【どこも】地価上昇中Part2【かしこも】

東京圏はどこも上がってるのがよくわかった

今買わないと損だろうね

城東＼(＾o＾)／ｵﾜﾀ

港区　13.5％
渋谷区　10.2％
−−−−−セレブ−−−−−
中央区　7.1％
浦安市　6.6％
千代田区　5.4％
品川区・目黒区　5.1％
市川市　4.6％
武蔵野市　3.0％
−−−−トレンディ−−−−
文京区・足立区　2.2％
世田谷区　2.0％
新宿区　1.8％
さいたま市大宮区　1.5％
川崎市中原区　1.2％
江戸川区・杉並区・調布市・八潮市　1.1％
中野区・横浜市青葉区　1.0％
−−−住環境良好−−−

それ以下江東区などは没落凋落

港区高輪　260万⇒380万　46.2%　急騰
港区赤坂　350万⇒550万　57.1%　急騰
港区南麻布　360万⇒480万　33.3%　急騰
品川区戸越　130万⇒210万　61.5%　急騰
渋谷区大山町　250万⇒275万　10.0%　上昇
渋谷区本町　160万⇒185万　15.6%　上昇
目黒区三田　200万⇒300万　50.0%　急騰
目黒区自由が丘　270万⇒340万　25.9%　明確に上昇
目黒区上目黒　205万⇒330万　61.0%　急騰
目黒区大岡山　180万⇒210万　16.7%　上昇
目黒区鷹番　210万⇒260万　23.8%　明確に上昇
新宿区左門町　200万⇒225万　12.5%　上昇
新宿区矢来町　200万⇒235万　17.5%　上昇
文京区千駄木　165万⇒170万　横ばい
文京区本駒込　240万⇒250万　横ばい
世田谷区用賀　180万⇒175万　横ばい
世田谷区粕谷　140万⇒140万　横ばい
世田谷区給田　120万⇒120万　横ばい
世田谷区経堂　165万⇒175万　6.1%　微増
世田谷区若林　150万⇒220万　46.7%　急騰
世田谷区上祖師谷　135万⇒155万　14.8%　上昇
世田谷区上野毛　160万⇒220万　37.5%　急騰

世田谷区成城　200万⇒230万　15.0%　上昇
世田谷区大原　170万⇒185万　8.8%　微増
大田区西馬込　120万⇒120万　横ばい
大田区田園調布　300万⇒350万　16.7%　上昇　
中野区中野　160万⇒180万　12.5%　上昇
中野区白鷺　130万⇒140万　7.7%　微増
杉並区高井戸東　150万⇒160万　6.7%　微増
杉並区浜田山　165万⇒200万　21.2%　明確に上昇
杉並区永福　165万⇒185万　12.1%　上昇
杉並区荻窪　170万⇒220万　29.4%　明確に上昇　
杉並区宮前　155万⇒160万　横ばい　
板橋区坂下　110万⇒105万　横ばい
板橋区成増　120万⇒110万　▲8.3%　微減
板橋区南常盤台　145万⇒145万　横ばい
豊島区南長崎　140万⇒135万　横ばい
豊島区目白　230万⇒240万　横ばい
練馬区練馬　125万⇒130万　横ばい
練馬区高野台　120万⇒115万　横ばい
練馬区大泉学園町　82万⇒85万　横ばい
北区赤羽西　120万⇒115万　横ばい
北区滝野川　135万⇒125万　▲7.4%　微減
足立区千住旭町　90万⇒90万　横ばい
葛飾区お花茶屋　80万⇒80万　横ばい
江戸川区西葛西　120万⇒127万　5.8%　微増
江東区亀戸　105万⇒115万　9.5%　微増

武蔵野市吉祥寺本町　27.8%
船橋市前原西　23.1%
武蔵野市西久保　19.4%
市川市東菅野　17.6%
川崎市多摩区生田　16.7%
船橋市習志野台　16.7%
流山市南流山　13.6
横浜市港北区菊名　13.0%
小金井市貫井南町　12.5%
川崎市麻生区上麻生　12.5%
茅ヶ崎市東海岸北　11.8%
横浜市港北区日吉　11.5%
西東京市南町　10.5%
海老名市国分寺台　10.5%
鎌倉市佐助　10.5%
藤沢市鵠沼松が岡 10.5%
松戸市松戸字神田　10.3%
町田市鶴川　10.0%

ミサワ首都圏地価変動率2004-2005
(JPEG)
http://www.misawa-mrd.com/data/jpeg/h_shutoken.jpg
(PDF)
http://www.misawa-mrd.com/data/pdf/h_shuto.pdf

東洋経済　2006年4月15日特大号（2006年4月10日発売）
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/index.html

主要669駅徹底調査 「駅力」で決めるマンション選び
「3年で25％上昇」説の根拠
不動産ファンド「失速のＸデイ」は来るか？
立川、たまプラーザ浮上、西武線も反転攻勢へ

>>3
俺の狙ってる豊島区は？

都心の新築マンションは値段が十分高いからね。
これ以上上がると、よっぽどの人じゃないと
買えないんじゃないの？

賃貸族脂肪

都心から郊外への供給転換、購入者の二極化も一因

（1）東京都心部に供給が集中してからすでに5年が経過し、
マンション供給に適した大型の土地の供給が減少しており、
投資から実需まで幅広く存在する東京都心部への旺盛な需要を
支えきれなくなっている。
（2）都心部の用地不足はデベロッパーの供給姿勢の転換を余儀
なくさせた。用地取得の面で大手デベロッパーほど有利に進められ
ない中堅デベロッパーは、必然的に取得競争が激しくない郊外の用地
取得を進め、郊外型の低価格物件の供給に活路を見出している。
また、敢えて用地取得競争を避けて郊外物件を供給するデベロッパーもある。
（3）高額な都心の物件を購入するDINKSやリタイヤ世代などの新リッチ層に
対して、郊外の低価格な物件を購入する、若年勤労者層もマンション取得に
動いている。これらは、“最後の大きなパイ”と言われる「団塊ジュ ニア」
＝20代後半から30代前半の層で、地元志向と持ち家志向が高く、郊外での
マンション購入意欲も高いと言われている。
また、都心のマンションは70�u で4000万円〜5000万円を超える物件が中心。
一方、郊外のマンションは70�uでも3000万円を切る価格が中心を成している。
異なる価格帯のマンションが購入者層を二分する構造となっている。
この“購入者の二極化”現象は、“郊外へのスプロール”と同時に、
2005 年のマンション供給の特徴的な現象の一つである。

>>(1)
土地に関してはデベが勝手に値段を吊り上げてるだけで今後出る遊休地は
公務員宿舎をはじめ多数ある。

>>(2)
郊外開発についてはむしろ大手が大規模開発を再開しているのが大きなポイント。

>>(3)
都心、特に湾岸部に関しては世帯年収・個人年収とも平均が郊外よりも低い。
この点から考えると少なくとも都心地域内でもはっきりと２層化が進んでおり、
都心vs郊外という構図はかなり的外れ。
ttp://www.tax.metro.tokyo.jp/tokei/2003/pdf/7/7_03_01.pdf

マンションデベやパワービルダーが法外な値で土地を買い取ってるのは、
公示地価などの参考値にはされない。
公示地価で上昇している住宅地は、はっきりとした個人の需要がある地域。
これは忘れないように。

>>13
それはあなたの希望的観測。
実際には取引の実態ベースに算出されてる。

>>14
残念ながら誤り。
実態ベースである事は間違いないが、
相場より著しく高値、安値で取引された事例は除外されている。
港区や渋谷区の変動率を、実態そのものであらわしたら
年間１０％、２０％どころではない。

>>13
確かに公示価格はマンション用地を反映していないね。
実際の都心部の地価ははるかに高い上昇。

江東区なんか基準地価はほとんど上がっていない。
実態とかけ離れてきているね。

>>16
ハ？って感じだね。
東陽町の土地が「当初予想をはるかに上回る66億円で落札された」
事がそんなに嬉しかったの？
こんな事例は江東区に限った話ではなく、東京圏の人気エリアは
どこもこういう状況で、それは東京5km圏なんて括りとは関係ない。
また、東陽町のマンション用地が高値で落札されたから、
その地域の中古マンションの相場がすぐに上がるとは言いがたい。
そういう事を踏まえた上で、今年の公示地価で
江東区の準工業地の平均が0.3%上昇しており、
同じく墨田区の準工業地が0.0%、港区で15.1%、中央区で6.0%、
目黒区で4.0%、武蔵野市で2.4%、調布市で0.8%上昇していること。

近くの他の場所が激下げして相殺されたのか、
なるほどね。

住環境が著しく悪い土地で、資産価値も大して上がってないんじゃ何で
城東なんていう不便な土地に住んだのかよく分からなくなっちゃうよね。

上がるどころか暴落していちゃ
どうしようもないね。

素直に考えれば反映されていないだけだろ。

公示地価って、不動産鑑定士が決めているわけだが、個別の取引に注目してるわけでなく、その土地を貸したら家賃をいくら取れるかという考えで、不動産屋に相場を聞いたりして決めてる。
一般的に、公示地価って実績価格より遅れ気味に変動するって言われているので、
実勢価格に反映されてないっていうより、実勢価格の水準が維持できるか様子を見てるってるのが正しいと思う。

（誤）実勢価格に反映されてない
（正）実勢価格が反映されてない

マンション用地で一部高騰しているケースもあるものの、
それが、そのエリア全体の地価上昇を代表している訳ではない。
あくまでも、たまたまその物件が、マンション用地に適していたため、
競争入札で高値が付く場合があったというだけ。それ以外の、ごく
普通の宅地は、マンション用地として入札される訳でもないから、
異常な高騰が発生することは少ない。地価公示の対象とされる基準地は、
そういう、その界隈のごく普通の宅地を代表する土地が選ばれており、
マンション用地のような異常値が付く物件より高騰率が低いのは当然、
かつ、その方がそのエリアの地価として妥当ということ。
みなさん、特殊を以って一般を語らないように。。。

公示地価の上昇率が０．１％だとしても
実際には１０％以上上がってるんじゃないの？
少なくとも上昇している地域だとね。

大きな敷地のマンション適地は
不動産業界では
特殊に分類されるそうです。

地上の楽園多摩ニュータウンも、
今や見る影無しか。

都心部に近い所で開発が始まればお役御免だもんね。そりゃ原住民はファビョるよなぁ。News23とかひどかったもんな。

景気に関係なく業者が買う物がないから取り合いになって異常な値上がりしてるだけ。こんなこと長続きしないと思う。

住宅業界、高齢者住み替え支援へ新法人・国が賃料保証
高齢者が郊外の一戸建て住宅を売ることなく生活に便利な都市部の
マンションなどに住み替えるのを支援する取り組みが動き出す。

都心部の土地需要は逼迫するけど、
近郊、郊外戸建てへの新規需要が細り、地価下落が始まるタイミングが
早まるだろう。一定額の家賃を保証する仕組みで、借り手が見つからない
住宅が増えて逆ザヤになれば、国が基金を補てんする。
国としても、近郊、郊外地価の長期にわたる下落は計算済みで、
無意味な都市のスプロール化を出来る限り避けて、将来の被害者拡大を
防ぐ意図がある。
将来の大きな社会的損失より、税金を使ったセーフティーネット作りの
方が大事と割り切ったのだろう。
近郊、郊外不動産の場合は、購入すれば将来の不良資産化は確実。
この制度を利用して所有しない工夫が、庶民にも求められる。

>>29
郊外乞食が発生か。21世紀のホームレスだな。

>>27
ま、マスコミがそうやって煽ってくれてるおかげで当の団地周辺は
ともかく、周辺の新規開発地区はインフラが異常に良い状態で、
保たれてて、そのわりに地価激安で結構ｳﾏｰな地域になってしまってる
わけだが。

大体、多摩NT没落の象徴のように取り上げられがちな諏訪の団地だって
ちょっと行けばマンション林立中の聖蹟桜ヶ丘やら、６０００万台〜
の戸建て住宅がガンガン売れてる若葉台地区だったりするわけで。

正直、はるひ野・若葉台あたりの新規造成見てると、城東あたりの湾岸
マンションラッシュなんてのが景気回復の象徴のように言われているの
がちっぽけに思えるくらい派手にやってて、また値付けが強気でもしっかり
売れてる。

地方から来て、どぶ鼠のように埋立地で暮らして、しかも田舎じゃ
両親が職住近接で通勤というと地獄という認識しかない都心湾岸在住者
やらには地理感ないから分からないんだろうけど。

ホームレスが生活するには都心が便利だね
郊外にはそれほど増えないでしょうな

>>29
つか、その記事ってそこまでしないと都心の物件が売れなくなってきてるってことでは？

業界的にはかなり危機感があるってことでしょ。
不動産販売はボランティアじゃないわけで、企業としては裏にちゃんと収益確保というのが
あってのものなわけで、もし都心回帰が本格的なものならそんなことする必要ないし。

世界的な鉄の値上がりや用地取得に金がかかりすぎて、マンション価格も高騰。
売れ行きも少し下火になりつつあるね。

>>33
都心部に住みたがっている年寄りは多いけど、
家の処分に困って動けない場合が多いんだろう。
売れないから貸すって発想だろ。

ﾄﾖｽﾔﾊﾞｽ

>>34
今までは手抜き物件でコスト抑えることができたけど、
あの事件以来厳しくなったかも

＜都心部マンション価格３年で２５％上昇説＞

・中小マンション業者の淘汰が始まる。
・デベの建築コスト引き下げ圧力が低下、建築資材の価格上昇もあり、
建築コストが上昇。
・都心回帰が進み住民が増えれば、商業施設、公共施設への
土地需要も増し、益々都心部の土地は逼迫し地価の上昇を招く。
・一部の体力があるデベだけが都心部マンションの供給を担い、
価格競争は終焉を迎える。
・都心部の供給量は購入可能世帯数に合わせた穏やかなものになる。
・この価格帯に手が届かない人は耐震性の有る都心部中古物件または、
都心部の賃貸に住み、将来の購入予備軍になる。

>>37
なんか激しく間違ってる

>>31
確かに、多摩ＮＴは過剰に叩かれてる感がするな。
最近は足立区にシフトしてるが。
多摩ＮＴって言っても実は広くて、つい最近開発された町や、
たった今分譲されている地域がまだまだある。
まあ、あの辺の土地勘がない人にとっては
多摩ＮＴとか多摩田園都市とか言っても漠然としてるんだろうな。
なんとなくきれいな町で、遠くて不便なところ、都心回帰の今、
価値を失った町といった認識しかないんだろうけど、
現実には、多摩丘陵の新興住宅地には依然として需要があって、
それはなぜかと言えば、南西郊外部にかなりの雇用があるからなんだよな。
例えば、相模原の大企業の工場でエンジニアやってるとか、
新横浜のオフィスエリア勤務とか、八王子の大学で教授やってるとかざらにいるからね。

やっぱ東京駅から半径５ｋｍ圏内しかなさそう。
http://www.sumida-tower.jp/location/3.html

>>31=40
必死過ぎw

郊外にマンションをという意識の人が減っているんじゃないの？
都心のマンションもしくは郊外の一戸建てに二極化されて来ていると思う。
だから都心のマンション価格は今後も上昇は必至、郊外のマンションはよっぽどいい条件
じゃないと売れ残ると思う。駅近は必須条件でしょ？

郊外にマンションって何の意味がある？

安いから
取り敢えずの住まいとして買う。
こんな感覚だろ。

売り抜ければ良いけど、グズグズしてると

中古なら捨てても良い感覚じゃない？

１千万円切るのもあるくらいだから。

マンソンに限らず不動産は捨てられないだろ
買い手が現れない限り、税金や管理費がかかりつづける

郊外マンションという需要も一定数あるよ。
マンションでしか出来ない事もあるわけで。
おのおのの価値観の問題。

マンションでしか出来ないことは
たくさんあるさ。
家畜の糞尿の匂いが嗅げること
都心まで３時間かかること
将来、スラム化した環境で暮らせること

>>49
都心以外のマンションって買う価値あるの？

世田谷区の少年、中学の同級生を暴行


★中学の同級生を暴行、監禁　警視庁、少年７人逮捕

・中学校の同級生の少年に暴行を加えたり、タクシーの車内に監禁したとして、
　警視庁少年事件課は４日までに、傷害や監禁の疑いで、東京都世田谷区などの
　いずれも１５歳の高校生と無職の少年計７人を逮捕した。

　調べでは、７人のうち無職少年（１５）は、中学生当時、同級生だった少年（１５）が
　自分を避けるようになったことに立腹。他校の少年５人と共謀して１月１２日、
　世田谷区内の駐車場などで殴ったりけったりし、両目に２週間のけがを負わせた疑い。

　また７人のうち４人は１月２９日、東京都町田市の路上で、同市に住む面識のない少年
　（１５）に暴行を加えて１週間のけがを負わせ、タクシーに無理やり乗せて川崎市内まで
　約２時間にわたり監禁した疑い。

　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060404-00000092-kyodo-soci

>>28
>こんなこと長続きしないと思う。

漏れもそー思っていたんだけどさぁ・・・

04年ぐらいに高値で用地購入したデベの話なんて聞くと
「莫迦じゃないの？」と思っていた

でも05年後半から株価が上昇して、
大手勤務なら所得上昇も実感出来るよーになったし
おまけに金利の先高感

ひょっとして勘違いして高値に飛びつく客も
いるんじゃないかな？と考えるよーになった


仕入れに関しては、世界的な金余りも続いているし
どんどん金が流れ込んできてバブルがどんどん膨らんでいく
今すぐの急激な金利引き上げでもなければ止めることは不可能だ

80年代後半以上に今回のバブル進行は急激だぞ
もたもたしていると乗り遅れるし、逃げ遅れる

>>52
またバブルバブルって・・・前回の教訓は何ら生かされないのカネ？
ホントにまたバブル発生→崩壊→不況なんてことになったら地獄の無限サイクルになりそうな悪寒。

歴史は繰り返すモンだから・・・

バブルにわざと乗りたい奴も多いだろうしね。

実勢価格が公表されるわけだが。
不動産屋とかこれが出ると暴落するとほざいていたが、実際はどうなるかな?

不動産取引価格、四半期ごとにネットで公表へ・国交省
　国土交通省は不動産取引の実勢価格情報について、インターネット上で一般公開する。
価格情報はこれまで不動産業者に限って共有される例などが多かったが、国交省は不動産の登記簿をもとに購入者から情報を集めて四半期ごとに更新する。
一般消費者向けの情報を透明にし、取引を円滑に進めるのが狙い。
4月下旬に東京など6都市で公表を始め、2006年度中に全国に広げる。
　国交省が実勢価格情報の公表に乗り出すのは一般の消費者向け情報を充実し、取引を円滑にする環境を整備するため。
最近では不動産投資信託（ＲＥＩＴ）などへの投資も活発化しているが、情報公開が不十分だと投資家が価値を正確に判断するのが難しくなる恐れもある。
情報が広く公開されれば、不動産市場の透明性が向上し、取引が円滑に進むようになる。 (07:00)

これまでも情報公開すると何度も言いだして、
業界の反対で何度もポシャってきたんだよな。

（実勢を隠してブラックボックスにする必然性が多少は薄い）
バブル状態の今それが出来ないようじゃ、今後永久に不動産取引の透明化は無理だな。
期待してるからふんばれ > 国交省

高島屋は2015年度をメドに東京店（東京・日本橋）と周辺地域を
オフィスなどを含む複合商業施設として再開発する計画案をまとめた。
建物の容積率アップが可能になる都市再生特別地区を活用し、
30階程度の高層ビル化を目指している。
当初200億円の投資額を150億円上積みする予定だ。
東京・日本橋・丸の内地区は再開発ラッシュが加速しており、
投資回収が見込めると判断した。

契約金額を適当に言ったらどうなるんだろうね。
地価を操作できたりして・・・
狸不動産：お客さん、実はお隣は○○万だったんですよ。
客：まあ！それじゃ、○○万が相場なのね。じゃ△万安いじゃん！
狸：そういうこと！はいご契約！

公表しよう
公示地価は*75だったが実際は*60で売った。
*は1234のどれか。
割り引く要因はない優良地。

不動産取引価格の透明化、情報公開は
例によっていつものごとく業界に潰されるんじゃないの。

形骸化されたり、あまり実態が見えないようにされたり。

ダメ！今度こそ透明化絶対実現しなきゃ！

東京に近いだけの場所は暴落しそうだな。

東京から遠いところは既に暴落してますから

場所とか関係なく需要が増えると上がるし、減れば下がります。

今は業者間で吊り上げてるだけ。
そのうち下がるよ。

>>65
おれもそう見ていたが、どうも潮目が変わったようだぞ

バブル＝ババヌキゲーム

潮目の変化にめざとい外資は抜けたな。
食えない奴等だ。

っていうことは、下がるということ？

オイルマネーの動向を考慮に入れろよ

地価ってドミノ倒し
表参道の住宅地を坪１０００万、１００坪で１０億円で
売った人がいる以上、買い替え先は上がる

買い替え先が上がるとは、一概には言えない

地価高騰エリアと言われながら、これまで出物がなかったのに、
最近ちらほら高値売却のチラシや広告が目立ち始めた場所は要注意。
これまで、プロの間で転売されてたのが、高くなりすぎてプロが
敬遠し始めた証拠。高値掴みした業者が、素人向けに売り抜けようと
してるだけだから、買ったとたんに値下がりする可能性大！

分不相応に この数年で高騰した 港・渋谷エリアが 一番やばい！

>>72
エンドが手が出せなくなる値段になるまで気付かずに転がしてた業者があせって売りに出すということですね。
損しないよう売れればいいですね。

要するに バブル崩壊

きわめて大部分が下がるだろうな

業者が買う場合、住宅地なら通常の相場の1.2倍が上限だと思う。
それ以上で買ったら間違いなくマイナスだろね。

マンション用地と戸建て用地の値段の差が
歴然と表れるようになるね。

マンションは上に積めるだけ積むからね。

これからだよ

↑なにが？

神宮前でも勘違い物件が出てきたしね。
元々住宅地でありながら店舗需要で利回り換算から高騰してったのに、
4m私道に2.2mしか接道していない戸建ての建込坪単価が900万円を超えているなんて！

集合住宅も再建築できない容積160%の土地なのに、売主は周辺の最高値の噂だけで価格決めているのかなｗ
用途や道路で価値が変わることすら判らない売主に諭す仲介屋も居ないと言うことか。

なんでもありみたいな感じだな

場所のいいところだけ異常に上がってるだけで、人気のないところは上がってない気がする。

今後２５％くらい価格上昇の噂があるけど、都心限定なのかな？

都心限定？

ＴＸ（つくばエクスプレス）沿線も相当値上がりする（すでにしているし）
と踏んでいるよ。

都心だけでなく、南西部に住んでる人も
値上がりを実感しているよ。
土地は間違いなく上がってるし、
マンションもジリジリ上がってる。

ただ、都心3区＋渋谷、目黒、品川あたりの上昇と、
浦安、市川、武蔵野、調布、青葉区など近郊部の上昇ってのは、若干質が違う。
前者、とりわけ港・渋谷はバブルに突入しつつあって、
これ以上の値で買うのは確かにリスクがある。
ただし、現在の青山、麻布、松濤あたりの平均坪600万程度ってのは、
世界の代表的な都市の賃料相場から計算すれば、高すぎるという事はなく、
外資系企業の進出が著しい東京ではまあありかと思う。

極一部が上がっているだけで
大部分は下落です

業者間で吊り上げてるだけ。

業者って・・・　地価は業者が決めるもんじゃないじゃん

ちがう
銀座の一等地とかを
業者同士で転売してバブルになってる
一般の住宅地はじわじわ下がってる

外資は手を引いたようだな。

東京駅５キロ圏じゃなくて、
渋谷駅５キロ圏で上昇してますね。
あと、渋谷駅から１５キロ前後のライン上も著しく上昇してます。

地価上昇でマンションの“デフレ現象”に終止符か？
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200604120200.html
マンション用地の上昇が著しい。現在では、販売価格が２割以上上がることを
前提に取引がなされているといっても過言ではない。
都市再生機構が年明けに相次いで実施した用地の入札では、
周辺相場の２０〜２５％高で軒並み落札されたという。
こうした傾向は、これまで敬遠されてきたバス便用地でも例外ではない。

>87
青山･麻布特に青山については道路が弱いので多くの場所が容積160%になってしまう。
実際、斜線などの関係で150%くらいが限度かな。
例えばRC造りで50坪の土地に容積緩和の為に地下を作り、地上3階の建物を建てたとすると、
地下を含んだ総床面積で約120坪くらいか。レンタブル比85%として約100坪貸せる。

新築から築30年までの全フロアーの平均家賃を15000円とすると月額150万円、年間1800万円。
住居場所柄同じRC造りでも多少見栄えの良い建物にしたり、道路が悪い分それだけ建築費も嵩む。

土地代で50坪×600万円=3億円、大雑把に建物1億円としても4億円。
表面利回りで4.5%じゃ話にならないでしょ。
空室リスクは少ないとしても仲介手数料・維持管理費・公租公課・天災・自殺リスクを考えると、
青山・麻布辺りはこれ以上高くなるのは難しいんじゃないかな。
10年もの国債は1.9%を付けた事だし。
松涛に於いては60/150の一低なので、投資効率としては言わずもがな。
ただ、自分が住むとなれば話は別だが。

ホテルの料金や家賃が国際的に見て安いのは事実だが、大規模な建物はまだしも、
小規模の建物ではそれほど急激に家賃は上げられないでしょう。
日本が米・欧と比べて唯一違うところは、米・欧は投資の場所でもあるし「実際使用する場所」でもあることで、
欧米人は日本に投資はするけど実際使用したり住んだりしたりする比率は極端に低い国であることから、
家賃水準はそれほど上がらないのではないかと思う。

おまえが買ってやれ
バス便利用地を
買い占めろ
ボランティアで

>>94
>欧米人は日本に投資はするけど実際使用したり住んだりしたりする比率は極端に低い国であることから、
>家賃水準はそれほど上がらないのではないかと思う。

それが変わりつつあるのが現状でしょう。

まず、1998年の金融ビッグバンを象徴とした急速な規制緩和による
外資系企業の進出と歩調を合わせて、東京に長期滞在する欧米の富裕層は、著しく増加している。
また、IT長者に代表されるような、確実に起こっている二極化により、
月１００万、２００万の家賃を払って都心のマンションに住みたがる日本人もまた増加している。
港区がその象徴であり、客観的な数値としては、近年の著しい税収増が挙げられる。

都心の家賃水準の面的な上昇は避けられないと思います。
ブランド価値の高い住宅地は、投資効率では語りきれないところがあります。
ロンドンの家賃水準や、カルフォルニア州の不動産価格は監視すべきでしょうが、
東京はまだ上がる余地があると見ます。

ちなみに、港区のサイトによると、
平成18年2月時点の外国人登録者数は20,037人。
３年前よりも4000人近くも増加しています。
ロンドンで起こったような国際化が、今後東京でも起こるとしたら、
アッパーエリアの価格はこんなものではすまないでしょう。

>82
勘違い価格でも売れちゃえばＯＫなのよ。

ついでに、どうでもいいことではありますが、
>>94
>新築から築30年までの全フロアーの平均家賃を15000円とすると月額150万円、年間1800万円。
平均すると、もっと高いです。

>青山・麻布辺りはこれ以上高くなるのは難しいんじゃないかな。
麻布は純然たる住宅地としての需要が強いので、
松濤と同様、一般的な投資の概念で考えるのは無意味です。

郊外マンションは苦戦して足を引っ張る
だろうから、これからのマンション販売は
大変だろう。

>>99
>平均すると、もっと高いです。
もっと高く貸せているところがあるのは承知してます。ただ、表参道周辺で事務所でなく住宅として貸している物件で
20000円＠坪を超えて貸せているのは青山パークタワー（住所は渋谷ですがｗ）くらいしかありません。
実際問題表参道徒歩３分の築2年物件で15000円＠坪でもなかなか決まらなかった物件もありました。
青山周辺を歩ったことが有るのかわかりませんが、賃貸マンションの壁に空室有の看板も散見されてます。
昔はこんな事なかったですよ。最近ではその看板も不動産屋の前のマンションでさえ掲示されているありさまです。
青山の賃貸価格が上昇しているのは、新築物件が多数建設されたため上がっているだけで築20年前後の物件は苦戦してます。
あの表参道ヒルズだって賃貸住宅部分の空き室がEAST棟・WEST棟共にあるくらいですから。

家賃が高ければ高く売れるんで、表面上の月額家賃を高くしてフリーレント期間を設けてるなんてザラでしょ？
収益還元法一辺倒の弊害ですが。

>麻布は純然たる住宅地としての需要が強いので、
>松濤と同様、一般的な投資の概念で考えるのは無意味です。
自分ですむ住宅需要があると言う考えを否定しているわけでありません。
ただ、地下の上昇を牽引してったのは間違えなく収益還元法に基づく利回りの考え方であり、
それに引っ張られて麻布であり番町であり池田山であり近衛町であり上昇してきた訳ですから、
今後も多少の上昇はあるでしょうが、「一般的な投資の概念で考えるのは無意味」なほど上昇し続けることは無いと思います。

>>101
>家賃が高ければ高く売れるんで、表面上の月額家賃を高くして
>フリーレント期間を設けてるなんてザラでしょ？
>収益還元法一辺倒の弊害ですが。

銀行屋さんはそーいった実情を性格に反映していない
高額な賃貸事例を元にした収益還元法で
審査してバンバン金を貸しているし

それどころか、もー最近は
収益還元法なんて無視した私募ファンドや
転がし目的のよく判らないペーパー企業とかまでいる

これって円高不況から一気に脳天気なバブル景気に転換した
1987年ぐらいの感じになって来ましたね


>>85
最近は30km圏ぐらいなら郊外もバンバン上がっているよ

何か間違っているよなぁ

市場は「収益還元法」などの理論に基づいて動くのじゃなく、ちょっと
したつまらん動機でもちょっと動きだすと、群集心理の影響がでて大きく
動きこれが定着することがある。

一犬虚に鳴いて万犬実になく。　

そして、識者が新しい「理論的な解説」をすると小利口なちょうちん持ち
現れ無知な一般大衆がこれに納得して追随する。

だね。

特に煽るのは客が損しても仲介料だけ取れればよい関係ない仲介屋と
自分の金で勝負しないファンドの連中だな。

今回のバブルはいつはじけますかね？

小泉最後の政策　「地価倍増論」か。
こりゃあ早いもの勝ちだな

↑って煽るなよ。

年に２、３割上昇は明らかにバブル。家賃がそんなペースで上がったことはない。
一部、事実上の用途地域が変わり、事務所や店舗用地として売買された住宅地も
あるにはあるが、いずれにしても、そろそろ危険水域に近づいているのは事実。
一番危険なのは、港・渋谷の一部エリア。

同感！

隣の土地が高く売れたら自分の土地も高く売れると思うのが人情。　だから
隣より安くは売ろうとはしない。　

そして、土地の値段が上がると下がらないうちに売り逃げ、まだ安い
郊外に買い替えるという頭の良い？人が・・・・。

隣の隣は２軒先、そのまた隣の隣は４軒先。　地価の上昇は中心部から
じょじょに郊外に。　これに買い換え特需が地価上昇に拍車をかける。

これが今迄の値上がりパターン。　収益還元法といっても転売収益？を
元にしての計算か。

今度はどこまで続くかだな。

「隣の土地が北側4m道路に面しているのに高く売れた」それなら
「南側8m一方通行道路に面している角地の我が家はもっと高く売れるだろう」なら判る。
だが、実際はその逆のパターンが圧倒的に多い。
当たり前だが条件の良い土地の方が少ないからだ。

まだ上記の勘違いは良い方かもしれないｗ
最近では、番地まで載ってない不動産広告見て「同じ町内だから」と勘違いして、
その広告の土地が道路付けの良い商業地なのに、
自分の土地を高額値付けする奴が多過ぎｗ

こう言う奴の土地は大抵、準工業地域だったりするんだよなぁｗ

そろそろババを掴む人が大量に発生しそうな予感♪

>>112
　>自分の土地を高額値付けする奴が多過ぎｗ

そして、勘違いで高額値付けした物件を買うバカな奴が多過ぎ。

でも地価上昇はこのバカどもに支えられ、一方これで旨い汁を吸える
人種が沢山いるのも現実。

>>112
今は同じ地域なら準工地の方が高くないかい？　住居地域とじゃ容積率や
高さ制限が違うんで大きな建物が建てられるから。　

103さん、見事な慧眼ですな。

しっかりコピーさせてもらいましたよ。
あちこちで、受け売りをぶたせてもらいますです。

住宅地は下落してますよ。

>>116
公示地価のこと？　これは実態とずいぶん違うよ。　

某大手ハウスメーカーのセールスは、消費税上げのムードにおどろいて
土地を斡旋してくれれば買いたいという客があるけど良い土地が手当て
できないって嘆いてたよ。

最近思うことだが、変な土地まで便乗値上げしてる気がする。
売れてないみたいだけど。

>>118
実際に売れてなくてもあちこちで高い値段が付け始めるとそのうち
ムードが本当の地価を押し上げる。

高い値段付けても売れなかったら値下げするしかないと思う。

ちょっと下げれば買うバカがいるよ。　そしてそのバカがいつのまにか
勝者に化けてるかも。

都心近くで駅近、大手不動産の新築マンションは買いということでしょうか？
今後どの時期までどの程度上昇するんでしょうね？

マンションは値上がりしない。

キャピタルゲイン狙いは止めとけ。
それなら株のほうがマシ。

>>121
裏を読め。

上がるといっても限度がある。
転売して利益があるうちはいいかもしれないが、いつまでも続くとは思えない。
それにいつ気付くかだが、気付いたときはもはや転売できなくなってるだろう。

>>126
そういう人は乗り遅れるかもよ。　世の中ある程度のリスクは
おかさなければ大した成果は期待できない。

自分の力の限界をわきまえた上でリスクを取ると良いんじゃないか。

不動産は売買手数料、税金が高杉。
個人が儲けるにはよほど値段が高くならないと・・・。
>>124　の言うとおりだな。

土地はともかく、マンションは買った値段より高くは売れないよ。

>>122
基本は>>123の通り

ただし、下がらないか多少上がる可能性のあるマンションは坪単価400万円以上の物件。
それ以下でも多少上がるマンションも無くは無いが稀。
坪単価400万円以上でダメな物件はダメだが、確率的に下がる可能性は余り無い。

土地が品薄だから上がっているような感じがするだけ。
買うなら今のうちとかって煽られても買う前によく考えるべき。

品薄っていうけど土地の面積は昔からそんなに変わってない。　そりゃ埋め立て
たりしてたし多少は違ってるけど。

要は売る人と買う人のバランスだけ。　全体のごくごく一部だけが動くと
さも土地全体の値段が上下したように皆が錯覚するんじゃないのか。　

バブルの痛手も知っているココから無理するチャレンジャーも少ないでしょｗ
先週末現在の全REIT32銘柄の平均利回りは3.78%、先日長期金利も1.9%つけたし、

同じ不動産に投資するにしても

無理してマンション一戸や一棟買って、
仲介手数料
登録免許税・固定資産税・不動産取得税などの公租公課
換金性低い
地震や火災などのリスク
自殺リスク
不動産収入の最高税率メチャ高

REITなら
売買手数料も安い
換金性も高い
複数物件投資しで分散リスク回避
一等地の物件が多い

チャレンジャーを留める気は無いけど冷静になれば一目瞭然ｗ
不動産屋の甘い言葉に騙されちゃダメｗ

>>133
あ、肝心な空室リスク忘れたよ(汗)

個人年金代わりだとか吹き込まれて、投資物件買わされて売買仲介料払った上に、
客付けの為に賃貸仲介料・広告費・管理費まで不動産屋へ貢ぐこと無いよなぁｗ

今頃になって REIT に手を出すなんて愚の骨頂。　ワンルームマンション
よりは多少マシかもしれないがね。　内容をちゃんと知ってていってるの？　
　

日本語読めるか？REITに手を出せなんて言って無いだろｗ

誰もが今更と言っているREITでさえも、
個人が現物不動産持つよりまだましだと言っているのが判らないのかｗ

そうは読めないな。　そんならそうとはっきり書いたら。　国語教室
じゃないんだからね。　

土地もREITも大して儲からんと思うけどな。

>>135
>今頃になって REIT に手を出すなんて愚の骨頂。
↑貴方自分言ってるでしょ。

このスレに来ている人で「これからはREIT」だなんて思っている人どれくらい居るんだよｗ
コンセンサスとして「今頃になって REIT に手を出すなんて愚の骨頂。」と思ってるから書いたんでしょ。

「そろそろREITも終わりかな」と思っている人が多いスレでREITを引き合いに出しているんだから、
それくらい読み取って欲しいなぁ。

確かに書き込みの中にREITを否定する文言も無かったけど、そんなの周知の事実だと思ってたよｗ

>>139
まぁいい。　いずれにしてもスレの本質ではない。

このスレの本質とは、土地が上がってるけど買い時なのか？バブルはいつまで続くのだろうか？ということです。

利回り5%とか6%とかの地域はそろそろ終わりじゃない？

売りたい人や仲介したい人はマダマダって煽るだろうけど。

そろそろじゃなくてとっくに終わってます。

本当の答えは今後のお楽しみだな。　

>>141
そうではないと思うんだけど？　漏れの国語力不足？

>1 ：名無し不動さん ：2006/04/08(土
) 23:02:54 ID:???
>
>東京圏はどこも上がってるのがよくわかった
>
>今買わないと損だろうね

今買わないと損とか言うけど、それほど物件動いてないよ。

問題は需要と供給のどちらが大きいかだ。
物件が動いてないのは、売り物が無いからか、買い手がいないからか。

物件が少ない。
需要と供給のバランスが悪い。

今良い物件を手放す奴は特別な理由がある奴だけ。

完成ドリームハウス　TV東京20:00〜

(1)世田谷の狭小10坪に家族6人の2世帯住宅
▽仰天“棚でできた家”2坪得する(秘)吹き抜け
(2)18畳リビング＆15畳テラス…日当たり抜群
▽広いのに“安い”家▽部屋争奪で夫婦ゲンカ▽木製らせん階段に光る職人歴40年のワザ

そうか。　土地の条件が悪くても「完成ドリームハウス」に駆け込めばいいか。

やめとけ
お茶の間のいいさらし者になるぞ

どうやったら10坪に6人も住める二世帯住宅が建てれるんだ？

スペースシャトルのように立てに寝るとか。

1F 駐車場
2F 洗面 浴室 トイレ
3F LDK
4F 居室×3
5F 居室×3

都心の駅近マンションの供給減っているね。
残っているのは駅から遠いか、販売会社の大きくないところ。

ということはワルラス的調整過程からすると、価格は上昇ということだな！

マンションは上がらないよ。
うそだと思うなら買って売りに出してみな。

>>1
どこもかしこも上がってないよ。
需要のあるとこは上がってるけど、それ以外のとこは便乗値上げしても実際売れてないから。

変な家ｷﾀ━━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━━━!!!!!

世田谷の欠陥住宅、建物だけで3500万円
泣けてくるorz

一さんへ
マンション販売会社への販売委託手数料は約６％です。
マンションデベの利益は約１０％〜１５％です。
売却時には不動産屋へ仲介手数料３％＋６万円支払います。

高く売れない訳だ。

>>1
今買わないと損だと思うなら、今売りに出てる物件全部買ってください。

居住用に買うなら今買っても問題はナイんじゃない？
ギリギリのローンを避けるならば


06年/07年比較で、23区なら周辺区の住宅地でも
地価は15％、マンション価格なら10％ぐらいは上がりそうだし

例え、バブルが直ぐ弾けるとしても
調整が済むのが最短でも2010年ぐらいだろーから
今、30代後半なら調整後に住宅を買うのは
ライフサイクル的にキツイでしょ

まぁ基本的な意味もなく値段だけ上がり気味の時には、余程差し迫った事情がない限り
急いで買う理由は理由はないでしょ。
何のために買うのか目的がはっきりしないままでは物件選びもうまくいかず
結局失敗の買い物に終わる可能性高し。

金利アップ、消費税アップでタブルパンチを喰らうんじゃないかって
恐怖感から建築の「駆け込み需要」が増えてるらしいね。

でも土地がなければ家は建てられないんだね。

消費税上げは平成２０年度から。

>>166
土地タダであげます

『求む移民』北海道・標津町ルポ
「定住してくれる人には、土地を無償で差し上げます」。サケの水揚げ
日本一の町、オホーツク海に面した北海道標津（しべつ）町が、“移民”
を呼びかけている。一区画百二十坪、条件は三年以内に家を建てて住むこと。
http://www.tokyo-np.co.jp/00/tokuho/20060322/mng_____tokuho__000.shtml

本当に今はバブルなんでしょうか？
だとするとそのうち暴落する？それとも今後ますますバブルが進むんでしょうかねえ？

物がないから上がってるような感じがするだけ。

>>169
そんなこと判れば今頃世界征服してますｗ

地道に経済指標を見て自分で判断するしかないです。

>>171
それじゃ答えになってないよ。

模範解答：暴落するかバブルが進むかどちらかでしょう。

今はバブルだろうけど、バブルはまだ続くんじゃないの。
消費税があがるまでは。駆け込み需要があるから。

下がるまで待てないって人は買ってもいいんじゃない？

暴落はしないけど今年中に一年位前の値段に戻ると思うよ。

>>174に賛成
今年中かは判らないが水準訂正は近いうちにある。
ただし、下値で待っている人達が拾うので暴落は無い。

じゃあ今は買わないほうがいいね。

そういって「まだマンション買っちゃダメ」スレを信用して
3,4年前あたりから都心マンションを見送ってた奴は損をした。

>>177
見送ってるってことはその世帯がまだ家買う時機になってなかったってことでしょ。
周りに振り回されず必要な時に必要なものを買う！これが賢い消費者です。

必要なときがバブル期に当って、あぼーん

無理は禁物
金の無い奴は賃貸にしろ。
一生賃貸の人も東京ならゴロゴロいる。
恥ずかしくないよ。

>>179
その時は無理せずに見送る。家計に負担はかけすぎない。待てば海路の日より在り。
これが賢い消費者てものではないでしょうか？

一生見送りもあり。

結婚
家
子供

>>177,>>179
そんなに売りたいのかね。

まちがいなく今が買い時。

↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑
よっぽど売りたいらしい・・・

↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑
よっぽど買いたくないらしい・・・

買えない人に合わせる必要は無い。

今買って数年後に高く売るということは無理ですかね？
もちろん人気のエリアで。港区渋谷区目黒区の駅近マンション、３５平米くらいで
どうでしょう？

投資目的ですか・・・危ないなあ

マンションは特に怖い。売れない場合でも持ち主は毎月の管理・積立金を
払い続けることに。
一戸建でも維持費・固定資産税・取得税など維持に係る経費、売却時の所得税
など詳細に計算すると、決して美味いものじゃない。持ってみりゃあ判るよ。
新古でも中古でも一緒。

更地で持つなら維持に係る経費は最小で済むが。

更地の方がよほど税金高いじゃん。

建物が（失火、放火、もらい火で）類焼、延焼した場合、焼け焦げた材木等
の処理費用が猛烈に高額。処理費用だけで５、６百万円はかかる。

加えて、火事被災でなくても、建物の撤去費用は今、石綿問題もあって従来の坪５０万
だったのが坪８０万近くになっているらしい。

オイオイ、坪80マソって、あんさん10倍もぼったくられてますよ。

オイオイ、するてえと建物撤去が坪８万でできるってか？
不法投棄の業者以外に、そんな破格の安値で請負うまっとうな
解体業者があるというなら、是非教えていただきたいです。

木造の建物なら、重機が使えること前提だけど、
せいぜい坪4万から5万だぞ。
40坪の床面積なら、200万円くらいってこと。
廃棄の規制が厳しくなって、それでも一昔前からすると
2倍くらいになっている。
坪50〜80万円なんてのは、新築のコストだぞｗ

>>191,193
失敬、坪５万、８万の勘違いデシタ
192殿、すまん。（ペコリ）

神奈川県の業者のＨＰ
ttp://members.jcom.home.ne.jp/kaitai/hiyou.htm
神奈川あたりなら、解体費用は坪3万円前後だよ。
東京は産業廃棄物の処理代が高いので、4万円台が普通。

194殿、すまん。（ペコリ）

196殿、すまん。（ペコリ）

わかればいいのよ。
事前によく確認しましょう。

結局類似質問の繰り返し。少なくとも本スレの200レス程度は読めないのだろうか。

>>200
どのレスのこと？

そろそろバブルはじけますよ。

このスレの進行がやたらと早い事が
地価の上昇と、買わなかった人間の妬みを物語ってるね。

2、3年前から、似た立地のマンションのグレードは確実に下がっていた。
たとえば、逆梁工法やワイドスパン、内廊下を採用した
マンションは、都心部やタワーマンションでも著しく減っている。

土地はとっくに上がっていた。一部の人間にとっては当たり前の事だったが、
世の大半の人間は、公示地価が上がったのを知りようやく動き出すという始末。遅すぎ。

気のせいなのか都心部の売り物増えてない？

>>204
上がれば売りが増えるのは当然
そこで相場が形成される

>>203
>土地はとっくに上がっていた。一部の人間にとっては当たり前の事

そうだったんだ、実際。　１−２年前から気配は感じていたけどこれが
顕著に感じられるようになったのは昨年の夏以降かと思う。

いや、違う。
上がれば、売りを見込んで
業者が買う→ネットであんまし見れなくなる

ちょっとそこの美人の奥さん
お家買いませんか？
値上がりするかどうかなんてどうでもいいんですよ
一生住むんですから
それよりお家買えばご自宅にお友達呼んでご自慢できますよ
それにご主人が死んでも保険で住宅ローンがなくなりますから安心
万が一、ご主人が浮気したらお家を取っちゃえばいいんですよ
ローンはご主人持ちです
それに住宅ローンがあれば、ご主人のおこずかいが少ないので安心ですよ
こずかい３万以下にすれば風俗にも居酒屋にもなかなかいけませんからね
どうです美人の奥さん

　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産屋は嫁の味方です

>>208
ナイスな売り込みだな。

新築マンション買って中古で高く売ろうとしてる香具師は、
新車を買って値上りした後で中古で売ろうとしてるようなもの。

うまい

>>209 >>210
違う。　強いて云えば駐車場付きで売ってるようなもの。

投機目的で土地買うならR34 GT-R後期型買ったほうがいいですよ。
物が少ないからいい値段で売れますから。
前期型は値崩れしてるから自分で乗るならいいですが、投機目的の方はやめたほうがいいです。

オウム施設に一斉立ち入り　世田谷区南烏山
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1145336639/l50

★オウム施設に一斉立ち入り　都内など全国１１カ所

　公安調査庁は１８日、団体規制法に基づき、オウム真理教（アーレフに改称）の
東京都世田谷区南烏山の本部など全国の教団施設１１カ所を一斉に立ち入り検査した。
　本部のほか札幌、仙台、横浜、名古屋、大阪、徳島、福岡などの各施設に
公安調査官約１６０人を動員した。一斉立ち入り検査は、麻原彰晃被告（５１）
＝本名・松本智津夫、一審死刑＝の一審判決直前の平成１６年２月に実施して以来で、
今回はそれに次ぐ規模。

　麻原被告の控訴棄却を東京高裁が３月末に決定。弁護団は異議を申し立てているが、
死刑確定の公算があり、被告を絶対視する信者らを牽制する狙いもあるとみられる。

産經新聞　http://www.sankei.co.jp/news/060418/sha035.htm

たしかに土地上がってますけど、実情は業者間で転売して上がってるだけです。

>>215
ソースを出さないと単なる負け惜しみ。　漏れの知ってる範囲じゃ
ほんとに高く売った人も何人かいるし、周りには高く買った人も
結構いるよ。

>>215じゃないけど、
ソースって言われてもデータ持ってる業者は一般人相手に売り抜けたいからデータ出さないだろうし、
買いそびれて少しでも安く買いたい一般人はそんなデータ持ってないでしょ。

ま、あくまでも参考ですが、
http://www.mof-kantou.go.jp/kokuyuuti/kekka/kikan/41.htm
落札者は殆ど法人、しかも不動産業者です。

財務省の入札って純粋な個人の資格じゃ応募無理だろ。
なにしろローン組めないんだからさ。

あんた文句だけしか言わないの？
もっと建設的な意見を述べよ！

>>218は
『ま、あくまでも参考ですが、』の意味が判らないのです。

自分で文書を作れないので批判しか出来ないのです。

他人にソースを要求しても自分では提供できないのです。

現金で購入できる個人は純粋な個人じゃ無いそうです。



そろそろ勉強し始めないと今年の宅建も無理だよｗ

>>220
宅建なら既に持ってますよ。ご心配なく。

まぁそんなに熱くならないで、仲良くやろうよ！　

世田谷のハト大量死、死因は農薬　混ぜた餌与える？
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1145408886/l50

東京都世田谷区の公園でハトが大量に死んでいるのが見つかった問題で、警視庁がハト死骸（しがい）を
解剖した結果、 農薬の成分が検出されていたことが１８日、分かった。 何者かが故意に農薬を混ぜた餌
を与えた疑いもあるとみて、警視庁が鳥獣保護法違反容疑でも調べている。
ハトは９日、世田谷区の都立「蘆花恒春園」で計３２羽が死んでいるのが見つかった。 都家畜保健衛生所
が鳥インフルエンザの恐れもあるとみて、検査したが、いずれも陰性だった。 一方、警視庁でも１羽を科
学捜査研究所で解剖し、独自に死因を調べていたが、殺虫剤に使われる農薬の「メソミル」が検出され、
摂取が原因で死んだことが分かった。 メソミルは大型害虫の駆除のほか、畑や果樹園を荒らす鳥獣の駆除
にも使われることがあるという。

駆除用に畑にまいた農薬をついばんだ可能性が高いとみられるが、警視庁は何者かが故意に与えた疑いもあ
るとみて、捜査している。

東約１３キロの港区立港南公園でも８日、１２羽のハトが死んでいるのが見つかっており、警視庁が死因を
調べている。

http://www.sankei.co.jp/news/060419/sha039.htm

東京都世田谷区の芦花公園でハトが大量に死んでいるのが見つかり、警視庁成城署が
死骸を解剖した結果、農薬成分のメソミルが検出されたことが１９日、分かった。
同署は何者かが農薬入りの餌をまいた可能性もあるとみて、鳥獣保護法違反容疑で調
べている。
調べでは、１１日から１２日にかけ、ハト計３５羽が死んでいるのを公園の管理人が
見つけ、同署に通報。１カ所ではなく、公園内に散らばっていた。
東京都港区の公園でも８日、１２羽見つかっており、高輪署が死因を含め関連を調べ
ている。
（共同通信） - 4月19日17時59分更新
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060419-00000144-kyodo-soci

>223
このスレッドに何の関係がある？

下らんことを長々書くな。バカめ。

世田谷は民度低いからな

小嶋社長も遂に事情聞かれてるよ。
偽装発覚後、引き渡したからだって。

このスレのタイトルに戻って、マンションは買い時か？
金利上昇の気配、都心のマンション用地も不足気味で高騰の可能性もあるらしいから、
都心のマンション購入は今を逃さない方がいいのか？

都心勤務で、今後も景気に応じて所得が上がる人なら買い。
転勤要素アリで、賃上げ率がインフレ率より低い人は見送り。

湾岸マンソンも郊外分譲地も、景気がよけりゃどんどん供給されるから
焦って買うより選んで買った方がいい。

>>227
自己使用で一戸買うのであれば買いたいときに買うのが一番。
このスレに何度も書かれている通りマンションの売買価格には
沢山の手数料や利益が乗っているので、基本的に上がることは考えないほうが良い。

金利上昇や不動産価格の下落の不透明要因があるとしても、自分で住む分では関係ないし、
住み替えするなら高く売れても、新規取得物件の買値も高い。
安くしか売れなくても、新規取得物件の買値も安い。

都心部の一棟ものマンションを投資目的で買うなら、過熱しているので少し様子見することを薦める。

>>228
選ぶにしても、良さそうな物件から売れていくのが実情。
良さそうな立地・間取り・価格の物件は「どんどん」供給されないですから。
金利もこのままだと確実に上昇傾向にあるし、限られた土地・物件供給に大幅に
増えた需要（主に団塊の世代の大量退職によるもの）、これに伴う物件価格の上昇。
買い焦る理由もここにある。

ミニ戸業者必死だな。
郊外戸建てに需要を食われているから。

攻めるべき対象は郊外の戸建てだよ。

都心部マンション購入層とミニ戸購入層は
重ならないよ。

性犯罪者の巣窟、世田谷区に気をつけろ！

生徒をレイプしようとする教師が居る世田谷
児童買春で逮捕される警察官が居る世田谷
暴走族（珍走団）の生息数第一位の世田谷
食料品１１４点を万引して逮捕される世田谷
覚せい剤、大麻等で大量逮捕される世田谷
高圧電流銃で脅して女性を強姦する世田谷
乳児を虐待し重傷を負わせる保母の世田谷
警察官による強姦殺人事件があった世田谷
「抱き締めさせて」と警官猥褻事件の世田谷
スタンガンで脅してレイプする集団の世田谷
重度の身障者に画びょうを飲ませる世田谷
幼い子供を含む一家が皆殺しになる世田谷
田園都市線で会社員が殴り殺される世田谷
オームを受け入れ何の対策もしない世田谷
他区域を貶して自己満足する哀れな世田谷

平成17年の犯罪件数 　　世田谷は犯罪大国
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
1位　世田谷区　14674件 　　　圧倒的！ 金メダルおめでとう＾＾
2位　足立区　　　13576件
3位　江戸川区　　13436件
世田谷区不審者情報
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/fushin/12setagaya.htm
世田谷区では駒沢公園、芦花公園ホモ殺人事件、都営団地殺人事件、ドンキ放火事件と凶悪事件が続いている

烏山では関東大震災のときにの「朝鮮人が井戸に毒を入れた」デマ騒動で
９人の朝鮮人労働者が無理やりトラックから降ろされ、暴行を受け、惨殺されたそうです。
後にその方々の鎮魂のために９本の椎の木が白山神社（現烏山神社）に植えられたそうです。
現在でも９本のうち、３本は残っています。 烏山神社の前を通るたびに、同じ日本人が犯した過ちの謝罪と、
差別のない社会を作ろうという決意をこめて心の中で手をあわせています。

ミニ戸は大苦戦だから。

ミニコ叩きはあのゴキブリスレでやれやチンカスども

近郊ミニ戸がめちゃ余り状態。
作り過ぎたのでしょうか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=area&bflag=0

>235
そのURLは余ってる（在庫が以前より増えている）証明には全然ならないぞ。

少しは脳味噌使ってみようね。

>>236
　>少しは脳味噌使ってみようね。

少しは使えといったって、ないものねだりじゃね〜

あぼーん

>>228
都心の湾岸万村で値頃感があって立地・間取り・施工も優良で高級な
物件、ありませんかー??あったら即買い（藁。

>>239
姉歯物件

銀行の融資担当に聞いたんだけど、土地が上がったからといって住宅ローンの貸し出し額が上がることはないらしいよ。
年収に応じた額しか貸せないってさ。物件価格が上がったら、頭金たくさん出さなきゃ買えないらしい。

だから
地価や物価が上がってるのに年収が増えないような人は
不動産買っちゃダメなんだってば。

>>242
キャッシュなら文句ないだろ

要するに金持ちしか買えないってこと。

　　　　　　　　　　　　　　　｢ﾐ| / /ｨ'｢´!　! l l ｣___| l |l　_,くﾐ ､_/￣´
　　　　　　　　　　　　　　 〈 j | ﾊ{ ,l-ﾆ!､ | l | ,|=､|ヽ|l/!　'ヽ,-ｧ
　　　　　　　　　　　　　　　ヽ　} j' {i'r':j!　　　,.=､ヾ!/　　　　r'
　　　　　　　　　　　　　　　　|　i' ,, ゞ='　　　i!-':i! i!'　　　　/
　 ┃　　 ┏━┃　　　　　　 {　ﾄ､　 r‐‐- ､_ﾞ''=' /　　/　 /.　　　　　┃┃┃
━┏┛　┏━┃　━━━━━━ﾄ、　　 ﾉ ━━━━━━━┛ ┃┃┃
━┏┛　┛　 ┃　　　　　　.〉/ /　（ ｀ｰ-ｧ' .r｢　/ /　 /. 　　 　　 　┛┛┛
　 ┛　　 　 　 ┃　　　　 　 l/ /_____ゝ<´　 l | ∧ '　 i/　　　　　　 ┛┛┛
　　　　　　　　　　　　　　　｢ﾐ| / /ｨ'｢´!　! l l ｣___| l |l　_,くﾐ ､_/￣´
　　　　　　　　　　　　　　 〈 j | ﾊ{ ,l-ﾆ!､ | l | ,|=､|ヽ|l/!　'ヽ,-ｧ
　　　　　　　　　　　　　　　ヽ　} j' {i'r':j!　　　,.=､ヾ!/　　　　r'
　　　　　　　　　　　　　　　　|　i' ,, ゞ='　　　i!-':i! i!'　　　　/
　 ┃　　 ┏━┃　　　　　　 {　ﾄ､　 r‐‐- ､_ﾞ''=' /　　/　 /.　　　　　┃┃┃
━┏┛　┏━┃　━━━━━━ﾄ、　　 ﾉ ━━━━━━━┛ ┃┃┃
━┏┛　┛　 ┃　　　　　　.〉/ /　（ ｀ｰ-ｧ' .r｢　/ /　 /. 　　 　　 　┛┛┛
　 ┛　　 　 　 ┃　　　　 　 l/ /_____ゝ<´　 l | ∧ '　 i/　　　　　　 ┛┛┛
　　　　　　　　　　　　　　　｢ﾐ| / /ｨ'｢´!　! l l ｣___| l |l　_,くﾐ ､_/￣´
　　　　　　　　　　　　　　 〈 j | ﾊ{ ,l-ﾆ!､ | l | ,|=､|ヽ|l/!　'ヽ,-ｧ
　　　　　　　　　　　　　　　ヽ　} j' {i'r':j!　　　,.=､ヾ!/　　　　r'
　　　　　　　　　　　　　　　　|　i' ,, ゞ='　　　i!-':i! i!'　　　　/
　 ┃　　 ┏━┃　　　　　　 {　ﾄ､　 r‐‐- ､_ﾞ''=' /　　/　 /.　　　　　┃┃┃
━┏┛　┏━┃　━━━━━━ﾄ、　　 ﾉ ━━━━━━━┛ ┃┃┃
━┏┛　┛　 ┃　　　　　　.〉/ /　（ ｀ｰ-ｧ' .r｢　/ /　 /. 　　 　　 　┛┛┛
　 ┛　　 　 　 ┃　　　　 　 l/ /_____ゝ<´　 l | ∧ '　 i/　　　　　　 ┛┛┛

客が買えないなら高買いした業者は原価割れでも処分するしかないな。

>>246
それを、少なくとも原価割れさせずに売るのが営業マンたる使命だろうが。

土地は上がるよ
年内に２割は上がるよ

過去を見て高いと言ってる間は上がる。
未来を見てもっと高くなると言うようになると下がる。

>>248
人気のあるところだけだぞ！

ＤＱＮに人気がある近郊はダメだろ。
中野区、杉並区あたり。

>>250
その通りだ。　２割上がったとこは人気があるとこだったわけだ。

>>251
人気がる＝需要がある＝高くなる＝経済原則

ttp://www.ynet.co.jp/touyoko/mukasi1.html
大正末期、東横線敷設の柿の木坂切り通し工事
掘り出した土砂を運搬する蒸気機関車が現都立大学駅方面へ向かう。
この機関車を走らせる前の初期工事は殆ど在日朝鮮人による手掘り作業。
高さ10ｍ以上の丘の土を取り除く労働は耐え切れないほど苛酷。
日本人の監督が朝鮮人労働者をスコップで容赦なく殴る残虐行為がよく 　
見られたという。当時の犠牲者の遺体は母国に帰ることなく、近くの東 　　
光寺境内に埋められていると地元の古老が私にその事実を話してくれた。
（小杉良裕さん提供。本誌54号「都立大学特集」より）

世田谷の〜地区は
宇奈根　奥沢　鎌田　等々力　上祖師谷　岡本　烏山　喜多見　砧　深沢　三宿

上野公園を中心に谷中と浅草を結ぶ台東区の循環バス
「東西めぐりん」が二十九日午後一時から運行を開始する。
レトロなデザインの小型車両（定員二十三人）で、料金は百円。
これまで交通の便が悪かった観光スポットなどを結ぶコースとあって、
観光客の利用も多くなりそうだ。
http://www.tokyo-np.co.jp/00/tko/20060421/lcl_____tko_____001.shtml

両国の江戸東京博物館、国技館、回向院の一大観光スポットが
“強力タッグ”を組む「両国にぎわい春祭り」が今月２９〜３０日、
開催される。それぞれが日本を代表する存在だが、３施設が協力
してイベントを手がけるのは、実は初めて。地元の企業や商店も
共に参加して様々なイベントを用意しており、主催の実行委員会は
「両国にたくさんの人が集まってほしい」と話している。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news001.htm

まぁ上がるとか二極化するとか言ってるけど、それで人気のある所、使える所が浮き彫りになるならそれでいいんじゃないか？と思う。
というよりむしろそうあるべき。今まで玉石混交でも目立たなかったのが問題だった。
これから市況が動いてくれば本当に値打ちのある所がもっとハッキリしてくるだろうね。

どこもかしこも土地は上がっています。

>>258
その通り。買うなら今だ。

そうか。。買いか。。
何のために？

後３０年先まで上がり続けるんなら
今買うべきだ、ということか？

毎年上がります。
永遠に上がり続けるでしょう。

無限大になるの？
そりゃないよな。

毎年１割上がります。

じゃ、１０年で倍になるの？

最低でも倍にはなりますね。

何十年後には海面上昇を見越して海抜の低い所は安くなるよ
日本の気候も熱帯に近づきつつあるし、スコールもあたりまえになる

>>267
ヒント：オランダ

>>268

いっそ南極と北極をぐるっと堤防で囲った方が早いんじゃない？　　でも
スレ違いか？

土地の値段が上がると云っても、同時に貨幣価値が変わることも多いだろう
からそう単純ではなさそうだな。

相対的に現状のバランスを保ったままで地価だけ変わることはない
だろうし、個人の収入の変化もいろいろだろうから土地を買い易く
なる人も出るだろうし、いよいよ手が出せなくなる人も出てくるん
だろうな。

>>267
その場合、日本の川は非常に急で短いのでほとんどの平野の部分は
洪水が多発して住めることは出来なくなるよ。

本当に、現実問題として、海抜10m以下の所は
住めなく(もしくは、非常にリスクがある)なるかもね。
大昔は、東京の山の手線内でも、谷部分は入り江になっていて、海水でつかってたんだよ。
実際、川沿いの開発などで土を掘り返すと、貝殻がたくさん出てくる。

非常に精細な東京都区部の地形図を直リンしとく
http://www.komazawa-u.ac.jp/~yasushi/research/digital_map/Tokyo5m-DEM/document_j.htm

避けがたい事実として、急激な海面上昇が進んでいる。
海面が1m上昇した場合の予測が、日本でも既になされていて、
今ある9割の砂丘が消失し、400万人の居住者が移住を余儀なくされるという。
もちろん、東京をはじめとした主要都市の低地では、堤防が徹底的に整備されているわけだが、
満潮時や、津波、洪水などが発生した場合の浸水は避けられないと見られている。

さらに、つい一ヶ月前、追い討ちをかけるように発表された、
アメリカの研究チームによる最新の予測(日本を含め世界中で大きく報道された)では、
そう遠くない将来、4〜6m(!!)の海面上昇が想定されるという。
この発表以前は、今後100年でも、せいぜい数十センチから
1m程度の上昇と見られていたのだから、いかに衝撃的なものか分かるだろう。

世界中どこでも、大都市は海沿いにあるのが当たり前だったし、
高所得者は、競って海岸にある家やマンションを買ってきた(災害の多い日本は例外)。
地震のリスクが大きい東京でも、近年、地中深くまで杭を打ち込んだり、
免震や制震工法を採用したりして、埋立地にリゾート的な住宅地を
造ろうという動きが加速しているが、ここにきて、そういった
建築群が、文字通り、海に沈む可能性が出てきた。
もちろん、5年、10年程度では何も変わらないだろうが、
これが20年、30年となった場合、どうなるかまるでは分からない。
しかし、各種の調査・研究・予測が蓄積されていく事により、
「海沿いの低地は根本的に危険」だという認識が
浸透していく可能性は十分にある。

ま、今豊洲に買って10年後に世田谷に住み替えるからいいや。

掲示板に戻る 全部 前100 次100 最新50

地価上昇といっても茨城だけは住みたくないな

>>272
確かに低地はやばいね
エヴァンゲリオンでも攻殻機動隊でも東京は海の下になっちゃって
東京タワーや都庁の頭が海面にちょっと出てるシーンちらほらあるし
将来そんな日も来るんだろうな

↑アニヲタ登場

>>276
楽しみだね。長生きしてね。

>>273
何を言ってるか！世田谷って、谷なんだぞ。田んぼなんだぞ。
低地だ。

一生旅しようよ。。
旅先から、２ｃｈアクセスしてさ。

インフレは世界中で常識です
100年前は1円が大金でしたし、１ドルも大金でした
土地もいずれ値上がりすると思う
でも５０年は多分無理

問題はインフレが土地と常に連動するかどうかだろ

１００年すれば値上がりしてるよ
初任給も１００万超えてると思う
１００年後死んでるけどね
１０年後じゃ無理

>>282
>インフレが土地と常に連動

長期的に見た傾向として連動すると思うが、同率で連動する筈はないし
短期的・中期的には逆向もあるだろうな。　

人には寿命があるし、まとまった金を楽に動かせる時期とそうでない
時期が人それぞれにある。　そこが面白いところなんじゃないかな。

>>272
サイエンスに載ってた予想だと今世紀中に2〜3m海面上昇するってさ

今世紀末には確実にもう死んでいるからどうでもいい

>>286
アッハッハッハッハァー。
ちげえねえ。
そのとおりよ。

あんた、頭いいね

今世紀中に2〜3mってことは2050年頃には1mくらいの上昇って感じか

まあ、確かに用地仕入れが難しくなったな。
去年よりは。

↑そうですね。

「どこもかしこも上がってる！」
「買うなら今！」

バブルの時の煽り方とソックリだな

まだキミみたいなのが絶滅してないから上がるよ。
キミがその煽りに疲れて止めたときに下がる。

不動産はいつだって今が買いどき！

>>293それはどういう意味ですか？

>>294
不動産屋から見た場合には
不動産はいつだって今が売りどき！

>>294ー295
不動産仲介屋やから見れば
　不動産はいつも今が売らせ時
　不動産はいつも今が買わせ時　　　

仲介屋なんて、物件が上がっても下がって関係ないので、兎に角制約させるのが優先。
そんな奴らの口車に乗ること無いよ。

奴らは迷っている購入者へ、もし貸すときは○○地域のマンションなら
月額○○万円で貸せるのでとセールストークしていながら、


店の奥では別な社員が既に売ったマンションオーナーに○○円で貸すのは難しいので、
家賃の減額を考えてくれ！なんて減額要求するのは当たり前だからね。

モラルも何もあったもんじゃないよｗ

夏から年末にかけて土地が下がるらしい。

そうなの？
固定資産税だけ高くとっておいて、後は下げるのかよー

>>299
心配するな。　もっと上がりそうな勢いだ。

場所によると思うけど。

どこが上がってどこが下がるんだー

去年上がった地点で今年は下がる場所なんてあるかな？

人気のあるところはすぐに売れるけど、人気の無いところは売れなかったら値下げせざるをえない。

地価上昇は姉歯の功績？

なんで姉歯なの？

戸建て指向を誘導したから

誘導したのはいいけど、マンション買う層にしてみれば戸建は予算的に無理だと思う。

やっぱ戸建だよな〜。
みんな戸建買えよ。特に都心マンションの方々買い換えてちょ。
都心マンション、安くななんないかな〜。

都心の便利なマンションの値段はもうすぐ暴落するよ！　
あとで後悔しないように早く売った方がいいよ。　さぁ早く売って、売って！

（早くどっかいいとこ売りに出ないかな。）

ここ数年上がったからこれからは下がるだろう。

物件がないから上がってるような感じがするだけ。

物件が無い＝供給が無い
と需要が同じなら価格は上がる。基本中の基本。

じゃあ郊外は供給が増えてるから（デベが都心の土地が手に入らず郊外に移行してるから）
安くなるというのか？
都心の価格上昇の波及は感じられても、価格下落は感じられないよな。
資料はないけど。

>>310
条件の良い部屋から飛ぶように売れてるね。
一度便利さを覚えたら、もう二度と不便な所には住めないね。

目白界隈、最近更地になった宅地多数。
地価高騰につき、地上げが復活したのかな。
世田谷辺りだと、お屋敷潰して三階建てミニ戸が
増殖中だけど、さすがに由緒ある山の手の目白では
改めてお屋敷か、低層高級マンションが建つ例が殆ど。

性犯罪者の巣窟、世田谷区に気をつけろ！

生徒をレイプしようとする教師が居る世田谷
児童買春で逮捕される警察官が居る世田谷
暴走族（珍走団）の生息数第一位の世田谷
食料品１１４点を万引して逮捕される世田谷
覚せい剤、大麻等で大量逮捕される世田谷
高圧電流銃で脅して女性を強姦する世田谷
乳児を虐待し重傷を負わせる保母の世田谷
警察官による強姦殺人事件があった世田谷
「抱き締めさせて」と警官猥褻事件の世田谷
スタンガンで脅してレイプする集団の世田谷
重度の身障者に画びょうを飲ませる世田谷
幼い子供を含む一家が皆殺しになる世田谷
田園都市線で会社員が殴り殺される世田谷
オームを受け入れ何の対策もしない世田谷
他区域を貶して自己満足する哀れな世田谷

平成17年の犯罪件数 　　世田谷は犯罪大国
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
1位　世田谷区　14674件 　　　圧倒的！ 金メダルおめでとう＾＾
2位　足立区　　　13576件
3位　江戸川区　　13436件
世田谷区不審者情報
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/fushin/12setagaya.htm
世田谷区では駒沢公園、芦花公園ホモ殺人事件、都営団地殺人事件、ドンキ放火事件と凶悪事件が続いている

烏山では関東大震災のときにの「朝鮮人が井戸に毒を入れた」デマ騒動で
９人の朝鮮人労働者が無理やりトラックから降ろされ、暴行を受け、惨殺されたそうです。
後にその方々の鎮魂のために９本の椎の木が白山神社（現烏山神社）に植えられたそうです。
現在でも９本のうち、３本は残っています。 烏山神社の前を通るたびに、同じ日本人が犯した過ちの謝罪と、
差別のない社会を作ろうという決意をこめて心の中で手をあわせています。

>>314
まだこれからだよ。
焦らず楽しみにしとけ。
３０年先なら確実。

>>314
都心の物件が値上りして買えなくなった人が郊外に流れて需要が増えるからそれで相殺されるよ。

>>319
これは一時的。
３０前後が掃ければ、
後は実力勝負。
郊外はダメポ。

住宅購入対象人数は５年後には右肩下がりになるね。

>321
５年経てば東京駅から半径５ｋｍの席も
ほぼ埋まるね。
団塊も大挙して流入するだろうし。
http://www.sumida-tower.jp/location/3.html

２００８年度から毎年消費税を１％上げて、
最終的に２０％にするみたいだね。

家というものは愛と思い出でできています。
単なる物質ではありません。

それはあなたにとって安らぎを与える空間であり、
時間であり、人生そのものです。


呪怨みてください。

バブル期に買って家と心中って状態の人が
けっこう多い。
こんな人もいずれこの世を去るから、そんな家は下手すると
半額になる。
まあ、買った人が被害を受けて終わりだから、他の人には
迷惑をかけない。

>>322
団塊でも勝ち組だけだよ。

最近一般に出回った物件。

南青山６丁目　二中高　60/300
築１０年程の建て込みの坪単価が1500万円近くで利回３％程度。

３丁目や５丁目の商業地域ならともかく、
６丁目の住居専用地域で容積も前面道路の制限で全部生かせない。
表参道周辺なら表に出さなくても値段さえ適性なら殆ど売れてしまうのにね。


こう言う値付けの物件が表に出回るって言うことは、そろそろって感じがする。

バブルなのは、都心、それも港区とか渋谷区の一部だけだからな。
他の大半の地域は、あまり関係のない話。
今、一番安定性があるのは、そこそこ上がっている近郊地域だと思うよ。
土地の底値が坪100万〜200万くらいだったのが、今は120万〜250万くらいに
緩やかに値上がりしたところ。そろそろ、マンションが上がりだす。
都心南部のバブルがはじけても、影響は小さいはず。市場が少し違うから。

木造住宅密集地域

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

>>329
木賃ベルト地帯なんて、西側近郊でも、ほんの一部の地域だよ。
震災時の倒壊や火災のリスクが高い地域は、
城東・城北および、品川区・大田区の海岸低地の方が
圧倒的に広範囲に及んでいる。
世田谷の木造アパート密集地がどうこうと言うけど、
三軒茶屋〜下北沢〜笹塚のラインを除けば、
大半はむしろリスクの小さい地域になっている。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/download/sougou.pdf

台東区や荒川区、墨田区の方が、ずっと深刻だよ。
神戸の震災で実証されたけど、被害の大きかった低地は、
表面的には復旧され、大規模な再開発により町はこぎれいになったものの、
地価は下げ止まらず、下町的な魅力さえ失われてしまった。
一方で、同じ行政区内でも、高台は被害が小さく、
最近の公示地価でも真っ先に地価が上昇している。

もし、関東大震災が起こったら、西側と東側の格差は
ますます広がっていくと思うよ。
環七ラインなら、賃貸にしろ持ち家にしろ需要は強く、地盤も良好なので、
再区画整備を行い、耐震基準を満たした家を建て直せば、人は戻ってくるだろう。
東京圏の人口の重心は、南西方向に偏っており、所得水準も、
南西の住人の方が圧倒的に高いので、当然価格は維持される。

一方、城東は、地盤が悪いという根本的な問題を抱えているので、
大規模なマンションに建替えるといった方法しか、
人を集める方法はない。しかし、狭小住宅密集地の
地権者を束ね上げるのは、そう簡単ではないだろう。
結局、新たな貧民街区が出来る可能性が高い。

>>328
おっしゃるとおり、都心部バブルに引っ張られて周辺が上がっているのは事実でしょう。
また、簡単に購入できない価格帯の港･渋谷は一般人には関係の無い話と言うことも賛同します。

ただ、日本の富の8割は2割の人達に集中してます。
地価などの値段を上げるには、一般人が束になってもビクともしません。
いわゆる「大人買い」が入ってから一般人がそれに乗ることで、今の地価上昇が形成されているのです。

バブルの痛手を知っているので、富裕層は郊外の物件まで買いあさることはないでしょう。
>>328さんのおっしゃる都心隣接部の坪250万円の範疇は微妙な線ですが、
少なくとも都心部と同じように積極的には買いあがらないでしょう。

富裕層は一等地で出来れば路線価と掛け離れている、節税効果のある地域の不動産を好みます。
その一等地のバブルがはじければ、仕方ないので周辺部を買うと言う行為はしないでしょう。

資産運用は何も不動産だけではありません、国内だけでもありません。他の運用先に移るだけです。
結局、都心バブルが弾ければ一般人の購入対象の土地にも大きな影響があると思います。

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合

　　　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万

23位　千代田区　　　　２万
22位　中央区　　　　　５万
21位　港区　２％　　１１万

最低居住水準未満の世帯の割合（1998年）

中野区　18.0% 豊島区　16.4%　北区　15.9%
杉並区　15.8%　品川区　14.7%　大田区　14.7%
新宿区　14.5%　足立区　14.2%　荒川区　14.2%
板橋区　13.7%　江戸川区　13.5%　台東区　13.4%
渋谷区　13.1%　目黒区　13.0%　墨田区　12.7%
江東区　12.6%　世田谷区　11.6%　葛飾区　10.6%
文京区　10.6%　港区　9.6%　千代田区　9.3%
練馬区　9.3%　中央区　9.2%

世田谷区を除いた
中野区、豊島区、杉並区はむごいね。

>>333
1998年？？ずいぶんと古いデータですね。

>>331
金使わないから金持ちな訳で、2割の人が8割の消費をする訳じゃない
ところがミソ。

金持ちは会社の経費で家と車を買う
貧乏人は家のローンで家と車を買う
ローン組んだ時点で一生貧乏決定

自宅って経費で買えるの？イイなぁ〜

>>336
スーパーの食料品なら理解できる話だが、それと不動産と一緒にしちゃだめだよｗ

>>336
確かに昔から「金持ちほどケチ」だって云うね。　ずいぶん昔の話だが
国際基教大にロックフェラー家の誰だったかが留学で来ていた頃に聞いた
話だが、親の方針だか家訓だかでとても質素な生活をしていてそうだよ。
ちょっと外れてるけどね。

>>334
確かにむごいね。

万引き：被害でコンビニ閉店　４カ月で数十回、
私立高生ら９人逮捕−−豊島区　／東京
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060429-00000049-mailo-l13

女子高生誘拐、歯科医ら逮捕＝父の技工士に「預けた金返せ」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060429-00000084-jij-soci

杉並区でコンビニ強盗
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060501-00000102-mailo-l13

>>340
金持ちほど、健康を考えて質素な食事をしております。

>>342
自分じゃチートモ気が付いてなかったけど、俺は相当な金持ちだって
ことだな・・・一人で静かに納得。

>>337
ちょｗｗｗ
家？ｗｗｗ

確かに運用利回りの出ない単なる宅地に投資する価値は
あまり見出せないでしょうね。
富裕層以外の平均所得は上がるどころか下がってそうだから、
都心の一等地以外は、今後（今も）厳しそうですね。

女風呂のぞき→逃走→水死　　【茨城】
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1146464207/l50

防犯センサーをかいくぐる細工をして、家電量販店からゲームソフト
を万引きしたとして、警視庁少年事件課は1日までに、東京都国立市の
私立高校2年の少年（16）ら少年計7人を窃盗の疑いで逮捕した。
7人とも容疑を認めているという。
少年らはバッグの中にアルミはくを巻き付けた段ボールを仕込み、
商品に付けたタグが防犯センサーに感知されないよう工作。
昨年9月から万引きを繰り返し、盗んだゲームソフト計約380本を換金、
約100万円を飲食などに使ったという。
調べによると、少年らは1月22日、立川市の家電量販店からゲームソフト
14本を盗むなどした疑い。

性犯罪者の巣窟、世田谷区に気をつけろ！

生徒をレイプしようとする教師が居る世田谷
児童買春で逮捕される警察官が居る世田谷
暴走族（珍走団）の生息数第一位の世田谷
食料品１１４点を万引して逮捕される世田谷
覚せい剤、大麻等で大量逮捕される世田谷
高圧電流銃で脅して女性を強姦する世田谷
乳児を虐待し重傷を負わせる保母の世田谷
警察官による強姦殺人事件があった世田谷
「抱き締めさせて」と警官猥褻事件の世田谷
スタンガンで脅してレイプする集団の世田谷
重度の身障者に画びょうを飲ませる世田谷
幼い子供を含む一家が皆殺しになる世田谷
田園都市線で会社員が殴り殺される世田谷
オームを受け入れ何の対策もしない世田谷
他区域を貶して自己満足する哀れな世田谷

平成17年の犯罪件数 　　世田谷は犯罪大国
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
1位　世田谷区　14674件 　　　圧倒的！ 金メダルおめでとう＾＾
2位　足立区　　　13576件
3位　江戸川区　　13436件
世田谷区不審者情報
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/fushin/12setagaya.htm
世田谷区では駒沢公園、芦花公園ホモ殺人事件、都営団地殺人事件、ドンキ放火事件と凶悪事件が続いている

烏山では関東大震災のときにの「朝鮮人が井戸に毒を入れた」デマ騒動で
９人の朝鮮人労働者が無理やりトラックから降ろされ、暴行を受け、惨殺されたそうです。
後にその方々の鎮魂のために９本の椎の木が白山神社（現烏山神社）に植えられたそうです。
現在でも９本のうち、３本は残っています。 烏山神社の前を通るたびに、同じ日本人が犯した過ちの謝罪と、
差別のない社会を作ろうという決意をこめて心の中で手をあわせています。

↑このコピペ、人口は考慮外だからなあ。
件数だけでは比較できんよ。

私も常々人口比を無視していると思ってた。

まあ、電波を鵜呑みにする人間は少ないでしょ。
世田谷の地価も、2003年頃から一斉に上がってるし。

いいじゃん別に。
富裕層が集まっている世田谷にたいする妬みなんだから。

そもそも件数が多いのも、
世田谷に金持ちが集まってるから、それを狙って犯罪者が集まってるわけだし。

世田谷の地価が上がってるってことは、
犯罪がどうこうなんて一切関係なく、みんなが世田谷に住みたがってるってことでしょ。

どこかで、人口で分析したデータを見たことがあったけど、
世田谷は、かなり安全な方だったよ。

港区　13.5％
渋谷区　10.2％
−−−−−セレブ−−−−−
中央区　7.1％
浦安市　6.6％
千代田区　5.4％
品川区・目黒区　5.1％
市川市　4.6％
武蔵野市　3.0％
−−−−トレンディ−−−−
文京区・足立区　2.2％
世田谷区　2.0％ ←←←首都圏全体から見れば、まあまあ上がってる方かな
新宿区　1.8％
さいたま市大宮区　1.5％
川崎市中原区　1.2％
江戸川区・杉並区・調布市・八潮市　1.1％
中野区・横浜市青葉区　1.0％
−−−住環境良好−−−

それ以下江東区などは没落凋落

>>351-355
すごい勢いだな。

>>356
世田谷は、浦安、市川等の千葉勢は言うに及ばず、足立以下ということで。

今じゃニュー速+の常連だよ。世田谷。
件数より内容が問題だろうな。
東京の恥部区。

なんか風土的にストレスが溜まり易い街なのだろうか？

世田谷

　
どんなものでも上がり続けることはないよ。
　
どっかで売りが入る。（過去の教訓からも明らか）
　

で、下がるのはいつ？

なんか風土的にストレスが溜まり易い街なのだろうか？

そりゃ千葉だべ

世田谷区はほんと嫌な事件が多いよ
一家惨殺事件や性犯罪
オウム総本部もあるし

団塊世代が大量に退職して家を買い始めるという理屈がよくわからないので教えてください。
私の父も団塊世代で最近退職しましたが、収入は年金のみとなったため、家を買うどころか倹約して生活しています。

>>365
本当に老人と化した時、賃貸住宅だったら、毎月家賃払うんだよ？
自分の家なら、その精神的な充足感もあるし、例えば何かの事情で
出て行かなくてはならない時、次に家借りれる保証はどこにもないよ。
無収入で老人なんだから。

>>366
つ固定資産＋借入返済

>>367
退職金があるから、借入れそれほどしなくてもOKでしょ。
固定資産税は資産にもよるけど、毎月払う家賃と比較してどっちが得かだね。
確か、住宅取得時には税法上のメリットがあったと思ったよ。調べてみて。

それは、新築して３年間は半額というもん
じゃなかったかな。
しかし、３年後は、倍になるから要注意だよ。

>>368
つ退職金控除の縮小による増税

>>368
団塊の世代が退職金を手に入れて
都心部に殺到しそうな悪寒・・・
席がなくなるよ・・・・

退職金って３千万円も出ないんだよ。
年金って月２０万くらいだ。
そんなんで都心に家を買えるか？
地方の戸建でも買ってつつましく
暮らすんだよ。きっと。

団塊の世代もピンキリだよな。

今までの議論だと団塊世代は「持ち家」じゃない事が前提になってないか？

むしろ「持ち家」の団塊世代の方が多い気がするのだが。

いままでだとリフォームや建替えが主流だったが
バブル期に都市近郊に買った物件を手放し
都心に集中するってことかと

団塊もアホじゃないから売り抜けようともがくだろうな。

でも、資金に余裕がなければ、家と心中しか道は無い。

中央区銀座の外堀通り（西銀座通り）で、一九九八年度から
都が進めてきた柳の植樹などの景観整備が三月末で完了した
のを祝い、パレードや大道芸で盛り上げる「銀座柳まつり」
が五日、開かれる。シンボル・柳が揺れる中、銀座の地に
「柳まつり」の名称が復活する。
http://www.tokyo-np.co.jp/00/tko/20060504/lcl_____tko_____001.shtml

子供に押し付けるのも手だと思うよ。

親子ローン？

ババ抜きに子供を参加させるなよ。
鬼畜にも劣る親だな。

心配しなくてもバブルがはじけるのは時間の問題
それまで静観しててください

退職してるのなら毎日都心に通う必要もない訳で。何でわざわざローンも終わった住み慣れた家を売り払って
他所へ引っ越さないといけないという考えになるのか分からん。よって買い替え需要の殺到なんてことも
現実味が薄いんではないかと。

>>382
資産価値の下落回避目的があると思う。

郊外物件の資産価値は年々下がり続ける可能性大ですから。
遺産としての価値も低くなる。

>>383
でも住み続けてる限りは下落しても痛みはないわけだし、自分が老後を暮らせればそれでいいわけでしょ？
歳とってから家探しとか引越しとか正直くたびれると思うんだけど・・

社）不動産流通経営協会（FRK、三浦正敏理事長）は21日、
「団塊ジュニア世代と団塊世代の理想の住まい像調査」
結果を発表した。

住み替えや買い増し行動に関する回答では、現在の住まいを「売却」
して住み替えたいと答えたのが団塊ジュニア世代で33％、
団塊世代で18.8％。

住まいを売却せず「買い増し」たいと答えた比率は、団塊ジュニア世代、
団塊世代とも20％を超えた。

団塊ジュニア世代では、理想の住まいの実現条件として「共働き」が
トップにあげられている（44.6％）が、団塊世代は40％超の回答者が
「条件なし」としており、「嗜好性に合った物件が見つかれば、資金面
で余裕のある団塊世代は、住み替え・買い増し行動に向かう可能性は大きい」
（同協会）と分析している。

住宅業界、高齢者住み替え支援へ新法人・国が賃料保証
高齢者が郊外の一戸建て住宅を売ることなく生活に便利な都市部の
マンションなどに住み替えるのを支援する取り組みが動き出す。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20060205AT1F0400J04022006.html

385でも386でも、他の誰でもいいから、答えてほしい

１．郊外の一戸建て住宅を売ることなく→有料で貸すということだな。不便な
郊外の家、子供の通学の安全確保が難しい中で、いったいどんな家族に貸そうと
いうのか？そんな客層、存在するか？安定した支払能力ある客は、それこそ
便利で通学安全な都会型マンションを購入するか、借りるだろ。
一方、支払能力のない客は多いが、貸すと大変な目に合うから対象外。

２．国が賃料保証→難しいことは連中も自覚してることの証左。助成金の常として
期間は数ヶ月、なんて制限が必ず付く。あとは自己責任ってことなんだな。
スタコラサッサ。

供給側業界の思惑しか考えにないから、結局は失敗するだろう。定借権がその
前例だと見るが？

>>382
>>384
同意です。
今住んでいる所には知り合いもいっぱいできて仲間内の便利なネットワークもできています。
それをご破算にして（同じ地域内ならまだしも）別の地で１からやり直すなんて考えられません。
周辺には年取ってから引っ越してこられた方達もいますが、孤立気味の方が多いようです。
できればある程度若いうちに終の棲家を確保した方がよいのかなとも思います。

>>388
郊外だと、知り合いのネットワークもなく、
買い物と通院の事を考えざるえない人が都市部へ移動という選択肢はあると思う。

土地下がってますよ。
売れ残り物件一斉値下げで広告出てました。

>>390
近郊、郊外はやっぱダメですか。

＞390
どこの郊外なの？
今土地ホントに上がってますよ！！

都心地価が下がれば、都心に広い土地買う 　→利用価値あり

郊外地価が下がっても、土地買う意味ない 　　→姥捨て山と化す

>>391
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1146796163/l50

>>387
めちゃ安で
ボロでもいいから戸建てを若い夫婦に貸せば、
少子化対策になるぞ。

子供が１人増える毎に、国が家賃を補てんして、
３人だとタダにするのはどうだ？

>>395
昔は貧乏人の子沢山、今は金持ちほど複数の子供だよ。

>>395
こんな政策を取っても一生賃貸って言うのは？

近郊、郊外の賃貸族ＤＱＮ度は年々高まる。
特に西側近郊はヤバイ。

合計特殊出生率の２３区ワースト７。
これらの区は、数字には表れないが悲惨な人生を送っている
人が数多くすんでいます。
貧乏の子沢山さえ不可能な環境です。
�@渋谷区　０．７１
�A目黒区　０．７２
�B杉並区　０．７５
�C中野区　０．７５
�D豊島区　０．７６
�E港区　０．７８

東京２３区の未婚状況。
2000年国勢調査。
http://zannyo.lolipop.jp/archives/tokyo_mikon2000.pdf
男子では中野区がダントツの地獄。
後は豊島、渋谷、杉並。
女子は渋谷、中野がすごい
豊島、目黒も。
渋谷区の女子は45歳の未婚率がなんと２４％。
４人に1人が未婚だ。
人間としての生活さえままならない地獄地域。

国土交通省は、高度成長期に全国各地に建設された大規模団地など
ニュータウンの再生に乗り出す方針を固めた。住宅の老朽化と入居者
の高齢化が進んでいるため、建て替えと住み替えを促すのが柱だ。
設備のバリアフリー化を進める一方、子育て世帯を優先的に
入居させて、世代間の均衡を図る。
土地利用の規制を緩和して商業施設を増やすほか、少子化で余り気味
の小学校は高齢者福祉や起業支援の施設へ転換する。
今年から５年間を集中期間と位置づけ、総事業費４７００億円を投じる
計画だ。
再生策の主な対象は、ニュータウン内にある公営住宅や都市再生機構住宅
などの公的な団地。
築３０年以上の建物が多く、大都市の住宅の都心回帰傾向もあって、
入居者の減少が目立っている。
国交省は、戦後の高度成長期に築いてきた貴重な住宅資産を有効活用する
必要があると判断した。

>>397-398
平日早朝6時の定期便と同じ人ですね。

GW期間中、普通ならMRも満員御礼でとてもだけどネットに書いてる暇もないはずなのに。
よほど自分の受け持つ物件に人が来ないんだね。

こんな時間帯に早朝定期便と同じ内容を連投して自分の受け持ち地区に誘導しなきゃ
いけないなんて。

子供の教育費にあまりお金を掛けない低所得層。
この層に直接働きかける少子化対策が最も有効。


高所得ほど「養育費は負担」　高学歴期待し、熱心に

回答者の所得別でみると、負担の最大の理由を「養育費」と考える
割合は高所得層ほど高かった。年収２００万円未満では５％だが、
４００万〜６００万円未満で１４％、
８００万〜１０００万円未満と１０００万円以上では２０％だった。
http://www.asahi.com/life/update/0408/003.html

ま、間違っても>>397-398の言わんとしているところに行っちゃいけないわけだね。

つまり、郊外はダメ、２３区でも西側はダメって主張して、誘導しようとしてるってことは、

２３区内東側の物件はここまでして売り込まなきゃいけないほど人気が無いと。

とりあえず来年、消費税アップとローン金利アップがあるだろうから
今年は駆け込みで家の価格上がるんじゃないか？

>>402
今だ底値でない郊外は一段と下がるかも。

>>401
同意だけど、ほっといたらいいんじゃない？
別に、こっちの西側は富裕層だけがきてくれればいい訳だし、
事実そうなってるし。
貧乏なひとは、東側へどうぞ。

いや〜今日も忙しくって、これからも５人アポが入ってる。
資金のない人が西側に来ても困っちゃうんだよね。
実際来て欲しくない。

足立区？

この数年内に都心部に物件買えた椰子等はラッキーで、明らかな勝ち組。
物件価格や金利は既に底を打ち上昇基調で、今後は待てば待つほど高くなる。
もはや、普通の人は都心部に物件を買えない時代になりつつある中、
まさに底値で物件を取得したヲイラは、完全無欠の勝ち組を自負してます。
バブル期や、これから物件を取得する方々、ご愁傷様でしたね。

>>404
そうだね。ウチの会社、いろんなところにオフィスがあるんだけど、
東側はヒマみたい。
「だったら、こっちに人員まわせ」って、経営陣通じて言ってるんだけど、
あっちのヤツらは、土地勘ないし、富裕層慣れしないからな〜。

東側のヤツら「ヒマだから2chしてる」とか抜かしてやがった。

西側と東側の区分を教えてよ。

西東より広狭

>>404と>>407から、自演臭がする。。。

>>410
みんな分かりきってることだからｗ

どうせ西側近郊のミニ戸業者だろ。
売れ残りがいっぱいあって
もう大変みたいだから。

>>397
それ貼りつけまくってるけど、出生率なんて高いほうが
今は地価が安くてＤＱＮ地区だよ。
足立が入ってないのを見ても一目瞭然。

茨城なんて中絶の嵐の末の子沢山で、少子化とは無縁だからな。

一生独身ＤＱＮが多いだけだろ。

まぁまずは>>397の地域に住めるかどうかが問題だ

>>415

一生独身ＤＱＮになるにも。
ある種の決意が必要であるのは認める。
ある時期、悩むんだろうな。

中央線。
南無。

若い命を粗末にするんじゃない。

一生懸命生きれば良いことがあるかもしれない。

中央線て自殺多いね｡

死ぬのは嫌な会社に行こうとするときだからな。
山手線まで行ってしまうともう死ぬ覚悟は失せてるだろうし。

スレタイが変更になりました↓
【どこも】グモ増加中Part2【かしこも】

茨城だけは絶対やだ

>>421
なんで？

これからは下妻だろ

>>406
さあ、どうだろうか？郊外に求めるものは都心部よりも豊かな自然や綺麗な空気、
広い土地とかでしょう。都心部は明らかに郊外よりも光化学スモッグなど発ガン物質
のもとが空気中に漂ってる可能性は高い。日常的に汚染された空気を長年吸い続ければ
いずれ体に色々な偏重がおきる可能性が郊外よりも多い可能性が高い。
通勤や買い物に多少便利でも、病気になる可能性が高い都心部にはリスクも高いと思う。

通勤や大きな街への買い物には便利かもしれない
が、

>>424
売れますか？
「オレは業者なんかじゃないよ」ですか。そうですか。

どうせ都心に通勤してそこで長時間過ごすんだから大して変わりないだろ。
子供への影響は知らんが。

>いずれ体に色々な偏重がおきる可能性

埼玉のダイオキシン被害とか、都心より全然多い。
都心が発展してるのはここ数年のことでもないので
病気になる可能性が多ければ、今でも既にそういうデータが出てるはず。
出てますか？

杉並病。
湾岸エリアでの症例はこれから。

杉並は都心じゃないでしょ。
ごみ処分場による被害なら、都心に限らないよ。

杉並は新宿凋落の煽りをくらうな

>>430
やたら新宿凋落を強調したがるけどさー。

http://www.ken-office.com/market_2shinjuku.html
http://www.ken-office.com/market.html
実は、最近最もオフィス賃料の上昇が著しいのは西新宿なんだよな。
理由は簡単で、ここ5年ほど目立った新規供給がなかったから。
丸の内・大手町に次ぐステータスを持つエリアなため、需要は根強い。
また、東京駅周辺を除いた他エリアでの新規供給がほぼなくなる
2008年頃から、新宿での再開発計画が次々に完成していく。
結局は、周期的な問題なんだよ。

市区町村別平均寿命
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/ckts00/6.html

平均寿命　男性
80.2　三鷹市
79.7　世田谷区
79.5　目黒区　小金井市　国分寺市
79.3　狛江市
79.2　渋谷区　武蔵野市　日野市
79.1　調布市　東久留米市
79.0　杉並区　府中市　町田市　多摩市　稲城市
〜〜〜〜以上は↓の日本地図で赤の地域に該当
http://health.nikkei.co.jp/getPicture.cfr?I=photo/tebari/report/0403tyoujyu/zyumyou-man.gif
〜〜〜〜以下は、同じく水色の地域に該当
76.8　中央区
76.5　江東区　葛飾区
76.3　墨田区　足立区
76.0　荒川区
75.8　台東区　←驚いたことに青色の地域に該当

平均寿命　女性
85.8　清瀬市
85.4　武蔵野市　三鷹市
85.3　目黒区　渋谷区　日野市
85.2　世田谷区　小金井市　多摩市
85.1　町田市　東村山市　稲城市
85.0　杉並区　調布市　国分寺市　狛江市
〜〜〜〜以上は↓の日本地図で黄色の地域に該当
http://health.nikkei.co.jp/getPicture.cfr?I=photo/tebari/report/0403tyoujyu/zyumyou-woman.gif
〜〜〜〜以下は、同じく水色の地域に該当
83.7　台東区
83.6　中央区　江戸川区
83.5　葛飾区
83.3　江東区　足立区
83.2　荒川区
83.1　墨田区

なるほど郊外が姥捨て山になっていることがよくわかります

>>432-433のデータから分かること

東京において、住環境・住民の所得水準と、
平均寿命は明確な相関関係にある。
区部上位は世田谷区・目黒区などステータスがあり
都心からほどよく距離をおいた住宅地。
市部上位は三鷹市を筆頭に、中央線・京王線沿線の
環境良好な住宅地。

また、高所得地域である都心３区が下位にある事から、
空気の質と平均寿命の相関関係も十分に考えられる。
参考：大気汚染市町村ランキング
http://risk.kan.ynu.ac.jp/air/city_rank.html
全国１位　千代田区
全国３位　中央区
全国４位　江東区

地価とどんな関係が？

老人が多けりゃ、長生きする人も多い罠

>>432
台東は日雇い労働者によるものだろうね。
町工場多いとこ＝寿命が短いとことなるのかな。
にしても東西格差がここまで広がっているとはねー。
日本の最上位の生活をしている層と
最下位の生活をしている層が、京浜東北線を隔てて
同居しているってのは、驚くべき事かも。

>>437
有り得ない理屈ｗ
結局、西側の住民の方が概ね幸せに生きてるって事だろな
男女の差がないから、中央線とか京王線の痛勤電車で通ってる
人も老後はのんびり暮らせるからＯＫなんかな
まあ、みんなが都心で働いてるわけじゃないけど

昔の人間の話をしてもしょうがないだろ。
これから長い間生きなきゃいけない人は
やっぱ都心部じゃない？

どんどん日々変わっているぞ。

正直、老後に江東とかには住みたくない。
自宅マンションと地下鉄乗って病院の往復で気がめいりそう。
銀座で買い物なんて月に一、二回で十分だし。

>>439
今の８０代、９０代は優雅な
元お百姓かと思う。

痛勤族の寿命はまだ分からないよ。
電車もよく止まっているし。

自殺は多くても
平均寿命に影響を与えるほどじゃないだろ。

今、富裕層を狙ったハイグレードな老人ホームがたくさん
出来てきているんだけど、立地条件がすごく厳しくて、
完全に南西部に限られているよ。都心はむしろ少ない。
あ、もちろん、東側には安い老人ホームが同じように
たくさんつくられているから、地域の高齢化とは関係ない話ね。
野村のプラウドシーズンシリーズが企画されるような所が好まれてる。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/house/proud-season/concept.html

月額利用料なんか見てると、東西で下手したら倍くらい差があるね。
介護施設でも東西格差が起きてるんだよ。知ってたかな？

>>442
君、馬鹿?
西側の全人口に占める元百姓の割合なんて微々たるもんだよ。
だからこそ、莫大な土地資産を持ってるわけで。
統計を分かってないね。

郊外の年寄りの大部分はもと百姓。

これ常識だろ。

リーマンは６０代からだね。

さらに昔は電車も無かったから
痛勤も不可能だった。

>>440
なんにせよ、空気の悪い江東の平均寿命が上がるとは到底思えん。
今後、ますます交通量が増えるだろうし。
道路網が充実しているのが災いとなっている。
オリンピックも、パリみたいに最終選考まで残って
選ばれなかったら、もう最悪だろうね。築地もどうなる事やら。

郊外リーマンの典型

ニュータウン
多摩ニュータウンで、最も早く７１年に入居が始まった諏訪団地。
主婦の小田知代さん（仮名＝５６歳）は、ここで結婚生活を始めて
２０年になる。
夫は６０歳の定年後も、会社に残り、非常勤で働いている。
６５歳で仕事を辞める予定だ。
http://mytown.asahi.com/tokyo/news.php?k_id=13000179999990556

>>444
郊外の元百姓はハイグレードな老人ホーム。
リーマンは>>449かよ。
可哀想になるな。
電車がよく止まるのも分かるよ。

>>450
東の元ブルーワーカーはもっときつそう。
田舎に帰れるのかなあ？
これも寿命短そう。

>>446-447
やっぱ馬鹿だ。
平均寿命は、現在生きている人たちの年齢の単純な平均だとか、
その年に死んだ全ての人の年齢の平均ではない。
現在の０歳児が何歳まで生きられるかという、
統計的な想定であり、幼児の死亡率が重要なサンプルとなる。
従って、ほんの一部の百姓の年齢がどうとか言っても無意味。

何だ想像の世界かよ。

世界で一番幸せな年よりは
首都圏の元百姓であるのは
間違いないな。

>>449
多摩NTの諏訪団地なんて、多摩地域全体から見れば
1%にも満たないごく一部の地域なのだが。
しかも、そのごく一部の高齢化地域の所得・資産は、
城東平均よりもずっと高いのだが。
なんにもわかってないなｗ

年寄りの話をしてもしょうがないだろ。
ハイグレードな老人ホームでも
好きなところに入れよ。

南西部の平均寿命が高いのは、百姓は全く関係ないですよ！
ほんといい加減な事言うね〜。
その証拠に、百姓など微塵も関係のない
湘南や千葉湾岸なども平均寿命高いですから。
相関があるのは、まあ所得水準だろーねー。

>>455
年寄りがブルーワーカーだらけの城東と
比べりゃそうなるのは当たり前だろ。

終わろうとしている世代の比較はあまり意味が無いだろ。

>>457
ブルーワーカーが今まで多かったからだろ。
これも当然の数字だろ。

>>458
現在の城東の新規住宅購入層より、
現在の多摩ＮＴの購入層の方が所得水準高いのだがｗ

城東の相場：２０００万円台〜３０００万円台の割安感を
売りにしたマンション中心。ただし、ごく一部の都心隣接地域では、
４０００万円台〜５０００万円台という事もあり。
さらに、タワーマンションなどでは１億を超える事もあるが、ごくごく僅かであり
全体の平均を押し上げるほど供給されてはいない。

多摩ＮＴの相場：マンションは１００平米超が標準で、
３０００万円台〜４０００万円台がボリュームゾーン。
戸建は若葉台を中心に供給され、土地５０坪超の注文住宅で
５０００万円台〜７０００万円台。

都心部湾岸はこの１０年で大きく変わるだろうね。

湾岸辺りの物件って杭を３、４０ｍも打ってるものばかりで怖くて買えん。
１０階立てのビルに相当する細い棒の上に乗っかった高さ１００ｍ超の物体に良く住めると思う。

で、ちゃんとした統計データもありますんで。

過去1年間に発売された新築マンションの、1か月ごとの平均価格（江東区、世田谷区、多摩市で表示）
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&data=3&pg1=13108&pg2=13112&pg3=13224

間違っても坪単価なんかで比較しないようにね。
地域の所得水準を決めるのは、あくまで取引価格ですから。

>>460

城東、郊外マンションは都心部の公営住宅層を
取り込んでいるようだ。
都心部の居住層は流入と流出の両面から
一気に変わる可能性が大きいね。

多摩は地元民需要だけだろう。
高いのもあれば安いのもある。
でもいずれ需要は尽きる。

>>463
江東区の場合
旧深川区と城東区でずいぶん違うからな。

墨田区も旧本所区とそれ以外で大違い。

ttp://www.ynet.co.jp/touyoko/mukasi1.html
大正末期、東横線敷設の柿の木坂切り通し工事
掘り出した土砂を運搬する蒸気機関車が現都立大学駅方面へ向かう。
この機関車を走らせる前の初期工事は殆ど在日朝鮮人による手掘り作業。
高さ10ｍ以上の丘の土を取り除く労働は耐え切れないほど苛酷。
日本人の監督が朝鮮人労働者をスコップで容赦なく殴る残虐行為がよく 　
見られたという。当時の犠牲者の遺体は母国に帰ることなく、近くの東 　　
光寺境内に埋められていると地元の古老が私にその事実を話してくれた。
（小杉良裕さん提供。本誌54号「都立大学特集」より）

世田谷の〜地区は
宇奈根　奥沢　鎌田　等々力　上祖師谷　岡本　烏山　喜多見　砧　深沢　三宿

>>463
これを見ると需要が既に限られているのが
良く分かるよ。
だましだまし売ってる感じだよね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&data=1&pg1=13108&pg2=13112&pg3=13224

>>464
いや、郊外は地元民需要しかないとかそういう枠組みで語るのが馬鹿馬鹿しいんだよ。
そもそも、マンション購入者の過半数は地元住民の住み替え。これ常識。
これは別に多摩に限ったことではありません。
よって、地域住民の所得水準ってのは、
マンションを売る上で非常に需要な要素になる。
たとえば、世田谷にタワーマンションを建てれば、
近隣や同沿線郊外の戸建からの住み替えが期待できるので、
１億の値でも買い手がつく（最近だとプラウドタワー二子玉川、エルザ世田谷など）
逆に、どんなに便利な立地でも、まっさらな所から開発された
マンションは、広範囲から客を集める必要があるために、
テレビＣＭや芸能人で派手にやるしかない。
結果、全戸即日完売とかできればいいんだけど、
逆にそこで売れ残ると、苦労する。

>>467
統計を勉強しろっての（笑）
だから馬鹿は嫌なんだ。

江東区の人口は４３万人、一方多摩市は１４万人。
よって、多摩市の販売戸数は３倍にしてみろ。
江東と大してかわんないから。
世田谷は、もともと戸建住宅地が広がっていて、
新たにマンションを建てるような土地は限られているので、
戸数に限界がある。しかしながら、需要は高いので、
価格は高くなる。単純な論理ですよ。

>>468
それでは
都心回帰をどう説明するのか？
地元需要なんかほとんど無いよ。

結局、首都圏住民の半数近くが
地方から出て来て、仮の賃貸。地元が無い人たち。
その人たちが都心部に向かっているからだと思うよ。

地元民には親がいて、家１つ余計にある。
いずれ需要も尽きて、さらには余ってくる。

しがらみに関わらず需要があるところが、

将来にわたって需要があるところだと思う。

>>469
試しに３倍して比較してみれば。

>>470
>しがらみに関わらず需要があるところが、

結局、この価値観を受け入れる人がどの程度いるかって事だろうな。
しがらみがあるからこそ、人は家を買って長く住む。
少なくとも、現在、本当の意味での都心回帰を選択している人、
つまり、住み慣れた郊外から、地縁のない都心のマンションに
住み替えるような人は、圧倒的に少数派。
しかも、30、40代で「合理的」という言葉を好むような層が
中心になっているので、到底、地域コミュニティーだとか
地元への愛情といったものは育ちようがない。
こういった人たちは、簡単に別の所に住み替えていくよ。
湾岸・江東に実際どれだけ魅力があるのか、今後も開発が続いていくか、
とにかく不確定な要素が多すぎる。
間違いなく言えるのは、高級志向ではないから、
賃料がこれ以上上がると事はない（今でも十分高いんだから）
よって、中古価格も上がりようがないということ。

>>469
高値つかみ・・・
ゲソ

なぜ湾岸・江東だけが対象なの？

>>471
H13.11〜H17.11

江東区　2157戸
多摩市　541戸

541*3=1623
よって、需給バランスは同スケールだという事。
まさか、これで「江東区は1.3倍も多い」なんて言わないよな・・・？

>>472
下がって行くところよりましか。

ところで、
世田谷もジモティー需要だけなのかな？
地方出身者も買っているのかな？

>>475
１．３倍も多い。
すごいね。

数字が少ないけど
ガセ？

豊洲の何とかってマンション１つだけで
千戸あったぞ。

>>476
世田谷は関西、中部出身者が車での帰省を考え、結構買っているの知ってる？

>>480
ありそうな話だけど、
数的にはどの程度なのかね。

だれも分からないか？

世田谷区に売れ残りが多いのは確かだぞ。

>>476
そもそも、地方出身者って何だ？意味わからん。
ほんと、馬鹿の考える事は単純すぎて逆に難しい。
生まれた場所で言えば、東京人の大半は地方出身者だ。
田舎の成金が節税対策だかセカンドハウス目的で
買ってるということ？

世田谷のマンションは、現在、世田谷区民の需要と同じくらい、
周辺区や神奈川県方面などからの需要で支えられている。
ちなみに、町田・横浜・湘南方面の一人当たり課税対象所得は
きわめて高く、23区平均に劣らない。
所得や職種別の地図が、下記サイトの3ペーにきわめて詳細に出ている。
http://homepage2.nifty.com/h_endo/TMApd.pdf

世田谷の戸建に関して言えば、価格帯が8000万円を超えるので、
広域的な富裕層の需要だな。例えば、港区の高級マンションに住んでたのが、
子供が出来て世田谷の30坪戸建を買うなんて事はよくある。

>>483
管理職比率の最上位、
都心、目黒、世田谷、湘南までは分かったけど
その間の一点がわかんなくで調べたら
麻生区かよ。新百合ヶ丘やるな。

地方から出てきた
第一世代が純粋な地方出身者。

第二世代は地元民。

ちなみに、世田谷区と横浜市、川崎市との関係は、
世田谷区の流出超。
流入超は地方相手だけだよ。
関西、中部が多い。

>>485
江東マンションは地方出身者の巣窟だろが

パークシティ豊洲、営業に聞いたら来場者の
8割近くは千葉方面からだってよ。

>>486
昔の良き時代の
世田谷区とよく似ている。

世田谷区も小学生が増えすぎて
校庭にプレハブを設置したくらいだから。
江東区はマンション制限地域を設けているな。

パークシティ豊洲を江東と思っちゃいかん。
ありゃ、江東の田園調布。
周辺への波及効果なし。単体で完結してる。
あれが売れても、それは三井の企画力に対する評価であって
江東区豊洲への評価ではない。
当然、周辺の中古マンションの価格が上がるなんて絶対ない。

>>489
>江東の田園調布

ﾜﾛﾀ

http://www.asahi.com/national/update/0506/TKY200605060140.html

地下鉄出入り口に車で突っ込んだ男、自称神社職員
2006年05月06日23時40分
　東京都港区北青山３丁目の東京メトロ表参道駅出入り口に６日午前、
乗用車が突っ込んだ事故で、警視庁は乗用車を運転していた
東京都江東区富岡１丁目の自称神社職員、
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
福島要容疑者（３２）を道交法違反（酒酔い運転）などの疑いで現行犯逮捕した。
　調べでは、車は出入り口階段を約１０メートル落ちて踊り場付近で停止した。
レッカー車が地上まで引っ張り出し、出入り口が利用可能となったのは約４時間後だった。
赤坂署などによると、車が突っ込んだ時は偶然人がおらず、大事には至らなかったという。

>>488
去年の数字なら
表７、８にあるぞ。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/21754_H18jinkou.pdf

>>489
坪単価200万ちょっとで田園調布ってのは言い過ぎかと。
江東の市川市菅野くらいにしとけ。

江東の広尾ガーデンヒルズでいいんでない？
ビンテージマンションになるよ。きっと。
スターコート豊洲が値上がりする事なんて絶対にないだろうけど！

世田谷なら成城ですか。

旧深川区の
おちついた所の方が良いかと。

パークハウス清澄白河とどっちが高いんだろ？
あれも
「江東の値段じゃない」「高すぎ、売れるわけない」
って言ってて、サクっと完売したからね。

江東の田園調布だろうがなんだろうが、
所詮は江東区。絶対嫌。

>>496
深川区のマンションの資産価値が
これ以上上がるなんて絶対に考えられない。
マジ、麹町区より東側の湿地帯は
旧東京市を名乗らないで欲しいよ。
日本橋区や京橋区でも住むにはキツイんだから。

まあ、清澄白河とか門仲とか東陽町あたりって
今年の公示地価でぜんぜん上がらなくてほっとしたよ。
所詮は江東。パークハウス清澄白河にしても、
結局はデベに対する評価だよ。

旧深川厨は東陽町の土地が高値で落札されて嬉しそうだったからなぁ…
三井とか野村の万村は企画力でいくらでもぼれる事の証明だあなぁ

市区町村別平均寿命
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/ckts00/6.html

76.8　中央区
76.5　★★江東区★★　葛飾区
76.3　墨田区　足立区
76.0　荒川区
75.8　台東区

中央区も江東区も所詮は低湿地帯だわな。
湿気多いとこは寿命縮まるよ。

グランドステージが多かったのも江東区とかあの辺だよね？
なんか陰気なイメージしかないよ。隅田川を越える勇気はない。
だったら川崎の方がましだね。

川崎も十分陰気なイメージだが・・・・。
５０歩１００歩。

>>488
２０年、３０年後はジモティー需要が加わるから
上がりそうだな。

>>497
その辺りでマンションの予定ありますか？
制限地域でしょうか？

>>500
それはどこですか？
ビンテージマンション間違いなしでしょうか？

本所区はどうよ。
タワーも出来るし、
上がるんじゃない。

なんか、ファビってる人がいるよ。
ここ出身でしょ？

【旧深川区】低湿地に住むという覚悟【東陽町】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1146931561/

郊外物件の資産価値はどうなる？　スレ見ていると、住む所は地価の値上がり、値下がりだけじゃ
ないなぁって気がして来たよ。

>>499
>>507
怯えるでない
子羊たちよ。
その内歴史が証明していく。

寿命に影響するのは空気汚染の程度だろ。特に自動車排気の影響が。

また、低湿地といわれている地域にはどんなデメリットがあるの？


低湿地

災害

世田谷愚民

>>511
なるほど、よくテレビのニュースにある、川の増水と氾濫で住宅地が
冠水することね。

世田谷って、字をよく見ると田んぼと谷だあ。元来湿地帯なんだあね。
渋谷も四谷も谷。
粋がってたって、モトワレ。

>>514
世田谷区内は基本的には台地だが、喜多見、宇奈根、鎌田、玉川、野毛、玉堤は
多摩川の堆積地で低地にあたる。他にも小さな谷はある。

渋谷は見れば分かるとおり谷。千駄ヶ谷から明治通り沿いに続く谷と、
代々木八幡から宇田川町を通る谷の合流点になっていて、
その先は渋谷川沿い（明治通り沿い）に恵比寿方面に下っていく。
渋谷区で大きな谷といえばこれぐらいかな。

四谷は、谷としては、小さいかな。駅の回り見たまんまの大きさ。
単なる外堀の名残というか。

「山の手」という名称自体、谷と尾根が手を広げた様子に見えるからついたものと思う。

>>514
武蔵野台地のはずれに位置してるが
もともと谷底に川が無数に流れていたからね
その川が植物の腐った物が堆積して埋められたため
地盤が悪い所が多い

地形学というのか地勢学というのか、構造的に鳥瞰すると一挙に判るように
なるんだなあ・・・515さん、516さん、517さん、勉強になりました。ありがと。

都営・旧公団住宅　『孤独死』４００人超
〇四年度の孤独死者四百十人のうち、六十五歳以上は
年齢不明の一人を除く三百八人で全体の約７５％を占めた。
四十−六十四歳も九十八人でほぼ四人に一人の割合。
男性が５５％強と女性を上回った。
都営住宅は約百七十カ所に約二十六万五千戸が供給され、
約四割は昭和四十年代の建設。〇四年度末の一人暮らしは
六万五千八百人。六割超の四万三千八百人は六十五歳以上
だった。全世帯主（名義人）の六十五歳以上の割合も
一九九七年度の約３７％に比べ、〇四年度は約４８％と上昇した。

５日午前４時２０分ごろ、国分寺市北町２のコンビニエンスストア
「サークルＫ国分寺北町店」の男性アルバイト店員（２７）から
「強盗に入られた」と１１０番通報があった。同署で強盗事件として
捜査している。　調べでは同１５分ごろ、客を装った男が男性店員に
ナイフのようなものを突きつけ、「カネを出せ。レジを開けろ」などと
脅し、レジを開けさせて現金約２６万２０００円を奪って逃走した。
男は年齢２０歳ぐらいで身長約１７０センチ。黒のパーカー、グレーの
ズボン姿で軍手を着けていた。男性店員にけがはなかった。

知人の女性に暴行を加えたとして、練馬署は５日、足立区東綾瀬２、会社員、
佐久間則明容疑者（４８）を傷害容疑で逮捕し、６日送検した。女性は暴行を
受けた後に死亡しており、関連を調べている。
調べでは、佐久間容疑者は４日午前７時ごろ、練馬区栄町、無職、小野晴恵さん
（２９）方のマンションで、小野さんの顔を殴り、腰をけった疑い。暴行後、
佐久間容疑者は小野さんをベッドに寝かせていったん外出。同日午後９時過ぎに
戻ったところで小野さんが鼻血を出して死んでいるのを見つけ、１１０番通報した。
佐久間容疑者は「２人で酒を飲んだ後、部屋まで行って数時間、話をしたが、別れ
際に口論になった」と供述している。

２００２年までの１５年間に、所得格差の度合いを示す指標値「ジニ係数」
が３０−４０代の男女で最大約３０％上昇したことが７日、厚生労働省の
「所得再分配調査」のデータ再集計で分かった。
６０代以上の高齢層でも格差は拡大したが、年金を加えた再分配所得で大幅
に圧縮されたのに対し、３０−４０代では税や社会保障による改善がみられ
なかった。現役世代の格差は今後も拡大の可能性が指摘され、対応が課題と
なりそうだ。
所得格差をめぐっては、内閣府が１月に「主に高齢者世帯の増加などによる
見かけ上のもので（実質的な格差拡大は）統計データからは確認できない」
との見解を公表。
一方、厚労省は労働経済白書の０６年版骨子で賃金格差の拡大を指摘し、
政府内でも現状認識に関し温度差が出ている。

６日午後６時ごろ、さいたま市南区文蔵４、六辻水辺公園の公衆トイレで、
同区内の会社員の男性（２４）が、入ってきた２人組の男に顔を殴られ、
「金を出せ」と脅された。２人組は男性から現金１１万３０００円を奪い
逃走。男性は口などに軽いけが。２人組は年齢が１０代半ば、ともに黒色の
ジャージー姿だったという。強盗容疑で調べている。

>>521
それは足立区民が殺したんだろ。
足立と江東はナンバー繋がりの親友じゃないか。
裏切るなよｗ

ここは何時からニュー速に・・・

>>525
リンクもない、出典ないという使えないコピペをするのは
いつもの方なんで温かく見守ってあげて下さい

ド
ッ
ペ
ル
玄
関

の
家
の
玄
関
は
観
音
開
き

ト
イ
レ
の
ド
ア
も
観
音
開
き

都営住宅は約百七十カ所に約二十六万五千戸が供給され、
約四割は昭和四十年代の建設。〇四年度末の一人暮らしは
六万五千八百人。六割超の四万三千八百人は六十五歳以上
だった。全世帯主（名義人）の六十五歳以上の割合も
一九九七年度の約３７％に比べ、〇四年度は約４８％と上昇した。

高度経済成長期、急激に人口が集中した大都市の住宅難解消のため、
“国策”として次々に造成。多摩ニュータウンのほか千里（大阪府）、
千葉（千葉県）など計画人口１５万人を超える人工都市建設が、
１９６１年から７４年にかけて始まった。
多摩は東京都西部の南北２−３キロ、東西１４キロの広大な
丘陵地帯に広がる日本最大級のニュータウンで、６５年に都市計画決定。
７１年３月から多摩市永山地区の入居が始まった。当初の計画人口は
３０万人。今年３月末までに都とＵＲ都市機構が事業を終了。昨年
１０月現在、２９００ヘクタールに８万世帯、約２０万人が住む。

団塊世代第１期生１９４７年生まれが来年、定年を迎え、以降４〜５年
わが国は大定年時代が続く。この世代は多くが会社や仕事にしがみついて
きたから、その後の生き方が分からない。リストラのターゲット世代で、
さまよっている人も多い。
同支援センターはこの世代を故郷に呼び戻そうとするＮＰＯ団体。
「１００万人のふるさと回帰運動」を旗印に、都市生活者が地方や農村に就農、
あるいは定住、一時滞在を模索する際、必要な情報の提供、支援等を行っている。
電話０３・５７７６・１５４３、ファクス０３・５７７６・２１４３

０１〜０４年、中小企業の廃業は年平均２９万社に達したが、
開業は１７万社にとどまった。年間１２万社も減少した計算だ。
この結果、中小企業総数は約４３３万社となり、ピークだった
１９８６年の約５３３万社から１００万社も減った。
０１〜０４年の廃業企業のうち、４分の１が後継者難を理由に挙げた。
中小企業経営者の平均年齢は、０２年時点で５８・５歳だった。そのうち
５５歳以上の経営者が引退したいと答えた年齢は平均で６５・１歳だ。
団塊世代のサラリーマンが大量退職する２００７年問題と
同じ中小企業の高齢化問題ともいえる。
日本経済構造の一つの転機になる可能性もある。

東京・渋谷の繁華街で、ゴールデンウイーク（ＧＷ）に友人
と遊びに来ていた十九歳の女性にいわゆる「ナンパ」の目的
で声をかけ、ホテルに連れ込んで監禁したとして、自称無職
の男が、監禁の疑いで警視庁渋谷署に逮捕されていたことが
七日、分かった。

“1坪1億3000万円”のシャディ銀座ビル、
買い主はプルデンシャルのファンド(2006.05.08)
　銀座7丁目のシャディ銀座ビルを取得したのは、
英国の大手金融機関、プルデンシャル・グループのファンドであることがわかった。
2006年2月にシャディが95億円、土地1坪換算では約1億3000万円で売却した物件だ。

８日午前３時２５分ごろ、東京都世田谷区桜新町２、コンビニエンス
ストア「ファミリーマート田中桜新町駅前店」に包丁を持った男が侵入。
本棚の整理をしていた男性店員（３２）を後ろから羽交い締めにしながら
「金を出せ」などと脅迫、現金約６万円を奪い、自転車で逃走した。
警視庁玉川署が強盗事件として捜査している。
調べによると、男は身長約１メートル６５、４０歳前後で、紺色の
ジャンパー姿だった。店内には別の男性店員もいたが、事件には
気付かなかったという。

東京都渋谷区のビルをめぐり不正な登記をしたとして、警視庁組織
犯罪対策四課は八日、電磁的公正証書原本不実記録・同供用容疑で
指定暴力団山口組系後藤組組長の後藤忠正容疑者（６３）＝静岡県
富士宮市＝ら十人を逮捕した。
ほかに逮捕されたのは、東証二部上場のマンション販売「菱和ライフ
クリエイト」社長、西岡進容疑者（５２）＝東京都港区六本木＝ら
同社社員三人と、後藤組関連企業の元社長で後藤容疑者の長男、
正人容疑者（３６）＝東京都世田谷区北沢＝ら。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060508-00000033-san-soci

ttp://www.ynet.co.jp/touyoko/mukasi1.html
大正末期、東横線敷設の柿の木坂切り通し工事
掘り出した土砂を運搬する蒸気機関車が現都立大学駅方面へ向かう。
この機関車を走らせる前の初期工事は殆ど在日朝鮮人による手掘り作業。
高さ10ｍ以上の丘の土を取り除く労働は耐え切れないほど苛酷。
日本人の監督が朝鮮人労働者をスコップで容赦なく殴る残虐行為がよく 　
見られたという。当時の犠牲者の遺体は母国に帰ることなく、近くの東 　　
光寺境内に埋められていると地元の古老が私にその事実を話してくれた。
（小杉良裕さん提供。本誌54号「都立大学特集」より）

世田谷の〜地区は
宇奈根　奥沢　鎌田　等々力　上祖師谷　岡本　烏山　喜多見　砧　深沢　三宿

土地がまだ上がるというスレと
下がるというスレが両方立ってるけど
実際はどうなのかな
銀座と表参道の勢い見ると都心は下がらんだろうけど
やっぱり地域差があるのかな

一生独身ジモティーが増加中。

住宅需要は思ったほど増えない。

ジモティー需要に頼っているところは
将来ダメポ。

今は団塊ジュニアのジモティー需要で、アイダやポラスは絶好調だけど
それも数年で終わるしかないものな。

団塊ジュニア未満もそれなり人間はいるわけで、
いきなり終了にはならんぞ。

団塊ジュニア未満のジモティーは
少子化の影響を受けて数がすごく少ない。
未婚率はどうかな？

結局、新規購入は地方からの上京者頼みに
なりそう。

明治安田生活福祉研究所（東京）が今年２月に実施した「結婚・出産
アンケート調査」で、男性では結婚に「意欲がある」とした人がやや増え、
逆に消極的な人が減っていることが１１日分かった。
女性は積極、消極ともに前年並み。同研究所は「男性の変化は雇用状況の
改善などによる。女性に変化がないのは、働きながら産み育てる負担感が
軽減されていないため」とみている。
調査は、首都圏の２０−３９歳の独身男女約２００人ずつから、調査票へ
の記入式で回答を得た。

社）不動産流通経営協会（FRK、三浦正敏理事長）は21日、
「団塊ジュニアジモティー世代の理想の住まい像調査」結果を発表した。

住み替えや買い増し行動に関する回答では、現在の住まいを「売却」
して住み替えたいと答えたのが団塊ジュニアジモティー世代で33％。

住まいを売却せず「買い増し」たいと答えた比率は、団塊ジュニアジモティー
世代は20％を超えた。

団塊ジュニアジモティー世代では、理想の住まいの実現条件として
「共働き」がトップにあげられている（44.6％）。







森ビルがまとめた「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」
によると、2005年のオフィス床の新規需要量は115万平方メートルで、
新規供給量（77万平方メートル）を大きく上回った。06年の供給量は
154万平方メートルと高水準だが、需要も根強く、空室率は横ばいを
維持する見通し。大規模ビル開発は引き続き千代田、港、中央の都心3区に
集中すると分析している。

大卒者の就職率が９６年以来最高の水準となった。リクルートの
調査では０７年卒業予定の大学生・大学院生に対する民間企業の
求人は約８２万５０００人で、前年より１２万６０００人増。
しかし大学の就職担当者らは「企業側の厳選傾向は変わらない。
内定を取れる学生と取れない学生に二極化している」と気を引き締める。

東京都新宿区。新宿といえば超高層ビルと歌舞伎町の歓楽街と巨大な駅と、
そして人、人、人。そんなイメージですが「新宿区」という意味で見てみ
ると驚くほど閑静な住宅街が多くあります。新宿区の高級住宅街として最
も有名なのは下落合でしょう。下落合といっても、世間一般には目白とい
うイメージで通っているエリアが最もハイソなエリアです。目白駅は豊島
区に位置し、目白という住所も豊島区ですが、しかし高級住宅街・目白の
イメージを代表するのは実は文京区目白台と新宿区下落合。勿論、豊島区
目白にも徳川ビレッジや目白庭園など十分に「これぞ目白」というスポッ
トも存在するわけではありますが…

そして実はあまり世間一般には有名ではありませんが、西落合四丁目界隈
もかなりのお屋敷街なのです。有名どころでは本田技研工業創始者の故本
田宗一郎氏のご自宅がございます。他にもかなり大きな家々が連なり、近
くには哲学堂公園（哲学堂は中野区）などもあります。このあたりは地盤
もよく、道路はきれいなカラーブロックでなかなかいい雰囲気に住宅街の
街路なども整備されています。

三井不動産と石川島播磨重工業が江東区豊洲で推進中の「アーバンドック
パークシティ豊洲」（総戸数１４８１戸）が今年３月までに１万組を超える
問い合わせを受けるなど、抜群の集客力を誇っている。
首都圏で超高層マンション販売が競合するエリアは、湾岸地域の港区港南や
豊洲、さらには川崎市の武蔵小杉駅周辺地区などに代表されるが、
中でも豊洲地区の物件は港区港南など、他の湾岸地域の物件と比較して大半が
最寄り駅から徒歩で１０分以内に立地しており、こうしたアクセスの良さが
最大の評価ポイントになって総じて売れ行きも順調だ。
また、豊洲地区はいわゆる面的な再開発エリアに位置しており、将来への期待
感が大きいことも人気の要因である。
近々、会員向けに総戸数の約半分にあたる７２０戸の募集を始めるが、４月２９日
からのゴールデンウィーク期間中だけで新規に２４００組（再来を含めると
約４０００組）が来場するという人気ぶりである。来場者の半数以上がいわゆる
団塊ジュニア世代で、（１）隣接する商業施設に雨に濡れずに行き来できる
入居者専用の地下通路や専用ラウンジの設置（２）江東区認可の保育所や
キッズプラザなどの子育て支援施設、クリニックモールの設置―など生活を
サポートする共用施設の充実が好評を呼んでいる。
不動産流通業者などで組織する社団法人の不動産流通経営協会はこのほど、
インターネットを通じて実施した「団塊ジュニア世代と団塊世代の理想の
住まい像調査」を実施したが、ここでも団塊ジュニア世代は「治安・子育て
環境が良好なこと」（６３．７％、複数回答）を最も重視していることが分かった。
港区港南や芝浦地区などの湾岸エリアは、どうしても倉庫街のイメージが強く、
子育てをする環境には不向きであると感じている団塊ジュニア世代も少なくない。
港南や芝浦地区の物件購入者がいわゆる子供のいないディンクス層が多いのに比べて、
豊洲地区では子持ち世帯が圧倒的に多いのも特徴の一つである。

首都圏では今年も８万戸台の供給が見込まれている。
大規模開発の供給エリアは港南・品川エリアが一段落し、
豊洲・東雲エリアや川崎市の武蔵小杉エリア、さらに新線の
つくばエクスプレス（TX）沿線エリアなどで活発化する計画だが、
供給の主力が東京・都心部から郊外に移ることもあって、
平均価格自体は１０％を超えるような大きな変動はないものと見ている。
ただ、都心部のブランドエリアや大規模商業施設などとの複合開発エリア、
新線効果が期待される駅周辺では１０〜１５％程度の価格上昇は
十分予想される。
景気回復によるリストラの終了で雇用と収入に対する不安が薄らいで
きたことは確かだが、その一方で、住宅ローン金利は急ピッチで上が
っており、住宅ローン減税制度も段階的に縮小されている。
今年はかつての地価上昇時に見られたように、売れる物件と売れない物件
の二極化が加速することは間違いない。

週のはじめに考える
格差社会をどうする
格差社会への批判が広がっています。格差をなくす。
これは人々がずっと、挑戦してきた課題でした。
そのために、政府はどんな方策をとるべきでしょうか。
http://www.tokyo-np.co.jp/sha/

>>551
今頃、何で格差なんていうのかね。
語ってもむなしいだけなのに。
セーフティネットの整備と、前向きにそれなり楽しく生きることを考えれば
良いのに。
他と比較し過ぎ。マスコミが煽るから、普通の人まで負け組みと勘違いして
いるみたい。

ジモティー需要は

将来の売り圧力。

これが理解できる人

いるかな？？？？？？

つくばEXは嫌だな

>>553
そんな遠い先のことなんかどうでもいいよ。

個人的にここ上がってるなーと思うエリア

目黒区駒場（京王井の頭線・駒場東大前駅周辺）
松涛・神山町の高騰の波及効果を強く受けていると思われる地域。
代々木上原や池尻大橋の水準を超え、坪500万以上の土地も。
松涛が坪700万近くまで上がってるとはいえ、ちょっと凄すぎ。

>>556
それでも買う（買える）人がいるってことが凄い！

個人的にここ上がってるなーと思うエリア

東横線沿線（ただし目黒区内）
目黒区のブランド力は、港区、渋谷区に次ぐレベルまで来ている。
とりわけ高所得者は、○○区△△アドレス限定などとこだわって
探すケースが多いので、行政区というのは、とても重要な要素。
近年の高騰で、港区や渋谷区の戸建は、よほどの
金持ちでなければ手が出せない状況になっているので、
目黒・世田谷・大田・杉並など、南西近郊部の
高級物件の取引比重は高まっていく模様。

>>553
>ジモティー需要は
>将来の売り圧力。

また勘違い。
ジモティ需要とは、すなわち永住目的の購入でしょ。
その土地が本当に気に入ったとか、家族が近くに住んでるとかいう
人しか買わないわけで、それは供給も需要もコンスタントかつ少量、
そして、住民の質が既に固定されているので、もっとも
価格が安定しているパターン。売り圧力はむしろ非常に小さい。

首都圏中から人を呼び集めるマンションの方が危険だよ。
豊洲なんかは、購入層が郊外ニュータウンと被ってるから、
30年後にどうなるか、全く分からない。
短期間に大量に新築分譲されると、その後しばらくは需要が弱くなる。
住民が売りたい時期もかぶるから、一定期間を過ぎると、似たような物件の
強い売り圧力が発生し、需給バランスが乱れ、値崩れの原因になる。
光が丘団地なんかで価格が安定しているのは、賃貸物件と分譲物件の
バランスがうまくとれているから。

南西部の地価が高いのは、こういう風に理解してもいい。
目黒や世田谷、横浜市青葉区、武蔵野市などに家を買う人は、
その土地の利便性や、緑の多さ、静けさといった要素と同じくらい、
「住民の質」を見ている。住民の質は、その土地のステータスや
子育てのしやすさと直結している。
郊外で土地坪単価80万円程度でも、区画整然とした土地50坪の
戸建が並ぶ住宅地なら、平均世帯年収は800万を超える。

そういった中高所得世帯は、神奈川や多摩方面に多く、
それが、南西部の地価を支えている。
都心回帰ブームと言われている今でも、南西部郊外では
5000万円を超える新築戸建がコンスタントに
供給されており、しっかりと売れている。

何となく買ったらすぐにドーンと下がって大損しそうだね。

どうも、今の地価上昇は暴落中の株価が一時的に反発する動きにそっくり。
上昇を維持する好材料が少ないんだよね。

>>561
その家の広さは？

＞５６２
そのとおり。
現在はイラク戦争特需で一時的に好景気。
もうすぐ下り坂にはいります。
みなさん、覚悟はよろしいいですか。？

＞５６４
正しくは、アメリカが戦争やめたときに不況が（下り坂が）始まる。です。はい。

>>565
ふんだんに通常兵器を使う戦争ならあともかく、テロリスト相手の戦いでは経済的効果は小さいから関係ない。

米国戦略計画センター予算研究主任、スティーブン・Ｍ・コサック氏によると、アフガニスタン・イラクの戦費は、
2001年9月11日の同時テロ以降、アフガンに760億ドル、イラクに2,260億ドル、米本土警備に290億ドル、
総額で3,310億ドル（３６兆４千億円）を支出しているという。日本の一般会計予算の約半分。
決して少なくない。都内の今のミニ土地バブルを演出するくらいの金額はある。

性犯罪者の巣窟、世田谷区に気をつけろ！

生徒をレイプしようとする教師が居る世田谷
児童買春で逮捕される警察官が居る世田谷
暴走族（珍走団）の生息数第一位の世田谷
食料品１１４点を万引して逮捕される世田谷
覚せい剤、大麻等で大量逮捕される世田谷
高圧電流銃で脅して女性を強姦する世田谷
乳児を虐待し重傷を負わせる保母の世田谷
警察官による強姦殺人事件があった世田谷
「抱き締めさせて」と警官猥褻事件の世田谷
スタンガンで脅してレイプする集団の世田谷
重度の身障者に画びょうを飲ませる世田谷
幼い子供を含む一家が皆殺しになる世田谷
一家殺害事件で捏造する警官がいる世田谷
田園都市線で会社員が殴り殺される世田谷
オームを受け入れ何の対策もしない世田谷

平成17年の犯罪件数 　　世田谷は犯罪大国
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
1位　世田谷区　14674件 　　　圧倒的！ 金メダルおめでとう＾＾
2位　足立区　　　13576件
3位　江戸川区　　13436件
世田谷区不審者情報
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/fushin/12setagaya.htm
世田谷区では駒沢公園、芦花公園ホモ殺人事件、都営団地殺人事件、ドンキ放火事件と凶悪事件が続いている

烏山では関東大震災のときにの「朝鮮人が井戸に毒を入れた」デマ騒動で
９人の朝鮮人労働者が無理やりトラックから降ろされ、暴行を受け、惨殺されたそうです。
後にその方々の鎮魂のために９本の椎の木が白山神社（現烏山神社）に植えられたそうです。
現在でも９本のうち、３本は残っています。 烏山神社の前を通るたびに、同じ日本人が犯した過ちの謝罪と、
差別のない社会を作ろうという決意をこめて心の中で手をあわせています

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200604_house_tokyo_23.pdf

これ見ても、世田谷って地価安いよな。成城ですら、安いｗｗｗ
ま、港区辺りも単なるマンション用地バブルだから、じき弾けるがなｗｗｗ

株は弾けました！

>>569
貴方様にとっていくらまでが「安い」のか判りませんが、
成城学園の230万円＠坪は、マンション用地バブルと言っておられる港区辺りより
お高いようですがｗ


もしかして１種当たりの坪単価をご存じないのですか？Ｏ(≧∇≦)Ｏあはははは〜！！

>571
低俗な煽りに反応するあなたも同程度だな。
住宅地の価値は坪単価ではなく一戸当たりの単価だから、
一戸当たり面積が広い成城学園の方が港区の平均よりは上なわけで
気にすることは無い。

港区と比較せんでも、他の一種低層住専地区と比較しても、やっぱ安いｗ

松濤は勿論、目白や大山町よりも断然安いんだから、エラそーな事いうな！ｗｗｗ

どうせ、負け組せたがやんは、容積率坪単価とか言う、馬鹿の一つ覚えで反論するに

１０００票！！！ｗｗｗ

坪単価を高くしてミニコ増殖

目黒区港区あたりで駅から徒歩５分以内の物件は下がらないと思う。
高くて手が出ないけど。

>>574
おっ！自分が理不尽なことを言っているのを自覚してか予防線を張ったねｗ
少しは学習できるんじゃん。

では、ご期待に応えてｗ

1種当たりの坪単価を教えてあげたから、今度は別な事を教えてやるよ！
10/12mの高さ制限＆北側斜線がある成城と港区の２中高・３中高と一緒にすんなよなｗ

あ、容積容積って騒いでるけど成城と港区は建蔽率も違うからね。

>>577
×２中高・３中高
○２種高度・３種高度

↑そうですね。

振り込め詐欺：世田谷DQN逮捕−−宮崎県警

　県警捜査二課と日南署は２３日、振り込め詐欺グループの実行犯４人を詐欺容疑で逮捕した。
　埼玉県川口市並木２、無職、山下浩（２４）▽東京都世田谷区野沢１、無職、川崎裕二（２２）▽愛知
県豊田市吉原町、会社員、久保田満（２１）▽東京都世田谷区若林４、アルバイト、田上将人（２１）―
―の４容疑者。いずれも日南市出身。山下、川崎容疑者は詐欺罪で既に起訴されている。
　調べでは、４人は共謀して出会い系サイトの管理会社を装い、０５年９月ごろ大阪府の男性会社員（５
５）に電話をかけ「個人データが流出しているので、処理する費用が必要です」とうそをいい、男性から３
回にわたって約７５０万円をだまし取った疑い。
　グループが管理する銀行口座には２１００万円が振り込まれているとされており、余罪を追及する。

５月２４日朝刊
（毎日新聞） - 5月24日13時32分更新

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060524-00000166-mailo-l45

世田谷区の成城大生ら３人、女子中学生にわいせつで逮捕
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1148634909/l50

★成城大生ら3人逮捕＝女子中学生にわいせつ−警視庁

・女子中学生にわいせつな行為をしたとして、警視庁少年育成課などは26日までに、
　東京都青少年健全育成条例違反の疑いで、成城大学4年の男子学生（23）
　＝世田谷区＝と東洋大学3年の男子学生（21）＝板橋区＝、青森県の無職少年
　（19）の3人を逮捕した。
　成城大生は「人間関係でストレスがたまり、若い子と遊びたかった」などと供述
　しているという。　

　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060526-00000109-jij-soci

都心から郊外への供給転換、購入者の二極化も一因
（1）東京都心部に供給が集中してからすでに5年が経過し、
マンション供給に適した大型の土地の供給が減少しており、
投資から実需まで幅広く存在する東京都心部への旺盛な需要を
支えきれなくなっている。
（2）都心部の用地不足はデベロッパーの供給姿勢の転換を余儀
なくさせた。用地取得の面で大手デベロッパーほど有利に進められ
ない中堅デベロッパーは、必然的に取得競争が激しくない郊外の用地
取得を進め、郊外型の低価格物件の供給に活路を見出している。
また、敢えて用地取得競争を避けて郊外物件を供給するデベロッパーもある。
（3）高額な都心の物件を購入するDINKSやリタイヤ世代などの新リッチ層に
対して、郊外の低価格な物件を購入する、若年勤労者層もマンション取得に
動いている。これらは、“最後の大きなパイ”と言われる「団塊ジュ ニア」
＝20代後半から30代前半の層で、地元志向と持ち家志向が高く、郊外での
マンション購入意欲も高いと言われている。
また、都心のマンションは70�u で4000万円〜5000万円を超える物件が中心。
一方、郊外のマンションは70�uでも3000万円を切る価格が中心を成している。
異なる価格帯のマンションが購入者層を二分する構造となっている。

>>577
やれやれ、やっぱ 世田谷擁護派は馬鹿ばかり。日本語もまともに書けませんw
養護学校にでも行った方が身のためだよ、所詮世田谷くんだりの田舎モンはw

郊外中心の私鉄は、
団塊サラリーマンの大量退職で
定期券収入が激減、
経営が危機的状況になるらしい。

郊外私鉄の値上げも避けられない。
しかし、上げれば沿線住民の減少に拍車がかかる。
減便等のサービス低下でしのいで行くのか？

サービス価格、上昇基調に
外食や娯楽など消費者が利用するサービスの価格が上昇基調に転じ始めた。
原油高でガソリンなどの値上がりが先行してきたが、景気回復や賃金引き
上げなどを受けサービスも物価上昇の要因となってきた。
東京ディズニーランドが9月に料金引き上げを予定するなど、値上げの動きは
広がる見通し。消費者物価指数（ＣＰＩ）をじりじりと押し上げ、日銀の金融
政策にも影響しそうだ。
総務省発表の4月の全国ＣＰＩ（生鮮食品を除く）は前年同月比で0.5％上昇。
サービス価格は0.3％上がり、6カ月連続で前年を上回った。モノの価格は原油高
の影響で昨夏マイナスを脱したが、サービスも上昇がはっきりしてきた。

団塊世代の２００７年問題と住まい

パパは仕事に明け暮れモーレツサラリーマンとして、朝早くから夜遅く
まで働いた。家に居る時間が少ないためにマイホームは完全に「主婦の城」
となった。「男は仕事、女は家庭」という役割分担が徹底したのも、
団塊世代の結婚から子育て期であった。
住宅購入の決定権が、夫から妻に移行したのもこの頃。パパは家に居ない
から家のことはわからないし、「せっかく大金を支払うのにママに文句を
言われてはかなわない、ママの好きにしたらいい」となったわけである。
首都圏では通勤時間１時間強の郊外型戸建て住宅団地がどんどん開発され、
ニューファミリーで埋め尽くされた。

長い結婚生活の中で、子供のことに関する夫婦の会話はあったが、大人の
人間として向き合ってこなかったツケが回ってくるのが定年後。
どうコミュニケーションをとったらよいのか団塊男女ともに戸惑っている。
それに対する妙薬は、建て替えか住み替えかリフォームを決断すること。
どんな住まいにするかを話し合うことで、今後の人生をどう過ごしたいかが
明らかになってくる。お互いの暮らしに対する価値を再確認することができる。
会話のなかった夫婦でも会話しなければ始まらない状況に追い込まれるのが
「住まいづくり」。これを契機に、還暦後の、まだまだ遠い先の人生のゴール
を設定し、その歩み方をプランニングするのも悪くないと思われる。

「バス便マンション」を愚直につくり続けます
専有面積の広さは住まいの基本的なスペックなので、それに関しては
絶対に譲りません。ただ、一方には価格という制約があります。
駅からの距離を我慢すれば、広さと安さの両方がかないます。

駐車場 が100─120％というのは、どういう根拠に基づくものですか。
最寄り駅まで何で通うのかによって違ってきます。バスなのか、自転車
なのか、あるいは奥さんに車で送ってもらうのか。この場合には、
駐車場は100％で十分です。
しかし、だんなさんが職場まで車で通うとなると、昼間、奥さんが動けなく
なります。この場合には駐車場を増やす必要があります。細かい数値を
１棟１棟拾って、企画に反映させています。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/top/

>>584
団塊の世代高給リーマンがいっぱい住む
郊外のベッドタウンは税収ががた減りだな。

田園都市線なんかどうなるか、

住民の質の劣化の方が心配。

警視庁調布署は２８日までに、認知症の母に暴行して死亡させたとして、
傷害致死の疑いで東京都調布市下石原、会社員米山勝（よねやま・まさる）
容疑者（５１）を逮捕した。
調べでは、米山容疑者は２６日午前７時ごろ、自宅で、母の芳（よし）さん
（７８）が言うことを聞かないのに腹を立て、足で踏み付けるなど暴行し、
死亡させた疑い。
２７日夕、芳さんの様子がおかしいのに米山容疑者が気付き、１１９番した。
昨年８月に米山容疑者の父が死亡した後、２人暮らしだった。

>>561
>そういった中高所得世帯は、神奈川や多摩方面に多く、
>それが、南西部の地価を支えている。

それは、自分も思います。
都心回帰ではなく、拠点回帰と呼ばれる現象が郊外で起こっていて、
最近だと、新百合ヶ丘の駅近マンションが、５０００万円を
超えるような価格帯でも軽く完売したのが有名ですが、
こういった事例は、所得水準の高い多摩丘陵エリアで顕著ですね。

例えば、多摩ニュータウンの中心である多摩センター駅の一等地で
大京が分譲したマンションは、５０００万円から８０００万円台もする
強気の価格設定にも関わらず、都心人気物件に匹敵するスピードで完売したとの事。
それを買ったのは、まさに多摩ニュータウンに住む一般的な熟年層で、
ニュータウン内でも駅から遠く、高齢化、スラム化などと
言われているようなエリアからの住み替えの需要だったそう。

沿線で言うと、田園都市線の青葉区内、小田急線の百合丘から町田、
京王線の多摩ニュータウンエリアなどでしょうか。
６０００万円とか７０００万円という値付けに驚かない層が比較的多く、
割合保守的な面がありますから、都心にはわざわざ住みたくない。
しかし、便利なマンション生活には惹かれるという人たちです。

南西部の住人は、金は持ってるから、条件が良ければ、
値が釣りあがる傾向が強いんです。
開発が比較的新しく、割安感を前面に出す埼玉や千葉方面を後背地とする
城東、城北では起こりにくい現象と言えます。
もちろん、浦安や浦和は例外です。これらの地域も、地元（または同沿線）の
富裕層を引き付ける要素があるから、付加価値をつければ楽に完売できます。

付加価値があれば都心から遠くても売れるってのを
今も昔ももっとも体現しているのは、湘南エリアだろうね。
作家の住所を見ると、鎌倉や逗子が圧倒的に多いのは相変わらず。
住人の所得水準が高いから、マンションも高い。
鎌倉なら１億のマンションも売れるのに、
中央区日本橋で１億のマンションは少々難しい。

>592
北鎌倉とか超シブイよね。

鎌倉はマニアの世界だからね。

鎌倉幕府ってそんなに良かった？
源氏は３代で滅亡。御家人同士の激しい争いの末、平氏の北条氏が権力を掌握。
結局滅ばされ完全炎上、自決。

「バス便マンション」を愚直につくり続けます
専有面積の広さは住まいの基本的なスペックなので、それに関しては
絶対に譲りません。ただ、一方には価格という制約があります。
駅からの距離を我慢すれば、広さと安さの両方がかないます。

駐車場 が100─120％というのは、どういう根拠に基づくものですか。
最寄り駅まで何で通うのかによって違ってきます。バスなのか、自転車
なのか、あるいは奥さんに車で送ってもらうのか。この場合には、
駐車場は100％で十分です。
しかし、だんなさんが職場まで車で通うとなると、昼間、奥さんが動けなく
なります。この場合には駐車場を増やす必要があります。細かい数値を
１棟１棟拾って、企画に反映させています。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/top/

＞５９１
この調子だと武蔵小杉も売れそうだな。

多摩センターや新百合ヶ丘とは周辺環境が同じとは言えないがｗ

>>591
郊外はブランド力の有る無しで決まりです。

↑郊外なんかにブランドなどない。

↑　バカ

↑田舎者

↑　阿呆の一つ覚え

↑田舎者の一本釣

↓田舎者登場

おっす！

↑田舎者登場

首都圏一極集中を見誤るな
http://blog.kansai.com/stroller/11

「首都圏集中を実感するには」
都心で仕事を済ませ、夕食を食べ、ホテルに泊まっている限りでは、
首都圏集中も懸念するほどではないと感じるかも知れない。
しかし、冒頭で紹介した企業関係者が高額商品の
マーケットとして期待しているのは、実は神奈川県である。
特に都筑区は大きな可能性があると言う。都心だけを見て、
安心するのは間違いだ。仮に首都圏集中を実感したいのならば、
むしろ東海道新幹線の新横浜駅から北進することをお勧めする。

「帯状につながるエリア」
新横浜の北側に位置するのが港北ニュータウンである。
横浜市都筑区になる。都筑区は平成６年、港北区と緑区より分離統合によって誕生した新しい区である。
これの地域をさらに北上すると、多摩ニュータウンに連なっていくことが分かる。

つまり、首都圏の西側を南北に巨大な郊外型住宅地が造成され、
さらにそれは現在も拡大しているということになる。
　バブル経済が崩壊し、開発のスピードが落ちたとはいえ、人口の増加率などを見ると、
この地域が大きなマーケットとして期待できることが理解されるだろう。

「高所得者層の集中」
この港北ニュータウンから多摩ニュータウンにかけて、
多くの企業が期待をかけるもう一つの理由は、富裕層の多さである。
　「クリスマス時期に行くと、すぐ理解できるよ。
この地域の戸建て住宅は、まるで観光地のようにイルミネーションで飾り立てられている。」
イルミネーションを点灯すると、その量によっては、一ヶ月の電気代だけで数万円かかることが
多いとある不動産関係者は指摘する。つまり、それだけの余裕がある家庭が多いと言うことだ。
　事実、ある大手流通関係者は次のように述べている。「地方の人に言っても、
その場所すら想像できないような地区だが、利益率、売り上げ高ともうちの店舗の中で最高だ。」
また、別の流通企業の社員も、「あの地区の店舗を見れば分かるが、
スーパー形式でも品揃えが高級品中心になっている。少し高くても良いものが欲しいという家庭が多い」と言う。

年収推計が教える勝ち組マーケティング
第５回「年代別人気の町ランキング」
http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/05.html

高所得で人口流入の多い町の平均年収データを抜粋。
都心の一等地に匹敵する所得水準を持つ、郊外の戸建住宅地。

港区元麻布麻布十番1108　都心
町田市三輪緑山鶴川962　小田急沿線郊外
八王子市北野台片倉952　京王沿線郊外
稲城市長峰稲城916　京王沿線郊外
東久留米市学園町ひばりが丘875　西武沿線近郊
新宿区北町牛込神楽坂853　都心
港区麻布台神谷町852　都心
世田谷区成城成城学園前837　小田急沿線近郊
大田区田園調布田園調布826　東急沿線近郊
新宿区若宮町飯田橋816　都心
八王子市別所京王堀ﾉ内815　京王沿線郊外
港区南青山表参道814　都心
八王子市上柚木南大沢811　京王沿線郊外
港区西麻布六本木807　都心
港区高輪品川804　都心

第４回「年収帯別人気の町ランキング」
http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/04.html
「平均年収で８００万円を超えるエリアで人口増加数が多いのは、
海浜幕張駅周辺、港北ＮＴ、多摩ＮＴとなっている。
この年収帯に相応する３０〜４０代の高年収ファミリー層にとっては、
周辺環境・街並み・教育環境が優れていることが
パッケージ化されている魅力は大きい。
こうした魅力は都心部では満たされにくい差別化要因と言えるだろう。」

年収８００万以上で、流入の多い町
千葉市美浜区打瀬941　幕張ベイタウン
横浜市都筑区茅ケ崎東936　港北ニュータウン
横浜市都筑区南山田885　港北ニュータウン
八王子市別所815　多摩ニュータウン
八王子市上柚木811　多摩ニュータウン

第７回「地域購買力の変化」
http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/07.html

行政区別の平均年収（購買力上位データなので、
平均年収上位が抜粋されているわけではない）

神奈川県横浜市青葉区817　東急多摩田園都市
神奈川県横浜市都筑区782　港北ニュータウン
埼玉県所沢市686
埼玉県大宮市678
埼玉県浦和市677
神奈川県横浜市港北区677
千葉県船橋市666
東京都町田市663
千葉県松戸市660
千葉県市川市632
東京都世田谷区631
神奈川県相模原市626
東京都杉並区626
東京都練馬区617
東京都八王子市611
東京都大田区611
埼玉県川口市605
東京都江東区604
東京都江戸川区565
東京都足立区552

おそらく、首都圏でも屈指の高所得エリアと思われる横浜市青葉区。
世帯年収の比率を見ると、なんと全体の４０％が１０００万円以上。
さらに、全体の３分の２が８００万円以上。
人口３０万の区で、この数値ははっきり言って驚異的。
ピンきりの激しく自営業の多い東京都心部とは違い、
安定した収入のある層が多いので、当然、銀行は金を沢山貸す。
６０００万、７０００万の新築戸建がバカバカ売れるわけである。

将来人口減少で労働力がどんどん都心に出て行き
６，７０００マンで田舎家を買わされたバカバカが残るわけである

>>612
４〜５年前に取材にいったことあるが、本当にそんな感じだった。
駅前のショッピングセンター子連れグループの主婦がいっぱい。
少子化なんか感じさせないし、みんな優雅（質実剛健）って感じだった。

>>613
そのとおり。
都心に出て行くのは所詮最後まで労働者としてこき使われる程度の連中だけだよ。

そういう人間を使う人間だけが郊外に住み始めてるんだよ。
実際、すでに完全にそういう色分けになってる。

共稼ぎ率が都内よりずっと低いはずの郊外が世帯年収でみると都心部と同じ程度。
都心湾岸部なんかと比べれば郊外の方が上。

苦し紛れの妄想 乙！

大手不動産会社のサイトのエリア特集を見ると、
圧倒的に南西部が多い。都心でも、恵比寿や白金のように南西部優先。
沿線特集をするなら、まずはハイソな東急沿線、
次が、沿線文化の発達した中央線特集、
そして小田急・京王沿線特集と相場が決まっている。
http://www.livein-tokyo.com/ensen/

地図から完全に埼玉が除外されてる
http://www.sumai1.com/special/town/


野村のハイグレード戸建は東京・新宿・渋谷・横浜から20km圏内が目安と明確に示している
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/house/proud-season/concept_a01.html

>>614
郊外のそういう地域の家庭ってなんか余裕あるんだよな。
着るものも、たいしたブランド物じゃなくてＳＣのテナントのもの程度なんだけど、
なんだか上品。

逆に都心そばの高級食材スーパーとか行くと、確かにいい服着てるんだけど、
なんだか下品に見える人間が多い。車で言うと

郊外＝プリウスの新車
都心＝フルスモークのミニベンツの中古

って感じ？

森トラストは東京・お茶の水にある日立本社ビル（千代田区）を再開発する。
29日付で420億円を投じ、系列の森トラスト総合リートから物件を取得した。
同ビルの解体後にオフィスと住居、一部商業施設を備えた複合高層ビルに
建て替える。取得費用を含む総事業費は約900億円に達する見通し。
日立本社ビルは地上20階建てで延べ床面積5万7250平方メートル。建て替え後
は地上35階程度、延べ床面積は約8万2500平方メートルに増える見通し。
すでに日立製作所は本社機能を移転しており、現在入居している部署も今月末
には退去する。

>>618
> たいしたブランド物じゃなくてＳＣのテナントのもの程度なんだけど、

都心厨にはこの辺分からないんだと思うよ。
都心厨にとってのＳＣってのは単に安いだけの日常品の売ってる庶民向けの
大きなスーパーってイメージだけだから。

ある意味都心部って所得階層によって普段使う店がものすごく明確に線引き
されてる非常に残酷な地域。

田舎おばさんの妄想に哂えるｗ

緑署は２９日、横浜市緑区長津田みなみ台７、トラック運転手、
栗田保徳容疑者（４３）を窃盗と覚せい剤取締法違反の疑いで逮捕した。
容疑を否認しているが、自宅から女性の下着１７８枚が見つかり、
同署は関連を調べている。

>>621
話に入ってこれないなら無理して入ってこなくていいのに。

田舎オバサンにとっては、田舎が全てだからｗ

やれやれ。またいつもの寂しがり屋のガキか。

都心に住んで悦に入っている人は、
江戸っ子、上京人問わず、南西部の郊外文化というのを
一度見てくるといいかもしれない。
子育てするなら、確かに整備された郊外は魅力的。
新浦安の地価が凄まじい勢いで上がってるのは、
整備されたニュータウン的趣と、都心からの近さが
絶妙なバランスかつ圧倒的な規模で融合しているから。
簡単に言えば、多摩ニュータウンが千歳烏山〜調布にあるとか、
港北ニュータウンが溝の口〜武蔵小杉にあるということだな。

では、現在大規模開発が進んでいる武蔵小杉や豊洲はどうなんだ
と言うと、必ずしも新浦安のようにはいかないかもしれない。
民間企業が個々に勝手とも言える計画を進めているため、
ひとつの町としてのマスタープランが明確に示されておらず、
均整に欠けた町ができる可能性が高い。
新浦安のように、あくまで大きな計画の一部として
1000戸規模のマンションが出来るなら、何の心配もないのだ。

東京ウォーターフロント開発の光と影!?
http://news.livedoor.com/webapp/journal/cid__1409516/detail

「こうした都市開発は大手デベロッパーなど民間中心で進められているが、
教育・福祉施設の整備など行政サイドの対応が追いついていないようだ。
現在この地区に小学校は１校しかないが、児童数の急増により学校の収容能力は限界に近づいている。
第２豊洲小学校（仮称）の開校を予定しているが、平成19年4月とまだ先の話だ。
保育園や学童クラブについても、同様に深刻な問題を抱えている。」

なお、子育て世帯をあまり前提としていない港南や芝浦、
高所得者向けの賃貸のみである六本木ヒルズや東京ミッドタウンは
そういった面での問題は少ない。

ＰＪニュース　09月26日
未来新聞かよ。
怖いよ。
オカルト・・・・・・・

平成19年4月とまだ先の話だ

今年は平成何年だっけ？

>>620
>>614 だがその通りでした。
説明足りなかったが、港北のSCってイトーヨーカドーやイオンみたいなチンケな
ものではなかったね。
勿論、安いところも入っていたが、かなり高級なものも扱っていた。
いい悪いは別にして、首都圏で専業主婦が多いところは間違いなく勝ち組エリア。

悪いな・

>>626
ありゃりゃ、こりゃあまりにイタイなぁ

>ひとつの町としてのマスタープランが明確に示されておらず、
>均整に欠けた町ができる可能性が高い。

豊洲も武蔵小杉も行政やＵＲが噛んでいること知らないで
好き勝手に書き散らしいるかよ

>>629
同じヨーカドーやイオンでも郊外のこういう地域のは微妙に品揃えやら店の
内装のグレードやらが違うような気がするんだが。

あと、確かに西南の郊外って一時期（ちょうどバブル期？）店のレベルが
激安方向に落ちてディスカウントストアが林立した時期があったんだけど、
最近激安だけでやっていける店が明らかに減ってる気がする。

一方で都心よりの地域って以前は絶対にそういう店がなかったような地域に、
激安を売りにした店が多くなってる気もする。

>>631
んなことは勿論知っている。
問題は、新浦安や多摩ニュータウンは
10年単位の時間をかけた計画であり、開発スピードや人口密度が
明確にコントロールされているのに対し（結果的に、こういうった
地域の分譲マンションの床面積はやたら広くなっている）
武蔵小杉や豊洲は、既に市街化されているエリアに発生した
まとまった土地が、一気に開発され、数千の人間が住み始めるので、
周辺地域へのインパクトが未知数であること。
豊洲だって、もともと誰も住んでいなかったわけではない。
これは、都やＵＲの想定や権限で簡単に解決できるものではない。
彼らも手探り状態。
芝浦アイランドくらい徹底してやるなら、突っ込むところは何もないが。

最悪は環七周辺だな。
小さな子立てが無数にある
ウサギ小屋地域。

変わりようが無い。
どうなる下北。
迷走中。

>>633
何を言いたいのがよく判らない人だねぇ

短期間に数千人もの特定世代の人口が増えた/増えるのは
多摩ＮＴや港北ＮＴだって、新浦安、芝浦、武蔵小杉、豊洲
何れの地域、開発でも同じなわけだが

一体どんなところに差異を見ているのであろうか？

>>636
相変わらず理解力がないね。
江東区がそんな簡単に学校や公共機関を新設できると思いますか？
豊洲が、東京都のお墨付きをもらっているから完璧な町になると思ったら大間違い。
行政が万能機関だという前提が、ドッペル氏にはあるようだが。
現在あらゆる所で起こっているマンション建設問題は、
全て既存の市街地とのつながり、親和性、兼ね合いを問うもの。
郊外ＮＴは、広大な更地にあらゆるインフラを、
ゼロから計画的に、少しずつ創っていくので、そういうった問題は根本的に発生しない。
例えば、浦安のマリーナイースト21のように、
圧倒的な行政力（それを支えているのはディズニー）のもとに、
住宅の戸数から学校の配置まで緻密につくられらた町は、
民間デベのマンションが1000戸のマンションを分譲するのも、
計画の一部であるから、問題は起きないわけ。

そういった問題とは別個に、
多摩ＮＴの一部地域での急速な高齢化とか、
バリアフリー化が進んでないとか、
町としての魅力がないといった指摘があるわけだが、
これは、計画者の思想やテクニック的な問題による所が大きい。
都心から近いとか遠いというのは、さらにまた別の話。

>>637
？？？

豊洲だって、武蔵小杉だって
民間が1000戸規模のマンションをつくるのは全体計画の一部なんだが
なんで郊外ＮＴが無問題で、豊洲や武蔵小杉が問題があるのか
何の説明にもなっていない

>ゼロから計画的に、少しずつ創っていくので

ものは言いようだなぁ
藻前は年間で数千世帯の増加することを問題にしていたハズだけど
郊外ＮＴなんて毎年数千世帯ずつ、20年で数万世帯が増加するわけで
どこが「少しずつ」なのよｗ


>例えば、浦安のマリーナイースト21のように、
>圧倒的な行政力（それを支えているのはディズニー）のもとに、

新浦安って公団＋三井が作った街だと思っていたけど
行政ﾏﾝｾｰなのは藻前じゃんｗ


問題は個別開発においてそれぞれの計画に無理がある/ない、であって
当該開発の規模や都心からの距離ではない

ドッペルがマジになってるのは面白いわけだが。
>>639
>郊外ＮＴなんて毎年数千世帯ずつ、20年で数万世帯が増加するわけで
>どこが「少しずつ」なのよｗ

計画全体から見れば、間違いなく「少しずつ」
絶対的な戸数の事は言っていない。
簡単に言えば、武蔵小杉も豊洲もあくまで点的な
「再開発」であるということ。

さらに言えば、既存の街並みとは全く異質な町が
数千戸規模でいきなり現れるインパクトは、ＮＴの
拡大による既存地域への影響と比較してはるかに大きい。
行政が武蔵小杉をどう位置づけ、計画を立て、
周辺住民が歓迎しようと、負の側面というのは間違いなくある。

川崎市政は、日本でも最悪と言われる保育園の待機児童問題は
中途半端なままに、市の経済的な地位を優先した上で、
子育て問題をますます複雑にする大規模な再開発を
進めているという見方だってできる。
川崎市の財政力指数が浦安並なら話は別だが。

ド
ッ
ペ
ル
玄
関

北総NTはゼロに近いままだな。

渋谷まで○分とよく広告にあるが、渋谷ってそんなに価値のある街だろうか。
渋谷までの距離しか長所がないのは要注意。

>>643
それをいうなら東京駅の方が通勤以外に行くところではないな。
それから大手町だの日本橋だのも同じですな。

>>608
＞多摩港北NTまるで観光地のようにイルミネーションで飾り立てられている。イルミネーションを点灯すると、
＞その量によっては、一ヶ月の電気代だけで数万円かかることが ・・・・

お金持ちの多い都内の高級地域で、そんな悪趣味はしていませんけどね。
金はあっても使い道がないからではありませんかな。

>>645
隣がやるとうちもやらなくちゃってことで、案外大変なんだってね。

うむ。でも通勤してるものにとってはそれが大事だ

異常な満艦飾は、セルシオの極悪VIP使用と同列。

>>633
確かに。多摩ＮＴも30年かけてつくってるくらいだから
全体で見れば年齢層は幅広いんだよねぇ。むしろ今でも若々しさを感じる。
稲城若葉台あたりは有望な町だと最近の記事で書かれてたし。
一部地域を取り上げて高齢化だ何だというのは、誇張だろな。
23区内の大規模マンションだって同じこと。
広尾ガーデンヒルズなんて例外中の例外だな。
論点は町の安定した流動性だーね。
そういう意味で東急の田園都市でやろうとしていることは評価できる。
多摩ＮＴも昔つくったのは容積率が抑えられてるから、地権者と共に
再開発すればいいだけの話で、千里ＮＴでは既にそういう
取り組みが順調に進んでいたりする。
ＵＲと都の手腕が問われるだろうけど。

ｂ

容積率アップしても、今更あんな僻地に住みたいと思う人はいないと思うので意味ナシ。

全体としては幅広い年齢層がいたとしても地区毎に年齢層が偏っていたらおかしいと思いませんか。

しっかし、最近の地価高騰ぶりは凄いね。
うちは目白下落合界隈で、この辺はめったに出物が
ないんだけど、最近ぽつぽつ売りに出てる土地って、
条件が特別優れているワケではない物件でさえ、
坪300万円前後の値が付いてる。ほんの数年前には、
せいぜい坪200万円前後だったんだけどねぇ。

確かに渋谷って�@ゴミゴミして�Aウザいガキが集まる�B窮屈な街だね
良識ある大人がゆっくりと買い物するような場所じゃないでしょ。
成り上がりの西武、東急が開発した街だから品格に欠けるね。

その点、東京（丸の内、日本橋）は皇居に近く国の威信にかけて
治安が保たれており落ち着いた大人の街。
もちろん開発の中心は三井、三菱という老舗の財閥。

そもそも南西部の地域には江戸らしさを感じさせるものなんか数少ないし
街の魅力としては薄っぺらなエリアだよな。

もちろん世田谷や目黒に富裕層が多く住んでいるのは認めるけどね。
ただそういうイメージで都筑区とか持ち出されても何かピンとこない。

>>653
目白の物件を狙ってる身としては残念な限り。

ただ地価上昇は株で儲けた金が流れ込んだ結果でもあるから、
今の株価下落と、これからの金利上昇で需要が落ちて価格は下がると思ってる。

>>651
多摩の容積率余裕のある団地の立替で住民は賛成、でもアップしても売れないから
計画は頓挫という現実もあります。
>>652
その通り。
特に駅遠の新しい地域は今は良くとも、将来は間違いなくオールド→ゴースト化するしかないです。

>ただ地価上昇は株で儲けた金が流れ込んだ結果でもあるから、
>今の株価下落と、これからの金利上昇で需要が落ちて価格は下がると思ってる。

株が下がって不動産も下がって景気が悪くなると
地価がサガッターと喜んでる場合じゃないので、
それも痛し痒しだけどね。

国土交通省東京国道事務所は、銀座・京橋・日本橋地区を通る「中央通り」の
道路照明灯を切り替えるため、デザインを国際コンペで選定することを発表した。
６月５日に実行委員会を発足し、年度内にデザインを決定する。
現在の中央通りの道路照明は１９６８年に設置されたもので、老朽化が進行。
銀座通りでは、今年度中に切り替え工事の着手を予定していた。
今回は、切り替えに当たって日本を代表するまちにふさわしい照明とするため、
デザインを公募することとなった。
対象地は、国道15号の銀座８丁目交差点から国道４号の室町３丁目交差点までの約２・９�`。
「銀座・京橋・日本橋中央通り照明デザイン国際競技実行委員会」は、銀座通連合会、
国土交通省東京国道事務所、東京都建設局、中央区など地元、行政、学識経験者など
８人の委員で構成し、会長には中村良夫（東京工業大学名誉教授）氏、副会長に
森山明子（武蔵野美術大学教授）氏が就任する予定となっている。

>>656
>多摩の容積率余裕のある団地の立替で住民は賛成、でもアップしても売れないから
>計画は頓挫という現実もあります。

アップして売れるかよりも、住民の合意形成が難しいんだよ。
多摩ＮＴ初期に分譲された諏訪団地が有名だけど、
当時の分譲価格はたったの400万円程度。今中古に出しても
倍以上の価値はある上に、修繕積立金も相当貯まってるらしいから、
初期住民の負債は関係ないし、立地もそう悪くはないから、
価格を安く抑えれば需要は見込める。

一例を挙げとくと、去年、同じ多摩ＮＴでアルボの丘という大規模マンションが
分譲されたのだが、定期借地権による割安感と企画の良さで即日完売
したのは有名で、2005年最も評価されたマンションのひとつ。
最寄は南武線のローカル駅で、駅まではきつい坂となっているため、
京王線の駅までシャトルバスを出してカバーした、バス便物件なわけだが、
それでも価格は、2500万円〜4500万円と、千葉の郊外なら
一戸建てが買えてしまう水準であった。

都心のように簡単に集客はできないので、建替えるにしても、
民間デベロッパーが消極的なのがネックなのだが、近頃の都心の地価上昇により、
開発が再び郊外にシフトしている事から、風向きは変わるのではないか。
勿論、都やURも本腰を入れ始めている。

諏訪団地の場合、現状の容積率は50％程度で、それを150％、
つまり3倍の床面積で一括に建替える計画で進めているそうだ。
建替えの話が持ち上がって、20年近く経過しているそうだが、
これがうまくいけば、郊外ニュータウン再生の良い前例となるのではないか。
実際、ヨーロッパではニュータウン再生に成功した例が数多く報告されており、
共通するのは、単なるベッドタウンから職住近接の活気ある町へと変貌したこと。
結局は、住民の意思と企画力の問題だと思う。

うだうだ言ったところで
遠いところはダメ。

三菱地所は６月１日、丸の内再構築「第２ステージ」の第１弾プロジェクトとして、
「三菱商事ビル」「古河ビル」「丸ノ内八重洲ビル」の建替え計画を発表した。
敷地内に、オフィス・商業店舗からなる35階建ての高層棟、商業店舗からなる低層棟
を建設。また、1894年竣工の丸ノ内最初のオフィスビル「三菱一号館」を当時の設計図、
実測図、保存部材などを用いて可能な限り忠実に復元し、美術館として活用する。
同計画は、特例容積率適用地区制度により、東京駅丸ノ内駅舎の未利用容積を活用するもの。
総事業費は750億円。工期は、06年７月に解体工事に着手し、09年春に竣工の予定。

>これがうまくいけば、郊外ニュータウン再生の良い前例となるのではないか。

駅近で容積率50%→150%なんて好条件はそうそう無いかと。

建て替えで軒並み容積率が上がると、それはそれで古き良きニュータウンの
最大の長所であるゆとりがうしなわれて残念だし…建替えも根本的修繕も
されないで老朽化をさらすよりはよほどいいけど。

ちなみに、諏訪団地を更地として考えると、永山駅徒歩圏であるから、
坪70万は下らないだろう。詳しい相場は知らないが、
あれだけまとまったマンション適地なら
坪100万近くで取引されてもいいかもしれない。

諏訪団地の間取りは48.85�u、容積率が平均50％程度で建てられているとすると、
一戸当たりの土地の持ち分は100�u、30坪にもなる。
（別のデータを参照すると、諏訪団地のうち、分譲された2番地、4番地の
総戸数は640戸、総面積は64395�uなので、そこから計算しても、
やはり一戸当たり100�u程度となる）
土地の評価額を坪70万円としても、一戸当たり2000万円は下らない事になる。
一方、現在市場での一戸の取引価格は、1000万円弱。
今では使いようのない間取りな上に、今後、建替えのために
仮住まいへ移らなければならない事などを考えると、妥当な額とも言える。
しかし、新たな住人を迎えて、うまく建替えられるなら、
比較的小額の追加投資で、好立地の新築物件に住める可能性がある。
これは、築30年以上の物件では当たり前の話で、都心なら
追加投資一切なしで今よりもずっといい物件（賃料換算すれば、ずっと高額な物件）
に住めるわけだ。代官山アドレスや表参道ヒルズはその端的な例。
ただし、管理費も跳ね上がったりするわけだが。

机上の空論は時間の無駄。

遠いところは
兎に角駄目。

>>664
こちらを机上の空論と言うなら、
そっちは感情的・主観的な空論だな。
遠いところは不便だからこそ、多摩ニュータウンの地価は
都心の5分の1とか10分の1しかない。
それを決めるのは市場であり、つまりは一般消費者の感覚。
あなたの感覚では、多摩ニュータウンの価値はゼロなのだろうが、
あなたの知り合いの一人は、多摩ニュータウンに興味があって、
都心の相場の半額を出せば、ずっと広い家に住めるというなら
買ってもいいと思っているかもしれない。もしくは、
現実に家探しをして、そう感じてくるかもしれない。
別の人は、とにかく多摩ニュータウンに住みたいと思っているかもしれない。
そういった一人ひとりの感覚の総体が市場規模であり、
その平均値が相場ということになる。

捨てる神あれば
拾う神もあるから。
人が住む限りは
無価値にはならないと
俺も思う。

極論は反対だな。

もっと下がるのは
確実だけど
無価値には絶対にならないぞ。

　
自分が住む場所を資産と考えちゃいかんでしょう。
単なる消費材です。
資産とは、運用してお金を産むものなのです。
　

>>667-668
頭悪そう

住めればどこでも良いんだよ。

多摩ニュータウンなんて全然いい方。
もっとやヴァイ住宅地は山ほどある。
千葉の３セク路線でも見てきな。

どっちもどっち
地価云々とは無縁の場所だよ
好きな人が住めば良いじゃん

しかも、あんま知られてないが、
高齢化が一番やヴァイのは城北。
台東、墨田、葛飾、足立、北、板橋あたり。
地価が下がるのもこの辺りからだろうな。
どうなる事やら。

高齢化は街が変われるチャンスでもある。

問題は代わりに若い人が入るかどうかだね。
そしてその質。

ＮＴはダメかな？

>>672
地価と無縁でもあるまい。腐っても首都圏。
郊外でも地方の一等地と同じくらいするんだからな。
http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h18s/img/s-chika_l.gif
この地図で言えば90千以下の所は半分捨て土地かもしれないな。
1平米9万だと、1坪30万、100坪で3000万。それでも結構なもんだ。

>>675
高過ぎるから
まだまだ下がると言いたいわけね。

当分は安くなることもあるまい。
青山の土地が200万/坪、目黒の土地が100万/坪なんてなったら
足立の土地なんて30万/坪まで下がるぞ。
成城の豪邸が1億で買えて、下町のウサギ小屋は1000万もしなくなる。
そんな未来は想定不可能。
庶民の年収が200万とか300万円になるなら分かるけどさぁ。

ドラえもんのもしもボックスで試してみればいい。
「もしも地価が半値になったら」
一週間もすれば、地価は元通りになってるでしょう。
市場原理の力は凄いよ。

>>677
>青山の土地が200万/坪、目黒の土地が100万/坪なんてなったら

間違いなく青山のミニコ買う。
年収二百万のフリーターがマンション買う時代よ。

http://www.mainichi-msn.co.jp/shakai/jiken/news/20060602k0000m040084000c.html

ここの会社の営業さんに「地価は上昇している。絶対にいま買うべきです」と言われましたが
信用できなくなりますた。

>>677
ってか、そもそも数年前の都心って今から見れば
物凄く安かったのを忘れてない？
例えば松涛は、8年前に底を打ってた。
当時の底値は坪400万を切ってたんだよ。
それが今や倍になる勢い。

ききき

ちなみに、銀座の一等地は10年前が底。
ステータスがある所は常にバブルみたいなもんだよ。

おそらく今位が本来の適正価格なんじゃね
これ以上はバブル再来でかなり危険

田園調布三丁目は、底値250万が380万まで上がってた。
成城は200万が300万に。嘘みたいなホントの話。
どちらにしろ買えないけどｗ

個人的に観察してる限りでは、23区内とそれに準じる地域なら、
底値の1.5倍くらいまでは上がるんじゃないですか。マクロ経済的に見て。
それから先は不動産ファンドとか都心回帰とか外資系とか
そういう要素だろうけどさ。
マンションなら2割くらい高くなると思うよ。

欧米の投資家は、とっくに気づいてたんだよね。
東京の不動産は経済規模に比して割安だってこと。
発展途上国だって、首都の一等地は欧米人価格で
家賃2000ドルとか軽くするんだから。

一等地は今でもそんぐらいするだろ

>庶民の年収が200万とか300万円になるなら分かるけどさぁ。

下層階級はそのくらいだろ

世帯数は減っていってるんだから、今までの常識は
もう通用しないかもしれないよ。（地価やマンション）
とりあえず商業地になりえる青山とかだと大丈夫でしょ。

上昇を強調して云う奴は業者と同じで
故意に短期間の見通ししかしていない
裏を返せばそれが答だな

>>691
長期的な予想なんてするだけ無駄でしょ。
どうせ当たんないんだからw
今まで当たった試しある？ないんだなーこれが。
90年代半ば、今が底値と煽ってたが下がり続けた。
それがトラウマになったのか、
つい数年前まで、学者や評論家は、東京もまだまだ
下げ止まらない、高度経済成長前の水準まで下がるとか
大風呂敷あげてたけど、最近は今後10年は安泰って風潮になってる。
外資系企業が刺激を与えたんだな。
これからも、少子化対策とか移民とか、不確定な要素がいっぱいあるのに
20年後の予測なんてできるわけない。
そもそも、20年後はあんたは交通事故で死んでるかもしれない。

＞90年代半ば、今が底値と煽ってたが
それ業者と政府とマスゴミだから

＞高度経済成長前の水準まで下がる
そこまで極端なヤツはごく一部だったろ

＞そもそも、20年後はあんたは交通事故で死んでるかもしれない。
おまえさんも気をつけな

>>869
200、300マソの香具師はそもそも不動産の購入なんかしないから関係ないわな。

>>20
国際都市東京、早分かりメモ


【特徴】
　・出身国毎に縄張がある(特定地域集中)
　・繁華街の側が多い
　・治安が悪く、日本人が逃げ出し、濃度が高まる傾向がある


・大久保界隈->朝鮮人部落。治安が悪く、好条件物件でも人が入らず、ヤクザの事務所と水商売系チョンが多い。最近では中野坂上->初台方面へ山手通沿いの環境の悪い所を南に向かって侵食中。

・錦糸町界隈->南米系部落。下町方面の工場に出稼ぎに来たブラジリアン系が徒盗を組み、組織買春などを行っている。近辺の14号沿いのマンションに買春婦をすまわせ、また事務所を構えている。

・中野界隈->中国人部落。何処の州の部落かは不明。一族がこぞって移動してきている為、急激に濃度が高くなっている。危険地域は、JRと西武線との間の新宿方面。主に歌舞伎町で仕事をしているので終電間際のJR中央線/西武線は危険。

・江戸川〜稲毛界隈->中国人部落。何処の州の部落かは不明。湾岸沿いの環境の悪い地域に密集。中学生〜大人までがギャング化し、車上荒しを中心に、追い矧、恐喝を行っている。また、阿片などの薬物取り引きが活発。

・松戸界隈->中国人部落。何処の州の部落かは不明。主に押し入り窃盗を生業としている。現金を狙うわけでは無く、中国に無い、金になりそうな物品ならなんでも盗んでいく
。一般住居から、商店で被害が続発中。警察が重点捜査を行わないように、傷害事件に発展させないよう、留守狙い中心。

・杉並/荒川/北/墨田/江東/足立/板橋/品川/大田/立川/小平/町田界隈->集中した部落は無いものの、北朝鮮系住民の濃度が極めて高い。
子供達が集結する場所周辺では、窃盗(万引)、車両盗難(バイク、車、自転車)、ヒッタクリ、器物破損、喧嘩、暴力沙汰が絶えない。最近では、現金目当てのヒッタクリに重点をおいており、ヒッタクリ用のバイク窃盗も増えている。

>>695
もっと興味深いデータあるよ。

東京都・総人口に対するアジア・アフリカ・南米国籍人口の割合＝スラム化
新宿区8.667%
荒川区6.920%
台東区5.863%
豊島区5.610%
港区5.106%
北区4.035%
千代田区3.650%
福生市3.460%
江東区3.394%
墨田区3.331%
足立区3.320%
区部3.029%
羽村市3.019%

文京区2.995%
中野区2.978%
江戸川区2.968%
中央区2.924%
板橋区2.776%
葛飾区2.695%
渋谷区2.641%
品川区2.522%
総数2.480%
・・・省略・・・
区部下位：
大田区2.138%
目黒区2.084%
杉並区1.651%
練馬区1.585%
世田谷区1.192%

東京都・総人口に対するヨーロッパ・北米・オセアニア国籍人口の割合＝高所得層を引きつける力
港区5.827%
渋谷区2.893%
千代田区2.025%
新宿区1.122%
目黒区1.086%
中央区0.870%
品川区0.562%
文京区0.562%
区部0.536%
世田谷区0.527%
豊島区0.492%
三鷹市0.450%
中野区0.438%
総数0.421%

・・・省略・・・
区部下位：
荒川区0.249%
江東区0.249%
墨田区0.195%
練馬区0.186%
北区0.183%
板橋区0.178%
江戸川区0.141%
葛飾区0.111%
足立区0.105%

※各国大使館や、最富裕層の集まる港区・千代田区に関しては、
アジア・アフリカ・南米国籍人口の割合も高くなっている。
しかしながら、大勢は明らかで、多摩地域はアジア系などの外国人の割合も少ない。
もともと、中所得層のベッドタウンとして機能しているので、
貧乏な外国人が住めるような物件自体少ないからだ。
一方、城北・城北は非常にリスクの大きい状況で、
移民受け入れなどとなれば、これら地域で問題が顕在化するだろう。

郊外の古団地、入居者は死亡して減る一方で空家はハイピッチで増加しますよ、
そんな家賃の低い空き室に、貧乏な外国人が集団コミュニティが仏国のように形成されるはずです。
郊外でもバイトの仕事はありますので、低賃金によりジモティのバイト仕事を奪っていくでしょう。

>>699
移民受け入れするにしても相当な年数がかかります、その時多摩ニュータウンが
中所得層のベッドタウンとして機能している保障はありせんよ。

695
ガキの事件が多いのに、何で世田谷が入ってないんだ？
世田谷の悪ガキは日本人ってことか？

>>696
新宿区は分かるが、２位が荒川とはな・・・。で、豊島、北と。
不法滞在も含めたらこんなもんじゃないだろうな。
貧乏人は城東、不良外国人は城北に住むって事か。分かりやすい。
逆に少ないのは世田谷、練馬、杉並ってまさに西側近郊じゃんｗ

世田谷で起きてる犯罪は西側の住人が起こしてるわけではない。
城東、城北、埼玉南部、千葉北部のゴロツキが出張してきてるんだよ。
警視庁内では半ば常識となってる話。
世田谷で社長が殺されても、近隣の捜索はしないし。

>>700
ところが、仏国のように、旧植民地からの移民がそのネィティブとする言葉が
通じる国ならともかく、日本のように言語の壁が大きな土地ではどうしても
大使館を基点としたコミュニティとならざるを得ないのが実情。

なんだかんだいって大使館のある中心部に近く、その上、埋立地や
工業地帯など環境が悪いなど日本人が好んでは住まないために住居費
の安い地域にこうした外国人が集中するのは避け得ないし、
その構造は崩れそうにない。

世田谷は「被害にあう場所」であって、
「犯罪者がいる場所」ではないんだよ。
そもそも、富裕層の大半が世田谷に
居住しているために、
狙われやすい。

世田谷区民が起こす犯罪もゼロではない。
しかし、それは、城東等の他地区から来た
低所得者との諍いが原因で、
換言すると「巻き込まれている」というのが
正しい表現だろう。

>>700-701
適当な事言ってんな。
パリの郊外だって、高所得層が集まる西側郊外と、
公営住宅が多く貧困層が集まる東側郊外で二極化しているんだよ。
暴動が起こった地域も、極端に北東部に偏っている。
つまり、都心対郊外なんて単純な図式じゃないわけ。
パリは、たまたま都心に高所得層が多い土地柄だったけど、
アメリカやイギリスをはじめ、多くの都市では都心部の
空洞化、スラム化の方が顕著だったりする。
東京はどちらに該当するかと言えば、その中間だろうな。
繁栄を極めている都心南部と、流入の少ない都心北部。高所得な西側と、低所得な西側。
郊外は、地域によるが、多摩や神奈川は、押しなべてその中間ってとこだろう。
パリの貧困地区と性質が似ているのは、多摩NTと言うより、
常磐線沿線などの北東部と、赤羽、高島平などの団地、埼玉の川口、蕨なんかだな。
歌舞伎町の浄化作戦で、上野、秋葉原、錦糸町のガラが際立って悪くなったのは有名な話で、
中国人や朝鮮人も、居を着々と北東部にシフトしていたりする。

↑訂正
>高所得な西側と、低所得な西側。
じゃなくて、
高所得な西側と、低所得な東側だった。

>>708
つか、どうしてどの都市も理由はいろいろあれ、とにかく鬼門に当たる
北東がダメなんだろうね。

結局、地域の格ってのは距離に依存する部分よりも方角に依存する
部分が多いってこと？

ある意味、風水ってのは迷妄を超えてそういう人間の行動パターンから来る経験則
を織り込んでいるってことなんだろうか？

>>700
>郊外でもバイトの仕事はありますので、低賃金によりジモティのバイト仕事を奪っていくでしょう。

これもきちんと正しとかないとな。
そこらのバイト求人にあるような仕事は日本人がやってるし、
都心で中国人なんかがコンビニで働いているが、彼らは全て学生。
つまり、身元が明確で、ある程度の日本語能力がある比較的優秀な層。
ヨーロッパで問題になってる移民ってのは、その国に適応できず、
言葉を覚えず、ある種ゲットー化した地域で完結した生活をしている人々。
日本も、不法滞在外国人は、クリーンなニュータウンなんかで
暮らせるわけがない。多くは、地方に寄り集まって生活しているし、
首都圏でも埼玉南部の工場地帯なんかで○○人街が形成されている。
結果、移民を受け入れたとしても、自然にそういう地域に
同じ国籍の人間が集まってきて、コミュニティがつくられていくわけだ。

>>704
ガキどもの話しな。
ニュー速+でもたまには見ろや。

>>708
>歌舞伎町の浄化作戦で、上野、秋葉原、錦糸町のガラが際立って悪くなったのは有名な話で、
>中国人や朝鮮人も、居を着々と北東部にシフトしていたりする。

小岩や松戸を忘れてはならないでしょ。
千葉方面はほんとやばいよ。
浦安とか海浜幕張みたいに綺麗なのはごく一部ですから。

さらに言えば、浦安も幕張も
旧市街地と埋立地とでは天と地ほどの差。
京葉線沿いの埋立地にしても、大半は工業地帯。
新浦安や菅野八幡のイメージで千葉西部を語ると変なことになりますから。

>世田谷で社長が殺されても、近隣の捜索はしない

だから未解決事件が多いんだな。
警官もタコだしな。

世田谷一家殺害で虚偽報告＝57歳警部補を書類送検−聞き込みしたと装う・警視庁

・2000年末、東京都世田谷区の会社員宮沢みきおさん＝当時（44）＝の一家4人が
　自宅で殺害された事件で、住民らに聞き込みしたように装うなどした虚偽の捜査報告書を
　作成したとして、警視庁は12日、成城署捜査本部員だった小平署地域課の警部補（57）を
　虚偽有印公文書作成、同行使の疑いで書類送検するとともに、停職3カ月の懲戒処分とした。
　同警部補は同日付で辞職した。

　調べでは、警部補は捜査本部員だった2001年5月から04年6月までの間、実際には
　会っていない住民ら計43人に聞き込んだなどとする捜査報告書計35通を作成した疑い。
　住民から指紋採取の協力を得たように装い、自分や妻の指紋を添付していた。
　捜査本部が最近、警部補が担当していた区域を含めた聞き込み捜査を再び始めた
　ところ、一部の住民が「過去に協力したことはない」などと話したため、発覚した。　

　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060512-00000086-jij-soci

>>715
なんか必死だな。
何にしても世田谷はゴロツキも三国人も少ないですから。
荒川とか北とか江東くんだりと一緒にするのは無理がありすぎる。

金持ちが多いと言われる割に、平均所得は低い。
そりゃ80万人もいれば色んなのがいるよな。
貧富の差も激しいのだろう。
無理して住んでるのも多そうだ。
そして、小田急にはハングル文字。

ぐはっ

松戸の団地は隣に中国人が住んでるのが当たり前になってるよ。
最近は無感覚になってるよ。
台東、墨田、江東あたりから脈々とそういう空気が
流れてきているから、どうしようもない。
特に台東区はそういう意味では歴史的に寛容な地域らしくて、
歌舞伎町の悪どい連中はどんどんこっちに流れてるんだって。迷惑な話。

>>717
小田急にハングル文字だから何なんだ・・・？
こじ付けにも程がある・・・。
江東区の塩浜・枝川が都内屈指の朝鮮人街だという事実が
ここまで棚に上げられているのも驚きだし。あそこ今も警察にマークされてるよ。

>>716が必死杉。

>>719
めでたい奴だな、お前。
現実をry

>>719
あの辺って豊洲徒歩圏なんだよなー
豊洲レジデンスというマンションが塩浜で売り出されるｗ

ＪＲはハングル・中国語表示を徹底しているのだが。
居住者も観光客も韓国人と中国人が一番多いんだから当然の流れ。
馬鹿か？

当然の流れかｗ

鬼門方面の住人必死だなｗ

世田谷って、道が細かくてごみごみしてて分かりづらくて
行きたくないって、タクシーの運転手さんに言われた

城東・城北ってはたから見てると痛々しい。
将来ないから世田谷叩いて憂さ晴らしてるとしか思えないね。

>>711
クリーンなニュータウン内でも、初期開発の団地郡はオールド化で大量に空室増加になるのは必至。
そうなった時、外人さんは入り込んでいくはずですよ。
NTでも60年代に出来たオールド化している地域は要注意でしょうな。
718の指摘の常盤平団地もそうだし、八千代でもブラジル人が古団地で増殖中です。

>>728
初期開発の団地群の多くは、建替えが始まっている。
むしろ、７０年代〜８０年代の賃貸団地の方がリスクが高いのでは。
言うまでもなく、分譲は問題なし。

始まってるのは、極々一部例外中の例外よ。

多摩NTは公団が特に力を入れて開発したから、
直方体の画一的な団地は初期だけで、
むしろ、先駆的でファミリー向けの広い物件が多い。
中盤以降は分譲比率が高いし、終盤は５０坪位の戸建に特化した。
つまり、利便性から見たコストパフォーマンスが低く、
物件単価が高いので、今後も外人には選ばれないと思われる。
城北の団地が最有力候補ではないかな。

>>730
そんな事はない。
２３区のどこを見ても、古い団地はどんどん新しくなってるよ。
特に賃貸物件はスムーズに進んでる模様。
賃料が上がって揉める事はあるみたいだけど、
民度が上がるから、地域住民にとっては良い話。
最近、世田谷の芦花公園団地の建替現場を見たけど、
従来の団地のイメージとは違ってた。
まあ、賃料も１０万円とか２０万円が標準らしいけど（笑）

ファミリー向けならグループで住むんじゃないの、どうせ空き室なんだし。
それに少子化、キャンパスの閉鎖都心回帰で学生向き賃貸も借り手がいなくなるということもあるな。
常盤平も八千代も利便性は悪い所だよ。

仮に貴方の言う事が正解だとしたら、ゴーストタウンですな。

>>732
ニュータウンでの話で、都内ではないよ。
そりゃ利便性の良い物件は別よ。

世田谷のいいとこって何？
緑と水がある以外で。

しょぼい区を誇りに思える幸せな脳を持つ人間が多いとこ

666 可愛い奥様 age 2006/06/03(土) 12:34:26 ID:TpnUIqwt
下町って馬鹿にされるよね。
特に世田谷や多摩にしか住んだことのない人たちに。
こういう人たちって、親が田舎から出てきて初めて住んだのが東京西部。
親が「東京西部はいいところだ(実はそこしか知らない)」って感覚で子育てしてるから
子どもも西部が一番だと思って、東部は馬鹿にする傾向ある気がする。

親が子ども〜学生時代東京で過ごしてたり、昔の（都電時代ｗとか）東京を知ってたり
親戚が東京に何人もいたりすると
ある程度東京の色んな部分を分かってると思うんだけどさ。

一人暮らし板 http://life7.2ch.net/homealone/ に都内各区の住人スレがあるんだが
世田谷区のタイトルだけ別格のオモシロさｗｗ　見て思わず吹いた

>>738
見てみた・・・すごいなあ・・・
セレブか・・・俺世田谷に住んでみたけど感じなかったなあ・・・
道が狭くて移動が不便で東急線混みまくりで何もいいこと無かった

みんな世田谷を叩いてるんじゃないよ。
教えてあげてるの。知らないようだから。
ここを勘違いしてはいけない。
下町は単に罵倒されてるだけだな。

>>733
利便性じゃなくて、利便性と価格の比率の事を言っているのですが。
常盤平や八千代は、不便な上に、価格も相応に安いから
住宅地の格とか民度を気にしない外国人が集まる。
あと、公営住宅にグループで住むなんて不可能。

>>734
郊外でも、古い物件から建て替えが始まってるんだが・・・。
あんたは知らないんだろうけど。
２３区で目立って見えるのは、最初期の団地は大半が２３区内だから。

都心は、地域ごとに細かく格付けがされ、厳しい序列がつけられる。
城南は、嫉妬され、粗探しされる。
城西は、都心や城南より格下だという事を強調される。
城東は、どうしようもないのは分かってるから、いい所が目立つ。
城北は、目立たない上に将来がないので、哀れみで見られる。

勝ち組郊外・・・港北〜多摩エリア
パリ郊外で言えば、ヴェルサイユ周辺（都心から南西20キロのアッパーエリア。宮殿で有名。暴動とは無縁）

負け組郊外・・・松戸〜草加エリア
パリ郊外で言えば、クリシー・ス・ボワ周辺（都心から北東20キロ、まさに南西部と対極にある貧しい地域）

足立、葛飾、荒川、北、松戸、鎌ヶ谷、
三郷、八潮、草加、川口、鳩ヶ谷、蕨、戸田。
これ以上言うことあるか？

最近必死な書き込みが増えたのを見ると、ようやく世田谷って名前だけじゃ売れなく
なってきたんだね。
いい傾向だよ。
やっぱり駅遠、狭小な物件は処分価格で売らないと。

>>745
世田谷が名前だけで売れるかどうかに関して
そんなに拘る必要があるか？
君の偏執的な世田谷叩きは何に起因するものなのか？
結局は、何らかのコンプレックスなんだよな。

目白下落合は城北ですが何か。
歌舞伎町、大久保、中野、高田馬場、池袋と
アジア人街の宝庫ですが。何か文句ある？

城南に住みたいのが本音

えぇ〜、そうかなぁ？

日本三大祭りの一つと呼ばれる、日枝神社（千代田区）の山王祭が七日、
始まる。今年は、江戸時代に日本橋（中央区）の各町会がひき回していた
山車人形計三体が地元に里帰りして、祭りを見守る。
獅子の「石橋（しゃっきょう）」と龍神の「玉ノ井」は日本橋高島屋で
展示中で、「日本武尊（やまとたけるのみこと）」はコレド日本橋で
三日から公開。三体とも、それぞれの展示場所がまさに、かつての
“地元町会”だ。
http://www.tokyo-np.co.jp/00/tko/20060603/lcl_____tko_____000.shtml

大正時代の初め、当時の建築技術の粋を結集して造られ、国の重要文化財
にも指定されているＪＲ東京駅丸の内本屋。空襲で一部焼失した駅舎を
創建時の姿に戻す復元工事がまもなく始まる。
赤れんがの駅舎として親しまれているこの名建築、実は愛知と非常に
深いかかわりがあることが分かった。東京と愛知を結びつける接点とは…。
http://www.tokyo-np.co.jp/00/thatu/20060603/mng_____thatu___000.shtml
現在は地下１階、地上一部３階建て、延べ床面積約２万平方メートル。
中央棟の南北に両翼を延ばした形で、全長約３３５メートルと、れんがを主体
とする建造物では国内最大規模。
大正期の近代化の象徴とされ、２００３年に国の重要文化財に指定された。
ＪＲ東日本は約５００億円をかけ３階部分と南北２つのドームを復元し、
創建当時の高さ約４６メートルの駅舎を復活させる。１１年に完成予定。

都心５キロ今さらかよ。ウザいを通り越してどうでもいいな

勝ち組郊外・・・港北〜多摩エリア
パリ郊外で言えば、ヴェルサイユ周辺（都心から南西20キロのアッパーエリア。宮殿で有名。暴動とは無縁）

負け組郊外・・・松戸〜川口エリア
パリ郊外で言えば、クリシー・ス・ボワ周辺（都心から北東20キロ、まさに南西部と対極にある貧しい地域）

三菱地所は1日、東京・丸の内にある三菱商事ビルなど3棟の一体再開発計画の
概要を発表した。2009年春の完成を目指しオフィスと商業施設の35階建て複合
高層ビルを新築するほか、同地区初の本格オフィスビルだった「三菱1号館」
を敷地内に再現し美術館にする。総事業費は750億円。文化情報の発信機能を
持たせ、アジアや欧米の都市に対する国際競争力を高める。
3棟は三菱商事ビル、古河ビル、丸ノ内八重洲ビルで7月に解体工事に着手し、
新ビルは07年初頭にも着工する。三菱1号館は1894年完成のビルで1968年に
取り壊していた。敷地の東南の角に再現する。内庭はオープンスペースとし、
噴水なども備える。
特定容積率適用地区制度に基づき、ＪＲ東京駅丸の内駅舎の未利用容積を取得。
都市再生特別地区を活用して容積率は1530％に緩和される見通しだ。
認可されると、新ビルの延べ床面積は20万5000平方メートルに拡大する。
現在は3棟の合計で12万5000平方メートル。

ロンドンやパリを初めとする西ヨーロッパの主要都市では、
古くから高級住宅地は市の西部にあり、
東部は準工業地区や労働者たちの居住区になっています。
それは西ヨーロッパでは年間を通して西風が吹くために、
街の煤煙や排気ガスが市の東部に運ばれるからで、
悲しいかな、貧しい人々は世紀を超えて汚い空気を吸わされているのです。
（東京では、北部、埼玉県が該当。
夏の暑さと、都心から流れ滞留する空気の悪さは有名）

もう一つ、忘れてはならないのが、共産圏や中東が彼らの
東に位置しているという事実です。
気をつけていると、英国の小説や映画には「ロンドン東部」
「ロンドン西部」「東風」「東からの移民」などといった言葉が
驚くほど頻繁に登場します。それはこういった背景があるからで、
その一語一語には言下に実に深い意味合いと、作家の偏見が隠れているのです。

城南に住みたいのが本音

リアル貧乏は大変なんだな

城南に住みたいのが本音

パリで暴動が起こったエリア
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/e/e7/Paris_riots_satellite.jpg

東に集中。江東や足立を思わせる位置関係。

でも日本で暴動が起こり得る場所は、貧乏学生が多く住む世田谷か杉並辺りだよな。

五輪招致　多摩地域に「疎外感」　
都心で運営　八王子市長も苦言

２０１６年夏季五輪招致を目指している都が、都心部で大半の競技を行う
運営方針を示していることについて、八王子市の黒須隆一市長は１日の
定例会見で、「多摩の人の気持ちも考えてもらわないと、東京全体での
盛り上がりにはつながらない」と述べた。

パリで暴動が起こったエリア
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/e/e7/Paris_riots_satellite.jpg

東に集中。江東や足立を思わせる位置関係。

悔しいの？

多摩地域は
半分が神奈川県と
半分が埼玉県といっしょになればいい。

今度は多摩叩きか・・・。しょうもな。
ってか外れまくりｗ

>>760
世田谷や杉並に住める学生は、はっきり言って裕福な部類。
しかも、キャンパスが都心や郊外に分散されている場合、
世田谷杉並に住む必然性は薄い。

実際は、川崎や、都内でも埼京線沿線などに住むケースが多い。

>>766
それ如きを考えてるのか？
時間掛かりすぎ。

一人暮らしの場合大学の近くに住む学生が多いが。

世田谷や杉並に住める学生てつまり田舎モンだろ。都内在住なら自宅から
通学するだろ。

世田谷区民の四層

・土着民（百姓）：　広い庭付き戸建て or ビルオーナー
・高度成長期にやってきた田舎者：　庭無し戸建て
・その後やってきた田舎者：　分譲マンション
・田舎からの学生・フリーター：　アパート

>>761
唯でさえキャパ限界の中央線の負担をこれ以上増やすのは止めて欲しい。
それにどうせ箱モノが出来るだけで、治安悪化とかマイナスの影響の方が大きいんだから。

最低でも招致したいなら中央線を複々線化しろ。話はそれからだ。

>>770
杉並、練馬、中野だって同じじゃねーか？

>>766
そうですな。
貧乏学生なら家賃の安い地域に住むのは当たり前ですよね。西武線なんかも多い。

久しぶりだな、朝六時からの珍説。

性犯罪者の巣窟、世田谷区に気をつけろ！

生徒をレイプしようとする教師が居る世田谷
児童買春で逮捕される警察官が居る世田谷
暴走族（珍走団）の生息数第一位の世田谷
食料品１１４点を万引して逮捕される世田谷
覚せい剤、大麻等で大量逮捕される世田谷
高圧電流銃で脅して女性を強姦する世田谷
乳児を虐待し重傷を負わせる保母の世田谷
警察官による強姦殺人事件があった世田谷
「抱き締めさせて」と警官猥褻事件の世田谷
スタンガンで脅してレイプする集団の世田谷
重度の身障者に画びょうを飲ませる世田谷
幼い子供を含む一家が皆殺しになる世田谷
田園都市線で会社員が殴り殺される世田谷
オームを受け入れ何の対策もしない世田谷
他区域を貶して自己満足する哀れな世田谷

平成17年の犯罪件数 　　世田谷は犯罪大国
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
1位　世田谷区　14674件 　　　圧倒的！ 金メダルおめでとう＾＾
2位　足立区　　　13576件
3位　江戸川区　　13436件
世田谷区不審者情報
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/fushin/12setagaya.htm
世田谷区では駒沢公園、芦花公園ホモ殺人事件、都営団地殺人事件、ドンキ放火事件と凶悪事件が続いている

烏山では関東大震災のときにの「朝鮮人が井戸に毒を入れた」デマ騒動で
９人の朝鮮人労働者が無理やりトラックから降ろされ、暴行を受け、惨殺されたそうです。
後にその方々の鎮魂のために９本の椎の木が白山神社（現烏山神社）に植えられたそうです。
現在でも９本のうち、３本は残っています。 烏山神社の前を通るたびに、同じ日本人が犯した過ちの謝罪と、
差別のない社会を作ろうという決意をこめて心の中で手をあわせています。

毎日大勢の種々雑多な人々が多様な目的で
街路を安心して歩行するだけの文明に
浴しているかどうかが都市として重要となる。

「多様性」が失われば都市は死に、戻れば生き返る。
「多様性」とは、幅広い年齢層が、性別が偏ることなく、
住む人と働く人のバランスが良く取れている状態
（昼間人口と夜間人口が同じレベルで、一方に偏らない）。
また、さまざまな種類の賃貸が有り、幅広い所得層が居住。

バブルによる地価上昇で一時徹底的に進んだ職住分離は
逆流し始めた。中心市街地が再び活性化され、
多様性がある文明都市が再生されつつある。

>>776
色々な人がいる、だから色々な店もできる、それにより人は集まる、
人が集まれば金は後からついてくる、それにより都会はより一層発展する。

>>777
コピペにまじレス乙

早くも新タワー散策
墨田観光ガイドマップを配布
二〇一一年の完成が予定されている新東京タワーの建設予定地周辺をＰＲ
しようと、墨田区は「すみだ観光ガイドマップ　本所吾妻橋・業平橋・押上」
三万部の無料配布を始めた。
新東京タワーは東武伊勢崎線業平橋駅と京成押上線、東京メトロ半蔵門線押上駅
の間に建設が予定されている。周辺には向島など江戸情緒を残す街並みが残り、
タワー建設にともなって新たな観光スポットとなることが期待されている。
http://www.tokyo-np.co.jp/00/tko/20060605/lcl_____tko_____002.shtml

折角だから竹島に巨大タワー立てて
日本の高い地デジ対応TV・アンテナ・チューナーを極東アジアに売りつけてやったらいい
あのNHK上納パックも付け加えてさ

>>780
それってもしかしてこんな感じ？
http://www.consumptionjunction.com/downloads/cj_9097.wmv

民度が低すぎる・・・・・

任期満了に伴う中野区長選の投票が１１日、行われた。投票率は２７・７３％で、
同区長選では最低を記録した平成１０年５月の２５・２１％を２・５２ポイント
上回っただけだった。

東急不動産の関連会社である東急住生活研究所はこのほど、首都圏居住者を
対象に実施した「住宅計画等についての意識調査」結果を発表した。
それによると、50歳代以上の人に、リタイア後の暮らしイメージを聞いた
ところ、男性は「夫婦一緒の行動を望む」「田園志向」であるのに対し、
妻は「自己実現欲が強い」「都会志向」であることが分かった。
その折り合いとして、夫婦共に都会と自然の豊かな地域などを行き来する
「複数地域居住」の意向が約４割と高い結果になった。

光が丘も地価が上がってんのかな？

少なくとも２３区じゃないと。

埼玉県の治安は悪化中。
地価も下がる。

↑そうですね。

http://news18.2ch.net/test/read.cgi/news4plus/1149780466/49-51
◆北朝鮮への経済制裁などを出来るようにするだけ、のはずの「北朝鮮人権法案」だったのだが◆
◆北の工作員に入り込まれた民○党案は"脱北者"の名で工作員&棄民数十万を呼び込む陰謀!◆
◆突如ましな自○党案に民○党案を織り交ぜ妥協=超緊急13日衆院通過!16日参院死守に来て!◆

今日のＷＢＳは
都心未来像。

勝ち組と負け組。
よく分かるよ。

お前が言わなかったら見逃すところだった。さんきゅー

俺も見よう。

不動産経済研究所が１４日発表した５月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、
千葉４都県）のマンション市場動向によると、発売戸数に対する契約率は
前年同月比６ポイント減の７６．３％だった。
年間８万戸規模の大量供給は続いているが、郊外のマンションが敬遠される
傾向が強まり、４カ月ぶりに８０％を割り込んだ。
販売在庫は前月末比５６６戸増の６０２６戸に膨らんだ。
東京２３区の契約率は８０．４％だったが、千葉県では６７．５％で、好調
の目安とされる７０％を４年４カ月ぶりに下回った。
都心の用地不足で立地の郊外化が進んでいるが、都心から遠く、一戸建てと
価格面で競合する地域では苦戦している。
また、耐震強度偽装事件発覚後は、財閥系と呼ばれる大手の分譲マンションに
人気が集まっている。

年収４００万円未満の世帯の住宅ローン利用件数が増えていることが、
住宅金融公庫の調べでわかった。
３０代の団塊ジュニアや２０代後半ら所得が比較的少ない世帯で
住宅取得意欲が高まっているためだ。
近い将来地価や金利が上昇するとみて、頭金が十分でないのにローン窓口
に駆け込む例も少なくない。

年収４００万円未満の世帯では郊外のマンションのほか、
「パワービルダー」と呼ばれる新興メーカーが得意にする
戸建てなど割安な住宅が人気。

郊外の
田舎化が進み。
非マンション化が進む。

郊外の古い中古マンションは放置され、廃墟となる？
不法居住者が増え、治安の悪化が進む？
環境に対する耐性が低い戸建ては、今後どう対処して行くのか？
展望はあるのか？

今は若年層が3000万とかのマンションやミニ戸を購入するか、
高齢者か高所得者層が1億とかの都心マンションを購入するか
(戸建てからの買い替えなど)に分かれてるって聞くよね。
数千万とかの戸建てやマンションがあまり売れてないって
聞いてる。
　
40歳くらいの会社員層は、少子化で子無し世帯も多いし、
給与もそう上がるわけでもなし、まだまだ転勤もあったりで
なかなか購入できないっていうことなんでしょうかね。
　

つ「格差社会」

>>795
数千万円は
３０代共稼ぎで
都心部マンション。
世帯年収１千万円超。

それ以外は親の援助あり。

「数千万円」じゃ幅ありすぎ。

周囲の団塊Ｊｒ.はみんな共働きで7000万円台のマンションやミニ戸買った。
団塊Jr.も、それくらい買える層はもう買っちゃったかもな。

都心マンション供給もフェードアウトしてくるし、丁度いいか。
ブームも手仕舞いだね。

悩める多摩の大学
都心回帰か？
地元大学化か？
在校生の約３割が都心希望
http://mytown.asahi.com/tokyo/news.php?k_id=13000150606130001

都心部は賃貸マンションに、
郊外は賃貸、定借の戸建て住宅に、
郊外の土地の価値はどんどん下がって行くだろう。

東京都は都営住宅の建て替え・高層化に伴ってできた空き地を民間事業者
に定期借地として賃貸する。
期間は70年。子育て支援施設や高齢者施設などの併設を条件に民間の利用を
促す。行政サービスを税金を使わずに実現する。

第１号となる南青山一丁目では、都心居住の推進と高齢化社会対応の施設
整備に主眼を置く。土地を賃借する三井不動産は高齢者介護施設や図書館
などを併設した賃貸住宅付きの再開発ビルを建設する。

一方、郊外の東村山市では、中堅住宅販売会社の東京工務店（東京・千代田）
に賃貸、定借方式で戸建て住宅（280戸）を供給する。

>>800
なぜ、この書き込みだけ引用先を明示してないのかな？
続きの部分に何か都心回帰厨に都合の悪いことが書いてあるのかな？

ま、それはともかく、おまえさんが、著作権法もまともに守れない
ＤＱＮであることだけはよく分かった。

どうでも良いけど、
郊外の地価が本質的に右肩下がりなのは良く分かったよ。

買うなら都心部だけデツカ

>>786-787
足立区に引っ越そうかな

性犯罪者の巣窟、世田谷区に気をつけろ！

生徒をレイプしようとする教師が居る世田谷
児童買春で逮捕される警察官が居る世田谷
暴走族（珍走団）の生息数第一位の世田谷
覚せい剤、大麻等で大量逮捕される世田谷
高圧電流銃で脅して女性を強姦する世田谷
乳児を虐待し重傷を負わせる保母の世田谷
警察官による強姦殺人事件があった世田谷
「抱き締めさせて」と警官猥褻事件の世田谷
スタンガンで脅してレイプする集団の世田谷
重度の身障者に画びょうを飲ませる世田谷
幼い子供を含む一家が皆殺しになる世田谷
一家殺害事件で捏造する警官がいる世田谷
田園都市線で会社員が殴り殺される世田谷
オウム本部があり何の対策もしない世田谷
中学生買春で捕まる成城大生がいる世田谷

平成17年の犯罪件数 　　世田谷は犯罪大国
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
1位　世田谷区　14674件 　　　圧倒的！ 金メダルおめでとう＾＾
2位　足立区　　　13576件
3位　江戸川区　　13436件
世田谷区不審者情報
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/fushin/12setagaya.htm
世田谷区では駒沢公園、芦花公園ホモ殺人事件、都営団地殺人事件、ドンキ放火事件と凶悪事件が続いている

烏山では関東大震災のときにの「朝鮮人が井戸に毒を入れた」デマ騒動で
９人の朝鮮人労働者が無理やりトラックから降ろされ、暴行を受け、惨殺されたそうです。
後にその方々の鎮魂のために９本の椎の木が白山神社（現烏山神社）に植えられたそうです。
現在でも９本のうち、３本は残っています。 烏山神社の前を通るたびに、同じ日本人が犯した過ちの謝罪と、
差別のない社会を作ろうという決意をこめて心の中で手をあわせています

周辺まちづくり提言へ　第２東京タワー
総事業費は約５００億円で、着工は２００８年度の予定。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news004.htm

東京都と首都高速道路株式会社は共同で中央環状品川線を整備します
平成２５年度の完成を目指す
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2006/06/20g6k300.htm

夜の街から昼の街へと変貌する六本木、開発目的の不動産取引が活発
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const06q3/506580/

東京都内で大型店の出店ラッシュが続いている。大規模小売店舗立地法
（大店立地法）に基づく2005年度の都への新設届け出は43件と、03年度から
40件超の高水準が続く。都心や臨海部で再開発に伴うショッピングセンター
（ＳＣ）新設が相次いでいることが大きい。
多摩地区などでも量販店などが積極的に出店している。
大店立地法では面積1000平方メートルを超える大型店開業に届け出が必要。
都内の05年度の新設届けは23区が27件、その他が16件だった。
景気回復に伴い都心や臨海部の各地で再開発が進んでいる。
今年2月には渋谷区旧同潤会アパート跡に「表参道ヒルズ」が開業。
六本木地区の防衛庁跡地では07年、店舗とオフィスなどの複合施設「東京ミッドタウン」が完成する。
銀座では三井不動産などが07年春開業予定で商業ビル「Ｇプロジェクト」（仮称）を着工。
ＪＲ有楽町駅前では地元組合が07年秋に再開発ビルをオープンし丸井などが入る。

富士フイルム、三井不動産が銀座二丁目で共同推進する
商業テナントビル「（仮称）Ｇプロジェクト」が本日着工

並木通りに面する当該ビルは、プランタン銀座などに近接し、最近、高級ブランド
をはじめとした商業開発が盛んなエリアに位置しており、30代中盤から40代の
大人の男女をメインターゲットとした、個性的で話題性のある粋な空間の提供を
目指します。現在、既にテナントとして、英国の有名インテリアデザイナーの
コンラン卿がプロデュースし、株式会社ひらまつが運営する、アジア初出店となる
「コンランレストラン（仮称）＊」が入居することが決定しています。
また、銀座としては希少な約430坪の土地を活かして、地上9階から地下1階まで
40店舗近い数のファッションアパレル店、飲食店等の出店を予定しており、
富士フイルムと三井不動産は当該計画を通じ、周辺地域の更なる活性化に寄与
していきたいと考えています。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/news/2006/0123/

哀れ豊島区。
必死のイメージアップ作戦。

都心回帰の流れのなか、０５年、都内で人口の減り幅が最大だった豊島区。
「繁華街の印象が強いせいでは」と考えた区がイメージアップを目指し、
代官山や田園調布に負けない「瀟洒（しょうしゃ）な大人の街」目白の
アピールに乗り出した。名付けて「目白ブランド創出プロジェクト」。
今月、地元主催の音楽祭を後援し、来月は区立目白庭園でホタルの観賞会を
主催する。
http://mytown.asahi.com/tokyo/news.php?k_id=13000000606210001

目白でも、真の高級住宅地は 新宿区下落合だけどさ、
まあ、豊島区目白はお隣さんだから、多少協力して
上げてもいいかな

下落合は今や坪300万出さないと土地買えない

いらねーよ　下落合なんて。
もっと安くて住みやすいところがいくらでもある。