なる定期収入であり真剣に力は注がないのが
現状という気がします。
その定期収入で食っていきつつ、管理からの売買、土地の仲介、なんかで儲けてますね。
あと組合は自分が役員の時は揉め事起こしたくないから動きが鈍くなりますね。
あー不動産屋はレベル低いんやなー・・・・・

私は大阪市内にて分譲マンションを7戸、賃貸マンション4棟を
所有しておりますが、管理会社の人にはお世話になり感謝しております。
>>389
役員の件ですが私も何度か理事をつとめましたが、その通りですね。