大家さんの井戸端会議〜11棟目

な　ん　と　い　う　こ　と　で　し　ょ　う　！　１１棟目でつ　(；´Д⊂)
　 ＿_＿＿＿_＿＿＿_＿＿＿_＿＿＿_＿　　　
／ﾛ＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＼　
|...田 　| |田 田 田 田 田 田 田 田 田 田 |
|＿_＿.| |ﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛ.
|| | 　.. | |田 田 田 田 田 田 田 田 田 田 |
|| | .ﾛﾛ| |ﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛﾛ..

　大　家　さ　ん　と　店　子　は　信　頼　関　係　で　成　り　立　っ　て　い　ま　す　。

　　お　互　い　感　謝　の　気　持　ち　を　忘　れ　ず　に　。


カキコは、メール欄に「sage」と半角で入れましょう！sageないカキコにレスしない！
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|書き込む|　名前：　|　　　　　　　　　　　 |　E-mail(省略可)：.　|　sage 　 　 　　　　|
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　　　　　　　　　　　　／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣＼ 　　　｡　　 ∧_∧　
　　　　　　　　　　　　|　　ここに「sage」と入れるとスレが　　　＞　　 ＼ (´-｀)=）
　　　　　　　　　　　　＼　あがらない。　ワカリマシタね〜　／　　　　　⊂⊂　|　　
　　　　　　　　　　　　　 ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣　　　　.　　|￣￣￣￣|　　
　　　　　　　　　　　　　　　∧ ∧　　　　 ∧ ∧　　　∧ ∧　　　　　　 　|　　　　　　|
　　　　　　　　　　　　　　　(　　∧ ∧ __(　　∧ ∧__(　　 ∧ ∧　　　　　￣￣￣￣
　　　　　　　　　　　　　〜（＿(　　∧ ∧＿(　　∧ ∧＿(　　 ∧ ∧ は〜い！大家さん
　　　　　　　　　　　　　　　〜（＿(　 　,,)〜（＿(　 　,,)〜（＿(　 　,,)
　　　　　　　　　　　　　　　　　〜（＿__ﾉ　　〜（＿__ﾉ 　　〜（＿__ﾉ

※　基本的に大家さんの情報交換スレですので店子さんは書き込みをご遠慮ください。
※　DQN店子の荒らしがたまに出現しますのでですので　「反　応　レ　ス　厳　禁」　でお願いします。
　　 荒らしを放置できず反応しているあなたも荒らしです。
前スレ　http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1207808048/

おっと字がちょっと重複になったorz
まあいいか・・・まったりやっていきましょう

大家業も辛い昨今、皆様はいかがお過ごしでしょうか

旦那の親がアパート経営してて、家にいてお金が入ってきて
いいなぁと思っていました。
親が亡くなって一人っ子の旦那が相続し、しばらく共働きを
続けていたけれど、とても働きながらできる仕事ではなく、
今は私が仕事を辞めて大家業しています。
慣れない仕事で入居者には怒られてばかりだし、先月は夜逃げ
されたし、ストレスで円形脱毛症になりました。

age

アゲアゲ

貯金ダブついてるんで都下で中古アパートを一棟買うおうかと思案中

休日ハイキングがてらに物件管理に出向くのも良いかもと

大　家　さ　ん　　は　親　も　同　然　で　す　。

　店　子　は　い　つ　も　感　謝　の　気　持　ち　を　忘　れ　ず　に　。

>>6
もったいねえ・・・
そんなに貯金があるんなら他に投資すればいいのに
この時期に不動産投資する勇気は俺には無いわ

親から相続したばかりの者です。
親の代から20年以上お世話になっていた不動産屋が亡くなり、
息子さんが後を継いでるんですが、やる気ないしとてもいい加減です。
不動産屋を変えたいと思うんですが、どうやって断ったらいいですか？

馴染みとは商売を切らずに、別の不動産にも仲介を頼んでおく。
こっちとしても、窓口が多い分には、問題ない。
そして、やる気のないところは、ほっておけば疎遠になる。
それだけ。

>>10
管理家主代行まで頼んでるんじゃねえの？

http://www.skytree-obayashi.com/build/index.html
２００９年　４月：組み上がり開始
２００９年　８月：２００ｍくらいまで
２０１０年　３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達

http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！

超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。

タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。

２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！

うるさいスカイツリーｗ

age

今年両親が相次いで亡くなり、アパートを相続しました。
古い入居者が、生活が苦しいから家賃を下げてほしいと言ってきました。
ご主人は定年まであと2年のクリーニング店の雇われ店長で奥さんもずっとパーとに出てます。
子供は社会人で家を出ています。
確かに裕福ではないかも知れないけど、ご主人はケーブルTVを見るのを楽しみにしていて、
奥さんは歌やダンスを習っています。
本当に生活が苦しいなら、家賃の値下げを要求する前にケーブルTVを解約したり
習い事を止めたらどうかと思います。
私の考え方は冷たいんでしょうか？
家賃はバブルの頃にうちの親が値上げしようとしたら激しく抵抗されて値上げできなかったのに
バブル崩壊後値下げをしなかったら、周りは下がってるのにおかしいと言われたと親から聞いてます。
今の家賃は相場より安いです。
皆さんならどう対処されますか？
ちなみに不動産屋さんに管理は頼んでなくて、私と学生の弟でやってます。
よろしくお願いします。

こういうＤＱＮ借主は追い出した方が後々いいよｗ

お前が冷たいかどうかなんて知らんし。。。
自分なら相場水準まで少しずつあげる。
たださぁそんな事ここで聞くようなら
管理会社入れて直接相対しない方がいいんじゃね

なんかネタ臭い質問だなあ

そのクリーニング屋にずっと居て欲しければ値下げ。
出て行って欲しければ、据え置き。

テナントビルの電気工事について相談したいのですが

現在、ビル全体の電力を一括契約して、頭割りの基本料と子メーターに応じた従量料金を店子に支払ってもらっているのですが、
店子の一つが電力会社との直接契約に切り替えて欲しいと申し出てきました。

東電に確認したところ、個別契約のためには現在の子メーターとは別途にメーター工事が必要とのことで、
結構な金額がかかりそうです。

契約時には、「電気料金は使用した分を支払うこと」程度で明確な契約、支払いについては記載していませんでした

この場合、工事費は店子に請求できるのでしょうか？

店子の都合で工事を要求するなら当然店子負担だしｗ
退去時には原状回復はもちろんじゃねｗｗ

住民で申し訳ありません

同棟に住んでいる大家様方、会った時、どうか干渉・余計な検索質問等やめていただけないでしょうか
隣の家は帰りが遅いなどプライバシーなことをペラペラ言ってこないで下さい
そんなこと私には関係ありません
ノイローゼになりそうです

引越しが一番ｗ

>>20
店子が言い出したんだから店子の負担でいいよ
それがいやなら出ていけばいいんだから

age

>>20は、店子だったなｗ

ワン

『家賃保証』という落とし穴
ttp://www.kuusitsu110.com/yatin.htm

>>28
実際に家賃保障で泣いている大家さんの話が聞きたいなあ

家賃保証で泣いている大家さんは、少ないんじゃないかなあ
>>28は、家賃保障のしくみをわかってないみたいだし　

泣くのははじめてから10年後とかだからねー

>>30
業者乙

自主管理大家だけどここんとこ立て続けに空室になった。
数社の不動産屋で募集してんだけど3ヶ月はもう空いてるんだけど内見がさっぱり、
一括化利上げの大家さんがこんなに羨ましいと思ったことはないよ。

一括化利上げにしたいんだけど築10年でも契約してくれるかな？

するかバカ。
一括なんて、建物建てさせるためのエサなのに
もうできあがってる箱に食わせてどうすんだ

そなことないだろバカ。
築古のサブリースもあるぜ

業者が一括で借り上げて、風俗嬢やホスト相手に貸し出す所もあるよ

最近、厳しいですね〜
以前は、ちょっと高い家賃でも、
ちょっと小奇麗な外見・内装なら人気だったのに。
ここのところ、最初に家賃の上限アリで、
そもそも物件を見に来てくれる人が少なくなりました。

不況というか、将来が見えないんですよね。
私の会社の転勤組（世間並より、随分いい給料を貰っている）も
社宅よりちょっとマシな安いところしか借りません。
彼らの収入からしたら、もっといいところに住めるのに、
それを選択しないんですよ。
私から見ると、彼らは中流と上流の中間層なのですが、
日本の将来が暗いから、うかうかすると教育格差で子供が、
下流に落ちてしまいそうで、
あまりお金を使わないんですねぇ。

同感。

横並びの物件は厳しい。

相続の古い賃貸住宅を更地にして、
家を建てても良い貸付地にしようと考えています。
新築賃貸を建てるのはリスキーと判断して。

この場合、
固定資産税額はいくらになるのでしょうかね。
更地と同じでしょうか？賃貸と同じ1/6？

固定資産税が駐車場と同じ更地評価なら、
あまり旨みはありませんねぇ。

賃貸と同じ1/6

>>42

ありがとうございました。
定期借地権にするか、旧法にするか、迷いますね。

定期借地権

理由を詳しくお願いします。

期日になれば土地は返って来る

表向きは、期日になれば土地は返って来るけど、
他に活用方法がないのなら、そのまま貸していたほうがいいのでは。
ま、そこで再契約という選択肢もあるけど。
定期借地権の客の心理というのはどういうものだろう？
20年先に出ていく家に思い入れはなく、できるだけ安普請を建てて、
その期間だけ楽しむ・・・
うーん、地代を借りて家を建てるよりも、
賃貸のほうが賢いような気がするな。
となると、そんなことを考えないＤＱＮばかりが居座るような。

>>46
正解。
DQNどころか、もっとタチ悪いの連れてくるよ。
組合活動で法律知識こねくりまわすのとかサヨク崩れとか。
居住権をタテに、土地は取られたもん状態にもってかれる。
あいつら、土地持ちはブルジョアの階級敵と思ってるから容赦ない。
ヤクザと同じだよ。サヨク崩れはヨゴレ、エタ連中とつるんでるしな。

>>40
家建てられたら、もう盗られたもんと思ったほうがいいよ。
地代なんて、固定資産税で消えるだろ。
いさぎよくうっぱらったほうがマシ。

短絡人間だな、売ったら元も子もないだろｗ

売ったら、そのヨゴレ、エタ連中の思う壺ｗｗ

勉強になるなぁ

　木村 聡志


　　↑
　こいつだ！
　日本賃貸保証�鰍ﾌ態度の悪い営業マンは。
　俺が出て行くまで、応対のおやじとペチャクチャしゃべってやがった。それも１５分以上。
　名刺交換もロクにできない。
　ろれつの回らない下手なトークで延々とヘボ商品の説明。
　　アイウエオの発声練習やって来い！舌が回ってねぇんだよ、てめぇの発音は。
　他社と比較してどこがどうなのか・・全く説明できない。
　ちょっとわからない質問がきたら、キモイ薄笑いを浮かべて意味不明の回答。
　こいつ、頭弱い人間の典型みてぇな奴だ。
　政治のことも何も知らない。まともな会話ができない。馬鹿すぎてむかついた。
　日経新聞くらい読めよ！
　朝鮮人みたいな細目の変な顔して、センスの悪いスーツにネクタイ。靴も最悪。
　何が次長だ、笑わせるな！
　名刺、破り捨ててやったぞ。
　二度と来るな、カス野郎！


　　　　おぃ、ＪＩＤ
　　　　てめぇんとこの馬鹿カス営業マンの社員教育くらいしっかりやっとけ、馬鹿野郎！

>>51
どこが？具体的に。

大家はみんな馬鹿だってことが

不動産屋も店子もみんな馬鹿ってことが。

世の中みんな馬鹿ってことだ

今年は不動産、建築業界すごかったけど


来年は半分は倒産するね

馬鹿はどんどん倒産してください

↑そうですね。

１日で１６００億円が消えてるって知ってました？１日ですよ。
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
年金等の高齢者関係費６０兆越えました。
ttp://www.mhlw.go.jp/toukei/list/124-1a.html#gaiyo

無収入の高校生も年収２００万のワープアも医療費３割負担なのに
年収６００万の老人は医療費たったの１割負担。

年収１億あっても、基礎年金は税金で底上げ。払った額だけ返せ!

　 　 　 　 ／;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;Yヽ、
　　　 　 /;;;;;;┌--‐""""ヾ,ヽ
　　　　/:::::;;;ｿ　　 　　　 　 ヾ;〉
　　　 〈;;;;;;;;;l　　＿＿_　＿＿i| このTOYOTA奥田も基礎年金は
　　　/⌒ヽﾘ─| -･=-H -･=-|!　　　 ／　　税金で３３％底上げして貰ってる。
　　　| （ 　　　 ｀ー─' |ー─'|　　＜
　　　ヽ,,　 ヽ　　 ． ,､__)　　 ﾉ! 　
　　　 　 | 　　 　 ノ　　 ヽ　　|　　　若者は年寄りの奴隷なんだよ。
　 　 　 ∧　　　　 ｰ‐=‐- 　./　　　　年金払えよ。
　 　 ／＼ヽ　　　　　　 　 /　　　　　　１年に60000000000000円じゃﾀﾘﾅｲ。
　 ／　＼　ヽ＼ ヽ__＿_,ノヽ

空室がいっこ埋まったぜ！
来年にはもういっこ埋まる予定ほぼ確定フラグ！
いったん出たら平気で一年くらいあくからな。
うひょひょ〜めでたい！
今日はすき焼きでもすっかな〜o(^∇^o)(o^∇^)o

おめでと
うちは来年がくれば2年だぜー
なんとかしてくんろ

売れ

売ったら元も子もないyo

>>61
良かったね
私のところなんか、１８室中、４室ずっと空いてるから
借り入れもまだ残ってるし
賃貸経営なんて苦労ばっかりよ

ウチは古いボロアパートだから部屋はすぐ埋まるんだけど、そういう部屋に入る
人って何か理由があるいわくつきの人がほとんど（まともなところにはまず入れ
ない）だから滞納や夜逃げが多いよ・・・

空き部屋の方がマシなんじゃないかと思える時がある

潰しちゃいなヨ

潰すのっていくらくらいかかるんだろうね？
まぁ大きさにもよるんだろうけど。

いっそ大地震でもきてくれないかなぁと思うわ。
タダで崩壊してくれたうえに保険もでるし。

すんません、質問です。
築15年の3DK、6戸のアパートの大家です。
家賃安くしてるので、ここ2年ほど満室です。

このアパートの土地建物の一部が区画整理にかかることになりました。

市側は今のところ引き屋で対応したいと言っているのですが
ただでさえ古いのに、ガタガタになりそうで怖いです。

同じような経験をされた方はいますか？
どう対処されましたか？
引き屋分の代金をもらい、お金を追加して建て直しがいいでしょうか。

潰すと、固定資産税がドカーーーン

>>69
建て直しが賢明と思うよ

地震保険は言ってるの？

>>70
建て直せばいいんですよね？
>>71
やはりそうでしょうか
補償はどのくらいになるかなあ
>>72
私へのレスですか？入っていますよ

はい死亡ｗ

同じ物件を二ヶ所以上の不動産屋が媒介してるのがあるけど、アレってどういう仕組み？

管理は当然一つだから、別の不動産屋に金払って広告出してもらってるって事かい。

>>75
ttp://www.chintai-heya.com/2008/03/post_24.html

なるへそ、よーくわかった　ｔｈｘ

家賃の入金が遅れたら、どのくらいで督促してますか？
月末までに入らなかったら翌日すぐに賃借人に電話するもの？

>>78
強く督促しないんであれば、〆日の次の日でもいいけど、
うちの場合、3日ぐらい様子見て、
入ってなかったら紙で督促状を投函して、
1週間たっても入ってなかったら直接ノックするか電話。

裏技ってほどじゃないけど、
直接入居者に督促より、連帯保証人経由の方が利くよｗ

>>79
アドバイスどうもです。

電話よりも紙が先ですか。
その方がいいのかな。

不動産屋管理の違い
ちなみに徒歩２分ｗ

不動産屋Ａ　管理料５％
家賃保証三ヶ月
月１の巡回
支店無し
創立３３年


不動産屋Ｂ　管理料５％
家賃保証無し　ｵｰﾅｰ負担で保証会社付ける
月１の巡回
市内に支店３件　系列会社に建築部門あり
創立３７年

微妙に違う

家賃月末までに入らなかった。orz

末日の夕方に振り込むとかよくあるだろ
翌営業日までくらい待ってやろうぜ

入居者の退去決定権・執行健って、大家と不動産とどっちがもってるの？

大家に決まってるでしょ。

クロス代・給湯器・キッチンなど、リフォーム代が安くならんかなと思い、色々調べたが結局不動産屋経由と余り変わらん。

給湯器、クッションフロアなんかは自分でやってるよ

>>86
不動産屋はリフォーム屋からバックもらってるけど、
一般客とは違って大口だから安い。
よって我々がリフォーム屋に頼んでも同じぐらいの額、って感じだな。

だよなー、不動産屋が１０００室を管理して、退去ｻｲｸﾙ４年としたら年間２５０件。

こっちは年間３〜６件、話にならん。

依頼する側からしても直接言うより、不動産屋経由の方がやり易い。
マージン率が多いクロス屋だと２・３割程度の割引仕事でも大口選ぶか。

不動産家がリフォーム屋からバックマージンもらってるのを知ってても
知らんふりして、不動産家経由でリフォームしてもらった方が、良い関係でいられるちゅー事やね。
なめられない様に、時々「もうちょい安くならんの？」みたいな駆け引きはしつつ。

>退去ｻｲｸﾙ４年

うちの場合、ファミリー向けだと4〜5年だけど、ワンルームだと3年くらいだなぁ・・・
ちなみに滞在年数の計算ってどうしてる？　統計とったりしてる？

本当なら、退去時の滞在年数で平均とるのが良いんだろうけど、なかなか実情に合わない。

退去年数の統計は取って無いけど、部屋・物件毎にファイル管理しててクレーム履歴・修繕費領収書コピー・修繕前後写真・契約書コピーとか、履歴が一発で判る様にしてる。

リフォーム時にチェックして、まァ平均４年かな？って感じ。
でも私が大家業を任される前から入居してる人は勘定に入って無いから入居率はもうチョイ高いです。

母子家庭を入居させると、どんなリスクがあるのでしょうか？具体的に教えて頂ければ幸いです。

生活保護や補助金受けるためだけに住所が欲しい場合がある。
申請通ったら即退去しようとしてくる。
短期解約解除時の違約金を契約書に盛り込んでおくこと。

居留守しよーる店子かかえてる人いる？

テナントが違法な商売していたら追い出す？

>>95

居留守いるね。　内容証明が不在で返ってくる事が続いた時、
弁護士に相談したら、出待ちして、直接手渡しするように言われた。
大事なのは二人組で行って、一人が証人となる事。
裁判所に「確かに渡した」ということを第三者として証言するため。

ただ、いつ出てくるか判らないので、刑事ドラマの気分を満喫だったぞ。

>>96

違法の度合いにもよる・・・

後で判って、「知らなかったで済まない」レベルだったら、知った時点で
「善良な市民の義務」を果たせばいいのと違うかな。

そうでなければ、
・支払状況
・他のテナント・店子への被害や迷惑の有無
を勘案して決めれば？

賃料滞納してる法人から
「11月10日付けて明け渡します、バイバーイ」みたいな内容の手紙（普通郵便）が届いた。
これって、倒産に向けての最後の良心みたいな感じかなぁ？
弁護士と相談かな・・・

>>96
麻雀屋にテナント(小屋)貸してるよ　
>>97
参考にさせていただきます
今日、実家の会社名で請求書放り込んできました
5部屋中、3部屋の住人が居留守経験有です
ちなみに不動産屋とおさずすべて自分で管理しとります

>>66
家賃の保障会社は使わないの？

>>99
酷いね。保証人には連絡したのですか？

自主管理の末路だな

トイレにウォッシュレットつけて２週間、まだ反応なし

便器にカバーかけて「入居まで使用禁止」と書いておく

大家暦３年の新米大家ですが物件の築年数が２０年を超えてきました。
ここで心配になってくるのがユニットバスの寿命です。
なにしろ不動産屋の話では１Ｋなどに多い１０４タイプで１００万越えの費用がかかるらしいです。
すでに１室でユニットバスに亀裂が入り始めており（他の部屋は今のところ無事）頭が痛いです。
ユニットバスの一般的な寿命と取替え費用の相場を教えて下さい、よろしくお願いします。

施工条件とメンテナンス状態によってピンきりだから、業者に見積させてみれば宣

最近、不動産屋からの連絡に一喜一憂している。
早く埋まらないかな〜。
こう経済が悪いと本業の仕事もままならないので、不安になる。

待てども待てども埋まらないかも。
空いたらお釈迦が現況だと思う。

トイレにウォッシュレットつけて３週間、まだ反応なし

大口の法人が2つ続けて解約で涙目。
厳しい時代だわ。

俺だいたい築年30年くらいのビル100室管理してますけど、ほぼ満室
こつ教えてあげようか？？

現役の大家さんに質問させてください。
私は４月から公務員として都内で働くことになったもので、これから不動産屋を周り部屋探し
するところです。ただその前に、6〜7年前の学生時代に住んでいたマンションの大家さんに
「いま空いている部屋ありますか」って個人的にメールするのって、大家さん側からしたら迷
惑でしょうか？そのマンションが居心地よく、大家さんも信頼できる方だったので。条件的に
は下のような感じです。
�@学生当時は家賃の滞りとか周りとのトラブルとか一切なし。
�A「部屋は紹介するけど一応不動産屋通して」もＯＫ。

>>112
スレ違い。そして、それが迷惑かどうかなんて、その大家にしかわからない。

>>113
失礼しました。大家さんｽﾚここしか知らないもので。一般的に直接連絡取るのは
大家さん側からすると迷惑かどうか知りたかったんです。

>>114
ケースバイケース（この大家が不動産家とどういう契約をしているかによる）
よって、ここで聞いても無駄。

リプラス破産で、うちの物件、一つだけリプラスいれてた所があるんだけど、
家賃滞納が無ければ問題無いとはいえ、なんとなく無保険車輌に乗っているような
不安感はどうしようもない。
他の保証会社に乗り換えてもらうにしても、追加費用が発生するし
うちで持つとしても、出費が痛いし、はてさてどうしたもんか。
リプラスで家賃保証してた人、他にもいる？　　　　　　


>>112
うちは自己管理している大家だから、直接申し込みは歓迎している。
直接の場合、仲介業者に対して支払う広告費が要らないから。

直接申し込みだと礼金が発生しないから、大家にしてみたら歓迎なんじゃないの？
学生の多い場所では、不動産屋じゃなくて大学の学生課に募集出すよ。
それ見て、大家に直接申し込むのが大学生なら普通だけど
一般人が申し込んでもなんら不都合ないわけだ。

直接申し込んでくれた方がいい
どういう人か分るし
良さそうな人であれば、契約
そうでなければ、不動産屋に振って、断らせればいい

>>116-118
ﾚｽありがとうございます。直接申し込みもＯＫな大家さんもいるみたいなんで、
一度メールだけでもしてみようと思います。参考になりました。

全く話題がないところを見ると
大家家業は瀕死寸前？

>大家家業は瀕死寸前？

うちは、瀕死とまではいかないが、かなり厳しいという実感はある。
瀕死とか、そういう方も大勢いらっしゃるだろうなぁ・・・という状況

大家家業って、元からの地主か資産家が、土地を遊ばせておくよりはと、余禄でやるものであって
固定資産税、事業税、経費その他引くと身入りは少ないし
事業やる才覚ないしリスクあることしたくないという消極的理由でやってるものであって
リーマンや主婦がビジネス感覚で参入する性格のものではないからね。

一時流行った、リーマンやOLでも物件をローンで買って大家業って
あれほんと不動産業界ぐるみの詐欺だよね。

賃貸経営は衣食住に関わることだから、もっと安定していて良いはずなのにね。
それでも、他に比べれば多少はましなのかな・・・

自民党が検討中の土地譲渡所得税の期間限定免除で、
旧来の家主が資産処理に動く可能性はあるかもね

広告料について質問です。

最近懇意にしてた管理会社から「広告料２ヶ月出さないともう紹介されない」
と言われた。何でも周辺の競合物件全部そういう方針を打ち出してるから・・と。

信じたい気もするんだけどそれっていつも管理会社に支払っているものだから
どういう風に配分されているか分からない。結局広告料の値上げ分は管理会社
が取っているのかも知れないし・・・。だとしたら、凄く無意味なお金ですよね？

いつも空室期間は長いし、客付けしてくれる業者にそのまま２ヶ月払う方が
明瞭だし効果が高いような気もしてます。皆さんはどうやって折り合いつけてますか？


また、「広告料の分配方法を明示して欲しい。別にそれがどんな形でも
急に管理を飛ばすことはしない。」と打診するのは非常識な事なんでしょうか？
広告料２ヶ月って・・・まぁ２ヶ月空けとくよりは・・・って納得したい気もしますが
結構収支に影響を与える数字ですよね。ここまで来ちゃうと・・・

>125
じゃあ客付会社に直接2ヶ月払うって資料FAXしたら？

>>126
やだって言うんじゃ無いの？いいのかな？

広告料を増やしても成約できない業者は出来ない
決めるのは入居者だからね

>>125
不動産賃貸って、敷金礼金を含めローカルルール多いから、
素直に、どの辺の地域か書いた方がいいかもね。

仲介手数料は1ヶ月分以内と宅建業法で決められている。
仲介不動産屋はお客から1ヶ月分仲介手数料をとり、大家から広告宣伝費名目で1ヶ月分(額は力関係や地域の慣習で変わる)を取ることで儲けを上げる。
広告宣伝費の内訳を聞いたって説明できるものでもない。
広告宣伝費をアップしてやることも良いけど、ほかに集客の努力してる？

そりゃ客がついたのなら努力してんだろ

二ヶ月ならまだいいよ。
札幌の中央区の１ＬＤＫ物件の平均は４ヶ月
家賃が割高なファンド物件だったら５〜６ヶ月提示しているよ。
物件供給過剰でどこも入居率４〜５割だし
みんな共倒れリーチって感じです。

広告料って取られた事は無いんだが。

５％管理会社に払って、空室が出たら一斉に地元の不動産屋、ヤフー・アットホーム・ＧＯＯなんかのサイトに募集が掛かる。
家賃は相場よか高いけれど、２〜４月の繁盛期なら普通に埋まるけど。

客付け業者には家賃の半額、元付けに半額って感じだけれどコレが広告料なのか？。

広告料でなければ何なのか?

受水槽のフタが割れてるのを発見！orz

こういうのってどこで売ってるんだろ 困った！

FRPならこんなんか
ttp://www.soft99.co.jp/products/detail/30/258
他には「プラリペア」とかが有名かな。コーキング剤では応急処置にしかならん。

>>135
死体は？
仮に死体があった場合、どう対応するのがベストなんだろうな。

>>137
ほんと困るよな

普通に警察に通報だろ

ウォッシュレットつけて１ヶ月
先日エアコンをつけたけど、まだ反応なし

>>140
順番が逆。
スペースがあるならシャンプードレッサーな。

>>136
ブラリペアにはそれだけの強度はない。
FRPが割れたってのは、たいがいトラックかなんかが進入禁止の受水槽エリアに侵入して踏み破ったもの。
金属製の蓋に付け替えろ。

シャンプードレッサー？
そんなもの最初から付けてある

そこまでして空室って、よほど不人気な場所か、エレベーターなしの５階とかか？
俺のは若者に人気のスポットだから築２２年のマンソンで設備も古いけど速攻で埋まるよ。
ウオッシュレット？エアコン？シンプードレッサー？
要らない要らないｗ

単身者向けは立地条件が全て

高いんだろ

田舎の学生向けのワンルームは、かなりキツイわ。

単身者向け？
ファミリーだよ

ファミリーは買い物の利便性が重要だね。
近くに大型スーパーがあるか、駐車場付きかが問題。

そうは言っても需要と供給

すいません、どなたか教えて欲しいのですが、
当方 築20年以上の物件に7年すんでます。
アパートは6部屋 で、5、6年自分だけです。
最近自分の担当不動産やさんと違う会社の人が掃除してて 聞いたら家賃2万で出してるみたいなんです。
自分4万…。大家さんに交渉してみようと思ってますが、ダメだ されるのが怖いんです。
家賃下げてもらえそうでしょうか？…

>>151
あははははは、気付かれたかｗｗｗ

あんた、ナイスよ。家賃ってさ、募集時期とか担当不動産屋の裁量で変わるんだよ。
定価なんてない世界でさ、店子が「高い」と感じれば高いし、「安い」と感じれば安いの、そんだけ。

で、あんたは「高い」と、気がついたわけで、高いんだよ。じっさい。
倍とかってありえねぇよｗｗｗ

交渉はするべきだけど、店子のあんたの手札は「退去」しか持ってないんだから
いつでも出て行く覚悟見せないと効力ないよ？

まあ、２万で出してる不動産屋の話をチクチク持ち出してみて、
向こうのほうから下げるように話を上手く誘導してみたら？

>151
その物件が安いってことは、他にも安めの物件があるかもと思う。
念のため、越しても大丈夫そうな物件をひとつ探してみては。
それを持ち出して交渉してみるのも吉かと。

返答ありがとうございます。m(__)m
二万になる可能性は90％以上はありますでしょうか？？
いま、かなりお金苦しく、越す事はまずできません…
一応 宅建協会かな 無料相談に行くつもりですが、
交渉の時には借金もあって火の車なんです、とか言わないほうがいいでしょうか？
家賃の事考えると うつ 気味になってしまいます。
土下座して二万にしてもらえるなら土下座したい… 。

身内にはまだ交渉してないのか？って怒られるし
大家さんに拒否されるのも怖いし…。

アンタ、そこまで困ってたの？こりゃ哀れだね

７年住んでんのか。更新はちゃんとしてきた？だったら優良店子だし
大家からのウケもいいでしょに。
７年前の好景気の相場から、今はだいぶ下がってんのが現実だよ。
特に、半年前のサブプライム破綻で相場はガタガタ。
これから先、賃貸相場はお先真っ暗って状況ね。

だから、最悪引越しなんてことになっても、今より安く転居できるのは確実だから
安心して賃下げ交渉してみなさいよ！

>154
参考程度にですが、このご時勢なので大家さんもいっぱいいっぱいの可能性があることを考えておいたほうがいいです。
できるだけ家賃を下げたくないのも事実だと思います。
一応は、下手に出ずに（かといって強気でもなく）、不動産会社の人に相談（要求）してみてはどうでしょうか。

不動産会社の人は、オーナーの人となりを知っているわけですし、ちゃんとした人であれば
入居者にもプラスになるように善処してくれることもあります。

単純に、「周りの部屋の募集家賃が下がっているように伺ったんで、僕の部屋は改定されないんですか？」と
自然に訊いてみては。
もし駄目なのであれば、「隣の部屋に転居可能ですか」とか聞いてみると良いかと思います。

それでも駄目であれば、土下座とか強気とかもあるかもしれませんが・・・

それと、一応はその家賃で入居した人がいる状態のほうが交渉はしやすいはずですので
今は無理に交渉しないほうが良いかとも思います。（一応、要求として伝えることはやるべきだと思います。）

もし誰も入居していない状況であれば、貴方の家賃を下げるという結果のみがオーナーに返って来るので
値下げ自体が無しになる可能性もあるといえば、ありますので。


来月から2万円、来月から多少割引、更新時から割引、割引無しなど、条件も交渉の落とし所を気をつけながら
うまくやってみると良いと思います。

可能性についてですが、値下げ後に誰も入居していないようであれば、可能性は低めだと思います。
但し、状況の変化とともに可能性は変わりますので、常に交渉の余地が残るように相手との関係を壊さないようにしておく
ことが良いと思います。

土下座、強気は最終手段です。
とりあえず、少しでも安くなれば良いというくらいが今の落とし所だと思います。

まじめな話引っ越したほうがいいよ
二万円じゃ水、ガス、電気とかの最低限の設備の修理や
安全性に問題があってもその修理や補強なんて不可能

皆様アドバイスありがとうございますm(__)m
なかなか難しいところですね…
まだ入居者はいないので、交渉は待機がよいのか、
それとも2.5万で交渉してしまおうかとか考えてます。
大家さんとしては 4万の客が出られるのは
痛いとは思いますので、
自分の契約してる不動産やとまず交渉かな…
その前に宅建協会の無料相談があるので そこでも聞いてみます。
ありがとうございました！

>>1
> ※　基本的に大家さんの情報交換スレですので店子さんは書き込みをご遠慮ください。

うちの場合はこうしてます。

うちでは、契約はそのままでの値下げ要求は基本的に受けませんでした。
しかし、再契約で入りなおしするというのは、受け付けました。
具体的には、違う部屋に引越しする形で、保証金はスライドしてそのまま
新規契約に持ち越し、あとは通常の新入居と同じ手続きをしますが、
仲介業者を通さない分仲介手数料は必要有りませんという形で処理しました。
そして空室になった部屋の原状回復にかかる費用は請求させていただきました。

大家の側からみた視点から言わせていただくと・・・
家賃は入る時期には双方納得して契約したものだし、継続して住み続けている
というメリットを享受しているのだから、今入居する人の値段にしろというのは
身勝手な話です。　ですから、低い家賃にするというメリットを得ようとするなら
それなりのリスク（新規契約に伴う出費や引越し）が伴うのは当然ではないですか？

うちは、バブル期の高めの家賃でずっと住み続けてくれた人がいた時に、
値下げを申し出ようか迷ってるうちに、出て行かれた事がある。
家族向けなので、再入居者探すのにもそれなりの時間と手間と金がかかるんで、
数万程度下げれば良かったと思った。

あと、うちの親の話だけど、バブル期に駐車場を借りてずっと高い代金払ってくれてるのが一人いて、
他の皆さんはさっさと安いところに借り替えてるのに、気の毒やら申し訳ないやで、
ちょっぴり値下げを申し出たらすごく喜んでもらえたって。

151さんは気が良すぎるよ。
価格交渉しようよ。4万て周辺相場より高いようだし、
最悪、同じアパートの2万の部屋に引っ越せばいいんじゃない？
同じアパートなら引越し費用もそうかからないでしょ？

店子にレスすんなよ

家賃なんて、時代に相場に連動する不定期なものだと理解しなよ。

>>160大家も間違っちゃないんだろうけど、あまりに頭が固すぎる。
いずれ自分の首を絞めることにもなりかねないよ。

＞家賃は入る時期には双方納得して契約したものだし、継続して住み続けている
＞というメリットを享受しているのだから、今入居する人の値段にしろというのは
＞身勝手な話です。

身勝手じゃないよ。契約途中だって諸般の事情を勘案して賃料の上下があり得るのに
ましてやこんな賃料相場が崩れてる時なら、長期入居を条件に賃料を下げるくらい考えてもいい
一般的な賃貸借契約書に賃料の変動の条項はちゃんと書いてあるでしょ

賃料相場が崩れてるって?
どこの話?

都会の話じゃないの？
１年間で20万の田舎の話ではないのは確かだな

別に交渉すればいいんでない？
大家が認めれば下げてくれるし、駄目なら我慢して住むか引っ越せば
いいだけでしょ？

行動する前にそれはおかしいとかそうではないとかなんなんだよ・・・

>>167
心の狭いケチ大家が値下げに反応してんだよｗ

さっさと追出して新しい店子入れればいい

安い家賃でか？ｗ

トラブルの元は切るに限る

値下げは慎重に
値上げは入れ替わり以外難しい

「安定投資」アパート脚光　大和ハウスなど事業強化
ttp://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/203314/

地デジ工事はもうお済な方が殆どなのでしょうか。
うちはこれからする予定なのですが、どんな業者が良いとかどの程度の設備でどれくらいの費用がかかるか等
教えていただきたいのですが…。

>地デジ工事

ケーブルテレビ来てる地域ならＣＡＴＶにしとけばいいんじゃね？

別に工事しなくても地上波は問題無いんじゃ無いの？

>>176
東京なんかだと放送塔の位置が変わったりするし、アンテナの方角変えたりしないといけない地域が
多少なりとあるんだな。

工事しないマンションってあるの？
もしかしたら、最近建ったマンションなのかな？
ホテルや病院でも地デジアンテナの工事ってしてるよね。

ＵＨＦが入れば問題ないんじゃないのたしか

http://flets-w.com/

>>174
以下も参照してください

http://flets-w.com/ftv/

１７４は、非礼な奴

レオパレスがいっぱい売りに出されてるなー

派遣ばかりだからな

>>183
どこで見れる？

俺も見たい、ドコで見れる？

http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/getsuji/index.html

入居率がこれじゃあやっていけないよな。
レオパなんて派遣とか企業に貸してた分が
ごっそり空室になっちゃったんだろうな。

もう１年以上前からどんどん空室が増えてったみたいだけど
リーマンショックで止めを刺されたって感じかな。
派遣切りはこれからが本番だから、まだまだ空室増えるね。

ウチの近く（三鷹）のレオパは２３室中７室も空いてる。
築３年しか経ってないのにね。
オーナーかわいそす。

三鷹のどのあたり？徒歩何分くらい？

家賃保証だからいいんじゃね。

新築１０年まで家賃保障、そして２年毎に改定。

１０年落ち物件から家賃保障の値下げが始まり、拒否すれば契約解除。
持ちきれなくなったら売却。

自主管理よりいいんじゃね。

そっか、１０年までは家賃保証か。
じゃあレオパがやばいのか。ｗ
って、ひとごとじゃないけどさ。

>>188
牟礼。吉祥寺まで徒歩２０分ぐらいだな。
スーパー近いし公園も近いし家族で住むには良い所だと思うけど、
単身者向けだとちょっと駅から遠いような希ガス。
７室空いてるのは、たまたま大口の企業の契約を
切られちゃった直後なんだろうけど。
数ヶ月前までは満室に近かったような気がするし。

レオパレスはビジネスモデルとして、いずれ崩壊するだろ。
大幅な路線変更で建て直しとかすればわからんけど。

なるほど…
同一企業所属とかそう言う客層で固めすぎると結構リスキーなんだ
でも三鷹や国分寺らへんって徒歩20分でも経営成り立つのか、
メトロ地域在住には感覚が分からないけど

三鷹や国分寺は、武蔵野周辺に大学が腐るほどあるから
レオパくらいが、いい学生下宿なんじゃないの？

そうなんだ…
５年前に法政小金井キャンパスの学生アンケート見たことあるけど
住みたい所はやっぱり吉祥寺とかで。あとは安けりゃいいよ見たいな露骨な結果だったからね
新築レオパでも古い物件より安いは安いのかね

今時の若者は、少々高くても綺麗でオシャレな物件に住みたがるよ。
なにしろ大学は出会いの場でもあるし、部屋に異性を連れ込むのが最終目標だから、
そこで共同便所の安下宿じゃドン引きされるでしょ。
ラブホ行く金はないし、親からの仕送りでそこまで贅沢はできない。
できればドラマのようなデザイナー物件に誰しも住みたいが、妥協してレオパくらいが
学生のできる贅沢の限界って感じかな？

レオパレスは１０年物件がザクザク増え、空室率が上がる。
サブリース料を下げて大家を泣かすか、新規事業でも起こして家賃保障するかどっちか。

ただ、レオパばかり叩かれてる様だが、大東・ミサワなど一括借上げを歌ってるハウスメーカー全般の問題。

甘い勘定で建てたオーナーには厳しい時代。

一括化利上げ業者の必死な生き残り時代、
いずれ自主管理大家は淘汰されてしまうｗｗ

>>197
つまりブランド性のある立地で、外観やデザインを重んじて家を建てれば、
見得は張ると。でも田舎な立地はいやだよと。築10年ではいさようならと

何か郊外の若者相手より都心のファミリー層相手にしたほうが良いような気がしてきた。
郊外買うなら中古買って目いっぱい利回り上げて…みたいな

そういう中古物件は安いがローンの返済期間が短いから
フロー圧迫されるんだよなぁ、
手取りが新築とあまり変わらない事が多い

ローンなしだといいわけですね？

そりゃキャッシュ一億とかそれに近く払える奴は今べらぼうに強いよ

レオパって家賃高いけど入ってるよね。
やっぱ営業力が強いの？

敷金・礼金ゼロの強みじゃね？

礼敷ゼロでも割高だから長く住んだら損だと思うんだけど。
でも、短期で転居する人ばかりじゃないでしょ？

利回り30％ぐらいの話来たけど
築三十年って

>>206
レオパのＨＰから、自分の物件側のレオパ物件を見る事をオヌヌメ。

ウチの近所は３棟サンプリングで稼働率７０％少々。


>>207
築４０年近いのとかもある、木造・土壁ｱﾊﾟｰﾄとか。
使えるだけ使って、更地で売るか建直ししか無いでしょ。

しかし利回り３０は美味しいな、改修費・諸費用勘定して実利が２０％越せば万々歳かと。

再建築不可だぜぃ

>>208-209
＞築４０年近いのとかもある、木造・土壁ｱﾊﾟｰﾄとか…

そういうのは鈴木ゆり子んとこみたいに金かけずに
セルフリフォームで再生するんだよ。

レオパみたいな軽量鉄骨は難しいけど木造だと相当な
ボロ物件でも結構再生できる。
強度もそれなりに出る。
表面さえ綺麗にしときゃ内部が補強で継ぎ接ぎだらけ
でも客には見えないしな。

家業として手間かけて細々やるタイプだからこの板の
住人の趣味とはちょっと外れると思うけど、ボロ家で
高利回りってのはそこら辺がキモだ。
業者に丸投げじゃ採算が合わない。

軽量鉄骨でも木造でも、金掛けて内外装リフォームすると新築？みたくなるからな。
坪２５万コースとかになるけど。

利回３０パーセントでも再建不可ならイラネーな、競売とかで出てる借地権アパートで１５〜２０％位。

レオパレス
坪２０万以下の劣悪な建物
こういうものに手を出すやつの気が知れません

サービスの何たるかも知らないやつの気も知れん

店子に湯沸かし器が壊れてから金くれって言われたんですが
払わなければいけないのでしょうか？

払わんでもええよ

「湯沸かし器付の賃貸」で貸したなら修理か買い替えせなならんでしょ。
初めから「この湯沸し器はオマケ」としていたならオッケー。

>>215-216　ありがとうございました。店子と波風立たないように
なんとかやってみます。

２×４の耐火構造の木造３階建と言うのが出来るのかと聞いたら
「建築コストが高くなる」と鉄骨系メーカーに言われてしまったのですが
低層の場合、旭化成や積水みたいな鉄骨軸組ならいいのですか？
実際どうなんでしょうか

地デジのアンテナ工事　御いくらくらいでしょうか？
規模（部屋数など）と費用はどれくらいでしたか？

賃料が２万切っちゃってるような物件って
屋根とか水道直したらすぐ足が出る気がするけど
採算とれてるの？

>屋根とか水道直したらすぐ足が出る気がするけど

水道は1、2年じゃ壊れません。壊れるまでに元は取れます。

屋根は…そう屋根は(うっとり)…浸水すると保険がおりて焼け太りします。

うちの親が、かつて地域一のボロアパートを所有していた（現在は駐車場）。
10年前で、6畳一間、風呂ナシ、トイレ共同で、2万4千位。

「雨漏りしている」の連絡受けた父が、夜に大工道具持って屋根に上がること数回。
ふすま貼り、綿壁塗り、壁紙貼り、ペンキ塗りは父か自分がしていた。

家賃踏み倒されて逃げられて損することも2回ほどあったけど、
トータルでは採算取れてるよ。

>>221
ボロアパート経営40年位でしたが、屋根に浸水は経験ないです。
近所のアパートで火災があって（死傷者ナシ）、父がちょっぴり羨ましがっていたのは覚えています。

あなたの父は辛かったんだよ。
そうでなければ、火災を羨ましがるなど有りえない。

そこまで自分でやらないと採算とれないのか

不動産屋との関係はどうですか
年間どれくらいけいひかかってますか？
手数料など。

ウチは２００万かけてボロアパートの屋根直した
採算取れるんだろうか・・・

大工　ボリすぎだろ

>>223
アパートのボロ度と比例して、入居者の質が年々悪くなって、
駐車場にしたほうが楽だし儲かるんでない？ってカンジで、徐々に空室にしていた頃です。
「火事にでもならんかなー」とかぼやいてました。

何か知識の着いた店子が立退き料を期待して居直ったりしてましたが、
最終的に一銭も払わずに更地に出来ました。

駐車場にするのに　どれくらい費用かかりましたか。
整地　設備　など

俺も気になる　ｂｙボロアパート大家

うちの場合は、７０坪で１００万ちょっとだった。
アスファルト代だけです。
１４台収容可能、普通車２５，０００円、軽２０，０００円
保証金等はなし。但し、車庫証明発行時は、３か月分前払いと証明料
１０，０００円
立地にもよるが、アパートよりは良いと思う。
手間はかからないし、苦情もない。

>>229-230
聞いたはずだけど覚えていません。
アスファルト舗装とネットフェンスで200万とか言ってたような？
10年前、100坪位です。

アスファルトが平米３０００円位だった

>>231　>>232　へー　思ったより安いけどそれは整地と柵ですから
建物の解体費用抜きですよね。参考になりました。m(_ _)m
解体費用って撤去も含めてどれ九対ですかね？

今流行の１００円パーキングとかはどうなんだろう。
契約形態とか、自動販売機みたいなものかな。

みなさん、大工、建築関係の依頼は不動産屋以外にどうやって探してます？

>>233　安いな　ジャリだともっと安いのかなｗｗ
>>231　その値段ならいいなー　

風水で

普通に電話帳で５〜６件あたってアイミツ取って
一番安いとこ

コインパのスレがあったな。。

砂利よりアスファルトのほうが高く取れるよ。
屋根つけるとさらに高く取れるが雪降ってつぶれたりすると悲惨だし、ヘンなのが居ついたりして面倒。個人タクシーとかの
需要はあるよ。

あと、固定資産税は一番高いので注意。空き地は高い。

＞あと、固定資産税は一番高いので注意。空き地は高い。

知らなかった。

あとコインパはリースもあるけど普通は一括で貸すスタイル。

相場の賃料で全面をコインパの会社に貸す。コインパの会社は整備して経営する。売り上げの差額が儲け。
オーナーはずっと満車分のお金が入ってくる。

色々あって↑のとか、リースだけする会社だとか、共同経営みたいなのもある。


駅に近ければコインパ。建物の条件がゆるい、訪問客が多い単身者、事務所向けなら併設。　



あと、税金は結構高い。だから建物建てたほうが安くなるし減価償却があるので
なんやかんや言ってアパートのほうが良い場合が多い。
次の用途が決まっている。あくまでつなぎ。駅に近い、事務所などの駐車場で貸して欲しいなどの需要があれば成立する話。

>>241　詳しくありがとうございます。近所の歯欠けみたいな土地はコインパ
多いけどそういう経営状態だったのか。とりあえず地価が上げるまで採算が
取れなくてもって感じか。

建物を建てれば、土地の固定資産税は安くなるが、
建物に対して固定資産税がかかってくるから、同じようなもの。
一番いいのは、同一敷地内で、アパートと駐車場と両方やればいい。
建物の敷地ということで、駐車場の固定資産税も安くなる。

そんな裏技あったのかｗｗ

でも月極とかコインパーキングでも役所に見つかれば、即税率は更地に戻される。

>>245
コインパーキングとか、そのアパートに比して大きすぎる駐車場はだめだが、
入居者の便に供するという程度のものであれば、役所は何も言って
こないよ。
少なくともうちの場合は、それで通っている。

36戸ﾏﾝｼｮﾝで42台駐車場

建物を真ん中に左右に駐車場があり、右面を月極にしたら駄目だった　笑

>>247
それは、駄目だと思う。
うちの場合は、２０戸だし、駐車場は１４台。
マンションを南側に建て、その横に３ｍ位の通路を設け
裏側つまり北側に駐車場があるから。
それと駐車場の規模にもよるんだろうな。

すみません　アパート建てかえる費用についてお伺いしたいのですが。
５０坪木造３Ｆ（１Ｆは駐車場）で８室。坪単価いくらくらいでしょうか。

すみません　２Ｆで（１Ｆ駐車場なし）お願いします。

＞36戸ﾏﾝｼｮﾝで42台駐車場

この時点でｗｗｗ

ファミリー向けで車社会なエリアだったら1戸2台とかふつーじゃん

マンションの住人が借りてないんだろうから
そういう地域じゃないんじゃね

通販大家って凄いなｗ
それだけ前提条件出したら誰でも買えるわって感じ

私の家の駐車場に無断駐車されました。
その場所は特に塀や柵はありませんし、誰でも簡単に入れる場所です
今回が初めての無断駐車です
その車に張り紙がしてあり、このようなことが記載されていました
***********************************************************
警告
この車の所有権は私にあります
この車のナンバープレートは現在、いたずら防止の為、外されていますが
道路を走行する際は、道路交通法に従い、ナンバープレートの装着はします
また、この車には防犯カメラが搭載されていますので、あらかじめご了承願います
事件性はありませんので、ご安心くだい
所有者 *** ** 連絡先 **********

この車をレッカー移動させた場合、車を利用出来なかったことによる損害賠償を請求します
また、その際に傷や故障の原因となる事があれば器物損壊罪となります
過失・故意であったかは、防犯ビデオや警告書を証拠として弁護士に依頼し刑事告訴します
この車の周りを塀で囲む行為、車止めする行為は、土地所有者の自由です
ただし、この車を移動させる際にはすみやかにそれらを解除する必要があります
遅滞があった場合には、損害賠償を請求します
尚、この土地の所有者は私に損害賠償を請求できますが
その金額はこの近辺の相場の平均であり、実際に損害を受けた時間程度でしょう
その場で請求してきた場合、恐喝になりますので、ご注意願います
この車は、21年1月5日12時頃に引き取りにきます （前後する場合があります）
******************************************************************
このような張り紙（車内のフロントガラスに）がありました
宣言文通りであれば、無断駐車してから３日後にはとりにくるみたいですが。
電話したら、本人で宣言文どおりだとの事です
警察は民事不介入だし、事件性もないので、どうもできないでしょうね。
私は今、車を持っていないので、違う駐車場に車を置く必要はありません
どう対処すればよいでしょうか宜しくお願いします

顔等を完全に隠した状態で、塗装の剥離剤でも買ってきて小瓶等に詰め替え、通りすがりに「ぴゅー」っとやってやれｗ

もしくは、そこまで書いているのであれば、完全な確信犯なので、
損害賠償は相応のもの以上を請求できる。
その文書で勝手に警告されたことに対する慰謝料＋損害賠償（これは書いてある通り駐車場使用料相当分＋α）。
なおその場で請求しても恐喝にはならない。（この警告文が脅迫にならないのだから）。

つーかさ、レッカー移動させても、傷がついたつかないの証拠を残しておけば、OKなんだけども……。
その場合、レッカー移動料＋駐車料金を請求できます。刑事告訴なんて受理されないから普通はｗ
車を利用できなかったことによる損害賠償は、あなたが駐車場を使用できなかった損害賠償と相殺できる程度。
車輪ロックをして遅滞しても、その損害賠償＜＜＜あなたの損害＋慰謝料　以下になることうけあい。

本人に車輪ロックをするので、車を出す時には駐車料金相当額＋慰謝料をもってこい。
と電話し、かつその旨を車の窓等に養生テープで貼っておけばいいんじゃない？


あ・と・ね、
車を不法投棄されました。どうしたらいいんでしょう？　と役所と警察にネジ込むｗ　不法投棄は犯罪だからｗｗ
３日間録画できる防犯ビデオが車に車載できるかどうかは……はったりのような気がします。

>>255
軽自動車でもなけりゃナンバープレート（後部）を勝手に外すのは違反なんだよな。
警察にナンバー外した不審車両が駐車していると通報してコッテリ絞ってもらいましょ。
連絡先に電話入れたなんて言う必要はないヨ。
TELは警察にしてもらいましょー。

>>255
あとね、↓の部分はちょっとオカシイ
---
この車の周りを塀で囲む行為、車止めする行為は、土地所有者の自由です
ただし、この車を移動させる際にはすみやかにそれらを解除する必要があります
遅滞があった場合には、損害賠償を請求します
---
車の所有者には土地の使用権（駐車だけじゃなく通行も）はないのだから
車両そのものに被害がない状態で移動不能になっても賠償請求権はないわな。
逆に囲いやチェーン他の障害物を勝手に破壊すれば器物損壊になるよん。
単なるハッタリで訴訟起こす気なんて端からないと思われ。
まあ訴える気もないのに「訴えるぞ」なんて言ってる時点で脅迫なんだけどね。

空気抜いたり車輪ロックしたりするのは車に傷が付く危険性があるんで止めといた方が吉。

ま、どのみち真っ当な人間じゃないのは間違いないから、トラブルに巻き込まれたく
なければ不審者＆不審車両扱いで警察に任せるのが無難でしょー。

法律慣れした司法書士くずれ（事務所に長く勤務したが資格試験落ち続けのテアイ）が
よくやる詐欺の「さきっぽの感触調査」って感じだね。

この土地以外にも、かなりの物件持ちでしょう？
で、これってテレアポの最初の感触調査で、この対応いかんで
別の人間が「旨い儲け話」を持ちかけてくるって寸法だよｗ

うがちすぎと思うかい？ここはね、騙されたと思って
車をそのまま手付かずで置いてみて、泣き寝入りしてみなよ？
１〜３ヵ月後には、不動産屋経由やテレホンセールスや直接訪問で
嵐のように「儲け話」が持ち込まれるからｗ

で、これって「調査」が目的だから、こちらから変に手を出したり
動いて見せちゃダメなんだよ。

どう出るかを見たいわけだからね。
車にイタズラしたり、車止めするのもバツ。

正解は警察に通報とレッカー移動と
できる範囲での小額起訴ね。
ちょっとのスキでも見せたら、たちまち、そのすきまに喰らい付いてくる。

アッチも法律知識と、怖いバック持ってるからこそのジャブだから
挑発に乗らずに、それでいて徹底抗戦のかまえを見せる。
これが最強だね。

恐喝の実例としてすごく面白い。>>255には申し訳ないが
顛末も是非報告して頂きたい。

>>255
こりゃシャブやってる口調だなｗ

普通の自動車ならナンバーは封印されているのでハズせば違法。というか不審しぎて捜査対象。
軽では違法ではないがあやしさ満開なので、

警察に通報。
出来ればレッカーで警察署内に移動してもらう。（車内に不審物がありそうとかそのままでは困るとかいって）
出入りできないようにロープ張るとかクルマとめるとかする。出来れば報復されないように見張るとか。


民事じゃないよ。敷地内にすでに「違法に侵入」しているんだから刑事。
損害賠償は要らない（受け取らない）代わり厳罰を希望しとけｗ

>>255
警察に事情を話せば、対応してくれるとは思う。
もしかしたら、警察も面倒で、当人同士の話し合いで、とか言うかもしれないので、
うまいこと話してみて。
しかし、法律のことはよくわかんないけど、ひどい話ですね。

駅とか空港に近い物件なんだろうなあ

駐車場の違法駐車に関しては、私有地のことであるし、警察は民事不介入だよ。
そこは相手側も最初にわかってて違法駐車してることだと思う。

警察に相談しても、「相談した」という記録が残るだけ（でもこれ大事）
後は警察は何もしてくれないと思うんで、弁護士に相談して小額起訴で対応だね。

>>265
同意。
警察はこの場合何もしてくれない。

>>265-266
だからさー、無断駐車だけじゃ民事だから警察動かんのは最初からわかってんじゃん。
警察が動けるor動かざるを得ないように話もってくのがキモなんだよ。
そういう話してんだろ？

>>267
だな。ナンバー外した不審車両が違法に放置されてたら、民事じゃねえしな。

>>267
よっしゃ、こうなったらマイルドに冤罪でっちあげ作戦だ。

まず、生きたニワトリでも何でもいいから「血液」を入手する。
それに、誰かの髪の毛混入して、タイヤや車体の下部になすりつけておく、
トランクの周辺でもいい。

で、警察に「何か事件性のある不審車両が乗り捨ててある」と通報。

これで、殺人か死体遺棄に使用した盗難車両いっちょあがりで
後は警察が確保して持ってってくれるという寸法。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1210439152

新しいコピペ？？
家族の車だと思って乗ったらヤクザの車だった（＞＜）
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/news/1231049845/161

161 名前： すずめちゃん(アラバマ州)[sage] 投稿日：2009/01/04(日) 15:37:51.79 ID:gZ8g5ehd
もうこのスレで聞くしかねぇ。急いでるんだ
私の家の駐車場に無断駐車されました。その場所は特に塀や柵はありませんし、誰でも簡単に入れる場所です
今回が初めての無断駐車ですその車に張り紙がしてあり、このようなことが記載されていました
***********************************************************
警告
この車の所有権は私にあります
この車のナンバープレートは現在、いたずら防止の為、外されていますが
道路を走行する際は、道路交通法に従い、ナンバープレートの装着はします
また、この車には防犯カメラが搭載されていますので、あらかじめご了承願います
事件性はありませんので、ご安心くだい

所有者 *** ** 連絡先 **********
この車をレッカー移動させた場合、車を利用出来なかったことによる損害賠償を請求します
また、その際に傷や故障の原因となる事があれば器物損壊罪となります
過失・故意であったかは、防犯ビデオや警告書を証拠として弁護士に依頼し刑事告訴します
この車の周りを塀で囲む行為、車止めする行為は、土地所有者の自由です
ただし、この車を移動させる際にはすみやかにそれらを解除する必要があります
遅滞があった場合には、損害賠償を請求します
尚、この土地の所有者は私に損害賠償を請求できますが
その金額はこの近辺の相場の平均であり、実際に損害を受けた時間程度でしょう
その場で請求してきた場合、恐喝になりますので、ご注意願います
この車は、21年1月5日12時頃に引き取りにきます（前後する場合があります）
******************************************************************
（以下省略）

うちのマンションにもナンバープレートが前後で番号が違うという不審な車輌が駐車していた事がありました。

これは、通報したところ即座にパトカー2台と警官が10名くらいきて、こちらがびびりました。
車自体は住人の車だったのですが、ナンバープレートが盗難車のものでした。
どうやら、盗難車が盗難車輌であることを判らなくするために、別の車のナンバープレートを外してとりかえて
逃走しやすくしたという事とのこと。
住人はナンバープレートを盗まれた被害者でした。

とにかく、あからさまに常識を逸脱しているんだから、即通報すべきですよ。

そうだよね。即！通報するかどうかも、近くで観察してると思うよ。
犯罪行為に対してビビリかどうか見てるんじゃないかな？

陸運局で住所調べて内容証明送るなり、損害金請求するなりしてみてはどーよ。

オレオレ詐欺や、架空請求業者に似た匂いしてる。
ここでバシッと対抗できないと、ズルズルと付け込まれて
他の嫌な詐欺の糸口にされる感じ。

>>271のコインの放置車両の話？これ、繁華街だと１日１万の損害になるよね
経験則から言って、暴力団の準構成員とかならこんな七面倒な法律論で押してこない。
ただ乗り捨てる。本屋の脱法本でも読んだどっかのアホなんじゃないの？

かりに撤去されてこいつが刑事で争おうと思っても弁護士が相手にしない。
根拠とかは適当でいい。不動産侵奪、横領、道交法違反、何とでも書いておけば。
その旨大書した張り紙をすぐさま車両に貼り付けて予告、48時間以内に反応がなければ撤去と。

＞尚、この土地の所有者は私に損害賠償を請求できますが
＞その金額はこの近辺の相場の平均であり、実際に損害を受けた時間程度でしょう
＞その場で請求してきた場合、恐喝になりますので、ご注意願います

何この出来の悪い法学部生みたいな理論w
その場で請求して恐喝になるんだったらあんたは既に恐喝をやってますのでご注意願います
と但書でもつけておけよ。

ただのネタ

適当に規模のある大家だったら、顧問弁護士か世話になってる弁護士位は居るだろ。

陸運局はナンバーから所有者情報を教えてくれる事は教えてくれるが、
個人情報保護法以降は、簡単には教えてくれなくなった。

放置車輌あるいは悪質な違法駐車だと言うことを示すために、証拠写真などの提示と
身分証明の提示を求められるから、証拠写真をとっておくことをお奨めする。

>>279
勉強になる

ここの大家さん、みんな親切だね。ほんと勉強になります。
これからも、知恵を出し合って、不動産不況を乗り切りましょう！

というかナンバー外してあるって書いてあるのにねｗ


反応が無いのでコピペかネタ。検索するとあちこちの相談サイトに書きまくってるようだね。

ネタでもおもしろい内容なら反応する意味があるなｗ
もともと過疎スレだし、勉強になる

いつ、自分の身にふりかかってくるかわからん問題だし、
このスレ意外と見てる人いるんだなと驚いたよｗ

何かあったらアドバイスよろしくｗ

この件は、我が身の事として捉えたよ。
私なら、どうしようかと。

こんなの勝手に動かしても民事で訴訟起こしてくる人間すらいないでしょ。
こんなの真面目に相手してたら、置かせてやってる間の逸失利益で潰れるし逃避の常習犯が出るよ
自分は張り紙だけして片っ端から陸運に問い合わせて所有者割り出して注意してもらって、
即刻撤去してたわ。

三か月滞納者を保証会社に連絡しても取り立てもしない

>>287
保証会社がかわりに賃料払ってくれないの？

>>288
払ってもらえません、しかも滞納者に催促もなし。

君がなんらかの義務を履行しなかったんじゃなくて？

保証人代行なだけの会社なんだろどうせ

保証会社って何を保証してくれるの？

不動産屋に払う手数料っていくらくらいですか？
入居時
更新時
など・・・

>>292
> 保証会社って何を保証してくれるの？

入居者の「保証人」をやってくれるのが保証会社。

入居者にとっては
「連帯保証人」をたてずに契約出来る。
保証料は賃料の半額程度（更新費用必要とか会社によっていろいろ）
滞納すると保証会社からヤンヤ言われる。そのまんまドロンしても会社なのでずっと追い掛けられる。

大家にとって
保証人が要らないので契約が早い、しやすい。
保証料は入居者負担。（折半とか色々なパターンあり）
保証人ではないので「滞納」に対しての督促がラク。（電話、FAXなどで保証会社に報告するだけで済む）
（保証会社が入居者に督促してくれる）
最終的にドロンされても未払い分は保証される。（それは入居者に負債として残る）


問題点は
保証料を大家側が負担しない（メリットは享受するのに負担無し）
十分な保証人が居るのに保証料を払わされる（払わないとその物件と契約すら出来ない）
ちゃんと払ってる人にとってはムダなお金に過ぎない。（掛け捨ての保険料なんかと同じ？）
審査がいい加減。（とりあえずOKしちゃうので不良入居者増大）

督促方法がDQN（トラブル多し）
督促料、訪問料などを請求されるケースが多い（トラブル多し）
会社が倒産すると保証されないので色々と大変。（このところ増えている）
そのつど立て替えせずに最後に清算する会社だと未入金期間が発生する。


と、こういうかんじ。大体どこでも保証会社を使えとなってきているし、トラブルもほぼ出尽くしたので
あとは業界の自主規制と法的な網が掛かるのを待つかんじ。

クレカ払いが普及しないのはなぜ？遅延・未納が
個人の与信にダイレクトに響くので払ってくれやすそうだけど。
手数料かかるといっても家賃に織り込んでおけば済む話で。
保証会社への保証料とそんなに違うの？

クレカ払いは、大概5%ほど取られる。
カード会社の取り分と、決済会社の取り分があるから
発行会社が決済する形にするために、どこのカード会社でも利用可能というわけにはいかないはず。

管理契約すれば、口座振替と管理（場合によっては保証も追加）で5%で済むから、こっちの方が負担が少ない。

そんな感じな気がする。

>>292
> 保証会社って何を保証してくれるの？

でも、保証期間って短くない？
半年なんていわれたけど、それじゃないに等しいだろ。

>>295
> クレカ払いが普及しないのはなぜ？遅延・未納が
> 個人の与信にダイレクトに響くので払ってくれやすそうだけど。

メリットはそのとおり。ほかにもポイントが付いたり与信が良くなるので枠が広がったりとある。
ポイントはかなりたって旅行にいけるぐらい。

デメリットは
カード審査がある。
審査が通らない可能性がある。（他社カードで数回滞納歴があると通らないとか結構あるよ）
持ちたくないカードを持たされる。（決済する会社のカードになるため）
その会社がマイナーｗ（楽天カードとかそんなかんじ）
その物件「しか」使えない。（カード決済をしない物件は結局従来どおりだから）
入居の審査とカードの審査は別。（カードは通るが入居拒否される・・・ってケースは無いと思うが）

家主には
カード会社からの支払いなので若干のタイムラグがある。
すべての物件の入金管理をしてくれるわけではない。（カード決済してない部屋のぶんは従来どおり）
契約書類だ交渉など結局不動産屋をとおすしか無い。
手数料取られる。（保証会社なら入居者持ち、不動産屋なら管理をしてくれるが。。）
（手数料は5％しないはずだけど）

保証会社が与信DBとリンクして滞納者についてはカードなどの与信をブラックにする権限を持てばかなり違う。
サラ金系の保証会社は参照して審査するような所もあるようだ。

>>297

> でも、保証期間って短くない？
> 半年なんていわれたけど、それじゃないに等しいだろ。

3ヶ月以上の滞納が基準で退去のほうこうで動く。

たとえば現在2ヶ月滞納してて話し合いで毎月にちゃんと払うが2か月分だけはボーナスで払うとなったとする。6月までは常に2ヶ月の滞納となる。
7月になって当月分と滞納の2か月分を払えばそこで０ヶ月になる。

つまり6ヶ月といっても期間ではなく、滞納月数だからそれほど問題ない。

それより汚くされてドロンされてもその補修費は面倒見てくれないので敷金はちゃんと預かったほうが良い。


カード会社の場合
6ヶ月間というのは同じだがこっちは退去の督促は無い。あくまでカード会社としての支払い督促。
この辺が会社によるのだろうが微妙。カードでの滞納を見たこと無いのでなんとも。

それとカードだと滞納＝与信にひびく＝住宅ローンが組めない＝今後の生活設計が狂う・・・ってのがあるようで
あまり良く思わない人も居る。

どれだけ履行するかは別として、リプラスが一番保障内容良かったんだけど。

倒産終了のお知らせでした

>>300
無理してたって事だな。
大家にとって良い条件ってのは、
保証会社にとって厳しい条件。

>>301
リプラスは保証事業は一応黒字だから
不動産投資関係でつまづいた

家賃のクレカ決済サービス（特定カードのみ）手数料率は1.2%前後。
で、僕の知る限りは、仲介会社経由でしか申込みできない。（仲介会社が提携してないとダメ。）

うちの地元では、導入している会社は管理料（大体5%）に含まれている。
だから、会社を選べば、あとは入居者が、家賃引き落としかクレカ払いか選択してくれる。

家賃保証は6か月が多い気がする。
大抵は2か月滞納で、仲介業者が含めて督促と退去勧告に動いてくれる。
（らしい。実際に今までは滞納例は所有物件ではなかった。）

最近商業用見てるけど
こっちのほうが面白いな、安定しないけど

リプの保証事業は黒字じゃないだろ。

リプラスのレントゴー（家賃保証事業）はセグメントでは黒字だけど
本社費用を按分して考えるなら赤字だからどちらも正しい。

これから大家さんをやろうとする人に、これだけは読んどけって本ありますか？

アパートを買う時とアパートを買った後
どちらのほうが有利な条件でローン組めますか？

どちらも同じ

私も新米大家ですｗ
ここってホントに大家さん常駐してんの？
大手で一番いい管理会社ってどこ？？
センチュリー21のサブリースに乗り換えようか考え中だけど、
あそこは祝日休んでたり人があまりいないｗｗｗ
印象はいいけどねｗ
ググってもこういうのは出て来ないｗ

＞本
わからんｗ
こっちが聞きたいｗ

今日、四ヵ月滞納者をしている入居者の部屋にカギロックして中に入れないようにする。家賃も払わない奴が逆にカギロックしても訴えることも出来ないしなあ。やばいか？

>>310
連絡もつかず、居住の確認もできなかったので、住宅管理上、防災防犯上の理由から鍵ロックした。
と理論武装しとけ。滞納で鍵ロックではなく、あくまで↑が表向きの理由。

カギロックって新しいカギに変えちゃうって事？

理論武装しようが実際マジで訴えられたら確実に負けるけどね

>>309ですが、結構、家賃滞納ってあるんですね・・・
本物の大家さんがいらっしゃるとわかって安心した新米大家の者です
うちは自分が大家になる前から、知り合いの小さな管理会社に管理委託しており、
家賃滞納された部屋は今までデータに１個も無いです・・・
別に管理会社を大手に乗り換える必要も無いのかなぁ？？
ただ、そこ↑は、入居者の新規募集の規模が非大手なので、
部屋が空くとなかなか埋められないようで、
家賃をやたら下げて募集するから困ってるんですが・・・
ちなみに今までずっとそこと非サブリースで委託料を払って
小型マンションを管理している状態です
どなたか同じような方いらっしゃいますか？

さっさと保証人のトコに請求

>>313
ドアを取り払った大宮のケースで80万の慰謝料＆損害賠償。
鍵ロック程度なら訴えられて負けても、たいした金額じゃない。
だいたい判決までいかずに和解薦められるのがオチだけどね。
（知り合いの自力救済専門不動産管理会社は、たいてい10〜20万程度で和解してる。
それもいつの間にか滞納分と相殺させるように……( ´,_ゝ`)ﾌﾟｯ）
室内遺留品に手をつけると面倒だけどね。

>>308
大手だからって客付けいいわけじゃあない。
不動産屋とバッティングしない大学とかで自分で募集してみたら。
管理や契約はその不動産屋にまかせることにしてさ。

>>316
>滞納分と相殺させるように

滞納分と相殺ってできるの？？
どっかでできないってのを見た記憶があるんだけど・・

>>317
和解は当人同士の話し合いだから・・・・、
損害賠償分は支払います、でも滞納分がいくらいくらだから・・・・と丸め込む。
相殺適状になっているとこちらからは主張できないが、あちらからは出来るわけだし。

４ヶ月の家賃滞納なら、自力で執行しちゃってその損害賠償と滞納分を相殺なんて…
普通に書士か弁護士にフィー払って少額訴訟でいいじゃない

>>312
世間知らず散れよ

>>313
訴える金も知恵もない馬鹿ってわかってるからなあ。

普通訴訟に変えるとざんねん

よく考えると、カギロックって変な言葉だな。

キー・ロックだと思えば別に変じゃないよ。
助詞抜きでも通じるし、
だからそこらの和製英語みたいに意味も逆転しない稀有な例。

>>323
お前の頭が変だｗｗ

http://k-tai.impress.co.jp/cda/article/todays_goods/32301.html
http://item.rakuten.co.jp/cocoa/zakka_ninjapin/
ニンジャピンってどうよ。
各物件に２０本くらい備え付けておくのもよさそうだが。

後付けのダイヤル錠入れればいいじゃん

いやー地方の物件見てきたんだけどキツイね
ぱっと見の利回りは高いんだけど
大規模修繕考えると骨折り損のくたびれもうけって感じになる

>>328
バカですか

地方の表面利益なんて捏造もいいとこ！
あんなのは、リーマン大家や主婦ＯＬの、素人騙す物件でしょうが！

茨城・栃木・群馬とかスゲー利回りのとかあるなｗ

もやいにかかわったことある方っていますか?
ttp://www.222.co.jp/netnews/article.aspx?asn=31756

東北の政令市、１９０万で１００平米、バス道路階（１階じゃないが道路に面してる）の築３０数年の鉄筋の物件。
内装は荒れ荒れだが面積に比して安価。
しかし・・・とんでもない取引時のトラブルが潜んでいた。
現在裁判を控えてる。

アパートが火事になったら大家はどうしたらいいの？

火事になったの？

例えばです

つ保険

保険に入っていても　それは建物の分ですから

たとえば古い物件で、耐震的にも心配だから出て行ってほしいって言っても
出て行かない場合、地震で倒壊して店子が怪我や死亡した場合は大家は
金払うの？

俺の親戚の大家さんや俺自身の物件では
そういうケースが全くないのでわからん

>>338
節税対策で不動産管理会社所有にしてあれば
仮に責任生じても不動産管理会社の資力の範囲で
応じればいいんでしょ？
それと契約書にその手のこと確か書いてある
それが法的に有効かは知らんけど

管理会社所有にしとくと乗っ取られる危険性もあり危ないよ。
地元の優良な管理会社がベスト。
委託料や委託範囲は交渉して決めればok。
そうすれば所有者を第三者にしなくて済む。
火災や地震の保険は大家が自分で入るもの。
つマンションオーナーズ保険(日本興亜損保)
これは興亜HPには載ってないが電話で聞く
と入れる。うちは相当念入りに見積もって
もらって保険料が以前より劇的に浮いた。
但しマンション一棟所有してる人向けね。
一室オーナーの場合は損保会社に聞くべし。
あと管理会社は当たりハズレがあるから
信頼できる会社に出会うまで捜すことだね。

あと店子は全員火災保険とか盗難保険
に入ってる、うちは。
常識的な不動産屋なら必ず店子にも全員入らせるのが普通。
但し建物は大家が入るのが普通。

盗難保険なんてどうでもいいじゃん。
常識なのか？

盗難は任意だな。

皆さんの意見、参考になりました。どうもありがとうございました。

なんとなく思うのですが、アパートが店子と不動産屋の食い物になっているんじゃないかって
思ったことありませんか？
修理費や手数料が馬鹿にならないんですよね。

店子が食い物にするってのはどうかと思うが、
不動産屋は飯の種だから当然食い物にしてるだろ。

程度の問題だからアコギな所とは付き合わない事だ。

大家になって　日が浅いものですから。経験不足で。

そうそう。リフォーム代には手数料が入ってて馬鹿高い。
かと言って直に頼んでもぼったくられるし。
おまけに大規模修繕費が周期的に回ってきて貯金もその度に底をつく。
大家は金のかかる損な商売でもあるんだよな。

>>348　同意

?

>>341
管理会社というのはエイブルとかのことでなくて
オーナーかオーナーの身内を代取・株主にする法人のこと

>>221
雨漏りで降りる保険なんてあるの？
それとも天災があったとかうそつくって事？

>>221じゃない俺でもそれは保険の範囲だなぁ。

俺のマンションも、老朽化が原因でない水漏れは、
調査費用から保険が出る仕組み。
うちが入ってるのも前出の
日本興亜損保のマンションオーナーズ保険だよ。
標準でそれがもうカバーされている。

>>221はどこの保険に入っているのか俺も知りたいなぁ。

そもそも老朽化でない水漏れ、というのがあんまり想像出来ない

派遣社員の大量失業状態における建前と本音
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

さいたま市臨時職員１００人募集　　　　　　　　　　　　　　→応募はわずか８人
全国展開するさいたま市の介護会社　　　　　　　　　　 　→応募は１件のみ
ラーメンチェーン店１５０人中途採用　　　　　　　　　　　　→面接にきたのは２０〜３０人
タクシー会社運転手１万人の新規募集　 　　　　　　　　　→１週間で説明会に訪れたのはわずか１４０人
新潟県上越市臨時職員８０人募集　　　　　　　　　　　　　→申し込みは２２人
（定員がいっぱいになった場合、追加募集を検討）
ＪＡおおいた（数千人の派遣切りが見込まれる大分県）　→問い合わせ約５０人のうち元派遣社員は数人だけ
日本養豚生産者協議会１００人の求人　　　　　　　　　　　→応募５７人のうち元派遣社員は２割に満たず
---------------------------------------------------------------------------------
さいたま市臨時職員１００人募集　　　　　　　　　　　　　　→臨時じゃ意味ない
全国展開するさいたま市の介護会社　　　　　　　　　　 　→介護はやりたくない
ラーメンチェーン店１５０人中途採用　　　　　　　　　　　　→ガラが悪いからやだ
タクシー会社運転手１万人の新規募集　 　　　　　　　　　→底辺の仕事だからやだ
新潟県上越市臨時職員８０人募集　　　　　　　　　　　　　→臨時じゃ意味ない
（定員がいっぱいになった場合、追加募集を検討）
ＪＡおおいた（数千人の派遣切りが見込まれる大分県）　→JAは人間腐ってるからやだ
日本養豚生産者協議会１００人の求人　　　　　　　　　　 →Ｂ落民がやってろ

>>353だが、
>>354
＞そもそも老朽化でない水漏れ、というのがあんまり想像出来ない

うちは過去にあったよ。
事故的なものと判断されたので、調査費用が出てかなり助かった。
ただ一般の建物向け火災保険じゃこういう内容までは付いてないよ。
うちは知人を介して今の保険に乗り換えて正解だったよ。
保険料も前よりだいぶ安くなったしね。

雪国とか台風がいっぱい通る地方ならよくわかるけどな
事故的の的ってのがよくわからんね

>>357のマンションは、どこの何て言う保険に入ってる？
教えて。
ちなみにうちは前レスの人と同じのに入ってるよ。

分譲貸しの三十平方メートルもマンションの
リフォーム代が四ー五十万程度かかりました
今私が住んでいる一戸建てが百二十平方メートル程度で
一人で住むには広すぎて困っているので
賃貸に出そうと思っています
全てをリフォームするのは予算上できないので
借り手が見つかりやすいようにリフォームするには
どこから手をつければいいでしょうか

>>359
水周り

取敢えずクロス
水周りも使えればソレいいでしょ、事業でやるんだから採算考えないと。
必要最低限で貸して、壊れたらその都度修理。

ウチの平屋はそうやってるが、戸建は利益率悪いんだわ。

>>360
>>361
レスありがとうございます
水回りって一番お金かかりますよね...
クロスが貼ってある部屋は全体の1/3程度です
マンションをリフォームした
不動産屋が言うには畳やクロスがあると割高
だと言うことなんですが.....

一棟貸しの集合住宅の更新が迫っておりガクブルです
大幅引き下げの予感・・・
ここでよく挙げられる、一棟貸し商法の典型に嵌っているとも言える（涙）

断って適正賃料で貸しだせばいいじゃん

よくあるのがさ、工事単価高い代わりに一括借上げするから大丈夫とか言われて更新時に値下げｗ
企業なんかに丸々一棟貸ししたわいいが、工場移転で入居者０とか。

自動車工場近辺とか、その手のオーナーが多いんじゃね。

>>363
どのくらい差がつくのか書き込んでくれｗ

はじめまして。私、大家初心者なもので、このスレッド、特に
>>345-349　辺り、かなり勉強になりました。

ただ、私の場合、所有している物件がかなり遠くにあるのだけに、
管理している不動産屋さんの対応に　ちょっと不満があるのです。

修繕の必要があったりしても、ほとんど事後連絡だったり、（これはいろいろ仕方ない場合もあるかと思いますが）
その修繕の指示を、（物件、不動産屋があるのと）同じ市内の親族に仰いだり、
その親族のところへと、私のところへメールで報告が入るまでに　結構な時間のずれがあります。
一度、こちらの要望をお伝えして、修繕にかかった費用の領収書（のコピー）が送られてくるようにはなりましたが、
故障した箇所の写真などは送られてくることもなく…

不動産屋、換えた方がいいのかなあ、とちょっと迷っているのですが…

すいません、上げてしまいました。

>>367
希望出した？不満があるならちゃんとそのことを相手に伝えないと
伝わらないと思う。お願いがあるんですけど…みたいな感じで。
言ったら機嫌悪くされるかもと思うかもしれないけれど、
いきなり管理替えされるより業者にとってもいいと思う。

その親族がどういう立場の人間かわからないけど、
その親族に話を持っていくな、と指示すればすむ問題じゃないの?

>>369
レス、有難うございます。
不満は　直接お話ししました。
領収書の件も含め、何かあった場合は、問題のある個所の写真をメールに添付してほしいこと等。

>>370
レス有難うございます。
これも指示はしましたし、その親族も、自分たちには何の決定権も判断する権限はないから困る、
と言っているとのことなんですよね。
まあ、どうしても距離的に近い人間に一報入れておく、と言うことでも、私のところに来るまでに、
２，３日かかるようだと、ちょっとどうかな、と思うんですが…

>>371
不動産屋って結構ローテクだから
写真添付で送れませんとかそういう話なだけだと思うよ

>>371
ズバリ、不動産屋変えていいでしょう。

昔ながらのやり方で、やり方変えない不動産屋って多いよね
必ずしもそれが悪いわけじゃないけど
こんなに一生懸命やってるのに、って間違った努力を押し付けられても困るし
シビアに競争させてあげないと

>371
無権代理になってるかもですね。
ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%84%A1%E6%A8%A9%E4%BB%A3%E7%90%86

代理契約を確認するのと、何か納得のいかないことがあったら代理権限を確認して注意をするのもありです。
そうして代理の範囲を相手に理解させることで、その後のイザコザ・・・
特に、勝手に○○しては困る・・・というような問題が起こったときに
無権代理の追認拒絶もできるものと。

とまぁ、法律屋さんではないのですが、一応主張することも可能かと。

それが面倒だと思えば、不動産屋さんを変えるのが一番と思います。
その時に、補修に関する意思確認を約束するのが吉。

代理契約書の中には、（緊急時に）管理会社が勝手に業者を手配するのも認めるものもあるので要注意。

僕は緊急であれ、お金のかかることは家主の確認を必須事項にしてます。
昔と違って、携帯電話があるので緊急電話をほぼでられますからね。

>>372 >>374
そうですね…　私も実は、もう、いくつか　あたり始めているんですが、
やはり、旧態依然、と言う印象を受けました。それは、田舎だから、とも思ったんですが、
都会の方でもそうなのでしょうか？

ちなみ、好奇心でお聞きしたいのですが　＞間違った努力を押し付けられても
って具体的にどういうことがあるのでしょう？

>>373 ズ…「ズバリ」ですね！（笑）大いに参考にさせてもらいます。

>>375
すいません、カブってしまいました。

大変参考になりました。（と言うか、今まで、いかに初心者とはいえ、考えなしでした）
御助言、有難うございます！

はじめまして。
賃貸超初心者です…

このたび、戸建てを賃貸に出すことにしました。

いくつか管理会社に来てもらって話を聞いたのですが…
どこも一長一短で悩んでいます。

大阪でオススメの管理会社ありますか？
みなさんはどこに管理をまかせておられますか？

アドバイスよろしくお願いします！

今は、三井のリハウス・アパマン・住友林業・センチュリー21にお話をうかがって、悩んでいます。

ほかにもいい管理会社をご存知でしたら、どうぞ教えて下さい

よろしくお願いします！

Yahoo知恵袋か教えてgooかmixiにでもいってください。

>>379
ワシのおすすめはやはり、ケイン・コスギ、あ、いや、センチュリー21のサブリースじゃのう＾＾
あの若者は健康的でいいイメージキャラクターじゃからのう＾＾
真面目な借り手が付くじゃろう＾＾
おすすめじゃ＾＾

賃借人に入ってもらう火災保険って
具体的にどこの会社のどんな商品がいいんでしょうか？

もうすぐ更新がくるワンルームがあるのですが、
自分で管理しているので更新の契約も直接やろうかと考えています。
大家として物件に火災保険はかけてありますが、
それとは別に今回の更新を契機に賃借人さんにも入ってもらっておいた方が
よいのではないかと思いまして。

>>382
県民共済か全労災もしくはCo-op共済が安いぞよ＾＾
そのどれかの火災保険の家財保険に入らせるのじゃ＾＾
年払いだと最も高くともたったの三千いくらじゃ＾＾
これを銀行口座振替で申し込ませるのじゃ＾＾

爺キャラ乙w

>>383
どうもです。
参考にさせていただきます。

地デジのアンテナ工事やった人いますか？

まだです。
これからどうゆう手順を踏めばよいのか・・・
予算はどのくらいか？
あ〜あ！
大家って大変なんだね（鬱）

電気屋さんいって全部やってくれといえば
全部手配してくれる

うち　おおよその金額聞いたら４０万だって
部屋数７、２Ｆ建て。たけー
余計なアンテナ取り外したり、分配器、デジアナ？器つけたり・・・・

大家さんに質問させて下さい。
管理会社を通して借り主から家賃の値下げを要求されたとき、
大家さんは１万円下げてもいいと言ったのに、管理会社側が５千円下げればいいんじゃないですか…などと値下げ幅を少なくすることってあるんでしょうか？

スレ違いで申し訳ありません。

アドバイスはあるかもな　話をまとめる管理会社がやりやすいように
管理会社（不動産屋）は他人の土地で相撲取るやからだから。

>>386->>389
俺は自分でやったけどな
もともとUHFアンテナが付いていたから屋根に登って東京タワーの方角にくいっと向けて
ついでに昔のBSアンテナを110度CS対応の奴を買ってきて交換。
アンテナ配線集合ボックスの所の分岐器と分配器と共同受信ブースターを
VHF、UHF、BS、CS対応の奴のを買ってきて取り替えて終わり。
全部で4万位だったかな。綺麗に写ってるよ。
UHFアンテナが現状なくてもポールがあるんだったら買って取り付けて同軸ケーブルを
ブースタ、場合によっては混合器まで引っ張るだけだから簡単だと思う。
屋根に上ってハシゴで作業するからそこらへんの危険はあるけど(^^ゞ
まあ自分の場合は貧乏大家で経費抑えたいのと
こういった工作が昔から好きなんで(笑)

>>392　ほー　なるほど
俺も自分でやってみようかな。機器は普通の家電で売ってないですよね？

うってるだろ

>>394
すれ違いですが

現在の状況
まわりがマンションなので有線にてアナログ電波を供給されてます
↓
分配器で各部屋へ

改造
ＵＨＦアンテナ取り付け
↓
アナログ電波（有線）とデジタル信号（ＵＨＦアンテナより）を
デジアナ？器に接続（他にアンプとか必要ですか？）
↓
分配器で各部屋へ

でいいですか？

>>393
共同受信ブースタ(家庭用じゃない奴)だけは家電で売ってないのでネットで購入

>>395
受信困難でアナログが有線になってるのならUHF帯地デジ波も恐らく厳しいと思われるので
そっちも有線でやるのが無難かな。電気屋に相談したほうがいいかも

>>396　ありがとうございます　ちょっと調べたらいろいろありました
http://www.aicom21.jp/list/pricel.html
　
他
http://www.koji919group.com/category/antenna
http://www.nhk.or.jp/res/mmenu4/mm415.htm

電気屋に聞いたら　首都高速の下でも地デジは映るそうです。
アナログより電波の受信はいいらしいです。

>>308ですが、横レス今頃すみません。
>>316
レスありがとうございました。
＞大手だからって客付けいいわけじゃあない。
＞不動産屋とバッティングしない大学とかで自分で募集してみたら。
＞管理や契約はその不動産屋にまかせることにしてさ。

専門知識に基づいた貴重なご意見ありがとうございます。
いろいろ参考にさせていただきますね。

大手だからって客付けいいわけじゃない、というのは深いなぁと実感しています。
確かにうちの管理会社は家賃滞納が一度も無いのが取り柄のようです。
もし万が一死なれたら他に移ればいいかな、と最近は考えていますｗ

地デジアンテナまで自分のマンションに自分で取り付けられる大家さんって、カッコイイな〜。
尊敬〜。

それと、ウェブサイトURLいくつかUPしてくださった方もありがとう！！

うちのマンションは、
地域的にケーブルテレビ会社が全て無料で地デジ取付までやってくれて無料でしたが、

うちの親が管理している別のマンションはダメで、BS共同アンテナだけ自分で取付ねばならないです。

皆さんの情報を参考にさせてもらいます!ありがとうございます！

最近このスレがプロの大家さん仲間で盛り上がってきて、
なんか涙が出るほど嬉しいな〜！

同軸ケーブルが部屋まできていない、昔ながらのあのアース線みたいなアンテナ線の
古いアパートは、結構地デジ対応が厳しいという噂ですが・・・
うちの地域の場合、ケーブルに頼むと、工費は無料ですが、毎月世帯当たりで
フィーを持ってかれます。

>>399です。
>>400
＞うちの地域の場合、ケーブルに頼むと、工費は無料ですが、毎月世帯当たりで ＞フィーを持ってかれます。

そうそう。うちの親の所も３年間も全店子の分のフィー取られる。
その代わり交渉で、３年後は完全無料になるらしい。
但しBS共同アンテナまではやってくれないからそれは自分でやらないとダメらしいんだよね。

あと各部屋への引き込みも、頼めばケーブルが無料でやってくれるって言ってた。
それを頼み忘れると、３年過ぎた後もなお
チューナー代×店子数をケーブルに取られるから
要注意らしいよ。

自分のマンションは同ケーブル会社なのに、全店子分も自動的に完全無料の地域で
助かった。

なんかケーブルの地デジ料金は、地域によって相当に違うみたいだよな？

不動産屋に払う手数料って　いくらくらい？
更新とか店子つれてきたときとか。

地デジなど気にすること無いよ。
最終的には、総務省が、無償で対応してくれるから、
私は、バカ家主だからJ-COMにいいようにされた。
２年ぐらい前に、地デジの工事は、今なら無料でやります、とか言いやがって
今でも、無料でやってるじゃないか。しかも毎月相当額を払わされて、
本当に馬鹿だった。ほっとけば、地デジ移行のときに地デジが見れない
マンションなどあるはずがない。工事費無料で総務省が対応すること
間違いなし。

>>403
そりゃ散々じゃったのぅ。
某COMが大家街 某町で赤字を一気に解消した話は、業界では有名じゃからのぅ。。。

止めろよ、某コムに名誉毀損で訴えられると
俺達まで賠償金支払わなきゃならなくなるし
ここも閉鎖されちまうぞｗ

名誉毀損ｗｗｗ
確かに会社名とかモロ書いちゃった場合で
おととい２ちゃんあったね。確か外食産業の某が訴えたとか。

批判的なレスの中に会社名を入れるときは
○とか適当に混ぜてぼかしたほうが安全かもなｗ

>>403
400ですが、状況ほぼ同じですw
>>399
三年で無料になるなら御の字では？
物件の古さによるけれど、同軸化されてない物件の地デジ対応だと、
ケーブル会社に、エアコンダクト用の壁穴などから同軸ケーブルを
各部屋に引き込んでもらうのが一番手っ取り早いのは確かかと。
アンテナ周りの手入れだけならば、それこそ知識のある方なら自分でできるし、
地元電気屋に頼んでもそんなに負担は大きくないのかな

同軸が２VCだと２CVって細いケーブルで既存のCATV配線は使えず、エアコンから引き込みになり大家負担か月々ケーブル会社にペイするんだと。
しかも一戸辺り月々３０００円、今時ケーブルより光の方が全然集客出来るし工事タダ。

それなら見れないトコ用にﾁｭｰﾅｰ買った方が全然安いわ。
つーか、地デジ対応なんてやらなくてもクレーム出るのは一部だけだろうから個々に対応すりゃいいよ。

低所得者世帯の家賃が安い物件程問題が出て、所得水準・家賃が上の方は問題が出ない気がする。

>>407
>>399ですが、レスと情報ありがとうございます。
＞三年で無料になるなら御の字では？

これは、僕も親に頼まれて例のケーブルとの打ち合わせの時に
立ち会って、僕が３年にさせました。

ケーブルとは交渉したほうがいいみたいですよ。
僕が持ってるマンションは無料なのに親のエリアだけ有料なので
不審に思い、ひたすら僕が交渉、結果
親のマンションは３年になりました。
交渉すれば何かが無料になったりするようです。
もしかしたら、
もっと安く契約した大家さんもいるかもしれませんねw
>>407さんもゴル電入れてクレームすれば、３年になるかもしれないですよね？w

>>408
＞光で工事タダ
いいなw

>>408
室内アンテナでイケる場所なら、入居者にアンテナ配るのが最高最善ですな
低所得かどうかはともかく、年寄りはテレビ見れないととにかくうるさい・・・
ケーブルは、空き室分までマージン採られるのがどうのも、です
>>409
うちの場合も親が、つきあいのある不動産仲介業者に言われて導入。
入居者分だけなら、まだ納得できるんですよね・・・

空室分まで支払わせるなどもってのほかだ、それが最も腹がたつ。
その事について、総務省に質問状を出している、
もちろん、J-COMについてだ。
こういう場で、事実を適示し、且つそれが真実であった場合、
名誉毀損など成立しない。

別に事実ならまったくもって問題無いね。
そういった情報が貴重なんであってこういったスレではどんどん実名を出すべきだと思う。
てかそのための大家さんの情報交換スレなんだし

>>412
あなたの実名までわかってしまいました。
あの街の権力者大地主大大家のあの方の関係者の方ですな！
さすがですな＾＾
いやはや、この世界って、狭いｗ
あなたのおっしゃることなら
ごもっともです＾＾

まぁ、CATVの役張りはもう終わったな。。。

名誉毀損は事実かどうかは関係ないよ
名誉が既存されたかどうかが問題

ＪＣＯＭの会社がもしつぶれた場合、既存の地デジも一緒に見れなくなるよな。
ＪＣＯＭに現在頼んでる分もあるから、万一営業停止になったら困るな。
他へ移行が終わってない大家も多いので、
あまり今ＪＣＯＭを叩いて営業停止されても困るし、
かと言ってここスレが名誉毀損で訴えられても困るよ正直。
仮に俺達全員が罰金処分とかなったら金銭的に痛いよ。
それにここスレが無くなったら困るよ正直。これは俺が若い大家でここを頼りにしてるからなんだがｗ

ＣＡＴＶは肝心の映像コンテンツがアッと言う間に普及し始めた光通信とスカパーに変わられてる。
尤も、ＪＣＯＭはスカパーとは協力関係だけれど。

あとケーブルのネットも早々にＡＤＳＬに水を開けられ、更には光で意気消沈。
スカパーも光にシフトしつつある。

この光ネットにしても今後は超高速のパケット通信やら無線ＬＡＮが主流になるかもしれん。
入居者が一番気にする上位はネット環境だし。

ウチのマンション物件は幹線道路沿いの共同溝に去年から光を敷設、お舞らの物件もＮＴＴに問合せて調べてみたらどーよ？
配電盤まで工事はタダだし。

>>418
うちの小マンションも光は前から導入してるが、
なんかそれとは違うアップグレード版の大規模導入すげぇな
Youは金持ちだよねｗ

ﾙｰ大柴かよ乙w

>>418
フレッツやひかりoneの普及効果って凄いよな。
昔は、CATVが目玉商品だったのに。。。

フレッツテレビの普及度がまだ低いから、
地方都市は、困るんだ。

「光でテレビ」の一般化はこれからだな
今のとこ、ケーブルについては、入居者への説明が楽、入居者もセッティングが楽
（新しくつけたコネクタに、普通にテレビのアンテナ線さすだけ）
この点だけはまだケーブルに軍配かな
時間の問題と思うけど

>>417
＞あまり今ＪＣＯＭを叩いて営業停止されても困るし、

おいおいｗこんなところまで出てきて活動しているの？＞Ｊコム工作員ｗ

あのね、ケーブルの会社はそれなりに保護されてるわけ。地域の通信を引き受けているからね。
ＮＴＴがつぶれないのと一緒でケーブルＴＶ会社もつぶれない。（もちろん再編はあるが）


オレもやりあったことがるよ。「地上デジタルで見れなくなります！」って数年前にＣＡＴＶでのデジタル放送チューナー契約を迫られた。
手口はサギそのものだったよ。

総務省に問い合わせと意見を入れておいた。そもそも電波障害でＣＡＴＶを導入している地域（東京都郊外）なのに
「カネを取るのを容認するならちゃんと電波が届くようにすべき」ってな。ＮＨＫにも受信料を取るなといっておいたがｗ
で、結局バススルー方式で配信するようになった（はず）ｗ

地上デジタルになったらＣＡＴＶ外して自前でアンテナ立てるよ。いまやＴＶ見ているほうが異端者ｗ

テレビでおもしろい番組は、ほとんど無い。
テレビ時代は、もう終わった。

そんなに熱くならんでマターリやろうぜ

店子の要望等の兼ね合いであって
自分が見たいかどうかなんてどうでもいい意見だしなぁ

やっぱCATVでしょ。
インターネットサービスもあるし、なによりもサービス性がいい。

最近近所の駐車場がポツポツ空いてるなあ
やはり不況で車手放したり少しでも安い所に移動してるのだろうか・・・

土地を持つと言うことが、外見ほど豊かではない時代だなあ
資産として把握しやすいだけに、絞れるだけ絞られてる

工場地帯の新築賃貸マンション一戸も埋まってないじゃん

悲惨だな〜。

業者については言っちゃ何だが勝手にやってろってとこだけど、
個人でやってるとこについてはねえ・・・お互い頑張ろうねと。

今週のアエラに、家賃が下がり始めたって記事があったけど、本当？
皆さんのところでは下げてますか？

>>434
うちは、ほぼ横ばいが続いているけど、リニューアルに金かけた部屋だけは、少しだけ値上げしても決まった。
しかし、金かけすぎたら採算とれないし、バランスが難しい。

>>435
空くと次がなかなか決まらないもので…
リフォームで入りたい部屋にするか、家賃を下げて安いから入りたい部屋にするか、ですね。
どうもありがとうございました。

うちは家賃下げまくってやっと全室埋まった。
でも解約する店子も出るだろうから、そしたらリフォームして、値上げしたいな。
週間アエラの記事に載ったのか。
確かに今家賃は下がってるとこは下がってる。
しかし例外もあると思う。

付加価値っていう手もあるよ〜
うちは、、リフォームにお金をかけない分、ペット何匹でもO.Kにしたよ。
そしたら内覧希望者が増えた。

でも契約まではいかないけど・・・・

↑ペットの複数飼いは危険が大きいよ
部屋も洒落にならないぐらい汚れれるし、とても敷金でまかないきれないよ。
>>435
どんなリニューアルしたの？今の時期値上げして決まるとはスゴイ。
家賃設定は他の競合物権と比較して、どの位に設定してるのでしょうか？

猫屋敷化する可能性もあるし、ペットは避けたい

うちは、ペット厳禁。
それでも子犬を飼うやつがいた。
こいつを、追い出すのに本当に苦労した。

>>441
わかる。
ウチもウサギ飼われた。
ペツト禁止なのに・・・
ウザギは鳴かないから気づかないんだよね〜

しかも何匹も飼ってたので部屋中に匂いがしみついてマジ最悪だった。
ウサギくらい良いんじゃない？　と思うかもしれんが、マジで臭くて
たまらんかったよ。

ウチももめて追い出すのに苦労した。
つーか、なんで禁止なのに飼って、しかもバレて逆切れすんだよ、バカって
感じだった。

まぁ禁止なのにそれ破って飼うくらいだから、まともな神経じゃないんだろうけど。

管理会社のダベってて、ペットでも犬は可でも猫は不可ってのが結構あるみたい。
それでも家賃１割り増し程度、修繕費用の実費設定を事前に取り決めればOKかも。
まぁ、動物飼育したら壁紙は全張替え確定だよね。
あと、床も全面張替え、畳は完全終了。

>434
これね、「「家賃崩落」都心で始まった」
ttp://www.aera-net.jp/summary/090207_000657.html

今回の恐慌に関連つーのは、どうなのかね。
家賃崩落現象は、すでに始まっていたし、空き室一杯は、ここの大家なら既知のこと。
結果として家賃の値下げは自明だわな。

その理由の一つは少子化だし、
もう一つは満室保障に乗ってジジババが新築ラッシュして供給過剰になったせい。
そういう意味じゃバブルだったのかもしれん。

恐慌の影響は…どうなのかな。生活保護とか、入ったてきたりはしてるけど。
無論、今後ますます(笑)ヒドくなるってのは確かかもしれんが。

アドバイス的には、新築とか立てるなとか、借金はさっさとなくせとか。
そんなところか。

少子化は、ない。

ジジババも、ない。

そんなアドバイスも、ない。

ニーズに合わない駄目物件から下がるわな。

２０平米以下のユニットバス物件やら色々

供給過多が原因じゃなくて、
恐慌が真の理由なら安くすれば空き室はなくなるわな。

ついでにいえば、

>ニーズに合わない駄目物件から下がるわな。

は、以前から充分安いし、古物件だから元は取れているので大家的には
相当安くしても腹は痛まない。故に、値下げしたくてもできない新築物件
より人気となるハズだわな。なにせ恐慌で、借り手は収入減なのだから。

実際はならないけど。なぜ？

新築物件から値下げしているけどな。

ソースみたいな。

にしても新築さんも大変ね。借金まだあるだろうにね。

あと、不動産紹介・管理業も大変でしょうけど。
今後しばらくは新規新築は、ないだろうしね。
リストラして頑張ってね。無駄に人多いし。

うちは紹介料が低くてお得な学生生協一発狙いですよ。

>451

「無駄に」は無駄な発言だったな。

マクロなソースに頼ってどうするんだ、脳内ｗｗ

皆さん！
ともに頑張りましょう〜

うちもローンがあるので空室が長く続くと困窮するのです

２３区JR沿いなら、この時期埋まるっしょ？

うちはもうローンないけど、管理会社の募集力が弱くて、この前から家賃を激安に下げられてる。
小型マンションだからリフォーム代とか考えると先が不安だなぁ。
ちなみに他の管理会社に頼んでも、家賃滞納やらでトラブル多いらしいから、管理会社はいまさら変えられない状態。

管理手数料も下がってるな。
管理会社も激化。

しかし、仲介手数料は上がっているね。
2ヶ月分出せって脅迫されている。

>>457
ホント？
うちは非サブリースなのに家賃の13％〜14％も管理会社に払ってるよ。
しかも清掃とかかなり手抜きされてるよ。
うちは払い過ぎかなぁ？？

>>459
払いすぎだね。
１０％〜１５％はサブリースだよ。
一般管理は、３％から５％（家賃保証付き）だけど、
家賃保証付きで１室１０００円の管理会社もあるよ。

サブリースってどういうシステム？

一括借上げのこと。

やっぱ一括化利上げだよな
家賃収入は確定、仲介手数料アップの心配もない

おめでたいのう

>>460
永久保存版もののレスありがとうございます！！
>>459です。
ちなみにうちの払っている手数料、家賃の13％〜14％の内訳は、
一般の委託手数料５％(家賃×５％)＋その消費税＋各室の管理費
を含んでます。
書き忘れてすみません。
でも普通はもしかして、
＋その消費税＋各室の管理費
の部分までは管理会社に支払わないんでしょうかね？？
もしかしてうちだけがこの分↑まで管理会社に取られてるってことでしょうか？？
再びすみません＆よろしくお願いします。

仲介に相手にもされない自主管理、おめでたいのう

仲介に

相手にもされない

自主管理

いえてるね。

そこで嫌味言ってねーでアンカーつけて誰のことか教えてやれよｗ

>>465ですが、
>>460さんのレスお待ちしております！！
もう寝てしまわれたのかなぁ？

そういえばベテラン大家さんて寝るの早いよな（笑）

何気に体力使うからなｗ

>>465
460じゃないけど

賃料の５％が「賃料管理費」。　賃料管理とは入居者からの賃料を一括で管理して
報告書と共に一括で大家の口座に入金する。
滞納があれば当然報告して、督促も掛ける。

滞納に対するリスクは保証会社をはさんでヘッジする。その保証料は入居者もちなので管理費には入らない。
また入居者の契約に関する管理費用は仲介もやる不動産屋の場合、仲介料に含むので
掛からない。また、クリーニングやクロス張替えなども発注も代行するとなると業者からキックバックが出るので
これも手数料を取らないのが普通。

建物全般の管理、マンションなどで給水設備やエレベータなどがあるとそれらの管理費が掛かる。
これらを一括でやるのか、個々に清算するのかは管理会社次第。戸数や規模にかなり左右される。

よって、ある程度裁量をふれるなら賃料管理のみで十分。
すべてお任せなら管理会社まかせにすべし。
でも、明細は追求しても良い。ゆるい大家には吹っかけるし、厳しい大家には値引きするわけで
まあそういうこと。

なるほど・・・
これからは、ゆるい大家をやめて、ケチ大家をめざします。

>>473
あなたが払っている明細を上げてくれ。なんでそんなに取られているのかが知りたい。
地域の差なのか、管理会社がおかしいのか、すべてコミコミなのか。。

>>472さん
>>465です。 詳しくて正義感に満ちたレス本当にありがとうございます！！

＞賃料の５％が「賃料管理費」。　賃料管理とは入居者からの賃料を一括で管理して報告書と共に一括で大家の口座に入金する。
＞滞納があれば当然報告して、督促も掛ける。

これはうちの場合もやってもらってます。じゃあOKですね。
ちなみに親の代から俺が継いだ今までの約20年間、家賃滞納は１回もありませんでした。

＞滞納に対するリスクは保証会社をはさんでヘッジする。その保証料は入居者もちなので管理費には入らない。 また入居者の契約に関する管理費用は仲介もやる不動産屋の場合、仲介料に含むので
＞掛からない。また、クリーニングやクロス張替えなども発注も代行するとなると業者からキックバックが出るので
＞これも手数料を取らないのが普通。

なるほど。手数料を含んでいないか今後は確認しますね。

＞建物全般の管理、マンションなどで給水設備やエレベータなどがあるとそれらの管理費が掛かる。
あ、うちはエレベーター無しの鉄骨マンションですが、建物全般の管理は管理会社に任せています。
それで管理費も管理会社に取られているから、じゃあOKですね。

＞よって、ある程度裁量をふれるなら賃料管理のみで十分。
俺は若い二代目大家で、店子さん達から見ても貫禄が無いからか、前にマンションの管理を一人でやろうとして、入居者からあまり信用してもらえず。。。
見た目もイマイチな
もんで、怪しい人と思われたことが。。。

それで一応料金的にはすべて管理会社まかせにしてます。で、清掃やリフォームで足りないと俺が気付いたところは自分で管理会社を通さずやってます。じゃあこれもOKですね！

＞でも、明細は追求しても良い。ゆるい大家には吹っかけるし、厳しい大家には値引きするわけで

そうですね！うちも明細は厳しく追求してみますね。ありがとうございます！！

ところでですが、うちは、家賃×５％の賃料委託料＋『更にその消費税』まで管理会社に取られていますが、これは異常でしょうかね？？
再びすみません＆よろしくお願いします。

>>475です。
長い文章読みづらいかと思い、質問だけ再び訂正加えて抽出しますｗ

ところでですが、うちは、家賃×５％の(賃料管理)委託料＋『更にその消費税』まで管理会社に取られているんですが、
この消費税まで取られる、というのは異常でしょうか、
それとも皆さん取られているものなんでしょうか？？
再びすみません＆よろしくお願いします。

うちは消費税もとられています。
そういうのが常識だと思い込んでました。
ドしろうと大家なものですから・・・

>>476
＞ところでですが、うちは、家賃×５％の(賃料管理)委託料＋『更にその消費税』まで管理会社に取られているんですが、

そこの管理会社が「消費税の課税業者」なら取る。非課税の業者（年の売り上げ１０００万以下の零細）でも
とっても問題ない。業者も仕入れの段階で消費税を「払っている」ので転嫁するのは問題ない。
（１０５円で仕入れたアメを２１０円で売る→１００円の利益+５円の消費税→１０円の消費税ー５円（仕入れの消費税）＝５円（儲け１００円分の消費税を納税する）
（カンタンに書いたがもう少し複雑です）

労務費に払うのはどうか？という部分かと思うが業務で請けているので問題ない。
単に「管理費」に課税するのはどうか？という点ならそれは消費税を導入した国や当時の政治家や有権者に文句言うべき。

＞それで一応料金的にはすべて管理会社まかせにしてます。で、清掃やリフォームで足りないと俺が気付いたところは自分で管理会社を通さずやってます。じゃあこれもOKですね！
聞きたいところは消費税じゃなくて管理費の正当性についてじゃないのか？
１０室程度なら自主管理というのが多い。
それ以上だと賃料管理はかませて建物は自主管理。
もっと多いと自分で管理会社始める所が多い。手数料だけで社員雇えるからだ。

建物の管理で定期的にお金がかかる部分が無いのに「管理費」を払う感覚がわからん。
保険？ｗ

>>478
>>476です。
プロフェッショナルなレス、わざわざ本当にありがとうございます！！

＞そこの管理会社が「消費税の課税業者」なら取る。非課税の業者（年の売り上げ１０００万以下の零細）でも
＞とっても問題ない。業者も仕入れの段階で消費税を「払っている」ので転嫁するのは問題ない。

なるほど、消費税取られるのは全く問題ないんですね。
安心しました。

＞＞それで一応料金的にはすべて管理会社まかせにしてます。で、清掃やリフォームで足りないと俺が気付いたところは自分で管理会社を通さずやってます。じゃあこれもOKですね！
＞聞きたいところは消費税じゃなくて管理費の正当性についてじゃないのか？

そうですね！管理費まで渡しているんで、掃除は俺がやるってのは間違ってる、と正直内心思いますね。
ちょっと管理会社にゴル電しますｗ

＞１０室程度なら自主管理というのが多い。
＞それ以上だと賃料管理はかませて建物は自主管理。
＞もっと多いと自分で管理会社始める所が多い。手数料だけで社員雇えるからだ。
＞
＞建物の管理で定期的にお金がかかる部分が無いのに「管理費」を払う感覚がわからん。
＞保険？ｗ

うーん、安心料ですかね。
うちの管理会社は、俺とは違って億万長者な俺の親戚達が2,30年も使っている会社ですし(非親戚会社)、
ぶっちゃけ信用が違いますし、業者のコネも経験も豊富で、なにより社長が金持ちなんでｗ

へぇー うちの管理会社なんて、有限会社だし
社長もおじいさんだし後継ぎいないし
死にそうだよ
次捜すのめんどくせぇ

>>478
>１０室程度なら自主管理というのが多い。
それ以上だと賃料管理はかませて建物は自主管理。
もっと多いと自分で管理会社始める所が多い。手数料だけで社員雇えるからだ。

お前、どこまでの脳内だい？ｗ

>>481
自分は
>>478じゃないが、
じゃあそんなに脳内言うなら、
あの文章の一体どこが間違っているのか指摘して、
我々にも是非教えてくれよ
単に難癖つけるだけじゃフェアじゃないですぜ？

>もっと多いと自分で管理会社始める所が多い。手数料だけで社員雇えるからだ。

サブリースにして法人化して家族を役員にする節税対策はよくあるが、本当に客付けの実務までやるなんて知らん。
本当に実務までやる会社作るなんて極々一握りだろ。

>>479
＞そうですね！管理費まで渡しているんで、掃除は俺がやるってのは間違ってる、と正直内心思いますね。
＞ちょっと管理会社にゴル電しますｗ

清掃は「清掃費」。そういう項目で請求してくるはずだが？
管理費の中にそういうのも含む場合と含まない場合がある。

賃料管理、入居者管理、建物管理、清掃費、と、これくらいは項目別になるはず。

賃料管理：文字通り、賃料の管理の費用。５％ぐらいが普通。
入居者管理：入居者の契約情報や清算などの費用。仲介する不動産屋がやったり管理会社だったり大家がやったりと色々。
　　　　　　　　仲介手数料に含ませることが多いと思う。
建物管理：建物の管理費用。給水設備の清掃やエレベータ、共有灯の電気代や整備費用や保守点検費など。
清掃費：通路や階段などの共有部分の清掃費用。個々の部屋のクリーニングとは別。

これらをひっくるめて「管理費」と呼ぶ。また賃料からもらうのか、毎回別に払うのか、どっちがどうやるのかなどで
支払い金額が変わってくる。


>>483
＞サブリースにして法人化して家族を役員にする節税対策はよくあるが、本当に客付けの実務までやるなんて知らん。
＞本当に実務までやる会社作るなんて極々一握りだろ。

「管理会社」ね。客付けは不動産屋に任せるほうがほとんどだろうと思う。宅建がいるし面倒だから。
法人化して家族が役員で事務に掃除にオバちゃん雇って。。ってのは良く見るよ。

一番面倒だった督促も保証会社入れれば代行してくれるのであとは掃除と点検作業を自分たちでやって（パート雇ってとかね）
難しいのは建築業者に電話すれば終わり。サラリーマンだと難しいけど農家なんかは多いよ。

>>484
詳しい情報ありがとうございます。

＞>>479
＞掃除は俺がやるってのは間違ってる、と正直内心思いますね。
＞＞ちょっと管理会社にゴル電しますｗ
＞
＞清掃は「清掃費」。そういう項目で請求してくるはずだが？
＞管理費の中にそういうのも含む場合と含まない場合がある。

うちの管理会社の場合は、管理費に清掃費も含むと言われましたよ。

「清掃費」という名目の普段の別途請求というのは今まで来たことがないです。

ただ、日々たまたま自分で気づいたゴミは俺が自分で拾ってますが。

ゴル電はたまにしないと、うちの管理会社も手抜きが結構多いもんでねｗ

特に清掃は管理費に含まれていると自分で言っておきながら、こちらが言わないと、誰でも気づくゴミすら除去しませんからねえｗ

管理会社はゆるい大家を自分のいいようにしますからねｗ
うちの親の代の時なんて途中まで(こちらがゴル電するまで)、
一般管理なのに、その手数料分だけでも家賃の１０％＋消費税、しかも空き部屋の分まで取ってましたよ。
サブリースでもないのに全くひどい話でしたよ。

>>484
＞賃料管理、入居者管理、建物管理、清掃費、と、これくらいは項目別になるはず。

うちの管理会社(他人であり親戚ではない)は、
大富豪の大家達(うちの親戚達)のマンション等も管理してますが、
別にそんなに細かく項目別請求はして来ないですね。

だいたいうちの親戚達(大富豪)もドケチなんでｗ

そんなに項目別請求されたら、高過ぎる！って即断っちゃうタイプですからね、皆ｗ

ご自分で管理会社を経営されてるんですか？？

＞特に清掃は管理費に含まれていると自分で言っておきながら、こちらが言わないと、誰でも気づくゴミすら除去しませんからねえｗ

じゃあカットするか具体的にどういう人数がどれだけ稼動しているかを出させてみては？

清掃費に当ててる金額が幾らなのかを聞くのは正当だと思うよ。
それに項目別に「払う」ほうがたいていの場合安いのだよ。


清掃も頻度や内容、さらに会社によって値段がだいぶ違うし、清掃の結果もあてがわれたオバちゃんの力量に
かなり左右される。これは仕方が無い部分があるｗ

>>485
＞うちの親の代の時なんて途中まで(こちらがゴル電するまで)、
一般管理なのに、その手数料分だけでも家賃の１０％＋消費税、しかも空き部屋の分まで取ってましたよ。
サブリースでもないのに全くひどい話でしたよ。


それはちょっとぼったくり杉だね〜
知らないと我々は食い物にされるね

築１５年〜の旧式間取りって決まりにくいですね〜。
テナントは窮屈に感じるようなので・・・。
うちは退去後原状回復費がかさむ場合は、どうせならと、間取り変更を含む大幅リフォームしてます。
工事費はかかってしまいましたが、テナントの食いつきは段違いでした。。
皆さんはどうしてますか？

地〒ﾞ慈面倒くせぇ　どっかツルん〒ﾞ儲け�рﾆしか思へ無ゐ

>>490
最新ねらー語紹介乙

爺のワシらには実に新鮮じゃのう＾＾

>>490
面倒臭くないだろｗ
勉強不足なだけｗｗ

地〒ﾞ慈工事代値幅半端無い。喪舞ら何社も取り巻くっ〒比較しとけｮnw
余裕〒ﾞ1ヶ月の食費DELL位差アンカラな

お前ナ、地デジなんてアンテナ代えるだけだぞ。
代えなくてもいい地域もわんさとある。

>>493
地デジでビビってるようじゃ、話にならんｗｗ

>>493
つか、アフォ臭い書き方はヤメレｗ

地デジ＋火災報知器のコンボで、地味ながらジワジワくるわー

地デジなんて急いだ方が負けｗ

親から引き継いで大家やってます。
嫁は「地元で賃貸業なんて、息苦しくてたまらない。隣区あたりで貸店舗と賃貸アパートをやりたい」と言い出して、いま土地探してます。
嫁さん自分で全部仕切りたいらしいので、私の意見はまったく聞く耳なしです。
しかし「不動産業者」と名のつく「専門家」の意見は全部真に受けております（汗）
危なくってしょうがない。。。。

京都で大家をしています。
仲介手数料は家賃１ヶ月分です。
さらに礼金の半分を広告料として渡しています。

これは慣習の範囲内でしょうか？
それとも違法でしょうか？

>>500　仲介手数料（広告料）は礼金分だけだな　俺んとこは。

>501
有り難うございます。

仲介料（家賃１ヶ月分/\92,000)
広告料（礼金の50%/\100,000)
計\192,000は範囲内になりますかね。

>>502　まあ　土地柄もあるだろうしどうかな
他の不動産屋を２−３件調べてみたらどうでしょう。

>503
有り難うございます。
これから調べてみます。
お世話になりました。

>>499
需給に関しては仲介業者が詳しいからね
ターゲットにする客層に合わせて設備も考えるといいよ

>>500
仲介手数料は法律で制限されてる（？）けど、広告料は制限されてないんじゃ？

>505
はい、広告料は制限されていないようですね。
いくらまでが家主にとって一般的な許容範囲なのか
相場をお聞きしたく投稿しました。

京都は他県に比べて　敷金礼金など高いって前にニュースで聞いたが。
大家じゃなくて不動産屋が高いって事だよな。
一般人は大家のせいにするかもな。

宅建３級とって　自分で不動産屋始めたらどうなの？

アパートも古くなると、修繕費ばかりで利益でないね。

大家さんとしての利益＋仕事（してれば）の年収　ってどれくらいですか？

古アパートだったら日曜大工の腕磨いて、クロスや設備の修繕やれば安上がり

宅建法では、
仲介料、広告料等名目がどうであれ、
斡旋時には、入居者・家主からは、合計で一ヶ月分。
専任契約の場合は、二か月分が限度。
ところが、現状はそうではないという事だ。
広告料というのは、本来賃貸雑誌などで、
一ヵ月につき３０００円とか支払うというものです。

>>510　クロスはできないけど　ペンキ塗り部屋の掃除はやってる

>>511　うちの不動産屋は香辛料５０％とる

家賃８万なら店子から１０万、大家から２万。高くて更新料取るのやめた。
不動産屋は他人の土地建物で相撲取ってるくせにいいきなもんだ。

NHKの教育テレビのＤＩＹとか見ると参考になるよ

>宅建３級

>>500
＠東京郊外だけど、賃料の１ｶ月分が手数料だな。いっとき１．５ヶ月取られたことがあるが。。

例えばあなたがＡ不動産へ頼んだとする。Ａ不動産はＢハウスっていう仲介専門の会社に広告を出す（仲介を依頼する）。

で、Ｂハウスが客を捕まえてＡ不動産へ仲介する。

客は手数料を半月分払う。

大家は半月分分を払うほかに広告費として１か月分を払う。

不動産屋２社には合計２か月分が入ることになる。

内訳は
Ａ不動産には１か月分。Ｂハウスに１か月分が入る。　Ａ不動産はＢハウスに対し「広告料」の名目で払うことになる。
で、Ａ不動産は大家に対して「広告費として」徴収することになる。
ちなみに自社で決めても１，５か月分を取るのは変わらないｗ大家には判らないからｗ

悪徳だと入居者から１ヶ月、大家から２か月分、さらに礼金１ヶ月なのを２ヶ月にして広告打ったりして
取っちゃったりする。あと、敷金を余分に取って返さないとかいろいろ。

月数については地域によって違うので相場は地元の不動産屋にでもきくしかない。
場合によっては変えるのもよろし。
スイッチコストと呼ぶのだけど、不動産関係は割りと高いけど、思い切って切り替えるほうがマシになることが多い。

全く滞納しそうな人やすぐ出たい人が
居ないで
建物の管理や清掃だけ
頼みたい
というなら
賃料管理は頼まないで
時時建物管理だけ頼めば
よいの？
次探すのと滞納の対応が
不要なら賃料管理無駄な
気がするんだけど
日々のクレームの対応の
ため？

滞納はいつ出るか分からないからねぇ…
自分で追い込み出来るならいらないが、出来ないなら管理依託したほうがいいと思う
クレームも同じ
俺は保険みたいなものと考えてる

借家に20年住んでるが大家に売ってくれといったばい安くしてくれるかな？子供はいないんだ大家

売るわけないだろう頭がいい大家なら・・・

どうして〜？
２０年くらい住み続けてくれて、土地代分で買いとってくれるなら店子に売っても
いいですよ〜

市場の売買価格と鑑みて、割のいい方に売る。

常道でしょ。

そうそう、少しでも儲かる方を選ぶ。

これが大家の生きる道

いや、別に大家に限らないでしょ。
一般的大多数の人の生き方。

>>521
うちはマンション大家専用の保険を
うちのマンションに満額１億円かけてるが、
保険の見直しで
土地含まない建物だけでも再調達価格＝１億円と出たから、
土地付き建物として売る場合は、
２億円じゃないと絶対に売らないよ（笑）

>>525
銀行積算や保険の見積り
で2億だけど8000万で買ってみたいの時々来るよ

>>526
だが、断る（笑）

それよりみんな、火災＆地震保険ちゃんと再調達価格で満額かけてないと、
いざと言うとき建て替え費用も出ないよ（笑）

うちの大家専用の某保険だと、70％損害が出ても満額でるし、
家賃保証や日常の電気的設備の故障まで保険が出るよ

建物を売ることなんか考えるよりも、
万が一の火災や地震なんかに備えて
建て替え費用例えば１億円とかちゃんと
再調達価格で満額出るように
保険の入り直しでもしといたほうがよっぽど現実的で得だよ

つ マンションオーナーズ保険(日本興亜損保)

うちはこの保険の見直しで
相当に保険料が浮いたのと、
保険の掛け金もやっと満額の１億円になって一安心

積み立て保険、アレは全く無駄だとわかって解約したし

いまや大家の保険の見直しのキーワードは
再調達価格だな

火災は入ってるが、地震は入って無い。

地震の場合、大災害の場合に免責あるし胡散臭い。

>>527
自分で幾ら降りるか選べるの？
築40年で評価1000万もしないけど
新規に同じの建てると1億かかるなら
1億で入れるわけ？

>>527だが、
地震は、火災の掛け金の50％までしか掛けられないよ

ちなみに火災の建て替え費用すら出ない、という
保険の落とし穴の記事は、
うちの親が購読している『ゆうゆう』という老人雑誌の
先月？の特集記事に、４ページにも渡って掲載されてた

うちの親も俺もそれぞれ大家だから、
目を皿のようにして読んだよ（笑）

保険は、本当によく見直しといたほうがいいよ（笑）
ダブってる無駄な保険料の削減にもつながるしね

うちは今はマンションオーナーズ保険の
年払い１本だけで済んでる

掛け金１億円なのに
保険料ずいぶん安くなって満足してるよ

何かで金がいるか
他に使いたい人か
価格や賃料が下がると思う人が売る訳だから
保険以前の話でないの？

>>529
>>527だが、
＞自分で幾ら降りるか選べるの？

ある程度までは選べるよ

＞築40年で評価1000万もしないけど
＞新規に同じの建てると1億かかるなら
＞1億で入れるわけ？
そうそう
ただし、再調達価格を計算するのに、
建物の売買契約書の元本(証拠)とそのコピー(提出用)
が必要だよ

この大家向けのお得な保険は、
信用がある大家しか入れない特殊な保険だからな↑

>>532
わかった。
Thx

どちらで聞くのがいいか解らなかったのですみません。

現在賃貸マンションに２年住んでいます。
先月契約更新も行いましたが
マンション内の防音工事その他で
居住中に室内工事を行なう旨の連絡が有りました。
約２週間くらい掛かるそうですが
仕事の関係も有り（共働き）
不在中の業者等の立入が嫌です。
と言うか心配です。
このような事は拒否できないものでしょうか？
建物内のいくつかの世帯を一度に工事するみたいです。
これは普通のよくある事ですか？
なんだかプライバシーもなにも無い気がして･･･。
宜しくお願い致します。

むずかしいな　↓こっちでどうだ？

分譲マンション暮らしのマナーを語るスレ6
http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/live/1230177068/
★マンション暮らしについて語るスレ★22棟目
http://changi.2ch.net/test/read.cgi/ms/1227766299/

賃貸ならスレ違いってことは無いね
基本的には不在時立ち入りは×でしょ
管理会社や大家の立会いならと言えば立ち会ってくれるのでは

すみません
自分も不在時の立ち入りは嫌なので
業者さんが挨拶に来た時にその旨をお話ししたのですが
大家さんと業者でそういう話になっていて
住民の方は了承しているものだと思っていた。
と言われましたが
そのような工期（２週間）で居ようが居まいが
問答無用で入室するという内容は初耳でしたので
困りますと言って業者さんにはお引取りいただきましたが
着工が迫っていてどうしたものかと･･･
大家さんと業者さんとの間で上記の様な内容で
了承している場合
借主としては拒むことは出来ないのでしょうか？
他の世帯の方はどうなっているのか解りません。

ふぅ。。

ありがとうございます。
関連スレッドも見てみます。

借り主不在時に立ち入り、２週間も工事する？

基地がい大家だね。
拒否しても何にも影響無いよ。

緊急性の有無で話にもよるが、築100年のボロで明日にも崩れそうで、立ち入らないと工事出来ん事でも、借り主は拒否出来るよ。
行政の立ち入りは拒否出来ないだろうが。

うるせぇ、カスｗ

不在時に立入るなど、考えられないわ。
うちは、消防点検の時でも入居者立会いでなければ行わない。

店子が不在で業者入れるとか俺は考えられんわ・・・
もし万が一なんか有った時とてもじゃないが責任取れん

前々から騒音の苦情が出ていたor自分が出していた等の事情がありそうだけねｗ
何にもないのにわざわざ金かける人もいない

凄いな店子不在で大家の立会いも無しで業者を入れるなんて
普通では考えられん

流れ豚ぎりですみませんが…

管理をお願いしてる物件が、空きなのにもかかわらず、不動産屋が
新入居者を募集してくれていない場合、
或いはその不動産屋が、他の不動産屋に頼んでいた募集を、入居者が決まっていないにも拘らず
引っ込めてしまった場合、
また、その結果として、物件が動く時期に入居者が決まらず…
などとなってしまった場合、何らかの損害を請求できるものなのでしょうか？

やさしい法律相談 Part264
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1234547619/

>545
管理会社変えれ。

不動産収入で１千万以上あるんだけど、
確定申告で税理士費用１０万は高いかな？

アパート経営やめた大家さんいる？
その後、どうしてる？

>>548
普通じゃね
もっと高くとる所もたくさんあるよ
手間による

>550
自分でもやれそうなんだけど、
多少でも経費になるからと使ってた
並以下なら我慢するかね

>>549
二人知ってるよ。
一人(親戚某)は、相続税が払えなくてマンション売りはらって、そのまま元の会社員をやってるよ。
もう一人は、近所にいたご夫婦だけど、３年前にマンションが火事で焼けちゃって
建て替え費用が足りなかったとかで廃業して
引っ越していっちゃったよ。
その夫婦の噂は今でも聞くけど、某県のリゾートマンションで住み込み管理人をしているらしいよ。

この話で思い出したんだが、
俺も突然の火事に備えて保障費用の手厚い保険に入りたいんだが、
前レスに書いてあった興亜のマンションオーナーズ保険の他に、
誰か、三井住友海上のホームピカイチかなんかの大家さん向け保険に入ってる人、いないですかね？
どうですか？

今、興亜のマンションオーナーズに入るか三井住友海上のホームピカイチ大家向けに入るかで悩んでます。

特に三井住友海上のホームピカイチの大家向けの保険に入ってる人、ｋｗｓｋキボンヌｗ

>>552　へー　ありがとう
リッチな大家だ。

>>547
もう、変えるつもりでいろいろ動いているんです。
ただ、離れた場所にあって、すぐに現地にはいけないので
情報収集の段階(新しい不動産屋の）なのですが、
その過程で、入居者が決まってないにも拘らず(少なくとも、決まったとは聞いていない）
他の不動産屋に出していた広告を取り下げた、という話を耳にしたものですから…

>>554
住み込み管理人のどこがリッチだよ？

オーナーです。最近追い出し屋対策などと名前をつけて滞納者を
擁護する法律屋がいるようですが、こいつらこそ社会的弱者を食い物にして、
オーナーの生活を踏み荒らす最低の奴らだと思います。
このような法律屋をのさばらせてはいけません。みなさんそう思いませんか？
http://yaplog.jp/lawyaz-klub/
http://www.kyoto-su.ac.jp/graduate/pro/lawschool/kyoin/takashima/index.html
http://www.t-kakehashi.com/
http://local.yahoo.co.jp/detail/spot/fb5cd5af7f193db3c02474cd1a18ec5e/

大家からすれば家賃滞納してる奴が駄目なんだよな
追い出されたく無かったら家賃ちゃんと払えよと
まあ大体が共産党系の奴が後ろで支援してる場合が多い
大家だって慈善事業で部屋貸してる訳だし

おかげさまで交渉の結果
工事期間中は別室に移るということになりました。

でも
借主不在の中で大家さんも立ち会わず
大家さんから見ればいくら信頼できる業者だとしても
生活している者からしたら嫌な気持ちになります。

このスレの大家さんは解ってくれている様で
自分が常識無いのかな･･･とも思いましたが
間違ってないような気がするので良かったです。

有り難う御座いました。

>>559
大家さんですが、間違ってはいませんよ
普通は立ち会いでするか退去した後やるんだがね
入居者がいなくて同意を得るのは、当然なんだが嫌がる人も多いから緊急な場合を除いてやらないもんだよ
ともあれ、よかったですな

>>558
最後の行間違えてたｗ
大家だって慈善事業で部屋貸してる訳では無いんだしでした　orz

>>559
無事解決できてよかったですね＾＾

共産党系が支援してるから慈善事業でやってる〜
とおもた

なんか変だと思ったけど大人だからスルーしてあげた

昔は大家ボロ儲けだったが
今は慈善事業みたいなものだし間違って無いよｗ

俺、退去をしたやつ（仮称、Ａ）が未払い清算金５２万円を払わないので
頭に来て、俺がやった方法。 今までの方法。
１、内容証明を送った。（転居先が不明、言わない、電話・携帯も出ない）
まず、貸してた部屋の住所に普通封筒で送る。
返却がなければ、転送してると考えて、内容証明を送る。
そうしたら転送先の郵便局から配達証明のはがきが返送された。
（隣の県に移っていたが、市まで判るがその先は不明）
●ネットで調べたら内容証明写とか、自分の身分証と賃貸契約書があれば、
●大家が役所に行けば、教えてくれるそうだ。
弁護士、司法書士のハンコがあれば教えてくれるのは知ってたが、原因を
はっきりさせれば大家個人でも住所を教えてくれるのはありがたかった。
住所が判っても本人にはすぐに通知しない事、小額訴訟で裁判の
申し込みにその住所を書き入れる事。

２、そんでこっそりＡのその住所に行って、朝、夕に張り込みをした。
Ａの乗っている車（ナンバー）、勤め先を調べ上げて、小額訴訟裁判を
申し立てた。年に１０回（１０回までしかできない）も出来るので、便利だ。

３、裁判費用も追加で相手に請求できる。
最後は全部差し押さえと脅して、取り立てたよ。

４、注・Ａに送ると同時に保証人にも送る事。Ａから取れない場合保証人に
対して、小額訴訟をする為の証拠作りとして、内容証明が必要なので。
しっかりした保証人であれば送った時点で払ってくれるが、
●逃げるような 人間の保証人も同類が多い。
貸してはいけない人種。自衛隊出身者、体育会系の人、性格。
離婚した単身者（養育費でカネが回らない、年収１千万でも信用するな）
Ａの親も知らん振り。留守電で電話に出ないケースが多い。
●保証人は信用してはならない。
保証人の意義を認識してなく印鑑証明を 出す馬鹿も多い。

>>564
馬鹿は黙ってろ

>>565
神！

ヘボ管理会社に、高い家賃で更新してくれていた入居者を、
４人も引き抜かれたー！クソー！！！
なんでも自分のサブリースの物件の部屋を埋める為らしいが、
あまりにも卑劣過ぎる！激怒！

やっぱり俺も、管理会社を変えて今度はサブリースにしようかと考え中だよorz

>568

その入居者獲得のために割が良いかどうかだね。
その費用で広告費、改装費、ないしは家賃を値下げする。

自力でどうにもできないのであれば、サブリースすると良いと思う。
その4人に逃げられた理由ってなんだったの？

家賃が高いなら下げれば良いし
設備が悪いなら、リフォームすれば良い。
サブリースしないと入らない物件なら、もうその時点で問題あり。
問題を解決する手段としての利用ならいいけど、サブリースの手数料か他のコストか
天秤にかけてみると良い。

本来の理想はサブリースなしで満室経営。
それができない時の、選択肢。
頑張ってください。

>>568
４人も引き抜かれた理由が知りたい。

古物件のせいか、時々、店子から携帯に、虫が出るとか水が漏れるとか電話がかかってきて
面倒といえば面倒だけど、できるだけ相手して、対処するようにしてるよ。
正直、補修代も痛いけど、店子に出て行かれて家賃が入らなくなるのが一番痛い。
リフォーム代やら広告料やらも払わされるし。。

>>569、>>570
>>568です、レスありがとうございました

探偵を付けたので証拠も持ってます

うちの入居者が４人も引き抜かれたのは、
４人とも何年か前の高い賃料のまま更新してくれていたことが原因ですが、
俺も更新してもらう為に、家賃の値下げも考えている、と先に管理会社に伝えてあったのに、先を越されたとです！

ヘボ管理会社は最近
「去年と違い今年は客の食いつきが悪い」
とずっと悩んでいて俺にも愚痴をこぼしていました

あと１万円安い賃料で借りれる奴らのサブリース物件の空室を埋める為に、
俺の(一般管理)マンションの店子さん４人が裏で呼び出され、説得されたわけです

うちのマンションは、
条件は良いが、あまり地名が有名でないため、
昔からこの悪徳管理会社には食い物にされ、
一度４人空くと１年ぐらい埋まらない、
リフォーム代で管理会社だけがその度にぼろ儲け、
→結果、家賃を１万５千円くらい平気で下げられすぐ埋まる、という悪循環

駅から近いし良い立地条件なんだが、管理会社の突然の悪徳作戦にはいつも勝てません

この管理会社は小さい会社で、あまり儲かっていません

続く

>>571続きです
俺の親の代なんかは更にひどく、明らかなサブリース手数料13％が、一般管理手数料として取られていた上、空き室の分まで管理費を取られていたのに、うちの親は何も言えず黙っていたという
しろうと大家ならではの、愚かな習慣がありました

俺が大家を継いでからは、一般管理手数料を５％に変えてもらい、いろいろと改善要求も出したが、
こういう客の引き抜き、等の裏のやり取りは、まだまだ止まない模様

まずこの管理会社とうちの物件が、距離があまりにも離れ過ぎている、というのも一つの原因です

あとはこの管理会社もうちのマンションも、集客力が弱い、というのも第二の要因ですよ、たぶん

この管理会社がどうしてもサブリース物件を埋められない時に、手持ちの一般管理物件の割高賃料で住んでいる入居者を引き抜く、
というやり方は、
既にうちの親戚の間では有名でした

親戚は既にこの管理会社に頼むのを辞めているのに、
俺だけまだこの管理会社を使っていたから、
自業自得だとも思います

俺はただ、愚かな素人大家の息子として、ここで怒りをぶちまけたかったとです

なんだかorz、先が不安です
一般管理だけを引き受けてくれる「まともな」管理会社が見つかるのかどうかも、極めて疑問、人間不信だorz

管理会社ピンキリだよｗミ○ミ○も駄目管理会社ｗ

>>572
長文乙。全部読んだ。
喪舞も最寄り駅近くの大手不動産屋に管理の見積もり複数取ればいいJK？
サブリースじゃなく一般管理の見積もり取ればいいJK。
自分もかつて通った道だが、親の頃の管理会社というのはとにかくコネで動くから、
俺らのような二代目三代目には冷たい罠。管理会社すぐ変えれ。

>>571
ご愁傷様…としか言いようがない。
俺も去年、入居者がほぼ同時（２月、３月）に３人も出て行かれたことがあって、
転勤なら仕方ないとは思っていたが、リフォーム時に管理会社から
「そういえば、入居者が窓から雨が侵入すると言ってましたよ」といってたので、
言われるままサッシ周りを直したんだよ。

今思えば、管理会社が、入居者からの苦情を放置して、自分らの他の物件を紹介したのか…
と思えてならない。
俺、管理会社に、修繕費にケチつけたこと一度もないんだぜ？

「困ったことあったら何でも言ってくれ」と、入居者とのチャンネルを作っておいた方がよかったかもしれない。

結構大変な悪質業者ですね。
本来は背任云々でどうにかしたい気持ちもありますが
その会社、もう火の車状態な気がします。
もう、放っておいても倒産するでしょうし、もしサブリース契約をするのであっても
別の会社を選んだほうが良いと思いますね。

通常でも、業者は保証契約物件は会社の業績に直結するためにお客に優先的に紹介します。
まぁ、これは利益のためには当然のことで、中には社員を住まわせたりする業者もあります。
（まぁ、自社商品でボーナス支給とかの類ですよね。）
良心的な業者は、きちんと一般物件も紹介しますが、それでも保証＞自社媒介＞他社媒介の違いは
コストとリターンを考えると仕方がないことです。

但し、保証を抱えている不動産会社は、この不景気では、保証契約分だけ利益を圧迫しています。
最近のレオパや大東を見れば多少解るかもしれませんが、全体の入居率があまりに落ちると利益を圧迫しだしますので
かなりの値引きに走ります。空室リスクはそのまま業績に響きますからね。

こういう経済状況のための保証会社ですが、リスクが想定を超えると会社は破綻します。
アメリカのサブプライム然り、バブル崩壊後の保険会社など然り。

恐らく、その会社の体力では、他の一般物件からも保証物件への引っ越しを促しているはずです。
他の大家も保証契約か、乗り換えを検討するのでは？

早めに、沈む船から他の船に乗り移った方が良い気がします。

余程の街でない限り、不動産業者は複数あります。
大手は、ちょっと離れていても、管理体系が出来上がっているので、そこそこ対応もできるはず。
一応、今の業者さんの言うところの対応策（出方）も聞いてみて
それと同時に、他の業者さんにもできる限り見積もりを取ってみてください。

サブリース契約は、その内容を、通常契約と比較して判断してくださいね。

搾取されているのであれば、早めに手を切って、立て直すのが最善です。
今の空室率が馬鹿にならないなら、業者変更と同時に一部の部屋で値下げして入居者入れて
当面のキャッシュを確保して。

多分、こういう背任の対抗はなかなか前例がないので、難しい可能性が高いですが
もし、引っ越しした人の連絡先がわかるのであれば、仲介業者には入居者の負担も考慮して値下げする話をしてあったのに
引っ越した理由をよろしければ伺えないかと話してみるのも手です。
転居者に、その業者の言いなりになって不利益を被ったかもと思わせることも、間接的には相手のダメージなるかと。
今後、同じことをさせないためにもね。

サブリース主体の業者は、上の優先順位があるので、契約の際には注意してね。

怖い!!そんな裏があるとは!!自分とこも空室多いので参考になりました。

>>573、>>574、>>575、特に>>576-577

>>571です、レス本当にありがとうございました

orzと怒りと不安と自己嫌悪で凹みまくっておりましたが、
皆さんのレスに本当に救われました・・・

皆さんのマンション経営のますますの商売繁盛を祈っております

やっぱり今年は家賃崩壊とか言われているからか、小さい管理会社はずいぶんと汚い手段を使って自分の保証部屋を埋めてる、ってことですよね・・・

うちは探偵を付けて証拠をつかみましたが、事を大事にせず、乗り換えだけを考えようと思います

この管理会社は小さくて儲かってないですが、社長は怒らせると面倒な、まるでﾔｸｻﾞのような人物で、かなり手を焼きます・・・

うちも、同時に二部屋以上が突然解約になる時はいつも「転勤」と言われてました、そう言えば・・・

特に>>576-577さんの親身なアドバイスに心から感謝します！やってみます・・・

また、>>575さんはたぶん俺と同じ被害に遭われたんですね・・・
二代目以降の大家な俺達は、どうしても小さい管理会社から足元を見られるようです
違ってたらすみません
でも、>>576-577さんのおっしゃるように、そういう目に既に遭ったのであれば、そんな会社はシステムに問題ありなので、
我々も少しでも安心できる大手のシステムに
早めに乗り換えたほうが、良いのかもしれまそんね

>>579
こんにちは。私も二代目大家です。
私も同じような不安を抱えております。
うちも、不可解な解約が続出してそれを親に相談するとすぐ、
管理会社にお任せしなさい
言われていつも困っておりました。。。
でも、やっぱり不明瞭なシステムは、耐えられないですよね。
私は親の代ほど資金も無いので、悩んでおりました。
でも、このスレのお陰で、貴方の実例を知り、さらに先輩方の有益なアドバイスを読んで、
私もこの際、思い切って管理会社を大手に変えてみよう、
とやっと決心が付きました。。。
たぶん二代目以降の大家にとっては革命的な改革で、
荊の道は一体いつ終わるのやら？かとは思いますが、
皆さん、納得いくまで、お互いがんばりましょうね。。。
横レス失礼しました。

>>580
私は三代目大家で、
私が継いでから大手の管理会社に管理をお願いしてますが、ご心配される程は
荊の道ではないですよw
そこが、大手と零細管理会社との違いのような気がしますw
大丈夫、頑張って下さい

みんな、

こんな書き込みも見つけたぞ。
●の複数箇所に激しく同意ですな。
以下他スレからコピペ

759:名無し不動さん 2009/02/23(月) 03:56:52 ID:???[sage]
》756
コピペにマジレスあほらしいけど、
自分は海外に十数年住んでた。
いろいろ事情があり苦労して日本に戻った時は既に
転職できる年齢を越え過ぎていた。
わざとではないよ。これは事故。
それでしかたなく、自分はこの職に就いたが、
●待っていたのは、あんたのような人を見下す管理会社からの騙し討ちだった。

●あんたが俺達を食い物にするから、我々は追い詰められて食べて行けなくなり鬱病になるんだよ。
●人のマンションで相撲を取っているくせに、オーナーを馬鹿にするのもいい加減にしろよカス！

以上コピペ終了

元スレ：
賃貸マンションオーナーになったけど大損
http://orz.2ch.io/p/-/namidame.2ch.net/estate/1216551382/
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1216551382/

三代目と言うか二代目？オヤジが爺より先に死亡。

私に来た時は全体で入居率５５％、預貯金で返済を埋めてる状態。
しかも同じ物件内で５５０００〜９３０００円と値段の差もありトラブルの原因、マンションは放置自転車の山。
管理会社は契約書や鍵すら渡さず、ネットでも客付けもしない、滞納の徴収もしない、って感じでした。
それで管理費はしっかり取る、何もしないで６０戸近くだからオイシイ客ではあっただろうけど。

２０ｿｺｿｺの大学生って事で、思いっきりナメた態度でしたけどね。
即弁護士入れて鍵・契約書を取上げて一年半で、当初に比べ利益１．２倍、現在満室まではイケた。

古い付合いのナアナアの経営は身を滅ぼすと思うよ、でも付合いが大切なら自己責任でしょう。

どこがおかしいか自分でもう一度読み返してごらん

ああ、利益んトコ？

ソコは１．２でいいんだよ。

>>583
＞古い付合いのナアナアの経営は身を滅ぼす

なるほど…。僕も二代目だけどそれほど若くない30代なのに、
管理会社からはおもいっきりナメられてます…。
親の代と比べると、
明らかにリフォーム代をぼったくられる、値引きしてくれなくなった、
客付けもマジメにやってもらえず空室が埋まらなくなった、etc.
やっぱりあるんですね、こういう話は…。

僕も古いつきあいの管理会社を断ろうかな…。
なんか時間も手間もかかりそうだけど、
僕もなんとかして元を取りたいです…

大手仲介会社のお陰で入居率は９５％以上を保ってるけど。
管理は自分でしています。

不動産広告のポスティング多いね。
単身者が多いせいか影響はないけど、広告した業者にはクレームを必ず伝えます。
先日は他の賃貸会社がポスティングしたのは驚いたね。
マナーなんか無い時代だな。当然その会社には立ち入り禁止令を発令したけど。
湘南地区のユー●ーネット　いい加減にしろよ。

>>586
私が言うのも何ですが若いですねｗ。
他の大家連中は私の爺世代ですから殆ど６０歳ｵｰﾊﾞｰですよ、そのｸｾやたら偉そうでﾅﾝﾄﾓ。

取敢えず自分の物件をａｔＨＯＭＥ・ＧＯＯ・YAHOOとかで検索入れてみてはどうですか？
ネットで見て内見するのが大凡７〜８割りですし。
ａｔＨＯＭＥはハブなんで、ココに登録されてれば色々な所に連鎖的に広告載ります。
ＹＡＨＯＯだけは独立型なんで別途登録が必要みたいです。

リフォームに関しては二ヶ所以上物件があるなら二社に管理を任せてみては？
どの辺りが妥当なのか見えますよ、ソレコソ募集方法から修繕計画まで色々と。

私は旧来の不動産屋から手を切るのに右も左も判らなかったので直接交渉・弁護士を使いましたが、新しい不動産屋・管理会社に言えば大抵諸手続きをしてくれます。

細かい所だと、不動産屋が勝手に自販機を敷地内に設置して上前跳ねてたりしてましたよ。

>>587
(ミ)ですか？

俺は一戸建てをぽつぽつ貸してるだけだから、皆さんの苦労は
分からないけど、ふっと思った事がある。

俺は会社員なんだけど、借り上げ社宅でアパート・マンションを何室か
借りてるんだよね。んで、修繕要望出してもいつも返事がないorやたら遅い。

頭に来て少しずつ物件の借り換えしてるんだけど、管理会社が悪いように思う。
退去の時も、管理会社が来て２〜３分見回して「はい、分かりました」とか
言って終わり。その後、目の玉が飛び出るような請求書送ってきやがったから
だいぶやり合ったよ。

ただ、一切、顔を見せない大家側もちょっと悪いかなとは思う。現状を何も知らない
んじゃないかな。何が問題で、何のトラブルが起きてるか分かってないかも知れない。

で？

>>588
えぇ!!文面がお若い…w ＞６０歳ｵｰﾊﾞｰですよ

大先輩ですね…w 非常に参考になるレスを本当にありがとうございます…。

＞ａｔＨＯＭＥはハブなんで、ココに登録されてれば色々な所に連鎖的に広告載ります。

なるほど、ありがとうございます…。お陰様でうちもそこだけは登録されています。

あとは管理会社のチェンジだけです…。

＞リフォームに関しては二ヶ所以上物件があるなら二社に管理を任せてみては？
いえいえ、一ヶ所です…w 僕だけ貧乏大家な気が…(ﾎﾞｿw

やっぱり管理会社によって、全然方針は違いそうですね…。

僕も、時間をかけて、複数の大手から相見積りを取ろうと思っています…。

＞新しい不動産屋・管理会社に言えば大抵諸手続きをしてくれます。

僕は見た目がイマイチで貫禄も無いですw
僕も弁護士使いたいんですが、お金がありません…w

＞不動産屋が勝手に自販機を敷地内に設置

それは困りますね…w

＞>>587
＞(ミ)ですか？

ミニミニのことでしょうか…？w

>>589
てか普通の管理会社なら、どんな故障があったか修繕予定が出たかとか、大家にちゃんと教えてくれるもんだよ。

大家に知らせない管理会社ってのは、狡いかよっぽどの悪質会社だからだと思うぞ。

自分もそう思う

>>589
んな管理会社はNG！
店子と市場ニーズ無視な業者はポシャる

激しく同意ｗｗｗｗ

ムフｗ自業自得かｗ

こりゃ春からの家賃崩壊とともに今年は

駄目な管理会社が次々と倒産する予感ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

ザマミロｰｗｗｗｗｗ

悪質管理会社倒産ﾏﾝｾｰｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

こりゃ見物ｗｗｗｗ

>>588
>>591 正解
ユー●ーネットも苦しいようだね。
親会社が狭いマンション建て過ぎて、新築に客を循環してしのいでるようだし。
RCのはずが隣の部屋との壁がブロック塀らしくて、レオパ状態の音漏れらしい。

>>596
回答�dです。
ミニミニ、ファミリーに圧倒的な人気というイメージ、
客付けネットワークがすごく良さそうですよね…。

僕のマンションは単身者向きなので
センチュリー21への乗り換えをｺｯｿﾘw狙ってます…w
親が死なないうちに今年中に乗り換えられれば
御の字かなぁと…w
親父に「焦らず慌てずあきらめず」と言われたし
できれば僕も弁護士も付けたいなぁとか、
このスレで仲間の悩みを読んでから、僕も急に
管理会社の乗り換え計画に目覚めてしまいました…。
いま真剣に過去レスや関連スレを読んで僕も計画中です…w

＞ユー●ーネットも苦しいようだね。
＞親会社が狭いマンション建て過ぎて、新築に客を循環してしのいでるようだし。
＞RCのはずが隣の部屋との壁がブロック塀らしくて、レオパ状態の音漏れらしい。

そりゃ時間の問題で潰れそうな会社ですね…w

威張ってて人手不足で変な管理会社は今年は経営が大変そう…w

沈没船からの早めの脱出かあ〜〜はぁ、マンドクセ〜ｏｒｚ

ペット可にしろと仲介不動産屋からよく催促され困ってる。
皆さんはどうしてます？？

うちは最初から可にしてる
ペット飼う場合は敷金３ヶ月でペット１匹まで
大型犬、爬虫類、両生類、猛獣は×
東京都の動物飼育規定を参考に契約書をもう１枚作ってる
途中から可にすると犬嫌いや猫嫌いの入居者もいたりするから、やるなら今の入居者全員の同意を得たほうがいいと思うよ
まだまだペット可物件は少ないから、ペット飼いたくてとか飼っているからで契約に結び付くこともあるので、ないよりはあったほうが客付きはいい

続き
とりあえず５年過ぎたが、今のところ動物トラブルも敷金トラブルもなし

横スレすまん。
なんかセンチュリー２１も評判イマイチなんだな。
悪徳不動産屋スレに載ってたぞ。

駄目な管理会社は変えるのが吉
そうやってどんどん駄目会社は潰すべきだと思う

>>602
センチュリーも地場の不動産屋の集合体だから、悪い加盟店のひとつやふたつあるだろ。
ネットワークと看板を統一してるだけだぞ。

>>602

センチュリー21は非チェーンで独立経営だから、責めるべきは各不動産屋名で、善し悪しは店によるよ
うちはセンチュリー21アイスバーグ某店に管理任せてるけど別に大丈夫だよ

>>604
おお、たまたま投稿内容被ってたけど別の人いて嬉しい＾＾

【社会】蛇口交換12万円　トイレ詰まり修理16万円　法外な費用請求した業者「ナウ・コーポレーション」に業務停止命令
http://mamono.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1235430529/

家賃保証会社のスピードネット
http://www.speednet.bz/guarantee/index.html
最近、家賃を請求しても支払いが遅れるんだけど、
経営が悪化してるの？同じ境遇の大家いますか？

まぐcyan利用の不動産屋並びに棚姑もどうなﾙｿだろね

>>603
激しく同意。
今年は乗り換える人が多いから
大東なんかモロ危ないだろうしね。

>>607
トンデモ会社だね。自業自得だな。

>>608
スピードって名前がなんかサラ金みたいで胡散臭いよね。

>>609
まぐチャンて何？
ヒントをプリーズ（笑）。

あのさ、大家の組合（将来的に弁護士雇う）作ろうぜ。で、不動産屋や業者（工務店など）の情報を
やりとりする。

敷金を2,3倍にして許可してる。
騒音の問題さえなければ、特に問題なしかな。
ペット以前に、入居者の審査はきっちりするけどね。

犬だと鳴き声
猫だと床から壁から全部爪で荒らされそうだな、猫でも１００％室内飼いなら問題無いだろうけど。
屋外に出すと糞尿撒き散らしの問題なんかに発展すんじゃねーの？

そこでウサギですよ

>>611組合費の使い込みは大丈夫か。

>>611
市内レベルの範囲なら出来そうだけどな。
全国レベルじゃ無理だろ。

今、アパート計画中なんですが

建築坪単価33万円
外溝含めた坪単価44万円
土地含めた総取得額坪単価55万円
（坪単価は住居部分の専有面積に換算したもの）

コスト的にはどんなものでしょうか。

いろいろ調べていると大○建託でも坪単価37万円とかありました。
前に○東建託で見積もってもらったときは、今一つだった記憶があるのですが
あそこは外溝費とかが高かったのかな・・・

>>611
２ちゃんの長所は、どんな言いにくい苦情でも遠慮無しに暴露できるところだ。
大東しかりナウ・コーポレーションしかりスピードネットしかり悪質管理会社の手口の話しかり。
もし実名性の高い組合で縛ってしまったらな、
おそらく利害関係が生じ、情報交換には支障が出ることだろう。
それでは大家の情報交換の２ちゃんのこのスレの意味は、かえって損なわれる気がする。

＞ペット可
これは余裕資金が無いと修繕費を確保できないと思う。
部屋を埋める為にペットを可にしても、
地域によって敷金２〜３倍取れないケースもあるからね。
例えばうちの街だと、
金持ち大家が多数ペット可で敷１で貸してる街だから、かえって取れないわけ。
うちなんてローン返済中の極貧大家なもんで、修繕費のかかるペット許可策や外人許可策はとにかく避けるわけ。

>>610ですが修正しときます。
なんだか読んだら怖くなってきた（笑）。

>603
＞激しく同意。
＞今年は乗り換える人が多いから
＞大東なんかモロ危ないだろうしね。

修正後→別に大東さんを批判してるわけじゃありません。
また私の発言に根拠があるわけでもありません。
大東さんも頑張って下さい（笑）。

>608
＞スピードって名前がなんかサラ金みたいで胡散臭いよね。
修正後→この発言も別に根拠は無いです。
スピードネットさん、許して下さい＆頑張って下さい（笑）。

>>617
こんな借りる人が不足してる中
わざわざアパート建設計画中なんて
お気の毒としか言いようがないですね…。

積水とかは高くて有名ですよ…。

うちの工務店いわく、『た』の付く建設業者が安くて有名だそうです。
昨晩電話で話した時聞いたけど…。

もし聞き間違ってたら、誰か修正してください…。

地価さえ暴落してるご時世ですから、
できるだけたくさん見積もりを取って、信頼の置ける業者に
最安値で建設してもらえるといいですね…。

これくらいしか私にはわかりませんが、
がんばってください…。

>620
はは＾＾；
まぁ、しょうがないですかね。
景気もこんなに悪くなるとやはり二の足は踏みます。

市場調査はそれなりにしてあります。
大学などの公共施設が既にあり、近く幼稚園や老人ホームも建設予定の新興の地域だったりも
この不景気でも計画を進める理由の一つですが。
工場とかの周辺に計画してなかったのは、不幸中の幸いという感じでしょうか。

業者は数十社のヒアリングと数社の見積もりから選んでます。
過去に別の物件で実績もあるので、信頼はそこそこありますが。

そんななかででも、このコストであればやっていけるかなぁというのが問題なんですよね。
表面利回り10%以上あっても、怖いものは怖いですから。

積水やダイワなんかは、鉄鋼価格の価格転嫁後、値下げがそれほど進んでないので
今建築すると自殺行為ですよね。
大手は5割高というイメージですが、実際家賃は5割高く取れないですから。

今は資本主義のいす取りゲームですからね。
減っていくパイを奪い合わないと生き残れないルールに、誰かさんが仕組みを変えてしまってますから。
例え、期待値が減少傾向であろうと、勝ち残らないといけない。

大変な世の中ですよね。

>建築坪単価33万円
>外溝含めた坪単価44万円
>土地含めた総取得額坪単価55万円
>（坪単価は住居部分の専有面積に換算したもの）

首都圏で木造とだとして
ワンルームならば、まぁ妥当。
ファミリー物件なら少し安い。

S造なら超お安い。

>途中から可にすると犬嫌いや猫嫌いの入居者もいたりするから、
やるなら今の入居者全員の同意を得たほうがいいと思う

店子として途中からされた側だが被ったとして金毟り獲る手段あんかﾅｧ?

>>617
>>621

僕もアパート建築の話を進めていますよ。自己資金0ですが。
土地代1,100万円、総額5,800万円の借入予定です。

1LDKで家賃5.5万円で10戸貸します。
駐車場は14台分確保。

立地条件は
・近くの大型ショッピングセンター（イオン系）まで、歩いて2分程度
・ここにバス停もあり
・ここに行けば、生活必需品はほぼそろう
・近くに大型ホームセンターあり
・小学校、中学校まで歩いて15分程度
・近くに病院あり

僕の住んでいる地域では好景気なんて無かったから。

知り合いの建築会社からの勧めなので、騙されてみます。

地場の不動産屋に一度相談したほうがいいと思う。管理はどこでどういう形態？

5800万を20年で返済すると、
　　元金部分　290万　　利子　（２％）大体ならして65万　=　355万/ 年間支払い
　　管理費（５％として）、33万（年間）
　　税金　所得税　（課税評価額540万にたいして、１０％ーもしかして２０％）　54万
　　税金　固定資産税　約50万（家屋土地こみ）

支払い部分合計　492万　
コレに対して、
満室時　入金　　660万　　　　　　　　　　　　　　　　　（←ここで手取り　198万だけど）
ここに現在に空き室率を掛けると（仮に70%）　462万　　　（←ですでに手取り30万になってる）
さらに10年後からの修繕費　年平均50万　　　　　　　　　　（←10年後から赤字決定）
で、家賃が落ちた日には目もあげられませんｙ

5800万を20年で返済すると、
　　元金部分　290万　　利子　（２％）大体ならして65万　=　355万/ 年間支払い
　　管理費（５％として）、33万（年間）
　　税金　所得税　（課税所得額360万（原価償却後）にたいして、１０％ーもしかして２０％）　36万〜72万
　　税金　固定資産税　約50万（家屋土地こみ）

支払い部分合計　474万〜510万　
コレに対して、
満室時　入金　　660万　　　　　　　　　　　　　　　　　（←ここで手取り　１８６〜150万だけど）
ここに現在の稼動率を掛けると（仮に70%）　462万　　　（←ですでに手取りマイナスになってる）
さらに10年後からの修繕費　年平均50万　　　　　　　　　　（←10年後から赤字幅拡大決定）
で、家賃が下落したときには。。。

建築費そのものはたしかに安い。出血大サービスだと思う。注意すべきなのは、もし「安かろう悪かろう」
になってしまうと、3年後からの競争力はキープできないから、よけい家賃を下げざるを得ない。

e-taxで少し入力してたが、今年から入力し辛いもんに改悪されてんな。
それよか相手は入居してんのか空室なのかは判断つき様が無いし
やりたい放題か･･･　過少申告だと税よりも融資の際のが堪えるかnw

>>626
ローン枠を最大に取るのは当たり前だよ
だからといって結果が変わるわけじゃないけどね

お尋ねします
現在借入金残　約７０００万円　金利２．６７５％
完済まで約１０年　金利が少し高いと思うのですが、
借り替えるかどうか検討中です。

もっと安くなるか？て質問なんだろうか

10年固定で0.5%下げることは可能だけど交渉次第
その場合初年度35万浮くけど他行なら登記費用等数十万〜100万程度かかる

10年でトータル200万程度返済額が減るけど金利が控除されるものであることと
借り換えが他行であった場合の初期費用を考えるとイマイチかなって印象だね

>622さん
返信どもです＾＾
ワンルームのほうが水周りの分坪単価高いイメージでしたが（業者さんもそう言ってる気がしますが）
そうでもないんですね。

同じ建坪で利益率を上げるため、あとは大学の近くということもあり
木造で1Kに近いワンルームにしてます。

まだまだの金額なんですね・・・
もう少しがんばらないとです。

>624さん
624さんのプランのほうが上手ですね。
11%近い利回りでそんな好立地とは。

借り入れも僕は平均2.3%予定。
表面利回りは10〜11%。

多分、お互いに地方都市ですかね＾＾；

>>631
早速のお答え、有難うございます。
今、借りている銀行と交渉してみます。

当然金利下げてください→わかりました、とはならないと思うよ
担当か支店長と親しいならいいけどね

他行への借り換え示唆等の交渉は必要になるかと

重ねて有難うございます。
つまり他行から、もっといい条件を提案されているのだが
おたくは、どうするのという事ですね。

>>630
１０年とか５年で見直しの固定金利なら高くは無いでしょう。
変動金利だと高いな。今だと１％代でないと変動金利の意味が無いな。

>>634
バブルの反省で今時、支店長クラスに決済権限はないよ。
本部を納得させる資料が作れるかだ。

猫室内飼いを長年に渡り大目に見てきたけれど、室外飼いした時点でアウト。
余計な経費出費の連続で、評判は下落するし苦情続出だし、
糞尿清掃に、注意勧告に時間も取られるし、シラを切られて反省なしだし全くいいことなし。
経営圧迫まで覚悟しといた方がいいぐらい。
多少こちらが損してでも何とか退去させて、次を審査厳しくするなりしてればよかった。
まともな人が次々出ていくし、ペット不可なのに猫はウロウロしてるし空き室がなかなか埋まらなかった。
敷金や家賃を多めに取ってその部屋だけ許可しても、他の部屋はペット不可だから、
室外飼いしたら周りや近隣から苦情は当然来るし、金払ってるから何してもいいと居直りそう。
数年悩んだ末、自己管理から管理会社に委託することに決め、現在はｻｸｻｸと手続き執行中。

室外はありえん
室内のみだな

>>638
お仲間発見！
糞尿被害を軽く見て同じく隣近所への尻拭いに毎日悪戦苦闘
長年手間と莫大なリフォーム代と時間を取られ苦しみ、
現在はペットを不可にしました
うちは店子さんの犬の糞尿被害もありました
多めの敷金による店子さんの開き直りは、やはりありました

うちも今年中に管理会社を変える予定

大家が可にしたペットによる汚れや被害の修繕には
基本的に管理会社は責任を取ってくれないので異様に大変でした

自分もペット好きだけど、手間と費用を考えると、
今はペットはすっかりあきらめざるを得ません

共用廊下にバキュームカーのタンク置いておけば苦しみが分かるだろうな

ウチもペット問題で悩まされたクチ。
開き直りの態度は皆と同じなんだろうが、ウチはペット不可なのに
部屋で放し飼い・・

出て行ってもらうのにえらい苦労したよ
（最終的に出て行ってもらったが、ウチが大幅に泣いた）

胃に穴があくかと思ったよ・・
もう思いだしたくない・・・

>>642
＞（最終的に出て行ってもらったが、ウチが大幅に泣いた） ＞
＞胃に穴があくかと思ったよ・・
＞もう思いだしたくない・・・

そんなにひどいのか…！！


ペットはやっぱり分譲向けか大富豪大家向けというのが結論だな…

>>641
禿げしく同意ｗｗｗ
猫の糞の臭さは異常ｗ

飼えばわかるけど
子犬のころは特に
そこらで糞するし
爪で床がりがりやるし
そんなこと気にしない人か
空室だらけでそれでも
埋めないと回らない人向きな気がする

１・２階だと放飼いが余裕だろうから、猫可物件は３F以上で玄関オートロックのトコじゃ無いと厳しいね。
家賃については１〜２割り増し、損耗は東京都の条例遵守ってｶﾝｼﾞで。
逆に犬と違って泣き声トラブルは少なそうだけど。

普通のアパートだったらペット不可物件なのに、後日ペットの飼育が発覚場合は入居日から起算して家賃の３割請求とか約款は有効なのだろうか。
罰則規定が無いと平気で飼う、もう何でもかんでも明文化しないと駄目だろうな。

家賃の低い物件程モラル無いヤツ多いしトラブル多い。

うちもそう。

放し飼いまでして周囲に大迷惑をかけ、
一部のDQN住民を味方につけられた日には大家、管理会社ともにおしまいだった。


退去数年前になると急に飼うのをやめ、野良猫だとか
誰かの餌付けだとかで周囲に責任転嫁はするし、
本当に野良猫になっちまったし猫が可哀想すぎる。
おまけに退去時には飼ってないと言う一方だし、揉めに揉めた。
一時でも飼ってたらだめだろ。
退去時あんなに揉めるんなら、同じ揉めるなら早くに追い出しとけばよかった。

624です。

>>632
はい、地方都市ですｗ
立地条件下げて、もっと高利回りという選択もあったのですが、やはり、将来的なことも考えて立地条件第一という選択をしました。


色々ご意見をいただきありがとうございます。

入居率100%近くをどれだけ保てるかというのは、正直不安はあります。
ただ、この収入を当てにするつもりはなく、できるだけ繰上返済をして完済を早くしようと考えております。
一応、この建築会社では数々の物件を扱っていて、建設場所の調査もしっかりやっています。
あとは自分も気に入った場所というのが大きいです。

建築費用は安いですが、設備的には
・モニタ付きドアフォン
・オール電化
・ウォシュレット付きトイレ
・B-フレッツ
・BS/CSアンテナ完備
・対面キッチン

などを考えております。

実は、３棟同時建築なのですが、僕の物件だけ広めの部屋になってるんですよ。

>>648
ウォシュレットは良く故障やら詰まりがあるから注意
Ｂフレは早めにＮＴＴマンション営業と協議して設置場所や配線を確認。
オール電化は良いが給湯は深夜電力使用してタンクも必要だからメンテ費を考える。
営業は良いこと尽くしを言うから後で泣かないように頑張れ。

>>648
生活するうえで、どうでもいい設備ばかりですね。
ところで風呂は？

でも需要がある設備だわな

需要がねぇ・・へへへ

入居率が100%って有り得ないからな
70%くらいになっても回るくらいで計画するように

>>648
ターゲットは子供がいない、もしくは子供がまだ小さい夫婦・カップルってとこ？
そうだとしたら、駐車場が足りなくなる可能性があるけど、
近所に月極駐車場とかあるのかな？
風呂に追い炊き機能があれば嬉しいところ
子供が大きくなってくると手狭になるから、あまり長期間にはならなそう

624に1LDKと書いてあるじゃん
地価からして田舎だし単身向け

>>655
新婚も大丈夫かな。

>>654
電気の追い炊きってどうなってるの？
駐車場は４割ましだから大丈夫でしょう。
今の独身の若者は車を持っていなかったりする。
それより駐輪＆バイク置き場を広くとるといいかも。
空いているときは来客用にすると便利かも。

624です

>>649
アドバイスありがとうございます。
そんないい話は無いと思いつつ、知り合いということもあって騙されてみます。
B-フレッツはこれから建築するので、着工が決まったらNTTに相談します。

>>650
確かにどうでもいいですが、今時のアパートには標準的だと思います。
オール電化はタンクにスペース取られるので個人的にはどうかと思うのですが、火災予防にもなります。
モニタ付きドアフォンはあまり見かけないですね。自宅でも利用していますが、セールス対策にはいいですよ。
もちろん、風呂はあります。書き忘れましたが、屋外に物置もあります。

>>654
単身者か子供一人程度の世帯ですね。
風呂の追い炊きは僕も気になっていたので確認してみます。
本当は駐車場は２台分確保したかったのですが、立地条件からして４割増で妥協しました。

>>656
僕もオール電化の場合の追い炊きは、できるのかも含めて気になります。
自宅は追い炊きなのですが、灯油なので。


ちなみに現在住んでいる自宅は3LDK×2で、１階部分を賃貸しています。
暖房と給湯は灯油で、それ以外は電気です。モノクロモニタ付きドアフォンやウォッシュレットや灯油ストーブは付いています。
屋外に物置もあって、駐車スペースは合わせて5台分くらいです。
月8.5万円の家賃ですが独身の方が住んでくれていますよ。もうすぐ築6年になりますが、ありがたいことに新築からずっと住んでくれています。2年毎に契約更新で契約更新時に管理会社に家賃1ヶ月分取られるんですけどね。
住宅ローンの返済が終わったら、将来的には2階部分も賃貸しようと思っています。
場所的にはワンルーム〜2LDK程度の学生・単身者向けアパートが建ち並ぶ住宅街で、新築したアパートでさえ空き家になっています。

>>657
単身者向けに対面キッチンって過剰な気がします
普通のキッチンと価格が変わらないならアレですけど

余計なお世話かも知れないけれども
＞単身者か子供一人程度の世帯ですね。

これは拙い
この両者は相容れないしお互いが嫌がる
まずターゲットはっきりさせるべきだね

>>657
詳しい事は解りませんがオール電化の
追い焚きは可能です。

ちなみに今月からスタートを切った新米大家です。

電化の給湯器って幾らすんの？
ガスでファミリー対応のだと２０万前後だけど。

624です

>>658
実は土地が二転三転しまして・・・詳しくは書きませんが。
当初の土地で出された見取り図ではリビングからつながる独立キッチンだったんですが、今回は総工費としては下げた価格でこのプランを出してきました。
建築会社で規格があるようで、新規格なようです。

>>659
確かに子供嫌いな人もいますし、足音とか声とか気になりますよね。
自分の場合、子供が小さい中で下の階に住んでもらっているのですっかり頭から抜けていました。
1LDKなので基本的には単身者向けだと思っていますが、子供一人くらいいても手狭にはならないかな、程度にしか考えていませんでした。
この辺も含めて建築会社・仲介業者と相談してみます。アドバイスありがとうございます。

>>660
僕も調べてみたら、可能だということがわかりました。
建築会社に追い焚き可能なタイプか確認してみます。

ウチは追い焚きにするのにはひどく金かかるからやってない。
だいたいワンルームに追い焚き機能なんて必要なのか？

一人住まいを前提にすると、
追い炊き機能が必要なシチュは
・お湯張っておいて、入るの忘れた場合
・前の日の残り湯を再利用する場合

くらいか。
もっともTB一体の場合は、お湯残すこと自体あんまりないが。

？

666

そもそも追い炊き可って加わると
入居者増えんの？

長湯する人間なら冬は追い炊きないとつらいよ

他の条件がまったく一緒なら増えるだろ

昨日突然不動産屋から入居者のひとりの契約更新で、
保証人がいないことを告げられました。親や親戚も全滅らしいのですがこのような場合皆さんならどのように対応しますか？

>>670
保証会社をつけさせる

短針の追い炊きなん〒Iranだろnw 大家の道楽趣味なら止めな伊賀nw
保証人該当者梨なら保証会社の利用棚

追い焚きとかよりも
24時間あつい湯が使える電気温水器のが魅力あるけどな〜
夜中にお湯作って大きなタンクに貯めとくやつ。
色んな賃貸住んだけど、音もしないし夜中にも入れて凄く快適だった。

レスありがとうごさいます。
保証会社をつけるにも入居者の知り合いを紹介してほしいとのことだったのですが
この入居者誰も紹介できないとのことで、保証会社も断わられたようです。
親兄弟親戚も全滅でさらに保証会社もだめって…
会社の同僚上司も無理と言われたのでこちらとしては打つ手がないような

人質ならぬ金質2ヶ月分貰っとくん棚　少なくも1ヶ分.当然出る時返す

一戸建てをぽちぽち貸してるものだけど、
店子が猫室内飼いしてた。
リフォーム代請求したのに、少ししか払わないと言ってきた。
法的措置をとらないと駄目かな？
揉めた事ある人いたら教えて。

>>676
ペット不可とか無くても可と成っていた分けじゃないでしょう。
今時、ペットを飼うとき大家の承諾は当たり前。
問題はペットによる損害なのか自然消耗の範囲なのかだけど。
床の爪傷と清掃消毒費用はは請求出来るでしょう。
壁紙は傷の部分の修理で全面とかの請求は無理だよ。
家具の移動などで壁に傷をつけたのと同じ考えです。
壁紙の全面請求が出来るケースはタバコを吸っていたとき位かな。

>>677
↑こういう馬鹿大家がいるから店子がつけあがるｗ

>>670
オレなら面接してもう一回考えるかな。
勤務態度や人間性で継続するかどうかは決める。
敷金は２ヶ月以上はいらない、どっちにせよ払わないなら出てもらうから。
自動引き落としの契約かクレカで代行させる。親族の連絡先を数人分用意させる。

予定日より遅れない
遅れるならあらかじめ連絡させる
自動引き落としの契約をさせる

遅れだしたら

すぐに督促
毎日督促
支払いの約束
遅れる理由の聴取

そこらへん面倒だと思うなら更新させずにレオパにでも行ってもらうことだな。

>>678判例をよく調べよう。
裁判までやって、へたすりゃ裁判費用も負担で大家が大損するケース多いぞ。
他人の失敗を自分がしないようにすることも必要。
それより空き率減らして行く方が結果として得だぜ。
経費と減価償却費を含めて家賃設定してるだろ。


大家と店子のトラブル多い物件は入居率も低い。
契約書にしっかり記載し、公正証書にしておけば良い。
でも借り側は公正証書にすることに不審に思って入居率が下がれば結果として大家が損をすることになる。

>>680
↑判例???こういう馬鹿大家がいるから店子がつけあがるｗ

>>680
んー、そうか・・・。
敷金４ヶ月分でちょうど修理費用くらいなんだけど、普通敷金は返してなかったから、
修理費用はそのまま店子に持たそうと連絡したんだけど、
修理費用から敷金引いた額しか出さんと言うんだ。

その他のリフォーム代は自分持ちかなぁ。痛いなぁ。
5軒持ってるけど、これで3軒空きになっちまうし。

>>682
最近リフォーム代ホント痛いよなー。

＞敷金４ヶ月分でちょうど修理費用くらいなんだけど

うちはもっと取られる。

なのに管理会社が東京の条例に右へ倣えだから、最近は敷金も返してもらえてない。

なんで大家だけが泣かねばならんの？

うちも管理会社変えようかなー。

あー、リフォーム代の高さは、ホント頭イテェよー。

独居の店子さんが亡くなった。
親族は弟だけだが、弟は「縁を切った。」と言って家財道具の処分を拒否。
保証人に連絡取ったら保証人は1年前に自殺していた。
こっち負担で処分になるのかな。

>>670
親親戚がもし死んでいないのならまだしも、
絶縁したとかいう人の場合は↓なにかとトラブりそうだから
断ったが無難かもな
それに職場の人も保証人になってくれない人は家賃を滞納する可能性も大
例えばこんな連中だと問題な気がする↓
一人暮らしで親と絶縁している人　その5
http://orz.2ch.io/p/-/gimpo.2ch.net/homealone/1231849556/
http://gimpo.2ch.net/test/read.cgi/homealone/1231849556/

最寄りの区役所or市役所に相談した？

>>684
まさに>>685ですなぁ。。。

>>683
管理会社に任せる楽と苦があるってことよ。
自分で業者に直接リフォームを頼めればいいけど。
修繕はつきもの。いずれは壊れるし、だから家賃に転嫁しないとだめでしょう。
家賃相場を左右するのは大家自身だからね。
家賃を安くて入居率上がって喜んでも税金・経費や手間を考えた結果損ではしょうがない。

>>684
相続人に権利や義務が移っただけだけど。
入居者や保証人に子供がいなければ親兄弟が相続権あるんだけど。
入居者や保証人の相続者が相続放棄や相続人がいなければ、大家が後始末するしかないな。

それも大家と店子の関係だ。

レスくれたかたありがとう
>>679
面接ってよく聞くんですがファミレスかなにかで
不動産屋を交えてやるんですか？
当人同士だと冷静さを保てるのか心配だったり・・・
あと自動引き落としの契約かクレカ代行の
この辺もう少し教えていただけないでしょうか

>>685
不動産屋に聞いても詳しくは教えていただけませんでした
ただ親兄弟親戚は全滅で、会社の人もダメみたいですと聞かされました
契約を断るってできるんでしょうか？
3月が契約更新の月なんです

親が亡くなって2階建てアパート6室の大家になることに。
築14年
右も左もわからず不動産屋に今は任せてるんだけど、
これからは自分で知識もつけていきたい。
そこでこれは読んどけとか、お勧めの本とか、
これだけは知っておけ！って知識ってありますか。

>>689
旧借家法下では契約更新を断ることは出来ないけど、条件（保証人とか）を満たして居なければ
満たすように促すしか無いのが現状。
退去しろでは無く、契約上、通常必要なことですから保証人を必ず必要ですと言うしかないな。
条件を満たさなければ速やかに退去下さいしか言えないな。

私も似たような事案が時々あり困っていますが、最悪は裁判所で調停しかないな。
保証会社を一時使って契約更新して、重要事項に速やかに保証人を探すこととして
毎月、どうなっているか確認する（疲れそう）しかないかな。
とりあえず滞納対策だけしましょう。

>>691
レスありがとうございます
似たような事案が時々ありてことで
失礼な言い方ですが心強いお言葉とアドバイスありがとうございます
あと更新まで一ヶ月ありますがほんとどうしたらいいものか・・・
保証会社も使えないとのことです・・・
保証人なしでなにかあった場合を想像すると恐ろしいです

>>689、>>691
連中の掲示板を読んでみたが、連中は、自分達の行き場が
一般のアパートマンションではなく、UR賃貸住宅with保証会社
しか無いことを、既に知っているようだよ

我々のような一般大家がそういう、保証人の付けられない人達を、抱え込む
ってのが既に間違ってる気もする

保証人が付けられないのならば、UR賃貸住宅に移ってくれ、
と退去を促してみてはどうだろう？
詳細まで我々が調べる必要は無いが、かと言って
我々一般大家が保証人の無い人まで面倒見る義務も無いからね

我々がそういう連中を抱え込むのはリスクが大き過ぎると思う

保証人はそのために要るわけだし

>>688
ホントだね。リフォーム代を家賃に転化してかなきゃねー。
本来は大家が家賃を決めるもんだったんだよねー。
がんばって家賃の暴落を食い止めていこうぜー。

＞自分で業者に直接リフォームを頼めればいいけど。

いやー、いずれにしても、直接頼んでも意外と高く付くんだわ、このリフォーム代がー。

直接頼んでぼられない大家は、おそらく親戚が工務店か、
あるいは管理会社が身内とか、なんかあんでしょ。
うらやましい限りである。

リフォームや新築の時に同伴して高すぎると「高いぞごらあ」と言ってくれる建築士いるよ。
それ1回10万とか取って
商売にしてる建築士もいる。
身内や友達にいればただ。w

質問！
今日サイトみて気になる物件があったので不動産屋にTELしました。
その際、何故この物件が売りに出されているのか尋ねたところ、「債務超過だから」といわれました。
銀行評価額も教えてもらいました。

さて、ここからが本題なんですが、この物件を最安値で手に入れたいのですが
どうしたらいいですか？？登記簿をみて借入額をチェックするのは意味ありますか？？
決算期というのも関係してくるんですかね・・・？

よろしくお願いします。

>>693
レスありがとうございます
UR賃貸住宅with保証会社調べてきました
やはり保証人なしはリスク大きすぎますよね・・・
なんだか色々言って大家の私を試してるんでしょうかね・・・

>>696競売じゃなくて任意整理ってことかな？
現状を見て確認して権利関係をよく調べた方が良いでしょう。
抵当権や借地権やら何社もかかってたら面倒だしね。

任意整理じゃなくて任売だろうが。

不動産屋が何で売りに出てるんだと聞かれて債務超過だからとか言っちゃうんだw
任意売却ですって言うだけでなくて？
そういうの初めて聞いた

保証人の無い状態で更新なんてこのご時世怖くて出来ねえよ

ああ出来ないね
俺だったら敷金6ヶ月積めばOKする
出来ないなら断る
更新拒絶はこの場合は出来るよ
裁判になっても大丈夫

保証人は無し
保証会社も断られた
どうかんがえても無理だな俺は
>>702のように敷金6ヶ月積めばOKって大家もいるようだけど
でもこれからの時代保証人＋保証会社も新規契約するときは必要かね

すみません、借地権の家を購入しようと思っていて、相談したいことがあり投稿しました。

荷物置き場兼、私の休憩場所として、自宅近くに３万くらいでアパートを借りようと探していたところ、
不動産屋に、借地権の付いた安い家があるけどどうだ？と言われました。
その家は５個イチの長屋の一つで、価格は１５０万で毎月の地代が９０００円です。
旧借地法と書かれています。
どうせなら、中を好きに改装できるし、安い家のほうに惹かれております。

少なくとも３年くらいは使う予定ですが、もしその後その家を使わなくなった場合、
安く賃貸に出したり、家（借地権）を売却したりする際に考えられるリスクとしては
どのようなものがありますでしょうか？

家賃３万のアパートもすでに目をつけている物件あり、明日までにどちらにするか返事しなければ
ならないため、アパートか安い家か悩んでおります。
私ならこっちにするなど、主観で結構ですので、アドバイスいただければ幸いでございます。
どうかよろしくお願いします。

>>697
横レスすまそ。
少し昔の方法だけど、保証人も見つからないような厄介な店子には、
６ヶ月分の家賃を払えば追い出せるよ。
実際に俺の一代目大家の時代はこの方法で厄介店子を追い出していたのだ。
俺はまだ遭遇してないけど、もし遭遇したら俺もやるかもしれない。

つうか
保証人というか滞納が発生したらどうするかという話してんじゃないの？
保証人いたって滞納するやつはするだろうし

これは違法じゃないんでしょ？
36 774号室の住人さん :2006/09/10(日) 15:25:13 ID:LC3f+p1o
俺も３ヶ月滞納で管理会社と交渉したけど
誓約書書かされて約束守らない場合鍵の交換と部屋の全ての家財の処分しても
一切意義は申しませんって内容の無理矢理サインさせられた
141 774号室の住人さん :2006/09/29(金) 15:46:25 ID:B3TD8XFS
>>136
うちの管理会社は遅延２週間目でその確約をさせられます。
滞納はどんなに粘っても丸一ヵ月以内。
翌月の支払日までに払えなければ契約解約＆
その日に室内に放置してるモノはすべて費用こちら持ちで業者処分に同意を
２週間遅れた時点で確約しなければ一ヵ月までも待ってもらえません。
172 774号室の住人さん :2006/11/03(金) 16:25:32 ID:uWiBC19H
ここに登場する大家さんは優しいというか甘いね。
うちもワンルームマンションを経営しているけど、
滞納２か月目から滞納者宅の 扉に督促状貼り付け、
１階掲示板とエレベーター内に｢家賃未入金のお知らせ｣の 張り紙をして、
部屋番号と名前をフルネームで公開していますよ。
するとすぐに 支払って来ますよ。
一人暮らしだと友達を連れ込む事が多いのか、
見られると 恥ずかしいみたいですよ。
それに他人の所有物件に利用料(家賃)も払わず居座り続けるなんて図々しいというか
公園や河川敷に無断で青テントを建てて占拠している人達と同じですね。

>>705
そんなこと通例にしたら
それで金儲けしようとかいう
馬鹿が増えない？

>６ヶ月分の家賃を払えば追い出せるよ。

ゴネたらおしまいだろ、６ヵ月の根拠が意味不明。

>>709
普通に
延滞ー裁判ー判決ー強制執行
でないの？
ゴネても
あるいは
>>707
か

最悪なのは
商業ビルとかでたまにいる
半年1年滞納してそこで商売して
挙句の果てに立退き料だせとかいう
馬鹿だろ。
住宅地のマンションとかにもそんな馬鹿いるの？

>>711
その場合は裁判しかないんだよな。

624です。

>>663
>>664
>>667
>>668
>>669
>>672
>>673

参考にさせていただきました。

確かに単身者にはそれほど必要性を感じない機能かもしれませんが、冬寒い時、結構温度冷めるんですよね。
一人で入っていても追い焚き使ったりするので、個人的には有った方が便利だと思います。

電気温水器ですと熱いお湯が出ますので、それで対応はできそうです。
無いよりは有った方がいい程度に考えておきます。

>704
借地権に種類があるので、契約内容を確認する必要がありますね。
賃貸に出すのはあまり問題ないでしょうが、売るときに制限がかかる可能性があります。
地主の属性も確認したほうが良いでしょう。
一般的な注意点は：
http://ee2103.seesaa.net/article/3502349.html

悩税額減らす様修繕費を積上げ中w

>>689
679だけど
＞面接ってよく聞くんですがファミレスかなにかで
不動産屋でやることが多いかな。ウチは不動産屋と親しいので。

相対してちゃんと話を聞けばいいんじゃないの？
どこに勤めててどうして誰もあなたを保証しようとしないのか？とか、借金は無いの？とか、今後はどうしたいの？とか。
ウチはローンが残っているのでこうこうこういう金額で借りてもらってないと返済できなくなるから
滞納されたり保証人さんが居ないとお金が入ってこないので困るって事情をコンコンと説明する。
納得できないとか良く理解できないひとには「もっと安いところ」や「別の物件」（保証人不要なところ）へ行くようにしている。

今までに滞納無いけど保証人が居ないっていうなら「ちゃんと払います」って誓約書取るとか
連絡先として親戚数人、会社上司の個人の電話番号などを押さえる。で、必ず電話して事情を説明して万が一のときは連絡しますよって宣言しておく。
在籍確認と保証人になれよって意味合いで。

>>705だけど、
もちろんこの方法は通例じゃないよ。
どうしても立ち退かない厄介店子を無理矢理に急に追い出す
最後の手段であり
あくまで特例だけど。
店子がすんなり出て行ってくれることを了承した場合は、もちろん
そんな大金払わないよ。
俺の場合は、
大家都合で無理矢理ある店子を家賃滞納も無いのに出て行かせる場合は、
６ヶ月前に通知して出て行ってもらってる。
その場合もこっちが金なんかもちろん払わない。

俺は自己管理だからこうやってるけど、
管理会社使ってるなら、そっちに頼んじゃえばうまく追い出してくれるような気もするが
どうなんだろう？
すんなり出て行ってくれればいいが。

俺も６ヶ月前通知しかまだやったことないのだ。
大家を継いだ翌年に、
滞納無しに３万円代という安すぎる家賃で永く住んでた昔からの店子に
出て行ってもらう際に、６ヶ月前通知の方法で出て行ってもらったよ。
その部屋は今はリフォームして約５万で別の店子に貸してる。
わかりにくくてすまそ。

よくわからないんだが、
保証人は用意できなかったってのは理解できるんだけどさ、
保証会社も断られるってことあるの？
店子がブラックとかだとあるか？
保証会社もダメってよっぽどのことだよな

>>689、あとこれね。
＞あと自動引き落としの契約かクレカ代行の

入居者の給与口座の銀行から大家の口座に自動で振り込みする契約をするってこと。
もちろん口座にお金が無ければ意味は無いが少なくとも「忘れた」はなくなる。
督促もその分しないですむ。　予定日に振り込まれない＝お金が無いとなるから話が早い。

クレカ収納代行は
家賃　クレカ　とかで検索すればわかるがクレジットカードで賃料を払うシステム。

クレカの手数料はドッチかが持つのだが最終的に賃料へコスト転嫁するだけ。
契約は一部屋ごとだったか一頭まるごとだったかは忘れた。不動産屋に聞く方が良い。
滞納の保証はクレジット会社への支払い滞納は督促が本人へ行くのと滞納続けるとブラックになるペナルティが付く。
最終的な追い出しは保証会社じゃないのでそこまでは面倒見ない。（はず）

そういう選択肢もあるんだけど本人がクレカの審査が通らなかったら同じｗ
おそらくお金トラブルで縁が無いと思われるのでクレも難しいだろう。

>>718
＞保証会社も断られるってことあるの？
結構多いよ。審査が厳しい保証会社しか使ってない不動産屋は「そこしかない」からね。

ゆるいところは対応が悪い（ゴラァ！しすぎとか）ので不動産屋も使いにくいと思うところも多いかと。

審査がいい加減で、ようはたくさん入れちゃえばリスクが分散するんだけどＤＱＮ層が多かったりするとととたんに赤字になるってのが
保証会社なわけ。厳しすぎると今度は審査が通らない＝契約が決まらない＝不動産屋から苦情＝契約取れない→売り上げ上がらない・・ってこと。

>>720
あ〜なるほどね

>>714 アドバイスありがとうございます。とても助かりました。
とりあえず賃貸やめて、買う方向に決めつつあります。
どうもありがとうございました。

>>717
そういう話してんのか
保証とか滞納でなく家賃安いんでもっと高い人入れたいんで
追い出す場合とかの話ね

>>723
>>717だけど、 うん、そうだね。
保証人無しの場合は、すんなり更新を断ればいいだけなのかもな。。

>>722
基本的にここは大家や地主のスレなんだがなあ
まあ釣りでもアドバイスしてやろう
借地権を購入するんだろ？それかアパートで月々3万位で3年位使いたいんだろ？
だったら150万で買って月々地代9千円払うよりアパート借りるほうが安いじゃん(笑)
言っとくが建物を無断で改造したり転貸したら即刻契約解除だからな。←これは裁判でも絶対勝てない
あと承諾料もちゃんと払うんだぞ

>>725 レスありがとうございます。とても参考になりました。
改装はあくまで内装の壁紙を張り替えたり、畳をフローリングにしたり程度の、許可が
必要でない程度しか考えておりません。

貸しだす時も地主さんの許可と承諾料がいるんですね。知りませんでした。
ありがとうごいます。

スレの主旨からはずれているようで、すみませんでした。自重します。
あとはいただいたアドバイスを参考に自分で判断したいと思います。
どうもお世話になりました。

貸している物件を又貸してるのが判明しました。
裁判しかないですか？

アドバイスくださった皆さんほんとうにありがとうございます
契約更新が今月の末なのでそれまでには
なんとか解決できるようにがんばりたいと思います

>726
貸しだす時は地主の許可はいらないよ。
ありがちな間違いだが
725は借地権の転貸と家屋の賃貸を混同している。

http://okwave.jp/qa4733491.html?ans_count_asc=1

ありがとうございます。読んできました。非常に参考になりました。
あとはよく契約書を読んで、納得できるようなら買おうと思います。
明日不動産やに行ってきます。誠にありがとうございました。

>>729
>>704をもっと良く読んだほうがいい
借地の転貸と家屋の賃貸の違いなんて地主大家なら知ってるだろ
>>704を読んで感じたのは恐らく初めから安い地代で借りていずれ大家になる目的とみている。
底地売却は承諾絶対だが>>704の文面は始め自分だけが住んで倉庫使用といっている。
地主は現借地人が借地を売却するときに必ず相手先を調べるので、自分使用だけならOKするが
店子を入れるとOKしない場合がある。何故なら店子を入れてさらに老朽化した建物とかだったら
>>704が売る時も二束三文がほとんど。店子も出さなきゃならないし建て直しが必要だし買う奴は
はいないわな。仮に売れたときにも>>704は譲渡承諾料払えるのか疑問。下手するとゴネる可能性がある。
まあそんときは借地非訴訟事件となるが、言っとくが土地だけ借りてるから上物は何しても構わんとか
思わないほうがいい。アドバイスとしては初めから貸すかもとかちゃんと言っとけ。
何も言わない場合もあるし、更新料、譲渡承諾料をアップする場合もあるしこれは地域慣習による。

だいたい月3万で3年位使いたいなら何故そっちのほうが安いのにワザワザ借地権買うんだよ・・・

>>731
四行目の底地売却の所は借地売却の間違いでした。
あ〜眠・・・なんかもうどうでもいいやｗ
自分大家で貸地もあって借地人に良い感情持ってないんで
あと>>704さんすんませんちょっとキツイ事いってしまってごめんなさいです
とりあえず話題変えよう
ちなみに今のおいらの考え事はマンションの外壁塗装の数社見積もり金額バラバラすぎｗ
ちゃんと二度塗りとフッ素塗料使うのかよあいつら・・・

>>732
数社見積もりもらって実際決め手となるのはなに？
俺も数社見積もりだしてもらったんだが
俺の時も金額ばらばらだったんだよね
詳しい説明されても俺が馬鹿で半分も理解できずで
結局付き合いの長い不動産屋からの紹介の業者にお願いすることに・・・

>>733
いま悩んでいるんだが値段と見積もりの細かさ、作業の丁寧さ、業者の態度かな・・・
が、実際現場にマメに観なくちゃ駄目かなやはり
それか第三者の建築士をいれて監督きっちりまかせるとか
よく言われるのが地元の方が悪い噂はすぐ広まるから
丁寧な仕事をすると言われている
実際15年前にやってもらった地元業者は丁寧にやってくれたが
いまは親方が歳でもう廃業しちゃったんだよね、頼もうと思ったのに・・・
あと官庁などは二度塗りがちゃんとされているか確認するために
一回目と二回目は違う色指定が普通ですよ
まあ塗装業界は手抜きしてなんぼですから・・・うーむ・・・
俺は塗装は丁寧さが命だと思っていますよ、細かい箇所で差が出てくるんだよなあ

あ〜眠いｗ寝ます大家仲間さんお休みなさい(-_-)zzz

ROMに戻るつもりでしたが、レスいただきましたので返事とお礼だけ失礼します。

>>731 ありがとうございます。とても参考になりました。
いろいろとリスクがわかりました。時間があまりないですが、よく考えてきめたいと思います。

>だいたい月3万で3年位使いたいなら何故そっちのほうが安いのにワザワザ借地権買うんだよ・・・
これはただ単に、賃貸のアパートより使い勝手が良さそうだからです。
ある程度内装をいじれる、広さも１部屋分くらい広いなどです。

そこであとは金額面ですが、必要な期間利用した後は、借地権を売却するなり、
借りる人がいれば賃貸にするなりすれば、アパートに３万の家賃を払ってるのと
同等かそれより安く最終的には収まるのではないかと思ったため、それなら買いたいと
思ったわけです。もちろんリスクを伴うと思いますので、それを調べておりました。

不動産屋さんには聞けないお話なども教えていただき、感謝しております。
お世話になりました。ROMに戻ります。スレ汚し失礼しました。

新入居者が入って早々､初月の賃料早速遅れてんだが。
長年やってんだがこんなの初めてなもんでねぇ、
ウチの場合、初犯は10日~2週間待ったりしてんだが、
入って早々っつぅタイミングだけにもう催促した方がいいのかなぁ。
それとも10日前後待つのが親心だろうか

>>736
初期費用で前家賃分を勘違いしてる恐れあります。
私は念のため初期費用の家賃の説明と前家賃の説明を付けて通知します。

朝○リビング
だけは、やめとけ。手抜き塗装あり、アフターサービスなし

早速どうも。2月頭からの入居何でそれはないと思うのですが。
要は大家に直接入金が初回になるんで、
みせしめの為に直に催促したのがいいのか、
大目に見てある程度日数待った方がいいのか少し迷う処です
まぁ、2月は日数短いってのもありますしねぇ･･

最初が肝心。
明日の朝まで待って口座に入金されなかったらさっさと督促。

勘違いなら早めに教えてやった方がいいし、
ふざけたバカなら速攻でガツンとやっといた方がいいし。

ほっといたら
「振込口座が判らなかった、何で振込みされてないのに連絡してこないんだ」
とか
「勝手に自動引き落としされると思ってた」
とか平気で言われそうなご時勢

だから俺（私）は悪くない・・ってのが今の世の中

この家賃滞納云々ってのは完全自己管理のオーナーさん？

ウチは管理会社を通してだから督促云々は二ヶ月越してからのｱｸｼｮﾝになるけど。

>>743
書き込みみる限り専任媒介で募集だけ頼んで
管理は自主管理って人が多そう
よほど空室だらけ延滞だらけにならないと
「何で5％払って管理なんて頼まにゃならんの？」
って人がまだまだ結構多いと思う
夜中に「お湯が出ないんですけど」とか電話もらったりすると
うざさに気がついて管理委託する人も増えるのかな

５％は確かにマイナスだけど、利回りのイイ物件の話しが来たり、募集の際に写真多く載せたり結構融通効くから納得してる。
同物件にしては高い家賃だけど埋まるし。

爺さんの頃は管理は全て個人でやってたけど、トラブルが長引くと感情的になったりしてて愚の骨頂だったよ。
結局悪化した後に弁護士付けて金を消費したり。

俺は完璧に商売と割り切ってるから、管理料５％はｱｳﾄｿｰｼﾝｸﾞ代って感じでやってる。

そうだね！
不動産屋に管理してもらうと気苦労が少なくなるから有難いよ。

専業か兼業かあと規模による
5%が月5万なら任せればいいし20万なら自分でやればいい

http://namidame.2ch.net/estate/index.html#1

物件が遠いとムリだね

最近は困った入居者が多いな。

空き室もソコソコ増えてるのは仕方ないが　入って半年で家賃滞納（その上、居直るし）とか

法人契約で退去の際「うちはこの基準で全てやっているので敷金以上に補修に

かかる追加負担は断固出さない」とか・・・・・誰が汚したり壊してるネン・・・・通常の使い方ならこっちだって請求しないわ。

変な世の中になったもんだな・・・。

　最近の人は部屋の使い方が荒くて嫌になるよ・・・・　単なる愚痴です　すみません

>>750 よくわかるわ。

それに加えて、うちは管理会社もイマイチだよ。
遠い・来ない・高い・客付け悪いで最悪。
敷金からリフォーム代を全く取れなくなった。
(東京条例の入居者に敷金返還なんとかで。)
でもうちのマンションは東京じゃないんだぜ？
空室は増える・埋まらない・
管理会社に家賃を破格値に下げられる・
そのくせ一般管理なのに昔からのなあなあで
管理会社の手数料だけは他社の２倍も取られてる・
リフォーム代は一部屋につき50万も取られてる
でもう踏んだり蹴ったりだよ。

前に誰か同じような悩みの人がいたのを読んで、
うちも今複数の大手管理会社に見積もり取ってるとこ。
でも騙されないか？とかなんか不安なんだよな。

保険も、大家用保険に乗り換えようと見積もり取るとこ。

誰か、興亜でなく、三井住友海上のホームピカイチの大家用の
火災＆地震保険に入ってる人いないかい？
過去レス調べたけど、聞く人はいたようだが答えた人はいないみたいだよね？

あと、誰かこれから外装塗装する人いたよな？
高耐久塗料の日本ペイントの「ファイン４Ｆセラミック」
で塗装して、塗り替えサイクルを延ばす
のがオススメ。高いから他のメーカーの方が安いかもだがｗ

＞高耐久塗料の日本ペイントの「ファイン４Ｆセラミック」

おう＾＾調べたぞよ＾＾
従来のフッ素の塗料よりも雨で汚れが落ちやすい
長持ちする塗料なんじゃのう＾＾

外壁は塗料だけじゃないんだよ
定期的に補修することが肝心だ

ウチの管理会社は退去時に壁紙補修でOKです！と言って置きながら壁紙総取替え＋クッションフロア総取替え。
言ってる事とやってる事が全く違う恐ろしい管理会社です。ｂｙ大家

>>753
いや、塗料によって塗り替えサイクルを長くできるのは本当
>>752の塗料は世界初だから次回に検討中w

うちの超糞ボロなのに
場所だけはいいから
すぐ埋まるの見てると
壁紙だのクッションだのに意味あんのかと思ってしまう

>>754
やっぱり、同じくですよ・・・
どっか誠実で信頼できる管理会社は無いものか・・・

>>756
確かに。知り合いの渋谷駅近マンションもリフォーム無しでボロなまますぐ埋まるらしい。
うちは田舎で集客力弱いから羨ましい。

>>758
渋谷ｗそんないい場所だと大家の代わりに店子が自分でリフォームしていそうｗ

>>755
いや、塗料の寿命の問題じゃないんだよｗ
クラックやシーリングの寿命が問題だってこったｗｗ

>>760
あ、本当にありがとうございます
その寿命だけはなにがなんでも前の管理会社に聞かなければですなw
うちは最近管理会社を変えたばかりで、そういうのすっかり忘れてたw
重ね重ね本当にありがとうございます

>>685ですが、
その後連中の掲示板に殴り込んでくれた人がいるようで、
ありがとうございます（笑）
しかし連中は、保証人がいないことを開き直っている様ですな
こんなの今の世の中増えてるとしたら、
我々大家は断固として更新を断った方が正解ですな

一人暮らしで親と絶縁している人　その5
http://orz.2ch.io/p/-/gimpo.2ch.net/homealone/1231849556/
http://gimpo.2ch.net/test/read.cgi/homealone/1231849556/

>>762
読んできた。一人暮らしでも質が悪そうな奴らだね。
居直られたら大家は大変だわな。
保証人がいなくても悪いと思ってないところが恐ろしい。

更新断ることなんてできるん？

空室が目立ってきたんだけど埋めるために調べずに埋まればいいやだと後々大変だな

前レスによれば「できる」そうだ

>>766補足
保証人がいない場合は更新拒否も
＞前レスによれば「できる」そうだ
　途中送信してた、ゴメン

>>765
ホントその通り

もう一度聞くけど、
誰か、興亜でなく、三井住友海上のホームピカイチの大家用の
火災＆地震保険に入ってる人いないか？

ソース暮れ

>>770
ソースはないんだ。
三井住友海上のコールセンターに電話して
「三井住友海上のホームピカイチの
大家さん向けの
火災保険と地震保険に入りたい。
私は大家ですが。」
とでも言うしかないから。
うちは興亜のマンションオーナーズ保険に既に入っているが、
最新の損保格付けでは興亜は三井住友海上に敵わず、
一方三井住友海上は、来春あいおい・ニッセイ○○との合併で
損保業界１位に踊り出ることがニュースで伝えられている。
だから乗り換えたいと思って評判を聞き回ってるｗ

>>769
俺はホームピカイチは初めてきいたが同じ三井住友海上の
火災と地震のに入ってる。面倒だからそのまま更新してきたが
ホームピカイチってのも調べてみる価値がありそうだな
もうそろそろ保険も調べて安さで他社で契約するか、別に今もそんなに高くないけど・・・
役に立てなくてすまん

あと外壁塗料の情報ありがとう。こういった情報が役に立つよ
こういった情報はみんなどんどん書き込んで2ch大家組合ｗで
情報交換していきましょう

>>772
レスありがとう。
＞２ちゃん大家組合ｗ
ここってベテランの大家さんがいるからありがたいよな。
>>771も書いたので見てね。
俺も保険はまだ興亜のままにするか三井住友海上のに
乗り換えるかで迷ってるｗ
でも大家向けの保険はなにかとお得だよ。
ただ、できるだけ損保格付けが上で支払い能力が高い
とこに乗り換えたいと思ってるｗ

書き忘れたが、
保険の見直しで俺も
再調達価格の満額にベースアップして火災をかけた。
もちろん地震も。年払いのやつ。
月払いの積立は満期が来たら解約する予定。
内容ダブるから。
建て替え費用が購入価格に近く出るように
入るのが俺のポリシー＆節税対策ｗ

オレは、JAの地震保険に入った。２年ぐらい前。

>>758
うちので見ると
・都内駅近超糞ボロ→ボロだからみんな出てったら壊して
立て替えようと思っても出てかないかすぐ埋まる→ボロのまま満室稼動
・地方住宅地→周りが空室8割とか当たり前で立てるのはみんな
大東建託とか→駐車場で放置
今のところこのループ

駅前のすぐ埋まるボロアパートを経営してみたいよォ！
どっかに売り物件ないかなぁ
１部屋に自分も住めば安上がりだろうし♪

これだけインターネットが普及してるんだから大家と借り手が直接交渉できる
場所があってもいいんだけどな不動産屋なんかとおすだけお互い余分な金かかって損だろ

>>778
そういうサイト既にあるよ。名前は忘れた。

ホームピカイチで検索してみた
http://www.ms-ins.com/img/product/kasai/homepika/cut.gif

こっちか
http://www.ms-ins.com/

ありがと。
大家向けのもやっと見つけたぞｗ

＞ ホームピカイチ ＞ 補償内容
※ 上記以外にも、『大家さん用』、マンション管理組合用、家財のみ用などお住まいのタイプに応じたプランを取りそろえています。
お見積りをご希望の方はお近くの当社代理店、または三井住友海上カスタマーセンターお客さまデスクにご連絡ください。

ﾀｲﾄﾙ:
火災保険 ホームピカイチ／三井住友海上
URL:
http://www.ms-ins.com/product/kasai/homepika/hoshou.html

興亜のﾏﾝｼｮﾝｵｰﾅｰｽﾞ保険はソース無し(笑)

>>777 そんなうまい話で欠陥住宅に泣かされたくないw
既存マンション経営でいっぱいいっぱいw

>>782
そういえばこういう保険てボロ物件でも検査済み証があれば
入れんの？
それで
>>784
まで行かなくても修繕したことないとか古すぎて壊れた場合とか降りるの？
たまに既存不適格の物件売ってるけど
ああいうのも入れるの？

>>785
>>771ですが、
あまりボロ物件だと検査済み証があっても
三井住友海上は一流会社だから厳しいかもなｗ

＞修繕したことないとか古すぎて壊れた場合とか降りるの？
＞たまに既存不適格の物件売ってるけど
＞ああいうのも入れるの？

売買契約書または領収書さえあれば入れるのは
興亜のマンションオーのほうだろうなｗ
保険がおりるかどうかまでは会社に聞くか調べたほうがいいよｗ

うちはむしろ反対のケースなので三井住友海上ホムピカ大家向け
への乗り換えを狙ってますｗ

念のため両方見積もり取ってよく内容調べたほうがいいと思うよ。

ググったらすぐ見つかった

http://www.areaservice.jp/oyasan.pdf
※pdf注意

マンションの放置自転車どうしよ

火災と地震の保険は再調達価格で入らないと役に立たない

>>787
うへっｗ 代理店の宣伝兼ねてる？＾＾；
>>788
うちもそれ忘れてた

大家とか地主って気楽なもんだよなぁ
不公平すぎて、ほんとしんでほしいくらいうらやましい。

興亜はよっぽど人気が無いんだね。誰もソースUPしないもんなー。

>>785
わかった
ｔｈｘ
>>791
相続や自己資金だけでゲットして借り入れなくて
空室少なくて
滞納したり立退き料出せなんて言ったり自殺したりする椰子が店子にいない人
限定だと思うｗ

>>791
気楽なわけないだろ。お前もやってみればわかるよ。
こっちは毎月巨額のローン返済と毎退出後の数十万円の修繕費で
出費が多過ぎで生活が苦し過ぎるわ。終わる頃には死ぬんだよ。
お前に殺されなくてもな。
お前も毎月、巨額のローン返済に苦しむ生活体験してみろ。

>>791
おまえ>>762のスレの住人だろ

７９１は、強者と弱者だけだと思ってるんだろう
民法も、基本的にそういう分け方をしてるしな。

>>790
パンフなんて使いまわしなんだから、自分の好きな代理店に池ｗ

>>797 �dです＾＾
はあい＾＾んじゃ、パンフ読んでフリーダイヤルいきまっせ＾＾
>>792 同意＾＾；
>>794 共感＾＾；んでもsage進行でキボンヌ＾＾；

そう言えばテンプレートにも上げるなって書いてあったよな
>>1
＞カキコは、メール欄に「sage」と半角で入れましょう！sageないカキコにレスしない！

了解。なんだかんだでこのスレ気づけば800レス越えだね。内容充実してて感謝。

>>795に同意、もし又
>>791的な人が来たら
>>794をよく読むよう誘導しよう