【総合】投資用マンション全般【vol.2】

投資用マンションのことでしたら、区分でも棟でも、なんでもOKですよ。
所有者だけでなく、検討者も賃貸人も、誰でも忌憚なく書き込んで下さい。
前スレ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1382756559/

関連スレ
【品評会】投資用ワンルーム★5【区分篇】
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1389866968/

区分マンションの積算価格て、どうやって出してる？

>>2
出してもあまり意味なくない？
地面の面積に持分かけて公示価格なりをかけて，
専有面積＋共有部分の持分の面積に再調達原価と
減価残存率をかけて足せばいいだけだけど。

http://anago.2ch.net/test/read.cgi/hoken/1313304060/280
　　↑　　　↑　　　↑　　　↑　　　↑　　

使わないお金が７０００万円あります。
投資先として、株やＦＸよりもマンション投資が安全かな？と思っています。
２２００万（２ＬＤＫ、６０�u、神戸、大阪）を２件所有し、残り２５００万
は何かという時の為に現金で所有したいと考えています。

何かアドバイス・ご指摘のある点があればお願いします。。

神戸、大阪など、買ったらおわり。

>>3
積算評価は、融資を受ける物件の担保評価、2件目以降の融資の際の保有物件の
資産評価のために必要でしょ。

区分マンションの土地は持ち分を掛けるんだね。
建物は、（専有部分＋共有部分の持ち分面積）が建物面積になるんだね。

>>7
そんなやり方で評価してるの？
収益還元法とだいたい一致すればいいけど，乖離したら
収益還元法で見るよ

>>5
なんで神戸、大阪なの？

２０００万円でマンション一件買って人に貸して毎月１０万程度の収入
を得るのか、全労済の終身年金（支払総額１８００万）に入って、６０歳
から毎月７．５万（年額９０万）死ぬまでもらうのかどっちがいいでしょうね？

>>10
何歳で死ぬの？

>>11
安楽死制度がないのに知るかよ
長生きのリスクを天秤にかけて考えてんだろ

>>12
よく考えてね。

最近、物上げ、買取業者からの売却依頼がすごく多いな。
値上がりを期待して買い取ろうとしているのか？

供給過剰なのに値上がりなんかするかよｗ
買ってしまったものは仕方がないが、その時点でマイナス確定だな。

>>15
都心に物件持ってないでしょ、
出遅れたねw

へ〜ｗｗ都心の築浅投資マンションは値上がりしてんだ？
実例出してよ。
築古とかは要らんから

>>17
都心の相場の変化を知らないの？？

こりゃダメだwww
相手にならないwww

↑だから実例出してみろよww
寝言いってんじゃね〜ぞカスww

どうせおまえがマンション売ってんだろ〜がボケｗ

一部のタワマンのこと言ってんじゃね？
俺は都内城南だが実質の相場の変化なんてないね。中国人投資家が買ってるのと（田舎の温泉地と同じ）
オリンピック招致でちょっと湧いてるだけ。それも不動産関係者の一歩的な煽りでね
ワンルーム投資マンションは問題外だね

まあ、買取業者から電話や手紙が来れば来るほど
売りたくなくなるね。
どこまで上がるか見届けたい。

>>19
だいぶ上がったよ。

ランドネットはすごいな
買取希望のの封書がドサっと来たよw

>>21
どこまで下がるか見届けろw
実例も出せずに値段が上がってるとか書いてるバカは、マンション販売業者だろw
毎日もしもし大変だろうなww

上げ下げのどちらも実例はなしか？

下げの実例ってアホか？全部やん（笑）

>>24
下がるって言うのは買取、物上げ業者だよねw
オーナーを脅して安値で買い叩くw

ヤクザそのもの

この会社って物上げ屋さん？

日本クリード
http://maguro.2ch.net/test/read.cgi/estate/1383735304/

>>27 投資マンション販売業者さんw
必死すぎてキモイよw
　
俺は普通に販売値より下がってんじゃんって言ってるわけさw
いったいどこのマンションが販売値より上がってるか聞いてんだよw
ワンルーム投資マンションで値上がりなんか不可能だろ？
販売値の４割以上が利益なのにww新築では担保評価低すぎてまともな銀行でローンも使えないじゃんw
不動産投資家なら誰でも知ってると思うがなww
俺は物上げられるほど、無知な投資家じゃないしなww
こんなとこでデタラメぶっこく暇あんならさ、素人相手のもしもし営業頑張れよww

築２０年以上、家賃が下げ止まった、立地◎、実質利回り９％以上、総戸数８０以上のワンルームなら３点ユニットでも現金買い！
築１５年以下は供給過多、物件競合で家賃軒並み下落で×おのずと売買値も下がり続けるので購入見合わせ
こんなとこでしょうか

新築ワンルームを騙されて買うバカがいて、
それを買い叩く、物上げ屋がいるから、
優良な中古が手頃な値段で手に入る。
ありがたい話だ。

>>28
買取のハガキが時々来る。　物上げ＆仲介屋でしょう。
大関さんの本は読んだよw

>>29
いま新築を買っても値上がりはまず無理。
新築で値上がりをしているのは2000年前後の都心の物件。
バストイレ別、山手線内の港区、渋谷区、　これ、お宝物件

>>31
同意

>>32
そんなお宝物件何処にあるの？
値上がりしてるって事は君は新築で買ったわけかな？（笑）
中古で買って、それより上値で売れてるって事じゃないの？
それ不動産投資やってたら普通にあるから

ここには新築で買うような素人はいないと思うけどね
当然、中古前提で話してるのかと思ったよ

新築も相続目的で現金で買う資産家が多いらしい。
最近は新築業者からの営業電話も少なくなった。
値引きなしで短期間で完売するから大して営業しなくてもいいみたい。

新築業者と物上げ業者、
営業トークが真逆だから
聞いていて面白いw

新築ワンルームが相続対策とか税金対策になると信じる時点でただのバカなんだけどね
中には生命保険代わりとか言いだすトンチンカンもいるくらいｗ
まったく自分で勉強しないで営業の言いなりなんだからカモられても自業自得だけどね

>>34
だったら最初から値上がりしてるとか言うなよボケw
値上がりってのは新築売値からの基準で言うんだよw
おめ〜がいくらで買ったとかど〜でもいいんだw
物上げ屋さん〜ありがとうで終わりだよw

>>37
同意w

>>38
中古買って値上がりするだろ

新築は建てれば儲かるぞマジで

>>40
そう、業者の勝ちだ。
土地の奪い合いとかあるらしいね。

業者もだいたい潰れてるけどね
自転車操業デべも時間の問題

スカイコートはしぶとく残っているな。
あと菱和（クレアス）もしぶといw

>>38
新築買うのバカ。
中古の相場が上がってるってことだろ。

新築も中古も物件価格は上がってるけど家賃は上がってないよな

新築推奨するのはすべて業者
値段なんぞ上がってね〜し、中古も同じ
ずっとバカを相手にしてろよ

中古が下がるっていうのはブツアゲ屋さんw
ガンガン買い叩いてねw
俺が買うからw

新築売る詐欺師にも頑張ってもらわないと困るぞww

出会えない系サイトで恋愛商法してみたり。笑


でも巨大地震ブームにはさしもの詐欺師連中も敵わんだろう。笑



哀れだなマンション屋って。

新築を売って給料良ければ哀れじゃないよw
素人騙してどんどん売れw

確定申告のために今帳簿つけてる
泣きそう・・・

しかし物上げ屋の脅しトークには腹が立つな！
売るの断ったら捨てぜりふ言って電話切る！
売らねーよｗ

いま掛かってきたスリーエフって会社がまさにそんな感じだった

アパマンサブリースの物件ってサブリース契約期間終わったら契約切ることできるの？
借家法を盾に切らしてもらえないって噂が。

アパのサブリースはだいたい問題なく切れるけどね
サブリースは定借契約にしとくのが無難だね

サブリースを切った途端に空室とかありそうだな。
立地が悪く、客付けに難のある物件はサブリースの方がいいね。

投資用のワンルームマンションを購入して、
何年間か誰も使用していない空室の状態にさせても
良いものなのでしょうか?

もう一つ、
今地方に住んでいて、都心の投資用物件を購入し、
遠隔地からのオーナーになる事は可能でしょうか?
やはり、販売する側からは敬遠されるでしょうか?

>>57
別に構わないが、賃貸募集掛けてない部屋は、経費参入できないけどな。

>>57
管理費、修繕積立金、固定資産税を払っていれば問題ない。
でも、何のために空室のまま？
まさか値上がりするのを待つ？
コレクション？

>>58
賃貸管理会社が信頼できれば問題ない。
でも地方住居者は新築業者の良いカモになったります。
騙されなようにしましょう。

管理させてる会社以外で修繕の見積り取ったり、
工事したりするとどうしても自分で鍵の開け閉めをする必要が出てくる。
近くに住んでないとそれが出来ないのでどうしても管理会社の言いなりになってしまう。
信頼できる管理会社でもマージンは必ず取る。
販売会社はワンルーム中心にやってるところはまったく問題ない。いわゆる通販に慣れている。
通販に慣れてない地場の不動産屋とかは、対面に重きを置くので、
内覧、契約、決済で3回来てくださいとか言う

賃貸管理5%が普通だけど、
3%とか安さを売りにしてるところってやっぱダメ？

そうでもない。
管理会社による。

ライジングwwww

買ったら終わり

>>65
それって、結婚したら終わり、って言うのと同じ。

結婚したら終わり

ライジングトラストって本当に売れまくってるの？
営業の4人1人が1000万でそのうち半分が2500万以上とか本当なの？

ライジングトラストって本当に売れまくってるの？
営業の4人1人が1000万でそのうち半分が2500万以上とか本当なの？

スルガと繋がっている間はな

お願いします

新築都心２３区で一棟マンション
をローンなし現金で買った場合
表面７%の利回りではいかがですかね

>>71
新築、23区の中でも都心、RC　　広さによるけど2億〜3億ぐらいかな？
その利回り（＝家賃）で入居率95%以上を維持できればいいんじゃない？

スパシエシリーズ　フルローンで新築１Ｒ　購入いました。
はい　詐欺被害者です。

はい　スルガから融資を受けています


一般的に　担保評価しないで　銀行は融資しているから　
カードローンで　不動産を買ったも同然。

現金余ってる奴はなんでもありだわなｗ

ロペスとかトゥーリオとか日本人じゃないのに日本名にした助っ人いたよね

>>71
表面７％なんて低すぎるでしょうね。
固定資産税と修繕積立だけでなくなります

現金だったらまあまあアリじゃないの？
固都税と積立金でなくなることはないでしょ、
年単位で空室とかにならなきゃ。

>>77
3000万の物件として、年210万でしょ？
管理費24万、修繕積立20年平均12万、固定資産税が20万
その他経費10万、青色10万　申告所得136万
現金買いしてれば、所得税、住民税、厚生年金、健康保険増額分考えても
当初90万程度は残るかな。

10年で家賃が15%下落したと仮定すると投資した3000万の回収には
40年以上かかりそうだけど、その頃には定年していて税率下がるから
多少手取りは増えるかトントンかな

固定資産税　参考
ttp://homepage2.nifty.com/gakuyo/manshon/kotei.html

>>78
おいおい・・・

>>80
何か間違ってる？

>>81
修繕積み立てはもうちょっと高いとりあえず２倍で
固定資産税と都市計画税がかかる

現金ならまあなんとか、ってレベル。
敷礼ちゃんととって空室にそなえてな

>>81
投資回収期間長すぎ
空室リスク考慮してなさすぎ
不動産屋の取り分考えてなさすぎ
退去後のリフォーム考えてなさすぎ
10年、20年、30年、40年後も変わらず借り手がいると勘違いしすぎ

本気で考えた上で>78みたいに思ったんならやばい
かるーく考えてそれならしゃあない
まりおくんのコラムでも読んで考え直そう

表面7%はダメなら都心ほとんどダメじゃん
土地買って建てても良くて8%だし

だから、30年も40年も同じ物件で回していけると思ってんのが間違い

>>71は現金と書いてあるから表面7%でもありかな。
入居率90%以上確保できるなら。

ローンだと空室やリフォームがあると持ち出しなので論外。

ここ見てたら、買う気なくした

買おうとしてた俺は反省する

スパシエ　の実力。入居者居ないから　１年目から　サブリース
銀行のローン組ませて　リスクは買った人に丸投げ

みずほ銀行に聞けば分かる。　



オリコに丸投げするからローンはいくらでも貸すよｗｗｗ　

って言うからｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

だから表面15％以上ないと投資としては無理なんだって
買う奴は税金対策くらいだよ

>>89
(´･ω･`)そんな物件は業者が買って乗せて売るか、お得意さんに流す
楽待やレインズなんかには乗らずに売れるので、素人は買えないという図式だな

>>83
だからあんまり割のいい物件じゃない、と言いたかったんだけど？
ハッピープランでもあんまり儲からないと。

>>90
やっぱ競売に尽きる

>>90
その通り
物上げ業者と仲良くすると、
公開前の物件を
紹介してくれるようになるよ。
俺はそれで物件を増やしている。

>>91
>78読んだらとてもそうは思えん
残ると思ってる時点で脳天気すぎ

>>92
競売ならそこそこ詳しいけど、最近買えてる？
いま競売で買った物件で裁判でもめてるし、
俺は今は競売そんなにいいと思わないけどなあ。

ぼったくられることはないけど、あんな値段で買ってどうするのかね
みたいな値段しかついてないじゃん

競売もここ5年ぐらいでぜんぜん変わっちゃったね
そんな値段でお前どうすんだよって値段で落札してる

期日ごとに30-40件入札してる業者いるけど、
あんな値段で採算あうのか不思議でならない。

>>83
都心と地方の区別もつかないニワカだろｗ
あんたの方が現実離れしててやヴぁいよ

いや、どう見ても大甘だよ。最近は>>78みたいな見通しで大家やろうとするやつがいるのか？

>>99
自分が地方の客付け難しい物件にハイレバレッジ掛けてコケたからって、
どの立地も同じにすんなよ。

都心、新築、現金なら、表面７％もあれば余裕の超安全率で回せるわ

都心、新築、表面７％って

業者に騙されたんだね可哀相に。。

仮にの話で言ってんだろ。こいつ、レベル低くて話になんなんわｗｗ

まぁ、知恵遅れに投資分析はムリだわな。
言葉は通しないし、割り算も出来ないんだろｗｗ

>>101
相場を知らない人？
業者が騙す新築は表面3%だよ。

もし、表面7%あれば詳細を調べて問題なければ現金で即買するよ。

こういう奴が自称不動産投資家のカモなのか？
（ ﾟ∀ﾟ）ｱﾊﾊ八八ﾉヽﾉヽﾉヽﾉ ＼ /　＼　/　　＼ /　　＼

業者に騙されるカモがいるから優良な中古が手に入る。
カモに感謝しないといけないね。

収支予測が漏れ漏れでわざわざご丁寧にそれを指摘してもらってそれも理解できずに逆ギレか。
やったらいいんじゃない？誰も止めないよ。どうなろうが知ったこっちゃないし。

まともな収支予測出来る奴が表面7%の物件に手を出す訳は無いよ

俺はそういうバカが捨て値で投げてくるを待ってる方だから期待してるｗ

退去後のリフォームすらノープランって、すげえわｗ

物件の中身も分析できないで「表面」だけみてわ〜ぎゃー言ってる知恵遅れｗｗ

ノープランってソープランドの仲間？

>>108
お前、表面で判断しているの？
表面の意味ってわかっている？？

一人とんでもないクルクルパーいんね

>>111
ノーブラでしょ
暑いから

表面は20は無いと

なんか、このスレ荒らしているのがいるな。
都合の悪いこと書かれた業者かな。

あんなバカ丸出しの収支予測を堂々とレスできるあの感覚がすげーわ。
なんも知らんサラリーマンなのかな。にしても酷い。

>>115
表面だって、20の新築があるわけなかろ
バカ丸出しなレスつけるな

都心で10%じゃないとダメとか言ってるのは通ぶってるだけのバーチャル投資家でしょう

土地の相場と客の需要は近郊や地方都市とは全く違う

40年も悠々回していける物件ならら売る必要ないっすよｗ
お花畑だなあ

>>117
お前みたいに、表面ガー！しか言えない白痴が何言ってんだｗ
今度、広告に「表面30%」て書いとくから買えよｗｗ

>>121
新築利回り7%なら買う人いるだろw

はあ？

不動産についてよく分からないので、おうかがいいたします。

実は、神奈川県のリゾートマンション、逗子マリーナ５号棟５階角部屋
１００�u東南向き（海がチラ見え）を相続しました。
築４０年、管理費・修繕費積み立てで月５万の物件です。
維持費５万は、これも相続した、市ヶ谷の中古ワンルームの家賃収入でまかなっています。

できれば老後（１５年後くらい）に憧れの海辺ライフを実現させるために保有しておきたく思い、
賃貸に出そうかと考えました。
しかし、家賃は１５〜１７万で設定できるものの、
週末マリンリゾート用賃貸の需要は１０万程度の小さな部屋で、
私の部屋は大きすぎて借り手を見つけるのが難しいそうです。

一方、あちこちの不動産屋から、売却の勧めをもらいます。
４０年前の新築分譲価格で4880万だった物件なのですが、
今でも3000万円以上の値がつくそうです。
これからどんどん下がるのか、横ばいか、
はたまた景気が上向くと共にやや上がったりするのか、
私には見当もつきません。

この物件、思い切って売ってしまった方が良いでしょうか？
それとも、頑張って賃貸にチャレンジしつつ保有しておくべきでしょうか？
不動産に詳しい方々にご意見いただければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

売り

おれなら持続
田舎のリゾマンは地獄だが、逗子なら大丈夫そう。
立地が良さそうなので資産家や芸能人が借りてくれそう。
法人需要もありそう。
いま、不動産相場は上向き。　値上がりも期待できる。
建て替えで幸せになれるかもしれない。　（これは調査したほうがいいけど）

>>124
不動産市況がようやく上向いてきた今は急いで売るべき時期ではないと思います。

保有することが負担でないなら賃貸でいいと思いますが、将来自分が使いたい時にちょうど賃借人が出て行く保証はありません。
ご存知だとは思いますが、法律上賃借人の権利は強く守られているので自分が使いたい時に簡単に出て行ってもらうことはできません。

自己使用の予定があるときは定借がいい

3,000万円以上の値が付くって、手数料両手狙いの業者が吹かしているだけじゃないの？
実際に任せたら、値下げしないと売れないってお約束通りになりそうだよｗｗｗ

財閥系とか大手が信用を逆手に取ってやってる所が多いからな、タチが悪い。

なに？最近両手って単語知って使いたかったの？

さて、暇だから宅建でも受けてみようかな。
今日から受付。　試験は10月。
悪徳業者にやられないように勉強も必要だよw

>>124です。
ご意見ありがとうございました。
不動産は値上がり傾向と考えて良いのですね。
そういう感じなら、このまま保有して賃貸の方向で考えたいと思います。
また、使いたい時に貸借人に出て行ってもらえないリスクも考えて、
ご忠告通り、あらかじめ定借として賃貸に出すようにします。

来年、宅地建物取引士に名称変わるけど、今年宅建を取っても
その名称も変わるのかね？

すみません。もう一つうかがわせて下さい。

先述のリゾートマンションの維持費となっている、
市ヶ谷のワンルーム物件についてです。

こちらは築３２年。２２�uの２階で、市ヶ谷駅から５分です。
昨年新入居者が入って、現家賃は82000円。
管理費・修繕費積み立て・家賃保証などで20000円かかっています。

現在の空室賃貸募集では、6.9万プラス管理費0.6＝7.5万　で出ています。
また、先日売りに出ていた物件があったのですが、
今日見てみるとすでに1150万で成約済みとなっていました。
実はこの物件も売却の勧誘がよくあり、売るか保有するかで迷っています。

というのも、どこのワンルームもそうなのか分かりませんが、
このマンションは組合がうるさく、２ヶ月に１度、会合への出席を求めてくるのです。
また、このほど配管に不具合が生じ、積立金で外配管として修理することになりました。
古い物件なので、今後はこうした修理が度重なるのかもしれません。

いっぽう不動産屋は、これを売却して築浅物件への買い換えを勧めてきます。
「この物件は、空室の心配は今後もないだろう。しかし、売却となると難しくなってくる。
今なら売れるから、売った方がいい」とのことなのです。

ですが、この板を見ると、築古物件を買って運用する人の方も多いようなので、
不動産屋の言い分に疑問を感じてしまいます。

自分では売買経験がないので、経験豊富なみなさんのご意見を頂ければと思い、
書き込ませていただきました。どうぞよろしくお願いいたします。

>>134
賃貸の借り手に苦労しない物件を売る必要が有るのかね..
これから、どんな修理が予想されて、費用はどの程度か調べてみたら、おのずと答えは出るとおもう。

>>134
管理組合がうるさいのは、管理状況が悪くない証拠
規模にもよるが、2万程度の管理費修繕積立はマトモに維持する妥当なレベル
仲介屋は、客が損しようが得しようが手数料が入る
買い替えなんか二度美味しいから、当然に超オススメする

>>134
俺なら持続
勧誘の手紙や電話は物上げ業者です。
相場は今がピークとか、マンションの欠点をあげつらって安値で買い叩こうとします。
なぜ、そういう勧誘があるかというと、高値で売れるからです。または仲介手数料欲しさです。
また、都心の築浅は3000万近くするでしょう。
差額を現金で払えるほど資産があったとしても新築に買い換えるのは得策でないです。
もし資産があれば、今の築古を保持した上で、現金で築浅を買うのがいいでしょう。
建物の維持に妥当な額の修繕積立金を使うことは問題ないです。

自分なら売り。

今が天井だと思う

みなさま、重ねて親切なご意見をいただき、ほんとうにありがとうございます。
築３２年でも、売った方がいいわけではないのですね。
もしも将来的に下落するようなことがあっても、
誰も買い手がつかないということにはならないのなら、
やはり手元に置いておこうと思います。

また、修繕も、むしろ、ちゃんと手を打っていることを評価すべきなんですね。
今後は、送られてくる報告書類をもっとしっかりと読んで、
修繕計画などを把握するように気をつけます。

ここしばらく気にかかっていたことが両方とも解決して、
やっと安心できました。
心から感謝いたします。ありがとうございました。

>>124
売り
必要になったとき買えばいい
賃貸管理も任せられない遠方の不動産はじゃま

>>134
ホールド
リゾマンは売却

>>131
俺も資格取ったけど悪徳業者にやられそうになったよ。
でもその後いろいろあってその業者とはいい付き合いになってる。
なめられないってのは大事だね。

>>122
俺は買わないけどまあ売れるんじゃないかね。

>>124
一度賃貸に出してみるとか、ヤフオクで1週間単位で借り手を探すとか
(面倒だけど)も考えてみたら？
不動産屋の「売れ」「買え」って当てにならないからねえ。
売買しないと儲からないからしょうがないけど。

>>132
正直どうなるかわからんけどねえ。

>>134
ちゃんと管理してるいいマンションじゃないか。
その家賃が取れてるなら築浅への買い換えはあり得ない。

>>138
俺は売らないけど、なんか悲観論が総後退してる今は
天井かもしれんよねえ。

>>117
こまけーことはいいんだよ。
入居者によってそんなのどうにでも変わってくる。
大体、サブリースでメンテナンスプログラムとかがある会社もあるわけで
なんでも同じように考えること自体が間違ってる。

とりあえずマンションは立地と建物にしか価値がないんだから、
その建物が消耗するまでにどれだけ取り返せるか、それだけ。
大した金額が儲からないのに、リスクや手間が割に合わないとかんがえるなら
やらないほうがいい。

大家ってのはこまけーカネを儲けるものなのにこまけーことがどうでもいい筈がない。

>>144
>>117に今頃レスするとはかなり性格が細かいねーー。
図星で悔しかったのかな？
まあどーでもいいけどw

>>78は大家のスレでもタコ殴りにされててかわいそうだった

>>134
不動産屋なんか、成約さえさせれば　売主、買主　双方から３％の手数料が取れるわけだ。

元手なく、極端な話　宅建すら要らない（重説は持ってるチュプにでもやらせればOK)で４０００万の物件なら２４０万入ってくるわけ。

別に人気があるから寄ってきてるわけじゃない。専任媒介契約は早い物順だから
手当たり次第声をかけてる場合も多々ある。だって広告打ったりしなけりゃ経費ゼロｗ

んだんだ。空室リスクの少ない物件は希少だ、金を生むニワトリは
大事に持っておくもんだ、食っちまったらあっと言う間だわ

マスコミも煽るねぇ
オリンピックまでにベイエリアの不動産価格20%上昇なんてある訳ねぇだろ
バブルよもう一度って感じかね

まぁ、バブルで儲かるのは業者だけだわな

最近のﾄﾚﾝﾄﾞはﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ可能物件
築古でも築浅並みの価格で貸せる

>>150
やっぱそうかな(´・ω・｀)

>>152
立地によるでしょ。
入居者がいない地域や、高家賃が払えない貧民が多い地域だと
リノベしても空室が続くだけ。
むしろ、リノベしないで低家賃にしたほうが入居率が高まることもある。

グチっていい？

築８年、都心の駅歩７分、1700万のワンルームを紹介され、
自分だけで見に行ってみたんだよね。
そしたら、なんか変なエントランスだったんだ。

入り口が真っ黒な重い、
映画館の劇場や地下のスナックに向かうような両開き扉で、
建物に一切光が入らないようになってるんだよ。
なんかラブホテルみたいでもあった。
「これ、裏口か？」と思ってグルグル周囲を回ってみたけど、やっぱりそこが正面だった。

で、なんか洞穴や古墳みたいな陰気なイメージだなと思って、
断ったんだよね。メールで丁寧に断ったつもりだったんだけどね。

でも、エントランスに文句をつけて指値してきたのは初めてだって、
暗に怒ったメールが来た・・・。
指値なんてつけてないんだけど。断っただけなんだけど。

建物の印象ってけっこう大事だと思うんだけどなあ・・・。

価格5000万。木造アパート築21年。ど田舎。駅から徒歩30
分。現状表面利回り16%。この物件はどうでしょうか?車で20分のところに住んでます。

>>156
その情報で判断できるわけないだろ。逆に、能書きこけるのはニワカ。
その情報だけ広告に載せて買う人いると思うか？

>>156

せめて純利回りでw。

ってレヴェルじゃないから。ギャグなんだろ？ ギャグ。

任売自慢とか、譲渡所得自慢とかも絡めたら
面白そうだなw。

管理人が月〜金のゴミ出し日だけ、日中３時間だけっていうの、ふつう？

糞マンションなら普通

じゃあ、ふつうのマンションだとどんな感じ？

>>154
おっしゃるとおり
リノベーション可能物件を好むクラスタは対外的イメージを重視する
外国人比率が高い地域や貧民街には住まない
そして安さよりも満足度を重視する
自分の思い通りの部屋にできるのであれば多少割高な家賃でも喜んで住む

交通の便だけを重視する貧民に人気のエリア、例えば埼玉県南部や
足立区などでリノベーション可能物件を出しても良い客は付かない

『都内、アパート、築23〜30年、表面10％、現在満室、3000万〜5000万』
ていうのは、どう見る？

耐用年数超えてるけど、現在満室付いてる。
怖いのは、今後の修繕費や、大きな出費だと思うけど。
どんな出費で、いくら位予想される？

それと、今後、売却できるのか？

都内って

表参道駅徒歩1分なら買い。
足立区徒歩20分なら見送り。

>>165

木造かな？ シロアリ。雑排水が詰まる。雨漏り。水道管の水漏れ。
小さい修繕はどこでもあるしなぁ。入居者の滞納とか質かな？

物価が上昇した場合、家賃は値上げしにくいからREITとかは
入居者の少ない物件の方が高値で取引されたりするしな。

戸建てとかだと取得価格の二分の一以下の修繕の場合、
減価償却の期間が短くなったりするんだが。実際、俺の買った
軽量鉄骨の戸建てとか7年になったのもある。

これが意外と馬鹿にできん。

あくまでも俺の買い方だから気にしなくていいけど
純利回りで10%の還元利回りからの交渉にはなるな。

江戸川、江東、足立、板橋区あたりを想定してた。実際、あるのはこの辺だし。
所有権で（借地権・再建築不可等以外）。

>>167
木造てことで。
やっぱり、25年とか経つと修繕費がかさんでくるんだね。どう見積もって
おけばいいんだろうか。

純利回りに引き直して、10％になる価格なら考えるてことか。なるほど。
表面10％じゃ、買えない（うまみない、儲からない）てことだね。

>>169
いやいや。30年超えてからが面白いぞ。
売りたそうな感じだけど…。

修繕費と節税がドンピシャにはまった時の
快感が大家の醍醐味と俺は思ってるw。

１ＤＫ中古マンションを一室購入したいけど東京だとどの辺りなら購入出来ますか？
駅から遠くても全く問題無しです

八王子、福生は安いよ

やっぱりここのスレの方たちは税金対策かなにかですよね？

そんなことない、俺は、投資用マンションの収益で生活しているよ。
アパートより空室率が少なく、維持管理も楽。
ちなみに事業規模、現金買い。

業者注意報

おれ、業者じゃないよw
でも、マンションの収益で生活しているというと、たいていの業者は驚くねww
なんでだろう。

お前ブログやってるだろｗｗｗ

夕方犬の散歩でおばちゃん達と一緒に会話して盛り上がっている男性は
賃貸収入で食ってるって聞いたことがある

業者・ブロガー警報

おれ、業者でもブロガーでもないよw
家賃収入で生活しているけど、近所や都心を散歩して
必死に働いている人の姿を見るのも面白いね。
投資用マンションで早期リタイアして良かったよ。

>>180
現金いくらぐらい貯めれば貴方のような生活ができるのですか？
マジ質です

>>181
約1．2億　不動産収入900万/年　　所得（経費、税金など除いて）　約600万/年
一気に買ったわけではなく、株や為替で利益が出ると、その利益で、
中古区分マンションを現金買いした。　毎年1500万ぐらい。
今は、株、為替は疲れるので休んでいる。

>>178
あまい！

不労所得のダメ人間は朝のスポーツジムで、
おばちゃん達に平泳ぎのスクロールを手取り足取り
教えてもらってるもんだ。

そして夕方は…法人にしていない場合は青色申告だけだと
給与所得控除がゲットできないので、暇つぶしを兼ねて
フリーターのフリをして女子大生と楽しくバイトしている。

なお、法人にしていても暇すぎるのでフリーターに擬態している
高等遊民も存在するのである！

ソースは俺w。

業者に騙されて新築ワンルームを買う人が多いんだよね。

>>184
だね。「節税になる」の意味がわからん。

減価償却費や管理費、修繕積立金、固定資産税が
給与所得に食い込んでるって…。
裏を返せば収益率が恐ろしく悪いってことだろうし。

新築ではしょうがないかとも思えるが、純利回りで3%代
なら、大手ハウスメーカーの一括借り上げの家賃保証ついてる
方がまだマシだなw。

>>182
ありがとうございます。
まだまだ貴方には及びません
今年は株も難しいようだしやはり先見の目がある方は凄いと思いました

不動産投資は相続税対策
相続税に縁がない貧乏人が不動作投資なんかやるなよ
株かFXでもやってろ

キャッシュなら一億でも不動産に変えれば評価額は1/3以下
相続財産の評価額を圧縮し税金を劇的に減らせる
これが不動産投資の一番の効果
運用益が出るなら出るに越したことはないが運用益を出すことが主目的ではない

妄想パラノイア警報

>>185
給料のある人、不動産専業の人とも不動産には節税の効果があるから節税はウソではない。
しかし支配的なのは収支（キャッシュフロー）で、ローンが多くて持ち出しになると節税どころではない。
収支は最初トントンでも、家賃低価、空室期間、AD、設備交換、管理費、修繕積立金の上昇などで
程なくしてマイナスになるのは確実。

＞大手ハウスメーカーの一括借り上げの家賃保証
これこそウソのかたまり。
あらゆるところに、嘘、騙しが満載
よほどの資産家が現金で買う以外は意味がないと思っている。

>>190>>191

フルボッコありがとうw。

俺もハウスメーカーは好きじゃないw。マシかな？ 程度。

節税の点で言うと…経費の話をちょっと踏み込まないと
いけなくなるのでw。「ロバート・キヨサキ読んでね」だな。

俺は宅建業者から流れてくる「任意売却」とか「現金ほしい売り急ぎ」
とかのボロ物件を現金で買い漁ってるけど、収益率が断然違う。

不動産投資なら「サラリーマンでも大家さんになれる」が、今でも一番の
教科書だと思う。さすがにちょっと古い本だから現在とは違う点もある
けど、重要な点は今でも変わらないな。

ちなみに俺は財務省の抵当権付きの任意売却(延べ床面積45平米、
木造2階建て築40年長屋)を50万円で買ったことがあるw。

純利回り17%だw。

ロバートナントカって、赤字をつけかえまくって最後は赤字の会社をコカせって話だったっけ？

>>193

どんな本でも全てを鵜呑みにしたら失敗するし、
参考にしつつ自分のオリジナルに上手く取り入れるもんだろ？

俺も連棟式住居は買うなって作者の藤山さんにメールで
怒られた事があるw。けど、再建築可能だったし全面道路
広くて勝算があったから買った。

結局、俺のやり方も間違ってなかったんだ。
長くなるけど。
(この話をしだすと俺も本書けるかもw)

どんな投資も自分のオリジナルと最後は勝負感だろ。

>>194
相続税対策でされているのですか？

>>194
聞いてない

フルローンで、空室率、家賃低下、修繕費、ローンの返済、管理費、税金等を考慮しても
余裕を持ってプラスで回る物件があれば、可能な限り多くのローンを組んで高額アパートを買うのが正解だと思う。
それが、2億でも3億でもだ。
アパートだと与信を食うことなく物件が増やせる。
こんな物件を何棟か持つと、ローンを返済後、莫大な毎月の収入、資産を築くことができる。
繰り上げ返済すればさらにいい。
どうでしょうか？

>>195

戸建は相続税対策でもあるかな。
アパートよりも切り売りしやすいし。

いざという時の現金化が相続のネックだし。

流動性の高さで言えば株の方がいいけど
戸建で入居者有りのままで何件か売ったこともある。

結局、還元利回り10%の純利回りで売り出したら
すぐに売れた。一個ずつが買いやすい値段でもあるし。

問題は…減価償却費に対しても譲渡所得の所得税を
払わにゃならんというところだなぁ…。

戸建もいいよね。
でも売りに出しているのは古いのが多い。
土地買って、555万円、または777万円の家を建てようかな。
外構も＋200万あればなんとかなりそう。

駐車場収入が一番

>>197
そりゃそうだろ。だが、買えるかどうかが問題だろ。
�@そんな物件あるのか
�A貸してくれるのか

あと、なんにしてもリスクがあるから儲けもある。
必ず利益が保証されているなら、普通預金の金利に収束する。

>>201

「必ず利益が保証されているなら、普通預金の金利に収束する。 」

この言いまわしカッコイイ。

確かに、収益率から国債の利回りを引いたのがリスクプレミアムだ。

投機と投資の違いだな。

ん？ ここ10年程で国債の利回りがガンガン低下してるってことは
不動産投資家も「純利回り10%で成功！ 」って頑なになることは
ないんだよな…。盲信してたかもしれん事に今…気づいた…。

今は不動産投資、「純利回り7%ぐらいで成功！ 」なのかもしれん。

>>198
＞問題は…減価償却費に対しても譲渡所得の所得税を
＞払わにゃならんというところだなぁ…。
意味が分かりません。
私が持っている不動産を他人に売却したことはありません。
しかし、相続対策のため不動産所有会社を作り、個人で持っていた不動産を
作った会社に売却したことはあります。
税理士と相談して売却しましたが、私個人は売却に伴う所得税は払っていません。

利益があったとしても、「減価償却費に対しても譲渡所得」とはどういう意味ですか？。
減価償却費は経費です。所得ではありません。
経費に税金がかかるという意味はなんですか？。

不動産投資は度胸！
だと俺は思う、
数千万、数億の投資を判断できるかだ。
もちろんリスクはあるけど、不動産は他の投資に比べて自分で対処できることが多い。
俺が不動産にのめり込んでいる理由はここにある。

>>203
198じゃないけど買値から減価償却分を引いた価格より高く売ると
減価償却分も税金がかかるってことでしょ。

>>203
>減価償却費に対しても譲渡所得の所得税を払う

譲渡所得の計算方法を理解すると分かる。
簡単にいうと、譲渡所得＝簿価−売却価格　
（簿価＝取得価格−減価償却費の累計額）

仮に、取得価格：100、減価償却累計額：50、売却価格：200、とする。

もし、減価償却をしなかったら、
譲渡所得＝200−100＝100

減価償却をした場合は、
譲渡所得＝200−（100−50）＝150

よって、減価償却をしたことによって、減価償却累計分：50だけ、譲渡所得が増加する。

減価償却によって、毎年、経費が増えて所得税を圧縮できたけど、売却時に
これまでの減価償却費を足して、譲渡所得を払うことになる（売却益が出た場合）

なので、所得税率と、譲渡所得税率を考慮して、減価償却をするのかしないのか
決めると節税になる（法人は任意、個人は定額法で必ず行わなければいけない）。

>>203

買った値段と同じ値段で売却したから。

例えば、親に自宅マンション買ってもらった場合とかでも
7年後に同じ値段で売却したら減価償却に長期譲渡所得の所得税が
かかる。(自分で買ったら控除があるからあえて親に…で)

さすがに法人に売却した時に取得価格と同じ値段で
売るはずないし、その手法もあるよね。

子供に償却期間が終了した物件を譲る対策と一緒。

俺の場合は買った値段と同じだったり、それ以上だったからなんだ。

205が間違えたので、訂正する（譲渡所得＝簿価−売却価格の部分）。

>減価償却費に対しても譲渡所得の所得税を払う

譲渡所得の計算方法を理解すると分かる。
簡単にいうと、譲渡所得＝売却価格−簿価
（簿価＝取得価格−減価償却費の累計額）

仮に、取得価格：100、減価償却累計額：50、売却価格：200、とする。

もし、減価償却をしなかったら、
譲渡所得＝200−100＝100

減価償却をした場合は、
譲渡所得＝200−（100−50）＝150

よって、減価償却をしたことによって、減価償却累計分：50だけ、譲渡所得が増加する。

減価償却によって、毎年、経費が増えて所得税を圧縮できたけど、売却時に
これまでの減価償却費を足して、譲渡所得を払うことになる（売却益が出た場合）

なので、所得税率と、譲渡所得税率を考慮して、減価償却をするのかしないのか
決めると節税になる（法人は任意、個人は定額法で必ず行わなければいけない）。

>>205>>206

お騒がせしてすみませんw。

凄まじく詳しい説明ありがとうございます。

マンション一棟丸ごとなら大家するのもありだが、マンションの一室を大家とから手間隙考えたらバカバカしくないですか？
仮に毎月の家賃収入が４万なら年間約４８万。
そこに固定資産税や修繕積立費、やれ給湯器が壊れただの、何年かに一回は壁紙変えたり等を考えたら
さらに年々築年数が増えて家賃も低下
それでも毎月の家賃収入４万で大家をするメリットってありますか？
仮に５００万で売れるなら売却した方が良いのでは？

>>210
メリットあるよ。
1億投資して区分20戸購入　年960万の収入（表面9.6%）　600万の所得（実利6%）
部屋を選ぶと1棟より入居率も高く家賃も高く取れる。
分割売却もできてリスク分散にもなる。

資産が10億あれば区分はめんどくさいだろね。5棟買えるから。
資産によるんじゃない？

>>211
今は孤独死リスクのヘッジになりそうだな。

203ですが。
>>207
＞買った値段と同じ値段で売却したから。
税金がかからないように買値より安く作った会社に売却しています。
同じ値段で売れば高く売った事になりますので、減価償却分の値下がりも
考えて値段設定しています。

>>208
＞よって、減価償却をしたことによって、減価償却累計分：50だけ、譲渡所得が増加する。
言わんとしている事は、理解できます。
私は本業は自営業で、不動産所有会社は作ったばかりです。
「減価償却費に対しても譲渡所得」という表現を不動産業ではするのですね。
自営業で設備投資して減価償却している私には違和感がありますが。
本来、減価償却分建物の価値が下がっているのを高く売ったための税金という
風にとらえます。

また、減価償却は毎年計上するものと思っていましたが、不動産業では計上
しないという方法もあるのですか？。
計上しないメリットがあるのですか？。

個人でも、付帯設備の償却を定率法か定額法かの選択ができる。
早期の売却予定があればあえて、定額法の選択もあるね。

言ってることがデタラメだな
お前らちゃんと税理士に相談して確定申告してるか？
個人の不動産売却に係る所得が譲渡所得、事業所得、雑所得
のいずれに区分されるかはｹｰｽによって異なる
事業的規模で不動産賃貸業を営んでおり、購入時に事業用資産
として申告しているのであれば事業所得となり、
そうでなければ譲渡所得となる場合が多い
当然、どの所得に該当するかで計算方法も税額も変わる

また、法人所有不動産の売却益であれば法人税の課税対象とあり所得税は課されない

それと、個人(所得税の課税対象となる)の場合、法定償却方法は定額法と決まっており
それ以外の償却方法を選択する場合には事前に税務署に届出を出さなければならない
届出を出さずに定率法で減価償却費を計上してもその計算は認められない
税務署員もヒマじゃないんで通常雑魚の相手はしないが、仮に調査が入れば
追加で税負担が発生する事になる

このスレ…レベル高ぇ…。

>>215。青色申告で購入、売却の場合は他の物件の修繕費とか、
経費とかと損益通算できるってことでOKなのかな？

投資用マンションが…税金の勉強会場になってるなw

>>210
仮に4室×5階=20室の一棟だとすると、1階の4室は客付け弱くなるが、区分でなら、1階は買わないという選択肢もある。
一棟なら、自分だけで総てが決定できるメリットがあるが、大規模な区分だと、他の所有者に税金や建築の専門家がいたりするメリットがある

損益通算という用語の使い方が間違ってるけど>>217が言いたいのは
「不動産所得の計算上、物件全ての損益を合算できるか」という事か
それならば青色だろうが白色だろうができる

>>219

ありがとうございます！

短期譲渡所得の所得税の場合だと40%近く払わないといけないが、
事業的規模でやると、その限りではないって事でいいのかな。

事業税を払ってない(5棟10室以下に抑えてる)場合は
この戦法が取れないので、譲渡所得になってしまう？

相続税を払う為でも、戸建てを複数(場所はバラバラ)売却
するのは宅建業法違反になるのかなぁ？

日本の富裕層って大抵、地主なのに不思議と
不動産に強い税理士って…なかなかいないよな…。

>>220の中に3箇所間違いがあるな。

>>220

青色でも白色でもできるって書いてあったw。

アホですまんです。

税理士の中でも資産税ができる税理士は少数派だから
零細事務所でしか働いたことがない税理士は資産税の経験値0の場合がほとんど
依頼する際に、税理士試験の相続税法の科目を取っているか
資産税の経験はどの程度あるのか確認した方が良い

まぁでも、資産税のできる税理士は基本大きな事務所にしかいないと思った方が良い

税務署からの天下り税理士事務所は税金取ることしか考えていないからなw

>>215
>事業的規模で不動産賃貸業を営んでおり、購入時に事業用資産
>として申告しているのであれば事業所得となり、そうでなければ譲渡所得となる場合が多い

ちがうよ。
事業所得になる場合は、売却した不動産が「棚卸し資産」の場合。
棚卸資産とは、販売を目的とした資産。これが出来るのは免許を持った不動産業者。
であるので、免許の無い個人が所有している不動産は、固定資産であり、棚卸資産
にはならない。事業規模は関係ない。
よって、譲渡所得になる。

>>223>>224
税理士事務所で、不動産扱わない所なんて皆無に近いんじゃないの。相続税なんて
ドル箱だし。なので、不動産の税については意外と詳しいぞ。
仮に経験少なくても、5科目合格者なら地頭の良さはぱないから、すぐに習得するよ。
試験免除者は著しく劣るけど。

そう言えば、俺も税務署で同じ質問したけど、
「不動産所得の計算上、物件全ての損益を合算できるか」
ってのは「出来ない」って言われたぞ…。

オリンピック景気で不動産価格が上昇して
売却益が出たら、あっちこっちで混乱してそうだな…。
自宅なら問題ないから…まあいいかw。

オリンピック景気と言われている今が一番景気がいいんじゃないかね

>>226

おお！ なるほど！

そのうちここの住人「不動産オタク」って呼ばれてしまうぞw。

>>228
所得税の計算方法は、「総合課税」と「分離課税」に別れる。
これを最後に合算して最終的な税額が決まる。

不動産の貸付による所得は、総合課税。譲渡による所得は分離課税。
それぞれ税率を変えて、納税者の負担を考えてあげたり、政策的に利用して売買を
抑制したりするわけだ。

ちなみに自宅の譲渡も、譲渡所得で分離課税だぞ。

232

>>226
購入時に事業用資産として申告している=棚卸資産として計上している
言ってることは同じ

棚卸資産と固定資産の区分は保有目的・所有期間等を総合的に勘案して決めるのが一般的
宅建免許を持ってるならば業として行っていることは明白なので
販売目的で取得・販売すれば事業所得となるのはお前さんの言うとおりだが、
免許を持っていない場合はすべて譲渡所得に区分されるというのは誤りだ
個人でも譲渡所得以外の所得に区分される場合がある

実際に不動産売却益を譲渡所得ではないとした裁決もある
http://www.kfs.go.jp/service/MP/02/0208050000.html

>>232

拾ってきたw。

　「マイホーム(居住用財産)を売ったときは、
所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる
特例があります。
　これを、居住用財産を譲渡した場合の
3,000万円の特別控除の特例といいます。」

これじゃあダメなんかな？

3000万円以下で自分で買った自宅マンションなら
(法人名義や親名義ではない)同じ値段で売り抜けても
減価償却分に譲渡所得の所得税はかからないかなと思って。

自宅が5000万とかする富裕層の事は知らんけどw。
(都市部では…普通だったらスマソ)

いや、正直…頭こんがらがってきた…。

>>233

平成元年ってあるけど、これって今では宅建業法違反に
ならないんかな？

宅地建物取引主任者(士業になるらしい)さんはいませんか？
宅建持ってる人もこれからはマジで先生だな…。

投資用マンションでも売る時に空室なら住民票移してマイホームにするという裏技あるけどね。
実際に数ヶ月住めばいいような気もするけど、判断の基準はあるのかな？

>>233
読んだけど、こんな判決あったのは知らなかった。でも、国税は譲渡所得だと判断
してたわけでしょ。そうすると、税法の解釈と対立することになるが。裁判なんて、
時の運もあるからな。人によって判決は180度変わるんだから。

>>235
宅建もってるよ。業法では「不特定多数に継続的に売買」が違法となってたはずだが。
今回の事例は、�@宅建業法違反かどうか、�Aその不動産の譲渡による所得は譲渡所得か否か、
の論点があるな。裁判では�Aを争ったわけだが。

>>236

まさにグレーゾーンだが…。

購入時期と住民票を移した時期が違い過ぎたら
さすがに後からしっぺ返しくらいそうだな…。

俺は遠慮しとくw。

税務署は税務署の立場で最も税額が大きくなるように税法を解釈
するんだから対立するのは当然だろ
税務調査官の大半は簿記2級程度の知識しか有しておらず法学の基本的素養もない
増差所得を最大にするためにマニュアルを参考に調査しているに過ぎない
まともな税理士な付いてなきゃ納税者の無知をいい事にやりたい放題だぞ

>>236
そんなの調査入ったら速攻でバレて重加算税課されるぞ
投資用不動産を居住用不動産と偽って申告するというのは昔から
ある脱税のパターンで、税務署も必ずチェックする項目

具体的は水道光熱費の推移と郵便物配達状況を調べる
この2つを見れば本当に居住していたかどうかなど一目瞭然だ

>>237>>239

宅地建物取引業の免許がなく、賃貸目的の物件売って、
譲渡所得が発生したら(普通の大家さん)この裁決事例を
持って行って頑張ればなんとかなるかもしれないのか！

反復継続して売買してなければ宅建業法違反にもならないし。

いや、けど…判決に「営利を目的として継続的に」ってあるから…

結局、宅建業のない大家さんは…譲渡所得の所得税
を払わないとダメなんだな…。(世の中甘くないよね…)

勉強のために宅建受けようかな。
ちょうど今受付の時期だよね。

>>239
いや、租税法律主義といって、税金を掛ける範囲や税額算定方法は、争いの余地が無い
ようにきっちり詳細に取り決めておいて、国会で承認を得えたものでなければいけない。

特に消費税法の条文なんか、これでもかってくらいに細かく綿密に規定されていて、
読んでて死ねるくらいだぞ。
だから、俗にいう、「税務署の裁量」というものは無い（あってはいけない）。

それに、基本的に納税者の申告納税方式だから、納税者が適法に申告してるかどうか
をチェックするのであって、税務署が税額が高くなるように引き直して修正入れて
くるのではない。

そういうことじゃねーんだよ
事業として行っていることを税務署に認めさせられるならば、
堂々と事業所得で申告すりゃあいいの
顧問税理士付けて、事務所構えて、帳簿を備え、各種届出を出し
申告もきっちりやってれば税務署は何も言って来ない
宅建免許持って開業しているならば、事業として行っていることに
疑いの余地がないので税務署は何も言ってこないってだけの話

宅建業者として物件を売却したら、瑕疵担保責任も
考えないといけなくなるしな…。

宅建業者として大家さんやるにはデメリットも
多いな。重要事項の説明がない。供託金で保護して
もらえないとか…。(低レベルレスで申し訳ない)

実務の現場では調査官がﾄﾝﾁﾝｶﾝな指摘をしてくるなんてのはよくあること
彼らは税務調査を行うのに最低限の教育を施された下級行政官にすぎず
税法の専門家などでは決してない
悲しいかな、そんな彼らの的外れな指摘に対して即座に反論できないどころか
黙って受け入れてしまうダメ税理士が多いのも事実だけれど

>>235
判例では、
>営利を目的として継続的に本件不動産の譲渡を行ったものと認めるのが相当であるから、
となってるから、やっぱり宅建業法違反でしょう。不特定の相手に売買してるんだし。

だから、業法違反をして、営利を目的に不特定に対して継続的に売買すれば、「譲渡所得税」
の適用からは逃れられるよって話かな。その代わり、業法違反のお咎めがくるかもしれないけど。


ついでに、譲渡所得税適用が必ずしも悪いとは限らないけけど。人によって得になる場合も損に
なる場合もある。

>>244
あー、ちなみに、個人が不動産を貸付けて得た所得は「不動産所得」。
事業規模は関係なし。ここ間違えやすいから注意ね。
不動産を譲渡して得た所得は「譲渡所得」か判例のように「雑所得」ね。
法人なら、法人税の所得。

裁決と判例の違いもわからない素人が何イキってんだか

どうせ買った値段より安くしか売れないんだから譲渡所得なんか発生しねーよ

>>250

未償却残高より高く売れる心配をしてるのだ。

取らぬ狸のなんとやらだが…。

ザコがファビョったかｗｗ

>>250>>251
今は、物件価格上昇中だよ。オリンピックくらいで売りぬけば、売却益が
出ることも十分ある。特に都内近郊だろうけど。
これを営業トークに、中国・台湾のインチキ？業者が中国・台湾人に
利回り3％の新築を売りつけてボロ儲けしてるぞ。

物件価格はも上昇中だけど、買った値段より高く売れることなんざほとんどねーから
考えるまでもねーよ
2007年から2008年あたりの底値に仕込んでたんなら別だけどな

あなたは無くても、他の人はあるから。他人の心配はしなくてよろしい。

ないわ

そんな高く買ってくれるなら売るわ。

>>254

リーマンショック見て急いで(売り急ぎじゃないよ)売りに出した
SRCマンションで同値降りしたが…。そのぐらいの年だったな。

1800万で買って150万のリフォーム。それで1800万で売ったから
厳密に言えば総投資額より下がったんだけど。(仲介手数料、登録免許税、
司法書士手数料、不動産取得税も入れたらもっとかw)

7年運用したが、築20年で買って築27年で売った。
買い方、売り方で結構なんとでもなるぞ。

日経平均先物のザラ場見てたが、あれは怖かったな。
それでもじっくり待てば暴落から3ヶ月後に売れた。

ちなみに、SRCの配管ってコンクリに直接埋め込んでるんだが
フローリング下の配管が破裂して水浸しになった。

修繕積立金からコンクリ部分は直してもらったけど
内装は自己負担でちょっと世話の焼ける子だったw。

コンクリ直に埋め込んでる配管のマンションは
その点も注意が必要。

注意って言われてもどうしょうもないし、
バカ高い修繕費じゃなかったから気にすんなw。

>>254
俺は258ではないが、買った価格よりも値上がりすることは普通にあるよ。
俺はおもに、2001年から2012年に仕込んだ。
震災後の下がった時にも多く買ったのが正解だったみたい。

まあ、これからもっと値上がりする見込みもあるから
そんなに悲観的にならなくてもいいと思う。

>>259

よければ武勇伝があれば聞かせてくれ。
(別に細かい物件情報とかでなくても)

俺は売る時、買い手が値下げを申し出てきたら、仲介業者さんに
「お客さんに(俺のこと)この価格なら決まるって言っちゃってるんですよ〜」
って言ってもらうことにしてるw。

不動産は投機的取引の対象にしてはならないのは
わかってるが…取引事例とか収益還元法、原価法から
「こいつはイケる！ 」って計算するのは立派な投資だよねw。
(と、言いつつ少しは値上がり夢見ていいよね？ )

バブル前に不動産買ったやつがみんなそんなこと言って死んでいったんだな

>>261

そうだな。同じ過ちは繰り返しちゃなんない。

考えてみれば賃貸業って物価が下がる方がありがたいしな。
金利は下がる、固定資産税は下がる、安く買える、それでいて
家賃は粘着性があるからなかなか下がらない。

>>259やっぱ武勇伝はいいですw。

いや〜俺、不動産が大好きだから
今日、めっちゃ楽しかった。勉強になったし。
ありがとうございます。

えー、不動産価格はマクロ経済と金融機関の融資姿勢で決まるんよ。
それで、経済は好景気・不景気を必ず循環させるので物件価格は上下する。
であるなら、下落局面で買って、上昇局面で売れば売却益はでるんよ。当たり前だけど。
で、実際、過去の事例をみれば、そういう循環が起こってるのよ。
だから、売ったら儲かることなんて普通にあるんよ。

建物は時間の経過とともに減価するものだし
一回不動産が動くびに仲介業者が物件価格の1割は利益を抜く
それらを差っ引いた上で利益を出せる可能性は限りなく0に近い

結局儲かるのはノーリスクで仲介料だけ抜く業者だけ

>>264　 >>265
お前業界を何も知らないアフォだなww

今後、不動産の価格はどんどん上がっていくんで庶民は一生マイホームなんて買えなくなりますよ
と誰もが騙されて高値掴みしたあの頃
今の50代60代はそういう経験してんじゃないの

じゃあ、安い時に買った俺は勝ち組かな？

空き家バンクとかやってるぐらいだし、人口減りまくるし、もうだめぽ

>>174
漏れもヘーベルメゾン
１K　８室
１LDK　４室　で生活してる。

>>185

業者の売り方としては、「皆様の年金対策として」

・不動産勧誘で２回目の電話を掛けると違法→年金対策の提案ならOK
・団信が残された家族の生命保険代わりになる
・毎年、必要経費名目で個人的な買い物を経費にできる


そんなところかな

>>271
オリンピックで地価上昇中
外国人（中国、台湾）も狙っている
いつ買うの？
今でしょww

某、新築ワンルーム会社

投資するなら店舗物件は割といい

内装はスケルトンが基本。物が残っていたら残地物として保証無しで使わせてあげればいいし、利用価値のない物なら撤去料を撮ればいい。経費計上されちゃうから脱税できないのが難か。

逆に言うとワンルームマンションとかを個人に貸すなら申告しないでもばれない？

>>273
個人的に相対で賃貸するなら、バレないだろうな。
仲介屋を使った場合は、仲介屋に税務調査入ればバレバレ。

>>274
なるほど。やっぱうまく行かないもんだね。

正直、本業の年収がそこそこあるのでちょこっと稼いでもすごく所得税や住民税に跳ね返るからこまる

１F店舗マンションとか、不人気なんじゃないの？ターミナル駅前とかならまだしも、
店舗は場所が良くなかったり不景気になると家賃下げても入らないからな。
店舗付きとなると候補から外したくなる。

例えばだ…。

テナントに飲み屋が入った場合、
「家賃3万負けるから、3万円分飲み食いさせて！ 」

っていうのは…ありなのかな？

可処分所得から飲み代払わなくていいし、
家賃も3万円分所得にしなくていいし。

名案じゃねぇ！？ これ！

>>277
口約束でコッソリやってる分にはバレないと思うよ

>>278

これも脱税にあたるってことか…。

大将に「何の話だ？ 」って言われたら
それまでだしなw。

>>277
それは単にお互い金のやりとりを相殺したにすぎない。ので、
会計上も税務上も、家賃収入3万を計上しなければならない。
飲み食い代は、個人的な消費なので何もつけない（税引き後の自由な金からの支払扱い）。

>>280

きっちり決まりがあるんだな。
そりゃ、昔っからこれぐらいのことは
考えつきそうだもんなw。

トッカンと知らずに相席して
自慢話してバレたとか笑い話で
ありそうだw。

東京都心近郊、築29年、RC、閑静な良立地、表面8.2%、
積算評価が（土地）3億、（建物）9000万の計3億9000万の物件が、
2億8000万であるんだけど、どう考える？

銀行担保評価額：3億9000万×7割＝2億7300万

土地値だけでも、積算＞売買価格　だから融資も付きやすい？し、
購入後、純資産額が増える。

2億8000万−2億7300万＝700万以上の自己資金を入れて、これは買い？

>>282
良さそうな数字だねえ。
駅からの距離や間取り駐車場などは検討が必要だけど
悪くはないかなあ

>>282
フルローンで経費、維持費、税金、空室率含めてプラスで回るかだな。
表面８．２だと厳しい感じ。

>>282

このぐらいになってきたら銀行が
何%で貸してくれるかだな。

10年固定で1.55。3年固定で1.05ぐらいで交渉…かな？

>>282>>284
そうなんだよな。もう少し利回りが上がらないかなあと思うんだけど

空室率は多めに？10%を見ておいて、
経費はどれくらい見ておけばいいかな？3Fなんでエレベーター無し。

この辺りの表面は、5.5〜6.5%がざらだよ。8%超えなんて珍しい。

フルローン　金利2%　30年だと入居率80%でもギリギリ回るな。　+200万/年　　俺の試算で。

よって買いだな。　投資は度胸だw
ローンが終われば年収2000万の世界が待っている

嘘だろ・・・そんな借金抱えるの？

>>287
空室率は20%
経費は家賃の22%
金利は6%
これでシミュレーションしてみてどう？

エレベーターないなら22%はいらないか。
20%くらいでいいかな

経費率は20%として、空室率20%は余裕を持ってってこと？結構、良い場所だけど。
初期費用は、売買価格の7%位？
あと、大規模修繕費用は入ってないけど、どう考えるの？毎年のCFを貯めておく？

>>292
いい場所なら10%でもいいかなあ。
初期費用は積算物件だと8%くらいいくんじゃない？
大規模修繕含めて家賃の20%あればいけると思う

経費率20%に大規模修繕費も含めてなんだ。初期費用は価格の8%にしておこう。
築29年（残存19年）でも、30年ローン行けるのかな？個々の状況次第なんだろうけど。
最低でも25年は欲しい。20年だと回んない。

>>294
マイソク見てはねるための非常にざっくりした数字だから
買うならちゃんとした数字でシミュレーションしてね

自己管理なのか、管理会社は有るなら引き継げるのか。

全部の入居者の部屋に「今度、ここ買うかもしれないんで…」
って事情を説明して(洗剤程度持って)中が見れたら全部の中を見る。
そして、入居者と話をする。

常識はずれと思われても「なんか不具合ってある？ 」って
入居者に聞いて回る。もちろん持ち主の許可とって。

俺はめちゃくちゃ近所のインターホン押して
おばちゃん達から情報集めて買ってるw。

毎回、井戸端会議になるけど、全部正直に話したら
なんでも教えてくれるから頼もしいぞ。

>>295
ざっくりとしか結局はできないと思うから、ちょっと余裕を持たせて
シミュしておく。やっぱ、最後は問題はローンになるな。

>>296
図面みたら、1Rなんで3分の1位、部屋の中見えるけど、洗剤渡してさり気なく
中覗くらいしかできん。

>>297

それでも十分だと思う。売主がなんで手放すかの理由が
欲しいよね。滞納店子がいるとか。クレーマー店子とか。
(いや、そんなん普通にいるからなんとも言えんけど…)

俺はギブアップして管理会社に全部任せてる。

クッションフロアーをわざとＣＦ(シーエフ)って
さりげなく言ったり、「こいつ詳しい」オーラを
出してハッタリ効かせてたよw。

>>282
土地値でも天災や事件事故を凌げる蓄えがないと最悪詰む

>>299
多くは保険でまかなえるけど、最悪なw
リスクのない投資はない
リスクが嫌なら投資はやめろww

実際問題として、賃貸して申告していない率ってどれぐらいだろう。
相当ありそうな気がするけど。

>>301

大抵、銀行振込だから証拠は残る。

昔は大家の家に手渡しってのが多かったみたいだけど
今は…店子と直接顔を合わせるのは極力避けるよね。

固定資産税の課税地と住所が異なるだけで、かなりピックアップできると思わないか？
しかも、国税内部の処理だけでできるし

ここって税金対策の方のみのスレなんです？

>>303
固定資産税は国税関係ないじゃん

よし！ 丸源さんに聞いてみようw。

俺じゃ…凄過ぎて聞いても理解できんだろうな…。

専業大家です。
所得でいくらぐらいになれば法人化が有利ですか？
ちなみに事業規模で、青色65万控除は使っています。

大体1800万くらいだと言われてるけど、途中から法人名義に物件を
移すのって税金的にも難しいよ
管理会社作って管理料で分散してる大家はいるけど
たいした節税にならないね

丸源さんって逮捕されてなかったっけ？ｗ

>>309

だねぇ。その半生を映画化してもらいたいなw

多分「ソーシャルネットワーク」とかより面白いだろう。

ただし…専門用語バリバリでオタにしかわからんとかな…。

すごく基本的なことなんですが、質問させてください。
賃料と管理費についてです。

たとえばオーナーチェンジのサブリース物件で、広告には
「賃料８００００円、管理費（修繕積立込み）１２０００円」
とあったとします。

そして、そのサブリース会社の入居者募集として
「賃料８００００円、管理費１００００円」
とあった場合。

オーナーがサブリース会社からもらった賃料から管理費・修繕費積み立てを払っているのに、
さらにサブリース会社が入居者から管理費１００００円をとるのは、
２重取りにはならないんでしょうか？

あと、物件広告で「８万円で賃貸中！」としている場合、
それは入居者が８万円プラス管理費で入居しているということですか？
それとも、賃料プラス管理費の合計が８万円ということなんでしょうか？？

２番目の質問について不動産屋に聞いたところ、
「それは色々なんですよね〜」といって答えてもらえなかったので、
初歩的すぎて申し訳ないのですが、どうぞお教え下さい。
よろしくお願いいたします。

>>311
その物件は関西？
関西は賃貸募集の管理費＝建物の管理費ということがある。
その場合、どちらかが払い、二重払いはない。
関東の賃貸募集の管理費は共益費と言うこともあり家賃の一部
共益費がなく、家賃だけのこともある。
物件、地域によりいろいろ。

>>312
さっそくのご回答ありがとうございます。
関東の物件を探しています。

関東では募集の家賃パターンはいろいろ、ということは、
売り物件に「８万で賃貸中」とあっても、実利がどうなるのかは
確認しないと分からないんですね。

売り出し物件に8万とあれば普通は管理費や共益費などオーナーが取れる分を含めるけどね。
なぜなら、手取りを高くして少しでも利回りをよく見せたいから。
逆に賃貸の場合家賃8万といっても管理費や共益費は別のこともある。
なぜなら、見かけ上、家賃を安く見せたいから。　

>>315
重ねてありがとうございます。

なるほど、そういわれれば、納得です。
じゃあ、上記のサブリース会社は、実際には９万の家賃収入なのに
管理費ということにして１万円ピンハネしてるんですね。
まあ、旨味がなければサブリースにする意味がないから
しょうがないんでしょうけれど。

サブリースは賃料（家賃＋管理費、または共益費）の80%〜90%程度。
空室の場合もオーナーに支払わないといけないから、
それをピンハネというのはチトかわいそう。
入居者の支払う管理費はオーナーが払う建物管理費とは直接関係なく
家賃を安く見せるために、家賃と管理費を別にするのはこの業界の悪態というか慣例というか・・
関西の物件でたまたま金額が同じ場合もあるけど、
建物管理会社に建物管理費を送金するのは通常オーナーになる。

>>316

>>ピンハネというのはチトかわいそう。

そうですね。反省です。
空室リスクがほぼない物件なのに
理不尽にゴネてサブリースを解除させてくれない管理会社があるので、
キツイこと言ってしまいました。

サブリースを死守する管理会社は、
高い賃料を維持できるように物件管理に気を配るので、
プラス面もちゃんとありますね。

入居者の払っている管理費は、建物管理費そのものってわけではないんですねえ。
賃貸募集で、同じ建物内の同じタイプなのに、部屋ごとに管理費設定が違う謎が解けました。

入居率がいい立地、物件だとサブリースは外したほうがいいね。
業者を儲けさすだけ。

つーか、サブリースて、入居者が付くところだから業者がやるんだろ。
つまり、サブリースやれるところは、サブリース契約要らないところ。

>>319の言うとおりなんだけど、入居希望者の面接、家賃の収用・督促、修繕の受付・内容確認・修理交換手配、退去時の確認・修繕手配とか苦手な人にはきついんだよ

漏れは日給換算5万見当のリーマンなんだけど自分で何か動くより業者にやらせた方が安いってのもあるし。

>>320
その内容の管理なら、5%で管理会社に丸投げできるでしょ。
サブリースだともっと高いし、高いリフォームさせられるし、不利な契約
でがんじがらめにされてるし。

>>321
そうなんだよね。
解約させてくれないサブリース会社いわく、
「いわばこちらは、オーナー様からお部屋を借りている立場ですので、
入居者と同じ権利があります。」
とか言って、オーナーが住む家が無くなったというくらいの事情でなければ
解除には応じられないって言うんだよな〜。

詭弁だ。

それ適当なこと言ってるかもしれないから、監督官庁に聞いてみたら？東京だと都庁だよ。
それか賃貸借契約に詳しい弁護士かな、役所で無料相談やってるっしょ。

>>322
何年契約で締結してる？

正当時由というのは、賃借人保護の観点で、貸主の都合でそう勝手には
一方的に解約できない、ってものだけど、業者のサブリースは該当しない、
って平成14年3月5日に高裁の判例あるよ。
同じ権利なんぞないよ。

>>323
>>324
>>325
前のオーナーから引き継いだ契約で、２年ごとの更新なんだ。
更新時期になったら弁護士に相談してみるかとも思ってるんだけど、
揉めるのも面倒ではあるんだよね。
いまだかつて、他に住む家がなくなったという理由で解約した１件以外は
解約の前例はない！と言い切られたし・・・。

前オーナーは新築で買って、
サブリースが解約できないせいで実利が薄くなった挙げ句
ローンが回らなくなったから売却したみたいだ。

大家を喰いもににするサブリース業者ｗ
養分になる大家ｗ
契約書を、目の玉ひん剥いて読まなかったのが悪い

２年が経過する前に解除通知を出せば終わり。
いつ出すかは契約書に記載あるよな？

>>328
６ヶ月前通知でOK・・・のはずなのに、
「正当事由に該当せず」と押し切られ、
前オーナーは売却せざるを得なかったと聞いている。
>>327
契約書を読まなかったんじゃなくて、
ある種のサブリース業者相手には契約書に書いてある通りにコトが進まないんだよ。
自分はローンは組んでないから、利回りが悪くなるだけで済んでいるけど。
まあ、そういう業者は現実にいるよ、ということで、
みなさん、ご注意あれ。

そんなの悪徳業者のゴネ得でしかないんだから、出るとこ出ようかって言えばすんなりおｋだろｗｗｗ
悪徳業者なんてそんなもんだと思うがなｗｗｗ

それが面倒極まりないわけだ
業者は、利益に直結してるし本業
はずしたい大家は、手間かけたくない副業

>>316二重取りかよ…

>>325
最高裁の平成１５年１０月２１日の判例ではサブリース契約に借地借家法の適用があるってなってるよ。
サブリース業者はそれを盾にしているんじゃないか？

嘘コケw

http://tateake.authense.jp/article/yanushi_11.html
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=52299&hanreiKbn=02
なるほどこういう事情があるんだな。

やはり解約はむつかしいんだな。
この頃出ている立地の良い築浅物件（つまり、空室リスクの小さい物件）は
どれもこれもサブリースつきばっかりだ。

そりゃそうだ
空室ﾘｽｸの高い物件にｻﾌﾞﾘｰｽつけるﾏﾇｹはいない

裁判の勝敗は弁護士の腕で決まる
ｻﾞｺ弁護士しか雇えない個人が企業相手に勝てる訳がない
まぁ、多くの場合、そのｻﾞｺ弁護士すら雇えず泣き寝入りする訳だがな

サブリースを定借にすればいいってことだな

サブリースって空室リスクが無い家賃保証システム？

>>340
そう。
本来はオーナーのための保証。
空室リスクがない代わりに、保証会社が家賃の１０％ていどをとる。
でも、今は保証会社がコンスタントにチマチマと儲けるための
収入源とされてる感が強い。
本当にサブリースが必要な空室リスクの高そうな物件は
サブリースにしてくれないからね。

新宿のとなり駅で徒歩１分の築浅物件、家賃が９万って部屋なら、
オーナーは９万まるごと欲しいでしょ？
でもサブリースがついてると８万しか手に入らない。
だから解除したいけど、サブリース会社からしたら、
毎月１万円の収入を手放したくないわけ。

だからオーナーの手に実際にはいるのは
８万からさらに管理費・修繕費を払った７万弱となり、
ローンが回らなくて手放す羽目になるのさ。

そのかわり、管理会社にとってはドル箱だから
家賃が下がらないように管理はしっかりやるかもしれない。
キャッシュ購入ならなんとかなるかもね。

予想外の原因で空室が続くようになって、
サブリース会社側から解除を申し立てた場合にはどうなるんだろう？
オーナーが解除拒否したらずっと家賃をくれるんだろうか？？
そうでないとズルイよなあ。

>>342
大概、2年毎に家賃見直しだよ。
入り続けていれば同額だけど、その値段で入らず保証会社が家賃を下げる判断をした場合は、次のタイミングで下がる。

サブリース会社にとっては、家賃が下がるより空室時の家賃保証の方がイタイわけだから、家主の心中なんかおかまいなしにガンガン下げてくる

中には逆ざやサブリースで利回り良く見せて、
高い新築ワンルームや新築アパートを売る業者もあるからね。

情弱がころっと騙されて買っちゃうw
当然、次回見直してガクッと下げるか解除でオーナー唖然、後の祭り。

こわいねー。本当に不動産はヤクザな世界だ

実際にはそんな業者ほとんどいないんだけどね

>>346
サブリースでマンション借りたら礼金無しで敷金１ヶ月とかなんか怖い。

てか管理会社に任せると家賃保証システムにしたら全て管理してくれて、
家賃保証システムを利用しないならまさに仲介だけで他は全てオーナーが管理しなければいけないと聞いた事があるよ

今は煩わしい事を面倒がる大家が多いから管理会社に丸投げの家賃保証システムを利用する人が多いと聞くけどなぁ

今は契約違反(家賃滞納が主)したら容赦なく退去させられたりするのはサブリースシステムが原因だよな？
昔は家賃滞納で困るのは大家だったが、今はサブリースシステムだと管理会社が困るからさ。
家賃滞納が一定基準を越えたら部屋の中にある物全てを捨てられて外から鍵かけるとかテレビで見た事がある
ま、滞納するのが悪いし、日本は住む側の権利が妙に強いから正当な行為とも思える

このスレを覗くようになって大家をするなら多少のリフォームや修理は自分で出来ないと儲からないって意味がわかった気がする。
マンションではなくレンタカーで例えるとわかりやすい。
レンタカーで利益を出すなら車だけ用意するのではなく自分である程度メンテや修理出来ないとお話にならない。故障イコール整備工場に丸投げでは下手したら赤字

こずかい稼ぎ程度の大家なんてやるものではないと痛感した

サブリース付けたら、業者は高い家賃水準を維持するために、ガンガン、リフォーム
や設備増設をさせてくるぞ。もちろん、費用は大家持ちだ。だから、「管理まで
任せられて安心(^q^)」とかニワカｗ

>>343見直しで納得いかなければ解約すれば良いのでは？

たしかに大家はたいして儲からないが、世の中の大半の仕事よりは
楽に稼げるのも事実だ

>>351
オーナー側が抵抗するから、管理会社もそうムチャはできないんじゃない？
ただでさえ搾取されているオーナーの抵抗は相当なもの。
ローンがあるからね。
だから物件を良好に維持してなるべく摩擦を避けるのが
結局は管理会社にとっても○なんじゃないかな。

>>352
相手が悪いと、家賃引き下げは解約の「正当事由」には該当しないということで、
解約させてくれないんだよ。

俺の場合、サブリースの方が手取りが増えるという物件がありました。
現行の家賃は90,000円だけど賃貸管理料が3,000円かかるので手取りは87,000円です。
この物件をサブリースに出すと88,000円で賃貸管理料はかかりません。
月々の管理費、修繕積立金は同じなのでサブリースの方が手取りは多くなります。
周囲の相場から考えて、現行の90,000円が安過ぎるということはないです。
これって何か変ですかね？

何か変

>>355
サブリース会社って、どうやってるのか分からないけど、
相場より高い賃料で入居者確保してる場合があるよね。
もしかしたら、同じ建物内にいくつもサブリースの部屋を管理していて、
同一賃料で貸し出してるんじゃないの？
どっかの会社の社宅的に使ってるとかで。
その部屋も、今の入居者が出ていったら高い賃料で貸すつもりなのかも。

サブリースは大体１０％を取るから、賃料は高いほど得になる。
管理会社は、沢山部屋を持っているほど、
賃料を高値安定にしておきたいだろうと思う。
ま、勝手な推測だけど。

とりあえず地域の良い物件を一手に押さえてるから、
相場をつくっている部分はあると思う。

１DK　築X年の鉄骨は　いくらっていう具合に

>>358
今の不動産価格も相場に影響力を持つﾃﾞｨﾍﾞﾛｯﾊﾟｰが無理やり
作り上げたﾊﾞﾌﾞﾙでいつ弾けてもおかしくないと思うけどな

その作られた相場の最たる例がFJ○クストの○ーラシリーズ
他のディベロッパーの同程度の物件と比較して明らかに割高
バブルが弾けて最も激しく値落ちするのは○ーラシリーズだろうね

FJ○ｸｽﾄは物上げ屋が系列の管理会社に調査報告書請求すると
ｵｰﾅｰにすぐ抜き(※)の電話入れる
そして物上げ屋が提示した価格に一割程度上乗せして買い取り、
更にその上に自社の利益を乗せて再度売りに出す
そうやって市場に出る物件を100%自社の管理下に置くことで相場を釣り上げている
「弊社の物件は確固たるﾌﾞﾗﾝﾄﾞを築いており値下がりしない」
なんて営業ﾄｰｸかまして来るけど真っ赤な嘘
今はそんな力技で無理矢理高値を維持してるけどいずれ限界が来る

※FJが直接ｵｰﾅｰにｺﾝﾀｸﾄして買い取ること。物上げ屋の苦労が水の泡。明らかなﾏﾅｰ違反

どこの　投資用ワンルームマンション一緒。

５００万の価値に　２５００万ローン組ませ
銀行から金をすいとる不動産屋。

払えなくなると　負債回収業者から残金を銀行はもらえるので
銀行は損しない。


負債回収業者は、裁判で訴えて　合法的に
詐欺被害者から資産を差し押さえる。


早い話　買ったら負けよ

REITが無難か

>>361
保証会社はどうした？

少子高齢社会なのに、クソ物件のババ抜きしてるアホどもｗｗｗ

有名なあのマンションです。
http://toushi-athome.jp/ei_41/dtl_6954960444/

希少物件、建て替え狙いとかあるでしょうか？

>>365
借地だし意外に地価安そう

>>365
アスベでてるから、解体に金がかかるよ

路線価坪500、実勢はどうかな？

何を建てればよいのだろうか
あんな狭いのはもう時代遅れ