大家さんの井戸端会議〜38棟目

>>629
まあ、そりゃそうだw
君の言うことは正しい。物件増やすのが一番良い
おれの三階建て18室の屋上に太陽光なら300万程度なのかね？
調べたわけではないが

築の古いボロいマンションだから、リフォームに金かけるのは無駄だと思って
初めは最低限の修繕でいいって言った
担当営業マンは、あぁそうですか(-_-)って感じだった
愛想の悪い人じゃ決してないけど(-.-)
４０万もしない見積りだった

それが気が変わってリノベーションしたい、設備を色々付けてもいいって言ったら
顔色がガラッと変わって(^o^)
あれ付けましょこれ付けましょ（＾−＾）みたいな
単純だなぁこの人って感じ
見積り見たら２５０万程度ww
その人の給料にどれ位反映されてんのかね・・・

固定資産税がもう来たよ〜

ああ、鬱だ。。

>>636
良い意味でも悪い意味でも営業マンを意識し過ぎじゃないか？
営業へのマージンが嫌なら個人で業者を呼べばいいだけだし
本当に必要だと思う箇所はした方が良いと思うが。

>>637

固都税、微妙に増額されている、、、

日本一ホットな街、福岡市…マンション市場が白熱

積水ハウスが分譲開始した『グランドメゾン浄水ガーデンシティ　サウスフォレスト』（福岡市中央区）が申込完売した。
（総戸数：１２９戸、販売価格帯：４０２０〜１億４２００万円、最多販売価格帯５６２０万円：１４戸）
高級マンションとして知られるグランドメゾンシリーズが申込完売となるのは２年ぶり。
１０００戸規模の集合住宅地再開発ゾーンの第一号として順調な滑り出しとなった。
周辺には積水ハウスがタワーマンションを２棟建設することも発表されており、動向に業界が注目している。
　
このように福岡地域のマンションは即日完売や、入居開始前に完売するケースがほとんどを占めている。
市内屈指の高級住宅地である中央区大濠地区の”億ション”も多数の問い合わせが入り即日完売状態。
三菱地所レジデンスが展開する「ザ・パークハウス」や、パナホームの「パークナード」など
新たに福岡に参入する企業が相次いでおり、福岡の分譲マンション市場はさらに白熱しそうだ。

積水と長谷工は度を越した欠陥住宅だから話にならん
社員がチンピラだし

>>636
以前の管理会社がそんな感じの営業だったｗ
今は地域密着型の不動産屋に管理を任せてるけど無茶苦茶なことは言わない
地主系の大家が多くて悪い噂が立つと仕事ができなくなるからと真面目にやってるらしい
ただ実際にリノベーションを手がけた物件を見せてもらったけど
新築の戸建てや分譲マンションと変わらないレベルだったから選択肢としては有りだなと思った

俺だったら全室リノベーションする金があるなら次の物件を買うほうを選ぶだろうけど

リノベは確かに集客力が爆発的にあがるんだが、費用対効果が疑問なんだよな
秀和とか築古でリノベする部屋も多いけど、賃料がズバ抜けて高くなるほどではなく、相場以下から相場に戻せる程度
700万とか1000万かけて2-3万戻しても、一年で20-30万ぐらいの回収でしょ？
だったら賃料下げて継続的な入居をする人間を探すほうが効率がいいんだよね
区分でもこのぐらいの費用が掛かるわけだから1棟丸々とか想像できん
外壁や屋上は耐久性や耐水性の問題もあるから、10年に1度はやらなきゃいけないんだけどさ・・・

まぁ、俺もそんなことに金を使うのなら次の物件買うか、売却して資金足してワンランク上の物件にするわ

うちのアパートは1部屋100〜200万円くらいかけてリフォーム・設備増強した。
家賃が2〜3万円上がると7年くらいで元が取れる。
入居者の質を落とさなくて済むのが大きい。

うちは田舎だから1部屋50〜70万でリノベーションしたよ
当然家賃は据え置きでね

折れんところは古い物件だから、部屋を直しても家賃は上がらない。

>>645
50-70万でリノベって・・・・どうやんの？
風呂やるだけで50万はかかるし、キッチン・トイレなどの水回りフルセットで数百万は飛ぶ
壁・床・天井・配線などスケルトン状態からやると500−700万はかかる
それって一部だけのリフォーム？

田舎なら家賃下げるだけでいいのに

リノベーションとは

リフォームよりも大規模な改修工事の事。
既存の骨格(構造)だけを残し、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする。具体的には、耐震性や防火安全性確保し、耐久性を向上させたり、冷暖房費などのエネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われる。

まっ正直線引きなんて曖昧だわな。
言葉なんかどうでもいい。
問題は内容と金額だ。

しょぼい内容で安く工事をやった！って言っても当たり前の話だし
回収できる見込みもないのに数百万とかかける奴もアホだ。

>>650
そういうことなんだよね
極論言えば1000万かけても回収できれば問題ないし、10万円もで回収できないのならするべきじゃない
大金かけるのなら区分の一つでも買い進めたほうがマシだと思う

古い鉄筋コンクリートだけは買うな
いくらリフォームしても配管などの修繕費が逐一かかる
もしババつかんだら最後
不動産は放棄出来ないから破産するまで固定資産税を払わないければならない
怖い世界

区分

値段次第だろ。
修繕も織り込み済みな位安く買い叩けば問題ない。

鬼指値ｗｗｗ

出口は売却

全国の出口さん、お呼びですよ

もちろん鬼指値・キャッシュフロー・レバの最後は出口は売却なｗｗｗ

オニ指値とか出口売却に脊髄反射する人はなぜなんだ？
うちは8000万を7000以上はびた一文出しませんと粘って買ったこともある(そのかわり契約後から売り主が引っ越すまでの家賃を持っていかれたw)
指値とか出口は当然考えることなのにどうしてそんなに敵対心を抱くんだい？
これは別に批難してる訳じゃなくて質問なんだが

>>652
うちのアパートは木造だけど築10年超えたあたりから数ヶ月に1回くらい漏水の修繕があるぞ。

>>659
意味なんてない。挨拶みたいなもん。
深く考えたら負けですよ。

修繕なんか築二桁いけば当たり前。
だからといって利回りの悪い新築ばかり買うのも考え物。

鬼指値と出口は売却って貧乏人の合言葉だよなｗ

加藤さん入院してたのか

知らんがな

「築30過ぎたら修繕に金かけるな」だったかな、なんかで見た
管理会社は、需要がある限り大丈夫ですよって言ってたが…
田舎なもんで、新築でさえ空室が結構あって飽和状態
RCは耐用年数45年くらい大丈夫ですよって言ってたが…
自分自身、古い物件なんか入りたくない
新築か築3〜5年くらいまでの物件入りたいってのが本音かな

地方で賃貸業なんてやるもんじゃないな

人口5万人の田舎だけど90%以上埋まってるぞ。
やり方次第だろう。

その人口レベルの田舎でよくやれるな
俺は自信ない

鬼指値と出口は売却だから関係ないんだろな・・・

5万はないわ
空室率全国一のうちの地域でも19万いる

みんな入居率どれくらいなの？

俺はＲＣ二棟でテナント１００％　住居８３．５％だけど、数ヶ月前まで住居７０％切っていた。

>>661
そうかそれは失礼したw

人口5万だと流石に将来が怖すぎるわ。
これから東京ですら人口減少社会になるからな。
よっぽど金が余ってない限り速攻売り飛ばす。

振込がネットとかでも確認しやすく、
実店舗もある銀行って何処が有りますか？

ホームページを見ると
みずほは出来そうなんだけど
他にありますか？

安全性は疑問だけど地銀でも出来るようだ
今は大体できるのかなぁ

ＳＭＢＣが一番使いやすい、俺には
みずほは最悪

>>650
同感です。有名大家さんとかで結構お金使ってるっぽい方がいますが、
本当に回収できるのかと、斜めに見ています。あの位の内容なら自分も本書けますし。

>>672
一応今は１００％。居住用、事業用、駐車場、その他全部埋まってます。
借金もすべて返済し終わっています。
店舗に貸す土地が確保できたら事業用がもうちょい増えるから
そこで所有型で法人化する予定。なかなか時間かかるんでじれったいです。
とにかく堅実経営だけ意識しています。

無借金経営は羨ましいけど相続の時大丈夫かえ。
資産ある人間が一番躓くのが事業継承らしいぜ。
自分で事業潰す気なら関係ないが。

>>671
土浦だろ

>>679
うちは借金たくさんあるから俺が継ぐときも安心だぜ(白目)

借金てさー
原理的には
一億の土地に一億の借金して一億の建物を買うって構造だから、
プラマイゼロですよね？
どのへんが得になるのん？

まっ正直ここにいる大家の大半は避けようがない問題だろうな。
現金腐るほどあるんで相続税も遺産分割(土地分割)も問題なっし！
なんて奴極僅かだろ。

プラマイゼロどころか金利分マイナスだぞ