大家さんの井戸端会議〜22棟目

>>951
管理費積立金だけで17,600円だよ。

それ以外に、固都税と火災保険料で月額5,000円じゃすまないだろ。
賃貸管理を業者に任せれば月額3,000円以上は取られるだろう。
賃料12万として、実質の手取は95,000円がいい所だ。
現状空室なんだから埋まるまでのロスも考慮すれば
90,000円ぐらいまで低下するかもしれない。
まあ、ざっと年収110万てとこだな。

物件価格が2,220万で、諸費用+税金で120万以上はかかるだろう。
取得費総額で約2,350万。

NOI利回りで4.7%。
やっぱボランティアだね。

俺は、単純に、自分用として、良い値段だなぁ。って思った。

でも、投資用マンションなんでしょ。じゃあ、住まない。

そもそも新築時とはいえ4,400万もしたら投資として成り立つわけがない。
自己使用なら有り得るかもしれないが。

-------(幸運の壁)-------

NOI利回り１５％

NOI利回り１０％

-------(経験の壁)-------

NOI利回り９％

NOI利回り５％

-------(米国債利回りの壁)-------

NOI利回り４％

-------(ボランティアの壁)-------

NOI利回り２％

NOI利回り０％

-------(馬鹿の壁)-------

NOI利回り▲％

12戸中5戸空きました
遠からずもう1戸も出ると思います
なんだか笑えてきました
3戸空いた時が不安のピークだった気がします

>>956
良い時も有っただろうし、これからも有るだろうから気を落とさずに・・・

皆さん内装代は店子から頂いてます？
うちは大家負担なので結構厳しい

>>956
うちも似たような状況ですよ
住宅販売の営業に客持っていかれてます

>>958
内装代って、クロス貼り替えとか、畳交換とか、ふすまとか？
退出のたびに毎回交換しているの？

>>960
管理会社挟んでるので毎回交換してます

>>961
管理会社挟んでるけど、毎回なんてしないけど。

管理会社がリフォームとかも取り扱っている会社で、お得意様にされている
だけなのでは。
だから結構厳しいと。

>>956
築21年だけどリフォームして家賃下げても空室埋まらず
もう打つ手なしだよ

>>964
仲介を頼んでいる不動産やさんは、何か所かありますか？
（地元に強いとこ。大手、評判悪いけどエイブルとかアパマンとか
ネットにのると引き合いがありますよ）
水回りなど、新築並みにリフォームしてますか？
アパートに、空き部屋あります表示して宣伝してますか？

どんな方たちが住んでいて、なんででていったんですか？
問題がある方いませんか？
付近の物件も空き室が多いんですか？

>>956
どんな間取り？
ワンルームだと厳しいよね。

ウチはファミリー向けで学区はそこそこイイんだが
それでも２１戸で４つあいた。今まででこれ以上空いた事ないからかなりドキドキ。
名古屋のまあ市街地なあたりです。

>>965
フリーペーパー、ネットに掲載してるし水回りもリフォーム済み
店子におかしな人はいないけど、近くの広場が少年グループの溜まり場になってる
今のところ騒音関係の苦情は来てないらしいが

ここ近年すごい勢いでアパート・マンションが建ってるな
供給過多になってきてるんじゃないのか
過疎地にも賃貸物件増えて来てるし

どこも大刀とか刀剣とかでしょ。

賃貸物件増えてないがマンションが増えている
買う人が居ないから何年も入居者募集している
それでもマンションが増えている

どこが建ててるの。
デベロッパー

早く飛んでくれないかな。
そしたら買い叩いてやるのだが。

>>956
うちも同じようなもんだ。
毎月、毎月が本当につらい。特に固定資産税の支払い。

木造アパートで築20年超えたら建物の価値は無し、しかも田舎で土地も安いと悲惨だよ、もう叩き売るしかないなあ

うちの地域だと○建、大○が暴れまくってるな

>>974
だな
家賃を凄く安くして見かけだけでも満室にして、表面利回りだけは12%位にする、でバカで無知な素人に売り逃げ！

千葉市在住だが、総武線沿線の築20年以上のボロアパートの1棟売り物件が、3000万円台から4000万円台でよく売りに出ているよ

1000万円ぐらいだったら、検討してもいいな。
土地代相場より安いだろうけど。

土地代相場以下でないと買う価値ないからな

＞９７６見かけだけでも満室にして

あんた、詐欺師か？

>>978
そりゃそうだな
賃借人が一人でもいれば、ボロアパートを取り壊そうにも立ち退き料が大変だよ

賃貸マンションを建てようと思ってるんですがどうですかね？

頭金は無し、土地有り。3階建て12戸、2LDK。家賃は65,000円 敷地は600坪

近くに商用施設、小学校、銀行、バス停あり。

鉄筋コンクリート造り。または、セキスイハイムの鉄骨。月50万円の返済予定。


鉄筋コンクリートならユーミーマンションかヒーローマンション。

　　　
　　　　　一階は店舗でも可。


　　　　　どうでしょう？

好きにしろ

>>979
どのあたりが詐欺？

>>981
場所は？建築コストいくら？

>>981

２０〜２５年返済か？
今後の家賃相場や、１５年の大規模修繕考えると、
余程良い立地でないと、怖い気がする。

>>981
ハイムは東京マガジンの欠陥住宅・アフターサービスの悪さを知ってたら
候補から外れると思うけどな。
俺だったらその場所には木造建築にするな・・・

>>頭金は無し >>月50万円の返済

アホ過ぎ

立地が良いなら出来るだけ安く上げて営業に力入れた方が良いような気が

>>981
600�uではなく600坪ですか？
もっともっと大きな建物で部屋数作らないと勿体無いですね。

おそらく都内の600坪じゃないだろうよ・・・
地価の安い所にお金かける方が勿体無い・・・
土地が勿体無いと言う発想はレオとか大刀と同じじゃん

1億〜1億2000万程度と考えています。土地は600坪です。

600坪全てを使わないかもしれません。現在住んでいる家とくっ付いているので。

25年返済を考えています。月50万円では、アホ過ぎですか？

どのくらいだったらいいですか？頭金は、2〜300万くらいは、出せますが家賃収入が

はいるまでお金が必要かなと思って取って置こうかなと思いました。

場所は、山口県です。田舎ですが、まわりに大東建託のアパートなどがあります。

>>990
2LDKの家賃6万5千円って一括借り上げじゃないんだよね？
今のままだと確実に失敗するのが目に見えてるよな・・・
地場工務店で、木造も視野に入れて計画をもう一度再考したほうが良い。

>>990
俺なら何も建てない。ローンで死ねる。
山口なら、野菜でも作ったほうがいいんじゃないかと思うくらい。

25年後ぐらいには家賃4.5万円で半分空き家かもしれない
その場合は20万円以上自腹になる。その覚悟が必要だね

まずは10台くらいの月極駐車場にしてみれば？
そこが簡単に満車になるようならアパート作っても大丈夫かもしれない
俺ならもう10台分駐車場を増やすけどね
12戸の部屋の平均稼働率が9戸なら6.5万円の家賃が続いても収入は58.5万円
そこから返済50万すれば8.5万円しか残らない
駐車場20台から5千円もらった方が収入多い
それなら店子からの退去通知で眠れない夜を過ごす事もないだろうしね

車が売れないこの時代にコインパーキングで採算がとれるといいよね。
あれも一つできて埋まってるのを見ると周囲に次々とできるけど、
不動産は本当に余りまくってるんだなと思う。

>>990
近所のアパートの部屋代はいくらくらい？

近所の木造・鉄骨アパートの家賃は、2LDKで55,000〜65,000円くらいです。

鉄筋コンクリートで60.000〜85,000円くらいです。すぐ近くの5階建ての鉄筋コンが75,000円〜85,000円です。

木造は、音がうるさいし劣化が早いから建てたくないです。

鉄筋コンで、外壁はタイルにしようと思っています。

65,000円という価格設定は周りの価格より新築では安い設定だと思います。

狙いは、木造APなどからの借り換えです。鉄筋コンは魅力的だと思うのですが。

屋根には9kwくらいの太陽光パネルを設置し自販機を2台置こうと考えています。

ここ辺では、家賃＋駐車代＋共益費なので、実際は7万円くらいになると思います。

余った土地にコインランドリーも設置できればいいなと思っています。

返済は45万の30年でもいいです。私が死ねば、返済はなくなるし子供に残すこともできると思います。

定年もこのままでいくと65歳になりそうだし、年金支給開始は70歳になる見込みなので今回このような

計画をたてました。

>>996
あなたの年齢、あと現在の収入はどの位ありますか？

45歳で年収は750万円くらいです。

>>996
1区画あたりの投資額が500万以内。投資回収率が15％以上じゃないと修繕費とか金利とかががまかなえない。


木造の良い点は安く作れるってことと、減価償却が早いってところ。

いっぺんに建てずに何度かに分けて建てるほうがリスク分散できて良いこともある。
一定規模の土地があれば相したほうが良いことも。

家賃収入に対する返済額の多さが異常、下手すりゃ新築1年以内に死ねる
空室や家賃低下、リフォーム…等のリスクを考えないと

ご利用は計画的に…

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