投資用ワンルームはいつまで持つのか？

ワンルーム以外も悲惨だと思われ・・

>>947
だな。ヨーロッパみたいに都市部の新築の建物を徹底的に制限してれば家賃水準も
売買相場もそれなりに保てるが、日本みたいに新築物件をボコボコ建てまくれば
家賃も不動産価格も下がり続けるのは必然。
ワンルーム規制以外にも新築の建物を建てる場合のペナルティ（新築税）を早期に導入
してほしい。

利回り多少低くても、
結局空室リスク少ない東京都心だな。
あとは地方なら有力大学至近とかか。

>>947
あとやってほしいのが
通勤に使う短距離列車の終電時間切り上げだ。
日本の公共交通機関は信頼性が高く終電が遅いので
通勤圏が広がりすぎて地価にマイナスの影響が強すぎる。
地下鉄も本数を減らすべきだと思う。

東京が札幌みたいになる可能性はありますか？

別に不動産に限らず、すべての内需産業は詰んでるよ
そりゃそうさ。出生率1.2ということは１００人いた世代の次の世代は６０人
その次は３６人。その次は２０人。これで需要維持できるほうがおかしい。

東京都下、相模原など神奈川僻地、千葉、埼玉、横浜市の半分くらいは間違いなく札幌みたいになるよ
まだ１０年〜１５年くらいはかかると思うけど・・
家賃低下しながらも過疎化しないですむのは東京２３区と神奈川の一部、川崎市内や鶴見区港北区ぐらいだな

今のペースならそうだが、３０年前は誰もそんな予測は立ててなかったよ。
つまりこの先ベビーブーム来るかもしれないし先の事は分からんてこった。
シナ人等等移民大量にくるかもわからんしね。

管理・メンテ業者に食い尽くされる万損の万村ｗ

投資は都心よりも三島や浦佐みたいな所がいい。
供給が少ないのに安定した需要があるからね。

三島や浦佐？

これからワンルームを買うなら、都心(山手線・大江戸線の内側)しか買ってはダメ。
神奈川とか埼玉でさえ、人口減が始まっている。

>>958
だな。目黒、世田谷といった高品位な地区でも人気があるのは戸建用地であって
ワンルームは余りまくるだろ。まだ住環境は悪くても新宿、池袋まで徒歩圏のワンルーム
の方がマシ。

>>956
佐浦駅（魚沼市）
2010年度の1日平均乗車人員は1,311人である。

>>956

三島市
http://www.city.mishima.shizuoka.jp/websystem/pubcom/siryou/000100/0199.pdf#search='三島市%20人口減'

南魚沼市
http://www.city.minamiuonuma.niigata.jp/soshiki/simin/jinko-setai.html

山手線圏内、大江戸線駅5分のワンルームマンションを売ろうと考えてるけど
買う人いますかね？ちなみに築30年超で現在賃料9万円です

>>962
国立競技場？
もしそうなら築３０年でも余裕で売れると思うけど

麻布10です

利回り8.5％なら売れますかね？

>>965
それくらいなら売れるでしょ
家賃９万もとれるワンルームなら古川沿いや首都高直下でもないだろうし
南麻布や六本木５の奥まった立地のワンルームで２階以上なら余裕だと思う

9万÷0.085=1058万
仲介手数料引いても1000マン以上手元にノコリマス・・

都心だと利回りが低すぎる
ある程度の利回り目指すなら城南か川崎の駅７分以内まで範囲拡大しなきゃ無理
しかしどんなに範囲拡大しても２５キロ圏内だな

それ以上はリゾートマンションみたいな惨状に・・

ワーププア人口が増殖中の日本で、ベビーブームとかありえん。
ベビーブームが来る→結婚が増える→ワンルームから退去。結局駄目ジャンw

>968
そんな惨状が予想される中で、あえてワンルーム投資をするメリットは？

>>970
銀行においとくより、最低でも20倍以上の利回りが取れるから。

>>970
少子化とか人口減とかいっても千葉以外の首都圏通勤２５K圏内が人口減になるのはあと
２０年は先。千葉や地方からの人口流入もあるし。

５０年後なんてリアル北斗の拳状態でスラムマンションだらけだろうが１０年か
１５年で元とるような投資ならまだいける。

>>966
内装はスケルトンフルリフォームで5年ほど前に350万ほどかけてあるんです。
トイレバスも分けましたし、結構いい作りになってます。
利回り8-8.5の範囲で売りに出すことにします。

>>973
差し支えなければ、広さとリフォーム内容を教えて頂けますか？
自分もリフォーム検討してるので参考に出来ればと・・

>>974
23�u　内装物総撤去、スケルトンに戻して無垢フローリング
ミニキッチン（サンワカンパニー）、キッチンタイル工事（イタリア製）
トイレバス分離工事　ウオシュレット、風呂ＴＯＴＯ1016　給湯器交換　室内洗濯機置き場増設
玄関収納、オールダウンライト、コンセント等増設など施工表を見ればいろいろその他。

ほんとはこんな大袈裟にやる必要はなかったんですが、
たまたま近しい人がこの手の専門家で、まあ試しにやってみたんです。
古いですが非常に住みやすく場所も一等地ですので売らなくてもいいのですが、
手持ち物件を少し整理して1棟物（1-1.5億程度）のものに入れ替えようかなと。
正直市場に出したら出物だと思います。出来るだけ高くは売りたいですが、
やはり投資家さんに一発指値で満足してもらえる価格で値付けしたいのが自分の信条ですので、
次の買い手さんも旨味が得られる価格で売りに出します。

>>975
詳しい説明ありがとうございます。
自分はそこまでお金をかけれませんが参考になります。
もう少し高い家賃で更に高く売れそ気もしますが・・・
1棟物、良い物件が見つかると良いですね。

>>972
>首都圏通勤２５K圏内
渋谷を基点にしても、北は浦和、東は船橋まで圏内になってしまうようだが・・

>>899　です。
麻布築31年でぼろくそ言われたのに。。。

築30年越えだと購入しても転売できるのかね？
となると取り壊しまで所有→その後清算という感じ？
それで何処まで利益が出せるかだろ？

>>978
急坂地帯は売れんよ…

極論でいえば錦糸町駅前、池袋駅前３分、蒲田駅前３分とか川崎駅前３分以内なら需要は途切れないのだから
都心に限定する必要はないよ。もっともそういう物件はやはり利回りは低いので
無意味なんだがｗ

>>981
> 池袋駅前３分

これこそ無意味なんだがｗ

>>978
そこは夜道暗くて強盗がよく出ますｗ

>>983
出ねーよ。六本木に近いが治安の良さは都内屈指。
ロシア大使館が近いから警察官や監視カメラがいっぱいあるし。

>>899　の物件は悪くはないのだが一階なのがだめ。
あと値段が高すぎ。一階なら内装に金をかけずに事務所仕様で安くだせば
売れるのに。

>>984
麻布警察署にある防犯ﾏｯﾌﾟ見てみてください。
オレの知り合い（女性）も金取られてぼこぼこにされたｗ
あそこは地元でもかなり危険な道。

夜でしかも機動隊も少なく助けてくれることもありません。
あの方々は害戦車以外の業務はいたしませんからｗ

もし疑われるなら夜中に鼠坂を歩いてみてくださいｗ

>>985
もしかしたら事務所不可かもしれんよ。
住居専用マンションって意外と多いから。

>>986
以前タモリさんの番組で紹介されてたので鼠坂、狸穴坂あたりは
なんども行ったことあるよ。あの場所は出入り口が限られてるから
犯罪をしようなんて場所じゃない。ソフトバンクの孫さんの豪邸も近くにあるよ。

>>988
現実を見ようよ。昼間に行ったイメージだけでは判断してはいけない。
あのあたり、特に鼠坂は若い女性と年配女性にはオススメしない場所。

>>988
深夜に何度も行ってるよ。
六本木に行った時に鼠坂を通って帰ることがあるし。

ただし注意すべきは
六本木からの帰り道に後を付けられた場合だな。
たとえ深夜でも出かける時は問題ないが帰って来るときは
若い女性ならＩＢＭのところで後を付けられてないか確認した方が良いと思う。

>>981
需要はあるだろうが入居者の質が悪いだろ。
同じマンションの別の部屋で裏風俗店とか始められたら
まともな入居者もいなくなるし。

都心、築浅、２階以上、駅近く、広め、トイレバス別、北向きではない、
などの条件そろってるところはそりゃ空室リスクは少ないし安パイだけど
そんな物件の利回りってネット５％未満じゃないのかね？
減価償却入れたらチャラの投資じゃ意味ないじゃん。
欠点あっても何とか稼動させて利回り確保できるように努力するしか儲ける道はない
都心なら築古だけどなんとかがんばるとか大田区や川崎市で駅近くでなんとか
稼動を維持するとか欠点１つ２つあっても頑張るしかない。

川崎って地震で沈むんじゃなかったっけ？

六本木は体感治安悪そう。
女子には人気なし。

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