アパート経営なんでも相談室【110号室】

1 ：名無し不動さん：2007/11/25(日) 21:15:03 ID:???

大家だって経営努力してます。がんばって10スレ目も満室に･･･

＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます

＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はまとめて最初に
書きましょう

前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/

2 ：名無し不動さん：2007/11/26(月) 01:30:52 ID:???

>>1
乙

3 ：名無し不動さん：2007/11/26(月) 10:58:09 ID:kaEuK05b

あげ

4 ：名無し不動さん：2007/11/26(月) 12:52:05 ID:PFThT3Pi

４様

5 ：名無し不動さん：2007/11/28(水) 18:14:36 ID:S4EpHU0Q

質問したいー
今はアパートを建てるのは時期が悪いと書いてた人がいたけど
それじゃいつなら何年後ならいいんだろ？

アパート経営なんでも相談なら…
建築費を安くする方法があれば教えて欲しい
時代にあわせた安くする方法があるんだろうけど
数年後にも必ず通用するって方法はありますか？
数社に見積もりをとらせるのは当たり前だとして
その他にも何か具体的なアイデアはないかなぁ…

6 ：名無し不動さん：2007/11/28(水) 18:59:47 ID:???

>>5
> 今はアパートを建てるのは時期が悪いと書いてた人がいたけど
> それじゃいつなら何年後ならいいんだろ？
数年前が良かった。
数年後よりは今の方がいいんでは？

7 ：名無し不動さん：2007/11/28(水) 23:08:33 ID:???

建築確認がなー

8 ：名無し不動さん：2007/11/29(木) 06:21:49 ID:9tLH72MA

最近、アパートを購入して消費税を丸ごと還付できる方法
という広告を目にしました。
実際どのような内容かご存知の方がいらっしゃいましたら
御教授下さい。

9 ：名無し不動さん：2007/11/29(木) 10:30:05 ID:???

たしか敷地内に自販機置く方法じゃなかったけ？
もう使えなくなったと思ったんだけど

10 ：名無し不動さん：2007/11/29(木) 16:19:12 ID:???

>>8
消費税法　30条　自販機
で検索するといい

今年に法改正される可能性が高くなったって記事は見つけたが…
まだ法改正されてないんじゃなかった？
詳細知ってる方はいない？
っつかこんなモンに頼らずに建てろっつう話だよ

11 ：5：2007/11/30(金) 08:37:29 ID:???

>>6
つまりは建てるなら今が良いのか！

12 ：名無し不動さん：2007/11/30(金) 13:53:14 ID:???

それでアパートの隅に自販機が付いているんだな。
自販機って、そんなに儲かるのかな？って思ってた。

13 ：名無し不動さん：2007/11/30(金) 22:29:26 ID:UugkEanx

age

14 ：名無し不動さん：2007/11/30(金) 22:30:38 ID:UugkEanx

利回り１０％のアパートが欲しいよ～

15 ：名無し不動さん：2007/12/01(土) 06:12:25 ID:???

>>11
建築基準法改正の影響で混乱はしているけども、
建てるなら早い方がいいと思う

建築費を安く抑えるには、安い建材や設備を使う

16 ：名無し不動さん：2007/12/01(土) 12:53:47 ID:???

>>5
まずは土地の特徴をつかむこと。駅から近いとか大学が近いとか工場がちかいとか色々あるはず。

土地に見合った建物を検討する。まずはワンルームなのか、新婚向けなのか、家族向けなのかと色々。

その次に構造だ。建蔽率が良くてもタンボの真ん中にRCでは難しいだろう。駅に近く商業地域に隣接しているのに
　木造とか軽量鉄骨ではやはり陳腐であろう。

設備はオーソドックスに、バストイレ別、ベランダあり、洗濯機室内、洗面所あり・・など、色々だ。どれも面積を食うので
最終まで検討＆変更せざるを得ない事案だ。

概観や外構も大事。やはり見た目もあるし、見栄えや主張をもっとも出しやすい場所でもある。

大体が出揃ったら今度は総額だ。数社から見積もりもらうもよし、決まった会社で値引きを検討させてもよし。
同時に融資の交渉も行う。大手建設会社なら融資もカンタン（会社が融資ごと持ってくるため）だが、
中小や自分で交渉したいのであればやはり苦労もあるが達成感と勉強にはなる。

17 ：名無し不動さん：2007/12/01(土) 16:14:04 ID:prwXD5mE

消費税は受け取った消費税-支払った消費税を納付するが、支払いが多ければ還付される仕組み。

18 ：名無し不動さん：2007/12/02(日) 16:02:01 ID:???

うちの物件、たて続けに解約してるんだけど、
取引仲介業者の引き抜き行為って可能性ある？
どうも郊外の新築に移転しているみたいなんだけど。

19 ：名無し不動さん：2007/12/03(月) 07:41:40 ID:lh/rC385

>>18
引き抜きとかそんなモノあるのか？
アパートの郵便受にチラシを入れておくぐらいじゃないかな
それで新築に引っ越しされるなら
おまいさんの物件に魅力がなかったって
そういうコトじゃないか？

20 ：名無し不動さん：2007/12/03(月) 12:51:00 ID:???

同じ値段で新築礼金無しなら、普通に行くだろうな。

21 ：名無し不動さん：2007/12/03(月) 17:44:15 ID:???

いや、引き抜きはふつうにある。
新築の自社管理物件を満室にするためにな。

22 ：名無し不動さん：2007/12/03(月) 18:34:15 ID:XaUDQtma

>>21
他の大家の為にもその話を詳しく聞かせてください
本当にあるならどんな手法でやってるのか気になります

23 ：名無し不動さん：2007/12/03(月) 18:47:11 ID:???

新築だと一括借上げだろ、当然有り得るなｗ

24 ：名無し不動さん：2007/12/03(月) 21:10:24 ID:???

管理会社を変えたとき、そこが入れた客をごっそり持ってかれたことがある。
どういうやり方でやったのかは、わからないままだった。

25 ：名無し不動さん：2007/12/03(月) 22:39:17 ID:???

フリーレント、仲介手数料無料、地域内の引越し費用無料、敷金追加無し（移行）・・
新築を埋めるなら何でもあり。

26 ：お願いします。：2007/12/04(火) 16:28:30 ID:F2fK6Wwb

皆さんならどう考えるかよろしくお願いします。
三大都市圏以外の地方政令指定都市郊外(外れ）です。
最寄駅から徒歩15分、最寄り駅から新幹線の止まるターミナル駅まで電車で20分弱。
徒歩30分ぐらいのところは機械工場、セメント工場多数。
周辺１K相場4万円（築10年以内に限る）
幹線４車線国道そいでもう片側は市道との角地です。３００坪ぐらいです。
現在、角地部分コンビニ店舗として賃貸中です。７０坪で月５０万の店舗収入があります。
ここを一階コンビニ＋店舗でその上をアパートにしたいのですが、
単身者、家族狙いどちらがよろしいとかんがえられるでしょうか？
規模はどのくらいまでいけるでしょうか?
最近、外国人が増えてきているのでその対策等はどうしたらよいか教えてくざさい。

27 ：名無し不動さん：2007/12/04(火) 16:52:23 ID:???

>>24
うちの場合、当社の指定物件に引越ししてくれたら
現在の家賃の二ヵ月分キャッシュバックだってさ＠札幌ね。

28 ：名無し不動さん：2007/12/04(火) 17:39:24 ID:???

だな、レオ乙ｗ

29 ：名無し不動さん：2007/12/04(火) 22:45:41 ID:???

>>26
＞単身者、家族狙い
については、その地域の需給バランスによる
地域の不動産屋に話を聞いた方が良さそう

30 ：名無し不動さん：2007/12/05(水) 00:26:15 ID:???

>>27
家賃キャッシュバックとかﾅﾆｿﾚ　orz
そんなコトされたら既存の入居者は出ていくだろうなぁ…

不動産屋５箇所に聞いたら４箇所でシングルから新婚が人気
１箇所だけファミリーがいいですよって言われたんだが
これはどう判断すりゃいいんだよ？
しかも問題なのはファミリーがいいって解答した不動産は
土地から一番近い場所にある不動産なんだよな…

31 ：名無し不動さん：2007/12/05(水) 01:47:33 ID:???

>>30
地域を提示した上で違う答えが出てきたのかな？
長く住んでもらうなら新婚～ファミリー向けがいいような

32 ：26：2007/12/05(水) 17:28:59 ID:nFLKzgXL

不動産やをえらぶとき、大手エイブル等と地元の小さな不動産やどちらに依頼するのがいいものでしょうか?
専属とかいろんな条件があるみたいですが、詳しい方おねがいします。

33 ：横浜ラーメン好き：2007/12/05(水) 19:34:35 ID:ZVAL+fRb

初めてカキコします。
アパート経営したい男です。
先日オリックで、鼻で笑われました。
不動産事業者ですが、
ローン通るまで頑張りますので、ご指導お願いします。

34 ：名無し不動さん：2007/12/05(水) 19:43:52 ID:???

車はいらない土地とか買ってやると、店とかひらくより堅実でいいよ。そこそこ儲かる。
退職金とかあるひとは駅五分くらいの土地を買ってアパートはローン組めばいいと思う。
店開くなら絶対アパートのがいい。駅五分くらいまでのアパートは　まだまだ不足してるよ。

35 ：名無し不動さん：2007/12/05(水) 20:39:52 ID:ZVAL+fRb

>>34
ありがとう

36 ：名無し不動さん：2007/12/05(水) 22:38:10 ID:???

>>32
大手のエイブルやアパマンショップでも、直営店以外は地元の不動産屋だよ
本体の大きさより店舗ごとの大きさで比較して、大きいとこの方がいいと思う
大きさを比較する材料が乏しいだろうけど

あと、エイブルやアパマンは単身者メインらしいのと
新規出店を進めてるから実績の少ない店がある事に注意

専任媒介契約、一般媒介契約についてはぐぐれ

37 ：26：2007/12/05(水) 22:56:47 ID:/SlL/bJ3

ありがとうございます。
専任と一般はどっちが客付けの力が強いんですか?
一般的に個人アパート経営の皆さんはどちらを選択してるのでしょうか?

38 ：名無し不動さん：2007/12/06(木) 07:42:06 ID:wOZi5tQ7

>>37
複数にアパートを宣伝して集めてもらうのと
１箇所だけに頼むのと普通に考えてどちらがいいよ？

そりゃ複数だよな…って大家でもない一般人が書いてみる
今計画中で客つけ以外の掃除やメンテは自分でやりたいなぁ…

39 ：名無し不動さん：2007/12/06(木) 18:22:03 ID:???

>>37
そんな質問をするのはググってない証拠

40 ：26：2007/12/06(木) 19:46:45 ID:ON5Ebd0U

>>39
いやね。
宅建のテキスト読んでて、専属なら一定期間の空きのあとには全国の不動産情報機関に乗せる義務がある。
一般ではないなんてのがテキストに書いてあるじゃないですか?
自分が不動産やするんじゃないから資格は要らないんですけど、結局どっちの方が客付けがいいのかなと。。
実務経験がないんで。
一般には自社で物件を持たない仲介がよい。見たいな事が書いてあるけど地場と全国チェーンこの業界はどっちがいいのかとおもいまして。

41 ：名無し不動さん：2007/12/07(金) 01:28:01 ID:???

はじめまして。
当方、１０戸入居の商業テナントビル、１２戸入居のアパート、
のオーナーです。
最近、地上波デジタル放送が始まると既存のアナログ放送が停止され、
デジタル放送を視聴するには専用の機器の設置やアンテナや配線の改修工事が
必要な場合があると聞きました。

しかしながら、家主の責任で起こった出来事ではなく、あくまで不可抗力なので、デジタルを映るように
すること自体はかならずしも家主の義務ではないと弁護士にもききました。

もちろん、今後を考えたら奮発して設備改修工事を行うのもひとつでしょうし、
また、テナントビルなどは入居者自身で対応をしてもらうのも手なんじゃないかと思っています。

皆様方は地上波デジタルへの対応はどのようにお考えでしょうか？

42 ：名無し不動さん：2007/12/07(金) 02:50:19 ID:???

>>40
ttp://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%B0%EC%C8%CC%C7%DE%B2%F0%B7%C0%CC%F3
でも一番の決め手は管理契約してるかどうか
自社管理物件なら頑張って埋める

43 ：名無し不動さん：2007/12/07(金) 03:07:51 ID:???

>>41
うちの地域では、アナログUHFで放送してたから
受信設備の更新は不要らしい

44 ：名無し不動さん：2007/12/07(金) 12:20:05 ID:33aS8L52

この前、計画書と、決算書３期銀行持っていったら、
見事断られた。
ショック

45 ：名無し不動さん：2007/12/07(金) 12:46:45 ID:???

地デジ対応は早めにやったほうがいいよ。
工事が混むのが予想されるから。
うちはケーブルテレビ引き込みで対応した。

46 ：26：2007/12/07(金) 18:01:47 ID:Fe1u/N5o

管理会社にアパート管理を依頼すると
例えば
２１戸１Kで家賃の何％ぐらい支払うことになるのでしょうか?
もうすぐ退職なので管理は自分でやろうと考えていたのですが。。。

47 ：26：2007/12/07(金) 18:02:40 ID:Fe1u/N5o

２１戸３階建てぐらいを想定してに訂正で

48 ：名無し不動さん：2007/12/07(金) 19:08:17 ID:???

管理費は5%ってとこが多いんじゃない？

49 ：26：2007/12/07(金) 20:10:10 ID:Fe1u/N5o

>>48
5%はきついですね。
もともと利回り８%ぐらいで考えてましたので。
３％の利回りですか。。。
やはり自主管理のほうでないと借入金の利子のほうが高くなってしまうε- （￣、￣A)

50 ：名無し不動さん：2007/12/07(金) 21:31:13 ID:???

８×（1-０．０５）＝７．６％？

51 ：名無し不動さん：2007/12/08(土) 12:00:49 ID:???

鍵交換どうしてる?ディンプル最初付けてたから交換せず大丈夫だろって
思ってたら,今任し始めた所は鍵屋とつるんでて鍵交換する様勧めてやんの.

第一件めはディンプルに交換したから,まぁしょうがﾈｪか入居者の自腹だし
と観てたが.今回はあろう事かシリンダ-(店子の自腹)に替えてやんの.
泥に入られても店子の自己責任とは知りつつも何かﾈｪ.
この店子の件は干渉せず知らなかった振りで終わりで好いのだろうか

52 ：名無し不動さん：2007/12/08(土) 16:33:20 ID:???

>>51
現在流通しているシリンダー錠はどれもピッキングしにくいし、そもそも破錠されるよりもバールなどでのこじ開けが多い。
バールでのこじ開けが出来ないドアであればディンプルでも有効だがそういう玄関ドアにしている賃貸住宅は非常に少ない。

それに前の入居者がコピーしているかもしれないディンプルキーよりも
だれも（大家や管理会社以外に）スペアを持ち合わせない新品のほうがよりセキュリティが高いと思うが？

53 ：26：2007/12/08(土) 17:29:22 ID:LGAWrOmm

>>50
そうなるんですかね?
仮に２億投資で年間家賃が８％で１６００万
この１６００万に０．０５かけて８０万が管理費と考えていいわけですね。
で、２億借り入れなら借りいれ金の利子は返済額とともに減っていくが大体利子が３％とすると4００万
返済５００万で５００万が収入とかんがえていいんですよね？？
手取りは固定資産、所得税で２５０万ぐらいですか。
贅沢しなければ、年金がとほぼ同額なんで現役サラリーマンの収入ぐらいはありますね。

ところでよく不動産投資の本にもともとの土地代を含めた利回りを換算するように書いてますが。。
みななんどれぐらい投資金額に対して利回り想定してますか?
できれば三大都市圏以外の方いらっしゃいましたらご意見お願いします。

54 ：名無し不動さん：2007/12/08(土) 19:10:20 ID:KXkFNoav

>>53
元利均等返済の場合の落とし穴。

利子は損金扱いだが、元金は借りたものを返すだけだから損金にはならない。
つまり仮に同じ金額の収入が続くとして、同様に同じ金額だけ返済し続けても年とともに損金の割合がどんどん減るぶん税金が余計に取られて生活は苦しくなる。

賃貸経営を始めた直後はキャッシュフローはすごく良い。が、10年もすれば「アレ？」とおもうようになる。
最初の頃のお大尽気分で管理費払っていたら良いカモだよ。

平成10年以前は減価償却の定率法との組み合わせで、それがもっと顕著だった。
とはいえ、利回りなんぞは自分で考えろってことには変わりは無い。

55 ：名無し不動さん：2007/12/08(土) 20:47:14 ID:???

自主管理の場合って,新入居者へ自分の存在を分からす為に
一番最初って何か難しいね。何か好い方法ある?
自分は、ゴミ出しの注意と共に作業中会うかもしれませんがその時は宜しく
みたいな紙を部屋に置いて、それで実際会った時は｢管理してる○です｣って
挨拶してる。

こん時もしっかり挨拶出来るのと借りてやってんだみたいな
横柄な態度する奴と様々。横柄なのは当然心象悪くすんけどね
一番最近のは横柄な態度だった

56 ：名無し不動さん：2007/12/08(土) 22:02:38 ID:hQgckbCW

都市圏でいい銀行ないか
教えて下さい。

57 ：名無し不動さん：2007/12/08(土) 22:08:01 ID:KPrq9T9G

賃貸仲介・管理営業マンのつぶやき
最近　投資利回り物件が　儲かると１棟売りアパートを
買う人も増えている・・・
土地と築１０年以上のアパート・・・儲かるわけない
何故って　原状回復・近隣の新築ラッシュ・そして　外壁などのリフォーム
買う前に　お部屋を見ましょう　間取りを見ましょう　構造を見ましょう
購入直後に　設備の取替えラッシュ！！まして　プロパンガスとか私メーター
なんて物件　まったく駄目　
表面利回り　１５％で　ぎりぎりです。
初心者大家は　管理会社をつけましょう！！
強気で　滞納処理して　逆に訴えられた大家は　沢山みてます。
賃貸を馬鹿にしては　いけません！！
まずは　近隣の間取り・立地・そして　外壁と設備
引渡しまでは　空室くらいしか　見学できない！！
現在入居中の部屋のリフォーム代金・外壁のリフォームくらいは融資枠を増やして
とっておきましょう。
安物買いの銭失いにならないように
空室多ければ　持ち出しですよ！！

58 ：名無し不動さん：2007/12/08(土) 23:10:15 ID:???

おいおい、出口係の公衆便所君に知恵をつけること言わないでよｗ
利回り馬鹿は特に使い勝手がいいんだからｗ

59 ：名無し不動さん：2007/12/08(土) 23:41:37 ID:hQgckbCW

>>58
よくわからんが

60 ：名無し不動さん：2007/12/09(日) 07:04:37 ID:???

土地値と同値で買えるのかみたいな感覚で築古いの安易に手出すの、
結局安物買の銭失いなのかなぁ。
土地から買って造ってった方が結局よいのか判断難しいな。
地域とかにも拠るんだろうけど

61 ：名無し不動さん：2007/12/09(日) 13:24:19 ID:???

>>58
出口君は融資が厳しくなってあきらめたって言ってたよ

62 ：名無し不動さん：2007/12/09(日) 17:44:21 ID:Y/LoQeN7

30年なんてアッという間だな。
子供のころ、親が建ててくれたﾏﾝｿﾝがそろそろ借金が終わる。
経費なくなるから、また建てるか。
土地はいくらでもあるからね。

63 ：26：2007/12/09(日) 22:13:47 ID:y3SPZ67x

ですね。
うちは３０年の間に祖父が相続税対策で建てた店舗が親に。
で、親から私に相続税対策に店舗付きアパートにしようかと。
地方政令市じゃ使えない土地も多いのがネック。
店舗は１階の店舗は今うちのほかの床に入ってるコンビニと飲食店、二階はクリニックと歯医者と、美容院
間では大体決まってるんだけど、上のアパート部分の構想が初めてで決まらない。
3階、4階間取りがまず決まらない。近所ではワンルームよりも１DK１LDKがいいようで。
大手自動車工場勤務だと6万ぐらいまではどうせ会社からの支給とのこでした。
しかし、その子会社に勤めてるの法が多いだろうからどの間取りにするか迷う。

64 ：名無し不動さん：2007/12/10(月) 21:40:06 ID:???

>>63
広め、収納大め、洗濯機が部屋の中・・・とちょっと贅沢なのが流行りだし今後も人気が高いだろう。
１DKや１LDKは市場に少ない（７％ぐらいだといわれている）ので、あえて２DKなどで建てないで
１LDKなどにするほうがよろしいかと。

ワンルーム（というか狭い単身向けという意味）よりかは確実に需要があるし、単身者、新婚向けなど幅が広い。
その割りに建築コストが施工面積割では安いので、賃料も安く設定できる。

お金持ちの学生向けというのも狙えるので学生なら5千円引き、単身者なら3千円引きなどそういうのも可能。
そうやって差別化を図ることである程度「入居者を選べる」可能性もある。

65 ：名無し不動さん：2007/12/11(火) 17:03:04 ID:x/a147tf

>>64
1DKや1LDKは少ないのかな？
新築や築浅はほとんどこのタイプなんだが…
うちの地域が特殊なのかも知れないが…

さて確かに人気があるのはこのタイプみたいだけど
広さはどれぐらいがいいんだろう？

66 ：名無し不動さん：2007/12/11(火) 17:23:14 ID:???

>>65
新築に1DK・1LDKが多いのは最近の傾向だが、
その地域に1DK・1LDKが多いかどうかは、
新築が多いかどうかによると思う

一般的に、まだ需要に対して供給が十分とは言えない

広さに関しては、広いに越したことは無いが、広くすると
建設費が上がり家賃を上げざるを得なくなる

その地域で単身者が負担できる相場に合わせて面積を決めるべき

67 ：名無し不動さん：2007/12/11(火) 18:48:54 ID:???

単身者に６万円もの家賃補助が出るの？
って、寮が出来たとたんに借り手がいなくなりそう。
そのへんのリスクはどう考えているの？

68 ：名無し不動さん：2007/12/11(火) 19:42:49 ID:???

>>65
ここ数年、大手や情報にすばやい会社ではオススメの間取り。なんせ市場にはほとんど無い間取りだったからだ。
今後は競争も増えるだろうが、いまさら新築で狭いワンルームやありがちなパターンの２DKを選択する理由も無いのも事実。

結局賃料は
建築種類：　木造やRC造など
設備：　　　　収納あり、バストイレ別、洗面所あり、追い炊きつきなど
占有面積：　単身者向けなら28平米以上、家族向けなら50平米以上など
地域特性：　言うまでも無いが都会や駅前なら高い
需給関係：　少ない供給なら賃料は高めにとどまる
ということになる。

地域特性をかんがみながら供給の足りない部屋の間取りとし、必要にして十分な設備を設置し、投資できる範囲での
構造体での施工を考慮しつつ、メンテナンス性に十分配慮し長期間陳腐化しないデザインの設計とすべし。

69 ：名無し不動さん：2007/12/11(火) 22:09:52 ID:???

>>57

プロパンは何でだめなの、うちプロパンだけど。
私メーターって何だろ?　集中メーターじゃないって事? うちそうだけど。
設備取替えラッシュ? そんな経験無いけど。
うちはもうすぐ築30年だけど、25年目で水道配管取替、28年目で外壁の
大規模補修、築20年ぐらいまでは、たいした金かからないよ。

管理会社をつけましょうって、そんなの付けるから利回り15パーセント
っていう話になるんですよ。
自分で苦労してやって下さい。勉強してください。
管理会社付けて楽してたら、いつまでたっても素人。
管理会社、工事業者にいいように金吸い取られて、いつまでたっても
儲かりません。

70 ：名無し不動さん：2007/12/11(火) 22:20:51 ID:???

>>69
俺は57じゃないけど、うちは10年過ぎてから外壁破損と漏水が起きた
外壁に関しては、シーリングの打ち直しを定期的にやっとけば問題無かったと思う
漏水は、何戸も続いてるから使った部品が悪かったんじゃないかと

頑張って自主管理して儲けを増やすか、
利益は減るけど管理会社つけて楽をするかは、大家の選択だろうね

71 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 00:13:22 ID:???

今時はプロパンだよ
馬鹿がほざいてるだけｗ

72 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 00:25:56 ID:hOGbXryX

>>71
こんなささやかなスレにまでガス屋の書き込みがあるとは！
プロパンとかLPとか馬鹿じゃね？
何か店子がミスって事故でも起こしたらおしまいですよ
オール電化が安全だとは言わないけどさぁ

73 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 00:28:19 ID:???

プロパンとかLPとか馬鹿じゃね？って、お前だろｗ

74 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 00:30:56 ID:???

>>72
>何か店子がミスって事故でも起こしたらおしまいですよ

お前の脳味噌がおしまいｗ

75 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 00:44:21 ID:???

うちの地域だと、プロパン屋が設備の費用もってくれる
他の地域でもそうなのかな？

ガスなら給湯器くらいで済むけど、
オール電化ならIHクッキングヒーターも大家負担じゃないの？

76 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 01:36:13 ID:???

>>75
店子のメリットは？

77 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 01:52:42 ID:???

>>76
電気は、火を使わなくて安心！
後は、日中人がいない世帯なら時間帯割引で電気料金安くなるとか？

ガスは、ガステーブルとか鍋とか今まで使ってたのを使えるってことかな？
ガスの種類が違って使えない場合もあるけど、
オール電化に引っ越したらガステーブルは確実に捨てなきゃならない
オール電化からガスに引っ越したらまたガステーブル買わなきゃならない

もっとオール電化が普及したら電気のメリットが強くなるだろうね

78 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 09:59:01 ID:???

給湯はどうせガスだろｗ

79 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 10:16:48 ID:???

ガスレンジは店子持込なんだけどなｗ

80 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 16:10:54 ID:nHmFDOxM

>>79
今ってIHクッキングヒーターとガスコンロではどっちが高いんだ？
当然ガスコンロのが安いんだろうがその差はどれぐらいで
さらには毎月の光熱費はどれぐらいの差になるんだ？
そんな店子のコトは考えないで設備費だけ考えて選ぶのは
大家としてどうなんだろうか？

81 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 16:14:59 ID:???

店子のコトを考えるんなら汎用性のあるプロパンだろｗ

82 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 19:13:12 ID:???

>>80
設備費が高くなったら家賃も高くするだけじゃない？
店子は、高くても便利がいいか、安くても不便がいいか
みたいな選択をすることができる

83 ：名無し不動さん：2007/12/12(水) 22:59:18 ID:???

今度小さい物件建てるんですが、建てるのに1年はかかりますよね。
支払いをして、建てて、実際に家賃がはいるのは１年ちょっと先になります。
保証金で建てるのですが、保証金となる前受け金を受け取った年度に無職の無収入の私でも
税理士の先生にお願いしてきちんと前受け金が有った事を証拠として残しておけるようにきちんと前受金があったことを示しておくようにきちんとした
細かい確定申告でもした方がいいのでしょうか？
そうすれば年度が切り替わって実際に家賃収入が入った年の確定申告で前まで無職無収入だったのに
突然大き目の収入が入っている不自然さとその物件を建てた資金の
出所を残しておく証拠になりますよね？
説明が上手くできませんが伝わった方いましたら教えてください。

84 ：名無し不動さん：2007/12/13(木) 10:37:58 ID:4UO+gkJJ

九州で亡き父からアパートを相続したのですが、仲介や管理している不動産がリフォームをどんどんして多額な請求をしてきます。
特に最近入居した夫婦の場合、水道が漏れるとかドアが良く閉まらない、網戸が壊れている、と勝手に不動産に苦情を言い、修理代金がこちらに回ってきます。排水パイプをわざと壊したのではないか？と思うような不自然なことがたくさんあります。

近所の人から聞いたのですが、この入居者と不動産はグルで、リフォームを繰り返させて払えなくなったところでアパートを乗っ取る新手の悪徳業者が横行しているとの噂を聞きました。
この不動産はヤクザのはしくれであると。
このようなことを経験されている方は他におられますか？
また、不動産業者を変えたいのですが、簡単にいく物でしょうか？

85 ：名無し不動さん：2007/12/13(木) 10:46:49 ID:???

>>83
いずれ青色申告するようになるんだから、税理士に相談してみればいい

>>84
悪徳業者かどうかについては、可能性有りとしか言えない
管理・仲介業者の変更は簡単

修理する前に確認させろって言ってみたらどうかな
自分の目で見ればわかるでしょ

86 ：名無し不動さん：2007/12/13(木) 11:26:02 ID:4UO+gkJJ

>>85
遠距離に住んでいるのでなかなかチェックにいけないのがつけ込まれる原因になっている。
これからは入居者には不具合があったら必ず私に連絡して、不動産業者ではなく知り合いの業者に頼む、からと念を押しておきました。
これから年末年始の普通の業者が休みに入ったところでまた水漏れを起こすのではないかと心配しています。

仲介業者の変更は簡単ですか？
ヤクザみたいな社長だから何か因縁を付けてきそうで心配です。（不動産はみんなヤクザですがｗ）
うまく穏便にやる秘訣みたいな物はありますか？

87 ：名無し不動さん：2007/12/13(木) 15:34:27 ID:fFnHL1kk

>>86
あんたはその不動産からしたら客なんだよ
お客がそんな弱腰になってると、ますますつけこまれるよ

88 ：名無し不動さん：2007/12/13(木) 16:37:03 ID:4UO+gkJJ

>>87
ありがとう。がんばります。

不動産業者変えようと思う。その社長とはソリも合わないし。
手続きとしては、宅建組合に電話して新しいところを紹介してもらい、前のところには、知り合いの新しいところに頼むようにしました、と伝えればいい？
今入居している人たちの契約書は、新しい不動産業者に書き直してもらえばいいのでしょうか？

89 ：名無し不動さん：2007/12/13(木) 18:51:31 ID:???

>>88
新しい不動産屋に相談しろ

90 ：名無し不動さん：2007/12/13(木) 20:29:03 ID:???

>>88
現在の管理業者がなんのかんの言う事態が想定されるなら
大家と管理業者との契約書も持参して弁護士に事前に相談しておいたら？
法的に問題ない方法の助言がもらえるなら相談料は安心料

現在の入居者については現状の契約書に覚書程度で追加・変更項目を付加
てのが違和感がない、ま新しい不動産屋の対応しだい

経験者より

91 ：90：2007/12/13(木) 20:40:21 ID:???

追加
入居者に迷惑かけない方法を新しい不動産屋とよく検討すべき。
一時的にせよ、入居者に家賃二重払いが生じたりする事態は絶対に避ける。

92 ：84：2007/12/13(木) 21:06:39 ID:4UO+gkJJ

>>90
レス有り難うございます。
おっしゃるように弁護士に相談した方が安心できますね。そのようにしてみます。
まずは信頼できる不動産屋を探します。

宅建組合に電話して紹介してもらえば安心かと思っていましたが、実はその悪徳不動産も宅建組合に加入しているようです。
そんなに大きくないはずなのにテレビコマーシャルやホームページまで持っているようです。やはり、自分の足を使っていくつか訪問して、信頼できる不動産を探すことにします。

90さんは前の不動産とどのようなことがあったのですか？差し支えなければ、参考のために教えて欲しいです。

93 ：90：2007/12/13(木) 22:38:38 ID:???

>>92
>まずは信頼できる不動産屋を探します。

難しいけどこれが一番の鍵。現在の不動産屋を中傷しないよう現状を
包み隠さず伝えて、その上で新しい不動産屋が乗り気になってくれるか。
向こうも商売なんでなんらかのメリットがあれば可能性は高いが、
辺鄙なところにある築古の木造アパートだったりするとどうかなあ。
あとは親身になってくれる弁護士にうまく当たるかどうか。
自分なりに契約書の内容を検討しておくことも大切。

当方は全国規模大手から地場の古い不動産屋に乗り換えますた。
あんまし特定されたくないんで少しだけ。
専任仲介だと退去時の確認・補修工事がその不動産業者経由になりがち。
工事内容が適切ならよいが、意味不明だったりボッタクリだったりが続いた。
負担割合も退去者に不利なよう退去時に強要してたんではないか？と疑われて。

94 ：名無し不動さん：2007/12/14(金) 15:17:51 ID:???

金銭管理（敷金も含め）と鍵の管理は、自分でやったほうがいい、これがポイント。

95 ：名無し不動さん：2007/12/15(土) 02:03:57 ID:R2mFEOAC

アパートを手に入れる（大家さんになる）のに、一番安いやつでいくらくらい必要ですか？

96 ：名無し不動さん：2007/12/15(土) 11:00:42 ID:???

>>95
借金つきなら手元の資金ゼロで手に入れられるものもありますが。

97 ：名無し不動さん：2007/12/15(土) 14:52:49 ID:+AkMkGzy

売却代金の7％の費用があれば物件によっては購入可能

98 ：名無し不動さん：2007/12/18(火) 22:57:48 ID:vzm4Fk0W

>>96
95ではないですが、
ぜひ、方法教えて下さい。
お願いします

99 ：名無し不動さん：2007/12/19(水) 08:16:35 ID:9CjzI0xV

頭金なしのフルローンのこと。
今は融資がつかなくなっているので難しいよ。

100 ：名無し不動さん：2007/12/19(水) 08:42:47 ID:???

99の言うとおりだね
通販大家さんとかがフルローンのＴＶＣＭやってるけど
いまは、融資規制もかかりはじめたし属性による
正直厳しいとおもう

101 ：名無し不動さん：2007/12/19(水) 11:49:17 ID:gffdS0mF

ということは大手銀行の物件審査で融資（ほとんど全額ぎりぎりまで）
してくれるというのは将来的には有望だと思ってよいのでしょうか？

102 ：名無し不動さん：2007/12/19(水) 11:51:56 ID:???

>>101
そう単純に考えていい程、甘くはないと思う。

103 ：名無し不動さん：2007/12/19(水) 13:39:54 ID:???

銀行にとって物件だけじゃなくオーナーの骨までしゃぶれるおいしいお話だと思っていいです。

104 ：名無し不動さん：2007/12/20(木) 12:19:54 ID:aYt0kjns

質問します、うちのマンション最近、空き巣下着ドロボウが多くて
こんど防犯カメラつけようと思うんですが、これって事前に借りてる人たちに
連絡した方がいいんですかね、あと借りてる人にもネットで自由に見られるように
した方がいいんですかね。

105 ：名無し不動さん：2007/12/20(木) 19:51:42 ID:???

>>104
借主におしえる必要も見せる必要も無し

106 ：名無し不動さん：2007/12/20(木) 22:42:10 ID:nBcm2xsl

大東が身売りか。
個人事業者としてはやりやすくなるは。

107 ：名無し不動さん：2007/12/20(木) 22:58:04 ID:???

>>106
多分株主が変わるだけでしょ

108 ：名無し不動さん：2007/12/20(木) 23:18:44 ID:???

レ○パにしろ大東にしろオーナーにとって最大のリスクが倒産次に買収だろうな

経営が変わったら、特に外資なんか入ったら容赦なく厳しい条件を
場合によっては契約解除を突きつけて来るだろうから

109 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 00:22:53 ID:???

大家になりたいサラリーマンです。
ベテラン大家の皆様に教えていただきたく、よろしくお願いします。

現在、うちの家族が、６０平米２ＬＤＫが１０～１５戸くらいのアパートを検討しています。
建築費１２０百万（自己資金）、土地有り約３００平米（売ったら８０百万位？）の場合、
どれくらいの賃料収入があれば成り立ちますか？
相続税の心配はあまりありません。また、駐車場にしても需要がなさそうです。

110 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:02:43 ID:???

>>109
4戸×3Fくらいで考えてるのかな？建蔽率容積率は大丈夫？
そのプランなら、俺だったら最低でも1室月8万円は欲しいな
値下げしても8万円までって意味だから、新築時なら月10万円くらいかな

111 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:07:30 ID:???

>>110
回答ありがとうございます。
大手ハウスメーカーが図面を書いてきてるんで、問題ないと思います。
そこの想定家賃も9万後半位です。ただ建築費が高いんですよね。家賃保証は魅力ですが。
でも色々（このスレだとか）読んでると、地場ゼネコン＋地場不動産屋の方が良さそうな気がしてきました。

112 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:17:38 ID:???

地場ゼネコンはどうかなｗ

113 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:21:32 ID:DDBB1HGZ

>>111
家賃保障はここでも散々いわれている通り
なんの保障にもならないですよ
業者が儲からないなら保障額を下げられる危険がつねにつきまといますから

自己資金で建てられるなら自分で運営したほうがましだと思います

114 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:22:48 ID:???

それはどうかなｗ

115 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:27:01 ID:???

>>111
確かに建築費は高いと思う

家賃保証については、「2年ごとに保証額を改定する」
みたいになってるから、当初の計画通りに行く保証は無い
ただし、客付けについては優先度が高いので有利ではある

利益を最大限にするなら、地場の建設業者・仲介業者で
自主管理が一番良いみたいだけど、客付けの優先度は低いから
仲介業者に何らかのインセンティブを与える必要があると思う

俺だったら地場建設業者・仲介管理業者・家賃保証にするかな
なんせ楽だから

116 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:30:00 ID:???

俺だったら大手ハウスメーカー、家賃保証だな

117 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:35:58 ID:???

その面積だと駐車場無しで３F以上。
かなり便利の良い場所じゃないと借り手がいなくなると思う。
家賃保証しても、早い段階で家賃値下げ圧力が待っていると思われる。

118 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:38:17 ID:???

家賃保証にしないと、空室に悩まされて家賃を下げていくしかないｗ

119 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 01:56:30 ID:???

いまどき新米大家の自主管理物件なんか仲介業者は相手にしないぞｗ

120 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 08:00:35 ID:OUn9A1v9

家賃保証なんてする馬鹿いるの？
必要ない時は鞘抜かれて
必要な時に打ち切られる仕組みになってるのに。

121 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 10:26:44 ID:???

自主管理する馬鹿もいないだろ？ｗ

122 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 10:28:49 ID:rqJXxbnW

うちは4軒持っててうち2軒は家賃保障。　
リスクヘッジに最適。

109サンの件、どうすればいいのかな？
1億強が自己資金ならなにやっても失敗しない気がするが。
自分なら60／200で坪100弱、駐車場ニーズなしの土地なら1LDK×12、駐車場6台
のプランを検討するな。
まあ間取りニーズの把握するのが最重要。　積水の軽量なら利回り9％、地場木造なら12％
自分なら積水・大和で家賃保障してもらうかな、ローンがないなら。
でも徹底的に叩いて利回り11％超にはしてもらいます。

123 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 10:41:14 ID:???

家賃保証否定派って、脳内大家だろｗ

124 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 11:02:54 ID:???

現金でやるのに失敗は無いよ
地震と火事が怖いくらいだ

ハウスメーカーだの家賃保障だの論外
そういうのはど田舎の田んぼにアパート建てるときにしか使い道が無い

坪80万ならそこそこの地方都市
地場の業者も不動産屋もそこそこ充実してるはず

専業自主管理で楽々行けるよ
俺なら2LDKは半端なので1LDKか3LDK
年に建築費の１５％上がる計算でやる

120百万を5%で回す自信があるなら借り入れ起こすのもいいけどあまりすすめない

125 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 11:40:59 ID:++Z5idTp

110の方へ参考まで。私の場合は不動産に精通している税理士を紹介され相談し相続も含め検討。200㎡売却、買換え特例適用で建築費に割当、賛否両論ですが安心と融資条件が良くなる家賃保障利用、小規模高収益planにしました。今はリードしてくれた営業の方に感謝しています

126 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 11:43:57 ID:++Z5idTp

申し訳ありません 109のサラリーマン大家の方でした

127 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 11:49:09 ID:???

坪80って鎌倉あたりか、関西、名古屋ぐらい？福岡はそんなの高くないし。
ただ関西は飽和だからやめといたほうがいいかも。人も減ってるし。

128 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 11:52:09 ID:???

>>124
脳内大家にすすめられてもな～ｗ

129 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 12:25:58 ID:???

建築で15％って、、、

130 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 12:50:03 ID:???

名古屋の新米大家です
坪単価90万弱の土地に「駐車場にしても需要がなさそう」ってのは信じられん。
車需要が旺盛な土地柄は差し引いても市内でこんだけの住宅地はそんなにない。
「かな～り高級」な部類で、お屋敷もちょっとあったりそこそこ立派な街並み。

周辺環境や賃貸需要をよく把握されることを推奨。
自分で近所をよく見て、ついでに信頼できそうな不動産屋を何軒か回り相談。

大手ハウスメーカーを全面的に信頼するのも考え物。
手間かからずそこそこの物は建つが高いし、建築後親身になってくれるかは
担当者しだい。土地いっぱい持ってて将来付き合いが広がる可能性がないと
カモにされてオシマイ、てこともある。

自分なら2LDKの場合75㎡は目指す。

131 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 13:19:46 ID:???

名古屋って、名鉄前に中心が移ってきてない?
金○とかステータスはいいんだろうけど、賃貸借りる人には機動力のいい名駅前、丸の内、栄近くの方が人気あるよね。
高級住宅街で住所の後に○号室なんてのはどうかね？
名古屋はおおどおりの1歩裏に入ると空室が多いのも気になる。

132 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 19:36:08 ID:???

駐車場需要がなくて、アパートにも駐車場が不要。
どんな大都会やら？

133 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 21:02:36 ID:???

駅ビル上のマンション？

134 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 21:18:58 ID:???

わかんねーかな？脳内大家じゃあｗ

135 ：109：2007/12/21(金) 21:33:14 ID:???

109です。
皆さん、ありがとうございます。
そして、申し訳ありません。
数字を打ち間違えていました。
×３００平米→○３００坪　です。

そんなわけで、坪30万くらいです。
また、駐車場は戸数くらいはとれます。
（駐車場需要が無いのは、周りに５～６０坪の一戸建てが多いので）
あんまり書くのも何なんですが、今は>>122　さんのおっしゃるような
ハウスメーカーの話を聞いています。

136 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 22:03:43 ID:???

>>135
坪30万だとしたら広島、北九州、仙台あたり外れの相場だな。
もしくは、新潟、静岡の新興政令市の都心部。
ハウスメーカーはダイワハウスじゃないかい?
ダイワはものはいいよ。
けど、25年。建て直しじゃないとこの業界」きびし。

137 ：名無し不動さん：2007/12/21(金) 23:02:19 ID:???

地場建設業者の建物じゃ、もっときびしｗ

138 ：130：2007/12/22(土) 06:50:33 ID:???

300坪もあるなら土地を2筆に分筆して、まず半分建ててみるのはいかが？
半分は経験をつんだ数年後にまた考える。

一気にやるより手間もかかるし若干割高にもなるが、投資においては
時間分散の意味は大きい。ローン無しなら心配はそんなにいらんけど、
不測の事態に最悪「半分売っぱらえばいい」安心感はあるよ。

土地いっぱい持っていたり、金融資産が10億程度あったりするなら
面倒なこと考えずに300坪全体で勝負するのもおＫ

139 ：名無し不動さん：2007/12/24(月) 14:17:16 ID:???

わかんねーかな？脳内大家じゃあｗ

140 ：109：2007/12/24(月) 18:59:19 ID:???

>>138
アドバイスありがとうございました。

141 ：名無し不動さん：2007/12/25(火) 13:24:02 ID:7ZZpo3qz

このすれに脳内の奴なんか来ないだろう。

142 ：名無し不動さん：2007/12/25(火) 13:30:56 ID:???

たとえば＞１３８を読んで脳内ってわからんか？
つーことは、おまえも脳内だろｗ

143 ：名無し不動さん：2007/12/25(火) 17:25:27 ID:H+kldbQ9

なんでアパート持ってないやつ、持とうとしてないやつがこの板に来るのか、ということ。

俺には信じられない。　そんな暇なやつがいるのか？

144 ：130：2007/12/25(火) 18:25:55 ID:???

ゑゑゑ、ヘタレだったりチキンだったりするけどリアル大家っす。

数年前に小振りのRCを金融資産の15%程度使ってキャッシュでたてますた。
反省点も多いし、運営方法等はまだ実践で勉強中。
でも金融資産のまま回す方が自分の性格的には向いてるなあ。

大家業の最大の問題は複利効果を狙えんところにあると思ひます。
投資金額を2倍にするには
I. 税引き後3%複利で(1+0.03)^24≒2.03で24年
II. 家賃等の場合税・諸経費引き後9%単利で1+0.09*23=2.07で23年

I.はここ数年は余裕、この部分は数千万規模なんで。持ってる土地は
駐車場にすりゃ土地の維持費程度は何も考えず出てくる。
II.は23年も出来るのかな？とまだ疑問だし、23年も経って建物に
競争力があるかわからん。

ま、駐車場にしとくのも勿体無いしいろいろやってみるか、てんで
大家始めましたがこのままでは道楽になってしまう可能性も、面倒
なことも多いし、、、むしろご指導いただきたい。

あ、あらゆる投資はレバレッジかけてまでやるものでない、派です。

145 ：130：2007/12/25(火) 19:00:04 ID:???

間違いII. × 1+0.09*23=2.07
○ 0.09*23=2.07
23年も経ったら解体するしかねいんではないか？てことです。

146 ：名無し不動さん：2007/12/25(火) 21:35:43 ID:???

書いておられる通り、向いてないと思います
70年代まではそれこそ建てれば誰でも儲かるおいしい「金融商品のようなもの」でしたけど・・・
現状の大家は感覚的には起業に近いです

自分で色々調べて動き回って手間暇掛けてやっと成り立つ感じですね
それでも実利で10%は狙えるし金融への投資よりはまだ上なのでやってます
自分が動くことの対価をどう考えるかが分かれ目かと
ちなみに70年代まではインフレも加味すると30%、40%当たり前の世界・・・

ここ数年は10年以上の固定でもずっと3%を大幅に切ってたわけで
3%複利でまわせるならレバは効かせるべきだったかと

不動産の最大のメリットであるレバレッジとそれによるスケールメリットが生かせない
慣れればですが20戸を管理するのも100戸でも手間はたいして変わらないので

自分の思う最大のデメリットは
不動産の場合、土地購入や建てる時、つまり最初で全てが決まりやり直しがきかない
スタート時に成功か失敗かはほぼ決まると思います
逆に言えばスタート時に全神経を集中し損益分岐を超えて20年30年と
競争力を維持できるものを造れたならあとは日々の雑用を淡々とこなすだけでいい

くれぐれも投資でなく事業だと思ってあたるのがいいと思いますよ
もし5億とか持ってて運用益だけで今後食えるのだったら
キャッシュであれローンであれリスク負って大家なんてやらない方がいいです
おいしい時代はとうに終わってるので

147 ：sage：2007/12/25(火) 22:10:14 ID:nnAFlUFv

スレ違いならすいません。
以前テレビでちらっと不動産屋さんの特集で中卒のおばさんで職安で中卒の仕事は
ないといわれ奮起してハウスクリーニングから始めて今では自社物件をかなり持ち
不動産屋さんを経営してるおばちゃんのことをやってました。
確か本も出版されてると伺いました。
なにぶん僻地でかなりな田舎に住んでるもんですから本屋で探すことも出来ません。
どなたか書名とかその不動産屋さんの社名とか知ってませんか？
お願いします。

148 ：名無し不動さん：2007/12/25(火) 22:19:44 ID:???

>>147
アマゾンでアパート　経営　で検索してみ。
農家みたいなおばちゃんが表紙で出てる本がでてくるから。

149 ：名無し不動さん：2007/12/25(火) 22:52:36 ID:???

>>148
どうもありがとう

150 ：名無し不動さん：2007/12/26(水) 08:01:31 ID:iAF7/Enn

1970年こんにちは

151 ：名無し不動さん：2007/12/26(水) 08:22:21 ID:qlBuDIeO

>>109
建設費は銀行借り入れして、手元に現金残しておくのが最善。

152 ：名無し不動さん：2007/12/26(水) 13:58:40 ID:UgHIHVaG

あのおばちゃん、ｹｲﾊﾞｲｹｲﾊﾞｲいってるから、現状にそぐわない。
ほんかったけどﾑﾀﾞﾀﾞﾀ

153 ：名無し不動さん：2007/12/26(水) 14:03:55 ID:???

まあちょっと前まではつかえてたんだろうね。
中卒の☆だよ。おまえらもがんばれ。

154 ：名無し不動さん：2007/12/26(水) 16:33:54 ID:???

>>147
あのおばちゃんは一応関東近辺だからドイナカとは周辺環境が違う。

155 ：名無し不動さん：2007/12/27(木) 16:57:00 ID:???

アパローン2年固定切れて又やり直すんだけど
2年･3年･5年固定か変動どれが堅い?
勝ち取れるとしたらそれぞれ最低で何%?今は1.25%

156 ：155：2007/12/27(木) 20:34:47 ID:???

自己レスになりますが、今話しして3年の1.85になりそうです。
今の状況等からしてこの引きの好しあしはどうでしょうか?
後、提示受けたのは2年1.75と5年2.1%でした

157 ：名無し不動さん：2007/12/27(木) 20:43:41 ID:pEbgt/6Y

ｳﾗﾔﾏｼ。私は三年で２パーセントちょうど。

158 ：名無し不動さん：2007/12/27(木) 21:00:46 ID:???

うちなんて変動で約3%

159 ：名無し不動さん：2007/12/27(木) 21:26:27 ID:???

うちなんて固定10年で1.6と1.75

160 ：名無し不動さん：2007/12/27(木) 22:58:40 ID:???

??
冬のボーナス預けたら金利1.7％だったんだけど。。。
銀行はもうかるのか??

161 ：名無し不動さん：2007/12/27(木) 23:01:27 ID:???

159と160ってどこの金融機関です?

162 ：名無し不動さん：2007/12/28(金) 12:56:53 ID:???

最近、客付け優先順位　自社物件＞サブリース＞大口優良顧客管理物件＞＞＞越えられない壁＞＞＞零細小口管理物件

　　　順番が回ってこず店子が入らず悩まされる零細小口大家です。
　　　個人で小口物件買う人は注意と覚悟が必要ですよ。

163 ：名無し不動さん：2007/12/28(金) 14:57:10 ID:???

そうか？
サブリース＞大口優良顧客管理物件＞＞＞自社物件＞越えられない壁＞＞＞零細小口管理物件（無視）

164 ：名無し不動さん：2007/12/28(金) 15:44:26 ID:???

優先順位をつけられることはある程度仕方ないとしても
これがあからさまにされるようになることがどういう結果をもたらすかまで
考えてやった方がいいと思うよ。目先しか考えないから聞く耳持たないと思うけど。

165 ：名無し不動さん：2007/12/28(金) 15:48:27 ID:???

>>164
それは誰に言ってるのだ？

166 ：名無し不動さん：2007/12/28(金) 19:11:03 ID:???

大口サブリース物件のノルマが多くて自社物件に手を付けることも出来ない。

167 ：名無し不動さん：2007/12/29(土) 09:31:10 ID:???

幾ら内装に凝っても外壁をきれいにしても零細小口には内覧の順番さえ回ってこないから無駄。
唯一対抗できるのは値段を相場より下げる事。

168 ：名無し不動さん：2007/12/29(土) 18:18:24 ID:5Nvxa7T6

自販機設置すると、ベンディング会社から1000万単位の契約金もらえるんだよ。
（当然、店の規模に依るから、しょぼい商店の軒先だともっとしょぼいだろうけど）
って他の板でほざいてる奴がいるけど。

169 ：名無し不動さん：2007/12/31(月) 13:23:59 ID:???

今だとどういうローンの組方(借換え含め)が賢いんだろ?
2･3･5年固定で低いとこだと率どんぐらいですかねぇ

170 ：名無し不動さん：2007/12/31(月) 18:39:00 ID:???

>>169
1億なら
3年、担保あり、保証人あり。で1.7%
3年、担保あり、保証人なし。で2.5％
3年、担保満額なし、保証人なし。で年収1000万なら5%
と言う風な足元の見られ方するね。

171 ：名無し不動さん：2008/01/05(土) 02:28:47 ID:OBc/I9dD

地方政令市の中心街です。
土地は70坪で、実売価格が坪100万くらいです。
商店街内にあります。現在、一階部を月45万で賃貸中です。
ここを1階店舗で2～5階をアパートにしたいのですが、どうでしょうか。
漠然で申し訳ありませんが、宜しくお願いします。

172 ：名無し不動さん：2008/01/05(土) 03:50:42 ID:???

>>171
その情報だと「いいんじゃないでしょうか」としか言えませんな
今のままでも良さそうだけど、リスクを冒してでも利益を増やしたいなら、
需要もありそうだしアパートにするのが良さそう

173 ：名無し不動さん：2008/01/05(土) 21:34:13 ID:???

>>171
商店街は商業専用地域が多いからダメなんじゃない?
まずはそこを調べてクリアーしないとね。
しかも、中心地坪100万ってことは千葉、埼玉、北九州、広島、仙台でもないだろうから
新潟、静岡、浜松あたり?
浜松ならありだけど、新潟、静岡は商業も工業もよわいからこれから投資する地域じゃないとおもう。

174 ：名無し不動さん：2008/01/07(月) 00:51:48 ID:???

と、脳内大家が申しておりまする。

175 ：名無し不動さん：2008/01/08(火) 00:36:57 ID:???

こいつウザイなあ…

176 ：名無し不動さん：2008/01/08(火) 00:56:54 ID:???

HMの工作員だろ

177 ：名無し不動さん：2008/01/08(火) 10:18:25 ID:vQX184bC

174 ：名無し不動さん：2008/01/07(月) 00:51:48 ID:???
と、脳内大家が申しておりまする。

143 ：名無し不動さん：2007/12/25(火) 17:25:27 ID:H+kldbQ9
なんでアパート持ってないやつ、持とうとしてないやつがこの板に来るのか、ということ。

俺には信じられない。　そんな暇なやつがいるのか？

178 ：名無し不動さん：2008/01/08(火) 15:22:40 ID:???

こいつウザイなあ…

179 ：名無し不動さん：2008/01/09(水) 17:36:13 ID:jdIgywhU

それなりのアパート建てるならどうしても内装の設備やら
全部含めると１億以上はかかるよね？

やはり銀行などの金融機関に融資してもらって
建ててそれで３０年ぐらいをかけてお金を返していくの？

180 ：名無し不動さん：2008/01/09(水) 18:46:36 ID:???

と、脳内大家が申しておりまする。

181 ：名無し不動さん：2008/01/09(水) 21:28:00 ID:???

>>179
15年目までに返し終われそうじゃないならやめとけ！！
20年もしたらアパートなんぞ空きがかなり出るから。

182 ：名無し不動さん：2008/01/09(水) 21:52:55 ID:???

と、脳内大家が申しておりまする。

183 ：と、脳内大家が申しておりまする。：2008/01/11(金) 15:14:34 ID:???

と、脳内大家が申しておりまする。と、脳内大家が申しておりまする。と、脳内大家が申しておりまする。

っていう書き込み、確かにｵﾓﾛｲ。今日は不動産セクター全滅で涙・・・

184 ：名無し不動さん：2008/01/12(土) 02:08:49 ID:???

意味が無いレスはスルーしろよ

185 ：名無し不動さん：2008/01/12(土) 10:54:57 ID:???

と、脳内大家が申しておりまする。

186 ：名無し不動さん：2008/01/15(火) 00:03:49 ID:???

あと２０年以内に東京の１／３が台風と高潮がダブルで来ると水没する危険があるらしいが
事業計画上この点は考慮の価値はあるのだろうか
教えてくだされ

187 ：名無し不動さん：2008/01/15(火) 01:53:46 ID:???

>>186
> あと２０年以内に東京の１／３が台風と高潮がダブルで来ると水没する危険があるらしいが

ソースはどこ？
聞いたこともない。

ゼロメートル地帯はともかく、山の手、武蔵野、多摩も水没するのか？

188 ：名無し不動さん：2008/01/15(火) 04:16:42 ID:???

地球温暖化で海面が上昇するからってことなのかな？
どうなるにしろ、日本政府がほっとくわけない

189 ：名無し不動さん：2008/01/15(火) 09:18:10 ID:???

ノストラダムス級の妄言だな
どこで見たのか知らんが気にしなくていい

190 ：名無し不動さん：2008/01/15(火) 15:53:24 ID:???

地球温暖化で水没怖いとか寝言言ってる奴は
不動産投資で成功しない。
地震が怖いならまだしも水没ってｗ
そんなに怖けりゃ富士山の頂上でも買い占めとけ。

191 ：名無し不動さん：2008/01/16(水) 02:11:45 ID:???

>>186
俺も見たぞ、ＮＨＫでやってたな
シッピングポイントまであと「６年」には驚いた
日本政府がどうのこうのというレベルは当の昔に超えてしまったみたいだね
南極のあの衛星写真には驚いた
縁の氷河の崩落から３ヶ月で一気にあれだけの氷河が大陸から海へ崩落するとは・・・。
が、２０年じゃなく３０年以内に確実にと言っていたような記憶が・・・。

192 ：名無し不動さん：2008/01/16(水) 02:16:57 ID:???

それもその計算した外国の偉い人の数値は日本がはじき出した数値よりぬるい数値なんだそうだ

193 ：名無し不動さん：2008/01/16(水) 05:49:15 ID:???

>>191
＞日本政府がどうのこうのというレベルは当の昔に超えてしまったみたいだね
当の昔に超えてたら既に水没してるだろ？
高潮対策事業が継続的に実施されてるから問題が起きてないんだろ
もし何の打つ手も無く水没するような時は、移転費用やら何やらで
国の経済が破綻するから、どっちにしろ気にする必要は無い

194 ：名無し不動さん：2008/01/16(水) 15:51:59 ID:???

まあ豊洲やお台場に建ててるわけではないので、、、
でも浅草あたりの下町はやばいカモね。

195 ：名無し不動さん：2008/01/17(木) 10:09:28 ID:???

浅草どころか山手線内は壊滅していた
河川沿いは埼玉あたりまで壊滅

コロコロ転がりだした雪玉は今は小さいがもう手の届く範囲を超えて落ち始めた
後はコロコロゴロゴロゴゴゴゴゴ～と廻りを巻き込んで大雪崩を見守るだけなのね

万策尽きた感がある、弱小日本が音頭をとっても世界は動かない
いや、逆に止まる。

しかし、希望はある。
高度成長の軌道に乗った中国がここへ来て急に大声で温暖化対策を声明に出した
これはかなりヤバイのかもな

196 ：名無し不動さん：2008/01/17(木) 16:07:51 ID:???

新築のアパートを建てたことがあるかたに質問です。
アパート名はどうやって決めましたか？
悩んでます。
2chで調べてみたらこんな名前のアパートもあるみたいだしｗｗ
↓
コミカルタイツ気象庁

普通のアパートなのにｗｗ

197 ：名無し不動さん：2008/01/17(木) 16:11:35 ID:???

ttp://209.85.175.104/search?q=cache:JSrw93d3b1MJ:www.tomakomaishi.com/arti_detail.php%3Fcomp_cd%3D1001%26arti_cd%3D100401+%E3%82%B3%E3%83%9F%E3%82%AB%E3%83%AB%E3%82%BF%E3%82%A4%E3%83%84%E6%B0%97%E8%B1%A1%E5%BA%81&hl=ja&ct=clnk&cd=12&lr=lang_ja
これかｗ

198 ：名無し不動さん：2008/01/17(木) 17:44:01 ID:???

苗字とおしゃれっぽい名前組み合わせた、今なら地名とおしゃれっぽい名前組み合わせる

199 ：名無し不動さん：2008/01/17(木) 19:22:35 ID:???

生殖器の名前とかが無難だな

200 ：名無し不動さん：2008/01/17(木) 23:31:42 ID:???

近所のアパート30年以上経ってそうなやつだけど、
「緑荘」から「グリーンハイツ」二名前が変わってたよ。

201 ：名無し不動さん：2008/01/18(金) 18:41:07 ID:???

>>196
流行りの言葉を組み合わせて使うのと実際に発声＆手書きしてみて「古臭く思えない」ものを採用。
基本的に「コーポ」「ハイツ」「マンション」「ハイム」「ヒル」「ヒルズ」「ビレッジ」・・・などは使わない。

カミさんの名前や地名、好きな芸能人の名前なんかもいい。
地名なら「地域性」が出て所在地が判明してイナカもんには好評。
例：「八幡山ナントカ」「ナントカ田園調布」「ナントカ久我山」「三軒茶屋ナントカ」・・・・

遠く離れていても、住所が隣の地域でも前後に西とか東とかつけることでいかにも近所ですよ！とアピールできる。
例：「北」軽井沢　「西」新宿　「東」三軒茶屋・・・・とかね。

人名の場合は慎重に。芸能人にあやかったはいいがいずれ死ぬし悪いことも起こさないとは限らない。
それと下にコーポとかハウス付けざるを得ないで選択肢が狭くなる。（逆に狭いので迷わずに済む）
例：「さゆりナントカ」　「ひとみナントカ」　「あゆみナントカ」　「ユウジーナントカ」・・・・と。

人名と同じように命名なわけなので気にする人は字画や運命を見てもらうといいです。
発声や音感が良いものは字画もバランスがいいこともあるので。

それというまでも無いが独身向けなのに「ナントカハイツ」とか「ナントカホーム」、ファミリー向けなのに
「ナントカ荘」とか「スペーシーなんとか」みたいな実態に合ってないのは避けましょう。
「なんとかヒルズ」・・・でもいいが見渡す限り田んぼの田園イナカなのに「丘」ってつけたりしないようにｗ

ということで、駅近くで独身向け１ＤＫ（高級っぽい木造アパ）という設定で

　　　「アーバンスラッシュ」　（都会的な・・と音感だけでスラッシュｗ）　を提案ｗｗ

202 ：名無し不動さん：2008/01/18(金) 22:08:52 ID:???

アーバンスラッシュ＝都会の廃棄物か？
そこまで卑下するくらいなら、カントリーハウスでも良いよ。

203 ：名無し不動さん：2008/01/18(金) 22:41:02 ID:???

アパート借りる前に気をつけておく点をズバリ一つあげるならなんですか

204 ：名無し不動さん：2008/01/18(金) 23:07:47 ID:???

てめぇの収入と家賃の比率

205 ：名無し不動さん：2008/01/18(金) 23:22:08 ID:???

>>203
保証人の用意とかお金とか契約の概念とか滞納しないこととか色々。

いわゆる常識的なことばかりなのだが昨今自己主張（ゴネ）が過ぎる人が多い。

あちこち見た挙句契約しない。（かといって引越しするわけでもない）
直前でキャンセル
あらゆることが「ネットで見た・・」「ネットなら・・」「ネットでは・・」　・・・脳内がにちゃんねらな人が多い。
とりあえず「言って見る」人が増えた。

例を挙げるならば
きれいなクロスなのに「張替えを要求」、あげく半年で汚して退去。
（張替え代金も請求できずに結局大家負担で張替えしなければならなかった）

賃料の値切りをしたのはいいがずっと滞納（遅れたままになってる）
（最後まで払いが追いつかず敷金で清算ｗ）

クリーニング代は払うと契約したのに関わらず退去時に裁判だ何だと騒ぐ
（裁判となったが簡易を拒否され本訴となってあげくに敗訴ｗ　かなり手痛い結果となる）

お金払いが良くてトラブルを起こさず、キレイに大事に使ってくれる人を望んでます。
滞納がひどく、トラブルばかりで、汚く、乱暴に使う人とは契約したくありません。
そういう人は公団や県営住宅などがよいです。滞納も待ってくれますし乱暴な生活をしていれば注意してくれる
コミュもあります。

206 ：名無し不動さん：2008/01/20(日) 04:09:23 ID:lpnpU33p

アパート経営考えている人は参考になるかもしれません。
今後の賃貸マーケットについての予測は知っておいて損は無いでしょう。
http://www.nochuri.co.jp/report/pdf/n0801re3.pdf

207 ：名無し不動さん：2008/01/20(日) 13:18:09 ID:???

アパート建てる時って　キャッシュがあったら
銀行に借りないで現金で建てた方がいいですよね？
（キャッシュで建てても手持ち資金が余るとき）

208 ：名無し不動さん：2008/01/20(日) 14:44:30 ID:???

考え方による、ただメリットが思いつかない人ならキャッシュでいいんじゃない
金が必要になったら担保にして借りる事も出来るし

209 ：名無し不動さん：2008/01/20(日) 15:00:44 ID:???

ありがとう・・。

210 ：名無し不動さん：2008/01/20(日) 15:57:04 ID:???

借金で建てて、借りた以上の金利で運用

211 ：名無し不動さん：2008/01/20(日) 21:03:22 ID:FjP6OYIN

>>201
おまえは脳内大家だな。アホくさ
なにがアーバンだ　だせ～

212 ：名無し不動さん：2008/01/20(日) 21:22:43 ID:???

むしろ
「ハイツ」「マンション」「ハイム」「ヒル」「ヒルズ」「ビレッジ」
このへんが無難な気がする。
概観と相談だけど

213 ：名無し不動さん：2008/01/21(月) 15:10:15 ID:???

1丁目2番1号アパートとかってどうだ？
住所みたいで宅配とか中々着かない感じで

○○県○○市2条5丁目1番2号1丁目2番1号アパート
山田一郎様

214 ：名無し不動さん：2008/01/21(月) 20:49:42 ID:???

採用

215 ：名無し不動さん：2008/01/22(火) 00:20:19 ID:???

誰が得するんだよ

216 ：名無し不動さん：2008/01/22(火) 00:25:03 ID:???

住所長いっすねｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

って言われるためだけのネタ物件だろ

217 ：名無し不動さん：2008/01/22(火) 04:53:36 ID:???

当て字で"亞派蹟"にしとけ

218 ：名無し不動さん：2008/01/22(火) 23:28:34 ID:???

教えてください。
所有している賃貸物件に住んでいらっしゃる人いらっしゃいますか？
メリット・デメリットを教えてください。
ちなみにその場合は自分の住むところ以外は家賃保証契約をしようかと思っています。
現在は安い賃貸に入っています（7万ちょい）。
新築（想定10万）のうちだともったいないですか？

219 ：名無し不動さん：2008/01/22(火) 23:50:20 ID:???

大家さんと同居というのはなにかと面倒。

入居者：監視されているようで不人気
大家：なんか文句いわれそうとか金持ちそうとか思われるのでイヤ。

実際多いのは大家のところに家賃を持ってこようとする人。通帳で管理しているのに振り込み手数料が掛かるとか多し。
それとはやり不人気なのは確か。明記するわけではないが契約時に説明するとキャンセル食うこと多し。

賃料保証はメリットデメリットそれぞれ。
メリット：入金や募集、空き室にやきもきせずに済む。
　　　　　銀行への返済を気にしなくてよい。（契約期間中だけの話だがｗ）
　　　　　銀行からの借り入れがしやすい。（返済のめどがたつ＆賃料査定が正確（だそうだｗ）

デメリット：保証料（10-20％）

やはり保証料だろう。これに尽きる。通常だと礼金だとかあれこれと取れるところも取れない。
たとえば賃料１０万、１０室であれば１ヶ月１００万、２年間で２４００万+礼金２ヶ月があるので２００万。
これが保証会社が付けば15％だとして８．５万・・・８５万・・・２０４０万のみ。その差額５６０万にも！なる。
これで保証されるのは空き室と滞納のリスクのみ。いまや滞納は保証会社があるので心配は要らない。

ということで保証会社をつけるメリットとデメリットは人それぞれの要望によって違う。面倒は一切イヤ！であれば保証をつけることだ。

空き室は極論言えば「賃料下げれば満室」だ。相場１０万なら８．５万に下げればすぐに埋まるよｗ

220 ：名無し不動さん：2008/01/23(水) 00:01:08 ID:???

サブリースが、力を発揮するのは相続対策だな
それ以外は余り旨みが無い
ま、本人が納得してるんなら大きなお世話だけどね

221 ：名無し不動さん：2008/01/23(水) 00:59:16 ID:???

>>219
>>220

ありがとうございます。
根本からもう一度考えます。

222 ：名無し不動さん：2008/01/23(水) 10:27:01 ID:???

サブリースが、力を発揮するのは空室対策だな
空室だらけ自主管理の時代じゃない

223 ：名無し不動さん：2008/01/23(水) 14:40:57 ID:???

発揮するわけねーｗ

224 ：名無し不動さん：2008/01/23(水) 15:09:39 ID:???

うちは入居率60%だったけどサブリースで90%になった

225 ：名無し不動さん：2008/01/24(木) 12:46:27 ID:???

新米大家ですが給湯器は安いときに買い置きしておいた方が良いですか？

226 ：名無し不動さん：2008/01/24(木) 13:52:33 ID:???

>>225
給湯器の買い置き？

考えたこともないな・・・。
まぁ少なくとも、お持ちの物件の詳細などが解らないとアドバイスのしようもない。

227 ：名無し不動さん：2008/01/24(木) 13:55:32 ID:???

>>225
給湯器とかは、壊れないものはづーと壊れないので買い置きはお勧めでない。
新しいのでると古い（新品）ものは安くなる。
取替えるときは、netで価格しらべて、見積りと比較するといい。
（何倍かちがうことがある）

また、プロパンだとプロパン業者にただで提供してもらうのが普通。

228 ：名無し不動さん：2008/01/24(木) 17:13:36 ID:wW5txHHV

今、ワンルームタイプのアパートの、１２室中、部屋の半分が空き室です。
この地域でワンルームが需要に合ってきてないのか、募集が熱心じゃないのか
築１５年と、少々経ってきたので、３月に向け、値下げでしょうか・・・・

229 ：名無し不動さん：2008/01/24(木) 18:05:53 ID:???

さぁそうなんじゃね。
フワフワやってどうにかなる時代じゃないし

230 ：名無し不動さん：2008/01/24(木) 21:05:20 ID:???

状況が急変して空室が激増したときとかサブリースは絶大な力を発揮する。
信用問題から積水などは値下げできない。土地の空売りみたいなもん。
空室率が50超えそうならサブリース。

231 ：名無し不動さん：2008/01/24(木) 22:56:04 ID:???

サブリースと賃料保証ってどうちがうの？

232 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 00:04:56 ID:???

家賃保証って言うと、滞納した時に肩代わりしてくれるやつを思い浮かべる

233 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 00:49:59 ID:???

サブリースは、部屋が満室に出来ると思わないと受けてくれないよ。
サブリースの料金も2年ごとに見直す（改悪）とかの契約の場合が多く、
サブリース先が儲かる金額にする。（当たり前だけど）

レオパ○スは、オーナーからサブリースで物件管理するけど、15年程度
たったものはサブリースを打ち切りし、近所に新しい物件を作り（別のオーナー
からサブリース）賃借人もそこに移す。
元のオーナーは物件管理できないので、物件を安く手放すしかない。

234 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 01:01:14 ID:???

サブリースは免責期間（たいてい3ヶ月）は家賃無しや、礼金と礼金の管理会社取得で旨みがないです。
以前のレスで具体的な金額を計算している方がいるので、参照してはいかがでしょうか？

部屋の空きがあるなら今は、対策するための本もグループもあるのでその中で頑張ればいいといいのではないでしょうか？
それで駄目ような物件は、サブリース会社も断わってきますよ。

2年更新が当たり前で35年保障とかは、上手くいくようなら35年やりますという意味です。

結論として大家なら自分で対策したほうが旨みがあります。

サブリースで受けてくれるような物件なら、多少の対策で十分満室を狙います。

235 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 02:13:32 ID:???

うちがやってるサブリースは10年間保証家賃固定で
空室が続くようなら保証家賃の改定ができるって契約だけど

・遠隔地に住んでるのでろくに管理できないのに自主管理
・リフォームが必要だけど、リフォームしたからといって入居率が上がるかわからない
・家賃を下げれば埋まるかも知れないけど、これ以上下げると入居者の質が不安

こんな状況だったからサブリースを選んだ
リフォームして管理を委託して仲介業者を増やせば問題解決できたかも知れない
まぁ、うちみたいな素人大家はサブリースが無難かな

236 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 02:57:21 ID:???

大口サブリース会社vs零細大家
不動産屋がどちらに力を入れると思う？
近所に大口サブリース会社の物件が出来たらどうする？
損得だけじゃなく長期的にみて考える必要があるな

237 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 04:41:39 ID:???

なんもしたくないよーって人はサブリースでも家賃保証でもしたらいいじゃん、他に選択肢は無い。

238 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 07:31:27 ID:???

>236
なんで大口サブリースに力を入れるの？

239 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 11:20:11 ID:???

サブリースは不動産屋の養豚場
豚の不動産屋への依存度が上がり
逃げられなくしておいて、豚から
餌代、糞尿処理代、精肉処理手数料
とおいしい商売なのです。

240 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 12:11:24 ID:???

>>227
参考になりました。
ありがとうございます。

241 ：名無し不動さん：2008/01/25(金) 17:32:27 ID:???

打ち切られたら会社のホームページの下にまとめサイトが出てくるようにする。
そうすると継続。

242 ：名無し不動さん：2008/01/26(土) 18:31:32 ID:EPhTQxBV

単身者４部屋のミニアパートだけど、地デジ用の
アンテナって、いつ交換するればイイのかな。
入居者の持っているテレビってイロイロでしょ。
地デジ視たい人、要らない人、も。

243 ：名無し不動さん：2008/01/27(日) 03:54:25 ID:???

>>242

うちはケーブルテレビにした。
アナログと地デジの混在が可能。

244 ：名無し不動さん：2008/01/27(日) 16:25:49 ID:???

ケーブルテレビの料金が意外とイタイんだよなぁ。
加入しないと１棟丸ごとテレビみられなくなるし、よけいな費用だ。

245 ：名無し不動さん：2008/01/27(日) 18:29:22 ID:???

店子に払ってもらえば良いじゃん

246 ：名無し不動さん：2008/01/27(日) 19:01:51 ID:???

>>244

業者によってもちがうだろうけど、うちは工事費無料、テレビ放送見るだけ
なら、月々一戸当たり250円の負担。うちはそこまでで、後は業者が、
有料チャンネルやインターネットの勧誘をして、何人か加入した。
そういう見込みがあるから、初期費用無料で導入できたんだと思う。

247 ：名無し不動さん：2008/01/27(日) 19:11:41 ID:???

うちの地域はテレビ塔の変更が無いから
ワイドバンド対応のアンテナをつけるだけで両方見れる

248 ：名無し不動さん：2008/01/27(日) 22:33:48 ID:???

結合器で合成すればいいだけ。
釣りでしょ？

249 ：名無し不動さん：2008/01/27(日) 23:28:25 ID:???

結合器で合成???

250 ：名無し不動さん：2008/01/27(日) 23:43:14 ID:???

http://qanda.rakuten.ne.jp/qa3648434.html

251 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 09:04:53 ID:???

現状のアナログとデジタルをどうするかってことね。

252 ：ご相談・・：2008/01/28(月) 16:36:09 ID:???

地方政令指定都市近郊1000坪の第一種低層住宅地域です。
最近よく建築会社がプランを持ってきます。
一例なのですが
某社２LDK30個家賃5.7万（家賃保証付）駐車場4000円＊40台分
建築費用＋土地造成費用＝3億
現在この空き地の固定資産税200万ぐらいです。
3億円を1.8%の金利で借りて利益でますでしょうか?

253 ：ご相談・・：2008/01/28(月) 16:38:55 ID:???

家賃保証付ではなくて家賃保証料の費用込みでした。

254 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 17:38:56 ID:???

>>252
満室なら利益出るよ

255 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 18:00:19 ID:???

>>252
保証料込みということは相場賃料って意味だね。。

57000+4000＝61.000　　・・・61000Ｘ30＝１８３万（毎月）　・・・183Ｘ１２ヶ月＝２１９６万（年）

２年契約、礼金２ヶ月取るとすると２６ヶ月分が見込める。8％ほど余計に稼げるわけだが契約の空白、空室の期間もある。
完全に空室となるようなこともあり、５年までの期間は90％以上、それ以降は年に少しずつ下がっていく。
建物寿命（減価償却終了）までに平均で70％とするとわかり易い。（実際はもっと多い水準：80％と仮定）

１０年で２億２千万、90％だと１２億弱の売り上げが見込める。その間に大幅な修繕や塗装工事が掛かることはまず無いだろう。
１０－２０年のあだいは苦しい入居率は下がり内装の補修や外装の塗装など色々出金も多い。
２０年以降は多くの場合ローンが終了しているため収益のほとんどを手に入れることが出来る。

ということで１０－２０年の間あるいは１０年程度で売却も視野に入れた計画を考えておくのもよし。
あるいはいっぺんにでかいのではなく、２棟に分けるなどして分散した投資も。

256 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 18:21:13 ID:???

>>252
便所の落書きにしては真面目な書き込みなのでアドバイスをする。
家賃保証なので仕方が無いが、それでは活かさず殺さずのギリギリの水準。
投資ではなく、相続税対策だけしか意味を持たないだろう。
地方政令指定都市近郊1000坪なんていい土地なのにもったいない。

257 ：ご相談・・：2008/01/28(月) 18:40:25 ID:???

アドバイスありがとうございます。
>>255
１０戸づつ３棟の予定で図面はかかれてました。

>>256
宅老所、グループホーム等福祉施設もも考えていたのですが私の自治体では飽和とのことで自治体から難色を示されたのでやはりアパートかとおもうところもあります。
はっきしいって政令都市近郊といっても札幌、広島、福岡ではないのでそんなに栄えておりません。
某産業に依存する工業都市なので工場は多いのですが。。。

258 ：256：2008/01/28(月) 18:53:50 ID:???

>>257
静岡か北九州？

259 ：ご相談・・：2008/01/28(月) 19:36:03 ID:???

>>258
そんなところです。

260 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 19:54:17 ID:???

静岡は工業都市ではない罠。浜松は工業都市だけど１つに依存しているわけではない。
だとすると、本州以上に気を付けなければいけない土地だろうな。

261 ：256：2008/01/28(月) 20:24:00 ID:???

北九州が新日鉄に依存していたのは昔の話。
東証一部のTOTOや安川電機の本社もあるし、今は自動車関係の工場も沢山進出しているよ。
北九州なら中心部はダメだけど、近郊なら成長真っ只中の地域も多い。

262 ：ご相談・・：2008/01/28(月) 20:35:13 ID:???

>>260、261
最近になって某4000人雇用規模の自動車大企業子会社が出来て周辺の人やマンションはふえてるのですが。。。
2010年ぐらいに、2000人雇用規模の別の某自動車某工場が２つ５km以内に出来るらしく建築会社さんがいろいろくるようになりましたが。。。
いろいろすすめられるんですが・・・
何しろ、今まで零細農家でして。

263 ：256：2008/01/28(月) 20:56:20 ID:???

俺なら家賃保証はいらないって言うな。

264 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 21:18:10 ID:???

俺なら家賃保証は欲しいって言うな。

265 ：ご相談・・：2008/01/28(月) 21:23:20 ID:???

>>263
つよきですね。。。やはりキャリアがある方は。
ところで、大手と地場で3割ほど値段が違ってるんですが。
地場の方が安いんですけど物が悪いんでしょうか？
みなさんは大手と地場工務店どちらに依頼されます?
カタログ見る限り素人には違いがあまりわかりません。

266 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 21:42:31 ID:???

>>256
投資でも相続でも同じこと。
家賃保証つけないと空室が埋まらない。

267 ：256：2008/01/28(月) 22:00:08 ID:???

大手で地場のタマに頼めば？
３割程度安いよ。
その分家賃も下げられるから家賃保証もいらない。

268 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 22:02:07 ID:???

そんな一過性のこと言ってるんじゃ、怒素人だなｗ

269 ：256：2008/01/28(月) 22:05:35 ID:???

すまねえ、タマホームって本社を東京に移転したみたいだね。
安いとこ書くと荒れるのわかってるからもう止めとくよ。

270 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 22:19:04 ID:???

酷い造りだな、タマパレスｗ

271 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 22:23:24 ID:???

俺なら家賃保証あっても要らないって言うな。

272 ：ご相談・・：2008/01/28(月) 22:55:42 ID:???

>>256さんは福岡近辺の方ですか?

273 ：256：2008/01/28(月) 23:33:23 ID:???

広島

274 ：名無し不動さん：2008/01/28(月) 23:54:44 ID:???

部屋が埋まると思えば家賃保証はいらない。

埋まらないんだったら家賃保証してもらう。

275 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 02:15:43 ID:???

兵庫県尼崎市、山の手の京阪神では人気の地区の物件です。
約４０坪、６ＳＬＤＫの築４０年の古家が乗っています（３００万かけてリフォームをしました）。
査定価格では坪９０～１００万というところでしょうか。西向きなのと、前面道路が未舗装の私道なので、やや評価は相場より下がります。

現状、家賃１５万円で募集をかけていますが、半年空き家のままです。

さて、この物件は相続したものなのですが、まだ３年しか経っていませんので、税金が３９％かかってきます。

この中途半端な物件を運用するのに最適な方法は、どのようなものでしょうか？

税金を支払っても３５００万くらい残るのでしたら、それを表面利回り１０％で運用しようかと思っていましたが、そこまて残りそうにありません。

ぼくの現状は、既婚、子供なし、年金収入（障害者です）、近隣の分譲マンションに居住中です。

どのようなご意見でも、忌憚のないところをお聞かせくださればありがたいかと思います。

276 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 08:30:20 ID:???

定期借家契約にして家賃下げて貸し付ける

277 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 09:20:43 ID:???

自主管理じゃ埋められない現状

278 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 09:22:18 ID:???

>>271
俺もタマパレスは要らない

279 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 13:36:48 ID:???

俺も

280 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 14:33:47 ID:8t8jrJLX

アパート経営で地震が起きて住人が死んだ場合、
大家が家族に損害賠償を支払う、また
損壊で住めなくなった場合はホテル代を支払うと聞いたのですが、
どうしてますか？

281 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 14:35:51 ID:???

そんなわけない。

282 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 14:44:25 ID:???

>>280
住居人が個人で地震保険に入るのがふつう。
建物の管理違反でもない限り大家に損害は来ない。

283 ：275：2008/01/29(火) 15:07:05 ID:???

>>276
二年の定期借家契約ということですか。
そして、五年後に売ると。

ありがとうございました。検討してみます。

284 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 15:21:05 ID:???

>>275

個人が居住の用に供している土地家屋等を譲渡した場合に、
一定の条件に適合していれば、３０００万円の特別控除を
受けることができ、譲渡所得金額から控除されます。

という規定があるよ。

285 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 16:40:24 ID:???

>>280
産婦人科の医者激減と一緒だよ。
あまりにリスク背負わせると問題が起こる。
大家に大災害の責任負わせるとか
仮にそんなことを義務化でもしてみ
古い建物の大家は誰も貸さなくなる。
そうなると実質的に動く賃貸物件は
大激減し、賃料値上げで入居者に
跳ね返るだけ。それを覚悟して役人は
やると思うか？影響でかすぎて無理だろ。
要は物件に瑕疵がなければそれでOK。
責任は一切負わない。

286 ：255：2008/01/29(火) 18:15:56 ID:???

>>257
棟を時期をずらして３つ建てる。５年ほどずらして建てて２０年目に最初の棟を解体して建て替えてもよいし
全面リフォームしても、いっそ売却してもよい。
３つめの稼ぎは建ててから５年以内になるわけでその時期の相場賃料水準を維持しているからその上がりを
リフォームや売却の際の諸費用に当て込める。建て替えに関してはそれまでに貯蓄するかその時点で
また銀行から借りるかのどちらか。自己資金大目は色々と楽だ。

＞ところで、大手と地場で3割ほど値段が違ってるんですが。
逆に３割違うだけの根拠は同考える？

賃料保証がある
融資がつきやすい
客付けが強い（あるいは系列の不動産部門がある）
建物の保証が違う
営業マンがなにかと便利

賃料保証は別の会社でもやってるし地元不動産屋でもやってることもある。入金管理程度なら小さな不動産屋でも
やってる。
融資は銀行によって違うが少なくともヘンテコリンな建物には融資しない。
客付けは不動産屋の仕事、大手も町場も無い。
保証はどの会社でも同じ。法で決まっているし逆に大手だと指定の工事をしないと保証がキレるようになっていることおおし。
仕事もぎとってこその営業マン。良い営業マンとは「客をだまされたと判らないようにダマす」ひとこそエリート。

あえていうと大手＝ブランド。　アソコはお金持ちね～♪　と言われるためにそこで建てるもの。収益性を求めるなら
大手以外が良いとなる。
イニシャルコストを下げることで収益性が大きく変わる。逆に言うとイニシャルが高くつけばローン終了まで収益性が低い建物でしかない。
農民は生かさず殺さずというがそれの不動産部門ｗ

複数から営業を掛けられる＝収益性が高い地域＝あせらずとも良い＝時間掛けてじっくり検討。
というわけでまずは地元の不動産屋にでも行って話し聞いて来たら？不動産屋は仲介するのが仕事だから
そうがめついことはいわない。気が合う人（不動産屋）を探してじっくり仕込むといいです。

287 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 18:23:56 ID:???

>>275
期間の問題があれば貸すのではなく、自分がそちらに越したらどうか？
で、済んでいるマンションを売却か賃貸に出す。そっちのほうが新しいようであれば賃料もそこそこだろう。
名義が違うのであればムリな話だけどね。

一戸建てに住みたい人は
マンション暮らしはイヤ
広々お庭が好き
近隣トラブルがイヤ（住む人がトラブルメーカーなことも）
なんとなく自営業
長期に住みたい

こういうケースが多い。定期借家契約も良いがどちらにせよ期間限定ではなかなか決断が付かないのと
賃料がやはり高額なので決定しづらい（相場がどうのというよりか支払い金額が他界の意味）
払う金でローン組めば買えるしね。

短期でも良いというのをじっくり待つかＤＱＮでもなんでもいいから突っ込むか迷うところだが
トラブルの無い方法を選択すべき。どのような障害かはしらんが自己解決力（実行力）が無いなら
無難な方法を選択するほうがよいと思う。

288 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 21:51:31 ID:???

>>275
39%って売却時の譲渡税のことを言ってるみたいだけど、
相続人は被相続人の地位を継承するから
被相続人が2年以上保有してたら合わせて5年以上になって
長期譲渡20%（所得税15%住民税5%）になるよ

289 ：275：2008/01/29(火) 22:34:05 ID:???

>>284
ありがとうございます。
あさって、銀行の不動産担当の知人に聞いてみます。

>>287
妻が引越しを渋っているのです。
今住んでいるところは駅近で便利なので、賃貸に出せば需要があるのはわかっているのですが・・・

290 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 23:11:37 ID:???

安いな～と思った3LDKの物件が新幹線の線路のそばだったんですが
新幹線の騒音って軽量鉄骨のアパートでも
窓を閉めきった部屋の中まで響きますか？

291 ：名無し不動さん：2008/01/29(火) 23:20:10 ID:???

>>290
んなもん、線路からの具体的な距離と建物の造りによる
としか言えないだろ。

でも、人間の適応能力はすごいから問題ないと思う。

292 ：名無し不動さん：2008/01/30(水) 08:07:00 ID:???

いや、新幹線はうるさいぞ

293 ：名無し不動さん：2008/01/30(水) 15:17:07 ID:???

新幹線は風圧が凄いぞ。
建物が揺れる。

294 ：名無し不動さん：2008/01/30(水) 21:20:26 ID:???

>>291のいうとおりじゃね？
線路より低い位置なのか、高い位置なのか
同じ高さなのか、とかポイントたくさんありそうなのに
うるさいのうるさくないのって、アホの巣窟かここは

295 ：名無し不動さん：2008/01/30(水) 22:32:53 ID:???

いや、間違いなくうるさいって

296 ：名無し不動さん：2008/02/01(金) 19:50:05 ID:mZMWP3Y0

アパートのローンの金利ってそれぞれ違うと思うんだけど　みんな金利どれくらいでかりてんの？

297 ：名無し不動さん：2008/02/01(金) 20:12:01 ID:???

>>290
競艇場の隣で育った私にはなんてこたないかもしれない。

298 ：ご相談・・：2008/02/01(金) 22:17:02 ID:HI+vdplA

>>256
広島ですか。ブロック中心都市はまだまだ安泰そうですね。

>>255
立てる時期をずらすと言うのもいいですね。
銀行は60歳超えてもお金貸してくれるでしょうか??

ええと、今週も建築会社の営業の方と話しました。
むこうから、ズバリいくらくらい手取りがほしいですかと聞かれました。
今の農業収入の手取りが４００諭吉ぐらいなので、
総収入－（固定資産＋所得税＋借金の返済）で今の手取りと同じ４００諭吉ぐらい手取りがほしいのですが。。。
皆さんは借りに投資した金額からどのくらいの割合で手取りを得ているものでしょうか?
私のデーターは>>252で示したとおりです。
ただ、アパート立てると今の農地はなくなるので今まで得ていた農業収入は０となります。

299 ：名無し不動さん：2008/02/02(土) 08:07:20 ID:???

>>298
＞むこうから、ズバリいくらくらい手取りがほしいですかと聞かれました。
こりゃダメだね（笑
こういうコトを言うのは営業の「クロージング」のセリフ。相手を追い込むセリフなのだ。
あなたの気持ちを揺さぶるために言ってるだけであなたにもっと儲けてもらおうというわけではない。

＞投資した金額からどのくらいの割合で手取りを得ているものでしょうか?
木造、軽量鉄骨なら上物（建物と外部だけ）の20-30％の粗利益。
ＲＣ、重量鉄骨で３Ｆ建て以上ならもう少し下がって20％以下になる。　地域差もあるが安いところは建設費もやすいのでこんなかんじ。

粗利益：予想賃料Ｘ部屋数Ｘ１２ヶ月＝年間売り上げ　・・・これに投資額を割るＸ１００で％が出る。駐車場分は売り上げに入れても良い。。
投資額：建物、引き込みの上下水、地盤整理、外構（へいとか駐車場とか）など、固定資産税や取得税などは含まないほうがわかり易い。
純利益：手元に残る金額・・・粗利から諸税、リース代、清掃費、管理費などの経費などを引いたいわゆる手取り。パソコン買ったなどの経費は含まない。

農地から転用するとものすごい税金くるんじゃないかな？東京はそうだよ。
現役農家ならまずは農協に相談したら？脳天の申請もしなきゃならないし農協も銀行やってるわけでもっと詳しい話をするはず。
ついでにＤハウスからも営業してもらって来い（笑　農協系はＤが強いのだ。

３億なら6000万以上の売り上げが見込めればＯＫってことだ。ちょっと離れすぎだね。地盤整理がどれくらいで建物がいくら？

300 ：256：2008/02/02(土) 08:41:51 ID:???

もう書く気無かったけど、こういう大ボケ投稿が出てくるから書かなきゃならないな。
地価が高い地域では新規投資の利回りに、実際には新規投資していない土地の賃料も入ってくるから利回りが高くなる。
ここで仮に２ＬＤＫとして１戸当たり建築面瀬１５坪で家賃5.7万とすると年間家賃は68.4万円。
だから表面利回り20％だと建築費342万円、建築単価は坪22.8万だ。
ＲＣ、重量鉄骨で坪22.8万なんて話をしたら相手から舐められて後が大変だよ。

301 ：名無し不動さん：2008/02/02(土) 08:41:55 ID:???

細かい突っ込みで申し訳ないけど、
「地盤整理」じゃなくて「造成」って言った方がいいね

やっぱ合見積は基本だと思う

302 ：名無し不動さん：2008/02/02(土) 09:23:33 ID:???

おいおい、20％「以下」って書いてあるだろ？ｗ
それと駐車場が必須な地域であれば駐車場の売り上げも含めるのが普通。（都市部で不確定な可能性があれば除外）

それにＲＣでも安く建てることは可能。坪３０万だってある。２Ｆ建てで資産価値を求めないなら木造で十分だ。
相続税対策で建てるのではなく収益事業で建てるのだからイニシャルを下げる努力をすべきで

＞ＲＣ、重量鉄骨で坪22.8万なんて話をしたら相手から舐められて後が大変だよ。
な、ことを書いている場合ではないｗ

303 ：名無し不動さん：2008/02/02(土) 09:34:39 ID:???

へー20%以下って言うのは1%って事もあるってことなんだｗ

304 ：名無し不動さん：2008/02/02(土) 10:39:16 ID:???

都市部でＲＣの需要を見込める
３Ｆ以上の構造が必要
駅近の都市部や防火地域
相続対策など長期使用を目的に含む

そういう条件が無い限り木造で十分。もちろん安くＲＣで施工する業者もいる。
しかし地域にそういった業者が居ないこともある。さすがに建物はどっかから引きずってこれるものじゃないからね。

タマなんか進めるようじゃおしまいだｗ　あんなんで建てたら終わり。

305 ：名無し不動さん：2008/02/02(土) 14:43:03 ID:8kEAbkRm

長プラ2.1ぱーせんとに1月10日から変わったけど金利もっと低くならねーのって思うやつはおられませんのですかな

306 ：名無し不動さん：2008/02/02(土) 14:49:25 ID:8kEAbkRm

もし今借りてる金利よりほかの銀行で安くかりかえれたらいいんだけど
誰か詳しい人教えてくださいませ。

307 ：ご相談・・：2008/02/02(土) 22:34:20 ID:???

>>299
建物が２億、造成、塀、水道なんかが大体１億と言う見積もりです。
と言うと提示されてる家賃からだと年間２０５２万。
木造の建物としては安いのでしょうか。。。
やはり都心とではだいぶ収益が違うのか、それとも建物が高いのか?悩みますね。

>>300
ＲＣとは鉄筋コンクリートのことですよね?
木造とＲＣは価格がそんなに違うのですか?
業者からは容積率２００％建蔽率６０％なので2階建て木造をすすめられております。
当方、木造一戸建てにしか住んだことはないのですが、
アパートはＲＣと木造ではやはり音、断熱性なんかはかなり異なってくるのでしょうか?

くれくれ君で申し訳ないですが。

308 ：名無し不動さん：2008/02/02(土) 22:57:33 ID:4vW4UFho

>>307
２億の建物で木造って、どういう作りなの？

309 ：名無し不動さん：2008/02/02(土) 23:03:53 ID:???

お城

310 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 00:38:37 ID:???

>>308
30戸だから2億でも不思議じゃないと思うけど

311 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 02:10:58 ID:???

はじめまして。
塾に自分が所有するビルの5階を賃貸しています。
空いている3階に自分の親族が経営する塾が入居したいという話が持ち上がりました
前から居る塾からバッティングは駄目と言われたのですが法的にNGなのでしょうか？
契約書にはバッティングについて書いていません。

詳しい方よろしくお願いします。

312 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 02:32:57 ID:???

契約書に記載してないならいいと思うけどなぁ
それで5Fの塾が退居しても文句言えないけど

誰か詳しい人にバトンタッチ

313 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 02:41:30 ID:???

>>312　はい、自分が知ってる法律上にも該当するものはないんです。
ただ道義的にはNGだとは思ってます
5階の塾が退去するのは構いません

親族がやりたいというのでやらせてやりたいのです
ただ法律で規制されているなら仕方ないので断りますが

どなたか詳しい方、お願いします。

314 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 03:28:25 ID:???

>>313
5階の塾の現在の経営状態と将来性。
そして、親戚がやるという塾の将来性を天秤にかけて判断。

親戚は塾経営というか、商売的なものの方はどうなの？
それと、人間的な面も。
貴方の所が借りられれば、親戚だから何かの時に融通が利くなんて思ってるとかはない？

315 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 05:17:10 ID:???

>>314
自分の収入を心配しているのではなく、5階の入居人が拒否する法的根拠が欲しいのです。
○○権侵害による営業保証金の補填や損害賠償、相手に有利な解約手段を取られては困るからです。

バッティングさせたことにより通常の解約に至ることは構いません。

316 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 10:22:55 ID:???

だったらもう弁護士にでも相談しろよ。

317 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 10:40:14 ID:???

法律板で聞いた方がいいんじゃね

318 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 11:22:43 ID:???

１階から最上階まで、各階にちがう居酒屋や飲み屋がある所もあるからなあ。

319 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 11:55:38 ID:???

>>307
安いかどうかは建築面積で決まる。うわゆる坪単価ってのがそう。>>300の坪２２．８万とかそういうのね。
２億を述べ坪数で割る。そうすると面積あたりの建築費がわかる。　１坪＝３.３平米だ。

＞業者からは容積率２００％建蔽率６０％なので2階建て木造をすすめられております。
そういう「条件の良い」土地であれば通常なら鉄骨３ｆ建てを提案してくる。（地域の特性もあるので一概に言えないが）

容積率が良いので建蔽率の３倍、180％だから３F建て
３Ｆ建てだから木造ではなく鉄骨。コスト面でＲＣ造は提案しない。（ＲＣが得意の会社もあるので色々）
容積率いっぱいに使うと駐車場が取れないので50％ぐらいで設計（車がないと暮らせない地域以外はめいいっぱい）

＞アパートはＲＣと木造ではやはり音、断熱性なんかはかなり異なってくるのでしょうか?
施工方法、コストをドコまでつめるかで違うのでこれも一概に言えないが一般的には
軽量鉄骨＞木造＞重量鉄骨＞ＲＣの順に静かになる。この並びはそのまま建築費の価格順でもある。
さらに言えば見た目も広さも場所も変わらなければ賃料もほぼそれに従って高くなってくる。

音の伝わりは重量が重いほうが音が伝わりにくいのと構造そのものに寄る部分が大きい。
もちろん軽量鉄骨でも木造でも遮音性を高めることは出来る。しかしその分のコストは見えにくいので「売りに出来ない」・・
ゆえにソコソコの性能でいいや！ってことになる。

ということで軽量鉄骨は避けるべき。木造、重量なら遮音性に気を使っている会社を選択、ＲＣなら初期コストとランニングコストしか選択すべきものは無い。
騒音が伝わりやすい家は長く住まないし賃貸としての耐久性もよろしくない。軽量鉄骨なんか２０年ぐらいでボロボロだ。歩くだけで揺れる。

320 ：名無し不動さん：2008/02/03(日) 12:03:37 ID:???

>>311
＞前から居る塾からバッティングは駄目と言われたのですが法的にNGなのでしょうか？
入居した時点でそういう話になってたか？タイミングしだいかな。

塾がかぶってもいいと思うが。まったく同じようなのではあれだが進学塾と学習塾なら問題ないとおもう。
親族はおそらくクモンかフランチャイズ系とおもわれる。下地なしではなかなか出来ないのが塾。

それと小子化のおり、塾は難しい。人気があるところと無いところの差は大きい。
フランチャイズだと吸い上げが大きいところだと継続しがたい。経営が出来ない＝そのまんま残地して退去。

どちらかを取るというより「相談して納得の上で」という方向がよいかと。
法ではなく、義理人情ってところか。３Ｆだけがガランとするよりも埋めたいのでどうかよろしくというのか、
塾が集まったほうが帰って人気が出るんじゃないか？とか
なんだったらアンタが借りて増床したらどうか？など・・・

321 ：256：2008/02/03(日) 22:34:49 ID:???

>>307
319さんが書いているけど一応
> 木造とＲＣは価格がそんなに違うのですか?
違う。ただしその分耐用年数も違うので、その点だけではどちらが良いとは言い切れない。
> アパートはＲＣと木造ではやはり音、断熱性なんかはかなり異なってくるのでしょうか?
単純に比較すればＲＣの方が有利。
でも木造といっても２Ｆ建てならたぶんメゾネット。
断熱性は構造の問題がありどちらが良いとは言えないが、メゾネットならそれだけで音に関しては比較にならないほど有利。
ＲＣは土地の利用効率が高いので通常３Ｆ以上だと思うけど上層階の便利が悪いのが難点。
面積が書いてないのでわからないけど、印象としては30戸で2億は高くは無い。

322 ：名無し不動さん：2008/02/04(月) 09:08:06 ID:ctF3SncC

ペット不可の物件なのに、ペットを飼っている入居者がいる様子。

どの部屋の方か特定できないので、管理会社経由で張り紙と全世帯の
ポストに注意文を入れたのですが、ゴミの日にはペットフードの空き缶
が捨ててある。

ペットを飼うのをやめてもらいたいが、特定する方法も思いうかばず、
部屋も傷むし、臭いもつくだろうし、どうにかしたいのですが、
良い方法があったら教えて下さい。

323 ：名無し不動さん：2008/02/04(月) 10:23:07 ID:???

今度のゴミ収集日に番して待っていてみたら？
誰が猫缶捨てるのか確認できるし

324 ：名無し不動さん：2008/02/04(月) 10:31:05 ID:???

その物件の手入れをしつつ猫の鳴き声を待つ、
さりげなく聞き込みをしてみる
またたびって見る等

325 ：名無し不動さん：2008/02/04(月) 13:03:12 ID:???

>>322
本人が食べてる可能性は？

326 ：名無し不動さん：2008/02/04(月) 13:44:09 ID:???

そんなの管理会社の仕事だろ管理会社に言えよ。

327 ：名無し不動さん：2008/02/04(月) 14:04:09 ID:???

>>326　全てのアパート経営者が管理会社に任せているわけではないからなぁ

328 ：名無し不動さん：2008/02/04(月) 15:16:27 ID:???

>>311です。
有難う御座いました、法律板に逝って来ます。

329 ：名無し不動さん：2008/02/04(月) 23:20:11 ID:???

>>322
自分で管理しているなら、誰か住人に聞いたら？
住んでいる人はすぐわかるだろ。

違反でペット飼っているなら、部屋の修繕代は普通取れるよ。

330 ：名無し不動さん：2008/02/05(火) 10:35:09 ID:???

うちも昔やられた。
ペットを飼われると、フローリングは傷だらけ（なかには排泄物のシミが）
クロスはボロボロ。臭いがしみこみ・・

掲示板に、修繕費の見積書を張っておけば、びびって早めに退去するかもね。

331 ：名無し不動さん：2008/02/05(火) 11:10:39 ID:???

そういう世間知らずのアマちゃんには毅然とした態度で臨むべきだな。
一つルール違反を放置しておくと、どんどん建物全体の風紀が乱れ始めるから。

332 ：322：2008/02/05(火) 15:27:21 ID:C9Fnogmb

管理会社（地元の不動産屋さん）には言っていますが、
かなり頼りにならないです。
また、掲示板に警告文等を貼るようにお願いしてみます。

飼っている個人が特定できないとは言え、注意を止めたら、ペットＯＫ
と認めてしまうようなものですから！

333 ：名無し不動さん：2008/02/05(火) 16:25:25 ID:???

>>332
そうだね、ペットは認めないって姿勢を表現しないとね

334 ：名無し不動さん：2008/02/05(火) 16:40:20 ID:???

今は、建築会社の財務内容も神経質になるべきだな。
うちに見積もりを持ち込んだ事の有る建築会社が２社潰れてる。
今は、苦しい所多いから余計にね。

335 ：名無し不動さん：2008/02/05(火) 17:06:40 ID:???

>>334？？？

336 ：名無し不動さん：2008/02/05(火) 18:23:57 ID:???

>>335？？？

337 ：名無し不動さん：2008/02/06(水) 07:46:25 ID:???

>>335
潰れるかも知れない建築会社に施工頼むのは
危険って言いたいんじゃないか？
アフターフォローも倒産してしまったら出来ないし
出来る限り儲けたいからって見えない部分で手を抜くかもしれない
建物保証１０年っても施工会社が潰れたら最悪だろ？

338 ：名無し不動さん：2008/02/06(水) 11:05:11 ID:???

建築途中で倒産したら建物は塩漬けになり二進も三進も行かなくなるよね。

339 ：335：2008/02/06(水) 13:03:21 ID:???

スレタイからすれば、ヘンじゃないけど・・・流れからして、単に誤爆かなと思っただけ。

340 ：名無し不動さん：2008/02/06(水) 13:06:43 ID:???

やっぱ大手ハウスメーカーに限るね。

341 ：名無し不動さん：2008/02/06(水) 22:57:11 ID:YKG0UPcT

義理親が賃貸アパート六軒経営で、一年４００万の利益、建設費用残り三軒で約一億あるのですが、個人から会社等にしたら節税対策ってできるのでしょうか？不動産関係、ド素人なので教えてください。

342 ：名無し不動さん：2008/02/07(木) 07:22:14 ID:???

親に聞けよ

343 ：名無し不動さん：2008/02/07(木) 09:23:01 ID:???

>>341
利益の桁が一つ足りないな
個人でシコって問題無し

344 ：名無し不動さん：2008/02/08(金) 09:27:53 ID:l4Zd5/wk

駅徒歩5分、東大の野田キャンパスまで自転車で１０～１２分
柏まで電車で10分の立地で100坪の土地を２DK×６で経営しております
ただいまの家賃収入は4戸入居・管理費引かれた後に15万ほどの収入です
借金はないので丸々利益になるが、築40年以上たっており、修繕費が100万/年ぐらいここ数年かかっております
こんなに修繕費がかかるなら、いっそ建て直そうとおもうのですが、どのような形態にすれば一番いいと思いますか？
私は学生向けの１ｋ（建坪5坪）×20+４部屋分ぶち抜いて、２LDKくらいの自分の家（２０坪）を考え中です
親は今までみたいにファミリー向けがいいような雰囲気です（投資額が少なくてすむかららしい。１０坪×１０+２LDK）
私は働いていますので、家賃収入は最初の１０年間は８割返済に充てるつもりです
家賃相場は１ｋで４万程度、２DKで６～７万程度です
他にもコンテナや駐車場にするプランも考えましたが、いったいどうすればベストなのでしょうか？
教えてください

345 ：名無し不動さん：2008/02/08(金) 11:08:14 ID:???

自宅の敷地内か、すぐ近くの場所なのかな？
だとすれば、ファミリー向けの物件の方が客層もいいだろうね。

単身用物件の場合、利益率のみで計算すれば当然有利だけど、
ＤＱＮの入居率が高くなるから、その対応してると、精神的に疲れるしね。

あと、自分の家が２０坪って狭くないか？
まあ、手狭になったら引っ越してそこを貸せばいいのか。

346 ：名無し不動さん：2008/02/08(金) 21:06:30 ID:???

>>338
うちの近所の物件がその状態です。
駆体は出来てる(引き渡し３月の予定のRC)のか、下請けに入っていた業者に直接頼んで工事を続行中のようです。(完成はかなり遅れそう)
公庫物件で、もう結構倒産会社に払い込まれた割合も多いみたいです。
完成まで持ち込めたとしても、やはり割高になってしまうんでしょうね。

347 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 11:59:50 ID:???

やっぱ大手ハウスメーカーに限るね。

348 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 12:43:01 ID:???

そうかな？
”アパートに限って”言えば、大手ハウスメーカーは１０年位でガタが来る安普請が多くないか。
その割りに建築費が以上に高いし利回り良くない。
特に積○とダイ○、大東○託、レオ○○ス。

ＨＭは戸建はまあまあ良いんだけど。。。

349 ：348：2008/02/09(土) 12:47:51 ID:???

ＨＭって言ってもＲＣ系（正確にはマンションだが）と、へーベルは良い。

350 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 14:42:47 ID:???

大東○託、レオ○○スは、大手ハウスメーカーじゃないｗ

351 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 14:44:22 ID:???

>１０年位でガタが来る

ガタが来る？どこが？？
大手ハウスメーカーの物件所有してから言えよｗ

352 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 14:47:28 ID:???

築１０年以上の積○とダイ○の両方所有してるけど、全然、ガタはない。
むしろ地場ゼネコンの物件は修理で忙しいよ。

353 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 15:32:09 ID:???

大手プレハブ系は信頼性と耐久性は抜群。
でも価格的に割高感があるとの、騒音の問題、そして間取りの自由度が低いのが難点。
家賃との兼ね合いから、投資として成り立つかは微妙。

354 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 16:14:23 ID:???

>騒音の問題、そして間取りの自由度が低いのが難点。

時代感覚がズレている。これは２０年も前の物件のこと。

355 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 16:16:11 ID:???

中古物件しか見たことないんじゃねｗ

356 ：353：2008/02/09(土) 16:25:01 ID:???

最近の話なんだけどね。
プレハブは良さもあるけど限界を感じたよ。

357 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 17:58:50 ID:rFtRLbN3

事業的規模にすると６５万控除受けられるって聞くけど毎年控除なの？
例えば５戸のメゾネットタイプを長屋っぽく作るのと、一戸建てっぽく作るんでは30年後にいくらぐらいの税金での差がでるの？

358 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 18:05:57 ID:???

俺はRCに限界を感じたよ。

359 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 18:26:31 ID:???

やっぱ大手ハウスメーカーに限るね

360 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 19:14:07 ID:???

>>351
俺は不動産業者で複数棟所有の大家だが、「10年でガタが来る」ってのはただの率直な感想だよ。

うちは頭金1割、15年でアパートローン完済。ガタがきた頃にはメンテ代のみ。
ＨＭだと25～30年位のローンじゃない？

だから、「メーカー施工のアパートは効率が良くない」って事が言いたかったような気がする。

361 ：名無し不動さん：2008/02/09(土) 19:59:08 ID:???

脳にガタが来てるようだな
自身のメンテ代も考えておけよ

362 ：353：2008/02/09(土) 21:41:53 ID:???

地盤によっては基礎にどの程度金をかけたかで耐久性は全然違うしね。
プレハブは基礎がしっかりしていれば構造計算に影響を与えない限り安心感がある。
難しいところだけど、だからこそ能力を発揮できる部分があるのかもしれない。

363 ：名無し不動さん：2008/02/10(日) 01:01:49 ID:???

ここゎＨＭの工作員が必死にカキコするスレです

364 ：名無し不動さん：2008/02/10(日) 05:19:29 ID:???

アパート８戸に１０台の駐車場を付けると、事業的規模になるんでしょうか？

365 ：353：2008/02/10(日) 09:24:22 ID:???

駐車場の契約を別契約にするなら事業的規模になるんじゃないの？

366 ：名無し不動さん：2008/02/10(日) 19:42:05 ID:5UfOv9+g

はじめまして、よろしければご相談させていただきたいのですが。
母がアパート（世田谷最果ての急行駅徒歩8分甲州街道越える
11万×8戸）を所有しています。大手の管理会社から地元の管理会社
に代えたところ、空き５戸となってしまいました。何か満室のための
ご高案はございませんでしょうか。

367 ：名無し不動さん：2008/02/10(日) 19:48:48 ID:???

管理会社が原因なら大手に戻す

368 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 00:26:02 ID:y7Q0dG0r

>>366
　広告料を増額して(家賃2か月分もあれば十分)管理会社のケツをたたく。
　3末までに満室にしたらボーナスで＋20万ぐらいつけてやってもいい。

　その上で、「3月末までに満室にしなきゃ管理会社を変える」ぐらい言ってもいいと思う。
　不動産会社は、ちゃんとカネを見せる大家の言うことは聞くよ。
　これで満室にできないなら、ほんとに力不足の業者だから、チェンジしたほうがいい。

369 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 00:39:11 ID:???

地方では一括借上契約でないとアパートは無理

370 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 00:59:11 ID:???

一括化利上げってｗ自殺行為じゃん

371 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 01:07:49 ID:???

>>370
脳内大家が、必死じゃんｗ
字もまともに書けないしｗｗ

372 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 01:11:11 ID:???

一般管理、自主管理こそ自殺行為だよ！

373 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 09:13:03 ID:???

一般的な一括借り上げは４０歳までしか入れない生命保険みたいなもの。
金のない奴は不安を煽られ徹底的に搾り取られる運命。

374 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 09:29:37 ID:A9bGsOzJ

おはようこざいます。日曜祝日休みの不動やというのは、どうなのでしょうか。
休みの日に部屋探しするものと思っているものなのですが。

375 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 09:42:35 ID:???

今後どんどん少子高齢化が進むわけだが、
借り入れで物件手に入れてる場合は、
もう選り好みしていられない

高齢一人身なんかも入れるわけだが、
そうすると腐乱死などという目も当てられない自体も出てくる。

メルヘン若者の自殺なんかもあったら笑えない。

だからと言って選んで貸さなかったら借り手が付かず破産。
最悪のお荷物ですよ、精神的に。

376 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 09:43:11 ID:???

一人暮らしタイプが中心の大家は

老人の孤独死
若者の自殺
貧乏人同士の揉め事苦情
設備建物の細かな苦情
ボヤ

これら全部抱えるんだよ。
突発的に何が起ころうが毎月の支払いは絶対にある。
嫌なもんだよ。

377 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 09:44:10 ID:???

家賃滞納開き直り
家賃滞納ぐずぐず引き伸ばし
家賃滞納、法的に処分出来ない荷物残して夜逃げ、ゴミ屋敷状態で夜逃げ

全て処理し、場合によっては業者を自己負担で入れ
部屋が次貸せる状態になってやっと客付け。
それもすんなり決まるかどうか、、、

こんなことがあろうとも、大家の支払いは毎月ある。
笑えませんって。

378 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 09:46:05 ID:???

独死と自殺は笑えないよ。
自分で業者頼んでお金もかかるし、その後内装やり直し。
次の借り手に告知とか。
いっぱいいっぱいの人は下手したら資金ショートする。

379 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 09:47:26 ID:???

借りる人が減っていけば大家破産するやつ、もっと出てくるよ。
過去の手法は通用しない。

380 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 14:55:57 ID:???

サブリースとか家賃保証を勧めてる人はいったい何を評価してるんだろう、
相続とかで管理する事になったけど本業が忙しくてそれどころじゃないから
利益がどれだけへろうがわずらわしい事を避けたいって人なら分かるが・・・

381 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 15:05:14 ID:???

あくまで想像だが、
・既に契約してしまった人
・どうしようもないほど条件が悪い土地にアパートを建てようとしている人
・そのサービスを提供している業者
・全くの無知
じゃないかな？

382 ：名無し不動さん：2008/02/11(月) 15:18:32 ID:???

脳内大家が、必死じゃんｗ

383 ：名無し不動さん：2008/02/12(火) 12:22:12 ID:???

>>380
ほとんどが、

>>・既に契約してしまった人

>>・そのサービスを提供している業者

ではないかな。

384 ：名無し不動さん：2008/02/12(火) 17:00:57 ID:???

うむ
やたら攻撃的なところを見ると相当自信が無いらしい
まぁ、次はｶﾞﾝﾊﾞﾚや

385 ：名無し不動さん：2008/02/12(火) 18:47:43 ID:65+qDVDA

土地はあんだけど、郊外のアパートって今需要あんの？
親は建てたいらしい
俺はどうせ俺が継ぐんだから金にして新居買いたい
アパートは30年後には３０００万円ぐらい儲かる計算らしい
新居に充てると利息分の１２００万ぐらいローンと比べて浮く
アパートは確実じゃないけど新居は確実だからなあ

386 ：名無し不動さん：2008/02/12(火) 18:52:50 ID:???

じゃあそう話せばいいじゃん。
新築で儲かるかどうかなんて凄い時間かけないとわかんね

387 ：名無し不動さん：2008/02/12(火) 19:12:21 ID:???

結果が出るのはローン終了後だよ。
ローンが終わっても、そこそこの家賃で店子に入居をしてもらえてれば＝儲かってる。

388 ：名無し不動さん：2008/02/12(火) 20:16:10 ID:???

脳内大家が、馬鹿じってるじゃんｗ

389 ：名無し不動さん：2008/02/12(火) 20:32:23 ID:???

>>381
だろうな

>>385
俺だったら新居買う。アパートで「30年後」に3千万とか･･･しかも郊外。
30年後結果を聞かせてくれ

390 ：名無し不動さん：2008/02/12(火) 23:08:53 ID:???

30年後ねえ。
ちなみに
http://www.ipss.go.jp/
30年後は日本人で最も人口が多い年齢層は60～70歳。
20代はその半分程度だ。

391 ：名無し不動さん：2008/02/12(火) 23:42:35 ID:???

脳内大家が、必死じゃんｗ

392 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 09:07:53 ID:???

日本人の人口は減っていても、在日外国人の数が増えてるだろうな。
ところで、まったくの新米大家なんで、
軽い考えでこれからの時代は家賃保証とった方が
いいのかと考えていたのですが、
どのようなデメリットがあるのでしょう?
まだ管理会社に話したりはしてませんが、
デメリットを隠されたまま話をされるのは嫌なので。

393 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 11:32:05 ID:???

少なくとも当面は養豚場で飼育されるわけだから
餌には困らないだろ。ただ肉にされないように気をつけろ。

394 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 12:38:52 ID:???

>>392
デメリットは、入居率が高い場合で比較すると家賃保証無しより収入が少ない
入居率が低い場合は保証家賃を減額される場合があるから、
そうなると家賃保証無しより収入が少なくなることがある

メリットは手間をかけずに入居率が高くなることかな？

395 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 17:06:37 ID:mqLP105X

>>392
最大のデメリットは、10年後(会社により違う)の保証契約更新時に保証家賃の減額される可能性が極めて高いこと。
家賃の減額とふっかけてくる補修費をキチンと収支計画に入れてくれて、その上で採算が合うのなら良いんでないかな。
まず合わないけどね。

396 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 17:41:00 ID:???

一括借上げでないと、１０年以前で空室だらけで沈没だよｗ

397 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 20:20:58 ID:???

保証する額を下げられるのを知らなかったという典型的なケースじゃないのかこの人

398 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 20:46:36 ID:???

そんな小さなこと言っていって完全に脳内だねｗ

399 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 21:43:38 ID:???

10年以内なのに一括借上げでないと借り手がいないって、どんなボロアパート？

400 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 22:14:11 ID:???

新築でも満室にするのが大変な時代なの知らないのか脳内ｗ

401 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 22:22:43 ID:???

脳内大家は、家賃保証にしておけｗｗ

402 ：名無し不動さん：2008/02/13(水) 23:29:08 ID:???

うちは築10年ちょいだけど家賃保証を導入したよ

403 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 03:09:47 ID:???

家賃保障費ほどノーリスクで稼げる制度は他に無い。

404 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 07:27:50 ID:???

家賃保証と空室保証＆満室保証はまったく違うのは
わかってるよな？
勘違いしてる奴何人かいるみたいだ

405 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 09:07:52 ID:???

>>403
本当にそう思ってる？
実務経験ないのが丸わかりだぞｗ

406 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 09:09:13 ID:???

>>403
それから字も間違ってるしｗｗ
>>404
お前がわかってないみたいだなｗｗ

407 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 09:43:22 ID:???

>>405
403は皮肉だろ。
家賃保証ではなく家賃保証費と書いてある。
業者においしいって意味だろ。

408 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 10:24:08 ID:???

保証はサービスを受ける側で、保障はサービスをする側。
つまり業者側っってこと。

409 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 11:59:25 ID:???

どっちみち満室にできなければリスク大だろｗ

410 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 13:27:29 ID:???

東京区部、川崎、横浜でも築7年もしたら1割ぐらいの部屋は空くもんだからな。

411 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 14:39:03 ID:???

極論言っちゃうと、
○東とかライオンの営業が来るようになったら先ないだろ。
需給なんて関係なしでバンバン作って、数年後の家賃下落を演出してるだろ。

412 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 15:24:32 ID:???

家賃保証に頼る大家が増えるとだな、
まわりまわって自分達の首を絞めることになるのだよ。
他人にどっぷり依存するようならそんな商売やめとけ。
これ以上建築屋や不動産屋に思い通りコントロールされるなら
この商売も終わり。もうある意味ハイエナになって死肉を漁るしか
この商売は儲からないからビジネスモデル自体が死んだのかもな。
大家受難の時代だよ。うまい汁を吸っている業者は反論するだろうがな。

413 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 17:08:38 ID:???

>>409
業者は、入居率が悪かったら保証家賃を減額するからリスクは低い

414 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 17:36:45 ID:???

だから一般管理や自主管理じゃ空室埋められないの、わかってる？ｗｗ

415 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 17:39:00 ID:???

地場の不動産屋なんか、借上保証業者で牛耳られてるの、そういう状況わかってる？ｗｗ

416 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 17:44:35 ID:???

>>413
保証家賃を減額など微々たるものよ。
長期空室のほうがよっぽどリスク大だよ。

417 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 17:44:45 ID:???

形の上で満室にしても金が入らないなら空室と同じ。

418 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 17:45:25 ID:???

そういうことやりだしたからこの商売ももう終わりなんだけど、わかってる？ｗｗｗ

419 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 17:54:34 ID:???

不動産屋もビジネスなのはわかる。しかし大家を差別するのはいけませんね～。
そう来るなら相応の期待利回りが必要になりますな。プレミアム乗っけて最低15％以上で探そうか。

420 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 17:55:49 ID:???

まず一般管理や自主管理の大家はもう終わりだね、わかってる？ｗｗ

421 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 17:59:24 ID:???

不動産屋の本音がわかるスレですね。
優先順位つけて、ガタガタ言う大家には客付けしてやらないってさ。
こんな商売やっても無駄だな。

422 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 18:01:16 ID:???

無駄じゃない大家もいるんだよ、わかってる？ｗｗ

423 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 18:03:42 ID:???

無駄なのはピン撥ね目的で建物建てさせようとする糞業者だな

424 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 18:04:05 ID:???

そりゃそうだ。家賃保証に惹かれて建てるオッパッピーがいるもんな。

425 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 18:06:46 ID:???

オッパッピーにもなれない脳内大家が必死だけど、わかってる？ｗｗ

426 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 18:10:30 ID:???

ま、ボクが物件を持っているかどうかは君に関係ないことだよｗ

427 ：名無し不動さん：2008/02/14(木) 21:37:34 ID:???

>>わかってる？ｗｗ

くそ野郎だな
（いや、うんち野郎、、うんこ野郎・・）

428 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 00:08:26 ID:???

>>416
同時に募集家賃を下げるから入居率は高くなるでしょ

429 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 03:14:45 ID:???

家賃保障の裏側
新築から５年後家賃保障更新時までぼろ儲けだな
黙ってても満室になる。
家賃収入の１０％を何の投資も無しにボッタくり
5年後には家賃を激下げし満室を確保する
大家の収入なんて知ったこちゃない
またまた激安家賃で１０％のボッタくり
いちどやったら止められません
ごめんなさいね大家さんあなたは本当にいい人です
これからもよろしくお願いいたします
完全満室に勤めます

あ、１０年後以降は管理は他の業に任せるか
超激安で転売いたしましょう

選任媒介契約で買い手を探してあげますから。

430 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 03:23:56 ID:???

>>429
5年とか10%とかは業者によって違うな
あと、家賃を下げるのは空室が埋まらない時
どうしても埋まらない場合は激下げも有り得る

レオとか大東のような建築費で元をとってるようなとこは問題外

431 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 16:11:48 ID:???

>>429
>黙ってても満室になる

って、脳内大家だなｗ

432 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 16:13:40 ID:???

>>428
いまは家賃を減額しても埋められないの、わかってる？ｗｗ

433 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 17:41:59 ID:???

笹塚から徒歩2分の所に60坪の土地を持ってるんですけど、ここにアパートを
たてた場合、年にどのくらいの収益が見込めるんでしょうか？

434 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 18:04:41 ID:???

本当に減額しても埋められないならさっさと売るか
他の手段で入居率あげるべきだね
家賃保証なんぞで無駄な経費使うべきじゃない

新築なんて絶対ダメ

435 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 18:31:40 ID:DvPV1lIV

436 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 19:11:46 ID:???

家賃保証に魅力を感じる人に一言
世の中にはカモる人とカモられる人がいます。

437 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 19:18:54 ID:???

相変わらず、脳内大家だなｗ

438 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 19:37:53 ID:???

みんな家賃保証を否定してごらん。
業者ホイホイに引っ掛かる奴が約１名いるからｗ

439 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 20:03:02 ID:???

>>432
それは仲介業者が気合入れて案内してないからでしょ
それでも埋まらないようなら廃業した方がいい

440 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 20:05:48 ID:???

仲介業者が気合入れている案内しているのは家賃保証物件なの、わかってる？ｗｗ

441 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 20:10:57 ID:???

みんな家賃保証を肯定してごらん。
空室多数で即廃業する奴が約１名いるからｗ

442 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 20:12:59 ID:???

馬鹿じゃねーの
そんな仕組みになりつつあるからもうこの商売は終わりだって言ってんの
業者依存を高めたらもはや言いなり
他人に金玉握られた商売が長く続くかよ
まともな大家なら危機感持つべきなんだよ

443 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 20:18:34 ID:???

馬鹿じゃねーの
時代の流れ、体勢がそうなんだから仕方あるまい。

まともな大家づらしていても生き残れないの、わかってる？ｗｗ

444 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 20:25:41 ID:???

約１名の業者が言っているのは
家賃保証制度を使わない物件は仲介しないと宣言しているようなもんだ。
つまり業者にとって懐が潤う物件は仲介するがそうじゃない物件は徹底的に干すと
言っているに等しい。だからそういうことを言うならもう建てない方がいいよということにつながるんだ。
不動産業界がこんな不誠実な態度ならリスクを背負う必要はない。
アパート建てようと思っている奴らは考えたほうがいいぞ。
時代の流れだから今まで以上に大家の懐に手を突っ込むらしいからな。

445 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 20:41:48 ID:???

新築＝家賃保証で、次から次へと建てられている勝目ないじゃん、わかってる？ｗｗ

446 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 20:52:01 ID:???

つくりが悪いと気の毒だね。

447 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 20:53:01 ID:???

どこでやっている業者か知らないけど
あんたの地域って悲惨な環境なんだな。
家賃保証しないと貸せない大家に同情するよ。
２～３か月分手数料やるから客付けてくれとか大手からガンガン
FAX入ってくるのかい。そんな環境でもまだ新築建てさせるって
ほんと不幸な人間を増やすだけだな。

448 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:06:15 ID:???

家賃保証にしないと不幸の始まりなの、わかってる？ｗｗ

449 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:09:27 ID:???

業者の本音が聞けてよかった。
本当に仲介で差別を行うなら中古の物件を買うのも新築同様危ない。
これではうかつに収益物件は買えないね。
利回りも差別分のリスクに応じた数字じゃないと手が出せないよ。

450 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:10:10 ID:???

ところで最初から家賃保証じゃないと入らないって、やはり１Rとか１K？
見かけの利回りだけは良いけど厳しいからね。

451 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:14:46 ID:???

キミらは現実を知らなさ杉ｗ。
もうそういう時代に突入しているの、わかった？ｗｗ

452 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:17:26 ID:???

現実教えてくれてありがとう。
建てることも買うこともやめることにします。

453 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:28:30 ID:???

需要が多いと糞みたいなアパートでも入る。
逆に需給が悪いと条件の悪いアパートにはアホしか入らない。
ところが条件のいいアパートはほっといても入る。
アホを探したい時は、大手仲介家賃保証が良いかもね。

454 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:37:19 ID:???

別に家賃保証なら建てても買ってもいいんじゃねぇ、わかってる？ｗｗ

455 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:42:10 ID:???

いえ、結構。

456 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:53:11 ID:0vyWyRv4

>>454
お前さんの言う家賃保証が、金利、修繕費こみで、
建設費の回収が計画どおりに終わるまで保証するものなら思いっきり同意するよ。

457 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:53:53 ID:???

すまん上げちまった。

458 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 21:55:24 ID:???

さげ

459 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 22:03:30 ID:???

２５年返済、あと３年で完済の現実があるけど繰上げしないで頑張るよ。

460 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 22:07:17 ID:???

家賃保証って、相場よりも安い賃料を保証してそこから10％以上の手数料を取り
しかも2年ごとに見直しとかあって、そして大規模修繕の縛りをかけるらしいですね。
宣伝費名目で一か月分手数料も取るし大家は建築費を回収するまで一体何年
掛かるのかな。業者さんにとっては一粒で二度三度おいしい仕組みなんでしょうね。

461 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 22:12:47 ID:???

それは業者を選ばないとジリ貧だろうな、わかってる？ｗｗ

462 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 22:14:34 ID:???

どっちにしても９０％以下の空室率じゃ家賃保証より悪い、わかってる？ｗｗ

463 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 22:16:59 ID:???

あ、ジリ貧なんだ。
さすがプロの意見だと重みが違うね。

464 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 22:18:26 ID:???

これからも家賃保証ジリ貧システムについて
布教頑張ってください業者さん。
私はこれで失礼します。

465 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 22:22:27 ID:???

家賃保証の業者を選ばない奴はジリ貧だってこと、わかってる？ｗｗ

466 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 22:39:28 ID:???

>>440
家賃保証物件の話をしてたのわかってる？
あんたがレスすればするほど家賃保証のイメージ悪くなってるよ

467 ：名無し不動さん：2008/02/15(金) 22:48:53 ID:???

だって業者じゃないもんな、わかってる？ｗｗ

468 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 07:36:36 ID:???

>>462
90％以下になるなら保証のが良いってのは間違えてないか？
保証料以外にも大家はいろいろと搾取されるじゃないか

アレは条件がかなり悪い場所に建てちゃった人が
利用するもんだろ？
ただ条件が悪い場所に建てさせられた物件は
保証もつけられないんじゃないかなぁ
保証しましょかぁって提案された物件はそれなりに地理的には
有利な場所なんだって考えるべき
だから逆説的に考えれはば有利な場所なら保証要らない
って事になるよなー地理的に微妙な場所は悩む所だろうな

469 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 09:41:12 ID:???

>保証料以外にも大家はいろいろと搾取されるじゃないか

具体的に

470 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 11:46:04 ID:???

条件の悪い土地の表物件はもともと家賃設定は２割ほど安くしている上に
管理費で家賃の４％を支払わせて家賃補償費とあわせて１４％も搾取で来ます
もともと大家はそのような数字はチンプンカンプンなので
とっても扱いやすいです。
投資無しでアパート収入の１５％程をカチ上げるのでやめられません。

471 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 12:55:52 ID:???

>>469
知ってるくせに
このお茶目さん

472 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 13:14:47 ID:???

いまどき一般管理や自主管理では８５％の入居率さえ確保できないの、わかってる？ｗｗ

473 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 13:25:20 ID:???

>>470　それはないな、家賃保証費には管理費も含まれているし家賃を安くしたらその分の保証費も減額される、わかってる？ｗｗ

474 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 13:33:37 ID:???

>保証料以外にも大家はいろいろと搾取されるじゃないか

具体的にヨロ

475 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 13:44:46 ID:???

一般仲介で複数の不動産屋にいらいしているけど、
空室から１３ヶ月たっても決まらない。ｗ
家賃保証にしたほうがいいかな？

476 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 13:50:53 ID:???

まず値下げだな

477 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:01:41 ID:???

>>475
先ずは、家賃や建物の・・・部屋の・・・立地や周辺の・・・などなど様々な視点から検討。
当然、周辺物件との比較も忘れずに。

478 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:10:29 ID:???

そうな、様々な視点から検討ｗ家賃保証だな、わかってる？ｗｗ

479 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:18:44 ID:???

仲介不動産屋は、ちょこちょこ内覧してくれています
いつも決まりそうに見えるんですが他の物件を決められたと言っています。
家賃も減額しましたし、設備もそん色ないのですけど・・
不動産屋は、うちにも優先的に紹介しないといけない物件も多いので、
広告費をはずんでいただけますか？とか言ってきます。
このまま不動産屋に依頼していても同じなので、保証業者さんにお任せした方が、良い様に思い始めています。

480 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:23:11 ID:???

これが現実だよ、いまどき一般仲介で世話する不動産屋なんか皆無、広告費弾んでも決まらないよ、わかってる？ｗｗ

481 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:26:49 ID:???

家賃保証は無駄だと思ってるけど、
いろいろやってみた後、(新築でなくても保証してくれるとこあるなら)もうしこんでみたらいいよ。
そんな取り分になるならその分家賃下げるよと思うから。
お得とおもったらやってみたらいいよ。

482 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:29:33 ID:???

何の条件が悪いのか知らんが、そんなに入らないなら、
値下げ＆礼金敷金無し＆フリーレント1ヵ月で決まり。

上を実行すれば、今の時期なら、入居者いると思うぞ。
１ヵ月後から家賃が入ってくればいいじゃないか。

１部屋だけを空室時までの家賃保証なんてやってるとこあるのか？
あったとしても、保証してくれる実際に入ってくる金額は雀の涙だろうな。

483 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:32:58 ID:???

１３ヶ月の空室で１００万円以上の大損害です。
もっと早く家賃保証に気付けばよかったです。！！

484 ：482：2008/02/16(土) 14:34:47 ID:???

ひとつ言い忘れたが、家賃ではなく　「入居者」　の保証会社は付けた方がいい。
保証会社を付けられる不動産屋に依頼。

485 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:34:49 ID:???

脳内で色々並べたくってる奴がいるけどなにやっても無駄だ、わかってる？ｗｗ

486 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:40:10 ID:???

１室保証も知らない脳内がいるなｗ、不動産屋も保証会社経由の物件が優先紹介だよ、わかってる？ｗｗ

487 ：482：2008/02/16(土) 14:43:50 ID:???

>>485みたいな所に頼んだら最悪だろうな。

ちなみに俺は>>360だが。

488 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:50:47 ID:???

家賃保証業者経由の物件が最優先で紹介されるの、わかってる？ｗｗ

489 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:53:32 ID:???

ちまちま空室の時だけ依頼してくる大家の物件なんか相手にしないよ、わかってる？ｗｗ

490 ：482：2008/02/16(土) 14:56:35 ID:???

だから、空室時の家賃保証（サブリース）は実際の家賃より、
かなり搾取されてる事がもったいないって言ってるんだが？

「家賃保証会社経由の物件を最優先するような業者」以外の業者に頼んだ方が、実利が高い。

491 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 14:58:11 ID:???

>家賃保証業者経由の物件が最優先で紹介されるの、わかってる？ｗｗ
営業マンに散々↑みたいな事言われたんだろうけど
そんなこと無いよｗ

492 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 15:00:41 ID:???

それを搾取と捉える奴はジリ貧で間違いないなｗ、わかってる？ｗｗ

493 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 15:02:55 ID:???

そんなこと無いよｗなんて言ってる奴は１３ヶ月空室ジリ貧で間違いなしｗ、わかってる？ｗｗ

494 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 15:09:00 ID:???

おまいら地場や大手の不動産屋の店内に入ったことないだろｗ店頭はサブリース物件ばっかりなの、わかってる？ｗｗ

495 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 15:14:42 ID:???

サブリース物件ってやっぱり余りまくってるんだな。
店頭に陳列するほど空室だらけなのか。
普通あまり出入りはないものだけどな。

496 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 15:20:37 ID:???

違うｗ新築サブリース物件が次々と出てくるからな、わかってる？ｗｗ

497 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 15:22:27 ID:???

しかし自主管理でジリ貧まっしぐらの脳内大家の相手は疲れるな、わかってる？ｗｗ

498 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 16:05:49 ID:???

ここはジリ貧脳内大家さんのスレでつか？

499 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 16:32:55 ID:???

スマン。
うち、去年借り上げ頼まなかったのに、不動産屋に満室にしてもらっちった。
その上、新婚さんからの問い合わせが多いんだが、
おこぼれを、新築でも埋まらない借り上げ物件に回してやってるみたい。

500 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 16:38:11 ID:???

相変わらず負け惜しみのジリ貧脳内大家さんが必死でつね。

501 ：482：2008/02/16(土) 16:39:22 ID:???

>>491
あほか？
俺は>>360だって言ってんの。もう一回書こうか？

「俺は不動産業者で複数棟所有の大家」

これが俺。

502 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 16:48:06 ID:???

管理手数料を値引くから、管理させてくれって話も有ったな。
その時、レオやダイ○の話し聞いたが、管理の委託料金をかなり安い金額で不動産屋に請けさせようとするみたいだな。

503 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 17:27:35 ID:???

>>501
だから、それがどうした？

504 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 17:28:13 ID:???

どうも家賃保証しなければ貸せずにジリ貧だそうで
それが現実なんですかね。
そう考えるとアパート経営の魅力というのは
ほとんどなさそう。建てるのは見送ります。
ありがとうございました。

505 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 17:30:30 ID:???

まあ固定資産税だけは滞納することなくな、わかった？ｗｗ

506 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 17:32:55 ID:???

そうね。
土地を所有していれば更地で有ろうと容赦なく税金だけはかかってくるから。

507 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 17:58:26 ID:???

更地価税って重税なわけ、わかってる？ｗｗ

508 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 18:36:10 ID:???

土地固定資産税が減額されても建物固定資産税が相続税の
前払いみたいなものだし、建築屋さんに高い金払い、ローンを組んで
銀行に金利お布施して、家賃保証等で不動産屋にピンハネされるなら
いっそ畑か駐車場のままでいいよもう。

509 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 18:43:03 ID:???

畑や駐車場で毎年の税金が捻出できるのか、わかってる？ｗｗ

510 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 18:47:00 ID:???

10年保証のサブリースってあるけど入居率が悪かったりすると2年とかで見直しされたりするんでしょうか？
10年保証ってのは実際は意味無いんですかね？

511 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 18:51:26 ID:???

保証っていっても業者によりけり色々な契約内容がある自分で探せって、わかってる？ｗｗ

512 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 18:55:25 ID:???

そろそろ馬鹿業者をNGにすべきかもな

513 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 19:02:57 ID:???

そうな脳内大家＆馬鹿不動産屋はNGだ、わかってる？ｗｗ

514 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 19:03:36 ID:???

この業者、即レスのオンパレードできるくらい暇なんだよな
相手にするだけ無駄

515 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 19:03:40 ID:???

513 NGワードあぼ～ん NGワードあぼ～ん New! NGワードあぼ～ん
NGワードあぼ～ん

516 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 19:04:57 ID:???

そうな脳内大家＆馬鹿不動産屋は相手にするだけ無駄だ、わかってる？ｗｗ

517 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 19:05:47 ID:???

馬鹿を見なくてすむからみんなもNGおすすめ

518 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 19:39:16 ID:???

ジリ貧脳内大家＆馬鹿不動産屋が必死だなｗ

519 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 22:20:10 ID:???

ひどいスレになってしまた。
あばよ

520 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 22:53:18 ID:???

そう夢も希望もぶち壊す糞業者がつきつけたこの業界の暗部。
これはでかい。このような姿勢なら不動産業界は暗黒時代に陥るだろう。
俺もこれを最後にカキコやめる。さらば。

521 ：名無し不動さん：2008/02/16(土) 23:11:36 ID:???

夢だけじゃ経営はできない現実を受け止めようね、わかってる？ｗｗ

522 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 02:21:03 ID:???

サブリースについて書かれてたんで‥

大東建託みたいな所は、建てるだけ
建てたら自分の所で貸す力なんて無いから
地場の不動産屋を頼って（＝不動産屋に手数料を出して）
貸すようにしてます

子会社に力のある不動産屋があれば、そちらで貸してる例も
積水ハウス→積和不動産などです

いずれにしても、これまでしつこいほど出ていた様に
サブリースでは大家が直接管理するより利益率は下がります
初めての方とか、逆にたくさん持っていて管理が面倒な方向けでしょうね

523 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 04:20:49 ID:???

質問させていただきます。

東京都で小さなアパートを祖父から父が受け継ぎ、（相続権上は自身も
なのかな？）経営に携わっているものでございます。

幸いな事に多くの方に評価していただき、古いアパートながら常に満室に
近い状況にさせて頂いているのですが、最近不動産価格の高騰により
設備の増強（ネットやケーブルテレビ関連）をして価格を引き上げたり
固定資産税が莫大な額になる事から実はかなり経営を逼迫しアパートを
増やしたりと言う話を不動産屋から受けるのですが、コレは実際受けた方が
良いのでしょうか？それともスルーすべき事なのでしょうか？

実際問題、現金は大して持っている家でも無く、土地だけが東京にある所為で
10億近い資産がどうのと言われて、
正直リスクを背負いローンを組むべきかどうか考えています。

立地は駅から10分かからないトコロにある30年以上経っているアパートです。

524 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 05:12:07 ID:???

サブリースの結果10年未満にして４棟の2階建てアパートオーナー
去年の固定資産税９５０万ただいま滞納中って人知っている
不動産はいつからこんなにクソな業種になったのか

家賃保障というシロウートだましの手口が横行してからだ
業界ももう分かってきているはずだ
タコの足かトカゲのシッポか知らないが
食って成長してると思っていたら自分の尾っぽだったってこと

自浄努力の無い業界だとは知っていたが・・・。なんともはや

525 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 06:23:51 ID:???

自分で判断できないならやめとけば？

526 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 06:49:35 ID:???

>>523
困ってないなら何もしなくていいと思う
お父さんが生きてるなら孫には相続権無いよ

527 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 09:13:03 ID:???

>>526
相続できるよ。

528 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 09:36:19 ID:???

>>527
言い方が悪かったな
「法定相続人ではないよ」ってことね

529 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 09:47:28 ID:???

自主管理で意気込んでアパート経営はじめたものの、
築１０年にして何度かの家賃減額、それでも今は空室３０％をこえ
更に家賃減額して不動産屋に募集しているけど空室のまま。
そんな甘ちゃん大家をしてるけど、今年は固定資産是滞納どころか、
借り入れ返済も限界で競売になるかもしれらしい。
最初から一括借上げにしておけばよかったと言ってたよ。

530 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 10:03:46 ID:???

賃貸業界も変化しているわけ昔を懐かしんでる奴はすでにアウト、わかってる？ｗｗ

531 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 10:08:11 ID:???

空室を埋められなければサブリース以上の家賃減額が待っている、わかってる？ｗｗ

532 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 10:09:28 ID:???

さらに家賃減額しても空室を埋められない現実が待っている、わかってる？ｗｗ

533 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 10:13:22 ID:???

>>523
サブリース契約で建て直したほうが資産価値が上がる、わかってる？ｗｗ

534 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 10:23:45 ID:???

>>523
空室が少ないなら通常は使えるだけ使ったほうが良い。
ところが相続が待っているなら話は変わる。
相続税を払えるだけの収益が得られていないなら負の資産だ。
事業計画に相続税を盛り込んで長期的にマイナスなら手を打った方がいいね。

535 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 10:25:02 ID:???

>>529
家賃減額と不動産屋に払う広告費、場合によっては仲介手数料も大家負担な、わかってる？ｗｗ

536 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 10:34:54 ID:???

>>522
>サブリースでは大家が直接管理するより利益率は下がります

もろもろの経費を加味すればサブリース効率性のほうが利益率は上がるよ、わかってる？ｗｗ

537 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 11:27:34 ID:???

ようするにどっちにしろ今頃アパート事業をと思っているやつは

ネギをしょったカモがだし汁とナベ持参して来たようなもの。

538 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 11:34:45 ID:???

意味は不明だが、「火」は誰が準備するのか聞いて見たい気がする。

539 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 13:42:12 ID:???

不動産事業で一山あてようと考えてるほかの人だろ

540 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 14:24:02 ID:???

NGワード推奨

わかってる？

541 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 23:03:54 ID:???

質問させていただきます。
物件を立てる際に登記は完成してからでないと行えませんよね？
となると知り合いの土地の一部を借りてこれから物件立てる際に、完成前に入居者と契約を行う
のは誰と誰の賃貸契約になるのでしょう？
ものが完成していないと登記してない状態だからその辺どうなるのかなあと思いまして・・・
完成して登記しないことには存在しないものと契約すると言う事になるのかなあとふと思いまして・・・。

542 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 23:12:41 ID:???

>>541
建築業者と建築請負契約を結ぶだろ？
存在しないものに対して

543 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 23:16:40 ID:???

権利登記は任意って、わかってる？ｗｗ

544 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 23:52:30 ID:???

>>537
何もしなければ税金で持っていかれるということ、わかってる？ｗｗ

545 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 23:55:31 ID:???

NGワード推奨

わかってる？

546 ：名無し不動さん：2008/02/17(日) 23:59:28 ID:???

質問しに来たのはわからないから来たわけで・・ううう・・

547 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 01:16:29 ID:???

情報がこれだけあるのにいまどき、家賃保証をすすめるのは業者さんのかな？
おつかれっす

満室にしたいなら、この辺の本が参考になりますよ。とりあえず最初の一歩にはいいと思います
ttp://www.amazon.co.jp/s/ref=nb_ss_gw?__mk_ja_JP=%83J%83%5E%83J%83i&url=search-alias%3Daps&field-keywords=%83A%83p%81%40%96%9E%8E%BA%8Co%89c&Go.x=0&Go.y=0&Go=Go

あと家賃査定や不動産運営の不動産業者が嫌がる具体的な本もありますので探すと良いですよ

不動産屋はかなり仲間意識が強く、縄張り意識もあるので（言葉と裏腹なことしますので）
大家としては、あくまで商売、仕事として自分本位に上手く付き合うと良いかも知れません
（自分はまだ30室程度の駆け出し兼業大家です。）

東京圏ならまだしも、地方なら営業担当に直接お礼も常識の範囲（違法性の無い範囲で）で必要かも知れません。
店長や営業所長には煙たがられるときもあるかもしれませんが

実際に物件所有してる大家や紹介の暴露本関係で具体的な交渉や金額まで載せている本もあるので
数万円本買っても、部屋が埋まって今後のためのノウハウが付けば安いのでは

本読む程度ならリスクも無いし費用対効果的にもとりあえず、空室があるならトライしてはいかがでしょうか？
役に立たないものもありますが、せいぜい数千円なので捨てればOKです。（まとめてブック○フへ）

皆さん、敷金の運用はどうしてますか？

私の場合は仕事があり、冒険するほど時間が無いのでインデックス（ETF）と国債あたりで保全してます

548 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 02:11:40 ID:GABfHntH

>543
> 権利登記は任意って、わかってる？ｗｗ

建物を新築した場合は表示登記だって、わかってる？ｗｗ

表示登記は義務だって、わかってる？ｗｗ

549 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 08:55:26 ID:???

このスレID表示されたらとてもとても楽しそうだなw

550 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 11:25:39 ID:???

>>548
権利登記が任意だって理由、わかってる？ｗｗ

551 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 11:32:54 ID:???

>>547
バブルの時に敷金運用が原因で破産した新米大家が沢山いたの、わかってる？ｗｗ

552 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 11:40:09 ID:???

目の前の大金に誘惑されない家賃保証はいいね、わかってる？ｗｗ

553 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 11:51:12 ID:???

>>548
この馬鹿ｗ権利関係は契約で成立するがそこには国家は干渉しないの、わかってる？ｗｗ

554 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 12:02:45 ID:???

>>549
そうだな馬鹿を晒しにのこのことな、わかってる？ｗｗ

555 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 12:38:07 ID:???

ほとんど表示されない。
あぼーんばかりのスレになってしまった。

556 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 12:46:07 ID:???

じゃ２レスに分割するよ、

557 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 12:47:33 ID:???

わかってる？ｗｗ

558 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 16:14:15 ID:???

あぼ～んだらけ

559 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 18:15:34 ID:???

馬鹿大家が必死だなｗ

560 ：名無し不動さん：2008/02/18(月) 23:57:29 ID:???

>>551

バブルのときの敷金運用で破産するパターンは2通りあって、レバレッジ掛けすぎた運用（株・先物・金）と
商用物件（保証金10ヶ月以上分を運用ドボン）に手を出すパターンでした。

それとは別の破産パターンは、単にバブル状態を前提とした企画と運用でした。（過剰な設備投資と高金利・甘い見通し）

私の場合は仕事があり副収入でリスクを取りたくないので、インデックスや国債でリスクヘッジしています。

今はサブプライムの影響も有りますが通常の賃貸なら、敷金1～2ヶ月程度でリスク５％以内に収める運用をしていれば、
元の金額も大して無い上に、バブル期でもこのパターンで破産は無かったと思います。

もし、他にある程度賃貸の満室経営が出来ている上で破産パターンがあればお知らせ下さい。
大規模修繕積立や定期的な清掃管理・通常の修繕維持と見回りは行っています。

561 ：名無し不動さん：2008/02/19(火) 02:07:15 ID:???

みんなで使おう
「わかってる？ｗｗ」

562 ：名無し不動さん：2008/02/19(火) 07:38:21 ID:???

>>560
なるほどな、MMRや債券運用な自分のやり方は正解ってことか
問題はほとんど儲からないって事
しかし高リスクな株やFXに手を出すのは危険すぎるしなぁ
手を出しても世界の財布とかの比較的低リスクの商品
だけどアレも何かあったら怖いのはあるしなぁ…

563 ：名無し不動さん：2008/02/19(火) 08:59:55 ID:???

青色確定申告
赤字だったら当然　青色申告控除６５万はできないですよね？

大規模修繕はどの程度なら経費で落とせる？

564 ：名無し不動さん：2008/02/19(火) 13:24:30 ID:???

赤字なら控除もなにも納税額0だよ

565 ：名無し不動さん：2008/02/19(火) 18:49:28 ID:???

青色だったらマイナス分を繰越できるので、マイナスが大きいほど効果が大きい。

566 ：563：2008/02/20(水) 03:33:23 ID:???

そうだす
できるだけ繰越たいと思って～
だめだすかな。

567 ：名無し不動さん：2008/02/20(水) 12:54:29 ID:???

大規模修繕の内容にもよるけど、資本的支出に該当するものは、
減価償却で毎期計上していくことになるから繰り越すことになるよ。

568 ：名無し不動さん：2008/03/01(土) 02:40:52 ID:Oj7u7v/t

9085188136

569 ：名無し不動さん：2008/03/04(火) 02:58:50 ID:MvhDCzwU

オレ　リーマンだけど　親名義のアパート
青色申告で専従者になれないのかな？
管理自体　管理会社にまかしてあるので。
オレの仕事は、たまに行って、周りの草取り、清掃、
そして　記帳、税金事務など　だけど
年、２０で万でも３０万でも　青色専従者控除とれないだろうか？
今年の申告には間にあわないけど、一応事業的規模　１０室あり。

570 ：名無し不動さん：2008/03/04(火) 04:10:18 ID:???

２ヶ所から給料貰ったらかえって面倒じゃないの？
確定申告するから会社にばれるし、所得税や住民税の負担も増える。
保険や年金が増えるかどうなるかは知らないけどね。

571 ：名無し不動さん：2008/03/04(火) 04:35:09 ID:???

>>569
リーマンの副業だと、青色事業専従者の要件を満たさないので無理。
>その年を通じて6月を超える期間(一定の場合には事業に従事することができる期間の2分の1を超える期間)、
>その青色申告者の営む事業に専ら従事していること。

自分で会社を作って、記帳代行とか清掃代行の手数料として数％取るのが限度だと思う。

572 ：名無し不動さん：2008/03/04(火) 16:07:26 ID:???

ここを読んで、自主管理する事に決めました
業者を儲けさせる必要など全く無いですよね

573 ：名無しさん：2008/03/04(火) 19:35:32 ID:1BI7OWrr

親父が、アパート５棟目を建設中・・４棟目までは、順調にいってます。
そろそろ人口が減ってきたし、潮時は、いつだろ？
田舎だから、家賃は、５万前後です。１棟８世帯。

574 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 00:15:39 ID:???

親の財産がアパート2棟なんだけど
相続する頃には築30年くらいになってると思う
あらたに建て直してローン組んで家賃収入を得るのと
即効で売り払って現金にしてしまうのと、どちらがいいか迷っている
場所は都内で駅からは遠く、徒歩15分
3DKが12世帯入る
家賃が安めに設定してあるせいか、常にほぼ満室

はてさて、建替えるべきか、売り払うべきか・・・

もちろん最後は自分で決めるしかないけど
何かアドバイスがあればよろしく

575 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 01:19:42 ID:???

建て替えるのなら相続税対策として親が生きている間にしたほうがいい。
立ち退きや新アパート建設の期間が必要なのである程度の余裕が必要。
古アパートの立ち退きは苦労するよ。

576 ：５６９：2008/03/05(水) 01:35:31 ID:???

>>592
やっぱ無理ですね　お上に年貢納めます。

577 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 13:02:11 ID:???

>>572
慢性空室に泣かないようになｗ

578 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 18:06:53 ID:???

>>577
業者に頼んでも解決しませんから＞空室問題
それに現状でほぼ満室が続いてます

579 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 18:47:21 ID:???

そのうち慢性空室なってから泣くなよｗ

580 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 19:07:39 ID:???

業者に任せて解決する問題じゃないですから＞空室問題

581 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 19:08:33 ID:???

業者に任せても費用ばかりぼったらくられて、何の解決にもなりません＞空室問題
実際に経験した私がそう思うのだから間違いありません

582 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 19:09:30 ID:???

相手するなですよ

583 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 19:16:31 ID:???

ここは相談だから脅しても仕方ないんでないの？
不動産屋の従業員？
自主管理で成功してる方もたくさんいますよ、てか
大きく成功を納めるパターンは、自分で勉強して自主管理が当たり前でしょ

ある程度の規模なら税金対策に、管理会社作るのが常識だし
もし何もわからないなら、自分の得意分野で資産を増やせば良いんじゃないかな

資産運用も相性があるからね
アパート・マンション経営は、人とのからみと経年変化が必ず出てくるから
それが出来ないならで家賃保障とか言ってるならやめたほうが良いよ。

瞬間満室にして売り払うとそれなりの金額で買う人が出てくるから
資産に変えてリスクを考慮した運用したらどうかな？
（実力がなければ、ブレーンと出会える人間になりましょう）

空室対策はいくらでもあるし、不動産屋もいくらでもあるから使いようじゃね
大家は自分で空室を埋めるぐらいの覚悟で、やると楽しい

ゆるくやりたいならアパートマンションより、手のかからない資産運用の方がトラブルが起きないから楽だよ

584 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 19:17:38 ID:???

ぐあ

つい、書いてしまいました
>>582さん、その通りです

585 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 20:12:39 ID:???

>>583
>自主管理で成功してる方もたくさんいますよ、てか
>大きく成功を納めるパターンは、自分で勉強して自主管理が当たり前でしょ

まったくその通りです
なんでも他人任せで「楽をして儲けよう」というのは甘い考えです
業者任せの「家賃保証」は業者だけが無条件で儲かり、オーナーが大損して何の責任もないんです

586 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 20:22:11 ID:???

オーナーが大損って、慢性空室で泣くよりいいだろｗ

587 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 23:18:06 ID:???

業者に依頼しても何の解決にもなりません＞慢性空室

588 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 23:34:39 ID:???

家賃保証も知らない脳内大家乙

589 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 23:40:00 ID:I1jwZlOn

いまどき木造に住みたいと思いません。

590 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 23:41:26 ID:???

つまりここの業者は家賃保証しないと駄目なくらい賃貸業が終わっていると言いたいんだ。
良心的じゃないか。安易にこの商売やるなと助言してくれるのだから。
そして業者も共倒れｗ
Win-Winの関係じゃない商売って脆いね。

591 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 23:47:23 ID:???

一方が搾取する商売は相手が気付かない内はOKなんだけど
相手が気付くとあっという間だからな。
日銭稼ぎ真っ最中の不動産屋のクビが今以上に締まり
建築屋も干上がってしまうだろうね。

592 ：名無し不動さん：2008/03/05(水) 23:52:29 ID:???

そうそう
このスレを見たオーナーさんは、自分が「家賃保証」という詐欺みたいな商法にだまされている
と気付いてしまう
だから、業者は必死に邪魔をする、と

593 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 05:10:50 ID:???

＞「家賃保証」という詐欺

それで↓こうなるのか

【GAD】全般性不安障害２ [メンタルヘルス]

594 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 12:28:17 ID:???

家賃保証は詐欺ではないな。
貸家を安く借りて高く貸しているだけだから。

595 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 13:53:19 ID:???

家賃保証は、儲かるから成り立つ訳で。
その儲けは、オーナーから頂いている。
業者からすれば、社員の給与、経費を払って、
空室分の家賃を払っても、利益が残る。

596 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 15:17:01 ID:???

新しい物件が全然見つからない

597 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 15:36:05 ID:???

>>594
自分で管理すればその「差額」をわざわざ業者にくれてやる必要ないし

598 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 15:36:51 ID:???

>>595
つまり、オーナーの利益を削るシステム＞家賃保証

599 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 16:28:32 ID:aZU/Sf5k

「わかってる？ｗｗ」君が涙目

600 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 18:44:40 ID:???

一括借上げにすれば「慢性空室」で泣く必要ないしｗ

601 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 18:49:36 ID:???

糞業者が涙目で「家賃保証」から「一括借上げ」に変えてる

602 ：名無し不動さん：2008/03/06(木) 19:05:09 ID:aZU/Sf5k

>>600
↓忘れ物
わかってる？ｗｗ

603 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 00:27:55 ID:???

脳内大家が涙目で「家賃保証」と「一括借上げ」を必死に否定しているｗ

604 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 00:29:55 ID:???

つまり、慢性空室で泣くシステム＞一般管理＞自主管理

605 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 01:35:46 ID:???

と、オーナーの利益をごっそり掠め取る事に必死な業者がわめいてます
つーか、おまえら自分がアパート経営する事になったら
家賃保証使うか？
使わないだろ

606 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 08:09:17 ID:???

多分、最近家賃保証を導入した人でしょ

607 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 18:09:33 ID:???

自分で管理するもなにも慢性空室だったら管理も糞もなしｗ

608 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 18:14:48 ID:???

空室＞一般管理＞５％
満室＞一括借上げ＞１０％

オーナーの利益ごっそりって、たったその差５％だろｗ

609 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 18:16:35 ID:???

慢性空室＞自主管理＞広告費

610 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 18:19:46 ID:???

慢性空室＞脳内大家＞廃業

611 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 18:40:40 ID:???

必死になってでも守らなければならないものがある。
集金システムｗ

612 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 18:42:13 ID:???

家賃保証したところで何がある訳じゃないしなぁ。
空室が出れば家賃下げろといわれるだけ
家賃さげりゃ埋まるのなんて当たり前

613 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 18:58:20 ID:???

慢性空室＞脳内大家＞家賃大幅値下げ＞廃業　かｗ

614 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 18:59:45 ID:???

わかってる？ｗｗ

615 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 19:02:09 ID:???

つまり、慢性空室で泣くシステム＞一般管理＞自主管理＞脳内大家＞家賃大幅値下げ＞廃業、わかってる？ｗｗ

616 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 19:07:47 ID:???

家賃保証は業者を儲けさせるだけで、オーナーは大損ですよ、って話

617 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 19:41:07 ID:???

儲けようにも慢性空室じゃ駄目だろ、わかった？ｗｗ

618 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 19:45:06 ID:???

つまり、家賃保証物件＞斡旋優先、わかってる？ｗｗ

619 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 19:46:36 ID:???

自主管理は空室を増やすだけで、オーナーは大損ですよ、って話ｗ　わかってる？ｗｗ

620 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 19:49:00 ID:???

>>617
家賃保証で業者任せにしても何の解決にもならない

621 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 19:49:25 ID:???

>>618
>>619
悪徳業者乙

622 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 19:55:22 ID:???

>>620
解決しなければならないのは、自主管理で慢性空室脳内大家だろｗｗ

623 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 19:56:23 ID:???

>>621
脳内大家乙、か？ｗｗ

624 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 20:10:47 ID:???

わかってる？ｗｗ

625 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 20:14:43 ID:???

>>622
>>623
悪徳業者乙

みなさん「家賃保証」制度は業者のぼったくり制度です　気をつけましょう！

626 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 20:28:30 ID:???

>>625
脳内大家乙ｗ

自主管理で慢性空室まっしぐら、脳内大家には、気をつけましょう！

627 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 20:46:57 ID:7AxKguv7

やはり家賃保障制度のおかげか、オレの所は空きが出た時だけ頼んでるからか
移動季節の１～４月で案内など殆どしてくれなくどういうわけか3月の終わりで
やっと案内が来るのがほとんど。
まあ常識的に考えたら当然だな家賃保障してる物件を優先でそれが終ってから
残りカスをもってくるのだな　ウンウン。

628 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:08:50 ID:???

>>626
>>627
悪徳業者乙

みなさん「家賃保証」制度は業者のぼったくり制度です　気をつけましょう！

629 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:11:28 ID:???

供給過剰で残りカスはいつまでもカスｗ慢性空室必至だな、わかってる？ｗｗ

630 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:14:04 ID:???

>>628
だから業者じゃないってばｗ実務経験豊富な３代目の大家だよ、わかった？ｗｗ

631 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:19:06 ID:???

つまり、脳内大家＞経験不足の初心者＞家賃保証推薦、わかってる？ｗｗ

632 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:22:17 ID:???

>>629
家賃保証で業者に任せても何の解決にもならない

>>630
自分から「悪徳業者です」と名乗る業者はいない
自分から「詐欺師です」と名乗る詐欺師はいない

>>631
悪徳業者乙

みなさん「家賃保証」制度は業者のぼったくり制度です　気をつけましょう！

633 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:29:41 ID:???

>>632
厳しい現実がわかってない脳内大家はお前一人だって、わかってる？ｗｗ

634 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:36:47 ID:???

>>633
悪徳業者は滅びる運命だって分かってないのはお前だけ

635 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:40:38 ID:???

>>634
その前に慢性空室で滅びるのは、脳内大家だろうがｗ　わかった？ｗｗ

636 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:49:37 ID:???

>>635
はいはい
うちはおかげさまで満室御礼だから
悪徳業者のくだらない、ぼったくり「家賃保証」制度なんて全然必要なし

637 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:52:16 ID:???

＞＞６３２
業者も使いこなせないようではアパート経営にはむいてないようですね
かなり引き篭もりになってるようで、今のうちに撤退したほうがいいかも・・・

638 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 21:55:01 ID:???

>>636
満室御礼がいつまで続くやらｗ慢性空室も目の前に迫っている、さーどうする？ｗｗ

639 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 22:05:46 ID:???

>>637
>>638
悪徳業者乙

みなさん「家賃保証」制度は業者のぼったくり制度です　気をつけましょう！

640 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 22:20:04 ID:???

>>639
はいはい脳内大家必死で乙ｗそのうち慢性空室で泣くなよ、わかってる？ｗｗ

641 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 22:25:20 ID:EjGumu5w

わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ
わかってる？ｗｗ

642 ：名無し不動さん：2008/03/07(金) 22:26:52 ID:???

>>640
業者任せの「家賃保証」制度にしても何の解決にもならない＞慢性空室

みなさん「家賃保証」制度は業者のぼったくり制度です　気をつけましょう！

643 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 01:40:51 ID:???

＞みなさん「家賃保証」制度は業者のぼったくり制度です　気をつけましょう！

これを書いてる奴がどう見ても単なる荒らしにしか見えん
ＩＤ出すか、コテつけるかしてくれないか？
あぼーんしとくから。

644 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 01:54:08 ID:???

>>643
荒らしに見えるんじゃなくて「業者にとって都合が悪い」だけ

645 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 02:13:19 ID:???

>>644
そういう事じゃなくて、同じ事を何度も何度も繰り返してカキコしてるから。
業者に都合が悪いとかそういう以前の問題。

646 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 09:47:19 ID:???

煽って遊んでるつもりなんだろうね
なんでそんなに余裕が無いとかわかんないけど

647 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 10:13:07 ID:???

>>645
わかってる？ｗｗ君に言って欲しかったな
それとも君が・・・

648 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 11:32:14 ID:???

>>647
「わかってる？ｗｗ」は当然荒しだろうね。
でも荒しを相手にしたら荒し扱いされてもしょうがないと思うぞ。

昨日の>>607からの流れはただの煽り合い。
とにかくスルーしろ。

649 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 12:59:11 ID:???

で、経験不足の初心者＞業者の言い成りが恐ろしい＞脳内大家＞６４２ってことが、わかったｗｗ

650 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 13:09:09 ID:???

いや
家賃保証無しでほぼ満室>>>家賃保証無しでも良いが家賃保証>家賃保証＝家賃保証無しでぎりぎり>家賃保証無しで赤字垂れ流し
上２つ以下は事業としては価値がないから相続税対策以外なら失格
２番目は忙しい人以外は失格

651 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 13:31:47 ID:???

アパート経営はこれからの少子化で
どんどん苦しくなるよ

652 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 13:32:55 ID:???

特に不動産屋と建築屋がグルになって、土地持ちオーナーに
「アパート経営しませんか」と誘ってくるのは100％ぼったくり
建築屋は儲かる、不動産屋も儲かる
損するのはオーナーだけ

653 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 15:59:03 ID:???

つか、
土地持ちオーナーはその土地で何らかの利益を生まないことには税金だけ払うことになる。
ボッタクリは国だよ。

654 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 17:05:45 ID:???

普段は自分で簡単な修理するんだが
今回事情があり不動産屋に手配頼んだ

水道のコマ・パッキン2こずつ計4個で7000円（自分で部品買えば400円）
窓の鍵修理18,000円（自分で部品買えば2000円）

出張料・工賃・不動産屋仲介料考えても
これは酷いだろ

655 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 17:23:41 ID:???

そんなもんです
人件費というのはすごーく高いのです

656 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 18:18:25 ID:???

ちょっと高いかも
でも自分が職人だったとして日当5000円で働くかっていうと働かないでしょ

657 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 19:36:25 ID:???

だから自分でできる事は自分でやった方がいいんだよ
業者に任せても、完全ぼったくり
特に「家賃保証」制度は最悪のぼったくり制度

658 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 19:38:58 ID:???

副業でアパートやってるオイラは18000円程度なら払うなぁ。

18000円とか本職の一日分の給与にもならん。

659 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 19:56:20 ID:???

そうか日当と考えるか・・・
確かにそう考えれば妥当だわな
普段自分でやると、このぐらいの作業なら1時間もかからないから
材料費以外のところで取りすぎじゃないかと感じた
やっぱり自分で出来ることは自分でやるべきだな

660 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 19:59:30 ID:???

現地までいく時間、手間等を考え、18000円が高いと感じるのなら自分でやるべきだろ。

661 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 20:01:19 ID:???

現地まで歩いて15分だし

662 ：名無し不動さん：2008/03/08(土) 20:03:07 ID:???

>>660
近いね。

まぁ暇人なら自分やればいい。

663 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 00:37:58 ID:qRWusH9a

>659
他の方が書いているように不動産屋経由で頼めばそんなものです

でも、その程度の作業なら直接便利屋に頼めば1時間８千円＋実費
ぐらいで出来たと思う

664 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 00:58:00 ID:???

出張工事で調べたら
パッキンの場合は出張料+工賃で4000円それと材料費ぐらい
鍵の場合シーリング交換で出張費・工賃・材料費込みで8000円ぐらいだね。
不動産屋経由だとこれだけ高くなると言うことか
修理は自分で出来ることはやる。出来ない時は自分で業者を探して頼むのがいいね

665 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 07:48:08 ID:???

戸建２棟のサブリース契約を、１棟ごとに契約しているのですが、管理会社さんから２棟まとめて１契約にしたいと申し入れがありました。
理由は社内管理の問題とのことです。
２棟わかれているものを１契約にまとめることによるデメリットって何か考えられるでしょうか？
お知恵を拝借させていただきたく。

666 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 08:38:29 ID:???

うちはミワの古いシリンダーなんだけど工事不要で防犯シリンダー20個纏め買いだと
一個当たりいくらくらい？

一戸ガス給湯器の交換はしたけどネットは安いですねぇ
業者20万がネット取り付け7年補償で13万台でした

667 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 09:00:24 ID:???

>>666
ネットで買い物できるんだから調べれば判るじゃん。多量にかっても安くならないのがかぎ。
100個とか買うとずいぶん違うけどね。

>>665
特に無いと思うが。。契約内容が変更なるならそれなりの「メリット」が無いとだめだと突っぱねろ。
相手の都合に「合わせてやる」んだからなんかよこせ！ってことだ。

668 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 10:37:15 ID:???

空室率７０％切ったよ。
今月勝負だけど、いまもって内覧がない。
家賃保障にしとけば良かったかな？

669 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 11:55:44 ID:???

家賃保障とは入居者保障じゃないからねｗ

わかってるｗ

おそらくこのケースの場合家賃保障をしていたら
保障した業者からは間違いなく家賃半額提示をうける

「半額でなければ家賃保証は打ち切らせていただきます」
か
「外部内部を大幅にリスペクトしましょう、工事費は坪当り２０万かかります。
どっちを選択しますか～、早急に返事くださいね、猶予はありませんから～」

となっていただろう、南無阿弥陀仏。

670 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 11:57:20 ID:???

>>668
> 空室率７０％
？

671 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 12:09:28 ID:???

家賃保証を必死で否定するカスがいるなｗ
家賃保証じゃなくて一括借上げだろ>>669、空室率ではなく稼働率だろが>>670ｗｗ

そのくらいのこと理解してやれよ脳内大家、わかった？ｗｗ

672 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 12:38:26 ID:???

>>669
＞「外部内部を大幅にリスペクトしましょう、工事費は坪当り２０万かかります。

リスペクト・・・・・・・・・・・・・・・ｗ

673 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 13:09:54 ID:???

「わかってる？ｗｗ」の自演にしか見えない

674 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 13:19:59 ID:???

一括借り上げとは他人の土地に他人のお金で自社物件を建てる合法的でノーリスクなシステム
おまけに自社物件なのに固定資産税も発生しないし
将来の破綻危険も皆無

なにしろ建物は土地の持ち主名義なわけですからｗｗ

675 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 14:33:10 ID:???

自演に決まってるじゃん

676 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 15:02:33 ID:???

>>673-675
脳内大家が自演で必死

677 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 15:29:21 ID:???

業者は自分の儲けが最優先
オーナーが損しようと関係ない
できるだけずるずると先延ばしにするのがいい
20年に一度建て替えさせて、もちろん家賃保証にして、業者はがっぽり儲けて
オーナーは収入ゼロが逆にマイナスになっても業者は何とも思わない

678 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 15:48:29 ID:???

>>677
20年で建て替えなんてあり得ないｗ
脳内大家が相変わらず自演で必死だなｗｗ

679 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 16:22:01 ID:???

それで家賃保証と一括借り上げの違いを詳しく教えてくれ

680 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 17:14:19 ID:???

サブリース

681 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 17:14:59 ID:???

サブリース＝建物全体を貸す
家賃保証＝空室が出たら～円払います

682 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 17:30:57 ID:???

>>678
>20年で建て替えなんてあり得ないｗ

通常の建て替えの目安は20年～30年

683 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 17:57:05 ID:???

通常???

684 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 17:57:31 ID:???

家賃保証＝空室が出たら～円払います???

685 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 17:58:44 ID:???

>>680-682
脳内大家が自演で必死

686 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 18:08:13 ID:???

セキスイハウスの営業の人が言ってたよ＞20～30年

687 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 18:08:33 ID:???

中小企業の人たち乙

688 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 18:22:04 ID:???

アパートだからオートロックは無理
せいいっぱいセキュリティを高めるならどんな装備がおすすめ？

689 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 18:23:51 ID:???

鍵二つ

690 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 19:33:56 ID:???

各部屋の前にドーベルマン一匹ずつ装備

691 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 21:56:32 ID:???

一説によると泥棒はドアをこじ開けるのに5分以上かかる物件には
はじめから手を出さないそうなので、絶対に開かないドアじゃなくて
5分以上かかるドアにすればいいと思う
カギ2つは良いね
単純に2倍の時間がかかる

692 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 22:07:42 ID:???

>686
大東建託の営業が提案（１R　アパート　家賃保証)持ってきたけど、３０年後に入居者が
無くなったらどうすんだって、聞いたらその時は立て替えましょうだって。

３０年でトントンの提案持ってきて、それは無いだろ。

693 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 22:17:00 ID:???

>>692
永久に吸い上げられ続けるわけだね

694 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 22:21:37 ID:???

>>674
一括借り上げは家賃保証より安全確実なシステムだな
たしかに、一円もお金を投資せず確実に利回りを取れるわけか

695 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 22:23:37 ID:???

サブリース自体は例えば社宅とか社員寮として使いたいから
借りますみたいのもない事は無い

696 ：名無し不動さん：2008/03/09(日) 22:25:34 ID:???

社宅に使ってもらえるほど、うちのアパートは良い物件じゃないなぁ・・・

697 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 03:15:34 ID:???

>>688
簡単なのはディンプルキーかな

>>692
大東建託やレオパレスのサブリースは無意味だわ

698 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 07:46:08 ID:???

>>697
初めてなんでサブリース考えてんだけど、
大東やレオパレスのサブリースだけが無意味なの？

699 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 08:34:03 ID:???

自分の脳みそで判断せずにやっていけるほど甘くなくなった

700 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 09:59:29 ID:BaitSKgn

東京都八王子市の八王子みなみの駅から、徒歩7分程度の場所に130坪ほどの
土地を所有。当然、あちこちのHMからアパート経営の話が持ち込まれています。
どこの会社も、30年一括借り上げ、10年間は家賃を値下げしない保証をつけて
きているけど、10年経ったら下がるのは当然。ローンは30年以上あるのに。
で、建築費用は8千万だって。ふざけてるの？
今、土地の評価額が坪60万で約8千万。売却すると譲渡税とられるから6千5百万。
ただ、土地の値段、下がり始めているから今が売り時かも。

701 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 10:01:23 ID:???

>>688
ワンドアツーロックの原則に沿って考えれば追加ロック。

しかし、かぎ式だとカギの管理が面倒。入居者も使わない。よってここはデジタルロックを推奨。
ボタンをガショガショと押すものが丈夫で管理も楽。

入居者が入れ替わったら必ず番号も変更。番号も好きなのをセットアップしてやる。
その代わり勝手に変更されないように契約書に明記するかネジの部分をトルックス形状のにするなどの工夫も。
（滞納時などに入れないと壊錠せざるを得なくなる＝余計無い原状回復費が掛かるから）

702 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 10:18:07 ID:???

賃貸情報見ててこの頃感じるんだけど
RC系と非RC系の家賃の差がこの所開いて来てないか？
２～３年前と比べて広がった気がする

703 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 10:18:38 ID:???

>>698
＞大東やレオパレスのサブリースだけが無意味なの？
無意味ではないだろう。会社もあるしソコソコ大きいからね。

普通のアパート経営
20室ぐらいの規模の１Kを建てる、上がりは全額大家に入るかわりリスクは大家が負う。
建てる費用も借金の交渉も大家がやる。
入居者募集や雑務も大家がやる。（不動産屋がやるのがほとんどだけどね）

＊結果：大家が儲けるが損もリスクも大家が負う。

サブリース
20室ぐらい建てられるなら部屋を小さくしてもっと収益性の高い部屋数にする。上がりは会社に入るが大家にも払う。
建てる費用は大家持ち。（というか借金させる）当然だが市場より高い値段で建設するのでその時点で会社には利益が出る。
入居者募集や管理費は会社持ち。（もちろん売り上げから捻出なので結局大家が払っているに過ぎない）

＊結果：大家はリスクを背負うが経営にはタッチしない。会社はリスクが無い（割合が低い）。
（会社が保証するがそれを担保するものは無いし、売り上げが下がれば支払いも下げられるようになっている）

サブリースも良い面があるのだがそれを上回る割合でぼったくりな会社がある。それとそういう会社は営業マンがDQNばかり。
ブラックすぎるのでロクなのがいないのと、契約が取れればその時点で大きな利益を取れるのでどうしてもDQNな営業方法になりがち。
また建物自体が安普請すぎて「ゴミが営業してゴミを建ててゴミを住ませてゴミが管理している」と言われている。

そういった背景もあってそういう建物を持っている家にはオニのように各種の営業マンが押し寄せる。
太陽温水器がかつてはその目印だったように、押しに弱いとみるや怒涛の如くやってくるし、またそういう人は判断が稚拙であるために
一見儲かりそうなものにはすぐにサインしてしまうのだ。

健康器具や太陽温水器（今はソーラーパネルｗ）、得たいの知れないサプリや高額な事務機器が置いてあることが多い。

704 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 10:22:20 ID:???

築古のRCでもいい家賃なんだよな

705 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 13:19:18 ID:???

>>700
建築費のローンが終わった頃には建て替えの時期だね

706 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 13:22:19 ID:???

>>702
そうそう！
やっぱりユーザーのニーズなんだろうけど
それにしてもこの差はなんなんだろう？
業者の宣伝のせいかな

707 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 14:06:26 ID:???

>>706
３年前の感じは、
新築非ＲＣ≧築１０年ＲＣ位の感じだったと思うんだけど、今は新築非ＲＣ≦ＲＣ１０年位の感じになった気がするんだよね。

708 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 15:00:31 ID:???

ＲＣ重視する人は音や防犯を気にする人が多いな。
よく聞かれるよ。
トラブルが有った人は重視するんだろうね。

709 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 15:19:17 ID:???

>>708
なるほどね
俺も自分が住むならRCかな、と思うし

710 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 16:38:23 ID:ZM1Fx1hh

ＲＣってそんなに良いの
耐震も良いのかな？

711 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 16:58:58 ID:???

なんたってラジオコントロールだもん

712 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 18:11:49 ID:???

俺は木造か鉄骨がいいな。
RCの分譲住んでたけど音に関しては酷かった。
クレームナンバー１だった。

713 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 21:55:20 ID:???

>712
あんたレオパレス関係者？ｗｗｗ

714 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 22:37:12 ID:gOKZ4OWc

業者信用できんなら、アパートのまん前に
「空き室あります。月○○円。オーナー電話○○-○○」とでも
看板出したほうが効果的なのかね。

全ての業者にハブにされそうだが。

715 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 22:46:01 ID:???

>>714
ヒント：ネット

716 ：名無し不動さん：2008/03/10(月) 22:58:57 ID:???

別に業者からどうこうって事は無いけど
業者と話し合ったり選別出来ない人が
店子と上手に話して契約したりする事が出来るとは思えない

717 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 00:59:28 ID:3bjML9RA

>716

そんなもんですかね。

話し合うも、選別も何も、どこも満室保障とかそんな話ばかりですが。
甘い業者だってどんどん潰れてますからね。
だからって、大家が甘くなってどーするのという話。

718 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 02:28:39 ID:???

>>712
なんか表現おかしいよな。
業者側の表現の仕方だよな。

719 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 09:14:47 ID:???

>>717
妙な大手と話してないか？
地元の不動産屋が満室保証なんて言わない。
そんな保証したら不動産屋がとぶｗ

720 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 09:57:34 ID:???

>>715
ネットで募集する方法、教えて下さい。
もう１年空室・・

721 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 10:05:07 ID:???

>>717
そんなもんでしょう
まぁ損も得もあなたの事ですからやりたきゃご自由にどうぞですが

722 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 11:06:45 ID:???

>>720
ウェブサイトを作成して、検索エンジンに登録

723 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 12:23:03 ID:???

ありがとうございます。挑戦してみます。

724 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 13:07:18 ID:???

うちも１年以上空室。
こんなこと初めてだけど、もう３月になったけどいまだに内覧なし。
どうするべ～

725 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 13:15:10 ID:???

いやー、１年以上ネットに出ているけどちょっと恥ずかしいｗ

726 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 13:25:06 ID:???

残念な事に親が余命半年の宣告を医師から受けました
親は中途半端な土地に10世帯ほどのファミリー向けアパートを持っていますが
その相続者は私です
もう築30年を過ぎて、いまどき畳のボロアパートなんですが・・・
駅徒歩16分だし、アパートを建て替えるには何千万もかかるし
その割に家賃収入は少ないし、建て替え費用のローンが払い終わる頃には
また建て替えしないといけなし、
本当にアパートって投資として優良と言えるんでしょうか？

727 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 15:54:44 ID:???

今立て替えることで、相続税をうまく相殺できる。

728 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 16:12:26 ID:3bjML9RA

>地元の不動産屋が満室保証なんて言わない。
>そんな保証したら不動産屋がとぶｗ

どうなんでしょうねー。
理由は知らないけど、実際のところ業者の統廃合は盛んなわけで。

思うに、逆に保障「しない」業者が潰れて行っているのが真相では。
でなければ、売りにする業者が増えてる説明がつかないような。

729 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 16:37:20 ID:3bjML9RA

満室保障ってビジネスモデルは、要は、「新築・リフォーム&満室保障コンボ」で
「満室当然の物件」からオーナーの上前をはねるシステムなわけで、
なかなか損をしないシステムなわけですよ。

で、「満室当然の物件」じゃなくなったら、業者は別の物件に乗り換える。
主導権は業者側にある。

それでも、この「完全な満室化」はだんだん難しくなってきてる。

普通、同じ程度の物件が二つあったら、入るのはとんとんです。
でも、片方が満室保障したら、無理にでも満室にせにゃならない。
それこそ業者は入居者に嘘ハッタリかましても、無理にでも入れる。
で、「満室保障」されてない側のオーナーは、そんな事情知らないから知らぬ間に収益ガクン。

対策は二つ。ひとつは値下げ。もうひとつは、対抗して別の業者に満室保障してもらう。
前者は「孤独な優良物件、業者に四面楚歌」と言う異常事態を生んでるし、
後者は「血で血を洗う業者間の闘争の末、勝ち組と負け組みに分かれて一方全滅」、
多少ましでも「他の周囲の物件全滅」。

人為的な供給操作だから、需要の事情なんて関係ないし。
こんなことやってりゃそのうち、オーナーともども壊滅ですがな。

そして最後は超大型店が誕生すると。

730 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 17:26:41 ID:???

言われるままにおすすめ物件に入るやつなんているの？

731 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 17:56:18 ID:3bjML9RA

お勧めじゃないとか、うちじゃ扱ってません、とか
言われる物件に進んで入る奴は、いるのか。

大概は、薦められた物件から選択するんじゃないの。
最近は違うのかもしれないけれど。

できれば、お客が直接に大家に電話してもらうのがありがたい。

むろん、大家はお客の電話を不動産会社に回すかもしれないが、
それはそれでも大家としてはありがたい。

客が学生で親が堅い職業なら、ダイレクトにウェルカム。

732 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 18:02:30 ID:???

いないと思う。
客の要求天井知らずだし、大抵他の業者に見に行くよ。

で最近、客の要求すごくない？
気に入ったとか言いながら家賃下げろとか、
別の物件では敷金礼金ないからここも無しにしろとか無茶苦茶。
全部纏めてお帰り戴いてるよ。

733 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 18:41:49 ID:ekTH3XjZ

>>727
相殺できないよ。余命半年でしょ。

734 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 18:45:50 ID:???

まあそれも「言ってみただけ」って感じだな。
値下げしろだの礼金カットしろだのとチョットでもとくをしようとしている。
そういうのに限って滞納やトラブルが多い。

よってオマケして欲しいってのを逆手にとって、「更新するときに１ヶ月分フリーにします」と言っている。もちろん中途解約の場合は
無効。２４ヶ月で１ヶ月安くなるのだから４％、８万なら約４０００円もお得な計算。当然だが一回限りだよ。
最初から打ち出すと意味が無いので値引き要求ならそう答える。保証料がもったいないから保証人を立ててね！とも
言っておくとこういう人は立てられない人がほとんどなのでもう二度と来ないｗ

というか業者も値下げしろ！ってうるさい。客付けするのに決め手が無いから値引交渉をそのまま先方の不動産屋にぶつけてくる。

>>729
なかなか鋭いね。不動産屋さん？

735 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 18:50:35 ID:???

>>729
オイオイｗ一件うちは家賃保証してない物件を扱いますって所が出て終了

736 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 19:08:31 ID:???

>>734
その少しでも得しようと言う気持ちが、相手を警戒させるから問題なんだよ。
入居中以上に粗間違いなく退去で揉めるような客わざわざ入れたくないから
匂わせるようなこともしないようにしている。

業者にも値下げ要求が酷すぎる時は
「今後仲介手数料無ければ受けても良いよ。」と言うようにしてる。

737 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 19:34:45 ID:???

>>736
絶対に値下げしない！っていうのもナンだなあ。。
相手によっては下げることもある。どのくらいの期間とか学生だとかそういうので加減。
学生で親が保証人で勤め先もちゃんとしているなら安くする。年度末退去だし親がうるさいからね。
バカ学校はダメなのは当然だが。。

738 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 19:36:26 ID:???

>>729
家賃保証業者がぶっ倒れる前に直接管理の大家が先にぶっ倒れるだろｗ

739 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 21:11:56 ID:3bjML9RA

んなもん、何件潰れようが知ったこっちゃない

・・・ような。ほんと倒れそうよ。

740 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 21:15:55 ID:???

アパート経営のオーナーなんて、なるもんじゃないね
業者にはぼったくられるし、住民はわがままで文句やトラブルが絶えないし
空室問題もなかなか解決しないし、アパートは老朽化が早いし、
まぁ、唯一の救いは税金の負担が軽い事だけど、これも税収減に悩む政府の
気分ひとつで将来大増税になる可能性が高いし

741 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 21:19:49 ID:???

土地持ちで一括借上げ家賃保証でアパート経営できない奴は、さっさとやめた方がいいｗ

742 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 21:40:50 ID:???

自主管理の物件は、どんどん淘汰され始めている
まあ、それを買う馬鹿もいるんだけどねｗｗ

743 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 21:44:14 ID:???

家賃保証の代表格レオパレスのオーナーとか酷い事になってるんだが

744 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 21:46:01 ID:???

どう酷いことになってる？
そのソースは？

745 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 22:08:44 ID:???

今どき自主管理物件の空室はいつまでたっても埋まらず酷いことになっているんじゃないのｗ

746 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 22:29:27 ID:???

>>741
>>742
>>744
>>745
悪徳業者乙

みなさん「家賃保証」制度は業者のぼったくり制度です　気をつけましょう！

747 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 22:35:02 ID:???

何が「みなさん」だｗ　この小心者めｗｗ

748 ：724：2008/03/11(火) 22:54:25 ID:???

おいら、自分で管理して仲介やに依頼してるけど超長期空室中。
どうしるべ～

749 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 23:01:31 ID:3bjML9RA

なんかいい手はないもんですかね。

750 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 23:09:48 ID:???

まぁ分かりやすくまとまってるのは東洋経済の3/1号
目次
地主がレオパレスを提訴、トラブル多発のアパート経営制度
レオパレス21「一括借り上げシステム」にある問題点。
>>744

751 ：724：2008/03/11(火) 23:24:47 ID:???

オパレスを提訴した地主って
>>746

752 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 23:36:23 ID:???

レオパレスを提訴って以前にあったよな。
「家賃保証」を使わなくなった理由がこれだったはず。
提訴の内容は
確か３０年で家賃保証をしているのに家賃を下げるのはおかしいと言う話だったかと。
でレオパレスは訴えられた直後から「一括借り上げ」に標記をかえたとさ。
裁判の結果はレオパの勝訴で家賃保証は保証打ち切りも賃料減額も合法との見解。

753 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 23:52:07 ID:???

>>752
その裁判でレオパレスが負けていれば、まだ家賃保証システムを信用しても良かったんだけどね
レオパレスが勝った＝家賃保証制度は、晴れて天下公認のぼったくり制度になった
という事だから

754 ：名無し不動さん：2008/03/11(火) 23:53:26 ID:???

最近レオパレスの営業来ないな

755 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 00:58:00 ID:???

>>752
ごめん、その雑誌入手できてないんだが、
契約上、賃料の減額や保証の打ち切りが明記されていなくても、
レオパが減額や打ち切りをできるって判例ができたの？

756 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 01:22:26 ID:???

>>755
７５２だけど、俺は７５０で無いし東洋経済を見ていないから
紙面に記載の話と一緒かは知らない。

ただ数年前に家主とレオパで家賃保証を争点にした裁判があって
結果最高裁で家主が負けたとは聞いた。
細かい話までは覚えていないが、その際確か家賃保証や一括借り上げでも
普通の賃貸借と同じように借主側（＝レオパ）からの減額請求や契約終了が認められた。

757 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 07:16:44 ID:???

>>748
具体的な間取りと駅からの距離など。

758 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 12:37:18 ID:???

>>752
そんな判例ないぞ
いい加減なこというなよな

759 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 12:45:16 ID:???

場所と値段と設備がよければ鼻くそほじってても埋まるよ。

760 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 13:14:47 ID:???

立地は変動するかな～ｗ

761 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 13:21:13 ID:???

レオパレス21告発サイト
http://leopalace21.net/

762 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 13:35:33 ID:???

場所と値段と設備がよければ業者の家賃保証だの一括なんちゃらだのは、ただのぼったくり
場所と値段と設備がいまいちでも家賃保証だの一括なんちゃらだのは、業者のぼったくり

763 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 16:05:21 ID:???

変な奴ｗ

764 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 16:05:55 ID:???

そんな判例ないぞ
いい加減なこというなよな

765 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 17:31:43 ID:???

>>755
すまない。
サブリース　裁判　でぐぐると三井他みたいだね。
業者の戯言無視して、自分で確認してみな。
保証賃料が当てにならないことが良くわかるはず。

766 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 17:58:40 ID:???

保証賃料の有難さを実感した経験のない大家の戯言は無視ｗ

767 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 18:50:32 ID:???

>>766
実感できるなら、その例を挙げてくれよ。
空室の増減を吸収するバッファとしての役割こそが、
その価値なのに各社思いっきり投げ捨ててるジャン＞バッファ役

768 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 20:36:02 ID:???

保証賃料はオーナーの利益を無視して業者がぼったくる為の制度だから

769 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 21:43:37 ID:???

２０年ほど前だがバブル終わりかけぐらいに大手メーカーが苦境に立たされた。注文住宅が売れないのだ。
そこで賃貸住宅を営業強化することにした。
ただ売っても売れない。そこで「賃料保証」「一括借り上げ」をうたう。これが大当たり。ドカスカ売れた。

新築ならしばらくは満室になる。５年過ぎたあたりから減速するがとりあえずはソコソコの空室率で収まる。
平均で90％以上の入居（礼金更新料含む）なのと査定額（市場の平均）より10-15％引きなのとでかなり儲けが出る。
さらに空室であって元々の建築費が高いのでそこでの利益を当て込むことが出来る。

ということでドカスカと売れてドカスカと建てた。

・・・・・それから１０年後（今から１０年ぐらい前かな？）、有り得ないほどの安い「見直し」にビックリしたにわか大家が
地元不動産屋に駆け込むのが相次いだ。
高めの工事費に高めの金利、それに返済するにギリギリの査定額・・いくら手放しとはいえこれでは納得いかない。
で、１０年経ったボロボロのアパートを地元不動産屋が面倒見るようになった。

それらは農家が中心だったが今は個人投資家ｗやニワカ大家に当て込まれることとなった。
そして地元不動産屋も否応なしに飲み込まれつつある。

770 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 22:25:30 ID:???

家賃保証って例えば、一棟１０室のアパートで入居率５割の物件が一棟発生したら、何棟の満室物件が有れば補填出来る計算なんだろ。
取りあえず家賃も同条件の物件で、管理会社の経費も考えないとして。

771 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 23:04:46 ID:???

アパート建築時の利益率が３０％とする。
５年以上入居率５割でも大丈夫じゃない？
もともと建築費割合の高い高額で使い勝手の悪いアパート建てたから入居率が低いんだろうしね。

772 ：名無し不動さん：2008/03/12(水) 23:09:01 ID:???

１棟だよ
それだけで成り立つように設定すんだから

773 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 00:35:17 ID:???

「家賃保証」制度は業者の儲かる制度

これは事実だよ。よっぽど立地が悪くない限り、当初10年程度は誰でも儲かる。
その儲かる期間に寄生して、収益を吸い取る。物件が古くなると、ありえない
低価格の家賃を要求し、オーナーが受け入れなければ契約はそこで終了。
オーナーは古びた物件とローンが残る。

アパート・マンション経営ってのは、建築費用で儲け　リフォームで儲け
そして家賃収益をも吸い取るシステムなんだよ。

どうしても賃貸経営したけりゃ、RC-Zやスチールフレーミングで建築した方が
良い物件で安くあがる。で、地元不動産に募集をお願いすりゃいい。

774 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 01:04:47 ID:???

そりゃ、業者だって商売なんだから、儲けて当然だし、儲けることはわるかない。
オーナーが、たとえ売り上げをチューチュー吸い取られたとしても、
それに見合うだけの何かが得られるならば、だけど。

立地や建物が悪かない限り、10年は誰でも儲かるってのが本当なら、
一括借り上げの類で、オーナーが得るものはほとんどないってことになるけど、
もう少し業者側の反論ってのはないのかなｗ

775 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 01:15:02 ID:???

いや大家にもメリットはある。「手間」だね。
賃貸業ってのは、自分で設計・施工・不動産業者を選定し、
実際に稼動するまで激しく面倒なんだよ。
そして、日々のクレーム・入居退去の処理から、防火管理等　様々な手続きやらがある。

それらを代行してくれるという側面もある。
だが、業者まかせにしたとして、　金利を支払い　リフォームし
当然建物は償却する訳なんだが、これを計算して大家は儲かると思うか？

俺らプロ大家は、業者のように甘い計算はしないからな。
大家業やってみたいなら、宅建・管理業務主任者・FP等の知識を最低限身につけ、
業者に騙されないようにしないとなぁ。

776 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 01:22:19 ID:???

>>771
いや、そういう意味で聞いたんじゃないんだけどね。
建設費にぼったくりないのが前提で、純粋に、家賃から引かれる保証料だけを原資として回したら、どうなるのかなって。
やっぱり５棟×１０室の満室が必要ってことかな？

家賃保証しなけりゃ新築でも入らないって状況だったら、保証業者だってどう考えても、家賃からの保証料では無料だよな。
家賃保証って矛盾だらけだよな。

777 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 01:31:38 ID:???

>>775
>手間
その手間にしたって、非一括の地元不動産屋への管理委託で
あらかた片付いてしまうのでは？それなら10%も取られないですむわけだし。

778 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 09:11:21 ID:???

契約や連絡、クレーム対応だけやってくれるわな

779 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 09:42:59 ID:???

>>777
お前の言うように手間はしれてるｗ
が、仲介斡旋は管理委託だけの個人大家じゃどうしようもない現実があるぞｗｗ

780 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 10:33:36 ID:???

なるほど。だからうちには全然紹介してくれなかったのかｗ

781 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 10:40:40 ID:???

家賃保証を上手く廻すには、全管理物件の入居率が90%以上が必要なんじゃないのか？
新築を増やせば新築の入居率は上がるけど全体では過剰供給になり築古物件は下がり全体の入居率の向上は望めない。
じゃあどうしたら管理物件全体の入居率を上げることができるか。
入居率の悪い物件の切り捨てだよな。
つまり何の保証にもなってない訳だよ。

782 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 11:12:07 ID:???

新築時に限るなら、満室引き渡しを請け負い条件に入れてる建設屋あるだろ。

783 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 11:12:19 ID:???

>>779
少なくともおまえには依頼しないから安心しろ

784 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 11:21:47 ID:???

一括借上げなら９０％で廻ってるって勘定だろｗ

785 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 11:23:25 ID:???

>>783
少なくともおまえのボロアパートは対象外だから安心しろｗｗ

786 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 11:38:51 ID:???

悪徳業者が潰れますように

787 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 11:39:31 ID:???

脳内大家が潰れますようにｗｗ

788 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 11:41:43 ID:???

業者必死？

789 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 11:42:53 ID:???

つか普通に考えて、大家は空室リスクを上手に管理する事で飯を食ってる。
そのリスクを他に委ねるんだからリターンも当然委ねた相手に取られる。
更に、相手方に有利な契約、値段に見合ってない建物、
この損失を被るからマイナスになる。

790 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 12:09:45 ID:???

>>784
どんどん入居率が悪い物件を切り捨てないとあり得ないだろ。
普通に入れ替え時の空室期間も有るんだから超優良物件ばかり管理してたって、１００％にはならないんだぞ。

791 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 12:41:02 ID:???

>>790
馬鹿も休み休みなｗ
お前は、一括借上げを知らないんだなｗｗ

792 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 14:00:36 ID:???

魅力を維持し続ける努力を怠ってるくせに
文句だけは一丁前だなｗ

793 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 14:11:50 ID:SmcXXECZ

>>791
俺の言ってるのは、通年でのことだからね。

794 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 14:12:43 ID:???

上げてしまってごめん

795 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 15:49:09 ID:???

>>792
いや、わかってないｗ

796 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 17:01:59 ID:???

いまどきの大きな洗濯機をちゃんと置けない部屋はもう入ってもらえない

797 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 17:32:02 ID:???

バランス釜ﾏﾝｾｰ
瞬間湯沸機ﾏﾝｾｰ
木造在来ﾏﾝｾｰ

798 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 17:52:07 ID:???

社員が必死になる訳だ

レオパレス２１下方修正市場予想下回る　　2008年03月13日(木) 15時17分

レオパレス21<8848>は、2008年3月通期連結予想の修正を発表した。

売上高6710億円（前予想7067億円）、経常利益585億円（同800億円）、
当期純利益3億円（同165億円）。想定為替レートは1ドル103円78銭。

市場予想は、クイックコンセンサスで当期純利益156億円。

799 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 19:40:34 ID:???

ここ、業者が工作してたんだなｗ

800 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 20:49:48 ID:???

業者って大家のこと？

801 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 20:54:26 ID:???

どう読んだらそうなるんだろ？
大家スレで大家が工作って？
業者脳？

802 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 20:55:40 ID:???

>>800
麦茶吹いたｗｗ

803 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 20:58:44 ID:VYw8L0oR

不動産業は、多数の社員を抱えていかなければならない(分配率が高い)から
自社の利益率が高くなるようにしなければ、社員を食わせていけない。

大家は、個人業だから(分配率が低い)、借金返済の分岐点すら越えられれば
多少のことでは死なない。入居率１０％だろうとも。

だから、大家的には人が入るべく押えるべくポイントはきちんと押さえつつ、
抑える所は抑え安く、安ーく作らなければならない。

不動産業の道は２つ。
古典的に「広く薄く＝多数の大家から少しずつ」か、「狭く高く」か。

狭い中、高くとるには、常に高い入居率と高い家賃の物件を誇る物件が必要。
新築で高付加価値の物件を作らせたがるのは、そのためだ。

抑えるべき所を抑えないから、値段がかかる。
が払いは大家だ。

そして入居率が悪くなったら、切り捨てて、次の新築物件に移動すれば良し。

>799

反論があってこそ、燃えるだろ。

804 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 21:11:21 ID:???

まぁね。業者なんざハナから大家の事なんて考えてねぇよなぁ。
建築費用もリフォーム費用も、自分で業者に頼んだ方が安いし。
挙句に家賃見直しときたもんだ。

一時流行った等価交換みたいに、業者だけが旨みのあるシステムなんだよ。
ここ見てるような連中は、相当調べてるんだろうし、そんなのに
乗せられる奴はいないと思うがな。

等価交換で土地手放して、マンションの一部を手に入れた人が、
今どーなってるか知ってるか？　そうならんように、10年20年先を考慮して
資本を投下した方がいいね。

805 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 21:14:03 ID:VYw8L0oR

で残るのが、店子。

店子は何を望んでいるか。

オートロックか？(玄関に鍵あるだろ)
ネットか？(電話あれば付く)
押入れ？(タンス買えばすむ)
暖冷房？(近所の電気屋で買え、ポイントもついてお得だ)

そこが問題だ。高付加価値は有難いが、メンテは大家持ちだ。
いらんもんは削れ。

・お家賃の安さ
・部屋のサイズ
・日当たりの良さ
・周囲の環境

これらをMAXにしろ。
これ以外は、考える必要なし。せいぜいトイレと風呂別くらいだ。あとはいらん。

806 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 21:19:25 ID:VYw8L0oR

どうせ新築が満室なのは、保証されんでもわかってるから、
最初の５年で元を取れれば、補償されんでも、大家の勝ちだ。

807 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 21:36:44 ID:???

地方の県庁所在地です。
アパートなどの売り物件を見ているのですが、レオパレスらしき
ものが、3物件売りに出ています。築15年から20年ぐらいですが、
全室空部屋という物件ばかりです。
他に売りに出ている大東建託や、一般の物件は入居者がいて、
利回り何パーセントで売っています。
レオパレスだけ、なぜこのような状況になっているのでしょうか?
大東建託の物件は、購入した場合、かならずしも大東建託とは
契約を結ばなくてもいいような感じでした。
築15年といえば、何かの理由で、契約を途中で解除し、
入居者を全部引き上げられ、オーナーは、泣く泣く売却といった
ところでしょうか?

808 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 21:44:30 ID:???

夏でもあるまいし麦茶吹くなよｗｗ

809 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 21:46:41 ID:???

>>806
いまどきは新築でも満室開業は難しいの知らんのか？ｗ
一括借上げにしておけばその心配ないぞｗｗ

810 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 22:02:14 ID:???

>>804
等価交換って言葉を覚えたと思って知ったかするなよｗ
借地権の整理に使うの知らんのか？ｗｗ

811 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 22:34:26 ID:VYw8L0oR

>いまどきは新築でも満室開業は難しいの知らんのか？ｗ
>一括借上げにしておけばその心配ないぞｗｗ

満室補償で赤字な物件に、満室補償する訳がない。

(実際は、建築費でもパックマージン得るからそーとも言い切れないが)

812 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 23:14:20 ID:???

>>811
一括借上げ物件だから満室になる理屈が分からんのか？ｗ
仲介やは、一括借上げ物件の新築を最優先して紹介するんだぞｗｗ

813 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 23:41:47 ID:???

>>810
借地権の整理って言葉を覚えたと思って知ったかするなよｗ

814 ：名無し不動さん：2008/03/13(木) 23:55:42 ID:???

確かに、借り上げ業者が経営してる不動産屋は自社物件だから優先するだろうな。
だけど、それだけで決められず、他の不動産屋にも頼むよな。
そういった別不動産屋で、サブリース物件の話を聞くと、手数料をケチられるとかの話をよく聞くぞ。
こういった不動産屋には、金払いの良い大家こそ上客。
要は、埋まらない時如何に見返りを多くするかが、大家の力量だろ。

815 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 00:51:33 ID:???

たまにしか依頼のない個人大家の見返りなんか知れてるから勘定にないだろｗ

816 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 00:53:19 ID:???

>>813
借地権と言う言葉を知って少しは賢くなったか？ｗｗ

817 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 01:01:40 ID:RX5wB5Pj

>仲介やは、一括借上げ物件の新築を最優先して紹介するんだぞｗｗ

その町に１件しか不動産屋がなかったらな。
そしてその不動産屋が、優先物件しか紹介しないならな。

と言ったものの、最優先で紹介されるのが、他の大家に痛いのも事実。
実に痛い。

だがしかし、手がないわけではない。大家には最後の手がある。
値下げしろ。がーんと、どーんと、値下げ。
なんなら、判り易く、玄関に家賃書いとけ。(敷金ナシとかは見せないのがミソ)

業者に寄生されてる物件より、個人オーナーの方が無理できるのだ。

そーゆーのが嫌なら、近所と競合しない物件を作るのが吉か。
隣が学生向けなら、こっちは家族向けとか。

818 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 01:14:12 ID:???

すみません。質問良いですか？
他に適正な該当スレがあれば誘導してもらえると嬉しいです。

親類（老人）がアパート経営しています。
視覚障害者が入居しました。（設備も無いので一度断ったが、身内が面倒見るとのことで、不動産屋の勧めもあり契約）

目が見えないという理由で、コンセントに電化製品をうまく繋げられずに感電した。
で、病院に行って診断書をもらい、診察台+後遺症があるかもしれないので慰謝料を請求。

また、流しも詰まって下水があふれた、とのことで、勝手に業者を呼び検査させた。
結果、ばい菌？が蔓延しているので、部屋には居れないからホテルに滞在している。ホテルまでの交通費+宿泊代を請求されています。

ここ数ヶ月は上記をたてに家賃も払っていない。

まあ、明らかにひっかかってしまった訳ですが、この場合、所有者の責務はあるのでしょうか？
アパートは築30年程で、古いですが、それほど劣悪ではありません。

法律板とかに相談した方が良いでしょうか？
何かアドバイス頂けるとうれしいです。

819 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 01:34:36 ID:???

>>816
いやー宅建+管業+マン管の3冠王なんだが、
今さら借地権どうのって言われるとはなｗ

やっぱココでは鑑定士くらい持ってないと馬鹿にされるのか・・・

820 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 01:45:10 ID:???

優先順位をつけるということは上納金を持って来い
じゃないと貸してやらね～ぞということにつながる。
これでは大家にとって泥沼商売になりかねない。
業者を反省させるにはこの不透明なやり方を
改善するまで建てませんとやるのが正しい対処。
上納システムを安心システムだと勘違いさせて
素人地主にアパート建てさせる現状はあきらかに
この商売の終わりを意味しているよ。

821 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 01:59:39 ID:???

不動産屋としては、決まりにくい物件はできるだけ避けたいところ。
駅近や築浅物件を扱いたい。

いい物件持ってれば、不動産屋の方からウチで募集させてと来るよ。
逆に駅バス圏・築古・リフォーム無しだと、どこの不動産屋も扱いたくない。

822 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 02:18:43 ID:RX5wB5Pj

>818

契約内容次第という気もするので、法律板向きのような。
まあ、みなさん気をつけましょう、と言う意志は買う。

家賃未払いは、普通に裁判ですわな。

823 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 02:52:48 ID:???

ここのスレ見てると住宅地にしか使えないとかそこまでいい条件じゃないけど
ご先祖から東京23区の土地を受け継いだ自分ってなんだかんだで幸せだとオモタ…

824 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 03:33:34 ID:???

>>798
レオパの下方修正は建築基準法改正の影響だな
ぼったくった建築費で家賃保証するシステムだって事は、
一般人にはあまり知られて無いっぽい

メーカーの家賃保証は多かれ少なかれ建築費で儲ける思惑がある

825 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 08:05:49 ID:???

>>823
そうだぞ、ご先祖様に感謝、感謝だなｗ
お前の実力じゃないからな勘違いするなｗｗ

826 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 08:32:54 ID:???

建築費ぼったくり、という意味では一括借り上げと関係なくね？

827 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 08:49:53 ID:???

>>818
どんな理由があれ、家賃を払っていないなら追い出せるぞｗ
勝手に家賃から相殺は出来ないからなｗｗ

828 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 09:18:26 ID:???

>>818
法律板の案件だね。
一応レスすると、コンセントに不具合が無い、配水管も引渡し時点では問題ないとすると

感電については本人に責任がある。
排水、下水のつまりは大家あるいは不動産屋に通知するように契約書に記載があるか口頭で説明があれば本人の責任。
業者への不払いは呼びつけた本人と業者の問題。（業者からの請求はきっぱりとハネのけること）

不動産屋と相談することが前提だが
上記を本人、親族、後見人などに内容証明で出すこと。
契約の打ち切りはそこには出さないこと。（差別だナンだとうるさくなる）

別便で賃料不払いの督促と期限を切った退去通知（契約書に基づく内容にすること）を内容証明で。

どの場合も口頭ではなく書面にすること。相手の立会人は２名までにすること。（出来ればこちらも同数に）
不動産屋も勧めた責任をとらせる意味でも立ち会わせること。（仲介だけなら法的な責任は無いと思われる）

たたき出したいのはわかるが賃料不払い以外の理由で出すのは難しい。
なんやかんやとゴネるだろうから話し合いの余地が無いことと上記の一点張りで「不払いなら契約書どおりに退去」
「合理的な理由の無い請求は払わない」ことです。また親族が怪しいばあいもあるので出来れば役所の後見人、福祉事務所などに
連絡して立ち会ってもらうなり、ひととなりを調べておくといいです。

「言ってみただけ」「誰かが払ってくれるなら請求する」「ゴネまくりしたい！」だけなパターンと思われる。
逆にコッチから毎日払ってくださいと督促するのは問題ない。いつ払えるのですか？今日でこんなに払わなきゃならないですがどうしますか？
金利が付きますがどうしますか？（契約書には大抵遅延の金利が付くと明記されているはず）
いついつ払いますは１週以内。めどは？どこからの入金なの？相手はだれ？と畳み掛けることと、その約束を破ったら即日退去していただきますよと
書かせること。（当然立会人が居ないだろうがそこで呼ぶあるいは電話で認めさせること）

829 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 09:41:44 ID:???

はいはい、都心の地価が下落中ですよｗ

830 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 10:50:59 ID:ZboruwpL

>>828
この手の輩を紹介する不動産屋って、トラブルが起きたら大概は逃げるような
気がするが・・・
どちらにしろ費用は掛かるが、弁護士をかませたほうが良いのでは？

831 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 12:52:41 ID:???

訴訟起こさせて本人訴訟でもいいけどね。

832 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 17:52:33 ID:XWStT5rx

今日は業者暴れてないな

833 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 20:35:11 ID:???

ビクビクすんなｗ

834 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 21:14:04 ID:???

>>830
弁護士に依頼するだけで赤字だろ？ｗ

宅建協会にでも相談するか、自力で内容証明でも書いて出すのをやってからでも遅くない。
そもそも保証人が居れば連帯保証しているわけだからそっちに請求たててもいいんだしね。

835 ：名無し不動さん：2008/03/14(金) 21:36:09 ID:???

「業者」と書いてあると、すぐレスがつくってｗｗｗ

836 ：818：2008/03/15(土) 00:16:47 ID:???

おお。皆様本当にありがとうございます。

内容証明郵便で毎週のように慰謝料や宿泊費の請求書が来ている模様です。orz

お察しの通り、不動産屋は逃げに入っているらしく、結構のらりくらりで、あまり対応したがらないみたいです。
保証人もぐるっぽくて、どうも常習者のような雰囲気です。

確かに弁護士たてると赤になってしまいますね。
が、電気や下水の問題による慰謝料の支払い義務は無く、確実に勝てると分かれば、多少赤が出るくらい、裁判しても良いと思ってます。
クレーマー相手に20万払うくらいなら、弁護士に100万払っても良いくらいです。
ただ信用出来る弁護士探しも大変そうですよね。

すいません。法律板も広大で、どこが適当なのか分からずに、ここに書き込んでしまいました。

837 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 00:22:13 ID:???

一括借上げにしておけば、悪徳店子に苦労することもないぞｗ

838 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 00:24:55 ID:???

一括借上げにしておけば、優良な入居者ばかりｗ
仲介やに優先して紹介されるからなｗｗ

839 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 00:52:00 ID:???

今日は脳内大家暴れてないなｗｗ

840 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 01:01:08 ID:???

>>836
似たような状況で先日区の無料弁護士に相談したんだけど
・支払う意思の無いことを伝える。（文章で伝えると更に良い）
・相手が裁判を起こすと言うなら起こさせる
と言うことで毅然とした対応が必要とのことです

ちなみに家賃不払いは強制退去の理由になるので
早めに追い出すことですね

841 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 10:37:21 ID:???

>>836
ありゃりゃ。　これは常習者っぽいね。
弁護士は地域の弁護士協会に電話でもして紹介してもらうといい。はじめにどれくらい弁護士費用が掛かるかは聞いておいたほうがいいよ。
（目玉飛び出るほどではないが賃料収入とはまったくつりあわないのは確か）
相手が悪いようなので行政書士ではちょっと足りないかな。。

内容証明が相手から届くってのはつまり相手もそれなりに内容証明が有効だと思っている。また逆にどんなに受け取っても
実行する気が無い相手（払うつもりが無い相手）には無効だとも知っているわけだ。

まず決めなきゃならないのは
＊弁護士に依頼してすべて任せる
＊やっぱりもったいないので自分ですべてやる（裁判を起こされても対応する）
その上で
＊徹底して相手を叩く（法的にのみ）
＊とりあえず出て行ってもらえればよい
＊取れるものは障害者年金でもなんでも剥ぎ取る
を決めて
＊こちらから債務の不存在と不払いの賃料の訴訟を起こす。
＊手順を踏んで相手を退去させる

をやっていくことになる。

弁護士に依頼するならとっととしたほうがいい。
依頼せずにやるならそれなりの手順と手続きをする苦労があるがそれなりに勉強になる。但しさらにこじれる結果も有り得る。

で、相手が宿泊費を求めているがどこのホテルかな？架空の領収書や虚偽であれば即刻警察へ。詐欺に当たるし私文書偽造でもある。
民家なら「好意で泊めたかどうか」「料金を相手に請求したかどうか」「場合によってはあなたも告訴する（巻き込まれるかも？）ことになる」ぐらいは言ってもよいでしょう。

842 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 12:02:42 ID:UMVWDTU3

>>836
顧問弁護士がいれば、普通は裁判までいかずに話し合いで解決するけど
いないとすると難しいですね
おそらく一種の「占有屋」で、裁判で勝ったところで取れる「財産」はないと思います
相手側は裁判＋強制執行の費用が高く、一般的にアパート経営だけでは払えないと思っているのでしょう
とりあえず、賃料回収よりも立ち退かせることに重点を置いて行動したほうが良いと思います。

843 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 12:33:33 ID:???

一括借上げなら、店子にぼったくられることもないぞｗ
自主管理物件は、悪徳仲介やや悪徳店子に狙われいるｗｗ

844 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 15:44:57 ID:???

一括借り上げ：

いや、一括借上げは毎月毎年、ぼったくられるから
大家は、管理ノウハウについてまったく覚えないので、先々一括管理をしている会社の言いなりになるしかない。
また、老朽化や空室率の増大で一括管理を放り出されたら。
荒れた中古物件から自主管理ノウハウを勉強するので大変な苦労をする。（場合により破産？）

最初から自主管理：

とりあえず新築なら入居がそれほど難しくないので、順調に大家業をはじめられる。
数十年に一度、変なのに当たるかもしれないが管理ノウハウが身につき、一人前の大家として問題解決能力がつく。

毎年数百万払って業者にぼったくられるか、たまに痛い目を見るかもしれないが
自分自身の能力を上げて一人前の大家になるかじゃないかな。

少ない物件数で手間をかけたくないなら、売却して株や債権、ファンドに投資しても良いかと思います。
人それぞれで、人との交渉が面倒な人、問題があっても勉強の場だと思える人、得て不得手がありますからね。

お金勘定が出来て、ある程度生活の糧や副収入として考えるなら自主管理が一番良いと思います。
一括借上げやるぐらいなら他の利殖の方が有利だと思います。

845 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 15:52:27 ID:???

自分では何もせず「楽をして儲けよう」というのが間違いなんです
業者まかせでは年間数百万、10年で数千万のぼったくりに遭うだけですよ

846 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 15:55:28 ID:???

脳内大家がタラタラと必死だけどｗ
自主管理で一人前の大家とは、ワロタｗｗ

847 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 16:00:42 ID:???

悪徳業者、必死だな

みなさん、一括借り上げ、家賃保証などは業者のぼったくり制度です　気をつけましょう

848 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 16:35:44 ID:???

年間数百万なんて総家賃より高いよｗ
バーカｗｗｗ

849 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 16:41:58 ID:???

悪徳業者は口が悪いのが特徴です
みなさん、気をつけましょう

850 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 17:47:19 ID:hnQqouwa

>>847
ですな

851 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 18:20:05 ID:???

脳内大家の自作自演ですなｗ

852 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 18:22:04 ID:???

脳内大家は悪い妄想が特徴です
みなさ～ん、気をつけましょうｗｗ

853 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 18:24:14 ID:???

>>846
>>848
↓忘れ物
「わかってる？ｗｗ」

854 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 18:36:42 ID:???

「わかってる？ｗｗ」って「うちみ」と同一人物？
なんと言うか書き込みから臭って来る頭の悪さが
同レベルというか拍車がかかったと言うか、同一人物としか思えない。

それにここまで頭の弱い奴が大家スレに２人いるとしたら
ある意味終わってる。

855 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 19:03:56 ID:???

脳内大家の自演決定ですなｗ

856 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 19:14:44 ID:???

了解

857 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 19:48:54 ID:???

土日も仕事の業界だよね不動産業は

858 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 20:14:14 ID:???

いつの間にか「必死な業者スレ」に

859 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 20:59:40 ID:???

いつの間にか「必死な脳内大家スレ」に

860 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 21:50:59 ID:???

客観的に見て、業者の側は「いかに他人のふんどしで儲けるか」を優先しているのが分かる

861 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 22:21:01 ID:???

そんな商売の基本をいまさらｗ

862 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 22:25:09 ID:???

しかし、もっとこう不快感のない商売への誘導の仕方があるだろうと思うのだが、
それができないからネットに粘着するしか能がないのだろうなぁ。

863 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 23:18:36 ID:???

ここに粘着した儲かるのか？
馬鹿じゃね？

864 ：名無し不動さん：2008/03/15(土) 23:30:50 ID:???

アパート経営の相談スレに業者がいてもおかしくないだろｗ
器量の小さい脳内大家しかいないのか？ｗｗ

865 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 00:54:28 ID:???

有用な書き込みができる業者なら意味は有るだろうが
この業者の特徴は自演、罵倒、即レスくらいしかない。

結論、暇で頭が悪い業者の書込みはログの無駄でしかない。

866 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 01:22:59 ID:???

東建コーポ第3四半期業績
2008年03月14日(金) 17時05分
東建コーポレーション<1766>は、2007年1月連結第3四半期業績を発表した。
売上高1133億円（前年同期比17.6％増）、経常利益2億円赤字（前年同期34億円黒字）、当期純利益9億円赤字（同16億円黒字）。通期予想据え置きとなった。

867 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 05:36:36 ID:???

>>862
逆に、一括借上げのイメージダウンを狙ってるのかも

868 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 09:10:54 ID:???

>865
悪足掻き必死だなｗ
脳内大家の自演で低脳ぶりを見たｗｗ

869 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 13:18:28 ID:???

>>854
↑そうか？ｗ
頭おかしいな、こいつｗｗ

870 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 13:19:45 ID:???

>>868
×低脳
○低能

さすがにDQN悪徳業者は漢字の使い方も知らないようでｗ

871 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 13:59:19 ID:???

悪足掻き必死だなｗ
脳内大家の自演で「低脳」ぶりを見たｗｗ

872 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 14:12:06 ID:???

脳内大家がいるんなら脳内業者もいてもいいはず！

873 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 14:52:06 ID:???

業者さんよ
どっちが強い立場か、よ～く考えてみな

おまえらは毎日土下座営業してればいいんだよ

874 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 14:52:53 ID:???

私は週に1回は業者に自宅のベンツ洗いをやらせてます

875 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 15:07:55 ID:???

私は週に1回は業者に嫁のまんこ洗いをやらせてます

876 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 15:51:01 ID:???

不当な業者は解約しましょう
態度の悪い業者も解約で縁切りをおすすめします

877 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 22:29:50 ID:???

悪足掻き必死だなｗ
脳内大家の「低脳」ぶりを見たｗｗ

878 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 22:43:10 ID:???

「脳内」にしたいのは、「本物の」大家が怖いからｗｗｗ

879 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 22:43:51 ID:???

おい業者
まずは自分の会社名を言え
話はそれからだ

880 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 22:44:57 ID:???

ぼくちん怖くて言えましぇ～ん
オーナー様に見られたら、と思うとビビッて何も書けましぇ～ん

881 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 23:09:10 ID:???

ここは妄想の脳内大家と、
仲介屋と店子にぼったくられっぱなしの
馬鹿大家しかいないスレなのかｗ

882 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 23:27:10 ID:???

「脳内」にしたがるのは、「本物の」大家が怖いからｗｗｗ

883 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 23:34:24 ID:???

悪足掻き必死だなｗ脳内大家の即レスで「低脳」ぶりを見たｗｗ
本物の大家になりたかった一括借上げを勉強してから出直して来いｗｗｗ

884 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 23:40:23 ID:???

おい業者
まずは自分の会社名を言え
話はそれからだ

885 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 23:40:35 ID:???

ぼくちん怖くて言えましぇ～ん
オーナー様に見られたら、と思うとビビッて何も書けましぇ～ん

886 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 23:41:06 ID:???

仲介屋と店子にぼったくられっぱなしで、
ビクビクの馬鹿大家が必死だなｗｗ

887 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 23:47:50 ID:???

本物のオーナーは管理など自分でやりまへんｗ
一括借上げで悠々自適でおまｗｗ

888 ：名無し不動さん：2008/03/16(日) 23:57:43 ID:???

本物のオーナーは成上がり者専用ベンツなど乗ってまへんｗ

889 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 00:01:37 ID:???

ぼくちん怖くて言えましぇ～ん
仲介屋様と店子様に見られたら、と思うとビビッて何も書けましぇ～ん

890 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 00:53:35 ID:???

仲介屋？　はぁ？
いつでもチェンジできますが何か？

891 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 01:39:24 ID:???

ぷっ、ぼったくられてるくせに

892 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 01:52:46 ID:???

>>890
ほされないようにビクビクのくせにかな？ｗｗ

893 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 02:20:35 ID:???

ぼったくり契約は即座に解除
これが基本だな

894 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 13:24:47 ID:???

CHINTAIさん、ストップ安ですｗ

895 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 18:25:06 ID:???

>>874
脳内大家だなｗ
「自宅のベンツ」ってのにワロタｗｗ

896 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 18:47:55 ID:???

おい業者
まずは自分の会社名を言え
話はそれからだ

897 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 18:48:02 ID:???

ぼくちん怖くて言えましぇ～ん
オーナー様に見られたら、と思うとビビッて何も書けましぇ～ん

898 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 18:50:49 ID:???

本物のオーナーは管理など自分でやりまへんｗ
一括借上げで悠々自適でおまｗｗ

899 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 18:51:23 ID:???

本物のオーナーは成上がり者専用ベンツなど乗ってまへんｗ

900 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 18:53:03 ID:???

ぼくちん怖くて言えましぇ～んｗ
仲介屋様と店子様に見られたら、と思うとビビッて何も書けましぇ～んｗｗ

901 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 19:00:23 ID:???

よほど「本物の」オーナーが怖いらしいｗｗｗ

902 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 19:01:03 ID:???

家賃保証、一括借り上げは、業者のぼったくり制度です

みなさん、気をつけましょう

903 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 19:05:03 ID:???

おい脳内大家
まずは自分のアパート持て
話はそれからだ

904 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 19:07:26 ID:???

本物のオーナーは管理など自分でやりまへんｗ
一括借上げで悠々自適でおまｗｗ

905 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 19:15:48 ID:???

よほど「本物の」オーナーが怖いらしいｗｗｗ

906 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 19:16:25 ID:???

業者さんよ
どっちが強い立場か、よ～く考えてみな

おまえらは毎日土下座営業してればいいんだよ

907 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 23:14:40 ID:???

悪足掻き必死だなｗ
脳内大家の「低脳」ぶりを見たｗｗ

908 ：名無し不動さん：2008/03/17(月) 23:41:27 ID:???

ループｗ

909 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 00:29:29 ID:???

悪徳業者が消えるのが一番だと思う
自分の担当してるオーナー様を相手にするくらいの謙虚な態度でいろよ、犬ども

910 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 12:34:11 ID:???

本物のオーナーは管理など自分でやりまへんｗ
一括借上げで悠々自適でおまｗｗ

911 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 12:41:58 ID:???

脳内大家は、よほど一括借上げ業者が怖いらしいｗ
仲介やからも店子からも干されている惨めでかわいそうｗｗ

912 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 13:50:11 ID:???

よほど「本物の」オーナーが怖いらしいｗｗｗ

913 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 17:02:34 ID:???

脳内大家は、よほど業者が怖いらしいなかわいそうｗｗ

914 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 17:10:43 ID:???

はぁ？　業者なんぞ犬同然だけど、なにか？

915 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 17:11:12 ID:???

業者さんよ
どっちが強い立場か、よ～く考えてみな

おまえらは毎日土下座営業してればいいんだよ

916 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 17:11:22 ID:???

家賃保証、一括借り上げは、業者のぼったくり制度です

みなさん、気をつけましょう

917 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 18:18:57 ID:???

悪足掻き必死だなｗ脳内大家の即レスで「低脳」ぶりを見たｗｗ
本物の大家になりたかった一括借上げを勉強してから出直して来いｗｗｗ

918 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 19:13:00 ID:???

るーぷｗ

919 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 19:51:08 ID:???

内弁慶な犬だなｗ

920 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 19:51:25 ID:???

家賃保証、一括借り上げは、業者のぼったくり制度です

みなさん、気をつけましょう

921 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 20:04:55 ID:???

何を必死になってる、脳内大家ｗ
何が、「みなさん」だ～カスｗｗ

922 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 20:43:03 ID:???

悪徳業者は口が悪いの特徴です
肝心の事はな～んにも答えられません

家賃保証、一括借り上げは、業者のぼったくり制度です

みなさん、気をつけましょう

923 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 20:43:22 ID:???

業者さんよ
どっちが強い立場か、よ～く考えてみな

おまえらは毎日土下座営業してればいいんだよ

924 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 20:46:49 ID:???

残念だが、一番弱い立場は自主管理大家＞脳内大家だｗ
よ～く考えてみなｗｗ

925 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 20:58:52 ID:???

おい業者
まずは自分の会社名を言え
話はそれからだ

926 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 20:58:58 ID:UH0IXQBr

ぼくちん怖くて言えましぇ～ん
オーナー様に見られたら、と思うとビビッて何も書けましぇ～ん

927 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 21:26:22 ID:???

悪足掻き必死だなｗ脳内大家の即レスで「低脳」ぶりを見たｗｗ
本物の大家になりたかったら一括借上げを勉強してから出直して来いｗｗｗ

928 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 21:29:32 ID:???

るーぷｗ

929 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 21:30:44 ID:???

残念だが、一番弱い立場は自主管理大家＞脳内大家だｗ
よ～く考えてみなｗｗ

930 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 21:43:45 ID:???

一番弱い立場、それは犬ｗｗ

931 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 22:03:12 ID:???

一番弱い立場＞犬＞脳内大家ｗｗ

932 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 22:05:12 ID:???

都内に12世帯ほどの古いアパートを持っています
業者さんとは仲良くやってますよ
一応こちらもいろいろ調べたうえで任せてます

933 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 22:34:40 ID:???

本当に誠実な業者かどうか、簡単に見分ける方法もありますよ
ここで教えてしまうと業者もそれに対抗手段を考えてくるので
あくまでも突発的にテストするのが効果的です

934 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 22:41:45 ID:1MrAnhUM

差し支えなければ教えてください、ヒントだけでもかまいません。
業者が対抗手段を考えるほど意識改革のレベルが高いとは思われませんので。

935 ：名無し不動さん：2008/03/18(火) 22:45:43 ID:???

ぼくちん怖くて言えましぇ～ん
仲介や様に見られたら、と思うとビビッて何も書けましぇ～ん

936 ：名無し不動さん：2008/03/19(水) 00:26:03 ID:kELCN2hf

田舎の裁判所競売で築26年の2ＤＫが120万円で売ってたけど・・・
誰も買い手付かなくて今度特売りになるらしい

どんな状況か知らないけど、事故無いなら買ってみようかなｗ

937 ：名無し不動さん：2008/03/19(水) 09:38:08 ID:???

問題があるからだれも買わないんだろうが．．．

938 ：名無し不動さん：2008/03/19(水) 12:41:35 ID:lHxFu92y

・・・出るんだよ、そこ。

939 ：名無し不動さん：2008/03/19(水) 12:43:00 ID:???

家賃を払わない住民が漏れなく付いているかも。

940 ：名無し不動さん：2008/03/19(水) 12:47:02 ID:???

修繕や水周りの更新をやっておらず、それが120万どころじゃないんだろｗ

941 ：名無し不動さん：2008/03/19(水) 13:45:56 ID:???

マンションなら管理費とか修繕積立金払ってないとか。

942 ：名無し不動さん：2008/03/19(水) 18:06:36 ID:YG0tcqyt

後の修理とかでかなり高くつくと思われまた938の言うように出るかどうか？？だが
一家心中があったとかそれを確かめるには近隣の人に聞いてみるのが一番よい。
野口英世を３枚ほど渡せばたいていしゃべってくれるよ、ただしオバハンに限る。

943 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 00:27:51 ID:???

そんなものは札を渡さなくて新聞を調べればわかる話。

944 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 00:41:45 ID:???

競売物件の評価額って面白い。
ほぼ寿命の尽きた物件ですら資産価値を評価しているが、自分が使うとなれば取り壊さなければならない。
どう考えても取り壊し費用が評価額をはるかに越えそうな物件もある。

945 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 02:51:50 ID:twiWF7De

う～ん、常識的に考えれば買わないほうが無難かもですね(^ε^)
休み明けから特売り始まるから詳しく調べてみます、
特売りってことは、物件価格が二割落ちるよね、マンションの設備さえ問題無いなら事故物件でもいいかなあ、
出稼ぎ外国人に安く貸せばいいし

946 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 04:04:50 ID:b1RiZjMm

他のスレにもかいてんだけど、一括借り上げや家賃保証を否定or推奨してる
人が持ってる不動産の場所を知りたい。

田舎は、一括と家賃保証がありがたいのが分かる。都会の連中は実際どうなの？

947 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 09:22:09 ID:???

最近は短期居住が多いから、都会でも有難いよ。

948 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 09:34:58 ID:???

ありがたいと考える奴は経験がせいぜい10年程度の大家だな。
俺はもっと前からこの業界見てきたから、今のシステムがあきらかに業者有利に
なっていることにあきれているよ。田舎だとありがたい？馬鹿言っちゃいけない。
田舎でやるにはそんな生命維持装置をつけなければ駄目な商売だってことだよ。
お前の店で買ってやるから店をやらないかと言われてやる馬鹿はいない。
でもアパート経営だとそれが今でもいるんだ。おかしいとは思わないか。
騙されているとは思わないか。賢い奴はとっくの昔に駄目な田舎から逃げている。
先祖から受け継いだ土地だから売れない上に相続税が怖いというなら
我慢して延命装置にすがるんだな。

949 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 10:42:05 ID:???

>>946
＞他のスレにもかいてんだけど、一括借り上げや家賃保証を否定or推奨してる

それ、業者じゃね？

950 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 16:44:20 ID:???

経験１０年以上なら固定資産税の怖さが解っているはずｗ
脳内大家じゃなければ、一括借上げや家賃保証は有難いよｗｗ

951 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 16:55:25 ID:???

だって2年に1回は家賃爆下げ要求されるしさ
実はぼったくってるんじゃない？＞家賃保証

952 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 17:26:53 ID:???

保証する金額を好きなだけ下げられるんだから
もはや保証ではない

953 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 17:35:56 ID:???

本当に誠実に、周囲の家賃相場とかも考えて「家賃をここまで下げて欲しい」って言うなら
まだ分かるんだけど、
「いくら下げても俺たち悪徳業者には関係ねぇぜ、損するのはオーナーだけだぜ、けっけっけ」
っていう輩もいるような気がする

954 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 17:37:47 ID:???

いやいや、、、周辺事情が変化したら家賃さげるなら
わざわざ保証会社なんかに金払わないで自分で下げれば良いよ

955 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 17:39:26 ID:???

固定資産税が怖いって
小規模住宅用地の特例がないから何なんだ
ケツの穴が小さい業者だなｗ

956 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 17:51:47 ID:???

一括並みに家賃下げても空室は埋まらない＞自主管理大家物件ｗ
どう足掻いてもボロアパートじゃ一括借上げはないさｗｗ

957 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 18:03:28 ID:???

家賃を下げられるのがそんなに怖いのかｗ
長期空室の方がもっと怖いぞｗｗ

958 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 18:05:38 ID:???

リスクがよ～くわかってこのスレいいよね
賃貸未経験の地主さんはよ～く実態を知った方がいいよ

959 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 18:21:31 ID:???

家賃収入を得たいなら、なんでも業者任せにするんじゃなくて
自分で管理した方がいいよ
いろいろなトラブルを経験して成長して、一人前になれる

いつまでも他人任せだと、いざという時に途方にくれる

960 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 18:30:19 ID:???

今の時代、自主管理じゃ色々な経験をする前に途方にくれるｗ
賃貸業界のシステムの現状を知らなさ杉、ワロタｗｗ

961 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 18:37:07 ID:???

知らなきゃ勉強すればいいだけだろ
オーナーが下手に知恵をつけると困るのか？
逆に、賃貸業界のシステムの現状をよく知ったオーナーの方が
付き合いやすいんじゃないか？

962 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 18:50:42 ID:???

>>956
それって業者任せにしても解決しないんでそ？

963 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 18:57:20 ID:???

>>961-962
意味不明ｗ
脳内大家の低脳ぶりをみたｗｗ

964 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 19:01:47 ID:???

自主管理でいいよ

965 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 19:05:51 ID:???

みんな業者って言うけど俺には
色々吹き込まれて契約しちゃった人にしかみえん

966 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 19:13:32 ID:???

むしろアンチ家賃保証の人が煽って・・・

967 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 19:23:09 ID:???

>>946
田舎の、土地取引相場坪10万～12万くらいのとこで一括借上げしてもらってる
一括借上げの前に家賃下げても入居者増えなかったし、頼んで良かったと思ってる

>>951
うちが頼んでるとこは、一応保証家賃10年固定
固定とは言っても下げられるリスクはあると思うけど、
2年ごとに改定するとこよりはマシ

前から何度も書いてるけど、無条件で一括借上げが良いとは思わない
うちの置かれた環境がピッタリ当てはまっただけ

968 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 21:29:27 ID:???

ボロ物件になっても何とか借り手がつく物件を持ってる人と
新築時から保証受けてる人じゃ永遠にかみ合わないよな。

969 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 22:00:17 ID:???

>>967
詳細教えてくれてありがとう。
うちの爺さんが同じような条件で家賃保証して貰って
結構、いい感じらしい。うまく使えば良い制度だよね。

俺の土地（ネコの額だけどort）は都心から１時間程度なので
これからどうするか思案中です。今はボロ物件ですが、割に
簡単に借り手がついてくれてるので保証は必要ないかなと思いつつ
新築するとなると不安も結構あるので。

970 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 22:05:12 ID:???

みずからが動いて企画やメンテ等をする人間と
それを一切したくない人間の違いだと思うよ。

家賃保証つけたら急にぼろくなくなる訳でもないし
立地が良い所に移動する訳でもない
メリットは自分の手から離れるってだけ

971 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 22:08:47 ID:???

周辺相場が幾らの所を幾らで保証されたのか
退去時のリフォーム費用はどちらもちか、
免責条項はどうなってるのかetc
保証家賃についても地価がかなり下がったら見直すとかになってるのが多い

972 ：名無し不動さん：2008/03/20(木) 22:35:53 ID:???

>>970
メンテナンスも自分でいろいろ考えるのが楽しいって人もいるだろうしね。
大変だけどね。
全ての権限を自分に集中させれれば、それはそれでやりようもある。
もってる土地の立地（だけといっても良い）が家賃保証するかどうかの決め手だね。

973 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:16:20 ID:???

参考になるスレの流れだわぁ。
当方も土地持ち、先代の考えで土地は売る事ができません。

そこで一括借り上げも検討していますが、契約期間を終えたオーナーさんいますか？

聞きたいのですが、果たして契約期間内で全て元が取れるのでしょうか？
契約を終えた後は面倒が増えます？

目的が、現在何も使ってない土地の固定資産税を払えれば良い位の
リターンしか考えていない人にはリスクある投資なんですかね？

あと、一括借り上げでコンビニを建てるという案も不動産から提示されているんですが、
リスク面で、２棟８世帯のアパートと、コンビニ１軒ではどちらの方がリスクあると思いますか？

974 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:23:22 ID:???

コンビニは建てたいといっても立地条件がよくないと建てられるものじゃない。
気にせずダボハゼで食いついてくるコンビニチェーンは失敗する可能性が高い。
それから２棟８世帯って大手プレハブ会社の商品？
どっちも投げやりな提案に感じるのは俺だけかな？

975 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:26:04 ID:???

>>973
固定資産税だけなら駐車場や貸倉庫だけでもまかなえると思うけど。
それだけなら開発はやめたら？その方が賢明。

あとコンビニは厳しいぞ。駅の改札の真ん前ってなら最高だが、
貴方の土地が駅から５分ってところでコンビニ始めて儲かったと
する。そうすると、儲けた貴方をみて、駅から３分の土地を持ってる
人がコンビニ始めるんだ。

976 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:31:42 ID:???

駅、駅ってさ
駅なんて、そんなの関係～ねぇ～
広大な駐車場のあるコンビを知らねぇのか～ｗ

977 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:34:02 ID:???

>>976
知らないよ。北海道？

978 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:34:50 ID:???

脳内大家どもに聞いても参考にはならんよｗ
こいつら一括借上げもな～んもわかったらんｗｗ

979 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:36:51 ID:???

>>978
田舎の山林、畑を持て余してる人が来るところじゃないよｗ

大根でも作ってな。

980 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:37:28 ID:???

>>977
エリア観の狭い、小心者の脳内大家ばっかだわｗ

981 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:41:05 ID:???

>>979
そういうお前は、空室だらけのボロアパート狙いの貧乏大家だろｗ

982 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:41:07 ID:???

>>980
エリア観の狭さは素直に、１００％認める。君の言うとおりだ。
俺は東京と一部の東京周辺しか知らない。
全く君の言うとおり。

また、広大な駐車場をもつコンビニなんて知ろうとも思わない。
その必要もない。

脳内で結構。

983 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:43:08 ID:???

>>979
ボロアパートの貧乏大家じゃ、一括借上げなんてのは無縁だわなｗ

984 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:43:25 ID:???

コンビニは難しいよ。
実は駅の近くは交通量が多すぎ出入りが難しくて意外に良くないと言われている。
東京などよほど大きな駅の中や隣接なら車はいらないから良いかもしれないけどね。
そういった調査もして見込みがある場合に出店する。

985 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:47:03 ID:???

まあ、喧嘩すんなよ。大家同士仲良くやろうよ。
お互い、知識を得てビジネスチャンスつかめるかもしれない。
いっそ、広大な山林と畑を持つコンビニエンスってどうよ？
ヒノキも野菜も採りたてを売るコンビニエンスなんてどうかな。
檜は難しいか。でも、肉、野菜はいけるかもよ。

986 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:48:11 ID:???

地方の人が多いんだな。

987 ：973：2008/03/21(金) 00:53:10 ID:???

いやー、参考になります。
最終的に決めるのは自分で、損しても自己責任と認識しているので、
あーだこーだ言ってくれるだけでもありがたいです。

>>974
コンビニは大手２番手の会社でマーケティング済みで行けると踏んでいるみたいですが、
同じ通り沿いに５００m間隔で既に３軒あります。
アパートはセキスイと大和で見積もりを取ってみようかと。話だけですが、２棟８世帯位かな
と、言われました。立地的にファミリー向けになるだろうと。
投げやりな提案は私も若干感じます。

>>975
私も、駐車場が一番良いと思っているのですが、如何せん借り手が。。。

コンビニにした場合、一番の懸念は保障期間（１５年）を過ぎた時、契約を切られた場合で、
これはリスクでかいですよねぇ、やっぱり。

988 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 00:54:18 ID:???

都内の土地を持ってる人間は活用法なんていくらでもあるだろ。
地方の地主さんが知恵を出し合うことはイイと思う。
みんながんばろうよ。

989 ：973：2008/03/21(金) 00:57:49 ID:???

あと、アパート経営に限らず、

売るつもりはない土地で、有効活用したいと考えた場合、こちらからは
どういうアクションを起こせば良いのでしょうか？

複数の不動産に「この土地を活用したいのですが」と相談していこうと思っているのですが、
この方法で良いのでしょうか？

例えば、ファミレス本体やコンビニ本体など、借りて欲しい企業にも、相談した方が良いですか？
^^^^^^^

990 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 01:13:16 ID:???

>>973さん
立地（都心か地方か？駅からの距離、駅の規模、面してる通りの規模、面積など）によって
話がいくらでも変わってくるから活用方法の相談はここでは難しいと思うよ。
興味のある話題では有るけどね

991 ：973：2008/03/21(金) 01:22:19 ID:???

はい、わかります。

何分、全く分からない状態のまま、ここを覗いたら似たような話題だったので思わず書き込んでしまいました。
活用方法は自分で決めるつもりです。
ただ、その決定する候補を見つける手段も全く分からないものでして。

不動産屋さんに相談するのはただボッタクられるだけな気もしますし、
かと言って、何も知らない素人が例えば、スタバや大戸屋に電話して良いものかどうか。

地主として好条件の投資先を見つける「手段」がもしあればお聞きしたいのです。

992 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 01:31:06 ID:???

実際にそれがわかれば誰も苦労しないよ。
企業が借家や借地で営業するのは失敗した時に撤退しやすいからなんだし。
ある意味、最近の流れと一緒。

993 ：973：2008/03/21(金) 01:41:04 ID:???

全くその通りですね、何が成功するかは素人がゼロから考えたって無駄ですね。

やっぱり、多くの不動産屋さんで提案してもらって吟味したいと思います。

２番手コンビニの話を不動産屋さんから提示があったので、今度、一番手や似たような業種の本体に
連絡してみるつもりです。

また、相談、報告します。ありがとうございました。

994 ：名無し不動さん：2008/03/21(金) 02:15:23 ID:???

築20年駅から徒歩1分のアパート所有してるけど今月一部屋空いて62,000円で募集出したら1週間で入居
近所の新築の某大手一括借り上げのアパートは同じ金額なのに4部屋も空いたままｗ
今まで55,000だったのを値上げして募集した後に近所で新築募集してることを知ったから
速入居は厳しいかと思っていたが・・・嬉しい。