1 :
名無し不動さん:
2 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 18:05:07.65 ID:???
3 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 18:07:54.34 ID:???
__________________
/十\_____________\
|...日 | |日 日 日 日 日 日 日 日 日 ♀ |
|___.| |エロエロエロエロエロエロエロエロエロエロエロ.
|| | .. | |臼 臼 臼 臼 臼 臼 臼 臼 臼 ♂ |
|| | .ロロ| |エロエロエロエロエロエロエロエロエロエロエロ..
大 家 さ ん と 店 子 さ ん は 信 頼 関 係 で 成 り 立 っ て い ま す 。
お 互 い 顔 謝 の 気 持 ち を 忘 れ ず に 。
カキコは、メール棚に「sage」と半角で入れましょう!sageないカキコにレスしない!
※ 基本的に大家さんの情報交換スレですので店子さんは書き込みをご遠慮ください。
※ DQN店子、不動産屋の荒らしがたまに出現しますので 「反 応 レ ス 厳 禁」 でお願いします。
荒らしを放置できず反応しているあなたも荒らしです。
使えない不動産屋がスレ建てると相変わらずだな・・・
4 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 18:20:51.85 ID:???
儲からない
はっきり言って儲からない、田舎だから
5 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 19:57:31.41 ID:???
ぃちぉっ
6 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 21:47:18.57 ID:6KdsSBj8
都心だと
築20年S造 徒歩11分
土地面積 173.80m2
間取り 1K×11戸 1000万
こんなうさぎ小屋物件が1億5000万円で売れるんだね
僕も首都圏の相続大家だけど1億数千万円で売れるなら
アパート経営してくよりずっとラクじゃないか?
税金と手数料はらっても、「現金1億まるまる」残るんだよ?
7 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 22:11:30.10 ID:???
現金で相続するといくらになるかしってんの?
8 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 22:36:09.25 ID:6KdsSBj8
当然、相続後に売るって話だよ
ただ、先祖代々の土地を売却することに凄い心理的抵抗がある
せっかく相続させてもらったのに恩を仇で返すことになる
9 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 22:47:06.82 ID:???
>>8 相続後に売って得た現金は次の世代に相続しないつもりなのか。
それなら好きに使えばいい。
10 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 22:48:07.83 ID:6KdsSBj8
>>9 アラフォー
真性童貞
女の子と付き合った経験 0
次の世代にどうやって繋げればいいの?
売って好きなことしなさい。
婚活に使っても良いんじゃないか?
その金を相続できた運も実力のうち
12 :
名無し不動さん:2014/05/15(木) 23:09:14.06 ID:6KdsSBj8
ニートが先祖代々の土地を売っぱらって
1億を手にして婚活
想像しただけで自分に吐き気がする
資産築いた祖父
それを守ってバトン渡してくれた父
全てを裏切って1億もってセックス申し込み
精神的に耐えられない
相続大家のみんなはどう思うの?
ぶっちゃけ、「自分の利益」だけ考えたら
築古アパート経営するより「出口は売却」のほうがずっと利益大きいよ?
「土地を守る」のか、「売って自分の人生だけ良ければイイ」のか、どっちが正しいの?
どうでもいい
>>12 次の世代に継承しないならどうやって土地を守るんだよ。
>>14 自分に子供がいなくても兄弟とか甥姪とか…
それもいないなら親戚とか…
「自分には継承できる子供がいないから先祖代々の土地を頼む!」と託された親戚はどう思うんだろうな
キタ━━━━ヽ(¥∀¥ )ノ━━━━!!!!って感じかなw
すぐに売り払って家とか車買ったりしてなw
他人事で良かったとしか言えない。
売りたきゃ売れば良い。
その土地や建物に気をかけ金をかけ手間をかける意欲がないのなら。
そういうオーナーが、建物は小汚く、街並みの雰囲気を悪くしている。
ちゃんと投資し、経費をかけていく人の手に渡った方が、入居者にとっても、街にとっても絶対良い。
不動産は私有財産だけど、収益を得ている以上は公共性も免れないのだから。
18 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 06:38:14.38 ID:G3AU1P0y
>>15 その発想は無かった・・・
甥っ子いるから託そうと思ったが・・・普通に売却されそう・・・
やっぱ土地を守るなんて無理だな
3代でお家崩壊ってマジだな
>>17 いや、俺だって土地も建物も守りたいよ?
でも、RC以外の建物には限界があるだろ?
物件は永遠に続くわけじゃないんだよ?
相続した人にも葛藤があるんだね
>>18 わかってね一な。
守るとか守らないとかはあくまでお前とお前の家系の話。
きちんと投資し経費をかけて小綺麗にしていくという公益とは全く関係ない。
俺が言いたいのは、公益を果たせないような奴は、さっさと売って他のまともなオーナーに譲った方が社会全体にとって良い、ということだ。
現況木造築古があるとして、今後建て替え出来るの?
消費税も上がって、今後は相続税も上がるだろうし
先祖代々の土地を守るってのも難しくなってきそう
ゴミ屋敷、お化け屋敷みたいな物件を後生大事に抱え込んだりするくらいなら、売っちゃって建て替えてもらうなり、リノベーションしてもらうなりした方が良い。
世の中、行政も空き家対策としてそういう方向に動いている。
先祖からの土地と言っても、ケースバイケースだろう?
固都税は何百年でも永久に掛かるけど、売って現金化しちゃえば納税は一回だけよ。
>>24 現金を投資しないなら納税は一回だ。
不動産を持っているけど賃貸してないならその比較も意味があるだろう。
しかし、現金を投資するなら毎年所得税住民税がかかる。
大家以前の話だな
他逝けよ
そだな、所得税住民税って空き缶拾いのホームレスレベルの話
>>12 いやいや40で1億もありゃ安泰だろ
ニートがとか言ってるけど、資本主義社会なんだから、金が入る運も実力のうちだよ
金が入った時点でニートじゃない。
大半の人は相続税払ったあとで1億も残らない
先祖代々とかそんなのは君の家系の事で、君の直系が滅亡しても誰も気にしないし、甥がいるなら家系が絶えるわけじゃない。
でも、結婚して子供を欲しいなら無職現金1億じゃ到底足りない。
あとはちゃんと死ぬまで運用出来るかだ
>>21 場所によるよ。
そこそこ都会で築40年以上なら極狭物件でなきゃ
大抵の場所は建蔽率上がってるから立派なRCの建物が建つ。
家賃収入も段違いに増えるでしょう。
でもそれで建替え費用のローンを払えるかは
入居率=立地しだいですね。
違法駐車うぜぇー、ロックしたら犯罪かな??
31 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 12:59:57.45 ID:G3AU1P0y
>>28 >でも、結婚して子供を欲しいなら無職現金1億じゃ到底足りない。
現金1億じゃ足りないって本当?
宝くじ1等当選レベルだよ?
現金1億円=年収600万(手取り400)×25年間
勝ち組サラリーマンの年収25年分もの大金あっても
結婚子育てには足らないの?
俺は45歳で現金2億4千万円で建て替えた。
そこの物件だけで死ぬまでに6億位貯まるだろうが、残った子孫が好きな様に使えば良い・・・
しかし、やることね〜なw
>>31 もっと世の中の勉強をした方が良さそうだな
34 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 13:06:08.86 ID:G3AU1P0y
>>32 子供勝ち組過ぎるだろ・・・
相続大家の中でも頂点勝ち組だな
>>31 結婚して子供を欲しいなら無職現金1億じゃ到底足りない。
一軒家立てて、嫁専業主婦で、車持ってってなるとかなりきついだろ。
平成初期のモデルを言っていると思う。
今現代のでなく。
36 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 13:44:39.57 ID:G3AU1P0y
相続アパート売って1億円手にしたニート40歳
しかし結婚子育てするには足りない金額
お金あるから働かないやることない、しかし、愛する妻も子供もいない
日々やることなくボーっとして目減りする貯金見ながら死を待つ毎日
↑
これが僕の人生の末路ですか?
冗談でしょ
こんなの絶対受け入れられない
真面目に働いて年収600万ぐらい稼いで副収入は不動産収入
これでええがな
>>36 ただでさえ幸せなのに受け入れられないとか意味がわからないw
いままで40近くまでニートしてきた代償でしょ?
俺は30ぐらいまで働いてちゃんと事業承継したから将来安泰の大家になった。
君はその努力を怠った。差がつかなきゃ俺がかわいそうだよw
受け身にならずに、その1億をどう増やすか考えてみたら?
40過ぎてたら、現金と将来手に入る予定の家賃収入の合計で2億くらいあれば十分じゃない?
>>31 25年たったらどうすんの?
年収400の家庭じゃ子供の学費大変だよ
年収400なら、年収以外に子供に2000万は考えないと
>>31 サラリーマンにはその後退職金があるし、厚生年金や会社によって
企業年金もある。嘱託でその後2〜5年くらい働けることも多い。
だから無職1億円じゃ負け。1億円あるけど無職、誰か結婚して子供産んでって
言ってもロクなのがよってこないよ。親の資質が子供に遺伝するんだからさ、
誰でもいいってわけじゃないでしょ。
43 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 17:49:30.32 ID:G3AU1P0y
>>42 自由の値段は?
僕は自由の値段は1億円より高いと思う
サラリーマンでも、一流大卒の生涯賃金は平均3億円と言うからな・・・
>>31 勝ち組サラリーマンの年収は生涯平均で600万じゃないし、勤続年数は25年でもない
サラリーマンで生涯年収3億円なんて全体の2%くらいじゃね?
っていうか、サラリーマンって言う時点で俺は無理だし、、、
ここって貧乏負け組み大家の集まりですねw
区分所有大家とかはスレを分けた方がいいと思う、話が通じないし、、、
区分所有とかでなくて部屋数30以上限定とかにしたら?
貧乏大家とかマジで勘弁
>>50 サラリーマン大家で給料よりも家賃収入が低い人とかも除外!
部屋数30以上なら俺はセーフだな
貧乏大家にされてるけど
貧乏だろうが金持ちだろうがお金の価値は変わらん
これだから成金は
だから、その多寡が違うんだよ
54 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 21:25:50.39 ID:mB2Txr4I
いや、むしろキャッシュフローの金額で決めるべきでは?
フルローンでRC一棟なんてただの借金持ちも話通じないよ
55 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 21:34:29.02 ID:G3AU1P0y
いや、不動産において上物なんて何の価値も無いでしょ
減価償却されて0円になるだけ
不滅の価値を持つのは土地
店子を呼ぶのも土地
路線価30万以上の都心大家だけが真の不動産持ちでしょ
キャッシュフローw
57 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 22:00:16.34 ID:G3AU1P0y
不動産で大切なのは流動性
都心駅近のポテンシャルは不滅だから
売りにだせば絶対に買い手が見つかる
「出口は売却」で築古だろうが関係なく
8000万〜1億数千万の現金化が計算できる土地
それだけが真の不動産と呼べる
>>57 そりゃ、不動産屋の論理
大家としては不動産価値が低くても(むしろ低い方が良い)、家賃収入を稼いでくれるのが良い物件
都内の駐車場経営で無借金月120万収入の俺は最強だと思う
アパート経営なんてクソに見える
60 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 22:34:01.36 ID:iWuIj1T8
>>18 それはマジ。だから最近の大家は高学歴だらけ。
馬鹿に不動産投資など本来は無理ってこと。
61 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 22:44:40.83 ID:iWuIj1T8
>>57 素人丸出しだねw
もしかして素人マニュアル大家?
63 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 23:08:23.66 ID:G3AU1P0y
>>62 都心相続大家だよ
相続控除枠MAXまで使用できるため0円相続予定
相続した瞬間に売却しても+1億のキャッシュ・フローが約束された天下人です
もちろん売りません
ローン完済後の一番おいしいとこで数千万はキャッシュ・フロー作ってから
それから建て替えか売却か考える
生まれついて1億数千万のキャッシュ・フローだよ
これは大卒リーマンの生涯手取り額とほぼ同じ
その僕が素人大家?笑わせないでくれ
1億2億で天下人?笑わせないでくれ
>>63 キャッシュフローの定義を勘違いしていると思う。
本来は、収入−経費−返済+減価償却なので、一億円はキャッシュフローではない。
経費には修繕と租税公課が含まれる。
賃料1000万円とのことなので、キャッシュフローは500から700万円ってところだろう。
66 :
名無し不動さん:2014/05/16(金) 23:42:03.49 ID:G3AU1P0y
>>65 もっと大きな視点に立てば売却益もキャッシュ・フローだよ
僕が生まれニートになり一生両親の側で愛を与え続ける
そのキャッシュフローが1億円だよ
犯罪組織そうか学会員の迷惑住人率の高さは異常
ヤクザより悪質なトラブルメーカーの入居はご遠慮頂きたい
キチガイ学会員を全員、犯罪組織そうか学会員専用物件に隔離しろ
>>59 参考までに固都税は幾らくらいでしょうか?
何このバカさ加減w
キャッシュフローなんて使うから貧乏人だと思ったが、それ以上にマヌケだなw
なかなか大物が現れましたな
またどうでもいい流れだな
72 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 01:03:58.84 ID:qOWkk2u7
皆さん仲介って何社くらい使ってますか?
上から目線の高圧的な仲介担当が居て切りたいんだけど今はそこ1社だけ
しか使ってないからちょっと不安なんだよね
地方なんで業者が独占してる分野はこっちの言う事聞かないとこ多い
>>63 大卒リーマンの生涯賃金は2億5千万(10年前は3億と言われてた)
>いやいや40で1億もありゃ安泰だろ
自分はこの先もしばらくはシングルの予感がするけど、1億なんてアッと言う間じゃない?
都内駅近に新築マンションを買いたくて、探してるんだけど、5000千万以上する
税金や修繕費含めると6000万近くなるかも
残り4000万じゃん、車も所有するし
贅沢しなくても、アッと言う間だよ
>>74 40で1億じゃ足りないのは同意だが、何故に持ち家(マンション)前提なんだ?
都会じゃ車も要らん
元々がそういう貧乏逃げ切りの話だろ
>>72 担当じゃなく支店長や支配人に話したほうがいいと思いますが。
頭が悪そうな担当?に言っても何も解決しませんよ!
言うこと聞かないって凄いな。
都内なんて業者なんぞ腐るほどいるから速攻切られるわ。
都内じゃない大家はこのスレから出ていけ
じゃあスレタイに都内限定って書けよw
いやなら見るなよ
このスレは大家さんを地域で限定していません。
限定的にお話ししたい方は別にスレを立ててくださいましね。
カッペ必死だな
つーか1社だけって取引で言うと1社しかないってことでしょ。
複数取引を見つけかんだろw
おれ定期的に業者回りして顔売ってるわw
暇つぶしもかねて
都内限定スレは立ったぁ?
建つわけないだろ???
立てろよ
不毛な話題だな、大家同士でやりあって何になるんだ…
大家だけじゃなく店子や仲介業者まで沸いてるからそりゃ滅茶苦茶になる。
大家兼不動産屋ですが何か?
92 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 14:18:50.44 ID:wNPFkHQo
アベノミクスで地価も安泰
都心大家の最低売却値は9000万は固い
築浅でも1500万でも売れない地方大家に未来は無い
潜在ポテンシャル+9000万円の都心大家と
潜在ポテンシャル-500万の地方大家
同じじゃないよ
上物どうこうなんて関係ない、立地と地価が全て
>>90 そもそも、現在賃貸してる不動産を売却すると1億円の現金になるという話だろ。
95 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 14:46:24.60 ID:jnnmG0t4
>>92 都内にアパート買ったらどうだ?
その場で現生見せれば値引きにも応じやすい
土地値で買えば土地値近辺で売れるし、その間家賃も入る
残った金で婚活すればいい
それ以前に君は大家じゃないからここに来なくて良いw
97 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 15:03:28.38 ID:sA47dmI/
現金で3000万円しか貯金がないのですが、これを不動産投資にあてるか、
自宅購入に充てるかで、悩んでいます。
自身は現在家賃9万円の賃貸住まいでアルバイト生活です。
皆さんなら、どちらにお金を投じますか。
そういや、事業用資産の買換え特例ってのもあったな
>>97 俺なら自宅購入は不動産に投資して増やしてからにするね
金が貯まらないなら家賃は5万くらいのとこにしたら?
>>97 1.素人が始める現物の不動産投資は大体が失敗する
2.住宅コストは借家も持家も一長一短、切り詰めるなら借家の方が下げられる、ド田舎で戸建てが安いなら別
結論:投資信託でも買っておけ
ぶっちゃけ今は不動産投資時期じゃないよね、相続してなきゃやってないわ
今日の俺の日記
店子が「空いてる部屋に間違って郵便物が入ってるかもしれないから見せてくれ」
って言うから、鍵を持って行ってドアを開けて見せたのよ
で、郵便物は間違って入ってなかったわけだが、その店子の言いよう
「郵便物が間違って入るかもしれないからテープでふさいだほうがいいですよ」
「ありがとう」とか「すみません」の一言もなく捨て台詞かよ
2ちゃんねるじゃねえんだよ、リアルなんだよ
ああいう人間にはなってないけないと思った
>>97 アルバイトで家賃9万・・・
どこに住んでるのか知らないけど、独身なら家賃が5万円前後のところに住み替える
独身の男の人なら言っておくけど、持ち家っていうのは結婚してから買うものだぞ
マイホームは男の給料をあてにして女が主体で買うものだから
結婚時にすでに持ち家があったら女は自分の希望にあったマイホームを建てる機会を失うじゃないか
>>101 たしかに今は高いね
3年前にもっと買っておけばよかったわ
>>103 相模原辺りだと1Kで月3万…
うちに入ってよ
>>102 店子が退去したら、チラシ等投函放置されて放火の心配がないように、良心的な管理会社ならふさいでおく。
住みたい街ランキング2014発表
1 吉祥寺
2 恵比寿
3 池袋
4 中目黒
5 横浜
6 自由が丘
7 新宿
8 品川
9 武蔵小杉
10 表参道
11 目黒
12 中野
13 二子玉川
14 渋谷
15 東京
16 鎌倉
17 上野
18 銀座
19 荻窪
20 秋葉原
みんなの物件ってやっぱりここに名前のってるの?
>>107 ふさいであったのがその部屋だけ外れてたのよ
111 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 18:39:28.92 ID:sA47dmI/
97です。
>>99 不動産に投資して資金を増やしてから自宅購入、やはりその順序ですよね。
家を買っても金は増えませんが、投資物件から賃料を回収できれば、金が増える。
自宅を買うのは余裕資金で買った方が気楽。と、素人の私は思うのですが、
>>100 のように、素人の現物不動産投資は高確率で失敗すると聞くと、心配ですね。
加えて、ローンを組んで物件を買う方が節税になる、というのも聞きます。
それは、住宅ローン控除で、残債の1%が控除でしたっけ?
ローンの金利の方が高いなら、キャッシュで買った方がよくないのかな
といつも思ってしまう数字に弱い人です。
4位
>>111 自分で調べるつもりも能力も無いのなら投資信託にしとけよ。
投資信託も大概だぞw
>>111 まず3000万の金はどこから出てきたの?
116 :
sage:2014/05/17(土) 20:12:20.93 ID:sA47dmI/
>>113 投信ってそんなにいいですかね。確実に儲かると限ってないのに、信託報酬吸い上げられますよね。
証券マンがお年寄りやどんぶり勘定の資産家をカモにする時に売りつけるものだという位置づけなんですけど
そうでもないんですかね。
自分で株を個別選択するぐらいの調査能力はあったりしますけど、
不動産はまだこれから。
誰でも初めての時はあったのだから、お手柔らかにお願いします。
>>115 まずそこが気になりました?普通に給料をコツコツ貯金です。
>>116 投資信託はバカでも、ある程度の利益期待値はある
大家はバカだと期待値がマイナス
>>97 悪いことは言わないから先ず家を買え!投資とかは止めておけ、吉野屋株とかドコモ株なんかがいいと思うぞ!
バイトだけではないですね。そんなところに興味を持つとは
あなたもバイト君ですか?
>>116 うーん、不動産投資と言っても区分所有だろう?増えるのが前提で考えているみたいだが、区分だと空室になった時に確実に資産は減っていくぞ、、、
122 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 21:53:01.77 ID:jnzc6Yej
むしろ大家が高学歴化しすぎてる。レベル上がりすぎ。
>>116 っていうか大家じゃない人は書き込まないで!
自己資金300万で不動産投資、仮に上手く行っても利回り2%〜3%くらいだと思う。
それ以上の利回りを追求するとリスクが急激に高くなるよ!
2〜3程度ならば金融商品に投資したほうが言い思うぞ!
不動産投資で美味しいのは7千万以上、出来れば1億以上の物件一棟買い・表面8%空室率1割以下位からだよ!
>>119 ご忠告ありがとうございます。なぜ先ず家を買った方がいいのでしょうか?
消費税が上がるから?
ドコモは配当いいですね。もうちょっと下がったらまた買ってみようかな。
>>121 そうですよねー。なので4室ぐらいでもいいから一棟買いたいんですけど、
3本ぐらいじゃボロしか買えないですしねー。うーん。
>>123 心狭いですねー。大丈夫ですか?金持ち喧嘩せずの精神で行きましょう。
大家になるまで手取り足取り教えてもらうつもりか
>>102 郵便物が間違って入るかもしれないからテープでふさいだほうがいいですよ
おまw
そんなの常識だろw
店子に同情するわw
130 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 22:24:01.53 ID:fwhRjZ3e
>>102 郵便物が間違って入るかもしれないからテープでふさいだほうがいいですよ
おまw
そんなの常識だろw
店子に同情するわw
>>124 わかった。ありがとう!3千を何とかして1億にしてから買うね。
一棟を自分のものにする時、築30年以上のRCとかだったらやめた方がいいかな?
築年数よりも、何年竣工の方に着目した方が良いかな。
>>131 えーと、築30年でも大規模修繕履歴がはっきりと分かる物件ならば良いと思います。
できたら住んでいる人に聞き込み調査をしたほうが良い、騒音問題とか水漏れ問題
とかね。表面利回りの計算に大規模修繕は考慮されていないのがほとんどなので、
買って直ぐに水漏れ、修繕費用800万とかシャレに成りませんから、、、
それと、エレベーターと立体駐車場は絶対に要らないので、これが有る物件はパスです。
あと大事なポイントは、近隣に客付けが得意な仲介業者が二社以上有るというのも重要!
当然だけど立地と周辺家賃相場は入念に下調べを!
頑張れよ!
>>132 「入念に下調べを!」って言うとこのスレで下調べを始めるぞ。
>>132 ありがとう!会って教わってたらお礼がしたい。
いつかどこかで会いたいもんだ。ここで教わったことは忘れないよ。
君に幸あれ!
知ったかが投資信託を勧めててワロタ
投資一般板に行ったらバカにされるレベル
137 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 22:59:16.86 ID:974KIQoc
>>135 揚げ足をとることしか出来ないのかな?
当たり前のことをやらずに威張ってばかりなんだろうなあ
俺なら店子にそんなこと言われたら赤面するがな
139 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 23:13:23.60 ID:nOSxahz5
>>138 おまえなんでそんな無意味に偉そうなの?
>>122 頭の悪い大家が駆逐されるから、非常に良いことだと思う。
141 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 23:18:44.74 ID:nOSxahz5
学歴が高ければ不動産投資に失敗しないらしい
便利な世の中になったもんだ
見苦しいな
>>141 学歴高い方が有利に決まってるだろ。
お前もしかして低学歴か?
144 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 23:22:00.15 ID:nOSxahz5
だって具体的な反論がなにもないからな
ただ揚げ足をとるか、根拠なく相手をバカ呼ばわりするかしかできない
これじゃ人間以下だわ
145 :
名無し不動さん:2014/05/17(土) 23:23:13.83 ID:nOSxahz5
>>143 俺は経済学部出身だが、大家のことは改めて1から勉強した。
有利だとは思えない
百歩譲って学部による
相続大家さん達の中で、親の代からの賃貸物件なんかを引き継いだ場合、
引き継いだ時点でもかなり築年数が経過しているんじゃないかと思うんだけど、
築何年ぐらいから補修とか手入れが必要になりましたか?
その場合、何が一番、物入りでしたか?
>>139 無意味そうに見えても全てのことには理由がある。
お前にはわからないだろうが。
大事なことだけど二回は言い過ぎ
>>134 例えばですが、購入しようとしている近隣のRC物件を下見してみてください。
その時に自分なら住みたい部屋なのか?設備は?防犯は?利便性は?
また、防水業者や修繕業者に同行して貰い、実際に幾ら修繕費用が掛かる
のかも算出してもらうのが良いでしょう。大規模修繕に掛かる費用と表面利
回りはリンクしていない、と言うかあえて話題にしない業者が多いです。
また、どの近隣でどの程度空室率が有るのか?これが本当に重要です。空
室率は物件設備や家賃も重要ですが、その地域・駅が今後発展していく地
域なのか?それとも今後衰退していく地域なのか?で大きく変動します。こ
こがとても重要なポイント、これは表面利回りよりも数倍重要です。業者は
教えてくれないけどね!
>>147 じゃあはぐらかさないで、その理由とやらを具体的に説明してみろ
>>151 お前も大概レベル低そうだなぁ
文章の書き方で知能が分かってしまうくらいにな
投信は買う時期間違えると結構大変なことになるよ
157 :
名無し不動さん:2014/05/18(日) 06:56:50.29 ID:dnUwnPeb
投信って儲かるってよく聞くけど
例えば外国為替の豪円の高金利だと
金利利益は高いけど、「為替暴落でそれ以上吹き飛ぶリスク」あるわけだけど
投信のリスクってどんなものなの?
金持ち限定だけど、REITの新規売り出しはすごいリターンだ。
まあ、設定時の想定利回りが高すぎるからなんだけどね。
この前、証券会社の営業マンが来たんだけど、設定利回り5.3%とか。
(^_^;)\(・_・) オイオイ
大家として都心物件を買おうとしても、最近は同じくらいの利回りでしか買えない。
新築木造でそれくらいとか。
まあだからREITは売り出したらすぐに値を上げて適正な利回りになるんだろう。
>>157 豪ドル債券もの2.9%ぐらいだったと思います
いま話題の中国リスクに豪ドルはつられやすいので
それぐらいはアメリカの雇用統計一日ぐらいでとぶ可能性は
ありますね いま92ドルくらいかな リーマンショック時は60ドル台でした
為替ヘッジありだと雀の涙ほどの収益です
160 :
名無し不動さん:2014/05/18(日) 09:58:17.13 ID:8VExBExD
>>154、
>>155 換気扇が壊れてきたとか、室内のものが壊れてきはじめると、
入居者から連絡があって知ったものから順次修理されるわけでしょうか。
全戸一斉に取り換えたみたいなものはありますか。
>>160 壊れてないものを交換するために業者がはいるのは普通入居者に嫌がられる
>>160 よこからスイマセン。
俺も数年前、築21年目で相続したときは訳がわからず
工事屋が「1戸ダメならそのうち全部だめになる」とか言われるままに
22戸全部取り替えたけど、
そんな必要全然なかった思う。
換気扇って人によって使い方全然違うし、湿度や風通しで痛み具合も違う。
しかも個別に作業するから特にまとめて替える必要もない。
22戸分買っても1割も引いてくれなかったし。
金が余ってて、税金払うなら、とかなら別だけど
基本的に個別に取替えでいいと思う。
故意や過失で壊した物も退去数か月前に大家に言えば大家負担で直してくれる
入居者には故意過失のないことを知っていながら知らないふり、隠蔽工作をして、初めからあった汚損を入居者にふっかけ架空請求するのが悪徳業者の特徴
こういう犯罪者の周りには、叩かなくてもホコリだらけで
悪質な犯罪には枚挙にいとまがない
反省しないやつだから逮捕、免許剥奪も簡単
166 :
名無し不動さん:2014/05/18(日) 12:01:05.09 ID:VykvHuG2
具体的には?
>>146 シングルレバー、換気扇、クロスの張り替えは2年ごとに変えてる
変えてくれないと紹介できないって管理会社から言われてるので
169 :
名無し不動さん:2014/05/18(日) 22:38:39.75 ID:8VExBExD
>>162 何度も相続なんてするもんじゃないし、初めてだと分からないよね。
メンテする業者も、儲けたいから、そういうこというんだよね。
>>163 便座なんて壊れるんだ。便器の上で暴れるのか??
>>146 えー、そんなに変えているのー?
何戸ぐらいの物件だよ。
クロスはわからんでもないけど、シングルレバーや換気扇も?
172 :
名無し不動さん:2014/05/19(月) 00:32:36.69 ID:NvoJnbnf
「相続直前に1000万級の大規模修繕」
↑
これが相続アパートの基本
1000万は資産価値に不可されず
相続税0円で1000万円受け取るのと同じ価値がある
相続直後に「築20年だから外壁大規模修繕しよう」
なんていうのはすでに相続失敗したのと同じこと
キャッシュフローとか出口は売却の言葉を使う奴で
我こそは金持ちだと言う奴居る?
サラリーマン(副業)大家の指南本で住宅ローンでレバレッジ掛けて
大家始めて数年で資産○億とかいう戯言が広がっちゃたな
自転車操業w
175 :
名無し不動さん:2014/05/19(月) 01:16:01.11 ID:NvoJnbnf
2000年代の金持ち父さんは全員死亡してるよ
利回り15%の糞物件買って空きや地獄で全員破綻
だから銀行もアホリーマン大家には貸さなくなった
結局、大家業界で生き残るのは
・都心地主相続ニート大家
・都心ワンルームマンション投資大家
この2組だけ
176 :
名無し不動さん:2014/05/19(月) 01:20:07.94 ID:NvoJnbnf
不動産で成功するのは
過去も未来も人口増大し続ける東京物件だけ
都心一棟相続地主ニート
都心ワンルーム投資リーマン
これだけが成功者であって、他は全員負け組
>>175 都心相続ニート大家
まさに私です、おばあさま本当にありがとう。
感謝してもしきれません
178 :
名無し不動さん:2014/05/19(月) 01:55:35.63 ID:NvoJnbnf
>>177 おめでとう
築古でも家賃下げずにすぐ埋まるのでローン返済簡単だし
返済後は莫大な利益を産むことでしょう
あなたは人生の勝ち組です
地球で0.00001%ぐらいの勝ち組です
・ ど田舎大地主 おんぼろマンション相続 地主ニート
・ 雨後の筍のように賃貸が乱立
・ 儲ける為ではなく相続税対策として建て易いコーポが増え続ける
・ 飽和状態で値下げ合戦状態
・ 全体的に低所得者が住む地域
・ 現在空室が何部屋もある
・ 築30年以上経過のぼろいRC
どうするのがいいでしょうか?(マジな相談です)
180 :
名無し不動さん:2014/05/19(月) 02:04:21.90 ID:NvoJnbnf
>>178 実際今現在はアパートマンション7軒全て満室だね
ここでそれ書いたらネタだの色々書かれて逆にビックリしたことがある。
満室が普通だと思ってたからね
だが、地方の安価な物件にも興味がある
自分も旅行がてら行けるし
>>180 ・ ざっくりRC50〜60uで3万円台〜6万円台
・ 築10年5万円台エレベーターオートロックなしで→高級RCと謳っています
・ 築6年68000円エレベーターオートロックありで→知る限りNo.1
・ 駅近物件P→40000/月
・ 駅真ん前青空Pが24h→600円ww
都内の人から見てどう思うだろうかww
>>179 >どうするのがいいでしょうか?
どうしたいんだ?
少しでも多く利を上げたい → 値下げ合戦に参戦
今程度かそれ以下の入居率でも特に困らない → 放置
何が懸念か(ex.自分が死んだ後の相続とか)明らかにせんと、実になるアドバイスは出んぞ
>>181 他人の褌で良い思いしてきた奴が、激戦区に手を出すと失敗するのが関の山
>>182 建築費2億どころじゃないエレベーターRC物件を
過疎地方の5万円代で貸してローン何十年返済計画なの?
というかよくそれで銀行融資通ったね
186 :
名無し不動さん:2014/05/19(月) 02:39:24.91 ID:NvoJnbnf
地方物件の残ローン億以上を相続って考えただけでも恐ろしい
間違った負の相続だと思う
>>172 うわ、それウチだわ。
まだ相続してから2年経ってないが4棟目の大規模修繕に入るところ。
相続税でごっそり2桁億近く持っていかれた後なので、月々のキャッシュフローの中で自転車操業的やりくりだわ。
>>184 一応宅建持ってるしセミナーもたくさん参加してるよ
地方の物件ごときで失敗してもそれがどうしたぐらいのもんですわ(笑)
みんなすごいなあ
>>188 地方の物件ごときで成功してもたかが知れてるけどな
都心で自転車操業より地方でお気楽極楽の方がいいかな
こんど生前贈与でマンション受け継ぐことになったんだけど、ローンとかさっぱりわからん
みんなどうやって勉強してんの?
>>190 その通り。
後10年生きるつもりだったらしい。
全くといって良いほど引き継がれていない。
唯一助かったのは、保険や現預金で相続税分を残してくれていたこと。
おかげで物件を売ることなく、借金することなく相続を完了できた。
だがそれにしたって、物件を相続前に直しておけば、相続税50%払ってから直すよりずっと安くすんだはずだった。
>>193 セミナー、書籍、etc
特に大家向けのセミナーは同じような境遇の人がちょこちょこいるため勉強になすし、面白いと思う。
あとは会計士とかか、つってもまかせっきりだと搾取されるから概算でいいから数字は把握しておくことかと
質問
2年前に中古のマンション買って69になる人がずっと住んでいる。
家賃は期日通りにきっちりと入金されており、ちゃんとした方と想像できる。
ただ、年齢が年齢だけにその方の身内の方や人間関係を把握しておき、何かあった時に
スムーズに対応できるようにしておきたい。
契約書みても保証人も80くらいだからめちゃ不安。
いい方法あるだろうか?
70になったらそのタイミングで緊急サービス的なものに加入してもらうか、
身内の連絡つく人何名かを教えておいてもらうかだろうか?
皆様高齢の方に対し何か対策されていますか?
ネットde勉強
買付入れてきたなう。
>>196 してないな、変死になんなきゃ何とかなるし
貧乏人は何をやっても貧乏だし
お金持ちに成れるのって1割以下でしょ。
相続大家でも9割はカスカスなんだな・・・
RCなんてカネかかるばっかりでいいことないよね
でも木造、鉄骨アパートじゃ人入ってくれなくていいことないよね
大家なんていいことないよね
>>191 いや、物件見がてらドライブしたいんだよね
見聞も広まるし
あのぅ〜私は大家さんで貸す側なんですけどやっぱ入居者がメンヘラだと同じメンヘラの癖して抵抗感じてしまいます
やはり貸す側としては商売なので安定した収入があるかも気になります
入居者に見極めも全て不動産屋任せなんだけど、勝手な考えなのですかね?(´・ω・`)
>>97 不動産賃貸業未経験者に低金利で貸してくれるほど銀行は甘くないよ
投資地域によるけど大手不動産仲介に依頼して、そこそこの物件をオリックスとか横浜での融資2.8%で買えるくらいじゃないかな
>>206 そもそもローンの話は出てない
アルバイトだし、組めんだろ
179ですが、皆さんレス有難うございます
相続税払うのがめちゃくちゃ大変でした
土地はそう簡単に売れません
何しろ現金がなくて困っています
相続争いやらで倒れました、鬱病と神経症になり療養中ニートです
過疎地で莫大な土地を相続すると、相続税と固資税でごっそり現金を持っていかれ
更に売却しても譲渡税を取られます
家賃を指折り心待ちにしていますww
相続しない方がかえって良かったのか…と悩む日々です
現金がない現金がないと心臓バクバクで悪夢から覚めます
結構いい生活していたのが一転、節約の日々です
出口はやはり売却でしょうか…
209 :
名無し不動さん:2014/05/19(月) 18:01:22.35 ID:NvoJnbnf
>>208 築30年RCでしょ
ローンは大丈夫?
ローン無くてもその築年だと大規模水回りトラブル発生したら
家賃収入を軽く超えるダメージ食らうよ
そうです→やっぱりw
違います→嘘ついてもバレバレw
>>209 大規模水回りトラブルって1戸につきいくらぐらいかかるのが相場なんですかね。
水回りって台所、風呂場、トイレとありますが、上の方で、便器を頻繁に取り換えた話が出ていましたが
水回りトラブルというと、配管の話ですよね?
>>212 ケースバイケースとか言えないが
RCで配管関連だと相当な金額になる
RCで配管がダメになったら
現状の配管はそのままで露出配管で新しく引き直したほうがいいと思う
室内配管ってみっとなくない?
見た目が残念というデメリットはあるが
それだけ築古になったら見た目は気にせず団地みたいな物件として回したほうがいいと思う
金かけて床やら壁やらハツって配管入れ替えても築年数が若返るわけじゃないし
俺ならそうする
外国人とか国から援助受けてる人を受け入れれば
すぐ埋まるよw
満室安泰だなw
お前らの賃貸、法人契約って全体の何割くらいある?
>>219 それは物件形態によるだろう?
家は以前は6割くらい有ったけど、最近は2割位かな?
景気の良い時代は、法人顧客が入る社員が居なくともキープしてくれてた。
>59
じゃあ
4戸の一部屋しか入ってないアパートを押しつけられた、年収120万の非課税世帯のおいらは、最弱。
脳内大家って固定資産税額とか聞いちゃうと黙るよね
>>223 君がねたんでるようにしか見えないのは俺の心が汚れてるからだろうな
ここで脳内扱いしても、物件の数だけ大家はいるんだからあきらめろよ
>>225 はいはい、揚げ足をとるのもテンプレ通りですな
飽きたよその対応w
227 :
名無し不動さん:2014/05/20(火) 01:52:57.40 ID:Wh0/tHm2
大家ってニートだよな
お前らの自販機は増税分値上げしたか?
>>208 大変でしたねえ
相続税上がるから上がる前でよかった・・・・とは思えないですよね
>>228 申告制の税と違い固定資産税は強制徴収制度だから
それと不動産は固定資産税の負担が占める割合が大きいから
>>229 賑やかしと防犯の意味で置いてるから100円売りを継続中
空室だらけ
つ共同大家
みんなで大家さん
>>231 木造の固定資産税なんかたかがしれてるやろ
>>212 参考になるかわからないけど
築30年鉄骨造1Rの便器接続部位劣化による漏水で、ユニットバス交換工事で120万
一階あたり1R4部屋のフロアで、震災の時に下水配管傾斜が逆になって、パイプのつなぎ目から下の階へ漏水。
新しい配管で傾斜を正したのは70万。
>>219 法人の契約室は20%くらいだな
>>237 建物よりも土地だよ
税金を払う立場になればわかるよ
>>239 いや、土地もたかがしれてるだろ
野ざらしならまだしも収益物件が建ってて固都税もマトモに払えないってどんな経営だよ
241 :
名無し不動さん:2014/05/20(火) 13:34:49.43 ID:RNUhg9Zy
固定資産税70万払ってるけど
それだけ立地が良いってことだし
売却で億いくから納得はしてる
>>228 脳内大家だと具体的に金額を言えないから
逆に、固定資産税額を聞かれて困るやつって脳内大家以外にいるの?
>>241 50万くらい払っているけど億はいかないなぁ
>>244 ごめん
少し見栄はった
8000万ぐらいはいくと思う
>>243 脳内大家が「固定資産税25万払ってるよ」って書いたら
おまえはそいつをリアル大家と信じるんだ?
おまえがリアル馬鹿なのが確定したってだけだねw
>>246 バカだなあ
固定資産税額を聞いたら次は保有資産の内容を聞くんだよ
それだけでわかる
脳内ならそこで終わるから
脳内大家以外誰もそんなこと聞かれて困るやつおらんから
お前以外誰も困ってないよ
聞いたからって晒さないだろ
普通は
固都税を無視した賃貸業経営ってどんだけどんぶりなんだよ!
区分所有大家とかなら微額だろうが、、、
固都税のムカつくところは、空室率か高くなってもキッチリ取り立てられるところだな。
>>250 相続税もムカつくぞ。
空室だと借家権割合などの控除が出来なくなる。
>>248 本物大家が「お前脳内大家だろ」と言われたら、脳内大家ではないことをハッキリさせるために
言うだろうね
>>245 8000万とか相当立地良さそうだな羨ましい
こっちは昨年度61万払ったけど査定依頼したら
買い取り2300〜3000万だった
うちもそれ+αくらいだな
>>247 で、他人に保有資産晒しを要求してる君の
固都税と保有資産は?
路線価と土地面積と建物の構造だけでいいよ
20坪で相場は5000万くらい
固定資産税は26万くらいだな
>>254 固定資産税61万も払って買い取り2300万しかいかないの?
土地値だけでももっといってるでしょ?
地方でRC築浅だと固定資産税61万とかいくのかもね
でも、立地が悪く集客力が低いと判断されて買い取りが2000万と
一棟売り物件サイトで売れ残ってるのでよく見かける感じか
>>242 うるせーよねたみ野郎
おまえは俺に家賃払ってりゃいいんだよゴミ
>>256 人に聞くときはまず自分からどうぞ
脳内大家さん
>>262 ねたむやつって必ず相手を脳内認定するよな
>>262 「固定資産税と保有資産を答えろ」
↑
お前が言い出したんだぞ?ww
自分が答えれないなら、お前が脳内大家一号だなww
>>247 他人の懐具合を知ってもお腹にはならんよw
お前は貧乏だろw?
↑お腹いっぱいにはならんよだったw
ねたましいからほんとかどうか証明しろ!!
ってことなんだろうね。
大家のスレに来て大家かどうか証明しろだなんてナンセンスもいいとこだぜ
どうでもいい
相変わらずの荒れっぷりだな
何度も言うがスルースキル覚えろっての
固定資産税クンは東京大家に嫉妬してるのか
馬鹿だなあ・・・・・・俺も嫉妬してるけど
>>270 君にはいつも申し訳なく思ってるが脊髄反射しちゃうんだ
ねたむぐらいなら努力しろよ!!と思ってしまう
東京大家って親から物件相続しただけの糞ニートだよね
何の努力もしてないし馬鹿ばっか
東京良立地なんて1億数千万がスタート値だし
そもそも物件サイトに載る前に業者売買で消えていく
「東京大家です」って名乗ってる奴は「馬鹿相続ニートです」と同じだから
>>273 俺はそれになにか問題があるの?と思う。
資本主義社会において七光りだろうがなんだろうが持ってるものが勝利者
ニートとか、そいつに対するねたみにしか聞こえないよ
固定資産税クンが貧乏なのは理解した
カネや不動産だけが不平等な要素じゃない
生まれ持った容姿、地頭、健康、身体能力、才能、チンチンの大きさなんかも不平等
俺はカネや不動産には恵まれてたけど
不細工だし、体弱いし、運動音痴だし、何の才能もないし、短小粗チン(ノД`)
イケメンに生まれて女子にモテまくってスポーツとかで青春を謳歌して立派なチンチンでヤリまくりたかった
カネあるなら半島に逝って人体改造して来い
固定資産税が100万以下ってマジかよ
自宅だけでも100万超えてるのに(笑
この流れでは無駄だと思うが聞いてみるw
店子の孤独死を体験した人居る?
やっぱり固定資産税クンって貧乏だったんだな(笑
一日も早く政府が移民受け入れ表明してほしい
移民3000万人入ってくれればアパート経営は安泰だ
みんなも移民賛成でしょ?
大賛成
284 :
名無し不動さん:2014/05/20(火) 21:33:48.40 ID:nIyCyH2Z
大家は相続したニートの集まり。
>>238パイプのつなぎ目から下の階へ漏水
漏水被害はどれ位でしたか?いくらでしたか?
保険は使えましたか?
>>281 日本の常識は世界の非常識
家賃なんかちゃんと払うわけないだろ
>>279 いません
孤独死はまだしも、自殺者いますか?
ここは人が多いなあ。平日だって言うのに。
>>276 いい加減にしろよ、この低脳が!5行目がおまえにとっての幸せかよ!どんだけ〜〜〜
孤独死したら保証人に賠償責任とって貰うんですかね
何ヶ月くらいとれるんですかね
何ヶ月じゃなくて、掛かった費用だろw
>>276 金持ちのボンボンってそんなもんだよなw
ブサイクでもてない 今でも童貞かww
ぼんくらで資産運用なんか出来ないだろw
固都税が数十万なのに大家業?賃貸業?
そんなんで成り立つの?区分所有?
大家以外レスすんな
固定資産税クンって貧乏なの???
最低でも賃料収入年間1000万以下と以上で分けたほうが良くない?
固都税が30万とか自宅だけでもそれくらい来るだろう?
test
固都70万 家賃800万
零細大家ですね、独身だからやってける
嫁子ありだと大家専業では生きていけないと思う
禿同
>>300 固都70万 家賃800万 って、地域はどこ?
こっちは地方都市で路線価30万ぐらいのとこだけど
800万稼ぐに固定資産税100万は払わないといけない
上物で変わるだろ
土地の固定資産税の話は
所有物件の一つの例 と 毎年支払う固定資産税都市計画税の総額 がごっちゃになってるわ
更に駐車場と建物敷地とで違うだろうに
>>294 ねたみにしか見えない
共産主義の国にいけば?w
あ、北朝鮮なんかは金持ちのボンボンが一人しかいないから移住しなよ
家賃800万も取れて固定資産税たった70万ってすげくね?
>>306 一瞬凄いと思ったが、うちのある物件は年間賃料1200で固都税120万だった
もう一軒は3600の320だった、、大体1割くらいか?
うちは850の50かな
賃料800万取ろうと思ったら市場価格で7000万円ぐらいだよな
それで70万の固定資産税ってことはまあ計算合うのか
安い単価だとそうなるね
だいたい10%ぐらいだと思ってたが
みんな15%ぐらい払ってるのか
賃料の15%も払ってローンも金利も管理費も修繕も払ったら赤字じゃないの
RCの建物立ててくれると、課税する自治体が一番儲かるんだよね、、、
こういう具体的な数字をまじえた話になるとガチの人しか来なくなるからいいね
>>309 年間800万?
1億5000万円ぐらいだろ、物件価格
>>314 1.5億で800万しか取れないんじゃ破綻予備軍。
都心の年間800万なら市場値1億2000万ぐらいのイメージ
都心の良立地で利回り10%越えなんて表に出ないでしょ
>>317 だって800万-7000万だと利回り11%超えてるんでしょ?
表面?
エリアにもよるのかな・・・・都心5区だと5%がザラ
商業地だと3%台の価格で売りに出すんだけど・・・・・
区分じゃないぞ、一棟だよ
山の手内側で駅5分以内だと 5パーセントも普通
>>319 話の流れから表面の話してることぐらいわかるだろ
一口に大家と言っても、都心のそれと田舎のそれじゃ、いろんな点で違いすぎるな
東京の相続馬鹿ニートは何の努力もしないでも築古でも余裕で
店子はいるからね・・・
都心山手線徒歩5分なんかは、単純に表面利回り8%で買いたい!とか言っても誰も相手にしてくれないだろう?プレミア分を上乗せしないと買えないぞ!
最近買った人で他から見て明らかに裏山な金利出てる人いる?
8000万 30年 1.475だったんだけど高いよね?
山手線内は別世界でしょ
アパマン業とかそういう次元でなく選ばれし者が買う神の土地って感じ
都心駅5分内はP代月極いくら位するの?因みに30分では?
だから都心物件なんて元からの地主くらいしか旨みがないんだよね
都心で新規購入なんて間抜け投資家しか買わんよ
表面利回りで10%切ってるような物件にわざわざ手出さないよ普通は。
都心五区の一棟は
地方のお医者さんが現金で買いに来るって営業さんに聞いたわ
そういって地方の表面15%越え物件に殺到したリーマン大家が全滅死したのが
2000年代なわけだが
もう銀行も一切貸さなくなったね
山手線内、線外って分けるのが普通なのか
地下鉄が方々に伸びてるけど
線外でも、地下鉄1本乗り換えなしで会社に行ける便の良い所が良い
営業に騙された金持ちのバカと外人だけだろ?
銀行員も山手線の内外で景色が変わるってさ
利回り5%なんて金を無駄にしてるね、リスクにビビってるなら
リートでも買ってればいいのに
ちと努力すれば10%で回る物件なんていくらもあるし
脳なし投資家はマジで可哀相だわ
いくらでもないから金持ち父さん大家が全員死滅したんだろ
人口増え続ける東京の駅近以外の物件に手だすやつは樹海予備軍
10%の下手な物件に手だすより、東京の区分投資のほうが投資として正解
大家の会でも都心で利回り5%ですなんて奴がいたけど
それでは賃貸業にもならないよと皆に大笑いされてたな
世間知らずの金持ちだったから、金はいらないみたいだったけどね
都心に限らず、表面6%の物件でも、元々土地を持っていたオーナーにしてみると上物だけの投資に成るので、実質20%とか30%で回っているんだよね。なので態々安くは売りたくないんだよね。
都心大家に嫉妬してる負け組地方大家か
地方は売りにだしても買い手すらつかないから
その5%大家のほうが勝ち組だよ
>>339 家賃800万として20-30%って建築費2500万-4000万??
安すぎないかそれ
あとは、表面利回りが5%とかでも、どうしても土地建物を買わなくてはいけない事情が有る人もいるからね、例えば道路拡張で自宅や賃貸物件売った人なんかは買いたいと思うよ。税制面から考えるとトータルで得だからね。
買い替え特例を行使すれば、5%の物件でも納税を考慮するとその人にとっては得なんだよ!
相続のための借金づくりだよね。
>>344 また東京相続馬鹿ニートの勝ちという結論か
相続のための借金とか、税金のためのマイナスとかなら
まあ、話は分かるわ
ど田舎だけど固都税50万円で家賃1200万円だ。
都会って大変なんだな。
結局、戦後のどさくさで都心の土地を仕入れた祖父から
代々相続してきた馬鹿ニート以外に成功する大家っているなんて信じられない
借金、金利、修繕、空き室、滞納トラブル
ほんと地主以外の大家って儲からないと思うわ
世間で勝ち組イメージついてるのが本当に理解できない
田舎のネズミと町のネズミ って童話あったね。
うちは固都税1000万円弱で、賃料・地代1億円強なので、約10%だね。
個別には、旧法の貸地だと地代の30%くらいしか取れていない。
築古RC物件では賃料の5%くらいですんでいる。
やっぱ10%ぐらいだよねえ
家賃の15%以上も固定資産税払ってるなら
それだけ土地と建物のポテンシャルが高いってことだから
家賃値上げできるのでは?
いっとき前の鬼指、出口は売却貧乏と同じで
固都税がー、固都税がーって言ってるのどんな貧乏人だよw
金持ち大家専用スレではないから
1Rだけ区分持ってるような人も書いてよいスレだという前提が理解できない時点で頭悪いよね
>>352 うちは18%ぐらいだ
田舎だけど自治体に因るよね
かなりの重税感だよ
相続だから建築費が解からない
利回り出せない
今後数十年後のこと考えると東京都心以外買えない
地方都市とか怖くて手が出せない
例外で横浜ぐらいかな。川崎南部は朝鮮人に浸食されてるから手を出さないし、北部は戸建て住宅地だから
やるだけ無駄
「怖くて手が出せない」「やるだけ無駄」
リスクも負えない、稼ぐことも出来ない無能、無気力人間の常套句だもんなw
いや、だから都心の物件しか買ってないんだけどw
やってるからいいきってるんだけどw
俺は地方物件で投資額を8年ちょっとで回収したよ
あとは利益だけ、事業として大家やる気がないなら
都心物件で優雅にやればいいとは思うけどね
>>354 具体的な数字が出されるとスレに入れないからってファビョるなよ脳内大家
東京+横浜+川崎
ここ以外の物件は怖すぎる
物価が一番高いのは横浜とかって
家賃は北九州の倍だとか・・
家の場合表面で計算すると、一軒は12%、もう一軒は25%くらいだな、空室率はそれぞれ20%と15%くらいだ、、
都心の物件だって中古になるほど、確実に価格は下落してるんだよ
表面利回り5%で内装リフォーム費なんか入れたら売却しても確実に損するよ
369 :
351:2014/05/21(水) 20:09:26.72 ID:???
固都税10%、築古だと修繕に20%は最低でもかかる。
さらに空室率・空室期間率を10%と見込む。
だからウチでは表面利回りの六掛けでみている。
ローンの返済額がこれより大きいと、返済期間が過ぎるまでは持ち出しになるので、耐えられるかの判断はとても重要。
それでも欲しいときは敢えて買う。
>>364 お前は貧乏そうだから少し実情公開。
具体的な数字は、年間家賃収入4500万・借金無しで場所は23区内、3箇所。
で、固都税はいくら払ってる?
首都直下型地震がくるくるって言われてるの知らないのか
それよりも四国がやばいらしいんだが
あと静岡あたり
>>365 川崎なんてチョンばっかだぞ、トラブル多いし
数千万のタワマン一部屋買うだけでも固定資産税20-30万もかかるのか
ローン+固都30万って地獄だな
ばかすか売れてるらしいが、住むだけの部屋に7000万+固都30万って
どんな天上人が買ってるんだろ
>>374 おいお前!大家じゃないだろう、出て行け!
貧乏大家とカッペ大家もいらねないな・・・
>>375 ローン以外で月2−3万の出費っていたくね?
たしかに俺の価値観は賃貸7万のセンスだけどさw
>>371 400万弱。
お前は二度とここに現れるなカス
ヒント:デマカセ
家賃の1割だって言われたから400万弱って言っちゃったんだろうな
東京の場合は別でもっと割高だってちゃんと言われてたのに脳内大家はスレ読まねえからww
>>378 うらやましくて仕方ないって感じでかわいいな
まあどーでもえーんだけど
賃料収入を法人に付けるか個人につけるか
脳内はじぇ〜んじぇん理解でけてへんようだな
後出しで法人だと言ってもえーけど
相続時にはガッツリ相続税かかることくらい知っとけサル公共
>>384 おーそうかそうか
君は大家じゃないんだから満足したらスレから出てけよw
俺はずっと青色申告してるがおサル君
>>385はどうかな?(笑)
387 :
名無し不動さん:2014/05/22(木) 02:12:16.05 ID:4mKKWbvw
浦田建氏のJ-RECの賃貸経営コンサルティングマスター資格ってどう?
実践的知識は欲しいけど受講料がかなり高いので悩んでる。
大家検定講師になるつもりは無い。
カモネギきたで!
390 :
名無し不動さん:2014/05/22(木) 06:09:09.26 ID:v17F0Edd
東京相続大家は確かに勝ち組
「人口増大」 「建物のみローン」 「減価償却費MAX」 「相続税控除枠MAX」
これだけ有利要素があってむしろ負けがあるわけがない
「不動産投資に騙されるな!」と書く辛口コラムニストでさえ
「東京地主は選ばらし者」と認めている
でも東京の駅近地主に生まれて、
兄弟と相続争いもなく相続税もクリアして1棟以上物件を受け取れる可能性って
どれぐらいだ?
宝くじ1等1億当選の確率と、東京地主1億円物件相続の確率は同じぐらいなはず
なんでここは終始殺伐としてんだろ
おれは市況のほうが専門だけどそんなことないよ
そんな事ないって
近所の元ガラス屋のお婆ちゃん、マンション建てて最上階に住んでいたら
屋上から侵入するタイプの中国人強盗団に殺されちゃってね
報道では資産家だったわ
マンション一棟でも殺されれば資産家って報道されるのね
結構近くで、主要道路が交差する駅前のマンションが、事故物件とわかったw
殺人が起きてたなんて知らなかった、孤独死や自殺より致命的だわ
おされで憧れだった、
>>391 確かに。
俺は東京山手線内の駅近マンション1棟大家だが、
勇者ロト並みに選ばれし者だと思っている。
現に、周りの人もみんなそう言っている。
>>397 載ってる
ただ、あのサイトも、過去は全然ダメだね
近場で、1階店舗での殺人とか
建物の前オーナーの娘が投身自殺だけど、遺書がないので転落事故で処理されたのとか
載ってないもの
>>399 逆に俺はそのサイトの基準がおかしいと思うぞ
建築中の事故だとか火災だとか関係ないことまで載せてないか?
事故物件情報集積サイトはオカルトwikiとかわらんよ
わかるわw
403 :
名無し不動さん:2014/05/22(木) 12:09:34.95 ID:V4SCWTFU
大家さんで宅建持っている人って少数派なのかな。
大家になるのに絶対必要な資格ではないわけだけど。
将来売買する時に、自分が持っていたら取引時に節約になるとか、あるかな。
開業すれば自分側の手数料節約できる可能性がある
でも宅建持ってるだけじゃダメ
司法書士が身内にいても、自分が買主でも借りる銀行が設定やらせてくれるわけではないし
親族や長年の付き合いとかでリスクがない個人間売買くらいで売渡証書作って登記はしてくれるけど
宅建資格も同じじゃない?
税理士や公認会計士が親族にいてその人に顧問料40万50万払いたいけど、グレーな領収書を紛れ込ませたりで、いいように使えないから他人の税理士雇うでしょ?
>>386 なんでいきなり君に話すの?
人に証明を求めるときはまず自分からやれよ
ママに礼儀を習わなかったか?
>>387
>>387 浦賀氏に関してはよい噂を聞かない
某大家さんが集まる会でも営業活動を行ってやめさせられたとその代表の方とお話しさせて頂いた時におっしゃってましたわ
ワンルームって回転が早すぎてぜんぜんあかんね
>>409 広め(20u以上)のワンルームにすればそうでもない
せやろか
俺は古い賃貸アパートのリノベーションで儲けているリフォーム業者ですが1室300万円から400万円で魅力ある部屋に蘇らせております。
リフォーム業者って儲かりますが大家さんはそれ以上ですね。 前回は10室中6室は工事中に入居者が決まりました。
ようこそ。クラシックルームディーラーズへ!
私が部屋を買ってきて
>>412が部屋を直して転売します。
うまくいけば、儲かる筈です。
今回私たちが目をつけたのが、若者にはかなりくたびれたイメージのある1974年製の都心中古ワンルームマンションです。
でも予算5000ポンドじゃ廃墟同然のリゾマン位だろ
>412「これは酷いな。トイレの配管は錆びてるし中に何かが詰まってる」
>413「なあに
>>412が中身を取り出して新しい配管を溶接して直すだけさ。簡単だろ」
>412「まあね」
>413「まだあるんだ。コレを見て」
>412「うわっ。畳に人の形の染みが残ったままじゃないか。こりゃひどい」
>413「これは僕が新品の畳を用意するよ」
>412「これは畳を交換するだけじゃ済まないんじゃないのか?」
>413「大丈夫。お祓いなら、僕がやるよ」
>>404、
>>405、
>>408 なるほどー。ありがとう!
大家で宅建とってもあんまりメリットないなー。
それに自分で重要事項説明しちゃうとカヒ担保責任も自己責任みたくなってしまうわけか。
知識を知っていて損はないけどわざわざお金かけて取らなくてもOKって感じかな。
んじゃ不動産コンサルティング技能士っつーのはどうかなー。
試験費用が若干お高めなんだけども。
>>412 ちょっとお尋ねしますよ。
大家と直接取引きですか、それとも管理会社が間に入ってますか
後者の場合、管理会社の中間マージンはどれ位ですか?
会社によって差があると思いますけど、大手管理会社の場合だと仕事がひっきりなしな訳で。
リフォーム会社としてはどっちが儲かりますか?
>>412 古い木造アパートにそんな金かけてどうするの?
せいぜい30年位しかもたないボロアパートに300〜400万×10室なんて、建て替えた方がよっぽど安くないか?
殺人がおきて死体が発見されたのと、
刺して、まだ息があるうちに救急車呼んで病院で死ぬのとでは、どう違ってくるの?
マスコミでは、どっちにしろ殺人が起きたマンションだと報道されるだろうけど、
遺族に請求する額や、次の入居者に告知する義務とか違ってくるの?
300とか400で買ってくるのかと思ったらリフォームそんなかけるって話だったのかw
アホかと
421 :
名無し不動さん:2014/05/22(木) 22:11:34.36 ID:DcA5Z7UJ
>>403 むしろ業者免あると足かせになります。
宅建自慢しか脳がない低学歴のウザ払いと、知識補充以外意味ないですね。
>>407 やっぱり評判良くないんだ、かなりのボッタクリ料金ですからね。
>>412 400万あればワンルーム買えます。リフォームでそんなかけたら回収できないだろ、アホがw
>>421 むしろ持っていたら足かせになるのかー。聞いて良かった。
うっかり勉強しそうになっていた。
423 :
名無し不動さん:2014/05/22(木) 23:00:48.22 ID:Qvz4yyih
大家のみなさまに質問
近所に2Kが30戸くらいで築30年弱くらいの誰も住んでない
マンションがあるんですが、どんな事情が考えられますか?
知る限り4年半は無人です。
いちおう都内有数のターミナル駅まで徒歩圏内なので
特に立地も悪くはない。家賃相場は10万弱くらいかな?
見た目も空き家から廃墟に近づいてる感じで
不気味になってきたし非常にもったいない
宅建持ってるだけなら瑕疵担保は関係ないよ
主任者登録して不動産免許取得したら「業者扱い」なだけ
俺は常々ここに「業者兼大家だが・・・」と書いてる人間だが
すぐに出ていけと言われるので深いことは書かないことにしている
既存不適格どころか違法建築で取り壊し命令が出てるけど所有者が従わないケース
若しくは崩壊寸前のボロ
たっけんほしい
バカだからすでに二回落ちてる
>>423 家賃5万にすれば一瞬で埋まりそうだけどね
なんだろう
>>425 すごーい。宅建持ってるんだー。いいねー。
専門知識のある人が語るのは、ぜひ聞きたいよ。勉強になるし。
そんなにうらやましいなら勉強してとれよ
>>423 謄本上げて見れば分かると思うが、、、
あくまで予想だが、相続で揉めている?若しくは銀行融資の絡みで関連会社に債権を飛ばした物件、、、
そのほか色々可能性は有ると思うけど、近所の不動産屋に聞くと多分教えてくれると思うぞ!
>>423 売りに出してるけどなかなか思うように売れないとか、相続する人間がいないとか。
自分の話だけど、土地を売却した
相手(子供が何人かいる若い夫婦)はかなり焦ってる様子で、縁起をかつぐ夫妻と当時は見たが、やたら急かした。
近所への挨拶周りと地鎮祭も済ませた。
が、、、、あれから10年以上も経ち土地はそのまま。
どんな事情が考えられる?
離婚
436 :
351:2014/05/23(金) 05:54:46.04 ID:???
建築を依頼した先が倒産したとか。
で前払い分が返ってこなくて、資金ショートしたとか。
人が死にそうな時って急かすよね
あとは単にせっかち
ナマポが入ってくれる最低条件ってなんだろ?
古い木造だけでなく鉄骨、RCでも施工しています。築30年のワンルームだと20uに欠けるアパートの相場って4万円位になるんですよ。
リノベーションすれば15000円から20000円の値上げが出来ます。 3点ユニットを止めてバス・トイレ・洗面を独立させてキッチンも変えますしフローリングや壁紙も変えますからね。
木造アパートでも50年は持ちますよ、外装も変えればいいアパートに成ります。
>>438 住宅補助を下回る家賃設定
役所が見て華美で無いこと
>>439 ネタだろうが、リフォーム利回りは5%が限界だよ
ましてや室内だけ綺麗にして外観がボロのままなんてどうしようもないわ
外観塗装のためにお金を積み立てておかないとね
リノベーションしても家賃は上げられない
供給過多だしな
家賃下げられないから、フリーレント2か月って手もあるけどね。
都内だけど余裕で下げますよ
それもリスクのうちだと最初から計算しないと成功できないですわ
近い将来の売却考えるなら、家賃は下げない方がいいよ
レントロールに出ちゃうからさ
レントロールって言い方が気になるね
カリスマ大家(笑)の連中はなぜかみんな「レントロール」っていうね
業界的には普通に「リーシング」なんだがな
レントロールなんて単語は全く使わんし、使われても一瞬「何それ?」ってなるよ
449 :
名無し不動さん:2014/05/23(金) 16:30:59.53 ID:Jsfv/mQc
俺はリーシングなんて言われたら速攻聞き返す
俺が知らないからレントロールの勝ち
異論は認めない
はげどう
業界内から見たら笑われるよ
近い将来売却を考えてるんだけど、やっぱ家賃下げるのはまずいかあ
下げるって言ってもー3〜4%だけど
それでもフリーレントの方がいいですかね?
カタカナの不動産用語とか経済用語を多用する奴って
マニュアルバカばっかりなんだよね
ベテランの業界人にはすぐ分かってカモにされるw
ま…そう言わんと
マンションの外観って大事かな?
自分が探してる立場だったら結構気にする方だけど。うちのマンションは古いし、かなり地味で質素。
でもリフォームして結構金かけただけあって中身はきれい。でも決まらん。。。
>>439 50年ももたないって、木造
おまい何者?
実はポジショントーク
家賃下げずに頑張ってるやつをよそ目に下げてでも入れちゃう
>>456 まあまて、うちの一番古いのは60年は経ってる
お茶でも飲め
ひいいいいいーーーーー((((;゚Д゚)))))))
ああ、ばあちゃんの持ち物さw
いまだに健在で満室だぞー
>>461 学生向け?家賃とんでもなく低い?過疎地?
425だが、レントロールなんて言い方しないわ
>>461 築60年アパートを満室にしてるなんて
お宅のばあちゃんこそカリスマ大家だわ。。
対馬の神社で奉納絵馬に韓国人が反日落書き 「地震起きて死ね」「対馬まで韓国領土」「慰安婦に謝罪せよ」…
http://www.j-cast.com/2014/05/23205613.html ネットで写真付きで報告されているのは、例えば「大学に合格できますように」と願いが書かれたその上に、
マジックペンなどで「地震起きて死ね」「竹島は韓国領 対馬まで韓国領土わかったか」
「津波がまた来ますように」「慰安婦に謝罪と賠償を」「過去を反省しろ、中韓を見習え」「日本征伐」などと書かれている。
>>462 >>464 学生やフリーター向けで都心上の手
家賃50000から55000
震災でもビクトモセズ
>>467 表現が古くてすまぬ
目黒区だよ
その代わり遮音性はゼロに近い
俺も目黒に物件あるが、なんか将来にも希望が持てるような話だねw
470 :
名無し不動さん:2014/05/23(金) 22:01:32.20 ID:iiK59ufW
>>455 外観は大事だけど、室内綺麗なら大丈夫だよ。決まらないのは、家賃が高いか、
共用部分が陰気臭いか、立地が需要ないかとかだろ
仲介業者が無能とか
これから夏になると空き部屋はなんか臭くなりますが、みなさんは臭い対策とかされてます?
小型のナノイー発生機は良いと思う。
ワシは空室に使おうと思って買ったら嫁にとられてしまったが、ペットの匂いに素晴らしい効果があった
プラズマクラスターはイオン発生機を取り替える必要があるけどナノイーにはそれがないので良いと思う
474 :
名無し不動さん:2014/05/24(土) 02:55:52.11 ID:21JhFU4Z
>>426 >>427 法に引っかかって貸せないけど金がなくて直せない壊せないか
>>429 5万なら今月中にでも引っ越すわ横のシェアハウスの外人達と奪い合いが発生しそう
>>433 権利がごちゃってる可能性もあるんだね
普通に貸してれば億超えの金が動いてたのにもったいない
>>434 相続する人がいないなら貰うわ、くれ
その夫婦は両親と同居したとか離婚かなー
>>473 ありがとう
客層が悪いから盗まれなそうなダサいデザインの探すわ
476 :
名無し不動さん:2014/05/24(土) 14:25:15.03 ID:GcpeN9Af
>>470 そろそろ外壁塗装やらないとならないんだが、何で塗ります?
バブル期築のファミリータイプ木造壁工法アパートなんだけど。
塗装業者は防水塗装薦めてきたけど耐久性重視でフッ素にしとく?
割れるリスクあっても耐久性出したいんだけど。
立地的にはまだまだ充分行ける場所なのであと20年以上は持たせたい。
>>476 耐久性も良いけど、タイムリーに頻度高く修繕することの方が大切だろう。
塗装がもっても、コーキングがもたなかったりする。
結局は一番弱い所のもち次第だから。
>>476 防水塗装ってアクリル?ウレタン?
外壁に防水塗装ってコスパ悪いんじゃないか?
479 :
名無し不動さん:2014/05/24(土) 15:48:14.04 ID:nyY9ajiS
>>476 うちも築20年越えのボロ木造だけど
立地が良いから20年間1度も家賃下げてない
今75000で余裕でフルに埋まってるし、
値下げしたら20年後でも余裕で入ると思う
問題は建物の耐久度だけ
あと3年でローン返済終わるから、そっから20年稼いで欲しい
そのためにうちも外壁の大規模修繕検討中
建物の寿命が30年って納得いかないよね〜
ローン返済して終わりじゃ意味ないじゃん!!
しかも日本だけでしょそんなの
>>479 >建物の寿命が30年って納得いかないよね〜
ってんなら、20年前に木造で建てるなよ
でも築20年超えの中古木造アパートとか買う奴とか結構いるよな
日本の木造の寿命が短いのは実は業界に隠されてる部分で
国のデーターでも木造の平均寿命が25年とかかなりやばい結果が出てるね
建て直しが25年であって、建物の限界が25年なのと勘違いしてる人多いよね
理由はハウスメーカーの過剰な採算性の追求で量産したから
日本はびっくりするような安価で粗悪な建材を使ってるんだよ
耐久性はイギリスの木造住宅の半分以下というデータもある
まあ、だから倒壊するというわけではないけどね
日本と同じ湿気と地震頻度で比べないと意味がない
投資物件はRCにしとくのが無難なのは本当だがな
RCこそ虫食いだから止めとけ
木造出口は建替え
このスレで都心の駅近RC持ちなんて天頂人は少数派でしょ・・・
木造・鉄骨のみんなは建物老朽化についてどう考えてるの?
ローン支払い終えたら確かに収入は超激増するけど、築は25年越えてしまう
建物がいつまで続くか不安でしょうがないよ
また億の借金して建て替える気力も余命も無いし・・・
修繕やってるから外も中も見た目だけなら本当に綺麗だし満室埋まってる
でも将来どうなるんだろう・・・ローン終了後の10年で鬼のように貯金するつもりだけど
それ以降は本当にどうしていいか分からない
渋谷駅徒歩5分の商業ビル持ちだが、築40年ちょいだ
あと10年は現状のまま行く予定
5年に一度屋上の防水塗装してる
壁面はそろそろやらないとやばい
大丈夫だよ
あなたの物件はとても優良だから
これからも家賃下落の心配はないし
ずっと満室が続くよ
木造でも鉄骨でも築60年くらいまでは持つよ
そこだよな〜
やがて来る大規模修繕か建替え。そこで詰む大家も多いよ
大規模修繕を積み立ててない大家が80%
みんなほんと将来どうすんだろ
大規模修繕を積み立ててない大家?
そんな奴おらんやろー
その答えは築20年利回り20%の木造アパート売る大家と買うバカ大家だろ
RCは大規模修繕が必要だけど木造は不要
木造大家大勝利〜
でも木造ぼろアパートは簡単には人が入ってくれないから大敗北コールド負けって感じじゃないの?
立地良し&ローン終了なら大勝利じゃないかな
家賃値下げっていっても下限があるわけだし
498 :
名無し不動さん:2014/05/24(土) 23:26:54.44 ID:2p5tIuuU
>>477 コーキング割れは起きますよね。まーでも高いですね。
回数も別にそんなに要らない気がします。
マニュアル大家だと定期的に大規模修繕するでしょうが、
自分の所は20数年一度も外壁・屋根もやってません。
それでも雨漏り無し。今も満室で困ってないので、
耐久性とちょっとの美観に200万〜300万も使うのは正直嫌です。
>>478 防水塗装=ピュアアクリルとか言う外国製の怪しい奴です。
伸縮性があって防水向きらしい。
>>479 うちも築45年くらいまでは余裕で貸すつもりです。
うちは壊して駐車場だな
501 :
名無し不動さん:2014/05/24(土) 23:34:34.57 ID:2p5tIuuU
>>483 悪徳ハウスメーカーのはそうですが、うちのは全然粗悪じゃないかもです。
音漏れも木造の割に少なく、この間の震災でも問題ありませんでした。
>>491 父が給与だけで2千万円取ってきたんで、大規模修繕の積立ては
余裕であります。でも出したくない。リフォームもセルフでやってますし。
502 :
名無し不動さん:2014/05/24(土) 23:38:37.04 ID:2p5tIuuU
>>497 立地まずまず・ローンとっくに完済ですが、なんとか満室って感じです。
いつまで続けられることやら。
>>499 うちも駐車場やってますが、普通は余程の立地以外儲からないっす。。
>>500 参考にします。有難うございます。
>>498 45年目指しますか!
木造ですか?軽鉄骨ですか?
>>502 うちも既にやっているよ
ただ建物の奥なので入りがよくない
建物壊して台数増やせば今以上の売上げ見込める
空室気にしなくていいし自治会抜ける切っ掛けに出来そうだし
後はタイミングと壊す資金
>>492 どうするって?そりゃ借り入れしてやるよ
ちょうど相続対策にもなるしね
RCはコスパ悪すぎだろ
税金高いしな
迷惑住人といえば、犯罪組織創価学会員
世界中からの嫌われもののキチガイを宜しく
大勝利(笑)なんてキチガイ創価学会員しか使わないんだが
雇われの分際で大家気取りで張り付いているキチガイって一体
逮捕間近の瀬戸際の底辺は辛かろう
>>509 大勝利!!大勝利!!大勝利!!大勝利!!
>>507 RCだから家賃高めに設定とか有り得ないしね
地方だけど近所でマンション・アパートの売り物件増えてきたなぁ
築15〜25年未満が多い
築22年超えればRCが良いよ。
木造だと建物に担保価値がつかなくなる。
売ろうとしても、土地値 ー 解体費。
買い手もローンが使いにくいので、現金を持っている資産家やプロしか買ってくれない。
買いたたかれる。
RCって、スゲー解体費かかるんだってな
RCは大規模修繕さえしっかりしていれば100年もつ
RC買えない人が必死だなぁ
>>512 RCは糞だよね
地方の激安アパートを買い叩いてセルフリフォーム出口は売却
これ最強
RCの大規模修繕を考えたら木造か軽鉄にして建て直した方がいいよね
転売屋と大家業は違うわな
古いRCも味があって良いよ。
塗り替えれば、雰囲気が大きく変わる。
まさに資産だよ。
地方に行くほど売れないだろうな。
不動産投資ブームの今ならバカが高値で買うんじゃね?
は?
RC耐用年数=40年となっている
表面をリフォームしても、土台がもうガタガタ、雨漏りとか管が錆びたり臭いとか
何より、概ね築年数で判断されて入ってくれない、都内なら、また話は別だろうけど
西成の家主で55戸 52稼働
6割がナマぽ42000円、間取りは四畳半とキッチン3畳、UB
しかしナマぽ抜けると3万でも入んない
地元NPOにナマぽ斡旋お願いバックは3ヶ月分
乞食相手は精神労働
表面は15%
都会駅近のいい物件なら、結構いい値がつくかもね〜
田舎の古い物件なんか、安く買い叩かれるのがオチ〜
>>527 15%だって?すげーな
しかし何だかんだトラブルとか多いことは予想がつく
大家をやっていてよかったなぁと思ったことは
大病して3ヵ月ぐらい入院してたんだが、生活費や仕事がどうとかの心配が全くなかったことだわ
532 :
名無し不動さん:2014/05/25(日) 18:28:49.58 ID:HTDl0raF
駅歩15分の単身用マンソンなんだけど、そこから2〜3分の所に大きな市役所や、
市の施設がある。そこの単身者見込んで借りてくれるんかな?
同潤会アパートでは築70年でも満室だったそうだ
要は立地ということだな
西成 RC築33年 相続
トラブル多いが滞納は無しです
都心駅近なら値下げすれば入るよ
立地が全てということ
地方投資大家なんて全滅だよ
>その代わり遮音性はゼロに近い
ちょw夜の声とか筒抜けなんですよね。プライバシーも何もない。冗談じゃないわ。
やっぱ立地次第だ
立地次第でリッチになれる
なんつって
ライオネルリッチー
540 :
名無し不動さん:2014/05/25(日) 20:14:03.14 ID:HTDl0raF
そりゃ、立地は大切な要素だろ。でも、一つの要素しか考えられないアレな大家w
人口減社会だからね
今地方大家で売却抜けできない大家は10年後全員死んでるよ
/_/ . . -‐‐- . .
/ ∠:: /⌒>,, `ヽ
く は 移 7__ /ニ、{{∠∠二、 li ハ
れ や 民 / /. -‐…'''⌒ヽ ij _」
| く | / 、__ ,'{ r‐…''⌒ヽーi .<⌒ヽ
| き | {/ヽ) ! iヽ.).:.:.:.:.:.:.:xこ| |i ト、 !i
| て | >''´} ', ',.:.:.:/⌒し':::::::| ij )ノ リ
| | >イ ', V^)⌒V⌒/7 >こノ
| ! ! ! ! >ノ 丶ヽ.__ー__彡' /
っ \ーァ'⌒ヽ.._ \  ̄ {x‐/.:.
! ! ! ! r‐一.:.:.:.:.:/.:.:`ヽ/ ノ __//.:.:.:.:
///l/ ̄`ヽ∧j:.:.〈.:/.:.:.:.:.:.∠二 { ∠´/.:.:.:.:.:.:.:.:.:.:
外国人労働者がちらほら住んでる所なんだけど、外国人受け入れどう思います?
ブラジル人・中国人・朝鮮人など
先代は外国人なんかとんでもないっ!空室の方がよっぽどましって感じだった
_ __
/´=:ミ´二.ヾ\
/ '/ '´rー=、ヽ.ヽ 、ヽ
i / 〃,イ| | |_L| l l 当物件は誰でもウェルカム
|.l.l ル'__リヽ ヘl_Nヽ!.l | 外国人でも生活保護でも高齢者でも
| |.バ ̄o` ´o ̄,"|l | どうぞお気になさらず
. レ1  ̄ 〈|:  ̄ !`| 入居申込書をご提出ください
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_,,... -‐| l ト、`¨二¨´ ,.イ.l lー- ...._
,ィ''"´:::::::::::::::| l.l ::::ヽ、__, .::´ :l.l |:::::::::::::::::`¨lヽ r'つ
. /:::|:::::::::::::::::::::::W \ ::::::::::: /lル:::::::::::::::::::::::|:::ヽ / 丶-‐''つ
/:::::: |::::::::::::::::::::::::l. \ / .l::::::::::::::::::::::::|::::::ヽ ,.< )ヽヾニニ⊃
. /:::::::::::|:::::::::::::::::::::::::l /\ .l::::::::::::::::::::::::|::::::::::ヽ /\\ i lニ二⊇
/:::::::::::::::|:::::::::::::::::::::::::l/\_/\.!::::::::::::::::::::::::|::::::::::::::ヽ /::::::::::::\.ゝ-─'ー-- '
:::::::::::::::::::|:::::::::::::::::::::::::l ハ /:::::::::::::::::::::::::|::::::::::::::::::\ /::::::::::::::::::::/
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ヽ::::::::::::::;イ:::::::::::::::::::::::::::V V::::::::::::::::::::::::::::ト、:::::::::::::/::::::::::::::::::::::/
:::::::::::::::/ |::::::::::::::::::::::::::::ヽ ./::::::::::::::::::::::::::::::| ヽ::::::::::::::::::::::::::::/
::::::::::::/ | :::::::::::::::::::::::::::::∨::::::::::::::::::::::::::::::::| ヽ::::::::::::::::::/
_:/ |:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::| \_:/
六本木ヒルズレジデンス
階数 39階
間取り 4LDK
面積 289.77m2
賃料 420万円
>>540 立地はひとつの要素だけど80%ぐらいをしめるからな
ハンバーガーでいうパティやな
>>518 セルフリフォームたって採算あうのか?
仕上がりも職人には中々勝てないよ
よくセルフで出来るな
元内装屋ならともかく
下手だわ時間は食うわでよっぽど任せた方が安くね
549 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 00:05:37.50 ID:AsmPwegp
>>546 立地が良ければ有利なのは当たり前だろ。でも都心なんか絶対的な値段が高い
んだよ。金のある人はいいけど、これから一財産作ろうとする人は金無いん
だから、買える(融資も付く)範囲は安い地方物件てことが多いだろ。
リスクは高いけど、やり方によっては回避できるなら、高い利回り取りに行く
のも手だろ。
そういう判断も無しに、好立地命!言ってるのがアレなんだよ。
犯罪の総合商社、カルト創価
基地外組織が世界中から嫌悪されててワロタ
基地外のお仲間は、世界の中で朝鮮半島とシナだけという害虫コンボ
たかが、転売や〜の分際、しかも、たかが雇われの分際で
大家気取りの犯罪組織創価の基地外がスレに常駐していますから、気をつけましょう
出口は売却(笑)
水力エレベーター……うごごご
今月の経費が二万ほど余ったんだが、なんか自主管理でオススメの物ない?
>>549 要は1000万の資金があったとして、地方の築20年木造アパート買うか
笹塚あたりの1R区分買うかの判断だろ?
俺は笹塚の区分買うけどな
554 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 09:18:07.86 ID:5A4k3EyY
儲けるって発想してる間は大家業無理だよ
辞めた方がいいよ
いかに固定支出を減らして固定収入を増やすかってことが大家だろ
たまたま売却して売却益が出ることはあっても、売却ありきとか意味が分からん
556 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 09:23:02.29 ID:5A4k3EyY
それならリートでもやってた方がいいよ
>>556 立地の話をしているのにリート持ってくるとかどんなヘリクツバカなの?
お前、物件もってないだろ?
558 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 09:35:24.63 ID:5A4k3EyY
>>557 お前こそ1R区分しか買えないただの貧乏人だろ?
貧乏人は大家なんてするもんじゃないって教えてあげてるんだよw
横すまんがID:5A4k3EyY [3/3]は黙ってた方がいいと思うの
利回りも考えないで立地、立地、言ってるバカよりはまともだと思うが?
1000万円あるなら、地方に土地買って借入新築表面8%で回せれば上等かな。
俺は利回りよりもいざという時の換金性の方が大事だと思うけどな
利回りが高い=買い手がつかない ってことだし
10年ほど前までなら新幹線の停車駅はまだ何とかなったが、今では仙台とかの大都市ではないと
何の価値もなくなってる
県庁所在地の何か所か見に行って調査したことがあるが、前橋とか恐ろしくてとても手が出せない
県庁ビルだけがすごい建物で、日中は無人がごとく誰も歩いていなかった
人口増加中の沖縄はなんだか不動産ルールが特殊すぎてよくわからんし・・・・
福岡は結構よさそうだったなぁ
弘前とか見に行ったときはさすがに黄昏たわ・・・・
賃貸管理会社と管理委託契約する時って
管理会社に一棟の一ヶ月分の契約料支払うのは常識?
565 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 11:53:19.32 ID:m88EVK+1
>>553 そういった判断があって決めてるならいいんだよ。
私の想定してたのだと、本当は都心の表面7%位の1棟マンション買いたいけど、
属性低く自己資金も300万しかないので融資がつかず買えない。
しょうがないので、地方の表面18%の築古アパートを買う。空室リスクが高いけど、
低コストで埋める自信があったので高利回りを取りにいくのに掛ける。それを
繰り返してまとまった自己資金を作る。
とか、そういった判断が重要てことよ。
>>549 そういう戦略・手があるのはもちろん理解できるけど、立地が悪ければ不利な事実は揺るがない。
その事実と戦略は関係ないよw
>>563 ちょっと調べてみればすぐわかると思う
沖縄生まれの沖縄育ちじゃなければそう簡単に手を出さないほうがいいと思う
568 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 13:23:42.50 ID:m88EVK+1
>>566 立地が良い場所は、リスクが低い。期待利回りが低い。絶対的な価格が高い。
立地が悪い場所は、リスクが高い。期待利回りが高い。絶対的な価格が安い。
これが事実。これを踏まえてどういう戦略を取るかだけのこと。
立地が良い場所一辺倒で買えば良いってことじゃないw
>>568 立地が悪ければリスクが高いという事実は揺るがない
どう立ち回るかってのは、そのあとの話で、関係ないよ
リスクが高くたって成功することもあるし、立地がよくても失敗することもあるだろう。それは君のいう通り
でも、立地が悪ければリスクが高いという事実は変えようがないってこと
>>594 聞いたことない
管理会社が大家に払うならわかるけど
571 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 14:11:01.17 ID:m88EVK+1
>>569 >立地が悪ければリスクが高いという事実は変えようがないってこと
だから、その点は争ってないだろ。
要は、一長一短あるのに、「立地の良い場所のみが儲かって、悪い場所は皆崩壊!」
とか言ってるのがいるから、そうじゃないだろって説明してるんだよ。
平日日中に書き込んでる人って
家賃収入だけで食ってる人なの?
今はそうだよ
でも前は兼業大家だった
兼業でも移動時間とかに2ちゃんやってた
>>571 なるほどそれなら話はわかる
俺の理解力が足りなかったようだ
>>571 ああ…そういう風に受け取られてしまったんだな
こういうのって(メールもだけど)ちょっと言葉が足りなかったがために、違う意味に取られたりするんだな
やっぱ喋るのと違って難しいもんがあるわ
立地の悪い場所は皆崩壊とまでは言ってないし、思ってないんだ
都内と過疎地を比べると、都内はボロ木造でも人が入るのに
過疎地じゃそう古くなくて家賃低くしても、簡単に埋まらないんだよ
都内と過疎地じゃ比べ物にならないって事が言いたかった、当たり前だけど
駐車場で遊ばせてた土地が銀行の仮店舗用として借地に決まった。
やったー!
おめでとう
いいねぇ
ガソリンスタンド用地とか銀行用地とかは割がいいよね
すごいね おめでとう
羨ましい
うちの物件巻き込んだ再開発計画なんとか本格派ならないかな
超大型マンション建設とかなったら億ションを3つぐらい貰えるとか期待してるんだが
アフォか
やっぱり立地だよね
立地良ければ、ボロでも入る、値下げしても入る、
売れば土地だけで1億円の値がつく
大家業は立地が95%
そりゃー金があれば都心に1棟欲しいがね
2億も現金が余ってればの話だな
587 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 19:37:29.74 ID:m88EVK+1
>>587 まあー
極端ではあるが、まんざら嘘でもない気がするけどね
589 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 21:51:33.75 ID:m88EVK+1
また負けてゴチャゴチャ言ってんのかヨネヤマwwwwwwww
591 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 22:50:24.04 ID:1o62PjRA
>>589 いやだから、確かに多面的だけどその面が超広いんだよ
サイコロなら10回に1回はその目が出るくらい広い
多面的だけどほぼ一面的。一言でいうなら大前提
それがないと始まらない
592 :
名無し不動さん:2014/05/26(月) 23:24:52.21 ID:m88EVK+1
>>591 だから、論点を考えろよ。
「立地の良い所と悪い所、買うならどっち?」てことを言ってんだよ。
そりゃ、タダでくれるなら立地が良い所の方がいいに決まってるだろw
お前らはそう言ってるにすぎないんだよ。
でも買うなら、「リスク」と「リターン」「その人のリスク回避能力」「考え方」
でどこ買うか決めるだろ。私はさっきからそう言ってんだよ。
それをお前らは「立地が95%」とか論点を理解できずにズレてんだよ。
>>592 わかった
じゃあ面接に例えよう
一次面接が立地なの、その面接を突破したらはじめて二次面接として君がいったことを考えるわけ
一次面接に落ちちゃったらバイトか派遣で我慢するしかないわけ
594 :
名無し不動さん:2014/05/27(火) 00:15:09.50 ID:dy4OzQma
>>593 それは、あなたの「投資の考え方」。好立地が好きなんでしょ。それはそれ
でいいよ。誰も反対してない。
私が言ってんのは、世の中には「いろんな投資の考え方がある」と言ってんの。
595 :
名無し不動さん:2014/05/27(火) 00:32:07.14 ID:YSkGf1zc
596 :
名無し不動さん:2014/05/27(火) 00:34:18.02 ID:YSkGf1zc
でも、仮店舗ということは半年か長くて1年の短期借地契約じゃないの?
>>597 銀行の仮店舗の話なら違うよ。銀行だからプレハブとかのわけないじゃん。
仮説でもちゃんと3階建てを建てて、多分中に金庫とかも普通に作って、最後は更地に
元の銀行の場所は、今の建物取り壊して、新しい店舗建て直してだから
1年な訳が無い
3年とか5年とかじゃないかな
近所だとビル内の銀行店舗がビル建て直しの影響で移動して、5年後に戻ることになってる
>>599 既に仮って決まってるってことは、正式な支店の立地が別に(テナントかも)あるか、撤退時
ATコーナーだけの簡単なのじゃね?
>>601 並の物件じゃあ意味が無い
むしろカスな外国人が泊まってめちゃくちゃにされるわ
高級物件でクレジットの高い外国人向けに特化しないと痛い目にあう
特に中国・韓国人は絶対に泊めちゃいかん
エイブルの紹介してきた店子は正直あんまりだったなぁ
2年で変えちゃったわ
>>604 エ○ブルってさ店子は半月分で大家から1ヶ月半取るでしょ?
なんか納得いかないし
客付けは早いけど、店子は貧乏人ばかりだし俺もやめたわ
結局連れてくる店子の質で選ぶようになるよね
新たに仲介依頼した業者から申込があり満室
エイブルだけは絶対に取引したくないな、家は出入り禁止業者筆頭です。
エイブルってそんな評判悪いの?
エイブルの管理物件はエイブル内でしか回さないって話は聞いたことあるけど
5%のエイブル
3%のミニテック
4%の独立系
5%の独立系
5%の地元不動産屋
0%の建物建築会社直属仲介会社
一長一短
人がいいのは地元不動産だけどね
>>603 海外にそれの高級版?サービスがあるようです。
金持ちが持っているグレードの高い空部屋を1泊単位で借りられるとか。
人口減に対して移民入れてくれるみたいだから大家業安泰だな
>>594 いろんな考え方の中にも定石がある
それは一次面接が立地だということ。
一次面接を突破すれば二次面接であれこれ条件を考える。
一次面接に落ちてしまったら、派遣は派遣、バイトならバイトで条件を考える。
立地を最初に考えるのは定石であって、俺一人の考えというのは無理がある。
定石をさも当然のごとく語ったとしても、それは間違ってはいない
文化が違う人間が入ってきて安泰なわけねーだろw
価値観が違う連中が同じ地域に住んでる一番わかり易い国がイスラエルだな。
人口減よりゃマシだろ
>>605 店子は貧乏人ばかりってどうやって判断してるの?
職業?
ミニテックは実質5%だよ
店子の家財保険・メンテナンスパックが強制的にセットされてるから
価値観の違う人間はマイナス、
訴訟やらなんやらで戦うハメになるからゼロ以下確定だ。
移民でやってくるのなんて
母国の中でも迷惑がられて居場所が無い奴だよ。
戦って戦って店子優遇の法がフェアになるんじゃねーの?
お前ら頑張れw
あ、馬鹿なのねw
>>603 都心部はリーマソ・震災で外資向け高級物件はスカスカ状態だぞ
ブラジル、フィリピン、中国人を受け入れる姿勢が問われる大家
ない
624 :
名無し不動さん:2014/05/27(火) 16:52:58.39 ID:tkSaFnmy
>>612 お前は、他人が言ってる趣旨を正しく理解する日本語能力を身に付けろw
あ、つまり自分がバカなのに気づけww
625 :
名無し不動さん:2014/05/27(火) 16:54:02.70 ID:tkSaFnmy
自分は受け入れない
なんかトラブった時に後悔しそうだもの
ずっと空室のほうがいい・・・しかし空室は空室でもったいない
>>598 そうかぁ?財産なくなりゃ橋の下よりよっぽどいいと思う
六本木ヒルズって外資向け?
数百万の部屋って一体誰が借りるんだ
法人だろうけど、それにしても高すぎる
629 :
名無し不動さん:2014/05/27(火) 18:57:10.21 ID:RgPTwfq+
六本木ヒルズの利回りが知りたいなw
って言うか、森ビルって儲かってるのか?
儲かってる
移民なんて入れようもんなら、学会員みたいな基地外迷惑住人がゴキブリなみに増殖するな
目に浮かぶ
〉622
学会員おつ
〉622
学会員おつ
そうかに入り、公明党に投票することを条件に、移民に永住権、参政権を与える、と餌をばらまき
朝鮮半島、中国、反日感情の強いアジアから大漁移民を連れて来てるんだとな
まさに人身ブローカー
やっぱり外国人嫌がる大家って多いんだな
うちの所有物件の中には6〜7割が外国人のアパートがあるぞw
使いようだよな
うちは初フィリピーナだわ
638 :
名無し不動さん:2014/05/28(水) 12:07:19.76 ID:wGM5TTuJ
家賃を払ってくれて、トラブルを起こさなければ
宇宙人でも問題ないわ
>>624 そうやって具体的な反論もせず個人攻撃に移った時点でおまえの負けだよ
ちなみに俺はまだ30代だ
立地を一番に考えるのはどの買い手にとっても定石だ
それがちがうってんなら具体的な反論でしめせ
早いな、空室からもう2カ月いまだに一組も内見がない
外国人が極端に減ったしな
怠け者の生活保護>外国人>精神病の生活保護
>>638 全く同意だわ
新築から4ヶ月の大東のアパート、いまだ2/6しか埋まってない
大東でこれだからうちなんか埋まるわけないよな
家賃を「極端に」下げると、入居者属性が下がって問題が起きやすくなるって、管理会社に言われたけど、一概にそう言えるか?
滞納、騒音、近所トラブル、他に何があるか・・・
間違いなく言える
そして最初から居住している良質な居住者は環境に嫌気がさして出ていく
質が下がると
@ゴミだし
A騒音
B共有部分の不法占拠
C駐輪場
の順で悪くなっていく。
今うちそれになりつつあるわ
築年数が重なると家賃も下げざるを得ない
>>643 一般的にはそうだけど、厳しく管理をすれば意外と低所得層も言うこと聞くように成るよ!
日本語理解できないアスペと討論はムリだ
>>646 きかない店子も多いよ
先日、管理会社が共用部の私物(ゴミに近い)に貼り紙して注意を促してもそのまま
貼り紙が無造作にはがされて丸めて落ちていたとか
当物件の七不思議のひとつには
共用部に私物を置くと消えてしまうというウワサがあります
大家の自分が、でかいゴミ箱を敷地内に置いといたら、消えた
水撒き用のホースも同じく
何回も盗まれたんで、マジックででかく名前書いといたんだが意味なし
誰の仕業だ?!
店子レベルが落ちる「安い家賃」って具体的にいくら?
1ルームなら、都心駅近なら65000円でも安いけど、
地方だと超トップレベルだよね
1ルームで
都心の安いと、地方の安いの、基準はいくらぐらいになるの?
>>652 問題になるのは絶対値じゃなくその地域の相場より安いか高いかだろ。
店子の属性が落ちるのは5万以下からが多いな
刀剣大等物件の店子は質が悪い
657 :
京助 ◆wIJt7wkZ0Q :2014/05/28(水) 21:31:44.16 ID:/ZKF1sRK
>>655 なるほど!
じゃあ都心の僕は55000円を下限設定にしよう!
築40年でも55000円の都心駅近なら絶対はいるよね!
無理
入るでしょ
だって都心駅近に55000円なんて物件無いよ
7万-10万が相場のとこで
55000円の物件あったら絶対埋まるよ
築40年なんて配管とかどうよ?
RCでもボロボロなんじゃないの?雨漏りとか水漏れは?
配管は心配だね・・・覚悟も修繕積立もしてるけど
その時が来ないと分からない
今は40年じゃないよ、将来的に40年選手になってほしいっていう希望
外壁はやった
立地パワー的には40年でも余裕だと思う
問題は配管耐久度だけなんだよ
配管さえクリアすれば人生安泰なんだ
喪家そうか信者は、トラブルばかり起こすから絶対に嫌だ。
典型的迷惑住人
663 :
名無し不動さん:2014/05/29(木) 00:09:30.19 ID:F1FW3uMu
建物の老化も心配だけど、今後、高齢者が増えると、不安だね。
高齢者にはあまり貸したくないのは人情だけど
借り手が高齢者ばかりになってきた場合、貸さないと入居率が下がるよね…。
それでも事故物件になるリスクを考えると貸さない?
うちは居心地か良いのか親が大家の時から何十年も住んでいて、建物も入居者も随分年取ってるぞw
ヘルパーさんが来たりデイサービスに行ってる人も数人いる。
ただ不思議なことに福祉のお世話になったら皆、子供が単身赴任や出戻りで帰ってきて
老人の独り暮らしにはなってない。
もし独り暮らしだったらいろんな意味で怖い。
まぁ、そういう自分も年取ったら怖いわ、色んな意味で
自分も孤独死するかもしれん、介護してくれる人もいないかもしれん
年取るの嫌だわ
90歳男性一人暮らしがいる。
息子さんがいるらしいが、ちょっと心配。
85歳男性もいるけど、その人は近所に家族が住んでいるのであまり心配していない。
75歳男性も同様。
それにしても、高齢者多いなあ、ウチ。
今年は害虫の発生が早いね
羽アリを見たって店子から通報があった
うちでも配管の中を覗いたらコバエが湧いてた
赤ダニもすごい多いね
学生に強い管理会社だと保証会社つけずに親が保証人とかだからねぇ
高齢者入居者の保証人が田舎の兄とかだと、亡くなった後、連絡先も途絶えてたって判明することもあるかもしれんね
今後20-30年後に子育て世代の20代〜30代女性が減る地域はやばいだろうね
地方は高齢者すら減少傾向にあるらしいから
廃業か外国人を受け入れるぐらいしか選択肢がなくなる
共用部分に鉢植えを置くのを止めない店子がいる。
しかも1ヶ所だけじゃなくて建物と建物の間、階段、裏庭。
直接注意を2回、管理会社を通じて3回、それでも止めないから
管理会社にきつく言ったら「人間の管理までできません」だって。
去年から管理会社を入れたんだけど、どこもこんなもの?
>>653 んだ
1Rだろうが3LDKだろうが、そのエリアでの相対賃料との比較だわな
ちなみに俺が住んでいる3LDKだが、入居時35万円だった賃料が今は29万円
住んで6-7年になるけど、ここ2年の入居者層がひどい
次の更新前には引っ越すと思う
管理会社なんてどこもいい加減だよ
>>672 そういう奴に限って棄てたら弁償しろとか、いちゃもんつけてくる。
下手にやると後が大変。
うちが依頼してる管理会社はいつまでに撤去しない場合は捨てるって警告文を出して
それでも撤去されない私物は本当に捨ててるw
>>674 「共用部分の残置物はその所有権を放棄します」とか条文いれてないの?
危機意識低すぎじゃね?
>>676 入れたって
「お前の捨てた植木鉢の中に万が一用の100万円を隠してたんだ!弁償しろ」
って言われたら100%勝てるとは言い切れないだろ?
とは言え俺もガンガン捨ててるけどな
文句言われたことも多々あるが「警告しましたよね?契約書にもかいてありますよね?」
と強気に出てる
あと、ルーズな店子ほど他人に厳しく自分に甘い
他人のクレームは死ぬほど言ってくるが自分へのクレームは華麗にスルー
徹底的に追い詰めても気が付かないバカばっか
まぁ店子に限らずそういう輩はいるからな
うちは義母がそれだわw
>>670 鉢植えも手入れがしてないと害虫が発生するんだよ
土に中の卵が帰ってヤモリが大量発生したことがあった
この場合、管理会社は止めるまで注意してくれないものなの?
管理会社がおかしいと思ったら変えた方がいいよ
管理会社は2年契約だろうから、次探そう
うちも670みたいな店子が1人いてとても悩んでいます。
祖父から代襲相続した古いアパートで、場所が良いけどとても古いので、管理を頼んでる不動産屋に家賃を下げさせられました。
それで入って来たんですが、自転車や植木鉢を好きな所に置いて注意しても止めないので困っています。
不動産屋は出ていかれたら困ると言ってあまり注意しません。
見に行くことが凄いストレスになって体に不調が出るようになりました。
私が妥協しなければならないのでしょうか。
相続して大家になった私が20代後半の女性だから軽くあしらわれてるんでしょうか。
普通に出て行ってもらったほうがいいでしょ
金なんか別に他の方法でいくらでも稼げるんだから
普通に出ていってもらうって次の更新をしないってことですか?
立ち退き料や引っ越し代はどうなるんですか?
管理会社を変える。
更新時、家賃を上げる。(拒否するでしょう)
更新時、規約を追加する。(拒否したところで、譲歩に見せかけて規約追加した更新契約)
共有部の私的使用の規約違反で撤去を求める。撤去期限を設ける。
退去期限を破られて、大家として店子と信頼関係を築けない。
更新を拒否する。
ミニミニの入れた労務者風店子はポンプの動作音がうるさいだの足音がするだの上や左右へ深夜でも怒鳴り込む
更には、大家の部屋の扉へ卵投げつけ、警察が出動。
警察沙汰になったことをミニミニに話したら2か月後には出て行ってもらったわ。
50代ナマぽ同士の恋愛沙汰
ワンルームに女や男連れ込むバカども
管理会社って大変だな
店子からはクレーム、朝から晩までクレーム処理に追われ
大家からはあれこれ要求され
自分だったら管理会社に勤めたいと思う?
管理会社なんか使わずに自主管理!
募集は自作チラシを持って不動産屋めぐり!
退去が出たらセルフリフォーム!
出口は売却!
しつけーよ
>>677 んじゃどうすんの?
このまま放置しかないです、とでも言いたいの?
>>686 怖すぎ・・・
所有物件の近くに住むもんじゃないな
先日仲介業者数社の店舗に挨拶回り。空室対策でAD増額の話を持ちかけると、皆急に元気になるな!
早く埋めたいときはADいくら出してる?
最近は一括業者と同じ2では弱い気がする
2=2ヶ月ってことか
みんなそんなに出してるのか!?
広告宣伝費のうち、歩合は何%くらいだろうね
営業マンに直接数万円渡すのがいいとは思うんだけど、拒否られた
直接受取ったらクビになる会社もあるらしい
そんなルールがないところでもこっそり受取ってそれがバレたら
上司や同僚からは良くは思われないだろうし
その後大家から嫌がらせされるかもしれない危険性を考えたら
よほど信頼関係ができている大家かリスク取ってでも金が欲しい営業マンじゃないと
受取らないだろうなぁ
>>690 せるふリフォームって何をやるんだよ?素人に何ができるんだよ?
掃除なら出来る(掃除を管理会社に頼むと2LDKで25000円位、おばちゃん1人でだいたい1〜2時間)
食事に誘うのはいいみたいだね、たまに聞く。予算は5千円位か?
ただ‥あっちは嬉しいのか?とw
早く家に帰りたいんじゃないか?とw
現金もらうのが一番手っ取り早くて嬉しいのは人間誰でもだ。
ここでたまに出るAD出すと決まるとか言う話は嘘だよ
決まる部屋は簡単にネットで決まるし、決まらない部屋は問題があるだけ
ひょっとして仲介業者の自演か?w
>>702 「井の中の蛙大海を知らず」って言葉知ってる?
ADが多ければ多いほど営業マンは真剣になるだろう?
ネットで全て決まるならばネット専業仲介業者が一番儲かる筈だが実際は違うだろう?
現金握らせるのは犯罪に成るので家もやらないが、飯食ったり飲みに連れて行ったりはしているよ。会費制で500円とかもらえば何の問題も無いしね!
>>702 お前、東京の大家だろ?地方ではまったく違うんだよ
俺も都内の物件は仲介料1ヶ月の他は一切払ってないが
こっちの物件では2、3ヶ月のADはあたりまえ
大東AD最大6ヶ月ってマジ?
>>706 都内でもAD100はよくあるが、礼金とってそこから出すから実質懐は痛まない
都内って言っても一部の区だぞ
都下は知らん
ADゼロでも年間稼働率が高ければ問題ないし、仮に低くともそれに耐えられる大家ならば他人がとやかく言うことは無いんだよね。
>>707 うっそ〜〜?10万の部屋で60万かよ
3万の部屋なら18万、それなら出せないこともないが
>>707 ダイトウで募集している時点で客層悪いんだよね、、、
そもそも大東は自社物件専用仲介店舗があるからバッテイングしない
>>713 え、何言ってんの?
来店客だけで入れてるわけないじゃん。
来店しないと契約できないだろ
ここの大家はみんな管理は委託なのかね、自主管理してる人はいないのかな
いるよ
エア大家ばっか。。
>>716 自主管理大家さんには、リフォーム業者と外装業者の選定について聞きたいね
募集してもらう不動産屋の紹介で選んでるの?
サイト見て連絡?
ホームズやドイトのリフォームコーナーに発注?
ドイトのリフォームコーナーの見積もりが、独立系管理会社の下請けよりも安いよね。
できることとできないことの差がわかりづらいけど。
サイト見てとなると全然縁のなかった仕事ぶりをブログに書いてた板橋の水道工事会社にポンプ交換とか配管工事発注したけど、
それぞれ120万が80万、90万が70万と安かった。
キックバック取ってるから、どうしても管理会社のもってくるリフォーム会社は高いよね
>>647 具体的な反論ができずに相手を罵倒した時点でおまえの負け
俺はADなんて払ってないし管理料も払ってない
でも管理会社さんは名前を出して責任を負ってくれている
親の代からの信頼関係って大事だね
俺も俺も
723 :
名無し不動さん:2014/05/30(金) 13:59:37.59 ID:5MRoroEh
そのかわり入出金や掃除は自分でやってるよ
たかが掃除と電球交換のために家賃5%も払ってるなんて信じられない
それぐらい頑張れずに5%も利益失うことを受け入れてる大家は負け組でしょう
ここは必殺大家さんのコメント欄にいる人たちが集まるスレですね
726 :
名無し不動さん:2014/05/30(金) 14:24:50.13 ID:FODwh5yX
>>725 だって現にそうなんだからそうとしか言いようがない
>>724 時間と5%の価値を比較しないのか?
人によっては5%で安すぎるって人もいるんだぞ
それと
>たかが掃除と電球交換のために家賃5%も払ってるなんて信じられない
エア大家丸出し
哀れだから黙ってろ。お前、どこの板でもバカにされてる「副宅建主任者」と同一人物だろ
ほっときゃいいのになんでイチイチ噛みつくかね
加藤派、必殺派、リアル大家の三勢力でお届けしております。
>>727 リフォームなんか馴染みのオっちゃんに頼むだけ
都会だから家賃滞納トラブルなんてほとんど起こらない
あなたの田舎店子の民度が低いからってそれが都会でも同じだと思わないでください
家賃4万でもガラガラのあなたの店子を基準しないでください
都会の自主管理業務はきわめて簡単なものです
ソシアルはもっと楽だよ
>>730 いや、俺都心のビルオーナーだけど?
ところで何で自分の世界=全世界のルールになってんだ?
>>732 恥ずかしい人だ
図星つかれたら突然都心ビルオーナー宣言
年収100兆円叫ぶ幼稚園児だねまるで
管理会社入れるメリットは、送金明細をいろんな加工してすぐFAXくれるところだとおもうの
税務署だろうが会計事務所だろうが、そのまま横流しで済むのだし
掃除してくれて5%なら安いだろ
その業者紹介してくれ
3%でも2%でもちゃんと定期清掃するよ
だからその業者紹介してくれよ
>>732 たとえあなたが本当に都心ビル大家だとしても
あなたが自主管理できずに5%利益を捨てる3流大家の事実は変わらないですよ
大家業とは1円の経費に血肉を削る闘い
脚立にのって電球交換する努力すらできない大家は負け組です
入金管理も自分でやってるが、管理料払った場合これもやってくれるんだろ?
今は24時間管理してくれる専門業者や家賃保証会社で家賃の管理や滞納請求もしてくれるわけだから
金払ってやってもらったほうがいいわ
その浮いた時間で更に別の投資や案件考える時間確保する
>>741 ・24時間管理必要なほどトラブルなんて起きない
・家賃管理→簡単
・滞納請求→滞納するような馬鹿店子は入れてない
完全論破
おまえら釣られるな
HNでぐぐればただの吉外だとわかるから
それはわかっててからかってるんだと思うw
僕の都会店子のおこすトラブルなんて
「鍵無くしちゃいましたー。すいません鍵貸してください。てへぺろ」
ぐらいだよ
植木鉢バラまく店子なんて群馬県とかの話でしょ
都会の店子は問題おこしません
マイルドヤンキーを店子にいれてる大家と一緒にしないでください
俺はこのコテと同じ状況だから支持する
トラブル起きたときだけ頼る感じかな
トラブルなんか鍵なくしましたとか水漏れましたぐらいが関の山
固定資産税で家賃収入の8%近くを持っていかれて、勝算あるの?
表面利回り10%とかだと2%しか残らないんだけどそれで管理修繕までやってたら・・・
不動産投資に勝算なんて無いよ
100%負けのみです
莫大なローン支払えば残るキャッシュ・フローは雀の涙で
それも大規模修繕すれば全て消えていく
ローン支払い中は運が良くてトントン
ローン完済後は利益でるけど物件はもうボロボロ
どこをどう見ても大家には「負けのみ」です
そうかじゃあ俺が贅沢してんのは夢か
>>738 だから定期清掃は管理会社の基本業務だって
>>747-748 物件価格 5000万
家賃収入 500万 (表面利回り10%)
固定資産税 40万
固定資産税支払い後の残り460万
753 :
名無し不動さん:2014/05/30(金) 21:04:39.26 ID:3Q9FcLcQ
建物管理と賃貸管理を一緒にしてないか?
やっぱエア大家か・・
うちは15戸4階建てのボロハイツ
住人無職の爺さんに月一万で清掃して頂いてます
喪家ってキチガイ大杉
なんであんな、ヒステリーでバカなの?自分の思い通りにならないと途端に発狂
精神年齢が異常に低い、糖質丸出しなのが特徴
キチガイだから話が通じないしな
お布施貧乏で滞納ばっかだし、騒音やら迷惑行為繰り返すし、勝手にポスター貼るし
喪家のマジキチガイ追い出したいけど
何か上手い方法ある?
>>753 エア大家だとしたらどうなんだよ?
世間には収益物件の数だけ大家がいるんだし、大家スレにわざわざ嘘つきにくるやつなんか少ないに決まってるだろうが
大家がうらやましいの?
相手にすんな
セミナーや書籍で妄想と夢を膨らませてる大家の卵ちゃんたちだろ
セミナーや書籍で妄想と夢を膨らませてる大家の卵と
何もしないで大家もダメだと挫折してるニートの集いw
ぼくもいつか必殺さんみたいな億万長者になるんだ!
億万債務者だろ?
762 :
名無し不動さん:2014/05/31(土) 10:55:57.52 ID:oG7doZO3
無借金経営最高!ローン組んでる奴はいずれ破産する!
とか言ってた奴がよく暴れてたけど、いつの間にかそういうこと言わなくなったな
加藤教から必殺教に改宗したのかなw
まあ、おまえらがなんといおうと俺が贅沢してるのは現実だから仕方ないんだわ
社会の汚物犯罪組織そうか学会
人類のゴミ、犯罪組織そうか学会
カルト池田犬裂教
池沼って悲惨
カルト池田犬裂教
池沼って悲惨
適した後継者がいなくて困っているみたいだな
築古のおんぼろマンソンだもんだから、もうリフォームとかしたくなかった
しかし、綺麗にリフォームすればまだまだいけますよ、リフォームすれば人が入りますよとか
管理会社が上手い事言うもんだから、つい乗せられてしまった
しょうがないと思い、大々的にリフォームしてしまった
それが・・・・どうよ?
1年近く経ったというのに決まらんやないかいっ!!
やられた、見事に引っかかった
その営業マン、頼りになるって言うか味方に付けると心強いんだが
要するにやり手で敏腕、上手い事金を吸い取られる
かと言って頼りにならない営業マンだと、それはそれで困るしなあ
頼り甲斐がある=やり手=金を吸い取られる
創価って信者からも毛嫌いされてるみたいでワロタ
それでも抜けられないチキンだから騙される、世間からは池沼扱いされてんだけど気付かないあたりw
そうかと言えば、自分から私は池沼です。悪質な犯罪者です。と自己紹介してるようなものだよ。
税金対策だろ
学会員の大家って、本当に悲惨なぼろ家ばっかなのは
やっぱりお布施貧乏ってやつ?
そうかそうかって言ってる奴、ノイローゼじゃね
その囚われは、もはや病的としか言いようがない、ガチ病気
>>748 おまいの言ってることは正しい
相続してしまったらどうすりゃいいわけ?
776 :
名無し不動さん:2014/05/31(土) 23:59:09.37 ID:bttOQ2AX
大家って苦労してなさそうな感じ。
青豆の人とかすごいそんな感じ。
昨日アパート売ったった
3年前に1700マソで買って2500マソで売却〜
往復手数料、取得税、修繕費用等で200マソ程度差し引いて600マソの譲渡益
そこから短期譲渡で税金40%持って逝かれて360マソの売却益
利回り12%物件だったから約2年分先取りで終了
俺も消費税増税前に一棟売っちまったが実質9%で12年回してた築35年の木造
が買値の2.5割増しで売れてちとたまげた
今の状況ちょっちおかしいよな
売っといて言うのもなんだけどw
今売ってるのは勝ち組っぽいねぇ。
今買ってるのは・・・。
連投乙
やっぱりバブってたよな
創価は世界中から毛嫌いされている現実を受け止められないのが池沼クオリティ
さすが糖質。嘘だと思うならカミングアウトすればいい。
薄々わかっているから
カミングアウト出来ないのがチキン学会員の特徴
元学会員になった途端になぜか急増
現役学会員は必ず必死に、隠すんだよな(笑)
隠す時点で負け確定
>>777 築何年の物件ですか?坪いくら位の所ですか?
リートの相談ってどこの板ですればいいですか?
>12年回してた築35年の木造が買値の2.5割増しで売れてちとたまげた
築23年木造買うお前も凄いし、1.25倍で築35年買う相手も凄い
いくらだったの?
数字は言わんぞw
買った相手は完全に税金対策だな
キャッシュでお買い上げですよ
囲繞地・築古だから今後どうしたもんかと悩んでいたけど
心底ほっとしてる
>>775 相続物件なら売却すればトータルマイナスは絶対無いでしょ
唯一、路線価がゴミみたいに安い場合だとダメかもしれない
税金対策で築35年の木造w
相続で大家になった初心者です。
60代の一人暮らしの男性があちらこちらに植木鉢を置いて困っています。
建物と建物の間の人が通らず陽当たりの良い所とか自室の裏の人が通らない場所で、どちらも敷地内で行き止まりで
外部の人はまず入って来ないし入居者もよほどのことがないと入らない場所です。
だからと言って空いてるスペースを好き勝手に使ったらいけませんよね。
5回ぐらい注意してやっとどける。でも暫く経つとまた置くの繰り返しです。
保証人は家賃の保証会社だけで身内は離婚した奥さんと子供がいるようですが連絡先もわかりません。
どうしたら良いでしょうか。
>>788 だとすれば、入居付けに困らない良い立地なら
かったお金持ちはウハウハですなww
税金対策必要なレベルの人がうらやましい・・・
>>793 ありがとうございます。
物件を増やそうかと考えていたのですが、往復手数料や物件自体にかかる税金
収益にかかる税金なんかを勘案するとリート買ってた方良いと考えました
3-4%なら実質の手取り利回りと大差ないし、流動性は桁違いなので・・・・
相続税増税をかなりきにしてたよ
最近外貨でも相当な益が出たそうな
駅からは徒歩4分だけど特急は停まらないし街自体の
将来性は無いし家賃相場が低いから手を加えても回収
きついしで頭抱える物件だった
満室だったけど全く後悔してないどころか買主には心底感謝してる
>>796 そうね もともと俺も持ってたんだけど急騰の途中で外しちゃった
板違いなのでこのあたりで
得したのか、損したのか 不動産は10年経たないと分からんよ
安く買い叩いたとこが部落だった
失敗した売るに売れない
部落ビルジングでも作れよ\(^o^)/
>>774 宗教に依存するくらいだから精神薄弱なんだよ、1人じゃなにも出来ない典型的いじめられっこタイプが多いよな、創価ってさw
草加をたたくやつと、草加も同じだね。
実際嫌われるような悪質な犯罪ばかりして
世界中(チヨンは除く)から軽蔑されるのは自業自得だよな
迷惑害虫集団だからなあ
加藤を知らないのかよ
木造が35年も姿を留めている事にまずびっくり
そしてそれが売買される事に二度びっくり
よっぽど立地がいいんでしょう
>>807 無知だといろんなことに驚きがあって新鮮だろうな。
ADのことか
自分のところは、頑なに受け取らないよ
禁止命令が出てるんだってさ
個人ADのことでしょ
すまん
×自分のところは
○自分が依頼しているところは
>>813 個人に渡してるならもはやADですら無いんじゃないか?
担当ボーナス
略して担ボ
>>807 うちのアパートは木造で築40年だよ。
大震災でもしっかり踏ん張ってくれた。
ものすごい床下が深く、ものすごい良い木材を使ってるらしい。
見た目はダサイけど祖母や親が綺麗好きだったから今でも綺麗だし、駅近だから
入居希望がちょくちょくある。
でも何年後かにはやめるから積極的には募集してないけどね。
818 :
名無し不動さん:2014/06/02(月) 06:04:04.11 ID:XMVUvMFb
>>807 うちの文化住宅は、築50年超えてるよ
土壁を使ってる時代は強い
うちとこは入居募集はとめてるけどな
女性で管理されてる方はいませんか?
親から相続して会社員の自分に代わって嫁が管理してくれてるんだが
何度注意しても共用部分の私物化を止めない店子がいて、嫁がアパートに
行く前日に眠れないとか胃が痛いとか、ちょっと欝っぽくなってきた。
相手は元会社経営者で倒産させた60のオヤジ。
結構キツイ嫁なんだが。
こう言う人はきつく言っても効果ないんかな。
「〜月〜日までに共有部の私物は撤去させてください。それ以降はこちらで撤去破棄いたします」
と張り紙して本当に撤去
張り紙してそれでもダメなら、業者に任せろ。
クレーム来たら、「張り紙あったでしょ。業者へ任せてるから知らん。訴えるならどうぞ。」
この3段論法で大丈夫だ。
大家さんが頭を痛めることなんてないのさ。
ここの住人は親の相続で大家になった人多そうだね
うらやましいです
自分は20代後半に1ルームから初めて、売買してやっと中古のアパート3棟まで来たけど
40歳のおっさんになってしまったよ・・・
そうね
アパートじゃなくて土地を所有したことに意味がある
>>822 同い年だな
30年前に祖母と叔父が母親を地元へ呼び戻すために、土地を買い
そのまま住まわすのはもったいないと、2階3階をアパート8部屋にして貸室業をはじめた。
鉄骨造で当時は先端技術だったという発砲コンクリート壁で音はつつぬけだが今も満室。
新築と管理のノウハウは二人の叔父に伝わり、相続した池袋にアパート建てたり、北千住に新築アパートを買ったり
もう一人は競売でマンションを買い、その後、中古アパートを買って回った。
せっかく手に入れたノウハウや人脈も一族で共有しなければ錆び付くぞ。
>>822 路線価はいくら?
路線価30万越えの土地じゃないと意味無いよ
んなこったない
828 :
822:2014/06/02(月) 14:55:43.89 ID:???
ここの住人や親や家族は聡明だね
うちの親父はサラリーマンとしては成功したほうだけど、
駅から徒歩30分の所に大きな家を建てたりリゾートマンションを買ったりと
お金が出て行く見栄の負債不動産しか買わなかった。
当然今は家やリゾマンの価格は三分の一以下、ローンの金利分も入れるとさらに・・・
自分は自営でなんとか40歳までに不労所得だけでも生活出来る様にしたかったので
資産になる不動産以外全く興味無し
他の兄弟も馬鹿でデベに踊らされて居住用の新築のマンションを30年ローンで買ったり、
ベンツを買ったり・・・
負債から優先的に買って行くという貧乏人の典型。
資産形成というものを全く理解していないので、自分がやっていることを理解出来ないみたい
自分の事を変人だと思っているので教える事も出来ないよ
はい
830 :
822:2014/06/02(月) 15:51:09.99 ID:???
長かったw
俺が借りてた古いワンルーム用マンションが一棟丸ごと売りに出されて成約した。
表面利回りは10%超えていたけど、実際はまず無理だね。
地域最低家賃でありながら、半分以上空き室。
俺は借りてたからわかるんだけど、とにかく臭いんだ。部屋も建物内部も。
建物の玄関のとこにある下水口からもよく臭いが上がってきていた。
内見した短時間では、気にし過ぎかな?まあ大丈夫かな?って思うんだけど、
住み始めるともう嫌になって耐えられなくなる。
競売興味あるなー
こわいけどw
>>822 俺は事業承継したけどあなたみたいのが本物の不動産投資家だよ
俺はもらっただけのゴミカス
自分で作ったものといえばパソコンシェアウェアとスマホアプリぐらいのもんだ
>>822>>828 どうせ地方のボロ物件3棟でしょ
そんなもの何の資産価値も無いよ
人口減・大家負け組時代においては
「東京不動産相続大家」だけが不動産投資家を名乗れる
「東京23区の土地」を持ってない人間が大家スレにくるなんて100年速いよ
>>834 何も東京23区だけじゃなくても、ニューヨークとかモナコに土地持ってればよくない?
836 :
名無し不動さん:2014/06/02(月) 19:35:59.68 ID:3AwBdWIl
>>834 まさに俺
だがこのスレにそんなルールはない
大家なら誰でも書いて良いスレ
>>831 下水の逆止弁が付いていないんじゃないかな?市役所よりも市の指名業者に直接相談すると良いですよ!直ぐに工事してくれると思います。
>>819 張り紙して一応証拠写真、それで破棄で問題ない。クレーム付けてきたら破棄料金も請求出来る。
早めに出て行ってもらうのがいいと思うが、、、契約条項に共有部分の私物放置は無条件解約及
び損害賠を請求します!と入れておくと良いですよ、どうせ店子は裁判なんて出来ないし。
なんでコテハン付けてんだよw恥ずかしいヤツだな
公共料金をカード払いに切り替えた。計算ではビジネスクラスで香港往復二人分くらいのマイルになる予定。
あっ!そっか!BKから公共料金引き落としにしてしまった
個人事業者の場合、同じ銀行でも事業用と個人用に通帳を分けて下さいと銀行に言われた。
でも後日、その同じ銀行の違う人に、別に分けなくてはいけないって事はないですよ一緒でいいですよと言われた。
分けろと言われたから、わざわざ事業用の通帳を作ったのに。
皆さん、通帳どうしてますか?
分けると都合がいいと思いきや、実はめんどくさい
>>844 65万円の青色申告特別控除受けるなら分けないと大変だと思うが
分けないメリットは通帳の管理が楽ってだけで、資金の管理は遥かに面倒になる
分けるのが面倒とか言ってる時点でgdgdになるのが目に見えてるから、絶対分けるべし
>>844 ウチも分けずに子供関連の振込をしていたら、税理士に怒られた。
税務署に怒られるよりマシだけど。
弱小だけど別けてるよー
昔会計事務所にいたからねー
分けなくてもいいけどわけないとチェックしにくいだけ
物件ごとに通帳作る人もいるぐらいだからな
融資受けて買った奴はそうなるだろ
物件ごとに会社わける人もいるね。
小規模特例使うため。
>>847 税理士に怒られるの?
家の場合賃貸業と関係ない振込みなんかは、役員貸付や役員借り入れ返済にするけどね、、、
あと分けると管理がしやすいしな
自分は税理士に記帳を頼んでる
分けたけど、もう一口座と共に出したり入れたりしてて、わけわかめ
全然違う職業だった、事務職は初めてでわけわかめ
お前の日本語ワケワカメ
法人口座のオンラインサービスの手数料が高いので
すべて個人名義の口座でやっている
オンラインはJNBだろ
ワンタイムパスワードで勝手に振込されることもないし
>>858 それそれ!三菱東京のBZ`STATHIONがそれだ
法人は手数料が高いし夜遅くは使えない?かも
個人だと夜中でも使える上に、手数料無料
オンラインだとSMBCが使いやすいかなぁ
みずほ最悪
うちもこんな御時世で貧乏臭い店子ばかりになってしまった・・・・
このあいだは店子にこう言われた
「礼金を1万円負けてもらえませんかね〜?」って
この婆は保証人も立てられない川沿いから来た客。
日本がドンドン駄目なチョンに侵略されていく。
築26年 木造
東京都練馬区氷川台2【氷川台】駅徒歩11分
土地198.85m2 路線価27万
価格:11000万円 満室時利回り:8.8% 満室時年収:978万円
http://www.myland.co.jp/detail.cgi?Tnumber=SA01597 東京物件は築26年の木造でも売却値1億を絶対に超えるみたいだね
200m2あれば土地だけで公示価格7000-9000万はいく
この場合土地7000万を引くと実質値4000万円で、真利回りは25%
賃貸物件としての魅力がゼロでも1億円超えるだけの根拠がある
東京相続大家は生まれた瞬間に1億円手にしてるのも同じだね
どんな不動産物件も古くなれば価値は消える
「東京23区の土地」だけが金を生む真の不動産
仮定の土地代を引いて建物代だけで利回り出してるのか。。
バカも極まれりだな。。
>>863 利回りってのは投資額に対するリターンなんだが...
>>866 東京の土地値は永遠に不滅
さらに「アベノミクス&東京五輪」で爆上げ確定してる
つまり「土地値7000万円」は保証されてるから
この場合、11000-7000=4000
4000万が純粋な投資額で、家賃1000万に対して利回り25%が正解
868 :
名無し不動さん:2014/06/03(火) 21:40:34.95 ID:Rc9WNf21
池沼はスルーしたほがいいんだが
つい反応してしまったw
>>867 回収してない金額を外して、どんな意味があるんだ?
最近、ちょっと良いなあ、と思って買おうとすると、筋の悪い売り手だったりするケースが非常に多い。
反社とか、街金の抵当権つきとか、登記保留の転売ヤーとか。
そういう物件は銀行融資がつかない。
キャッシュで買えなくもないが、ウチの信用度が下がるので、結局買えない。
更地で買って、更地で貸せば利回り∞か
目からウンコだなw
馬鹿に反応したって馬鹿な返答しかないんだからスルーしろよ。
みなさん家賃管理や入居者管理はエクセルでやってますか?
シェアウエアも値段の割りに細かいところまで手が届かなかったりで…。
Evernote使ってる
清掃の記録なども写真で残せるし
エクセルが出来ない自分が通りますよw
まずはどうしたらいいですかね?w
>>872 そもそも「大家スレ」に「知性の高い発言」って具体的にどれのこと?
大家業は「立地が全て」
つまり大家として勝ち組としてランクが上がるほど
それは「東京相続ニート」に近づく
「大家勝ち組度」と「知性」は反比例するんだよ
東京の地主なんて相続税で全滅するだろ?
なんて、また反応したりしてww
相続評価額1億越えでも
・残ローン
・控除枠
・貸付事業用宅地の特例
相続テクニック使うことで
うまい棒一本より安く相続できるよ
ローン無し7億とかのガチ資産家の子供は大変だろうね
879 :
名無し不動さん:2014/06/03(火) 23:15:26.08 ID:gNnoQiPc
それって親が描いたストーリーなんちゃうん?
880 :
名無し不動さん:2014/06/03(火) 23:41:29.95 ID:gNnoQiPc
>>877 うちは会社作りましたよ
会社が建物を買い取りますたよ
>>878 残ローンってただの借金じゃないか
そんなのテクニックでも何でもないぞ
マイナスなら相続放棄する案件だな
〉870
ソウカのフロント企業だったりな
>>878 納付できる現金若しくは現金同等品があれば問題ないと思うが、法定相続人が多くて不動産ばかりだと揉めたときにめんどくさくなるパターンだよ。
相続するなら対策してある1億の不動産より、対策なしの7億の不動産の方が良いや
なんだそりゃ
888 :
名無し不動さん:2014/06/04(水) 12:50:29.84 ID:5Z7ozz8c
おれも対策なしのほうがいいな。
一括借り上げでアパートとか建ててる人たちって、相続対策なんだろ?
おれには理解できない世界だが…
全部現金に替えて庭に埋めておいて貰うのがいいな
>>881 法人の建物買い上げってむしろ相続リスク上がるでしょ
所得を移動させることで税金面でメリットあるのは事実
でも建物の権利が法人に移動したら所有権利が父親に無くなるため
遺言状書いても物件の権利は子供にいかなくなる
母 子供A 子供Bの家族法人に建物移動させたとして
父は子供Aに相続させたい物件で遺言状書いたとしても
母と子供Bがその物件の所有権を叫べば子供Aには渡らなくなる
将来の血肉争いのトラブル避けるためには
父→子供のダイレクト相続のほうが良いんだよ
何言ってんだコイツ
文盲がいるな
法人の株式を遺言で譲渡指定すりやいいじやん
株式なら毎年譲渡すりゃいいだけだよ
PBRで株価出して100万前後の株式を毎年贈与
896 :
名無し不動さん:2014/06/04(水) 18:17:16.45 ID:5Z7ozz8c
それ株式にする意味ないやん
は?
898 :
名無し不動さん:2014/06/04(水) 19:13:54.84 ID:5Z7ozz8c
会社はちょい赤字にするのが鉄則
でなきゃ株式にする意味がない
ID:5Z7ozz8c [3/3]
この人、全く話がかみ合ってない
会社化しても、その株式の評価額で相続税ってこないの?
見た目の収入が減って、所得税や後期高齢者の
健康保険の分が得になるってのはわかるけど。
あと、個人所有の物件を会社所有にするのに
会社の株主構成によっちゃ税金ってがっぽりとられないの?
オカンの持ってる物件を、遠からず自前の管理会社所有に
しようかと思ってるんだけど.....
>>893 マルサは個人の相続税には関わってないよ
ぶっちゃけ、法人の所得税だけ
902 :
名無し不動さん:2014/06/04(水) 20:27:08.46 ID:5Z7ozz8c
>>900 一般的な個人企業の株式の評価額は一株当たりの純資産が基準だよ
PERのような指標を使うのは上場企業は当たり前として、そこに準じるような大企業だね
管理所有物件の入り口付近に、契約していない自動販売機業者が勝手にコンセント設置工事をした。
これって犯罪だよね?
うん 犯罪だね
>>904 >譲渡税かかるよ
譲渡価格によるでしょ。
俺の所は、税理士と相談して購入価格の80%ぐらいで譲渡した。
税務署は何も言ってこない。
ただ、俺個人の不動産売却による損益は、俺個人の所得から
控除はできなかった。
普通の不動産売買なら損益は控除できるのだろうが、市場価格より
安く同族会社への売却はだめなようだ。
>購入価格の80%
譲渡額そんなに高くなるの?
物件何年目だった?
年数に対して減価償却されて二束三文で譲渡できるかと思ってた
>>908 >譲渡額そんなに高くなるの?
税務署から譲渡税がかかると言われない金額にしただけ。
市場価格の50%ぐらいなら確実に譲渡税がかかるのでは?。
>物件何年目だった?
築20年ぐらいの物件を数年前に個人で購入。それを法人に売却。
>年数に対して減価償却され
建物は減価償却できても、土地は減価償却できない。
建物だけの譲渡なら、何十年もたっていれば二束三文
かもしれないが、土地は二束三文にならない。
建物の収益部分が減価償却終わってる場合
建物の固定資産評価額を若干上回る価格で子などに売る
子どもがアパート収益を得て、その中から、親から敷地を分割払いで購入する。
そんなこともできます
>>910 本当に感動しました!
僕の自論
「どんなボロでも東京の駅近なら50000まで落とせば絶対入る」理論
これが正しいことが証明された!!!
僕も60年目指します!!
913 :
名無し不動さん:2014/06/05(木) 17:02:37.33 ID:KFEBp109
>>912 そんなわけないでしょ?
周囲には空室いっぱいあるよ?
うちも空室になるし、フリーレントで空室対応してる物件も複数ある
その時点で君の理論は正しくない
相続は建物を会社に売って家賃を給料として私がもらってるにきまってるでしょ?
君は少し考えが足りない上に思い込みが激しすぎるんだべ
>>913 >法人に移ればたしかに相続権利はなくなりますが、私はその法人の取締役なんで別にいいですわw
>相続は建物を会社に売って家賃を給料として私がもらってるにきまってるでしょ?
やれやれ
論点の分からない人だなあ
子供が1人ならともかく、親族複数取締役だったら
その建物の権利巡って血みどろなるでしょって論点だよ
父親は権利譲渡してるから遺言状でも解決できない
築60年の糞ジジイは老害だからさっさと人生更地にしたほうがいい
915 :
名無し不動さん:2014/06/05(木) 17:11:55.55 ID:KFEBp109
>>915 はあ?
30代前半だしw
一人っ子だから問題ないし、兄弟でも役員賞与は均等配分でしょ?
態度変わりすぎだよキチガイか?
>>915 家賃収入の分配じゃなくて
物件の将来的所有権の問題の話してるんだよ
ほらね
やっぱり君は論点の分からない低学歴じゃないか
917 :
名無し不動さん:2014/06/05(木) 17:31:08.42 ID:KFEBp109
>>917 それはずっと法人でしょ
法人はひとつの人格だよ?
なにをいってるんだ君は
>>910 うわ!
ご近所さんだね。
ウチには築80年の木造もあるよ。
戦時中、配給所だったそうだ。
今はお店に貸している。
>>910 >B29の空襲でも震災の地震でもビクともしませんでしたぞ
B29の空襲に耐えたのか
ものすごい木造だな
まさかこのスレでB29の名前が聞けるとは
空襲といっても、焼夷弾だからかな
あれは、爆発しないし
店子の模様替え手伝うなんてあたりまえ
>>916は何アホなこと言ってるのかね?
そもそも子供が複数でも相続対策なら子1人だけの法人にするだろうに
子2人以上の法人でも
>>915が均等配分の役員賞与で納得してるからいいんじゃね
なんらかで仲違いして法人を解体する方向で所有不動産を切り売りして得る譲渡利益も均等配分なら不都合は無いな
昭和25年に空襲なんて無いだろ。
つ朝鮮戦争
物件複数で法人は母兄弟姉妹
いくら税金面で有利だからって建物法人成りしても
将来、家族同士で殺し合いするだけ
父の遺言状できっちり分けるのが一番良いんだよ
みんなすまん
さすがに昭和25年には戦争は終わっていた
空襲はちょっと言い過ぎたw
だが、建物は法人がずっと所有して給与をだし続ける予定だから問題ないよ
あのコテハンの国では会社もガンか菜にかで死ぬらしいがなw
>>928 家族で殺し会わないように法人がずっと所有するんだろうがw
932 :
名無し不動さん:2014/06/05(木) 22:42:07.83 ID:CGJXAgv7
大家が高学歴すぎる
>>931 父の死後に「取締役の母と次男」が結託して「長男」を法人から追放
長男はホームレスへ、のちに恨みから家族へ凶行
ほらね
遺言状でしっかり清算しないで
家族法人とか濁すとこうなるんだよ
>>933 それは会社の経営方針であって相続とは関係ない。
相続なら長男にも遺留分が発生するが、その場合は長男はなにも受け取れないですむ。
母と次男からすれば大きなメリット
>>910 凄いですね
やっぱ立地がいいからボロだろうが何だろうが
目黒区に土地があるってだけで凄いですわ
痴呆に住んでる自分から見たらパラダイス☆ですわ
古さが露呈している建物の部分的な写メを見せて頂けると有難いですわ
全体的な写メはさすがにあれでしょうから
人の恨みを買うと怖いね。どんな形であれ、あとで清算というか。自分で撒いた種は自分で刈り取る、とかっていう。
>>934 恐ろしいことサラっと言うね
相続遺留分を0にして嫌いな家族1人を合法で消し去るには
有効な手段だね
東京の大地主の息子達で
無職弟が兄を刺し殺した事件あったけど
資産家の相続争いはこの世で一番恐ろしいよ
父親が生前に対策して遺言状書いてるケースなんて実際にはほとんどない
>>938 君のいいとこは、個人攻撃をせずに議論になるところだ
もちろん会社での争いを相続争いに含むなら君のいうことは正しいが、結局最終的に相続をするのは会社である
役員追放なんかは会社の経営の部類だと思うが
>>934 >それは会社の経営方針であって相続とは関係ない。
その通り。
一般の会社と同じで株式の保有額により経営方針が決まる。
>その場合は長男はなにも受け取れないですむ。
>>「長男」を法人から追放
株式を持っているなら、追放するためには持ち株を買い取らなければいけない。
お金をもらったのに凶行におよぶは逆恨み。
株式を持っていなかったのであれば、長男は何も受け取る権利もない。
株式を持てなかったのは、父親の意思。
それを逆恨みするのは別問題。
>>939 企業じゃないんだから家族法人なんて「感情」が全てだよ
そして「家族愛」はこの世で最も恐ろしい憎悪の感情
「遺言状と法定相続分」を使えない「家族法人」は殺人パスポートだよ
>>940 母が株式の多くを握ってて、父の死後に豹変
「長男 次男」のうち「要らない方」を追放
「家族の憎しみ」を避けるために「遺言状と法定相続分」を使ったほうがいいんだよ
>>941 >母が株式の多くを握ってて、父の死後に豹変
>「長男 次男」のうち「要らない方」を追放
>「家族の憎しみ」を避けるために「遺言状と法定相続分」を使ったほうがいいんだよ
だからそれは逆恨み。
追放するために株式を買い取らなければいけない。
母親とかが買い取らなければ、第三者に売ればいい。
資産があればあるほど、第三者に高く売れる。
>「遺言状と法定相続分」を使ったほうがいいんだよ
逆恨みが激しい人間なら、父親の遺言状でも逆恨みする。
特殊な例を一般論で話されてもね。
いい加減ダメ板に帰ってくれよ
必ず倍返しで自分に跳ね返ることになる
人類のゴミそうか学会
世界中を敵に回した基地外テロリストザマア
滅亡カウントダウン
しかしマジで気持ち悪いよなあ
散々振られたくせに未だにしつこく粘着してる無能学会員
今のところは、お前が逮捕も登録抹消も報道もされないで済んでるのは誰のおかげだと思ってんのかな
自分の被害妄想で散々迷惑かけた後始末すらしないで
自分が同じことされたらどうしてるのかな?
お前より賢いんだから、反撃はいくらでも出来るけどやらないであげていることもわからないのかな
お前がまいたこの不始末をカルト各所関係機関の全て、収拾しないとどうなるか、考えろよ。
ふざけんなよ、基地外
これ以上怒らせたらどうなるか覚えておけよ
いつも最後はそうかの話で終わるというwなんなんだw一体お前はだれw
アスペか
こういうのは該当する本人が連れればおけってことだろ、普通に考えて
949 :
名無し不動さん:2014/06/06(金) 03:07:19.77 ID:S2nw7gha
身に覚えのあるやつが反応するオチでワロタ(笑)
マンション売りたいんだけど、担当営業マンの腕ってどれ位大事だと思う?
ネットで探すのが主流の今、どこに頼んでもそう大差ないと思う?
管理会社のグループ会社に依頼するのが普通かと思い、会ったら‥。
こんな若造に任せられるか‥と思った。
経験が浅そう、声が小さくてハキハキしない、オシャレな眼鏡かけて髪をツンツン立たせて。
メールの返信が遅い、たまに返信もなし‥。
数千万っていう金が動くのに、こんな奴に任せられるかと、ちょっと信用できない。
管理会社のグループ会社だと、色んなことを把握してるし、流れがスムーズなのは解かるけど。
担当者変えてくれ、経験豊富な人がいいとは言いにくいしなぁ。
他をあたるとしても、そこのライバル会社とも言える大手不動産屋は避けた方がいいと思う?
>>945 どうなるの?ねえどうなるの?ワクワクテカテカ
>>950 どっちみち両手狙う会社ばかりだから、売り手はどこを選んでも一緒だとおもってる
売り手手数料なしとか1%でやりますとか現管理会社系からは言われてないんでしょ?
だったら大手あたってみれば
買い手としては、瑕疵やら購入後に問題があった場合、きちんと対処求めたり売主と仲介を混ぜて訴えることでがきる点で潰れにくい大手の方が安心感あるよね
あと、どこでもそうだと思うけど満額買付を情報売主に出さずに指値の自社顧客で両手取り狙われる時があるから売り急いでもいけないと思うわ
このあたりは、この板の営業関係のスレで書いてあるよね
>>941 まあ、兄弟がいればな
どちらにしろ、うちは俺しかいないから関係ないよ
>>950 実際の商売で担当者が気に入らないなんて事はよくあります。
でも数千万の金が動くので真剣になるのも当たり前。
だったら言いにくい事も言わないとね。
なのでまずは「今度は上司と一緒に来てよ」と言ってみましょう。
いや、その上司が更に気に入らない可能性はありますが
あとでやんわりと担当替えを伝える事が出来るかもしれません。
でも経験豊かなベテランが必ず高く売ってくれるとか
新人が必ず安いとは限らないけどね。
多分、売値は店というか会社の実力しだい。
というか運なのかも。
売れるまでの経過がスムーズかどうかも
担当個々の実力もあるけど
会社としてのシステムの問題。
なので、気にいらないなら、
会社を替えた方がいいと思います。
エアコンとウォッシュレット、どっちつけるべき?
エアコン
むしろなぜその選択で悩むのかが不思議
痔主だろ
今時エアコンは付いてて当たり前
ウォッシュレットいらんわw
ファミリー向けと単身者向けで人気設備は違う
ウォシュレットはファミリー、エアコンは単身者
賃貸物件での温水便座って店子出たときに交換するの?しないよね?
他人が使った温水便座って、他人の便の残りが体に当たるような気がして簡便だわ
だから外出先の温水便座はつかわない
同じように男女共用の洋式便器も苦手
男が竿触った手でレバー引いているわけで、汚い
昔、
>>964と同じような人から入居の申し込みがあった
温水便座じゃなくて普通の洋式トイレだったがそれでも前の入居者の尻が触れてたとか
どんなにクリーニングしても目に見えないレベルで排泄物が付いてるかもしれないとか
ユニットバスも入れ替えてくれと言ってきたので新築を探して下さいと断った
便座はともかく、ウォッシュレットの中古とか嫌すぎるだろ
バスタブも肛門ベタ付けだから嫌すぎる
え、でも今どきウォシュレット無い物件ってほとんどないよね?
>>964 4年入ってもらう条件で交換してる
今借主強い時代だし
ファミリー向けマンションでウォシュレット付けてるけど
外してくれって言われた場合は無料で外すし
新しいのに交換してくれって言われた場合も無料で交換する(メーカーや機種は指定不可)
でも交換してくれって言ってきた人はまだいない
エアコンは部屋が多いから付けてないけど
区分で持ってる単身向けの物件はエアコンもウォシュレットも付けてる
ネットで検索されるとき設備は多い方がヒットしやすいから
ちなみに、あれもこれも交換してくれって言ってくる潔癖症みたいな人は
後々クレーマーになる恐れがあるから属性が良くてもお断りする
エアコンとウォシュレットでは金額的に比較できないだろう?
エアコンは部屋数にもよるしね、ウォシュレットなんて工賃入れても2万もあれば付くんじゃない?
コンセントが無いからウォシュレットつけられない
952
犯罪者おつ。ガクブル中か(笑)
>>954 最初の主張撤回して今更それ認めちゃうの?
兄弟がいるケースは仲違いで役員追放のリスクがあることになって均等配分どころじゃなくなるね
なんかこう、
不動産屋が自分の所だけで止めている物件で
尋常じゃないぐらいあるんだな〜と思った今日このごろ。
>>978 認める訳じゃなくて、前提条件の相違だから
俺は会社の経営は相続とは認めない
でもかひる
でも彼は同じに考えてる
途中で送信してしまってすまない
みんな何時頃に起床睡眠している?
俺は専業になってからは8時か9時に寝て、3時か4時に起きるようになった。
工事業者とのやりとりは朝8時ぐらいから始まり、不動産屋とのやりとりは夜7時まではある。
コアタイムをカバーしようとすると、こうなった。
途中、眠い時は昼寝するけど。
営業マンの無意味な家賃交渉は時間の無駄で、その地域の値崩れに繋がるし良い事ないな
家賃交渉は部屋づけが決まるその瞬間だけでいい
>>979 オープンにしてくれる業者探した方がいいよ
そんな昔かたぎのバカは相手にするな
あのコテハンは、都内相続じゃなきゃ大家じゃないとか、50000まで下げれば都内は絶対はいるとか、相続には法人化より絶対遺言とか
絶対に自分は正しいと信じてるようだが
地方の方が大家は多いし、50000以下で空室なんて都内にザラにあるし、法人化するメリットが分かってないし…
頭が凝り固まってるのか?
だから触るな
988 :
名無し不動さん:2014/06/07(土) 16:32:51.17 ID:IerfBsAB
ちょっと突然だけど先輩方にお聞きしたい
来月から物件を任されて大家になるんですが、家賃の管理とかってExcelでやってますか?
もしくは市販ソフトでイイのがあれば教えてください
989 :
名無し不動さん:2014/06/07(土) 17:03:49.95 ID:fGfkLqyD
test
>>988 うちは会社なんで、振り込みを確認して弥生会計に入力してエクセルでつけて、さらに手書きの売り上げ張もつけてる。
物件に関することはEvernoteで部屋ごとにノート作って記録してる
>>988 専用アプリが無くともエクセルで簡単に出来ますよ、家賃管理だけでなく、入退去・敷金・礼金管理や、リフォーム履歴なんかも一括で管理しています。
毎月プリントアウトして紙でも保存はしますが。
なんで同じ質問してんだ?キチガイか
しかもわざわざIDチェックまでしてw
これが自演キチガイか
次スレ立てようか? 重複しないように気をつけよう
>>973 俺は経年劣化の故障は家主持ち。
それ以外は入居者負担だな〜。
その代わり、次の入居者にデメリットの無い設備の変更は承諾してる。
逆に次の入居者にメリットある場合は、退去後に撤去しない条件で一部(1/3〜1/2)くらい負担してる。
その時はレシートもらうけど。
998 :
名無し不動さん:2014/06/08(日) 09:48:58.25 ID:R3B3XbmO
>>990 >>991 ありがとうございます。
まだ一棟だけなんでExcelでつけて、紙でも保存しておきます
エバーノートは便利そうですね、やってみます
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1000なら店子の過剰保護は是正される
1001 :
1001:
このスレッドは1000を超えました。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。