不動産売買・悩みを相談するスレ ｐａｒｔ２

943さん　　　935です。
お礼が遅くなり申し訳ありません。私が944の書き込み中に943さんが送信して
下さっていたようですね。
手数料も半分になるのであれば助かりますし、やはり業者さんに間に入ってもら
おうと思います。
契約代行というのですね・・・本当に有難うございました。助かります。

農地法5条許可を取って取得した土地で、結局建築する事無く不要になったという事で
その土地を売却したいという依頼がありました

この土地を売買するにあたって、買主は再度5条許可を取る必要はあるんでしょうか？
元々うちの社長が依頼主から預かった物件なんですが
社長に聞けば「前にも扱ったことがあるけど、再申請はいらない」と言います
「一度許可を下ろした筆に、もう一度同じ許可を下ろすような真似はしない」とも言っています

自分としては事業計画や被害防除計画が全然違うのに、以前の許可で建築出来るという根拠が分からないのです
農地法の条文を読んでも建築せずに転売という事は想定していない内容だと思うんですが…

ちなみにその土地、現在は所有者が月極駐車場として貸しに出している状態です
下手に農業委員会に問い合わせて、所有者がヤバい事にならないでしょうか？

どなたか類似案件扱ったことのある方はいませんか？

建築をしていない＝地目は農地のまま・・・ですから、当然再度五条申請が必要です。

というよりも、そもそも五条許可は取得者に対して許可されているので、新たな人が再度
その土地を購入するなら、その人に対しての許可がないと、法務局で所有権移転を受け
付けてくれません。

農業委員会に聞くのがいやなら、司法書士に確認されたらいかがでしょう。明確に返事が
もらえますよ。

現況が勝手にいじられていることについては、まぁ、始末書添付ぐらいで普通は済むと
思いますよ。

>>949
948です、ありがとうございます
司法書士に話を聞いてみようと思います

一戸建ての自宅を売却を検討中です。

ひとつ問題がありまして、中古で購入したのですがその時点で容積率を8%程
超えてしまっていた物件です。
屋根裏に居室を2つ作ってちょうど1部屋分オーバーしている感じです。

仲介会社によっては以前は10%以下であれば銀行は融資してくれたが今は
無理かもと言われています。銀行によってはNGだと思いますが本当でしょうか？


また、最悪はこれを是正する為に屋根裏の1部屋を潰して登記し直す事も考えて
おりますが、どこまで工事すれば床面積に算入されないのか分かりません。
入り口ドアをベニヤ板で塞げばOKといった程度であれば助かるのですが。

屋根裏の高さを1.4ｍ未満にすればいいんジャマイカ。

>>952
んだな。ロフトにすれば容積率に入らないもんな。

>>952
>>953

天井を低くする事は考えました。ただ、部屋への入り口ドアが内開き
なので、天井が低くなってしまうと開かなくなってしまうと思います。

また、屋根裏部屋なので天窓となっているので、天井を作ってしまうと
真っ暗になってしまうので、厳しくないでしょうか？

一番良いのは現状で融資してくれる銀行を探せる事なのでしょうが・・・。

だったらさっさと潰しちまえ
銀行は甘くない

>>955はきつい事を言ってるが、その通りだよ。

>>952が言うように、天井高を1.4m未満にし、ドアはそれに合わせて交換。
部屋でなく納戸にしておいて、融資実行の後は購入者にまかせればいい。

建物の登記簿はどうなっているの？

銀行なんか、登記簿と間取り図面しか見ないぜ。

屋根裏部屋も面積に含まれている・・・>>955-956の言うとおりにして、土地家屋調査士に頼んで床面積の
　変更登記を行う。

面積に含まれていない場合・・・脱法行為や詐欺に手を貸すつもりはないから、自分で考えろ。

税金が高い　日本の不動産に投資する良さがない
ＦＸなら源泉分離課税だが　家賃収入も売却益も高額な税金がかかる

2年ほど前に火事があったという
中古マンション（築30年）の購入を検討しています。
火事自体はボヤ程度で、
周りの部屋に被害はなかったそうですが、
住人が一酸化炭素中毒で病院に運ばれ、
その病院で亡くなったそうです。
そんな理由で相場からするとずいぶん安いんですけど、
いわゆる「事故物件」なので、さすがに迷ってます。
物件をチェックする際に気をつける点はありますか？
周りの部屋の住人や管理人にはリサーチしてみるつもりですが…。

迷うようならやめたほうがいい。まあ、ここに聞きに来た時点でそう思う。

「ぜんぜんまったく気にしない。安ければ安いほどいい」っていう考え方を常にしている人以外なら、やめとけ。

マンションの一室？
マンションなら、構造がRCなのか？RCなら、ぼや程度では気にすることはない。

安い価格で買う…自己があったから安い…気にするかどうかの問題は、ここで聞くことじゃない。
宗教スレでも、人生相談でもいってくれ。

やすけりゃ（気分的な問題は）なんでも来いで探してるけど
あんまりみつかんねーんだよなぁ
なんでーやねん

>>962
結局「縁」なんだよな。
地道に歩いて探せば、その内見つかる。まじで。

年収330くらい勤続５年２８歳独身で家を買おうと思うのですが（一部上場企業の子会社なので信用はあると思います）
２年後に買いたいと思っています
いつごろから不動産屋さんにいって活動するのがよいのでしょうか？
あまり早めに活動してすぐ希望物件が見つかっても困りますし（資金がたまっておらず）、みつからなかっても困ります
１年前くらいから不動産屋さんに訪ねて行って探してくださいといえばよいでしょうか？
物件は古い目かつ81年以降築の大阪市内の狭いマンションか狭い戸建を考えています
400万くらいなら現金一括で1000万くらいなら頭金100万＋ローンで考えています（リフォは自分でやるつもりです：そのために中古物件狙いです）
周りの人にきいたところ、今からでも良いという人と半年前くらいで良いという人がいて迷っています
初めてこういうことをするのでできれば不動産屋さんにに呆れられない期間でお願いしたいのでよろしくお願いします

>>964
早すぎるってのは、どこにでもあるようなチェーン店に行く場合。
そういう店は担当営業がコロコロ変わるから、
いざ買う段になって最初の営業がいなかったりする。

買いたい物件がある地域に、古くからやってる不動産屋に行くなら、今から行っていい。
宅建業免許番号の、カッコ内の数字がなるべく大きい所ね。
そこへ行って正直に、「今こういう状況でこんな物件が欲しいと考えており、相談に来ました」
と言えばいいです。きっと力になってくれるよ。
早すぎて不安だと思うなら、その事も含めて相談すれば良い。
向うはプロなんだから、呆れたりはしない。
それで呆れるとしたら、客を適当にあしらって終わりという、いい加減な業者である証。

普通、不動産業者には予約は入れないものだけど、
相談が長くなりそうなら、予め電話で空き時間を聞いておくと、心証アップ。
古い不動産屋は少ない人数でちまちまやってる所が多いからね。

>964
住む場所はどこでもいいの？

自分のバアイは家に対するイメージと、暮らし方、予算のバランスが取れる場所を
決めるまでにいろいろな場所を見て回った。

見て回るついでに、不動産屋めぐり。

サラリーマンだと土日しか回れないから、一年でも短いくらい。
中古だと、新築みたいに条件がそろっていないので、早めに見て回るのが良い。

946です
965さん966さんレスありがとうございました
少々早いかもしれませんがGW休みになったので一度覗きにいってみようとおもいます

場所は天神橋筋周辺か空堀周辺、千林とかの商店街に近いところが希望です
たまに驚くような値段で売っているのをみるのですが築が希望より古すぎるので（64年築とかなので
さすがに基礎はしっかりしたもののほうが良いかなと思いまして
（一応、水周りは業者さんに頼むとして150〜200の予算は組んでますが）
上記のような物件を購入し、柱一本残してリフォームといってミニログを建てようとしたのですが
知り合いに大阪では自力建築は建築法？でむりなんじゃないかといわれたので、
文句をいわなければすめる程度の81年〜を探すことにしました

また良い物件がみつかり売買するときに悩みができたら相談させてください
ひとまず不動産屋さん探さないと・・・がんばります

今、こんな条件２度と出ないって物件があっとしたら買いますか？
買わないっていうなら、不動産屋に行かない方がいい。
そういうのが出たら買うっていうなら、今から行ってもいい。
今買う気があって買える人以外相手に出来る程不動産屋は暇じゃないよ。

２年くらい後に・・・と言われたら、必ず↑で書いた事を聞いてる。
それでも買わないとなれば、それでは２年後に来て下さいと断るだけ。
接客する時間も労力もかけるに値しない。

今買える、買う気がある人だけがお客様。
（オレから買う買わないは関係ないし、結果的に最初に接客してから
２年経ってたなんて場合でもお客様だと思ってるけどね。）
買う気があっても買えない（ローン組めない。現金もない）
買えるけど今は買う気がない人はお客様じゃないよ。

相談させてください。
昨年父が亡くなり、築35年の家土地を相続しました。
転勤が多いため売却を考えています。近所の方から
「売却する時は是非教えて」と言われているんですが、
この場合、役所に出して貰った課税価格1300万で
話をしたほうが良いのでしょうか。
それとも不動産に出して貰った査定金額で
話をするべきなのでしょうか。

>>967
>>968みたいな人もいるから、
とりあえず行くだけ行って、その不動産屋の態度で後は決めてね。
最終的にどうするかは、あなた次第なんだから。

>>969
自分で売却の手続きを全部できるのなら1300万でもいいけど、
それができない、不動産屋の助けを借りないとしんどいなら、
不動産屋の査定金額でいくしかないんじゃない？

>>969
不動産屋に出してもらった金額と比べたらいいんじゃないですか？
場所にもよるけど、課税価格より、一般取引価格のほうが高い場合
が多いと思うが。
仲介手数料かかるけど、きちんとした契約書あったほうがいいよ

住宅街なら実勢価格がはるかに高いんじゃね。
昨年自宅を売却したけど、手元の資料をみると
台帳評価額2000万（課税標準額はさらに控除する）、査定4000万弱、成約3500万。
境界画定とか越境とかライフラインのつながり方とか設備表とか石綿とか雨漏り・シロアリとか埋設物とか、
そりゃもういろいろ確認・免責事項あるから仲介業者は必要だと思う。

>969

高い方で話をするのが普通でしょ？
後は交渉しだい。

スルガ銀行で担保評価が満額出ない中古マンション！どこかでやれますか？都銀は勤続で見れませんでした

現在築30年の親の持ち家があります。このたび親と同居することになり、持ち家を売却し新築する際の購入の足しにしようと考えておりますが、周囲の物件売買状況を見ると1000万円になるかならないかのようです。
特に売却を急ぐ理由はないのでじっくりと構えていこうと考えておりますが、持ち家がある場合これを売却する方がよいのか、賃貸として保有しておくほうがよいのかよくわかりません。
どなたか良きアドバイスをよろしくお願いいたします。

自分の価値観次第
人には決められない

家賃がどの程度まで取れるか調べてみたら。

>>975
今の時期にフルローンとか狙ってんの？

>>976

古家を壊して、新築じゃダメなん？

>>980
土地が狭く、車3台分の車庫を確保した上に半2世帯分の
家を乗っけるような余地がありません。
そこでまっさらな土地にこれらの条件に見合う家を建てようかと。

そこで持ち家は売却がよいか賃貸がよいかを悩んでおるわけです。
977さんがおっしゃるように価値観は人それぞれだから自分で決めるしかないのは重々承知なのですが、皆さん多くはどのようにしていらっしゃるのかなと思ってお伺いを立てた次第でした。

>>978が言うとおり、家賃相場を調べて、そこから固定資産税等の保有に掛かる金額を引いてみな？
それで年間の収支がわかったら、少ないと思うなら売ればいいし、多少の足しになると思うなら賃貸にすればいい。

>>982
わかりました。
そうしてみます。

相談させて下さい。よろしくお願いします。
マンションの売却を考えております。
大手不動産3者に見積もってもらい、ほぼ同じ査定です。
どこかに専属でお願いしたいと思っています。

そこで、質問なのですが、マンションの場合同じ系列の
不動産仲介。たとえば、三井のマンションなら三井のリハウス
大京なら、大京リアルドに頼んだ方が利点はあるのでしょうか？
わざわざ、三井のマンションを大京リアルドにお願いするのは
不利な面もあるのでしょうか？

多少関係するかもしれないが、そんなことよりも、信頼に足りる業者・担当者かどうか
広く顧客を探索してくれる体制があるかどうかなどのほうが、数百倍も重要だと思う。

中古マンションで
駐車場権利付き（0円〜数千円程度）
駐車場代（1万数千円程度）
でその他の条件や価格等も同じとしたら
権利付きのほうが総支払額は低くなりますか？
それとも権利付きのほうは後からお金が掛かるものですか？

すいませんどっちも中規模のマンションで
機械式駐車場だったのでその場合でお願いします

意味不明。
１、マンションは売買なのか、賃貸なのか…たぶん売買？
２、駐車場の何の権利が付いているの？たぶん共用部分に入っているという意味？

だとして、駐車場が賃貸の場合は、その機械式云々が壊れても貸主負担だが、
共用部分なら、利用者が修理する（修繕積立金は全室一台とかいう場合じゃないと
使えないかな？）ことになろうかと思うが、逆に、賃貸の場合は、永久に使えるもの
ではないから、万一駐車場がなくなってしまったら、そもそものマンションの価値も
低くなる恐れがあるということになろうかと。

それとも、両方とも共用共用部分にあって…という話か？よーわからん質問だ。

>>985
９８４です。ありがとうございます。
担当者の方が確かに重要ですね。

>>986
前に、駐車場所有権付きのマンションにすんでいたが・・・話あってる？
・新築購入時、駐車場権利付きの部屋は+約500万円
・駐車場の固定資産税を権利持ちの部屋で割り勘(2万強/年)
・月々の管理費が+数千円
売るときも有利になると、不動産屋が言っていたが、
マイカーなしの方が購入したので・・・
新築なら元取るのにうん十年だけど、中古なら魅力的では。

あっそうそう。
機械式じゃないから、メンテナンスは、ほぼ不要な駐車場の例です。

付き合いで買わされた、見たこともない見る気もしない別荘地を所有しています
先日、その土地を売ってくれないかと不動産屋が訪れてきました。査定額には十二分に納得が行くので、売りたかったのですが
『広告を出して買い手が付いたら支払う。広告料１回30万出してくれ。もちろん売れるように努力する』と…

自分なりに調べてみた所、媒介契約を結んだ場合、売り手が広告料を払うとはありますが、広告料や手数料は無料とうたっている業者が多い気がします
買い取りを拒否する所を見ると、怪しいのでしょうか？不動産について無知に等しいので不安です
どうかご教授願います

>>992
＞広告料１回30万

それは詐欺です。断ってください。

怪しすぎる…実績のあるまともな会社なの？

「売ってください」という側が金を要求する事からして、
不自然でおかしい。異常な態度。

＞媒介契約を結んだ場合、売り手が広告料を払うとはありますが、広告料や手数料は無料とうたっている
＞業者が多い気がします
これは、売買金額にもよります。別荘地でたとえば100坪＠10,000円=100万円の土地の場合、業者は
諸費税込みで52500円しか仲介料をもらえません。買主・売主の双方からでも105,000円
これでは広告費までは出せないので、広告費は別途いただきますなどという場合はあります。
仲介手数料無料などというところは、まれですね。

＞買い取りを拒否する所を見ると、怪しいのでしょうか？
いや、買って売るということになれば、登記費用や不動産取得税などの経費がかかり、かつ
もうけも考えなければなりません。そこは別に怪しくはない。

※問題は広告料一回30万円という話です。これは業者にとって何のリスクもありませんから、
逆にその売却金額が現実離れしていないか…ということです。高く言えば売主は喜びますが
何度広告しても客が見つからない…広告を請け負った業者は、広告料の差額で儲けられるという
構図が見えます。

※>>994にあるように実績がある会社なら、ともかくも・・・そうでないなら、きっぱりと断りましょう。