アパート経営なんでも相談室【109号室】

　大家だって経営努力してます。がんばって9スレ目も満室に･･･

＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます

＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はまとめて最初に
書きましょう

前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 し`Ｊ

age

>>1
違います

【実は】ｱﾊﾟｰﾄ経営なんでも相談108号室【公庫物件】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/

５万の部屋があったとして
貧乏学生だから毎月４万で貸して差額の１万は
５年後から支払うって契約は出来るんですか？

契約書にその旨が書いてあればOK?
それとも法律的にNG?

>>5
双方がそれで納得すれば契約は成立する。


それで納得できる大家が居ればなｗ

４万の部屋を探せ

>>5
家賃を値切った時点で審査落ち

貧乏大家のスレどこ行っちゃった？

なんじゃこれｗ
ttp://www.28083.jp/

>>10
タイトルとちょっとした解説読んだだけでだいたいの内容の察しがつく。

それはそれとして、他人の褌で相撲をとろうとしても儲けは出んってことですな。

１５０００万のアパート一棟、銀行の担保評価では１億割れ。買うべきか、買わざるべきか・・。

土地評価

>>12
土地は路線価、上ものは固定資産税評価額の７割ってあたりが、銀行の評価基準。

追加。

都銀よりも信金、信金よりも信組みたいに、地元密着の金融機関のほうが金利等の条件はいいぞ。

不動産屋に仲介して貰うんじゃなくて
全部一人で大家業やってる人いる？
やっぱ家賃滞納とか色々もめてかったるいんかなー。

>>16
専業大家でも仲介だけは複数の不動産屋に出す。窓口を広めるためにな。いろいろ情報交換もできるし。

それ以外のトラブルなんかは全部自分で対応する。
といっても、まず自分が現場を確認して、自分で対応できるものなら自分で処理するし、業者を頼まなけりゃいけないものは業者を呼ぶ。

家賃滞納なんかはいろいろノウハウもあるが、基本的には根気が無ければやっていけない。
大家業は結構忙しいよ。
だいたい世間一般が休みのとき＝住人が物件に長時間いるとき、にいろいろとトラブルの連絡が来るんだし。
一日のなかなら朝晩、一週間の中なら土曜日曜、一年の中なら盆暮れ正月ゴールデンウィーク、が突発的に忙しくなる。
しかも普通は業者は休みだし。

俺は業者とは個人的にも親しくしてるんで、休みの日にも無理を言って来てもらえるがね。

>>14
ありがとうございます。　では担保価値は売却価値に近いということでもないのかな。
今、都心で１億以上のアパート一棟買うならフルローンに近いのはほとんど無理ですね・・・。

都心は地価と家賃を見比べると地価の方が高い
アパートとかマンションは元々無理がある
やるなら貸しビルかテナント

逆に言えば土地さえ持ってれば
アパートやるには天国みたいな場所とも言えるわな

そりゃそうだ。
内装や設備が同じでも、田舎と都心じゃあ3倍くらい家賃が違うからな。
だから東京ルールも成立しうるわけで。

アパート経営も都心と田舎は区別しないと無理がある

田舎だけど近頃新築RCの物件を多く見る。
これって建築費が安くなってるのかな？

銀行から15年返済で2000万借りられそうなんだけど（月15万前後返済）
土地付きで築25年6室のアパートは買うべきですかね？
フルで入居すれば24万くらいみたいです。

補足
>>24は地方都市で交通の便が良い場所なんで部屋は常にうまりそうです。
古い建物っていうのが一番心配なんですが…

>>24
値段が書いてないとなんとも。
一部屋あたりの�u数も。
でも6室で24万って1室4万。
個人的には木造なら買わないかな

接道のために10坪くらい更地の端を売ってもらう必要があるんですが、
こういうのって公示価格の何倍くらいまでが適性価格なんですかね。

>>27
相手次第。
隣地の地主にしてみればお前に売る義務はない。

よくいうのは「隣地3倍」。
「実勢価格」の3倍ってことな。

3000万ならすぐ売ってくれるよ

>>28
ありがとうございます

今度アパートを建てようと思っています。
容積の関係で3階建てが限界みたいなんですが
駐車場は容積に含まない、1階部分は借り手が少ない等の理由で
1階を駐車場にして2〜4階を住居部分にするのって有りかな？
1階のなんもない駐車場スペースって建築費どのくらいかかるんでしょう
駐車場貸すことで利益でるならそうしようかなとおもってるのですが。

立地がわからないと何とも言えない

通りすがりが答えよう

横浜の住宅地でも結構１F駐車場のアパートあるよ
少子高齢で借りて市場といわれている賃貸業界では
「駐車場があるアパート」は空室が出づらく大きなアピールポイントだと思うよ

ただし、１F駐車場・２F居室・３F居室が限界かな？４F居室だと相当つらい１．５倍の面積じゃないと
借りては付かないんじゃない？

更に言うと利益利益で行くと破綻する

４階までになると　容積的には良くても、北側斜線道路斜線等がからみ
できても半数の部屋数かもしれないよ

それに近隣もうるさいだろうからね。

最近は戸建より、賃貸アパート住民もいろいろ言ってくるようですｗｗｗ

むしろ戸建賃貸建てて家賃を割高に設定するほうが・・・

見かけ上家賃の総合計は目減りするが、お客の食いつきはいいから、アパートで何室か空室をつづけるのとくらべるとあんまり変わらんかも。

札幌に高利回りの物件が多数あるんだけど、人口が減少していく中で
札幌のマンションの一棟買いに投資して大丈夫でしょうか？
札幌に投資する上での問題点は何かありますか？

いま考えているのは、築１５年の１億円のマンションで、利回りは１２％です。

>>36
キャッシュでぎりぎり。
ローン組むならやめとけ。

キャッシュが一億あるならわざわざ不動産なんてやらんでも、なんて思う

俺ならローン前提で
・表面でなく実質5%以上
・市内に住んでて、土地感がある
・自主管理
・全戸駐車場あり
・付き合いのある銀行や不動産屋がある

これなら買いで検討する

ってか札幌市民？
なんかネットで見ると札幌って売値もやすいけど
家賃も安いよね。鉄骨の１Ｒマンションで家賃2万とか何？
って感じだけど

札幌で鉄骨ってやばくねーか？
結露すごいだろ。
鉄骨なんて錆が出始めたらあっというまだぞ。

北海道のアパートって面白いもんで
１ＦがＲＣの駐車場で２Ｆ・３Ｆが木造ってのが多数だよな。
１Ｆなんて住めたもんじゃないんだろうけど
関東人からするとちょっと斬新。

札幌は、少し前から供給過剰が続いていて、家賃相場が猛烈に低下している。

>>41
横浜だけど１ＦがＲＣの駐車場で２Ｆが木造に興味あるなあ。
首都圏で誰か建てた人居ます？

>>43
中途半端なのかもね。コストはそこそこ掛かって部屋は木造ってことで

>>41
それ言ううならRCだって似たようなものだろｗ

やっぱり１棟売りとかも儲かるんだったら業者が買うんだろうし
そうなると本当にもうかる物件は自分で土地買って建てるしか無い気がするんだよね

>>45
似たようってポイントがちょっと見えないが
要するに北海道では1階は住めないから駐車場専用ってところが多いんだろうなと

札幌の空室率どれぐらい
まず空室率がわからなければ
利回りは意味がない

>>45
いやＲＣは外壁塗装なんかをきちんとメンテしてればまずバーストとか起こさないから。

>>49
それ言ううならSだって似たようなものだろｗ

RCだろうが木造だろうが確かに部屋の窓が雪で埋まるような状態だと
住みたくないよな。自分の目線より上に人が歩いてるとかな。
まぁミニスカとかだと覗けるのかもしれんが

>>51
そんな状況でミニスカはくか？寒いだろ。

>>50
問題は鉄材が空気に露出してるかどうかじゃないか？

http://ralsnet.info/apaman-fukuzumi/det/2007/s-845.htm

こんな奴のことだろうな

>>53
玄関の土間にトイレの扉があるじゃんかよ　w
しかもいまどきの風呂でこのサイズの浴槽か？
札幌じゃこの程度でも入居者いるのか？

ただまあ北海道はシロアリがすくないから、こういう発想は有りだな。
そういう必要を感じたから作ったんだろうけど。

>>49
なんすか、バーストって。

３６です。
色々と真剣にレスしていただきありがとうございます。
札幌で築１５年で約１億のＲＣマンションが、利回り１２％、フルローン
ＯＫで、売りに出ています。
ローンを３０年で組めば、キャッシュが回るようです。
これって危険ですか？
利回りが、１６％ある物件もありますが、フルローンで借り入れをしたいのですが、
無謀でしょうか？何％なら大丈夫ですか？
関東在住です。
プロの皆様、アドバイスをお願いします。

関東在住で札幌の物件じゃ自主管理無理だろ。
しかもフルローン　ｗ

その条件じゃ利回り20%なきゃやる意味がねぇ。

業者が一般顧客にわざわざ売るってのは、自社で利益がとれないからってことがわからんのかね？

というかフルローンで投資をしようって考えが俺には良くわからん。
俺今キャッシュが3000くらいなんだが正直これくらいだと
どうしていいのかわかんないんだよね。
1棟買うには少なすぎるし。
羽賀研二みたいになるのはやだから
基本的にキャッシュで投資はしたいと思ってる。

やっぱ株とかになるのかなこれくらいしかキャッシュないと

REIT

業者は物件の寿命を見越して通算で損益を判断する。

ところが素人は目先の計算で損益を判断する。
アパート経営は最初10年位はキャッシュフローはすげーいいから大儲けしてるように勘違いする奴もいる。

とりあえず地元でもないのにわざわざ札幌なんかでやろうとする気持ちがわからん

>>62
東京と較べると、土地も安いし、1棟買いとかしやすい。
数年前までは、悪い投資でもなかったんよ。

>>61
素人判断乙

>>63
でも本当に家賃安いけどな。

３６です。
皆さん、ありがとうございます。
もう少し、慎重に検討します。

小規模アパート建築予定、費用はどのくらい。
建坪25坪3階建て、延床面積75坪、1階２ＬＤＫ・２ＤＫ、２・３階１ＤＫ３戸合計６戸。

大体の費用はどのくらいかかりますか、建築経験の有る方教えて下さい。

>>67
構造にもよるだろうけど、鉄骨（重量・軽量含む）造りや木造で、
鉄筋コンクリート造りとかじゃなければ、建築費５千万円以内で納まるんじゃないのかな。
エレベーターは無しで。
むしろ、エレベーターは維持費もかかるから、３階程度なら無い方が良いと思う。
鉄筋コンクリート造りになると、その１．５倍くらいになるのかもしれない。

＞1階２ＬＤＫ・２ＤＫ、２・３階１ＤＫ３戸合計６戸。
合計８戸という事かな？
１階、２ＬＤＫ・２ＤＫ、各１戸、２・３階、１ＤＫ各３戸、総戸数８戸という事かな？
たぶん、各フロアとも床面積が同じなんだろうけど、
それだと、１階に２ＬＤＫと２ＤＫは無理があるような気がする。
あと、ファミリー向けを１階ではなく３階にして、１ＤＫは１・２階にした方が良いような気もする。
単身者は、夜中に騒いだりする可能性もあるから、上の階でドタバタという危険性を考えれば、
ファミリー向けをの２ＬＤＫは最上階の３階にした方が良いような気がする。
エレベーター無し３階の少々の不便さはあるだろうけど。

自分が建てる場合だったら、全戸賃貸にするのなら全戸単身向けにするけどな。
各フロア１ＤＫ３戸×３フロアで合計９戸の方が収益性も良いような気もする。

あと、１ＤＫは、バス・トイレ別にし、できれば独立洗面化粧台もあった方が良いと思う。
収納スペースも取り、防音材など防音にも配慮し、ＣＡＴＶ、オール電化とかにすれば、
低コストで優良賃貸マンションの完成。（立地にもよるけどｗ）

小規模といってもRCだから1.5倍はないでしょ
またこの規模でEVの話もどうかと思う
専有で最低25坪稼げるなら1DK9戸、1K12戸でもいい
もちろん立地にもよるし1Kなら1辺が11Mで建てられるかがカギとなる
建築費は地域によっても異なるだろうけど都内で言うと総額で4500〜5500万が妥当じゃないかな

>>69
ＲＣだと、何倍くらいになるのかな？
１．２倍くらい？

３階建て住宅でエレベーター設置しているケースもあるよ。
バリアフリー対応の為とかで。
念のためにエレベーターの話をしておいただけ。

＞ＲＣだと、何倍くらいになるのかな？
＞１．２倍くらい？
せいぜいそんなモンでしょ
他も含め同一構造で2層と3層でもそれくらいは違うかもしれないですね

＞３階建て住宅でエレベーター設置しているケースもあるよ。
2〜3人乗りまでの家庭向けホームエレベーター（リフト）と基本6人乗りからの
ビル、マンション用では同じエレベーターといっても違う気がしますが

>>71
いや、エレベーターは、賃貸マンションでの話だよ。

＞３階建て賃貸住宅でエレベーター設置しているケースもあるよ。
＞バリアフリー対応の為とかで。
＞念のためにエレベーターの話をしておいただけ。
↑
と書いた方が分かり易かったかな？

同じ３階建てで、いくらバリアフリー対応でも、
小規模だと採算や効率の面とかで効率が悪いだろうから、あまり現実的とは思わないけどね。
ただ、建築業者によっては、儲ける為にとんでもないプラン持ってくる業者もいるからね。
３階建てでも、数十戸レベルの規模だと現実的かもしれないが。
まぁ、念のために確認を入れただけですよ。

>>69
＞1Kなら1辺が11Mで建てられるかがカギとなる
１１ｍ×１１ｍ＝１２１�u＝約３６坪という事か？
それとも、１Ｋの１辺１１ｍ×間口約２．５ｍ×４戸＝約１１０�u＝約３３坪という事か？
建坪２５坪だよね？
１Ｋ１２戸は無理じゃない？

>>72
3層マンションでも珍しくはないですね
この相談では規模的にありえませんけど

>>73
あくまで専有での話ですが11×7.5Mくらいという意味です
間口を2.73×4戸で並べるには11Mで建てられる辺があるかどうかでしょう
3階が斜線きられるなら、そこのみ2戸を1戸に
多少土地面積に余裕があったり建蔽率ではOKでもこの条件をクリアするのは多くありません

家庭用エレベータはメンテナンスが安い
ところが不特定多数が乗るエレベータ（マンションやビル）は定期点検が義務だしあらゆるものが高い。
（だからメンテナンス会社がいくつもあるし、商売として成立している）

よって、ある程度の規模や戸数が無いと成立しない。

人口5万人　築19年経過RC3階建ての6室（2DK)　家賃月合計24万円（＠4万円）
路線価　1000万円・固定資産税評価額　1500万円
2500万円での購入を検討していますがどうでしょうか？

>>76
微妙な数字だな。
全額自己資金ならやってみれば？
俺ならヤだけど。

２DKで4万ってあたりが微妙。
そんなエリアがこれから空室なしで続けられるのだろうか。

安い費用でアパート住民にインターネットを提供しようと思っています。

光回線１回線（小規模な物件の場合）を、ＯＮＵ、ルータ（ＶＬＡＮスイッチ付）で
各戸にローカルアドレスを割り振って分配するシステムを考えていました。

しかし物件が田舎のため、
ＮＴＴに「おまいんとこは田舎だで、光は通す計画はにゃあよ」と言われてしまいました。

仕方がないので、ケーブルインターネットでシステムを組んでみようと、
ケーブルテレビ局に頼んでみたら、今度は、
「入居者にwinnyをやる奴が居ると、速度が落ちてまうもんで、だめだ」と断られた。

アパート・マンションにこのようなケーブルインターネットを導入しようと
された方はおられませんか？　そのときのケーブルテレビ会社の対応は
どうでしたか？

CATVの導入まではうちでやった。
ネットは各戸対応。

うちも同じ
あと光マンションタイプも引いてある

>>76
住所など、詳しい情報キボンヌ。

ウチもやろうと思った。６世帯なのでＮＴＴ光もやってくれない（今は違う）

ところが保守点検が面倒。おそらく大丈夫だと思うが万が一壊れた、つながらないとなれば
それなりに面倒になる。

で、結局ウチは「回線工事は指定した配管内なら自由」ということにしている。ＣＡＴＶも引いてあるので
ケーブル会社のでもいいし、光ファイバでもＯＫ（こっちは電話の線と平行してＣＤ管入れてある）


いろんな会社があって大家が何十万と払って工事する会社や、その辺をひっくるめて個別に徴収する会社や
工事代が無料で使用料金に含める会社など色々ある。
で、ドレも光回線じゃないと出来ない。ケーブル会社だとブロバンらしい帯域占領されては困るのだ。

ホントに小規模、２〜３世帯ならケーブル引いてその先にワイアレスのルータでもつないで
メールはＧmailなどでも使ってもらえばいいんじゃねーの？
安いし、壊れない（別の商品でも動作する）、セキュリティもあんまり考えないならいいんじゃない？
Ｐ２Ｐ対策も書面で誓約書でもとっておけばいいでしょう。

つか、地デジ対応を急いだ方がいいぞ

それより先に火災報知器だ。
ぼちぼち価格もこなれてきたかな？

火災報知機でパニくることは無いｗ

>>84
地デジって、UHFが見れる環境ならそのままでいいんでしょ？

８７みたいなのが多いからきっとパニックになる

>>88　みたいなのが多いから答えはわからぬまま

地デジ対応のテレビを？げて見れば分かる

1F30坪、2F30坪で二階建てのアパート1K8戸建てようと思っているのですが
二階建てなら木造で4000万以内で建つかな？
防音だけはしっかりしておきたいんだけど…

防音は滅茶苦茶コストがかかるので賃貸にはおすすめできない。
せいぜい窓をエアタイトサッシを使い、外からの音を少々遮断するぐらいしかやることだけでしょう。

やっぱ木造じゃ騒音問題はある程度諦めるしかないのかな…
1Kの一室に自分も住むつもり＋ペットに良く喋るオウムがいるもんで
大家の自分が騒がしくしてちゃ立場無いなと防音したかったんです。
具体的にオウムがぴーちくぱーちく喋っても隣りに聞こえない程度の防音は
どのくらいのコストが掛かるのでしょうか。
あとRC造以外の軽量・重量鉄骨は木造と防音の意味では大差ないと書いてあったのですが
それなら2F建てのアパートをS造にする意味ってあんまりないよね？
3Fだと木造で構造計算どうたらこうたらでS造にしたほうがいいと聞きました。

木造３Ｆ建てというのは賃貸住宅はかなり厳しい条件になる。よって、厳しくない鉄骨となるわけ。

＞あとRC造以外の軽量・重量鉄骨は木造と防音の意味では大差ないと書いてあったのですが
むしろ軽量鉄骨のほうがドアの開閉とかがかなり響く。苦情も多い。

＞それなら2F建てのアパートをS造にする意味ってあんまりないよね？
無い。しかし減価償却とかローンの期間の算定基準に関係があるのでＳ造という選択肢はあり得るし、
そもそもハウスメーカー系は軽量鉄骨しか商品が無いメーカーが多いのだｗ
つまりほとんどの都合は建てる業者側の都合なのだ。


とりあえず自宅との境界壁は防音が必要なので構造体を分けるとか、それなりに質量があるモノで構築すべき。

上下の場合ならば床を二重にするとかして、浮かす、離す、密閉することに注意すべきです。

先日、某ハウスメーカーから営業が来て
これからはオール電化やペット共生アパートが流行りますよ
ってな事を言ってたんだけど
サイトを見たらALCパネルやそういうモノで防音ばっちりって書いてました
はたしてコレは信用出来ますか？
防音スレやここを読むと頼りなく苦情発生しまくりな予感がするんだけど
それではペット飼うのを許可したアパートはどんな感じで建てればいいですか？
>>93とは別人です、ただ前々からアパートの防音は気になってました
やっぱそう言う場合は基本RCがいいんですか？
ただRCもいろいろあるって書き込みも見るからわからなくなります

積水ハウス（シャーメゾン兵庫）
セイブという宅建業者が連れてきた積水ハウスが契約書の図面と全く
違う土地改良を行おうとしています。積水にその事に文句を言うと宅盤を
作るのは施主と宅建業者との契約だ（契約時に全くの説明は無かったし
宅建業者との契約書も交換していません）といって全く取り合ってくれない
（積水は建物を建てるだけで、建物が建つようにするのは宅建業者だと言い、
宅建業者に文句を言うと積水の契約時の図面が悪いと積水に文句を言えと
私（施主）に言って来て埒が明きません。
契約違反であると積水を訴えることを考えていますが、宅建業者は今までの
工事代を払えといってきます。積水は今そう言う事（訴訟等）を行うと
損害賠償などを請求しなければならないと脅してきます。ちなみにまだ家の
工事などはしていませんし部材などの発注もしていません。積水がこんな酷い
ことをするとは。
ちなみにその積水のセールスマンと宅建業者は１４年間の付き合いがあります。
私のようなケースで家や土地が価値の無いものになった人も多くいると創造さ
れます何か解決策などあればお教えください。

RC独特の騒音もあるから、RCがいいとは限らないけどな

RC独特の騒音ってなんだろうって思ってググってみた
でもわからなかった　orz
ただ公団のRC住宅やそれ以外のRCでも隣の騒音がウルサイって人はいるみたい
つまりは店子次第でRCだろうがなんだろうが同じって事？
アパートの防音対策でこれぐらいはしとけってのはありますか？
利回りや予算を考えて俺はこれに気をつけたとかありますか？

階段はゴム仕様
規約で１０時以降の騒音は禁止、騒音の判断は大家

木造で防音対策しっかりすると坪単価にしてどんくらい値段かわるの？
不動産に管理任せて貸しとくだけならどうでもいいけど
実際自分も住む人には坪単価高くなってもやっといたほうがストレス無くてすみそうだよなぁ。

>>98
低音域の固体伝搬

>>100
価格上昇はx2〜

×2って普通1K木造アパートが@60だとしたら@120！？
そりゃ防音するやついねーな…

>>100
うちは都内2階建て木造2×4でワンルーム16部屋、
階段と2階の床と外壁はすべて旭化成のALCにしました。
フローリングはLL40で防音マットも引いて二重床構造。
界壁は石膏ボート4枚に防音シート4枚張る二重壁構造。
坪65万でした。築9年ですが騒音のクレームゼロです。

防音シートってどんなん
鉛でも入ってるんかな？

>>104
ガラス繊維だっけグラスファイバーだろうと予想
防音シートってそんな感じやろ？

それ吸音材ね

つか断熱材

>>104
薄い鉛です。防音シートに加えて
別に断熱材ロックウールも入ってます。

防音は壁に空気層を作るのが基本だね。
ふつうは大壁になるね。RCむき出しは最悪。

木造で65万ってやっぱ結構するんだな…

クレームゼロで防音完璧だと思いこむな

完璧な防音策はない

店子はIT土方限定にすれば家にいる時間なんて微々たる物かもしれない

防音対策したアパートって大手建設会社じゃなくて
地場の工務店とかでも出来るんかね。
てかアパート建てるならやっぱ大手にやってもらった方が無難かな？
そこそこ無理言える友人が地場の工務店やってるんで
大手やめてそこで頼んじゃうのもいいかなとか考え中。

>>96
取り合えず宅建協会とか県とか都とかの監督部署に相談してみろ。サギの香りがする。

>>95
＞これからはオール電化やペット共生アパートが流行りますよ
営業トーク
オール電化＝設備費が異様に高価
ペット共生＝ただのペット可物件　せいぜい外に足洗い場がある程度

騒音はやはりRCにはかなわない。重量鉄骨+ALCで防音とかほざくアホは放置だな。鉄骨はどうしても振動が伝わるのと
隙間が出来るのでそこから漏れることがほとんど。室内が構造体から浮遊してて、室内空間の構造体が防音でないと
実現できないのだよ。。

その点RCは構造体自体が密で隙間が無いのと、質量があるので音が伝わらない。そのかわり固有振動があるのと防音に頼った生活
つまりドタドタ歩いたりする生活が普通になってしまうのでやはりこれも難しい部分がある。構造体を叩くようなことも
伝わりやすいよ。。

>>114
大手だと経験があるので安定して仕事が出来る。工務店は少ない経験でやらなきゃならないので結果がでにくいだろう。
しかし今はネットもあるのでかなりのレベルまでは出来る。録音スタジオまではムリだが楽器演奏ぐらいは出来る程度の防音の
施工知識はすぐに入手できるからね。。そうなると大手のような「特殊な施工はボッタクリ」なようなことは無いので
工務店のほうが有利かと。。

まあ友人には悪いが合い見積もりとるか、最初に大手に見積もらせてそれより安く出来るか相談するなどのほうが
いいだろう。。

>>95

新築建てるので、お世話になっている賃貸業者にも聞いたけど
ガスのほうがまだ人気あるって
でうちはガスにしたよ

それに、ガスコンロは入居者が用意するけど
電気調理器になると壊れたらこっちが直したりすることにあるからね。


給湯関係も、電気温水器はまだまだガスに比べて高いよ

>>114
ほとんどの設計士が防音を理解していないので大手でも工務店でもダメ
現場サイドでも重い材料を取り扱い慣れてないので無理。

２０００万円ぐらいで中古アパートかって
アパート経営を始めようと思ってます。
何かアドバイスはありませんか。

>>118
そのアパートを良く見て自分だったら幾らなら住みたいか、その家賃X部屋数X10（月数）＝が年収。
その年収と２０００万円が釣合っているのなら買えばいい。

たいていの場合、釣合わないのが普通。

アパートやマンションを一棟買う場合
居住用の住宅ローンと違って
例えば５０００万くらいの土地建物を
買う場合フルローンとか組めるんでしょうか？
いくらくらいの年収が必要なんでしょうか？
自己資金は約５００くらいなんですが・・・

500で5000の物件買うつもりなのか
今時根性あるね

>>120
リーマンじゃムリ。とりあえず２割の頭金は必須。新築の投資物件を買うやつはアホ。

単身者or親御さんからの仕送りがちょっとリッチな学生向け
で新築1K8万以上取れるような場所なんだけど
今時23�uの1Kもしくは1Rってちょっと狭いかな？
1戸潰せば今度は逆に30�u以上になって微妙に大き過ぎちゃうんだよねぇ。

フルローンは今時無理なんですか…
２割の頭金は必須となると頭金が貯まるまでは何も出来ないよね
貧乏大家にはなれんと言う事ですか？
土地があって建てる場合も同じですよね？利回りや計画書次第で検討してくれるかな？

>>119

たとえば、たとえばだけど
http://www.fukuzumi-housing.co.jp/sell/built/bukken00059.html

この物件、神戸は住んだことあるがそれほど詳しくはない
この場所は交通の便も悪くなく、家賃５万でふつうに入居される場所だと思う。
築１７年で、１０年ぐらいこのままいけると思う。
路線価を調べたら１３万円ぐらいだから、土地だけで２０００万円ぐらいある。
このような利回りの良いものがいくらでもあるのが不思議
東京にはないですか？

東京では、地価上昇期待があるから、割安物件はなかなか出てこない。
神戸は、まだ地価下落中かな？

このスレ見てて銀行にいれておくより
１２５みたいなの買った方がいいかなと思った

>>123
一部だけ１LDKにすれば？　ほかは25〜30平米、ひとつだけ35〜45平米にすればいいんじゃねえ？
２３平米じゃあちょっと小さいかなあ。。数が多くても賃料がひくいのと空き室率が高くなりそうなのとが
部屋数減らすのとバランスとれるかどうかだね。。

＞124
＞土地があって建てる場合も同じですよね？利回りや計画書次第で検討してくれるかな？

土地がある場合は「担保」があるということだ。担保までは貸してくれる。それ以上の部分は
建物の収益性や持ち主自身の収入（リーマンとかはそう）と関係してくる。他に借金無いか？とか
サラ金からの借金暦無いか？とかね。。

当然フルローン（建物のみ）は組める。個人事業主なんかだと他の借金もひっくるめて住宅ローン（の金利）に
しちゃうのもあったらしい。
まあ、土地があるならまずは銀行に相談しにいってこい。

アパート建てるのに自分がネットジャンキーだから光回線引こうと思うんだけど
マンションタイプBフレッツって共用部分に回線終端装置を設置してくれて
あとは個人個人で勝手に好きなISPと契約したら
NTTが室内までVDSL宅内装置つけに来てくれるって認識で良いの？
それともVDSL宅内装置はマンションタイプの工事お願いした段階で
全部屋に勝手に配置されるのかな？

調べてみたら
6戸以上で月3500円
8戸以上で月2900円
になるのか…
アパート8戸なんだがこれ8戸以上のプラン通るのかなｗ

　↑
日本語から勉強しろw

まだ建てて無いならNTTに相談。
相談面倒なら各室にCD管あるいは通線出来るようになんらかの工夫をしておくこと。
いまだに電話線を引くし、アンテナ線もケーブル交換出来るようにする必要があるからね。

>>130さんの場合だと、間違いなく８戸以上のプラン通るのだが、
例えば７戸の物件で、オーナーがネットワークカメラを取り付ける
場合、契約する回線が８になるのに、８戸以上のプランが通らない
と主張する営業マンは居る。営業マンによって見解が分かれる。
おもしろい。

みなさんはアパートは完全に投資目的ですか？
俺は自分の住まいのついでに賃貸を考えてますが
アパートの一室を自分の住居とする場合、注意する事はありますか？（税制上や確定申告が変わってくる等）
他にも注意する点があったら教えて下さい。

アパートの一室というより「大家と同じ棟に住む」というほうが問題。

やたらとクレームが入る（言いやすい）
儲かってんだろ？と思われやすい
結構うるさい（一戸建てとは違う）
人気が無い（大家がそばに居るのはデメリットになりやすい）

>>134
うちの場合は投資目的じゃなくて、父が相続税対策という名目で建てた
去年亡くなって一応その役割は果たした

あまり詳しくないんだけど
そのケースの場合、大家の住居の修繕費は経費に計上できないと思う
外壁の塗装等、特定の部屋の修繕で無い場合は、
占有面積に応じて大家の住居分を控除して計上しなきゃならないんじゃないかな

間違ってたら誰か訂正よろしく

うちも相続目的で建てようと思ったんだが
最近発表された路線価で計算したら5500万くらいしか価値がなかった。
他の資産合わせてもせいぜい300万行くか行かないかの相続税程度だから
親名義じゃなくて自分名義で建物建てることにしたよ。

んで俺も134みたいにアパートの一室に大家として住み込もうと思ってるんだが
大家も住んでるアパートっつーのはそんなに嫌がられるもんなのかな？
大家がいると防犯にいいって考える女性も多いですよ！
とか不動産屋はいってたけどありゃ嘘なのか。
そもそも俺がいたからって防犯の役に立つとも思えないｗ

俺は都内で大家として同じ建物に住んでるよ
女性や防犯面では好まれるみたい
都内でも一種低層なんかの郊外は別だと思うけどね

一種低層＝木造アパートのはなしね

第一種低層住居専用地だな。
一応高級住宅街の証。日当たりが良くて閑静な住居の十分条件。
見た目は雑多だけど…。

とりあえず若年層の男は嫌だろうな大家が住んでたら。
マンションとかで最上階７Fの角部屋に住んでるとかならまだしも
木造で下の階とかにいたら嫌だな。
自分がそこに住む気持ちになればわかるんじゃない。

一種低層は高級ではなくて郊外の証でしょ
高級地もあるが都区部でもほんの一部だけ

女はいいかも
大家が近くにいた方が安心できる？
女性専門アパートにするｗ

最近の物件はみんなCATVが引いてあるんだけど
CATVって今や必須条件なのか？
普段ニュース程度しかテレビ見ない俺には価値がわからねぇ。
Bフレッツでネット環境整備しても、テレビ見るためにCATVはいるのかなぁ。
てかCATVが具体的にどんなものなのかもわかんねｗ

>>143
女性専用アパートにしたところで、常駐の管理人がいなけりゃ男を引っ張り込むよ。
で、アパートくらいだと管理人を雇う余裕は無い。
ならば次善の策として大家が管理人をやる。

>>144
必須じゃないがTVを見られる環境は必須。
アンテナを建てるとそれなりにお金が掛かるし壊れたら大家が修理代を払う。
CATVだとすべての費用が会社もち。そのお金は入居者が払っている料金から出ている。ということで受益者負担。

多チャンネルなので基本チャンネルだけでもニュースからアニメ、映画までたくさん見れる。ただ、いまはみんな時間が無いので
もったいないと思う人が多い。DVDも安くなってきたしね。

それよりもネット環境、特に光回線が必須。それだけあれば、ネット、（IP)電話、TV配信が受けられる。
まずはNTTにでも電話して聞いてみるべき。

>>137
ウチも一部を貸しているがむしろ女のほうが入らない。一部屋だけというのもあるがいまやオンナのほうが
男化してて、監視つきは嫌がる傾向と思われる。（学生向けとか部屋数多いとまた違うと思うが）

それとオンナのほうが汚い！　男の汚いのはタバコのヤニとかだがオンナの汚いのは台所、便所、風呂場と
多岐にわたってキッタナイ！！むしろオンナできれいに使ってるのを見たことが無い！

CATVだと地デジに移行した後もアナログTVで見れる。

Bフレッツか〜。
ところで浴室乾燥機ってあったほうがいいですかね。

浴室乾燥はなくてもいいと思うよ。
不動産屋に聞いても入居条件に入れてくる賃借人は殆ど無いらしい。
それに、見積もりもらったら新築なら７万円位で浴室乾燥入れられるみたいだけど、知り合いは、故障交換で15万円位かかったっていってたな。
15万円有れば、余裕で乾燥機付き洗濯機買えるしな。

ここの人は相続でアパートや土地を手に入れてアパート経営してる人が多いけど
何もない人からアパートを買って（建ててもいいけど）経営してる人いないの？
やっぱり相続以外で経営するとリスクが多いからやめたほうがいい？

>>150
他人に聞かないと調べられないような人には向かない。

理解出来ないのは
儲かるなら売りに出るアパートなんて無いよね？
持ち主が資金の問題で売りに出しても儲かるなら不動産屋が買って収益を上げれば良いんだし。
これだけ沢山の物件が売りに出てるって事は儲からないって事なんでしょうか？

>>152
どうなんだろうね？
家賃収入＜仲介手数料　って事なのかな？

相続の関係で物納せざるをえないとか
現金にかえて法定相続人でわける予定になってるとか
収益上がるアパートでも手放さなきゃ行けない状況ってのも結構ある。

不動産屋もあんまり多く自分の所でやっても管理しきれないとか
焦げ付いたときの事考えるとある程度はキャッシュにしといた方が良いとか
経営上の考え方も色々あるんでないの。

それでも個人的には土地無し＋銀行ローンでやろうとは思わないな。
最低でも土地があるか、キャッシュで全額支払えるかどっちかは満たしておきたい。

>>152
たとえばね、
1億円出して毎年10%儲かればいいと思うのが個人のアパート経営。この場合置いておく資産が大きくなる。

1億円出して1%利益を出して、それを年10回転させたいのが不動産屋やデペ。資産の割合を
できるだけ減らしたいってこと。

>>152
収益不動産と言えども限界無くお金を貸してくれるわけではない。
融資条件の一つに「融資総額」というのがある。いくら収益性が高くとも小さな不動産屋に何十億も貸し込まない。

また、長期での売り上げ（収益）よりも短期での売り上げ（仲介手数料）のほうが企業的には重視される。
経営者としては「大家業」よりも「不動産業」のほうがより「企業経営」らしいと思っている。
（裏返せば大家業はまだまだ「経営」とは程遠いということ）

不動産屋としては仕入れて、それを売るよりも、仲介するほうがリスクも無くて儲けも十分にあるから。
もちろん土地を安く買ってそれにアパートを建てて売る不動産屋もいる。建売アパート？というのかな？

知っている不動産屋は元々資産家で自分の財産管理のついでに不動産業をやっている。
不動産屋も色々だ。

アパート経営と株式投資ではどっちが難しいですか？
俺は株式投資は経験してますけど
株も１０人中９人が失敗する世界です。
アパートも同じくらいの割合でしょうか？

アパート経営は電力株を買うようなもんです。
たまに事故があります。

祖父の土地でアパートを経営することになったのですが
いかんせん畑違いの分野で疑問点だらけなので質問させてください。

土地を使用貸借させて貰う以上、祖父の固定資産税くらいは自分持ちにしたいのですが
これはアパートの経費として落ちるのでしょうか？
また建設費を銀行からの借り入れという形ではなく
身内から借金して工面するつもりなのですがその利子分(身内なので極僅かですが)
も同様に経費として含めることが出来ますか？

身内からの借地や借金は、
あまりにも安すぎる場合には贈与とみなされる場合があるので要注意

>>159
相続税対策で「祖父の土地」を借地して建てるんだろうけど、譲渡してもらうワケには行かないのね？
税金掛かるもんね。


さて、こういう場合、「借地」として契約する。そうなると借地代を祖父に払うのだが、金額は相場並みにしておくほうがいい。
祖父はもらった借地料から固定資産税を払うことになる。
借地料＝固定資産税の額・・これだといかにも課税逃れと見なされてよろしくない。
ちなみに借地料は「経費」となります。他にはローンの金利や建物分の固定資産税や不動産の登記代なんかも経費です。

建設費は身内からの借金のようですが利子も出来れば一般的な銀行と同じ程度がいいです。
返済も現金ではなく、通帳経由で自動引き落としなどがいいです。「決まった金額を決まった期日で」返済するのです。
身内でも銀行でも「金利は経費」となります。

それと、貸した親戚がその現金のでどころを探られます。数千万〜億のお金を普通の人はカンタンに貯蓄や調達できませんので
かなり探られます。そうなるとヤバめなお金だったりするとその「身内」に税務署が入ることになります。


どの場合も安すぎると贈与と見なされて追徴されます。ものすごく損をしますので辞めたほうがいいですし、
祖父や身内に正当な金額を払うことで賃貸住宅を経営として見なせるようになります。

>>161
いえ「使用貸借」ですので借地料自体は払わなくていいんです。
そこで使用貸借の範囲内で認められている固定資産税以下の公租公課負担を
経費扱い出来るのかぁという疑問です。
身内からの借金の金利はどれくらいが妥当なんですかね…

金利はゼロでもＯＫ

健康上の理由でリーマン続けられなくなり
専業大家さんでもして細々と暮らそうかと思ってたんだが
複式簿記だの青色申告だのわけわからんことが多すぎて
始める前から挫折しそうだぜｗ

んで質問なんだけど東京でS造3階建て12戸1部屋23m2のアパートって
諸々の諸経費込みでどのくらいで建つ物なのかな？
手持ちのキャッシュやローン返済考えるとせいぜい5000万ちょいが出せる限界なんだけど
さすがにこれじゃ木造2階建てくらいしか無理なんかねー。

>>164
約８３坪、これにつぼ単価５０万で４１５０万。　木造２F建てならこんなもんが基準だが
鉄骨３Fだとちょっときつい。５５万で5000ぎりぎり。
もちろん共有部分は含まれないし外構費や取り込み費用、諸経費も別。

３Fだと外部のペンキなども高い。面積も増えるが仮設費用も高いからね。
そもそもその場所に３Fが建つのかな？北側斜線なども厳しいところが多いので３F部分がやたらと
変形してしまう建物が多いので予想通りの建物が建つかどうかはまた別のはなし。

住宅メーカーだと、1室700万見たほうがいいね。

＞専業大家さんでもして
＞専業大家さんでもして
＞専業大家さんでもして

おーい、ＨＭの営業さんよ、このへんは巡回してるだろ。
鴨が葱しょってお待ちかねだぜ。

一室700万はないな
500万もかければいいものが建つ

安ければどれくらいまで下げられる？
４００万円はきつい？

１Kで25�uぐらいだと木造かS造で一部屋あたり３００-４００万程度。
地方だともっと安いことも多い。（最近は材料人件費上がり気味で格安なのは難しい）

３Fだともっと掛かる。構造体や仮設、搬入費にかなり掛かるからね。
RC造だともっと掛かるのだが賃料が高いのと減価償却が長い関係もあって成立する話だ。
しかし実際に痛むのは内装や設備なのでもはや新築でRCを考えるのはよほどの狙いがないと難しい。
（都内とか駅前とか防音の配慮した物件だとか）

ブランド名を買うんだよ
一室７００万は安いよ

なにブランド名って？

今はカモを見つけてどうやって飼い殺しするかしか
考えない業者だらけになってしまったな。
業者が一室700万でブランドとかほざいてるよ。
悲しいことだねぇ。

ブランドもわかんない？大家じゃないね。

賃借人はブランドも糞もねーだろ

＞地方だともっと安いことも多い。

そうかな〜、変らないよ

>>175

甘い。

ブランドもわかんない大家がいるなんて信じられないｗ

ブランド役に立たないよ。
あんなものにこだわってたら
高い金取られて、その後も飼い殺し。
事業として成り立たないね。

うちはブランドだけど一室８００万円、
不動産屋にも好評で人気物件だよ。

坪80〜90万で建ててブランド喜ぶのは馬鹿大家だけ
坪40万でも坪50万でもやる業者がいるのにアホ丸出し

ブランド否定の大家が多いんだね。でもその方がいい。ｗ

>>181
ブランドの意味すらわかんないんだｗ
大家はやめた方がいいんじゃねぇ。

最近は店子も賢いからな〜、
ブランド物件探す店子は優良が多いよ。

大手にこだわる必要ないのにね
慈善事業やるつもりなら大手でもかまわないけど

へぇ〜今時は客がシャーメゾンじゃないと嫌だとか言うのか
すごいね

賢いからな〜、消費者の方が・・ｗ

>>185
人其々でいいんじゃねぇ。
差別化は大事なことだよ。

>>188
もちろん差別化は大事だと思うよ。
でも事業だからね。

最近、アパートの新築は見るけど借家は全然建ってないけど何で？
やっぱりコストの問題？

面積当りの利益が少ないからじゃね？

中間層は自分がオーナーになろうとするからだろ。
理由はここの連中が考えていることと同じ。

参入障壁が低いからね。
金さえあれば誰でもすぐ始められる。
だからどいつもこいつも参入してきて
競争が激しくなって賃料が上がらず
逆に下がる始末。そんな環境なのに
建築単価はうなぎ上りで、結局
儲かるのは建築屋だけということに。

鴨葱リーマンです。
貴重な意見みんな有り難う。
友人の知り合いに不動産関係の方がいて今日話ししに行って来たんだけど
木造2F23m8戸で諸経費全部込みでも3500万以下でやってやると
言ってくれたんで夢広がってきた。(付帯設備しょぼけりゃ3000万以下でも出来るとか)
一応3FS造はどのくらいってきいたら5000じゃきついし
木造2Fのが利回りいいんだから、S造3F建てるくらいならその金で
他の不動産物件買うなり株買うなりした方が良いと
それを薦めるのが本来お前の仕事じゃないのかと思いつつも貴重なアドバイスを頂いてきました。

3500万で家賃8万は堅いところなので
表面利回り19.2%
やばい俺将来ビルゲイツｗｗｗｗｗ

23�uの木造で8万堅いところってどこだ？
大手町徒歩3分とかの分譲マンションですら
ワンルーム賃貸で9万いかない世の中なのに
大阪だと難波の駅前ですら6万程度だし。

23区内で駅徒歩8分くらいなんですけど
新築なら8万以上で絶対貸せるって言ってたよ。
でアパート賃貸のページとかみても似たような感じの築10年モノとかが
大体7〜8万なんでまぁなんとかなんじゃねと。

>>189
事業だからな、団栗の背比べ的な差別化じゃ生き残れないぞ

ろくにアパート経営したことも無い奴が事業だとかほざいているなｗ

上のだけど、>>197じゃなくて>>189のことなｗ

ま、安普請の物件はそれ相応の店子しか見つからないということ

このスレ営業マンがアパート経営やったつもりで煽ってるよ。
しょぼい事業計画書持ってジジババ騙しで俺ってやり手と思っている
若造が出入りしてるみたい。

>>196
マンション買おうとした時の営業マンも
「分譲タイプなので賃貸にだしても12万で貸せる」
っていってたけど多分10万でも借り手いないとおもうような現状だ

ここのスレには新米貧乏大家が多いんだな。

やっぱ借りるならブランドアパートでしょｗ

やっぱアパート建てるときは何社かにアイミツとったほうがいいよな？
大手は大体ただでアイミツ出してくれるみたいだけど
地場の工務店とかってどうなんだろ。
つーか見知らぬ小さい工務店ってすげえ入りづらいんだけどｗ
そもそもアポイントも取らずに会社乗り込んでアイミツ頼むとか可能なのか。

見積もりも正確にやれば金がかかる。ただ、ざっとの計算なら出る。
工務店だと仕様書みたいのは無いに等しいのでハッキリ書いちゃえば
「アッチの見積書の仕様とほぼ同じグレードの発注ならナンボで出来る？」と聞いちゃう方が早い。

もしどっかに建てた経験があるなら見せてもらうといい。ダメな仕様であっても「どこに力を入れて作ったか？」ぐらいは
聞いておくといい。建築コスト優先とかメンテフリーな設計とか土地の制限に合わせて建ててあるとか色々のはずだ。

入りづらいだろうけどいったん知り合いになったら強い。(ただしダメな面も同じようにある）
もしつてがないなら設計事務所に行くのもてだ。

仕事辞めたい。中古アパートで年収２５０万くらいの物件なら
ほぼ現金で買えそうだが、生活可能ですか？

>>207
仕事やめなかったら生活可能

それじゃ、意味無い。

じゃ、無理

中央区の2LDK+S約50�uで築地駅から歩いて5分ぐらいの物件なんですけど。
築20年で2600ﾏｿ円。家賃保証で家賃月12ﾏｿ円。
フルローン組んで毎月の家賃管理費との差額が2千円ぐらいって買っても平気ですかね。
5年ぐらいたって売却することになっても税金の還付とか併せればアカになることはないというんですが

>>207
250万は固定資産税、管理費、修繕費、所得税、住民税等を全部引いた上での手取金額なの？
手取りでそんだけ有って持ち家なり、アパートの一室に住むなりして
自分の家賃がなければ月20万もあるし余裕で生活できるんじゃないかな。
俺金かかる趣味もないし、家賃無しだから月10万で普通に暮らしてけてるよｗ

ただ新築ならそんな生活を最低でも20年くらいはだらだらやっていけるだろうけど
中古だとどうしても建て替えor大幅リフォーム寿命が早く来ちゃうから
そん時の費用が無いと地獄かもしれん。
まぁアパート経営しつつ、給料下がってももうちょっと楽でストレス貯まらない仕事に
転職するのもいいんじゃない。

>>211
売る人間は赤字になるとは決して言わない。
でも多分その物件は99%赤字になると思うｗ

>>211
あえて厳しいことを言います。
このスレに来る人はそんなクズを掴むことは
絶対にありません。

静岡の下田近くに120坪の土地があります。
築30年のボロ家に親が住んでいますが、もうすぐ死にそうです。
俺は東京に住んでるんでアパートでも建てようと思ってるのですが、
いかがでしょう。昨日思いつきました。売ってももったいないし。
2階建てのコーポなんか考えています。２ＤＫの総戸数１０戸ぐらいですかね。
軽量鉄骨だと建築費いくらぐらい掛かりますかね？識者の方アドバイスお願いします。

>>213
そうだね。新築なら買うけど20年で2600万だとねぇ。
個人的にローンとの差額とかっていうのはもうリスク大だと思ってる。
俺は現金で買えるのしか買う気はない。

>>214
海辺の町に行くと必ず思うのが「駐車できない」ってこと。
駐車場は十分取れますか？

>>214
下田とかなら普通のアパートっていうよりは
リゾート系の何かにならないのかな？
軽量鉄骨って意味あるのかな？外観が変わるのってRCからのイメージがある。
それまでは木造も軽量鉄骨も一緒みたいな

>>214
建坪とか分からないから正確なことは言えないけど
60%だとして144坪。
2F建てなら木造で作るとしても坪単価@50で7200万円
これに付帯工事費だのなんだかんだついたら8000万はかかりそう。
軽量鉄骨で建てたら当然もうちょい高くなるしね。

…んで今下田の家賃相場ぐぐったらこのくらいの建物でも
家賃6万前後だから年にして720万の収入。表面利回りの段階で9.0%。
下田にこの手のアパートの需要が沢山あって常に部屋が埋まる
ローンを組まずに全てキャッシュでやれるっていうなら
やってみても良いかなって感じかなぁ。

２１６、２１７、２１８のみなさん。
質問答えてもらいありがとうざいます。
少し説明不足と俺の間違いがあるようです。
場所柄なんですが下田だっていっても、内陸なんです。
海も車でなければ行けません（５分ほどですが）。
内陸っていっても山奥ではないので、平坦地の住宅街のような所にあります。
全然リゾートではないです。ですから普通のコーポみたいのを考えているんです。
それと２ＤＫの１０戸も間違いです。２階建てで各階３部屋かできれば４部屋と考えています。
それでとりあえず母親に一戸住んでもらおうと。こんな感じです。
一部屋の相場ですが５万で出せればと思ってます。
木造でも本当は構わないんです。ただ意外と地震が多いんで。

211です。
色々ありがとうございます。
漏れの知り合いにそんな感じの買って小遣い稼いでたﾔｼがいたものでマネしようかと思いまして。

>>207
＞ほぼ現金で買えそうだが

手持ち資金を全部突っ込まない。（２０００万ぐらい盛ってる？）

手持ちの金の半分を頭金にしてローンを組んで購入するともっと大きい物件が買える。
そうすると２５０万じゃなく、もっと大きな金額が入ってくる。（もちろん返済もしなきゃならんが）

残り半分で今の仕事のノウハウを使える仕事を始める準備をする。
（準備が先でも購入するのが先でもいい）


仕事を辞めるよりも仕事している時間以外を物件を探すのと新しい仕事を始める準備につぎ込め。
賃貸住宅を持つことは意外にも面倒でカネが掛かるのだ。

207です。手持ち資金（退職金含む）が２０００ほどです。
独身だし、結婚予定もないので、細々暮らせればいいのです。
年金まで１８年間。再就職は無理だろうし、起業するよりは、
リスクが低いと思うのですが？

頭金として１０００万をつぎ込む。
そうすると４０００万ぐらいは貸してくれる。あわせて５０００万の物件を買う。
マンションなら3戸ぐらいは買えるだろう。アパートなら８戸ぐらいの木造中古ぐらい。
上がってくる金は４０-５０万ぐらい。

あ、途中で送信しちゃったｗ

上がりが４０万として、そのうちの返済が２０-２５万程度であれば
月収で２０マンを超える。年間２４０万は確実。

２０００万で買える物件と比べると
新築、あるいは新築に近い物件。
複数買う（あるいは丸ごと買う）ことで空き室などのリスクヘッジ
アパートであれば土地が付いてくるので最終的に売却してキャピタルゲイン狙い
（あるいは子供などへの資産を残せるとか、建替えの抵当としての価値を持たせられる）

欲張って全額ぶっこんでもいいが、同時期にやらないほうがいい。
一回目が成功した数年後に始めてもいいからだ。もちろん安く買えるとかそういうのもあるが
高くなったら高くなったで「賃料が上がる」わけで、まあトータルは変わらんと思う。

また、手持ちの資金を使い果たすとやはり色々とリスクが出てくるわけで、
なるべく現金は残すほうが利口だ。それと仕事は辞めないほうがいいが退職金もはいっているのか。。
（自己都合退職だと何割かカットだよん？　総務に確認しとけ）


退職しないほうが銀行も貸してくれる。特に大手や公務員ならかなり信用も高いので貸してくれるよ。
だから一度銀行、それも大手に行ってから小さい信用金庫とかに行ってみな？
アポも取らずに行ってもOKだよ。ちょっとした相談なら話を聞いてくれるほうがいい。
どのみち銀行と仲良くしておいたほうがいいので一度いくべきだ。

てこ使うのもいいけど
プレッシャーで207が潰れる可能性はないだろうか。
特に空室が増えた時は心理的にどうだろうね。

１室しか持たない（２０００万ならマンション１室程度だろ？）ほうが
かなりきついと思うぞ。。

2000万でほぼ現金で年間250万だろ
ということは12.5％
利回りから見て、207は東京以外の
築20年程度のボロアパートを狙っている。
本人も中古アパートと書いてあるし
マンション一室じゃないよ。

2000万のボロアパート一棟の収入だけで食っていくなんて俺には絶対考えられん。
買うのはいいけど仕事やめたらマジでやばいと思う。

>>227
あ、読み飛ばしたｗ
なるほどねえ、、地方か。そりゃダメだね。絶対。

なんでかというと中古＝維持費が掛かる　中古＝手入れして無い＝空き室が増える　から。

207です。物件は、北海道地方都市。築１８年。
１ＤＫ１０室。現在は、８室入っている。１室には
俺が住む。家賃は、２５０００円ほどらしい。
すべてインターネット情報だけど。

地方のボロアパートで奇跡的に人口減の影響を受けず
今後18年程度満室状態が続き、滞納等面倒なことが起こらず、
外壁等メンテしなくても入居者が不満を持たないぐらい
ずっときれいなままで、管理費用も一切かからず、
火災保険・地震保険をかけなくても全く気にしないほどの図太い
神経で、固定資産税・所得税もタダでいいよと役所や税務署が
免除してくれたら250万は全部君のもの。頑張れ207。

地方都市で年収２５０万円。
うーーーーーむ。

木造で22年過ぎた建物は減価償却終わってるから
税金控除無くなって所得税がっぽりとられちゃうんだよねー。
250万家賃で上がっても色々引かれたら100万きっちゃうんじゃね…
まぁでも月7〜8万でも慎ましく生きていけるぜ！
っていうんならいいかもね。

4年間はなんとかなる
その後は・・・

>>214
　下田内陸部・・・ムリだろ。せめて三島クラスの街じゃないと、賃貸は成立しないよ。

>>235
でも近くに２軒木造２階建て１２戸築２０年２DK４５０００と築２年２DK６３０００で
知ってるだけであるんですが、空室は古いほうに一室あるだけです。
まったくニーズがないわけじゃなさそうなんですが・・・

築20年マンションを相続し、今年自己資金でアパートを建てた俺からすると
中古マンションなんて怖くて買えません＞＜
>>231の言ってることが全てだと思うが…

家賃２５０００だと
UBや湯沸しがぶっ壊れたらどうやって修理代を捻出するんだ
まともに修理依頼したら10万はするぞ
俺は湯沸しはヤフオクで5000円で買ったのをつけたがｗ

管理も依託せず自分でやるとしたらどの辺まで経費で落ちるかな？
・清掃するための掃除機
・不動産屋への足として自転車
・色々管理するためのパソコン
このへん経費で落とせれば楽なんだけどなー。

しょぼい経費だこと
全部おっけだろ

まぁ収入もしょぼいもんだから
こんなんでも経費で落とせれば生活がぐっと楽になるのよ…
実際は
・家で使ってる掃除機壊れたから
・チャリ盗まれたから
・エロ動画をもっと快適に見たいから
って不純な動機だしｗ

中古アパート購入時の最低条件って何でしょう。

現在入居者が居るかどうか
設定家賃は相場どおりか
価格と賃料の比率がマトモかどうか（10％以上）
補修費が掛かりそうかどうか
雰囲気が「おかしくない」かどうか（直感は当たる）
築３０年を「想像できるか」どうか

資金が「ギリギリ」ではないか
これが大勝負ではないか
知り合い全員が「これは・・やめとけば？」といわれてないか

築２０年中古アパートは競争が少ないからお宝物件も沢山ありそう。
何故なら銀行ローンが付かないから購入できる人の絶対数が僅かだ。
条件さえ絞れるノウハウがあれば美味しいかも。

築１０年、１ＤＫ１０室中８室入居、１６００万、
想定利回り２１％、青森県内、どうだ？

投資相談はどっかでやれ

何でも相談室でしょ。

地方の実状わからないとどうだと言われてもコメントできんからな。
その利回りで今後も回り続けるなら最高だろうけど
田舎だと近くに何件か競合する賃貸建つとあっというまに
経営が崩壊しかねない危ういバランスだからね。
ちょっと前テレビの番組で日本一家賃の安い愛媛の賃貸事情について放送してたけど
供給過多で悲惨なことになってた…
東京なら10万はとれるであろう部屋が家賃1万円台とか泣けてくるｗ

>>248
その番組見ました！
一番安い１Ｋ家賃の平均２．５万で
東京だけ相場が桁違いで１位だったな
１３万か１２万ぐらいだったはず
２位までは６万後半ぐらいまで緩やかに上昇した順位だったのにさ

配給過多になりすぎたっても家賃２．５万ではやっていけないだろうなぁ
ハウスメーカーに農家の爺様が騙されたんだろうか？

若い人間がどんどん東京に流れてるんでしょ。
最近は派遣会社が地方にバンバン求人出すから
昔より東京に出るのが簡単みたいだし。

>>249
配給て

愛媛悲惨だったな。おりらじ経済白書だろ。
まあ東京の４−７区、名古屋以外は遅かれ早かれ
ああなるだろ。大阪は人口減ってるのに供給過多だしな。

貧富の二極化がはっきりしてきて少子高齢化社会になるってことは
都心における単身向けアパートの需要は増えていくと思ってるんだが甘いかな。
今の木造アパート減価償却終わったら立て直さずに
老人用アパートとして転用しようかと思ってるんだが
耐用期間終わったようなぼろアパートでも区とかの老人向けの申請降りるのかな？
もうそこまでぼろになったら爺さん孤独死しようがぶっ壊せばいいだけでリスク無さそうだしｗ

老人向けは手すりとかエレベーターとか車いす対応だったりして
リフォームで対処できるようなモンじゃないよ。
まあ安くしてたらおじいちゃん住んでくれるだろうけど。

家賃25000円って、タマホーム宣伝並の
坪25万程度で建ててもきっついだろ。
大家業も厳しい世の中だね〜。

>>253
単身世帯で生活保護は賃料に関しては59000までしか出ないはずだよ。
そうなると都内ではほとんど不可能。また、同じ区内でないと引っ越せないとか色々条件が厳しい。
それにそういうのはすでにNPOでやってるｗ　やつらがいる。もっとすごいよ。

一軒家に２０-４０人を住まわせる。全員に生活保護を取らせ（つか、申請を同伴してやってやる）
住居費とか食費とか光熱費などと称して半分以上取り上げる。残りも飲酒やなんやですってんてんにさせる。
仲間同士で監視させてまっとうそうなやつにリーダーなどと称して役割を与えて（もちろん無報酬）
浮浪者を「保護」してやるNPOがある。

その一軒家も競売になったやつとか事情で格安で手放したような普通の家をそのまんまというかんじ。
儲かった金でビルを建てて、これがまた養鶏場のようなケージ形式の建物ｗｗ
老人アパートどころか浮浪者を「カネに変える」ようなやつがいるんだよ。

計算してみ？一人あたり年間１４０万・・１００万ぶったくるとして４０人で４千万、１００人で１億だ。
かかる費用は弁護士費用（生活保護の申請に使う）と家に関する経費だ。NPOだから役員報酬も出して問題なしｗ

浮浪者という枠から生活保護者になっただけで暮らしも公園からタコ部屋になっただけｗ

俺のアパート最悪

・1Rが23室+店舗1
・築年数23年
・現在10室が埋まってます。
・家賃26000円+店舗50000円
・表面利回り31％（現在17％）
・大学生用賃貸

が2300万で売りに出てるのですが買いですか？
まったくの初心者です。アドバイスお願いします。
ちなみに先日現場を見てきましたが、前のオーナーがやる気全く
無しのようで掃除が行き届いていませんでした。きれいにすれば
入る人いると思うのですが・・・家賃も20000円にして。

>>258
安易に手出さんほうが…
築年数とかもっとみろよな
って場所何処なの？東京なら分かるんだが

>>259
東京で26000円って風呂なしトイレ共同レベルだけどな

そうじすればお客がつくとおもってるあたりが、微笑ましいじゃないか　w

一刻館でも経営してくれ。

築２０年から銀行融資ができないとありましたが、
１８年でもできないのですか。

258ですが、
風呂付、トイレ別です。収納スペースもありです。
ま〜大学生活の間であれば住んでもいいかな〜って感じです。
1万5000円でも十分採算取れるのではないかな〜と思ったのですが
やはりやめたほうがいいですよね？

ボロアパートの採算取った後の事まで考えてる？

壊すのに結構金かかるよ

そういえばそうですね。解体にお金かかりますね。
でも、解体業者の社長に知り合いがいるので安くしてもらえそう。
自分も色々な重機の免許も持ってるので手伝えるし。

でも、もっといい物件見つけたのでそっちを狙うことにしました。
今日さっそく見てきます。こっちのほうがいいですよね？
・1LDK8戸+2LDK4戸（駐車場12台+2台）
・築年数4年
・現在満室。
・家賃50000円〜60000円
・駐車場10000円×12戸
・駅徒歩5分
・4200万

×駅徒歩5分
○駅徒歩15分でした。

でもいいですよね？
車確保できるから

(´・ω・`)知らんがな

>>262

銀行ローン５年程度の返済期間。

>266
だから具体的な場所を言わないと何も意見言えないぞ。

5年前に築8年の軽量鉄骨、2LDK(和6・洋6・LDK17)×4戸　を中古で購入。
路線価30万/坪　で86坪あって駐車場が4台分。
土地込みで3700万だった。
2000万頭金で、あとは毎月15万の返済を11年という設定。
共益費3千＋駐車場5千＋家賃68千で満室だったけど、2年経過した時に2世帯が
退去した。4戸アパートは1世帯のウェイトが25%と厳しい。
家賃設定をオール込みで6万にして現在も満室をかろうじて維持。

固定資産税は毎年約20万。
あとは、下水工事や補修で年間平均15万程度の修繕費。
これで何とか5年やってきた。あと6年で借金無しになり楽になる。
って時に、1世帯がまたもや退去。おまけに屋根と外壁工事で150万。

恐らく建物が潰れるまでに3700万はペイできないだろう。
でも、86坪の土地は残る。千数百万で土地を買った計算になると思う。
俺はリーマンしてて、月収手取り26万。
アパート経営での収入は、月1〜2万のタバコ銭程度だ。
ただ、自家用車と携帯電話の一切について50%を経費計上している。
年末調整後、2月に確定申告してるけど、数千円払うか戻るかの繰り返し。

さぁ、俺は正しいのか？
少々、不安だ。

>>271
　それだけ自己資金入れれば、破綻することはないでしょ。
　あと6年がんばって、ローン完済した後からが楽しみ。
　建物はキチンと手をいれれば40〜50年は持つから、安易に解体せずに
　できるだけ引っ張って使い続ければ、超長期では勘定は合うんじゃないか？
　
　おそらく、本当においしい思いをするのはあなたのご子息ではないか。

>>272
アドバイス有難うございます。
ダイワハウスの軽量鉄骨って40〜50年も持つんですか？
でも、仮に耐久はしたとしても設備面で、ローンが終る頃には他のアパートと
競走するだけのレベルにないと思います。
現に、築13年の今でも、ウォシュレト,浴室乾燥機,オール電化・・・・
更に、間取りも当時のままで、今は不人気の洗面所と脱衣室とトイレが同じ空間。
次々と参入してくる新築物件には勝てません。

先日も13万円投資して、4戸にモニター付きインターホンを付けました。

>>273
＞ダイワハウスの軽量鉄骨って40〜50年も持つんですか？

リフォームしたことがあるがかなりヤバイのは確か。揺れるｗ

しかし本体は鉄骨なので腐ることは少ないし、床が落ちるとかはＲＣでも木造でも同じなので
ちゃんと手入れすれば（予想して補修するとか早めに塗装するとか）寿命は延びるよ。

ようするに賃料下げればいくらでも入ってくるので、どの程度までさげてもいいか、どの段階で解体するか、
解体後はどうするか、などを決めておくのがいい。
それと建物をキレイし塗りなおしたようなのでまるごと売却することも検討してもいい。

そんなボロでも買う人はいるし、売却することでまて別の物件を買うとか株にするとか
色々なほうほうがある。

全然儲かってないんだね。ご子息が儲かるっていったい何のための経営なんだよ。
今儲からなきゃ意味ないんじゃない？

＞ようするに賃料下げればいくらでも入ってくるので

それやると滞納者続出

>247
その辺のトップクラスのハウスメーカーは構造体が最大の武器、
その信頼性はその辺の工務店の比じゃないよ。

↑
>>271へのレス

>>277
施行はその辺の工務店がやるんだけどな　w

>>279
施工から始まるとおもってる馬鹿がいるな

>>276

滞納は保証会社が保証するから問題ない。中を汚されてもそれは保証会社が払う。

>>277
> >247
> その辺のトップクラスのハウスメーカーは構造体が最大の武器、
> その信頼性はその辺の工務店の比じゃないよ。

おいおいｗ　　まあ確かに「その辺の工務店の比ではない」のは確かだ。その辺の工務店じゃあ通路歩くだけで
揺れるような建物をつくるようなことは出来ないからね。

徹底した品質管理ｗ　のおかげでコストギリギリのウスさゆえに防音が貧弱でいったんさびだしたらサビにも弱い。
ペナペナだからベニアの耐力＝建物の寿命なのだｗ

>>279
その辺の工務店はやらないはずです。専門の下請け業者が配下にいるのでそれに任せます。
大工もハンパものがやってます。カンナ持ったことが無いとかそういう人。とにかく学生のバイトでも出来るように
出来ています。

>>281
知った口を利くなｗ

>徹底した品質管理ｗ　のおかげでコストギリギリのウスさゆえに防音が貧弱でいったんさびだしたらサビにも弱い。
ペナペナだからベニアの耐力＝建物の寿命なのだｗ

大刀やレオじゃあるまいし、脳内杉ｗ

>滞納は保証会社が保証するから問題ない。中を汚されてもそれは保証会社が払う。

大刀やレオじゃあるまいし、脳内杉ｗ

>カンナ持ったことが無いとかそういう人。とにかく学生のバイトでも出来るように
出来ています。

大刀やレオじゃあるまいし、脳内杉ｗ

>>284
ダイワな人？ｗ
最新のは知らないが↑の当時のはそういうつくりだよ。

構造的には軽量鉄骨だが大臣認定構造だから「ペナペナ」だ。キリギリの耐力しか見込まれていない。
それに対して工務店や地場の建設業者は市販製造品しか使えないので構造計算で算出された
強度で作られる。それとダイワのは現場組み立てのプレハブ（それもおかしな表現だがｗ）だから
おもいっきり素人に近いのが建ててる。

通路を歩けば判るが「揺れる」住宅はこの建物ぐらいしか無いｗ　レオパも揺れるけどなｗ
それといくらペナペナといってもさすがにレオパほどのクズではないので
「ある程度のプライバシー」は守られる。ヘッドフォンで聞くＡＶのあえぎは聞こえない。
しかしＳＥＸなんかは建物が揺れてしまうので力をこめたこつくりは出来ないのだ。

脳内乙ｗ

このへんの板はハウスメーカーの工作員が定期巡回してるからな。
本音を書くとあっという間に荒らされる。

さらにいうとアパマン建てて最初の頃はキャッシュフローがいいから、ハウスメーカーのセールストークを間に受ける低脳大家が知ったかぶりしてる。
20年や30年くらいアパマン経営したうえで書き込みしてる奴がどれだけいることか・・・　w

脳内馬鹿大家乙ｗ

具体的な反論もできない馬鹿が粘着してるからね

キモ杉ｗ

地場工務店で建てたい奴は建てればいいんじゃねぇ？

アンチ・ハウスメーカの脳内大家が必死だなｗ

どうせ地場工務店のボロアパートしか建てられへん貧乏脳内大家だろｗ

>>289-294

本日も巡回、乙でござんす。

今時、ハウスメーカーのアパート新築してうまくいきそうな場所あるの？
都市圏（大都市、地方都市）の中央部への公共交通アクセスが十分で
（例えば駅から７分以内）で、スーパー、コンビニが近く、
地方なら駐車場もあって、地価が比較的安いところ。
客層は高所得で転勤の多い業種。単身赴任者など。
考えれば考えるほど、マンション建てたほうが良いような・・・

今は新築からやると儲からないな
建物の回収に15年、20年かかる
特に地方最悪

>>207
アホかいなｗ

>>297
笑けたｗ
お前みたいな馬鹿がたくさんいると助かるなｗｗ

何が助かるの？

今建築費高いからねー
家賃安い上に駐車場必須だったり、需要少なかったりの地方は
たとえ土地があっても新築でやるのはちょっと割に合わない気がする

都市部の良いところの土地を持ってるなら
利回り優先で地場工務店木造2F建てorローン多くこさえて大手マンション
で悩めるけどね
でも大手でたくさん金かけていいもの作っても、結局痛むのは水回りとか付帯設備の部分が主だから
修繕費は工務店の木造とあんま大差ない気がしてるから
地場工務店木造2F単身向けが一番安定してるかなーって感じてる

名古屋近郊、住宅街真ん中に約60坪（多少畑ありだが）目の前に大きな県立公園
環境はすこぶる良好。駅へは約2km、駅から名古屋まで15分

こんな状況なんですが、新築で
１）単身向け1dk2F４棟駐車場付き（某著名メーカー）総額33,000千円（高いよね）
　　理由：近くに工場あり単身の需要がある。ターゲットは単身寮出た余裕のある単身者
２）家族向け2dk2f２棟駐車場つき（マイナーメーカー）総額25,000千円
　　理由：住宅街なので新婚向け？

との案があります。どうしようかな？忌憚のないご意見を。
諸先輩方よろしくお願いします。

当方３０代後半のリーマン。
自己資金10,000程度、他に1軒家8万で賃貸中
本業は不振業界、現在転職計画中。
アパート経営で収入減を補填できれば。

地方だけど40�u以上の大きさの新築で家賃55000円〜
駐車場一台は無料で二台目は3000円。
坪50万程度で建てると数年前に言っていた。
住まいの参○日で聞いた話。
得かどうかは皆さんの判断におまかせします。
ちなみに私は遠慮しました。

嘘のようなホントの話。
昨日、アパートの管理を委託していた地元不動産屋から、ダイワリビングへ
スイッチ契約しました。
この地元不動産屋はかなり地元では大手ですが、どうも社員一人一人が抱えて
いる物件数が2000件とキャパオーバしているようです。
この前も7ヶ月の滞納を放置し続け、叱咤激怒の上、やっと裁判まで持ち込み
ましたが、当の滞納者は出廷せず、連帯保証人は82歳の高齢者で
「知らぬ存ぜぬ」の一点張りを通し続け何と免責(？)に！
これが法治国家か？　
これに対し不動産屋の営業マンは「無い所から取れない。これが現代の判決です」
と涼しい顔でした。
結局、自分で滞納者の勤務先まで押しかけ、2割引の現金払いの条件提示して
回収しました。勿論、その後、この滞納者には出て行ってもらいました。

管理会社を変えた本当の理由は、築14年で色々と出てくる問題について
自分とこの商品であるハウスメーカの方が知識や対応に精通している
ことと、いざという時に、大工，設備屋，瓦屋，ガラス屋，ペンキ屋，
畳屋，その他の業者の手配が迅速だということです。
事実、数年前、大雪の際に駐車場の除雪の手配で、不動産屋は除雪業者
がパンク状態で手も足も出ませんでした。で、ダイワリビングに相談したら
翌日には　スカッ　と行きが無くなってました。

ちなみに私はダイワハウス関係者ではありません。
それどころか、2年前に自宅をダイワハウスで建てたのですが、この時
基礎〜引渡しまで、逐一写真を撮り、起こった問題やもめ事を自己のＨＰに
晒しています。

外装工事はまだ？

うちもダイワリビングやで

昨日の打合せで説明されたのですが、ダイワリビングはダイワハウスの商売の
性質上、直接入居者募集はしないそうですね。
地元不動産屋に募集させて自分達が管理をする。ということらしいです。
それって、地元不動産屋と喧嘩してダイワリビングに寝返った僕にとっては
空き部屋を埋めるという点で不利では？　と思ったのですが、最近この手の
例が多く、特に支障は無いそうです。

うちの積和不動産も同じやで

大手のハウスメーカー系管理会社が地元の不動産屋を一手に抱え込み直接募集の大家の打撃になっている。
ってーのは、もう常識。
物件も大手のハウスメーカー系じゃないと埒が明かない状態。

↑そんなこと書くと、
地場工務店で建てた貧乏大家が必死に反論するぞｗ

囲い込みすごいよね。管理会社が強く出てくる
ようになったなと感じる。
心理的に抵抗できない大家の痛いところだね。

最優先は、借上げ物件だよ。
抵抗するも何も管理会社が大家だからｗ

借りる人は何処で作った物件なのかチェックするものなんかな？
俺なんか一人暮らしするとき全く気にしないで選んだけど…
相続で土地が手に入ったらリーマンリタイアして
専業大家でほそぼそ生きていこうかなと思ってたんだけど
管理も自分でやる大家さんは今の時代もう無理なのか？
建てる物件も地場工務店で作るような木造アパートにするつもりな俺涙目ｗ

リーマン続けて、シャーメゾンにしときｗ

>>314
まあ最終的には自分で決めることだからね。

でも、多分相続してからでは遅いでしょ。相続税ちゃんと払えるの？
高いよ。今後はもっと高くなるだろうし、相続分配で揉めるのもよくある。

それに消費税が仮に１０％になったら、今３千万で１５０万のものが３００万。
１億ならば５００万が１０００万になる。木材や鉄骨が今の値段であるわけもない。
というかインフレになったら、建築費も倍くらいになる可能性も考えるべき。

土地を切り売りするか、今貸すか、今建てちゃうか。何も考えないようにするか。
まあどれが正解かも分からんね。とにかく相続してからでは遅いと思うよ。

とりあえず親の土地の上に自分でアパートを建てる。
借地権割合５割ならこれで相続税評価額が半分になる。
その後、家賃収入でちょっとずつ土地を取得ってのはどうなん？

あるいは親の預金口座を管理できる立場なら、一気に、「銀行借入→土地代を親に支払→口座は自分が管理するからころあいを見計らってその金で銀行に返済」ってのも出来と思うんだが。

親の口座から引き出してすぐこれをやると税務署にばれるけど、１年くらい貸し金庫か箪笥預金に寝かせたあとにやれば、まずわからんだろ。

名古屋の南区周辺で
利回り10％前後の、
アパートあれば即買うよ
工場の派遣会社が住人つけてくれるよ

ここの大家さん、凄いね。新米大家の俺には分からん事だらけだよ。
一体、何処からそんな知識を仕入れてきてるのか…。

やっぱ、人生経験豊富なのかな。

長い間地場の不動産屋に管理してもらってたが、今回は半年経っても埋まらない。
この不動産屋も大手ハウスメーカの管理会社に抱え込まれたらしいｗ
うちの物件も２の次３の次にされてるのかｗｗ

今日の夕方、不動産屋から電話が入り、空室に入居者が決まりました。
やべえなぁ、明日、ダイワリビングの担当から不動産屋に「縁切り」電話入れ
る予定になってるんだが。
ま、仕方です。ビジネスですからドライに割り切って予定通りの行動をとります。

>>321
管理はともかくとして、仲介を一本化してんのかよ　w

あーあ、仲介「まで」やられてるのか。。ｗ　バカな大家だと営業マンに言われてるね。
別に「窓口を一本にする必要は無い」し、そもそも管理会社と不動産屋を別にすべきとこのスレッドでの結論も知らないようだね。。

>管理会社と不動産屋を別にすべき

実務経験浅いなｗ

>>323
どこでそんなアフォな結論が出た〜ｗｗ

何で管理会社と不動産屋を別にすべきなの？

これから大家をやろうかと思ってるんだけど
このスレを読んでると
気をつけるのは、空き室と滞納ですね。
立地の良い場所の物件を買って、入る人をよくチェックすれば
いいわけですね。

>>322
こいつも全然意味が分かってないらしいけど、貧乏大家か？ｗ

綾瀬はるなが入居してる物件と上戸彩が入居してる物件では
どちらが買いですか？

すいません。
>>322　>>323　　さっぱり意味が解りません。
アホで結構ですけど、ダイワリビングは仲介(＝入居者募集)は地元の複数の
不動産屋に手広くオファーしてるみたいです。
従って、私が縁切りした不動産屋も厳密には縁切りされてないんですよね。

失礼ですが、大家さんなさってるんでしょうか？
>>322　>>323

いいなあ。ダイワさんや積水さんは。
パナホームは管理やってくれるかなあ？

それは置いておいて、

>>305

（従来）

271さん------<管理委託、専任媒介>------不動産屋Ａ・・・・他の不動産屋に仲介依頼しているか不明


(今後)

271さん------<管理委託>------ダイワリビング------<媒介>------不動産屋Ａ，Ｂ，Ｃ，etc


不動産屋にとっては、管理委託を打ち切られることによって
管理料収入がなくなるけれども、
これからもダイワリビングさんに271さんの物件を仲介することで、
不動産屋は271さんの物件を使って商売ができるんだから、
271さんは、不動産屋との関係を気に病む必要はさらさらないと思う。

レスを拝見した限りでは、前付き合っていた不動産屋は
客付けは良いように思える。しかし付けてくれた客の客層が悪かったら
何にもならないし、むしろ付けてくれなかった方がましという場合もある。
滞納の管理が出来ない管理会社は、管理とはいえないですから代わって正解。

ところでダイワリビングさんは３ヶ月以上の滞納保証はやってるの？
やってなかったら、結局前と変わらないと思うが。

>>331
やらねｗ

管理は自分でして入居者集めだけ不動産屋に仲介して貰うってのは
この御時世もう不可能なのかね？
大手ハウスメーカーの圧力ってそんなすげーのか…

管理は自分でやり募集は専任の業者に任す　それでいいんじゃないか？
ハウスメーカーの圧力なんてあるのか？

シノケンってのはどうですか？
前、説明だけ聞きに行ったのですが、金だけ出して
あとはまったくノータッチでシノケンが全部（管理や募集）やるっての
自分的にはうまみはまったくないと思ってやりませんでしたが。

私の行動は正解ですよね？

>>333
みなさん全然普通にやってますよ

>>331
アドバイス有難うございます。
ダイワリビングは滞納保障はありません。
でも、滞納に対しては1ヶ月目から対応するそうです。(←当たり前ですが)
前の不動産屋はこの辺りがルーズでした。1〜2ヶ月分を未納にして一括で
払うといった住人に対し、都度催促できなかったという事情もあるでしょう。

私の住まいや勤務先は、物件とは距離にして30kmほど離れており、実質月に1度
程しか見に行ってません。
これですから、物件の所在地にキッチリ管理してくれる業者が必要なのです。
この点ダイワリビングは金儲けの狙いもあるでしょうが、例えば、排水管の定期
ジェット洗浄などといった、通常では考え付かないようなメンテ項目までアドバ
イスしてくれます。不要と思えば断ればいいだけの話です。
築14年を経過したアパートで修繕のスパンも短くなるでしょうし、私のように
建築物音痴にはある意味助かります。

ハウスクリーニングのタイミングっていつが多いでしょうか？
前の入居者が出てすぐの方が、次ぎに見に来た人が借りてくれそうな気もしますが、
新しい入居者が決まってからの方が多いですか？

滞納保証制度には入っておいたほうがいいかも。

日本セーフティやリプラスなどのシステムは家主が直接加入できたはず。
入居者に内緒に加入することも出来るシステムもあるらしい。
連帯保証人が無くても加入できるシステムもあるらしい。
滞納のほかに退去訴訟費用や残置物の処理費用の保証。
不審死の物件に対する若干のお見舞い制度もある。
追加料金を払えば退去リフォーム費用でもめた場合の
訴訟費用などの面倒を見てくれるところもある。

ただし滞納の報告が遅れると保証してもらえないので注意。
あくまでも滞納保証会社は、家賃の取立屋さんだから。

また、高齢者、外国人、収入に不安のある方向けの滞納保証を
（財）高齢者住宅財団　がやっている。

これからは賃貸の競争激化により、礼金をとったり、敷金を預かったりしにくくなるし、
高齢者が増えるので連帯保証人の確保も難しくなる。
終身雇用の崩壊により、収入も不安定になっている。
更にモラルハザードも起きている。
物件によっては、入居者の１５％以上の人に家賃の遅延が生じている
というからね。

なるほど

>>338
クリーニングは退去後なるべく速いほうがいい。

退去後の不具合が判ることが多い。（入居者原因か消耗かの判断のため）
キレイな部屋なら案内してすぐにキマることが多い。
クリーニング代の負担で揉めない（金額とか余分な清掃費とかが発生しにくい）

遅いほうがメリットあるのは、次の契約者の入金でクリーニングできるとか、入居直前のほうが
キレイなままで気持ちいいだろうとか、その程度でしかない。
前者は論外だし、後者はそんなものは入居者がさっと掃除する程度できれいになる。というかそれくらい大家がやってもよかろうに。。

>339
つーか、そんなの管理会社の業務内と駄目だよな
大家が甘すぎる、つか管理会社を甘えさせ杉ｗ

畳とシリンダーは入居直前の方がいいな

>>342
管理会社に支払う報酬の額にもよると思うが。
管理報酬が家賃総額の２〜２．５％だったら、
「滞納家賃の取り立てどうなっとるんや、ゴルァ」とは言えまい。

それなら金銭管理は大家がやればいい

>304
亀レス失礼します。

それ、本当ですか？凄い話ですね。裁判持ち込んでも、そんな事に…。

実は私も一部屋、家賃滞納されてるんです。若造なりに頑張って、何とか退去させる
所までは漕ぎつけました…が、相手は滞納分を支払いません。当然、保証人もナシ
のつぶて…。

知り合いの不動産屋さんに相談したところ「滞納者を退去させるところまでいっただけ
でも、まだマシです。正直払わない入居者は、どこまでも支払いませんよ。仮に裁判
起こしても、裁判費用が延滞家賃を上回れば、何にもなりませんし…」
といった感じでした。

悔しいですが、確かに裁判ってお金掛かりますもんね。小額訴訟って手もあるけど、
勝訴したところで素直に払ってくれる相手でもなし…。強制執行までの道のりを考える
と、なんとも苦しい気持ちになります。

>339
確かに滞納って火災や地震、風雪害と同じくらい厄介な問題ですから、保険に加入す
るのと同じ様に、そうした保証会社に入るって考えもアリですよね。

でも、料金ってどの位するんだろう…？

>>338
ワンルームの場合
回転がはやいので
午前中に退去してもらいその日のうちに
クリーニング完了
自分でやってますが、夜までかかることも。

仲介業者に退去日の午後現地打ち合わせ
と告げておけば、手間も省けるしその日のうちに
次ぎの入居者が決まることも。

>>319
滞納はされた方が負けですわ。
内容証明、支払い督促、仮執行、、、全て法に則って段階踏んでも所詮アウトロー
には通用しません。(なんてったってアウトローですから)
裁判費用は管理会社に出させましたが、弁護士費用は滞納家賃分を考えると話になら
ない高額です。
知人の方が仰るとおり、出て行ってもらっただけでもラッキーです。
管理会社の営業マン曰く、「週3件、裁判所に来てます」とさ。
「ほとんどの大家が泣き寝入りで、もう回収は諦めるから、とにかく早く出て行って
もらって次の入居者探す方が賢明だ」ってなるみたいです。


クリーニングの話ですが、退去後即実施し、畳だけは入居直前に仕替えます。
但し、畳も置いておかず、畳屋さんに持って帰ってもらって保管してもらってます。
放って置いたら、露時期にはカビ地獄になるからです。
（ましてやクロス張替えなどした場合には部屋中湿気だらけですから）

家賃の信用機関って作れないの。

>>346
>でも、料金ってどの位するんだろう…？
大家は払いません。あくまで「保証人を立てられない人が保証人の代わりとして」保証してもらうからです。
ですので保証料は入居者負担です。保証会社スレがありますので詳しくはそっちで。
ちなみにＪＩＤという大手？だと、保証料が賃料の50％ぐらい、４５日以内の滞納通知で全額補償、
最終的に払わないで退去した場合の部屋の修理とか補修料も全額補償しますとのこと。もちろん取り立てというか
支払い交渉はやりますが、払わないのを代わりに払ってはくれません。
（即日建替え払いをして金利と手数料を入居者からせしめるようなサラ金上がりの会社もあります）

それと不払いですが催促と裁判の判決はもらってください。出来れば金利もつけとくといいです。
数年放置して（もちろんその間も通知はすること）金額が上がったところでドーンとやればいいです。
取れる取れないというよりも「いつか必ずもぎ取る」ような人には払うのです。
（だからサラ金にハマってるひとも、厳しいヤミ金から返済をする）

>>349
作ったとしてもだれがその照会費用を払うと思う？

大家：出来るだけ払いたくないケチ多し
不動産屋：いまや保証会社におまかせっきり
保証会社：結局取立するんだし、立て替えすれば金利と手数料でウハウハ
入居者：大部分の人は痛くも無い腹をさぐられて不愉快、場合によっては訴訟も

保証料は入居者持ちだから
大家は痛くも無い
保証会社は普通に払う入居者の保証で収益が出る
不動産屋は手数料収入でウハウハ、大家からも督促しろ！とせかされずに済む
ＤＱＮ入居者は催促されても「あ〜忘れちゃったぁ〜」で済む
普通の入居者は「今度引っ越すときは保証人探すかなあ」

という感じだ。今までなかった市場だけどあっという間に広がってもはや携帯電話と同じように当たり前の状態になった。

>>341
なるほど。
参考になります。
ありがとうございました。

>>347
こちらも、ありがとうございました。

>>348
クリーニングの件、ありがとうございました。

アパート建てようと思ってとりあえず工務店に話ししにいったら
鉄骨で4階建てくらいの予定してるんですがって相談したのに
猛烈に2階建て木造をプッシュされて困ったｗ
そりゃ利回り良いのは分かるけど単にお前の所が
木造しか建築ノウハウねーんじゃねーかと思わずにはいられなかった
たしかに従来工法の木造だと色んな所の話聞いた感じだと工務店のが安いんだけど
鉄骨だと大手メーカーのが安かったりすんのかな？
さすがに積水とかの高級メーカーは手が出ないけど
最近色々と話題のタマホームとかどうなんだろう
ハウスメーカーで一番安く作ってくれるのってどこかね？

>>355
今は構造計算必要な物件は建築会社いやがるだろ　実際

工務店なんか現場造りだから手抜きだらけｗ

ハウスメーカーでもアパートの商品を出してないとこはダメｗ

今は木造3階でも構造計算必要だから工務店レベルで相談しても作れないよ
図面屋か既製のハウスメーカーのほうが今のところはマシ

>>355
普通の工務店だとノウハウは無いだろうね。でも構造計算や設計は計算屋や設計事務所がやるものだし
施工も二階建てと変わらん。

工務店だとやはりメンテ費用を気にする。
外壁の塗装だけでもかなり高額になるからね。５００万とか言われたら払える？

ＨＭの鉄骨（軽量鉄骨かな？）は安いはずなんだけど結局マージンがでかいので高いものになってます。
レオパが一番安い（建物価格の原価はね）のだが売るときは一番高いのと同じｗ

一棟買おうとおもってるんだけど、フルローンだと２０００万くらいの物件が限界ですかね。
手数料くらいは現金で準備できるけど、年収４００万リーマンで、評価額３０００万の土地持ちです。

できれば、アパート一棟かって、一室に住み、自分の土地に木造2階建てアパート建てたい。
んですが、無謀ですかね。。。

>>361
年収400万そこそこでフルローンなんてヘソで茶を沸かすような話。
くだらんこと考えてないで働け！


アパートの１室に住んでちまちま家賃を小遣いにして、どんだけの人生だよ
もっと夢を持て

>>362
今３０歳なんだけど、５０歳くらいまでに払いきって、更地にしてうっぱらって
南国にでも逃げようかとおもって。。。

年収４００万だけど、酒ものまなきゃ女もいないし、年間２００万くらいしかつかわんの。
年１５０万はらって、２０年ローンで２０００万くらいの物件なら買えるかなとおもて。。。

で、その収入で、新築１棟たてられるかな、、、なんて。。甘いですかね。。
５０歳になったら、今持ってる２０００万の土地＋今回購入したい土地１０００万で、
合計３０００万もって海外移住しようかなと。。。

>>363
なんだか・・・

俺28だけど君の年収の倍近くもらってるよ


このｽﾚ読んでそんなこと考えてるなら、もう少しよく考えろ
このｽﾚは地方ｱﾊﾟｰﾄの零細ｵｰﾅｰの足の引っ張り合い、の以上以下でもないよ。

3000万の土地あるんだったら、そこにまず自分の家建てて嫁もらって、ｱﾊﾟｰﾄなんてそこからだろう。
順番を誤るとロクな人生にならんよ

>>363
煽るばかりじゃかわいそうだから・・

ﾌﾙﾛｰﾝなんて無理だよ
最低2割くらい自己資金いるよ

それに、年収400万ってどうせろくな企業じゃないでしょ？
リーマンの融資って勤めてる会社の影響でかいよ
まず一度銀行行ってみ？
予想以上に冷たくされると思うから

突き放して悪かったけど、不動産っていっても2割は税金。1割は経費。
不労所得はお小遣い程度で考えたほうがいい＞年齢的に


人生は長い。

>>364
年収あげるには、地方にいたんじゃだめぽいし
かといって起業するほど気合はいってないし。。

将来の夢はNEETだったんで、不労収入ほしいよママン

>>365
一応、４〜５００万ならひねり出せると思うんだ。
資産管理してないけど、有価証券もってるから。
あんまり上下してない株で、配当めあてでほったらかしです。

＞それに、年収400万ってどうせろくな企業じゃないでしょ？
耳がぁ！！耳がぁ！！！！
すみません。まともな企業って、どうやったら中途入社できるんですかね。
もう、最終学歴が専門学校っていう時点で終わってる希ガスorz

親切な方ですね。いじわるな言葉の裏にも愛を感じますﾊｧﾊｧ

>>368

なんかレベルが低いな、もっとこう桁違いの大家はいないのか？自慢話してくれ
夢が無くってナ・・

>>363
それならローンで買わなくても、普通に５０歳まで貯蓄した方が金残るだろうに

っていうか、2000万でアパート建つんですか？
いくら土地ありでも、建物と外溝で3500万は最低かけないと勝負にならないのでは？
いや、あくまでも、2LDK×4世帯　って規模を勝手に想定しての話ですけど。
これは都会も地方も関係ないでしょう？

第一、2000万のアパートに150万/年の返済だと、こずかい銭は「あるなし」程度
でしょうねぇ。

すいません、アゲげてしまいました。

2000じゃ4コでも辛いと思うよ。

>>372
2000万ではたたないでしょ。2000万の中古物件を買って、余ってる土地に鉄骨2Fアパート建てんの。
購入するとしたら、1K6戸築15年とか狙うし、2000万で買える地方です。オーナーチェンジ物件探してま。

また、余ってる土地って、大学からちゃりんこ10分の距離だから1K4戸or6戸の予定。
予算に合わせるけど、3000万ありゃ建つと思う。近所のきったないアパートもつねに満室な
地域なので、稼動で70％は見込んでいい希ガス。
リーマンやめるつもりはないし、50歳までの20年で払い切れれば、専門卒では勝ち組かも〜☆ミ

>>370
自慢できるような大屋は、なんでも相談室なんかにゃこないんじゃぁ。。。('A`)

年収400万だけど2000万の中古物件買うので
返済期間20年でフルローンおながいしますと
銀行に逝ってみるべきだよ。そして
是非その時の銀行員の反応をここで披露して
もらいたい。

自分の土地に建てる為の3000万はどうやって捻出するつもりなんだ。
せっかく土地有るんだし2000万の中古物件なんかかわんでも
始めっから土地担保にして今あるとこにアパート建てた方がいいんじゃね。
1K6戸なら鉄骨じゃきついかもしれんが木造なら3000万でも可能だし。

>>375
負け組の典型みたいな人間がいて癒された

タマホームで賃貸住宅建てた方いませんか？

>>377
建設費は鉄骨だと木造の何割増を想定したらいいのでしょう？

>>376
おｋ把握。銀行いってきまつ。
自分のもってる2000万の土地担保に、土地＋中古アパートで2000万の物件って
そんなに厳しい条件じゃないとおもうんだけどなぁ、、、銀行さんしだいかぁ。。
休み明けたら銀行いてきまつ。ｗｋｔｋで待っててorz

>>377
中古物件のほうは土地担保にフルローン組んで、自分の土地に建てる3000万のほうは
有価証券分でどうにかしたい。たぶん儲けでてるとこ売っても500万はあるから
利益でてないとこも片っ端からぶんなげれば合計で1000万くらいはあるとおもうんだ。
半分はおじいちゃんの遺産だお。おじいちゃんありがとう。なむなむ。

考えてみればはじめっから自分の土地にアパート建てるのもよさげですが
建物の資産って年数建てばなくなるものだから、できれば土地をふやしたいおっおっお。
ありがとうございますお。

ネタのような気がしてきた

>>363

なんだか、まだ迷ってるの・・？


俺はそんなに優しい人間じゃないけど、もうひとつだけ。




はっきりいって、この板の連中は、前記のとおり、ﾎﾞﾛｱﾊﾟの零細ｵｰﾅｰの巣窟。
人の金で生きているケチな連中の集まりだ。
そこから建設的な意見を期待したって無駄だし、なによりこの投資は、初期投資額が大きい。

よって、それなりに投資をこなしてきた輩がやるにはいいけど、君みたいな昨日今日の人間がいきなりはじめるのはどうかと思うんだけど。


いきなり何千万も投資するのじゃなくて、手持ちで500万うごかせるんだったら、もっと投資経験を積んでみるべき。



投資は不動産だけじゃない。


しかも今は建物単価が上がり、貸付金利が上がっている状況。
ｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄも素人が突然始めるほどのうまみはない。
金利動向は上含みだしな。

続き

ポートフォリオなんて考え方は、今のところ皆無のようだけど、ちょっと考えてみて欲しい

俺の場合、

外債（豪）：２０
グロソブ：１０
ETF（日本株）：２０
不動産（区分）：３０
FX：１０

で7000万を回してる。
ちなみにﾛｰﾝはまだ組んだこと無い。
実質の利回りは多少不確定分もあるけど、今年は日本株が良いからたぶん18%くらいだと思う。

現状、これらを全て現金化すればここで煽られてるｱﾊﾟｰﾄ買えるけど、俺は絶対買わないなぁ。。
リスク分散の観点から言えば、そんなに愚かなことは出来ない、ということ。
地震が起きても、放火されても、自分の生活がガラガラっと崩れてしまう。保険はもちろんあるだろうが、建て直しは相当きついだろう。
そんな不確定要素に自分の生活を本気で預けようなどとは、愚かとしか言いようが無いということ。


いま500万あるんだったら、それでポートフォリオを組んでみろ。
そして、来年確定申告をする。
それでもまだｱﾊﾟｰﾄが欲しいのならそうすればいいし。

他の可能性を全て排除して、いきなり全力でｱﾊﾟｰﾄ買うなよ。

俺はそれが言いたかっただけ。

>>384
先生！ありがとうございます。目からうろこでした。そうでした。投資の基本は分散投資でしたね。
株のポートフォリオはありますが、自分の資産運用のためのポートフォリオをつくってみます。

うぅ、貧乏は不動産は敷居が高すぎますかねorz
ボロアパートの零細オーナーになりたいおorz

もしくは、いまの環境をすてて、本気で仕事するかだなぁ。。。ぬるま湯から、、で、、る、のか　？

まぁどんな生き方が幸せかにつきるんじゃねーかな。
俺は364の言うところのケチ零細大家だけど、年250万程度の手取りで十分満足してる。
管理も自分でしてるけどぶっちゃけ管理なんてほぼなんの仕事もないし
たまに共用部分の掃除をするくらい。
他に働いて無くてほぼニートみたいな貧乏生活してるけど俺は超幸せｗ
後20年もすると建て替えしなきゃどうにもならなくなるんだろうが
その頃は50歳超えてるし土地うっぱらって完全ニートになるつもりだぜｗ

>>386
あーそれもいいですねぇ。
貧乏暇だらけも幸せですよねぇ。

わたしなんか、リーマン＋αで稼ぎたいだけなんで、年間100も利益出るなら
ばんばんざいなんですよねぇ。。志ひくすぎますかねぇ。。。orz

>>384
恥ずかしい奴だなｗ

>>386
＞まぁどんな生き方が幸せかにつきるんじゃねーかな。

だね。私はあなたが羨ましい。

うん

ただ250は正直キツイんじゃないだろかと思う

手取りって事は税さっ引いた後だろうから
家賃も掛からない状態で月20万以上あると考えれば
ニート状態なら使い切れないほどの金かもしれんなｗ

必死でこのスレ読んで、
しかも必死な長文繰りかえす364氏が痛いのは同感

ポートフォリオ言うてみたいだけちゃうんかと

>>393-394

うっさいﾊｹﾞ
ｵﾏｲﾗは必死こいて地方のﾎﾞﾛｱﾊﾟ買ってその1室にすっこんでろ
願人口減少
祝賃貸破綻・∀・

>348
>350
遅れて申し訳ないです。早速のレス、ありがとうございました。

保証人が立てられない（立てたくない）人が、保証会社に自己負担で加入する訳ですね。
保証会社の詳細に関してはレスにある通り、該当スレッドを参考にしてみます。

家賃滞納は…意見が分かれる部分みたいですね。
でも正直な話、家賃滞納は開き直りさえすれば何とかなる…みたいな感じだったら、アパート・
マンション経営なんて、やってられないですよね。

それにしても、滞納家賃には金利を付けられるんですか！驚きました。

ところで、滞納したまま退去した借主に対して、皆さんは敷金を返金していますか？
私は>346の件で、相手に敷金を返していません。滞納家賃を支払ってくれれば、返金しようと
思っていますが…。

でも、逆に借主から「敷金返せ！」とか言われたりしないか心配です。
何せ、今の時代は家主の立場が弱い上に、自分の義務は果たさないけど権利は大いに主張
する、という常識外れな人も多いですから…。

>>396
中古土地込みで3700万の中古物件（2LDK×4世帯）を買って約5年、正直、家賃滞納
なんぞ対岸の火事と思っていたら、実際自分の身に振りかかりました。
7ヶ月滞納の相手に対し、敷金は返しませんでした。
どうせ裁判所から判決で支払い命令が出るのですから、滞納者も返ってこないともの
と認識していたようです。

保証会社の件ですが、皆さん色々おっしゃってますが、よくパンフレットを
見て下さい。
確かに契約は入居者個人ですけど、いざという時の金の動きは、保証会社→管理会社
となっているでしょう？　考えてみれば、契約者である入居者が滞納したところで
「すいません、私、滞納しますんで家賃を払って下さい」なんてやり取りはある訳無いです。
結局のところ、契約金は入居者持ちで実質は管理会社と保証会社の契約のような
色が濃いのですがこの辺りどうなんでしょうかねぇ。
というのは、9月16日付けでウチのアパートに入居が決まった方が現在の管理会社により、
保証会社と強制契約をさせられてるんですよ。（今回の滞納問題もあったので）
で、前述の通り、私は11月1日をもって管理会社をダイワリビングにスイッチ
します。この場合、保証会社の契約はどうなるのか？　興味深いです。
もし、個人契約ならばそのまま移行できるはずですよね？

本件、また、レポートします。


>>364
7000万の運用、羨ましいですなぁ。
私は自己資金2000万に1700万借金してアパート経営始めましたが、元々儲けるつもりは
ないんで返済を毎月15万に設定し11年完済にしました。
他には4年前から500万ほど投信始めてこれは25％ほど回収しました。
最悪なのはFXです。200〜400万で最初の1年で160万儲けたんですけど、今年の盆、
1週間で130万も失いましたよ。

>397
レス、ありがとうございます。
やはり、最低でも裁判所から支払い命令の判決を出して貰った方が良いみたいですね。
滞納家賃が敷金を大幅に上回ってますんで、相当横柄な相手じゃなければ、敷金返せ！なんて
事は言ってこないと思いますが、何せ相手は滞納者、油断なりません…。

保証会社の件、私も気になります。管理会社が変わった場合、一体どうなるのか。次の管理会社
にそのまま引き継がれるのか、それとも再度契約、なんて事になるのか。レポート、楽しみにして
ます。

>397さんは、他にも投資してるんですね。他の大家さんもそうなのかな？
私の場合、どうも株やFXといった類は仕組みが分からないので、大家業以外では地道に働いて
稼いでます。
仮に仕組みが分かったとしても…多分やらないと思います（汗

でも、一気に儲けてる人なんか見ると、ちょっと羨ましくはなりますね。

正直7000万の運用にしては分散しすぎでしょ・・・
分散＝リスクとリターンの平均化だからね
他に収入があってそれをリスク無くキープしたいって人は分散はお勧めだけど
増やしたいって人には意味が無い行為

>>396
＞それにしても、滞納家賃には金利を付けられるんですか！驚きました。
新米大家さんと書いているみたいだけど本当にそうみたいだね。
まずは契約書をよく読んでみましょう。大抵滞納時には金利をつけると書いてあるはず。
それを書いてない契約書を作った不動産屋とは今後付き合わないほうがいいでしょう。

＞ところで、滞納したまま退去した借主に対して、皆さんは敷金を返金していますか？
どこの地域なの？東京と関西じゃちょっと違うようだけど。。

東京だと、滞納したまま退去した人には、「滞納分の賃料+クリーニング代+補修費+残地物の処理代」を
敷金と相殺して残った分を請求するのが普通。
つまり、「未清算にはしない」ってこと。清算することで今度は「未払い」となるわけ。

時効は忘れたが、そうすることでその年度中の仕分け（敷金は預かり金扱いゆえに課税されない）が変わるし、
債務となれば最終的に相殺することも出来るので、そういう形にするほうが良い（らしい）。

だから、ある程度の額（一か月分とか）なら目をつぶるほうが面倒ではないということも事実。
税関係もあるし、そんなことでウジウジするよりも空き室を作らないほうが大事だからだ。

もちろん清算したらちょっと余っちゃう、という場合はちゃんと返す手続きをする。これは大事。
残地物は保証人に引き取らせたりして「なるべく金がかからないようにする」ことのほうが大事だったりする。


・・・とか書いていたら敷金を上回る滞納かあ。。なんでそこまで放置するかなあ。。

結局、初心者は大手メーカーで造るほうがいいのか〜

急になぜ？

>>401
ttp://cupramen.hp.infoseek.co.jp/kanebo/kamonegi.html

>>397
株とFXは怖いですよね。
不動産にはそこまでのリスクはないと考えますが、どう思います？
現物でしかもってないですが、仕手が入って5日連続ストップ安とかいわれると
胃液が逆流して鼻から
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って、出てきそうになります。
現物でこれなんですから、株しても不動産にしても、お金借りて、増やそうってのが間違いですかね。。。

比較的交通の便のいい山林買って、木をうっぱらって、地ならしして、住宅地にして売るほうが
リスク低い気がしてきたボロアパート1室住まいの大家希望ですorz

>>404
その山林買って云々ってのが一番
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って出てきそうなんだが

REITの方がリスク低い

>>400
うちなんか最近敷金１０万だから、そこから引いても赤・・・

付帯工事費込みで木造2階建てなら3000万
鉄骨3階建てなら6000万はかかるっていわれたんだが
1階分増やすだけで2倍って理不尽じゃね？
木造と鉄骨ってそんな違うの？

不動産屋に置いてあるアパート紹介の書類はどういったソフトを使って作ったら
よいでしょうか？ＰＲなどを付け加えたんです。

五階建ての1Dk10部屋が8月2日に建ちました。
とある不動産屋に専任媒介させてるんですが、
なんと今日現在一人しか決まってないのです。
他の不動産屋にも頼もうとしたら、これからだからと
その不動産は言います。どうしたらいいでしょうか？

５LDKのメゾネットを二戸一で建てたいと思っているのですが、幾ら位で建つでしょうか？

当初は二世帯として済む予定なのですが、何れ貸出し又は売却しなければならないかもしれません。

両隣アパートの間の土地なので、アパート風に建てたいと思っています。

お勧めのハウスメーカーも教えて頂ければと思います。

お願いします。

>>408
1階当たり木造1500万円鉄骨2000万円
鉄骨が木造の約1.4倍だからそんなもんじゃね？

>>408
情報が足らんな。土地面積、建蔽率とかおせーて

土地45坪で建坪率60%・200%の準耐火です。
1階につき3戸の予定なんで、3戸増やすのに3000万ってアホらしくねーと思っているところ。
でも1室に自分が住むので木造2階建てだと5戸しか貸すところ無いんだよね…
夢の貧乏大家生活にはこれだけだと収入足りねええ。
中間案で1F丸々駐車場にして2、3Fってやっても無駄かな。

>400
早速のレス、ありがとうございます。
アパートも、私が住んでいるのも関東です。そういえば、関東と関西では賃貸事情が違う
って事を聞いた事があります。でも、そんな部分まで違うとは…。

「何より空室を埋めるのが大事」って事は、不動産屋さんにも言われました。空室にして
しまうと、何より収入が無くなってしまいますからね。

退去後の清掃などに関しては、借主ではなく入居使用してた人がやりました。ですので、
清掃費や補修費等は、当方では全く出していません。

未清算にはしない、ですか…これは、税金関係も色々勉強しないと（汗

預かっていた敷金は1ヶ月でした。けれど、退去させるまでに3ヶ月掛かったもので…です
から、「滞納家賃3ヶ月分-敷金1ヶ月分=2ヶ月分」の請求でいいかな、と思ったんです。

何だか色々教えて頂き、本当にありがとうございます。

>>411
売却・賃貸、ともに需要があって初めて成り立ちます。
聞いた限りで、立地等よくわかりませんが、需要が少ないでしょう。
個人用として割り切る方が無難。

>>271
運用額はまだまだたいした事無いけど、現在のポートフォリオには満足かな。
アパート運営は初期投資額が大きいのと、やはり臨機応変な資金移動が出来ないのが最大のネックか。
投資で儲けよう等とまじめに考えてる人はやらないと思う。

271の状況だと、それくらいの金額で税務署がｶﾞｻいれすることはまず無い。
来年の確定申告は、車・携帯は全額経費にいれ、さらに家のネット代、固定電話代等も経費に入れて問題ないでしょ。

あとはその土地を売り抜けるか、維持するかだけど、ここ数年の不動産価格の高騰はﾁｬﾝｽ。
今売るが吉のような気もするな。

俺は3年前に650万で買った中野の１Rを今年850万で売った。
修繕積立金の状況を見れば、数年後にビックバンな物件だった。


常に臨機応変にいろんな考え方で現状を見るのが肝要かと。

http://sashinenikki.blog102.fc2.com/
こいつ面白いから

>>399
そうかな？分散しすぎとは思わない。
ｲﾝｶﾑだけで年間400万超えるし。
225が17000円超えれば利益は数百万。

これを分散しすぎと考えるのがｱﾊﾟ脳なのだろうか・・？
もう救いようが無いな・・

>>417
そうですかね？
携帯や自家用車は(ガス代含め)、50％経費計上してます。
今年は車検だし、一応ドイツ車なんで結構リーマンにはきつい金額になります。
前述ですが、現在、外壁工事してまして一括償却を企んでます。
これ以上、経費は不要ですね。
昨年、自宅もローン組んで新築しましたから、これ以上バックはないですよ。

ここ数年の不動産高騰？　ウチは田舎なんで話の外ですな。

3年間で650万→850万？
年10％ですか？　すいませんが、ワシ昨年2ヶ月で競輪で300儲けました。

やはり、あなたと私は生きる世界が違いますね。
築8年で86坪の土地ごと3700万で買った2LDK×4世帯、あなたなら満室状態でも4年で
売りますか？
5年内の転がしの課税率をご存知ですよね？

ビジネスの成功をお祈りいたします。

>>419
インカムだけで？
すでにインカムとキャピタルの意味が分かってないんだろ
自分がどんな商品に投じているのか、
最悪の場合どの程度お損失を追うのか早急に見直すことをお勧めする

頼むから相手するのやめようよ・・・

不動産屋と仲良くなれねーなぁー

>>376
昨日銀行行ってきました。1こだけですが。
今手持ちの土地と、実家の土地を担保に、中古ボロ1Kアパート6戸1棟なら買えるであろう
融資可能額を提示されました。反応は以外に普通でしたよ。

ですが、ボロアパートはやめようとおもいました。うん。

>>410
専任契約してないなら、他の所にはなしもってったら

区画整理地区で、工業用地と住宅地に別れて整理されている所です。
土地は130坪ちょっとあり、南道路に面した所にあります。近隣はアパートが沢山あります。

隣のアパートは４戸一の２DK新築アパートと６戸一の1LDKアパートが建っています。

駅は遠いですが、国道に直ぐ出れて、東名インター等は近いです。
公園もあり、新婚〜小さい子供のいる世帯向けに新しく整理されている区域ですが。

2DK〜２LDKの４戸一なら需要も多いだろうとは思ったのですが…。駐車場も６〜８台分作れます。
>>416さんは5LDKの二戸一住宅だから、無理とお考えでしょうか？

>>416ではありませんが、近隣にアパートが多いとのことなので
売却・貸し出ししなきゃならなくなる頃には飽和状態になってると思いますが。

5LDK駐車場付きなら供給が少ないのでその限りではありませんね。

>>427
早速のレス有難うございます。

>その限りではない
というのは、5LDK＋駐車場それぞれ二台付きでは、やはり無理とのお考えでしょうか？

利用法としては、どうするのがベストだと思いますか？
416さんの仰るように個人向けとして、売却・賃貸は諦めるのが無難でしょうか？

転勤俗の方にでも借りて頂ければなんて思っていたのですが、浅はか過ぎですよね。

5LDKはもともと需要が少ないのでそれをどう読むかだと思います。
郊外のようなので、1世帯2台の駐車場を確保できるのはメリットです。

利用法に関しては地域の状況をよく知らないのでなんとも言えませんが、
私だったら分筆して1区画を売却、もう1区画に自宅を建て、
状況が変わったら中古で売りに出すと思います。

>>429

文筆ですか。有難うございます。二戸一で建ててしまうと売りにくいという事ですね。

二世帯住宅だと売却しにくいくいと聞いたので、間の壁だけ共有した完全分離二世帯にし、二戸一と考えました。

土地も家も別けてしまう方がやはりいいんですね。

5LDKについても、我が家はその位は必要ですが、両親世帯はそこまで必要ではありません。

二戸一なので同じ条件の間取りがいいと思いましたが、全て別けるなら同じ条件でなくてもいいですね。

有難うございました。

文筆→×
分筆→○

>>424
だれもほめないが、すごいね。えらいぞ。
とりあえず借りられそうということが判っただけでも前進。

新築するか、ボロアパ買うか、それとも・・と悩めることはいいことだ。

>>421
脳みそ大丈夫？人の心配してる場合じゃないし。
種8000近くうごかしてれば5%で400万。
豪債6.9%・ｸﾞﾛｿﾌﾞ5%・区分8%・FX20%。
計算してやらないとわからないかな？

わかったらさっさと人生見直したほうがいい
どうせ手遅れだろうけど

>>424
おつかれさん！

だんだん基地害の相手する人間が減ってきたなｗ

>>410
不動産屋１社だけでは、今の世の中、本当に難しい。

専任媒介の契約期間が終わったら、専任媒介契約を解除して、
物件の最寄り駅にある不動産屋数社と、全国ネットの不動産屋に
話をしてみては？（もちろん一般媒介で）
新築物件だと喜んで引き受けてくれるはずだよ。

不動産屋は、駅前と役所の近くと物件の近くの3件に頼むといいって言われた
参考まで

みなさんは管理は管理会社にまかせっきりですか？
自分でやればもっと経費が浮きそうなんだけどやっぱり専門家に任せたほうが良いのでしょうか？

それと管理費は空室でも取られるものなのでしょうか？？
取られるとしたら空室期間が長ければ経費ばかりかかって厳しい経営になりそうですが。

以上２点について教えて下さい。

>>438
私の場合は、管理はまかせっきり。理由はその方が安いから。
管理費は、満室時家賃の何%という契約になっているので、空室でも取られる。

>>438
自分でやってます。管理といってもほとんどやる事が無い。
築30年、28戸のマンション。車で15分くらい。
月２回ほど、廊下と階段の掃除。
苦情処理もここ一年で四件。
台所の水漏れが二件、これは入居後すぐだから、入居前にきちんと点検しておけば防げた。
夜中に子供が走り回る音がうるさいというのが一件。
帰省で実家にカギを忘れたので、開けて欲しいというのが一件。

その前の３年くらいは、苦情というのは全く無く、3、4年に一件という感じでした。
こんな状況で管理費払うのもったいないです。

自分で管理って家賃の集金も自分でやるんだよね？
滞納者が出たときがめんどくさそう…

438です、レスありがとうございます。
管理を自分でやる場合、賃貸契約書も自分で作成して自分で入居者を見極めて契約するんでしょうか？

その部分（契約や募集）だけ不動産屋に頼むのは可能でしょうか？

>>442
＞管理を自分でやる場合、賃貸契約書も自分で作成して自分で入居者を見極めて契約するんでしょうか？

いくつも不動産屋を使う場合はそうなるだろう。
一社だけならそこの契約書でやってもらう。見極めもソコの不動産屋がやる。
しかし今は保証会社が代行しているようなものだからそれほど心配いらない。

契約と募集だけを頼むのが「普通」だと思ってていい。

440です。

>>441
今は、全部振り込みなので、銀行に通帳記帳に行くだけ。
滞納者は時々出ます。
しかし、基本的にポストに請求の手紙を投函するだけ。電話連絡も、こちらからした事が無い。
これで、9割方解決していますが、恵まれている方でしょうか?
昨年、半年滞納があった人には、５ヶ月滞納した時点で、1ヶ月以内に退去すれば、滞納家賃を
免除すると内容証明送ったら、退去しました。敷金2ヶ月分差し引いて、実質4ヶ月分の損。
その他に、3ヶ月分ほど滞納して出ていったのが３件くらい、ここ５年くらいの話です。
これ、めんどうですか?
業者に支払う手数料の額と比較すれば、これくらいの損失や手間は、全然気になりません。
ちなみに、うちのマンションは古いので、外国人、風俗、水商売、高齢者OKで、そういう人
たちも、何人か入居しています。

>>442
うちは、エイブルとアパマンに募集だけ依頼しています。
契約書は、それぞれの標準の契約書を使用しています。
入居者の見極めは業者まかせですか、両社とも社内基準というのがあるようで、基本的に
収入がある人が対象で、無職はバツ。在職証明が提出できない人は断っているようです。
何か希望条件があれば、事前に伝えておけばOKです。たとえば外国人や水商売はだめとか。
で、業者の社内基準、こちらの希望条件をパスしている入居希望者が現れた時点で、
こういう人から申込がありましたが、OKしていいですか?と連絡が来ますので、どうするか返事します。

募集と契約だけを不動産屋なら家賃の回収は自分？

>>445
基本的に回収は自分で
連絡取れない場合や困ったときは
不動産屋に相談してるけど
だいたい回収できてる。
手数料払ったことないけど
それなりにお礼はするようにしてます。

>>445
振込みのチェックは自分。

滞納の対処は自分だが、まずは不動産屋に相談してみる。（というか最初にこういうケースはどうするのか聞いておけばいい）

ウチの場合は
不動産屋から電話＞＞＞これでほとんどが解決
大家から電話＞＞＞＞＞残りの半分はこれで解決
不良入居者＞＞＞＞＞ごくたまに居るが訪問して「今後どうするの？」と言う会話で解決。とりっぱぐれを追いかけないほうが気楽。

保証会社が入ってて今現在滞納しているヤツがいるがこれはどうしようもない。
手が出せないのと、入金は入居者任せだからだ。（保証会社が代払いしてくれない方式なので）
一ヶ月遅れのまま３ヶ月がすぎている。（毎月は入金があるけどね）


やっぱり最初にヤバめなのは断っておくのが吉かとは思うが昨今そうもいえないのがねえ。。

まず法人契約　次に学生（親が保証人）　外人不可は当然として　その他はケースバイケース
仲介会社は申込書をチェックしてくれる第三者を入れてるので　自分ではしない　入居率より家賃回収率を
考えれば入居審査は大事だ。

>>448
仲介会社は第三者を入れるって、不動産屋には審査能力無いんですか？
よりプロの人を第三者に入れるってことですか？

不動産屋がお前の収入とか信用把握してるわけ無いだろ。

ttp://www.reprocafe.jp/sinsa.html

うひゃあ、台風で雨漏り発生。どうするべ？金ないよ。

>>449
あのね坊ちゃん、家賃回収しない仲介のみの場合は決めてなんぼ、信用力の低い客でも
入居させれば完了、審査なんていい加減にきまってるだろ。

ちょっと聞いて下さい。
田舎に２００平米ほどの土地を持ってます。
キャッシュは１００万程しかなく、土地を売ろうと思い大○建託へ・・・
そうしたら、アパート経営をしませんか？と言われました。

これは嵌め込みなんでしょうか？

>>454
大○建託なんかが売りにしてる家賃保証ってやつは、
入居率や相場に応じて保証額を改定するから、
当初の見込みと結果がずれるなんてざらに起こる

美味しい話だと思ってもそれをそのまま真に受けてはダメだよ

早速ありがとうございます。
要するに、土地を担保に上物を建てて、家賃収入より利払いしながら・・・って事ですよね？
大○は、大家に金借りさせて、お抱えの建築屋の売り上げと、管理維持費で儲けるんでしょうか？
こう考えるとあまり旨みは無さそうですね・・・

ずっと使わないなら200平米誰かに貸して賃料とればいいだろ

>>446
それなりのお礼って、どんな感じでしょうか？私もちょっとしたお礼をしようと思うことがあるのですが
何を送ればとか悩むんですよね・・・・・・。
皆さんは季節のお中元、お歳暮などはどうしてますか？

>>457
田舎の住宅地を誰かに貸すと言っても・・・
あまり知恵もありませんので、何かアイデアありますか？

でも、これはスレ違いになりそうだな・・

>>449
＞仲介会社は第三者を入れるって、不動産屋には審査能力無いんですか？

正確に言うと「仲介のみをする不動産屋」って意味だと思われる。

通常、大家は出来るだけ信用できる不動産屋に依頼する。仮にＡ不動産としよう。
Ａ不動産は駅前からちょっと離れているので客付けがちょっと弱い。ということで駅前に店を構える「仲介専門の不動産屋」へ頼む。
これらをＢハウス、Ｃエステートとしよう。

（不動産）ネットや店頭チラシにはＡ不動産とＢハウスとＣエステートの図面が並ぶわけ。客はどこが元だかは知らないので
適当に選ぶ。
Ａ不動産を選んだ客はちゃんと審査「のようなもの」をされる。ジロジロと見られ、職場の雰囲気とか聞かれたりする。
（在職してないヤツ、ダメっぽいのはそういう会話で判断されている：ダメ客つけたとあっては大家からクレームになるから）

ＢハウスやＣエステートを選んだ客は甘い言葉を並べれて一気に契約だ。それぞれの不動産屋は審査などしない。
申込書のとおりかどうかだけだ。そんなことを考えずに別の部屋をどいつに当て込むかを考えるべきと考えている。
これらから送り込まれた客を審査のようなことをするのはＡ不動産の役目。
ところが手数料を払う関係でもあるのでやはりいい加減になりやすい。審査落ちならそれこそブーブーいわれかねない。


最悪なのは「大家がアチコチの不動産屋に頼む」ことだ。専属の不動産屋が居ないのでどの業者もＢハウスやＣエステートのような状態になる。
そういう大家に限って審査をしろ！とか要求する。　もちろん不動産屋個々のやる気が無いのが原因だが
客をつけた部屋「しか」手数料が稼げないので「その程度の仕事」しかしないのだ。
保証会社をつけることである程度は責任回避できるようになったのだがやはり滞納するとそれなりに手間が掛かる（文句も言われる）ので
うるさい大家は放置プレイになりがちだったりする。
そういう大家に限って賃料は相場より高めで補修もしない、掃除もほったらかしとそういう感じｗ

保険について教えて下さい。
よく火災保険の話は聞きますが、
物件で生じる可能性のある損害一般についてカバーするような
保険はあるでしょうか？
古い物件で家賃も高かくないので、あまり高額だと入れないのですが
やはり事故などに備えて入っておこうかと迷っています。

プゲラッチョ　( ﾟ∀ﾟ)ｱﾊﾊ八八ﾉヽﾉヽﾉヽﾉ ＼ / ＼/ ＼

>>460
アチコチに頼んでるがなんの問題もない
むしろ一社に頼るって俺にはトチ狂ってるとしか思えんが
よほど戸数が少なければ別かもしれん

ここはＨＭ工作員の釣堀スレですね　w

最近本読んでいると定期借家契約ってそんなにいい物なのかな？まるで通常の借家契約がダメなものに聞こえてくるよ。本を読んでいると・・・・。
そんなに悪質な人がいるってことなのかな？新米の私に先輩方のこんな入居者がいたよ経験談教えてください。

>>465
それはいろいろ。
定期借家じゃなくてもちゃんとやれる大家は問題ないし、定期借家でもトラブルのはトラブル。
追い出しやすいのはたしかだけどな。

>>461
あるよ。保険会社に相談してみ。

今は店子を追い出したいと思う大屋は少ないだろうなあ。

家賃払ってる限りはな

>>462
アゴがはずれた？

育児板から来ました。
形は有限会社になっていて義父筆頭、家族(義母、夫、私)
でいくつかのマンションと店舗を賃貸しています。
(実際には私と夫はノータッチです。)
先日そのマンションの
あるお宅を通り掛かったら、中から犬の鳴き声が聞こえました。
ペット不可のマンションです。別の用事がありチャイムを鳴らしましたが
多分居留守。ちょっと素行も尋常じゃない節もあり、日をあらためて行っても
居留守を使われそうです。この場合、義父と仲介不動産やさんに
何らかの処置をとってもらうのが一番よいでしょうか？

>>471
義父に状況を連絡すればいいでやんす。
-------------------------------------
通常、仲介不動産屋に連絡をとってもらって物件内点検をすれば
いいでやんすよ。
契約に物件内点検についての明記がなければ、更新期間（２年）に
１回は物件内点検そのものが正当な理由になる。

また出たか　w

大学生です。
将来個人でアパート経営したいのですがその時に役立つ知識が得られる
仕事につきたいです。「こういう仕事の知識はアパート経営に役に立つ」という
ものがあれば教えてください。

大変アバウトだが

建築知識ならば、そういった知識の得られる建設業者
不動産賃貸の実態ならば、不動産業者や仲介業者
サブリースの実態を知りたければ、サブリース業者

なのだが、建築知識以外は、お金を出せば得られる情報だからね。
そのような仕事についても意味ないと思うが。

普通に不動産業界に入るのが一番知識つくっしょ。

>>474
まずは、「貸借対照表」と「損益計算書」の作成ができ、その中身が理解できる
ようにならないといけないでやんす。次に不動産の路線価格と公示地価から土地
の値段を計算する方法を理解する。覚書（契約書）等が作成できるようになる。
金利や利回りや築年数が経つに連れてのアパート賃貸相場の傾向を理解する。
そして、実際に賃貸アパートを１度、借りてみる。

サラリーマンで不動産投資で成功する人、しない人の違いは
「頭金ゼロ」で不動産を継続して購入できるノウハウを、知っているか
知らないかの違いだけだったりするんです。

実は、収益不動産投資で成功することは、とっても簡単なことなのです。

不動産投資で５ヵ月後にはリタイア！！！６０日間返金保障付！

http://www.infotop.jp/click.php?aid=37546&iid=8036

>>478
収益不動産投資で成功していないが言っても説得力にかけるでやんす。
簡単だったら、その人が収益不動産投資で納税長者番付けベスト１０に
入っているでやんす。
書いている内容が事実ならこの収益で年金問題も解決しているはずでやんす。

ファミリータイプのアパートの大家なんですが
近くで工事現場があるから６人、半年だけという
条件で借りたい法人があるようなんですが、
どうするか迷ってます。貸すか、貸さないか
どちらでもいいから背中を押して下さいお願いします。

定期借家で貸せばー

>>480
うちも以前そういう条件の借主が来たけど、
相手が大手の建設会社だったから貸してみた
特に問題は無かったよ
まぁ、中小企業だと不安かも

>>480
大手建設会社やその子会社やその下請けなら貸せばいいでやんすよ。

今から１５年間の単身者世帯数の予測を調べてみなさい。
必要戸数は現在の半分以下になるはずです。
当然、新築賃料も２０〜５０％位は下がるでしょう。
当然、空率率も２０〜５０％位まで上がます。（築１０年以上物件）
そのころ表面利回り１０％を切ると売却価格は一気に下がるでしょう。
今が築１５〜２０年のマンションで投資をお考えの方。
全部キャッシュで実利回り１５％位でなきゃよくてトントンでしょう。
（利回りの元となる賃料はインターネット掲載募集中物件の平均賃料の
５〜１０％マイナスする必要があります。オーナーチェンジ物件ならなお
さら相場をチェックしましょう。平均値は募集中賃料より成約賃料が必ず
低いからです。ましてネット掲載しているものは割高なものが多い。）

大都市集中と外国人労働者の増加、単身者の増加などから
都市部での小さめ(25くらい)賃貸の需要*だけ*は増えるって説もあるよね。

現在無職だけど、土地を相続したら即マンションを建てたいと思うんですが、保証人、自己資金は必要ですよね？

そりゃ必要。土地を一部売るか、ノンリコースローンで考えたら？

ありがとうございます。ですよね。借金自体はまったくなしなんですが。

＞ノンリコースローン調べてみます！

>>484
１５〜２０年のアパートを購入するなら利回りは確かにそれぐらいないとやっていけないだろうなぁ
新築物件なら利回り１０％もあればなんとかやっていけそうだよな？

利回り１０％も都心以外の賃料平均を考えると坪単価７０万ぐらいで作らないとダメだろうな

無理だろ

新築物件は家賃に相当プレミアムがついている筈だ。
今じゃ５年もたてば剥げ落ちるリスクがある。
そうなれば満室でも８０％ぐらいの家賃しか入らなくなる。
そこで慌ててももう遅い、金利も上がれば破綻すら起こしかねない。
やはり程度の良い中古に限る。

新築で10％はきついですか…
参ったな…
それぐらいの予定で設計士と話を進めてるんだが…

坪単価70万ってRC？

付帯工事費も考えると新築で10%って
23区内駅近で新築1K8万以上取れるとかそういう所じゃないとなかなか厳しいよな。
木造2Fならまだいけるか。

素人がやる投資ではないよ
本当に儲かる物件は業者が買う
株と不動産は違うんですよ

>>492
RCで10％ならまあそこそこって感じ。構造体の寿命が長いので低空（10％前後）でも問題ない。
最悪家賃下げれば契約が決まってしまうからだ。

ところが木造や軽量鉄骨で10％を切る設定（建築価格が高い）というのは論外。
どう逆立ちしてもRCにはかなわないからだ。防音性、構造体の寿命（固定資産税なんかもそう）、見た目など、
RCとはやはり賃料の設定が違う。。

上限は決まっているし、下限は際限ないという状態で10％前後では厳しい。というかそういう提案をしてくる会社は
ぼったくりしている。
やはり20％ぐらいの設定で建てるのが懸命だろう。

防音に気を配るなら初めからコンクリがいいとかでコンクリで建てる予定です
土地はあるから後は活用の仕方、駅に近く関西の都心なので１ＤＫで家賃５．５万〜ぐらいはいけそうなんです
総工費で考えると１０％ぐらいになると思うんだよな

ぼったくりしてる不動産屋の見分け方ってなんかあります？
周辺相場にくらべて安い数字を出してくるというか、めちゃ近所の１坪あたりの賃料に比べて半分の数字出してくるんですよ。
近所は鉄筋コンクリ築8年くらいこっちは新築鉄骨、なんかいうとやはり初心者だからとか、あまり高い設定してもすぐ出ていかれるとか、
長く付き合っていく為にはとか、このあたりの家賃は以前ほどの勢いはないとかいうんですけど
自分の考えをどこまでおしていくか加減を悩んでます。

お前がこの物件ならこれぐらいだしていいというしっかりした尺度を持つ事

>>497
＞総工費で考えると１０％ぐらいになると思うんだよな

イニシャルコストこそが賃貸経営の基本。

運営費がどーたらとか無い。　イニシャルこそ低ければ10％どころか20％でも叩き出せるわけ。
１DKで一戸あたり５００万を超えるような建物こそが異常だと思うべきだ。

若い人向けなら内装は一部打ちっ放しにするとかユニットバスと脱衣場の壁はガラスにするとか
水周りは仕切り壁無しにするとか、流し台関係の見直しなどで幾らでも圧縮出来る。
最初から出来ない！とかいう設計士と打ち合わせする時間がムダだと考えるべきだ。
優秀な設計士や事務所は「お友達のような付き合い」をしない。

RCでも１DKなどであればそれこそ15％以上を狙って（狙えて）当たり前。RCという以外に特筆が無かろうと
それなりに資産価値はある。最終的に売却する可能性もあるが見栄えのいいタイルが張ってあろうと無かろうと
ようは「入居率」「その時点での賃料」「その時点での地価や相対的な価値」が価値として認められる。
売却時に「単純利回り17％以上！」と書いてあればタイルが張ってなくともすぐに売れるだろう。

>>498
いまや新築の価値は敷金と礼金程度にしか見られないことが多い。数年前とは激変している（と思う）。
それにRCと軽量鉄骨？を比べてはイカン。10-15％以上の差がつく。これが重量鉄骨+ヘーベルでも10％ぐらい
賃料が違う。　やはりRCは別格に思われていることが多い。

ぼったくりな不動産屋と設定賃料がどう関係するかは知らないが、少なくとも予想相場より厳しいことを
伝える不動産屋は良心的であろう。

サギ的な不動産屋ならば大家の言うなりに高い賃料設定で募集を掛けて、ギリギリ、あるいは時期を過ぎたあたりで
「やっぱ決まりませんね〜、値下げしませんか？」と言う風に持ってくる。もちろん専任を取って縛るのは当たり前。

自分の相場観が正しいと思うならそれで出せばいいし、埋められないと思うなら別の不動産屋に出せばいいだけだ。

そんなにRCっていいかねぇ。
ランニングコスト掛かる部分って構造体とは別の部分が殆どだし
まずビジネスありきの賃貸する立場としたら
新築で大金かけてまでやるほどのメリットは正直感じられないんだよな。
30年もったってその頃には明らかに時代に取り残された物件になってるんだぜ。
4階以上建てるとかならともかく
3階建てくらいでRCにするのはもったいねーとしか感じない。

耐震耐火性といったところに騙されるのだろう

RCは木造よりも解体コストがえらく高い。
２０〜３０年もすれば時代遅れの間取り構造になっている可能性もある。
木造ならスクラップ＆ビルドが簡単で時代のトレンドについていける。

んだ

バブル期のRCは、柱や梁は出っぱってるは、天井は低いは、床の段差は有るわで、
とても人間が住む部屋とは思えないなｗ壊すに限る。[並の賃借人より]

>>495
だよなぁ

>>500
1DKで500万ってどれぐらいの広さで考えてます？
坪40万ぐらいで出来るんですか？

RCは駄目なのかな…
長く持つけどその分古臭くなっていくし
解体費用もかかりそうだけどさぁ

>>507
そもそも１DKで５万しか取れない地域でRCを建てるほうが異常。
木造なら４万か？

それとターゲッティングは裕福な単身者？それとも新婚？
ブレがあると外すことになりそれはかなり痛い結果となる。　郊外に単身者向けの住宅は必要ないし
駅前に木造３LDKなんかは必要ない。（高級物件なら別）

アパート立てるときに、たとえば4階部分は知り合いの名義にしたりするともんだいありますかね？
不動産や曰く、それならそれで4階部分の建設費用をその知り合いが出せば問題無いようなことを言ってるんですけど・・・・。

>>509
分譲、区分所有ってことかな？　一般的に「共有名義」というものかな？
なぜ奏しなければならないかの説明を。



共有名義が嫌われる理由：

同意なしでは売却できない。
融資が降りない。おりにくい。
外装、防水などのメンテナンス費用の負担で大モメ。
保険関係や実際に消失した場合などで大モメ。
永年で相続が発生し、「あなたの知り合いでは無い人」に権利が移譲していたりする。

ということだ。当然だが税金関係も色々とうるさいことを言われたりするのでカネ出してたりすると
痛くも無い腹を税務署に探られる結果にもなりかねない。

>>510
知り合いというか親族なんだけど、リスク分散の意味合いが多いですね。
土地の権利を持ってるひとが騙されやすい人なので間に人をかませておきたいっていうのもあります。
特に恋などすると盲目になって相手の言いなりになる人なので・・・。
一部の階を区分所有で分けるのは明らかにおかしい感じなのでめんどくさいのであんまり間には入りたくないんですけどね。
分けたところでたいした節税効果も得られないというか、わけても税率はほぼ両人最高料率なので面倒なことを抱えるだけだとは思います。
私としては棟ごとで分けるのはよく聞きますが階で分けるなんてあんまり聞かないので
不動産屋が軽い気持ちで言ってるのではないかと勘ぐってしまい、ここで聞いてみた次第です。
色々本を読んでも似た事例はあってもぴったし当てはまることが書いてる本に出会えなく困ってる次第です。

>>511
マンションを思い浮かべればいいとおも

>>511
良く理解できないが４F建てということならRCだね？
だったら分譲マンションとして考えればいい。そして賃貸部分と「売却部分」というようにかんがえればいい。

売却した部分の合意なしに取り壊し、建て替えは出来ない。（％にもよる）
分譲だから「そこだけ売却」出来る。

これが共有名義だとかなりややこしいのは>>510のとおり。
分譲と賃貸が入り混じっているのは都内に結構あるが老朽化するとかなりメチャクチャな状態になる。
賃貸部分はカネを出したくない、分譲は資産価値を上げたいから高級な補修したい・・それじゃあまとまらない。
総会開けば賃貸を持っているほう（半分近く持っているケースが多い？）とそちらの意見が強かったり
投資目的で売却されてたりすると総会に出ないくせに決定には従わないなどと、かなり揉める。


良くわからんが不動産屋がそういっているなら別の不動産屋か銀行マンに聞いて来い。
余計なトラブルを避けるためにも時には鬼になる必要もある。

>>509
それって贈与には当たらないのかな？ぽっと第三者が出てきて。
建設費の一部を出すからそうではないのかな？

>>508
１ＤＫで５万で５００万なら、利回りは１２％もあるじゃないか･･･
なのに５万しか取れない地域っていうのは間違えてる気がするな

１ＤＫ１室５００万で作れたら御の字ってことだけはわかったよ

>>170　当たりに書いてたのと同じ人かな？
１ＤＫなら４０平米ぐらいないとつらいよね･･･４０平米なら５００万ぐらいで出来ますか？
４０平米＝１２坪なので坪当たり４０万でやらないといけなくなるんだけど？？

>>515
木造とRC造の話をごっちゃにするな

今度、4世帯の２ｋ（８帖、６畳、k４帖）程度の
小さなアパート（RC）を建てることになりました。
価格は総額３２００万円程で頭金は１０５０万円です。（土地は相続で取得）
本体価格は２５００万円なんですが
長めにローンを組んで様子をみて繰り上げ返済の予定です。
今までは古い築４０年くらいの２軒長屋だったのですが
古くなってしまったので建て替えを決心。
家賃は一世帯62000円程の設定らしいです。（駐車場一台込み）
田舎ですが駅近く。人口は２０万人以上。
今週、契約ですがとても不安なものですね・・。
ところで一度契約してしまうと最初の設定額3200万円というのは
変更できなくなるのでしょうか？
ちなみに頭金は契約を破棄した場合は戻ってこないと
認識したほうがいいんですよね？

>>517ですがRCではなく鉄骨でした。すみません。

>>515
つまりは坪40万で作らなきゃ無理なくらい厳しいって事なのよ。
実際問題RCで坪40万なんて不可能。
さらに付帯工事費だのがかかってくるわけだから
1DK5.5万でRC新築つくろうなんて慈善事業みたいなものだよ。
耐火地域とかの関係で木造が無理ならせめて軽量S造とかにして
建物コスト減らさないと多分利益でんぞ。

>>517
それは契約書を読めとしかコメントしようがない。
しかしフルに埋まっても300万届かない物件に3200万もだすのは
利回り的に少しきついね。
自分も住むってなら良いかなって気はするけども。

東急リロケーションって信頼できますか？
一括借り上げでもないのに、全て東急リロケーション経由の
会社借り上げとなりました。
乗っ取られるんじゃないか？と変な不安が・・
そういう悪質な噂とかしりませんか？

>>521
乗っ取りなんて不可能だろ

そうですか
安心しました。近所が地上げにあってるらしいので
家賃滞納や様々な嫌がらせをして、安価で売却させるのを
狙っていたら、どうしようかと思いまして、
ズブな素人で頭の悪い親が業者の言われるままに建てた物件です。
レスありがとうございます。

>>515
170にも書いてるよ。

＞１DKで一戸あたり５００万を超えるような建物こそが異常だと思うべきだ。
ちょっとこれ間違いね。１K（２５−３０平米ぐらい）と勘違い。

坪単価に振り回されてはいけない。
１Kだと一部屋あたり５００万でも高い。しかし「ただ、部屋が延びただけ」の１DKが２００万も乗ってくるのはおかしい。
水周りにはカネが掛かるが部屋のほうは面積が増えたとしても単純に坪単価がのしかかるわけではない。
面積が小さい１Kやワンルームと３DKの水周りの面積はそう変わらないが、部屋や廊下の広さ（坪単価が安い）のは
圧倒的な差がある。

それと単身所帯だとそれだけ水周りや電気やガスなどの集約化がある。それなりに太い管や電線が必要だから
イニシャルが掛かる。（その代わり数が出るので部屋単位では安めに済む）
３Dｋなどでは世帯数が出ないかわりに各室への配線が掛かる。・・トータルの工事費はそう変わらないか、単身者向けが高いことが多い）

まあ、そこらへんが理解しにくい部分。もっといえば業者によってぜんぜん値段が違うので価格の原則など無いに等しい状態。
RCでも坪５０万ぐらいで仕上げる業者がいっとき過去スレでは取り上げられてたし、鉄骨、木造では下限無き状態もあった。


＞なのに５万しか取れない地域っていうのは間違えてる気がするな
RCで５００万で建てるのは難しい＝賃料５万以上、６−７万ぐらいは取れないと利回りが悪くなる。。ってこと。
もちろん安く建てられるのであればいいこと。ただ、机上ではそういう数字だがいざ正式見積もりとなると
一気に高くなるのはHMでは良く見られる。

>>516
あはは･･･私は最初からＲＣで１０％もあればって書いてたんですけど･･･
>>508が１ＤＫで５００万以下にしないとって書いていたから過去ログを探して>>170を見つけてきただけです

でも実際>>519が書いてるように坪４０万なんて無理な話やと俺も思ってます
>>508はどうして１ＤＫ５００万で作れるって書いてたんだろうな･･･
よほど節約してやらんと無理だよね？
本体以外にも
屋外給排水工事、外溝工事、ローン保障料、火災保険料、表示登記料、保存登記料、抵当権設定登記料、不動産取得税
と消費税もかかるって思うと総工事費としてはいくらかかって利回りがどれぐらいになるかなんて･･･
合計したらＲＣで建てて１０％もあればいいなって思ってます
ＲＣの予定なの防音の為･･･俺自身アパートで暮らしてた事があって音には悩まされたからな･･･

>>524
キッチンやトイレそれに風呂その他の設備費を節約する予定･･･
ＲＣで総工費坪５０万を目指して頑張ります

>>508　Ｘ
>>500 orz
勘違いなんてよくある話

　お尋ねします。
　２３区内で、借地上でアパート経営をしている者です。
　今般、地主から、等価交換方式を使って、建物を区分所有（敷地権は共有）
し、共同で賃貸住宅を経営しないかという話が来ています。（６０／２００の
地区）
　学生さんも多いエリアなので、ある程度の需要は見込めるのですが、このよ
うな場合、乗った方がいい話なのでしょうか。
　それとも、等価交換を主導している業者に甘い汁を吸わせるだけなので、従
来どおりの借地上での小規模なアパートを建替えるべきなのでしょうか。

日本フェルテってどんな会社ですか？

>>500って凄いコト書いてるのな
RCで1DKなら15%狙えて当たり前って…
1DK500万以内で家賃も8万以上とらないと無理なんじゃないか
家賃1DKで8万とか東京限定ですか？

>>523
家賃滞納って敷金とか差っ引けるのはないの？

土地値の程度が良い中古アパートが最強。
建物利回り最高です。
Ｍ１０の大地震でも怖くない。

>>530
敷金はもちろん貰ってますが、東急リロが借りるという事で保証人はなしです。
会社の寮としてなんですが、住む人が働いているは下請けらしいのに、
今のところある有名企業までしか契約書にでてません。
不動産の話に今イチ？？です。一応契約書の名前の人だけにして下さいと言ってあるみたいですが

賃貸と分譲が入り混じっているマンションは時々あるな。これはその虫食い
から崩壊が始まるがごときで、３０年も過ぎるとどうしょうもなくなるわな。

>>532
社宅扱いならそれは法人契約だね。
借りる人が「法人名」で、保証人欄が入居者というパターンなのだが、社宅として一括借り上げだと
法人しか名前は出てこないと思われる。（入居退去に大家は関係しない場合）

退去時というか解約の際にすべての内装や設備を補修する契約になってるかな・・
（自然磨耗以外の損傷や入居者の瑕疵に由来する故障などは契約者負担というのが普通だたｔりする）

問題は１０年借りて一切補修せずに解約バイバイとなった場合。５年ぐらいでもありえるが。
もうひとつは「ハナからぼったくり」な場合。

今までもらってた賃料を使っちゃって貯金ゼロの大家だとそこから借金して補修して一般向けに
貸さなきゃならなくなる。独身者向けだとかなり破壊されててかなり掛かるのと、間取りが特殊で一般向けでは
賃料が安いケースが多い。

ボッタクリのパターンはこうだ。
建設費と賃料から割り出した「利回り」をゴマかすために、相場以上の賃料で契約する。
自社向けの社宅であれば相場より多少出ても「社員の福利厚生で経費扱い」だし、差額だけ見れば５年程度でも
たいした支出でもない。そんな金額は建設費に織り込み済み。
建設会社は建てなきゃ食えないわけで、タコの足くいみたいなものをやってることがある。

結果、まだ残債が山のようにある物件をブン投げちゃう。相場通りじゃ「利回り」が悪くなる。さらに設備の故障やら
全体的な補修工事が掛かってくる時期（普通でも利回りが下がる時期だ）に放り出されて不動産屋に
「あ〜、こりゃ大変ですね〜」とかため息混じりに言われちゃう物件というのは結構ある。
素直に下げちゃえば契約も決まるのだが、なかなかおいしい数字を知っているので下げられないのが現実。

さらに金利が上昇場面で、他にも借金があったり、収入が細いと目も当てられない。
瞬間風速に耐えられないことも多く、HM物件を手放す人も多い。（おそらく普通に建てた人より多い気がする）
あ、もしかすると目に付くからかもしれないが。。。

まあどれであれ、HM、不動産屋主導でやるのはお金持ちの証拠だｗ　これに耐えられないのは貧乏人の証拠だということ。

>>527
あ〜ちょっとこっちも聞きたいことがあるのでよろしく。

等価交換ののち、区分所有、敷地権？は共有と提案があるようだが
昨今銀行が「借地にはカネ貸さない」と言う風になってきているのが背景にあると思われる。
抵当としての価値を認めないということだ。
（土地借りてる方が建て替えするのに、普通の銀行では評価ゼロだからローン組めないという意味）


小規模にしても建て替えするにも大家の許可がいるわけで、なかなか難しいね。
出来れば今後も時々レポをここに書いてくれるといいな。。

＞まあどれであれ、HM、不動産屋主導でやるのはお金持ちの証拠だｗ　これに耐えられないのは貧乏人の証拠だということ。


これは心に響きますね・・・・・。
でも貧乏だとどうしても弱気になる時もあって不動産屋に主導権を握られて流されてしまうことが多いです。
勉強研究を重ねた上で自分の意思をもって話し合いをして色々決め事をしていても相手もプロなのでなんだかんだ
相手の計画通りに進んでる時が多々ありますね・・・・。
そう簡単にやり直せないものなのでついつい鈍いフットワークで不動産屋のの言いなりになってる状態を抜け出すのは・・・難しいですね・・・。

突然すいません
来年夏着工予定
ワンルームマンションRC3階建33�u×30戸
延べ床面積1019�u
総工費1億7千万って高いですか？

>>527
土地を返してやれ、どうせボロアパートだろ

>>537
RCで坪57万なら決して高くないと思うよ。
てか単身向けで33�uもとれるならワンルームより1K形式のがよくない？
だだっぴろいワンルームよりガツンと大きな部屋の1Kのが
集客良いって不動産屋はいってた。
狭いとワンルームのがいいって言う人も多いみたいなんだけどね。

隣りの借地人がどかないから、でかいビルがたたない
等価交換を持ち掛けても意にかいせずだし
100年で無条件に帰す 100年法みたいなのできないかな？

新宿駅徒歩10分、大江戸線の駅から2分という新築マンションを
2800万弱でローンを組んで買って月々の支払いや管理費維持費保険リフォーム積立等は
35年ほどローンで相殺、それから年金代わりに家賃を貰うか売って一時金にする

という話を某社営業マンから持ちかけられているんですが
現実的な話なんでしょうか？

書き忘れ
家賃については借り上げ形式で2年契約更新
部屋の広さは20平米強、耐震構造で設備も最新タイプみたいです

新築はダメ。中古にしる

中古はダメ。新築にしる

他人の土地で儲けたんだろ、返してやれ！

>>541
35年のローンの支払いを一括化利上げで返す＝ほとんど手元に残らない。ってことかな・


例えばそのローンの総支払額を計算してみる。2800万（諸経費や固定資産税や不動産取得税が別途掛かってくるので3000万）
を35年ローンだ。
金利はとりあえず決めると2.5％でやってみよう。本来ならば4％ぐらいが普通だが。。

これで毎月の返済額は107.000円。返済回数は420回。そう支払い金利が1500万。総返済金額がなんと！
4500万！！にもなる。

これが金利４％（将来あり得ない数字ではない）だと13万弱の返済、総額5600万ほどにもなる。


では、2万円を毎月ためたらどうであろうか・・
420回で840万と金利が付く。長期の複利ゆえにおそらくその3倍以上に膨らむであろう。
35年後にボロボロのマンションをもらうのではなく、今から2万ずつ貯金すれば2000万ぐらいの貯金が出来るということだ。

>>541
2800万預けて35年間利息なし、場合よっては年間数十万の手出しあり
もしこんな条件の債権があったとして誰か買うだろうか
こと不動産となると冷静になれない人が多いからこんな商売成り立つんだろうな

「資産が残る」というのがデペの殺し文句なんだけどな　w

実際にはオンボロマンションに資産価値なんか無いし、へたすりゃ負債になりかねん。

>>546
＞420回で840万と金利が付く。長期の複利ゆえにおそらくその3倍以上に膨らむであろう。
35年後にボロボロのマンションをもらうのではなく、今から2万ずつ貯金すれば2000万ぐらいの貯金が出来るということだ。


マジ？
そんなにつくの？
貯めようかな。月１０万。どこに預かればそんなになるの？

失礼。
預ければ。

調布で収益買うのはどう？

>>551
ついでに条件ですが・・・
駅歩15分でワンルーム８室。利回りは７％です。
実質利回りは７％を下回りますが・・・

>>551
知識がなさ過ぎ、勉強していれば
「実質利回りは７％を下回りますが・・・ 」こんな書き込みは出来ない
一年勉強してもっとお金貯めなさい

>>549
840万の元本に対して2.5％だと35年で１３４０万ぐらいだね。。4％で1800万ぐらい。
3倍は言いすぎだったなｗ
http://www.jabank.org/money/tumitate.html

35年後にボロマンションがあっても何の価値も無いような気がする。もちろん管理がしっかりしていれば
もんだいないだろうが。。


>>551
調布なら特急が停まる限り安泰。調布駅から国領駅までの間を買うといいよ。
もちろん徒歩7分以内が必須だが。
今新築で売り出しているのはやめといたほうがいい。相場より高めの賃料設定だ。

東京23区外で賃貸需要の高いエリアってどこですか？

４年前に買った中古アパートでついに問題発生！
なんとゴミ置き場に洗濯機の不法投棄を発見！
みなさんならどう対処しますか？
泣き寝入りはしたくありません。

いや、別に　ｗ

泣き寝入りしたくないなら捨てた奴探せよ

俺はメンドクサイから自分で金かけて捨てるけどな。
ある意味、リスクだ。

中国人に全部置いてかれた事あります。
200万かけて処分しまし、新築を建てましたが二度と中国人には貸したくない
（又貸しの又貸しで勝手にいたのだが）今のとこ外人不可だが
人権保護法は本当恐怖

>>556
ウチの会社に依頼せよｗ

そういう時は管理会社が役に立つ

>562
管理会社に相談するのですか？

だって管理会社の仕事じゃねｗ

洗濯機や冷蔵庫だったらパチンコ屋の駐車場にでも置いて来いよ

フルキャッシュで買う利点と一部ローンで買う利点てなんですかね？

ゴミはパチンコ屋駐車場に捨ててくるのが常識みたいです。

【便利】大ごみはパチンコ駐車場へ！
http://life8.2ch.net/test/read.cgi/souji/1182338452/l50

中国人の時はボロアパートで管理会社入れてなかったな。
今も月8万の管理料を考えて、はじめは自分で管理しようと
どうにもならなくなったら管理会社をいれようと

>565
それは良い考えですね、実行してみます。

>>568
すごい高いな。。何世帯なの？

>>556
路上に放り出して役所の道路課に電話。路上への不法投棄は行政が処理してくれる。

>>570
路上に放り出した人が不法投棄になるでやんす。

>>556
警察に被害届を出すしかないでやんす。
頻繁に捨てに来るようなら防犯カメラ付けるしかないでやんす。

>>570
1Dkの10戸です。家賃も保証してくれて、家賃収入の1割だと言われました。
もしかしたら、家賃保証がなくてもっと安いのがあるかもだけど…

名古屋近郊、住宅街真ん中に約60坪（多少畑ありだが）目の前に大きな県立公園
環境はすこぶる良好。駅へは約2km、駅から名古屋まで15分

こんな状況なんですが、新築で
１）単身向け1dk2F４棟駐車場付き（某著名メーカー）総額33,000千円（高いよね）
　　理由：近くに工場あり単身の需要がある。ターゲットは単身寮出た余裕のある単身者
２）家族向け2dk2f２棟駐車場つき（マイナーメーカー）総額25,000千円
　　理由：住宅街なので新婚向け？

との案があります。どうしようかな？忌憚のないご意見を。
諸先輩方よろしくお願いします。

当方３０代後半のリーマン。
自己資金10,000程度、他に1軒家8万で賃貸中
本業は不振業界、現在転職計画中。
アパート経営で収入減を補填できれば。

>>572
＞家賃も保証してくれて、家賃収入の1割だと言われました。
賃料保証は10％から15％というのが相場だよ。その代わり礼金や契約更新などのお金も無くなるので
保証料以上にへることになる。
滞納の心配は無いがそれもいまや保証会社があるのであとは空き室の心配程度。
賃料管理なら5％ぐらいが相場。

それらに管理費が含まれているならお得かもしれないがせいぜい電話対応程度。
清掃費用や入居者管理、故障などはすべて別途に大家負担というのが多い。

>>573
１）のメーカーに２を見積もらせて、２）のメーカーに１を見積もらせる。

さて質問だが同僚や同年代の友人で独身者と既婚者はドレくらいの比率かな？
意外に独身者が多いはずだ。となると２の案は一見普通だがかなり現実的には厳しいと考えられる。

１の単身者向けの場合、あとちょっと広めなら2人で住めるかもしれない。水周りはコンパクトに、
脱衣場と洗濯機置き場や収納が兼用になると小さくなる。居室部分が広くなれば2名でも住める。
そういう部屋にしておけば、金持ちの独身が減ってもシェアして住みたい人やカップルの短期入居を望める。

述べ床あたりの収益と建設コストと、空き室発生のリスクをバランスよく考えるといいと思います。

>>573
なんで単位が千円なんだよ。
名古屋だけに見栄っ張り？

建設業界で千円単位が癖になってるとみた

千円単位は別にたまに見かけるからいいんじゃないか？
カンマの関係でそっちのが見やすい人もいるだろうし。
100円単位とかだと意味不明だけど

質問です
自己資金が5000万あるとして、アパート経営を考えてます。
当方、九州の県庁所在地に住んでいます
全くの初心者なのですが、最初に中古のアパートを考えているのですが
純粋な利益が月あたり60万位というような物件てあるのでしょうか？
もし、そのような物件が可能なのなら、大家さん専業でと考えて
いるのですが、やはり、甘いのでしょうか？　よろしくお願いします

利回り10%の物件だとして月40万ちょい
福岡ではない県庁所在地なので家賃5万x8戸ってところかな
税金や修繕費を考えても持ち家あるならかろうじて専業でいけるが・・・

時間はあるけど遊ぶ金はない質素な生活、
なおかつちょっとした出費にビクビクする零細な専業になるでしょう
60万あったとしても空き室あればマイナスな月もあるかもね
専業でやりたい理由と出口戦略考えてみて

>>580
現在、賃貸アパート住みです　月の生活費が２０万位、夫婦２人暮らしです
自営業をやめてとの判断です　質素な生活は慣れているのですが、、、
これは、やはりギャンブルに近いのでしょうかねー。
あと、もう一つお聞きしたいのですが、最初に３０００万位の中古アパート
購入して、それを担保にしてもう一軒同じ位の物件というのはどうでしょうか

>>581は579の人か？

＞それを担保にしてもう一軒同じ位の物件
担保と言うのは土地の価値しか見ないので半値7掛け（土地だけだから）でしょう。1200万ぐらいかな。。
あまり得策ではない気がするが、いっぺんにつぎ込むよりかはリスク分散する。。
（しかし中古物件だと壊れる、補修がかかるなどのリスクがある）

自営業がどんなのかはしらんが取り合えず本業は小さくとも続けることだ。大家専業は規模が小さいと悲惨。
バイトでもいいから定期収入が入るほうがいい。

もう一軒目の土地は担保にできないの？
できればもうすこし借りられるんじゃ。

勉強中だが火の車か失敗した人の体験談がききたい。
株でもそうだけど成功した人しか表には残っていかないわけで…

うちは火の車だったな

>>582
失礼しました、581＝579です
＜大家専業は規模が小さいと悲惨。 ＞質問なのですが、
規模的には、悲惨じゃない感じというのはどれ位の規模でしょうか？
やはり、自己資金5000万位ではアパート経営はきびしいですかね
自営業の方は続ければ赤字がたまりそうです。ですので、この際
思い切って大家業に転職と考えました。当方48歳です。

不動産の目利きができれば成功する可能性がある。カスを掴めば終わり。だから
まず収益物件サイトで数多くの物件を比較してみる。そうしているうちにほとんどが
カスなのがわかるようになる。たまに面白そうなものが出てくるから問い合わせしてみな。
数日もしないうちに買付入っているから。まずは自力で勉強すること。
とりあえず言っておくけど大家は楽で誰でも成功すると思ったら大間違い。

>>585　（＝　>>581　）
4世帯アパートで10くらいあると何とか回せるかも知れません。
私は、2LDK×4世帯を1棟だけですが、今年は屋根と外壁塗りなおして150万
ほど支出しました。この時点で今年は赤字決定。
キャッシュフローに至っては、4年分ほどを持ち出しました。

当方、家賃収入＝ローン返済＋固定資産税＋その他経費　であり、年間50万
も残ればいい方です。ちなみに年収税込み600万のリーマンです。
ローンはあと6年で完済です。

150万って随分安いですね、リフォーム会社等を通さず発注？
修理前の屋根と壁の材質は何でした？
修理後は何に変えました？

>>585
規模としては１０世帯ぐらい、年収（純利益ベースで）５００万ぐらいかな。。

５０００万だとギリギリではあるが10％以上で回ればいいわけで。。
一度銀行、信用組合など取引のあるところに相談してみな？
一括で買わずに借り入れを起して総額で７０００万-１億の範疇で買える物件、ただし新築にちかいのか
土地を買って新築するぐらいのほうがいい。
土地５０００万、建物２-３０００万ぐらいかな。。これで10世帯以上、年の売り上げ7-800万、返済引いて500万ぐらい残るかな。。

年齢からいえば２０年後に金が掛かるのでその頃に年金がもらえるとちょうどいいと思う。
大家業もいいが、定収が無いと貸してくれないことが多いので廃業する前に銀行に相談して来いってかんじ。
そもそも赤字の原因がなにか？を分析できないのなら大家業も難しいと思う。
ほったらかしにしてれば有料物件も赤字、空き室だらけになってしまうからね。

みんな丁寧に説明してくれて優しいなｗ

まあ5000万あることと失敗したとはいえ自営業の経験があること
これ考えたらまず大丈夫でしょ
リーマンやってても身に付かない
自営業者としての経営感覚が多少でも残ってるならばだけど

実際大家ってのは投資っていうよりは事業だし起業する感覚でやった方がいい

皆さん親切なご意見ありがとうございます。
自営業は建築塗装業です。赤字どうこうと言うより仕事の減少、自分の
モチベーションの年々の低下、などかなー。自分なりに強いて言うと
修繕、塗り替えなどは、普通の大家さんよりはかなり安く出来る
という事位でしょうか　

お宝物件発見！！
と、思って家族構成から年収・資産・趣味等々濃い個人情報を記入して
詳細FAXの申し込みしたら既に成約済み・・・

てすと

>>588
塗装だけですよ。
勿論、目地コーキングはやり直しました。
ついでに4世帯分のロッカーも設置したし、屋根の雪止めも増設しました。
おまけにモニター付ドアホンも4つ付けて、足場も何もかも込みで150万です。
某大手ハウスメーカーの仕事です。

>>591
建築現場系の仕事の経験、しかも経営者ってアパート経営するのにとても役に立つよ
塗装は金が掛かる修繕だけど自分でやれば格安
やれば見栄え良くなるし入居率に反映されやすい
足場持ってるとかならなお良し

知り合いにクロス替え床張り替えから水回りまでほとんど自分でやる
50戸クラスの大家いるがめちゃ儲かってる
大家は固定費の圧縮（節税やローン組替え等）には限界あるので
変動費を以下に安く抑えるかに掛かってる

一戸建てって意外に市場に出ないのね・・・
つかえそうな家を更地にして売ってるのをよく見るから
安く出回ってるものかと思ってたのに

>>595
でも管理会社に丸投げですから普通。
大家は楽して儲かるが素人の発想。
あいみつなんて言葉も知りませんよ。

>>591
５千万あるのなら、多少、古くても2000〜2500位のアパートを二軒探す
というのはどうだい？片方が純利益２５万でも二軒なら倍だし。
5000丸々プラス借金で大きめの買っても、物にもよるだろうけど
リスク的にはどうかと思うな。

うちの親が祖父の残した土地でアパート経営やるって言い始めた
俺も乗り気だったんだけど、ここ読んでたらとっても大変なことがわかった。

土地を担保にして金借りて建てるらしいが、大丈夫かなぁ・・・

ちなみに１００坪ちょっと、銀行/公民館まで徒歩３０秒、小中学校まで徒歩４分。

>>599
肝心の公共交通機関はどうなった？

>>600
バス停まで徒歩一分、JRまで約3kmでござる。びみょー・・・

【裁判】 「韓国籍を理由にマンション入居拒否は違法」 家主に１１０万円賠償命令…京都地裁★４
http://news22.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1191503959/

>>601びみょ〜だなｗ

建蔽率ってのを調べろ。役所に電話すれば教えてくれる。

小中学校が近いというのは有利だぞ。そこに子供を入れたい親が住みたがる。（人気があればの話だが）
となると2ＤＬＫとか３ＤＫとかだな。。4世帯ぐらいか６世帯ぐらいだな。。

これに相場の賃料を掛ける。さらに12ヶ月を掛ける。それが年商ということになる。

年商というか賃料総額を建設コスト総額で割る。それに100掛ければアラ不思議！「利回り」が出るというわけだ。
600万の総額で3000万のコストなら20％という利回りになる。これを単純利回りと呼んだりする。

利回りが高くともそこから「固定資産税」や「補修、修繕積み立て費」や「清掃費、定期点検費」などを支出するわけだ。
エレベータやオートロックなんかあればかなりのカネが出て行くことになる。
もちろん返済もあるのだが経費になるのは金利だけで、元本への返済分は支出と捉えないほうがいい。

それとこれは建築費だけで利回りを出しているが実際は土地の価格も計算に入れて出しておくとあとあとべんきょうになる。

金利上昇にも気をつけなければならない。
おそらく全額に近い金額を借りるのだろうけど金利が5％以上になることもあり得る（20年前はそれ以上高かった）わけで
20年程度、5％以下、短期と長期を組み合わせる・・これらを基準に考えるといい。
もちろん建てる工法、木造とか鉄筋とか、規模でも違うのでじっくり考えることが必要。
それと知ってる人は知っているが建築許可がなかなか出ないようになったので、株やってる人は建築系は売りですね。
非常に時間とコストがかかるようになりました。。

一つのマンションを持分登記でその一部を手に入れるとき、土地についてはどう考えたらいいのですか？
使用貸借契約を結ぶ形になるのかな？
それだと土地部分については、みなし贈与になるだろうし・・・・・。
知り合いの土地にみんなで出資してマンションを建てるような話あるんだけど建設費の一部を払うというのはわかるんだけど、土地はどのような扱いになると考えればいいのでしょうか？
私が深く考えすぎなのかな？
今度聞けばいい事なんだけど次に会うまで結構時間あるんで気になって気になって・・・。

出資組合を作ってソコの所有にするのがいいんじゃないかな。。
建設費への出資ではなく、組合への出資とすればいいわけで配分も出資割合に応じて変化できるし
土地提供者にも配分できる。
最終的に土地がどうなるかが問題だし、個人の所有のままでは銀行も出さないと思う。

個人的に出資を募ってるのはサギだと疑ってよろしいかと。。慎重に慎重を重ねて動くべきだし
それを否定するようなことを相手がいうなら辞めたほうがいい。

騙されるとかは無いと思います。みんな親戚関係なので。
ただ親戚とはいえ人の土地に建てるときには土地の扱いはどうなるのかなあと思いまして。
土地も一度買い取って建設費に上乗せして考えるやり方ではないようなので・・・。

>>606
全額を持ち合いで出すなら土地は「借りる」形になる。借地だね。期限付きの定期借地にするか
普通の借地にするかはそれぞれだが、子供世代まで巻き込むことになるので期限付きの定期借地がいいかな。。

分譲するのか、一部分譲なにか、それとも全部賃貸なのか、一部は自宅なのか・・それぞれのパターンによっても
違ってくるので良く聞いてきたほうがいい。

とりあえず全部を賃貸とするとして

＊土地所有者には「相応の借地料の支払い」を全員から持ち分に応じて受け取る。
＊修繕費積み立て、メンテナンスや清掃費など一定額の積み立ても持分に応じて払う（管理組合を作ってソコに払う）
＊それぞれの持分はそれぞれが不動産屋に入居者探しを依頼する。
（これだと借地料がなかなか決まらないのと、イザ補修工事だ！となっても同意が出ない、追加が必要だとかなり揉める）
（空き室についても平等じゃない！とか角部屋が欲しかった！などとケンカになる）

別の方法だと
土地持ち主が市場金利より高めに借り入れて建設するっていう方法がある。

＊すべての責任や売り上げは土地所有者にある（法人化するって方法もある）
＊土地に出資者全員の名義で抵当をつけるか、別途出資組合を作ってそこの名前で抵当入れる
＊市場金利より1-5％程度の上乗せにする。（その代わり保証料や諸経費が要らないから得だし銀行より速い決断が出るのがメリット）
＊期間は20年程度、相続発生しても相続人に一括返済の形では渡さないなどの条文必須。
（持ち主志望で相続が発生すると面倒。金利からの儲けは各自が申告する必要がある。2番、3番抵当がつけられると面倒など・・）
（しかしこれが一番シンプルだしリスクも少ないし、トラブルも無いと思われる）

土地を手放さない（名義を変えない）のであれば出資のみの方法が一番いいかと思う。皆が銀行のように貸すだけだし
金利もそこらに預けたりリスクがある投資をするよりかはマシだからね。

遺産相続で間違いなくもめる

見識者の方々、教えてください。
昨年末に築16年の中古アパート一棟を購入しました。
現在は満室で実質利回り14％程度で回っております。
購入に際して、大手都市銀行から9年で2000万円強を融資して
もらいましたが、自宅のマンションを担保に入れました。
私の勤めている会社が大手メーカなのでその信用も大きかった
と思いますが、実は近いうちに自営を目指し、退職したいと
考えております。
もし退職した場合、銀行から一括返済を求められたり、自宅を
差し押さえられたりとかは無いでしょうか？
アパートが順調に収益を上げていれば、無問題でしょうか？

金利を変更されたり追加担保を求められたりはあるかも？

ありがとうございます。
銀行に直接聞くわけにもいきませんし・・。
担保物件の価値が下がっただけで一括返済を求める
大手都市銀行があるという話も聞いたことがあります。
怖いです・・。

すみません、質問が経営の問題でないので不動産投資の問題点
スレに移りますね。
ありがとうございました。

http://www.hudosan.bz/
不動産投資 Wiki

投資家仲間同士で、不動産の知識やテクニックを分かち合おう。

事情があってマンションを貸す事になっちゃいました。
何もわからないのでご指導おねがいします。

東京ですが、不動産会はお客さんから一ヶ月分の仲介手数料をもらってるのに、
私からも成功報酬の広告費を一ヶ月分取るのです。
それって悪徳不動産会社ですか？

そう思うならそこと付き合うなよ

わからないから付き合っちゃったんです。
礼金一ヶ月で決まったから不動産会社の丸儲けみたいな感じがした。
でもそれが常識なんですか？広告費をとらない不動産会社もありますか？

>>614＝>>616
仲介不動産屋は貸主からも仲介手数料１ヶ月分取ります。
それとは別に広告費（≒礼金）を取ります。
--------------------------------------
あのね、今の時代、賃貸の入居者はなかなか付かないから、入居者が付くなら
広告費１ヶ月なんてどうって事ないですよ。それよりも早く長く「家賃滞納の心配の
ない人」が入居してもらう方が収入になるよ（経験者は語る）。

広告費は事実上の仲介手数料だから違法行為だなｗ

>>617そういうものなんですか。
悪徳なんて言っちゃったけど、決めてくれて感謝なんですね。
こっちがﾄﾞ素人だからだまされやしないかと疑っちゃって。

あと、解約までその不動産屋がやると言ってるけど、今後ずっと
その不動産屋の世話になるべきなのですか？今回の恩と義理で。

他頼んだりしたら恐いですかね。

エイブルは賃料1ヶ月分＋18000円に消費税も取ります。
特別広告と言うのがありますが、客付け後に広告依頼をし、客付けを停止条件に広告料（報酬）が発生するのだから、実質的に報酬と言はざるを得ません。

更新契約も客付け業者に依頼すれば（更新料の半分）、その後の客付けもスムースになります。
業者があまり客付けしないなら、更新契約を依頼せず自らやるなど、臨機応変な対応が必要かと思います。
うちは築浅物件はエイブルに依頼しません。

>>621なるほど、もっと取る業者も居るのか、、、大手だから安心って訳ではないのですね。

じゃあ業者を変えるのもありなのですね。教えていただきありがとうございました。
臨機応変な対応ができるように勉強します。

>エイブルは賃料1ヶ月分＋18000円

その18000円はなに？

またまた教えてください。
買った時の広告では37�uでしたが登記では34�uでした（小数点以下切り捨て）
広告は壁芯？で登記は壁の内側と説明されました。
賃貸の募集広告は37�uで出してますが大丈夫ですか？
初歩的な質問ばかりですみません。

アドバイスお願いします。特約事項にペットは家主に相談。
と、ある場合、借り主が無断でペットを部屋にいれていた場合、退去をしてもらう事は可能ですか？

ペットは禁止にしとけ

>>625です。
レスありがとうございます。犬等はいいのですが、猫だと柱が痛むからって理由でペット相談にしたんです。次は不可にしたいとおもいます。
やはり出ていってもらうのは、無理なんですね。

>>625
可能だと思うけど面倒になる可能性アリ。

>>628
面倒な事とは？
契約違反なのに、無理なんて困りましたよ。
他の部屋の方にも、猫は不可という条件ですし、私が猫アレルギーだから、困ってしまって。
何か方法ないでしようか？不動産屋はナントカ権があるから、退去は難しいと。契約違反なのに、どうしてでしょう。

居住権の方が強いからな。
仮に裁判やっても追い出すためにはものすごい手間だろうな。

居住権ってのが強いんですね。困りましたが仕方ないのですね。
ありがとうございます。
猫アレルギーだと扉の前も匂うんですよ。
我慢ですね。家賃も毎回数日遅れでくるし、きっといい加減な人なんだろうな。早く出ていってくれる事を願いたいと思います。
ありがとうございます！

>>629
要するに出てけって行った時に相手が素直に飲まずに
ごちゃごちゃ屁理屈こねだす可能性高いって事。
追い出したいならネコの飼育を認めてないから契約解除する、
修繕費を支払って今月中に出て行けっていえばいいじゃん

グズグズやってると猫の飼育を追認したことになるよ

追い出すのは難しくても、「許可無く猫を飼うな」と言えば良いのでは？
で猫がいなくなった後でペットアレルギー用のクリーニングをやってもらえばよいのでは？

不動産屋に契約解除と言えばいいんでしょうか？

ネコは可愛いのだがとにかく糞尿が臭い
犬の比ではない
建物全体がウンコ臭くなる

犬は匂いはそれほどでもないが日本は躾がなってない犬が多く
昼夜問わず吠えるリスクがある

自称「ペット好き」な人達も自分のペットの害は我慢できても他人のペットは無理
アパートを経営する上で犬猫禁止は必須だよ

でもさ最近ペット可の賃貸物件多くないですか？
人気はあると思うんだけどな
ただ「ペット要相談」これはまずいね、かなりまずい
ペット嫌いな人とペット飼いたい人が混在する可能性が出てくるからねぇ

やるなら最初からペット可か不可のどちらかでやらないと･･･
これなら不正に飼ってるなら当然追い出せるし
可にしてるなら、隣の住人の犬が五月蝿いだろうが、猫のにおいが臭かろうが
ペット可なのを知ってて入居したんでしょって言えるだろうからなぁ

今度、ＲＣ物件でペット可を建てようと考えてる新米大家の戯言でした

そういう事じゃないんだけどな

色々と、ありがとうございますm(__)m
まずは不動産屋に、念書じゃなくて、契約を守らなかったので出て行ってほしいといえば、良いでしょうか。仲介をお願いする時に、猫は不可でってお話をしてるんです。
でも居住権が…と、言われるのは納得いかないんですよ。

で、
>エイブルは賃料1ヶ月分＋18000円
その18000円はなに？

追認ってか、黙認だなｗ

ルームクリーニング代だろ
たぶん

大家が入居前にルームクリーニング代を払うのかい？ｗ

うわっキモ

追認だよｗ、ペットを飼っている事実を知っているのにそれを放置していると
事実上ペットの飼育を認めたと解釈される場合がある、これが追認

http://www.hudosan.bz/
不動産投資 Wiki

ここにいる不動産投資の達人の方々、
迷える子羊にご教授ください。

水道管どうしてますか？

エアー洗浄（空気の泡でさびとり）とか、オゾン洗浄とか。

水道管新たに敷設する費用はありません。親が建てて、20年余り。
そろそろ対策をしないといけないと思いますが、皆さんは水道管対策は
どんなことやってますか?

ペット買うなら相談（＝ネコは禁止）

このルールを守らない人に警告（退去：契約解除してください）の通告なり、アクションを取らないと
他の入居者から文句を言われる可能性があります。

例えば玄関ドアを開けっ放しにするな。と決まりが合っても守らない人が居れば守るように
忠告をしなければなりません。そうしないと通路が通れないとか色々な苦情が来ます。

そうならないためにもペットを無断で飼っていると知ったからには、
「ペット飼育の申請を出しなおす」
「ネコが禁止ならその理由を説明する」
「そもそも無断に飼い始めたのは違反だから淡々と契約解除の説明のみを行う」
の、どれかしかない。
すでに他の入居者にネコの飼育を禁止していた場合、その人から訴えられかねない。

不動産屋にやらせても管理費とかもらって無い限り「間を調整する義理は無い」ので、やらないと思います。
大家が直接通知するしかないでしょうね。。不動産屋には相談しつつね。。

>>645
必死だな、もくにんｗ

>>649
追認は法律用語だろ

裁判とかで認定された場合に使うのが追認。

>>644は追認って言葉自体を知らなくて誤字かなんかだと思ったんでしょ。
猫の飼育を黙認しようが黙認したと店子に解釈されようが
飼育なんざ認めてないって言えば終わりだから何の問題も無いし。

>>644 ×
>>641 ○　だった申し訳ない

宅建の勉強か？

はい、次の追認。

猫の事で書き込ませていただいた者です。
色々とご意見ありがとうございます。
借り主や、不動産屋に何を言われようが、
『相談されてないし、許可をしていない。契約違反だから出ていってほしい』
で良いでしょうか？？

そんなの不動産屋が借主に言うことだけどね。

内容的にはそういうしかない、言い方、伝え方、伝える人や相手は自分で考えてきめて

>>656
そもそもなんでネコはダメなの？イヌはいいの？

ニオイやヨゴレの問題ならそれは清掃の仕方や汚した借主が悪いわけで、それはクリーニング代や壁紙の張替え費用で
負担すべき問題。いぬとかねことか関係ない気がするが・・・
（ペット全部を禁止しているならまた別だが・・・）

>>659
この方がネコアレルギーだそうです
小型犬のみ、一頭のみ、２０キロ以下の犬のみ、の物件もありますよ

そんなモン契約書に書いておくべき。要相談ってｗ

だいたい猫は、こそこそ飼うもんらしいｗ

まぁペット飼ってる人はこっちの都合で退去させられるから
そこだけが不幸中の幸いかなー

ネコOKってのは珍しいんじゃないの？
どうしてもネコかいたいなら、首輪厳守だな。

>>660
そりゃ貸主のほうがおかしいわｗｗ

ネコアレルギーのため禁止ならそれ明示しなきゃね。。
次の入居する人がネコアレルギーかもしれない。という理由では犬猫の区別をつけるのは難しい。
ネコアレルギーな人はフェレットのアレルギーかもしれないしね。。そういうのを気にするなら一律に
ペット禁止を歌うべき。

今までお世話になった不動産屋に募集を頼んでますが、長い事決まりません。
なので一般媒介にしたいのですが、一般媒介にする事をその不動産屋に前もって伝えるべきでしょうか？

ペット可のようなことを書いておいて、猫がNGなのはインチキだと思う。

>>666
そうでしょうね。
でも長いこと決まらないのであれば相場が下がり、募集賃料が高いのでしょう。

不動産業者と募集賃料にもよるが、一般媒介にすると逆に決まりづらくなる。
そして紹介される入居者の質が断然悪くなるはず。

>>660
>>665ですがちょっと事故レス。
よく考えたらペットＯＫだけど「犬限定」ってすれば問題ないね。ネコ禁止ではなく、犬のみというのは
法的にもわりと逃げが効くんじゃない？



・・・ただ、「プレーリードッグはＯＫだよね？？」とか言われたら困るけど。

中古テラスハウスってどうなんですか？？
利回りは悪くないけど・・・。

権利関係ややこしいですか？

>>665
何いってんだ？ｗ
応相談、要相談はご自由に飼ってくださいじゃないよ。
ペットを飼育したい人がいたら相談してください、条件によっては許可しますって意味。
アレルギーの説明は相談があった時点ですりゃいい
なんか単なるペット愛好家が紛れ込んでる気がする

>>670
権利関係は別にややこしくないよ、
戸数の少ないアパートの売買って考えればいい

>>671
＞応相談、要相談はご自由に飼ってくださいじゃないよ。
＞ペットを飼育したい人がいたら相談してください、条件によっては許可しますって意味。

あはは
いまやそんなことを言ってたら「自由勝手に解釈」されちゃうよ。
応相談、要相談
↓
ペットを飼ってもいい
↓
大きくなければ（迷惑掛けないから）いい。（この場合は大きさが問題だと思っている）
↓
ネコなら一般的なペット（小さいし迷惑掛けない）＝飼っちゃおう！

と、脳内変換されるのがオチ。吼えるからイヌは禁止とうたえば今度はカンガルーを飼ったりしかねないのが今の時代。
そもそも「許可が無いと飼ってはいけない」という解釈が成り立たないのだよ。

つまりペット可（要相談）ではなく、「ペットとの同居は制限があります」とか書かなきゃダメな時代。
ネコだげが禁止なら最初から「ペットＯＫ（ネコは以外）と書くべき。特にアレルギーであればそれは優先されるべき。

>>673
そういう解釈をした判例どうぞ

判例などいらないだろ。ペットDQNがそんなこと考えてるわけない。
俺様ワールドでは俺様とペットがいいと考えればいい。

もう飼っちゃってるのに事前にペット禁止にして置けばよかっただの言っても始まらないし
ペットＤＱＮだなんて言い出すなら禁止にしてようが相談ってしてようが同じ。

小犬限定

小犬の定義は？

正直小型はアウトだろ
かなり訓練しないと吠えまくるよ

>>678
> 小犬の定義は？
部屋で飼える大きさ。
巨大犬でも家で飼えると言い張るならそれでも結構。
その巨大犬を外で飼った瞬間契約違反。

＞> 小犬の定義は？
＞部屋で飼える大きさ。

判例あり？

争う気があるのかな？
家の外の人の敷地に勝手に犬小屋建てておいて。

猫の相談主です。
ご意見ありがとうございます。
応相談、相談後飼育する場合は敷金増し。
と、特約事項にあります。いろいろな方に聞いてみた結果、
応相談とは、相談に応じるだけ。飼育の許可はしてない。１度注意をし、（アレルギーの事や、臭いを注意）それでも部屋に入れている。信頼関係破壊。退去。
が可能だそうです。

確かにイタチ系はもっと臭ったりしますね。
特約事項って、現在入居中の方にも付け足し？出来るのですか？
なんだか、臭うのは猫以外にも確かにいますね。
ありがとうございました。

すいません、教えて下さい。
こんど相続することになったアパート。
（築40年、木造二階建て、全部で4部屋）
かなり危険な状態なのでそろそろ建て替えたいと思っているのですが、
一階に入ってるテナント（飲食）が話し合っても出ていってくれる様子がありません。
弁護士の話によると、法的には月賃料の100倍で出せるということなのですが、
相手は400倍を請求してきます。
ちなみにあまりの古さと汚さで他の店子は皆さん出て行かれ、
残るは一階のテナントだけです。
建て替えができないと他の店子は入らないし、収入的にも困ってしまいます。
一階のテナントに出ていってもらうには
やはり400倍の退去費用を払わないといけないのでしょうか？
皆様の知恵をお貸しくだされ。

>>684
家賃はいくらで
土地の価値はいくらくらいですか？

>>684
一般的な住宅なら半年分ぐらいが目安。店舗であっても築年数からいって「危険」を理由に
退去、解約は可能。100倍というのはあまりにも多すぎる。（設備を買い上げるとかの意味か？）
保証金などは償却分を除いた全額を返すほうがわかりやすい。

引越し代
設備投資分の償却残高（償却期間を過ぎていれば設置当時の10％ぐらいが残存価値とする）
6か月分の賃料（但し指定した期間を超えた場合は０に近づくようにすることで早めに引越しを決めさせる）
保証金、敷金の全額返還
次に入る店舗の2か月分の賃料（内装工事期間中の賃料の意味）

営業補償はしない。保証しろ！となったら退去から開業までの期間分2ヶ月だけ。申告書の提出をいうこと。（算定根拠とするため）
（大抵は少なく申告しているので支払う額もすくなくて済む）


もうこじれているようだから裁判しかないですね。弁護士が有能かどうかはしらないが
もう一度どこかに相談することもいいかと。

これの失敗はおそらく最初に100倍？という金額を出したから。足元を見られて粘られている。

逆にリフォームして再生して貸し出す方向で動くといい結果が出るかもしれない。
解体やめました。外壁を塗り替えたり再投資してきれいにします。ついては賃料を相場価格に引き上げます。
保証金も積み上げてください。・・・・

大金はたいて追い出して解体して建て替えて下がりきった相場で貸し出すくらいなら、
安く再生して古くても安いのを優先するような店の経営者を募集したほうが儲かるよ。
例えばそのお店の上にネットカフェ（床は合板で歩行音がするようにする）にしたり、子供の塾にしたり
ダンス教室にようなのにするといいです。

再度計算してみれば？新しい＝儲かって入れ替えもなくて楽になるとは限らない。

立ち退き料ありきのスタンスは大怪我の元ｗ

>>685
家賃は月五万円、土地評価額は三千万円くらいです。

>>686
ありがとうございます。
実はこの土地建物は祖父の代から相続された物で、
契約書もなく、更新もできない状態らしいです。
父が以前賃上げの裁判をおこしたことがあるらしいのですが、
完全敗訴で契約書をかわすことすら許されなかったそうです。
賃貸人ってそんなに立場が強いものなのでしょうか？
ちなみにうちの店子は在日の方で、日本の常識があまりにも通じないとも父が嘆いてました。
家賃は入居日から40年間ずっと五万円のままだそうです。
私的にはありえない話だと思うのですが・・・

あ、書き忘れましたが保証金もとってないようです。

■朝鮮人詩人の金素雲の自伝より抜粋
日本人所有の家を借りたなら、家賃は一切払わなくてもよいというのが、
その当時（昭和の初期）同胞の間では常識化していた風習だった。
「お前らは国まで盗んでいったじゃないか。家賃ぐらい何だ！」
―こちらにはこんな腹があったが、引っかけられた日本人の側では恨み骨髄にならざるを得なかった。
家賃をもらうどころか５，６ヵ月分の家賃に当たる金を＜立退料＞という名目で払わなければならなかった。
こんなとき、その仲介の役割を果たすのが、いうなれば叔父の職分だった。
（同胞が集団居住する町には、こんなブローカーが必ず何人かいた）
１，２年ただで住んでは＜立退料＞をせしめて家を空けてやることもあったが、
時には引っ越した次の日に大家から立退料を取ってまた引っ越していく、そんな場合もあった。
その立退料の半分ぐらいにあたる金が叔父のようなブローカーの懐に入ってくる。
もちろんこれは４，５０年前の昔話ではあるが、こんなやり口がその後長い間い年月を通じて、
大多数の日本人の生活感情の底に＜チョーセンジン＞を敬遠し蔑視する後遺症の種となったことも事実である。
http://www.geocities.co.jp/HeartLand-Kaede/3250/noriasa/mondai2.htm

>>688
5万円の400倍＝2000万か。
在日ではちょっと相手が悪い。400倍で手を打たないならやはりもっとやばいのを
入れちゃってケンカさせたほうが早いような気がするがこちら側がかなり強くないと厳しいね。
やくざなんか使っちゃうとかえってややこしくなるよ。これはやめたほうがいい。

2000万用意できるなら即金で用意して銀行のなかで取引すること。現金欲しいなら現金で出す。
その情報を裏社会に流せばいい。取りに行くやつは勝手に取りに行くだろうからね。
流すといっても「あの店に3千とられた！」と近所の怪しげな飲み屋で飲んだくれてぼやくだけでOK。
金額大目がミソだｗ

こちらが甘いと付け上がるがこちらが強気で、勝てないと判るとペコペコするところがある。
そういう気質を狙う方法もあるがそれはそれなりに面倒をかかえることにもなる。その覚悟はあるかな？

>完全敗訴で契約書をかわすことすら許されなかったそうです。

どこの裁判所の判事だ？嘘だろｗ

>>688
訴訟しておいて契約書を作ることも適わないって事は無いと思うけどなぁ
父親とその時使った弁護士にもっと良く話しを聞いてみたほうがいいんじゃない

つりだと判断したｗ

釣じゃないんです。マジです）泣
私も皆さんのおっしゃる通りだと思ったのですが、
裁判官いわく「この契約を最初にしたのは先代だから」
と言う理由から、契約書の作成を却下されたみたいなんです。
私的にも一番？？？な部分です。
そのかわり、一月でも家賃の支払いが遅れたら速やかに退去する旨の判決が出たらしいのです。
月五万円なので、まず支払いが滞ることはないのですが・・・
はあ、気が重いです。。

契約書が無意味な時代もつい最近まであったけどねｗ

もう一度賃料増額訴訟してみたら？

こういう物件を問題物件専門の業者に買い取ってもらうといくらくらいかな？
やっぱ１０００万くらい？
でも２０００出すくらいなら１０００万で売った方が良いよね？
５００万なら微妙だが

皆様ご意見ありがとうございました。
とりあえずもう一度父に詳しい話を聞いて、専門家に相談してから
立ち退き交渉をしてみようと思います。

４０年も貸しているって、貸した相手は死んでいるんじゃないの？

>>700
当時の契約者は亡くなり、そのの息子が権利を引き継いでしまったようです。
普通にありえないですよね・・・

いやそれは普通。

ぜんぜん持ち出しがなく税金の控除が受けれて
大変お得ですという売り文句で3件買ってしまった馬鹿であるが・・・
物件はエスリードじゃないがな

管理費やローンで約20万
入ってくる家賃　約14万
一月の持ち出し約6万円

固定資産税が15万ほど
で・・・・

一年に90万ほどの持ち出しです
税金の控除はせいぜい30万程度・・・
もうダメポ

これがやつらの言う
｢ワンルームマンションとうし｣
の実態です

地獄が来るのはこれからだよ。
すぐに借り手がなくなって家賃の値下げが待っている。

マルチ

マルチかよw

なんだマルチか

まあ実際良くありそうな話だな。馬鹿な医者とかが

アパート建てる人のスレってないですよね？
需要ないかな？

>>709
それ、待ってました　作ってください！

スレの乱立だな。。このスレッドで十分

新規に建てる人だけ集まってもな

昨日から不動産屋が手配した会社に内装工事をしてもらってます。
今日になって、マンションに空いてる駐車場がないため時間貸しの駐車場を利用してる、
駐車場代を請求すると言ってきました。
駐車場代はこちらが払うものなのでしょうか？

>>713
工事代金には通常、車両損料や燃料費が含まれていることから、
駐車場代も含まれると思います

しかし、通常の見積では駐車場代を含めて計算していないので、
駐車場代がかかった場合は後から請求されることになります

>>714
納得しました。ありがとうございました。

もう空き９ヶ月過ぎたぞ、どうにかしてくれ。

>>716
1年オーバーしてますが何か？

去年まで満室だったんだがｗ

ここ5年くらい入居率60%程度だったぞ

去年まで３ヶ月以内で決まってたんだがｗ

広告費は言値でね。と言っても決まらないｗ

半年家賃無料、広告費３ヶ月でやってみるか？ｗ

半年家賃無料で充分、不動産屋に甘い汁を吸わせることはない。

自分で住むしかないな。

自分の別宅だな。

１１月から２月までは入居実績なし、このままだと空１年越え確実だ。

呪われた部屋ってないですか？入居者が決まらない、滞納が続く部屋・・・。

誰か入ってください・・。

10年後・20年後の賃貸の常識設備は何になるんでしょうね？

今は
浴室カラーTV ・バス・トイレ別
ウォシュレット ・２口ガスキッチン
TV付インターホン ・宅配BOX
光・CATV接続可 ・エアコン有
洗面化粧台 ・駐車場・駐輪場有
浴室換気乾燥機 ・大型ロフト

太陽光発電で入居者の電気代が安くなる！！ってなるのかな？
んで、集中エコキュート？なる物が出来てそこから各部屋に配管・メーターって感じかな？

ロフトは落ちぶれ仕切られた簡易メゾネット
大型床下収納

バストイレは別（都内は広さの面でユニットは残る）
シャワートイレは標準化
TVつきインターホン
宅配BOX
インターネット環境（料金別）
エアコン
洗面化粧台
室内に洗濯機置き場
乾燥機（浴室タイプ？）あるいは置けるスペース
天井付近に収納スペースあるいはクローゼットとは別の作りつけ収納


やはり広さが要求されるようなものが増える。（実質的な広さの要求）
給湯器などはおいだきつきになると思うが単身者向けは今のままだろう。
インターネットへの配線や契約手続きが簡単になればかなり利便性がよくなると思われる。
これだけでも十分。

設備の話題が出てる
ところでシャワートイレって必要かな？
あれ新規でならいいけど出て行った次の人が嫌に思うらしいよ
女性で人の使った便座に座るのは嫌だって人いるでしょ
あんな感じみたいです

設備と言えばオール電化アパートは人気でるかな？
今新築で検討中なんですが…
ＩＨ調理家電やら全部揃えてやらんといかんかなって考え中

>>728-729
浴室カラーTV 　規格が統一されてないので賃貸ではつけない方がよい、自己使用の物件でも交換時に問題になる
バス・トイレ別 　　一時的な流行りかスペースを有効に使える同室が再度増えるか何とも言えない
ウォシュレット 　これからの物件では確実に増える
２口ガスキッチン 　これはあると有利
TV付インターホン 　簡単に後付もできます
宅配BOX 　常駐管理じゃないと問題があるかも
光・CATV接続可　　当たり前になるでしょう
エアコン有 　今でもあって当然
洗面化粧台 　ワンルームではスペース的に難しい
駐車場　あると修繕積立金が安くなるので有利
駐輪場有 　あって当然
浴室換気乾燥機 　規格が統一されてないので賃貸では導入しない方がよい
大型ロフト 実際には物置スペースにしかならない
集中エコキュート　コスト的に圧倒的に不利、賃貸では論外
大型床下収納 　１階の部屋にはつけるべきでしょう
室内に洗濯機置き場 　好みによる、室外のスペースで室内は収納が多い方が良いという人も

火をつけて燃やせば解決。

シャワートイレはいいんじゃない？設置したままじゃなくて
入れ替えと同時に交換とか？ｗ　　高くつくなあ〜〜

床暖房はいいなと思うがどうだろうか？どうせホットカーペット引くからほっとけというかんじか？
暖房としては結構いいレベルと思うが。。

トイレは「消毒済み」って紙があるか無いかだけで違う気がする

建築屋に建設の話もっていったんですが全然進みません。放置されてます。
建築許可を申請するときの設計は簡単なものを持っていって審査中に本格的な設計をすると聞きました。なので何階建てで鉄骨とかだけしか希望は出していません。具体的なものはいっていませんがこの程度でできる基礎設計で
建築許可申請に必要な設計はまかなえるのでしょうか？
ですが、いつ頃申請するのか聞いても今設計を進めてると言うばかりで先が見えてきません。そういえば測量さえもしてい無いのですが、建築許可申請の段階の設計では必要ないのでしょうか？
教えてください。早くオーナーになりたい気持ちとのんびり行こうという気持ちで葛藤していて、ときどき考えていてあまりの遅さにぶちきれそうになります。
建築に進んでもその後テナント交渉でも建築屋が工事遅くなって色々問題も出ないかいらぬ事ばかり考えてます。

>>734
それだ
トイレが汚いなぁって思ってる奴もその紙が貼り付けてあるだけで
入居後も快適に過ごしてくれるに違いないな

浦田健乙

ワロタｗ

>>735
いま日本中の建築屋、大変なことになってるから。
そんなことも知らないなら、やめた方がいい。経営向いてない。

大変なことって???

>>740
建築板いって聞いて来い。

>>739
今住宅関連株は大手も含めて暴落してるけど
これで優勝劣敗になる可能性があると思う
財務強固な大手はむしろ買いでは？

>>728

松下電工社員じゃないけど、
室内物干しはいいと思うぞ。
「ホシ姫サマ」でググってみ。

ヒント：アネハ

>>744
まともな建物造ってもおもえらには買えんだろ？
安くて見栄えが良い方が自慢できるしな

ぶっちゃけ安全基準を誤魔化してやってたのがバレタ
それ以降厳しくなって審査が通らないようになったのさ
アネハのせいというよりは業界全体のせいだと思うな
それにともない株も急降下したんだろうな

審査が通らない以前に審査に申し込んでくれてないのですが・・・・
お願いしてから２，３ヶ月とか普通に放置されてます・・・・。
電話しても折り返し電話いただけないですし・・。

>>747
最初の話はいつやったのかな？
６月で法令改正になって今は「後で本格的な設計」なんて無理だと思うよ。
GDPに影響与えるほど着工件数が激減しているらしい。
今は建築会社も慣れていないから延期したほうがいいんじゃない？

最初は６月くらいだったでしょうか？とはいえ審査が通る通らない以前に書類出すだけだとは思うのですが・・・・・。
その書類の設計の難易度が上がったってことですか？
3階建ての規模の小さいものだけどそんなにむずかしいものなのかなあ・・・・。

>>749
簡単に言うと事後の変更が効かないそうだよ。
つまり最初から完璧な設計を要する。
考えてみれば当然だわね。

>>749
もう少し前だったらよかったのにね。

マンションやビルの審査が慎重になったあおりで小さいのも降りなくなった。（そっちまで手が廻らない）
審査を出してない＝審査落ちすると以前はその場で修正したい出来たのが、いまは再申請（お金が掛かる）になってるし
そこでまたダメが出れば再々申請となる。これが永遠に続く。そのお金は設計事務所の負担？それとも
建築会社の負担？それとも建築主の負担？

完璧な申請ってのはまず出来ない。大きな規模は多人数で図面を書いているし、小さい図面でも
ケアレアミスはある。さらに建築主から「ちょっとした変更」ぐらいあるし、営業も受けてきてしまう。

ところが完工して最終的な検査のときに図面と違えば取り壊し命令。許可してあって図面と同じでも
図面見た検査員とと現地見た検査員と解釈の違いで再工事。　さてその負担は誰が負う？

ある程度の許容、つまり「遊び」があったのだが、それがガチガチになってしまったわけ。
工場生産の管理はこれでもいいけど、現場で多人数が作業して、それらを一人が検査することが出来ないのを
しろと言っているのとおなじ。
役所はその責任を負いたくないので徹底的な検査をしている。その検査をする人間がほとんど居ないのだ。
ゼネコン並みの仕事経験があって、一流設計事務所の計算屋ぐらいの頭脳があって、その場でバンバン判断できる。（これは役人ではムリ）
そういう人間がいないのに、そういう検査をしろといっているわけ。

>>751
そんな状態だと、独自プランの重量鉄骨≒規格プランの出来てるＰＣ造、壁式ＲＣ造とかになりそうなきがするな。
価格ね。

>>752
その最初の審査すら通らないのが現状。

それと現場施工であっても工場で作っても強度計算はしなきゃんない。それを「検査」することが不可能。
おそらく過去のデータを転用するのも不可能だろう。（再計算しても参考値の検証から始めると思う）
それと出来上がったプランが入る土地はほとんど無い。特にビルやマンションはありえない。（効率を最優先するから）


まだこの問題は株関係だけしか騒いでないがかなりやばい。
建設は日本経済の大きな柱だからだ。需要、供給、働く場所として非常に重要。（今後はITや金融にシフトしていうだろうが・・）

審査通過が前年比98.5%減（東京)、97%減（大阪）みたいな感じだからね。
3ヶ月くらいの一過性だとしても、GDPでだいたい0.7%くらい押し下げ効果がある。

事後はドア一枚の変更ですら通らないらしいよ。>>735を読んで釣りかと思ったので
つっけんどんに言ってしまったが、ほんとに知らなかったなら、しばらく様子を見た方が
いいよ。構造計算ソフトも20本近くあるうちの1つしか法改正に間に合わなかったらしいし。

んー、規模の大きいものならわかるけど、１，２階スケルトン、3階住居で小さな簡単なものでも建築終わってから図面とちょっと違っただけでも作り直しとか要求されるのかな？
んー？耐震強度の部分にだけうるさくなったとかじゃないの？１，２階のテナントの内装は許可おりた後にするわけだけど、そのテナントの内装でもごちゃごちゃ言われるの？なわけないか・・・・。
ちょっと、どの変が厳しくなったのか詳しく調べてみます・・・・・。うーん。

ちょっと建築基準法で検索してざっと調べたところではそこらじゅうから設計士の悲鳴が聞こえました。
しゃれになっていない状態だったんですね・・・・・。
なんだか恐くなってきましたよ・・・・。
色々政治的な利権が絡んだ背景もあるんですかねえ・・・・？。
建築後のんびり資金回収とかではなく、お尻が決まってた期間での不動産投資でもあったので急ぎたい気持ちもありましたが
建てた後にダメ！といわれたらどうしようもないのでちょっとのんびり考え直してみる事にします。

>>755
スケルトン自体が通らないとおもうよ。いまや内装の部分でさえ変更が許されない。
それに内装工事だけでも許可が必要。以前なら許可は要らないのだが今後は規模に応じて必要となる。

購入者が自由に設計できる分譲マンションは今後作られないと思う。
（変更が出来ない＝素人との打ち合わせ＝膨大な時間が掛かる＝予算が逢わない）

まあこんなだから３ヶ月以上（おそらく半年は掛かるといわれている）許可が出ない。小規模でも
あおりを受けて許可が下りない。

新建築基準法に詳しい方がいそうなので教えて下さい。
ＲＣ造４階建て、１階駐車場の寮が安い値段で売りにでてるんですが、各部屋には、トイレ、風呂、キッチン付いていません。
これを、改装してと考えたんだけど、時間かけても認可下りない可能性って多いんですか？
ざっと新建築基準のスレ読むとやばそうな気がするんですよね。
それで、来年、特例がなくなったなら、木造や軽鉄も改築しにくくなるんでしょうか？

>>758
主要構造材を変更しなければ再申請は要らないはずですが、改正によって今後は申請が必要になるようです。
（金額で決めるとかいじる部分によって決めるとか憶測が飛び交っている）
それぞれの地域の指導課によって解釈が違うので図面や建物の概観を持って役所に危機に言ったほうが早い。


水周りが一切付いてないのは工事費が合わないだろ？？
まっとうな工事をして合法的な建物にするのはかなりの金がかかると思うが、それでも引き合うだけの
安さなのかな？

他に転用できそうな、例えばカラオケBOXとかには出来ないの？

>>759
ありがとうございます。
いや、不動産にようが有っていったら、出てたくらいなんで全然計算してないんです。
たださら地>建物付の価格だったんでどうなのかなと興味を持った位なんです。

不動産屋にの間違いです。

解体費用分が値引きなんでしょう。

最終的に売却できるような改造をする費用が数年で回収できるメドがたつならやってみたらどうか？
築年数にもよるが現在の価格+改造費+諸費の総合計で売却できる見込みがあれば
改造する業者と知り合いになれるだけでもメリットがある。
中古住宅を改造するにはそれなりの知識とアイデアが出る業者でないとすぐに工事費が膨らんでしまうので
良い業者を選ぶ目を持つことが出来る。

売却は考えない（解体しちゃうからいいや）っていうのであればある程度の違法性も含めた改造工事って言うのもありかもね。
火災になるようなのはダメだけど素人配管とかむき出しの配線とかそういうレベルだが。。

街中にあるならやはりドヤにするといいね。そのまんま、簡易ホテルのようなつくりに変えれば
安いしそれなりに収益も出る。

http://www.hudosan.bz/
不動産投資 Wiki

ここにおわす不動産投資の達人の方々、
迷える子羊にご教授ください。

今はアネハショックで建築確認できないから当分建設にかかれない
株安と建築不況でこれから不景気になるんじゃないか

スケルトンがダメという事はこれから貸し店舗建てる人は、テナント見つけてから内装込みで建てないといけないの？
時間かからない？

質問いいですか
アパートやマンションが画一的な部屋が多いのはなぜですか？
構造計算や建築確認が単純な方がすぐに終わるから？
それとも画一的な部屋の方が人気ある？
２８ー５０平米ぐらいの間でいくつか作って
１ー３人ぐらいの店子で募集かけてやっていくのは危険ですか？

画一的な方が人気があるし、住みやすいから。寝室の上の階が便所だったらしゃれにならない。

いちいち変えると金がよけいにかかる。
お前は馬鹿だから危険だと思う。

答：割高になり利回りが下がるから、
　
金持ちの道楽なら好きなように建てればいいんだが　
事業としてやる以上儲けを出さなきゃいけない
限られた土地を有効利用すると建物は長方形にしかならないし
画一的なデザイン、間取りになる
ちょっとでも凝ったことしようとするど建築コストは一気に上がる

＞２８ー５０平米ぐらいの間でいくつか作って
＞１ー３人ぐらいの店子で募集かけてやっていくのは危険ですか？
もっとも危険
入居者は単身者やファミリーが入り乱れてる物件には入りたがらない
似たような階層、生活スタイルで固まりたいのは皆同じ
単身者には子供の泣く声や家族で騒ぐ声は我慢できないし
ファミリーには単身者のルーズで非協力的なライフスタイルは受け入れられないよ

この度アパ−ト経営することになりました。
（建設費1.5億：相続対策のため全額借り入れ）
現在の銀行借り入れ金利（３０年固定）の相場が解る方いらっしゃったら
教えてください。

銀行や条件によって違うけど、3%〜4%ってとこじゃね？

鉄骨造陸屋根４階建 構造(現況)
床面積(登記) １階　１２３．００平方メートル
２階　１２３．００平方メートル
３階　１２３．００平方メートル
４階　　６９．９７平方メートル
床面積(現況)
間取り ワンルーム×４室、１ＤＫ×２室、２Ｋ×１室、店舗、車庫 敷地利用権 所有権
占有者 あり 築年月 昭和57年2月

これはあと何年ぐらいもちますか？
いくらの値打ちがありますか？

>>770
アパート経営で30年固定はあり得ない。
いっぺん銀行行って聞いてこい

土地５５坪
鉄骨造陸屋根４階建
床面積 １階　１２３．００平方メートル
２階　１２３．００平方メートル
３階　１２３．００平方メートル
４階　　６９．９７平方メートル
間取り ワンルーム×４室、１ＤＫ×２室、２Ｋ×１室、店舗、車庫
築年月 昭和57年2月

地方ですが駅から徒歩５分でつねに満室が期待できる良い場所です。
路線価７８０００円/�u



これはあと何年ぐらいもちますか？
いくらの値うちがありますか？

その駅と地域の規模によって全く異なるけど路線価で８万弱だとそんな都会でもないな。
金沢とかくらいか？まぁ金沢行った事ないけどさ・・・
ワンルームなら近くに大学があるかないかがかなりウェイトしめるよね。
国立大や全国からくるくらいの知名度のある私立があるなら良いけど。
松阪大とかだとどうなんだろうね。

2500〜3500万

>>773
旧住宅金融公庫は賃貸住宅用35年固定やってるよ

>>774
家賃次第じゃね

アパートなんか儲からんぞ
4,5%で計算してみて採算合わなやめろ
ようは他人様の金を充てにして事業するわけだ
今後少子化で空き部屋増えるばかり
入居シていただく為には、家賃を下げたり、数ヶ月タダにしたり
当然部屋は新築並みにする
借金がまともに払えるかわからんぞ、売るのが一番

うちなら坪１０万円でマンションやれるよ！リサイクル工法を活用してるから、近隣のゼネコンや工務店と提携して、現場であまる資材を安く仕入れてるから。値引きも応相談！
４人の会社だから、激務だけどスピード決済！

よくあるパターン。エイブルが地域相場より５％ｕｐで高取りして借り上げ。
見直し時に賃料ダウン。

5％と言えばちょっと思ったんだけど
新築でいろんな設備が揃ってる部屋が
地場の平均家賃より5％高い場合はみんななら借りますか？
俺は悩むだろうなぁ…
周辺にはボロいアパートしかなかったらすんごい悩む
１ＤＫで今平均6万ぐらいだとしたら
5％は3000円家賃が違うんだよな
でも新築なら？

近くにアパート出来たけどトイレ風呂一体ＵＢで５畳って何だよ
これは間違いなく失敗の見本（ｗ

そりゃ周りに6万でぼろ6，3万で新築があればそっちはいるけど、
今から新築作るのはほぼ馬鹿だけだろ。

シャワーと寝室だろ。

７７４の建物ですが、あと何年持ちますか。
築年月が昭和57年2月なので５６年の耐震基準前かもしれません。

重量だろ。腐食でもない限り簡単にぶっ壊れないよ。
ただ物理的寿命はまだとしても機能的寿命は微妙な時期に・・・

中古のアパートを買う為のローンにはアパートローンは使えないって言われました。ちなみに信金です。
そんなもんなのかな？土地を持っている人向けで新築費用用だとか・・・

中古のアパートをローンで買うにはどうすればいいですか？

欲しい物件の２割の頭金を持参すれば？

とりあえず口座に1000万円入れてから、ある程度寝かして、話を持っていく。
もちろん頭金は別に2割は必要。

アパートローンじゃなく普通の事業性融資にすればいいんだよ
担保必要だけど

資産家の保証人を付ければ、じゃぶじゃぶ貸してくれるよ。

７８７です。
アパートローンなら２％、私の場合は４％ですと・・・う〜ん
担保は購入するアパートでｏｋですって

サブプライム層ってやつだね。

良く坪単価28万の重量鉄骨の家とかいってるところがあるけど、ああいうところなら
オプションをつけても50万はいかないと思うんだけどね。
実際のところどうよ？

http://www.323232.co.jp/index.html

H鋼使ってるんだろｗ

本当だH鋼だｗｗ
ttp://www.323232.co.jp/alc/index.html

重量鉄骨でH鋼を使うのはレアなんすか？
普通に思えるのだが。

よか、間取りね。
ttp://www.323232.co.jp/room/index.html

２５年たった中古の４階建てアパートなんですが、
屋上に水道のタンクがあります。
こういうのは何年もつものですか
修理や寿命が来て買い換えるといくらしますか

２５年ではタンクの中が錆やカビだらけで酷いんじゃない？

今の基準じゃいらないんじゃないの？

>>799
寝室はいるにソファが邪魔じゃないか？

>>803
その上、人も120cmくらいなんだろうな実際は。
リアルな倍率だともうちょっと人間が大きくなりそうだ

>>800
外部塗装と内部ライニングとサビたボルトに防錆キャップを取り付けよう。
どんくらいかかるかな〜５０万位かな？

>>805
そうすればあと２５年ぐらい持ちますか？

>>806
メンテ次第だろ

>>798
普通だよ。写真見る限り柱は角柱だね。こういう材料は普通。
柱がH鋼ってのがあるが今は少ないんじゃない？

これからスケルトンでたてる人は内装でも計画変更で許可とらないといけないんで
一度完成させてから適判受けてからテナント決めて計画変更届でて内装して、適判受けるという流れになるのでしょうか？
先輩方教えてください

今まで普通の住人しか入ってもらってなかったアパートなんですが
針マッサージの店舗をしたいので借りれないかと頼まれました。
初めてのことでどういう不利益があるかわからないのですが、
辞めておいた方が無難でしょうか？

普通にやばいだろ。ｗ

ありがとうございます。
辞めることにします。

なんで？
ん万円高で貸したら

騒音トラブル、違法駐車、必死

まあ周りが開いてるならいいけど一部屋だけ開いてるなら
ありえないな。
鍼灸院は騒音はそんなないだろうけど立地がよくないと
違法駐車はありそう。

>>806
１０年ってところかな？
痛み具合によってはライニングできないかもしれないから、見積もりとってみたらどう？

土地５５坪
鉄骨造陸屋根４階建
床面積 １階　駐車場
２階　１２３．００平方メートル
３階　１２３．００平方メートル
４階　　６９．９７平方メートル
間取り ワンルーム×４室、１ＤＫ×２室、２Ｋ×１室、店舗、車庫
築年月 昭和57年2月

地方ですが駅から徒歩５分でつねに満室が期待できる良い場所です。
土地は１０万円/�uぐらい

家賃は４５万円/月

いくらの値うちがありますか？

2,500万なら欲しいな。

3,000万なら、いらないけど。

商地で建蔽８０%、容積率４００%位か？

３８００万リミットで３４００万から交渉

下駄履き物件である事がマイナスポイント。
エレベーターの有無がポイントだが、多分無いだろう。
無かったら集客力が落ちる。

地震で倒壊

地方の駅って言っても、無人駅からでかいターミナルもある。
土地の相場がわからないのにいくらか判断のしようがない。
その状況で判断するなら818の金額を最高として
いかに安く叩くかを考えるな。
でもこの質問どこかで見たことあるな。

>>817
私も2500万円位なら買いだと思う。
入居率75％で年利５％で残存１０年としてね。

全戸ロフト付きが増えてきたな、ちょっと前までは２Ｆのみロフトだったのにね
このままだと同棲タイプ？を前提に考えないと死ぬな

物件購入を考えてるのですがどちらがいいと思われますか？
関東で私鉄沿線、駅から徒歩１３分
RCで3階築19年、間取り2DK6所帯、駐車場なし土地48坪、路線価14000
自宅から車で45分
もう一つは、やはり関東で私鉄沿線、駅からバス20分近くに工業団地あり
軽量鉄骨で2階築16年、間取り2DK6所帯、駐車場4台分あり土地107坪、路線価8000
自宅から車で25分
どちらも現況満室で4800万月収入36万です。
自己資金は1000程度を予定してます。銀行の融資はOKをもらっています。
アドバイスお願いします。

>>825
どっちも止めた方がいいですよ。
賃貸の場合築２０年位での物件相場は満室月収家賃×１００×０．９以下でないと
利益がでないよ。
だからこの場合、３６万×１００×０．９＝約３３００万円以下でないと
賃貸としては将来赤字になるよん。

物件の値段が同じなら
RCで3階築19年、間取り2DK6所帯、駐車場なし土地48坪、路線価14000
の方がいいような感じがするけど4800万円は割高なので3300万円で
交渉してみて、だめだったら諦めよう。

ありがとうございます。
4000万にまけてとは言いましたが話にならないような感じでした。
自宅の近くがいいと思っているのですが拘る事もないのですかね？

>>827
値引きを譲歩する程の物件には思えない。

あ、そう
じゃいらないって言えなきゃ
交渉で相手に勝てない

２５００万円ぐらいののアパート買いたいんですが、
２０００万円あるんですけど、銀行は１０００万円貸してくれますか？

１０年後の家賃地価は25％まし　２０ねんごは50％ましくらいでいいとおも
空室はいままでとかわらない

>>831

どこの地域だ〜？

>>832
中国とかインドとかなぁ〜。経済成長がいいみたいだから。
>>830
物件価値によるけど、土地に対してだけかなぁ、ローン組めるの。

2000万あるならマンション一棟買いしなよ。
最低1億以上の物件でフルローン。
キャッシュフローがプラスの奴。
ポイントは2000万を頭金なんかに入れないこと。

収益物件で億とかのマンションが広告でたくさんで出てるけど
金持ちがたくさんいるんだなと思っていたが
ほとんどの人は銀行から金借りて買うの？

＞＞８３４
意味がよくわからないけど、一億の物件なんか怖くて買えない。

1億以上のキャッシュを投資に回せる人はそうはいない。
ならばフルローンで1棟買いするしか勝負にならない。
銀行がフルローンでも融資したがる物件を見つけてくるしか選択肢はない。

逆に融資してくれる物件は優秀ってこと
キャッシュで買える物でも１割程度ローン組みなさい
色々教えてくれるし将来的に大型融資を貰うとき有利だよ
実績があるからね

キャッシュで買える物でも１割程度ローン組みなさい

そうだね

銀行てみずほでもいいの？

質問です。

大東建託、積水ハウス、ハイムなどが一括借り上げを
宣伝してますが、大家さんはいい思いを
しているのでしょうか？

>>839
あそれ俺も知りたい。
新築時はよくても数年で色々不愉快なことがありそう。
メンテナンス費用馬鹿っ高とか。

>>839
土地代と固定資産税は大家持ちで事実上の家賃利益なし
って感じでしょ。

>>839
土地代と固定資産税は大家負担で家賃利益なしって感じでしょ。

土地代は関係ないから利益は出る

連投になってｽﾏﾝ。PCの調子が悪くて

PCの調子じゃなくて、サーバーが重いんだよ

>新築時はよくても数年で色々不愉快なことがありそう。

アパート経営なんか不愉快なことだらけ。
一括刈上げならその心配も少ない。

一括借上げで家賃保証という名のもとに
土地代をはるかに上回る借り入れをしてしまってる
実質飼い殺し状態orz

一括借り上げと何の関係もないだろ、それはｗ

>土地代をはるかに上回る借り入れをしてしまってる

馬鹿だろｗ

そんなに貸してくる銀行がステキ

そんなことしたら次の融資がおりないだろ。

普通は好況のときにマンション、アパートなんてつくらない。
しかも投資物件なのに値段交渉もしない馬鹿大家が多い。

馬鹿だろｗ

>>839
一括借り上げは設定家賃の10-15％を補償料にしている。
相場が１０万円なら大家には９-８．５万を払うようになっている。もちろん敷金や礼金や更新料などのお金は
発生しても支払わない。

計算するとわかるが、２年間の契約＝２４ヶ月+２ヶ月（礼金）+１ヶ月（更新料）＝２７ヶ月・・が総支払額になる。
（敷金は一般的に預かり金なので含まない）
２年の総額が２７０万円、そのうち大家に払うのを15％差っ引くとなると２３０万となる。差額４０万が一括借り上げの
補償料となる。

空き室が発生すれば毎月１０万（実際は８．５万）の赤字になるわけだが新築から１０年程度では一年丸まる空き室になることは珍しい。
また空いたとしても下げてしまえば（相場１０万を８．５万までは下げられる）すぐに埋まる。

たとえば１０室であったならば２年間で２４ヶ月X１０室＝２４０ヶ月（コマと名づけよう）ある。
２４０コマのうち、７室は当初より継続、３室は一度解約があったとして途中のブランク分を２ヶ月X３室・・６コマが空き室となる。
２３４コマが収入月数となる。これ以外に礼金が20+6コマ、２６月数が別途加算される。（更新料は７コマ分になるが有利すぎるのではぶく）
２６０月数が２年間の収入となる。


一括借り上げであれば２４０コマのうち、15％、つまり３６コマ分は無い。さらに礼金や更新料分も無い。
これだと２年間で２０４月数が収入となる。

その差５６月数。　１０室ではなく８室分の収入しかないことになる。さらに２室分の「リフォーム代」「固定資産税」などの出費リスクを
背負うことになる。
マイナス面はコレらになる。

そのとおり。
家賃も下げるから、実態は空室のリスクを有償で買ってるだけ。
値下げしても借り手がいないようなハイリスクのアパートを建てたい香具師にぴったり。