アパート経営なんでも相談室【102号室】

>>923
何がだめなの？

雨だと掃除が大変なんです
もう管理会社に頼みたいですわ

雨が降ったくらいで掃除が大変ってのは？？？
管理会社に丸投げしたって、そんな掃除はしないぞ。

>>927
管理委託じゃ空室決められないとリスク高いぞ
他に頼めなくなるからな。
日常清掃自前で頼めば？
月一万程度であるっしょ、内容にもよるけど。

>>924
管理委託してます。ほとんど丸投げ。
立地がいいため空室はまず考えられないので、同じように
管理委託するにしても、もっとちゃんとやってくれるところに
頼みたいです。

>>926
やることなすことすべて遅いです。登記で所有権が自分に
移転して、そのことを不動産屋に通知、管理組合なんかに
も筋を通してるにもかかわらず、最初の３ヶ月は旧所有者
に賃料振り込んだり・管理費請求したり。何回か言ってや
っと変更されたけど、正直、老人一人でやってる不動産屋
にはこれからもなにも期待できなさそうです。

チョット質問

管理委託
掃除を自前・・？
客付け

ってなに？詳しく説明してほしい。全然わかんないんで。

はい、ぼっちゃん。

お勉強してから来ようね。

>>919
RC外壁タイルの全面貼り替えは普通やらないという解釈で良いですか？
現在、壁の一部とベランダにタイルのひび割れがありますが、
補修の貼り替え工法は建築時とは耐久性など異なりますか？

>>923
927とは別人か。
管理組合って事は２戸って事だね？
管理委託契約書の内容によるけど、書面による３ヶ月前予告が普通かな。
で、次の管理会社と事前に打ち合わせして、入居者に連絡。
俺的には新たに管理委託先探す方が余程面倒だから自分でやってみるの
お勧めするけどね。
やってみりゃいかにやる事が無いかわかる（ｗ

ＲＣ、特に最近だとＰＣ板（プレキャスト板工法）が多い。そうなると後から貼らずに
型枠先付けで一緒に固めちゃうのでまず剥がれる事は無い。あえていうとシーリング部分があるので
それの打ち替えが掛かる程度かと。

ひび割れがあるらしいけどその原因は判ってるの？
元々の原因が単なるタイル剥離なら打音検査してダメな所だけ張り替えればいいが
構造体が原因だとソイツを解決しないとダメ。クラック部分から浸水して鉄筋が錆びると
本格的に強度の低下を招く。エポキシ注入とかいろんなのがあるようだから業者と綿密に相談するとよいかも。

補修工事も新築時の工事も同じ。接着モルタル剥がすのにケレン工事と、密着性を上げるためにシーラー塗布が余計な工事かと。
新築の時のタイルがどっかに隠してあると思うんでそれで貼りなおしてもらうと見た目がほとんど変らなくて済む。

>>935
詳しい回答どうも！原因は判ってませんが、下地からと思われます。
補修工事は、躯体コンクリのクラック部シーリングがポイントですね。
タイルの予備はありますが、数は足りないかも知れません。

自分で使っているワンルームマンションを賃貸に出そうと思っていますが、具体的にどうしたらいいのかわかりません。
単純に鍵を持って近くの不動産屋にいけばいいんですか？
複数の不動産屋に頼みたい場合、普通に何軒か回ってお願いしていいんですか？
初心者で申し訳ありません。
よろしくお願いします。

>>842
バルコニーがあれば入居者が植物を置けるし、道路に面しているのだったら景観向上に寄与すると思う。

>>937
近くで昔からやっている不動産屋さんに頼むのがいいと思います。
専任にする必要はありませんが頼むのはそこだけでいいと思います。
間違ってもテレビで派手なCMをやっているような業者に頼んではいけません。

>>937 >>939
管理組合の約款とかも持って行った方がいいかも。
報告義務とか制限がある場合が多い。
あと購入時の広告とか、業者がチラシ作るのに必要な物も持ってくといい。
複数の場合は集客力の高そうな駅前店舗回るのがいいかな。
日曜日休みの不動産屋とかは論外ね。

＞＞近くで昔からやっている不動産屋さんに頼むのがいいと思います。
こりゃうちみたいな所だけど、集客力は低いよ。
集客はほとんど他所の業者に任せる事になるので、効率悪い。
相場の賃料で決めたいならやめといた方がいい。

テレビで派手なＣＭやってるような業者は、集客力高いんだけど
相手が素人だとボッタクル。
地域によって違うけど、広告料は１ヶ月以上払う必要ないからね。

経営と直接関係ないけど教えて下さい
賃貸物件(土地･建物)の税金(固定資産税+都市計画税)が350万/年なのですが
この場合での相続税評価額は
350/(0.014+0.003)=20588万でよいのでしょうか？
借入金が2.5億なので、5000万くらいの債務超過です
この場合は相続税はかからないのですか・・・？

>>941
相続税評価額ってそう出すんだっけ？

建物は固定資産税評価額から借家権割合を引く。
土地は路線価をベースにして地形や道路への接し方で修正が入る。

>>940
テレビで派手なＣＭやってるような業者は

相手が素人だとボッタクル

後々トラブルになりそうな客でも嘘を言ってでも平気でいれる
トラブルになった時に担当者はやめているので事情がわからないで済ませる

確実にうまりそうな物件は家賃保証を強引にすすめる
うまらなくなってくるとなんだかんだ理由をつけて打ち切る

リフォーム代などもぼったくり
大家に渡すと言って受け取た金を自分の懐にいれることもある

相手に隙を見せないだけの知識がないとカモにされるだけ
派手なＣＭやってるような業者に頼むのはある程度経験を積んでからのほうがいいと思う

>>943
そうだよね、>>941さんはちょっと違うよね。

アパートでなく貸家の話なのですが、相談させてください。
貸主はうちの父です。住んでるのは50代夫婦と子供３人です。
家賃の未払いが約２年分、百数十万あります。催促しても一向に払わず（今年に入ってからの分は払われているが）、
出ていってほしい交渉をしたら、そんなに未払いがあるくせに「家を売ってほしい」だの抜かしたり、家の中はきったなくしていて、
ふざけんなという感じの腹立たしい住人です。
そうしたら先日電話が来て、
「主人が急死した。相続放棄をしたので、家賃の未払い分はチャラってことで。今後は私が家賃を払うので、住ませてほしい」
と言います。
もういい加減にしろという感じなのですが、これ一体どのように処置するのがよいでしょうか。

空き家になっているのを見て隣の家にうちの連絡先を聞いて「貸してくれ」と言ってきたので、
不動産屋を通していないのです。それで面倒くさいことになっています。

>>946
弁護士に相談してみれば。

まずどうしたいのか、滞納家賃を払って出て行ってもらいたいのか、払えば継続して住んでもいいのか、どうしたいの？相続放棄ってことは財産無いわけだろ、この先も払ってもらえる保証は無いな・・とりあえず出て行ってもらうのが得策かと。

レスありがとうございます。
>>947
やっぱりそれがいいですよね。私も「弁護士にまかせれば」と言ったのですが、
父親は「こんなしちめんどくさいだけの案件、弁護士は受けてくれないだろう」と言うのです。そんなことないですよね。

>>948
財産なく借金ｲﾊﾟｰｲなのでしょうね。
今父親に聞いたら、「滞納家賃を払わせることは、法律上もう不可能だからあきらめるしかない」と。
今後についての選択肢は、
「今出て行かせるとすると、あとは更地にして売るしかない（建物は汚すぎるので）」
「今後の家賃をきちんと払うなら住ませる。ただし奥と新たに厳しい契約を交わしてから（１回でも滞納したら即退去とか）」

父は、今後ちゃんと払うなら住ませてもいいみたいです。
私としてはそんな奴とっとと追い出してやりたい心境なので、そう言ったら、「もう少し考えてみる」と言ってましたが。
また滞納して居座られる可能性だってあるのだし…、

今からでも不動産屋を通したほうがいいのでしょうか…。

家の中は「ぞっとするぐらい汚かった」そうです。ﾊｧ…

>>946
とりあえず滞納家賃分については、民法761条の日常家事債務の連帯責任で配偶者に請求できるので、相続放棄しようが何しようが関係なく妻に請求できる。
その後、合法的に追い出すためには訴訟手続きが必要だから弁護士に依頼する。

もっとも現実的には、こういったことをチラつかせながらしつこく何度も面談して、自主的に出て行くように話を持っていくな、俺なら。

>>950
そうなんですか＞民法761条
ありがとうございます。父に話してみます。

現地と距離がとても離れているため、なかなか何度も面談というのが難しかったのですが、
金額が大きいですから、現地滞在して事にあたってもいいくらいですね。

その人らの子供だってもう成人ぐらいの年齢だろうから、払えないってことはないだろうに（怒）と思います。

ついでに言えば、通常の場合、賃借人が他界してその後も賃借人の相続人が住み続けるときには、賃借権を相続したという構成をとる。
ところが今回は相続を放棄しているんで、賃借権を相続することはありえない。
俺の知る限り、このような状況で妻と子供達が現に居住している状態を正当化する法律構成は無いものと思う。つまり不法占拠ね。
ここまでくるとかえって話が簡単なんで弁護士にまかせておけばやってくれる。ただし、弁護士を使うと費用がかかる。

安く済ませたいならやはり自分で汗をかいて、なんども面談する。
また、連帯保証人も巻き込んで話をする。
むこうがちょっとでも出て行くようなことを言ったら、それを書面に作って署名捺印させる。
俺の場合、今まで10件前後不良入居者を追い出したけど、訴訟にまでなったのは1件だけ。その1件は完全に賃借人と連帯保証人が行方不明になったんで仕方なく訴訟にした事例ですた。

>>952
なるほど！詳しい回答ありがとうございます。＋ 激しく感謝 ＋
父が、個人でぬるい契約をしていたため、連帯保証人がいないんだそうです(；´д`)。ｱﾎや
今後奥と契約をする場合は、きちんと連帯保証人を立てるが、だそうで。
とても参考になったので、いただいた回答を父に見せて、なんとか解決できるようやってみます。
私の意見としては、「弁護士にまかせて追い出すのがよいと思う」、と言ってみます。

うちも２年踏み倒されて夜逃げされたよ
抜け殻で何も残っておらず、弁護士に相談したところ
強制執行しても１パーセントも取れないでしょうということで
あきらめた。実損害額は２５０万前後。
義理人情を排除して遅れたらコマめに催促していかないと
うちのようになるよｗ

うちは幸い今まで（約８年間）滞納はせいぜい一ヶ月、けど遅れたら一週間くらい様子を見て、連絡する、とまあそこで大抵払う、それ以上遅れた場合は保証人に連絡、それで今まで１００％完納。めでたしめえでたし・・と（汗）

>>954
うわぁ〜250万
お気の毒です…。夜逃げされたら一巻の終わりですね。うちも遠距離な分やばい可能性も…

＞遅れたらコマめに催促
ほんとですね。
うちの場合は、家賃振込み口座の銀行がつぶれて、別銀行となったため通帳が確認できなくなり、
しばらく確認していなかった間に滞納されていたそうで。
催促の手紙は何度も送ったが、そんなのは効かず。

>>955
トラブルなくて何よりです。そのくらいきちんとしないとだめですよね。my父はぬるすぎです。

>>934
亀レスですみません。

はい２戸です。ちょうど来月に、今の入居者が出るので
その機会に変えようと思ってます。

あと、自分でやってもいいのですが、たとえば平日とか
でクレームやトラブルがあった場合、対応しないといけ
ないわけですよね？　リーマンなんでそうゆうのを心配
してるのですが、専従でない方はどうやって対処してる
のでしょうか？　仕事終わった後でも大丈夫ですか？

>>957
ぜんぜん平気、入れる人間違えなければめったにトラブルなんて起きないし
携帯教えるか、自宅に留守電入れてもらうかすればほぼ問題なし。

ま、立地が良いなら５％ぐらいで管理任せてもいいだろうけど
不動産屋が入れる業者の料金は全て２〜３割増しと思ってください。
それで構わなければ、多少楽できます。

ぜひ当社へ（ｗ

>>946
家賃の未収分は現実的には、泣かないといけなくなりそうな感じ。
2年分も滞納させていること事態、非常識。
経験上、家賃の滞納が2カ月となると以後、滞納常習となる。
>>955のようにこまめに催促し、支払が約定日より3日遅れたら速攻連絡、10日遅れたら誓約書徴求、15日で保証人へ通知という対処がｳﾏｰかな。
銀行の入金確認なんか、今時どの銀行でもネット対応になっているんじゃないのかなあ。
厳しい言い方ですが、>>946（の父さん）はアパート経営者としての判断としてはいささかお粗末。

今後の対応ですが、私も追い出す方向で考えた方がいいと思います。
ちょっと高い授業料となりましたが。

滞納なんだけどおいらんところは１週間ぐらいまでは様子見ながら本人へ電話。
１ヵ月以上はもう払うのが難しい（遅れてる分と今月の支払い分で２ヶ月だから）ので
事情（送金が遅れてるとか）によるが保証人に電話して次回遅れたら解約しますって感じで
やってます。もっともワンルームだから学生とかだとついうっかりとか、勤労者だと多忙すぎて
銀行いけないとかそういう理由が多い。
なかには「月末になったら電話下さい」と寝ぼけた人がいたが、不動産屋経由で
「社会人として常識が無いので保証人へ連絡」してもらいました。

とりあえずマメな入金確認とそれとやっぱ紹介する不動産屋が大事かと。
仲介するだけだから責任無いのだが、ウチじゃチャパツのヤンキーとか
怪しげな職業だと面接で入居断るようになってる。

入居者への対応なんだが不動産屋へ委託せずとも直接でも大丈夫だよ。
詳しくはしらないが２４時間対応する対応代行会社がある。
かぎ無くしたとかの対応をそこの会社が電話対応してくれる。（鍵屋紹介するとかその程度）
時間外のトラブルを電話応対してその内容を昼間の時間に報告してくれる会社。

ほとんどの苦情は騒音とカギ紛失と水漏り。どれもが即座に対応しないとダメってものではないし
その場にいても対応しきれないことが多い。「苦情電話を聞いてくれる」サービスだと
思ってくれと不動産屋が言ってた。ちなみに毎月一室当たり￥100ぐらいだよ。

２階建て程度のアパート外構（外部の床）にタイルや石貼りってやり過ぎですかね？
味気ないモルタルやアスファルト仕上げってイヤなんですが。
安くて見栄えがする床仕上げを教えて下さい。

|-`).｡ｏO(ｺｺﾃﾞｲｲﾉｶﾅ…)
神奈川県相模原で部屋数８のｱﾊﾟｰﾄを経営しています。

最近　店子からﾈｯﾄ接続を望む声をよく聞くので、今度ﾌﾞﾛｰﾄﾞﾊﾞﾝﾄﾞ環境
を引こうと思うのですが、皆さん回線は、光、CATV、etc 何を引いてい
ますか？
それぞれの利点、難点、また工事の違い、工事費の違いなど教えて
いただけると有難いです。<(_ _)>ﾍﾟｺﾘ

>>962
ウチは、入居者の費用負担で勝手にやってもらっています。
光系は、こっちの都合でNTTのみ許可をしている。
ADSL、Bフレッツともに初期工事費用は実質無料だよ。
NTTがBフレのマンションタイプ導入について熱心に営業に来るけど、断っています。

うちも勝手にやってもらってる。
といっても躯体に穴を開けるようなことはさせずに、エアコンのドレンの穴を利用して引き込む形。
ネットの接続形態なんか今後も変わっていくだろうし、そんな設備をいちいち大家の側でやってらんない。
10年前、インターネット対応をうたってたマンションなんてISDNだったし、逆に10年後には電線使ってコンセントでネットにつなげるのが実用化されてるかもしれないし。

床じゃないけど壁は高級タイルだよ。ALCなんだけど玄関側と道路から見えるところは
タイル。床で安いのはコンクリに型で石を敷き詰めたようにするのがあるんだけど
施工する業者がやったことないと難しいかも。左官屋が最後に仕上げるからそれと相談かな。
タイルだと雨で滑ったりするからちゃんとした外用使わないと訴えられるぞい。

ウチもネット対応ってことで４年前だけど各部屋にそとから通線出来るようにしてある。
そこへケーブルTVの同軸が入っているがそこへ光ファイバ入れてもらってる。
入居者負担だね。電話通線も大家持ちだろうが！って人がいたんだが
ケーブルTVでも電話出来るしそれだと工事代金無料ですし。そういうことで電話関係の工事費は
こちらでは払いません。実際入居者のほとんどは携帯しか持ってないです。

光１本引いてLANで分けてネット使用料金を無料に使用と思ったんだけどP2Pなんかあって占有されそうなんで
個別にひっぱってくれってことに落ち着きました。

>光１本引いてLANで分けてネット使用料金を無料に使用と思ったんだけどP2Pなんかあって占有されそうなんで

そのへんもうちょっと詳しくと言うか解りやすく説明してもらえませんか。
そのへんオンチなんでいまいち解らないです。
P2Pの意味とかLANで分けて違反にはならないのでしょうか？

皆さんﾚｽありがとうございます。

入居者の費用負担で勝手に〜という方が多いようですね。ということは
物件資料に“ネット対応”と書かないってことですよね？（違うかな？）
ところで“ネット対応”にした場合、入居率にどの程度影響するんでしょう
かね…　接続形態がこの先変わっていくといのも尤もですが、初期費用
が実質無料なら、それでもやる価値はあるような気もするし…

もう少し研究してみます<(_ _)>ﾍﾟｺﾘ

＞そのへんもうちょっと詳しくと言うか解りやすく説明してもらえませんか。
サクっと判りやすく。
判らない単語はhttp://www.google.com/intl/ja/で調べてね。
光＝光ファイバーの回線、ＦＴＴＨと呼ばれる。ＮＴＴならＢフレッツという商品名。
今時は100Ｍ接続っていう超高速？な回線である。ＡＤＳＬなんかだと12Ｍぐらいですかね。
実測すると分かるが100Ｍなんてでません。

ＬＡＮで分けて＝ＬＡＮ（ネットワーク）で複数台にネット接続を共有すること。
社内で何台ものＰＣがネットに繋がるがそれの家庭版と思えばよろし。Ｂフレッツだと
１６台ぐらいまでは繋いで良いということで小規模なアパなら各部屋にカテ５引いとけば
各部屋のＰＣを一本の光ケーブルへ繋ぐ事ができる。

Ｐ2Ｐ＝ピアツーピアpeer to peerの略。要するにファイル共有ソフトのこと。詳しくは検索して認識してくれ。
当然そこのネットワークの回線を占有してしまうので他のＰＣが迷惑する。

＞ＬＡＮで分けて違反（一本の光をみんなで共有と言う意味で）
別に違反にならない。有料だとまずいかもしれないが、無料のつもりだったから。
問題はＰ2Ｐ、ＰＣ双方のセキュリティ、ウィルスの感染、違法な行為（spamとかアラシ行為とか）等の問題が
払拭できなかったから。アパに同居する形であれば自身が管理者（アドミン）として
管理していけばなんとか出来たかもしれないが。。管理も行き過ぎればメール覗いたりと
それはそれで双方いやな事だしね。

＞物件資料に“ネット対応”と書かないってことですよね？
ＣＤ管（電線を通す管、ホースの丈夫なヤツ）の太いのを各部屋に引き込んでおいて
そこへ外部から通線出来るようにしておく。
それを「インターネットに対応」と呼んでも差し支えないんじゃないかな？ウチそう書いてるし。
対応した「設備」ってことだからね。それと
工事費無料の業者を探しておいておけばいいんじゃない？ウチはプロバごと紹介してる。

アパートの建築を計画しているものです。
土地は自己物件。資金も5000万円程度の自己資金は有ります。計画は、1Kです。
ついこの間までは、何の疑問も持たず、それなりに設備を充実させてと考えておりました。
それが、ターゲットと考えている学生と親しく話す機会を得、少し、揺らいでいます。
その男子学生の考えが少数部類かもしれませんが検討すべきと感じたのです。
それは、自分は、UBは、一体型でも良いし、洗面所は、無くても良い。
最低、8畳の部屋と新築と言う部分にこだわっておりました。
今、そういった新築が見つからないとも言っておりました。
設備やグレードを落とし、家賃の設定を下げるといった計画は、やはり年数が経過したときリスクが大きいと思いますか？

自己レスです。
書き込みの後気がつきました。充実装備の新築との比較で、
建築費の回収が終わった後も家賃の格差が出て旨みが無いですね。
失礼しました。

通常の6畳タイプは幅が1間半で8畳は2間。
これは4室ならぶ長さに3室しか並ばないよ。
戸数を減らせば収益率は下がります。
ただ部屋を長くして稼ぐ方法もあるけどね。

>>969
UBは止めとけ。
できれば3点セパの独立洗面が望ましいが、コスト的に無理なら、バス・トイレセパぐらいにはしとけ。
単純に比較はできないが、UBとセパだと賃料格差は、5〜7千円ぐらいある。
賃料の点のみならず、人気の点でUBはかなり劣る。

すいませ。
意見聞きたかったのは、
現在のアパート建築の流れとは、逆目に張るのは、どうかな？
と言った意味でした。ニッチを狙うと言うことです。
でもそれは、上手く行っても、リターンが少なくなることに気が付きました。

要らない設備を最初から付けないという選択肢はある。
その分投下資金を減らせるからリターンが少なくとも大丈夫。逆目っていうのは
世間の流れ（豪華で過剰な設備）と逆にいこうってことかな？

8畳、バストイレは別だが洗面所は無し、その代わりに流し台と浴室に鏡。
食器棚が置けるスペースがあって室内に洗濯機置き場、玄関に下駄箱か棚、エアコンはつけて
カギはキーとデジタルロックの２ロック。オートロックは要らないがインタホンは必須。
占有面積は25-30平米ぐらいかな。
窓ガラスはペアガラスか雨戸付き、照明器具はダウンライト・・・あれれ？
過剰な装備か？（笑）　イヤなるべくシンプルで必要充分な設備だとこうなるなあ。。

まぁ、周辺の新築の競合物件の設備を参考に汁。
シャワートイレが欲しいとか、いらんとか、シャンプードレッサーが欲しいとか、いらんとか、競合物件並みの設備をつけられる余裕を残して、実際に設備するか否かは個別に判断汁。
俺の近辺の最近のはやりは電動雨戸。w
地域性を無視して設備の要否を話しても意味無いよ。