■■ 住宅ローン　総合スレ 　３■■　

長期固定や保証料のいらない銀行に替えるならいいけどそれ以外は無駄な気がする

>>９２７

>貯金がすっからかんになるまで繰上げ返済して残金減らして
>金利上昇に備えなきゃならない短期固定だと、リストラや病気に
>遭った時にどうにもならないってこと。

3000万円

途中で送ってしまった。。。

>>927

>貯金がすっからかんになるまで繰上げ返済して残金減らして
>金利上昇に備えなきゃならない短期固定だと、リストラや病気に
>遭った時にどうにもならないってこと。

3000万円　30年　で借りた場合

当初1.3%(5年固定/東京三菱)と通期2.65%で比較すれば
6年目以降3.6%以下なら短期の方が特になります。
4.5%まで行っても150万の損で済む。

3.6%といえばすぐに超えそうに思うかもしれないが
1996年以降10年間、銀行変動は優遇無しでも3%ですら超えてない。

今後金利が上がると読むかどうかはその人しだいだけど
そんな状態なのに短期だからといってすっからかんになるまで返済って
その前提がそもそもおかしくない？

>>954
それで・・・あなたは金利が3.6超えないと予測してそう
言ってるのですよね。
その前提がそもそもおかしくない？
10年間3％を超えてないから、6年後も超えないだろうという
意見に耳を傾ける人はどれくらいいるでしょうね。

２，３年後に大幅な金利上昇は必至！
今変動金利ローンを組む奴の気が知れない。

２、３年後のことなんて誰にもわからないよ

数年後に金利上昇は考えられないな。むしろほとんどゼロになってるよ。５年前、そろそろあがるかって思ってたけど今でもぜんぜんじゃないか。

>958
そろそろあがると言われてたのに上がらなかった
というのを「今後も上がらない」の根拠にする知性が
私にはわかりません。

てか、
954の計算ってどうやったの？まちがってね？

>>954
4.5までしか行かなくても150万も損するのか
それ聞いて全期にしてよかったとｵﾓﾀ
「4.5までは上がらない」可能性の方が高いとは思えない
子供がいたりリストラ恐れる層の人にとって総返済額150万の
差は小さくないよ

>>960
確かに、繰り上げとかはなしで単純に計算すると3.2%でほぼ同じ、
4.5だと400万以上違ってくるね。

キャンペーン金利を利用して、
3年固定で、
4年目以降も優遇金利があるローンを利用しようと思っているのでつが、
住友信託の３年固定0.8％、
４年目以降0.9％引きってのはお得しょうか。
教えてｴﾛｲ人m(_ _)m

お得しょうなのは間違いないが
4年目以降もまいさんが返済し続けられるかの方が重要なことは
ひとつ上のレスまでの流れで判らないかい？

>>964 様
ありがとうございます。
やはりお得しょうでつか。
4年後の金利がどうなっているかわかりませんが、
借入額もそう多くないので、
このキャンペーンで借りることにします。

……っていうか、「お得でしょうか」の間違いですた。m(_ _)m

>>954の計算やってみたけどやっぱり間違ってるよ。
繰り上げ手数料を考慮して５年後に差額分を一括繰り上げするとして
3.5（短期の６年目以降）でも全期の方が得。
4.0超えるともう話にならないよ。
ただ30年という年月で金利が上がりっぱなしというのも考えにくいから
実際はもっと平均化されると思う。
でもそれならなおさら、金利が低い今こそ全期固定にするべきで、あえて
変動を選ぶ意味はないと思う。

金利優遇は銀行の都合で一方的になくせることが多くない？

あがるという前提で「○○するべき」と断言する香具師の気が知れない。
あがるかどうかは分からないんだから「各人の経済予測」に基づいて、
「計算をシル！」と言っているだけなのだが・・・。

結局ローン商品のどれを選択するのかは「予測」と「覚悟」で各人が
判断することである。確かにここ10年ぐらい「そろそろ上がり始める」
という予測が「外れ続けた」ことは事実である。だからといって
あがらないと予測するのは無茶だろう。どのくらいあがるかという判断は
各人で行なう中で、実際には大きな金利上昇は好景気とつながってもいる。

リストラや病気に依る一時的な返済不能に対処する保険もある。3年ぐらいだと
記憶しているがその期間の返済が保険で賄える。
で、それ以上の病気やリストラをあげる人は、おそらく家賃のかからない実家
でもあるんだろう。そうでない人は「病気だろうがリストラされようが」持ち家が
なければ家賃が発生することも考慮すべきだろう。
そういう総合判断の中で、金利上昇が「元金が少なくなってから発生する」ばあいは
さほど総支払額に影響がなく「元金が大きいときの固定金利であるが故の金利の高さ」
は、総支払額に影響が多いという指摘をしている。

長い文は読む気しねー
３行にまとめてくれ

で、エクセルなら「ローン返済シミュレーション for Excel 」という
フリーソフトがネット上に落ちているから、それで計算してみれ。

金利の変動と途中返済が入力できるから、結構使い物になる。

一度計算してみなという、単なるアドバイスだから過剰反応しないように頼む。

>>969
いやだ。

住宅ローンのお勧めサイト。グットローンの無料相談も可能。http://csx.jp/~kogoemon/

>>968=>>954なのに、言ってることが矛盾。
だいたい計算間違えたくせにね・・

>970
ローンシミュレーションなんてとっくにやってるよ。
やってるから>>954の計算がおかしいってすぐ気づいてんじゃない。

計算ミスについては華麗にスルー

>>966です。

>>968
あがるという前提で「○○するべき」と断言する香具師の気が知れない。

「金利が低い今こそ全期固定にするべき」と書いたのは、
>>968氏が
＞確かにここ10年ぐらい「そろそろ上がり始める」
という予測が「外れ続けた」ことは事実

というのを書いておられたことに対して、
この40年の金利推移を見てきて、この数年の2％台という金利は
史上最低であるという事実を前提に書いたわけです。
かつてこんなに金利が下がっていることはなく、これから30年ローンを
組むのなら、もちろん同じような金利の動きをするとは限りませんが、
これ以上下がる可能性より上がる可能性の方が高いと、私は見るわけです。
一つの情報として書いたまでですが、経済の見方としては
「上がるといわれてたのに上がらなかったから」という理由よりは
いくらかマシかと思いますけど。

>>968
この前不動産屋にも「金利が上がった時は景気も良くなってるから
給料も上がってますよ」って変動勧められたよ。
相手にしなかったけどね。

それと賃貸でも家賃がかかることは同じだけど
賃貸の方がずっと融通は利くよね。
安いとこに移ったりそれなりの事情があれば
公営にも入れる。
まぁ持ち家を売却しても同じだけど、残債が
残らないようにしないとね。

>>金利上昇が「元金が少なくなってから発生する」ばあいは
さほど総支払額に影響がなく「元金が大きいときの固定金利で
あるが故の金利の高さ」は総支払額に影響が多い

だからあんたのこのプランは計算ミスだよ。
実際、1.3％でも5年後の元本残高はそんなに
減ってないよね。総支払い額も長期の方が有利なる確率の
方が高いことはみんなが指摘してるとおり。
もう一度シミュしてみよう！

上がる可能性と下がる可能性の２種類しか無い訳ではないだろう。
長期的に横ばい状態が続く可能性がどの程度あるかということ。
現実問題、１０年物国債の取引が1.2%で成立しているという状況を見るに、
市場では横ばいの可能性が一番高いと考えている人が多いということなんだろう。
国債の２倍の金利を住宅ローンに払うのが得というのは個人的には疑っているが。
要するに銀行から見れば、国債の倍の金利をせっせと払ってくれるお得意さんという訳だ。

>>973
>>954と別人だから・・・。
同一人物だという思い込みは、間違っているよ。

>>976
私は上がる可能性を否定していません。
「べき」というのは、貴方の経済予測に基づくであって、各人が経済予測を行なった上で
判断するのが妥当といっているにすぎません。

考えて見れば、35年ローンを組む人ばかりではありません。15年ローンの方もいます。
私は今年20年ローンで借り入れを行ないました。（私は業者でもあります）
期間が短ければ短いほど「当初の数年の金利の安さ」は、総支払額に大きく影響します。
金利の上昇が後になれば、固定で借りるメリットが少なくなり、逆にマイナスにもなり
ます。
そういう総合判断の結果、私は目の前で一番安い金利を選択しました。（借り入れ期間
0.7％の優遇金利つきです。）

私はこれ以上、この件についてレスしません。ありがとうございました。

35年ローンを2.7%固定で借りて、（金利は上がるという）予想が外れたときに負うリスク＝○○万円を余計に払っちゃったよ！まあいいか。
35年ローンを1.0$変動で借りて、（金利は上がらないという）予想が外れたときに負うリスク＝こんなに払えない…→破綻

>>979

>>968で
「計算をシル！」と言っているだけなのだが・・・。

と自爆しておいて、それでも別人だと？
30年ローンを例に出すから30年というスパンで
言ってるだけです。

ひとつ言えることは、長期固定で借りた人は
５年後に金利が上がらなかったとしても
「変動にしとけばよかった」という後悔は
しないということ。
死ななかったから生命保険はかけなきゃ良かったと
いう人はいないよね？
逆に変動にした人は５年後に金利がすごく上がった
場合は「長期にしとけばよかった」と思うだろう。

誰かが５年後に4.5くらいまで上がっても××円の損で
済むと書いてたけれど、では同じように、金利が
上がらなかった場合に短期固定が長期に比べてどれくらい
得になるか計算してみると、すごく「得」でもないわけだ。
だったら保険として長期を選ぶのは理に叶っている。
確率の問題だからね。

979さん、借入が少ない人や期間が短い人は
短期固定の方がお得なのは誰でも知ってることですよ。
ここのスレの流れをよく読まれなかったのかな。
リストラや病気の不安があったり、子供がいて
支払い額をそう多く出来ない人（←結果期間が長くなる）
や繰上げをできるかわからない人の場合の話を
してたんです。

自分はやっぱフラットで行くことにした。３年とか５年固定って固定中は手数料
高いから繰り上げしにくいし、あまりメリットないよ。
住信の手数料無料も期間変更型が１９年まで手数料無料だけど、それ以降は支払い額
減額型しか無料でできないから、トータルで見るとやっぱフラットが得なんだな。

>>976
同意

金利は2年前位が史上最低で、その頃よりはほのかに上がっているし
現に、幻の糖蜜1.9−3.4よりお得な商品は出てきてないよね？
フラットも超お得だと思うけど、幻には勝てない利率だし

それを思うと、今が長期の底値だろうし
この状態が30年も続くという楽観的な考えは出てこないよ

長期固定にする人はもともと損することなど承知の上で
保険をかけているのだからいいのです。
金利が上がらなかったら大損だぜ！変動だったら大儲けだぜ！
という意見にはちょっと・・同意しかねます。
それから>>968に書かれてるような、病気とかした時の
ローン支払い保障の保険、これは私も検討しましたけど、
結局保険料がかかるわけですよね。
金利上昇のリスクがあるからこんな保険が必要なわけで、
長期固定はそれ自体が保険になってるわけなのです。
それと民間銀行で借りると何かあればすぐ優遇金利打ちきられたり
するけど、公庫なら早めに相談すれば大丈夫です。
知り合いが失業した時、公庫の支払いは減額（期間を延長）にして
くれたので、なんとかしのげたようです。

>985
その幻のローン、ちょくちょく聞くので教えてください。
35年固定ですか？
最初何年が1.9％という商品だったんでしょうか？
今更聞いてもどうにもならないけど、35年2.62％と
比べてみたいので。

最初10年だったはず。35年で考えると2.62%とあまり変わらないだろうが、
25歳以下で借りて、35年間、繰上げもせずに返し続ける人の方がめずらしいと思う。
若いときに繰上げし易いことを考えると、当初利率が低いのはいいね。

当初10年1.9％、11年目以降3.4％、返済期間が20〜30年ですね。
http://www.painfo.net/myhome/index7.htm

当初10年はいいとして11年目以降の金利はクズなので
10年で返せない人にとっては本当に得だったのかどうか怪しい商品ですね。

>988
ありがとう。
確かに最初10年がその金利なら、返済もゆとりがあって
元金もそれ相応に減らせますね。
結果的に返済期間が20数年なら、2.62％より断然お得。
且つ長期固定の保証があるのは魅力です。
あっという間に申込締切になったのがよく分かりました。

>989
期間30年までなんですね。
だとすると1.9％でも毎月の返済がキツイかも･･･

>10年で返せない人にとっては本当に得だったのかどうか怪しい商品ですね。

確かに、長期固定といいながらも、短期返済できる人向け
の商品だったのかなーと言う感想です。
良く分かりました。ありがとう。

糖蜜のそれにするくらいならもっと低金利に抑える方法はある。
フラットとプロパーの併用がそれ。
例えば2000万借りる場合。
1000万をみずほのフラット（2.69％）35年。
1000万を十年固定（2％）15年。
毎月支払い額は10万くらい。
で、最初の３年くらいはフラットの繰り上げをする。
十年固定の方は固定終了時に残金一括完済。
それが一番手数料もかからないし、金利の高い方から
繰上げできるからずっと有利なのだ。
半々にするってことは実質金利は中間値になるよ。
いろんなケースでシミュレーションしてみたけど
これが最強。
あるいは糖蜜の十年固定と二十年固定の組み合わせもいい。

>992
糖蜜2.62％に決めようかと思ってるんだけど、
もしかして糖蜜プロパーの組み合わせの方が有利でしょうか？
繰上は毎年100万程度していく予定だけど、それで精一杯。

ウチは3600万の借り入れで、月9.5万・ボ20万の予定。
これ以上の返済は無理です。
やっぱ素直に2.62％一本でいった方がいいかな？

992です。
>993
それはケースバイケースだからシミュレーションしてみないと
なんとも。
でも例えば併用にしたって余計にかかる費用は事務手数料が
２倍になるのと司法書士の報酬が若干上乗せ・・ってくらい。
あと抵当権抹消にも費用かかるらしいから、それが２倍か。
それらの兼ね合いを考えてどっちが得か考えてみれば。
ちなみに2.62でいくならもっと低金利のフラットもあるし。
団信と保証料はあいこだとして、フラットは繰り上げ手数料が無料。
それと糖蜜は繰り上げ100万以上は手数料が高いんじゃなかったっけ？
一回に100万までしかできないっていう点で不利だったので私は
やめました。

>>951
> 借り換えの利率はよく知らないけど、

借り換え後の金利は3年固定で0.78％か
5年固定か10年固定かを選びます。金利は忘れました。
その後、3年固定か、5年固定か、10年固定か選ぶタイプです。

補足
抵当権抹消っていうのは完済したときの手続きのことね。
これ本当に必要なのかな。
誰か知りません？

>994
フラットは融資実行が10月以降なので、その時の金利が
分からない事が怖くて、踏み切れないでいます。
住宅性能基準(？)をクリアしているので当初5年0.3％優遇が
あるのは魅力なんですけどね。

糖蜜の繰り上げ手数料は99万までが5250円、
それ以上は31500円〜52500円で確かに高いです。
金消前だしプロパーのシミュレーションもしてもらおうかな。

>>997
糖蜜は実行時の金利じゃないんですか？

ああ、糖蜜は申し込み時の金利適用なんですね。
でも保証料がバカ高い・・

>>996
抵当権つけたままで良いことなんて何もないと思うんだけど…。

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もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。