アパート経営なんでも相談室113号室【人任せ】
経営努力してるつもりなのにスレッド立てるのは人任せなのが大家。
満室にホっとしていると空室だらけになっちゃうよ･･･
＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
他の人にも役立ちます
＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう
＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。
前スレ他は>>2以降へ。。
満室にホっとしていると空室だらけになっちゃうよ･･･
＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
他の人にも役立ちます
＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう
＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。
前スレ他は>>2以降へ。。
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前スレは↓
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/
アパート経営なんでも相談室【110号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/
アパート経営なんでも相談室【111号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1206070059/
アパート経営なんでも相談室112号室【人任せ】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1216995925/
過去ログは読めない人も多いので既出、似通った質問もＯＫです。
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/
アパート経営なんでも相談室【110号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/
アパート経営なんでも相談室【111号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1206070059/
アパート経営なんでも相談室112号室【人任せ】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1216995925/
過去ログは読めない人も多いので既出、似通った質問もＯＫです。
次回スレ立ては>>950、>>960 >>970に書き込んだ人が順次立てて見て下さい。
（最近規制が多いので立てられない場合はダメの旨を書き込むこと）
前スレで９５０の人が立ててねって書いた人ではありませんが、皆が使うもの。皆で分担しあうほうがよいかと思います。
以上、テンプレ終了！
前スレの【人任せ】ってやつそのまま入れちゃった
ま、気にしない
（最近規制が多いので立てられない場合はダメの旨を書き込むこと）
前スレで９５０の人が立ててねって書いた人ではありませんが、皆が使うもの。皆で分担しあうほうがよいかと思います。
以上、テンプレ終了！
前スレの【人任せ】ってやつそのまま入れちゃった
ま、気にしない
前スレ嫁
>>4
そんなことNTTに聞けよ・・・
そんなことNTTに聞けよ・・・
アパート経営は土地持ちの節税策。
>>4
建物内配線工事、VPなんとか板の設置費用
建物内配線工事、VPなんとか板の設置費用
9 ：名無し不動さん：2009/02/20(金) 22:11:29 ID:yNgeCLbC
先祖代々の土地にアパート建てたいのですけど
皆様はどこで建ててますか？
レオパや東建などのメーカーはいろいろサポートしてくれそうですけど
建築費が割高のような気がしますし
それか近くの工務店とかで安く建てた方がいいのでしょうか？
積極的に動いたりするのはかまわないのですけど・・・
先輩方はどうされてますか？
よろしくお願いします
皆様はどこで建ててますか？
レオパや東建などのメーカーはいろいろサポートしてくれそうですけど
建築費が割高のような気がしますし
それか近くの工務店とかで安く建てた方がいいのでしょうか？
積極的に動いたりするのはかまわないのですけど・・・
先輩方はどうされてますか？
よろしくお願いします
ネットでそんなこと聞くようならやめたほうがいい。
11 ：名無し不動さん：2009/02/20(金) 22:55:22 ID:YTdb7aAy
ボロアパートを親が持っています。
アパート所有の方は、新居入居者に案内書みたいのを作成して配ってますか？
俺がしようとするのは、県や市の電話番号や、近場のスーパなどの
営業時間や、ガスや水道の契約会社や管理不動産や
ごみ置き場や、大きな物音を立てず隣室者に迷惑をかけないなどの注意事項です。
こういうのって、書く人多いのですか？
アパート所有の方は、新居入居者に案内書みたいのを作成して配ってますか？
俺がしようとするのは、県や市の電話番号や、近場のスーパなどの
営業時間や、ガスや水道の契約会社や管理不動産や
ごみ置き場や、大きな物音を立てず隣室者に迷惑をかけないなどの注意事項です。
こういうのって、書く人多いのですか？
9のはいい物を安くこしらえ益を得る。商の鉄則じゃ
これで自ずと答えは出よう。
11のはごみ出しの事だけで後は要らないんじゃね?
時流からして気遣いは寧ろ要らぬ干渉と感じる香具師のが多い
これで自ずと答えは出よう。
11のはごみ出しの事だけで後は要らないんじゃね?
時流からして気遣いは寧ろ要らぬ干渉と感じる香具師のが多い
13 ：名無し不動さん：2009/02/20(金) 23:33:37 ID:YTdb7aAy
サンクス
でも、１Kなので、いずれ単身者OR高齢者が入居者のメインとなると思いまして。
あまり干渉ってのはよくないんですかね・・ネット検索しても出してる人少なそうだし
検索しても見つからない。
でも、１Kなので、いずれ単身者OR高齢者が入居者のメインとなると思いまして。
あまり干渉ってのはよくないんですかね・・ネット検索しても出してる人少なそうだし
検索しても見つからない。
ファイルを作って契約するときに入居者に渡し退去するとき回収してる
騒いだり迷惑になるようなことをさないようにとかゴミの分別や有料袋を使うこと、出し方は守りましょうと書いた注意書きやゴミの収集日や出し方、市役所、出張所の場所とかエアコンや給湯機の取説など入れてる
契約のときに不動産屋にゴミの出し方を守るようにと自転車を登録するように言ってもらってる
だから、ゴミ出しはほとんど守られているよ
たまに守られないときは一旦持ち帰りきちんと出すようにと貼紙してる
何回もあったときは全室に「きちんと守られないと管理費用がかさみ値上げせざるおえなくなります」と注意書きをポストや集積場に貼ったらなくなった
実際、管理費から有料袋を買ってるので効果抜群だったよ
騒いだり迷惑になるようなことをさないようにとかゴミの分別や有料袋を使うこと、出し方は守りましょうと書いた注意書きやゴミの収集日や出し方、市役所、出張所の場所とかエアコンや給湯機の取説など入れてる
契約のときに不動産屋にゴミの出し方を守るようにと自転車を登録するように言ってもらってる
だから、ゴミ出しはほとんど守られているよ
たまに守られないときは一旦持ち帰りきちんと出すようにと貼紙してる
何回もあったときは全室に「きちんと守られないと管理費用がかさみ値上げせざるおえなくなります」と注意書きをポストや集積場に貼ったらなくなった
実際、管理費から有料袋を買ってるので効果抜群だったよ
15 ：名無し不動さん：2009/02/20(金) 23:49:34 ID:YTdb7aAy
へぇ～管理費用取るくらいだから、戸数も多いし、アパートというよりかマンションクラス？
家は親が管理していて、管理費は取ってないと思います。
いずれ、引継ぎをしなくてはいけないので、出来る限りサービス的なことはしていきたい。
やっぱし、ファイル作ったりしている人は居るんですね、参考になります。
家は親が管理していて、管理費は取ってないと思います。
いずれ、引継ぎをしなくてはいけないので、出来る限りサービス的なことはしていきたい。
やっぱし、ファイル作ったりしている人は居るんですね、参考になります。
『管理料』を額面通りにウケてるヤツが存在するとはｗ
節税と綺麗事書きたい処だが
ま,それ以前に粉飾し奪贅してる香具師が圧倒だろnw
ま,それ以前に粉飾し奪贅してる香具師が圧倒だろnw
>>16
ちょっとした脅し文句なんだが、守らせるには仕方ない
信じてもらえなかったら困る
>>15
数は少ないけどマンションです
管理会社に依託してるので入居者個人に注意するときは、大家が直に来ないほうが客観的に言えるので、そっちに言ってもらってる
管理費取らないで自分でやるなら、逆に積極的に入ってもいいかも
引き継ぎのときに、入居者全員に挨拶しに行って、挨拶とか掃除とかまめにやって入居者に自分を見せておけば、大家さんに悪いからとか思って自分勝手にはやらなくなると思うよ
まぁ、それでもやる奴はいるが…
そのときだけ不動産屋に注意してもらうようお願いしておくのもいいかも
そういうのをウザイと思う奴は、そのうち出て行くだろうし、そうやって行かないと管理は出来ないと思う
大家は少しうるさいくらいでちょうどいい
ちょっとした脅し文句なんだが、守らせるには仕方ない
信じてもらえなかったら困る
>>15
数は少ないけどマンションです
管理会社に依託してるので入居者個人に注意するときは、大家が直に来ないほうが客観的に言えるので、そっちに言ってもらってる
管理費取らないで自分でやるなら、逆に積極的に入ってもいいかも
引き継ぎのときに、入居者全員に挨拶しに行って、挨拶とか掃除とかまめにやって入居者に自分を見せておけば、大家さんに悪いからとか思って自分勝手にはやらなくなると思うよ
まぁ、それでもやる奴はいるが…
そのときだけ不動産屋に注意してもらうようお願いしておくのもいいかも
そういうのをウザイと思う奴は、そのうち出て行くだろうし、そうやって行かないと管理は出来ないと思う
大家は少しうるさいくらいでちょうどいい
19 ：a：2009/02/21(土) 10:18:40 ID:DP7zQ9UH
ちょっと聞きたいんですけど、競売で築２８年、ＪＲ徒歩４分、１５戸、３Ｆ、エレベーターなし、ＲＣ
、駐車場２０台、現在４室のみ入居家賃５万管理費５千、平均間取り２（６畳）ＤＫなんですけど、
昨日誰も入札しないで特別売却に流れました。自分が入札してた物件は１６件入札が入り落せなかったが、
最初からすごい気になっていた物件なんで教えて欲しいのですが、管理費（受水槽、煙感点検）など
どれ位かかるのでしょうか？家賃３万とかにすれば全室埋まると思うのですが、利益が出ますかね？
固定資産税は約１００万です、長くてすいません。
、駐車場２０台、現在４室のみ入居家賃５万管理費５千、平均間取り２（６畳）ＤＫなんですけど、
昨日誰も入札しないで特別売却に流れました。自分が入札してた物件は１６件入札が入り落せなかったが、
最初からすごい気になっていた物件なんで教えて欲しいのですが、管理費（受水槽、煙感点検）など
どれ位かかるのでしょうか？家賃３万とかにすれば全室埋まると思うのですが、利益が出ますかね？
固定資産税は約１００万です、長くてすいません。
20 ：名無し不動さん：2009/02/21(土) 11:08:30 ID:Qnff3UoT
>>19
受水槽清掃と水道検査は年１回以上で保健所に検査報告が必要
１０～２０万ってとこでしょう。
防災設備は３年毎に点検し消防署に報告が必要
１０万以内でしょう。
ただ２８年たってると給排水設備の寿命が来てると思うから
防水工事を含めて大規模修繕が１０年以内に必要でしょう。
修繕がどのように行われは情報として必要だね。
見た目の状態だけで判断は難しいな。
外壁塗装だけで５年に１回で４～５００万は必要
タイル壁でも１０年に１回洗浄と点検で２００万は必要でしょう。
受水槽清掃と水道検査は年１回以上で保健所に検査報告が必要
１０～２０万ってとこでしょう。
防災設備は３年毎に点検し消防署に報告が必要
１０万以内でしょう。
ただ２８年たってると給排水設備の寿命が来てると思うから
防水工事を含めて大規模修繕が１０年以内に必要でしょう。
修繕がどのように行われは情報として必要だね。
見た目の状態だけで判断は難しいな。
外壁塗装だけで５年に１回で４～５００万は必要
タイル壁でも１０年に１回洗浄と点検で２００万は必要でしょう。
21 ：名無し不動さん：2009/02/21(土) 16:34:52 ID:CPp5IVtT
義父がハイツ持ってて、管理はエイブルにしてもらってます。
しかし、しょっちゅうモメてる。
詳しいことはわかりませんが、この間の契約更新の時も
いらん金を払わされそうになったとのこと。
いずれは旦那が継ぐわけやけど、その時は管理会社を変えたい…。
どこがいいとか、こういうのを基準に選べとか
先輩方、アドバイスをお願いします。
…別に管理の面倒なハイツいらんから、遺産は金で残してくれ…。
しかし、しょっちゅうモメてる。
詳しいことはわかりませんが、この間の契約更新の時も
いらん金を払わされそうになったとのこと。
いずれは旦那が継ぐわけやけど、その時は管理会社を変えたい…。
どこがいいとか、こういうのを基準に選べとか
先輩方、アドバイスをお願いします。
…別に管理の面倒なハイツいらんから、遺産は金で残してくれ…。
22 ：名無し不動さん：2009/02/21(土) 17:18:23 ID:q9WIts9T
アパート二棟所有していて月に80万ほどの家賃収入があるのですが、そろそろ法人成りとか考えても良い頃合でしょうか？
23 ：名無し不動さん：2009/02/21(土) 19:35:52 ID:6eM/h+09
>>21 その地元で一番でかいところ。 でかいのが栄ぶるなら、その次の会社。
委託業者は、でかいほうがいい。 宣伝力や営業力あるから、入居率も高くなる。
委託業者は、でかいほうがいい。 宣伝力や営業力あるから、入居率も高くなる。
義父の遺産をアテにするとは・・・ ﾅﾝﾄﾓ。
>>24
不動産は先々のことを考えないとお上に差し出すようになるんだよ
不動産は先々のことを考えないとお上に差し出すようになるんだよ
節税対策しないで税金払えば国家財政潤うからいいんじゃね。
不動産は何もしなければ税金だけかかる金食い虫。
28 ：a：2009/02/22(日) 03:33:53 ID:6oai1sI0
>>20さん回答ありがとう。仕事で設備異常の一時対応もしているので少しは
知識があるのですが、何分経営に関してド素人なもんで。
物件を外見で点検すると外装は自分でできそうですが、どうやら高架水槽が
あぼーん見たいです。まあ落とせたら、年間の点検で当分済まそうかと思います。
借金なしで経営者の仲間に入れそうです。
知識があるのですが、何分経営に関してド素人なもんで。
物件を外見で点検すると外装は自分でできそうですが、どうやら高架水槽が
あぼーん見たいです。まあ落とせたら、年間の点検で当分済まそうかと思います。
借金なしで経営者の仲間に入れそうです。
３Fだったら受水設備は不要なんじゃね、３０年前に比べて水圧が高くなり俺んトコだと３Fまでは問題無い。
場所によりけりだろうけど。
あと２４戸４Fで外壁塗装７５０万だったーよ。
ボロ物件をマトモに稼動させれるまで持っていくのに幾ら掛かる事やら。
場所によりけりだろうけど。
あと２４戸４Fで外壁塗装７５０万だったーよ。
ボロ物件をマトモに稼動させれるまで持っていくのに幾ら掛かる事やら。
30 ：名無し不動さん：2009/02/22(日) 04:22:16 ID:/DnoMgnW
増圧ポンプ入れないとキツイんでないかい
導入する費用とどっちがいいか…
導入する費用とどっちがいいか…
>>a 地上の受水槽から増圧してるんでしょう？
３階１５Ｒだと直圧直結でいけると思います。
費用は受水槽撤去しなければ建物周囲の状況距離によるけど７０万円から可能ではないか。
道路幅や交通量、接続までの距離や管の必要口径によってはその倍以上かかる。
ポンプと受水槽のメンテナンス料およびポンプの動力電気代は今後不要になりますよ。
あと、断水は水道局の理由だけになるから家主としての精神上もよろし。
水道局に近くのポイントの水圧検査（たぶん無料）を依頼すべし。
水圧不足だと直結＋増圧ポンプが必要だが直圧用の増圧ポンプは受水槽用のより高い。
たぶん直圧直結工事にプラス１００万円くらい。（でも３階なら普通必要なし。）
これだと受水槽と縁が切れるだけなのでポンプ交換のとき検討すべし。
３階１５Ｒだと直圧直結でいけると思います。
費用は受水槽撤去しなければ建物周囲の状況距離によるけど７０万円から可能ではないか。
道路幅や交通量、接続までの距離や管の必要口径によってはその倍以上かかる。
ポンプと受水槽のメンテナンス料およびポンプの動力電気代は今後不要になりますよ。
あと、断水は水道局の理由だけになるから家主としての精神上もよろし。
水道局に近くのポイントの水圧検査（たぶん無料）を依頼すべし。
水圧不足だと直結＋増圧ポンプが必要だが直圧用の増圧ポンプは受水槽用のより高い。
たぶん直圧直結工事にプラス１００万円くらい。（でも３階なら普通必要なし。）
これだと受水槽と縁が切れるだけなのでポンプ交換のとき検討すべし。
33 ：名無し不動さん：2009/02/24(火) 18:16:34 ID:bAimrcJV
23さん、回答ありがとうございます。
やっぱり、大手がいいんですね。
参考になりました。うーん、もめてもやっぱり栄ぶるの集客力は魅力か。
一応、今も全室入居させてくれてるしなぁ…。
みなさん、いろいろ心配(？)してくださってありがとうございます。
旦那は普通にリーマンしてるし、私も仕事してるし、アテにはしてないんですが。
ハイツ経営で食べていきたいわけじゃなくて、
税金払っても、土地だけ残せたら義父の顔も立つやろうから、
税金と家賃収入がトントンになってくれないかなぁ…くらいに考えてました。
でも、税金対策しないとそれすら厳しい感じですね。むーっ。
やっぱり、大手がいいんですね。
参考になりました。うーん、もめてもやっぱり栄ぶるの集客力は魅力か。
一応、今も全室入居させてくれてるしなぁ…。
みなさん、いろいろ心配(？)してくださってありがとうございます。
旦那は普通にリーマンしてるし、私も仕事してるし、アテにはしてないんですが。
ハイツ経営で食べていきたいわけじゃなくて、
税金払っても、土地だけ残せたら義父の顔も立つやろうから、
税金と家賃収入がトントンになってくれないかなぁ…くらいに考えてました。
でも、税金対策しないとそれすら厳しい感じですね。むーっ。
34 ：名無し不動さん：2009/02/24(火) 20:06:05 ID:7+6/co0R
アパート経営は、立地ですね。
35 ：名無し不動さん：2009/02/24(火) 20:47:50 ID:1JIGA1Cp
安さと立地
>>4設置費用はかからないよ。機器代は不要（NTTの設備だから）
新築ならMDF（要は配線箱）が費用だから大きめのにしてもらうとよい。
新築ならPF管を設置してLANケーブル引っ張るのもいいかも。
電気代はNTTから支払われるから大丈夫よ。
地元のCATVは設備費用やら電気代まで大家持ちだから共益費値上げしないとだめだから止めた。
新築ならMDF（要は配線箱）が費用だから大きめのにしてもらうとよい。
新築ならPF管を設置してLANケーブル引っ張るのもいいかも。
電気代はNTTから支払われるから大丈夫よ。
地元のCATVは設備費用やら電気代まで大家持ちだから共益費値上げしないとだめだから止めた。
でもエイブルは共有物件に出さないじゃん。
>>33
まず
＞詳しいことはわかりませんが、この間の契約更新の時も
＞いらん金を払わされそうになったとのこと。
これだけじゃわからんね、義父に問題があるのかも知れないし
まず何がどうなってるのか
資産と経営の詳細を把握するのが先です
エイブルは上で言われてる通り地域の不動産屋でそこそこ大きいとこが看板借りてる場合多い
営業形態も様々だと思う
ただ全室埋まってるってのは賃貸経営上最高の状態なわけで
それを変えるってのは有り得ないな
商売としてやる以上、人格だのイメージだの二の次
埋めてくれるところが良い不動産屋
まず
＞詳しいことはわかりませんが、この間の契約更新の時も
＞いらん金を払わされそうになったとのこと。
これだけじゃわからんね、義父に問題があるのかも知れないし
まず何がどうなってるのか
資産と経営の詳細を把握するのが先です
エイブルは上で言われてる通り地域の不動産屋でそこそこ大きいとこが看板借りてる場合多い
営業形態も様々だと思う
ただ全室埋まってるってのは賃貸経営上最高の状態なわけで
それを変えるってのは有り得ないな
商売としてやる以上、人格だのイメージだの二の次
埋めてくれるところが良い不動産屋
40 ：名無し不動さん：2009/02/27(金) 11:13:31 ID:toFyAMWM
マンションやアパート経営で儲けようというのは、昔の考え。
聞いた話だが、30年ほど前は7年でイニシャルコスト＋7年分ランニングコストが
改修できたらしいいよ。
8年目から儲けがでたらしい。
場所にもよるが、地方で借金してまでやってる人は何を考えているのかわからん。
聞いた話だが、30年ほど前は7年でイニシャルコスト＋7年分ランニングコストが
改修できたらしいいよ。
8年目から儲けがでたらしい。
場所にもよるが、地方で借金してまでやってる人は何を考えているのかわからん。
41 ：名無し不動さん：2009/02/27(金) 11:28:20 ID:y7BGGAOo
定期収入ってのは誰でも魅力だからね。
借金してもローンが家賃で払えれば、いずれは、自分のものになる
ってのが頭にあるから。
借金してもローンが家賃で払えれば、いずれは、自分のものになる
ってのが頭にあるから。
43 ：名無し不動さん：2009/02/27(金) 13:24:22 ID:8r841Rcx
なんだか、自分の視野の狭さを自慢されてる気分ｗですね。
要は経営の考え方はみんな違う。
損をしなければいいじゃん。
今の経済状況では破綻しないように頑張ろうぜ。
損をしなければいいじゃん。
今の経済状況では破綻しないように頑張ろうぜ。
>>40
これは俺は4代目だからわかるが事実
年々割に合わなくなっていくからな賃貸は
まず建築費が安かった上に年々家賃は上がっていくインフレ化であったこと
下手すると表面利回りで50%なんてこともあったはず
10%とか事業としてはまず成立しない
これは俺は4代目だからわかるが事実
年々割に合わなくなっていくからな賃貸は
まず建築費が安かった上に年々家賃は上がっていくインフレ化であったこと
下手すると表面利回りで50%なんてこともあったはず
10%とか事業としてはまず成立しない
>>45
古い物件持ってても建てたときのコストはとっくに回収できてるでしょう。
あとは修繕にどの程度かけるか、それとも家賃下げて入居率をあげて運用するかだな。
古い物件は家賃を下げて最近多い生活保護世帯を入居可として私の市だと役所から家賃が振り込まれるから
安心だし、入居者からの文句も無いし、あとは見受け人としての保証人をしっかりとれば安定するよ。
家賃が上がり基調の頃の考えじゃ世の中に逆行してるから、売って遊んで暮らせばいいかも。
古い物件持ってても建てたときのコストはとっくに回収できてるでしょう。
あとは修繕にどの程度かけるか、それとも家賃下げて入居率をあげて運用するかだな。
古い物件は家賃を下げて最近多い生活保護世帯を入居可として私の市だと役所から家賃が振り込まれるから
安心だし、入居者からの文句も無いし、あとは見受け人としての保証人をしっかりとれば安定するよ。
家賃が上がり基調の頃の考えじゃ世の中に逆行してるから、売って遊んで暮らせばいいかも。
47 ：名無し不動さん：2009/02/28(土) 00:55:46 ID:dn9HdxXu
俺の親はボロアパート持ってるんだけど
修繕は、俺がやったりする、素人リフォームで汚いけど
ボロアパートだから、そこは関係ない。
ボロアパートはいいよ。 これからはもっとDIYスキルを高めていく。
修繕は、俺がやったりする、素人リフォームで汚いけど
ボロアパートだから、そこは関係ない。
ボロアパートはいいよ。 これからはもっとDIYスキルを高めていく。
>>47
おまいのことを「鈴木ゆり夫」と命名したｗ
おまいのことを「鈴木ゆり夫」と命名したｗ
49 ：名無し不動さん：2009/02/28(土) 15:59:22 ID:dn9HdxXu
「基地巡る投票成立させたい」 無職 鈴木百合夫 (山口市 69歳)
最近物件探してるけど、不況の影響で 表面利回り１０％越えが
でてくると聞いたけど、本当にそうなのかな？
でてくると聞いたけど、本当にそうなのかな？
普通にあるよ。15％超えるのはなかなか無い。載る前に売れちゃうから。
表面だったら新築でも10％ぐらい結構いけるよ
フルローンで表面１０％とかボランティアみたいなもんだよ
手元にはほとんど残らない
手元にはほとんど残らない
キャッシュは十分ありますた、借り入れをします
なぜなら、銀行からの紹介物件なので借りないとまずいです
ただ、４年後に一括返済します
サンクスコ
なぜなら、銀行からの紹介物件なので借りないとまずいです
ただ、４年後に一括返済します
サンクスコ
56 ：名無し不動さん：2009/03/01(日) 23:20:20 ID:VZ+GsjFS
現金で2000万ありますがアパートかマンションの大家を考えてます。失敗する可能性の方が高いですか？
表面16％でRCだけど築28年
どうしよ～？
不景気で利回りは良くなってきてるよね
どうしよ～？
不景気で利回りは良くなってきてるよね
>>56
20％だとすると１億への投資。これぐらいなら危なくない。
10％の利回りだとする。５年で50％の回収。これが５千万。
その時点で売却すると仮定する。２割減で８千万。 これで総額１．３億。
初期投資が２千万で借り入れが８千万。１億引くと３千万。これが５年間の投資に対するリターン。
（諸費用、税金など一切省いているけどねｗ）
地価の下落率、地震や天災によるリスク、人口変化や人気によるリスクなどを考えても
そう悪くない話だと思う。ただし、レバレッジを聞かせて２億借りたり、もっと大きく出ようと建築業者や銀行の言いなりになってると
ひどい目にあるのは必須。
20％だとすると１億への投資。これぐらいなら危なくない。
10％の利回りだとする。５年で50％の回収。これが５千万。
その時点で売却すると仮定する。２割減で８千万。 これで総額１．３億。
初期投資が２千万で借り入れが８千万。１億引くと３千万。これが５年間の投資に対するリターン。
（諸費用、税金など一切省いているけどねｗ）
地価の下落率、地震や天災によるリスク、人口変化や人気によるリスクなどを考えても
そう悪くない話だと思う。ただし、レバレッジを聞かせて２億借りたり、もっと大きく出ようと建築業者や銀行の言いなりになってると
ひどい目にあるのは必須。
昨今流行ったレバレッジ全開モデルは既に崩壊した
一番初めの物件ならば現金比率高くして挑めばいいだろう
満室賃料の半分近くが飛んでいくのが賃貸経営と思って頑張って
一番初めの物件ならば現金比率高くして挑めばいいだろう
満室賃料の半分近くが飛んでいくのが賃貸経営と思って頑張って
利回り15％とか、円天ですか？
ボロ物件つかまされて、死ぬんだろうなぁｗ
ボロ物件つかまされて、死ぬんだろうなぁｗ
１億超えると１５％以上はゴロゴロある。
以前はリートが買ってたけど今は余程資金力のある人や会社だけ。
資金力がアレば絶好の仕込み時でもある。
以前はリートが買ってたけど今は余程資金力のある人や会社だけ。
資金力がアレば絶好の仕込み時でもある。
15%儲かるなら、売らずにその会社がやればいいじゃんｗ
それとも15％保証で、投資家から金を巻き上げればいいｗ
それとも15％保証で、投資家から金を巻き上げればいいｗ
64 ：名無し不動さん：2009/03/02(月) 12:56:48 ID:IBasTDXM
初心者です。
建物を処分するときの費用は、利回りに含まれているのですか？
建物を処分するときの費用は、利回りに含まれているのですか？
>>63
> 15%儲かるなら、売らずにその会社がやればいいじゃんｗ
>
> それとも15％保証で、投資家から金を巻き上げればいいｗ
「その会社」が清算するから売られている。「今」、この時点での決算をしなきゃならんわけよ。
だから利回りがよくても手放さなきゃならない。
利回りの良い物件とは
売却時の価格が安い
入居賃料が高い
ってこと。 利回りがよいからすぐに売れるから結論も早い。
維持して返済が終わるのを待てないってこと。
>>64
含まれない。
処分とはつまり末期のことだが、その時点で益が出るか損が出るかは判らないため。
解体寸前の物件でも欲しいって人が居れば上乗せして売れる。更地希望なら解体費が掛かる。
それはその時点にならないと判明しないため、「含まない」ってこと。
> 15%儲かるなら、売らずにその会社がやればいいじゃんｗ
>
> それとも15％保証で、投資家から金を巻き上げればいいｗ
「その会社」が清算するから売られている。「今」、この時点での決算をしなきゃならんわけよ。
だから利回りがよくても手放さなきゃならない。
利回りの良い物件とは
売却時の価格が安い
入居賃料が高い
ってこと。 利回りがよいからすぐに売れるから結論も早い。
維持して返済が終わるのを待てないってこと。
>>64
含まれない。
処分とはつまり末期のことだが、その時点で益が出るか損が出るかは判らないため。
解体寸前の物件でも欲しいって人が居れば上乗せして売れる。更地希望なら解体費が掛かる。
それはその時点にならないと判明しないため、「含まない」ってこと。
66 ：名無し不動さん：2009/03/02(月) 14:48:48 ID:D2PPKxzb
ご意見ください
CMなどでおなじみの大手マンスリー系の物件に入居している方々を
当方の物件に引き抜きたい場合にどのような対策がありますか
賃料・住環境ともに当方物件のほうが断然優位です
地域が超過剰供給であり一定の対策は実行しましたが
納得できる手ごたえはありません
ドライにビジネスと割り切り引き抜きをしたいと考えています
よろしくお願いします
CMなどでおなじみの大手マンスリー系の物件に入居している方々を
当方の物件に引き抜きたい場合にどのような対策がありますか
賃料・住環境ともに当方物件のほうが断然優位です
地域が超過剰供給であり一定の対策は実行しましたが
納得できる手ごたえはありません
ドライにビジネスと割り切り引き抜きをしたいと考えています
よろしくお願いします
67 ：名無し不動さん：2009/03/02(月) 16:05:49 ID:IBasTDXM
彼らの大半は好きで「あそこ」に住んでるわけじゃ無い
保証人がいない人もいるし
多いと思われるのは企業がまとめて借り上げて「あそこ」に放り込まれてる人
聞けばびっくりするような優良企業の社員からホームレスすれすれから
現代のタコ部屋として機能してる
引き抜くのは難しいけども
管理会社と相談して法人への営業強化
家具レンタルサービスや３ヵ月等の短期契約、初期費用を抑える等
条件を向こうへ近付けるしかない
保証人がいない人もいるし
多いと思われるのは企業がまとめて借り上げて「あそこ」に放り込まれてる人
聞けばびっくりするような優良企業の社員からホームレスすれすれから
現代のタコ部屋として機能してる
引き抜くのは難しいけども
管理会社と相談して法人への営業強化
家具レンタルサービスや３ヵ月等の短期契約、初期費用を抑える等
条件を向こうへ近付けるしかない
今時アパート経営に素人が新規参入するなんて自殺行為だろ。
株や投信、ＦＸに比べたらまだマシだけどな。
アパマンもレバかけてやってたら同じことだが。
アパマンもレバかけてやってたら同じことだが。
>>66
オーナーかな？
入居してる人と何人か直接会ってみたら？実態が分かると思うよ。調査費として数千円上げるって言えば付いてくると思うが。
自主的に入っている人はすでに会費を払っていたりするのでスイッチングコストが掛かる。
一括で払っているのも（そういう契約書を）見たことがある。
保証人が居ない。
元●●ザ。
オレオレサギや怪しい商売の拠点。
そういう人間を入れるというのはコストが掛かる。
たくさん持っていれば押しなべて平均化出来るが一棟、数頭程度ならやらないほうが良い。
対応する体制もとらないと意味が無いからね。
法人への営業も良いけどそれなりにコネや値引きできないと厳しい。
逆に聞くけどすでに打った対策はナニ？
オーナーかな？
入居してる人と何人か直接会ってみたら？実態が分かると思うよ。調査費として数千円上げるって言えば付いてくると思うが。
自主的に入っている人はすでに会費を払っていたりするのでスイッチングコストが掛かる。
一括で払っているのも（そういう契約書を）見たことがある。
保証人が居ない。
元●●ザ。
オレオレサギや怪しい商売の拠点。
そういう人間を入れるというのはコストが掛かる。
たくさん持っていれば押しなべて平均化出来るが一棟、数頭程度ならやらないほうが良い。
対応する体制もとらないと意味が無いからね。
法人への営業も良いけどそれなりにコネや値引きできないと厳しい。
逆に聞くけどすでに打った対策はナニ？
72 ：名無し不動さん：2009/03/02(月) 22:26:20 ID:D2PPKxzb
>>71
対策 長くなるので簡潔に 以前からそれなりに清潔＆快適を主に運営をしてきた
今回新たに各部屋平均15万以上の費用で全室ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ＆ウオシュレットなどを徹底
また暗証番号デジタルキーなどへの交換
物件に関わる経済圏のほぼすべての不動産業者への一般契約 ３０軒ほど
どこも好対応でした 広告料の奮発など 紹介しやすい体制を大サービス
関係ある企業への直接営業
地域が超供給過剰なので当方はまだ空室が少ない物件であることは確かです
レオパはでも本当にこんな時期でもやはりしっかり入れている
確かに入居者の質の問題等はあるが、それでもＩＲ情報から見る統計では
入居率85％の全国平均をいまだ達成している
やはり大手の広告力は強い
71さんが言う通り困難な客層が相手なので引き抜きは今現在は保留中であります
どこの不動産業者もレオパの建て過ぎによる異常事態だと口を揃えている
この先どうなるのか
住環境もレベルが上の物件でも大手に負けてしまうのか
71さん なんでもお話ください 皆さんもお願いします
対策 長くなるので簡潔に 以前からそれなりに清潔＆快適を主に運営をしてきた
今回新たに各部屋平均15万以上の費用で全室ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ＆ウオシュレットなどを徹底
また暗証番号デジタルキーなどへの交換
物件に関わる経済圏のほぼすべての不動産業者への一般契約 ３０軒ほど
どこも好対応でした 広告料の奮発など 紹介しやすい体制を大サービス
関係ある企業への直接営業
地域が超供給過剰なので当方はまだ空室が少ない物件であることは確かです
レオパはでも本当にこんな時期でもやはりしっかり入れている
確かに入居者の質の問題等はあるが、それでもＩＲ情報から見る統計では
入居率85％の全国平均をいまだ達成している
やはり大手の広告力は強い
71さんが言う通り困難な客層が相手なので引き抜きは今現在は保留中であります
どこの不動産業者もレオパの建て過ぎによる異常事態だと口を揃えている
この先どうなるのか
住環境もレベルが上の物件でも大手に負けてしまうのか
71さん なんでもお話ください 皆さんもお願いします
73 ：名無し不動さん：2009/03/02(月) 22:43:47 ID:43fAvKOR
志して五年目、やっとアパート買ったぜ23歳の春
けして評判はよくないレオパレス
しかしあの狭い部屋をあれだけ埋める営業力は半端無いよな
大東とかもだけど国内最大級の管理だし
しかしあの狭い部屋をあれだけ埋める営業力は半端無いよな
大東とかもだけど国内最大級の管理だし
75 ：名無し不動さん：2009/03/02(月) 23:01:09 ID:p3DC75KX
アパート経営はもうだめだよ
空き室どんどん出るしローンは減らないし
最後は土地建物ごと投売りが現実
空き室どんどん出るしローンは減らないし
最後は土地建物ごと投売りが現実
>>73
すごいね。持つことから今度は維持することに全力を傾けよう。で、けして無駄遣いしないように。
お金はさらにお金を生んでくれるからね。
>>72
ドンな立場？部屋数は？聞いてばかりで申し訳ないが。
埋めたいならカンタンだよ。誰にでもできる。「賃料を相場より下げる」ことだ。
それと不動産屋を何社もはさまないこと。部屋数にもよるけど客付け会社同士を競合させているようで実は競合してない。
不動産屋にとっては
一番は自社で管理している物件。埋めなきゃマズイので最優先。
２番は管理はさせてくれないが義理がある物件。近所とか地元とか知り合いとか。
３番に他社物件あるいは自主管理物件。それも手数料の割合の多いのが優先かというとそうでもない。
４番目は客付けしにくい物件。相場より高い部屋や駅から遠いなど不利な条件の物件。女子のみ契約なんてのも面倒。
５番目は言うまでも無い。面倒な大家への客付けだ。カネは出さない文句は言う、そのくせトラブル督促は不動産屋にやらせようとする。
ようするに不動産屋もムダに努力したがらないってこと。逆にがんばっちゃう物件は
新築。（新オーナー獲得の意味もある）
自社管理。
相場より安い賃料設定
契約が決まりやすい部屋
オーナーが組し易い、あるいは親戚とか友人とか議員とかそういう関係。
不動産屋じゃないが自主管理も規模が大きいと不動産屋まがいになってくる。ソコまでくればまた違うけど
大家さんって呼ばれる程度なら一本に絞ってみるのも考えたほうが良い。
大手ＨＭなんかだと入居率97％だとさ。（全国平均かどうかは知らんが）相場よりよっぽど高いぞ。
それはね、それなりの努力をやシステムをしているからなんだけどね。
すごいね。持つことから今度は維持することに全力を傾けよう。で、けして無駄遣いしないように。
お金はさらにお金を生んでくれるからね。
>>72
ドンな立場？部屋数は？聞いてばかりで申し訳ないが。
埋めたいならカンタンだよ。誰にでもできる。「賃料を相場より下げる」ことだ。
それと不動産屋を何社もはさまないこと。部屋数にもよるけど客付け会社同士を競合させているようで実は競合してない。
不動産屋にとっては
一番は自社で管理している物件。埋めなきゃマズイので最優先。
２番は管理はさせてくれないが義理がある物件。近所とか地元とか知り合いとか。
３番に他社物件あるいは自主管理物件。それも手数料の割合の多いのが優先かというとそうでもない。
４番目は客付けしにくい物件。相場より高い部屋や駅から遠いなど不利な条件の物件。女子のみ契約なんてのも面倒。
５番目は言うまでも無い。面倒な大家への客付けだ。カネは出さない文句は言う、そのくせトラブル督促は不動産屋にやらせようとする。
ようするに不動産屋もムダに努力したがらないってこと。逆にがんばっちゃう物件は
新築。（新オーナー獲得の意味もある）
自社管理。
相場より安い賃料設定
契約が決まりやすい部屋
オーナーが組し易い、あるいは親戚とか友人とか議員とかそういう関係。
不動産屋じゃないが自主管理も規模が大きいと不動産屋まがいになってくる。ソコまでくればまた違うけど
大家さんって呼ばれる程度なら一本に絞ってみるのも考えたほうが良い。
大手ＨＭなんかだと入居率97％だとさ。（全国平均かどうかは知らんが）相場よりよっぽど高いぞ。
それはね、それなりの努力をやシステムをしているからなんだけどね。
>>76
そうすると
これから一棟買いしようという人なら
駅近いとかの条件のいい物件を買って
（今持っているのならこれは無理だけど）
成約率の高い大手に専任媒介だけでなく
賃料管理も任せろ
ということでいいのね？
ちなみにｈｍってどこ？
そうすると
これから一棟買いしようという人なら
駅近いとかの条件のいい物件を買って
（今持っているのならこれは無理だけど）
成約率の高い大手に専任媒介だけでなく
賃料管理も任せろ
ということでいいのね？
ちなみにｈｍってどこ？
78 ：名無し不動さん：2009/03/03(火) 02:27:40 ID:dc2yTniw
アパートって、家賃以外にはお金は生まないのがネックだね。
お金を生み出すには、もぅ１棟増やす、とても、そんな資金も無い。
よくよく考えてみると、あまりうまみの無い商売だね。
アパートに出せる１０００万があれば、他にもっとありそう。
お金を生み出すには、もぅ１棟増やす、とても、そんな資金も無い。
よくよく考えてみると、あまりうまみの無い商売だね。
アパートに出せる１０００万があれば、他にもっとありそう。
>>78
ＭＢＡの表現で言うと
・花形
・金のなる木
・落ち目
・負け犬
の金のなる木じゃないの？
バブルのころみたいに倍で転売できるとかでないと
花形ではないよ
花形が別にある人がやるもんで
空室だらけだと落ち目や負け犬で
ＭＢＡの表現で言うと
・花形
・金のなる木
・落ち目
・負け犬
の金のなる木じゃないの？
バブルのころみたいに倍で転売できるとかでないと
花形ではないよ
花形が別にある人がやるもんで
空室だらけだと落ち目や負け犬で
80 ：名無し不動さん：2009/03/03(火) 03:07:03 ID:dc2yTniw
お堅い商売ってことだね。
家主にとって、家賃収入がすべてなんだから
管理不動産の営業力ってのが、凄い大きいと思う。
地元不動産の強さと、全国規模の不動産、どっちがいいんだろう・・
全国規模であれば、顧客がいれば、隣県ですけど、ここどうですか？
みたいな事もできるしね。
家主にとって、家賃収入がすべてなんだから
管理不動産の営業力ってのが、凄い大きいと思う。
地元不動産の強さと、全国規模の不動産、どっちがいいんだろう・・
全国規模であれば、顧客がいれば、隣県ですけど、ここどうですか？
みたいな事もできるしね。
>>77
それは読み違い。
相場より安い賃料
決まりやすい部屋（広さや設備、賃料設定、駅からの距離とかコンビニ近隣とか）
新築あるいは１０年以内
これらが最優先。バカでも決められるような物件の条件が大事。
その上に
商売しやすいオーナー（物件）かどうかってなる。リフォームや管理などを売りたいからね。
大手ＨＭのは一括借り上げしているからそりゃ必死で埋めるでしょ？
もちろん自社で建ててるんだから入らないってのはマズイｗ
他社で建ててるのとかあるいは途中からってのは当然順位が低いよ。
大手がよいわけじゃない。結局競争相手が多いだけ不利。なるべく自分の建物を親身になって面倒見てくれる不動産屋が良いと思うよ。
それは読み違い。
相場より安い賃料
決まりやすい部屋（広さや設備、賃料設定、駅からの距離とかコンビニ近隣とか）
新築あるいは１０年以内
これらが最優先。バカでも決められるような物件の条件が大事。
その上に
商売しやすいオーナー（物件）かどうかってなる。リフォームや管理などを売りたいからね。
大手ＨＭのは一括借り上げしているからそりゃ必死で埋めるでしょ？
もちろん自社で建ててるんだから入らないってのはマズイｗ
他社で建ててるのとかあるいは途中からってのは当然順位が低いよ。
大手がよいわけじゃない。結局競争相手が多いだけ不利。なるべく自分の建物を親身になって面倒見てくれる不動産屋が良いと思うよ。
ちと質問あります。
現在サラリーマン夫婦共稼ぎ(子２人有り)です。
現在自分の実家に同居中ですが、間取り手狭なため、新たに土地を買って
新築一戸建てするか、中古アパート買って、自分も住み、アパート経営しつつ
その家賃収入で10年後くらいに原価償却して土地を自分のものにして、その時に
アパート取り壊して一戸建て新築ないし、同様にアパート新築し自分も住みつつ
経営していくか迷っています。
現状、土地が120坪で1000万(更地、上下水道引き済み)というのと、
中古アパート(土地付)2000万(築16年木造、家賃4万6戸、2DK、1階テナント2つ)で、
テナントは空いてますがアパートは全戸埋まっています。
自己資金としては600万。あとは借り入れになってしまいます。
行くか引くかの境界はどのあたりを考えればよいですか？
現在サラリーマン夫婦共稼ぎ(子２人有り)です。
現在自分の実家に同居中ですが、間取り手狭なため、新たに土地を買って
新築一戸建てするか、中古アパート買って、自分も住み、アパート経営しつつ
その家賃収入で10年後くらいに原価償却して土地を自分のものにして、その時に
アパート取り壊して一戸建て新築ないし、同様にアパート新築し自分も住みつつ
経営していくか迷っています。
現状、土地が120坪で1000万(更地、上下水道引き済み)というのと、
中古アパート(土地付)2000万(築16年木造、家賃4万6戸、2DK、1階テナント2つ)で、
テナントは空いてますがアパートは全戸埋まっています。
自己資金としては600万。あとは借り入れになってしまいます。
行くか引くかの境界はどのあたりを考えればよいですか？
人にそういう事を聞かずに決断出来るかどうかが境界線です
土地120坪と中古アパートは、持っているんだよね？
俺だったら、実家を取り壊して、新築だな。
建築中は、あいているテナントで生活か、親戚の家でお世話になる、それで100万うくもんね。
120坪の土地は売却して、今の中古アパートを経営しつつ、新築のローンは
出来る限り繰上げ返済していく。
俺だったら、実家を取り壊して、新築だな。
建築中は、あいているテナントで生活か、親戚の家でお世話になる、それで100万うくもんね。
120坪の土地は売却して、今の中古アパートを経営しつつ、新築のローンは
出来る限り繰上げ返済していく。
だな。
俺は独身リーマン大家だけど、近くに住んでても敢えて収益物件には
住まないよ。
はっきり言って持ちやの方が条件いいんだが、それでも近隣トラブルや
ストレス考えると自分で他借りて住んでる方が身軽だもの。
どうしようもなくなったら疎開するかくらいの気持ちだよｗ
管理といっても１ヶ月に一度様子見に行って、自分で治せるところは治してる
程度だしなぁ
あとは管理会社フィルターにして問題は対処してるｗ
俺は独身リーマン大家だけど、近くに住んでても敢えて収益物件には
住まないよ。
はっきり言って持ちやの方が条件いいんだが、それでも近隣トラブルや
ストレス考えると自分で他借りて住んでる方が身軽だもの。
どうしようもなくなったら疎開するかくらいの気持ちだよｗ
管理といっても１ヶ月に一度様子見に行って、自分で治せるところは治してる
程度だしなぁ
あとは管理会社フィルターにして問題は対処してるｗ
賃貸経営していて自分が賃貸か～
自分だったら、その賃貸の1室に大家としてではなく
普通のお客として生活していくよ。
自分だったら、その賃貸の1室に大家としてではなく
普通のお客として生活していくよ。
88 ：名無し不動さん：2009/03/03(火) 13:55:09 ID:0QQlIFC6
アパートなんてどこでも飽和状態なんだから今からやったって土建屋の儲けだけ
返せない借金背負ってローン地獄 空き室だらけでどうしようもないぞ
新しければ埋まるって時代はこの不景気で終わったよ
返せない借金背負ってローン地獄 空き室だらけでどうしようもないぞ
新しければ埋まるって時代はこの不景気で終わったよ
>>85-86
レスありがとう。
中古アパート購入する方が有利ですかね。ただその場合にしても
収益物件と自宅は分けたほうがいいのですね(アパート借りるか)。
新築一戸建てするのと、(リスクはあるが)中古でもアパート経営して、
その収入で将来の資産(この場合は土地)の取得を目論むのと、どっちが
有利になるかなと思ったもんですから質問しました。
レスありがとう。
中古アパート購入する方が有利ですかね。ただその場合にしても
収益物件と自宅は分けたほうがいいのですね(アパート借りるか)。
新築一戸建てするのと、(リスクはあるが)中古でもアパート経営して、
その収入で将来の資産(この場合は土地)の取得を目論むのと、どっちが
有利になるかなと思ったもんですから質問しました。
杉並区にすんでるんだけど、周囲に賃貸併用住宅と思われるものが結構ある。
これからの時代は安く家を手に入れるためにも、ある程度の我慢は必要なのかもね。
これからの時代は安く家を手に入れるためにも、ある程度の我慢は必要なのかもね。
最近増えたね、普通に一軒家なんだけど、賃貸ってのが。
もしかしたら買ってるかもしれないけど、オーナーからすれば
売れたら売るし、売れなければ貸せるし、いざとなれば自分の家にも出来ちゃう。
もしかしたら買ってるかもしれないけど、オーナーからすれば
売れたら売るし、売れなければ貸せるし、いざとなれば自分の家にも出来ちゃう。
>>89
上の方でも書いてる人いるけど、自己資金600で諸経費込みで1500借入
現況利回り10%程度ははっきりいってリスク高いです。
その条件で2000万なら結構な田舎だろうし、持ってる間のリスクと
借入金利と税金と修繕で利益がほとんどふっとぶことを考えると、
あまりお薦めはしませんよ。
1500万なら考えますが、余程勝算に自信持てるようなオプションないと
ボクなら買わないと思います。
上の方でも書いてる人いるけど、自己資金600で諸経費込みで1500借入
現況利回り10%程度ははっきりいってリスク高いです。
その条件で2000万なら結構な田舎だろうし、持ってる間のリスクと
借入金利と税金と修繕で利益がほとんどふっとぶことを考えると、
あまりお薦めはしませんよ。
1500万なら考えますが、余程勝算に自信持てるようなオプションないと
ボクなら買わないと思います。
>>89
借入金利いくら？
築１６年、木造なら減価償却終了まで後５年。
５年で2000万返すのは大変だね
家賃以上に返済が多くなるから、銀行はかさないと思う
（他の収入は考慮しない）
４万Ｘ６＝２４万の７割が月返済のｍａｘ すると月の返済額１６．８万
おおざっぱに計算して 借り入れは１０００万位おさえたほうがいい
とうなると自己資金１６００万 できれば２０００万ほしいね
あくまで、中古アパート買う場合だけど
借入金利いくら？
築１６年、木造なら減価償却終了まで後５年。
５年で2000万返すのは大変だね
家賃以上に返済が多くなるから、銀行はかさないと思う
（他の収入は考慮しない）
４万Ｘ６＝２４万の７割が月返済のｍａｘ すると月の返済額１６．８万
おおざっぱに計算して 借り入れは１０００万位おさえたほうがいい
とうなると自己資金１６００万 できれば２０００万ほしいね
あくまで、中古アパート買う場合だけど
後、一階のテナント入れる策ある？
ないと、きついな
ないと、きついな
>>82
＞現在自分の実家に同居中ですが、間取り手狭なため
そのパターンのほうが生活しやすいしお金も掛からない。人数と家族構成を。
＞中古アパート(土地付)2000万(築16年木造、家賃4万6戸、2DK、1階テナント2つ)で、
これが２０００万（現在２８８万、店舗が入ればもっと入る）なら買えば？
ローン金額がどのくらいかによるが１０万ぐらいなら返せるよね？
実家に寄生しつつアパートを持って、その上がりで返済していく。
自分も自宅ローンが始まったと思って返済金額と同額の貯金する。
３年で３００万ほど貯まる。これで繰上げ返済。
とりあえずヨメと相談してみな？
リスクは、空室、リフォーム発生、滞納、火災地震などの天災など。
空室は下げちゃえば入る。リフォームは自分でやれば人件費タダ。火災と地震は保険でカバー。
あと自殺とか放火だがこれはまあしょうがない。心中するつもりでｗ
店舗のリスクは入れる業種にもよる。スナックいれりゃあカラオケでウルセーとか、日本人じゃな（ｒｙ
まあその辺も難しいかもね。
貯金せずにそのカネで別のところに自宅分を借りても良いけどまずは相談することだね。
最悪全部空いても２０００万で買っただたっぴろい住宅になるだけ。むしろ水周りが分かれているから
世代別に住めば理想的ｗ
＞現在自分の実家に同居中ですが、間取り手狭なため
そのパターンのほうが生活しやすいしお金も掛からない。人数と家族構成を。
＞中古アパート(土地付)2000万(築16年木造、家賃4万6戸、2DK、1階テナント2つ)で、
これが２０００万（現在２８８万、店舗が入ればもっと入る）なら買えば？
ローン金額がどのくらいかによるが１０万ぐらいなら返せるよね？
実家に寄生しつつアパートを持って、その上がりで返済していく。
自分も自宅ローンが始まったと思って返済金額と同額の貯金する。
３年で３００万ほど貯まる。これで繰上げ返済。
とりあえずヨメと相談してみな？
リスクは、空室、リフォーム発生、滞納、火災地震などの天災など。
空室は下げちゃえば入る。リフォームは自分でやれば人件費タダ。火災と地震は保険でカバー。
あと自殺とか放火だがこれはまあしょうがない。心中するつもりでｗ
店舗のリスクは入れる業種にもよる。スナックいれりゃあカラオケでウルセーとか、日本人じゃな（ｒｙ
まあその辺も難しいかもね。
貯金せずにそのカネで別のところに自宅分を借りても良いけどまずは相談することだね。
最悪全部空いても２０００万で買っただたっぴろい住宅になるだけ。むしろ水周りが分かれているから
世代別に住めば理想的ｗ
あと、アパートだと事業ローンになると思うので金利高め。
期間も１０年ぐらいかな？銀行にもよるけど長いとか安いとか色々。
期間も１０年ぐらいかな？銀行にもよるけど長いとか安いとか色々。
自己資金がそれなりにあることと自宅にすることを考えるとリスクはまあ低いんじゃないかな
ただ2DKで4万で築16年で売りに出てる物件て想像付くと思うけどボロい
そこに10年なり住んで子供もそこで育つこと考えるとどうかとは思う
ただ2DKで4万で築16年で売りに出てる物件て想像付くと思うけどボロい
そこに10年なり住んで子供もそこで育つこと考えるとどうかとは思う
98 ：名無し不動さん：2009/03/03(火) 19:16:02 ID:EBQqs5Cl
ワンルームはレオパレス それ以上広いのは 大東建託
この2つの企業が元気に営業しまくるかぎり一般の大家はつらいですよ。
月々の満室時総家賃収入に対しての融資返済額は60％程度までにおさえなければ
偶然性や時期的に発生する空室が大量の場合に首が回らなくなります。
ここにいる皆さんで、アパマン経営している方は上記における
融資返済額の割合を教えてください。
アパマン経営はいかに潤沢な資金の元で慎重に運営していくことが
参入する上でも最初の基本だと思います。
その次に物件の内容、特徴 将来性などをよく吟味ですね。
なんか当たり前のことを偉そうに言ってしまいました。
この2つの企業が元気に営業しまくるかぎり一般の大家はつらいですよ。
月々の満室時総家賃収入に対しての融資返済額は60％程度までにおさえなければ
偶然性や時期的に発生する空室が大量の場合に首が回らなくなります。
ここにいる皆さんで、アパマン経営している方は上記における
融資返済額の割合を教えてください。
アパマン経営はいかに潤沢な資金の元で慎重に運営していくことが
参入する上でも最初の基本だと思います。
その次に物件の内容、特徴 将来性などをよく吟味ですね。
なんか当たり前のことを偉そうに言ってしまいました。
>>98
うちの実家（関東某県）の近くも大東建託に埋め尽くされてる
と言っていいくらい大東建託の物件多いけど
あの30年借り上げ10年固定（東建とかもそうだっけ？）
の10年固定って仮に家賃月10万の部屋だと
オーナーに何万くらい来るんだろう？
普通サブリース8割くらいだけど
借り入れしないで自己資金で自分の土地に建てたとしたら
うちの実家（関東某県）の近くも大東建託に埋め尽くされてる
と言っていいくらい大東建託の物件多いけど
あの30年借り上げ10年固定（東建とかもそうだっけ？）
の10年固定って仮に家賃月10万の部屋だと
オーナーに何万くらい来るんだろう？
普通サブリース8割くらいだけど
借り入れしないで自己資金で自分の土地に建てたとしたら
満室賃料の６０％返済でも結構キツイと思うんだが
101 ：名無し不動さん：2009/03/03(火) 23:38:21 ID:EBQqs5Cl
↑何％が適切ですか？
それよりも当方はとにもかくにも空室が埋まらんです。
昨年までは9割は確実に埋まっていたのに何してもだめです。
多数の仲介不動産への宣伝費 御礼 リフォーム なんでもしたここ数か月
なのになかなか手ごたえがない。
地域は5割を切っている物件も多数でているとのこと。
いったい何をどうしたらよいのだろう。
いろんな意見を参考にしたり実際お金をかけて実行もしてきた。
過剰供給ではもうこれ以上何もできそうにない
だれか何か有効な意見をください
それよりも当方はとにもかくにも空室が埋まらんです。
昨年までは9割は確実に埋まっていたのに何してもだめです。
多数の仲介不動産への宣伝費 御礼 リフォーム なんでもしたここ数か月
なのになかなか手ごたえがない。
地域は5割を切っている物件も多数でているとのこと。
いったい何をどうしたらよいのだろう。
いろんな意見を参考にしたり実際お金をかけて実行もしてきた。
過剰供給ではもうこれ以上何もできそうにない
だれか何か有効な意見をください
逆に上手くやってるな!!と思う大家も居る。
ＲＣで築３０年オーバーの古いファミリー物件だが、手入れが行き届いててカナリ高い家賃取ってる。
ａｔＨＯＭＥみたら築６年の同列の物件と大差無い値段だったが埋まってた。
ＲＣで築３０年オーバーの古いファミリー物件だが、手入れが行き届いててカナリ高い家賃取ってる。
ａｔＨＯＭＥみたら築６年の同列の物件と大差無い値段だったが埋まってた。
手入れが届いているって、どういうふうに？詳しくお願い
先ずは外壁が綺麗に塗装、植木も手入れされてる。
駐車場も一昨年位にコンクリート打ち、駐輪場も綺麗。
見た目、古さを全然カンジさせない。
室内は判らんけどね。
安かろう悪かろうで利回りを稼ぐか、高い家賃でチョクチョク手を入れるかの差かも。
駐車場も一昨年位にコンクリート打ち、駐輪場も綺麗。
見た目、古さを全然カンジさせない。
室内は判らんけどね。
安かろう悪かろうで利回りを稼ぐか、高い家賃でチョクチョク手を入れるかの差かも。
コンクリ打ちも１㎡ 3万くらいかかるよね。
塗装だって、１棟すれば５０万はかかる。
植木は１日１５０００円。
建物自体の借金は、０なんだろうね。
勝ち組はさらに勝ち組になる。
塗装だって、１棟すれば５０万はかかる。
植木は１日１５０００円。
建物自体の借金は、０なんだろうね。
勝ち組はさらに勝ち組になる。
改名するには、手続きとか面倒？
>>90-98
レスありがとう。
家族構成は夫婦+子供2人(7、5歳)+俺両親の7人。
アパート経営なんて今まで考えたことなかったんだけど、
たまたま行った不動産屋でアパート付住居って方法もあるよって
教えてもらいました(雑談の中でね)。
先輩諸氏がおっしゃるように、2000万で築16年というのは不安が
あるのだけれど、諸経費、維持費含めて考えると、土地を買って
自宅を新築してローンをただ払って行くよりリスクを負う価値があるかなと考えました。
ようは（アパート付の）土地をローンで購入して、ついでにそこに住んじゃって、
支出(家賃)を圧縮しつつ、アパートの収益もいくばくかあると仮定して
その収益をローン返済ないし修繕費とか維持管理費に+αとしてまわそうと。
自分達は共稼ぎだから、新築したと思って貯蓄すれば、かなり負担は減るかな
とか考えたんですけど。
まだまだ甘いですかね。
レスありがとう。
家族構成は夫婦+子供2人(7、5歳)+俺両親の7人。
アパート経営なんて今まで考えたことなかったんだけど、
たまたま行った不動産屋でアパート付住居って方法もあるよって
教えてもらいました(雑談の中でね)。
先輩諸氏がおっしゃるように、2000万で築16年というのは不安が
あるのだけれど、諸経費、維持費含めて考えると、土地を買って
自宅を新築してローンをただ払って行くよりリスクを負う価値があるかなと考えました。
ようは（アパート付の）土地をローンで購入して、ついでにそこに住んじゃって、
支出(家賃)を圧縮しつつ、アパートの収益もいくばくかあると仮定して
その収益をローン返済ないし修繕費とか維持管理費に+αとしてまわそうと。
自分達は共稼ぎだから、新築したと思って貯蓄すれば、かなり負担は減るかな
とか考えたんですけど。
まだまだ甘いですかね。
>>108
＞支出(家賃)を圧縮しつつ、アパートの収益もいくばくかあると仮定して
＞その収益をローン返済ないし修繕費とか維持管理費に+αとしてまわそうと。
それは悪くない方法。だけど時期が悪いｗ いや、良かったかもね、「やらない」という選択が出来るからね。
アパートに望まれるもの
駅や学校、スーパー、コンビニに近い
良い設備（広さも）
環境、日当たりなど
相場よりも安い賃料
これらは自宅の場合でも好かれる条件でもある。静かな郊外ってのはアパートには向いてないが。
両親ともよく話し合ってみたら？
中古を買わずに、駅や商店街に近く、道路付けもよく、住環境もよさそうな土地があれば
そこに新築で建てる事も検討したらよい。建築会社の言いなりにはならずにね。
仕様なんてアパートのレベルで充分だよ。後で交換や追加をすればいい。
自分が返せる金額の１，５倍程度の返済額に設定してそこからつぎ込める金額を逆算する。
期間は２０年が良いが３５年で１０年以内に一部繰り上げ返済をするってもあり。
返済金額１５万円＞＞金利２％で２０年＞＞借り入れ金額３０００万
こういう感じ。あせらずじっくり考えればよい。ローン期間は長いし、リスクもあるので良く考えること。
不動産屋とも友達になるくらい仲良くなれ。出来れば友達になっちゃえ。
＞支出(家賃)を圧縮しつつ、アパートの収益もいくばくかあると仮定して
＞その収益をローン返済ないし修繕費とか維持管理費に+αとしてまわそうと。
それは悪くない方法。だけど時期が悪いｗ いや、良かったかもね、「やらない」という選択が出来るからね。
アパートに望まれるもの
駅や学校、スーパー、コンビニに近い
良い設備（広さも）
環境、日当たりなど
相場よりも安い賃料
これらは自宅の場合でも好かれる条件でもある。静かな郊外ってのはアパートには向いてないが。
両親ともよく話し合ってみたら？
中古を買わずに、駅や商店街に近く、道路付けもよく、住環境もよさそうな土地があれば
そこに新築で建てる事も検討したらよい。建築会社の言いなりにはならずにね。
仕様なんてアパートのレベルで充分だよ。後で交換や追加をすればいい。
自分が返せる金額の１，５倍程度の返済額に設定してそこからつぎ込める金額を逆算する。
期間は２０年が良いが３５年で１０年以内に一部繰り上げ返済をするってもあり。
返済金額１５万円＞＞金利２％で２０年＞＞借り入れ金額３０００万
こういう感じ。あせらずじっくり考えればよい。ローン期間は長いし、リスクもあるので良く考えること。
不動産屋とも友達になるくらい仲良くなれ。出来れば友達になっちゃえ。
住宅金利も下がったんだね、35フラット この前まで2.8とかだったよ。
最終的には自分に聞くしかないですよ
自分はアパート経営がやりたいのか？と
よっぽどの立地で無い限りは放っておけばお金が入ってくるようなものでは無いので
新規に店を開店させるくらいの意気込みは必要です
気持ちの問題と言ってもいいかも
あと重要なのは奥さんの気持ちですね
少しでも渋っていたら後の止めていた方が無難かと
新築でも中古でも物件所有してればそれなりにトラブルはあります
自分はアパート経営がやりたいのか？と
よっぽどの立地で無い限りは放っておけばお金が入ってくるようなものでは無いので
新規に店を開店させるくらいの意気込みは必要です
気持ちの問題と言ってもいいかも
あと重要なのは奥さんの気持ちですね
少しでも渋っていたら後の止めていた方が無難かと
新築でも中古でも物件所有してればそれなりにトラブルはあります
113 ：名無し不動さん：2009/03/07(土) 19:08:10 ID:w7ykClwA
>>101
＞それよりも当方はとにもかくにも空室が埋まらんです。
＞昨年までは9割は確実に埋まっていたのに何してもだめです。
当方は愛知県の某大手自動車会社の下町の様なところです。去年の９月まで満室でしたが
現在は古屋と新築あわせて８割ほどの入居になっています（管理会社に言わせるとこれでもかなり入居率は良いとの事です）
・・・確かに空室が埋まりにくいと焦りますよね。
２月までは退去がばたばたと続きましたが３月に入り収まりました。
確かに以前なら募集をかければ数日以内に次の人が決まっている状態でしたから今の現状は不安ですが
平成８年ごろもこんな感じだった様な気がします。
大東なので一括借り上げで保障があるので返済も計画通りで今の所は進んでいます・・・・
・・・ただし絶対と言うのは無いと思いますので大東だって身銭切って保障が出せるうちは良いが
無くなった時は・・・・・最悪も考えて繰り上げ返済をかなり進めています。
どうすれば空室が埋まるのか？は私も知りたいですが誰か教えてくれる人
居ませんかね？。
＞それよりも当方はとにもかくにも空室が埋まらんです。
＞昨年までは9割は確実に埋まっていたのに何してもだめです。
当方は愛知県の某大手自動車会社の下町の様なところです。去年の９月まで満室でしたが
現在は古屋と新築あわせて８割ほどの入居になっています（管理会社に言わせるとこれでもかなり入居率は良いとの事です）
・・・確かに空室が埋まりにくいと焦りますよね。
２月までは退去がばたばたと続きましたが３月に入り収まりました。
確かに以前なら募集をかければ数日以内に次の人が決まっている状態でしたから今の現状は不安ですが
平成８年ごろもこんな感じだった様な気がします。
大東なので一括借り上げで保障があるので返済も計画通りで今の所は進んでいます・・・・
・・・ただし絶対と言うのは無いと思いますので大東だって身銭切って保障が出せるうちは良いが
無くなった時は・・・・・最悪も考えて繰り上げ返済をかなり進めています。
どうすれば空室が埋まるのか？は私も知りたいですが誰か教えてくれる人
居ませんかね？。
114 ：名無し不動さん：2009/03/07(土) 19:13:16 ID:fKlx7OdA
＝ ＝ ＝ 寄生虫一家のだんらん ＝ ＝ ＝
パパ「どうだ～ 大画面のプラズマテレビはスゴいだろ～～」
ガキ「スゴいね～ パパ！ これもパパがいつも言ってる愚民からのお金で
買ったの？」
ママ「パパはね、世間がどうなってもたぁ～くさんお金が貰えるし
ボーナスで毎年プラズマテレビと車も買えるんだからぁ～～」
パパ「しかし最近はさぁ～ マイッタよ、職場が禁煙になっちゃってさぁ～
なにしろ30分おきに入り口の外までタバコ吸いにいかなきゃならない
んだからなぁ～、ヘタにそのまま遊びに行くとどこでオンブズマンとか
いう輩が見てるか解らんからなぁ」
ママ「ほんとにあの連中はウジ虫よね！ 自分がなれなかったからって
人の幸せをねたんで」
パパ「まぁ、うちはおじいちゃんの代から公務員だからな、チョロい1次試験
さえクリアすれば2次の面接なんて特攻服で行ったって満点合格なんだ
よ、ハ～ッハッハッ！」
ママ「ボクもね、大きくなったら公務員になるのよ、一生遊んで暮らせるん
だから～～」
ガキ「ウン、ママ！ ボクも公務員になるよ。 ところでさぁ、今年もまた
あのタダの保養所に遊びに行くんでしょ？」
ママ「ママねぇ～ あそこ飽きちゃったのよ、休みはいくらでもあるんだから
今年はパリにでも行ってお買い物したいわぁ～～」
パパ「そうだな～～ぁ カラ出勤と合わせれば1ヶ月は軽いしな
よ～～し、今年の夏はいっちょう行くかぁ～～ ハァ～、ハッハッハ」
ガキ「ワ～イ ワ～イ」
パパ「どうだ～ 大画面のプラズマテレビはスゴいだろ～～」
ガキ「スゴいね～ パパ！ これもパパがいつも言ってる愚民からのお金で
買ったの？」
ママ「パパはね、世間がどうなってもたぁ～くさんお金が貰えるし
ボーナスで毎年プラズマテレビと車も買えるんだからぁ～～」
パパ「しかし最近はさぁ～ マイッタよ、職場が禁煙になっちゃってさぁ～
なにしろ30分おきに入り口の外までタバコ吸いにいかなきゃならない
んだからなぁ～、ヘタにそのまま遊びに行くとどこでオンブズマンとか
いう輩が見てるか解らんからなぁ」
ママ「ほんとにあの連中はウジ虫よね！ 自分がなれなかったからって
人の幸せをねたんで」
パパ「まぁ、うちはおじいちゃんの代から公務員だからな、チョロい1次試験
さえクリアすれば2次の面接なんて特攻服で行ったって満点合格なんだ
よ、ハ～ッハッハッ！」
ママ「ボクもね、大きくなったら公務員になるのよ、一生遊んで暮らせるん
だから～～」
ガキ「ウン、ママ！ ボクも公務員になるよ。 ところでさぁ、今年もまた
あのタダの保養所に遊びに行くんでしょ？」
ママ「ママねぇ～ あそこ飽きちゃったのよ、休みはいくらでもあるんだから
今年はパリにでも行ってお買い物したいわぁ～～」
パパ「そうだな～～ぁ カラ出勤と合わせれば1ヶ月は軽いしな
よ～～し、今年の夏はいっちょう行くかぁ～～ ハァ～、ハッハッハ」
ガキ「ワ～イ ワ～イ」
うらやましいなら自分がなりゃいいのに
116 ：名無し不動さん：2009/03/08(日) 15:55:51 ID:Tf4xPGCS
＞＞113
101です
貴方さまもそうですか 大東もさすがにこの経済状況では
厳しいのですね。当方の地域も大東はたくさんあり、今でも
建築中の場所が多いですよ。勢いを感じます。
空室問題は何年かサイクルでやってくるような気もしますね。
ただ楽観視できないのは確かにどこの地域も過剰供給です。
今までの空室対策ではなかなか埋まらない状況になってきているようです。
家賃の値下げなどが強力な対策になりますが、これは諸刃の剣で、財務的
に体力のある家主が最終的に勝ち残っていくことになります。
現在家賃相場での満室家賃からの融資返済比率が5割以下の家主の方などが
勝ち残っていくと思われます。8割程度の空室や１割ほどの賃料値下げは
この方々であれば十分に耐えられるからです。
繰り上げ返済などでその期間はストレスも減るかもしれませんが、そのお金があるなら
まったく関係のない投資商品などの低リスクで年率３～５％程度の運用も併用したほうが
節税関連で最終的にお得になる場合もあります。
これはあくまで私の考えです。他の方の意見も聞きたいです。
もしよろしければ教えていただきたいのですが、
満額家賃収入に対する融資返済家賃は何％ですか？
101です
貴方さまもそうですか 大東もさすがにこの経済状況では
厳しいのですね。当方の地域も大東はたくさんあり、今でも
建築中の場所が多いですよ。勢いを感じます。
空室問題は何年かサイクルでやってくるような気もしますね。
ただ楽観視できないのは確かにどこの地域も過剰供給です。
今までの空室対策ではなかなか埋まらない状況になってきているようです。
家賃の値下げなどが強力な対策になりますが、これは諸刃の剣で、財務的
に体力のある家主が最終的に勝ち残っていくことになります。
現在家賃相場での満室家賃からの融資返済比率が5割以下の家主の方などが
勝ち残っていくと思われます。8割程度の空室や１割ほどの賃料値下げは
この方々であれば十分に耐えられるからです。
繰り上げ返済などでその期間はストレスも減るかもしれませんが、そのお金があるなら
まったく関係のない投資商品などの低リスクで年率３～５％程度の運用も併用したほうが
節税関連で最終的にお得になる場合もあります。
これはあくまで私の考えです。他の方の意見も聞きたいです。
もしよろしければ教えていただきたいのですが、
満額家賃収入に対する融資返済家賃は何％ですか？
>>113
＞ 大東なので一括借り上げで保障があるので返済も計画通りで今の所は進んでいます・・・・
一括借り上げなのに空室を心配するのはおかしいなｗ
それよか会社が倒産しないかを心配すべきじゃないのか？
繰り上げ返済はやったほうがいい。期間単短縮ではなく返済額減額で。
＞ 大東なので一括借り上げで保障があるので返済も計画通りで今の所は進んでいます・・・・
一括借り上げなのに空室を心配するのはおかしいなｗ
それよか会社が倒産しないかを心配すべきじゃないのか？
繰り上げ返済はやったほうがいい。期間単短縮ではなく返済額減額で。
ぬるぽ
119 ：名無し不動さん：2009/03/08(日) 17:32:50 ID:jv9lz6GZ
＞もしよろしければ教えていただきたいのですが、
＞満額家賃収入に対する融資返済家賃は何％ですか？
１１３です。
計算したら約８０パーセントになります・・・・が、他の借地収入が
一割ほどありますので本来７０パーセントほどですかね（新築分の借り入れが
５年間固定金利で契約上、元金返済すると事務手数料が高い為
あえて返済年数を短縮する方法を取っています）。
・・・返済期間短縮前の３０年返済なら４０パーセントですね。
当方は借金返済第一でお金が余ったら元金返済（古屋分）をしていますので
他の投資商品は考えていません（ただし、固定資産税や所得税等で余裕のある残金を
短期の定期預金にすることはありあます）。
・・・返済７～８割はホントにギリギリなので「絶対お勧めしません」。
＞満額家賃収入に対する融資返済家賃は何％ですか？
１１３です。
計算したら約８０パーセントになります・・・・が、他の借地収入が
一割ほどありますので本来７０パーセントほどですかね（新築分の借り入れが
５年間固定金利で契約上、元金返済すると事務手数料が高い為
あえて返済年数を短縮する方法を取っています）。
・・・返済期間短縮前の３０年返済なら４０パーセントですね。
当方は借金返済第一でお金が余ったら元金返済（古屋分）をしていますので
他の投資商品は考えていません（ただし、固定資産税や所得税等で余裕のある残金を
短期の定期預金にすることはありあます）。
・・・返済７～８割はホントにギリギリなので「絶対お勧めしません」。
120 ：名無し不動さん：2009/03/08(日) 17:33:37 ID:jv9lz6GZ
＞一括借り上げなのに空室を心配するのはおかしいなｗ
＞それよか会社が倒産しないかを心配すべきじゃないのか？
たしかに（笑）・・・が、しかし一括借り上げの契約書に契約中でも経済状況の
悪化、空室等で家賃保障が継続して出来なくなる恐れがある場合（または物件）には
料率の改定や家賃の値下げが「いつでも」出来る（家主が納得できなければ大東側から
一括借り上げ契約を一方的に解除する事も出来る）と書いてあるよ。
「一括借り上げ３０年」と言えばまるで３０年間絶対に定額を保障してくれるように
思ってしまうが契約内容には大東側の免責事項が「しっかり」盛り込まれています。
・・・・最悪のパターン？はたぶん無いと思いますが備えれるうちに備えておくのもひとつの手では無いかと思っています。
121 ：名無し不動さん：2009/03/08(日) 17:50:59 ID:iNxaudW1
住宅を購入しローン残高2800万あるのですが、すごくアパート経営に興味があります。
いまどき自己資金0円では中古アパートに手を出すべきではないんでしょうか？
いまどき自己資金0円では中古アパートに手を出すべきではないんでしょうか？
122 ：名無し不動さん：2009/03/08(日) 18:39:36 ID:jv9lz6GZ
＞１１３です。
＞計算したら約８０パーセントになります・・・・が、他の借地収入が
＞一割ほどありますので本来７０パーセントほどですかね
間違えていたので訂正しますね。
一括借り上げ家賃収入のみなら返済率 約８０パーセント
他の収入も含めれば返済率 約７０パーセントです。
・・・・現在の私の返済率では税金や経費等を差し引くと
”アパートだけ”での実質手取りは「完全なる赤字」ですので参考にされる人は
気をつけてください・・・・だから”絶対お勧めしません”。
＞計算したら約８０パーセントになります・・・・が、他の借地収入が
＞一割ほどありますので本来７０パーセントほどですかね
間違えていたので訂正しますね。
一括借り上げ家賃収入のみなら返済率 約８０パーセント
他の収入も含めれば返済率 約７０パーセントです。
・・・・現在の私の返済率では税金や経費等を差し引くと
”アパートだけ”での実質手取りは「完全なる赤字」ですので参考にされる人は
気をつけてください・・・・だから”絶対お勧めしません”。
返済率なんだから返済期間に拠るでしょ
期間短縮すれば高くなる
うちは元々25%だったけど期間半分にして今50%超
>>121
フルローンで中古アパートか
よっぽど安く仕入れないと厳しいけどこれから破綻する大家続出すると思うので気長に待とう
住宅ローンをなるべく減らしてからが良い
期間短縮すれば高くなる
うちは元々25%だったけど期間半分にして今50%超
>>121
フルローンで中古アパートか
よっぽど安く仕入れないと厳しいけどこれから破綻する大家続出すると思うので気長に待とう
住宅ローンをなるべく減らしてからが良い
>>121
>>122
去年から今年にかけて既存物件や更地安く買ってる個人は
ほとんどフルキャッシュの人か借り入れするとしても
それと同額かそれ以上の金融資産がある人じゃないですか？
毎年経費と固定資産税払えれば痛くも痒くもないという。
>>122
去年から今年にかけて既存物件や更地安く買ってる個人は
ほとんどフルキャッシュの人か借り入れするとしても
それと同額かそれ以上の金融資産がある人じゃないですか？
毎年経費と固定資産税払えれば痛くも痒くもないという。
金を持ってれば絶好の仕込み時期でもあるけどね。
126 ：名無し不動さん：2009/03/08(日) 19:13:05 ID:iNxaudW1
121です。
頭金はやはり最低でも2～30％は用意しなければならないようですね。
又、①質問ですが管理受託費用は家賃収入の何％ぐらいみておけばいいでしょうか？
②年間にかかる税金は収入の何％ぐらいみておけばいいでしょうか？
何度も質問してすみません・・・
頭金はやはり最低でも2～30％は用意しなければならないようですね。
又、①質問ですが管理受託費用は家賃収入の何％ぐらいみておけばいいでしょうか？
②年間にかかる税金は収入の何％ぐらいみておけばいいでしょうか？
何度も質問してすみません・・・
１賃料管理5％で固定資産税払って共用部分の電気代とかエレベーター費用とか払って満室で1000なら800くらいじゃないかと
２いくら収入があるかによりますね
２いくら収入があるかによりますね
128 ：名無し不動さん：2009/03/08(日) 21:20:04 ID:iNxaudW1
ありがとうございました。
わかり易くする為数字を物凄く単純化する（あくまでイメージ）
仮に1億2000万の物件フルローンで買ったとして年間賃料収入を1200万とする（表面10%）
月の賃料は100万
そこから5%が管理費で5万
修繕費等を月に均すと5万
税金は月20万（固定資産税10万所得税住民税10万）
元金返済は30年として33万
金利が当初月20万
100万-83万で17万の手取り
5万×20部屋として4室空くともう厳しい
数字はかなり大雑把だけど返済がいかに大変かというイメージね
・安く買うこと
・頭金を多く入れること
これができないきついというイメージはわかって貰えると思う
仮に1億2000万の物件フルローンで買ったとして年間賃料収入を1200万とする（表面10%）
月の賃料は100万
そこから5%が管理費で5万
修繕費等を月に均すと5万
税金は月20万（固定資産税10万所得税住民税10万）
元金返済は30年として33万
金利が当初月20万
100万-83万で17万の手取り
5万×20部屋として4室空くともう厳しい
数字はかなり大雑把だけど返済がいかに大変かというイメージね
・安く買うこと
・頭金を多く入れること
これができないきついというイメージはわかって貰えると思う
大家さんの井戸端会議～11棟目
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1221617648
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1221617648
131 ：名無し不動さん：2009/03/08(日) 22:05:43 ID:vFH1Y1qE
築 ２０年の木造物件 ２階建て 全８戸の物件があるのですが、
現在満室で、場所、地型も良く購入を考えてます。
実際木造の物件はどの程度もつのでしょうか？
もつというのは、住めなくなるまでの期間です。
雨漏りしたら修理しますし、塗装がはげればペンキはぬります。
こまめに補修はするつもりです。
現在満室で、場所、地型も良く購入を考えてます。
実際木造の物件はどの程度もつのでしょうか？
もつというのは、住めなくなるまでの期間です。
雨漏りしたら修理しますし、塗装がはげればペンキはぬります。
こまめに補修はするつもりです。
大家さんの井戸端会議～12棟目
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1236505331
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1236505331
>>121
> 住宅を購入しローン残高2800万あるのですが、すごくアパート経営に興味があります。
> いまどき自己資金0円では中古アパートに手を出すべきではないんでしょうか？
中古アパートだとかなり難しい。まずローンが下りにくい。理由は減価償却（担保力無し）が終わっていたり
土地の価格に対する収益の低さだったり。。
住宅ローンを抱えている人には別のローンが下りにくい。車を買うのとは違うからね。
もうひとつ言うと、あまりにも先行き不透明すぎるから。言うまでも無いが少子化だったり景気変動だったり
（景気が悪くて払えない）マインドだったりと、まあ理由つければきりが無いがいろんなことが重なりすぎ。
住宅ローンをとっとと返すこと。さすれば自宅抵当も合算で借金できる。これは
レバレッジが効くのでより多くの投資が出来る。
住宅ローン残したままで全額ローンを組むか、自宅担保をくっつけて全額ローンを組かは
「返済力」の違いを見ればどちらが良いだろうね。。空室続いても手放さないで済むんじゃない？
> 住宅を購入しローン残高2800万あるのですが、すごくアパート経営に興味があります。
> いまどき自己資金0円では中古アパートに手を出すべきではないんでしょうか？
中古アパートだとかなり難しい。まずローンが下りにくい。理由は減価償却（担保力無し）が終わっていたり
土地の価格に対する収益の低さだったり。。
住宅ローンを抱えている人には別のローンが下りにくい。車を買うのとは違うからね。
もうひとつ言うと、あまりにも先行き不透明すぎるから。言うまでも無いが少子化だったり景気変動だったり
（景気が悪くて払えない）マインドだったりと、まあ理由つければきりが無いがいろんなことが重なりすぎ。
住宅ローンをとっとと返すこと。さすれば自宅抵当も合算で借金できる。これは
レバレッジが効くのでより多くの投資が出来る。
住宅ローン残したままで全額ローンを組むか、自宅担保をくっつけて全額ローンを組かは
「返済力」の違いを見ればどちらが良いだろうね。。空室続いても手放さないで済むんじゃない？
★家賃滞納をして強制執行の逃れ方★
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1222081077
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1222081077
>>123 何で破綻する大家続出なの？
>>137
空室が埋まらないから。理由は景気が悪くて異動するお金が無いとか実家に帰ってしまったとか。
今後も厳しい。少子化とか色々。
空室が埋まらない→お金が入ってこない→ローンが返せない→銀行管理か任意売却→市場に「投資物件」が多く出回る。
あるいは大家が投資している債券や経営してた会社が破綻→抵当に入っていたアパートも売却
空室が埋まらないから。理由は景気が悪くて異動するお金が無いとか実家に帰ってしまったとか。
今後も厳しい。少子化とか色々。
空室が埋まらない→お金が入ってこない→ローンが返せない→銀行管理か任意売却→市場に「投資物件」が多く出回る。
あるいは大家が投資している債券や経営してた会社が破綻→抵当に入っていたアパートも売却
>>138
少子化は痛いよね
ただ、政府としては移民を大量に受け入れようとしている
こうなると人口は一定量は保たれるだろうね
この人たちは賃貸に住む人がほとんどだろうし
政府も少子化で税収減ると困るから必死にあの手この手で対策うってくるとおもうよ
少子化は痛いよね
ただ、政府としては移民を大量に受け入れようとしている
こうなると人口は一定量は保たれるだろうね
この人たちは賃貸に住む人がほとんどだろうし
政府も少子化で税収減ると困るから必死にあの手この手で対策うってくるとおもうよ
>>139
移民は無いと思うな。なんでかというとすでに居る外国人が反対するから。
ある種利権になっているからね。それに工場以外で労働力にはならない。
介護の現場へ・・というがこれもそうは見つからない。受け入れ側が難しいから。
入れたら最後日本人が一切居なくなるため業務の継続が出来ないからね。
＞政府も少子化で税収減ると困るから必死にあの手この手で対策うってくるとおもうよ
新しいギャグか？ｗ
少子化！と叫ばれてからはや２０年。その結果が現状。今の大臣（小渕優子）がやっと
経済格差が少子化原因のひとつって理解できた程度。いままでは男女差別だとかそういう理由だったｗｗ
おそらく今後はEUのようになると思われる。で、安楽死の選択も可能になるだろう。
もう少し右傾化しないと難しいけどね。大量の老人の時代になれば現状を受け入れるようになるよ。
移民は無いと思うな。なんでかというとすでに居る外国人が反対するから。
ある種利権になっているからね。それに工場以外で労働力にはならない。
介護の現場へ・・というがこれもそうは見つからない。受け入れ側が難しいから。
入れたら最後日本人が一切居なくなるため業務の継続が出来ないからね。
＞政府も少子化で税収減ると困るから必死にあの手この手で対策うってくるとおもうよ
新しいギャグか？ｗ
少子化！と叫ばれてからはや２０年。その結果が現状。今の大臣（小渕優子）がやっと
経済格差が少子化原因のひとつって理解できた程度。いままでは男女差別だとかそういう理由だったｗｗ
おそらく今後はEUのようになると思われる。で、安楽死の選択も可能になるだろう。
もう少し右傾化しないと難しいけどね。大量の老人の時代になれば現状を受け入れるようになるよ。
うちのアパート、かなりブラジル系が入ってたけど
やっぱ、働き口がなくて故郷に帰っていったひと多いよ。
やっぱ、働き口がなくて故郷に帰っていったひと多いよ。
静岡浜松や大田原市とか労働力としてブラジル人を大量に受け入れ、そして解雇でしょ。
んでクビ切られたブラジル人が犯罪犯しまくってニュースになって、しかも日系でさえ地域住民と衝突してる有様。
移民は厳しいんじゃ無いのかな、しかもこの移民ってボロい住宅専門でしょ。
築２０数年、RCで６０㎡で家賃１３万取れてるウチはマシな方なのか。
んでクビ切られたブラジル人が犯罪犯しまくってニュースになって、しかも日系でさえ地域住民と衝突してる有様。
移民は厳しいんじゃ無いのかな、しかもこの移民ってボロい住宅専門でしょ。
築２０数年、RCで６０㎡で家賃１３万取れてるウチはマシな方なのか。
13万って、1室の家賃？ 何室あって何室埋まっている？
客層は？
客層は？
駐車場代７千で１室平均１３万。
１２室の低層３Ｆマンションで今の所満室。
間取り２ＬＤＫと３ＤＫ。
客層は子供１～２人＋夫婦か、子供無し夫婦。
市内でも駅側以外で一番高い家賃取れる地域ではあります。
近所で１００㎡違いマンションで２５万とか出てるるトコですｗ
１２室の低層３Ｆマンションで今の所満室。
間取り２ＬＤＫと３ＤＫ。
客層は子供１～２人＋夫婦か、子供無し夫婦。
市内でも駅側以外で一番高い家賃取れる地域ではあります。
近所で１００㎡違いマンションで２５万とか出てるるトコですｗ
何かあるんだろうね。
近場の会社が景気がいい会社がたくさんあるかもね。
収入あれば、勤務地に近い場所を優先する人多いし。
家賃つき150入れば、返済だって余裕だろうし、ウハウハだね。
返済に100で、懐に50と考えても。
近場の会社が景気がいい会社がたくさんあるかもね。
収入あれば、勤務地に近い場所を優先する人多いし。
家賃つき150入れば、返済だって余裕だろうし、ウハウハだね。
返済に100で、懐に50と考えても。
単なるベットタウンなだけですよ。
ただ、１キロ離れると家賃相場が２/３位になっちゃいます。
ソコにも同レベルの４Fマンションありますが家賃８万弱って感じです。
たまたまブランド志向のある立地だったダケの事です。
住んでるのも中流以上の人ばかりです、ローンは数年前に終了してるので特に空室出た所で問題は無いです。
賃貸住宅新聞とか見ると、住居系で厳しいのはファミリーだと工業地域の労働者用住居。
非正規などの単身者用物件じゃ無いでしょうかね、単身者用を多く手がけるレオパレスもいよいよアブなそうですし。
ただ、１キロ離れると家賃相場が２/３位になっちゃいます。
ソコにも同レベルの４Fマンションありますが家賃８万弱って感じです。
たまたまブランド志向のある立地だったダケの事です。
住んでるのも中流以上の人ばかりです、ローンは数年前に終了してるので特に空室出た所で問題は無いです。
賃貸住宅新聞とか見ると、住居系で厳しいのはファミリーだと工業地域の労働者用住居。
非正規などの単身者用物件じゃ無いでしょうかね、単身者用を多く手がけるレオパレスもいよいよアブなそうですし。
レオパも大東も財務だけ見りゃ超優良企業だよ
あそこが逝くころには他はみな死んでる
あそこが逝くころには他はみな死んでる
家賃まるまる収入、年収2000万弱、ローン返済完、誰もがうらやむ理想体型だ。
>>143
そもそも法律がDQNレベル用になってないからムリだと思うよ。
こないだ千葉のほうで車検切れた軽に４人乗ってるブラジルな人と思われるのをみた。
法律とかぜんぜん関係ない世界な人たちだからなあ。。良い人も居るんだが。。
おそらく同化する事は無いでしょう。すみわけも難しい。知的レベルが高くないので商売も難しいから
不景気なままの日本では生きにくいと思う。
>>148
レオパ？ｗ もうさすがにダメでしょう～。新規が無い、契約取れない、入居者が居ない、
常に拡大することがビジネスモデルの企業の末路かと思うが？
そもそも法律がDQNレベル用になってないからムリだと思うよ。
こないだ千葉のほうで車検切れた軽に４人乗ってるブラジルな人と思われるのをみた。
法律とかぜんぜん関係ない世界な人たちだからなあ。。良い人も居るんだが。。
おそらく同化する事は無いでしょう。すみわけも難しい。知的レベルが高くないので商売も難しいから
不景気なままの日本では生きにくいと思う。
>>148
レオパ？ｗ もうさすがにダメでしょう～。新規が無い、契約取れない、入居者が居ない、
常に拡大することがビジネスモデルの企業の末路かと思うが？
いや、143さんのことですよ。
私ですか・・・ ＲＣが２棟、後は木賃でテラスやら戸建やら商店タイプなど。
上物だけ節税会社名義になってる物件や妹名義もあるので、どう区別すればいいのか。
一応戸数で言うと４９戸ですね。
そんな私は家賃５．５万のボロアパートに住んでる有様、半額経費ですけど大家やってると家賃を払うのが馬鹿馬鹿しくて。
あと、経費で落ちない物に金を払うのも馬鹿馬鹿しくて・・・
上物だけ節税会社名義になってる物件や妹名義もあるので、どう区別すればいいのか。
一応戸数で言うと４９戸ですね。
そんな私は家賃５．５万のボロアパートに住んでる有様、半額経費ですけど大家やってると家賃を払うのが馬鹿馬鹿しくて。
あと、経費で落ちない物に金を払うのも馬鹿馬鹿しくて・・・
ちなみに、大家専業ってことですよね。
妹さん2人とあわせてでもいいので、年収と労働時間と趣味を教えてください。
妹さん2人とあわせてでもいいので、年収と労働時間と趣味を教えてください。
不動産スレでナンパ
始めて見た・・
始めて見た・・
いやいや、専業の大家さんであれば、ほとんど時間は自由になるでしょ。
だけどいちよ、1日の労働時間とかを聞いてみたいのと、年収は万人が聞きたいだろうしね。
あとは、その空いている時間って、趣味とかに使うと思うんだけど
年収ウンゼン万レベルになると、どういった趣味を持つようになるのかなと・・
できれば、1日の行動を聞きたいんだけど、そこまでいくときもいレベルになるのでとめたのさ。
だけどいちよ、1日の労働時間とかを聞いてみたいのと、年収は万人が聞きたいだろうしね。
あとは、その空いている時間って、趣味とかに使うと思うんだけど
年収ウンゼン万レベルになると、どういった趣味を持つようになるのかなと・・
できれば、1日の行動を聞きたいんだけど、そこまでいくときもいレベルになるのでとめたのさ。
一日中２ｃｈに張り付いて馬鹿を煽ったりしています
年収３０００万です
年収３０００万です
眠い・・ レポート書きつつ２ＣＨ
実は専業では無いです、塾講師と二度目の大学生やってます、一応２０代なんでやりた事やろうかなと。
ＲＣ１棟は完済ですが、ＲＣもう１棟があと１億で１０年程残ってますから全部収入って訳では無いです。
修繕・改修は他の大家さんより注ぎこんでると思うので然程効率は良くないかと。
大家としての労働時間は週１２時間以上で妹は年間３分程度、この時期はリフォーム云々で時間喰いますけど。
携帯とパソコンが無ければ多分成立しません、事務系処理は学校の空時間にノーパソ使って、業者との連絡は携帯。
賃貸住宅ﾌｪｱ行ったり、最初の頃は住宅地図片手に近隣の賃貸物件を片っ端から調査したり、裁判所、弁護士、結構時間喰います。
収入は贈与も入れて妹の方が収入多いです、会社の内部留保金と天秤ですね。
私のは課税対象額２０００万は超えますが、修繕・リフォームしても大きいのは資本的支出で一括経費扱いにならんです。
なので正味１０００万切りました、外壁と屋上防水を一気にやったので。
趣味は貧乏とお勉強ですかね、現役で学生やってた時は嫌々だったんですけど。
あと、壊れたバイクの修理とか、年間１５０～２００万も在れば十分やって行ける生活ですﾖ。
タマに駅前でｼﾞｬｸﾞﾘﾝｸﾞの大道芸やって500円位貰ったりもしてます。
実は専業では無いです、塾講師と二度目の大学生やってます、一応２０代なんでやりた事やろうかなと。
ＲＣ１棟は完済ですが、ＲＣもう１棟があと１億で１０年程残ってますから全部収入って訳では無いです。
修繕・改修は他の大家さんより注ぎこんでると思うので然程効率は良くないかと。
大家としての労働時間は週１２時間以上で妹は年間３分程度、この時期はリフォーム云々で時間喰いますけど。
携帯とパソコンが無ければ多分成立しません、事務系処理は学校の空時間にノーパソ使って、業者との連絡は携帯。
賃貸住宅ﾌｪｱ行ったり、最初の頃は住宅地図片手に近隣の賃貸物件を片っ端から調査したり、裁判所、弁護士、結構時間喰います。
収入は贈与も入れて妹の方が収入多いです、会社の内部留保金と天秤ですね。
私のは課税対象額２０００万は超えますが、修繕・リフォームしても大きいのは資本的支出で一括経費扱いにならんです。
なので正味１０００万切りました、外壁と屋上防水を一気にやったので。
趣味は貧乏とお勉強ですかね、現役で学生やってた時は嫌々だったんですけど。
あと、壊れたバイクの修理とか、年間１５０～２００万も在れば十分やって行ける生活ですﾖ。
タマに駅前でｼﾞｬｸﾞﾘﾝｸﾞの大道芸やって500円位貰ったりもしてます。
元々先祖の土地に作った物なんで、名義が私でも浪費に使う訳には行かない性質のお金なんで遊びには使えません。
塾講師バイトだけじゃ学費に足りないので、一部使わせて貰ってますが。
同規模の大家だと愛人作ったりキャバクラ三昧も居ますけど、ソレをウチの爺さんがやってたので反面教師状態です。
喘息持ちで酒が飲めないってのもあります。
だから贅沢と言えば旅行位ですかね、バイクにテント・寝袋積んでキャンプ場とかですけど。
旅費５日で３万とか・・・
財産使うのは親類が困窮した時位じゃ無いでしょうか。
塾講師バイトだけじゃ学費に足りないので、一部使わせて貰ってますが。
同規模の大家だと愛人作ったりキャバクラ三昧も居ますけど、ソレをウチの爺さんがやってたので反面教師状態です。
喘息持ちで酒が飲めないってのもあります。
だから贅沢と言えば旅行位ですかね、バイクにテント・寝袋積んでキャンプ場とかですけど。
旅費５日で３万とか・・・
財産使うのは親類が困窮した時位じゃ無いでしょうか。
地方の大家さんって自宅も相当大きくて2代目さんは
そこに親と同居って人が私の知る限りではほとんどですが
そのようにしてアパートの今お住まいの部屋は賃貸に出したのが
得ではないですか？
そこに親と同居って人が私の知る限りではほとんどですが
そのようにしてアパートの今お住まいの部屋は賃貸に出したのが
得ではないですか？
すげ～理想だね、そのギャップがいいね。
さすが長男って感じだ、財産残しそうな人だ。
さすが長男って感じだ、財産残しそうな人だ。
163 ：名無し不動さん：2009/03/10(火) 07:54:50 ID:yd4mb/E1
勉強ができる、できないは関係ないけどこの大家は頭がいいな
若いのにいろいろ考えてる
若いのにいろいろ考えてる
またアノの馬鹿か
またコノの馬鹿か
166 ：名無し不動さん：2009/03/11(水) 15:24:53 ID:MLdfHaS0
今年に入り はじめて 一部屋 入居が決まった・・・去年末～今年２月末まで
退去続きだったので本当に嬉しいです（感謝感激）。
・・・・が、他で家賃遅延で退去予備軍 一部屋 抱えてるんだわ（涙）。
退去続きだったので本当に嬉しいです（感謝感激）。
・・・・が、他で家賃遅延で退去予備軍 一部屋 抱えてるんだわ（涙）。
168 ：やんやん ◆yanyan72E. ：2009/03/11(水) 17:44:15 ID:??? BE:137327292-2BP(0)
安物物件だから，不況が幸いしてあっという間に空き室が埋まったよ．
169 ：名無し不動さん：2009/03/11(水) 18:12:05 ID:MLdfHaS0
＞賃貸は今が勝負の時期ですな
＞気合入れて乗り切りましょう
励ましありがとうございます、実直に頑張ります。
＞安物物件だから，不況が幸いしてあっという間に空き室が埋まったよ．
満室御礼とはうらやましいかぎりです・・・・当方、今回の新入居で空き室率８８パーセント（涙）に
何とか回復しました。早く満室になるように祈る？毎日です。
＞気合入れて乗り切りましょう
励ましありがとうございます、実直に頑張ります。
＞安物物件だから，不況が幸いしてあっという間に空き室が埋まったよ．
満室御礼とはうらやましいかぎりです・・・・当方、今回の新入居で空き室率８８パーセント（涙）に
何とか回復しました。早く満室になるように祈る？毎日です。
171 ：名無し不動さん：2009/03/11(水) 19:32:51 ID:z556rvGn
賃貸営業の者ですが聞きたいことありますか？
少しでも有益な情報を提供できたらなと思ってます。
少しでも有益な情報を提供できたらなと思ってます。
いや～、不動産屋同士のババヌキってあるね。
先週、空室の入居申し込みがありました。
客付不動産屋の担当者によるとスキルの高い派遣労働者で勤続１年、収入もそこそこ有るから
大丈夫、入居希望日まで日数がないからどんどん進めてほしいということだった。
で、こちらの不動産屋が念のため裏づけ書類を請求したのよ。
常用型派遣なら健康保険被保険者証、登録型派遣だったら給与証明になるものって。
後日提出すると入居希望者から連絡があったらしいけど拒否したら、実は登録型派遣で
勤務したばかり、未だ給料も出てないことが判明。
こっちの担当者は、先方の業者は分かっていて自分の物件に入れられない奴を紹介した
（ババヌキ）のではないか、と言っていた。
先週、空室の入居申し込みがありました。
客付不動産屋の担当者によるとスキルの高い派遣労働者で勤続１年、収入もそこそこ有るから
大丈夫、入居希望日まで日数がないからどんどん進めてほしいということだった。
で、こちらの不動産屋が念のため裏づけ書類を請求したのよ。
常用型派遣なら健康保険被保険者証、登録型派遣だったら給与証明になるものって。
後日提出すると入居希望者から連絡があったらしいけど拒否したら、実は登録型派遣で
勤務したばかり、未だ給料も出てないことが判明。
こっちの担当者は、先方の業者は分かっていて自分の物件に入れられない奴を紹介した
（ババヌキ）のではないか、と言っていた。
あ、そういうの普通にあるよｗ
自主管理だとサブリース物件から流れて来るからｗｗ
自主管理だとサブリース物件から流れて来るからｗｗ
そこまで馬鹿にする派遣なら部屋貸すなよな、借主に失礼だろ
そいつだってお前のとこに入れなければ他をあたるだけだ
自分のとこに入れなければそいつは路頭に迷うと思っているとしたら
お前は思い上がりもいいとこ
そいつだってお前のとこに入れなければ他をあたるだけだ
自分のとこに入れなければそいつは路頭に迷うと思っているとしたら
お前は思い上がりもいいとこ
172です。
派遣のお客様は当方の複数物件に多数入居されています。
虚偽情報での申し込みが困る（信頼関係が築けない）ということです。
今回は収入と勤続期間がウソだったということですよ。
駄目なものは駄目ですが、当方はいつもなるべく貸す方向で検討はしております。
空き部屋は１５部屋のうち１つ、空室期間も未だ２カ月だけど早く決着したいから
礼金０フリーレント１カ月にしておりました。
相手は申込書の内容だけでOKでると思ったみたい。
募集の仕方が誤解させたのかも知れませんね。
派遣のお客様は当方の複数物件に多数入居されています。
虚偽情報での申し込みが困る（信頼関係が築けない）ということです。
今回は収入と勤続期間がウソだったということですよ。
駄目なものは駄目ですが、当方はいつもなるべく貸す方向で検討はしております。
空き部屋は１５部屋のうち１つ、空室期間も未だ２カ月だけど早く決着したいから
礼金０フリーレント１カ月にしておりました。
相手は申込書の内容だけでOKでると思ったみたい。
募集の仕方が誤解させたのかも知れませんね。
172です。
ババヌキって表現が悪かったみたいですね。
ババヌキって表現が悪かったみたいですね。
結局、素性はどうあれ入居者がほしいのが本音だろ？
契約する時に、そいつの前で「あーあ、ばばをひいちゃったよ」と言ってみたらいい
間違いなく相手は激怒して契約拒否してくるよな
面と向かって言えないことを、ネット上でこそこそと仲間同士で陰口たたくような卑怯なまねはやめろよ
お前がそういうことされたらどう思うんだ？
もっと大人になれよな
契約する時に、そいつの前で「あーあ、ばばをひいちゃったよ」と言ってみたらいい
間違いなく相手は激怒して契約拒否してくるよな
面と向かって言えないことを、ネット上でこそこそと仲間同士で陰口たたくような卑怯なまねはやめろよ
お前がそういうことされたらどう思うんだ？
もっと大人になれよな
>>178 172です。
入居者はほしいですが誰でもよいわけではありません。
門前払いせず貸す方向で検討はしますが疑問に思うことに対し追加説明や証明書類
または追加の連帯保証人などを求めるわけです。
契約したいと思う客に対して「あーあ、ばばをひいちゃったよ」とは思いませんよ。
素性の定義は？ですが、物件ごとの客層は考えますよ。
滞納リスクの高い方や他の入居者とトラブルになりそうな態度の方は敬遠します。
虚偽記載をするひとは論外で「ババ」とは言いませんが仮に面と向かった場合
「あなたは信用できないひと」だから契約できませんとはっきり言います。
相手が断る自由もあり、こちらも同様です。
小生、そろそろ５０歳でこれ以上大人（加齢）になりたくないですが（笑）
入居者はほしいですが誰でもよいわけではありません。
門前払いせず貸す方向で検討はしますが疑問に思うことに対し追加説明や証明書類
または追加の連帯保証人などを求めるわけです。
契約したいと思う客に対して「あーあ、ばばをひいちゃったよ」とは思いませんよ。
素性の定義は？ですが、物件ごとの客層は考えますよ。
滞納リスクの高い方や他の入居者とトラブルになりそうな態度の方は敬遠します。
虚偽記載をするひとは論外で「ババ」とは言いませんが仮に面と向かった場合
「あなたは信用できないひと」だから契約できませんとはっきり言います。
相手が断る自由もあり、こちらも同様です。
小生、そろそろ５０歳でこれ以上大人（加齢）になりたくないですが（笑）
なんだてめえこそ、女ならば「ばばあ」の年代じゃねえかよ
おとこなら「じじい」だがな
失せろ、ご汚ねえ中年め
おとこなら「じじい」だがな
失せろ、ご汚ねえ中年め
>>181 あなたは、アパート経営者？それとも入居者の方ですか？
逝かれ不動産屋のヴォケ若僧だろｗ
185 ：名無し不動さん：2009/03/12(木) 22:36:51 ID:04sb4wtT
家はぼろいアパートなんです。１kの畳です、築20年くらい。
近場の２kが5万の２，１、平屋が5万の２，２
うちは、最近、25000円の2年契約をしました。
知り合いに頼んで、委託会社に電話して、２kは5万くらい
１k畳で35000円、床になると、もうちょっと上といわれました。
家のアパートは入居者募集の看板は出していないのですが
管理会社からすれば、どういった扱いになるんでしょうかね？
近場の２kが5万の２，１、平屋が5万の２，２
うちは、最近、25000円の2年契約をしました。
知り合いに頼んで、委託会社に電話して、２kは5万くらい
１k畳で35000円、床になると、もうちょっと上といわれました。
家のアパートは入居者募集の看板は出していないのですが
管理会社からすれば、どういった扱いになるんでしょうかね？
186 ：やんやん ◆yanyan72E. ：2009/03/12(木) 23:03:09 ID:??? BE:373836277-2BP(0)
187 ：名無し不動さん：2009/03/13(金) 02:07:32 ID:4e0MWLnv
いい感じ
マンションの部屋にウォシュレットを付け様と思うが、皆さんはどの様なのを
付けていますか？入居者が変る度に新品を付けるから安物、それともＴＯＴＯの
高い物？安物は見るからにその様だけど、高いのを付けても手入れを全くしない
入居者がいて小便で色が変ったりするし。悩んでいます。
付けていますか？入居者が変る度に新品を付けるから安物、それともＴＯＴＯの
高い物？安物は見るからにその様だけど、高いのを付けても手入れを全くしない
入居者がいて小便で色が変ったりするし。悩んでいます。
○入居者が変る度に新品を付けるから安物
ＵＢで電源が心配
いちいち取り替えてたら金かかって大変だよ
暖房便座で充分
暖房便座で充分
マンションのチラシ見ると
図面の ＵＤとあったのだがなんの略でしょうか？
検索してもでませんでした
図面の ＵＤとあったのだがなんの略でしょうか？
検索してもでませんでした
UD・・・ユニットバス（風呂とトイレが同室にあるタイプ）だと思うが・・・
間違えた ユニットバスは「UB」だな
「UD」・・・なんだろな？書き間違いかな？
「UD」・・・なんだろな？書き間違いかな？
日産ディーゼル
197 ：名無し不動さん：2009/03/14(土) 14:21:43 ID:CZqSndR3
you どうする？
UBではないです ＵＤと書いてありました
３つあったので、ＵＢとの書き間違えではないとおもいます
３つあったので、ＵＢとの書き間違えではないとおもいます
＞UBではないです ＵＤと書いてありました
＞３つあったので、ＵＢとの書き間違えではないとおもいます
・・・３っもあるのか～ 「床下収納」か？ それとも「クローゼット（あるいは押入れ）」みたいなものか？
何だろな？
＞３つあったので、ＵＢとの書き間違えではないとおもいます
・・・３っもあるのか～ 「床下収納」か？ それとも「クローゼット（あるいは押入れ）」みたいなものか？
何だろな？
フロ＆トイレが３つだったら
おもしろいのに
おもしろいのに
ユニットダイニング
ユニバーサルデザイン＝ＵＤだと思ったのですが
違うかな
違うかな
図面に書いてあるみたいだよ
図面みてそこから判断だろｊｋ
広告図面だから書いてなかった
電話して聞けばいいだけじゃねーの？
ですね！
電話します
電話します
>204
女子高生に電話
女子高生に電話
209 ：名無し不動さん：2009/03/15(日) 08:13:06 ID:0robH0ij
築三十年以上経っている汚い物件は早く壊せ、街の美観を損ねるだろ
あと間取りが四畳半しかないところとかな
行政は低所得者向けの住宅を格安で供給しろ
そうすれば不良物件は淘汰されるだろ
あと間取りが四畳半しかないところとかな
行政は低所得者向けの住宅を格安で供給しろ
そうすれば不良物件は淘汰されるだろ
210 ：名無し不動さん：2009/03/15(日) 11:17:46 ID:5qPJ5mWP
空室の有効利用はないでしょうか レンタル倉庫とか都会では需要あるみたいですが
田舎なので何かよい利用はないか日々考えています
場所は海辺の小さな市です
田舎なので何かよい利用はないか日々考えています
場所は海辺の小さな市です
212 ：名無し不動さん：2009/03/15(日) 13:37:26 ID:ImKsC9u9
UDうんこを出す場所。
213 ：名無し不動さん：2009/03/15(日) 14:28:56 ID:5qPJ5mWP
>>211
レスありがとうございます インターネットは使いたい放題なのですがなにせ需要より供給の方が多すぎて
入居者以外で良い案があったらと思ったのですが、例えば海の町なので民宿のように週単位でレンタルするとか
レスありがとうございます インターネットは使いたい放題なのですがなにせ需要より供給の方が多すぎて
入居者以外で良い案があったらと思ったのですが、例えば海の町なので民宿のように週単位でレンタルするとか
461 名前： すずめちゃん(東京都)[] 投稿日：2009/03/15(日) 16:01:40.06 ID:KDk0hU7l
大家になりたい今はワーキングプアのリーマンです。
大家はそりゃリスク高いだろうけど
この先サラリーマンも続けることもリスク高いよ。
派遣とか正社員とか公務員とかそうゆう問題じゃなくて
生活を給料に依存すること自体がリスクが高いと思う。
リストラされたり会社つぶれたら収入が無くなっちゃうんだから。
自分の世代は年金なんて貰えないだろうから
老後を考えると年金以外の収入が十分ないと安心できないし。
高確率で失敗すること覚悟で
今年中に賃貸物件買って大家家業始めるよ。
どうにもならなくなったら最悪自分で住めばいいんだし。
大家になりたい今はワーキングプアのリーマンです。
大家はそりゃリスク高いだろうけど
この先サラリーマンも続けることもリスク高いよ。
派遣とか正社員とか公務員とかそうゆう問題じゃなくて
生活を給料に依存すること自体がリスクが高いと思う。
リストラされたり会社つぶれたら収入が無くなっちゃうんだから。
自分の世代は年金なんて貰えないだろうから
老後を考えると年金以外の収入が十分ないと安心できないし。
高確率で失敗すること覚悟で
今年中に賃貸物件買って大家家業始めるよ。
どうにもならなくなったら最悪自分で住めばいいんだし。
215 ：名無し不動さん：2009/03/15(日) 17:18:23 ID:5qPJ5mWP
借金無しでアパート買えるなら最終的には家を建てたつもりでそこに住めばいいけど
借金してやるんだったら止めときなさいこれからどんどん空室増えて家賃で借金すら返せなくなるから
とてつもない負債を背負うことになる
常に満室なんて発想は止めた方がいい 修繕するにも金かかるし
借金してやるんだったら止めときなさいこれからどんどん空室増えて家賃で借金すら返せなくなるから
とてつもない負債を背負うことになる
常に満室なんて発想は止めた方がいい 修繕するにも金かかるし
青空駐車場ならいいと思う。
だけど建物の大家になると、大きな責任を背負う事になるよ。
うちは1棟賃貸マンションの専業大家、築３３年
ローンはとっくに終わっているから、今の所家賃収入は丸々所得になってるけど、
建物がいつまで使えるか・・・
建て替となると建築費より立ち退き料という莫大なお金のことが怖い。
だけど建物の大家になると、大きな責任を背負う事になるよ。
うちは1棟賃貸マンションの専業大家、築３３年
ローンはとっくに終わっているから、今の所家賃収入は丸々所得になってるけど、
建物がいつまで使えるか・・・
建て替となると建築費より立ち退き料という莫大なお金のことが怖い。
立ち退きは金かかるようだね
けど、もし契約が２年更新なら 大家から更新拒否もできるんだし
（その場合でも引っ越し費用などは大家持ちが多い）
契約がしっかりしているなら大抵の場合もめないと思うよ
けど、もし契約が２年更新なら 大家から更新拒否もできるんだし
（その場合でも引っ越し費用などは大家持ちが多い）
契約がしっかりしているなら大抵の場合もめないと思うよ
>>214
いかにも金持ち父さん読んで感化されました！って感じで初々しいねｗ
いかにも金持ち父さん読んで感化されました！って感じで初々しいねｗ
空き部屋埋まんないよー
222 ：名無し不動さん：2009/03/16(月) 09:38:05 ID:+/B1SABP
ウチ本業建築なんだけどこないだクロス屋が言ってた。
去年の半分ほどしか仕事がないって。もちろん高いから切られているというわけじゃなく
仕事自体がないんだそうな。
しかも張り替えた部屋がまだ埋まらないという状況で不動産屋もウチ以外の建築業者も困ってるそうな。
他の管理会社の人も「駅近いところはまだマシだが郊外はまったく死んでる」って言ってた。
ウチも一部屋空くんだがおそらく埋まらないだろうなあと思う。
>>222
ひどい目あうよ。ウチは２年前にゼロゼロやって２部屋埋めたことがあるが２件とも滞納されっぱなしで
１件は４ヶ月滞納されて出てもらった。（保証会社立替払い）、もう片方は何度か話し合って
２年がかりで改善されたが心労重ねたよ。まだ在室中。
それ以来、１，１にして、学生以外の若い人は面接あり。さらに値下げ迫る人は絶対にお断り。
その代わりスタートの半月ぐらいは無料にしてる。（これで少しは安い）
これで納得できない人はまずよろしくない。
去年の半分ほどしか仕事がないって。もちろん高いから切られているというわけじゃなく
仕事自体がないんだそうな。
しかも張り替えた部屋がまだ埋まらないという状況で不動産屋もウチ以外の建築業者も困ってるそうな。
他の管理会社の人も「駅近いところはまだマシだが郊外はまったく死んでる」って言ってた。
ウチも一部屋空くんだがおそらく埋まらないだろうなあと思う。
>>222
ひどい目あうよ。ウチは２年前にゼロゼロやって２部屋埋めたことがあるが２件とも滞納されっぱなしで
１件は４ヶ月滞納されて出てもらった。（保証会社立替払い）、もう片方は何度か話し合って
２年がかりで改善されたが心労重ねたよ。まだ在室中。
それ以来、１，１にして、学生以外の若い人は面接あり。さらに値下げ迫る人は絶対にお断り。
その代わりスタートの半月ぐらいは無料にしてる。（これで少しは安い）
これで納得できない人はまずよろしくない。
>>224
いやいやぜんぜんダメだった。最初から滞納しててずーっと入れたり入れなかったりで
保証会社が最終的におい出した。１年半かかったよ。
若い女の子なんだけど、パチンコ屋の店員（契約社員だけど時給ｗ）だったのにソコの保証会社が
保証しちゃったんだよね。
その子に決まる前に審査したのがコンビニの店員で年収３００万超えてたんだけどこっちは審査オチｗ
勤続４年だよ？
いやいやぜんぜんダメだった。最初から滞納しててずーっと入れたり入れなかったりで
保証会社が最終的におい出した。１年半かかったよ。
若い女の子なんだけど、パチンコ屋の店員（契約社員だけど時給ｗ）だったのにソコの保証会社が
保証しちゃったんだよね。
その子に決まる前に審査したのがコンビニの店員で年収３００万超えてたんだけどこっちは審査オチｗ
勤続４年だよ？
226 ：名無し不動さん：2009/03/16(月) 17:06:12 ID:7qQWgv+A
不動産屋なんてろくな客つれてこない 広告料とか払って馬鹿馬鹿しいなほんと
本当にそう思うなら使わなきゃいいだけ
質問ですが
今、アパートマンションを二棟を個人で所有しています。
もう一棟買う予定なのですが、法人にしたら節税できると聞いています。
今、個人所有なのですが、名義変更か何かで法人に出来ますか？
それとも、個人から法人への売買や譲渡という形になるのでしょうか？
今、アパートマンションを二棟を個人で所有しています。
もう一棟買う予定なのですが、法人にしたら節税できると聞いています。
今、個人所有なのですが、名義変更か何かで法人に出来ますか？
それとも、個人から法人への売買や譲渡という形になるのでしょうか？
>>229
法人化には色々ある。所有を法人化して相続する際には株を相続する方法と、
所有は個人のままで土地を借りる形や管理部分を管理会社として法人化するなどいくつかの方法がある。
土地建物の名義を変える場合は売却としてあれこれ手間と税金が掛かる。相続する際も
株となるがまあそれなりに税金が掛かる。メリットはうん、なんだろね？
よく見るのは管理部分を法人化する方法。これだと
賃料収入は個人として得る、そのうち管理費を法人に払い、管理費を収入とした管理会社法人から
給与（役員給与とか）としてもらう。メリットは給与所得になるので厚生年金に加入できるとか
サラリーマン控除が受けられるとか色々。
賃料のうち管理費として例えば10％払えばその分は全額経費なので個人としての課税額が減らせる。
法人としては管理費として受けた金額からホントの経費（清掃費、事務所費など）を払った残りを給与として払う。
こっちは法人税が掛かる。もちろん会社設立や維持にはお金が掛かるよ。法人は定期的に税務署がきますから
そこらへんいい加減だと面倒な分だけ合わないかもね。
３棟がどのくらいの収入かはしらんが会計士、税理士などに相談するとよいね。
もしかすると現状でも改善できるよちがあるかもしれん。
法人化には色々ある。所有を法人化して相続する際には株を相続する方法と、
所有は個人のままで土地を借りる形や管理部分を管理会社として法人化するなどいくつかの方法がある。
土地建物の名義を変える場合は売却としてあれこれ手間と税金が掛かる。相続する際も
株となるがまあそれなりに税金が掛かる。メリットはうん、なんだろね？
よく見るのは管理部分を法人化する方法。これだと
賃料収入は個人として得る、そのうち管理費を法人に払い、管理費を収入とした管理会社法人から
給与（役員給与とか）としてもらう。メリットは給与所得になるので厚生年金に加入できるとか
サラリーマン控除が受けられるとか色々。
賃料のうち管理費として例えば10％払えばその分は全額経費なので個人としての課税額が減らせる。
法人としては管理費として受けた金額からホントの経費（清掃費、事務所費など）を払った残りを給与として払う。
こっちは法人税が掛かる。もちろん会社設立や維持にはお金が掛かるよ。法人は定期的に税務署がきますから
そこらへんいい加減だと面倒な分だけ合わないかもね。
３棟がどのくらいの収入かはしらんが会計士、税理士などに相談するとよいね。
もしかすると現状でも改善できるよちがあるかもしれん。
231 ：名無し不動さん：2009/03/17(火) 11:48:37 ID:avi6zt//
家は不動産屋なんて使ってないよ自分のHPで十分集客できてる
これからは不動産屋なんていらなくなるだろ
これからは不動産屋なんていらなくなるだろ
>>230
詳しくありがとうございます
今、会社を持っていて管理をさせています。けど、管理費はあんまり多いと税務署から否認されるということで
あんまり払ってはないです。本当なら、３０％ぐらい管理費にして経費にしたいですが。。
やはり、所有権を法人にすると、売買になってしまうのですね。
そうなると、譲渡税やら何やらでがっぽりもっていかれそうです。。
税理士にも相談してみます
ありがとうございます
詳しくありがとうございます
今、会社を持っていて管理をさせています。けど、管理費はあんまり多いと税務署から否認されるということで
あんまり払ってはないです。本当なら、３０％ぐらい管理費にして経費にしたいですが。。
やはり、所有権を法人にすると、売買になってしまうのですね。
そうなると、譲渡税やら何やらでがっぽりもっていかれそうです。。
税理士にも相談してみます
ありがとうございます
何で税理士に聞かないんだ？ｗ
転勤で所有マンションをやむなく賃貸に出したが、ローンの支払いでほとんどチャラなのに所得税をとらわれた、ローン控除はなくなるし税金は盗られるはで大赤字です
売れよ。
片手間の賃貸で利益を出そうなんて考えが大甘。
片手間の賃貸で利益を出そうなんて考えが大甘。
本物より本物ですね
わかります
わかります
>>234
家賃設定がローン支払い分程度だったらどう計算しても赤字は仕方がないと思うけど。それ以上の金額に設定して入居してもらえるわけじゃないだろうし。
そうなったらローン全額君が負担することになるわけで。
ローンの支払が家賃収入によって軽減されているのであれば、自己負担があったとしても利益が上がってるって思われて当然ですが。
盗られるって・・・税務署は泥棒か？ｗ
君が無知なだけだよ。
家賃設定がローン支払い分程度だったらどう計算しても赤字は仕方がないと思うけど。それ以上の金額に設定して入居してもらえるわけじゃないだろうし。
そうなったらローン全額君が負担することになるわけで。
ローンの支払が家賃収入によって軽減されているのであれば、自己負担があったとしても利益が上がってるって思われて当然ですが。
盗られるって・・・税務署は泥棒か？ｗ
君が無知なだけだよ。
所得税住民税保険料に関しては所得に対して掛かるのだから納得はするが
固定資産税はまさに盗られてると言っていいな
固定資産税払うためにアパートや駐車場経営してる人も多いだろう
固定資産税はまさに盗られてると言っていいな
固定資産税払うためにアパートや駐車場経営してる人も多いだろう
>>234
たしかにローン返済額＞（賃料収入ー所得税） では損だろう。さらに住宅ローン控除なしだもんね。
手元のキャッシュが減るから赤字のように思うだろうけど実は違う。
例えばそのおまま賃貸に出したまま売却したとする。すると賃料の１０－１５倍の価格で売れる。
年間１２０万だったら１２００万～１８００万で売れるのだ。ローンがのこっていると赤字だが
１０年ほど貸していると賃貸収入とあわせると黒字に変わる。
それに、ローン金利や手続きに掛かった手数料や減価償却分は経費になるけどそれは差し引いたかな？
さらに自宅の一部は賃貸経営の事務所として家賃や固定資産税の一部は経費として落とせる。
電話代や光熱費とかもだ。
サラリーマンじゃ落とせないものを経費として売り上げから差し引いてよいのだよ。
例えばクルマを買ったとする。サラリーマンは給料から払ってもそれは所得税を払った後のお金から払うわけだ。
ところが賃貸経営をしていればそれは経費で落とせる。売り上げから経費として引けるので所得税の課税前に
金額が下がるわけだ。となると所得税も下がるってこと。
（マンション１室ぐらいじゃクルマは経費として認められないけど、ガソリン代の一部は落とせるだろう）
減価償却もあるからおそらく所得税もそう掛からないと思われる。ローン減税がない分、金利は経費から落とせるので
ローン初期なら金利+減価償却+諸経費+事務所経費＝赤字と思われる。当然給与で払った所得税が還付されると思うが
税務署とかに相談に行ったかな？
たしかにローン返済額＞（賃料収入ー所得税） では損だろう。さらに住宅ローン控除なしだもんね。
手元のキャッシュが減るから赤字のように思うだろうけど実は違う。
例えばそのおまま賃貸に出したまま売却したとする。すると賃料の１０－１５倍の価格で売れる。
年間１２０万だったら１２００万～１８００万で売れるのだ。ローンがのこっていると赤字だが
１０年ほど貸していると賃貸収入とあわせると黒字に変わる。
それに、ローン金利や手続きに掛かった手数料や減価償却分は経費になるけどそれは差し引いたかな？
さらに自宅の一部は賃貸経営の事務所として家賃や固定資産税の一部は経費として落とせる。
電話代や光熱費とかもだ。
サラリーマンじゃ落とせないものを経費として売り上げから差し引いてよいのだよ。
例えばクルマを買ったとする。サラリーマンは給料から払ってもそれは所得税を払った後のお金から払うわけだ。
ところが賃貸経営をしていればそれは経費で落とせる。売り上げから経費として引けるので所得税の課税前に
金額が下がるわけだ。となると所得税も下がるってこと。
（マンション１室ぐらいじゃクルマは経費として認められないけど、ガソリン代の一部は落とせるだろう）
減価償却もあるからおそらく所得税もそう掛からないと思われる。ローン減税がない分、金利は経費から落とせるので
ローン初期なら金利+減価償却+諸経費+事務所経費＝赤字と思われる。当然給与で払った所得税が還付されると思うが
税務署とかに相談に行ったかな？
所得に対してかかるのは納得できて、資産に対してかかるのは盗られるって考えるのもどうかと思うが。
所得に対してだって累進課税だし。
貯蓄の利息に関しては一括で２割も持って行かれる。こっちの方が盗られてるって感じだね。
貯蓄して利息もらうことに関して何で利息持って行かれないといけないのか。
貸し出しに対して補填もしてくれないくせに。
所得に対してだって累進課税だし。
貯蓄の利息に関しては一括で２割も持って行かれる。こっちの方が盗られてるって感じだね。
貯蓄して利息もらうことに関して何で利息持って行かれないといけないのか。
貸し出しに対して補填もしてくれないくせに。
>>242
半分ぐらいまで。按分ってのはそういう感じ。
例えば３ＬＤＫの自宅を事務所とする。賃貸なんてほとんど何もしないが書類を保管したり
静かな場所で電話掛けたり、打ち合わせをしたりする必要がある。
となるとリビングが応接間、１室が事務所と考える。飲み物を用意するから台所とあとトイレだね。
これで寝室と浴室洗面所以外の半分は事務所としての最低限の機能として必要。
これらの半分「程度」（あくまで程度、半分かもしれないし1/3ぐらいかもしれない）が事務所として妥当。
１室が書斎（もちろん事務所としてすべて使ってる）ならその面積はすべてあてても良いだろう。
賃料ならその面積割合分は事務所として経費算入出来る。（認められるかはまた別の話）
自動車については清掃に行ったり打ちあわせに使った分が経費。ほとんど使ってないだろうから
これは難しいかもね。アパートなんかだとしょっちゅう行ってるとはいえるがマンションは難しいような。
例えば地方に住んでて東京にマンションを賃貸にだしてたとする。
往復の高速代は全額。掛かったガソリン代も全額。それを毎月とかノートに記入してレシートを張っておく。
そうするとその全額認めざるを得ない。余計にガソリン代が多少あってもOK。
ところがつじつまの合わないことがあれば否認される。ハイオクと軽油だとか高速の降り口が違うとかね。
なのでこの辺はちゃんと実態に合わせるほうがよろし。距離でもいいし、現地で入れたガソリン代領収書とか。
現金出納帳のほかに現地点検ノートとかを作っておくと便利。
視察旅行も落とせる。賃貸フェアとか大家さん向けセミナーとかに合わせて旅行。領収書とか名刺とかもらってくること。
電話代も按分。固定は通話と基本料金を一緒にしたのを２で割って。。ってのが多いかな？
携帯電話は今安いのが色々あるので個人用と専用とに別けちゃう。専用だと全額経費。
購入費も経費だよ。PCなんかも同じ。高いと資産として計上しなきゃならないので注意。
マンションぐらいだと年間１２０万ぐらいだろうから金利や減価償却や経費を引くと赤字だと思うよ。
これが１０室ぐらいあったり１棟だったりしても経費はそう膨らまないので黒字になる。
具体的に自分の数字を出してみな？＞＞242
半分ぐらいまで。按分ってのはそういう感じ。
例えば３ＬＤＫの自宅を事務所とする。賃貸なんてほとんど何もしないが書類を保管したり
静かな場所で電話掛けたり、打ち合わせをしたりする必要がある。
となるとリビングが応接間、１室が事務所と考える。飲み物を用意するから台所とあとトイレだね。
これで寝室と浴室洗面所以外の半分は事務所としての最低限の機能として必要。
これらの半分「程度」（あくまで程度、半分かもしれないし1/3ぐらいかもしれない）が事務所として妥当。
１室が書斎（もちろん事務所としてすべて使ってる）ならその面積はすべてあてても良いだろう。
賃料ならその面積割合分は事務所として経費算入出来る。（認められるかはまた別の話）
自動車については清掃に行ったり打ちあわせに使った分が経費。ほとんど使ってないだろうから
これは難しいかもね。アパートなんかだとしょっちゅう行ってるとはいえるがマンションは難しいような。
例えば地方に住んでて東京にマンションを賃貸にだしてたとする。
往復の高速代は全額。掛かったガソリン代も全額。それを毎月とかノートに記入してレシートを張っておく。
そうするとその全額認めざるを得ない。余計にガソリン代が多少あってもOK。
ところがつじつまの合わないことがあれば否認される。ハイオクと軽油だとか高速の降り口が違うとかね。
なのでこの辺はちゃんと実態に合わせるほうがよろし。距離でもいいし、現地で入れたガソリン代領収書とか。
現金出納帳のほかに現地点検ノートとかを作っておくと便利。
視察旅行も落とせる。賃貸フェアとか大家さん向けセミナーとかに合わせて旅行。領収書とか名刺とかもらってくること。
電話代も按分。固定は通話と基本料金を一緒にしたのを２で割って。。ってのが多いかな？
携帯電話は今安いのが色々あるので個人用と専用とに別けちゃう。専用だと全額経費。
購入費も経費だよ。PCなんかも同じ。高いと資産として計上しなきゃならないので注意。
マンションぐらいだと年間１２０万ぐらいだろうから金利や減価償却や経費を引くと赤字だと思うよ。
これが１０室ぐらいあったり１棟だったりしても経費はそう膨らまないので黒字になる。
具体的に自分の数字を出してみな？＞＞242
>>243
ありがとうございます。とても参考になりました。
今、自宅から車で５分ほどの土地に10戸入居のアパートを新築するんです。その際にアパート経営にかかった経費をできるだけ計上できる方法はないかと思っていました。
車に関してはまだ1棟しか所有していないので、経費として計上するのは難しいかなと思っていました。棟数が多くなってきて、車で移動することが増えたら考えます。
電話も今は事業規模が小さいので、按分するにしても自分所有の携帯電話の基本料金程度で収まっているので難しそうな感じです。規模が拡大すれば、事業用に持つことにして、それを経費として計上した方が得そうです。
本当は細かく計上した方が得なのでしょうが、どの程度按分が認められるか、税理士さんとも相談して決めます。
個人経営でも自宅兼事務所とすれば自己所有の住宅でも経費に加えられるんですね。
この辺も検討してみます。
今のところ、僕の事業計画では黒字経営で、年間約150万円ほど手元に残ると計算しています。
ありがとうございます。とても参考になりました。
今、自宅から車で５分ほどの土地に10戸入居のアパートを新築するんです。その際にアパート経営にかかった経費をできるだけ計上できる方法はないかと思っていました。
車に関してはまだ1棟しか所有していないので、経費として計上するのは難しいかなと思っていました。棟数が多くなってきて、車で移動することが増えたら考えます。
電話も今は事業規模が小さいので、按分するにしても自分所有の携帯電話の基本料金程度で収まっているので難しそうな感じです。規模が拡大すれば、事業用に持つことにして、それを経費として計上した方が得そうです。
本当は細かく計上した方が得なのでしょうが、どの程度按分が認められるか、税理士さんとも相談して決めます。
個人経営でも自宅兼事務所とすれば自己所有の住宅でも経費に加えられるんですね。
この辺も検討してみます。
今のところ、僕の事業計画では黒字経営で、年間約150万円ほど手元に残ると計算しています。
＞賃料ならその面積割合分は事務所として経費算入出来る。
追加。
自宅が持ち家なら固定資産税が面積割合で按分、そちらの償却は・・・どうだったかな？しらん。
土地に掛かるなかで庭の分はダメとかあるよ。
不動産屋に払う管理費やマンションの管理費も経費。積立金はどうだっけな？しらん。
電車で行けば電車賃が経費。途中で飲む缶コーヒーも経費。食事代は落とせないと思った。
打ち合わせで使った食事代や喫茶店代は経費。会議費という項目。
紹介してもらったお礼にのみにいけば接待交際費。キャバ嬢にあげたハンドバック代はプライスレス。
修繕費のうち寿命を延ばすようなのは減価償却の対象。ユニットバスの交換とかフルリフォームとか。
外壁塗装はどうだっけな？一括でよいかと思うが。。
ま、そんな感じ。一回税理士事務所とか会計事務所に電話して相談に乗ってもらえ。
お金掛かるだろうけど損な事ではないし、そういうのと知り合うのも面白いぞ。
追加。
自宅が持ち家なら固定資産税が面積割合で按分、そちらの償却は・・・どうだったかな？しらん。
土地に掛かるなかで庭の分はダメとかあるよ。
不動産屋に払う管理費やマンションの管理費も経費。積立金はどうだっけな？しらん。
電車で行けば電車賃が経費。途中で飲む缶コーヒーも経費。食事代は落とせないと思った。
打ち合わせで使った食事代や喫茶店代は経費。会議費という項目。
紹介してもらったお礼にのみにいけば接待交際費。キャバ嬢にあげたハンドバック代はプライスレス。
修繕費のうち寿命を延ばすようなのは減価償却の対象。ユニットバスの交換とかフルリフォームとか。
外壁塗装はどうだっけな？一括でよいかと思うが。。
ま、そんな感じ。一回税理士事務所とか会計事務所に電話して相談に乗ってもらえ。
お金掛かるだろうけど損な事ではないし、そういうのと知り合うのも面白いぞ。
>>244
＞今、自宅から車で５分ほどの土地に10戸入居のアパートを新築するんです
なるほど。税理士とはもう知った仲かな？すぐに相談に行ったほうが良い。
消費税が還付されるとか色々あるんじゃないかな？
とりあえず自宅はそんな感じで経費で落とせる。固定資産税も同じ。
本棚とか金庫買うようだろ？大事な書類とか合鍵とか持つんだから。。それも経費。
毎週とにかく車で点検に行けばよい。買い物のついででも良い。それをノートに記載してしまえばよい。そうすればそれは経費として認められる。
頻度は「その人によって大きく違う」からだ。心配性な人は毎日でも見に行きたいからね。。
ノートは普通４0ページあるので２回で１ページ使う計算で８０回通える。年間５２週間あるので余裕で書ける。
距離は書いても書かなくても良いだろう。ボールペンで書くこと。
日記のようになってれば証拠になるので認めざるを得ない。
購入代金もその規模なら認められるかな。。諸税や車検代も落とせるはずだよ。
外回りや通路など清掃会社を頼むだろうけど半年ぐらいは自分で掃除に行くと良い。雰囲気もわかるし
掃除の大変さもよく理解できるだろう。洗剤やモップ、ほうきなども経費だ。 広いから自宅分が賄えるほど
買ってしまうと思うよ。
清掃のときに着る服も経費だよ。ちゃんと理由があれば大丈夫。
ただ、経費経費と計上する「ために」買っていたら赤字ｗ あくまでも売り上げを確保するのに必要なモノに対してだから。
税理士が居るならよく相談すること。また途中経過も見てもらえ。あれもだめ、これもだめって先生も居るが
どうしてダメかを聞いて、税務署にも問い正すのもよい。納税は義務だけど節税は権利だからね。
主張しないと課税してくるわけで、ちゃんと理屈があってれば問題ない。
＞今、自宅から車で５分ほどの土地に10戸入居のアパートを新築するんです
なるほど。税理士とはもう知った仲かな？すぐに相談に行ったほうが良い。
消費税が還付されるとか色々あるんじゃないかな？
とりあえず自宅はそんな感じで経費で落とせる。固定資産税も同じ。
本棚とか金庫買うようだろ？大事な書類とか合鍵とか持つんだから。。それも経費。
毎週とにかく車で点検に行けばよい。買い物のついででも良い。それをノートに記載してしまえばよい。そうすればそれは経費として認められる。
頻度は「その人によって大きく違う」からだ。心配性な人は毎日でも見に行きたいからね。。
ノートは普通４0ページあるので２回で１ページ使う計算で８０回通える。年間５２週間あるので余裕で書ける。
距離は書いても書かなくても良いだろう。ボールペンで書くこと。
日記のようになってれば証拠になるので認めざるを得ない。
購入代金もその規模なら認められるかな。。諸税や車検代も落とせるはずだよ。
外回りや通路など清掃会社を頼むだろうけど半年ぐらいは自分で掃除に行くと良い。雰囲気もわかるし
掃除の大変さもよく理解できるだろう。洗剤やモップ、ほうきなども経費だ。 広いから自宅分が賄えるほど
買ってしまうと思うよ。
清掃のときに着る服も経費だよ。ちゃんと理由があれば大丈夫。
ただ、経費経費と計上する「ために」買っていたら赤字ｗ あくまでも売り上げを確保するのに必要なモノに対してだから。
税理士が居るならよく相談すること。また途中経過も見てもらえ。あれもだめ、これもだめって先生も居るが
どうしてダメかを聞いて、税務署にも問い正すのもよい。納税は義務だけど節税は権利だからね。
主張しないと課税してくるわけで、ちゃんと理屈があってれば問題ない。
横からのレスだが、色々参考になりました、丁寧にアドバイスされる方には頭が下がります。
これからもがんばってくれ！
これからもがんばってくれ！
249 ：名無し不動さん：2009/03/18(水) 18:09:54 ID:jkGK55mD
これからアパート経営ってのは相当厳しいけどな
金借りたり土地わざわざ買ってやるような商売じゃないよ
３年もしたら借り手を見つけるのが一苦労
入居率50％でローンとか組まないと副業どころか本業から返済することになるぞ
金借りたり土地わざわざ買ってやるような商売じゃないよ
３年もしたら借り手を見つけるのが一苦労
入居率50％でローンとか組まないと副業どころか本業から返済することになるぞ
まあ、そうだろうけどね。
50％で建ててる人は居るかな？
50％で建ててる人は居るかな？
251 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 01:23:58 ID:O9/zt54Q
遺産で譲り受けたボロアパート３棟で入居者固定で７割。
これから入ってくる見込みゼロなので立て替えを考えています。
１ｋ（２０㎡）程度の３階軽量鉄骨で部屋数２４で建築費が
１億５千万でその他、現在入居者の立ち退き料や取り壊しで１千万。
フルローンでやって行けるかちょっと心配です。
駅から徒歩２０分と立地的には悪いですが近所にコンビニ、スーパー
ドラッグストアー等があり生活環境はまぁまぁだと思います。
因みに賃料の相場は６．５－７．５万円です。
入居率７割程度で考えて居るんですが如何でしょう？
これから入ってくる見込みゼロなので立て替えを考えています。
１ｋ（２０㎡）程度の３階軽量鉄骨で部屋数２４で建築費が
１億５千万でその他、現在入居者の立ち退き料や取り壊しで１千万。
フルローンでやって行けるかちょっと心配です。
駅から徒歩２０分と立地的には悪いですが近所にコンビニ、スーパー
ドラッグストアー等があり生活環境はまぁまぁだと思います。
因みに賃料の相場は６．５－７．５万円です。
入居率７割程度で考えて居るんですが如何でしょう？
252 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 01:33:08 ID:fgCpgDGp
馬鹿な俺からしても、無謀な行為だと思う。
それ以前に、フルローンという時点で審査通らんでしょ。
立地がいいなら、その7割の数値をあげる努力したほうがいい。
俺なんか、最近、空室有の看板作ったよ。
不動産とは話がついたみたい、だから明日看板はってくる。
最初は、ネットで1500円程度で変えるところがあったけど
１００斤行ってみたら、使えそうなものがあったんで、文字は
印刷して切り抜いて、100斤で買ってきたボードに貼り付けた。
それ以前に、フルローンという時点で審査通らんでしょ。
立地がいいなら、その7割の数値をあげる努力したほうがいい。
俺なんか、最近、空室有の看板作ったよ。
不動産とは話がついたみたい、だから明日看板はってくる。
最初は、ネットで1500円程度で変えるところがあったけど
１００斤行ってみたら、使えそうなものがあったんで、文字は
印刷して切り抜いて、100斤で買ってきたボードに貼り付けた。
>>247
なるほど、車でアパートの様子見に行った日などを細かく日記にしておくのですね。大変参考になりました。
税理士さんは紹介してくださいとお願いした程度なのですが、建築会社とよく知った仲なようで身分的には心配ないようです。
確か、勉強するために買った本なども経費になるって聞きました。
これを知る前に２冊ほど本買ったのですが、領収書ないし。
3,000円程度ですが、少しでも多く経費として計上した方が得ですよね。
清掃に着るときの服まで経費ですか・・・すごいですね。
確かに、経費のために購入して赤字になったら本末転倒ですが、必要で使った経費については細かく記載して、できるだけ得できるように頑張ります。
なるほど、車でアパートの様子見に行った日などを細かく日記にしておくのですね。大変参考になりました。
税理士さんは紹介してくださいとお願いした程度なのですが、建築会社とよく知った仲なようで身分的には心配ないようです。
確か、勉強するために買った本なども経費になるって聞きました。
これを知る前に２冊ほど本買ったのですが、領収書ないし。
3,000円程度ですが、少しでも多く経費として計上した方が得ですよね。
清掃に着るときの服まで経費ですか・・・すごいですね。
確かに、経費のために購入して赤字になったら本末転倒ですが、必要で使った経費については細かく記載して、できるだけ得できるように頑張ります。
>>251
１ｋで6.5-7.5マンの賃料ってのは都内かな？それで駅から徒歩２０分ってのは合点がいかないが。。。
まずダメなのが
駅から遠くて１ｋ。これのターゲットする入居者が見えない。
１K＝２０平米、これもいまどき狭い。いや、これからは安いほうが受けるかも。。
で、6.5-7.5マンという賃料。これは高すぎる。
軽量鉄骨、これもダメだろう。しかも安い工法なのに坪１００万てのはどうしてなのか？
入居率70％、これはまあいい線。というかそれなら現状と変わらんではないか？
ということで、現状を維持するかさらに持ち上げるほうがよいような。
定期借家で貸すとか工夫せよ。
１ｋで6.5-7.5マンの賃料ってのは都内かな？それで駅から徒歩２０分ってのは合点がいかないが。。。
まずダメなのが
駅から遠くて１ｋ。これのターゲットする入居者が見えない。
１K＝２０平米、これもいまどき狭い。いや、これからは安いほうが受けるかも。。
で、6.5-7.5マンという賃料。これは高すぎる。
軽量鉄骨、これもダメだろう。しかも安い工法なのに坪１００万てのはどうしてなのか？
入居率70％、これはまあいい線。というかそれなら現状と変わらんではないか？
ということで、現状を維持するかさらに持ち上げるほうがよいような。
定期借家で貸すとか工夫せよ。
>>253
政治家先生が調査費で本買ってたがあれと同じ。勉強に関することなら経費になるよ。
でもマンガとかはだめ。地図はOK。そこらへんは常識的にね。
３月の忙しい時期も過ぎたから税理士さんも早めに紹介してもらえ。
もにょもにょするよりも聞いたほうが早い。素人なんだから何でも聞いてよいんだ。
カミさんのパンツは落とせますか？とかね。
自転車も落とせるんだが車で通うのとのつじつまが合わなくなるようなｗ
まあ年度越えれば判らないと思うよ。
おそらく青色申告にするだろう。現金出納帳の付け方を教えてもらうとよい。
気になるので定期的に点検や見回りに行きたいのだがそういうのは経費としてみとめられるか？とか
聞けば大抵点検（清掃）ノートの付け方なんかをアドバイスされると思う。
初年度はまず赤字になるのでそうたくさん経費計上しなくて良いと思う。
来年以降は掛かる経費を探してでも計上するように。
まあ意外に経費として探してみてもアパート経営は多くないよ。
自宅事務所は初年度から。机や本棚は来年度になってから買うとかすればよい。
あと、当然だが入ってきた金を必ず積み立てをすること。補修費は普通の家とは違いドーンと掛かるので
現金持ってないとローンにローンを重ねるようになるから。お金が余ってりゃきにしなくていいけど。
政治家先生が調査費で本買ってたがあれと同じ。勉強に関することなら経費になるよ。
でもマンガとかはだめ。地図はOK。そこらへんは常識的にね。
３月の忙しい時期も過ぎたから税理士さんも早めに紹介してもらえ。
もにょもにょするよりも聞いたほうが早い。素人なんだから何でも聞いてよいんだ。
カミさんのパンツは落とせますか？とかね。
自転車も落とせるんだが車で通うのとのつじつまが合わなくなるようなｗ
まあ年度越えれば判らないと思うよ。
おそらく青色申告にするだろう。現金出納帳の付け方を教えてもらうとよい。
気になるので定期的に点検や見回りに行きたいのだがそういうのは経費としてみとめられるか？とか
聞けば大抵点検（清掃）ノートの付け方なんかをアドバイスされると思う。
初年度はまず赤字になるのでそうたくさん経費計上しなくて良いと思う。
来年以降は掛かる経費を探してでも計上するように。
まあ意外に経費として探してみてもアパート経営は多くないよ。
自宅事務所は初年度から。机や本棚は来年度になってから買うとかすればよい。
あと、当然だが入ってきた金を必ず積み立てをすること。補修費は普通の家とは違いドーンと掛かるので
現金持ってないとローンにローンを重ねるようになるから。お金が余ってりゃきにしなくていいけど。
256 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 09:13:25 ID:IPGNJX+f
入居率７０％なら整備すればどうにでもなるんじゃないかな。
それを追い出しするのを今の時代からここ数年あるであろう需要見込みの薄くなる時代にもったいないと思う
新築だからといって入るものでもない。しかも追い出し厨は収入ゼロだぜ
フルリフォームすればまだ使えるだろ
軽量鉄骨なんかやめておけ。仮にするなら在来2階で建築費を抑えろ
それを追い出しするのを今の時代からここ数年あるであろう需要見込みの薄くなる時代にもったいないと思う
新築だからといって入るものでもない。しかも追い出し厨は収入ゼロだぜ
フルリフォームすればまだ使えるだろ
軽量鉄骨なんかやめておけ。仮にするなら在来2階で建築費を抑えろ
>軽量鉄骨なんかやめておけ。仮にするなら在来2階で建築費を抑えろ
そんなには変わらんよ。
そんなには変わらんよ。
>>255
税理士さんに話を聞いてアドバイスを受けてみます。ありがとうございます。
今年度に関しては、開業する時期も８月くらいになりそうなので、5ヶ月ほどでは赤字は間違えなさそうです。
アパート収入に関しては、生活費に充当するつもりは無いので当面はローン返済に集中するようにします。
蓄えておけば、修繕費などかかったときに生活費から持ち出す必要もないですし。
アパート用の通帳を作って、そこから固定資産税などの経費も引き落としできるようにします。
預金が貯まってきたら、繰上返済などして早期にローン返済を終わらせるつもりです。
税理士さんに話を聞いてアドバイスを受けてみます。ありがとうございます。
今年度に関しては、開業する時期も８月くらいになりそうなので、5ヶ月ほどでは赤字は間違えなさそうです。
アパート収入に関しては、生活費に充当するつもりは無いので当面はローン返済に集中するようにします。
蓄えておけば、修繕費などかかったときに生活費から持ち出す必要もないですし。
アパート用の通帳を作って、そこから固定資産税などの経費も引き落としできるようにします。
預金が貯まってきたら、繰上返済などして早期にローン返済を終わらせるつもりです。
質問ですが
３０坪の土地を買うとします。
そうすると、２０㎡ぐらいの１ｋが何部屋ぐらい出来ますか？
建坪率 容積率 が 60/200とします。
homesとかみると、似たような土地で 6戸のパターンが多いです。
３０坪の土地を買うとします。
そうすると、２０㎡ぐらいの１ｋが何部屋ぐらい出来ますか？
建坪率 容積率 が 60/200とします。
homesとかみると、似たような土地で 6戸のパターンが多いです。
261 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 15:07:26 ID:Lgl+eobt
アパートは儲かる確実な商売なんていってるのは土建屋と不動産屋だけ
お前ら騙されるなよ 確実に儲かるんならこいつらが自分達でやってるはずだろ
お前ら騙されるなよ 確実に儲かるんならこいつらが自分達でやってるはずだろ
>>261
うちに話を持ってきた土建屋は実際に社長自らやってるし役員も所有している。
会社でも保有しているけど、事業拡大するより、お客さんに還元するって言ってたけど。
確実かどうかは将来的にはわからんな。
うちに話を持ってきた土建屋は実際に社長自らやってるし役員も所有している。
会社でも保有しているけど、事業拡大するより、お客さんに還元するって言ってたけど。
確実かどうかは将来的にはわからんな。
>>259
建蔽率の質問なら建築板だが。。
60/200ってことは100㎡のところに建築面積60平米、延べ床面積200平米の建物が建てられるってこと。
ところが北側斜線だとか隣戸境界だとかバックセットだとか道路斜線だとかでおもうような寸法で建てられないのが現実。
なので自動的に２０平米ぐらいのが３戸X２F建てになる。せいぜいがんばって９戸、高さは３F建てってせまっちいのが限界。
部屋面積に余裕を見ないと人気がなくなる。かといって広すぎれば高い賃料設定になる。
どちらにせよ業者が持ってくる話はあぶなっかしい。
建蔽率の質問なら建築板だが。。
60/200ってことは100㎡のところに建築面積60平米、延べ床面積200平米の建物が建てられるってこと。
ところが北側斜線だとか隣戸境界だとかバックセットだとか道路斜線だとかでおもうような寸法で建てられないのが現実。
なので自動的に２０平米ぐらいのが３戸X２F建てになる。せいぜいがんばって９戸、高さは３F建てってせまっちいのが限界。
部屋面積に余裕を見ないと人気がなくなる。かといって広すぎれば高い賃料設定になる。
どちらにせよ業者が持ってくる話はあぶなっかしい。
264 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 15:23:47 ID:sOIcevaj
横からすみません。
築30年の木造アパートのトイレが和式です。
洋式に変えたほうが良いと管理会社から言われているのですが、
TOTOのスワレットというのはどうでしょう？
和式の便器の上からかぶせる感じの陶器製のものですが、
どなたか使っているかた感想を教えてください。
これだと7-8マンで設置できそうなんですよね。
築30年の木造アパートのトイレが和式です。
洋式に変えたほうが良いと管理会社から言われているのですが、
TOTOのスワレットというのはどうでしょう？
和式の便器の上からかぶせる感じの陶器製のものですが、
どなたか使っているかた感想を教えてください。
これだと7-8マンで設置できそうなんですよね。
265 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 15:28:40 ID:Lgl+eobt
不動産屋や土建屋は確実に入る駅前物件などを自ら所有して自分の所は入居率100％などと資料をみせ
騙す奴らもいるからな 同じ立地同じ建物とかでない限り比べようがないよすなわち比べられないってことだ
いざ立てて入居者が集まらないとお茶を濁されるだけ 不動産屋や土建屋は建てさせるまでが勝負だからな
騙されるなよ
騙す奴らもいるからな 同じ立地同じ建物とかでない限り比べようがないよすなわち比べられないってことだ
いざ立てて入居者が集まらないとお茶を濁されるだけ 不動産屋や土建屋は建てさせるまでが勝負だからな
騙されるなよ
まぁ、騙されるのも自己責任だからいいんじゃないかな？
入居３年まではハッピーにいられるだろうし。
その後どんどん顔が歪んでくると思うけど。
入居３年まではハッピーにいられるだろうし。
その後どんどん顔が歪んでくると思うけど。
>>265
騙されたの？
僕の見せられた物件は
「何でこんな所が入居率100%なの???」
という場所ばかりでしたよ。
それなりの家賃設定だから、新築時は入るというのもあるのかもしれなけど。
確実に入ると思われない場所でやっているから、何となく惹かれた。
相談でも何でもない書き込みにレスしてすまん。
騙されたの？
僕の見せられた物件は
「何でこんな所が入居率100%なの???」
という場所ばかりでしたよ。
それなりの家賃設定だから、新築時は入るというのもあるのかもしれなけど。
確実に入ると思われない場所でやっているから、何となく惹かれた。
相談でも何でもない書き込みにレスしてすまん。
>>266
基本的に同意するけど、この人のすごいと思うところは、3年間で1棟分は返済終わっているって所かな。
8棟所有しているようだけど、築年数の古い順に返済していけば7～8年後には完全返済できそうな勢いでしたよ。
入居率80%くらいで考えないと駄目なのはわかってるけど。
基本的に同意するけど、この人のすごいと思うところは、3年間で1棟分は返済終わっているって所かな。
8棟所有しているようだけど、築年数の古い順に返済していけば7～8年後には完全返済できそうな勢いでしたよ。
入居率80%くらいで考えないと駄目なのはわかってるけど。
>>263
回答ありがとうございます。
３０坪＝９０㎡
けんぺい容積 60 200 だと、建坪 190㎡（３階建て）
建つので、２０㎡の１Ｋだと２割が共有部分として、７戸
（実質６戸）と、メーカーがいってました。
ただ、おっしゃるように北側斜線規制とか考慮いれないとだめですね
８戸なら５０坪はほしいですね。
回答ありがとうございます。
３０坪＝９０㎡
けんぺい容積 60 200 だと、建坪 190㎡（３階建て）
建つので、２０㎡の１Ｋだと２割が共有部分として、７戸
（実質６戸）と、メーカーがいってました。
ただ、おっしゃるように北側斜線規制とか考慮いれないとだめですね
８戸なら５０坪はほしいですね。
>>264
自分で使うならいいが、チープだから止めたほうがいい
大小兼用の和式は段になってるので、それに被せると便座脇が床になる
今までと向きが逆になるので座ったときの膝と壁のクリアランスが必要
| ｜
＿＿ノ ∩ 助けて!｜
|| || ／)
丶ﾆ>―-|| ／／
_／／￣||∧∧／／｜
/ / ﾊ(;´Д) ￣＼
L｜/⌒/ ／
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＼＼:::::＼＼
ｼﾞｬｰｯ ＼＼:::::) )
ｺﾞﾎﾞｺﾞﾎﾞ＼_二二_ノ
自分で使うならいいが、チープだから止めたほうがいい
大小兼用の和式は段になってるので、それに被せると便座脇が床になる
今までと向きが逆になるので座ったときの膝と壁のクリアランスが必要
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＿＿ノ ∩ 助けて!｜
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ｼﾞｬｰｯ ＼＼:::::) )
ｺﾞﾎﾞｺﾞﾎﾞ＼_二二_ノ
>>269
ああ、バックセットじゃなくて、セットバックなｗ
共有部分は確か床面積から除外されると思ったが。。どこのHMか？
建築面積＝坪単価じゃないぞ。。廊下や階段なんてのは安いんだよ。だから営業トークでは
コミで考えさせるんだよ。
まあどちらにせよ、90X0.6で54・・１つのフロアで２０平米が２．７室ってことは現実的じゃないな。。
HMなら裏技知ってるだろうからいろいろ提案してもらえｗ
で、だまされちゃえｗ せまっちい部屋でも賃料保証はしてくれるよ。２年後は無いけどな。
ああ、バックセットじゃなくて、セットバックなｗ
共有部分は確か床面積から除外されると思ったが。。どこのHMか？
建築面積＝坪単価じゃないぞ。。廊下や階段なんてのは安いんだよ。だから営業トークでは
コミで考えさせるんだよ。
まあどちらにせよ、90X0.6で54・・１つのフロアで２０平米が２．７室ってことは現実的じゃないな。。
HMなら裏技知ってるだろうからいろいろ提案してもらえｗ
で、だまされちゃえｗ せまっちい部屋でも賃料保証はしてくれるよ。２年後は無いけどな。
272 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 18:17:45 ID:IVLHIlVz
客付けは不動産に頼ること自体、もう無理。
アパート経営なんか止めとけ。
自分が不動産になってやるならかまわんが。
20年かけて借金返すシミュレーションに現実性なし。
アパート経営なんか止めとけ。
自分が不動産になってやるならかまわんが。
20年かけて借金返すシミュレーションに現実性なし。
またお前か
274 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 18:21:58 ID:IVLHIlVz
築5年以内で、現状満室で、利回り20％以上の
物件でも借金返すの15年くらいかかるぞ。
うちの周りのAPマンや、大刀建託のアパートは
築浅で入居率4/8～6/8ですよ。それでも奴らその近所に新築着工中。
物件でも借金返すの15年くらいかかるぞ。
うちの周りのAPマンや、大刀建託のアパートは
築浅で入居率4/8～6/8ですよ。それでも奴らその近所に新築着工中。
277 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 21:11:26 ID:MG8SXyc3
>>264
それでも入居者確保できて、利益あがってるならいいんじゃないの？
それでも入居者確保できて、利益あがってるならいいんじゃないの？
279 ：名無し不動さん：2009/03/19(木) 22:27:26 ID:sOIcevaj
>>270 >>277
やっぱりだめですか･･･
部屋数が多いので全部洋式にするのは大変なので、
なんちゃって洋式を考えてみたのですが、確かに不潔な感じがしますよね。
それでも和式よりはマシかな、と思ったものですから。
>>278
半分の9部屋が空いているのですが、だんだん募集が厳しくなってきていろいろ思案中です。
利益はあがってないこともないのですが、このままではジリ貧です。
かといってあと10年もしたら建て替えかと思うと大枚はたく気にもなれず。
32000円の家賃なのですよ（地方です）
家賃を下げて、清潔にして、リフォームはそこそこというのがいいのか悩みどころです。
やっぱりだめですか･･･
部屋数が多いので全部洋式にするのは大変なので、
なんちゃって洋式を考えてみたのですが、確かに不潔な感じがしますよね。
それでも和式よりはマシかな、と思ったものですから。
>>278
半分の9部屋が空いているのですが、だんだん募集が厳しくなってきていろいろ思案中です。
利益はあがってないこともないのですが、このままではジリ貧です。
かといってあと10年もしたら建て替えかと思うと大枚はたく気にもなれず。
32000円の家賃なのですよ（地方です）
家賃を下げて、清潔にして、リフォームはそこそこというのがいいのか悩みどころです。
トイレって何であんなに高いんだろうな
キッチンより高い
キッチンより高い
薬天とかヤホーで普通の設備屋より安く売ってるよ
一昨日ケータイで吉祥寺検索してたら
木造アパート/89年築/四畳半、流しのみ、風呂ナシ、共同シャワー、共同便所
で１/１で27000円の部屋１部屋と28000円２部屋募集が出てたｗ
それの１つ前に載ってたのが64年築の同じような間取りのアパートで25000円！
元年に建てたのに25年前の建物と同等の家賃ｗｗｗ
何考えて建てたのかねぇ
馬鹿かよ
(￣▽￣；)
木造アパート/89年築/四畳半、流しのみ、風呂ナシ、共同シャワー、共同便所
で１/１で27000円の部屋１部屋と28000円２部屋募集が出てたｗ
それの１つ前に載ってたのが64年築の同じような間取りのアパートで25000円！
元年に建てたのに25年前の建物と同等の家賃ｗｗｗ
何考えて建てたのかねぇ
馬鹿かよ
(￣▽￣；)
うちもユニットバストイレがネック
どうしようもないなぁ。
改築資金無いし・・・
家賃大幅値下げぐらい。
どうしようもないなぁ。
改築資金無いし・・・
家賃大幅値下げぐらい。
朝鮮人にだけは 部屋を貸すな！
【朝鮮人の習性】
平気でウソをつく
約束を守らない
すぐカっとなる
恩をあだで返す
優しくされるとつけ上がる
要するに ＤＮＡに刻み込まれた 奴隷根性
http://2cchan.ham-radio-op.net/kimuchi.html
在日朝鮮人は全員 財産没収＆国外追放にせよ！
>>282
その流れなら西暦なんじゃねぇの？
その流れなら西暦なんじゃねぇの？
西暦でいいのか、何を考えているかは
周辺の土地値etcを考えてみないとわからない話だな
儲かっているのかいないのかも含めて
周辺の土地値etcを考えてみないとわからない話だな
儲かっているのかいないのかも含めて
287 ：名無し不動さん：2009/03/20(金) 10:56:46 ID:knRDPv3e
>>282
共同シャワー便所ということは寄宿舎だったんじゃないかな
共同シャワー便所ということは寄宿舎だったんじゃないかな
保守
289 ：名無し不動さん：2009/03/20(金) 11:54:45 ID:c08OWIcw
全然部屋うまんね～ それなのにアパートぼんぼん建ってるんだよな
ほんと自殺行為だよ
ほんと自殺行為だよ
しょうがないよ、税制がそういう仕組みなんだからさ。
292 ：名無し不動さん：2009/03/20(金) 14:24:26 ID:c08OWIcw
都心で良い場所なんて高くて買えないし 借金してアパート経営なんてほんと無謀
収益上がる物件ならそもそも売りになんて出ないし
収益上がる物件ならそもそも売りになんて出ないし
293 ：名無し不動さん：2009/03/20(金) 18:55:07 ID:cOUsg0f2
大学の近くにアパート持ってるといいよね。景気悪いから、ボロアパートでも、安かったらすぐ満室になったし。
いや、収益上がる物件でも売りにでる
なぜなら、アパート経営以外にもビジネスをやっていて
そちらが傾いてキャッシュが必要になったり、相続で売らなければならないとか、、
今は景気が悪いので、キャッシュに困っての売りが多い
なぜなら、アパート経営以外にもビジネスをやっていて
そちらが傾いてキャッシュが必要になったり、相続で売らなければならないとか、、
今は景気が悪いので、キャッシュに困っての売りが多い
>>295
普通に不動産屋からクルよ。お金ないから買わないけどｗ
15-20％ぐらいで１億前後のが多いかな。。新築とか年数が浅いのは無い。
ほとんどオーナーが飛んじゃって処分したいってのがほとんどじゃないかな。
普通に不動産屋からクルよ。お金ないから買わないけどｗ
15-20％ぐらいで１億前後のが多いかな。。新築とか年数が浅いのは無い。
ほとんどオーナーが飛んじゃって処分したいってのがほとんどじゃないかな。
田舎の物件じゃね。
300 ：名無し不動さん：2009/03/21(土) 18:44:37 ID:tYaF+HnZ
１棟アパート経営で一番利益出すのは
１位 国 （納税により）
２位 銀行 （金利2-3％）
３位 不動産 （手数料、管理料）
＝＝＝＝＝ここから赤字の可能性あり＝＝＝＝＝＝＝
４位 持ち主 （散々、支払った残りカス＋あらゆるリスク）
多分、これに異論はないと思うが。どうだろう？
１位 国 （納税により）
２位 銀行 （金利2-3％）
３位 不動産 （手数料、管理料）
＝＝＝＝＝ここから赤字の可能性あり＝＝＝＝＝＝＝
４位 持ち主 （散々、支払った残りカス＋あらゆるリスク）
多分、これに異論はないと思うが。どうだろう？
建築屋がないけどｗ
持ち主がそれぞれ売買しあってリスクのババ抜きみたいなもんだな。
ババ引かなければそれなりなるんじゃね？
ババ引かなければそれなりなるんじゃね？
国はぼろもうけだろうね
銀行は借り主が飛ぶリスクがある
不動産屋もごらんの通り不況
持ち主 少子化 店子有利の法律により徐々に不利
私の場合は、出したキャッシュが回収された後は、家賃はおいしいおこずかい
と考えている。
銀行は借り主が飛ぶリスクがある
不動産屋もごらんの通り不況
持ち主 少子化 店子有利の法律により徐々に不利
私の場合は、出したキャッシュが回収された後は、家賃はおいしいおこずかい
と考えている。
回収するまで10年はかかりそう。
305 ：名無し不動さん：2009/03/21(土) 22:10:59 ID:tvcqAjZ0
老後の生活費をアパートの家賃でなんてとんでもないよな
空室だらけで維持費だけで儲けなんてほとんどないよ むしろ負債だろ
空室だらけで維持費だけで儲けなんてほとんどないよ むしろ負債だろ
>>299
都内と郊外半々だったけど？ まあどのくらいアンテナ張ってるかによるんだと思う。
>>300
納税はどの場合でも取るので損得の問題じゃなかろｗ
金額で言えば
銀行＞不動産屋＞建築屋の順かな？年数の違いがあるけどね。
都内と郊外半々だったけど？ まあどのくらいアンテナ張ってるかによるんだと思う。
>>300
納税はどの場合でも取るので損得の問題じゃなかろｗ
金額で言えば
銀行＞不動産屋＞建築屋の順かな？年数の違いがあるけどね。
308 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 11:40:00 ID:0P0dqGPn
馬鹿がまた騙されてアパート建ててるよw
309 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 13:39:28 ID:ag+uastm
ごめんよ。相続対策には仕方ないんだ。
310 ：名無し不動さん：2009/03/22(日) 16:11:37 ID:hMihwv4T
日本の景気を下支えには騙される大家さんも必要です。
不景気で、一戸建て買えなくて 賃貸にする人が増加中だぞ
買えない人はずっと前から賃貸だから変化なし
マンション勧誘「逆ギレ商法」横行…脅しや暴力の業者も
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090323-00000180-yom-soci
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090323-00000180-yom-soci
315 ：名無し不動さん：2009/03/23(月) 20:01:33 ID:FmQzmR5L
２０年先を見越しての借金はダメ！
有望なら銀行がやってるんでないかい？
金利２－３％の方が得だと知ってんだよ。
有望なら銀行がやってるんでないかい？
金利２－３％の方が得だと知ってんだよ。
316 ：名無し不動さん：2009/03/23(月) 20:03:43 ID:sSpmPDsc
地価下落してますが家賃にも反映するんでしょうか？23区内です。
>>315
銀行がやるわけないだろｗ 担保とってても販売はやらないのとおなじ。
>>316
賃貸は別の要因で相場が動いているから影響が出るのはかなり先。
別の要因とは
その地域の賃貸物件が増えた（値崩れ）
近くにコンビニなどが出来た（値上がり）
学校、会社、オフィスビルが出来た、移転してきた（値上がり）
大地主が死んだ、大規模な地域開発が完了した（値上がりと値崩れあり）
こんなかんじ。
銀行がやるわけないだろｗ 担保とってても販売はやらないのとおなじ。
>>316
賃貸は別の要因で相場が動いているから影響が出るのはかなり先。
別の要因とは
その地域の賃貸物件が増えた（値崩れ）
近くにコンビニなどが出来た（値上がり）
学校、会社、オフィスビルが出来た、移転してきた（値上がり）
大地主が死んだ、大規模な地域開発が完了した（値上がりと値崩れあり）
こんなかんじ。
318 ：名無し不動さん：2009/03/24(火) 00:01:22 ID:Ql7CPWIH
とりあえず余ってる土地があるんで大刀さんに三十年託してみた。
319 ：名無し不動さん：2009/03/24(火) 00:05:53 ID:DJEpKgYw
アパートに木を植えようと思います。
どんな木がいいですか、木を植えてる人はいますか。
どんな木がいいですか、木を植えてる人はいますか。
木を植えてたが、伸びて隣家に侵食してしまったので、根元から伐りました。
321 ：名無し不動さん：2009/03/24(火) 09:44:27 ID:6Ax/k+hm
庭師を年２回入れる経費も忘れずにね！
木って、お金がかかるのよ。
木って、お金がかかるのよ。
>>319
レットロビンかな。手入れをしないと大きくもなるけど目隠しになる。
常緑樹だから落ち葉が少ないけど場所を考えないと部屋の日当たりが悪くなる。
あとサツキかな、花の時期はきれいだよ。一般てきな気がするけど。
レットロビンかな。手入れをしないと大きくもなるけど目隠しになる。
常緑樹だから落ち葉が少ないけど場所を考えないと部屋の日当たりが悪くなる。
あとサツキかな、花の時期はきれいだよ。一般てきな気がするけど。
324 ：名無し不動さん：2009/03/24(火) 11:35:51 ID:bHZu/2Vs
アパートが多すぎて一年ごとに2000円くらいずつ家賃下がってる感じ
土建屋と不動産屋に騙されてアパート建てすぎだよ
土建屋と不動産屋に騙されてアパート建てすぎだよ
325 ：名無し不動さん：2009/03/24(火) 11:59:27 ID:njWNDDYL
大家さんから３０年一括刈上げ致します。覚悟してください。
３０年も一棟丸ごと借りてくれる店子って優良だよな。
327 ：名無し不動さん：2009/03/24(火) 18:42:22 ID:wXKFFEhV
329 ：名無し不動さん：2009/03/24(火) 21:17:12 ID:5LZ/dLue
じっさいに中古を買ってみると現金買いでも利回り１５％以上ほしいね
１２％ぐらいで売れないわけだ
１２％ぐらいで売れないわけだ
330 ：名無し不動さん：2009/03/25(水) 12:11:15 ID:CiBQfbTy
一括借り上げなんて数年後とに家賃見直しで結局大家は損なんでしょ
もう騙される人も少ないと思うけど
もう騙される人も少ないと思うけど
331 ：名無し不動さん：2009/03/25(水) 12:31:05 ID:aRL4Pa/8
地方はまだまだ、地主が刈上げられてることに気づいてません。
まだまだ、大刀建託、アパ万の手に落ちる人が一杯。
まだまだ、大刀建託、アパ万の手に落ちる人が一杯。
リスクを避けるという名目で他業者に頼ったら、そこに利益持って行かれるのに。
自分で利益確保できる自信がないなら、やらない方がいい。
自分で利益確保できる自信がないなら、やらない方がいい。
それは言えてるな。
不勉強な大家はやっていけない時代だ。
不勉強な大家はやっていけない時代だ。
サブリースは相続対策の大家さんが多いな。
年取ると家賃の管理や建物の管理って手間掛かるから面倒なんだな。
家賃の督促なんって電話に出ない奴や居留守も多いし。
外観を良くしないと借りてくれないから管理も手間かかるしね。
自分で動けるうちは、サブリースは止めておこうと思うけど。
年取ると家賃の管理や建物の管理って手間掛かるから面倒なんだな。
家賃の督促なんって電話に出ない奴や居留守も多いし。
外観を良くしないと借りてくれないから管理も手間かかるしね。
自分で動けるうちは、サブリースは止めておこうと思うけど。
335 ：名無し不動さん：2009/03/25(水) 20:27:20 ID:rJve1lmb
滞納整理の精神的苦痛や修繕などもろもろが大変なので一括にした。
自主管理で空室が続いたら終わりだね。
自主管理といっても管理会社は挟んでいるわけだし
一括化利上げは事業計画が立てやすいメリットは大きい。
自主管理といっても管理会社は挟んでいるわけだし
一括化利上げは事業計画が立てやすいメリットは大きい。
337 ：名無し不動さん：2009/03/26(木) 10:45:53 ID:HINrMqDi
でもなーー、２－３年ごとに空き多いという理由で
バンバン家賃下げられたらかなワンで。
満室なら満室で70-80％しか入ってこないし。
バンバン家賃下げられたらかなワンで。
満室なら満室で70-80％しか入ってこないし。
>>336
自主管理で空室が続くのも、一括借上げで保証家賃を減額されるのも一緒でしょ
自主管理で空室が続くのも、一括借上げで保証家賃を減額されるのも一緒でしょ
自主管理でも空室が続けば家賃を下げるしかない。
新築でも入居者なかなか決まらないで、家賃下げたって言ってたオーナーもいたな。
その場合、入居者毎に家賃が違うわけだが。
隣の住民に自分の家賃はいくらとか報告することもないから別にいいって言ってた。
築年数が古くなって入居者確保できなくなったら、家賃値下げもやむを得ないね。
55,000円が50,000円になっても、収入としては90%近くまで減っても100%入居してくれる方がいい。
その場合、入居者毎に家賃が違うわけだが。
隣の住民に自分の家賃はいくらとか報告することもないから別にいいって言ってた。
築年数が古くなって入居者確保できなくなったら、家賃値下げもやむを得ないね。
55,000円が50,000円になっても、収入としては90%近くまで減っても100%入居してくれる方がいい。
今、部屋がうまらねー・・・・大東が一年間、家賃20％オフとか、やってやがる
マジやめてくれ。
ボロ構造なのに、ペアガラス、浴室乾燥機、ウォシュレットはついてやがるから、
あっちにいくんだよなぁ・・・・
マジやめてくれ。
ボロ構造なのに、ペアガラス、浴室乾燥機、ウォシュレットはついてやがるから、
あっちにいくんだよなぁ・・・・
ファミリーだと追い炊きが大きいよ
まったくの完全自主管理物件、管理委託物件、一括物件とそれじれ違うパターンの持ってるけど、
正直、１５％ぐらいだったら一括物件が一番だと思う。
完全自主管理物件は、空室が出たら埋まらない。これマジなところ。
正直、１５％ぐらいだったら一括物件が一番だと思う。
完全自主管理物件は、空室が出たら埋まらない。これマジなところ。
344 ：名無し不動さん：2009/03/26(木) 16:14:54 ID:HINrMqDi
派遣絡みで、北九州では ６５０００円の家賃を３８０００円に
下げても人が居なけりゃ埋まらんらしい。新聞に載ってた。
うちの近所も６／８，５／８の入居率のアパート多いよ。
さすがに五割切りはないが、、、。
人口減るのにアパートをバッカン、ボッコン作ってるもんな。
私が大学生時代の１５年前はエアコンは自前で付けて、外して
大変だったが。
下げても人が居なけりゃ埋まらんらしい。新聞に載ってた。
うちの近所も６／８，５／８の入居率のアパート多いよ。
さすがに五割切りはないが、、、。
人口減るのにアパートをバッカン、ボッコン作ってるもんな。
私が大学生時代の１５年前はエアコンは自前で付けて、外して
大変だったが。
345 ：名無し不動さん：2009/03/26(木) 17:52:03 ID:qkqMnX/e
今、競売物件は安く買えるのだろうか
346 ：名無し不動さん：2009/03/27(金) 00:37:17 ID:7CRYB2cD
347 ：名無し不動さん：2009/03/27(金) 10:45:43 ID:zjsvnBgQ
競売も一気に増えたよねえ
はじめまして。６０坪程度の長方形の土地を所有しています。
現在、平面駐車場として７台とめられますが、立地が良いので、
歩留まりを考えて、立体駐車場のようなものを設置できないかと考えています。
この大きさの土地にそのような設備を設置可能なのでしょうか。
また、可能なら費用はいくらくらいかかり、何台程度駐車が可能でしょうか。
ご教授の程宜しくお願いいたします。
現在、平面駐車場として７台とめられますが、立地が良いので、
歩留まりを考えて、立体駐車場のようなものを設置できないかと考えています。
この大きさの土地にそのような設備を設置可能なのでしょうか。
また、可能なら費用はいくらくらいかかり、何台程度駐車が可能でしょうか。
ご教授の程宜しくお願いいたします。
すれ違いだ。ばか。
>>348
【月極】駐車場総合スレ3台目【時間貸】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1235784436/
って、そっちにも書いてあるか。。
クルマもだんだん減ってきてコインＰも厳しいってのに立体とはコレまたチャレンジャーなｗ
【月極】駐車場総合スレ3台目【時間貸】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1235784436/
って、そっちにも書いてあるか。。
クルマもだんだん減ってきてコインＰも厳しいってのに立体とはコレまたチャレンジャーなｗ
351 ：名無し不動さん：2009/03/27(金) 17:21:26 ID:OOnrPaBF
アパートなんて負債になるだけだって新しく建てても新築なのは建てた始めだけ
直ぐ近くに新しい物件がたって３年もすれば空室だらけ不動産屋にいけばどこも厳しいですからね
の一言だけ しかし頼るのは不動産屋しかないから大家はやれ広告料だ管理料だと無駄な金が出て行く
リホームしないと入りませんよと言ってリベートを抜く不動産屋
不動産屋と土建屋のためにアパートを建てるのは止めましょう
直ぐ近くに新しい物件がたって３年もすれば空室だらけ不動産屋にいけばどこも厳しいですからね
の一言だけ しかし頼るのは不動産屋しかないから大家はやれ広告料だ管理料だと無駄な金が出て行く
リホームしないと入りませんよと言ってリベートを抜く不動産屋
不動産屋と土建屋のためにアパートを建てるのは止めましょう
352 ：名無し不動さん：2009/03/27(金) 19:02:27 ID:Ty0LmLe8
うちの近所のアパ満のアパートも築5年未満だが
もう２部屋空いたまま２年目突入。
新築時、無風地帯だったのが大輪や、大塔が
近隣にバンバン建てやがった。今年も２棟完成間近。
いつ埋まるんだろう？やっぱ新築がいいからね。
新築のまま、満室のまま、の仮話はほんと、最初だけだからね。
もう２部屋空いたまま２年目突入。
新築時、無風地帯だったのが大輪や、大塔が
近隣にバンバン建てやがった。今年も２棟完成間近。
いつ埋まるんだろう？やっぱ新築がいいからね。
新築のまま、満室のまま、の仮話はほんと、最初だけだからね。
353 ：名無し不動さん：2009/03/27(金) 20:01:09 ID:7mb30r/1
安いのは６～８戸２DKで坪いくらで建ちますか？
355 ：名無し不動さん：2009/03/28(土) 10:20:03 ID:0ToIQGw8
場所にもよるんだろうか。
知り合いのとこは築20年の木造で１２戸中１１戸入ってるよ。
家賃も平均的。
知り合いのとこは築20年の木造で１２戸中１１戸入ってるよ。
家賃も平均的。
356 ：名無し不動さん：2009/03/28(土) 11:42:47 ID:LeQOkPF/
良い場所にはもうアパート建ってるからこれから借金して土地買って賃貸経営やるやつなんて
金をどぶに棄てるようなもの
金をどぶに棄てるようなもの
今年はひどいね。もう３月も終わりだけど空室埋まらない。
空室看板ペタペタ貼ってるよ。
旗も立てたい気分。
ほんと乱立してるから・・・
旗も立てたい気分。
ほんと乱立してるから・・・
僕の住んでいる地域、学生マンションが多いから３月末は空き室だらけだよ。
４月になっても空き室埋まっていない状況のマンションは悲惨だね。
乱立気味だから、新築でも埋まっていない。
４月になっても空き室埋まっていない状況のマンションは悲惨だね。
乱立気味だから、新築でも埋まっていない。
360 ：名無し不動さん：2009/03/28(土) 15:53:03 ID:SSDrflRw
やはり値下げしようかな
362 ：名無し不動さん：2009/03/28(土) 17:08:45 ID:oq5wv7dJ
値下げの前に設備投資。
オートロック、カラードアホン、追い炊き、浴室乾燥、
シャンプードレッサー、ＣＡＴＶなど、一人住まいでも
標準装備のこの頃です。
オートロック、カラードアホン、追い炊き、浴室乾燥、
シャンプードレッサー、ＣＡＴＶなど、一人住まいでも
標準装備のこの頃です。
363 ：名無し不動さん：2009/03/28(土) 17:50:51 ID:iiz3IOyo
364 ：名無し不動さん：2009/03/28(土) 20:36:33 ID:AmB6DUKl
＞値下げの前に設備投資。
＞オートロック、カラードアホン、追い炊き、浴室乾燥、
＞シャンプードレッサー、ＣＡＴＶなど、一人住まいでも
＞標準装備のこの頃です。
・・・うちの築浅のワンルームはプラス「防音ガラス（二重ガラス）」「エアコン」まで付けてる。
あと、設備も大切だが外装の見栄えや小奇麗さもあたりまえかもしれないが凄く大事な気がする。
うちは全３５部屋中 空き４部屋を残したまま３月商戦 終了決定。
本当は満室になって欲しいが・・・まあ９割近く入っているのでOKとしよう。
築浅ワンルームと古屋ファミリータイプと両方あるが築浅のワンルームの方が苦戦中です。
近隣でも礼金や仲介手数料サービスとか家賃値下げ（または一ヶ月無料）も出てきてるようだが・・・・
それで埋まっているかと思うと・・・・全然、入っていないみたいだね。
＞オートロック、カラードアホン、追い炊き、浴室乾燥、
＞シャンプードレッサー、ＣＡＴＶなど、一人住まいでも
＞標準装備のこの頃です。
・・・うちの築浅のワンルームはプラス「防音ガラス（二重ガラス）」「エアコン」まで付けてる。
あと、設備も大切だが外装の見栄えや小奇麗さもあたりまえかもしれないが凄く大事な気がする。
うちは全３５部屋中 空き４部屋を残したまま３月商戦 終了決定。
本当は満室になって欲しいが・・・まあ９割近く入っているのでOKとしよう。
築浅ワンルームと古屋ファミリータイプと両方あるが築浅のワンルームの方が苦戦中です。
近隣でも礼金や仲介手数料サービスとか家賃値下げ（または一ヶ月無料）も出てきてるようだが・・・・
それで埋まっているかと思うと・・・・全然、入っていないみたいだね。
365 ：名無し不動さん：2009/03/28(土) 20:51:19 ID:TaImaBLj
＞値下げの前に設備投資。
＞オートロック、カラードアホン、追い炊き、浴室乾燥、
＞シャンプードレッサー、ＣＡＴＶ、二重ガラス
自分が住人だったら全部要らないから家賃が安いほうがいいな
＞オートロック、カラードアホン、追い炊き、浴室乾燥、
＞シャンプードレッサー、ＣＡＴＶ、二重ガラス
自分が住人だったら全部要らないから家賃が安いほうがいいな
366 ：名無し不動さん：2009/03/28(土) 21:13:37 ID:AmB6DUKl
＞自分が住人だったら全部要らないから家賃が安いほうがいいな
・・・私もそう思う（笑）・・・・近場の物件で比べても装備の有無ではあまり家賃に
差が無い（新築で設備満載と１０年前の簡素設備のアパートとの家賃の差は多くても５０００円程度なんだわ・・・）。
若い人はどちらかと言うと設備満載がお好きのようだな、家族持ちは過剰装備よりも立地や家賃や間取りを選ぶ堅実な人が多いかな。
・・・私もそう思う（笑）・・・・近場の物件で比べても装備の有無ではあまり家賃に
差が無い（新築で設備満載と１０年前の簡素設備のアパートとの家賃の差は多くても５０００円程度なんだわ・・・）。
若い人はどちらかと言うと設備満載がお好きのようだな、家族持ちは過剰装備よりも立地や家賃や間取りを選ぶ堅実な人が多いかな。
>>367
そういえば、4月中旬～5月頃に完成予定でアパート建築の話を勧められたけど、そんな時季に入るの？って疑問を投げかけたら、時季なんて特に関係ないって言ってたな。
確かに人気物件はいつでも満室で、空いていても1～2ヶ月程度なんだよね。
ちなみに今進めている話は8月完成予定です。
そういえば、4月中旬～5月頃に完成予定でアパート建築の話を勧められたけど、そんな時季に入るの？って疑問を投げかけたら、時季なんて特に関係ないって言ってたな。
確かに人気物件はいつでも満室で、空いていても1～2ヶ月程度なんだよね。
ちなみに今進めている話は8月完成予定です。
370 ：名無し不動さん：2009/03/28(土) 22:01:00 ID:MddhQ14u
新築、なんとか入居日満室を達成できました。
しっかし、きついのは確かですね。
周りのアパートがこぞって値下げ、その前にレオパ大東の値下げが先行したのも原因ですけど。
元々周辺よりも安い家賃で設定していたのですが、さらに下げて最初の集客をこなしました。
例年よりも転居の絶対数が減ってますよね。空くと埋まらない印象が。
勝って甲の緒を締めよ。
これも経営ですから、先手先手で行きたいです。
しっかし、きついのは確かですね。
周りのアパートがこぞって値下げ、その前にレオパ大東の値下げが先行したのも原因ですけど。
元々周辺よりも安い家賃で設定していたのですが、さらに下げて最初の集客をこなしました。
例年よりも転居の絶対数が減ってますよね。空くと埋まらない印象が。
勝って甲の緒を締めよ。
これも経営ですから、先手先手で行きたいです。
371 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 07:42:46 ID:s6EkMl2V
＞勝って甲の緒を締めよ。
＞これも経営ですから、先手先手で行きたいです。
？今の時期に新築完成って時点ですでに後手の様な気がするけど？
新築時から家賃値下げで満室維持とは今後が怖いな。
＞これも経営ですから、先手先手で行きたいです。
？今の時期に新築完成って時点ですでに後手の様な気がするけど？
新築時から家賃値下げで満室維持とは今後が怖いな。
>>370
新築で家賃値下げしないと集客できないこと自体が負けのような気が。
新築で家賃値下げしないと集客できないこと自体が負けのような気が。
373 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 10:19:10 ID:jTRiDyaS
だんだんアパート経営者が身銭を切って政府に変わって民に住居を供給する偉い人達に見えてきますな
お金や利益を惜しまず他人のために建築、乙であります！
お金や利益を惜しまず他人のために建築、乙であります！
374 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 10:59:53 ID:UIGbgNY7
375 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 11:23:22 ID:El2PxuF0
これから借金してアパート経営する奴の気が知れないな
よっぽど楽して儲けてるように見えるんだろうな
もしくは不動産屋と土建屋にだまされたか
自分でちょっと市場調査すればわかることなのに破産予備軍が今日もアパート建ててるよ
よっぽど楽して儲けてるように見えるんだろうな
もしくは不動産屋と土建屋にだまされたか
自分でちょっと市場調査すればわかることなのに破産予備軍が今日もアパート建ててるよ
376 ：370：2009/03/29(日) 11:39:00 ID:tv24VlJg
まぁ、建てちゃったものは仕方がないですね。
もともと土地込みで表面12%あったんで、さらに家賃を下げてもそれほどは気になりません。
まわりはセキスイとか大東とかだし。
ここで家賃にこだわって入居者を失うことはしたくないので。
重要なのは、自分が周りの大家さんより家賃を下げる体力を持って参入できること。
デフレですからね。ある程度の値下げは覚悟してます。
入居者さんも経済状況厳しいだろうし、そこに低コストで質の高いアパートを提供することが良いかと。
まぁ、その地域は見るからに家賃が高かった、他地域よりも1割以上・・・
だから1割以上下がっても耐えられる計画のつもりではあります。
ただ、今後の経済がどうなるかは何もわかりませんけどね。
むしろ悪くなっていくことを見通した上での選択ですけど。
もともと土地込みで表面12%あったんで、さらに家賃を下げてもそれほどは気になりません。
まわりはセキスイとか大東とかだし。
ここで家賃にこだわって入居者を失うことはしたくないので。
重要なのは、自分が周りの大家さんより家賃を下げる体力を持って参入できること。
デフレですからね。ある程度の値下げは覚悟してます。
入居者さんも経済状況厳しいだろうし、そこに低コストで質の高いアパートを提供することが良いかと。
まぁ、その地域は見るからに家賃が高かった、他地域よりも1割以上・・・
だから1割以上下がっても耐えられる計画のつもりではあります。
ただ、今後の経済がどうなるかは何もわかりませんけどね。
むしろ悪くなっていくことを見通した上での選択ですけど。
377 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 11:48:43 ID:tv24VlJg
昨日はリートが暴騰してくれたのも、ひとつ安心でした。
大家としては、一部が家賃保証されて利回り20%とかは魅力でしたからね。
アパート建てるなら、今はリートの方が割が良いんですけど
あれもひっくり返してみると実利回り3～5%なんですよね。
株価ではレバレッジがわかりませんから。
でも倒産した時に借金を背負わなくて良いのがリートの良いところ。
有限責任ですね。
大家としては、一部が家賃保証されて利回り20%とかは魅力でしたからね。
アパート建てるなら、今はリートの方が割が良いんですけど
あれもひっくり返してみると実利回り3～5%なんですよね。
株価ではレバレッジがわかりませんから。
でも倒産した時に借金を背負わなくて良いのがリートの良いところ。
有限責任ですね。
人が減るから、もうだめよ。それに皆自分の家を買い始めたからな。
持たない主義が流行ってるが、家は違うんだよね。一生使用するから
どこかで買わないといけないから。
持たない主義が流行ってるが、家は違うんだよね。一生使用するから
どこかで買わないといけないから。
379 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 12:09:19 ID:tv24VlJg
それ、これからアパート建てる人に言った方が良いよ。
俺もお勧めしないし。
建築するにも場所を間違えると本当に死ぬと思う。
まぁ、建ててしまった者の現況報告ということで。
実際、大東の値下げには周りの大家は追随できなかったし
俺もそれを見て追随しなかった。
大東が満室になるのを確認して、他のアパートの値段を確認して家賃設定見直した。
もともと仲介業者に周囲の価格を伝えて、取れそうな家賃まで値段を上げてあったし
まわりが値下げするはずなので、情報くださいと先に言ってあった。
それでもこの不景気を見ると、怖いけどね。
俺もお勧めしないし。
建築するにも場所を間違えると本当に死ぬと思う。
まぁ、建ててしまった者の現況報告ということで。
実際、大東の値下げには周りの大家は追随できなかったし
俺もそれを見て追随しなかった。
大東が満室になるのを確認して、他のアパートの値段を確認して家賃設定見直した。
もともと仲介業者に周囲の価格を伝えて、取れそうな家賃まで値段を上げてあったし
まわりが値下げするはずなので、情報くださいと先に言ってあった。
それでもこの不景気を見ると、怖いけどね。
380 ：新築の現況：2009/03/29(日) 12:20:04 ID:UIGbgNY7
うちの近所も大刀建託の物件2ＬＤＫ×8が完成しました。
昨日の夕方みると早速１部屋の明かりがついてました。
随時入居情報をお送りします。
昨日の夕方みると早速１部屋の明かりがついてました。
随時入居情報をお送りします。
381 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 12:38:09 ID:tv24VlJg
大東とかレオパとかは、人の財布で相撲取ってるからね。
普通に建てて5000万円のところを8000万円とかで受注するわけだから
やつらは3000万円分の値下げ余力がある。
それで家賃が下がった分は、オーナーとの契約更新時に降りかかるわけだからね。
オーナーに負債を背負わせて、まず自分たちの利益を積み上げて
そして入居者にも状況によっては還元できる立場であることは確かだ。
で、オーナーはどうなるかは10年後のお楽しみだよね。
そうして、入居者の家賃分も負担してしまった大家さんが増えて
さらに過剰供給に陥る。
その負債は十数年後（早ければ近年中）に発覚するが、不況と言えばそれまで。
アメリカでも住宅を販売して、ローンを組ませた人は捕まらない。
日本版サブプライム変形バージョンで、このまま騙され続けると
賃貸市場が恐ろしいことになる。
そんな市場だよ。無理にコスト掛けてリフォームしないこと。
その中で生き残るプランを組み立てないといけない。
だから、怖いことは確かだ。
でも、市場が下向きでも、生き残る術を考えないといけないんだよね。
世の中甘くない。
普通に建てて5000万円のところを8000万円とかで受注するわけだから
やつらは3000万円分の値下げ余力がある。
それで家賃が下がった分は、オーナーとの契約更新時に降りかかるわけだからね。
オーナーに負債を背負わせて、まず自分たちの利益を積み上げて
そして入居者にも状況によっては還元できる立場であることは確かだ。
で、オーナーはどうなるかは10年後のお楽しみだよね。
そうして、入居者の家賃分も負担してしまった大家さんが増えて
さらに過剰供給に陥る。
その負債は十数年後（早ければ近年中）に発覚するが、不況と言えばそれまで。
アメリカでも住宅を販売して、ローンを組ませた人は捕まらない。
日本版サブプライム変形バージョンで、このまま騙され続けると
賃貸市場が恐ろしいことになる。
そんな市場だよ。無理にコスト掛けてリフォームしないこと。
その中で生き残るプランを組み立てないといけない。
だから、怖いことは確かだ。
でも、市場が下向きでも、生き残る術を考えないといけないんだよね。
世の中甘くない。
382 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 13:05:44 ID:s6EkMl2V
お勉強 よく出来そうだね。
土地購入含めて現金で建ててるなら何も言わないが借金してまで
やる商売では無くなって来たって事だと思うけど・・・特に地方ならね。
相続対策でどうしとも億単位で借り入れや賃貸建物での建物と土地の節税効果
狙ってやってる人も多いからそういう人たちは計算で測れる体力なんて関係ないとおもうけど？どうだろな。
土地購入含めて現金で建ててるなら何も言わないが借金してまで
やる商売では無くなって来たって事だと思うけど・・・特に地方ならね。
相続対策でどうしとも億単位で借り入れや賃貸建物での建物と土地の節税効果
狙ってやってる人も多いからそういう人たちは計算で測れる体力なんて関係ないとおもうけど？どうだろな。
383 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 13:25:20 ID:tv24VlJg
田舎であれば、想像つくと思うが
二束三文の土地に、アパート建てても土地の課税減額分なんてたかが知れてる。
むしろ、高額な建物への課税に首を絞められる。
さらに田畑を転用してアパートを建てている時点で、土地への節税目的ではない。
唯一、相続対策が想定できるが、これにしても業者選びでどうしようもない失敗をしている。
節税分の損は別に損を前提でやっている人はいないし、得するつもりでも選択が適当すぎる。
体力があっても、知力のなさで（人のこと言えないけど）すぐに削られる体力ならどうでもいい。
家賃は下がっても、競売に出て売りに出されても、納税と収益を考慮した値段になるから
半額まで落ちる可能性はそうそうない。
特に建物の課税額は、所得原価が絡むから、入口で高い買い物をした場合、償却も大きいけど税も大きい。
もしニーズのない地域であれば半額でも入らないが、そこはかなり気をつけている。
新しくできた大型商業施設や官公庁、公立教育機関、交通機関周辺に限ってしか建てない。
さらに規模を小さく、地域を分散して、地震リスク、地域家賃下落リスク、自殺リスクに対応する。
そんな感じ。
でも怖いのは確か。
二束三文の土地に、アパート建てても土地の課税減額分なんてたかが知れてる。
むしろ、高額な建物への課税に首を絞められる。
さらに田畑を転用してアパートを建てている時点で、土地への節税目的ではない。
唯一、相続対策が想定できるが、これにしても業者選びでどうしようもない失敗をしている。
節税分の損は別に損を前提でやっている人はいないし、得するつもりでも選択が適当すぎる。
体力があっても、知力のなさで（人のこと言えないけど）すぐに削られる体力ならどうでもいい。
家賃は下がっても、競売に出て売りに出されても、納税と収益を考慮した値段になるから
半額まで落ちる可能性はそうそうない。
特に建物の課税額は、所得原価が絡むから、入口で高い買い物をした場合、償却も大きいけど税も大きい。
もしニーズのない地域であれば半額でも入らないが、そこはかなり気をつけている。
新しくできた大型商業施設や官公庁、公立教育機関、交通機関周辺に限ってしか建てない。
さらに規模を小さく、地域を分散して、地震リスク、地域家賃下落リスク、自殺リスクに対応する。
そんな感じ。
でも怖いのは確か。
384 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 13:30:06 ID:tv24VlJg
さっき、アメリカで郊外の一戸建てよりも、町中のマンションとかいう話があった。
戸建てにしても、20年前に辺境で建てた戸建で暮らしにくいという意見も多数聞いている。
戸建でも、賃貸でも、立地の良いところを確保することは、長期的に見ても悪いことじゃない。
今後数十年スパンで、お年寄りにも若者にも車持ってない人にも車持ちにも住みやすい場所は
先に確保してもそれほど悪いことだとは思わない。
そんなことも考えてます。
戸建てにしても、20年前に辺境で建てた戸建で暮らしにくいという意見も多数聞いている。
戸建でも、賃貸でも、立地の良いところを確保することは、長期的に見ても悪いことじゃない。
今後数十年スパンで、お年寄りにも若者にも車持ってない人にも車持ちにも住みやすい場所は
先に確保してもそれほど悪いことだとは思わない。
そんなことも考えてます。
>>384
アメリカはまた別格。どこへでも引越しすることに躊躇しない。それに土地ではなく建物や
地域インフラや環境に価値を求めている。
郊外の大規模開発は最初に白人が住み、次にプワホワイトと呼ばれる世代とリッチカラードが住む。
やがて黒人が住むようになり、最後は黒人と移民が住むようになって終わり。これが３０年掛からずに循環する。
だからある程度成長しきった都市ではマンションに住む。プライバシーと安全が確保されるからね。
もちろん警備員とフロントが付いているホテルのような形式のマンションだ。つまり所得層別の
住み分けが可能だからだ。
それらと日本を比べるのはちょっと現実的ではない。
日本は日本固有の事情で需給があるからね。
まあ、どちらにせよ相場は下がる一方だし、レオパなどのビジネスモデルも終了なような気がする。
おそらく近いうちに「３０年家賃保証」などのフレーズが禁止されるだろう。
（金額の見直しをする＝同額の保証しない実態とかけ離れている）
ものすごく大変な時代がやってくるように思う。
アメリカはまた別格。どこへでも引越しすることに躊躇しない。それに土地ではなく建物や
地域インフラや環境に価値を求めている。
郊外の大規模開発は最初に白人が住み、次にプワホワイトと呼ばれる世代とリッチカラードが住む。
やがて黒人が住むようになり、最後は黒人と移民が住むようになって終わり。これが３０年掛からずに循環する。
だからある程度成長しきった都市ではマンションに住む。プライバシーと安全が確保されるからね。
もちろん警備員とフロントが付いているホテルのような形式のマンションだ。つまり所得層別の
住み分けが可能だからだ。
それらと日本を比べるのはちょっと現実的ではない。
日本は日本固有の事情で需給があるからね。
まあ、どちらにせよ相場は下がる一方だし、レオパなどのビジネスモデルも終了なような気がする。
おそらく近いうちに「３０年家賃保証」などのフレーズが禁止されるだろう。
（金額の見直しをする＝同額の保証しない実態とかけ離れている）
ものすごく大変な時代がやってくるように思う。
386 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 14:46:08 ID:cYGGIrV7
何でも下がってるから、新築が坪２０万円ぐらいで
建てるとこが出てきたらきついんじゃないの
建てるとこが出てきたらきついんじゃないの
387 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 15:14:54 ID:s6EkMl2V
＞さらに田畑を転用してアパートを建てている時点で、土地への節税目的ではない。
＞唯一、相続対策が想定できるが、これにしても業者選びでどうしようもない失敗をしている。
土地の課税方法と建築可能な土地の分別をお勉強した方が良いよ
どこの田舎か知らないがある程度の地方なら賃貸物件建物を建てれる区域は決まっているし
アパートが建てれる田畑って事は元々生産緑地が解除されて地目宅地に現状田畑って事で更地より
１／３程度に収まっているだけで小規模住宅なら１／６の税金になる。
また相続税の場合は賃貸物件が土地上に有ると言うことで課税額の減免措置がある。
現金で相続させるより建物に変えて相続した方が建物評価額で初年度からでも効果は大きいが年数
経つほど効果が出る、「借入金」が相続税対策になるって単純に思っている方も居るが実際はちょっと違う・・・逆に節税効果が無かったらアパートがこんなに増えること無いと思う。
まあ収益考えるならアパートなんか建てずに借地代だけ払ってくれる人探した方が早いな。
貴方の周りに大〇等の大手が建てている（特に貴方の完成前に）現状から
今後、全国で起こっている様に次から次へと貴方の周囲にアパートが立ち始めるだろう・・・需要の有る敵の近くに建てるのが
彼らの戦略だからな。
新築効果で入居率稼がなければならない時にもう最終手段（家賃の値下げ）使ってるから
今後は何を使って入居率稼ぐのか？って思っちゃうんだよね。
＞唯一、相続対策が想定できるが、これにしても業者選びでどうしようもない失敗をしている。
土地の課税方法と建築可能な土地の分別をお勉強した方が良いよ
どこの田舎か知らないがある程度の地方なら賃貸物件建物を建てれる区域は決まっているし
アパートが建てれる田畑って事は元々生産緑地が解除されて地目宅地に現状田畑って事で更地より
１／３程度に収まっているだけで小規模住宅なら１／６の税金になる。
また相続税の場合は賃貸物件が土地上に有ると言うことで課税額の減免措置がある。
現金で相続させるより建物に変えて相続した方が建物評価額で初年度からでも効果は大きいが年数
経つほど効果が出る、「借入金」が相続税対策になるって単純に思っている方も居るが実際はちょっと違う・・・逆に節税効果が無かったらアパートがこんなに増えること無いと思う。
まあ収益考えるならアパートなんか建てずに借地代だけ払ってくれる人探した方が早いな。
貴方の周りに大〇等の大手が建てている（特に貴方の完成前に）現状から
今後、全国で起こっている様に次から次へと貴方の周囲にアパートが立ち始めるだろう・・・需要の有る敵の近くに建てるのが
彼らの戦略だからな。
新築効果で入居率稼がなければならない時にもう最終手段（家賃の値下げ）使ってるから
今後は何を使って入居率稼ぐのか？って思っちゃうんだよね。
＞今後は何を使って入居率稼ぐのか？って思っちゃうんだよね。
大手は広告、囲い込み、カード会社とタイアップでやってくようだ。
同系列への引越しには保証会社への引継ぎ、敷金などの優遇。
広告戦略や客付けなども対策済みかな。。
地場の不動産屋は今後きついだろう。努力しないところはおそらく消え行く運命かと。
管理を取るなどしないと難しい。あるいは建設、リフォーム部門持つのか・・
大手は広告、囲い込み、カード会社とタイアップでやってくようだ。
同系列への引越しには保証会社への引継ぎ、敷金などの優遇。
広告戦略や客付けなども対策済みかな。。
地場の不動産屋は今後きついだろう。努力しないところはおそらく消え行く運命かと。
管理を取るなどしないと難しい。あるいは建設、リフォーム部門持つのか・・
建てちゃったなら、仕方ないが、人口減るから賃貸業はもうだめだよ。
390 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 16:18:08 ID:L0b39J/G
見積もってもらったが軽量鉄骨造坪６５万って安いですか？
391 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 17:07:45 ID:EwNKPuKd
相続税対策で建てる。相続税三千万が一千万位なる計算・・・
建築費一億八千万。
得してるのかなあ・・・
手取月三十万くらい。
建築費一億八千万。
得してるのかなあ・・・
手取月三十万くらい。
393 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 18:33:36 ID:s6EkMl2V
＞相続税対策で建てる。相続税三千万が一千万位なる計算・・・
＞建築費一億八千万。
＞得してるのかなあ・・・
費用１億８０００万で２０００万の相続税減額効果と言うのはあまりにも酷すぎるな。
相続人が少ないのか？はたまた計算が間違ってるのか？
（毎年の固定資産税負担等をアパートでまかないたいなら別だが）相続税３０００万程度ならアパート建てずに養子縁組で１人増やして１０００万の基礎控除付けて
後は生前贈与を息子や嫁や孫に毎年やった方が良いと思う。
月３０万の手取りは「地方」でお高い建築費（２×４や在来工法では無く軽量鉄骨造以上の建物）なら借入金と利子と税金引いたら悲しいがそんなところか？・・・それでもチョット少ないかな。
あと、以前と違ってお役人も老人で収入の有る人からはシッカリ上前取るし控除も減ってるから厳しいかもな。
＞建築費一億八千万。
＞得してるのかなあ・・・
費用１億８０００万で２０００万の相続税減額効果と言うのはあまりにも酷すぎるな。
相続人が少ないのか？はたまた計算が間違ってるのか？
（毎年の固定資産税負担等をアパートでまかないたいなら別だが）相続税３０００万程度ならアパート建てずに養子縁組で１人増やして１０００万の基礎控除付けて
後は生前贈与を息子や嫁や孫に毎年やった方が良いと思う。
月３０万の手取りは「地方」でお高い建築費（２×４や在来工法では無く軽量鉄骨造以上の建物）なら借入金と利子と税金引いたら悲しいがそんなところか？・・・それでもチョット少ないかな。
あと、以前と違ってお役人も老人で収入の有る人からはシッカリ上前取るし控除も減ってるから厳しいかもな。
394 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 19:19:17 ID:El2PxuF0
アパート業はほんと駄目だよ 毎年毎年家賃下げて利益なんて殆んどないよ
でもまだアパートを建ててることに驚き 馬鹿だな～と思う
でもまだアパートを建ててることに驚き 馬鹿だな～と思う
マンションの駐車場がなかなか埋まらなくて。
築7年くらいだけど一度も満車になってないどころか、今は新築時に入った人のだけ。
管理会社には相談してるから、それでダメなら仕方ないのかなって思ってた。
地下鉄の駅が近いからみんな自転車なんだろうなって。
けど、このスレに出会ってネットで物件がどう紹介されてるかを調べてみる気に。
そしたら見るとこ全て駐車場の記載がなかった……そら車持ってる人こないわな……orz
なんか一気に気持ちが落ち込んだ（自分が今まで何もしなかったことに）
あとこれって、いい加減な対応で管理されてるってことなんかなぁ……。
築7年くらいだけど一度も満車になってないどころか、今は新築時に入った人のだけ。
管理会社には相談してるから、それでダメなら仕方ないのかなって思ってた。
地下鉄の駅が近いからみんな自転車なんだろうなって。
けど、このスレに出会ってネットで物件がどう紹介されてるかを調べてみる気に。
そしたら見るとこ全て駐車場の記載がなかった……そら車持ってる人こないわな……orz
なんか一気に気持ちが落ち込んだ（自分が今まで何もしなかったことに）
あとこれって、いい加減な対応で管理されてるってことなんかなぁ……。
>>395
どういう管理なの？ちゃんと管理費（賃料の５％）とか払ってる？
やる気が見えないのか、配慮が足りないのか、ちょっときいてみれば？
クルマ持ってる人が探すときは駐車場付きかどうかはきにしてないよ。
探せばどこでも安いのがあるし、付いてるからって無料じゃないしね。
それに聞くでしょ？「あなた、クルマ持ってるかしら？」って。。いまや持ってて普通だから。
（いや、逆に持ってない家庭が増えたとかｗ）
マンションの外に「駐車場空きあります」とかの看板がある？
マンション以外の方には貸さないで！って大家も居るけどそういうことは依頼してない？
どういう管理なの？ちゃんと管理費（賃料の５％）とか払ってる？
やる気が見えないのか、配慮が足りないのか、ちょっときいてみれば？
クルマ持ってる人が探すときは駐車場付きかどうかはきにしてないよ。
探せばどこでも安いのがあるし、付いてるからって無料じゃないしね。
それに聞くでしょ？「あなた、クルマ持ってるかしら？」って。。いまや持ってて普通だから。
（いや、逆に持ってない家庭が増えたとかｗ）
マンションの外に「駐車場空きあります」とかの看板がある？
マンション以外の方には貸さないで！って大家も居るけどそういうことは依頼してない？
397 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 21:01:23 ID:s6EkMl2V
（マンションの）駐車場の立地場所がどこかはわからないが地下鉄が近いなら
それなりの都心に近いのかな？。
周りの月極め駐車場の空車率と相場がわかれば「駐車場代が高い（入居者自体は他で安い駐車場を借りている）のか？」
「需要が無い（地域性等で車を持たない）のか？」
または「募集していることを誰も知らないのか？」がわかると思う。
実際に何日間か昼・夜の周囲の駐車場の貸し出し状態を把握した方が良いね。
あと一戸当たり何台の駐車場があるのか（割り当てとしての上限はファミリータイプで２台・ワンルームで1台ほどかな）も関係するかな？。
管理会社自体が近隣に月極め駐車場を持っていてそっちに斡旋してたなんて・・・・まあ、無いとは思うが・・・。
それなりの都心に近いのかな？。
周りの月極め駐車場の空車率と相場がわかれば「駐車場代が高い（入居者自体は他で安い駐車場を借りている）のか？」
「需要が無い（地域性等で車を持たない）のか？」
または「募集していることを誰も知らないのか？」がわかると思う。
実際に何日間か昼・夜の周囲の駐車場の貸し出し状態を把握した方が良いね。
あと一戸当たり何台の駐車場があるのか（割り当てとしての上限はファミリータイプで２台・ワンルームで1台ほどかな）も関係するかな？。
管理会社自体が近隣に月極め駐車場を持っていてそっちに斡旋してたなんて・・・・まあ、無いとは思うが・・・。
>>396
管理費を払って、全てお任せ！みたいな状態です。
（なので今まで調べようと思わなかったのです）
別件で先々週の金曜に担当から連絡が来るはずが、いまだに連絡こないからｗ
明日また連絡して、早めに情報を訂正してもらうようお願いしてみます。
光回線も入ってるのに記載してなかったのも気になるので……。
車持ってる人って気にして探すわけじゃないのですか。
確かに月極とか別に契約すればいいんですもんね。なるほど、勉強になりました！
ならば別にそれが原因で車持ってる人が入らないわけじゃないんですね；；
近所の人への貸し出しは以前相談した際に対応してくれまして、
隣の人が1台契約してくれてます。
駐車場も大切な収入源なので何とかしたいのですが……難しいですね。
管理費を払って、全てお任せ！みたいな状態です。
（なので今まで調べようと思わなかったのです）
別件で先々週の金曜に担当から連絡が来るはずが、いまだに連絡こないからｗ
明日また連絡して、早めに情報を訂正してもらうようお願いしてみます。
光回線も入ってるのに記載してなかったのも気になるので……。
車持ってる人って気にして探すわけじゃないのですか。
確かに月極とか別に契約すればいいんですもんね。なるほど、勉強になりました！
ならば別にそれが原因で車持ってる人が入らないわけじゃないんですね；；
近所の人への貸し出しは以前相談した際に対応してくれまして、
隣の人が1台契約してくれてます。
駐車場も大切な収入源なので何とかしたいのですが……難しいですね。
>>397
地下鉄駅から徒歩で5分弱くらいの場所で、1階部分が駐車場にしてあります。
ワンルームで大学が近いので学生さんや若い人が多く、
どうやらみなさん車を持ってないようです。
（私自身も最近までそこに住んでいまして、
近くで借りてる様子は見受けられませんでした）
なので、できれば車を持ってる人を優先的に入れて欲しいな……
なんて思ってしまうんですけどｗそんなこと無理に決まってるので、
建てて以来ずっと悩みの種ではあります。
管理会社が近隣に……というのは無さそうです。
でも、そういう事もありうるのですか。
色々と周囲に気を配ってないといけないということなんですね。
地下鉄駅から徒歩で5分弱くらいの場所で、1階部分が駐車場にしてあります。
ワンルームで大学が近いので学生さんや若い人が多く、
どうやらみなさん車を持ってないようです。
（私自身も最近までそこに住んでいまして、
近くで借りてる様子は見受けられませんでした）
なので、できれば車を持ってる人を優先的に入れて欲しいな……
なんて思ってしまうんですけどｗそんなこと無理に決まってるので、
建てて以来ずっと悩みの種ではあります。
管理会社が近隣に……というのは無さそうです。
でも、そういう事もありうるのですか。
色々と周囲に気を配ってないといけないということなんですね。
400 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 21:37:30 ID:tv24VlJg
>387
税金に関して、別に知ってること並べられてもって感じですが。
あなたのイメージしにくい土地が地方にもあるってことで良いんじゃないですか・・・。
アメリカのは、そういう見方もあるというだけで、固執はしてないです。
家賃は他が下げれば、もっと下げますよ。
そんなに痛くないし。
設備は充分なんで、これ以上どうしろと？って感じです。
それでも元は取れるので、それでいいんですよね。
別にこれが最初の一棟ではないんで、
これで収支が合うと思えば、乗り出します。
まぁ、あなたも大家さんかもしれないので
お互いに不況を乗り越えましょう。
税金に関して、別に知ってること並べられてもって感じですが。
あなたのイメージしにくい土地が地方にもあるってことで良いんじゃないですか・・・。
アメリカのは、そういう見方もあるというだけで、固執はしてないです。
家賃は他が下げれば、もっと下げますよ。
そんなに痛くないし。
設備は充分なんで、これ以上どうしろと？って感じです。
それでも元は取れるので、それでいいんですよね。
別にこれが最初の一棟ではないんで、
これで収支が合うと思えば、乗り出します。
まぁ、あなたも大家さんかもしれないので
お互いに不況を乗り越えましょう。
401 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 21:44:18 ID:s6EkMl2V
現入居者の状態なら近隣の店屋とか近所の住民に貸すしかない様に思う。
前の人も書いているが月極め駐車場募集の看板か旗を立てる
方法が良いかな（もちろんその前に管理会社にマンションの駐車場有りに記載修正の
お願い）。
最初は入居者も借りている人多かったようだから、これから入居してくる人には
需要が有りそうな感も有るけど。
前の人も書いているが月極め駐車場募集の看板か旗を立てる
方法が良いかな（もちろんその前に管理会社にマンションの駐車場有りに記載修正の
お願い）。
最初は入居者も借りている人多かったようだから、これから入居してくる人には
需要が有りそうな感も有るけど。
やはり近隣しかないですよね…。
アドバイスありがとうございます！その様に対処してみます。
>需要が有りそうな感も有るけど
なんだかホッとする言葉でした。つい悪い方へ考えがいっていたので。
たまたま車ない人が続いてるだけって気持ちで頑張ります！
アドバイスありがとうございます！その様に対処してみます。
>需要が有りそうな感も有るけど
なんだかホッとする言葉でした。つい悪い方へ考えがいっていたので。
たまたま車ない人が続いてるだけって気持ちで頑張ります！
403 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 22:27:02 ID:MPwtso5j
ドバイでは不動産価格７割減だっていうから、
それよりマシだろ。
それよりマシだろ。
404 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 22:48:02 ID:a863g2T1
ソース出してみ
＞家賃は他が下げれば、もっと下げますよ。
利回り１２％じゃあ限界しれてる。ま、相場のものよりよければ心配する必要ないけど
人自体がへる方向なんだから難しいよね。
>>402
まあとりあえず色々聞いてみるほうがいいね。管理会社（おそらく不動産屋だろうけど）は
変えれば？？
直接批判してもよいし、黙って他に依頼しても良いし。管理の方法もいろいろだから
考えればいい。
駐車場は敷地の形とかにも寄るけど外部の人が使いやすいのなら積極的に。
内部向けならむしろ使ってない入居者にアンケートでも電話でもいいから聞き取り調査を。
安ければ借りる人ってのは結構居るぞ。賃料以外の出費を抑えたがるが5.6000円なら借りるってのが
出てくるよ。。
利回り１２％じゃあ限界しれてる。ま、相場のものよりよければ心配する必要ないけど
人自体がへる方向なんだから難しいよね。
>>402
まあとりあえず色々聞いてみるほうがいいね。管理会社（おそらく不動産屋だろうけど）は
変えれば？？
直接批判してもよいし、黙って他に依頼しても良いし。管理の方法もいろいろだから
考えればいい。
駐車場は敷地の形とかにも寄るけど外部の人が使いやすいのなら積極的に。
内部向けならむしろ使ってない入居者にアンケートでも電話でもいいから聞き取り調査を。
安ければ借りる人ってのは結構居るぞ。賃料以外の出費を抑えたがるが5.6000円なら借りるってのが
出てくるよ。。
管理会社については、このスレを見て考えることが大切だと知り
これから色々と調べてみようと思いました。ありがとうございます。
いかにも入居者向けなんですよね…残念ながら；；
聞き取り調査は良いかもしれないですね！それ、やってみようと思います。
5～6千円だと約半額なんですが空いてるよりはいいですよね。
もしそれで借り手が出てくるようなら、駐車場の料金を考え直してみます。
アドバイスありがとうございました！
これから色々と調べてみようと思いました。ありがとうございます。
いかにも入居者向けなんですよね…残念ながら；；
聞き取り調査は良いかもしれないですね！それ、やってみようと思います。
5～6千円だと約半額なんですが空いてるよりはいいですよね。
もしそれで借り手が出てくるようなら、駐車場の料金を考え直してみます。
アドバイスありがとうございました！
407 ：名無し不動さん：2009/03/29(日) 23:33:37 ID:tv24VlJg
>405
返信どもです。
土地含めて10%以上でもまだまだなんですよね。
これ以上利回りを追求すると、規模が大きくなるので手が出ません。
いかに規模を小さく利回りを高めるかが、最近の課題です。
本当に箱がちょうど入る敷地を安く入手するくらいしか、あとは手だてが無いんですよね。
熟練した方の利回りを高める手法ってどんな感じなんでしょうね。
返信どもです。
土地含めて10%以上でもまだまだなんですよね。
これ以上利回りを追求すると、規模が大きくなるので手が出ません。
いかに規模を小さく利回りを高めるかが、最近の課題です。
本当に箱がちょうど入る敷地を安く入手するくらいしか、あとは手だてが無いんですよね。
熟練した方の利回りを高める手法ってどんな感じなんでしょうね。
408 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 01:00:27 ID:gjA7YbTh
２年くらい前からアパート経営に興味を持ってはじめたんだけど、元で１０００万で築３６年の木造アパート１２部屋を競売で購入。
現在満室の利回り２３％。
一年後競売で４００坪の土地買って新築建てて今んとこ満室（２ＤＫの８部屋で４０００万）大東に聞いたら１億って言われた。なんというぼったくり・・・。これの利回り１５％
同じ年にはたまた競売で１２部屋の１Ｋ購入して１０部屋うまってる。利回り約２０％。
今年８００万で築３０年のアパート８部屋購入。６部屋うまって利回り３０％
他に戸建を２戸購入。（入居済）
管理はずべて自分で行い、入居の斡旋のみを不動産屋に委託してる状態なんだが、アパート経営はじめていまんとこうまくいってると思ってるんだが。
どうも非常に知識が薄い・・・。
最初のと今年の以外はローンで購入しているんだが、新築がかなり足をひっぱているように思える。
大東などで今年に入ってまだ建築中の物が多数あるんだが、あんなに建てて大家は儲かるんだろうか？
また、今２ＤＫのアパート１２部屋 ２棟一括売りのアパートを検討中なんだが、片方が場所が非常に悪い。
もともと派遣でうまっていたようだが、今後どうだろうか。市の斡旋などへ呼びかけができるのか知りたい。
あれよあれよと、起動に乗ったような気になってしまい。失敗という事がいまいいち良く分らない。
今の時期は中古が安い時期だから買い時だと感じているが、間違いだろうか。
現在満室の利回り２３％。
一年後競売で４００坪の土地買って新築建てて今んとこ満室（２ＤＫの８部屋で４０００万）大東に聞いたら１億って言われた。なんというぼったくり・・・。これの利回り１５％
同じ年にはたまた競売で１２部屋の１Ｋ購入して１０部屋うまってる。利回り約２０％。
今年８００万で築３０年のアパート８部屋購入。６部屋うまって利回り３０％
他に戸建を２戸購入。（入居済）
管理はずべて自分で行い、入居の斡旋のみを不動産屋に委託してる状態なんだが、アパート経営はじめていまんとこうまくいってると思ってるんだが。
どうも非常に知識が薄い・・・。
最初のと今年の以外はローンで購入しているんだが、新築がかなり足をひっぱているように思える。
大東などで今年に入ってまだ建築中の物が多数あるんだが、あんなに建てて大家は儲かるんだろうか？
また、今２ＤＫのアパート１２部屋 ２棟一括売りのアパートを検討中なんだが、片方が場所が非常に悪い。
もともと派遣でうまっていたようだが、今後どうだろうか。市の斡旋などへ呼びかけができるのか知りたい。
あれよあれよと、起動に乗ったような気になってしまい。失敗という事がいまいいち良く分らない。
今の時期は中古が安い時期だから買い時だと感じているが、間違いだろうか。
この不景気に、購入機運が高まっているのに・・・
人口減で、経営はむずかしいぞよ。
人口減で、経営はむずかしいぞよ。
410 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 02:30:14 ID:Xx4UpSST
>408
すごいですね。
競売はチェックこそすれ、うちの地域ではろくなの無いです。
まずアパート自体が出回らない。
中古も同じく。
算盤を弾くと、わざわざ中古を買うメリットがない。
競売で業者が落とす価格すら利回りが低い。
最近だと立地の悪い築10年強物件でも16%とかで業者に落札されていきましたから・・・
情報不足ですよね。
自分が情けない。
それにしても、そちらの競売の利回りはうらやましいです。
すごいですね。
競売はチェックこそすれ、うちの地域ではろくなの無いです。
まずアパート自体が出回らない。
中古も同じく。
算盤を弾くと、わざわざ中古を買うメリットがない。
競売で業者が落とす価格すら利回りが低い。
最近だと立地の悪い築10年強物件でも16%とかで業者に落札されていきましたから・・・
情報不足ですよね。
自分が情けない。
それにしても、そちらの競売の利回りはうらやましいです。
411 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 07:47:49 ID:555Hs0Wp
競売とはいえ１６％とかでるなら全然良物件だと思うけどな。
安く買って安く貸すってのが一番いいんじゃないかな。
408の場所が悪いってのもどの程度かは知らないけど、安くでなら多分それなりの人が入ると思うよ。
人口減ってるとはいえ現在高家賃のアパートの入居者のグレードダウンある
安く買って安く貸すってのが一番いいんじゃないかな。
408の場所が悪いってのもどの程度かは知らないけど、安くでなら多分それなりの人が入ると思うよ。
人口減ってるとはいえ現在高家賃のアパートの入居者のグレードダウンある
買い時と言っても景気が好転しなければジリ下げが続くだけです
まあチャンスと思うなら修繕費等にすぐに流用出来るキャッシュだけ確保してれば
なんとかしのげるでしょうし、あまり手を広げすぎずに手が回る範囲で
まあチャンスと思うなら修繕費等にすぐに流用出来るキャッシュだけ確保してれば
なんとかしのげるでしょうし、あまり手を広げすぎずに手が回る範囲で
>>408
新築がかなり足を引っ張っているって言ったって、資金が無くて借金してるんだから、それだけの利回り確保できればいいんじゃ・・・。
減価償却費とか計上できるのは、築年数見る限りでは借金した物件だけだろうし、税金的にはこれらで助けられていると思うけど。
アパート専業にしているなら生活費はここから支出しないと駄目だろうけど、副業ならアパートで得た利益は基本的に繰上返済に回して、完全返済を早期にするべきだと思う。
新築がかなり足を引っ張っているって言ったって、資金が無くて借金してるんだから、それだけの利回り確保できればいいんじゃ・・・。
減価償却費とか計上できるのは、築年数見る限りでは借金した物件だけだろうし、税金的にはこれらで助けられていると思うけど。
アパート専業にしているなら生活費はここから支出しないと駄目だろうけど、副業ならアパートで得た利益は基本的に繰上返済に回して、完全返済を早期にするべきだと思う。
>>408
＞最初のと今年の以外はローンで購入しているんだが、新築がかなり足をひっぱているように思える。
新築は利回りで見たらダメだよ。中古とは違って原価償却があるから。
元々投下できる資本があるようでうらやましい。
＞あれよあれよと、起動に乗ったような気になってしまい。失敗という事がいまいいち良く分らない。
＞今の時期は中古が安い時期だから買い時だと感じているが、間違いだろうか。
アパート経営は超長期だ。だから取り壊すところまで行かないと収支が判らない。
途中も修繕などの費用が読めないところもある。
だが、取っ掛かりの利回りが良ければヘンに水増ししてなきゃ大丈夫。
ローンの期間にもよるが一気におかしくなることは少ないだろう、
とにかく返済を優先するほうが有利。デフレインフレ関係なく、「借金の返済」を優先するほうが
なにかと困らずに済むだろう。
自主管理もOK。保証会社はいれてるかな？
＞最初のと今年の以外はローンで購入しているんだが、新築がかなり足をひっぱているように思える。
新築は利回りで見たらダメだよ。中古とは違って原価償却があるから。
元々投下できる資本があるようでうらやましい。
＞あれよあれよと、起動に乗ったような気になってしまい。失敗という事がいまいいち良く分らない。
＞今の時期は中古が安い時期だから買い時だと感じているが、間違いだろうか。
アパート経営は超長期だ。だから取り壊すところまで行かないと収支が判らない。
途中も修繕などの費用が読めないところもある。
だが、取っ掛かりの利回りが良ければヘンに水増ししてなきゃ大丈夫。
ローンの期間にもよるが一気におかしくなることは少ないだろう、
とにかく返済を優先するほうが有利。デフレインフレ関係なく、「借金の返済」を優先するほうが
なにかと困らずに済むだろう。
自主管理もOK。保証会社はいれてるかな？
415 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 10:37:31 ID:pLgU3LmY
2重サッシにしても隣の話し声や上の階のテレビが聞こえるとかアホ物件もある
>>408
>>413なんだけど、追加で書き込みするよ。
今の新築物件は耐用年数もそれなりにあるだろうけど、築30年とか、36年とかになると、後何年もつんだろう？
30年後に今のままで経営していたら、おそらく足を引っ張るのは元々借金しなかった物件だと思うよ。
築30年の物件も、30年後には築60年になるわけで、入居率が確保できるかは不明だよね。
今から60年前って言うと、昭和20年代・・・そんな物件、生き残ってないよね。
上手く行っていればいいけど、入居率が確保できなかったら壊して新築。そうなったら借金。
乱立気味であれば家賃も抑えないと入居者確保できない。
今の新築物件だって3年も経てば入居率100%を確保できるかはわからないけど、80%でこの物件に関して持ち出し無しで借金返済できるのであれば、20年後には完全返済しているでしょう。
そうなったら収入も増えるだろうし。
>>413なんだけど、追加で書き込みするよ。
今の新築物件は耐用年数もそれなりにあるだろうけど、築30年とか、36年とかになると、後何年もつんだろう？
30年後に今のままで経営していたら、おそらく足を引っ張るのは元々借金しなかった物件だと思うよ。
築30年の物件も、30年後には築60年になるわけで、入居率が確保できるかは不明だよね。
今から60年前って言うと、昭和20年代・・・そんな物件、生き残ってないよね。
上手く行っていればいいけど、入居率が確保できなかったら壊して新築。そうなったら借金。
乱立気味であれば家賃も抑えないと入居者確保できない。
今の新築物件だって3年も経てば入居率100%を確保できるかはわからないけど、80%でこの物件に関して持ち出し無しで借金返済できるのであれば、20年後には完全返済しているでしょう。
そうなったら収入も増えるだろうし。
まあ、50年後には、今の出生率でいくと、人口は3割は減ると思われ。
マンションも余るし、家も余るし、アパートも余りまくり。壊す金がある人は更地にするけど、
金がない人は税金も安いから、廃墟を残しまままだろうなぁ。
あと、現在の耐震基準を満たした家やアパートなら、実際のところ築70年はいけると思う。
マンションも余るし、家も余るし、アパートも余りまくり。壊す金がある人は更地にするけど、
金がない人は税金も安いから、廃墟を残しまままだろうなぁ。
あと、現在の耐震基準を満たした家やアパートなら、実際のところ築70年はいけると思う。
418 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 11:35:48 ID:TMV8Qknm
人口減の点からすると移民1000万もいいのかなって最近思う
日本人のようにバストイレ別とか注文が多くない元々風呂に入る週間ないし
返済終わったボロ物件は一切手をかけず外人に貸すのもありかなと思う
日本人のようにバストイレ別とか注文が多くない元々風呂に入る週間ないし
返済終わったボロ物件は一切手をかけず外人に貸すのもありかなと思う
>>418
50年後にそんな物件生き残っているとは思えん。
50年後にそんな物件生き残っているとは思えん。
420 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 12:56:49 ID:555Hs0Wp
立地条件のいいとこ買って最終的に更地にして処分するのが一番いいよね。
ただ、最近感じるのは、今の入居者は選ぶ基準が立地条件じゃない。賃料に変わって来てる気がする。
特に地方は車が命だしね。
ただ、最近感じるのは、今の入居者は選ぶ基準が立地条件じゃない。賃料に変わって来てる気がする。
特に地方は車が命だしね。
421 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 13:22:55 ID:5COBNQ7Y
まあ、人口が少なくなってくれば、市営と県営住宅で十分足りくるんじゃなかろうか
423 ：新築の現況：2009/03/30(月) 14:30:04 ID:q/t/wN2F
まあ、大東は3月に20％オフキャンペーン（一年間有効）やったからな。
それで入らなきゃ、終わってる。
それで入らなきゃ、終わってる。
もっとも建物建てることでの儲けが同じで
家賃だけ下がったとすると
大刀や刀剣は大家に払う金額少なくて済むようになるから
まず相当家賃が下がる→それでも埋まらないで空室ばかり
→家賃保証のシステムが成り立たなくなる
のループで均衡か
家賃だけ下がったとすると
大刀や刀剣は大家に払う金額少なくて済むようになるから
まず相当家賃が下がる→それでも埋まらないで空室ばかり
→家賃保証のシステムが成り立たなくなる
のループで均衡か
>大刀や刀剣は大家に払う金額少なくて済むようになるから
これ間違い。大東は10年間は、入居率や募集家賃に関係なく、契約した定額家賃が
大家に入るよ。
これ間違い。大東は10年間は、入居率や募集家賃に関係なく、契約した定額家賃が
大家に入るよ。
>>426
そうなんだよね。
建物を建てた儲けをその10年保証に回すというシステムだから
設定時の家賃は10年変わらないから
あちこち新築ですら空室だらけで
建物で儲けた分が家賃で食われちゃうと
10年経った契約見直しの分の家賃を下げるか
契約当初から低い家賃にしないと
しまいには成り立たなくなるよね。
現金大家としては建てた分が10年で回収できれば
別に知ったことではないんだけど
ずっとこれ続くと土地の下落以上に家賃の下落のバイアスに
働くんじゃないかなと思って。
そうなんだよね。
建物を建てた儲けをその10年保証に回すというシステムだから
設定時の家賃は10年変わらないから
あちこち新築ですら空室だらけで
建物で儲けた分が家賃で食われちゃうと
10年経った契約見直しの分の家賃を下げるか
契約当初から低い家賃にしないと
しまいには成り立たなくなるよね。
現金大家としては建てた分が10年で回収できれば
別に知ったことではないんだけど
ずっとこれ続くと土地の下落以上に家賃の下落のバイアスに
働くんじゃないかなと思って。
大家スレで誰か言ってたけど
大刀とかはコンビニで
個人大家は小さな個人経営の酒屋みたいなもんだね
値段（家賃）下がる方向に動いて借りる人と大刀に保証された大家はいいけど
個人大家はよほどいい場所に物件もってないときつくなるね
大刀とかはコンビニで
個人大家は小さな個人経営の酒屋みたいなもんだね
値段（家賃）下がる方向に動いて借りる人と大刀に保証された大家はいいけど
個人大家はよほどいい場所に物件もってないときつくなるね
429 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 16:05:14 ID:uZ1Q7XIP
>>429
ファンドは一つの部屋あたり家賃いくら以上のしかやらない
ってとこが多い
全部ではないけど
んな高いの借りるやつどこにいんだって感じで埋まらない
これは相当大きい物件持ってる金持ち大家としか競合しないけど
これがあきらめて家賃下げだしたら
金持ち大家もいい迷惑か
ファンドは一つの部屋あたり家賃いくら以上のしかやらない
ってとこが多い
全部ではないけど
んな高いの借りるやつどこにいんだって感じで埋まらない
これは相当大きい物件持ってる金持ち大家としか競合しないけど
これがあきらめて家賃下げだしたら
金持ち大家もいい迷惑か
432 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 17:52:18 ID:555Hs0Wp
新築のが有利ってのは入居率の事ならそりゃ納得だが、儲けの事になると中古程度の金額で新築が建てられるならいいが、現実的に無理だから中古に勝つ事はないよ。
新築やるなら４０８みたいに新築と古くても利回りの高い中古で現金回収して早期返済っていうのが堅いな。
新築は現金で購入したとしても元手が大きすぎる。
土地持ちでよっぽど家賃相場の高い地域なら別だけどね
新築やるなら４０８みたいに新築と古くても利回りの高い中古で現金回収して早期返済っていうのが堅いな。
新築は現金で購入したとしても元手が大きすぎる。
土地持ちでよっぽど家賃相場の高い地域なら別だけどね
433 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 17:55:45 ID:c1y4XhqX
中国製のアパートで坪２０万円なんていうのが出てくるかも
質問ですが、
昨年、二棟のマンソン購入したのですが、
さらに今年はもう一棟欲しいと思っています。
ただ、買う資金はあるのですが、税務署からチェックが来るか不安です
競馬で５千万稼いだと言ってもあまり信用されない気がするので・・
そうならないように、対策されてますか？
例えば、銀行からの借り入れを多くするとか？
昨年、二棟のマンソン購入したのですが、
さらに今年はもう一棟欲しいと思っています。
ただ、買う資金はあるのですが、税務署からチェックが来るか不安です
競馬で５千万稼いだと言ってもあまり信用されない気がするので・・
そうならないように、対策されてますか？
例えば、銀行からの借り入れを多くするとか？
435 ：名無し不動さん：2009/03/30(月) 19:49:49 ID:VVBBkePX
逆さやにならなかったら、やりチン保証のいっかつがいいな。
438 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 00:01:04 ID:YhoWKqWA
見積もりで軽量鉄骨で坪６５万ってまだ高いですか？
５年位前っていくらくらいだったですか？
５年位前っていくらくらいだったですか？
439 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 00:08:00 ID:sreU6TNH
これだけアパート乱立＆少子化がすすむと先は暗いですねぇ…特に大東さんまじでアパート作りすぎですから。いい加減にして下さい
>>426
状況が変化した場合は保証家賃を変更することができるって契約書に書いてるでしょ？
状況が変化した場合は保証家賃を変更することができるって契約書に書いてるでしょ？
>>437
競馬でも課税されるよ。ましてや５０００万ともなればがっぽりと課税。
現金で買うでもローンでも必ずお尋ねが来る。
一般的な金額なら調査まではいかないが一括でさらに高額になればたずねに「来訪」。
数千万までなら「貯金」といえば大丈夫だが、５千万ともなると普通にちょきんしてては貯まらない。
運用、もしくは賭博でもしないとだめ。賭博も宝くじ以外は課税。
個人的な取り引きも商売だからそれも課税対象。例えば覚せい剤の取り引きなんかも課税の対象。
（護身用の拳銃やライフルの購入、逃走運搬用の車やガソリン代も経費として認められるｗ）
というわけで大抵悪いやつは自分の名義では家やマンションを買わないってことになる。
政治家なんかもそうだよね。。
競馬でも課税されるよ。ましてや５０００万ともなればがっぽりと課税。
現金で買うでもローンでも必ずお尋ねが来る。
一般的な金額なら調査まではいかないが一括でさらに高額になればたずねに「来訪」。
数千万までなら「貯金」といえば大丈夫だが、５千万ともなると普通にちょきんしてては貯まらない。
運用、もしくは賭博でもしないとだめ。賭博も宝くじ以外は課税。
個人的な取り引きも商売だからそれも課税対象。例えば覚せい剤の取り引きなんかも課税の対象。
（護身用の拳銃やライフルの購入、逃走運搬用の車やガソリン代も経費として認められるｗ）
というわけで大抵悪いやつは自分の名義では家やマンションを買わないってことになる。
政治家なんかもそうだよね。。
>>442
どこのお国の方ですか？
どこのお国の方ですか？
>>442 >>441
回答ありがとうございます。
競馬でも課税されるとはしりませんでした。
なるほど、自分名義では購入しないんですね。
お金は、会社をやっていて、役員貸し付けがどんどんたまり、
そのお金を一括で会社から返してもらったお金です。
だから、なんのお金（経費）かは色々まざっていたわからない状態です。
回答ありがとうございます。
競馬でも課税されるとはしりませんでした。
なるほど、自分名義では購入しないんですね。
お金は、会社をやっていて、役員貸し付けがどんどんたまり、
そのお金を一括で会社から返してもらったお金です。
だから、なんのお金（経費）かは色々まざっていたわからない状態です。
>>443
日本だけど？
暴力団でもちゃんと課税されるよ。拳銃購入費を経費として申告したヤツがいて大問題になってたことがあるけど
そういうおかしなのが通るのが日本の面白いところ。出入りのタマ代だとか組員の医療費も経費だったか福利厚生だったかな。。
なんでやたらと葬式があるか知ってるでしょ？
>>444
役員貸付の履歴があれば大丈夫だが現金のみでやってたりするとなあ。。口座でのやり取り？数年間だと
やはりかしつけ元の金額がどこはら来たのかを調べる（聞かれる）と思うけど。。
会社経営ならまあ大丈夫かな・・所得税を少なく払ってると色々と調べて総合的に課税掛ける方向で
動くかもしれない。
会社経営なら会計士使っているだろうからそっちに相談したほうがいい。
普通一括で返すって操作はしないはずだから。。
日本だけど？
暴力団でもちゃんと課税されるよ。拳銃購入費を経費として申告したヤツがいて大問題になってたことがあるけど
そういうおかしなのが通るのが日本の面白いところ。出入りのタマ代だとか組員の医療費も経費だったか福利厚生だったかな。。
なんでやたらと葬式があるか知ってるでしょ？
>>444
役員貸付の履歴があれば大丈夫だが現金のみでやってたりするとなあ。。口座でのやり取り？数年間だと
やはりかしつけ元の金額がどこはら来たのかを調べる（聞かれる）と思うけど。。
会社経営ならまあ大丈夫かな・・所得税を少なく払ってると色々と調べて総合的に課税掛ける方向で
動くかもしれない。
会社経営なら会計士使っているだろうからそっちに相談したほうがいい。
普通一括で返すって操作はしないはずだから。。
と思ったけど、なんだかんだで結局ちゃんと申告してないのね・・・
で?
ていう
ていう
>>445
現金での支出が多いですね。
飲食代とかそんなもんですけど。金庫に会社の現金がないのに現金支出があると自動的に
役員貸し付けになります。細かく追っていけばわかるんですけどね・・
会計士に相談してみます。
サンクスコ
>>446
商売をやっているとわかるのですが、裏の金みたいなグレーな金が必ず出てきます。
それが貯まったのです。だめじゃん とつっこまれればそれで終わりですが
>>447
申告はしてますよ 税金もたっぷり払ってます
現金での支出が多いですね。
飲食代とかそんなもんですけど。金庫に会社の現金がないのに現金支出があると自動的に
役員貸し付けになります。細かく追っていけばわかるんですけどね・・
会計士に相談してみます。
サンクスコ
>>446
商売をやっているとわかるのですが、裏の金みたいなグレーな金が必ず出てきます。
それが貯まったのです。だめじゃん とつっこまれればそれで終わりですが
>>447
申告はしてますよ 税金もたっぷり払ってます
450 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 11:34:48 ID:BGhwVn57
一括って建てるときボッタクられるんだ なるほどね
大家が先払いで家賃払ってるようなもんか馬鹿らしすぎるなw
大家が先払いで家賃払ってるようなもんか馬鹿らしすぎるなw
451 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 12:47:48 ID:QDeDtXV5
まあ、どんな経緯で手に入ったにせよ、その状態なら時効とかで半分以上は税金かからんよ。
裏金は税務署が来ても１０年？７年？だったか。隠しとうせば自由に使える現金になるって事。
逆算して税金かからない金額出してみたらいいよ。
裏金は税務署が来ても１０年？７年？だったか。隠しとうせば自由に使える現金になるって事。
逆算して税金かからない金額出してみたらいいよ。
時効を主張する時点で
金持ちとばれちゃうね
少なくとも一度は源泉の口実が要るよ
金持ちとばれちゃうね
少なくとも一度は源泉の口実が要るよ
ただ、その7年間に関しては重加算税がかかるから、びっくりする追徴になるだろうけどね。
ところで、税制改正の速報がでたぞ。
今年と来年のうちに取得する土地は、これから5年度以上経過して売れば、譲渡益が1000万円まで
非課税になるとな。
仕込むなら、今年と来年だぞ！
ところで、税制改正の速報がでたぞ。
今年と来年のうちに取得する土地は、これから5年度以上経過して売れば、譲渡益が1000万円まで
非課税になるとな。
仕込むなら、今年と来年だぞ！
>>449
役員貸し付けで得た金額が5,000万円なんですか？
役員貸し付けで得た金額が5,000万円なんですか？
>>449
＞飲食代とかそんなもんですけど。金庫に会社の現金がないのに現金支出があると自動的に
まあその辺はわかるけど総額５０００万ってのはちょっとなあ。。お宅の会計士ナニやってんだ？遊んでるみたいだなｗ
とりあえず相談しとけｗ
>>427
＞設定時の家賃は10年変わらないから
２年ごとに見直しでしょ。
ビジネスモデルとしては良い。
企画住宅を大量に発注することで安く建てる
オーナーにかなり高く売りつける
管理などすべて一括で請け負う。（プロパンガスなども高価）
相場の賃料で貸す、しかも自社のネットワークで。
保証した金額をオーナーに払う。
差額（利益）が一定水準を下回ったら支払額を下げる
これでリスクはオーナー、利益はオーナーと会社側というすごいものが出来上がり。
オーナー会とかでさらに利益を取る。
金持ち集団となるので海外旅行だとかを「斡旋」するだけでも利益がｗ
＞飲食代とかそんなもんですけど。金庫に会社の現金がないのに現金支出があると自動的に
まあその辺はわかるけど総額５０００万ってのはちょっとなあ。。お宅の会計士ナニやってんだ？遊んでるみたいだなｗ
とりあえず相談しとけｗ
>>427
＞設定時の家賃は10年変わらないから
２年ごとに見直しでしょ。
ビジネスモデルとしては良い。
企画住宅を大量に発注することで安く建てる
オーナーにかなり高く売りつける
管理などすべて一括で請け負う。（プロパンガスなども高価）
相場の賃料で貸す、しかも自社のネットワークで。
保証した金額をオーナーに払う。
差額（利益）が一定水準を下回ったら支払額を下げる
これでリスクはオーナー、利益はオーナーと会社側というすごいものが出来上がり。
オーナー会とかでさらに利益を取る。
金持ち集団となるので海外旅行だとかを「斡旋」するだけでも利益がｗ
>>458
銀行融資ってことは、借金なんじゃ・・・。
銀行融資ってことは、借金なんじゃ・・・。
460 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 16:50:43 ID:QDeDtXV5
461 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 17:01:58 ID:we5B9D0i
銀行融資で資金が余ってるなら銀行に借金をまず返せば良いと思うのは私が素人ってことなのかな。
会社の借り入れ融資を横流しで個人のマンション買おうと企ててるところが何かオカシイ？気がするが・・・。
会社の借り入れ融資を横流しで個人のマンション買おうと企ててるところが何かオカシイ？気がするが・・・。
>>456
大家さんスレにもあったけど
本当に空室だらけになっていくら値下げしても埋まらず
保証家賃の支払い＞＞建物での儲け
になって回らなくなるのはまだ先で
建物の代金も土地代金も現金なら今参加すれば回収できるかな？
>>458
支払いするたびに自分個人が会社に貸し付けてたのが30万
銀行の融資枠使ってたのが4970万
それを全部一括返済して銀行の融資枠が開いたので
それを使って物件買いたい
要するに自分の会社の融資枠使って物件買いたい
ということでないの？
読む限り
大家さんスレにもあったけど
本当に空室だらけになっていくら値下げしても埋まらず
保証家賃の支払い＞＞建物での儲け
になって回らなくなるのはまだ先で
建物の代金も土地代金も現金なら今参加すれば回収できるかな？
>>458
支払いするたびに自分個人が会社に貸し付けてたのが30万
銀行の融資枠使ってたのが4970万
それを全部一括返済して銀行の融資枠が開いたので
それを使って物件買いたい
要するに自分の会社の融資枠使って物件買いたい
ということでないの？
読む限り
>>437
これが壱番聞きたいことじゃないの？
物件買ったら税務署来るかっていうのが
受け渡し銀行でやるから
税務署に一定金額以上は報告する銀行ならこの時点で知られる
それが無くても名義出せばそれで知られる
他には壁の石貼りやったら税務署来たって人は知ってる
石貼りでもまあまあの大きさだと3－4000万かかるから
それどこから出たのと聞かれに来たって
これが壱番聞きたいことじゃないの？
物件買ったら税務署来るかっていうのが
受け渡し銀行でやるから
税務署に一定金額以上は報告する銀行ならこの時点で知られる
それが無くても名義出せばそれで知られる
他には壁の石貼りやったら税務署来たって人は知ってる
石貼りでもまあまあの大きさだと3－4000万かかるから
それどこから出たのと聞かれに来たって
464 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 17:26:33 ID:Q5i6HjhK
不動産取得税とか
>>458
うーん？？？
役員貸付の返金分が３０万か？
５０００万を個人的に融資を受けて購入したならばなんら問題ない。
調査はされるが一括で払わない限り資金の出所＝銀行の融資だから。
会社が融資を受けてそれを流用したならば銀行金利以上の金利を会社に払わないといけない。
（でないと会社から金利の差の分だけ給与（報酬）を受けていると判定されかねない）
会社が融資を受けて投資するのは問題ない。その利益を役員などが給与で配分するのも問題ない。
>>462
＞本当に空室だらけになっていくら値下げしても埋まらず
＞保証家賃の支払い＞＞建物での儲け
＞になって回らなくなるのはまだ先で
＞建物の代金も土地代金も現金なら今参加すれば回収できるかな？
値下げすれば入るよ。赤字かどうかは関係ないのがこのビジネスモデル。
オーナーがかぶるだけ。直接は知らないがすでに返済額に満たない金額になってしまった人が居る。
建物の利益をつぎ込む会社なんて無いよ。単年度で決済するんだから
課税後の黒字をつぎ込む会社なんか無いｗ
＞建物の代金も土地代金も現金なら今参加すれば回収できるかな？
とりあえず５年間は大丈夫でしょう？とすると２０％以上の収益が望めればOK。
諸税、諸経費は見ずにいえばそうなる。５年後は売却すれば築年数が浅い「魅力的な物件」ということで投資額と変わらない金額で売れるでしょ？
うーん？？？
役員貸付の返金分が３０万か？
５０００万を個人的に融資を受けて購入したならばなんら問題ない。
調査はされるが一括で払わない限り資金の出所＝銀行の融資だから。
会社が融資を受けてそれを流用したならば銀行金利以上の金利を会社に払わないといけない。
（でないと会社から金利の差の分だけ給与（報酬）を受けていると判定されかねない）
会社が融資を受けて投資するのは問題ない。その利益を役員などが給与で配分するのも問題ない。
>>462
＞本当に空室だらけになっていくら値下げしても埋まらず
＞保証家賃の支払い＞＞建物での儲け
＞になって回らなくなるのはまだ先で
＞建物の代金も土地代金も現金なら今参加すれば回収できるかな？
値下げすれば入るよ。赤字かどうかは関係ないのがこのビジネスモデル。
オーナーがかぶるだけ。直接は知らないがすでに返済額に満たない金額になってしまった人が居る。
建物の利益をつぎ込む会社なんて無いよ。単年度で決済するんだから
課税後の黒字をつぎ込む会社なんか無いｗ
＞建物の代金も土地代金も現金なら今参加すれば回収できるかな？
とりあえず５年間は大丈夫でしょう？とすると２０％以上の収益が望めればOK。
諸税、諸経費は見ずにいえばそうなる。５年後は売却すれば築年数が浅い「魅力的な物件」ということで投資額と変わらない金額で売れるでしょ？
値下げすれば入るよ。赤字かどうかは関係ないのがこのビジネスモデル。
オーナーがかぶるだけ。直接は知らないがすでに返済額に満たない金額になってしまった人が居る。
>>契約書に
特別な事情が発生すれば契約を見直す
と書いてあるって言ってる人が大家さんスレにいたから
入らなくなると保証家賃下げて入れちゃう
また入らなくなると保証家賃下げて入れちゃう
となるわけだ
これは10年以内で2年後に埋まらなくなったら2年後の時点で
保証家賃下げて入れちゃうということね？
建物の利益をつぎ込む会社なんて無いよ。単年度で決済するんだから
課税後の黒字をつぎ込む会社なんか無いｗ
＞＞10年一定額完全保証だとどう考えてもこうしないと
成り立たないんじゃないかと思ってたけど
上記のように2年後とかに空室なら下げて入れちゃうなら
課税後黒字を客にあげる親切な会社あるわけないよね
この10年契約の途中でも空室増えたら保証家賃下げて埋める
というのがポイントだね
＞建物の代金も土地代金も現金なら今参加すれば回収できるかな？
とりあえず５年間は大丈夫でしょう？とすると２０％以上の収益が望めればOK。
諸税、諸経費は見ずにいえばそうなる。５年後は売却すれば築年数が浅い「魅力的な物件」ということで投資額と変わらない金額で売れるでしょ？
＞＞そうすると土地持ってて建物だけだと都内
土地も建物もだと地方じゃないと無理だね
地方にやたら大東増えてるのはそういうわけなんだ
ありがとうＴＨＸ
オーナーがかぶるだけ。直接は知らないがすでに返済額に満たない金額になってしまった人が居る。
>>契約書に
特別な事情が発生すれば契約を見直す
と書いてあるって言ってる人が大家さんスレにいたから
入らなくなると保証家賃下げて入れちゃう
また入らなくなると保証家賃下げて入れちゃう
となるわけだ
これは10年以内で2年後に埋まらなくなったら2年後の時点で
保証家賃下げて入れちゃうということね？
建物の利益をつぎ込む会社なんて無いよ。単年度で決済するんだから
課税後の黒字をつぎ込む会社なんか無いｗ
＞＞10年一定額完全保証だとどう考えてもこうしないと
成り立たないんじゃないかと思ってたけど
上記のように2年後とかに空室なら下げて入れちゃうなら
課税後黒字を客にあげる親切な会社あるわけないよね
この10年契約の途中でも空室増えたら保証家賃下げて埋める
というのがポイントだね
＞建物の代金も土地代金も現金なら今参加すれば回収できるかな？
とりあえず５年間は大丈夫でしょう？とすると２０％以上の収益が望めればOK。
諸税、諸経費は見ずにいえばそうなる。５年後は売却すれば築年数が浅い「魅力的な物件」ということで投資額と変わらない金額で売れるでしょ？
＞＞そうすると土地持ってて建物だけだと都内
土地も建物もだと地方じゃないと無理だね
地方にやたら大東増えてるのはそういうわけなんだ
ありがとうＴＨＸ
468 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 18:12:17 ID:we5B9D0i
大東よりもレオパ●スの方がどうみても危ないでしょ。
そんなのはセブンかローソンかくらいの差しか無い
同じビジネルモデルだ
ちなみにどっちも財務内容がよく潰れようが無い会社
個々のオーナーが潰れることは当然あるけど
同じビジネルモデルだ
ちなみにどっちも財務内容がよく潰れようが無い会社
個々のオーナーが潰れることは当然あるけど
470 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 19:09:42 ID:we5B9D0i
わかり難く書いてゴメン。一括借り上げの保証内容の減額や見直しが始まるとして「大東よりもレオパ●スの方がどうみても危ない（早い）でしょ？」
という意味ね。
けど、ここやたら税法やら民法に詳しい人がいるね？
助かるんだけど、税理士か？
助かるんだけど、税理士か？
472 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 19:32:16 ID:PFdlitsP
三十年大刀にたくしますた。
一般に何年位泳がしといてお尋ね税調って感じ?
>>466
保証家賃に騙されて託しちゃう人が多いんだろうね。
自分が計算した限りでは入居率80%（家賃にしたら5.5万円が4.4万円）までは耐えられる。
80%で満足するより、家賃を1万程度下げても満室にする方が得策だよ。
保証家賃に騙されて託しちゃう人が多いんだろうね。
自分が計算した限りでは入居率80%（家賃にしたら5.5万円が4.4万円）までは耐えられる。
80%で満足するより、家賃を1万程度下げても満室にする方が得策だよ。
475 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 22:09:25 ID:tnpBCrvz
家賃下げると今まで入ってる人と差が出るけど大丈夫なのかな
>475
見事にバレてしまったらしいが（今のご時世、あいさつ回りするなよ…）、
店子がちょうど更新だったので、「更新料払ったら今月の家賃にあててやんよ」
って伝えたら、特に文句もなく更新してくれた。
１か月分は痛いが、更新してもらえればこっちのもの。
見事にバレてしまったらしいが（今のご時世、あいさつ回りするなよ…）、
店子がちょうど更新だったので、「更新料払ったら今月の家賃にあててやんよ」
って伝えたら、特に文句もなく更新してくれた。
１か月分は痛いが、更新してもらえればこっちのもの。
当時の家賃で納得したから契約したんでしょ、で終わり。
契約切れて更新の時なら考えるけど。だいたい自分以外の
部屋の人間がいくらで契約してるかなんて空き物件広告でも
見ない限りわからん。
契約切れて更新の時なら考えるけど。だいたい自分以外の
部屋の人間がいくらで契約してるかなんて空き物件広告でも
見ない限りわからん。
>>477
475だが、新住人が挨拶に来たとき、「こんなにお得でいいとこですね」って言われたから、
もしや…と思って聞いてみたら、既存住人にも、挨拶しながら家賃言ってたらしいｗ
一言余計なんじゃｗ
ちなみに、今はネットがあるからバレる確率が高い。
ともかく、一旦出られたら色々と気を揉むので、更新を迎える店子には、管理会社経由で
「新家賃は現状と同一。同意の上で更新してもらえたら、１ヶ月家賃免除の用意あり」
って先手を打って伝えてもらった。
こっちは１０ヶ月住んでもらえれば元が取れるからね。
おかげで今月も乗り切れた。しばし安泰。。
475だが、新住人が挨拶に来たとき、「こんなにお得でいいとこですね」って言われたから、
もしや…と思って聞いてみたら、既存住人にも、挨拶しながら家賃言ってたらしいｗ
一言余計なんじゃｗ
ちなみに、今はネットがあるからバレる確率が高い。
ともかく、一旦出られたら色々と気を揉むので、更新を迎える店子には、管理会社経由で
「新家賃は現状と同一。同意の上で更新してもらえたら、１ヶ月家賃免除の用意あり」
って先手を打って伝えてもらった。
こっちは１０ヶ月住んでもらえれば元が取れるからね。
おかげで今月も乗り切れた。しばし安泰。。
すまぬ476だった。475には申し訳ない。
480 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 23:20:51 ID:hSsxxPwe
話切ってしまって申し訳ないですが、
いま、立地条件の良い物件と立地条件の悪い物件の２棟一括売りの購入について迷っています。
派遣切りの影響もあり、立地条件の悪い物件は１２部屋中１室しかうまっていません。良い方は１２部屋中５部屋ですが、値下げして募集すればすぐに満室になると踏んでます。
現金で買う余裕はないので、悪い方の物件を現金で購入し、良い方をローンでというような感じでリスクを少なくして購入できないか考え中です。
ただ、今の時代に大きな買い物をしても良いものか、他にいい方法はないのかなどと、いろいろ悩んでしまいます。
どなたか良いアドバイスがあれば教えてください。
いま、立地条件の良い物件と立地条件の悪い物件の２棟一括売りの購入について迷っています。
派遣切りの影響もあり、立地条件の悪い物件は１２部屋中１室しかうまっていません。良い方は１２部屋中５部屋ですが、値下げして募集すればすぐに満室になると踏んでます。
現金で買う余裕はないので、悪い方の物件を現金で購入し、良い方をローンでというような感じでリスクを少なくして購入できないか考え中です。
ただ、今の時代に大きな買い物をしても良いものか、他にいい方法はないのかなどと、いろいろ悩んでしまいます。
どなたか良いアドバイスがあれば教えてください。
481 ：名無し不動さん：2009/03/31(火) 23:25:17 ID:iJYH9Lwj
単身者用はやめとけ
>>480
＞いま、立地条件の良い物件と立地条件の悪い物件の２棟一括売りの購入について迷っています。
一括なんだから片方ローンって出来るのか？ｗ
とにかく入居率が悪すぎるｗ
地元の不動産屋か仲介元に聞いて相場賃料とか世情を聞いて来い。出来れば現地調査だ。
おそらく半額にしても全部入らないと思うぜｗ
＞いま、立地条件の良い物件と立地条件の悪い物件の２棟一括売りの購入について迷っています。
一括なんだから片方ローンって出来るのか？ｗ
とにかく入居率が悪すぎるｗ
地元の不動産屋か仲介元に聞いて相場賃料とか世情を聞いて来い。出来れば現地調査だ。
おそらく半額にしても全部入らないと思うぜｗ
>>480
もしかして、派遣で上手くいっていた地域で、金融危機前までは満室状態だったの？
人がいないんだから、家賃下げても埋まる保証は無いと思うけど。
まあ、景気回復してくれば、それなりに採用も復活すると思うけど、それまで何年かかることやら。
あと、立地条件しか書かれていないけど、築年数は何年なのかがわからない。
もしかして、派遣で上手くいっていた地域で、金融危機前までは満室状態だったの？
人がいないんだから、家賃下げても埋まる保証は無いと思うけど。
まあ、景気回復してくれば、それなりに採用も復活すると思うけど、それまで何年かかることやら。
あと、立地条件しか書かれていないけど、築年数は何年なのかがわからない。
485 ：名無し不動さん：2009/04/01(水) 06:47:39 ID:eDrJXHbW
>レオの入居率みたか？ もう85％切ってるぞ。つまりオーナーへの還元率が下がるってこと。
>見直し続けるってことだよ。
レオ〇は前に親切な人が最近の入居率の悪さ指摘してたからな
全国平均だから地域差はあるだろうが レオ〇の単身者用は過剰なことは確かだ
>見直し続けるってことだよ。
レオ〇は前に親切な人が最近の入居率の悪さ指摘してたからな
全国平均だから地域差はあるだろうが レオ〇の単身者用は過剰なことは確かだ
＞立地条件の悪い物件は１２部屋中１室しかうまっていません。
＞良い方は１２部屋中５部屋ですが・・・
世も末だな。
・・・でも相談者は購入を考えているんだから
恐ろしいほど激安価格なんだろうな。
＞良い方は１２部屋中５部屋ですが・・・
世も末だな。
・・・でも相談者は購入を考えているんだから
恐ろしいほど激安価格なんだろうな。
>>478
１０ヶ月住んでもらえれば元が取れるってどういうことだよ？
１０ヶ月住んでもらえれば元が取れるってどういうことだよ？
しかし今年は酷いな
不動産屋から部屋空いてませんか？の電話が1件も来ないし
不動産屋の車も見なかった。
世田谷、杉並の物件は満室維持できたが
町田の大学密集地の物件は２/６だよ
不動産屋に客が来ないって言うんだからお手上げだね
不動産屋から部屋空いてませんか？の電話が1件も来ないし
不動産屋の車も見なかった。
世田谷、杉並の物件は満室維持できたが
町田の大学密集地の物件は２/６だよ
不動産屋に客が来ないって言うんだからお手上げだね
言い尽くされてはいるけど結局は立地がすべて
特定の企業や大学や団体に依存するような場所は元々需要の弱い場所
それ言うと東京も首都機能に依存してるがこれは動かせないだろう
特定の企業や大学や団体に依存するような場所は元々需要の弱い場所
それ言うと東京も首都機能に依存してるがこれは動かせないだろう
親の代からぼちぼちやってたけど賃貸はもう無理だわ
もう売りたいけど買い手つかないし叩かれるし更地にするには金かかるし
東京ってまだ家賃収入で食べて行けますか？ ちなみに私は福岡です
もう売りたいけど買い手つかないし叩かれるし更地にするには金かかるし
東京ってまだ家賃収入で食べて行けますか？ ちなみに私は福岡です
493 ：名無し不動さん：2009/04/01(水) 11:55:29 ID:zYrxj3V4
この不況でますます空室が増えるのに又アパート建ててるよw
５年後にはアボーンだろうな
５年後にはアボーンだろうな
今時借金してまでアパート建てる奴はアホだな
495 ：名無し不動さん：2009/04/01(水) 13:33:06 ID:2Vrg/t+Q
福岡はすでに物件過剰で、値下げしても無理。
築２５年も、築浅も家賃一緒。
他の都市の５年先を言ってる状態です。
と知っていながらうちの近隣も大塔、あぱ満、大輪が
作ってます。
働かずに家賃収入での生活は、他者の介入にもろくも崩れ去る。
あとは莫大な借金と、税金支払い。
やっぱ定期が堅いのか？
築２５年も、築浅も家賃一緒。
他の都市の５年先を言ってる状態です。
と知っていながらうちの近隣も大塔、あぱ満、大輪が
作ってます。
働かずに家賃収入での生活は、他者の介入にもろくも崩れ去る。
あとは莫大な借金と、税金支払い。
やっぱ定期が堅いのか？
私(愛知県の地方）のアパートの１キロ圏内に更に２棟（ダイ〇ハウスともう一軒は不明）の新規アパートを
今から建てるようだ・・・。
・・・１０年前から大刀、刀剣、レオ、ダイ〇、地元デベ等のアパート乱立合戦だよ・・・
どこか平和な争いの無いところに逝きたい・・・・。
今から建てるようだ・・・。
・・・１０年前から大刀、刀剣、レオ、ダイ〇、地元デベ等のアパート乱立合戦だよ・・・
どこか平和な争いの無いところに逝きたい・・・・。
すべての不動産を売却して現金化してから賃貸生活に入ればいい。
過当競争で空室だらけのところに住めば、そこはあなたにとって天国。
過当競争で空室だらけのところに住めば、そこはあなたにとって天国。
売却って中々踏ん切りつかないなぁ
来年は売るって決めてもう九年目
税金上がる空室増える家賃値下げ・・・ﾊｧ
来年は売るって決めてもう九年目
税金上がる空室増える家賃値下げ・・・ﾊｧ
500 ：名無し不動さん：2009/04/01(水) 18:19:46 ID:EKINz/cx
ほかに相続税対策ないものなあ・・・・
五千万とかはらえねーよ・・・
五千万とかはらえねーよ・・・
時間があるなら腐るほどあるだろ
なにいってんの
なにいってんの
うちなんて、稼ぎ頭が都に土地収用されるんだ。。
現金で持っていたいが、5000万までしか非課税にならないって
売りたくって売るんじゃないのに嫌になっちゃうよ
立地は新宿から一つ目の特急駅
現金で持っていたいが、5000万までしか非課税にならないって
売りたくって売るんじゃないのに嫌になっちゃうよ
立地は新宿から一つ目の特急駅
503 ：名無し不動さん：2009/04/01(水) 21:13:40 ID:FtJWE+1x
>>480です。
>>483さん、>>484さん、>>486さん回答ありがとうございます。
この物件の前入居者は、聞くところによると地元に大手の工場がありそこと他の工場の派遣でうまっていたみたいです。
ただ、これまで入居者の募集らしい募集を一切やってこなかったみたいですし、雇用促進住宅の人達が安い賃料のアパートそ探していたり、不動産屋に聞くと賃料が相場よりも高いところが多いようなので考えさせられます。
２ＤＫの築１５～６だったと思います。
家賃さげるという事でしかいまのところ良い案がうかばないのが現状です。
まだ購入もしてないですが＾＾；
>>483さん、>>484さん、>>486さん回答ありがとうございます。
この物件の前入居者は、聞くところによると地元に大手の工場がありそこと他の工場の派遣でうまっていたみたいです。
ただ、これまで入居者の募集らしい募集を一切やってこなかったみたいですし、雇用促進住宅の人達が安い賃料のアパートそ探していたり、不動産屋に聞くと賃料が相場よりも高いところが多いようなので考えさせられます。
２ＤＫの築１５～６だったと思います。
家賃さげるという事でしかいまのところ良い案がうかばないのが現状です。
まだ購入もしてないですが＾＾；
>>503
購入予定価格と、借入予定価格と、その後の収支を計算してみればいいんじゃない？
入居率は70%（確保できるかは不明だけど）として家賃はどの程度の設定まで耐えられるか。
仮に100%としたら、家賃設定はどの程度まで耐えられるか。
相場以下で勝負できるのであれば、みんなやってると思うけど。
購入予定価格と、借入予定価格と、その後の収支を計算してみればいいんじゃない？
入居率は70%（確保できるかは不明だけど）として家賃はどの程度の設定まで耐えられるか。
仮に100%としたら、家賃設定はどの程度まで耐えられるか。
相場以下で勝負できるのであれば、みんなやってると思うけど。
＞入居者の募集らしい募集を一切やってこなかったみたいですし・・・
・・・なるほど、入居率の悪い原因がはっきりわかっている様だから、こちらが考えていたより
良い物件（良立地または入居需要あり）なのかも知れんな。
前に何軒も購入しているようだから値段交渉は得意だとは思いますが
売り手側がどうしても早く売り（処分または現金化）たくてと言うなら、
悪く言えば相手の足元見て今の提示されてる値段よりかなり低めの値段で
「融資でこの値段でなければ・・・とか、現金で今すぐに用意できるのはこの価格なら・・・」
とか、カマ掛けてみるのもひとつの手かも・・・・。
・・・なるほど、入居率の悪い原因がはっきりわかっている様だから、こちらが考えていたより
良い物件（良立地または入居需要あり）なのかも知れんな。
前に何軒も購入しているようだから値段交渉は得意だとは思いますが
売り手側がどうしても早く売り（処分または現金化）たくてと言うなら、
悪く言えば相手の足元見て今の提示されてる値段よりかなり低めの値段で
「融資でこの値段でなければ・・・とか、現金で今すぐに用意できるのはこの価格なら・・・」
とか、カマ掛けてみるのもひとつの手かも・・・・。
>>503
やりたいなら本気でやる
やりたくないならやらない
選択肢なんてこれしかないよ
現金がある程度用意できる人にとっては絶好の買い場
今後数十年かけて満室を目指し物件を良好な状態で維持できるよう
走り回るつもりがあるならね
やりたいなら本気でやる
やりたくないならやらない
選択肢なんてこれしかないよ
現金がある程度用意できる人にとっては絶好の買い場
今後数十年かけて満室を目指し物件を良好な状態で維持できるよう
走り回るつもりがあるならね
固資税の思いもよらぬ高さにちと驚いたが
それを見て思ったのが、証券会社に似てんなぁと。
要は胴元は絶対儲かるってやつ
それを見て思ったのが、証券会社に似てんなぁと。
要は胴元は絶対儲かるってやつ
どっかで聞いたような安っぽい愚痴ですね
胴元ってなんだ？
大刀とかか？
大刀とかか？
511 ：やんやん ◆yanyan72E. ：2009/04/02(木) 06:21:32 ID:??? BE:366207168-2BP(0)
国ってことじゃない?
国としては国土を守ったり道路を作ってあげたりして、
その国土で商売しているんだから金はらえやっていう
言い分なんだろうけれどね。
国としては国土を守ったり道路を作ってあげたりして、
その国土で商売しているんだから金はらえやっていう
言い分なんだろうけれどね。
じゃあ、多角的に経営している業者は大赤字ってことか？ｗ
国が絶対儲かっているっていうなら土地を貸せばいいのにな
514 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 07:06:35 ID:FcxNSLuZ
固定資産税という家賃、相続税という更新料、所得税という・・・・
515 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 11:05:53 ID:r62dUKp8
契約数は増えていても、管理戸数はそれ以上に増えている。
→入居率低下
→入居率低下
レオパ発表の入居率も２月が若干増えてるのが不自然で怖いよ。
うちの場合、２月は退去はあれど入居なんてほとんど無かったからな。
うちの場合、２月は退去はあれど入居なんてほとんど無かったからな。
>>515
でも、30%割り引いたなら、入居率が1.42倍にならないと元とれないんじゃ・・・。
でも、30%割り引いたなら、入居率が1.42倍にならないと元とれないんじゃ・・・。
>>517
２００６・２００７年のレオパの入居率は春先から１０月あたりまで減少を続けて
その後回復に向かい翌年３月から４月にかけてピークをつける。
２月も増えてるのは例年の事。
別におかしくない。
２００８年が異常だったのは、例年底をつける１０月で入居率の下落が止まらず
１２月まで悪化を続けている事。
その後の回復も鈍い。
リーマンショックの影響がもっとも大きいのだろうが、
建て過ぎの供給過多でどうにも埋まらなくなってきているのもあるだろう。
２００６・２００７年のレオパの入居率は春先から１０月あたりまで減少を続けて
その後回復に向かい翌年３月から４月にかけてピークをつける。
２月も増えてるのは例年の事。
別におかしくない。
２００８年が異常だったのは、例年底をつける１０月で入居率の下落が止まらず
１２月まで悪化を続けている事。
その後の回復も鈍い。
リーマンショックの影響がもっとも大きいのだろうが、
建て過ぎの供給過多でどうにも埋まらなくなってきているのもあるだろう。
書き漏らした。
２００８年はリーマンショックが起きる前から入居率は例年よりも低かった。
例年ならば年間を通してもっとも入居率が低い時でも９１％前後は保ってる。
それが、夏前には早々にそのラインを割り込んでしまって
ここ数年間でもっとも低い入居率になっている状況でリーマンショックが起きた。
２月なんて３０％割引をやっても例年よりも５％以上入居率が低いまま。
２００８年はリーマンショックが起きる前から入居率は例年よりも低かった。
例年ならば年間を通してもっとも入居率が低い時でも９１％前後は保ってる。
それが、夏前には早々にそのラインを割り込んでしまって
ここ数年間でもっとも低い入居率になっている状況でリーマンショックが起きた。
２月なんて３０％割引をやっても例年よりも５％以上入居率が低いまま。
522 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 12:53:01 ID:VOXx4KLj
二階建てで四十部屋のワンルームｗ
いまどきだれがはいるねんｗｗｗｗｗ
いまどきだれがはいるねんｗｗｗｗｗ
ゴメン、私のはレオパじゃ無いけど３階建て約２０部屋のワンルームなんだわ（涙）
空きが少ないのが救いだけど・・・。
空きが少ないのが救いだけど・・・。
524 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 12:57:12 ID:RNULi1i2
建てたときボッタクられてるんだから一括なんか損に決まってんだろ
リホームでもどうせボラれるんだろ
リホームでもどうせボラれるんだろ
525 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 13:30:59 ID:AX3S9KtF
他人のフンドシで金を稼ごうとするから問題あり。
自分で建てて、自分で管理するが一番よろし。
自分で建てて、自分で管理するが一番よろし。
526 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 15:15:55 ID:Kg2/RHX5
一括一択ですな。
社宅契約を餌に話を持ってくることが
やけに増えたＬ社
やけに増えたＬ社
>>515
おいおいｗ 例年この時期は埋まって当たり前の時期。そんなマクロな話しじゃないよ。
>>519と>>520がもっとも正しい説明だな。
>>525
そりゃそうだがサラリーマン大家なら一括借り上げも選択の範囲。
しかし末期は死ねるｗ
７～１０年維持してその後は売却ってのが最もリスクが少ないと思われる。
売った金で土地買ってまたローン組んでいけば「その時の価格で賃料の再設定」が出来るから。
設備もリニューアルｗ出来るワケで、税金以外を考えればよいことと思われ。
おいおいｗ 例年この時期は埋まって当たり前の時期。そんなマクロな話しじゃないよ。
>>519と>>520がもっとも正しい説明だな。
>>525
そりゃそうだがサラリーマン大家なら一括借り上げも選択の範囲。
しかし末期は死ねるｗ
７～１０年維持してその後は売却ってのが最もリスクが少ないと思われる。
売った金で土地買ってまたローン組んでいけば「その時の価格で賃料の再設定」が出来るから。
設備もリニューアルｗ出来るワケで、税金以外を考えればよいことと思われ。
２～３年前、レオの営業が毎週しつこく来てたけど「レオは今後アパートが供給過剰になったら
現存アパートオーナーを守る為と価格競争による家賃下落を防ぐ為、新規の建設は止めます」って言ってたけど
ただの営業トークだったのか？。
現存アパートオーナーを守る為と価格競争による家賃下落を防ぐ為、新規の建設は止めます」って言ってたけど
ただの営業トークだったのか？。
レオがやらなきゃ大刀がやるだけだ。ｗ
>>529
その営業マンが誓約書か保証書でも書いたか？ｗ
まずありえない。会社は株主のものだから。
株主は利益を出せ！としりを叩く。尻を叩かれた経営者はとにかく利益を出そうとする。
利益を出すには例のビジネスモデルを推し進めるしかない。
既存のアパートすべてをレオに置き換えてしまえば成立する話なんですよ！！
なーんて営業トークも炸裂しておくのがトップセールスマンなら当たり前。
あと、ほとんど多くの営業マンは短期間で辞めて行く。売れない、厳しいから。
となれば必死。ウソでもなんでもいいからハンコ押してもらうまでは土下座でもなんでもするのが営業マン。
その営業マンが誓約書か保証書でも書いたか？ｗ
まずありえない。会社は株主のものだから。
株主は利益を出せ！としりを叩く。尻を叩かれた経営者はとにかく利益を出そうとする。
利益を出すには例のビジネスモデルを推し進めるしかない。
既存のアパートすべてをレオに置き換えてしまえば成立する話なんですよ！！
なーんて営業トークも炸裂しておくのがトップセールスマンなら当たり前。
あと、ほとんど多くの営業マンは短期間で辞めて行く。売れない、厳しいから。
となれば必死。ウソでもなんでもいいからハンコ押してもらうまでは土下座でもなんでもするのが営業マン。
533 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 16:16:32 ID:CgYKOtjx
あと２，３年で支払いの焦げ付いたアパートの大バーゲンがはじまるだろうな。
そしたら漏れは、それを半額以下で買い取って、半額以下の家賃で貸すよｗ
そしたら漏れは、それを半額以下で買い取って、半額以下の家賃で貸すよｗ
土地持ちならいいが、買ってまでアパート経営なんて全く適さない
東京ならともかく地方なんて尚更
今は軍用地だな
東京ならともかく地方なんて尚更
今は軍用地だな
必死になって何度も何度もソレ書いてるけどなんで？
ハァ～ぁ、今さっき、今月退去の予定一戸有りの報告聞いてガックリ。
落ち込んでいても仕方ないか・・・・
・・・・卒業していくお客様に 幸 多かれ。
そして良い お客様、早く入ってきてね。
537 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 20:03:02 ID:Wvlru47i
質問なんですが、アパート経営されている方って
どれくらい投資費用に対して利益があるのでしょうか？
ネットで見ると土地がある人だと10%、ない人だと8%が目安って書いてありました。
中古だと10%以上ないと厳しいとかいろいろ。
競売とかだともっと良いみたいですけど
大多数の大家さんはどれくらいなのかなぁと。
どれくらい投資費用に対して利益があるのでしょうか？
ネットで見ると土地がある人だと10%、ない人だと8%が目安って書いてありました。
中古だと10%以上ないと厳しいとかいろいろ。
競売とかだともっと良いみたいですけど
大多数の大家さんはどれくらいなのかなぁと。
538 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 20:06:35 ID:Wvlru47i
それと、現金でも小さなものならできそうですが、それも微妙ですよね。
借入するなら収入との比率とか、投資額との比率とか、金利とか
気をつけてることってありますでしょうか。
借入するなら収入との比率とか、投資額との比率とか、金利とか
気をつけてることってありますでしょうか。
>>537 >>538
土地・建物新規購入
投資金額5,800万円
家賃収入660万円/年
一見、10%以上のようだが、ここから固定資産税などが引かれる。
全額借金して手元に残るのは200～250万円/年
250万円として4.3%程度だね。
利益って言うけど、借入金額によるんじゃなかい？
土地・建物新規購入
投資金額5,800万円
家賃収入660万円/年
一見、10%以上のようだが、ここから固定資産税などが引かれる。
全額借金して手元に残るのは200～250万円/年
250万円として4.3%程度だね。
利益って言うけど、借入金額によるんじゃなかい？
>>537
建物；延べ床５０坪ぐらい
部屋数：６室 広さ３０平米切るぐらい、１K。
建物金額：３２００万ぐらい
土地：自己所有、ちなみに東京郊外
これで賃料７．２万X６＝４３万・・・年間５１６万。
投資金額に対するリターン＝16％ほど。
建物は２６００万ぐらいまででも同じ賃料。そうなると２０％ほどになる。
金額が高いのはタイル張ったり外構を良くしたりする費用。これらは建物寿命の後半に影響してくる。
塗装は要らないし、外観がカッコいいので人気。
基本的に頭金が２０％あると融資が受けやすい。またそれだけの現金が有る＝お金持ち＝顧客囲い込みしたい銀行と合致する。
リスク的にも空室割合が増えても耐えられるから。
３０００万、２０年で2％ぐらいで返済すると月額１５万。これが12万ぐらいに下がる。
差額は小さいが空室が４室になってもまだ「赤字」にはならない。６室中、４室が空室ってのはまず無い。
金利は経費になるがなるべく借り入れは少ないほうが有利。それだけ賃料収入が利益に繋がるから。
（その分返済を早めたり、余剰資金を別の投資に入れられるから）
建物；延べ床５０坪ぐらい
部屋数：６室 広さ３０平米切るぐらい、１K。
建物金額：３２００万ぐらい
土地：自己所有、ちなみに東京郊外
これで賃料７．２万X６＝４３万・・・年間５１６万。
投資金額に対するリターン＝16％ほど。
建物は２６００万ぐらいまででも同じ賃料。そうなると２０％ほどになる。
金額が高いのはタイル張ったり外構を良くしたりする費用。これらは建物寿命の後半に影響してくる。
塗装は要らないし、外観がカッコいいので人気。
基本的に頭金が２０％あると融資が受けやすい。またそれだけの現金が有る＝お金持ち＝顧客囲い込みしたい銀行と合致する。
リスク的にも空室割合が増えても耐えられるから。
３０００万、２０年で2％ぐらいで返済すると月額１５万。これが12万ぐらいに下がる。
差額は小さいが空室が４室になってもまだ「赤字」にはならない。６室中、４室が空室ってのはまず無い。
金利は経費になるがなるべく借り入れは少ないほうが有利。それだけ賃料収入が利益に繋がるから。
（その分返済を早めたり、余剰資金を別の投資に入れられるから）
541 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 21:15:45 ID:+8EWr1eI
利回りの良い社債なら円建てでも３％とかあるよ
税金の支出は無視か？
>>541
社債に投資するからといって銀行から借り入れできるわけもなくｗ
>>542
税金のほかに管理費だったり清掃費だったり、規模によっては浄化槽や貯水タンクの清掃費とかも。。
それらは規模に応じて相対的に掛かるのでグロスの％には入れないのが常識。
（粗利益、グロス、パマネントなんて言い方が一般的か？）
税金をいれるとなると今度は清掃費用はどうするとか、管理を委託すると５％も取られるわけで
そこらへんを考えしはじめるときりがないため。
社債に投資するからといって銀行から借り入れできるわけもなくｗ
>>542
税金のほかに管理費だったり清掃費だったり、規模によっては浄化槽や貯水タンクの清掃費とかも。。
それらは規模に応じて相対的に掛かるのでグロスの％には入れないのが常識。
（粗利益、グロス、パマネントなんて言い方が一般的か？）
税金をいれるとなると今度は清掃費用はどうするとか、管理を委託すると５％も取られるわけで
そこらへんを考えしはじめるときりがないため。
544 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 22:30:07 ID:AX3S9KtF
アパート経営の利益 中古の場合
①国 固定資産＋所得税←これをほとんど計算しない人多い。
（所得多いと、5割近く利益を喰う。）
②銀行 金利2-3％ 担保価値の問題あるが、、。
③不動産 管理料 5％ ＋仲介手数料6％ とりあえず、損しない。
④リフォーム業者 程ほどおいしくいただける。
⑤大家 散々、借金した挙句、上の4業者に支払をした残りカスを
赤字覚悟で運用する。
①国 固定資産＋所得税←これをほとんど計算しない人多い。
（所得多いと、5割近く利益を喰う。）
②銀行 金利2-3％ 担保価値の問題あるが、、。
③不動産 管理料 5％ ＋仲介手数料6％ とりあえず、損しない。
④リフォーム業者 程ほどおいしくいただける。
⑤大家 散々、借金した挙句、上の4業者に支払をした残りカスを
赤字覚悟で運用する。
表面で１０％でも実利回りは５％切るのが大半だろうね
株安の今なら株や債権買った方がマシだろう
ただし株買うっていっても金は借りれない
借金するなら不動産
現金なら金融商品しかないか
株安の今なら株や債権買った方がマシだろう
ただし株買うっていっても金は借りれない
借金するなら不動産
現金なら金融商品しかないか
546 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 22:44:42 ID:XXb5lMam
近くに売りに出されてたアパートなんだけど、
学生多い所で、１DK12コと大家さん用の４DKの部屋があって。
一軒家買う思いしたら、４DKに住めばいいのかなと思って調べたら、
元大家は居座ったままで、家賃５万円払うらしい。
これって、アパート経営失敗しただけ？
学生多い所で、１DK12コと大家さん用の４DKの部屋があって。
一軒家買う思いしたら、４DKに住めばいいのかなと思って調べたら、
元大家は居座ったままで、家賃５万円払うらしい。
これって、アパート経営失敗しただけ？
548 ：名無し不動さん：2009/04/03(金) 00:02:23 ID:6JMB2xXh
>>548
廊下に植木鉢って、大家さんの完全に私物化してるねｗ
それじゃあ、人が住むわけ無い。
今の大家に居座られたら、そのように使われ続けるだけだね。
居住権を主張されたら出てもらうわけにも行かないだろうから、あきらめたら？
そんな悪評判の中古１DKアパートなんか魅力無い。
廊下に植木鉢って、大家さんの完全に私物化してるねｗ
それじゃあ、人が住むわけ無い。
今の大家に居座られたら、そのように使われ続けるだけだね。
居住権を主張されたら出てもらうわけにも行かないだろうから、あきらめたら？
そんな悪評判の中古１DKアパートなんか魅力無い。
＞見るからに塗装しなきゃいけないみたいだし、建てたまんまみたいで
これから修繕費が多くかかることを見越して処分するのかな？。
・・・元大家出て逝って物件激安なら良いがこのままなら元大家含めて「地雷」だな・・・・。
これから修繕費が多くかかることを見越して処分するのかな？。
・・・元大家出て逝って物件激安なら良いがこのままなら元大家含めて「地雷」だな・・・・。
551 ：名無し不動さん：2009/04/03(金) 10:09:25 ID:GK9M0ssJ
又騙されてアパート建ててるよ
直接いってやれよ鬱陶しい
553 ：名無し不動さん：2009/04/03(金) 12:43:48 ID:m6BLDJ9s
>>533
確かに焦げつくアパートは増えるだろうけど新しいアパートを半値とかで買うのはほとんど無理じゃないか？ｗ
競売にでもなって誰も入札しなければありえるが、それ以外は銀行がうんて言わないだろｗ
新しいアパートは多分金額も高くなるからあんまり儲からないと思うけどな
確かに焦げつくアパートは増えるだろうけど新しいアパートを半値とかで買うのはほとんど無理じゃないか？ｗ
競売にでもなって誰も入札しなければありえるが、それ以外は銀行がうんて言わないだろｗ
新しいアパートは多分金額も高くなるからあんまり儲からないと思うけどな
554 ：名無し不動さん：2009/04/03(金) 13:08:33 ID:BQB1EH99
築浅（5年未満）、満室引渡し、入居率98％、
表面利回り20％、このくらいでも俺は買わないぞ。
表面利回り20％、このくらいでも俺は買わないぞ。
555 ：名無し不動さん：2009/04/03(金) 14:00:40 ID:SOwq+m+Y
築２０年、空きあり、表面利回り１５％以上、立地良い、南向き。
こういうのが欲しい。
こういうのが欲しい。
>>546
それはなんらかの失敗がある。銀行が売りに出しているのかな？
交渉の余地はある。
あと３００万上乗せするから出てもらう交渉。
定期借家の契約で２年（あるいは我慢できる範囲で）の賃貸借契約。
（共有部分のハッキリした区分けをする）
これでいいんじゃない？どれかに応じれば買う価値はあり。
売る理由がある。それを聞けばそれなりになるだろう。
期限付きでもいいし、最初から上乗せして出てもらうのもあり。上乗せ分は個人口座に入れても良いとか
そういうのもアリだろう。
それはなんらかの失敗がある。銀行が売りに出しているのかな？
交渉の余地はある。
あと３００万上乗せするから出てもらう交渉。
定期借家の契約で２年（あるいは我慢できる範囲で）の賃貸借契約。
（共有部分のハッキリした区分けをする）
これでいいんじゃない？どれかに応じれば買う価値はあり。
売る理由がある。それを聞けばそれなりになるだろう。
期限付きでもいいし、最初から上乗せして出てもらうのもあり。上乗せ分は個人口座に入れても良いとか
そういうのもアリだろう。
>>554
じゃあ俺が買うよ
じゃあ俺が買うよ
いやいや、ここはオレが！
いや、オレだよオレ！
560 ：名無し不動さん：2009/04/03(金) 21:17:37 ID:LFkX7Wy3
ネットで見てたら男性限定というアパートがあったがどういうことだろう。
うちは男女半々だが、ふつうなの？
うちは男女半々だが、ふつうなの？
561 ：名無し不動さん：2009/04/03(金) 21:24:59 ID:S4XMRLs8
男性限定とはめずらしすぎる。 聞いたことない。見間違いでしょ。
562 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 00:18:07 ID:xbv5er1B
評判の良い設備と別にいらない設備があったらおしえてくれませんか？
新築都内１R計画中です。
新築都内１R計画中です。
>>540
借り入れが少ない方が、アパート経営に有利というが逆だろ
例えば自己資金、1000万で中古投資物件を3000万でかうとする
うち、2000万は借り入れ。借り入れ返済は家賃で返す。で、残ったお金のうち、
管理費やら固定資産税、所得税、修繕費、火災保険、など引いた金がポケットに入る。
実質利回り5%なら、年収150万 ６～７年で自己資金の1000万は回収する
そうなると、投資した金額は回収したわけで、後はほったらかしてもお金がポケットにはいってくる
大事なのは自分の金を市場に長くおかないこと。回収したら、その金は別のところに回せる。
あくまで、空室がでにくく、黒字になる物件でないとだめだけど、それは自分の目利き次第。
土地は結局残るが、地価がその時どうなってるか不明なので、地価には期待しない。
借り入れが少ない方が、アパート経営に有利というが逆だろ
例えば自己資金、1000万で中古投資物件を3000万でかうとする
うち、2000万は借り入れ。借り入れ返済は家賃で返す。で、残ったお金のうち、
管理費やら固定資産税、所得税、修繕費、火災保険、など引いた金がポケットに入る。
実質利回り5%なら、年収150万 ６～７年で自己資金の1000万は回収する
そうなると、投資した金額は回収したわけで、後はほったらかしてもお金がポケットにはいってくる
大事なのは自分の金を市場に長くおかないこと。回収したら、その金は別のところに回せる。
あくまで、空室がでにくく、黒字になる物件でないとだめだけど、それは自分の目利き次第。
土地は結局残るが、地価がその時どうなってるか不明なので、地価には期待しない。
>>563
自己資金回収する前に、借入返済する方が先だと思うが。
利息分が多く取られている借入初期段階は利息が経費にできるメリットはあるが、返済末期なんか返済しているのに経費は減るんだよ。
それなら、返済金額に取られる金額を抑えるため、繰上返済するべきだと思うが。
中古物件は減価償却費も大きく見込めないし。
自分の目利き次第って、20年後の先まで読める目を持ってるってことか？
アパート経営やる人は家賃収入あてにしてるわけで、地価があがるの期待して買う人なんていないだろ。
自己資金回収する前に、借入返済する方が先だと思うが。
利息分が多く取られている借入初期段階は利息が経費にできるメリットはあるが、返済末期なんか返済しているのに経費は減るんだよ。
それなら、返済金額に取られる金額を抑えるため、繰上返済するべきだと思うが。
中古物件は減価償却費も大きく見込めないし。
自分の目利き次第って、20年後の先まで読める目を持ってるってことか？
アパート経営やる人は家賃収入あてにしてるわけで、地価があがるの期待して買う人なんていないだろ。
566 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 10:40:20 ID:WDyCi1pA
借入れが多いと収入も減るよ？
２０年先に同じ家賃収入があるわけもないしな。
ホントに借入れが有利だと思うならいつか絶対損するからアパート経営やめたほうがいいよ
２０年先に同じ家賃収入があるわけもないしな。
ホントに借入れが有利だと思うならいつか絶対損するからアパート経営やめたほうがいいよ
567 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 10:46:21 ID:a52Q1P3P
568 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 11:23:23 ID:goQFSbKd
新築でも満室にならないのが現状なのにお花畑ばかりだな
賃貸業に上手い話なんてもうないよ
賃貸業に上手い話なんてもうないよ
569 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 11:34:04 ID:VdpcAEN5
でも市街化農家の相続税対策にはこれしかないんだなあ・・・・
>>563
こういうのはロバキヨ金持ち父さんブームの残党だなｗ
ひたすら借りまくり物件を買いキャシュフローを増やしていく手法は
地価が上がるインフレ局面では物凄い威力を発揮するが机上の空論
しかし担保価値の下がるデフレ下でやるとどうなるか
借金だけ増え資産は減るのに見かけ上の収入が増えるため税額が大幅に上がる
こういうのはロバキヨ金持ち父さんブームの残党だなｗ
ひたすら借りまくり物件を買いキャシュフローを増やしていく手法は
地価が上がるインフレ局面では物凄い威力を発揮するが机上の空論
しかし担保価値の下がるデフレ下でやるとどうなるか
借金だけ増え資産は減るのに見かけ上の収入が増えるため税額が大幅に上がる
>>559
どーぞどーぞ！ｗ
どーぞどーぞ！ｗ
>>563
＞借り入れが少ない方が、アパート経営に有利というが逆だろ
＞例えば自己資金、1000万で中古投資物件を3000万でかうとする
＞うち、2000万は借り入れ。借り入れ返済は家賃で返す。で、残ったお金のうち、
すでに頭金として１０００万（３３％）も！入れてるじゃんｗ
＞そうなると、投資した金額は回収したわけで、後はほったらかしてもお金がポケットにはいってくる
頭金が３００万なら、たった２年で回収できるってことだから、確かに借り入れが多いほうが有利ｗ
１００万なら一年以内で回収ｗ
すごい理論が展開されてるｗ
＞借り入れが少ない方が、アパート経営に有利というが逆だろ
＞例えば自己資金、1000万で中古投資物件を3000万でかうとする
＞うち、2000万は借り入れ。借り入れ返済は家賃で返す。で、残ったお金のうち、
すでに頭金として１０００万（３３％）も！入れてるじゃんｗ
＞そうなると、投資した金額は回収したわけで、後はほったらかしてもお金がポケットにはいってくる
頭金が３００万なら、たった２年で回収できるってことだから、確かに借り入れが多いほうが有利ｗ
１００万なら一年以内で回収ｗ
すごい理論が展開されてるｗ
573 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 14:13:41 ID:6HWWHe4b
>572
563の言ってることは、そのままレバレッジ型の人が言うことのある理論だよ。
頭金をそれなりの比率で入れてる例えは別に突っ込むところではない気がするが・・・
むしろ、自己資金を回収していることを印象付けているけど、借金も自己のものだということを
うまく誤魔化しているところを突っ込むべきかと。
>後はほったらかしてもお金がポケットにはいってくる
この部分ね。ポケットに入ってくるけど、借金返済に出ていくことを考慮しないと躓く。
ここで初期投資2000万円、自己資金ゼロ、利回り10%とか例にあげても
それは最初から回収する資金は何もなくて、いきなりキャッシュフローを生むけど
借金はきちんと返済しないといけないことを忘れないようにしないとね。
俺は、そういう風に感じたから、563も572もすごい論理展開だよな～と小一時間。
563の言ってることは、そのままレバレッジ型の人が言うことのある理論だよ。
頭金をそれなりの比率で入れてる例えは別に突っ込むところではない気がするが・・・
むしろ、自己資金を回収していることを印象付けているけど、借金も自己のものだということを
うまく誤魔化しているところを突っ込むべきかと。
>後はほったらかしてもお金がポケットにはいってくる
この部分ね。ポケットに入ってくるけど、借金返済に出ていくことを考慮しないと躓く。
ここで初期投資2000万円、自己資金ゼロ、利回り10%とか例にあげても
それは最初から回収する資金は何もなくて、いきなりキャッシュフローを生むけど
借金はきちんと返済しないといけないことを忘れないようにしないとね。
俺は、そういう風に感じたから、563も572もすごい論理展開だよな～と小一時間。
574 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 14:39:43 ID:TeGFHORX
良い収益物件を不動産屋に頼んでおいても
ほんとに良いのは不動産屋が自分で買っちゃうような気がする
だから良いのは不動産屋からは出てこない。
ほんとに良いのは不動産屋が自分で買っちゃうような気がする
だから良いのは不動産屋からは出てこない。
574
不動産屋の前の段階でry
不動産屋自身はそんなに買わないと思う
不動産屋の前の段階でry
不動産屋自身はそんなに買わないと思う
576 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 14:57:13 ID:9vIE2+To
ワン！
577 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 15:45:23 ID:P+/u0VCq
578 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 16:29:43 ID:EB7HkuUi
東京城南地区で築22年1Ｒを10戸で踏ん張っている大家ですが、
今春の成績は退室が4戸で入居が2戸、現状空き2戸、
一昨年までは春に全戸決まっていたのですが。
皆さんの今春の成績はいかがですか？
今春の成績は退室が4戸で入居が2戸、現状空き2戸、
一昨年までは春に全戸決まっていたのですが。
皆さんの今春の成績はいかがですか？
579 ：大塔の新築物件：2009/04/04(土) 17:57:17 ID:9vIE2+To
半月前にうちの近くの大塔物件が完成しました。私はアパ満の賃貸人。
恐らく2LDK×8戸と思われます。現在、夜のライトから数えて
3戸入居（2階の3室）のようです。10万都市です。周りにアパ満、大輪などの
アパートもあり、入居率7－8割ってとこです。
さて、大家さん垂涎の的である、新築1棟の今後の入居率はいかに？
今後、報告いれます。
恐らく2LDK×8戸と思われます。現在、夜のライトから数えて
3戸入居（2階の3室）のようです。10万都市です。周りにアパ満、大輪などの
アパートもあり、入居率7－8割ってとこです。
さて、大家さん垂涎の的である、新築1棟の今後の入居率はいかに？
今後、報告いれます。
>>578
・・・・空室情報、大変参考になります。
当方は愛知豊田の下町で築２１年が２棟（２DK・３DK）と築３年が一棟（ワンルーム）です。
（３棟とも大刀）現在、全室３５戸中、退室６戸、入居２戸、空室４戸です。
昨年秋まで３棟とも満室でした（過去の入居率・・・・古屋は建設以来２１年間、平均で９５パーセント以上キープ・築浅は去年秋までほぼ１００パーセント）。
この地域の大刀アパートの空き室は窓と玄関に大きく「入居募集中」の黄色い張り紙があるので
状況がわかり易く、だいたい当方と似たような入居状況のようです。
他の仕事の関係上、よく周辺地域を車で回るのですが、１～３月に比べて明らかに
車やトラックの交通量が増えて（戻って）きた感じがあるので急減速した景気も取りあえずは一服かなっと思います。
ただし、周囲は今から建築を始めるアパートが数棟ありますし、家賃も新築または築１年程の物件で
すでに当方の２割引き（大刀のように一年間ではなく恒久的のようです）が多く出てきてます。
限られたお客様の奪い合いですから当地域のアパート業にはまだまだこれからが
本当の厳しさかなとも思います。
・・・・空室情報、大変参考になります。
当方は愛知豊田の下町で築２１年が２棟（２DK・３DK）と築３年が一棟（ワンルーム）です。
（３棟とも大刀）現在、全室３５戸中、退室６戸、入居２戸、空室４戸です。
昨年秋まで３棟とも満室でした（過去の入居率・・・・古屋は建設以来２１年間、平均で９５パーセント以上キープ・築浅は去年秋までほぼ１００パーセント）。
この地域の大刀アパートの空き室は窓と玄関に大きく「入居募集中」の黄色い張り紙があるので
状況がわかり易く、だいたい当方と似たような入居状況のようです。
他の仕事の関係上、よく周辺地域を車で回るのですが、１～３月に比べて明らかに
車やトラックの交通量が増えて（戻って）きた感じがあるので急減速した景気も取りあえずは一服かなっと思います。
ただし、周囲は今から建築を始めるアパートが数棟ありますし、家賃も新築または築１年程の物件で
すでに当方の２割引き（大刀のように一年間ではなく恒久的のようです）が多く出てきてます。
限られたお客様の奪い合いですから当地域のアパート業にはまだまだこれからが
本当の厳しさかなとも思います。
581 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 19:15:40 ID:oFmDjSIg
今年になって、ほんとに空きが多くなったよね。
住居は必要でしょ、その人たちはどこにいったんだ？？？やっぱ実家帰り？？
埋まっていたものをいざ埋めようとすると、なかなか埋まらない。
建物自体に問題があるのか、それとも、やっぱり需要がないのか
どっちが原因なのかから考えないとならない。
住居は必要でしょ、その人たちはどこにいったんだ？？？やっぱ実家帰り？？
埋まっていたものをいざ埋めようとすると、なかなか埋まらない。
建物自体に問題があるのか、それとも、やっぱり需要がないのか
どっちが原因なのかから考えないとならない。
終わりの始まりって感じだね
当方、明大前と下高井戸の間で退室１，入居１で満室です。
新宿、渋谷、吉祥寺、三軒茶屋に乗り換えなしで行ける立地だが
取引のある不動産屋6社から1回も空き部屋の問い合わせ無し
こんな年初めてだよ
学生は公務員の子供ばかりですなぁ。。
当方、明大前と下高井戸の間で退室１，入居１で満室です。
新宿、渋谷、吉祥寺、三軒茶屋に乗り換えなしで行ける立地だが
取引のある不動産屋6社から1回も空き部屋の問い合わせ無し
こんな年初めてだよ
学生は公務員の子供ばかりですなぁ。。
583 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 21:32:05 ID:oFmDjSIg
つまり、近年で見て、例がないほど不景気ということだね。
中間層が居なくなり、借りるのは、ある程度の層。
今まで派遣やらバイトでも食べられてきた層が、現実で食べられなくなり
仕方なく、実家に帰省してしまった。
家の住居の前のアパートも3年ほど前に外装塗装したのに
4戸中、1部屋のみが、もぅ3年続いている。
中間層が居なくなり、借りるのは、ある程度の層。
今まで派遣やらバイトでも食べられてきた層が、現実で食べられなくなり
仕方なく、実家に帰省してしまった。
家の住居の前のアパートも3年ほど前に外装塗装したのに
4戸中、1部屋のみが、もぅ3年続いている。
584 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 23:11:07 ID:LPWRtOgs
>>583
家賃が高いんでしょう。
こういう集合住宅用連続型物置を置いてる人はいますか
http://www.yodomonooki.jp/products/lumberroom/renzoku/renzoku.html
家賃が高いんでしょう。
こういう集合住宅用連続型物置を置いてる人はいますか
http://www.yodomonooki.jp/products/lumberroom/renzoku/renzoku.html
586 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 23:28:18 ID:LPWRtOgs
「収納を増やし、付加価値を上げることが満室への近道です。
単身者用のサイズから家族向けサイズまで様々なサイズを用意しています。」
だそうです。
http://www.shimaicom.jp/inaba_nexta_renzoku_main.html
単身者用のサイズから家族向けサイズまで様々なサイズを用意しています。」
だそうです。
http://www.shimaicom.jp/inaba_nexta_renzoku_main.html
587 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 23:33:04 ID:oFmDjSIg
物置置いてある賃貸というのは見たことないし、共用だろうし
置くものって無いから不要のように思えるけど何か他に使用目的でも・・
家の住居のまん前のアパートの場合は、家賃というより立地が悪い。
コンビにまでは、２００Mくらいに2件あるけど、スーパーだと１K近くあるかな
１ｋといっても、車で5分くらい。小中はあるけど、高校は自転車で15分はかかる。
人が入る入らないの重要ファクターは、やっぱり立地と家賃。どちらと言えば立地だね。
置くものって無いから不要のように思えるけど何か他に使用目的でも・・
家の住居のまん前のアパートの場合は、家賃というより立地が悪い。
コンビにまでは、２００Mくらいに2件あるけど、スーパーだと１K近くあるかな
１ｋといっても、車で5分くらい。小中はあるけど、高校は自転車で15分はかかる。
人が入る入らないの重要ファクターは、やっぱり立地と家賃。どちらと言えば立地だね。
588 ：名無し不動さん：2009/04/04(土) 23:37:56 ID:oFmDjSIg
あ～そういう個人専用の物置か～1個分が3万くらいか・・
正直、入居者も使わないと思う、広告の必要だというのは売り文句でしょ。
1室に3万かけるなら、煙火災報知機とかﾐﾆ消火器とか、手に触る部分の交換や
安く済んで、効果のあるサービスしたほうが。
物置1個買って、誰でも使える普段使わないようなものを買い揃えるってのもいいかも。
冬が降るところでは、雪かきとか。
正直、入居者も使わないと思う、広告の必要だというのは売り文句でしょ。
1室に3万かけるなら、煙火災報知機とかﾐﾆ消火器とか、手に触る部分の交換や
安く済んで、効果のあるサービスしたほうが。
物置1個買って、誰でも使える普段使わないようなものを買い揃えるってのもいいかも。
冬が降るところでは、雪かきとか。
>>564
空室があまりでない物件前提です
>>565
もし、借入金利が４％なら、返済せずにそれ以上の利回りの別物件を買う方がお得。
だから、かならずしも繰り上げ返済したほうがいいとは限らないと思う
>>570
確かにその通りですね。
資産は目減りするのに借金は減らない
資産（地価）の下がりにくい場所を買っていった方が有利ですね
>>572
そう、そのとおり
だから自己資金０でやる。ようは他人のふんどしですもう取ってポケットにおこずかいもらえるのが理想
空室があまりでない物件前提です
>>565
もし、借入金利が４％なら、返済せずにそれ以上の利回りの別物件を買う方がお得。
だから、かならずしも繰り上げ返済したほうがいいとは限らないと思う
>>570
確かにその通りですね。
資産は目減りするのに借金は減らない
資産（地価）の下がりにくい場所を買っていった方が有利ですね
>>572
そう、そのとおり
だから自己資金０でやる。ようは他人のふんどしですもう取ってポケットにおこずかいもらえるのが理想
金があるならレバかけない方が儲かるよ
他人の金転がして そう儲かるもんじゃない
他人の金転がして そう儲かるもんじゃない
・・・色々な地域の入居状況や近況報告をよろしければ書き込んでいただけると
参考になりますので宜しくお願い致します。
>>589
それ以上の利回り物件買ったとしても、最初の物件は繰上返済していくのが普通じゃないの？
それ以上の利回り物件買ったとしても、最初の物件は繰上返済していくのが普通じゃないの？
596 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 09:25:14 ID:X4DsvXo9
京王かーかー山２ＤＫ×８満室。けれども、回りほとんど賃貸。
まん前の空地にも建築中。
まん前の空地にも建築中。
597 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 11:01:25 ID:xxnD1E7Z
永山は結構会社も多いから堅調かな
でも怖いなｗ
でも怖いなｗ
598 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 11:33:09 ID:IpwnrS+X
人口が減ってるのにこれだけアパート建てれば空室だらけになるに決まってんだろ
空室でも修繕費や固定資産税は発生しますので大家はこれから赤字になるよ
まして借金してまで立てるなんてキチガイだろ
空室でも修繕費や固定資産税は発生しますので大家はこれから赤字になるよ
まして借金してまで立てるなんてキチガイだろ
マンション建てて、上の階に自分も３ＬＤＫぐらいの間取りで住む。
下には店子いれて、家賃収入ゲットというプランはどうでしょうか？
場所は目黒区、５０坪、４階建て、１ＤＫ（３０㎡）ｘ１２部屋 家賃１０万ｘ１２部屋
自己資金 土地のみ購入 あと借り入れ
下には店子いれて、家賃収入ゲットというプランはどうでしょうか？
場所は目黒区、５０坪、４階建て、１ＤＫ（３０㎡）ｘ１２部屋 家賃１０万ｘ１２部屋
自己資金 土地のみ購入 あと借り入れ
>>600
はい、１ＤＫが広いのは 単身の女性向け（キャリアウーマン）向けです。
子金持ちの独身女性が増えているからです。
そおゆう方々は、都心のおしゃれな街にすみたがるので。
確かにファミリータイプ向け、２０平米の１ｋもあったほうがよさそうです。
さんくすこ
はい、１ＤＫが広いのは 単身の女性向け（キャリアウーマン）向けです。
子金持ちの独身女性が増えているからです。
そおゆう方々は、都心のおしゃれな街にすみたがるので。
確かにファミリータイプ向け、２０平米の１ｋもあったほうがよさそうです。
さんくすこ
602 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 15:17:54 ID:aUuyQgoP
30でも今となっては微妙なのに
さらに狭くって・・・ギャグか？
さらに狭くって・・・ギャグか？
・・・私も今の時代３０平米以下は（よほど特殊需要が無いと）駄目と思う。
たぶん、建築費や面積に対する収益しか考えてないのかも？。
でも、流石 都心だな、家賃が当地方の倍ですから土地価格は別としても
建築費は地方と都心とではそこまで変わらないだろうから
よほど変な間取りさえしなければ利益率は高そうだな。
たぶん、建築費や面積に対する収益しか考えてないのかも？。
でも、流石 都心だな、家賃が当地方の倍ですから土地価格は別としても
建築費は地方と都心とではそこまで変わらないだろうから
よほど変な間取りさえしなければ利益率は高そうだな。
・・・でも、自宅部分建築費の利益も出さないといけないから
ある意味、危ないな。
ある意味、危ないな。
>>601
いやいやファミリー向けじゃないよ。
４F建て１２室ってことは自宅のぞくと３フロアで、１フロア当たり４戸。
３０平米で４戸＝１２０平米。２５平米なら４．８戸、、、あとちょっと詰めれば５戸になるかな。
１０万X４戸＝４０万。 ８万X５戸＝４０万。 ３０平米で１０万と２５平米で８万ならドッチが人気になるのかな？
部屋数が増えるほうが空室が続く際のリスクを避けられるしよく考えてみたほうがいい。
もっと考えれば例えば３０平米と２０平米（ちょっと狭いかな？）との組み合わせもアリだろう。
変形間取りは良く思わないが多様性（価格差が）があるのは良いと思う。
＞子金持ちの独身女性が増えているからです。
＞そおゆう方々は、都心のおしゃれな街にすみたがるので。
まあそのターゲット層がいつまでどのくらいまで存在するかな？
そうやって企画されたマンション（デザイナーズマンションｗ）が結局事務所用途になったり
女性が集まらずに性差なしにしたら男性ばかりになったり法人契約で社員寮になったりと、
企画の意図しない方向になるのがほとんど。
だったら余計なコスト（スイーツ向けフロントやフレグランス設備など）は掛けない方が
イニシャルコストを下げられる。
基本的な、防音、安全性（防犯性）、広さ、収納などを押さえるほうが大事。地域や相場に応じた
内容にしないと後でアンマッチが広がることになる。
>>604
広さは地域と需要に大きく左右されるよ。都内はまた別の要因で要求が変わる。
いやいやファミリー向けじゃないよ。
４F建て１２室ってことは自宅のぞくと３フロアで、１フロア当たり４戸。
３０平米で４戸＝１２０平米。２５平米なら４．８戸、、、あとちょっと詰めれば５戸になるかな。
１０万X４戸＝４０万。 ８万X５戸＝４０万。 ３０平米で１０万と２５平米で８万ならドッチが人気になるのかな？
部屋数が増えるほうが空室が続く際のリスクを避けられるしよく考えてみたほうがいい。
もっと考えれば例えば３０平米と２０平米（ちょっと狭いかな？）との組み合わせもアリだろう。
変形間取りは良く思わないが多様性（価格差が）があるのは良いと思う。
＞子金持ちの独身女性が増えているからです。
＞そおゆう方々は、都心のおしゃれな街にすみたがるので。
まあそのターゲット層がいつまでどのくらいまで存在するかな？
そうやって企画されたマンション（デザイナーズマンションｗ）が結局事務所用途になったり
女性が集まらずに性差なしにしたら男性ばかりになったり法人契約で社員寮になったりと、
企画の意図しない方向になるのがほとんど。
だったら余計なコスト（スイーツ向けフロントやフレグランス設備など）は掛けない方が
イニシャルコストを下げられる。
基本的な、防音、安全性（防犯性）、広さ、収納などを押さえるほうが大事。地域や相場に応じた
内容にしないと後でアンマッチが広がることになる。
>>604
広さは地域と需要に大きく左右されるよ。都内はまた別の要因で要求が変わる。
607 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 16:32:49 ID:IQ+mxJpX
どなたか、自分で営業的なことをしている人居ますか？
方法はどうやって？？ 宣伝効果ありますか？
方法はどうやって？？ 宣伝効果ありますか？
608 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 16:55:58 ID:FXX2XWzo
これからは広くて安いのが入居率が上がるよ
狭いのはだめだね
狭いのはだめだね
609 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 17:37:33 ID:qEle4viC
>>３０平米で１０万と２５平米で８万ならドッチが人気になるのかな？
３０平米で８万が人気が出る。
３０平米で８万が人気が出る。
農家が相続対策でリサーチも無しに安易に建てた物件、工業団地等の労働者向け物件から潰れて行くでしょ。
大手の工場なんて、割りが合わないと思ったらサッサと閉鎖して工場移転。
あと学生相手を見込んでアパート建てたら本校と統合とか。
>>599
新築建てるよか、既に回ってる物件がこの不況が出てるんだからソレ買えばいいじゃん。
大手の工場なんて、割りが合わないと思ったらサッサと閉鎖して工場移転。
あと学生相手を見込んでアパート建てたら本校と統合とか。
>>599
新築建てるよか、既に回ってる物件がこの不況が出てるんだからソレ買えばいいじゃん。
611 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 18:12:58 ID:aUuyQgoP
・・・困ったなあ。私も賃貸兼業農家ですから・・・・必ず潰れるんですね(汗）。
＞農家が相続対策でリサーチも無しに安易に建てた物件、工業団地等の労働者向け物件
リサーチはしてるけど・・・よく考えたら、両方とも私のことだ(笑）
リサーチはしてるけど・・・よく考えたら、両方とも私のことだ(笑）
614 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 20:04:35 ID:uZWmuMTj
練馬だと土地坪100万くらいかな。
615 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 20:13:20 ID:IQ+mxJpX
そんなリサーチとかなんていらねーよ。
要は、入居率１００％が維持できればいいよ。
東北のテポドン模型作った人も、リサーチなどはしてない。
流れがよければ、自然と入居率も１００％維持できる。
リサーチして、ドテン状態の人が一番悲惨。
要は、入居率１００％が維持できればいいよ。
東北のテポドン模型作った人も、リサーチなどはしてない。
流れがよければ、自然と入居率も１００％維持できる。
リサーチして、ドテン状態の人が一番悲惨。
ＪＡに食物にされた農家なんか見るに耐えないよね、農家はＪＡだからと信用したはいいけど結局不動産取られて終了。
割高な工費、客の集まる土日が休日、甘い収支予想。
こんな感じ喰い物にされてるんだよなぁ。
一部だけど、こんなトコもある。
割高な工費、客の集まる土日が休日、甘い収支予想。
こんな感じ喰い物にされてるんだよなぁ。
一部だけど、こんなトコもある。
>>605
アパートだけ建てるにしても、利益を全額ローン返済に充てる人なんていないだろ。
利益で浮いた分を自宅部分の返済に充てるって考えだと思うが。
>>599の場合って住宅ローン使えるのかな？
自宅兼アパートのするメリットって、住宅ローン使えることくらいしか思い浮かばない。
アパートだけ建てるにしても、利益を全額ローン返済に充てる人なんていないだろ。
利益で浮いた分を自宅部分の返済に充てるって考えだと思うが。
>>599の場合って住宅ローン使えるのかな？
自宅兼アパートのするメリットって、住宅ローン使えることくらいしか思い浮かばない。
4Fでも15Fとかでも坪50とかでいけると考えたら甘い？
620 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 21:24:10 ID:0HKxqiJ9
これから中国で部品をつくり組み立てるだけの
坪単価２０万円のアパートが主流になるな
家賃は単身で１ＬＤＫ３０㎡以上で４万円ぐらい
坪単価２０万円のアパートが主流になるな
家賃は単身で１ＬＤＫ３０㎡以上で４万円ぐらい
坪単価は知らんが新築アパート３０平米で４万円程度の家賃なんて今では普通だ。
623 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 21:42:28 ID:CIwBS5O8
都心と、地方の奴がごっちゃになってるから、全然話がかみ合ってないだろ。
都心ではワンルーム２０㎡未満、３点ユニットでも借り手が付く。礼金も取る。
地方の奴には信じられないかも知れんがな。
自宅部分の面積が全体の半分以上なら、全体に住宅ローンが適用される。
また、スルガ銀行はそれが三分の一以上に緩和されてはいるが、
スルガの金利は、他行のアパートローンより高いから、メリットは固定金利を選択できる点のみだ。
それから、１世帯だけ４ＬＤＫとかはやめておけ。売却できずに、泣く目に遭うぞ。
都心ではワンルーム２０㎡未満、３点ユニットでも借り手が付く。礼金も取る。
地方の奴には信じられないかも知れんがな。
自宅部分の面積が全体の半分以上なら、全体に住宅ローンが適用される。
また、スルガ銀行はそれが三分の一以上に緩和されてはいるが、
スルガの金利は、他行のアパートローンより高いから、メリットは固定金利を選択できる点のみだ。
それから、１世帯だけ４ＬＤＫとかはやめておけ。売却できずに、泣く目に遭うぞ。
>都心ではワンルーム２０㎡未満、３点ユニットでも借り手が付く。礼金も取る。
神奈川南部の地方都市だが、↑この条件だと４．５万～５．５万位。
神奈川南部の地方都市だが、↑この条件だと４．５万～５．５万位。
>>599の未来の姿か？
546 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 22:44:42 ID:XXb5lMam
近くに売りに出されてたアパートなんだけど、
学生多い所で、１DK12コと大家さん用の４DKの部屋があって。
一軒家買う思いしたら、４DKに住めばいいのかなと思って調べたら、
元大家は居座ったままで、家賃５万円払うらしい。
これって、アパート経営失敗しただけ？
546 ：名無し不動さん：2009/04/02(木) 22:44:42 ID:XXb5lMam
近くに売りに出されてたアパートなんだけど、
学生多い所で、１DK12コと大家さん用の４DKの部屋があって。
一軒家買う思いしたら、４DKに住めばいいのかなと思って調べたら、
元大家は居座ったままで、家賃５万円払うらしい。
これって、アパート経営失敗しただけ？
うちの地域では、45㎡の1LDKで5.5万円が相場だそうです。
まあ、建築費は土地代も入れて5,800万円だから。
まあ、建築費は土地代も入れて5,800万円だから。
同一面積で、土地より建築費の方が高いか否かで価値が変わってきそうだな。
建てる方としては本当に
坪20になれば500坪くらいの結構すごいマンション
一億以下で建てられるから嬉しいけど今のところ
安くて坪50くらいでないの?
鉄だと
坪20になれば500坪くらいの結構すごいマンション
一億以下で建てられるから嬉しいけど今のところ
安くて坪50くらいでないの?
鉄だと
629 ：名無し不動さん：2009/04/05(日) 23:08:12 ID:8m2s51OB
某都心に１３㎡のワンルームを持っているが、セレブ奥様が
ヨガの練習で借りてもらってる。月６万８千円だ。
ヨガの練習で借りてもらってる。月６万８千円だ。
>>606
イニシャルコストを下げること（未来のリスクの軽減）と
部屋数を増やして空室リスクを減らすこと
参考になりました
見た目より、基本性能を重視したいと思います
（防音、安全、広さ、収納）
そおゆう意味だと、オートロック、ロフトがいいんですかね
イニシャルコストを下げること（未来のリスクの軽減）と
部屋数を増やして空室リスクを減らすこと
参考になりました
見た目より、基本性能を重視したいと思います
（防音、安全、広さ、収納）
そおゆう意味だと、オートロック、ロフトがいいんですかね
俺の実家の近くの（関東某県）４０ｍの大刀新築月6.2万
俺の都心に持ってる築2年４０ｍ月18万
俺の都心に持ってる築2年４０ｍ月18万
>>625
以前買いませんかって勧められたのに
前の前のオーナーがずっと住んでるっていうのあったよ
特に安くも高くも無い家賃だったから
その人の場合は単にそこにずっといたいだけだと思うけど
他の部屋も満室だったし
以前買いませんかって勧められたのに
前の前のオーナーがずっと住んでるっていうのあったよ
特に安くも高くも無い家賃だったから
その人の場合は単にそこにずっといたいだけだと思うけど
他の部屋も満室だったし
藤沢・茅ヶ崎の海側でも６万は厳しいな
ニート向けワンルーム
>>641
つまり最寄は相鉄線和田町駅かあ。
つまり最寄は相鉄線和田町駅かあ。
関内駅から徒歩12分、古いけど分譲マンション23平米上の方を53000円で借りてる
もろ日本人の少ない怪しいエリアだけど(w
関内の反対側か、横浜駅徒歩圏でもない限り20平米で7万はムリじゃねえ？
もろ日本人の少ない怪しいエリアだけど(w
関内の反対側か、横浜駅徒歩圏でもない限り20平米で7万はムリじゃねえ？
築浅だったら２０㎡未満の三点セットなんて無いでしょ。
646 ：名無し不動さん：2009/04/06(月) 16:33:07 ID:Ux0whal0
同じ金使うんなら賃貸経営はおいしくない
むしろデメリットの方が多いってことだ良く考えろ
むしろデメリットの方が多いってことだ良く考えろ
中野区の物件で、ワンルーム15-18㎡ 駅徒歩12分 築8年 想定利回り8パー
金融機関で調達金利4パーとしても、利回り4パーは確保できます。
サブリース会社に全てをまかせても、年120万ほど利益が出る計算なのですが、
計算通りに行くものなんでしょうか？
自己資金は総額の10パーを予定してます。
金融機関で調達金利4パーとしても、利回り4パーは確保できます。
サブリース会社に全てをまかせても、年120万ほど利益が出る計算なのですが、
計算通りに行くものなんでしょうか？
自己資金は総額の10パーを予定してます。
銀行預金じゃあるまいし計算通りにはいかないよ
想定利回りってのは普通表面
表面で8%って利益はほとんど出ないだろうと思われる
まあそれだけの情報なら誰も答えようがない
想定利回りってのは普通表面
表面で8%って利益はほとんど出ないだろうと思われる
まあそれだけの情報なら誰も答えようがない
すいません。情報不足でした。
中野区の物件で、ワンルーム15-18㎡ 駅徒歩12分 RC築8年
家賃は7.2-7.5万で現在空きなし。オーナーチェンジ物件。
売却理由はオーナーが70歳を超えていて、高齢の為事業継続が難しくなった事。
・現在の入居者はそのまま引き継ぐ事
・指定のサブリース会社に委託 等の条件付き。
気になる点は、近くに川がある事と、周辺道路がちょっと狭い気がします。
中野区の物件で、ワンルーム15-18㎡ 駅徒歩12分 RC築8年
家賃は7.2-7.5万で現在空きなし。オーナーチェンジ物件。
売却理由はオーナーが70歳を超えていて、高齢の為事業継続が難しくなった事。
・現在の入居者はそのまま引き継ぐ事
・指定のサブリース会社に委託 等の条件付き。
気になる点は、近くに川がある事と、周辺道路がちょっと狭い気がします。
区分は自分で自由になんないから買ったことない。
修繕積立金少ないのは止めろと何処かで聞いたことある。
修繕積立金少ないのは止めろと何処かで聞いたことある。
区分じゃなく一棟買いです。
部屋数、等まで書いてしまうと特定されてるので
これ以上は書けませんが・・・
部屋の内装・設備などは、現在全室入居中ですので一切確認ができません。
部屋数、等まで書いてしまうと特定されてるので
これ以上は書けませんが・・・
部屋の内装・設備などは、現在全室入居中ですので一切確認ができません。
年間の満室賃料 - 元金返済 - 金利 - 管理費 - 修繕費
- 固都税 - 所得税住民税保険 ＝
これで入居率を100%→90%→80%とした場合や
金利を2%→5%とした場合考えれば凡そ見当付くでしょ
- 固都税 - 所得税住民税保険 ＝
これで入居率を100%→90%→80%とした場合や
金利を2%→5%とした場合考えれば凡そ見当付くでしょ
サブリースで8割として6.4％になって
4％のフルローンで2.4％の分が120万になる
ということですか？
4％のフルローンで2.4％の分が120万になる
ということですか？
それじゃあ元本の返済に足りないだろ。
キャッシュフローがマイナスになっちゃうぞ。
キャッシュフローがマイナスになっちゃうぞ。
656 ：名無し不動さん：2009/04/06(月) 19:06:09 ID:Lb5z3x+t
657 ：名無し不動さん：2009/04/06(月) 19:14:46 ID:Lb5z3x+t
６４８→６４７
契約賃料(サブリース会社との) - 元金返済 - 金利 - 固都税
調達金利4パーとして上記計算で年120万の収益が見込めます。
契約賃料計算で利回り8パーですので、空室や管理・修繕費、あるいは入・退去
費用はサブリース会社が負います。
調達金利4パーとして上記計算で年120万の収益が見込めます。
契約賃料計算で利回り8パーですので、空室や管理・修繕費、あるいは入・退去
費用はサブリース会社が負います。
＞契約賃料(サブリース会社との) - 元金返済 - 金利（４％） - 固都税＝１２０万
・・・って事は １２０万－修繕費？円ー所得税？円＝？？？
・・・って事は １２０万－修繕費？円ー所得税？円＝？？？
訂正 １２０万－修繕費？円ー所得税住民税保険？円ーその他雑費＝？？？円
というか、今持ってる物件の規模を調整して試算してみりゃいいんじゃんよ。
そんで修繕費を２割、返済・税金・入居率９割でキャッシュフロー出ればいいんじゃね。
そんで修繕費を２割、返済・税金・入居率９割でキャッシュフロー出ればいいんじゃね。
662 ：名無し不動さん：2009/04/06(月) 20:34:09 ID:C73tTebX
>>660に地価下落リスクを書くの忘れてた・・・・そうすると何も残らんな
部屋数が書かれてないけど一棟ってことだから
年売り上げが1000万を軽く超えるんじゃないかな
7.5万が12部屋あるともう1000万
厳密には色々引かれるけどそれでも所得税と住民税で100万超える可能性あるよ
年売り上げが1000万を軽く超えるんじゃないかな
7.5万が12部屋あるともう1000万
厳密には色々引かれるけどそれでも所得税と住民税で100万超える可能性あるよ
120万の所得で、所得税・住民税の税額が100万ですかー
どんだけ酷い税率なんですかねー
地価下落リスクは取ってないです。
ビジネス誌や不動産屋も、底値と判断しているところが多いようですし。
最悪、5年程度まわして売却すれば、取得価格割れは無さそう
とか甘い考えですかね。
どんだけ酷い税率なんですかねー
地価下落リスクは取ってないです。
ビジネス誌や不動産屋も、底値と判断しているところが多いようですし。
最悪、5年程度まわして売却すれば、取得価格割れは無さそう
とか甘い考えですかね。
甘すぎ。
欲出さないで自己資金割を多くしてもっと小さい物件から始めりゃいいじゃん。
>>668
実際にこらすげえお買い得っていうのがあるのは
ファンド物件とかの5－10億以上くらいのじゃない？
1－3億でも無くは無いけど
それより自己資金少ないなら借り入れしてまで買わないで
他の事やったのが率がいいと思う
実際にこらすげえお買い得っていうのがあるのは
ファンド物件とかの5－10億以上くらいのじゃない？
1－3億でも無くは無いけど
それより自己資金少ないなら借り入れしてまで買わないで
他の事やったのが率がいいと思う
酷い税率というか借金の比率が多すぎるとそうなるんだよ
＞120万の所得
所得じゃなくて年キャッシュフロー（予定）ね
所得には返済したはずの元金も含まれる
収益物件もまだ持ったことないみたいだし税制その他もう一度見直してみては
＞120万の所得
所得じゃなくて年キャッシュフロー（予定）ね
所得には返済したはずの元金も含まれる
収益物件もまだ持ったことないみたいだし税制その他もう一度見直してみては
中野駅・中野坂上からでも徒歩それだけあってその家賃は高いと思う
それ以外の駅ならかなり厳しくねえ？
それ以外の駅ならかなり厳しくねえ？
そもそも中野で1－2億で8％は今おいしい方？
673 ：６６２：2009/04/07(火) 01:03:32 ID:lCHaFKUa
>>671
某相撲部屋とかの中新までだったらそんなもん
南台や方南まで行くとかなり厳しい
川っぷちなら坂上ではないだろうし俺んちは今は西新宿5丁目3分
住所は渋谷区、ワンルーム1２㎡ かな？S造３階８世帯昭和60年代 30坪ちょい
家賃は７万台だけど最近は厳しいから６万に下げてる
当時は大ｴﾛ線も開通してなくてバブル崩壊を引きずってたから安かったなあ
某相撲部屋とかの中新までだったらそんなもん
南台や方南まで行くとかなり厳しい
川っぷちなら坂上ではないだろうし俺んちは今は西新宿5丁目3分
住所は渋谷区、ワンルーム1２㎡ かな？S造３階８世帯昭和60年代 30坪ちょい
家賃は７万台だけど最近は厳しいから６万に下げてる
当時は大ｴﾛ線も開通してなくてバブル崩壊を引きずってたから安かったなあ
あ 書き込んでしまった
今はとにかくそんな感じの売り物は怖いくらいにジャバジャバ出てきてるから
引っかかることがあるのであれば妥協せずに切るのもお仕事
今はとにかくそんな感じの売り物は怖いくらいにジャバジャバ出てきてるから
引っかかることがあるのであれば妥協せずに切るのもお仕事
12㎡…狭すぎ
駅から遠いし
ワンルーム15-18㎡
だと、今時の若者は住まないし、今ねらうなら リッチな独身キャリアウーマン、dhinksだろ
こいつらは金持ってるから、そんな狭い部屋すまないぞ
ワンルーム15-18㎡
だと、今時の若者は住まないし、今ねらうなら リッチな独身キャリアウーマン、dhinksだろ
こいつらは金持ってるから、そんな狭い部屋すまないぞ
東京は2極化が進んでる
金持ちと貧困層が住む
中間層は郊外へ住む
狭小1Rはそのどちらもターゲットにならないし微妙かも
安ければ需要が大きいけど7万すると貧困層にはきつい
金持ちと貧困層が住む
中間層は郊外へ住む
狭小1Rはそのどちらもターゲットにならないし微妙かも
安ければ需要が大きいけど7万すると貧困層にはきつい
679 ：名無し不動さん：2009/04/07(火) 11:35:33 ID:MNPdfp/4
お前ら家賃てこれから先ずっと右肩下がりだからな決して上がることはない
入居率50％で考えれば賃貸業なんてこれからやる奴は馬鹿
大事なお金だ良く考えろ
入居率50％で考えれば賃貸業なんてこれからやる奴は馬鹿
大事なお金だ良く考えろ
・・・不動産業者も飢えてるから賃貸経営に
興味持ってる可愛いヒヨコちゃんは気を付けないと・・・。
興味持ってる可愛いヒヨコちゃんは気を付けないと・・・。
要は、儲かる地域と駄目な地域と２極って事だわな。
６０㎡のマンション２棟あるが、方や８万、もう一方は１３万少々。
距離にして２キロしか違わんのに。
６０㎡のマンション２棟あるが、方や８万、もう一方は１３万少々。
距離にして２キロしか違わんのに。
>家賃設定がたかくない？
家賃設定がどうであれ、空室だらけになろうが
リスクはサブリース会社が負うので、私には直接関係が無いのです。
みなさんの意見をまとめると、
・リスクの割に儲けが少ない
・高レバは危険
・狭小1Rの需要に疑問
といったところでしょうか。
だとするなら、あえて不動産投資する意味が・・・
家賃設定がどうであれ、空室だらけになろうが
リスクはサブリース会社が負うので、私には直接関係が無いのです。
みなさんの意見をまとめると、
・リスクの割に儲けが少ない
・高レバは危険
・狭小1Rの需要に疑問
といったところでしょうか。
だとするなら、あえて不動産投資する意味が・・・
キャッシュあるなら国内・海外のREIT買った方がいいんじゃ無いの？
単純に金出す訳だし
単純に金出す訳だし
686 ：名無し不動さん：2009/04/07(火) 13:33:58 ID:tbE017Xr
片手間でぼろ儲けできるような話が素人の所へ回ってくるわけが無いだろ。
＞ビジネス誌や不動産屋も、底値と判断しているところが多いようですし。
＞最悪、5年程度まわして売却すれば、取得価格割れは無さそう
＞リスクはサブリース会社が負うので、私には直接関係が無いのです。
・・・今回の物件を買えばその答えが良くわかると思うよ。
「YOU （自己責任承知で）買っちゃいなよ、話はそれからだ(笑）♪」
＞最悪、5年程度まわして売却すれば、取得価格割れは無さそう
＞リスクはサブリース会社が負うので、私には直接関係が無いのです。
・・・今回の物件を買えばその答えが良くわかると思うよ。
「YOU （自己責任承知で）買っちゃいなよ、話はそれからだ(笑）♪」
＞最悪、5年程度まわして売却すれば、取得価格割れは無さそう
上の方で何度も指摘されてるけどこの人税金をまったく考慮に入れてないね
税金からはまず逃げられないんだから一番最初に考えるべき
買う時も維持する5年間もそして売る時も税金はかかる
上の方で何度も指摘されてるけどこの人税金をまったく考慮に入れてないね
税金からはまず逃げられないんだから一番最初に考えるべき
買う時も維持する5年間もそして売る時も税金はかかる
家賃保証で、すっからかんになった奴が多いから注意な
なんと工事費で１億抜いていたところもあるから
そうなると家賃設定はたかくなるわな しかも ３年ごとに家賃が３％上がっていくプランｗ
なんと工事費で１億抜いていたところもあるから
そうなると家賃設定はたかくなるわな しかも ３年ごとに家賃が３％上がっていくプランｗ
確実に保証されるのは最初の数年だけで
あとは賃料の見直しが可能だったり
指定のメンテ工事が義務付けだったり
少々の違約金で業者から解約可能だったり
あとは賃料の見直しが可能だったり
指定のメンテ工事が義務付けだったり
少々の違約金で業者から解約可能だったり
>確実に保証されるのは最初の数年だけで
>あとは賃料の見直しが可能だったり
>指定のメンテ工事が義務付けだったり
契約上では、サブリース会社からの契約賃料は5年間固定で、
その後は協議の上、決定する・・・となってます。
指定工事、防水等は、一定の義務付けがありますね。
で、日常的な清掃・管理・あるいは入居退去に伴う費用や原状回復費用は
サブリース会社負担です。
＞「YOU買っちゃいなよ♪」
こんだけネガティブな情報が出てきてるのに、この状況で買う訳ないでしょーｗ
これで買ったらアフォ いや勇者過ぎです。
不労所得でｳﾏｰと思ったんですけど・・・甘かったか・・・
>あとは賃料の見直しが可能だったり
>指定のメンテ工事が義務付けだったり
契約上では、サブリース会社からの契約賃料は5年間固定で、
その後は協議の上、決定する・・・となってます。
指定工事、防水等は、一定の義務付けがありますね。
で、日常的な清掃・管理・あるいは入居退去に伴う費用や原状回復費用は
サブリース会社負担です。
＞「YOU買っちゃいなよ♪」
こんだけネガティブな情報が出てきてるのに、この状況で買う訳ないでしょーｗ
これで買ったらアフォ いや勇者過ぎです。
不労所得でｳﾏｰと思ったんですけど・・・甘かったか・・・
＞売却理由はオーナーが70歳を超えていて、高齢の為事業継続が難しくなった事。
・・・今の７０才はヨボヨボじゃ無いからな、年寄りほど金にがめつい。
元々ぼろ儲けなら、管理と経理全ておまかせで通帳だけ見てれば良いだけ。
事業継続も何も今後考えて早く糞物件をド素人に高値で売却して確実に
現金化したいだけだろな（もちろん仲介屋もグル）
・・・今の７０才はヨボヨボじゃ無いからな、年寄りほど金にがめつい。
元々ぼろ儲けなら、管理と経理全ておまかせで通帳だけ見てれば良いだけ。
事業継続も何も今後考えて早く糞物件をド素人に高値で売却して確実に
現金化したいだけだろな（もちろん仲介屋もグル）
・・・金利４％って試算上の話？それとも融資確定金利？（長期固定金利とか？）
３年前に２億近くアパートで借金した時３行に見積もり取らせたら
どの銀行も(５年固定で）２パーセント以下（これ以上詳しい数字は口止めされているのでゴメンナサイ）。
変動でもやっぱり２パーセント前後。
銀行は危ない融資(物件＆事業）ほど金利高いぞ
・・・「YOU やっぱり買っちゃいなよ♪早くしないと売り切れちゃうぞ(笑）」
３年前に２億近くアパートで借金した時３行に見積もり取らせたら
どの銀行も(５年固定で）２パーセント以下（これ以上詳しい数字は口止めされているのでゴメンナサイ）。
変動でもやっぱり２パーセント前後。
銀行は危ない融資(物件＆事業）ほど金利高いぞ
・・・「YOU やっぱり買っちゃいなよ♪早くしないと売り切れちゃうぞ(笑）」
７０才のじいさんも甘い汁吸ったわけじゃないと思われ。
損切りだな。
損切りだな。
>>696
事業継続が難しくなったって書いてるじゃんｗ
事業継続が難しくなったって書いてるじゃんｗ
サブリース屋が防水とか塗装のリフォーム直轄会社持ってたらボロ儲けだよな
がんばって買えｗ
がんばって買えｗ
今の金利ってどの位なのかね、別件で寄った信託銀行に聞いてみたら１０年固定で３％とか言われたけど。
じゃぁ１０年固定で３％って、まぁまぁ妥当な額？
そう考えると住宅ローンって安いよなぁ。
１％台当たり前だし。
そう考えると住宅ローンって安いよなぁ。
１％台当たり前だし。
もっと色々探したら
704 ：名無し不動さん：2009/04/07(火) 18:14:45 ID:VUekdQlP
投資用の不動産でも１％台で借りられる。
貧乏人は高い金利、金持ちは低い金利。
だから、金利には相場なんてない。
貧乏人は高い金利、金持ちは低い金利。
だから、金利には相場なんてない。
１％なんて余計に担保不動産提供しても無理だなｗｗ
個人でなく金額が十億百億単位のファンドやデベの話でそ
じゃなければ
融資額と同じくらいの国債とかの動産預けてる人
じゃなければ
融資額と同じくらいの国債とかの動産預けてる人
>>701
アパートローン組む人は、経営してるんだから、利益あるでしょ。
住宅ローンは利益ないし。
でも、1%台の最優遇金利って最初の一回だけなんだよな。
3年固定で1.2%でも、3年後には変動選んだ方が金利安い。それでも2.5%に跳ね上がる。
詐欺みたいだｗ
アパートローン組む人は、経営してるんだから、利益あるでしょ。
住宅ローンは利益ないし。
でも、1%台の最優遇金利って最初の一回だけなんだよな。
3年固定で1.2%でも、3年後には変動選んだ方が金利安い。それでも2.5%に跳ね上がる。
詐欺みたいだｗ
708 ：名無し不動さん：2009/04/07(火) 21:14:49 ID:JWY0qPiT
買主は一般のエンドユーザーのほかに、不動産買取業者やマンション、戸建のデベロッパーなど、
プロの買主もたくさん存在する。割安な物件や、利回りの高い物件は、エンドユーザーに比べ、
意思決定が早く、資金調達の心配も少ない、プロの不動産業者に購入してもらう事によって、
不動産仲介業者は仲介手数料をダブルで稼ぐことが可能となる。
不動産仲介業者の業務効率を考えると、広告費などもかけずに短期間で成約できるため、
ごく当然の流れとなる。また、昨今では、不動産金融が大幅に緩和しているため
、不動産を買い取る業者が非常に多くなってきている。要はプロの買主がちまたに溢れているのである。
このようなことから、本当の意味での「特選物件」は、なかなか市場に流通せずに
プロの間で取引されていることが非常に多いのである。
流通している物件（一般のエンドユーザーが入手できる情報）には少なからず、
不動産業者があまり購入しない通常価格（「エンドユーザー価格」という）の物件や
、不動産業者が割安に買い取り、利益を乗せた転売物件が存在している。そのため、
「特選物件」情報を入手し見極めるには、流通する前の情報を如何にキャッチするかがポイントになる。
不動産業界はとくに「属人的」な要素が強いといえるが、
業界に属していなければ活用できないというものではない。1つでも多くの不動産会社を回り、
何度も繰り返し真剣にコンタクトを取る。そうすることで、不動産会社の多くの顧客の中から
「そういえば○○さん、こんな物件探していたな」と覚えられるようになる。また、
属人的な情報にかぎらず、幅広く情報を集めつづけることで、特選物件の見極めができるようになってくるので、
情報網を少しずつ広げていくことが有効になる。
プロの買主もたくさん存在する。割安な物件や、利回りの高い物件は、エンドユーザーに比べ、
意思決定が早く、資金調達の心配も少ない、プロの不動産業者に購入してもらう事によって、
不動産仲介業者は仲介手数料をダブルで稼ぐことが可能となる。
不動産仲介業者の業務効率を考えると、広告費などもかけずに短期間で成約できるため、
ごく当然の流れとなる。また、昨今では、不動産金融が大幅に緩和しているため
、不動産を買い取る業者が非常に多くなってきている。要はプロの買主がちまたに溢れているのである。
このようなことから、本当の意味での「特選物件」は、なかなか市場に流通せずに
プロの間で取引されていることが非常に多いのである。
流通している物件（一般のエンドユーザーが入手できる情報）には少なからず、
不動産業者があまり購入しない通常価格（「エンドユーザー価格」という）の物件や
、不動産業者が割安に買い取り、利益を乗せた転売物件が存在している。そのため、
「特選物件」情報を入手し見極めるには、流通する前の情報を如何にキャッチするかがポイントになる。
不動産業界はとくに「属人的」な要素が強いといえるが、
業界に属していなければ活用できないというものではない。1つでも多くの不動産会社を回り、
何度も繰り返し真剣にコンタクトを取る。そうすることで、不動産会社の多くの顧客の中から
「そういえば○○さん、こんな物件探していたな」と覚えられるようになる。また、
属人的な情報にかぎらず、幅広く情報を集めつづけることで、特選物件の見極めができるようになってくるので、
情報網を少しずつ広げていくことが有効になる。
709 ：名無し不動さん：2009/04/07(火) 21:16:07 ID:JWY0qPiT
流通してる物件はダメということだね
どうやってよい物件を探したらいいんだ？
どうやってよい物件を探したらいいんだ？
710 ：名無し不動さん：2009/04/07(火) 21:28:14 ID:BBJbi/aZ
自分の足で探すんだよ。
711 ：名無し不動さん：2009/04/07(火) 22:12:29 ID:VUekdQlP
712 ：名無し不動さん：2009/04/07(火) 22:15:52 ID:MFckbBS8
自作自演で盛り上げてーんじゃね
経営にもいろんな考え方があるんだなーと思う今日この頃
色々かもしれないが、何もしないで不労所得が得られると思ったら大間違い。
716 ：名無し不動さん：2009/04/08(水) 13:37:07 ID:/tO6AOKp
おいしい話が自分に回ってくると思ったら大間違い。
一番の不労所得はＲＥＩＴじゃ無いの？
実際に所有すると思いもよらぬトラブルってあるしな。
境界問題に、ＤＱＮ店子、突発的に修繕とかさ。
実際に所有すると思いもよらぬトラブルってあるしな。
境界問題に、ＤＱＮ店子、突発的に修繕とかさ。
719 ：名無し不動さん：2009/04/08(水) 16:59:30 ID:LaVMgmoj
ユダヤとかロスチャイルドとか世界金融勢力とか言われている害人が
操作できる物（リートなど）はあまり買わないほうがいい
個人のアパートは空売りできないからまだまし。
操作できる物（リートなど）はあまり買わないほうがいい
個人のアパートは空売りできないからまだまし。
＞でも、おいしい話に乗ってみます。
＞失敗しても自分の責任だし。
・・・カッコいいな～、経過報告ヨロシク
＞失敗しても自分の責任だし。
・・・カッコいいな～、経過報告ヨロシク
よく地方や土地持ちが相続税対策の為に自己所有の土地にアパート建てるじゃん。
だったら保証債務使うとか駄目なんかね。
自己所有の土地に開発道通して一番効率の良い宅割りして土地の価値を最大まで上げる。
その土地を担保に子が収益物件を買う、買った物件の利益で保証債務。抵当設定のある土地を安く買う。
抵当権が入ってるから土地の価値は断然低く買える訳で取得費も安くなる。
と、まぁ大抵どっかに落とし穴があるけどねｗ
税務署が認めないとか色々・
だったら保証債務使うとか駄目なんかね。
自己所有の土地に開発道通して一番効率の良い宅割りして土地の価値を最大まで上げる。
その土地を担保に子が収益物件を買う、買った物件の利益で保証債務。抵当設定のある土地を安く買う。
抵当権が入ってるから土地の価値は断然低く買える訳で取得費も安くなる。
と、まぁ大抵どっかに落とし穴があるけどねｗ
税務署が認めないとか色々・
それ子に贈与税かかるような？
収益物件の担保不足を親の宅地の担保提供で解消、ココまではOKでしょ。
抵当不動産の売買は時価や鑑定士入れても当然路線価以下の評価が出る。
利害関係の無い第三者なら問題無いだろうけど、思いっきり租税回避バレバレだからね。
低額売買で贈与扱いになるのかなぁ。
本当に効果的な対策なら誰かしらやってる訳だしね。
抵当不動産の売買は時価や鑑定士入れても当然路線価以下の評価が出る。
利害関係の無い第三者なら問題無いだろうけど、思いっきり租税回避バレバレだからね。
低額売買で贈与扱いになるのかなぁ。
本当に効果的な対策なら誰かしらやってる訳だしね。
724 ：名無し不動さん：2009/04/08(水) 20:51:14 ID:lGmkgdu/
>717
昨今のREITの暴落を知らないわけじゃあるまい？
昨今のREITの暴落を知らないわけじゃあるまい？
だからＲＥＩＴは不労所得なんでしょ、今は買い時。
政府の支援策も出来て上がり始めてる。
政府の支援策も出来て上がり始めてる。
すごいハメコミｗ どんな支援策なんだよｗ
土地の登記簿に自分の名前や自分の法人の名前
所有者
で載せてみたいから
所有者
で載せてみたいから
確かにリートは値段戻してるな、１月の利回り４０％とか有得無かったけどなｗ
政府ファンドを作るみたいだけど、本当に今が底なのか？って感じするけど 笑
政府ファンドを作るみたいだけど、本当に今が底なのか？って感じするけど 笑
今の株の値動きもハメコミそのものだけどなｗ
リートもハメコミだって、空気嫁。
不動産投資は諦めて、引き続きFXちまちまやってるか。
リートもハメコミだって、空気嫁。
不動産投資は諦めて、引き続きFXちまちまやってるか。
自動車関連は結構戻したけど、BIG３のどこかが破綻したらまた急降下だな。
>>725
今は買い時って言うけど、底値って保証もないんだよね。
株先物だって同じだろ。
今は急降下の戻し上昇局面だけど、世界景気が最悪期を脱した保証は無いし。
REITも然りだ。
建物の評価価値なんて年々下がっていくわけで、土地神話も完全に崩壊した現在、資産価値の上昇目当てにアパート経営する人なんていないと思うが。
利回り考えて、入居率確保に努力して、借入０の段階でマイナス収支にならなければいいと思うが。
今は買い時って言うけど、底値って保証もないんだよね。
株先物だって同じだろ。
今は急降下の戻し上昇局面だけど、世界景気が最悪期を脱した保証は無いし。
REITも然りだ。
建物の評価価値なんて年々下がっていくわけで、土地神話も完全に崩壊した現在、資産価値の上昇目当てにアパート経営する人なんていないと思うが。
利回り考えて、入居率確保に努力して、借入０の段階でマイナス収支にならなければいいと思うが。
保証なんてある筈無い、明日地球が壊れるかも知れないｗ
735 ：名無し不動さん：2009/04/09(木) 12:10:26 ID:eA13zuiz
土地は買ってもアパート建てた時点で負け組みだぞ
転売するならまだしも
転売するならまだしも
みんな弱気だけどそうかな。。。もちろんガンガンいけとはイワンが。
満室利回りで20％超えてればＯＫだとおもうけどなあ。
満室利回りで20％超えてればＯＫだとおもうけどなあ。
今度
都心か地方か先に言いましょう
ってスレの約束に入れれば？
都心か地方か先に言いましょう
ってスレの約束に入れれば？
基本売却するのか
基本売却しないのか
という所でも全然違うな
基本売却しないのか
という所でも全然違うな
740 ：名無し不動さん：2009/04/09(木) 13:41:45 ID:viBo48V8
新築相続対策利回り７パー・・・・・・
木造なら30％ぐらい欲しい
減価償却が終了が近い木造なら、頭金分を土地代で償却、後は短期ローン分で減価償却で充てれば丁度よさげ。
表利回りの計算方法なんだけど、
新築で土地代金込み5,800万円（建物4,700万円）で、家賃収入が100%入居で660万円の場合は
①660万円÷5,800万円×100%＝11.38%
②660万円÷4,700万円×100%＝14.04%
どちらが正しいと思いますか？
新築で土地代金込み5,800万円（建物4,700万円）で、家賃収入が100%入居で660万円の場合は
①660万円÷5,800万円×100%＝11.38%
②660万円÷4,700万円×100%＝14.04%
どちらが正しいと思いますか？
しらんがな、土地建物込みとか、建物のみとか言えばいいじゃん
普通は土地込みだろ。
建物のみの利回りはハウスメーカーが地主をだまくらかすときに使う指標。
建物のみの利回りはハウスメーカーが地主をだまくらかすときに使う指標。
代々土地もってる奴はどうするんだべ
どうって何が？
主婦なみに漠然とした質問が続くな
主婦なみに漠然とした質問が続くな
748 ：名無し不動さん：2009/04/09(木) 15:45:34 ID:PHZ/WyPj
茨城は関東なのに利回りが高い物件が多いな
749 ：名無し不動さん：2009/04/09(木) 15:51:58 ID:+2O03LCZ
>>747
それはその人しだいじゃないかな？
代々の土地なら売れないから建物だけで計算してもいいだろうし
売ることも考えてるなら 土地も入れて計算すればいいしね
自分も訳ありで始めたばかりなんだけど
収益物件買ったら建物は減価償却するよね
土地は所得費以外は経費扱い出来ないでＯＫ？
それはその人しだいじゃないかな？
代々の土地なら売れないから建物だけで計算してもいいだろうし
売ることも考えてるなら 土地も入れて計算すればいいしね
自分も訳ありで始めたばかりなんだけど
収益物件買ったら建物は減価償却するよね
土地は所得費以外は経費扱い出来ないでＯＫ？
どうしても売らないといけないときに建物だけ売れるのか？
一体にきまってるだろ
一体にきまってるだろ
>>749
土地って固定資産税以外は経費にできなんじゃ・・・
土地って固定資産税以外は経費にできなんじゃ・・・
土地は減価償却出来ないけど買った時に経費扱いには出来る。
>>752
買ったときに経費扱いにできるのは、登記費用だけじゃ・・・
買ったときに経費扱いにできるのは、登記費用だけじゃ・・・
>買ったときに経費扱いにできるのは、登記費用だけじゃ・・・
ｗ
ｗ
755 ：名無し不動さん：2009/04/09(木) 19:04:02 ID:NYvs2LTX
茨城は関東なのに利回りが高い物件が多いな
なんで？
なんで？
そりゃ需要が無いからだろう
投下した資金に対する利回りであれば土地代金を含む。
（将来売却する予定の場合）
資産運用として自分の土地に建てた場合は建物のみで計算。
（将来売却しない予定の場合、相続対策など）
土地込みの場合、売却時に（建物の）生涯通算で計算出来る。
そのとき（最終的に決算して）に利益が出たか出なかったかが判明する。
建物のみの場合は単純に賃貸住宅事業としての計算。収益を得るために掛けたお金に対しての
リターンの計算になる。またそもそも売却を予定しない土地の価値は時代によって評価が固定されないので
含むのはなじまない。
前者が超長期の投資に対して、後者は事業としての投資となる。
前者が売却を見据えて損益分岐点をある程度固定しているのに対して、後者は「その時点での判断」で、
損益分岐点をリフォームなどして延ばすことが出来る。
もちろんこれらは新築での話。
（将来売却する予定の場合）
資産運用として自分の土地に建てた場合は建物のみで計算。
（将来売却しない予定の場合、相続対策など）
土地込みの場合、売却時に（建物の）生涯通算で計算出来る。
そのとき（最終的に決算して）に利益が出たか出なかったかが判明する。
建物のみの場合は単純に賃貸住宅事業としての計算。収益を得るために掛けたお金に対しての
リターンの計算になる。またそもそも売却を予定しない土地の価値は時代によって評価が固定されないので
含むのはなじまない。
前者が超長期の投資に対して、後者は事業としての投資となる。
前者が売却を見据えて損益分岐点をある程度固定しているのに対して、後者は「その時点での判断」で、
損益分岐点をリフォームなどして延ばすことが出来る。
もちろんこれらは新築での話。
少子化なのに、これだけ分譲価格下がってんのに、
アパート経営？まぁずいっしょぉー、それは。
アパート経営？まぁずいっしょぉー、それは。
760 ：名無し不動さん：2009/04/10(金) 03:16:11 ID:ovRMM2hk
ボロアパートが一番儲かりますね
762 ：ショボイ物件：2009/04/10(金) 10:07:34 ID:NzIEMCzu
競売物件で一棟で８００万円、築２３年、１DKロフトあり×８室、家賃28000円
という物件を現金で購入しようかどうか必死に考えております。
駅からは、徒歩１１分です。現在入居率７割です。
固定資産税は、年間１１万円程、状態はボロです。
外壁の修繕も必要です。階段、郵便受けも錆びています。
年間家賃収入が１５０万円～２００万円弱として計算しています。
税金、塗装代、水道、暖房等の設備代を考えると購入後４～５年は修繕にばかりで利益が無いようにも思えます。
修繕しきったあたりで、１２００万円くらいで売れれば良いのですが、考えれば考える程わからなくなります。
という物件を現金で購入しようかどうか必死に考えております。
駅からは、徒歩１１分です。現在入居率７割です。
固定資産税は、年間１１万円程、状態はボロです。
外壁の修繕も必要です。階段、郵便受けも錆びています。
年間家賃収入が１５０万円～２００万円弱として計算しています。
税金、塗装代、水道、暖房等の設備代を考えると購入後４～５年は修繕にばかりで利益が無いようにも思えます。
修繕しきったあたりで、１２００万円くらいで売れれば良いのですが、考えれば考える程わからなくなります。
>>762
それ買うから紹介して
それ買うから紹介して
・・・何階建てですかね？ 修繕は状態によってピンキリなので
色々な業者に合い見積もりしてみると良いかも。
修繕しきってもその分の売却価格が上がる（むしろ年数が更に経ち下がる可能性が大きい）とは思わない方が良いかと・・・。
競売物件なら元が安そうなので？ちょっと違うかもしれないが・・・。
色々な業者に合い見積もりしてみると良いかも。
修繕しきってもその分の売却価格が上がる（むしろ年数が更に経ち下がる可能性が大きい）とは思わない方が良いかと・・・。
競売物件なら元が安そうなので？ちょっと違うかもしれないが・・・。
765 ：ショボイ物件：2009/04/10(金) 11:57:30 ID:NzIEMCzu
三階建て（中二階がロフト）です。
近傍地は、表面利回り１５～２０％程度で取引されているので、厳しく見積もっても１２００万円～１５００万円程度の値段がつくと思います。
しかしながら、昨年からの影響で収益物件の取引が止まっている地域で、銀行融資も収益物件については非常に厳しくなっております。
競売物件の概要書によれば、内部に湿気がこもっており、外壁等の修理時期は過ぎている。と記載されています。
周辺家賃相場調べたら、25000円でした。
近傍地は、表面利回り１５～２０％程度で取引されているので、厳しく見積もっても１２００万円～１５００万円程度の値段がつくと思います。
しかしながら、昨年からの影響で収益物件の取引が止まっている地域で、銀行融資も収益物件については非常に厳しくなっております。
競売物件の概要書によれば、内部に湿気がこもっており、外壁等の修理時期は過ぎている。と記載されています。
周辺家賃相場調べたら、25000円でした。
766 ：名無し不動さん：2009/04/10(金) 12:20:46 ID:h81XQQH+
うちのほうの競売でそういうのは出てるの見たことない
767 ：名無し不動さん：2009/04/10(金) 12:56:27 ID:qoILDBd2
難しい物件だね。
経済情勢がわるくなければ買いにいってよさそうだけど
今後の経済動向が読み切れてないから俺なら買わないでおく。
投資資金もローンの繰り上げ払いに当てる予定だし。
経済情勢がわるくなければ買いにいってよさそうだけど
今後の経済動向が読み切れてないから俺なら買わないでおく。
投資資金もローンの繰り上げ払いに当てる予定だし。
銀行の融資基準にオール電化ってあるのな、逆にガス引いてると金利アップ。
電気コンロって単身でもファミリーでも嫌われてるのに実態に合わない。
電気コンロって単身でもファミリーでも嫌われてるのに実態に合わない。
769 ：続き：2009/04/10(金) 13:05:59 ID:qoILDBd2
近傍地で15～20、駅近で800ってことは結構な田舎でしょ
シナジー効果でも見込めない限りリスクが高いと思う。
今後は人口密度が高くて、土地の条件が良いとかじゃない限り
単なる大家と店子の関係だけで賃貸経営するのは難しくなると
思うな。
ただ、管理状態の良い空き物件はゴロゴロ出てくるだろうから
自分で市場を作れる人には絶好の投資機会だとも思ってる。
シナジー効果でも見込めない限りリスクが高いと思う。
今後は人口密度が高くて、土地の条件が良いとかじゃない限り
単なる大家と店子の関係だけで賃貸経営するのは難しくなると
思うな。
ただ、管理状態の良い空き物件はゴロゴロ出てくるだろうから
自分で市場を作れる人には絶好の投資機会だとも思ってる。
770 ：名無し不動さん：2009/04/10(金) 13:06:21 ID:h81XQQH+
>>768
金利アップというか、火災保険が高くなるんじゃない？
電気コンロってIHのことか？うちも使ってるけど、IHで全く問題ないけど。嫌う理由もないし。
オール電化で嫌われるとすれば、電気温水器の場所がとる所だと思うけど。
金利アップというか、火災保険が高くなるんじゃない？
電気コンロってIHのことか？うちも使ってるけど、IHで全く問題ないけど。嫌う理由もないし。
オール電化で嫌われるとすれば、電気温水器の場所がとる所だと思うけど。
電化が嫌われてるのはリクールトのフォレントの統計だったかな、欲しい装備の上位にガスコンロが入ってた訳ですよ。
オール電化＋ガスコンロだったらいいのかも知れん。
金利が上がるのは別件で行った銀行に借換え金利聞いたら『オール電化ですか？』って聞かれたんですよ。
突っ込んで聞いてみたら、オール電化して無ければ金利が少し高くなると言う事。
１０年固定で通常３．５％でオール電化が３％。
オール電化＋ガスコンロだったらいいのかも知れん。
金利が上がるのは別件で行った銀行に借換え金利聞いたら『オール電化ですか？』って聞かれたんですよ。
突っ込んで聞いてみたら、オール電化して無ければ金利が少し高くなると言う事。
１０年固定で通常３．５％でオール電化が３％。
773 ：名無し不動さん：2009/04/10(金) 13:32:27 ID:e2HJ15eg
IHって体に悪いんでしょ？
電磁波が強烈らしい。
電子レンジでも暖めすぎると変な味がスルもんナ。
電磁波が強烈らしい。
電子レンジでも暖めすぎると変な味がスルもんナ。
なあ、ちょっと相談させてくれ。
固定資産税なんだけど、１２月着工で３月完成した物件があり、
１２月に畑買って工事着工しました。この度届いたの固定資産税明細見ると、
課税が宅地評価で、かつ建物を建てた場合の固定資産税減額が一切ないから、
土地の固定資産税バカ高なんだけど、こんなの文句言ったら、
どうにか安くしてくれると思う？
固定資産税なんだけど、１２月着工で３月完成した物件があり、
１２月に畑買って工事着工しました。この度届いたの固定資産税明細見ると、
課税が宅地評価で、かつ建物を建てた場合の固定資産税減額が一切ないから、
土地の固定資産税バカ高なんだけど、こんなの文句言ったら、
どうにか安くしてくれると思う？
>>775
・・・時期が悪かったと思うよ、１月１日現在の現況での課税だから工事中だと
入居者（住居用建物とみなす場合、確か新築の場合、戸数の何割以上の入居が必要と思ったが・・・）
が無いので住宅としての控除が一切無いと思う。
・・・時期が悪かったと思うよ、１月１日現在の現況での課税だから工事中だと
入居者（住居用建物とみなす場合、確か新築の場合、戸数の何割以上の入居が必要と思ったが・・・）
が無いので住宅としての控除が一切無いと思う。
＞競売物件の概要書によれば、内部に湿気がこもっており、外壁等の修理時期は過ぎている。と記載されています。
＞周辺家賃相場調べたら、25000円でした。
・・・内部の湿気って何だろうな？。３階建てと言うことなら鉄骨だと思うので柱のシロアリ被害は
大丈夫だと思うが・・・雨漏り等から来ていて時間が経っていると修繕代が高そうだな。
家賃相場差額の３０００円を「差が無い」と取るべきか？どうか？難しいな。
＞周辺家賃相場調べたら、25000円でした。
・・・内部の湿気って何だろうな？。３階建てと言うことなら鉄骨だと思うので柱のシロアリ被害は
大丈夫だと思うが・・・雨漏り等から来ていて時間が経っていると修繕代が高そうだな。
家賃相場差額の３０００円を「差が無い」と取るべきか？どうか？難しいな。
>>773
それって電磁波のせいじゃないと思うけど。
それって電磁波のせいじゃないと思うけど。
>>776
頭ではわかっているんだが・・・
だけど、畑のまんまで工事開始してるし、工事終了する頃じゃないと、宅地に転用出来ないんだから、
なんで畑のまんま課税しないんだよと、小言をいいたくなった。
ただの土地に50万弱の税金だよ、泣けてくる。
頭ではわかっているんだが・・・
だけど、畑のまんまで工事開始してるし、工事終了する頃じゃないと、宅地に転用出来ないんだから、
なんで畑のまんま課税しないんだよと、小言をいいたくなった。
ただの土地に50万弱の税金だよ、泣けてくる。
＞なんで畑のまんま課税しないんだよと、小言をいいたくなった。
＞ただの土地に50万弱の税金だよ、泣けてくる。
・・・お気持ち、良くわかります。
・・・もしかしたらですが１月１日現時は確かに「畑」だったと
「強く」ゴネレば（いや、粘れば）運よければ聞いてもらえるかもしれません（ただし役所の現況調査書や
航空写真等で建築途中と言う確実な証拠があると駄目だが）。
知り合い（土建屋）で「資材置き場」を無理やり「畑」に引っ繰り返した例知っていますが「稀」な例だと思いますますが・・・。
＞ただの土地に50万弱の税金だよ、泣けてくる。
・・・お気持ち、良くわかります。
・・・もしかしたらですが１月１日現時は確かに「畑」だったと
「強く」ゴネレば（いや、粘れば）運よければ聞いてもらえるかもしれません（ただし役所の現況調査書や
航空写真等で建築途中と言う確実な証拠があると駄目だが）。
知り合い（土建屋）で「資材置き場」を無理やり「畑」に引っ繰り返した例知っていますが「稀」な例だと思いますますが・・・。
つづき・・・やはり一度、役所に相談？しに行ってみて下さい。
微妙な時期なので、もしかしたら・・・・。
微妙な時期なので、もしかしたら・・・・。
786 ：名無し不動さん：2009/04/10(金) 15:47:57 ID:cc/LrzcA
家庭用原子力発電機ってできないもんかな
オール電化＋太陽光発電が魅力的だと思っていたが、夜間や曇りの日は電気買わないと駄目なんだよなぁ
学生時代に東京に住んでいましたが、
今でも関東は賃貸契約の更新ごとに「賃料の値上げ」や
「更新料を取る」のでしょうか？
九州では、どちらもないので・・・
それどころか賃下げ交渉されてしまいます。
今でも関東は賃貸契約の更新ごとに「賃料の値上げ」や
「更新料を取る」のでしょうか？
九州では、どちらもないので・・・
それどころか賃下げ交渉されてしまいます。
神奈川茅ヶ崎
更新料は設定して取る事を条項に入れてる、出て行って欲しい店子からは取るし、問題無ければ取らない。
>>786
電気力発電ってどーよ？
扇風機回して風力発電とか、蛍光灯付けてソーラー発電。
更新料は設定して取る事を条項に入れてる、出て行って欲しい店子からは取るし、問題無ければ取らない。
>>786
電気力発電ってどーよ？
扇風機回して風力発電とか、蛍光灯付けてソーラー発電。
出て行って欲しい店子は吹っ掛けますよ、更新料に１３万→１３．９万とか色々文句付けて。
賃料アップしてるのだから、退去しても居住してもドッチもいい。
追出す手段として値上げはするよ。
更新料取るオーナーも居れば、取らない人も居る。
契約書は一応２年毎契約。
賃料アップしてるのだから、退去しても居住してもドッチもいい。
追出す手段として値上げはするよ。
更新料取るオーナーも居れば、取らない人も居る。
契約書は一応２年毎契約。
住人が値上げ拒否したら裁判所で調停でもしない限り値上げできないけどな
賃貸でも電気調理器が嫌われるのは IHじゃなくて昔の
電熱ヒーターミニキッチンだからね
電熱ヒーターミニキッチンだからね
>>795
今時のオール電化でそんなヒーターあり得んｗ
今時のオール電化でそんなヒーターあり得んｗ
797 ：名無し不動さん：2009/04/10(金) 18:05:31 ID:frpz5980
【社会】｢就職に必要だからパンツ見せて｣と面接に来た女性にセクハラを強要した新聞社幹部を逮捕
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/recruit/1239344254/l50
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/recruit/1239344254/l50
マンション二棟 合計１６戸 所有してまして、もう一棟欲しいのですが
近所の売買やってる不動産屋 数件に頼んでおいても一向に連絡がないです
だした条件は
都内、東急線沿線
駅から１０分以内
８戸以上
マンション、アパートどっちでもいい
道路付けがよくて
地型がよい
とまあ、ありきたりの条件でなのだが、なぜか連絡来ない
知り合いの客を優先しているのだろうか？
近所の売買やってる不動産屋 数件に頼んでおいても一向に連絡がないです
だした条件は
都内、東急線沿線
駅から１０分以内
８戸以上
マンション、アパートどっちでもいい
道路付けがよくて
地型がよい
とまあ、ありきたりの条件でなのだが、なぜか連絡来ない
知り合いの客を優先しているのだろうか？
ウチは結構来るけどな。
市内及び隣接地域。
利回り１０％程度確保出来そうな物件。
再建不可や借地などでも取敢えず宜しく。
こんな感じ
市内及び隣接地域。
利回り１０％程度確保出来そうな物件。
再建不可や借地などでも取敢えず宜しく。
こんな感じ
801 ：名無し不動さん：2009/04/10(金) 20:45:56 ID:kj6PdRiT
築が古いアパートとか、耐用年数が残ってなくて
銀行が融資しないと思うけど、どうやって買ってんの？
銀行が融資しないと思うけど、どうやって買ってんの？
・・・男は黙って現金一括っ
>>777
執行官が現況でそんだけのこと書くってことは、内部相当雨漏り後あるか、カビくさいとか、屋根があまもりでぺこぺことかじゃないかな？
執行官って、競売不動産の成約の手数料に比例して給料があがるんで、落札率とか気にして、売ろうとしがちだからなあ。
まあ現況やる執行官によりけりなんだけどさ。
執行官が現況でそんだけのこと書くってことは、内部相当雨漏り後あるか、カビくさいとか、屋根があまもりでぺこぺことかじゃないかな？
執行官って、競売不動産の成約の手数料に比例して給料があがるんで、落札率とか気にして、売ろうとしがちだからなあ。
まあ現況やる執行官によりけりなんだけどさ。
銀行って飛込みで入って『中古物件ありますか？』って聞いていいのかね。
>>798
ウチは結構来るな 殆ど信託銀行だけど
ウチは結構来るな 殆ど信託銀行だけど
809 ：名無し不動さん：2009/04/11(土) 11:24:45 ID:8C7PU2jr
賃貸なんてこれからどんどん厳しくなるのにお前らよく買えるな
同感。皆自宅を買い始めてんのに。 （＾ｖ＾）
10月の瑕疵担保履行法が施行されたら
さらに値下がりしますので古い物件は売り切らないといけません。
さらに値下がりしますので古い物件は売り切らないといけません。
812 ：名無し不動さん：2009/04/11(土) 14:55:04 ID:rGjmUZam
火災報知機をつけるんのが義務づけられるけどどうしてる？
814 ：名無し不動さん：2009/04/11(土) 15:51:37 ID:EhixZumb
>>813
いくらかかりましたか？
いくらかかりましたか？
815 ：名無し不動さん：2009/04/11(土) 16:11:21 ID:ulxVqlFM
田舎アパートさんたちは、地デジ関係はどうしていますか？
現在、屋上にVHFアンテナ建てて、それでTVは見れています。
うちの県はケーブル加入率が高く、電話で問い合わせたら
工事だけで10万といわれました、それに、各部屋6部屋に
配線だとか、たぶん、以外にも毎月の使用量かかるかと思います。
そうかんがえると、自分で屋上にアンテナを立てて、今の
VHFアンテナにつながっている配線に接続しようかと思います
だけど、写るのは、NHK 日テレ系の地元 TBS系の地元くらいしか
写りません。 ぼろアパートなので、入居者も低収入で、年配です。
TVは必需品だろうし、そこあへんどうしていますか？
現在、屋上にVHFアンテナ建てて、それでTVは見れています。
うちの県はケーブル加入率が高く、電話で問い合わせたら
工事だけで10万といわれました、それに、各部屋6部屋に
配線だとか、たぶん、以外にも毎月の使用量かかるかと思います。
そうかんがえると、自分で屋上にアンテナを立てて、今の
VHFアンテナにつながっている配線に接続しようかと思います
だけど、写るのは、NHK 日テレ系の地元 TBS系の地元くらいしか
写りません。 ぼろアパートなので、入居者も低収入で、年配です。
TVは必需品だろうし、そこあへんどうしていますか？
>>814 自分でつけられる、ホームセンターで3500円で売ってる。
今、空き部屋に取り付け、入れ替え時に順次取り付けていく。物は買ってある。
今、空き部屋に取り付け、入れ替え時に順次取り付けていく。物は買ってある。
＞うちの県はケーブル加入率が高く、電話で問い合わせたら
＞工事だけで10万といわれました、それに、各部屋6部屋に
＞配線だとか、たぶん、以外にも毎月の使用量かかるかと思います。
・・・既存建物への新規配線工事代は家主負担だと思いますが毎月の(各戸）使用料は
無料の場合（標準的な民放とNHKのみでオプションチャンネル無し契約）も有るようです（新規建物の場合、配線工事費も無料の場合もある）
（ケーブル会社もオプションチャンネルやインターネットの契約が取りやすくなる為だと思います）。
ケーブルテレビを引く予定なら一度その辺をケーブル会社と交渉してみると良いかもしれません。
＞工事だけで10万といわれました、それに、各部屋6部屋に
＞配線だとか、たぶん、以外にも毎月の使用量かかるかと思います。
・・・既存建物への新規配線工事代は家主負担だと思いますが毎月の(各戸）使用料は
無料の場合（標準的な民放とNHKのみでオプションチャンネル無し契約）も有るようです（新規建物の場合、配線工事費も無料の場合もある）
（ケーブル会社もオプションチャンネルやインターネットの契約が取りやすくなる為だと思います）。
ケーブルテレビを引く予定なら一度その辺をケーブル会社と交渉してみると良いかもしれません。
この辺りは直前になったら賃貸住宅新聞とかに意識調査とか出るんじゃ無いかね。
チューナは大家が付ける物ｏｒ店子が付ける物って感じで。
普通の一戸建ての人は自分で買う訳じゃん。
チューナは大家が付ける物ｏｒ店子が付ける物って感じで。
普通の一戸建ての人は自分で買う訳じゃん。
でもケーブルは神奈川じゃぁもう落ち目。
昔は工費無料だから引かせてと言われ引いたんだけどね。
今じゃ加入してる人なんて居ないし、ネットは安くて快適なＡＤＳＬに光。
同じ様な映像コンテンツを光・ケーブル・スカパーで喰いあってる感じがする、そして光がどんどん台頭してきてる感がある。
昔は工費無料だから引かせてと言われ引いたんだけどね。
今じゃ加入してる人なんて居ないし、ネットは安くて快適なＡＤＳＬに光。
同じ様な映像コンテンツを光・ケーブル・スカパーで喰いあってる感じがする、そして光がどんどん台頭してきてる感がある。
今、新築物件を建てるのですが、建物購入の際に発生する消費税対策はどうしていますか？
建てるのは、賃貸住宅のみです。
自動販売機設置したりして課税業者を選択して還付を受けた場合でも減価償却費に消費税は組み込めるのでしょうか？
よく自動販売機を設置している建物も見かけるので、実際どうなのかと思いまして。
建てるのは、賃貸住宅のみです。
自動販売機設置したりして課税業者を選択して還付を受けた場合でも減価償却費に消費税は組み込めるのでしょうか？
よく自動販売機を設置している建物も見かけるので、実際どうなのかと思いまして。
822 ：名無し不動さん：2009/04/11(土) 20:55:30 ID:mQKMavQB
>>815
普通、VHFだけで足りるの？
うちの地域、UHFのチャンネル２局あるから、普通はUHFアンテナも付いてるけど。
だから、黙っていても地デジは見られる。
BS/CSまで必要かはわからないけど。
まあ、ケーブル加入すれば全て見られるだろうけど、そこまでの投資の必要があるか。
普通、VHFだけで足りるの？
うちの地域、UHFのチャンネル２局あるから、普通はUHFアンテナも付いてるけど。
だから、黙っていても地デジは見られる。
BS/CSまで必要かはわからないけど。
まあ、ケーブル加入すれば全て見られるだろうけど、そこまでの投資の必要があるか。
824 ：名無し不動さん：2009/04/11(土) 23:30:48 ID:qWa3S85c
今の１R新築だとトイレはウォッシュレットの需要はありますか？
今度の税制改正で基礎控除５００アップは住宅限定みたいだけどさ、収益物件ＯＫか判る？
ググっても出てこないから細目はまだ決まって無いんかね。
あと、不景気対策なら一括償却の費用も引き上げて欲しいな、コレは政府の腹は全く痛まないし。
ググっても出てこないから細目はまだ決まって無いんかね。
あと、不景気対策なら一括償却の費用も引き上げて欲しいな、コレは政府の腹は全く痛まないし。
827 ：名無しさん＠お腹いっぱい。：：2009/04/12(日) 05:49:30 ID:eDiTWMJc
うちは12年前に65戸全部ウォッシュレットにしましたが
機器自体の故障は１件もありません
ちなみにＴＯＴＯとイナックス半々で、どちらも汎用品の高くないものです
最近になって便座にヒビがはいり、立ち上がるときに尻が挟まれて痛い
というので便座部のみ交換しました（ｲﾅｯｸｽ製約６万円大家負担で）
この１件のみです
なお当方、水周りは近所の設備業者１社のみと取引しており
正規のＴＯＴＯメンテナンスより２～３割安でやってくれています
（水栓のパッキン交換は自分でやりますが）
１０年過ぎると水周りはいろいろ出てきますよ
ウォッシュレットの集客効果は「ある」と思います
機器自体の故障は１件もありません
ちなみにＴＯＴＯとイナックス半々で、どちらも汎用品の高くないものです
最近になって便座にヒビがはいり、立ち上がるときに尻が挟まれて痛い
というので便座部のみ交換しました（ｲﾅｯｸｽ製約６万円大家負担で）
この１件のみです
なお当方、水周りは近所の設備業者１社のみと取引しており
正規のＴＯＴＯメンテナンスより２～３割安でやってくれています
（水栓のパッキン交換は自分でやりますが）
１０年過ぎると水周りはいろいろ出てきますよ
ウォッシュレットの集客効果は「ある」と思います
>>822
地域によって数は違うよ。台所必須もあれば任意もある。
>>825
一括償却の額が上がれば売り上げから除外する額が増えるので所得税が下がる。
でも上げて欲しいよね。50万ぐらいになったらかなり消費が増えると思う。
個人事業主の購買力は侮れない。
地域によって数は違うよ。台所必須もあれば任意もある。
>>825
一括償却の額が上がれば売り上げから除外する額が増えるので所得税が下がる。
でも上げて欲しいよね。50万ぐらいになったらかなり消費が増えると思う。
個人事業主の購買力は侮れない。
ウチは新築1年前にVのアンテナを建てる建てないでモメて数年で捨てるものに投資する必要はなしで
結局付けなかったけど今や先端的なアパートだそうでｗ
結局付けなかったけど今や先端的なアパートだそうでｗ
>828
一年ポッキリで見れば所得税下がるけど、トータルで考えると変わらないじゃん。
大家やってる給湯器の価格が微妙なラインなんだよなぁ。
一年ポッキリで見れば所得税下がるけど、トータルで考えると変わらないじゃん。
大家やってる給湯器の価格が微妙なラインなんだよなぁ。
831 ：名無し不動さん：2009/04/12(日) 13:39:07 ID:2x7i6bG/
ウォッシュレットの相談の件ありがとうございます。
もう一つ質問ですが都内で一戸３０㎡未満の１Rなんですが
風呂のサイズは1014でも狭くないですか？
TOTOショールームでは1116しか展示してなかったので確認できませんでした。
30代の意見だと1116で広さは充分な気はしました。
もう一つ質問ですが都内で一戸３０㎡未満の１Rなんですが
風呂のサイズは1014でも狭くないですか？
TOTOショールームでは1116しか展示してなかったので確認できませんでした。
30代の意見だと1116で広さは充分な気はしました。
・・・今、調べたら私の所は １K ３１平米 １１１６タイプだった
火災報知機 罰金とかないから、言われたらつけるようにすればいいよ。
ウォシュレット １Rでもできればつけたほうがいい、まず故障しないものだし。
お風呂 うちの住まいのが1216だから、普通に充分だと思う。
ウォシュレット １Rでもできればつけたほうがいい、まず故障しないものだし。
お風呂 うちの住まいのが1216だから、普通に充分だと思う。
>>830
減価償却が必要＝じゃあ買わない。 ってのが多い。法人だと（上司とか総務への）申請が面倒、個人だと記帳が面倒だから。
それと累進で税率が上がるのでなるべく下げるほうが節税になる。
あと、単年度ごとに考えるのでなるべく圧縮するほうが良い。って考えがある。
儲からないあるいは赤字の年に減価償却額が大きくても意味が無いから。
減価償却が必要＝じゃあ買わない。 ってのが多い。法人だと（上司とか総務への）申請が面倒、個人だと記帳が面倒だから。
それと累進で税率が上がるのでなるべく下げるほうが節税になる。
あと、単年度ごとに考えるのでなるべく圧縮するほうが良い。って考えがある。
儲からないあるいは赤字の年に減価償却額が大きくても意味が無いから。
>>834
でも、青色申告の場合、赤字は３年間は持ち越せますよね？
でも、青色申告の場合、赤字は３年間は持ち越せますよね？
白って相当小規模
５棟１０室以上が青、ワンルーム１０室以上かボロ借家５棟以上が青でおｋみたいな感じ
５棟１０室以上が青、ワンルーム１０室以上かボロ借家５棟以上が青でおｋみたいな感じ
赤字の持ち越しメリットって新築したときぐらいじゃない？
新築しても木造で２２年、アスファルトで１０年とかか？
ローン組んで中古物件買って、土地分の割合が多い時しか思いつかんな。
ローン組んで中古物件買って、土地分の割合が多い時しか思いつかんな。
>>838
だから、減価償却させないで一括経費の方がメリッとあるって話だろ。
だから、減価償却させないで一括経費の方がメリッとあるって話だろ。
アパート経営だと減価償却ぐらいの金額か、洗剤買うとか一括で落とせるのかのドッチかしかない。
法人ともなれば事務用品もリースだなんだと色々出来る。
自営業、個人事業主ぐらいだと売り上げの変動が大きく、儲かったときは大きく使いたい。
儲からないときは計上金額が少ないほうが良いってことになる。（赤字だと融資がおりないんだよ）
法人ともなれば事務用品もリースだなんだと色々出来る。
自営業、個人事業主ぐらいだと売り上げの変動が大きく、儲かったときは大きく使いたい。
儲からないときは計上金額が少ないほうが良いってことになる。（赤字だと融資がおりないんだよ）
みなさん、どちらに金融から融資うけてますか？
信用金庫？
都銀は地元密着ではないので、情報が入りにくいとか聞きます。
やはり、地元密着の銀行がよいでしょうか？
信用金庫？
都銀は地元密着ではないので、情報が入りにくいとか聞きます。
やはり、地元密着の銀行がよいでしょうか？
>>841
アパマン経営で変動が大きいって事は無いでしょう。
ブレがあっても１０％未満適度な気がする。
>>842
信金と地方銀行。
何の情報の事を言ってるのか知らないけど、事業するなら金利の低い所が一番。
アパマン経営で変動が大きいって事は無いでしょう。
ブレがあっても１０％未満適度な気がする。
>>842
信金と地方銀行。
何の情報の事を言ってるのか知らないけど、事業するなら金利の低い所が一番。
844 ：名無し不動さん：2009/04/13(月) 15:10:06 ID:OgtYkQSF
都内だからかもしれんがうちは第二地銀専門
今月末までに売らないと競売かかるが 家賃未払い者が残ってるとか身元保障の
怪しい中国人を入れてしまって普通の不動産屋が相手にしないとかしたくないとか
専門にやってる
前オーナーが建物の手入れも工事もしてないから建物はタダ同然で買って
徹底掃除や塗装だけですごくきれいになって家賃も居住者層も地域相場に
揃えられる。
全てがチンピラだとか占有屋ってわけじゃないからね
今月末までに売らないと競売かかるが 家賃未払い者が残ってるとか身元保障の
怪しい中国人を入れてしまって普通の不動産屋が相手にしないとかしたくないとか
専門にやってる
前オーナーが建物の手入れも工事もしてないから建物はタダ同然で買って
徹底掃除や塗装だけですごくきれいになって家賃も居住者層も地域相場に
揃えられる。
全てがチンピラだとか占有屋ってわけじゃないからね
おおスゲｗ
まるで競売屋だな、この手の物件は目利きが出来んとね。
その手の物件話は不動産屋経由ですか？
ウチはマトモな物件の話しか来ないですね。
まるで競売屋だな、この手の物件は目利きが出来んとね。
その手の物件話は不動産屋経由ですか？
ウチはマトモな物件の話しか来ないですね。
カルデロン一家支援者は極左だったことが判明
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/news/1239600174/
http://www.youtube.com/watch?v=h5wIULfI88s
http://www.youtube.com/watch?v=n5RGVjE3vuE
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/news/1239600174/
http://www.youtube.com/watch?v=h5wIULfI88s
http://www.youtube.com/watch?v=n5RGVjE3vuE
848 ：名無し不動さん：2009/04/13(月) 15:54:06 ID:OgtYkQSF
>>845
銀行が弁護士連れて来てってのが殆ど まず大手の不動産屋はびびって扱えない
チンピラ慣れしてる中小不動産はやるけど思い切り叩かれるし
過去に大火傷した地銀なので余りそういう業者とは関わりたくないとか
家賃が振り込みじゃなくて集金ってのもすげー嫌われるし
良く聞いたら大家が年金暮らしの居住者のばあさんから数百万金借りてたとか
そのおばあさんも元所有者も地元の明主で悪い人じゃないから出来たことだったな
そういうのも即引継ぎしないといけないから大手はやらない
まあ それでもベントレー止まってたとかで断る位怖い案件あるけどｗ
銀行が弁護士連れて来てってのが殆ど まず大手の不動産屋はびびって扱えない
チンピラ慣れしてる中小不動産はやるけど思い切り叩かれるし
過去に大火傷した地銀なので余りそういう業者とは関わりたくないとか
家賃が振り込みじゃなくて集金ってのもすげー嫌われるし
良く聞いたら大家が年金暮らしの居住者のばあさんから数百万金借りてたとか
そのおばあさんも元所有者も地元の明主で悪い人じゃないから出来たことだったな
そういうのも即引継ぎしないといけないから大手はやらない
まあ それでもベントレー止まってたとかで断る位怖い案件あるけどｗ
融資で思い出したんだけど、自己資金０って審査通りにくいのかな？
見せ金を使うケースが多いって聞いたもので。
見せ金を使うケースが多いって聞いたもので。
>>849
俺は現金でしか買ったこと無いから聞いた話だけど
今年の2月くらいまでは頭金2割つもうが3割つもうが
中古だと全然融資降りなかったそう
だもんで
俺みたいな現金組が言い値で買えた
今はどうなんだろう？
>>848
俺は都銀で現金であくまで売主が安くてもいいから売りたいっていうの
ばっかりだからそういうのはやったことない
そういうのは結論として儲かりますか？
俺は現金でしか買ったこと無いから聞いた話だけど
今年の2月くらいまでは頭金2割つもうが3割つもうが
中古だと全然融資降りなかったそう
だもんで
俺みたいな現金組が言い値で買えた
今はどうなんだろう？
>>848
俺は都銀で現金であくまで売主が安くてもいいから売りたいっていうの
ばっかりだからそういうのはやったことない
そういうのは結論として儲かりますか？
851 ：名無し不動さん：2009/04/13(月) 17:34:04 ID:uZYnYIUd
100万円の貯金が出来ましたので賃貸経営をはじめようと思います。
手始めに、築２５年から３０年の手ごろなワンルームを買ってそれを人に貸してはじめようと思うんです。
なにか注意する点とかあったらアドバイスお願いします。
手始めに、築２５年から３０年の手ごろなワンルームを買ってそれを人に貸してはじめようと思うんです。
なにか注意する点とかあったらアドバイスお願いします。
>>851
ワンルーム投資専門 ３軒目（・∀・）
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1220800429/
賃貸マンションオーナーになったけど大損
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1216551382/
この辺かな。。基本はアパートもマンションでもドレも同じだけどワンルームなりマンションの部屋を買うと自動的に
そこの管理組合とかの制限（きまり）が掛かる。
だからリフォームにするにしてもなんでも面倒だしケースバイケース。
お金あるならそれでいくつかの株を買うほうがいいよ。堅いのそうでないのを取り混ぜて。
で、1年でも寝かしてみれば良い。そっちのほうがおそらく儲かるだろう。
儲かったらその金でマンションでもアパートでも買えばよい。
ワンルーム投資専門 ３軒目（・∀・）
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1220800429/
賃貸マンションオーナーになったけど大損
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1216551382/
この辺かな。。基本はアパートもマンションでもドレも同じだけどワンルームなりマンションの部屋を買うと自動的に
そこの管理組合とかの制限（きまり）が掛かる。
だからリフォームにするにしてもなんでも面倒だしケースバイケース。
お金あるならそれでいくつかの株を買うほうがいいよ。堅いのそうでないのを取り混ぜて。
で、1年でも寝かしてみれば良い。そっちのほうがおそらく儲かるだろう。
儲かったらその金でマンションでもアパートでも買えばよい。
>>854
そんな買い方で儲かるわけないでしょｗ
そんな買い方で儲かるわけないでしょｗ
どんなに低利でも銀行貯金のいいわなぁ
861 ：名無し不動さん：2009/04/13(月) 21:36:54 ID:Tij+hTYU
862 ：名無し不動さん：2009/04/13(月) 22:12:38 ID:Ib0oLNzB
>>850
銀行にはお買い得物件の情報があるんですか？
銀行にはお買い得物件の情報があるんですか？
うちも現金組みだな 実質土地の金額しか貸してくれない容積率超過違法建築
上物査定ゼロ物件ばっかだけどその建物のほうが全然利回りが良い 客付けも良いという麻薬ｗ
上物査定ゼロ物件ばっかだけどその建物のほうが全然利回りが良い 客付けも良いという麻薬ｗ
まぁ土地だけでも路線価×０．８程度は最大で貸すからな。
情報は榊淳司が一番」
>>861
ワンルームって、ワンルームマンション１棟なの？それとも、本当にワンルーム１室なの？
>>851のように100万円で買える１室があるのか？？
ここはアパートスレだから、中古も含めてアパート一棟以上の人が多いんだろうし考えたことなかったもので。
マンション１室のオーナーもだけど、本当にワンルームなら100か0で怖い。
ワンルームって、ワンルームマンション１棟なの？それとも、本当にワンルーム１室なの？
>>851のように100万円で買える１室があるのか？？
ここはアパートスレだから、中古も含めてアパート一棟以上の人が多いんだろうし考えたことなかったもので。
マンション１室のオーナーもだけど、本当にワンルームなら100か0で怖い。
868 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 08:35:51 ID:ssbUrCqb
>>867
ワンルーム一室を購入するための頭金が100万円。
で、あとは銀行なり、なんなりから貸してもらおうと思っていた。
新宿や池袋へ電車で片道40分辺りの築20年～30年のマンションの一室を購入して貸す。
賃料は月に５万から６万円。これで２０年貸せば、元が取れるという計算だった。
ワンルーム一室を購入するための頭金が100万円。
で、あとは銀行なり、なんなりから貸してもらおうと思っていた。
新宿や池袋へ電車で片道40分辺りの築20年～30年のマンションの一室を購入して貸す。
賃料は月に５万から６万円。これで２０年貸せば、元が取れるという計算だった。
>>868
八王子あたりになるが200万こえでも賃料が3万とかだよ。
たしかに20年もしないうちに元は取れるだろう。ただし「入居者がいる」「設備が壊れない」というのが前提。
ワンルームのクロス張替えで10万取られたら3ヶ月パー。給湯器壊れて交換してまた3ヶ月パー。
それに投資物件（築年数が古すぎる）にお金を貸す銀行は少ない。リスキーだから。
利の大きい、例えばサラ金のようなところなら貸してくれるがそれでは金利で食われてしまう。
八王子あたりになるが200万こえでも賃料が3万とかだよ。
たしかに20年もしないうちに元は取れるだろう。ただし「入居者がいる」「設備が壊れない」というのが前提。
ワンルームのクロス張替えで10万取られたら3ヶ月パー。給湯器壊れて交換してまた3ヶ月パー。
それに投資物件（築年数が古すぎる）にお金を貸す銀行は少ない。リスキーだから。
利の大きい、例えばサラ金のようなところなら貸してくれるがそれでは金利で食われてしまう。
>>868
年商60～70万円で20年で元とれるって、一体いくらの物件なんだ？
しかも、築20年～30年の物件一室で20年間って・・・
20年後に築40年～50年で昭和時代の物件がそんなに高い賃料で貸せるわけ無いとおもう。
というか、住んでもらえなかったら０だろ？
年商60～70万円で20年で元とれるって、一体いくらの物件なんだ？
しかも、築20年～30年の物件一室で20年間って・・・
20年後に築40年～50年で昭和時代の物件がそんなに高い賃料で貸せるわけ無いとおもう。
というか、住んでもらえなかったら０だろ？
871 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 12:17:22 ID:zS3TDEti
これから賃貸業だけで暮らしていくなんて無理だぞw
家賃下がり続けるし空室多くなるしそのくせ新築アパートはどんどん建つ
馬鹿らしくなるよ
家賃下がり続けるし空室多くなるしそのくせ新築アパートはどんどん建つ
馬鹿らしくなるよ
872 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 13:16:19 ID:GFgFUWDG
未だに郊外にアパート建ててるのを見るとさすがに哀れに思えるなｗ
呆れるというか
去年冬竣工のＲＣ４階２８室×２棟のマンソン未だに入居０でさすがに
悲惨だ。
そのマンソン開発した地元の弱小不動産屋が一部屋入ってたが
さすがに地主にあわす顔ねーだろな
呆れるというか
去年冬竣工のＲＣ４階２８室×２棟のマンソン未だに入居０でさすがに
悲惨だ。
そのマンソン開発した地元の弱小不動産屋が一部屋入ってたが
さすがに地主にあわす顔ねーだろな
873 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 13:18:22 ID:LVSiwH2h
もういい加減に気づけ！
大家業が儲けるのは一番最後だよ。
1位 国 取得税＋所得税＋固定資産税
上納者が勝手に入金してくれる。
2-4位 銀行 金利2-3％ 担保あるし大家が破産しても問題なし。
不動産 売買手数料＋管理料 現金商売なので問題なし。
建設業者 建築費の３－５割をぶっこ抜き。
５位 内装など修理業者 競争厳しいが現金商売
６位 大家 ２０－３０年先まで借金背負わされ、毎年多くの
税金を自己申告し、銀行返済し、空室率に悩まされる。
年間通して所得、税金は上がっても手持ちの金は減るリスク。
大家業が儲けるのは一番最後だよ。
1位 国 取得税＋所得税＋固定資産税
上納者が勝手に入金してくれる。
2-4位 銀行 金利2-3％ 担保あるし大家が破産しても問題なし。
不動産 売買手数料＋管理料 現金商売なので問題なし。
建設業者 建築費の３－５割をぶっこ抜き。
５位 内装など修理業者 競争厳しいが現金商売
６位 大家 ２０－３０年先まで借金背負わされ、毎年多くの
税金を自己申告し、銀行返済し、空室率に悩まされる。
年間通して所得、税金は上がっても手持ちの金は減るリスク。
借り入れしないでやれば固定資産税のみで気楽
875 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 13:48:23 ID:Cb5hgZwg
亀山とかに作ってしまった山奥建託アパート
なんかどうするんだろうって思う
ヨタなんかはもう完全に海外シフト決定だろ
なんかどうするんだろうって思う
ヨタなんかはもう完全に海外シフト決定だろ
876 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 13:54:32 ID:ZJSCB/gS
>>874
借り入れないと、最終的な手取りからの所得税がはんぱないんじゃないの？
借り入れないと、最終的な手取りからの所得税がはんぱないんじゃないの？
876
それわあ
ふつうの
ほかのしょおばいと
おなじ
それわあ
ふつうの
ほかのしょおばいと
おなじ
878 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 14:27:15 ID:GFgFUWDG
利息を払えばそれだけ利益は減るから確かに所得税を減らす事できるよな。ｗｗｗ
つーか、所得税がはんぱないぐらい儲かるような事ないから心配すんな。ｗ
つーか、所得税がはんぱないぐらい儲かるような事ないから心配すんな。ｗ
ココは大家のスレだから、余計なのは消えろよｗ
>>876
赤字ならもっといいぞ。
年間60万の赤字⇒給与所得から赤字分を引ける。⇒所得税が下がる。←所得税分「得をした」
↓
赤字でも「ローン終了後には財産として残る」から利殖、定期預金として考えれば良い。
↑
これがワンルームマンション営業会社の営業トーク
赤字ならもっといいぞ。
年間60万の赤字⇒給与所得から赤字分を引ける。⇒所得税が下がる。←所得税分「得をした」
↓
赤字でも「ローン終了後には財産として残る」から利殖、定期預金として考えれば良い。
↑
これがワンルームマンション営業会社の営業トーク
ソレだと中古の方が全然いいじゃん。
土地・建物の割合を自由に按分出来るし。
土地・建物の割合を自由に按分出来るし。
884 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 20:34:31 ID:0NItNvj3
利息よりも税金払ったほうが安いんじゃ？
法人名義にして普通に法人がしているようにすればいいんだよ
要するに
年収2000万超えたらね
要するに
年収2000万超えたらね
886 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 20:59:33 ID:ZJSCB/gS
じゃー、現金があれば（あるのなら）一括買いが賢いのですか？
一棟中古物件の場合。
一棟中古物件の場合。
あたりまえじゃん。金利がつかないんだから。
>>886
額による。
中古を買うのか、新築を買うのか、はたまた土地買って新築するのか。
それぞれ金額が同じなら規模が変わるし、規模が同じなら金額が変わる。
中古のメリット
値段がこなれている。相場賃料での利回りが出ている。実態がわかりやすい。
新築物件のメリット
利回り物件、投資物件という部類。賃料保証や借り入れ審査がゆるいなど程度のメリット。
今時だと処分品があるかも。。
土地購入からハジまるメリット
じっくり型、経営型、すべてが完全オーダーも可能だから楽しめる人向き。
これで始まった人は投げるかハマるかのどちらかのように思う。
投資額も大きいがリターンも多きい（土地環境に左右されるが・・）
で、現金一括なら利回りや確実性で中古か土地購入から。ローン組むなら審査が通りやすい
新築物件とかのたぐい。メーカー系や大なんとかとかレオなんとかしかないだろう。
額による。
中古を買うのか、新築を買うのか、はたまた土地買って新築するのか。
それぞれ金額が同じなら規模が変わるし、規模が同じなら金額が変わる。
中古のメリット
値段がこなれている。相場賃料での利回りが出ている。実態がわかりやすい。
新築物件のメリット
利回り物件、投資物件という部類。賃料保証や借り入れ審査がゆるいなど程度のメリット。
今時だと処分品があるかも。。
土地購入からハジまるメリット
じっくり型、経営型、すべてが完全オーダーも可能だから楽しめる人向き。
これで始まった人は投げるかハマるかのどちらかのように思う。
投資額も大きいがリターンも多きい（土地環境に左右されるが・・）
で、現金一括なら利回りや確実性で中古か土地購入から。ローン組むなら審査が通りやすい
新築物件とかのたぐい。メーカー系や大なんとかとかレオなんとかしかないだろう。
890 ：名無し不動さん：2009/04/14(火) 21:44:25 ID:ZJSCB/gS
>>887,888,889, ありがとうございます、勉強になりました。
常識で考えること
借金というのは仕方なくするもの
借金というのは仕方なくするもの
ローン組んでも、金利のメリット受けられるのって初期段階だけだからなぁ。
同じ返済金額でも、元本返済が多くなって行って、家賃収入が同じでも経費が減って、結果として年々税金が多くなる。
まあ、ローンが終われば元本返済分も手元に残るわけだが。
借金して得することはないと思う。
自分もローン組むけど、繰上返済を利用して、できるだけ早く返そうと思ってるよ。
同じ返済金額でも、元本返済が多くなって行って、家賃収入が同じでも経費が減って、結果として年々税金が多くなる。
まあ、ローンが終われば元本返済分も手元に残るわけだが。
借金して得することはないと思う。
自分もローン組むけど、繰上返済を利用して、できるだけ早く返そうと思ってるよ。
896 ：名無し不動さん：2009/04/15(水) 15:54:26 ID:R3Iz+y41
入居者、男より女のほうがクレームが多くないですか？
おれも現金はあるけど万が一の為に借りれる分は借りる
まぁ、全体の半額程度現金を用意出来るなら問題無いんじゃ無いか？
又は利回りが凄くいい物件とか、物件次第だな。
又は利回りが凄くいい物件とか、物件次第だな。
>>898
利回りがどの程度なら全額借金にしますか？
利回りがどの程度なら全額借金にしますか？
一面だけを切り取って語ることに意味あるの？
901 ：名無し不動さん：2009/04/15(水) 20:42:12 ID:yfoIwrzL
20％
903 ：名無し不動さん：2009/04/15(水) 23:54:11 ID:fXcZppfp
築１５年
１６室 現在満室
月家賃収入：７５万
立地： １０万人都市で幹線道路付近
こんなんあったけど・・・。いくらなら買う？ｗ
１６室 現在満室
月家賃収入：７５万
立地： １０万人都市で幹線道路付近
こんなんあったけど・・・。いくらなら買う？ｗ
904 ：名無し不動さん：2009/04/15(水) 23:57:30 ID:IaOIKflu
>>903
4500
4500
５～６０００万程度。
ただ、本当にその家賃が適正だった場合。
１５年落ちで、１室４．６８万って事はワンルームか。
田舎物件なら厳しいだろうし、駅傍だったらより良い。
ただ、本当にその家賃が適正だった場合。
１５年落ちで、１室４．６８万って事はワンルームか。
田舎物件なら厳しいだろうし、駅傍だったらより良い。
906 ：名無し不動さん：2009/04/16(木) 00:28:46 ID:T27HoqID
>>762
遅レスになってしまって申し訳ない＞＜
それ全然ショボクないぜ？ｗ
俺、築３５年１２室の木造アパート競売で１２００万で買ったんだけど、
家賃３万の１２部屋満室。地域は人口１０万にも遠く及ばない田舎よ？ｗ
そんでも超高利回り！
現状、建物がどんなもんかは知らんけど２８０００円とか安い家賃の物件にはそれなりの人が入居するのよｗ
現にうちんとこは半分中国人ｗ
だから、リフォームとか考えなくてもいいと思うよ？ｗ
そりゃ多少のリフォームみたいなもんは必要かもしれんが、自分でできる程度でＯＫ。
まあ、悪魔で俺の見解だけどねｗ
３５年だし後１０年持てばいいかって感じだね・・・ｗ
立地はいいとこだから後々更地で必ず売れる＾＾
８００万で築２５年なら絶対買いだね！
すぐ満室なると思うよ
遅レスになってしまって申し訳ない＞＜
それ全然ショボクないぜ？ｗ
俺、築３５年１２室の木造アパート競売で１２００万で買ったんだけど、
家賃３万の１２部屋満室。地域は人口１０万にも遠く及ばない田舎よ？ｗ
そんでも超高利回り！
現状、建物がどんなもんかは知らんけど２８０００円とか安い家賃の物件にはそれなりの人が入居するのよｗ
現にうちんとこは半分中国人ｗ
だから、リフォームとか考えなくてもいいと思うよ？ｗ
そりゃ多少のリフォームみたいなもんは必要かもしれんが、自分でできる程度でＯＫ。
まあ、悪魔で俺の見解だけどねｗ
３５年だし後１０年持てばいいかって感じだね・・・ｗ
立地はいいとこだから後々更地で必ず売れる＾＾
８００万で築２５年なら絶対買いだね！
すぐ満室なると思うよ
住居人を確認したほうがいい。
近くにでかい工場があって、そこの入居者多ければ
その工場次第だし。
近くにでかい工場があって、そこの入居者多ければ
その工場次第だし。
１０万って都市じゃ無くて町レベルじゃね？
市が100万くらいでしょ。
市が100万は言い過ぎじゃ・・・
都市と言えるのは100万というならわかるけど。
北海道に住んでいるんだけど、10万レベルの市は沢山あるよ。
都市とは表現しないけどｗ
都市と言えるのは100万というならわかるけど。
北海道に住んでいるんだけど、10万レベルの市は沢山あるよ。
都市とは表現しないけどｗ
>>903
350万
350万
>>912
違った3500万
違った3500万
914 ：名無し不動さん：2009/04/16(木) 11:21:22 ID:HnbBn8fx
普通、８０００万円ぐらいするでしょ
普通に買ったら儲かるわけないでしょ
916 ：名無し不動さん：2009/04/16(木) 12:11:50 ID:RQYHTFJE
中古物件はなぜ売りに出されているのか理由を考えろ
917 ：名無し不動さん：2009/04/16(木) 12:26:11 ID:InLRTcSh
売主が金欠。
または、めんどいからやね
または、めんどいからやね
918 ：名無し不動さん：2009/04/16(木) 13:27:59 ID:kD5Z6VYo
人間は金の卵は離さんよ。場合によっては業者に委託できるし。
購入後、半年して半分以上の入居者が出て行った事例を知ってる。
ＲＣか、木造でも表面20％欲しいね。指値4500.
購入後、半年して半分以上の入居者が出て行った事例を知ってる。
ＲＣか、木造でも表面20％欲しいね。指値4500.
勤め先を知らせておかなければならないのは分るんだけど、
家族からの問い合わせに勤め先を教えたりするのはどうなの？
例え身内でも個人情報漏洩にはならないの？
うちの父親が死んで遺産相続のことで兄ともめているんだけど、
私は金額も知らされないで放棄はしないと会うことを拒否してるのに、
文書で知らせてこないで直接来るんだよ。
ドアを空けないと不動産屋まで行って勤め先を調べる。
二年前に転職してるので職場に来ることはなかったんだけど、
今の勤め先を知られると無理やり来て暴れられそう。
不動産屋と大家は把握しておく権利はあるけど、
警察でもない限り教えちゃいけないよね？
家族からの問い合わせに勤め先を教えたりするのはどうなの？
例え身内でも個人情報漏洩にはならないの？
うちの父親が死んで遺産相続のことで兄ともめているんだけど、
私は金額も知らされないで放棄はしないと会うことを拒否してるのに、
文書で知らせてこないで直接来るんだよ。
ドアを空けないと不動産屋まで行って勤め先を調べる。
二年前に転職してるので職場に来ることはなかったんだけど、
今の勤め先を知られると無理やり来て暴れられそう。
不動産屋と大家は把握しておく権利はあるけど、
警察でもない限り教えちゃいけないよね？
・・・固定資産税、都市計画税の通知が来た。
予想通り評価額上がってて悲しいわ。
不動産の税金もリーマンショック織り込んでくれれば良いのにな。
３年後の評価見直しまで我慢かあ・・・・。
予想通り評価額上がってて悲しいわ。
不動産の税金もリーマンショック織り込んでくれれば良いのにな。
３年後の評価見直しまで我慢かあ・・・・。
税金だけは逃げられないからな
一番先に払うべき金なのに
投資計画の段階でそこがすっぽり抜け落ちてる人は多いように思う
一番先に払うべき金なのに
投資計画の段階でそこがすっぽり抜け落ちてる人は多いように思う
924 ：名無し不動さん：2009/04/16(木) 20:24:26 ID:b9yTbkrr
もうワンルームってダメなんすかね？
俺が建てた時(15年前)は、コスパ・収益性でワンルームは最強とか
言われていたのに・・・
今じゃセミナー出ても、一人暮らしも1LDK～2DK程度は欲しい
とか言ってます。
木造在来でワンルーム16m2のウチは、この先生き残れるのか不安。
俺が建てた時(15年前)は、コスパ・収益性でワンルームは最強とか
言われていたのに・・・
今じゃセミナー出ても、一人暮らしも1LDK～2DK程度は欲しい
とか言ってます。
木造在来でワンルーム16m2のウチは、この先生き残れるのか不安。
>>924
そうでもない。競争するステージが変わっただけ。
35平米なんかで建てちゃうと下げる場合も限度があるので次はルームシェアしかない。
小さい部屋は安さが売りに出来る。広い物件より1万も違えば借り手は幾らでも居る。
そのかわりジリ貧になるので相当の計画性を持たないとつらくなるので
売却を視野に入れて運用すべし。
そうでもない。競争するステージが変わっただけ。
35平米なんかで建てちゃうと下げる場合も限度があるので次はルームシェアしかない。
小さい部屋は安さが売りに出来る。広い物件より1万も違えば借り手は幾らでも居る。
そのかわりジリ貧になるので相当の計画性を持たないとつらくなるので
売却を視野に入れて運用すべし。
926 ：名無し不動さん：2009/04/16(木) 20:42:08 ID:JWet+y9R
自由が丘で30平米の部屋なら
いくらの家賃が妥当かな
購入額から1500万円赤字でなら
月6万円とかの賃貸料も可能なんだがな
いくらの家賃が妥当かな
購入額から1500万円赤字でなら
月6万円とかの賃貸料も可能なんだがな
927 ：924：2009/04/16(木) 20:44:19 ID:b9yTbkrr
>>925
ぶっちゃけ、家賃3万ちょいなんですよ。
これ以上安くしようがない。安くすればこちらの体力が持ちませんから。
今度建てるとしたら、やっぱり1LDK-2DKクラスで30平米前後が良いんですかね？
ぶっちゃけ、家賃3万ちょいなんですよ。
これ以上安くしようがない。安くすればこちらの体力が持ちませんから。
今度建てるとしたら、やっぱり1LDK-2DKクラスで30平米前後が良いんですかね？
>>927
35平米ぐらいかな。6畳でＬＤＫじゃあオカシイだろ？ｗ
当然２ＤＫなんかも成立しない。近所の不動産屋いって図面見て廻れ。
3万なら25平米ぐらいの１Ｋでも6万は超えない地域だな。
建替えするか、あるいはいっそ売却か。。あと、フロ部分壊して広めの事務所に貸すとか
まあ地域というか地理的なことで色々。
35平米ぐらいかな。6畳でＬＤＫじゃあオカシイだろ？ｗ
当然２ＤＫなんかも成立しない。近所の不動産屋いって図面見て廻れ。
3万なら25平米ぐらいの１Ｋでも6万は超えない地域だな。
建替えするか、あるいはいっそ売却か。。あと、フロ部分壊して広めの事務所に貸すとか
まあ地域というか地理的なことで色々。
930 ：924：2009/04/16(木) 20:56:10 ID:b9yTbkrr
色々不動産屋さん回っても、
「ああ木造は嫌がられるんだよねぇ、しかもワンルームじゃ・・・」
というような対応です。
例えば外装を見栄え良く(ガルバ鋼板)などにリフォームすれば
客付きは良くなるんでしょうか？
今は木造特有の安っぽさが漂っていますｗ
>>928 929
一応、大学やら企業の工場やらがある地域で、ワンルーム需要はあると思うんです。
が、実際不動産屋さんを回ってみると、ワンルームに空きが多いようです。
「ああ木造は嫌がられるんだよねぇ、しかもワンルームじゃ・・・」
というような対応です。
例えば外装を見栄え良く(ガルバ鋼板)などにリフォームすれば
客付きは良くなるんでしょうか？
今は木造特有の安っぽさが漂っていますｗ
>>928 929
一応、大学やら企業の工場やらがある地域で、ワンルーム需要はあると思うんです。
が、実際不動産屋さんを回ってみると、ワンルームに空きが多いようです。
売っちゃえよ１５年ならもう回収済みでしょ
>>930
その㎡数だとバストイレ一緒ですか？
参考までに私の地元の話ですが、急行停車駅でそこそこ人気ありますが、
バストイレ別を前提に探す人が多いらしく、予算が合わないなら沿線を下る人が多いようです。
ワンルーム、ワンｋなら居室が最低でも6畳以上で設備勝負らしいです。（ウケウリ）
その㎡数だとバストイレ一緒ですか？
参考までに私の地元の話ですが、急行停車駅でそこそこ人気ありますが、
バストイレ別を前提に探す人が多いらしく、予算が合わないなら沿線を下る人が多いようです。
ワンルーム、ワンｋなら居室が最低でも6畳以上で設備勝負らしいです。（ウケウリ）
933 ：924：2009/04/16(木) 21:40:00 ID:b9yTbkrr
934 ：名無し不動さん：2009/04/16(木) 22:02:53 ID:GFcVqBno
家賃を下げればいいんじゃまいか
うちの近くのボロ１Ｒは２万円で満室だﾖ
うちの近くのボロ１Ｒは２万円で満室だﾖ
もぅさ、返済済み、こづかい稼げればいいﾚﾍﾞﾙだよね。
6部屋として、月12万でしょ、ボランティアでしょ。
6部屋として、月12万でしょ、ボランティアでしょ。
そうそう、ボロ物件に鞭打って稼げるだけ稼ぐ方が全然いい。
最初の計画そうだったんじゃ無いのか？
最初の計画そうだったんじゃ無いのか？
937 ：名無し不動さん：2009/04/17(金) 08:07:05 ID:Qs7mNIbA
・・・木造在来って言っても築１５年でそんなに外観悪くなるのだろうか？。
うちのアパートは築約２０年だけど外壁塗装（約１０年毎）さえすれば外観は結構よくなるので
塗装するのが良いと思う（色合いが変わると見栄えも変わるしメンテナンスとしてどうしても周期的に塗らなければならないから）。
中身はリフォームしても広さが変わるわけでは無いので現状の家賃の安さからみても
回収できるかどうかは？。
うちのアパートは築約２０年だけど外壁塗装（約１０年毎）さえすれば外観は結構よくなるので
塗装するのが良いと思う（色合いが変わると見栄えも変わるしメンテナンスとしてどうしても周期的に塗らなければならないから）。
中身はリフォームしても広さが変わるわけでは無いので現状の家賃の安さからみても
回収できるかどうかは？。
>>933
うちも同じ様な状態。11部屋 鉄骨3階建 半埋
ユニットバストイレで
不動産屋も熱意無し。リフォームする金も無し。
外観タイル劣化がボロを象徴
>>934～>>936
本職はリストラされ
末っ子の大学卒まで気が気でない。
思い切った策も必要ですね。
わが身の老後も・・・トホホ
こうなりゃ2万でも良いと思う。旗でもあげようかな?
うちも同じ様な状態。11部屋 鉄骨3階建 半埋
ユニットバストイレで
不動産屋も熱意無し。リフォームする金も無し。
外観タイル劣化がボロを象徴
>>934～>>936
本職はリストラされ
末っ子の大学卒まで気が気でない。
思い切った策も必要ですね。
わが身の老後も・・・トホホ
こうなりゃ2万でも良いと思う。旗でもあげようかな?
>>933
まあ部屋数にも夜が。。
外壁を塗り替えるだけでも結構イメージが違う。内装もユニット入れ替えるまでは行かないが
塗装したり（10万ぐらいできれいになる）、流し台入れ替えるなどすればスッキリ。
で、これを実行して順次賃料を上げていくか、見栄えが良くなったところで高く売るかのどっちか。
見栄えを浴して「みせかけの賃料を高くして」利回りをよく見せて売り払うなり、
現状賃料での利回りだけどリフォームしました！って感じで売る。
順次賃料上げて行きつつ売却を視野に入れて・・・ってほうがいいかな？数年で平均賃料を上げられそうだし。
外壁は塗るほうが安いがガルバ板やサイディング張るとほぼ新築に見える。
コンクリ部分はグレー色などの防水塗って、鉄骨部分はサビとって黒で塗装。
電気の配線がむき出しだろうからフカしてサイディング貼るといまどきのＨＭのような仕上がり。
ドアもシートを張って新品同様。思い切って交換もよし。
で、投資した金額は10年で回収できるように計算すること。現状の賃料の3割が目安か。
まあ部屋数にも夜が。。
外壁を塗り替えるだけでも結構イメージが違う。内装もユニット入れ替えるまでは行かないが
塗装したり（10万ぐらいできれいになる）、流し台入れ替えるなどすればスッキリ。
で、これを実行して順次賃料を上げていくか、見栄えが良くなったところで高く売るかのどっちか。
見栄えを浴して「みせかけの賃料を高くして」利回りをよく見せて売り払うなり、
現状賃料での利回りだけどリフォームしました！って感じで売る。
順次賃料上げて行きつつ売却を視野に入れて・・・ってほうがいいかな？数年で平均賃料を上げられそうだし。
外壁は塗るほうが安いがガルバ板やサイディング張るとほぼ新築に見える。
コンクリ部分はグレー色などの防水塗って、鉄骨部分はサビとって黒で塗装。
電気の配線がむき出しだろうからフカしてサイディング貼るといまどきのＨＭのような仕上がり。
ドアもシートを張って新品同様。思い切って交換もよし。
で、投資した金額は10年で回収できるように計算すること。現状の賃料の3割が目安か。
940 ：名無し不動さん：2009/04/17(金) 10:07:26 ID:jKzTV2Nj
どんどん家賃も下がるのに空室だって多くなるぞ
先を考えてる人はやばそうな物件は満室のうち売りに出してんだよ
空室だらけになったら誰も買わないからな
先を考えてる人はやばそうな物件は満室のうち売りに出してんだよ
空室だらけになったら誰も買わないからな
941 ：名無し不動さん：2009/04/17(金) 10:32:42 ID:Uj7hOYO8
確かに中古物件の値下げが目立ってきたね。
表面10%以上は当たり前になってきた。
それでも売れないね。
新築・築浅在庫が大量に残ってるから底値狙ってるんだろうね。
時代の流れに気付かない田舎の物件は諦めてるのか
なんの変化も無い。
表面10%以上は当たり前になってきた。
それでも売れないね。
新築・築浅在庫が大量に残ってるから底値狙ってるんだろうね。
時代の流れに気付かない田舎の物件は諦めてるのか
なんの変化も無い。
>>941
時代の流れは確実に来ているよ。
若干乱立気味だし。
築10年くらいのアパートと同家賃設定で新築アパート建ててるから、値下げしないアパートは空き室だらけ。
いずれこういうアパートが破綻して売りに出して、次の人が安く貸すっていう構図なんだろうな。
時代の流れは確実に来ているよ。
若干乱立気味だし。
築10年くらいのアパートと同家賃設定で新築アパート建ててるから、値下げしないアパートは空き室だらけ。
いずれこういうアパートが破綻して売りに出して、次の人が安く貸すっていう構図なんだろうな。
943 ：名無し不動さん：2009/04/17(金) 11:16:40 ID:Uj7hOYO8
>>942
俺もそう読んでる。
ただ、少子高齢化と人口減で単に賃料安くしただけじゃ入らないだろうな。
利便性と美観、賃料と最高のサービスを求められて実入りが少なく
しかも空室リスクは高まる一方（笑）
だから、中古アパートが値下がりしても不用意に買うとえらい目に・・・
あと２～３年は様子見することにしてる
俺もそう読んでる。
ただ、少子高齢化と人口減で単に賃料安くしただけじゃ入らないだろうな。
利便性と美観、賃料と最高のサービスを求められて実入りが少なく
しかも空室リスクは高まる一方（笑）
だから、中古アパートが値下がりしても不用意に買うとえらい目に・・・
あと２～３年は様子見することにしてる
アパート経営破綻し格安売却→家賃見直し格安で募集
結果→賃貸市場は新築で単身向け35㎡48000円
これじゃ新築出来ない
結果→賃貸市場は新築で単身向け35㎡48000円
これじゃ新築出来ない
新築数が減る→格安で建てる業者が現れる
格安で建てる業者が現れる→住宅の質の低下→さらなる価格崩壊
修繕工事に関する事で納得出来ない事があるんだが
裁判するべきかな？正直裁判するほどの事じゃないと思ってるんだが
仲介業者にいいようにやられちゃうのはやなんだよね
裁判するべきかな？正直裁判するほどの事じゃないと思ってるんだが
仲介業者にいいようにやられちゃうのはやなんだよね
948 ：名無し不動さん：2009/04/17(金) 22:31:31 ID:eU79jEwu
ｱﾊﾟｰﾄ経営なんか素人がするもんでないよ。
儲けるなら不動産屋がやってます。
儲けるなら不動産屋がやってます。
はじめはみんな素人だったわけで。
でもさ、今の５０代６０代の世代は、数字は考えず
普通にアパート建てた人がほとんどだよ。
お金に、すこし余裕ができた、じゃ、アパートでも建てようか～みたいな。
半分くらい埋まってればいいや～みたいな。
普通にアパート建てた人がほとんどだよ。
お金に、すこし余裕ができた、じゃ、アパートでも建てようか～みたいな。
半分くらい埋まってればいいや～みたいな。
>>947
借家人ならスレ違い
大家なら詳細記入（後出し禁止）
>>946
すでに価格崩壊してるよ。外国人で建てるようになればもっと進むがｗ
大手は逆に行ってるように思う。ようするに囲い込みすれば高いままで貸せる。
設備や条件を過剰にして賃料を高く設定。
古いところは外観を塗りなおして維持。
客付けをバンバンあおって優先的に入れさせる（数がある＝プレッシャー掛けられる）
この辺をみてるとやっぱすごいなあと思うよ。
じゃあ個人はどうすりゃいいのかな？と思うとやはり普段から掃除したり自転車きれいに並べたりする程度でもいいから
手を入れていくことからはじめるべきだなあと。
周りで古くて満室のところはやはりキレイにしてたり補修してたり相場より安めにしてたりしている。
まあほんのちょっとのことだけど積み重ねは大きいかな？
借家人ならスレ違い
大家なら詳細記入（後出し禁止）
>>946
すでに価格崩壊してるよ。外国人で建てるようになればもっと進むがｗ
大手は逆に行ってるように思う。ようするに囲い込みすれば高いままで貸せる。
設備や条件を過剰にして賃料を高く設定。
古いところは外観を塗りなおして維持。
客付けをバンバンあおって優先的に入れさせる（数がある＝プレッシャー掛けられる）
この辺をみてるとやっぱすごいなあと思うよ。
じゃあ個人はどうすりゃいいのかな？と思うとやはり普段から掃除したり自転車きれいに並べたりする程度でもいいから
手を入れていくことからはじめるべきだなあと。
周りで古くて満室のところはやはりキレイにしてたり補修してたり相場より安めにしてたりしている。
まあほんのちょっとのことだけど積み重ねは大きいかな？
>>952
新築から三年間入居してた方が退去して
その部屋の修繕の事で納得出来ないんだが
ヤニ汚れが酷いからその部屋はクロスの全面張り替えが必要になった
費用負担が大家3:7借主で張り替えるってなったんだけど
こういうのって普通は借主が全額負担して直すもんじゃないの？そりゃ経年劣化とかあるかもしれないけど
一番の理由はヤニで汚れたことが原因なんだから
どうしても納得出来ない
新築から三年間入居してた方が退去して
その部屋の修繕の事で納得出来ないんだが
ヤニ汚れが酷いからその部屋はクロスの全面張り替えが必要になった
費用負担が大家3:7借主で張り替えるってなったんだけど
こういうのって普通は借主が全額負担して直すもんじゃないの？そりゃ経年劣化とかあるかもしれないけど
一番の理由はヤニで汚れたことが原因なんだから
どうしても納得出来ない
956 ：名無し不動さん：2009/04/18(土) 14:42:24 ID:XhaIjZ16
・・・うちの場合も２～３年ぐらいなら全額 借主負担です。
タバコのヤニは壁紙張替えはもちろんだが
部屋全体のクリーニング自体も手間と時間ががかかる。
修復原因が入居者にあるのにもかかわらず何でもかんでも「東京ルール（経年劣化は家主負担）」って
持ち出すようになってきているから割合的(借主「敷金の範囲内」 ： 家主「敷金から超えた差額」）に
妥協する（本当はしたくは無いが）こともあります・・・。
タバコのヤニは壁紙張替えはもちろんだが
部屋全体のクリーニング自体も手間と時間ががかかる。
修復原因が入居者にあるのにもかかわらず何でもかんでも「東京ルール（経年劣化は家主負担）」って
持ち出すようになってきているから割合的(借主「敷金の範囲内」 ： 家主「敷金から超えた差額」）に
妥協する（本当はしたくは無いが）こともあります・・・。
ここって大家じゃない奴の書込みが大半なのな
マジ笑える
マジ笑える
みなさん情報ありがとうございます。
クロスの原価償却やガイドラインがあると説明されても納得出来なくて
仲介業者の言い分だとオーナーにメリットが出来てしまうから全面張り替えの場合の全額負担(10:0)はありえないとのこと
裁判で争っても(5:5)になりますよってのも言われたがそんなもんなのかな？
本社のお客様相談室に電話で問い合わせてみても、ヤニ汚れの場合はお客様負担ですとの説明もされたし
なんなのこれ？東京ルールって奴なのか？妥協したくないな
クロスの原価償却やガイドラインがあると説明されても納得出来なくて
仲介業者の言い分だとオーナーにメリットが出来てしまうから全面張り替えの場合の全額負担(10:0)はありえないとのこと
裁判で争っても(5:5)になりますよってのも言われたがそんなもんなのかな？
本社のお客様相談室に電話で問い合わせてみても、ヤニ汚れの場合はお客様負担ですとの説明もされたし
なんなのこれ？東京ルールって奴なのか？妥協したくないな
ガイドラインや減価償却はただの目安に過ぎん
だいたい仲介業者が口を挟むことでもなかろうｗ
だいたい仲介業者が口を挟むことでもなかろうｗ
大家じゃない奴→>>954
>>958
ヤニ汚れならクリーニングで対応だな。その費用は張替えの半額程度。
しかもクロス自体は中古のまま。 その代わり全額入居者負担。
ヤニもひどいと落ちない。となると張替え。⇒原因がタバコを換気せずに吸う＝過失⇒全額負担。
と、どちらの言い分もある。だから裁判すると５：５になっちゃう（入居者有利）
証拠を残しておいて裁判するのが良いがそれじゃあ新しい人を逃しちゃう。
となるとやはり７：３で大家が多いならそれが落とし所かと。仲介業者も「ごく一般的な判断」を出していると思うよ。
大家側に立ってるとあとでめんどうになるから。（２ちゃんに社名が出ちゃうとかｗ）
大家がガメツイだけなのに不動産屋があおりを食っちゃうことが多いので仲裁的な感じの数字を出すよ。
納得いかないなら直接やったほうが不動産屋は困らないし入居者も裁判で決まるとなれば納得するだろう。
ヤニ汚れならクリーニングで対応だな。その費用は張替えの半額程度。
しかもクロス自体は中古のまま。 その代わり全額入居者負担。
ヤニもひどいと落ちない。となると張替え。⇒原因がタバコを換気せずに吸う＝過失⇒全額負担。
と、どちらの言い分もある。だから裁判すると５：５になっちゃう（入居者有利）
証拠を残しておいて裁判するのが良いがそれじゃあ新しい人を逃しちゃう。
となるとやはり７：３で大家が多いならそれが落とし所かと。仲介業者も「ごく一般的な判断」を出していると思うよ。
大家側に立ってるとあとでめんどうになるから。（２ちゃんに社名が出ちゃうとかｗ）
大家がガメツイだけなのに不動産屋があおりを食っちゃうことが多いので仲裁的な感じの数字を出すよ。
納得いかないなら直接やったほうが不動産屋は困らないし入居者も裁判で決まるとなれば納得するだろう。
⇒原因がタバコを換気せずに吸う＝故意⇒入居者全額負担 だろｗ
タバコのヤニのクリーニングは、借主が退去前に行う義務ｗ
退去時にタバコのヤニ、匂いが判明すればクロス華麗主負担総換えが妥当ｗｗ
退去時にタバコのヤニ、匂いが判明すればクロス華麗主負担総換えが妥当ｗｗ
>>962-963
いちいち必死に借主よりのコピペせんでいいよｗ
いちいち必死に借主よりのコピペせんでいいよｗ
967 ：名無し不動さん：2009/04/18(土) 17:02:00 ID:c9JNLqsc
喫煙禁止にしてない大家の問題だろ。
臭いつけられるのが嫌なら入居させんなよ。
臭いつけられるのが嫌なら入居させんなよ。
今どき禁煙は常識だろｗ
外でも吸えないご時勢ってこったからなｗｗ
外でも吸えないご時勢ってこったからなｗｗ
>>965
重要事項説明で「室内の喫煙は換気を充分に行って匂いやヤニが室内に残留しないように留意すること」と、
記載と説明をしない限り全額負担は難しいぞｗ
あるいは「室内は禁煙です。喫煙された場合はクロス張替え費用を全額負担していただきます」とか記載すべき。
つまり契約書や重要事項説明の不備がそもそもの争いの原因⇒大家がある程度は負担すべき⇒じゃあ５：５で（裁判官）て感じｗ
いまどきこんなのでもめるのは大家がマヌケですっていってるようなものｗ
重要事項説明で「室内の喫煙は換気を充分に行って匂いやヤニが室内に残留しないように留意すること」と、
記載と説明をしない限り全額負担は難しいぞｗ
あるいは「室内は禁煙です。喫煙された場合はクロス張替え費用を全額負担していただきます」とか記載すべき。
つまり契約書や重要事項説明の不備がそもそもの争いの原因⇒大家がある程度は負担すべき⇒じゃあ５：５で（裁判官）て感じｗ
いまどきこんなのでもめるのは大家がマヌケですっていってるようなものｗ
>>968
それでも吸っている人は結構いるぞ。
それでも吸っている人は結構いるぞ。
結局、仲介不動産屋が間抜けってこったなｗｗ
＞費用負担が大家3:7借主で張り替えるってなったんだけど
それでいいじゃんか、たいした金額じゃないし
それでいいじゃんか、たいした金額じゃないし
973 ：名無し不動さん：2009/04/18(土) 18:11:12 ID:XhaIjZ16
・・・タバコとは話が違うかもしれないが・・・
お金があるから部屋が綺麗なのか部屋が綺麗だからお金が寄ってくるのかは？だが
物が多くても整理整頓されてたりに綺麗に部屋を使っている入居者はお金が寄って来て
汚く(荒く）使っている入居者はドンドンお金が逃げてく感じが多々あるな（入居者の通帳を
見れる訳では無いのであくまでも雰囲気なのだが）。
風水で玄関は気の通り道だから綺麗にしてると良い運気が入って
くるとか言うから私も掃除はサボらんようにしないとイカンナ。
お金があるから部屋が綺麗なのか部屋が綺麗だからお金が寄ってくるのかは？だが
物が多くても整理整頓されてたりに綺麗に部屋を使っている入居者はお金が寄って来て
汚く(荒く）使っている入居者はドンドンお金が逃げてく感じが多々あるな（入居者の通帳を
見れる訳では無いのであくまでも雰囲気なのだが）。
風水で玄関は気の通り道だから綺麗にしてると良い運気が入って
くるとか言うから私も掃除はサボらんようにしないとイカンナ。
風水とか占いとかじゃなく普通のことでしょ
道具を整理できてない職人は仕事が遅いし雑
部屋が汚い人間は生活が下手だし頭の中も整理できてない
服装も部屋も同じこと
綺麗に清潔にってのは第一歩
それができないとレースに参加できない
道具を整理できてない職人は仕事が遅いし雑
部屋が汚い人間は生活が下手だし頭の中も整理できてない
服装も部屋も同じこと
綺麗に清潔にってのは第一歩
それができないとレースに参加できない
ガイドラインではヤニ汚れでも10：0にはなりません。
ガイドラインは関係ない特約があれば１０：０もありえる
特約を入れておいても、
その内容がガイドラインから離れていれば、
法廷では覆されちゃうんじゃないかと思います。
円満に解決できる方法が良いんじゃないかな。
その内容がガイドラインから離れていれば、
法廷では覆されちゃうんじゃないかと思います。
円満に解決できる方法が良いんじゃないかな。
曖昧な法廷で覆されようがそんなこと問題ではないｗ
特約を置くことの方が大事、わかんねーか？ｗｗ
特約を置くことの方が大事、わかんねーか？ｗｗ
>>974
掃除のできない人間は仕事もできない。
机上整理のできない人間は仕事もできない。
時間にだらしない人は生活もだらしない。
よく言われるよなぁ。
自分の所持するアパートを綺麗にできない人は、経営もだらしないってことだな。
妙に納得した。
掃除のできない人間は仕事もできない。
机上整理のできない人間は仕事もできない。
時間にだらしない人は生活もだらしない。
よく言われるよなぁ。
自分の所持するアパートを綺麗にできない人は、経営もだらしないってことだな。
妙に納得した。
980 ：松山 赤○○字 病員 清 掃 商 事：2009/04/18(土) 22:06:43 ID:7n6x+Da8
愛媛県松山市民です パワハラで再発した鬱が原因で死にたいです
用意できるもの
車 練炭 睡眠薬 酒 車二台
民主党・鳩山幹事長「日本列島は日本人だけの所有物じゃない」「日本は恥ずかしい国」★18
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1240060875/
301 ： チャボトウジュロ(長屋)：2009/04/18(土) 21:45:31.30 ID:WsCsrBRa
鳩山の家と財産を俺らに分けろよ。お前だけの所有物じゃないんだろ？
307 ： チャボトウジュロ(長屋)：2009/04/18(土) 21:47:39.47 ID:WsCsrBRa
ええベベ着とんのやろ鳩山。それもお前だけのもんちゃうんやろ？
311 ： チャボトウジュロ(長屋)：2009/04/18(土) 21:49:30.73 ID:WsCsrBRa
貯金通帳とカード、番号を公開してみんなに貸してくれるんやろ？
お前だけの財産ちゃうんやろうからなあ鳩山。
321 ： チャボトウジュロ(長屋)：2009/04/18(土) 21:55:12.73 ID:WsCsrBRa
鳩山ｻｿだけの所有物じゃない鳩山邸に居候するツアーを組もうぜ？
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1240060875/
301 ： チャボトウジュロ(長屋)：2009/04/18(土) 21:45:31.30 ID:WsCsrBRa
鳩山の家と財産を俺らに分けろよ。お前だけの所有物じゃないんだろ？
307 ： チャボトウジュロ(長屋)：2009/04/18(土) 21:47:39.47 ID:WsCsrBRa
ええベベ着とんのやろ鳩山。それもお前だけのもんちゃうんやろ？
311 ： チャボトウジュロ(長屋)：2009/04/18(土) 21:49:30.73 ID:WsCsrBRa
貯金通帳とカード、番号を公開してみんなに貸してくれるんやろ？
お前だけの財産ちゃうんやろうからなあ鳩山。
321 ： チャボトウジュロ(長屋)：2009/04/18(土) 21:55:12.73 ID:WsCsrBRa
鳩山ｻｿだけの所有物じゃない鳩山邸に居候するツアーを組もうぜ？
>>975
だいたいクリーニングで済むタバコのヤニなんてねぇ～よ。
だいたいクリーニングで済むタバコのヤニなんてねぇ～よ。
かわいい女の子の足音が毎夜の苦情。
何時に帰ろうと 階段をドスンドスンと・・・
気を悪くしないように どう注意したら良いかな?
何時に帰ろうと 階段をドスンドスンと・・・
気を悪くしないように どう注意したら良いかな?
ウチはなんだかんだで満室になっちゃったな 景気の悪いときほど良く埋まる
相続で貰った築50年のフルリフォームで６畳相当家賃6万
相続で貰った築50年のフルリフォームで６畳相当家賃6万
>>984
リフォーム代はいくらかかった？
リフォーム代はいくらかかった？
>>983
テメー、コノアマ、いいかげんにしろヨ
テメー、コノアマ、いいかげんにしろヨ
>>983
名指しで注意。
「あなたの足音と思われる騒音で苦情がいくつか入っております」←犯人をすでに特定してますよ
「建物も古いし鉄骨階段ですが・・」←設備が悪い面もあるが、と暗にアンタの生活習慣が悪いわけでもなしと逃げ道
「心当たりがある無いに関わらず、お静かに歩行頂けますようお願い申し上げます」←丁寧だけどゼッタイ静かに歩けよ
「もちろん同じフロアの方にも重ねてお願いする予定です」←アンタだけじゃない、他の人にも注意しておくよ
「お守りいただけない場合、訪問してお話させて頂く事もございます」←静かにしないと乗り込むよ
こんな感じのをちゃんとあいさつ文入れて封書で本人の部屋に投函するか郵送。
改善が見られない場合は電話でアポ取って訪問。電話で注意はダメ。深く受け止めないしなんでドシドシ歩くのかの
理由がわからないから。（もしかしたらケガや先天的障害などの理由があるかも）
悪いことは悪いとちゃんと指摘する。
部屋がきれいならホメまくる。
この建物に住んで頂いてありがとうぐらいは言う。
これからも長く住んで欲しいのだがドシドシ歩いて苦情が来るようではそういう気持ちもなくなってしまう。
名指しで注意。
「あなたの足音と思われる騒音で苦情がいくつか入っております」←犯人をすでに特定してますよ
「建物も古いし鉄骨階段ですが・・」←設備が悪い面もあるが、と暗にアンタの生活習慣が悪いわけでもなしと逃げ道
「心当たりがある無いに関わらず、お静かに歩行頂けますようお願い申し上げます」←丁寧だけどゼッタイ静かに歩けよ
「もちろん同じフロアの方にも重ねてお願いする予定です」←アンタだけじゃない、他の人にも注意しておくよ
「お守りいただけない場合、訪問してお話させて頂く事もございます」←静かにしないと乗り込むよ
こんな感じのをちゃんとあいさつ文入れて封書で本人の部屋に投函するか郵送。
改善が見られない場合は電話でアポ取って訪問。電話で注意はダメ。深く受け止めないしなんでドシドシ歩くのかの
理由がわからないから。（もしかしたらケガや先天的障害などの理由があるかも）
悪いことは悪いとちゃんと指摘する。
部屋がきれいならホメまくる。
この建物に住んで頂いてありがとうぐらいは言う。
これからも長く住んで欲しいのだがドシドシ歩いて苦情が来るようではそういう気持ちもなくなってしまう。
>>984 想像できない。立地がいいのかい・・ ６畳６万の時点で高すぎなのに・・
築５０年ってリフォームしてもなのに・・・・ 立地良くライバル居ない状態なのかな。
築５０年ってリフォームしてもなのに・・・・ 立地良くライバル居ない状態なのかな。
>>990
987だが昔はあなたと同じようにナニを言ってよいのか判らなかった。
ある日、他の大家さんがゴミ捨てがひどくて困っていた。で、手紙を書きたらどうかという話になって
ダレが捨ててるかが判らなくて、じゃあ大きな紙に書いて張っておくというのでしばらくしてから見に行った。
そこには筆で大家の心情を書いてある紙がエントランスにわざわざ出したテーブルの上に置いてあった。
「いつも使って頂いてありがとうございます」←大家の感謝の気持ち
「多くの人は良い人ばかりです」←事実。しかし少数の悪い人が居ると暗に指摘
「ごみを混ぜて捨てる人が居る」←この地域は有料の袋に入ってても混合してあると収集しない厳しい地域
「先日も収集の人が軽く振ってポイと戻した、持っただけでカンが入っていると判るそうな」←収集している人はどんなゴミか判ってしまう。
「大家として恥ずかしい思いをした」←実際そう感じた心情を吐露。
「恥を知って頂き、改善をして頂きたい」←お願い
「収集されないゴミは開けて調べて追求しちゃいます！」←オラオラ！やるときゃやるよ！を表現。
↑を「手書き毛筆」で書いてあった。筆ペンだったけど。で、ＰＣで印刷されたモノよりもナニよりも
強烈に訴えるものがあったようで、それからピタリと自分勝手なごみ袋は出なくなりました。
これは衝撃だった。
で、話が戻るが、ドカドカ歩くのは「誰も指摘しないから」だ。男女関係ない。育ちが悪いならそもそも社会生活が送れない。
ちゃんと注意し、なんでそうなのかを聞いてみることが大事。もちろん電話じゃなくて訪問してのほうが
よく顔が見えてよい結果を見出すと思う。
あなたが顔を見知ったセールスマンを追い返しづらいのと同じようにその女性も親身になろうとするあなたを
拒否しようとすることはしづらいのだ。
987だが昔はあなたと同じようにナニを言ってよいのか判らなかった。
ある日、他の大家さんがゴミ捨てがひどくて困っていた。で、手紙を書きたらどうかという話になって
ダレが捨ててるかが判らなくて、じゃあ大きな紙に書いて張っておくというのでしばらくしてから見に行った。
そこには筆で大家の心情を書いてある紙がエントランスにわざわざ出したテーブルの上に置いてあった。
「いつも使って頂いてありがとうございます」←大家の感謝の気持ち
「多くの人は良い人ばかりです」←事実。しかし少数の悪い人が居ると暗に指摘
「ごみを混ぜて捨てる人が居る」←この地域は有料の袋に入ってても混合してあると収集しない厳しい地域
「先日も収集の人が軽く振ってポイと戻した、持っただけでカンが入っていると判るそうな」←収集している人はどんなゴミか判ってしまう。
「大家として恥ずかしい思いをした」←実際そう感じた心情を吐露。
「恥を知って頂き、改善をして頂きたい」←お願い
「収集されないゴミは開けて調べて追求しちゃいます！」←オラオラ！やるときゃやるよ！を表現。
↑を「手書き毛筆」で書いてあった。筆ペンだったけど。で、ＰＣで印刷されたモノよりもナニよりも
強烈に訴えるものがあったようで、それからピタリと自分勝手なごみ袋は出なくなりました。
これは衝撃だった。
で、話が戻るが、ドカドカ歩くのは「誰も指摘しないから」だ。男女関係ない。育ちが悪いならそもそも社会生活が送れない。
ちゃんと注意し、なんでそうなのかを聞いてみることが大事。もちろん電話じゃなくて訪問してのほうが
よく顔が見えてよい結果を見出すと思う。
あなたが顔を見知ったセールスマンを追い返しづらいのと同じようにその女性も親身になろうとするあなたを
拒否しようとすることはしづらいのだ。
992 ：名無し不動さん：2009/04/19(日) 21:43:36 ID:Cb7KyCYV
壁紙のヤニのことで話題になってたから一言。
俺が金払えって言われた場合。
俺「クリーニングはなんでするの？」
大家「キレイにしとかないと次の人が入りにくいからね…」
俺「なんで俺が次の人の為に掃除やらリフォームやらしなきゃいけないんだよ（怒）」
大家「…」
俺が金払えって言われた場合。
俺「クリーニングはなんでするの？」
大家「キレイにしとかないと次の人が入りにくいからね…」
俺「なんで俺が次の人の為に掃除やらリフォームやらしなきゃいけないんだよ（怒）」
大家「…」
993 ：名無し不動さん：2009/04/19(日) 21:47:34 ID:EIUj7unL
↑そんなお前に大家が一言。
『あなたが入居する前には綺麗にしましたよね。あなただったら、こんな汚い部屋に何も言わず入居しますか？』
『あなたが入居する前には綺麗にしましたよね。あなただったら、こんな汚い部屋に何も言わず入居しますか？』
>>989
ライバルは猛烈に居ますよ それこそ数年前に日本一分譲ワンルームが増えたと日経ビジネスに書かれた都心です
屋根は瓦葺ベランダには洗濯機を置けないまさに老朽アパート
エアコン室外機の振動が2件隣まで反響したのは困ったが
ライバルは猛烈に居ますよ それこそ数年前に日本一分譲ワンルームが増えたと日経ビジネスに書かれた都心です
屋根は瓦葺ベランダには洗濯機を置けないまさに老朽アパート
エアコン室外機の振動が2件隣まで反響したのは困ったが
>>992
＞俺「なんで俺が次の人の為に掃除やらリフォームやらしなきゃいけないんだよ（怒）」
これへの回答
大家：「あなたも入居したときはキレイだったでしょ？現状回復というのはあなたが住む前と同じ状態に戻すことなの」
「だから、あなたが出て行くときも同じようにキレイにしていくのが当たり前」
「モチロンあなたが掃除してもいいんだけどアナタがきれいと思う水準と世間が思うキレイの水準は違うと思うわけね」
「だから、クリーニング業者を入れて「客観的なキレイさ」を確定するって寸法。だからアナタがその代金を払うことで客観的な現状回復を証明できるわけなの」
オレ「・・・なるほど！それはすばらしい制度だね！契約書にも書いてるしそういえば契約するときに重要事項説明で聞いていたよ！ありがとう！大家さん！」
で、万事解決なわけ。別に入居者が自分で掃除すれば済む話だがフロの水垢が残ってるとか
ベランダが汚いとか、便器に尿の結石が残ってるとかを退去日までに完璧に落とせるとは限らないし、
退去時の立会いで指摘したらそれを直せる余裕も無いだろうからやはり業者に委託すべき部分だと思われる。
ざっくり掃除しておけばあとは業者が掃除するわけだしね。
＞俺「なんで俺が次の人の為に掃除やらリフォームやらしなきゃいけないんだよ（怒）」
これへの回答
大家：「あなたも入居したときはキレイだったでしょ？現状回復というのはあなたが住む前と同じ状態に戻すことなの」
「だから、あなたが出て行くときも同じようにキレイにしていくのが当たり前」
「モチロンあなたが掃除してもいいんだけどアナタがきれいと思う水準と世間が思うキレイの水準は違うと思うわけね」
「だから、クリーニング業者を入れて「客観的なキレイさ」を確定するって寸法。だからアナタがその代金を払うことで客観的な現状回復を証明できるわけなの」
オレ「・・・なるほど！それはすばらしい制度だね！契約書にも書いてるしそういえば契約するときに重要事項説明で聞いていたよ！ありがとう！大家さん！」
で、万事解決なわけ。別に入居者が自分で掃除すれば済む話だがフロの水垢が残ってるとか
ベランダが汚いとか、便器に尿の結石が残ってるとかを退去日までに完璧に落とせるとは限らないし、
退去時の立会いで指摘したらそれを直せる余裕も無いだろうからやはり業者に委託すべき部分だと思われる。
ざっくり掃除しておけばあとは業者が掃除するわけだしね。
>>995 なんかがいいんでしょうね。 だって、6万といえば他の物件もあるわけだし
6万であれば収入も、そこそこあるだろうし、古さが魅力的なのかも。
昭和チックというか。とにかく、良い事じゃないですか、ｳﾗﾔﾏ
6万であれば収入も、そこそこあるだろうし、古さが魅力的なのかも。
昭和チックというか。とにかく、良い事じゃないですか、ｳﾗﾔﾏ
>>992
俺「なんで俺が次の人の為に掃除やらリフォームやらしなきゃいけないんだよ（怒）」
大家：「あぁ？ てめぇが汚したモンはてめぇで奇麗にすんだよ！ どぉいう教育うけてんだぁテメエ？（怒怒）」
って足蹴にしたいけどダメかな？
俺「なんで俺が次の人の為に掃除やらリフォームやらしなきゃいけないんだよ（怒）」
大家：「あぁ？ てめぇが汚したモンはてめぇで奇麗にすんだよ！ どぉいう教育うけてんだぁテメエ？（怒怒）」
って足蹴にしたいけどダメかな？
999 ：やんやん ◆yanyan72E. ：2009/04/20(月) 04:57:49 ID:??? BE:106810272-2BP(0)
大家「なら少額訴訟で白黒つけます?」
じゃ駄目なの?
じゃ駄目なの?
1001 ：１００１：
このスレッドは１０００を超えました。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。