【総合】投資用マンション全般【vol.2】

>>319の言うとおりなんだけど、入居希望者の面接、家賃の収用・督促、修繕の受付・内容確認・修理交換手配、退去時の確認・修繕手配とか苦手な人にはきついんだよ

漏れは日給換算5万見当のリーマンなんだけど自分で何か動くより業者にやらせた方が安いってのもあるし。

>>320
その内容の管理なら、5%で管理会社に丸投げできるでしょ。
サブリースだともっと高いし、高いリフォームさせられるし、不利な契約
でがんじがらめにされてるし。

>>321
そうなんだよね。
解約させてくれないサブリース会社いわく、
「いわばこちらは、オーナー様からお部屋を借りている立場ですので、
入居者と同じ権利があります。」
とか言って、オーナーが住む家が無くなったというくらいの事情でなければ
解除には応じられないって言うんだよな〜。

詭弁だ。

それ適当なこと言ってるかもしれないから、監督官庁に聞いてみたら？東京だと都庁だよ。
それか賃貸借契約に詳しい弁護士かな、役所で無料相談やってるっしょ。

>>322
何年契約で締結してる？

正当時由というのは、賃借人保護の観点で、貸主の都合でそう勝手には
一方的に解約できない、ってものだけど、業者のサブリースは該当しない、
って平成14年3月5日に高裁の判例あるよ。
同じ権利なんぞないよ。

>>323
>>324
>>325
前のオーナーから引き継いだ契約で、２年ごとの更新なんだ。
更新時期になったら弁護士に相談してみるかとも思ってるんだけど、
揉めるのも面倒ではあるんだよね。
いまだかつて、他に住む家がなくなったという理由で解約した１件以外は
解約の前例はない！と言い切られたし・・・。

前オーナーは新築で買って、
サブリースが解約できないせいで実利が薄くなった挙げ句
ローンが回らなくなったから売却したみたいだ。

大家を喰いもににするサブリース業者ｗ
養分になる大家ｗ
契約書を、目の玉ひん剥いて読まなかったのが悪い

２年が経過する前に解除通知を出せば終わり。
いつ出すかは契約書に記載あるよな？

>>328
６ヶ月前通知でOK・・・のはずなのに、
「正当事由に該当せず」と押し切られ、
前オーナーは売却せざるを得なかったと聞いている。
>>327
契約書を読まなかったんじゃなくて、
ある種のサブリース業者相手には契約書に書いてある通りにコトが進まないんだよ。
自分はローンは組んでないから、利回りが悪くなるだけで済んでいるけど。
まあ、そういう業者は現実にいるよ、ということで、
みなさん、ご注意あれ。

そんなの悪徳業者のゴネ得でしかないんだから、出るとこ出ようかって言えばすんなりおｋだろｗｗｗ
悪徳業者なんてそんなもんだと思うがなｗｗｗ

それが面倒極まりないわけだ
業者は、利益に直結してるし本業
はずしたい大家は、手間かけたくない副業

>>316二重取りかよ…

>>325
最高裁の平成１５年１０月２１日の判例ではサブリース契約に借地借家法の適用があるってなってるよ。
サブリース業者はそれを盾にしているんじゃないか？

嘘コケw

http://tateake.authense.jp/article/yanushi_11.html
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=52299&hanreiKbn=02
なるほどこういう事情があるんだな。

やはり解約はむつかしいんだな。
この頃出ている立地の良い築浅物件（つまり、空室リスクの小さい物件）は
どれもこれもサブリースつきばっかりだ。

そりゃそうだ
空室ﾘｽｸの高い物件にｻﾌﾞﾘｰｽつけるﾏﾇｹはいない

裁判の勝敗は弁護士の腕で決まる
ｻﾞｺ弁護士しか雇えない個人が企業相手に勝てる訳がない
まぁ、多くの場合、そのｻﾞｺ弁護士すら雇えず泣き寝入りする訳だがな

サブリースを定借にすればいいってことだな

サブリースって空室リスクが無い家賃保証システム？

>>340
そう。
本来はオーナーのための保証。
空室リスクがない代わりに、保証会社が家賃の１０％ていどをとる。
でも、今は保証会社がコンスタントにチマチマと儲けるための
収入源とされてる感が強い。
本当にサブリースが必要な空室リスクの高そうな物件は
サブリースにしてくれないからね。

新宿のとなり駅で徒歩１分の築浅物件、家賃が９万って部屋なら、
オーナーは９万まるごと欲しいでしょ？
でもサブリースがついてると８万しか手に入らない。
だから解除したいけど、サブリース会社からしたら、
毎月１万円の収入を手放したくないわけ。

だからオーナーの手に実際にはいるのは
８万からさらに管理費・修繕費を払った７万弱となり、
ローンが回らなくて手放す羽目になるのさ。

そのかわり、管理会社にとってはドル箱だから
家賃が下がらないように管理はしっかりやるかもしれない。
キャッシュ購入ならなんとかなるかもね。

予想外の原因で空室が続くようになって、
サブリース会社側から解除を申し立てた場合にはどうなるんだろう？
オーナーが解除拒否したらずっと家賃をくれるんだろうか？？
そうでないとズルイよなあ。

>>342
大概、2年毎に家賃見直しだよ。
入り続けていれば同額だけど、その値段で入らず保証会社が家賃を下げる判断をした場合は、次のタイミングで下がる。

サブリース会社にとっては、家賃が下がるより空室時の家賃保証の方がイタイわけだから、家主の心中なんかおかまいなしにガンガン下げてくる

中には逆ざやサブリースで利回り良く見せて、
高い新築ワンルームや新築アパートを売る業者もあるからね。

情弱がころっと騙されて買っちゃうw
当然、次回見直してガクッと下げるか解除でオーナー唖然、後の祭り。

こわいねー。本当に不動産はヤクザな世界だ

実際にはそんな業者ほとんどいないんだけどね

>>346
サブリースでマンション借りたら礼金無しで敷金１ヶ月とかなんか怖い。

てか管理会社に任せると家賃保証システムにしたら全て管理してくれて、
家賃保証システムを利用しないならまさに仲介だけで他は全てオーナーが管理しなければいけないと聞いた事があるよ

今は煩わしい事を面倒がる大家が多いから管理会社に丸投げの家賃保証システムを利用する人が多いと聞くけどなぁ

今は契約違反(家賃滞納が主)したら容赦なく退去させられたりするのはサブリースシステムが原因だよな？
昔は家賃滞納で困るのは大家だったが、今はサブリースシステムだと管理会社が困るからさ。
家賃滞納が一定基準を越えたら部屋の中にある物全てを捨てられて外から鍵かけるとかテレビで見た事がある
ま、滞納するのが悪いし、日本は住む側の権利が妙に強いから正当な行為とも思える

このスレを覗くようになって大家をするなら多少のリフォームや修理は自分で出来ないと儲からないって意味がわかった気がする。
マンションではなくレンタカーで例えるとわかりやすい。
レンタカーで利益を出すなら車だけ用意するのではなく自分である程度メンテや修理出来ないとお話にならない。故障イコール整備工場に丸投げでは下手したら赤字

こずかい稼ぎ程度の大家なんてやるものではないと痛感した

サブリース付けたら、業者は高い家賃水準を維持するために、ガンガン、リフォーム
や設備増設をさせてくるぞ。もちろん、費用は大家持ちだ。だから、「管理まで
任せられて安心(^q^)」とかニワカｗ

>>343見直しで納得いかなければ解約すれば良いのでは？

たしかに大家はたいして儲からないが、世の中の大半の仕事よりは
楽に稼げるのも事実だ

>>351
オーナー側が抵抗するから、管理会社もそうムチャはできないんじゃない？
ただでさえ搾取されているオーナーの抵抗は相当なもの。
ローンがあるからね。
だから物件を良好に維持してなるべく摩擦を避けるのが
結局は管理会社にとっても○なんじゃないかな。

>>352
相手が悪いと、家賃引き下げは解約の「正当事由」には該当しないということで、
解約させてくれないんだよ。

俺の場合、サブリースの方が手取りが増えるという物件がありました。
現行の家賃は90,000円だけど賃貸管理料が3,000円かかるので手取りは87,000円です。
この物件をサブリースに出すと88,000円で賃貸管理料はかかりません。
月々の管理費、修繕積立金は同じなのでサブリースの方が手取りは多くなります。
周囲の相場から考えて、現行の90,000円が安過ぎるということはないです。
これって何か変ですかね？

何か変

>>355
サブリース会社って、どうやってるのか分からないけど、
相場より高い賃料で入居者確保してる場合があるよね。
もしかしたら、同じ建物内にいくつもサブリースの部屋を管理していて、
同一賃料で貸し出してるんじゃないの？
どっかの会社の社宅的に使ってるとかで。
その部屋も、今の入居者が出ていったら高い賃料で貸すつもりなのかも。

サブリースは大体１０％を取るから、賃料は高いほど得になる。
管理会社は、沢山部屋を持っているほど、
賃料を高値安定にしておきたいだろうと思う。
ま、勝手な推測だけど。

とりあえず地域の良い物件を一手に押さえてるから、
相場をつくっている部分はあると思う。

１DK　築X年の鉄骨は　いくらっていう具合に

>>358
今の不動産価格も相場に影響力を持つﾃﾞｨﾍﾞﾛｯﾊﾟｰが無理やり
作り上げたﾊﾞﾌﾞﾙでいつ弾けてもおかしくないと思うけどな

その作られた相場の最たる例がFJ○クストの○ーラシリーズ
他のディベロッパーの同程度の物件と比較して明らかに割高
バブルが弾けて最も激しく値落ちするのは○ーラシリーズだろうね

FJ○ｸｽﾄは物上げ屋が系列の管理会社に調査報告書請求すると
ｵｰﾅｰにすぐ抜き(※)の電話入れる
そして物上げ屋が提示した価格に一割程度上乗せして買い取り、
更にその上に自社の利益を乗せて再度売りに出す
そうやって市場に出る物件を100%自社の管理下に置くことで相場を釣り上げている
「弊社の物件は確固たるﾌﾞﾗﾝﾄﾞを築いており値下がりしない」
なんて営業ﾄｰｸかまして来るけど真っ赤な嘘
今はそんな力技で無理矢理高値を維持してるけどいずれ限界が来る

※FJが直接ｵｰﾅｰにｺﾝﾀｸﾄして買い取ること。物上げ屋の苦労が水の泡。明らかなﾏﾅｰ違反

どこの　投資用ワンルームマンション一緒。

５００万の価値に　２５００万ローン組ませ
銀行から金をすいとる不動産屋。

払えなくなると　負債回収業者から残金を銀行はもらえるので
銀行は損しない。


負債回収業者は、裁判で訴えて　合法的に
詐欺被害者から資産を差し押さえる。


早い話　買ったら負けよ

REITが無難か

>>361
保証会社はどうした？

少子高齢社会なのに、クソ物件のババ抜きしてるアホどもｗｗｗ

有名なあのマンションです。
http://toushi-athome.jp/ei_41/dtl_6954960444/

希少物件、建て替え狙いとかあるでしょうか？

>>365
借地だし意外に地価安そう

>>365
アスベでてるから、解体に金がかかるよ

路線価坪500、実勢はどうかな？

何を建てればよいのだろうか
あんな狭いのはもう時代遅れ