大家さんの井戸端会議～25棟目

1 ：名無し不動さん：2011/10/29(土) 22:11:49.84 ID:IbWFMGDl

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|...田　| |田田田田田田田田田田彡彡彡
|＿_＿.| |ﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛ.
|| | 　.. | |田田田田田田田田田田 |
|| | .ﾛﾛ| |ﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛ..

　大　家　さ　ん　と　店　子　は　信　頼　関　係　で　成　り　立　っ　て　い　ま　す　。
　　お　互　い　感　謝　の　気　持　ち　を　忘　れ　ず　に　。

カキコは、メール欄に「sage」と半角で入れましょう！sageないカキコにレスしない！
※　基本的に大家さんの情報交換スレですので店子さんは書き込みをご遠慮ください。
※　DQN店子、不動産屋の荒らしがたまに出現しますので　「反　応　レ　ス　厳　禁」　でお願いします。
　　荒らしを放置できず反応しているあなたも荒らしです。

大家さんの井戸端会議～24棟目
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1313971678/1

2 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 00:17:57.52 ID:OOeNrwHs

空き室用の紙のカーテン高っ

3 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 03:23:33.24 ID:???

隣のﾏﾝｼｮﾝの給水ﾎﾟﾝﾌﾟが古ぼけてきててｶﾘｶﾘﾌﾞｫ～ﾝと深夜でもうるさい
隣のﾏﾝｼｮﾝ大家は別のところに住んでて、苦情言ってもｶﾈが無いの一点張りなんだがどうしたもんだか・・・
聞く耳持たんで何言っても立て板に水。
あのぅうるさいんですけどどうにかなりませんかぁ？と店子からも文句が来てて板挟み状態。

4 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 03:25:09.58 ID:???

「立て板に水」

5 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 03:39:45.59 ID:???

>>3
お前が交換してやれ

6 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 03:51:36.28 ID:???

寝耳に水だ

7 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 03:59:16.21 ID:???

ぜんぜん板挟みでないな、それは
日本語間違ってるぞ何箇所もw

8 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 04:01:24.48 ID:???

「古ぼける」のは絵とか写真のような平面に描かれた輪郭あるもの。

9 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 06:02:25.71 ID:???

コンセント抜け

10 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 11:52:07.70 ID:Qt0XDriX

>>3

騒音被害で低額訴訟起こす旨言ってやれ。
相手が出席しなけりゃあんたの勝ちになるし、
夜間の騒音が規定値超えていてもあんたの勝ちだ。
俺も大家だが、ポンプがポンコツでほおって置く神経が分からん。
電気代も余計にかかるだろうし、普通に住んでる人間から苦情が来るなんて、
大家失格だろ。

11 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:08:47.43 ID:???

低額訴訟w

馬鹿っぽいな
少額訴訟と言いたかったのか？

騒音立証にいくらかかるんだよ
居住者の素人立証よりも、大家の顧問弁護士の方がはるかに慣れてるわ

返り討ちにあって、立証費用持出、その後難癖つけられて追い出されるのが落ち。

悪いことは言わん
貧乏人は唇かみしめて泣いて我慢しとけ

12 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:16:56.69 ID:???

いや、これって大家どおしの訴訟だろ。

というか、文句言う店子と隣地大家とで直接戦わせとくのが良い。

間に挟まって何が得なのかと

13 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:21:34.28 ID:Qt0XDriX

>>11

（ ´,_ゝ`）ﾌﾟｯ
騒音計なんぞ一万円もしないで買えるよ。
訴えられた側も測定したデータ持ち出して
反論し無けりゃいかんしデータは誤魔化せんよ。
小額訴訟だったね、金が掛から無い様に出来た
訴訟制度の趣旨を忘れてるね。

何が立証費だよ、弁護士もイラン制度だろうに。

14 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:26:33.32 ID:???

小額w

少額と言いたかったのかw

15 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:28:09.60 ID:Qt0XDriX

>>14

反論できないと揚げ足取りかよ。
細かい誤変換気にしてないんで那。

16 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:28:32.25 ID:???

貸金とか単純な訴訟類型じゃないからな
通常訴訟への移行陳述を隣地大家の弁護士にされて泥沼化だろ
とても簡単に終わるとは思えん

17 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:31:24.83 ID:Qt0XDriX

６０万円未満だったかな？
その範囲に倍賞額押さえりゃ良い話。

18 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:31:47.58 ID:???

馬鹿はすぐ少額訴訟とかいうけどw
この手の話は間に挟まらないのが一番いいぜ。

素人大家に限って乏しい法律知識ふりまわしてるけど。

放置がGOOD。
万が一、店子が訴えてきたら、隣の張本人大家に訴訟告知して、後はその後ろにでも隠れて気配を消しとくのが上手の策

19 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:34:11.63 ID:Qt0XDriX

>>18

お前の自己紹介はどうでも良いんだ。

何が出来て何が出来ないか書けばよいだけ。
剥きに成るなよ。

20 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:34:21.70 ID:???

>>16

＞通常訴訟への移行陳述を隣地大家の弁護士にされて泥沼化だろ

此れか…
確かに、向こうがプロが出てくれば目論見はあっさり外されそうだな

http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/minzi/minzi_04_02_09.html

21 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:35:53.01 ID:???

>>17
倍賞額w

賠償額と言いたかったのかw

22 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:37:36.10 ID:Qt0XDriX

>>21
>>15

23 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:38:00.31 ID:???

慣れた大家ならこんな店子の文句には首突っ込まないだろ

どう考えても、ポンコツポンプ設置者と店子との間の揉め事だし

24 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:41:46.18 ID:???

義憤にかられてんじゃね?

「店子のために闘ってやる～！」
みたいなw

勘違い正義漢はうざい。

25 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:43:27.65 ID:Qt0XDriX

>>23

住んで貰うと考えるか、住まわせて遣ってると考えるかの違いかね？
苦情が有れば出来るだけその要因を取り除きたいと考えるのは、
自分が店子なら同じだろうと思うからね。
全くの難癖なら、其れは事情を話して納得して貰うが、
そうでなければ、環境改善して気持ち良く住んで貰いたいかな。

26 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:44:22.27 ID:???

「立て板に水」
「古ぼけた」
「小額」

何か日本語が怪しい共通点がある。
大家を装った居住者書き込みだろこれw

放置しとけ

27 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:47:15.96 ID:???

住まわせてやってるんだよw

＞自分が店子なら同じだろうと思うからね。
＞俺も大家だが
＞住んでる人間から苦情が来るなんて、
大家失格だろ。

28 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:48:43.36 ID:???

ああ、このごろ偽装大家多いな
店子は専用スレ行けと

29 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 12:51:36.63 ID:Qt0XDriX

空き室無くしたいなら、住んでる人の事を
考えて遣らんと駄目だと思うがね～。
うちは住んでる店子さんが、友人紹介して呉れて
全室が埋まって、お断りした人には申し訳なくて
しょうがない。

ま、色々な人間が居るから自分の思う通りに遣れば？

30 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 13:29:01.14 ID:???

配水管が煩いとか、こんなんで苦情きたら鬱陶しいなｗ　マジ勘弁

31 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 13:37:10.05 ID:???

「古惚ける」と「ぼやける」を混同してるのも似たレベル

32 ：名無し不動さん：2011/10/30(日) 22:08:05.20 ID:???

ttp://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1318744130/

33 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 12:01:16.47 ID:???

・・・９月末に退去した部屋がやっと埋まって満室御礼、神様ありがと～。

・・・だが、しかし・・・最近その隣部屋の入居者が深夜に

大声で喧嘩（DV？）してていて新しい店子さんから苦情来そうでで怖いです（涙）

34 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 17:24:50.55 ID:???

もうすぐ両親がアパート建てます
アパート名が決まりません。建設会社から参考にとアパート名によくつける言葉の一覧表をもらったけど、もうよくわからない…
フランス語やスペイン語で長々しいのも煩わしいし
皆さんはどうしました？地名や町名つけるのが無難でしょうか？

35 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 17:40:37.30 ID:???

○○町の物件とか、××の物件とか、
特に名前は付けてないな。

36 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 18:07:04.33 ID:???

>>35
名前がないということは住所は
××市○○町11-11 201号室
みたいになるの？

37 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 19:52:54.23 ID:???

>>34
佐藤コーポ

38 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 19:55:01.04 ID:???

>>34
僕は好きなRPGのゲームに登場する町の名前をつけたよ

39 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 20:14:29.33 ID:???

ゴミ置場に金属製の収納庫(ストッカー)を置こうと思っていますが、設置されてる方でお勧め等あれば教えてください。

40 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 21:11:19.02 ID:???

リムルダール佐藤
ドムドーラ佐藤
佐藤メルキド

41 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 22:45:13.84 ID:???

天空の城佐藤

42 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 22:51:09.29 ID:1pEkZhJo

風の谷・・・。

43 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 23:13:56.17 ID:???

佐藤ラピュタ

44 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 23:14:20.13 ID:???

となりの佐藤くん

45 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 23:15:36.77 ID:???

サトウの動く部屋

46 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 23:21:49.05 ID:???

>>34
その建設会社の名前でもつけておけ

47 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 23:26:10.01 ID:???

エスタブリッシュ佐藤

48 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 23:37:36.21 ID:???

>>46
佐藤建設と言います

49 ：名無し不動さん：2011/10/31(月) 23:58:00.94 ID:???

パトリオット佐藤

50 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 00:10:47.07 ID:???

>>34
sengoku38

51 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 00:16:01.27 ID:???

>>50
http://file.aorigazo.blog.shinobi.jp/1200745780667.jpg

52 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 00:21:28.08 ID:???

ダルビッシュ佐藤

53 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 00:25:44.57 ID:???

ウラジーミル佐藤

54 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 00:27:51.86 ID:???

アーバンエステート永井

55 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 01:23:25.14 ID:???

もうちょっと気の利いたリングネームはないのか?

56 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 01:45:54.42 ID:???

パークサイド(空き地横)
リバーサイド(用水路横)
スカイハイツ(山奥)
シーサイド(漁村)
アベニュー(ガレージ商店街)

57 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 03:24:59.46 ID:???

>>34
コーポ黒竜会
コーポ竜神会
コーポ心霊スポット

58 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 03:26:56.37 ID:???

シュガーレス佐藤

59 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 07:59:13.90 ID:???

アリフレタ佐藤

60 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 08:46:21.48 ID:???

はい、決定

61 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 13:01:47.93 ID:???

家賃設定についてお聞かせ下さい。
1K(和6畳、20m^2ちょい)、RC造（築20数年)、都内、駅から10分ちょっと、
現在6万円台後半の家賃設定をしていますが、半年ほど空室が続いています。
不動産屋から6万円程度まで家賃を下げた方がいいと連絡がありました。
特に、あてがあるようには思えないのですが、下げたほうがいいんですかね？
年明けぐらいに、家賃を見直そうとは思いますが、
アドバイスなどありましたらよろしくお願いします。

62 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 13:06:49.00 ID:???

>>61
ねぇ、地域も沿線もわからないのに答えられると思う？
都内ってそんなに一律なの？

63 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 13:14:55.41 ID:MtdqR+Dy

すみません。61です。
東急線沿線、山手線から3～4駅ぐらいのところです。
都内全体の家賃傾向を知らないもんで…。

64 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 13:42:44.63 ID:???

家賃5万円位が適正かな？

65 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 13:45:41.39 ID:???

近所の家賃は知っといた方がいい

家賃下げろは不動産屋の口癖と思え

66 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 13:48:44.65 ID:???

【社会】「土地の評価額、ゼロとはひどい」福島、浦安、女川…被災地の路線価大幅ダウンで、住人らショック
http://raicho.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1320119651/

67 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 15:23:24.21 ID:???

>>61
京王線で新宿から１７分、駅から５分ぐらいの所でも２０平米以下でＢＴ一緒だと４万円台があるよ。
それくらい厳しい。え？！と思うほど。

今はネットで相場が調べられるから自分の建物の名前とか近所のにたようなところの名前や
住所で検索してみな？色々と判るから。

68 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 16:21:39.72 ID:???

どこの駅かにごしてる時点で
安くしないといけない理由があるんだろ。
別にどの駅か分かったって問題ないと思うんだが。

69 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 16:27:31.39 ID:???

コメントありがとうございます。61です。
home'sとathomeで、沿線の1Kマンションで検索すると、
5～600件の物件が該当して、
確かに4万円台後半ぐらいから物件があるようですが、
6万円台の物件も家賃順で100番目前後ではあるようです。
まあ、築年数とか考えるともう少し安めがよいのかもしれませんが・・・

70 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 16:39:52.09 ID:???

>>68
自分の物件の場所言う方がキチガイだろp

71 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 16:42:26.74 ID:???

>>67
仙川駅って都内だっけ?

72 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 17:18:35.76 ID:Y7oxnVgr

家賃は周辺地域の家賃相場と比較して
判断するしかないだろ。
ただ周りが安くなってから追随するでは、
何時まで経っても埋まらない。
早めに少し下げた家賃で早めに入れるのが、
上手な遣り方らしい。

73 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 18:03:00.27 ID:AD732MCL

青色申告にみなさんが使っているソフトはどんなものですか？

74 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 18:20:23.73 ID:???

excel

75 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 18:29:31.00 ID:???

駅徒歩10分築20数年、和室20平米1Ｋ7万弱って強気も強気だな。
それでも案内殺到してるならいいんだけど。

76 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 18:32:58.40 ID:???

和室６畳なんでしょ？
下げた方がいいんじゃない？
それか、外人でもいいなら、和室がいいって人もいるけど

77 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 18:39:35.28 ID:AD732MCL

経費ってどんなものを入れています？

78 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 18:42:29.75 ID:???

>>70
場所じゃねえよ。最寄り駅だよ。お前こそ馬鹿だな。それとも田舎もんか。

79 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 18:44:27.01 ID:???

>>78
それだってヤダよバカｐ
何線沿線のいくつ目くらいで十分ｐ

80 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 19:00:08.96 ID:???

>>79
いなかはそれでOK。

81 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 19:03:07.75 ID:???

>>80
いなか？ｐ
都内でもヤダヨバカｐ
それじゃわかんないならレスすんなｐ
お前は持ってないから平気で聞くんだろｐ

82 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 19:05:55.75 ID:???

ｐ　って何かの暗号でつか？

83 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 19:22:21.90 ID:???

出たかpp野郎
こいつは偽大家でpを語尾につける頭のオカシイ奴

どっかの不動産板でも見た

84 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 19:24:22.08 ID:???

>>83
俺の母方農家だから物件持ってるよｐ
偽大家は大家の振りした業者だよｐ

85 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 19:26:35.58 ID:???

だからｐってなんだよｗ

86 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 19:33:00.17 ID:Y7oxnVgr

農地を宅地にして売り飛ばすのは、大体が元々の小作人で、
農地改革でただ同然で田畑を地主から手に入れた連中。
唯みたいな金で手にしたから、田畑への愛着もないから、
直ぐに売り飛ばすか、兼業遣って土地の値段上がるの待ってる
連中ばかり。

87 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 22:12:53.25 ID:AD732MCL

みなさん、どれくらい持っているの？

88 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 22:36:59.21 ID:???

出たかpp野郎
こいつは偽大家でpを語尾につける頭のオカシイ奴

どっかの不動産板でも見た

89 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 22:44:32.89 ID:???

>>88
業者乙ｐ

90 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 22:50:30.33 ID:???

宅建４９なら

ハンドルは「宅建49ぷぎゃー」ってのはどう？

91 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 23:09:33.58 ID:???

：ｐ

92 ：名無し不動さん：2011/11/01(火) 23:57:40.16 ID:???

>>71
仙川駅は三鷹、調布だよ。世田谷も近いが。
烏山といえば世田谷だがあそこでさえ駅から１０分の位置でＢＴ別で５万円台が出てる。
かなり深刻だと思う。今後もどんどんと新築が出てくるのでやばい。

>>72がほぼ正しいだろう。

>>77
過去ログにもあると思うが大きいのは自宅の按分とか。
電話代、携帯電話代、郵便切手、事務関係すべて、家具（事務として使うもの）、燃料費、
自動車代（ただし後で否認される可能性もあり）、視察旅行という旅行代、ネット、ＰＣ関係など
なんでも落とせる。

但しやはり規模や売り上げにもよる。あんまりやりすぎだとあとで否認されることもある。
あと、人に聞く前に自分のこともも書くように。あなたはどの程度の規模でどの程度の年収で
青色申告は手書きでやってるわけ？

93 ：72：2011/11/02(水) 00:33:24.35 ID:mmkOv/Js

>>92

ただうちは、自分で管理してるから内装変えたりのリフォームと、
店子さんとの信頼関係で賃料維持してる。
リフォームや改装は２～３年でペイできるように賃料設定して、
家賃上げたりもあるが、店子さんの紹介だとそれで埋まる。
不動産屋さん経由だと、値下げ要求がきつくてお断りしたりする場合あり。

94 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 07:46:18.58 ID:???

>>86
何時代だ？どんな事情があろうと大事なのは現在だ、利用する能力のあるやつは
どんどん増やしていくし、能力のないやつは大地主であろうとハコテンになる
それを言ったら、原始時代に所有権があったのか？ということになるだろ。

95 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 11:47:32.46 ID:mmkOv/Js

>>94

未来のために、兼業の小作から土地取り上げて、
専業の大規模化や、大規模な製造業企業に
土地を渡して、農業の大規模化・効率化を図って、
日本の将来に備えたほうが良いと思うんだ。

96 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 12:08:18.17 ID:???

それは無理じゃないか？・・・

97 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 12:14:18.58 ID:???

未来のために、反日国家(南北朝鮮、支那)から土地取り上げて、
専業の大規模化や、大規模な製造業企業に
土地を渡して、農業の大規模化・効率化を図って、日本の将来に備えたほうが良いと思うんだ。

98 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 18:23:19.82 ID:???

>>95
戦後とは違うから取り上げるのは難しいだろう。
法人化して大規模集約して売り上げの配分をちゃんとやればよいと思うが
一部に富が頼るのはまずい。もちろん労働集約しようと思っても若い人ややる気がある人はもう居ないけどな。

それと、
＞規模な製造業企業に土地を渡して、農業の大規模化・効率化を図って

製造業が農業に転換する？？あり得ないな。利幅が無いのと、売り上げを伸ばしても「株主」に
配当されてしまっては意味が無いから。

99 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 19:55:01.40 ID:???

>>98

スレ違いなのであれだが、ＴＰＰ絡みでまずいと思うことの一つに、
食料自給率の低下を懸念してる。
種苗メージャーや穀物メジャーが、世界の食料をコントロールしたがってるのは
当然だし其れに遣られないように各国はそれなりに対応を考えないとまずいでしょ。
細かい事ははしょるが、種から流通まで牛耳られないように太刀打ちするには、
個人の農家じゃ無理だと思うんだ。
大規模な製造業を抱える企業が、その品質やリスクマネジメントと資金力で、
国内の複数の場所に大規模な農地持ち、又野菜工場を立てるとかの
対応も将来必要になると思うだよね。
世界の人口爆発は続いているし、止まりそうにも無い。
食料の自給率を維持しておくのは、国家の安全保障の
重要な部分だし。

100 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 20:53:56.05 ID:???

>>99
そりゃカロリーベースでの自給率の話だろ？
本当はもっと高いんだけどね。
そもそももうとっくにムリ。トウモロコシ飼料の１００％が輸入だぜ？
それに高効率生産するには石油、肥料、農薬にＩＴに頼らないと無理。もちろん「今現在も」同じ。
その殆どが輸入。
輸入するには国力が無いとダメ。日本の国力というのはすなわち「輸出」だ。
それがもうほとんどダメ。円高で死ぬ産業多いだろうね。さらにＴＰＰで死ねる。

３０年前と同じ生活で良ければ問題ない。
肉は１週間に一度、米と野菜中心の食生活なら維持できる。
ＴＰＰもやらなくて良い。関税なんて多くは５％台で何十％なんて関税は殆ど無いんだぜ？

もちろん大規模化を図るのは正しい。だが今のままの法体制や指導力では出来ない。
原発を止められないのと同じ。

101 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 20:56:35.73 ID:???

逆だよ
農水省がカロリー自給率みたいのを使ってるから日本は農業弱小国だと思われてる
静岡のわさび農家がどんだけわさび生産して所得があろうが外貨稼ごうがカロリー自給率貢献度０
そもそも、カロリー自給率を上げるための農水省の最大の施策が減反。自己矛盾だよ

生産金額では日本は世界４位
日本の農業の生き残りは和牛とかの方法。工業と同じ、高付加価値商品を作ること
したがって農業の大規模化は必要ない

102 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 21:05:20.34 ID:???

飼料の問題は簡単に解決する
減反をやめてコメを100%フル生産する
そのコメで和牛を育てるとか

飼料用コメとトウモロコシの価格差はそれほど大きくない
http://www.jaja.cside.ne.jp/kenkyukai/deta/080609.pdf

103 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 21:08:53.38 ID:???

農業生産品を輸出ｗｗ
韓国にコピーされたりより生産規模の大きい国とかで作ってるんだよ。
カボチャなんてメキシコだなんだと知らないような国で日本の技術で作ってある意味逆輸入してる。

工業生産的な高付加価値農産物をなんで人件費の高い国、日本で作る理由があるのさ？
日本人でなくても生産できるっしょ？なんせ「工業生産的な高付加価値」な農産物なんだから。

もっと言えば、電気代が安く土地が広大で勤勉な国で水耕栽培のレタス工場なんか作れってこと。
それは日本では出来ないのよ。電気代が世界一高く、固定資産税、建設費などが高く、平地が少なく、
しかも若い労働力（奴隷的な意味も含めて）が少ない。

もし日本で付加価値の高い製品があっても輸出で多量に売れない。高級食材の需要では儲からない。
大衆がだれもが毎日買うことでしか利益が出せない。そんな生産力も無いのが日本。

104 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 21:24:15.96 ID:???

自給率の問題は簡単に解決する。
食糧生産国を占領して農地割譲してもらう
遠い食料生産国は細菌まいて農作業できなくしてやればOk

105 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 21:57:54.87 ID:???

なんで高付加価値の農産物で水耕栽培のレタス工場なの？
高付加価値の工業製品でユニクロの服を例に出すのと同じレベルだぞ

日本の農業生産高が９兆円
フランスのワインの輸出金額が2008年で約１兆円

２００９年で中国の年収３５０万円以上の人口が８千万人
この人たちは安全な食物を食べるには国産ではなく日本産を食べるしかない
日本のコメは国際価格の１０倍するけど、その高級品を食べたい人はどんどん増えてる

牛肉より高価格のマグロを中国人がどんどん買ってる
日本の農家が牛肉を大量に生産しても全部中国人が買ってくれるよ

ちなみに、ユニクロの服は中国では庶民層でも買える高級服で人気

106 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 22:00:25.08 ID:???

兼業農家の農業収入が１００万円とか聞いたけど
専業農家ならその１０倍の面積は必要だね
これを大規模化というなら大規模化だね
オレはよく言っても中規模化ぐらいだと思う

107 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 22:11:07.11 ID:???

他でやれ

108 ：名無し不動さん：2011/11/02(水) 23:30:39.34 ID:???

同意、だが調整が外れて利用価値が出るのを待ってるのは事実、
採算度外視の兼業が大部分の農業にこびりついてる農政・ＪＡ
を解体出来るならＴＰＰも悪くない。

109 ：nanashi：2011/11/03(木) 10:45:34.53 ID:aGszPmw9

滞納にはどのような対応していますか？
10月末に振込みがなく、仲介会社を通じて31日の午後5時くらいに連絡
したところ、「うっかりしてました、明日支払います」と言ってたの
に、現時点で振り込みなし。

悪質な感じがするのですが・・・。

110 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 10:54:21.43 ID:???

今日は銀行休みだろ
馬鹿じゃね?

111 ：nanashi：2011/11/03(木) 10:58:30.74 ID:aGszPmw9

1日に払いますといって、昨日（2日）の段階でも払っていないことを
問題じゃないかっていっているんだよ。

滞納は初めてなもんで。

112 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 12:05:45.64 ID:???

小せえw

113 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 12:09:22.60 ID:???

10月末期限で数日遅れたら悪質のレッテル
モンスター大家並みだな・・・

114 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 12:15:26.80 ID:???

>>111
まだ振り込まれてないことを確実に確認して仲介会社に連絡しておいたほうが良い。
督促はそこが必ずやるの？それともサービスなの？
とにかく情報の共有化はしたほうが良い。でないと督促できない。

115 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 12:22:49.58 ID:???

この板で情報共有かw

116 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 12:23:35.37 ID:???

資金繰りに切羽詰まった大家か…
他山の石としよう

117 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 16:05:15.74 ID:???

そんなウチもただいま滞納されちゅう。情報の共有化はしとかんと
誰が督促してるのか混乱する。

滞納してるので督促する
↓
すぐに払います
↓
まだ振り込まれて無いのでさらに督促
↓
おっかしいなあ、でもすぐに払います
↓
面倒なので保証会社に連絡、「ウチで全部やりますので」
↓
オニのような督促
↓
すぐに払われる
↓
不愉快です！と抗議あり。
↓
だったら最初から滞納しないようにね！　という感じ。

118 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 17:55:55.32 ID:???

金のない奴は、優先順位の高い順に金を払うからね
家賃を滞納しても、うるさく言ってこないとなったら、優先順位は一番下になるのは当然
それより食費と光熱費とネット代が先に決まってる

119 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 18:27:08.53 ID:???

情報の共有化って意味不明・・・
電話一本で事足りると思うんだがｗ

120 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 20:05:58.67 ID:FGgyvfTn

>>118
そうなんだよね。
金のないヤツってのは、
ピンチの時に待ってくれた所を次回は優先するとかそういう発想をしない。
待ってくれる所≒次回も後回しでもいい所って発想をする。
まあ、金がないからそういう発想になるというより、
そういう発想だから金が回らなくなるんだと思う。

121 ：nanashi：2011/11/03(木) 20:21:27.48 ID:aGszPmw9

仲介不動産会社に連絡したら、契約者と電話（携帯電話）つながらないようだ。
現在使われていないってメッセージが流れるらしい。
仲介不動産会社の担当者が現地を見に行き、また、連帯保証人に連絡すること
になった。

参ったね。

122 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 21:09:06.10 ID:???

まだ参る段階じゃないだろ。
余り神経質にならずに、鷹揚にするのも大事だよ。
遣るべき事は遣るにしても、肩の力抜いてないと
自分が参っちゃうよ。

123 ：nanashi：2011/11/03(木) 21:44:32.23 ID:aGszPmw9

＜122　
入居したばかりの賃借人だから、ちょっとショックで・・。
そうですね、気長に肩の力を抜いてやります。

124 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 21:49:34.06 ID:???

>>120
> 待ってくれる所≒次回も後回しでもいい所って発想をする。

まさしくこれ。
「止められたから電気代（電話）を払ってしまったので家賃まで払えない」と平気でのたまう。

前スレ896だが無事に入金された。
次回がないことを願う。

125 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 22:42:29.29 ID:???

滞納解決しました
http://www.nishinippon.co.jp/nnp/item/271626

126 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 23:02:11.83 ID:???

空室と滞納は二大問題だな、いままでひどい滞納は１回だけだが、取りはぐれ
はない、二回ほど出て行ってもらったが、まあそれだけだ・・。

127 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 23:22:50.07 ID:???

死ぬ位なら夜逃げして欲しい
http://www.home.ne.jp/channels/news/sogo_news/story/20111103/2011110301000379.shtml

128 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 23:24:54.51 ID:???

125と同じだったorz

129 ：名無し不動さん：2011/11/03(木) 23:50:33.84 ID:???

三日遅れくらいなら文書催告だろ
保証人連絡とかw

管理会社は素人？

130 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 00:11:17.67 ID:???

管理会社も大家も素人なんだろうな。
悪意を感じるとか参ったなとかｗ・・・
そんな素人にレスしてるの見てると自作自演の釣りにしか見えないｗ

131 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 10:40:13.10 ID:???

本人と連絡とれないなら、保証人に請求で良いだろ。
ますます、なめられるぞ

132 ：nanashi：2011/11/04(金) 11:15:44.69 ID:3xWeEoan

>131

そう、なめられるのはよくないので、迅速に対応しようと思っています。

インターネットで滞納から1年以上たってから連帯保証人に請求するような
事例もあるようだけどね。空室対策のひとつなんでしょうか。

今回の連帯保証人は年収見る限り、頼りなさそうなので早期解決を図ります。

133 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 12:46:29.60 ID:???

三日で滞納で督促wって笑ってる方が素人だろ。

督促されてすぐに払えないやつが、二ヶ月分を督促されてすぐに払えるか？
二ヶ月滞納させない事が大事なんだよ、相手にも自分にも。
三日遅れで警戒、一週間遅れるやつは要注意で正解だ。

134 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 13:29:28.16 ID:7RwUVcfk

すまん、大家初心者なので教えてくれ。

礼金2ヶ月払うから、家賃5000円引くのと、
礼金1ヶ月で家賃は引かないのの条件せまられたら

普通はどっちを選べばいいの？ｗ

135 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 13:36:03.37 ID:???

好きにしろ

折れは後者

136 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 13:38:49.99 ID:7RwUVcfk

これで後者2票、前者1票か…

137 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 14:29:47.52 ID:???

>>134
初心者というより馬鹿でしょ

138 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 15:22:11.02 ID:???

>>134
なじみの不動産屋に相談しろよ。

139 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 19:23:31.87 ID:???

>>134
賃料と条件による。５万円なら１０ヶ月でイーブン、２４ヶ月だと７万の差額がでてしまう。
条件が悪く空室が長いなら入れる。３ヶ月も空いてしまえば４年分以上の損失になる。

今すぐ入れたいなら5000円引く。
ＤＱＮとか値引き要求する人がイヤなら引かない後者。

140 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 20:31:16.54 ID:???

1年ぶりに空室ができて風呂場とかの掃除したけど疲れた

141 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 20:45:07.10 ID:???

>>140

黒ずんだシミとかカビ取り大変だよね。
湿布したりバスピカ使ったりして洗った後で、
高圧洗浄機使ってる。
コーキングのカビがどうしても取れないときは、
コーキング掘り出して、自分でコーキングしなおしてる。

142 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 21:50:04.40 ID:???

住居用は大変だな

143 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 21:53:10.99 ID:???

駅近テナントビルの方がもっと大変だが。

144 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 22:16:12.09 ID:???

三日で滞納で、督促w

145 ：名無し不動さん：2011/11/04(金) 23:07:14.39 ID:???

>>140
1年ぶりの空室とか羨ましいぜ
こっちは退去ラッシュでこれで空室7
内4室は10カ月空室だわ

146 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 00:37:26.14 ID:???

>>134
自分も後者
家賃は他の部屋の兼ね合いもあるから面倒
礼金上乗せは法人契約が（個人が会社に嘘をついて）よくやるから
法人だったら礼金もらって入ってもらうけど

147 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 09:59:28.74 ID:???

>>145
全部で何室中の空室7 なのか？

148 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 17:33:19.19 ID:???

>>134
オレは前者

「礼金多く払うから家賃下げろ」は長く住む場合に合理的な考え方
長く住みたい合理的な持ち主が入居してくれるなら、礼金１ヶ月無しで５千円下げたいくらい

DQNなら、合理的な考え出来ないで目先の利益に飛びつく。貯金もない
したがって、DQNが出してくる条件は「礼金０円なら家賃１万円高くても良い」だと予想

>>109
＞10月末に振込みがなく、仲介会社を通じて31日の午後5時くらいに連絡
これ、10月末に振込みがないのを何月の31日の午後5時にに連絡したのかがオレには問題
10月だとすると大家が常識ないのはしょうがないとして、不動産屋は晒してほしいくらい

149 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 19:21:19.65 ID:???

店子乙

150 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 20:08:25.84 ID:???

>>147
12室を2棟持って経営してるので、24室中7部屋が空室だよ

151 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 20:11:25.21 ID:???

それは空きすぎだろw

152 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 20:20:41.80 ID:???

貧乏木造アパートの予感・・・

153 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 20:25:57.73 ID:???

古い築19年のRCだよ
4室はリフォーム済みだけど残りの3室はリニューアルするか検討中

154 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 21:38:52.71 ID:???

>>141
カビキラーって意外と効果すごいよね
風呂場の黒カビ、赤カビが一瞬でとれたよ
風呂場以外の掃除でしんどいのが、サッシの隙間の汚れ
マイペットふきつけて水流して小さいハケで掃除してる

155 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 22:09:48.35 ID:???

共益費ってどうしてあるの？
結局家賃の一部のような気がする。

156 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 22:40:36.70 ID:???

店子はスレ違い

157 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 22:48:24.74 ID:???

>>155
気にするな
お前は黙って払うのが仕事だ

158 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 23:43:19.76 ID:???

めくらまし

159 ：名無し不動さん：2011/11/05(土) 23:55:32.15 ID:???

TPP

160 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 01:22:55.41 ID:???

はTPP

161 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 02:14:08.50 ID:???

>>154
ゴムパッキン用カビキラーは最強だと思う

162 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 07:42:27.08 ID:???

>>153
そうなんだよな。築２０年超えてくると入居者も少なくなってくるからね。
俺の所は立て替えを検討中。

163 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 10:10:03.73 ID:???

一つのメドとして、家賃対応で引っ張って30年超ってところかな・・・

164 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 10:23:29.36 ID:???

>>163
築３０年で解体するとして
３３０㎡の木造アパートの解体費っていくらくらいかかります？

165 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 12:58:00.30 ID:???

うちは築27年だけど綺麗にリフォームすればまだまだ使えそうだな

166 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 13:04:41.73 ID:???

うちは半世紀だｗ
地震で崩れるかと思った。
前年に、たまたま屋根をトタン（今風）に変えたのが功を奏したかも。

ところで、大きな災害がきたんだけど。
火事とか、地震で家屋が損傷した場合。
大家は店子に何らかの金を、支払う義務あるのか？

167 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 13:05:32.10 ID:???

トタンに代える前は、コンクリート瓦。

168 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 13:12:07.79 ID:???

【東京】アパート火災、４人死亡　新宿区委託の福祉施設
http://raicho.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1320549018/

169 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 13:18:59.03 ID:???

うちは半世紀だｗ

地震で崩れるかと思ったが、前年に、たまたま屋根をトタン（今風）に変えたのが功を奏して、倒壊は免れました。
やっぱり耐震補強には屋根をトタン（今風）だわ。

170 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 13:32:13.86 ID:???

自治体に耐震補強の補助金をもらおうとすると、調査費で
一棟１５万円くらいかかる。で、全部自治体の言うとおりに
補強工事をやらなければいけない。
床下からぜんぶで、補助が出るのは上限５０万円程度だったかな。
向こうの指定業者で、数百万は取られそう。
だから、自分で耐震補強をするしかない。

171 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 14:27:47.31 ID:???

>>164
地域とか構造とか解体方式によって違う。だから業者に聞け。
ちなみに火事だと保険がｹﾞﾌﾝｹﾞﾌﾝｗ

>>166
＞ところで、大きな災害がきたんだけど。
＞火事とか、地震で家屋が損傷した場合。
＞大家は店子に何らかの金を、支払う義務あるのか？

大家にその責がある場合は大家に賠償義務が生じる。ソウでない場合は関係無い。

大規模停電でオートロックの自動ドアが開かない！部屋にも入れなかったのでホテル代を出せ！
↓
停電は大家のせいではない。キーを持ち歩いていれば開けられるようになってるし非常口の出入りも可能だった。よって責任なし。

地震で天井が落下！ケガのせいは大家にある。
↓
常識的な構造であり、周辺家屋も似たような被害があれば責任なし。

地震で地盤が沈降、出入りできないし居住できない！引越し代を出せ！
↓
周辺で同じような被害があれば責任なし。その家屋だけで欠陥が原因であれば責任あるかも。

転倒した家具で床や壁が傷ついた！退去時の修理費請求はおかしい！
↓
借主が発見時にすぐに知らせてないため原因が特定できず。借主の責任かも？

固定できない構造あるいは固定によるキズを嫌がって許可しなかったためであれば大家に責任がある、壊れた家具代金も請求されてもおかしくない）

172 ：１６６：2011/11/06(日) 14:37:59.27 ID:???

>>171　具体的にありがとうございました。
店子が勝手に通路に棚を置いてるんだけど、撤去させないといけないな。

173 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 14:57:28.91 ID:???

>>172
> >>171　具体的にありがとうございました。
> 店子が勝手に通路に棚を置いてるんだけど、撤去させないといけないな。

撤去させないと
火災の際に避難出来なかった！ついては撤去を勧告しなかった大家に損害賠償を！ってなりかねない。

なので、
「消防署からの指導があり通路や共有部にある私物は＊＊日までに撤去してください」
と張り紙すべき。ちなみにベランダも撤去させるようにすべき。
タイヤや壊れた家具なんかがあると階下からの火災でさらに炎上してしまったり
横からの非難が出来なかったりして逃げ遅れが発生しかねないため。

174 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 14:59:45.97 ID:???

>>173　そういうふうにやるのか、重ねてありがとうございました。

175 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 15:10:22.02 ID:???

>>164
築32年の鉄筋４F建てを去年解体したけど1200万かかった

176 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 15:36:30.45 ID:???

すみません、記帳について教えてください。

親が亡くなって、相続で昨年から大家になり
今年分から青色申告にするので帳簿をつけ始めました。
入金が遅れてる部屋分は「未収賃貸料」にしておいて
翌月とか入金があった時に「賃貸料」に振り替えたり
来月分とか先の入金があった場合は「前受金」にしておいて
翌月頭に「賃貸料」に振り替えたりしていたのですが
先日、青色申告会に入会に行った時に
「そこまで詳しくしてる人はあまりいない」
という風なことを言われました。

皆さん家賃の延滞や前払い分に関しては
どんな感じで記帳されてますか？

177 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 16:21:45.71 ID:???

>>176
賃料はようするに定期的に入ってくる約束の売り上げなので
入ってもなくても収入を立ててしまう。
それに実際のズレてる入金を当てはめる。
前受けとか未収とかやるのは変動してて毎月ではない売り上げの計上の場合にそうすると
考えればいいじゃないかな？

ソウ考えると割りと理解しやすい。

パソコンソフトで青色申告できるからサポートのよさそうなソフトを買うと良いよ。
いろんなのがあるけど有料の講習会を開いていたり電話サポートが出来たりと
高い分だけサポートが付いてるのをおすすめする。
そういうのを利用しつつ自習すれば簡単。面倒なら会計士事務所とか税理士事務所に
代行してもらえ。意外と安いとおもうことも。

大家業は自分でやれるところとやれないところと、やらないほうが良いところがある。

178 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 16:24:48.58 ID:???

うちは量があるから税理士にまかせてる
他の業務で手一杯
まかせてるとはいえ、決算時にはやることそれなりにあるし
一棟くらいなら自分でやった方がいいと思うけど

179 ：176：2011/11/06(日) 16:44:26.02 ID:???

>>177
レスありがとうございます。
会計ソフトは使ってます「やよいの青色申告」です。
年をまたいでの延滞や前受けがあった場合に
貸借対照表に記載する必要があると思い項目を作って
管理してたのですが、その必要が無いとなれば
具体的にどう管理するのでしょうか？
１２月の〆の時点で延滞や前受けがあればその分だけを
仕訳帳に記載して貸借対照表に載せるということでしょうか？

180 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 16:50:07.23 ID:???

>>179
そのために「青色申告会」じゃないのか？会費返してもらえ！
そもそも「そんなのやんなくていいのだ」といった人に聞けｗ

ＰＣでの記帳なら仕分けも自動だからいまのままで良いのだよ。
サポートに聞けばまた違う回答もあるかもしれないが。

181 ：176：2011/11/06(日) 17:02:02.73 ID:???

>>180
説明不足ですみません。
青色申告会の人は、もっと簡単にしてる人が多いけど
今の方法の方が部屋を個別に管理できるし面倒でなければ
それで大丈夫、という意味合いでした。
仰る通り、その時にもっと詳しく聞けばよかったです。
今度また聞いてみます。
ありがとうございました。

182 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 17:14:40.64 ID:???

税理士とか、そんなの無視するな。
こっちは、いろいろ心配するのに税理士は、大丈夫って言われる。
やっぱ、税理士も先生って呼ばれるだけ何かあるんだな。

183 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 17:23:36.31 ID:???

税務署OB税理士は特にそうだけど、自分の利権を犯さなきゃ、
基本的にハンコつくだけのお気楽稼業だからねえ…

安い依頼主に親身になることはないね。

184 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 18:47:56.07 ID:???

>>176
今の方が部屋の管理できるし大丈夫と言われたんでしょ？
なら今のままでいいんじゃないの？
わざわざやり方変えること無いと思うけど

185 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 18:51:08.85 ID:???

税理士とか、どんな物件だよ。
１２・３１〆で、実際の入金と支出を書いてる。

186 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 19:38:31.04 ID:???

まあ、良いサービス受けたけりゃ、其れなりの金払えってことだ

187 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 19:45:45.82 ID:???

そりゃ、いい物件ならな。

188 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 20:11:44.13 ID:???

みなさん、青色申告に夢中なようですね。

189 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 20:18:21.65 ID:???

お前は白かw

190 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 20:38:31.01 ID:???

去年は、申告が１５日以降だった。
震災で情報に釘付けだった。

191 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 21:23:53.04 ID:5aW7yOBo

大家兼税理士です。

Reasonableな報酬で顧問税理士やってあげるよ。

192 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 21:48:50.91 ID:???

>>191
なにこの上から目線

193 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 22:06:18.40 ID:???

500円で

194 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 22:08:28.55 ID:???

弁護士や税理士に頼む金をかけるなら、その金で円満解決したほうが
当事者にとって一番の利益になる。

195 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 22:16:41.22 ID:5aW7yOBo

＞192
いやならいいよ、別に。勉強して損をしないようにね。

196 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 22:24:36.36 ID:???

>>195
>>191
なにこの上から目線

197 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 22:27:35.00 ID:???

http://airbook-data.s3.amazonaws.com/images/TNNGZ_4oGXzFzSbo3XFgfUPgm9qxPaG4g8VeyrPB9gpI.jpg

198 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 22:44:02.27 ID:???

>>191
税務署から言われた方法と税理士さんの言う方法との違いに困ってます。
裁判での勝負けではなく、最初から税務署におかしいと思われない方法で
何もかもを処理してくれる税理士さんなら物凄く興味あります。
そういう自信はお有りですか？

199 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 23:10:38.72 ID:???

試験組は駄目だよ

200 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 23:20:17.50 ID:???

仮設住宅のニュース見たが、おまいらのボロ物件よりオサレでワロタ
http://blog.livedoor.jp/kinisoku/archives/3132720.html

201 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 23:20:30.20 ID:???

俺は調べて戦ってくれる試験組の方が好みだな

202 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 23:37:38.11 ID:???

>>201
調べて戦ってくれるって
顧問してるわけじゃにけど困って頼ってきた大家に
色々調べて力になってくれるってこと？
それはもう英雄だよね、出会いたい。

203 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 23:40:18.01 ID:???

顧問契約してなきゃ、スポットで金払うに決まってるだろ

204 ：名無し不動さん：2011/11/06(日) 23:48:58.32 ID:IS+ny46d

205 ：名無し不動さん：2011/11/07(月) 06:19:17.76 ID:???

>>198
俺も税務署と税理士にはさまれた事ある。
税理士の言うとおりで提出した。
その後、税務署に違うと思ってる事を話て記録を取っておいてもらう。税務署は相談の内容を記録するんだって。

まだ結果は出てないが、悪質って話にはならないし、税務署が何か言ってきたら税理士同席させるし。

206 ：名無し不動さん：2011/11/07(月) 07:46:51.39 ID:???

【社会】「空き家条例」続々制定　防犯・防災上の危険で
http://raicho.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1320606368/1

1 名前：ゴッドファッカーφ ★[sage] 投稿日：2011/11/07(月) 04:06:08.23 ID:???0
空き家の適切な管理を所有者に義務付け、撤去規定も盛り込んだ「空き家条例」が、
埼玉県所沢市など９自治体で制定されたことが読売新聞の調査でわかった。

管理不十分な空き家には不審者の出入りや放火など防犯上の問題のほか、災害時の
危険もある。国が抜本的な対処方針を示さない中、条例制定の動きはさらに広まりそうだ。

総務省の２００８年の調査によると、賃貸住宅の空室や別荘なども含む全国の空き家は
約７５７万戸。０８年までの１０年間に約１８０万戸増えた。背景には核家族化や少子化、
山間部の過疎化などがあるという。

建築基準法により、自治体は著しく危険な建物の撤去を所有者に命令できるが、具体的
手続きの規定はない。国土交通省は「自治体が実効的に対応できる方策が必要だ」として
１０年度に調査を予定していたが、事業仕分けで予算計上が見送られたままだ。

▼YOMIURI ONLINE（読売新聞）　[2011年11月7日03時04分]
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20111106-OYT1T00916.htm

▽写真＝「空き家条例」の制定状況
http://www.yomiuri.co.jp/photo/20111106-238434-1-L.jpg
全国の空き家数と全住宅に占める割合の推移
http://www.yomiuri.co.jp/photo/20111106-238465-1-L.jpg

207 ：名無し不動さん：2011/11/07(月) 08:18:09.47 ID:MVV/OOlV

いいリフォーム業者が見つからん。

208 ：名無し不動さん：2011/11/07(月) 11:28:26.21 ID:???

育てろ

209 ：名無し不動さん：2011/11/07(月) 17:59:51.14 ID:TPxr+Dpi

【TPP】米議会関係者、簡易保険などの規制改革も交渉テーマにすべきとの見解…政府の内部文書残留農薬といった食品安全基準、電気通信、法曹、医療、教育、公共事業なども対象
http://raicho.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1320485922/

210 ：名無し不動さん：2011/11/07(月) 21:56:58.89 ID:???

みなさんよく使う壁紙の型番とかありますか？
サンゲツのSPからならどんなの選びますか。

211 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 00:03:29.42 ID:???

うちもプチリフォームしなきゃならん

アパートで仏間があるが
需要あるんだろうか

212 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 01:28:38.78 ID:???

只今、決算書作成中のテナント大家です（株式法人）

今期内で倉庫状態の空室を、事務所仕様の内装造作工事（壁取付、電気引込、トイレ、エアコン設置等）総計１３０万程の
工事を行い、今ダンスホールとして店子に貸してます。
それで、工事費の仕訳をしていて悩んでいるとこなんだけど
マンションと違い、今後の入居者によっては飲食業で取り壊し大改装する場合も出てくる。
それでもやはり減価償却しないといけないんだろうか。
修繕費として処理できないんだろうか。

詳しい人いない？

213 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 01:33:04.06 ID:???

取り壊し時に、

除却損／設備

214 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 01:50:26.47 ID:???

>>213
やっぱそうなるのか。

うちは内装造作は全て借主でやってもらう条件のテナントだけど
マンションの原状回復費はどう仕分けしてるの
ほとんど修繕費？
設備器具によっては減価償却とか発生する場合もあるのかな。

215 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 01:50:29.77 ID:???

>>212
全く詳しくないが、面倒なので俺なら経費として1年で処理してしまう
領収書を二口ぐらいに分けてもらえば出来そうな…

216 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 01:58:57.89 ID:???

内装工事業者の方が詳しいと思うけど
ようするに資産価値が上がるとダメだから
「内装修復費」とかで処理するんだっけかな
内装業者にそれで領収書切ってもらうとか

217 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 02:31:43.14 ID:???

>>216
そうですね、要は資産価値が上がると長期間で償却しないとダメだから
費用で一括損金として仕訳したいんですけど。
支払いは振込決済済。請求書に修復費と出し直してもらうことは可能だが。
ただ、新たに附属設備が増えたとなると難しいんだろうかな。
う～ん、明日税理士にちょこっと相談してみる。

あと天吊りエアコン２台設置、商品２９万、取り付け工事１４万、合計４１万
消耗品で決算してもいいのかなと。

218 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 02:34:34.49 ID:???

>>217

原状回復は、契約に入ってないの？？？

219 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 04:17:21.62 ID:???

>>218
ちょいとややこしいケースなんだけど、その部屋は建築時から大家の私が以前から
商売で使ってて電気設備、壁、エアコン等、全てを取り外したスケルトン以前の状態だったんだ。
当然その状態では入居は望めない。
で、今年から店子に貸すことになり最低限、事務所程度のスケルトン状態にする必要が出てきて
今回の工事内容。つまりオーナー側の物件価値を上げる設備投資になるよね。

店子に貸した後の原状回復とはちょっと違う。
それなら原状回復による修繕費で仕訳処理できるとこんんだろうけど。
要は元に戻すだけだから。

220 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 09:31:58.64 ID:???

新宿で火事があったアパート
木造の築30年以上だったらしいね

221 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 09:44:04.07 ID:???

>>220
考えちゃ悪いが大家はどう思ってるんだろうな。
↓そんな失礼な事考えてるわけ無いだろう。

222 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 11:45:45.94 ID:???

古アパートだと、真っ先に大家が疑われる
追い出し、建て替えには手っ取り早い方法だからな

223 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 12:40:19.77 ID:???

物によるけど、現状回復については修繕費として全部経費とする。
現状回復費用を、契約者からもらうと雑収扱いになる。

224 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 12:49:38.75 ID:???

そんなことより
http://news.livedoor.com/article/detail/6006425/

225 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 13:31:07.76 ID:???

>>213
これに一票。だけど電気配線全部無いとかだと再装備＝原状回復だから
設備投資とはまた違うと思うので修繕工事じゃないかな？

226 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 14:42:30.36 ID:???

「板橋区の１Ｋアパートで家賃３万６０００円」――。都内で家賃の「価格破壊」が起きている。

「家賃５万円以下ドットコム」。不動産管理などの「エイパワーホーム」（東京）が今秋に立ち上げた
格安物件を扱うサイトだ。担当者がこう言う。
「格安物件は大手業者が扱いを敬遠しがちで、空き家になっているケースが多い。そんな物件をサイトで
募集するとあっという間に集まりました」

扱っている物件は現在、東京２３区で４０００件。「中目黒」の２Ｋで４万９０００円、「自由が丘」の１Ｋで５万円など、
人気の居住エリアでも驚きの家賃が目を引く。利用するのは１０～７０代と幅広く、反応は「上々」
（前出の担当者）という。

こうした「５万円以下」の格安物件は都内に１万件ほどあるとみられ、多くは「バス・トイレ付き」という。
きちんと手入れすれば、生活するのに、ほとんど支障はないだろう。
不況でサラリーマンの収入は増えず、若者の就職先も見つけにくくなっている中、
デフレ経済もここまで来たか――という感じだ。この先、外食や衣料品と同じように、
家賃相場も安くなっていくのか。

「都内の家賃相場は依然として割高とはいえ、ここ３年ほどは緩やかな下落傾向が続いています。
ネットで家賃や間取りなどを簡単に比較できるため、利用者が割安家賃に流れやすいのです。
『５万円以下物件』に注目が集まれば、他の物件にも影響が出るのではないか」（都内不動産業者）

激安物件が出るのも時間の問題か。

http://news.livedoor.com/article/detail/6006425/

227 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 21:47:56.80 ID:???

地方とか1万円台のワンルームもめずらしくないんだから東京もそこまでいかなくとも近づくに決まってる

228 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 22:24:39.70 ID:???

家賃10000じゃヤル気起きないな

229 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 22:31:23.39 ID:???

どんな糞１Rでも、管理費だけで月１万はかかるからな。

230 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 23:39:52.80 ID:???

都内駐車場が2～5万だと言うのにワンルーム家賃１万だったら
もうこれはあれだよねｗ？

231 ：名無し不動さん：2011/11/08(火) 23:46:39.68 ID:???

>>230
ワンルームの壁を破壊して駐車場にする入居者が出る…わけないか。

232 ：名無し不動さん：2011/11/09(水) 09:46:04.12 ID:???

都内だと業者も高い賃料を払って事務所を運営してしてる。だから手数料の高い所（賃料が高い）をすすめるし
決まりにくい安い物件を敬遠する。
安いところは、狭い、古い、ユニットバス、駅から遠い、日当たり悪い、大家が１階とかなど難しいところが多い。

それを専門でやればそりゃ人気になる。ただそれだけ。
マスコミのネタとしてはうれしいだろうよ。不況、激安、震災、・・キーワードに合致しているからね。

価格破壊というが多くの物件はそれに追従してない。昭和の物件がそろそろ解体する時期にはいっているが
寿命を伸ばしているから供給が過剰になっているわけで、それらが淘汰されればまた変わってくる。

233 ：名無し不動さん：2011/11/09(水) 17:37:00.37 ID:???

東京周辺の家賃は高すぎ、まだまだ落ちる余地はある。

234 ：名無し不動さん：2011/11/09(水) 17:56:43.84 ID:???

原状回復費用は、店子の経費だろ

235 ：名無し不動さん：2011/11/09(水) 19:14:55.78 ID:???

小規模企業共済に加入してる方は多いですか？

所得税と住民税の控除になるからお得と聞きますが
皆さん、どのくらいの節税効果で入ってらっしゃいますか？
私の場合、所得税と住民税の節税額が８万くらいなので
デメリットを考えると悩んでしまいます。
（不動産業は廃業が認められにくい場合があると聞いたので）

あと、主人の扶養になるかどうかは小規模企業共済の控除前の
所得の金額で判断されるので、小規模共済に入っていても入ってなくても
扶養の判断には関係してこない、という認識で間違いないでしょうか。

236 ：名無し不動さん：2011/11/09(水) 20:55:16.85 ID:tDA65gPC

>>235
小規模企業共済は知らないけど、
うちの父が加入していた　○○区共同住宅組合みたいなものかな？
戦後すぐ、何も知らない地方出身者にはありがたい組合だったと思う。

ご主人の扶養云々はよくわからないけど、
私の場合は、父が亡くなった後母の生活の為に納税勉強して、
共同住宅組合の税理士さんも割と的確なアドバイスしてくれて。
父の時代より節税出来た。

237 ：名無し不動さん：2011/11/10(木) 11:19:38.29 ID:???

>>157
http://www.habit24.co.jp/landlord/5landlord.htm

238 ：名無し不動さん：2011/11/10(木) 18:59:29.52 ID:???

ここまで空室が多いと一括刈り上げだよね。

239 ：名無し不動さん：2011/11/10(木) 20:46:21.37 ID:???

>>238
設備古いので一新してくださいね
賃料下げてくださいね

240 ：名無し不動さん：2011/11/10(木) 23:01:26.86 ID:???

不況だから家賃下げる方が効くと思う

241 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 00:54:56.85 ID:qXybg/Ui

どうしてみなさん空き室が多くなってきているの？

242 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 01:01:25.90 ID:???

ウィークリーで貸すのはどうかな？
周りの住人が不安がるか…

243 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 01:04:02.16 ID:???

去年は埋まらんかったが、今年は９月以降大分入居希望増えたが。
口コミ含めて、お断りの件数が多くて申し訳なかったくらい。

244 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 02:06:37.26 ID:???

>>235
小規模共済は控除になることはなるが、まあ普通の民間の積み立て年金とほぼ同じものだと思う
運営はたしか国か財団法人で、保険の年金よりも同一金額だと税的控除の対象になりやすい

廃業した時に年金として積立金を受け取るか、死亡時に一括で受け取るんだけど、
中途解約する場合戻ってきた金が一時所得扱いになるとかなんとか

毎月の掛け金が減らしにくいっていうデメリットもあるらしく最初は少額からスタートするのが良いとか
掛け金の運用に失敗して目減りしているからやめろとかいろいろ聞くけどようわからん

あと個人的な予想だけど、悪政がすごいから、今後法改正されて優遇措置なんて無くなるかもしれん
詳しい人解説して下さい

245 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 02:08:12.44 ID:???

よくみたら235のほうが詳しそうだった　質問の趣旨ともちがうこと答えてた
申し訳ない

246 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 02:18:40.71 ID:???

>>244

小規模事業主共済だね。

247 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 08:18:37.90 ID:???

所得は売り上げ（賃料収入）とは違うので、いろんな経費を引いた残りが所得税だったり
（ダンナの扶養）控除だったりする。　ただ、経費計上で控除の対象から外れるぐらいだと
たいした額じゃないと思われるので、今の経済状況なら売却するほうが良いように思う。
２千万しないぐらいじゃないの？維持するより売却して、預金か株などの金融商品のほうがよいかと。

小規模事業共済は今は全額経費計上出来るがそういう優遇措置を廃止する可能性はないこともない。
（一般人の）生命保険控除なんかもなくなっちゃったし、扶養控除もなくなったろ？あげくにこごも手当てもなくなりそうだしｗ

経営者向けの生命保険は経費で認められるが掛け金が大きいのであまり一般的ではない。
となるとやはり共済か。

http://www.smrj.go.jp/skyosai/
加入資格見ると、アパート経営はＯＫだが、給与所得があり副業でアパート経営だとダメみたいだな。
聞きたいことが全部書いてあるようだよ。

248 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 09:38:10.87 ID:???

今は、まだ「普通にやっとりゃ埋まる時代」でしょ。
今の段階で空室が多いとこはうんたらかんたらじゃねーのか。

数字の中身がよー分からんけど、大東とか東建とかの入居率95％位。
うちは地方だけど、不動産屋に聞いても、管理物件の入居率は90％から95％の間位。
この数字の中には、客付しづらい物件(築30年以上とか、地方で駐車場ないとか)も当然あるはず。
※レオパは、80％位だけど、あれは経営や物件とかに問題あるから特殊として。。。

この先、大東とかの入居率が80％代に突入する時代がくると思うけど、そうなると
普通にやってても埋まらない、つらーい時代突入。

249 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 09:46:14.85 ID:???

普通にやってても埋まらない、つらーい時代突入って聞くと心が痛むな～
空室対策として設備入れ替え・家賃値下げ、極論で建て替え・売却・・・
本当に難しい判断が要求される時代に成るんですね。

250 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 11:44:25.11 ID:???

みなさん大家側は仲介会社に手数料何パーセント払ってます？
もちろん入居者が手数料1ヶ月分支払ったケースで

251 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 13:22:47.25 ID:???

大東建託が入居率95％？
その数字の根拠ってどこ？
地方ってどこ？
客付けしづらい物件入ってないと思うけど…。

252 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 13:25:56.59 ID:???

>>248
> ※レオパは、80％位

ないない。
もっと低い。

>>250
1ヶ月分

253 ：２３５：2011/11/11(金) 14:57:41.82 ID:???

>>236 >>244 >>247
レス、ありがとうございます。
説明不足ですみません、私の所有しているマンションは昨年
相続により受け継いだもので、弟との共有物件です。
売買して現金化したら楽なのかもしれませんが、マンションも
建っている土地も共有物件なのでちょっと無理そうです。

昨年までは主人の扶養に入っていたのですが、今年は
（（収入－経費）÷２（弟と折半））－青色申告控除＝100万程度、で
他で働いてはいないのですが、扶養から外れてしまいます。
もし、扶養の基準になる所得が小規模企業共済の控除後で判断されるなら
小規模企業共済に月６万掛けておけば主人の扶養に入れるのかな？
と、思ったのですが普通に考えたら控除前だろうし、でもそういうことは
どこにも書いてないのでどうなのかな、と思いまして。

でも、将来的に無くなる制度なのかもしれないんですね。
掛金を減額する時も色々ありそうですし、年末までに駆け込もうか
迷っていたのですが、少し考えてみることにします。
ありがとうございました。

254 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 15:08:26.92 ID:???

>>251
地方の馬鹿大家が妄想で言ってるだけ

255 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 16:21:13.53 ID:???

レオパ
http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/getsuji/index.html
大東　6ページ目
http://www.kentaku.co.jp/ir/pdf/ren/ren1109.pdf
東建　4ページ目
http://www.token.co.jp/ir/pdf/quarterly12tanshin_1r.pdf
数字の信頼性は知らん。

256 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 16:32:15.68 ID:???

>>253
弟さんに買い取ってもらうのが一番良いかもしれない。1000～1500万ぐらいかな。
あるいはダンナの名義に変える。また色々と税金とか変更のための経費払うようだけどね。

マンションは一部屋じゃなく一棟だよね？名義が分かれていると色々と面倒だよ。
共有名義の一人が死ねば今度は連れ合いが相続する、あるいは子どもが相続。
会った事が無い、元々そりが合わないなど、もめる原因。

管理会社に委託するにも「アッチはダメ」「今度の会社はどこそこがだめ」とか色々もめる。
そんなことを親のおかげでもらったものをさも自分のもののように言い争うのを良く見かける。

あと、扶養控除自体も無くなると思うよ。今の政権だと男女平等とかワケわからんことになってる。
一度税務署に行って相談してみな？親身にはなってくれないが、質問には答えてくれるよ。
大体の金額がわかっているなら具体的な金額を書いて持っていくと教えてくれる。

257 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 20:58:38.70 ID:???

やっと1Kの掃除が完全に終わった
風呂場はカビキラー様のおかげできれいになったよ
床もマイペットできれいになった

258 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 21:44:07.55 ID:???

業者の方が安上がり

259 ：名無し不動さん：2011/11/11(金) 22:19:37.00 ID:???

だな

260 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 00:34:08.73 ID:???

１Ｋ位の広さなら、自分で遣った方が安上がりな気がするが。

261 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 00:41:11.07 ID:???

俺は本業が時給２万円の人だから、業者にやってもらった方が割りがいい。

262 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 00:44:57.63 ID:???

俺と大して変わらん時給だが、手空きの時間に遣るもんだろ。

263 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 07:59:19.29 ID:???

自分でやると結構細かいところに気が付く、全部とは言わんが、最後にチェック
はするといい。

264 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 11:50:49.69 ID:???

そうだな、１回くらいは自分でやるのも経験になる。

265 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 13:50:45.42 ID:???

ハウスクリーニング頼むとかゆいとこまでやってくれないんだよね…

266 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 14:22:34.92 ID:???

http://raicho.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1320931710/250

267 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 14:36:26.13 ID:???

>>265

職人さんの質の違いがそのまま反映されてると思う。
うちの物件は其れなりの広さ有るから自分で出来ないので、
業者さんに遣って貰ってるが、頼んだ所によってずいぶん違うよ。

268 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 18:55:46.22 ID:???

俺様なんて、店子のJDと一緒にお掃除するあるね。

269 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 20:53:15.41 ID:???

いい大工を探し当てるまでは、勉強代がかかる。

270 ：名無し不動さん：2011/11/12(土) 21:04:13.78 ID:???

>>268
そしてセクハラして損害賠償訴訟で物件を持っていかれるんですね、わかります。

271 ：物言う住人：2011/11/13(日) 04:13:53.42 ID:ReuYjzEt

今のマンションについて、色々問題点があります。
色々カキコするので、ご教示ください。

272 ：名無し不動さん：2011/11/13(日) 08:58:14.74 ID:PqVlYpc8

ポラスグループの中央ビル管理ってどう？賃貸不動産やってるけど・・・？

273 ：名無し不動さん：2011/11/13(日) 10:16:41.18 ID:???

>>272
専用スレッドで聞け

｛ポラス｝中央ビル管理｛ポラス｝
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1241930096/

274 ：名無し不動さん：2011/11/13(日) 18:59:54.80 ID:???

木造二階建ての戸建住宅（っていうのかな）賃貸相続しちゃった木っ端大家なんだけど
どうも親が火災保険入ってなかったみたいなんだ
自分自身が賃貸に住んでるから入居時契約の火災保険以外と縁のない人生を送ってきたから
なにをどーすればいいのかわっぱり解らん

大家さんにききたい
どういう基準で火災保険選んで、どういう火災保険入ってる？
築十年くらいの木造2階建で月にいくら位かかる？

他にも契約関係とか税金の関係で知っておくべき、読んでおくべき本とかあったら教えてくれ

275 ：名無し不動さん：2011/11/13(日) 19:41:10.14 ID:???

木造の家なんていくらもしないよ。

とりあえず一番安いのを入れる。家財とはか要らないよ。
入居者との契約がどうなってるかはしらべとけ。賃貸用の保険必須だと思うが一応確認しとけ。

契約や税金はそれぞれ専門の本がある。
だがとりあえず「アパート経営をはじめよう！」的な本でも数冊かっとけ。
それと戸建て１棟ぐらいならどうやってもたいした効果は無いので気にしないことも大事。
本業があればそっちに注力して稼ぐことを考えたほうがお得。

276 ：名無し不動さん：2011/11/13(日) 21:11:34.73 ID:???

へー、木造の方が燃えやすいから高いのかと思ってた
相続した賃貸住宅十戸あるんじゃよね
もちろん管理は委託するけども
管理委託してもらうトコの説明がさっぱり解らん状態で契約とかしたくないから……へてぺろ

277 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 00:46:04.68 ID:???

ホルホル

278 ：おさかなくわえた名無しさん：2011/11/14(月) 06:29:35.88 ID:T3Uuqrqx

１０年契約にすると１年あたりがだいぶ安くなる
うちはＳＲＣなんだが、実際に子供の火遊びから１戸全焼したが
保険のお陰で持ち出しはゼロだった
お早めにご加入を

279 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 08:13:18.78 ID:???

>>278
損害賠償は？

280 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 09:33:08.53 ID:???

>>274
共済使えよ
あほみたいに安い

281 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 09:53:07.51 ID:???

>>280　そんなに安いか？

282 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 09:56:24.02 ID:???

>>281
http://www.tomin-kyosai.or.jp/product/fire/index.html

283 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 09:57:47.57 ID:???

うちも共済（法人）

284 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 10:12:56.58 ID:???

自転車置き場に置いてる入居者の自転車のかごに以前からタオルとか軍手とか
突っ込んであるんだけど放置しといていいかな？
放火が心配なんだけど自転車のかごの注意まで…とも思うし。

285 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 11:38:34.87 ID:???

>>284
その前に本当に入居者かどうか確認したほうがいいよ

286 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 12:25:35.05 ID:???

>>284
掲示板や自転車置き場にに
「これからの季節放火が心配ですので屋外や共有部に燃えやすいものを放置したり
　自転車のかごにタオルなどを放置しないようにお願いね」とか書いて張っておけば？

ベランダも占有しているが本当は共有部なのでタイヤとかダンボールを放置させてはいけないんだよ。

287 ：名無し不動さん：2011/11/14(月) 17:17:59.31 ID:nyjpyRX1

>>274
築古のアパートほどオプション付きで火災保険に入ったほうがいいぞ
オレの入ってる保険は日本興和損保の火災保険（オーナーズ保険）フルカバータイプ
これのいい所は、火災以外にも大家の責任になるような事案が賠償責任で保証される
例えば、水漏れや外壁の落下での他人（物）への賠償なんかも保証される。
オレは築４０年超のボロ物件大家だが何度助けられたことか、
あと、火災保険＝全額税金控除出来るから入らないと損！

288 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 00:25:35.49 ID:???

>>286
Hint：専用使用権

289 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 00:30:12.95 ID:???

いろいろ情報ありがとー
>>282
ちょｗｗうちの県、県民共済ないｗｗｗ
全労済とかja共済が選択肢に入ってくるのか
jaは地震保険つき、と……うーん
>>287
あー、水漏れは一度あったなあ
そういう保証もあると助かるよね

ちょっと検索してみたら
（当たり前だけど）保険のことは過去スレでも話題になってるのな
火災報知器つけてないと、家事になった時家主の責任を問われる……へえｗ
十年前で義務化されてないころのだから、100％ついてないわｗｗｗ
でも、人が住んでるトコに「火災報知器付けさせて～」とか言い難いなあ……

290 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 04:39:35.57 ID:???

今は、新築じゃないともうダメだね。
１０年とかでもあーだ、こーだで。
２０年は地震で倒壊する。
３０年はすでに産廃だって。

291 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 07:52:17.46 ID:???

２５年前の円高、アメリカから市場開放要求のあった
中曽根首相のときの日本をフィクションで描いています。
バブル経済前夜でした。
これが小泉首相のときの竹中平蔵による改革へとつながり、
今の円高、野田首相の進めるＴＰＰとも通じています。
気分転換にどうぞ。経営関連情報もあります。

１９８６年の残照
http://ronkokuunovel.seesaa.net/category/11782564-1.html

292 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 07:57:34.43 ID:???

>>290
そうか？むしろ俺は新築は無視してるぞ。全てキャッシュ一発で払えるのなら構わないけど
このご時勢に借金するなんて真っ平ごめんだ
中古で木造、築20年超えてれば耐用年数寸前が過ぎてる物件なのでむしろ気にしないで買える
あとあれだよな、地震の保証って火災の半額がおおいよな

293 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 08:43:52.86 ID:???

やれやれ・・久々に滞納だよ、電話出ないし、保証人で済んでくれればいいんだが・・

294 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 08:43:57.27 ID:???

>>289
どこの地域だかは知らないが全国的に火災警報器は義務化されているはずだよ。
在宅の部屋にも入って取り付けるしかない。電機屋とかに頼むか大家がやるか、入居者にやらせるか
どれでも良い。（法では家の関係者（大家、建築業者、入居者のいずれか）がつける義務があるとしか書いてない）

295 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 09:13:24.68 ID:???

>>292
もちろん築20年超木造物件をキャッシュ一発で買ってるんだよな？？？

296 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 13:10:39.70 ID:???

>>294
電池式で寿命10年でＮＥＴ2500円ぐらいの煙感知器、熱感知器あるよなー
あではビス一本で留められるから楽だぞ

>>295
当たり前でしょ
むしろ、そんな物件でローン組める奴はすごいだろｗ
まぁ、路線価格の80％の地価で根抵当を組むことができると言えばできるが・・・
今度、政策銀行に聞いてみるかな。根抵当やってるのかどうか。
都心で新築、利回り10％程度でＲＣでフルローン（もしくは80％以上ローン）なんてやったら、
空き部屋が出た時点で赤字になるぞ

297 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 13:13:01.10 ID:???

>>296
すまん訂正
利回りじゃなくって表面利回りね

298 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 14:02:36.60 ID:???

今時地主でもフルローンは組まない
１億とかの物件に手出さない限り大きな失敗はないしな

299 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 15:23:14.88 ID:???

>>298
組まないでなく組めないじゃない？
現金で買う人はいいけど
億単位の売りたい人が困っちゃうね

300 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 15:27:51.66 ID:???

>>296
当たり前なのかｗ・・・
俺は今年、都内新築ＲＣ表面12.5%・3億5千万キャッシュ一発でやったけどな・・・

301 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 15:42:57.91 ID:???

>>300
都内も新築10%超え当たり前になったか

302 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 15:46:52.07 ID:???

>>300
ほぉ～
そこまでのキャッシュが出せるのなら、金が金を生むから何も心配ないじゃん
あとは海外のどこに分散投資するかだけが問題じゃね？

っていうか100％税務署来るから帳簿は準備しておけよー

303 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 16:00:11.11 ID:???

>>301
>>都内も新築10%超え当たり前になったか

ここは貧乏マニュアル大家の巣窟ですか？・・・
どなたか突っ込んであげて下さい・・・

304 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 16:12:46.41 ID:???

>>303
あんたがよろしく

305 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 16:15:41.87 ID:???

>>303
意味不明
あんたがよろしく

306 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 16:19:04.20 ID:???

>>305
突っ込んでって言うから
自分でやれってこと

307 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 16:20:41.56 ID:???

>>306
？

308 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 16:22:10.98 ID:???

[303]名無し不動さん 11/15(火)16:00 ???↓
>>301
>>都内も新築10%超え当たり前になったか

ここは貧乏ﾏﾆｭｱﾙ大家の巣窟ですか？･･･
どなたか突っ込んであげて下さい･･･

って言うから
自分で突っ込んでって言ったの

309 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 17:06:10.03 ID:???

都内がどこらへんまで指すかは別として
大手ならテナントの保証金とのネットで10%くらいは確保してたんでしょうね

310 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 17:44:40.39 ID:???

他人の事はどうでもいい

311 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 19:27:57.21 ID:???

>>308
もしかして、お前は>>304か？

312 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 20:15:06.45 ID:???

最近買った昭和52年生まれコダテに3軒案内あったけど申し込みなし
やはり和室など昭和臭さを消すリフォームするしかないわ

313 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 20:34:49.76 ID:???

大東は周りの物件から客奪ってるだけだよ。近くにできると明らかにチラシが増える、そのせいで潰れたアパート増えてる。まあ10年後は自分がその潰れたアパートになる因果応報だけどな。

314 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 21:02:48.61 ID:???

>>312
家賃設定下げてるか？
まぁたしかにいまは和室不要の流れが続いてるからな
畳みはずして底上げしてフローリングするとそこそこかかるんじゃなかった？

315 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 21:54:58.84 ID:???

CF洋室にかえるには金かかるから畳かえる
土壁だし

316 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 22:19:13.98 ID:???

今は安くて設備も間取りも今風で新しくないと
お客さん来てくれないからなぁ
リフォームしても家賃は上げられないし

317 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 22:46:04.56 ID:???

大家業はドラクエです
みんな最初はレベル1
レベル99でゴール兼成功者です

318 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 23:00:11.48 ID:???

死なないまでも持ち金半分は覚悟だな

けど、自己資金ならokだけど、借金あって持ち金半分だと借金だけが残るね

319 ：名無し不動さん：2011/11/15(火) 23:25:15.74 ID:???

>>317
最初はレベル1でもレベル－20で強制終了も有る
勤め人とは違うかと思う

320 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 00:10:21.03 ID:???

ビフォー・アフター見ていて思うが、ＲＣ構造の賃貸マンションを、
あのように見違えるような改築できるのかね？
現住の店子さんとの家賃契約があるから、夢だとは思うけどね。

321 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 00:12:05.40 ID:???

>>313
代等の客抜きは有名な話だな

322 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 01:38:34.45 ID:???

ザ・タワーの方が大家向きのゲームだ

323 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 06:04:44.79 ID:???

>>320
あれさー・・・あとで家が傾いたりとか悲惨らしいぞ

324 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 06:13:11.20 ID:???

ロバートキヨサキのラットレースゲームってやったことある人いる？

325 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 10:13:25.14 ID:???

ってか純粋に住みにくそうじゃねｗ
多分普通の家も建てられるんだろうけど
あえてｔｖ的に映える＝実用的じゃないものを作ってるようにしか見えない

326 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 12:28:01.73 ID:???

>>324
ラットレースやったことあるけどつまんないよ
勉強にもならない
キヨサキもゼニゲバだし

327 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 14:46:11.34 ID:???

>>323

そうなのかー。　orz

>>325

一度キノコハウス見たいの見たときは、
駄目だろとおもた。

328 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 16:46:57.32 ID:???

>>326
つまらんのかぁ・・・・でもやってみたいな。買ってみようかな

329 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 16:58:17.95 ID:???

時々出てくる、キャッシュで何億・・ってのは本当か？？
そんだけ持ってりゃ、他にもっといい運用あるだろに？？？

330 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 18:00:03.75 ID:???

あるね

リスクを抑えた資産運用先としての不動産だろ

331 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 18:01:36.00 ID:???

分散は必要だろうな
が、国内オンリーの分散なら泣けてくる

332 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 18:09:05.52 ID:???

確かに億単位で金持ってたら不動産投資なんかやらねーな

333 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 18:43:27.28 ID:???

海外にも分散しなきゃな！

334 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 19:30:20.17 ID:???

よし、金塊でも買うか！

335 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 19:51:34.85 ID:???

不動産投資は純投資というよりは、やっぱ労働だよな。
良く言って経営
金塊も鈍い光、重量感がお宝っぽくて萌えるが、
貴金属や高級品は経済が崩壊すると真っ先に二束三文になるらしいし。

336 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 19:51:55.70 ID:???

リアルな大金持ちって、マニュアル投資本を忠実に実践したり理想としてしてなんか
いないんだけどなｗ　それが分からないから貧乏。

337 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 20:02:40.00 ID:???

うん。お前以外はみんなバカで貧乏だよ。

338 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 20:12:41.05 ID:???

>>335
金塊と貴金属を同列で語るな

339 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 20:34:35.19 ID:???

>>335
金塊が二束三文になるって、北斗の拳状態になるってこと？

340 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 21:14:53.61 ID:???

っていうかさ、大家だけで一生食っていこうって思ってる人がバカなんだろ
大家で資金を稼いで次に行く準備をしないとな

341 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 21:42:13.29 ID:???

えっ？
大家で資金を作る？？？

それこそ他の選択すべき。

342 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 22:00:31.02 ID:???

>>341
じゃあ大家をやめろよｗ

343 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 22:30:20.35 ID:???

配当収入はどんなに貰っても分離課税で10%の税率
なら法人化して給与や役員報酬じゃなくて配当で報酬を受け取るべき
そして不動産会社やるなら、大家業じゃなくてリスクヘッジで別事業もやるべき
まず所有物件で空き店舗ができたら、そこでやる商売から始める

そうやって店舗運営をやれば、商売的に儲かる立地が皮膚感覚でわかる
それで不動産開発(購入)にもフィードバックされる

たとえば空中物件に空きができれば、これが儲かるらしい
http://www.curves.co.jp/
エステのＦＣでエステシャンの派遣(店舗運営)までやってくれる会社があるらしい

その程度でも、家賃分＋商売分の利益。>>430のように大家業がバカらしくなるよ

344 ：343：2011/11/16(水) 22:31:27.99 ID:???

>>430に期待しつつ、>>340と訂正しておく

345 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 22:32:13.74 ID:???

俺は大家じゃないけどなｗ

346 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 22:46:22.46 ID:???

おおイヤー

347 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 22:53:50.60 ID:???

投機も遣ってるが、投資としての不動産経営も有るだろ。
商品先物や株売買は儲けもデカイが損失もデカイ。
所謂博打だから、無くしても良い金で、遊び半分で
遣るものだろ。

348 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 22:57:16.46 ID:???

僕の人生そのものが博打ですよ

349 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 23:18:36.83 ID:???

>>348

それはみんな同じだし、生まれた時点から始まってる。

350 ：名無し不動さん：2011/11/16(水) 23:20:54.40 ID:???

343>>　配当は利益処分なので法人税等（実行税率40%前後）どっちゃり納付が前提ではないっけ？

351 ：343：2011/11/16(水) 23:53:32.87 ID:???

役員報酬は年度途中で増額減額できないからね
役員報酬として１００万円を１１ヶ月受け取って、黒字決算のために最後の１ヶ月を０円にすると
１１か月分１１００万円が役員賞与とみなされて経費にはならない。つまり法人税取られる
役員報酬の改定は事業開始月とその後２ヶ月くらいだったはず

それを前提に、役員賞与でもらうなら株配当
役員報酬でもらうなら会社経費にする

あるいは赤字決算でも平気になるようにする

352 ：名無し不動さん：2011/11/17(木) 06:12:53.57 ID:???

>>351
年間トータル10万以上の配当収入は確定申告じゃなかったっけ？

ちなみに俺は商社兼大家やってるよ。こんなご時勢だからさ、去年と同じだけの商品を売っても
売り上げはどんどん下がっていくのよ（利益もね
で、いまのパターンは商社赤字で家賃収入で補填でトントン
売り上げは年々下がるだろうから、物件を年々増やしていってバランスとろうと思ってる

353 ：343：2011/11/17(木) 14:26:56.40 ID:???

金額じゃなくて、その他の所得に対する税率で決められる
配当収入が数億あっても分離課税を選べば１０％の源泉徴収だけで終了

似たような感じだけど、僕は店舗販売から無店舗販売に転換
その時に自己(正確には親)所有物件を事務所にした
家賃と人件費が抑えられてるんで赤字までにはなってない

で、本当は大家じゃなくて家業手伝いwが副業
あー、ここ１年くらいは確かに副業と本業の収入が逆転してるね

354 ：名無し不動さん：2011/11/17(木) 23:03:16.28 ID:???

同族会社でガンガン配当出すと、株価がつりあがって、
相続の時困るんじゃなかったっけ。

355 ：名無し不動さん：2011/11/18(金) 14:17:01.14 ID:???

>>354
配当だせば一株あたりの純資産が減るから株価は下がるんじゃね？

356 ：名無し不動さん：2011/11/18(金) 14:17:47.41 ID:???

株やってるけど相場が悪すぎるわ
まだ海外リート投信の毎月分配型がマシだ

357 ：名無し不動さん：2011/11/18(金) 17:35:12.07 ID:???

株、競馬、パチンコもしてるけどパチンコだけは絶対にするなよ詐欺だから
やはり大家業が一番リスク低いと感じる
株はリスクでかい
競馬は遊び
パチンコは朝鮮詐欺

358 ：名無し不動さん：2011/11/18(金) 17:46:00.73 ID:???

>>357
株はお前の姿勢の問題

359 ：名無し不動さん：2011/11/18(金) 23:34:44.74 ID:???

>>358
元証券マンの俺がハッキリ言う
株はやめておけ。上昇相場でバカでも儲かる状態のときにチョロっとやればＯＫ
今は下げ相場だから逆張りだなんてやると、最初の数回だけ勝って、残り全敗すっから

360 ：名無し不動さん：2011/11/18(金) 23:57:18.78 ID:???

そんなことだから、証券会社ですら首になったんだよ

361 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 00:05:51.60 ID:???

首になるとか、さすが負け犬の発想は一味違うな。

362 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 00:05:55.00 ID:???

だな。
下げ相場逆張りってｱﾌｫか

363 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 00:22:11.78 ID:???

>>360
だな。
無能な奴はなにやらせても駄目
首だ

364 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 00:25:23.07 ID:???

下げ相場で空売り遣るなら、商品相場で余力持たせて遣る位だろ。
慣れない奴が遣れば、「命まで」の危険性は有るが。

365 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 00:31:06.11 ID:???

ばーか

366 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 01:14:57.04 ID:???

株は優待目当てでホールドが基本

367 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 01:53:49.40 ID:???

所詮は株屋
そこの元労働者w

368 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 03:38:01.73 ID:???

こんなとこで工作しても意味無いでしょ
どっちもp

369 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 08:32:19.44 ID:???

>>367
その労働者のおかげさまで俺らがお飯食えるんだろうがｗ
感謝の気持ちを忘れちゃいかん！

370 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 12:22:30.37 ID:???

368 名前:名無し不動さん [sage:汚沢被告教祖に無関心p] :2011/11/19(土) 03:38:01.73 ID:???

こんなとこで反小沢工作しても意味無いでしょ w

371 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 14:44:20.11 ID:???

>>359ディスってる奴は株で＋なんだろな？証拠だせよ？

372 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 15:09:32.05 ID:???

証拠w
相手にするような餓鬼はいないよ。
残念でした

373 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 15:38:43.01 ID:8ADhpmwb

新築で完成から3ヶ月になるけど、8部屋中4部屋埋まっている状況。
神奈川小田急線徒歩3分。

家賃下げずにもう少し待つべき？

374 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 16:22:16.15 ID:???

>>373

俺なら待つ。

375 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 16:35:43.02 ID:???

>>373
チラシ作ってもらって近所の古い賃貸にまいてくれば？
引越し代補助しますよ～とか。

376 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 16:48:28.89 ID:???

客抜き手法でOK
恨まれるかもしれなけどｗ

377 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 17:27:26.47 ID:???

>>373
もう三ヶ月待てば？満室になると思うけどね。

378 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 18:14:04.11 ID:???

募集をお願いするなら、
miniminiかアパマンかどこがよいでしょうか？
エイブルはあまり印象がよくない...
それとも地元の不動産屋かな。

379 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 18:18:19.16 ID:???

>>378
自主管理なら全部に依頼。　

380 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 18:43:45.48 ID:???

それが一般的やね

381 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 19:05:45.03 ID:???

自主管理しておられる方に質問なのですが
滞納者への督促と退去処理は辛くないですか？
自分なら胃に穴が飽きそうで関心しています。
やってみると出来るものなのでしょうか。

382 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 20:00:44.36 ID:???

できるかな？

ではなく、やるんだよ。

383 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 20:07:43.70 ID:???

そういう店子を紹介した不動産屋には募集をお願いしないぐらいしか手はないかな。
大半の店子はちゃんと支払ってくれると思うけど…

384 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 20:16:40.95 ID:???

自主管理とか良く出来るな・・・俺には無理だ

385 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 20:33:56.09 ID:???

店子の質によると思う。ほとんどがきちんと支払いしてくれているのなら、
管理会社に無駄な金を払う必要はない。

386 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 20:45:06.38 ID:???

うちの店子さんは2割くらいが2週間以上遅延入金で、そのうち2名が
毎回ほぼ周回遅れの入金です。

周回遅れなんで1ヶ月分未納という言い方ではっきり注意出来ず、毎月29日遅れ
くらいで入金してきます。

これって結構詐欺に合ってるような気分で欝になります。

387 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 20:56:16.85 ID:???

パレートの法則

388 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 21:28:23.14 ID:???

問題は簡単に解決するべき

２９日遅れの入金があるくらいなら入金０円で良いと思うなら追い出す
入金０円よりは２９日遅れが良いと思うなら悩まない

中途半端な気持ちで追い出すと、１年以上空室になって入った店子は３２日遅れになる
つーか、それくらいの覚悟で

389 ：名無し不動さん：2011/11/19(土) 23:44:36.96 ID:???

>>375
やめてくれー
神奈川小田急線のボロ賃貸なら、
うちも対象になっちまうぅぅ

390 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 01:28:48.02 ID:???

すごい記事みつけたｗ
http://housemakerbuilder.blog57.fc2.com/blog-entry-303.html
ヤマト住建、「倒産した場合・・・」
2010/06/17(木) 13:15:55 - ヤマト住建 -
ヤマト住建のサイトには、「いつ今の会社が倒産して今の住まいがなくなるか」と書いてあって

391 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 01:42:42.92 ID:???

あ～、最近８階建てのテナントビル買ったばかりなんだが・・・。

392 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 07:13:33.32 ID:???

>>381
自主管理暦１５年だが、今まで悪質な滞納はない、払わないというより
払えないケースがほとんど、どうしても払えない方は申し訳ないが退去していただいた
居座るってのは普段の管理が悪いんじゃないかな？

393 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 07:27:37.30 ID:k+Ul8FGM

中央明星帝京大学辺りのアパートも中々満室になってる物件少なくなってますね。なぜでしょう？

394 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 07:40:53.94 ID:???

学生の人数が減っているのでしょうかね？
私は専門学校の講師をしていますが、うちの場合は学生が１５年前の６割くらいに
なりました。

395 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 08:50:47.51 ID:???

>>343
カーブスか
俺そこの運営会社の株10株もってたんだが７00万の利益出たぞ。
1株残してもう売っちゃったけど。まさか1株14万が100万になるとは思わなかった

396 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 09:53:42.12 ID:???

俺は7000万の利益出たぞ

397 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 11:28:10.24 ID:???

これからの大学の近所のアパートってどうなると思う？
俺の予想なんだが、地方の私立の大学はマジで閉鎖が出てくると思う
で、都内のそこそこの大学でも郊外の校舎（多摩校舎とかね）を都心の本校に統一してくる可能性があると予想している
私立でも早慶上智クラスは安泰だけどね（まぁそんなところの物件買えないけどさぁｗ）
地方の国公立の近辺って今どうなってる？
実際持ってる人の話を聞いてみたい

ちなみにうちの近所の駒場東大は結構埋まってるよ

398 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 11:49:57.58 ID:???

地方の国公立は郊外移転さえなければ安泰
ただ私立、短大は死亡

399 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 12:44:59.36 ID:???

>>395
コシダカか

あそこは分轄前に近年になく跳ね上がったな

400 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 12:48:08.45 ID:???

>>397
運営が厳しくなってきたら逆に
都心を売り払って郊外移転でしょ

401 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 13:41:22.90 ID:???

コシダカはカラオケ招き猫の優待目当てで１株持ってたのが４００株になった
優待株は値下がりリスクが小さい上に大化けもあるんで>>366にしてるよ

402 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 16:37:47.79 ID:???

>>400
いや、そうおもってたら違うんだよ
東京の大学に行きたいと思って東京の大学を受験した田舎の人が、いざ入学して見たら
八王子やら多摩の奥地で「詐欺じゃねーか」って言うんだよ
だから、都心にキャンパスを持つ大学に人気が集中し始める。要は、昔からある伝統校ってやつだな
逆に元都立大学＝現首都大学東京　は八王子に引っ込んで存在感なくなった

403 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 17:42:58.37 ID:???

マイルチャンピオンはずれーアポロンか…
店子さんの家賃はJRAに流れてます
パチンコでは店子さんの家賃は韓国に流れてます

404 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 18:40:07.09 ID:rIgSaGBv

大家さんに尋ねることではないかもしれませんが、質問系のスレが見つからなかったのでここでいいですか？
該当スレがあれば教えてもらえると助かります

敷金が１ヶ月分のアパートを契約予定で、先週申し込みをし、審査に入りました
今日の朝、敷金が２ヶ月分になったと不動産屋から連絡があったんですが、１ヶ月分のつもりだったので何となく納得できなくて…
今このタイミングで変更？と思うんですが、よくあることですか？

405 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 18:51:14.57 ID:???

君の信用がないということ。
遠回しに「借りるのやめてくんない？賃貸拒絶は可哀想だから、自発的に申込撤回しろや」と言われてると思え

406 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 19:55:09.85 ID:???

>>404
変更とか普通はないよ
とりあえずその不動産会社が加入している保証協会に電話しとけ
あとＪＡＲＯな

407 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 20:37:32.78 ID:Fk3yWgIP

質問系スレが見つからなかったの質問させて頂いてもよろしいでしょうか？
該当スレがあれば教えて頂きたいです

かりている駐車場に他の車が止めてあり、そういう車がいたら大家さんが車輪止めをするのですが、
まず仲介に入っている不動産屋に言ってその不動産屋が大家さんに言って大家さんが車輪止めをするのですが、その仲介の不動産屋がとりあってくれないのですがよくあることですか？
うるさく言うタイプではないのでなめられてるだけなのでしょうか。

408 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 20:46:26.09 ID:???

君の迫力がないということ。
遠回しに「この駐車場は別の奴に貸すことにしたから、お前はもう借りるのやめてくんない？」と言われてると思え

409 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 21:17:00.01 ID:???

大家の車だよ
言わせんなよ恥ずかしい

410 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 21:34:36.05 ID:???

>>404　よくあることか他のところは分からないが当方ではたまに契約条件の変更をします。
契約申込人の属性がこちらの基準を下回ったときは契約を流すことが前提ですが
微妙な場合、連帯保証人の増員や敷金の積み増しを条件に受け入れることがありますよ。
今夏に就職活動中の申込人（＝無職）がどうしても入居したいとがんばるので敷金２カ月プラス
就職（基準あり）ができたら次月以降の家賃に充当という特約で契約しました。
逆に堅い申込人の場合は先方の希望により条件をかなり緩めることもあります。
法人契約のときに礼金なしにするかわりに中途解約の場合に敷金償却とか。
当たり前だが双方納得すれば契約に至るが駄目なら流してもらいます。

411 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 21:37:59.42 ID:???

それは業法違反

412 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 21:54:32.88 ID:rIgSaGBv

>>405
会社の紹介の不動産屋なので、信用がないとは思ってませんでした
>>406
申し込みの段階であちらのミスがあった時は、〇〇(管理会社)の人が新人で忘れちゃったみたいで～、敷金の変更について理由を聞いても〇〇からの連絡で～という感じで、管理会社のせいになってます
不動産屋と管理会社、どちらの責任なんですか？それとも大家さんの一存で敷金変更になったんでしょうか
それと物件紹介の紙に駐車場０円と記載されていて２台目以降いくらとは記載がありませんでした
車は２台ですとハッキリ言ってあって、でも駐車場代についての話がまったくなく、２台目も０円だと思ってました(記載も説明もなかったので確認するまでもないことだと思っていました)
ですが敷金変更の話のついでに２台目は別途かかると言われました
今まで散々話に出ていた家賃(＋共益費)と＋駐車場代がかかると
これは私が確認しなかったのが悪いですか？

質問ばかりですみません

413 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 21:56:02.46 ID:???

>>410　なんか大家さんも宅建業法違反になるみたいなの。
気が進まない面倒そうな客はきっぱり断ったらよいかと。

414 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 21:57:11.69 ID:rIgSaGBv

>>410
審査の結果が微妙だったということなんですかね…

415 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 21:58:25.10 ID:???

大家は宅建業者じゃないだろ。借地借家法なら分かるが。

416 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 21:59:25.78 ID:???

今日は、弟がケータイをソフトバンクにしたいというのでソフトバンクのお店に連れて行きました。

弟が携帯を新規契約すると、店員さんが「無料で無線LANルーターを配っています。よろしかったらどうぞ」と無線LANルーターをくれたの。

私が欲しがっていた無線LANルーターをくれたの。

「タダでプレゼントしてくれるなんて怪しい」なんて思って聞いたんですよ。

私：これ使ったら、ソフトバンクにつながって追加料金なんか発生するんじゃないんですか？

店員：いえいえ、無料です。まったく無料です。追加料金や、接続料金はかかりません。

何回も同じこと聞いたんですよ。

私：正直に言ってん？本当はどっかへんなところにつながって、何万も請求がくるんじゃないの？

店員：有料サービスにつながったりはしません。無料でお使いいただけます

そこまで聞いて無料なのなら使うけど。

店員：ただ、一週間以内に接続してください。一週間以内に接続すると、iTunesの1000円分のカードがもらえます。

なんかますます怪しいと思ったのですが・・・。
そこまでして使わせたいのか・・・無料で？
ありえない。
http://blog.goo.ne.jp/ucchanx/e/6883e48a880a80cbef6ba97d8a792297

417 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 22:07:27.27 ID:???

>>412　まだ契約していないのだから内容に誤解があるので申し込み取り消しすると言ってみたら。
先方が強気なら、ああそうですかとなるが、条件を合わせてくれるか折衷案がでるかも。

418 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 22:12:52.71 ID:???

>>412

一部屋一台サービスでも十分サービスだろ。
駐車場も唯じゃないんだよ。

419 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 22:13:59.31 ID:???

足元を見られているような...

420 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 22:19:31.15 ID:???

>>406　それを言うなら宅建業協会。保証協会は弁済不能事案でないかと。
あと、広告内容にクレームは不動産公正取引協議会かな。
すまん、気になって。

421 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 22:35:34.15 ID:???

駐車場無料なんだから、１台でも２台でも、、１０台でも無料だ！っていったら。。。。
たぶん、相手にされなくなるね。
うちの田舎なら５台くらいは駐車できるよって物件はざらだな。

422 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 22:38:35.09 ID:???

LPガスにしといてよかったよ

423 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 22:40:17.96 ID:rIgSaGBv

>>417
今アパートがない地域なので、不動産屋はどこも強気だと思います
実際空き部屋待ちが何人もいるので
何ヶ月も探してやっと見つかったので我慢して契約するべきなんですが、やっはりもやもやしてしまいます
>>418
それは分かってます
１台無料もありがたいです
初めから２台目以降いくらの記載があれば、こういう気持ちにはならなかったろうなと思います

424 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 22:40:19.97 ID:???

>>421
だな、うちは２台込み

425 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 23:00:49.33 ID:???

>>411
馬鹿こけおたんこナス

426 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 23:01:11.14 ID:???

会社の紹介の不動産屋なので、会社から圧力かけてもらうことにしました。
生意気な大家と業者はキャンと言わせてやる。

427 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 23:06:16.40 ID:???

笑ける馬鹿だ

428 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 23:09:29.78 ID:rIgSaGBv

>>421
そういう意味ではなく、記載もない不動産屋から説明もない(おそらく担当者が２台無料と勘違いして話を進めていたんだと思います)というのが納得いかないという気持ちです

実は他にもそれってどうなの？という事が多々あったので、わざわざ紹介してくれた会社には頭を下げることにして、最悪契約を諦めるのを覚悟で敷金についても話をしてみます

429 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 23:15:56.72 ID:???

>>428　２台目いくらって言われたの？　付近の相場は？
予算が合わなければ無理して契約しないほうが大家店子お互いのためかも。

430 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 23:18:26.92 ID:???

うちの会社がその気になれば、あんな零細仲介なんて、一捻りですから

431 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 23:23:33.95 ID:???

>>428

２台目以降の駐車場を明示してなかったのは、先方の落ち度。
しかし、地域に拠るかもしれないが、何台でも無料と考えるのは
遺憾よ。
その辺は、下手すると難癖に近いものに成る。
常識的に考えて、２台３台・・・１００台が同じと考えないだろ？

432 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 23:31:27.15 ID:???

流れ読まず失礼
親の土地を相続するから
アパート経営しようかと思ってたけど
かなり面倒なんですね…
売却か駐車場にしようかな、
みなさま気配りが行き届いてらして
尊敬しちゃいます私は無理

433 ：名無し不動さん：2011/11/20(日) 23:56:57.40 ID:rIgSaGBv

>>429
相場だと思います
>>431
何台でも無料と思ってるわけではないです
２台目以降の駐車場代の記載がなかったことと、２台あると明確に伝えてあったのに、担当が２台目以降は別途でかかるということを理解していなかったようで、
駐車場代が入らない金額を家賃(全て込みの値段)として最初から言われていて、申し込みもした後に、２台目は別途かかるみたいですと言われてそれっておかしくない？と

この件については、難癖と思われない程度に言ってみます

434 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 00:07:03.89 ID:???

結局どうしたいのかよくわかんない

435 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 00:23:42.67 ID:zdm84MSH

>>434
どちらの件も疑問は解消しました
不動産屋に意見してもおかしくはないと分かったので、話をしてみます

ありがとうございました

436 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 00:40:34.36 ID:???

>>433

ああ、２台あると言って居たんだね。
君にアドバンテージあると思うよ。
つーか完全に相手の落ち度だが、大家の落ち度でもないから、
仲介業者か。
入居辞める気で当初金額で戦うか、わびいれさせて今後誠実に対応させるか
程度しか出来ないとは思う。

437 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 01:03:22.49 ID:JeKPAbq3

>>408
やはりそうですよね
たびたび知らない車が止まっていたので
契約を解除したくて
管理している不動産屋に連絡をしたんですが
連絡しても連絡つかず、不動産屋に直接行っても
「担当がいないからどうしようもできない」と言われたり
担当の人は担当の人でとりあってくれないのに
駐車場代は払えと言います。持ち主の大家さんに相談したいのですが管理している不動産屋
は「うちが管理してるから」と言って連絡先も教えてくれません。
契約解除したいのに出来ない状態なのですがどうしたらよいでしょう。

438 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 01:06:18.95 ID:???

>>437

時間が有れば色々助言してｋ遣りたいし、
そう思う人は多いかも試練。
明日まで待て。

439 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 02:12:20.86 ID:QoAilXM1

ペット可にするか思案中なんですが、ペット可にして何か問題が起きたことがありますか？

440 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 03:11:27.53 ID:???

ペット禁止なのに飼われていました。猫だったらしく玄関に汚物跡
部屋中が爪砥ぎのあと、匂いは取れない修復に12万の見積もり来てますが
入居者は払わないとか言ってます。

441 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 03:22:21.21 ID:BRn2Uhl7

はいはい
Ｓ・Ａのこちらの社長もすっかりと株で大もうけですか
富むものはますます何とかですね
本業よりも

「「「「　株の女、金富子　億様株レシピ　」」」」

ここの情報を元にベンチャーお仲間も盛んに荒稼ぎしてますね。
だから空売りで株価下がる・・・・
仕手で一部の人間だけが儲かる？
韓国の相場師、金富子恐ろしいね。

http://realtimes.cocolog-nifty.com/blog/

442 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 05:29:12.94 ID:???

猫はカネ持ってないニャン

443 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 05:31:08.58 ID:???

６年で残存価値１／１０か１円は払ってもらえます。

444 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 08:43:44.19 ID:???

>>439
よく聞く話だが、

ニオイが迷惑
ブラッシングの毛が飛んできて洗濯物に付いて迷惑（ベランダでやる人が多いらしい）
泣き声がうるさい（木造や鉄骨で多い）
フン、尿がそこらで発生（エントランスなどでやらせてそのままってのがあったｗ）
退去後の後始末でもめる（ニオイ、シミ、キズなどの現状回復費用）

>>440
期間によるが訴訟でも勝てる。特別な清掃費や修復費は取れる。

445 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 12:22:47.74 ID:???

だから敷金しっかり取っておかなあかんねん
敷金＝人質だからな

446 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 12:29:11.91 ID:???

地方は敷金取ると「じゃあ入らない」って状態でスラム化してる所がある

447 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 12:31:40.57 ID:???

そんな民度の低いところの物件もちたくないね

448 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 12:36:58.35 ID:???

地方で建てさせられてる奴は騙されるよ

449 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 15:15:55.63 ID:???

ペット不可なのに黙って猫飼っていた店子
柱から建具、壁や床、もうボロボロで、退去精算で100万円ぐらい頂きました

450 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 15:16:26.90 ID:Sk7MyWUb

敷金取ると「じゃあ入らない」って輩はアパートに住む資格はない駅の通路で寝ていればいいんだよ

451 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 15:22:54.87 ID:???

うちは敷金1.5ヵ月が限界だな
超借り手市場なのでこれ以上取ると人が来ない

452 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 16:38:30.91 ID:???

うちもそれくらいだよ
もう必死すぎて家電プレゼントとかやってるｗ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　| : : : : : : : : : : : : :
　　　　　　　　　　　 _＿　　　　ゝ .　__: : : : : : : : :　つれー
.　　　　　　r‐-==ﾆ二　　｀ヽ_＿＿__　　Τﾆｉ┬-　　
　　　　　　｀＞‐┬――-　､　∨ 　　　｀ヾ=Ｌ} 　　地方大家だからつれーわー
　　　　　／⌒ヽ |　､_　__ 　ヽ |　　　　　　＼}　　
　　　 /　　＼ |　rq __　　｜|ニ＝-　　　　ヽ　　完全に借り手市場だからなー
.　　　 /-‐＝ミヽ| 　ﾉ　　　　ﾘ^i-‐　　　　 Y 　　|ヽ、
.　　　{7￣＼　　｀| 　 ‐ｧ　　　〃―-　　　 | } 　,′:　
. ｰ--/　　　ヽ_,∧　　　　　／ -‐=ミ　　　　j/　/:::::::
.　　 ′　　／　　　ｰ--‐く/ 　　　∧　 ∠..__/::::::::::　
　　　　　／　　　　　　 /　　　　/__{／　　　　￣￣
　　　／　　　　　　　　 , '　　　 /　　　　　　　　　　　
.　　 / 　　　　　　 /　　　　　′　　　　　　　　　　

453 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 16:43:11.62 ID:???

敷金は一ヶ月とっておかないと、層の低い連中ばかり集まることになるぞ

454 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 16:57:58.15 ID:???

敷金貰ってないとこって店子退去時に発生する修繕費どうすんの？

455 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 17:07:24.59 ID:???

ペット可市場は確実にあるからペット可物件にしたいけど
賃貸でペットを飼っている層はモラルが低めなんだよね…
いや、全部がそうだとは言わないんだけどね…

456 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 17:22:15.53 ID:???

ペット可にして家賃上げる

457 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 17:29:52.47 ID:???

>>454
実費精算

458 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 17:34:12.14 ID:???

>>443
そんな税法の決め事やガイドラインを信用してんのか？

459 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 18:24:12.16 ID:PQjjNgcA

>>455
あれは不思議だよなあ。
単にペットが建物を荒らすだけじゃなく、
家賃が遅れたりと飼い主自身がだらしがない。
しかも、流行のペット率高すぎ。
昔、サラ金がチワワのCM流してて笑ってたが、
リアルで余裕もないのに高価なペットを買うような層があるのだと、
カルチャーショックを受けた。

460 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 18:26:26.50 ID:???

だね。犬猫飼う奴にろくな奴がいないってのが持論だわ。

461 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 18:40:09.54 ID:???

犬好きの俺が怒りで震えるスレはここですか

462 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 18:46:41.59 ID:???

>>461
前実家で犬飼ってたし嫌いじゃないけど
自分の賃貸物件であの爪とぎやられて治す金払いませんとか言われたら嫌だよ

463 ：461：2011/11/21(月) 18:50:24.75 ID:???

まぁ、そりゃそうだよな。
俺も賃貸時代は飼いたくてもガマンしてた。持家になって、念願のペット飼育を始めた。

でも、その頃の気持ちがわかるので俺の物件は全てペット可だ。
まぁ、区分所有少しと戸建少しだけどね。

464 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 18:59:55.09 ID:???

>>463
初めにペットがつけた傷は
退去時に全部負担しますとか
約束するか保証金貰うかするの？
それとも
その負担も家賃に込で考えないと
入らないんかな(場所によるだろうけど)？

465 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 19:05:10.41 ID:???

新築の一軒家建ててしばらくして海外赴任になったが、
空家にするのも勿体ないので賃貸にして数年貸して戻ったら
犬の毛屋敷になっていた。浴槽の配管は犬の毛で詰まっているし
剥くの床も傷だらけで最低限のリフォームをして今も住んでるけど
自分の家の気がしない。

466 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 19:08:23.24 ID:???

ペット可でアドバンテージつけても
その代償は持ち出しとして返ってくるのが落ち

467 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 19:24:55.13 ID:???

うちなんか禁煙だよ。
吸いたければ外（ベランダ）か、換気扇のところで吸ってて契約書に書いてる。
違反して吸ってたら壁紙全変え負担。
ペット可なんてとんでもねぇ。匂いは完全リフォームしないと消えないだろ。

468 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 19:33:33.32 ID:???

:
>>466
一部屋月20万以上とかの物件じゃないとペット可ペイしないんだな
結局
>>467
犬飼ってタバコ吸ってだとすごいよ
真っ黄色で犬の土もついて傷だらけ

469 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 19:54:33.23 ID:???

ペット専用物件なら次の入居者もペット飼うだろうから
適当にリフォームして貸せばいいんだろうけど、
それだと入居募集の不利にならないかな？

470 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 20:17:17.31 ID:???

退去時にフルリフォーム前提で貸したら？

471 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 20:17:22.27 ID:???

犬用の傷がつきにくい材質は有るけど、値段はるよ。綺麗にしとか無いと人入らないしね。

472 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 20:21:57.91 ID:???

>>469
床の爪とぎが多分一番被害大きいからカーペットとか特殊なシート敷いて出るたび取り替えるとか？
壁にションベンしたのは洗うだけとか？
家賃低い物件なら

473 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 20:24:49.25 ID:???

>>471
やっぱそれか
多分月20万とか以上の物件じゃないとペイしないね

474 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 21:08:08.63 ID:???

そもそも、貧乏人がペットなんか飼うとロクなことない。

475 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 21:11:05.55 ID:???

>>474
本当にそう思うわ
俺のとこは全てペット禁止。戸建は室内ペット禁止にしてるわ

476 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 21:11:08.26 ID:???

ペット可だが、以外と痛まない。
痛んでもごく一部なので、それほど補修に
お金かからんけど・・・。

ペット不可の連中が、適当にイメージで言ってないか？

477 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 21:19:21.48 ID:???

>>476
匂いはいなくなれば消えるし
毛は掃除すればいいけど
床爪とぎで一部しか傷つかない？

478 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 22:10:38.18 ID:???

決まった柱が傷だらけだった。　orz
でも安く直せたよ。

479 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 22:15:44.34 ID:???

俺はペツト可の分譲マンションに住んでたが
隣の犬の鳴き声には閉口した
エレベーターは臭いし、小便垂れてるし、
数年住んで即売ったよ

480 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 22:17:37.25 ID:???

レオパなんかもペット可物件多いよね

481 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 22:22:35.36 ID:???

>>479

安普請の上に、見合った区分所有者が多かったんだね。

482 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 22:23:25.42 ID:???

>>479
エレベーター内部でのしょんべんとかマジで飼い主殺したくなるわ

483 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 22:26:29.14 ID:???

>>482

見合った区分所有者が・・・・。

484 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 22:31:20.84 ID:???

見合った???

485 ：名無し不動さん：2011/11/21(月) 23:16:37.68 ID:???

>>480
安普請でリフォームにあんまり金がかからないか
高い家賃でリフォーム分余裕で儲けられるか
どっちかか

486 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 07:41:27.59 ID:???

>>485
しかし、センスが悪いと金をつぎ込んでも意味がない

487 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 09:32:04.11 ID:???

ペット対応壁紙・床ってそれなりに耐久性あるんだよな？

488 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 09:41:25.49 ID:???

そらそうよ

チワワと軍用犬では差があるだろうけどな

489 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 11:26:09.07 ID:???

ちょっと教えて欲しいんですけど、投資用の不動産会社から不動産を取得するときに
こちらの希望価格って収益還元法・原価法・取引事例法を使ってやってる？
検討中の物件があるんだけど、自分なりの想定家賃収入からの利回りと実際の販売価格に乖離があってねぇ
売主にぐぅの根も出させない方法はないかと考えてるんだけど・・・・
誰か良きアドバイスお願いします
物件は地方都市の築30年以上のアパートです

490 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 12:24:17.84 ID:???

築30年以上って・・・

491 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 12:32:20.45 ID:???

ウチは１F、２Fはペット可にしてる。
８F建て３０部屋の賃貸マンションね。
敷礼４ヶ月取って全償却。
これでアシが出たこと無いからまあいいかと思ってるが。

492 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 12:44:33.10 ID:???

>>489
どんなに理論的に論破したって「売りません」でおしまい。
そんな事してるのは「その物件どうしても欲しいです！」と
言ってるようなもんだ。

さっくりと「＊＊＊＊くらいなら出せるんですが、、、難しいですかねー」
相手に売る気があるなら
考えてくれる。
不動産屋は安くても数こなしたいからね。

漏れはそれでひとつは9800万->6800万（１５年位前）、
もうひとつは68000万->4500万（５年くらい前）で買えた。
一回だけ交渉中にヨソに取られた（しかも自分の出そうと思う範囲内で）が
まあその物件とはご縁が無かったって事で。
全部で５棟の大家です。

493 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 12:48:00.23 ID:???

>>492
上手く買えましたね～

494 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 13:07:40.29 ID:???

>>493
はい、ありがとうございます。
実のところ１５年前の時はまだ漏れはサラリーマンで親がやってたんだけど、
そっちの仕事からみでそこのオナがかなり売り急いでると言う話を
たまたま知った、というラッキーがありました。

５年前の方は逆で、３０部屋マンソンのローンが終わりがけで
ちょっとやってみようかなと思って、５０００万くらいで考えてたのが
いきなり話が進んで4500万でまとまりました。
もう少し粘れたかも、ですが。
こっちは一戸建てx４棟で当時３つ空いてたんだけど
ちょっと（垣根と外壁塗装くらい）キレイにしたら絶対入ると思ってたんで
その予想が当たってなんとなくうれしいです。

とエラそうに書いてますが、
一番ボロのEV無しアパートが
現状建坪とかが違法状態で
耐震的にもヤバイけど
立て直すと同じ平米にならないし
古手がずっと住んでて追い出すのにも面倒がありそうで
悩みの種です。

495 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 13:32:55.55 ID:???

ここまで漏れの自演でつ。

496 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 13:39:36.87 ID:???

知ってる

497 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 16:17:42.62 ID:???

>>492
489です。私の書き方に語弊があったようです。
自分なりの計算で「～ならキャッシュでだします」ってやり方はするつもりなんです
が、そこに裏づけがあると楽かなって思っただけでして・・・
今までは単に、「～円ならキャシュで払うけどどうですか？」ってやり方でした
もう一工夫してみようかなって思ったまでです
とりあえず理論価格（原価法は無理でしょうから、ＤＣＦで）と現地を見て交渉してみます

498 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 17:29:45.03 ID:???

書き方に御幣があるんじゃなくて、理解力に欠陥があるんじゃないの？
相手を論破しようが、理屈で圧倒しようが、裏づけがあろうが「売らない」と言われればおしまい

逆に考えよう
周りの相場や、今までの取引実績や、不動産鑑定士の見積もりがあって、相手に分があったとする
あなたは「わかりました。買います」と言って投資を回収できない価格で買うのか？

499 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 20:27:11.18 ID:???

見つけたら家一軒立つという山人参ジャマイアカ？

500 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 21:08:20.19 ID:???

経営扇子～！

501 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 22:00:11.63 ID:???

経営セーーーーンス！！

502 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 22:00:31.83 ID:???

売りも買いも需要と供給だろ
特に売る側は理由があって売る場合が多いから指値は有効
買うほうは待ってれば同じような物件がどんどんでてくるからあせる必要は無い
>>498
いい加減な指値を言うよりもある程度理詰めのほうが効果あると思うけどね
相手が売らなきゃそれでいいだろ。誰もかわねーだろうし

503 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 22:07:41.34 ID:???

>>502
お前は経営センスがないな

504 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 22:11:21.23 ID:???

>>502
一億の7000万とか5億の3億5千万とかは通ったと聞いたことあるけど5億が2億5千万とかは聞いたことないんだけど
実際7掛けくらいまでかな？
半値でも通るもん？

505 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 22:54:04.82 ID:???

>>504
自称、経営センスがある>>503に聞きなｗ
億単位の値引きは沢田冨美子氏に聞けばいいんじゃね？

506 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 23:28:10.35 ID:???

>>502

それで良いと思うよ。
大体投資物件は、利回りしか評価されないししないし。

507 ：名無し不動さん：2011/11/22(火) 23:34:21.18 ID:???

>>502

それはどうかな。
大体投資物件は、利回りしか評価されない、ないしは、されないし。

508 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 03:35:34.55 ID:???

投資物件が利回りでしか評価されないなら、全物件の利回りが標準化されるハズでしょ
で、そんな利回りがバラけた状況で、利回り１２％じゃないと買わないという客がいても
別の客はは借り入れ０円でコストが安いので１１％でも買いますというかも
さらにはリタイア後なので管理は自分でやるので１０％でも買いますとか

値引きで１番良いのは>>492のように出せる予算をはっきり言う
「予算は○千万円なのでそれだけしか出せない。それ以上なら諦める」という
これが１番安く買える。別口に取られる場合もあるが、それはしょうがない
投資物件をコンプリートする気はないんで自分の条件に合う物件をまた探すだけ

君たちも、物件を買った経験が１回や２回じゃないんでしょ？
これくらいの交渉術の常識は身についてないと

509 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 08:49:26.62 ID:???

>>508
投資金額と利回りは反比例が多いね
例えば都内の物件だと億越えなんてザラだが、実質8％以下もザラ。
でも一億の8％なら800万

しかし、地方の中古物件1000万で8％なら破産
こっちは20％を夢見てどこまで値切れるかが勝負

利回りが一番重要なのは同意。地域特性・地域平均利回りを加味したほうが良いね

510 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 10:07:47.11 ID:???

俺、サラリーマン　年収７５０で、
あと数年で年収９００になる。子供３人、上の子が小学２年生。
住宅ローン残２１００万、残３０年。

賃貸大家デビューしようかと計算。
物件１２００万　新築戸建3LDK　80㎡（土地はある）
頭金３００万、借金９００万
家賃見込年１２０万　→キャッシュフローUP　年６０万の見込み

ここではたと気が付いた。
税込年収９６０万を超えると、児童手当の支給がなくなる。
手当年４２万円を、あと１０年は貰える権利を捨ててまで、
借金で不動産投資をする価値はあるかどうかで、逡巡中。

どう思う？

511 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 10:15:10.69 ID:???

辞めた方が良い

512 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 11:41:21.64 ID:???

ローンが通らないだろうな。

513 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 12:18:13.94 ID:???

年収１０００未満で不動産投資とか考えること自体が不埒せんばん

514 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 13:03:48.49 ID:???

９００万を２０年返済の予定の様だが、
ローン１５年位にして、実際には１０年で
返済完了する位の方が良いとは思う。

515 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 13:34:04.98 ID:???

年間60万程度増やすだけなら外債買って寝かしとけ。
設備の修理や交換が出ただけで年間利益吹っ飛ぶし
空室リスク舐めんなよ

516 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 14:08:43.23 ID:???

与信無理だな
やるならまずは自宅を賃貸に出すべき。でその家賃の2/3の賃貸住宅を借りなさい
現金一括投資なら問題なし

517 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 14:18:40.63 ID:???

>>516
良い助言だ

518 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 14:29:28.86 ID:???

子供手当てとかの心配じゃないよ
借り手がいなければ、住宅ローンと賃貸建築ローンの両方を払わないといけなくなる
今の収入でその両方をきっちり払っていけるかどうか。払えるならやってみても良い

オレなら
３ＬＤＫの戸建が月１０万で貸せる市場なら、駐車場の需要もあると思う。で、駐車場にする
駐車場の収益と年収増加分で住宅ローンを完済する。そこで戸建にするか考える
というか、結論はもう出てる。駐車場でキャッシュフロー１０万近くあれば戸建にする必要ない
もし１０万円にほど遠ければ戸建にした場合の空家リスクがハンパ無い
１千万円くらいの投資物件を他に探すだろうね

519 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 14:30:23.44 ID:???

>>505
誰？その人？
>>508
一回断ってこっちが次の次探してる三ヶ月半年後とかにそれでいいとか言ってくる人いるしね

520 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 14:32:20.91 ID:???

こいつ２時間半で年収５０万も増えて裏病しい
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1271505387/90

521 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 14:47:43.46 ID:???

>>519
業界慣習じゃ見積もりは長くて１ヶ月らしいけど、オレは翌月末に期限切る
月末の５日間くらいが心が折れるような気がして。実際に翌月の２７日くらいに折れてくることが多い(ような気がする)
３が月後なら値引きさせる。それも３ヶ月分の家賃収入分。そう言って置くと値引き交渉も簡潔

522 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 14:52:04.95 ID:???

>>510
とりあえず土地が余ってるなら貸せば

523 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 15:38:29.35 ID:???

>>510
ローンがあるなら止めとけ。
たった９００万で大家は止めた方が良い。
その辺の年収だと色々電話かかってくると思うが止めとけ。

524 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 16:12:40.25 ID:???

俺なら中古の戸建を買う。

525 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 16:18:26.79 ID:???

>>510
ローンがあるならやめとけと言われているようだが、
収入に対する月々の支払い状況が明記されていないのでなんとも言えん。鵜呑みにしない方がいい

ローンが組めて支払いに余裕があるならもう1軒買っとけば？
万が一支払いに頓挫しても、売却して銀行に支払えば済むこと

526 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 17:05:25.20 ID:???

＞収入に対する月々の支払い状況が明記されていないのでなんとも言えん。鵜呑みにしない方がいい
＞住宅ローン残２１００万、残３０年。

＞万が一支払いに頓挫しても、売却して銀行に支払えば済むこと
＞物件１２００万　新築戸建3LDK　80㎡（土地はある）

どうすれば、そうやって肝心なとこを読み飛ばしてアドバイス書ける

527 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 20:03:25.74 ID:???

水戸大家や大家本は総じてウソつき
大家で収益増やしていけるのは元手がある人間だけ
300万で金持ち大家！とかそんな類いは詐欺師

528 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 20:55:08.18 ID:???

>>527
まあそうだな。銀行に借り入れ交渉したことがあればわかる。

担保がある　（土地などを持っている）
収入がある　（高額収入のサラリーマンとか公務員）
財産がある　（親が土地持っている、農家など）
で、どれかでないと最初が借りられない。

まあ一回借りられれば次は割とたやすいし、金利も下げて出してくる。

529 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 21:25:04.13 ID:???

担保があると財産があるはどう違うんだ？

530 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 21:45:47.04 ID:???

収益増やす方法は2つ
現金や土地など元手があるか、借金するかだけ
ドラクエと同じ
敵倒して金稼いでアイテム増やして自分を増強するだけ
競馬やパチンコみたいな博打でないところが収益物件のいいところ
収益物件も博打と考えてる奴は不動産向いてないわ

531 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 21:54:17.94 ID:???

>>527
あれは詐欺じゃねーよ。事実だもん
が、勘違いしちゃいけないことは「必死に高利回りで低価格の物件を探し続けなきゃいけない」ってこと
金持ちがさらに金持ちになることは当たり前だわな
一般人が金持ちになるためには、やはり何らかのツキを呼び込むしかないよ
それには日々の積み重ねだろうね

532 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 22:00:06.10 ID:???

レインズに載る前の不動産情報を貰える様にならないと、
中々高利回りの物件は手に入らない。
相続物件なんかでかなり高利回りの物は、
直に情報貰わないと手に入らん。

533 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 22:51:51.94 ID:???

金持ちが資産増やすのに金借りるわけがない

534 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 22:54:50.95 ID:???

貧乏では難しいが、ある程度資産あれば増やすことは可能だ。
その為にはある程度努力は必要だが、借り入れしながら
増やすことは可能だよ。

535 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:08:07.78 ID:???

金貸すほうが利回りはいい

536 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:14:17.34 ID:???

俺も金貸すノンバンクとも言えない特殊な業態の業者で、
億の金を貸し付けるの見てきたけど、自分の金じゃなく
地銀や公庫から特殊なコネで引っ張ってくるんだよ那～。

当然金利は８～１５％とか高いよ。

537 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:19:39.34 ID:???

>>535
回収ノウハウがあるノンバンクですら潰れかけてるじゃねーかｗ
年利19％じゃあ割に合わないんだよ、金貸しは
>>536
ちょっと疑問
なんで政策銀行つかわねーんだ？抵当に入ってないまっさらで順調に利益を上げてる物件が一つでもあれば
それを担保にしてお金かりれるじゃん。しかも格安の金利で
億の金を借りれる人は、それだけの資産がある人だよ
地方のアパート一棟のレベルなら200～300万貸してもらえれば御の字だろうが

538 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:27:20.01 ID:???

>>537

営業地域が限られるんだよね。
普通は自県が営業範囲だし、せいぜい隣県までが限度だね。
同じ首都圏でも千葉から山梨とかだと、まず銀行が管理できないと
言ってくるね。

それと、不動産の評価が極端に低くなっていて、現況利回りの
評価しかしない。
ビルとかの大物物件だと、転売が効かないから資産評価は
ほとんど０に近い。

539 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:29:03.27 ID:???

もう結論は出てる

大家業は資本効率低いので金を借りてまでやる人間はバカ。バカが儲かるほど楽な商売じゃない
金を借りてやるならもっと資本効率の良い商売はいっぱいある。というか、大家業より低い商売は見つける方が難しい
本当に安くて利回り良い物件を見つけられるくらいの知恵があれば、大家業以外の商売始めるよ

540 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:33:54.12 ID:???

逆に聞くが、今カネを借りてまでやる価値のある商売がどれほどある？

大家業がそうでないことは確かだが、
ほかに見つからないじゃないか。
公務員でもやってるのが一番ローリスクハイリターンだろ。

541 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:35:21.77 ID:???

>>540
> 大家業がそうでないことは確かだが、

こんな一般論に嵌ってると、チャンス逃すよ。

542 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:40:27.59 ID:???

大家業が資本効率が悪いのは皆知ってる
それでもするのは、他業種よりはリスクが低いからだよ。
あと本業を別途できるという利点がある。

543 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:43:11.91 ID:???

そう、本業を持った上での副業だ。
だけど、副業とは言えおざなりに遣るなら
多分失敗するし、ちゃんと真剣に取り組めば、
本業異常の利益も上がる可能性は有るよ。

544 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:45:10.83 ID:???

融資を受けて副業で大家してます。
大家ほど楽に稼げる仕事はなかなかないと実感してます。

545 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:45:40.10 ID:???

不動産投資ごときに、そんな夢見てないから
金が口座に余ってるから、不動産と株と貴金属に変えてるだけ

546 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:49:24.76 ID:???

>>545

馬鹿宣言されても・・・。

547 ：名無し不動さん：2011/11/23(水) 23:50:54.59 ID:???

大家のスレなのに、大家じゃない人が多そうですね。

金持ちは大家業なんかにキャッシュは使わないですよ。
金持ちのほうが融資残高が多いのが真実。
これがわかってない人は大人しくサラリーマンしてた方がいいでしょう。

548 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 00:09:33.75 ID:???

金持ちケンカせず。

549 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 00:14:56.98 ID:???

俺は居酒屋で失敗して大家になったけど商売は時間拘束あるからな
大家の方がはるかにフリーダムな幸せ満喫できる
大体商売したい奴はここにいないだろw

550 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 00:22:12.32 ID:???

大家業は、利回りの峻別とその地域に対する先見性と、
テナントや店子に対するハートだろ。
楽して儲かる訳じゃないが、十分報われる方法はある。
不動産の取得条件が全てと言っても過言ではないかもね。

551 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 00:44:10.26 ID:???

>>550
> テナントや店子に対するハートだろ。

これに勘違いして甘えてくる
女は駄目だな

552 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 01:36:17.78 ID:???

>>540
テナントに貸す時にそのテナントの商売でいけるか考えるだろ？
あとは自分に出来るかどうか
ビデオレンタル、カラオケBOX、携帯電話代理店、モツ鍋屋、プールバー、ダーツバー、
数年で投資資金回収できる商売なんて腐るほどあったし、これからもある
自前物件なんだから家賃取るより自分でやる方が儲かる商売は多い

>>542
大家業のリスクが少ないのはインフレ時、少なくともデフレ時には他と比べて低リスクではない

>>547
あなたの考えてる金持ちと私の考えてる金持ちはレベルが違うようですね
私の思ってる金持ちは二人の息子に毎月1,500万円仕送りするくらのレベル。音羽御殿に抵当は付いてない
九州あたりの現地採用の日産社員の子供とかじゃない。そんなのはレバ効かせてるからリスク大杉
バブル崩壊で痛手受けたような本当の金持ちはいない。だって金借りてない
むしろ、金の預け先に困ってるくらい

>>551
テナントを育てるのは1番良い方法かもよ
金はないけどアイデアと意欲のある人間に安目のリースから貸して、自分の最高家賃物件まで出世して欲しい

553 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 04:57:06.65 ID:???

どうか誰もレスしませんように・・・・ナムナム

554 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 06:37:30.56 ID:???

借金＝良い借金＝レバレッジ　って時点で金持ち父さんの内容を誤解しとる

555 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 08:01:57.75 ID:???

>>552
ほー・・・テナントを育てるか。それは面白い発想だ。ちょっとその概念を考えてみるよ。

ところで誰か教えてほしんだけど、建材や内装材（壁紙やフローリング）の一覧が出ているＨＰやショールームないかな？
ショールームは出来れば都内で
色々な材料を見てどんどん吸収したいんだよね
これからは家具付きの物件とかも増えてくるだろうから、配色のセンスも鍛えたいし

556 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 08:37:13.40 ID:???

>>552
> テナントを育てるのは1番良い方法かもよ

もちろん。
だがその気持ちを勘違いして、旗色が悪くなったときに自発的行動を怠った甘えをしてくる。

店舗として競争力にも貧しいので先は無いと見ている。

557 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 08:52:14.90 ID:???

敗色セーーーンス！

558 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 10:16:30.77 ID:???

大家なんて借金してる時点で負けだよ

「借金♪ 問題は～あいてぃーじぇー！」

559 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 10:17:06.53 ID:???

質問させてください。
顧問税理士がいない、小さな規模な大家なのですが
過去（１年半くらい）の記帳がおかしくないか近所の税理士さんに
見てもらうということはできるのでしょうか。
おかしな部分があれば、申告のし直しも頼みたいのですが
顧問税理士の依頼をしていないと、駄目なものでしょうか。

規模が小さな大家（利益が３００万強）なので
作業は全然大変じゃないのですが、安心したいです。
青色申告会や商工会議所は遠いし不便なのでちょっと無理そうです。

560 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 10:21:39.25 ID:???

>>559
青色にすればいいじゃん・・・遠いとか意味不明
青色ならドンブリ勘定だからなんとかなるんじゃない？
税理士を使いたいのなら白色か法人のほうが良い。小規模ならメリットない。
っていうか、税理士自体が帳票作製以外の役に立たないぞ。あいつら、銭勘定は出来ても投資や経営にかんしては上っ面な人が多い

561 ：559：2011/11/24(木) 10:57:20.97 ID:???

>>560
田舎な地方都市なので、青色申告会の事務所がかなり遠いんです。
青色申告会の無料相談は利用したことがあり親切でしたが月に１回の
１時間だけだととても色々なことをしていただくのは無理ですし。
それに、記帳以前に計算間違いで申告してしまった箇所があるので
更正の請求を税理士さんにしてもらえたらいいな、とも思います。
昨年は白色申告でしたが今年分からは青色申告です。
投資や経営に関しては相談することは無いと思います。

562 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 11:40:02.28 ID:???

>>561

脱税や節税を目的としないなら、
税務署が親切に相談に乗ってくれるぞ。
もちろん無料。

563 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 15:11:14.22 ID:???

>>561
悩んでることが決まってるなら直接電話してきいてみな？

コレコレこういうことを教えて欲しい

それはいくら掛かるのか？

もし申告までお願いしたらいくらなのか？

これを聞くだけ。ここでいくら聞いても地域も違うし頼んでることも違う。
そして付き合いがそもそもあれば無料でやってくれそうな内容でもある。
決まった料金表があるわけでもないから交渉次第だろうね。

564 ：559：2011/11/24(木) 16:25:47.25 ID:???

>>562
税務署の電話センター？に電話してみたら
仰るとおり、とても親切に対応して下さいました。
更正の請求の手続きの方法や困った場合の対応や
色々と教えてもらえて、もし税理士さんに頼めなくても
自分で出来そうかな？と安心しました。
教えてくださってありがとうございました。

>>563
そうですよね、ここで聞くだけじゃなく行動しないと駄目ですよね。
頼めたらいいなと思ってたすぐ近くの税理士さんのサイトで
相談や見積もりができるようなので、問い合わせてみます。
ありがとうございました。

565 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 18:25:43.62 ID:???

>>564
その「サイト」ではなく、電話してみんしゃいってこと。あるいは一度訪問してみればよい。
なんでネットなんだろうか？

テンプレ文章でもていねいなほうが良いのかね？
電話すれば事務員の対応や雰囲気はなんとなくわかるだろうに。。

566 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 19:29:55.52 ID:???

税務署でいいよ。税金払おうとする人には丁寧に話し聞いてくれるよ。地方の税務署程度だと間違い教えられる事も良く有るけどね。

567 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 21:09:39.81 ID:???

>>555
理想論かもしれないけどね
自前の店の店長が独立して物件借りてくれた。後継店長は探してきてくれた
大家冥利に尽きる快感

>>556
飲食店で、いちいち「この客は食い逃げするか!?」とかの店はイヤでしょ？
その時になって考えれば良いことを前もって悩んでもしょうがない
セールスマンは「セールスお断り」と書いてある家見て喜ぶんだってよ
自分で直接断れない家だって教えてくれてるって
ただし、うちは入金が遅れた場合は、即保証人に連絡
保証人も数ヶ月溜まってから言われるのもイヤだろうし
「家賃遅れがち」を知ってもらっておくのも必要だからね
＊即と言っても翌日とかじゃないよ。気がつくのに5日くらいかかるら

568 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 23:22:08.50 ID:???

更正請求くらいは自分でしろよw
俺は自分でした

569 ：名無し不動さん：2011/11/24(木) 23:49:04.93 ID:???

すごい当たり前なこと聞くようで悪いんだけど
みんなやっぱり国保上限来てるの？

570 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 00:25:15.92 ID:???

俺は上限来てたけど、とある業界団体のに変えたので、ぐっと安くなりました

571 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 00:32:53.32 ID:???

>>570

教えてけれ。

572 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 00:37:21.28 ID:???

不動産投資業以外の本業だろ
その本業で別途の健康保険組合があるところを探すべし(百数十ある筈)

573 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 00:45:23.55 ID:???

ああ、それか。
俺は会社と社員の負担額合わせると余りにリターンが少ないので、
保険は国保、年金は複数の民間の年金保険に切り替えた。
平成４年頃のだから返戻金は１５０～２００％と物凄く高い。

574 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 00:50:29.42 ID:???

国保は今年に入って計算方式変わってまた高くなってるし

575 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 00:58:56.58 ID:???

【政治】富裕層の所得税増税　政府検討
http://uni.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1322146002/

576 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 01:01:16.63 ID:???

ミンスに成ってから、増税一色だね。
その前に景気対策と、役人の歳費削減と
遣ること一杯有るだろうに。

577 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 01:15:57.32 ID:???

アメポチ自民党が無駄な箱物作って借金増やしまくったからな
尻拭いも大変だろう

578 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 01:16:55.59 ID:???

>>576
歳費って国会議員に対して支払われる報酬だよね。

579 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 01:19:45.41 ID:???

>>578

言われて初めて知った。
公務員も歳費と思ってたが違うみたいだね。
簡単に人件費とか、外郭団体に対する歳出と言えばよかった。
スマヌ。

580 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 01:24:16.80 ID:???

分かれば良い
次から気をつけろ

581 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 01:32:45.41 ID:???

>>580

２ｃｈじゃ珍しく、やさしいな。

582 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 01:52:41.99 ID:???

ネトウヨは頭の悪い奴しかいないからな。
責めてもキリが無い。

583 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 01:59:15.29 ID:???

あ～あ、なるほど・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・って、俺はネトウヨかよ。

584 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 07:54:10.01 ID:???

大家検定ってもってる人いる？宅建もってりゃ知識的に必要ない？

585 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 13:12:38.33 ID:???

ミンスは増税で日本を破壊することが目的だからな
ミンスの公式見ろ
「国家主権の譲渡」＝チョンに日本を売るてことだ

586 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 13:13:55.88 ID:???

あーあ、本物のネトウヨ来ちゃったよ・・・
死ねよネトウヨ

587 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 13:18:53.41 ID:???

誰だよ、召還したのは

588 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 13:21:43.75 ID:???

http://24.media.tumblr.com/tumblr_lr3iouimhn1qzo7e0o1_500.jpg

589 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 13:43:11.07 ID:???

道路の音がうるさいらしいので、
インプラスって内窓を考えているんだけど
それなりの効果あるかな？
やったことある人いる？

590 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 13:44:34.11 ID:???

>>588
もうすぐ試験だね

591 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 15:31:58.47 ID:???

住民がアンチネトウヨだったのは意外
ここらへんは人を見る必要性に培われた結果故なのかどうか。安心した

592 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 17:10:40.62 ID:???

ここの大家は左翼だらけだなw

593 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 17:13:30.24 ID:???

ブルーリターンとやよいの青色申告だとどっちの方が使いやすいですか？

594 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 17:24:58.41 ID:???

>>589
騒音の多くは開口部（窓）から入ってくる。なので2重にするのはかなり効果的。
断熱も良くなるよ、北国の多くの家屋で2重サッシやペアガラスが使われている。

595 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 19:14:34.67 ID:???

結露地獄ですね

596 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 19:15:40.75 ID:???

http://livedoor.blogimg.jp/news_5150/imgs/f/e/fee87352.jpg

597 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 19:47:06.82 ID:???

おれはねとうよと左翼をNG入れてるからバカを相手にしなくてすむ。あと朝鮮人も

598 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 19:55:15.82 ID:???

み～んなみんな、いなくなぁ～れ

599 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 20:04:38.61 ID:???

でも入居者はこ～い

600 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 20:18:20.83 ID:???

火災保険何かいいのない？
保険料高いから、節約したいんだけど。
鉄骨の保険金額8000万円で年間保険料10万円強。
地震込みだけど、地震ははずそうと思ってる。
保険金額下げればいいのかな。
でも、保険金額下げると、火事起こった場合どうなるんだろ。
全額出るんだろうか。
火事を経験した大家さんいたら教えてください。

601 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 20:27:18.02 ID:???

保険料払わなければいいのかな。
でも、保険料払わないと、火事起こった場合どうなるんだろ。
全額出るんだろうか。

602 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 20:34:17.48 ID:???

>>600

ちょいたかくね？
ＲＣだが、保険金額１億で１０年４０万円だぞ。

603 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 21:07:19.48 ID:???

>>602
地震保険がついているかいないかの違いなんじゃないの。

604 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 21:11:06.56 ID:???

地震保険の分って、だいたい総保険料の6割を占めるから、そんなとこじゃ
ないのかな。（首都圏の場合）

605 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 21:11:48.75 ID:???

>>602
１年で入るより、長期で入った方が割安になるって聞きましたよ。
１０年とかもっと長期で入って１年で解約しても、１年満期で入るより安くなるって。
でも、１年目で全損の事故になれば１年満期が安いですけどね。

606 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 21:14:56.54 ID:???

>>602
保険金額１億って、根拠は？
新築ならすぐわかるだろうけど。
中古オーナーチェンジだとすると、保険屋にぼったくられているだけじゃないの。

607 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 21:40:06.99 ID:???

県民共済なら、ＲＣ4000万円で年間2万円しない。
（地震保険ないから、同じか。）
保険金については、火事の経験ないから、よくわからない。

608 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 21:46:45.91 ID:???

ローンつきの物件の場合、保険金額は高めのほうがいいんじゃないかな。
金融機関に質権設定されているから、火事のときにも残債分は抜かれる。
再建のためには、残債分以外の保険金があったほうがいい。

609 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 21:53:49.30 ID:???

火災保険では、保険金額が時価の80％以上になっていれば、実際の損害額が保険金額を限度に支払われます。
保険金額が時価の80％に満たない場合、損害額は全額補償されません。

610 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 21:56:08.64 ID:???

>>608
保険金額は低くても、「家賃補償特約」をつけることで、建物の損害額以上の
補償をうけることができます。

611 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 22:36:14.06 ID:???

地震ででる保証金って火事の半値じゃなかったか？

612 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 23:00:58.86 ID:???

だから割高なんだよね。

613 ：名無し不動さん：2011/11/25(金) 23:35:05.78 ID:???

>>603

地震保険ついてるよ。
限度が５０００万円だから、１億で良しとした。

614 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 00:49:21.79 ID:59K7FI38

いっぱい保険かけてるから毎日のように地震こい！火事こい！尚且つ誰も死ぬな！ってお祈りしてる。

615 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 00:56:41.03 ID:???

地震はあった方がいいんじゃないの？
阪神も東北も、ないと思ってたらきたんだから

616 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 01:22:39.52 ID:???

立替になったら、地震保険の５０００万では全然足らないし、
洒落にならん。

617 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 10:26:40.42 ID:???

昭和53年築中古戸建て買ったら１階も２階も傾いてたw
傾きあるのは和室だけと重説で聞いてたが瑕疵担保免税だからオワコン
傾き直して客つけるわ

618 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 10:46:34.57 ID:???

おう、がんばれ

619 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 11:33:16.03 ID:???

>>617
外壁塗装は大丈夫か？最後の塗装から10年経っていたらやったほうがいい
頑張っても15年だ

620 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 15:46:07.43 ID:???

>>613
どこの保険会社か教えてけれ。

621 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 15:52:17.85 ID:???

>>614
実際問題、火事で焼けたら、築30年中古も新築になるのか。
近所にそんな実例でもあったの？

622 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 16:04:02.01 ID:???

>>619
サンキュー
外壁塗装はまだいける
クラックもない
案内入るけど土壁とか内装悪いから申し込みまでいかない
リフォームは年内で終わるから後は3月までに決まるかどうか…

623 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 16:23:43.20 ID:???

中古戸建投資って、採算とれるの？
利回り低いと思うんだが。

624 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 16:24:57.30 ID:???

>>622
おー、それは良かった！
俺もいまアパート一棟検討してるところなんだよね。築年数がほぼ同じで親近感がわいたｗ

625 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 16:26:50.87 ID:???

>>623
利回りは低いが、需要が高い。っつても、例えば800万の中古戸建買って、賃料65000円とかじゃやる気がおきないけどな

626 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 16:35:10.46 ID:???

戸建は修繕考えると手を出しにくいな

627 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 16:41:41.78 ID:???

ＲＣの修繕に比べたら、大したことないでしょ。

628 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 16:51:56.40 ID:???

家賃対修繕費はどうなんだ？
戸建だと一戸の家賃で賄わないとならないからな

629 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 17:07:41.95 ID:???

戸建は借りてる人がマメに手入れをするから結構長持ちするよ
最近は「戸建が狙い目だ！」ってセミナーが急増してるね。おかげで競売がとんでもない倍率と落札価格になってる。
強気で買いにいった人がかわいそうすぎるわ

ちなみに直近の競売の状況は・・・
◇東京地裁10月27日開札100パーセント落札。
高落札率が続く中、この日の一番人気は、築37年と古い東武東上線中板橋徒歩7分マンション専有面積11坪２Ｋ。
売却基準価格361万、入札件数28件。落札価格902万。築年数37年だが震災後現況調査、評価、等が行われていて震災の影響が指摘されていないことが人気を呼んだと思います。

バカだろ？これ。戸建でも同じような現象がおきてる。
競売って買った後が面倒なのわからんのかね
ちなみに首都圏はみんなこんな感じになってきている。競売バブルかもね。煽りすぎだ。

630 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 18:54:48.40 ID:???

前にここで誰か書いていたけど、古い中古戸建は駐車場付きでペットＯＫなら借り手はいる
イヌを５頭飼ってるおばさんとかが借りるイメージ
しかも、引越すとペットが不安がるのでずーっと借り続けてくれる

そんな話を聞いた後で見た賃貸戸建物件の条件が
敷金０円のかわりに修理修繕は店子持ちで、ある年数借りた後は原状回復費も求めない

シェアハウスに向かないような狭小住宅の使い道があったと思って
試しに１戸買おうかとも考えて競売物件みたら>>629だった

631 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 20:20:44.29 ID:???

ちょうどうちの古い戸建てが車二台分のスペース+ペット可だ
いくつか同じ仕様の戸建てがあるんだけど
ほぼ全部ペット飼ってる家庭が入ってる
しかも「あんたら家賃で新築できたのにな」ってくらい長期間
ありがたい話だけど逆ににこれ一回空きになったら
もう家の中とか傷だらけだから大変だろーなーって思う
あと臭いも、どうしてもな･･････
そんで周りもペット（ぶっちゃけ犬！）飼ってる家ばっかりだから
ペット飼わない人は絶対入らないだろうなｗｗｗ
知らない人が近づいたらうぉんうおぉん鳴く、そしたらリンクしてめっちゃ犬オーケストラ

まあ新しいとこはペット不可にしといたほうがいいとおもうのぜｗ

632 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 21:02:11.44 ID:9GldzFNf

>>617
安い中古戸建てに傾きは付き物。
見た時に気付かなかった位なら、床を真っ直ぐにしたら気にならないレベルじゃない？

以前見た崖の上に建ってる家で、外から見ても明らかにヤヴァく、
家の中歩いても体が傾くレベルのにはそっこーでゴメンナサイしたけど、
普通に古い家の傾きは床さえ真っ直ぐにしたらすぐに借り手見つかるよ。

633 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 21:05:23.49 ID:???

http://holiday.knt.co.jp/img/5ITAPSAC0001.jpg

634 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 21:11:47.24 ID:???

>>633
ピサの斜塔か。

まー、一般的にはここまで傾いたら住まないよねｗ

635 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 21:37:15.84 ID:???

>>631
大変に参考になりました。コツコツと古い戸建の競売物件探します

つーか、競売物件が高値落札されるようになったんなら銀行株は買い？
100円割れのみずほ銀行なんかは買いかな？ユーロ債権の影響も少なそうだ
http://gendai.ismedia.jp/articles/print/26945
けど安全度で三井住友かな？配当利回りでみずほ？

イタチでごめん

636 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 21:43:49.16 ID:???

>>635
「株主は俺のサイフ！」としか思ってない日本の銀行株を持つなんて…

637 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 21:55:52.99 ID:???

>>635
不良債権処理を忘れたの？

638 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 21:59:47.52 ID:???

>>635
みずほＢＫ、年初来安値の98円つけたか
配当利回り6％強
リート全部売って乗り換えるかな

ってすまん
競売はさ、過去の応札倍率と直近の応札倍率と最低入札価格と落札価格の倍率をちゃんとみなよ
熱くなると大損する金額になってるぞ
カリスマ大家みたいな連中がこぞって「これからは競売の戸建だ！」って言ってるからな
バカは右向け右だ

639 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 22:22:23.72 ID:???

ということはやっぱり株かな？

みずほ100万株買えば税引き後配当が年間540万円
不動産だと表面利回り１５％でも実質で税引きだとそんなに大きく違わない
しかも不動産だと10年後にはどんなに良くても七掛け、みずほ株は5年前は10倍近い価格だった
もし10年でそこまで戻ってくれたら

株に本腰入れるか、
みんなで「大家業の時代は終わった。これからは銀行株主時代」とかのブログを20個ずつくらい作って
「賃貸物件、とくに競売物件買う奴はバカ。金持ち父さんは銀行株」と毎日書くか
どっちにする？

640 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 22:32:00.94 ID:???

>>629
普通の売却物件で
■足立区　２DK
　　５７５万円　賃貸中　表面１５％　　＊価格交渉不可
　　SRC１４階建の２階
　　４４．２０㎡　　１９７１年築
　　管理費：７３５０円　　修繕：１０５００円
　　竹ノ塚駅　徒歩１８分

このぐらいはザラにあるのにな・・・・バカだろ、この入札者
誰に煽られたんだ？競売業者か？

641 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 22:32:15.41 ID:???

金融機関は、欧米の金融リスクの関係で
自己資本比率維持のために、貸し出し残光減らしてる。
その上保有外国債がいたむ可能性も有るから、配当利回りは
下がる可能性高いと思うけど。

唯此処にきて、投機機関が「有事の円買い」への疑問が出始めて、
円安に成る可能性もある。
その場合は金融機関株は、好材料と見るだろうね。

642 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 22:47:28.77 ID:???

インカムゲイン取りにいって、それ以上のキャピタルロスを食らうの巻。

643 ：名無し不動さん：2011/11/26(土) 23:34:14.34 ID:???

>>629
競売物件は2kでこれは1ldkだけど、こんな感じだわ
http://mansion.o-uccino.jp/detail_0002361185_m/

644 ：名無し不動さん：2011/11/27(日) 09:49:43.94 ID:???

>>632
最初はわからないぐらいの傾きだったよ
そのピサの斜塔レベルでなくてむしろラッキーだったのかなw

645 ：名無し不動さん：2011/11/28(月) 18:46:07.06 ID:???

幽霊コタ

646 ：名無し不動さん：2011/11/28(月) 21:02:42.19 ID:???

二階建てのＡＰつくるならメゾネットにする方が良いみたい
水回り等の設備は半分(１階分)だけで済むのに、家賃は倍は最低つけられる

647 ：名無し不動さん：2011/11/28(月) 21:09:43.60 ID:A0VoDzV6

>>646
ファミリーが長期入居してくれたらうまうまだお。

648 ：名無し不動さん：2011/11/28(月) 21:31:10.60 ID:???

>>646
メゾネットの人気は相変わらずあるの？いま、一棟買おうかと検討中なんだが

649 ：名無し不動さん：2011/11/28(月) 22:39:38.15 ID:???

メゾネットの人気はすたれた

650 ：名無し不動さん：2011/11/28(月) 23:52:13.84 ID:???

ちょっと質問
戸建ての空き家、窓にカーテンなしだとものすごい目立つし
日光入りまくりで部屋が日焼けしちゃいそうなんだけど
空き家に白いレースとかの薄手のカーテンとかつけたら
虫がわくとかの、なんか悪影響ある？

651 ：名無し不動さん：2011/11/29(火) 00:44:51.75 ID:???

>>650
空き部屋は畳を窓に立て掛けたり黒ビニールを貼ったりして日焼けを防いでる。
ダニがわいたこともあるけど、薬で殺したらその後は治まった。

652 ：名無し不動さん：2011/11/29(火) 01:30:10.08 ID:???

>>650
雨戸ないの？雨戸は閉めてサッシはあけとくと通風取れていいかんじ。土ほこりは入るけどね。

653 ：名無し不動さん：2011/11/29(火) 23:47:19.90 ID:???

雨戸はないなあ･･････
一応黒ビニールははっといた
バルサンとかでどうにかなるのね、ありがとう

654 ：名無し不動さん：2011/11/30(水) 01:31:45.50 ID:???

>>653
黒ビニールでカーテンレールにかけられる奴があるからそれ使うと良い

655 ：名無し不動さん：2011/11/30(水) 11:49:46.58 ID:???

レースだけつけとけばええやん

656 ：名無し不動さん：2011/11/30(水) 15:04:39.35 ID:???

ふつうに入居直前に変えるけどね

657 ：名無し不動さん：2011/11/30(水) 20:33:36.93 ID:???

仮のカーテンってかなり高いんだね。新聞紙張っておけばいいか・・・ｗ

658 ：名無し不動さん：2011/11/30(水) 20:47:24.85 ID:???

>>657
分譲高層マンションなんかだと
茶色のそれ専用の神みたいの貼ってる

659 ：名無し不動さん：2011/11/30(水) 20:53:51.24 ID:???

>>658
そうそれが結構高い。１枚５００円ぐらいするぞ

660 ：名無し不動さん：2011/11/30(水) 23:38:14.27 ID:???

使いまわし出来るんだからそこそこの何個か買えよ

661 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 00:17:19.20 ID:???

あれ一旦はがしても使えるのかい？

662 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 00:42:52.97 ID:???

普通のカーテンのように、カーテンレールに
フックをかけるだけだよ。

663 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 02:58:54.55 ID:???

事業的規模で経営している人は、家族に給与を与える場合、
どのくらいの給与額にしていますか？

664 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 08:16:14.53 ID:???

７００くらい

665 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 08:37:34.04 ID:???

>>663
ヨメなら専従者までか扶養の範囲。あと社会保険の義務以下が基準。
息子とかは食える範囲か役員給与なら本給（どっか勤めてる場合）を食わない範囲。

666 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 10:10:26.07 ID:???

700って、万？

667 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 10:30:57.38 ID:???

>>663
給料もいいけど株主配当が逸品

668 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 10:59:06.24 ID:???

仮用の紙カーテンってあるのか
どこで売ってるの？　ホームセンター？

669 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 13:37:54.02 ID:0n+rDAxq

万に決まってんだろ　アホかwww

670 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 13:45:17.49 ID:???

なんだ億じゃないのか

671 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 13:50:29.64 ID:???

700メセタだろ

672 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 19:41:15.43 ID:???

70万の間違いかと思った

673 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 20:40:15.49 ID:???

定期借家契約を導入できないかと思ってるんだけど、経験者いますか。
別に建替え等の予定は今のところないけど、普通借家だとあまりにも
賃借人の権利が大きくて不公平な感じがしていて、変えてみたい。
けど、取り扱ってる不動産業者が周囲にいない。
この辺のアパートはみんな普通借家。
地域によっては、定期借家ばかりのところもあると聞いたことがありますが、
経験談や、役に立つ情報を教えていただければ・・・。

674 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 22:14:24.67 ID:???

>>673
物件の管理を任せている不動産会社が定期借家契約推しなので
ウチとこの物件契約もすべて定期借家契約になってます。

管理を任せるときに不動産会社から受けた説明では
　滞納などの不良入居者は契約満了時に追い出すことができる
　ゆえに入居者もあまりヤンチャせず住んでくれる
てな感じだったような記憶。
事務作業は繁雑らしいけど、そのあたりは全部不動産会社がやってくれてる。

675 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 22:30:05.71 ID:???

客付けが難しくなるからね

676 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 23:14:55.57 ID:???

今思ったけど逆じゃない？
「他の住人が迷惑をかけるようなら行って下さい。その人と契約更新しません」
こう言った方が良質な入居者は安心して入るんじゃない？

677 ：名無し不動さん：2011/12/01(木) 23:18:50.02 ID:???

>>676

ドンドン他の店子さん追い出す羽目になったらどうするの？

678 ：名無し不動さん：2011/12/02(金) 07:04:22.86 ID:???

>>677
敷金マンセー！！・・・・って世の中でもないからな。
つーか敷金とれるのかよ

679 ：名無し不動さん：2011/12/02(金) 09:44:41.41 ID:???

>>678
それを言うなら礼金だろう。

680 ：名無し不動さん：2011/12/02(金) 16:52:21.88 ID:???

うちの管理会社は定期借家オンリー。
ついでに言うと、家賃はクレカ払オンリー。
滞納があったとき、手間が省けるかららしい。
保証会社は使っていない。

681 ：名無し不動さん：2011/12/02(金) 17:55:51.89 ID:???

さっきテレ朝で極狭部屋っていうのやってたけど、やってる人いる？

682 ：名無し不動さん：2011/12/02(金) 21:27:17.81 ID:???

嫁から話は聞いたが消防法とマンション管理規約を到底守ってるようには思えなかった

683 ：名無し不動さん：2011/12/03(土) 12:07:53.16 ID:???

マンション持ちじゃないからわからないんだけど
管理規約と消防法って具体的にどういう所が違反なの？
避難通路が確保出来てないの？

684 ：名無し不動さん：2011/12/03(土) 12:10:49.75 ID:???

３畳１間に住んでた事はある

685 ：名無し不動さん：2011/12/03(土) 14:01:59.96 ID:???

投資家がみんな中国から逃げ出した！　
北京の不動産価格は前年比５０％減・・・“中国経済崩壊”
http://uni.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1322881222/

686 ：名無し不動さん：2011/12/03(土) 16:35:12.64 ID:???

上海のマンション93平米2600万円って、賃貸に出せばいくらぐらいでつくんだ？
利回りはどれぐらいかと。

687 ：名無し不動さん：2011/12/03(土) 16:43:07.72 ID:???

落ち目のを買うの？

688 ：名無し不動さん：2011/12/03(土) 18:06:48.82 ID:???

いや、東京と比べてどうなのかが知りたい。

689 ：名無し不動さん：2011/12/03(土) 20:25:06.46 ID:???

>>688
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2011&d=0913&f=column_0913_011.shtml

利回り３％ならみずほ株

690 ：名無し不動さん：2011/12/03(土) 20:41:03.58 ID:???

>>689
サンクス。
では、所有しているマンションを、中国の人に買ってもらう方法でも考えようか。
利回り4％ぐらいでw

691 ：名無し不動さん：2011/12/03(土) 21:15:37.39 ID:???

>>690
一秒でも早く現金化することをお勧めする

692 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 00:28:10.23 ID:???

東京のマンションのことだろ。
本当に利回り4％で売れるのならオイシイと思うけど、中国人は放射能に
敏感だからな。
無理。

693 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 04:48:01.94 ID:???

中国人は既に放射能と重金属で奇形大国だからな。
敏感なのか鈍感なのか、俺には理解すら無理。

694 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 09:10:16.81 ID:w2eX/PeQ

地方都市で副業で小さなアパート経営をしています。

１２部屋で、おおよそ年間５００万円くらいの収入があります。
年齢は５５歳なのですが、修繕費を年間１００万円くらい積み立てておき、
老後に残りの４００万くらいを生活費などに割り当てた場合、仕事を
６５歳くらいでやめたときに、８０歳くらいまで生活はできるのでしょうか？

純粋にアパート経営だけで生活をしたことが無いので、なにかと心配です。

695 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 09:13:18.44 ID:w2eX/PeQ

なお、ローンなどは全くありません。

696 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 09:26:17.03 ID:???

今から10～25年後の空室リスク、その500万円がずっと続くとは考えにくい
生活レベルは人それぞれ、細々なら大丈夫だろう

697 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 09:35:34.90 ID:???

>>694
500万÷12部屋÷12ヶ月＝一部屋平均約3.4万
現状築何年だがわからないけど、結構きびしんじゃない？
このまま25年維持できるのだろうか？？？
ローン無しがせめてもの救いだが・・・

698 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 09:42:10.18 ID:w2eX/PeQ

基本的に生活保護の人を入居させているので、空き室にはあまり
困らないのですが、老朽化とかが心配です。大規模修繕工事とか
どれくらいかかるのかな？

699 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 10:18:47.00 ID:???

生保専用木賃アパートなんだな。
規模もわからないし、ここで聞くより工務店・大工に聞いた方が良いぞ。

700 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 10:51:21.08 ID:j41P6COH

儲かるとか言ってるのは早くアパートを処分したくて堪らない不動産屋か大家だろう。今時木造アパートなんて人が入るわけねーわ。入ってるとすれば死ぬまでそこにいるだろう老人だろうよ。サラリーマン大家になろうとか騙そうとするやつ多すぎ。

701 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 11:04:32.79 ID:???

質素に暮らせばなんとかなるんでないかい
修繕費はプールしておいた方がいい

702 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 11:35:06.30 ID:???

生保の人を入居させるというのは、役所の福祉課か何かと提携しているのか。

703 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 11:51:14.08 ID:???

木造で築年数が古い場合はそのエリアに特殊事情がないと難しいかもね
でも、逆に築30年超えてる木造アパートならそれ以上家賃が下がらないんじゃねーかな
で、買うときに買い叩けば十分採算が合うと思う
例えば、1Ｒ×6部屋で築30年+　現状家賃が3万なら、初期設定を低めにして
家賃：27000円×6×12＝1944000円（年間家賃）
空き室率20％として1944000円×0.8＝1555200円
これを表面利回り20％で行くとすると、1555200÷0.2＝7776000円
まぁ750万で交渉ってとこかな
これなら5年後に半値の325万で売っても採算取れる
俺はいつもこんな感じで指値いれるけどね。結構通るぞ。
というのは、築年数が古い木造アパートはよっぽどのことが無ければ融資が受けられない
だらか買い手は常にキャッシュ一発になるから、売り手は相手が少なくあせる
一度断られてもしばらくすると「その条件で売ります」って連絡来ることも多いね

現地を見に行ってから最終判断することは当然だけどなｗ

704 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 13:14:57.04 ID:???

>>694
いまから６５までに毎年２００万を貯める。１０年後に２０００万が貯まってるわけだ。

それを頭金に65あるいはもう少し手前で建て替える。出来ればコストが安い木造だろう。
追い出し費用などは経費に出来る。新築なので減価償却もあるので所得が圧縮できる。

１２戸であれば４０００万も掛からないだろう。半分頭金、半分は２０年ローン。
毎月１０万ほどの返済になると思われる。その地域は新築で一部屋いくらで貸せるかな？

あるいは今この瞬間に売却する。するとおよそ５０００万ぐらいでうれるだろう。
税金がどの程度かはわからんが、現金で保持して６５から使い始めれば毎年４００万で12.3年は持つ。
買い替え可能であればもっと良い条件の土地を小さくとも買うのもあり。

705 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 16:26:35.53 ID:AVK8CjX1

4000万円くらいプールしておけば、新しいアパートが
建設できそうですね。

706 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 18:09:50.02 ID:???

>>700
アパート経営なんて20年が限界だろ
そら儲からんわ

707 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 18:26:44.51 ID:???

>>703
地方は空室率40％が普通だから初めから除外してる
関西とか名古屋とか福岡も何言ってるかわからないから除外

708 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 18:52:14.24 ID:???

このスレに東京以外の大家はいないよ

709 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 18:58:19.05 ID:???

>>708
>>703

710 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 18:58:53.95 ID:???

東京都大島はギリセーフ

711 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 19:52:07.78 ID:???

え？まさか東京以外で大家やってるバカはいないよね？ｗ

712 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 20:26:24.32 ID:???

おお、嫌！

713 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 20:46:31.34 ID:???

みんなアパマン経営なんかやめろ
更地にしてバッタでも育ててろ
じゃないと俺のとこがいつまで経っても埋まらないだろ

714 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 21:25:53.20 ID:???

東京で実際満室やったとして、何％くらいで回してる？
ウチは東京以外やが、満室で15%。
これより美味しいなら東京も考えてやってもいい。

715 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 21:35:02.32 ID:???

マニュアル地方大家乙

716 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 21:50:52.01 ID:???

>>714
都内8％。下手すりゃ5％。ローン組んだ時点で競売一直線

717 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 21:52:22.67 ID:???

現金で都内でやるもんだね

718 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 21:57:11.37 ID:???

>>707
関西ってさ俺も絶対に手を出さない
特に京都と大阪。おっかねぇわ。
それと北海道の広告費六か月分って本当の話か？投資用物件も北海道だけやたら売り物でるしね
最近は茨城も多いね。地震の影響で投売りでてるんだろうね
でも、群馬・長野・栃木・新潟は投資してるぜー。しかも小型物件に特化してね
大型は売りにくいが小型は売りやすい。
売り物件も初期設定で利回り15％から始まるから買い叩きやすい

719 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 22:00:02.54 ID:???

>>718
15%でも空室4割だと実質9%だから
都内で現金じゃないと無理だと思う

720 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 22:44:25.12 ID:???

そうは言っても日本国民の90％は東京都以外の住人だぜ

721 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 22:55:36.82 ID:???

現実にそうなんだから仕方ない
地方だとアパートに6万払うなら
6万で1000万借りて家建てちゃうんじゃないの多分

722 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 23:07:38.76 ID:???

つーか、地方の大家って何やってんだ？

723 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 23:08:51.19 ID:???

>>720
東京1千万人だけだが首都圏だと30％以上の人口が住んでいる

724 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 23:29:39.59 ID:???

>>723
首都圏と東京はちげーだろ
それに東京っつったって、東京都下は東京じゃねーよ
千代田区・中央区の一部・渋谷区・新宿区・港区・世田谷区が東京っていうんだ
他の区は東京じゃねーよ

俺は渋谷区在住で地方の物件にしか投資してねーぞ
でも埋まるよ。満室は無理だが、稼働率80％以上はいけてる
で、いわゆる「空き物件」ってのは大家が何も手入れをしていない物件だな
そんな物件は2万にしてもだれも入らないわな
築30年以上の物件も多いが、外装塗装と内装を若者向きにすれば埋まるよ
もちろん家賃は低め設定だけどな

っていうか、東京以外うんたらかんたらかいてる奴に一言聞きたい
まさか東京での投資って区分所有じゃねーだろ？
あんなの金食い虫で大赤字になるだけだぞ
都内の地価をなめんなよ。税金で鼻血もでなくなるぞ
俺は投資効率悪いから都内はやらねーな
やるとしたらキャッシュで三億一棟買いできるようになったらだな

725 ：名無し不動さん：2011/12/04(日) 23:33:58.27 ID:???

俺は投資効率悪いから都内はやらねｰな
やるとしたらｷｬｯｼｭで三億一棟買いできるようになったらだな

これしかないよ

726 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 01:32:56.01 ID:???

東京は怪獣がいるからな。
子供のころテレビでやってた。

727 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 01:43:35.79 ID:???

怪獣が本当にいて暴れて都民の半分が殺されるか逃げる
これがあるまで都内のしか買わない

728 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 02:01:18.05 ID:???

>>724
渋谷区在住でもどれくらい規模の大豪邸なんだよｗ
俺は去年、投資効率リスク管理の観点から都内2.4億キャッシュでやったけどな。

729 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 02:31:11.46 ID:???

広告費六か月は聞いた事ある、
どうでもいいやつを入れてくるので
多過ぎてもダメと管理会社がゆってた

730 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 02:38:00.53 ID:???

みんなすげぇな・・・
俺なんか2千万キャッシュでもドキドキなのに
失敗したらどうしようとか、騙されたらどうしようとか

731 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 02:53:10.86 ID:???

2千万の一棟とか存在すんの？

732 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 03:02:45.41 ID:???

>>730
リスクをゼロにするのは不可能だけど、ほぼ100％成功するだろう
と絶対的な自信が有るから億単位でも簡単に出せる。
ただ事前調査などは徹底してやるぞ。
明日7時起きなのにこんな夜中まで調べ事してるからな。

733 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 03:23:49.90 ID:???

>>732
事前調査とは、具体的にどんなことを調べるのでしょうか？
ざっくりでかまわないので教えて下さい。箇条書きでもいいです

734 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 04:36:46.96 ID:???

このスレの住人は見栄っ張りだから。

735 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 05:40:49.50 ID:???

実際に親からそれなりの相続すれば2千万とか嫌でも修繕にかかるから。
見栄とかそんな暢気な話じゃないよ。

736 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 05:47:32.56 ID:???

例えば80坪で5階建て建てるとして
ＨＭで坪100万とか80万とかだと当然3-4億で
坪30万とかが売りの工務店で建てても1億2千万でしょ。
見栄とかそんなのんきな口だけの話じゃなくて
金がかかるんだよ現実に。

737 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 05:51:40.00 ID:???

口だけマスコミ様ｐとかが言えば
坪10万で建てられたりすんならいいんだけどなｐ

738 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 06:13:22.22 ID:???

>>735
二千万なんて小銭だろ
ここは1億2億の物件をキャッシュで買う連中ばかりなのに

739 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 06:28:46.32 ID:???

キャッシュで買うなら日本全国どこでもいいんじゃねーの？金利リスクは存在しないわけだしな
逆に都内であってもローン組んだ時点で80％の人間が負け組み

740 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 06:32:36.86 ID:???

どこでもいいわけねーだろ
都外のゴミみたいな物件買ったら金をドブに捨ててるようなもの
買うなら東京しかない

741 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 08:05:05.29 ID:???

とかなんとか粋がってる人多いなｗ
都内とか言って町田市とか多摩市の物件じゃねーだろな？環七の外側は「郊外」だぜよ
俺なんか東北物件多いけど、地震や放射能の影響もなんのその。順調でござるわ。
むしろ、千葉とか埼玉とかの物件価格がおかしい
中途半端な立地条件のくせに値段が高い。八街とか茂原や大網白里の分際でとんでもねぇ値段つけて売りに出していやがる
都内はビル一棟あるけど、もうお腹一杯。すっげー苦労するんだよね。

742 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 10:09:12.09 ID:???

俺なんか東北物件多いけど、地震や放射能の影響もなんのその。順調でござるわ。

インチキ野郎必死だなｐ
さすがにもうあんなのに騙されて田舎物件買うのはいないよｐ

743 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 10:18:24.75 ID:???

>>742
逆に東北は狙い目じゃないの？
地元から離れたくない人が多いし、逆に戻る人も多いし。
こっちに流れてくると思っていたけど、そんなでもなかった。

744 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 10:35:43.52 ID:???

>>704
所得じゃなくて「所得税」だったｗ

今からアパート経営はかなり難しい。これだけ増えて人は減る一方。
なんのイノベーションｗもなければ市場は暴落するだけだからな。

東北地方ではまったく大工その他が足らず困ってるそうな。
だけど日当が泣ける。10.000円じゃ集まらないだろ。。

>>733
最低調べることは
駅からの距離
駅の利用人数
町の人口、年齢層
所得層、学生比率（人数）、大学の数、工場など産業の数や売り上げ

建物は
間取りや相場、築年数や近隣トラブル
近所のライバル調査
登記簿から見える所有者移転の履歴

なんども見直すしなんども繰り返して観察することで所有しているかと錯覚するぐらい研究すれば
おのずとリスクも見えてくる。

745 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 10:35:58.92 ID:???

インチキ野郎が融資付で売りつけた東北の物件は
物理的に壊滅で保険降りず大家も壊滅
物理的に壊滅で保険ついてて大家は逃げる
壊滅せず避難所になって逆に埋まる
のどれかだろうなｐ
どれにしろ関わること自体嫌だねｐ

746 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 10:42:38.87 ID:???

>>743
買えばいいじゃんｐ

747 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 11:41:33.99 ID:???

>>742
お前は復興特需しらんのか？
ちなみに震災被害者は県が家賃二年分と生活設備費20万くれるんだよ、シロウトさん

748 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 12:03:25.24 ID:???

東京に住んでる人は、東京しか見えないんやろうねぇ。

749 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 12:12:01.28 ID:???

>>747
頑張れp

750 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 13:17:56.15 ID:???

何か必死で東京外を馬鹿にしてる奴いるけど、他所の地域の事知らないんだろうなｗ

751 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 13:23:21.36 ID:???

知りたくないp

752 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 13:48:04.10 ID:???

>>748
見る必要ないp

753 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 14:05:02.48 ID:???

カッペ大家は専用スレ立ててそっちでやってくれ

754 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 15:59:42.12 ID:???

そんなに東京に拘るならむしろ東京専用スレ立ててそっちでやったらどうか？
それなりに人は集まるだろ。

755 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 16:18:21.55 ID:???

754が正論だな

756 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 16:31:09.25 ID:???

カッペのが数少ないんだから
少ない方が出てけばいいよ

757 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 16:48:52.74 ID:???

お前ら喧嘩すんなｗ
どの地域の人も仲良くやろうぜ

758 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 16:53:38.95 ID:???

ちくしょー！
物件見て回ってたら、帰りに赤キップ切られた！

759 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 17:01:48.88 ID:???

>>758
経費に加算しとけ

760 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 18:09:36.80 ID:???

>>758
自業自得p

761 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:09:26.10 ID:???

で、実際、東京はどんなけ儲かるのさ？
利回り15%の地方でも満室続くし、北海道とかじゃなけりゃ広告料も2ヶ月くらい。
流れもんが多い東京と比べると地方はその地域が好きで出ない人も多いのよ。

これでも東京の方が美味しいという理由がわからないから教えて欲しい、東京の魅力を。
儲かるなら買うからさ。

見栄とか1円にもならんもんには興味ないからね。

762 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:19:10.23 ID:???

>>761
一番は出口
二番は埋めやすい
三番はレジデンスで100万単位取れる

763 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:21:47.44 ID:???

>>761
買う必要なしp

764 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:28:39.44 ID:???

>>763
おまいはそうしろp

765 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:30:02.04 ID:???

pp うぜえよp

766 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:30:25.49 ID:???

プッw

767 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:31:50.17 ID:???

荒らすなバカ

768 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:34:37.12 ID:???

確かにそれはあるでしょう。
三番のレジで100万単位ってのは物件の規模によるからパス。
特に出口は東京は迎えやすそう。

でも、それ以上に儲かる？
キャッシュ貯まる？

それだけでは東京はただ安全ってだけで儲かるとこまではいかないような。
東京は不動産投資するには比較的安全だけど、同じ満室経営なら地方の方が利回りいいから儲かるよ、ってのが解になっちゃうよ。

769 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:44:53.77 ID:???

ｐ付いてるから自演ばれてるぞｗ

770 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:48:55.67 ID:???

>>768
儲からないよ。それに個人が小口で買える物件なんてのは区分所有
この区分所有を舐めちゃいけないのが、家賃10万入っても管理費と共益費で3-4万吹っ飛ぶことだ
それにＲＣ構造マンションだから固定資産税が高い。平米あたりの評価額を考えると木造戸建なんざ目じゃない金額。
そして空室のときでもお金は取られる

東京での成功は億でマンション一棟キャッシュ買い。たとえ利回り5％でも
一億なら500万
三億なら1500万
になる。このレベルは「利回り」じゃないよ。「絶対金額」で考えるレベル

771 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 19:57:07.56 ID:???

>>770
そう
都内で棟

772 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 20:22:07.82 ID:???

結構納得してきた。

東京は言わば不動産投資の終着点なのかな。
もともとキャッシュある人なら初めから東京で棟を買えばいいし、ないならキャッシュを貯めにレバきかせて地方で満室経営。

何億か貯まれば東京を目指す。

なかなか長い道のり。
多分、その頃には関東大震災でダメだな…。

773 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 20:24:17.05 ID:???

>>772
別に海外でもいいやん・・・・日本と違って不動産価格があがるのが海外

774 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 20:28:26.46 ID:???

>>773
何でそう東京を嫌うw

775 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 20:38:30.17 ID:???

>>774
いやいや、俺は大好きだぞ大東京
でも投資金額に対するリスクリターンが合わん

776 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 20:52:10.01 ID:???

地方の中古物件でも、利回り２０で回ってるからね～。

777 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 20:56:51.11 ID:???

>>770
ほぼ正解だな。。

区分所有：古くなると担保価値が無い、管理費が高い（割合が）。
５０００万程度のアパート：ロクなのが無い、ものすごくぼろい、狭い、小さい。

１億を超えてくると段々と良くなってくる。というか普通に投資して運用して回る物件になｔっていく。

778 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 21:02:17.35 ID:???

>>770
空室6割だと8だね～

779 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 21:06:22.36 ID:rqVrr11G

皆さんスケールデカくて尊敬します
僕は、練習のために競売で買った270万のボロ戸建から勉強させていただきます

780 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 21:07:32.42 ID:???

>>776
空室6割だと8だね～

781 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 21:16:57.14 ID:???

>>779
戸建ってシェアハウスじゃないとするとゼロか100だよね
シェアハウスだと5人のとこ一人いれば一人分は入るけど

782 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 21:30:07.03 ID:???

空室6割になる物件なんて買わないし。
そもそも空室6割としても、利回り20%なら東京の満室と同じ利回りじゃない？

地方＝空室だらけ
東京＝満室

なんてのは空想。
地方でも満室になるし、東京でも満室にならないこともある。
ただ、満室への努力量は地方の方が多くなる。

東京に物件持ってないから、東京で満室にならないことがあるのかないのかは実際わからないけどね。
地方では満室で経営してるからこれは実感してる話。

783 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 21:33:37.85 ID:???

>>780

当初空室３５％だったが現状満室で、新規問い合わせが
定期的に来てるがお断り状態。
現状の正確な表面利回りは２２％。
立地と管理さえちゃんと遣れば、地方でも
利益は十分出る物件有るんだけどね。

784 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 21:39:40.63 ID:???

>>782
俺の実家は地方で別に放射能高いわけでもないし何か問題あるわけでもない地方都市だけど大刀とレオパに占拠されてるw
その大刀ですら満室までは結構時間かかっててそれ以外のなんて空室6ー8割w
百姓さんが作り過ぎたせいだろうけど
一応関東w

785 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 21:40:11.80 ID:???

>>782
地方で満室になる物件って、それなりに好立地で地価も高いんじゃないの？

786 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 21:49:25.76 ID:???

地方って、別に期待収益（入居率や家賃）と地価が連動してるわけじゃないしな。
安くて立地の良いところを探せば良いだけなんじゃない？

787 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 22:17:51.29 ID:rqVrr11G

>>781
シェアハウスにするだけのノウハウがないので
ミニ戸建をたくさん増やすつもりです

788 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 22:29:49.27 ID:???

問題は将来性がな。。。この業界は。
投資する時点で終わってるようなのは問題外として。

789 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 22:37:17.53 ID:???

>>786
言うは易く(ry
>>783
周りに大刀レオパ刀剣無い？
たくさんあってそれならあなたは神w

790 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 22:55:41.30 ID:???

大東とかたくさんあるところは、田んぼだらけだったりするから、流石にそれは無理でしょ。

ただ、地方はあんな所にも建ててしまう地主系大家が多いから、差別化がやりやすい、ってのも確か。

791 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 22:59:06.43 ID:???

>>789

地方と言っても住宅地だからなのか、
大刀もレオパも殆ど見ない・・・つーかそんなに
空いた土地が無い。
なので、「神」では無いね。

792 ：名無し不動さん：2011/12/05(月) 23:23:41.70 ID:???

>>790
頑張れとしか言いようがない

793 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 00:41:56.42 ID:???

流れの途中で申し訳ないが
過去スレで飲食店店子の油排水で悩まされてた大家っす。

報告までですが
後日、当方委託の浄化槽管理業者参加のもと本人立ち会いし、現状確認させた。
トラップの設置、配管詰まりの原因になっている排水油の除去費用負担が
善管注意義務にあたると説明。
この二つをきっちり要求しました。異議がある場合、こちらとしては弁護士を代理人に立てることも持さないことも
念のため本人に通告。

結果、しぶしぶ要求を受け入れましたが。
当初は相当言い逃れをし、自分の置かれた状況が逃げ道がないとわかると今度は逆ギレ。
最近は不景気でどうとか、そこまで言われると撤退することも(入居してることの恩着せで）有り得るとか。
そんなのウチの知った事じゃねーし、テメーの好きにしろよとこちらは割り切っていましたが。

まぁこのように誠意の無い相手なので、ウチとしては出て行ってくれた方が正直よかったんだけど。

消費者意識振りまわりて大家をなめすぎ。
文句あるんだったらテメーの好きな所で商売しろ。

794 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 00:45:57.27 ID:???

>>779
いわゆるカリスマ大家のたわごとにだまされたな
戸建？バカ言ってんじゃないよ。設備が一番死んでるのが戸建なんだぜ

795 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 00:46:03.02 ID:???

>>790
20年以上前は田んぼだらけだったけど大刀レオパが増え出した10年くらい前はもう住宅街だったよ
数大杉
普通にミニ戸買っちゃう
だと思う
一番困るのは一度空いちゃうと
次が半永久決まらないこと
自分はこれ見てて都内しか買わない

796 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 01:09:47.94 ID:???

みなさんの不動産は実利何％ぐらいでまわしてますか？

797 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 01:21:06.23 ID:???

>>796
7%くらい(ぜーんぶ引いて)

798 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 01:38:51.83 ID:???

今は地方で新築から売上ベースでは11%かな。
でも単身向けが多いから表面8%とかでも家族向けも考え中。

799 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 01:45:47.39 ID:???

大阪市内のボロい戸建で購入価格＋諸費用＋リフォーム費＋AD、
で計算して利回り20％以上でまわしてますが良い方ですか？

800 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 01:50:18.40 ID:???

>>799

良い条件の、中古物件が狙い目なんだよね。
初期投資を抑えてどれだけ客付け出来るかは、
アイデア次第だし。

801 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 03:32:38.88 ID:???

東京で儲かる物件もあれば地方で儲かる物件もある
というか、「儲かる物件を探す」んじゃ、サラリーマン大家なみの素人だと思うよ
むしろ「得意物件を作る」みたいな感じだな

区分所有が儲からないは常識だと思うけど、それでも利益上げてる人はいると思うよ
回転率が良ければ礼金等で利益になって空室率も気にならない
たとえば、キャバ嬢あたりを狙う。黒服に紹介してくれたら家賃1ヶ月払うとか
10万くらいの謝礼でも不動産屋の数倍は喜んでくれるんじゃない？
2行上とは矛盾するけど、フリーレントがキャバ嬢向けならそうするとか
そんなルートを作ってしまえば、もう繁華街近くの区分しかやれないとかなったり

私は地味にやってます
ナニワ金融道の青木雄二の薦めてた、地方の有名国立大学近くの木造アパートです

802 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 07:06:18.75 ID:???

>>801
読んだこと無いんだけど、おすすめしてるの？ちょっと買ってみようかな。面白い？

803 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 08:07:29.02 ID:???

むしろ、大東・レオパが既に乱立している物件エリアなら下ブレリスクも限定されるんじゃねーか？

804 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 09:09:06.38 ID:???

>>793
乙
うちもソシアルだが、慢性的家賃遅延で一軒出ていって欲しい店子がいるわ。

店出している奴は当たり前の契約遵守を、恩着せがましく言ってくるのがウザイ。

805 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 11:52:34.80 ID:???

都内、地方って一括りに書いてる奴は馬鹿かｗ
同じ市内ですら場所によって全く違うのに、想定してる状況が広すぎて話が噛み合う訳がないｗ

806 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 11:54:24.82 ID:???

>>805
地元の情報皆無で同和エリアとか在日エリアとか購入した人は涙目だろうな

807 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 12:57:06.31 ID:???

地方のカス物件、一度入居者出たらほぼ廃墟に一途。
家賃下げても決まらず、バーゲン価格の売却でも当然無理。
都内23区ならカス物件でも家賃で何とか入居決まるし、売却も値段次第で必ず決まる。
そうなれば地方と都内の利回りの違いが出てくるのは当然だよな・・・
あまりにも貧乏人がカリスマ大家ｗとかリーマン大家ｗとかに踊らされすぎ。

808 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 13:00:11.93 ID:???

>>806
東京はそういう心配ないから安心だな

809 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 13:02:02.31 ID:???

>>808
え？

え？
カモ発見

810 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 13:35:04.80 ID:???

北海道にいると、ホントにそういう差別とかがなくて実感沸かない。

811 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 13:39:18.80 ID:vV1ypC26

俺なんてニート大家だぞ（・ω・）

812 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 13:41:59.12 ID:???

同和って例の７つの確認事項(だっけ？)を思い出すな。
まだいけるのけ？
同和関係だと税が優遇云々とか内容だった気がするが。
で、同和を間にかましてうんたらかんたら。。。

813 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 13:48:30.97 ID:???

>>811　３５歳を超えたらニートとは言わない

814 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 15:37:44.24 ID:???

ここ最近の書込み内容見てると
地方の大家が書いてるだろ
自分がそうだから分かる

815 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 20:17:23.43 ID:???

>>813
知らなかった
ダメだ俺、こんな情弱じゃ大家なんてできない！

816 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 20:27:49.35 ID:???

正確には３４までだけどなｗ

817 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 21:24:29.86 ID:???

>>803
やってみれｐ

818 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 21:26:27.76 ID:???

そんな役人の決めたレッテル貼りからは自由になろう
教育も労働も職業訓練も受けて無くても家賃収入で死ぬまでニート

819 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 21:34:21.78 ID:???

ニート？
テナント業だよp
格好気にするなら法人で代取になるだけp

820 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 21:51:17.54 ID:???

>>794
お前こそ何言ってんだよ
物件は設備だけで選ばれるのかよ？
バカが

821 ：名無し不動さん：2011/12/06(火) 23:20:44.98 ID:???

【速報】横浜駅　超大規模工事開始へ　2019年まで8年工事し180ｍの駅ビル誕生　
http://ikura.2ch.net/test/read.cgi/news/1323181021/

822 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 06:45:50.90 ID:???

投資目的の大家と、従来の専業大家では発言の内容とか考え方が全然ちがうな

823 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 08:34:13.12 ID:???

>>822
んだ
親から引き継いだ大家と自分ではじめる大家とでは必然的に目線が違う
良い・悪いではなく、スタートが違うんだからって意味でね

824 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 12:21:06.20 ID:???

>>770
しかしマンション一棟のキャッシュの利回り5％では微妙ではないですか。
その程度の物件は転がってるけど、ほぼオーナーの粗大ごみか業者の転売。
建物の修繕とかキャピタルロスとか、あと譲渡益が見込めないとか、
回収期間を考えると、
10年前の10％時代と比較すべくもなく高い…それに空室率がレジでも上がってる気がする

825 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 14:52:41.58 ID:???

>>824
５％ってのはたとえ話だろ？

ネットなどの市場に出ているのは殆どが10％前後。低くて8％、良くても15％ぐらい。
良い利回りは銀行や市場に出る前に売れてる。仲介する不動産屋も両手になるしね。

新築に近いのがたまにポーンと出るがそういうのは5％だったりするが、実際の売買金額はもっと低いと思われるので
実質の利回りは改善されていると思われる。

別件だがず～～～っと出てる物件はどうしたいのかね？
売れないなら下げればいいと思うのだが。。

826 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 15:11:54.54 ID:???

>>825
地主が年金生活者だったりすると、
急いで売らなくてもいいと思ってるケースがある。

827 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 15:46:28.31 ID:???

>>825
売値が負債額を下回れない。債務者の都合で安くできない。
債務者の気持ちを無視しても抵当権者がメガバンク以外だと損切りの体力もない。

828 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 15:51:23.23 ID:???

何かそんな感じですね。
競売バブルを見てると、不動産価格はまだ一段底があるような気がする。

829 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 16:59:32.77 ID:???

いままで>>826だと思っていたが>>828ってこともあるんだね。

>>828
もう一段どころかかなり見えない。
東京郊外で建売（30坪程度）が4千万台の地域だが近所の昭和30-40年代の分譲地（40-60坪程度）は
すでに空き家が目立つようになってきた。建売と同じ金額で売りに出しても売れない。

空き家の理由がいくつかあって、
家主が団塊世代より上で施設や入院しているかあるいは死亡している。
相続した子どもは別の地域に住んでおりそこに住む理由がない。
まだ売却しなくても問題が無い（お金に困ってない）。
両親の土地や家を処分するのは後ろめたい。
相続で長期もめてる。
改装、処分する体力や知恵が無い。
更地にすると税金がものすごく高くなるのでそのままにしている。

統計が出ているようで全国平均で7件に1件は空き家だそうな。田舎のボロ家も含むと思うが。

新築のほうが売れる理由にローンが組みやすいというのがある。
中古では土地だけの価値しか判定されないし建物の維持費はマイナス査定でもあるから売れないのだ。

自分の周りを思い出すだけでも５，６件は空き家。おそらく調べるともっと多いだろう。
これはいつか市場に出てくる。団塊世代が70代になる5年後以降、つまり2016年以降は
急速に住宅市場に出てくる。

市場に出てしまえば今度は他のものもつられて下落する。そうなると総崩れになるのは見えてる。

830 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 17:25:36.14 ID:???

>>828
直近の競売バブルはおかしいね。誰か煽ってるのか？と思ってしまうぐらいの値段と入札人数
リスクわかってるのかなぁと思うんだが、ライバルがそっちで高値掴みしている間に俺は地味に物件を探そうと思ってる
これからも競売は見続けるけど、ちょっと今のレベルでは入札する気にならないね
交通費と振り込み手数料がもったいない
>>829
戸建は最悪投売りすればなんとかなるよ、まだまだね
問題は区分所有でしょ。特にファンド系のワンルームとか、それこそ地方の田んぼに立てたＲＣの税金大食らいの物件とかね
相続して空き家で残ってる戸建というものは、思い出やらしがらみで売り出す決心が付かない物件だよ
そうでない場合は相続税払うときに叩き売りしてるから

831 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 19:18:30.03 ID:???

>>830
戸建てで空き家が増えてるが、分譲でもすぐ始まるよ。団塊世代向けの住宅が建売や分譲マンションだからね。

ただ、分譲は管理費が毎月請求されるし思い出も戸建てほどは無いこともあり、処分は早い。
絶対量が増えてくるのでやはり下落傾向が加速することは間違いない。

戸建ても決心が付かないだろうがそれも市場に放り出されることになれば下落の原因になるわけで
結局は何とかなると言ってもそれは空き家が売りに出されるだけの話で、つられて価格が下がるのは目に見えてる。

例えば賃貸も昔は７％の空室割合で貸し手市場だったが今は14％、倍増するだけであっという間に借りて市場に様変わり。
売買も同じでたまたま競売で買おうと思う人が増えればあっという間に値がつりあがる。
売却もある程度の購入層が一巡すれば一段と下がった価格しか払えない層に切り替わる。
そうやってある日一切売れない時がきて、新築物件から投売りが始まる。　と予想するが。。

832 ：名無し不動さん：2011/12/07(水) 19:32:14.50 ID:???

>>831
大家も増え、賃借人も増えるんじゃないかな
持ち家志向にひと段落がおきて、大家志向が増える。それはあなたがおっしゃるとおりで、ある一定の受け皿がうまったらカツカツになるかもしれない

833 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 10:39:41.19 ID:???

大東に騙されて僻地に建てさせられたサブリースの物件とか
借入物件は今後淘汰されていくよ
その答えが出るのは10年後ぐらい
今はまだ大家戦争への序章に過ぎない
最後はお金持ってる大家が勝ち貧乏大家が泣きを見る

中立である投資家は下で口開けて投げてくれるのを待ってますから

834 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 11:31:17.17 ID:???

極論言うとさ、ボロ物件であっても現金買いをする大家はよっぽどのことじゃなければ失敗しない
逆に、新築かつ高利回りの好立地だぜ～なんて思ってても購入代金のほとんどを融資を引いてりゃ破綻する
そこをちゃんと説明しないで煽るセミナーも多いな

835 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 12:09:17.46 ID:???

新築かつ高利回りで立地良ければ、融資ひいてても無問題やろ。
家賃の下落を想定しとかなあかんけど。

836 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 13:04:57.42 ID:???

そもそもセミナーて所があやしい

837 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 13:59:34.46 ID:???

>>835
転勤の人田舎に帰る人などが
偶然同時期に出て全体の4割が一気に空く
みたいのは店子さんの都合だからボロも新築も関係なしw

838 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 14:03:17.70 ID:???

>>835
高利回りが前提なら何しても問題ないだろ
高利回りが保障されてるわけではないから借金がリスクだっちゅーの

839 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 15:19:44.48 ID:???

賃貸経営で儲かるのは最初の10年だけ
だからローン組むにしても10年前後までに抑えておくのだが
20～30年で組まされてる人が多いのも現実
長期ローンで成功したなんて話聞いたことがない

840 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 16:49:14.15 ID:???

失敗した人の多くが15年以上経って気がつくからな。
短期ローンなら借り換えも対策もしようがあるが、長期だと気がついたときにどうにもならない。
長期でも成功する人はいるよ。繰り上げ返済もできるしね。

長期でも成功した人は、現金増えてくし段々と短期にシフトしていくけど。

841 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 16:59:16.51 ID:???

でもサラリーマンから金持ち大家になった人が本やブログで成功体験綴ってるじゃん。
その人達みんなローンだろ？

842 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 17:05:06.29 ID:???

>>841
あれはどこかで必ず一発高利回りＧＥＴしてるでしょうに。あと、セルフリフォームとか自分の時間を使って投資コストを下げている

ローンってさ、意外と気がつかない人が多いんだけど、最初の10年とかは問題ないんだよ
金利を返してるときはね
でも、ラスト10年ぐらいで元本返済が始まったときからが本当の地獄
そのときには他に2～3件の新たな物件を持ってないと首が回らなくなる
サラリーマン大家のメリットってそのラストの追い込みのときに自分の給料から返済できるからでしょうね

843 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 17:31:35.77 ID:???

あと、サラリーマン大家成功本が大挙出版された時期は、
ネコでも成功できた時期だったということもある
不動産がどんどん放出されて安い物件叩き放題なんだから

本書いてない人間だってあのくらい儲けてるよ

844 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 17:40:52.40 ID:???

成功本に書いてあるノウハウとか知恵って古いんだよね
80年代に通用した手法を偉そうに爺が語ってるだけ
今後は賃貸経営の破産問題が目立つようになる
来るべき時に備えてどこを競り落とそうか下見してる投資家もいるよ

845 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 18:46:50.88 ID:???

ローンを長期で組んだからといって、長期保有するとは限らない。

846 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 18:51:00.39 ID:???

長期の借入大家は、手放したくても長期保有せざるを得ない状況なのでは
売りたくても売れない、売っても税金で引かれる
補填できる金や材料があるなら埋め合わせて手放すんだろうけど

847 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 19:57:58.36 ID:???

だからそんな物件買わなければいいだけ。
借り入れするのに資産価値なんか求めたらダメ。キャッシュが貯まる物件を買わないと。

848 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 20:43:55.01 ID:???

>>845
途中で売れるわけないだろ。足元見られて買い叩かれる。大体、デフレなのに買値以上で売れるわけ無い。
日本の不動産投資は売ったら負けだぞ

結局さ、背伸びしすぎている大家が多いんだよな
身の丈にあった投資・・・キャッシュが300万なら300万。1000万なら1000万の投資すりゃいいのに
300万を頭金にして3000万の投資をする
それを「レバレッジ」とか言い訳してるだけだもんな
3000万のお金がないやつが3000万分の金利なんか払えるわけ無い
ましてや億の借金とかバカすぎるわ
年収が億の人ならいいでしょ
年収が500万なら500万以内の借金。身の程と節度をしらなすぎる
>>842の人が書いたラスト10年の返済の厳しさだって意味がわからないレベルの「自称投資家」が多すぎる
金利払ってるときと元本払ってるときの控除優遇の差すらわからん人がな

849 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 21:03:48.52 ID:???

転売で設ける時代じゃないよね。
賃貸で利益出せる不動産投資も難しいが、
思慮深ければ出来ない話じゃない無いけどね。

850 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 21:06:06.77 ID:???

それも個人の自由だよ。
いろいろな価値観の人がいるから社会が成り立つ。

851 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 21:15:24.47 ID:???

>>850
確かにそうだな。
騙される奴がいて騙す奴がいる、マスコミに踊らさせられる奴と仕掛ける奴。
貧乏人がいるから大金持ちもいる。
お金儲けの真理を理解してる人はここに書き込んでも無駄かもしれないよ＾＾

852 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 21:17:22.91 ID:???

借金して大家になろうって人は一度で良いから証券会社で株の信用取引をやって見ることをお勧めする
信用取引は預けている資産の三倍までしか投資できない
でもたった三倍なのにとてつもない恐怖感を味わえる
不動産投資なんざ10倍当たり前。
「株みたいに上下しない」なんていってる奴はアホ。ここ5年の地価相場みてりゃそんなことはいえない
とにかく、不動産に足を突っ込もうって割には覚悟も勉強も不足している投資家が多い

853 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 21:37:51.94 ID:???

俺も20代独身のうちに追証食らったのは今でもいい経験だったと思う。

854 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 21:44:36.95 ID:???

余力無い人間は、先物に手を出したら駄目だよ。
なくなっても平気なお金で遣らないと、必ず失敗する。
待てないからね。

855 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 22:47:25.51 ID:???

>>852
そりゃそうだ。勉強不足で知識もなさそうなアホを騙して
ハンコ押させてフルローンでアパート建てさせてる大東みたいな業者が
やりたい放題してるんだもの。結果的に騙される方が悪いけどね。
後は大家同士で潰し合いしてくださいｗって業者も思ってるだろうし。

856 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 23:13:23.31 ID:???

信用取引くらいでヒビってたらそりゃ不動産投資はできんやろ。

現金やないとあかんとかしきりにほざいてる奴もおるけど、不動産は結局キャッシュで買おうがローンで買おうが、物件次第、運営次第なんよ。
それが選べない、できない奴は金の出どころなんて関係なくアウト。

857 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 23:22:34.16 ID:???

なんか冷めてるね。

ところで、みんな大家業は順調ですか？
周りの人はやばくなってない？
震災のあとは、ある程度人の流動があったせいか、結構余裕あるとこ多いみたいだね。
うちも満室。

みんな最近は、どんな経営努力してる？
うちはソーラーパネルつけたくらいだけど。

858 ：名無し不動さん：2011/12/08(木) 23:26:24.21 ID:???

>>856

商品先物ならレバ１００倍以上だ。
美ビルべきだろ。
道楽で遣る分には楽しいけどね。

859 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 00:01:06.80 ID:???

ウチの近所にも空き地にパカパカマンション建つわ、需要ねーのにな
幸い殆ど分譲マンションなので、ウチみたいな1ルーム5階建てマンションと競合しないけど

860 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 00:18:22.38 ID:???

ソーラーパネルは、今春の計画停電と夏の節電で郊外民は懲り懲りしただろうからね。
うちは計画停電ない地域だったのであんまり考えないかな。

861 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 00:34:06.45 ID:???

>>856
無理無理

862 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 00:48:13.77 ID:???

>>857
リフォームのコーディネートに女性を起用した
来週初顔合わせ
燃えてきたぜ

863 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:01:04.35 ID:???

大家はマイペースだけど、みんな意識してやることやったり観察してるんですね。
順調で何よりです。

>>859
マンション建つってことは、人口密度高めなんですね。
僕は地方なんで、郊外に大東建託ばかり建ってきてます。

>>860
計画停電エリアは大変でしたね。
僕は先に売電収入で償却して、自立タイプに改良できるようになったら切り替える予定です。
そうすれば停電に影響されないので・・・多分世の中はそっちに流れると思います。

>>862
最近、結構お気に入りの女性担当と打ち合わせする機会がありません。
もう1棟建てないといけませんね・・・。頑張ってください。

864 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:07:45.27 ID:???

>>857

自分なりの工夫ですが・・・
＠買う時は、、、
・アパマンを買う時はリフォーム代も含めて総投資額に対しての返済比率を45％以下に抑える指値。もちろんフルローンで考える。
・区分所有は買わない。
・再建不可なら金額の僅少な戸建、連棟で実利20％以上。
・役に立つ（指値をもっていく、建売系）仲介業者さんはちょくちょく接待。
・賃貸業者さんに家賃相場の上限から下限、AD、エリア情報等リサーチ。
・内覧中にざっくりリフォーム費用が見積もれるぐらい慣れておく、
あるいは詳しい人に同行してもらう。
・キャッシュフローをあげることを第一に考える。
＠買ってからリフォームは、、、
・大工職人さん、クロス職人さん、設備屋さん等の職人さんに
日当＋材料費で自家発注する。リフォーム会社さん、不動産屋さんに頼まない。
＠客付は、、、
・基本的にやれることはなんでもやるの姿勢。
・条件を賃貸屋さんにおまかせしてみる（任せても無茶な条件は言ってきません）
＠管理は、、、
・基本的に自主管理。自主管理でもやることをやれば客付してもらえます。
・トラブルがあったらすぐに対応する。
（電話一つですぐに職人さんを動かせる状態にしている）
・掃除を自分でやるか、入居者にバイト代を払ってやってもらう。
（異常の早期発見）
＠その他
他の大家さんと繋がりを持って常に学習する姿勢。

こんな感じでうちの物件は常に満室です。賃貸住宅新聞のイベントや各セミナーに参加して思ったのが
当たり前のことをやらない投資家が多過ぎませんか？
3年ぐらい前から本を読んでその通り実行するだけで運営できています。
20代の僕みたいなニワカでもどうにかなる業界も珍しいんじゃないでしょうか？？

865 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:17:31.10 ID:???

大工や職人とどうやって直接繋がりをつけるかが一番悩ましい。
うちも前はこまめに付き合ってたけど、ほぼ廃業か倒産で代替わり。
どうやってるの？

866 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:19:42.46 ID:???

昔だと大工、職人とその家が1対1で長く付き合うことが多かったから、
大家がペコペコして大工が威張ってたんだよね。間に人を通さない。大工の取り分は増えてしかも安い
ところが今やそれが大問題になっちゃった

867 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:20:27.59 ID:???

>>864
若いのに凄いね、ってこっちも似たような年齢だけど。
柔軟性持って合理的に動いてるね。
手間かかるけど、一番物件のこともわかってコストもかからない方法選んでてさすがだ。

それに良い仲介業者さんと仲良くなってる感じだね。
僕も2,3使ってる業者さんあるけど、最近やっと良い業者さんが見えてきたよ。

868 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:22:01.90 ID:EeX0TV/A

始めてきました。
大家は10年前に3000万程度（１棟６戸）のアパートで始めました。
12%程度で関西圏でまわしてます。
10年目になって不動産屋から塗りと補修で220万
見積もりもってきましたが、安いことはまず無いので
建てたメーカと工務店にも見積もりをとろうと思ってます。
一般的に補修の際にやっといたほうがいいこと、気をつけること
あればお願いします。

金払って不動産に管理を頼んでるのに
一番信じられないのが不動産屋とはこれいかに

869 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:40:03.71 ID:???

>>868
不動産屋は、業者を安く使う代わりに大体3割利益乗っけるよね。
業者を知らない大家と、大家を知らない業者の仲立ちの手数料だけど、普通に高いことが多いね。
そういう慣習で、コスト努力をしてない業界でもあるから、自力でコスカできればやったほうがいいよ。
特にこういう大型案件は。

外壁の塗りなおしは薄いサイディングとかだと10年に1度がセールストークの標準だけど
見積もり以前に、そもそも補修が必要かどうかから確認してもいいかも。

状態が良ければ12～13年とかで塗っても問題ないよ（建築担当者談）

870 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:40:20.64 ID:???

>>865
付き合いのある職人さんから芋づる式に他の職人さんを紹介してもらったり、
職人さんの入居者を使ったり、友達の大家仲間に紹介してもらってます。

あとは仕事依頼してる最中に昼食や晩御飯をおごり、
仕事の発注がないときでも晩御飯一緒したりしてつないでます。

>>867
手間なんてそうそうかかりませんよ。電話一本でほとんど済んでますのでw

>>868
電話帳で調べてペンキ職人さんに見積もりしてもらってはどうでしょうか？
メーカーさん、工務店さん、管理会社さんに頼むと彼らのマージンが発生するので
値切っても限界があり良い仕事をしてくれないと思いますが・・・

871 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:47:20.33 ID:???

セミナーって行く価値あるのかな。
時間の無駄だから自分の足で不動産何度も見て歩いてることが多いけどさ。都心に近い所だが

872 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:47:44.87 ID:???

不動産投資をしていて一番の疑問がこんな物件どんなひとが買うんだろう？って
スペックの物件が売れてること。
例えば築20年木造、鉄骨、利回り10％前半。
見た目は綺麗で埋まってるけど、数字ベースで見たら、長期間融資組めませんし
利回りも低いのでキャッシュフローかなり悪いですよね？
何を目的として買ってるんでしょうか、どなたかお知り合いでそういう方がいませんか？

873 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 01:50:59.81 ID:???

>>871
人脈形成の意味で価値がありますよ。
内容自体は正直、それなりに勉強したひとならあまり無いと思いますけど。

874 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 02:30:09.72 ID:???

セミナーにあんまり知り合いになる価値のある人間が来るとは思えないんだけど…
人脈の維持は本当に大事ね。しかし、プチバブルの前後で人格変わっちゃった人多いからなあ

むしろ大工職人系と何とかお友達になりたいわ。付け届けや面談は欠かさないんだけどね
みんなリーマンの時に潰れてしまった…

>>872
業者がパスしてるんじゃないの。登記簿見たら分かるんでは

875 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 02:59:59.82 ID:???

母親が人と関わる仕事をメインにしてた所為か、住民とのやり取りが手早いわ
コミュ能力も高い

反面、俺はすねかじりで対人に不安あるから、親の対応見て今後勉強していかないと悲惨な目にあいそう

876 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 03:13:09.15 ID:???

やっぱ飯奢るのって効くのかな。自分の場合は専ら見学と差し入れ(他邸の工事中に)
ずっと年上の人に飯奢るとか飯一緒に食うとか失礼ジャンとか思っちゃうけどw

877 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 03:32:31.00 ID:???

「奢りますよ」だと上から目線だから
「交際費で落とせますから＾＾」と言えばいいよ

878 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 06:26:30.35 ID:???

>>872
その築年数で利回り10％前半とかキツイな
俺は築年数はあまり気にして無いが、築25年超えてる木造アパートは利回り25％前後の指値してるわ
話をぶった切られるときもあれば保留してくれるときもある

879 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 09:12:00.97 ID:???

職人の友人ほしいよなぁ

880 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 09:13:06.44 ID:???

金目当てか

881 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 09:34:09.25 ID:???

>>872
個人的には節税目的なきがする。
借り手がなさそうな物件なのに過剰なリフォームして安く売りに出してる
のを見るとそう思う。
あと、違法だけど自宅補修費を付け替えしてるとか。
（不動産屋が話し持ってきたが工務店の３倍近い値段だったので蹴ったｗ）

今、自宅の一部をベニヤ板で区切って事務所部屋として
作ったら家の減価償却の一部を按分できるか考え中
ドアて必要なのかなｗ
（電気代は比率が少なすぎて無理な気がする）

882 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 09:44:12.13 ID:???

関東の地価思ったよりなかなか暴落しないな

当初は柏や世田谷ぐらいの規模で関東全域で地獄が見られると思ったんだがな

883 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 10:18:00.14 ID:???

俺は職人の嫁がほしい

864を叩くつもりはないが
よくある失敗例
でこんなの見た事あった

884 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 10:40:07.66 ID:???

夜の職人の嫁はいい

885 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 10:42:18.14 ID:???

>>882
たぶん下がらないと思うよ。っていうか、都内の土地が暴落したらメガバンクを先頭にして
倒産ラッシュが始まるから無理。日本壊滅どころか、日本国が持ってる他国の債券も大暴落するから
人類壊滅する。
何があっても情報操作で下落は阻止するでしょ。楽観的意見とかではなく、現実的に不可能って意味でね

しかし、投資物件サイトにのってる物件を指値もせずにそのまま買ってく投資家が増えてるな
バカ過ぎるだろ・・・

886 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 13:32:07.37 ID:???

東京が汚染されてるなら北海道も沖縄もアウト！（ｷﾘﾘｯ

887 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 13:36:14.15 ID:???

オレも>>864は失敗例としか思えない。枝葉末節にこだわりすぎ

返済率４５％以下がウリなんだろうけど、それは２０％の物件を買っても実質１１％になるということ
現金主義の大家が、大家業は他業種に比べて利益率が低いので苦しいと言ってるのに、半分の利益で頑張れる？
しかも同じ収入で11部屋の維持管理費の支払いと、20部屋の維持管理の支払いの差がある
この差を職人さんと仲良くするくらいのノウハウで埋められると思ってるのがハイリスク
素人が飲食店なんか始めて、利益削った安売り店で失敗するのを見てるよう

>>864もイヤミだと思わないで読んで
そのやり方の末路がどうなるかというと、フルローンだと大規模修繕費が借りられない
修繕をしないと入居率と家賃の低下。返済金額＞家賃収入の恐れが現実に見えてくる
大規模修繕費は借りられないけど新規物件融資なら可能。それに飛びついて自転車こぎ
やがて融資総額が大きくなって融資受けられなくなる。あるいは高金利
もしくは自転車じゃ乗り越えられないリスク直面で落車する

回避方法もあるけど……、

888 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 13:40:46.07 ID:???

はーい、新築フルローンの俺が通りまーす。

889 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 13:45:25.60 ID:???

俺も>>864の内容はあえてツッコミを入れなかったんだが・・・
なんか攻略本みたいなんだよね
まぁ心がけとして常に頭に入れておかなければならないことなんだが、自主管理とか絶対にやめたほうがいい
ＤＱＮの居住者から24時間、夜中に電話が来たり因縁つけられるぞ
前提で既にローンとか棺おけに片足突っ込んでいるとしか思えない。指値できるのはキャッシュ一発の人だけ
「もうちょっとまけてよ～」ってのは指値ではないぞ
再建築不可物件とかプロでも手に負えないし、ありえんわ。大体、ローンひけないだろ
それとさ、材料全支給って物凄く嫌われるんだぞ
職人が手間賃しかもらえないから嫌がる
だから、一部は発注してあげることが本当の心遣いってもんだ

890 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 14:26:33.81 ID:???

関東の地価は下がると思います。

891 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 14:27:33.35 ID:???

>>890
じゃあ地価が上がる都道府県教えてくれよ

892 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 14:47:57.91 ID:???

>>864が本当に大家ならセミナーに騙された典型
自己矛盾を感じないのは始めて半年以内で20代の世間知らずだから

893 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 14:52:15.65 ID:???

>>887
いえ、リフォーム代も含めて返済比率45％以下ですよ。
実利回り、17～25％です。
複数の大家仲間と組んでるので仕事数も多く職人さんを実際に確保できてます。
うちの実績は毎月家賃210万、返済70万、経費10～15万で、余裕で修繕費積立できています。

>>889
攻略本みたいにできてますがw
4年ぐらいやってますが今のとこDQN入居者は遭遇していません・・・
再建不可は50万～150万ぐらいで現金で買ってる戸建です。
材料支給でずっとやっていけてますよ、実際。

894 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 14:54:18.24 ID:???

>>892
専業大家です。
書いてる数字を実現しているのが信じられませんか？

895 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 14:58:29.99 ID:???

>>893
いや、別に反論無いよ。頑張ってね。
老婆心ながら「今は」って思考をやめなよ
あ、おれは889ね

今後ののステップアップを期待していますわ。

896 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:08:24.45 ID:???

＞3年ぐらい前から本を読んでその通り実行するだけで運営できています。>>864下から2行目

＞4年ぐらいやってますが今のとこDQN入居者は遭遇していません・・・>>893下から3行目

数字に関して33%くらいの誤差は気にしないタイプなのはわかりました

897 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:24:12.34 ID:???

>>893
規模はどれくらいなの？
年間手取り家賃ベースとか
大体でいいので。

898 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:27:43.92 ID:???

何となく金森臭を感じるんだけどな…
大家仲間というけど、どんな仲間なのよ

899 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:28:56.00 ID:???

>>842を読んで欲しいね
入居率と家賃を維持できたとしても、やがて税金が月当たり80万くらいになる
入居率も家賃も７割になれば、家賃収入は半分
その時を考えて、借金すると破綻するとみんなが書いてるわけ

900 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:30:12.73 ID:???

そういや俺は、退去立会いと修繕は仲介業者にお願いしてるね。
立会は手数料払ってる。
第三者の目でやってもらうのが揉めないのと、すぐに次の入居者あるときは投げたほうがスムーズ。
特に仲介業者も空いたこと意識して早く入れてくれるし。
でも、古いとすぐに入居されるわけでもないし、自前でやったほうが安そうだよね。

901 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:32:23.80 ID:???

>>893
うち９０年代後半に繁華街の地上げ失敗跡地買い取って駐車場やってたけどそのくらいは入ったよw

902 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:33:07.86 ID:???

>>898
多分、不動産投資ブームで集まった若い大家だと思うよ。
余り俺も知らないが、中にはまともな人もいるのでは？

903 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:35:15.47 ID:???

そういう簡単に知り合える大家は全体で変な方向に引っ張られていくから嫌なんだよ
自分も最初はセミナー知り合いだったけど、途中から複数のGと距離を置いて付き合うようになった
最後は自分で探す。となるとなかなか知り合いって見つからないもんだけど

経営状態によって人間は簡単に変わるからね

904 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:37:16.26 ID:???

>>897
書いてあったな、スマソ。

905 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:38:59.29 ID:???

あぁ、でも再建不可を安く仕入れて、そればっかりでやってる感じなのかな？

906 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:43:21.00 ID:???

>>902
頭は良く勉強熱心でも、実感がない。足で現地を見ない。数字で見る。
一番警戒すべきこと

907 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:56:19.75 ID:???

>>906
うーんそうか。
ここ来てる年配大家さんは勝ち組多いと思うけど
地方若手大家としては、地方で無残に散っていく年配大家をたくさん見てるから
彼みたいなちょっと変わったスタイルでも、高収益得てるのは結構凄いと思うけど。

利回り20%として、家賃1000万円のために5000万円投下してるなら悪くない気がする。
返済比率33%ってことは投資額の7%返済・・・金利3%で多分20年ローン（15～20くらいか？）ってことは引っかかるけど。
ちゃんと繰り上げ返済してれば、潰れないんじゃないかな。

908 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 15:57:24.01 ID:???

>>905
ちゃんと読めよ

909 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:18:06.58 ID:???

>>898
通販大家さんでは無いですよ。

>>899
そのために貯金と法人化と不動産のあがりで100万ぐらいの高利回り戸建を現金で買ってますよ。
僕の投資順序は現金で高利回り戸建連棟買って、次にフルローンでアパマン購入し、
今はまた現金で戸建連棟を買ってます。基本、無茶な借金はできませんよ。
現金で買った戸建の家賃で融資で買ったアパマンが入居ゼロでも借金を返せる状態になってます。

>>906
現地に足を運び自分のチームに相談するのは基本ですよね。
僕も現地調査に一番時間かけています。

910 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:20:26.40 ID:???

うーん。なんか蒟蒻問答みたいな感じになってるな。
現地に足を運ぶのが基本というのは、文字通り毎日に近い状態で物件の推移を見守るということだよ
購入予備軍に数百件の物件が入ってて、それを年中監視している状態

911 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:21:27.41 ID:???

「自分のチームに相談」というけど、そのチームがあてにならないわけで。
最後は「チーム」じゃなくて「自分」じゃないの？

912 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:32:53.03 ID:???

>>907
別に変ったスタイルではない。今の人はこれが普通でしょ
ただ、90年代～00年代で従来の大家は１回洗礼を浴びてるから、
代替わりなんかで相当感覚が変化してる人は多いと思う。
東京で欧米人向けの借家をやってる代々の大家なんか、自分らが新規参入しても絶対に敵わないくらいのノウハウを蓄積してる
○○人向けの感覚が肌感覚としてしみついてるんだよね。この肌感覚が後天的には身に付かない所で…

あと不動産投資って自慢話になりやすいから、
どこまで信じていいのか分からないんだよね…彼の話っていまいち具体性に欠けるんだよね
Whatの部分は詳しく現状報告してるけど、Howの部分が抜けてるというかさ

913 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:34:00.77 ID:???

>>910
なるほど、すごい努力ですね。
僕も参考にさせてもらいます。

>>911
そりゃ最後はそうですけど、自分の能力には限界があるのでチーム、
具体的には現地の賃貸屋さん等に随時、相談しています。

914 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:39:57.88 ID:???

安い最建築不可の物件なんか現住人が出て行ったらオワリ
十年以上先のローン返済の最後の数年の足を引っ張っても助けにはならない

通販大家が先駆けだとおもうけど
「絶対に儲かるフルローン付の物件」があるとして、何故自己所有しない？
つまり
「絶対に儲かるフルローン付の物件」は自己所有するより、誰かに売って手数料貰う方が儲かるから

915 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:55:38.03 ID:???

いや、能力に限界があっても、しょせん自分のことしか考えない「チーム」より、
最後は自分が一番の自分の味方でしょ？チームの他の全員が反対しても、自分が確信があって買う
もしくはチームが全員推しても自分は自信がないから断念するというレベルじゃないの？
今までも景気の変わり目ごとにチームの見解なんてくるくる変わってきたわけよ

916 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:57:39.55 ID:???

絡むようで申し訳ないけど、
参考にさせてもらいますというのは、要するに自分の得意エリアや分野を固めず、
これからもチームやお仲間の意見を参考にするスタイルを貫くということだよね？

917 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:58:43.91 ID:???

先物取引みたいなもんだな

918 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:59:07.19 ID:???

>>801だけど>>912が正しいと思う

学生用の木造アパート専業だけど、学生向けの木造アパートだけは正しく評価できると思う
他の物件は怖い。怖いのに無理してやらない

なぜなら、
やったことないけど、もし金に困れば、留年した大学４年生を相場家賃の１．５倍六ヶ月フリーレントで入れる
さらに敷金の戻り２ヶ月もつける。で、表面利回りを上げて売却する

もし自分の得意分野じゃなければ、逆の立場でカスつかむ可能性もある

919 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 16:59:21.42 ID:???

>>912
具体的に何をお話すれば良いですか？
ネットなので疑いだせばきりがないですがw

>>914
安い再建不可は本当に現住人がでたら客が付かないと思ってますか？

再建不可戸建はお金をかけない実例だとS30年代の物件がありますが
場所は神戸で物件本体120万、諸費用20万、リフォーム10万で
購入後1ヶ月でAD2ヶ月家賃4.5万で新婚さんに住んでもらってます。

お金をかけた実例はS40年代で堺市、駐車場付の連棟のテラスを
物件本体200万、諸費用20万ぐらい？、リフォーム120万で
購入後3ヶ月でAD2ヶ月家賃6.5万で同じく新婚さんに住んでもらってます。

なぜ、安い再建築不可は客付できないのですか？教えてください。
区分やってる方と話したことがありますが同じように再建不可は客付できないって
連呼してますた。
銀行の方は耐用年数過ぎると建物価値がゼロですが
やり方次第で客付できますし、高利回りで早めに資金を回収して、
無茶な借入、浪費をしなければしばらくはなんとかなるかなぁ・・・
と考えてますが、終わってますか？
僕の周りはこういうやり方の人が多いので他の方はどうなんだろう？って気になってます。

920 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:02:09.90 ID:???

>>916
他人の意見を常に参考にするのが僕のやり方です。
最後にその意見の通りにする、しないは自己判断かと思います。

921 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:04:19.82 ID:???

いや、疑ってはいないんだけど、あなたみたいな人じたいは大勢いるからさ。
最初は自信があってこのスレに乗り込んできたのかと思ったけど、一般論以外あんまり出てこないから

922 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:07:05.28 ID:???

>>921
ごめんなさい、一般論で。
２ch見てるとこんな数字で大丈夫なの？？って思ったので一石を投じてみました。

923 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:10:10.81 ID:???

気を悪くしたならごめんなさい。私もちょっと言い過ぎました…

924 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:21:22.39 ID:???

俺は新築土地込み表面10%で精一杯だな。
それでも、部屋が小さくなるから、利回り低くてももうちょっと大きい部屋でとか考えてる。

925 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:29:55.81 ID:???

「競馬は負ける」に反論するのに
この前の天皇賞取りました。ジャパンカップも取りましたと言っても話がかみ合ってない

その新婚さんが子供生まれて、その子が成人式迎えるころ、築６０年や築７０年まで住んでくれないと意味ない
そのころまで共同住宅のローンが残るんでしょ？
１２０万かけてリフォームしても、「お蔭様で頭金たまりましたので家を買います」と言って２～３年で出て行ったらオワリ

その近辺の築４０年築５０年築６０年築７０年築８０年の借家の入居率を自分の目で見てまわった？
その地区はそんな古い貸家が密集してて入居率も高い。取り壊しで出た人も愛着があるんで近所で入居する
もし、そんな地方地区を探して買ってるなら言わない。リフォームと利回りしか書かないから言ってる

オレが再建築不可を買う場合は潰した場合に駐車場でいけるかどうか
用途が同じなら再建築ＯＫの特例付かどうか
もうひとつあるけど、それは地域特性が強いので書かない

みんな考えてるし、足で情報集めてる
もしチームが自分と同じように考えてくれて、同じように現地を廻って調査してくれるなら相談もするさ
現地も見ない奴が話だけ聞いてその場で答えてくれるようなアドバイスなら聞かない方がまし。百害あって一利なし
まだこの板で相談するよ

926 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:36:50.52 ID:???

俺は返済比率60%だった。

927 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:37:15.32 ID:???

正直どうでもいい

928 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:40:39.04 ID:???

相場より安い利益で、電話１本ですぐに神戸行ったり堺に行ったり
職人さんも大変な仕事ですね

929 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:41:45.07 ID:???

関西は避難してくる人多いから、これから安泰だろ。

930 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:48:06.81 ID:???

1Rは一時期、面積が狭いとだめとか言われてたが
今は狭さと家賃の安さどっちが優勢なのかな。都心部で

931 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 17:54:50.13 ID:???

>>925
築年数が古くなればなるほど入居率が低下する理屈は分かりますが、
築古のボロを買ってもリフォームすれば実際にお客さんが付いてますよ？
僕は築30年ぐらいの物件から戦前の物件までありますが、築年数に関係なく埋まってます。
たとえ２，３年で退去しても買った時に大規模リフォームしているので
次はお金をかけてリフォームしなくても戦えるかな？作戦です。
築40年の物件に今、お客さんがついて、3年後退去したら次のお客さんつかなくなりますかね？
融資で購入する以外、そんなに築年数って大事でしょうか・・・
その分、安く購入させてもらえれば良いかなって考えてます。
あと所有物件の融資期間は最長で17年です。

>>928
そうですね、優秀な職人さんたちなので私も大助かりしています。
ちなみにクロスは交通費以外、既存の剥がし、撤去等コミコミで量産品なら550円です。

932 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 18:04:48.93 ID:???

常識で考えれば築年数が古くなれば、入居率が低下し、修繕費もかさむ・・・
これは分かりますが工夫次第で、入居を維持できますし、修繕も
対応可能だと考えていますが諸先輩方はどうなんでしょうか？

933 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 18:16:52.42 ID:???

>>928
嫌味な言い方なので補足いたしますが、

５，６人の職人さんとお話したことがありますが、
大体の場合、本人が大阪在住なら東は滋賀、西は姫路の手前、南は和歌山まで
ざっくり車で１～２時間ぐらいまでの場所ならばテリトリーのようです。

ま　さ　か　
そんなことも知らずに偉そうんレス書いてんの？？wwwwwてか、
おまえんとこの職人さんはほとんど動いてくれないのですね～www

っとイヤミを書いてみました。

934 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 18:17:39.23 ID:???

このスレの住人は見栄っ張りだから。

935 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 18:42:35.80 ID:???

悲惨な末路を辿った大家もいる

>>918
こっちの学生アパート密集地は悲惨な状態
明らかに供給過多であちこち入居者募集のポスターだらけ
見に行って、どう思います？と営業担当に言われた…
一度埋まれば2～4年は居てくれるだろうが、
入らないと次の入学シーズンまで期待はできない
俺は逆に怖いと思った

936 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 19:07:03.94 ID:???

>>932
君、実際に不動産賃貸業やってる人間を馬鹿にする意図で書き込んでるなら出てけよ。
ちょっとくらい馬鹿にされたからって怒り狂ってるようじゃ先は知れてるぞ。

937 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 19:09:29.27 ID:???

>>932
その答えはノーです。もちろん工夫次第で入るが、ド素人がちょろっとやった程度で埋まるようなレベルじゃない

938 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 19:26:57.36 ID:???

>>928のどこがいやみなの

939 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 20:21:28.18 ID:???

>>935
うちはまさしくそれ
バランスが崩れて空き室が、
入学じきすぎると相場より安くしてサラリーマン期待してます。
不動産屋が3回生ひっぱてきたんだけどとりあえず1年だけ
埋まってるという安心感でOKしてしまった。

940 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 21:19:14.81 ID:???

なんだこの藤山と松田を足して2で割ったような内容
ノウハウ本を箇条書きにしただけじゃねーか

941 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 22:12:06.76 ID:???

営業マンへの謝礼って必須なの？

942 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 22:14:52.32 ID:???

学生用木造アパート専業です
最初はわからなかったけど青木雄二さんの言ってることが正しかったです

有名国立大学は学生街かもわかりませんが、けっこう街中にあるんですよ
そして学生数が多い。日本一学生数が多い国立大学は東大で街中にある
しかも、大学院や留学生が増えたりで少子化なのに学生数が増える

私のアパートも完全に学生用の作りなのに４割ほどは社会人です
卒業後も公務員になって残ってくれてる方や近所の学生向け居酒屋の店長さんとか

学生数が１万超えるとひとつの街になります。色々な全国チェーンも来ます
そうすると文教地区とかで人口流入もあります

新しく出来た大学の近くとかは全然ダメなようですね

943 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 22:31:44.28 ID:???

某大生だったけど、在学中にキャンパスを中心に色々繋がりが出来てしまうんだよ。
マンモス大学だからね。だから卒業後もそこから通うということはあり得るな
東大は文京区全般に散らばってたけど、結婚後もそのエリアで住居構えるから

944 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 22:46:28.72 ID:???

同じ学生街でも、小金井とか、多摩のほうに行っちゃった大学はよく知らないけど…

945 ：名無し不動さん：2011/12/09(金) 23:47:43.77 ID:???

学生用木造アパート専業です
>>939
私は住んでる学生に紹介してもらいます
年に２～３回ですが、3,980円で食べ放題飲み放題の焼肉屋へ連れて行きます
仲良くなった学生さんが基本ですが。「焼肉おごってくれる大家さんのアパート」で人気があるみたいです

946 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 00:57:11.27 ID:???

学生とかポストに封筒でお知らせ入れても、そのまんま(返事必須の書類ですら4割が返事しない）
掲示板なんか当然見ない(見るのは1割以下)

ゴミの出し方が悪いの注意する時は、電柱に注意警告と紙と散らかったゴミの写真を貼り付けてやっと9割の人が気づくレベル

どうやって焼き肉とか行くんだ
昔は学生の方から話しかけてきたもんだが、今はヘタしたらセクハラとか言われそうで怖いわ

947 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 01:11:05.21 ID:???

大規模修繕に備えて貯めるか、繰り上げ返済するか、どっちがいいんでしょうか？

948 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 01:30:02.99 ID:???

好きにしろ

949 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 07:38:38.55 ID:???

よーし俺も女子高前に
ひだまり荘建てるぜ

950 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 07:48:25.53 ID:???

学生向けのメリットってとりっぱぐれがないのと毎年一定需要があるということぐらいで
他は完全にマイナスだよな
女生徒向けにすると設備投資に金がかかる。まぁ家賃は割り増しできるんｄなけどな

951 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 08:03:25.22 ID:???

>>928
ｍが￥550じゃあ職人死ぬなｗ　東京じゃ居ないよ。
時々信じられない値段を書いてる人が居るがそれを見るたびに建設業界の先行きの暗さを感じる。

ところで再建築不可の物件はどうやってローンを組むの？
普通の銀行や信用金庫だと抵当が付けられないなら貸さないとか、売却できない（しにくい）から
事業性無しとして貸さないと思うが、どうやってるのかね？

952 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 09:11:17.17 ID:???

>>951
中古物件の流通がもうちょっと伸びてくれば建設業界もまだまだいけるんだけどね
10％台だったよな、流通シェア
何が何でも新築って流れがおかしいんだよね。

953 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 09:54:13.67 ID:???

>>952
あれは固定資産税欲しさに国と自治体が煽ってるからなー。
そこに寄生する元公務員もたくさん。
ローンを起こせる銀行も血眼になってる。
ダメなら抵当権実行して債務者殺して元を取ればいい気楽な商売だからね。

クルマもそうだが、税金下げればもっと気軽に自分に合った選択をすると
思うのだがねー。
所得税もガソリン税も上がるらしいが、この不況下では気違い沙汰だ。

せめて増税と引き換えに任意の公務員を射殺できるように、
銃と銃弾でも支給してほしいものだ。

954 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 10:38:47.73 ID:???

>>947
時期と金額がある程度分かるんだから余った分を返したらしい。
修繕費ためた後は半分は前倒しで返してる。
返済時は期間じゃなくて返済金額を減らしてもらえ
次に金借りるとき、キャッシュフローで連中は見るらしい

手持ちの金は多いに越したことは無いけどね。
普通の返済だと12-15年ぐらいで苦しくなってくるんじゃね？
100万前倒しで返しても月5000円ぐらいなもんですが

955 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 11:20:22.61 ID:???

>>951
場所は大阪で同じような単価の職人さんを３人ぐらい見つけてます。
ニワカ大家にでも発見出来るので、同じような職人さんはおそらくもっといるんでしょう。
安い＝質が悪い、ではないです。念のため。
首都圏はいくらぐらいが相場でしょうか？

再建不可は大阪市内、神戸市内で戸建テラスを指値して100万～200万ぐらいで現金買いしています。
大阪市内、神戸市内で買ってるのはこれからの人口減少にまぁまぁ耐えれるかなぁ、、
って妄想で動いてます。それ以上の額になると数字（リノベーション費用、入居費用込みで実利20％以上）
が合わないですし、再販が厳しくなりそう（次の買主も現金購入）なので買いません。
業者さんは再建不可は買われないのでおこぼれをがっつり指値して頂戴しています。
その辺の考え方もみなさん似たような感じですよね？
本やブログで書いてるように実際できてる方は結構多いんでしょうか？

ちなみに知人は最近、利回りが馬鹿みたにでる再建不可のアパートを
国金から引っ張って即満室にしていました。

956 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 11:24:00.05 ID:???

本やブログで書いてる　ようにしないのはなぜだと思う？

957 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 11:24:35.99 ID:???

この子すっごい頭悪いね。なんか相手に何言われてるかわかってなさそう。

958 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 11:29:09.65 ID:???

全然分かりませんねぇ、バカなので教えてください。

959 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 11:42:25.69 ID:???

956さん

本やブログに書いてるようにしないのはなぜですか？具体例をあげて教えてもらえませんか。

960 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 11:46:06.80 ID:???

購入代金をギリまで下げて出口戦略を楽にするのは常套手段
が、出口戦略どうすんだ？再建築不可物件は
隣の家に「50万で買いませんか？」と話をしても、解体費を見積もったら嫌がるかもしれない
もしくは隣の家が運よく売りに出たら買えれば問題はないかもしれない
更地にして駐車場にでも出来れば上々だけどね
自治体に寄付しようったって自治体が拒否することもあるよ
でも税金は取られ続ける
今はいいけど10年後20年後はどーすんだ？
別に再建築不可物件は頭から否定しないよ。でも最悪どうするかのプランぐらいは考えたほうがいいよ

ふと思ったんだが、再建築不可＝不動産建築不可って意味だよな？
動産であるイナバの物置でも置いてレンタルスペースもどきって可能かね？
コンテナも「動産」扱いになるんだよな？

961 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 11:51:43.88 ID:???

>>958-959
再建築不可物件はもう扱ってるよ。

昨日から見ているが、1つだけ言っておく。
君は「人脈の維持は大事、俺には人脈がある、他の大家はその努力をしない」などと連呼している。

だが、このスレで一番他人を罵ってるのは誰だ？君は他の人間に有益な情報を提供せず、攻撃的な態度に終始している。
ただ鬱憤晴らしに来てるとしか思えないんだけどな。この程度で怒り狂うようでよく「人脈」が作れたな。
ちなみに再建不可物件に目を付けたのは君が最初じゃない。もう10数年前から投資家は買ってる。都心のほうがはるかに動きは速い。
私も数件買ってバブルで地方のおのぼりさんに転売したわ。長期保有は考えなんだよ。

962 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 12:25:42.43 ID:???

利回りは気にするのに出口考えずに買う人多いね
ずっと持ち続けるつもりなんだろうか

963 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 12:44:49.77 ID:???

>>960
ありがとうございます、再建不可＝売れないはよくわかります。
対策として実際にやってるのは
・100万代の物件で人口減少が著しくない（と思われるエリア）でしか買わない。
良い場所（大阪市内の駅近）等は売らずにホールドのつもりです。
・利回りを追求して現金の早期回収と利回りで投資家に売り抜く。
今後考えてるのは
○年住んでくれたらタダであげますキャンペーン
です。

>>961
ご忠告どうもです。２chなのでお互いに失礼致し方ないと思います。
ところで、他人はどういう戦略で資産拡大をしているか、
どういう意図でどんな物件を買ってるか気になりませんか？
満室ノウハウや管理ノウハウよりそちらのほうが知りたくて、
僕がどんな物件を買っているか数字も含めて提示しています。

964 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 13:30:32.14 ID:???

いつまで続けんの君

965 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 13:37:46.50 ID:???

お互いさまでしょう。色んな意味で。

966 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 13:40:24.82 ID:qyYEe8a/

関西って家安いんだなｗ

967 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 13:50:32.24 ID:???

>>952
中古が売れないの理由の一つに「ローンが組めない」というのがある。
組めないとは言い過ぎかもしれないが少なくとも長期や融資額に制限がある。

東京郊外で４５００万の物件を購入するとする。
土地３０坪で３０００万、建物が１５００万の価格だとする。
銀行はこれに４５００万の抵当をつけ、３０年のローンをつける。もちろん頭金も不要である。

これが１５年後、売買相場状況は変わらずと仮定して中古相場を仮に３５００万とする。
建物はほぼ減価償却をしているので３００万、土地は変わらずで３０００万の価値（路線価はもっと低い）を持っているとする。

これに銀行は
路線価（坪６０万ぐらい）の８掛け、１４４８０万、建物も２４０万の抵当をつける。
合計の１６８０万が借りられる金額となる。となると差額の１８２０万は用意しなければならない。
実際はクレヒスなども考慮してもっと多く貸すが、年収が安定しているサラリーマンで標準的な家族構成だとせいぜい１０００万～２０００万ぐらい。

となるとはやり買いにくい。１０００万の差額であれば３０年ローンなら月額37000ぐらいしか違わないし頭金も不要だし
そもそも補修費用もしばらくは心配いらない。それに安心の最新設備だし。。となる。
もっというと場所や条件を望まなければ１５年前の中古よりも今新築のほうが安いこともあり得る。

968 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 13:51:52.62 ID:???

俺は関西は怖くて手を出してないな。特に京都・大阪
北海道は壊滅的過ぎて買わないし
どっかのサイトに資産価値6000万で400万で売りに出してた一棟マンションあったな、紋別市
一瞬でも心が揺らいだ俺がいた

969 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 13:54:00.53 ID:???

>>964
彼には好きなだけ書かせてやりなよ
底の浅さをどんどん暴露してんだからw

970 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 13:56:21.58 ID:???

>>966すごく安いね。東京郊外だけどこないだ８００万の家が出てたけど買えないなあ。

>>960
＞ふと思ったんだが、再建築不可＝不動産建築不可って意味だよな？
＞動産であるイナバの物置でも置いてレンタルスペースもどきって可能かね？
＞コンテナも「動産」扱いになるんだよな？

税法上は知らんが基礎工事をしてないのは不動産じゃない。減価償却するのは税法上は資産だよ。
そういや大きな物置は固定資産税取られるなｗ

コンテナ置いたり物置置くのは問題ないでしょ？借りる人が居ればの話だが。
再建築不可ってのは許可が必要な建物や構築物が作れないだけ。
柱と基礎残して「新築そっくりさん」だったかなんだかで商売が成り立ってるぐらいなので
リフォームすればほぼ新築だよん。
火事とかで消滅しちゃうと面倒くさいけど。

971 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 14:13:59.10 ID:???

>>946
最初は、空室に数日宿泊した時に、たまたま入った居酒屋でバイトしてたのが大学５年の店子でした
話が弾んで翌晩に一緒に食事という話になり、「同じＡＰの後輩も一緒に」と言われたので
「他の住人にも声かけないといけないのでは？」と言ったら全員に声をかけていただいたようです
同じ大学の後輩だから声かけやすかったにかも、社会人の方も参加されましたけど

972 ：928：2011/12/10(土) 14:41:55.79 ID:???

移動距離や時間じゃなくて、電話１本で「すぐ」にというところ
朝６時や７時に「すぐ」にと言ってもその日の現場終わらせてからでしょ？
夕方のラッシュ時に材料もそろえたりすると午後９時に現場着とかになる
そんな仕事を相場より安い手間でやるんだから、「大変な仕事ですね」のどこが変？

オレはそこまで無茶な仕事させないけど、多少無理してもらうと「申し訳ないな」と思う。酒もおごる
そんな仕事を発注してる人が「大変な仕事ですね」に怒るとは思わなかった
むしろ恐縮するでしょ。「いつも迷惑かけてます」とか
そこらへんの感覚がリアリティ感じられない。ゲームみたいと言われる所以でしょ

973 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 14:55:45.97 ID:???

>>971
よし！
女子大生専用アパート作って毎月焼肉パーティーやるわ
モチベあがってきたあああああああ

974 ：928：2011/12/10(土) 14:57:23.08 ID:???

あと、築３０年以上の物件とかは、水回りのリフォームはマストでしょ
トイレバスは交換しないと普通は貸せない。その最低限をしない賃貸はない。常識でしょ？
それを「リフォームすれば借り手は現れる」じゃ説得力不足は言うまでもない

だいたい、古めの賃貸戸建を数件見せてもらえばほぼ１００％リフォームしてるでしょ？
ソレ見ても「リフォームすれば借り手は現れる」と思ってるなら、ゲームどころかシベリア超特急レベル
不動産屋に連れ歩かれてるだけなら、現場見てるんじゃなくて疑似餌に食いついてるだけ

975 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 15:11:54.58 ID:???

>>973
仲介業者にエロ大家って思われそうで気が引ける

976 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 15:44:42.95 ID:???

>>972
材料支給、手間のみで合うかどうか。。日当で￥18.000ぐらいならやると思うが＠東京
こないだ東北で大工募集があったが
４０才未満でベテラン（棟梁出来るレベル）で車両道具持ちで食事代別、宿泊は無料の寮ありで
日当￥12.000だったぞ？ｗ　そういうレベルの地方だったらなら安く出来るかも。神戸って安いの？？

977 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 16:01:03.38 ID:???

>>976に補足。
コンビニのバイトのほうがいいじゃん？と思うよ。
12.000÷10H＝￥1200

これにガソリン代、車両関係の経費や道具も合わせての減価償却、労災や年金保険関係を
かんがみると安すぎるようね。労災保険も自営だと最低でも１５万/年掛かるし今の時代自営や職人は合わないのかもね。

>>973
アルバイトとしてお部屋をネットで公開！ってのを募集するほうがはるかにいいぞ。
アパート全体を公開するかわり賃料半額、稼ぎたい人は部屋の中も公開すれば時給￥2000！

ってのはどうだ？今は流行ってないか・・・ｗ

978 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 16:23:57.98 ID:???

大変なお仕事ですねw
まあ、せいぜい頑張ってくださいっw

979 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 19:33:25.02 ID:???

>>968
どこどこ？来週紋別行ってみる

980 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 20:09:54.04 ID:???

なぁんか、どこまで信じていいのか分からん話になってきたなあ

981 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 20:13:07.33 ID:???

>>979
行くのかよｗすごい行動力だな。

982 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 20:29:29.82 ID:???

968じゃないけど
http://www.rakumachi.jp/rakumachis/consumer/property_service/bukken/property-104622.html

983 ：中古の再建不可戸建テラスについて：2011/12/10(土) 20:35:49.13 ID:???

何度も書きますが中古の再建不可が住宅ローンが
難しいぐらい承知してるので、実利で20以上、総投資2～350万までの物件しか買ってません。
数千万の再建不可なんか買いませんよw

あとステンレスの古い風呂のまんまでも客がついてます。
常識と違って客付できてます。変ですか？
一応、プロパン屋さんに無料で追い炊き、給湯機を設置してもらって都市ガスエリアは都市ガス並の料金です。

日当は1.8～1.6万です。クロスは平米550円です。

984 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 20:47:18.34 ID:???

＞常識と違って客付できてます。変ですか？
変です

985 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 20:47:54.68 ID:???

僕の方法そんなにまずいですかね。
底が浅いと思われても結構ですよ。勉強させてください。
皆さんが指摘されたことに対しては
既に書いたように対策しながらやってるんですが、その方法をどう思われますか？他に何か対策ありますか？

逆にみなさんはどれぐらい時間かかってどうやって資産を積み上げてますか？

986 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 20:49:38.28 ID:???

誰だよお前w
何だよお前のやり方ってw

知らねえ

987 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 20:52:41.08 ID:???

984さん。

変でごめんなさい。
実際に付いてますとしか言いようがないです。

付いている物件で、具体例は相場より広く安くしてます。
実利で30以上になるので相場より安くても良いやってことで貸しました。

988 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 20:54:05.66 ID:???

じゃあ、それでいいだろ
聞いてどうすんだよ

989 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:03:33.36 ID:???

出口戦略もないし入り口戦略もない

常識じゃ客付かないと聞いてましたが安いので買ったら客付きました
こんなの常識じゃ当たらないと聞きましたが宝くじ買ったら３億当たりましたと同じ。情報として価値がない

常識じゃ客付かないと聞きましたが、町役場の福祉係で「生活保護の大家族用の戸建不足」と聞いたので試しに買いました
福祉係の紹介で客が付きました。こんな方法もあるみたいです。　価値がある情報とはこんな感じだよ

990 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:06:33.75 ID:???

僕は小規模高利回りを現金で買いながら、融資でアパートを買ってますが
他の方はどんな方法かなって疑問だったので。

991 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:08:07.76 ID:???

むしろ、再建築不可を安いので買ったら客付もなく買い手もいません。こんなのの方がよっぽど有益な情報です

992 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:10:50.40 ID:???

じゃあ、ＲＯＭってろ。有益な情報もちょろちょろ書き込まれる
ただし、リアルにやってるならそう遠くない時期に破綻するだろうけど

993 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:13:19.07 ID:???

989さん

そうですかー、詳しく書いてませんが
三億円が一年に何度も当たっても価値がないですか。

みなさんこんなことは余裕出来るんですね。
まだまだですね。

994 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:21:06.83 ID:???

だから３億が何回も当たった現象には価値がないんだって
１００万円でも１回でもきちんと当てるノウハウに価値がある

こんなのが騙されて不動産投資に乗り出すから競売物件が完売するんだな
オレも、こんなの物件を争うよりも、こんなのに物件売りつける側にまわりたい
それが確実で儲かるノウハウになってるよね

そういう意味では価値ある情報を書いてくれてたのかもね

995 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:40:26.81 ID:???

そうですか、

高利回りで常識では客付できないのを
何度も作っても偶々かウソ扱い、ローン物件も実利15以上適法、実際に無理のない返済比率でなおかつ返済用に現金積立てやってても絶対に破綻するんですねぇ、それが皆さんの意見ですか、了解しました。

もっと面白い方を期待してROMってますね。

996 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:46:08.75 ID:???

あ、最後に書きますが
借り手に取って
再建不可か再建可なんて関係ありません。
築年数も家賃と見た目次第です。
そんことわかってますよね。わかって客付できない、たまたま客付できたっておっしゃってるんですよね。
他の投資家さんはどんな考えかよく解りました。ありがとうございました～！

997 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:52:04.78 ID:???

なんだかな～ｗ

998 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:55:18.75 ID:???

>>993

あんま、気にするなよ。
人其々遣り方有るし、価値観も色々。
貴方のやり方は、知ってる人は知ってるみたいだし、
俺なんかは知らなかったけど多分真似はしないかな。
理由は簡単で、投下金額が少ない分利回り良くても
利益が少ないからなんだけどね。
君の書き方も、あまり良くないと思う。
わざと遣ってるなら構わないが、教えを請いたいのか
敵意を植えつけたいのか微妙な気がする。

どうせなら、「どうせ此処見てる程度の連中には、
俺の遣り方は理解で出来ないだろ」とか、高飛車に
出る所だ。

999 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:57:36.21 ID:???

大家さん用語の再建不可って,新築,増築,改築,大規模修繕等で確認が通らないブツのことですか？

1000 ：名無し不動さん：2011/12/10(土) 21:59:22.13 ID:???

再建築不可の物件ってどこの不動産いけばいっぱい紹介して貰える？
自分用に欲しい

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