■■ 住宅ローン　総合スレ 　49■■

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■■ 住宅ローン　総合スレ 　４８■■
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1298648199/

↓質問テンプレ↓
【年　　　齢】
【勤続年数】
【雇用形態】
【会社規模】
【年　　　収】 ※可能なら月収＋賞与と分けて記載
【家族構成】
【世帯収入】
【所有資産】
【現在債務】
【物件金額】
【自己資金(頭金・諸費用)】
【希望金額】
【種　　　類】
【物件概要】新築or中古（築年数）／戸建orマンション／地域
【そ　の 他】

参考
フラット35　　(p)ttp://www.flat35.com/
ローン減税　(p)ttp://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/shoto303.htm
個人信用情報
　　全国銀行個人信用情報センター　(p)ttp://www.zenginkyo.or.jp/pcic/index.html
　　株式会社シーアイシー　(p)ttp://www.cic.co.jp
　　株式会社日本信用情報機構　(p)ttp://www.jicc.co.jp/

■借入金額と年収のバランス（世帯年収：1000万円以下の場合）

借入金額＜年収の4倍：返済が苦にならない（生活の質を落とさない）
借入金額が年収の4倍〜5倍：少し生活の引き締めが必要
借入金額が年収の5倍〜6倍：返済がそれなりに負担と感じる。
借入金額＞年収の6倍以上：将来配偶者に働いてもらう覚悟で。

■返済期間の平均ってどのくらい

概ね18年〜20年との統計情報があります。⇒以前は35年借り入れが無かったので
最近は返済期間が伸びているようです。

■ボーナス返済ってどうなの？

返済の初期にボーナス返済があると繰り上げ返済の効果が得られます。
返済の後半にボーナス返済があると若干余分な利息を払うことになります。

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【老後の】頭金ゼロで住宅ローン10健目【資産に】
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【神様】住宅ローンの審査について20行目【銀行様】
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【年　　　齢】３８歳
【勤続年数】５年目
【雇用形態】正社員
【会社規模】従業員３０００人程度
【年　　　収】 １２００万程度（月額９０万×１２月＋那須７０〜８０×年２回）
【家族構成】妻、子２人（３歳、０歳）（もう一人欲しい）
【世帯収入】１６００万（妻　正社員　年収４００万程度）
【所有資産】貯金２００万　有価証券２００万〜３００万程度
【現在債務】なし
【物件金額】７０００万（土地４０００万＋建物３０００万）
【自己資金(頭金・諸費用)】１８００万
【希望金額】５２００万
【種　　　類】変動金利35年
【物件概要】新築一戸建て＋土地
【そ　の 他】
この乱世の世の中変動金利３５年で組もうとしている大馬鹿者です。
子供もう一人は諦めざるをえないか？
できるだけ繰り上げ返済していくつもりですが、他に借金するハメになるよりは住宅ローンの方がまし？

　

>>4
朝っぱらから寝言を言うな！
何も問題ない。
あえて言えば借入は5000万円以外がいいでしょう！

>>6
5000万円以内の間違いです。

貯金が異常に少ないのが不気味。

お　総合立ったか

>>１　乙

47 ：名無し不動さん：2011/05/02(月) 22:49:35.09 ID:???
バフェットなど世界のお金持ちが言うのは、最善で行動はしないということ
株が暴落した場合、戦争が起こった場合、原発が爆発した場合、ひとつの国が海に沈んだ場合
最悪の状況を常に想定しどんな状況になろうと致命的な傷を負うことのないように投資する
住宅をローンで購入するのはその行動とは真逆である
会社が倒産せず、リストラにも合わず、病気にもならず、離婚もせず、自然災害は自分のところでは起こらない
大半の人は、そういうベストシナリオを描いて購入するしかない
果たしてそれでいいのか？最悪の状況を思い描いていないのか？
貧乏人には選択技は限られる、その中でもやはりワーストシナリオでも生き残れる選択をしたいものだな

>>6
>>7
そうしたかったのですがどうしても譲れないところ（水回り）を譲らなかったら２００万円オーバーしてしまいました。
家ができるまでの間に月々の貯金やボーナスでできるだけ減らそうと思っています。
>>8
５年前に転職するまではほぼ無職みたいな状況で、転職後も結婚したり子どもができたりでしたので貯金がありません。
自己資金を貯めるだけで精一杯でした。

１０２

何をしたらそんな年収になるのか聞きたいわ

多少数字はいじっているんだろうけど、月給より少ないボーナスってのは
大手では珍しいね。

雇われ士業かな？おれも似た経歴と待遇だ。

どうやらインフレ来そうですね。。。

>>15
ご名答。

>>14
月給は基本給に歩合が加わるが、ナスは基本給ベースに計算されるのでこんなことになるのです。

１０年固定１．９５％はあり？

奥さん子どもが0歳で働いてるの？

>>19
妻は同業者で産休明け後から保育園と親に預けながら働いてます。
ちなみに今は時短勤務で働かせてもらっていて、上記の収入はその金額です。

>>18
うちの銀行と同じ金利かよｗｗｗｗ
正直10年固定より今は変動にして金利あがったら借換するのが一番。
変動だと多分１％前後と思われる。10年で1％金利あがるなんかありえない。
あったら給料が1．5倍になってるか日本経済死亡。
ハウスメーカーとかＦＰの人は金利上がったとき文句言われたくないから
固定でとかはいうけどね。まぁ人それぞれだけど35年間でみたらわからんが
今後10年は間違いなく変動の方がいいよ。

間違いなくとはさすがに言えないが、
まあ普通に考えたら変動で決まりだろう。十年以内ならね。

>>21>>22
実は３０年ローンのあと残り２０年なんです・・・
先は長いので安定志向になってしまいます。

しかし、十年固定は十年で終わりだろ？当たり前だが。
変動の方が有利と分かってる十年を固定にするより、
長期固定にした方がいいんじゃないか。

帰宅なう。
だから10年後になっとくできない金利なら借換すれば問題なし。
どうせその時の一番安い金利に各金融機関してる。
10年後に固定に借換してもその時の一番安い金利で借りれるから。
その手間がめんどくさいとか言うなら勝手にしてくださいって感じ。
>>24
長期固定は金利がどんなに安くても2.5%。現在1％きるかきらないかの
変動や、10年固定に比べて元金の減りも遅いし、選択肢に入るわけがない。
2000万くらい残ってたら月々の支払いが2万くらい違うし。

>>25
フラット35Sだと、当初10年間の金利は1.6%ぐらいだよ。

現在の金利水準ならば変動かフラット35Sで、特別な事情がなければ
10年固定金利を選ぶ人は居ないんじゃないかな。

>>25
十年固定にする意味もないだろ。

>>23です。
あ〜変動にしたくなってきた・・・・
何か１０年間は上限２パーセント超えないらしい。
ってことは今現在で１％くらいのほうがいいにきまってるし
１０年後になってから一番安くしてくれるトコに借り換えたほうがいいよね

↑上限付は新規の方だけでした

まあ借り換えのタイミングが難しいというのはあるな。
七年後あたりからじわじわ上がってきたらどうするかとか・・・

同一金融機関での変動→固定への借り換えはできなところが多い。（逆は可能）
そうなると金融機関を変えることになるが、
・築年数がそれなりに経っていると、　物件の再評価額が借入希望額を下回る
　可能性がでてくる。（特に築15年を過ぎると）⇒借り換え不可。
・変動から固定への借り換えの場合、変動金利が上昇傾向のとき、固定はすでに
　それを上回る金利となっていることが多いので、時期の見極め能力と勇気が必要。

そうなんでよね・・・
経済状況よめないし・・・
でもあと２０年は返済期間あるし
これから１０年は子供にお金かかりそうだし・・・
１０年後は残金も減って少々金利上がってもなんとかなるかな？
５パーセントとかまであがったらアウトかも

>>21みたいなことを根拠なく信じてる人が一番怖い。

>10年で1％金利あがるなんかありえない。
分からんよ。もしなったら日本経済は確かに死亡。でも、ローンは残るぞw

根拠なく信じてるわけじゃなく、人ごとだからいい加減に言ってるのだろう。

ただ、十年間程度なら変動の方が得だろう、という可能性は
確かに高い。

さすがに10年あれば1%くらいあがるだろ。
問題はあがるタイミングだよ。
3年後にあがるのと9年後にあがるのではだいぶ違うからな。

みんなバカ過ぎ！
10年で1パーセントなんて有り得ないだろ。今の国債残高に復興の金が乗るだろ？そしたら来年には1000兆円超える。
テレビ見てみ〜 被災地は年寄りばかり。
日本の10年後だぞ！年寄り費用も倍々増える。
つまり日本は間違いなく破綻する。
前提に金利は2〜5年くらいで3パーセントは超える。
10年だと倍くらいは行く。
今こうだから10年くらいは大丈夫なんて考えるのは止めろ！

もう一つ。ここにも何回も言われてるが、短期の金利が上がりはじめたら長期はもっと上がってるぞ〜
だから借り換える時は手遅れになる。
でも全額固定は高いってのもわかる。
だから半々のミックスにしとけ…
半分だったら最悪上手く借り換え出来なかったとしても諦めつくだろ。

40年前は7％-8％だったからな
津波じゃないが、ありえないという想定は危険
コストアップを引き受けても最悪の事態は避ける
いかなるリスクにも生活を守るという姿勢が必要

「繰り上げ返済を頑張って、10年で借金の完本の【大半(6割ぐらい??)は】返済する」
だから、当初10年の金利動向予測で金利タイプを決める。
これなら良いけど、

「10年経てば借金の大半は返済している【だろう】」
だから、当初10年の金利動向予測で金利タイプを決める。
こっちだったら怖いな。

繰り上げ返済をしない場合だと、10年には75%ぐらいの元本が残ってるので。

10年という時間は長いので、経済動向の変化は分からないよ〜

1990年頃政府とビック3が連れ立って自動車の輸入を要請(強要)しに
来るぐらい不況だったのが、10年後ITバブルで絶好調になったのがアメリカ。
1997年にアジア通貨危機でIMFの管理下にまでなったが、10年後には
経済復興し複数の産業で世界のトップクラスになったのが韓国。
日本は20年間不況が続いているけど。

だろ？
震災でこの先の金融マーケットも予期しないことが次々起こるぞ
平和ボケしとったらバカを見るぞ。この震災で痛い目にあっただろ！
日本だけは大丈夫。ここだけは自分だけはなんて考えるな

>>38
その当時と今の大卒初任給を比較すると約9倍程度になっている。
金利も上がったが、物価も上がっている。

>>37
2700万借入予定、3年固定1.8％、変動0.975％

これを全額変動にするかﾐｯｸｽにするか悩み中・・
しかし固定も3年くらいじゃあんまり意味ないすかね？
繰り上げはできるだけ頑張るつもりです。

家を流され、二重ローン、職までなくす、生活をどうするのか
被災者に重くのしかかる
個人の努力だけでどうにもならない、というのはわかるし同情もするが
言っちゃあ悪いが、これは自己責任だよなあ
最悪の事態を想定してないのが悪いといわれても仕方ない

どうでしょう？
震災の影響で不景気が続きそうですが
復興が始まれば経済状況は上向きになると思います。
果たしてそれは何年後くらいだと思いますか？
自分は震災前くらいになるまであと２年はかかると思います。

あと福島の原発が安定しないかぎり経済も不安定なままのような・・

自動車は半減、観光業も大減収、食糧不足はこれから、電力不足は西日本にまで飛び火
中小企業の破綻は8月から、絶対安泰なはずの電力会社社員までリストラ
金融機関の電力債の大量保有が災いし金融システムがまたも危うくなる
これから１年上向きで３年大不況という状況の繰り返しなんじゃないの？
年々好況側のサイクルが短くなって行ってる様な

>>43
十年固定でも意味ないのに、三年で意味あるわけないだろ。

>>44
ちゃんと日本語を使え。意味が分からん

景気の動向は誰にもわからないとはいうけれど
予想はできるでしょ？
誰か教えて！
今後１０年の動向予想を。

判らないなんて誰も言っていないよ
人口減少の中に成長は無く
成長の無い中に所得の増加は無く
所得の増加が無い中では衰退していくしかありえない
1996年の労働人口がピークとなって
以来右肩下がりの経済を描き不幸な人の数も順調に増加しているではないか

なるほど。
では今後金利が大幅にアップすることは無いという意見でしょうか？
なんとなくですが一時的にでも復興がはじまれば景気回復傾向で
金利もあがっていくような気がするんです・・・

ある程度は上がるだろうが、十年以内なら
トータルで固定の金利を上回ることはない
という予想が多数派だろう。

もちろん、実際にどうなるかは分からないし
自分で決めるしかない

変動が怖いのは日本の財政悪化に伴う長期金利の上昇ぐらいじゃない？
それがない限りは5%とかないでしょ。

ttp://blog.livedoor.jp/japan_default/archives/2440972.html
フラット35などの全期間固定金利がまだ低く借り換えられる今のうちに、
変動金利から全期間固定金利の住宅ローンに借り換えることをお薦めします。

>>54
国が財政破綻なんて状況で固定なら払えると思ってる馬鹿ｗｗ

リスク要因は少ない方がいいし

少なくなってないし、むしろ危険

景気がよくならないうちは、短期や変動の金利は上がりません

近いうちに景気がよくなると思ってるのなら固定に切り替えましょう

景気はもう今後よくならない　もしくは、ずーーーーっと先じゃと思ってるなら
変動のままでいいです

クローズドな経済モデルで総預貯金と総債務は均衡するわけだが
その力関係で金利が上昇したり下落したり（債券価格が下落したり上昇したり）するわけで
いままでずっと債務需要（資金需要）が弱かったゆえの低金利
政府が財政赤字を拡大してきてその速度以上に企業の借金返済が早かった
ゆえに今や公的債務が総債務の7割を占めるまでになってしまったわけだが
企業の借金返済も限界、預金も増えない中で、政府の資金需要がもう一段増えようとしている
クローズドモデルならここで金利が急上昇
外国収支のあるオープンな状況なら金利上昇により外国から資金流入
ゆえに資本収支黒字＝経常収支赤字に転落し非常に強い金利上昇と円高に見舞われる
金利上昇と大不況は共存する
俺ならこの金利上昇＋円高の局面で全力で資金を海外移転させる

景気が良くならなくても、物価が上がれば短期金利は上昇するよ。
過去ではオイルショックの時とか。

上がってないよ

>>58
五年くらいで景気がよくなってくると希望的観測をしている。

でも、十年以内に払い終わるので変動。

>>60
上がらないって。
オイルショックの時代と今の時代はまるで違う。

国力が衰退しているから復興そのものも怪しい

原発問題も抱え、電力不足も追い内で、中途半端な復興で
挫折する可能性が高い
国債も増発もいずれは不可能になる

月々2万程度の返済額UPならと思って6000万のローンのうち2千万弱ほどを35年固定にしてしまった。
思い直してみると変動で3％強まで金利が上がることってなかなかなかったか、損したかなとも少し思ってしまった自分は負け組？

>>65
わかってんじゃん。

>>66
やっぱり？
決済はまだ先だから変えられるか聞いてみる。

負けじゃないよ。今を中心に考えてはいかん。ちょっと前にも景気は上がらないから金利も低いままってあるけど、今後は景気はさらに低下するけど金利は上がるってことになる。
震災の復興費用を国債発行して日銀に受けさせるって話あったけど、そんなことしたら世界からターゲットにされてギリシャになるよ。
もう日本もギリギリまで追い詰められてるからね。国債暴落もありうる話だと思わないか？

負けじゃないよ。今を中心に考えてはいかん。ちょっと前にも景気は上がらないから金利も低いままってあるけど、今後は景気はさらに低下するけど金利は上がるってことになる。
震災の復興費用を国債発行して日銀に受けさせるって話あったけど、そんなことしたら世界からターゲットにされてギリシャになるよ。
もう日本もギリギリまで追い詰められてるからね。国債暴落もありうる話だと思わないか？

>>69
そう思って一部固定にしたんだけど変動が５％を超えるぐらいの急伸がなければ高い利息を払うのみになりそう。
そして日本が破綻したらローン残高のほとんどが固定だけって状況でないとどちらにしろ払えなくなるんじゃないかと思った。

安心安全をけっちっちゃいかんよ。
月に２万高くなっても支払いできてて、青天井の金利上昇のリスクから開放されるならいいじゃないか。
原発みたいにならないためにも、安全を高めるためのコストをケチると高いものに付く。

固定35年は長いから15〜20年だったらだいぶ安くなるんじゃない。
1〜2千万だった全額変動でもいいかもしれんがそれ以上で全額変動は「三陸の海沿いに家を立て直して住みます！」っていってるのと同じことだからな〜。
近い将来5パーセントになるかどうかはわからないが可能性は割と高いと思う。
今年は大企業が軒並み赤字になるから税収が30兆円くらいまでに下がる。
消費税15パーセントへの議論も年内には決まらないし復興費用捻出に向けて国債も増産させると急にマーケットが慌ただしくなる。政府は焦って消費税10パーセントくらいで中途半端に片付けてしまうが絶対的に予算が足りない。
今年、来年くらいで何かあってもおかしくないと思う。

>>71
>>72
ありがとうございます。
当初の予定通り数年このままミックスでいって、変動金利分をできるだけ繰上げで減らし
その後の状況を見て固定・変動の繰上げを決めていこうかという気になりました。

>>69

おいおい　　その場合上がるのは長期金利じゃんｗｗｗ　　長期と短期の違いもわからんアホかｗｗｗ

変動が影響するのは短期金利ｗｗ　　おまえ低学歴？？ｗｗｗ

国債発行残高＆国債金利＆長期金利＆フラットの金利
これは親戚みたいなもの

日銀政策金利(昔公定歩合)＆景気や物価＆短期金利＆変動の金利
これも親戚みたいなもの

でも上と下は他人なの。定期定期に勘違いする人が来るね。

無関係なの？
連動しないの？
それは知らなんだ

てことは今後日本は変動金利はずっと低いままの可能性が高いってことか？

おいおい、そんな事も知らない人が将来予測や他人の住宅ローン
金利のアドバイスしているの?
これから住宅ローンを借りる人は、ここで聞いても意味ないから
これから図書館でも行って経済の本を何冊か読もう。

今回の震災以前から民主党政権は近いうち（数け月以内）に国債を海外の機関投資家に
も積極的に買ってもらうように準備してきている。そのために利回りを高くすると公言している。
従って近いうちに長期金利が上がるのは確実。
（個人向け国債と勘違いして、そんなことは起きないと言っているバカがいるがそんな奴
のことは無視してよし。）

短期金利は日銀が当面は現状維持を明言しているので金利が上がる見通しはない。

>>79
原則はわかった。
では、短期金利が予想外に上昇する局面ってのは今後どんなものが考えられる？
分かる範囲で。

「７月に国債金利を上げると公言している」というトンチンカンが
また来たな。あんたも勉強したほうが良いぞ。

今後２０年は物価があがったりしないのかな？
だったら低金利のままいくのか・・・
変動にしとこうかな〜
もし上がり始めの兆しが見えてきたら
早めに固定に借り換えだね。
あれ？でも考えてみたら変動より固定のほうが金利って高いよね？
変動が上がれば固定もあがる
ってことは長期の安い金利をこえないうちは変動で行くしかないのか・・・
２０年・・・・迷うなあ
２０年の間に３パーセント超えないことを祈るとしよう

>>80

>>75を見て考えろ

>>80
考えられないのが予想外だよ。
考えられないようなことが起こるから予想外に上昇する局面が来るんだろうね。

>>82

変動ｏｒ短期固定にして、株式でヘッジ　　これ基本

>>80
菅政権の奇跡的な経済政策で景気超回復　あっというまに日経平均20000突破

>>82
すでに低金利が10年以上続いてる。
これがさらに20年続くとは考えにくいけどね。
国債の問題だってどうなるか。

おれなら変動で安い金利を選んどいて、最大限の貯蓄または繰上返済を行う。
それでこの10年のうちにケリをつける。

>>87
本当にそうかんがえてるなら株でも買っておけば？　　

単純に考えれば、今の短期・変動金利が、今の長期金利を越えるためには、日経平均で20000は必要　
（18500の時でさえ、5年ものでも2.4％程度　変動ならもっと下）

さて、20000超えになるのは何時になることやら

やはり変動で全力で繰上げか株でリスクヘッジが無難ですか。

株がリスクヘッジになると思うの？

>>89
今の変動金利はだいたい2.4%くらいだろ。

なるよ

変動金利が上がる前には、必ず株が上がる　　ただし、株が上がっても変動金利が上がるとは限らない

>>92

http://www.zaijukin.co.jp/

2.4％で変動借りるくらいなら、ﾌﾗｯﾄつかうわ

>>94
なぜ財形？？
誰も2.4%で借りるとは言ってないよ。
最近は優遇じゃなくて店頭金利を0.875%とかにしてるところもあるけど、
まだまだ優遇なしで2%以上の金利が普通でしょ。

普通じゃ無いじゃんｗｗ

ご本人がそんな金利で借りる気ねえって公言してるのに、それを普通と言われてもなあ

変動金利を店頭金利で比較しているサイトを見てきました。
どこも2.475%でした。。。。。。フラット35sの方が100倍良いですね。

店頭金利と、実際に契約する金利をごちゃ混ぜにしても‥‥
実際の契約金利で良いのでは?

ならフラットも-1%で話しないとな