良心的アパート経営なんでも相談室【1号室】

坪単価ナンボ？

坪単価、周辺地域の状況、駅までの距離、他のアパートの間取り
空き部屋の率、駐車場の空き数、その他諸々気になってる事など晒さなきゃ見えん

都内50坪土地持ちという部分に嫉妬されたのでしょうか？
経験と知識がある人はこのスレにいないようですね。
失礼しました。

坪単価150万前後、中央線沿線駅徒歩実測で20分位、ファミリー戸建てやマンションも多いけど、圏内に大学が複数あるので今までは学生入居が比較的多かった感じです。
駐車場は月極に空きがちらほら、住宅街にコインがいくつかあります。

スーパー、コンビニが5分圏内にとても複数あります。
これまでの入居者は4年以上が多く、大学生や徒歩通勤単身者が主でした。
今のアパートと母屋をリフォームするより新築でリフレッシュ、程度の考えで、返済できれば改修積み立てできる程度の利益で構いませんがあればあるほど良いですｗ
施工は2x4でも良いかと思っていますが業者も特に決まっていません。

お分かりでしょうが>>912は別人ですｗ
ID変わらないように夕方過ぎにまた来ます。
小中規模の施工で見積もりを取っておいた方が良い建築業者もあればお願いします。
一括借り上げは利用せず駅前の不動産屋などで募集予定です。
ある有名業者は30年借り上げで最後まで賃料10万ベースの試算表付けて1億弱の見積もり持ってきたので即止めました。
そういうアホな見通しではなく、自宅＋αで別収入なく返済するにはどの規模がベター且つリスクが低いかご教授下さい。

>>909
その二つの計算で返済年数が違うのは何故？
3階9戸にして
・6×6×12×20
位だろ
家賃と入居率が、平均すると年に2%程度落ちると見た方がよい

>>909
それ以前に自宅兼用ってのが問題だと思うんですが。
昔と違って現代の学生や独身者はウザいのが多過ぎる
まぁノイローゼ覚悟なら、お好きにどうぞ。

えーと土地がおおよそ時価7500なら、上モノ1億前後としても7割だとして1億2000万までなら融資下りるわな
その辺で言うてきたわけだ、なるほど。
俺が君の立場で建てるとするなら、学生さん向けだけでなく単身向けまで入れて
3棟並びの5階建てエレベーター無しでALCで1ldk一部屋8坪程度、1F2部屋潰して計13棟＋1部屋、駐車場2台程度
部屋単価700万以内で1億程度で十分建つだろ。でだ、同じく賃料共益費が6万3千円設定で
最大80万円ぐらいの収益として・・・銀行の支払いが30年の3%で42万くらいか
月38万の収益で年間456万円、8割に落ち込んだとして月64万で年間264万、
で固定資産税が70万くらいあるかな？
ALCだと塗り替えで10年で300万程度かな月2.5万で〜コンクリートよか入居は断然ええよ
なら年間100万は補修費諸経費入れても残るんでわ？

ああスマン現在ボロで6万か・・7万はとれるかなぁ〜なら収益はまだまだ余裕が出るわな
工事費も1億ちょっとは超えるかもなぁ、なにせボッタクリってか土地に合わせて
工事費見積もって粗利稼ぐ悪習慣がこの業界は恒常化し過ぎてる。

材料費にナンボ　工期が何日　人件費ナンボ　会社の利益ナンボこうして欲しいわな〜
見積もりには書いていても同じ建築メーカーでも比べると
材料費に上乗せしたり、人件費を実際の人数増よりやしたり
ムチャクチャしてんだよな〜だから最終利益が3割4割平気で越える
ちゃんと原価計算して見積もりしてんのかと・・

そうだよね建築業界の悪しき習慣だよね。見積もり取っても素人には分からないようになっている。
自分は30代前半の頃は飲食店を経営していたのですが、その際、入居の条件としてテナントビルの店内改装は
管理しているデベロッパー指定の業者っていう事だったので(某有名中堅ゼネコン）に発注及び施工。とにかく
高いと思っていたよ工期は守らないし大工の人数も見積もりより少ないし材料も安物で完全にボラれたって言う印象がある。
図面を見ただけでは意外と分からないからね。後から判明した事だがゼネコンは受注しても下請けのそのまた下請け
に安く工事をやらせていたらしい。受注元に抜きに抜かれて薄利で仕事を請け負った工務店は当然やる気なんて起きないだろう。
更地の販売でも建築条件付きっていうのがあるが、これは土地の価格を相場より安くして客を引き、後から上物でバッチリ利益を確保
するという手法だよ。こういう悪質な業者は排除しなければイケないと思う。
俺は、それ以降、不動産投資の世界に足を突っ込んだが、大小かかわらずリフォームの際は必ず複数から
見積もりを取っていますから、とハッキリ業者に告げる、中には「相見積もりお断り」などと
今時考えられないような殿様商売をやっている所もある、もちろんそんなのはこちらからお断り
業者なんて腐るほど存在する、発注する側は良く勉強して業者に鴨にされないように武装するべき。
一人親方の個人の業者でも誠実な仕事をしてくれる所も実際にある。
ですから皆さん建て替えや大規模リフォームの際は是非、業者選びは慎重にして下さい。

長文スマソ

>中には「相見積もりお断り」などと

マジかｗ
そんなんは見たこと無いな。

相みつも、4社、5社までなら許せるけど
20社とか30社とか馬鹿みたいに見積もり出す奴なら、俺が業者だったら断るかもしれない。

相見積りを他社の参考価格（踏み台）にされるのは業者にとってはムカつくと思うけどね。

項目抽出して、平米数計って単価出して、商品選別して、頑張って作った見積書を客に出したら
客はお抱えの内装業者に「これ、オタクなら幾らでできる？」って出しちゃう。

>>923
20社とかやるやついるのかよｗ　よっぽど暇人だな
俺は3社ぐらいかな

最近は業者も賢くなって初めてのユーザーからの電話では飛んで来なくなった
最初は馬鹿にされてるかと思ったことがあったけどね
今は、中間業者（元請）を介して見積りをとってるよ

>>20社
匿名で見積もり出しますとかいうサイトで条件入力することでないの？
自分で名乗って20社に出すの？

第一期工期完了　見積もり→再計算→請求→支払い
第二期工期完了　見積もり→再計算→請求→支払い
こうなるように作る為にわざわざ工期が分かれてんだけどなぁ・・
色んな会社通すと
第一期工期完了　見積もり→三次下請け再計算→二次下請け再計算→一次下請け予算見て再計算→請求→支払い
こうなるんだよな、会社のしがらみが古くなるとホント甘えが酷くなる

全然関係ない話で申し訳ないです。
最近、借りてる部屋の電気温水器が壊れたので管理会社に言ったら、調査しに
くるまで3日、来たら来たでロクに見ないまま「もう古くてダメだから交換ですね」
（確かに20年前のだから古い。）って事で交換することになりました。
で、それから交換できるまで2週間かかるって言われたんですが、そんなにかかる
ものですか？

個人的には、この時期にお湯でないのが2週間以上続くとかありえないと思って
いるんですが、家主側から見たらそんなもんです？

そんな物件引っ越してしまえ！
応急処置もせず使えないなんぞありえん、せいぜい翌日か翌々日、部品なんぞ発注から3日
相続税対策のほったらかし大家なぞ金の計算しかしてねーよ

だいたいねえ
管理会社→大家承諾→発注→施工
こういう流れどっかで話が切れるからそうなる

こっちは知らんけど
井戸端は自主管理が多くて
業者に管理頼んでるのが
少数派だったからね
もっと人がいたころは

皆さんありがとうございます909です。

>>916>>917
自宅は1フロアでなく2戸分で想定してます。
咄嗟の対応の管理人ついでで一人暮らし、年末年始に一家族揃う程度なので。

>>918
北側斜線や建坪率の関係でこの土地には5階は無理なようです。規模的には大きくても30年で収まるならリスクが増えてもその方が良いんですけどね。
土地を売る事も考えましたが、代々の墓が同駅圏内にあるのでこのまま住んでいければと思案にくれています。

>>919->>928
やはり見積もりの額に根拠がなく感じたのはある意味正しかったんですねｗ
今回の規模に関する質問もそれが発端でした。
個人的に借り入れ額や今までの賃料から返済シミュレートして、2パターン位の規模で見積もりを取るとどちらも長期返済ギリギリの収支表付きの見積もりがきます。
自分としては、小規模でも早期返済後は可能な限り改修で最低賃金でも収入を維持できる物件にしたいのです。

自分に何かがあっても、その頃には高齢になっている親たちの介護施設代の足しになるかと。
年金だけではどうなるか解らないし、月20万5万x4戸の収入＋年金があれば自分が死んでも妹夫婦に両親の面倒を見てもらえるでしょうし。
自分は父方母方最後の長男なので祖父母両親全て担わなくてはならない為、万一自分だけに何かがあった時に最低限の生活保証ができる計画を目指しています。

>>929
都市ガスだろ？

>>934
横槍ですが電気温水らしいですよ？
うちも店子〜仲介不動産屋〜とガス給湯故障の連絡がきますが、都市ガスなら既存品の導入日や機種も判っているので「同じ型で良いですか？」「生産終了で後継機になります」とか直ぐに話が付き、連絡の翌営業日にはガス屋さんが点検見積もりに来ますね。
どのみち支払いは先なので、その日に工事になる事がほとんどです。
ただ店子が時間が取れないのに立ち会うとなると延び延びにもなりますが…

電気温水器か、それはイレギュラーでした
プロパンガスならまずは代替え器で当日に対処して
３日ぐらいで部品または新品交換となるわ

電気温水器とか中に入らないといけないから時間かかるのかな。プロパンならすぐやってくれるけどね。

プロパンだと
新品交換だとしても費用は一切かからないからね
しかし、都市ガスみたいに自腹だと給湯器の出費って痛いよな

>>938
都市ガス、経年劣化は想定内でもイレギュラーは痛いですねｗ
でも一括借り上げの契約みたいに定期定額リフォームを条件付けられてどんどん交換されるよりは自己管理した方がコストは抑えられるので。
管理会社通さないと物件紹介のデメリットもあるので一長一短ですが、そこそこ人気のある土地だからやっていけている感がありますね。
早く上物新しくしてやっていけるか判断したいです。

>>918
あ、ALC調べて見たんですが、3階建てでも適してるんでしょうか？
今の仲介不動産屋の紹介で、ユニットの積水、2x4の住友、あと思い出せないけど有名どころの資料をいくつか貰いましたが、ALCというのは無かった気がします。
ALC特化している業者はどこでしょうか？
どの工法でも営業資料では良いところしか書いてないので、各工法を比較した際の評価や、初期・ランニングコストの違いも判れば教えて下さい。
初期投資低くして賃料抑えてもメンテで数百万掛かっても困るので…

>>940
大手だと東建だろうけど、ちと高いよ、3階だろうが関係ないよ
まあ東建に限らずともそういう施工店探せばあると思うよ
ランニングコストは塗り替えがね〜250~300万ほどかな、うちもまだなもんで
タイル調パネルもあるけど、長期のランニングコストで考えるとどうなんだろ
でもコンクリートよか全然良いよ、コンクリートとALCは比べものにならない
断熱性10倍なんてとてつもない差だし、東建とか基本飛び込み営業だし
あいつら開いた土地しか見てねえし、結果的に大家経験無いとこに営業して回るクセつけてるw

あと東建のALCのラーメン工法だと音漏れが若干あるかなと
要は階層ごとにがらん洞なんでパネルで仕切ってあるだけ、
レオパみたいにそこまで気になるモノじゃないけどね、部屋のタンスの配置
とかでカバーは出来るかなと、まあ単身者向けなら問題無しかなと
初期投資は9000万ちょいふっかけてくるんじゃない一部屋800万ほどで

>>942
自分も最上階に住むとかいうと
うるさいの嫌な人はやめたのがいいね

うーん、音ってな人間の5感の中では一番鈍い機関なんだよ
停電や節電考えてるとALCは特化してるからな、底冷えしないし
木造はな・・・何かあった時想像してみ、保険あってもたまらんぞ
死人が出た土地なんて10年は使えないぞぅ〜コンクリートだとどこにでもあるし
不安になってくるだろうからこの辺でやめとこw

>>915
サブリースを使わないのはとても賢明。
でもサブリースの業者に見積もり依頼したのはちょっと失敗。
あいつらしつこいから毎日来るで。

サブリースなんぞキャッシュバックの口約束だってのw
実際に1~3ヶ月空き出たけど東建の家賃保証なんぞ受けた事ねーよ、安くってか適性値段でやれとw
大東も30年も土地使わせて10万とかふざけすぎだよ、固定資産税もあるのに
どんだけその土地利用して金絞るのかと・・
大東はもはや悪徳金融のゴールドマンとか森ビルの外資経営だからな
東建ももはや怪しいけど、電通・・クソ会社め

東建は資料もらった覚えがありますが「ウチは小中規模はあまりやらない」と言われたんで見積もり取らなかったですｗ
やる気がないと言うかこんなのに時間取られたくないって感じで。震災前でしたが。
今のアパートは地元工務店に頼んだ木造注文ですが、確かに音漏れはしてます。
昔は土曜の朝からドラムを叩く学生が居てもｗクレームになりませんでしたが、最近は水回り等のちょっとした生活音で文句を言ったり、逆に女子学生がドタドタ歩いたりする事も多くて、防音も気にするようにはなりました。
集合住宅に住んだ事もある側からすれば無音の方が怖い気もしますが…
防火や耐震については幸い今の木造で去年は大きく揺れる程度で被害が無かったのと、2x4のパンフでも売りにしてたので鵜呑みにしていましたが、やはりそれほど優秀では無いのでしょうか？
首都直下地震が来たらどれも同じと諦めていますが、生き残った時に初期投資が高額だと返済に困るのを懸念してます。
他にも平穏無事を想定してもコンクリや木材の放射能問題でも決められず頭を痛めてますｗ

>>945>>946
家賃設定からしてアホなんですよねｗ
こっちは既存大家なのに「新築なので相場の2、3万増し」と言って、30年目までそれで試算してきた時は馬鹿か？と言ってしまいました。
10年毎、空き室率が上がったら2年単位で家賃見直し前提で、ギリギリの返済計画が頓挫しないと思う客がいるんでしょうか。
しかも空き室が増えても宣伝方法は変えない、家賃再設定とか。

若い担当が上司も連れてくるようになりかなりしつこく来ましたが、きっちりした収支表を宿題として出すように言っても、それすら未定だらけの穴だらけで、付加価値付加価値って工賃だけ高く見積もって、試算表のケツだけ帳尻合わせされたので話にならないと追い払いました。
逆に奴らが言う賃料保証分以下に設定すれば自主広告でもやっていけると学んだのが唯一の利点ですかね。
その範囲で計画すれば借り上げよりはリスクが少ないでしょうし…

空室が埋まりました。
半年間。。。待ちました。
賃料下げなくてよかったぁ。

安く建てられる業者が10年見直しでいいからサブリース付ければ無敵だね

>>346
サブリース契約にまつわる諸問題は数年以内に社会問題化するよ。
サラ金の金利問題みたいな状態になる。

いいかい、これから話事は信じるか信じまいが自由だ
ご存知かも知れないが、日本人として知っていて欲しい外資の本当の目的だ。
奴らは所詮悪徳金融屋、こいつらの金も所詮誰かの金、リートだのポートフォリオなど保険だの
で集めた誰かの金でしかない。
でだ、大東の会長の多田は去年逃げるように会社の株を売り払い会社を手放した、なぜか？
アメリカ国家の代表であるかのごとく振る舞う金融屋や政治家そんな奴らがこの業界に目を付けたからさ
散々各メディアを通じてアデランスだのオリンパスだの物色してたろ？で、もちろんこの業界もだ
で、この業界で何をしたいか？？
金を借りるのはオーナーで貸すのは銀行、奴らにとってみればその中身なんてどうでも良いのさ
つまり・・日本の銀行から金を引き出すのが目的なわけよ。
破綻するオーナーが出ようが知ったこっちゃない、奴らは会社越しに本社に貸し付けたり株の売買で
利益を出せばそれでいい、構造改革をさせた本当の理由がそれ、失われた10年は
意図的に作られたマヌケ学者とアホたれ政治家によってね
で、その計画に焦げ付きが生じて一気に金の回収に入ったのがリーマンショックなのさ
今はそれがバレてないと思い込み必死にメディアや政治家を使って扇動を続けてんのさ
恐らくこの盗賊金融屋もいずれは干上がるその利払いに追われてね・・
時代はそろそろ変わるよ

スレ違いの話はどうでもいいけど
結局安い業者で建てて
建物建てるの商売にしてない業者にサブリースするのが
一番金かからないでそ(本業があって自主管理できない場合)
HMで建ててサブリースでも借り入れしないでできるなら問題無いと

散々各ﾒﾃﾞｨｱを通じてｱﾃﾞﾗﾝｽだのｵﾘﾝﾊﾟｽだの物色してたろ

いつの話だよw

>>954
5年前ほどからだよ激しくなったのは、始まったのはおおよそ14年前ほど前
色々あったはずだ、グリコのスティールカンパニーだの保険だってそう
現に大東建託は乗っ取られた、あの異様な急テンポなやり方はまさにそう
地域独占をうたい、過当競争を生み出す手段
戦争のやり方と同じ、直接爆撃か弱い方を支援し続けて互いの体力を消耗させるか？

いづれそれがそうだったと分かる日は近いよ

レオパと大刀はしばらく前からそうで外資関係ないだろw
つーか
坪30万とかの安いRCで建てた人ここにいる？
どの業者もリーシングのこと書いてないんでどうしてるか聞きたいんだけど

大有りだ、アホ

銀行を外資に握られた国がどうなってるかみてみろ
韓国だのもはや大企業の為の国でしかない、良い見本だ