アパート経営なんでも相談室【111号室】

大家だって経営努力してます。がんばって11スレ目も満室に･･･

＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます

＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はまとめて最初に
書きましょう

前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/
アパート経営なんでも相談室【110号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/

３げっと

2get

乙

※業者には注意

あとから「公庫融資なんです」とかはなしね。情報はまとめて完結に。

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

200万しかないけど、出来ますか？

家賃保証事業ならできそうだな。

やっぱり大手業者が安心ですよね
地元の不動産屋って、悪人づらした奴ばっかりです

地元の不動産屋なんか一括借上げ業者に買収されてる奴ばっかりｗ

前スレ973さん
うちも同じような状況なので、何かいい話があったら教えてください。
参考にさせていただきます。

>>11
人にきくときは自分から話してください。

じゃあ、状況説明します。
某政令指定都市から電車で３〜４０分くらい（１回乗り換え）の駅前徒歩３分。
近くに国立大のサブキャンパスあり。
土地約３００坪。売ったら１億ちょっとか？
ハウスメーカーのプラン（６０平米家賃保証１０万）、、設計事務所のプラン、
コンビニ＋ワンルームのどれかで検討中です。

大阪市、名古屋市からでも電車で３０分乗れば「坪１０〜２０万なのに
乗り換えありで３０〜４０分で坪３０万を越えるのは凄いな。
立地最高だな。

自分自身はそんなに価値を見出せないのですが、
ニュータウンということで何かプチバブル状態みたいです。
ハウスメーカーの分譲で、坪５０万くらい。
売ればいいって話なんですが、土地がなくなるのもちょっとどうかと。

>>973じゃ無いけど、いちいち見に行くのが面倒なんで再褐

>参考になるスレの流れだわぁ。
>当方も土地持ち、先代の考えで土地は売る事ができません。
>
>そこで一括借り上げも検討していますが、契約期間を終えたオーナーさんいますか？
>
>聞きたいのですが、果たして契約期間内で全て元が取れるのでしょうか？
>契約を終えた後は面倒が増えます？
>
>目的が、現在何も使ってない土地の固定資産税を払えれば良い位の
>リターンしか考えていない人にはリスクある投資なんですかね？

>あと、一括借り上げでコンビニを建てるという案も不動産から提示されているんですが、
>リスク面で、２棟８世帯のアパートと、コンビニ１軒ではどちらの方がリスクあると思いますか？

以上

>>15

レスからしてあなたは売った方が良いと思われる
その土地にそこまでの価値を見出せないってことは
見る目が無いかその土地が割高かのとちらか
どっちにしろ売ればいいよ

ただし売った金を自分で運用できるならね
慣れは必要だが金融資産は不動産より扱いがはるかに楽だ

同様に>>16も売った方がいいと思われる
というかレスから売りたい気持ちが滲み出てる

せっかく土地があるんだから有効利用して儲けようっていう
前向きのマインドが感じられない

借金しまくって攻めまくれとは言わないけど
やりたくない事はやるべきじゃないよ

土地を売って現金化するのは別に悪いことじゃない
持ってるだけで金掛かるんだから

利益を最低３５％追求する大手が
本当に大家のことを想って家賃保証や一括化利上げを進める
素晴らしい国ニッポン！

一括化利上げｗ

金持ち父さんになりたいです。

世田谷区ならリベロはやめといた方がいいね。
あそこはヤバい。

借り上げ君になりたいです。

俺のところは、一括化利上げで２０年間を余裕でやれた
あと５年で完済、業者ともあと１０年契約継続できたよん

業者に利益もってかれても自分が何もしたくないならやったらいいんじゃね？
更に言えばそういう類の人はこのスレに来る意味ないんじゃ

ヒント
>>24を良く見ると、一括化利上げ

だって、自分でやったって不動産屋に利益持ってかれるし空室は自腹だからね。
長期の利益が確定できる一括化利上げはメリット大きいね。実感。

>>27
自分の言ってることの矛盾点に気づいていないのが、少し悲しい‥

一括借上げの話題になると必死になる脳内大家が一匹いるなｗ

>>28
間違っているのはキミのほうだ。
27は
だって、（オレは業者だけど）自分で（賃貸事業）やったって不動産屋に利益持ってかれるし空室は自腹だからね。
（自分で建設費を出さずに）長期の利益が確定できる一括化利上げ（事業）はメリット大きいね。
（空室が出そうなら、収支を気にせず家賃を下げれば良いだけだから）実感。

一括借上げの話題になると必死になる脳内大家がもう一匹いるなｗ

>>30
へー、そういう風に説明するんだ？

今時それで納得する土地持ちはおらんよ

別に一括借上を否定はしないけど自分でやったって利益持って行かれる
ってのは何で？礼金はその通りとして他はまるまる入ってくると思うけど。

リフォーム会社を探すのは大変だけどね。

まるまる入ってくるって感想がすでに脳内だろｗ
自主管理で１０年も２０年も満室なんて有り得ないからなｗｗ

>>34
利益を持って行かれるって書いてるから、どんな利益を持って行かれるのか
聞いたのさ。

２ちゃんとはいえ、あんまり斜めに構えすぎるのも考えものだぞ。

話が変わるが不動産投資、資産運用ってのは、ただの個人がやってる例が多いけど
右向けば法律で守られまくった店子様、左向けばヒト、モノ、カネに
恵まれた企業様の間で大家（個人）は頑張らなきゃいけないんだから、
いろんな意味で慎重にならないと。

だから脳内だって現況を知らなさ杉ｗ
自主管理で一匹狼の斜めな思考は終わってるぞｗｗ

>>27
>だって、自分でやったって不動産屋に利益持ってかれるし‥
一括借り上げったって、結局は地元の不動産屋に任せてるって説明するんだよな？
しかもその上で、一括借り上げってことで利益を吸い取られるしな

>>36
いつか良い家に住めるといいな。努力すれば可能だよ。まあ、頑張れ。

チミ>>37、何もわかってないなｗ
もうちょっと商売のこと勉強したらｗｗ

>>38
意味不明ｗ
また脳内大家の低脳ぶりをみたｗｗ

>>39
俺は>>37じゃないけど、何もわかってないから教えてくれ
「自主管理で不動産屋に利益を持ってかれる」って何の事だ

そんなこった>>27にきけｗ
自主管理物件は付きが悪いってこったろｗｗ

>>39が苦しくなったら、いよいよ何にも説明しなくなった件ｗｗ
まあ、漏れは金にならんから無理も無いが‥

>>41も辞めときなって
>>39は一括借り上げをやってる業者だよ

>>39
俺も知りたい。

脳内大家はクレクレ小僧ばっかｗ
現実を見て自助努力するこったなｗｗ

>>42
客付きが悪いって、利益をとられるのと違うでしょ
>>35に>>36って返事してんだからわかってるってことだろ？

自助努力しろとか、説明できずに逃げ口上ですか

脳内大家は不動産屋で聞き込みしたことないだろｗ
一括借上げ物件の家賃設定から研究してみるだなｗｗ

>>45
う〜ん。君の長所である「背伸び感」が消えてしまったレスだ。
先生、残念だよ。もう一度、レスし直しなさい。

さすが脳内大家だなｗ
空室なら利益も糞もないだろｗｗ

ほ〜、聞き込みですか。なるほど。聞き込んでみるわけですね。

一括借り上げのメリットは何度も出てるけど、面倒が無いこと
これに尽きるし、これしかメリットが無いと言って過言じゃ無い
空家リスクを減らせる散々言ってるが、それは当初はメリットとしては小さい
みんな築浅物件を狙うからだ

オーナーになるのが始めてな方
逆に沢山の物件を持っていたり、仕事を他にやってて多忙な方
そんな方にはそれなりにお勧め出来そう

デメリットは、やはり収入が減らされてしまう事
当初の１０年ほどしか、収入の固定期間が無いこと
つまり‥１０年を終えれば、収入は激減してしまうことである

脳内大家の斜めな思考乙ｗ
それじゃあ全然、面白くないんだけどなｗｗ

家賃保証なんてなくても、変なアパートでもない限り普通は最初の10年程度は入るよな。
10年目以降をどうするかが問題。

>>53
５年前くらいまでは、俺もそう思ったｗ
もうそのデーターは古すぎるぜｗｗ

ちなみに>>51＝>>43です
賃料設定を知りたいだけなら、ネットで十分

ISIZE住宅情報
http://www.isize.jutakujoho.jp/

だから脳内大家だっつ〜のｗ
笑けて転げまわったぞｗｗ

脳内大家はクレクレ小僧ばっかｗ
「現実を見て自助努力する」こったなｗｗ

具体的な発言に乏しくなってきたな‥
つまらんので、寝るわ

現実的な発言が皆無の脳内大家ｗ
夢を見て自助努力を怠るでねぇーぞｗｗ

一括借り上げは、するくらい大家やるなよ。
相続した土地なら尚更、坊っちゃんは苦労視なさい。

日本語でおｋ

NGワード「脳内大家」推奨

>>53
うちは築10年過ぎから一括借上げにしたよ

>>63
それ良いね。本来そうあるべきだ。よほど条件が良い物件なんだね。

築１０年から一括借上げってｗ
それこそ業者のぼったくりのケースｗｗ

一括じゃなくて半分借上とかないのかなぁ。
業者持ち分と大家持ち分で切磋琢磨する物件。

どっちにしてっも業者はわざわざ損することはやらないｗ

本日のキャラは一括借上反対派みたいだな。

差押え喰らってる大家も多いぜww

眠い

悪い業者と良い業者の違いは簡単です

「私は、素人の無知につけこんで、割高な物件を売りつけた事など１度もない」
これが良い業者です

逆に一度でもあるなら、それは「悪徳業者」であり、
絶対に取引してはいけない連中です

勝負は最初の10年
そのおいしい期間を業者にしゃぶられる悲しさ
ま、言いたいのは最初の10年を自主管理で貸せないような立地でやるなボケということだ
幻想を抱く奴が増えるほどこの商売は終わっていく

>>71-73
バカだな〜脳内大家

>>73
こいつは、本当に天然の脳内大家ｗ
勝負は最初の10年なんてどういう事業計画だｗｗ

前スレから痛いところを突かれると業者が必ず噛み付いてくるな

事業計画ｗ
業者が作ってくるアホ計画に騙されるのは素人の地主だけだ。

↑と、脳内大家が涙目で申しております。ww

>>76
だなｗ
工作がバレてからはやりたい放題ｗ

木造か軽鉄、精々ALCぐらいしか持てない分際でｗ

なにここ？みんなおもしろいね
木造か軽鉄、精々ALCぐらいしか持てない分際でｗって意味がわからん
お金がないといいたいのかな？もちっと勉強しなさい

新築ＲＣ構造だと投資回収まで２０年以上かかるからだろうね。
１０年もすると全都道府県で人口が減少しはじめ老齢化も急激に進む。
当然よほど立地条件がよくない限り借り手はいなくなる。
借り手も金のない不良老人ばかり増えてくる。
売ってはいけないアパートを売らなきゃいけない業者は大変だと同情するよ。

投資回収っでてことで言ってるんですね。うーん不正解

やっと満室になったウレピ！

木造か軽鉄、精々ALCぐらいしか持てない貧乏達乙ｗｗｗ

>>77
こいつ、事業計画って業者が作るんだとさｗ
脳内がバレてからはアフォレスしたい放題ｗ ｗ

晒しage

www

>>85
脳内大家乙

晒しage

アパートって言ったら木造が定番でしょ。木造。
そして超と豪華に軽量鉄骨ってとこでしょここの脳内大家はｗｗ

自己資金すくないし、経験浅いしで小さいのからはじめるんですが、
二階建てなら軽鉄でも十分というか、最適じゃないですか？

いいんじゃないの、一括化利上げなら

場所はどこ？借入額は？
状況によるよ。

直ぐに競売になるなww

アパート経営の利回りと効率性は条件によるところが大部分を占めます
利回りと効率性を追求するには、以下の条件を満たすことが大切になります。

・エリアニーズ　　・適正家賃の設定　　・駐車場　　

計画段階ではプロと将来を見越した綿密な計画を立てることが重要となります。
また、竣工後の経営手法も重要となってきます。

入居者が部屋探しの際に絶対条件と考える設備
＜ファミリー向け物件＞
1位 追炊き機能
2位 ﾃﾚﾋﾞﾓﾆﾀｰ付インターフォン
3位 オートロック
4位 ブロードバンド
5位 エレベーター
6位 BS・CSアンテナ
7位 システムキッチン
8位 シャンプードレッサー
9位 洗浄機能付便座
10位 ディンプルキー

＜単身者向け物件＞
1位 ブロードバンド
2位 オートロック
3位 ﾃﾚﾋﾞﾓﾆﾀｰ付インターフォン
4位 BS・CSアンテナ
5位 シャンプードレッサー
6位 洗浄機能付便座
7位 エレベーター
8位 ディンプルキー
9位 追炊き機能
10位宅配ボックス、シャワーブース

ＲＣ自慢かよ、まあ解体する時に目玉飛び出すほどの請求書見てください。

>>97
追焚きが正解だ！米炊くわけじゃねーしなww
それとウォークインクローゼットも忘れるなよタコww

100get

２階建てRC、防音処理不要で敷地に余裕があれば、解体費用は１千万以下でも可能。
RCは敷地有効利用目的が多いから、３階建て以上が多いので、通常なら２千万円以下で何とかなるんじゃないかな？
でも３階以上のアパートでエレベーター無しだと３F以上の空室が埋まりにくい。
いずれ元本回収前に家賃の値下げと解体で悩んだあげく投げ売りする例が続出するだろうね。

都内の高級住宅地では低層ＲＣ構造エレ付きが主流（絶対条件）だけどな

それアパート？

脳内大家の特徴、一括借上げ否定、業者否定、木造軽量否定、それからｗ

>>97
最も大切な設備にして、重要なものを忘れているぞ

・・・立地・・・

これが悪ければ、話にならん

立地とは、さすが天然の脳内大家ｗ
勝負は最初の10年なんてアフォレスするわけだｗｗ

NGワード「脳内大家」
NGワード「脳内大家」
NGワード「脳内大家」

煽り文句って単純なもので
自分が言われると一番むかつく言葉を多用することが多いそうだ

先日、コンビニの話を聞いてきました。
契約はリース契約のみ。コンビニから借りる事になる協力金1400万は保障との事でした。

早速聞きたいのですが、60坪程度のコンビニ店舗の建設費3000万って妥当なんですかね？
高過ぎませんか？ボッタクられています？

この辺の相場ってドコで聞けば良いんだろう。。

3500万を借り入れ（保障を引くと実質2000万）、15年で返済。
5年目には初期費用を回収できる計算にはなっていたのですが、そんなに上手くとも思えないし、
何より、契約終了後は、土地に加え建物の固定資産税も圧し掛かってくる。

>>18
そうなんです。両親を説得してください＾＾；リスク取る必要ないんだけどなぁ。
でも、どうせやるんだったら少しでも納得行く方向に。後ろ向きながら前向きにやりたいとは思っています。

>>77
まさにその通りでした。家賃設定が15年後も変わらない表記だったり、細かい数字を誤字に見せかけてか
知らないが、見栄えの良い方向に間違えていたり。ちょっと不審。
ただ、この話が流れた時、次の案がすぐ出てくるかどうか。多少予定と違っても投資金額分はペイできるんですよね。

>>11
こちらこそ、よろしくお願いします。

20年スパンの投資を数ヶ月で決断しなきゃならないのは辛いものがあります。
何より、相談できる人間が圧倒的に少ない。>>11さんも何かあったら教えてください。

来週はハウスメーカーの計画が出るので、そちらの計画書と照らし合わせる予定です。

>>109
これからコンビニやる気なの？
けっこう前から良い話を聞かないけどねぇ・・・

【1度は】教えてコンビニ経営【やってみたい】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/management/1169661585/

>>109
坪50万円なら十分有り得る話だと思う
コンビニのことについては↓で聞いてみたらどう？

【1度は】教えてコンビニ経営【やってみたい】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/management/1169661585/

ごめん、かぶった

>>111
そのスレは私も見ました。
経営者側の書き込みが多く、店舗を貸す側とは若干違うかなと思っていましたが
やはりリスクではありますよね。

>>112
自分の土地に建物を建てて、入居者に貸すという形態はこちらのスレに近いのかと思い、こちらに書き込みました。

勉強不足で申し訳ないのですが、私の住んでいる地域では60坪の一軒家でも3000万円はしないんです。
コンビニのような箱物の建築費の方がなんで高いのか不思議に思ったのです。

ハウスメーカーのアパート計画書が出たら照らし合わせてみます。ありがとうございました。

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

みんななんとなくわかってると思うけど
煽ってる奴は業者でも大家でもないよ
カキコ読むとわかるよね

今度は立地否定かよ
すげ〜なｗ

爺さんがやってたんだけど
生活保護で家賃踏み倒してるボケナスがいるんだけど
生活保護だから差し押さえも無理なんだが…
生活保護課もなかなか動かないし

生活保護受給者と契約するほうがおかしいｗ

脳内大家の特徴、一括借上げ否定、業者否定、木造軽量否定、それから何だ？ｗ

家賃保証否定

一括借上げ否定←当然
業者否定←まあ、当然
木造軽量否定←そんな奴はいねえ。築20年のRCを全額借入で勝った奴の自慢。こいつらの半数は破産。
それから何だ←立地は重要。当然。

立地は重要とは、さすが天然の脳内大家ｗ
勝負は最初の10年なんてアフォレスするわけだｗｗ

立地は重要とは、さすが天然の脳内大家ｗ
立地は重要とは、さすが天然の脳内大家ｗ
立地は重要とは、さすが天然の脳内大家ｗ
立地は立地は重要とは、さすが天然の脳内大家ｗ
重要とは、さすが天立地は重要とは、さすが天然の脳内大家ｗ
然の脳内大家ｗ 立立地は重要とは、さすが天然の脳内大家ｗ
地は重要とは立地は重要とは、さすが天立地は重要とは、さすが天然の脳内大家ｗ
然の脳内大家ｗ
、さすが天然の脳内大家ｗ

やべえよ。築20年のRCを全額借金で買ったやつが怒ってるよ。

こわいよ。

はいはい、いつも必死な脳内大家乙ｗ

>>123>>125
脳内大家、日本語でおｋ

相当の基地外だね

>>119
生活保護は家賃別払いで全額支給のはず
本人に支払われず、直接大家に払われるので
生活保護受給者との契約は確実性が高い

脳内大家の特徴、一括借上げ否定、家賃保証否定、業者否定、木造軽量否定、それから何だ？ｗ

事業計画否定

生活保護受給者否定

もう一括化利上げの話題はそっちにスレ立ててやってくんないかなｗ

隔離スレが必要だよな

荒しに何言っても通じないと思うよ

脳内大家の隔離スレが必要

前スレ973さん、
うちの場合はコンビニ家賃は坪1万の計算でした。
上に住宅を作らないといけないので、建設費用は参考になりませんが、
店舗二件（コンビニ５０坪＋他３０坪）、２階ワンルーム計８０坪で１億２千万くらい。
ちょっと高めです。

>>137
その「脳内大家」ってのは何？
オーナーでもないのに、オーナーのふりをする人の事？
それとも「業者にとって都合の悪い人」の事？

無視したほうがいいよ

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

火災報知機義務化どうしてる？

一括借上ならその心配はない業者が格安でやりますｗｗ

>143
格安っていくらだよｗｗ

ボロアパートの脳内大家は、気になるんだろうなｗｗ

>>142
１個1980円のを買ってきて、オーナー自ら取り付け

風向き変わったか?

　地方の県庁所在地、主要駅から徒歩５分に、築３０年の２ＤＫ１６戸
の物件を持っています。父が３０年前に建築した時は考えもしなかった程、
当地は一人一台の車社会になり、車がなければデートも出来ない状況で、
駐車場の無いうちのマンションは３年程前まで苦戦してました。近隣で
駐車場を借りると、２万円と高いためです。

　ところが、昨年あたりから空室が出てもすぐに入居者が決まるようになり、
仲介業者に理由を聞いたところ、ネットからの指名ばかりだそうです。まだ、
こちらでは少数派ですが、車を持たない人が増えてきて、そういう人達に
とって、新築１Ｋ並の家賃で２ＤＫが借りられるのは魅力だし、ネット検索
のおかげで、条件に合った物件が探しやすくなったからだろうとの事です。

　うちは、アパマンとエイブルに依頼していたのですが、３年程前までは、
アパマンからが多かったです。これはアパマンの方が立地がよかったからです。
ところが昨年からは、立続けにエイブルが５件入れました。これはエイブル
の方がネットに力を入れてて更新が早いからです。アパマンがうちの物件を載せる
前にエイブルで決まってしまうという感じでした。ちなみに、エイブルも
アパマンもフランチャイズの地元会社なので、他の地域は違うと思います。

　担当者によると、今はネットを見てからという人が７、８割いるそうです。
そういう人達は、目当ての物件が空いてないと帰ってしまい、電話で問い合わせて
くる人は、来店すらしないそうです。昔のように囮物件で店に誘い、仲介業者
が勧めたい物件に誘導するという手法は通用しにくくなっている、入居者が
部屋を選ぶ時代だと言ってました。

　仲介業者は、一括借上げや家賃保証の物件を優先して斡旋するから自主管理より
有利という話がよく出ていますが、そのメリットはいつまで続くのでしょうか?

ネットで部屋を決めるのではなく、ネットで仲介やを決めるんだぞ、わかってる？ｗｗ

>>147
脳内大家の必死の作文だが、的を得てないので０点ｗｗ

俺も賃貸住まいを何度かしたことあるけど、
WEBで検索していくけど、実際に見るとイマイチってのが多くて、
結局、不動産屋の奨めに頼る場合も多かった。

WEBや広告で釣って、それから別物件へってのは
結局「現物をみてから決定する」というステップがある以上、
未来永劫かわらんのではなかろうかなと。

>>147
つ〜か、全然地方の現状をわかってないじゃんｗ
妄想丸出しの作文ｗｗ

148 NGワードあぼ〜ん NGワードあぼ〜ん NGワードあぼ〜ん
NGワードあぼ〜ん

こうやらないからアホを相手にすることになるんだぞ。
とにかく相手にしない。餌やらない。このスレは機能してないから
質問するだけ無駄だということに気付こう。

>>149
147はさておき、君の発言は的を射てもいないし、当も得ていない。
間違いなく０点ｗｗ

業者うざい

だからあぼ〜んしなよ
このスレあぼ〜んだらけだよ

脳内大家うざいｗ

>>156
業者に「都合が悪い」から？

また栄養を与えて馬鹿じゃない

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

>>157
はい、もう一度作文書き直しｗｗ

何で大家と業者が戦ってるんだ？
業者は大家からお金をもらうんじゃないのか？

不動産との信頼関係は？

不動産との信頼関係←日本語が変

脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家
脳内大家

>>164
せっかく復帰するチャンスを与えたのに‥
ただの基地ガイだったかorz

ってより、業者ですら無かったんだな

初心者でスミマセン、質問です、
入居者の募集はどうやったらいいんでしょうか?
学生向け、単身者向けのアパートなんですが
不動産屋さんは全然宣伝してくれないし
検索とかしても全然でてこないし、途方にくれています

自主管理だと不動産屋に広告費を提示しないとネットにも出してもらえないでしょうｗ
そもそもネット情報は、イマイチの残り物、自主管理物件でしかないのですｗｗ

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

>>166
自主管理大家の悲鳴その１ｗ

>>166　169
つまらない釣りは楽しくもない
もっと巧妙に書き込まないと駄目ですよ

すでに自主管理で大家をする時代じゃないみたいですね＾＾

>>130
はああ！それは最近の話だろ。爺さんがやってたつってるだろうがｗ
俺がやってたら入れねえよ。生活保護ってお前らが考えてる以上にＤＱＮなんだよｗ
パチンコばっかしてるとかそんなんばっか脳内大家ばっかなのは良くわかった

ここ、凄い業者の宣伝スレｗｗｗ

>>173
業者の宣伝にもなってないし
そもそもカキコしてるのが業者なのかすら怪しい

>>11=>>139　さん
色々と検討した結果、現段階ではコンビニのリース契約は断念しました。
同時にアパートの○十年借り上げプランも。

>>18さんのおっしゃってくれた事が全てで、本当は売りたい（と、心の中では思っているかもしれない）
ような土地に、6000万も、4000万も借金して、建てる必要があるのか。

>>11さんのような好立地というような条件ではないですし、
仕事も現段階では定年までやめるつもりはありません。

ここで、リスクをとって、失敗して今後後悔しながら・・・ってのもアレですしね。

で、現在は事業用借地契約を結んでくれるような物件を探す方向に完全に切り替えました。
良くて坪700円程度、坪400円という条件になってしまうかもしれませんが、初めての不動産投資
としてはその程度で良いのかもと納得させています。

また、報告します。最近睡眠時間が削られる削られる＾＾；

アンカー間違えました。
>>138ですね。

一括借り上げについては、荒れ模様ですが、ちゃんとした議論になれば面白そうなんですがね。
単独スレ建てても良さそうな勢いですね。

>>175
> 良くて坪700円程度、坪400円という条件になってしまうかもしれませんが、初めての不動産投資
そこまで安いとオレが借りたいぐらいだなｗ
借り手がいなかったら連絡先を書くので知らせてくれ。

>>147
築30年じゃもう寿命じゃネーかｗ

>>174
だよな。
業者にしてはあまりに知識がなさすぎるから
俺も疑っているよ。金持ちへの妬みから
大家をからかって楽しんでいる奴が大家スレに
いたことあるからそいつじゃないか。

大東の30年借上げにしろ

>>179
また「脳内大家」とか言って出てきても、虫が妥当かな？

ここは相談室だから
初心者が質問しにくい今の状況はよくないね
だから荒らしは無視して相手しないようにしよう

>>174>>179>>181
おい、脳内大家とは、自作自演で必死のお前のことだｗ

>>182
こいつは、ほんとに脳内大家ｗ
で、やり直しの作文はできたか？ｗｗ

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

>>177
これから大変だろうけど、頑張ってね
色々とみんな言うけど、結局は正解なんて無い道なんだから

最後は自分が信じた道を行けば良い
その代わり、誰を恨んでもいけないね

>>177
借地が何たるかも知らんらしいｗ
アフォなことぬかすな脳内大家ｗｗ

脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ
脳内大家ｗｗ

　

>>185
業者にとってはね

この板に大家以外のやつが来る訳ないだろう。
そんな暇人いるのか？

うっせえなあ、確かに俺も大家だが、はうすめーかーで新築立てて
家賃保障したのはいいが、月の持ち出し5万3000円ってどういうことだ？

正直ウラヤマシス。

　　だから荒らすぞ

脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家
脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家
脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家
脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家脳内大家

>>192
こいつは、ほんとにほら吹き脳内大家ｗ
で、やり直しの作文はできたか？ｗｗ

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

>>192
ハウスメーカーってどこ？家賃保証はメーカーがやってるやつ？

>>194
毎日お仕事ご苦労様です

別に大家とて、かつかつしてるわけじゃないから
業者に多少の上前はねられようがかまやしないのよ。

ただ、赤字だけは勘弁だから、その辺りの「保障」をしてもらいたいものなんですがねー。

ぶっちゃけ、10-20年での建築費元金保障？　それ以降は大家の努力でもいいからさ。

それで共存共栄になるんじゃないのかね？

うちのアパートのすぐ裏に去年秋に4.5畳1Ｒ10部屋のアパート建ったんだが
3部屋しか入ってないｗ
一括借り上げの物件みたいだけどどうすんだろ

（真実）
一括借上げアパートのすぐ裏に去年秋に4.5畳1Ｒ10部屋のアパート建ったんだが
3部屋しか入ってないｗ
自主管理なんだけどどうしたらいいんだろう

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

（真の真実）
バカな土地持ちに、アパート売ったお。
ぐずぐず言うから見かけ上利回りの良い１Rをバカ高い建設費で売りつけて、一括借り上げにしたお。
予想通り入らないけど２〜３年ほっといて契約家賃下げてやるお。

だから相手にするなよ。

商売は共存共栄が要、脳内大家じゃわからんだおｗ

今日もあぼ〜んが多いな
もうしばらくかかりそうだね

だから脳内は相手にするなよｗ

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ
これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

>この板に大家以外のやつが来る訳ないだろう。
そんな暇人いるのか？

いるのは大家と管理会社のみ

だから相手にするなよ。

都心の築45年以上の木造ですが、改築して家賃保証でローン返済なんて
業者のいい鴨になっちゃうでしょうか？

空室で苦戦すれば銀行の鴨ｗ

やっぱり家賃保証の契約きれてからと、更新できても家賃自体が下がると怖いなー。

最初から業者が損することするわけないんだから、恐い以前だな

業者が儲かるのはある程度はいいけど、ローンの支払いに苦しむ
ようにはなりたくない。でもリスクはつきものなのかな。

自主管理で空室続きじゃ破産してヨシｗ
か、脳内大家ｗｗ

さすがに築４５年の木造なら話が違う。
腐肉より、上手な料理人の手で美味しい鴨料理に仕上げてもらったほうがマシ。

莫迦

>>215 材料（腐肉）が悪くてもいい料理人なら美味しい鴨料理に仕上げてもらえるってこと？
それとも、どんなにいい料理人でも新たな材料（新築にするための）が必要ってこと？

>>217
いや、鴨になるかどうかはオーナー自身の話。
鴨葱と思われても良いから業者に飛び込んでいっても良いだろうってこと。
高価な土地に築45年ボロアパートは超ハイリスクで、火事でも起きれば大災害だろう。
上手な料理人（業者）の手で料理してもらって有効活用したほうがいい。
もちろん更地にして土地を売ったり貸したりする手もある。

>>218

なるほど。確かに現状じゃ人に貸すのわ無理だし、自分で管理なんて
なおさら。

>>209
リフォームをうまくやって高利回り物件に変身させたら
家賃保証もあり。やってくれるならね。
でも新築で家賃保証はやめとけよ。
そんなものに頼らないと駄目なら最初からやらない方がいい。

これからのアパート経営は一括借上げや家賃保証でしょ、やっぱｗ

>>220
アドバイスどうもです。
やるとしたら新築ではやらないようにします。
というかできないかも、、、

ちなみに管理会社が倒産したりしたら、契約にもよるかもしれませんが
家賃保証とかがなくなってしまう事は多いのでしょうか

最初は５年で家賃保証契約更新　次は３年で。その時大家へ払う家賃を決める
双方が一致しなければ、保証契約はしない、自主管理入居者募集になりますよ。
相場家賃は半分程度大家が泣く、入居者がいなくて、ローンが焦げ付きます
１棟売りの競売物件がかなり、出て来てます

やはり契約更新と家賃設定がカギになってくるんですね。
前例とかないかググッったけどよさそうなものがなかった。
事例とかあったら是非見てみたいものです。

>>224
5年とか3年とかは業者によるだろ

>>224 は、家賃保証をわかってないなｗ

脳内大家だからｗｗ

結局、「家賃保証する」って
営業マンに言われたことがきっかけで
アパマンを建てるのは愚かだってことだな。

増してや、借入金は家賃収入で返せるなんて
安易に考えてアパマンを建てるのは
更に愚かだってことだな。

アパマン経営は、お金が有り余っている
資産家が、税金対策でやるものだよ。

これからアパートを建てようと考えてるんだが
満室保証や空室保証はいらんが
家賃回収で揉めるのは嫌なので家賃保証だけやろうと思ってる

そんな大家はあまりいないんですか？
駅まで近いし都心にも近いのでそれなりに入る奴はいるはずだし
それなら家賃回収だけが問題になってくると思うんですよね

そういうやつがひどい目にあう

>>230
滞納された時の手間を考えたら利用しといて損は無いと思うよ

JIDとかのあれならありかもな

億の価値のある土地持ちだけで
今時その土地の上にマンションを建て儲かります？
おそらく家はローンを組んでると思います。

儲かります？
って考え方がすでにおかしいｗ

うちの土地じゃないのです。
過ってはそうでしたが、
じゃどう聞けばいいのでしょうか？

うちにも新耐震以前の築４０年近くになる古いアパートがあるんだが
結構ガタがきてて入居率は50％
住友の新築そっくりさんとかはどうなんだろうか。

投資資金は１０年ほど前に回収しおえてるから
このまま潰れてもいいっちゃいいんだが。

一括借上げで建て直したほうがいんじゃね？ｗ

業者の儲けが第一ｗ

今はキャッシュを蓄えて
入居率が20％切ったら考えるとするか、、

>>237
新築するか改築するかは構造体次第じゃね
構造体がしっかりしてるなら、耐震補強と合わせて改築って手もあるような

築４０年のアパートで１０年前に完済って普通じゃないなｗ
どういう返済計画だったんだｗｗ

脳内大家だからｗｗ

>>242
借金は元から30年返済計画だったからね。
30年にわたって収入の半分は借入金+利子返済でとんで残りの半分が純収入ということだけど？
全部返済に充てれば15年程度で返済できたとは思う

地震保険ってつけてる？
うちはつけてない。

馬鹿高いし、半額しか補償でないし。

４０年前に３０年のアパートローンは、普通ないよｗ
だから、脳内大家だなｗｗ

>>246
なんかしらんが必死だな。ｗ
40年前のサラリーマンは家をどうやって買ってたんだよ。？
キャッシュか？30年の返済計画なんて当時でも普通だよ。
30年固定金利とかいうもんはなかったけどね。

脳内大家が必死だなｗ
ほ〜、４０年前に３０年のアパートローンを組んだんだなｗｗ

アパート経営でどうやってやるの？
金額は？
必要な物は？
教えてエロい人

　　　　　　　　　　　　,. .‐:'´: ; : : : r､_､_;._:｀丶､　　　　　　　　　　　　　　　 }
　　　　　　　　 　 ／: : : : :_://: ;ｲ:l　　　 ＾⌒` :＼　　　　　　　　　 　 　 ／
　　　 　 rt.冖７ｰ､: : : : :Z ,'ｲ: / l/　　　　　　　 ヽ:ヽ　　　　　　 　 　 ／
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　　　　 ｉ . . : :.:.|: : : Ｚ　　　　／/::::::ヾ`′　　 ∠.　 lﾊl　　　 ／　　　　　 /
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　 　 　 ! : : : :.:.:|:.:.:.{　　　　　　 ｀ー'´　　　 　 t_ﾘ '/: : ｌ　/　　　　　　, ′
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　 　 　 !: :.:. :.:.:.:|　　〉　　　　　　,.-―−- ._　　　　}:.: : |　　　　 ／　おうはようございます！！
　 　 　 l: :.:.:.:.:.:.:|ヽ._｀_　　　　　 {　　　　　 　 7 　 /:.:.:l｜　　　/
　　　　 | :.:.:.:.:.i:.|　｀ー->､　　　 ヽ　　　　　 /　 , ':.:.:.:l| !　　／
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　　　 　 !:|:.:.:.:!l:!　　 　 　 }　　 　 ｀ T_7_´ ヽ:.:.:.:.l:|:.:.:ﾊﾘ'
　　　　　l:l!:.:/ ′_,∠＞;く　 　 　 　 | く:.｀ゝ }:.:.:.:l|:.:/:r'
　　　　　 ｌ|/　／　　 　 }:.:.ヽ、‐-､　　' ｀Y＾´:.:.:.:.:|://
　　　　 　 'r く_　　　 　 ´｢´:.:.＼　　　　 ﾉ:.:.:.:|:.:._ﾘ'′
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>>249
> 教えてエロい人

エロい人に聞いてもだめだろ

ヘーベルメゾンの土地を定期借地で貸す方式の一括借り上げなら、外れだったとしてもたかがしれた損で済みそう。
これどうですかね？

ローリスクローリターン

>>253
ハウスメーカーで建てて一括借り上げ借り上げした場合は、割高な建設費と金利も負担するわけだから、リターンは余り変わんないんじゃね？
ふつうの一括借り上げよりは、リスク少ない分マシなきがするんだよな。
自分自身は、一括借り上げ否定派だから見積もり頼んだりしないけど、興味だけはある。

>>254
リスクが違うのにリターンがかわらないわけないよ。

定期借地一括借り上げはアパート経営が
うまくいこうがいかなかろうが３０年間の収入は地代だけ。年間の地代なんて一月分の家賃収入にも満たない場合が多い。（地価の2％程度）
何も建てる予定もなく30年間の金利が2％下回るんなら預金代わりにはいいかも。立地にもよるが駐車場のほうがまだマシじゃないか？　
３０年後に築３０年の建物がほしいというならまた話はかわるが。

地代収入だけでもあればいいじゃないか？
それ以外のリスクが一切ないならな

>>256
駐車場状にも出来ないような立地で
借り上げてくれるならそれでいいんじゃね？

詳しくは知らんけど、「前払い地代方式」って金利分引かれるんじゃないの？

リスクがないならってｗ
脳内大家だなｗｗ

金利が低いままというのはほんとに助かる。

うちは借り入れ金利が5.5％超えると利益がなくなる。

格好いい５階建てのエレベータなしのマンションが欲しい。
見た目が悪いマンションは街の景観も損ねる。

>>260
今なん％位ですか?

>>262
1.2％

もうすぐ更新だけど大してあがらないみたい。

金融機関はどこ？

ＵＦＪ

今からでも１．２％で借りられるかな？

家賃保証って・・・・話を聞きながら契約内容読んでいたら、むなくそ悪くなりました。

http://toshikazu.livedoor.biz/archives/55031532.html

プロがやっても家賃下げざるを得ない状況なんだから、
素人が自主管理でやっても空室続きで固定資産税すらペイできないってことｗ

>>268
普通そんなことないが・・・
よっぽど変な物件なんだろ。

>>11さん
その後、何か進展したでしょうか？進捗状況をお聞きしたいです。
こちらはかなり色々な事がありましたよ。

サラリーマンをやりながらなので、色々寝れない生活が続いていますが、
数十年やっていく事なので、後悔しないよう頑張っています。

このスレにいる人たちなら当然の事なのかも知れませんが、何も知らない所から
スタートだった私なりに良い思った事を書き込みます。

まず、同じ土地、同じ使用用途として、数社から見積もりを取りました。
乗る気の会社の数で、その土地の潜在能力が計れました。

また、打ち合わせする度に値段が下がって行きます。
一発目の見積もりから、ココまで下げるの？って位さがりましたよ。
また、何かあったら書き込みます。

>>267
セキスイかな
メーカーの家賃保証は建築費で元とってるからな

>>270
>何も知らないところから
自分も親の土地でアパート経営を考えており、
あらかじめ必要と思われるところは机上で勉強してきてるつもりですが、
イマイチ不安です。>>270さんはどういうところから始められましたか？

>>268
業者さん今日もご苦労様です

≫268
業者さんそれ言っちゃだめだろ。
借り上げなら家賃下げの心配ないですと言わないと。
プロでも家賃下げるしかないと言ったら
建築止めたほうが良いと言ってるも同然だよ。

それでも一括借上げで建つは建つはｗ
だから自主管理ならやめた方がいいぞｗｗ

>>272
この辺のスレもかなり参考になりましたよ。
このスレの不毛な煽り合いさえも、何も知らなかった自分にはありがたかったり＾＾

あと、私も自分なりに勉強はしたつもりでしたが、やはり打ち合わせを重ねる事でしょうか。
色々な用語等も覚えはしましたが、相手はプロなので、付け焼刃かどうかはすぐに分かってしまうと思います。

こっちの考えやスジを通して、押し引き。高いと思ったら素直に高いと言うし、
「信用できません。」という言葉も何回も使いました。
きっとイヤな客に映っているでしょうが、投資金額が数千万円ですから遠慮する事はないのかと。

私が一番念頭に置いた事は、家賃収入より保証より、初期費用を抑える事です。
スタートの家賃が多少安くても、初期費用の抑える方向で話を進めました。
ボチボチ話も固まりつつあります。早く楽になりたい。ってのが本心です＾＾；

初期費用抑えたらろくな物が建たないｗ
後々大変なお荷物になるだろうよｗｗ

初期費用が高けりゃいいってもんでもないけどね
内容によるわ

NGしたらいいのに
また調子に乗り出すよ

>>270
前スレ973さん、うちは使用収益開始が延びそうなので、
時間に余裕が出来、現実逃避しています。
設計事務所のプランに期待していたのですが、思ったほど安くならず、
どうするか迷っています。
某ハウスメーカー　デザイン良し、プレゼン良し、値段高し。
上場ゼネコン　　　　担当者真面目だが、知識不安。プランはこれから。
設計事務所　　　　　良いのだが、期待していたわりにはちょっと…。

どこも２〜３千万の借り入れをアドバイスされました。

>278
脳内大家が初期費用を抑えてまともな物が建つかｗ
素人は一括借上げで建てるのが一番安全だよｗｗ

>>277>>281
初期費用を抑えると誤解されるような書き方をしました。
ようは、家賃収入の初期設定は低くても良いので、建築費をマケて欲しいと頼んだんです。

２割程度は無条件でボッタクっているような気がして。
というのも、建築、建設、土木、造園など知人達に相談し、なんとなくの原価が聞けたので。

壁一枚の型番も決まっているような感じなので、そう悪くは建てないんじゃないかと。
それでも、やっぱりロクなものが建たないのでしょうか？
持ち家のようなカスタマイズされたようなものではないので、その辺は全く考慮していませんでした。

>>11
良いと思います。私もあと１年位他業種への投資も含め、考えたいです。
ただ、状況は変わり、600坪の内、300坪での不動産投資となりましたので、残り300の用途は
じっくり考えて行きたいと思います。

今の所、昔で言う平屋の形態が長期で安定なのかななんて自分なりに考えています。

>>11　さん
借り入れは国からですか？残りの金額は○○年保証みたいな感じですか？

計画書等の計算は自分でもう一度やられた方が良いですよ。

私も国からの借り入れ1000万円を提示され、残りは保証との事で返済計画を
見直してみたのですが、計算が合わず、○○年経過した後も1000万ほど足が出ていました。

最終的に、足が出ていた分と借り入れ金額の半分は安くなりました。
もう、その辺りから不信感出まくりです。

あと、お聞きしたいのですが、何年でペイできる計画でしょうか？
私は初期投資額3000万を6年でペイって感じです。

いい流れですね。
小馬鹿にするだけで
じゃどうするか具体性のない
意見ばかり聞かされても
参考になりませんからね。
2chは他人を見下して
優越感に浸ろうと考える
人にとっては天国ですね。

>>283
3000万を6年でペイ！？
随分早いように感じるんですが、坪単価かなり抑えてます？

>>284
間抜けな脳内大家ｗ
自助努力しろよｗｗ

>>285　土地持ちでもきついと思うぞ。
中古買いかな？

本物の脳内大家が誰かバレた瞬間でしたwww
適当な事書いてればバレないとでも思ったのかな…

>>281
その言い方だと、「一括借上げは初期費用が高くなる」って思われるだろ
馬鹿じゃね？

>>289
初期費用はともかく
一括借上げだと利益が出ないのは確かだな。
（一括借上げで利益が出るなら、その不動産屋が直接
オーナーになればいい。簡単に言うと一括借上げはオ
ーナーには利益が出ずに赤字になるから、不動産屋は
オーナー赤字にならなずに済むシステムといえる）

289さんの顔写真や住所がなんで公開されているんだろう？
この住所からするとマンション（アパート含む）住まい見たいだけど。
それにしても、この顔！写真うつり悪いな〜、もともとがキモ顔なの
かな〜？

>>290
「利益が出ない」ってのはちょっと違う
正確に言うと「利益が減る」
ただし、利益が出なくなるリスクもあるけど

だからｗ
自主管理で空室状態じゃ利益どころか大赤字だろｗｗ

>>283
うちは、建築費用１億５０００万（土地有り、３０００万借金）で、
満室で１０万（駐車場込み）×１２ヶ月×１５室なので、
上手くいってだいたい１２年くらいですかね？
（詳しい方、概算の計算方法教えてください。）

>>291
公開されてるって、どこで？
というか、よく調べがつくな、どうやって調べるんだろう…

>>294
結論から言うと借金しての賃貸は止めておけ。
-------------------------------------------
計算方法
家賃相場は不動産屋に聞くのではなく、借りる側の立場になって
Yahooに掲載されている賃貸募集の最低家賃価格を考えた方がいいよ。
（計算方法）
平均年間家賃収入＝（最低家賃（築１５年時）−５０００円）×１５室×１２ヶ月×０．７（入居率）
　　　　　　　　＝（６．３万−０．５万）×１５室×１２ヶ月×０．７
　　　　　　　　＝約７３１万円／年
※各部屋の修繕費の月割平均５０００円、１５年後の家賃下落率３０％、相場幅２０％として
築１５年の最低家賃は１０万×（１−０．３）×（１−０．２／２）＝６．３万円／（室・月）である。
年間固定資産税＝７万円（３０年平均）×１５室＝１０５万円／年
年間共用部分修繕費＝３０００円×１２ヶ月×１５室＝５４万円／年
減価償却費＝１億５０００万円×０．９／５０年＝２７０万円／年
借金の年間利息３０００万×７％＝２１０万円／年
青色申告での概算利益＝７３１万円−（１０５万円＋５４万円＋２７０万円＋２１０万円）
　　　　　　　　　　＝９２万円／年
建築費用回収に充当できる金額＝概算利益＋減価償却＝２７０万＋９２万＝３６２万円／年
回収年数＝１億５０００万／３６２万＝４１年
--------------------------------------------
（次につづく）

>>294
もし貴方がマンション（アパート）でなく駐車場＋外債を購入した時の収入
駐車場収入＝１万円×１２ヶ月×１５台×０．７＝１２６万円／年
固定資産税＝３万×１５台＝４５万円／年
青色申告での駐車場概算利益＝８１万円／年
外債収入＝（１億２０００万円−３００万（駐車場製作費））×５％×０．８（源泉徴収税）
　　　　＝４６８万円
総利益＝８１万＋４６８万＝５４９万円
これを４１年間外債預金し続けると
５４９万円×（１＋５％×０．８／２）×４１年＝約２億２９６０万円
これを元金と合わせると
（１億２０００万−３００万）＋２億２９６０万円＝３億４６６０万円
---------------------------------------------------
＜比較＞
４１年後貴方の資産は
Ａ．賃貸マンションの場合
　　１億５０００万円＋築４１年の１５室マンション
Ｂ．駐車場＋外債の場合
　　３億４６６０万円＋築４１年の１５台分駐車場

>>285
普通はどの位の期間から利益となるものなのでしょうか？
飽くまで計画書通りで算出した結果なので、実際はどうなるか分かりません。
返済計画は15年です。1年目から多少なりとも手元に現金が残る返済計画なのですが、
そのお金は15年（6年と数ヶ月？）は使えないものとして、貯めておくつもりです。

>>11
事業の規模が違いすぎるので、なんとも言えませんが、打ち合わせ当初は、当方も10年でペイの計画でした。
向こうが本当にやりたい条件なら、もう数年は短縮できると思いますよ。

エージェントのような制度ないんですかね？プロと素人の話し合いでは明らかに分が悪いですよね。
ボられているのか、そうでないのかすら、未だに分かりません。

>>296
非常に参考になりました。確かにそっち側から計画を立てるべきですよね。
実は、既に築30年の平屋を所有しています。祖父の代で建てたものなのですが、
現状は2/7の入居率です。これは、ウチの方から入居者をお断りしています。

（つづく）

築20年辺りから、家賃滞納者、外国人、職業不明など、モロモロのトラブル（と言うほどではありませんが）
があり、事業と考えると、建てた時期が良かったのもあり、十分元は取れたので、わずらわしい事を考えると、
よほどしっかりした人でないと貸したくないという考えになっています。

実際、家賃1年分滞納し、近所に引っ越した方がいますが、近所付き合いを考えて請求できないのが
現状です。多分、計画通りにはいかないんでしょうね。

本当は、土地を全て現金化し、元本保証の複利で回せば30年後には確実な利益に・・・
ココまで来て、また後ろ向きな考えになってしまった＾＾；

土地は先代の考えもあり、ホント扱い辛い商品です。

こんな出鱈目な試算が参考になるかよｗ

では、どんな試算が正解なのか是非ご教授頂けないでしょうか？
ネタでもウソでも、発言自体全てが参考になります。

あと、ぶっちゃけ、このスレに建てさせる側の人はいるのでしょうか？
建てさせる側のキビシイ意見が聞きたいです。

>>296
借入金利7％ってどこの暴利金融機関よｗ
今の金利なら借りない手はないよ。
金利固定期間終了時に借入金5-6割ほど返せる目処が立つなら何の問題もない。
借金することで金利1％ていどなら税金で相殺になる。はっきりいって借りたほうが特

>>296
　↑こいつの言ってきることはまったくの誤りｗ
実務を知らない脳内大家だなｗｗ

>>296-297
異論は出ているようですが、ありがとうございました。
兎に角、私達に知識が足りないことは分かりました。
うちは残念ながら駐車場の需要が少ないところですので、
駐車場経営は難しいです。

>>294
横から失礼します
うちも12-3年程度でペイって感じですね。ものぐさなのでしょうがないですが。ｗ
建築費用5700万（全額借金）（借り入れ金利は最初の４年が1.10％今が1.55％です（3年固定）。
収入は１０室で年間550万です。批判の多い？家賃保証一括借り上げですが・・・
ちなみに家賃保証は家賃の10％持って行かれます。（満室の90％の収入）
今年で6年目になります。
次回更新金利が2％を越えるようなら繰り上げで返済してしまう予定です。

あと７年直下大地震がないことを祈ってますｗ

>>297
外債収入とか入れてる時点で大ﾊﾞｶ確定だなｗ

>>302
平均家賃収入を築15年後の推定最低家賃（6.3）をベースに入居率70％でも試算している。
入居時から満室にならず15年後は入居率50％以下という最初から建てる価値すら見出しにくいアパート。
土地が高い地域で１ルームか１DK程度かな？
つまり家賃と言っても実はのかなりの部分が土地代のケース。

まえに住んでいたとこの大家は酷かったわ
部屋の一角、天井から雨漏り・・・
まずは様子を見に来て早急に直してくださいと依頼

その箇所を、ウィークディの昼間に合鍵使って業者と入って見たって・・・
わたしは事前に許可していませんので、
これって住居不法侵入・犯罪ですよねぇ、北区の近藤商事の近藤さん、どう責任とるの？
電話番号だそうか？

>>302
３０年平均の銀行事業者ローンの平均ですよ。
現在は事業者ローンは約５％位だけど、
定期預金利息３％になると銀行からの賃貸事業者ローンは約８％位
定期預金利息５％になると銀行からの賃貸事業者ローンは約１０％位
３０年平均の利息平均で約７％は低いほうです。
現在、外国債券は約６％（政府保証債）外国の銀行ローンは約１０％位です。
注）賃貸は住宅ローンでなく、低めの事業者ローン
---------------------------------
＞借金することで金利1％ていどなら税金で相殺になる。はっきりいって借りたほうが特
↑住宅ローンや国債ではないんですよ。
--------------------------------

緊急の場合は事後報告で足りるｗ
つか、早急に直してもらいたかったんだろｗｗ

アパートやるなら2%以下で貸してくれる
金融機関いくらでもある。ぞ

>>309
住宅ローンと同等の優遇金利で貸してくれますよ。
担保等が採れないなら無理だと思いますが。

脳内バカの次は外債バカか、おもしろいな

>>313
外債を高値掴みしたんだろ。ほっといてやれｗ
また１ドル７０円台になったら外債かってもいいな。

為替リスクを考えない男の人って…

男の人???

>>315
女だな

大雑把に考えて建築費は家賃の6年分と考えている。
これで回収は10年程度。
建築費が6年以上になるようなら俺は絶対にやらない。
おいらが6年前に買った中古収益物件が表面18％だった。
これが今のところ順調で土地も含めて2年ほどでコストゼロになる。
アホらしくて新築はやれないよ。

ボロアパートで脳内が必死だなｗ
こういうヤツが地域をスラム化するｗｗ

>>318
＞今のところ順調で

たまたまでしょ
築年数にもよるけど、中古は、
退去が重なったら、それ以降は
パッタリと入らなくなる時があるから。

たまたまかもね。
でも今でも13〜14％はあるよ。
満室はさすがにきつくなってきた。

大手に5％で管理をお願いしているから
それなりに頑張ってくれるよ。
1％台で借りたローンもいつでも返せる状況だし、
特に心配はしてないな。新築だとこうはいかないよ。
10年以内に借金の目処が立つとかまずありえないからね。

脳内大家がマジ笑けるなｗ
無保証の管理に５％もぼったくられてんのかｗｗ

あれれ〜、なんで＞323番さんの横に顔画像と氏名と住所が
載っているのでしょうか？
住所からするとマンション（アパート含）住まいみたいだけど
なんで？なんか顔が潰れていてキモイ、画像が小さくてキモイ
という事は実際はもっと妖怪みたいなのかな〜。

>>324
目も頭も障害かいｗ

>>325
ねえねえ、どうして、303と319と323だけ？住所と氏名と顔画像
が載っているの？
教えて。

無保証の管理に５％もぼったくられて、頭おかしくなっちゃった？ｗ

家賃保証で月々５０００円だよｗ
１０万円の家賃なら５％なんだけどな、可哀想にｗｗ

5％で家賃保証するところあるの？
どこか具体的に教えてもらいたいけど
どういう仕組みなのかちゃんと数字で示して欲しいな

相手にするから居着くんだぞ

>>330
でも聞いてみたくないか
中の人のレベルを見破るために

ここの脳内大家のレベルがわかったｗ
無保証管理に５％もぼったくられてるとはなｗｗ

はいはい脳内脳内ｗ

５％でぼったくりとかｗｗｗｗｗｗｗｗｗ　どんな貧乏人だよｗｗｗｗｗｗｗ

やっぱ家賃保証や一括借上げだろｗ
脳内大家でも５％は何でもないようだしｗｗ

はいはい脳内脳内ｗ

このスレの正常化はもうあきらめた方がよさそうだね。
通りかかる人に見境なく噛み付くアホ犬がいる限りもう来ないよ。
じゃあね。

自分は関西に住んでるんだが
某不動産に管理を頼んだら５％だってさ
違う不動産だと４％みたい
普通は管理、集金や募集や掃除やいろいろで４〜５
各種保証が入ると合計で９〜１０％行くんじゃないか？

うちは込み込みで８％　建てるとき大手数社に見積もりとったけどだいたい９〜１０％だった

正に「悪貨は良貨を駆逐する」状態だな。

ふうう、５戸のうち２戸空いたのが、やっと
１戸入居。一息ついた。
あと１戸。
九州一の都市に隣接した市の、JR＆私鉄駅から
けっこう遠くて車必須、メゾネットでペット可
駐車場１台つき、という物件。
７年目だけどとてもきれい。
アピール方法ってなにかある？

無い

>>341
自分でサイトを作るとか出来ないなら
不動産によく足を運んで仲良くなるとか？
客つけよくまわしてくれるかもしれんよ？

>>343

ありがとう。
サイトは作ってる。
物件が遠いので、現地の不動産屋とは
電話で話してるけど。
今月中に決まらなそうだったら
ポップ作戦するかなあ・・？
とりあえず、ネット検索のデータで
気になるところの変更を申し入れたけど。

脳内大家が一匹消えたらｗ
まともなスレになったかな？ｗｗ

>>345
2chは便所の落書きのようなもんでめったに逮捕者なんてでないけど
ひろゆきは警察には書き込んだ奴の情報は公開するんだろ？
だからそんな事言うなや
はたから見てると荒らしと同類に見えますよ

>>346
だから、いちいち反応するなって

>>346
荒しと同類じゃなくて荒しそのもの。
反応するなよ。

生活保護の奴何人か入れてるんだけどトラブル多し…
メンヘル女もいるんだが男連れ込みまくりで苦情殺到
意外と辛い大家稼業ｗ

追い出した酷いのは８９３で生活保護でトヨタセンチュリー乗ってる奴
ケースワーカーも怖くて文句言えない状態だった
蛇の道は蛇っていうが追い出すのにも金かかるのよね

自主管理で馬鹿店子を入れた付けだなｗ
一括借上げや家賃保証なら追い出しに苦労ししなのにｗｗ

>>350
死んだ爺さんがやってたんだよｗ
後引き継いだら大変だった
古い方の３棟は未だに家賃は手渡しで貰う
大きくて新しい方は引き落としだよ

近くに大規模な工場でもない限り一括借り上げなんてないし
家賃保証とか生活保護の人から家賃分直接行政から貰うってやり方したら店子居なくなるよ
地方都市だしね

ひょっとして脳内大家ばっかとか？

>>351
古いのは一部屋家賃いくら？

>>351
その人はスルーしたまえ

ちなみに、「一括借上げ家賃保証システムなら回収の手間から開放される」
ってことを言いたいんだと思うよ

なんで荒し相手にする奴絶えないの？

>>352
３万５千円

月に一回見るとかそのぐらいの頻度の人がたくさんいるからじゃねーの

荒らしの脳内大家が必死だなｗ
一括借上げや家賃保証も受けられない物件なんだろうなｗｗ

広島住吉町の不倫女が入ったマンションなんてさ
家賃なんか払わなくていいよ。
大家ぶってるけど元々乗っ取ったのだからｗ

質問させてください
今度アパート経営をしたいと思ってるんです
土地はあるんですがそこに建てれるのは４〜１２戸ぐらいの範囲
初めてやるので失敗怖いしいろいろと調べてて
入居保証は辞めておこうと思っています
家賃回収の保証なら良いかも知れない？
HMに頼むよりは建築家に頼む方が良いらしいとか？
ただ今聞きたいのは最初に作るアパートの規模なんです
怖がりな奴はまず４戸ぐらいから始めた方が良いですか？
いきなり１２戸とかアパート経営やりきれないですか？
土地は駅近、県道近で良いとは思うんですが…

ひとついえるのは怖いならやめておけ

やっぱアパート経営は一括借上げでしょｗ
やめても税金だけは取られるよｗｗ

>>359
4戸でも12戸でも手間は似たようなもん
問題は、本当にその土地に12戸建てられるのかどうか
田舎だと、駐車場が各戸2台ずつ必要だったりする

仲介を依頼する不動産屋に、需給や設備のニーズなどを質問すべき
仲介業者を自社で持ってるHMを使うという手もあるけど、基本的にHMは高い

>>359
怖いなら土地を貸したら？

>359

自分見ているみたいなので、参考までに。

僕は4戸程度の小規模で2000万円程度に建築費を抑えて
万が一でも返済を給料でカバーできるような建て方しました。

良い商品が見つからなくて2年以上保留していましたけど
最近、やっとここれだというのを見つけて今は建築に向かってまっしぐらです。

地方都市なので、大規模に建てると需給如何でリスクが大きくなるので、
最初は小規模で手応え有るかどうか確認してます。

土地の関係で大きく建てることもできましたが、
きちんと回れば、小口で違うタイプのものを建て増ししていく予定。

いろいろな場合のリスクパターンを、各社の各商品の場合で考えて
特に最低限の設備と、返済計画を比べてみると良いかも。

最終的には小規模で破産リスクを縮小しつつ、収益力のある商品を選べれば
良いんじゃないかと思われます。
建築会社には規模を大きくしないとペイしないとか言われることもありますが
そこは商品の選び方、計画の立て方だとも感じます。

細かい注意はいっぱいあるかもしれませんが、おおまかな流れはこんなで。
あとは、僕もこれからなのでまだドキドキ、今の選択が今後どうなるかはまた数年後にコメントするかもです。

>>359
ファミリー向けの貸家にするってのはどう？
結構安く建てられるところもあるって聞いた。
ただなあ、東京なら、20数万円取れても、地方で
どのくらい取れるか分からないが。。。。

５万から１０万がいいとこだなｗ
建築費倒れだｗｗ

業者ｗ

350 名前：名無し不動さん 投稿日：2008/04/15(火) 16:31:28 ID:???
自主管理で馬鹿店子を入れた付けだなｗ
一括借上げや家賃保証なら追い出しに苦労ししなのにｗｗ

ワンルームタイプで一戸当り５００万とかいう広告が出てたけど、
どっかやっちゃいました。ご存知の方がいれば教えてください・・・。

もう駅から遠いところとか凄いことになってるなー

地方だと駅に近いところが凄いことになってるけどなー

>>367
業者ごときにビクビクの脳内大家乙ｗ

駅近も安くなってるのか

私の知ってる自営業の奴が運転資金の借金がいっぱいあるのに
賃貸マンションを建てやがってます。
こいつがつぶれたら皆さんに報告してあげますね。

しかし借金があれば戸建て自宅は建てられないのに
（銀行でローンｶﾞ組めない）
賃貸ビルなら建てられることを知りました。
びっくりですね。

事業を営んでいて借金があるのは普通だろ、
資金繰りが苦しくなっているのに、という事なら批判もわかるが。

>>362
364氏と同じ考えなんです
手間隙より費用とそれのリスクを考えるとまずはいきなり１２戸より
４戸ぐらいのを建ててみて様子を見るのはどうかなって考えてました

>>364
４戸で2000万なら良い感じですね
家賃やどんな物件を建てたんですか？RC？
家賃6万ぐらいなら表面で13％ぐらいかな？

本来駅周辺は商業圏なのだが最近は住宅圏状態だよ
住居は供給過剰で値崩れどころか新築でも空室が埋まらない

本来と言うか大都市集約型なのが問題なんじゃないか？
金も人も大都市に集まって地方は寂れて行くばかり
大都市への交通に便利な近場の駅周辺は住宅になるばかり
今はそんな感じじゃない？

>359
書ける範囲で。
正確に外溝とか設備とか、銀行の保証料とか登記費用とか含めて2200万くらいかな。
（土地代含まず、外溝はかなり簡単なもの。）
構造は木造でメゾネット。家賃は駐車場含めて約6万円。1Lの50m2位ということで。
4月に間に合わなかったので、少し安くしてみた。（これはちょっと失敗？）

そろそろ募集開始。
かなりドキドキ。

全国探してもなかなかこういう条件のものが見つからなかった・・・
大抵の不動産屋は表面利回り8%位で良い方だったので。

安かろう悪かろうかもしれないけど、個人的には満足いくもの。

>>376
>>364の考えでいいと思うけど、当初5年くらいはどうやっても利益が出るはず
だから、最初うまく回ってる事だけを見て次の物件に手を出すと失敗する事がある

問題は、徐々に入居率が下がっていくのを、どうやって食い止めるか
そこをクリアできるなら物件を増やしていってもいいと思う

>>373
自営業の本質がわかってなさすぎｗ

企業経営の本質はどれだけ金を引っ張ってこれるかに尽きるんだから。
無借金経営なんてしてたら状況悪くなったらすぐ潰れるぞｗ

>>381
無借金で金を引っ張ってこれるのが理想だけどな。

>>381
自営業と企業経営の本質ってｗｗｗ

細長い台形の土地にアパート建てようと思って
大手HMに相談したけど、鉄骨では斜めの壁が当社では作れないといわれてしまった。
鉄骨で台形を作れるところで安いとこないかな？
東京だけど。

ない。

>>384
大手HMって時点で安くはないと思うが

>>386
確かにそうだな。
値段は安くなくていいから、
鉄骨で台形を作れるところでお勧めのところないかな？

無い

東京郊外で約130坪の土地を所有してます。
当然ながら、大手のHMからアパート経営の話が持ち込まれていますが、
融資にMCJローンというものを使うことを勧められています。
大手のHM数社が共同で、アパート経営をやりたい人向けに作ったもので
全期間固定金利ですが、4％と高め。

地方など、給料自体が低めなところで利用する人がいると訊きましたが、
使った人っているんでしょうか？

東京近郊の駅徒歩3分の土地でアパートを建てようと思ってます。
約70坪の土地に軽量鉄骨で3階建で広めの1LDKを6部屋
取るつもりです。家賃は平均で8万円ほど。借入金は3000万ほど。

現在、不動産屋から30年一括借り上げで10年家賃固定の
プランをもらっています。プランどおりなら、自分が給料から貯金
する分とあわせて15年ほどで、返済は終わりそうです。

ただ、建てる家自体は義父の土地で、いくつかのアパートを経営
している経験上「借り上げしなくても10年間は人が入る。借り上げ
しなければ、手取りも増えるから、そうすれば10年ほどで借金は返
済できるはずだから、借り上げをしなくてもいい。返済が終わったら
家賃を下げて人を入れればいい」と言っております。

こっちはアパート経営なんて初めてなものですから、安心の意味もあって
借り上げを契約したいのですが、どうなんでしょうか？

義父とよく話し合って自分の脳みそでよく考えて決めろよ
こんな所で意見聞いて流される奴は結局どっかで誰かに流されて失敗する

>>390
3000万円ですか。
うちは軽量鉄骨2階建て1DK8部屋で、8千万の建築費を
提示されました。もちろん断ったけど。

>>390
Yahoo!知恵袋と教えて！gooでも似たような相談がたくさんありますが、
そんなに甘くはないみたいですよ。うまい話はないといいますから慎重に。

Yahoo!知恵袋 ［アパート 一括借り上げ］についての検索結果
http://search.chiebukuro.yahoo.co.jp/search/search.php?flg=3&p=%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%80%E4%B8%80%E6%8B%AC%E5%80%9F%E3%82%8A%E4%B8%8A%E3%81%92

教えて！goo ［アパート 一括借り上げ］についての検索結果
http://oshiete.goo.ne.jp/search/search.php?status=select&PT=&from=&nsMT=&mt_opt=a&qatype=qa&ct0=&ct1=&ct2=&st=all&tf=all&MT=%A5%A2%A5%D1%A1%BC%A5%C8%A1%A1%B0%EC%B3%E7%BC%DA%A4%EA%BE%E5%A4%B2

>>392
高！

一番安いところでも5千万。その次が7千万。最高で8千万。
木造２階建て、2DK4戸のプランで、やっと3千万。
話を訊いた業者が、全部おかしいのかと疑いたくなります。

それは地場の工務店なのか？

>>393
自主管理にこそうまい話はないｗ
やっぱこれからは一括借上げだろｗｗ

>>395
その業者高杉

けど建築は去年から手続きがややこしくなって
設計報酬が値上がりしてきてる
また 鉄筋や鉄骨なども値上がりしてきてる

だいたいなんでみんな鉄骨なん?

ﾂｰﾊﾞｲとか木造でええやん

アパートは安く建てて 15年で全額回収だよ
最悪20年

ワンルームや１DKじゃ３階以上じゃないの？

>>390
義父は全く持って正論です、さすがは実質経験ありのしっかりしたアドバイスです

ワンルーム、１ＤＫは世帯４５０万を目安にするといいでしょう
ＨＭだと１世帯７００万ほどですが・・・

>>390
>借り上げしなければ、手取りも増えるから、

実務経験が豊富ならこんなアドバイスはしないｗ
自主管理だと新築でも満室にはできない時代を知らなさ杉ｗｗ

借り上げしなければ、っていうけどｗ
結局は一般管理で５％もボッタされるんだぞｗｗ

>>397
業者乙

>>401
俺もアパート経営者のニート息子として
あんたの意見に賛成だわ
うちのアパートのうちの一つは11年で返済したよ
去年あたりから全額収入

そりゃ、どんだけのアパートだ〜ｗ
アパート経営はそんなに単純じゃないだろｗｗ

業者ってヒマなんだね

大家ってヒマなんだね

大家も業者もヒマなんだね

>>403
知らないの？今は一般管理も5%の時代じゃないんだよ？
懇意にしてる不動産やパンフを見るだけでも
4%のところはざらにあるぞ？
借り上げまでいれると10%近くになるんだから
どれだけパフォーマンスが落ちると思ってるんだ？

一般管理にしたぶん空室率も上がるだろ？
どれだけ未確定パフォーマンスが落ちると思ってるんだ？

>>410
一般管理に何か保証がついているのかよｗ
保証無しなら５％だろうが４％だろうがボッタくりにあっているとしか言いようがないｗｗ

馬鹿か？
リスク管理出来ない奴わかってない奴自信がない奴は
素直に10%でもなんでも払ってればいい
今までノウハウがあるようなベテランなら管理も全て自分でやって
0%wwwでやればいい
それなりなら管理だけの4%だか5%だか払えばいい
何よりそんなつまらない騙りばかりのｽﾚは
有意義じゃないな便所の落書き程度にしかならんよ

↑便所の落書き乙

家賃保証や一括借上を必要以上に勧める奴は荒し。
通称業者。ただしあまりにも知識が無いため業者かも不明。
もし業者なら最下層のレオパ社員くらいか？

大家スレに関係あるかは不詳。そのためスルー推奨。

↑便所の落書き。

家賃保証や一括借上を必要以上に否定する奴も荒し。
通称自主管理大家。ただしあまりにも知識が無いため脳内かも。
もし大家なら保証を受けられない最下層のボロアパート大家くらいか？

大家スレに関係あるかは不詳。そのためスルー推奨。

脳内大家ってヒマなんだね

そうなんだよな
どちらも騙りばかりではあまり意味がないじゃないか
たまにこんな感じで悩んでます
って人の書き込みもあるけれど
単発だからその後どうなったのかもわからないしな

↑便所の落書き乙

雰囲気が悪すぎて一見さんが近寄れないのではない？
スレの常連も荒しに追い出されてるくらいだし
有益な書き込みが期待できないスレになってしまったのが現状

↑便所の落書き乙

>>421
だね。
しばらく前から業者の宣伝スレになっちまった。

↑便所の落書き乙

無視すればなんてこたーない

↑便所の落書き乙

↑便所の落書き乙

僕もマンションのオーナーです。
数ヶ月前にこのスレを見つけて、とても参考になるとありがたく見ていたのですが、
最近は荒らしばかりで、本当に残念です。
まぁ、無視するしか対処方法はないのでしょうね。

昨今は、修繕費の問題や、分譲マンションの乱立など、
賃貸経営は苦労が多いですが、お互いがんばりましょう。

>>392と>>395です。しばらくこちらの掲示板に来られませんでした。

>>396
最初と次は、いわゆる業界最大手と2番目のHMです。最後の木造は
地元の工務店ですが。

>>398
確かに営業マンも4月以降値上がりすると言ってました。
それ以前から元々高いんですが。

>>399
うちの土地がある辺りで営業展開しているあるメーカーは、
ツーバイフォーで坪単価が60万円を超えます。うちの土地の隣の
地主さんがそこで鉄筋コンクリのマンションを建てたので、うちにも
自分のところで建てないかと話を持ってきたのですが、1,2階を使う
テラスハウスを4戸で6千万円以上でした。もちろん断りました。

>>400
うちの土地、東京郊外で最寄り駅から徒歩7分ぐらいですが、第2種低層住宅
地域で建蔽率、容積率から2階建てが限界なんです。

>>429
む？第2種低層住宅って高さ制限２０ｍだったかまで建築可能だったはず
ただし飲食店や小規模店舗などは２階までのようだけどね

うちのアパート予定地（５０坪）は第1種低層住宅なんだけど
後ろと隣りに３階建てのアパートが建ってるよ〜うちもいつか建てようと考えてるけど
資金がマジないのね
うちが建てると隣りのお家は日陰になるだろうけどあまり深く考えないようにしてる
建築基準に合っていれば問題ないらしい話を聞いたしね

うちの土地は都会へのアクセスが良好な駅まで徒歩３分、国道も近い５０坪、路線価は１０万ほどなので
それなりの土地、駐車場とアパートとで悩んでるけど
小さい土地だしアパート２階建ての６戸ぐらい建てたい…が資金がないから見送りのままです
６戸ぐらいなので３５００万ぐらいで建てれたらなぁ…と考えてはいます

>>430
>>429です。土地の広さも関係してますね。うちのお隣は500坪の土地に
3階建てのマンション建ててます。アパートやマンションをいくつも所有
している地元の大地主さんなんです。その隣に建てるのも無謀な気も
しますが、立地自体は確かにいいんですよね。

これからアパート経営を親父が始めるのですが、税金関係はどうなりますか？
条件として
１反の土地に3Ｆ建て9戸、駐車場17台
借り入れ約9000万

この条件で、関係してくる税金はどうなりますか？
所得税
住民税
固定資産税

など

>>432
その条件で答えられる限りでは
・所得税-所得が増えれば税も増える（所得が減る場合もある）
・住民税-所得が増えれば税も増える・資産が増えれば税も増える
・固定資産税-資産が増えれば税も増える

ちょｗｗｗｗ　なんで固定資産税増えるんだよｗｗｗｗｗｗｗ
土地の評価額減で税金は安くなんだろｗｗｗｗ　釣りかｗｗｗｗ？

>>434
1反とか書いてるし、元が農地評価・課税なら、固定資産税が増えるだろうね。
宅地並み課税されてる農地でなければ、大抵増えるんじゃない。

建てたアパートに固定資産税が課税されるから当然。

この場合の、住民税の計算時に出てくる経費は？

私もアパート経営したいなと思いまして。

>>432
一反３００坪だよね。
まず９０００万の借り入れが高杉。

ケース�@
なんで９０００万もいるの？
土地購入代金が含まれてるのに９０００万で済むような田舎であれば、
家賃も多寡が知れてるし、駐車場代金も１万くらいでしょ？
１5万+（２０年平均の家賃）5万×9部屋＝６０万。ぎりぎりだよ。
６０万　空き部屋修繕費も含めて年６００万。
年６００万返済で、15年かかって、やっとこさ、９０００万。
ところが、１５年以上かかるよね。２０年かかると、借入金利がいくらかはしらんけども、
金利３パーセントで、３０００万かりて、２０年返済で、4800万よ？
9000万だと、一体いくらよ？１億4400万よ。
９０００万借りるならば、20年は最低なんの収入もなしだよ。
１億４４００万を２０で割ると、年間７５０万くらいは返済するんだけど、
年間７５０万返済する為には、月に７５万以上の収入が必要。
９０００万で３００坪買えちゃう田舎で、そんなけの家賃と駐車場収入を得られるの？

ケース２
>>432
また、都会だとすれば。

あなたのお父さんの持つ土地が、都会に３００坪だとすれば、
９０００万は簡単に返却できるだろうけど、その９０００万、内訳だけ見れば、
たぶん、土地購入費用ではなくて、アパート建設費用だけだよね？２７０坪もっててさらに３０坪買うとかありえないし。
アパート建設費用だけならば、９０００万はリディキュラスな額である。
家賃を月１０万とっておきゃ、なんとでもなるだろうけど、月９０万、年間９００万。
しかし年間なら９００万、余裕で１５年返済できますが、だったら、なぜ、のこりが駐車場？

またアパート経営は本来、（土地の代金+アパート建設費）の年間利回りを見て判断するもの。
あなたの土地が都会であるならば、アパート建設地の利回りはともかく、駐車場の利回りは中途半端。

私であれば、３００坪のうち、１００坪を分譲にして３つにわけてうっぱらってしまい、その金で２００坪にアパートを建てますね。
とはいえ、土地の形によっては、分譲できない土地もありますけどね。分譲しちゃうと、残りの土地が旗型になっちゃうとかね。
もしくは、１２０坪。４つに分譲して、うっちゃうとか。分譲住宅にするか、業者にうるかはあなたの判断ですが、
不特定多数に売るのは業者の免許いるとおもうから、分譲業者にうるほうがいいね。

ケース２、都会の場合を要約すると、問題点は二つ。
９０００万でアパート建てるだけならば、高すぎる。多寡が９戸の建設費にしては異常。４０００万で建てなさい。
また、残りの土地の使い方が異常。
土地が坪で７０万としても、７０万×２００坪、１億４０００万。駐車場が２万×１７＝３４万年間、４００万。
一億４０００万の土地なのに、駐車場で年間４００万。遊ばせ杉。年利3パーセント。
まぁ最悪ではないにしてもけしてうまくはない。もっと有効活用できるはず。
土地の一部をうって、借入なしでアパートを建てる。これが一番賢い。

>>432
いずれにしてもその借入金は高すぎる。
ご尊父がどのような計算をしておられるか知りませんし、
個別の事情などがありケースもございますので、
一概にいえませんが、
９０００万は借り過ぎ。

借りなくていいかねならば借りない方がいい。
あなたのそのケースの借入、どーいう内訳かとても知りたいです。
どーいう返済計画なのかも。

とはいえ、中には金もってて、いつでも１億だせるし、返済なんか途中１０年くらいで全額返済してやろうと思ってるけど、
なんとなく借りとけ！みたいな人いますけどね。

借りるってのは基本的には得ですから。

田舎でファミリー向けだから1世帯2台の駐車場が必要なんでしょ

うちはちょい田舎２００坪で借り入れ５０００万でやっとだったよ
１７年で組んでようやく終わった

修繕費と税金引いたら年１５０万ぐらい黒字

だね。
３Ｆ建てだからたぶんＲＣ構造。一戸60�uで坪55万とすると建築費は9,000万円。
土地造成等もあるからぜんぜんおかしくない。
税金面で言うと事業的規模にするなら駐車場別契約にすると良いが、最初から青色申告にしたほうが良い。
とりあえず課税所得がどの程度か試算してからだな。

>>432

建物建てたら、不動産取得税。
400万ぐらいかな

>>443
なるほど RCマンションファミリータイプ駐車場二台を基準か

確かに鉄筋コンクリートなら安くても坪４０万普通なら坪50万くらいはするわな
60平米のファミリータイプか

それなら家賃駐車場も入れたら平均10万以上とれるから返済も可能か

田舎ってファミリータイプしか人入らないのかな？
ワンルームダメなの?

>>445
近隣に工場とか大学なんかがあれば、田舎でも１Ｒでいけるよ
でも大抵はファミリー向けになる

イメージとしては、買うまでの間に繋ぎで借りる
だから当然、広さも賃貸の方が狭くて良いし安くないとダメ
貸し出し価格が、周辺の売り物件のローン支払額と比べて高くなる様なら失敗

>>440
まあ、キャッシュもある程度もってるなら
今の低金利で銀行から9000万引っ張ってくるのは悪くないよな。
ある意味こんな機会は二度と無いかもしれんし。

　皆さんレスありがとうございます。
やはりそこを突っ込まれましたか。


推測されてるように今は農地で約300坪
鉄骨3Ｆ立て２ＬＤＫ9戸、1戸2台づつ駐車場ほしかったのだが１台取れず17台。
ペット可です。
家賃設定は平均1戸6万円駐車場別で
本体約7000万、付帯工事+消費税などで2000万です。
30年の借り入れです。
金利10年固定の2.1％
ぱっと見ギリギリかなと思ったので税金面を調査してるしだいです。

これでダメなら辞める予定です。

>>448
2ＬＤＫで６万ならだいぶ郊外だね。
金融機関どこ？
支払利子が初年190万、返済が300万か
最初の十年で利子１５００万＋３０００万の返済　
固定の１０年間でどれだけキャッシュを積み立てられるかが勝負だなあ。

税金は微妙なところだね。
そのうえでざっと試算してみたけど、悪いことは言わないから止めたほうが良いよ。

戸数にこだわるより駐車場は全戸２台分取ったほうがいいｗ
それから一括借上げや家賃保証も組み込んでおいたほうがいいｗｗ

ペット可は、HMの提案なのかな？素人考えのペット可なら考えものｗ
借上げ業者に敷地、建物すべての提案を受けてみな、実務がわかるからｗｗ

かなり古い借家で数年後には立て替えも視野に入れているのですが
こういう場合は、これ以降の入居を断った方がいいでしょうか？
二年契約更新のような形の契約書でも、二年後に出てもらう時には
立ち退き料がかなりかかってしまうのでしょうか？

>>453
更新時なら立ち退き料でないよ。
まあ話はしておいたほうがいいね。

>>453
そんなときの為の　定期借家契約　でしょ？

確実に出て行ってもらえる。

>>448
ちょっと厳しいね。ファミリータイプはよくわからないけどさ。
ボロく建てて、短期で回収が普通。上でも書いてるように１５年や最低２０年で返済するのが
土地付きの場合の、回収方法。３０年返済、途中で余分に返済するにしても２０年で返せる？

土地が最初からあるのに、返済予定が３０年ってのはうまくないよ。
>>442
これくらいが普通だと思うよ。

>>454-455
ありがとうございます。
更新時なら立ち退き料無しで出てもらえるのですね。
定期借家契約というのも調べてみます。
本当に助かりました。

自己資金1500万円、借入6500万円

年間収入483万円、年間支出375万円

のアパート経営は魅力ですか？？

全くの初心者です。

総額８０００万もかけて年５００弱って。。。

全くのしろうとですが、木造２階建て（いちおうＨＭの物）の築２０年位の
建物、まとめて３軒（場所はそれぞれ少し離れてる）買って、経営していくと
いうのは、むづかしいでしょうか？全部、単身者用の部屋です。
一応、大学などが２〜３ある、地方の田舎町です。
現在、それぞれ空室は結構あるようです。
セットで値がついてます。

>>460

手放すには何らかの理由がある。
空室を埋める策がないと同じ目に遭うよ。

築２０年ではそれなりにリフォームも必要。

>>448
木造2F建て8戸、駐車場16台なんてどうだろう？
収入は少ないけど建築費も減るし、田舎だと3Fに住む人少ないんじゃないかな？

HMの話だけじゃなく、仲介業者の話も聞いて地域のニーズを把握しといた方がいいよ

すまん、8戸16台は面積的に無理だったかもｗ
6戸12台とか？

なんか素人が増えてるんだが、何故？

なんでもいいけど、良いか悪いかの判断が出来ないくらいなら止めときな。
まず自分でとことん勉強して、専門家にも判断あおいで
最終的に自分が良いと思ったものだけが答えだ。
正解なんてある訳無い。

>>464
良いんじゃない？
「アパート経営なんでも相談室」なわけだし

何度質問しても回答が帰って来ない、専門家がいるってのが売りのＨＰもあるんだし

鬱陶しいからだろ、
僕が幸せになるにはどうしたらいいですか？みたいな
知るかよって事聞かれてもどうしようもない

>>466
確かに面倒くさい質問もあるけれど
そんな場合はわざわざそうやって書かないで
無視してればいいよ
ここはアパート経営なんでも相談室なんだし
ハウスメーカーに言われた中で書き込める範囲だけ書いてるのかも知れないでしょ？
初めてやろうとしてる人はみんな素人じゃないか
だからこそハウスメーカーに騙されないように答えてやらんとな
ただ自分でとことん勉強してから質問はして欲しいけどね

これから親から引き継がれる予定大家です。
とことん勉強にあたって参考書籍などありますか?

親

>>469のいうとおり親

>>467
そう。気に入らない質問はスルーすればいいだけ。

自己所有の土地２００坪でアパート経営を考えています。

どのくらいの借入が必要でしょうか？

遠慮せずに自己資金で建てたらいいよ

>>472
その程度の事すら調べられんやつは経営とか無理だから
中学生か

まあまあ

120坪のアパート建てたら最低3600（地場）から7200（HM）
　　　マンションなら6000から1憶。


坪30万から100万までぴんきり。

どっかのマンション業者に定期借地権で勝手にどうぞ、
つうのが良いんジャマイカ

家賃4マンの部屋を借りる最初
保証金だの火災保険だの管理費だの込みで
20マン払ったがこれは普通？＠関西

>477
安いな。

>>477-478
関西って言っても、相当広いわけだが

>>477

安くなったな
25年程前は、保証金１０ヶ月分があたりまえだった。
家賃２万円で、保証金２０万入れた。
風呂なし、トイレ共同のボロアパートでだぜ

>>477,>>478,>>480に自演臭

レスいただきありがとうございます。
もう少し勉強いたします。

それともう一点、管理会社をあいだに入れる予定ですが、
予定地に下水道が整備されていません、
普通に考えて、浄化槽の維持管理費は
管理会社に払う管理費用に入っていると思っていますが、
特別発生すると言うことは無いと見ていいのですか？

管理会社に払ってるのは管理手数料だけで、浄化槽の維持管理費とか
建物のメンテナンスとかは実費だろ？

「これは別途実費となります。」
よくある話だな。

>>482
私も田舎住まいだけど周りの物件よくよく調査した方がいいのでは？
私も新米大家だけど地方都市でさえ物件立てる気にならない。
周りのアパートとか入室状況調べて需要があるなら立てても
いいと思いますが。とても危険な感じがします。
HMの提案している家賃とかなら利回りのいい家賃（HMに都合のいい）
しか提案しませんから。
入室状況悪ければ「家賃下げましょう」しか言わないし。
HMの提案する企画書はくれぐれも注意してください。

あとはその土地担保でいくらぐらい借りれますか？
相続税対策ならいいかもしれませんが。
自分で住んだらどう感じるかと入居者の気持ちになることも
大切だと思います。

大和ハウスでアパートマンションたてると、オーナーｽﾞとかいって、
なんや２月にいっぺんくらい、
格安旅行とか、格安で、高級料理店とかいける
オーナーさんのみ

先月は1万で岡崎つる家本店。
なかなか普通にはいけない店らしい。

高い建築費払ってんだから当たり前

高いんかな？大和。
そんな高くない気がするけど。

まぁ、高く建てた馬鹿もいるんだろうけど。

ああ、そう。

そりゃ凄いね＼(^o^)／

アパート

うちが大和で見積もりしたときは、坪70万でした。
今はもっと高くなってますね、多分。
積水のほうが1千万ほど安い見積もりでした。

間取りや建築面積が違ったから、一概に安いとか言えませんが。

もうアパート経営なんて斜陽産業だろ人口減るんだし
固定資産税が馬鹿にならんぞ
止めとけ

土地を沢山持っている大地主さんの場合は、
税金対策に、ひとつやふたつ赤字になっても
構わない、という感覚で建てるという場合も
ありますね。縁のない世界ですが。

まだいるか知らんけど、9000万で田舎にアパート立てようとしてる人とか、6000万かけて購入しようとしている人にアドヴァイス。
わるいこといわん。やめとけ。
毎年赤字で借金を借金で返すことになるぞwww.
まぁ言っていることがわからなければ試して地獄を見るのもいいけどね。
勉強しっかりしろよー。
不動産屋だったり建築屋だったりに聞いてもいいことしか言わんぞ。
闇の部分はいっさいしゃべってくれないと思うけどね。
税金を払った残りで借金返すんだよ。間違っても借金の返済をしたあとに残ったお金で税金を払うんじゃない。
固定資産税だけでも年100万近いぞ。
月60万で12ヶ月720万
720−100（固定資産税）＝620
620−190（利子）＝430
430×0.05（20年償却の場合。）≒400
400×（1−0.4）（所得税＋住民税＋事業者税）＝240　
240＋30（償却分）＝270
270で9000万の30年返済を考えると年30万の赤字。

まぁもう少しきっちり計算すれば少しは利益は出るかも知れんけど、ほとんど税金と借金返済で出て行くぞ。
もしも稼働率が少しでもさがるようなことがあれば・・・

まぁがんばれ。

ねぼけてたＷＷ
償却は9000万の20年償却だと450万だね。
利益が多少は出るかもね。

ま、税金と相続税対策がせいぜいだね。

うちは不動産に強い税理士に相談しながらなんとかやってるけど。
きょうび投資目的でアパートなんてよっぽど立地がよくなきゃムリ

>>494
更地のときの固定資産税は計算してみたか？

斜陽だの、やめとけとばかり言う人

もち自分はやめてるんだよね☆
止めても尚この板に張り付くのは何故かな？

馬鹿の一つ覚えで、やめろとかいうヤツｗ
重税の怖さを知らないんだろうなｗｗ

全体的に供給過剰だから、ライバルが増えるのは好ましくないんだろうね
まぁ、供給過剰だと新規参入もつらいところがあるけど

200万を投資して下さる方。驚くべき方法で、
2か月で借用書額面300万にして返します。担保はベンツ
S600 （中古）を入れます。その他、身元等全て公開致します。
また、そのような方を紹介して下さる方も探しています。
損はさせません。よろしくお願い致しますm（――）m

景気のいい頃みたいにとにかく建てとけみたいな状況じゃないから
新規でやりたいなら需要と供給のバランス等下調べは必須だよ

うちの地域でも賃貸は供給過多
余した土地の税金対策でやってるとこが多いし
やりたいって奴がいてもよほど好立地じゃなきゃお勧めしない

ん？　アパァト経営なんて土地持ちが仕方なく始める事業だろ？

儲けようとしてやる奴なんているの？？？

>>501
サラ金いけ

>>492
こいつの辞めとけには兼ねない人の嫉妬を感じるが

>>494
この人の止めとけはｶﾞﾁ。

>>498
この人からは、営業の邪魔スンナという怨念を感じる。

駐車場になっている約35坪の土地にアパートを建てることを検討し始めました。
アパート建築費の坪単価はどのくらいになるのでしょうか？。

建蔽率・容積率は60-200なので、建築面積は約21坪。
第一種中高層住宅地域で前面道路幅は4m。
セットバックすれば3階建が可能なはずです。
30平米弱の1Kか1Rを6部屋作ることを想定しています。

建築方法にもよるとは思いますが、RCか軽量鉄骨になると考えています。
ハウスメーカにはこれから接触しようと思っているのですが、
その前にある程度の知識武装は必要かと思って質問させていただきました。

なにぶん勉強を始めたばかりなので、無知無理解があるとは思いますが
ご教授お願いいたします。

軽量鉄骨、なんかだったらHMで坪80万くらいじゃね。
安いところで坪60ぐらいだろ。
しかも原材料高が続いているから時期によっては坪100万くらいかかるかもしれんね。
費用で見れば4000万から6000万ってとこじゃね。

ちなみに駐車場は一台月何ぼで貸してんの？
大体の地代は坪、もしくは平米いくら？路線価いくら？
駅から徒歩何分？
周辺相場は１Rでいくら？
その周辺の人口の変動状況は？
何を目標にアパート建てるの？税金対策？それともインカムゲインを増やしたいの？

>507
ありがとうございます。

駐車場は5台で約3.3万円/月です。
ただし満車になっておらず、
固定資産税や地元不動産屋への管理費を除くと、
年110万円程度の収入です。

路線価は460千円。不動産屋によると直近実勢価格で坪200万円強。
東急田園都市線沿線で歩いて15分。
土地の目の前に去年建ったばかりの新築マンションが1R(25平米強)で\85,000-。
人口の変動状況は把握していません。駅の一日の乗降者数は12万5千人だそうです。
目的はインカムゲイン増が主、相続対策が副です。

立地的には駅からは多少歩くものの、通り道が商店街になっており、
周りは閑静な住宅街です。
不動産屋からは設備が整ったフローリングで1Kや1Rなら8万くらいで貸せると言われました。

506さん、おいらは建築営業してます。入居がよければゼネコンで建てよう。入居に心配なら一括借り上げのある会社で建てよう。ちなみに俺なら売ります。

>>509
ゼネコンで建てるのと、他のハウスメーカで建てるのとでは何か違うのでしょうか？。

ちなみに不動産屋に行ったら「売るのことも選択肢」と言われました。
売った金でREITを買うということも考えましたがが、
諸般の事情により売ることは考えておりません。

>>508
　いいんじゃね。
売るよりも投資するだけの価値を見出せる可能性はある。
相談すればがんがん君のところに営業が押し寄せてくるよ。面白いくらいに。
ぼられんようにきいつけやｗｗｗ

場所的には悪くなさそうだけど、けっこう住宅街の奥っぽいね。
都内だとすれば駅から15分はちょっときついな。

現金である程度用意できるなら建ててみるのもいいかも知れん。
売ってリート買うくらいなら今のままのほうがいいよ。

向かいにたった新築マンションが全部埋まってるならそこそこ需要はあるだろうから運営は楽だろうね。

おんなじ額出すならゼネコンのほうがいいかもしれんね。

>>507
確かに駅から少々遠いのは問題と思っています。
でも目の前の新築マンションは埋まっているので、
うちも建ててみようかと思った次第です。

今日初めて住宅展示場に行ってきました。
メーカに営業攻勢をかけられるのも困るので、
相談するメーカーを数社に絞りたかったのですが、
どこのハウスメーカも綺麗で洒落た建物ばかりで、
どこのメーカが良いのかさっぱりわかりませんでした。
（水曜日なので休みのところも多かったですが…）

メーカーを絞る上でポイントなどありますでしょうか？。
個人的には、3階建の鉄骨造が得意なメーカを探してみようかと考えています。

マンションに軽量鉄骨でたいこうする？
どんな建物を建てたいかよりもまず資金計画が重要。
収支でどのくらいでるか。
中途半端な経営計画だとぼろぼろになるよ。

きれいでしゃれた建物たてるの？

レオパレスを見てみるといいよ。笑）
すばらしい収支を出してくれるだろうし。

3階建て軽量鉄骨だとあんなもんです。

賃貸住宅多く扱っているところをチョイスしてみたら？

一般住宅と賃貸住宅で何が違うか。考えることも重要だしね。

マンション建てるならゼネコン訪ねてみるといいかもね。

レオ○○スはちょっとお勧めできないけど。

ゼネコンなんか屁ｗ

人間が住む建物を建てるんだろ、ならハウスメーカーだなｗｗ

うちも、場所は東京郊外になりますが、土地を所有していて
いくつかのHMに見積もりを出してもらいました。

軽量鉄骨が得意の業界の大手だとご存知でしょうが、積○、ダイ○、
坪単価は、今、80万円を越えます。今年の3月までに見積もりを
依頼した場合は、少し安くなったようですが。

伏字にしてもメーカー名を出すのはまずいかなと思うので、
某メーカーの営業マンは、昼の12時に来て、夜の7時過ぎても
帰ってくれず、堪りかねた地主さんが「帰らないなら警察を
呼ぶ」と言い出した例があったそうです。

>>513の方が言われているレオ○○○、向こうから電話が
かかってきたことがあります。他に○○ハイ○○とか、
地主を調べて、向こうから電話してくるメーカーとかもあるので
お気をつけになって下さい。

セ○で見積もってもらったら、他の大手より2千万程度、
安い金額でした。
ただ、>>506の方が、安く建てたいのか、値段は張ってもいいのか
どちらのお考えなのかによるとは思いますが、、。

北陸に登記簿180坪、実測210坪の土地を所有していますが、
坪4万、総額720万で買い取ってアパート経営してくれる投資家さんは居るでしょうか？

>517

興味ありますが、周辺環境によりです。
北陸であろうと、その条件だとかなりの山間とかになりません？

>>518
人口３万人弱の町なので、町としては大きくはありませんが、
その町の中では市街地に近いです。
ある業者から、アパート経営でお声がかかりましたが、
私的には売り渡してすっきりしたいのでお断りしたところです。

補足ですが、
観光スポットとして、比較的有名なところが２箇所あります。

>517

念のため、その営業に来た方がレオ○レスとか、大○建託とかであれば
条件的には厳しい可能性があります。

うちの地元でも、やはりレオ○レスや大○建託は手広く営業仕掛けてますので
特にレオ○レスの場合、見ていて悲しい立地を選んでいることもあり
これだけでは条件的にアパート経営可能な立地ではない可能性があります。

>>517
> 北陸に登記簿180坪、実測210坪の土地を所有していますが、
塀があるか、境界が確定しているの？
隣は空き地なの？

>>521
その２つの業者ではありません。
お話だけでもいかがでしょうか？

>>522
境界ははっきりしています。
右となりは９７坪ほどの空き地で地主さんの駐車場になっています。
左となりと後ろは住宅ですが、私の土地より1メートルくらい低くなっており石垣がしてあります。
そのため、日当たりは良好です。

すいません、返事が遅くなってしまいましたが追加で幾つか。

都市ガス、下水道は引き込み可能でしょうか。
駅があればそこまでの路程、JRかローカル線か、最寄の1桁国道があればそこまでの距離。
よろしければ、お伺いしたいです。

>>524
下水道は可能です。都市ガスは明日調べてみます。無知ですみません。
路程ですが、まず、県外からＪＲで我が県の県庁所在地の駅まで来ます。
そこから、ローカル列車で４０分程度で最寄の駅に着きます。
そこから現地まで車で５分程度ですね。

最寄の一桁国道は８号線です。
そこまでの距離は２５キロ〜３０キロ弱といったところでしょうか。

>>507
賃貸住宅の大手ハウスメーカを選択すると言う発想はありませんでした。
その線で考えてみようと思います。
収支計画の重要性は認識しています。
当然、ハウスメーカの収支計画を鵜呑みしないと心に誓っております。

>>516
おっしゃるとおり、安く建てるか、しっかりと建てるか判断しかねています。
ただ、平均よりも広い部屋でしっかりした物を建てた方が、
部屋の広さや設備面で既存の中古アパートとの競争に巻き込まれずに済み、
中長期的には収支が安定するのではないかと考えています。

ただ、所詮は皮算用に過ぎません。
初期投資額がどの程度なのかはHMに聞かないとわかりません。
安く建てた方が高リターンになるのであれば、それを選択します。
いずれにせよ、10年以内に初期投資額を回収できる見込みがなければ、
諦めて駐車場で細々とやっていくべきかとは思っています。

ちなみに無知なので伏字の「○○ハイ○○」と「セ○」がわかりませんでした。
ヒントをいただけませんか？。

沖縄で200万程度の物件を見つけました。
ただ、トイレが汲み取り式のため、６ヶ月毎に、バキュームの立ち会いが必要らしいです。
東京からの飛行機代や向こうでのレンタカー代は必要経費になるんでしょうか？
家賃相場が５万以上なら買いだと思っているんですが・・・

>>527
ねーよ
沖縄の家賃がいくらかはしないが
俺の常識からみてねーよ
五万なら利回り年30パーセントちかいだろ？
30パーセントなんて物件が中古でもあると思うか?
三年で殆どカエってくる?

せいぜい15パーセントだよ
それも既に住んでる客つきの場合だけだ

中古は普通１０パーセント
新築は土地だいいれたら5パーセント
土地もちがアパートたてて土地代金ヌイテ１０パーセント

沖縄は家賃安い　那覇市内でモノレールかバス停近くないと話にならない
２００万で買って年間６０万も入るなら現地人がとっくに買ってるわｗ

>>524
都市ガスについて問い合わせてみましたが、結論は不可でした。
私の県では都市ガスが広がっておらず、県内では県庁所在地の一部のみということでした。

>>526
分かりにくくて済みません。
伏字にした部分だけ、こちらで表記しておきます。

東進○○トス、○レ、です。

>>531
ありがとうございました

株式会社明希って、最初に説明せずにあとから色々、家賃やら何やらふやそうとしないか？
性質悪すぎる。

>>533
初めて聞く会社名なのですが、HMなんですか？

沖縄の200万程度の物件について、 市内では無いです。
車で北に一時間程離れた所です。
東京からの飛行機代や向こうでのレンタカー代は必要経費になるんでしょうか？
家賃相場が５万以上なら買いだと思っているんですが・・・
ガツガツと儲けるつもりは有りません。
ふるさと納税か゛出来た時のために応援したい土地をさがしてます。

沖縄は確か生活にかかる費用や給料がかなり安かったはず
家賃相場も当然安い
5万なんてありえないってつうか
ネットしてるなら沖縄の家賃相場ぐらいわかるでしょ？
それすら調べようとしないなら貴方には出来ないと思いますよ

沖縄って４０代とかのいい大人がアパート住まいって多いのなｗ

沖縄北部の町村でアパート相場調べてみたが全部５万以下の物件だったよ
２LDK51�uの物件でも4.8万

名護や那覇でようやく５万オーバーの物件が出てくる

>>538
町村部なら、そんなもんでしょ？
新築とかでも、結局は買った方が安く付くから
上値が抑えられちゃうんだよ

>517
気になるには気になるんですが、
現在は原油高の関係でプロパンにならないように立地を選んでいるので、念のため食指が動かない可能性もあります。

その前提で、とりあえず捨てアドを載せておきます。
sute_real＠upken.jp
（＠は半角で）

プロパンは大家にとってはいいよ。
普通、ガス機器は只で提供してもらえる。
壊れても、只で直してもらえる。

でもプロパンを気にする入居者はいるかも知れないね
使用料が高いからなぁ…

>>541
漏れん所は、エアコンを提供してもらった
大家の観点からすれば、都市ガスにするメリットは無い

借主からすれば高くて仕方ないだろうけどね

>542,543
良く考えたらそうですよね。
都市ガス物件を安く作る技は、地元でないと使えませんでした。

やはり、地元を離れると、少し戦略を変えないといけないかもですね。
考えさせられました。ご両方、ありがとうございます。

>517さん
メールありがとうございます。
後ほど改めて、捨てアドでない方のメールでご連絡いたします（＿　＿）

>>545
届いていて良かったです。
よろしくお願いします。

ちょっと、聞きますが。
アパート新築して経営するとなると当然高い。金掛かるローンも長い。
返済に金がかかり見入りも少ない。返し終わった後はアパートの老朽化で
メンテの問題で金がかる。

しかし中古の平成以降に建ったアパートなら昭和に建ったアパートより新しく
て長持ち、オマケに中古だから安い。地価、環境が良く、家賃も平均的な
価格なら入居率もいい。
新築で借金のリスク抱えるより中古のアパートを安く買ったほうがいい。
コンビニで売っている200円くらいの不動産の本、新聞の中古不動産の欄等を
見て選択するのもOKな事だ。安いのもかなりある。

そしてもっと安い中古の格安アパートがあるのを発見した！
それは「競売物件のアパート」だ。

コイツはかなり安い！平成以降に建てられたアパートもかなりある。
当初は安いが、そこは「競売」、入札者がいるため競り上がる。最終的には
一般の不動産情報誌に掲載されている価格と変わらない値段になれば意味がない。

問題は一般中古不動産価格より安いかどうかだ。
最終的には金だ。

そんな当たり前のことを今さら書かれてもなー。
地域によって若干違うが、最近の競売物件は最低落札が評価額の半額よりちょっと上で、落札価格が評価額をかなり上回るケースがほとんど。
評価額を下回っているのを見ると、今すぐにでも取り壊したい物件の資産価値があるように評価している。

競売物件は、悪質な占有屋がいる可能性もありますね。

だから、君たちにアドバイスする！
新築アパート、一般中古アパートより
目玉の掘り出し物は「競売物件の平成のアパート」だ。

>>549

それは普通のアパートもそうだろ？そういうことはアパート経営していれば
あっても可笑しくないこと。
対処してナンボがアパート経営、立退き料とか払わないとな。

覚悟の上がオーナーの本懐。

俺、10年ほど大家業しとるけど未だに知らなかったことや未経験の事態に遭遇する。
これも、ええ経験やから宝になるけどな。

長くなりますが相談があります

実家が山手線沿線で家賃3万円の風呂なしトイレ共同という安アパートをしていますが
大きな問題があるのです

入居者の一人がうちの祖母の親切心に付け込み、2年間分の家賃を滞納されてしまいました
お金がないのを不憫に思った祖母は契約の更新も申し出ていませんし
毎月の光熱費等は一切請求しておりません
しかし年初に祖母も流石に愛想を尽かし、私に任せると言ってくれたので
入居者と交渉し毎月10万円ずつ返済してくれることになったのですが、
払ったのは始めの3ヶ月だけで、ここ2ヶ月は当月分の家賃すら払ってもらえません
先月などはTVを買ったので家賃が払えないとの見事な言い訳を母にしたらしいのです

お金はいらないので出て行って欲しいという家族の総意の下に再度私が強行に話しをし
11日までに全額を支払えなければ出て行って欲しいという旨を伝えたのですがどちらも出来ず
不動産屋へ行き「今月末までに退去し、残っている荷物については処分されても文句は言いません」
と同意書を書いてもらったのですが
昨日母のところに「来月から仕事も決まってるしお金は少しづつ返しますから住まわせて下さい」
と言いに来たらしいのです

こちらが
あなたの現在、退去後の生活の面倒は見れない
年金暮らしの祖母に他人のあなたの面倒を見る余裕などない
お金はいらないから頼むから出て行って欲しいと何度伝えても分かってはくれません

月末までに出て行く気は全くなく、お金の工面は無理そうです
私は独立しており実家は女5人と私の父だけと言う状況ですし相手には常識がまるで通じないので
あまり強行な事もできないので困っています

月末に追い出す為にはどう対処すればいいでしょうか？
ちなみに不動産屋の話では保証人もお金で頼んだ偽者との事でご両親とはほぼ絶縁状態らいしです

弁護士通して
「強制執行」したら？法的な手続きだよ。
お上の紙を見せ付けたらビビルだろ？

破産宣告しても生活保護とかで食っていけるだろ？その人？
役所に行って「生活保護申請」すればいい。因みに何歳だ？その金払わない
奴は？老人？

893に見えるような(実際は893ではない人)友達連れてきて、
「あ？払うの？、どうなの？あ〜〜ん？」と言わせる。
（けっして暴力、法に触れるような暴言は言わない）

と、どうなるだろう？

ま、そんなややこしい事しなくても弁護士通せばOKだろうな・・・

アパート経営するとなるとそういう連中が何時か必ず出てくるのは
「想定内」で対処しなければならない。
これが現実・・・・・・・

現に俺が昔住んでいたアパートには飲み屋の女（何人もの客を連れてきては
とっかえひっかえ寝る）、そのヒモらしき男、それと飲み屋の女の両親が来て口喧嘩して
「一人住まいは駄目だ、淫乱娘になる！両親と同居しろ！帰って来い」と毎日のように五月蠅い。
ある中の豆腐配達の男、夜の商売の経営者の夫婦（深夜帰ってきてヤカマシイ）
それから変な宗教に嵌っているらしく真夜中になると壁を叩いてお経らしきものを
唱え木魚らしきモノをポンポンと叩く。
夫婦のSEXの喘ぎ声・・・

そんな社会の底辺ばかりが沢山いてうるさかった。が家賃は払っているみたい。
変な訳ありの連中は多いが銭さえ払えばOKがアパート経営。
部屋の中にキノコ、コケ等が生えたり、台所はてんぷら油だらけで真っ黒、
掃除は大嫌いなモノグサな住民もいる。
しかし家賃は払うから大家は文句言わない。

金が全て。世の中銭や！

アパート経営するとなるとそういう連中が何時か必ず出てくるのは
「想定内」で対処しなければならない。
これが現実・・・・・・・

現に俺が昔住んでいたアパートには飲み屋の女（何人もの客を連れてきては
とっかえひっかえ寝る）、そのヒモらしき男、それと飲み屋の女の両親が来て口喧嘩して
「一人住まいは駄目だ、淫乱娘になる！両親と同居しろ！帰って来い」と毎日のように五月蠅い。
アル中の豆腐配達の男、夜の商売の経営者の夫婦（深夜帰ってきてヤカマシイ）
それから変な宗教に嵌っているらしく真夜中になると壁を叩いてお経らしきものを
唱え木魚らしきモノをポンポンと叩く。
夫婦のSEXの喘ぎ声・・・

そんな社会の底辺ばかりが沢山いてうるさかった。が家賃は払っているみたい。
変な訳ありの連中は多いが銭さえ払えばOKがアパート経営。
部屋の中にキノコ、コケ等が生えたり、台所はてんぷら油だらけで真っ黒、
掃除は大嫌いなモノグサな住民もいる。
しかし家賃は払うから大家は文句言わない。

金が全て。世の中銭や！

個人で経営すると家賃払いとかでトラぶったら困る。
だからなるべく不動産屋に管理させていた方が得策。

アパート経営管理のプロだからオーナーとの間に立ち交渉人となってくれる。
そのかわり家賃から月々ナンボか管理費取られる。
家賃が少し減るが仕方がない。保険だと思えばいい。

そのかわり家賃払わないと交渉してくれる。弁護士とかとも知っている。
交渉の何でも屋。それがアパート管理の不動産屋。

うちは自主管理だけど家賃トラブルは仲介不動産屋が間に入ってくれるけどなぁ
まぁ何ヶ月も家賃滞納ってことは今までなかったけど

不動産屋は空室ができたら、入居率UPの為にコンビニの本、ネットにUPしてくれて
宣伝してくれる。
そのかわり4万5千円の内から３千円とる。
で結果手取り４．２万円。
うちだけかと思って他の不動産屋のアパート物件の事聞いたけど
３．５万の家賃だと２千円管理費取るそうだ。で、オーナーの手取り３．２万円

高いのか安いのか。いずれにしても、面白くない。１０００円くらいにして欲しい。
搾取するんだから。おもろくない。
部屋仲介した時の１か月分の仲介料だけ取って欲しい。それならOKだ。

随分大家の側に立っているかのような書き込みが出来るようになったなｗ

新築アパートで土地購入代も含めて表面利回り6％って普通ですか？

新築は買うのやめろ。
自殺、首吊りモンだ。長いローン地獄。見入りも少ない。
中古のアパート、競売の優良アパートがいい。

新築アパートなんて宝くじ当たってから考えろ。

最近は中古や競売のほうが割高感がある。
新築で買ってある程度家賃で回収して中古で売りたいぐらいだ。

>>564
６％ならやらない方がいいよ。

まあ、買う理由にもよるが・・

良し悪しは別にして新築6％は普通だろうね。
10年ちょっと回して半値で売れば見かけ上は表面利回り12％になる。

>>565
中古、競売、笑わせるなｗ

>>566
今は建売が、資金回収を急いでとんでも無い値段で売りに出すからね

無線ＬＡＮや携帯を使わず携帯基地局からの電波が入らない賃貸がこれから一番人気かも

おまいら重大ニュースですよ　無線LANや携帯で接続している奴必見

無線ＬＡＮや携帯の健康面での危険性について
EUが勧告を出しましたよ
http://www.google.com/search?source=ig&hl=ja&rlz=1G1GGLQ_JAJP275&q=%E7%84%A1%E7%B7%9ALAN%E3%80%80%E9%9B%BB%E7%A3%81%E6%B3%A2%E3%80%80%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%83%89%E3%83%AC%E3%82%B9%E3%80%80%E3%82%B6%E3%83%AB%E3%83%84%E3%83%96%E3%83%AB%E3%82%B0&meta=

「子どもは絶対に携帯電話を使うな」と医師会が忠告
http://society6.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1202295745/226

>562

そのうち不動産屋にすべて乗っ取られるじゃない？
入居者の入りを調節するとか自分の身内ばかり入れて
家賃を滞納させるとか？

可哀想に。。。まともな不動産屋と取引がないんだな。。。

競売って・・・競売に掛かるだけの原因を持ってるんだよね
買ったら次はあなた・・・・ｗ

競売だけじゃなく全ての売却物件が売るだけの理由をもっている、当然の事

競売物件購入して成功したとかいう本の影響かね？

普通の中古売りアパートも
競売アパートも
新築アパートも

入居者の家賃滞納は全て「想定内」。
なぜか？会社員だったら何時首になるか分からない時代だから。
誰でも高いもの買ってローン払いで金払えなくなる時あるから。
第一アパート借りるような貧乏人相手に商売しているから、貧乏人が
金に困るのは全て想定内。

びくびく恐れてアパート経営なんて出来ない。
「風林火山」の「動かざる事山の如し」の精神が大事。
家賃滞納した時は「火」の精神で払わせる。
退去後のリフォームは「風」のごとく
稼いだ家賃は道楽に使わず全て「アパートリフオーム、各設備代」に投資する。
住人に快適な生活をさせるために「還元」する。
オーナーの手取りは少なくて本望と思うことが大事。

>>577
オーナーの手取りは税金を払える分と少しの利益だけで
あとは全てアパートや住人の為に使う
なんかそういう経営って慈善事業っぽくていいな

全然よくねぇよｗ慈善事業は他で吸い取ってるから成立してる、
そっちが転んだら両方こけて終わり

つまり、そうやって
アパート住人に快適な思いをさせる。
で、イザ出ようと他のアパート、貸家に行こうと思いアパート、貸家を
下見しようとする。で、見た結果「俺の現在いるアパートの方が全然住みごこち
いいやん。TVインターホン、エアコン、フロ追い炊き機能付き、壁紙は綺麗、
洗面脱衣室あるし・・・この値段で。大家は俺等のこと考えてくれているんやろな・・
俺、このアパートから出たくないな・・最高だぜ、べいべ〜！」
と思わせる。
アパートの外観は常に美しく汚れたら塗装する。最短5年ごと・・・
綺麗に見せるのが集客につながる！駐車代金は家賃込みはあたりまえ、で、
一台増すごとに4000円駐車代を請求。

ま、アパートほったらかしの経営は駄目だ。
頓挫する。
金が入るから外観が汚くてもOK、室内が汚くてもほったらかし、
和式の古いトイレのまま、様式ウオッシュレットもなし、TVインターホンもなし、
エアコンなし、駐車代は別料金・・・

これじゃ〜客は来ない。儲かったら儲けをアパート環境に「還元」する。

金をお客様からいただいているという精神が大事。お客様は神様の精神が
モットー・・・・・・・

おれは
悲惨なアパートを沢山見た・・・

昭和のアパートだ。
汲み取り式トイレ、TVインターホンなし、汚いままの畳、はだか電球、
汚い壁紙、汚い古い型の浴室でカビだらけ。台所は汚いまま油だらけでホッタラカシ、
駐車場は無し、あっても離れた場所に有料4000円で金払うザマ。
アパートの外壁は汚い昭和の香りがする。塗装位しろ！

で、「オーナーは客が入らないからな〜トホホ・・・さ、パチンコでもして
気晴らしだ！」と言う。

パチンコするのもええが、道楽をアパート修繕代に払えよ!タコ！
肝心な「金稼ぎ機構＝アパート」をメンテしないで銭だけ儲かろうとする考えが
あまいんや！

道楽は、それからや！恥を知れ!タコ！

つまりだ！
アパート住人が「このアパートから出たくないな・・・
快適やな！まだずっと此処に居ようか・・他に物件下見したけどこれ以上のモンないな・・
あと10年は居よう・・・最高や！」と思わせる事が大事なんや！

と洗脳させ
しっかり搾取する・・・
脳内を幻惑させるのじゃ・・・フフフフ・・・

>>574-583
毎度のことながらお疲れ
飽きないかい？

なんだか、馬鹿店子が必死だな

本気の相談が続いていたので、ストレスが溜まったのでは？

自分に旦那と子供が3人もいるのに
大家を色仕掛けで襲いこみ、高齢なのに不倫で子供も作り
子供は大家の子供とどうしてくれると
結婚をせまり前の旦那に慰謝料を払わせた高齢ヤリマン女を知ってます。
普通母がヤリマンだと子供は嫌いますが
一等地のｱﾊﾟｰﾄで部屋が増えて子供はそのまま移動せず
お気楽すごせたからなにもなかったようです。

この糞バカ大家、最近もとのぼろｱﾊﾟｰﾄを建て直し
建設費3億ぐらいの賃貸マンションを建てました。
さあーやっていけるのでしょうか？
あんなサゲマンと一緒でｗ

この大家不倫でできた子供を自分の子と思い込んでます。
どこまで人がいいのやらｗ
相当頭が悪いです。
その頭でこれから賃貸経営ができますかね？ｗ

馬鹿は帰れ

あんた来てたの？
向こうのな、女のほうの子供にな命狙われるなよ。
これだけは注意しとくわｗ

ペット不可物件で猫を1年以上数匹、室内外両方で飼っている家があり、
近所からものすごく苦情がきています。
即退去はやはり無理でしょうか。

なんぼ払っているの？
銭さえ払えばいいかも。家賃払えば大家はOK.

どの程度の苦情？
泣き声？糞の問題？
ま、本人に「コレコレこういう訳だから・・」と言っても言う事聞かない人だったら
ヤバイな。
布団たたきのオバハンみたくなったら大変だな。

屋内でこっそり飼うならよくある話だが、外でも飼ってるのかよｗ
完全にナメられてる

布団おばさんや騒音おばさんの真実を知る者は少ない
検索して見ればいいよ

禁止されてる事を平気でやるような店子は内容証明郵便でも
送ってやれば少しはおとなしくなるんじゃないか？
そういった苦情について対処とか紹介されてるサイトもあるので
検索してみるといいよ

毅然と対応すべきではあるがDQNの逆切れはすごいからな
結局ルール無視した方が勝ちみたいなとこあるし

店子に直接言えないなら人を頼むしかないね

ペットの件で相談した者です。
皆さん有難うございます。
近所住民の大半から苦情がきてるものの、その入居者の真上が友人らしく、
味方につけているのか、友人も本人に言えないのか、
近所住民が直接言ってこないのをいいことに、完全に図にのっているらしいです。
家賃は4万5千円で他住民と同じです。
猫は通路や物干し場にもきて、毛や鳴き声、車に乗ったり、少々の糞尿もしているそうです。
若い女なのに、ああいう飼い方をするのはやはり頭がおかしいと見ていいですよね。。

>>599
ねこは10ｍがテリトリー範囲。

ということはソレより遠くに連れて行かれると帰って来れない。
クルマでちょっと散歩に連れ出せばそれで解決となる。室内にいるのはそうもいかないが
少なくとも外部には被害が出ない。
室内の現状復帰のときに徹底して請求すればよい。

まず本人に苦情を言わなければ何も始まらない。

>ということはソレより遠くに連れて行かれると帰って来れない。
>クルマでちょっと散歩に連れ出せばそれで解決となる。室内にいるのはそうもいかないが
>少なくとも外部には被害が出ない。

他人の所有物（ペットのネコ）を勝手に持ち出すと
「窃盗罪」にならないか？

泥棒で懲役食らうぜ。

>>600
ねこは10ｍがテリトリー範囲
アホか。　おまえ動物飼った事ないだろ。

10mっていったら、田舎じゃ一軒ないぞ（笑

自主管理はやっぱりそういう問題があるから駄目だね！

やっぱり大手一括借り上げ最高ということでｗ

店子になめられるような馬鹿大家にはそうかもねｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

>>600
> ねこは10ｍがテリトリー範囲。

半径500mだったと思う。

場違いかもしれませんが
みなさん外廊下の掃除ってどうしてます？

お薦めの掃除機などありましたら
お教えください

ほうきが一番楽で手っ取り早い

竹箒最強伝説

蛍光灯周りの蜘蛛の巣掃うのにもいい

ttp://item.rakuten.co.jp/tuzukiya/jan4960517153315/
外の掃除なら、こんな感じの合成素材ほうきお勧め
竹箒のコシの強さを持ちながら穂先が揃ってて掃きやすい
天然素材と比べて長持ちする
デメリットは500円くらい高いこと

>>610
軍手も良いよ
軍手をハメて、さっさと払う

蛍光灯の中が汚れてる時もあるし、細かい所なんかに重宝するよ

コンクリート床部分でデッキブラシで洗わなきゃいけない所は、家庭用高圧洗浄機最強です。

「ボロ物件でも高利回り・・・」の加藤ひろゆき氏のブログが閉鎖されてますが、
なぜか理由知ってる方いますか？

夜逃げ

炎上

移転

楽天ににらまれ削除された

この人は糞安いボロ屋を忍耐強く探して現金一括で買えよって人じゃなかったっけ

家賃滞納者　をたたき出すにはどうするのでっか？
都合によって「連帯保証人」とってなかったもので、

知るか！自分で考えろ！

毎日玄関先にウンコをもる

保証人取らないなんてことあるの？

>620
内容証明を送れ
話はそれからだ

さっさと通常訴訟を起こしてみる

少額訴訟を起こしてみる

おれたち個人事業だろ　法人成りって考えたことある？

>623　ここには書けない。
>624 内容証明を送った
次は？

「や」のつく自由業の人に頼む。

その「や」のつく自由業の人
紹介して。

つ　やきとり屋

つ　やきにく屋

送ったら文面どおりを実行するだけ。

期限までに払え。
払えないと退去させる。
裁判起こす。

などと、書いてあるはずなのでそのとおりにするだけ。ケンカになることもない。怪しくなったら警官に来てもらえ。
暴力は刑事だが契約不履行は民事。払わないほうが悪いのは明白だから大家の味方になるよ。

ど素人って内容証明をもの凄い強制力があると勘違いしてるアホが多いよねｗ
単なる手紙なのに

そうそう、内容証明なんか別になんてことは無い。

文面どおり実行しますよ。って予告してあるだけ。
ちゃんと実行されては困るから対処するわけだが、実行しないとわかればムシするよ。

滞納・督促に応じないようなするようなクズはそもそも書面送っても読みやしないしな

だからこそ内容証明じゃないのか？

>>634-636
馬鹿だなこいつらｗ
弁護士に頼んだら何からはじめるか知ってるかｗｗ

「内容証明送ったのにその後何も行動しないんじゃ意味が無いだろ」
って話だろ

違うよ

>>640
じゃあ、内容証明って意味が無いよなって話をしてたのかよ
やっぱり馬鹿だなｗｗｗｗ

実務もしらないクセに机上の空論知識を主張する奴が多いよなｗ
特にネット上だと無責任なアドバイスしてる

>>642
じゃあ、実務的な話をしてくれｗｗｗｗ

>>642 うん　してくれ。

>>642 うんち　してくれ。

>>643
なんの話がいいんだ？
何か質問してみろよｗｗｗｗｗｗｗｗ

内容証明送ったのにその後何も行動しないんじゃ意味が無い件

動産を勝手に捨てる件

>>638＝>>640＝>>642か？ｗ

弁護士が最初にナニするか？って636は知っているようだがオレの知る限りでは

「事実確認をする」だったな・・

どのような債務があるのか事実（あるいは主張する証拠資料を持って）を突きつけるからこそ行動できるわけで
いきなり言いなりで内容証明出すバカはいない。


あと、いきなり「弁護士の＊＊だけどこの件は依頼受けたので窓口はこっちになりました」って電話する人もいた。
これですぐ払う人もいるんだが電話だけでもセンセイとなるとお金取るところがにくいｗ

日本語でおｋ

「日本語でおｋ」って、ほんとに日本語になってない場合と読み手に読解力がない場合
があるなｗ

大概は日本語になってないケースが多いなｗ

>か？ｗ

違うよｗ

age

転勤で不動産に管理を任せていたが、去年の退去後の修繕費が一部屋３０万前後のとんでもない
請求が来たので、修繕だけは知り合いの大工に依頼すると言ったら、今年は15人退去で入居者１
人だけでした。
大学の不動産だったので安心していたのですが、甘かったと反省しています。

無能な大家乙

−１５＋１＝ー１４

乙　丙丁

>>655
一部屋３０万って多すぎ、この修繕費は完全に店子の過失だなｗ

1階がテナントのマンションなんだけど共用の配水管が専有部分のテナントの床下を通っていて、
劣化により敷設換工事をしているんだけど、工期遅れになって、テナントを借りている飲食店の
オーナーが休業補償をしろって言ってるんだけど、管理組合で休業補償をすることになるのかな？
詳しい人ヨロ

借りても踏み倒せるアホ大家を知ってますよ。

馬鹿不動産屋のアフォ営業乙。

工期遅れは、業者の責任じゃない？

九行保障とかねーよｗ
アホかｗｗｗ

>>660
うちがそうです。
気の弱い百姓なもんで。

馬鹿不動産屋のアフォ営業、自作自演乙。

557 名前： 名無し不動さん [sage] 投稿日： 2008/06/07(土) 19:58:11 ID:???
1階がテナントのマンションなんだけど共用の配水管が専有部分のテナントの床下を通っていて、
劣化により敷設換工事をしているんだけど、工期遅れになって、テナントを借りている飲食店の
オーナーが休業補償をしろって言ってるんだけど、管理組合で休業補償をすることになるのかな？
詳しい人ヨロ

>>662

母が相続した不動産の入り口付近に先祖代々のお墓がありました。
母は、身内のために気にならないようですが、アパートを探している
友人を連れて行ったところ、彼の様子が急に変わっていくのが見て取れ
ました。どうすればいいのでしょうか？

宅地内にお墓は建てられないのでは？

それじゃ沖縄はどーなる！

沖縄は最近まで外国だったからなｗ
で、お前は沖縄の人間なのか？

>>659
いくつかの条件と問題を分けてみよう。
配管はダレが利用しているのか？（店舗は無関係なのか？）
工事業者の計画とのズレ日数はどれくらいなのか？
全体が賃貸なのか？それとも管理組合が賃貸しているのか？
休業補償をするような契約になっているのか？
補償するとなると根拠となる数字（申告書や納税証明書など客観的な数字が必要）はあるのか？
要求している業種はなにか？（事務所なのか飲食なのかスナックなどの風俗産業か？）

これらが解からないとどうにもならない。

>>659
民事上の問題だろ？

>>659
マンション管理会社への転職　どうなの？１０スレのほうかがマトモだなｗ

アパートやマンションの管理はどうしてるところが多いんですか。
不動産会社などに１戸当たり数千円で頼むのは高すぎるような気がするし。

頼んでるとこが多いんじゃないの

専業でやるほどの規模なら外注しないだろうが
片手間でつまらん仕事やる気がしない。

管理料っていっても今は家賃の５％が相場なんだからｗ

うちのアパートに半年振りに新入居者が来てくださいました。
これで８戸のうち６戸が埋まりました。満室なんて程遠い。

ひどい空室率ですねｗ
どういったエリア？ｗｗ

うちなんて1年前まで入居率60%だったよ
頑張れ

空室率で悩むんならｗ
やっぱ、一括借上げでしょｗｗ

うちも今八戸中六戸だな

ローン終わったからいいけど

うちは今十戸中八戸だな

満室だったが、今月二戸でた。

５戸中４戸。
ファミリータイプ。
１戸空くと大きい.............orz..

皆、築何年もの？ｗ
うちは一括借上げで２０年もの、あと５年で完済ｗｗ

うちは築31年

16戸中5戸空いてたが、今月一戸入った。
５年前に、建築費のローン完済して、入居が10戸以下でも余裕だった。
一昨年、外壁の補修や屋上防水工事で1300万借りたので、がんばって入れてる
けど、サイクルが短くなってきてる。一、二年で出ていく人が多くなった。
やっぱり、ボロだからね。

うちなんか 韓国人 在日じゃなくて 韓国人の教授じゃないけど大阪大学に研究できた34才♂に貸したマンション家賃４ヶ月分 踏み倒された
部屋はめちゃくちゃだしよ
ホント 韓国人って留学に来る研究者でもこのレベルかよと
黄○成 貴様んことじゃ
うちの家族はみんな韓国人に偏見とかなかったが
今じゃ韓国人=くず


無理に外国人で埋めるより 若い女の子あたりが使ってくれたほうが綺麗に長持ちすんだよね
古いから無理だけど

うちは築１6年　来年春にローン終わる予定

新築時から入ってくれてる世帯が二世帯あったのが大きかったわ
他にも１０年以上が一世帯　この三軒の家賃分でほぼ借入額回収

短期間で出て行かれるとなんだかんだで出費かさんじゃうし
長く居ついてくれる店子はほんとにありがたい

うちも完済まで後５年、外装工事も終えたｗ
一括借上げにしているから空室の心配はしないですむよｗｗ

学生なのですが親父が物件を買おうとして困っています
物件価格2500万で、2階建てで2部屋、賃収14万、田舎県です
経営知識は皆無に近く、銀行に預けるよりはいいんじゃねという考えです
どう考えてもザル計画っぽいので止めたいのですが、ご意見伺えれば

知るか、自分がやばいと思うなら説得しろよ

了解

>>691
2500万を年利1％の定期にする⇒年間２５万（しかも元本保証）の収入になる　処分性は高い（自由に換金できる）
年利5％の投資信託にする　　⇒年間125万の収入。しかし元本の保証は無い（リスクは比較的低いだろう）処分性は低くなる。
年利10％を目指す株式（自己で売買する）⇒年間２５０万の収入。もちろん元本の保証なんか無くリスクも非常に高い。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　処分性は高いが中毒性がかなり高いため換金することは無いだろう。

さて件の建物だが年間収入が１６８万円。中古のようなので10％を修繕費として積み立てるとなると１５０万程度。
年利にして6％だ。
リスクはどうであろうか？入居者が居なければ収入はゼロになる。一つ空けば空き部屋率は50％！これは厳しい。
中古物件の空き部屋率（というか入居率だ）は７０％を見込む。実際はそんなに空かないとおもうけどね。
１５０万の701％・・・１０５万だ。年利で4.2％と下がる。

処分性はどうであろうか？買った値段ですぐに売れることは今後の情勢を見てもなかなか厳しい部分がある。
となると少なくとも５年ぐらいはキャピタルゲインは見込めないと考えてよいだろう。
５年は売れないわけだ。さらに短期での売却は税金が高くなるので流動性というか換金性が非常に低い。
ただし、現金ほどではないが担保能力はあるのでレバレッジは効く。
ある程度の頭金があってローンで買ったり、あるいは現金で買った場合は抵当にいれてカネを借りることも出来る。
そのカネで投資をすれば、アパートの上がりとあわせて収入額が上がる。（その代わりぶっ飛ぶ確立も上がるがｗ）


ということで、父上を説得するにはこれを印刷して読ませるか、エクセルで金利込の計算グラフでも作ってやれ。
なお、利益が上がる物件とは２５００万だったら年間２５０万以上、１０％以上の荒利を他叩きだせる物件でないと厳しいのと、
部屋数が多いほうがリスクを分散できるってのと、築年数が浅いほうが補修費をかけずに済むってのをかんがえておいたほうがいい。

人生一度きりだし、損得だけで生きているわけではない。
反対するのではなく、リスクを伝えるだけにしておいたほうが良いよ。

おいおい、投資を「損得抜き」で語られても困るだろ？ｗ

よほど欲しい土地か
親戚の借金の肩代わりか
なんらかの目的（相続税対策とか処分しにくいものを持つ理由があるなど）

が、無いならやめたほうがいいに決まってる。持ってるだけで負債になりかねないのが土地（付きのアパート物件）だ。

>>691
もっと儲かる話があるんだ、お父さんを紹介してくれないか。

>>696
土地つきの物件ってそんなに悪いの？
手元の資金で（ローンなしに）土地買って賃貸マンション建てようと思ったけどやめてほかの投資にした方がいいのかな？

>>698
なかなかの場所に土地があって大家やるなら
10年やそこらでもとがとれる 普通は15年
とちなしでは30年だ
現金あるならまだしも半分程度なら危険

余ってる金が四千万くらいあるなら
八千万やそこらの土地たすアパート買ってもいんじゃね

半分程度現金あるならいいけど それもなしで土地から購入は危険だよ

つーか物件買うのに借金しちゃ駄目だと思う。危険だよ。

>>698
土地を持っているか手持ちで買う資金があるなら問題ない。但し手持ちで買う場合はその部分についてのリターン（収益）は
見ないか考えないほうがいい。

カンタンな計算をしてみよう。

木造の単身者向け１０世帯程度の建物＝述べ床１００坪程度（もっと小さく出来るけと単純化）
必要な土地＝１２５坪（40/80の建蔽率）

建物の坪単価６０万なら６０００万
土地価格、地域によって違うが東京近郊なら８０万/坪・・・１億円（もっと安いこともあるが単純化）

東京郊外の単身者向け２５平米木造（ちょっと高級な感じ）ならば賃料７万円。
１０世帯なので7Ｘ10Ｘ12・・・年間８４０万の収益（実際はもう少し多い）

６０００万投資で８４０万の収益・・・年利14％の荒利（荒利：固定資産税や諸経費を除く単純な計算。いろんな算定方式がある）
土地を含めた１億６０００万投資とすると・・・5.25％の荒利

と、なる。。5％であれば１．６億を貯金や投資に費やすほうがマシということになる。借金してまで投資する意味は無いというのが
解かるだろう。。

しかし土地を持っているとか、買う資金がある（あるいは所有することに意味がある）場合は建物単体での投資となるので
14％となる。もちろん土地も収益を出しているのだから含めるべきだという意見もあるが「建てる前は空き地」（カネを生み出さない）という
前提での話し。

もし手持ち資金があって買うつもりならそのお金を投資や預貯金に回した場合の金利と換金性とを考えたほうがいい。
相続発生があるなら土地のほうが有利だが基本的には金融資産のほうが有利になる。
（昨今の情勢では土地の値段がハネ上がることは予想しずらいよね？）

サンクス＞ALL
確かに計算してみたらローンで買うと条件によって収支がトントンになったりするから危ないよね。
だから手元の資金で駅近の土地買って10部屋ほどの物件建てようかと思う。
単身者の多い地域だからなんとかなると思うが、もう少し考えてみる。

○東建託に相続対策として”一億円”借金させらえた
香具師を知っているが。

その後　　　　知らん。

○東建託に相続対策として”一億円”借金させらえた
香具師を知っているが。

その後　　　　知らん。

借金がないと、県民税や税金も大変ですよね。
サラリーマンだと別家賃収入では、税金はどうなのでしょうか？
凄いのではないでしょうか？

>>705
税金対策ですが、嫁の副業と一緒に法人化しようと考えています。
減価償却や経費などで少しでも税金の負担を減らそうかと。
購入した土地を担保にローンを借り入れて中古物件を購入するなども考えているけど、
リスクなどの問題もあってまだ決められません。

>させらえた

（笑）。

アパートの共用廊下等の清掃はどのようにおこなっていますか？
ポリッシャー等の清掃はおこなっていますか？

デッキブラシでごしごしでおＫ

共用廊下等の清掃?

しねぇーよ。

共用部は年２回の業者清掃

６０歳で３億借りて賃貸マンション経営、
過ってはｱﾊﾟｰﾄ経営の時他人の嫁に誘惑されて
子供を作らされ結局ｱﾊﾟｰﾄ代タダ
向こうの旦那から慰謝料は請求される馬鹿。
成功すると思いますか？

好感もてるオジさん

業者清掃って１回いくらなの？

ピンキリだよ。

うちは便利屋に頼んでる。　一回３万ぐらい。

この乗っ取り魔、７１３
馬鹿ねらってｗ

>いくらなの？

って、野暮な事聞くなよｗ

1時間￥3000
作業に掛かる時間で払う。小さいアパートなら１時間、これを毎週１回月に４回で１２０００円
毎週やるとかなりキレイだよ。

>>708
床の材質がなんだかわからんが、コンクリだったら高圧洗浄機が簡単で楽しい

高圧洗浄は２年に一度くらいでいいでしょ

高圧洗浄機で強力な洗剤を使うと、めちゃきれいになるね。
アルミは溶けるけど・・・

洗剤使わないから素材や周りを気にせずに出来るのがいいところじゃん

電気はともかく、水道から水を引くのは遠くならないの？

電気も水道も、延長コード＆延長ホースでしょ。
俺の場合、高圧洗浄機はリョービの15,000円位でタイヤ無のやつ使ってたが、原因不明で壊れた。
で、今度はケルヒャーのコードリール＆ホースリール・タイヤ付で40,000円位のやつに買い換えた。掃除する面積が広い時は、タイヤ付がおススメ。

小規模なアパートなら自前で高圧洗浄もありだなｗ

高圧洗浄機は、配管パイプ洗浄もできるよね

エイブル

どうする〜

エイブル〜

他スレでも書いたが…。
ペット禁止なのに猫を飼う。
注意をしても、見た目をとりつくろっただけ。
近所で口裏合わせをして隠れて飼う。

共有通路の私物化。
注意をしても、一軒たりとも、物をどかそうとしない。

井戸端や騒音やゴミ問題。
注意をすると一時的にマシにはなるが、新たな井戸端メンバーが増えたら、再開。

初めに見抜けなかったこっちも悪いが、どこまでタチが悪いんだ。
苦情が絶えない。
裁判して、どこか一軒でも退去させる方法しかもうないのかな。
それより前に、引っ越し費用を請求してきそうなやつらなんだが…。

だからネコは遠くに捨ててしまえといったろうが！

>>730
その手もアリですね…
野良猫だと言い張るということは、私物ではないということですもんね。
7匹はいますが…。

ペットショップでマタタビ見た事あるけど、
ネコにマタタビ、と言われるほどの効果は、あるのだろうか?

禁止物件でペットを飼うだけでも信頼裏切り行為なのに、
飼うのをやめたとさらに嘘をつく。
上から目線で居直るくせに、
都合が悪くなると取り入ろうとし懇願、さらに井戸端住民が応戦。
近所と仲良しなんだぜアピールをし、こちらを引き下がらせようとしているようだ。
どこまで汚いんだ。
こちらがお金を出し、猫が出入りできないような
柵をつけたり、工事をしようとも思ったが、
DQNには、そんなことをするだけ無駄だろうとわかった。
早く退去をさせないと、果てにとんでもないことになりそうだ。
それらが来るまでは近隣トラブルの苦情はなかっただけに、
一刻も早く、退去に着手したい。

よっぽど民度の低い地域なんだろうな。

ご愁傷様。

本当に民度が低すぎる。
この地域を牛耳っているのは自分達とばかりに。

マンションのオーナーにならないかと勧誘がたくさんあります
メリット、デメリット教えてください

>>736
メリット：自己満
デメリット：金数え病

>>732
ヨッパライになる。ただし効果は数分〜１０数分程度。


>>736
１棟まるごとなのか、１部屋だけの話かで違う。

１部屋（大抵はワンルームか単身者向け）であれば買うだけ無駄。収入８万なのに返済１０万とか多し。
（赤字にすることで給与所得の課税額を下げる効果が・・とかいうが、赤字は赤字。持つだけリスクが高まる）

１棟なら手持ち資産のうち、現金（可処分性の高いもの）を減らすだけ。
額が額だけに失敗すると目も当てられない。値下がり傾向な時代には売却による処分がさらに難しい。

どっちでもメリット無し
やめとけ！
てーことか。
ふむ。

自宅として住居併用を考えてるんだけど。
自己資金なしでトントンくらいになれば最高なんだけど。
そうするには
坪いくらくらいの土地探せばいいかなあ。
ちなみに積水検討中。

自己資金なしでトントンとか甘すぎだよ。

坪３００万ぐらいがいいと思うよ。

>>740
土地持ちなら自己資金なしでも余裕だろうけど、
土地がないならなあ・・・
金出してアンタを養って住む所まで面倒みるほどいい人じゃないよ銀行は。
もし銀行が貸してくれるなら貸す金額で探せ。

>740

一括借り上げなら融資してもらえるんでない?
恐らく坪15くらいでトントンだな。

あとは金利がかなり大事。

あんた等は宝くじ買えばいいんだよ。
三億当たればなんとかやるやろ？
それかロト6買えばイインヤ。ホンマやで！

それか梁山泊のテキスト買ってパチンコで買ってアパート代金捻出する！

これがホンマの必勝方やで！

東大はいるより％が上やろ？！あ〜ん？

話しは変わるが
火災報知器を大家が付けないといけないらしいな。
台所、居間、寝室の三箇所だ。それに部屋が多くなれば子供部屋にも付けないとイカン。
銭掛かる。
それが6世帯、10世帯とかになると3×10で10個買って付ける。
大家負担より住んでいる連中に付けさせたい。

あと、ドア・ホンよりもTV・ホンの方がいいというが、付けたい奴が付ければいいと思う。
全部大家負担はいやだぜ！

それから不動産屋は
管理費と称して何もしないでほったらかしで銭だけ取るのはヤダナ。
滞納家賃取立て、入居時の仲介料とか取るのはいい。しかし、他に
何かやっているの？

火災報知機の設置は大家でも入居者でもどちらでもおｋ

>>747
管理委託契約書にはなんて書いてあるの？
しっかりしろよｗ

結局大家がアパートの壊れていないトコ(外回り確認)見て、
自分で直せるトコは直したり（コーキング剤塗ったり）、小さな補修とか
自らやる。不動産屋通すと業者に頼むから大した事無いのに法外な金取られる。
ホームセンターとかから安物の補修用具買って自分でやるのが銭かからないからOK.

それから「空き部屋」あるから満室にしたいから「空き室あり」看板作るとか言ったら
HPにも載せているし、本にも載せているから大丈夫と言う。しかし、それも見ないで
歩いて部屋探ししている人間もいるから、そういう看板も作らないと駄目だ。
ただ目立たない小さな「入居者募集」の看板だけチョコンと貼っていても駄目だ。
目立つように「空き室あり」と看板をつくらないと駄目だと思う。
HP,本だけで人が来るか？くるかもしれないが、「空き室アリ」看板をつけて
始めて三種の神器「HP,本、看板」がそろい人々が関心を示すようになる。
歩いたり車でアパート探す奴もいると想定しないとナ。
それから不動産屋のHPで部屋紹介もいいけど、多数の不動産屋に頼んで紹介して貰う
方法もある。
管理している不動産屋一個だけに任せきりも効率低い。
多数の不動産屋に自分の｛空き部屋情報｝をリンクさせて広告するのもグッドだ

営業マンに実弾
これが一番良く入る

お前は何がいいたいのだ？

実弾＝金だろ？

なんでや？

店訪れた客が来た時「ここが空いてますよ！」と早速勧めるからか？
銭の魔力か・・・

でも、結局、客の要望で決まるもんだろ。
場所、家賃、間取り、駐車場で考えるだろ。現実マジでよ。

トイレシャワー、TVホン、エアコンくらいは標準装備でないと客付かないだろ？
マジでよ。

快適な室内空間が客を呼野ものさ・・・・・・・

1K、エアコン無し、フロ無し、トイレ共同の昭和アパートだったら客はつかねぇ・・・

マジでよ!絶望的・・・

３０年一括借上げ（１０年後２年更新）　家賃保証は、魅力ですか？

私には建設資金借りるだけで、後は借上げ会社のいいなりになりそうな予感が
します。（家賃などの要求呑まなければ契約解除とか）

借上げ、家賃保証がでて１０数年、そろそろ問題が表面がしそうなのですが
そういった話って聞いたことありますか？

>>744
一括借り上げに頼るほど無茶な計画はやめておけ
家賃を下げられたり法外な修繕費用要求されたりすると大赤字だぞ

>>749
オーナーじゃない奴はそんなもん読んだことはおろか存在すら知らないよ。

>>756-757
また脳内大家が吠えているなｗｗ

>>785
どっちも大家とは言ってないけど。つーか、レスの内容見ると大家じゃなくて不動産屋じゃないか？
どうしてそこまで必死になってまで大家を攻撃したいの？馬鹿なの？ただの基地外なの？不動産持つ事ができない負け犬の遠吠えなの？
不動産板で自分の頭の悪さを晒して何が楽しいの？ここで叩かれたらアキバの事件の加藤みたくなるの？無差別殺人予告の書き込みするの？ゆとりなの？世の中なめてんの？

↑
785×
758〇

アンカを間違えるほど必死になるなよｗｗｗｗ

>>759-780
いちいちageてんじゃねぇ、脳内大家ｗ

脳みそが足りない貧乏馬鹿店子
の書き込みは所詮この程度（嘲笑ｗ）

>>755
全く魅力無し
メーカー系の一括借上げでそういう話はよく聞くよ

じゃ　クロスもキッチンも自分でやれ　物だけわけたるから

店子はバカだから資産も持てないんだろうなｗｗｗ

晒しアゲ

店子様々、いつもお世話になっております

あ〜掃除でも、いってくるか…

バカ相手も楽じゃないなｗ

そうだなｗ

いくら家賃保証額は減額出来ないと契約書に記載されていても、
サブリース会社は家賃保証金額の減額を請求できます。

これは最高裁の判例なのです。
よって契約書に記載されていても一切無効になります。

>>768-769
バカみーっけ♪

>>770
バカみーっけ♪

>>771
いちいちageてんじゃねぇ、バーカｗ

下品な人が多いな。

バカ相手も楽じゃないなｗ

まだ研修中だった入社4ヵ月目に、1億5000万円もの大型受注をとったんです。
その報奨金は初年度の年収よりも多くて、本当に実力主義なんだと実感しました。
明細を見て、ますます「よし、やってやるぞ」という気持ちになりました。

西向きのマンションを建てたけど、
入居率40�l（15部屋中6）
西向きがよくなかったのかな??
焦ってきた・・・

単身者用の間取りなら、西向きや東向きでいいんじゃないか？

ファミリータイプの間取りで西向きや東向きの場合、南向き物件と比べて５％前後、家賃を低く設定した方がいいだろうな。

776へ
バカ相手も楽じゃないなｗ

>>778
バカみーっけ♪

こんばんは
来月から、代理オーナーになります
全くの無知ですのでわからないことだらけですがよろしくです
　

代理オーナーって？

おとうが5部屋のボロアパートを持ってるんですが
来月から私も関わる予定です
家賃を踏み倒したりきっちりおさめないやつもいるそうです
どうしたらいいんでしょうか？
ちなみに築10年ちょいくらいで、建てた費用は1500万で既に元は返せてるらしいです

築１０年くらいでボロになるのか？

どれだけ荒っぽい住み方してんだ？

築何年までなら新しいと言える？

>>783
知識と経験が無いなら弁護士に相談
2回目からはその経験を生かして自力でやれるでしょ

>>776
貰うだけ貰って、上手く潮時みきわめて　さっさと辞めるべし。

>>783
まずナニをするのか、ナニをしりたいのかをはっきりすること。
たたき出したいなら手順があるのでそれにそって。
賃料をちゃんと払わせたいならそれなりの手段で。

「それにそって」
「それなり」

を詳しく聞きたい。

家相がいいマンション建ててくれ
探すのに３ヶ月かかったよ
まあそれだけ難しいのだろうが

>>788
> 「それにそって」
法に従って

> 「それなり」
違法ギリギリあるいは違法な手段で

家相にこだわる人がどれほどいるんだろう？？
多いなら一考する余地があるな。
ただ・・・
ワンフロアに一部屋だけなら簡単だろうが・・・

滞納が心配なら↓の取り立てのプロが居るよ

住専破綻企業、三和産業井坂社長は日本賃貸保証のオーナー会長であり
株式上場を画策。数百億円の上場益を狙う。
http://www.kokusaipress.info/19-06t.htm

家賃保証会社とは名ばかりの
取立屋集団「全保連株式会社（ Zenhoren )」の全貌が
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0806/080609-05.html
に掲載されてます！


日本セーフティ架空請求脅迫事件
http://brog.keiten.net/?eid=886549
http://brog.keiten.net/?eid=886551
http://brog.keiten.net/?eid=886746

>日本セーフティの場合…殺し文句
>というより強盗の「要求」に近い

就職が決まってなくてもアパートは借りれますか？
やっぱ難しいの？

>>793
わしの場合、連帯保証人様を付けて戴ければおk。

>>793
ここは店子の質問スレじゃない

>>795
（´・ω・）つ旦
まーそんなかてーこと言わんでも。どうせﾋﾏなんだし。

うちは保証人が年金暮らしとかならアウトだな　定収入があればおｋ

保証人なしで保証金５か月分とか

答えだすと変なのが居つく
そしてあらしになる

>>792
これいいな。
費用はもちろん借り主負担だよな。

滞納する奴がいなければ
こんな商売成り立たないんだよね…。

派遣にしてもピンハネするなとか禁止しろとか
派遣で働いてた奴に限ってそんなこというんだよな。
自分で自分の首締めてるのに気づかない馬鹿が。

はあ・・・。一部屋退室だよ。あと三ヶ月早けりゃ
近所のマンションの退去者に営業かけられたのに・・。
タイミングが悪い。

http://www.kokusaipress.info/19-06t.htm

すいません
もし仮の話ですが、契約なしにやくざに雀荘かしてるとします
建物は自分がたてたとして。
賃貸が1年間とどこおってる場合、すみやかにでていってもらう方法ありますか？

>>803
「すみやかに」は無いでしょう
金を積めば話は別かもしれないけど、慎重に事を運ばないと‥

どんな方法でも多少の時間は掛かるし、費用も掛かる

>>804
具体的にはどう言うふうにするのがいいのでしょうか？
あと土地のっとられたりしませんかね？法律詳しくないので(^^ゞ

>>805
とりあえず最悪な方法から
「早く退去して下さい」って行って、相手の言いなりにお金を渡す
これはどうにもならない

もっとこじれる可能性のある方法
「俺なら解決出来るよ」って言う、いわゆるそのスジの人に頼んじゃう
確かに話は早く解決するかもしれないが、後で骨までしゃぶられる可能性

>>805

相手のいいなりにお金を出しても
出て行かない可能性がある。

悪いことは言わないから
弁護士やら専門家に頼むと良い。

費用は高いが良い勉強代と
思えばいい。
中途半端に手を出すとしっぺ返しが
大きい場合があるよ。

広告手数料って名目で１ヶ月取られるのは違法じゃないんですか？どなたかご存知の方教えて下さい＝大家

日本語でしゃべれ。

>>806
>>807
仮の空想話ですが、ﾊﾞｶ親父と差し違えて死んでくれるなら本望なんですけどね(笑)

仮にですが、今は害がないですがこのままずーっと放置しといてもロクなことないですよね？
もしおふたがたが私の立場ならどうされます？

>>810

答え>>807

>>811
仮の話ですが、仮にも雀荘ですし訴えた本人もやばくないですか？

仮の空想話ですが、欲に目がくらんでひきいれた馬鹿親父まぢで死んでほしい

>>808

管理会社に　より良い広告　とか別途頼んだんじゃない？
そうでなければ支払わなくていいはず。
後、契約書もしっかりと目を通すように。

回答ありがとうございます。今の不動産は店子から１ヶ月家主から広告手数料で１ヶ月取りニ業者入ったらそれぞれが１ヶ月ずつ手数料を取るのが通例のようなので…なんか納得行かなくて

店子と大家両方から取るんか。　強欲だな。

お前mixiでも聞いてなかったか？ｗ

♪♪ニュース速報♪♪
( ^^)Y☆Y(^^ )


http://www.kokusaipress.info/19-06t.htm

数百億円の利益狙う。

>>814
その旨話して、広告料ナシにするか。
その業者使うのをやめる。

2ヶ月取っても、不人気物件にバンバン入れてくれるならあり得るだろうけど…

>>814
店子と大家から取った２か月分は
大家側が依頼している不動産屋＝1
客付けした不動産屋＝1　という配分。昔は半月だったんだけどいまは100％ってのが多い。
大家側の不動産屋だけのネットワーク、たとえば来店客が付いた場合でもそういうのは教えないので２か月分。

本当は店子＝半月、大家＝半月、宣伝広告費などの費用＝大家側の不動産屋負担っていうのが良いのだが
現実は客付け会社がつけてくればそこへの手数料（これも今は１ヶ月）と広告費の負担増がのしかかってしまうので
難しいだろう。



>>812
弁護士入れて出すか賃料を払わせろ。ヤクザならかえって仕事が速い。ちょっと脅されたり恐怖を感じたら警察呼べ。出来れば
その場で転倒してケガでもすればなお良い。前科があればほぼ懲役だから本人不在ということで解約だ。
ただし弁護士にやってもらうこと。

あかちゃん読んでたらオーナーになれる気がしてきた。

携帯から失礼します。店子は不動産さんの親戚なんですが、今日の要求�@ありが多く出るから業者を�A網戸など建て付け悪すぎ�Bお風呂に換気扇ないからつけて、とのこと。確かに築20年以上だけど、やらなきゃだめですか？

蟻とか網戸はともかく風呂に換気扇ないのはまずいだろう

　　　ミクシーで聞いてこいよｗ


　　　　　　　　　

警報器付けましたか？
リースなら月１５０円で良いそうです。

たか〜

月150円なら10年で18000円か
購入すれば10000円もしないな

ウチで近いうちに3200円で通販します。ナショのでＤＩＹのお店でも5000円ぐらいするものです。
今問屋と交渉中で出来れば3000円以内で出したいと思います。

警報器のリースに１５０円出すなんてバカすすぐる。
当年で一括償却できるのになぜにリースするのかがわからん。

822です。レスありがとうございました。とりあえず見積もり頼みます。

>>822
アリは殺虫剤を現物支給。アリの巣コロリでもいいぞ。
網戸はつけてやれ。
お風呂に換気扇は必要ない。窓開けて使ってくれで十分。昔は無かったし風呂のお釜が室外にあれば問題ない。

というか、契約するときに判っていることなんだがら上記で承諾できないなら出てくださいといっても問題ない。
逆に自腹で取りつけたならば退去時に撤去してねぐらいは言ってもよい。

＞８２８
レスありがとうございます。
参考になりました。長期契約するのも面倒なので、ホームセンターで買います。

ネットの方が安いんじゃない？

探してみます。
月１５０〜２００円で契約することのメリットは、
取り付けもしてくれる事なんです。
自分でやってもいいですが、
大家が家に出入りするのって嫌がるものでして。

取付けもしてくれるところをネットで探してみます。

>>833
あのさ電池式警報器でも１０年持つわけ。取り付けはネジ１本、説明書読めば素人でも出来る。
一個3500-5000円で、取り付けは１戸あたりで1000-3000円ぐらい。
たとえネットで買ったものでも電気屋にでも頼めば「取り付け」ぐらいやってくれる。不動産屋にでも相談してみな？

リースのメリットは支払い金額が全額経費として計上出来るってだけ。
（所有権がリース会社ってのもメリットの一つだが警報器では意味が無い）

全部の部屋につけても２０万に届かないようなものは一括で償却出来るわけだからリース（金額Ｘ支払い回数＝かなり高額）にするメリットは無い。
たとえ２０万を超えて減価償却するようなものであってもローンで払えばその金利は経費として計上できる。


取り付けもやってくれるところは意外に高いよ。結局地元の業者と変わらない金額になる。

＞８３４
ご丁寧にありがとうございます。

税理士の方ですか？
とても参考になりました。
ありがとうございました。
とりあえずは、購入して、
金額のはる設備の際にリースを検討してみます。

アパート建てようかと思ってるんですが、管理料とかどれくらいかかるんですか？
家賃保証の場合とずいぶん変わるもんですか？初めてなんでどれくらいか
分からないんですが。

>>836
0から始めるようなら、先ずは本でも読んで少しは知識つければ？

赤の他人が飛び込み営業で持ってきた
お金にまつわる話は

現在母親が６部屋のアパート（築５年ほど）を経営しているのですが
母も自分も素人で仲介業者さんにまかせっきりでした
ですが数ヶ月前から一度に退去が続いて４部屋空いてしまいました
現在それぞれ４万５千円で２階を二部屋貸しているのですが
どうしても空き部屋を減らしたかった母親は
先月に一階の一部屋を敷金・礼金なし家賃一ヶ月分無料駐車場２台分無料で
家賃３万５千円で一部屋貸すことにしたのですが
後々に新しい入居者がきた場合駐車場を１台へ減らしたり家賃を値上げなど
できるのでしょうか？

>839
既に契約した人の駐車場を減らすとか、家賃を値上げするってか？


おまえはなんてかってなヤツだ。市ね。

築五年でそんだけ空きが出るってどんだけ杜撰な計画立ててんだよ。　ローン組んでるなら確実に破綻まっしぐら。
そんな物件なのに家賃値上げとかふざけてるの？
管理会社とか不動産屋に言いくるめられて何にも考えずに建てて破綻する典型だな。

先に入居している２軒の、この先予想される主張

「俺らも家賃を３万５千円に下げろ」

「２台目の駐車場を用意するか、それが無理なら家賃を３万にしろ」

質問です。
私の友達が自宅件アパートを所有してるのですが１０年前は螺旋階段だったのですが、昇降
がめんどうなのでベランダ部分をはずし階段を増設しました。これは中階段です。
友人曰く、たった１畳半ぐらいを３階まで階段にしたので届けなかった。
商工会議所に聞いたら大丈夫だと言われたといいました。
私の説明不足と思いますが。
１)ベランダ部分は通常面積に入ってるのですか？１畳ほどの大きさでした。
２）登記所とは容積率が違いますが大丈夫なのですか？
無知な私なのでよろしくお願いします。

すいません、増築部分は自宅の内階段です。

螺旋階段のほうを壊していると厄介。建築法もそうだが火災時の避難経路でもあるからやっかい。
自宅だけであってもね。

階段を増やしただけであれば問題ない線。外側に１０平米を超えると届出が必要だが２畳ぐらいじゃあ許容かな。
売買するときには未登記部分アリって感じになる。内装の変更に留まれば問題ない。

それと商工会議所じゃなくて役所の建築指導課にきくべき。ただし違法だと判ったら撤去命令出ちゃう諸刃の剣。

ありがとうございました。

839です皆さんの言うとおりだと思い母親に言ったのですが
聞く耳持たず‥orz
一番心配なのは>>842さんが指摘されている
他の入居者さんの家賃を下げろです
正直自分は一銭も出してないので勝手にしたらいいとあきらめます

話は変わりますがアパートの周辺にクモや虫が多くて苦情がきているのですが
母親から業者に頼むと高いからあんたがやれと言われました
個人でやる場合のメリットデメリット教えてください

>>847
それくらいなら業者に任せず自分でやるのが正解。
ホームセンターとか行って店員にそういうのによく聞く
殺虫剤買って来い。
ただし使い方を間違えるなよ。

シロアリとかだとちゃんと業者に頼んだ方がいいかも知れんが

>>847
既存のほかの部屋の値下げ要求は契約の途中では出来ないと突っぱねられる。契約更新の時には値切られるだろうけど
もっと安いトコロに引っ越して下さいと言えるかどうかがカギ。
下げないと引っ越すぞ！って脅しに耐えられれば（実際引っ越される場合がほとんど）いいんじゃね？

あんまり下げるとＤＱＮしか入居してこない。時期もあるが我慢するほうがトクなこともある。


＞個人でやる場合のメリットデメリット教えてください

業者に出せば当然料金が発生し、領収書が出る。賃料収入から経費として引ける。
個人（大家）がやると薬剤費しか領収書が出ないので引ける金額が下がるのでその差が所得として残る。これに税金が掛かるので損。
（個人の労働が給与として計上されているのであれば別）

管理会社を設立してそこから給与として支払っているなど節税している場合は逆に管理の実態が無いとだめなので自分でやるほうがいい。


個人でやるメリットはたとえば作業服や散布用スプレー、脚立や高枝切ハサミなど、賃貸住宅以外にも仕えそうな物を購入したのも
経費として計上できるのでそれだけ所得から引ける＝節税出来る。。ってことにある。
パソコンなんかも経費（あるいは資産として計上）で落とせるし、文房具なんかもＯＫ。新しい投資先として「視察旅行」なんかも経費になる。
北海道や九州で不動産投資セミナーが行われる理由の一つにそういうのがｗ

というわけで業者に出す＝経費として計上できる　　個人でやる＝出費の最小化　って感じ。あなたの場合友達にやらせたことにして
バイト代をもらうのが良いでしょう。タダでやれ！って言われたらどうするかは考えてください。

ひとごとながら為になるな849

>>847の無知な親をハメやがって悪徳業者め

>>848さん>>849さん
参考になりましたありがとうございます
母にバイト代や経費・節税など話してみます

管理会社のＨＰで自分のアパート見て、
１万も安かったら切れますね。
設備（エアコンや給湯器）が古いから・・・とかそういう
条件面で違うならまだしも、築５年じゃ言い訳もできませんね。
一度やってしまうと大変なことですよ。
アドバイスしなかった管理会社は無責任ですね。

最近入ってきた不良入居者に困っています
女一人、子供二人ですが
子供を叱る声や子供の悲鳴で近所からの苦情や
入居者からの苦情もあります
どうやら子供への虐待もあるみたいです

強制的に退去させることは出来るのでしょうか？

児童相談所に通報

>854
役所のDV担当に相談しろ。

>>855
近所の人がやってくれました

私はアパート経営者なのですが
強制退去できるのですかね
はっきりいって出て行ってもらいたいです

不動産任せなので相談してどうでるか・・・

ﾀｲｰﾎされるレベルの虐待や不法行為でもなきゃ強制退去は難しいんじゃないか？

>>852
お母さんが納得いかないなら必要な部分を印刷して見せてみたらいいかもね。

>>857
契約書に「他の入居者に迷惑な行為禁止」の項目があるはず。あるいは近隣への迷惑行為禁止など。
これを盾に「注意」⇒「警告」⇒「退去の勧告」⇒「契約解除の訴訟」に手順を踏む。もっと細かいことがあるがおおまかにはこれ。

不動産屋まかせといってもお金払って管理を依頼してない限り基本的に大家が解決してかなきゃならない。
なのでカンタンなところとしては
まずは不動産屋に相談。
騒いでいるところの動画撮影（ケータイでも出来るし音声だけでも撮れれば十分）
近所の人や苦情を入れてくる人の調査（どこの誰か、いつなのか、どんな内容なのかの把握）
その上で

おとなしくしてれば住み続けてもよいのか、そういう資質がある人には出て行って欲しいのか、騒ぐたびに警察を呼ぶのかの
どれかを選ばなきゃならない。　不動産屋と相談すべし。

ちなみに母子家庭は難しい。良い人も多いが世帯収入が低いので、払えない、引っ越せない、泣き喚くの３拍子。
追い銭して出す覚悟があれば良いが出す気が無いなら毎回警察呼うとか虐待の実態を知らせることでやめてもらうか
自主的に退去する方向に促がすしかない。

管理を頼んでいる不動産屋から今さっき電話があって
「いままで敷金２ヶ月、礼金０、だったのを敷金１、礼金１にしたい」
と言って来ました。
その礼金１は不動産の取り分になるそうです。
そうしてくれたら入居させる（入居させるためにもっと努力する？ってことか）
というような話でした。
最近の入居状況は全12部屋のうち4月から1部屋空きでしたが
現在は満室となっています。
不動産屋さんの言うとおり敷金１、礼金１にして
礼金１が不動産屋さんの取り分としたほうがいいのでしょうか？
アドバイスお願いします。

>>860
広告宣伝費などの名目で今まではらったことは無いのか？それとは別途？

地域慣習によって違うが
敷金は最後返す預かり金なので保証会社などの契約前提の場合要らないことが多い。ただし補修費の担保としては必要かも。

入居者側から見ると
敷金２ヶ月、前賃料１ヶ月、不動産仲介手数料１ヶ月（半月にするところもある）・・・合計４ヶ月をいっぺんに払うわけだが
その数字は変わらないかわり、戻らない礼金になるので退去時に清算すると損にことになる。

大家側は敷金の預かりを減らされることで補修費としての担保が減る。また、「礼金を取る物件」としての印象も悪くなる。

不動産屋は今までは募集掛ければ自社経由で入ったが、昨今厳しいので他社付け（手数料が発生する）が増えた。
あるいは自社のネットワークだけでは客が付きにくい。だから「他社につけてもらえるように手数料を大家からもらおう」ってことかな。

それを踏まえてみると
大家側：空き室期間が増える＝礼金分（１ヶ月）損する＝だったら早く付けてくれ。・・となる。

不動産屋の提案を承諾をするか、礼金として掲示せずに別途広告宣伝費として請求（領収書の発行）をしろと迫る。。かな。。
もうちょい説明をきいたほうがいい。今は満室なのだから余裕あるうちにきいとけ。

>>861返信ありがとうございます。
さっそく聞いてみたらご推察の通り「他社への手数料」とするそうです。
結局不動産屋さんの提案を承諾しました。
わからない事で不安になっていましたが
噛み砕いた解説をして下さり本当にありがとうございました。

>>862
じゃあ「広告宣伝費」として領収書は出すようにいっとくこと。
礼金として入居者から取らずに大家側から出すこと。
敷金は今までどおり２ヶ月のままか、１ヶ月にしたほうがいいかは相談。
（上記は入居する側からすると不動産屋の提案どおりだと条件が悪くなってるしまうのでそうならないようなやり方）

それと不動産屋のいいなりすぎ。
今の時期なら仕方が無いが繁忙期なら入居する確率も高いので今までどおりの提案でも問題ないはず。
はっきり言えば賃料ちょっと下げればバンバン決まる。
１ヶ月支出がふえるのと５％下げるのとどっちがいいかの選択肢を提案しないのはちょっとボンクラ。

店子からの立場で書かせてもらいます
お部屋を新規や更新で借りる場合火災保険に加入すると思うのですが
借家人賠償タイプだと大家にしか保険金でませんよね
借りてる人が自分に不備がないにもかかわらず他所からの
（建物の欠陥等による）損害をこうむった場合
損害を補填してもらえるようにするにはどうすればよいですか

>>864
考えうる具体的な「損害」を述べよ

何のために民事訴訟法が存在しているのか

大家見習いです。（親がマンション経営）
家賃てカード払いで回収することは可能でしょうか？
クレジットがブラックになってるようなＤＱＮは最初から
拒否できるのでいいと思ったんですがどうしょう？

取りっぱぐれもないのでカード会社と提携できれば
可能性ありますか？
また、この場合のメリット、デメリット等
ご指摘ありましたらお願いします。

>867
つアプラス

>>867
楽天ＫＣカード　他にもあるよ。

カード払いはカードの審査がある。最初でハネれるが途中でおかしくなるのは避けられない。
賃料の代払いは１年以上あったと思うが最終的に叩き出すシステムにはなってないので弁護士やらそういう費用は別途負担する
こととなる。
それと一部屋ごとに契約が出来ず一棟まるごとの契約だったと思う。
カード会社によって違うのでどの部分も確認してみてね。

入居者にとっては楽天のポイントがたまるのでかなりの金額分が返ってくる。
カード会社にとっては手数料と取り扱い金額、人数が増える。
大家にとっては上記がメリットとなる。

デメリットは
入居者は楽天なりアプラスなりのカードに加入しないと入居できない。　滞納するとブラックになってしまうので社会的ダメージが大きい。
（滞納を完済すればブラックにならない、他社カードが作れるなどの基準があいまい）

カード会社は事故（滞納）を引き起こしやすい。金額が膨らみやすい。　回収しにくい。（生活の拠点を奪うことになるので）　

大家はカードを作りたくない人やカードの審査が通らない人を入居させられない。　ネットを使える人が入居する可能性があるので面倒。
最終的に大家が叩き出す面倒さがそのままある。手数料が掛かる（入居者持ちにするのかもしれないが最終的な賃料が高くなることは確か）
不動産会社が加入して無いと使えない、特定の管理会社を通さないとダメなど条件がある。
ということ。

保証会社であれば、入居時の審査、賃料の保障、たたき出しの部分も代行してくれる。　手数料も入居者持ち（保証人の代行だから）
契約もある程度自由などのメリットも大きい。

>868,869さん

867さんではないですが、横レスで失礼します。
アプラスや楽天KCなどは、仲介か管理をしている不動産会社が提携していないと利用できないですよね？

もしかして、大家が提携契約できたりしますでしょうか？
以前、問い合わせしたら駄目だと聞いたもので。

>>870
ダメ。大家が不動産業として開業していれば別。
どうしても仲介する不動産屋を１件に絞りたくない場合は保証会社との契約必須条件にするしかない。

っていうかなんで不動産屋を使わないの？？

>871
どもです（＿　＿）
私は物件が目の届く範囲なので、管理費の節約も兼ねて自己管理しているのですが、
家賃回収をスムーズにできたらと考えていました。
どうしても、クレカ払いだと、管理も含めて不動産会社と契約する必要があるんですよね。
といってもコミコミで5%なので、いざというときは思い切れますが。
もしかしたら、独自に契約できる方法があるのかと思ってしまい、お伺いした次第です。
ご返答ありがとうございますです。

>>872
賃料管理費用か。。部屋数にもよるだろうが遅れているのを確認したらすぐ督促するような手順を作っておいて
淡々と督促するのが良いと思う。

月末に入金の約束⇒翌日午後に確認⇒日中の連絡先電話番号に電話⇒出ないなら夜まで待つ⇒夜間に繋がるところに電話⇒
それでも繋がらない場合は翌日午前中に夜間⇒日中の順に電話。　それぞれの時間をちゃんと記録しておくこと。会社ならば
大家の＊＊だけど折り返し電話をするようにと伝えること（滞納してるなんて言わない）

電話に出た場合は「いつ」「いくら」「どうやって」を言わせること。明日までに全額振込みで払います。・・ってかんじ。
遅れた理由を聞いても良いがちょっとした度忘れなどからクルマが崖から落ちたまで理由が山ほどあって疲れるだけなので聞かないほうがいい。

こうすれば遅れる人はほとんど居なくなる。

電話に出ない場合は、一日置いてもう一度最初から行うこと。大抵は翌日ぐらいには連絡が付く。
毎回遅れる人の場合は給与の口座のある銀行に行って自動振り替えの申込用紙をもらってきて目の前で記入押印してもらう。
給与が出る日に落とすようにするといいです。　ただ退去した後に解除の手続きやら返金やらとトラブルになるとかえって面倒。

入金チェックは大家の仕事なんだから人任せにせずやったほうがいいよ。淡々と私情挟まずにね。
ウチは電話するときに「大家の＊＊です、いつも丁寧に使ってもらってありがとうございます」と言ってるよ。ていねいに使ってるかどうかは知らんがｗそういう気持ちは大事。
怒鳴ったりため息ついたりでは向こうもウンザリするからね。


管理費を払うようになれば今度は不動産屋も一生懸命客を付けてくれると思うし、色々な情報も早めに出てくる。
不動産屋の気持ちの中でも順位があってやっぱり管理まで任されるのは大事な客になると思うよ。それと大家業をキッチリとやってる
大家さんにはいい加減な仕事をしてこないからね、ちゃんと督促が出来るようになれば不動産屋もウカウカできないってこと。

>>入居者にとっては楽天のポイントがたまるのでかなりの金額分が返ってくる。
これはサービスとして売りになりますね。

>>滞納するとブラックになってしまうので社会的ダメージが大きい。
これも大家としてメリットですね。
キッチリ払わんとブラックになって将来家買えませんぜ！とか
車のローンも通りませんぜ！って最初にカマシ入れとけば
この大家は侮れんな・・・と思わせることができる。

客を付けてる現場を見たことがあるが反応さまざま。
「え〜？カード必須なの〜？メンドー！」
「楽天ってなに？」・・・意外に多し
「手数料分高いんじゃねーの？まからない？」・・これも結構多い
「一回でも口座に残高無いとブラックになっちゃう？」・・・これも多い。若い人に多いかな？

意外と知ってる人が多いのと知らない人も結構多いのが特徴。知ってる人は詳しいので、意図しない滞納とか手数料とかが
気になるみたい。

＞キッチリ払わんとブラックになって将来家買えませんぜ！とか
これは説明しないね。そんなこといってると客が逃げるから。滞納について聞かれたらカード会社に聞いてくれで逃げてるのを聞く。
また、カード会社に委託する大家が「あなどれない」なんて考える入居者は居ないと思う。

カードが嫌いな入居者にとっては考慮の範疇外になるってのを忘れてはならない。
それと入居時の審査は結局やらないとダメなのでカードの与信と二重になる部分もデメリット。
（カードが通っているのに面接で落とすなどは出来ないと思われるので）

http://toushi.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A6%82%E8%A6%81/300490002536/

この物件どうですか？
やばそうですか？

>>876
スレ違い
不動産投資の問題点 4物件目
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1192756939/
貸ビル経営
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1179883053/

ちょっと見てみたが２Ｆがどうやらマトモな商売じゃなあ無さそう。それと利回りがちょっと悪い。買値叩けるならよし。

今、年収２５００万　現金７０００万ほど　他の資産なし
ＩＴ会社経営　なんとか黒字

ＩＴは先が見えないので、個人で安定した収入が欲しくて
不動産経営を考えている。

７０００万前後でアパート、マンションの一棟
首都圏　東横・田園都市線ねらい
一括でも買えるが、情報がほしいので１０００万ほど銀行から借入予定
土地は永遠のこるので、駅から１０分以内、地型のいいもの
人気路線だから、少子化にも耐えられると思われる
実質利回り（管理費、保険、空室率、税）を引いた利回り５％以上希望

こんな感じで探してますが、なっかなかいい物件はない。
字型が悪かったり、不良不動産屋が店舗ではいっていたり、接道が悪かったり・・

地震・少子化も恐いが、日本がデフォルトすると現金は紙くずになる可能性もあるから
不動産はいいと思っている

ただ、ＦＸも楽でいいと思う。

どう思います？　

age

>>878
７０００万を３分割。１０００万は現金あるいは銀行への預金、１０００万は株など、残りを不動産への投資。

５０００万を原資に土地購入。建物は３千万ぐらいで全額ローン。これで総投資額８０００万。
返済２０年で年２００万返済（実際はもう少し少ない）、収入は地域や駅からの距離広さなどで違うが月に５０万、年で６００万。
毎年４００万が荒利となる。これで年利5％。

土地は現金で買っているので２０年後に同額で売却すると仮定すれば金利が付かない預金のようなもの。
（昨今上がるだの下がるだのを予想するのは難しいが物価上昇に合わせて変動すると思われるので２０年後も８０００万の価値はあると思われる）
３０００万のローンに対し６００万の利益ならば20％の収益率。木造ならコレくらいの数字が標準。

実際は色々と難しい。空室も出るし補修や固定資産税もあるので600も入ってこないだろうし出る金も多い。
管理は不動産屋に任せれば大家業としての苦労は無い。そういった費用も含めると15％ぐらいがいいせん。

中古だとさらに難しい。減価償却は無いか少ないし創業時赤字ってのも無い。古い物件は空室率も高いし賃料収入も少ない。
補修も掛かるし売却時にはさらに買い叩かれる。やはりおいしいのは築１０年まで。

現金はあるし年収も高い（今後も同じぐらい？）のだから土地を買って建てて１０年したらうっぱらうって方向で数年ごとに
やればいいんじゃね？　４会社に会計士入れてるだろうからちょっと効いてみな？

5％でいいなら海外債権の方が良いだろ。
日本がデフォルトするなら日本円の価値が暴落するから
日本の資産は須く下がるぞ。
不動産でも同じ。

>>881
日本がデフォルトなんてあり得ないでしょ。国債の利息や元本は日本政府や日銀が刷る
無利息の現金で償還されるんだから、有利子の国債から無利子の現金に変えるのは簡単だよ。

>>882
デフォルト危機をカバーするぐらいの勢いで償還しちゃうと、
お金がダブついてぶっかがぼーとーしますお。

>>880

詳しいアドバイスどうも
資産分散した上で、土地購入→建物新築がいいようですね。
そうなると土地は変化しないので地型、場所がいいものが対象になりますね。
参考になります。
年収はＩＴなのでいつまでもつか・・不明ですが今のところ５年もっています。
会計士にも聞いてみます。

ありがとう

>>881
はい、一部の現金で、外貨（ＦＸ）先ほど買いました。レバレッジｘ１なので安心して見てられます。

>>882


ハイパーインフレ発生ですね。
そうなると、現金のままで持つのはやばす

>>883
お金がだぶついて暴騰？それってどんなファンタジー？

まさに国債を買い入れて現金化してた量的緩和してた2003年頃、そんなことになったっけ？
30兆円くらい誰も使わないで豚積みだっていわれてなかったっけ？

>>886
規模がちがーう。
「国家のデフォルト」て、いくらぐらいの話だと思う？

参考：
ttp://www.mof.go.jp/gbb/2003.htm

>>887
せっかく財務省にアクセスするんだったら、こっちを論破してよ。
内国債でどうやったらデフォルトできるのか教えてくれ。
で、財務省に教えてやってくれ。

外国格付け会社宛意見書要旨

日・米など先進国の自国通貨建て国債のデフォルトは考えられない。
デフォルトとして如何なる事態を想定しているのか。
http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/p140430.htm

>>888
見た見た。あはは。素晴らしく馬鹿な手紙だなあ。
論破も何も、既に支離滅裂な話になっとるねえ。

「日本国債はｲﾋﾞﾂなんだよ、今後もｲﾋﾞﾂだから、ぜんぜんおｋ」て、何だ
そりゃ。しかもｲﾋﾞﾂにしたのは政府だった、という....

「格付け会社３社」が、この手紙にどう返事したか、読んでみたいもんだす。

>>884
がんばってください。東京周辺ならまずひどい下落は無いと思うので、土地については

駅からの距離（７分以内必須）
広さ
建蔽率
道路付けやその距離
その道路の側員幅
近隣の環境（住宅街、大学が近い、公園が近い、コンビニスーパーが近いなど）

などをよく検討すること。売却性が高い、建築物が大きく建てられるなどの条件になります。良い土地は高いというのが当たり前なのと
不動産というぐらい流動性が低いのでタイミングが悪いと時間は掛かります。

建物については
１ｋとか２ＤＫとか土地や地域性に合わせて
木造あるいはＲＣなのか（木造で十分）
高級路線で高賃料を狙うか普及路線でイニシャルを下げるか

などを検討すること、１０年で売却するなら安いレベルでよいと思うがもう少し長期を狙うのであれば外観だけでも高級のほうがよいと思う。


良い場所にはやはり良い建物が似合うし、良い建物であれば良い賃料収入が得られる。相場であれば入居者もすぐに決まるので
安定経営しやすい。　安いのを否定するわけではないがそれなりの知識は必要とされる。（不動産屋に任せちゃえば要らないかも）

大手のＨＭが楽ではあるがそこはやはりおいしいところは吸い上げられるようになってる。大手もバカじゃないからね。
建物は地元の中堅業者なども選択肢にいれたほうがいい。結局イニシャルが低いほうが利回りがいいわけだからね。


会計士には運用する際の税制上のメリットやその方法を聞くほうがわかりやすいと思う。
他の顧客の経験や数字を良く知っているからね。ただ最初にドコドコに土地があってどの業者と契約しそうだから、、などというと
それにそった回答しかしないよ。そういうもんだから。

>>889
で、答えられないのか。どうやってデフォルトが起きるのか具体的な話を教えてくれといってるんだよ。

おまえは、日本政府が利息を払うと約束した債券（国債）を利息のない債券（現金）に
交換できないと言ってるのだけどね。なんでそれができないんだい？

それと、すでにじゃぶじゃぶに発行されているはずの国債が、利息の付かない国債に変わっただけで
何でハイパーインフレになるのかな。そのあたりも教えてくれないか。国債は市場で簡単に換金できるから
その理屈だとすでにハイパーインフレになってないとおかしいぞ。

>>890

色々と勉強になります。
道路付けもだいじですよね。不動産屋のもってくる物件は2項道路
が多いです。　路線・間取りも大事ですよね。
最初の物件だけに、失敗しないようにがんばります

まだ日銀が引き受けられるうちは大丈夫だよ。

国債をサラ金にたとえた馬鹿と
それを鵜呑みにした馬鹿

板が違うと思うが

国債を日銀が引き受ければ、通貨がだぶつき、その結果　インフレになると
思うのだが、違うのかな？

>>891
> どうやってデフォルトが起きるのか具体的な話を

まあ、「アルゼンチン デフォルト」あたりでぐぐってみれば。


> なんでそれができないんだい？

お金が足りなくなるからだよねぇ。


年収1000万の家計で、2億の借金を抱えた状態を想像してみて栗。
ちゃんと想像するんだぞ。話はそれからっさ。

>>892
> 国債が、利息の付かない国債に変わった

うーん。ｲﾐﾌ。


> 国債は市場で簡単に換金できるから

まあ、個人向けあたりは換金性あるかもしんないけどね。
市中銀行が持ってる分、どうすんの。

>>897
まさに>>895

>>899
おまいら国債をサラ金より有難い何かだと思ってんの。あーそー。

てか煽りばっかりも飽きるんで、ちょいとモード変えて、元に戻りますけどね、

日本政府のデフォルトは、国債の破綻と表裏ですよね。そのフェーズを経て、
円が紙切れになるのが、ハイパーインフレですね。アルゼンチン 1989 年では、
対前年比 50 倍だそうです。消費財の価格が 50 倍になる 1 年の間に、
おまいら賃料を 50 倍に上げる自信ありますか？　わしにはないです。
入居者の給与所得が 50 倍になるのは、諸物価の高騰よりも遅れるでしょう。

で、そもそも国債が破綻するのか、という話ですね。

BIS 規制で自己資本の充実を求められた都銀等が、「ノンリスク」の国債を
せっせと消化していたのは、ちょいと昔の話。今や国の借金は 1000 兆円で
増えるばかり、他方、国債を買うお金（世帯預金、年金等）は、もう増えない
のですね。傾向として、金利は上昇、国債の現在割引価値は下がります。
もはや、国債は「ノンリスク」ではないのですお。

ちなみに現状、誰が買ってるかと言えば、郵貯 + 銀行で 40%、生損保 + 簡保
で 20%、年金が 10% 強、ここまでで 70%。家計が 4% （平成 18 年）。

日銀がこっそりと少しづつ気づかれないようにお金を刷れば解決じゃー

国民がこぞって銀行・郵便局に預金して、高い生保損保の保険料を払って、年金を納めてるじゃん。
国債の買い手は結局は国民なわけだ。

国民の金融資産は1300兆あるし、換金できないけど道路やら上下水やらのインフラも1000兆以上
はあるでしょ。

国家は200年単位とかで借金しても問題ないのさ。B/S上は無問題。
でも労働所得を生み出さない金持ちの老人が政治の中枢を担ってるから、
若者に負担がかかるわけで。

アルゼンチンwｗｗハイパーインフレっていいたいだけの厨房だな。確かにもう夏だ。
そんなこといってる人はなにもわかってないということ。

何度も内国債、自国通貨建て国債といってるんだけどな。日本に住んでると
日本国債が円建てなのは当たり前のように思えるみたいだけど、アルゼンチン国債はドル建て。
よーく考え直してみることだな。

オメーらスゲーな、国債なんて元本保証の無い定期貯金程度の認識しか無いわ。
つまり『国債』単品でしか見えて無い漏れなのだが。

国内外株価・国内外為替・国内外金利・国内外国債、この関係をどうやって理解してんのよ？
単品では理解出来るが複合するとﾜｹﾜｶﾗﾝ、入門書とかあったらおバカな漏れに教えてちょ。

>>903
わかってねーのはおまい。内国債として買い手が収縮する、て話。
ちゃんとついて来いよ〜。

>>904　アメリカの高校生が学ぶ経済学。

>>903　通貨も債権も同じ欲しい人がいなければ価値は下がる。
将来恐ろしい勢いで少子化の影響が出るときにどうすれば
日本国が買われるか。政治家にまともな政策が出ない限り
この国は終わり。

あー、判ったから金でも買ってくれよｗ
賃貸以外の話は別でやってくれ。

>>907
過疎ってて涼しいから、べつにいんじゃね？
アパートやるにも、トータルでの資産保全が大前提じゃん。

東シナ海の海底ガス田に1000兆円以上埋まってる。

子供じゃないんだからスレの使い分けくらいしようよ

>>906
日本の個人資産の大半が海外株式、海外債券で持たれるようになったらそうなるかもしれないね。

で、貯金・預金が大好きな国民性は変わるのかね？
国債の間接的な買い手は国民なわけだが。

いまさらだけど
アパートとか持ってない、持とうと具体的に行動していないのに
この手のスレに常駐してる人って結構いるんだな。