賃貸経営は不労所得か？【パート２】

アパート・マンション・戸建貸から事業用定期借地って
どうやって始めるの？

借金返済しながら手残りってある？
自己資金貯めてから初める価値って？
借金して賃貸業始めたって節税にはならないよね？
年間所得３０００万円位ないなら始めても意味ないよね？

知ってるようで、本当は不動産屋のウソを鵜呑みにしてんじゃねえの？

本当の賃貸経営の在り方を色々な角度から浮彫にする。
真剣なオーナーの激論の場。集まれ「俺って騙されてる？」って思い始めたオマエラ

借金漬けの古狸（ちなみに禿）の持論は・・

　借金して節税　

いい土地に良い建物、いい部屋造って貸せば
安定して儲かる。但し、借金はダメね(^_^.)

一人で妄想してな。

この世の中を動かす全ての力は希望である。

やがて育って、実を付けるという希望がなければ、

農夫は畑に種を蒔かない!

望んでいれば、そうなるでしょう
私は、９０％、そうなりました。

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賃貸アパートを今から経営するなら、高齢者向けに特化するのがベターだな
ただし、地方ではリスクが高いので、素人が今から手を出すのは危険

地方がどの辺を指すのかは不明だが、地方にも老人は腐るほどいるぞ！

腐ってるのは、まだ見たことないが・・・

この世に人間がいる限り俺は賃貸経営をやるよ。
他の人がリスク回避で撤退すれば、チャンスは増すからな。

>>9
高齢者向けって、死人続出じゃね？
自殺、事故、孤独死保険が必須だな。

賃貸経営はリスクを怖がっていてはできない
借入も怖くてできないような小心者は撤退しておｋ

>>13
借金するのは貧乏人だろwww
金持ちは現金で買うよwwwwwwww

貧乏人は属性が悪いからまともなところでは借りれないよ
金持ちは税金対策かねて借り入れするからね

また借金して節税とか言って初心者騙してるのか

金利支払いの部分が経費になって税金が安くなるのは事実だけど、税金よりも金利支払いの方が
圧倒的に多いので現金が出ていって大損こくだけ
金利支払いよりも節税額が多くなることは「絶対に」有り得ないからね

借金した方が節税できるって言うやつに
「そしたら100万円の物件でも借金した方がいいの？」
って聞いてみな

賃貸業なんて資産家のボランティアですｗｗｗｗｗ

ほとんど儲かりませんｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

金持ちは税金対策かねて借り入れしてるから儲かるよ
貧乏人は知らんけど

儲かるよ。銀行が金さえ貸せば

まあ銀行が一番儲かるってことだな

不動産投資を拡大するときに、レバを効かせるために借金することはあるけど、
それは、節税が目的ではない。

節税のために借金とか言う奴は単なるバカwwwwwwwwwwwwwwだね。

銀行はいってもしれてるよ。一番儲かるのはハウスメーカーだろ。今時大きく儲けれるとはおもわないけど大家もそこそこは儲かるだろ。土地余らして固定資産税だけ払ってるよりは使ったほうがいいだろ。ま、立地のいいところにそこそこの広さは前提条件だろうけど。

そうだねそうだね、
一番虚しいのは分析だけして儲けてない人だね

不動産収入は節税してなんぼのもの

俺は不動産投資で儲かってるけど、
対外的には、苦労ばかりで全然儲からんと言ってある。

借金はタイムマシーンです。
金利は早く手に入れるためのコスト
繰上げるかそのまま借り続けるかは状況次第

http://www.kenbiya.com/column/tousupo/02.html

３ＤＫ×１８戸のＲＣ物件で、価格は４,０００万円でした。表面利回りは購入する時点の計算だと２６％くらい。
ワンルームの後に買って、平成２３年の年末に４,５５０万円で売却しました。所有期間は３年弱です。

---高利回りですね。それに、買ったときより高く売れたなら、最終的にはプラスで終われたんじゃないですか？

全然ですよ・・・。数字だけ見れば５００万円以上儲かったように見えますが、所有期間中は足りないお金を本業や
印税から持ちだしていましたから。この利回りで入居率も９割以上あったのに、全く儲からなかった。

やっぱり不動産投資は現金じゃなくちゃね

http://www.kenbiya.com/column/tousupo/3.html

賃貸経営は土地持ちが税金対策のために行うもの、金持ちの為の節税手段だよ
素人や貧乏人がなけなしの自己資金で手を出すものではない金持ちが余裕で借金して行うもの

表面利回りじゃなくて実質利回りで考えるとか誰でもやってるだろ。そんなに儲かるものでもないけど地主ならそこそこ儲かる小遣いかせぎだろ。

一番ヤバイのは高価な設備の過剰投資をしている物件だろうね。自分の物件はいいと思っていても今は高い建築費で安い単価で貸しているぶつけんが多いからね。
不動産屋は無能が多いしハウスメーカーも他人事だから目先の利益しか負わないからね。　俺はマンションとアパートのオーナーだけど本業は設計士だ。　仕事の殆どはマンションだからね。
駅前の立地のいい所でもドンドン賃貸マンションが建ってますよ。　どんな場所でも競合が増えて賃料が下がる事は確実ですよ。

中古マンションは大規模修繕が数千万かかるからなあ。
あまりおすすめできない。

http://anago.2ch.net/test/read.cgi/hoken/1313304060/280
　　↑　　↑　　↑　　　↑　　↑　　↑

>>33
賢い大家はそうなる前に売る抜ける。

利回りに釣られた貧乏大家が泣きを見るww

6年以内に値引き合戦、消耗戦が始まる
少子高齢化で地価が下落しまくり、家賃収入をアテにしたビジネスモデルが崩壊

借金が多いヤツは、今のうちに返済しておきなさいよ！

自己資金ゼロでアパート経営を始めた連中が、あと数年で阿鼻叫喚

募集の仕方しだいだろうね。

空室率上昇中だから、次に来るのは価格破壊だろ

破壊された後の賃料を想定せずに借金してたら死ぬ

早く、金返せよ！

競売で買った物件が競売にかけられてたら世話ないね

スレが伸びると思ったら
大家じゃない貧乏人が暴れてんのか

俺は大家だが、今は借金がない

借金のない大家は、借金大家の３倍偉い、１０倍儲かる（手残り）

自己資金で小さく立ち回るしかない貧乏大家が必死

他人を借金地獄に陥れて稼ぐビジネスモデル

>>46
2300万円の不動産所得しかないので、何とも言い返せないのが残念

チャリンカー大家の末路はいつも悲惨だからな
手持ちでやれるやつが勝ちだよ

零細薄利でやりゃいいじゃん、勝ったつもりで。

勝った、負けた、なんて言ってるうちは儲からない

大きくわけて二種類あると思うんだよね。
古くからの資産家、成金系と本業が振るわない自営業、サラリーマン系とで。

有り余る金でやってる地主大家と
本業の穴埋め・補助としての大家ね

上が大で、下が小
上が富で、下が貧

リーマン解雇されたからニート。
親の金使ってボロアパート購入。

働かなくて金が入ってくるとかお前らアホだよな。

ちゃんと経営することと、労働することは双方とも、働くことです。

不労所得の【労】は、労働の労です。
不労所得とは、文字通り、労働はしないで、経営をして、その対価として
お金を得ることですので、不動産賃貸業に限ったことではありません。

>>55
いや、本人が働かなくて金が入ってくるのは最高の喜びだと言っている。

それがお前らの言う「経営」なのかは知らん。

働いて無いのにお金が入ってくるなんて許せーん！
って言う奴は大家になったら俺、働いて無いから家賃は無料でいいよ

って言えばいい

そんな大家に、いつかなりたい！

勝手になればww

サラリーマンの時に３００万〜４００万でワンルームマンションを１室づつ買って
３室目を経営し初めて６年目になる
マンション経営自体は１１年目だけど、いくつかのポイントを抑えれば儲けられる
だけど大儲けは出来ないシステムになってると気付く

まず社員で働いてて大家での収入があると
会社に負担してもらう社会保険額なども上がるため嫌がられる
大家になってから、すぐ夜勤のバイトに転職したが
実家暮らしだったので毎月の貯金は、それなりに出来た

次に前年度の収入が合計１８０万を超えると翌年の健康保険＋住民税の負担が大きくなるから
年収を増やすと割に合わなくなる
３室目を購入した時からバイトの出勤ペースを減らして
年収１８０万〜２００万に調整し続けてるけど
このやり方なら１０年前後で元は取れる

しかしサラリーマンでもガンガン稼ぐと２０年〜３０年ぐらい経たないと
元が取れないから年収５００万や１０００万を目指したい人は
不動産経営は辞めたほうがいい

低所得のままなので生涯独身と
職場の人に３０代にもなって実家暮らしでバイトで
しかも高校生並みの給料なので影で馬鹿にされてるであろう覚悟がいるｗｗｗｗ

>>60
結局、サラリーマンやって普通に結婚した方が良いって事か。

土地持ち成金じゃないリーマン投資家なんて惨めなものだな。

副業は就業規則で禁止してるところが多いと思うけどね

>>60
それ、俺の憧れの方式だわ
それで家賃収入はいくらなの？

>>63
３室入れば月々１３１０００円
それだけ見れば旨すぎだけど世の中甘くない
固定資産税＋管理費＋修繕費３室合わせての年間維持費は４０万

オーナーの腕は物件選びから重要だから
最初の戦略さえ、しっかりしてれば個人でもまだまだいけるよ

後は実家暮らしなら月収１０万で親に月々２〜３万渡しても
自由に使える金がかなり残るから労働しなくても生きれるけど
半年間まったく歩かないだけで不健康な体になるから
週に２〜３日ぐらい短い時間でいいから働くと良いかも

自主的にほぼ毎日１０年以上もウォーキングや運動出来る人は特殊だしね

携帯基地局の収入は不労所得だな

>>65
10基地局ぐらい持てばそれだけで暮らせるね

>>64
ありがとう
ほんと俺の理想だわ
大きくやると税金と国保で殺されちゃうし、無理だなと思ってるんだけど、さすがに月10万だと生活に支障があるので
月20万ぐらいにはしたいなと
そうすると400万ワンルームを6戸か7戸持ってないと空室率まで考慮するときつい感じかなあ
そうなるともうボロナマポ向けアパート1棟の方が・・・とかまたやばそうな思考になってしまう

ワンルームで回すやり方ってすごい難しそうだけどなんかコレは絶対に守らないと死ぬよっていうような
ポイントとかってあるもの？

借入でやらないこと
これにつきます

んなこったない

>>68
じゃあ、まず自宅を購入すれば？

>>65
屋上看板もエグイよ

若干リスクがありそう。どこかで風で飛ばされて通行人のおばさんが死んでた。

>>68
あ、もちろん借り入れするつもりないですわ
銀行に一切の金利を払うことなくやれる範囲でやるということで
もう自宅もあるんで、生きるために必要なカネが回ってくれればいいという感覚
株、為替からはもう足を洗ったんで

>>67
購入する物件
物件の周辺の状況

これに尽きる

家賃設定、宣伝、敷金の使い方は後から、いくらでも修正できるけど
酷い物件を買ってしまったら身動き出来なくなる

いくら物件の中身が良くても、１５年後や２０年後も意識しなきゃならない
人がいない所に店は集まらないし
店が無い所に人は集まりにくい

>>72
場所貸しだからノータッチ、看板代理店が保険をかけている

>>74
購入が最も難しいのですね
最高の物件を見つけても自己資金が足らなければチャンスはつかめない
借金して買うのも有りなんでしょうか？

>>76
64、67、74の者だけど借金するほどのものかな？
都会だろうが田舎だろうが賃金が安い地域でも
本気で目指したいなら実家暮らしでバイトでも月収18万ぐらい届くでしょ

親に2〜3万渡してから、国に支払うお金を入れても
毎月10万は貯金出来るはず
4年間貯めれれば480万だしさ
やる気次第で、どうにもなる

借金していい物件を手に入れて、って誰でも考えたりするよね。
でも、よ〜く計算してみて。借金の返済を減価償却費で賄える、なんて甘いよ
減価償却分で返済出来ても、収入が増えた分の所得税率が上がるようだと結局、
手残りが減ってしまう場合もあるからね。
手残りの金額の多寡が問題で、収入の多い、少ないに惑わされないでね。

部屋買いはどうかな
売却前提で望まないと怖い

借金の返済を減価償却費で賄えるのは新築だよ

家賃収入があるうちはいいけど空室になると大変
あと内装工事とか広告代とか。

だから切売りできる区分がよい

>>80
新築は物件価格が高いから無理でしょ。

アパート持ってるけど、これは土地が元からあって駅に近いから成り立ってる。
正直、株の方が儲かってる。ただやっぱり不安定だから今のところリーマンも継続中。

>>84
貧乏人だなｗｗ

ここにも出没してるのか？ヒガジイ

保守

社会貢献度は極めて低いといえる。

やっぱり借金してのアパート経営は社会的貢献度が極めて大ですね

それこそ、社会の鏡

身を呈しての社会貢献

自分だけ儲けようなって心が貧し過ぎるんだよ、大家には向いてない

そうだヨ！

大家は自分で儲けず、時には、損してでも
銀行や、不動産業者に儲けさせる。

その心意気がなければ、借金してアパート経営なんか出来ないよ！

ただ、ランニングコストはかかるけど建って（買って）しまえば
勝手にお金が転がり込んでくるでそ？

借金があれば、
勝手に入ってきた金が
勝手に出ていくぞ！

バーカ、利息は経費になりまーす。

お部屋探しならミニミニへ お部屋探しならミニミニへ
韓国人、中国人も在日の人も歓迎。
光害のない部屋に案内します。

二代目大家七光り。法人成りしたものだが
管理会社にまかせず、掃除やごみ整理は頻繁にやるし経理も決算までやる
でも世間の労働者の苦労とくらべたらなにもしてないと同じだと思う

>>95
利益は経費が少ない方が多くなる！

アパートの経費は資産価値を高めるのものが多い！

>>97
俺も、掃除、設備の入れ替えとか自分でやっている。
帳簿も複式簿記で決算までエクセルで計算する。
もう税理士には依頼も相談もしなくて大丈夫になった。

結構時間をかけているけど、掃除も会計も楽しくてしょうがない。
大家業は天職だ。

>>100
こんなとこに同志がいた
税理士に相談しなくてもいけるのはすごいね
うちは起業したばっかで弥生会計四苦八苦してるよ

>>101
弥生会計は汎用会計のために余計な勘定科目が多くてわかりにくい。
不動産に関係ないものは全部削除すると分かりやすくなるけど、
中古の場合の償却年数の計算や、土地、建物、附属設備の按分などできない。
物件や業者ごとに補助科目を作ることも必要で、諸口の処理も簡単ではない。
結局自分でエクセルで計算したほうが納得できてわかりやすい。

>>102
弥生会計13は大家のテンプレートが用意されてるが、貴方の書いたことはすべて苦労したよ
法人成りしたので親が懇意にしている税理士に相談した
償却年数はなんと適当に決めて良いということで適当に決めた(法人は自分で年数を勝手に決められるらしい)
付属設備は償却資産税がかかるので払わないために土地建物に含んで計上
補助科目は口座と物件でいちいち作成した

法人なりかよ、金持ちばっかりだな。

ホウジンナリって金持ちなんですか？

オマエは将棋やったことあるか？
歩も相手の陣地に入ると、裏返って、金に成るんだよ。
これを成金っていうんだ

このまま、法人税が下がれば言うことないんだが・・・。
民主党のせいで、3年は遅れた。

見栄で法人化っていうのもある

>>108
賃貸業ではそれだと無意味なので無いですよ。

法人成りは、一定規模を超えていないと損するだけ。
年間収入1,000万円/年くらいからだろうか？
詳しくは税理士に聞いた方がいいですね。
安いワンルームを２〜３部屋持ってるくらいじゃ、あんまり節税効果ないよ。

>>110
その通りだね。

質問です。
その場合、個人の資産を法人が買い取るということでしょうか？
土地は個人の名義でも、建物だけを買い取ればいいわけでしょうか？

ふつう事業を起こす時に法人化するものだろ
不動産経営で途中からの法人化は賢いと思えないな
管理法人ならわかるけど

それでは、ここで時々出てくる「法人なり」という言葉自体
アフォの象徴ということですね？

>>114
人によるんじゃないかな？
節税対策の人、相続対策の人、見栄で代表取締役になりたい人・・・

税務署は個人ならスルーでも法人はしっかり見てるからね
下手な決算はできないし税理士の報酬が馬鹿にならんよ

白色どんぶり勘定が最強

>>98
経費は消費じゃないぞ

>>112
たとえば、建物を法人が買い取る。
購入代金は不動産収入をベースとして、法人から個人へ分割支払いという形に
すれば問題ない。
ただ、個人には譲渡所得の税金がかかる。
法人への譲渡価格をいかに抑えるかがポイントだ。
もちろん土地を法人に移してもいいのだが、土地は個人で持っておきたいとか、
人によって様々な考え方があるので、何とも言えない。

>>110
収入と所得を勘違いしてる馬鹿発見ｗ

>>120
ローンなしなら収入でも間違いとは言えないよ。

俺は法人化しなくても事業規模の青色申告で十分かな。

複式帳簿もエクセルでできる。
決算も税理士頼む必要はない。

何もわからないまま土地を相続して、勤めの給与と合わせて２１００万円の収入で、
確定申告したら、所得税額が３４０万円で住民税が１５０万円の合計４９０万円
になってしまいました。収入が多くなったので支払いは問題ありませんが、
土地建物を法人化した方がいいでしょうか？

今まで親がつかってた税理士と相談すりゃいいんじゃないすか。

税理士は使ってませんでした。

>>123
所得で1600万ぐらいかな。
迷う金額だよね
事業規模なら青色申告でもいいかな。

給与所得控除があるので、課税される所得は１５００万円くらいです。
どちらともいえない範囲なんですね。ちょっと安心しました。

>>126
ありがとうございました。

４日で７０００万円を株式で損したとライブドアブログで
話題沸騰　http://blog.livedoor.jp/tokyowildberry/

>>123
もし奥さんがいるなら、法人作って給与を出せばいいと思います。
他にも、法人ならいろいろ経費で落とせるかもしれませんね。

>>129
こんなとこに宣伝こなくてよろし

昔（寄生地主ー小作人
戦争敗北
農地解放
↓
今（賃貸経営ー賃貸者

>>123
給与所得が多いからやりよう無いです。

>>132
無知なデタラメ

リフォームスキルがほしい・・。

>>123
不労所得が年間で２０００万円以上ある人や
個人資産から借入金を差し引いた個人の純資産額が３億円以上ある人
はお金持ちだそうですので、もう少しでお金持ちの仲間入りですね

ここには、そんな人いませんから

>>137
家賃収入は完全に不労じゃないけどね

地代収入は完全に不労だけどねぇ

今は満室だから不労所得みたいなものだな

あと何年かは「不労所得」を満喫してください。
その後は「苦労所得」に成りますから・・・

今は満室が何年も続かない続いても半年がいいところ

不労所得を満喫したいなら事業用定借地でしょ

やっぱり土地貸しがいいね

但し、手残りが少ないから不労所得を満喫できるには数千坪はないとね

数千坪もあればマンション経営で不労所得を満喫できるよ

俺にも満喫させろや

甘えてんじゃねえ

地域差はあるが３億円の土地が貸せれば、
年収２０００万円くらいになるようです。

地域差はあるでしょうが・・
３億円の土地をアパートで活用すると
償却後の収入はどの位になるでしょうか？

建物の運用能力次第で
マイナス〜10億

土地貸しにしておけばマイナスは避けられる

地価が下がればマイナスです。

>>152
借り手がいなければ固定資産税でマイナスw

都心土地持ちの駐車場経営が最高だな。

都心で駐車場は固定資産税倒れでヨシ

駐車場が埋まらないのでタイムズを考えていますが、実際どうなんですか？

駐車場は、ブランドで止めるヤツはいないんじゃないの？

駐車場は立地と値段
安くすれば埋まる

>>159
都心なら高くても埋まる

>>160
都心は固定資産税高い

安くすると採算がとれない、
安くしないと埋まらない、
ならば、諦めるしかない

>>162
ボランティア営業どもです

ちょっと相談させてください
築38年鉄骨の一棟ものの小さいビルなんだけど修繕に金かかりますか？
RCは雨漏りとか配管とか面倒な感じがするけど…

かかるようになったら大きくかかるような。

四階だてだけど総面積40坪弱です

>>164
鉄骨造はRCじゃないですよ。
RCは鉄筋。
まさかSRCですか？
構造がわかりません。

いずれにして、施工とメインテナンスによりますね。
築古は現物を見ないと判断できません。
逆に言うと、築古RCが全てダメというわけではありません。

わかりにくくてすみません
鉄骨です

RCとは違い金がかからないかと思って

鉄骨は手が入れやすいイメージある

Ｓ造のボロいビルは自分も買おうと思ったことある。
上の階の水漏れが下の階の天井に結構酷く残っていたのと
境界不明確と屋上防水放置、他にも外壁やその他の設備も状態悪いし
ビル自体は安かったけどメンテその他にかかる費用を考慮すると、
無いな、と思って購入は見送った。

やっぱり500万くらいはかかるかもしれないですね
滅多に出てこない立地なので悩ましいです

古い鉄筋コンクリートだけは買うな
いくらリフォームしても配管などの修繕費が逐一かかる
もしババつかんだら最後
不動産は放棄出来ないから破産するまで固定資産税を払わないければならない
怖い世界

熱海のＲＣが安いんだけど、どうよ？
戸数少ないけど駅近。

買えばわかる、買ったらわかるさ何事も

鉄骨なら配管とかメンテしやすいの？

http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2013/1031/626368.htm?o=0&p=4

彼＝超いい人
女＝クズ

男がクズだろ！

　ビバリーヒルズには、賃貸物件がたくさん出ています。
　ビバリーヒルズは賃貸で成り立っており、買う人は意外に少ないのです。
家の所有者は、家の中にいても退屈だから、自身は豪華客船に一年中乗って、持ち家は賃貸に出して家賃収入を得ているのです。(p.49)
　日本は土地本位制の発想だから、自分の家を立てます。
　ヨーロッパでは、土地を買っても、借地権の期限があるので100年後には返さないとなりません。
　永遠に変えるのではないのです。
「100年間を買う」、つまり、借りているのと同じ発想です。
「買うイコールモノを持つ」　という発想ではないのです。
　富裕層は常に　「買う」　ことより　「いかに使うか」　を重視しているのです

>>177
日本は不動産の相続税の問題もある
それよりも毎年かかる固定資産税は賃料のようなもの
国から土地や家屋を借りているのと同じことだ

>>178
相続税対策って建物所有目的での賃貸借に限られる？

俺の相続税対策は、土地貸しなので、固定資産税が主な経費

息子の資本で会社設立→俺が代表に就任→俺個人の土地をこの会社で購入→課税所得
が８００万円以内になるように俺に報酬支払い→税金支払い→残りで俺に返済
これで、１８年で完済できる予定

相続対策なのに、なんで息子を代表にしないんですか？

息子を代表にしてもいいが、俺が代表なら、今貸している先様との
契約書の最終名義は変わらないので、大きな問題にはならない。
資本金は全て息子名義なので、相続の問題は発生しない。

相続の問題は発生しない・・（完済した場合）
完済しないで相続が発生しても相続税は減っているし、
その分、俺の現金が増えるので、万が一の場合でも現金で支払える。
最悪の場合は、俺の妻が相続して、残りの返済を受けることになる。

会社に譲渡した土地の代金は譲渡税の対象になる
返済された代金は蒼ぞ億税の対象になる
何も相続対策になっていないのでは？

蒼ぞ億税→相続税

譲渡税ってなに？
譲渡した場合の不動産取得税のこと？それは全部で登記税と併せて６百万円くらい
で返済された金は、現金だから使ってしまえば相続税はなし！というか
相続税分を息子のために残しておこうと心配することはない！

現金にかかる相続税だから

譲渡税は国税、取得税は地方税

>>187
いや、株式譲渡にかかる相続税

>>186
会社にすることで、二重に相続税を払っているのと同じこと

>>180
だから、株式は最初から息子の資本、息子の会社
俺は、ただの代取

会社の利益（課税所得）を８００万円に抑えると住民税と併せて約３０パーセント
８００万にするために、代取としの報酬をとると
こちらは、給与所得控除や税額の控除が受けられるので、個人所得としての
課税率も住民税込みで３０パーセント、
１６００万円を個人でもらうより税率で得したうえに、
完済後は土地に対する相続税はかからない！

だから、土地を会社名義にするのに譲渡税が発生するし
息子から孫には株式譲渡の相続税が発生する

一億２千万円の相続税と譲渡税？取得税と費用の６００万円はどっちが安い？

会社だろうが個人だろうが、どっちにしろ税金は取られる仕組みになっている
相続対策するなら不動産の評価減をしなくてはならないんだよ

>>180やっちまったな？

相続までに時間があれば、理想的な土地相続法と思います。
「被相続人が相続人のために、相続税分を残しておかなければならない」
という自縛から解放されると思う。金を使う人にはオススメですね。

永代相続人に甲斐性が有ればね

誰にもわからないし
対策のしようもない

で、譲渡税は申告したのか？知らなかったは通用しないよ

息子の会社に譲渡するのに利益は出ないようにするだろ！
相続対策ならなおさらだ、と思うのは自然だと思う。

なになに？
売主と買主社長が同じ名前の契約になるのか？
ふーんwww

>>201
土地には地価公示というものがあるんだよ
タダでは譲渡できない

贈与税がかからない範囲で毎年少しずつ譲渡（贈与）

猫の額程度の土地ならね
何百、何千の坪数を無税で贈与するのに何年かかると思う？（笑）

>>203
購入価格+登記費用+仲介手数料+取得税
以下で譲渡した場合、譲渡益は発生しないので、
費用は登記費用と取得税だけですよ

あと建物、付帯設備は減価償却で引ける。

>>206
同族会社への節税効果を狙った譲渡は税務署も厳しいよ

権利金の支払いとか相当の地代結構大変だ
権利金て底地時価の半額？

権利金って？何に対しての権利？

借地権の設定料

権利金を知らない人もいるってことは地域にもよるが、あまり権利金の慣行がないのかな？

地域に関係なく定借地は権利金があるよ

>>213
横からスマソ
定期借地権って借地借家法の？
それだったら更新ない弱い権利だから不要では？

事業用定期借地権設定には、通常そのような権利金はありません。
敷金や保証金が月地代の６カ月程度で、解約時に返還条項があります。

事業用定期借地権だからこそ権利金のある契約の方が多いよ
保証金や敷金だけというのは地主の無知をいいことに
テナントの言い成りの契約に乗っているだけ

聞いたことないよ

あるよ

>>217
知らないだけ
定借といえども裁判してみないと分からないリスクが大きい
特に地代減額改定、中途解約のリスクは大きいからね
権利金は必要だよ

保証金、権利金、どっちの場合もあるだろ
前者の場合が地代は高いのが普通だろうけど

前者とか後者とかではない
敷金（保証金）かつ 、権利金も授受する
権利金を授受したから地代が安くなるわけではなく
あくまでも個別の交渉

>>221
もちろん個別の交渉次第だが、権利金受け取ったら地代安くなる基本だよ
相当の地代、とかで調べてみ

旧借地権の相当地代を調べても意味はないよ

権利金は地域の慣習の違いで、あるところと、ないところがあるようです。

旧借地権はね
定期借地権は全国的に権利金の授受はあるよ

私も事業定借で数社の大企業に土地をお貸ししていますが、
どの会社の契約書の原案や、当方の顧問弁護士、不動産会社から一切
権利金の話はありませんでした。関東です。

>>216を参照

>>226
借地権を十分理解したうえで弁護士や不動産屋に相談していればよかったですね
因みに借地権経験ある弁護士や不動産屋だったらアドバイスはあったと思いますよ

大手開発不動産屋の流通部門の専門家です。
顧問弁護士も不動産に精通した専門家です。
権利金の有無が問題だとは思いませんが・・・

もちろん個別な交渉の結果だから権利金の有無が問題ではないけど
地主側としては定借地契約にはリスク補完としての権利金の授受を考える必要もあるんだよ

>>229
てか、どこが精通してんだか顔洗って出直して来いよ

知ったかぶってるオマエこそ！

>>230
権利金もらう方が良いと思うならそうすりゃ良いよ
周辺より地代安いかもしれないけどね
借りる方からすりゃそういうこと

>>233
権利金でビビっている貧乏店子が必死で喚いても貸さないよ

そもそも権利金の有無が地代に影響することはないよ

　　　　 　,一-、
　　　　 /￣　l |　　　／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　　　■■-っ　＜　んなーこたーない
　　　　´∀｀/ 　　　＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　 ＿_／|Ｙ/＼.
　Ё|＿_　| /　　|
　 　　　| У...　　|

ないよ、お馬鹿

>>233>>236
そもそも、この馬鹿は定期借地権と旧借地権を混同しているんだよ
相当地代など定期借地権に無縁のもの、権利金授受も地代調整に縛られることは一切ない

定期借地権の地代はその建物のコンビニとかドラックストアの売上から
計算されるからね〜
ちなみに地代は良くても大体は権利金なんて微々たるものだよ
土地造成費用は地主持ちなんてことも多いしね

んなーこたーない

>>239
それ無知な百姓地主を騙して契約する事業用(３０年未満)定借地のことじゃん

事業用定期借地権なんて最高じゃん　そんな土地があったら苦労しないんだがな

無知だからそなことが言える
借地権なんて苦労の元だよ

事業用定期借地権と普通の借地権はかなり違うがな

かなり…か。テキストに戻って調べなおせ。

>>243＞借地権なんて苦労の元だよ
俺は苦労したことないが・・？

「財産があると苦労の元」という人と同じ考えか？

そのうち苦労するから心配すんな^^

そうか？俺も先祖からの地主だが苦労知らずだな
まあ、貧乏人どもに妬まれるので
意外と苦労が絶えないんですよーとか言ってるがな

>>248
借地権で苦労したことのない代々地主こそ稀だぞ
ま、百姓地主じゃなきゃ嘘書きがバレバレだってことだよ

そもそも事業用定期借地権で借り手がつくのか？

一定の坪数、幹線サイドなら見つかるよ

コンビニは言うに及ばず、ロードサイド出店の飲食業、中古車買取販売等、
大手企業の大部分が事業用定期借地権で借りています。
土地購入する多店舗出店業者は、皆無といっていいでしょう？
例外として、車ディーラーは購入希望がほとんどです。

コンビニなんかのロードサイド出店はその企業が土地を借りて建てるんじゃなくて
銀行系のリース会社が地主と事業用定期借地権で契約して、建物を建てて
その企業にリースしてるのが一般的だね
リスクはないけど、地代はそれほどおいしくないんだよね

事業用短期定借地は安い地代で借りられ、
尚且つ建物譲渡でちゅと解約撤退も容易だからね

月額１０００円/坪〜１５００円/坪が標準ですが、
コンビニはもっと安くなります。

今は６００坪から７００坪が基準ですので、
月額で６０万円から８０万円くらいです。

まあ、地方でアパート経営なんかするよりはなんぼかマシだな

経費がかからない分、手取りが多い

経費がかからない分、税金が多い

税金が多いということは、所得が多いということで、
税金が少ないということは、可処分所得が少ないということ

経費が多ければ所得税などどうにでもなるよ

商売の基本は経費を減らして儲けを増やす
経費が１０％と経費が９０％ではどちらが儲かるか？

減価償却が経費になるってのがオイシイねん

賃貸の経費は消費ではなく資産価値を上げるもの
そもそも賃貸の基本は物を売る商売とは違う

経費が１０％と経費が９０％ではどちらが節税になるか？

100％の経費にすれば、最高に節税になる。
利益と経費の関係は、いつでも相関関係

減価償却は次への蓄え。使ってはいけない。
賃貸経営が商売でないと思ってはいけない。
利益を上げるために、資産を保持している。

減価償却は使うものではない
賃貸を経営とは思ってはいけない
節税することで資産を保持していける

たかが土地貸しが商売とか経営とか呆れるね（笑）

>>268
たしかにな
おれもリスク分散で賃貸マンション経営してるし
けど、株やりつつ賃貸経営やってのリーマン生活もそろそろ限界に
来てる。意外と大家さんは忙しいことを最近思うなあ。
トラブルあると会社休まざるえないし・・・・

節税とか保険だとか営業に騙されて田舎にアパート建てたバカ多いんだなｗ

↑てめえ、土地持ちでもねえ乞食の僻み丸出しだぞ、みっともねえｗ

土地はいいよね
建物と違って値下がりしないし

そうだね、土地持、土地貸、最強！

↑貧乏人が自演してんじゃねえよｗ

>>269
もっと深いけどね、実際は。たかがと思うなら自分で土地貸してみればいい。

底地貸し出来るほどいい土地を持ってるひとは稀

>>276
代々の土地貸しが言ってるんだが（笑）

土地貸し出来る人は裏山

土地貸しよりアパートの方がよっぽどいいよ

事業用定期借地権よりアパートの方がいいなら地主もそうするよ
コンビニやもろもろのチェーン店もこんなに出店できんよｗ

地主が無知なだけ
百姓地主を騙して儲けている

↑てめえ、土地持ちでもねえ乞食の僻み丸出しだぞ、みっともねえｗ

お前ら固定資産税と所得税と住民税と国民健康保険と国民年金と消費税で年間いくら払ってる？

消費税は入れないで８００万円くらい

>>285
年間の諸経費抜きの家賃収入合計はいかほど？

田んぼを造成してコンビニに貸したけど約２年で撤退、
建物は譲渡されたが入居者がなく半年後取り壊して
駐車場にしたが固定資産税を見てびっくりもう元に戻せないよね

>>286
諸経費を抜いた課税所得額が１５００万円です。

>>287
質の悪い自演ｗｗ
撤退時になぜ原状復帰（田んぼ）させなかったの？

>>289
いったん地目変更したら戻せないんだよ
そんなことも知らないのか？お馬鹿さんｗｗ

そんなことないよ！

>>291
無知だな貧乏人
できねーよ、お馬鹿さんｗｗ

お馬鹿さん・・だなんて・uffu

>>288
すごいねー
資産総額はいかほど？

>>289
>>291
>>293
馬鹿は入室禁止

>>287
>>290
>>292
ただの貧乏人の馬鹿なニートは入室禁止

↑乞食が自演してんじゃねえよｗ

家賃収入が年間1,500万円って大したことないんじゃないか？

ｌ　　　　l: : : : : :.:/: : : ｌ: :ｲ: : : : :/l: : : : : :.:ﾄ: : : :i: : : : : : : :ヽV`: :ゝ: : : : :＼
:)　　..:::/: : i: : : /: : : i,:.ｨ:ﾄ'': : ／/': : : : : :.ハ:.:､: l: : : : : : : : :`l: : : : :＿＿＿: 、
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､.ｨ''_:l　lr'k:|:/l: .／./ｲ:i;;;;l:::l}./／　　 V　 l/:i;;;l`ﾄ'　.､: : ::ﾊ: :|. /　 .う　.う　.前　　　 |
/　　　 ＼l: :/／:V　{::.l;;ﾉ::/　　　　　　　 l:::l;;;l:l}ﾊ　∧: :ｌ､ ゝ/　　 な　思　が
-i　　　,-ｨ: : : : : :.l　 `ﾞﾞﾞﾞﾞﾞﾞ　　　　　　　　`-=:ﾉ .|! ./: l: :/: : l　　　ん　う
/＼＿ﾉ:/: : : : : : :＼　　　　　　　　 `　　　　　　　/: :.|/:ヽ :.|　　　だ .ん
. ／/l: :.l: : : : : : : : ﾄ`:､　　　　､-―-,　　　　　　 ﾄ : : : : : ヾ|　　　ろ　な
. ／./: :.l: :ﾞ: : : : : : : ヽ　　　　　｀~　"　　　　　　/::::. : : : : :､ヽ　　 う　.ら
'　 /: : : :>;､: : :､: : : :,:.ﾄ､　　　　　　　　　　　 ／::::::::. : : : : : : :ゝ
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: : : : :.:::::::::/::: /　　ｌﾉ　　　＼_￣.`.l＿＿, ､::::::::l::::::::::::: : |　　で　　前 ・
: : : .::::::::::/:::::/　　　　　　　　.＼,､.- ､`v ､　ヾ::::::::::::::::: : |　　は　　ん ・
: :.::::::::::::/:::::/　　　　　　　　　　 ヽ'`>　 .k.i　　＼:::::::::::::: |　　な　　中 ・　　 /
:::::::::::::::::::::::l:..　　　　　　　　　　　　i ^'`j､/'　､　 .ヽ:::::::::::.l　　　　　　　　 .／
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>>298
ただの貧乏人
都内でファミリータイプ10戸程度にすぎん
５０００万はないと話にならんよ

見栄っ張り相場スタート

貧乏人は、1500万ぽっちで手残りがどれだけあるか分からないんだよ
見てりゃわかるだろw

半角w　＝　バカ

>>298
>>288では＞諸経費を抜いた課税所得額が１５００万円です。
と言ってるが減価償却や他の経費と控除額を引いたものを課税所得額
というので、収入とは随分ちがうぞ

農転のこと言ってたバカといい、今日のこいつといい
ここで煽ってスレをまとめサイトに転載とかしてお小遣いレベルのカネを乞食してるカスかな？
転載禁止だよここ
見つけたら即座に通報するよ

借入なしで課税所得額が１５００万あれば結構いいがな
まあ、問題は利回りなんだが

結構いいがなって、何だその上から目線

>>305
まとめサイトに転載してお小遣い
って、何だよそれ？

こういうやつだろ

２０代　年収２億円超えてるけど質問ある？
http://hatarakitakunai.ldblog.jp/archives/37604185.html

なるほど

>>308
こういったスレを無理矢理レスしまくって盛り上げてるように見せかけて
そのスレをまとめて自分の運営してるまとめサイトに転載
まとめサイトにアフィリエイト広告貼ってうまうま
何年か前からそういうやつが自作自演でスレを伸ばすやり方をしてる

リーマン大家の俺のサラリーは年1300万
一方家賃収入は年600万
借金ゼロだが所得激減するのが嫌で
リタイアするキッカケがちっとも掴めん

>>312
専業大家の目安は月100万で年1200万くらいらしいね

>>312
今のところ、リタイアする必要はないでしょ
もう少し、稼げるようになると、所得税が激増するので、
その時になって考えればいいんじゃないの・・

リーマン辞めたいわー今日みたいな雨の日には特にそう思う
専業大家が妬ましいｗ

うちの場合、大家収入で２０００万円、課税所得で１３００くらいかな？
それでも、サラリーマンの１３００万円の方が給与所得控除が大きいから
手残りはサラリーマンの勝ちだと思います。

多分ここで質問するのがあってると思うので質問させてください。

自分が現在27歳、売買営業大手で4年修行して、地元に帰ろうとしている
実家はアパートやテナント経営で年間4000万円程度の不動産取得
すべて自分達で管理や掃除、家賃催促などしている

俺名義で不動産会社を設立して、親の不動産を管理して管理収入をもらう場合
15%くらいはいけるって聞いたんだけど、それはしっかり仕事をしていることが
証明できないとダメなんでしょうか
親が相続対策でそうするけど、働かないとボケちゃうから今までやってきた仕事は
やらせてくれっていわれてるんだが・・・
だが、やらせちゃうとただの税金対策で税務署にしょっぴかれそうで・・・

うまい方法ないでしょうか。

何言ってるかわからんので
節税に定評のある税理士等に相談したら良いと思います。

まだそんな段階じゃないので、誰か先人で「俺はこういうふうにやってる」
という知恵をいただければと思ってます。

っていうか分かり難かったですね。
親の不動産管理して15%くらいの管理代をもらう予定だけど、
その管理自体を親に丸投げしちゃったらまずいよね？
親にも手伝ってもらいつつ、体裁も取れる方法ってなんかないの？

ってのが趣旨になります。どなたかご相談に乗っていただければと。
水曜日だから人多いことを期待してみるｗ

管理法人作れ

>>319
書類をきっちり作っておけば大丈夫だ。
つまり、毎月親に対して賃料明細を作成する。
掃除したら、掃除した管理表を作っておく。
家賃督促したら、何月何日に督促しましたよ、という記録を残しておく。
親がやったとしても、君の管理会社でやったことにしておけばいい。
役所なんて紙と記録が全てだ。

>>317
親族間での管理法人で２０％の管理手数料は問題ありません。

かまってあげてる人は偉い

こいつ他スレで定期的に出現する全レス作家だよ

もうすぐ莫大な遺産（不動産）が入るから賃貸経営のやり方を教えてくれとか
毎年税金で1億持って行かれるから節税の方法を教えてくれとか
金が余って仕方ないから使い道を考えてくれとか
ネタを投下してマジレスする奴に全レス返して飽きるまで延々と続ける害虫

暇だから、そいつが飽きるまで付き合ってやるかぁ

そもそも賃貸経営は不労所得なのか？って話ですよね。
サラリーマンの目線で考えれば不労所得だと思いますが、賃貸経営者からすればサラリーマンのほうが、
ある意味気楽だと思います。
賃貸経営は時間は自由ですが、空室リスクや自然災害リスク、いろいろなリスクをかかえています。
そのリスクを分散するために、大家さんはいろいろ手を打っていますね。
それは十分労働に値すると思います。
私はサラリーマンも賃貸経営も両方経験していますが、賃貸経営が一概に不労所得とは言えないでしょう。

不労所得といえども、必ずリスクはある。
リスクを労働というのであれば、不労所得は存在しないことになるでしょうね。
年金でさえ、国の行く末に左右される。
年金が不労所得と呼べるのであれば、底地貸は不労所得になるのではないでしょうか。

↑借金が無いことが前提です。

借金があっても所得があればいい
また相続対策になる

相続対策はタンス預金が一番

“経営”って言ってるんだから不労所得じゃねーだろ。

>>330
相続税を払うのは被相続人ではなく相続人だよｗ

>>331
そう、だから底地貸しは経営じゃない

借金そのものは相続対策にはなりません！

>>332
だ〜か〜ら

>>334
なりまーす

底地貸しなんかの土地活用もいろいろ大変なんだが・・

相続対策に　なりまぁす

控除とか、細かいことは置いといて、

資産が100あれば、相続税は50

資産が100あって、借金も100あれば、相続税は0

ここで恐いのは、借金100が徐々に0に近づけばいいが、借金が200になることもある。

返せる借金ならいいのだが、返せない借金だと、相続した人間が悲しいことになる。

例えば
100借りると
100のマネーと100の債務を背負うので、
差し引きゼロなんだよね。

借金の効能じゃないよね。

>>313
不動産所得1000万円超になると法人成りを税理士とかから勧められるらしいね

>>314
累進で？　それとも税法改正で？

>>316
たしかに厚生年金や雇用保険のメリットはあると思う

資産のリスク配分を考えて不動産の処分を始めた
今は株式5000万　現金5000万　不動産2億（うち自宅5000万）
今月アパート1棟3000万の売却を決めたがまだ不動産の比重が高い
東日本大震災後に非常時退去先として購入して未活用の名古屋と八王子の
２棟の中古戸建（時価計7000万）をこれからどうするかも問題

お前ら地震リスクや資産配分や税金とか考えてないだろ？

>>317
売買営業の経験は賃貸経営にほぼ役立たないっす。

>>339
節税の問題だから、現時点で資産（現金）と負債が１００：０とします。
１００の現金資産があるところへ１００の借金をすると
現金資産対負債は２００：１００になるよね。現金が２００に増えただけ
借金自体では節税にならないよね

>>342
＞まだ不動産の比率が高い
というより
不動産の稼ぎが少ないということでしょう

http://blog.livedoor.jp/mtst_auia/

>>344
現金と考えているところがどうしようもない馬鹿

>>340
本当に馬鹿だな
だから債務を不動産に置き換えているんだよ

>>342さんの場合、不動産資産が収益を上げるか、売却しておかないと
現金資産の全てと有価証券の一部が土地の相続税分に相当してしまう。
もっとも、相続税は相続人の問題だから・・関係ないといえば関係ないが・・

>>349
自分も自力でここまで来たので子供に残してやるつもりは全くない（笑
チキンなので震災後に都内の収益不動産を売却して八王子と名古屋に戸建を買った
どっちも一棟貸し可能だが大地震発生時に避難場所が無くなるのはやはり困る
大災害時にはどんだけカネがあっても雨露はしのげないからね

八王子というのが、また渋いな。

>>350
お歳は分かりませんが、私も同じように、自分で稼いで作った資産で
生活しているので、共感を覚えます。

>>351
東と北は不動産価値を認めないし南は震災時に危険と判断
そして立川断層よりさらに西の中核都市として八王子駅徒歩5分の戸建購入
八王子駅はリニア開業時に橋本駅に出易いので名古屋へのアクセスは向上するかも？と判断
もちろん中央道利用も考えてる
だが富士山噴火したら八王子は見捨てる（笑

>>352
50近いオッサン

大地震がきたら終わりかもねｗ
でも地震で都心のＲＣ建物が全滅するなら、どのみち日本の
経済は終わりだけどね

首都圏のライフラインやインフラ全てが完全破綻しても腹は減るし寝場所は必要
そんな時に日本経済がどうなろうと知ったこっちゃない
とにかく大混乱の中でも生き残る必要がある
ボーっと待ってれば誰かがきっと助けてくれるなんて思ってたら大間違い
東京都だけでも人口1300万人

聞けば、人生そのものがリスク
たかが人生、されども人生
儲け、儲けなどと言ってる人はまだまだ・・・小さい

人生を遊べる人は幸せ。人生を持て余す人はちょっと不幸せ、
人生に翻弄される人は不幸せってことかな・・？

>>355
その通りだね
最悪持っているすべての不動産が全損しても、
残りの金融資産で死ぬまで生活できる資金を残しておかないと
怖くて不動産投資はできないね。

死ぬまで生活できる資金を確保してからって
それだと完全に資産家の娯楽じゃねーか

>>357
混乱の中では貨幣価値などほとんど意味無い
略奪や打ち壊しの中で生き残るにはどうすべきか考えなきゃいけない
東日本大震災では一瞬で２万人が亡くなっている事実を再認識すべき
あの震災の中で亡くなった不動産投資家も一人や二人じゃないだろう
投資よりも自信の命が最優先と思うべき

そこまで安定志向なら投資は不向きだし、公務員にでもなって生きるべきだね
でも、そんな人に限って病気とか事故でポックリなんてあるらしいけどね

所有してるRCが倒壊するレベルの地震が来たら
木造に住んでる俺は死んでるだろうから地震保険は削った

>>360
それ安定志向っていうのか？
地震大国日本のリスク回避だろ？
海外の投資家も当たり前のようにそれ織り込んでるよ

>>361
ある意味正しい

さんまさんが言うように

「生きてるだけで、丸儲け」ってことだね

どんな資産もあの世まで持って逝けない
生きてる時間は大切
不労所得で得たカネで時間を有意義に使うのが正解なんだろうな

自分時間を稼ぐための、不老所得・浮浪所得

相場よりちょっと下げれば、空室も埋まるよね。
私の場合、稼働率重視で考えます。
それでいて後から、なんでこんな馬鹿な値段で貸したんだろう？って後悔します。

金掛けて家賃上げるのも、金掛けないで家賃下げるのも
商売としては大差はないね
でも店子さんの質が落ちるのと、売却の時不利になるのが
後者の方かな

金を掛けて、出来るだけ安く貸すのが、人気と資産価値を持続させるコツ

>>368
賃貸物件は安く貸してたら資産価値が下がるじゃん

>>369
空室ばっかじゃ、ローンを返せないじゃん

値下げはすぐ限界が来るし、
値下げの努力と顧客へのインパクトに差があるので、
選択の余地があるのなら値上げのほうが良い。

>>368は値下げとは言ってないぞ。

>>372
どう反応したら満足してもらえるのかおせーて。

資産価値って何だろうね

工事に金かけて資産価値とやらが上がるとしても
回収できるだけの家賃アップと高い稼働率が実現できなければ意味ないよね
同じ金を使うなら次の物件を買って資産を増やす方を選びたい

その通りです・・と言えば
満足です

そうですか、わかりました。

そうですか・・じゃなくて
わかりました・・でもなくて

その通りです・・って言わなくちゃ満足しない

>>370
一括借り上げにしろよ
ローンの心配を軽減できるぞ

空室率が高ければ一括借り上げなんてすぐに解約されるよ
あれは、業者だけが儲かるシステムだからな

そうでもないよ

たまに逆ざやになったりする

レオPレスや、スターシに丸投げしてる奴こそ、まさに不労所得だな。

個人大家がどんだけ足掻いても空室は埋められない時代にきているからね
一括借り上げにするなら今のうちだよ

>>382
蛸足ｗ

ｄｉｙのやりすぎで本業が駄目になってるパターンの蛸足もあるね

あるあるw

DIY大家は専業だろ

夏にDIYはきついわ〜

DIYする暇があったら入居者を探した方がいいだろ

遠方投資とか言ってる奴らは近い将来淘汰されるだろうな。

賃貸経営に手を出そうかと半年間勉強した結果、
参入しないのが吉との結論に至った。

素人が手を出すものではないね

不動産賃貸始めようと思ってるんですが、
マンション（1室）と1戸建とどちらがいいですか？
それぞれの利点、欠点教えて下さい。
新築、中古はどちらがいいですか？
利回りは何％以上あれば買いですか？
よろしくお願いします。

素人が手を出すものではないね

>>393
収入は？
自己資金は？
自己資産は？
負債は？
最低限これくらいの情報がないと回答できない

>395
収入　税込約　5K/年
自己資本　良く分かりませんが、動産、不動産、株、国債、任意年金積立等で約25K
自己資金　すぐに動かせる金額　4K
負債　無し
よろしくお願いします。

５Ｋって、５０００万円ってことですか？

>>393
そのぐらいの資産があれば立地のいい場所に現金で土地買って、
設計士に依頼して好みの外観、間取りのアパートを現金で建てるのが一番いいよ。
総事業費2億程度　年間家賃収入1000万　
表面利回り５%　実質利回り３％
融資はお勧めしません。
融資は貧乏人がしょうがなくやるもの。

俺みたいな貧乏人だと多少立地が悪くても現金で土地買って、
コスパの高い地元工務店でフルローンのアパートを建てる。
総事業費1億程度　年間家賃収入1100万　
表面利回り9%　実質利回り7％
現金はお勧めしません。
現金は資産家が難なくやるもの。

>>399
1100→900

>398>399
ありがとうございます。すぐに動かせる現金は4Kですので、
20Kとなると銀行借り入れになります。（金利は約1.3前後で借りれます）
アパートに限りませんが、マンション、戸建て、古くなった時の対処が心配です。
空き家になっても、税金は必ず要りますし、マンションなら管理費も要ります。
銀行借り入れなら、元金、利息返済も待ってくれません。
そのため、いきなりアパート経営とか、中古の一棟買いは躊躇しております。
入門として、少額投資で単品で行きたいので、マンション（1室）、戸建（1件）を考えております。
マンションは管理費がもったいないし、いずれは建て替えの費用が要りますよね。
戸建ては管理費が要らないが、これもいつかは建て替えか、大規模修繕するか、駐車場にするかになりますよね。
このあたりの長所、短所を教えていただきたいのです。
また、不動産投資でアパート経営が他の不動産投資より一番良いとのことですが、
他の不動産投資より何が最大の利点か、またアパート経営以外の欠点を教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いします。

なんつーか　やっすい釣りダナｗ
もし5000万の年収があるなら2500万程度の手取りがあるハズ
だったら不動産投資なんてカッタルイことなんて考えない
それにキャッシュがたったの4000万？　アホかいなｗ

>>324

都心部に区分３戸と都下にボロアパート4棟でやっとるが
区分は空いたら即マイナス決定ってのが精神的に参るな
今んとこ幸い空いてもすぐ埋まってるけど
少しタイミング遅らせたらどうかね　今は買い時じゃないよ
初心者が4000万で買える手のかからない一棟アパートなんか都内じゃ
みつからないぞ
あっても接道が糞とか借地権とかセットバックとか糞みたいなのばっか

>>404
金額には現れないけど、心理的な負担ってのがあるんだよねぇ。

>>401
あれもこれも心配する神経質な人は不動産投資はやめた方がいいよ。
それに長所、欠点も自分で調べられないとかバカすぎw
業者の餌食になって後悔するだけ。

＞402から406のみなさん
ありがとうございました。もっと勉強してきます。
これにて退室いたします。

その通りだね。
アパート経営で短所は自分で解決するとか、
ほかの長所で補うとか考えないと。

賃貸経営は１０００万までの都心中古ワンルームを１戸だけ買って
５年程度それだけでいろいろ経験するのが良いと思う。
１戸だけだと手間ばかりかかってたいして利益にならないけど
普通ならお金を払って勉強するところを少しでもお金が入ってくると思えば良い。
港区の築３０年〜４０年のワンルームなら最悪でも損して撤退したところで
トータルの損は２００万かそこらだ。

入居なしで管理費だけ取られて終わりだなww

２億円なら事業定借用地を大手開発業者に紹介してもらえば・・

>>411
全く経験のない分野にいきなり大金を投じるなんてことは普通はしない。
でも不動産だとする人多いんだよな。不動産投資をなめすぎ。

まあ、世の中のほとんどの人は不動産投資なんてお金さえあれば誰でもできると
思ってるからいきなり億単位の投資をしたりする人が多いんだろうな。
だから　賃貸経営＝不労所得　なんて考え方がでてくるのかと。
家賃で生活してるとか豪語する人でも
建物の償却分を利益と勘違いして食いつぶしてだけだったりね。

>>412
現地にも行かずに億超えのRCや新築ワンルームをローンで買うのもいるからなぁ
しかもそういう人たちは本業が公務員や高収入だったりする
金持ちの道楽なのかなｗ

>>414
忙しいのなら不動産投資なんてせずに本業だけやってれば良いのにね。
不動産投資するならどんなに忙しくても時間を割いて労力かけなきゃだめだよ。
あとどんなにお金があってもいきなり億単位の投資などせずに最初は中古の区分
一戸だけで始めた方が良いよ。
例えばスポーツを始めるのに全くの初心者がいきなり世界トップレベルのプロが
使ってる用品そろえるようなもんだ。

区分は空室になると無収入です
管理組合があって自分の好きなようにできません
空間を買っているようなもので建物が寿命を迎えれば土地すら残りません
そこで一棟物です

>>416
都心部の区分は家賃さえ下げれば確実にすぐにうまるよ。
都心部なら空室期間考慮しても　維持費＞家賃収入　になることはない。
まともな地域で一棟買いするには数億円必要だし
そういうのを初心者にすすめるべきでもないし
あなたが区分を貶して一棟買いをすすめるのは
そういうのを売ってる業者だからでしょ

>>416
あと土地の価値をやたら強調してるようだが
立地が良くなければ土地なんて無価値だよ。
自分は地方在住だが、首都圏以外の土地は優勝劣敗で条件の良くないところから
次々に無価値になっていっているよ。地方だと無料でも売れない宅地が多い。
古い建物が建っていたら解体費がかかるから実質マイナス価値だな。
不動産は立地がすべてだから　都心部の区分＞郊外の土地　だよ
もちろん立地が申し分ない都心の土地を買えるのなら尚可だが
それだと十億円単位の投資になるから初心者の個人とは無関係な話だ

>>418
同意だわ
なんか、土地があるので資産価値が残るとか言って、一棟物にこだわっている
投資家がいるが、価値のある土地は利便のよい駅近の一部くらいで
だいたいの土地は二束三文でも買い手も付かない、土地活用も出来ない
税金だけかかる負債でしかない。
バブルで土地神話はとっくに終わってるのに頑なな価値観もってる人多いね

このスレで不動産投資に否定的な人って、自分の失敗談を語っているのかなw
悲惨だねw　

>>420
自分は地方在住で２０００年頃から都心の中古区分限定で投資してる。
ただし地元で相続して元から持ってる土地の値下がりが痛い。
２００３年頃から地元の土地で売れる物から処分して首都圏都心の中古物件を購入
してるが、売らない間に無価値になってしまった土地も多い。
１０年前から売れる値段で安くても良いから叩き売ってしまった方が良かったと
後悔してる。

>>420
あと地方在住だから自己使用の家は必要。
でも値下がりするのがわかってるから自己使用の家は必要最低限。
築４１年のボロ家に必要最低限の補修だけして住んでいる。
高級車買うのももったいないから軽自動車に乗ってる。
売れる土地を処分したことは近所の人も知ってるから相当お金に困ってると
思われてるようだｗ

>>421
地方はダメなんだねぇ。これからもますますダメだろうね。

地方でボロアパート持っている人は手放すなら今かもね。
１棟物投資が過熱しているから、
ブログや本に釣られた情弱が高値で買うかもしれないw

>>421
なんか俺が書きこんでるのかと思ったほど状況が似てるｗ

土地があってその活用に悩んだ経験がないと、なかなか土地が金を
生まないってことが理解されないんだよね
俺も事業用資産の買換え特例とか使えるうちに地方の土地は売って
東京に区分でももっと買えばよかったわ

>>425
地方で相続した土地を売ると
『身上を潰した』と言われるしな
投資用で東京に中古マンション買ったと言っても
地元の人には本当かどうかわからないしな
たとえ本当だとしても「所詮は中古しか買えなかった」と言われるしな

価値観が違う人たち
物の価値がわからない人たち
と話しても話がかみ合わないし嫌われるだけだから
淡々と処分して先祖の残してくれた資産の価値を守るだけだ

そういや、東京とか都市部で空室活用の特区制度作ってるけど
東京そんなに空室多いんかな？

お前らええのう
売れる資産相続できてよ

売れないって話では。。

組換えできたものをできなかったのは自分の責任よ

6000万円で地方の一棟マンション買うなら、8000万円出して都内の1棟アパート買います。
地方物件を買う人の度胸が、ある意味うらやましいです。
今利回りが良くても、1年、2年ですぐ想定が狂うと思うと、恐くてとても手が出せません。

都内の1棟アパートも相当難しいよ　まともな物件がない
ちゃんと稼働するアパートなら市場に売りに出ないしね
手抜き建築も多くて、木造なら寿命がきている物件も多い

これから相続税が厳しくなって、良質な収益物件を手放すケースが増えると予想します。
その時こそ、キャッシュを持っている人間がチャンス到来・・・。

て、ならないかなぁ・・。

ならない

>>434
自分はそのスタンス。ここ数年まったく買ってない。それでいいと思う。
手放し時に備えてキャッシュを貯めに貯めてる状態。
あるいは不動産はもうやらない。
自称カリスマ大家が地方や観光地にまで投資してるバブル状態だと思う。

不採算な物件は逆にここ数年で手放してる。
手放し時期は一気に来ると思う。

誰も見向きもしないような時が買い時なんだけど、
本当にただの糞物件だから誰も見向きもしていないケースの方が多いんだよな。

その通り。
買った瞬間得する物件（確実に売れる相場より、2割以上安く買うこと）でないと、買う意味がないね。
キャッシュ用意してこういう物件を買い集めていけば強い。
このためには良きパートナー（業者など）を見つけることがきわめて大事。

不動産投資の極意はパートナー選びといっても過言ではない。

>>434
人口減少考えると大家業は割に合わなくなってくるんじゃないかと
おいら青山に住んどるが回りの家賃全然騰がっとらんぞ
そして近隣の新築マンションは完売するものの賃貸に出た部屋の
埋まりが悪い　賃料も新築ボーナス見込めてない

ついでに言うと、
ネット上の物件も極たまに（1/10000）ぐらいの確率で、値付けを間違えたぐらいに安い物件が出ることがある。
パートナーがいない場合、目を皿のようにして各サイトを巡回するのも悪くない。
良い物件は速攻で満額買い付け。
物件を見るのはあとでいい。　　見て、どうしても納得できなければその時断ればいい。（モラルは良くないけどw）

いい、それも大手の不動産開発業者とのつながりがあると
優先して、土地の買い情報を持ってきてくれるよ。
まぁ、そうなるには、何億かの買い実績が必要だけどね・・

年に一回くらいはいい情報を持ってきてくれる。
３回に一回くらいは買うようにしている。今まで買って、後悔した物件はない。

新築ワンルームの客付けって、
元々悪い利回りを少しでも良く見せるために
AD山盛り、フリーレントで無理やり高額家賃かな。

まさか逆ザヤで高額家賃に見せかけでマンション販売とかありそうww

サブリース契約したから入居者募集、ADやフリーレント、家賃・一時金の減額に悩まなくても済むわ

2年ごとの家賃見直しとリフォーム要請がサブリースオーナーを襲う

サブリース契約なんかするくらいなら
家賃を相場の２割引きで出した方が１００倍マシだ

そうー言ってくれると助かるよ
猫も杓子もサブリースになったらメリットないからね

サブリースの会社が投げ出したらどうするの

こんなスレがあったのか
アパートって相続税対策に！とか宣伝されてるけど、商売には向いてない？
連日アパート建てませんかとか営業来るけど、サブリースってやっぱ落とし穴あるの？

>>448
それはないって言ってたよ
君たちはサブリースにしないでね
俺の物件を優先的に客付けしてくれるメリットがなくなるからｗ
しかもADやフリーレントの負担もなしで全空室でも家賃は入ってくる
サブリース最高

>>449
ちょっとググればいくらでも出てくるから勉強しろ
どうせ営業かけられてるのはお前の親か祖父母だろ
親が死んで相続したら家賃収入で一生遊んで暮らせるニート生活とか妄想してるのかもしれんが
賃貸経営はそんなに甘くないから真面目に働け

なんでこいつこんな偉そうなんだw
業者に騙されたクチか

>>449
業者の必死さから察しろ

HMの営業（グループに管理部があるHM）にサブリースは全く考えてないって
伝えるとテンション下げるよね
よっぽど旨味があるんだろうな

>>453
そりゃ建てて終わりよりも長いこと金絞りとれるからなw
グループ企業総出で搾り取られるぞー

こういう会社のアパートって都市ガス地域内でも割高な関連会社のプロパン屋なんだよね。
大家だけじゃなく入居者からも徹底的に絞り盗ろうという算段

プロパンが割高ってーのは昔
今はプロパンが安いんだよ
知恵遅れだな

結局、アレじゃんな
長い目で見るとサブリースの方が全然お得なんだよね
過剰な費用をかけてピント外れなリフォームしているのは
サブリースじゃないオーナーの物件ばっかりだしね

うちは築２０年で８８%の家賃保証、HMでサブリースは正解だよ
５分ぐらい歩いたところにノーブランドのノンサブリース物件があるけど
家賃を限界まで下げたけど４０%は空いたまま不動産屋にも見放されていて悲惨物件になっている

割高な大規模修繕で帳尻合わせ

大規模修繕でどうして帳尻合わせ？（笑）
相見積りして安い業者でやるだけだよ

ぼくがけいやくしたさいきょうのサブリース
・家賃の95％以上を保証
・リフォームは激安業者に依頼できる
・大規模修繕も激安業者に依頼できる
・そもそもリフォームしなくてもいい
・和室バランス釜和式便所の築古でも新築と同じ家賃で契約

ほかのサブリースはクソだけどぼくがけいやくしてるサブリースはすごいんだよ！
どこのサブリースかって？マネされたらこまるからないしょだよ！

サブリースなんてやらずに自力で勝負してみろ
本来商売なんてそんなもんさ
サブリースは安定大好き小市民である日本人にはもってこいだけどな

だってサブリースは本当に安定なんだもん

>>462
長年勝負してきた人間が推奨してるんだけど

>>464
勝負し続けて負けた奴がサブリース持ちかけて回収しようとしてるんだろ？
騙されないぞ

まあ、途中からサブリース契約できる物件は数少ないからね

中途契約に力入れてるサブリースあるよ

うん、あるね
保証が７０%てやつね

いや、80％以上だよ

サブリース、サブリース正気かww

アパート経営考えちゃった地主は
「地主さんが５回殺される」
でぐぐってトップページのエントリを100回読め

新築or中古サブリースで10年生き残れる立地なら、そもそもサブリースなくても
へっぽこ大家でもやってけるよww

逆だよ逆、空室率４０%の時代が来るんだぞ
サブリース以外の物件は早々に淘汰される

>>469
それ、HMのサブリース契約だろ

俺のマンションのあるエリアの空室率16.2%だったわw

うちのサブリース会社の全国平均稼働率は９８%だわ

今は新築やリフォームしてもすぐには埋められない、マジだよ
ノーブランドやノンサブリースの物件が空室率を押し上げているな

>>472
違うよ。サブリースがメインの会社だよ
建築と新築サブリースもやってるけどそれは提携してるところが建てる
あくまでサブリースがメイン

要は立地によるんだろうが、空室率が高いとこでもサブリースなんかしてくれるのか？
なん常時満室状態で自主管理の俺にはとても理解出来んが。。

必殺さんお疲れ様です。

>>476
話を聞いて見たいから会社名を教えてくれんか？頼む

結局は入りの良い物件はずっと入りが良いけどな

サブリース付くような物件は自分でちょっと努力すれば埋まるよ
大家が怠慢なだけ

だから〜
AD、フリーレント、家賃・一時金の減額交渉を受け入れればね
そんなことするくらいならサブリースにした方が割安何だよ
まず、空室に怯えることから開放される

>>481
うちも数年前までは入りのいいとされている物件だったけどな、
そのうちヒタヒタと来るよ、ちょっと努力してなんて言っていられなくなる時が

>>476
話を聞いて見たいから会社名を教えてくれんか？頼む

スーパーサブリースで検索

業者乙ｗ

少しぐらい儲けが少なくなってもなんにもしなくてもいいほうが楽じゃん。

大家は>>487くらい懐が深い方が落語的でいい

サブリース会社を儲けさせるくらいなら、自分でコントロールして儲けた方がいい。
別にサブリースの否定はしないが、奴らもビジネスでやっているわけだから、こちらの
儲けが少なくなるのは面白くないね。
ただし、知恵も時間も無い人は、サブリースを検討するのもいいんじゃないだろうか？

なぜIDが出たり出なかったりするわけ？

サブリースって安心を金で買うだけですがな

サブリースは保険と同じやね
知恵のない無知な人は保険にも入らんやろ

賢い人は保険に入る
賢い大家はサブリースやね
サブリース否定して自主管理とか言うてる奴はアホや

まあ遠距離の物件で手間を省きたいのならサブリースも良いな

>>492=>>493

>>495
残念、違うよ

ｗ

業者に上前撥ねられてる大家が賢い？
無能な大家は大体サブリースだね
自分で稼ぐ時は必死なのに業者にカモられて平気な奴はアホだわ

アホはお前だろ

サブリース否定する奴はアホやろ

サブリース肯定する奴は業者やろ。大○建託か？

サブリース否定する奴は脳内やろ。エア大家か？

業者乙ｗ

大家の会なんかでサブリースでやってますなんて無能大家は
バカにされて二度と相手にされなくなるよ
少し勉強した方がいいよマジで

去年の暮れに名簿かなんかで調べたらしく突然自宅までやってきた某社営業と
玄関先で話し込んだことがあるんだけど
最初に断ったうえでぶっちゃけ話したんだが五年後が怖いって言ってたぞｗ
何処の馬鹿がサブリース受けるの？って聞いたけど殆どが税金対策（相続が主）だってよ
HM回っても大手のまともなとこなんかは今の時代立地によっては新築を勧めないって言ってたよ
最近見学に行ったHM展示場の営業は私は都心部だから楽だけど地方の営業はどうやって
契約取ってるんだろうっだってさ

サブリース肯定する奴は業者やろ。ス○ーツか？

>>505
その某社とはTとかDですか？

>>504
貧乏大家や新米大家の集まる会がどうしたんだって？（笑）
サブリースで悠々自適な賢い大家には関係ないことだし興味もないけどな

>>456
そんなの聞いたこと無い。

実際、前に調べた時は2割以上高かったけど。

>>471
空室率40%だとサブリース会社が淘汰されるだろw

>>510
>>475を読め

>>509
lpは市場原理主義

>>510
サブリースはADモリモリだから埋まるだろ

サブリースは不動産屋と提携契約しているから募集は優先されるんだよ
単発で年数回とかの個人大家の物件は見向きもされないよ可愛そうだけど

ADモリモリの財源はどこから出てるんですかね

ADは出してないと思うよ、提携している意味がない
安定した物件の供給が大きんじゃない

>>515
建築費からだよ
だからけっきょくは朝三暮四だよ

俺が知ってるサブリース会社は客付けのための予算があると言っていた
それはAD、フリーレント、キャンペーンなどに使われるそうな

サブリースの利益でＡＤ費用なんて出るわけないだろ
本当にエア大家ばっかだなｗ

サブリース契約を結ぶ条件として大規模修繕やリノベーションを持ちかけられる

それに応じない場合はサブリースできない、もしくは家賃保証70％

家賃保証は80〜90％。差額の10〜20％がサブリース会社の基本的な利益

契約期間は約10〜30年。期間中は数年単位で見直しが行われる

見直しの度に「相場が下がっている（築年数が経ってきた）ので減額をお願いします」と言われる

減額を断ると「資産価値を維持する（入居率を高める）ために大規模修繕、リノベーションをお願いします」と言われる

それも断ると契約解除

こんな感じですか？

>511
読んでどうなるん？
実際のサイト見てると、サブリース物件の方が空室悲惨だけど。

リーマンショックの後、D東やLパが空室全然埋まらなくて家賃下げまくってた時期あったけど
それでも新築でも空室が凄かったよな。

あの時期、4月じゃなくても完成後3ヶ月で満室になってた自分から見れば
サブリースで家賃保証あっても、魅力ない物件作ってどうするんだと思ったよ。

今年も2月末完成で既に満室。サブリースが空室率押し上げてる感あるから無駄に作らないで欲しいんだが。

ワンルームはLパの学生が2年で引っ越してくるし、家族向けはDワの入居者が入って
結露しないんですねーとか、多分ちょっと古いのに済んでたんだと思うけど
結露なんてしないのが普通じゃないのかと小一時間。

結局サブリースであろうが自主管理であろうが立地が悪かったり、魅力の無い物件は空室でるし家賃もおとすしかないよね
でもだからといってサブリースが絶対ダメな訳でもなくて自主管理する時間が無かったり、最低限の儲けを確保したりするならサブリースにする利点もあるのかなと思うよ
そうゆう手間賃を業者に払ってるんだから自主管理より儲けが減るのはしょうがないかな
さすがにDトウとかにたまにある農地をマンションなんかにしてサブリースっていうのは自分なら怖くてできないかなとも思うけど

>>521
ネット情報なんて信用してどうなるん？エアー

サブリースは一定の収入が見込めるので経営計画が立てやすいことがメリット

サブリース会社の収入源は、建築費の上乗せ、仲介料の上乗せ、大規模修繕や日常修繕費
の上乗せ・・・。
つまり、部屋が埋まろうが埋まるまいが、あんまり関係ないのです。
レオ○レスを建築させることが、奴らの利益に直結するのです。

それでも、あなたはサブリースしますか？しませんか？

↑
はぁ？なに言ってんの？？

>>527の言うことはまったく当てはまらい
一部の建築業者のやってることを一般論として言うなよ

うちは積水のアパートだけど２５年間そのようなことは一度もないけどなー

サブリースを否定する奴はなんで必死なんやろ。単なるバカ？

>>525

>>475 みたいなネットの落書きは信用してないがなにか。

サブリースを否定する奴はなんで必死なんやろ。単なるアホだろ？

儲かってないから悔しいんだよ、見てりゃわかるだろ^^

ここは業者しかおらんのかｗ

ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B5%E3%83%96%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%82%B9

サブリース擁護に必死なやついるけど、調べれば調べるほどこんな状況だぞ。


サブリース契約の不動産会社が家賃滞納で困っています
http://www.onayamiooyasan.com/question/1021.html

いわゆる「サブリース」訴訟が不動産流動化に与える影響について
http://www.city-yuwa.com/explain/ex_precedent/detail/own_re_sublease.html

深刻化しているサブリース問題
http://jha-adr.org/coloum/index20120727.html

ご相談のとても多い「サブリース解約」について
http://www.tokyo2103.com/subreasetraps.html

レオパレス訴訟−サブリーストラブル事例
http://rindou-lawoffice.blogzine.jp/blog/2012/04/post_867a.html

また、ネット情報か
サブリース否定論者が必死だな

肯定派は実際にサブリースを利用している大家さんですよね？
私もサブリースを検討しておりますので、どこの会社を利用しているのか教えて下さい

新築のサブリースは建築費に乗っけられているのは確か。

でも、築古のサブリースは悪くない場合もあるよ。

>>539
そもそも建築費のような水物は何かしら乗っけられているものだよ
うちなんかバブル期の建物だからかなり高額だつた

なんやかんやってサブリース否定論者は言ってるけど、
サブリースに一番興味があるのは否定論者みたいだな、あと一歩が踏み出せないんだろ^^

>>539
築古は現状回復、リフォーム費に乗っける。
何れにしても業者の勝ちww

それは一般の管理契約でも同じこと
サブリースに限ったことではない

札幌の築古ワンルームってサブリース引き受けてくれる業者ありますかね？
管理費＋修繕積立金＋固定資産税＋α（エアコン等機器の償却費程度）で構わないんですが。

>>サブリースに一番興味があるのは否定論者みたいだな

おいおいｗ

じゃ、スルーすればええだろ？
物乞いがしつこいんだよ

「気をつけよう　甘い言葉と　サブリース」

>>547
アホかw
サブリースそのものが悪いんじゃなくて、
建築費やリフォーム費に乗っける業者が悪いんだよ。

>>547
そういう業界で飯食ってんじゃないのか？それも織り込み済みだろ
融通の利かない一匹の子ウサギなんぞ誰も相手にしないよ

なんか言葉使いがあの症状独特だね
大丈夫か？

サブリースにすることで子ウサギからライオンに変身できるのだ！
さぁ君もサブリース契約をしてライオン大家になろう！
無敵の賃貸経営が君を待ってるぞ！

サブリースに食われる鴨ネギ大家にだけはなりたくなわ

賢い大家はサブリースだよね
今は業者も単発の仕事はやりたがらないからね

空室を埋められない管理会社に５％払うんだったら
サブリースで１０％持っていかれて方が得だよね

まあサブリースは自社物件と同等の優先度で客付けするから
空室率の高い地域だと一般大家が割を食うわな
家賃を大幅に下げれば入居は期待できるが家賃が安いと入居者のＤＱＮ比率が高まるしな

ただし空室率の高い地域でサブリースを受けてくれるレートでは
建物の償却を考慮したらどうみても損することになると思う
それなら大損覚悟で叩き売ってしまった方がええわ

大損覚悟で叩き売られた物件を購入した大家が相場から
かけ離れた家賃で市場に出して相場を押し下げている現状もある

その手法でやってます
スミマセン

バッキャロー〜

でも、相場より安い家賃で来る人って、こう言っちゃなんだけど、それなりの人だよね。
後でいろいろややこしくなる可能性が高いよね。
滞納とか、滞納とか、滞納とか・・・。

従来の相場では満室にならないから下げるんだろ
それが、本当の相場ってことだろ

そんなに滞納が怖いのか？
なら、サブリースにするしかないんじゃないかな

>>560
違うよ
安く買いたたいて相場より安く供給するんだよ

おお、0.2秒差ｗ

>>562

安くする理由は？社会貢献？ｗ

>>557に聞いてくれ

>>559
保証会社通すから滞納の心配はない
保証会社が通らない人には貸さない

>>564
単純に安くすると埋まりやすくなるから
例えば相場が6万の地域だと
リフォームした7万の部屋よりもリフォームなしで5万の部屋のほうが早く埋まる

>>554
専任媒介で管理費0円だし普通に満室だが・・・。
サブリースでやると建築コスト3割以上増える上に、空室頻出するからなー。

空室が出るようなサブリースのデザインセンス無いのを建てるより、
自分でまともな業者探して発注するほうが良いと思うが・・・。

>>566
>例えば相場が6万の地域だと
>リフォームした7万の部屋よりもリフォームなしで5万の部屋のほうが早く埋まる

ここで話されてる供給過剰の地方だと
築２５年前後の単身者向けアパートの家賃なんて
相場が２万円前後の家賃を１万６０００円とかで出すということでしょ
大都市でも供給過剰の札幌市中央区でもバブル期の分譲ワンルームマンションの家賃が
２万円くらいだわ。分譲だから管理費、修繕積立金、固定資産税だけで１万円／月を超える。
空室期間は維持費丸損で客付けしてもらうのに広告費数か月分払って場合によっては
フリーレントも付けて敷金・礼金ともに０だし。

へぇ〜そんなに安いところもあるんだ
地方だけどそこまで安くないわ
そういう地域の物件はいくら安くても手を出したくない
ワンルームとか単身者向けアパートなんかは
その地域の最低家賃ラインだから値下げ戦略が成り立たないだろうなぁ

>>569
家賃水準は大都市とか田舎とかあまり関係なんいだよ。
家賃が極端に安い地域というのはバブル期に投資用マンションが大量供給されて
需給関係が壊れている地域。ど田舎はそういうのがないから家賃はむしろ高め。
田舎だと地元の不動産屋が供給過剰になって自社物件の賃料が下がらないように
部屋を賃貸に出したい客がいても門前払いとかにしてる。まあ地元の名士とかで
不動産屋より力関係が上なら受けてくれるだろうけど。
あと大刀とか刀剣とかの支店がある地方都市でもバブル崩壊後にアパートが大量
供給されて家賃相場が壊れてるから賃貸経営なんて割に合わない。

現状は、不動産屋はサブリース業者に契約で牛耳られているってこと
今はサブリース業者の凌ぎあい、個人大家が絡む隙は一切ない
個人大家を淘汰されるのもそう遠くはない
既にサブリース業者は途中からの契約をやらない傾向だからね
サブリース契約するなら今しかない

>>570
具体例を言うと、相模原かな？
あそこはひどい。

1000万円も出せば、中古でもそこそこの一戸建てを購入できる地域で、賃貸経営なんて
割が合うわけない。
やるなら、東京都23区内。ただし吉祥寺、三鷹の中央線沿いは例外。

>>572
詳しくw

>>573
逆な気がする。
23区内は土地が上がりすぎて利回り低くなる。
競争も激しいから家賃もむやみに高くできない。

>>574
行って歩けばわかる。

中古戸建を買いました。賃借権のない定借にしたいのですが、
定借の期間はどのくらいが店子には良い期間ですか？
2年毎の更新料は貰えるのですか？（更新料のある地域）

札幌安過ぎる、信じられない安さだな

北海道は土地が余っているからな。

>>578
札幌でも新築は高い。建物のコストは東京と同じか寒冷地だからそれ以上だし。

>賃借権のない定借

何言ってんの？馬鹿なの？タヒぬの？

＞2年毎の更新料

定借前提で何いってんの？馬鹿なの？タヒぬの？

>>577
更新がないから契約終了で賃借権は消滅するね
定借の再契約の場合は、更新料ではなく再契約料として取ればいいよ＾＾

↑何を言っているのか分からないのは俺だけか？

>>583
お前だけ

正しく事前通知を行ったとして、期間満了が来ても
結局居座られたら強制執行するしかないからなｗｗｗ
まあ戸建てだと200万〜ってとこか。

>>585
その200万は店子に請求が行くけどな

>>585
定借でごねても得なことはないよ
追い出されたあげく追い出し費用も負担される（笑）
法律を反故にした代償は大きいからな

それはそれはｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
じゃ頑張って請求かけてみてくれｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

頑張らなくても大丈夫だよ＾＾

愛があれば大丈夫

強制執行って家族五人ぐらいでも20万かからんで？

>>591
ばーかｗｗｗｗｗ

>>592
バーカwwwww

あげ

さげ

3億の高級マンションを買って10年かけて減価償却して
全部税金で3億支払わせて
10年後に1億で売ることができれば、その分は全部利益になる
メリット
寝てても家賃
減価償却・ローン金利他による節税
デメリット
利回りとローン返済＋修繕費のバランスが難しい
空き部屋リスク
不動産屋と馴染みにならないと良い物件は回って来にくい
手続きが難しい

立地が良ければ10年後でも3億で売れる

償却しきったモノを３億円で売れば
譲渡益に対する所得・住民税で今まで節税したと思われる分を
まとめて一機に払うことになる。
頭のいい奴が、税金の取っぱぐれが無いように制度を作ってるからね。

またお前か
それ以上に儲けていればいいんだよw
都心の相場を知らないな？？

土地分をどうやって償却してんだ？

バカ同士の悪感

マンションを10年で償却ってどうやんの？

土地、躯体、付帯設備に分けて躯体と付帯設備を償却
あとは調べてね

馬鹿の考え休むに似たり

設備はわかるけど、躯体なんか10年なんて無理じゃん。
ボロイの買うの？

サブリースとかフランチャイズとか日本人ってなんでウケるのだろうか？

>>606
馬鹿だからじゃね？

サブリースとフランチャイズを同列に語るとか。。

その心は　
　どちらも素人向け
　どちらも儲かるのは業者側
かな

約束された経営なんてありもしない

サブリース、儲かってるって言ってるよ
知り合いの大家だけど、サブリースにしてよかったって言ってる
素人じゃ何も出来ない儲けれないからって言って

史上最悪の空室率だよ
粋がって自主管理大家やってきたけどここのところギブアップ気味
サブリースにしたいが地方だから受ける会社がない

んーでも頭いい稼ぎ方だよね。

https://www.youtube.com/embed/O6L4FtgSZCU?autoplay=1

>>614
グロ中尉

あんなゴジラは嫌だ

老後の道楽仕事じゃない？
若い奴がやるとタチ悪そう。

若い奴がやるとしたら、そいつはすごく頭がいい奴だ。

道楽仕事か
確かに地主は爺さん多いんだろうな
セミリタイア

道楽だなんて、とんでもない
大家はいつでも身上賭け

都内に５０坪８部屋くらいのアパートを建てて大家になりたいのだが、いくらかかるのかな？

8000万

>>622
8000は建築費だけですよね

はい、そうです。

>>621
2000万

>>625
安すぎ

3600万

木造なら大体坪単価50万見てればいいよ
延床50坪なら2500万が建築費

1Rかよｗ

>>628
ありがとうございますm(_ _)m

ワンルームのほうが収益性が高いですよ〜
部屋数が多いほうが敷金礼金更新料ガッポガッポですよ〜

それ、失敗が証明されたビジネスモデルじゃん

>>632
それも立地、場所による。
間違えると悲惨

いろいろな人に話を聞いて検討します

>>631 そうなんだ…

マンション1棟のローンがあと数年で終わるから、新たにローコスト戸建て賃貸を建てようと思う。
集合住宅よりは戸建てのが需要はあるよな？
完全分離型の戸建てだと、どうしても用地の坪当たりの売上げはお寒いがｗ
まあ、キャッシュで出来るから小銭は稼げそう。

>>636
場所にもよるが戸建は相続とかの都合で築年数がたってる物件が超激安で市場に流れているから、新築で立てて賃貸は危険だと思う。

相続税対策で、とりあえず激安で賃貸に出すって話ね。
関東近郊だとそういう物件が急増している気がする。

>>637>>638
俺のとこは転勤族の多い地方都市で、戸建て賃貸の築浅物件が極端に少ないんだよね。
だから、転勤族の中には戸建ての良い物件に空きがなく、とりあえず集合住宅に入り空き待ちしてる人もいるそう。
もちろん、俺の地域でも古い戸建ては激安で売りに出てるけど、
そういうのは定住者の貧乏人が自分が住むため用に買うだけで、そういう貧乏人はそれまでも安賃貸暮らしだからｗ

空き家問題でアパマンも戸建も余るからな。
戸建て賃貸は土地のコストも考慮にいれると割に合わんだろ。
新築で戸建て賃貸が成り立つのは余程の都会だと思うが？

>>640
>>636>>639は土地持ちの地主やろ？
戸建て賃貸は即金で建てて、他にもローンが終わりかけのマンション1棟も持っとると書いてある。
競争力抜群なんじゃね？

>>639
地方都市なら集合住宅にしておいたほうがよくね？
今後、少子高齢化がさらに進んで、戸建需要は落ちる傾向にある。

既に建ってて使ってないのを貸すならいいが、新規で立てるのはリスクがあると思う。

>>642
戸建は競争力あるとは思うから場所さえ間違わなきゃ
アパマンよか入居者取れるとは思うけど、やっぱ新築はリスクでかいよね。

>>642
俺は地方銀行屋の融資係だから地方の賃貸業の実情は
かなり把握してるつもりだが、集合住宅の方が圧倒的にヤバい。
賃貸ってほとんどが集合住宅だから競合物件が多過ぎなんだよ。
その点、戸建ては古い物件でも集合住宅の古い物件に比べれば全然入居率は良い。
>>643
戸建ての方が騒音やプライバシー確保の点で有利だからね。
賃貸の集合住宅に現在住んでる人へのアンケート結果でも、今と家賃、間取り、築年数がほぼ同じなら
ほとんどの人は戸建て賃貸を選ぶと出てる。
>>363はマンションを持ってるそうだから、その辺の事情は身を持って知っとるのやろ。

>>644
今から建てる家の話だから、今の話をしてもしょうがないでしょ。
将来的には家族世帯（夫婦と子）が減って、単身や夫婦のみ、ひとり親と子の２人世帯が増える。
http://www.mizuho-ri.co.jp/publication/research/pdf/research/r130401children.pdf

この日本の人口動態を考えると、今から一戸建て「新築」はリスク高いと思うけどな。
まして地方都市なんでしょ？

ま、銀行含め、不動産関係者的には、どうぞ建ててください、なんだろうけど。

>>645
いや、いや、いや、これからの人口予測なんて賃貸業しとる人間は誰でも知っとるやろ。
俺が言っとるのは、これから建てるのなら集合住宅なんぞよりも戸建てのがマシって話な。
しかも、>>363はマンション1棟のローンが直近で終わる立場にあり、戸建てはニコニコ現金払いで建てるとある。
そんな恵まれた立場の人はそうそうおらんよ。
これから内需産業はどんどん厳しくなるが、厳しい環境下でも競争力のある奴は勝つからな。
>>646
>>363は現金で建てる言うとるから銀行は儲からんけどな。

>>645
今、地方に新たに建ってるのも相変わらずファミリー向けの集合住宅が主だよ。
用地の坪当たりの売上げが低くても戸建てにしておこうとする>>363はマシな部類さｗ

はしゃぎすぎ

>>647
うちの周囲はその考えで戸建ばっかり建ってる

>>650
うちの周りはだろ？
>>363の地域が戸建てだらけの稀有な土地柄なら厳しい競争となるが、勝算ありと見込める地域なのだろ？
日本の住居用賃貸全体の割合からすれば戸建ては依然として微々たるものだ。
敷地が同じ面積なら戸建てにするよりも集合住宅にした方が戸数が稼げるからね。
それに無借金で建てる人は本当に珍しい。
皆も知っての通り、「相続税対策」というお題目で大借金して建てる人が未だに大多数だから。

>>363じゃなく>>636だな。スマン

>>636だけど、2ちゃんらしい展開でワロタｗ
ねらーは嫌儲が多いから自慢っぽいレスしたらやはり叩かれるね。
もう、実はすでにマンション1棟（ファミリータイプ36戸）のローンも俺は払い終わってるし、
他にもローン無しのテナント9軒にアパート2棟（12戸）も所有してる。
自己所有の土地にローコスト戸建ても6年前に即金で4棟建てていて、その投資費用もあと3年もあれば回収出来そうなんだ。
何か試すようなレスして悪かった。

戸建てはリスク高い

>>653・・・酸素欠乏症にかかって・・・

大漁じゃ

人の意見を聞く気がないなら、書かなきゃいいのに。
しかも、文体、癖から考えると、↓の3IDは全て自演だし。
ID:GQhjlrsP
ID:1mAsENW9
ID:BY11/y5P

こういうのもいかにも2chらしいよな。

カリスマ大家って参考にならない奴だらけ

>>657
リアルだと他人様の意見は聞くが、参考にするかどうかは別だね。
2ちゃんだと、、、、釣ってナンボだろｗ

俺の場合、ローコスト戸建て賃貸はやって大正解だったよ。
付帯工事込みで1棟1000万弱（3LDK）で建てられて、新築のときは月10万（駐車場1台込み）
の賃料で貸し出したが、完成後ひと月と経たずに全棟埋まったからな。
まあ、それも地方都市とはいえ街中の好立地な土地にそういう物件が無い頃にやったからだろうけど。
今からやる人はちょっと遅いかもなｗ

俺は年間の家賃の総売上げが毎年6000万超えで、株の配当が去年は700万超えだったな。
もちろん、資産の大半は相続で得たものだ。
おまえらは家賃の売上げなんぼあって、ローンはいくら残ってるの？

ﾔﾚﾔﾚ ┐(´ｰ｀)┌ ﾏｲｯﾀﾈ

>>659
土地代無視してね？

元々大家業は相続でやるもの。
浦田本に影響受けすぎるのもナンだと思うけどね。
あんま賃貸業やってないから。

>>661
相続で得た土地だからね。
正直に言うと建物代も生前贈与で親父とお袋から貰ってた金だがｗ

売上が６千万円ってすごいですね。
そのくらい売ったら、純利益って４千万円くらい出ますか？

６０００万円の収入から固定資産税、所得税、住民税、ローン返済を引いた
手残りはどのくらいになるのでしょうか？

500万

大家さんって、儲かんない仕事なんですね

大家さんは儲からないが、不動産投資は儲かる。
わかるかな？

わかんなーい

キャピタル狙いはバカの妄想

キャピタル狙いはバカには無理

>>664>>665
>>659だけど、固定資産税が600万（10年前は700万以上だった）ちょいで、
所得税と住民税で1000万ちょいで俺の年収が3000万ぐらいのもんだね。
ローンは今は全く無い状態だが税金上は減価償却の形で毎年結構な額が計上されてるな。
減価償却については税理士任せだから詳しくは知らんｗ
あと嫁に給料を年600〜700万出してる形だ。

年収と所得、キャッシュフローは別物だからな

>>672
個人の可処分所得で2000万円くらいですか？

不労とは言えない
経営者が社員を雇うかわりに土地建物を雇っていると考えればわかりやすい。
社員とちがって労働基準法も関係ないし、残業代も出さなくていいし、めんどくさい人間関係もない。
土地建物が24時間働いて家賃(売上)を出してくれる。
だから大家はやることがなく、不労所得のように見える。でも実は土地建物に働かせている経営者

プロ野球の一流選手にでもない限り自らの額に汗して齷齪働いたとこで稼ぎは知れてるからね
資産に働いてもらうか人を使うかしないとダメだ

社会通念上、大家業は不労とされているから仕方ないね

>>677
俺は大家じゃなくて不動産賃貸業者だから不労所得感は少ないな

全額自己資金とかローンがないとか、そういう大家は不労だろ

労働者が大半だから資本家を不労所得者を白い目で見る人が多いが
絶対的勝組みは不労所得がある資本家なんだよな

不労所得がある人を白い目で見る人はいないと思います。
うらやましく思う人は沢山いるでしょうが・・・

>>680
経済基盤は不労所得で社会的地位の高い仕事をしてる人が勝ち組だろ
自分は不労所得が年間４００万程度しかないから本当は仕事をしてもっと稼いだ
方が良いのだが、自分の能力でできる仕事は時給８００円前後のバイトくらいだから
働いていない。だから到底勝ち組とは言えない。

不労所得で２０００万円、アルバイトの８００円/時を週２日くらいが理想です。

>>682
今の時代年間４００万もあれば充分だろ。

>>679
ローンの有無は不労と全く関係ないだろう？
その辺の社畜みたく馬車馬のように働くことはまずないだろうが、
普通に賃貸経営してる人達は多少の労力は使ってると思うよ。
沖縄の米軍基地の地主だと完全に不労だろうけどｗ

関係あるだろ
返済するための労力は尋常じゃない

>>684
東京都心の中古限定で５戸持ってる。
空室期間考慮で年間の家賃収入が４００万くらい。維持費が１３０万くらい。
だから年間で２５０万から３００万残る。５戸で現在の時価は６５００万前後。
あと株の配当が年間１００万円くらいある。株の時価が約４５００万くらい。

毎年合計で４００万くらい入ってくるが、そこから国民年金、付加年金、確定拠出年金で
約１００万円払ってる。その他に個人年金を年間１０万円強払ってる。
年金、国民健康保険、税金を払うと最終的に残るのは２５０万前後。
自己使用の不動産も自分のものなので生活費に使うのは年間１５０万くらいだから
毎年１００万円くらいは株を追加購入できる。

本当は年間６５万円の給与所得控除が使えないのがもったいないのだが
時給８００円で６５万円稼ごうと思ったら年間８００時間以上働かなければならいので
面倒なので働く気はない。

>>686
それを言い出したら、一括で払うための労力も・・・

税引き後キャッシュフローで話をしないと何とも言えない

所得税と住民税で７３０万円になってしまった。
自慢ではなくて、本当にアホらしくなってしまう。
ローン０円だから助かるものの、
ローンでもあったら何のための資産運用なのか・・

時価総額6500万ぽっちで所得税と住民税で730万？
フカシも大概にしないと

>>691
総額は土地だけで３億ですけど・・

キミ>>687と言ってること違ってるじゃん。パラノイア？

別人ですが・・？

邪義さん舐めんなよ！

全角君、嘘をつく

>>694
まさかバレてないと思っていたのか・・・

>>687
貸家５戸以外は何もやってないんですか？
それはそれでリタイヤとして素晴らしいですが。

分譲物件・土地購入を考えている方、この記事にコメント下さい。
不動産屋以外の第三者の紹介を受けて申し込むと、仲介手数料が50万円以上になる場合には、5万円以上の商品券がもらえます。
ぜひ、ご利用下さい。
http://muryodekenkou.blog.fc2.com/

>>687　ですけど　>>690は別人です

>>698
株式投資をしてます。時価で約４５００万ですけど
優待株が多いので優待券を消費するのがたいへんです。
自分で使えない分はオークションに出品したりもしてます。

ちなみに親は開業医で年収３０００万くらいで自分は一人っ子です。

あれ？お前所得税と住民税で730万円になっちゃったんだろ？

>>687　ですけど　>>701は別人です

>>687　ですけど
このスレでさえこれなんですから
仕事をしてないと本当に世間の風当たりが強いです
年間生活費１５０万程度のささやかな生活でもこんなに嫌味を言う人がいるんですから

>>687　ですけど
私の能力では働くといっても罰ゲームみたいな仕事しかできません
罰ゲームみたいな仕事をしてまで生活水準を上げたくないので働きたくありません

でも世の中のほとんどの人も罰ゲームみたいな仕事をしてる人なので
罰ゲームをしてない人を叩きたくて仕方がないのでしょう

病院へいそげ！

>>704
働かないで食える。最高じゃないですか。

ここには、ヒガミ根性丸出しの
自称「おおや」が棲んで、悪さを働いてる。

働いてるだけ、マシか・・？

>>704
マジレスすると、俺も、一時、専業大家してたけどマジで鬱になりそうだったよ
罰ゲームでもなんでも、少しストレスがあった方が絶対精神状態にいいと思う
週２、３日でも罰ゲームしてみなよ

>>704
言いたい奴には言わせとけ。
嫌味を言う奴なんて、生活のために嫌々働いてる哀れな労働者だろｗ
君はナマポで食ってる訳じゃなく、納税もしてる訳じゃん。
何も恥じることなどない、堂々としていればいいよ。

建築士と宅建くらいで調子乗られても困る

>>687　ですけど
>>709 確かに暇で困ります。物件購入時の何かやることがある時の方が暇な時より充実してますね。
>>710 ありがとうございます。

>>712
わたし今中古の収益物件を探してます
良い物件に巡り合えたら、あなたと同じ不労所得者になれます
年間所得６００〜７００を目指してがんばります

>>713
1億現金を用意してそれを投資用不動産に突っ込む。
実利6%はなんとか可能。
ちなみに俺はこれを実行中。
新たな物件探しや物件入れ替えで暇じゃないよ。
不動産は趣味みたいなもの。

>>714
現金１億で購入したんですね
さらに入れ替え費用もあるなんて凄いです

>>715
今の相場だと６％はむりだと思う。
２０００年から２００７年までだと１億投資したら手取りで７００万円前後あった。
今は家賃水準が随分下がってるし物件価格が高騰してるから利回りは４％くらいではないかと。
>>687 にあるように時価６５００万の物件を買って費用も合わせて７０００万くらい。
それだけ投資して手取りは２５０万から３００万
他に収入のある人だと税金が高いから税引き後だと２％台になるかと
株の配当から２０％の分離課税後の手取り額と大差ない利回りにしかならない

>>715
税金考慮すると５０００万円投資して利回り４％くらいが一番お得かと。
それ以上だと自分は株の方が良いな。

馬鹿じゃねえのこいつ

そうとは思わんが・・・

>>718
働いてる人なら保険税を考慮しないくても良いが
専業大家だと国民健康保険が馬鹿高いでしょうが

５０００万円投資して利回り４％だと
国保も安いし国税はかからないようにできるし

所得が1000万超えたら法人化だね

働いてる人とか他の収入が多い人にはわからないかもしれないが
家賃収入だけで働かずにささやかな生活を目指すなら
所得税は大したことないのだが国民健康保険が馬鹿高いんですよ
それがわからない人だと>>717で言ってることの意味が理解できないのかと

>>721
所得１０００万というと建物の償却を引く前で１３００万〜１５００万でしょ
それだけの収入を得るには３億円くらい投資しないと無理

>>723
まあそんなもんでしょ。
>>722
その通り。
他に資産があっても現物不動産ではなく、特定口座の源泉ありにした方がお得。

2500万投資して8%の方がいいだろ
という点からすると、馬鹿としか言いようがない

国保は自治体によって率が変わるけど
自分のところは税率が高いから、近隣の半減する自治体に引越し検討中。
現物不動産から株式（REIT）に移行したいんだけどボラが大きいのになかなか慣れない｡｡｡

無借金で悠々自適系の大家のブログとか本を見ると税金と国保どうしてるんだろうって思う

国民健康保険税は固定資産税額が係数加算されるので、
不動産が増えれば増えるほど、保険税は上昇するよ
不動産所有が多くて、所得の多い人は保険税上限が普通です。

上限なんてすぐなっちゃうよね

年金が国保に化ける

>>727
そりゃ無借金でウハウハな大家さんは
法人化して家族を従業員にして上手くやってるさ。

家族も扶養か無職じゃないと意味ないけどね

法人化するなら、不動産収入最低いくらからメリットあるの？

収入ではなく、所得で１５００万円くらいが目安

>>733
家に、遊んでいる人間が何人いるかによる

>>735
嫁が1名、子供なし。不動産所得1000万弱では法人化の意味ない？
法人は休眠を持ってるから新設しなくても大丈夫な状態。
このあたりを分かりやすく書いた本とかないですかね？

法人化しなくても嫁に給料渡して分配すれば節税になる

所得1000万程度なら青色申告で十分

>>737-738
返事ありがとうございます。まだ勉強不足なのでいろいろ教えてください。
自分でももっと勉強します。

>>732>>738
1代で成り上がった大物大家は法人化して嫁と両方の老親を従業員にしてるのが多いよな。
儲けの少ない大家なら青色申告で十分だが、儲けが大きくなるとそれじゃ大損だからね。

>>740
儲けの少ない大家、と儲けの多い大家
課税所得金額で教えてください。

>>741
目安として所得1000万

所得で１０００万円なら法人にすべき

あらゆる節税をしても一人の所得が多すぎる場合はな、

例えば不動産所得が1000万で法人にして
妻に給料取らせると、いくらくらい節税効果がありますか？

個人で所有してる不動産事業を法人化するには
法人が借金して買い取るしか方法はないのでしょうか？

立て続けに聞いてすみません

妻や親を従業員にして渡した給料はどうすんの？
その給料でホストクラブやパチンコに行かれるのと
素直に納税するのとではあまり差がないように思えるが

>>746
分割で返済してもらえば、個人の可処分所得はそのままで、課税所得は激減するよ
会社から報酬をもらい、法人は、返済ができる最小限の利益で運営すれば、
お互いの所得税率を減らせる

>>747
帳簿上のお話ってことがわからない？

こんなところで法人化の質問する池沼

個人と法人じゃ最高税率が違うし
青色申告だと嫁（従業員）に出せる給料も目安があって多額には出せんからね

あと、使える経費の額も違うから法人化して経費で高級車買ったり、外食費を交際費であげてたり、
えげつないとこはお中元やお歳暮を自分宛てに購入したりとかなｗ
そういう家は子供（孫）にばっちり生前贈与もしてて、
旦那と嫁さんとそれぞれの両親から毎年ちょこっと贈与税が掛かる程度に生前贈与してる。
もちろん、きちんと申告をしてな。
だから、子供（孫）が成人する頃には子供も億万長者ｗ
金持ちの子が金持ちにの流れは今後益々加速するだろうね。

個人事業主は交際費の上限のないからメリットが大きいね

>>749
それ税務署にばれるよ

子供や孫に贈与したのに
子供が親不孝者になったり
老害早く死ねとか言う孫に育ったりしたら
後悔しきれないな

>>755
そっち系になるのも少数いるだろうが、「俺は凄い」の天狗野郎になる奴の方が確率的には高いだろうね。
あと弱者の気持ちやゼロから伸し上がる事の大変さとかは適切に理解出来ない人間になったりな。
何事も正と負は表裏一体だからね。
生まれが恵まれ過ぎるのも良いことばかりではない。

贈与税控除は、受ける側の合計額で計算
何人からでも贈与は受けられるが、合計額が110万円を超えれば贈与税が発生する

>>754
バレるも何も合法なんだけど、頭大丈夫？

>>758
誤りを認めたくない気持ちはわかる
ネットの中では無敵の王様でもいいけど、現実ではもう少し勉強して謙虚になろう

>>759
いや、自分の無知さが悔しいのがわかるけど、ふつうに現実だよ

脳内資産家イライラｗ

やっぱり節税って、無知な人からするとマジックなんだな

家族親族を従業員にして
証拠残すために給料振り込んで
でもすぐに全額出金させて返してもらう
という節税ｗ

無知丸出しの子供だましじゃあるまいしw
マジックのヒントは源泉徴収と還付

>>763
そのスキームは租税回避と言うより脱税

うちは脱税する気なんて全く無かったが、祖父母が死んで5年以上経ってから
倉庫に入れてた祖父母が使ってた箪笥の奥から偶然800万以上発見した。
もう、これは時効だろうと思い家族にも内緒で俺のへそくりにさせてもらった。
爺ちゃんは俺のためを思って隠してくれていたに違いない。

こんばんは
税務署のほうから来ました

>>766
何はともあれ、跡が残らない現金が一番安全なんだね

まるさに通宝しました

金儲けの秘訣は正直

古いおもちゃのコレクションとかどうやって評価するんだ？
しかし遺族に目利きのできる人がいないとゴミとして捨てられるが怖い

そう、正直に節税することだね

>>772
自分は子供の頃のおもちゃを大切に保管してたんだが
大学生の時に実家に置いてあったおもちゃを母親に捨てられた
今あれば１００万円以上の価値があるのに

あと友達は実家に置いてあったロリ本（昭和時代は合法）のコレクションを
母親に勝手に捨てられたらしい。「今買ったら（２００５年頃）数百万円する」
とか言ってた

そんなもの評価はゼロだから心配すんな

だから節税になるんじゃん

そうか

777

日本は相続税取り過ぎだよな

駅近５分築20年利回り12%の物件を見てきた

買いだろうか？

築２０年か、売時だよな

敷地に問題があるか、大トラブルの入居者がいる予感。
所有者が売り逃げしたい感じ。

>>779
どこの駅かによる。
うｐして

>>779
世の中には駅徒歩4分、築23年で利回り200%って物件もあるぞ。

利回りって意味ないって

利回りなんて現時点での話で将来は別の話だし、その他のリスクは反映されないからな。

ちなみに>>783は越後湯沢の物件。
表面利回り1000%近い物件すらあるよ。

借り手いないし維持費で逆ザヤだし

越後湯沢なら冬季短期利用の借り手は沢山いるし、今なら数年で元は取れる。

問題はいらなくなっても売れない確率が高いこと。
リゾートマンションの格安物件ってババ抜き状態なんだよ。

短期でもいねえよｗ
リゾマンの話なんていまさら話す必要あるか？

越後湯沢だと普通にいる。
ひまわり不動産ってとこが大手だが、今は越後湯沢だけで100件以上空室があるが、これが冬季になると20件以下まで減るからな。

管理費が安くて、かつ投売りされているところを借りれば、とりあえずは儲かる。
その後に売り抜けられる自身があるならね。

なかなか儲かる物件（将来的にも）を手放す馬鹿はいないからね。
たま〜にのっぴきならない事情があって渋々手放す人もいるが、
そういう物件は市場に出る前に親戚友人知人や不動産会社が直接買い取ってるのが現実。

個人が投資するのなら不動産なんかより株のが断然良いよ。
たぶん、ここの皆が生きてる内に数十年に一度の大不況株安は来る訳で、
そのときにめぼしい優良銘柄をガツンと買っとけば2倍3倍には高確率でなる。
俺もリーマンショック後にトヨタ株を仕込んで倍以上になったから。

>>789
幻想抱きすぎだろ
付き合いきれんな
維持費倒れになるだけだぞ
そんなもんで儲かると思ってんならやってみなｗ

越後湯沢押してる業者きてるねｗｗｗｗｗｗｗ

儲かるなら全部買えよｗｗｗ

>>785
ほーちなみに公開物件かえ？

>>791
10年後、いや5年後でもいいからうまく売り抜けられるなら儲かるよ。

問題は売り抜けられずにそれこそ維持費倒れになるリスクがあること。
現時点でもタダ同然でも誰もいらないような物件だからな。
それでも賃貸に出せば冬季は月4〜5万円とかで借り手が普通にいるのが現実。

おまえ大儲けだないいな

そんなに儲かるなら自分で買ってまわせば大儲けなのに、他人に買わせようとしてるってのが笑えるｗ

>>796
別に買わせようとはしてない。
もしババを引かない自信があるなら絶対に儲かるよっていいたいだけだ。

俺はババを引くリスクが高いから買わないけどな。

>>796
おまえ、アホだな。　
確実にわかる。

>>794
>うまく売り抜けられるなら儲かるよ

それってもう別にリゾマンに限った話じゃないｗ
どんなお化け屋敷みたいな事故物件でも「うまく売り抜けられるなら」そりゃ儲かるよｗ

アホだな〜
野球で言うところの「ホームランのサイン」だぞそれ

>>799
そもそも、話の発端は利回りだけじゃ何の参考にもならないって話だぞ？
リゾマンはひとつの例なだけ。

発端は何でもいいけど、最終的な結論が「うまく売り抜けられるなら儲かるよ」じゃ
どうしようもねえだろって言われてんだろ

苗場あたりのリゾマンって超絶テクの30代後半くらいの女って考えると分かりやすい
誰も結婚（購入）はしたくないが、セックス（スキー）したいときにはそれなりの需要はある

買ったら負け
買っちゃった負け組から必要なときだけ借りるのが正解

40代とも50代ともやったが、マグロだったけど

人口も経済も衰退期の日本で素人が不動産を買うて儲けようなんて考えん方がええ
半世紀前なら比較的簡単に儲かったがな
時代に合った投資をしなはれ

>>804
アタマ弱そうですね

不動産なんて買わないほうがいいと思っている人が多ければ多いほど良いことだ

昨日賃貸用戸建の買い付け入れた
この時期無理に高値掴みできないからなかなかめぼしい物件が見つからない
ローン大嫌いだし

高値掴みご苦労さん

>>805
数多ある投資先の中で今の日本の不動産を選ぶ方が馬鹿やでｗ
税制かて日本の場合、不動産には辛いわけやし、
現実、実質利回り5％すら取れてない大家が大半やん。

>>809
別にそれでも大半の大家は困ってないけどな。
土地持ちが税金対策が大家をやる一番の目的なんだから。

>>810
おまえ>>804に俺が何って書いてある？
これから地主でもない素人が不動産投資なんかしてもって話をしてんだが？？？
白痴なの？

>>810
それと今現在困ってなくとも将来明るいかという話や。
わざわざ厳しいとこで勝負することないやん。

賃貸住宅の空室率は実に18.7％
http://www.e-commons.net/market.html
我が国の賃貸住宅市場は、今後 2030 年に向けて大きく縮小することが予想される
（2010 年 12.6 兆円→2030 年 8.8 兆円、▲30%）
http://www.mizuhobank.co.jp/corporate/bizinfo/industry/sangyou/pdf/mif_121.pdf#search='%E8%B3%83%E8%B2%B8%E6%A5%AD+%E7%8F%BE%E7%8A%B6'

不動産投資は東京（※城東城北を除く）限定でいいんじゃね？
そんなこともわからんバカはいずれ退場するからスルーでおｋ

>>813
バカなの？
相場を知らないの？
そこは物件価格が高くなりすぎて成り立たないよ。

地方物件で何億もローン背負ってドヤ顔してるアホ共が自分の物件を事故物件にするとかメシウマ

>>814
未経験者かな？
不動産投資って買い続ける必要は無いんだよ
マメに探せば一年に一件程度はお買い得物件は見つかるよ
個人投資なら資金的にもその程度で十分

>>814
地方は地方で賃貸需要が激減するから成り立たない。
人口減少に伴う支店廃止、工場海外移転で地方経済は急激に劣化する見込みだしな。

>>817
814は地方クソ物件漁りが大好物だぞｗｗｗｗ

国がコンパクトシティ化を推進してるのにあえて地方の穴場を探すとかｗｗｗｗ
脳ミソ賞味期限切れかな？

元気ですか？
元気があればリゾマンも買える
迷わず行けよ　行けばわかるさ

でっ？上の方であったけど、
不動産収入ー経費ー控除ー返済＝１０００万円以上
は法人化した方がいいという結論で宜しいでしょうか？

そうなら、もう直ぐにでもしないと来年の申告に間に合わない

税金をたっぷり払えよ
国は苦しいんだからそのぐらい協力しろよ　非国民

福祉のためなら払っていいけど公務員のためには払いたくねえなあ

>>822
苦しいのに公務員の賃金はアップ
国会議員もいっこうに定員削らないし、歳費はアップ
http://news.livedoor.com/article/detail/8821470/
苦しいのなら削ったままでいいだろ？
この国は公僕や議員が非国民なのさｗ

川本源司郎（丸源ビルオーナー）
「節税をしない経営者はバカ。無駄な税金を支払う必要はない」

明日は中古戸建の売買契約

台風でマンドクサイ事にならんといいけど

建物吹っ飛んだら白紙だよな

売契と引き渡しは別

本業も賃貸もヒマつぶし
とりあえず本業リーマンはカッタルイので会社と交渉して週休3日勤務に変更
賃貸物件は全て現金購入＆自主管理で月額賃料総額約50万円
その他リフォーム中＆賃貸募集中が戸建3棟+2店舗
ローンも無いので気楽にやってる50代

つか50代で�Aちゃんってのが痛いなおまえｗ

裏山か？

ビンボー人のネタミを見るとメシウマ〜ｗ

いや裏山じゃない。戸数が多い割りに賃料収入が少ないなと。
自分は店舗3戸とマンション2部屋しかないが、月額賃料は120万あるよ

脳内自慢はイラナイ
そもそも既存月50万の内訳書いてないからｗｗ

バカが脊髄反射〜ｗｗｗ

くやしいのうｗｗｗｗｗｗ　ばーかｗｗｗ

>>833
図星かよ（爆

不良所得？

店舗大家だとマンションみたく原状回復費用やリフォームは必要無いって感じ？
逆に店舗大家のデメリットは家賃滞納保証システムを利用不可だったりするのかな？
仮にマンション区分で３部屋所有の家賃合計20万、
一方店舗１つ所有の家賃40万を比較すると、ありとあらゆる全ての経費を差し引いた利益は10年計算でどれ位になりますか？
イメージ的なはマンションは空室リスクがある、退去時に原状回復費用やリフォームが必要、店舗は滞納や夜逃げの家賃保証システムが無いで計算は複雑そう

>>836
店舗だと敷金や保証金で担保多目
テナントは一旦入居すると長期入居
新築貸しは元より居抜きの場合も原則テナント負担でスケルトン状態でお返し頂く
一番のリスクは立地や間取りが悪いと空室期間が超長期化すること
給排水はトラブル発生しやすいのでマメにメンテ必要

>>837
店舗だと敷金や保証金は納得ですが、あくまで何も過失が無ければ退去時に返却だよね？だから利益にはならないよね？あくまで滞納等のリスクに対してだろうし

店舗は確かに空室期間が超長期化は少なくともマンションよりはリスク高そう
給排水はトラブル発生しやすいのでマメにメンテ必要→これって借り主負担？大家負担ならどれ位の費用ですか？

>>838
飲食店舗ビルの配管詰まりは致命的
主管の場合は全テナントに被害が及ぶ可能性がある
逆流すれば修繕＆営業補償
定期点検＆高圧洗浄は必須
もちろん店舗内配管でなければオーナー負担
規模にもよるが年一回数万円程度見ておけば十分

店舗内配管ってのは専有部床下を通ってる場合かな？

そう
その場合は老朽化よりも生ゴミ・固形化した油・割り箸・オシボリ等で配管が詰まることが多い
テナント側の不始末なので当然費用もそっち持ち

さんきゅー

>>839
家賃滞納等はマンションの家賃保証会社の類いみたいな制度は無いのでしょうか？
店舗が出て行く時は内装等は基本的にそのままの状態で出て行く事が一般的でしょうか？
他に何か店舗大家に基本の事や注意点はありますか？

業種、立地による
普通はスケルトン
居抜きもありだけど次が限定される

>>843
飲食店用の家賃保証会社は昔からあるが少数派
内装や設備がボロなら残置は認めずスケルトン返しを要求
キレイなら所有権放棄の残置物扱いで募集をかける
飲食店の場合は火事リスクが高まるので保険掛金が高くなる
小型ビルの場合大抵消防法違反なので立入検査があった場合は怒られることを覚悟する（笑

美容室から聞いたが家賃は月１５万、改装費は９００万かけたってさ。ちなみにその物件を購入したら１５００万らしい。外野から見ればそれなら購入した方が長期的にはお得と思った

つ　購入　資産＝資金の凍結
　　賃貸　家賃＝経費

おいらも、大人になったら
皆さんのような大家さんになって
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ネットワークビジネス

ニュースキンで最短で成功して実業家になった、富田祥生です


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・新築一棟木造アパート派であること。（金融機関の融資が出やすい）
・中古物件は購入しない。（設備の劣化でお金が掛かるため）
・新築アパートと言っても既に建っているものを購入するのではなく、土地から仕入れてプランニングする。
・RC造物件は価格が1億円を超えてくるため、出口（売却）で苦労する点と、コスト（修繕費・税金等）が高いため避ける。
・基本的に築15年までの売却して利益を確定させる（木造は法定耐用年数が22年と短いので、時間が経過すると金融機関の融資が付き辛い）
・一棟の戸数は8戸以上であること。戸数が少ないと抜けたときのダメージが大きい。
・店舗、事務所ビルはやらない。区分マンションも旨みが薄いため、最初から一棟物件を推奨。
・駅から徒歩15分以内での立地重視。
・基本的にシングルタイプ。ファミリータイプはクリーニング代等が高額になるのでやらない。
・1つの工場や大学等に入居者を依存しているようなエリアは企業や大学の撤退でダメージを食らうので避ける。
後はこの本のある意味「キモ」でもありますエリアについては、やはり「人口の減少」について言及し、戸数で見れば需要に対して供給は過剰である点も認めておられます。
ですが著者はそれでも「本当に入居者のニーズに応えた物件はむしろ少ない。過剰なのは真のニーズに応えていない物件だ」と一刀両断！

まず北海道は「寒冷地としての特別な費用が掛かる」点から余計な出費が増えるとして対象外としています。
続いて東北エリアは今回の震災で多大なダメージを受け、復興の予定が未だ見えないことから対象外。
次に「名古屋」です。名古屋はJR名古屋駅の西側エリアが地価の安い未開発エリアとして推奨しています。
名古屋では元々、相続対策等で地元の建設会社と組んでの建設が多かったため、賃料が全体的に高めのため、差別化が出来るとしています。
さらに「大阪」です。大阪は土地を購入してアパートを建てるという手法があまり広まっていないので、名古屋と同じく差別化が図れるエリアだそうです。
「京都」は文化都市にして古都なので、埋蔵文化財や景観条例等の法令で建てられる建物が制限されてしまいます。それが他の都市との違い。
ですが、全国一学生の多い都市である点と、近隣の「滋賀県」の大津や草津も抱きこんで構想すれば十二分に成功できるエリアだそうです。
「神戸」は灘区・東灘区等の高級住宅街のあるエリアは避けて、西の「垂水区」「長田区」「須磨区」を推奨。
そして著者のお膝元である「九州」では勿論、福岡です。特にJR博多駅の西側エリアが便利で、著者もそこに物件を集中しているそうです。
他では九州新幹線の開業で便利になった「熊本」。熊本市は新たに政令指定都市に仲間入りしました。
鹿児島も平地が少ないので元々のアパートが少なく、差別化が図りやすいエリアになるとのことです。
他には「浜松市」「岡山市」もエリアが絞りやすい土地だそうです。「四国」「山陰地方」は残念ながら上がってませんね。