アパート経営なんでも相談室【109号室】

茅ヶ崎で120〜130万ってバカ高だと思う。

別に普通じゃね？

東海岸って所だけど、４・５年前の地価が最安の頃も１００万/坪切らなかったし別に高く無いでしょ。
東海岸でも駅寄りは１５０万/坪とかで、R134号沿いの宅地は１８０万/坪で売れて家が建ってたから需要と供給でしょう。

山側行けば二桁だけど、駅南側３キロ圏内で１００万/坪切る所は少ないんじゃ無いの？

鵠沼とかと比べりゃ安いもんでしょ。

>>930 931
ありがとうございます。
しかし、表紙の題名がかなり強烈ですね！！

借金なしでアパ−ト経営してる人いますか

みんな借金してしてるのですか

家が欲しいって言うなら別になんとも思わないけど
その値段で投資用アパート買うのはなぁ

通販大家さんの本、読んだけど
実際にあの通り投資して大丈夫なのかね？

フルローンでRC物件を長いローンを組んで、キャッシュフローを良くしつつ
それを担保に他の物件に投資するなんて、危険じゃないかね？

家賃の下落、不慮の事故（自殺者、暴力団、宗教団体の入居）や土地の下落

失敗したら、破産してやりなおせってか、、

>938
前提が３０年以上の長期ローンだから５年位は良いかもしれないが破綻確実だね。
率によって決まる手数料だから高額物件であればあるほど業者は大儲け。
売買が成立すれば業者の利益は確定するからな。
大きなリスクを背負うのは購入者。
特に今買おうとするやつは間違いなく破綻。

真に2階建て，3階建ての投資。

>>938-939

『投資出来ない理由をあれこれあげつらう人、本当は怖いんでしょう。』
『一万円札に火を付けて燃やせない人は不動産投資なんかやらない方が良いですよ。』

あの本を鵜呑みにするのは危険だけど、この辺は真実を突いていると思うがどうよ。

>>941

まあ、確かに恐い
キャッシュフローが良くても、それがづっと続く保証はないしな
漏れの場合は、キャッシュがあるので、５０００万ぐらいの物件で手堅く頭金をどかっといれて
繰り延べ返済して、担保物件を作ってから、RC投資でもしようとおもう。

>>941
> 『一万円札に火を付けて燃やせない人は不動産投資なんかやらない方が良いですよ。』
犯罪者でないと、不動産投資は儲からないという意味か？

冬になると広瀬 香美の「ロマンスの神様」をついつい口ずさんでしまう。

よくあたる星占いに そう言えば 書いてあった
今日 会う人と結ばれる
今週も 来週も さ来週もずっと　oh yeah!

書いてあることは正しいが、その前後に全くつながりがないコメントよりもよほど楽しい。

不動産を相続するのだがアパート経営する前にリサーチが必要だとは思うが、
学生街なのでやはりワンルームがいいのかな？

広いワンルームか1DKがいい。
学生は親が保証人になるから滞納が少ない。

滞納があっても、連絡すればすぐ振り込んでくるよ（親。

>>946　947
ありがとう。金融機関に長いこと勤めてきたからお金の資産運用は
ある程度知識はあるけれど不動産は初めてだから。
もうひとつたずねたいのだが不動産会社と上手なお付き合いのしかた。
こつは何んでしょう？どなたかよろしくお願いします。m(_ _)m

勤めてる時の社内外の人間との付き合いと同じ

不動産には手を出さない、これが一番上手な付合い方。

金融やってたのだったら、ＦＸなり先物なりに投機した方がいい。

FXには手を出さないこと。
先が読めない博打の際たるもの。

>>948
大事なのはフットワークですかね。
あれこれ理屈だけで行動が遅い業者は仕事もいい加減ですね。

何かあれば電話一本ですぐ動く。
細かい計算や書式を全て用意してオーナーに手間をとらせない。
関連する法令の改正などをいつもチェックしている。
更新手続きはいつも事前にひな形を作って準備する。
専門的なアドバイスが出来る。

多少手数料が高くてもこういう業者を見つけて置くと本当に楽です。
近場の地場業者ですまそうと思わない方が良いです。

あ、専任はやんない方が良いですよ。
仕事がいい加減だったらいつでも他に回すぞっていう緊張感は大事ですから。

客付け優先度はサブリース＞お得意様管理のみ＞＞＞超えられない壁＞＞＞一般管理＞客付けのみの順で新米大家には入居者は回って来ないって本当ですか？

はい

アパート経営をやろうと思ってます。
良い本を教えてください。

>955
土地は所有地ですか？

>>955
>>929から読み直せｶｽ

本気でやるんだったら書店に置いてる本を何冊か買って、最大公約数的な知識から固めるわな。

楽して儲けられると思ってるならヤメトケ、地道に仕事するか債券にでも投資しておけ。

http://www.amazon.co.jp/s/ref=sr_st?__mk_ja_JP=%83J%83%5E%83J%83i&keywords=%91%E5%89%C6&rs=465610&page=1&rh=n%3A465610%2Ck%3A%91%E5%89%C6&sort=salesrank

どれがいいですか。

アパート経営には資格も何も必要ない
本は別に読まなくてもいい
大切なのは付き合う不動産屋

アパマンに託してみようかな

親父が約15年前に土地区画整理のあおりを受け、耕作地だったところに立て続けにアパート４棟（22戸）建てました。親父は現在70歳で、後10年くらいで相続が予想されます。10年後といえばアパートも築25年となり建て替えも近いのではと思っています。
詳しいことは分かりませんが、アパートの収益で１棟建てるくらいは残っているようなのですが、いっそ１棟でも相続の前に建て替えておいてもらった方が良いのか、現在のアパートをリフォームしながら維持していった方がよいのか考えています。
ちなみに、構造は重量鉄骨２階建てですが、一般にアパートの耐用年数は何年くらいなのでしょうか。

>>962
場所がどこなのか？
これから人口が減るから現状満室でもこの先どうなるか？
あまり良い場所じゃなければ建て替えはしないほうがいい

相続税次第

962です。場所は愛知県刈谷市近郊、ＪＲ本線徒歩15分、住居地域でトヨタ系企業が周辺に多く存在しています。相続税については試算したこともありませんが、何か有効な対策はありませんでしょうか。

>>965
細かい話以前の問題としてまず法人化した方が・・・

法人化するほどのレベルでもないし。

965です。私もこの程度の規模で法人化なんてのは念頭になかったですね。現在親父が管理していますのでどの程度税金を支払っているのか知りませんが、多分借金がないため収益の40％くらい払っているのではないでしょうか。まあ、税金は仕方ないでしょうね。
どちらにしても自分の代で老朽化対策が求められる訳で、継続的に事業を続けていくためにどのようにすれば良いかが問題なのです。

物件や今後の展望諸々を見ないでわかるわけない

968です。約７年毎に外壁の塗り替え（１棟当たり約150万円）、毎年の税金、不動産会社の管理手数料（家賃の5％）、その他浄化槽等の維持管理、設備の更新等、結構出費が大きいです。
ですから、建て替え時に金額にもよりますが、借金したらほとんど手元に残らず、年金の補填もおぼつかないと思います。
我が家は全て３ＤＫ以上にして家賃も安めにしており、比較的空室率は小さいと思うのですが土地があっても結構大変なようです。
15年経過し、借入金を早目に完済した分は、まだ余裕がありそうですが、法人化してもそれほどメリットはないと思っています。

外壁は7年に一度も必要か
管理費は専業なら必要か
残債や持ち金

重量鉄骨は何年持つかという問いは
崩れるまで、と答えるしかない
25年で崩れることは無いが入居者は見つかるのか
ボロいアパートを安く貧困層に貸すか
建て直して高めに家賃設定してリーマン層に貸すか
どっちも可能
色々見直す部分もあると思うが情報の小出しではわかりません

簡単ですけど、アパートを建ててもそれほどの、相続対策
にはなりません。建てたアパートに相続税が加算されますので
よく営業マンがきて相続税対策なんて言いますけどね。

３階建てのハイツの１階の１室を、改装して飲食店にするのは可能ですか？やっぱり住民の許可をとったりするのは必要なんですかねぇ？

>簡単ですけど、アパートを建ててもそれほどの、相続対策
>にはなりません。建てたアパートに相続税が加算されますので
>よく営業マンがきて相続税対策なんて言いますけどね。

突っ込みどころ満載なのですが・・・　　全部突っ込んでいいですか？

興味あるんで突っ込みきぼん>>974

まあ

>>972 ：名無し不動さん：2007/11/23(金) 17:40:19 ID:yum6Wm2x

穴洗って出なおしｗ

タマホームのタマパレスで、
４戸（２ＤＫ×４）：延べ床５０坪程度だと
建築費はどれくらいかかりますか？
100坪ほどの遊休地が中高層住居占用地域（坪25万程度の地域で国道のバイパスまで200ｍ）にあるので、
自己資金４００万程度＋ローンで建てたらどれくらいの収益が見込めますか？

>>978
タマホームに聞けよ

>>972
言っていることは正しいけど、ここで書いたから非難を浴びるんだろう。
それから、次の条件下では相続税対策になる。
・土地が更地のまま
・現金をあまり持っていない（相続もない）
・建てるのが投資価値の低いアパート

>>978
その地域の家賃相場次第。

>>978
建築費は業者に聞いた方が正確ですよ。
賃貸相場は↓ここの不動産をクリックして借りる時の値段を参考すればいい。
http://www.yahoo.co.jp/
ここで注意点は、この賃貸価格では入居者が付いていない事を意味するので
実際は、もう少し安くしないと借り手（入居者）がすぐに見つからないと
考えた方がいいですよ。