アパート経営なんでも相談室【105号室】

不動産担保価値が9億で融資残高は6億です。
利率は長期プライムレートで、今月だと2.1%みたいですね。
返済は後１５年弱残っています。
相続時の借入金がなくならないように調整しているのですが
これから長期金利が動きすぎると計算を毎月しないといけないので面倒なのです。
私にとっては大型物件であるこの融資を固定にできれば計算が楽になるかなと思いまして質問させて頂いたのです。
信金の方は20年固定か15年固定で提案すると言っているのですが
情報開示する前にアドバイス頂けないでしょうか？

金利は短期と長期に分散しないかぎり金利変動のリスクは付きまとう。都銀ならどれ選らんでも5％以下だ。
こんな状況は２０年前にはあり得なかった。だから全額長期でも問題ない。短期を選んで金利差分を他に投資してもいいし
内部留保して上昇分に当ててもよし。

それと情報出さないであーだこーだいうな。金持ちはカネに汚いな。。ネットは逆なんだよ。与えよ、されば与えられん。だ。
ファイル交換ソフトでもＰ２Ｐでもフリーソフトでもどれもそういう精神があってこそ成り立っているのだ。

アンタが出す情報で参考にする人も居れば、それにアドバイスして勉強するやつもいる。

>>905
> 現金一括
アパ併用なら投資になる。カネはあっても借金はしとけ。金利は経費で落とせるし借金すれば税金も減額だ。（ったよな？）
外壁塗装や修理なんかも経費で落とせるからただの住宅よりいいぞ。自宅分も（ｒｙ

> 二階は1Kふたつ（ひとつ７万くらい？）
> 利回り３％
> 北区・駅歩10分

諸条件はいいんでないの？利回りの計算は間違ってるぞ。
二階部分で半分とすると「土地込みで２５００万」ってことになる。１６８万を２５００万で得るのだから6.72％だ。

大家と同居はまあ色々とあるが防音だけには思い切ってカネと気を使え。住むほうもそこがイヤなのだから。
重量鉄骨かＲＣで建てられるならそれに越したことは無いが。。建築屋とよく相談しろ。
普通の賃貸なら文句は対等だが大家相手じゃ言いたいこともいえないからね。

賃料は相場より10＆は低いと見ていい。それと入居率も下がるのであんまり当てにしないことだ。ローンの返済額を
一部屋分（７万）だとすると1500万ぐらいは借りててもいい。
税務署にはナイショ、とかは通じないのでちゃんとしとけ。

>>908のいうとおり後で改造できるようにしておくと便利。（たぶんやらないと思うけどね）　押入れをブチ抜けば階段がつくように設計しておけば
万が一の人生進路変更でも対応出来る。

同居に近いから不動産屋任せにしないで面接とか書類選考をしてもいいぞ。近くに大学があるならそこの生協とかでも
紹介してくれるのもある。

・・・・

>金利は経費で落とせるし借金すれば税金も減額だ。（ったよな？）

減額の意味がわからないけど、ローン減税適用は妖しいな
自宅部分のみなら意味わからないでもない

追加

>外壁塗装や修理なんかも経費で落とせるから

これもバレなきゃの世界でしかない
ギャグとしたは最高だが
ウケたので晒し上げとく

>>930
支払利息っていう科目を知らない人？
青色申告してないだろ。

支払利息とローン減税は違うと思われ

意味わかってない人がいるみたい。

ローンの金利は経費になる＞金利分の税金が現金で買う場合より減る。

と言っているだけで、個人住居のローン減税とは別の話なんだが。

元の説明がメチャクチャだから混乱するのだろ
ローン金利を経費参入できるので、収入-経費=所得を圧縮できる。そう書けばいいものを。
これに対して住宅ローン減税は、税額を直接マイナスできるから、適用されればでかい。
少なくとも自宅部分の割合には適用になるんでないの。

事業用で借りた時点で無理ぽ。

俺も自宅部分は事業用から分離できると聞いたことあるが違うの？

もし自宅部分に住宅ローン減税が適用されないと
税金面では、自宅専用＞自宅併用になるな
金利の経費算入より、住宅ローン減税がはるかに有利だから

ローンがあればほとんどそこからの収入がないから、減税
する必要すらないだろ。

>>940
お前、馬鹿だろ

>>940
ネタか？
マジか？

ﾌｯﾄｻﾙ場って儲かるんですか？
郊外ﾊﾞｽ圏の木造ｱﾊﾟｰﾄで客が入らないので、
立て替えるか、潰して駐車場orﾌｯﾄｻﾙｺｰﾄを考えてます。

アドバイスよろ

アパート経営以外に、リーマン収入があるやつじゃないのか？
アパート専属なら、ローン当初は減税どころかマイナス収支になるんで
すけど。

ヒント：収入と所得の違い

やあやあスマン。
金利分は経費算入できる。つまり全額経費になる。
住宅ローンを組むと所得税が減税になる。つまりはじめての住宅取得者を「優遇しよう」ってことだ。（ただこれは数年前の話で
まだやってるかどうかはしらんｗ）

で、賃貸住宅のローンの場合は全部が賃貸の「事業用ローン」と一部が自宅の「住宅ローン」とがある。
今回の場合だと二階部分のみが賃貸なので50％未満だとすると半分が経費として認められる。
しかしわざと借り入れするのだからそれを「自宅分」とするか「アパート分」とするかは判断迷うところ。

自宅分ならローン減税を受けられるがアパート分ならその代わりに金利が経費として認められる。
リーマンとしての収入が多いならローン減税。自営または所得が600マン以下なら金利を経費にしたほうがいいだろう。

両方のいいところどりは出来ないのかな。。。

いやあ
なんとか法に触れない程度で
立ち退き料を払わず追い出す方法ってないかな〜
DQNのふりをしてくれる人を近くに住まわすとか

古アパート１年かけて６世帯やったよ。
敷金全額返還で釣った、低所得者だとそれでも嬉しいらしい。
焦りを見せると足元見られる、気長にやるだな。

投資用にマンションの１部屋を買って、賃貸にする方法は危険ですか？

>>948
物件次第だが、本当に収益性のある物件は一見さんの素人にはぜっっったい回ってこない、てこと。
さらに言えば分譲貸しを選択している時点でアウト。
うそだと思うなら実際にやってみ　w

教えてください

　私も新築マンションを購入して賃貸に回そうとおもうのですが利回りはどの
　位を採算ラインとしたらよいでしょうか?　頭金はどの程度必要ですか?

ちなみに物件はJR駅から3分、ショッピングモールから5分、2LDK、1200万円
　のものを狙っています。

>>950
そんな本に書いてあるようなレベルの計算方法までいちいち
教えられないよ。
そういう手間を手を抜くやつで成功できないだろ。

>>951
すみません。ちょっと本屋でも覗いてみます。

昔ならさしずめテニスコート経営だな。いまどきはフットサル場か。。
まず更地は固定資産税が高い。家が建っている場合の倍はする。
投資する施設はほとんどいらないがつねに誰かが常駐する必要がある。つまり人件費が掛かる。
ヒマな人が毎週末に朝から晩までＤＱＮの相手が出来るならそれもいいだろう。あるいはゲーセンとかお店持ってて
併設する形なら人件費の節約になる。

施設ではアスファルト舗装と夜間照明にネットだな。ほとんどテニスコートと同じだ。人工芝だっけ？？
広さと料金設定が難しいな。。それと利用する人口だ。あんまり知らないが近所にフットサルコートがあっていつも使ってるひとで
ワイワイしていることは確か。

一度さあ、自分であちこちに出かけてみれば？　値段設定とか営業の工夫とかが見ることできてよく判ると思うよ。
出来ればそれをここに書いてフィードバックしてほしいね。

↑誰に対するレスだよ、この痴呆がッ!

>954
ちょい前のレスぐらい読めって
読むのがメンドイくらいなら、書き込むなよ

フットサル場なんて聞いてもピンとこなかったけど
>953見る限り、けっこう盛ってるのかな
うちの近所になんてないし、見当もつかないが。
近所の中学の校庭借りてサッカーやってる人たちいるからそんな感じか？
しかし、ノウハウもなくやるのは難しそうだね

自演野郎がｗ

>>895
今日やっと満室になった。新築なのにどうしようかと思ったよ。

満室おめでとう。良かったね。こういうヒヤヒヤも体験しとくことだよ。今後ずーっと体験できるけどなｗ


フットサルコートっていうんだな。調べたら土日で１Ｈ12.000円ぐらいだな。駐車場を無料にしないでコインパーキングにしているところもある。
８-２２時なまで稼動すると１４時間、ベタに入ってて土日で２８時間、これで３３万弱、平日は半額で稼動も半分で6000Ｘ５ＤＡＹＸ7Ｈ＝２１万、これで
５４万稼げる。これが４週で216万だ。年間2600万だな。。半分だとしても１３００万が一面あたりの稼ぎ。

これに併設の軽食や自販機、コインパなどが「必ず消費」される。結構すごいな。。。ただし人がくれば！の話だけどな。。
地方だったり宣伝不足だったり似たような施設が出来たりあるいは公共の場所が提供されたりするとかなり痛い。

そうならないように常に整備されていて利用者にステイタスになるようなイメージがあってなおかつあちこちの団体にコネがあるような（というかこれから作ることになるんだろうけど）
感じが無いと難しいかも。投資というよりもともとサッカーが好きとか趣味だとかでないと難しいかもね。。

レジャーは流行り廃りがあるからコワいな。

テニスやボーリングなんて流行中はあっちこっちにあったけど、流行が下火になるとじきに淘汰されてったからな。

「パナホームの賃貸アパートは、やめとき」

パナホーム（ナショナル住宅）は、アパート経営者に有益ですか？
私はそうは思いません。
建てたら建てっぱなし。オーナーライフという雑誌が以前来たが
今は来ていない。
定期的に営繕、リフォームの提案をしてこない。
うちは築２０年なので、リフォームしないと入居者が決まらない状況なのに
当時の間取りに適したサイズの浴室、シャンプーするための化粧台、
システムキッチン、和室から洋間への改造、防音工事、押入から
クローゼットへの変更など、なにも提案できない。
框、敷居など壊れやすい部品を設計しておいて、交換するとなったら
他メーカー（ダイワ、積水）より高い。
その点、積水などは昔からのアパート経営者にも配慮しているように
みえるね。ホームページ検索した限りではね。力の入れようが違う。
はっきり言う。パナホームで賃貸アパートを建てるのは、やめておいた
ほうがいい。

要するに、フォローがないってことだな。

パナと他の物件との修繕費が判るってことはそれぞれのＨＭで建てているってことか？

何にも提案してこないほうがよくない？どう転がってもメーカーに食い物にされてるだけだし。
内装変更するより「建て替えてくれ」ってことだし。あんな軽量鉄骨（だと思うが）じゃあリフォームしても意味ない。

部品代というか設備が高いのは当たり前。定価だもん。どこでも同じ。安いっていうなら近所の工務店はＤＩＹ店しか
選択肢ないだろ？

パナって地域販社制度でないか？
既存客への対応は地域販社にまかされているから、ひとくくりに言えないような

家賃滞納で連帯保証人へ
内容証明を送付したいのですが
字数、行数などは理解しましたが
題名や内容はどの様にするのが
よいのでしょうか？
民法○○条に基づき・・・ご請求
申し上げます。（民法○○条）
と書くのでしょうか？

内容証明　出し方　←のキーでぐぐれ。たいていの文例は載ってる。判らないなら行政書士に頼め。弁護士より安い。

>>964
その前に借主に出しとけよ。

>>966
借主に出す出さないは関係ないよ。

↑
アホが。

>>968
連帯保証人ですぜ。
アホが。

↑
アホだな、おまえ。

以前お世話になった１ＬＤＫの人です
無事物件が完成しました
ありがとうございましたー

>>958
いや　地方こそいいんだよ。駐車場ほど料金の差が無いから、郊外の方が相対的
に利益出る。
都心だと騒音の問題もあるし、近隣から間違いなく苦情くるだろうし、条例等で
設置不可能な場合が多い。

あとは、管理の問題だね。昼間のみ有人管理だと、夜間にDQNが進入するｗ
うちの場合、企業に貸してるよ。企業の自主管理という条件で、賃料は安めに
設定してる。
それでも月極駐車場より儲かる。

しかし、コインパークは思い付かなかった。さすがだ！　いいアイデアですよ。

>>971
完成おめでと。これで立派な経営者ですよ。頑張ってください。

>>971
おめでとう。満室になったかな？
ここで得られた情報とかでこういうところが参考になったとか、これは元のままにしたとか
ありますか？ぜひ聞きたいですね。

ここの情報を頼るようなら、いずれ首吊るだろう

>>971
結局本当に木造でやったの？