不動産屋に質問　　　　　売買編

>>738を書いた者です。みなさん、たくさんのアドバイスありがとうございました。

費用はこれ以外に、外構費500,000円　＋　J-com強制加入115,000円　+　水道納付132,200円　がかかると、
追加で諸費用明細を、本日届けられました。
>>758さんのレスを見て、電話で個々の明細の説明を聞こうとしたのですが、「何が気に入らないのですか？
普通ですよ〜。明細内訳は出せません・・というより見た通りですよ。」と上から物を言われ、当方は素人
なので、言いくるめられそうな予感がしたので、とりあえず「今回は諸費用が予算オーバーなので、申し訳ない
ですが、見送ります。」と伝えたところ、営業担当がキレてしまい、「銀行保証料0円にしたらいいでしょ！。何なら
地盤改良費も0円にしますよ！」「仲介手数料や事務手数料、物件価格からは値引きは不可能です。」と言われ、最後
には電話を、一方的にガチャ切りされました。
とても怖いのですが、明日にでも申込金10万円を、勇気を出して取りに行くつもりです。

次は、売主から直接買える物件を、ゆっくり探そうと思います。
この諸費用等の件は、仲介業者も言ってた通り、よく考えると私が無知で勉強不足だったと思います。
仲介業者にも、ひょっとしたら申し訳ない事をしたかも知れませんが、もう止めると決めたので、明日は
頑張って10万円を返して貰いに行ってきます・・・とても怖いです。

>>762
そんな仲介業者は相手にしないのが吉。
契約を断ったのは　正解だよ。元気を出して。
契約で一番大事なのは、すべてを自分で納得して、サインして印鑑を押すこと。
納得することが本当に大事です。

明細は出せないだの、ちゃんと中身を丁寧に納得がいくまで説明してくれない
ような不動産業者は相手にしない事が大事です。
今回の場合ですが、私の予想だと、一戸建ての
土地＋建物の値段はかなり安く設定されていてお買い得感を
出しておいて、後から外構費用だの、水道納付だのその他
もろもろの費用を付け加え、手数料と称してわけのわからん費用を
多く請求する典型的な悪徳業者だと思いますよ。連中も商売でやってるから
必死だろうけど、騙されちゃダメ。　

あと今後別の物件であるであろう、契約のことですが、
契約時にはお金の話ももちろんですが、物件の説明として
不動産売買契約書と重要事項説明書　の説明がなされます。
この２つの書類は＊契約日よりも前に＊仲介業者からもらっておいて、
事前に自分で読んで調べて、
納得できない、理解できない、わからない　ならば、仲介業者に
徹底的に納得いくまで聞くことです。それに答えないようだったり
適当に答える仲介業者なら、トラブルのもとなので契約を断念すべし。

とにかく完全に納得して　契約書に印鑑を押して下さいね。

そんな切れるような不動産屋はやめときましょう。
僕なら高い！って電話が来たらすぐ飛んで直接話しますよ。
申込金は必ず取り戻して下さい！グダグダいうなら前記にも出て
ましたが民間住宅課にＧｏです。名前を出すだけでもすぐ返して
くれますよ。
物件を気に入ってるのなら売主に訳を話して直接売買を行っては
どうですか？

>新築物件を売主から直接買うのは不可能だから、検討の余地無し。
すいませんが意味が解りません。なぜ不可能なのですか？？？

>>765

>>753

>>762
逆ギレしましたか、アドバイス裏目だったみたいで御免ね
請求項目を見て、相当にDQNな業者だと思ってたけど。追加も相当なもんです。
申込金帰ってくるかな〜、上司なんか出てくるとやばそうだな〜
話がこじれたら、またここで相談してもいいけど、一応予防策を‥
・申込金が帰ってくるまで、渡された書類は絶対に返さない
・相手の言うことにYESを言わない
・怖かったら電話で交渉する、録音しても良し、メモを取る

かなりな連中みたいなので、更に上のランクの恫喝も予測しておいて下さい。
もはや、申込金の取込に目的が変わってくる可能性高いです。
行政注意くらい脅しにもならない連中もいます。
民間住宅課ってのは都道府県によって名前が違います。
予め、所轄に電話で状況を相談してから、業者に電話したほうがいいかも。

>>765
ああ、スマンね、厳密に言うと不可能じゃないわな。
ほぼ不可能、に訂正しとく。
ごく稀に買主から直接買えるケースもあるね。
更に稀に仲介手数料が不要なケースもあるね。
ただ、仲介手数料が不要になったところで、買主は得するわけじゃない。
手数料絡む商売してるなら、それぐらい言い切れよ。

あと、738の状況から見て、仲介が売主とつるんでるのは明らかだろ。
一般媒介の取引で、この明細勝手に出してるのが、売主にばれたら
それこそ商売できなくなるだろ。
営業やってて、そう思わないの？

721です。今日返事ありました。事務手数料ｾﾞﾛになりました。皆様ありがとうございました。特にｱﾄﾞﾊﾞｲｽ戴いた方には感謝しております。ありがとうございました

>>738です。
さっきから何度も、その仲介業者から着信があり、担当営業の上司と名乗る年配の男性が
出てきました。かなり怒っていて「こっちはもう、売主や設備メーカーと打ち合わせを
始めているのに、今更断るなんて、先方に何と説明すればいいんだ！」などと言われました。
とりあえず、こっちも拒否の体勢を崩さずに頑張りました。

私は27歳・主婦ですが、旦那は仕事で平日は動けないので、今までも私が1人で仲介業者の相手を
し、明日も私が1人でお金を取りに行かなければなりません。業者がこういった態度を取ってくる
のは、単に私がナメられているのだと思います・・・。
とりあえず「明日、行きます」と伝えてあるのですが、怖いので親か友達についてきてもらおうかと思って
います。

>>770のようなこういう場合、先に「民間住宅課」（他府県によって名称が違うかも）に行って
午前中にでも情報集めてから断りに行くほうが安全ですか？

やっぱり不透明な部分は納得いかないですね･･･。ものすごい高い買い物なのに。

友達や親と行っても難しいと思います。もし知り合いに民法がわかる人を連れて行くのが得策ではないでしょうか？かなり危ない業者のようので注意してください。

東京であれば都庁の住宅局へ先に相談してその業者へ指導を入れていただくのもいいかもしれませんね。うまくいけば、すんなりと申し込み金が返ってくるかもしれませんよ。

民間住宅課が都道府県で名称が違うのは知りませんでした、ごめんなさい。

> ごく稀に買主から直接買えるケースもあるね。
> 更に稀に仲介手数料が不要なケースもあるね。
> ただ、仲介手数料が不要になったところで、買主は得するわけじゃない。
> 手数料絡む商売してるなら、それぐらい言い切れよ。
すいません、上記文書まったく意味が分からないのは僕だけでしょうか・・。
多分768さんは大手不動産屋で少し仲介をかじっただけじゃないですか？？
仲介屋の入らない直の契約なんでなんぼでもありますよ、あなたは今まで何も
知らず抜かれてるだけ。山千海千の仲介ブローカーの言う内容の文書じゃ無いですね。

中古住宅購入→人に貸す→家賃収入→ウマー

、、、これって　ウマミがあるんですか？

>>775
そんなに甘いもんやない、ド素人がやると危険！！

>あと、新得物件を売主から直接買うのは不可能だから、検討の余地無し。
代理販売がほとんどだと思うよ。俺仲介の新築なんか１５年やっるけど１０件も
無いよ。７７４のいうとおり初心者じゃないの？

>776
800万の中古一戸建30坪ですが家賃７万ぐらいで
貸して儲かりますか？

現在一戸建て購入のため、物件資料を
いろいろな不動産屋さんから送ってもらっています。
そこで質問。
同じ物件なんですが
A（土地と建物込みで￥○○○○万）
B（土地￥○○○○万、建築条件付）
とあった場合、上記の方が仲介手数料の金額が多いですよね？
Aの不動産屋さんは感じもいいし、レスが早いんで
出来ればこちらにお願いしたいんですが
Bの資料を見せて手数料を値切るのは
非常識でしょうか？

青山にあるリロ不動産はどうですか。悪い噂ありませんか。

>>774
アホ。一般消費者の目に触れる物件で、仲介が一旦入ってる物件を買主が直接に売主のところへノコノコ出掛けた時のリスクを考えろ。
今回のケースで業者と売主がつるんでるなら、間違いなく丸め込まれるだろうが。
売主直の物件は確かにいくらでもあるし、それを買って幸せになる客もいくらでもいる。
しかしこのケースはそうならない可能性の方が高いだろ。
お前が売主直がいいと思うなら、まず今回のこの業者が売主とどんな関係にあるのか確かめてから、他人にそれを勧めろ。

>>777
代理も仲介だろうが

もう一回>>774
738が諸費用計算の知識もあり、それなりの交渉力もあるんならお前のいう通りだろ。
但しそのアドバイスをするなら売主に738が行った時の状況判断力をちゃんとつけてやってからにしろ。
「売主に直接いけば…」なんてアホでも言えるセリフは一回書いときゃそれでいいんだよ。

>>770
> 出てきました。かなり怒っていて「こっちはもう、売主や設備メーカーと打ち合わせを
> 始めているのに、今更断るなんて、先方に何と説明すればいいんだ！」などと言われました。

かなりヤバイ業者であることは間違いない。
旦那に行ってもらった方がいいよ。

しかるべきところにまず相談するというのも大事。
そのためには、経過をすべて記録しておいて下さい。
脅しも考えられるので、話をするときは、相手に断って録音をするのも良い手です。
証拠になるし、なにより相手は不用意なことを言えなくなるので不愉快な思いもせずにすむ。

相談するところは、
1. 市の消費生活センター
2. 全国宅地建物取引業協会連合会、全国宅地建物取引業保証協会
http://www.zentaku.or.jp/
あたりがいいと思います。　1. は無料で電話相談もしてくれます。
2.は今回の仲介業者が宅建業協会に加盟していないと
あまり強い態度には出てくれませんが、指導したり仲裁に入ってくれるときがあります。
（逆に全く役に立たなかったという事例もありますが。）

とにかく申し込み金を返すように業者に電話で伝えることです。
ごねたら、内容証明で返金を要求。

>>738
旦那に電話だけでも入れてもらえ。
ここで曖昧につまづくとロクな事にならない。

>>782
> 1. 市の消費生活センター
http://www.kokusen.go.jp/map/

>>738=>>770 落ち着いて頑張れ！

ついでにコテハンつけてくれるとありがたい。 書き込むときに、

>>738#好きな文字

を名前に入れて下さい。#好きな文字 がコテハンになります。

>728
相手が業者なら免許もつていますよね
県や都の宅建指導班等に行けばそこの業者の
過去のトラブルなども解るし業者に対して
指導もしてもらえます、免許がいる業種なので
お上に取消や営業停止処分されるのが
一番困るのでは・・・

>779
建売と建築条件だと支払いの時期が
かわりますよ、建売なら手付け-残金
すぐ引越しできるが
条件だと土地のお金全部支払ってから
建築になるから、もし、今が賃貸だと
家賃と土地のローンが何ヶ月か重複
するよ

>>785
都道府県の建築指導課もいいかも。

＞７７９です。

＞７８６さん
ご説明ありがとうございます。
そういう事をすっかり忘れていました。
勉強し直してきます。

http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113915001/l50

>> 770 1つ質問なんですが、その10万円について仲介業者からどの様に説明されましたか?

　　　因みに、「買受の申し込み」を事務所等で行い、売買契約が未だの場合、クーリング
　　オフは適用されません。

>>790
ところで、どこに１０万円って書いてあるんですか？見落としたかな？

>>791
ああ、>>762 だね。スマソ

>790
別に契約して無くても返金が常識でしょ
業者が受取った金がマサカ仲介手数料とでも
契約が成立してなければ、何も請求できませんよ

「申し込み証拠金」については、昭和48年に通達が出ています。

「業者が宅地又は建物の売買において、契約が成立がしないときに申し込み保証金
を返還しない旨の表示をする事例が見受けられ、その額も甚だしいものは10万円に
達している。」　

　結論として、「事務処理に通常必要な額を大幅に上回っている場合は、宅地建物
に関する著しく不当な行為にあたるものと思われる」

　通達は、｢宅地建物取引業法関係法令集」の340ページに載っています。

　あなたの戦法として、この本(またはこのコピー)を相手に持って行き、法律に詳しい人に聞いたら
「10万円は返す義務が有るお金と言われた」と主張し、もし業者が返さなければ、都(県?)に相談する
と言えば、恐らくビビルでしょう。

>>794
んな事言ったらいくら１０万だって事務的に妥当な金額だって説得受けたら、
没収されちゃうよ。

あとクーリングオフ無効とかなんとか以前に、媒介または代理または売主が
宅建業者の場合、重説でその受領金額の性質を説明してなきゃ没収できない。
このセーフティをまずしっかりと確認しとくべきでしょう。

、｢宅地建物取引業法関係法令集」は、週刊住宅新聞社が発行し4700円です。
　因みに、東京都の不動産業課が監修です。

>>796

>> その額も甚だしいものは10万円に 達している。」　

>>「事務処理に通常必要な額を大幅に上回っている場合は、宅地建物
>> に関する著しく不当な行為にあたるものと思われる」

　上記を読めば、普通のオツムが有れば、

>>　１０万だって事務的に妥当な金額だって説得受けたら、
>> 没収されちゃうよ。

なんて言えないのが分かると思いますが。

>>798
どうしても１０万円を没収したい業者が混じっているようだな。
お役所に指導してもらわなあかんなぁ。

疲れたびぃー。

>>798
あ〜その法律は知ってますよ〜。昭和48年の10万円て今いくらぐらいだと思うの、奥さん。
奥さんの年だとわかんないかな〜、その頃、俺の初任給が５万円くらいだったよ。苦労したな〜、
社長に灰皿で殴られたキズ、ほらここ。まあって事はさぁ、この法律の10万ってのはいまだと
いくらぐらいだろ、奥さん？で、ウチの若いのが奥さんの夢のマイホームのために一生懸命
いろんな打ち合わせしたり､会社の車のガソリン焚いて走り回って使ったお金はいくらの
値打ちだと思う？奥さん？ねぇ、俺の言ってる事は法律でやっぱりまちがってるのかなあ？
考えてみてよ。あんたが買うって、素敵な家だって言ったんだよね。それが始まりでしょ……

って30分くらい言われるよ。

時給20万と思ったら楽勝です。

　　　∧∧
　　（　･ω･） 　　　　俺は、もう寝る
　 ＿|　⊃／(＿＿_
／　└-(＿＿＿_／
￣￣￣￣￣￣￣

　 ＜⌒／ヽ-、_＿_　･･･　
／＜_/＿＿＿＿／

質問
山林を買おうと思ってるんですが、
１ｍ＾２（１平方メートル）あたり
750円って、安いですか？高いですか？
１０ｍX３０ｍの長方形の山林で、
22000円なんですが。

時給20万なんて無責任に言うなよ。相手の業者だってそう思ってるんだから。
法律の隙間でメシ食ってる奴と法律の土俵で話しても素人は勝てないと思う。

>>805 分からない方ですね。何度も言ってますが、申し込み証拠金を全額没収しても良いと言う法的根拠が無いのです。
　　宅建業者は、「事務処理に通常必要な額」を超えて申し込み証拠金を受け取る事が出来ないのです。もし、大幅に超えて
　　受け取れば、宅建業法違反として処罰の対象になります。
　　
　　その額について知りたければ、国土交通省の不動産業課にでも問い合わせて下さい。

　　
　　
　　　
　　

　　　

>>793 >>契約が成立してなければ、何も請求できませんよ
　　　　事務処理に通常必要な額は、請求できます。

>>796 >>んな事言ったらいくら１０万だって事務的に妥当な金額だって説得受けたら、 没収されちゃうよ。
???????
>>あとクーリングオフ無効とかなんとか以前に、媒介または代理または売主が
???????
>>宅建業者の場合、重説でその受領金額の性質を説明してなきゃ没収できない。
???????
>>このセーフティをまずしっかりと確認しとくべきでしょう。
???????

私、アタマが頭痛で痛い(????)です。

おはよう、仙人って早寝早起きだな。

申込金を返還しない法的根拠に関して議論するつもりは、ないんだよ。
それはあなたのいう通りでいいんじゃない。
付け焼き刃の法知識を、悪質業者の前で
ふりかざす事の危険性を指摘してるだけだよ。
申込金の受領書すら出さない業者もあるんだから
理屈通りにはいかないよ。

誤解があるといかんので書いとく
契約前の申込金ってのは事務処理に通常必要な額であろうが何であろうが返還しなければならない。

>宅地建物取引業法第47条の2第3項
>.宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの
>撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省
>令で定めるものをしてはならない。

>宅地建物取引業法施行規則(宅建業法施行規則)
>（法第47条の2第3項の国土交通省令で定める行為）
>第16条の12 　法第47条の2第3項の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする
>二 　宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。

仙人の持ち出してる通達は、申込金の上限額を制限しようとする趣旨のもので、そこで言う請求って言うのは、返還することを
前提とする請求。だから>>807の＞事務処理に通常必要な額は請求できます、の発言はおかしい。
厳密に言えば請求はできるが返還はしないといけない。
通達だけ読めば仙人のいうように解釈できなくも無いが、法と則がある前提で出されている通達だから。

あとクーリングオフに関しては、業者売主と買主の契約に関して適用される物であって、この場合相手が仲介の立場であり、
しかも申込段階であるので二重に的外れ。

>>793が一番わかりやすい結論かと思われます。


では、次の質問のかた、どうぞ〜

分譲マンソンで販売中にジサツがあった場合
申し込み前だけど値下げしてもらえますか。