【不動産売買】悩み・相談に答えるスレ

1 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 12:17:29 ID:XLwTzQCT

不動産売買仲介歴約10年。当方、現役営業マン。あなたの悩みに答えます。
☆不動産売買に関する相談
☆住宅ローン
☆測量、登記
☆見積もり金額の妥当性
☆業者の裏話
☆業者情報　※名古屋しかわかりませぬ。
☆営業マンの心理状況
等、何でもかかってきなさい。
ちなみに賃貸は専業ではないため、一般的なことしかわからないので悪しからず。

2 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 12:23:39 ID:XLwTzQCT

現役の人が立ててるスレが少ないことに気付いたので立ててみました。
結構悩みや不安を抱えている人が多そうなので。
さあさあ、いらっしゃい♪

3 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 14:58:30 ID:VUf9x1vv

買替えで新築戸建ての契約を交わして銀行の事前審査は通っています。
今、現在の家を売りに出し買い手を待っている状態でした。
現在の家の専属専任媒介契約が3ヶ月の有効期限で、
あと少しで期間は終了予定の時に勤続先で異動があり
今までの手取りより約5万少なくなるので
ローンを払っていくことが非常に厳しい状況になり、
しかし買換特約停止条件付で期間終了まで後数週間。
ところが買主が見つかり契約をしたいと不動産から連絡があり状況を話し
「できれば手付けはあきらめて解約できませんか？」に
「ローンが付いているので違約になります」と言われました。
銀行のローンの本契約はまだ交わしてはいませんが
「ロ－ン事前審査結果通知書」と言うのが銀行から自宅へ簡単な書面がきました。
手付け金はお金が無いこともあり少額でしたが違約金となると売買代金の１０％ですよね？
ローンは事前申請の段階なのに本当に違約解除になるのでしょうか？

4 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 15:21:03 ID:VUf9x1vv

続き）すみません先ほどの者ですが、
その現在の家の契約を明日にお願いしますと言われています。
昨日の夜に買い手が付いた話を聞き不動産と話をしましたが
不動産が帰られて、深夜まで夫婦で考えた末に、
今朝解約したいと言うことを電話で伝えました。いったんは不動産も
パニック状態で違約解除の事はおっしゃらなかったのですが
しばらくして電話があり、「ローンの部署に聞くと違約解除になるらしい」
と告げてきました。不動産は何とか無理か?色々他にも方法を考えると
どうしても買ってくれと言わんばかりです。
素人ながら、ネットで少し調べましたが、
事前申請の段階であれば手付けが流れるだけで解約できるように
どこかに書いていたんですが・・
今パニック状態ですので支離滅裂ですみませんが
どうぞ、よろしくお願いします。

5 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 16:28:32 ID:XLwTzQCT

まず、契約内容のローン特約（解除条件）と買替え特約（停止条件）はまったく別物ですが、両方付いているんですか？
両方とも特約期間が設定してあると思うので、まず確認をしてください。
【ローン特約】は、金融機関から定められた期間内にローンの正式な承認が得られなかった場合に無条件解除できる特約。
【買替え特約】は、今住んでる家が、定められた期間内に売却できなかった場合に、無条件解除できる特約。
住宅ローンの承認は、事前審査と本審査があります。事前審査は、あくまでも仮審査。銀行は、正式な融資の
本申込みをして、初めて正式に融資をする・しないという返事が返ってきます。（融資承認といいます）
だから、事前審査が通ってても、本申込みをして融資承認が得られないことはたまにあります。
だから、現段階で不動産屋の「ローンが付いている」と言う返事もおかしいが、だからといって、銀行から
ダメと言われている訳でもないので、ローン特約を理由に解除するのは難しいと思います。
厳しく言うと、売買契約をした後に、理由はともあれ、あなたがローンの支払いが厳しい状況になり、購入の契約を
キャンセルしたいと言うのは、買い手の勝手な言い訳であり、売主側にはまったく関係ないことです。よって違約解除
になります。

・・・ですが、幸いにも決済前ですので、銀行に手取りが5万少なくなることをあえて伝えてローンの本審査を通りにくく
する手はあります。
（返済比率と言う給料と返済の比率を求める審査基準がありますので、毎月マイナス5万が返済比率を割ると融資承認は
基本的におりません。計算方法は銀行や年収にもよりますので、必要でしたら教えます。）

違約金の額は10％か20％が多い。契約書に書いてありますので確認してください。
ちなみに手付金解除も期限があります。
すべての解除の条文には、普通は期限が設定してありますのでまず、期限を全部
調べることが先決です。

6 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 16:38:56 ID:XLwTzQCT

>>4
まず、落ち着いて契約書をよく読み、解除に関する条文の内容と、期限を教えて下さい。
不動産屋は、今回の買う方と売る方の商談が決まるか否かによって、100か0かの違いですので
不動産屋も必死だと思います。
万が一の為に、取り決めしてあるのが契約書です。その内容を理解せずして次の手はありません。
もう少しの間はパソの前にいますので、相談乗ります。

7 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 16:59:40 ID:VUf9x1vv

お返事ありがとうございます。
今手元にあるのは、現在の家の売買の「専属専任媒介契約」と
新築の物件の「不動産契約証書、重要事項説明書、物件資料」
あと、銀行から封書で「ローン事前審査結果通知書」と言うのがありますが、
確かに違約金は売買代金の１０％と書いてあります。
【買替え特約】は「買換特約停止条件付」と書いてあるので、これだと思います
期間は18年2月13日より5月13日

8 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:03:32 ID:VUf9x1vv

契約内容のローン特約（解除条件）は契約書の特約事項の欄に
何も書いてないので、付いていないのでしょうか？
説明では受けたように思うのですが・・・
したがって期間らしいものも書いてありません。

9 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:11:36 ID:XLwTzQCT

小さい不動産会社ですか？
ローンを組むのにローン特約無しはきついと思うけど・・・。
特約事項の欄だけではなく、普通の条文にローン特約は入ってませんか？

10 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:12:05 ID:VUf9x1vv

条文のところに「融資利用の特約」がありました。

本契約はローン方式を採用し買主が残金を
金融機関より借り入れ売主に支払うものとする。
（未定年払い未定回分割とする）買主は速やかに融資の設定に
必要な書類等の提出と指示に従い、融資条件や保証人等のローンに関する決定事項は
融資先の指示に従う事とする。
２本契約は買主の責に帰すべき事由以外により融資不可能の場合は本契約を解除し、
売主はすでに受領したる全金額を買主に返還するものとする。

11 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:21:29 ID:XLwTzQCT

条文の内容を見る限り、大手不動産会社ではなさそうですね。
微妙で一部あいまいな表現と、融資条件等を融資先の指示に従うなどと、
買主に断りにくくさせる条文の意図がシミジミ伝わります。笑
売る方は値段交渉とか入ってますか？

12 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:24:04 ID:XLwTzQCT

ちなみに売主がその不動産会社ですか？買い手探し（仲介）もその不動産会社ですか？

13 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:34:40 ID:VUf9x1vv

はい、大手ではない不動産です。
売る方も値段交渉があり、この金額以下は下げませんと
言いましたが、その分をこちらの手数料で調整しますと言われ
こちらの負担がなければと、下げました。。
売主はその家を建てた工務店さんです。
買い手探しの仲介も新築と同じ不動産です。

14 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:37:26 ID:XLwTzQCT

買ったのは建売ですね。（建築条件付ではないですよね？）
ちなみに手付金はいくら払ってますか？

15 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:38:16 ID:VUf9x1vv

専属専任媒介契約の解除に関する条文です

契約の解除
15条
甲又は乙が専属専任媒介契約の定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、
その相手方は、相当の期間を定めて履行を勧告しその期限内に履行が無い時は
属専任媒介契約を解除する事ができます。
16条
次のいずれかに該当する場合においては甲は属専任媒介契約を解除する事ができます
２、乙が属専任媒介契約に係わる業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反した時
３、乙が属専任媒介契約に係わる重要な事項について年故意若しくは
重過失により事実を告げずまたは不実の事を告げる行為をしたとき。
４、乙が宅地宅建取引業に関して不正または不当な行為をしたとき。

16 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:39:22 ID:XLwTzQCT

買い替え特約の条文をここにレスしてください。
だいぶ全体像が見えてきました。

17 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:40:08 ID:XLwTzQCT

>>15
了解。

18 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:41:04 ID:VUf9x1vv

建売と言うのかわかりませんが、まだ建っていないときに
契約し、自由設計とまでは行きませんが、ある程度の間取りの変更は
受けていただきました。
手付けは20万です。

19 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:45:29 ID:XLwTzQCT

>>18
了解。
買い替え特約と手付解除の条文を明記してください。

20 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:47:46 ID:VUf9x1vv

>>16
条文の最後に
（特約）とだけあり
17条
この約？に定めが無い事項については、
甲及び乙が協議して別に定める事ができます
２、この約？の各条項の定めに反する特約で甲に不利なものは
無効とします。

21 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:50:18 ID:XLwTzQCT

>>20
「買換特約停止条件付」の内容が書いてありませんか？

22 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:52:21 ID:VUf9x1vv

>>19
手付解除と言うのが見当たらず・・
>>15の（契約の解除）ぐらいですね・・

23 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 17:53:58 ID:VUf9x1vv

>>21
書いてないようです

24 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 18:01:04 ID:XLwTzQCT

それでは、買替え特約に関しては、「買換特約停止条件付」と表示してあるだけで、そこに期間18年2月13日より5月13日
と書いてあるだけなんですね。大手ではあり得ない簡素な契約内容です。
住宅ローンに関して。
差し支えなければ、税込年収と、勤続年数、勤め先が大手か否か、おおよその年齢、
融資申込み先はどこの銀行ですか？せめて、都銀か地銀か教えて下さい。
もともと超高給取りなら教えて頂かなくて結構です。

25 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 18:01:59 ID:XLwTzQCT

これで結論が出せます。

26 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 18:03:04 ID:XLwTzQCT

あとおおよそいくらの物件に対してローン金額と頭金も。

27 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 18:06:19 ID:XLwTzQCT

ああ、今の家は担保付いてますか？あれば残額も教えて下さい。
売却した代金は購入資金に充てるつもりでした？

28 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 18:11:13 ID:VUf9x1vv

税込年収は約550万、
勤続年数1年半
勤め先、一応大手
年齢、30台半ば
融資申込み先は都銀です。
物件価格3580万
ローン金額4130万
頭金手付けのみ（20万）
無謀な計画だったと反省しております。
銀行の事前審査は通りましたが、
実はこれも勤続が浅いため厳しいかもしれないので、
個人信用情報センターというところにも行ったりして
悪い言い方ですが、いろんな小細工をして通ったと思います。
>>27
売却した代金は購入資金に充てるつもりでしたが残債があります
担保はすみませんわかりません

29 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 18:28:57 ID:VUf9x1vv

どのようにしたらいいのでしょう？
違約になってしまうのですか?
親身になってご相談に乗っていただいているのに申し訳ないですが
何らかの対処法、早急に教えていただければ助かります
どうぞよろしくお願いします

30 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 18:42:23 ID:XLwTzQCT

よく事前通りましたね。売却代金で、残債を払ってもお釣りは出ないと思いますので、住宅ローンの返済比率上も、
どんなに良く目で見てもキツキツだと思います。
そこに、毎月の給与が5万（年間60万）減るとなると、多分、融資承認はおりません。
不動産屋は、そのことを銀行には告知すると借入れが出来なくなることは予測してますので、あなたが
直接銀行にその旨を伝えれば、かなりの確率でローンは通らなくなります。
（ローンを通さなくする為ではなく、本来、審査に重要な影響を与える事項は予め伝えなければなりません）
それか、売却の方の値交渉を理由に断り、5/13まで売れないよう粘るかです。
（大手では出来ませんが、売価を手数料で調整するのは常套手段です。手取りが変わらなくても筋が違います）
私だったら前者の方が理屈が通ってますので、その手段で対処します。それでもローンが通ってしまう
可能性があるならば、信用情報の話しが出ましたのであえて細かくは言いませんが、今のうちに一時的に
キャッシングしてください。（銀行は融資承認がおりない理由は、本人にも業者にも発表しません。）
無事、無条件解除出来た際は、業者さんに個人的にお礼をしてあげて下さいね。

とりあえず、明日の契約は延期です。気持ちが固まっていないとか、買う方の正式な融資承認がおりてないとか
理由をつけて断りましょう。少なくとも、あなたの家を買おうとしている人は今回の件に関しては無関係ですので・・・。

31 ：low：2006/04/30(日) 18:48:02 ID:???

guest　guest

32 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 19:12:21 ID:VUf9x1vv

>>30
ありがとうございます。
実は今日も夜に不動産担当者がその事で相談に来る予定です。
はじめの契約の時点から甘く考えていたと思います。
反省しております。。
直接銀行にその旨を伝えるのは、
もちろん不動産を通さずに、直接銀行へ電話で大丈夫でしょうか。
不動産に承諾を得なければならない事は無いのですよね？
そうすると銀行から不動産へ連絡が入りますよね。
不動産はこちらに文句を言ってきますか？

不動産との電話では、何とかするので買う方向でお願いしますよ～
と担当者の方は言っておられました。。
それを翻すには気持ちが固まっていないとか、ローンの返済に自信が無い
などのあいまいな物でも大丈夫なのか心配です。
夫婦そろって情にもろく流されやすいので…
（昨日も担当者の方の苦労話を延々と聞き同情しておりました…）

33 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 19:48:49 ID:XLwTzQCT

不動産会社指定の銀行でローンを組むのでしたら、多分、銀行担当者と不動産会社の担当者は通通ですので、
言い方に気をつけましょう。
「不動産会社の方にはお伝えしたのですが、勤め先で急遽異動があって、毎月の給料が5万円減ります。知り合いに
相談したら、銀行にその旨伝えないと、告知義務違反になり、言わずに借入れをして、後で発覚したら銀行から
一括返済を求められることがあると聞いたので、ちゃんと伝わっているか確認の電話をしました。もし、不動産屋から
伝わってなかったら、不動産屋に対してバツが悪し、私のことを思ってのことですので、私から電話あったことは
言わないで下さい。・・・ところでローン通りますか？」
という感じに。
その時点で、口頭でローンがダメと言われたらそれで終わり。じゃあ、事前審査かけ直しますと言われたら、念のため
キャッシングを。
このまま放置しておけば、無理して買って、返済に苦しむか、違約金を払わされるか（業者の方もあなたにお金
がないことは承知ですので10％全額にはならないと思いますが、どちらにしても多かれ少なかれ違約金は発生す
るでしょう）どちらかです。
手間ですが、何百万の違約金を払うことを考えれば、正当な手段で解除できますので、その方法でいきましょう。
キャッシングは、厳密に言うと、ローン特約条文の「買主の帰すべき事由」に該当しますが、第3者には絶対わかり得ません
ので大丈夫です。（銀行が業者に言えば個人情報漏洩、信用情報取扱規定違反となりますので絶対ありません。
あったら、逆に儲かります。）

不動産業者とはいわゆる交渉屋です。狙った獲物は逃がすまいと、情に訴える者、理論攻めでくる者、半分脅し
めいてくる者など多様です。今夜は、とりあえず「思うところがあるので明日の契約は延期します。」の一点張り
で、今日、どんなに遅くまでいても結果が出ないことを匂わしてください。そうすると、多分返事の期限を切って
きますので、銀行営業日（明日、明後日）を見越して、5/3位にしておけばいいでしょう。その代わり、明日朝一番に
銀行に連絡して、間に合うようにして下さい。

34 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 19:51:10 ID:XLwTzQCT

↑一括返済は本当です。（ローン申込書か、本審査が通った後に銀行と交わす
金銭消費貸借契約書に載ってます。）

35 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 20:02:42 ID:XLwTzQCT

ちなみに、返済が難しくなると言ってるお客さんに、お金を貸す銀行はありません。
ご安心を。ローン特約による条件不成就で無条件解除成立。
ローン特約の期間は、期日が明記されていなくても、多分引き渡し日までの設定になっていると
思うので、口頭で言って業者が対処してくれなければ、念のため期日までに業者の方へ書面にて
通知を忘れずに。
そんなことをしなくても、円満に解決できるといいけどね。

36 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 20:41:01 ID:VUf9x1vv

ありがとうございます。
今日、もちろん不動産には銀行へ返済が難しくなると伝えれば
本契約は通らないんではないかなどの打診はしてはいけないですよね？
ちなみに事前審査の時点で解約したいと申し出る事自体は本当に違約になるのですか?

37 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 20:42:44 ID:VUf9x1vv

続き）収入が減る事により支払いが困難と言う理由は
へんな言い方ですが正当ではないのでしょうか?

38 ：名無し不動さん：2006/04/30(日) 20:57:29 ID:XLwTzQCT

>>36
言わないほうが良いと思います。
無条件解除したいが為に模索しているのが見え見え出し、今の段階で業者をあまり
刺激しないほうが良いですね。

>>37
もちろん正当な理由ですよ。
事前審査の段階で解除するのは、ローン特約に該当しませんよ。
現段階では事前が通ってて、尚且つ、正式申込みをする前ですから。
ローン特約とは、融資の申込みをした結果、断られて初めて適用されます。
まだ断られてませんからね。
ただ、事前で断られれば、正式申込み出来ませんので、その場合は別ですけど。

とにかく変に刺激しないことです。
全部話してしまうと、あの手この手を使って買えれば問題ないでしょという話になってもいけないので。
裏を取ってから決行した方が良いような気がします。

39 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 08:56:49 ID:mV0zqt8O

やはり、あの手この手で交渉してきました。（夜中まで3時間。）
ですが夫婦ともに明日は無理です、を押し通していたのですが
買主側の仲介が大手不動産で、買主さんの気が変わらないようにと
契約を今日に設定していて断れないと言われ、
最後、物件にたいして100万近くの値引きを言ってきた事もあり
今日の契約（夕方）を約束してしまいました。
ここでの話もすべて不動産と話をする前に二人で確認して
何とかローン特約で今回は白紙撤回しようと心に決めていたのですが…
主人のほうは途中からその気になってしまい…
私はもうどうしたらよいのかわかりません。

40 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 09:09:09 ID:mV0zqt8O

今から銀行へ私が電話しておけばまだ間に合いますよね・・・？

収入が減る事はもちろん事実ですが、
今後また異動の可能性もありえるので
（不定期内部異動が多い会社です）
ずっとこのままの収入ではないと思うし、
今を逃すと、今後はもうチャンスは無い
と主人は言います。
納得できる部分もあるのですが…

41 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 09:21:23 ID:mV0zqt8O

今日は買主さんとの契約で
銀行ローンの正式申し込みは
来週（連休明け）にと言う話になりました。
ということは、明日までに銀行へ連絡しないと
このまま契約する事になってしまうのですよね。

42 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 09:36:10 ID:OhmCgZiO

あらあら・・・。。。
まず、再度、家族内での意見を統一しましょう。
今しか買えないから、買っておいたほうが良いのか。
支払いが大変だから、買い控えたほうが良いのか。

ちなみに、今日の契約をしてしまうと、買う方（新築）を断ったとしても、
売却のほうは断れませんよ。住む所失いますよ。
買うと決めてるんでしたら別ですけど。

43 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 09:47:35 ID:OhmCgZiO

物件自体に迷いが生じているなら買うべき。
ただ、支払いが難しいかもと感じているなら、やめるべき。
私があなたの営業マンなら、すすめません。
私のお客さんでは今のところいませんが、無理して買って住宅ローン破産している人
いっぱいいますよ。
支払いに疑問が生じているならやめるべき。今後何十年との話しですよ。
もともとの資金計画にも無理があり、その上で手取りが5万減るならなおさら。

44 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 10:00:23 ID:mV0zqt8O

今日の契約してしまうと、逆に銀行へ連絡してしまう事で
家を失ってしまう事になるのですね。。

45 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 10:05:53 ID:OhmCgZiO

そうですよ。
ただ、売る方は契約前なので、まだ間に合いますよ。

発想を変えましょう。
本来は銀行に報告しなくてはいけないんです。
銀行に黙っててでも、今回の話しをすすめたいのか。
銀行に報告してダメだったらあきらめるのか。

46 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 10:13:55 ID:OhmCgZiO

あなたの勝手な言い分で、契約がやめたい。本来は契約違反による違約金が発生します。

ただ、今回の話は、契約後、諸事情が生じ、収入が減ることになった。
　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　↓
銀行に報告する義務がある
　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　↓
その結果、ローンが組めなければローン特約による無条件解除が出来る。

あなたの場合、
幸いにも、すべて正当な理由で無条件解除できる環境が整ってます。
普通は断れないことを忘れないでください。

47 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 10:16:05 ID:OhmCgZiO

ローン特約の期限が明確に定められていないことも幸いしてますよ。
（普通は契約後1ヶ月前後までで定めます。）

48 ：名無し不動さん：2006/05/01(月) 21:04:34 ID:???

沢尻エリカは風俗で働いていた！
http://enjin410.jugem.jp/?eid=1

沢尻エリカの飲酒写真
http://www.tanteifile.com/geinou/scoop_2006/04/18_01/image/01-a.jpg
http://www.tanteifile.com/geinou/index3.html

391 ：スリムななし(仮)さん：2006/02/19(日) 09:46:24
女性～(・ω・)

松坂慶子→いい匂いした(*´Д｀)ふっくらしてて品の良い方だった。
知らない酔っ払いのおっさんとかにも丁寧に握手してた。
さとうたまお→ﾃﾚﾋﾞのまんまwwww目ガン開きしててコワス
サエコ→オーラ皆無普通の子
青木さやか→顔でかかった。が、意外と対応丁寧で感じよかった
松嶋菜々子→オーラは見当たらなかったけど、スタイルよかった。韓国人ぽい。
くろたに友香→性格きつそうだった。足長っ。
水野美紀→犬の散歩中、素敵なママかと思ったら水野美紀。
知らない自分にも挨拶してくれたいい人。
せとあさか→すっぴんありえない(ﾟДﾟ)私服カワユス
羽田みちこ→ﾃﾚﾋﾞのまんま。しゃべり方とかすごく素敵でふわふわしててかわいかった。
おきなめぐみ→本当に小柄。ﾃﾚﾋﾞや雑誌よりガリガリ。でも胸大きい。
松下由樹→急いでたのか、恐い顔してたけど、乳でかかった。
ﾃﾚﾋﾞよりごつくない印象。
きくちももこ→素敵ママ。しゃべり方とかすごく素敵で、そんなふうに年とりたいと思った。
小池栄子→つんつんしててきつそうだった。印象悪。ごつかった。
なかがわしょこたん→すっぴん可愛い。ﾃﾚﾋﾞや雑誌のまんま電波電波！
小野真弓→ふくよか。普通の人っぽい。
沢尻→タバコすってて幻滅。雑誌は可愛いのに実物普通。
鈴木えみ→ギャル男みたいなのと歩いてた。めっちゃ目立ってたけど、雑誌のほうが可愛い。
真鍋かおり→超普通。キャバクラのスカウトひっかかりまくりでわろた。

49 ：名無し不動さん：2006/05/02(火) 00:23:36 ID:17bhrvLX

今日は、あったかかったですね。

50 ：名無し不動さん：2006/05/10(水) 23:26:18 ID:OAzRJypb

だれもあげないの？　的確なアドバイスでためになると思うんだけど。

51 ：名無し不動さん：2006/05/11(木) 06:15:58 ID:L0Z4yzVk

知り合いが、計画道路が通る新築物件を購入しました。売れ残りで安くなっているのに、計画道路の開通の実現性は低い・もし開通しても立ち退きで儲かるように言われたらしいです。酷くないですか？？

52 ：名無し不動さん：2006/05/11(木) 06:38:50 ID:g9287GQ+

別に嘘つかれたわけじゃないし問題はないのであ？

53 ：名無し不動さん：2006/05/11(木) 10:22:34 ID:kEIobzDF

>>50
ありがとうございます。そう言って頂くと報われます。ちなみに一般？業界の方ですか？

>>51
多分、計画決定の段階でしょうね。
昭和40年とか50年とかに計画が発表されて、塩漬けになっている計画道路かと想定します。
ヘタしたら、昭和20年代に発表されたものが今だに事業化されていないものもありますからね。

業者側としては、計画道路の有無を説明しているので、その上で、買うか否かはお客さん次第かと。
私だったら、儲かるとまでは言いませんが、用地収用に掛かる補償は受けれます。

54 ：名無し不動さん：2006/05/12(金) 14:24:48 ID:8TMNEmmz

>>3　で悩んでいた人、どうなったんでしょうね。
多分そのまま契約を継続したんでしようね。
幸せになれると良いですね。

55 ：名無し不動さん：2006/05/12(金) 14:41:09 ID:VlUOXHSV

質問なんですが、近々戸建てを売却しようと思っていますが

1階のキッチンとリビングはLDKになっていて
リビングの横に和室があるんですが、昔の作りだからか
窓が下に小さくついてるだけで、昼間でも真っ暗なんです。
リビングから和室へ続くとこにはふすまのような
スライド式のドアが2つついているんですが、それを取って
開け放していた方が感じはいいのでしょうか？
以前はそこはじーちゃんの部屋でしたが死んだので
物は仏壇とたんすいがい殆ど置いてありません。
暗くても逆にドアはつけたままのほうがいいのでしょうか？
見学に来た人にもし聞かれたら、勿論そのドアは和室のはしにかけておきますのでいつでもつけられるとは
いうつもりですが。

56 ：名無し不動さん：2006/05/12(金) 17:31:20 ID:8TMNEmmz

>>55
多分、床の間に小窓が付いているような感じ？だと想像します。
確かに、湿っぽくて薄暗い感じよりは、明るくて開放感がある方が印象は良いと思います。
ふすま（スライド式のドア）を取ってしまうのも一つの手だと思いますよ。

売却は、値段設定と物件の第一印象と営業マンの良し悪しですべてが決まります。
現状で、物件の印象を上げるにもやれることは限られると思いますけど、その心がけは必要です。
部屋を広く見せることと、玄関周り・水周りは特に綺麗にしてあると、印象良いですよ。
実際に依頼する仲介業者さんに、アドバイスしてもらいましょう。
いい条件で売れるといいですね。

57 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 10:11:55 ID:???

age

58 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 10:22:46 ID:Duk+VQKu

土地を売りたいのですが、どこに頼んでいいのかわかりません。
何か選ぶ基準みたいなのってあるのですか？

59 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 10:54:08 ID:tjZMIqCs

>>56
ご親切なアドバイスを有難うございました。
おっしゃるとおり、小窓がついてるのです。空気穴みたいな。
今気づいたのですが、リビングと和室のドアをとってしまうと、2LDKになっていまうのです。
これだとやはり条件悪くなる気がしますがいかがでしょうか。

それから、築33年の物件を10年ほど前に購入し、部分的にリフォームして
システムキッチン、2年前にサンルーム的な縁側増設、本来4LDKを3LDKに改築
家の外壁も10年前に塗り替えしていて、部分的には古さを感じますが
外から見て一見古さは感じず
中もキッチンとリビングはキレイなほうだと思うのですが
10年前にリフォームしたとはいえ、同じ築年数くらいで、坪数はうちより古くても
一切リフォームしていない家や、平屋の家より
査定は甘くみてもらえる可能性はありますか？
というのも、副都心の駅に徒歩20分で環境的にも
売れやすいとは不動産屋にいわれていますが、
地震が起きたということと、
そろそろ建て替えの時期のようで、うちの町内が40パーセント建て替えしており
結構売りに出ているのですが、売れ残ってる物件も結構あるので
建物の価値はもうないと一般的にいわれていますが、
ちゃんと売れるかどうか心配なのです。

それと、畳がぼろぼろでみっともないんですが、
表だけでも張り替えていたほうがいいでしょうか？
壁紙も先に変えていたほうがいいのでしょうか？
細かい傷は修正していたほうがいいでしょうか？

わかりにくい質問ですみません。

60 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 10:55:07 ID:tjZMIqCs

坪数はうちより古くても　×

坪数はうちより広くても　○

すみません

61 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 13:06:15 ID:KgtEsd14

>>58
そういう方は大手に依頼したほうが良いと思います。
とは言えど、営業マンによりかなりかわりますので、まずは大手数社に査定依頼してみてはいかがですか？
事務的にこなされるより、親身になって、尚且つフィーリングが合う営業マンに当たったらいいですね。
同じ会社でも売却する土地に近い営業所に依頼したほうが良いですよ。

査定価格は、安すぎず、だからと言って売主の気持ちを引き寄せるためにわざと高く査定するところもあるので、
価格根拠を明確にわかりやすく説明してくれるところがいいですよ。

電話・メールでの査定依頼をして、応対の迅速さなども業者選定の目安になりますよ。

62 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 13:19:58 ID:???

現時点で築43年なのか築33年なのかわかりませんが、建物査定の評価としては大差ない
としてお答えします。場所は東京都心を想定してます。

私の場合ですが、まず建物の査定が0にはいたしません。ただ10年前のリフォームを評価
するとなると厳しいです。
また、買う側に不動産取得税、売り主に瑕疵担保の絡みがありますので中古住宅ではなく、
土地としての売却をお勧めします。その上で建物使用可(瑕疵担保はなし)で売却活動を
ご提案します。

次に壁紙・畳ですが張替の必要はありません。その分安くしている、または値引きするの
説明で十分かと思います。

2LDKについても「私どもはこうやってますが、きちんと仕切る事が出来ます」で十分です。

気になるのは周囲の物件があまり売れていないという点です。買う側からするとお住まいの場所に
割高感があるのかも知れません。

比較資料を持って来、的確な説明をする業者を選択して下さいね。
私ならば、ご説明した上で周囲より若干安い「土地」+100万未満建物評価の金額での売却
開始をお勧めします。
携帯からなんで分かりにくいかとは思いますが、ご了承下さい。

63 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 13:30:49 ID:KgtEsd14

>>59
ドアが有っても無くても３ＬＤＫと謳えるので問題ないですよ。

査定が甘くても、実際にそれで売れるかどうかは別問題です。
査定価格＝売却価格ではありません。売却予想価格ですので。
まずもって、相場を熟知すること。
>>61を参照に。

ただ中古住宅は、物件の顔つきと、第一印象が購入判断の大部分を占めますので、
綺麗な方が売れやすいのは事実です。
畳の表替えでしたら、一枚4～5000円ですし、壁紙も安ければ1㎡あたり1000円位で
出来ますので、大金をかける必要はありませんので、必要最低限の手直しで綺麗に
見せるのは、早期売却・好条件での売却につながります。
売却する家にお金をかけるのは勇気が要りますが、必要な先行投資だと思ってやっ
てみてはいかがですか？
ちなみに、不動産会社が売主として売り出す場合は、大半はリフォームしてからし
ますよ。

築年数が古いので、家の状態や、そのエリアの中古住宅の需要と供給のバランス等
から、かえって中古住宅より土地として売りに出した方が良いときもありますので、
相談する時の不動産屋さんの意見も聞いてくださいね。

64 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 13:32:12 ID:???

（＾＾）ノ　毎日のように社内セクースできる会社ってあるんですか？

賃貸で客の女といくらでもハメられると聞いたのですが

65 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 13:49:26 ID:KgtEsd14

>>1の通り、賃貸はわかりません。
・・・が、会社首になる覚悟があればできると思います。
客に手を出す訳なので、この業界に限りませんが・・・。

66 ：59：2006/05/13(土) 15:24:19 ID:OcRUs1FB

またもご親切なレスありがとうございました
大変参考になります

昭和49年築の物件、148平米、建物80平米です。地域は福岡市内です。
去年3月地震がありましたが、コップ1つ落ちず、家にも殆ど影響がありませんでした。
しかしこまごまとした部分ががたがきているので、それをリフォームしてから査定していただくか
それとも現状を査定していただくかも迷っています。
例えば階段の壁の板が浮き出ていているので、そういうの見ると
家にがたが来ていると見学の人に思われるのではと思っています。

周辺の住宅につきましては、同じ年代の二階建ての物件で
少しマシだなと思ったものは、即完売していました。
売れ残っているのは、私道が半々で平屋で1972築で一度もリフォームとしてない
220平米の物件が、最初1980万で売りに出ていましたが
半年過ぎても売れず、最近1750万に値下げしています。
同じく平屋で私道以外は同じ条件の物件で同じく値段が175万に下がりました。
他にも古い二階建てのリフォームしていない同じ年代の家が
数件売れ残っています。

平屋の物件はすぐ近くなので、母も見ていますが、うちはまだ見た目もキレイだけど
平屋は見ただけで買う気ない、あんなぼろといっていました。
主婦の目は確かなんでしょうか。

地震前なので定かではないですが、3年前に査定してもらった時は2000万前後で
2年前に隣が売りに出ていたとき、うちより少し庭が広いようですが
2100万くらいで、1年かけて売却していました。

うちは1800万台で売れれば御の字なんですが。。
とりあえず日曜大工的に小さな傷などは修正していって見ます。

67 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 16:49:36 ID:???

>>61
ありがとうございました。

68 ：1：2006/05/13(土) 23:26:13 ID:eu6sS5ZS

>>66 査定はありのままでいいと思いますよ。
査定は、1万単位ではありませんので、浮いた板を直したからといって＋何万と言う訳ではないし、
ましてや築年数経ってますので、どちらかというと高く売るためではなく、売れ易くし、価格交渉の
口実を断ち切る為と考えた方がいいですよ。

キャリアのある営業マンなら売れやすくするコツを知ってますので、ありのままを見てもらって、
そのうえでどうしたら売れやすくなるかのアドバイスをもらってください。
ただ、見てみないとわかりませんが、板や床の浮き沈みなどは、実際そうでなくても、構造的な不安を与えますので、
直せるんだったら直したほうがいいかもしれませんね。

平屋よりは2階建の方が売りやすいと思いますよ。家って2階建を想像しませんか？
家を探している人は、平屋はイメージ的に想定外だと思いますよ。
平屋を探しているという人もあまり聞いたことありませんしね。

私の持論。
仮に査定価格1,900万とする。
30～40万の手直しできれいに出来る(見栄えが変わる)と判断した場合。
手直ししてもしなくても売出価格は1,980万円。

手直しした場合、
値段交渉を抑えれる。満額で売れる可能性がある。少なくとも売れやすくなる。
近隣で競合物件があるならなおさら。広告にリフォーム済みと謳える。買い手も気分良く買える。

手直ししない場合、
1,980万→1,900万、ヘタしたら1,980万→1,800万の値交渉。少なくとも満額で
売れる可能性は低い。(一般の人はリフォームに多額の費用がかかると思っている)
売れ残ると本来1,900万で売れるものが売れなくなる。(売れ残りイメージがつく)

69 ：1：2006/05/13(土) 23:26:56 ID:eu6sS5ZS

売れやすくするためのコツを聞かれれば、私だったら必要最小限での、売る為の手直し
をアドバイスします。後は売主の判断。(多くの人は売る物件にお金を掛けることに抵抗がある)
ちなみに>>63で言ったように、プロは必ずリフォームしてから売り出します。

ただ、まだ住んでるみたいなので、手直しするにも限界がありますし、
一概にも言えないので、実際の営業マンにアドバイスをもらってください。

>>62さんの言うように、築年数が古いので、どちらにしても
瑕疵担保責任は抜いてもらうようにしましょう。

70 ：名無し不動さん：2006/05/13(土) 23:50:38 ID:???

マンション購入検討中ですが、駐車場の件で悩んでいます

機械式40台平面40台使用料総額 433,000
うち 313,000 を管理費に組入（駐車場のメンテナンス代は75,000）
残りの 120,000 を修繕積立金

20年積み立てて 28,800,000
どう考えても足りなくて破綻しそうで・・・・

やめて自走式を探したほうがいいですかね？

71 ：名無し不動さん：2006/05/14(日) 01:43:23 ID:6Epu+Ud5

積立金のことを気にしだしたらマンション買えませんよ。
どこのマンションも先行き不安です。
将来的には積立金を徐々に値上げしていくと思われます。どこでも一緒です。

そんなことよりは、マンション買った際は管理組合の総会等にちゃんと参加して、
不必要な経費や、高い維持費を見直し、ちゃんと意見することです。
管理会社のいう通りではダメ。ぼられてます。

72 ：70：2006/05/14(日) 10:49:16 ID:???

>> 71
たしかにどこでも同じなのかも？という気はしています・・・
でもやっぱり不安です。

長期修繕計画表を見ますと、30年度に駐車場交換 60,000,000 となっていました。
足りなすぎ・・・・・

計算上では修繕積立金から上記費用を捻出するとのことでしたが
修繕積み立て費の増額時に、平面駐車場の人からクレームが出るんじゃないかと心配しています

計算上ではあっているので
　・管理費を増額（駐車場代から流用なしでいけるように）
　・修繕積み立て費減額（駐車場メンテナンス費用分を削除）
　・駐車場代変更無し（ただし管理費に入れていた分を修繕積立金に）
としたほうが、支払い総額は変わらなけど、スッキリするんじゃないかと。。。

管理組合の件は、理事に立候補してみるつもりです
大変そうだけど、人任せにしてストレスためるよりはいいかなと。

73 ：マンション購入者：2006/05/14(日) 11:03:54 ID:ltWTMAKQ

現在販売中の某マンションの購入を考えているものですが、どうもあまり売れ行きが
良くないようなのです。大量に部屋が売れ残った場合、当然販売業者は、値引きして
売ることになると思いますが

①販売価格のディスカウントは、その物件の資産価値（というか中古物件としての
　将来の販売価格）にも影響するのでしょうか？

②いつまでも空室の多いマンションは、転売の際にも安くなってしまうものなのでしょうか？

③②と同様にいつまでも空室の多いマンションは賃貸の際にも安くなってしまうものなのでしょうか。

74 ：1：2006/05/14(日) 11:34:33 ID:kQKyyBJB

>>72
中古？新築？
分譲業者は売るために積立金安設定で将来のことなんかはこれっぽっちも考えてない。
新築時に子会社か親密会社を管理会社として、恩恵を授かるシステムとなっている。

そもそも駐車場代金の分配として管理費組入金の比率が高すぎ。メンテ費以外に何の管理がいる？
大半を積立金に回せば、将来的な機械式駐車場交換は十分まかなえる。
6,000万というのも疑問。管理会社は業者選定の際、形式的に相見積もりをとるが、
結構、談合が多いと管理会社の友人から聞く。（すべてとは言いません）

>>70さんは立派。みんな人任せで意識が無さ過ぎ。
4・5年前にできたマンション管理士という使い物にならない資格制度ができたり、
将来の分譲マンションがテーマでニュースで取り上げられたりして、
だいぶ住民も管理会社も意識が変わったけど、まだまだですね。

過去、後輩のお客さんで、自ら理事長になり、管理会社を替える決議を出した
たくましい人がいました。かっこよすぎ。

でも、買う際は、それを選考基準にしているとどこも買えないかも・・・。

75 ：1：2006/05/14(日) 12:00:58 ID:kQKyyBJB

>>73
値引きして販売したからと言って、それが原因で将来の中古価格に影響すると言うよりは、
そもそも値引きしないと売れない価格設定が問題だと思います。
つまり、もともとの価格設定が高いんです。
新築でも中古でも売れない不動産はありません。
売れないものは物件と価格が見合ってないからです。

現在の市況から言えば、どちらにしても将来売るときに新築価格より高く売れることはまず
無いと思いますが、新築時に売れにくいものは中古時にも売れにくいということです。
安くすれば売れると思いますが、現段階の新築価格と比べると、中古で売りに出す際、
相当開きが出る可能性はあります。一概には言えませんが・・・。

考えにくいですが、転売の際にまだ売れ残りがあるようでしたら、少なくとも
その空室価格より安く出さないと売れません。
ちなみにそんな事態になっているときは、売れ残りの部屋の価格もだいぶ下がっていると
思ってますので、当然、転売価格もそれに合わせて安くしないと売れません。
その前に、業者も死ぬ気で売り切ると思いますけど・・・。
売れ残っても、住民に配慮して、表向きは価格を下げることは少ないのであまり
気にしなくても良いと思いますよ。
新築即完の方が少ないぐらいですから。

76 ：73：2006/05/14(日) 14:24:31 ID:ltWTMAKQ

早速のレス、ありがとうございます。

77 ：名無し不動さん：2006/05/14(日) 21:11:37 ID:???

不動産の登記の登録免許税
っていくらなの？
ここは　所有権の移転登記

http://www.taxanser.nta.go.jp/7191.htm
1,000分の4　つまり　０．４％

だが
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C5%D0%CF%BF%CC%C8%B5%F6%C0%C7
は　２％

78 ：名無し不動さん：2006/05/14(日) 21:34:45 ID:???

>>77
同じ表だよ。
上の0.4%は移転の原因が「売買」ではない所を見ている。
下の2.0%は本則ではそうだが、本年度は特例の税率が適用される。

79 ：1：2006/05/14(日) 21:40:41 ID:6Epu+Ud5

>>77
売買移転のことを聞いてるんだったら、
土地１％　
建物２％
ただ、建物に関しては要件満たせば軽減あり。(0.3％)

80 ：名無し不動さん：2006/05/15(月) 03:51:55 ID:wHv5gHeY

土地を定価で買ったのですが最近売れ残りを値引き販売しているようです… 値引きしている分は返してもらえますか？

81 ：名無し不動さん：2006/05/15(月) 09:12:01 ID:hY5ljkK/

残念ながらむりでつ

82 ：1：2006/05/15(月) 09:41:23 ID:UzPl5/fr

残念ながら無理です。

83 ：名無し不動さん：2006/05/15(月) 15:51:41 ID:Dd28lWKq

ジーライフっていう会社最悪！

84 ：77：2006/05/15(月) 20:07:49 ID:???

ご教授ありがとうございます
と言う事は　建屋　土地で３％ですね
この物件　アパートなので軽減なしでしょう
固定資産税２０万なので（税率１．４％）なんと
「四拾萬円！」あまり
また　後に　不動産取得税　が同じぐらい
ふぅ～大変でつね。

で　不動産取得税これ　申告が標準のようですが
ほっておいても「～～円払え」と来るものなのでしょうか？

85 ：１：2006/05/16(火) 09:57:12 ID:ow5lqaCz

>>84
登録免許税に関し、
土地１％＋建物２％＝３％で全体を計算するのではなく、
それぞれ
土地評価×１％　建物評価×２％
で計算しないと、答えが狂いますよ。

ちなみに、不動産取得税は、
土地評価（宅地）×1/2×3％　建物評価（アパート）×3.5％

取得してから30日以内に申告。（県税なので県によって違うかも。）
しなくても、3ヵ月後ぐらいに申告書類が郵送できます。

86 ：77：2006/05/16(火) 12:31:26 ID:???

１様ありがとうございます。
不動産取得税の申告ですが、その時にも「固定資産評価証明書」
（市町村発行）が必要ですか？

87 ：１：2006/05/16(火) 12:58:31 ID:ow5lqaCz

申告に評価証明書はいりません。

88 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 11:32:57 ID:I5zhbGBU

今年はじめ位に見かけて
いいなと思っていた物件
でも他にいいのありそうと思って
見に行ったりしなかったんですが
結局いいのがなくて、いざ今週見に行こうと思った矢先
申し込みされた方がいらしてローンの審査待ちといわれました。
やっぱ気になる物件は1度見に行ってた方が良いんですかね。

89 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 13:30:26 ID:RKBdGtzg

不動産業に転職したいのですが全くの未経験で２８なのですがやっぱりきびしいでしょうか？
求人欄には未経験歓迎と書いてありますが不安です

90 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 13:36:28 ID:???

ホスト系ならOK

91 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 13:46:30 ID:RKBdGtzg

え？ホスト系？

92 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 15:56:31 ID:RHTyyG+G

>>88

93 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 16:33:17 ID:RcnGT9rQ

千葉県で建て売りを購入しました
来月引き渡し予定で、今は外構工事段階です。
だが当初予定していた駐車場境線にはブロック＋フェンスの筈だが、いまになって「開放感重視でフェンスは建てない」と言われました。
仮契約時に渡された「平面図、仕様書」にははっきりとブロック＋フェンスと書いてあったので、営業に問合せたところ「上層部に許可を得なければいけない」と返事待ち状態です
隣も同じ建て売りの駐車場がうちの駐車場と平行してるデザインになっていて、将来隣人と揉めないように境をはっきりしたいのです
確に図面では「場合により変更の可能性が、、、」と言い訳文書が明記されてます

これは法的に「仮契約に書いてあるから実行しなければいけない」とかないのでしょうか？

アドバイスお願いします

94 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 22:07:35 ID:???

住宅ローンの本審査について教えて下さい。
個人情報は申し込む本人のものだけを開示するのでしょうか？
それとも同居予定の家族全員分ですか？

95 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 22:16:58 ID:RcnGT9rQ

全員ですよ義務はないと思いますが一人と書くより有利だと思います

96 ：94：2006/05/17(水) 22:43:59 ID:/nu1A/02

>>95
ありがとうございます。
よくわからないのですが、なぜ有利なのでしょうか？
本人には問題がなくても、同居予定の家族に(審査を受ける上で)不利な個人情報があるとしたら、
本人だけの方が良いような気がするのですが、どうなんでしょう？
銀行は本人だけの同意書でも受け付けてくれますか？
まだ事前審査は受けていませんが、頭金や諸費用は用意できていますし、
年収に対しての借り入れ額や年間の返済額は問題ない範囲だと思います。
返済は1馬力です。

97 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 22:51:32 ID:RcnGT9rQ

誤解を招いてすみません
特に家族を入れないと不利のわけではないです
私の場合未だ結婚してなく
入居予定欄に「自分一人」と最初書いてたのですが、「将来親と住む予定があれば書いた方が良い、でないと一人ものか・・」と思われるよ
って彼女に突っ込まれたもので、
結果的に書いても書かなくてもあまり関係ないと思います

98 ：94：2006/05/17(水) 23:05:19 ID:/nu1A/02

>>97
ありがとうございます。
私の言う｢個人情報｣とは信用機関への情報開示のことで、
それは申し込む本人の情報だけを調べるのか、
同居予定の家族全員分調べるのかということです。
少し噛み合っていないような気がしたので・・すみません。

99 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 23:15:56 ID:RcnGT9rQ

やっと理解しました
そこまでの情報開示はありません
ちにみにわたしはUFJと三井銀行で仮契約審査して通りました

100 ：94：2006/05/17(水) 23:25:29 ID:/nu1A/02

>>99
何度も迅速なレス、ありがとうございます。
仮契約審査＝本審査のことですか？
無知ですみませんorz

101 ：名無し不動さん：2006/05/17(水) 23:47:07 ID:RcnGT9rQ

仮契約＝事前審査
基本的に事前審査通れば本審査も通ります
いくつかの銀行に対し事前審査を行い
どちらも通った場合
金利や条件を見極めて
利用したい銀行に対し本審査(本申込み)を通せば良いのです
どちらも数日～一週間くらい期間かかります

102 ：１：2006/05/18(木) 09:56:34 ID:/vkd6lca

>>88
物件は現地を見てなんぼですよ。
特にいい物件はすぐに決まっちゃいます。
気になる物件があったら、まず現地を見ること。
これ鉄則です。

103 ：１：2006/05/18(木) 10:30:35 ID:/vkd6lca

>>89
業歴や年齢は関係なく、やる気次第かと。
ただ生半可な気持ちでは勤まりませんよ。
夜遅いし休み無いし、精神的にも肉体的にも結構やられますからね。
タフさと貪欲さと腹黒さが必要かと。

104 ：１：2006/05/18(木) 10:47:58 ID:/vkd6lca

>>93
開放感重視云々は言い訳で、業者の予算的な問題だと思いますよ。
そんなことは、最初から予測できますからね。
素人じゃあるまいし。

思いっきり抵抗してください。
最初からフェンスが無かったら、買わなかったぐらいの勢いで。

ちなみにブロックフェンスは、境界の真ん中ではなく、
どちらかの敷地内に設置したほうが良いですよ。
特にあなたみたいな考え方の人はそうしておいた方が良いですよ。
将来お隣さんと揉める原因になりますので。

105 ：名無し不動さん：2006/05/18(木) 12:00:59 ID:bqrst3aC

>>102さん
ありがとうございます。
そうですよね
といいながら目つけてたものは次々決まってしまってます

106 ：名無し不動さん：2006/05/18(木) 13:04:20 ID:NWlEgBsJ

104さん
ありがとうございます
抵抗する予定です
先程電話して再度抗議しました
建ててくれないと
フェンス相応の金額を求めるとも伝えました

107 ：１：2006/05/18(木) 13:10:26 ID:/vkd6lca

>>106
いい方向に解決すると良いですね。

108 ：名無し不動さん：2006/05/18(木) 23:09:45 ID:P0WEB0uo

ローン申し込みをする前に、申し込む銀行の普通口座に
自己資金を預けておいた方がいいですか？
貯金は申し込む銀行に100万、別銀行に120万、
某証券会社に450万(内300万は株券なので下ろせない)、
妻名義の口座に250万、自分の両親から頭金援助分として300万(まだ受け取っていない)あります。
少なくとも頭金＋諸費用分だけでも移しておいた方が、銀行側の印象は良いですか？
また妻名義の貯金は自己資金として申告しても問題ないのですか？
妻は働いていないので、ローンは単独名義です。

109 ：名無し不動さん：2006/05/19(金) 00:13:39 ID:rCZ3cwbX

印象はかわりませんよ
私は都内で働いて
会社給料振り込み用として申し込んだやつがいまのメイン口座ですが
新築を郊外で購入した際不動産の紹介で地元の銀行に新規で開設しました
単独ローンで審査も通りました
奥さんのお金については、厳しい話し抜きだとバレないですよ

110 ：１：2006/05/19(金) 10:05:51 ID:U7QTIvOv

>>108
特別する必要もないんですが、印象の良し悪しを問われれば、良くなると思います。
申込みの際に、大概の銀行は申込書（事前申込み含む。）に資産状況を記入する欄があります。
銀行は調べようがありませんので、あくまでも自己申告になりますが、
ローン申込み銀行に自己資金が預金してあれば、当然、銀行も確証がとれる訳です。
それも、>>108の金額を見ると、結構多額になると思いますので。

奥さんの件は、それぐらいの金額だと実質調べません。
（脱税を助長している訳ではありません。贈与になれば申告してください。）

111 ：名無し不動さん：2006/05/19(金) 17:47:28 ID:AjiS6Jn7

相談させてください。
近々主人の実家近くに移り住む予定なのですが、
猫を飼っている事もありなかなかいい賃貸物件が見つかりません。
そこで、姑が「買ってしまったらいい」と主人に
ふきこんでいるのです。
車のローンも残っているし頭金になるようなお金もないです。
ゆくゆくは家が欲しいですが頭金ナシで建てられると
言われ続けて主人が本気になりかけてます。
頭金ナシで買えるものなのでしょうか？

112 ：１：2006/05/19(金) 18:07:06 ID:U7QTIvOv

>>111
頭金無しでも、いわゆる100％ローン（物件価格）の取扱銀行でしたら可能です。
あとは主人の属性（会社・収入・勤続年数等）等によります。
物件価格の他に諸費用がかかりますが（登記費用・不動産取得税・仲介手数料などなど）
住宅ローンとは別に、諸費用ローンもあります。
ただ諸費用ローンは、住宅ローンより金利が高いところが多いし、審査のハードルが
高くなります。
そして、よーく探すと、諸費用分まで住宅ローンと同じ金利で借りれる銀行もあります。

ただ、車のローンがあるということですので、審査は厳しくなります。（主人の属性次第です）

いずれにしても、頭金無しで買えるか否かと聞かれれば、買う手段はあります。

113 ：１：2006/05/19(金) 18:09:28 ID:U7QTIvOv

>>111
その前に、無理な返済にならないように気を付けてくださいね。

114 ：108：2006/05/19(金) 18:38:21 ID:/VjIVokA

ありがとうございます。
親の援助は贈与にあたると思われますが、それは正しく申告するべきですか？
正しく申告してしまうと贈与税を払わなければなりませんか？

手付け金を用意して再来週契約の予定です。
不動産営業担当の心理状態としては、契約前と契約後で何か変わりますか？
また契約前にこれだけは確認しておくこと等ありますか？

115 ：１：2006/05/19(金) 19:21:02 ID:U7QTIvOv

>>114
細かな条件がありますが、マイホーム取得に際しての親からの贈与は、
「住宅資金特別控除の特例」？（名称は正確か否か自信がありません）
がありますので、それに基づいて申告すれば贈与税は掛かりません。
ただ、その贈与額が相続財産に加算されるらしいので将来、相続税の対象になるらしいです。

・・・など、めんどくさいので、
１年おきに３年間、100万づつもらったことにして下さい。
（年間110万以下は基礎控除で引けますので、いわゆる無税です）

ていうよりは、それぐらいの金額だと実質調べません。実証済みです。

・・・と上記のように友達が言ってました。
（脱税を助長している訳ではありませんので贈与になれば申告してください。）

116 ：１：2006/05/19(金) 19:29:03 ID:U7QTIvOv

>>114
契約前と後では別に変わりませんが、契約が無事終わると、
安心感から多少だれます。（私の場合）

中古？新築？
重説で、わからないことはちゃんと聞いてください。
特に、重説を説明をしてくれている時、営業マンが突然小声になったり、
はしょったりしたら、注意です。

117 ：111：2006/05/19(金) 21:43:33 ID:AjiS6Jn7

お答えありがとうございます。
仕事も新しい職場になるので
まずローン審査に通らないでしょうねw
私としてはどうせ買うならじっくり考えて買いたいほうなので
少し安心しました。
姑の家担保にするとか言ったらどうしよう・・・
そういうのもアリなんですかね？
同居狙われてそうでそれは嫌なんですが。

118 ：1：2006/05/19(金) 23:52:10 ID:i7yh/zu7

>>117
一般の銀行では住宅ローンで、購入物件とは別に担保提供すれば融資するということは
まずありません。
あくまでも本人の支払い能力が問われますのでご安心下さい。
ただ、そろそろ金利が上昇してきてますので、今が底とも言えますが・・・。

119 ：111：2006/05/20(土) 00:22:14 ID:b+BD4qlR

底・・・そうなんですよね。
でもどうあがいても買えなさそうですね。安心しました。
無知でしょうもない質問に丁寧に答えてくださってありがとうございました。
頑張って賃貸で探します。

120 ：1：2006/05/20(土) 01:23:06 ID:RbVVYSUn

>>119
いいえ、こちらこそあまりお役に立てず。
がんばって賃貸探してみてくださいね。

121 ：名無し不動さん：2006/05/20(土) 07:43:00 ID:BJ3dc9e6

数年前に中古マンションを購入しました。
購入直後は「ひろーい」と喜んでいた住居も、
子供達が大きくなってきて、それぞれ机が必要になってくると、
子供部屋が足りない状況となってきました。
といっても、新築戸建てを購入できる余裕などまったくありません。

最近、同じ校区内の中古戸建て物件を広告で見て、
築年数は３９年と古いのですが「部屋数多し」の文字にひかれました。
現在のマンションはローンが残っていますので、売却しても購入資金にはならないと思いますが、
その中古戸建ては築年数が古いぶん価格も低く、マンションと違って管理費がないことも
ひかれつつある理由のひとつになっています。

不動産会社に資料をＦＡＸで送ってもらったところ、
間取りは「あー昔の間取りだー」という感じでしたが、とにかく現在の住居よりは確実に広い。
あと、現在のマンションの場所より少し坂道をのぼったところにある住宅地の中の一軒なので、
それも価格に反映されていると思います。
なので、買い換え後は、毎月のローン支払いは今より低くなるか、あるいはせいぜい同じくらいになると予想しています。
このへんは営業の人にくわしく聞いてみないとわかりませんが……。
来週、現地を見るだけでも行ってみようかとは考えています。

ただ、いずれ子供達は巣立っていくことを考えて、今の状況は忍耐し、
窮屈でもこのマンションに住み続ける方がいいのかもしれないなども考えたり、迷ってしまします。

122 ：名無し不動さん：2006/05/20(土) 07:52:45 ID:BJ3dc9e6

ちなみに、現在のマンションは購入時築１０年の物件でした。
条件だけを冷静に比較すれば、現在のマンション＞＞＞＞考慮中の戸建て　なのは明白で、
メリットはたぶん「広さ」のみです。

123 ：１：2006/05/20(土) 10:50:49 ID:PCL3URZj

良いと思いますよ。
自分にとって何に価値を見出すかだと思いますので。
根本的に私自身は、マンションより戸建派です。。
自分の家なのに、管理費とか馬鹿らしいですし、庭いじりしたいですしね。

ただ、その物件価格が適正な価格（相場）か見極めてくださいね。

124 ：121：2006/05/20(土) 11:09:35 ID:BJ3dc9e6

>>123
来週、物件をよく見て、担当の方の話もよく聞いて判断します。
ありがとうございました！

125 ：1：2006/05/20(土) 22:01:37 ID:???

ageage

126 ：1：2006/05/20(土) 22:03:58 ID:RbVVYSUn

今日は暇なので誰か相談乗りますよ～

とつぶやいてみる。

127 ：名無し不動さん：2006/05/20(土) 22:37:47 ID:lvJ63beu

質問させてください。

現在、３年前に名古屋市内にマンション買い
住んでいるのですが、当時とは家族構成も変わり
手狭になってきたため、同じ名古屋市内に
マンションを買おうと考えております。
（子供が小学校に入る４年後までには間違いなく引っ越す予定）

今の物件は賃貸にする予定です。

ただ、諸経費、引越し後の家具の購入などを考えたら
頭金にする自己資金があまりなく、２，３年頭金を
貯めようかと考えていました。

しかし、ここに来て名古屋市内の地価の上昇、金利の上昇
消費税率の引き上げ、などを考えた時
少々の頭金をためたところで、総支払い金額で考えたら
逆転してしまうのではないかと心配しております。

事実（かどうか分かりませんが）、複数のデベロッパーさんに
聞くと口をそろえて「土地の購入価格、建材価格が上昇しているので
数年後には今のクラスの物件を、今の価格で売り出すことは不可能だ」
とおっしゃってます。

それほど、今の名古屋市内（中心部）の地価は値上がりしているので
しょうか？
現在候補地に考えているところは、鶴舞線沿線の徒歩１０分以内の
物件です。

お時間がありましたら、宜しくお願いいたします。

128 ：名無し不動さん：2006/05/20(土) 22:44:57 ID:???

今のマンションのローンを残して次のマンションのローンを組むって
事なのかな？もしそうなら住宅ローンとして今のを組んでいるなら
次のは住宅ローンとして組めませんよ

建材価格が原油卸の高騰で上がっているのは確かです
総合的に建築費も一時期よりは上がって来るかと思いますが
正直数年後の事までは予想としか申し上げれませんのである程度の
事実から自己判断でお願いします

129 ：名無し不動さん：2006/05/20(土) 23:01:58 ID:lvJ63beu

ご回答ありがとうございました。

ご指摘いただいて気がつきました。すいません。
今の住宅（ローンも）は、私ではなく家族の名義ではないので大丈夫です。
今度、買うであろうマンションが私名義になります。

やはり建材価格も上がってますか・・・。
仲介をされている中で、土地の値上がりも感じられるところ
でしょうか？

130 ：名無し不動さん：2006/05/20(土) 23:32:37 ID:???

土地は商業地とかで容積を取れる所などは若干上がり傾向にはありますが
住宅地に関しては都市部でやっと下げ止まったて感じはします
郊外の住宅地はまだ下がっている感は有ります

131 ：名無し不動さん：2006/05/20(土) 23:48:53 ID:lvJ63beu

ということは、デベロッパさんが言う土地が上がっていると言ってるのは
「セールストーク」+「あせって買って高値つかみをしている」
と言ったところなんでしょうか。。。

132 ：名無し不動さん：2006/05/21(日) 00:38:00 ID:gUNeBTmd

質問です。この度マンションを買う事になったのですが、
会社の同僚からある事を聞いて「こんな事ありか！？」と思ったので
質問させて頂きます。

うちの会社は賃貸ですと地域にもよりますが首都圏だと
月６万の住宅補助手当が出ます。
でも購入すれば当然出ません。6万がゼロになります。

この友人はこの制度の穴をついて
「自分で購入した後、賃貸会社に購入した物件を委託してそこから
　賃貸している形にしてる。こうすれば6万マルマル貰える。承認する
　上司には契約書をちらっと見せてOK貰っている。」

こんな事ってありなんですかね。そもそも・・・
①契約書の名義（貸す側）は自分になってしまうんじゃないのか。
②ローン審査の際、在籍確認が会社に行ったらバレルのではないか。

などなど不安はありますが。。。
バレルばれないはうちの会社の問題ですから置いておいて、そもそも
委託会社がこんな契約してくれるのでしょうか。。。

133 ：名無し不動さん：2006/05/21(日) 01:12:14 ID:???

委託契約をしてくれる会社はあるだろう。

でも・・・横領に当たるんじゃないの？
多分、本人が思ってる以上に大きいリスクだよ。
下手すりゃ解雇の危険性もある訳だから。

134 ：１：2006/05/21(日) 10:23:21 ID:QWWlqskk

>>131
名古屋都心部のこの異常な地価高騰は、このまま続くとは思えません。
引っ張ったゴムを放した勢いです。
130さんの通りですが、特に地下鉄沿線の住宅地はこのまま徐々に上昇、と言うよりは戻すでしょうね。
都心部と郊外では開きが出てくると思います。私の考えですが・・・。
金利も上がり始めてる（少なくとも6月は全体的に上がります）こともあり、
買いと言えば買いだとは思いますが・・・。長期的にはわかりません。後は考え様です。
お子さん入学の4年後に買うよりは、今買った方がいいとまでは言いませんが、無難だと思います。
地下鉄沿線にこだわっているんだったらね。

135 ：１：2006/05/21(日) 10:27:07 ID:QWWlqskk

>>132
その手はリスクでかいでしょ。会社のムードが掴めないので何とも言えないけど。
もっと賢い手があるような気がしますが・・・笑

136 ：名無し不動さん：2006/05/21(日) 15:25:28 ID:???

age

137 ：元不動産屋：2006/05/21(日) 16:39:09 ID:0qi1heiy

>>132
やめた方がいいと思いますよ。
重説を見られれば、一発でばれます。

ばれにくい方法だと、委託会社よりも知人に貸した
形にして、その知人を家主として又貸ししてもらう
手はあります。（当然、個人取引という形で）
ただ、税金等を考慮して行わないといけませんが。

138 ：名無し不動さん：2006/05/21(日) 21:55:16 ID:pPvTEoGj

一戸建てを売りたいんですが査定はどのくらいの時間が必要ですか？
それと査定してから長々と話とかあるのですか？
親は2～3時間かかるといってるんですが
そんなにかかるの？ですか？

139 ：名無し不動さん：2006/05/21(日) 22:14:30 ID:???

賃貸人退去後、大家の知り合いの施工業者に現状復旧させ
表の領収書で敷金を清算。
後で施工業者からら大家に多額のキックバックってよくあ
るのでしょうか？
だって敷金返したくないんだもん。

140 ：元不動産屋：2006/05/21(日) 22:22:38 ID:0qi1heiy

>>139
独占契約を結べば、やる業者は
いくらでもいます。
トラブルの元ですけどね。

141 ：名無し不動さん：2006/05/21(日) 22:50:27 ID:???

>>140
でもほとんどバレませんよね。
だってクロスの貼り変えなんか大家がやっていたり
するから。

142 ：元不動産屋：2006/05/21(日) 23:26:00 ID:0qi1heiy

>>141
リスク＝利益
この法則そのままです。

143 ：名無し不動さん：2006/05/22(月) 09:42:33 ID:???

>>138
査定の為に、物件（一般的な戸建）を見ること自体は、10分あれば十分ですよ。
ただ、普通はその場で査定金額はでないので（でもおおよそは把握している）、
後日に査定結果を伝えることが多い。そのときは長いかも。
結果自体伝えるのは短時間で済みますが、売却依頼を取るために粘り強く
居座ります。私の場合ですが。

144 ：1：2006/05/22(月) 09:53:18 ID:ZrX5DNAD

>>139
賃貸一部屋の修繕なんて、タカが知れてるので、そんなとこで抜くよりは、
一ヶ月でも早く賃貸人入れた方が、よっぽど実入りになると思いますが。
ただ、私も個人的に賃貸マンション所有してますが、賃貸屋のリフォーム業者
は使いません。逆に抜かれるので。
本業である売買仲介の場合は抜いてますので。笑

145 ：名無し不動さん：2006/05/22(月) 10:40:31 ID:???

他界した母親の名義のまま１０年近く放置したままの土地を
この度売却しようと思っていますが、何か問題はありますか？
父はさらに前に他界、兄弟はおりません。
ちなみに相続の総資産は素人計算ですが現預金合わせて
基礎控除以下と考えています。

146 ：1：2006/05/22(月) 11:38:20 ID:ZrX5DNAD

>>145
遺言書とか存在しなければ、あなたが法定相続人になります。

売却に関しては何も問題ありませんが、相続登記が必要です。
被相続人（母）　→　買主　　へ直接移転登記できません。
被相続人（母）　→　名無し不動さん　→　買主　　になります。

だからと言って、今すぐ相続登記をする必要もありません。
（相続登記してあった方がベターですが、10年経った今、いまさら慌てる必要もないという意味です）
買主が決まってから手続きしても問題ありません。

土地の売却を仲介業者に依頼するんだったら、その旨営業マンに伝えてください。
司法書士の手配など普通はすべて段取りしてくれますのでご安心を。

147 ：1：2006/05/22(月) 11:41:38 ID:ZrX5DNAD

>>145
どうしても不安でしたら、お近くの司法書士へ。

先に済ませておく分には何ら問題ありません。

148 ：名無し不動さん：2006/05/22(月) 13:06:31 ID:???

早速のアドバイスありがとうございました！

149 ：名無し不動さん：2006/05/22(月) 18:18:50 ID:???

お願いします… 現金で2000万のマンションを購入する場合…手付と残金合わせて契約時に 2000万円支払ってその日に引き渡しを受ける契約は可能でしょうか？

150 ：名無し不動さん：2006/05/22(月) 20:59:50 ID:CdHKKG5t

１１月に新築マンションの売買契約をし、都銀の事前審査も大丈夫だったと１月にデベの担当に
言われましたが、４月の半ばにデベから送られて来た都銀の申込書を見て減額されていたことを
初めて知りびっくりしました。
担当者からその後連絡があり、「うちの系列の融資会社で足りない分は４％ぐらいで
貸す事が出来る」と言われましたが、他の銀行で審査を頼みました。でもその前に
CIC等の信用情報を開示してみたほうが良いと言う事になり、しかし、
滑り止めで減額された都銀の申込書は出してくださいと言われました。
系列の金融会社の事も電話で聞いているだけなのにと不審に思い、
まだ出していません。先日送られて来たCIC報告書の与信枠確認に
その都銀の信用保証会社があったのですが、照会日が３月３０日になって
いたのです。仮審査でOKが出ていたのに、こんな時間がたってから照会を
するものなんでしょうか？
重説も見直してみるといわゆるローン特約にも金融機関を書く欄にその都銀の名前の横に
小さく他と書いてあったりと逃げが見られ、契約時に無料オプションの締め切りが近いと
すすめられて付けたので、竣工が８月の今となってはどうやって解約しても修復費用は
かかりそうです。物件は気に入ってますが、デベの担当者の事が信用ならなくなったので
出来れば全額借りられる銀行を探したいと思ってます。ちなみにCICの結果は恐らく
カードのキャッシング枠があるものが１００万円以上あったからのようです。
とりあえず３００万円減額された申込書は書いたほうが良いのでしょうか？

151 ：1：2006/05/22(月) 21:46:18 ID:vd7CFjH0

>>149
即金契約のことを言いますが、当然可能です。
売主の都合もありますので(引越しや担保抹消等)、確認をしてください。

152 ：名無し不動さん：2006/05/22(月) 21:54:40 ID:8SLa+tI5

149です…ありがとうございますその場合売買契約書の記載ですが手付を0円とするのでしょうか？

153 ：1：2006/05/22(月) 22:31:50 ID:vd7CFjH0

>>150
うさんくさい話しですね。
CICの情報開示しようとしたのは業者からの勧めですか？多分ちがいますよね。
カードのキャッシング枠は、事前の段階で業者及び銀行に報告しましたか？
それを報告した上での融資条件(減額)であれば、あなたは借りるつもりがないんですから、
その条件で申込みしても仕方ないですよね。
もしキャッシング枠の件を事前に伝えてなければ、クレジットカードを解約する前提で、事前審査
かけなおしたらいかがですか？(他行も同じく、事前に必ずキャッシング枠を申告してください)
営業マン経由で事前審査かけてるんだったら、ふつうは素人営業マンでなければ既存の借り入れ状況や
クレジットカード保有してるかヒヤリングしますけどね。
与信は後日取り直すこともありますが、それ以前の与信が残ってないということは、
当初の事前融資申込書がすぐに銀行に渡ってない可能性が高いですね。
(ていうか、事前申込書書きましたか？)

154 ：1：2006/05/22(月) 22:42:04 ID:vd7CFjH0

>>150
私の推理その①
事前は、口頭で銀行に打診
　　　　　↓
銀行から口頭でおおよその内諾
　　　　　↓
営業マンが3月中旬以降3月30日までに事前申込書提出。
　　　　　↓
減額で内諾。思わぬ展開に今さら言いにくく、ごり押ししようと企てた。

推理その②
あなたの問題ではなく、新築マンションの担保評価(担保価値)が取れなかった。

推理その③
最初から事前申込書を提出して審査をかけて、満額回答が得られなかった為、
ごり押ししよう企て、あえてあなたに報告しなかった。

事前申込書(兼信用情報同意書)提出後、仮審査結果が出るまでに与信とりますので
(じゃないと事前といえど審査の意味がない)、②、③は与信照会日と食い違うため、考えにくいと思いますが。

ていうか、あなたが他の銀行に掛け合ってまで、購入したいのでしたら止めませんが、
私だったら、もうやめますね。そんな営業マンから買いたくない。
それでローン特約が成就していないとかぬかしたら、その営業マンのこともすべて表ざたに
ぶちまけて、裁判でも何でも徹底的にやりますね。
まあ、そうなる前に、デベがお手上げをして合意解除すると思いますけど。
私の一番嫌いな営業マンのタイプです。話しを聞いてるだけでムカムカします。
あなたの味方ですので、よければその後また状況教えてください。

155 ：1：2006/05/22(月) 22:48:23 ID:vd7CFjH0

>>152
０は０ですけど、普通は手付金の条項自体抹消しますので、０とも記載しません。
私の場合ですが。ていうか、細かい話しですので、どちらでもいいと思います。

156 ：150：2006/05/22(月) 22:50:37 ID:CdHKKG5t

レスありがとうございます。
開示を勧めたのは営業担当者です。事前融資申込書は１１月の時点で出しました。
その時、車等のローンを組んでいたので、その金額は申告しましたが、
使っていないカードの事は何も聞かされていなかったですし、別に申告するように
言われませんでした。後からネット等で知りました。
減額の事を話した時も、理由はやはり判らなかったようで、
ちょうど量的緩和解除の頃だったかで、基準があがったのかも
しれないようなこと言ってました。（以前事前審査の連絡がなかなか
来なくて連絡入れた時も、余裕で大丈夫だと言ってました）

157 ：1：2006/05/22(月) 22:56:04 ID:vd7CFjH0

>>156
銀行から、事前審査の結果通知書は郵送できましたか？

158 ：150：2006/05/22(月) 22:59:59 ID:CdHKKG5t

いえ、来ていないです。

159 ：1：2006/05/22(月) 23:04:02 ID:vd7CFjH0

都銀ですよね。
最近、結果通知を直接申込人に通知するところが多いですけどね。

160 ：150：2006/05/22(月) 23:11:27 ID:CdHKKG5t

本当は解約したい気持ちもあるんですが、さっきちょっと触れたように
重説がかなりずるくて（もうこれは自分たちがちゃんとチェックしなかったのが
悪いですね。。。）手付けだけならまだ良いんですが、すでにこの時期だと
オプション工事は発注していると思われるので、現状回復費がいくら掛かるか
（間取変更もしています）。。。

161 ：1：2006/05/22(月) 23:15:44 ID:vd7CFjH0

あなたがその気になれば無条件で解約できちゃいますよ。
ローン特約の期限が切れていれば別ですが。

162 ：150：2006/05/22(月) 23:30:41 ID:CdHKKG5t

「金銭貸借斡旋の内容及び、金銭貸借が成立しないときの措置」には
金融機関の欄に「○○銀行他」と書いてあり、「尚、申し込み金融機関
（公庫代理店、民間ローン）については、売主の紹介に限り、
審査結果によっては、上記金融機関が変更となり・・・」とあり
期限は特に書かれていません。

163 ：1：2006/05/23(火) 01:16:38 ID:K7CfPKai

与信照会日が3/30になってたのは担当者は知っているんですか？

164 ：150：2006/05/23(火) 16:08:33 ID:WhjxDvaN

先週半ばに郵送されてきたのですが、忙しかったこともあり
まだ報告書の事は担当者と話していません。
CICの開示の話も、まず減額の銀行以外でこちらで調べて、出来れば１つにしたいから
別の審査を出したいがこの金融機関は提携しているのかとか聞いて、
それなら担当者のほうでも調べてみますと言ってまた折り返し電話があり
１番懇意にしている金融機関があるからそこで出しましょうと、
その時にCICの開示の話もあって、そのときは減額された銀行の申し込みは保留にするよう
課の者に言っておきますという話だったんです。
暫くして聞きたい事があって担当者に電話したら、「やっぱり（減額された銀行の）申込書は
滑り止めで出してもらえますか？１度審査受けてるのに申し込まないんじゃないかと
その金融機関にも疑われるから」みたいなことを言われました（その申込書には確か期限が
４／２８までとなっていました。）。今までも向こうから連絡はあまりして来ないのに
こちらが連絡すると「やっぱりこの書類も出してほしい」とかいうやり取りが多く
どうも上司か誰かの指示仰いでるのか何だか、CICの事を話してもうまくかわされそうだし
不安になったのです。

165 ：1：2006/05/23(火) 17:30:00 ID:brV+7lGV

やっぱり150さんの方で、銀行見つけてとりあえず事前申込みした方がよさそうですね。
他行の事前審査も、書類が整っていれば、2～3日あれば結果が出るんですから。
減額された銀行のほうは、それからでも別に遅くないかと。滑り止めといえど、本申込みした
後にやめるなんて、あまり聞いたこと無いしね。
少なくとも私のお客さんでは今まで無いですよ。
今だったら、金利面でもそれほど大差ないと思うし。

166 ：150：2006/05/23(火) 17:36:46 ID:WhjxDvaN

もうひとつお伺いしたいのですが、
別の金融機関に申込をしたとして
全く使っていないカードは解約するのはわかりますが、
仕事の経費の為に使っているカードが一番枠が大きく、仕事上解約も出来ないので
枠を減額してもらうというのでも有効なのでしょうか？

167 ：150：2006/05/23(火) 20:10:35 ID:WhjxDvaN

>>165
そうですか。やはり解約は難しそうですよね。一応中堅のデベで
そもそも頭金もそれ程無く、車のローン等も結構残ってたし
それでも「これぐらいなら諸費用のローン込みでも全然大丈夫ですよ」
という営業の言葉もあてにせず審査も通らないだろうと思ってなかったんですが、
１月に事前審査が通ったと聞いて驚いてたんです。実は１１月の時点で２行の
事前融資申込書を書いていたんですが、その後２月ぐらいにもう1行の事前審査も
するとのことで（パートで働いている）妻を連帯保証人の項目に追加で書いて
源泉のコピーも出してくれという紙が申込書と共に郵送されてきて
どういうことか？と担当に連絡したことがあり、その時も条件が良い方を
選んでもらう為だとか、融資金額の上限を上げてもらうとか言われ
不審に思いながらも３月初めに書類を送ったんです。（ただ、その銀行の
与信はCICには出ていませんでした。）よく思い返すと変な事ばかりで
後からこんなにバタバタさせられるとは思いませんでした。
いやー本当に甘かったですね。。。

168 ：1：2006/05/24(水) 22:04:26 ID:VKQlZVgC

>>167
後は、あなたが納得いくのかいかないのかではないですか？
そんな不快な気分になって、高い金利のローン組まされて、それでも買いたいなら
買ってもいいと思いますが・・・。
今までの営業マンの理解不能な言動等は、一度問い詰めたらどうですか？
ローン特約も、「○○銀行　他」と書いてあっても、あなた次第で解約できますよ。
どこもローン組めなかったら、消費者金融で借りても買えって言ってるようなものですからね。
消費者保護の観点から、不動産業界も結構締め上げられてますので、あなたの話を聞いている
限りは、それも、その辺の不動産屋じゃなくて、マンションデベですよね？
最悪、ゴネ倒す度胸と肝が据わっていればゴネ倒せますよ。その契約は。

169 ：名無し不動さん：2006/05/25(木) 06:11:50 ID:82mVkUac

宜しくお願いします。
知り合いが現在住んでいる一戸建てを中古住宅で売りに出しているのですが、
余計な出費を抑えるために不動産業者を挟まずに直接取引きというのはできるものなのでしょうか？
もちろんお互いに素人です。orz
もしくは不動産業者の代わりというか、不動産業者より安くで仲介してくれる業者
なんてものはあるのでしょうか？
都合のいい話ですが、ご指導願います。

170 ：名無し不動さん：2006/05/25(木) 06:30:08 ID:???

仲介というかたちになると業者としては調査も要りますし
重要事項説明もしてその為の保障もしなくてはいけなくなります
業者にもリスクがある分無料という訳にはいかなくなりますが
単に契約書の作り方を教え自己責任でご自分で契約書を作成し契約を
されるだけなら、お礼程度で手伝ってはくれるんでないかな
ただし大手はしてくれないと思います
あとその知り合いが専属専任媒介契約で売りに出しているなら
売主は手数料が発生するので注意して下さい

171 ：1：2006/05/25(木) 10:51:52 ID:Q8+LB3F0

上記に同じ。
不動産取引は、リスクが伴うため、私共みたいな仲介業者が世の中に
存在するわけです。
契約書だけだったら、助言があれば簡単に作れますよ。
初対面で、手数料の安い業者＝リスクが残る　と思った方がよいのでは。
すべての業者がとは言いませんが・・・。

172 ：名無し不動さん：2006/05/25(木) 12:01:21 ID:Mlsq5ydm

質問させて下さい。
個人の不動産業の方が、「あの土地を買ったから」と言われ、
その土地について、既にその土地の買い主を募集している場合、
その土地の登記簿を見ると未だ不動産業の方が買ったと言われた
売り主の名義なのです。
こんなケースでは登記名義は売り主のままで、実際不動産業の方が
売り主にお金を払うもんなのでしょうか？
そして中間省略で、売り主から買い主に登記はするといったやり方
が一般的なのでしょうか？
その不動産業の方に聞けばいいのでしょうが、何か釈然としません
ので、教えて下さい。

173 ：1：2006/05/25(木) 12:24:20 ID:Q8+LB3F0

登記名義人＝所有者(売主)ではありませんので、ありえる話です。
ですが、去年の不動産登記法改正で、中間省略が実質できなくなりました
ので、もしあなたが買う場合は、登記上は普通、
売主　→　不動産屋　→　あなた　というふうになります。

現在、まだ売主名義の状態ということですので、考えられるのは、
①売主・不動産屋間で契約後、決済前(引渡し前)の状態。
②引渡しは終わったが、登記留保している。

当事者間のことですので、不動産屋に聞かないと真実はわかり得ませんが、
登記名義に関係なく、不動産屋が現在の真の所有者(売主)ということであれば、
代金は不動産屋に払うのが普通です。

174 ：150：2006/05/25(木) 12:48:49 ID:sLVldW/9

>>168
昨日担当営業に連絡し、直接会って話す事にしました。
ちゃんと聞いて、それで判断しようと思います。
助言していただきありがとうございました。

175 ：名無し不動さん：2006/05/25(木) 12:58:56 ID:Mlsq5ydm

有り難うございます。
ただ、よくわからないのは、何故不動産業の方が自分の名義に
する必要があるかなんです。
売り主から買い主に仲介するのと実質上変わらない事やってる
訳です。
だから、不動産業の方も自分名義にせずに直接売り主と買い主
の売買契約にしたいし、買い主は売り主は誰でもいい訳ですから。
問題は元の売り主が、買い主が決まる前に現金が必要な場合だけです。
こんな場合に、業者の方が自分名義に移転登記せずに元の売り主に
現金を渡し、かつ安全な契約方法でその不動産業の方が買うという
やり方があるのかと思いましたが、その点はどうなのでしょうか？

176 ：1：2006/05/25(木) 14:01:09 ID:Q8+LB3F0

不動産屋は、売主からの購入金額と、買主への売却金額の差益を得たいわけですから、
不動産屋が売主の立場になりたい訳です。じゃないと、簡単な話、抜けないんです。
(というよりは、抜きにくい。)
不動産屋が売主だけど、登記名義は前所有者で、直接買主名義に移転登記する
(中間省略)ことは、税金が掛からずに済むのでよくある話でしたし、今もできることなら
そうしたいんでしょうが、法改正後、そのつど所有者を登記名義に反映させる為に、
中間省略ができなくなったんです。
(司法書士にもよりますが・・・。)

177 ：1：2006/05/25(木) 16:29:30 ID:Q8+LB3F0

>>174
解決できるといいですね。

178 ：名無し不動さん：2006/05/25(木) 22:16:04 ID:hzJNI6Ph

>>176
有り難うございます。
不動産業の人は不動産の価格にもよりますが、仲介より、
買って売る方が利益が上がる場合が多い訳ですね。
でも中間省略の登記が出来なくなって、税法上も透明化
されたと。
司法書士の責任が重いですね。

179 ：1：2006/05/26(金) 00:12:30 ID:PTs1DTZj

>>178
それもありますが、司法書士による真の所有者の確認義務が
厳格化されたということですね。その法体制の整備ということです。
抜かれすぎないように気をつけてくださいね。

180 ：名無し不動さん：2006/05/28(日) 12:45:37 ID:LpU8NeTU

賃貸営業の平均収入
売買営業の平均収入
どれくらい違うものですか？

181 ：1：2006/05/28(日) 14:09:13 ID:lUDem68X

賃貸営業の収入がいくら位かわかりませんので、比較ができません。
賃貸でもオフィス・店舗仲介だったら、がんばってる人だったら
結構もらってるんじゃないですか。あくまでも推測ですが。

182 ：名無し不動さん：2006/05/28(日) 19:30:22 ID:???

人の年収の平均なら大して変わらないんじゃないかな平均ならだけど
上下の差が激しいのは売買、続かないのも売買

183 ：名無し不動さん：2006/05/28(日) 21:08:41 ID:rMqfIUoP

頭金なしボーナス払いなしで中古物件2200万円を購入予定です。
諸費用など合わせて2400万円を住宅ローンで借り入れる予定でしたが、不動産屋から
物件価額の95％の借入れしか出来ないかもと言われて困惑しています。
頭金が全く出せない状態で不動産を購入しようとしているので相当冒険してるとは
思ってたのですが、住宅ローン以外に諸費用の借金をするとなると支払いが困難になるのでは
と凄く不安になっています。
一般的に中古物件は物件価額満額のローンが組めないものなのでしょうか。諸費用の分まで
ローンで組んで購入すると言うのは出来ないものなのでしょうか。

184 ：名無し不動さん：2006/05/28(日) 22:59:05 ID:vZLLG4df

2000万で45坪の土地を購入希望。
実家近くに引っ越したいため狭いエリアで土地を探していますが、
不動産屋さんには実際の購入金額よりも低く話した方がいいのでしょうか？
高く言うと、安い土地でも金額をつりあげられるとか・・・
あと、貯金がいくらで頭金なども正直に話してしまったのですが・・・

185 ：1：2006/05/29(月) 09:45:51 ID:RsCC007a

>>183
銀行にもよりますが、100%ローン(物件価格)自体はありますし、
それとは別に、諸費用ローンというものもあります。
物件価格＋諸費用のフルローンは可能ですが、
あとは、あなたの属性次第(年収・勤め先・既存の借入れ状況等)だと思いますよ。

186 ：1：2006/05/29(月) 09:55:44 ID:RsCC007a

一言、考えすぎです。
まず、何もかも話せる、信頼できる業者探しから始めて下さい。
それに、あなたがバリア張ってると、業者も身構えますよ。
不動産売買は、お互いの信頼関係から。
信頼関係無しで良い取引はありえません。
最終的に困るのはあなたですので、自分の予算や頭金などは、
正確に伝えて下さい。

187 ：1：2006/05/29(月) 09:57:03 ID:RsCC007a

>>186　＝　>>184

188 ：名無し不動さん：2006/05/29(月) 13:28:25 ID:pI1fXht8

>>184です。

186さんありがとうございます。信頼できる業者探し自体大変ですね。
何を持って信頼なのか・・・
自分の予算や頭金は低く伝えておいたほうがいいのでしょうか？
足元を見られてしまうので。

189 ：183：2006/05/29(月) 13:37:55 ID:V8CklBKy

御回答ありがとうございます。
諸費用ローンも少し調べてみたのですが、住宅ローンと比べると金利が高く
なってしまいますね。月々の住宅ローンの払いに諸費用ローンを足すと
今迄自分が考えていた出費をオーバーしてしまうのでは？と不安になってしまいました。

190 ：名無し不動さん：2006/05/29(月) 13:38:04 ID:???

>>188
だから、すべてをきちんと話ても、足元を見ない業者を探さなきゃ。

本当はビンゴの物件があっても、そういう腰を使ったりしているうちに、他の人に
買われるのがオチかと･･･相手もプロでっせ、お客はん、あんたの魂胆なんか
見破られて、いいかげんな対応をされる恐れのほうがよっぽど大きい。

191 ：名無し不動さん：2006/05/29(月) 13:51:28 ID:m7QUYu32

>>188
私は>1さんではないのですが、個人的な経験から言わせてください。

一度会ってお話して、印象が良ければ、あるいは信頼できそうと感じたならば、
正直にお伝えしたほうがいいと思います。

そのほうが、相手の方も親身になって相談に乗ってくれるのではないでしょうか。
こちらの熱意が伝わると、相手も「なんとかしてあげよう」という気持ちになるようですよ。

もちろん、自分が「あ、嫌だな」と感じた相手だった場合は、担当を変えてもらうか、
別の不動産会社を当たったほうがいいと思います。
不思議なことなのですが、一度会っただけでもわりと判断できるものなんです。

192 ：145：2006/05/29(月) 18:45:43 ID:???

ご指南下さい。
以前に伺った者>>145ですが、件の土地を売却しようと思って数社に無料見積もりを依頼したところ

１、地形その他の条件が悪いので相場より値段を下げても売却自体がかなり困難
２、確かに条件は悪いが価格を下げれば可能性はあり

と開きのある査定が出ました。
提案された売り出し価格も２は１の倍以上の金額でした。
こういう場合１の業者の方がやはり良心的、という事なのでしょうか？

メールでの問い合わせに対し即日回答が来たのは１の方でした。
さらに２からはまず売り出す前に土地の名義を無くなった母から私に変えておくよう
行政書士を紹介されました。

業者選定が不安です・・・。
よろしくお願いします。

193 ：1：2006/05/29(月) 23:27:00 ID:m1Ns6fgK

>>189
何よりも、明確な資金計画の上で、購入してくださいね。
無理だけはダメですよ。
身の丈にあった買い物をしてくださいね。
銀行によっては、物件価格＋諸費用分まるまるを、住宅ローンと同じ金利で借りれる
銀行も存在します。
毎月返済額が不安でしたら、借入れ希望金額と金利を伝えてくれれば、計算できますから、
必要でしたら私に言ってくださいね。

194 ：と、ある不動産営業マン：2006/05/30(火) 00:00:28 ID:DuHsxZdH

そうですね。
会社にもよく　無理な資金計画
特に最近、自己資金０円で、車のローン残ってたり
そんなお客が無理に買うから、高金利のローンを組まされている。
返済は計画的に・・・
http://www.geocities.jp/hudou33333/

195 ：1：2006/05/30(火) 00:14:59 ID:XGIbJTJ5

>>186
>>191に激同感。
私たちも、感情を持った人間です。
頼ってくれれば、それの期待に答えたいと普通に思います。
不動産業者は何千万・何億の金銭を扱う、他業種では経験
できないジュクジュクした人間関係の中で修羅場をくぐって
ます。よって、人の腹を読むのが仕事ですので、無理な
駆け引きは逆効果ですのでやめてくだいね。
どちらかというと業者を味方につけることを考えた方が良いですよ。

196 ：1：2006/05/30(火) 00:16:37 ID:XGIbJTJ5

上記、>>186ではなく、>>188でした。すんません。

197 ：1：2006/05/30(火) 00:40:12 ID:XGIbJTJ5

>>192
ん～、、
久しぶりに返答に悩みますが、例えば良い悪いで考えると、
①の業者
安値で売らせようとしているのか、それとも現実を正直に教えてくれてるのか。
②の業者
高値査定で気を引かせ、売却依頼をとろうとしているのか、
その値段で売れる可能性があると見込み、売主の手取りが増えるよう親身にやってくれてるのか。

ただ、一つ言える事は、査定価格で倍の開きがあるということは、よほど
特殊要因がある物件だと推測できます。

もう少し、他の業者を当たってみてはいかがですか？
そうすれば、どちらの価格が妥当か、おおよそ分かってくると思いますが。
(私が査定してみたい位です　笑)

置き換えて考えるのもいいかも。あなたが買主だったら、いくら出せるか？

両者とも大手ですか？また教えて下さい。

198 ：名無し不動さん：2006/05/30(火) 01:54:02 ID:jqd8ZL+R

今までで一番反響があったチラシ又は電ビラのキャッチコピーはなんですか？

199 ：名無し不動さん：2006/05/30(火) 08:40:21 ID:???

>188
不動産業者に足元を見られたり、つけこまれたりするのはどういう時かと言うと、こちらの
方針がしっかりしておらず、迷いがある時です。
そういう場合は、不動産業者にとって望ましい方向に巧みに誘導されたりします。
でも、自分をしっかり持っていれば大丈夫だと思います。
人のいうことに中途半端に惑わされないことが肝心かと。

迷いがある状況でも、何をどう迷っているのか、どうして迷わざるを得ないのかをきちんと
整理しておけば大丈夫。
むしろ不動産屋にもそれを話してしまえば、無駄に色んなわき道に逸れることもなくなると
思いますよ。

200 ：名無し不動さん：2006/05/30(火) 08:48:17 ID:???

>もちろん、自分が「あ、嫌だな」と感じた相手だった場合は、担当を変えてもらうか、
>別の不動産会社を当たったほうがいいと思います。

他の不動産屋へいって同じ物件紹介してもらうのはまずいですよね。
ある物件に対し話が進んでるのですが、不動産屋も担当も信用できません。
そこが売主から預かってるのですが、ネットなどにもほかん仲介屋で公開されてます。

201 ：145：2006/05/30(火) 11:03:09 ID:???

>>197
両者とも大手です。
価値下落の要因は敷地内に進入する時
通路状になった部分を通らなければならない地形になっている
という点です。（その通路も私の所有地ですが）
雪国なのでその部分の雪掻きの手間が発生する事は間違いないので
その点を嫌われるだろうという指摘が両者からありました。
ただ眺望がとても良いので、その点にツボが嵌る買い手が見つかれば
売れるのではないかという期待があって、その利点と欠点を計りにかけた結果が
倍も開きを生んだのかな・・・と思ったり思わなかったり。
自分が住めれば一番良いんですけどねえ（泣笑

202 ：名無し不動さん：2006/05/30(火) 11:58:07 ID:???

>>192
名義変更に「行政書士」を紹介したのが本当なら、その業者はやめておけ。ｗ

>>201
路地上敷地の幅員は、接道義務を満たしている？

203 ：145：2006/05/30(火) 12:56:44 ID:???

ほんとだ。
司法書士の間違いでした（笑

通路状の部分は幅約６ｍ程度です。
車２台はすれ違えない程度かと。

204 ：183：2006/05/30(火) 21:13:20 ID:Tc1tCxL2

193様
　ご親切にありがとうございます。
　頭金ボーナス払いなし、月々９万円までの支払いで35年固定ローンを考えておりました。
　借入れの限度額は２４００万円くらいかなと考えていたのですが、無知なため諸費用のことを
　頭に入れていませんでした。
　物件の価額自体は当初考えていた範囲内なのですが、手持ちの現金が５０万円ほどしかなく
　契約の際に手付金２０万円を払うと引越し費用ぐらいしかあまりません。
　相方は家具やカーテン等も住宅ローンとして借入れ出来るものと考えていたようですが
　物件価額の９５％しか住宅ローンとして借入れできないなら、諸費用を別ローンで
　住宅ローンの金利より高く借入れなくてはならないではないか、そうすると月々９万円以上
　になるのではと不安になっている次第です。
　ちなみに去年の年収は税込み４８０万円、妻、子２人です。ですがボーナスはあてにならない
　ので－６０万円ぐらいの減収も考えられ、月収だけで何とか住宅ローンを払っていくつもりです。
　何分始めてのことで不安だらけです。何かアドバイスがあればお願い致します。

205 ：183：2006/05/30(火) 21:21:10 ID:???

頭金や自己資金を貯めてから買うのがいいのですが、年齢や諸事情がある為
こういう状態で不動産を探すことになりました。
ここいら辺は３ＬＤＫの賃貸で８万円くらい、駐車場1.5万円くらいなので
思い切って家を買いたいと相方の強い願いから、ここまできました。

206 ：1：2006/05/30(火) 22:10:17 ID:TifR08/e

>>203
土地の間口は思ったよりありますね。全体の地形や雪の件(こちらはあまり
降らないので)や、需要の絶対数など、価格要因が色々ありそうですね。

めんどくさいかもしれませんが、もう少し他の業者あたってから考えた方が
いいかもしれませんね。

言い忘れましたが、不動産屋は基本的に、
相続物件＝安く売らせようとするところが多いです。(もちろんすべてではありません)

207 ：145：2006/05/30(火) 23:50:17 ID:???

>>206
仰るとおりです。この辺りは駅からも遠く
全体に供給過剰ぎみとも言われました。
もう数社当ってみる事にします。

最後に
＞相続物件＝安く売らせようとするところが多いです
その理由を教えて頂けませんか？

208 ：名無し不動さん：2006/05/31(水) 00:00:09 ID:lxY0gm2j

アルバイトで月収１３万。５００万以下のマンションを購入して住もう
かと考えているのですが購入は可能ですか？

209 ：名無し不動さん：2006/05/31(水) 09:23:10 ID:???

>>207
＞その理由を教えて頂けませんか？
１、自分のお金で買っていないから、価格へのこだわりが少ない。
２、抵当権などがついておらず、価格の下限がない。

210 ：1：2006/05/31(水) 10:43:36 ID:miZzYRQF

>>207
>>209の通りです。

211 ：1：2006/05/31(水) 10:44:39 ID:miZzYRQF

>>208
もちろん、500万円以上持っていれば買えます。

212 ：1：2006/05/31(水) 11:20:43 ID:miZzYRQF

>>204
例えば、諸費用ローンで200万借入れしようとすると、住宅ローンと同じく
35年返済で計算すると、月々の返済が、約10,000円アップすると思います。(おおよそです)
そうすると、住宅ローンで2,400万円借入れしたとすると、やはり、毎月の返済が、
月々約90,000円になりますので、諸費用ローン月々10,000円合わせて、月々返済合計約100,000円
になりますよね。
まず、この金額の返済が可能かどうかだと思います。

ローンの総返済額は、年収の約25％に相当しますので、一般的に見れば、決して無茶な
買い物でもないですよ。
(銀行や年収によりますが、銀行は、借入れ上限をおおよそ35％位で設定しています)

あとは、その他の生活費や養育費などを合わせ考えて判断してみてください。

本当は、もっと頭金がほしいですけどね。
今のうちでしたら金利も低いし、いい機会だと思いますが、
無理だけはやめましょうね。

というより、物件の95％までしか借入れできないんでしたら、残りの5％分は
どうするんですか？(100万ちょっとショートしますよ)
もっと探せば、100％組める銀行があるような気がしますが・・・。
現在、他に借入れありませんよね？

213 ：183：2006/05/31(水) 15:18:17 ID:ZUtfJ280

御回答ありがとうございます。他に借入れはありません。
諸費用込で2400万円住宅ローンで借入れるつもりだったのですが、物件価額2200万円
の95％しか住宅ローンで借りられないかもと言われ不安になっていました。
（不動産屋さんは何とか全額借入れ出切るようにしますと仰ってくれていましたが、
　住宅ローンとは別の諸費用ローン（高金利）を組まないといけないのではと不安です）
御指摘のとおり95％しか住宅ローンで組めなかった場合は、残り5％と諸費用を別ローンで
組まないといけなくなるのですが、併せて9万円までで納まるでしょうか。
10万円なら悩みどころですね･･･固定資産税の負担もあるし（修繕費積立ては暫く無理
そうですね）

214 ：名無し不動さん：2006/05/31(水) 17:06:17 ID:???

つうか、まずアドバイスどおりに、他の金融機関をあたってみろよ、
教えて君で、自分は動かない…じゃ嫌われるぜ。

215 ：1：2006/05/31(水) 17:35:53 ID:b8ixhFZD

>>213
んん～、、銀行によって金利が若干違いますので、一概には言えませんが、計算上は
やはり95,000円～10,000円位ではないでしょうか。
厳密に言うと、諸費用ローン分は、35年組めないところが多いので、年数が短くなる分、
返済額があがります。(三菱ＵＦＪだと、最長20年みたいです)

例えば、三菱ＵＦＪだと、
住宅ローン2,200万円・35年固定・金利3.22％　　毎月87,392円
諸費用ローン200万円・20年返済・金利約5％　　毎月10,094円
合計97,000円です。

諸費用ローンは銀行によって、使える諸費用の内容が決まってるところが多いです。
三菱ＵＦＪとかは、諸費用ローンで、電化製品や家具などでは借りれないと思います。

>>193で述べたとおり、物件価格と諸費用分の合わせた金額を、住宅ローンとして借り入れ
できる銀行でしたら、返済を圧縮出来ると思いますが、90,000円の壁は厚いですね・・・苦笑

216 ：183：2006/06/01(木) 10:23:07 ID:QU4zdfSB

ご親切に御回答頂きありがとうございます。
実は不動産屋さんから金融機関を指定されておりまして（地方銀行2行のうちどちらか）
それ以外の金融機関は駄目なのかなぁと思ってました。（不動産屋さんが懇意にしている
金融機関でも条件的に厳しいのであれば、素人の私が話しに行っても無駄かなと）
でも214様のレスを見て、駄目もとでも色々なとこに相談しに行こうと思いました。
1様には具体的な数字を出して頂き、不安も薄らぎ、何とかやっていけるのではないか
という希望を持てました。ありがとうございます。
10万円という大台にのるようだったらすっぱり諦め、後はなんとか支払いを限りなく
9万円に近づけるように不動産屋さんにローンの組み方について交渉します。

ところで話は変わりますが、中古物件の仲介手数料は物件価額の3％×1.05となってますが
これは交渉で安くして貰えるものなのでしょうか。

217 ：1：2006/06/02(金) 10:31:04 ID:hoHafEdV

>>216
大手ではディスカウント無理ですよ。地場の業者さんだったらいいかも。
ボソボソっと、つぶやいてみては・・・。
丁寧にね。

218 ：183：2006/06/02(金) 12:27:23 ID:Khbc5QbD

ありがとうございます！！
大手ではなく地元の業者さんなので、丁寧にさりげなく御願いしてみます。

219 ：名無し不動さん：2006/06/02(金) 16:01:38 ID:???

世田谷か目黒で路地状敷地（敷延）を探しています。
いくつか大手の不動産屋を廻ったのですが、整形の土地ばかり薦められて壁にぶち当たっています。
2世帯住宅なので30坪くらいあればいいなと思っています。
このような場合、やはり地元の小さな不動産屋で探してもらった方が良いでしょうか？
業界の方がいましたら、是非教えてください。

220 ：1：2006/06/02(金) 20:29:00 ID:dqiwb26+

延敷を探してるなんてめずらしいですね(笑
私は東京でないので詳しく分かりませんが、30坪で2世帯ということは、
こちらとの地価の違いが良く分かります(笑
延敷だったら、苦労なく探せるんじゃないですか？逆に売りにくくて、
売れ残るくらいですよ。
でも30坪で延敷ってあるのかな。こっちの感覚では、建坪が減ってしまう
ので、30坪で2世帯って言うのが想像つかないんですが・・・。
業者の私でも素朴な疑問です。
まあ、大手でも地場の業者でも、アンテナ張り巡らしておいた方が
良いですよ。それぞれ良さはありますからね。
特に大手は担当者次第ですよ。

221 ：名無し不動さん：2006/06/02(金) 21:36:57 ID:RTG4CZ+K

すいません、相談させてください。
先日、新築マンションの事前審査を販売会社が提携している銀行でしてもらったところ
落ちてしまいました。販売会社の担当さんに個信情報を開示するように言われ
CIC・CCB・全銀協を開示して連絡したところ、
別の金融機関の申込の為に対策を練りたいから明日来てください
その際に個信情報を持って来て見せてください
と言われました。こういうものは他人に見せる物ではないと思うんですが
（個信にも第３者に開示する事によってあなたの権利が…とありますし）
やはり対策を練るのには必要なんですか…？　なにか変に使われたり
しないでしょうか？　

222 ：1：2006/06/02(金) 22:08:18 ID:dqiwb26+

>>221
まあ、その開示書を見た担当者が、無断で何かに利用すれば個人情報漏洩ですよね。
というよりは、単に内容をあなたが伝えればいいことだと思いますので、見せたく
なければ、見せなくてもいいと思いますが・・・。普通はあまり見せたくないですよね。
当たり前のように見せろという感じだったら、担当者の神経疑いますよね。普通は恐縮
しますもんね。
で、個人情報には、自分の予測していなかったものがあったんですか？差し支えなければですが・・・。

223 ：名無し不動さん：2006/06/02(金) 22:37:26 ID:lIRbrLpQ

安価つけんの面倒くさい

・三菱東京ＵＦＪなら売契の110％までおｋ

・金融機関の指定があるのは、業者が小さくて銀行に信頼されてないのが理由。
仲介業者が大手なら非提携でもＡランクで審査してもらえる

・１億以上の物件買うなら仲介手数料を切ってもいいが、小さい物件買うなら失礼だぞ

・個信ひっかかる自分が悪いのに立場を考えろ

224 ：名無し不動さん：2006/06/02(金) 22:38:06 ID:RTG4CZ+K

１様　ありがとうございます。
２年前に１つだけ延滞が付いていたのは開示して気が付きました。（夫も忘れていたようです）
あと、カードがかなりあったのですが、前に借りてたマンションの契約の時に
作らされたカードが大手消費者金融と提携だったみたいで、家賃がそこから
引き落とされていた事に気が付きました。

225 ：名無し不動さん：2006/06/02(金) 22:51:16 ID:RTG4CZ+K

あたりまえのように言われたので、
一応持っていきますが…
とは答えたんですけど、口頭でちゃんと話せば良いんですよね。
少し信用がおけなくなってきているし
強引に話を持ってかれそうで、正直怖くて。（ちょっと小心者なので）

226 ：名無し不動さん：2006/06/02(金) 23:37:47 ID:???

質問です。
このような取引が業界では珍しくないというのは本当ですか？
http://www.consumptionjunction.com/downloads/cj_9097.wmv

227 ：1：2006/06/03(土) 09:52:15 ID:tih9f9Am

>>225
健闘祈ります。

228 ：名無し不動さん：2006/06/03(土) 11:02:19 ID:GgjROkwa

大阪でワンルームマンションを借りてますが、
保証金・礼金として３５万円払って、退去時に敷引き３０万円って
ぼったくりじゃないでしょうか？

229 ：名無し不動さん：2006/06/03(土) 11:06:47 ID:cZtsRiyk

もう三年目なのですが、２年間売り上げビリな上に
今年入ってきた新卒よりも成績があがりません。
続けていけばかならず出来るようになると信じてやってきましたが、
いい加減諦めて転職した方がいいでしょうか？

230 ：マジレス：2006/06/03(土) 11:34:24 ID:???

2年やってダメでここで相談してるくらいだから転職した方かいいんじゃない？
営業やるんなら数字出したいとか他に負けたくないとかってゆー強い気持ちがないとダメだよ。
気が弱くてネガティブで何が何でもやるんだとかいう気持ちないでしょ？
営業自体がむいてないんじゃない？早めに転職した方がいいよ。

231 ：名無し不動さん：2006/06/03(土) 11:56:55 ID:???

営業ﾏﾝがローン書類を見せてくれと言うのはごく当たり前の事です。
普通なら営業ﾏﾝ(社員ｸﾗｽは別)はだいたいの金融機関の物差しは把握してます。
その上で、事前に聞いていた情報若しくは事前に必要な書類を金融機関に出して蹴られた場合、
客が営業ﾏﾝに言ってない借り入れがあったり滞納があったりです。
普通、金融機関はなぜダメだったのかは教えてくれませんが、
金融機関の担当者によっては多少ぼかして審査が通らなかった理由を教えてくれる場合があります。
ただ、基本的に事故申告の裏を取る事で人を見たりしてます。

232 ：1：2006/06/03(土) 13:41:31 ID:tih9f9Am

>>228
部屋を常識的に使っていれば、ワンルームで30万かかりません。

233 ：名無し不動さん：2006/06/03(土) 13:48:32 ID:???

>>228
なんで借りたんだよ。もっと安いのあるだろ。

234 ：名無し不動さん：2006/06/03(土) 14:28:23 ID:???

>>228
大阪でﾜﾝﾙｰﾑだと5～6万でしょ。

礼金2ヵ月で12万。
何年住んだかでかわるけど、仮にﾘﾌｫｰﾑ費用を全部負担したとして、
ｸﾛｽ貼り替え:仮に20㎡だとして天井･壁で20㎡×3×1,100円＝66,000円
ﾊｳｽｸﾘｰﾆﾝｸﾞ:18,000円、ｴｱｺﾝの分解清掃:8,000円ぐらいだから
合計:212,000円の計算になるね。
これはあくまでも全額負担したと仮定しての話で、
実際はﾘﾌｫｰﾑ費用に関しては大家ｻﾝの負担分も出てくるから

ぶっちゃけ　ぼ　ら　れ　て　る　よ　。

30万の内訳を出させてみたらいい、きっと業者はぼろ出すよ。

235 ：２２８です：2006/06/03(土) 19:11:31 ID:GgjROkwa

部屋は８年目ですが常識的に使っていて綺麗です。
ここはリフォームも家主の会社でやっているので（後で知りました）、30万もかからないと思います。
借りた当初は大阪での敷き引きの習慣が当たり前だと思ってたので、高いなと思いつつも借りてしまいました。
契約した以上は払わないといけないのでしょうか。
内訳を請求して、見せてもらえるものでしょうか。

236 ：元不動産屋：2006/06/03(土) 19:47:32 ID:Y4BNlta5

>>235
多分、礼金４ヶ月計算で２か月分は、広告料にまわされています。
訴訟をする覚悟と時間があれば、ほぼ全額取り戻せます。
弁護士をつける必要もありませんので、がんばって下さい。

237 ：?228です：2006/06/03(土) 20:36:57 ID:GgjROkwa

ありがとうございます。
訴訟の仕方などよくわからないのですが、下のようなサイトを見つけたので
そちらで聞いてみようかと思います。
http://hccweb5.bai.ne.jp/～hea14901/

238 ：228です：2006/06/03(土) 20:39:31 ID:GgjROkwa

あ、見えませんね。失礼しました。
「敷金問題研究会」というところです。
http://hccweb5.bai.ne.jp/～hea14901/

239 ：名無し不動さん：2006/06/03(土) 22:54:32 ID:4y5jgnuo

4000万円　66坪の土地が売りに出ていて購入希望する場所にぴったり。
①　しかし、66坪もいらないし（予算的にもちょっと厳しい）、45坪から50坪が理想。
土地を減らして売ってくれるよう、交渉するのは仲介不動産と売主のどちらが
良いのでしょうか？また、このように交渉する人っていますか？

②　その土地7ヶ月ぐらい売れていないんです。売れ残りマンションのように
ずっと売れなければ価格を下げるってことも結構ありますか？
売主が価格を下げようと思うのは、一般的にどのくらいの期間売れない場合ですか？

240 ：名無し不動さん：2006/06/04(日) 00:51:44 ID:b+xbPujv

>>227
>>231
225です。見せずにちゃんと口頭で話すことが出来ました。
最初の事前審査の申込時にカードの事をたいして
聞かれなかったのと、自分たちも把握していなかったので
隠していたつもりもなかったんですが、、、
昨日電話で話した感じとは打って変わって、特に見せるようにも
言われず、むしろこちらから話を切り出した感じでした。
対策も決まり、これで２つ目（もう少しゆるい地銀）に事前審査出して
駄目だったら、個信に出なくなるまで待って、またチャレンジしたいと
思います。ありがとうございました。

241 ：1：2006/06/04(日) 10:05:38 ID:4AcKTwU7

>>239
①売主を直接知っているということでしょうか？
その売り物件の情報を仲介業者から得たのでしたら、その仲介業者に交渉依頼
するのが筋ですし・・・。情報源によります。

②価格を下げることもあります。
というよりは、7ヶ月も同じ価格で売れ残っているんでしたら、既に業者から売主に
対して価格を下げるように要請しているはずです。
売主が価格を下げる気がないのでは？と思います。
売主が、素人でしたら、自分から価格を下げるとはまず言いませんので、業者によります。

242 ：1：2006/06/04(日) 10:11:12 ID:4AcKTwU7

>>240
クレジットカードは、使用しているいないに関わらず、事前の段階で必ず銀行に
申告してくださいね。じゃないと悪意に取られますので。

普通、一般の人はわからないですもんね。
事前の段階でカードのことをヒヤリングしない業者が悪いと思うのは私だけでしょうか・・・。

243 ：名無し不動さん：2006/06/04(日) 12:27:51 ID:???

カスみたいな客ばかりでやる気でねぇ

244 ：名無し不動さん：2006/06/04(日) 21:19:18 ID:rLgA6N6f

この業界で就職・転職できるのは大手で35歳まで、零細で45歳までだと聞いたのですが、
実際どうでしょうか？
かなりの実力があれば、50代でも転職・開業できますか？

245 ：元不動産屋：2006/06/04(日) 21:42:29 ID:UU4QZCDW

>>244
極端に高齢でない限り、年齢を考慮しない業者の方が、
多いですよ。
単に若い人が好まれるのは、基本給が安く済むという
理由ぐらいです。
ちなみに、５０代で開業した方は、直接知っている方
にもたくさんいます。

246 ：名無し不動さん：2006/06/04(日) 22:16:53 ID:ChPE9Cr2

>>242
241です。なかなか売れないのに売主はかなり強気なのであきらめました。
ありがとうございます。

247 ：名無し不動さん：2006/06/05(月) 23:58:05 ID:DmFdtPrF

建築条件付の物件です。
契約も終わり上棟を控えた時に諸事情でどうしても
工期を１年ほど先伸ばしてもらいたいというのは
可能でしょうか。
転勤の可能性が出てきた場合、それがはっきりわかるのが
来年３月だとして転勤決定だと契約金放棄、転勤が結局
なかったら今年夏上棟→来年春上棟に変えてもらいたいのです。

来年に転勤がなければ、今後その可能性は低いので
現在契約している場所に建てたいと思ってるのですが・・・
例えば工期引き延ばしになった分の固定資産税やその他
もろもろの負担している分の費用を手数料として負担
したらいいとかその様な例はありますでしょうか。

良い知恵をお貸しくださいませ・・・orz

248 ：1：2006/06/06(火) 11:59:57 ID:nyVNXpiv

>>247
結果からして、後期先延ばしは難しいと思いますよ。
工期延期による費用負担を支払えば済む問題でもないと思いますしね。
それも、引き伸ばした結果、契約解除になるかもしれない事案でしたら
なおさらだと思いますが・・・。

それだったら、現段階で違約金払って解除した方がお互いいいと思いますよ。
とは言えど、契約上、違約金払えば済むのかどうかわかりませんが、
業者側としては死活問題です。それも条件付でしたら、多かれ少なかれ
あなたの希望したプランにて建築していると推測しますし・・・。

とりあえずは、近々に結論を出すべきだと思います。
厳しい言い方ですが、転勤なんていうのはその可能性が低い高いに関わらず、
購入前から予測できる事態ですから、すべてあなたに非があります。
その上で購入を決断されてるんですから、売主側は何ら関係ありません。

なるべく消費者の視点で意見してますが、こればっかりは業者がかわいそうです。。

>>来年に転勤がなければ、今後その可能性は低いので
現在契約している場所に建てたいと思ってるのですが・・・

あなた自身、何の為に家を買うのか、なぜ必要なのかをもう一度よく考えてみて下さい。
それで結論でるはずです。

249 ：247：2006/06/06(火) 13:09:03 ID:???

>248
ご丁寧な回答ありがとうございました。
今後いろいろ考えていきたいと思います。

250 ：名無し不動さん：2006/06/06(火) 14:33:58 ID:???

いえいえ

251 ：名無し不動さん：2006/06/06(火) 15:22:06 ID:CJx4UxFg

質問です。建築条件付きの土地が気にいったんですが、建築業者知識がなく解らないです。
仲介業者は手付け金を大急ぎで！と言うのですが、建築主と一度も会わないままで
払ったとして、返してもらえるでしょうか？

252 ：名無し不動さん：2006/06/06(火) 16:07:55 ID:???

>>251
手付金を支払うということは､「重要事項説明を受け売買契約を締結する」ということですから
一般にあなたの勝手では手付金は返還されません。

253 ：　　：2006/06/06(火) 16:26:31 ID:???

中古マンションの売買契約を結んでから、やはり築年数とかが気になって手付解除の意思表示を売り主に内容証明で直接送りましたところ、仲介業者から仲介手数料の請求を受けました。
ローンの白紙解除の際に手数料などは全て戻すと重要事項で聞いてたんですが、手付解除の場合の手数料の話は全然聞いてませんでした。
現在、手数料の支払い拒否と、その件についての業者の説明義務違反を理由に損害賠償の請求を考えてますが、いかがなもんでしょうか。

254 ：1：2006/06/06(火) 17:28:14 ID:nyVNXpiv

>>251
>>252に同じ。とりあえず心配であれば、事前に会わしてもらいましょう。

255 ：1：2006/06/06(火) 18:13:59 ID:nyVNXpiv

>>253
結論から言って、業者は手数料を請求する権利があります。
手付解除や違約による解除、合意解除などは、契約が成就してますので、
その報酬として手数料を請求します。読んだことは無いですが判例も出ている
みたいですよ。
説明義務違反といっても、もともと契約が成立した場合に報酬として手数料が必要なことは
業者も伝えていると思いますので・・・、ちょっと太刀打ちできないと思います。

ローン特約(解除条件)は、条件の成就によって、契約そのものの効力が消滅するので
、まったく意味合いが違いますもんね。停止条件は、もともと取れないですしね。

法律論になると良くわかりませんが、現場では実際全額とは言わなくても、
手数料の半金ぐらいを受け入れるところが多いですよ。
私だったら、同情してしまいますので、基本的には半金、もしくはお客さんに
よっては０円にします。
訴訟などと言って煽ると、かえって高くつくかもしれません。。

256 ：名無し不動さん：2006/06/07(水) 23:33:54 ID:TwmzpBa7

相談させて下さい。

現在、父名義の農地に新築したいのですが、
そこに宅地が建てられるかどうかは、何を調べればわかりますか？
市街化調整区域だとすれば、絶対に建てられませんか？
また、農業委員会から許可はすぐ出るのでしょうか？

慣れない用語だらけ＆知識で説明不足があったらｽﾐﾏｾﾝ。
宜しくお願いします。

257 ：名無し不動さん：2006/06/08(木) 01:01:18 ID:UPvHevEo

↑ ラーメン屋でそんなメニューがあるのか？

258 ：1：2006/06/08(木) 03:46:27 ID:gZiLyDN5

現況が農地なんですよね。
別に調整でなければ、問題はないんですが、調整ですと、農業資格者とかじゃないと
ダメですよ。身内だったらいいのかな？その辺はウル覚えで、正確にお答えできません。
調整農地の農転はたぶん時間かかりますよ。
詳しくは、地元市町村の農業委員会にいけばわかりますよ。
市町村役場の中にあることが多いですよ。

259 ：251：2006/06/08(木) 10:26:37 ID:KaCmT2Nk

お答え有難うございます。
全く勉強不足で業界用語や法律もさっぱり解らなくて　はずかしいのですが。
今、建築条件付き（停止条件）で、申し込み金を払っている状態なのですが、
建物建築請負契約成立しないとは、3ヶ月以内に希望してる建物にならなかったら？と言う事ですか？
その場合は手付金、他名目のお金は返してもらえるとあるのですが、
週末、契約時に、手付け金と、仲介手数料とその他いるのですが、（成立してないのに仲介料もいるんですか？）
はじめての事で実印が注文中で、印鑑登録も間に合わない状態で、
契約していいものか、悩んでます。

260 ：251：2006/06/08(木) 12:00:14 ID:KaCmT2Nk

何度も質問ですいませんが、
滋賀なんですが、仲介料110万なんですが、京都は90万。全国一律などと決まってないのでしょうか？

261 ：1：2006/06/08(木) 12:05:25 ID:xuLN2MMz

>>259
請負契約とは、建物の契約です。請負契約を締結してから、工事着工です。希望するプランや
建物金額、建築業者が良いか悪いかなどを判断し、前述の事柄が気に入らなければ、逆に言うと、
3ヶ月以内だったら白紙解除できるということです。
もちろん、白紙解除ですから、すべてのお金は返ってくるはずです。ただ、土地契約書に貼付した
印紙代は普通戻ってきません。(契約時に印紙に割り印しなければいいです)
ていうか、契約時に仲介手数料取るんですね。停止条件なのに。
厳密に言うとおかしいと思います。
停止条件とは、条件の成就(建築請負契約を締結する)により、土地契約の効力が発生する
訳ですから、仲介手数料(成約報酬)の意味合いからすると、ちょっと不自然だとは思います。
法律事はよくわかりませんが、少なくとも停止条件付の契約時に、仲介手数料を払うことは
あまり聞きませんよ。私もやらないですし・・・。

262 ：1：2006/06/08(木) 12:09:00 ID:xuLN2MMz

仲介手数料の上限は法律で決まっています。
即算式
(物件価格×３％＋６万円)＋消費税
上記が普通だと思ってください。

263 ：259：2006/06/08(木) 12:40:01 ID:KaCmT2Nk

有り難うございます。解りました。
仲介手数料なんですが1／2程度、払うのです。契約成立後に残りですが。
私も周りからは、成立後って聞いてたし、仲介に聞いてみます。

264 ：1：2006/06/08(木) 13:09:15 ID:xuLN2MMz

いやいや、契約時に半金・引渡し時に半金はよくありますが、問題は停止条件付き契約なのに、
契約時に半金払うことです。
停止条件付きの契約は普通、引渡し時一括払いです。

265 ：263：2006/06/08(木) 16:41:05 ID:KaCmT2Nk

今の段階で、払うの必要がないのですね。絶対、払わないでおきます。
建築主は京都で、不動産、建築、リフォーム、仲介業をしてる会社なんですけど、
契約を進めている他社の仲介に委託しているそうなのですが、
停止条件で要求して来るのは、建築主も了解してる可能性あるのでしょうか？
なんだか、手抜き工事しそうな会社に思えて来ました。

266 ：256：2006/06/08(木) 17:05:48 ID:qQ4/4/Vp

有り難うございます。かなり難しいのですね。。。
相談してみます。

267 ：名無し不動さん：2006/06/08(木) 17:08:57 ID:???

つうか、停止条件があっても、手数料半金支払いなど、さほど珍しくはない。
解約になったら返金されるだけの話しで､さほどに解約が多いということもないのだから…。

ﾀﾝに要求しているだけの話で､停止条件つきなのだから､決済時まとめてお願いしますと相手
に言えば、普通は了解するだろう。
了解しない場合に､いろいろ疑えばいいことなので､疑心暗鬼に成らないほうが良いかと…。

建築会社は仲介料に関しては自己の契約外のことなので､無関係かと…。

268 ：名無し不動さん：2006/06/08(木) 17:11:59 ID:???

>>266
俺は設計事務所のものだけど、各地都道府県によってかなり違う。
農業従事者だと､たてられる可能性が高いということはできるが､農業従事者でなくとも
住宅が建築できる場合が多い。特にあなたのように､その地域の出身者で、親から
譲り受けた土地に建てる場合は､許可がおりることも多い。

きちんと調べたほうが良い。（都道府県の建築指導課がよい）

269 ：名無し不動さん：2006/06/08(木) 18:22:04 ID:FOb+4TX3

７月の住宅ローン金利は、６月より下がりますか？
５月までは、上がり傾向でしたが、６月は下がりましたよね。

270 ：名無し不動さん：2006/06/08(木) 18:29:10 ID:???

不動産屋はアナリストじゃないよ。
自分で判断しな。

271 ：1：2006/06/08(木) 20:54:47 ID:gZiLyDN5

>>269
ゼロ金利が継続されて、ちょっと予測不可能ですね。
４月の段階で、５月は必ず上がると、ある金融機関の人は断言してましたが、
６月から何も言わなくなりましたので・・・。
どちらにしても、１ヶ月ぐらいの事ではさほど変わらないでしょう。

272 ：名無し不動さん：2006/06/09(金) 22:16:18 ID:???

教えてください。
不動産売買契約を結び、ローン会社を検討しているところで
三井住友か東京三菱で住宅ローンを申し込もうと思っているのですが
正直いってローン審査が通るかどうか心配です。
昔、日本信販で事故を起こし１０年は経つんですが、３年前に小額のﾛｰﾝが同社で
断られたことがありました。
現在、住宅ローンを借りるにあたり個人信用情報を調べたところ、CIC、CCB、全国
銀行個人信用保証センター３社共に大丈夫でした。
日立信販系列である三菱東京に断られたときの為に三井住友で同時にローン申込みを
しようと考えていたのですが、不動産屋にこれらが断られた場合、メガバンクは勿論
地銀でもローン審査を通過するのが困難になると言われました。
ちなみに不動産屋には上記２社との繋がりがないので、個人でローン申込みしたほうが
いいと言われ、そうするつもりでいます。ですが他の人から聞くと、個人の申込みのほうが
審査は厳しく、難しいだろうと…。
最初から不動産屋が勧める銀行でやれば手続き等も不動産屋がやってくれるのでしょうが
金利やローン商品、サービス等を考えると、三菱東京か三井住友で組みたいです。
以上長くなりましたが、こういう場合ローンが通過する可能性として何％ぐらいあるでしょうか。
あまり分が悪いようであれば、不動産屋が勧めるローンを真剣に考えようと思っています。

273 ：1：2006/06/10(土) 10:09:26 ID:ZleH/HBY

買う物件は、仲介物件としてですか？それとも建売などの新築ですか？
不動産屋さんと銀行の付き合い度により、借入れ金額の頭打ち(売買代金の90％とか95％)
があったりはしますが、不動産屋通しても、個人で申し込んでも、審査自体は特別、
有利になったり不利になったりはしないですよ。あくまでもあなたの属性によりますので。
ただ、個人で申し込むと、銀行にしゃべらなくてもいいことを話してしまったりするので・・・。

繋がりがあっても無くても、不動産屋さんがローン手続きのお手伝いをしてあげた方が
親切だとは思うんですけどね・・・。

前述の通り、あなたの属性(年収、勤続年数、勤め先、借入れ金額等)によりますので、
通るか否かはわかりませんが、三菱東京も三井住友も両方、事前審査申込みを出してみれば
いいと思います。イエスかノーかはっきりしますので。ダメだったら、不動産屋が勧める
ローンも考えればいいと思います。
具体的に動かないと、何も進みませんしね。

274 ：名無し不動さん：2006/06/10(土) 11:36:01 ID:???

フラットで大丈夫だろう。

275 ：名無し不動さん：2006/06/11(日) 23:23:37 ID:hxn4+Yfh

これから土地を探し、ハウスメーカーで新築を予定しているものです。

希望の土地があれば、即、購入予定なのですが、なかなか物件が出ない
エリアなのです。
見学に行ったモデルルームの営業の方が「物件が出たらすぐに連絡します」と
お願いしてあります。（数社）
もし、気に入った土地が出た場合、紹介してくれたハウスメーカで家を
建てなければいけないのでしょうか？
土地だけ買って、「やっぱり、建物は他の会社で・・・」
というのはアリなのでしょうか？

余談ですが、一番前向きに検討しているメーカーが、土地探しに
あまり積極的にやってくれないんです。ぬけているのか、
相手にされていないのか・・・

276 ：初心者：2006/06/12(月) 02:18:38 ID:Jn5UDgbW

不動産を売却しました。節税の方法は何かありますか？

277 ：名無し不動さん：2006/06/12(月) 02:43:42 ID:???

>>275
本気で購入したいなら、土地はハウスメーカーの営業におまかせでなく、不動産屋をまわって探すべき。

278 ：名無し不動さん：2006/06/12(月) 04:16:56 ID:5S3X336k

疑問があるのでお願いします。
店舗用物件を探していたところ店舗最適という広告の角地を見つけました。
物件概要では
最適用地/店舗・住宅　地目/宅地　都市計画/市街化調整区域　建ぺい率/50％、容積率/100％
現況/更地（駐車場）　備考/建築確認の所得済（但し取り下げ可）になっています。

不動産屋の説明ではもともと150坪ほどのところで地主が飲食店を長年経営していたが
廃業して現在はその店舗に賃貸で飲食店が３店入っている。
昨年、駐車場になっていた部分を分筆して（仲介とは）別の不動産屋が買って、
店舗付き住宅を建てて売るつもりで建築確認もとったが資金繰りがきびしくなったので
土地だけで売ることになったとのことです。
もともと宅地があったところだから調整区域でも建てられますとの説明でした。
でも分筆されたところには建物がないので建て替えとして可能なのかと疑問でした。
しかし建築許可がおりているとのことで大丈夫かなと思ったのですが不動産購入ははじめてで知識がなく、
ネットで調べましたところ、「既存宅地制度」の利用の期限は過ぎており、
調整区域の建築には都市計画法における開発申請が必要であると知りました。
現所有者の不動産屋がだした建築確認が既存宅地制度によるものであれば
開発申請は必要なかったと思われますが、今回の建築には必要と思われます。
その建築確認が何屋をやるかわからない店舗では開発許可がおりないのではないかと
思われますし、もともと宅地だったからという説明では既存宅地制度の利用ではないかと思います。
建築予定の店舗は都市計画法で許可されないような用途ではないし、周辺の状況も満たしてますので
許可の可能性はあるのですが、不動産屋が平成１３年度の改正を知らないのか、
知ってて売ろうとしてるのか疑問です。
ご指導いただければ幸いです。よろしくお願いします。

279 ：1：2006/06/12(月) 09:53:33 ID:WoYnzjyw

>>275
それはちょっときついですね。自社の新築を建ててもらいたいために
一生懸命探してくれてる訳ですので・・・。
どうしてもいやだったら、個人的にお礼してあげて下さいね。

280 ：1：2006/06/12(月) 09:57:05 ID:WoYnzjyw

>>276
概要がわからないので答えようがありませんが、売却済みであれば
掛かった経費をちゃんと計上することぐらいしか思いつきません。

281 ：名無し不動さん：2006/06/12(月) 10:21:11 ID:???

>>278
調整区域でもその町内からの引越しとかなら建築確認取れる事が有るので
名前を元の地主の人に借りて建物を建ててから名義変更という事はできるのですが
違法ですが実際業者でやっているところは有るんですがそういう事だった可能性も
有るとは思いますね実際は状況業者に詳しく聞いてみてそれでも疑問が残るようなら
直接役所の建築指導課に行って詳しく聞いて見たらいいんじゃないかな

282 ：1：2006/06/12(月) 10:39:52 ID:WoYnzjyw

>>278
確かに、今年の5月？日で既存宅地制度の経過措置が終了したはずですが、
上記期日までに建築確認を取得していれば、建築可能なケースがあるみたい
(自治体によっても違うかもしれません)ですので、そういう意味で言っている
かもしれません。後は、一度出している確認申請を変更でぼってくとか・・・。
業者は、既存宅地廃止のことは知ってるはずですので、何か裏テクがあるかような
気がします。
既存宅地に基づいてのことでなければ、ただの開発行為ですので、そのつど、開発
許可が必要になると思います。これも自治体によって許可基準が違います。
何に基づいて建築可能といっているのか、業者に問いただすしかありませんね。
なお、当方、調整は苦手ですので、上記は参考までに。

283 ：？？：2006/06/12(月) 12:17:40 ID:???

ちょっとご相談します。隣の家の奥さんは、虚言癖で尚且つ、ヒス&ローゼなんですが、合法的に追い出す方法ありますか？うちが標的になっていないのですが、ご近所の方は警察や民生委員に相談している様子です。

284 ：名無し不動さん：2006/06/12(月) 13:46:32 ID:???

>>278
店舗用物件ということですが、調整区域で建築できる店舗の種類の範囲であるという
前提で回答します。
１、既存宅地に基く建築はできません。（すでに法がないからです）
２、ただし一度店舗としての開発許可が下りているということは、連たんその他の要件が
　　満たされている可能性が高く、あなたが開発許可申請（つまり店舗建築の許可申請）
　　をした場合に、許可される可能性が高いということです。
３、仮に現在許可がされているとしても、それを継承するためには、一定の申請が必要です。
　　なぜなら許可は土地におりるものではなく、申請人におりるものだからです。

※既存宅地の場合、開発許可ではなく、既存宅地証明ですので、開発許可が取ってある
　ならば、二つの可能性があり、一つは既存宅地に基く開発許可ですが、この可能性は大
　規模でない限りありえません。つまり既存宅地の開発許可ではない可能性が高いです。

それから、専用住宅建築以外では、ほとんど、調整区域内では既存宅地的な要件での
都道府県や市町村の特例などはなく、サービス業としての許可が必要ですから念のため。

285 ：名無し不動さん：2006/06/12(月) 15:28:03 ID:???

>>281
レスありがとうございます。役所でも聞いてみたいと思ってます。
>>282
不動産屋を信頼するべきなのももっともだけど、調整区域に家が建てられないのを知らずに買ってしまった
などとありえない話もあるようなのでできるだけ勉強していきたいと思います。
>>284
つまり去年の建築確認が既存宅地証明によるものであれば今回の開発許可には参考にならず、
開発許可を取ってのものなら今回も出る可能性がかなり高いということですよね？
「連たん」がよくわかりませんが去年の許可を申請人や建築物を変更して建てることは
可能なんでしょうか？

286 ：初心者：2006/06/12(月) 16:45:32 ID:Jn5UDgbW

280 経費というのはどんなものが経費と認定されるのですか？

287 ：名無し不動さん：2006/06/12(月) 18:31:12 ID:???

>>285
連たんというのは、ようは、一定の住宅などがあるかどうかを調べるときのひとつの方法です。
単に、住宅などが、一定の敷地間距離で、連続しているという程度の意味です。

調整区域で店舗を開くというのは、調整区域の人たちの日常生活に欠かせないものだから・・・
という理由付けですから、一定の半径内に住宅があるか、あるいは細長く（集落って結構細長い
でしょ？）連続して住宅があるなどの地域的必要性を証明する必要があるわけです。

288 ：名無し不動さん：2006/06/12(月) 18:33:37 ID:???

>>286
教えて君じゃダメだよ。

譲渡所得については　http://www.taxanswer.nta.go.jp/jouto304.htm

譲渡経費なら　http://www.taxanswer.nta.go.jp/3255.htm

289 ：名無し不動さん：2006/06/12(月) 21:26:51 ID:kXrZligQ

＞＞275です。

277.279さんありがとう。
不動産屋さん、巡りします。
もし、不動産屋さんより先に、採用しなかったハウスメーカーさんが
土地を探してくれたら、個人的に御礼することにします。

290 ：1：2006/06/15(木) 16:45:28 ID:BsVMElJF

>>283
単に追い出すことはできないとは思いますが、一度法律家に相談してみてください。

291 ：☆超☆緊☆急☆事☆態☆：2006/06/15(木) 21:00:39 ID:4hwP7oLi

http://news18.2ch.net/test/read.cgi/news4plus/1149780466/49-51
◆北朝鮮への経済制裁などを出来るようにするだけ、のはずの「北朝鮮人権法案」だったのだが◆
◆北の工作員に入り込まれた民○党案は"脱北者"の名で工作員&棄民数十万を呼び込む陰謀!◆
◆突如ましな自○党案に民○党案を織り交ぜ妥協=超緊急13日衆院通過!16日参院死守に来て!◆

292 ：名無し不動さん：2006/06/15(木) 21:38:53 ID:???

教えてください。
現在、離婚した夫名義の家に住んでいます。ローンは元だんなが
払っているのですが、400万支払い、私名義に変更したいと思ってます。
400万支払っても残債は300万ほど。その残債を元だんなが引き継いだままで
名義変更は出来ますか？また贈与税も関係してきますか？

293 ：名無し不動さん：2006/06/16(金) 00:25:07 ID:bFvTdZLE

教えてください。
現在家を建てようと思い土地を探しています。
不動産屋を回りだしたところですがどこも
「こんな土地しか無いの？」
と思うようなところばっかりです。
ある人は「通わないとなかなかいい土地は紹介して貰えないよ」
と聞きました。
なにか信用を与えるとか必要なのでしょうか？
良い土地の情報を聞き出すコツってあるのでしょうか？
どうかよろしくお願いします。

294 ：新築：2006/06/16(金) 00:34:54 ID:uRxD4AVz

新築時から、11ヵ月経過した建て売り物件があります。12ヵ月を過ぎたら、中古扱いになるらしいですが、この場合は仲介手数料は発生しますか？新築の今、買ったほうが得ですか？

295 ：名無し不動さん：2006/06/16(金) 00:40:12 ID:???

>>293
探しはじめてすぐに理想の土地が見つかるなんてラッキーなことは、
あまりないんじゃないのかな。予算という制限もあることだし。
金に糸目はつけないってわけじゃないよね？
あちこち探したり情報を集めたりしながら、やっと見つかるものだと思うけど。

296 ：名無し不動さん：2006/06/16(金) 00:47:00 ID:???

あと、どんな土地を探しているのかを伝えていれば、
合致する物が出たときは、不動産屋から連絡してくれたりするのでは？

293さんが熱心に探していることがわかれば、不動産屋のほうも気に留めてしっかり探してくれると思う。

297 ：名無し不動さん：2006/06/16(金) 00:54:48 ID:???

熱心でも、もともと無理な予算なら、記憶の彼方に葬られる。

298 ：1：2006/06/16(金) 01:47:39 ID:452syIPV

>>292
別に問題ありません。ただ、あなた所有の不動産に担保が残るだけです。
慰謝料代わりとかだったら、贈与税の問題はわかりません。
普通だったら厳密に言うと掛かりますが、普通はわかりません。

299 ：1：2006/06/16(金) 01:59:29 ID:452syIPV

>>293
明確な予算・エリア、購入時期のリミットを伝えることです。
購入意思が明確でないと、営業マンは客を追いません。

300 ：1：2006/06/16(金) 02:04:25 ID:452syIPV

>>294
仲介手数料は情報元の問題で、新築・中古にかかわらず、仲介業者が関わっていたら
仲介手数料はかかります。

301 ：293：2006/06/16(金) 11:20:12 ID:bFvTdZLE

>>295 >>296 >>297 >>299
ありがとうございます

がんばってみます。

302 ：292：2006/06/17(土) 00:26:25 ID:???

>>298
ありがとうございます。

303 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 02:42:44 ID:xLaDEkAs

300 ありがとうございます！

304 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 10:18:24 ID:d/jYabED

教えて下さい。家を競売にかけられて来週には家を出なくてはいけません。知人にお金を借りて買い戻すか迷っています。三年後くらいには実家に戻る予定です。けれど三年後に全額返せないと実家に戻れません。家の価格って三年もたつと最大どのくらい下がりますか？

305 ：1：2006/06/17(土) 10:38:06 ID:SG9Tr6Yr

3年後の価格を簡単に予測することはできませんが、少なくとも建物の評価だけを考えるとするなら、
下がると思います。概要がわかりませんので大まかですが、建物価格は今より3/20～3/25位下がると
思ってください。あくまでも目安で。
買い戻しても、3年後に使わなくなるんでしたら買い戻す意味は？？
そんなことを考えてる位でしたら、競売ではなくて、普通に売却（任売）した方が良いですよ。
もう、手遅れかもしれませんが・・・。

306 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 11:04:51 ID:d/jYabED

314です。三年後の理由は子供の学校が不便なのと実家にまだ弟がいることです。三年経つと学校も問題なくなります。知人で家が欲しい人がいて三年賃貸で貸してくれる人がいるもののなかなか融資がとおりません。家の評価格を銀行で上げて調整して結果まちです。

307 ：1：2006/06/17(土) 11:11:43 ID:SG9Tr6Yr

知人が買い戻して、そこに3年間借りるということですか？

308 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 11:13:08 ID:d/jYabED

そうです。

309 ：1：2006/06/17(土) 11:19:45 ID:SG9Tr6Yr

入札期間は間近なんですか？

310 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 11:23:48 ID:d/jYabED

裁判所の執行を一ヶ月不動産屋に延ばしてもらって26日なんです(T_T)

311 ：1：2006/06/17(土) 11:27:54 ID:SG9Tr6Yr

今月なんですね。任売の手段は使えなかったんですか？どちらにしても手遅れですけど。

312 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 11:35:02 ID:d/jYabED

今月なんです。すみませんが任売の意味がわからないです。すみません。

313 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 11:44:20 ID:d/jYabED

すみません。前のを読んで普通に売却と書いてありわかりました

314 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 11:53:39 ID:d/jYabED

普通に売却できるんですか？家を入札した不動産屋には出て行くか誰か代わりにローンを組める人を捜すしか道がないと言われました。

315 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 12:07:37 ID:???

>>314
入札前ならばね。
現時点では、入札終わって強制執行かけらている状態でしょ？
手遅れ。

もう、家はあなたのものでは無く、落札した不動産屋のもの。

316 ：1：2006/06/17(土) 12:53:34 ID:SG9Tr6Yr

>>315に同上。

317 ：名無し不動さん：2006/06/17(土) 13:35:18 ID:T53Xuxft

こんにちは
何でもかかってきなさいとのことなので、
曖昧な話ですがご意見お聞かせください。

地方在住の伯父が退職金で東京近県に土地を買って
アパートを建てたいと言っています。
そんなおり、ある人から、東京駅まで直通1時間の駅まで徒歩10分以内の
寺の土地の一部を売るという話が舞い込んできました。
伯母が何となく不安だというのですが・・
・寺院の土地は、檀家さんなどとのトラブルになるのでは・・
・都会に近く便利な場所そうなのに、なぜ好きこのんで田舎者に話が来たか
（伯父の大学時代の友人からの話らしいですが、そう親しい人ではないようです）
漠然とした話ですが、どう思われますか？
伯父は人が良いのと、ここの所の株ブームに上手く乗れて
気が大きくなっているようですが
これがインチキな話や、トラブル必至の話かどうか
確認する方法はないでしょうか。

318 ：1：2006/06/17(土) 18:01:54 ID:7aEPEupl

>>317
寺の坊主は、ろくでもない奴が多いです　笑　(半分本当、半分冗談です)
ちなみに、私の知ってる坊主の大半は、みんな遊び人です。(これ本当)
寺は案外、利権に絡む話しが多く、不動産売買に関しては、税法上の手続きや、
また宗派によっては、宗派内の手続きが複雑な為、それを代行する仕事で飯を
食っている不動産屋が存在するぐらいです。(というよりは、金に困ってない
坊主が多いため、金を腹って手続きを任せている)
一応は、人々に説法する立場ですので、私の周りの坊主には悪い人間はいません。
が、もし、仲買人が入るようでしたら、その人に注意を払ってください。
どちらにしても相場は調べておきたいですね。高値で掴まされてもいけないですしね。
寺院は歴史がありますので、その土地の由来を調べたいですね。いい噂を聞かない
土地も、中にはありますので。
檀家の問題も、昔に比べると今は影響力がないですし、あっても、あなた方に影響
が及ぶことはありませんし関係ありません。寺の問題ですから。
それも、そこに住む訳で無さそうですしね。
まあ、折角のご縁の話ですから、考え過ぎも考え物ですが、最低限のことはおさえておきましょう。

319 ：名無し不動さん：2006/06/18(日) 03:30:52 ID:2+3rpvqZ

寺院不動産は土地持ち

320 ：名無し不動さん：2006/06/18(日) 14:27:14 ID:XfTKGnVS

>>317です
1様ありがとうございます。
年齢的に言って、伯母は守りに入りたい様ですのでどうしても反対したいようですが・・
余り心配せず常識的なことは押さえるように言っておきます。
私もお金を持っていれば・・なところですがね

321 ：名無し不動さん：2006/06/18(日) 16:04:42 ID:???

マンション業者の販売スタンスが不明確なのは不思議でなりません。
販売から入居にいたる一連のスケジュール表と必要となる関係書類の一覧を問うと、
どういうわけか明確な返答をしない。
そのくせ要望書だの何だのと書かせたがる。
図面集渡されただけで検討などできるはずがない。
スケジュール表と必要となる関係書類一覧の書面を出したがらないとしか考えられません。
このような状況ですのでマンション購入を中断し続けています。
そのくせ何度も『いいかですか、どうですか」と電話を掛けてくる。

マンション販売くらい不可解な商売はありません。

322 ：1：2006/06/18(日) 18:08:21 ID:BtsXXXjX

>>320
いえいえ、いい買い物ができるといいですね。

323 ：名無し不動さん：2006/06/20(火) 11:32:07 ID:???

売地に消費税はかからないのですか？

324 ：1：2006/06/20(火) 12:22:48 ID:fVBqbmZK

かかりません。

325 ：名無し不動さん：2006/06/20(火) 16:22:46 ID:t69lnBNa

登記書権利書失した、
見当たらない時はどうしたらよいでしょうか？
再登記サッサとしたほうがよいですか？

326 ：名無し不動さん：2006/06/20(火) 16:57:18 ID:oaPIUFKQ

>>325　再発行はできません。最寄りの司法書士事務所にいき、手続きなさい。
売却予定があればだけど。

327 ：名無し不動さん：2006/06/20(火) 19:17:52 ID:???

知り合いに年金で暮らしている老夫婦がいるんですが、
土地を売ろうとしたところ(800万とか900万とかの売値)、売ってしまうと年金が
もらえなくなると聞いたそうです。
そんなバカな話ってあるんでしょうか?

328 ：名無し不動さん：2006/06/20(火) 20:39:07 ID:t69lnBNa

325です。
ぶしつけな質問にお答えしていただいてありがとうございます。
合筆しようと思っているのですが、手続きと一緒にできますか？
費用はいくらくらいでしょうか？
新しく作った後に前のが出てきたら、どちらが本物として認められますか？

329 ：名無し不動さん：2006/06/20(火) 20:40:26 ID:t69lnBNa

330 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 10:50:36 ID:???

>>328
合筆のときにできる登記済み証は、所有権移転などに必要な「登記済み証（管理書）」
とは似て非なるものです｡

合筆したからといって、いわゆる権利書が新たに発行されるわけでもありません｡

また合筆は土地家屋調査士の仕事であり、権利書に関しては司法書士の仕事ですから
無関係です｡

ヨーク読んでくださいね、権利書とは「登記済み証」のなかで、現在の登記簿上の所有者に
所有権移転登記（あるいは保存登記）したときのそれを言うわけです｡
したがって、後に二つを合筆したとしても、合筆後も二通の権利書が必要ですし、
後に5つに分筆しても権利書は一通です。

331 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 10:52:35 ID:n1EvfRr5

ありがとうございます。また質問させてください。

332 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 11:07:30 ID:???

断る

333 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 11:11:40 ID:VhaInjB1

おとり物件で来客してもらった場合架空の物件を消すにはどうしたら

いいですか？？

334 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 11:41:18 ID:???

架空の物件は、存在しないので消すことはできない｡

335 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 14:45:09 ID:urV8QEc/

相談させて下さい。

４ヶ月前に、一戸建てを６０００万で購入しました。
南向き、閑静な住宅街という、うたい文句で広告を見て
飛びついてしまったのが、私の間違いで
住んでみると、２４時間、車の騒音と振動に悩まされています。
特に、朝、夕の通勤ラッシュはものすごいです。
家の中にいると、何のやる気も失せてしまいます。
建設会社に、２重サッシや、防音ガラスなど
騒音対策を、無償で行ってもらいたいと思うのですが
一度問い合わせしてみましたが、軽くあしらわれてしまいました。
そちらが、神経質なだけじゃないかと・・・。
一部の負担でもしてもらいたいのですが。
出来るのでしょうか、広告には、住みよい環境、閑静な住宅地
と記載されているので、クレームをたしょうはつけれないでしょうか？
もう、お金も無いし、全額とは言わず、多少の負担の請求は出来ないでしょうか？
土地の下見を怠った、私の全ての責任でしょうか？
厳しい回答覚悟しています。どうぞよろしくお願いします。
また、自己負担する場合
一戸建てにどういった二重サッシの窓をつければ良いですか？
出来れば、メーカー・商品名を教えて下さい。
窓の大きさは、縦２２０ｃｍ、横２４０ｃｍです。
予算も大体で結構ですので教えて下さい。
また、騒音窓等の他のスレなども教えて下さい。
長々では御座いますが、よろしくお願いします。

336 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 14:47:29 ID:???

場所どの辺？

337 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 17:40:15 ID:???

土地の下見を怠った、私の全ての責任でしょうか？

・・・それ以外に言いようがないかと…｡瑕疵が隠れていない上に引渡しを受けている
んだからどうにもならないと思うが…いや、どうにもならない！

＞一戸建てにどういった二重サッシの窓をつければ良いですか？
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/build/1140053765/l50
あたりで聞きなさい

338 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 17:52:00 ID:urV8QEc/

大切なご意見有難う御座いました。
ちなみに場所は、静岡です。

339 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 18:46:56 ID:kHI1J9/U

すいません。個別物件のご質問ではないのですが、不動産業界について
知りたいのでご容赦を。

不動産ほど一生涯のうちで購入する際に高額なものはない割には、その
場所・物件選び等の責任がユーザー側に押し付けられているのはとても
不思議です。本当にせいぜい車並ですよね。

今は例の偽装問題以降、マンションであれば一級建築士が内覧会などに
動向して物件のアドバイスをするビジネスが流行っているようですが、
場所選びとか、個別世帯の特性に応じて、トータルで購入のアドバイス
をしてくれる専門業者とかは存在するのでしょうか。

バイヤーズエージェントという業態もＮＥＴ上とかで見かけるのですが、
内容は親切な不動産仲介業者の域を出ない程度のものかと。

繰り返しになりますが、

・場所選択
・建物調査
・ローン等のアドバイス

を全て引き受けられる業者はないのでしょうか。因みに当方は都内
在住です。

340 ：ピクミン：2006/06/21(水) 19:37:06 ID:6L1zrINl

滋賀で家を建てようと思ってます。最近、パリアスホームとゆう所を知り、気になってます。標準装備が結構あって・・・。でも、揃いすぎてて不安なんですが、いかがでしょう？？何かアドバイスください。よろしくお願いします。

341 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 20:15:44 ID:???

380万のワンルーム買おうと思ってるんですが手数料や登記料や手付金など入れて総額いくらぐらいになるんですか？

342 ：名無し不動さん：2006/06/21(水) 21:03:43 ID:H/DOcjPC

先日、某仲介業者に行ったのだが、営業マンが電卓であなたはいくらまで借りれますって
計算されたんだが、ありゃなんですか？住宅ローンって銀行によって金利も全然違うはず
なのに・・・？良く分からん。

343 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 02:14:45 ID:dg54P8Ev

＞３３５
こういう場合よほどのことがないかぎり買い主の責任
もともと売る前からの状況が急激にかわったわけじゃないし
南向きでうってて東向きだったとか
近くにパチンコ屋でもできる予定があったのに説明がなかったとかなら別だが。
１回も下調べせずに買ったわけじゃないんでしょ？

＞３３９
お気持ちはわかりますが一部の悪徳業者をのぞいて
通常は普通の人が考えられる以上の下調べをするものです
よほどひどい会社じゃないかぎり仲介や販売といってもハンコ押すだけでお金もらってるわけじゃないですよ
ただし、建物調査に関しては通常の不動産売買契約というのはあくまで成功報酬ですので
先に費用がかかるような場合は他の業者に頼むしかないでしょうね
もちろんお金払えば普通の不動産屋でもやってくれると思いますよ

＞３４１
４３０万くらいかな

＞３４２
年収でだいたいわかる

344 ：341：2006/06/22(木) 10:06:39 ID:???

343 レスありがとうございます。
で、こーゆー買い物する場合、一般的にお金のやりとりはどのようにするのですか？まさか現金で？
初心者でごめんなさい。

345 ：1：2006/06/22(木) 10:50:37 ID:QboqzO5Z

>>340
総額でいくら掛かるかの問題だと思います。お金出せば何でも揃いますからね。

346 ：1：2006/06/22(木) 10:53:18 ID:QboqzO5Z

>>344
別に現金でも振出小切手でもいいですよ。

347 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 11:29:37 ID:???

私もお願いします。
1560万の中古マンションを買おうと思ってますが
値引き交渉頑張っても「60万以上は無理」と言われました。
最初は「30万なら」と言われ粘って60万の値引きならOK！までこぎつけました。

私としては端数を落としてくれたんだから十分と思って「買います」と
言いたいのに、うちの主人は「中古マンションは１～２割くらいは値引きするのが普通」
と何処からの情報か知りませんが、自信満々で言ってます。で、まだ粘るつもりです。
最低でも1400万狙ってるみたいなんだけど、図々しいと思いませんか？
それとも、もう少し粘る価値ありますか？
そのマンションに不満な点が多いなら分かるけど、ほぼ希望通りで
今まで30件以上見に行ったけどダントツ1番で気に入ってる家なんです。
長々すみません。余り欲張って他の人に取られたら元も子もないですよね。

348 ：344：2006/06/22(木) 11:31:43 ID:???

現金か…ｺﾜｲなぁ。
振り出し小切手は当座がなければできないんですよね？不動産屋のおっちゃんと銀行いってお金おろしてその場でわたしたほうが安心確実ですね。

349 ：347：2006/06/22(木) 11:49:39 ID:???

追加ですが、その物件は出たばかりの物件で
1番乗りで内覧させてもらいました（まだネットやチラシ等に載る前）
やっと昨日辺りから住宅の検索サイトにも載りだしたみたいです。

350 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 12:00:15 ID:???

>>347
相手（売主）の事情とﾀｲﾐﾝｸﾞによるね。
うちは買い替えで売る方だったんだけど、不動産屋さんは何件も頼んでたよ。
結局自分が購入する物件の不動産屋さんから紹介された人に200万円引きで売った。
その不動産屋さんに結構お世話になってたし、買い替えと言う事を考えると
決済や引渡しなどのことで、不動産屋さんが同じ方がいいと思ったし。
他の不動産屋さんの紹介で来た人だったら、そこまでは値引きしなかったと思う。
買い替えだから早めに確実に決めたいってのもあった。
売主にとっては普通、少しでも高く売りたいから、何件も不動産屋さんに依頼してるし、
買い替えとかで早めに決めたいとかじゃなければ、少し時間をかけてでも
なるべく値引きしないで高く買ってくれる人に売ると思う。
他に買い手がたくさん来るような物件か、売主が急いでるかどうかによると思う。

351 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 12:11:47 ID:???

>>347

> そのマンションに不満な点が多いなら分かるけど、ほぼ希望通りで
> 今まで30件以上見に行ったけどダントツ1番で気に入ってる家なんです。

そういう物件はなかなか出ないよ。
30件以上見に行ったのなら、よくわかっていると思うけど。

売れ残っている物件ならまだしも、まだ売り出したばかりなんだし、
あなたが気に入ったということは、他にも気に入る客が現れる可能性大。
けちけちせずにさくっと判断してしまうほうがいいのではないでしょうか。
ご主人に、他の人に先をこされる可能性を話して、
とりあえず手付けだけでも払っておきましょうと言ってみたら？

352 ：1：2006/06/22(木) 12:17:27 ID:QboqzO5Z

>>347
別に、仲介業者としては、いくら値段交渉入れて頂いても構いません。
仲介業者の実入りが減る訳ではありませんので。ただ、その先に
売主がいることを忘れずに。

あなたが売主だったらどう思うかを考えれば簡単です。
2割の指値とすると、1400万円の物件で、280万円の指値・・・。
一般的に280万円も稼ぐには、結構苦労しますよ　笑
逆にあなたが将来売主になった場合、買主に１～２割の値引きをためら
いも無くしてあげてくださいね。笑

言い方にもよるんじゃないでしょうか。
①買いたいけど、少し安くなるように交渉してもらえないでしょうか。
②○○円にしてもらわないと買わない。

①はやる気がでます。②はやる気になりません。②はあまりにも強欲な人
だったら、売主に交渉する前の時点で私だったら断ります。
「今回はご縁が無かったということで・・・」
値札は1400万円であることを忘れずに。
業者を味方につけるようにしてください。

353 ：1：2006/06/22(木) 12:22:05 ID:QboqzO5Z

>>348
金額にもよりますが、銀行内で決済することが多いですよ。

354 ：1：2006/06/22(木) 12:34:28 ID:QboqzO5Z

>>352
1,400万→×　すべて1,560万の間違いでした。

355 ：347：2006/06/22(木) 13:10:38 ID:???

>>350
出たばかりなので、判断難しいけど、やっぱりタイミングですかね。
単純な運や、売主さんが急いでるかそうでないか等かなり違うんでしょうね。
詳しくありがとうございます。

>>351
そうですよね!!希望に沿わなかった点は徒歩10分以内希望だったのが
13～15分（実際に歩いた、信号によって16分）くらいで間取りも値段も
しょうもない話だけど縁起とか担ぐタイプなので、売主さんがとても明るく感じの良い
人だったと言うのも家にとっては大切な点だったし、値段も1800万以内で考えてたから
問題ないし。やはり、こんなにあちこち見に行ってきた経験？を信じて
主人にもう少し妥協してもらうように言ってみます。ありがとうございます。

>>352
ありがとうございます。自分が売主側で考えたら2割も値切られると嫌な気がしますねｗ
主人に言わせると「根付けなんて最初から値切られることを覚悟して高めにつけてる
んだから」と言うんですが、もしそうだったとしても世の中には1円も値引き交渉せずに
買う人もいるだろうし・・と思ってましたが、一度①の言い方で頼んでみようと思いました。
それで駄目だったら、何とか主人にも妥協してもらって、進めていきたいです。

皆さん、丁寧なアドバイスありがとうございました。
相談して良かったです。自分のすることと考えはまとまりました。感謝。

356 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 15:00:41 ID:???

>>355
杞憂かもしれないので聞き流してくれてもいいんだけど、
最悪の場合、値引き交渉している間に、検索サイトとかを見て1530万で買います！という人が出てきたら？
どうしてもその家が欲しくて交渉してなんとかそれを阻止できても、
そのためには結局、1560万で買う羽目になったりしない？

もちろん↑は稀なケースだとは思うけど……。蛇足ながら。
売り主が端数を落としてくれたのに、しかも予算が1800万以内であるなら、
なにゆえご主人がそこまで粘るのかちょっと不思議で。

357 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 15:13:13 ID:???

お財布にお金がたーくさん入ってるくせに
値切らないと損した気分になる大阪のおばちゃん気質とか。
大阪のおばちゃんごめんね。よく知らないんだけどイメージｗｗｗｗ

358 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 15:55:36 ID:mSovSLIf

父名義の土地に家を建てさせてもらって住んでいます。
家の名義は私。土地は父です。
父が亡くなり、他の兄弟と遺産分割するのですが
恥ずかしい話、兄弟間が不仲なのもあり、大いに揉めてます
そもそも不仲の主な原因が
｢私だけが家を建てさせてもらった(土地を無償で提供してもらった｣事に
他の兄弟が不満を持ってる。と言うのもあり
(家自体は、父の援助など無く、100％自分の資金で建てたのですが
｢この際、更地にして(家は壊せ)第三者に売って、スッキリとさせようではないか｣
と、主張されています。
でも、まだまだ住める家です。壊すなんて到底出来ません、
住む場所も失ってしまいます
コレを解決させるには、土地を更地価格(第三者に売ったと同じ金額
で買って、他の兄弟に対価を支払うしか無いのでしょうか？
ちなみに生前の父に、土地の代金などは一切支払っていません。
色々と調べると、｢借地権｣なる物が有れば土地の評価額はかなり下がり
こちらの負担額が少なくなるようですが
(おそらく、他の兄弟はコレを恐れて家の取り壊しを強く求めているようだ
この場合(使用賃借)では適用されないのですが？

359 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 15:58:12 ID:epQ97LiB

不動産賃貸で収入得ようと思った場合、（家賃や地代の）何割程度
が経費になってしまう、つまり実年収１０００万円（税引き前）にはいくらくらいの
収入が必要ですか？

360 ：1：2006/06/22(木) 16:31:09 ID:QboqzO5Z

>>356
競合してしまうことは良くありますよ。良い物件はなおさらですね。
取引慣行上、契約前に、２番手が入った場合、１番手は、２番手の金額まで
買い上がらないといけなくなります。そこで、２番手が更に買い上がると、
１番手も更に買い上がらないといけません。
営業マンに好かれていれば、２番手が入っても、そのままの価格で契約を
進めてくれることもあります。
当然、もともと価格交渉が無ければ一番手で決着なんですけどね。

361 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 17:03:20 ID:umgIq5+I

>>334 　339です。

　　　　ご回答有難うございました。
　　　　たまたま国土交通省住宅局の資料に「住環境の各要素に
　　　　対する不満率」というのがありまして、率の高い順に、

　　　　1.治安・犯罪発生の防止
　　　　2.周囲の道路の歩行時の安全
　　　　3.子供の遊び場・公園など
　　　　4.火災・地震・水害に対する安全
　　　　5.騒音・大気汚染などの環境問題

　　　　もうこの辺りの要素になるとさすがにどの不動産業者もアド　
　　　　バイスが難しいのかなと。ただ購入後はユーザーの不満とな
　　　　る。バイヤーズエージェントという業態にはここまで期待を
　　　　したいところなのですが。いかかでしょうか？　　　　

362 ：347：2006/06/22(木) 17:09:25 ID:???

>>356
いえいえ、ありがとうございます。そうですよね、余りゴネてたら折角一番乗りで
価格交渉までいけたのに逃してしまうことになる危険が。
もうすぐ主人が帰ってくる予定なので、一応駄目元で後一度だけ粘って
その答えがどうだったとしても決定してもらえるよう頑張ります。

>>357
普段は値切ったりしたことないのに、中古マンションを買った知り合いが何人かいて
皆200万値切ったとか自慢してたようで「１、2割は値引くもの」と思ってるようだけど
１～２割値引くのがデフォだとは思えないし、何か変に洗脳されたみたいでｗ

>>306
やはりそういうことも珍しくないんですね。出たばかりのマンションだし
私自身（主人も）すぐに気に入った位だから、やはり欲を出さず手に入れられるよう頑張ります。
ありがとうございます。

363 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 19:08:04 ID:7kt9wfoW

架空の物件を見せて欲しいと言われた際に、お客様に物件を紹介できません。

その時に、架空のおとり物件を見せないようにして、実際に内見できる物件に

誘導するにはどうしたらいいでしょう？？

お客様はあくまでも架空の物件を見れるという条件で来店されました。

それを上手く他の物件に紹介を切り替える方法はありますか？？

364 ：名無し不動さん：2006/06/22(木) 20:24:11 ID:???

>>362
中古物件で200万も値切ったということは、
かなり条件の悪い物件だったのかもしれない。

365 ：新人：2006/06/22(木) 21:52:40 ID:7d6wH18G

元山林の住宅地を売ってます。
申し込み金を払わない客が、土地の図面と地層図を見せてくれと客が言ってるんですが、そこまでする必要があるんでしょうか？
１０００万も負けろと超強気な客です。
先輩方、教えて下さい。

366 ：1：2006/06/22(木) 23:20:12 ID:VflZKrln

>>358

一般的に、無償であればただの使用貸借ですし、使用貸借であれば、あなたの父が亡くなった
時点で貸借期間が満了してますので、今の状態はただの第３者占有と言う感じではないでしょうか。
いわゆる昔の借地権や借地借家法で借主が保護されるような事案とは程遠いですね。
親の土地に子供が家を建てて、相続のときにもめるのはありがちな話です。
争うと厳しいかもしれませんね。多少、地代を支払う形をとっておけば流れが変わったかもしれませんね。
底地をあなたが相続するか、それか買い取るか、それか、逆に建物を買ってもらうかどれかでしょう。
でも、どんな状況になっても、あなたを家から引きずり出す訳にはいかないので、
住んでいる人が強いとはこのことです。　笑

367 ：1：2006/06/22(木) 23:22:49 ID:VflZKrln

>>359
意味がいまいち理解できませんので、すいません。

368 ：1：2006/06/22(木) 23:35:09 ID:VflZKrln

>>361
たぶん、あなたが思っている以上に、不動産屋はいろいろなことを下調べしていますが、
そこまでの事を全部調べるのは不可能です。
１．防犯マップが発表されている地域であれば入手可能ですが、それ以上は無理です。
２．何をもって安全と言うのか判断できません。というよりは現場に行って肌で感じてください。
３．住宅地図を見れば一目瞭然です。
４．何をもって安全と言うのか判断できません。水害等は、ハザードマップが公表されている
　　ところであれば入手可能です。
５．無理です。

可以上が仲介業者の答えだと思ってください。

369 ：1：2006/06/22(木) 23:36:32 ID:VflZKrln

>>363
・・・助言する言葉が見当たりません。

370 ：1：2006/06/22(木) 23:40:11 ID:VflZKrln

>>365
そういうお客さんには、1000万まけろと言われた時点で「今回はご縁がなかったと言うことで・・・。」
と言うのが一番です。ほんとに。そういうお客さんは、あとで他にも色々引きずりますよ。

371 ：名無し不動さん：2006/06/23(金) 01:15:44 ID:???

来年から就職活動で不動産に興味があるのですが、よろしければ１さんの
働いていた環境について教えてください。

できれば休日や労働時間について重点的にお願いします。

372 ：３４３：2006/06/23(金) 03:43:47 ID:Eb/i4SXE

＞３６１
もはや探偵とかが必要なんじゃあないでしょうか・・・

373 ：名無し不動さん：2006/06/23(金) 10:36:15 ID:WMGCjG5T

質問です。こういう漠然とした質問は良くないかもしれませんが・・・。

現在1DK賃貸に住んでいますが、再婚予定があり、6ヶ月以内（できれば3ヶ月
以内）の引っ越しを考えています。探しているのは、夫婦２人で住めるよう
なマンション。現在貯金がないので、とりあえず地理優先で適当なところに
５年ぐらい住んで貯金しつつ、もっと長く住めるところに移りたいと思ってます。

で、賃貸を考えていたのですが、同僚他の話を聞くと、いっそ買った方が
良いという意見もあります。（持ち家の人は必ずそう言いますねw）
頭金なしでも全然オッケーとか。

そろそろ不動産屋に行きたいのですが、賃貸、購入、どっちに行けば良い
のか迷いがあります。漠然とした質問で申し訳ありませんが「俺ならこう
する」といったアドバイスがあればいただけないでしょうか。

ちなみに私のスペックは、38歳、税込み総年収900万代、世間的にはかなり安定
した職業、貯金なし、借金200万ほど（職場から年利3%で借りていて給与から
天引き）、その他のローンなし、現在の職について2年3ヶ月ほど、ボーナス出た
関係もあり、現在瞬間的に銀行に200万弱あります。神戸在住です。

とりあえず住める物件を探しているので、予算的には、賃貸なら家賃10万ぐらい
を考えています。同じぐらいのスペックのマンションなら賃貸、分譲、どちら
が金銭的に得・・というか有り体にいえば貯金をしやすいでしょうか。
漠然とした質問で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

374 ：1：2006/06/23(金) 17:43:07 ID:dxtubd88

>>371
新卒で入った会社は、休日は実質週一回、時間も夜遅くまで毎日やってましたよ。
休みも週一取れなかった時も多々ありました。ただ、自己管理の世界でしたので、
早く切り上げて飲みに行ったり、連休を取ったりはしてましたよ。
労働条件のことだけを言うんだったら、私がいた会社に関わらず、この業界は大変
だと思います。今もさほど変わりませんしね。特に大手とかは書類が多いみたいです
のでなおさらかもしれませんね。別に私自身はそれに対して何ら不満には思ってませ
んでした。それが普通だと思ってましたし、歩合給でしたので、仕事した分、給料に
反映されると思ってやってましたしね。

最近大手の子に話しを聞くと、労基法やコンプライアンスの関係上、会社の方針としては
休みも帰社時間も昔ほどではなくなってきたみたいですけど、でもやはり実際は、みんな
休日返上したり、夜遅くまで仕事してますしね。大手の場合は会社や営業所によるんで
しょうけど。

375 ：1：2006/06/23(金) 18:37:09 ID:dxtubd88

>>373
会社からの借入れがバレなければ、余程のことが無ければ住宅ローンの借入れは
十分できると思います。会社員でしたらね。借入れの内容にもよりますが、たとえ
バレても十分年収の余力がありますので、どこかでローン組めると思いますよ。

今後、安定的な収入が見込めるのでしたら、購入しちゃったほうが良いかもしれませんね。
ステップアップで買い替えをするときは、売却すればいいだけの話しですからね。

会社のオフィスとかでしたらともかく、私自身、自分の家を他人に賃料払って住む
という考えが毛頭ありませんので、そういった助言になってしまいます。笑
だからといって、新築購入という考えもありません。すぐ値段下がりますので。
住み潰す考えでしたら別ですけど。

地域により、相場や価格帯が違うので、一概に言えませんが、同じ１０万を払う
んでしたら、1,000万円位の中古マンションを、10年返済で借りれば１０万超えな
いぐらいでローン組めますよ。５年後に買い換えるんでしたら、その時に売却して
売却代金から残債返しても、頭金ぐらいは残りますからね。1,000万位のマンション
でしたら、5年間で急激にマンションの価格が目減りするとは考えにくいですしね。

ただ、現時点で、頭金は多少欲しいですね。苦笑

376 ：名無し不動さん：2006/06/23(金) 20:13:25 ID:db40pUlO

↑そうですね。

377 ：373：2006/06/23(金) 23:27:37 ID:WMGCjG5T

>>375
回答ありがとうございます。
1000万なら10年返済でも10万超えないというのは、確かにそうですね。
マンション買うならまあとりあえずは2000万ぐらいを・・・という決め
つけがあったものですから、1000万を10年という発想がありませんでした。

実は今日とりあえず賃貸を色々みてみたんですが、築年古い物件でもほんと
状態はピンキリですね。駄目駄目なのもあれば、古いなりに良いものも。
築年に対する偏見が多少なくなった気がします。
1000万だと希望する地域だとかなり築年古くなりますが、探して
みるのも良いかもなと思いました。

また色々探してみたいと思います。アドバイスありがとうございました。

378 ：371：2006/06/24(土) 01:53:22 ID:???

>>374
御回答ありがとうございます。とても参考になりました。

残業は毎日十時までぐらいなら耐えられそうだと思います。
休みは月八日は欲しいけど・・・まあこういう業界だから
仕方ないかとも思います。

自己管理の世界、という部分が自分には合ってそうです。

できる限り自力で調べるようにはしているのですが、
どうしてもわからないときには、またお世話になるかもしれません。

その時はお暇であればよろしくお願いします。ありがとうございました。

379 ：名無し不動さん：2006/06/24(土) 09:20:44 ID:+oa/wf/X

相談です。
今度１７７０万の中古マンション購入考えていてこれから値交渉したいんですが…
１６５０万を希望するのは無理がありますか？
後、収得税？が５、６０万くると他スレで聞いたのですが、それは購入後どれくらいで
くるものなのでしょうか？

よろしくお願いします。

380 ：1：2006/06/24(土) 09:32:32 ID:F7RlvEiK

>>378
いつでもどうぞ。応援します。

381 ：1：2006/06/24(土) 09:46:58 ID:F7RlvEiK

>>379

値段交渉は、>>347あたりを参考にしてみて下さい。
おもしろい指値だと思います。
仲介物件でしたら、営業マンを取り込んでください。ある程度は売主の懐具合
がわかってますし、指値を通すも通さないも営業マン次第ですので。

取得税？のことでしたら、2～3ヶ月後に納税通知書がきます。減税対象の物件でしたら、
基本的にはあなたからの申告が必要です。

382 ：379：2006/06/24(土) 10:35:15 ID:kkq91Q65

早速のお返事ありがとうございました!
担当の営業マンさんとうまくコミュニケーションをとって
値交渉頑張ってもらいます!

383 ：名無し不動さん：2006/06/24(土) 13:06:17 ID:yxqc5aH0

不動産を販売するときに、その土地で以前自殺者が居た場合や所有者が自殺した場合、買い主に告げないといけないのですか。
告げる場合、根拠条文はどこですか。

売り主が売価を100とした場合、買い主はどれぐらいまで値切ることが可能ですか。

384 ：383：2006/06/24(土) 13:09:21 ID:yxqc5aH0

>>347を読みました。
4%いけば万歳なんでしょうか。

385 ：名無し不動さん：2006/06/24(土) 14:39:30 ID:???

何％値切れば成功不成功なんてラインはないよ？

2割以上値引いてもらったって人もいれば、1円も値引いてもらえなかった人もいる。
前者が得で後者が損とは言えないよ。全く同じ商品を買ったというなら別だけど。

>347みたいな人は、例え負けて貰えなかったとしても買いじゃないか、と個人的に思う。
色んな物件を見てきた中で一番気に入ったと言うんだから。しかも予算より安い。

最初から幾ら負けてもらえるのか、なんて考えたって全然意味ないよ。
ガンガン見に行くべし！
ただどんなに気に入っても一度は値引き交渉やってみるもんだよ。
それが通るかどうかは置いといて。

386 ：1：2006/06/24(土) 15:07:56 ID:F7RlvEiK

>>383
>>385に同上。縁物ですので、まずは物件ありきで考えてください。
あとは仲介物件だったら、営業マンを取り込むこと。価格帯にもよりますが、
一般的に10万単位の端数ぐらいは、幅を持っていることが多いです。
ただ、値切ることを前提に考えていることがありありと伝わってくるお客は
基本的にやる気が萎えます。売主に交渉するのはお客でなく、仲介業者ですので。

自殺などの類いは、所有者や業者が事前にわかっていれば、当然伝えないといけません。
購入判断に重大な影響を及ぼす事柄（心理的瑕疵）になりますので、瑕疵担保責任の
条項に該当すると思います。

387 ：383：2006/06/24(土) 16:54:25 ID:2gTC314b

>>385-386
レス、有り難う御座います。
ここで聞いて良いのか分かりませんが、営業マンを取り込むのは具体的に何をすれば良いのでしょうか。
>>352を読んで驚いたのですが、値引きして売っても仲介手数料は変わらないのですね。
つまり、割引額は全部売り主負担と言うことですよね。

自殺等は実務では必ず買い主に伝えていると言うことですね。
法律的な瑕疵ならばそうなのかなと思いますが、こういったことまで義務として教えなくてはならないのは初めて知りました。

不動産を探すのに、主としてヤフー・楽天・インフォシークの不動産売買（オークションではなく、不動産コーナーです）や新聞の折り込み広告を見ていますが、
他に探す方法はありますか。

388 ：名無し不動さん：2006/06/24(土) 17:33:13 ID:???

当たり前だけど、営業だって良い人もいりゃ嫌な奴もいるし、
相性の問題もあるし、ネットの前であれこれ考えたってしょうがないよ。
ようは人間関係だから世間話でもしながら距離縮めるとか程度でしょ。

ちょっとさ、行動の前に無駄な知識かき集めようとし過ぎじゃない？
不動産はネットだけでも頼みきれないほど沢山あるし
本当に良い物件はネットに情報が載るよりも先に売れてしまうこともあるし、
気になる物件があれば電話して色んな不動産の人と色んな物件回ってみればいい。

389 ：名無し不動さん：2006/06/24(土) 17:35:32 ID:???

>>387
信頼関係を作るということですよ｡

で、値引けばその分だけ仲介料は下がります｡Z(仲介料は売買金額で決まります）
あなたに代わって、売主にねび公証をするんですから仲介料は変わらなくて良いはず
ですが下がるわけです｡（３％程度＝100万円の値引きで3万円ぐらい）

値引き交渉をしている間に、値引きしない額で買う顧客が申し込めば
あなたは買えないというリスクがあります｡当然ですよね｡

390 ：1：2006/06/24(土) 17:37:32 ID:F7RlvEiK

>>387
仲介業者が入っている場合は、仲介業者が売主という訳ではありませんので、
価格を割り引いた分、仲介業者が損をするわけではありません。厳密に言うと
仲介手数料は売価に対するパーセンテージですので、売価が下がれば仲介手
数料も下がりますが、通常の値交渉分であればタカが知れてますので、そんな
ことを気にしてる業者はいません。
業者としては、売主・買主がお互いに合意した金額であれば、別にいくらでも
構わないということです。

営業マンと自ら一線を引くのではなく、仲良くなって「このお客さんの為に何とかし
てあげたい」と思わせることです。強欲で、取っ付きにくい人とか嫌われるかもしれ
ませんね。そんな人の為に値段交渉がんばろうとは思わないですしね。
私がそうですので。営業マンにもよるかもしれませんが。

自殺などは告知義務がありますので、事前に知っていれば、買主に伝えなければいけません。
経過年数などにもよると思いますけど、あとは程度の問題でしょうね。

広告媒体だけでなく、実際に不動産屋さんに行ってみてはどうでしょうか。

391 ：387：2006/06/24(土) 22:55:07 ID:UEZCXJac

>>388-390
詳細な説明、有り難う御座います。
すぐ近くに関心のある不動産（現在整地が終了した段階）が在るので、所有者がどのような条件で売りに出すのか、その状況を見守っているところです。
また何かありましたら教えて下さい。
いろいろ有り難う御座いました。

392 ：名無し不動さん：2006/06/24(土) 23:12:35 ID:???

↓そうですね。

393 ：名無し不動さん：2006/06/24(土) 23:32:39 ID:???

>>392
鼻毛出てるお(ﾟ∀ﾟ)

394 ：名無し不動さん：2006/06/25(日) 01:23:25 ID:JEyb2EdB

初めましてm(_ _)m質問です。よろしくお願いします。
田舎の家を探していました。
今日某テレビ番組の不動産紹介のコーナーで、かんじのいい古民家発見！
築１０１年、完全リフォーム済み、現住所の近く！
早速、下見に行き(下見というものに行くのは初めて！）
内装もキレイで気に入ってしまい、買いたい気分になってますが、
初めて下見にいった物件で、いきなりの購入は、やっぱり時期早で危険でしょうか？
テレビで扱っていたから、抽選になるらしいのですが…
そのような物件では、値引きの交渉などは、むずかしいですよね？
営業さんの裏話では、テレビ用に通常より、
２百万分いろいろリフォーム代が高くついてるらしいのですが…
その相場も、高いのか安いのかわからず判断できません。

さらに、旦那が陶芸をしていて、穴窯を庭に作りたいらしいのですが、
その際は、消防関係の法律で制約などあるのでしょうか？
そんなの勝手に作っていいのでしょうか？？
ちなみに土地は２００坪、小川沿い、竹林の沢つき、両隣がある集落の一角です。

いろいろ聞いてすみません。よろしくお願いします…

395 ：名無し不動さん：2006/06/25(日) 02:30:52 ID:???

2500万程の建売住宅（新築・オール電化）の購入を検討していますが、この場合はどのくらい現金を用意す
る人が多いのでしょうか？
当方30歳・公務員、妻（主婦）＆子（未就学児１）。

396 ：1：2006/06/25(日) 10:27:08 ID:KDuVIVi9

>>394
ビビッとくるものがあれば、買いです。　笑
いくらたくさん物件を見学しても、なかなかそういう物件とめぐり合えないですし、
私は【買い】だと思いますよ。あとはせめて相場ぐらいは調べておきたいですね。
でも特殊な物件っぽいので、多少高くても、あとはあなたにとっての価値が
見出せるか否かだと思います。
考えすぎると購入意欲が減退するので、時には勢いも必要です。
抽選でしたら、値引きはできないでしょうね。抽選で当たってから、何らかの
サービスをおねだりしてみては？

あながまって、基本的に穴を掘るだけですよね？多少、囲いや土留めぐらいは
するんでしょうけど。消防関係の制約なんてあるんでしょうかね。あながまに
スプリンクラーなんて付けないでしょうしね　笑
煙りとかの問題がでるのかな？あながまなんて、テレビでしか見たこと無いので
わかりませんが・・・。問題無いように思いますが経験が無いので正直わかりません。

397 ：1：2006/06/25(日) 10:34:25 ID:KDuVIVi9

>>395
人によって千差万別ですので、一概に言えませんが、それぐらいの価格帯でしたら、逆に
頭金を一割程度（250万位）と、諸費用分（200万位）、合計で400～500万位の手持ち資金
は欲しいところですよね。

398 ：名無し不動さん：2006/06/25(日) 15:10:33 ID:???

↑そうですね。

399 ：395：2006/06/25(日) 15:30:44 ID:???

>397
ありがとうございます。
うーん、もうちょっと頑張らないといけません（今350ほど）。金利があがちゃいそうですね。

>394
煙で近隣ともめるからというので山林を購入した人を知っています・・・。

400 ：394：2006/06/26(月) 00:08:44 ID:/JJouQpg

お返事ありがとうございます！
大変参考になりました！！
購入することを前提に家族会議開きます＾－＾

窯は煙がすごいらしく…
それはそれで、アトリエ用に399さんがおっしゃるように、
山林購入も考えないといけないかもしれませんね…お金かかる～（>_<）

401 ：名無し不動さん：2006/06/26(月) 23:33:40 ID:???

↑そうですね。

402 ：名無し不動さん：2006/06/29(木) 01:31:18 ID:J6RFB9pQ

専門ではないと思うのですが、営業マンに言われたことなのでココで質問させていただきます。
新築マンション購入予定で銀行にて事前審査を申し込み、承認がおりたとのことで一先ず契約することに。
その際主人が所有者で私が収入合算ということで連帯保証人で申し込みしたことを伝えると
「それなら共有にしたほうがいいですね」と営業マンに言われました。
本来、自分が珍しい名字のこともあってハンコも自分用にはつくってなく、もちろん自分の印鑑登録もしてなかったので
主人のみでするつもりでした。
共有にする利点を求めたところ
「住宅ローン控除の面で・・」と返ってきましたが調べてみると持分に応じた額にしか控除は
適用されない、と書いてありました。
収入合算をした場合、共有にしなければならなのでしょうか？
また、その利点と欠点とはなんなのか教えてください。

403 ：名無し不動さん：2006/06/29(木) 01:36:34 ID:???

↑そうですね。

404 ：名無し不動さん：2006/06/29(木) 09:03:37 ID:???

>>402　欠点は離婚したときだろ

405 ：1：2006/06/29(木) 11:44:00 ID:P/2zIIgZ

>>402
奥さんが連帯保証人ですよね？
あなたの言うとおり、ローン借主が主人でしたら、主人にしか適用されま
せんので、登記名義を共有にする意味が特に思い浮かびませんが・・・。
ひょっとして、連帯債務と勘違いしてませんか？
連帯債務でしたら、営業マンの言うとおり、共有名義にすることで、各々、
出資割合（持分）に応じて、ローン控除を受けれると思います。

406 ：名無し：2006/06/29(木) 12:34:31 ID:6oshLwGh

東○リ○ブルって会社知っているひといますか？？？？？あそこの会社の対応はいい加減で客をばかにする社員ばかりです。信用すべきじゃないですよ？でかい会社ほど、オウヘイでばかにしてます！みんな、あそこにはかかわらないほうがよいですよ！ひどい目にあいます！

407 ：名無し不動さん：2006/06/29(木) 12:38:26 ID:???

と、ゴキブリを主食にしてる足立区キモヲタニート
下流選手権30年連続チャンピオンの日本人になりすました
在日朝鮮人が申しています。 www

408 ：名無し不動さん：2006/07/01(土) 16:47:46 ID:???

住宅金融公庫は事前審査は可能でしょうか？また申込期間は決まっていますか？宜しくお願い致します

409 ：1：2006/07/01(土) 18:08:15 ID:e+G63vbo

>>408
公庫に事前審査はありません。ただ、借入れ条件を満たしていれば、だいたい通ります。
申込期間も決まってると思いますが、ここ数年、公庫を使ったことが無いので最近のこと
はよくわかりません。ここのスレ覗いた他業者さん、違ってたらヘルプ求む。

410 ：名無し不動さん：2006/07/01(土) 19:45:03 ID:???

フラットじゃダメな理由を書け、話はそれからだ。

411 ：名無し不動さん：2006/07/02(日) 00:14:33 ID:???

公庫は申し込み金利だからじゃない？

412 ：名無し不動さん：2006/07/03(月) 12:32:26 ID:???

販売代理ってなんですか？報酬はどうなっていますか？仲介と違うのでしょうか？

413 ：名無し不動さん：2006/07/03(月) 15:44:16 ID:???

取引態様で検索

　宅建業者が取引（売買・交換・貸借）を行う場合の立場を示すもの。
　広告などに小さい字で明示してあります。

　その宅建業者が
　１、当事者となって契約を成立させる場合　　　　　⇒　売主、貸主
　２、代理人として契約を成立させる場合　　　　　　⇒　代理
　３、媒介人（仲介人）として契約を成立させる場合　⇒　専属専任媒介、専任媒介、一般媒介

　取引態様は明示しなければならず、その立場によって契約締結の権限の範囲や報酬額などが異なってくる。

不動産売買　代理　報酬で、検索

　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることの
できる報酬の額は、第１の計算方法（媒介の片手）により算出した金額の２倍以内とする。

414 ：名無し不動さん：2006/07/03(月) 22:38:30 ID:eMg0z/Co

広告に出てから、1ヶ月の中古物件。4000万から1,5割引は難しいですか？
建物はハウスメーカー、築10年、55坪です。中古って値引きは当たり前ですか？

415 ：1：2006/07/04(火) 11:42:45 ID:DO132xRh

1.5割引だと4000万円の物件に対して600万円の値段交渉です。色々な事柄が要因となりますので、
一概には言えませんが、少なくともあなたが売主の立場になって考えればある程度答えは出ます。

416 ：たか：2006/07/04(火) 18:01:53 ID:EfUULWW7

お尋ねします。
土地と建物を個人売買で購入したいと思っています。
私は買う側なのですが土地の登記簿の回覧やコピーとかはどこで見れますか？

417 ：1：2006/07/04(火) 18:50:49 ID:DO132xRh

法務局で閲覧、もしくは謄本等がとれます。地区によって管轄法務局がありますので、
法務省ホームページなどで調べて下さい。

418 ：たか：2006/07/04(火) 21:32:14 ID:EfUULWW7

>>417さん有り難う御座います！
素人が法務局への回覧で何か必要な物など無いのでしょうか？ハンコや運転免許書など…

419 ：：2006/07/05(水) 00:34:34 ID:uzYOqK0s

質問させていただきます
築１年以内の１戸建てってどのくらいの価値があるんでしょうか？
ローンが残ってるんですが転勤があるのでできるだけ買値に近い値段で売りたいのですが

420 ：名無し不動さん：2006/07/05(水) 02:19:07 ID:OR4JGsB0

１年以内でしたら程度が良好だと新築の９割以上で売れると思いますよ
値上がりしてるエリアなら買値より高く売れる可能性もあります
値下がりしてるエリアなら８割くらいになっちゃってるかも

421 ：名無し不動さん：2006/07/05(水) 12:38:27 ID:???

>>418
お金だけですよ。
それよりも、どこの業者も介在させずに買おうというんですか？登記簿について
何も知らない程度では、危険すぎる気がします。

>>419
あなたは、筑10ヶ月の新築（当然未入居）と、築一年中古があった場合どちらを
買いますか？状態にほとんど違いがなく値段が同じなら、前者でしょ？
50や100の違いでもそうするでしょ。200違えば迷いますよね。

422 ：たか：2006/07/05(水) 18:27:08 ID:0y1DH9ED

>>421さん有り難う御座います。登記簿に付いてですが今日、法務局へ行き土地と建物のを上げて来ました。抵当権も付いて無く確かに本人名義の物件で窓口の方も普通だと言ってました。一つ納得です
次は売り主との金銭的やりとりで税務関係で解らないのですが、例えば贈与と言う形で土地建物をもらったならば、私に毎年の固定資産税が掛かってくるのは解ります。土地建物をタダでもらっても取得税が掛かりますよね？

423 ：通りすがり：2006/07/05(水) 21:50:43 ID:???

そりゃ、贈与税がかかるよね。

424 ：名無し不動さん：2006/07/05(水) 23:39:08 ID:F/rAIH/C

>>416さん　ありがとうございます。
中古物件て、最初は高い値段で設定し、徐々に金額を下げていく
のかなぁと思っていましたので。でも、広告に出たばかりだと
難しいですよね。

425 ：たか：2006/07/07(金) 00:25:47 ID:9+/iXNjv

役所で土地、建物の評価を出してもらってきました。
固定資産税が63000円で2610万円と言う物件なのですが、個人売でいくらまで下げる事が可能でしょうか？売り主の希望が当初2500万と言う事でしたが本日、簡単な交渉で2300万になりました。
自分の思っている金額は1800万なのですが、値下げのテクニックなど何か無いでしょうか？

426 ：1：2006/07/07(金) 01:04:12 ID:yt7aZGZ7

>>425
そこまで下がれば十分なのでは・・・。ゴネ得とゴネ損がありますよ。
金に困っている人でしたら、現ダマ即金で。

427 ：名無し不動さん：2006/07/07(金) 04:03:13 ID:???

2610万を1800万って・・・ﾊｯｽﾙしすぎじゃないでしょうか。
中古は難しいですよね。
私の場合、2460万が頑張って2400にしかなりませんでしたorz
ｺﾞﾈてる間に金利も上がっちゃうしで、諦めました。

428 ：名無し不動さん：2006/07/07(金) 08:54:48 ID:???

2610万を1800万って・・・死んで欲しいな

429 ：名無し不動さん：2006/07/07(金) 10:24:43 ID:???

>>425
> 自分の思っている金額は1800万なのですが、

そうであれば、その前後の金額で売り出している物件、
あるいはせいぜい2000万円くらいの物件を探してはいかがでしょうか。

430 ：名無し不動さん：2006/07/07(金) 10:28:09 ID:???

といっても2000万円で売り出している中古物件でも、
それが物件に見合わず相当高めに設定している金額でなければ、
2000万円→1800万円も難しいと思います。

431 ：たか：2006/07/07(金) 11:48:43 ID:9+/iXNjv

>>425です、皆様ご意見有り難うございます。
固定資産税から割り出した評価額が2610万円と言う所なのですが、例えば不動産屋さんがこの金額で借ってくれる訳は無いですよね？プロならいくらで買い取りされるのか知りたいのですが…
土地29坪のキレイな長方形で主要道路に面している角地･建物は50年物のボロ屋の総二階46坪です、駅から徒歩6分の所で一等地なのです
一階は飲食店店舗をやっています。

432 ：名無し不動さん：2006/07/07(金) 13:19:26 ID:jKyClIXd

間口も建ぺい率も容積率も用途地域も分からないので答えようがないです。
テンプレに書いてないから仕方ないけど。

それに評価額と売買価格は別物です。

433 ：名無し不動さん：2006/07/07(金) 13:29:12 ID:???

中古物件を検討して登記簿見せてもらいました。
そうしたら権利部の抵当権設定仮登録に債権額2830万とかいてあり
抵当権設定で債権額2600万とありました。
この違いはなんですか？定価2830万を2600万で買ったって事ですかね？

434 ：たか：2006/07/07(金) 14:28:06 ID:9+/iXNjv

解りにくくてすいません。
建坪率は80%です。
土地が29坪で総二階
1回2回床面積76㎡約44坪のボロ屋です。
2610万は高いですよね、

435 ：1：2006/07/07(金) 18:18:06 ID:yt7aZGZ7

いやー、、その条件で2610万円でしたら、高い地域もあれば、安い地域もあります。笑
実勢相場と言うものがありますので、それらを調べてからの方が良いと思いますよ。

436 ：1：2006/07/07(金) 18:21:58 ID:yt7aZGZ7

>>433
ごめんなさい。それだけでは内容がわかりません。
少なくとも買った？ということはありません。（何を買うのか意味不明です）

437 ：名無し不動さん：2006/07/08(土) 00:09:29 ID:UY0FRERJ

GEコンシューマファイナンスが個信に乗っています
借り入れは１件、単身でいける銀行ってありますか？

438 ：1：2006/07/08(土) 10:30:11 ID:OOXzFQIP

GEの借入用途は？あとは借入残高金額やあなたの属性次第でしょう。
すいませんが、詳細がわかりませんので答えようがありません。

439 ：名無し不動さん：2006/07/08(土) 23:00:25 ID:fBESCnKu

家主から少額訴訟をおこされました。
契約が少し複雑なのでご指摘いただきたく思います。

１．ペットOKのマンションに7年間居住してました。築年数30年。

２．契約書ではペット不可となってり重要事項説明書にはペット可となっておりました。

３．2番の件は単純に不動産会社の書類作成ミスだと認めており、重要事項説明書のペット可が正しい。

４．他の入居者も同様にペット飼育している家庭が何件もある。

５．リフォーム代金として約80万円の請求があり、少額訴訟を家主からおこした。

６．そのリフォーム代金の中には7年分の町内会費なども含まれている。

７．家主は私がペットを飼育していることは入居した時点で知っているのに、退去の1ヶ月前に知ったと嘘の発言を不動産会社に言っている。

８．家主はあくまでも契約書では不可となっているからと言っており、それが今回の訴訟の大きな要点であります。

９．不動産会社が昨日、家主に対してペットOKですよね？と確認したが私の場合はペット不可だと契約書になっているから駄目だといっている。

家主はやはりペット不可ということを前面にだして、私が汚したリフォーム代金を全て法外な金額で請求してきてます。
またペットによって臭気が残っており、退去したあとも1ヶ月分の家賃11万円を請求してきています。
私が一番気になる点はやはり契約書です。こういった状況で少額訴訟にて争えることは可能でしょうか？

また何かいいアドバイスがあればご指摘いただきたいと思います。

440 ：名無し不動さん：2006/07/08(土) 23:50:40 ID:ClVtBj2v

どのくらい損傷してるの？実際に大家に損害を
与えたのなら修復して明け渡すべきだよ。
金額が不満なら、自分で業者を呼んで
見積もったら？
新しく生活しようとする人には
ペットのにおいはいやなもんだよ。

441 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 00:25:57 ID:VV69jfKx

439ですが、このマンションはペットOKという条件で入居したんです。
退去するときにペットの匂いが残ることは家主として当然想定されるべきだと
考えるのが借主の私の言い分です。

また、業者といいましてもすでに退去しています。
損傷してる箇所は確かにペットの尿によって襖が数枚使い物にならないのと
クッションフロアーの一部が尿によってカビがはえてる状況です。
それらの修復義務は当然私にあるのは分かっていますが、それらの金額は毎月の
家賃の中に含まれているのですよね？
しかも7年間居住して家賃を支払いしていたのです。

また国土交通省のガイドラインで自分の条件に照らし合わせてみると、
正当な金額の1割負担だと考えています。
請求額が80万ですが、３０～４０万が正当だとしたら、私が負担する金額は
３～４万と理解してしまうのは勝手がいいのでしょうか？

442 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 00:36:03 ID:yRXNZ3cr

家主の見積書はないの？
何とか一式とかでちょろまかしてるから
金額の根拠を潰していくべきだよ。
素材や補修面積が分かっているなら、知り合いの
リフォーム会社に見積もりしてもら
ってもいいと思うよ。
ペット不可と言っても重要事項説明では
可と説明受けたんでしょう？
書類にそう書いてあるんなら、契約書では不可だけど
自分では可と思ったっていいんじゃないのかな？
問題なのは、物理的な面での修復だと思うよ。
しかし小額訴訟は６０万円以下じゃなかったかな？

443 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 02:23:09 ID:NdYNkdBP

> それらの修復義務は当然私にあるのは分かっていますが、それらの金額は毎月の
家賃の中に含まれているのですよね？

経年劣化だけでしょ。家賃に含まれてるのは。
クロスはリビングはりかえても２０万もしないだろうし、ハウスクリーニング代とか
もろもろいれても８０万は高いとおもう
３０万から４０万くらい払う必要はありそうだけど、それで収まるとおもうよ。

444 ：1：2006/07/09(日) 03:39:41 ID:HOQVZeAU

重要でペット可になっているのですから、この際業者も巻き込んだ方が良いと思うのは
私だけでしょうか？笑
それにしても８０は高いですね。

445 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 08:03:49 ID:???

>>444
法律板で聞いた方がいいと思うよ。
一番いいのは消費者センター。
そこで更に相談するべき機関や無料弁護士とか教えてもらえるし。
80万なんて冗談じゃないよね。

446 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 08:06:49 ID:???

大家は契約書、あなたは重説を武器にするって事になるかな。
どっちにせよ、少額訴訟ならあっというまに終わってしまいますな。

447 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 12:11:54 ID:???

30分5000円で弁護士に相談した方がいい事例だと思うよ。

448 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 12:11:58 ID:VV69jfKx

いろいろご指摘ありがとうございました。
請求額は80万ですが、敷金33万預けてありますので
残りの50万を少額訴訟をおこされたのです。

ただ私が心配しているのは一番重要な賃貸借契約書がペット不可ということです。

こちらには
重要事項説明書
入居するときのマンションの広告（そこにはペット可と記載しています）
今現在のマンションの空き室募集広告（そこにもペット可と記載してる）
私が入居する1ヶ月前に家主が作成し不動産業者にファックスした空き室募集書類（そこにも
ペット可能と書いてあります）
等を武器にしたいのですが、やはり契約書が・・・というのが悩みです。

449 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 12:24:28 ID:???

普通に考えて重説と契約書で大きな矛盾があるなんてのがまずおかしいわけだから、
大家との少額訴訟が終わって損害が発生してるなら業者の責任追及してもいい事例じゃないかな。

450 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 15:58:56 ID:???

業者は、家主のファックスがあるなら、無過失の証明が可能でしょ
契約書と重要事項説明書の差異は、宅建業法的にはまずいが、
家主と439との争いには無関係ではない？

で、契約書の遺漏はまあ通例良くあることだと、裁判所が判断してくれれば439には有利なんだが
ペット可の物件を借りようとしたのに、ペット不可の契約書に署名捺印した責任は問われるだろな

不動産トラブル～借主のための相談室～１１軒目
http://school5.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1147693950/
あたりで聞いて、２～３日待ってみたら、いい回答もらえるかも

451 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 21:28:15 ID:???

立証責任は家主。
知らない＆そんなに汚れてないってのでも相当家主側は苦戦が予測される。

452 ：名無し不動さん：2006/07/09(日) 22:32:23 ID:???

中古物件を購入しようと思っているですが
道(幅3mぐらいの公道）を挟んで正面に化学研究所があり
さらに屋外に変圧器盤が設置されており
ブーンと言う音がかなりします（いわゆる低周波騒音）

つまり
・近所に化学工場がある
・近所に高圧線・高速道路・鉄道・変圧器・変電所などがある確実に超低周波騒音を発している
という物件であります

こういう物件は土地評価が下がると聞いたことがありますが
周辺の標準評価価格の何％ぐらい価格が低くなるのでしょうか？
その分を差し引いてくれるのなら購入してもいいと持っているところです

大変難しい事例ですがよろしくお願いします。

453 ：名無し不動さん：2006/07/10(月) 02:59:36 ID:bBop7k5B

それって住宅地なの？
おなじような種類の会社にとっては新たな問題にならない分、高くても買いたい物件ぽいが。
住宅用だとしたら１０％くらいは相場より低いかもしれない
でも化学研究所が大手の会社だったらむしろ就業に人気のエリアだろうから
高くなっちゃうのかもねえ

454 ：452：2006/07/10(月) 05:17:20 ID:???

>>453
レス有難うございます
そこは閑静な住宅地です
でも何故かポツリと一軒、○○高密度物質研究所という物があります。
そこの建物は普通の一軒の住宅よりやや大きく、さらに
手前に高さ３ｍぐらいのタンクと常にブーンと音を発しているトランス盤が
あります

455 ：452：2006/07/10(月) 05:29:17 ID:???

>>452の件につき
詳しい人もっとお教え願います
お願いします

456 ：名無し不動さん：2006/07/10(月) 10:53:12 ID:KUqdD95L

test

457 ：名無し不動さん：2006/07/10(月) 10:54:34 ID:KUqdD95L

test

458 ：名無し不動さん：2006/07/10(月) 10:59:08 ID:???

焦ってもしょうがないよ

459 ：名無し不動さん：2006/07/10(月) 11:31:18 ID:???

辞めとけ

これでいいんだろ？

460 ：名無し不動さん：2006/07/10(月) 14:53:30 ID:n0abFlTC

>>452
詳しいことは分からないけど
低音の機械音はずっと聞いてると気持ち悪くなるよ。
前、ニュースで業務用の室外機の音で病気になった人の特集をしてたし。
もし、良いエリアなのにかなり安くなるなら、それなりの理由があると
思ったほうがいいよ。

461 ：名無し不動さん：2006/07/11(火) 00:29:36 ID:vEwVFzuB

売買の修行を二年ほどしてから開業しようと思っています。
このばあい、勤めるならどれくらいの規模の不動産屋をターゲットにすればよろしいできょうか？

ちなみに宅建取得のドシロートであります。

又、勤めと開業の両面の厳しさをイジメてやるくらいのないようで教えてください

又、その逆で不動産に携わりたい！って思わずいってしまいそうなよい面もおしえてください

462 ：age：2006/07/11(火) 05:44:17 ID:???

ここで勉強しる

不動産市場最前線
http://www.ikizama-kaigi.com/blog/

463 ：名無し不動さん：2006/07/11(火) 10:33:23 ID:???

>>452
452にとっては、不都合があるけど「安くなるなら買っても良いかな？」
って感じなんだろうけど。

化学工場に勤める人間にしてみれば「職場に近い好立地」なわけだ。
だから、現時点の価格はほぼ適正なんじゃないかと思う。

452がそこの工場に勤める気がないんだったら、素直にやめとけ。
メリットは何もない。

464 ：名無し不動さん：2006/07/11(火) 16:13:07 ID:???

マンションを購入しようと思っていたところ
主人の会社社長が購入金額全額貸してくれると言うんです
この場合何か税金などが発生するんでしょうか？
またローンを組んだ方がいいのか、キャッシュで購入した方がいいのか
アドバイス願います

465 ：名無し不動さん：2006/07/11(火) 16:33:27 ID:vEwVFzuB

キャッシュが良いにきまってる

466 ：1：2006/07/11(火) 20:15:53 ID:CZZJbra1

>>461
経験上、実務は３年、業界で生きていく為に必要な図太い神経を養う経験値を重ねるまで
５年は必要かと。それなりの後ろ盾があれば別ですか、２年で開業は厳しいかと。
良い面は、薄汚さが養われることです。笑

467 ：1：2006/07/11(火) 20:18:04 ID:CZZJbra1

>>464
お金の出所が問題になる可能性がありますので、贈与と判断されないように
ある程度の対策は必要かと。
ローンかキャッシュかといわれれば、もちろんキャッシュの方がいいです。

468 ：名無し不動さん：2006/07/11(火) 22:07:01 ID:DNxyIhpp

質問です。中古一戸建てを購入しようと思っています。
購入前に、不動産鑑定士に机上評価してもらおうと思いますが
（簡単な査定　１～２万円ぐらいで）これで、実際の価格や評価が
ある程度わかりますか？

469 ：464：2006/07/12(水) 06:51:27 ID:???

>>1さん
＞ある程度の対策は必要
ココkwskお願いできますか？

470 ：1：2006/07/12(水) 09:34:53 ID:N+zCSlD3

>>468
その不動産鑑定士が、実際に不動産売買に携わっている人だったらいいかもしれませんが、
基本的には、不動産鑑定士の鑑定評価＝実勢価格ではありませんので、あまり意味が
無いと思います。実際の売買に携わっている仲介業者のほうが詳しいです。
それもお金を出すなんてバカげてますのでやめましょう。

471 ：1：2006/07/12(水) 09:50:12 ID:N+zCSlD3

>>469
簡単な借用書を作りましょう。毎月の返済日や利息を明記しましょう。
返済は振込みにしましょう。税務署は、お金を貸す＝利息を付す
ことが普通という考え方です。もちろん、利息無しの条件で貸してもら
うなら、それが真実であれば言い張れば大丈夫ですが、疑われます。

472 ：名無し不動さん：2006/07/12(水) 14:07:51 ID:???

473 ：名無し不動さん：2006/07/12(水) 15:25:39 ID:???

お礼くらい言えないもんかな（1じゃないよ、念のため

474 ：名無し不動さん：2006/07/12(水) 16:10:20 ID:???

　ど　　ー　　も　　あ　　り　　が　　と　　う　　ご　　ざ　　い　　ま　　し　　た　　！！！

475 ：名無し不動さん：2006/07/12(水) 17:13:51 ID:???

なるほど納得だ

476 ：464：2006/07/12(水) 21:42:27 ID:???

丁寧にありがとうございました
早速会社の税理士さんにも相談してみます

477 ：1：2006/07/15(土) 18:16:06 ID:pY0rrG+N

あげますね

478 ：名無し不動さん：2006/07/15(土) 22:15:38 ID:JRWbAsU6

すみません、漠然とした事で申し訳ないですが質問させて下さい。
マンションを売る時、駐車場があるのとないのとでは価値が大分変わりますか?
最寄り駅からは徒歩3分程で、都会の方で電車で事足りる所なのですが、
駐車場を手放すか持っておくべきかの判断がつかないので
大体でわかりましたら教えて下さい。

479 ：1：2006/07/16(日) 14:41:35 ID:0DK17obO

マンション内の駐車場で、空きが無い状況ということですか？一概には
言えませんが引継ぎが可能でしたら、持っておいた方が売りやすいと思
いますよ。
駐車場代が掛かるかもしれませんけど、売価と比べるとタカが知れて
ますよね。必要経費だと思って。

480 ：名無し不動さん：2006/07/16(日) 21:55:34 ID:oyzvfJNF

相談に乗って下さい。

この度4500万円くらいのマンションを購入することになりました。
夫婦共働きで、何とかローンを組まず現金一括購入出来るくらいの
資金が貯まりました。
しかし、何も考えず、すべて妻名義の口座に入れていました。
共働きといっても7：3くらいで夫の収入の方が多いです。
贈与税の事など、不動産を購入しようと考えるまでまるで知りませんでした。
この場合、贈与税を支払う以外道は無いでしょうか。
実際のところ、夫婦の財産などはどんぶり勘定で、きっちり資産分けしている
夫婦の方が少ないと思うのですが…。

宜しくお願い致します。

481 ：1：2006/07/16(日) 22:23:57 ID:pDwlxA83

>>480
通帳も別で管理しているところも少ないでしょうし、少なくとも夫婦の財布を
１円単位まできっちり分けているところなんてまずないですよね。
購入資金が７：３くらいということでしたら、特段問題なければ所有権の持分も
夫７：妻３にして下さい。そうしておけば、何ら問題ありませんよ。

482 ：名無し不動さん：2006/07/16(日) 22:41:50 ID:oyzvfJNF

>>481
１さん、さっそくの御回答有難うございます。
大変励みになります。

所有権の持分も夫７：妻３にすれば、全額、妻名義の口座から支払いしても
問題ないという事でしょうか？
支払い口座が全部妻だったりしたら、夫婦間でも贈与税の対象になる、
と聞いたのですが…。
事前に妻の口座から夫の口座にお金を移しておいて、夫口座から支払おうかな、
とも考えたのですが、そんな必要はないですか？

483 ：名無し不動さん：2006/07/16(日) 23:10:12 ID:3AJH9mej

そんな小手先の細工をしたって、すぐばれるよ。

484 ：1：2006/07/17(月) 02:18:05 ID:jG4f/i7N

>>482
要は実際の出資割合ですので、妻口座に全額入ってても、７:３の割合が
真実であれば、持分を７：３にしておけば問題ありません。
妻口座に全額お金が入っているからといって、名義を妻だけにする方が、
疑いをかけられたときに、逆に贈与税かかりますよ。真実とは違いますもんね。笑
妻名義の口座に全額入金してあるのは、便宜上の問題で、そんなことは
個人の勝手ですので大丈夫ですし、そんな細工をする必要性もまったくありません。
税務署から疑いがきた場合は、真実を堂々と言えば良いだけです。それが真実ですからね。笑
それに、そもそもそれぐらいのことで追求されることはめったにありません。
安心して下さい。

485 ：名無し不動さん：2006/07/17(月) 03:39:20 ID:ihCqHu9G

賃貸は専門外と見ておきながら失礼なのですが、部屋をかりるとき保証人が自己破産者であった場合やはり契約はできないんでしょうか？

486 ：1：2006/07/17(月) 04:46:52 ID:jG4f/i7N

保証人がですか～。だったら問題ないような気がしますが、やはり全然自信がありません。ﾆﾔﾘ
このスレを通りがかった賃貸業者さん、ヘルプ求む。

487 ：名無し不動さん：2006/07/17(月) 10:49:17 ID:QmVH3OIy

のーぷろぶれむ

488 ：名無し不動さん：2006/07/17(月) 10:50:24 ID:???

>>485
保証人の信用情報の調査をするかどうかは大家と業者によるが、
保証人に関して個人情報の同意書の提示を求められない限りは、ばれるはずもない。

489 ：482：2006/07/17(月) 11:03:44 ID:5NqDBi9D

1さん、安心しました。
有難うございました！

490 ：1：2006/07/17(月) 21:39:19 ID:jG4f/i7N

>>489
いえいえ、どういたしまして。

491 ：たか：2006/07/18(火) 22:17:10 ID:VNtRTzyH

不動産の個人売買にて教えて下さい。
今借りている所を大家さんが格安で譲ると言ってきました。
自分は自営業なので確定申告3期分と納税証明書と持参し銀行からの融資で購入すれば済む話なのですが、申告をしてない為に銀行融資の相談は通常出来ないので
固定資産税から割り出した不動産の担保評価は2610万円でした。タダで譲っても大家さんは贈与税が掛かる為、手付けだけでも融資してくれる銀行はないですか？600万程。

492 ：名無し不動さん：2006/07/18(火) 22:43:12 ID:???

きちんと所得税払いやがれ！

493 ：1：2006/07/19(水) 00:50:19 ID:WHdoaGGg

申告をしてないと言うことは、納税証明をあげても納税額が出ないと言うことですよね。
それとも、所得が出ない（ない）ようにしていると言うことでしょうか。
たぶん前者だと思いますが、結論から言えば、税金を納めてない方は一般の金融機関からの
借り入れは無理です。
可能性を言えば、借り入れ用途を問わず、所得証明等必要のないフリーローン
などがありますが、アッパーが高くて３００万とかですので、６００万はさすがに
厳しいでしょうね。町金とかでしたらあるかもしれませんが・・・。
どうしても一般の金融機関から借り入れをしたければ、過去に遡って修正申告を
して下さい。この手はたまに使いますが、当然税金が発生しますし、修正申告する
ことによって、今までの隠してたものがすべてバレる可能性がありますよね。
・・・そこで、所得税まで遡及しない裏技がありますが、ちょっとお教えできません。
（脱税を助長してわけではありませんので、必要があればちゃんと申告してください。）

494 ：たか：2006/07/19(水) 11:19:35 ID:QWcahhI+

1さん有り難う御座います。
ボロ儲けするほどの所得が有る訳でも無く、修正申告をしても納税証明書その2で延滞と記載されて融資出来ない、と言う可能性が高いと思います。
家主も老年76才なので私に譲るにしろ家主に贈与税は掛かるし、私も職場なので出ていく事も出来ず…
評価の高い担保を持っていても銀行は貸さないようなので…
このようなケースで何か良い方法は無いものでしょうか？

495 ：1：2006/07/19(水) 22:16:22 ID:K0vLF1Nn

>>494
私が言っている納税証明とは、市県民税の納税証明です。銀行で必要な
のは、基本的には市町村役場の納税証明（所得証明）です。
ですので、市県民税を納めていれば、所得税も納めているというのが銀
行の判断ですが、そこに裏技があるわけです。ﾆﾔﾘ
他に方法とすれば、０円だと贈与税が掛かるわけですので、家主さんの
所得税が掛からない程度の金額にて売買したことにすれば良いのでは。
そんなに安く譲ってくれるのかどうかはわかりませんが・・・。

・・・と私の友達が言ってました。
（脱税を助長しているわけではありませんので、必要であれば申告してください。）

496 ：名無し不動さん：2006/07/19(水) 23:14:37 ID:X2fZT3lM

それって通用するとこと鉄壁なとこあるなー。役人がカンナバーロﾆﾔﾘ

497 ：名無し不動さん：2006/07/20(木) 11:33:49 ID:Gh43YuE9

物件は３０００マン程度で
諸費用、引越費用、その他合わせての住宅ローンは組めますか？
年収は８００マン
３０前半
頭金に回せる貯金無し　です

又、自己名義の不動産や預金があるのですが
それが有利になる事があるなら有効な方法を教えて下さい

498 ：名無し不動さん：2006/07/20(木) 12:02:13 ID:???

＞頭金に回せる貯金無し　です

＞又、自己名義の不動産や預金があるのですが

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

499 ：名無し不動さん：2006/07/20(木) 12:05:17 ID:jYxJD5x3

建て物A：土地33坪。築22年の4LDK。
土地はほぼ正方形。家はかなり古いですがリフォームすれば、まだまだ住める。
建て物B：土地46坪。築7年の4LDK。
土地は旗竿地で車が縦にしか駐車できず不便。家は壁紙さえ張り替えれば充分住める。
土地価格はどちらも1坪15万程です。
建て物Bのローン残債1700万。
この2件を売って新たに家を建てようと考えてるのですが
どのような形で買い替えを進めていけば良いでしょうか？
また2件の物件はどの位の価格で売れると思いますか？

500 ：1：2006/07/20(木) 14:53:04 ID:TWF1fPKb

>>497
住宅ローンを組むことだけを考えるならば、どこかで組めると思います。
既存の借入れが無く、サラリーマンであれば。

501 ：名無し不動さん：2006/07/20(木) 16:29:10 ID:???

賃借権の先順位抵当権に優先する同意の登記は競売が
実行される前にしなければいけませんか

502 ：スレ違いだったらごめんなさい：2006/07/20(木) 17:17:47 ID:uadOSoeK

今、１５階の分譲マンションを決めようか迷ってます。
迷ってる理由は６，７階部分あたりに
高速が２本交差している事。

兄が以前大通りに面したマンションの１０階に住んでいたのですが
窓を開けると排気ガスやチリなどで
数時間で布巾が真っ黒になるほどテーブルが汚れると
言っていました。

７，８階部分に高速が２本で１５階に住む＝７階あたりに
住むのと同じ事になる。

どれくらいの排気ガスやチリが家の中に入ってくるのか
住んでみないと分からないので購入に迷ってます。

どなたか大道路（２車線）沿いにお住まいの方いませんか？
アドバイスお願いします。
窓は２重サッシなので音は問題ないのですが
問題は窓を開けた時の排気ガスとチリです。

503 ：名無し不動さん：2006/07/20(木) 18:14:48 ID:gYLvpOl2

窓は完全閉鎖でいいよ。
あんまし窓開けないでしょう。
窓からの換気はあきらめで十分だ。
音の問題さえ大丈夫ならいいと思うよ。
ふとんなら布団乾燥機を使う手があるよ。

504 ：1：2006/07/20(木) 18:48:10 ID:TWF1fPKb

>>499
方法としては、売り先行で両方売却・債務返済してから購入。もしくは、つなぎ融資にて
買いを先行し、売却は後でゆっくりと。
Ａ：６００万　Ｂ：１３００万　くらい？
物件の向きや建物面積、構造等がわからないのでおおよそですが。

505 ：1：2006/07/20(木) 18:49:31 ID:TWF1fPKb

>>501
すいませんがわかりません。

506 ：1：2006/07/20(木) 19:22:10 ID:TWF1fPKb

>>502
私の友達がまさしくその状態ですよ。マンション南側が県道大通りなんですが、
夏場に窓開けてると、鼻くそが真っ黒になると言ってました。笑
あなたが、あえてそのマンションっていう事はよほど気に入っているのか、それか
他に魅力的な物件が無いということなんでしょうが、それにしても体に悪そうですよね。

507 ：名無し不動さん：2006/07/20(木) 19:55:21 ID:uadOSoeK

>>506さん
ありがとうございます。やっぱりそうなんですね・・・。
やはり窓を開けずに生活するのは私的に無理なので窓が開けれる
おうちがいいです。
どうしてそのマンションを迷ってるかと言うと
目の前が荒川なので眺めがいいのと、交通が不便な代わりに
とても安いんです。
もう５年近くマンションを探してきましたがどれも３０００万以上
するし、３０００万切ってる物件は間取りが理想でなかったり
付近にスーパーなどがなかったり・・・。
・・・でももう少し探した方がいいかも知れませんね。
小さな子供と犬がいるので慎重にいきたいです。
（２０００万円代で理想なマンション探すのは難しいですねｗ）

508 ：499：2006/07/20(木) 20:46:01 ID:86/nsf1H

>>504
売却できない事を考えると買い先行は恐いですね。
売り先行で考えようと思います。
この場合、家を購入したいと思ってる不動産屋に相談するのが
1番良いんですよね？
とりあえず現在も住んでいる家はあるので
焦らずゆっくりと物件探しをしようと思います。
家の値段もありがとうございました。
この値段で売却できれば残債は0円になるのでとても助かります。
でも実際見てもらわないと分からない所もあると思うので
近いうちに査定をしてもらおうと思います。

早速のアドバイスありがとうございました。

509 ：1：2006/07/20(木) 22:29:49 ID:htU7CZ8J

>>507
そんなに長い間、探してたんですね。買う決断をするって大変ですよね。
予算的な問題もあるし、ある程度理想の物件買いたいですしね。
ただ、買うときは勢いが必要ですよ。３年５年探している人は１０年経っても
買わないと言うぐらいですから。笑
特に予算的な問題があるなら、ある程度の妥協は必要ですよね。
自分の希望する条件の優先順位をつけるだけでもだいぶ変わりますよ。

510 ：1：2006/07/20(木) 22:31:05 ID:htU7CZ8J

>>508
いいえ、こちらこそ。
がんばってくださいね。

511 ：名無し不動さん：2006/07/20(木) 22:36:59 ID:TrahK7XD

前に中古物件で相談いただいた者なんですが７月19日に無事りそな銀行にて
金銭消費貸借契約を交わしました。変動金利と固定金利を悩んでいたのですが
結局固定10年（全期間1㌫優遇の為、利率2.85％）で決めました。
色々なアドバイスを頂き有難うございました。
また分からないことがあったらご相談に伺います。

512 ：1：2006/07/20(木) 23:30:38 ID:htU7CZ8J

>>511
どういたしまして。よかったですね。
またいつでもどうぞ。

513 ：名無し不動さん：2006/07/21(金) 14:51:01 ID:mYhBF32f

>>500
回答ありがとうございます
こういう場合は自分で銀行を探した方がいいですか？
それとも不動産屋に物件価格を操作してもらう感じですか？

514 ：名無し不動さん：2006/07/21(金) 16:03:43 ID:eYvArHvT

３年～５年探している人は云々。。。
確かにそうかも。
我が家は来月早々に引越しですが、探し始めたのが５月中旬、
契約が７月第一週と勢いも勢いって感じでしたが
タイミング的にも良かったと思います。

515 ：名無し不動さん：2006/07/21(金) 17:23:20 ID:f7hzwozU

永住権の無い外国人の方で、今の勤め先に１年半、
自己資金が物件価格の２割満たない場合、住宅ローンを借りるのは
無理でしょうか？
新生銀行でお勤めが２年超えてないので否決されています

516 ：名無し不動さん：2006/07/21(金) 17:33:50 ID:0SQ8+BTF

。すみません。
今の日本の税で、相続で土地を貰うのがいいのか
貰う、贈与で土地を貰うのが
いいのか、教えていただけませんか？

517 ：名無し不動さん：2006/07/21(金) 18:24:53 ID:???

お願いします… 不動産業者が建売する場合土地を20万で仕入れて直ぐに26万でお客さんに売却した場合税金は通常の売買のように5年以内の譲渡所得税がかかるのですか？

518 ：1：2006/07/21(金) 19:26:11 ID:ZBq8RjiC

>>513
住宅ローン＋諸費用ローンもありますし、住宅ローンの金利で諸費用分も借入れ
できる銀行もあります。
ただ、諸費用分も借入れしようとすると、審査のハードルが高くなるので、
513さんが言ったいわゆるオーバーローンをするのも一つの手です。
ただ、大手の不動産会社だとこの手は使えません。

519 ：1：2006/07/21(金) 19:33:43 ID:ZBq8RjiC

>>515
むかし、外国人サンのローンをやったことはありますが、永住権があったか無かったか
よく覚えていません。本申込みの時にカタカナの実印を作ってもらった外国人サンがいます。笑
普通に考えると、その条件では難しいですよね。私が銀行員だったら貸しませんので。笑

520 ：1：2006/07/21(金) 19:40:51 ID:ZBq8RjiC

>>516
一言で言えというならば、相続税です。

521 ：1：2006/07/21(金) 19:49:01 ID:ZBq8RjiC

>>517
法人の場合は主に法人税です。

522 ：名無し不動さん：2006/07/23(日) 16:38:03 ID:a8SRd9ye

不動産業界二年目です。これまで順調でしたが、ここ二ヶ月スランプ気味です。
どうも気持ちの切り替えがうまく行きません。

仕方ないことが続いてるのですが、>>1さんはスランプの時はどうされてました？

523 ：名無し不動さん：2006/07/23(日) 16:57:31 ID:???

よく頭金とか年収といった話が出てきますが、この場合の頭金は諸費用を除いた分？
年収は税金分を含んだ分？

524 ：1：2006/07/23(日) 18:58:58 ID:aR33zVX2

>>522
とにかく、「もがく」ことです。どうしても波はあると思いますが、考えててもスランプは
脱出できないですよね。がむしゃらになることが必要だと思います。がむしゃらになった
ところで、出来ないときはできないかもしれないけど、ここで卑屈になる人間と、がむしゃら
になってやる人間とで差がでると思いますよ。
・・・と偉そうに言ってますが、私自身がたいした人間ではありませんので参考までに聞いてください。
私でよければいつでもどうぞ。

525 ：1：2006/07/23(日) 19:03:41 ID:aR33zVX2

>>523
頭金は、手持ちのお金ということで良いと思います。
業者は頭金と聞くと、諸費用を抜いた物件に出せる費用と言う意味で
聞くことが多いですけどね。
ここでは、素人の方からの質問なので、手持ち資金という意味合いが多いと思ってます。
年収は税込み年収です。

526 ：名無し不動さん：2006/07/24(月) 00:05:59 ID:???

>>524（1さん）
522です。
もがき、がむしゃらになってやってるつもりですが、足らない
ところがあるんだと思います。
卑屈にならずにもっと必死にやってみようと思います。
また相談させてくださいませ。ありがとうございました。

527 ：名無し不動さん：2006/07/26(水) 02:29:10 ID:qF+eWc+L

土地を買うにあたって仲介の不動産屋と価格交渉をしていたら
購入の意思決定の仮契約書（？）を書いてもらわないと売主と交渉できないと
言われました。価格の決まってないものを買うというサインをしろという意味がわかりません。
不動産業界では普通のことなんですか？

528 ：名無し不動さん：2006/07/26(水) 05:43:28 ID:???

本当に買ってくれるかどうかも分からない客のために面倒な価格交渉をしてくれとでも？

529 ：名無し不動さん：2006/07/26(水) 09:42:08 ID:???

>>527
仮契約書じゃなくて購入申込書じゃないの？
「いくらなら買います、本気ですよ」というのを宣言するためのもので、
契約ではないし拘束力もない。けど、その「いくらなら買います」の金額
まで売り主が下げるのに同意したのに「やっぱり買わない」と言うと
大ひんしゅく。

530 ：名無し不動さん：2006/07/26(水) 13:49:34 ID:???

>>528
価格交渉というのは買う決心をさせるためのもので
うまい人なら交渉段階で値下げなしでも決心させられると思うのですが？
不動産売買のときはそういう慣例なものなんですか？
>>529
申込書という名前ならまだ納得いくんですが、不動産屋さんのほうから
「たぶん○○円くらいまでなら交渉可能だと思うのでそれは聞いてみないとわからないから
連絡しときます」と言っていながら「聞いてくれた？」と聞いたら
文書にしてもらわないと交渉できないとか言うので不審になりました。
それなら「これ以上は無理ですよ」と言ってくれたほうが安心だったのですが。
購入申込書を書かせることはよくあることですか？
どういったことが書いてある書類なんでしょうか？

531 ：名無し不動さん：2006/07/26(水) 14:26:32 ID:???

やり方は不動産屋によってまちまち。
嫌なら他の不動産屋へ行けばいい。

532 ：名無し不動さん：2006/07/26(水) 14:29:17 ID:???

>>530
＞購入申込書を書かせることはよくあることですか？

ごく普通の商習慣です。

＞どういったことが書いてある書類なんでしょうか？

あなたの住所氏名電話番号、勤め先、年収、そしてあなたの購入希望
価格を書きます。個人情報を晒すのは抵抗があるかもしれません。
しかし、本当に購入するとなったらどっちにしても個人情報はさらけ
だされるのです。購入申し込み書で個人情報を晒すのは、購入希望者が
本気で購入を考えていることの意思表示です。530さんは値段の折り合い
がつけば買うつもりなんですよね？でしたら申し込みしたら良いかと
思います。希望の値引きが実現しても買うかどうかわからないという
状態でしたら売り主は交渉に応じてくれません。

530さんの購入希望価格に売り主が同意したら契約に移ります。
530さんのの購入希望価格に売り主が同意しなければ、不動産屋さんを
通した交渉が始まります。
購入希望価格が低すぎると売り主が交渉自体を拒絶することがあります。
自己申告した職業や年収によっては売り主が交渉拒否することも
もちろんあります。例えばフリーターの人相手に交渉してもしょうが
ないですしね。

ただ、購入申込書はあくまで申込書であって、仮契約書ではありません。
そのあたり確認した方が良いかもしれません。

533 ：名無し不動さん：2006/07/26(水) 14:31:54 ID:???

補足：
>>531さんのおっしゃる通り、これはあくまで「商習慣」であって
このステップを踏まなければならないという法律があるわけでは
ありません。

534 ：名無し不動さん：2006/07/26(水) 17:20:11 ID:???

>>532
詳しくお教えくださってありがとうございます。安心しました。
仲介するほうにしてみればひやかし客相手に時間をとるつもりがないのは理解できますが、
物件についてはすでにかなり突っ込んだ話になっていて
こちらの気になる点などにも図面などを見せて答えていただき、こちらも役所に行ったり足で歩いて
独自に調べたり、近隣の住民の方たちに会ったりしたことも伝えた上で、「ところで以前言ってた値引きの話だけど」
と言ったら文書で意思表示を書いてもらわないと価格交渉できないと言われたので
「聞いとくって言ってたのに？」と不安になりました。
こちらの身分証明をして信用調査ということなら理解できます。
でも不動屋のじーさんも呆けてるわけではあるまいに他にも細かいところがちょっと
以前言ってたことと違うことがでてきたりするので大丈夫かいなと思ってました。
調整区域なもので無知なまま飛びついて買っちゃったら建てられないことになりかねない話も
見聞きしましたので、業界の方には不快な客に思われたかもしれませんが失礼いたしました。

535 ：532：2006/07/26(水) 17:34:14 ID:???

いやでもそれぐらいの疑い深さと慎重さは持っていた方が良いかもしれません :-)

536 ：名無し不動さん：2006/07/26(水) 21:43:23 ID:???

はじめまして。　質問をさせて下さい。

中古１０００万強の分譲マンションを購入計画中です。
購入時に管理組合の規約や組織体制ならび積立残高等を確認する事はできるのでしょうか？
またこれらを確認するというのは購入交渉としてはやりすぎな事でしょうか？

一応賃貸は本業なのですが分譲は始めての経験そしてズブの素人なので悩んでます。
ご解答頂ければ幸いです。　よろしくお願いします。

537 ：名無し不動さん：2006/07/27(木) 09:56:28 ID:???

>>536
私は賃貸も分譲も素人丸出しですが、
中古マンションを買った時は契約の前に重要事項説明書や
修繕費の積み立て残高、大規模修繕の予定表、設備の状況、
管理会社についてなど細かく（読みきれないほど）
大量の書類を貰いましたよ（コピーしてもらった）

でも、「ほしい」とアピールしました。何も言わなきゃ見せてくれなかった気がします。
（そういえば管理規約は契約前には見せてもらわなかったけど、
これも欲しいといえば見せてもらえるんじゃないかな）

538 ：名無し不動さん：2006/07/27(木) 09:57:14 ID:???

あ、スレ間違っちゃった。
このスレはプロ>>1さんが居ましたね。
私のレスも参考までに～ﾉｼ

539 ：１：2006/07/27(木) 10:03:15 ID:tXhVkjQm

>>536
もし仲介業者が介在しているのでしたら、管理規約や積立金残高は、予め把握していることが多いので、
業者に聞けばいいと思いますが、直取引だと売主に確認してもらうしかないでしょうね。今は、管理会社
とかも、簡単には教えてくれなくなっちゃいましたからね。それか、>>536さんが、仲介業者のふりをして
管理会社に問い合わせするとか。
購入前に確認することは別に問題ないですよ。重説でも説明することですしね。

540 ：１：2006/07/27(木) 10:05:27 ID:tXhVkjQm

>>538
いえいえ、みなさん参加してくださいませ～。
ちなみにプロと呼ばれるにはまだまだで～す。

541 ：名無し不動さん：2006/07/27(木) 12:31:42 ID:K7iTIhXh

はじめまして、質問させてください。
去年の夏に知り合いの不動産屋さんから
新築一戸建て家を2700万で購入しました。（35年ﾛｰﾝの毎月約9万の支払い）
自分は一軒屋の自宅を持っているのですが、不動産屋に賃貸で貸して
そのお金でﾛｰﾝを払っていけると言われ購入したのですが
まだ建築中でその間は、ﾛｰﾝの返済は支払ってくれてるのですが
もしも、その不動産屋さんが潰れた時はどうすればいいのでしょうか？
賃貸契約で特約で条件をつければ
もしも潰れたときに協会から1000万までの保証金があるから、
それで回収できると言われたのですが、本当でしょうか？
できるなら、どのような賃貸契約＆特約を付ければいいのですが？
長文すいませんが、宜しくおねがいします。

542 ：名無し不動さん：2006/07/28(金) 12:50:03 ID:???

残念！

543 ：名無し不動さん：2006/07/28(金) 13:32:39 ID:xKVgO+YA

>>516です。遅くなりましたが１さんありがとうございます。カキコできなかったんです。
ところで家は小さく建てて少しずつ増築したほうがいいと聞いたんですが、、
どう思う思いますか？
２００坪持っている親の土地３０坪ほど借りて
建坪３０坪で、五年後に６畳ほど部屋を付け足していくのはお得でしょうか？

544 ：名無し不動さん：2006/07/28(金) 14:05:30 ID:???

>>543
建築費用が例えば坪50万として６畳の部屋を増やすと新築時なら100万。
増築時なら基礎や外壁取り壊し、再度外壁貼りを考えると、安く見積もってもその倍。

建築屋オオモウケです。

545 ：名無し不動さん：2006/07/28(金) 15:44:11 ID:1Bx4N5z/

今度戸建ての物件を購入するのに、フラットと銀行ローンの併用を考えてます
頭金の２割が都合できないのでこういう形にしようと思ったのですが、
併用すると手数料が余計かかると聞いたのですが、登記にかかる費用は増えるんでしょうか？

他にもメリットデメリットがあればお願いします。

546 ：名無し不動さん：2006/07/28(金) 16:40:52 ID:???

>>541
とても奇妙な話だ

まず、未完成の物件の購入資金のローンがもう既に開始してるということ
それと、保証協会の保証は賃貸契約には適用されないのに、賃貸の特約によって弁済されると説明されているということ

現時点で手元にある全ての書類を持って誰かに相談するか、
または、全ての書類をもう一度、全部よく読むなどしたほうが良いと思う

547 ：536：2006/07/28(金) 19:51:33 ID:???

>>537-539

回答ありがとうございます。　管理規約等の書類は重説に含まれているのですね…堂々と伺ってみる事にします。
実は今日物件下見の予定だったのですが思わぬ交通事故でお流れになってしまいました。
明日もう一度営業とアポを取りましたので、ムチ打ちの首輪巻きながら物件見に行くとします。
　

548 ：名無し不動さん：2006/07/28(金) 20:58:51 ID:???

築1年と半年位の2LDKの戸建て物件について相談させてください。

ネットに出たばかりなのですが、築年数と場所を考えても
格段に安いのですが

問題点が
*建築した業者が倒産したので何かあった場合の苦情がいえない。
*賃貸で貸していて、1階から2階にあがる通路に壁があり
通れなくしているので、それを取らないといけない。
(10万程度ということでした)
*三軒並びの建売で右は未入居左は建築途中で止まったままの雨ざらし*
*西側に(まん前のいり口)小規模のお墓がある。
*前の道路がセットバック要
(車未所有)

位であと気になる点が競売物件だった
欠陥の可能性です。

外の庭のアルミの仕切りのようなものが壊れていて
外したんですが、足部分を入れ込む小さな穴を見たところ
土台が発砲スチロールって普通にありえるのですか？

それと昔お墓だった所に家を建てると
倒産だとかよくないことがあるというのは本当なんですか？

前の所有者にろくなことがない場合は
次の人もそうなる可能性はありますか？

それと欠陥住宅かどうかは建ってしまった戸建てでは判断できないのでしょうか？

よろしくお願いいたします

549 ：1：2006/07/28(金) 23:52:34 ID:0mtRImAa

>>541
>>546さんと同様、少なくとも普通ではありません。

550 ：1：2006/07/28(金) 23:57:35 ID:0mtRImAa

>>543
家は小さく建てて少しずつ増築したほうがいいと言うメリットが何一つ思い浮かびません。
それに親の土地３０坪ほど借りて新築を建てることは、相続時にもめる原因になりやすいですよ。
何も懸念材料が無ければ良いですけど。

551 ：1：2006/07/29(土) 00:02:06 ID:0mtRImAa

>>545
登記費用は担保設定が２本立てになると思いますので、費用はかさむと思います。
と言ってもタカが知れていますけどね。どちらかと言うと、ローンの諸費用が
単純に言うと倍になることでしょうかね。
目先の経費を言えば前述の通りですが、金利等、総体的に判断するべきだと思いますよ。

552 ：1：2006/07/29(土) 00:03:23 ID:0mtRImAa

>>547
あらら、それは災難でしたね。。。
健闘を祈ります。

553 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 00:21:54 ID:GsEVov+c

>>548

やめといたほうがいいとおもいます。

たとえ第三者にすべて気にすること無いよ。といわれてかったとしても、
事あるごとに家のせいにしてしまう事は想像がつくとおもいませんか？

それにもしも売ることになったりしても売るに売れないですよ。
そうなるととんでもない重荷を背負うことになりかねません。

ちなみに敷地面積、容積率、価格はいくらですか？

554 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 01:02:25 ID:5N4GoCr2

>>551
545です
回答いただきましてありがとうございます。

555 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 08:14:37 ID:Y4gSOXY8

中古住宅購入の件でアドバイス御願します。
私は、現在住んでいる借家を１０月末までに出なければいけなく住宅を探していました。
不動産屋の広告で希望の住居が見つかり、中を見せていただき、７月３１日までの明渡し（現在入居中）で申込書を書き１０万を払いました。
ところが契約書を交わす日になって不動産屋さんから電話で、仮差押されているので時間がかかる言われました。
その後、ファイナンス系の一社が交渉に応じないので自己破産すると言われました。
月曜に申請するそうです。　登記簿謄本を取ってみると、
抵当　銀行のみで　今年の３月に公庫とファイナンス系から仮差押をされています。
このような場合、　不動産屋さんは８月中になんとかなると言いますが、自己破産する場合は管財人に財産処分されるはずですよね？
また通常、自己破産するのに１ヶ月では無理だと思います。　私も１０月までに時間が無いのでこの不動産屋さんを信じて失敗したくありません。
どうかアドバイスをよろしくお願いします。

556 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 09:52:54 ID:???

>>347ですが、事後報告させてください。

あの後、皆さんからのアドバイス通り主人に話しました（と言うより、ここを
読んでもらいました）
結局1500万で契約し来月にも引渡しとなります。今はとても待ち遠しいです。

検索などでも中古マンションの値引きについて調べてみましたが、
やはり2割くらいまで引くことも珍しくはないそうですが、
良い物件は値引きなしで売り買いされるというのも又、珍しい話ではないのですね。
端数の60万を負けてもらっただけでも満足とします（気に入った家が買えたのだし）

実はそのマンションのほかの部屋が最近売り出されました。
売値価格は同じ間取りで1780万でした。そこは5階の最上階角部屋、
うちが買ったのは1560万（実質1500万）で角部屋ではないし4階なので
妥当と言えば妥当なのかも知れませんが、
例え最上階5階の角部屋だとしても、220万も違ったら多分その部屋は諦めたと
思いますので、やはりあの時に決めて置いて良かったな、と思います。

と言うことで、皆様のアドバイスのおかげでゲットできました。
あのまま値引きゴネし続けてたら、誰かに取られていたかも知れないと思います。
何より、気持ちよく契約できたので良かったです。
>>1ｻﾝ始めレスくれた方々どうもありがとうございました！！

557 ：548：2006/07/29(土) 09:59:37 ID:???

>>553
レス有難うございました。

>敷地面積、
131㎡

>容積率、

建ぺい率/容積率 40%/60%

>価格はいくらですか？
1300万円
でした。

558 ：548：2006/07/29(土) 10:05:59 ID:???

土地が狭い、2LDKであること、前が墓、セットバック、車が一方通行
二階と1階が現時点で遮断されていて、1階と2階にキッチン
1階と2階にトイレ
1階に浴室と洗面所
2階に脱衣所と洗面所、シャワー室があり2つの家族が住んでいました。

それと洗濯機を庭に置いていたので
もしかしたら排水？設備もないかもしれません。
田んぼ地帯で、東側のとこに水路がありました。蚊が非常に多かったです。

実は2人で終身住む予定で、上に部屋が2つ、1階は1つ、車通りがあまりなく、前に家がない
今いるところに近いので生活環境が変わらない。
よくいく必要な店が近くにある。
と条件にぴったり合うのがただでさえなかったのに、しかもほぼ新築と変わらないで
格安なのでもと欠陥でなければ自分的にはお買い得なのです。

欠陥かどうかをプロに見極めて頂きたいと思っているのですが
建ったものを判断していただく事は可能でしょうか？
またどういうところに頼めばいいですか？

隣は作り掛けで防水シートがついたままの状態です。

559 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 10:33:51 ID:R5xhxvRR

>>558
条件云々は自分が気に入ればいいだけ。

欠陥住宅かはプロの鑑定可能　欠陥住宅とか住宅鑑定とか幾らでもキーワード打って検索ｼﾙ

560 ：548：2006/07/29(土) 10:40:07 ID:???

>>559

即レスご親切に有難うございました。

墓が前というのは通常はマイナス査定になりますか？
普通嫌がるものですか？
私はこの世で一番恐ろしいものは人間と思っているので
墓は全く恐くないのですが。

561 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 10:58:18 ID:R5xhxvRR

>>560
墓が前というのは通常はマイナス査定になりますか？

終身住む予定では？　なんの査定？　まあ売却時のことと思うけど。
それよりも下水とか大丈夫？　その辺も確認してみ

562 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 11:01:58 ID:R5xhxvRR

>>560
あと地理的条件に固執すると後悔する人がほとんどだよ
私ならその物件を買わないし相談されたら止めとけの一言

563 ：548：2006/07/29(土) 11:06:02 ID:???

>>561
予定は予定なので何かあった場合を心配しています。
下水はわかりません。
今いる家のリフォームをお願いしたところに見てもらう予定ですが
やはり素人ではわかりませんか？

>>562
やはりそうですか・・・。
ずはり
プロの視点から中古を買うとき
見るべきとこはどこになりますか？

564 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 11:17:27 ID:???

>>560
私も墓が前にあっても少しも困らない。
しかし家族の中にそういうことを気にする人間が一人いる。
だから多分、そういう家は選ばないだろうと思う。

そういう意味では、墓のことを気にしない人間はたくさんいても
気にする人間の気持ちを考えて「選ばない」選択をする人の方が
多いんじゃなかろうか？と思うよ。
でも、一生すむつもりならいいんじゃない？

565 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 11:28:23 ID:R5xhxvRR

>>563
建築業者でも構造云々他が曖昧なのいるから信用できる相手か判断だね
構造的・手抜き欠陥住宅を素人が調べるのは無理です　専門家に
ただ売主が嫌がるかもｗｗ
中古に限らず地理的条件・周辺環境・構造・住み易さ・ライフサイクルコスト
中古市場に流れる７割はそういう意味でダメな物件　よーーーくかんがえよーー

566 ：548：2006/07/29(土) 11:36:16 ID:???

>>564
うーんやっぱそうですね

>>565
中古はダメダメなんですか？
その物件は作ってる建設会社か何かが倒産して
それを田舎の金貸し業が借金のカタにとって
賃貸として1年ほど貸していたけど、そこも
何かあって、所有権奪われて、それから競売にかけられた
物件のようでした。
右側は完成してても放置プレイでそこも近日競売にかけられるそうで
左の作りかけはどうかるか未定とのことです。

567 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 11:42:14 ID:R5xhxvRR

>>566
悩んでここで相談してるのは、本人ときめいて状況判断能力アボーン
で、先祖が必死に止めろって引き止めてる　そういう事かなｗ

568 ：548：2006/07/29(土) 11:54:50 ID:???

>>567
悩んでいる点は>>548に書いているマイナス点と
東側が水路の点と両隣にいずれ人が住むときどうなるかの点ですが

値段と外壁が全くない状態なので好みの外壁を作れるとこや
条件はほぼ合うので迷っています。
こんな価格で築年数の新しく南の副都心の駅にチャリでいける
物件は出ないですから・・。

欠陥かどうかが最大の悩みです。
それと一緒に住む母親が難色を示し始め
作りが悪いとかプレハブとか
壁叩いたらカンカンと軽い音がしたとか色々いってて
乗り気ではありません。

そしてここのアドバイスでも
やっぱりやめた方がいという考えになってきました。

569 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 12:45:42 ID:???

>>556
おめでとう。
1さんではないけど、よいお取り引きの手助けになれたのならよかった。

570 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 13:32:58 ID:UKdcJpQP

宜しくお願いします。
今すんでいる借家を持ち主が売ることになり、
古い家ですが、ご近所がよい方たちなので
購入しようとおもっています。
業者を通すと手数料がかかるので個人間取引にして
欲しいといわれました。
ですが、個人間とりひきで発生した手数料は通常
売り主、買主どちらが支払うのでしょうか。
登記の手数料は何十万とかかり、私達を悩ませています。
どうぞ宜しくお願いいたします。

571 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 13:47:08 ID:f6RIP4FA

所有権移転を前提として登記記録の現登記名義人の表示に変更等
があったり、担保権等の権利を抹消するための登記費用は売主負担。
売買にかかる所有権移転登記費用は買主負担。

572 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 13:49:42 ID:lK2xmOjO

中古ビル五階建て一階駐車場20台、二階から五階半分テナント四つ、あとワンルーム四つで8000万、築H1の物件なのですが、よかったらアドバイスおねがいします。

573 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 13:52:51 ID:UKdcJpQP

>>571

ご教授ありがとうございました。
またどうぞよろしくお願いいたします。

574 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 14:27:59 ID:???

>>571が一般的だからそのように契約をするのがよろしいが､契約自由の原則があるから､
特に決まりはない。

何も決めていない場合､登記費用は折半が法の基本。

575 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 18:56:39 ID:???

通りがかりの仲介屋です

>>548氏の検討している物件は一般的には敬遠される物件であると言えるでしょう
しかし不動産を購入する目的は千差万別です
もし>>548氏が当該物件に居住することについて特に問題を感じないのであれば
環境については他の人の意見はさして参考にしない方がよろしいかと

しかし僕が一番気になる部分は建物についてです
両サイドがそのような状態から察するに当該物件も真っ当に完成した建物かどうかも
危ぶまれます
時間があるときにでも市役所の建築指導課を訪ねてみて当該物件の完了検査が
下りているかをまず確認してみましょう
その足で下水道課に行き下水の関係を調査すれば良いかと思います

ちなみに中古物件を購入する時は瑕疵担保責任を追及するのは「現在の売主」に
対してであって建築した業者が倒産していようがどうだろうがあまり関係ありません

最後に一言
僕だったらそのような物件を買うことはないでしょう

576 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 21:50:21 ID:???

先日、地銀のローン相談に顔をだしました。
嫁がその地銀のローン審査会社に最近まで勤めてたから薦められたのですが
そこで、聞いたのが驚愕の言葉でした。本当に買い付け証明出してますか？と聞かれたのです。
デベからは事前審査は通ったといわれたのですが、どうも怪しいので。
いろいろ話を聞いていたのですが金利はこれから下がると断言されたり、そのプランに関しては契約後
説明するつもりでしたとか、なんか信用できないので、先週本契約前に白紙撤回してきました。

事前審査を通してないで契約結ぶって事もあるんですか？
デベ側のメリットも解らないんですけども。

577 ：536：2006/07/29(土) 22:20:07 ID:???

>>536です。

先日の相談ではお世話になりました。
本日改めて下見打ち合わせに行ってきました。　管理規約や修繕費積立額等こちらの希望する書類は
ほぼ一式揃っており安心して説明を受ける事ができました。

交渉ＭＡＸだろうと思う売出価格からの１０％引きで申込書にサイン。
ここまで交渉してくれば上出来だと思ってます。
営業も今月のノルマを達成していないらしく、ここは何とか決めたいと言ってましたので…

後は明日の報告待ち。　決まりましたらまた報告させて頂きます。

578 ：名無し不動さん：2006/07/29(土) 23:16:04 ID:v9t+eR5t

築５年弱の一戸建てに住んでいます
ローン残高は２５００万ほど

突然ある設計事務所が都市計画？（マンション計画）を持ってきてウチが工事の邪魔になるから移転してほしいと申し出られ、移転補償はしますとのこと
（最後には近隣を埋め立ててマンション付きの公園にするらしいです）

しかしご近所の方たちは築も古いし、立地もよくなく（車が入れない）
土地の査定がかなり低くて、移転に際してかなり自腹を切る決断をされています

ウチが一番新築なので最後に交渉に来たらしいです
まだ本格的な交渉はこれからなのですが
口頭で「もっと立地がよいところに同程度の家を建てて差し上げます」
と言うんですが
やはりウチにも土地代の差額の費用を出せと言われたらと困っています

どういった風に交渉をすすめたら良いでしょうか？
また弁護士などに相談してみるべきでしょうか？

579 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 02:09:38 ID:Qrj/XDEJ

>>574
常識的に考えても、慣習から見ても所有権移転登記などの金を売主が払うなんてことはまずないが。
登録免許税はその買主の代わりに司法書士が代わりに収めるものだから。売主からしてみればなんでこっちが払うんだというもの。

580 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 02:18:39 ID:???

>>578
意味がわからんな。
出て行く理由がない人間に立ち退きを迫るのに、
なんで自腹切らなきゃならんのだ？
近所で結託して居座ればいいじゃん。
最後には、黙ってても金が降ってくるよ。

581 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 02:31:13 ID:Qrj/XDEJ

>>580
そうね。換地でもない限り強制されることはないだろうし。
新築の値段の１．５倍くらい吹っかけてもいいし、出て行きませんけどといっても大丈夫だな。
同程度の家が欠陥住宅だったらどうすんだ？

582 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 07:20:24 ID:???

都市計画ってあるから、市街地開発事業じゃあるまいか。

583 ：１：2006/07/30(日) 09:45:15 ID:x5YzafiH

>>556
おめでとうございます。良い契約ができてよかったですね。

584 ：１：2006/07/30(日) 09:49:56 ID:x5YzafiH

>>572
テナントは、事務所ですかね？現在、すべて埋まっているのでしょうか？
ワンルーム混在でも、事務所ビルは収益を確保するのに大変ですよ。
よほど立地が良いか、相場より安ければ別ですけどね。

585 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 09:50:02 ID:???

官がやるのか民がやるのか分からないから何とも言えませんな

とりあえず向こうから具体的な条件（保証の金額、時期、負担等）が出るまで待つのが吉でしょう
それが出たうえで粘ればもう少し好条件が提示されるよ

586 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 09:54:43 ID:???

>>572
既にいくつか収益物件を所有している方ですか？
もしそうでなければそのような混在型の物件は管理が大変なのでオススメはしません

意見は分かれると思いますが同じ予算で土地を買いコインパにした方がいいかも

587 ：１：2006/07/30(日) 10:02:10 ID:x5YzafiH

>>576
デベに出した事前審査が、その地銀だったということでしょうか？
事前審査を通してないで契約結ぶ事は、契約までに時間が無く、ヒヤリングで概ね
大丈夫だろうと判断した場合などは、強行的にすることはたまにあります。
だけど、事前審査の書類を書いてもらってるのに、銀行に出してない意味がわからないですね。

588 ：１：2006/07/30(日) 10:05:27 ID:x5YzafiH

>>577
賃貸屋さん、ひとまず、おめでとうございます。
うまく進むと良いですね。報告お待ちしてます。

589 ：１：2006/07/30(日) 10:10:58 ID:x5YzafiH

>>578
当分、放っとけばいいと思います。何もあなたが慌てる必要は全く無いと思いますよ。
大船に乗った気持ちでいて下さい。笑

590 ：５５５：2006/07/30(日) 11:28:57 ID:w1b/1P5K

>>555です　アドバイス御願します。

591 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 11:57:00 ID:???

1さんへ
返答ありがとうございます。576です
デベに依頼した地銀です。相談所でそのデベから事前審査が通ったと聞いたので
と話をしていたところでそういう話になりました。
手付金を自己宛て小切手にしたいといったら、信用が無いからダメだといわれたり
ローン計画も電卓だけだったりと、今思えば不親切だったので、断ってよかったと思ってます。

592 ：548：2006/07/30(日) 12:02:31 ID:???

>>575

大変参考になりました。
ご親切なアドバイスありがとうございました。
明日早速聴きに行ってきます。

現売主ですが、田舎の金貸し業を営んでいるということで
見に行った時点では、詳しく教えてもらえませんでした。

593 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 12:54:07 ID:???

>>591
自己宛小切手についてですがいわゆる銀行振り出しの｢預手｣ですよね
それに対して信用が無いという理由で断ったのならば少し硬すぎな営業であると言えます
銀行が信用出来ないという事ですからね
しかし理由は様々ですが小切手での支払を嫌がる売主は少なくありません
一概にそれだけで不親切という事にはならないと思います

しかし全体的な内容から察するにあまりキッチリ仕事をする担当ではなさそうなので
断ったのは良い判断だったかと思います

偉そうですいません

594 ：１：2006/07/30(日) 13:08:08 ID:x5YzafiH

>>555
見落としてました、すいません。
おっしゃるとおり、破産の手続き自体は、普通は１ヶ月では無理だと思いますし、
ファイナンス系とは、大手でしょうか？
話を聞く限りは、ちょっと時間的な余裕が無いし、破産すればスムーズに売却できる
というような雰囲気でも無さそうですけどね・・・。

595 ：１：2006/07/30(日) 13:10:01 ID:x5YzafiH

>>591
あなたの言うとおり、訳のわからない業者で無理して買う必要は
ありません。笑
いい物件が見つかるといいですね。

596 ：５５５：2006/07/30(日) 14:28:41 ID:kWmrOHJd

１さんへ
アドバイスありがとうございます。
ファイナンス系は大手です。
やはりその不動産屋さんを信じないほうがいいですね。
１０万を返してくれるか心配です。

597 ：578：2006/07/30(日) 14:32:55 ID:5Kn0cfKt

みなさん、アドバイスありがとうございます
交渉で揉めたらまた相談にきますm(__)m

598 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 14:33:08 ID:???

>>1さんではありませんが…

契約時の手付金でもなければ返さないといけないお金です

どうしても返してくれなかったら県庁にチクリましょう
そうすればイチコロです

599 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 14:57:32 ID:NgyKdEky

>>590
１０万って手付金かな。手付金が１０万って糞みたいに安いね。大体契約する日に手付金を
払うと無用なトラブルが防げるんだけど、その業者の方針なんでしょうがないか。
契約の日まで仮差押されているのが分らない業者というのもインチキくさい。個人的にそんな業者には不動産売買は任せたくないな。
　よく状況がわからないけど、債務者に自己破産なんてされたら２番抵当の会社は元も公もなくなると思うけど。任売とかにはならないもんかな。
不動産業者だけに頼らず、直接銀行に聞きにいくとかしてもいいと思うけど。

600 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 15:01:59 ID:???

>>599は業界の方ですか
ずいぶん適当な事を…

601 ：555：2006/07/30(日) 17:22:26 ID:p+6tV9do

皆さん有難うございます。
１０万は申込金です、住宅購入申込書というのを書かされ支払いました。
契約の日に手付金１００万払う予定でした。
しかし、契約の日に仮差押云々でもこちらで解決します引渡し日が２週間位遅れますといいながら１ヶ月もして自己破産。
これで信用するのはお馬鹿サンですよね。

602 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 17:56:24 ID:???

>>555
3月に仮差押が入ってる物件が市場に出回ってることがとても異常
ただ、業者にはそれほど悪意があるとは思わない
契約前に重要事項説明作ろうとして謄本取ったら、仮差押入っていてビックらこいたってあたりじゃないかな

でも売主は当然自分の状況を知ってるわけで、しかも業者にはそれを伝えていなかったわけで
こいつが相当に曲者です、こいつから物件を売らせるのは、相当な慎重さと技術が必要ですが、不可能ではないです。

恐らく長期に渡って売りに出ていた物件だと思われるので、売主の債権者全員が、
この売買が市場として妥当だということで同意すればいいだけなので、
当初、業者はその方向でまとめようとしたんだと思う。

でも破産だすってことは、売主が債権同意をまとめられなかったということなんで
これが売主のブラフにせよ、時間はかかるし、何ヶ月でまとまるという目処も無い状態ですね

え～、結論からいけば、とっとと申込金返還受けて、次の物件探しましょう
今の業者には、慇懃に、但し、意志を明確にし、期限を切って対応してください。
別の物件探せ、くらいのことはいってからキャンセル。

っていうか、わかってて尚、そゆ物件を一般消費者に売ろうとするその業者も、やっぱり相当ＤＱＮかｗ

603 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 18:15:50 ID:zaOsEGZg

>>601
物件もそうですが、業者も胡散臭さ満点なので辞めたほうが吉ですね。
まず購入申し込みの日に金を払わせるという時点でどうかなと思う。
契約をやめさせないようにしたんだと思うけど、結局何のお金か不明ですね。
報酬の一部？売買代金の一部？普通は契約の日か決済の日に払うものだと思いますが。
申込金なんてそんな慣習あるものなのかな。県によって違う？
一つ聞きたいのは、購入の申し込みをして売主からの承諾はもらったんですか？

604 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 19:26:57 ID:???

9月引渡し予定の新築マンションの売買契約を3月に締結しました。
先月気が変わってキャンセルの意向を伝えたのですが
慰留されていてなかなか応じてくれません。

通常であれば手付解除を前提に内容証明で解約通知を出せば良いのでしょうが
設計変更の依頼をした関係上、原状復帰費用の請求をされる可能性があります。
請求額を減らしたいためにあまりデベを刺激するようなことはしたくありません。

設計変更の内容は2つあります。
1) エアコンが設置できない設計だった部屋にエアコン配管を通す穴を躯体に空ける
2) コンセントの増設
エアコン穴の工事費はデベ持ち、コンセント増設は1万円の契約ですが
設計変更の契約書は押印返送しておらず、工事費用も支払っていません。
エアコン設置が原契約の条件だったため工事費はデベ持ちとなっておりますが
口約束だったため原契約の契約書にもエアコン設置のことは記載されていません。
どのように交渉を進めるのが良いかご教授お願いします。

605 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 19:45:46 ID:???

>>604
現状復帰費用の請求というよりも工事が進行している場合
履行に着手している状態ですので違約金の請求を受ける可能性があります

売契を良く確認してください
おそらく違約金は売買代金の10％～20％に設定されているはずです

手付金をいくら支払ったか分かりませんが
手付放棄くらいですめば御の字ではないでしょうか

とにかく契約書の条文がすべてですので
契約解除に係わる部分をよ～く確認してみてください

606 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 20:17:23 ID:GN3Vad8V

584さん 586さんありがとうございますぅ。始めての物件です、テナントは商売物件です。

607 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 20:37:17 ID:???

>>605
＞売契を良く確認してください
レスありがとう御座います。
ご指摘の通り、債務不履行による違約金は売買代金の20%相当額とするとなっています。
その前提条件は「買主の違反により本契約が解除された場合」となっています。
設計変更の契約書を取り交わす前にキャンセルの意向を伝えてあるのですが
その後に工事が進行していたとしても「違反」とみなされるのでしょうか？

変更内容が気に入らなくて返事を渋ってはいたのですが
工期の関係上もうこれでいくしかないとデベに言われて
口頭では一旦GOを出してはいますのであまり大きなことは言えませんが・・・。
ただ、工事が進行しないように設計変更の契約書が送られてきた1週間後には
解約の意向を伝えたのですが慰留されるばかりで清算費用の話がなく困っています。

一方で設計変更については「変更工事請負契約締結後、買主の都合で解約する場合は、
買主の責任と費用負担において速やかに原型に戻さなければならない」とあります。

今回の場合はどちらの条項が適用されることになるのでしょうか？

608 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 20:51:31 ID:???

>>607
やや厳しい状態のように見受けられます

業者の言い分としたら「正式に解約の申し出を受けていない」という事になるでしょうね
内容証明がベストでしたがせめて何らかの文書を以て通知するべきだったと思います

>>607氏の話を伺った限りでは残念ですが買主の違約という可能性が高いかもしれません
私であれば「原型に戻すし手付もいらないので解約してくれ」という方向でもっていきます

違約金に比ぶれば手付流し＆原型回復の方が安く済むのではないでしょうか

>>1氏はどう見ますかね

609 ：名無し不動さん：2006/07/30(日) 23:26:00 ID:uRpq+n8n

固定資産税って買った値段から計算されるのですか？

610 ：名無し不動さん：2006/07/31(月) 00:45:25 ID:???

固定資産税の計算はまず役所が各不動産に対して価格を評価します
いわゆる固定資産評価額と言われるものです
その価格に対して税率をかけあわせたものが固定資産税です
ちなみに評価額は不動産の地形や接道状況などにより
各々個別評価にになりますので注意が必要です

市街化区域であれば都市計画税も課税されますのでお忘れなく

固定資産税の評価額は基本的に第三者が閲覧することは出来ません
もし検討している不動産の固定資産税が気になるようであれば
素直に不動産屋か売主に聞いてみてください

611 ：1：2006/07/31(月) 01:42:16 ID:Qtxb8dCL

>>607

>>608さん、ご指名ありがとうございます。笑
ちなみに、手付け解除の期限は、履行に着手するまでの間とでも書いてあるんでしょうかね。
変更工事に関しては、書面の取り交わしをしてないなら、それらの費用請求は逃れれるような気がしますが、
最低でも手付流しの状況だと思います。ここは、>>608さんの言うとおり、契約解除に要する費用の交渉を
どううまく持ち掛けるかでしょうね。
特に大手デベだったら揉め事は嫌いますので、あなたが多少ゴネれば、本来、違約条項が適用されても違約金全額
を徹底徴収してくるとは思いません。３月契約でしたら、たぶん契約時は未完成物件ですよね。
でしたら、手付金は売価の5％以内では？工事分も徴収されたとしても、
手付金＋工事費で済むんだったら、確かに御の字だと思います。
まずは解約通知を送付しておいた方がいいですよ。

612 ：名無し不動さん：2006/07/31(月) 12:11:07 ID:???

つうか解約に関する支出と購入経費を検討して、売れるなら､解約しないで売ったら
どうだろう。

仮に、5000万円の物件で､購入に200万円の経費がかかり、解約には1000万円がかかるとする。

4200万円以上で売れるなら、解約しないほうがお得ですよね。
解約の申し出る前に一応検討しておいたほうが良いかも。

613 ：名無し不動さん：2006/07/31(月) 14:01:39 ID:???

>>607
え～、通りすがりの販売業者ですが…
横レス且つ推測且ついらん心配かもしれませんが……

新築マンションであれば日程的に見て設計変更契約の書面上の成立を待たずに、
既に設計変更ないし工事に着手している可能性があります、っていうか良くやっちゃいますｗ
特にデベ負担工事のほうは、もう終わってるんじゃないすか。
それが、なかなか解約に応じなかった理由である（可能性があります）。

躯体をいじってるので、これを現況に戻すのは事実上、不可能なんですよ。
建築工事費全体のなかでは、大した費用ではないですが、あなたがキャンセルした後
エアコン穴をあることにして、再販するのか、無いことにして再販するのか？
この物件を再販するのは、書類上結構、面倒だということは、想像が付きますよね。

ってなことで、一旦、口頭でＧＯサインを出したことを売主側はネチネチとついてくるであろうことが予想されます。
原則的な交渉は>>608または>>611さん達の言う通りなので、がんがって下さい。

614 ：604：2006/07/31(月) 20:55:23 ID:???

皆さん、アドバイスありがとうございます。
今2回目のキャンセル申し入れの電話の返事待です。
担当者は上司（契約時の宅建主任者）に相談して
連絡しますと言って一週間が経過しました。
前回もこんな感じでさらに一週間後のアポで
三人であって話をしましたが慰留の話だけでした。

今日から出張で契約書の細かいところは分かりませんが
基本的には一般的売買契約書と同じだと思います。

相手は一部上場のデベですが普通の人は知らないような会社です。
手付金は20万円なので流しても痛くはない金額ですが
解約費用がかなり高額だったら購入するしかないかとも考えます。
判断ができるだけ早くできるよう清算代金の見積もりが欲しいのですが
前述の通り慰留状態が長期化しています。

いざとなったら都庁に駆け込むか内容証明を送るかしようとは思いますが
費用交渉を穏便に済ませるためにもあまり刺激したくないのです。
原状回復しようがないのならどういう費用を幾ら位請求されるでしょうか？
PDAからの書き込みのため粗いレスになってしまいすみません。

615 ：名無し不動さん：2006/08/01(火) 00:50:22 ID:???

デベ側の対応を待っているようだと完成するまで具体策は出てこないような気がします
勿論感情的な対立を防ぐことも大事ですがここはこちらの意思をはっきりさせるうえでも
内容証明を送ってみてはいかがでしょうか

原型回復の費用はハッキリ言ってデベの言い値です
思ったより高額だったとしても理由はいくらでもつけられるはずです

最悪のケースは違約金プラス高額な原型回復の費用が請求されることですから
こじれる前に早く解決の糸口を見つけましょうね

デベ側の目論見はおそらくなしくずしで買わせてしまおうという方向だと思われます

616 ：548：2006/08/02(水) 17:43:31 ID:???

ですが、前回はご助言ありがとうございました。

あれから色々調べまして、登記簿のコピーを取ってきたりして
建てた建設会社と最初に建てた人の名前もわかりましたが、

建築完了届けと
検査済み証明証明書が提出されていませんでした。

数日後に再度見に行く予定なんですが

建物はちゃんと建っているのにこれはなぜ届けが出されていないのでしょうか。
建設会社はサイトがありましたが、注文住宅を建てたり、
地震対策の家を建てたり大きなマンションを建設したりと
結構しっかりした会社のようでした。

617 ：548：2006/08/02(水) 17:54:07 ID:???

それで中古売買の状態で、完了検査をお願いすることは
可能なのでしょうか？

618 ：548：2006/08/02(水) 18:03:26 ID:???

連投で補足すみません。>>548二記載した物件についてですが

全国でも大手の不動産業者が1年前にその物件を
売ろうとしたそうなんですが、途中で売り止めになったということを
他の不動産屋さんからお聞きしました。
こういうケースは何が原因か一概にはいえないのでしょうか。

619 ：名無し不動さん：2006/08/02(水) 22:53:59 ID:???

575です
>>548氏
居住用の木造2階建て住宅であれば完了検査を受けなくても建物は使用できるのです
これは法律の抜け穴とも言える事ですが完了検査を受けていないからと言っても
直ちに違法建築とは言えません
しかし何らかの理由によって「完了検査を受けたくない理由があった」と考えられますので
グレーゾーンの物件だと考えてよろしいかと思います
ちなみに真面目に建築をしている会社はすべからく完了検査は受けているはずです

完了検査は建物完成時に建築確認申請の通りに建物を建てたかを役所がチェックする制度なので
現在の状態で完了検査を受けることは出来ないと思われます
もし建物に対してチェックをするのであれば民間の建築士に検査を依頼するしかないでしょう

参考までに↓
ttp://www.google.co.jp/search?sourceid=navclient&hl=ja&ie=UTF-8&rls=GGLD,GGLD:2005-07,GGLD:ja&q=%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%80%80%E6%A4%9C%E6%9F%BB

売り止めた原因については無数に考えられますが僕なりに想像出来る事は
①ただ単に買い手がつかなかった（需要と価格の不一致）
②大手不動産会社が物件のヤバさに気づきトラブルを避けるため手を引いた
③売買と賃貸の両方で募集していたが借り手がついたので売買は一時中止
④売主の都合で理由も無く売り止めた
このくらいでしょうか

620 ：536：2006/08/03(木) 03:40:06 ID:???

>>1様

>>536の賃貸屋です。
長文になりますがその後の経過報告と相談（質問）を聞いて下さい。

下見も終わり購入申込書も書いてﾈｺﾞは希望の額で通りました。
借審査も希望の価格で通りました。
次は手付契約になるとは思うのですが、物件を見てこれだけをたった３日で進めてしまった事であまりの早さに
少々戸惑っている部分があります。

というのもこちらはまだ資金計画の面や、購入に当たる物件購入に対する質問確認相談等も行ないたいと思っているのです。
中古物件の為リフォームもかける必要もあり、業者を入れて積算し、ある程度の金額を掴めなければ資金計画も立ちませんし
共有部分の管理体制（玄関前通路に自転車が放置されていた件等…）もまだまだ確認したい事があります。

私的には購入申込書＝意思表示だと思っていますので、交渉ができたのならそこからリフォーム等の積算が始まり資金繰りを
検討し、質問確認を全てクリアさせて始めて手付契約に進むと考えます。
（続く）

621 ：536：2006/08/03(木) 03:41:11 ID:???

（続き）
しかし相手の担当営業は…
『交渉はできた！さぁ契約だ！急ぎましょう！リフォーム？それは契約してからでないとできないですよ！後にしましょう！』
と全く取り合ってくれません。　申込書を書いた時の説明も私に言わせれば全く少なく
書類一式のコピーを渡されて終わってしまったような状態です。　書類にもまだまだ私に言わせれば不備があります。
こちらとしては物件に対し希望通りのリフォームをかけれない（予算的にも規約的にも…）
また管理組合運営が杜撰なようであれば購入する意思は全くないのですが、営業が売主とアポを取りわざわざ契約できるセッティングを
作ってくれたところで『いまさら何それ？ふざけてるの？』とも取れるような話するのも少々気がひけます…

いざとなれば逆切れしてバックれるくらいの肝は持ち合わせていますが、このような流れが業界では普通なのでしょうか？
ちなみに相手は大手仲介屋です。
中古物件となればリフォームは普通に必須でしょうし、契約前にリフォーム等必要経費の見積を進め
資金計画を段取りしてからでないと、後の資金切れが心配でとても契約を結ぶ気になれません。
この辺りは妥協はしたくないと考えているのですが、リフォームは契約後でないと積算さえもできないのでしょうか？
売主様に頭下げて立ち会ってもらえばできそうかとも思うのですがいかがでしょうか？
また中古物件を買う方は皆リフォームの話は後に回してるのでしょうか？

是非回答をお願いいたします。

622 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 08:38:43 ID:???

あんたは分譲マンションには住まない方がいいと思う。
総会とかが長引くから

623 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 08:42:47 ID:???

よみなされ
http://www.goodreform.jp/house/gr/edit/special/used02/column01.html

624 ：536：2006/08/03(木) 13:04:13 ID:???

>>622
釣りにﾏｼﾞﾚｽ。

それは答えになってないと考えますが…
協議は纏まらなければ長引くのは当然。
それを面倒を思う住人が多いマンションなど購入するつもりもない。
管理会社やデべのやりたい放題で月額の管理費払っていくほど余裕もないです。

…といいたいとこだけど参考にはなりました。
やはり契約前に疑問点は解決してから契約に移る事にします。

>>623
参考にします。ありがとうございます。

625 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 13:08:00 ID:???

>>1氏ではありませんが
中古物件を購入する際にはリフォームを前提として購入する方がたくさんいます
それをさせないというのはいくつかの理由が考えられますが今回は省きます

窓口にしている営業マンの対応が信頼できないのであれば担当を代えてもらいたい
旨を本人以外の方に伝えましょう
店長がベストですね

当該物件を他社に持ち込んで（窓口の会社を変えて）買う事はできない事もありませんが
業界内の人間がそれをやるとおそらく一生干されます
それに加えてトラブルの元になりやすいのでここは担当替えがベターなチョイスでしょう

しかし購入申込書の価格交渉が通ってしまったという事を考えると>>536氏の立場も微妙です
もちろん購入申込書はおっしゃるとおり購入の意思表示の為の書類である以上
法的な拘束力は一切ありません
ですが「この条件になったら買いますよ」という意思表示を売主に提示したわけですから
価格が希望通りになったのであればその他の理由で契約を先延ばしするのは多少すじが違うと思いませんか
購入申込書に「リフォームの見積り後に契約」とでも書いてあれば別ですがね

管理組合の話にしてもそうですが購入に際してすべての条件を伝えていなかった所に
>>536氏のミスがあります

結論からすると担当を替えても希望通りにならなければその物件とは縁が無かったということです

626 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 13:49:45 ID:???

近年、収入低下が続き10年前に購入したマンションのローンが厳しくなってきて
きており、売却したいと考えています。残り2800万ほどローンが残っている
のですが、売却しても多分、1000万ぐらい損する形になるのではないかと
思っています。そこで、ご存じの方がいましたら教えていただきたいのですが・・

1.売却損に関する分は、別に借りる為の制度又は銀行などのローンてある
　のでしょうか。
2.売却損分を用意できなければ、売ることもできないのでしょうか。
3.実際の査定をしていただくのは、センチュリー21みたいなところに
　頼むと思うのですが、どの程度費用はかかるものなのでしょうか。
4.ある程度、相場など調べるのは可能でしょうか。（一度、デベロッパー
　のホームページで質問形式の相場診断したところ、3000万とでたの
　で、まぁ、-1000万程度で見積もっているのですが、もっと良いところがあれば）
5.マンション売却の手順や知識を得るのにいいサイトがありましたら教えていただ
　けませんでしょうか。

よろしくお願いします。

627 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 13:59:33 ID:S8fiIA62

>>622は>>536が総会を長引かせると言いたいのだと思う。

628 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 14:03:30 ID:???

>>626氏
①売却損を補填できるローンは各種金融機関に「買い替えローン」などの名前であります
　しかしこの商品は年収にかなりの余裕がないと厳しいですよ（審査が通りにくい）
②どのような形であれ「当該物件の抵当権をすべて抹消」出来なければ売却は不可能です
　売却損分は現金で用意してもローンで借りても問題ありません
③売却査定だけで料金を請求するような会社はｶﾅｰﾘヤバいです
　ほとんどの会社が無料で査定してくれます
④偉そうな物言いになってしまいますが素人の方は下手に調べない方が良いと思います
　今まで私のお客様は相場にしろローン計算にしろ自分で調べてきて正しかったお客様は
　ほとんどいません
　それよりは先入観を持たずに数社に価格査定を依頼した方がよろしいかと
　ちなみに 1.全国的大手 2.地域有力中規模 3.地元密着の古くからある不動産屋の3種類に
　査定を依頼するといいですよ
⑤上記の理由からご自身であまり調べすぎない方が良いと思います
　一番重要なことは信頼できる不動産屋（営業マン）を見つける事です
　その担当に>>626氏の疑問や不安をぶつけてみましょう
　きっと親切に教えてくれる事でしょう

629 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 14:04:28 ID:???

>>626
・安い中古マンションを買って住み替えローン（物件＋売却損）を組む
・無担保ローンはせいぜい300万くらいなので無理かな

630 ：536：2006/08/03(木) 15:55:50 ID:???

>>536です。

>中古物件を購入する際にはリフォームを前提として購入する方がたくさんいます
>それをさせないというのはいくつかの理由が考えられますが今回は省きます

この辺りkwsk聞きたいです…

>ですが「この条件になったら買いますよ」という意思表示を売主に提示したわけですから
>価格が希望通りになったのであればその他の理由で契約を先延ばしするのは多少すじが違うと思いませんか
>購入申込書に「リフォームの見積り後に契約」とでも書いてあれば別ですがね

これに関しては仰るとおりと思います。
こちらがもう少し打ち合わせをしっかりとし条件を提示するべきでした。
　
>管理組合の話にしてもそうですが購入に際してすべての条件を伝えていなかった所に
>>>536氏のミスがあります

口頭では話をしているのですが『言った言わない』になったらお終いですね。

担当は一生懸命なので変えるとかは考えてませんが、やはりこちらの意思をしっかり把握し
相手との交渉そして段取りを進めて頂きたいとは正直思います。

先程手付契約の現金と書類は用意しました。
今日夜契約に行く予定ですがやはり印鑑押す前にこちらの意思は通したいと思っています。
申込書に法的な拘束力はないと聞いて安心しました。

また報告します。　ﾁﾗ裏ばっかで申し訳ありませんでした。

631 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 16:46:47 ID:???

>>630
え、今夜契約なん？
申込書に法的拘束力がなくても契約書にはあるよ・・・ってもちろん
わかってると思うけど。

せめて契約の日程を決める前にリフォームの見積もりしたい、しないと
契約日設定できないって言うべきだった。

契約の場には売り主さんも来るんだから、「リフォームのお金がどれ
ぐらいかかるかわからないから今日は判押しません」って拒否するの
はかなり根性いると思う。

普通は購入申し込みの前にリフォーム屋と一緒に内見して簡単な
見積もりもらうもんだけどねえ。

632 ：536：2006/08/03(木) 17:00:22 ID:???

>>631

今晩契約です。
故にあまり時間的にも打ち合わせ時間が少なく不安になっているのです。
業者が勝手に契約を進めてしまった…と言えば言い訳になるのですが、こちらとしては
>>631さんが仰る通り、これからリフォームの話を進め資金繰りを計算して契約へ運びたいと
考えておりました。
なんか売主さんも業者さんも急いでいるのか煽っているのか分かりませんが契約を急ごうと
しているのが気になるところなのです。

>>契約の場には売り主さんも来るんだから、「リフォームのお金がどれ
>>ぐらいかかるかわからないから今日は判押しません」って拒否するの
>>はかなり根性いると思う。

肝は据っていますのでご心配なく。笑
その気になれば商談ぶち壊してくるくらいのつもりです。笑笑

633 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 17:24:45 ID:???

つうか、売主に迷惑だから、リフォームの見積もりを取ってから購入の申し込みや
値段交渉をしろよ。

契約だといって出向いた売主がそんな話を聞かされたんじゃ、迷惑至極だよな。
無論業者の責任は大きいが、流された買主に、何の後ろめたさもないというのは、
どうも理解し難い。

634 ：536：2006/08/03(木) 17:35:17 ID:???

>>633

>>つうか、売主に迷惑だから、リフォームの見積もりを取ってから購入の申し込みや
値段交渉をしろよ。
>>契約だといって出向いた売主がそんな話を聞かされたんじゃ、迷惑至極だよな。

全く仰る通りです。
こちらが購入にあたり物件にリフォームをかけたい、そして確認事項はまだある事が担当は分かっているはずなのですから
申込書をこちらに書かせ売方と交渉する前に担当はこちらと段取りをするべき事柄なのだと私は思うのですがね。

物件は大変気に入っているんですけどねぇ…悩むとこです。

635 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 17:36:23 ID:???

>>536
契約の場ですったもんだがあるよりは事前に担当営業に全てを伝えておいた方がいいですよ

通常契約日時が設定されたら売主は何の問題も無いものだと思って来店します
なのでその場で何かあると「もういいや。他の人探して」という事になる可能性が高いです

それよりは事前に「協議事項があるのでそれが解決したら契約させて頂きたい」と下手に出れば
売主の心証もいいし協力してくれる可能性もあります

出たとこ勝負は契約事においては有利とはいえませんよ

636 ：名無し不動さん：2006/08/03(木) 17:48:38 ID:???

たかだか1000万程度の中古マンションなんだからエイヤ！で買えばいいじゃん

637 ：536：2006/08/03(木) 18:01:44 ID:???

>>636
エイヤ！　って言いたいとこですけどねぇ…貧乏人なんですよ。笑

たった今>>635氏の仰せの通り担当に連絡してみました。
結論としては『先にリフォームの見積できるように対応します。』との回答を貰えましたので
今晩の契約は流れると思います。
ただあと数時間ですしやはりこちらとしても条件通ればいい物件なので出向いて
売主さんと話だけはしてくるつもりです。　こちらの誠意は見て欲しいので。笑
後だしジャンケンのようになった事に対してはこちらから素直にお詫びするつもりです。

考えて見れば売方も買手以上に気苦労があるのかもしれませんね。
今回の件で勉強になりました。笑　

638 ：１：2006/08/03(木) 18:34:06 ID:jgIz4MfG

>>536
いつの間にかすごいレス増えてましたね。汗
確かに、仲介業者に対する不満はあっても、売主には関係ないことですので、
今日の契約延期に関しては、会った時に率直にお詫びしてやって下さいね。
健闘を祈ります。

639 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 00:10:58 ID:???

まあ，急がせる仲介業者は気をつけた方が良いね。

640 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 10:06:43 ID:???

急がせなかったら、他の申込者が出て、俺の客は大変がっかりした。

急がなくても良いが、急がない場合に、他の人にとられるリスクがありますよ…と説明すると
急がせる悪い業者だなどと取られる余地がある。つまり信頼関係の問題だ。

全般に急がせるのは、余り好ましくないといえるが、個々のお客様と物件の関係に
適用できるとは限らない。

641 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 12:27:15 ID:???

中古物件の問い合わせをして意味がわからない対応をされたのですが

今週火曜日にネットで見つけた物件に電話で問い合わせしました
1度目は留守電になってて、メッセージ残さず切り
同じ物件を出している他の会社に電話したら、その物件は決まったといわれました。
切った後、即最初電話した所から掛かってきたので、
「留守だったので、もう1つ掲載されていたところに問い合わせましたが
もう決まったんですね」と話ましたら
まだ決まってないといわれ、何でも
「気に入った人がいて申し込んだが、ローンがおりなかったので
白紙に戻ったのでまだ募集している。
もう1つの所には決まったと言い、白紙になったとは説明していない
売主には、全面的に自分が任されているので、自分のところが本元
そして、もう1つ募集していた会社には、絶対にまだ募集していると
いわないでくれ」
といわれました。
そしてその日に自分で物件を見に行くといい、見に行こうとしたのですが
場所がわからず、その不動産屋に電話したら、もう遅い(19時)から後日どうですか。
とのことでしたので、仮にいったとしても、内覧できないなと思い
そのまま帰りました。
そして今日問い合わせしたんですが

続き

642 ：641：2006/08/04(金) 12:32:37 ID:???

午前11時頃に電話して、その物件を見たいんですがと最初に言いましたら
不動産屋が「今日は忙しい、二時間後位ならいい」みたいなこといわれたので
私は「14時から用事があるので」といいましたら次は一時間後位なら大丈夫との答えでした。
ですので、自宅まで迎えに来て欲しいと言ったんですが
その途端、突然「その物件は申し込みが昨日来て、ほぼ決まりそう」といきなり
いわれてしまいました。
最初に話していた時点では全くいわなかったのに
迎えに来て欲しいといった途端、そんなこというのがおかしい気がするのですが
どうものらりくらりとかわされているような気がしてなりません。
不動産屋から見て、虫の好かない客だったということなんでしょうか。

ちなみに、数える程しか物件見てないので、物件荒氏ではないと思います。

643 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 13:01:50 ID:???

>>641氏
よくある話です
手口フローチャートは以下の通りです

①売り物件を専任で委任を受ける
↓
②レインズ（不動産業者のみが閲覧できる物件情報データベース）への登録は義務なので渋々登録する
↓
③レインズを閲覧した他社から物件をあっせんしたい旨の連絡が入る
↓
④｢商談中です」や「契約予定です」、「売り止めです」などとウソの理由をつけて他社にあっせんをさせない

こんな感じですかね
業者の狙いは売主、買主の両方から手数料をもらうため（両手もしくはダブルといいます）なので
他社にあっせんされると買主から手数料がもらえないので半額になってしまうのです

おそらく>>641氏の場合は他社には「売り止め」ということにしていたのでしょうね
それで自社へ問い合わせが来たのでまだ募集中だと>>641氏へ伝えたまではいいが
>>641氏が他社へその事をバラすとあまりよろしくない事になるので口止めをしたっていう感じだと思われます

もうひとつのパターンはとにかく>>641氏を来社させて（問い合わせ物件はとっくに無くなっているのに）
他の物件へ振り替えようと目論んだのだが問い合わせ物件のみの案内で話が進んでしまいそうだったから
めんどくさくなり追客を止めたってとこですな

644 ：641：2006/08/04(金) 13:28:10 ID:???

丁寧なご回答どうもありかがとうございます。
そんな裏事情があったのですか！
わかりやすくお教え頂き感謝です。

いずれにせよ、あまりイクナイ会社という判断で宜しいでしょうか？

645 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 13:47:25 ID:???

>>644　普通

646 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 13:59:58 ID:???

>>641氏
残念ながら>>645氏の言うとおり業界では良くある話です
しかも全国的大手ほどこの手を使う傾向があるのが困ったところです
（※僕の営業しているエリアではそうですが他県、他地域は知りません）
(･∀･)ｲｲ!!　か　（・Ａ・）ｲｸﾅｲ!!　かは何とも言えませんが
営業の成績にこだわっている会社だとは言えると思います

647 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 15:38:57 ID:???

普通･･じゃないだろ、悪徳と言うほどでもない。

ちょい悪業者ｗｗｗ

648 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 21:03:33 ID:n5q5oab3

会社の設立のための借金と車のローンで５００万くらいローンがあるのですが、これから引っ越さないといけないのですが賃貸だと月々の支払いが今までのローンと合わせるときつくなるので全部借金を合わせて住宅ローンを組んで家を買うことはできないですかね？
私は月３０～３５万の収入で妻は専業主婦です。
無理でしょうか？

649 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 21:59:49 ID:???

>>648
「賃貸だと月々の支払いが今までのローンと合わせるときつくなるので」という
考え方は正しいとは言えませんよ。家を買っても毎年税金、維持費、利子がかか
りますので、賃貸より月々の支払いが楽ということにはならないと思います。

650 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 22:32:14 ID:n5q5oab3

648ですが、今家賃７万とローン返済が６万で月１３万払っているのですが、今までのローンを住宅ローンと合わせて、安めの中古住宅購入しても月々払うお金は変わらずなんですかね？
そうなら購入できるならしてしまいたい。やはりローン持ちは住宅ローン借りられませんか？

651 ：649：2006/08/04(金) 22:54:37 ID:???

＞安めの中古住宅購入しても月々払うお金は変わらずなんですかね？

どの程度安い住宅を買うかによるかもしれませんね。
ちなみにマンションだと、例えば1500万ぐらいの安い物件だと古い物件が
多く、ローン支払いの他に管理費と修繕積立で月２万は飛びます。さらに
固定資産税等の支払いもありますし、家賃より劇的に安くなったりはしない
んじゃないでしょうか。一戸建てだと修繕するかどうかはすべて自己責任
なので月々の維持費が安く押さえることができるかもしれません。もっとも
安い戸建てというのは、場所にもよると思いますが、マンションほどは選択肢
がないでしょう。

＞やはりローン持ちは住宅ローン借りられませんか？

普通は貸してくれないでしょうね。
いわんや過去の借金と合算なんて・・・専門家ではありませんので断言で
きませんが、そんなうまい話はないんじゃないでしょうか。

652 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 23:40:48 ID:???

>>641
すみとーも

653 ：名無し不動さん：2006/08/04(金) 23:45:43 ID:???

>>652
具体名出さんでも。

654 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 00:13:06 ID:y4dtA6yI

648です。
いろいろアドバイスありがとうございました。
とりあえずローン返さないとですね。

655 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 00:22:28 ID:7wqSZZf1

質問よろしくお願いします。バス停前坪60テナント4戸ワンルーム4戸五階立て車30台駐車タワー付き築20年8500万の物件いかがなものでしょうか。

656 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 00:52:12 ID:7wqSZZf1

続き、タワー駐車は月極、テナント空室2戸、車は満車です。

657 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 08:43:52 ID:kk21C+tR

このスレは、大変ためになります。１さんに感謝。

658 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 08:53:00 ID:kk21C+tR

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659 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 09:07:31 ID:???

>>648
なんで自分の金のこと自分で調べられないような人が会社の設立できるのか、
理解に苦しむ。100人いれば100様の不幸の形があるな。

660 ：641：2006/08/05(土) 09:14:33 ID:???

丁寧なレス引き続きありがとう感謝です！

思えば最初問い合わせた時から、なんかおかしかった気がします。
信用できないみたいな。

電話した所は全く無名のサイトもない不動産屋で
検索したら電話番号だけで、住所公開もしてないとこです。

話はずれますが、すみと○も>>641みたいなやり方してるのですか？
仮査定していただいてるので、今月中に物件売る予定なんですが
緊急を要しているのです。
やめたほうがいいですかね。

661 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 10:27:20 ID:???

>>660
個人的には住○で専任はやめといた方がいいと思う。他社が客付け嫌がるし。
全国大手、地元大手、地元密着の三社で一般媒介が急ぎで売るのならいいと経験上思う。あと、今月中に売るって、既に客がついてるのかな？売り出しを始めるのと売るのは違うよ。

662 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 10:55:18 ID:???

>>660氏
す○○○に査定を頼むと以下のパターンが多いです

①高めの査定金額を提示し専任をゲット
↓
②もちろん両手狙いで物件情報にぎりっぱなし
↓
③頃合を見て値下げさせる（かなりキツイ値下げ）
↓
④買い取り業者へ買わせて両手でｳﾏｰ

僕の会社の近くの営業所ではたまに「もったいないなあ」という価格で成約させられています
もちろん不動産を売却する理由は多種多様ですがそれにしても…という成約価格です

もし緊急を要しているのであればオススメの方法があります
物件の買取をしている業者のいくつかに直接連絡して「買取の査定」を依頼する方法です
買取をしている業者の見分け方はとても簡単です
週末にドッサリ入るチラシの中に「下取り」とか「買取り」の文字が入っている所が買取りも
やっているはずです

この方法で行く時には注意するポイントがあります
「御社以外にも数社に査定を依頼しているので、もし縁が無かったらすみません」と下手から丁寧に
初めに伝えておく事がとても重要です

>>660氏の取引がうまい事進むといいですね

663 ：１：2006/08/05(土) 18:29:56 ID:3eYN3j3Q

>>655
収益率は？バス停目の前と言えど、駅は近いのでしょうか？
特にテナントORオフィス仕様は、絶対的に交通の便が良い所に限りますよ。

664 ：１：2006/08/05(土) 18:31:38 ID:3eYN3j3Q

>>657
他業者さんの意見もあり、私自身もかなーり参考になってます。笑

665 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 18:57:18 ID:7wqSZZf1

収益率は固定資産税、タワーメンテナンス経費引いて、年間820万。立地条件駅まで車で10分本通り、人通り多いです。

666 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 19:00:39 ID:7wqSZZf1

タワーのもちはメンテ業者の話し15～20年は大丈夫とのこと。

667 ：548：2006/08/05(土) 19:08:37 ID:???

>>619様
いつも丁寧親切なご教授賜り感謝しております。

検索しましたら、私の住む地域では欠陥かどうかの調査を行っている
会社が非常に少なく、いくつかかけましたら
すべて留守だったりでなかったりと話もできませんでしたので
知り合いの方が非常に信用している工務店の方に
相談したところ、配管や建物位は見ることはできるとのことでしたので
見ていただきました。
特に問題ないとのことでしたが、3軒が放置プレイになっていることが
解せないとずっと首をかしげておられました。

競売に至った件など全体的に調べた結果、特に表面的には問題なさそうなのと
再度見学した同日に他の不動産屋さんの案内で
こられた方が検討して購入するつもりでいるような雰囲気でしたので
清水の舞台から飛び降りたつもりで、契約することに決定しました。

曰くつきの場所などそういう可能性もあるかもしれませんが
それをいうと新築だって買えないことになりますよね。

2LDK、セットバック要、すべての窓からお墓が見える素敵な家ですが
築2年にも満たなく、都心へも公共機関で約30分、閑静な立地ということ
欠陥でない場合、破格のお値段でゲットできたことになりますので
プラス思考で考えたいと思います。

ほんとうにありがとうございました。

668 ：１：2006/08/05(土) 19:25:15 ID:3eYN3j3Q

>>665
現状での利回りですよね？建物も大丈夫そうですか？
あとはエリア的な要素だけですね。一般的に居住用は回転良く埋まりやすいと思
いますが、あとはテナントの需要が有るか否かですね。テナントは多分１階２階
とか？だとしたら、１階は空いても埋まりやすいし空きにくいと思いますが、
２階以上だとなかなか埋まらないですしね。現状空き２戸、現在入ってるところも
抜けた場合大丈夫そうですか？
こればっかりは正直アドバイスしにくいです。苦笑

669 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 19:28:17 ID:???

>>548氏
少しは役に立てたようなので良かったです

これだけ検討して納得できる物件を購入できるお客様はなかなかいません
誰が何と言おうと今回の物件は>>548氏にとって良い物件だったという事だと思います
ご契約おめでとうございました

670 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 19:35:13 ID:7wqSZZf1

668ﾚｽテナント2階から五階です。もしもテナント埋まるようでしたらオッケイそうですか。

671 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 19:36:58 ID:7wqSZZf1

建物も割ときれいです。

672 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 19:45:22 ID:FIiLV//X BE:85052232-2BP(0)

柱がかなり痛んでいるので、上からカッティングシートなんか貼って
見た目にはきれいにしてありますが
売る時には、そういったシートは剥がさないと駄目でしょうか？

673 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 19:54:40 ID:???

>>670氏
横レスになりますが820万円というのは満室時の予測利回りではないですよね
もし予測利回りであれば注意が必要です

あと建物についてですが外観からは分からない瑕疵のほうが怖いです
おそらく鉄骨鉄筋コンクリートの建物でしょうが仮に致命的な瑕疵があった場合は
補修費用が大変なことになります
あともし該当するようであれば是非チェックしたいのが建物にポンプ室です
必ず故障していないか売主に確認してください
契約時に付帯設備表や物件報告書などに現状をハッキリ記載してもらいましょう

2F～5Fのテナントについては正直埋まりにくいと思います
もし可能であればリフォームして居住用にした方が埋まるかもしれませんね

674 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 23:04:36 ID:???

中堅ベテランの平均年収ってどのくらい？
企業規模別で教えてください。

675 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 23:20:54 ID:???

そんなの知るかよアホ

この業界はベテラン、新人関係なく数字を出す奴がたくさん給料もらえるんだよ
本当の高額取りはさっさと独立するしな

676 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 23:44:38 ID:???

>>672氏
痛み具合によっては契約時に買主に伝えなくてはいけません
と言いますのは例えば柱が腐食していたとすると構造的な瑕疵という事になり
「知っていながら伝えなかった」>>672氏の瑕疵担保責任が追及されてしまいます
逆に「柱が腐食しているよ」と契約時に伝えていれば買主は了解しているものと
みなされますので>>672氏の責任が追求される可能性は殆どなくなるはずです

ベストな選択は物件状況報告書にて柱の件を伝えた上で瑕疵担保責任免責の契約を
結ぶことですね
僕の会社では瑕疵担保合意書という書類で売主の特定の瑕疵に対する責任を
回避しています

買主に伝えるべきか否かの判断基準としては「もし買主がその事実を知っていたら
当該不動産を買わなかったかどうか」という事を客観的に良～く検討したうえで
柱の件は処理して下さい

しかしながら>>672氏が気になるのであれば初めに全て伝えておくことをオススメします

677 ：名無し不動さん：2006/08/05(土) 23:53:30 ID:MnHBqOhJ

質問させて下さい。
建築条件付の土地(仲介物件・160坪の土地を2つに分筆して売出・現在古家取り壊し中)
の購入を考えているのですが、見積もりをとると地盤改良費は別途になっています。
契約段階では地盤調査費5万程度のみ計上し、実際調査を行うのは契約が完了してから
ということになり、調査結果によっては別途地盤改良費100万程度が必要になる
可能性があるとのことです。
100万となるとかなり大きな額ですし、同条件の土地がとなりにあるにもかかわらず
契約後に運しだいで+100万は納得いかないので契約前に調査をお願いしたのですが
了承してもらえそうにありません。
建築条件付土地の仲介物件はこういうケースが一般的なのでしょうか？

678 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 00:52:24 ID:???

>>677氏
>160坪の土地を2つに分筆して売出・現在古家取り壊し中
上記のような物件はごく一般的です

次に建築条件付土地売買の契約に関わる考え方ですが重要ですので覚えておいて下さい
まず基本的なルールとして
①土地契約後一定期間内（3ヶ月）に土地の売主及び代理人との間に建築請負契約
　が結ばれることを停止条件とする
②万が一建築請負契約が結ばれない、もしくは建築しないことが確定した場合は
　当然にして土地売買契約は解除となり、支払い済みの手付金などの金銭は
　無利子にて返還される
という事を売主及び宅建業者は守らなければなりません

大事なのは①です
どういうことかというと「建築請負契約が合意に至らなければ土地売買契約はノーリスクで
解除できる」ということです
今回の>>677氏のケースだと地盤改良費は建築請負契約の付帯工事費用に含まれると思われますので
その金額があまりに高額であれば当然建築請負契約を結ぶには至らないわけです
そうなれば土地売買契約は白紙になりますので問題ありませんよね

しかし注意しなければいけないポイントもここにあります
上記のような解除を回避するため土地売買契約と建築請負契約を同日に結ばせる業者が数多くあります
地盤改良費については別途見積もりという形ですね
こうなったら大変です
建築請負契約を結んでしまったら後戻りできなくなってしまいますので
まずは不動産屋に土地の契約と建物の契約は同日にするのか絶対に確認して下さい
これは絶対に確認しなくてはいけませんよ
万が一同日でなければダメだと言うのであれば後日見積もりの地盤改良費を払わなければならない
リスクを抱えてしまうという事を肝に銘じてくださいね

679 ：677：2006/08/06(日) 02:18:12 ID:5apV1IQe

>>678さん
早速のレスありがとうございます。
土地・建築の契約は日をおいて結ぶと仮定して話します。
①②の文言はよく目にしますが、契約が「ノーリスク」で白紙になるのは
単に建築請負契約が合意に至らなかった場合と考えていいのでしょうか？
地盤改良の金額が「あまりに高額」かどうかの基準は人それぞれかと思います。
たとえ改良費の請求の可能性が事前に示され、その額が正当なものであっても
>>677で書いたような理由により私が納得できないからとペナルティなしに
土地売買契約を白紙に戻すことはできるということでしょうか？
そうではなくて、その増額によってローンが組めない等のやむを得ない理由がない限り、
契約は解除できないのなら、契約が同日でなくても+100万のリスクを負うことに
かわりはないような気もしますし…。

680 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 09:46:14 ID:???

>>679氏
まず停止条件付きの契約の説明です

停止条件付きの契約とはある条件が成就された場合に契約日まで遡って契約の効力が発生します
分かりやすく言うと建築請負契約を結ぶまでは土地売買契約の効力は発生しないのです
先ほどの僕の書き方が悪かったのですが解除するというよりも「はじめから無かったことになる」のです

あとは心配されている件についてですが仮に土地の契約が無いものと考えてみるとわかりやすいです
一般的にいくらかかるか分からない費用の見積りを後回しにしたまま契約が出来ますか？
できないですよね
つまり契約する為の重要な判断材料が整っていない状態ですので客観的にみて
見積り後に契約にいたらなかったとしても何ら問題があるようには思いません

建築条件付の土地取引の場合土地の契約と建物の契約は連動する部分もありますが
それぞれ別個の契約です
土地の契約をしたからといっても建物の契約をしなければいけないという道理はありませんので
そのへんは強気で押してみてください

もしうやむやなままで強引に契約を進めようとするならばいくら物件が気に入っていたとしても
見送るということも選択肢です
購入した業者とは長い付き合いになりますので信頼できる相手を選びましょうね

681 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 10:01:36 ID:igWveRH0

えーと、建築条件は緩和されていますよ。

http://www.gifu-takken.or.jp/info/2003/20030414_1.html

三ヶ月という機関の緩和・請負相手の緩和がありました。

682 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 10:09:54 ID:???

ついでに言いますと、土地売買契約の際に地盤状況が確定できないのはやむをえない仕儀で
すので、土地売買契約後、決済までのあいだに地盤調査をすることとし、Ｎ値がいくつ未満の場合は
契約を解除できるというような条文を入れて契約することも視野に入れてはいかがですか？

683 ：679：2006/08/06(日) 11:02:14 ID:???

>>680、>>681両氏
度々のご教授ありがとうございます。
なるほど、解除するという考え方は違うようですね。
だとすれば、2つの契約の効力が発生するのは同時ということになり、
実際に契約の履行すなわち地盤調査を行うのは、建物の建築請負契約が
成立してからしかできないと主張される可能性もありそうですな。
調査が行われない限り、正確な総支払額がわからないのですから、仮に上記の
ような主張なら仰るとおり契約は考え物ですね。
地盤調査および強化は、土地の仲介業者＝建築業者にすればいずれにしろ必須でしょうし、
買い手の立場からすれば土地価格に含めるべき費用のような気がしますが、
土地のみ仲介の建築条件付だから主張が難しい…。
教えていただいたことを念頭に業者と話し合い、先方の対応によっては
考え直す必要もありそうですね。長々とおつきあい、ありがとうございました。

684 ：679：2006/08/06(日) 11:09:24 ID:???

>>682
やはりやむをえいない仕様ですか。
ご提案いただいたようななんらかの条文追加をしないと+100万のリスクは覚悟ですね。
『ややこしい客』と思われるのは癪ですが、そう思う業者ならそこまでですね。
ご提案ありがとうございました。

685 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 12:02:46 ID:???

>>684氏
土地契約時に地盤改良費を確定するのは難しいと思いますが
建築請負契約前には見積りができるはずです
土地契約後で建物の契約前に地盤改良費を提示してもらうようにしてはいかがですか

あとはじめに担当の営業に「地盤改良に100万円程度かかるのならば建物は契約しない」と
伝えておけば後々問題にならないでしょう

おそらく担当営業は面倒くさいお客だと思うはずですが
そこでの対応を良く見て検討してくださいね

686 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 12:21:56 ID:???

それしきで面倒くさいと簡単に思えるなら不動産営業も楽なもんだな。
不動産購入者が増えて客を捨てても次々出てくるからなのかな？
とにかく1週間で契約しようとするやからが多いな。この業界。
スイマセン。他業界の営業マンでした。

687 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 12:30:09 ID:???

おっしゃる通りで不動産業界の営業マンのレベルは他業界と比べて低いと思います
特に昔からの慣習に引き摺られた営業手法が蔓延しているからでは無いでしょうか

高額商品を扱う営業マンとして常に気をつけなければいけませんね

688 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 13:31:46 ID:TyRPG35+

673さんありがとうございます。もう一度詳しくしらべてみます。

689 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 17:26:01 ID:???

他人のものを取り扱う不動産仲介業と、売物が自社製品である営業マンと一概に比較は出来ないけどな。

690 ：名無し不動さん：2006/08/06(日) 19:26:17 ID:???

地盤調査って、買った本体である土地に、買主が勝手に特注部品（住宅）を取り付けるときの
必要費用だから、住宅建築のコストの一部と考えたほうが間違いがない。

もちろん、建築条件付の宅地販売は、その特注部品取り付けを条件としているわけだから
取り付けにあたって地盤改良の可能性があるなら、その旨通知することは必要だが
所詮それも売主の都合で建築条件がついているのだから、媒介業者に文句をつけるのは
いささか的をはずしているね。

まぁ簡単な地盤調査（スウェーデン式サウンディング）なら5万前後でできるのだから、
参考資料としてつけるぐらい売主がやってもよかろうとは思うが、建築規模・位置が特定でき
ない以上、所詮参考だからなぁ。

691 ：679：2006/08/06(日) 20:56:44 ID:???

>>690さん
参考になります。
建築条件はどちらかというと媒介業者(この場合＝建築業者)の都合というか利益の為
につけてるものだと思ってました。
今は土地でなく家で利益を出す時代だと別の媒介業者に聞いたことがあったので。
もちろん媒介業者に文句をつけるつもりはありませんが、売主と直接お話ができない
以上、媒介業者に意向を伝えるしかなく、消費者としてはそれほど的外れな主張とは
思わなかったのですが…。
建築請負契約の段階で支払額が確定せず、こういう取引態様ではそれがあたりまえだと
言われたら潔くあきらめるつもりです。

692 ：690：2006/08/07(月) 09:13:57 ID:???

>>691
え？媒介業者が建築業者なの？

それなら、そもそも、建築条件付であるのかどうかから、疑うべきですよ。
悪い業者は、単なる土地売却の売主の物件を、建築条件付と偽って
請負契約まで行うものもいます。

建築条件はあくまで「売主」がつけるものですから、土地売買契約に建築条件が
明示される必要があります。

で、土地売買契約締結→地盤調査→地体力不足なら土地売買契約解除→建物
請負契約＆土地代金決済（どちらが早いかは、建物プランの進行状況による）
の順番がよいと思います。

693 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 09:34:47 ID:???

>>691氏
仲介業者から紹介された物件であれば売主と直接交渉する事は難しいので
業者に対して色々と注文をつけるのはまったく間違っておりませんよ

あと建築条件付売地の契約時に注意したいのが契約書に>>678の①②についての条文が
入っているかどうか必ず確認してください
もし入っていなかったら悪徳業者確定です
ハンコを押す前に断りましょう
文句つけてきたら県庁にチクって下さい

694 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 10:26:56 ID:???

＞あと建築条件付売地の契約時に注意したいのが契約書に>>678の①②についての条文が
＞入っているかどうか必ず確認してください
>>681に書いたが、すでに緩和されているから、そういう条文でなくともOKなんですけど。

695 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 12:43:56 ID:31MMdW0K

教えてください。
新築建売物件を購入したんですが、引渡当日代金を支払った後、
現地に不動産屋（建築主、売主）と行ったところ、
１階和室の畳にかなりのカビがありました。
その後、調べたところ縁の下、階段下収納に同様のカビがみられました。
不動産屋は換気をしていなかったから、住み始めれば大丈夫と言っていますが、

１．売買契約書に「引渡までは不動産屋がすべての責任をもって物件を管理する。」
という項目があるのですが、換気をしなかったと言うのは、契約違反にはならないのでしょうか？
契約解除はできるのでしょうか？

２．この場合、不動産屋には畳の張替えなどどこまで請求できるのでしょうか？

長くなってしまいましたが、悩んでいますのでご指導お願いします。

696 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 13:50:18 ID:???

>>694氏のおっしゃるとおり3ヶ月という期間は緩和されて任意の期間になりました
ですので契約時に確認することは
①建築条件付土地売買契約であるとの記載があるかどうか
②建築請負契約を結ぶまでの期間（停止条件の期間）
③停止条件が成就しなかった時は土地契約は解除となる条文の有無
この3点セットを確認してくださいね

697 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 13:53:36 ID:???

>>695
畳だけの被害なら契約解除までは難しいんじゃないかな
ただ業者には善管注意義務があるのでクリーニング代もしくは畳の張替代は
請求していいはず

698 ：695：2006/08/07(月) 14:16:16 ID:???

>>697さんありがとうございます。
床下の梁にもカビがあるのですが、こういう目に見えない部分も修繕してもらえるのでしょうか？
不動産屋は換気すればカビが生えないと言っていますが、
万一構造的な問題で換気したとしても、今後同じような現象が起こった場合はどうでしょう？
カビの胞子が部屋の中を浮遊してると考えると、家族への健康被害が一番心配です。

699 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 14:34:05 ID:???

カビによって主要構造部分が傷んでいるのであれば瑕疵になると思うけど
カビが生えて汚れてるだけですか　腐っていませんか
今後も十分に換気しつつも繰り返し同じような事が起きる場合は心理的な瑕疵に
あたるかもしれないね
現状と今後の様子を写真で取っておくことをオススメします

効果の程は分からないけど備長炭を置いておくと空気は浄化されるらしい
ホントかどうかは不明です

700 ：695：2006/08/07(月) 14:50:47 ID:???

>>699さん
多分、腐ってはいないと思います（これからも腐らないと言う保証が欲しいところですが）。
畳も床下も写真はとってあります。

備長炭試してみようと思います。色々ありがとうございました！

701 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 18:23:10 ID:???

つうか、見もしないで引渡しを受けちゃう感覚が、俺には分からない。

代金を支払って引渡しを受けるということは、その状況でOKです…て宣言している
ようなもんだず。
カビ程度だから、業者も対応してくれると思うが、引渡し前なら、代金決済したい
一心で、業者もきちんとやるよ。

そういうことを少し考えてみてくれ。

702 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 19:26:33 ID:???

>つうか、見もしないで引渡しを受けちゃう感覚が、俺には分からない。
>代金を支払って引渡しを受けるということは、その状況でOKです…て宣言している
>ようなもんだず。

初めて家を買う素人さんにその感覚を求めちゃいけないと思います
プロである不動産業者がやるべき事をキッチリやればトラブルの大半は
無くなるんじゃないでしょうか
「私の常識はみんなの非常識」という言葉もありますので
我々不動産業界の人間はもう少しお客に対して気を使わなければ
と思う今日この頃です

703 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 20:45:56 ID:???

>>702
俺はそう思わないなぁ。
業者に対しては、もっと素人サンにわかりやすく、やるべきことをやれと言いたいですが
素人の方には、もっと自身で注意しましょうよ・・・と教えてあげるのが不動産のプロ
つうもんでしょ。

704 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 20:57:30 ID:???

>>703
横柄な言い方になってしまいますが素人は何も分からないから素人なんですよ
どこに注意したらいいのかも分からないはずです
宅建業者は分かっているのに教えてあげないのはイジワルではないでしょうか

宅建業法35条に定める部分のみならず47条、ひいてはそれ以外の取引に関わる事柄を
いかに一般消費者にわかりやすく伝えてトラブルの無い取引を提供する事が
本当のプロの宅建業者の仕事だと思います

705 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 21:39:55 ID:???

704さんのおっしゃることはもっともだけど,704さんのような良心的な不動産屋
ばかりじゃないのも事実。
703さんのおっしゃるような素人側の自助努力もある程度は必要でしょう。
ただ不動産屋がよく口にする「これが普通ですよ」とか「みなさんこれでご納得いただいてます」
にはほんと辟易しますね。
どう考えてもエンドの立場で物事を考えている業界とは思えないことばかりです。
自分も今新築のいい物件を探しているんですが、知れば知るほど何事も疑って
かかる癖がついて、どんどん性格が悪くなっていくのが自覚できますよ…

706 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 22:40:36 ID:???

リピーターや口コミなんてものもあまり期待できない業態なので、
エンドの立場を優先する業者はあまり儲からないようにできてるんだよな。

707 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 23:28:16 ID:???

>>704ですが紹介や口コミで食うに困らない程度は儲かってますよ
少しずつ来店数も増えています
ちなみにウチは売買仲介専門で従業員は僕一人です

708 ：名無し不動さん：2006/08/07(月) 23:32:14 ID:???

>>706
おっしゃるようにエンドがもっと賢くならないとホントにいい業者は儲かりません。
しかしリピーターはあまり期待できないにしても口コミはかなり重要でしょう。
ヤー公が、少なくとも表向きに経営に携わらなくなったのもそれが理由ですしね。
こういうネットっていうメディアも最近ばかにはできない。
こういう媒体さえなけりゃ亀田もこれほど叩かれなかったろうに。まぁ十分かせいだ
だろうけど。
鬼塚なんて…ｸﾞﾊｯ(ｽﾚどころかｶﾃ違い自爆)

709 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 00:38:31 ID:???

>>707,708
こりゃ失礼。確かに紹介客はありがたい存在だ。

一方で低サービスの業者がほとんど淘汰されない。

客にとってみれば、最終的には物件の質が大事なのであって、
契約にいたる過程である仲介業者のサービスの質については
あまり重要視していない気がする。

各業者の物件の情報収集能力は大きく差が無いとすると、
収益からいったら、一人の客に時間をかけるよりも
短い時間で多数の客と契約できた方が有利ということか。

710 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 07:27:59 ID:lNfz2qoH

第一種低層住居専用地域にはｱﾊﾟｰﾄの建築は可能でしょうか？宜しくお願い致します

711 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 07:56:26 ID:OXt0qGro

可能

712 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 09:29:37 ID:???

ローンの申込者が成人病のとき
団信に加入できますか？
それとも公庫にして
団信はあきらめるべきでしょうか？

713 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 10:08:27 ID:???

>>710氏
地区計画で禁止している所もあるので念のため調べてみて下さいね
以前地区計画を調べ落とした業者がお客と揉めてた事があります

>>712氏
団信は無理です

714 ：626：2006/08/08(火) 11:20:51 ID:???

>628
>629
お礼が大変遅くなって申し訳ございません。
ありがとうございました。
とりあえず、東急リバブルとセンチュリー21が近所にあるので、
相談してみます。

715 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 11:31:24 ID:h2vKCPz6

私はこれからこの業界に飛ぶ込もうかどうかと迷っているものです。
率直に聞くとこの業界って稼げますか？
私の前職の年収が６００万円になるんですが、
転職するからにはがんばってこの金額は必ず超えたいと思っています。
その場合、それを実現しやすい会社ってどこになりますか？
例えば、住友住宅販売、三井のリハウス、等が
大手としてあげられると思いますが、
両者とも頑張れば、それなりの収入が得られると考えてよいのでしょうか？

716 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 11:47:22 ID:???

>>714
リバボーとセンツリートゥウェニーワンですか・・・
嗚呼・・・

ｺﾄ・・・

717 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 13:10:57 ID:???

>>715
ここは【不動産売買】悩み・相談に答えるスレですが…。

スレタイの意味もわからず慌てて書き込む人が、この業界で年収600万円を稼げるかどうか
私には疑問です。

718 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 13:21:41 ID:???

ｵﾏﾇｹな>>715にも教えてあげましょう
稼ぎたいならﾌﾙｺﾐの建売屋に行ったほうが稼げる
当方埼玉だがウチのまわりだと○協、○南住宅販売、ベ○トセレ○トなど

719 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 13:34:18 ID:???

>>715
大手には一般社会に準拠する部分が多くある、まあいろんなルールが多いってこと
中小は、一般常識をかいくぐって、儲けれるような仕組みをとっているところが多い
年収あげるだけが目的なら中小に行きなさい、ってこった、というか、
そんなこともわからない奴はこの業界に向いてないわｗ

しかし、600ﾏﾝなんて、頑張るほどの数字でも何でもないから、まあ気楽にやんなさいな

720 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 14:24:19 ID:???

710です…ありがとうございました

721 ：712：2006/08/08(火) 14:55:41 ID:???

>>713
やっぱり無理ですかね・・
ありがとうございました。

722 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 15:52:16 ID:???

>>721
普通は大丈夫だが地区計画があってダメな場合も（まれに）あるから確認するように…という
アドバイスだが…。

723 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 16:00:36 ID:DkYlNfiT

仲介業者を通しての購入を考えています
３５００マンの物件で４０００のローンをお願いする場合
まずは申し込み金？手付け？を入れての仮審査となるのでしょうか？
それとも仮審査なら申し込みしなくともしてくれますか？
後、３２００なら購入しようと思うのですが
この交渉は仮審査の前ですか？
宜しくお願いします

724 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 16:34:36 ID:???

>>723氏
窓口の仲介業者のやり方次第ですね

一般的には価格交渉をするのであればまず買付証明書（購入申込書）に交渉の金額を記入した上で
物件を押さえつつ交渉を始めます
3500→3200の交渉は厳しい金額だとは思いますが万が一3200で交渉がまとまった場合
「やっぱりやめる」などといったら大変失礼な話になりますのでご注意下さい

次にいよいよ契約です
契約時に手付金を売主に支払います
契約をしたら基本的には後戻りできません
やめたい場合は違約金等を払わなければなりません
ただ「融資利用の特約」というものがついていれば万が一住宅ローンの審査が通らない場合は
白紙解約できます

上記の特約がついていれば仮審査なんか必要ないかと思いますが
どうしてもやりたい場合は契約前に業者へお願いしてみてください

725 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 16:53:53 ID:???

つうかオーバーローンなんじゃないの？
＞３５００マンの物件で４０００のローンをお願いする場合
＞まずは申し込み金？手付け？を入れての仮審査となるのでしょうか？

現在は100%～110%ローンを扱っている銀行はありますから、脱法的な手段に
成らなければ問題ありませんが、売買契約のローン条項において、融資希望金額などを
明示し、これ以下のローンの場合解除であると、売主と合意しておかないと
「売買代金と同額程度が融資決定したこと」をして、ローン解除について揉める恐れがありますよ。

つまり、まずそういうオーバーローンも含めて、売主の同意を得てから先に進んだらどうでしょう。
まぁ俺が売主なら、値段は下げろ、しかし銀行からはそれを担保に高く借りるぞ…という買主に
多少、むっとはするでしょうけど。

726 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 19:01:50 ID:DkYlNfiT

>>724
ありがとうございます
失礼なことが無い様にしていこうと思います
値段の交渉はありえない値段を言って、歩み寄る形か
最初から自分の思いの値を言うか迷っています
良きアドバイスがあればお願いします

>>725
諸費用や引越代、家具代等も含めての借り入れを考えてるので
まんまオーバーローンです。まだ業者がしてくれるかは判りません
売主の同意を含めてとは、仲介業者を飛び越してという事ですか？
宜しくお願いします

727 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 19:08:01 ID:DkYlNfiT

連続投稿ですが
ローンを業者にお願いする場合
固定や変動等や　何％で　何年といった
自分が思う条件以下なら契約しないという特約もつけれますか？

728 ：名無し不動さん：2006/08/08(火) 19:27:08 ID:???

>>726氏
価格交渉に於いては下手な駆け引きはしない方が良いと思います
ありえない金額を提示した場合仲介業者が売主に伝えてくれないケースがあります
と言いますのは売主の売る気や機嫌を損ねたくないからです
本当に「ありえない金額」で交渉が来た場合は僕も売主には伝えず
買主には「ダメでした」と返答します

正直に金額を伝えた事もありますが
「そんな金額を言ってくる人なら他の人を探してくれ」と交渉の余地も無いという最悪の
パターンになってしまった事も少なくありません

ちなみに原則として仲介業者をとばして売主と直接交渉をする事はタブーだと考えて下さい
トラブルの元です
>>725氏は仲介業者を通して要望を伝えてみてはいかがかとおっしゃっているのだと思います

ローンの特約は一般的な契約書の書式であれば
期間、金利、金融機関等を記載する欄があるはずです
その欄に記載されている融資が承認されなければ解約できますよ

729 ：名無し不動さん：2006/08/09(水) 06:57:04 ID:aNVYZ1z3

>>728
ありがとうございます
今週末に再度見に行くので、どうなったか伝えますね
又、何かあったら宜しくお願いします

730 ：名無し不動さん：2006/08/09(水) 12:33:28 ID:???

ネットに出していて、広告は出してないのですが
もう1週間位過ぎたけど、まだ何の問い合わせもないみたいで
売れるかどうか心配です。

場所は辺鄙じゃないけど築30年で車も1つしかとめられないし
中はリフォームしてるけど見た目はぼろいので
仕方ないのかなー。
リビングは奇麗な方だけど中見てもらえないなら終わりですもんね。

731 ：名無し不動さん：2006/08/09(水) 12:48:56 ID:psIWTlYA

売地の仲介を頼まれました。
隣地には基地外が住んでいます。
重説に何て書きます？

732 ：名無し不動さん：2006/08/09(水) 12:56:13 ID:???

>>731
重要事項説明書ではなく、物件状況表などの周辺環境のところに、
「近隣に精神障害者が居住していてこのようなトラブルがあった」とか書いておくぐら
いでしょ。トラブルがないなら、あえて特化して書くのもなぁ…という気がします。

733 ：731：2006/08/09(水) 14:44:02 ID:fALIOaWu

>>732
アドバイス、どうもです。
過去にも何度か契約に至ったことはあるらしいんですが、その基地外が
「家を建てたら燃やしてやる」と書いた自作看板をたてたり
仲介業者に怒鳴り込みに行ったり、トホホ、なオヤジでして。
正直、やりたくない。

734 ：名無し不動さん：2006/08/09(水) 14:45:42 ID:???

中古購入検討しているのですが、
一番かかわりのありそうな家に事前に探りいれたいのですが
何かいい方法ないでしょうか？

735 ：名無し不動さん：2006/08/09(水) 14:50:31 ID:Xg+nUmt3

固定資産税評価額ってどこに行けばわかりますか？
固定資産税の納税通知書には記載されていないみたいなので

736 ：名無し不動さん：2006/08/09(水) 18:47:14 ID:???

>>733
やらないほうがいいと思いますよ、無論そういうことを承知で買ってくれる人が
出るぐらい安ければ別ですが。

>>734
日本語で頼む。購入したい物件の近隣について調べたいというなら、素直に
１、売主に聞く　２、ご近所に聞く…以外にないだろう。

>>735
＞固定資産税評価額ってどこに行けばわかりますか？
売主が持っているに決まっている。
市区町村の税金の係りにあるが、ある方法以外では、本人委任状を有する人以外では出してくれない。
委任状があれば評価証明は出してくれる。
「ある方法」は、時に違法行為になる恐れがあるから教えない。

737 ：名無し不動さん：2006/08/10(木) 18:35:57 ID:???

築30年のマンションは、これからあと何年
もちますか？
自分20代後半ですが、死ぬまで住めるもの？

738 ：1：2006/08/10(木) 19:07:37 ID:LkkJUb3G

>>730
業者のやる気にもよりますが、一般的な物件であれば、売れる売れないは
価格次第ですよ。それに売りに出してまだ１週間ですしね。
それにお盆前後は市場が停滞するので、あせらず業者の報告を待ちましょう。

739 ：1：2006/08/10(木) 19:12:45 ID:LkkJUb3G

>>737
どうでしょうね。５０年後には築８０年。まだ前例が無いので正直分かりません。笑
管理が行き届いていれば大丈夫じゃないですか。その前に建替え決議が出てるかもね。
そこまで積立金が貯まるかどうかは分かりませんが・・・。

740 ：737：2006/08/10(木) 21:19:43 ID:RmCjtYMC

>>739
予算を考えると、古い物件もしょうがないのかな・・と思ってましたが
一生を住むには非現実的のようですね。
丁寧に答えてくださってありがとうございます。

741 ：名無し不動さん：2006/08/11(金) 15:13:35 ID:???

新築マンションの購入を考えています。
検討している部屋タイプは寝室の裏がEV室になっていて音の不安があります。
ただ、現場に入れてもらって確認したところ耳を壁につければそれらしい
音はするのですが離した状態では全く何も聞こえない状態です。

建築士の知人に聞いてみたところ自分が気にしないとしても
資産価値の点で問題があると言われました。
実際に転売などを視野に入れた場合、EV室に居室が隣接してる場合
価格を叩かれたり売れなかったりするのでしょうか？

同じ物件の別のタイプはEV室に接していないのでそのような心配はありませんが
ちょっと広いだけで300万円程の価格差があり悩んでいます。

742 ：名無し不動さん：2006/08/11(金) 15:53:23 ID:tZefsja4

究極の DQN 医師　荒牧謙
荒牧謙　医師は、経歴(履歴)を詐称しています。

父親は、東京女子医大・第２病院　耳鼻科の前教授　しかし、息子はDQN
上野・南新宿で美容形成やっているDQN

上野トータルビューティークリニック
東京都台東区東上野3-37-9 かみちビル3F

743 ：名無し不動さん：2006/08/11(金) 16:31:55 ID:???

>>741
とりあえず考え方の問題ですが、面積小＋EV隣＝-300万　と思ったらどうでしょう。
（まぁ、平方ｍあたりの単価を出してみないとなんともいえませんから、自分で計算してください。）

買うときにすでに安いのですから、売るときも安い…そう思える程度の単価の違いなら
買い！でしょう。

744 ：名無し不動さん：2006/08/12(土) 10:24:05 ID:???

一戸建ての築20年以上～40年の物件を購入しようか迷っていますが
土台がしっかりしているならば、あと50年はメンテナンスしなくて持ちますか？

745 ：名無し不動さん：2006/08/12(土) 10:31:29 ID:ukOg5f8V

ＥＶ横は人気ねえぞ。売るときは相当不利だ。ＥＶ横ってだけで中も見ずに帰る客もいるから。

まず、つけ込まれて値段叩かれるよ。-300ならいいが、売れないとなると不人気物件でさらに不利に。

俺なら買わねー。

ちゅか新築マソショソを買う気がしれない。
せめて中古の70へーべ、改装費用込1500万、管理費7000円積立12000円前後をさがすべき

新築なんて金を管理会社とドブに捨てるようなもの。

ちなみに後5年我慢したら、最近の新築クラスの中古の叩き売りがはじまるとみている。

746 ：名無し不動さん：2006/08/12(土) 10:37:15 ID:???

>>744
持つとは思いますが、コストが改築よりかかる恐れはゼロではありません。

747 ：名無し不動さん：2006/08/12(土) 11:19:26 ID:???

>>746
即レスありがとうございます。

それから、その検討している家の隣に大きな公園があるのですが
夜逝ったら夏休みだからかもしれませんが
若い子たちが花火したり、ギャーギャー騒いだりして
かなり声が聞こえます。
室内でも夜窓を開けて寝ていたら煩くて寝れない気がしますが
音に敏感な場合そういうところはやめておいたほうがいいでしょうか。
公園ってイメージてきにいいイメージでしたが
実際見てみると逆に落ち着かないみたいと感じてしまいました。

748 ：名無し不動さん：2006/08/12(土) 11:32:31 ID:???

>>747
公園･学校は、結構、騒音・治安・プライバシーなどの問題がありますよ。

749 ：もえ：2006/08/12(土) 23:49:17 ID:rQt84HBM

ご相談なんですけど、よろしくお願いします。
知り合いの方から、130坪の一戸建てを譲ってもらえる話があって、
価格は1300万円、築25年。地価は坪20万円なんですが。
あまりの安さにやや不安もありまして。
とりあえずどのようなところに相談すればいいでしょうか？？
その知り合いの方は、私は面識なく、建築業をしているそうなんですが、
おそらく倒産したようで、引っ越すらしいです。
それならなぜ、土地は取られないのかなぁ？？
とか、私は超初心者で何も分からないので、何でもいいので教えてくださいｖ(*'-^*)ゞ^；*・'ﾟ

750 ：名無し不動さん：2006/08/13(日) 00:25:27 ID:???

>>749氏
月曜日に法務局へ行き当該物件の土地建物の登記事項証明書を取ってみて下さい
土地1筆、建物1棟に付き1,000円です

そこに記載されている内容によって対応が違います

751 ：名無し不動さん：2006/08/13(日) 02:56:41 ID:xDje+Fxc

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

　　　　何故、業者と不動産屋との間に当然のごとく「裏金」が存在するんだろう？
　　　　　
　　　　　●ハウスクリーニング代・・・・・１ルームの場合：２万円以下（うち不動産屋に２～５割のマージン）
　　　　　●クロス代・・・・・・・・・・・１ルームの場合：６万円以下（うち不動産屋に２～５割のマージン）
　　　　　
　　　　　敷金から裏金をのせた金額を引くのは、どうなんでしょう？
　　　　　税務署は、わかっているのだろうか？

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

752 ：名無し不動さん：2006/08/13(日) 09:17:11 ID:???

A社　Ｂ社⇔仲介会社⇔自分

Ｂ社（売主）から土地を購入しようと思いますが、土地の登記簿はＡ社の所有（名義）となっています。
「購入後に私の名義に書き換える」と仲介会社から説明を受けましたが、あとあとトラブルになる事ってあるんでしょうか？（まだ契約は行っておりません）

753 ：名無し不動さん：2006/08/13(日) 10:45:55 ID:dLqI32go

お金を払うときにちゃんと、
あなた
売り主
媒介業者
司法書士
の４人がそろっていて、代金の支払い後の移転登記をその司法書士に引き受けさせた書面を作成したら大丈夫。

司法書士すら疑わしいなら、媒介業者の登録の確認と、どこの何という司法書士に依頼するのかを事前に調べておけばオケ。

ちなみに司法書士代も裏金が発生していて、その分上乗せされてるから、嫌だったら自分でタウンページで司法書士に電話して交渉すべし。

754 ：名無し不動さん：2006/08/13(日) 14:47:51 ID:voI3C4Mi

収益物件としてアパートの購入を考えてます。

築１５年位の木造中古のアパートを買うくらいなら

新築アパートを建てた方が得でしょうか？

予算は５千万円くらいです。

755 ：名無し不動さん：2006/08/13(日) 14:53:24 ID:???

ここで質問するくらいなら国債買っとけ。

756 ：名無し不動さん：2006/08/13(日) 15:18:21 ID:???

>>755
そんなにこの国は信用できるのか？

757 ：名無し不動さん：2006/08/13(日) 16:05:09 ID:???

>>754氏
収益物件を検討する際に着目する点は新築中古ではありません
利回りです
勿論新築の方が当初のメンテナンス費用は抑えられますが
同じ予算であれば中古の方が立地が良い物を選べるでしょう

色々な意見がありますが僕は収益物件の良し悪しを決定づけるのは
立地だと思います

是非検討している物件付近の家賃相場を調べてみてください

758 ：７５２：2006/08/13(日) 17:27:32 ID:???

>>753　ありがとうございました。

759 ：名無し不動さん：2006/08/14(月) 12:27:02 ID:SblsROJP

俺なら自分で登記するナリよ。方法は法務局で質問攻めにするあるか。

760 ：名無し不動さん：2006/08/14(月) 13:30:19 ID:3FSKTDPb

ライブドア株を担保に不動産を買おうと思っています。
銀行の融資は問題ありませんよね。

761 ：名無し不動さん：2006/08/14(月) 16:19:56 ID:MwesdSDB

７５７へ

利回りが重要とおしゃるが、利回りは中古のほうがいいに決まってるじゃないですか？

購入価格が安い分。

762 ：名無し不動さん：2006/08/14(月) 19:17:11 ID:???

表面利回りでしか考えらない奴は投資に向いていない。

763 ：もえ：2006/08/15(火) 17:12:44 ID:E8FR+LNC

先日はありがとうございました。

早速昨日法務局に行ってきました。
土地、建物に対して抵当に入っており、限度額の合計はざっと１億円程。
担保として他にも土地を所有しているようです。
そこの登記簿も調べた方が良いでしょうか？

抵当権が入っている以上司法書士以外にも、
不動産業者に仲介を依頼した方がいいのでしょうか？
その場合、司法書士、仲介人にたいしてどれ位の費用がかかるのが一般的ですか？

売主にも会ってきましたが、100％の信用もできず、
工務店をしているのですが、銀行からの返済の期限が迫っているそうです。
これはいわゆる差し押さえとか競売の一歩手前だということでしょうか？

764 ：名無し不動さん：2006/08/15(火) 18:38:05 ID:???

そんな話は忘れろ

765 ：もえ：2006/08/15(火) 20:06:46 ID:E8FR+LNC

どういうことですか？

766 ：名無し不動さん：2006/08/15(火) 23:16:18 ID:???

>>763氏
悪いことは言いません
どこかの仲介業者に入ってもらったほうがいいと思います

まず抵当権の合計というところから察するに抵当及び根抵当がいくつか
設定されているのではないでしょうか
しかも共同担保ということですので各抵当権者との交渉は
素人ではまず出来ません

各抵当権の状況も把握しなくてはいけませんし
返済の期限というのもどういった意味合いのものなのかさっぱり分かりません

仲介業者への報酬は土地の価格に対して3％＋6万円に消費税です
1,300万円であれば472,500円（税込）になります
司法書士への報酬は先生により若干違いますので割愛します

ただ少しキナ臭い状態の話に見受けられますのでやめといた方がいいと思いますけどね

767 ：名無し不動さん：2006/08/15(火) 23:19:15 ID:Tk6yOfYi

来年の春竣工予定の新築マンションを契約。
そのローンの仮審査も降りている状態。ただ、夫婦収入合算（私：連帯保証人）
が条件です。
なので、私も子作りは一旦お休みにしてとりあえず実行までは働かねば・・と
思い、志新たにがんばっていた矢先。。
思いがけず先日妊娠が発覚。。　　しょうがなく今年一杯も働けなくなりそうです。
（私：営業職なのでお客がいれば長時間車を走らせたり、忙しく時間に追われたりする）

なので改めて主人単独でローンを申し込むことに・・。
別の比較的審査がゆるい銀行で事前審査を申しこんだが結果、非常にむずかしいとのこと。

それを、主人の親に報告。
するとお金には厳しかった義父が自分の持ってる賃貸マンション（3ＤＫ）の一室があけば
タダで住んでもいいとの提案。

一応、銀行の融資不成立を理由に無条件解約ができると思いますがいまなんとかして
買ったとしても子供の出産などでお金かかったり、でも自分たちが探してる条件が満たされている
マンションがみつかったし、金利もあがるし、いずれは自分の家を持ちたいし・・。

でもタダで今よりも広い3ＤＫに住めるし、私が働かなくても今よりも貯金は増えるし・・。
あ～妊娠初期の不安定な時期に一気に悩みが増えて書きこまずにはいられませんでした。

やはり銀行が厳しいと判断してるくらいだから、実際無理して通してもらったとしても
生活苦しくなるだけでしょうか・・。　

長文スマソ・・。

768 ：名無し不動さん：2006/08/16(水) 01:16:51 ID:xhpFAX6L

>>767
住居云々の話をしている時期に生でＳＥＸするような計画性の無いあなたは購入を諦めるべきだ。
全く持って信じられん。

この期に及んでまだ無理してでも…なんて言える神経が理解できん。

仮に買ったところで計画性に乏しいあなた方には破綻がまっているだけだろう。生まれてくる子供はいい迷惑たろう。
あなた達は計画性より欲望を満たす方が先みたいですね。

相談窓口ではおもっても絶対に口に出さないファイナンシャルプランナーからの一言でした。

尚住宅ローンは将来職を失うような事になろうとも、何とか払える範囲で組みましょう。

769 ：名無し不動さん：2006/08/16(水) 01:43:00 ID:dJ99SYSq

>>768
秀同！！！　その通り～！！

計画性もない奴に住宅購入は無理ぽ。
無理したところで破綻が待っている

まあ、こういう計画性の無い輩が存在するおかげで競売業者
やすらぎは儲かるのさ～

770 ：名無し不動さん：2006/08/16(水) 13:52:20 ID:???

概ね、人の計画性にけちをつける香具師は、自分を省みない。

計画的な人生を送っているなら、お盆に2chなどやらない希ガス

771 ：名無し不動さん：2006/08/16(水) 14:43:40 ID:ow1ZYTlF

どういう理屈だよ

772 ：名無し不動さん：2006/08/16(水) 14:44:07 ID:???

>>767
まあ、出来ちゃったものはしかた無いよな
家が大事か、子供が大事かって話でしょ
子供が大事に決まってるじゃん、家なんてただのいれものだよ

希望の家探しとか、ローン審査とか、いろんな努力が水泡に帰すのは
あなたのような性格の人にとって、つらいのかもしれないけど
一つの命をこれから育っていく、って事のほうがよっぽど大変なことだよ

773 ：名無し不動さん：2006/08/16(水) 14:50:18 ID:???

>>770
俺は盆と正月は自宅で引き籠もって暮らせるほどの計画性が欲しいぞ。
レジャーとか車で帰省とか、もう絶対イヤだ。

774 ：もえ：2006/08/16(水) 18:12:30 ID:H2h36kUE

丁寧なご説明ありがとうございます。
とても参考になりました。

購入するなら、やはり仲介業者をたてたほうがいいんですね。

775 ：名無し不動さん：2006/08/16(水) 18:33:12 ID:???

>>772
あたりまえのことだけど超いいこと言った！
最後の文はちょっと文法おかしかったりするけど、思いもかけない出来事にてんぱった
質問者にすげぇいいアドバイスだと思う！
私が言うのもおこがましいがＧＪ！

776 ：名無し不動さん：2006/08/17(木) 18:55:18 ID:???

>>767
今より広い3LDKにただで住めて、子供も育てられる。
俺も>>772と同意見。

どこに住んでいるか、一戸建てよりマンションが希望なのかは
知らないけど、更に貯金して庭のついている一戸建てで幸せな
家庭生活を送りなさいと、神様か仏様かが言っているのかもよ。

777 ：名無し不動さん：2006/08/17(木) 19:51:44 ID:RoqbN9hD

建売一戸建て購入者（予定）です。登記に必要だから、至急、住民票と印鑑（シャチハタ可）を送付
してくれと、売主側に言われたのですが不信感で一杯です。何のために必要なのかは、まだ詳しく聞
いていませんが、不動産取引でそのようなことは多々あるものなのですか？お詳しい方おりましたら
、教えてください。

778 ：名無し不動さん：2006/08/18(金) 02:57:31 ID:dLnHOIvr

>767
家なんていつでも買えるでしょ？
みなさんの言うように、子供が大事です。いつできるとも限らないんだから。
おまけに、タダで住める家がいずれ提供されるという恵まれた環境にいるのだから、悩む必要もないんじゃないですか。
おまけに、無条件解約が可能なんて、願ったりかなったり。

>777
現在、どの段階なのかはわかりませんが、書類を作成するにしても、印鑑送付はおかしいでしょ？
不動産取引に限った話でもない。

779 ：名無し不動さん：2006/08/18(金) 04:08:59 ID:ij7VNriI

詳しい人が多そうなんで、賃貸で質問させてください
家賃に月２千５百円の水道代が含まれてます
１Kの一人暮らしでは高すぎるのではないかと思うのですが
それに水道代は２ヵ月に一回の支払いではないのでしょうか？
多く支払った分は返金してもらえれるのでしょうか？

780 ：名無し不動さん：2006/08/18(金) 08:21:17 ID:FjirOLW1

>>779
井戸水とか

781 ：名無し不動さん：2006/08/18(金) 09:56:03 ID:???

>>779
スレタイも読めない奴は水道代のみならず別名目でも搾取され続けるに違いない
消えろ

782 ：名無し不動さん：2006/08/18(金) 12:38:17 ID:pnQgLBLQ

土地の売り買いの仲介をした場合、瑕疵担保責任は業者では無くて
売主にあると思うのですが、買主は仲介業者に言ってきますよね。
そのとき、業者が売主に連絡しても連絡つかない、売主がシラネって態度
などの時は、業者が買主に訴えられますか？
それとも、あくまでも仲介なので、その辺は大丈夫でしょうか？

783 ：名無し不動さん：2006/08/18(金) 13:08:19 ID:ij7VNriI

>>780 >>781
すいません、消えますね
自分でなんとかしてみます

784 ：名無し不動さん：2006/08/18(金) 13:13:11 ID:???

>>782
どんな問題かによる

但し瑕疵担保責任で訴えられるのは基本的には売主のみ

業者が訴えられるとしたら不実告知などによる損害賠償請求だね

785 ：名無し不動さん：2006/08/19(土) 04:42:02 ID:hAnONo9n

結局>>767は、これからずっとお父様お母様に世話になってるっつう負い目を背負いながら、ダダ住まいをするしかない訳だ。
見ててみ？ほとぼり覚めたら又、生でやるからよ。
ガキの習い事も、思いつきや聞き耳で無尽蔵に増えていくから。んで続かずに辞めさせたりを繰り返して無駄に浪費していくのが目に浮かぶよ。
そして延々とそこに住むことになる。
イヤミは言うが
悪いことは言わんからお前さん達みたいなのは長期ローンなど組まない事だな。
どうせこれを読んでも何も気付かずにムッとしてるのが関の山だろなｗ

ということで終了

786 ：名無し不動さん：2006/08/19(土) 11:53:39 ID:LaTkZ2fa

すみません、キャッシュでマンションを購入しようと思っているのですが、
あちこちで「キャッシュで買うと税金が大変」という記述を目にします。
これは、ローンで買った場合の税金控除の分がなくなるから、
という解釈で良いでしょうか？
それとも現金で買うとなにか他に税金がかかるのでしょうか？
因みに夫・会社員、妻・パートの共働きです。
宜しくお願いします。

787 ：名無し不動さん：2006/08/19(土) 15:12:03 ID:qd6XyzqY

多分、税金が大変って言うのは、取得税も払うしお金がたくさん出て行くの
で大変って事かなと。税金控除も無いし、なにだっけ？銀行ローンしてたら
税金戻ってくる奴（名前、ド忘れ）が無い
でも現金で買うのが一番得じゃね？
現金で買ってもまだ現金がたくさんあるなら

788 ：名無し不動さん：2006/08/19(土) 15:18:00 ID:???

>>786
その言葉がいわれているのは､「その金の出所」を追及されて、贈与だったりすると
税金がかかるよん・・・という意味が一番多いかと･･･。

住宅ローン減税以外に、現金で買ったときの税金の扱いの違いはありません。

789 ：786：2006/08/19(土) 15:38:54 ID:r0cJ+ZF0

>>787-788さん、ありがとうございます！
資金は贈与ではなく、夫婦で必死こいて貯めたものなので、大丈夫です。
ローン減税以外変わりはないのですね。安心しました！

790 ：名無し不動さん：2006/08/19(土) 15:57:11 ID:1yuAU+8r

便乗質問していいですか？
資金が贈与かどうかって、税務署にどうわかるんですか？
ランダムに調べたりするんでしょうか。
（決して脱税しようとか思っているのではありません。
単純にどういう仕組みなのか知りたくて）

791 ：名無し不動さん：2006/08/19(土) 17:02:04 ID:???

>>790
まずアンケートみたいなのが税務署からきます。（不動産の売買の登記があった場青です）
そこには資金の出所というものが質問としてあります。

税務署がわに、疑問があり暇と労力があれば､追及されることになろうかと思います。

792 ：名無し不動さん：2006/08/19(土) 18:18:22 ID:???

不動産を買ったら必ずそのアンケートが来るのですか？

793 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 00:27:44 ID:t+6MzeLP

そういえば俺にもきたな。ムッシングぶっこいて返信さなかったけど。
売買代金も一本いかないような物件だったからかも。

794 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 00:42:00 ID:???

来るよ。
結構めんどくさい奴。

795 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 09:21:45 ID:???

なるほどー。有難うございました。

796 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 09:33:38 ID:???

とりあえず誤解すると困るから書いておくけど､売主にもくるよ。
買主のそれと矛盾したら､必ず調査はされますよ。

797 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 11:20:49 ID:???

質問なんですが
格安ではないですが、特別高くもない中古物件を
売りに出していますが昨日新聞チラシに掲載されていたけど
全く反応がないんです
不動産から連絡来ないので。
今日も外見に来てる様子もないし反応もなし
家も古いし
駅まで徒歩で女の足で20分かかるが立地的には悪い地区ではないんです

これは長くかかりますか？

798 ：797：2006/08/20(日) 11:24:56 ID:???

訂正
外だけ数人見に来られたようだが
1人は車2台持ってるがうちは1台しか止められないからと
いうことで×で
他は知らんがいずれも内覧まではたどり着けず。

そこも中古で買ったんですが外壁など明るめに変えましたが
家自体のオーラは変わりません。実は
私がその家を見たときどんより嫌な空気を感じたんですが
やっぱ他の人も同じこと感じてるのかなと思いました。

そういう科学的なことで証明できないことも
不動産にはあるのでしょうか？

教えてくだっさい。

799 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 13:31:58 ID:???

>>798
科学的に証明できないこと→夏は売れないから待った方が良い

800 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 13:36:56 ID:???

>>797
悪い事だけいえば、
本命ではなく回し(本命をよく見せる)物件になっている
買う側からすれば、割高な物件
当事者が思う以上に古臭い
なんて所じゃないですかね。

とは言え、盆明けで外まで見学に二件来ているなら、九月になってから焦ればいいと思う。

801 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 14:33:43 ID:???

>>798
アドバイス：オーラのことは業者に言わないほうがよいｗ

802 ：797：2006/08/20(日) 16:44:22 ID:???

レスありがとうございます。

やっぱ夏売れないんですよね
だって暑くて廻りたくないですよね。

見た感じもやっぱ古いです。
そこの区で駅に割合近いところが
古くても1000万台中半というのが中々でませんで
(売っても損だから多分売ろうとしないのも原因と思います)
当たりはあると読んでいたんですが、売る側が思うより
遥かに状況が変わっていたんですね。

ネットに出したのが盆はいる1週間前で大手がネット煮出したのは
盆開けでした。
昼過ぎから新しい物件の様子見にちょっと
でかけてたんで来たかはわかりませんけど
来た気配はないようです。

803 ：797：2006/08/20(日) 17:07:48 ID:???

すいません

回し物件の意味とは

例えば
良い物件を見せたとして気に入ったけど値段が高すぎて手が出ないという人に
古ぼけたボロ家だが同じ立地くらいでしかも安くてこんな物件ありますよ
という感じで案内する方法なんでしょうか？

それと同じくらいの規模の大手2社に頼んだのは不味いんでしょうか？

804 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 17:39:40 ID:???

回し物件とはアテ馬の事だ
つまりは他の物件の引き立て役

805 ：797：2006/08/20(日) 17:40:46 ID:???

そうしたらいつまで過ぎても売れないということでしょうか？
今3社に頼んでますがもう1社地元密着に頼んだほうがいいこともありますか？

806 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 17:57:51 ID:???

ゴミホモ不動産万歳に専属専任で

807 ：797：2006/08/20(日) 18:04:12 ID:???

すいません
なんですかそれ？
私へのレスですか？

808 ：名無し不動さん：2006/08/20(日) 18:22:59 ID:???

>>806
家のオーラとか言ってる奴はそれでいいかもなwww

809 ：797：2006/08/20(日) 19:32:03 ID:???

もしかしてすがつくとこですか？
そちらに頼んで土曜日新聞広告いれこんで
近くにチラシばら撒いて、給料前でこの状態なんですが・・・
ちなみに人が見にきたというのはそこの案内ではなく
違う大手です

810 ：名無し不動さん：2006/08/21(月) 12:08:17 ID:???

愚痴を書きたければ､他に行きなさい。

不動産は値段を下げれば売れます。じたばたしないで､3ヶ月ほど業者にまかせ、
売れなければ、値段を下げればよろしい。

811 ：名無し不動さん：2006/08/21(月) 12:11:37 ID:???

809ではないが愚痴つーか疑問点を質問してるだけでは？
つか797の流れを読んでってもなんで愚痴に見えるかわからん。

812 ：名無し不動さん：2006/08/21(月) 12:14:52 ID:???

2ちゃん閲覧している状態で住○に頼んだのが運のつきwww

813 ：名無し不動さん：2006/08/21(月) 12:17:20 ID:???

303 ：名無し不動さん：2006/05/22(月) 00:19:35 ID:???
この会社は、
チラシは暴力だと分かってやっています。
サラ金のCM・ティッシュ配りと同次元。

売物件募集中に記載されている購入希望者プロフィールの95％
は妄想です。購入希望金額は相場の20％程度高く書いています。

2000万の相場のものを2400万で欲しい人が居ると嘘を書いて、
電話を待つのです。
査定は2000万で出します。当初の売り出し価格は2480万で出します。
絶対買わない客（見るのが好き）を何人か連れてきては、断らせ
「2480⇒2180へ変更した方が良いですよ」と言うだけ。

最終的には2080万まで下げて2000万で成約
「だから査定は2000万だって言ったでしょ」といわれる。
無知な皆さんのお陰で成り立つ会社です。

<<797へ

814 ：名無し不動さん：2006/08/21(月) 12:20:15 ID:???

http://makimo.to/cgi-bin/search/search.cgi?q=%8FZ%97F%95s%93%AE%8EY&sf=2&andor=AND&H=&view=table&all=on

<<797へ
過去スレを嫁

815 ：名無し不動さん：2006/08/21(月) 12:29:39 ID:???

>>810すみ○○のやり方に任せていれば、売れる物件も売れないわけだが

>>796その情報だけでは判断できないが、専任ではないならば、とりあえず無視しておけば良い。
恐らくないと思うが仮に客を連れてきて、検討していても断ればよいだけ。
数ヶ月売れなければ、改めてその地域に強い不動産会社に仲介を頼むといい。

816 ：797：2006/08/21(月) 19:01:30 ID:???

すみません
レスどうもです

思い出したのだがうちの両隣も売り切るのに半年以上かかった
気がします。
しかも数年前に。
暑いし気長に待ってみます。

817 ：名無し不動さん：2006/08/23(水) 00:03:32 ID:0zQcvsRr

建築条件付５区画のうちの１区画の契約をしました（土地、建物）。
私の土地以外の４区画はまだ未契約と聞いておりました。
ところが先日ポストにその分譲地のチラシが入っており、それには
「おかげさまで残り１区画です」と表示されていました。
他の３区画が契約されたのかと思い、営業担当者に問い合わせると
実際は依然として４区画が未契約のままということでした。
チラシの表示の件については作成した担当者の誤り云々と言い訳
をしておりましたが、あきらかに意図的に虚偽の表示をしていると
思っています。営業担当者については問い合わせのレスポンスもよく、
非常に信頼していたのですが、裏切られた思いと、私に対してもどこか
で嘘を言っているのではないかと不信感でいっぱいです。
先行きのことを考えると契約を解除したい気持ちになってきたのですが、
今からでは無理でしょうか。現在間取等の仕様が決まり、９月上旬には
確認申請を出す予定です。分譲地（元は駐車場）についてはようやく
造成が始まった段階です。

818 ：名無し不動さん：2006/08/23(水) 01:51:32 ID:6vR+ydDj

817
向こうの損害分を支払えば、解除できるでしょう。
間取りができた段階なので、そんなに膨大な費用は
かかっていないはずです。解除を考えているなら一日も早く
伝えるべきですね。手付け金とかは支払ったんですか？
通常なら手付け金を放棄すればいいと思いますが。
最初にうそのちらしを信じて申し込んだのなら何とかできたかも
しれませんが、契約のとき説明を受けていますしね。
でも、条件付の土地って立地は悪くないとこが多いので
このまま引き渡しを受けた方がいいと思いますよ。

819 ：名無し不動さん：2006/08/23(水) 02:34:31 ID:???

中古マンション見つけたのだけど、キッチンが南側にあって
そこだけが難点…
キッチンをリフォームするのに場所の配置まで変えられるのか気になる…

820 ：名無し不動さん：2006/08/23(水) 09:36:40 ID:se/inhJi

>>818　相手が契約の解除に応じれば別ですが、現実的には応じる訳が有りません。

821 ：名無し不動さん：2006/08/23(水) 10:30:10 ID:XbNNgxRC

不動産屋を何軒か回ってるうちに
同じ物件を複数のところから紹介されているんですが
比べて安いところから買うって競合させるものですか？

822 ：名無し不動さん：2006/08/23(水) 12:31:49 ID:???

単に安く買いたいだけなら、1社をしぼってそこから商談してもらったほうがいい。
同じ物件を競合させるのはｲｸﾅｲ
ただのクレーマーになっちゃうよ？

823 ：1：2006/08/23(水) 13:36:48 ID:c7b95bGs

>>819
出来るとは思いますが、想いのほか、お金掛かりますよ。

824 ：名無し不動さん：2006/08/23(水) 17:26:24 ID:uCRSCP58

>>822
例えば
物件の価格やローンは同じとして
仲介手数料からのバックや直接手数料の値引き等
掛かる費用の節約になるかなと思ったんですが
みんなはしないものですか？
合見積もりの感覚です

825 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 09:10:50 ID:???

>>824
良い物件は複数の購入希望者が出る可能性が高いわけで､業者側にも
選ぶ権利があると言う意味でのあなたのリスクを承知で行うなら、どうぞ。

媒介契約→物件の売買契約　がすまない限り､あなたにはその物件に関する
何の権利もないと言うことをお忘れなく。

手数料のダンピング合戦は､結果として、一回限りの取引の場合が多い買主の
利益の貢献するための調査確認作業の手抜きを誘発し、また誰かさんのように
手間のかかる買主を切り捨てる業界になってしまうので、そういう手数料値引きなどを
持ちかける人は、一度きちんと説明はしますが、親身になった対応を私はしません。

（業者より）

826 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 11:57:53 ID:???

手数料を値切るだけならまだ仕方ないと割り切るが
愛蜜になった時点でやる気を無くす
そういう客は断わるに限るね

827 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 13:16:44 ID:???

つうか､物件の紹介を受ける以前に､手数料を値切る態度を表明しておけよ。

他に買い人が見つかりそうもない物件だけを､ちゃんと紹介するから･･･。ｗ

828 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 16:45:39 ID:eS91ESoB

>>819
その気になりゃ風呂をベランダの横に設置して窓付き風呂にすることもできるじょ？

829 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 16:51:05 ID:4a8auTat

>>825
本物の業者なら　気分悪くするでしょうけど
仲介以外を信用していませんので
結局自分で確認や検査等もしないとと思ってますが
親身になった対応とは具体的に何でしょう？
必要最低限な為すべきことの手抜き？

>>826
今は業者を通じて話を通してるので
直接売り主に行けば　業者を通してくれって言われると思うのですが
断るとは　直接売主に行かれてもいいという事ですか？

>>827
先に手の内見せろって？交渉出来ない引き篭もり？
業者でも関係なくても情けない煽りはやめましょう

830 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 16:54:19 ID:???

まずは物件が欲しいかどうか。欲しいのにアイミツとってて他の人が契約とかありそう。
土地に家を建てるとか車を買うとかとは違うからね。

営業の頃だったら･･･
自分から買うかどうか分からん上に手数料値引きまで言うような客を構う時間はもったいない。
それにいい物件ならそんな事しなくても売れる。わざわざ利益を落としたりしない。

契約数が少なそうな店か営業を探すといいかもね。そして運が良ければトラブル無しの取引
が出来るかも。

831 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 17:12:15 ID:???

相談させて下さい。

今、建築条件付の物件を購入しようと検討中です。
価格の交渉（値引きやｻｰﾋﾞｽ）等はどの段階でどの様に話をすれば良いのか分かりません。建売であれば、価格から幾ら引いてくれと話が出来るのですが、建築条件付だと…。
無闇に勉強しろと言うつもりは無いのですが、高い買物なので、幾らか値引きして頂いたり、値引きが無理なら何らかのｻｰﾋﾞｽをして貰えたりすると嬉しいです。
車やその他の物であれば交渉できるのですが、家に関しては全くの素人ですので、ご教授宜しくお願い申し上げます。

832 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 18:21:02 ID:???

定価のないものに「高い買物だから値引きしてほしい」と考える、その
考え方がそもそも間違ってるのでは？

「相場より割高だから値引きしてほしい」ならわかるけど。

相場より1000万高い物件を500万引きで購入するより相場より500万安い物件を
値引きなしで買うほうがずっと得でしょ？

833 ：825＝827：2006/08/24(木) 18:40:22 ID:???

>>829
手の内を明かせと言うのかな？ｗｗｗ
＞結局自分で確認や検査等もしないとと思ってますが

私たちは､普通に､買主側についたならば､すくなくとも売主に一方的に有利な契約内容
であれば、万一買主に不利なことが発生しないように調整などを行っていますし
金額などの交渉に付いても懸命に相手を説得するなどいたしております。

最低必要なことだけをやればよいと言うことであるならば､そのようにはじめからお話を
された上で､最低限以外の仕事をしなくていいから、仲介料値引きを・・・とはじめから
お願いされればよろしいでしょう。

まぁ、私の場合は､仲介は業法に基く重要事項説明以外に重要な事項の説明も行い
一定範囲に関して業法が定める業者としての保証を行っている報酬として仲介料を
位置付けていますから､買主がしなくともよいと言ったとしても必要なことは行うしか
ありませんし、買主の気づかないリスクと言うものについてもアドバイスを行いますので、
値引きはしませんけどね。

834 ：822：2006/08/24(木) 19:56:12 ID:???

今、>>833がいいこと言った。

835 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 22:45:28 ID:???

>>832
そこの見究めが素人に難しいんですよね。
つまるところ全ての業者が全ての物件で値引きをしない一時のトヨタみたいな
売り方なら買う方も逆に悩まないんだけど、「こんなに安くなった」的な
話をよく耳にするから気になるんだよね。
地域によっては間違いなく「値引き幅」をとって価格設定してるとこもあるし。
不動産の場合、価格設定(売主の都合もあるし)を含めた物件の条件が千差万別だから
ワンプライスなんてありえないわけだし仕方ないんだけどね。
みなさんが言うようにかなりの知識と要領がよくないと、相見積や値引き交渉は諸刃の
剣。
買う側は楽して得しようとしないで勉強②ですな。

836 ：名無し不動さん：2006/08/24(木) 22:47:47 ID:???

あっ、勉強②って「まけろ、まけろ」って意味じゃないですよ。
わかると思うけどｗ

837 ：831：2006/08/24(木) 23:09:33 ID:???

>832さん、>835さん
ありがとうございます。

やはり難しいですね！今のところ、商談（価格等）は言われるがままです。相手と話せる材料が何もないので仕方ないですが…。
土地の相場はある程度つかめてますが、建て物に関しては皆無です。
総額が出た時に、厳しいようであれば何かを削る、若しくは物件自体を諦めるみたいな感じで考えておけば宜しいでしょうか？

838 ：名無し不動さん：2006/08/25(金) 09:34:35 ID:???

というか価格と言うものは､基本的に売りぬr死と買主の合意によって決定する。

日本の場合正札商法と言うものがあり､それが特殊。
不動産の物権の価格は､正札じゃなくて､売主の希望価格・・・と考えておくのが
実態に合っているかも。（特に土地と中古は）

839 ：名無し不動さん：2006/08/25(金) 10:47:44 ID:ojPFlQSg

業者の方に質問です
よく提携ローンとありますが
同じ銀行なら個人で申し込むより
業者を通して申し込むほうが優遇されるものですか？

又、こちらで銀行を指定する場合は
個人的に申し込むのと　業者から申し込むのと違いはありますか？

840 ：名無し不動さん：2006/08/25(金) 11:13:47 ID:???

>>839
提携ローンは金利の優遇があるから業者経由のほうがいいよ
最初から２％優遇とか、変動の場合、金利が上がっても１％は優遇してくれるとかね。

841 ：名無し不動さん：2006/08/25(金) 11:23:03 ID:???

田舎の方だと今でもローンの申し込みを購入者本人が直接行くと断られたりするよ。

業者とかから電話1本の連絡を入れるかどうかで対応が違ってくるから不思議。

申込者本人がまあまあの所に勤めてればそんなこと無いけど。

842 ：名無し不動さん：2006/08/25(金) 20:09:55 ID:jXy4vN3V

>>840
業者を通してと出ているが、うちの場合は逆だった。
ＨＭ提携銀行の審査も通って翌月の金利発表待ちをしていた。

が、時間ができたので個人で長年使ってるメイン銀行のローン相談会に行ったら
物件も実行希望日も決まっているという事で、銀行側が交渉の余地を下さい！
となり、結局は支店長決済以上の金利＆優遇（全期間一定）を得られた経験が
あります。

やはり、ＨＭの営業任せではなく自分でも調べる事が大切だと思う。

843 ：名無し不動さん：2006/08/25(金) 20:19:41 ID:jXy4vN3V

追記；
後者の銀行は

ＨＭ提携ローンの数値＞＞＞＞＞＞個人相談で提示された数値

具体的に言うと、その差０．３％、優遇金利０．２％です。

844 ：名無し不動さん：2006/08/25(金) 22:17:10 ID:XSgtyvBt

主任者証持っているのですが、個人で業者登録なしで
不動産業をしたら駄目なんですか？？
たとえば、友人や親類の仲介したり

845 ：名無し不動さん：2006/08/25(金) 22:22:31 ID:???

どうも主任者証は拾ったものみたいだなあ。

846 ：名無し不動さん：2006/08/26(土) 00:18:50 ID:f80DMhsK

>>844 業としてはだめ。反復継続しなければガッツ石松。

847 ：名無し不動さん：2006/08/28(月) 13:16:01 ID:slTqSS4d

借地の更新の通知の文例を教えてください。

848 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 01:03:48 ID:3jGmqOeM

買い替えを検討しています。
現在住んでいる家が売れるタイミングと欲しい物件が完成する時期を
だいたい一緒にしないと賃貸に住むことになりますと
電話で話した割と小さい不動産屋さんに言われたのですが
大きい不動産屋さんなら
一定期間売れなければ自社で買取りしてくれるところもあると
最近買い替えをした知人に言われたのですが
そうなんですか？
そうしたら大きい不動産屋さんに頼んだ方がいいんでしょうか？

849 ：150：2006/08/29(火) 01:36:31 ID:NyxKzk8R

１様、以前
相談させて頂いた者です。
あれから1行事前申込で落とされ、担当営業がまたもや
移動になったりして色々あったのですが、もう1行だけ申し込みましょうとデベ本社の
融資担当の方と直接話すようになって話も早く進み、先日、本審査諸費用込みで満額okの
返答がもらえました。今思うにやはり担当営業が悪かったんではないかとつくづく
思います。融資担当の人はちょくちょく連絡をくれたり、こういう方向で行きましょうとか
頑張ってくれました。普通営業がすることですよね。とにかくほっとしました。

850 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 09:41:17 ID:???

>>848
買取りの場合は安くなるだろうから
売却損が出ない、または売却損を補填できる預金があるかどうかだね。

851 ：１：2006/08/29(火) 09:49:46 ID:aLyrB3Du

>>848
買い替えは、売る方と買う方が同時決済でない限りは、一時的に仮住まいをしなければならなくなってしまいます。
同時決済は正直大変ですので、おっしゃるとおり、買い取りという手段もあります。
ただ、大手のすべてが買い取りをしているわけではありませんし、買い取り業者は他にもたくさん存在します。
しかし、買い取り＝安価　です。
つなぎ融資を利用してみてはどうでしょうか。すべてのところにあるか否かはわかりませんが、銀行系仲介業者
でしたら使えますよ。

852 ：１：2006/08/29(火) 09:51:57 ID:aLyrB3Du

>>849
150さん、無事に進みそうでよかったですね。引渡しまでもう少し、がんばってくださいね。

853 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 10:11:59 ID:???

>>851
同時決済でも､現実的にはなかなか難しいですよ。

すくなくとも、売り物件は引き渡し可能な状況(つまり荷物は一切ない状況）にしなければ
ならないし、買い側の物件は代金を払い引渡しを受けない限り入居できない。

代金決済当日は引越し屋の車の中に荷物･･･と言うことも不可能ではないですが
なかなか現実的ではないでしょう。

854 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 10:45:50 ID:???

売る方の物件がよほど人気のある地区なら住みながらでも売れると思うが、現実的には早く売りたいのならば、一時的にアパートにでも引っ越した方が買い手が付きやすい

住みながらだとその人の生活感がまるみえだから買い手が付きにくいし、決まる金額も低くなりがち

855 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 11:21:22 ID:+kLxrBkn

はじめまして。質問お願いします
ローン特約の日付以降に、ダメの結果がでた場合どうなるんですか？
解約？？現金？？

856 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 11:33:29 ID:???

>>855氏
契約書のローン特約がどのような条文になっているかによりますね

①「期日までにローンが通らない場合は解約できる」という場合は
　解約するかしないかは留保する形になっていますので契約は続行中です
②「期日までにローンが通らない場合は解約になる」という場合は
　有無を言わさず期日が来たら解約になります

もし>>855氏の条文が①のケースだとするとローン特約の期日はすぎているわけですから
>>855氏の都合による契約解除となります
もちろん違約金も発生する事でしょう

しかし②のケースだったとすると契約は白紙解約されているので違約金等は発生しないはずです

このように、正反対の結果となりますので直ちに契約書を確認してみてくださいね

857 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 12:09:52 ID:+kLxrBkn

お返事有難うございます。友達の話だったのですが、将来設定をせずに金額だけで決めてしまい…やっぱり場所が良くないかな？などと悩んでいたので・・
手付けは少ないのですが、別に契約をしていて解約の場合の手付けは、価格の一割になってるので…なんとか出来ないかな？と相談しました。
ちなみに…他の物件に買い替えはできるんですか？

858 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 15:56:19 ID:???

>>848
やめるべき
例えば2000万円の物件でも1000万位でしか買い取らない

859 ：１：2006/08/29(火) 19:33:04 ID:aLyrB3Du

>>853
確かに大変ですよね。ただ過去２回経験があります。
１回目は売主買主覚書を交わし、代金決済翌日まで猶予もらって荷物撤去、２回目は、
853さんの言うとおり、買いの契約が終わるまで、荷物乗せて引っ越し屋待機でした。
ただ、普通の引っ越し屋では融通が利きません。笑　
業者の立場としても、せわしいし、ハラハラするので正直やりたくありません。笑

860 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 19:58:37 ID:???

>>855氏
＞別に契約をしていて解約の場合の手付けは～
というくだりがちょっとわかりませんが
価格の10％に設定してあるのは｢損害賠償額の予定」であると思われます
いわゆる違約金ですね
なんとか出来るかどうかは条文次第です

買い替えという意味も良く分かりませんが他の物件を買い契約を振替える事により
違約金をスルー出来ないかということでしょうか？
これもまず不可能です
契約という行為は一つ一つが別個の法律行為になりますので
特殊なケースを除いては連動する事はありません

それよりも友達の方には少し頭を冷やしてもらい
「いま家を買う必要があるのか？」ということを再検討する事をオススメします
不動産は値段が安いから買うというノリで動いているとロクな結果になりません

住宅ローンがダメだった理由にもよりますが
お友達の方はまだ買える状態ではないのかもしれませんね

861 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 20:01:01 ID:???

>>859
私は､売り側の引越しが午前中で終了との予定で、午後2時に決済を設定したが、
引越しが終わらず（売主とんでもないルーズ）、買主は怒るし､しかし決済はせざるを得ず
平身低頭で何とか決済した。

862 ：名無し不動さん：2006/08/29(火) 20:07:52 ID:???

>>857
友達の話って言ってるけどホントはオマエの事だろ
安っすい家を案内されて契約したまではいいが
その後住宅ローンという現実にびびって契約をやめたいと
思ってるだけなんじゃねえの
まあやめんのは自由だけどローン条項以外の理由でやめたら
手付放棄か違約金がかかるのは当然だわな
高い授業料だと思ってあきらめなはれ～wwwwwww

863 ：848：2006/08/29(火) 23:18:07 ID:???

買い替えの件で質問させて頂きました>>848です。
買い取りだと皆さんおっしゃるとおり安いんですね。
知りませんでした。
賃貸に住んでいていい物件を見つけて購入＆引越しというのは簡単でも
買い替えだといろいろ大変そうですね。
2～3ヶ月賃貸に住んで売れるのを待つというのはできますが
売れるかどうかわからないのをずっと待ってるというのは
精神的にかなりきつそうです。
売却損もかなり出そうですし買い替えって大変ですね。
ありがとうございました。

864 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 00:17:01 ID:???

漏れも買い替え派だけど、家自体がうれね～w
実際問題金あるか、ないかの両極端な奴が多いから
半端な古い家はうりにくいww
うちの知り合いも大きな土地古屋付で売り出したが内覧すら来なかったようで
早々に解体したが、問い合わせすらなくて困ってるらしい

865 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 00:36:24 ID:???

売り物件の方をどうしても高くうりたいなら、先に購入してそこに引っ越してから、じっくり売ればその時の適正価格になるんじゃないかな？

866 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 02:29:05 ID:NXDLvj+U

買い替えの場合、既存債務がどの程度残るのかも重要だね。
売却相場よりも債務が多い場合、債務を消したいがために相場以上で
売り出していることが有るけど、他物件のつぶしに使われます。
内覧に来た営業の口数が家の中で少なかったり
買い主と内緒話をしている場合はつぶされている可能性大。

頭金を入れずマルガリータで購入し、5年くらいで売却する人は注意。
返済比率が収まるのであれば、既存債務が残ったにしても次の物件の
住宅ローンに上乗せして借りたほうが早く買い替えできます。

867 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 10:06:09 ID:i6aTh18F

お伺いしたいのですが、家を買う事になり、手付けとして今10万払ってるんですが、色々心配な事が出て来ました。
海まで500㍍の物件なんですけど、海風で少しずつ錆びたりするのでしょうか？
知り合いが海の近くに住んでいますが、洗濯物に塩がついてしまうと聞きました。
もうひとつ、大きい地震が来た時、もし津波が来て、家が海水につかっても、地震保険じゃ補償されないですよね？
考えたら色々心配になり、色々調べてるのですが、分かりません。
すみませんが、分かる範囲で教えて下さい。
よろしくお願いします。

868 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 10:22:59 ID:???

>>866
当方も売却中です。決して相場より高くはないと思いますが
ただ古物件ゆえ厳しい現状を感じています。

「つぶし」について詳しく教えていただきたいです。
大手にお願いしておりますが、しっかり対応していただいている印象で
古物件ながら既に外覧1人と近々内覧希望者さんの予定も入っているのですが
もし「つぶし」として使われているなら悲惨ですし、気になります。

買主とナイショ話しているのはなぜでしょうか？

現在住んでいるのですが、買い替え目的でローンも組んでいますので
次の家を少し弄ればすぐ引っ越せるようにはなりますが
やはり空き家にしていた方が売りやすいのでしょうか？

居住中の状態の場合ですが、
自分で直せる痛みは処置していた方が良いのでしょうか？
(ふすまのやぶれ、ニス塗りなおし、割れたガラスの修繕など)

押入れやクローゼットに入れている荷物で要らないものは
処分していた方が見やすいでしょうか？

下にカーペットなど敷いてないほうが良いでしょうか？

869 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 11:03:13 ID:???

>>868
866では無いが

自分が買う側にたったら嫌だと思う所は改善した方がよい。

ガラスの割れたのが放置してある家を見て
あなたは住んでいる人間にどういう印象を持つ？
その人間が住んでいた家を買いたいと思うか？

870 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 11:28:25 ID:???

>>869
やはりそうですよね。
私はアレルギー体質+物凄く神経質で細かい点から大きな点まで
激しく気になるのですが
世帯主が口うるさいクセ細かい点が全く気にならず
私が幾ら直せるところは慈善にフォローするべきといっても
買主が勝手にリフォームするといって言いくるめるのに苦労します。
私の言うことは全く聞かない頑固バカなので
その者にこのスレを見せてみます。

871 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 20:43:47 ID:UnoqdDBX

>>868

売り出してからどれくらいの時間がたっているのかわかりませんが、
別に現況のままで販売することに、問題はないと思います。
故障箇所があるのに割高に感じる価格設定だと、つぶしに使われるんです。
つぶしとは、その営業が売りたい物件を引き立たせるために、
わざと同じくらいの価格で割高の物件を見せる行為のことです。

売りの仲介を依頼した会社が案内をしているのであれば、あまり心配はないと思います。

872 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 20:56:47 ID:BvOJjlOQ

『売る場合の方法を考えた。』

それぞれのメリットは、
賃貸＝引っ越しができる。
持家＝財産になる

月々レンタルとして家賃を払うのは従来と変わらないが、今後住んで行くと決めたならば今まで払ってきた家賃を購入資金に返還出来る制度。

873 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 20:57:18 ID:QoQHCG0h

お願い致します… 抵当権設定仮登記と通常の抵当権設定の違いはなんでしょうか？

874 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 20:59:41 ID:BvOJjlOQ

>>872

マンションでも、新築後すぐに分譲にするから売れ残る。

考慮中の客に対し、賃貸で貸すと言う方法をとりあえずとることがいいと思う

875 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 21:01:00 ID:BvOJjlOQ

>>873 司法書士の所に行ってください。 2000円程度で教えてもらえます

876 ：貴文です。：2006/08/30(水) 21:06:36 ID:BvOJjlOQ

よろしく

877 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 21:16:43 ID:BvOJjlOQ

購入資金額2400万とするなら、
家賃月々10万として20年住めば購入に変えればいいということ。

878 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 21:24:08 ID:BvOJjlOQ

子供が成人するまで同じ場所で生活していれば家持になれる。
ということ

879 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 21:35:57 ID:???

>>877
金利と税金無視してるぞ。
特に金利は2400万の物件ならプラス1000万位はみなきゃ

880 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 21:40:18 ID:Ad41b0/0

どなたか教えて頂けないでしょうか？

賃貸物件のことなんですが、
今月半ばに、大手の不動産会社に、ワンルームマンションを
見せていただきました。
そこは４階のお部屋だったのですが、月末に空く３階の方が条
件にあっていたので、
今日まで待ってたのです。
それで今日３階のお部屋を見せて頂いたあと、「内金を入れる
」との
ことで、不動産屋に行ったら「大家と連絡がとれない・・」と
いうことだったので、一旦帰りました。

その後電話で「４階のお部屋なら、家賃４万でいいけど、３階
なら一万円UP」と
言われました。　
数千円は上がると聞いてましたが、１万円上がるのは正直痛い
です。
こんなに上がるなら、待ちませんでした。
なんか、足元見られてるような気がするのですが・・。
このまま、「じゃあ、それでいいです・・」って借りるべきな
んでしょうか？
それとも「そんな話は聞いてない。上がるとしても数千円って
言ってたし、
今の今まで大家さんとお話してなかったんですか？」と言うべ
きなんでしょうか・・？

長文すいません。
よろしくお願いします

881 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 21:45:20 ID:BvOJjlOQ

>>880
お前馬鹿だろ？

金利は銀行だろ？不動産屋関係ない

税金は家賃に足しておけばいい。
一番問題になるのは固定資産税だろ？

882 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 21:50:51 ID:BvOJjlOQ

総出費を考えると

賃貸＝月々の家賃のみ
持家＝固定資産税＋修復修繕費＋購入金額

まぁ修復修繕費と固定資産税が無かったら間違いなく持家が得だが

考慮するとどっこいどっこい。
引っ越し出来ないデメリット含めれば賃貸の方が得になる。

883 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 21:54:20 ID:BvOJjlOQ

ボーナス払いを35年ローンで契約した場合、売却率が格段に上がる。
購入を考えていてローン使うなら月々払いのみにしておいた方がいい。

今後ボーナスが出続ける保証などないのだから。

884 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 21:56:02 ID:BvOJjlOQ

>>880契約書読め。

885 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:01:02 ID:Ad41b0/0

>>884 さん
すいません
まだ契約書ないです。

886 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:03:17 ID:BvOJjlOQ

不動産屋紹介なのか？

887 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:05:16 ID:BvOJjlOQ

大家が貸す額なので他者が何もいえない。

解約したら手つけ金は返して貰える

888 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:07:39 ID:BvOJjlOQ

借りる前だから、気にするな他探せ。
つうか適当不動産屋はもうやめろ。
エイブルか？ミニミニかな？

889 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:10:54 ID:BvOJjlOQ

契約をとった場合

大家→不動産屋(記載料として家賃1ヶ月分)
借りぬし→不動産屋(敷金礼金前家賃)
不動産屋→大家(ちょめちょめです。)

890 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:12:59 ID:BvOJjlOQ

礼金っていうのは、大家が払った記載用の家賃一ヶ月分を折半するせいどです

891 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:13:51 ID:Ad41b0/0

>>886さん
そうです。
>>887さん
やっぱり大家さんにはさからえないですよね…
>>888さん
賃住さんです。
なんていうか、最初の額より、いきなり一万も高くなるなんて…

892 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:18:48 ID:BvOJjlOQ

借りる時期が悪い。
移住時期の売れ残り？を狙うのがいい方法。

一番いい方法は、
不動産屋で物件探し
↓
法務省出張所に行き、その物件の登記を拝見
↓
大家に直接交渉。

が安上がり

893 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:24:56 ID:Ad41b0/0

>>892さん
そんな方法があるんですね。
素人がそんなこと出来るんでしょうか？
今の時期は悪いのですか？
何月くらいがベストなんでしょう。
売れ残りだと、駅前などの良い物件は難しいそうな気が…

894 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:25:18 ID:BvOJjlOQ

まぁ方法として
その地区の不動産屋を全て周り物件情報を獲得し(0円)登記を拝見(1000円程度)
直接交渉(電話代に交通費)
で家賃一ヶ月分安上がり。

895 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:27:00 ID:BvOJjlOQ

登記は誰でも見れますよ。
身分状だすけど、役所だから世間には情報回らない

896 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:28:36 ID:BvOJjlOQ

俺その方法で
不動産屋(敷3礼2)を
大家(敷3礼0)にしました。

897 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:30:42 ID:BvOJjlOQ

不動産屋に話す入居理由は寮から出たいからにしておけば何度でも行ける

898 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:34:38 ID:Ad41b0/0

>>895さん
なるほど。
目から鱗です！
はづかしながら、始めて聞きました。
でも、契約書の作成などもこちらでするのでしょうか？
不動産屋さんが入らないと、不安がる大家さんも多いのでは？

色々すいません

899 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:39:24 ID:BvOJjlOQ

大家が賃貸で貸す理由は家賃収入の為です。

半年分位先払いしておけば10中8、9入れます。
入れ無いなら、クレジットで払う様にしておけばいい。
自動振り込み契約で。

これで入れないようなDQNは、辞めておいたほうがいい。
大家都合で物事決める不良物件だから。

900 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:42:33 ID:???

881
おまえ頭わるいだろ

ほとんどの新築物件は銀行から借入して建てるのが普通
なんで何十年も買主（借主）の危険負担を売り主が受け持つんだ

901 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:43:58 ID:BvOJjlOQ

>>900 現在は？だろ

頭悪いな。

902 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:44:13 ID:Ad41b0/0

>>899さん
お～！なるほど、家賃先払ですか！
そんな技があるんですね！
質問して本当に良かったです。
ありがとうございます。

903 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:45:22 ID:BvOJjlOQ

はっきり言うと
売れ残り物件抱える方が危険だがな。

904 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:48:17 ID:BvOJjlOQ

>>902 3ヶ月起きに3ヶ月分先払いする方が当月分を当月払いするより大家にしてみたらおいしい借りぬしだ。
先払いで払ったら後2ヶ月は家賃の心配しなくていいから安心。

905 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:52:55 ID:Ad41b0/0

>>904さん

ほんとありがとうございます。明日それでとりあえず交渉してみます。
三ヶ月づつ前払いするのでと！
他、何か有利に働くことはありますか？

906 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:53:18 ID:BvOJjlOQ

売れ残り物件抱える

固定資産税と修復修繕費を売り主が負担する。

ローンで契約は損すると気付け馬鹿！

複利、利子は人間が作った3大要素の2つだそ、

907 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:54:45 ID:BvOJjlOQ

>>902 先払いは優良借りぬしだから、家賃上げの時交渉しやすい。

908 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:56:48 ID:BvOJjlOQ

>>905 契約の時に言うな！
条件になるだけで、優遇はなくなる

909 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 22:59:59 ID:BvOJjlOQ

方法は

契約時に家賃半年分払いを宣言。
4ヶ月目位に先払い3ヶ月分を勝手に持っていく。

不意をつくわけだ。

910 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:02:56 ID:BvOJjlOQ

>>900 はっきり言おうか？
一年売れ残り物件は新築時に比べて資産価値1割は減っているんだよ。

911 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:05:05 ID:BvOJjlOQ

分譲マンションの新築扱いは3年だ。
3年過ぎたら中古と値段変わらないぞ

912 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:07:38 ID:???

901
ホント馬鹿だな

おまえ、　売り主　と　大家　と　買主　と　借主　と　不動産屋　のそれぞれの立場わかってんのか？

俺は建て売りの業者だが、売り主が建てた時のお金は借りてれば金利がかかるし、もし現金で建てていたとしても何十年もそこにつっこんだままじゃあ期限の利益が失われるんだよ。

913 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:09:58 ID:BvOJjlOQ

マンションなんてな、コンクリのはりぼてに石膏ボードで化粧しただけのものだ。

20年もたてば、資産価値は0。
土地なんてないから、実質家賃無料だけが長所になるだけだ。
まぁ固定資産税と修復修繕費あるから0にはならないけどね。

914 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:11:56 ID:BvOJjlOQ

>>912 ごめんね。俺ゼネコンの販売担当ですよ

915 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:14:35 ID:BvOJjlOQ

>>912 去年売り上げた物件数は俺だけで800戸です。

同業ならこの数字の意味わかるでしょ？

916 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:23:33 ID:BvOJjlOQ

売り文句
「住んでみないとわからないですよね？本当は購入してもらわないといけないんですが、特別で賃貸で入ってみますか？気に入ったらそけから購入考えていただけばいいですし、駄目なら引っ越せばいいですし。」
でローン積立て金を奪う。

917 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:26:48 ID:BvOJjlOQ

販売価格+家賃収入。で800戸

引っ越したのは100例ぐらいだ。
まぁ残りは中古で売った76戸。

918 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:32:23 ID:???

適当なこと言ってごまかすなよ

ホントに同業なら、売れ残った時の物件を賃貸にまわした時、家賃いくら取ってるんだ

話を初めに戻すけど2400万の物件を家賃10万で貸して20年後に無料で借主に引き渡せると思ってんのかい？

俺はそれがおかしいって言ってんの。

そんな簡単な計算もできないんじゃ同業っていうのもあやしいぞ。

919 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:33:05 ID:BvOJjlOQ

人間って不思議で、特例だから少し高くなるといえば、客が勝手に高級と勘違いするし

2年住んでいて、今までの家賃代を購入料金から引くっていえば

勿体無いって思って買いに走るからね。

俺役員に表彰されたのよ。これで。

920 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:36:55 ID:wCx55yI2

ヨコレス失礼します。店舗を移転しようと物件を探して私自身は内覧をしてあったのですが
店舗併用住宅だった為休みの都合でカミさんと昨日その不動産屋さんに行きオーナーと不動産屋さん
（行政書士）と夫婦で駐車場にしたいところにある門扉を壊していいかなど詳細を詰める為同席しました。
とりあえずまだ物件をカミさんがみていないのでオーナーと現地に行くことになりました。席を立とうと
すると入居申し込み書に印鑑を押して記入してくださいというのでその場で印鑑を買わされカミさんを
連帯保証人にして免許証のコピーをとり現地オーナーと向かい細かい点などの説明を受け帰り際に「大きく
生活の変わることだからゆっくり考えてください」と円満にその場を去りました。明けて今日の15:58に
「内金を入れた方が来て気の毒なんだけどそーゆことになりました。ブチっ」と一方的な電話。
「ちょっとおかしいんじゃないんですか？オーナーも承知しているんですか？」「でもまあ内金が先に入って
しまっているので…」こういうケースの場合打開策はもうないのでしょうか？今晩このスレを自動更新して限界まで
意見を聞いて明日打開策あれば朝一でカチコミたいんです。よろしくおねがしします。

921 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:38:06 ID:BvOJjlOQ

>>918 俺はまだこの仕事して食って行こうと思ってんの。

利益率教えるわけないだろ？しかも同業に。ﾃﾗﾜﾗｽ

2400万は素人に対しての例えだ

922 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:46:34 ID:BvOJjlOQ

たった数時間みただけの物件を30年もローン組んで買うやつはそうそういないだろ？
だから安くする。

俺は画期的方法を編み出したわけだ。

923 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:48:21 ID:BvOJjlOQ

車業者にこの方法パクられたけどな。

まぁ俺が元祖だがな。ﾜﾗﾜﾗ＼(^-^)／

924 ：名無し不動さん：2006/08/30(水) 23:56:55 ID:BvOJjlOQ

>>920 不動産屋の利益主義対契約書ですか？

商法だから、わからないですよ。
司法試験板で聞いたらどうでしょうか？

925 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 00:01:13 ID:BvOJjlOQ

借地借家法ですかね？

僕はこうゆう事例当たったことがないので分からないですが
一応調べてみますね？

926 ：920：2006/08/31(木) 00:08:01 ID:EsQD3oxc

ありがとうございます。自分で夕方から聞いたり、調べたのですがわからずココに来た私大でして。
宜しくお願いします。

927 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 00:18:23 ID:ctgKkL2B

繊細教えてください

賃貸or購入

大家との意志疎通の有無

契約書を書いたあとの業者の行動

928 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 00:21:35 ID:???

全くのダメダメちゃんで申し訳ありません。

今週末に築10年で37500000万円の中古物件を契約予定です。
仲介手数料を不動産会社から1244250円請求されました。
でも仲介手数料って108万が上限じゃないんですか？

929 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 00:24:31 ID:ctgKkL2B

手数料取るのか？あーまた売りか

930 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 00:26:29 ID:ctgKkL2B

つうか寝る。

不動産屋に法律だしても、意味無いよ。
契約取っても後々面倒臭いよ

931 ：920：2006/08/31(木) 00:29:52 ID:EsQD3oxc

賃貸です。大家さんは行政書士に任せきりなので連絡は取れたのですが「不動産の事はわからないので
任せてあるのでというか、10分前に聞いたんですがね（笑）」契約書を書いたあとは申し込み金の事を
言いましたが、なにぶん内覧してからということでオーナーと現地に行きました。同行はしませんでした。

932 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 00:43:16 ID:ctgKkL2B

オーナーって言うのが大家でいいんですか？

あの現地調査しました？

外で並ぶことは無いにしても、ランチタイムくらいは店の中は客で溢れていたのかな？

933 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 00:46:11 ID:ctgKkL2B

イイ場所だからって儲かるわけじゃないし、悪い場所だからってやっていけないわけじゃない。

駐車場をつくる場合は、付近に小規模工場がある場合とかじゃないと回転率少なくなるし、借金まみれになるよ

934 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 00:48:46 ID:ctgKkL2B

満席30分回転が最高額になります。

利益率シラベタホウガイイデスヨ。

935 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 00:55:55 ID:ctgKkL2B

700円ランチは原材料7割として儲けは210円
10時から22時にしたら満席20だと一日儲けは最高額ですらフルで儲けは10万800円まぁ無理だし。バイト2人雇うとして時給800円だと19200

936 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 01:32:07 ID:YWOgYELz

このスレって解答者何人いるの？ヴァカ解答者もいるよな

937 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 01:39:04 ID:???

>>928
4000000円超の仲介手数料の上限は3%+60000円（簡易計算）

37500000×3%=1125000
1125000+60000=1185000

課税業者だろうから消費税が必要
1185000×105%=1244250

よって、37500000円の仲介手数料の上限は、消費税を含む
1244250円

となります。

ところで108万円が上限とはどこから出てきたのでしょう？

938 ：928：2006/08/31(木) 02:59:08 ID:???

>>937

レスありがとうございます。
友人に不動産購入の報告をしたら

【仲介手数料は、200万までが5％で「10万円」
＋200～400万までが4％で「8万」
＋（3750万－400万）分が3％で「100万」
＝「合計108万円」が上限ですよ】

と言われて？？って感じなんです。
頭悪いくせに家の購入を進めててトホホ…（汗）

やっぱり12444250円かかるんですね。

939 ：928：2006/08/31(木) 03:18:55 ID:C1cxqiPm

すみません。

知人の方程式を使っても1244250円になりますね。
たぶん途中で計算ミスをして
さらに消費税を加えてなかったから
108万という数字が出てきたと思われます。

少し減額になるかも？
…と、ぬか喜びをしたのですが
納得できる法定の方程式なら
気持ちよく支払いできます。
とんちんかんなレスで申し訳ありませんでしたw

940 ：928：2006/08/31(木) 10:49:28 ID:???

ちなみに仲介手数料の算出方法は物件価格の中に【消費税込み】ってのが当たり前なんでしょうか？

消費税込みの物件に対して
また仲介手数料計算で消費税を取られるんですか？
計算する時の物件は税抜きで計算してもらえないんでしょうか？

941 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 10:53:04 ID:???

>>871様
ご回答ありがとうございました。
今月中旬に売り始めたばかりです。
住むのには困っていませんので、大きな故障箇所はないと思います。
後、私もそこの地域で中古物件を、探しているのですが
競合しそうな条件の物件も一戸建てではないと思いますので
年数が古いので問い合わせが少ないのかなと思います。

現在の状況は、ネットで見られた方が近くということで仲介さんの案内で外のみ
見に来られて、今週同じくネットで見られた方が中を見られたいと予約していただいています。

942 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 13:31:48 ID:???

>>940
ちょっと意味が取りきれない部分もありますが、

お役所が「総額表示にしなさい」と言ってからは
私の会社では仲介手数料は総額表示にしております。
内訳の明細お伝えしますが他の会社でやってるかどうか
はわかりかねます･･･。

消費税込みの物件価格であれば、その消費税分を減額
した額の仲介手数料をいただいております。
今回の場合>>728氏は中古物件とのことなので、売主が
課税業者ではない（つまり個人様）かと思います。
（間違っていたらすみません）
その場合は消費税はかかりませんので、表示（または合意）
物件価格の3750万円に対する仲介手数料を請求する事が
仲介業者は可能です。

余談ですが、課税業者との取引でも土地の売買には
消費税はかかりません。建物の売買には消費税がかかります。

943 ：名無し不動さん：2006/08/31(木) 22:08:27 ID:???

マンションの専有面積で、
「登記簿」と「パンフレット記載｣の面積が若干違うのですが、
どういう違いなのでしょうか。

944 ：名無し不動さん：2006/09/01(金) 09:14:16 ID:???

>>943
マンションのイロハのイぐらい、自分で検索して調べましょう。
　ヒント：専有面積

945 ：sage：2006/09/01(金) 11:21:19 ID:H9nu/cAe

建築の設計やってます
わからないことがあるので教えてください

お客さんが契約した土地のことなんですが
重要事項説明書？に書いてある建ぺい率が違っているのです
実際は６０％ですが７０％になっている
狭い土地なので建坪が減るなら買う意味がないとお客さんは言っているが
この場合、解約したい場合の手付金ってどうなるのでしょうか？
売主側のミスでも契約してしまったならやはり放棄しなければいけないのでしょうか？

946 ：名無し不動さん：2006/09/01(金) 11:44:17 ID:???

>>945氏
角地緩和が適用されている可能性は無いでしょうか
業者の肩を持つわけではありませんが
よっぽどの適当な業者でなければ建ぺい率を間違う事はないと思います

まずは業者に説明を求めてみたうえで
当該物件を管轄している都市計画課と建築指導課へ確認してみてはいかがでしょうか

もし業者の間違いであったなら解約に関しては
多少面倒な事になります
業者が売主ですか
業者は仲介ですか

947 ：１：2006/09/01(金) 12:12:43 ID:CERKipNZ

>>943
登記簿は内法面積、パンフは壁芯面積です。

948 ：954：2006/09/01(金) 12:14:36 ID:H9nu/cAe

ありがとうございます
その辺は調べまして明らかに業者のミスでした
将来計画道路があり、そのときには角地緩和が適用でるだけの道路があります
しかし現状は６０％とのこと（市役所に確認済みです
業者は売主です
いろいろいすいませんです

949 ：名無し不動さん：2006/09/01(金) 12:26:23 ID:VOXiyNdL

以前から近所の工務店に売ってほしいと言われていた土地（３０坪程度）を手放そうと思っています。
その工務店に売ったほうが良いのか、仲介で買主を探して売るのではどちらが良いのでしょうか？
小さい土地なので大した価値があるとは思わないのですが、親の老後のために少しでも高く売りたいんです。

950 ：名無し不動さん：2006/09/01(金) 13:19:58 ID:???

高く売りたいならまず仲介
これ原則
しかし仲介業者の中には買取り業者へ安く流す事を目論んでいる輩もｲﾊﾟｰｲいる

なのでまずは近隣相場を良く調べてから頼んだ方がいいよ
大手も信用できないからね…

951 ：名無し不動さん：2006/09/02(土) 23:06:56 ID:???

中古買う時って自分に建築知識余り無い場合,
建築士の意見聞いたり帯同させたりするのは一般的でしょうか?
なるべく失敗したくないもので･･･

952 ：名無し不動さん：2006/09/02(土) 23:23:04 ID:???

もし買いたいといってもそんな面倒そうな客
>>951売主は十区八苦断ると思うよw

953 ：名無し不動さん：2006/09/02(土) 23:35:05 ID:???

中古の場合どうやって目利きして失敗しない様にするのです?

954 ：名無し不動さん：2006/09/03(日) 01:04:46 ID:aYYI47l+

>>951
どういう失敗をしたくないんですか。
それによって意見を聞く相手も違うと思います。
建築士はあまり硬い考えの人だと、何でもかんでもダメ出ししますよ。
自分に責任が来たら大変だからね。
それに、建物に不具合が有ったとしても土地建物トータルで見れば、
お買い得な物件もありますからね。
あまり建築士の意見ばかりを、重視しないほうが良いと思います。

955 ：951：2006/09/03(日) 09:19:33 ID:???

集合住宅等の投資物件の1棟買を考えてまして,完全利益追求なものですから
やれ外壁だ水周りだのと余計な支出をなるべく出したくないもので.

956 ：１：2006/09/03(日) 10:29:15 ID:9/9e3Ff7

建築士さんに同行してもらってもいいですが、必要以上に書類や調査の要求が
正直面倒なんです。
売主にも細かなことまでその都度ヒヤリングしないといけなくなりますし。
そうすると、そんな細かい客断ってくれと言う話になります。
見てもらったり、勝手に調べてもらう分には問題ありません。
あくまでも私の場合ですが・・・。

957 ：名無し不動さん：2006/09/03(日) 11:23:10 ID:???

ネット普及のおかげで細かい客が増えた印象。
変に知識がある分やりにくい。

958 ：名無し不動さん：2006/09/03(日) 14:09:07 ID:???

>>957
ここで書いている質問者が､俺の客だったのには驚いた。
もちろん知らないフリをしたが､俺がした回答どおりに要求され､ﾜﾗﾀ。

959 ：名無し不動さん：2006/09/03(日) 14:53:17 ID:???

>>958
なぜわかった？

960 ：名無し不動さん：2006/09/03(日) 15:50:31 ID:???

>>953
書いてあることと言っていることと雰囲気での推測だが
俺の中では100%・・・他人に証明する気はない。

961 ：名無し不動さん：2006/09/03(日) 20:18:31 ID:???

仲介業者で2ちゃんで情報収集してるなってのは何となくわかるw
話のネタで。
客側もこいつちゃんねらだなと思われている予感>>958

962 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 10:29:37 ID:???

当社が斡旋する火災保険に入る
当社が斡旋する司法書士で手続きする
と仲介業者から言われているのですが
自分でやった方が安い場合は自分でやってもいいですか？

963 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 11:20:55 ID:???

>>962
別に悪い事じゃないけど仲介屋があまり協力的じゃなくなるかもね

964 ：１：2006/09/04(月) 11:27:45 ID:/llXYPkg

>>962
別に問題ありませんよ。

965 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 12:52:25 ID:???

>>963
>>964
ありがとうございます
ちなみに一般的には客が自分でする事に非協力的ですかね
もしそうならちゃんと話しを聞いてくれる業者を通じて購入する方がいいのか
それともそこから交渉するほうがいいのか

966 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 13:04:28 ID:???

>>965

火災保険は､別にご自身で選ぶことも多いので良いのですが、
不動産業者が代理店などになっていて､何がしかの収益をあげている
場合があり、同等の保険なら､業者を通じてやったほうが良いと思いますし
違う保険会社にする場合は､「義理のある人が代理店をやっているんで
そこを通すしかない」とか言い訳しておきましょう。

司法書士は、費用の問題と信頼の問題です。
ﾛｰﾝを使う場合は､銀行が許容する司法書士に限定されます。
必要なら見積りを取って､やはり親などを引き合いに出して､他の先生を
紹介されたが、割安だけれどもどうだろうと相談したらどうでしょうか。
結構値引きしてくれる場合もありますよ。

あまり、業者との信頼関係が崩れるのはよろしくないと思います。

967 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 13:57:48 ID:???

>>966
詳しくありがとうございます
火災保険は言うなれば自分で選べるというスタンスで
上手に交渉すればいいという事ですね

司法書士はローンを使う場合は銀行が許容する方とありますが
これはほぼ銀行が指定する方のみという感覚ですか？

968 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 14:09:53 ID:???

>>367
銀行によります。抵当権設定を依頼するわけですから、その意味で
銀行も信頼する司法書士でないと困ると言う動機です。

地方の銀行などでは「ほぼ固定」と言うところもありますし、
どちらの銀行にしても『初めての人』を嫌うようです。

969 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 16:11:17 ID:???

>>968
ありがとうございます
という事はこちらも業者は関係無いというスタンスでの交渉でも問題は無いですね

970 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 17:12:17 ID:???

>>969
まぁ、感情的云々を度外視すれば、法的には問題ないでしょうね。
手続きは大変ですから､私なら業者に協力してもらうようにしますが
それがおいやなようですので、そのように・・・。

971 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 17:57:56 ID:???

>>970
見積もりを出してもらったところ
えらく高い金額でした
保険は長期一括での見積もり
司法書士は報酬で数十万が乗せてあって（正確に
どこもこんなのですかね　言わなかったら言い値を取られるというか
買わないと言ったら交渉してみますって言うし
ハズレの業者かな？
あまりに？と思った場合は違う業者に行って同じ物件の商談してもいいものですか？

972 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 18:03:36 ID:???

>>371
火災保険は一括でないと銀行が融資しない場合もあるけど､そこは確認した？

司法書士については､抵当権設定と所有権移転で、報酬は8万から15万ぐらいが
普通だと思うよ。（登録免許税・全部事項証明取得の証紙代など法務局に支払う部分を
除いて）。報酬が数十万なら俺は使わないけど、信じられないなぁ､間違いない？

最終段は、どこまで進んでいるかによるけど､あまり良いことはないよ。

973 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 18:05:18 ID:???

つうか書いてから気づいたんだけど､それって､概算の見積もりじゃないの？
「買わない」と言える段階なんだから･･･。

概算では多少多めに見積もってくれる業者のほうが、少なく見積もって
あとから高くなる業者より安心な業者･･･と言う場合もあるよ。

974 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 18:27:32 ID:???

>>972
銀行は火災保険は任意のところでした
でも当たり前の様に火災保険に加入して頂きますとの事
報酬については明細を言わないのですが
全部で６０マン弱で逆算するとけっこう取ってるなあという感じでした

>>973
概算というか物件は交渉してもらってこれなら買うという値段になったので
事前審査をして大丈夫、後は何もなければ申し込みという流れになってました
諸費用が納得いかないので申し込みしていません

もしかして何か抜けてますか？

975 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 18:48:31 ID:???

>>974
どうも違和感があるんですよ。

火災保険は任意？つうのも『質権設定しないから年払で良いですよ』という
銀行は出てきてはいるんだけど､そういう意味かな？
でも普通は一括ですから､概算段階でそういう見積もりを出すのは、ぜんぜん
普通ですよ。、というかそのほうが安心だし安いでしょ。

業者の取り分じゃないんだから､よく確認して選択すれば良いと思いますよ。

それから司法書士についても､実際の明細の見積りをもらっていない段階で
予断で言われても､明細をもらいましょう以外にいうことができないけど
それも業者の取り分じゃないでしょ？司法書士はキックバックなどできない
決まりなんだから、業者に批判の矛先を向けるのはどうも筋違いのような･･･。

あまり予断を持たずに丁重に内容とか明細を業者と詰めていったほうが良いと思う。

976 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 18:55:09 ID:???

>>975
そうですね
こちらとしても納得出来ればお世話になりたいと思っているので
アドバイスを受け止めて話ししてみます
ありがとうございました

977 ：名無し不動さん：2006/09/04(月) 22:44:33 ID:aUSfWY/d

銀行が質権設定する場合評価額以上の保証金額でローン全期間加入が
一般的ですが、あくまでも火災のみの保険に加入すればよいと思われます。
料率の違いで各保険会社の保険料に多少の違いが出てきます。
ただし不動産業者が勧める保険の中には、色々な特約を付加してる場合があり、
保険料が高めになっている場合があります。
必要のない特約をなくすことによって保険料は下がります。

978 ：名無し不動さん：2006/09/05(火) 15:14:51 ID:???

いくらの物件かは知らないけど、60万弱の見積もりが
・2500～3000万ぐらいの火災保険をかけて
・200万ぐらいの家財保険をかけて
・少々のオプションをつけている
・35年一括払い
であれば一般的な値段です。
火災は任意とは言っても、入っておいた方があとで困りません。
私も銀行が質権設定しない（任意）であっても「入ってください」
ぐらいのことは言います。
1年あたり1万7･8千円で総額3000万の保障なら高くないと思いますし。
実際お客様で火事にあわれた方もいらっしゃいますから。
>>877氏のおっしゃるとおりで、上記内容で60万弱であっても
火災だけなら20万ぐらいになるかと思います。

物件が価格・内容など気に入っているのであれば、火災保険に
ついては保険代理店などから見積もりを取って比較検討される
といいと私も思います。

司法書士への報酬部分だけで数十万って何億の物件を取り扱った
時にしか見たことないです。

979 ：名無し不動さん：2006/09/05(火) 16:56:02 ID:???

>>978
又レスがついているので・・・>>978

> ・2500～3000万ぐらいの火災保険をかけて　家は1800
> ・200万ぐらいの家財保険をかけて　詳細不明
> ・少々のオプションをつけている　詳細不明
> ・35年一括払い　一括払い

一般的に比べてはいませんが
向こうから当たり前の様に組み込んできたので
少々？？という思いでした

司法書士に対する報酬額は濁されましたが
法定費用？を差し引くと数十万（２０～３０の間）が乗っていました

980 ：名無し不動さん：2006/09/05(火) 17:44:22 ID:???

>>979
まぁまぁ、契約前の概算見積もりはそういうモンですよ。

実際に支払うのはあなたなんですから､十分納得できる明細見積もりを
とってから､売買契約に望めば良いことです。

　これは推測ですが、さほどに手続き費用について詳細に分かっていない
　営業マンが、概算で述べただけと言う感じです。
　
そんな部分に目くじらを立てないで､自分でよく確認できるよう､詳細の見
積もりを業者にお願いし、また自身でもよくお調べになれば良いと思いますよ。

司法書士報酬だって20万なら、多少多めに計算した･･･と言う程度ですし
30万ならば、バカ高いんで、法定の費用（ｗ　の部分が微妙なんじゃない
かとも思います。概算なら10万単位で大目に言うことは良くありますよ。

981 ：名無し不動さん：2006/09/05(火) 21:09:11 ID:tf06amNR

お願いします

銀行の審査が通り、不動産屋でローンの申し込みをしました
頭金と借り入れ額とを決めました
今後は銀行に行き、固定か変動かなどを決めてくださいとのこと
なんですが、先日決めた借り入れ額を、減らすことはできますか？
もう申し込みをし、実印を押して団信申し込みをした以上は、頭金を増やすなどの変更は無理で、繰り上げ返済に回すしかないのでしょうか？

また、返済年数を数年減らすなども無理ですか？

982 ：名無し不動さん：2006/09/05(火) 21:40:00 ID:???

金融機関に聞いた方が良いんでないか。

それ以前に、実印を押すという行為を軽く考えていないか？

983 ：名無し不動さん：2006/09/05(火) 21:41:18 ID:qboeuza3

長方形の土地」があってその３０％くらい（50坪ほど）が私名義
残りは私の父名義（すでに他界）です。
固定資産は長男の私が払っているのですが、もう住まないド田舎なので
手放したいと思っています。ですが、妹が父名義の部分について
「私に100万くれないと売らせない。ハンコ押さない」
と言います。
質問ですが仲介を頼むにあたって妹の了解（ハンコ）って必要なんでしょうか？
私名義部分だけでも売りたいのですが、こんな問題がある土地は
売れるのでしょうか？

984 ：名無し不動さん：2006/09/05(火) 23:42:15 ID:KrU6F2on

売れるわけ無いじゃん

985 ：名無し不動さん：2006/09/05(火) 23:57:10 ID:???

>>983
その前に、70%がすでに亡くなられているお父様の名義のまま
なのはなぜでしょう？
30%の分は分筆（分割）されていて登記されているのでしょうか？

法定相続分も含めて、妹の了承無しに売却するのには法律の上で
は問題ないと思いますが、分筆できていないものの一部のみを売
却するのは非常に難しいと不動産屋としては思います。

まず法定相続分も含めた分割について、２ちゃんねるは当然、
不動産屋の無料相続相談会などのレベルではなしに、数千円
払って弁護士などに相談された方が良いかと思います。

986 ：名無し不動さん：2006/09/06(水) 00:36:00 ID:V8OvoBOi

>>985
３０％の部分は分筆されていて名義も私で登記されています。
その部分は理屈では売れますよね。買う人がいなそう、、、というだけで。

妹に関わらずに土地を手放したいのですが、固定資産の延滞で公売って
いうのはどうでしょうか？
（その場合、お金ははいらないのは承知です。）

987 ：名無し不動さん：2006/09/06(水) 03:30:33 ID:???

>>982
おっしゃるとおりです

ありがとうございました

988 ：名無し不動さん：2006/09/06(水) 11:20:56 ID:???

>>986
法的には可能です。あなたの､法定相続の持分だけを売却することに
なります。妹の共有持分は残ると言うことです。

ただし、赤の他人の所有権共有持分がついている土地を「買う人」は
皆無でしょう。

兄弟であれば等分の権利があるはずですから､その権利に応じた配分を
兄弟に提案して､きちんと売り出すことを考えたほうが､現実的ですし、
その際に固定資産税についても過去に遡って兄弟間で清算すれば
問題ないと思いますが･･･。

989 ：名無し不動さん：2006/09/06(水) 23:03:21 ID:V8OvoBOi

>>988
レスありがとうございます。その話し合いをしたいのは
山々で、したのですが、妹が相当のドキュなので話しも聞きません。。。
「売って２人でわける」
と提案しても
「私のハンコがないと売れないのよ。売りたければ前金で100万払ったら
名義変更のハンコを押す。そして売れたら折半だ。。。」
と言い
「では土地を分けるから、そっちで好きに売れ。その際の名義変更代は
だしてやるから。こっちではすべての固定資産はもう払わないから。」
と言うと
「そんなの土地なんていらねえー！！！金出さないと売らせないから
固定資産はずっと払え。それが嫌なら100万で名義変更しろ。」
とまるでヤクザなんです。。
一晩考えて、馬鹿妹に関わりたくないし、私の子供達も同意見でしたので
固定資産の延滞で国に取られたら良いと思っています。

質問ですが、公売になる前に父名義の部分に関しては妹に連絡が行くと
思いますが妹がそこで延滞した固定資産税を払わない限り、文句を言おうが
怒鳴ろうが暴れようが、国に公売してもらえるんでしょうか？？

990 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 00:22:47 ID:???

>>986、988
分筆されている30%の部分については、市街化調整区域ではない・
幅員4m以上の道路に2m以上接している、など家がまともに建てら
れるものであれば売れる可能性があるでしょう。
ただ、トラブルを抱えている土地を売るのは厄介です。
私も>>988氏と同じように思います。

法律・行政には門外漢なので、専門家に相談された方が良いと
しかいえません。遅延して公売するまではかなりの時間がかか
る上に、結局妹の主張どおりなんてことになりかねませんので
（現にこれまで固定資産税を払ってきていますし）、お望みの
ようになるよう一度自治体や専門家に相談された方がいいと思
います。

991 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 00:44:20 ID:???

父が残した土地を売ろうと思っています。
たくさんの不動産屋がありますし、本当にどうしたら良いかわかりません。
当方は女なので、足元を見られないか心配です。
どこの不動産屋がいい、どういう担当がいいなどありましたら教えて下さい

992 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 01:45:56 ID:???

>989
相続についての話し合いは終わっている？
完了しているなら，共有物分割訴訟を経て価格賠償による妹の持ち分取得や競売等可能。
税金の差し押さえは割にあわないよ。

弁護士のところへ行くベシ

993 ：988：2006/09/07(木) 09:13:37 ID:???

>>989
とりあえず、壱百万円払って、あなたの名義にする。→売る→あなた名義の不動産をあな
たが売ったのだからぶんぱいはしない。→妹と揉める→口約束は否定して知らん振り。

つうのはどうでしょうね。ｗ

とられっちゃうぐらいなら、不動産業者に買ってくれるようにお願いし、
その話がまとまってから､100万払ってあなたの名義→業者に売却→そのあとは
あなたの自由・・・で良いんじゃないでしょうか。

994 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 10:11:38 ID:pv6ahybT

家賃・・・３００万円/年

固定資産税・・・３０万円/年
火災保険・・・１５万円/年

減価償却費・・・９０万円/年

これぐらいのオフィス物件を２５００万円（建物）＋１５００万円（土地）
で４０００万円で見つけたんだがどうよ？
買いかな？

995 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 10:13:39 ID:???

微妙　表面でも１０パーもないから魅力的ではない

996 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 12:06:07 ID:???

家売りにだして1ヵ月以内の売却はある意味失敗って
なぜですか？
では3ヵ月以内は成功なのですか？

997 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 13:11:00 ID:???

>>995
じゃあ１０％を目指して値切ってみるか。

見た感じじゃ速攻修理しなければいけないところはないし、
貸す相手がある程度信頼できる人物なんで値段次第かな。

998 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 14:20:15 ID:???

人にものを尋ねる時に「どうよ？」と聞くような輩は大損すればいいと思います
ですのでその物件は何があっても買ってください

999 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 14:25:15 ID:???

ｽﾙｰすれば良いだけだと思うよ
お前のような粘着は来ないでください

1000 ：名無し不動さん：2006/09/07(木) 14:56:26 ID:9X74UgfP

初の1000！！！！！！！！！！

1001 ：１００１：Over 1000 Thread

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