【投資】収益物件、収益不動産【資産形成】

>>８６７
もう、既に幾つか選定済みで値段の交渉中なんです。
しかし、値引率が半端じゃなくて、新参者の自分にとっては相場が読めないんです。
例えば、昭和60年築で、出ている価格が240万円。賃貸中で、即収入があるみたいなのですが、
今日、色々と不動産屋を煽ってみたら、190万円まで行きそうです。しかも、まだ交渉の余地有りと。
他の物件も、230万円で平成3年築。こちらも賃貸中で、立地も中々良い感じです。
これは別の不動産屋なんですが、これも200万円を切れそうな勢いなんです。
（こちらは、オーナーが早く売りたいと言っているみたいなので、まだ値切れそうです）
どちらも、家賃が月3.3万円程度（管理費は共益費として、修繕費はどちらも4千円程度）です。
後者を狙っているのですが、さてどうしたものかと思案中です。

>>８６８
どんな方法ですか？チキンなので、無難な方法で稼ぎたいのですがｗ

>>869
借り手が付きつづけると思うなら買えばいいよ

>>870
そういう言い方しない方がいいぞ。

１９０万くらいなら現金一括購入だろうから、空室もたいして怖くないでしょ。
ただ、家賃３．３万ってことはこれ以上は賃下げ戦術取れないと思うので、
何らかの特徴を持った物件であることが望ましいんじゃないかな？

？収益物件を買う以上空室が出るかで無いかが一番のキモ
それがクリアできて利回りに満足できるなら買えばいい。
それ以上の細部をこんなところでやりとりしても
なんの意味もない、というか自分で考えない分あぶない

>>871
レス有難うございます。
そうです。一括での購入を検討しています。金融機関に預けるよりマシですから。
今現在も賃貸中ですし、それなりの利益を稼いでくれるのではないかと思っています。
特徴ですが、前者の物件は、大学近くの学生向けの物件なんです。修繕積立金も1000円程度と、
空き室になってしまった場合のリスクも、そこまでは無い感じです。
後者は、30万円ほど安くて、同程度の家賃を取れる物件です。築年数も、2年新しいです。
こっちの方が、特徴が無いんですよね。JRの駅から歩いて、10分程度。
その近くに、シネコンが入った大型スーパーがある程度です。
何らかの特徴、ですが、見た感じは大した特徴が無いんですよね…。
今現在、後者の方を狙っている段階なのですが…。

>>872
ある程度の利回り、と考えております。結果的に損になるのだけは避けたいのですが、
まだまだ足も突っ込んでいない業界なので、研究中の段階なんです。
空き室の問題ですが、確かにそれを考えると、少し考えてしまうんですよね…。

>>873
190万円だったら、購入総額で220万円ぐらいでしょ。
手取り家賃が2.7万円か。
税だの賃貸管理手数料だの引くと、純粋な手取りは2.3万円ぐらいだな。
だったら、5年保有すれば130万円ぐらいの累積積み立て。
その段階で最低100万円で売れれば230万円で元がとれる。
実際には、150万円ぐらいでは売れるだろうから、3年半も保有してれば
十分元は取れるんじゃない？

空室リスクは同じ物件の他の部屋がどうなっているのかを良く調べた方がよい。
あと周辺にどのくらい、どんな投資用物件が立ってるかどうかも。

事情通にききたいんですが
家賃3万程度のボロアパートじゃ不動産屋の取り分が少なく
紹介するの嫌がるのでは

都心でボロアパートなら嫌がるところもあるだろね。
だから数ヶ所に依頼したりする場合もあるよ。

ただ低家賃で一番こわいのがDQNが住み着くということ。
家賃滞納、部屋破損、開き直り、夜逃げ・・・

空室よりもひどい最悪のケース。
だから不動産屋に、通常よりも高めの紹介料を支払ったり、
色々と工夫がいりますね。

でも、入居時に審査ってあるっしょ？
その審査の際に、身なり等を見てもらって、いかにもって奴は断ればいいじゃん。
損害とかも、その時の為に連帯保証人とか付けるんだと思うけど。
敷金とかもあるし。

入居が中々決まらないと、オーナーも焦るし、
なりふり構わず入居させる不動産屋も多いからねぇ〜。
入居審査って言っても型どおりだし、連帯保証人にしても
開き直って支払い拒否する奴もいる。ましてやDQNの連帯保証人に
どこまで期待できることやら。
敷金の範囲内で納まればいいけですけどね。

不動産投資ならこれがすごい！
http://tajp.com/knowhow/aa_ptts.html

とりあえず急カーブの線路沿い物件はやめとこう

補償で建て直しウマー

秋葉原駅前徒歩３分
新築のワンルームマンション
家賃収入９万、購入価格２０００万
上記条件で皆さんでしたら買いますか？
つくばエクスプレスもあり将来性は見込めると思えるのですが…
色々調べましたが専門家のコメントが欲しいです

買わない

マジで

買い！！！！！！

管理費等の値段にもよるけど、俺なら即決かな。

何�uですか？

9万もとるなら25平米以上デザイナーズ防犯女性向けＩＴマンションでないと
それでも2000は高杉

40室のマンションでも建設費25000〜30000とかだよ

私は素人ですが、計算してみます
仮に管理費および修繕積立金がそれぞれ一万円とすると
一年の収入は８４万円、それから固定資産税を約２０万円として
のこり６４万円になります。新築なので銀行から１４００万円を
３０年３％（かなりいい条件です）で借り、自己資金６００万円
とすると毎年の支払いは約７２万円です。
つまりキャッシュフロー（収入マイナス支払い）は毎年８万円のマイナスで
今後悪化（家賃低下、銀行利率上昇などが原因）するのみです
収益物件としてはやめた方がよろしいかと思います。

わたしゃー一棟買いしかしないけど
ワンルームは3％もとるんけ？それでもいい条件ですか
ダメだなこりゃ>>887

色々レスを頂きありがとうございます
詳細について一部補足します
敷地22�u
オートロック、防犯カメラ、ＣＳ、ＢＳアンテナ、ケーブルＴＶ付きです
先方の提案資料では固定資産税は11万となっており年間の減税収入が300kとなっているのですが嘘っぽいですか？

だから買わないって

マジで

減税収入とかヤメレ

その嘘っぽいのが正解だよ

>>874
レスどうもです。
今の所、値引き交渉が多少渋っていて、220万円程度の物件（元は250万円）になりそうな感じです。
家賃3.3万円、管理費3000円程度、修繕積立金1000円程度。管理費は、共益費として充当徴収です。
不動産屋への手数料が、5.25％と言う事なので、実質的な月額収入は3万円程度の予定です。
ただ、今現在賃貸中で、部屋の痛みの程度とかを調べられない所が痛いです。
大学近くなので、一度出て決まれば、ほぼ4年間は大丈夫だろう、との事でした。
ただ、入学シーズンに決まらなければ、一年間空いてしまう可能性のリスクも…。

他の空き部屋を見てみると言うのも、良い考えですね。アドバイス有難うです。
他の投資物件は、同じ様な物がゴロゴロありまして、新築ワンルームも二棟ぐらい完成しています。
ただ、家賃が月額一万円程度高いみたいですが。あと、差別化という点で見れば、
他の物件は、大体8畳程度ですが、今狙っている物件は12畳ある事です。

DQNは、恐らく大丈夫かと…。近くの大学は、それなりに名の通った所ですから…。

>>891
それって、どのあたり？
値段からすると地方物件だよね？
遠隔地だと信頼できる賃貸管理会社に依頼できてるかどうかで
また違うと思うよ。

まぁ俺の予測ではその大学がどこかへ移転するね

最近は有名大学でも結構ＤＱＮ多いからねぇ

>>892
九州の都市です。詳しくは、ご勘弁下さいです。
賃貸管理会社の何処を信用すればいいのかが、まだ分からないんですよね…。
一応、近所の大学の斡旋指定店（？）みたいなものになっています。
場所は遠隔地でなく、自宅から車で10分ほどの所になります。

>>893
移転の話は全く無いです。しかも、新校舎が立ったばかりですから。
絶対に無いと言えない所ではありますが、可能性は限りなく低いと思います。
もし仮に移転した場合でも、交通アクセスや利便性等は、結構良い方だと思います。

>>894
確かに…。全国的ではないですが、地方ではそこそこ有名な大学になります。

>>882
現金買いなら回るけど、ローン組んだらいつ完済できるかわからんよ。

条件教えてよ
�@自己資金
�A借入金額と期間と金利
�B管理費・修繕積立金

２千万という金額を支払うリスクを負うに値する程の利益はあがらないと
思われる。表面利回りで５％台かな？条件が分からないとなんとも
いえないけど、実質利回り３％割るんじゃない？

yahoo不動産で４００万円マンション買った方がマシじゃないかな？

>>882
銀行員の言葉を鵜呑みにしていたようです。
882さんはどのような条件で借入出来ているのか
差し支えなければ教えていただけませんか？

すいません。
888の間違いでした

色々とレス頂きありがとうございました
結局営業さんには申し訳ありませんでしたが断りました
金利が4%近くあり、お話になりませんでした
ほんと今の銀行は金利が高過ぎですね

>>882
スカイコート？

ラブホの売り物件で利回りが１８％あるのですが、ラブホの場合定期的な改修費用等
考慮すると、利回りをどのくらい確保できれば、「買い」でしょうか？

>>901
盗撮映像を販売して、それを粗利回りに組み込む。
これ、最強ｗ

ラブホで１８％って低くない？

場所も規模も築年数も回転率もその他いろいろわからんから無責任に言えないけど、難しいなぁ、、、
あと、ラブホの営業って簡単にできたっけ？

回収費用よりも、日々掃除などをするババァを雇用するコストもあるじゃん。
リネンなどの消耗品などの交換コストもあるし、ネオンなどの光熱費もある。
たった18％程度じゃ、元取れないんじゃない？

無理だよ。
５０％くらいは必要。
っていうか、それくらい稼げないとやる意味なし。

それを差し引いて18％なんじゃないの？
収益から計算してるんだろうし

私は中古一棟買いですが
905の方も言っていますが、自己資金半分くらいです。
30％以下でも投資できると喜んでいる方が多いですが、収支計算をしてもらえば
借りれば借りるほど実入りが少なくなるのはわかりますよね。
まあその物件で精一杯ならしかたありませんが、私は次に次にと買いたいのと、また
利益もほしいので、その中間を取っています。
極端な例として自己資金100％だとそれは経費ひいて100％のこるけど
それは資金の動かし方が馬鹿ですしね、逆に90％借り入れとかだと銀行のカモ
でも、ご職業（公務員に医者とか）に余剰信用力があればそういう例もあるのかもしれません
最初の数年は変動で1.2とかですね
その後様子を見て固定に変えてもらいます。
しゅっちゅうかえると手数料がいるのはブルベア投信と同じ
最初に2〜3年は変動にしますとか契約し、その後ご相談だな
そこらも交渉力。
あと中古だと借り入れできる期間は当然に短くなります
特に木造中古だと極端にみじかくなりますよ　火災保険も高い
しかしよく都内の人気地域でも、木造中古で10％以上とかあるんだよな
なんで売れないのかとおもうと、借り入れ期間短いからなんだろうね
つーことは儲かるけど自己資金たんまりいりますということです。
10年くらいでかえせといわれるので半分以上ないとばからしいくらい

あと利回りが良くても地方は絶対買いませんね、それと水ぶくれした資産を
増えたと喜ぶ気もありません。

＞＞金利が4%近くあり、お話になりませんでした
高すぎですね　2％とかでないとかいません　その前にワンルーム一戸は
買わないけど

ま　ただ馬鹿なお百姓さんが木造で沢山借金して建てて、
なれない贅沢をして速攻物件を売ることにという物件なら埼玉名古屋あたりなら
買うかも知らんなｗ、

利回りが高いほうがよくね？
突発的な事情で収益ががた落ちになる可能性を下げられるし
まぁ利回りが高いものは何かしらミソがついてるわけだけども

>>906　さんの言うとおり、そのような経費は全てみてます。
問題は数年毎の模様替えを利回りでみた場合、25とか30％の利回りが必要なのかなと
思ったりして・・・。

ラブホ…って、例の金森とかのインチキ臭いメルマガ情報か？

買う勇気もねえくせに

>>888
ありがとうございました。
大変参考になりました。
次回はもう少し銀行員との交渉を
粘ってみようと思います

>>912
お前は勇気と気合いで物件買ってるのか？
とんだ馬鹿者だな（嘲笑

岡村孝子みたいになっちゃうよ

>>912

勇気を「金」って置き換えてれば、まだ赤っ恥かかなくて済んだね

>>910
わかった、１８％じゃ絶対に無理。
それじゃあ、ラブホやる意味ないよ。

１からマンションを建てて運用する場合と、中古マンション買って運用するのはどちらがリスク高いですか？
駅の近くにいい土地があってどうかな？とおもっているんですが？自己資金は100ぐらいでどうですか？