賃貸マンションオーナーになったけど大損

それでも作り続ける大等、だいわ、レオ
また、ロバ清に騙されたサラリーマン大家も活躍中。
魚のいない釣堀では何も釣れんわな。

>>1 さんは結局救われたの？

都内杉並とかで賃貸マンションと賃貸アパート経営って同じことですか？？？

つか親から相続した土地に上物立ててカツカツなのに
ゼロから始めて儲かるわけもない
リートでも勝った方がいいよ。奴らにはスケールメリットがあるしな。
税制面の不利は気にすんな。気にするほどは儲からないから。

>>936
ありがとう・・。
やっぱり維持費とかなんだかんだでもう儲からないのかな・・・。

なんでそこそこペイしそうな気がするかと言うと
自分の親が某県に所有している店舗用の古い古い小さい貸しビルなんだけど、
借金とかの返済がずっと前に終わって今のところ定期的に家賃収入が入ってるので
どうしてこのスレに書いてあるようにそんなに儲からないのか
ちょっと不思議な気がして・・・。　もちろんメンテとかたまにあるけど
現状ではさほど大きいものじゃないので・・。

田舎で土地持ち新築アパート投資です

借入　　　2億
年残　　400万(元本金利諸経費と一括分の10％差引)
所謂一括借り上げで施工は高くて有名な大手。
4棟20室でほぼファミリー向け+駐車場2台
計画はモチロン家賃30年一律、金利は一回上昇、10年ごとに相当の繰入。
少ないと思われるが経年に対して修繕費も計上。コレは現在の部材が優秀で
大規模補修は自信をもって必要ないからだそうです。

遊んでる土地の税金対策をかねているが２億のローンを組んで初年度400万だと
2％なんですよね。こんなものなの？？？

>>938
低いと言ったところで、もう後戻りはできないわけで。
大体、田舎で30年一律で商売できるわけがない。
4棟で借入2億って、1棟あたりの建築費5,000万円って、有り得ない。

うちは１棟10室で借入5,800万で、年残は200〜250万ほど。
1LDKで家賃58,000円。
これでも3%以上は行く。

>>938
ほぼ破綻確実コースの様な・・・
30年家賃維持なんてまず考えられないですし、大規模修繕いらないといっても
屋上の防水シートなどは10年で大体怪しくなるから交換した方が良いとか、上
下水道だってどうなるかわからないですよ。

うちも土地有りだったから上ものだけなんで６室3000マソ程度の初期投資で
済んだけど、20室2億だと実質倍額かかってますよね・・・

９４０が書いてあることです。
屋上の防水は、最近では１５年以上もちますよ。確かに昔は１０年と言っていましたが、今
の技術で長くできるようになったのです。それに防水シートよりももっと良い物がありますよ。
勉強をして下さい。

技術は日進月歩だもんね

>>938
俺とほとんど同じスペック。俺んとこは、4/1入居だった。

頭金用意した？10年ごとに相当の繰入って？
ここらへんで、だいたいの計画がわかります。

思いのほか反応あってうれしいです。

やっぱ破綻コースですよね？まだまださわりの計画だけなんで収支概算を
出してきた程度なんですよ。ただ土地には困っていて手を出したいとｗ
自分で経年-1％or-1.5％で計算しなおしたんですけど二億積んで返済完了
後の手取りが800万。しかしそのあいだチョットした買い物ができるほど
の収入にはなりませんね。実際はいろいろ支出があるでしょうし。

イニシャル高いですよねーやっぱりｗなんか戸建並の設備を入れて入居を
促すとかで水周りなんかはスゲーいい雰囲気になってます。はっきりいえば
入居保障があるので設備なんかしったことないんですけどね。

>>943
紹介の段階なんで頭金は500万になってました。10年で2000万、20年で1000万
の繰り上げ返済ですね。計算上は可能な見積もりで費用が予定通りならかろうじて
劣化-1.5％でも可能な試算になります。

30年(返済)で年-1％で約-30％。新築68000の2LDKが48000で貸せます。今の相場から
良くと50000以上なんですけどやっぱ三十年後とか30000なんですかねｗ
場所は田舎なりに整備事業やってたりする場所なんですけど。

>>944
入居保障がある・・・30年間同じ家賃で100%保障してくれるのか？そんな上手い話あるわけ無いだろ。
入居率が下がったら、家賃設定下げられるに決まってるじゃん。
戸建て並の設備入ったからって住んでくれる訳じゃない。
立地条件も整備事業やってるというだけじゃ、わからないし。
考えが甘いんだよなぁ。

>>944
まあ、おれもこのスレでは、批判的な意見がほとんどだったけど、結局は投資しました。
遊んでいる土地の活用は、田舎では工場誘致か、アパート建設くらいしか、ほんとにないんだよなぁ。
土地をもっているだけじゃ、正直意味ない。俺は売れるだけ坪5万円で売って、残りを
アパート20室建てました。

おそらく、収支概算を出した後から、俺の経験から言って、契約までには、約1割＝2,000万円近く、
値引きする可能性もあると思うよ。

しかし、20年の間で、繰り上げ返済が3,000万あるのは、痛いな。その間に8000万の収入予定が
あるとはいえ。

つまりだ、計画上うまくいけば、30年で400万×30年-3000万＝9000万円手に出来て、
さらに30年後からは、毎年800万円の収入があるわけだ。この話をどこまで信じるかは、
それぞれの感覚次第。もっと成功してる人もいれば、すぐ破たんしてる人もいる。
悩め。

田舎って　坪５万のとこもあるんだ・・。
東京とか高すぎるね・・・

>>945
いや、だから甘いと思って計算してるでしょ。実際にどの辺まで下がる、または
入居が少ないから相場以下になるよう惨事を考えてますってｗ
場所は小中学校徒歩圏、駅徒歩+駅自転車、この辺では主要道路沿い、自転車範囲に
近隣型SCモールが出展済みで更に近いところへＳＣ出展予定。近隣はほぼ住宅地
で振興地の1/3ほどは分譲になる公算が高い。

>>946
まったく同じｗたまたまいい場所ですけど周辺坪単価はそんなもんだと。
あーそれ！ディスカウント！
実際にやるとなればもっと詰まった話になるでしょうけどいかんせん相場が
解らない。バブルのコロに建てたやつが一部屋約1000万強(ぶっ殺したい)だった
のにいくらグレード高めだといえ現状変わらずってのは・・・・

1.8億くらいでグレード落とさずならだいぶ効率も改善されると思うんですよね。
元本だけでも年間130万以上の溜まりができますので。
(ちなみに年400万の話は最初の3年だけ、あとは370程度）

土地安いから、逆に土地持ちは賃貸のうまみがない。
都会なら土地が高いから、高い家賃を設定できるけどな。

田舎は、土地無しが賃貸に参入しやすい。
しかし、昔ながらの大家さんも多数いるから、新築しても最初だけで後は大変かも。
昔ながらの大家さんところには、口コミなのか、不動産屋の紹介優先順位なのか、
築年数経っても入居者がいるんだよね。

不動産屋への管理料多くあげてるとか？？

大抵昔からアパートやってる大家さんは場所がいいですね。
小学校の横とか駅の前、大工場のそばなど需要がお旺盛の場所を使ってます。
田舎では需要に直結した立地が好まれますから。
それと不動産屋さんとのつながりでしょうね。ただうちの近隣は壊滅して
いまじゃまともにやってるのは農協だけｗそして農協だけに営業弱いｗ

そんなとこに大手の名前でインターネットと広告で入居者を募るといける
らしいです。不動産屋も特約扱いで長期空室は罰金になるんだとか・・・

>>948
甘いと思って計算している割には、業者の言いなりになって肯定的な書き込みが多いような気がするのは俺だけか？
>>951の書き込みもそうだけど、業者は建てるのを促すようにあの手この手でいいことだけ言ってくるに過ぎない。
空き室できたら、長期空き室を避けるために家賃値下げって来るんじゃないの？
同じ家賃で30年満室なら、みんなやってるよ。

>>952
まあ税金だけかかる土地をどおにかしたいのよ。だから何かしら運用したい。
だから肯定的な書き方になるんですよね。
んで-1％ってのは甘いですか？年-2％とかになると30年後には・・・・
それと噂には最初の一定期間(たとえば10年)に「家賃額」まで保障するって
話を聞いたんですけど該当者の方います？？

>>953
運用の選択がその業者しか考えていないのが痛いね。
場所に自信があるなら、そんな高い業者に依頼する必要はないと思う。
管理も自分でできるなら、管理料も業者に取られない。
家賃保障されるということは、それなりに取られているとしか思えない。
利益があがらないことを業者がやるわけないし。

まさにその通りですね

いやそりゃそうなんだけど管理運用まで出来ない。仕事もちなんで。
一択なのはその通りなんだけど大東建託などの安いところは評判悪いんで
避けちゃうんだよね。保障子会社が数回飛んだりしてるらしい。

ぶっちゃけ大資本にでも土地貸しできればそれに越したことないんだけど
そんな話は田舎にゃないし、売るには大きすぎだしでもー・・・・

はっきり言って、田舎で保証会社なしで、アパート建築はこれから絶対に無理。
町全体の入居率は、7割とかだと思う。古いアパートが壊されるわけでは
ないのに、新築を各社がまだまだ続けてる。業者はまだまだ立て続けるんだから、
業者のグループに入ってた方が、かしこいと思う。

新築の家賃相場は、どんどん既存物件よりも安くしてきている。
いかに、昔はボロイ商売だったのかわかる。だけど、昔から入居してた人が
退去したら、ほんとに新しい入居者探すのは大変。

>>956
まずは自分で看板立てる事だ。5万って書いたら、結構反応が出てくる。
分譲可と書くのも忘れずに。

>>957
同じ印象を受けますね。要するに入居者の検索ルートを大手がもってるので
地元に有力な賃貸不動産屋さんがないと入居者の確保が難しい。
入居ほぼ0という悲惨なものも見かけますね。新しいのに・・・・
かといってレオパレスなんかにはなんだかんだで7割程度の入居。
はー固定資産税たけーよー

5万なのは周辺部でうちは12位・・・でも看板大切ですよね。

20−30年先のことを予測して、利子を払いながら
経営するのは危険だよ。
リバレッジは止めて、こつこつ働いてのんびり暮らそうよ。
アパ満，大塔、ダイワンなどのフランチャイズ不動産屋には
なかなかかなわんよ。
中小の駄菓子屋などが、コンビニに駆逐されたように。
大手の会社なら、資金で勝負できるが、借金漬けの大家では
勝負にならんよ。どこにあるかわからん不動産屋に行くなら
利便性のいい、よくＴＶで聞く不動産屋に行くわな。
まして、行っても紹介されるのは新築級で、建築からの提携物件
ばかり。
売るに売れず、儲けもでず、20年も苦しむならいっそ、、。

自演してんの？

おれ？
取り合えず俺は一人だけど？IDが？？？なのはよくわからない

>>961
ＩＤ???は全部オマイだなｗ
100年Romってろ。

どうだ！

お？ついたｗいまさらだけどｗ本当に一人ですよ。
要するに宅メーカーに嵌められる人が多いってことですかねｗｗ

トリップ付けたからどうしたんだよ？
そんなもので自作自演行為を否定できるわけ無いのに。
ID???の理由は解決したか？

だから、100年Romってろ。アフォ。チネ。

>>959
普通、20年後には減価償却も終わりが近づいて、ローンも完全返済していると思われる。
予測はできないが、10年経ったら家賃は80%程度になると思ってる。

>>965
目欄にsageって書いちゃいけないの？あげなの？まあいいや。

>>966
10年で20％か・・・-2％だと無理だわ。やっぱ田舎らしく安アパートか。
でも周りと一緒じゃ入らんかもだしなあ

>>967
毎年2%ずつ減っていくわけじゃない。
10年経ったら、人気物件でも同じ家賃設定じゃやっていけないだろうってことだ。
5.8万円の家賃が5万円で落ち着くか、4..5万円まで下がるかなんて、予測がつかない。
ただ、80%でも耐えられるような返済計画で行くべきだと思ってる。
あとは立地条件でしょ。

>>941
遅レスでスマソですが、最近は15年持ちますか。
技術は進んだもんですな。
ウチの築10年のがそれならまだ持つっぽいですが、古い方だったらorz
そういえば、コーキングなんかも同じくらいの耐久性になってきている
んでしょうか？

>>968
10年で二割減ですか。かなりしょっぱいですね。今が不況期と考えても
好況になれば地代が上がる都市部とは違いますもんね。
>>969
壁材や塗膜なんかは良い者だと軽メンテで15年保障だと営業が言ってました。
もちろん指定の良い物ならの話です。屋根は劣化が厳しいそうですけど
それでも15年保障みたいですね。

地代が上がるかどうかは知らないが、建物は老朽化していくのは間違いない。
10年間、同家賃で貸せれば十分だよ。
基本的には仕事もしているから家賃収入をあてにするつもりはない。
放置しておいて、ある程度貯まったら繰上返済か、一括完全返済を目指すよ。

ACT ON TVでやってる中古ワンルーム経営とか
やっぱダメなのかな

永久に店子が入ってくれればこずかい程度になる。2−3万円？

事実なら酷い。
http://www.amazon.co.jp/gp/product/images/B001FUO9EW/ref=dp_image_0?ie=UTF8&n=465392&s=books
http://www.amazon.co.jp/%E5%AE%9F%E6%A5%AD%E7%95%8C-2008%E5%B9%B4-11%E6%9C%88%E5%8F%B7-%E9%9B%91%E8%AA%8C/dp/B001FUO9EW

９６６
ウチの場合は、１番最初が５万５千円で、次が６万８千円で、次が７万５千円です。
今現在は、７万５千円です。リフォームをしたら９万にしようと思っていますよ。当たり前のことです。
不動産屋からでも言われていますよ。
家賃を下げると言うことは、おそらく地方に物件を持っている人だと思いますよ。
やはり地方と都内では、全く家賃の金額が違いますからね。
まぁでもワンルームマンションなんかは、家賃が下がっていますよ。でもファミリー向けはあまり変わりませんね。

マジレスすると、>1がどこの業者のなんてマンション買ったか書いてない時点で釣りスレ確定なんだけどな。

親から継いで小さなマンション経営をしているが、大損はない。でも建物が古いので直しが多い。
でもその分定期預金をしているので、満期になった時点でリフォームをしている。
毎回４００くらいだよ。今回は、防水等をするので、業者選びをしている。
もう５社目です。まだ見てもらうつもりです。やはりリフォーム会社は、最低でも６社７社を見積もりをした方が良い。
もう自分の中では決まっているのだが、まだわからないので見積もりを頼んだところ。

俺は毎回何社も見積もりするより信頼できる管理会社なりリフォーム会社を作るほうがいい

教えてください
投資用マンション１室キャッシュで３年前に購入、賃貸収入ちゃんとあります
が、事情があって売却を考えています。
そこで、売却をする場合、購入して、管理をお任せしている会社にその旨を伝えて
指示を仰ぐのか、こちらから不動産屋に査定をお願いして売却を頼んだらいいのでしょうか？
手順というものがわからなくて・・・・

とりあえず管理会社に相談したらどうだい

とりあえずそうですよね、管理会社に相談ですよね
３年とはいえお世話になってるのだし、相手を信頼して、そうします。

>>981
短期だと税金が高いんじゃないかな？

買ったときより高くうれりゃな
同じ額で売れれば手数料諸々差し引いても
二年分ぐらい黒出るだろ