アパート経営なんでも相談室【116号室】

大家の皆さん、色々と情報提供・知恵の出し合いをして
満室御礼への道を歩みましょう♪

＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます

＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう

＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。

前スレアパート経営なんでも相談室【115号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1248186258/

過去スレ>>2-5　　　次スレ立ては　>>970　を踏んだ方でお願いします。

アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/
アパート経営なんでも相談室【110号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/
アパート経営なんでも相談室【111号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1206070059/
アパート経営なんでも相談室112号室【人任せ】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1216995925/
アパート経営なんでも相談室113号室【人任せ】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1235006960/
アパート経営なんでも相談室【114号室】
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アパート経営なんでも相談室【115号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1248186258/

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大家さんの井戸端会議〜１４棟目
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中古ワンルームマンション投売り状態　7
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適当に住み分けしてください。
他にも保証会社スレッドや借家人のスレッドがありますので参考までに。
保証会社パート５
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1234269814/
《家賃滞納者を訴えたい》
http://society6.2ch.net/test/read.cgi/court/1216747498/
京都　Ф　敷金返還請求　Ф　京都
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1075112096/


【注意！】　具体的な社名を出ててもそれをどう判断するかは自己責任です【３％:】

レオパレスの二階建長屋が千葉の田舎の内房線や外房線沿いにもウジャウジャあるが
空き室が多いもんなぁ。
---
「レオパレス21」が通期業績を下方修正し191億円の赤字転落
ttp://www.fukeiki.com/2009/10/leopalace21-loss.html

レオパレスが仮に経営破綻したら、大家は借金だけ残して物件取り上げられるのかな？
家賃保証されなくなる時点で、破綻確実？？

予想通りっと言ってはなんだが　レレレの下方修正来たな
レレレ発表の入居率、当てにならんな・・・

>>5
なんで取り上げられるんだよ

>>6
入居率が下がってきて利益も減ってるんだから当てになるだろ

>>7
ということは、ローン抱えたままそのまま物件引き取りって感じですか？
家賃保証も無いから、破綻するの目に見えているような気もする。
売ろうにもあんなプレハブに毛の生えたような程度のワンルームなんて、買い手いないだろうし。

レオパレス物件の所有者は当然ながら個人だ

会社潰れたり何らかの事情で一括借上げが解消されると
それは単なるアパートとして運営することになるよ
そういう物件はちらほらあるらしいし

ローンも当然個人名義

不動産会社のセレコーポレーションの広告に山本文さん出てるけど。
文さんもアパート経営してんのかな。

でも、てっきりアパート経営って不動産会社がしてるのだと
ばかり思っていたが。　　

>>8
家賃保障だって状況に応じて減額されるんだから
レオパが破綻しようがしまいが関係ない

RCのミニマンソン１棟（3階建て12戸）の大家やってます。
そろそろ築10年を超えてくるのですが、やっぱり分譲マンソンの様に修繕
計画を立てた方が良いでしょうか？

相続したのですがそういった資料も何も残っていなかったので自分がやら
ないといけないような状況です。

3階建て水道は直結（ポンプやタンク無し）、屋上はアスファルト防水、
外壁はタイル張り、といった仕様なのですが、みなさんどの辺りをどの
程度の年数で点検・洗浄・補修など行っておられるのか、アドバイスな
ど頂けないかと思いまして。

>>12
防水は１０年ごと
外壁は脚立などで届く範囲で打検（叩いて浮きを調べる）
塗装など必要な部分はサビる前に塗装
ガラスやアルミなどの枠はつねに清掃
内部の床なども防水なら屋上と一緒に、コンクリ素地ならシートや防水塗装も検討。

定期的に見に行って、ただみるだけじゃなくて「将来を想像して良く考える」こと。

サビてるところを見て「あ〜サビてるなあ」じゃなくて「このサビはあとどのくらいでどれだけサビるのだろう？」と
いうかんじに、時間経過を想像して補修計画を練る。
なんでもかんでも新しくしたり補修する必要は無い。最終的には３０年後か４０年後かには
解体するのだから、そのゴールにあわせた計画が大事。

RCってびっくりするぐらい金飛んでくな
手残りって30％切ってるのだが

20%はきってないっていう自慢ですか

家賃収入の30％だよ、自慢になるかい

>13
防水は10年ごとですか。
一応屋上は歩行可能にはなっているのですが、思いのほか持たないものなんですね。
外壁も打検が必要となると、足場組んでもらっての作業になりますね。
これも目安的には10年に一度位でしょうか？
結構維持費かかりそう・・・

>>17
> 脚立などで届く範囲で
って、自分でやれってことでしょ
怪しい部分があったら、業者に全体のチェックを頼めばいい

>>17
防水はそんなもん。どんなのでも１０年。瓦だって２０年すればチェックが必要。カラーベストっていうごく普通の屋根なんか１０年で塗装、２０年で張替えだ。
３０坪ぐらいで１００-２００万ぐらいだったかな？　結構高額だぞ。

打検は自分でやること。屋上と地上で届く範囲でやればいい。浮いているところはカラカラと安っぽい音がする。
叩く道具はDIYのおみせで相談すれば出てくるよ。建築専門の金物屋なら置いてあると思う。
叩くのではなく、引きずる。浮いてないところはゴロゴロというか音がほとんどしない。

古い大抵の建物は浮いてるところがある。こういっちゃアレだが道路に面してない部分はケガすることも無いので
検査しないってのもｗ

面倒なら業者に検査とか見積もりだけ頼む。不動産屋と仲良くなってソコの業者に依頼するのが良い。

工事を依頼するときはあいみつで。

ローン組んでれば家賃収入からローンと経費を引いて
３０％も残れば上出来だね

RC築21年だが修繕用の積立分引いたら１０％残るかどうかだよ

>>18
3Fの外壁脚立でやるのはちょっと勘弁です。^^;
風でも吹いた日には間違いなくリトルジョーだだもれですよ。

>>19
防水も結構な値段するんですね。
ここ２年位で一気に貯めないといけませんね。

取り敢えずあいみつだけ取って自分でトライするかどうか悩んでみます。
金額によっては気合が出るかもしれないし。^^;

みなさんアドバイス�dでした。
助かりました。

フルローン組めて
ROI100％の物件買っても
税引き前利益の段階では10％

最建築不可とか都銀の融資がつかない
築古の高利回りを現金で買うのと
同じかそれ以下って事になってしまいますんが

>>22
基本的に「届く範囲」。
検査する道具はアンテナのような伸縮する棒の先端に金属の玉が付いている。
身長170あれば１ｍの棒であれば3ｍまで届く。これで２Fの床面までは検査できる。
1.5ｍの脚立に上っていけば２Fの真ん中までぐらい。

屋上からで3Fの天井よりちょっと低いところまで。これはムリ出来ない。

これで外周グルっとやっても１時間掛からない。届かないところは３Fだけだが
結局のところ、３F「だけ」浮くことはマズ無い。

叩いた箇所が浮いていれば全体が危機的状況ということだし、３F以外が浮いてなければ
３F「も」浮いてないと判断できる。（屋上から届く範囲ではチェックしたほうが良いけどね）


防水は自分でやったほうが言うまでも無いが圧倒的に安いよ。
塗装型の防水ならDIYで可能。ペンキ塗った経験があればね。

＞税引き前利益の段階では10％
税引き前なら２０％はいくだろうし、仮に少々低かろうが再建不可などと比べる可くもないと思うが。

所得税引き前な
固定資産税じゃないよ

家の場合大雑把に見て収入7100、ローン返済2600、管理会社へ支払い600、固都税500、
修繕費500、修繕積立分700に所得税1500で、税引き後利益が10%位だな。
税引き前なら30%前後。ていうか税引き前利益10%なんて既に破綻してるだろ。

建物減価が抜けてる

ものすごく恥ずかしい奴だな　>>27

しかも、なんでそんなに所得税がかかるのかも疑問
脳内オーナーか？

最高税率だからそれくらい行くでしょ

？

単位は万円なの？

所得税が1500万円になるには、課税所得がだいたい4000万円なんだが。
単位は千円かもしくは、脳内だろ？

土地の比率が高かったら大体４０００万くらいちゃうか？

>>32
収入がすでに7000あるじゃん？ローンの金利は経費だが、元本分は経費参入できないんだから
1500ぐらいもっていかれるよ。

手元、２０００残らんと思われ、
ちょっと自慢してみたかったんｼﾞｬﾏｲｶ？

みんな、会社にしてる？

下らない応酬なようで>>27から得られる教訓は多いんじゃないか

家賃収入が7000万ともなると
所得税だけで1500万超えると住民税も相当な額になる

問題は賃貸経営にとって適正な規模はどれくらいか？ってことじゃないか
もちろん法人化すれば多少は経費参入が増えるとしても
高負担なことには変わりはないわけで

そうなってくると賃貸経営で上手く行って
手元に資金が残ってもそれをまた不動産に注ぎ込むのは正しいのか疑問が残る

不動産に関しては税負担がそれほどではない規模に止めて
それ以外に資産を移すことも考えないといけないね

結構防水工事金かけてますねえ
ウチは防水シート張って空気抜きつけてもらって20坪で60万だったよ
直で知り合いのペンキ屋に頼んだから安かったけど工務店に投げると倍になるんだろうな

>>24
そういう素人塗装防水はすぐに切れるからダメだった　安くても手間で高くつく

おれなんか法人にして均等割額が大変だったりしてｗ

>>24
なるほど、そんな伸びるアイテムがあるんですね。
今度お店で探してきます。

外観よく見ると１枚だけ白い雨だれ跡が出ているタイルがあって気に
なっているんですよね。（しかも３階）
そこだけは頑張って脚立伸ばして叩いてみます。

屋上は建築士に見てもらったのですが、まだ防水重ね塗りしなくても良い
とのことでした。
２〜３ヶ月に一度位はごみ掃除と、変な草がパッキンのところから生えて
来ないようにしておけばよいとのことでした。

おかげさまで余りコストをかけずに済みそうです。
アドバイス�dでした。mOm

質問です フローリングを傷つけてしまいした
退去時に敷金だけで大丈夫ですかね?

どの程度の傷かわからないと何とも

うちの場合は部分補修で済むような傷なら請求しないし敷金は全額返すよ
ちなみにフローリング1平方メートル張り替える程度なら1万程度（工賃込）

全面を傷付けてしまった場合は10万コースだけど
そうなるとさすがに請求する（敷金から）

1平方メートル１万円でやってくれる業者っている？
状態を見にきて、材料特定または近似色探して、調達して、剥がして合わせながら貼る。
工務店か家主が新築時の材料保管していてサービスでやる値段だな。

夜九時から大家で誰でも億万長者やるよ。

>>43
一見だともっと高いかもね
いつも来てる業者だと色も状態も判っててくれるから話が早いよ

>>42　床の質にも因るが、そんな業者イネェだろ。
テメェ善良ぶって安普請でぼってるクソの口だなｗ


>>41　ビビる位なら、入居時に、何でもいいから
敷物とか上に敷いときゃいいのにさ

>>46
知ったかぶるな素人よ
大体それくらいの料金だよ

>全面を傷付けてしまった場合は10万コースだけど
>そうなるとさすがに請求する（敷金から）

何このクソ悪徳大家ｗ　

善良さを装って詐欺ってる妄想大家が逆切れ、の巻
コレだからクソニートさんは笑えるね

>>48
ホントに知ったかだな
自分で見積書取ってみろ
それから、フローリングの補修は入居年数を考慮しないから
財団法人 不動産適正取引推進機構の原状回復のガイドラインに書いてある

>>50　ギャッハハァ〜　あ”〜、腹イテェ〜ｗｗｗｗｗ

おう、そうかそうか「見積書」なｗｗｗ
分った分った。スゲェなお前の妄想力

ここは店子のくるところてはありません

>>51

俺は>>50じゃないけど「見積書」っておかしいか？

>>50
リンクして

１０マンﾎﾟﾁでフローリング貼り替えられる？
大工２万だろ？

この場合に見積書でなにか問題あるんだろか
いや煽りでもなんでもなく純粋に教えてほしい

手元のリフォーム見積書だと和室→フローリング6800円／平米になってるな。
他の工事と一緒にやれば諸々入れても６畳１０万くらいでできるんじゃないか

もとからフローリングがあるとはがしとかでめんどくさい
材料費は平米2500くらい

>>51
馬鹿だから分からないんだ

>>51
このレス見ると切なくなるのはなぜだ

主婦が不動産経営やりはじめて年収1億。カリスマ不動産主婦ってテレビでやってたぞ、

>>61
手取り？

年収って書いてあるだろうボケが

カスが

年収１億というがそれは税込みなのか、そうじゃない手取りなのか。
それとも法人役員の給与報酬なのか、法人なりしてない個人事業主としての収入なのか？ってこと。

>>65
普通は年収といったら税込み

年収なら俺だって一億くらいいきそうだが、手許に残るのは１０００万ちょっとなんだよな・・

ローン込みの年収

普通は年収といったらローン込み　・・・だよね？

手取りで無いと面白く無い。
ローン込でOKなら、ここはカリスマ集団ですよ。

税込みの年収だと手取りで大体５０００万ってことになる。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/035.htm
所得税+住民税＝50％　（基礎控除とか省いてるが）

それに個人の所得で１億なんてのは無い。会社法人にしていろんなのを経費にしたり
親族を役員にしたり社員にして経費化する。

売り上げを年収とかいうのもウソ。

不動産の場合、古い物件は償却も終わってるし、借入返済もないんだから、
売上と年収（税引前）が限りなくちかくなる事だってあるから、いちがいには言えないだろう。
個人の所得で物件が多ければ１億だってありえるだろう。

別に会社法人にしなくても、青色申告で、それと同じ殆どのものを経費化出来るし、
給与の届け出さえしとけば、親族に給与だって支払える。法人化したって、実際に
働いていない人には、給与否認とかくるから、総合的には法人化と青色申告との差は、
資産を本人のものにするのか、資産を会社のものにして、株式化するかの違いが一番
大きいと思うんだけど。

家賃収入一億円でいいじゃねーかよ
何が言いたいんだ

法人
親兄弟中良い間は良いけれどw

独占欲　支配欲の強い奴が一ぴきでもいたら　ｱｳﾄ

個人
生きているうちはいいけど、死んだ後は相続税と相続争いに苦しむ

個人
相続税は借金で逃れ、
相続税は死んだら終、勝手にしやがれ。

×相続税は死んだら終、勝手にしやがれ。
●相続争い

ｽﾏﾝﾈ

壁際に寝返りうって♪背中で泣いている♪
やっぱりおまえは出ていくんだな♪

>>78
店子がか？

金ため込んでるくせに2か月滞納してる店子をかかえてる
情報開示とかできんのかな？預金残高見てみたい

銀行で融資うけたとき情報開示の書類書いた記憶があるんだが

弁護士に相談

弁護士高いし二ヵ月の賃料(7万)ごときでは赤字になりかねんなあ

職場の人事部に話してたてかえてもらうとかできひんのかな？人権侵害にならない？
このままでは他のやつも滞納しかねないから困る・・・
派遣社員で部屋もかなりきたないやつ

大○建○ってヤバいんですか？

まだ私は学生で詳しくは何も聞かされてなくて、相続税対策だと思うんですが使わない土地に２つも大東建託と契約してアパートを親がたてたんですがヤバいですか？

大○建○で検索したらかなりの悪評ばかりで将来的にはその権利は私が引き継ぐ事になると思うんですがコワくなりました…

>>83
一箇所伏せ忘れてるぞw

わろた

>>83
建てたのがいわゆる「いい場所」なら機会費用分損するだけで済む。
でなければ＼(＾o＾)／

>>73
支出が１億あればそれは赤字だから。
貸してくれる銀行があれば利回り関係なくいくらでも買える。

管理がどーのとかよりもいかに銀行からカネを貸してもらえるかが大事なのに
だれもそんなことは書かない。ババアだけどとかじゃなくて元々カネ持ってるんじゃスタートラインが違うじゃねーか？って話だなｗ

>>82
保証人へ督促。（連帯保証人なら）直接請求しても良いはずだが？
勤務先への電話はまずい。しかし用件を伝えずこちらの身分を話すのは問題ない。
「＊＊さんがお住まいになっている大家の＠＠ですが緊急の用件がありましてお電話させていただきました（怒）」ってのは
なんら問題が無い。出るまであるいは払ってもらえるまで何回でも何日でも電話するのは自由。

弁護士に成ろうかな。

>>86
土地を遊ばせてたから大東建託みたいなのにつけこまれたのだ、と考えると
機会費用分の損失はどの道避けられなかったんではないかという気もするが。

>>89
なれるもんなら。
司法書士ぐらいで我慢しといたら?

>>91
無理って読んでる？
スペックは、中→高→大エレベーター。一応なんちゃって法学部を出た事は出た。


訂正するべ。
×弁護士に成ろうかな。
●弁護士に成りたいなあ。。。と思うぐらい案件山積みの苦労業。

司法試験が実務と乖離してなきゃなぁ・・・

>>92
司法書士も大変なんだぞ

ケーブルテレビを引こうと考えてるんだが、既存の配線利用と新たな配線するのと
どちらがいいんだろうか。

期待してる答えとは全然違うが、
今だと地デジ化の助成金が適用出来そうだな＞CATV化
http://digisuppo.jp/index.php/infocenter/donation/housing/

屋内配線なんかそう痛むものではないから、現に不具合が無いなら既存利用でいいと思う。
CATV屋の負担で引き直してくれるなら新規配線でもいいけど

うちの方ではCATVは毎月大家の負担金があるんでしなかったたんだが
みんなのところではないんかな？

うちの地域では、CATVの工事は利用者負担＝大家負担だね。利用料金も大家負担が多いですね。
CATVのメリットは、うちの地域で見ることのできないチャンネルも視聴できることと、インターネット接続ができることくらいかな。
テレビをそれほど見ない人にとっては魅力はないし、インターネット使い放題も携帯やモバイルでインターネットを利用している人にとっては特にメリットはないと思います。
テレビはUHFアンテナとBS/CSアンテナを設置して、インターネット使い放題（光回線）だけ導入している人も多いよ。
負担金は一棟月16,000円と聞いているけど、自分はケチったわけじゃないけど導入しませんでした。
この辺は考え方なので。

うちの地域は設置も運営費用も設置者負担だな。こちらの負担は設置場所の確保と電気代。
BSデジタルもタダでみたいという要望が多かったので、BSアンテナのみ自前で設置して混波してる。

>>99
都下なのでJコム。大家に請求くるから結構負担だよね。
知り合いの大家は￥3000X１５世帯X１２ヶ月＝５４万！ｗ
アンテナなら毎年新規に出来るね！ｗ

入居者にとってはメリットだけどケーブルTVが見放題だからといって決める人は居ないんだよね。
それに入ってるとしょっちゅう点検商法で訪問されててうざい！って人が多い。
放送の中で物件紹介してくれるってメリットも言われるがそんなもの見て決めないよね。

>>101
設備導入のみで視聴は各戸契約にしても、利用料の大家負担あるの？

>>101
放送の中で物件紹介って、何でしょう？

JCNの場合地デジ11chがJCN自前の番組を流す専用チャンネルで、
地域情報番組の中で導入物件紹介をしている。Jコムも同じようなことを
しているのだと思う。

>>101
入居者にもメリットはないよ
多チャンネルみたけりゃスカパーでいいし
TV変えなくても地デジっていっても、新しいTVじゃなきゃきれいに見えないし
新しいTVなら普通に地デジ見ればいいし
ネットはケーブルTVよりも光やADSLの方がお勧め
点検商法うざいのも確か

前は入居者負担だからよかったけど今はＣＡＴＶ入れる理由もメリットもない
ＣＡＴＶでも地デジではさいたまやちばテレビは見れないし、アンテナ立てたほうがいい

>>98　>>99　>>100　は地域はどの辺？　

うちは都下だが、ＪＣＮの方。

>>102
設備導入「だけ」って無いんじゃないかな？あるかもしれない。。
Jコムにとって手堅い契約＝大家から徴収　ってこと。だから何度でも執拗に営業に来るよ。
戸別に契約するよりもかなり安いんだけどね。

>>103
Jコムの宣伝時間みたいのがあってそこで空室の宣伝をしてる。ただ、普通の大家は結局は管理会社か不動産屋に電話下さいって
表示するしかないからJこむからの客なのか、不動産屋が広告費使ってつけた客なのかがわからないので
広告費を不動産屋に請求されても拒絶する理由になりにくいｗ


オレがJこむの中の人なら
設備負担は大家負担（メンテ、点検はJコム負担）小さいアパなら１０-２０万程度まで。
大家から徴収するのは年間で１世帯￥5000まで
入居者が契約する場合は定価。そのかわり契約したら大家にキャッシュバック。（年間に10.000程度まで）
大家（あるいは不動産屋が）が入居時にケーブルの視聴も契約を取れたら報奨金。
点検商法はムダなので既存契約者宛に電話アポにする。

おそらくこれでかなりの契約数が取れる。（世帯単価はさがるだろうけど）

見たくない人（お金が無い人、見る時間が無い人）にとってはメリットが大きい。
見たい人は定価払うので今までどおり
大家はサービスしたいがお金は掛けられない実態に合っている。
キャッシュバックが付くので（大家や不動産屋は）契約奨励しやすい。
キャッシュバック分を賃料から値引くという大技も繰り出せる。
空室の期間は「払わなくて良い」という現実的な路線に大家も納得できる。（というか空室かどうかはJコムでも把握できるはずなのにやらないｗ）

営業マンを使い捨てするのを辞めろ！と思うね。違法じゃないけど取れるところから取ろうとか、取れないのは営業が悪いとかｗ
全世帯が加入すればかなりの利益が見込めるのだから、加入しやすいような形式に改めるほうが良いと思うけどね。
電卓叩いて「５４万でDVDを買って無料で貸し出したほうがいいんじゃないか？」って言ったら苦笑してたよｗ

うちのマンションも１００氏と同じかな。
入居者が契約すればケーブルテレビを利用できるんだけど、大家の負担は電気代だけ。
埼玉でCATVはJCNって会社なんだが。
向こうから営業に来て、設備導入させてくれって言われて、じゃぁいいよって許可しただけ。

光回線も同じで許可しただけで負担は電気代だけ。
掃除道具とかを入れている小部屋にルーターだかサーバみたいな機械が設置されていて、
新規契約のたびに部屋のカギを開けてあげる手間がかかるけど。

＞BSデジタルもタダでみたいという要望が多かったので、BSアンテナのみ自前で設置して混波してる。
入居者から見ればいい大家さんだが、ケーブル屋から見たらひどい裏切り者だな（w
これでJCNは文句言わないのか？

>>111
BSデジタル混波はJCN導入と同時でJCNも了解の上なので。
仮に後出しだとしても、ケーブル契約の売りにするから大家はBSアンテナ建てるな、
とはいえないと思うが・・
>>110
光回線はフレッツだと電気代も補充してくれますよ。機器台数辺りの定額なので、
かかった電気代分全部はカバーしてないかもしれないけど

こういうのの条件は地域より物件規模で決まるんではないか。
１R１２戸だと業者負担で何かやってくれるなんておいしい話はプロパンガス
位しかない。フレッツなんか導入お断りされましたぞ。

ｄ

>>107
うちは四国です
たしか一戸あたりの大家負担が毎月700円だったと思う
協聴アンテナ（ＢＳも）を設置してたのでＣＡＴＶにはしませんでした
やはり地方によってさまざまなんですね
大変参考になりました

>>83　業者勧誘や世の中で裏技的に勧める相続税対策で成功した試しなんてないだろ

用紙みたいに法改正で対応されてアボン

>>113
フレッツもいまは小規模でも対応してるはずだよ。ちょっと前まではダメだったけどね。

６戸ぐらいなら１本引いてあとはルーターで・・・ってやれば激安なんだけど
そうもいかないかな？ｗ

>>113が正解に一票。ケーブルテレビ導入された方、差し支えなければ規模も教えて貰えんだろうか。

こちら119番です
火事ですか救急ですか

産まれそうなんです。

ケーブル導入したんだけど、工事が終わって部屋を見てみたら、
今まであったアンテナの差込口はそのままで、エアコンの配管の穴から
ケーブル線が入ってきて、窓に沿って下まで留め付けて、そのまま60センチくらいの
長さのケーブル線をくるくると丸めて置いたまま。
なんか部屋がボロく見えるよ。
既存の配線使わずに、新たに配線するっていうの、担当の人が決めたんだけど、
知り合いに聞いたら、既存のアンテナ線で大丈夫だったって言ってたので、
無駄な事して部屋も見た目が悪くなったって感じ。
引いた人で、既存の使って映らなかった人っている？

埼玉県草加で1R30戸、利用料はなし。（電気代のみ負担）
中古で買ったので設備設置時に負担があったかどうかはわかんない

>>107
>>99ですが、自分は北海道です。

>>121
うちは既存でOKだったよ

>>118　うちはファミリー87戸、戸別契約で大家には利用料も設置負担もなし（電気代は負担）
全戸見放題のプランだと確か2500円＊87くらいかかると聞いた。

ボロアパートだから話についてけませんが＿

電気代って？線ひくだけでなんでいるわけ？

前に住んでた神戸の分譲マンションは、400戸クラスなのに地上波通常チャンネルとBSアナログが
映るだけでテレビ利用料1000円／月を取られてた。ケーブルテレビ会社は線引くだけで年間480万の
売上、まさにボッタクリ

>>126
ケーブル会社が設置した謎箱（結構でかい）に電源供給してるが、言われてみれば
中身は何かしらないな。ブースターとかリピーターとかルーターとかだと思うが。

電気代って、どれくらいかかるの？

フレッツ光の電気代くらいかね

>>128
とんくすです。
なんだかな〜、自販機置かせてください〜じゃあ置けば？みたいな乗りで、
人の商売自腹切って手伝ってるような・・・微妙だわｗ

フレッツ光の電気代って、ネット代金の事ですか？だったら年間結構ｗ

電気代のことなんか説明受けてない

>>131
自販機分の電気代もらってないの？

>>126
近所でケーブルTV引いてる所があればみにいってみな？
電柱から届いているケーブルが箱の中に入っていって、そこから各戸に配信するようになってる。

箱の中には、電波を増幅するブースターや配信するための分波器が取り付けてあって
それらの作動に電気が必要。たいした消費電力ではないけどね。

フレッツなんかはルーターやらなんやらとけーぶるTVよりかは割と電気が必要。
こっちはNTTが負担というか電気代を一定額でくれる。（利益が出るほどではない）


>>131
>>133
まあ使用料やメンテ代なしでアンテナや設備の面倒を見てくれると思えば安いもの。
年間でおそらく数百円〜数千円程度だろう。　共有部の電気つけっぱなしよりもはるかに安い。

フレッツって、電気代くれるの？
もらってないんだけど
みんないくらもらってるの？

>>136
装置の電力量と設置台数より、契約当時の電力単価から計算されてる。
うち24戸のマンションで年間１万ちょっとだな。

契約書に拠ると機器一台（16回線）につき996円（税込）／月になってるな。
今気づいたんだが、うち一台追加して二台になってるのに一台分しか貰ってないよ。
ｺﾞｯﾙｱすべき？

契約書なんかあるの？？
うち、もらってないー
NTTフレッツだよね？

大家が良くてもNTTの方で契約書無しで設置したりしないと思うが。

誰かが受け取ってるんだろうか
有り難う、探してみるよ

皆さん光ですか・・・
うちはモジュラージャックでADSLだけですわ・・・

管理会社に言って、募集してる物件の賃料の値下げとか変更しても
各不動産会社がネットで見ると変更してくれてないとことか
あるけど、
そういう時、皆さんは変更してない不動産会社に直接
この物件のオーナーですけど賃料がいくらに変わっているので
変更してくださいとか言いますか？

>>143
気になるなら言えばいいじゃん。

あえて言わない

どうして言わないの？

頭越しをしたくないってことかね。
管理会社に催促でいいんじゃないの？
不動産会社との橋渡しまで契約にはいってるなら管理会社がなまけてるんだろうし。

家賃を下げてくれって入居者に言われたら、どうしてる？

付近の物件の相場を確認し、入居者の人物・態度も見た上で対応する。

その値段で契約してるから変更はしない。
今まで言ってきた人、全員断ったけど、出て行かずにずっと住んでる。

一回下げたらあとなかなか上げらんないからなぁ

現在住んでる借主から減額言われたことないな

うちは大家だが、相場からずれてきたら、
更新時減額することはあるよ。

質問です
契約更新の日にちは伸ばしてもらえる物なのですか？

なんか最近マルチで片っ端から質問する
ネタ質増えたな

穴吹工務店と大東建託の違いはなに？

すみません。他に適切な場所があれば案内していただけると嬉しいです

先日両親からマンションのオーナー名義を自分の名義にできないので、主人の名前を貸して欲しいと言われました。名義人だけならと思い実印を押しました

そして後日両親から面接があるので来いと言われ、言われるがままに面接場所に行くと銀行でした。主人とその時に『これはローンの審査だ』と気付いたのですが威圧的な両親におされローン審査を受けました。
どうやら審査は通ったらしいのですが…

今更契約を解消することはできるのでしょうか？
私たち夫婦は形だけとはいえ借金を背負うと知っていたら名義人などはなっておりません。
きちんと説明を聞いておこうとしなかった私たちが悪いのは百も承知ですが、まさか両親からこのような騙し討ちをされるなど思いもしなくて。何か良いアドバイスございましたらお助けください

突っ込みどころ大杉でどこから手をつけて良いか判らん・・
とりあえずネタを作る時には銀行の審査とマンソンの売買契約は別だと言う事位知っておこうよ

　　　　　　　　　　　　__,,,,＿
　　　　　 　 　 　 ／´　　 　 ￣｀ヽ,
　 　 　 　 　 　 / 〃　 _,ｧ---‐一ﾍヽ
　　　　　　　　 i　　／´　　　　　　 ﾘ}
　　　　　 　 　 | 　 〉. 　 -‐　　 '''ｰ {!
　　　　　 　 　 | 　 |　　 ‐ｰ　 くー　|
　　 　 　 　 　 ﾔヽﾘ　´ﾟ　 ,ｒ "_,,>､ ﾟ'｝
　　　　　　　　 ヽ_｣ 　 　 ト‐＝‐ｧ'　!　　　　　＜　私の両親はマンションを自分の名義にできないので・・
　　　　　　　　　 ゝ i、 　 ` ｀二´' 丿
　　　 　 　 　 　 　 ｒ|､｀ '' ー--‐ｆ´
　　　　　　　　　_／ | ＼　 　 ／|＼_
　　　　　　 /￣/　　| ／｀又´＼|　 | ￣＼

＞何か良いアドバイスございましたらお助けください

先ずは契約書を見ることですな

どこのメーカーか気になるｗ
穴吹ｗ　もしくはレオパレスや大東建託だったら、マジやばい

>>157
審査を通ったけど売買の契約はまだだろ？だったらまだ解消できる。

というか自宅用のローンだとダンナの名義で買ってダンナが住まないのはダメだろ？
銀行に聞けば？ｗ　一発でダメになると思うけど。

こんなところで聞いてないでよく両親と相談してこいよｗｗ

つまり両親にはローン組んでマンション買うだけの信用がない
高齢なのかもしれないが
買えない人は買っちゃダメだろう

旦那名義にするなら買ってあげるくらいの気持ちでな

まあ今時期に買う人も無いと思うけどな。
年度末に向けてかなり安くなる、在庫のだぶつき、景気動向の悪化、先行き不透明などマインドが低い。
不動産板にまだマンション買っちゃダメ！って昔からあるスレッドがあるが初期のスレッドのとおり半額以下に下がったし
昨年秋以降さらに下がってきている。

この地域のこの位置の部屋！といのが無ければ価値なんてのは相対的なもの。
世間の景気が悪ければ1千万でも高いし、この部屋この家！とこだわれば1億でも安いもの。


だがローンは負債を払える人が組むものだｗ

＞＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ

テンプレにアパート以外でもOKとあるので質問させて下さい。
今年から新築した自宅の軒下をテナントとしてお店に貸すようになったのですが
確定申告やらなんやらの相談に際して、税理士の先生に登記簿も持ってきて欲しいといわれました。
ちなみに貸してるスペースの権利者は兄弟と共有なので権利者が二人居ます。
テナント契約した際の契約書とか、建て替えた際の領収書とかも持ってきてといわれました。
今気になってるのは不動産の権利識別情報までなぜ見せないといけないのかという事です。
大事な部分に目隠しのシールが貼ってあると思いますがこれも見せないといけないのでしょうか？
これからなのでどこまで見せるのかなどはわかりませんが気になっています。
シールが張ってあるものじゃなくて住民票みたいな薄緑の登記情報が載ったぺらぺらの紙を見せればいいということなのでしょうか？

てめぇがちゃんと権利状況を理解し説明できないから

>>165
兄弟と共有なら賃貸収入は兄弟と按分して兄弟も確定申告しなければなりません

ありがとうございました

今日不動産屋を交えた話し合いがあるのではっきりお断りしようと思います。

>先日両親からマンションのオーナー名義を自分の名義にできないので、主人の名前を貸して欲しい
>私たち夫婦は形だけとはいえ借金を背負うと知っていたら名義人などはなっておりません。

?
つまり親が金出して、
それが裏金で、

ミニ相続対策かと。

>>157
話の流れからいくと

こういうことじゃないのか？

両親がおそらく土地（両親の名義）を担保にローン組んでマンションつくると
しかしその土地の相続人＞あんたたちの保障がなきゃ当然死後に担保が
消えることになるのでハンコがいると。

まー借金といえば借金だが返せなくなっても両親の土地が取られるだけだろ

>>166
権利状況は簡単だよ。
半分半分で登記してるし説明できないわけじゃないよ

とりあえず>>157はちゃんと説明しる

マンションとはどういうものか？（分譲を買うのかそれとも持ってる土地に建てるのか？）
金額はどの程度か？
両親がローン組めない事情
なぜそれを子供世帯（というか157のダンナ）に肩代わりさせようとしているのか？

スレの人は
分譲のマンションを
所得の無い両親が
子供の信用度を使って
返済は両親の年金、万が一の場合は子供世帯に返済押し付け（その代わり相続させてあげる）
と、思っている。


>>165
自宅の建築費なども償却出来ることもあろう。そうなると結構有利なことも。
住宅の償却が出来るってのはサラリーマンじゃあ出来ないからね（その分ローン減税があるが）
兄弟の共有は片側の持ち主が所得や契約には一切関係ないの一筆入れればいいんじゃね？
占有者がすべて管理するってのは良くある話。ただ金額がかなり高いと無償で提供していると判断されて
贈与税とか掛かりかねない。

となるとはやり権利関係がハッキリしている書類が必要。
いまどき賃料が入るってのはよいこと。うまく立ち回ってよい方向に進むとよいね。

>>157

・・・投資用”糞”マンションとかに踊らされてるんではないんかな？
ローンは今の時代、しないほうが良いよ。マンションを含め不動産なんてこれから
どんどん安くなるから・・・ローンは怖いよ。

今ローン組まないでいつ組むんだよ。

ローン控除に超低金利。キャッシュがあってもローン組むべき。
返済は金利上昇したときにすればいい

知り合いの旅行会社社長は分譲マンションの１フロア全部買って賃貸に出したｗ
俺もそんぐらいのビッグオーナーになりたいわ・・・

>>157です
返事が遅くなり申し訳ありません。両親との話し合いがありまして絶縁をされる代わりにローン組まずに済みました。

マンションは両親が出資をして経営したかったそうです。そのため一億近いローンを私の主人名義で借りるのが目的だったようです

>>176
1億近いローン審査が通ったってのはすごいなｗ

ちょっと興味があるので詳細を。
出資総額
マンションの規模（一棟丸ごととか一部屋だけとか）や間取り（１Kとかファミリー向けとか）
想定賃料か予想利回り


しかしどうして他人（親子でも）の名義で借りられると思うのだろうね？
投資用でもダメでしょ？ｗ

>>170　辺りが正解なんじゃないか。>>157はいかにも人の話聞いてなさそうだし

庶民は借金の金額だけでビビルものだ。確定申告の収支も同じで、減価償却後に赤字と
なる収支でもビビリまくり。これらは軽量鉄骨みたいに19年で償却すると簡単に起こりえる現象。

一番大事なのは、キャッシュフロー。これがずっとプラスなら、土地を遊ばせておくより
はるかに良い。まあ、入居者がいないと、会社の保証とかあっても意味ないけどね。

経営ができる能力があるかどうか、>>157を読めば一目瞭然なので、
ある意味最もいい結果になったのではないかと。

まあ、夜中に2chで相談→翌日あっさり解決（絶縁とかｗ）
どう見ても釣りですが

それにしても、子供に借金を背負わせる計画を企てて、話に乗らないとなると絶縁って、本当の話だとしたら>>157の親ってDQN確定だなｗ

まあ、両親が金に目がくらんだんだろう。
水増しした収支計画とか見せられてたら、飛びつきたいだろうし。

>>176
なんかおかしい。

１：どうして、実子以外の人間にローン組ませる必要があるのか？
１：マンションなんて、借金残して死ぬ為にする事業であり、相続人が借金イヤなら相続放棄すればいい事。

そもそも、娘が離婚した場合、マンソン名義上物は娘婿になるだろうが・・・どうするつもりなんだろうその親、問題作るだけ。

自己資金無し、1億程度なら、土地と上物担保で、創業費分ぐらいは不足かな。せいぜい１０００．
ネタ以前。

・・・多分、連帯保証人にされそうになったんじゃナインカイ？

土地が無いか、あったとしても担保にならない位劣悪な場所か。

157の親は欲でなんか色々見えなくなってる。
中止できそうで良かった。
今は「絶縁だー」って怒ってても、そのうち落ち着くと感謝すると思うよ。

昔からだが
最近作り話多すぎｗ

俺は28の時、親がアパートを6千万円借りて建てる時の連帯保証人に
ならされた。まだ、その借金は3600万円ほど残っている。
今、6部屋中2部屋が空いている。あと11年間、耐えられるのだろうか。
（今、キャッシュフローはチャラ）

すでに、親父は認知症だから、俺が青色申告するしかない状況。しかもタダで。

まあ、親の資産がチョロチョロあるのは、幸せな事だと思うが。

>>187
今の段階でチャラだと、利子支払い分が減るにつれて支出が減るので
帳簿上の所得増＝税金増で赤字だな。

もう15年前程になるが鉄筋RCで3LDK一個あたり800万で建てた

6部屋で6000万とかバカでかい部屋とかか？
それとも土地購入費も含んでるのか
とにかく初期投資が大きすぎて話にならない

建託会社とかで建てるとそのくらい当然のように取るよ。
２階建て８戸重量鉄骨で建てたりするし。

>>179
「減価償却後に黒字」の間違いだな

>187
親にうやむやのまま連帯保証人にされた椰子って多そうだな。
俺もだ。
結果オーライならいいが、返せなくなったときが親子の縁の切れ目だな。

競売物件とか任売物件とかで、
「なんで相続放棄しなかったんだー？？？」
な、カンジのたくさん出てるね。

自分の親、昭和一桁生まれ、田舎の百姓の次男で、
たまたま商売が当たって小金が入り都心でアパート経営したけど、

トータルでは、
そのまま更地で持ってて、固定資産税だけ払い続けて売った方が儲かったね。
な結果でした。

住宅が不足していて建てれば即店子がついた時代でもそう。
土地や住宅の値上げが見込めない時代に素人が手を出すのはすごく怖いよ。

大東ががんがん建ててるから
もう飽和状態ですね
投信が利回り１０％を超えてる時代に
アパート経営なんか始めるやつはいなくなるでしょ

http://www.fidelity.jp/wps/portal/DividendSearch_ja


１０％超えの投信

利回りについて教えてください。家賃収入月額100万 年間利回り10%というと、100×12ヶ月=1200万
オーナーの利益は120万って事でしょうか？

物件の値段が12000万円ってことだお。

>>196
利回りとは

投資金額に対するリターン（賃料収入）を指す

投資金額とは建物本体と構造物（塀だとか水道取り込み工事とか）の金額だけの場合と
土地代こみの場合とあるが一般的には「そのとき投じた金額」を指す。

利回りとは毎月の賃料収入X12ヶ月（年間賃料収入）を指す。空室分は普通は収入があったものとして計算するので
「予想利回り」あるいは「想定利回り」などと表現する。
管理費、清掃費、補修費、固定資産税などは普通は算入しない。（別途、諸費などで書き示す事も）
敷金は預かり金なので入れない、礼金も入れない。

例
持っている空き地に5千万で10室の１LDKの建物を建てました＝投資金額5000万
それを7万/月で貸しました。＝7万X10室X12ヶ月＝840万
＊840万÷5000万X100＝16.8％
・・・・・想定利回り16.8％・・・・・となる。

ここから固定し資産税、管理費、清掃費、修繕積み立てなどを払い、さらに所得税を払うことになる。
なので建物単体なら20％以上の利回りを期待しなければならない。

中古物件や土地を購入するなどの場合は土地代こみでの計算になる。そういう場合は
キャピタルゲイン（売却時の収益）を考慮しなくてはならない。これも考え方捉え方がイロイロあるので
こみの値段で10％を狙うのがセオリー。
土地を取得するのが目的の場合はより低くても問題ないが維持費が売り上げを上回ることもあるので
他の収入が高い場合以外は注意が必要。

>>189
おいらのとこは３ＤＫのＲＣ３階建の60平米６戸だけど、一部屋あたり900万円くらいで、
外構や諸費用やらで、合計6000万円だったよ。地元の工務店にぼられた感が
あるね。9年前なのに、ペアガラスでもないし、ウォシュレットでもない。

>>196
家賃収入÷総建築費（物件価格）×100%
だと思うが
あくまでも表面利回りな

>>199
即死だなｗｗ　

ただしRCはまた計算が違う。固定資産税から寿命まで木造、鉄骨とは違うから。
利回りはだいぶ悪いのがRC。

利回りを上げるには
イニシャルコストを下げる（建築費、取得費を下げる）
賃料を上げる、下げさせない。

これしか無い。　ただしバランスよくやらないと安い建物、狭い部屋には安い賃料と空室とDQN入居者がそろい踏みｗ

適切な建物の設定があってこそ、適切な賃料収入があり、安定した経営が出来れば
十分な維持（内装補修や外壁補修、広告費の投入など）が出来る。


すでにアンバランスな場合
借り入れコスト（金利）を下げるか金融機関の入れ替え
ランニングコスト（維持費）の見直し
賃料維持あるいは値上げの算段

金利を下げて毎月の返済総額を下げる。あるいは期間の延長でもOK。
CATV契約など高いものをカットする。
室内の補修やエントランス付近の定期的な清掃を行って不動産屋が客付けしやすい環境を作る。
既存契約者の気持ちを考えて長く住んでもらえるような環境を作る。
客付けする不動産屋がおかしいと思う場合はチェンジを検討する。
（建設会社がやってる、管理会社がやってるなどは要検討）

>>201
即死と言わないで〜


あと１１年すれば、借金完済！　ＲＣ物件と土地が残るのだ・・・・・

自分のところ建築費は7000万だったけど税務署の不動産取得税、固定資産税の算出の際の査定で2000万の評価だった
利益上乗せされるのはわかるけどどうなんだろこれ・・・

税金も保険も安くて済むし、言うことない。

そうなんだけどもしかして4000万くらいで建てられたんじゃとか思えてきて損した気分

>>205
構造とどれくらいの規模なの？

建築費に占める人件費がどれくらいのものかわからないが
1人あたり日給1万くらいと考えても相当の額になるでしょ

>>195
いっしょにすんなｗ

投信の利回り蛸足分配だろうがｗｗ

205です
S造で建坪22坪×3階です
1.2階はスケルトンで人に貸して3階は住居ですね
7000万で建てて査定の評価2000万です

えっと、22×3で建坪66坪ですね
スケルトン含んでいて坪単価100万なので高いかな？

>>202
繰り返すようだが賃貸住宅はイニシャルコストを下げるのが最も重要なこと。
いくら優秀な不動産屋が客付けしようとも相場よりもはるかに高い賃料では貸せないし、
建物の寿命まで持つ防水や未来永劫掃除しなくて済む通路や庭などは無いのだ。

RCの欠点は知っておいたほうが良い。最大の欠点は「解体費が激高い」のだ。

とりあえず返済期間を延ばすのと金利を下げる交渉をしてみれば？
あと5年延ばすだけでもずいぶんとラクになる。
解体費は次の建替えの際に経費として算入できるので継続する場合はそうマイナス材料ではないけどね。

>>210
坪100万ｗｗｗ　鉄骨といってもきっと航空機用のアルミかチタンで出来ているんだろうね。
規模が小さいから割高なのは確かだがそれはあまりにもボッタクリか豪華すぎ。

今時透ける�dでは借り手つかないと思うが…

返済期間延ばす条件変更をすると銀行管理に準じた扱いにならないですか？
全ての資産をチェックされ資金収支報告も年中求められたり。
借り換えをにおわすと、こちらが良い客と見てくれている場合は金利下げＯＫですね。
こちらの経験では、３年固定とかにされるが０．３〜０．４％くらい下がったですよ。
１部屋分くらい返済が下がって助かった。
って、それ以上次々に転出がありショボーンですが。

坪100万って地方におけるよくある分譲マンションのエンドユーザー価格・・・
つまりそれには土地代も入ってる

建築費のみ坪100万ってのはちょっと想像付かないな
しかも大東とかレオパじゃないんでしょ

建物の減価償却するときに必要な取得価格出すのって難しいね。
売買価格→土地と建物の比率と流れは簡単でも国税庁の説明が分かりにくいっす。

うちはいつも契約書に書いてもらってるな＜土地建物比率

>>208
不動産の利回りだって結構蛸足分配ですぞ

１，２Fスケルトンってどんな展望台なんだよｗ
倉庫扱いだったら税務署の査定が正しくて建築費が異常に高い

つうかスケルトンで誰が借りてて何をやっていくら家賃を貰ってるんだ
それを建築意図もわからん

はじめまして。神奈川でアパート経営を考えています。
アパートの建築費用についてですが、２階か３階建てで、１K25�uを10室建てるとき
費用はどれくらいかかりますか。
費用は建物の広さ、それとも部屋数でとられるのですか。
教えていただけるとうれしいです。

土地の状況とか構造とかで全然違うから、工務店とかハウスビルダーに見積貰う方
が良いよ。神奈川は特に地勢が色々だし。
個人的には3000万以下だと安すぎで怖いし6000万以上だと経営できないと思う。

>>219
建築費ってのは地域で変動するし場所にもよる。駅前で狭小なんかだとかなり高い。

とりあえず利回り計算すると一戸あたりの建築費が300-500万ってのが良いライン。
これで賃料が6万後半なら（6.5万とする）
6.5万X152ヶ月＝78万/年・・・X10戸＝780万・・・780万÷300X10戸X100＝26％
500万だと15.6％となる。

300万だと坪単価40万、500万だと66万だ。共有部とかあるからもう少し違うが
40〜70万/坪当たりっていうライン、総額3000〜5000万ぐらいが建設費の目安。

階高は２F建てが良い。というかむしろ土地の広さや建築条件で違うわけなので
それにあわせて建設する。階高は低いほうが安いし使い勝手も良いからね。
駅に近くて回りも３F建てならばそういうほうが今風に見えるかもしれない。
それでもエレベータは要らないよ。超高級路線以外はエレベータやオートロックは要らないと思う。

>>216
買う時に不動産屋に計算させとけばよかった…
土地建物取得価格めんどくさい

今の時代現実問題として、利回り計算は意味をなさないと思うよ。

確かに。利回り計算しても現実の金はかわるからな…

部屋数が少ないほど利回りって意味がないね

区分所有ひと部屋とかだとゼロか１００かだし
8部屋であっても１戸空けば利回り大きく下がる

これから空家率が上がるから
入居率50%でも持ち堪えられるかどうかとかそういうのを気にした方がいいね

>>219
スゲー時期にたてるね。
空室率が上がり続けてる時期に新規物件なんて立てるもんじゃないと思うよ。

ＮＯＩ利回りの高くなった中古物件を買うというならまだいいと思うけど

これから建てるなら一部屋３５�uのほうが良くない？

1Kなら30平米は欲しいとこやね。
今持ってるのは25平米やけど、客付き考えたらもっと広くてよかったやんと思う。

家はだんだん広くなるね
今、住宅展示場の一戸建てなんか７０坪とかだもんね
これからは一人住まいでも３５平米ぐらいが標準になるかも

亡くなった祖父が建てて、祖母が引き継いだアパートなんだけど、
1K 30平米 8部屋　重量鉄骨２階建て　
建築費 6600万(借り入れ6600万)
っていう危険な物件があります。

当初は、
家賃(共益費込み) 5.6万×8
駐車場　4200円 ×10
という条件で新築の時は満室でした。

それが景気の悪化で、築3年にして空室率が50パーセントに。
今は1部屋あたり5万の家賃補償をもらえるから、
借金返済はなんとかなってるけどこのままでは相当に苦しい。
家賃も当初より、1万2千円も下げて募集しているようです。
(下げた家賃で入居して頂くより、家賃補償の方がお金が入る状態)

何か経営状態を良くする方法はないかな？
ちなみに、アパートローンは、
10年固定 2.8％ 3300万
30年固定 3.1％ 3300万で借りてます。

そんなことここで聞くような人間は
今後どんどん厳しくなってくる
売れ

定期1500万、普通預金1000万、国債500万あったので
とりあえず、定期から1000万を繰り上げ返済することが決まったよ。

他にも、畑として貸している70坪くらいの宅地を売るか検討中。

おいおいｗ
足引っ張ってるものから先に処分しろ
なんでゴミを守るために資産を捨てるんだよ

まだ3年目でそれかよ
まず借り換えしたいけど
アパートの経営が順調なら2%前後で借り替えられる

ローン金利＞国債や定期の利率だから繰上げは正しいのだが
そのアパートは守る価値があるのか微妙だな

全部ぶっこんで残債3600万　金利2.8　25年として
それでも月々16万の返済
家賃保証会社飛んだら終了だな

>>232
その貸し畑地税金対策なんだろうか、他に使い様は無いのかと人ごとながら思うねえ。
70坪なんて今からお前さんのかせぎで買えそうもあるまいて。

アパートの住人の来客で路上駐車をする者がいるらしく
苦情が来ました。以前もあり度々注意しているのですが
その度に、自治会に謝ったり、お詫びの品を持っていくのがうんざりです
その他にもゴミ出しを全く守らなかったり（コレはかなりの支出が・・・）


近隣住人に迷惑を掛けてはいけない等に、違約金や
掛かった費用を払わせるってのを新たに加える方法は
無いでしょうか


あるマンスリー業者サン、とかで、同様の住人の迷惑行為被害の場合
違約金規定したらしいのですが、少し揉めて難しい様で・・・

そもそも、あなたが謝ったり、お詫びの品を持っていく必要ないのでは？
路駐判った時点で警察にＴＥＬしてレッカー移動してもらえば？

ゴミ出しについては、袋の中身空けて出した人間特定して差し戻す。
実際やってる人は多いみたいだよ。

>>237　

近隣の方の通行、駐車場の前に当たる所で他の住人の出入りにも
支障をきたしたようで、近所の方の方で警察に連絡されたようですが
その後も止めなかった様でした。

お詫びの件は数年前の事です。今はその住人は居ません
同じ町で知らん顔するわけにもいかなかったもので


住人ならば強く言えるのですが、その来客となると把握できない上に
トラブルが大きくなると困るのでどうしようかと、そんな事までも
コチラが言われる事なのか、と困惑してます


ゴミについては、引越しの際に恐らく捨てて行ってた様で
粗大ゴミなど回収されないものをそのままにされて、コッチで処分しました
特定は出来たとは思うのですが、手間・費用等考えて
その他日常の瑣末なゴミの事とか、多々


色々納得いかない部分があり、また同じ様な問題が起きて
少しうんざりしている所で、罰金みたいな事も出来るらしく
実際にやってらっしゃる方がいれば、と思ったのですが

>>230
・・・新築時満室→築３年で５割って”完全”に終わってるね・・・明日は我が身かもだが・・・

>>236 >>238
・・・大家ってそんなもんじゃないの？。
傍から見てると不労所得でウハウハって思うかもしれないが
他人がやりたがらない部分（リスク＆トラブル）を受け持つから利益が出るのであって
駐車違反や迷惑ゴミなんて日常茶飯事だから、いかに予防するかが大事。
　２３７さんが書いてる通り駐車違反は即刻通報、張り紙＆駐禁看板で日ごろから予防。
退去時のゴミ処理は自腹＆自己処理は仕方ないよ・・・これが仕事だもん。

ゴミとか駐車とか賃貸経営の定番トラブルじゃないか
一々気を病んでたら経営なんてできないよ
事務的に粛々と処理するだけ

>>238
だいたいルール守らない人間は

ルール破るメリット　＞　ルール破るデメリット（制裁）

だと思ってるから、この考えをブチ壊さない限り絶対変わらない。
路上駐車、ゴミ出し、家賃滞納、全部同じ。
すべてについて、「ルール破ったらひどい目にあった」
と思い知らせる必要がある。結局根競べになるけどね。

>>239　そうですね・・・


最近は更新料や礼金が悪、と決め付けてくる風潮のようで。しかし
こういう質の悪い入居者などが出た出費の場合、どうしてくれるのか
と憤りもあります


今回の場合は入居者ですらないわけでして
気になって気分が悪いですし、時間を取られて疲れました

駐車は公道なら警察に通報してレッカー
邪魔だからレッカーしろと強い口調で言う事
私道や私有地なら警察は手を出せないが所有者に電話で説教してくれる

ゴミな袋開けて持ち主を特定し文書で注意
引越しの際の捨て逃げは一応連絡し文句を言うが
取りに来た例はは無く敷金から相殺

>>230

・・・書き忘れたけど、「金利固定」で借りていて繰上げ返済する場合は
契約内容によっては多額の繰上げ返済手数料？みたいなものがかかる場合があるから
借入先に一度相談した方が良いよ。
　親父さんの代での相続税＆土地の維持費（固定資産税等）対策として建てたのかもしれないが
（常時満室でも）家賃収入に対しての建築投資額が元々採算に合ってないよね（築年数が増すほど修繕維持費等が増え家賃は下がる）。
自分が同じ立場で周辺地域の同物件の入居率が８割ほどあるようなら預貯金全部（価値があれば畑も売却して）返済にまわすと思うが・・
・・現在入居５割は全国平均でみても悪いので地域的に入居率の改善が難しく、サブリースも破綻（あるいは保証の減額）するかも
知れない危険性を考えればアパートの処分を先にするかな・・・（不足分の借金の穴埋めで預貯金と畑も消えると思う）。
　・・・良いアドバイスにならなくてスマン・・・。
　
　

>>240
確認しましたが、繰り上げ返済の手数料は許容範囲なので大丈夫そうです。

今回のアパートは、おっしゃる通り相続税対策で建てたのですが、
現状では採算性が微妙な状態です。
空室の原因は、1F部分の法人契約の解除なのですが(2階部分は満室です)
周辺家賃が1万近くも下がっているので苦しい状態です。
3ヶ月前に8千円の家賃の値下げ、今週、1万2千円の家賃の値下げを決めました。

祖母は他にも収入がありアパートの維持はできるので、
借入金の返済を前倒しするようにして、
相続の時に土地を整理することになりそうです。

>>237
そこで謝ったらいけないんだよな　今の時代は　どっちにしろそこらへんの収束ができないようであれば
管理会社を通したほうが無難
車なんかは随時110番すればいいだけ
まーこれを解決できるかが大家の仕事なんだよな

>祖母は他にも収入がありアパートの維持はできるので、
>借入金の返済を前倒しするようにして、
>相続の時に土地を整理することになりそうです。

簡単に土地売るんだなあ最近の人は。
財への執着と言うか、そう言うのないんだろうか？
祖母の相続対策として、そのままだらだら行けばいいと思うけれど。

まあ、あまりに苦しければ、それにもよるかー

相続人の数と、祖母の総資産、祖母の年齢、

いろいろあるだろうけれど。

まあ、このままの出生率でいけば、50年後には人口は半分になる。
土地やアパートなんて余りまくるから、時期を見ながら、
税金がかからないように売却するのがいいね。

不動産屋が紛れ込んでます。

50年後と言わずすでに減り始めている
これから毎年70万〜100万人ペースで減るね

そしてアパート経営的に言えば
民主の政策で子供が増えてもそれが入居者となるのは20年後・・・
最低でも20年は下り坂

そうだ移民を受け入れよう！

ｔ

警察は税金泥棒。地元の所轄なんか公道でもレッカーしないから当事者間でケンカなる。

これから毎年70万〜100万人ペースで減るね

まじで？
そんな急激に減るの？

ハローワークに入居募集の貼り紙したら、反応あるかな？

>>255
職無い人からの反応ばっかりになってもな・・・

国のクズどもは生保削減の口実で業者叩きしてるしな
下手に国から支援受けている人から家賃取るとどんな
責任転嫁されるか分からんよね


貧困ビジネス、って一般イメージだと（あくまで主観）
結果として不正な奴等も居るんだろうが、国なんざ
国庫の負担金総額を削減する事だけしか考えてねぇだろ


派遣業解禁して派遣関連の独法作ってるクズ役人が
ＮＰＯとかを不正だとか言えるのかな？　目糞鼻糞な部分もあるが
事業仕分だとチョットだけ削減したが、全廃でいいだろ、あれこそ
誰も困らん

>>254
2050年に人口9000万人になる
これから平均で年75万人ずつ減る

今はまだ入り口だけどこれから顕著になるとありとあらゆる歪が出ると思うよ
内戦でもやってるのかって減り方だし

>>258
大丈夫、その分中国人が移民してきますがな。
2050年の日本人口のうち30%は中国系、そのうち公用語も中国語になってたりして。

減価償却費って工務店に払った金額を元に計算するの？
税務署が所得税、固定資産税算出するのに算出した評価額を元に計算するの？
この２つの金額結構開きあるんだけど・・・。
税理士の先生減価償却の事言ってなかったけど計算してくれてるんだろうか？
何度も電話するの嫌なんだよね・・・。

>>230
１Fが店舗みたいのようだけど募集は不動産屋任せ？
アチコチ当たってみればよいし、条件（賃料とか人通りとか）が良ければ引き合いもあると思うよ。

部屋は下げればはいるけど入るのはDQNばかりになっちゃう。そうなると管理が大変になるし
トラブルも多い。なるべく下げない努力をするべき。

不動産屋がやることやってる？って話だがさておいて・・・
近隣（といってもアパート周辺は慎重に）の同じような部屋のアパートへ営業掛けるってものある。少し高そうなほうがよいよ。
引越し代出します、賃料２ヶ月無料です、初期費用要りません、賃料はいつもより安くします・・・１００室当たれば必ず引き合いがあるよ。
で、必ず保証会社使うことと、不動産屋ではなく大家直通の電話で受けてから不動産屋につれていくこと。
広告費の名目で金を取らせないために。でもちゃんと話は通しておいてね。

>>260
税務署行って聞く方がええで。

>>260
建築会社に払った代金だって、色々種類があるでしょ。
建物は木造で22年、舗装代金は10年など色々償却期間が違うよ。

>>67-69
大家の場合は年商と年収が混じってるなｗ


上の例>>27でも
年商７０００万で年収３８００万程度かと手取り２０００万
ローンは論外かとｗ


女の子だと年商と年収の違いが解らないのも多いし
青年実業家で年収１０億とかの時代がｗ
業種により利益率がまるで違うし

アホか。年商＝確定申告の収入金額＝年収にきまってるだろ

>>265
年商＝家賃収入額
年収＝減価償却費・固定資産税・銀行利息・経費などを引いた純粋な利益＋主職業の年収
だと思っていたけど、違うの？

・・・うちも２６６に同意

２６５は素人？

うちは>>265だと思う。
所得＝減価償却費・固定資産税・銀行利息・経費などを引いた純粋な利益＋主職業の所得
ならわかる。

>>268

・・・なるほど
今、調べたら　年収も「年収」「手取り年収」と２通りあって世間一般では
年収＝年商＝１年間の売上って事のようですね。
身近な話だと（手取りの部分を省略して）話すことが多かったので知らなかった・・・

>>265

私の方が素人でした　ゴメンナサイ

>>268
所得と年収をごちゃ混ぜにしていた・・・orz
スレ汚しごめんなさい。

おいらんちは、年収は２千万ですが、所得はマイナスですｗ
だけどキャッシュフローは300万円です。

こういうオーナーって、最近のレオパとか大東とか、ダイワとか
で多いと思う。私もその一人。

>>272
プレハブオーナー乙

>>272
利回り低そう・・・
サブリースに甘えてると痛い目にあうぞ。
まあ、潰れてもらうだけだからどうでもいいけどな。

あの手のレオパ大刀あたりで立てて年間家賃収入が2000万もあるってことは
ローンが1億5000万はありそうだな

いや、さすがに釣りだろｗ

>>272はレオパあたりで木造軽鉄に40年ローンつけさせられたりした口か

マジレスです。今、大刀でアパートを建てようと考えてます。
２Ｄｋ8ケ×2　16ケで約1.1奥なんですけど？（もくぞう）
これで、ローン、その他、税金、返済金ｅｔｃ等を支払い残金、月２５慢
なんですけど？　これって大丈夫なんですか？
他にも、だいわ、刀剣、せき水などきて検討しているんですけど？

ん〜

>>278
家賃設定は？

>>278
8戸が２棟・・・賃料がわからんとなんともだがとりあえず２５万÷16＝15.000/１戸が利益か。。
返済期間は３０年かな？

利益が出てる期間は保障期間。期間以内でも値下げしない保証は無い（急激な社会情勢変化では都合よく値下げできる）ので
厳しいというか、狂ってるｗ

賃料は下がる一方、税金は上がる可能性がほとんど。金利も上昇傾向（今は下がってるけど）、一定の経費を掛けないと客付けもやばい。

そういった情勢から言えば賃貸経営自体がヤバいのになにを好んでリスクばかり取るのか不思議ｗ
大体建築費が高すぎるだろ？１．１オクを１６戸で割ってみろｗｗどんな高級住宅なんだろうね。ソレなのに利益が１．５万じゃ泣けるｗ

それこそ、前のレスで言われてた利回りで計算すれば、おのずと答えが見えてくるんじゃね？

自分の投資金額に対して、どのくらいあるのか？
借入金の利息と比べて、利回りは大きいか小さいか。

返済年数と返済後、どのくらい収入があるのか？

修繕計画を立てているか？
いくら木造とはいえ、屋根や階段のペンキ塗り直し、壁のコーキング、設備の入替は必要に
なってくるんだぜ！！

>>278
自分は1LDK10戸で月残金20万円
借入は5,800万円ですが
利回りは12%弱です

＞＞278です
16出なくて12個でした。　１部屋55へいべ

家賃は1個65000縁でparkingが4000縁で20題借り上げです。
30根ローンです。　フルパックなので修繕ひようは、一切必要ないとのことでした。
やっぱり　建築費が高すぎるのでしょうか？
このケースの場合、やっぱりだまされているのでしょうか？
田んぼだった土地が整理され使い道がないので提案されました？
1坪34漫の評価で焼く700壷あります。
やはり現金化したほうがいいでしょうか？
国民年金の収入だけでは税金もはらえません。
よい　アドバイス　お願いします・

　

>>284

23区内で木造とRC建てた事あるけど、ざっくり計算だけど
　RC造　12坪/室＝800万/室
程度で建った。（木造10坪/室＝500万/室で建てた事あるけど、
これはボられたね・・・勉強不足・・・）

木造12戸で1.1億とか広さわからんけどそんな豪邸建てるのか？

賃料は地域によって相場が全然違うんでなんとも言えないけど、
そもそも2DK（20坪位？）で6.5万取れる地域なのか、賃貸の需要
自体がある地域なのか、ってのもすごく重要。

中途半端な2ch用語使って質問している暇あったら、それ程度の
調査自分でしてから質問汁！

>>284
12戸で１億１千万か。。賃料が２ＤＫで６．５万、駐車場が￥4.000ね。
駐車場つきで賃料６．９万、およそ７万って計算でよいと思う。

投資した金額から１０％以上の利回りを考えるのが原則。
この場合、土地は自己所有なので含まない。
１．１億突っ込んで10％とすると年間1100万の賃料収入があるべきとなる。
７万Ｘ１２戸Ｘ１２ヶ月＝約１０００万　まあそう利回りは悪くない。
（出来れば１５００万は最低ラインではあるが）

そこからメンテ費用、保証料、清掃費、維持費などが必要経費となる。
さらに取得税、固定資産税、所得税が掛かる。特に所得税がヤバイ。

メンテ費用はいらないとあるがまったく一切掛からないのかな。まあそうだとしても
会費、互助会費、積み立てとあっても経費計上できなければ所得税が掛かる。

月収２５万というのは手取り（所得税含まず）であろう。ローン返済額が不明だけど全額借りたとしても年利2.5％で毎月４５万。
推測だが毎月７５万入って来て４５返済5は諸費支払い、残りが手取り分２５万だと思われる。
見かけ上黒字だが固定資産税、所得税などで１００万は出て行く。となると実質２００万程度。
もしコレが15％（１５００万の試算であれば倍以上の収入になる。その差たった「５％」だ。


もし利回りを良くするのであれば賃貸経営の場合は原則「初期投下コストの削減」しかない。
例えば世帯あたり１０００万近い「木造住宅」がはたして賃料相場の６．５万にマッチしたものなのか？
メンテ費用がパックとあるが想定の補修費は相場より安いものなのか？
一括借り上げとあるがそれは誰がローン終了後まで「絶対に保証する」のか？
３０年以上のローン期間の金利が2.5％以上に上がらないという保証があるのか？
建てた会社が倒産しないという保証があるのか？
担当の営業マンがなぜ入社３年未満なのか？
この時代に建築費がなぜこんなに高いのか？なぜ値引きできないのか？

で、なぜ15％が最低ラインかというと、所得税分と、リスク分なのだ。

リスクとは、この場合は初期設定の保証金額が減額される、補修費が追加で掛かる、入居率が下がって見直しされる、金利が上昇。など。
例えば金利が5％に上がれば毎月の返済は４５万⇒６０万になる。これだけで一発で赤字。

賃料の世間の下がり具合＝保証の見直しとなる。
そもそも２ＤＫが６．５万という安い地域からしてさらに下がる見込みは強い。一度近隣の不動産屋に行って
地域の賃料相場を教えてもらってくればいい。それの１割り増しが設定賃料のはずだよ。

補修費は上手くはぐらかされるだろう。素人には判断しにくいからね。でもせいぜい建築費の２割見とけば良いと思われる。普通は世帯あたり１００万ね。

設備もおそらくプロパンであろう。すでに世の中はオール電化。アパートでさえもオール電化+太陽光発電が常識になる時代になりつつある。
プロパンからわざわざオール電化に改修工事する？？だったら最初からオール電化だよね。。
（太陽光発電が正しいとは思わないけどね。初期導入費が高すぎるから）


売却も検討しているなら良く考えてみたら？そういう選択肢もありだよ。
もし残したいならまずは銀行に相談してみれば？農協だとダイワをおすすめされるだけだと思うがｗ

地場の不動産屋にも行ったほうが良い。立てるなら地元工務店のほうがはるかに安いから
もし６万の賃料でしか貸せなくてもイニシャルが６０００万ならローン返済も半額。手取り所得は倍増の５０万！
空室が半分あっても「それでも２５万は残る」って寸法だ。補修も面倒見がよいだろう。
自宅の修繕費も「アパートの補修費」として請求してもらえば・・・・ｗ

ま、そういうことです。利益を出す投資だと思えば一生懸命考えたほうがよいし、
そこの会社の肥やしになりたいならそのまんまやればいいしってこと。

>>285-287
横からだけど、勉強になるなぁ・・・。

30年間、同じ家賃設定とは思えないしね。

＞これで、ローン、その他、税金、返済金ｅｔｃ等を支払い残金、月２５慢

・・・税金等の経費引いた荒利が　２５万って事かな？。

>>284です
いろいろアドバイスありがとうございました。
地元の不動産屋に相談して見ます。

2DK 55平米で65,000円しか家賃とれないような地域だと、
その建築費では、確実に死ねます。
それとも団信加入、将来自殺して1億の借金返済計画なら
止めませんが

土地を売っちゃえば２億になる。
毎月分配型投資信託を二億円買うと
月に１００−２００万円分配金が入る。

それはリスクないのかい？

土地売って2億なら
ノーリスクの定期で毎年200万

アパートなりで運用するなら最低でもそれを超えないとな

>>293
リスクはアパートと大差ないと思う。

投資信託の分配金で暮らしてる人
http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1249168980/

国際優良銘柄の株式配当でも2%以上あるのだからその位は超えたいね。
漏れが２億持ってて不動産投資するなら、銀行から１０億位引っ張って法人の処分案件
とかを買い叩く

>>296　某SPC解散に伴う処分案件どうよ。5億検討で相談らしい

・東京近郊（新宿から３０分）の最寄り駅より徒歩１２分
・SRCファミリー向け８６戸、築２５年、駐車場５１台
・現況８１戸賃貸中、賃料相場は８-９万円／月
・敷地面積約７００坪、路線価18.5万／�u
・用途地域は工業
・検査済み証なし
・瑕疵担保免責
・某大手自動車会社が来年3月で退去、４８室空きます。

>>290です。
今の評価価格で、700×34万＝238000000
しかし、大刀いわく所得税、評価価格×0.7で売却できれば、手元に半額
残れば良い方だといわれました。
他の大手の会社に話しをしても建築費は1億超えの話しかありません。
どう考えても現状では利回り15％はむりそうなんですけど？
やっぱり、家賃と建築費のバランスが適さない土地に利益だけを求める
企業の詐欺まがいの話なんですかねぇ〜

都市部だと土地の取引価格は評価額より高いのが一般的だけど、地方は評価額では
売れないところがほとんど。700坪のまとまった土地に需要が無ければ戸建用地として
切り売りするしかないけど、道をつけたりするのに相当目減りするから７掛けなら良い方
というのは強ち嘘ではないと思う。とはいえ一億は残るのだから、下手に変なところに
アパート建てるよりはいいかもしれんよ。

すんません、アパート経営と関係ない素人なのですが、ちょっと質問です。
５年ほど前にこの田舎にレオパレスやら含めいきなりアパートが急増しました。
外から見てる限りでどこも半分も人はいっていなそうなのですが、これはどういうからくりで経営なりたってるのでしょうか？
純粋に不思議に思ったもので。

>>300
ヒント：建築費、管理費

>>297
現況賃料は8.5万*81*12=8262万に駐車場付30万くらいとして、5億だと表面17.2%
これが8.5万*33*12=3366万駐車場付15万くらいとして3546万、表面7%くらいまで下がるわけか・・
でも新宿まで通勤圏だし、相場より安く7.5万で賃貸に出して４０戸埋めれば14%になる。
48戸リフォームと大規模修繕にアホみたいに金かかりそうとはいえ、初期投資6億としても
12%は見込める。土地の評価額だけで4億超えるし、これは買いでしょう。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・金があればねえ

>>300
大雑把に言うと、出鱈目な事業計画で地主を騙してゴミを値打ち物と誤認させ高額ローンを組ませて
高額な建築費をぼったくるというモデル。役所が予算取ったり宗教が壷売ったりするのと一緒。
もちろんこれで経営が成り立つのは建築会社で、地主の経営は破綻している

>>298
＞やっぱり、家賃と建築費のバランスが適さない土地に利益だけを求める
＞企業の詐欺まがいの話なんですかねぇ〜
まあそういうこと。

売却して１億持つ（税金払った後）
１億借金して毎月２５万（税込み）ほどこずかいもらいながらビクビク過ごす
どっちがいいかなあ？　っていうか３０年もらっても９０００万なのな？ｗｗ

利回りを上げるにはイニシャルコストを下げなきゃムリ。
となると建築費しか削れない。削りすぎるとチャチなものしか建たない。そうなると誰も入らないか下げるしかない。

難しいのだがこの部分しか能力を必要としないしココさえ押さえてしまえば賃貸経営なんかは
難しい話じゃない。難しいから一括借り上げや３０年保証があるわけじゃなくて「面倒」だからだ。

経営したいならまずは勉強。お金が欲しいなら売却。きれいな建物となんとなく「大家さん」と呼ばれたいなら大手。
あ＝ダマされちゃったのね♪って影で言われても平気ならなんとかパレスとかなんとかケンタ君。


とりあえず坪単価35万以下で建てられる業者を見つけてくれば良い。

55平米＝17坪・・１戸当たり・・・Ｘ１２戸＝204坪・・・204Ｘ35万＝7140万
7140万・・年利15％だと1070万・・・÷１２ヶ月÷１２戸＝７．４万（月額目標賃料）
月額賃料７万だと７万Ｘ１２戸Ｘ１２ヶ月＝１００８万・・・14％ってことになる。
これで建てられれば一括借り上げは要らないし手取りも倍増だｗ

利回りを上げるには賃料を高くするか建築費を下げるしかない。賃料は相場があるのだから見極めは難しいが
地場の不動産屋なら良く知ってるだろう。まあタヌキが多いからなんともだがｗ

建築業者は色々いる。ある程度の規模以上なのは常識だがまずは地元の業者をあたったほうがよい。
安く建てる以外道はないわけだしね。すでに建てた建物を教えてもらって見学するのが一番わかりやすい。

ここまでいろんなところで色々言われてるのに未だにレオとかで建てる人が後をたたないんだよね
あの手の会社の営業はある意味ものすごい優秀だわ・・・

D東もLパレスも、ホームページ見たら営業がジイサンに親身に説明しているような写真やら、ジイサンがパソコンに向かってなにやらやっている写真やらなんだよ。
要するにターゲットはリタイヤして退職金を沢山持っている金持ち団塊世代なんでしょ。
10年間家賃変動無しなんて謳って、少ない年金の足しになれば・・・なんて思うんだろうな。
こういう年寄りを騙してプレハブ建てさせるんだから、終わってるよ。

>>306
違うよ。大刀、刀剣、レオのターゲットは土地持ちの地主。
最初から利回りやらに興味のある人は、ターゲットにはなってない。レオは若干いるが。

今まで農家やってたけど、跡継ぎがいなかったり、畑を整理されて宅地にされちゃったりで
「この土地どうしようかな〜」と悩んでるお爺ちゃんお婆ちゃん世代。
代々継いできた土地を、自分の代で売却等処分したくない。
んで、次の世代は「親が死んだら相続税来るんじゃねぇの？」とビビッてる。

他より金がかかっても「建てるのから管理から保証から全部やってくれる」というサービスに金を払う。
電気屋に電話して「パソコン欲しいから、必要なもの全部持ってきて繋げて」というのと同じ感覚。

レオパや大東は極悪。常識だな。
オーナーの利益なんて考えてない。

>>307
なるほど、自分に声がかからない理由がわかったｗ

レオや大東のオーナーにも知り合いはいるが
当然本人は何もせず気楽でいいですよ〜などと言ってるよ

もちろん現時点ではその通りだけどアパートは20年、30年、
土地はもっと先まで残るものだからね

その時点で企業は存続してるかどうかが一番の問題

レオは入居率8割で大赤字に転落したから
レオ大東積水大和あたりの一括借り上げに興味ある人は
この先数年のレオの動向を注意深く見てるといいよ

全部同じビジネスモデルだからね

>>310
そんな不労所得が永久に続くならみんなやってるよなｗ

一括かりあげだろうと
会社が15年持てば資金回収は終わる。

ただいま9年目 あと6年。

もっつかな、もっつかな。

両方経験があるとわかる

・アパートを建てれば人生バラ色ですよ！っていう営業マンの話
（大刀とかレオパはこのパターン）

・アパート建ててもしっかり運営しないとこれから先は大変ですよって話
（地元や不動産屋等知り合い）

地主の爺さんやその子がどっちの話を聞きたがるかは目に見えてるよ

土地持ってて、売却しても所得税、相続したら相続税がかかる。
そこにつけこんだのが、大東なんかなのか。
商売うまいねええ
大東の株でも買うか

>>298
建築設計事務所に相談するのも手だぞ。
設計と施工管理をまかせて手抜きチェックするのと同時に、複数業者紹介
してもらってアイミツ取ってその内容チェックして貰えばまずボられる事
は無い。

設計費が余計にかかると思っている椰子多いけど、工務店に直接頼んでも
結局かかるものはかかるので一緒。

土地を売った金頭金にしてで中古マンソン土地ごと買うと言う手もある。
今の状況を見ると、どうせ借金するならこちらの方がいいと思う。

>>315
設計事務所へのバック分が乗っかってるけどね。

>>316
う〜ん、中古なら中古でのリスクあるし何より手数料２回はどうみてもｗ

売ったらもう不動産やらないほうがいいよ。

>>315同意

>>318
稼げる土地と稼げない土地には莫大な差があるから、多額に見えても一回限りの手数料なんて
物の数ではないよ。
大刀に粉かけられるような御仁だし、やらないほうがいい〜は当たってるかも試練。でもまあ、
不動産経営するとしたら・・が前提なら今は>>316だろうね。

>>314
カモちゃんかもーんｗｗ


そもそも賃貸経営ってのはそういう側面があるからね。相続税の軽減狙いや本業の所得税圧縮とか。
それでもやはり利益出るようにすべきだし、資産運用のひとつと見たら赤字とハイリスクでもつ理由が無い。

>>306
基本的に土地持ちがターゲット。大手ＨＭも同じ。土地建物セットでは利益が出せないほど高いからね。

建築費は同じ規模であれば都市部でも地方でもさほど変わらない。（東京と地方でもさほど変わらない）
土地は都市部と地方では大きく違う。（東京ＶＳ地方ではぜんぜん違う）
賃料は土地価格と連動するように都市部が高く、地方が安い。（東京と地方はぜんぜん違う）

ということで、都市部、特に東京や大阪ではまだまだ成立するが、少子化地方衰退で
地方ではもう新築が成り立たない。というか新築でも埋まらないのが現実。

埋めてる不動産屋もいるがそれは系列企業や大手企業からの紹介など、ネットワークの違いでしかない。
結局その差＝建築費の差となって払っているように思う。手元に残るのはリスクとバカ高い建築のローンとわずかな手取りだけ。
相続が発生する頃には「そろそろ建替えませんか？」のコールばかりｗ
最初の保証はどこいった？再度再度の見直しでローン返済額とたいして変わらない金額では
建替えてしまおうか？と思うところだろう。

ぼろぼろになっても建て替えない根性が必要だな

なるほど。人口３万人程度の田舎町にこの５年で１５件ちかくレオパレスやらJAやらのアパートたって、車も自転車もさっぱりないもので気になっていたので。
アパート経営ってこんな人はいらないでも成り立つのかな？って疑問に思ったもので。ありがとうございました。

そんなのがたくさん建ったせいでもともと建ててた人たちまでとばっちり。
自由競争だからしかたないんだろうけど。

>>284です。
今日、地元の不動産会社に行って利回り15％で、できる建物を提案してほしいと
言ったら厳しいですとのことで帰りました。
皆様が言われる利回りとは、建築コストだけの話ですか？
土地代まで含んでのコストなんですか？
カモになりそうな私にアドバイスください！
周りには、大刀、だいわ、せきすい等建てられた方の話をきくと
やってよっかったと聞きますが〜
やはり、10年未満の方ばかりの人達なんですね〜
ここの掲示版を通して本当のアパート経営にかんして聞きたいです。
カモの素人がやるべきかどうか話あえる場所にしたいです。

>>324
利回り15％の新築ｗ
住みたくねえｗ

田舎の二束三文の土地にアーネストワンとかの５００万住宅建てて家賃８万とかか？

建物のみの利回りで話が進んでんのわからないのか？
ちょっと上のレスくらい読んでから書けよ。

建築費は全国的にそれほど大きく変わらない一方、建物に対する利回りが１５％程度
確保できなくては経営できない。この条件から必然的に導かれる結論は、賃料相場が
ある程度以下の地域ではアパート経営は（新築を建てて行うことは）できないということ。
どれだけ言ってもここの処が理解できない地主がいっぱいいて、建託とかにひっかかる。
うちの親も含めてね。

土地が高い地域なら土地持ちじゃないとアパート経営なんて無理だよね。
自分の地域はそれほど土地は高くないけれど、新築なら土地代込みで利回りは10%以上確保できないと厳しい。

>>297

　法人の処分案件てこんなのが普通ですか？

　うちのアパート地域的な条件が近いと思うのだけど（町田市）、
こんな値段で調達できる大家と価格競争したら、万に一つも
勝ち目無いと思うのだけど・・・

>>324
もう理解してるかと思ったが。。ｗ

建物（塀ととか土間コンとか植栽なんかも含むけど）の価格に対する％だよ。
１億の建物なら年間１５００万の売り上げ（賃料収入）ってこと。
（経費は一切含まず、含めると混乱するよ）
>>304よくよめ。

地元の不動産会社何軒廻った？最低でも３件はあるはずだよ。
厳しいといわれたとあるがじゃあ何％なんだよ？ってかんじ。
賃貸を安く建てる会社なんていっぱいある。検索してみな？

＞周りには、大刀、だいわ、せきすい等建てられた方の話をきくと
まあその後もよいかもしれないしダメかもしれない。ただ１５％近くの利回りがないと
実質リスクばかりで利益も少ないってこと。
あと、当然だが今時期に決めるのはおかしいと思ったほうが良い。

２．３月の賃貸状況を良く見極めて
春から計画しつつ、夏に声を掛けて秋から設計、計画に入り、１０月ごろまでに契約
翌年（２３年）の２月には完成⇒募集入居
これが理想。
いまから駆け込みでやっても３月のシーズンを逃してはだめ。
（ＨＭの一括借り上げなんかなら無用なことだが。。）

やっぱ売却して半分は中古アパ購入、1/4は現金預金、のこりは株と債券かなあ。。
間違いなく失敗しないし、負債も発生しないしな。

>>329
競売とかもっと凄いことになってるよ
そのビルが5億として競売なら更に半値では・・・

ここから先は新築は勝負にならないだろうね
今ある物件をひたすら買い叩いていく消耗戦だ

個人的には5年で家賃相場は半値近くまで行くかもしれないと思ってる
現金でやってるか
家賃の4分の1までのローン返済してる大家だけが生き残れる

今は新築で利回り10％とか、夢のまた夢。

これで2億5000万だと最低競売価格に達しないだろ。
地方ならともかく、新宿30分でそれはないわ

競売といえば実際に落札してリノベで売却益で儲けてる人おる？

知り合いの不動産業者がやってたけど
今不良在庫抱えて動けなくなってるよ

>>334
競売中の不動産について 入札6回目
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1256390030/

スレ違いかもしれませんが、教えてください。

知人が部屋を借りれないって言うんで
私の名前で部屋を借りて、そこを知人に使わせているのですが←ここが間違い
2ヶ月前より家賃を滞納し、うちの親（保証人）に保証会社から電話があり
私が家賃を払っています。
ｔなみに家賃は知人が直接不動産屋に振り込むことになってます。

こちらから電話をかけてもなかなか電話をとらず
やっと2週間前に引越しの目処がたったって電話あがりました。
そして、また連絡がつかなくなりました。

このままでは私が家賃を無駄に払い続けることになり、厳しいです。
知人の荷物を勝手に処分して、アパートを引き払っても問題ないでしょうか？

>>337
法的に問題あるだろ
勝手に処分、損害を求められたらこっちが持ってる債権と相殺して（ｒｙ

まあ、親しい仲なんだろうから処分していいかもう一回聞けよ。
なしのつぶてならゴミは処分、価値あるのは金払うまで預かってれば（もらう）？

アパートを借りてるのは貴方なので引き払っても問題ない。（念入りにやるなら
知人に使用賃借を解除する旨通知するのがいいかも）荷物を処分の方は、廃棄
するのは問題ある。移動して保管なら問題ないことも無いが、まあ合理性の
認められる範囲に入ると思う。心配なら弁護士にでも相談するのがいいよ。
ていうか、転貸している事実を大家が知らないとかいうオチではないですよね。

あと勝手に処分した分は相殺できません。

早い返答ありがとです。
>>337
>親しい仲
連絡つかないんです
3ヶ月ほど前にアパートの扉すべて交換があり
今の部屋の鍵ないし・・
電話で最後通告入れました。
折り返し電話なければ、不動産屋で鍵借りてきます。

>>339
引越しの目処がたったって連絡来たときに
不動産屋に今月中に引き払うって連絡しました。

>転貸している事実
何も話していません

大家さんが家賃滞納者に入れないようにロックしたって話聞きますが
どういったものでロックするのでしょうか？

既存の鍵は関係なく
ドアにもう一個の鍵付けられるグッズがホムセンとかで売ってる

>>337
心から忠告してやるけど、そんな人間のカスとは早めに縁切れ。

みなさんありがとです。
どうすればいいのか、だいぶ考えがまとまってきました。

荷物は私の部屋にとりあえず運び込もうと思うのですが
どのくらいすれば、処分してもいいのでしょうか？

名前欄に文字入れ忘れる
>>344
もう縁切ります
今後誰も信用しません

＞>転貸している事実
＞何も話していません

危ねえなおい。共謀して賃借権を詐取したとか訴えられたらどうすんだよ。

>>346
見ず知らずのお前の相談に乗ってやった俺の事くらいは
信じてくれても良いんじゃないか。

アパートの名義貸しとか普通親子供くらいしか怖くてできなくね？
犯罪現場に使われたり、火事だされたり、外人引っ張り込まれたり。

なんか犯罪や借金に巻き込まれてないといいな。

>知人が部屋を借りれないって言うんで

ここからしておかしいじゃ

知人は不法入国者で自分は在日系か帰化系だとありそうなパターンかもな。
自分のできる範囲で同朋の便宜を図ってあげるのは良いことだとは思うけど、
付き合う奴は良く選んだ方がいいぜ。
好い事ばかり言われて利用されても馬鹿らしいだけだ。

退去後のハウスクリーニングは皆さん清掃業者に頼んでる？

退去後のハウスクリーニングは皆さん清掃業者に頼んでる？皆さんの使ってる業者は1Kなら、いくら？

自分でやるとダメ。はやり業者のほうが良い。ダメならやり直しさせるだけだし。

>>353
1kで 2万5千 だった。

今は自分で掃除してる。

うちも最初は清掃業者に頼んでたんだけど高い割にかゆいとこまでやらないんだよな…
だから今は自分でハウスクリーニングしてる。空室重なったときだけ清掃業者にたのむ。

どうやるの？
何時間かかる？

二人でやって10〜15時間ぐらい？
お掃除サイトとかで見た方法を頼りに掃除してるよ

プロは２〜３人で３時間ぐらいか

二人で１０時間以上かかるなら
業者に頼んだ方がよくね？

平日他にすることない二人だから別に問題なし
勿論空きが連続したら>>356

クリーニング代は転出者に負担させていますか？
負担させる場合、割合とかどうしています？
当方は管理会社まかせで家主分いくら転出者いくらって明細もらうです。

カリスマ大家の鈴木さんも言ってたけど
自分で掃除することで初めてその部屋の良い点悪い点が見えてくるからね

・クリーニング代１〜２万が浮く
・不良箇所やセールスポイントの発見
・いい運動になる

一石三鳥にも四鳥にもなるよ

＞・クリーニング代１〜２万が浮く

それにかかった時間は？コストは？
時給いくら？

>>363
それにオーナーとして現況を把握しておかないといけないからな。
退去時に見てきれいだなと思っててハウスクリーニングに入ると汚いとこが見えてくる。
清掃業者は２人で2,3時間ぐらいだが、俺は１人でやると1kで延べ8時間ぐらいかかるかな。
掃除機、マイペット、ドメスト、カビキラー、エアコンスプレーで窓ガラス付近、キッチン、トイレ、風呂、床、クロス、ベランダ。
家から車で清掃道具運搬するのがまずしんどいわ。数がいるから。

前向きな大家さん達で羨ましい…
実家がアパートやってるけどバブル期に建てたから間取りも悪いし、
学生が減って入居者激減。
近くの大学がミニミニと専属契約みたいなの結んだせいで
家賃激落ちな上、契約料二重取り、管理費ぼったくり、
成約時に成功報酬を書類なしで要求してくる始末。違法だろ。

とりあえず親の代で借金だけは清算してくれと願う日々。
頑丈すぎる基礎のため取り壊す事も出来ないだろうし、将来どうしたものか…
少なくとも俺の代になったらアパート業はやめたいよ。

売ればいいじゃない

立地が特殊な場所で、一度手放したら二度と手に入りそうもないので
土地だけは死守したいというのが本音。
普通の場所だったら相続放棄でも何でもいいと思ってる。

そんな大事な物をなんだて借金の形にしちゃうかねえ。
>>368にとっては大事だけど両親にとってはそうでもないとか？

それがバブルってやつさ。
そして俺の親父はアホなので…

>>364
広めの1Rで5時間くらい
3DKで8時間くらいは掛かってるかな〜時給換算すると2000円くらい？
そういう金銭的な視点だけでは見てないけどね

>>365
軽ワゴンに常に掃除用具は積んでいつでも出発できるよ
ホムセンででかいBOXにタイヤ付いてる手押し車？みたいなの買ってきて
掃除道具一式詰め込んでそれごと軽の荷台へ
クリーニング業者がやってたから真似してみた

掃除は全身運動になるし月1万のジムも退会

3月の忙しい時だけは業者にヘルプ頼むけど

駐車場の賃貸契約書を不動産屋に作成依頼したらいくらとられます？
弁護士さんにちょっと頼んだらたくさんとられるみたいに何十万？

>>372
日本法令だったか、大き目の本屋にそういう雛形の書類が売ってるよ。
ソレ買ってきてあとは適当にうめるかカスタマイズ。

不動産屋に仲介してもらっても同じ。半月〜一か月分ぐらいが手数料。

>>371
なるほど。俺もコーナンで荷台買うかな。
清掃道具まとめてコンパクトにしとこ。

>>327
NOI利回り5％前後のREITは全滅ですね はい

>>327
土地は安いんだから、専用庭付きとか、畑付とかのアパートを建てるとかｗ

畑付きアパートは前考えたけどさ
実際それ嬉しいだろうか？？

【経済】 ついに“鳩山不況”か…景気調査、過去最大の落ち込み。７．２兆円の経済対策も不評★２
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1260354360/
【政治】 「民主党は誰の味方？」「『財源は埋蔵金』信じて投票した人達は、まさか自分の懐が財源になるとは思わず」
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1260347729/l50

清掃業者って換気扇の中とか、見えないところをしない奴ら多い。

>>377

さっきテレビでやっていたが、畑の付いてるアパート花園荘だと
http://www.ienojikan.com/toptopics/community/20090527.html

>>380
うち、リアル農家だけどそれって畑っていえるほどじゃないなｗ
建蔽率で余ったスペースの花壇だな
でも、芝生かアスファルトにするより安上がりかもね、売り文句も出来るし

>>381
いやでも一反二反の畑だと家庭菜園って感じじゃなくなるしなw
これぐらいだと週末にやってみようかなーって気もおきるかもしれない。

>>379
俺は手抜きしそうな場所の照明の傘とか換気扇の裏とかはわざと外してぶる下げておくよ
扉なんかは全部あけておく

目の付け所が良いですね
今まで賃貸住宅にどうしても足りなかったものが庭と畑ですし
首都圏郊外ですが今空前の家庭菜園ブームがきてると感じます

落ち葉なんて腐葉土にする為に奪い合いになってる状況

384ですがうちは駐車場を多めにとってあるので5台くらいは将来潰せそう
というか車需要がどんどん減って駐車上多めにとったのは失敗でした
アスファルト剥がすだけだからいいけどね

自分の住んでいる地域は寒いし家庭菜園なんてビニールハウスでも建てないと無理。
それより駐車場を確保するのが大変。
広い土地で立地条件のいい場所ってなかなか無いんだよ。

あれは大家が掃除をしてるわけじゃなくて
掃除屋がアパート経営をしているというほうが正しい

よっぽど油ドロドロカビだらけじゃなきゃ自分で最近はやってるな
壁紙張り替えちゃうし

>>383
なるほどな。換気扇はフタ開けてぶら下げておくか。

今日、空室を掃除しに行ったら、風呂場とトイレの黄ばみがマジックリンしようがカビキラーしようが除去できなかった。

ユニットバスとかのプラスチックがそうなっちゃうともう手遅れなんじゃなかったっけ

そうなのか…プラスチックの劣化なのかな…

サンドペーパーで磨く

イエロニングといって黄変したのは元に戻らない。原因はいろいろだろうけど紫外線とか
プラの原料配分がおかしいとか酸化とか色々だと思われる。

サンドペーパーでみがくというか削れば元の色になったりするのでやったことがあるが
そんな手間掛けるなら新品買ってきたほうが早くて気持ちの良いものになるので、
便座なら交換、機器のキャップなど小物は研磨、その他場合によっては塗装と分けてる。

換気扇もあんまりひどいのは新品と交換。そりゃ洗えばいいが清掃にがっつり取られるからね。

サンドペーパーでやすりかけたけど目の荒くないのでやったら効果なかった。あれ以上やると傷つくしなぁ。
やはり交換するかな。

交換するかもならば、ダメ元で塗装してみれば？
上手くいけば数千円でウハウハｗ

劣化して黄ばんでるのは風呂場とトイレなんだけど俺、塗るの下手くそなんだよな…
コーナンに同じ色あるかもわからないし。以前塗ってみたら微妙に色が違ってたことがあって以来、塗装は苦手。

換気扇なんかはドロドロのを特別扱いで掃除屋にやらすよりも
新品買ったほうが安いときがあるから　買って数千円で掃除料金が1万てｗ

黄ばんだUBって俺んちかよｗ　前に下手糞掃除屋が塗装が良いとか言って
やらせたら塗装がペリペリ剥がれてきやがったよ

今は全体に黄色くなってるから違和感なしだがクボタのUB撤退してトラップの
部材が調達できないんだよなあ　もう交換しどきです

>>395
イエロニングで検索してたらどうやら漂白できそうってのがわかった。
市販の漂白剤+日光（紫外線）で黄色いのが消える。マジか？？？ｗｗ

まじで消えるみたいなので今度試してみるよ。

>>397
ほうほう？
上手くいくんだとすると結構助かるけど
プラスチックの劣化とかは大丈夫なのかな。

レポートあげてもらえると助かります。

http://www.nomu.com/pro/index/module/RealEstateInfo/id/35358

どうかな？諸経費10％、土地の坪100万円として、建物代は約1億円、
建物に対する利回りは13％。

何か罠ある？

土地面積と建物面積を見間違えてないか。
あるいは４０００万くらいは指せるの前提？

＞400
間違えていたよ。土地50坪を100坪と勘違いしていた。
建物代1億4千万円、利回り9.5％だった。

>>388
トイレの何が黄ばみ？
便器だったら陶器だから酸性サンポール
便座だったらプラスチックなので新品と交換

火災警報装置でおススメありますか。

1.電気屋で「まとめて買うから、まけろ」
2.古道具屋をグルグル回る(新古品がなぜかある)
3.コストコでメキシコ製3個セット税込2,604-円を買う
4.熱センサー式じゃなくて、煙センサー式で我慢

1.一個あたり3600円に負けとくって言われたよ。高いよ。
2.378個要るんだよ。足りないよ。
3.安っ、でも近所にないよ。ていうかどこにあるんだよ。
4.もうこの際どっちでもいいよ。火災報知器で火災早期発見とかどうせ都市伝説だろ。

というわけで一個1500円通販で買いました。

ぶっちゃけ設置が義務付けられたから・・・ってことだもんな。
消化器とかもさあ、消してる暇あったら逃げて欲しいしな。

消防利権だからな

>>405
電池が１０年もつタイプじゃないとだめだよ

セコムがいいよ

うちのアパートが不景気の影響で空き部屋がでて
こまってるんだけど
ネットで宣伝できるとこない？

更新料無効の判例，最高裁でも追認されそうなんで，どうしますか？
不動産屋さんは代理人だから，訴訟リスクを負うのは大家だと思うんです。

>>410
今春，オレも困って探したけど，無かったな。
窓口増やして，やっとしのいだ。厳しかったよ。

ただでさえ既存のアパートの空きが増えてるところなのに
周りの農地がどんどんDT建託とかレオになっていく・・・

駅から遠いところへ何億かけてボンボン建ててるけど，あれ埋まるんかな。
ひとごとながら心配しちまうよ。

税金対策だからぎりぎりでいいんでしょ

>>415
ああそうか。ほおっておけば取られちまうか。資産家の悩みだな。。

悩むぐらい資産が欲しいもんだね。

>>414
埋まるから見てなよ。

自宅の土地が3億以上なので相続税とかで悩んでます

レオとかってさくら入れてるってのよく聞くけど
あれはやっかみもやっぱ入ってるのかねぇ

>>419
相続税を払いましょう

悩まないで払えばいいんだョ

3億以上の借財を作っておけばいい。

見た感じじゃ，埋まってるのは半分だな。ローンは払えない。一括借り上げ契約は解除。
差押え，競売で叩き売られて，ローンは残る。儲かるのは銀行と，建築会社と，競落した。。

分筆して少しずつ贈与ｗ

>>424
そんなカス物件落札しても利益にならん。

相続対策とはいえ、見知らぬ他人をたくさん住まわせて、権利を生じさせて且つ
ウン十年銀行にビクついて、業者には修繕でぼられてもう散々だなｗ

日経の記事だと，○○○○スの株価が下落している理由が，予想外に空き室が埋まらないから，と言ううんだ。
建築会社は建てりゃ儲かる。銀行は貸せば儲かる。一括借り上げ会社も，ダメなら解除すればいい。
最初から計画的なんじゃね。。。

そんなのあたりまえじゃん
あの手の会社は建てるところまでが勝負ですよ

>>428
10年一括借り上げでも勝手に解除されるの？
解除するようにし向けるのか？
あんなプレハブワンルームなんて、家賃保証無ければゴミじゃん。
しかも、プロパンってアホだよなｗ

＞分筆して少しずつ贈与ｗ

分筆の必要はないｗｗ

>>424

ほんでも、一括借り上げ会社のアパートって競売とかで見たことないべさ？
家の近所の人は１２年目だけど借り上げのほうが良いって言ってるよ、何でだっぺな？

倒産の恐れがあれば，損害賠償金はらっても，逃げるしかない。
借り上げの値段は７割？５割？埋まるくらいで，それ以上が会社の利益。
相続税対策なら，大家の取り分が全部銀行に渡ってもいいわけだ。

場所が良くて，埋まってれば問題ない。面倒なことは全部やってくれるし。
埋まらない場合が大変だよ。会社が不採算物件の面倒もみるのかどうか。

>>430
細かい文字で「大幅な景気変動等で維持できない場合は改定もＯＫ」と書いてある。
過去の判例も出てる。
それに１０年以降は見直しするという契約でもあるのでいずれ下がる。
もし拒否すればそのまんま放り出されることになる。そうなると建物の価値が低いので
普通の仲介だと賃料もハンパなく下がる。

>>432
売買に出ないかもしれないが泣き寝入りみたいな人は多いよ。
振り込まれる金額よりも返済額のほうが大きいとか、決裂して一般の不動産屋が面倒みてるとか。

借り上げが良いという人は
入居者や不動産屋との面倒が無い
経費だ減価償却だ修繕費だとの経理の面倒が無い
とりあえず「だまされた！」と思いたくない
駅から近いなど条件が良かったなど「そのひとだけは良い」から

というかんじ。　
駅から遠くて学校や工場が無いところでなんでこんなところに建てちゃうかなあって物件？
半分ぐらいしか埋まってない？そういうのなら良いという話にはならない。
良い話が出てくるのはそもそも「条件が良い立地」ってこと。

>>433
>借り上げの値段は７割？５割？埋まるくらいで，それ以上が会社の利益。
？？？
どこの話？

>>435
建物の利益だけで３年カラッポでも大丈夫だろ？ｗ

>>434
家賃保証の失ったあの手の物件には魅力無いな。
それなら地元の建築会社で安く建ててスーパーサブリースでも利用した方がいい。
みんな騙されてるんだね。

>>436
？？？
通常系列であっても家賃保障別会社として独立採算でやってるのが普通ですが

その普通じゃないとこってどこ？

そうか，3億で建てて，4億で農家のおっちゃんに売ってるのか。悪い奴だ。

>>439
普通のことだろ。

3億かけて建てて3億でうってりゃ会社がなりたたん。社員給料０。ボランティア集団

>>440
１億で建てて５億で売ってたら犯罪だろ？ｗ

>>441
>>439にそんなこと書いてあるか？

5倍で売ったら犯罪？あほかｗ

化粧品の原価いくらかしってるか？
コーラの原価いくらかしってるか？

その辺の飲食店のメニューの原価いくらか知ってるか？
喫茶店のコーラの値段は？

世の中の仕組みぐらい知っとこうね。

1億で仕入れたやつが5億で納得いかんなら買わなきゃいいわけで。
それでも買う人がいるから市場がなりたってるわけでして。

アパート建てるんだけど、
25年ローン金利変動型
当初７年固定1.8％って良い方ですか？
営業は破格ですよと言うのだけど。

>>434
確かに駅に近いし〜
納得しました。

>>444
自分は全期間変動で2.775%だよ。
先日紹介されたローンは色々と条件点いているけど、当初3年固定1.5%で全期間1%優遇というのもあったけど。
破格だと思う。
うらやましいなぁ。

変動短プラ+1.375%フルローンの地銀と短プラ+0.5%頭金3000万必須のメガバンで悩んだけど、
結局メガバンで借りますた。まだ1年なので、正解かどうかは当分わからんかなと

いくら借りていくらで建てていくら家賃はいるの？

>>444
7年のあとがきになるな。

七年で手持ちキャッシュと家賃収入でほぼ返済できるんならわるくないんじゃない？

すみません、ローンについてですが、
元金均等と、元利均等はどちらが有利でしょうか？

だんだん全棟、10年を過ぎてきて、金利損金が少なくなってきてしまいました。
売上ばっかで資金繰りが大変になってきました。
これから20年とかになったら、金利損金なくなって
どうなっちゃうんだろうって思います。

みなさんはどうやって費用作り出してますか？
キャッシュが出てく費用対策じゃ同じだし、
減価償却って増やせるものでしょうか？
よろしくお願いします。

>>450
総返済額は元利金等のほうが少ない。　当然そっちを選択することになるが
そうなると初期の返済額が大きいため難しいことが多い。

返済額が減っていくということは金利も支払わないということにあるので、金利分の形状も減るということになる。
会計的にどうか？というのはちょっと詳しくないのでわからん。


資産の余力があれば新しい物件を購入したり建てる事で償却費を出す。
これが一番カンタンで判りやすいと思うが。。

ありがとうございます。
償却費はやはり設備投資や建物購入だけですか。
裏技でキャッシュを使わずに増やす方法とかあるのかな、と思いまして。

>>434
一括借上のメリットは、仲介の優先度が高いことも挙げられる
減価償却とか経理の面倒はどっちでも一緒

>>444
固定期間が終わったあとに、>>447のように短プラ＋何%の金利になるかが重要
それを聞かずには判断できない

金利分の支払いが減ってるのは良い事でしょ
単純に収入もフローも増える（元金均等の場合）

その分税金も増えるけどトータルでは得なのは明白だし

>>450
返済総額は、借り入れ期間を同じにした場合は、元金均等のほうが少なくなります。初回返済額を同じにすると、
元利均等が少なくなります。

元利均等は初期のころのキャッシュフローが多くなり使いやすいと思います。

短プラ＋０．５％って今なら２％切るよね。資金力があると、もうあらゆる面で有利なんだな

鉄筋コンクリ
高層１ＬＤＫ単価（建築コスト、創業費込）＝１１００〜１３００は今日日の普通コストとゼネコンは言い。
銀行はそれでは経営成り立たず８００ぐらいといい
これをゼネコンに伝えると、それは、昔のコスト古いデーターだといい

嘘つきはどっち？

借り換え交渉で担保不足を言われるような物件、終わってるよなあ

更新料の徴収無効の高裁判例が出ていて，最高裁でも追認されるのは確実。
不動産屋は代理人だから訴訟になれば被告は大家，皆さんの対策を聞かせて下さい。

追認されるのは全然確実じゃないと思うけど、
契約時に、更新料ありか、月家賃に更新料分上乗せか、
相手に選ばせるだけだから、あまり困らない。

>>460
不動産屋さんの取り分はどうしますか？

契約期間全体での合計額は変わりませんので、いままで通りです。
たとえば、２年で１月分更新料とるか、１ｹ月家賃に（１＋1/24）掛けるかの違い。
利息分は無視して。

更新料ありを選んでおいて、後から効力を争うんじゃないの。
賃借人に選択させたという証拠を残しておきたいところだね。

>>460
どうなんだろうそれ

更新料
当害物件の契約解除まで「更新料」と言う名目は認められないってことじゃないのかな
家賃改定時にそれにかかる経費、例えば、不動産屋が入ればその手間賃位までが争点かも。

首都、古都だけの課題

>>458
地価下落局面なら担保不足を指摘されて当たり前

>>466
只今建設中の物件です。

>>464
それなら、「更新料」はやめて、「家賃（前払い分）」は駄目かな？

>>464
更新料は、現住民の店子に対して、
家賃等の改定名目で新規契約と同等の手数料を上下から頂こうとするあくどさが見え見えな慣習。
ここを攻撃されてると思われ、
だから、それだと、家賃の性質と更新料の性質を追及されそうな悪寒。

>>465
地方は，法律だの判例だの，そんなもんは関係ない，ということですか？
そういうわけにもいかないだよな。。

>>467
建設中に借換とか担保不足とか、計画がおかしいんじゃない？

>>467
計画が狂ってそうなんで、こりゃ不味い、どっか安いとこ無いかと探しても
所詮狂った計画なんで、金利は安くても、担保は十分頂きますよ〜
或いは、狂った計画を再計算されただけで、担保不足を理由にお断りされましたね。
その不足分として提出予定の該当別件は、将来は他人名義に成る物件也。
で、俺がその他人名義予定の御本人。

終わってるわ。兄弟は他人の始まり。

>>472は、>>471へのお返事です。

>>470
それ俺だわ

いや、そう言う意味じゃなく
昔から大阪じゃそんな習慣は無い。京都じゃあるけれど、
ヒシ銀プランナーの話じゃ、もう今後使えないってお話でした。

むかつくなあ〜腹立ちまぎれに数字暴露してやりたいけれど、物件特定されそうなんで止めとく。

住民各位、ゼネコンが公庫斡旋しだすとやばいと思いましょう♪

ここに愚痴るぐらいが関の山の小市民でした。
スレ汚しゴメン。

ああ、一つ、消費税還元についてまともなレス少なかったんで、余計な一言。
調べ上げた情報では、消費税対象物件売上割合に按分して返されるから
相当周到な納税計画を立てて、確り消費税を納めた事実が居る。

素人の浅知恵は凹ります。
消費税も後で返りますよ〜なんてな。(ﾜﾗ

>>472
早い段階なら計画を中止して立て直すのも手
多少違約金を払ってもまともな計画に変更できるなら十分
聞いてる感じではかなりやばそうな匂いがするが・・・

>>476
時既に遅しですわ（笑

元々大家が取る更新料と不動産屋がぼる更新事務手数料ってまぎらわしいわ、　
更新事務の手数料で３万は高いよね？

>>478
元々大家が更新料を取る意味がない
不動産屋は書類更新があるので何万か取っても不思議はない

近いうちに，最高裁が判断すれば，新聞テレビにでる。更新業務は様変わりとなるな。
更新料を期待している大家は少ないんじゃね。不動産屋さんはどうなんだろう？

むかしは、更新料、礼金も２・２が普通だった。
いまは、額も減ってるし、あんまり期待してない。

どなたか>>457に回答お願いします。9階建です。

>>457
うそつきはおまえ

13年前に建てたアパート（300坪の土地に１棟4個を3棟）のローンが終わりました。
そこでいままで空き地にしていた別の120坪の更地で何か始めたいんですが、
何か手間のかからない利用法として皆さんなら何をされますか？
ちなみに今は借金0の状態で、自己資金3000万あります。

ゼネコン

>>483
何を指して嘘と思うんですか？

>>484
立地がわからないと何とも言えないが、
とりあえず駐車場か、レンタル農園じゃない？

>>487
ありがとうございます。
やっぱり駐車場が一番手軽ですかね。

>>486
ゼネコンに騙されたこっちがバカなだけで、今更調べてみても始りませんが、せめて事実を知っておきたい。それだけです。

こっちはsageとか付けなくても良さそうだね。
ハウスメーカー系の賃貸物件を競売で入札してるよ
中古専門なんだけど、不動産屋の利回り計算はアホすぎるし、入居者の内容を見れないのは危険だよ

>>484
駅から近い、会社が多い、などであればコインパーキング。
住宅地みたいなところでも駐車場。
あとは資材置き場とかレンタル倉庫。一括で借り上げのところもあるしチェーン方式のもある。

居住用ならアパートだろう。いまから建ててどうかと思うが需要にマッチして賃料もマッチすれば
利益も出る。減価償却も計上できるので税金上もよろしい事も多い。
筆が分けられるならガレージつきの貸家建ててもたのしいかも。
順に建てて、やっぱアレ？と思えばそこで中止すればいいし。。

>>489
事実は
>>457
> 鉄筋コンクリ
> 高層１ＬＤＫ単価（建築コスト、創業費込）＝１１００〜１３００は今日日の普通コストとゼネコンは言い。
> 銀行はそれでは経営成り立たず８００ぐらいといい
これだ。

すでに建ってるならハナからおかしいってこと。
もっと安い建設会社はあったろうし銀行もその金額で貸したのだから。
それに「今日日」予測以上に景気が悪くなってる。今後もかなり怪しいだろう。
今考えうるモノを作ってもダメな所はダメなんだよ。賃貸というのは立地次第な面もあるから。

>>492
立地はまあまあ、

ゼネコンは銀行800を古い相場と言い切りました。
そこで、ここの皆さんは、１ＬＤＫを実際どの位のコストで建てられたのか、>>489に書いた以上の事はありません。

>>493
高層ならしょうがないと思うけどね。４５平米ぐらい？

うちは、重量鉄骨２F、２LDK６所帯１００坪、坪単価３０万だったこれくらいでないと
怖くて建てられないと思う

>>495
> うちは、重量鉄骨２F、２LDK６所帯１００坪、坪単価３０万だったこれくらいでないと
> 怖くて建てられないと思う
>
凄い低コストだな。
羨ましい。

脳内大家が多いからさ〜W

でも大手は40〜50%乗せてくるのは事実だろ？
地元の会社に頼んだら4000万くらいのアパートに平気で5000万とか異常。

オール中国人の職人で材料もオール中国製だったら、安くできるかもな。
２、３年できしむんだろうな〜
監督ぐらいは日本人だろうけどね

ニュース見てると、大家さんは殺されやすいから、気をつけないとね

>>496
サイデングさえ良いのをのを使えば問題ないですね、ごみ置き場、自転車置場
駐車場のライン引き、外柵フェンス、ウォシュレットは
手配取り付け共に自分でやりました。

そのうち中国製のアパートができて
坪単価２０万円ぐらいで建つようになるかも

>>502
土地まで中国製になったりしてなｗｗｗｗｗ

って、それ占領されるのか・・・？('A`)

中国の最新技術で薬品工場跡地から住宅地を製造

>>503
小沢がいるから…
あり得るぞ

日本は中国の傘下になる日も近いな…
誰かどうにかしてくれ！

アホばかりの日本人だらけに嫌気がさし、海外に移住したいが、不動産(先祖400年)があるのででられない

レオパレスにお任せ下さい

ダイソーがアパートつくりに参入します。

　　　　　　『更新料を払いたくないのですがー教えてgoo』
　　　　　　　http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1673247.html

しましまのアパートのオーナーさんってどんな気分っすか？

>>511
しましまのオーナーさん、真実を教えてあげても「そんな事ないよ！」だって
競売では中国資本系の会社や個人が落札してる
グリーンの表紙の競売情報誌の落札者名簿の記載を調べると、コリア系の不動産屋が多い
侵略は始まってるぞ！

チョンやシナは落札できないように制度かえたほうがいいよ。領土問題なんだから。

最近の悩み。
青空駐車場を持ってるんだけど勝手に止めるマジキチがいて困ってる。
糞警察に電話しても「民有地だからなにもできない」しか言わないし。税金泥棒め。

>>513
そのうちに廃車を捨てられる可能性もあるから本当に気をつけてね
柵を作るしかない

>>514
街の雰囲気的に廃車捨てられることはないんだけど、空き缶とかタバコとかポイ捨てされてるから掃除してる。
青空駐車場は固定資産税高いし建物建てるには面積狭いんだよ…60の200なんだけど

犬のフンに悩まされている。まったくモラルのない飼い主がいるんだよ。

警察に電話する時はコツがあるんだよ

「犯罪を匂わすこと」

>>513のケースなら盗難車の「ような」車が停まってるんですけど・・・でいい
もちろん嘘八百並べ立てたら後で問題化するかもしれないからダメよ

八王子の帝京大学と中央大学の近くにアパート建ててるオーナーはウハウハ？

うちの親が今週契約するわ

4500万もかけて
月７万×４
の長家


もうね
東京三菱の株でも買えよっていってるが

先週公募で俺がかったウンコはもう10パーセント利益でてるってのに


ま 余ってる土地だから いんだけどさ
金はあるんだが
金利安いから半分借りろとはいってる
しかし勿体無い

建物だけで4,500万円かぁ。
自分は土地代込みで4,300万円で月9万×4でやろうとしているんだがなぁ。

一戸あたり1250万の建築費
鉄筋RCで75平米とかかね？

しかも年収336万・・・利回り7,4%
大○建託か積○不動産か建築営業系だろ

現金一括だとしても実利回りは２〜３％ってところかな
それなら定期預金でもしてた方がマシだったかも

ｽﾏｿ建築費1125万ね

４５００万円で毎月分配型投資信託買うと
月に４０〜５０万円ぐらい来るよ
アパート建てるならこれを上回らないとばかばかしい

近所の３００坪の空き地を持ってた人がザ借家を２軒建てるみたいです。

７０坪の建て坪のザ借家を２軒です。

金額は、約一億円　年に５１２万円の賃料らしいです。

多分、破産するのではと、心配しています。

人のことですが、心配になります。＾＾

税制が変わるみたいだな
生前贈与がしやすくなる？

>>517
警察に電話する時はコツがあるんだよ

「犯罪を匂わすこと」

>>513のケースなら盗難車の「ような」車が停まってるんですけど・・・でいい
もちろん嘘八百並べ立てたら後で問題化するかもしれないからダメよ


なるほどね〜。今度、うちの駐車場に違反車両停められてたら、そういうフレーズ使ってみる。
うちの青空駐車場は付近にスナックや居酒屋、低所得者向けボロアパートとかあるから困ったもんだよ・
廃車はさすがにないけどね。

大事なことだから二回言ったのかと思った

>>519
>>520高杉！俺は不動産屋だけど
アパートなら500×戸数＋200（外構）が相場！
BT別ドレッサーの1Kならどこのメーカーで建てても賃料かわらねぇ

考え直せ！

大学生には部屋を貸したくない。

すいません質問です。アパートじゃなくて戸建ての賃貸なのですが。

某大手の不動産会社に仲介依頼をして、
昨日、不動産屋から入居希望者があったとの知らせがありました。
ざっと、入居希望者の家族構成、収入など聞いた後、
詳しい内容については、契約書を郵送するので、
それで良ければ、記入押印して返送してほしいと言われました。
ちなみに入居日は来月の中旬からになっており、
家賃の発生日ついてはそれまで待ってほしいと。

で、今日設備の確認をしようと思い物件に訪れたら
不動産屋名義で「消毒中」の張り紙とともに強烈な匂いが。
とても中には入れない状態でした。

まだ契約書を交わしていないのに、勝手に人の家に入って
こんなことするのはありなんですか？

所謂、斡旋屋と不動産管理会社の違いおしえて。

女の子を紹介してくれるのが斡旋屋
女の子を管理するのが管理会社

>>532
管理の内容を詳しく。

大家　　管理会社　　借主
以上の３語を使って説明きぼん。

>>530
カギ預けてるならいいんじゃない？　「普通は」勝手にあけて作業なんかしないけどねｗ

どうしてこうなっちゃうかというと、先に行動したほうが優先されるから。

おそらく530は他の不動産屋にも依頼している「だろう」と判断されてる。
他の不動産屋を出しぬくにはとにかく先に行動して費用発生させたほうが客付けだけであっても
他の不動産屋に依頼を出しにくくなるし、他の不動産屋もすでに作業がされていれば客をつけにくくなる。

客が契約しようがしまいが関係ない思惑で動いている。だから
アリかどうかでいえば「あり」だし、モラル的にどうかといえば「勝手な話」ってこと。
大家的にどうかといえば結局は早期間でより高い金額で契約させてくれる不動産屋が一番ってわけだしで
まあズレがあると思う。


>>533
532じゃないが

管理会社：賃料管理をして入居者からのお金を一括で管理してそれから管理費（５％）引いて大家に振り込む。
借主：賃料を管理会社に振り込む。苦情や契約更新なども管理会社だから一元でわかりやすい。
大家：建物の管理や契約の管理など面倒な部分を一括で管理会社に依頼する。そのかわり収入の５％が管理費としてかかる。

>>534
家賃は家主に直接振り込まされて、契約更新の際、契約更新料　追加敷金を管理会社
に振り込むようになってるけど、これって変じゃない？何か管理会社が契約更新料とか
追加敷金ピンハネしてるように感じるけど、どう？

契約書には家主の住所は書かれてるけど、電話番号が記入されてないので家主と
確認の取りようがないんだけど・・・管理会社に家主の電話番号教えてくれって言ったら
消費者保護法とかで教えられないとかぬかすんだけど・・・これってどうよ？

他の大家さんごめんね。多分相手にしてはいけないんだと思いますが…
>>535は、田舎ジジイ系街の不動産屋のやり方だね。こういう会社は滞納者が発生したら「うちは管理してね〜」とか逃げるから、大家さんも心配だよ。
今は、家賃の入金管理まで不動産屋にやってもらうのが普通だよ。
面倒臭いかも知れないけど、月イチ位は不動産屋と顔をあわす習慣が大切だよ。高い管理費払っているんだからさ、飯ぐらいおごってもらわないとね。

先日突然、市役所から償却資産申告書が送られてきた。
説明をみると、所有しているアパートの付随物の償却資産として
申告させ固定資産税をかけるつもりらしい。
いままでこんなのなかったんだが、
よその市ではおこなっていたのかすでに？
打ちは田舎だからいままでやっていなかったのか？
ところで、説明によると、アパートの駐車場のアスファルト費用が
償却資産にかかるらしいが本当か？
ほかにも給水タンク屋外が４００万したやつがあるのだが
これにもかかるのだろうか？
どなたか、アパートの償却資産の対象となるリストアップ教えてくれないだろうか
アパートの営業担当に問い合わせたところ、他のオーナーからも
問い合わせがきていて、不詳なのでしらべようとおもっていたところ
とのことでノウハウがないらしい。

>>537　税の相談は、税理士へどうぞ

>>537
釣りかもしれないけど、不動産屋の軽い食事会で、不動産屋組合のブロック長と税理士さんに今、会ってるから聞いてみたよ。
通常はありえないよ。
管理の不動産屋が脱税を疑われているか、あなたが賃貸のリフォーム代で自宅のリフォームをしたと疑われているか、誰かに勝手に何かしら登記されている可能性があります

アパートの営業担当とは何かね
大刀レオパかね

文字通り償却資産の報告書なんだから報告すりゃいいだけなのに
何を慌てるのか

>>535
大家は事業者だから消費者保護法は関係ないな。
個人情報保護法と違うか。

>>541
その不動産管理会社の社員アホやから消費者保護法って言った・・・
意味わからなかったからここで訊いたんだ・・・

個人情報保護法ならわかるけど。　まあ、個人情報保護法としても、管理業者が家主の
電話番号を借主に教えてないってことってあるの？変すぎると思うんだけど。
契約書に家主の電話番号記入されてないし、管理業者が教えてくれないんだよ。

大家が、イヤがってんじゃない？
管理一式？不動産に任せてあるから面倒事はそっちにねと。

更新料は、不動産屋の取り分じゃない？
追加敷金は、預かり金だから不動産の方で管理してるとか。

>>543
俺も更新料は不動産屋の取り分じゃないかと疑ってるんだよね・・・
前の家主がローン還せなくなって、家主が変った物件だからね。
もちろん前の家主との契約がそのまんま生きてるわけだけど、次の家主に更新料のこと
伝えずに、管理業者がピンハネしてるように勘ぐってんだけどね。
普通なら更新料も家主の口座に振り込ませるよね？

ピンハネと言うより、不動産屋はなんで儲けているのかと。
大家から取るかお客さんから取るかしかないだろ。

>>545
嫌、管理業者が更新料取ってるとしてら、それは詐欺になるよ。
借主は家主と契約してるわけだから。

更新手数料だろ・・・うと思うがなあ。
大家と不動産屋の契約次第だからよーわからんけど。

>>547
更新手数料じゃないよ。家賃1月分が更新料なんだから・・・
毎年更新料取るとんでもない京都のC不動産管理業者だよ・・・

契約の更新手数料じゃなくて年毎の更新料（？）なんてのがあるんだ。
よーわからんから口挟むのは止めとこ。

>>549
契約更新料という不思議な慣習があるのは京都周辺、東京だけだと聞いてるけど。
今これが違法なのかどうなのか関西地方で問題になってるんだよ。
裁判でも合法、違法と分かれてるよ。今はちょっと違法というのが優勢になってきてる。

京都では全地域でこの契約更新料というのがあるよ。
（毎年、あるいは隔年で家賃の1ヶ月分〜2か月分を家主に払う習慣）

特に京都のC栄という不動産管理会社がいつも裁判沙汰になってるよ。

ああ、そういう話ね。
違法だと出れば、大家の方に請求がいくだけだろうな。
で、本来ならそれは家賃分に上乗せされるんだろうけど。
この状況じゃあねえ。
貸す方が立場弱いしねえ、それが逆転する状況になればみんな乗せてくるんだろうけど。
そういう時代はくるかいな。

ま、新しく建てるとこはそれ込みで計画するんだろうけど。

というか、更新手数料は大家に入ってるのか？
不動産屋さんの為のハナシだろ。

不動産屋が、店子の契約更新のたびに更新料を店子じゃなくて大家に請求するんなら
大家は、契約年数５年１０年にしたって別にかまわんわけだし。

結局２chしか見てないのかな
世間は更新料に興味がない。
貧乏が払いたくないからゴネてるだけだろ

今はゴネ勝ちｗ
しっかし、契約更新なんて大家にはまったく関係ないだろうからな。
契約終了で自動的に契約切れるわけでもないし、向こうが出ていくと言わない限り
契約更新されるわけだしなあ。
逆に出て行くとなれば１ヶ月だって好きに出てける。

555 ENTER

STANDING BY

ぼったくり弁護士、司法書士
更新料返還起こしてもこうなるだけ
http://www.j-cast.com/m/2009/11/22054425.html?guid=ON
更新料返還起こしてもこうなるだけ

そして、弁護士や司法書士の餌食になったのでした
めでたし、めでたし

更新料無効の判決がまもなく最高裁で出るよ。クリーニング代の無効も出るかもな。

ベ-タ-無しの3階建と有の5階以上だと何階以上から有のが旨味ありますか?
テナント貸の予定　場合により住居混在も。
都市部で駅から超至近で需要まぁあるで　旧法借地です

そんなのケースバイケースとしか言いようがないだろ
エレベーター設置に１０００万と月管理費５万くらい見とけばいい
あと補修も定期的にある
賃料総額がいくらになるかによる

車は無くてもタイヤや冷蔵庫とかテレビなんか捨てられる可能性あるからな

今日朝７時早くから店子の親から電話がきて息子の安否確認をしてくれと言う。
話を聞くと１日前から連絡が取れず困っていると言う。
はぁ？と思ったが管理会社に連絡をと言うとまだ会社が始まっていないからお願いしますと。
僅か一日連絡が取れないだけで・・・DQN
万が一部屋で死んでいても困るので車で行って確認、ちゃんと生きてましたよ。
大家になってまだ５年目だがこんなのは初めて、勘弁して欲しい。

警察から入居者の息子さんが事故死で至急連絡が取りたいと朝早く連絡が来たことはあったな。
あと、入居者が無断欠勤で会社から心配して様子を身に来たけど本人は部屋にいるのだけど
返事がないから立ち会って欲しいというのも。
結局、失恋だか女性に騙されてだか落ち込んでというオチだったけど。

>>562
うちは立会い料を取ってる。その代わり２４時間何時でも携帯に電話してよいってしてある。
日中1０００円、夜間は３０００円、カギ開けするのでその手間ってことで開錠前に先払い。
遠方の場合も振り込みするかあとで請求書発送。

１０年ぐらいになるけどカギ紛失で一回だけだなあ。

所有権じゃなく借地のが美味しい場合って多いのう?

なんでバカな奴はいつまでたっても
そういうバカな事ばかり聞くの

>>558
嘘つくな

>>566それはね…
学習能力がないからバカそのまま
だからバカなんでしょ
バカにばかって言うのもバカバカしいしバカにバカって言うのがバカだと言ってる私もバカかもしれない

>>540
そのとおりなんだが、ノウハウがない。
二ちゃんでもまともな回答がないので
償却資産の申告と実務という本を注文した。
これでわかると思う。
一応ファイナンシャルプランナーの資格もってる。

今は長家形式、流行ってるの？

流行ってるみたいね。ソースとかないけどｗ
なんとなくだが
アパート＝安い
長屋（戸建て）＝高級っぽい

着工件数が伸び悩みなので利益率を上げたいからだと思われる。

あと、入居者がわの都合でいえばよりよい住宅をより安く入りたいってのに応えるには
戸建てあるいはソレに近い長屋式のほうが高級っぽく感じるから。
本当はＲＣのほうが全然良いのだがＲＣの長屋とか戸建てが無いのを見れば良く判るよね？ｗ

>>563
うちもそれはあったなー
姉さんから警察経由で立ち会ってくれと数回したが最後には首つって・・・

まあ建て替えだったからいいんだけど
悪質な宗教にはまって金を出せとか追い立てられてたそうで

アパートの建築を考えています。
木造と軽量鉄骨造はどっちが人気がありますか？
また１K２４〜２６�uで作るとき、1戸何百万かかりますか？
私は4戸×2階建てで考えています。
また、その後固定資産税はどのくらいかかりますか。
お聞かせください。よろしくお願いします。

>>573
典型的なくれくれだな、まず業者に相談・・だな、飛んでくるぜ。

>>573
4000万くらい見込んでおけばOKだろ。
固定資産税も10万しないよ。

この手のバカがいる限り
バカがバカな運営をする→行き詰まる→買い叩いて軌道にのせる
って流れが止まることはない

>>573
25�u×8戸×1,25(共用部分)＝250�u
つまり約76坪
俺が去年末に建てた時の7社の見積もりが坪32万〜50万だったから
2500万〜3800万円でいけるはず。
今は木造でも軽鉄でもほとんど金額はかわらん。
ただ償却を考えると木造の方が税制面で有利。

>>576
売り上げがあって利益も出て所得税も払ってるのに使える金が無いという銀行ローンの恐怖ｗ

>>578
お金が必要なら遠慮なく借りてくださいな。
きちんと利益が出ていて担保もあるならどんどんお貸しいたしますから。
ｂｙ銀行

軽鉄の償却って木造と一緒じゃなかたっけ

解除記念

>>579
そう健全であることが何より。
しかしそう簡単には貸してくれない。

銀行が渋った事案を大手は住宅金融支援機構へ誘導する。
http://www.jhf.go.jp/customer/keiei/merit.html
35年固定金利で国庫金だから安心安全ですよ。

保証人が居ないとか、親兄弟に頭下げるのが嫌な奴には、こんな手もある。
機関保証制度
http://www.jhf.go.jp/customer/keiei/hosyo.html

★建設屋、
★公社、
★保障屋

こいつらは全部セットで動いている。グルと言っても良い。

そもそも、銀応が融資を渋った段階で、施主は計画の練り直しをすべきってことなんだよ。
甘い絵に描いた餅に踊らされるな。

>>577
577さんありがとうございます。　
私が最初見積もった業者は4000万＋水道、ガス、外溝工事料金でした。
これは高いですよね。
アパート建設とくぐると、特定の大手会社ばかり出てきます。
もっと地元で安い工務店を調べるのにどうすればよいですかね？
ちなみに地元は横浜と川崎の近くです。

>>582
銀行でも物件と実家を担保で保証人を要求、さらには家賃の振込口座を凍結なんてえげつない事やるからなんとも…

>>583
・手間を惜しまずタウンページ見て電話して実績のある会社に出向いてみる
・自分も勉強、知識を身につけること、（ぼられ、手抜き防止）

ほかのアパートを色々見に行くのもいいですね。

投資用不動産３０００万円
毎月分配型投資信託５０００万円持ってるけど
いまアパート買うなんてばかげてるね
利回り１５％以上で良い土地つきなら考えるけど
それ以下なら毎月分配型投資信託のほうがいい

いま日本の最高権力者は薩長連合(鹿児島県、山口県)の田舎侍たちです。
・坂本龍馬は日本をいまも破壊しているテロリスト薩長連合の工作員だっただけの者です。
・織田信長の時代から戊辰戦争まで、鉄砲隊のガンパウダーはガンパウダー１樽につき、
日本人の若い娘５０人を海外に売ることで調達していました。
・自殺者３万人(実際は８万とも)は薩長連合が原因です。日本はいまだに武家社会です。
・明治維新テロは薩長連合が海外の貴族やユダヤから金を借り(年利18％)て起こした国家転覆テロ。
・総理大臣、大蔵大臣、外務大臣や公安、警察、自衛隊の歴代トップは鹿児島県、山口県、
高知県、佐賀県、 長崎県出身者ばかりです。 公務員は薩長連合の使用人です。
公務員は国民を支配する道具。国策捜査は薩長連合やアメリカのための捜査です。
・日本経団連の企業は明治以前からの支配階級の関係者が興したものばかり。
・アメリカを代表する洗脳の専門家アーネスト・ヒルガードは戦後来日して
「戦後日本の教育の非軍事化」のために働き、スタンフォード大学からその功績を讃えられます。
鳩山由紀夫もスタンフォード大学卒業です。洗脳はいまも続いています。
・薩長連合は株式会社ゆうちょ銀行の郵便貯金を海外の貴族やユダヤに差し出そうとしている。
・アメリカ財務省証券購入で日本人は毎年アメリカに３０兆円以上差し出している。
・日本人が貯蓄した金が海外にいき、信用創造で1000倍になりそれで日本の土地が買われる。
日本は破産し、ＩＭＦ管理下でも 薩長連合は安泰で国民はＩＭＦに感謝するように洗脳される。
(参考：洗脳支配　　苫米地英人　　株式会社ビジネス社)
日本の政治家には朝鮮人がいます。安★部、小★泉、菅★、小★沢。
２ちゃんねるはトウ一きょう会が運営してＩＰ集めや、自作自演して洗脳工作する場です。
http://jb★bs.liv★edoor.jp/bbs/read.cgi/news/20★92/11★94947143/
薩長連合は戦争やシベリア抑留で日本人の抵抗勢力を殺したのか。戦争は自国民を殺すためにも使われる。
薩長連合のために警察がインターネット規制をする。来年東京では匿名でネットカフェから情報を発信できなくなる。
情報遮断、ネット情報遮断、ネット検閲は戦後の洗脳と同じやり口。薩長連合は日本人ではない。ｗ

毎月分配型投信のデメリットは、元本保証はないこと（カントリーリスク、価格変動リスク）、為替リスクがあること、
分配金が運用収益を反映したものではないこと、などがあります。。

>>589
アパートの場合は元本（建物価格）は確実に下がる。
土地もデフレの今は下がる。
修理代がかかる
空き室リスクがある。
固定資産税がかかる。

続き
管理費がかかる。
ゴミ問題、掃除など手間がかかる。

1 ：名無し不動さん：2009/10/28(水) 22:03:54 ID:d5JwqTMM
大家の皆さん、色々と情報提供・知恵の出し合いをして
満室御礼への道を歩みましょう♪

＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます

＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう

＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。

こんにちは、串の刺し方わからずにノーマルでカキコします。
都下で二棟貸し出しをしております。
最近は地元の業者から大手に媒介をお願いしようと思うのですが、注意点など
有りますでしょうか？ご指導頂ければ助かります。

過疎ってんね、ここ

デフレでアパート経営なんてだめだよ

デフレで建築費が安く済むからアパート経営いいと思うぞ、ここがチャンスだ

アパート経営は建物価格は確実に下がる。
土地もデフレの今は下がる。
老朽化で家賃が下がる。
修理代がかかる
空き室リスクがある。
固定資産税がかかる。
管理費がかかる。
ゴミ問題、掃除など手間がかかる。
保険料がかかる

またおまえかよー

毎月分配型投信は
何もしなくても利回りは１０％以上の分配金がある。
為替リスクはあるが、今までの経験からすると、たとえ円高になってもまた戻る（円安になる）

ババ抜きみたいなもんだよ

>>598
何も知らないでアパート経営はじめるやつがいるからな
空き室が増えると困るんだよ

下手に増えてもね。
建てた人も困るし建ててた人も困る。

いまからアパート経営なんて日本の人口どんどん減ってんだぞ
東京の一等地以外は止めとけ

くだらん

築年数が古く、空室が多いアパートぶっ壊そうと思うんだが、今住んでる店子を円満に追い出す方法ある？

爆破

一人あたり500万くらい渡せば、9割方円満に追い出せるYO!

アパート経営って儲かるもんなの？　最近やたら農家がアパート建ててるけど
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/news/1262770419/

バカばっか

>>607
五百万ウォン？
ていうかウォン建てでも高すぎるよ。

t

古いのは耐震基準があやしいから
耐震基準を満たしていませんので倒壊の恐れがあります。
立て直します。というのはどう？

地方や駅から近いところは儲からん

大刀とかがたてて
飽和状態
もうだめんぽ

家賃を安くしても入らないよー

イヤなら売ればいいと思うよ

>>610
高すぎるって不満もたれることはないだろ

>>601
それで首が回らなくなったやつを安く買い叩きます。
築10年二階建て8〜10個くらいでローン残金3000万くらいのやつないかなぁ…

>>615
うちは、値下げはしないけど
12000円の録画機能付きテレビドアホン
と14000円のウォシュレットを付けて
様子見です。

>>619　ずいぶん安いですね。どこで買ったのですか。

>>620
テレビドアホンは楽天市場で、ウォシュレットは価格.comで
安いのを探して買いました。取り付けは自分でやりました。

http://item.rakuten.co.jp/ei-one/vl-sv30x_genkin/
http://kakaku.com/item/22001210427/

ドアホン録画機能付きで安いね〜、取り付けで居住者のいる部屋で作業するの
嫌じゃないですか？まあ、そんなこと言ってたら何も出来ませんがねｗ

デフレだからやめろと言ってる奴はどうしようもないな。
むしろ今だからこそ建てるべきだと思うが？

建てるなと煽っているのは、恐らく空室抱えまくりで困っている奴だと思うが、
家賃を納得価格まで下げてしっかり手入れしておけば、よほどの不人気地域
でない限り空室にはならんよ。
空室が発生しているのは家賃が高いか、汚いかだ。
地域の治安等まで調べて入居してくる店子なんて滅多にいない。
そもそも空室発生しているなら、原因を調査するべき。
それすらやらずに不動産家に丸投げしている阿呆がいるから困る。
まあ、そんな阿呆が多いから助かっている面もあるんだけどな……。

>>605
退去日を半年以上先に設定して

＊入居時の敷金の全額返金（解体する＝補修する必要が無い＝全額返金）
＊引越し費用、新しいところの敷金準備代として退去日までの３か月分の賃料無料（すぐに越す場合は相手先に直接支払う）

を、書面で約束する。（保証人が居ればその人の印鑑もあればなおよし）
余計なお金を出さない、退去予定日まで滞納させない、次の引越し先の契約書を提出しないと無料にしないなど
あめと鞭を使うこと。

掛かった費用、損した分は次の建物を建てるための経費となるので計上忘れないこと。

残置物は解体費用に上乗せされるので残させない。
持ち込みのエアコン代よこせ！とかは「持っていってください」で解決をはかること。
次のアパートがみつかりません！とか言わせないように専属の不動産屋をつけること。
（契約の進捗情報などが聞けるから便利。個人情報がどーたらは同意書に付加させておく）

ほとんどコレで解決するし、粘れば粘るほど損（賃料の発生、空き部屋の解体、出入り口の破壊などですみにくくする）に
すればよい。早く出る人は得をして、遅く出る人はメリット無いようにすれば良い。
老朽化ゆえの解体は正当事由になるからね。

>>622
空き室にしか取り付けしませんのでｗ

>>625
そうなると、現居住者にも一応付けるかどうか一応聞かないと、
って事になりますよね？
で、付けてくれって人かほとんどだと思うので、そうなると自分ではめんどくさいですよね
自分はホームセンターで工賃込みで購入して、立会を不動産屋の担当者に少しお金払って
してもらおうかなって検討中です

今、新築アパート４戸に光回線を導入しようと思ってるのですが、何かいい方法があったら教えてください。
４戸なのでマンションタイプは無理ですよね。
個人契約してもらうのが一番いいのかな？

それしかないっしょ

大家のほうで回線契約してそれをルータ？で分配して無料で入居者に使ってもらうには
どうしたらいいんだろうか解かる人います？、そのほうが得だよね

>>629
どっちが得かは主観の問題
グローバルIPアドレスが欲しい入居者もいる

家賃滞納者に対するペナルティ強化を
民主党に訴えよう。
困っているのは大家の方だと陳情しよう。
許すな悪質滞納。

確かに、もうでてったが、2年ごとの更新で滞納金払わず次から次と転居してる奴がうちにも来たわ
見た感じ普通で子供もいて、言う事もしっかりしてるが、
法律勉強してて滞納の言逃れがとても上手かったそうな、詐欺師に近いねｗ

法を逆手にとってズルする奴がおおいね。

>>629
そういう機械一式工事込みで売ってた会社があったなｗｗ

光回線を１〜数本を束ねる⇒各部屋にＬＡＮ敷設⇒プロパ込みで月額3000
これを大家に工事込みのリースで数百万で販売。（月額返済数万）
もう倒産したけどｗ

無料でいいなら光回線引いてＬＡＮで引き回せばいいんじゃね？６世帯６台ぐらいで
Ｐ２Ｐとかいっせいに動画みなきゃ大丈夫だよ。メール、２ちゃん、オークション程度なら全然平気。
プロパはＯＣＮ、メールはＧメールとかのフリー、設備は室外にカギのかかるＢＯＸに設置しておけば
外から修理も出来る。ルータはちゃんとした業務用使えばいいんじゃね？

他の世帯とＬＡＮ共有したら、隣の人のパソコンのＨ画像見放題ｗ

わかりやすい説明で助かります、やはり個人で引いて貰うのが一番ですかね
近所のレオパでインターネット無料とかで、気になったものですから。。
ありがとうございました

無料でネットで客アピールならわかるけど、回線だけ引いて各自でやってくれた方がメンドウないだろ？
プロバも固定されるしなあ。

店子が、どんな使い方をするかわからんし昨今は殺人予告だの児ポあたりで捕まるやつも出てるしな。
リスクは、少ないだろうけどまあゼロでもないだろうと。
その辺のリスクとメリットをどうみるかは大家次第だけどな。

でもまあ即使えるってのは嬉しいよなぁ。
メルアドとかもプロバイダの使わんでもいいし。

>>629
契約内容や法律にはまったく詳しくないけど、
法人契約が必要な感じがするなぁ。要は商売で利用するんだから。

さらにいえば他社の回線をそのまま利用した通信事業を行うと考えれば、
自分で回線業者を始めるような扱いになったりして。。。

似た話として、とある企業がFONという事業を始めて、結構問題になったんだよ。
Wikipedia参照されたし。
http://ja.wikipedia.org/wiki/FON
ここには、

> 日本のISPの利用規約には、事業者に無断で通信回線やインターネット接続アカウントを
> 他人に提供してはならない、などの契約約款が存在する場合がある。

と書いてあるね。

確かに商用といえば商用ですね、
法律、契約についてはまったく考えてませんでした
普通にMDF室を取り付けてもらって個人で引いてもらうことに決定します
みなさんありがとうございました。

>>639
あはは、そういうのやってないで大規模に回線引いてた業者がいたよｗ

犯罪予告なんてかなりマレなんだし安いあるいは無料ならなんら問題ないだろう。
いっとき考えてたことがあったけどメンテが大変？かと思ってやめた。
まだ光が普及する前だったしね。

いまなら、光回線引いて、業務用スペックのルータかませて、各室に有線ＬＡＮにして
６世帯ぐらいまでで、Ｐ２Ｐ禁止、動画サイトの連続視聴禁止、繋がらないなどのクレーム禁止（保証禁止）、
書き込みなど責任の誓約、無線ＬＡＮ機器の接続禁止などかな。。セキュリティは各自で確保してくれとか、
独自に引きたい場合もＯＫだとかにするよ。

メールやちょっとネット見たい場合なら無料ってのはいいだろう。だけどそれが募集時に
魅力になるかというと保証が無いわけだからムリだろう。あくまでもサービスという範囲になる。
故障したり繋がらないときに保証しろとかクレーム来てもすぐに対応出来ないし、掛かる経費も負担では
よいことが無いかな。。

もしかしたら無線ＬＡＮにして、入居者ヘパスとＩＤの公開って方法にする方法もアリかもｗ

あ、イラネってかｗ

>>641
２ｃｈも駄目とか・・・ご法度だらけで、自分で引きます。

>>635
そんなもん，ＮＴＴに頼めば無料でやってくれるよ。

ある程度戸数がないと無料ではやってくれないよ

ＮＴＴ、今は６戸でも引いてくれるけど結局接続料は入居者負担だからねえ。。
さほど繋がないけどやっぱりネットは必須だし、さりとて月額4000円+プロバ代1000円とかの
高額なのは困るよね。

だから若い人は携帯で見る。　電話も携帯で済むので固定電話引かないしね。

大家に、無料にしたとこですれば募集でのメリットになるぐらいしかないからなあ。
それに、技術やら方式やらの変化が速すぎて対応が付いていけるともおもえないし。
上にもあるけど管理の手間がかかるだけだし。

逆に、タダのサービスは疑った方が良い気もするけどな。
タダにはタダの理由があるのだろうから。

無料にしたとこですれば募集でのメリット　→　無料にしたとこで募集でのメリット

つかケイタイのアンテナでも付けた方がメリットになったりしてｗ

やっぱり光引いて、無線ＬＡＮにして、ＩＤとパスを渡して共有させるのが一番かな。。
あくまでもサービスってことでにげちゃえばいいし。

故障してもＮＴＴの部分はＮＴＴが直すし、無線ルータはそんなに高くないし。。

なんか基本的なことであれなんですが・・・
上の住民の生活音がうるさいって苦情がでたときってどう対処しています？
問題のあるような生活してるようには見えないのですが・・・

先ずはどちらの問題かを特定する必要がある。
何時から何時までどんな音がしてうるさいのか詳しく記録してくれるよう要請、
それで解決しなければ機材を持ち込んで24時間録音だな。

>>651
うるさいというのは何時からそう感じるようになったのか
どういう時にうるさいのか

これを聞いてから騒音元へ知らせる。
常識的な範囲（生活音）であれば少し気にして欲しい。
非常識な時間であれば自粛してもらう。
場合によっては退去していただくこともお願いせざるを得ないことも言っておく。
（その場合は被害側にも伝える、どっちがでていくかは関係ない）

それ以上は本人同士で話し合いする席には同席するよ〜って感じにしておく。
でもあくまでも当事者で話し合ってくれというすたんすは変わらず。

理想を言えばどっちも出てほしくないところではあります。

>>652
なるほど、公平な判断するためにまず証拠、ってことですね。
あとはその音を聞いてこっちがどう判断するかですか・・・
結構主観的な部分もありそうだからもめそうだorz

>>653
当事者同士をはちあわせるってのはタブーだとなんとなく思ってたんですけど
それもありなんですね。

>>654
いきなりはケンカの原因なので、まずは実態を良く聞いてみること。

被害側の妄想かもしれない。
加害側のごくまれな事実かもしれない

この辺がハッキリしないとダメ。

どうしようもなくこじれた場合だけ会わせる。あ、実例は無いよ。その前に解決してるから。
ただ、そういう用意はあるよ。ケンカ上等で話し合う度胸が無いならお互いガマンしあってね。ってこと。

光ファイバー（フレッツ）と，ケーブルテレビ経由とでは，動画のダウンロードなんかは，
どっちが速いのですか？詳しい方，教えて下さい。

光に勝るものなし

>>646
やはり携帯利用者が多いですよね。
携帯だけでネット・メールから電話まで用が足りてしまう時代、インターネット使い放題のメリットは薄いと判断した方がいいということでしょうか。
電話もIP電話利用者も多いと思うのですが、ADSLの速度損失の少ない地域だとこちらで十分かもしれませんね。

>>647
募集でのメリットは、こだわり検索などで最後まで生き残れるかというメリットと聞いています。
自分が知っているインターネット使い放題は、IP電話が使えないなどを考えると、あまりメリットが無さそうな気がして、導入の是非を含めてを検討中です。

>>657
そうですか。ありがとさんです。

て

アパートもっと、まともなの建てろよ。　うるさくてしょうがない、いつも。

>>661
ここは店子が来るスレじゃありません

>>661
共同生活している自覚ぐらいを持てよ、馬鹿店子どもｗ

ちょっと家から離れた分譲マンションが
半年程空室で、不動産仲介会社一社に
任せているのですが、何にもフォロー
無いのです。別の不動産屋にも頼んで
競わせたほうがいいでしょうか

また単身用なのですが、光やＡＤＳＬを
こちらで契約して家賃に上乗せするのは
アピールポイントになるでしょうか

少しでも不満があれば数社に頼んだほうがいいですよ
駄目な不動産屋は切る方向で＾＾

>>665
そうですか...
隣の県（というか府）ですので
あまり不動産屋知らないんですよね
いいところ聞いて調べます

>>664
回線は特に売りにはならないと思うが
むしろぱっと見の家賃が高く見えないか

>>664
上乗せしたら何もならない。
それなら、自分の好きな形で契約した方がまし。
携帯利用者には全くメリットなし。

>>667
>>668
ありがとうございます
参考になります

インターネットはADSLでも十分だよ。うちは光やってない。
学生が多いし、入居者は携帯ですませてるみたい。
ＮＴＴに聞いたら、光は何室以上とか制限があったような・・・

もうないよ

>>664
「個人bk1ヶ月」って書いとけばいい。
客付けした営業マンに家賃1か月分報酬を出すってことな。
何社か同時に一般媒介で出して鍵も預けて「物担bk1ヶ月」も口頭で約束する。
そしたら優先的に競争で客付けしてくれるよ。
何ヶ月か客待ちするぐらいならこれが有利。
出費が増えるが宣伝広告費で落ちる。その分家賃や礼金をちょっと上げとく。

>>672
今時、1ヶ月バックで決まると思ってんのかｗ
広告料2ヶ月+礼金バック、担当者に別途コズくらいやらないと効果見えないだろ。

>>673＝業者

>>672
いやいつも頼んでる不動産屋に
１か月程前に電話したら
その方法使いますかって言われたので
やってもらったんですけどね

まあぶっちゃけて言いますと京都市
ですので、新入生相手に
これからが勝負です
これで決まらないと厳しいですが

経営されてる方々に質問ですが
失敗談や気をつけることとか、ありませんでしょうか？

転んでも泣かない精神力

厳しい中、皆さんは物件の保険料等
は、見直し掛けとられますか

１件家賃貸だしたら確定申告しないとだめですか？
しないとどうなるのでしょうか？

>>679
「脱税しちゃダメですか？」って聞いてどんな答えを期待してんの？

マルチかよ

ｚかｂか鳩山みたいな大金持ちでなきゃ串まで焦げる焼き鳥にされるぞ

入居者も家賃を安くしてゴミ処理とか掃除してもらうのはどうなんだろう

>>679
サブリース契約してたら絶対ばれるぞ。

家賃を安くして入居者にゴミ処理とか掃除してもらうのはどうなんだろう

数千円程度では、やる入居者はいないんじゃないか？
当番制になるんだろうしめんどくさそ。

１月も終わりだけど皆さんの空室埋まってきてる？１月に入居あった人いるのかなと思って。
うちはまだ１室も決まってない('Ａ`)

4月と10月以外の入居は諦めてる

もう一年以上半分近く空きっぱなしだwww

うちなんか3分の2が空きっぱだ。

ＩＲ、１７平米、家賃２９０００円がずっとあいてます
うめる何かいい方法はないでしょうか
大型テレビを置いてもだめでしょうねえ

19800円にすればおｋ

>>692
だけど、もうひと部屋は３５０００円で長いこと貸してるんで
差が出すぎのようで

>>693
仲介業者にインセンティブを与える

札幌駅から徒歩20分位の所に住んでいるけど、空室のポスターだらけ。
永年住んでる人に聞くと、大家さんが仲介業者に広告料４〜５ヶ月分払って、
入居者には前家賃タダで客付けして、タダ期間ですぐ逃げられるって言う。
大家さんだけが損してる？

もうさ、何ヶ月も開きっぱなしの奴は売れよ
能力が無いのか、モノがもうダメなのかわからないけど
どうにもならんよ、高めに買い付けてくれる人を待つのが一番だ

>>691
�@外国人専用に貸し出す
�A中古家具入れて家具つきにする
�BルームシェアＯＫにする
�Cペット可にする
�Dトランクルームとして貸し出す
�E自分の物置にする

などなどいくらでも考え付く。

>>693
差が出るって・・・35000円の入居者はそれを知るってことは
ネットとかで部屋探ししているって事だろ

>>697
�@中国人がウジャウジャ→他の入居者が逃げ出す→スラム化
�A変な中古家具なんて無い方がマシ
�B入居者の属性が悪くなる（1Ｒをシェアするなんてろくなヤツじゃない）
�C有効
�D賃料をガッツリ下げないと借り手いない
�E収益が上がらない

駄目な物件は内装を良くしても駄目なんだよね
外見や環境とか第一印象で決まる
うちが損切ったのは、東京郊外の４つ大学利用の駅8分、駅前バス停4分
エイブル管理で3年で6部屋中2部屋しか決まらなかった。
地デジ、ガス給湯器新品、ＴＶドアホン、色々やったけどね。。
家賃も25000円まで下げたしｗ
でも決まらなかったよ。
無駄金かけないで、駄目なのは売り払っちゃたほうがスッキリするよ

>>695　短期解約条項をつけてないの？

脳内大家の作文だからｗ

>>695
札幌は人口減ってる上に、供給が激増して、悲惨な状況らしいね。

>>701
短期解約条項を付けてたら、そんな醜い事にはなら無いと・・・
建てすぎだと思う。
引っ越し代サービスする大家さんまで出てきたし。

>>703
2005〜6年頃は建築関係の人手が足りなくて、派遣会社から人材を調達してまで、
建てまくったと知り合いの会社の人は言ってた。
去年は土地が安くなったから、また建ててる。
新築で満室で売りに出してる物件、夜電気点いてるの見た事無い。
カーテンだけはついてる。
狭い部屋ばっかり建てすぎ。

立地やら需要やらケースバイケースだけど、もう体力勝負的なとこあるからなあ・・・

これから狭い部屋は建てないほうがいい

建てないほうがいいのは分かってるけど、建てやすい条件が揃ってるんじゃないか？
特に元農家の後継ぎとか建てまくってる人多いよね

〇建とかの一括借り上げって10年同一家賃でなかったっけ？

10年なら何とかなりそうな気がするがなｗ建築坪単価次第かな？

>>708
そういう奴は◯◯パレスや◯◯建託に騙されれるんだろ？
空き室状況だけで勝負になるかならないかは判断できない。
2LDKや3LDKは供給不足と聞いているが、利回り低いし。

>>695
仲介業者にしたら美味しい。

広告料をもらう→とりあえず客付け（すぐ退去するのは承知）→また広告料が入る・・・

客付けしたという実績で大家も強く言えないだろうし。

RC60平米、６部屋の内、４つが空室になった。まだ、築9年なんだけど。
借金残り3600万円。死亡直前だｗ

さて、家賃を現在の6万円から5万円に下げるかなぁ。

これから数年はいよいよ淘汰の年だな、過当競争、供給過多、素人大家
耐え切れずに市場に出た優良物件を安く仕入れて規模拡大の好機到来、
今は競売に目をつけてる。

>>713
そうやって素人が競売に騙されるんだよな。
市場に出た◯◯パレスの物件なんて買う気も失せる。

そうなんだよね。
余計に負債抱えることになるだけの話だろ。

なんつうか◯◯パレスとか大◯とかは既存大家にとっても農家にとっても敵としか思えん。

>>708
建てやすい条件ねぇ・・・ただ単純に広い敷地持っているだけだろ。

◯管理は全ておまかせ　→　結局管理費を取られているのに

◯３０年一括借上　→　入居率が下がったら家賃保証も下がるのに

◯税金対策　→　借金で金利負担するんですけど

そうやって騙して、あんなプレハブに高額の建築費を請求する悪徳業者でしょ。
その利鞘で家賃保証しているから、建て続けないと死ぬモデルの会社。

大体、自分で何もしないで金だけ入ってくるなら、みんな儲けてるわｗ
アホか。

>>716
ウチに○建コーポレーションの営業が来た。
ほとんど毎日来て、自宅裏150坪の放ってある畑にアパート建てませんか？としつこいから
「そんなに良いものならお前がヤレよ」
「私も土地があったら絶対やりますよ。」
「あぁ、じゃ貸してやる。地代として固定資産税分だけ払ってくれれば良いよ」
「いや、そういう訳には・・・」
「なんでよ。すごくいい話じゃないの？税金払っても手残りあるって言ってたじゃん。
家賃保証だから何もしなくても良いって言ってたじゃん。」
「いや・・・。あの・・・。」
「その家賃保証の覚書に添付して借地契約書を公正証書で作ろう。よし。」
「・・・。」

もう来なくなった。

>>717
自分でやれ・・・まさにその通りだね。
うちが建築した会社は実際に社長や常務はやって儲けているから説得力があったね。
家賃保証も無いけど、もちろん満室だよ。
新築利回り土地代込みで12%ってどう思う？

地代が固定資産税だけで普通借家契約させてくれるなら
俺多分やるわ

>>719
自分で土地持ってたら、大刀、刀剣、レオ辺りにお願いしちゃうタイプ？

しないと思うが今時固定資産税で土地借りれるのは魅力的。

>>721
条件は>>720辺りの建物を建てることだぞw

ただで土地貸す訳ねぇだろ

>>722
いえいえお代官様

どうせなら、もっと上等な上物を載せて頂くべきかと。その方が勝負早いし。

競売か・・・確かに旨味はありそうだが、挑戦したことない
地場の不動産屋が競売の手伝いしてくれるから、今度、話をしにいこうかな。

>>724
騙されないようにな。

競売は実際掘り出し物は少ない、目に見えない瑕疵もある、引渡しも簡単には
いかなさそうだ、しかし市場の数割引きで手に入る事を思うと多少のリスクは
なんてことはない。

空室の悩みの相談なら地域書いてみたら？
漠然と書かれても、売れとか家賃下げろとかしかアドバイスないだろ。
熟年離婚も増えてるけど、そういうのも需要無いのか？

http://toushi.homes.co.jp/%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A4%9C%E7%B4%A2/%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%93%E3%81%AE%E5%A3%B2%E3%82%8A%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88/?sortKey=money_rimawari&sortDirection=1

北海道の現状

本当に優良物件なら、競売にかかる前に任意売却できるんじゃない？
知り合いの競売物件なんて、見るも無残だったよ。

地方ですが、確かに競売に出るのは100パー解体するしかない様な
物ばかりですね

不動産屋で売りに出てても、お手ごろ価格のものは築20年とかでも売れてしまいます

近所では、駅から徒歩10分以内で３LDK以上、土地区画整理されていて、日当たりによい物件
に、ほぼ満室が多い様です、自分の見た目ですが。。

>>730
日当たりは重要ですね。
あと、今、供給過多になっているのは圧倒的にワンルームや1LDKなどの単身者向け物件。
地方では駐車場が必須なのに、駐車場を確保していないような物件も死亡している。

工場閉鎖とかで派遣で来てた店子が激減だぜ。

大家業会もなかなかハイレベルな競争が来る広げられるようになった。
他業界に比べればまだまだだが。

質問させてください
中古アパートなんですが築16年、木造2階建て、２DK８戸３０００万円の物件なんですが
フルローンで買うのはリスク高いでしょうか？

すみません８戸ではなく１２戸でした＞＜

>>734
場所も物件内容も家賃設定もわからないから返答しようがない。

>>734
賃貸需要がある、物件は清潔で綺麗、家賃が相場より安い
ならok。

>>737
そんな優良物件が売りに出るとも思えない。

家賃３万くらいでしか貸せないんだったら　金借りてまで買う価値なし

>>733
だからビジネスチャンスがあるんだろうに・・
これ程素人が参入しやすい（している）業界はないぜ。

アパート経営はホント苦しい新しくても空室が出る　人口は減る貧乏人が増えるこの国では仕方ないが
これからやろうとしている人は公開しないようにしっかり調査してからやるべき
土地が余ってるからアパートでも建てるかくらいの認識でやると借金しか残らなくなるよ
儲かりますっていうのは土建屋と不動産屋だけ

>>734
今満室なら買うね。

ガチで地方だからイラネ

苦しい苦しいいうならさっさと売れよ
物件持ってるのに参入するなと叫んでも説得力無い

>>744
じゃあ、俺は満室で美味しい思いしているから、みんなやれよって言えばいいのか？
そういう馬鹿が◯◯パレスの営業に引っかかるんだよｗ

はぁｗ
俺は苦しい思いしているから売ったよ
みんなも売れよ

だろバカかｗ

>>746
満室で運営していますが、何か？
馬鹿は消えて下さいね。

>>741
わかってねぇーな、こいつ

>>747
じゃあそれでいいんじゃねｗ

どんどん損失拡大します、でもやり続けます。
の辻褄があってないって話してるのに
それすら理解出来ないバカみたいだし

>>749
そんな馬鹿のことなんか眼中に無いし。
大体、そんな馬鹿を相手にする方が馬鹿だ。
馬鹿馬鹿言ってるんじゃねえよ、馬鹿ｗ

伝来の不動産をそうやすやすと手放すわけにはいかんのよ。
解ってないなw

>>751
なんだそれ？
勝ち誇っているようだけど、全然説得力ないし。

資産管理は重荷と言えば重荷だけれどさ・・・

実際のところ、手前の働きで増やしたのは、
バブル期に5000で10坪強の中古を買ったあれ位か。3000万はﾛｰﾝ。
あの頃は自分も威勢が良かったが、
相続分の不動産収入が無かったら今頃完済できて無かったと思うよ。
その位大切な物なのさ。不動産。

売れ売れ君は、脳内なのかと思ってしまう。

>>752
説得する気なんか全くございません。ﾊｲ。

>>734
良い物件ならもう売れてるだろうし

北海道か？

僕もアパート買って満室で家賃ガッポガッポしたいです、お金が有りません

家賃入ってくるけど、借金は一億超です・・・

値下がりして売るに売れなくなっただけなのに
うまーく自分を説得出来る理由が見つかってよかったね

>>730
そういうブツを競落して、フルコミの賃貸業者に猛烈なキックバック
で満室にするのだよ。
客に金渡して住んでもらってもいい。
そいでもって、現状満室利回り１０％以上でド素人に転売。
これで２割は抜ける。
宅建免許がないとできないけどな。

こんばんは
問い合わせたところもう売れてましたorz
代わりに、築１２年、JR駅徒歩２０分、市役所近くの鉄骨２階建て
１K１０戸利回り１３％の２１００万円の物件を紹介されました。ちなみに関東近郊です

とりあえず地元の銀行に物件を見せて融資の相談に行って見ようと思います。
変な物件なら融資してくれないだろうし

金額が一緒に紹介された別の物件と間違ってましたorz

↑の物件は３６００万円でした

徒歩２０分、１Ｋ、表面利回り満室時１３％
いかにもド素人が食いつきそうな業ブツだな

金でも買った方がよいのではなかろうかと・・・

>760
お仕事は？

１階は高齢者向け住宅に補助金でリフォームしてみようと思っているのですが
自分は医療関係の仕事をしているのでその辺のノウハウはあります

1Kで徒歩２０分じゃ苦しいね
地型もひどいんじゃねーの？延敷とか、東向き西向きに
強引に押し込んだブツじゃねえか
素人は土地の見方わかんねえからなあ

>>760

前のは良かったけど今度のはだめだろ、１Ｋじゃね

これって、家電なんかで客寄せの広告の目玉商品みたいんじゃないの
店に行ったら売れてて、お客さんこういうのがあるんですよみたいに違うのを出してくる

年食ったら、駅近、病院近に住みたいなあ〜
目の前スパーとかも良いなあ〜

>>768訂正
×　スパー
○　スーパー

年寄りなんで誤植多しw

>>766>>767
そうですか。1Kは駄目ですかね。やっぱり狭いですよね。
勉強になります

>765は歯医者かなんか？

ゆるさを感じる。使う人があって金は回ると言うものの。

敷地内で、ガス管の老化でガス漏れがあった時の修理費は、ガス会社が持つものでしょうか？
それとも大家でしょうか？
ガス管は、ガス会社のもので、それでガス会社は商売してるのだから、
ガス会社が持つべきだと思うのに、修理代、請求されました。

>>772
敷地内は原則所有者持ち

２年前に、貸室の横でガス漏れあったけど、すべてガス会社が工事してくれたよ

プロパンガスならガス会社持ちだよん^^

プロパンが爆発した場合はガス会社の責任ですか

アパートは、もう既にビジネスモデルとして崩壊してるんじゃ？
自分でも住みたくないような狭ますぎる部屋、足も曲げなきゃ入れない風呂と、
身だしなみ整える洗面所もヘタしたら風呂に付いてたりするし。
物置も満足に無いし、玄関も靴も満足に置けない最低限の狭さで、
大家は貸してやってるんだ。ってヘンな勘違い起こしたら、
金貸すのも、家貸すのも同じでリスクだけで、自信過剰が身を滅ぼすよ。

>>777
お客様に借りていただいているうちの物件

対面キッチンの1LDK
浴室は0.75坪
物置あり
下足箱あり
洗面脱衣所は当然あり
ウオッシュレット
モニター付きインターホン

単身なら是非自分が住みたいです。

本日　土用丑の日

ttp://dir.yahoo.co.jp/Regional/Japanese_Regions/Kanto/Saitama/Business_and_Economy/Shopping_and_Services/Food_and_Drink/Restaurants/Sea_Food/Unagi_and_Dojo/

蒲焼発祥の地は埼玉ですよ。　人気順↑埼玉NO1は　ますやNO2は　たかはしや


ttp://dir.yahoo.co.jp/Regional/Japanese_Regions/Kanto/tokyo/Business_and_Economy/Shopping_and_Services/Food_and_Drink/Restaurants/Sea_Food/Unagi_and_Dojo/

人気順↑東京NO1　NO2ともに　こまがたどぜう

神戸地裁尼崎支部 平成20年（ケ）第10046号 ﾔｽｰ

そりゃまあアパートっていっても千差万別だしな。
犬小屋みたいなところも安けりゃありだと思うし。
ネカフェよりはましでしょ。

＞７７８
対面キッチン、だっせ〜
時代遅れ
わっココ対面キッチンだ〜、やめとこーｗ

つか、全体的に見ればもう儲かるような商売じゃないかもなあ。
逆に、そういう作りにしないと採算も取れないとも言えるんじゃないかな。
業界全体が落ち込めば借り手もそのうち困るようになるかも
家賃が下がれば、新築でも作りはもっとチープになるかもなー
そのうち、シェアか下宿・長屋タイプが主流・・・はないか。

ま、いいとこに住みたければ金次第という・・・今と同じかｗ

>>780
見てきた
宗教団体むきだなｗ

対面キッチンって、もうダサイの？今は何の時代？アイランドキッチン？

普通のアパートって対面キッチンだと思ってたわ

裏筋さんの買った中古マンションも微妙だよねｗ

大家のみなさーん　儲かってますかー

要発声練習

>>780
データーないし・・

市場が求める住宅インフラを整備する。
金は後からついてくる。

>>782
じゃあ、どんなキッチンがお好みなの？
賃貸物件として。

>>793
キチ外はスルーでいいよ。

>>782
そうか、俺の物件がそんなに素晴らしくて口惜しいか。

単身なら是非自分が住みたいです。
お客様に借りていただいているうちの物件
対面キッチンの1LDK
浴室は0.75坪
物置あり
下足箱あり
洗面脱衣所は当然あり
ウオッシュレット
モニター付きインターホン
単身なら是非自分が住みたいです。
お客様に借りていただいているうちの物件
対面キッチンの1LDK
浴室は0.75坪
物置あり
下足箱あり
洗面脱衣所は当然あり
ウオッシュレット
モニター付きインターホン
単身なら是非自分が住みたいです。
お客様に借りていただいているうちの物件
対面キッチンの1LDK
浴室は0.75坪
物置あり
下足箱あり
洗面脱衣所は当然あり
ウオッシュレット
モニター付きインターホン
単身なら是非自分が住みたいです。

物置って外にあるの？

持ってる部屋を貸したいので、ネットを主体に広告を出したいと思いますが、
不動産仲介業者の比較とかランキングとかお勧めをまとめてるサイトがあったら教えて。

>>798
2ちゃん


そんなランキングは、金で買える。

>>799
サンクス
お勧めスレがあったら教えて。
登録物件数とか数字で規模だけでも分かるサイトがないかなぁ

一個一個あたってみるしかないんじゃないかなぁ。
さくっと調べられて客観的に判定されてる場所あったら俺だって知りたいよそりゃ。

デザイナーズで凝り過ぎてニッチな客にしか受けなそうなの作っても
回転出来るもんなんですかね？

>>800
地域・場所によるぞ
北海道で強い業者が首都圏で強い訳じゃないし

>>797
中にあったら邪魔だろうね。

1Rが１室契約できた！１室だけだが決まると嬉しい。

わかる、わかる。

>>805
おめ〜
4月まで残り2ヶ月かぁ〜、うちはまだ誰も見に来てないみたい

やっぱり営業マンが紹介した物件のみを見に来て契約する人が多いのだろうか？

自分が探すほうなら、ネット検索して絞った物件を見せてもらって契約だと思うけど

やはり仲介に２〜３か月分の手数料は必須なんだろうか。。

>>807
客のふりをして地域周辺の不動産屋を回ってみなよ。
あんたんちの物件などどこも出してこないのがわかると思うよ。

明日は不動産屋に営業にいかなきゃ

安いのは後回しかな
手数料が少ないから

転勤辞令が10前位で、あまりにも時間が無さ過ぎてJRか飛行機で物件見に行くけど、
１日しか見れないので、不動産屋の見せてくれる物件しか見る時間が無い。
不動産屋１件だけだと、カビだらけのウンコ物件見せてくれてから、
超割高な物件案内され、マニュアルに乗せられるだけなので、何件か予約して
おくけど、引越て見たら近所中空きだらけで他の方が良すぎる物件ばかりなのに、
見せてはくれなかった。
いいと思う物件は、インターネットでも引っ掛からなかったし。
北海道並に広告費４〜５ヶ月分積んだら、どんな物件でも客付けてくれでしょう。

広告費で２．５ヶ月で10件ほど不動産屋にお願いして回ってるけど、ネットに
掲載してくれてるのは2社だけ・・・

>>812
場所どこ？

岡山です。2.5ヶ月といっても１ｋで家賃安いからかなあ

広告料3ヶ月分、家賃3パーセント引き、家賃2ヶ月無料で決まりそうですが、なにか？

>>815
参考にさせていただきます・・

>>815
そんなことするから、貧乏店子がチョーシ乗るんだよ。

>>811
日本語を勉強し直そう。

>>818
添削してくれ

俺も>>811が何言ってるのかよくわかんなかった。

>>819
チョソ？

不動産屋はバカばっかり。
一時のホスト系は少なくなったけど、今は中国人以下。

>>822
ｵﾏｴﾓﾅｰ

東京スカイツリーの立地は世界最強クラス！以下の鉄道１９路線と直結・直通！　
東京スカイツリーの立地は首都圏全域１９路線と直通 ＝マスコミが伝えない驚愕の真実！
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/travel/8450/1232188305/200

■東京スカイツリーに直結・直通している鉄道１９路線
０１：東武伊勢崎線　押上駅　直結　（曳舟、北千住、草加、南越谷、春日部、久喜へ直通）
０２：東武日光線直通　押上駅　直結　（東武動物公園、南栗橋へ直通）
０３：東武伊勢崎線　業平橋駅　直結　（北千住、久喜、館林、太田、伊勢崎へ直通）
０４：東武日光線直通　業平橋駅　直結　（東武動物公園、栗橋、新栃木、東武日光、鬼怒川温泉へ直通）
０５：京成本線直通　押上駅　直結　（京成八幡、船橋、京成津田沼、成田、成田空港へ直通）
０６：京成押上線　押上駅　直結　（京成曳舟、立石、青砥へ直通）
０７：都営浅草線　押上駅　直結　（浅草、日本橋、東銀座、新橋、大門、五反田へ直通）
０８：京浜急行本線直通　押上駅　直結　（品川、京急川崎、横浜へ直通）
０９：京浜急行久里浜線直通　押上駅　直結　（京急久里浜、三崎口へ直通）
１０：京浜急行空港線直通　押上駅　直結　（京急蒲田、羽田空港へ直通）
１１：京浜急行逗子線直通　押上駅　直結　（金沢八景、新逗子へ直通）
１２：京成成田スカイアクセス直通　押上駅　直結　（成田空港へ新ルートで直通：2010年7月開通）
１３：京成金町線直通　押上駅　直結　（柴又、金町直通）
１４：北総線北総鉄道直通　押上駅　直結　（高砂、東松戸、新鎌ヶ谷へ直通）
１５：北総線千葉ニュータウン鉄道直通　押上駅　直結　（小室、千葉ニュータウン中央へ直通）
１６：東京メトロ半蔵門線　押上駅　直結　（錦糸町、大手町、永田町、表参道、渋谷へ直通）
１７：東急田園都市線直通　押上駅　直結　（三軒茶屋、溝の口、たまプラーザ、中央林間へ直通）
１８：京成東成田線直通　押上駅　直結　（京成成田、東成田へ直通）
１９：芝山鉄道線直通　押上駅　直結　（東成田、芝山千代田へ直通）

>>819
>>811
オレ転勤多いアホリーマン。会社もアホだから辞令が出たら2週間ほどではるか遠い地方へ転勤しなきゃならない。
だからいつも飛行機か新幹線でサッと行って決めなきゃならないわけさ。

サクっと決めたいのでネットで探しても良い物件ないし、相場もわからないので
不動産屋の案内する物件でいつも決めちゃう。でもクソみたいな部屋なんだぜ？
賃料高いわ、狭いわ、隣がＤＱＮだわで参るよｗ

で、落ち着いた頃に調べれば周りは、空室ばかりでさらにオレが払う賃料よりもはるかに安いって寸法。
オレって出会う不動産屋に毎回だまされてるワケよ？

まあそんなオレがアドバイスってのもなんだが、全国北海道並みに広告費として4-5ヶ月分払えば
オレの住んでるようなクソ物件でも客は付けてくれると思うよ。
（クソな部屋でもオレのようなバカが不動産屋に言いくるめられて契約しているんだぜ？）


販売系、全国、即転勤・・・デパート関係の販売員と推測するなあｗ

借りる側の相談だけど、良いかな?

入居申込の際、自分や保証人の会社、年収、その他細かい部分を色々聞かれた。
更に、在籍確認の電話も会社に来た。

貸す方の立場を考えれば、家賃を取りっぱぐれない為には色々聞かれて仕方ないと思う。
ーで、入居審査の結果駄目だった。
駄目になったのも何らかの理由があるのだろうから、仕方ない。
でも、何で駄目になったかを教えてくれない。
これでは、悪戯に個人情報を聞かれただけ。
理由を回答して貰えないのが、どうしても納得が行かない。
「回答出来ない」の一点張り。

そこで、何か、法的に聞ける方法ないですか?例えば
「○○法、第○条○項の規定により、聞く権利があり、説明する義務がある」
と言える様な、法例とか…。

理由が聞ければ、それで納得行くのに…。

　

薄々気付いてると思ふが　法相スレのが早いし相応の反応あると思ふょ

>>826
スレチ

>理由が聞ければ、それで納得行くのに…。

納得しないだろ

保証人の年収じゃないの

・・と言ってみる

馬鹿はすぐに法的にとか権利とか言うよなｗ
情報開示できない奴には貸さんよｗｗ

>>826
ダメな理由は、職業が不安定、年収が低い、保証人がいない、保証人が無職、または保証人の年収が低い、
あとは〜態度がよくなかったとか
いろいろ

今の法律は借主主義すぎる 貸主有利な部分も欲しい もう時代に合ってないよ

>>826
年収は？
今の借入残額は？
一年以内に引き落とし残高不足とか、期限内に支払いを滞った事あるやろ？

もう分かるよね？残念！

安アパート探す貧乏ほど変なヤツが多いな

>>827
ありがとう。法相スレ…、法律相談のスレかな?ちょっと行って見るよ。

>>828
するよ、納得。
別の不動産は、「○○の理由で…」ってちゃんと説明してくれたのに、そこはヘラヘラしながら、「回答出来ない」の一点張りだから尚更、納得行かないんだよ。

>>829
どうだろうね?保証人の年収より、年齢が引っ掛かった理由かな…。定年に近い人にお願いしたから…。

>>830
あんた、文盲でしょ?
個人情報聞かれたって書いてるよね?
w付けて小馬鹿にする前に、ちゃんと読んでね。ノータリン。

>>831
職業、公務員なので…。態度は…?自分は普通にしてたつもり(笑)
　
>>833
借金してないよ。仕事柄、お金がなくて滞納する様な事態になるなんて、有り得ない。
何か、あんたも変な関西弁、「残念!(古い)」で小馬鹿にする様な言い方だよね?
「残念!」なのは、あんたの頭も同じだね。


まぁ、グタグタと書きましたが、駄目になった理由を無理に知りたい訳ではなく、他の不動産屋は、ちゃんと回答してくれたのに、
そこは回答してくれなかった、態度が余りにも良くなかったのが、腹立たしかったので…。
因みに、ちゃんと回答してくれた所のお断り理由は、「保証人が高齢(or定年に近い)」「他(の不動産屋)で、押さえられてしまった。」でした。
で、どこも「職業、収入的には問題なし」との事。
優しくレスしてくれた人も、頭に来るレスした奴も、回答ありがとうございました。
時間はまだあるので、他の物件もゆっくり探してみます。

1 ：名無し不動さん：2009/10/28(水) 22:03:54 ID:d5JwqTMM
大家の皆さん、色々と情報提供・知恵の出し合いをして
満室御礼への道を歩みましょう♪

理由なんて、ここにそういう質問をするような
糞野郎に貸したくないだろｗ口の聞き方もなってないし

変なやつ程自分はまともと主張するの法則

借りる側に回答するから荒れるんだよ。そもそも審査が秘密なのが常識。
たんなるグチを書きに来ているのが予測できないバカ大家が悪い。

>>835
ま、あれだ。
君はプライド高そうだから、貸したくない店子なのは間違いない。

喪舞ら途上国人は駄目はおろか、どこどこ地方地域は駄目まで
厳しくいってる香具師居るぅ？
例えば総じて悪評な京阪(全てとはいわないが報道等で操作されてるか??

大阪とか絶対入れた無いけど仕方無いって感じ

審査が甘いと、入居者はそれなりだ
安アパート程、隣の住民が怪しいものだ

水商売はダメとかあるのかな

>>835　←ウゼェから、もう来るなよ。糞荒らしウゼェ、市ね

外人入れてるひといますか？問題点はない？あと生活保護ね・・

奥さんが外人ってのはリアルタイムにいるぞ

高齢、独居、生活保護、僧下は意外にイケます。

ただし、ボロアパートね。

>>846
・大規模修繕すると足が出そうなボロアパートを家賃下げるとき
・都市計画区域内の物件。最悪そのときに縁が切れる。
・郊外大学の学生向けだが埋まらなくなってきたんでしかたなく。

築20年以上の木造なら上記1,2なら場合によっては。

生活保護は入居者がDQNなことがある。
外国人は1Rに4人位連れ込むことがある
高齢独居はお亡くなりになって腐敗部屋になったら次埋まらない。
この辺がリスクかな。

貧乏長屋化させても惜しく無いんだったら後は利回りと入居率と相談。

>>847
リアルタイムってなんだよ

リアルタイム - Wikipedia リアルタイム（Real time）とは、英語で「即時に」や「同時に」、「実時間」という意味の言葉である。

ありがとうございます、最終的には建て替えを考えているので、
あまり質を落として居座られても困る、
が入居率とのバランスで妥協点を見出すのが難しい、
家賃を下げるのはいいが外人・高齢・保護はさけたいところ・・。

移民を受け入れないかぎり、後40年は高齢化は解消されない。
年金制度が崩壊しないかぎりは、年寄りの取り合いになる。
年寄りがイヤだと今は言ってても、年寄りしかいなくなる。

まあ何かしらで解決はかるしかないよなぁ。
いまから子供産んでも急に育ってくれるわけじゃないし。

動ける年寄りが動けない年寄りの世話すりゃ解決
終わり

「賃貸屋といかに親しくなれるか」は重要だな。
そりゃ家賃２カ月分払うって言ったら優先してくれるが、店長と仲良くならないとな。
もちろん「物件を磨きあげてること」が前提だけど。

確かに、高い金出して賃貸屋の従業員飲み連れてったりしてるわな、２ヶ月とか

余計な経費だろ、その分家賃下げてお客さんに還元すべきなんだけど。

5ヶ月だ、4ヶ月だマージンだして、大家は何食って食いつなぎますか？
ローンは誰が払いますか？

ここの書き込み、真正大家は3人ぐらいだな。

>>858に同意
払ったのなんだの言ってる奴は賃貸屋だろ。
どうせ「みんな払ってますよ」とでも言って商習慣にしたいだけ。
大家の敵だ、消えてくれ。

商習慣になってますよ、もうすでに

>>860
嘘はつかないように、うちは1か月、片道のときだってあるし、盆暮れも向こうから来るわな。
もう、お前さんのお世話にはなりません。
マンソンの一角で自己管理します。

今後不動産屋さんは、自分でマンソン立ててください。

以上

それから、総かは大丈夫と見るな。
自分そうかと�Sの頃に大ゲンカした事あるけど、
今彼らは良い子に成る事が究極の目的らしく、虚勢は張ってこない。

使えるツールはそうか新聞が繋ぎで、
2・3日ポストに放置なら誰かが動くようになってるみたいだよ。
だからミイラに成る事は無い。
まあ、そのたびに多少鍵開けにつきあうとかは仕方がないけれどね。
自己管理ってそう言う事っショ。
いやなら一括で人生シナリヲ管理されればいいのさ。

入居審査でそーかですか？っていちいち全員に聞くのか？ｗｗｗｗｗ

>>863
入居規約に「特定の宗教活動を行わない」「住民への勧誘活動を行わない」
と入れておいて入居のときに確認すればおｋ。
別にそーかだろうがえほばだろうが住民の迷惑にならず、拠点化されなければ問題は無いだろう。

>>862
鍵開けは基本手数料とることにした。まあ、独居死とか警察の要請とかは仕方ないと思うが、
最近は学生関係の鍵開け要請依頼がたまにある（親に連絡無しで長期旅行・学校に出席してないので調べてくれ等）
そーかとか独居死とかはまだ付き合ったことがないから良く分からんが。

>>864
鍵開け、それってそいつの癖なんだよね、手数料一行入れる。頂き♪

実は草加だったなんて、珍しくもない話だから。選べる余地は無いんだよ。
近所に会館があるわけよ、集会は皆ここでやってるみたいだね。

で観察してると「真面目」これが彼らのキーワードみたい。
これに便乗すればいのさ。
高齢者は高齢者成りにグループがあるみたいで、互いにコミューンが出来上がってるようだ。

まあ、独居死なんて言っても何ポイントの確立？って話。
珍しいからネタにされてるだけで、確立問題だよ。大原れい子だって独居死でしょうが

素人大家がおお過ぎ。

おっと。。w

本音はここまで、あんまりしゃべると敵に塩以上送る事に成ると不味いからな。ロムに戻るわ（笑）

入居が決まるとﾁﾝﾁﾝが勃起しますがなぜかな？

若娘の入居が決まった時?
別にそれが決まったからといってナニも影響無いけどなnw
逆に今や女のが面倒w

>>861

広告料１か月分で満室ってよほど物件の割りに家賃が安いか、恵まれてる地域なんだね
ちなみにどこら辺なんだろう？敷金礼金はもらってるのかな？

１Ｋ、１７平米、家賃２９０００円がずっとあいてます。
どうしたらいいですか？
値下げしたらはいるかな？
広告料２ヶ月？

１，２年我慢すればまた景気が上向くと思うが、一度家賃下げると上げる事が
なかなか出来ないし、ここは我慢です。by与謝野

上向くかねー？
土地はたかくなるかな？？

NHKスペシャル「無縁社会〜”無縁死”3万2千人の衝撃〜」

今見てるケド．．．．ちょっと強烈．．．．．　

>>872
地方はガチでダメポ
首都圏も駅遠は同じくダメポ

地方都市だが周りは値下げ競争だね、特に１Ｒ,ＲＣ築１年でも８割空室てのが
ある、サブリース物件は保障割れでも下げてくる、残債ある個人はついてけないわ
うちは返済終了したのでついていけるが、下げすぎると、質が落ちるからね〜

>>875
うちも地方都市だけど、今は1LDKですら過剰供給状態だからなぁ。
ワンルームなんて、見向きもされないことが多い。
それなのに、◯◯パレスがさらに乱立させているｗ

>>875
返済完了したのになぜ売却しない？
まだ減価償却取れてるのか？

これからの人口減少局面では個人ではフルローン組が潰れ
サブリース系は会社ごと潰れるだろうな

うちはすでにこの春からの入居申し込みが来つつあるけど
今年は物凄い値切り方をしてくるね

8万の部屋65000にしてくれとか・・・・有り得ないでしょそんなの

妥協した結果73500なんて半端な数字になってしまった

最近不動産屋の前で貼紙を見てる人がいないよ。物が動かない，人も動かない。

それでも東京には人が集まる
ウチは東京でヨカッタよ

怖いわ〜ある種、博打打の世界とも取れ・・・
>>877とかだと、新車、3年のうちに乗り換えるタイプ。利回り10
>>875は、乗りつぶすタイプ。利回り100

ほんと地方は切なくなるわ
この状況でレ◯パレスで建てようって人がまだ居るって事実がもう笑うしかない

立替、空き地、駐車場にとガンガンレ○パ建ててるよ、地方のじさま、ばさまが

違う意味のちほうで乗せられまくりみたいね、財産いっぱいある人ばっかり見たいだから

大事でしょうｗｗ

>>878
サブリース専業はつぶれない
サブリースをエサに建築受注を狙ってる会社がやばい

うちも関西の地方だけどレオパや大東がよう建ててますわ。
地主さんも「どうせなら、自分で収益物件たてーや」と思うんだけどな・・・。

競売に興味あるんだが、実際に落札して手直しして所有してる人いる？
昔ほどブラックな物件も少なくなってきたと聞いてるけど、どうなんかなと思って。

>>877
インカム狙いだからさ・・キャッシュは再投資に廻す
でなきゃ事業拡大出来ないだろう、当たり前だと思うが。

>>881
的確だね、その通り私は車は乗りつぶすタイプだよ、
常に利回りの最適化を考えてる、でなきゃこの先生きてけない・・

>>882
駄目元ってことだろ、どうせ未利用地で税金だけ取られてるんだから
全部お任せで金が入ってくればいいってことだろ、最悪土地取られて終わりだからな。

老人が所有している不動産の資産管理会社を作って子や孫を役員にして給与を払う、
x年かけて路線価y億円の資産をz千万に圧縮、
差損は出てもまるっぽ相続税や贈与税を払うよりは安あがりで一族も安泰。
都心のビル街でもそういうムラ社会が残っているところがいっぱいあるよ。

NHK「無縁死3万人」に大反響　「他人事とは思えない」コメント殺到
http://news.livedoor.com/article/detail/4583565/

釧路地裁帯広支部 平成21年(ケ)第1号 ﾔｽｰ

賃貸住宅新聞によると
福岡とか札幌ってとんでもない状態みたいだな。
ここにもいる？
どんな感じ？

>>891
こんな物、何に使うんだよｗ

札幌は建てすぎだけど、営業が頑張ってるのと土地が安くなったので、
また建ててきた。
借り主もインターネットのおかげで、家賃２割引位の指し値してくるよ。
空室の貼り紙だらけなのに、売り物件は以外と少ない。
利回り詐欺にあわないように。

札仙広福なんて言われてたがすでに仙台広島は脱落した

札幌福岡はまだ人口も増えてるけど札幌は
元々物件多すぎなのと価格競争が激しすぎる

福岡は順調に発展してるけど家賃相場が低いね

なんか人が入りたくなるアイデアないかな？

家賃を他より下げるｗ

他より家賃低めか改装に力入れた上で、引越代らくらくパック無料。
他の所の入居者引き抜くしか無い。
他の方が家賃が安いのを知っていながら引越しない人から、
引越する費用と面倒くささを排除すれば、引っ越したい人は一杯いる。

リフォームする
家賃を下げる
初期費用を抑える
不動産屋に広告料を沢山出す

俺の住んでるとこの近所、
広くてオートロックでおしゃれなマンション最上階角部屋がずっと空室
その近くの高架裏のRCなだけが取り柄のボロマンションはずっと満室
家賃殆ど変わらないのにな。

人気のある無しは謎が多い。。

>>893
団塊の好きなカニの家に

>>900
大家が遠方で、遊びに来た時の別荘代わりに空けてるとか？

おれはセフレ用に家具付きで一部屋常時使用可にしてる

>>901
利益が出るかどうかはカニの味噌汁ってかｗｗｗｗｗｗｗｗうるせーわｗｗｗｗｗｗｗｗ

東京にいくつかアパートあるが
自分の物件含めて都心ほど空きが酷いね
実際東京区部の人口が大きく減ってる（ただしその分3月に増えるけど）

高い家賃払える個人が激減したんだなと感じてる
あと統計だと横浜も人口減だね

名古屋はどうですか？

広告料３ヶ月が一番多いですね

>>899
その中ではやはり「リフォームする」が一番やと思う。家賃下げたくないしね。
業者任せのリフォームではなく、何度も協議して魅力が本当に出るリフォームにしないと。
広告料は致し方ない。３か月分はちょっと多いと思うんだが。