アパート経営なんでも相談室【106号室】

ねぇよ、疑問があるならメーカーと業者に聞け

>>929
そうですか・・・。
メーカーには確認したのですが、
「浴室用です。特に落ちにくいというのは聞いたことがない」と言われ、
「ホームセンターに売ってる洗剤とスポンジで試してください」で終わりでした。
クリーニング業者も一応洗剤等で磨いたりはしているようで、
「やったけど落ちなかった」と言われました。

皆さんはどうしてるのか（けっこう頻繁に交換しているのか等）、
気になったので質問してみました。
やはり、入居者にもっと注意してもらうか、
3年ほどで交換していく気持ちでいるしかないのかな・・・。

>>930
うちのマンソンは、築１４年ですが、ユニットバスの鏡を交換したのは
２件です。（クリーニングしてもダメというか、鏡の禿げが目だったので。）
入居者の使い方にもよると思いますが、３年で４件は多いような気もします。
ホームセンターで色々な鏡を売ってますよ。
業者に頼むと高いから自分でイイのを選んで交換するのは？
あと、メーカーに苦情を言ってもダメなら、
消費者センターとかで相談してみたらどうでしょうか？
入居者の方には、直接水をかけない様にとか、入浴後に換気扇を回すようにとは
しおりかなんかで伝えた方がイイかもしれませんね。
湿気がこもりやすいユニットバスなのかしらね？
だとしたら、カビもすぐに生えそうで困りますよね。

クリーニング業者がダメなんじゃないの？

>直接水をかけない様にとか、

おいおい、防水ミラーじゃないんかい？
オレ、あきらかにおかしいと思うぞ。
ミラーじゃなく、クリーニング業者。
ヨゴレじゃなく変質ならミラーがおかしいが。

原因はカビでしょう。
換気設備が良くないんでは？

シオリを渡すのは危険ですよ
昔世話好きのジイ様大家さんがエライ目に逢いました
一人暮らしのノウハウを書いていて、その中に
「UBで除湿機を使うと洗濯物がすぐ乾くしカビが生えない」
運悪く洗濯物が落下して火災発生

>>931さん
参考になります。お答えいただきありがとうございます。
築14年で2件ですか・・・
3年で4件はやはり多いみたいですね。
やはり業者まかせにせず、
ホームセンターの鏡も見に行って見ます。

>>932さん
私も少し疑ってます。
いろいろネットで調べたところ、
お酢をつけて拭く、酸性の洗剤をまぶし放置後
メラミンスポンジにクレンザージフをつけてこする・・・など、
いくつか家庭用に紹介されてるようでしたが、
素人がクリーニング業者に「お酢はやってますか？」などど
聞くのも失礼かと思ってしまい（苦笑）聞けずにいましたが、
どういう処理をしたのかきちんと聞いたり、
今度退出者のクリーニングに同行して様子を伺ってみようと思います。

>>934さん
カビですか。
管理している不動産業者によると「水滴が白い跡として残ってしまって落ちない」
汚れが主なようですが（それも書くべきでしたね、すみません）、
確かにカビも心配です。
一度、退出者が出たときに確認してみます。

皆様
自分自身の家には浴室に鏡がなく、
交換時期なども知らなかったため、大変参考になりました。
まずは、業者が何をしているのか把握し、
ホームセンターなどで鏡の種類を見てもっと安くいいものを探してみようと思います。
回答をいただき、自分の疑問に自信がつきました。
ありがとうございました！

失礼しました。
936は浴室鏡の件でご相談した930です。

酸性はカビ汚れ。
アルカリ性は水垢汚れな。

酸性でやったって、水あかは落ちない。
アルカリ性のでやりなさい。

楽したいなら、カー用品店で、車を洗う洗剤を買うといい。
水滴のスポットを消したりするものとか専門的なものもある。

>>938さん
酸性はカビ汚れ用なんですか！
では、私が上記に書いたネットでの情報はカビ汚れ用ですね・・・。
また、業者が何を使っているのかも早急に調べたいと思います。
とても参考になりました。
カー用品店ものぞいてみます！

白濁したリング汚れでしょ？

水アカと石鹸カスのダブル汚れで凝固してしまうと層になって、簡単には
落ちないね。

最初にコートしてあれば多少ましになるけど、賃借人がまめかどうかで
全然差が出ちゃう部分だよね．．．。
エプロンなんて一度も開けない人も多いもの。

１、ガラスクリーナー
２、エタノールをスプレー
３、車用の油膜落とし

裏の銀面の腐食は、これじゃ無理です。
最近はそう簡単に腐食なんてしないはずなので、もし腐食なら粗悪品か、
換気がされてないんじゃないかな。

>>940さん
確かに賃借人の日頃の手入れが一番大切ですよね。
うちは21部屋あり、うち4部屋が既に鏡交換になりましたが、
浴室使用後お湯で流してタオル等で拭く、換気扇をきちんと回す、
などはサボる人はサボっていそうだし。

裏の銀面に腐食があるかはまだ確認していませんが、
いただいたご意見を参考にしていろいろチャレンジしたいと思います。
ありがとうございます！

アパートを買うかと思っていたがリート（不動産投信）の利回り８％近い物がある。
どちらを選べばいいのだろうか？当方自営で年間所得は８００万円ほどです。

そりゃリートの方がいいがいいだろ
必要資金が違い過ぎる
流動性が違い過ぎる
将来、本業に何が起こるか、わからないだろ

やっぱりリートかな。アパート買うと税務調査が入りやすいと聞くし。流動性も違うし。

別に税務調査なんて怖くないけど？
やましいことあるの？

普通たたけば、ほこりが出るだろう？

アパートを銀行借り入れで買うのが正解。リート買うのに銀行は金貸してくれない。

銀行借り入れした金額分総資産が増える。

リートを現物で買ってそれを担保株で信用買いすればいいのでは？

信用買残(売残）は資産じゃないでしょ。

資産ではないが現物の分配金と同等の現金がもらえる。それを積み立てて信用買い
を現引きすれば資産になる。

一般の銀行でも数億から数十億ポンと貸してくれんだな.
月に100以上入って来んと爽快だろうなぁ.2棟目億ビル迷い中,地震怖い.
自分で管理出来そうに無い場合,どこに頼むのが安くて安心なんでしょう?

>>946
税務署が怖いならなにもするな。

現金が唸っていて本人が年寄りで相続税対策が必要ならアパート
それ以外ならリートだな

トイレ・風呂別
駐車場完備
室内洗濯置場

賃貸における三種の神器だお

現在兼業大家をしてます。
地方都市で1Kアパート2棟(築15〜20年)＋借家3棟(築15〜20年)合わせて5,150万で購入
年に900万の賃収、利回り17%程度でまわしています。(借入残3,500万)

そこで次の物件を検討中なのでアドバイスを頂ければ幸いですm(_ _)m

検討している物件は2LDK×4戸の輸入アパート(築10年)で2,500万
年に288万の賃収、利回り11.52%です。
駐車場は1〜2台可能(原状は大型車1台のみ、駐車場は近隣で借りれます)
場所は市内の中心地まで車で5〜10分程度、駅近では無いですが
地方都市だから車を使う人が殆どなので問題ないと思います。

中を見せてもらいましたが

メリット：各部屋の敷居がなくバリアフリー、台所10畳、部屋6畳と8畳、風呂トイレ別
　　　　　設備も輸入住宅っぽくクローゼットや広い下駄箱、流し台など独特の雰囲気です。
　　　　　今まで買った物件よりは築浅で間取りも2LDKなので客付けしやすい

デメリット：板張りの床が所々痛んできてるのでそろそろ張り替えが必要(バリアフリーなので全室)
　　　　　設備(コンロや水栓、窓周り)の交換費用が高くなる。風呂は普通の安っぽいユニット
　　　　　床がギシギシ鳴る所があったり、輸入アパートの信頼性に疑問
　　　　　地価が1,000万程度なので将来売却する時につらい

以上です。

書き忘れてました自己資金1,000万、借入1,500万で予定しています。

>>955
よくそんな物件を買う気になるな。
何の仕事してるのか知らんが、不動産業界にいたら絶対に買えない。
土地代が相場以下で築十年程度の上物がタダで付いて、利回り13％オーバーの物件探せ。
上物の値段がプラスされてる物件は絶対にやめろ。
他に良い物件抱えてるのに、そんな物件のせいで資産減らしてもつまんないぞ。

鉄筋コンクリートの物件に投資するのがいい。
安アパートの客層は良くないし、直に古臭くなり空部屋が増える。
銀行借り入れを増やし、8000万程度の物件に投資汁。
地方なら利回り１０％程度で売り出される別件多し。

>>955
もっと細かく書くと、、、
十年で床がダメになるってことは、更地にするまでは十年ごとに張り替えなきゃならないんだよな。
金がかかりすぎだし、他の部分も数年以内にガタが出てくる事ぐらい考えようよ。
他の五件はそれより古くて、耐用年数の限界が十年以内に重なるってのもまずいだろ。
もうちょっとマシな物件にしなよ。
それと、車社会の地域で、ファミリータイプで駐車場が完全に確保出来てないと明らかにマイナスの要素。

>957=959さんアドバイスありがとうございますm(_ _)m
やっぱり土地安すぎですよね・・・そこが一番のネックだし・・・
ただ最近なかなか思った通りの物件が見つけられないので
妥協を含めて検討してみようかなと思い相談させて頂きました。

本業は全然不動産業界と関係ない仕事をしてますが
知り合いに大工さんがいるのでリフォーム自体はかなり安くできます。
床はバリアフリーだけど部屋の扉の下に1cm程度の隙間があるので
既存の床にCFを重ね張りが出来るので良いかなと思ってました。
老朽化でかかる設備費用はある程度仕方ないかなと覚悟しながら
水栓等は汎用の混合水栓とかに置き換えればいいかとも思ってました。
駐車場はすぐ目の前が月極駐車場で十分に空きがあるので大丈夫かと。

でもやっぱりもう少し粘り強く探して
利回り良くて土地価格の割合が高いものが理想ですよね・・・。

それか>958さんの言うように少し利回り落ちても鉄筋コンクリートの物件かなぁ
ただ10％程度の鉄筋コンクリートの物件って結構古かったり
物件価格自体が高いし水回りの更新や解体時の事を考えると足踏みしてしまうんです。

色々アドバイスありがとうございましたm(_ _)m

アパート２棟持ってるボンボンっす。２０歳の時に父に保証人になってもらい
アパート１棟目を購入。収入は毎月８０万円。３ヶ月前、
その借金完済！２棟目購入。収入同じく８０万円。だけど、
借金の返済で全部消えます。再来年借金完済！金がガッポガッポ☆
みんなも将来を見つめて何かした方がいいよ。
いくらサラリーの計算なんかしたってたかが知れてる。。。
絶対に金持ちにはなれません。金持ちになる為にはどうすればいいのか
真剣に考えよう☆年収１億円は全然夢じゃないね

ちなみに父は１３００部屋の大家です。
俺はまだ２０ちょっと。。。

７年程度で返済完了できるんですか？税金考えると難しいような...。親に頭金５０％入れてもらったとかかな？

あ、土地は親からもらったとか。

ボンボンの時点でアウト

>>963 出来ますよ。例えば６０００万の借り入れをした場合、例えば東京の路線価２００万の場所で
何部屋のアパートが作れると思いますか？自分の場合、土地は親所有なので考慮に入れてませんが、
一部屋8万円で貸したとして、10部屋と駐車場の収入で約100万円の収入ですよね？常に満室満車ならという条件
が付きますが、相場より少し安くすれば、東京のそれなりの場所なら常に満室御礼確実です。一年間で1200万円
の収入があったら、銀行の利息を計算に入れても約7年で完済出来る計算になるのはご理解いただけますよね？
税金の仕組みとかご存知ですか？その収入全てを返済にまわせば可能かと。実際終わりましたから。そして次のアパートは2棟分の収入で返済に
まわしますので、利息も安くすむし半分以下の期間、約３年で２棟目の借金も終わる計算です。
要するにどんどん加速していくという事です。

>>965　ボンボンの時点でアウトですか。。。世の中の９割以上の金持ちは
だいたい親の力できまっている気がしますけどね。自分一人の力で成り上がる
人なんてどれだけいるのでしょうか？何がアウトなのかわかりません。
ボンボンじゃない時点でアウトの可能性の方が高い気がするけど。。。頑張って☆

将来的に土地は必ず下落します。これだけの高層マンションに高齢化。。。
上がる道理がないよね。２棟目の中古アパートをかなりの格安でゆずってくれた婆さんは
言ってました。死ぬ前に金を使いたいんだと。死んだら金は持って行けない。そんな老人が増えているという事です。
売る人が増えれば土地の価格がどうなるかは明らか。財産として土地を購入したら
痛い目見そう。。。収入として考えるべき。

>>966
何色申告ですか？ｗ

日本では、社会的事実として大家は相続で不動産を取得して、自分達は
安く住みながら賃借人に高く貸して暴利をむさぼってる。
皆さん、騙されたらだめですよ。大家の儲けは純粋な賃料だけではありません。
固定資産税などの減税措置部分が大きいのです。
日本の固定資産税は極めて安くなっていますが、そのなかでも小規模宅地の
特例と言って、２００平方メートルまでは固定資産税評価額を６分の１に
評価して課税します。勿論賃貸物件にも適用され、全物件に適用されています。
各部屋の床面積を基準としますから、広い土地でもアパート等を建てれば
適用されることになります。
１０億程度の敷地をそのままにしておけば、１１００万程度の固定資産税が
くることになりますが、アパート、マンションを経営すれば年間１８０万程度
の固定資産税になり、勿論それは賃借人に負担させます。
賃料の中に占める固定資産税の額は大したことはないのですが、それでも本来は
住むために減税されているのです。その部分を全部大家が取得する仕組みになって
います。
多くの大家は、相続した不動産を維持するために賃貸業をするのですから
本来は住んで貰って固定資産税を払わないでいい状態になれば御の字なのです。

で？

↑コピぺに一々反応するな、キモい

暑いと変なのが沸いてくるな

あっ！１３００じゃなくて１３０だったｗ

1300っつ多良,業界ではちょっと知れた香具師かと思ったｮ.130でも中々だｶﾞ

>>961 >>966
なんだか収入が全て借入返済にまわってるみたいだけど、
修繕の積立とかしなくて大丈夫？現状ガッポリ儲けているのは当たり前。
だって土地の取得してないんでしょ？（もしかして借地？）
そんな当たり前のことで、大船に乗った気持ちでいると
１５年目くらいから計算が狂うようになるから気をつけな。もう少し確実に。
オヤジさんは１３０部屋ってことは、それなりに確実にやっているみたいだね。
今から２０年前に、後先考えずほぼ全額借入でアパートを買い続けていれば、
５０棟〜１００棟（４００部屋〜８００部屋）までは増やせたはず。東京近郊でね。
でも、それをした奴が今頃になって次々と破産しているよ。
俺の知り合いは江戸川葛飾近辺で１３０棟も持っていたよ。破産したけどな。
オヤジさんを見習って、せめて３０年先までの資金計画を立てて頑張ってな！

>>966
やっぱり土地は親もちか。なら可能だな。土地は主要大都市では下がらないと思う。
破綻した地方からの人口流入と外国人の受け入れ枠拡大でね。

>>975
下げるんだよ。

１３０戸もあると管理出来なくなるはず。一戸の空部屋が腐った果実のように
空き部屋を増やす。空き部屋スパイラルになる前に、管理会社との連絡蜜に
するように。約100戸の賃貸に住んでいるが、一人管理人が常駐しており
いつも気持ちいい挨拶してくれ、安心して外出できる。

物件に雑草が生え、蜘蛛の巣が出来始めたら要注意。
空き部屋のポストもこまめに掃除汁。

>>974
>今から２０年前に、後先考えずほぼ全額借入でアパートを買い続けていれば
２０年前からアパート買い続けていれば１０年前以前に破産してるよ
アパート買い続けている人は５年くらい前からじゃないのか？
まあ、５年前に買うなら郊外のアパートより都心の分譲中古マンションの
方が正解だったが