アパート経営なんでも相談室【128号室】

23区内に80坪の土地持っています。新宿まで直線距離で9kmぐらい。最寄駅まで2分。
土地には二軒の木造二階建てが建っていて、ひとつは自宅で、ひとつは貸してる。
ただ、建物が両方とも築30年以上で、耐震とか何もしてない状況。
貸してる方の家は、月10万の家賃で、大体35坪の上に建ってる。
家賃が安いのは、祖父の代からのなんか変な流れのせい。
だけど、最近借りてる人が高齢で、ガンになって死ぬ寸前になってる。
そろそろ次の手を打たないといけないので、ちゃんとしたアパート経営をしようと思ってます。
つまり、建て替えを念頭においた大規模な計画。
ただ、土地がけっこうあるせいで、土地を有効活用するとすごい金がかかる。
自宅＋アパートにするか、自宅＋月極駐車場にするか、自宅＋更地にするか迷ってます。
何かアドバイスください。

>>949
ど素人は変な知恵を付けるなよ

低額でも家賃を取ったら、家賃の支払いによる権利が発生する
それこそ近隣相場との差額が贈与になるし、立ち退き料の算定根拠になってしまう

契約書なんか作ったら、揉め事が長引くだけ
この場合は、口約束の使用貸借のまま、継続するほうが得策
何もないんだから、双方ともに何でも主張できるんだからさ

>>952
更地にすると毎年とんでもない固定資産税に悩むことになる。
駐車場もそういう意味で同様だが、収入的にはいまのアパートよりいいんじゃない？
いずれにしても、もう少し詰めて、計算したほうがいいと思う。

>>952
賃貸に建て替えて全部貸すのがよい。　自分がそこに住みたいなら一部は自宅って感じ。

建蔽率、周辺相場賃料、自分の後に相続が発生しやすいかなどもあるが、都内なら当分賃貸は安泰。
イニシャルコストをしっかり抑えれば収益は高いよ。

>>954
更地だと大変なんですか。調べてみると確かにそうですね。
たしかに同じ税金？を払うなら、収入のある低予算の駐車場の方がいい気がしました。
素朴な疑問なのですが、土地を運用する場合、一番気を付けないといけないのは税金でしょうか？
私も父もサラリーマンで、道楽？で大家をやっていた祖父と違って関心も知識も少ないのです。
税金で見たとき、アパートを諦めて土地をすべて自宅にすると、借金しても平屋しか建ちませんが、こっちの方がいいのですかね？
土地を運用して金を儲けたいとかは思ってませんが、土地を売ることは死んだ祖父の方針でできません。
こういう人って結構いるような気がしますが、みなさんどうしてるのでしょう。

できればサイパン野郎さんお願いします

>>955
賃貸ですね。私は今の土地が好きなので、ここに住みたいと思っています。
よくアパートの最上階に住んでいる大家がいますが、あれですね。
知り合いの一級建築士は、もし建て替えるなら賃貸にしないと金を借りられないと言っていました。
私の勤めている会社は大手の完全子会社ですが、給料は並みなので、融資が心配です。
父は家賃収入にあぐらをかいて、真面目に働かなかったので、貯金なんて全然ありません。
ただこの先、結婚とか子供とかいろいろ考えると、色々と不安でして。
やはり、賃貸をやるには金儲けも考えないといけなのですね。

先日アパートの空室に申し込みがあって３月からやっと一年ぶりの満室ーっ!!

っと思ってニヤニヤしてたら今日一室３月一杯で退去の申し出が届いた．．．orz

この時期大家はちょっとドキドキだよね

３末で退去するのやめて
せめて２末にして

自宅兼アパートは気苦労が絶えない
と隣の奥さんがゆってた

>>951
ありがとう。
アパートは不動産会社にお願いするんだけど、
無職でも自分のアパートなら入居させてくれるかな。
まぁでもなんか参考になった。ありがとう。

>>952
立地が好条件だから、土地は手放さずアパートかマンションを
立てて、例えば最上階だけ戸数を減らして豪華に広く作るとか
して自分が住めば良いと思います。
それとも一軒家にしたいの？マンション経営で再度資金が溜ま
ってから、もう一軒造るのもありだと思う。

>>958
土地価格はじぶんとこと比べてみても、5000万円以上はあると思う。
アパートなりの形にしておけば、自分達の家族形態によって2戸を
使っても良いし、収入にしたければ貸せば良い。他に住みたくなったら
アパートはそのまま収入だけ得て、他に住めば良い。
土地があればアパートの担保は十分まかなえるから、その方向で考える
ことをおすすめする。

>>961
理由は？

>>958
都内で８０坪なら建蔽率150％ぐらいか？
木造なら１ｋなら12-16戸ぐらい作れるかもね。で、1戸400万で建設で6000万ぐらい。
建築費はＭＡＸ500万/1戸って考えると安全。もちろん高級路線もあるが。。
ＲＣならかなり掛かるが階高が作れる場合は鉄骨でやらないでＲＣを選択すること。

建築費は頭金０でも可能だが出来れば2割あるといいね。でもゼロでも銀行と相談だな。
ハウスメーカーなら系列の金融があるから資金が厳しいならメーカーで建てるのもあり。

いろんな考え方があるが土地自己所有なら年間総賃料÷投資額（建築費、租税、管理費清掃費、解体費など）Ｘ100＝15-25％
となるように調整するのがよい。大まかなことでいえば賃料は今後は上がらないから建築費が安くなるようにすべき。
つまり新築計画を立てたところから勝負は始まってるってこと。


自宅も併用ならなるべく最上階か1階。
商業地域なんかであれば１Ｆが店舗と車庫、２＾４Ｆが賃貸、最上階が自宅ってパターンもある。
最上階は自宅だと見晴らしがよいのと雨漏りがすぐわかるから。あと意外に暑い。
１Ｆがよいってのは高齢になった場合と売却や用途変更の際に店舗や車庫に改造しやすいから。
木造や低層鉄骨ならどっちでも。

自宅と賃貸がセットだとどーでもいーようなクレームを受けやすい。

自宅並みに隅々まで目が届きやすいので放置でおｋのようなマイナートラブルでも気にかかる。

サブリースで運営はノータッチにすれば問題ない

大家だとバレれば管理会社なんて飛び越えてクレームが来るぞｗ
そもそも24時間365日まともに対応してくれるような管理会社は高い。

オレは大家が下や隣に住んでるのは嫌だな。前に下に降りるたびに大家と
顔合わせるから居ないとき狙ったりして気苦労した。
家賃は一度も遅れなかったよ。

長文だと理解できない弱脳バロス

ウチは自宅の一角を1部屋貸してるがクレームなんぞないぞ。
その代わり賃料は少し安い。やっぱり大家とは隣り合わせは人気が無いんだそうな。

それと管理委託することもいいけどしなくても新築〜10年ぐらいはほとんど無い。
どっちかというと退去時の清算とかそういうクレームのほうが大変。
でも掃除はちゃんとやっとけよ。

サイパンは頭金三割も入れて返済比率が五割近く返済期間も二十年と短くない
家賃からみても都心でもなさそうでキャピタル狙えなさげ利回りもグロス９％程度だし
かなり危なげなんだが 資産家が節税で買う物件じゃんこんなの

某管理会社に家賃回収してもらってるんだが
家賃回収してからそこからうち（オーナー）に振り込まれない状況が半年も続いているんだが
どーしたらいい？
京和建物関連なんだが会社名さらしてもいいかな

今日日まともな物件は利回り6パーだいだよ
土地からなら
ボロい変な物件だと20パーとかあるけど

>>972
気が付いてて、あえてスルーしてたんだから、かんべんしてくれ。

サイパンにも業者だけどスレの土地ころがしみたいな粘着質なアホを軽くシカトする心の余裕が欲しいな

みんな何年ローンなの？
俺も親の土地にＲＣ建てて30年のローン
サイパンさんの話はむしろ条件良すぎて嘘だと思ったくらい

返済の倍の入金あるなんてネタだろ

>>977
糞物件を競売で現金仕入れ。都心ではない首都圏。
最近は収益物件高騰しすぎて、戸建てばっか物色。
表面利回りの数字だけなら、３０％前後を狙えないものは買わない。
たとえばだが、２．５万で賃貸中の戸建て、仕入れは８０万ちょい。とかｗ

ごめんアパートスレだったね。
某千葉県のアパート、3万×４戸。
仕入れ420万とか。

>>972
えっ？

親から貰ったバカ息子で自分で収益物件てがけたことないんだろ

>>942
お褒めの言葉ありがとう！
裁判は何回も経験してるからね！

>>974
去年、３棟仕入れたのだが、
築12年満室が23％　築14年、8/10入居率が、25％
築23年4/4満室が23％

探せばあるよ、20％以上

誰かアイルマネージメントについて知ってる人いませんか？

今年初めて不動産を買ったのですが、購入時、不動産屋に印紙代1万円を渡したのに、
その印紙代1万円について、領収書をいただけませんでした。
（確定申告の経費に使えるんですよね？）
契約書に一万円の印紙は貼ってあります。
印紙代の領収書ってもらえないものなんでしょうか？

>>985
その不動産屋に何故聞かないのか？

>>980
千葉の南の方の木造アパートだと、千葉とかの材木使っている可能性が高い。
同じスギ(木の種類)でも暖かい地方で育った木は、火や水や虫(シロアリ)に弱く
耐久年数も短い、更に海岸や海から４キロ前後だと、標高にもよるが、地下水位も
低く、鉄骨も潮風でさび易い(年間に片面0.1ミリずつ錆びるので、平均的な鉄骨だと両面から
計算する。)

>>983
書き込み見てるとガサツそうだから、周りといさかいが絶えなそうだもんなwwwww

>>985
それは、不動産屋が印紙を売ってないからだよ
忙しいあなたの代わりに、お使いして買ってきてくれているだけ、
領収書が無くても、印紙が張ってあるんだから、経費計上はできるから問題ない
自分でチケットショップで買えば、気持安くなったとは思うがね

1月だというのに全く内見の申し込みが入らない。
都心の駅前単身用物件で賃料も相場並みより若干安くしてる。
まだ引越しシーズンに入ってない？

>>989
おお、なんという分かりやすい説明、ありがとうございました！
あなた様の解説がなければ、不動産屋さんの親切でしてくれた行為を
勘違いしてしまうところでした。さんくすこ！

え？普通、不動産屋が印紙の預かり金1万円の領収書出さなきゃあやちいでしょ。
印紙貼ったって領収書なきゃダメだよ。見逃されることはあるかもしれないけど。

エ○○ルさんは本当にえげつないね
大家泣かせだね
胸糞悪い眠れんわ

>>987
「地下水位が高い」の間違いだろ
そもそも地下水位はそんな単純なものじゃない

>>992
預かり金には領収書だせんだろ。
もともと印紙売り場の領収書は印紙免除だし。

>>995手前の場合は仲手の領収証に追加します。

>>994
すまん。地下水位が高いの間違いでした。千葉辺りで400万辺りのアパートだと
例：九十九里沿岸・房総半島・駅遠方内陸部・低地湖沼周辺（地盤が弱いので勧めない）

>>990
すでに始まっている
ウチは大学徒歩３分なので今は推薦や附属組の新大学生の内見がほぼ毎週ある
震災の記憶が薄らいできたせいか上京組が去年より多い印象

銀河鉄道999

>>995
出せるに決まってるだろ。大丈夫か？

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もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。