アパート経営なんでも相談室【102号室】

前スレ

アパート経営なんでも相談室【101号室】
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ねえねえ、税務署からのお尋ねってどんなこと聞かれるのかおせーて。

オラ一度もないで

新築経験ないんじゃないか？

＞前スレ　９９７
　
　いいえアホではありません！
　経費で落としてますよ
　他にもいろいろ落としてると書いたでしょ
　ここではとても書けません　信じてもらえないだろうし
　例えば毎月、ある人（架空の人物でも実在でもよろし）に掃除を手伝ってもらってることにして
　払ってもいない３万円、年３６万円を経費で落としたり・・　　
　これは序の口　金額小さいので　
　ＯＢ税理士さんに頼んでます
　アホは私ではなく、本や雑誌に書かれていることしか知らないアンタと調査に来ない税務署です


　

うーむ、ちょこちょこした脱税だとそうそう税務署は動かないけど
いざ動いたときに全部自己資金で運用していいない大家はかなりピンチ

垂れ込みがあれば動くぜ！

オレがあんたのとこの店子なら税務署に垂れ込むぜ！！
だから、敷金精算だけは明快にしておいたほうがいい罠ってこと。

アパート経営に今日から興味を持ち始めたど素人です。お手柔らかにお願いします。

土地価格坪10万（６３坪）３０坪築２５年１０年ほど前にリフォーム済みの一軒家（４ＬＤＫ）二階建１０・３・８・６・１０
後１０年位は住めそう・クロス張替えリフォームで・いくらくらいで貸すのが相場ですかね？

それと自己資金１０００万で坪８万位の土地にアパートを建てるとしたらいくらぐらいの物件を建てられるでしょうか？

初心者丸出しのカキコですがお願いします。

あぼーん

坪８万とか１０万て、どこなんですか？
三宅島じゃないでしょうね

>>11
北海道の地方都市です。

生保対応住宅にデモしたら?

>>9
どんな場所かよくわからんが、
回りにあるアパートの相場を参考にすれば？
まさか、他に建って無いってことはないだろな〜？

>>9
私が経営している地域に近いかも。
戸建の場合は５〜６．５万てとこじゃないかな。
ちなみにアパートは土地は所有と仮定して、家賃収入が月収２０万ほどなら、
銀行からは２０００万は借りれるかなと思われ。
ケースバイケースなのだが。

１０％〜８％ってとこか、まぁ業者が買い取る時も
この辺りが基準になるって言うからそうなんだろうね

皆さんレスサンクスです。
>15
＞ちなみにアパートは土地は所有と仮定して、家賃収入が月収２０万ほどなら、
＞銀行からは２０００万は借りれるかなと思われ。
恥ずかしながら年収３００半ばなんですよ・・・
それでも２０００貸してくれそうですかね？
アパート建てるなら１室は自己使用にしようかなと・・

自分で主体的に行動出来ない人なようなので
あぱーと建てるなんて博打うたない方がいいと思うけど

１・２階が住居で３階を賃貸で貸しています（築３１年）
このご時世なので地震保険に入ろうかと言う話が出ているのですが
皆さんどうされていますか？
お勧めの保険がありましたらぜひアドバイスお願いします。
保険板の火災地震スレも見ましたが素人なものでよくわからず…。

>>9
まず土地に路線価があるの？
路線価がある程度あれば（40000万円/�uとか）
銀行なんかの資金使わなくても住宅金融公庫（改良開発公社絡み）
の資金で自己資金ゼロでいけるっしょ。

>40000万円/�u

?????

>>19
築31じゃ地震保険の意味ナシ。
わざわざ高い掛け金払って、殆ど償却されて安くなった
建物の価格分の涙金貰っても何にもなんないでしょ？

保険代わりに、地震ｏｒ老朽化の解体費を自分で積み立て
といたほうがいい。

さっき別のスレに誤爆してしまいましたが、改めて質問させて
下さい。
親が一軒家を人に貸してるのですが、賃借人が家賃を
八ヶ月分位滞納してます。
で、内容証明書用紙に付いてる雛型写して何度か催告、解除の
内容証明出してるけど、その度に一ヶ月分程度の家賃でお茶を
濁され、後は待ってくれの一点張りで一向に埒があきません。
で、保証人にも内容証明でもと考えてるのですが、そういった
際の保証人宛の内容証明の雛型など、どなたかご存知ないでしょうか？

マルチ

>>23

平成○年○月○日
被通知人　　住所　○○
　　氏名　○○　殿
通知人　　　住所　○○
　　氏名　○○
　　　　　　　　　　　通知書
　私は平成○年○月○日、貴殿の連帯保証のもとに、
賃借人○○に始期平成○年○月○日と定め、賃貸借契
約を締結しました。

　しかし、平成○年○月分よりの家賃が未納になってお
り当人への再三の催促にもかかわらず、いまだに賃借人
○○から家賃の支払いがなされておりません。

　つきましては、連帯保証人である貴殿において、滞納
家賃金○○万円を本書面到達日７日以内にお支払いいた
だきますようお願い申し上げます。
　万が一、お支払いのないときは、やむを得ず法的手段
をとらせていただくことをあわせてお伝えします。

　　　　賃貸物件表示
　　　　　　○○
　　　　　　○○
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

↑訂正。
通知書の後の、日付けがダブってしまった罠。

こんなんでどーかな！！

>>25
ありがとうございます。
そっくり使わせていただきます。
というかもう丸写しにして両親に渡しちゃった

ここで書いてある事を裏も取らずに実行する奴って
本当にバカなんじゃないかと思う訳です

馬鹿だな、裏だろうが表だろうが所詮２チャンだよ！

不動産屋に行ってきました
２ＤＫ４部屋で上物２０００ちょいで土地入れて３０００チョイですね。
でも出来れば６部屋で一階を居住スペースにして３階建てもいいかな・・
いくらになるだろう・・汗

銀行で不良債権ないですかと聞いたら？ｗｗｗ

>>17
レス遅くなってスマソ。
大丈夫、俺も同じようなケースで新築してるから。
ただ、最近は銀行も渋くなってきているらしいが・・・。

>>17
俺の場合は、Ｄ銀は審査基準に入らなかったんだがＨ銀はいけた。
１年前の話だが・・・。

>>31
中古は利回りイイですよね、不良債権なら叩いて利周り２０％オーバーいけますか？
>>15
Ｈ銀ですか・・今から定期と公共料金の支払いでポイント稼ぐかな・・
因みに1年たって状況はどうですか？

>>17
俺は未だに、定期と公共料金の支払はＤ銀だよ。
俺の場合は、賃貸住宅の供給が過剰な地域の割には満室経営
でうまくやれてるよ。
中古は利回りいいが自分でプラン立て出来なく、新規住民しか
選べないリスクがあるのもお忘れなく。

イイですね(･∀･)もしかしてＴシティーですか？
10年20年先がたのしみですな
＞中古は利回りいいが自分でプラン立て出来なく、新規住民しか
＞選べないリスクがあるのもお忘れなく。

ドキュン先住民が・・ってことですか？

>>9
そこと政令指定都市の中間かな。
まえにＴ−ｃｉｔｙに住んでたから（港あるとこだよね）
わかるけど、俺のとこもＴ−ｃｉｔｙもＤＱＮは多いから
注意しないとね。

>>37
察知しました。お近くですね
こっちもﾄﾞｷｭｿ多いです・・
因みに新規の場合、入居の可否はオナーが咬めるんですか？

すいません、ど素人ですが相談させてください。
定年近い父がアパート経営に興味を持っていて、かなりの勢いでどんどん決めています。
正直、経営などと無縁だった人なので不安なのですが、いろんな業者から話しを聞いて（当然良い話しばかり）やる気まんまんです。
土地も建物もこれから買う予定です。
父は飛び込みの悪名高いリフォーム業者にまんまとひっかかった経歴もあり心配です。
場所は北海道の地方都市です。土地も安いですが家賃相場も安いです。（１LDKで３〜５万）
ちょっとクールダウンして熟考して欲しいとは思うのですが、私自身も知識がなく…
上手く言えないのですが、利回りにばかり目がいって「リスク」については一言も語らないので心配なのです。
アパート経営は最近チラシでもよく目にしますが、実際に行っている方から見て父の行動はいかがなものでしょうか？
何とも漠然とした質問で申し訳ありません。どうぞよろしくお願いします。

>>39

いろんな業者から話を聞いて　・・・危険度-10%
（但し「いろんな業者」が全て建築屋なら逆に・・・危険度+30%）

ひっかかった経歴　・・・危険度+90％
土地も建物もこれから買う予定　・・・　危険度+80％
北海道の地方都市　・・・危険度+40%

以上、危険度200〜240％といったところ。
まず間違いなく大損。
こうして地主の財産が社会に環流されるのだという、良い見本。

金あるなら業者の前に信託銀行に行けと言え

建築屋なんか絞れるだけ絞らないといけないんだから
儲けさせるのは悪　都内かつ競争入札させれるくらい金
もってから　話はそれからだ
小金持ちですらない貴君の父親はへんな夢みないで
君のために金でも買っておくことをお勧めする

>>39
>土地も建物もこれから買う予定です。

自己資金はどのくらいなのでしょう？私個人の考えとしては素人が
ｱﾊﾟｰﾄ経営に乗り出すなら「程度のいい中古一棟をｷｬｯｼｭ買い」
であれば、多少、光が見える気がします。ｱﾊﾟｰﾄ一棟となると
全額ｷｬｯｼｭは厳しいと思いますが、まぁそのくらいの気持ちで
臨んだほうがよろしいかと。借金がゼロ（もしくはそれに近い）で
あれば、建物が老朽化しても家賃を下げていくことでなんとか
なると思いますがﾛｰﾝの返済を家賃収入で賄おうとするのは
非常にﾘｽｸが高いと思うので。

程度の良い中古一棟が採算が取れるラインで手に入れられるとは思えないが。

>39
３〜５万じゃ大してして利益あがらんと思うが。
しかも北海道じゃ寒冷地仕様で設備投資に１・２割余分にかかるだろ？
建物の償却分賄ってさらに利益まで上げられるの？しかも地方で？？？

あぼーん

>>40
話しを聞いている業者というのはまさにその建築業者らしいのです。
数字で表してもらうとすごい危険度…
>>41
そうですね、父は所謂「作業着」でずっと仕事をしてきた人なのでスーツを着た銀行員より付き合いの深い建築業者の方が馴染みがあって話しやすい部分があるのかもしれません。
>>42
競争入札ですか、それだとちょっといい感じですね。話してみます。
>>43
自己資金のつっこんだ話しを今度してみようと思います。
一体いくらの資産があるのかわからないのです。親子とはいえもう別の釜の飯を食べているので…
ただ「金は転がしといても増えねえんだ」と言っていたので、余剰資産を運用するくらいのつもりだとは思います。
ローンの返済を家賃収入で補うのは危険度が高い…なるほどﾒﾓしておきます。
>>44
採算が取れるラインのアパートなんて新築とは言えこの街であるのかも疑問です。
土地もバカ安いので皆３０代半ば〜４０代で新築の一軒家を建てるのが一般的です。
アパートにどれほどの需要があるのか…大学があるわけでもないのです。
>>45
おっしゃる通りですよね、利益なんて無いんじゃないか？？と思ってしまいます。

皆様ありがとうございました。
ここで皆様に聞いたことをまとめて父に話してみようと思います。
私の頭にいっぱいあった疑問符が皆様の言葉で形になりました。
素人考えで「最近アパート経営の斡旋が盛んなのはなぜ？」と考えてみたのですが
土建屋は家を売りたい→不景気で本来家を建てる層が買えない→ターゲットを変える
→定年近い資産に余裕のある人に売る→しかしその人達はすでに家を持っている→アパート経営を持ちかける
→普通の家一軒建てるよりもうかる、( ﾟДﾟ)ｳﾏｰ
ってな感じかと…あくまで私の住んでいる街限定ですが。たぶん１５さんが前に住んでた街と同じです…
明日親と食事に行くのでその時に聞いてみます。
親子とは言え、お金の話ってしずらいんですよね (((´･ω･`)

>>22
現在年に10万円近く火災保険を払っています。
前回の更新時にためしに地震保険の見積もりをもらったところ
火災保険と同じくらいの値段となり
トータルで年に20万円近く保険に払うのは、とためらっていました。

建物の価値も数百万でそのうち建て替えなりリフォームなりしなければなりませんので
その費用を蓄えるためにも地震保険に入っておいたほうがよいのか…と考えていました。
地震保険に入ろうが入らなかろうがいざという時のために
（当たり前ですが）自己資金をしっかりと積み立てておく必要を
今まで以上に強く感じました。レスありがとうございました。

>>9
遅レススマソ。
あくまで不動産屋は間に入るだけであり、最終的に入居可否を
判断するのは、家主です。
>>39
建てれば儲かるとは決して言わないが、やり方しだいでしょう。
Ｔ−Ｃｉｔｙなら西部の地価が安い地区に大学あるだろうし、工
業地帯でもあるから需要はあると思うが。

未だにピッキングできるカギ付けてる賃貸マンションは
前の人使っていたカギを使いまわしてるって不動産屋さんが言ってました。
今はピッキングできるカギもう売ってないんだって。
だから、引越し前に変えてない証拠なんだってさ。
もし、こんな家に知らないで引っ越して来て泥棒に入られたら訴訟起こしたら
大家から賠償取れますかね？

取れるわけねーだろ
それにディスクシリンダーも普通に売ってるし、バカ？

>>50
今、新築建ててるけど、ディンプルを注文しなければ
普通のＭＩＷＡロックになるところだったよ。

次はカギで部屋を選びなさいな

あのさ・・・
窓破りの浸入の方が圧倒的に多いんですけど・・・

そもそも鍵かえる義務ないし

ディスクシリンダーは数年前に生産中止ですよ。
今あるのはロータリーディスクシリンダーです。（ピッキングは出来ません）
今売ってるとしたら売れ残り買わされてます。ｗ

ピッキングが出来ない？ｗ

今の新型Ｕ９はピッキング事実上無理だね。（かなり困難が正しい）
鍵師だってピックじゃ開けないよ、ホールソーでもぎ取るね。

今度、アパート名を「めぞん一刻」に変えるか
迷っています。

大家さんなら、一度は考えた事有るでしょう？

実行した大家さんは、居ますでしょうか？

>>58
著作権料要求しますが？

正直やめた方がいいと思う
トラブルかかえる可能性もあるだろうし
面白がる人はいるだろうけど住みたいって人いるかね？

商標権も怖いな〜

>>58
遠慮してめぞん六刻ぐらいにしといたら。

めぞん逝っとく

>>41
禿同

はなしは変わるけど、携帯ゲーム機"プレイステーションポータブル(PSP)

　久夛良木氏は，“PSPはゲーム業界が待ち望んだ究極の携帯機”として説明。「ここまでやるかと言われるスペックを投入した」という。
　発表によれば「PSP」は，曲面描画エンジン機能を有し，3Dグラフィックでゲームが楽しめる。
7.1chによるサラウンド，E3での発表以来，クリエイターたちにリクエストが高かった無線LANも搭載（802.11）。
MPEG-4（ACV）による美しい動画も楽しめるという。これによりゲーム以外の映画などでのニーズも期待する。
　外部端子で将来，GPSやデジタルチューナーにも接続したいとする。
また，久夛良木氏は，繰り返し「コピープロテクトがしっかりしていること」と力説。会場に集まった開発者たちにアピールしていた。
　さらに，ボタン設定なども明らかにされ，PS同様「○△□×」ボタン，R1・L1，アナログスティックが採用される。

この際、スク・エニもGBAからPSPに乗り換えたらどうでしょう。スク・エニの場合、PSPの方が実力を出しやすいような気がするんですが。
任天堂が携帯ゲーム機で圧倒的なシェアをもってるなら、スク・エニがそれを崩してみるのもおもしろいですし。かつて、PS人気の引き金となったFF７のように。

突然変な事いいだしてすまそ‥‥
GBAとくらべてみてどうなんでしょうか？(シェアの事は抜きで)

追い炊き機能や自動お湯張り機能のついた給湯器と、防犯ガラスどちらがいいと思いますか？

>>65
すげえ質問だなｗ　このスレじゃなきゃ意味わかってもらえねぇぞ。
費用が同じなら、給湯器の方が効果はあるな。
ガラスは、防犯ガラスじゃなくても、「防犯性能の高いペアガラス」
なんて茶目ッ気出して書いたりするしｗ

>>65
>>66に賛成！！

ダイソウ（￥１００ショップ）で
マグネットスイッチの警報機売ってるから
窓の数だけ買って着けとけば

なるほど給湯器ですか
女性には間違いなくウケルでしょうね　でも結構高いんですよね
工事費込みで３０万位掛かるかもしれない
マンションそのものや、部屋の広さ・間取りはハード
それ以外の設備はソフトでしょう
ハードを変えることは不可能なので、ソフトを充実させて魅力ある物件にしたい
プレステ２だって､ソフトが揃ってるから売れてるんだ
ドリームキャストになってはいけない

>>68
ソフトの充実って具体的にはどのようなことですか

>>69
左の隣人はカワイイ女子大生。肉じゃがを作りすぎて持って来てくれる。
右の隣人は綺麗なオフィスレディ。カレーを作りすぎて持って来てくれる。
大家さんは美人な未亡人。1人寝の夜は寂しいけど
夫のことは忘れられないがどうやらオレのことが好きらしい。

うーん、ソフト・・・。わたしも考えてみましたが
こんなことぐらいしか思い浮かびませんでした（＾＾；

左の隣人は子だくさん。子供を作りすぎて、家の前で遊び回ってくれる。
右の隣人は奇抜なパンク野郎。音を出し過ぎて響いて来てくれる。
大家さんは妻に先立たれた中年親父。独り寝の夜は寂しいけど
妻のことは忘れられないがどうやらアタシのことが好きらしい。

うーん、恐ろしいマンションになってしまいますたｗｗ

>>70-71
どっちも笑

管理会社に業務委託していますが、借主の敷金は管理会社が預かっています。
預り証は管理会社名義で切らせています。
この場合でも万が一、管理会社が倒産した時は、家主はこの預り金（敷金）を借主に対して保証しなければならないのでしょうか？

>>73
賃貸契約書に判子を押してるのは
あなたと店子だと思いますが？

管理会社を○○銀行に置き換えれば
すぐに判ると思いますが

何所に預けたかは、関係ないです

>>74
>何所に預けたかは、関係ないです

契約書では、敷金の預け先は管理会社としていて、
管理会社は管理人として判を押していますが・・・

サラリーマンの夫が親から古いアパートを相続しました。
専業主婦の私がいきなり管理人で、ど素人なのでわからない事ばかりです。

先日、1階のある部屋に不具合が生じ、その部屋の人に真上に引っ越してもらいました。
引っ越し代はうちが出しました。
ところが、引っ越しの朝まで正常だったテレビが壊れたと文句を言ってこられ、
すぐに引っ越し業者に電話してもらったのですが、落としたりぶつけたり
してないし、契約書に電化製品が壊れても補償しないと書いてあると言われたそうです。

また、エアコンもかなり古くて、買い替えしなければならないそうです。

テレビもエアコンも引っ越しさえなければ使えたのにとものすごく文句いわれたのですが、
敷金も家賃もそのままで、引っ越し代も出してるからこれ以上は勘弁して欲しいのですが、
こういう場合、どうしたら良いのでしょうか？

>>76
テレビやエアコンが壊れたかどうかは引越し業者と入居者との関係で
家主には関係ないでしょう。引越し費用を負担しているのならそれ以上
負担する必要はない。女が交渉に出て行くとなめられる面もあるかも
しれないので旦那に交渉させるべき
なるべく穏便にね

>>76
今まで懇意にしてた不動産屋いねーの？

>>77
ありがとうございました。
即答はせずに夫に言っておきますと言ってます。

>>78
管理を任せていないので、話は聞いてくれるけど、
動いてはくれません。それにそこが仲介した人じゃないし。

アパート経営って想像以上に大変な仕事ですね・・・。

その住人次から次へとやから言うだろうね

ペット可のとこは感染がやばい
オウム飼ってるとこは特にね

ＤＱＮの入居者の相手はどうされていますか？
先ほど、外の階段の所の電気が切れてるから替えてくれって
電話があったんだけど、そのおばさん、いっつも怒って一方的に
要求を伝えていきなり電話を切るんです。
「明日替えます」」って言ってるのに、オウムみたいに「替えてください」
を５回ぐらい繰り返していきなり電話切られました。

入居者より若いから偉そうにするのでしょうか？
本当にこの仕事疲れました・・・。

>>82
おばさんに、電球預けとけよ

>>82
そんなもんです
相手はお客様ですから
お客様が快適に暮らせるようにと考えるぐらいじゃないと
これからは厳しいかもね。物件古いとなおさら
ただ不当な要求には毅然とした態度でね

ありがとうございます。
古い物件ですから、今入居してくれてる人を大切にしてるつもりなんですけど・・・。
色々な人がいて難しいですね。
年代もバラバラだし。

>>85
だから面白いんだって、と思わにゃやってらんねぇって・・・（´・ω・｀）ｼｮﾎﾞｰﾝ

>>86
確かに笑える事も多いです。
でも、クレーム慣れしてないもんで、ピピッてしまいました。
ちなみにうちのアパートの住民はちょっと個性的な年寄りが多いので、
「ホーンテッドマンション」と呼ばれています。
業者さんにもいつも「大変ですねぇ」と同情されています・・・。

これ気になるな・・・

http://page8.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/h7927220

アパートを秦野で建設予定です。
間取りは２１�uで１Ｋなので学生に人気と不動産業者さんに言われました。
全１０室です。家賃は７８０００円・・・借りてくれますかね。
かなり不安です・・業者は「もう申し込みがかなりあって大変です、オーナーさん
よかったですね」の一言！総工費１億なんですが・・・なんか高いような。

>>89
秦野で２１m2で７．８万なんて有り得ない。
１億で210平米って・・・騙されてるよ。つーかネタだろｗ

２階建でそれなら7000万を超える事は常識では考えられない。

>>89
ネタだと思うけど、それなら4000万台で良いの建つよ
家賃は秦野なら4万くらいでしょ・・

もう契約してしまったの？
数社見積もりさせて競争入札すればいいのに

ネタならせめて３８�uとか書きなよ
本物の話と思わせる努力を怠ってはダメだ
オレっていいこと言うなあ

その規模なら3500万くらいで建てなきゃね

教えて下さい。家賃収入で1000万以上あった場合、
１７年から消費税がかかる？見たいな事を聞いたのですが
この場合、家賃に消費税が含まれているか含まれていないかで
違いが出てきますか？

すいませんageさせてください。

住宅用なら家賃は非課税なので、いくらあっても関係ない。
ただし、事業用と駐車場料金で1000万円超えたら課税事業者。

税務署に電話ぐらいできんのかね

>97 ありがとうございます。

>98月曜日に電話してみます。

ＤＱＮ入居者がいました。
愛想はいいし、普通だったのですが、だんだん家賃滞納してきて、
督促しても払わないので出て行ってもらいました。
入居中に離婚したのですが、退去後見たら、夫婦喧嘩が激しかったらしく、
壁やドア等、びっくりするぐらいボコボコになっていて、滞納していた家賃と
修理代を請求していますが、半年経った今も払ってくれません。
昨年末までに支払うという念書も取ってますが・・・。
本人の親と離婚した奥さんの親の二人が保証人なのですが、払う意志がなく、
逃げ回っています。
こんな時、やはり裁判しかないですか？

自分の頭で臨機応変に対処できないならそれしかないだろうね

結局のところ、儲かるんですか？

すでに土地餅以外の人が儲けるのは、かなり難しい
ような気がするんですが。最初にでかい元手がいるの
もねぇ。ある程度借金して出来ればいいだろうけど、
金融機関がそう簡単にはかさないだろうしね。

大いに内部事情を話しましょう。
＜決まりごと＞
�@プロジェクト＝P
�A名前はイニシャルを使う
�B企業名は×などを使い１文字以上伏せる
�C倒産＝T

＜注意＞

私の企画ですが、書き込みによる一切の責任は負いません。
各個人、責任ある発言をお願いします。

>>102
バカはサラリーマンをやるべきです
頭が悪いけど土地が余っているなら
定期借地権にして人に貸せ

あ、そうそう。
木造で、３階建て建てた人は居ますか？

５年位前から、建築基準法が変わって建てられる様に
なったんだよね。

鉄筋や鉄骨と違って、安価で立てられるハズ。

建てた方は、体験談をプリーズ！！！！

鉄骨って木造と比べて高いの？
けっこう一緒ぐらいだったりしない？
注文住宅なら２階建てでもそんな印象

>>89
家賃はともかく建設費は妥当なラインであるとおもいます。ためしにレオ○レスで見積り取ってみてください。
昨年新築当方1Ｋ18�u１2戸総工費約8000万でした。家賃設定は地域性もあり参考にならないとは思いますが、53000円です。採算ラインは45000円くらいではないでしょうか？
銀行借入３０年返済当初固定2.2％借入額4500万毎月返済額170865円、家賃収入収入約５０万円利益約３０万弱空き室平均２戸くらいです。

>銀行借入３０年返済当初固定2.2％
チョット訂正、銀行借入３０年返済当初１０年固定2.2％

>>107
レオパレスめちゃ高です
私も見積もりとってあきれました
一括借り上げが必要な地域以外メリットなし
建築費は専有部分のみで割って２階建てアパートなら
坪50〜65万くらいにすべきですし全然出来ます
後は不必要な業者の儲けです
ちなみにレオパレスのような業者はリスクもあり
割高なのはしかたがありませんが

>>102
土地餅も儲かりません。
土地を売るのがイヤだから、仕方なくチビチビとお金に換えるんです。
土地代＋建物代を元本とするなら、建物が全額ローンだったりすると
もはや利息３％以下なんて事態もざらに起こります。

空室リスクを考えれば、配当利回り３％の株より危険という事にｗ

ちょっと訂正レオパレスが高いと言っても
せいぜい10％あまり詳しくなければ良いかもしれない
ちなみに町の工務店の中にも50％くらい高い見積もりもありました

>>105
いちお、計画しますた。
耐火の規制が無茶でやってらんない。まだまだ鉄骨中心の大手ハウス
メーカーの政治力は健在だなと感じますた。ビバ規制産業ｗ

家賃査定等をメーカーと無関係の第三者の不動産屋２ヶ所にお願いした
結果、軽量鉄骨と木造の家賃は同じだということがわかりますた。

建築費ですが、大手ハウスメーカーに限ってみれば、木造ツーバイも
軽量鉄骨も一緒ですた。（木造在来は、雰囲気的に賃貸物件には
ウェルカムでは無かったので回避しますた）
非大手も含めてみれば、木造ツーバイの方が10-15％ほど安くなる
感じだす。

土地餅も大変ですねぇ。よく考えたら、不動産投資って
空室にならないようにするのが大事なんでしょうがそのため
に重要なのは立地だと思います。

しかし、土地持ちで、条件のよい立地の土地を持ってる人
ってどれだけいるんでしょうか？

現金で持つよりは土地を持ってたほうが税制上も好ましい
でしょうけど、土地は加工しないと金を生まないから大変ですね。

土地で持ってる方が多くの税金を取られると思うのですが、違うのかな？
固定資産税はあるけど、現金保有税はないですから

>>113
賃貸にとって条件の良い立地と、一般に言う条件の良い立地とは
違うから、これまた大変なんだよ。

例えば、成城の駅徒歩５分未満の５０坪の土地を昔から持ってる人。
（陽当たり良好、道路付け良好、分割可能の不動産屋垂涎の土地）
売りたくても、昔1000万とかで買ってるから、１．５億とかで売れると
3000万かそれ以上の税金を取られる。だったら持ってた方がマシと
いう消極的な理由でアパート建てるんだよね。

容積率80、４０坪の容積に、２階建ロフト付で6.67坪ｘ６戸になるか。
地価は馬鹿高くても家賃はたいしたことない地域なので、１Ｆ７．５万、
２Ｆ８万くらいだとして月４６．５万、年５５８万だ。なお、土地代は
１．５億、建物代は０．５億として、元本は２億円ということになる。
金利にして２．７９％。満室でパーフェクトに運用して２．７９％だ（ｗ
それでも、一度売ったら（分割されて）二度と買い戻せなくなる
立地を手放さないために、アパート経営する馬鹿がいるんだよ。

>>115
教習所のバスターミナルとかなw
あそこの隣には、ブリキの物置きを
並べた、へんな土地も有るし

>>107
18�uを12戸で8000万・・・
ちょっとかわいそうだなぁ

>>108 銀行借入３０年返済当初１０年固定2.2％
どこの銀行？金利めちゃ安じゃないですか？

固定資産を元手にして金を稼ぐって大変なんですね。都会の
土地だったら幾らでも金になるよっていっても先払いで結構な額
の先行投資が必要な訳だし。

しかも15１さんが書いていた通り、満室になったと仮定してって
いうのがきつい。
　
こうした事情があるからなのか、先行投資が少なくて済む駐車場
が増えてます。駅から１分とか駅前なのにナゼコインパーキング
ってなのが結構あるし。

それにしても、２度と買い戻せなくなる立地だからってアパート建てて
も最終的には、長期間に渡って少しずつ金を失っていく可能性が高い
わけでしょう？だったらさっさと不動産屋にうっちまえばいいのにと思います。


でも立地が良いから売りたくないって気持ちはわかります。本当に
条件が良い場所（駅から１分なのに近接商業地でもないとか）だったら
確かに売りにはでないでしょう。売りに出たとしても、不動産屋がミニ戸
で建売にしちゃうだろうから、まとまった広さじゃ買えないだろうし。

>>118
ＵＦ○です。ご存知だとは思いますが、アパートローンは一般の戸建住宅より金利安いですよ。ちなみに私の場合優遇金利0.4％ありましたので追記しておきます。
他社では、ニッ○イなんかはもっと安かったです。

>>117
同意だけど、その面積だと電動ベッドとかロフトとか好き放題
やりたくなるので、多少は幅を見ておかないと駄目かも。
１Ｋの物件、注文住宅で作ると（つまり土地の形いっぱいに
建てると）簡単に坪６０万超えるでしょ。込み込みで坪８０内に
抑えて、容積率使い切れれば合格点だと思うよ。

もちろん、家賃相場の安いド郊外（２０m2が６万未満の所）では
太い道路の整形地以外はアパート建てるな、とか思う。
規格モノを運んできて積んで込み込み坪６０万未満が常識。

>>118
余裕のある事業計画のアパートローンで、自己資金比率も
高めであれば、もっと金利が少ない場合だってあるよ。普通と思われ。

>>119
パーキングにするのは、土地の値上がり時に売りたい人だね。
その気持ちもよーくわかる。

あのね、>>115で書いた成城のモデルケースは極端だけれど、
結局ね、売ったら譲渡益税で3000万取られちゃって、資産的にも
同じ立地を買い戻せなくなるわけよ。資産減らしたくないでしょ。

また、成城ほど地価が家賃に比して高級でない場所だと、
譲渡益税の２５％とかの損失が本当にイタイ。２億の土地が
１．５億になっちゃうんだから。
その２億の土地で４％の収益しか上がらなくても年８００万円。
１．５億になっちゃったら、売り値で１．５億の物件、実際には
１．４億の物件を買うわけでしょ。６％で回しても８４０万円だよ。
利回りが１．５倍になる土地に買い換えても、収益は殆ど増えない。
無駄払いした税金分を取り返すほどの買い換えって、なかなか無いよ。

だから、さっさとうっちまう人は少ないんだよね。
まあ殆どの人は、細かい計算する前に「税金ウン千万？　絶対ヤダ」で終了ｗ

さっさと降参して土地売っちまえ！ってことでしょうか？

土地持ってるっていっても三菱地所じゃあるまいし、
やっぱり個人の資力って限界があるわけですね。


この間日経に入ってた広告より。
地下鉄の出入り口から90秒・住宅地の３階建てが６棟
売りに出てます。値段は6500万から7000万。

もともと駐車場になってたところです。地主さん、耐え切れなく
なっちゃったんでしょうね。98年頃、似たような条件の新築が
売りに出てましたが、そのときは8000万でした。

要は土地持ちといえども個人の資力じゃアパート経営は
馬鹿みたいに美味しい商売ではない、ということでしょうか？

ま、それでも定期的に現金が入ってくるのは魅力的だと
思いますが。

アパート経営が美味しい商売だと思ったことは一度も無いぞな。
「利回り○%です〜」なんて営業サン回ってきますが、嘘もいい加減にしないとね。
将来を無視して入ってきたお金使っちゃうならそれもアリかもしれませんが。

>>124
もちろん場所によるけどアパート経営はそこそこ儲かります
私はバブル期土地関連のところで勤めてたので分かるのですが・・
土地買って30年ローンで放置しても成り立つんですよ
リスクもありますがね
まず70�uのファミリータイプより20�uの1Kの方が
1坪辺りの賃料は高い、ある意味常識ですが
では分譲マンション業者はどうして成り立つのか？
逆算していけば分かりやすいでしょう
建築費は一般に認識されているよりずっと安くても成立つのです
これから建てる予定のオーナーさんにはカモになってほしくないな
私も実家の家を築10年でしたが壊して建てさせたんですよ
それは石頭の親父説得するのに２年かかりました大変でした
全額ローンで一部に親が入居しなければならないので
収益率はかなり悪化しましたが、それでも25年ローンで半分は利益
親もとても感謝してくれてます
親の居住スペースは全体の8分の1です
それと見積もりですが私は職業柄安い業者をみつけるのが簡単でしたが
一般的には出来るだけ多くの業者さんから見積もりを取ることをお勧めします
極端ですが倍くらい違ったりもします
また多数の見積もりを取っている事を知ればやる気の業者はいい加減な
単価だしませんから

業者さんには酷だったかな・・

リストラされそうなんで、貯金の３０００万で中古のアパート買って
年収３００万くらいになればと思ったんだけど難しいんでしょうか？
３００万あれば働かなくても生活できるし、簡単なバイトでもできればゆとりのある生活ができそうなんだけど・・・

3000万あればリスクをとって7000万〜1億ぐらいの物件を
考えてみてはどうでしょう？
3000〜5000万のアパートですとリスクをとりたくない
サラリーマンに人気で結構割高であったりしますので
リスクとデンジャーは違いますしね

>>117氏
どれぐらいの建設費が適正と思いますか？　本体でなく総額で。

１）　接道４ｍ　川崎市　１００m2の土地　25m2　ｘ４戸　１００m2
　（軽鉄orツーバイ２階建・中階段・規格）
２）　接道５．５ｍ　目黒区　１５０m2の土地　25m2　ｘ８戸　２００m2
　（軽鉄orツーバイ３階建・外廊下・注文）
３）　接道８ｍ　川口市　２００m2の土地　33.33m2　ｘ１２戸　４８０m2
　（重鉄or軽鉄　４階建・エントランス・内廊下等８０m2込・注文）

まさかここで聞いてそれを作ると？ｗ

アパートなりマンソン（ミニ）って土地なしの人間が新たに
購入することを考えると、3000万近辺で探すのと、思い切って
5000万以上どかんといく場合とで、かなり違いますよね。

3000万以下だと、今は客付きもいいけど、じゃあ10年後20年後
に果たしてどうだかって物件が正直多いような気がします。

>>117氏
私も同じような環境ですが、
思ったよりかからないもんですね。街中にある60戸のマンションなんて
ワンルームでも素人からみたら、これ建築費だけで5億とかするんだろうな
とか思っていました。んで某銀行で相談してみたら半額近いわけで・・
自己資金潤沢で相続対策　準都心なんですが利回りも、ここでいう中古以上
もありえますね

>>133
銀行は正確な建築コストを把握していないだろう。私も何度も信じられないような総額を聞いたことがあるが、後にどれも単なる銀行担当者の認識不足であることがわかりました。
建築費自体は業者によってある程度の差は生じるだろうが、水道工事、電気工事、浄化槽等建築附帯費についてはさほど差はないといえます。
しかもこの付帯費が恐ろしく高額なものなのです。（一世帯辺り200〜300万程度）
トータルの坪単価は鉄骨プレハブで45〜50万、木造２×４で40万程度なら充分ではないだろうか？
それ以下だと、手抜き工事が怖い。常識で考えて、大工賃が坪５万を下回ると建築不可能と思われる。

すいません、一階につき１戸、２階立て、もしくは３階建てというミニアパート
を建てる場合、いくらぐらいかかりますかね？？
また、そーいうミニアパートは敬遠されるのでしょうか。

ちなみにそのうちの一戸には弟が住みます。

重量鉄骨坪40万ぐらいで建てた人知ってるなぁ
最近の話だよ。地方のちっちゃい工務店じゃなくて
全国的に名前のよく知られた建築会社でだよ
建築単価安くなったね

>>130
この接道とは敷地が道路に接している長さですか？
あるいは道路の幅員ですか？
細かくは正式に調査してみないと分かりませんけど
理想的な地型をしていてもそれぞれ2、3、4Fとなると
難しいとしかいえません
まず用途地域や容積率で余裕があれば可能に感じてしまいますが
専用住宅（戸建て）と共同住宅（アパマン）では建築基準法等により
基準が違うからです

ただ建築費のみなら
1）この規模はあまり詳しくないですが2000万以下が理想でしょう
2）これは3Fが斜線で1戸削られるのでしょうか？4000万以下
3）うちの重量の総タイル張りで4F、エントランス付EVなしを基準に考えると
　8000万

すべて共有部分も含めた施工総面積を考慮すると
このくらいなら合格ラインじゃないでしょうか

急遽出かけますのでつづきは夜にでも

今、駐車場にしている140�uの土地を親から相続しましたが、
この広さでアパートを立てることは可能でしょうか？

>>139
可能だけど
建蔽率60パーだとして８０平米ですか。
で、そこの用地が低層だとして２階建て。

あんまし美味しくないような・・・。
ま、駐車場にしてるよりマシか。

俺の土地は５０m２．
>>135の通り一階につき１戸で２階、もしくは３階のアパートを建てるとしたら
いくらぐらいかかりますか？？
あと、そーいうミニアパートは敬遠されますかね・・・

>>132
そうですよね
私個人は中古物件を購入してませんが
まず表面の利回りのほかにやがて来る
建てかえの際のその土地のポテンシャルが
大事であると思います
リスクを恐れた施主さんが単純に２Fの
アパートを建てる事があるようですが
建蔽率や容積率を持て余している
ケースがあるようです
個人的にはこのような物件は魅力的だと思います
建てかえ時に化けるかもしれませんから

>>133
60戸ですかうらやましいです
ただあまり戸数のある建設ですと駐車場や
近隣との調整等計算しにくい事があると思います
また指導要綱等で小さな間取りのものは戸数の制限が
ある事もあると思います贅沢な悩みですがね

>>134
>>137
それは安いですよ
みなさんがそれくらいの坪単価で建てられると良いですよね

>>135
私は設計の専門ではありませんが敷地の縦横の寸法
接道する長さ用途地域、建蔽率、容積率などが分かれば
どのくらいの間取りで何階で建てるべきか分かるかもしれまん
またミニアパートの需要は私には分かりませんので賃貸業者さんに
確認したほうが正確でしょう
個人的には外観上の工夫でカバーできるのではないかとも思いますが
そのぶんちょっと割高になるかもしれません
外観の洒落っ気は大事ですが私には苦手な部分です

>>139
同じ事が言えると思います
地型や用途地域、建蔽率、容積率等が分からないと
大雑把にもちょっと判断できません

>>138
道路幅員のつもりでした。書き方がおかしくてすみません。
かなり参考になりました。ありがとうございます。

やはり、戸数があると設備や配管などの固定費が出る
賃貸住宅では、１Ｋ数戸くらいの間取りだと坪６６〜６０万くらいに
なればまともな方なんですね。チープな戸建ての感覚で、
誰でももっと安く建てられるものだと思ってました。

>>140
>>143
レスありがとうございます。
地型は、縦横1:2くらいの長方形です。
用途地域は、役所に問い合わせないとわかりませんが、
第一種住居地域か第二種住居地域だと思います。

ああ、もっと勉強しないとアパートなんて無理ですね・・・

周辺の家賃相場で建物を5〜6年で回収できるなら検討もするけど
そうじゃなければ今新規に建てたいとは思わないね
儲けなくてもいいなら勝手にどうぞだけど

家の近所は、木賃アパートが
潰されて、ミニコに成ってるよ
１０棟ぐらい減ったかな

言わば建築屋はずっと滑り続けないとドボンと落ちるスケーター
今の建築予定者においしいことを言ってても釣り上げたら、別の顧客に
愛の言葉をささやくもの。あなたが建てた近所にもっと条件のいい建物を
建てるかもよ
だから業者の見積もりじゃなく自分で勉強して厳しく見積もりさらにどんな
リスクが隠れているかよく検討してからやるべきだね
検討すればするほど何もできなくなるけど
あと、家賃保証があるからって建てないほうがいいよ
ニーズのある場所で適正価格で提供すれば確実に満室になる
物件の命である10年をお大事に

虫かよ〜んｗ

まともな言葉使いできないのか？
死ねよ

>>145
低層じゃないんなら三階建てイケルね

>>141
知識のあまり無い俺が代わりに答えてみる。

中高層住居地域で工事可能なスペースがあれば、建てられる。
プレハブ３段積んで外階段付けて、勾配屋根付けて外装仕上げして終了。
規格ものだったら、２３平米ｘ３戸かな。
工事費は、隣などがスカスカで工事のために間借りできるなら
1300万くらいで建つかもしれん。

じゃオレも答えちゃおうっと（ｗ
一応大家で建築屋で不動産やってるやつとツーカーな関係。

一応民法上５０センチの後退距離が必要なんで50平米だと結構キツイ。
まあなんでも建てる事は可能だが、５０平米で建蔽率が80パーセントだと４０平米が延べ床。
車庫を１階に付けて1Ｆ30平米、２Ｆ２５平米がいいかな。。で、
１Ｆはガレージ付き1Ｒとして男性向け、２階は女性向けにセキュリティ付きにする。
建築費で特に高くなる理由は無い。建売のようにギチギチなだけで配管も難しいわけじゃない。
でも1300じゃどうかな。。（ｗ
借りる人がいるかな？と思うが変わり者は結構いるんで、需要はあると思う。
逆に言うと一度空くとカナリの確率で空きっぱなしになる可能性がある。
その間持ちこたえられるだけの資金力がないと厳しい。２部屋作って一つ空くと空き室率50％だからね。
ついでにいうと、狭い部屋には都心部以外生き残れないと思ってるんで増やすよりは
贅沢な作りにして空きにくい部屋にした方がいいと思っている。

スレ違いかもしれませんが、該当するスレが見当たらないので教えてください。
一般的に、ガレージ幅３ｍ奥行７ｍ高さ２.８ｍを８戸建造するとしたら、鉄骨系或いは木造でどのくらい費用がかかりますか？
宜しくお願いします。

http://money.2ch.net/build/

なんぼかかりますか？系はこっちのほうが適格かと

>>153
俺は大家でしか無い。よって俺の完敗だ（ｗ

プレハブ積むのは例外だから、普通は1300じゃ無理だよね。
内装はボードとペンキ、外装はサイディングと瓦棒屋根かスレート
付けちゃえば、独身向け安普請アパートと見栄えが近くなるから
地域相場よりちょっと安くすれば貸せるかなーとか思った。
もちろん50平米なんかで建てるって話だし、都内前提で
考えてしまったよ。郊外じゃ中身よくないと駄目だよね。

１階はガレージ等、何らかの付加価値を付けて男性向け。
２階は女性向けという発想は大賛成。

>>144
安さに拘ればまだ下げの余地はあると思いますが
私はあまりお勧めしません
ほかの方もふれていますが10〜15年で外観上だけでも
妙に疲れて見えるものなどはその後の競争力の面で不安ですからね
また鉄筋コンクリート造である分譲マンションの坪単価はこれより安い事が
多いと思いますが建物は同一構造、設備である場合規模の大きいものの方が
コスト面で有利ですので仕方がないかもしれません

>>145
これは道路に対して縦9M横16Mくらいと解釈してよろしいでしょうか？
地域によるとはおもいますが、なかなか地型的には面白いかもしれませんよ
一度冷やかしのつもりでアパート建設の専門業者さんなどに
相談してみることから始めてみてはどうでしょうか？
相談だけでお金はとらないですから

50�uの敷地に20�u程度の1Kであった場合ですが
分かりやすく言うと6畳間2つくらいの広さです
これは最低幅2.8Mくらい必要になりますので
6畳間を縦に二つ並べた標準のものでバルコニーがなくても
7.2Mくらいの長さになると思います
隣地境界から50cmの後退は通常必要ですし
この規模では階段の割合だけでも馬鹿にならないでしょう
相当前面道に対し横長の敷地でないとガレージの設置までは
難しいと思いますよ

今日のニュース。

賃貸住宅の汚れ修復、敷金充当は無効…京都地裁
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040317-00000504-yom-soci

age

>>159
どっかが始めた、リフォーム代、先取りシステムと
前家賃、２ヶ月とかにするかな
今満室だから当分、研究するよ

２年以上住んでいる借家人がいるのだが、
インターホンの調子が悪いといってきた。
先日も大事なお客が呼び鈴が鳴らなかったので帰ってしまったとかで憤慨している。
こっちにあたっても困るのだが。。

修理や頼んで自分で直してよと言っておいたが、
たぶん接触不良、２，３マンぐらいでおさまると思うけど。。
こういうのって家主が払うべきものなの？

>>162
最初っから着いてたらしょうがないね払ってやれ

>>159
>敷金充当は無効

こういう表題が誤解を生むのだな。

>>162
そんなの小修繕の範囲だな。

>>162
うんそう、
その人がインターホンを取り替えようとして壊したとかじゃなければね

>>162
修繕の負担範囲が契約書の書いてない？
>165の言うように、小修繕（借主負担）の範囲だと思うよ。

小修繕（借主負担）っておかしくないかい？
大修繕だろうが小修繕だろうが関係ないと思うけど

>>168
だから、契約書の書いてないか聞いてるのョ。

>>168
オマイ！大家じゃないな！！

>>168


バカほざくでねー〜！

意味のないレスを分けてするな

>>172

意味のないレスはオマイの方だ！！

>>162
インターホンの会社にクレーム入れるのが普通だろ？
ちょっとむかつき気味にクレーム入れたら無料で直しに来てくれるよ。

意外と儲からない。いや、意外じゃないか。

貸主は神様なんだよ　

インターホンの件で意見を頂戴しました１６２です。
その後、CRC吹き付けて解決しました。

ご意見頂戴しました皆々様有難うございました。
「小修繕」の件は、大変勉強になりました。
今後は詳しく契約書に明記しておきたいと思います

既にｯ経営していらっしゃる皆さま
お勧めの仲介不動産業者はありますか？
Century21は、ほどほどの評判のようですが…

手金が6000万あります。住居は既にあって、ローンなし。
不動産屋にいったら、

6000万で50坪ぐらいの土地を買う
そこに２F住居１Fアパートの建物を建てる

というのを進められましたが、どう思いますか？
不動産屋が力説してたのは、住宅ローンが使えるという点
でしたが、これって土地なし人間が不動産投資をやるちゅう
点では大きいんですか？

自分としては、中古物件で6000万のものを買おうと思って
ました。ただ、中古物件だと、ローンが使えないものが多いんで
予算が6000万に限定されるのかな、と思ってましたが。


23区内で6000万だと、練馬板橋豊島北区あたりであれば、そこ
そこのものは買えそうな感じです。ただ、坪数は小さいものが
多いですが。

6000万で、50坪ぐらいの土地だけ出物を探すのは実は結構困難
なんじゃないでしょうか？割合条件がいい場所だとどうせミニ戸に
して分譲しちゃうでしょ？

信託銀行でも相談することをお勧めする

>>179
土地無しなら電力株買った方がいいかも・・・
土地購入してまで、泥沼大家の仲間入りする必要なし。

>>181
利回り考えると
２．５パーセント。。。。
ま、電力株にはあんまし夢ないわね。

電力株
借金経費その他を引いた後の不動産系よりよいと思われ・・・・
ばあさんの遺産でオヤジがいくばくかもっているけど
毎年大喜びしてますわ

半球の株買い占めることにしました（ｗ

電車もいつのってもタダ。宝塚もタダ。

ウマー

>>184
阪急株でヅカ観覧タダになるんでつか？？
妻がヅカマニアなので買ってみようかな・・・

すれ違いsage

今なら何と、源泉徴収も10％と半額に成ってるよ
三月決算銘柄は3/25迄に買わないといけないから
タイミング見てやすく買ってな〜

親が木造アパートのオーナーです。
今まで頼んでいた、不動産屋を他の会社に変えたいと思っています。

不動産会社を変える際に注意すべきこと、準備すべきことなどアドバイスございますか？

>>187
いろんな会社に話を聞くこと。
取引条件やその会社の方針、その他もろもろを聞いて、
一覧表を作ったりしてみるといい。

あぼーん

189は一回芯でこい

家賃収入が何円以上yだと税金払わなきゃダメなの？

>>188　アドバイスありがとうございます。
　　　　　実は問題は、そこからなのです…
　　　　　依頼する前には、当方も色々詳細に聞きますので、ソレに対してよい事をいうのですが、実際のは実行しないので困るのです。
　　　　　「不動産屋は千三つ屋だからあたりまえじゃねーか（ﾜﾗ」みたいな意見ならリアルの場面でも聞けますが、
　　　　　実際に経営している皆さんは、このようなときにどのように対処されていらっしゃるのでしょうか？

　　　　　
　　　　　実を言えば、去年余りにもいいかげんでトラブルを起こす地元系不動産会社（全社員8名以下レベル）から、大手上場仲介会社に移ったのですが、さっそくトラブルが多く悩んでいます。
　　　　　ちなみに、地元系の会社は家賃を間違えて（激安にして）契約しようとしたり、顧客に「地図渡すから見てきてよ」なんて営業を繰り返したり、社長の妻から「こんなチッコイ仕事やってられなーんだよ！」と切れられたりで任せるのをやめました。
　　　　　この会社も受任するときには、うまいことを色々言って他の会社には渡すなと頑張るくせに、仕事はしない、店自体にも万年来客ナシで社員ポカーン顔という状況でした…。お客といえば私が学生部で紹介をもらう学生のみ・・・。
　　　　　この会社を選ぶ前に、mini-を訪問したのですが、店長という方が電話で同じ会社の人と怒鳴りあってる所で、全く任せる気にはなりませんでした。

入居前の部屋の状態の記録について、みなさんどうされていますか？
自分は今までアナログカメラで記録しておりましたが、
やはり、隈なくというわけにはいきません。
そこで、デジタルビデオカメラの購入を考えています。
デジタル映像の証拠能力に付いては
保険会社の方も今ではデジタルカメラを利用しているとの
話をうかがっており、問題ないのかとも思いますが、
実際の所どうなんでしょう？

>>192
仲介だけなら最初から複数に頼めば？
トラブルって言ってるけど、仲介した会社はその契約内容に関する
責任が発生するだけであって、契約後の問題（滞納督促とか騒音苦情）
を処理する義務がある訳では無いからね？（わかってるか．．．）。

で、そういう処理をする管理会社を探すなら、やっぱコネがいいかと。
大地主とかの紹介なら大事にしてもらえそう。
まぁ、自分で管理すんのが一番いいと思うけどね。

金持ちが不動産持ってんのは、金持ちだから持ったんで、持ったら金持ちになった訳じゃないんだよな。

すみません、多分スレ違いだとは思うのですが、
該当板・スレが見つけられなかったので、長くなりますが質問させて下さい。

私が子供の頃に引っ越してきてからもう20年は住んでるアパートなのですが、
もう幾年も前から、トイレや風呂釜が壊れたりでボロボロなのです。
風呂釜に関しては、もう私が覚えてる限りで2回取り替えているのですが、
最初に壊れたときに（その頃は私はまだ子供だったので、詳しいことは覚えてないのですが）
大家の方は関係ないからこっちで全額負担してくれ、と言われたそうです。
それで揉めて以来、面倒なので、ドア等が壊れても修理等はうちで勝手にやっていました。

今までは父親が建築に多少詳しかったので、何とか自力で修理してきたのですが、
数年前に亡くなってしまい、私が一人暮らしになってからは
私はそういう関係はさっぱりなのでどうしようもなく、
先日トイレが壊れたので大家に相談したところ、
大家自身が直しに来てくれたのですが、料金を取る、と修理してから言われました。
「そんな余裕はない」と突っぱねたら「サービスしておくが、水道屋を呼んだら5倍はかかるのに」
と嫌味も言われてしまい…。
更に、「トイレも風呂も、消耗品じゃないから壊れるはずがない」と。

家賃は、共益費の他に衛生費という使い道のわからないものも払っており
（アパート近辺の掃除等は、大家の方では全くしておりません）
その上、修理費まで取られるものなのでしょうか…？
修理費を取られるなら、素人の大家が直しにくるよりも
最初から専門家を呼んで欲しい、と私の方では思うのです。
私が越してきてから20年、それよりもっと前からある住居が、
どこも壊れないはずがないと思うのですが、不動産関係の方では当たり前なのでしょうか…？

>>196

最初に、おもいっきりスレ違いです。

「衛生費」という費目からすると、ひょっとして、トイレは簡易水洗かな？
下水道が整備されていない（もしくは下水道に接続していない）地域だと、浄化槽を点検・清掃する費用が発生する。
そういう、可能性がある。

費用はかかってもいいのなら、次回から家主に修理費用は自分が負担するので専門業者を呼んで下さいと言えばよい。
家主の言うように、専門業者が動くと当然5倍はかかるというのは間違いではない。

話の内容から推測すると、安い賃料で貸してやっておまけに親切に家主が安く修繕してやろうとしているのに、文句いうなよｺﾞﾙｧ。
というのが、心境なんだろう。

197さんに同じ

しかし、壊れた原因にもよるかな？
うちのアパートでは
凍結による損壊や、ペットボトルをタンクに入れている事
またはﾄｲﾚｯﾄﾍﾟｰﾊﾟｰ以外の物を流してしまったことによる
下水菅の詰り等は借主負担。
パッキンの劣化等は家主負担

取敢えず、費用は払っておいて、但し書きに修理した箇所が記載された領収書を貰っておく。
その領収書と賃貸借契約書及び入居者注意事項を片手に
無料法律相談室の弁護士に必要費として認められるか聞いてみてはいかが？
認められるなら、すぐその事実を告げて家主と喧嘩するも良し、
転居時に家主に費用償還請求するも良し。
・・てなところかな。

20年も住み続けているというのは、大家さんにとってすばらしい店子ですな。
ということもあってサービスしてもらえたんだろう。
しかし、そんなところに住み続けないでとっとと引っ越したほうがいいと思うが

>>169
スレ違いというか他にスレないもんね。。引越しできるなら引越ししたほうがいいっ。
最初から結論ありきで申し訳ないんだけど、あまりにも長く住まわれてもメンテ入れられないから
補修出来なくなるから困っちゃう面もある。
例えば便器だが数年ごとに住民の入れ替えがあればそのたびに点検や業者による清掃が行われる。
（点検といっても調子見るだけだが）
それが長期に渡って入居されていれば点検も出来ないし清掃も入居者任せ。古いアパートを直しにいくと
短期で入れ替えがある部屋は便器の水面部分が綺麗だが、長期あるいは明らかにDQN（掃除しない）が入居した後は
水面部分に尿石がくっ付いていたり水跡がくっきりしていたりと普通のクリーニングで落ちにくい状態に
なっている。
タンクにペットボトルやレンガいれて水を節約しようとする人も多いのだが結局水は節約できても水量の減少で
配管が詰ったり尿が流れきれないので汚れがひどかったりとかえって費用が掛かってしまう。

他の部分も同じで流し台が壊れても入居者が遠慮して言わなかったりで、壊れかかったまま使ってると
直せないほど破壊が進んでしまう事が多い。なんつーかメンテが要らない住まいなんてないんだけどね。。

補修費をなんでもかんでも入居者に請求しちゃう大家も悪いよね。でも電球交換の費用を大家に出せ！っていう入居者もいるんだよね。
エアコンの電池とかインターホンの電池とかも出せとか。。ソレは自己負担だって重要事項説明書に書いてあって読み合わせまで
してるのにねえ。。

話がずれていったがお父さんも亡くなってしまったし、淋しい気持ちも判るが三回忌とか
そういった節目で人生を切り替えるつもりで引越ししたらどうかな？
実際アチコチの部屋見て廻ると気分も変わるでしょ？

日当たりの良い、明るい部屋で気持ちも軽くなると思う。まあうやってみたら？

>>200
便器の水垢には、台所用漂白剤がいいよ

うちのアパートでは水垢は研磨剤の入った白いスポンジを使っています。
問題は尿石ですな。
5年程借りていただいた部屋の洋式便器は、
内側の折りかえし部分に沿って尿石テンコモリ状態でした。
思考錯誤しながら、最終的にペンキ剥がし用の
スクレイパーとナイロンスポンジのコンボ攻撃で
便器に傷をつけないように細心の注意を払いながら
尿石をこすり落とすのに2時間かかりました。

もっと簡単な方法は無いですかね？

>>202
サンポ〜ルの湿布が最強

トイレットペーパーを張り付けといて
しみ込ませて放置

最後の手段、サンドペーパー＃800位

>>203
そりゃ、スゲー。

>>203
レスありがとうございます。なるほどサンポールですか。
今度使ってみます。
便器に手を突っ込まなくてもいいのは助かります。
しかし最後の手段は800番ですか・・・。
グラインダーかドリルで何とかならんかな・・。

>>205
最近の香りや消臭唄った製品とは段違いに効くよ
しかし、換気に注意！
表面しか溶けないから、分厚い時は繰り返す

回転工具は飛び散るから・・・

横浜市の港北ＮＴ内に農家の父と同居しています。
別の土地に家を新築するため、いまある敷地450坪にアパートを
建てようかと父が農協に相談しました。
某超大手が農協と提携しており、坪単価45万で無期限一括借り上げで
建てましょうと話が来ました。
他にも駐車場にしている土地があるので、３棟程度建ててみてはという
話もあります。
家を新築するため、農地を売却したので２億程度はアパートの建築費に
まわせる感じです。
父は農協一筋の人なので農協まかせのつもりのようです。
個人的には高いし、賛成できませんが・・・。
無期限一括借り上げとは、一括借り上げを自動的に更新し、大家が
契約を切らないかぎりその関係が続くというもののようです。
この制度？がこの地区限定なのか、農協からだからなのかわかりませんが
実際どうなのでしょう。
意見をお聞かせ下さい。

ネタではなく、マジな話です。

うまい話にゃ裏がある。

どうして、某超大手がそんな契約が出来るのでしょうか？
そこんところをよく考えると、わかるかも。

207です

理由は２つほど思いつきます。
建築費を高めの設定してあるため、１棟建てたときの利益率が高くなっているため。
入居者から取る家賃と大家に渡す借り上げ費の差額を高くしてマージンをかせいでいるため。
こんな感じでしょうか。

>>207
バブル期の話ですがNT内や宮前周辺に独身寮計画が盛んでした。
当時、風呂もトイレも共同でもテナントに困った事はなかったです。
10年で一応の更新があると思いますがその独身寮なんかが
更新されたか気になります。
今の時代そのようなプランはないと思いますが万が一の時に潰しのきく
計画をお勧めします。
それと一番大事なのは総工費で計画に旨味があるからといって
納得しないで下さい。
収益が良くてもプランにあった建築費かどうか？自らも見積もりは
沢山取ってくださいよ。この施工業者じゃないとなんてふざけた事
言われないように。
見積もりが妥当かは、またこのスレの方々に相談してみてください。

＞２０７さん
駅からの距離等にもよりますが、不可能ではないです。
ただし、築年数や入居率によって、保証家賃や保証率の変更があります。
其の辺聞いてみては！
しかし、自己資金２億ってすごいですね。
ほぼ借り入れ無しじゃないですか？
実質利回りも相当見込めますね。
ただ、余り建てすぎない様に！
相続税の納税の為の土地もちゃんと残しておいて下さい。

取り合えず、レオ○レスと大東○託だけはやめとけ

207です。貴重な意見ありがとうございます。

>210さん
このまま話を進めると、見積もりがプランや内容にあったものかどうかは正直
検討できない感じです。
業界最大手のハウスメーカーですので、地盤調査から建築、内装、入居募集
経営までその連結会社で行います。つまり最初から最後まで１社と同じ状態です。
さらにいまのところ内容もお任せ状態です。
いま父が一番気に入っているのは、契約しても着工合意（工事開始？）まで
一時金（契約金）を支払わなくてもよいのと、建築途中に農協側で独自に
建築確認に３度訪れて検査するということです。
あとは、農協を通したので、若干の割引をしてくれるようです。

>211さん
駅まで徒歩10分、車で数分以内に巨大なマンション群（住宅都市整備公団製）と
整備された遊歩道や池があります。立地は最高に近いくらい良いそうです。
もうけるためより、相続税対策でアパートを建てるような感じなので、
いくらか借金した方がよいと聞いてます。
というか、売ることのできない農地と竹林があって、相続税を考えると
泣きそうになります。
保証率の変更などは初耳でした。たしかに可能性はあります。
一括借り上げを保証する件などは契約書に盛り込まれるはずですが、
その後どう変動するか分かりませんね。保証するなら保証するで
具体的にどうなのか、しっかりと聞いておきます。

>212さん
大東○託は、名刺でトランプができるほどちょくちょく来ています。
レオ○レスは見たことありませんが、この辺は勢力圏外なのかもしれません。
長々とすみません。

自己資金があるんだったら農協を含む金融機関を通さないほうが良いよ。
建築費用の５％は金融機関がピンハネしてるんだよ。
そのお金を負担するのはセキスイではなく施工主なんだよ。

私も>>214さんと同じ考えです。
自己資金についてもなにも建築費にまわす必要も
ないんじゃないでしょうか？ある意味逆の発想ですね
また正直ハウスメーカーさんの見積もりは見なくても分かります。
立地に恵まれているのでしたら出来る事は施主が主導権を
とるべきだと思いますよ

相続対策で借金というのは、土地はあるが現金がない人向け。

>>216
借金しないで相続対策するの？

相続時点で借地権･借家権が付いている土地建物はその分
資産価値が減ると税理士さんに聞いたことがあったな。
そう言うことかな？

尿石はサンポールが市販最強だが最終兵器は塩酸。まだ一度しかやってないが
薬局へ印鑑持っていけば買える。しかも安いし汲み取り和式のでも綺麗になる。

>>207
周辺でアタマいいなぁ〜って言われてる農家は木造のアパを五年ごとに建てている。

最初から土地を四つ以上に分けて順番に建てる。木造は減価償却が20年。軽量鉄骨だと35年だったかな？
長いと長期借り入れが可能だがそうなるとほとんどが金利支払いになるし、固定資産税も高いし、古くなった軽量鉄骨の商品価値定価も著しい。

5棟建てると最初の棟が二十年目で五番目を建設し始めるので新築の敷金や礼金やなんかを
解体費と借り入れの頭金にする。減価償却が終わったので20年で解体するのがチョットもったいないが
収入から大きい額が引けないし、その時代に見合った経費が古い建物に適用される（本当は合算だから関係無いが）から
いいんだと。それと古い木造を見ると判るが今のはやりとは大きく違うよね？
そういった面でも常に周辺の物件との競争力が下がらないのも魅力。

こりゃすげーなと思ったのが地元に貢献するって話。ウチ建築屋だからかもしれないからそこらへん
さっぴいて読んでね。
1棟3000万で発注する。これが親戚だったり知り合いだったりの地元業者に行く。
業者は当然地元の下職（ペンキ屋とか水道屋とか）へ発注して地元の商店（材木屋や金物屋）で買う。
そうするとそこが潤う。儲かると税金が来るので経費と称してカーチャンのパンツ買ったり地元で飲み歩いたりする。
不動産屋も地場の業者が客を付けるので審査もそこそこでワリと良い入居者が多い。

で、カネが廻った飲み屋のママは宴会の鍋やるのに元の農家の野菜を買ったりする。
その農家の親戚のコンビニで入居者が買うものをする。
こうやってカネが地元へ還元されていくし、地域が潤っていく。ところが大手に頼むと

売り上げたカネは債務返済に充てられたり、銀行（建築会社の方）の管理下に置かれる。
社員（多分歩合だろう）は借金ズブズブならサラ金へのお布施。働く施工業者はアパの場合
三次下請けだからとんでもない所から職人が来る。工事期間中でさえ単価低いからコンビニ弁当さえ買わない。
水道の取り込み工事以外ほとんどは他所の土地から来るし単価も低いので地元に還元される事は少ない。
メリットは一括借り上げによる家賃収入の「読み」が出来るだけ。これだって地元の不動産屋で管理徹底させれば
家賃保障が無いだけで同じ。

こうすると地元業者がボッタクリに見れるが原価率でいうと軽量鉄骨プレハブの方が
ボッタクリ。物凄い安い原価を45万で売りつけてる。恐らく3LDKだと思うが木造で作っても
45万以下なんかザラに出来るし下請けも泣かさないし、恐らく「接待費で落とすぜぃ！」とか叫んで
飲んだくれてる（ｗ　と思うな。しかもそれでプレハブの数段上の建物。

まあ不思議に思ったら地元不動産屋にいって比較できる物件を見せてもらってきな。
農家同士の付き合いがあるならその辺も当たってみると面白いよ。それと知り合いのセールスマンが
言ってたが大手のアパがある農家はクルマでもなんでも売りやすいって言ってた。ようするに
お里が知れるってことだね。

>>207
私も>>207さんと同じ立場・状況にある（あった）、代々続く農家のせがれです。
地域的には、いわゆる都市近郊農家です。
結論的には、勤務先でつき合いのあった意匠系の設計事務所に設計・監理を頼み建てました。
業者決定に至るまで、親とは意見の対立が、しばしばでした。（w

ウチの親も農協、及び代々つき合いのある地元の不動産屋べったりでした。
ダ○ワハウスやセ○スイなんかの、提案書やパンフを見ても何かイマイチあか抜けないし、アバウト1室1000万円もする。
やはり大手は広告宣伝費やら立派なパンフやらの販売管理費がＯＮしているので、高いんだなあと実感しました。
営業に来ていた大手ハウスメーカーの人は、
「会社が借り上げ保証するということは、物件として競争力が維持できる見込があるからです。」
「だったら、家主さんが保証料等を払って借り上げしてもらわなくとも、自分でできるはずです」
「ロケーション等に起因し、長期借り上げすることのリスクが大きい場合、当社だって断りますよ」
と、結構、親身になって言ってくれた。
それに、借り上げ保証をしてもらうと、メーカーの定めた修繕プログラムを実行しなくてはなりません。
一般的に、メンテナンスコストの削減効果を生みにくい構造になっています。
加えて、募集・管理もグループ会社でしますので、競争原理がはたらきにくいです。

私んちも敷地が500坪弱ありましたので、>>207さんの場合、2ＬＤＫの間取りの低層で16室。
更地として、ざっと事業資金として2億円てとこでしょう。
うまみも、農協にもたんまり入りますよ。

参考までに、ウチの周りはハウスメーカー系の集合住宅が結構建っていますが、新築時満室でも1回転目から客づけに苦戦しています。
ちなみに、ウチは幸い満室ですが。

以上、参考にでもなれば。
長文ｽﾏｿ。

自分で、建築士を見つけて手配すれば、大手の半額で同等以上の建物が建つよ。

それから、土地持ってるからって、大家でもやるか、なんて消極的なのはだめ。
店子はお客さんだっていう意識が無いと、これからはやっていけないのだ。

207です。
いろいろな話を聞いていると、大家側が最初にすべきことが
ぜんぜんできてなかったように実感しました。
レスを何度も読み返しましたが、選択の幅がない今の現状では
話にもならないということが分かった感じです。
ちょうど週末になりますので、空いている時間にいい工務店や
不動産管理会社などあるか、友人に聞いてみようかと思います。
営業や工務店の人などが見つかったら、
木造２階建てアパートで、どの程度の費用や採算性があるのか
その辺をいろいろ聞いてみようと思います。

現在のハウスメーカーの場合、階段と屋根のゲアにオプション
がついて坪単価４５万だそうで、いろいろと他にオプションを付けると
もっとあがる感じらしいです。やはり高いです・・・。
それと>>221さんの修繕プログラムという話も初耳でした。
おそらくはそういうのもあるのではないかと思います。
やはり、いろいろと理解するべきことが多そうです。

まずハウスメーカーさんの人件費はどこで出るのか
考えれば答えは見えてくると思いますよ。
まず打ち合わせ自体ようもないのに一人ではこないでしょう。
彼らの給料はどこから？会社の利益はどこから？
考える事は大事な事です。営業マンも年に何本も決められませんよ
坪単価ですが、おそらく規模を考えても鉄筋コンクリート造の
分譲タイプでも、比較すれば安くなるはずです。
その辺はとても分かりにくいので並行して計画を進めるべきでしょう。
また立地に恵まれているのなら、借り上げは損です。
リスクは施主が負担している事は常識ですから。

＞現在のハウスメーカーの場合、階段と屋根のゲアにオプション
＞がついて坪単価４５万だそうで、いろいろと他にオプションを付けると

ゲア＝下屋（げや）のことかな？
推測だがそれは共用通路と階段に屋根を掛けるってことだろう。メーカーが主張するように
「オプション」っていうのが普通だが地元業者（木造専門の小さい工務店程度）ではそんなのは
最初から付いている。当たり前に付いているものを切り離して「オプション」とは
ちゃんちゃらおかしい。

メーカーセールスが「オプションなんですよぉ〜」って言ったら寄進のせびりだと思って下さい。
どうせ最終的な見積もり（打ち合わせ契約とか図面承諾契約とかいう縛りがその前にある）までは
坪当たりの単価明かしません。
そこまで行くまでに数ヶ月話すともう疲れちゃって「あ〜じゃあハンコ押すわ」ってなかなんじになります。
メーカーで家建ててる人、お金持ちだなあって思います。見栄っ張りで自分は頭がよいと
思い込んでる人ようなのが多いです。
不動産屋に聞くと大家でやりにくいのはボロくなったハウスメーカー持ってる2代目だそうです。
なまじ出て行かない入居者がいるので建て替えないしそんな資金も使い果たしてる場合が多く
いまさらナンにも出来ないって人がほとんど。で、なんとかして上げたい（客付けもしにくいからね）ので
あれこれ言うと「意見するのかっ！」って逆ギレだそうで。。（ｗ

修繕プログラムっていうのは初耳ですがDハウスでは指定業者の外壁塗装をやらないと
本体保障が切れるそうで相場の3倍の塗装工事を泣き泣きやってもらってるひといました。
まあ建てた業者はメンテもヨロシク！って感じだけどオーナーの親戚とか知り合いとかで
メンテできる人がいるならその人にやってもらべあ？とか言いますよ。そうすることで
その人にもカネが廻るしね。

私は勤め人の家系なので地元で商売もしておらず、地元貢献といえば
タバコを必ず顔見知りの店で買うくらいですけど・・・

大手メーカーというのは割高すぎて駄目ですね。ただ、地縁でやろうと
思っても、縁はあるのですが、地価が高く家賃が高いので、建築費を
叩くのが非常にやりにくいらしいのです。

結局、より家賃の安い地域に拠点のある、宣伝費をほとんど使ってなく
建売もほとんど手をつけてない中堅規模のビルダーでやりましたが、
アパート慣れしてない部分は地元の不動産屋の助言をもらいうまく
いきました。（元付手数料でちびっと地元還元・・・ｗ）
プロが段取りをすると、足元を見るような下職はやめ近県や隣接市から
呼ぶので、営業・宣伝より価格競争力で受注を取るビルダーであれば
直接発注より下手すれば安いかもしれません。

とりあえず、次に生まれ変わる時に金持ちの大地主になれたら、地元に
貢献するので許してくださいｗ

2億円の方には負けますが、私は信託銀行経由ですね。
実家の土地処分で準都心に出てくるかんじです
地方中核都市なんですがもうワンルームは大○さんやその他
メーカーの攻勢で新築でも埋まってないしね。
どうしても、個人で土地探すとなると大変なので
ただハウスメーカーや不動産経由で土地からだと利回り5％とかに
なると思ったので、銀行で自己資金と条件場所などを話して
とにかく総事業費で利回り10％以上の土地で約束させました。

これから建築の方も手配ですが、設計士と組んで入札方式を
考えています。それ以外に、細々とこのクーラー見積もりでは一台6万
になっているけど4万のこの製品にしろなど設計屋にやらせるつもり。

207です。

営業の人が日中に来て、父と話をしているので、私が同席していることはまれですが、
聞いてみたところ、２〜３人で来て話を進めているようです。名刺を見ると営業担当＋
１級建築士の組み合わせです。
階段は本来一直線に２階まで続くらしいのですが、曲がり階段にする（建物の中央部分に
階段がある）のと、ベランダ部分などの屋根を出っ張らす（洗濯物対策らしい）など
を「通常アパートを建てる人はオプションでつけますよ」と言われたそうです。
>224さんの言うとおり、広告費、人件費は施主負担だなぁというのは分かってましたが
どの程度建築費に上乗せされているのかとか、農協などの仲介にいくら渡るのかとかは
なかなか分からないものです。

>225さん
下屋のことでしたか。＾＾；　聞いただけなので、家族全員ゲアって言ってます。恥ずかしい・・・。
知らないことばかりです、家族全員・・・。
とりあえず、地元業者などにも見積もりを出してもらうことにしようと思います。
ある程度希望は決まってきたので、うまく伝えられるのではないかと思います。

沢山見積もりとって損はないですよ
２棟目、３棟目も考えてますと言えば
本気になる業者さんも多いでしょう。
ちなみにお節介すぎますが容積率はどれくらいでしょうか？

個人的な意見ですが長期的には鉄筋コンクリート造などが外観、
音の問題や築年数が進んだ時の空室率を考えた場合、結果的に
有利に働く事が多いと思います。
建築費自体も規模によるメリットがありますから、業者選びを
しっかりすれば、それほど大きな違いはないと思いますよ。
2〜3社から見積もりだけでも、とってみる価値はあるかもしれません。

それと空室が出た場合、私は一つの業者には任せず3〜5社に連絡します。
私の知り合いなどもそうしてます。またどうしても一括借り上げであれば
例えば賃貸仲介専門業者等でもやっていると思いますよ。
こちらのメリットは施工業者と分けて考えられますので計画に意味不明な
注文をつけられる心配も少ないでしょう。

＞階段は本来一直線に２階まで続くらしいのですが、曲がり階段にする（建物の中央部分に
＞階段がある）のと、ベランダ部分などの屋根を出っ張らす（洗濯物対策らしい）など
＞を「通常アパートを建てる人はオプションでつけますよ」と言われたそうです。

あはは。。かなりベテランの営業マンだな。階段が鉄砲（一直線の直階段）か、曲がり階段かは
建物のレイアウトや土地の形状による。デザイン性がどーたらで使う場合もあるが賃貸なんだから
まずはコスト計算が先。これって普通でしょ？
ベランダに屋根（というか庇（ひさし））をつけるかどうかってのもコストの兼ね合いがあるが
昨今の賃貸建築では当たり前のこと。ごく普通に「アパ建てたいんだけどちょっと図面書いてよ」って
言われたら最初から書く物。というか無いと賃料下がるぞ。

要するに「オプションなんだから坪４５万より高くなりマッセ旦那」って宣言しているようなもの。
儲けはオプションで出すんでそういった部分を削るとかなり安くなるが安っぽい住宅になる。
周りの家やアパを見てみな？　なんじゃこりゃ？ってのがあればそれはオプションレス住宅。


＞それと空室が出た場合、私は一つの業者には任せず3〜5社に連絡します。
質問なんだけどソレやると賃料延滞とかのトラブルんときどうするの？
元付け業者（大家側の不動産屋）が複数ってことだよね？それとも
客付け専門の会社に出すの？

ウチはこっち側は１社にしている。つかそんなに部屋無いし（ｗ
トラブルのときも対応良いよ。大家側代理人って感じで退去の立会いから敷金清算まで
かっちりやるなあ。このところ退去時の返金がかなりうるさくなったから
ちゃんとやってくれない不動産屋じゃ困るけどな。

集合住宅の場合、最初のプランニング（グランドデザイン）から竣工までせいぜい、2年間です。
建ってから、約30年間付き合わなくてはいけません。
この30年を左右するのが、竣工までの2年、もっと端的に言えば、プランニングの数ヶ月間が賃貸経営を左右すると言って過言ではないでしょう。

不動産屋の選択も大事ですが、やはり何と言っても、プランニングでしょう。
で、施主にできる唯一にして最大の仕事が、業者選びです。
まずは、自分が住みたいと思う物件でないとダメでしょう。
もちろん、収支尻が合わなければならないことは言うまでもありません。

息抜きに雑誌を見ていろいろと考えるのも、おもしろいですよ。
私の場合、「日経アーキテクチュア」が愛読誌になってしまいました。
「男の隠れ家」5月号や「CASA　BRUTUS」3月号を見てみると、新しい発想が出るかもしれませんよ。
大手ハウスメーカーが決して悪いとは思いませんが、提案型建築営業系会社だけはパスしたほうがいいです。

施主にもプランニングはできますよ。

設計士と、「ちょっとできない」「こうすればできる」「やってみる」
ディスカッションします。

面倒だけど、ちょっと建築法規学んでみますた。
地価高かったので・・・貧乏性ですけどね

>>230
管理は自分達でやってます。
空室が出たらリフォーム清掃業者に連絡し
入居可能日が分かり次第、各客付けの業者さんに
お願いしています。
延滞トラブルは客付けをして頂いた業者さんに
本人、保証人等と連絡を取り合ってもらいます。
大したトラブルは今のところありませんし入居者との
付合いも必要ないです。
私もいくつも部屋数はありませんが、遠方の所有でも
なければ主婦が片手間で出来るのではないでしょうか。
小さな不動産屋さんでも片手間で1000戸単位を管理している
事も珍しくないでしょうし100戸くらいなら私の周りでも
自分達でやってる方いますよ。
設備的なトラブルも専門業者任せですから楽なものです。

>>232
プランニングに参加するのは面白いですよね。
>>207さんの場合、港北NT内との事ですので
街づくり協定等、更に制限が加わる可能性も
ありますが意見や質問等なるべく参加し納得
出来た方が楽しいですね。

そっかあ。客付け会社は両手だよね？大家側は半月分だよね。
広告宣伝費とか別途取られないの？

ウチの場合は地場不動産屋だから半月分+広告宣伝費（最近は１ヵ月分）取られる。
その代わり入居者は半月分だけで入れる。
退去時の清算が結構大変じゃない？立会いとか日割り計算とかは不動産屋任せ。
この間もDQNな入居者が壊して出て行ったんだけど清算を感情的にするわけにいかんからなあ。
ワンルームだとたまにいるよね。
複数の業者って面倒っぽいと思うけどなあ｡。つかウチも仲介手数料安くしろっていうか（ｗ

地場の不動産屋さんはうちも２社入れてます。
元々付合いのあった1社は、なんと日曜休み
私の同級生がいる事もあり賃貸専門にもお願い
するようになりました。
取り分は多いですが実際、客の質は良い事が多いですよ。
対応も悪くないですし、うめるのも早いです。
まず複数にするメリットはお互い競争してくれますし空室時の
賃下げ等もここ5年くらいはないですね。むしろ上げたり・・
周りでは苦戦している話を聞きますが築年数が10年以上たっても
1ヶ月以上の空きはほとんど経験なしです。
私が大家として一番面倒なのは、これも業者任せで解決でしょうが
通路の電球交換でしょうかね。

うちは昨年３月に新築し、満室になるまで３ヶ月要し、１１月に２戸空きが出たときには、２戸とも４ヶ月の空きました。４月から５千円賃下げで即２戸埋まりました。
勿論、建物、間取り、立地条件は周辺競合と比較しても１、２を争う建物であると自負しております。
では、どうして満室に中々ならないのかというと、昨今周辺地域に入ってきた大東建○がローラー作戦で新築ラッシュを進めているからです。周りに大東建○とレオパがきたら要注意です。
建物、家賃は競合相手になりませんが、新築時はメルヘンチックな概観で当初考えていた以上に脅威な存在となりました。しかも春は○○キャンペーンとかやらかすのでたまったものではありません。
前述の２社に対する何か良い対策法はありませんかね？
因みに２社で建築したオーナーは、当初の収支計画が狂い、賃下げを余儀なくされ、築５年後くらいから頭を抱えているようですが・・・何しろ新築の方が家賃が安くなっている場合が多いのですから。

>>236
最強の対策、奴らが多く来れる地域には建てない（ｗ

・・・郊外の３００坪を売って都区内優良住宅地の５０坪を買えれば理想だけど、
こだわりとか、譲渡益税とかの関係で、普通は無理だ罠。

大事なのは、周囲に差を付ける投資は断片的なもの、費用対効果が非常に
良いものにとどめてしっかり効果は出しつつ、初期投資・・建築費を徹底的に
抑える事だと俺は思ってる。

ウチもさっそく不動産屋のケツ叩きにいかなきゃな。。

レオパは会員制だから一回入ると次もレオパだしイヤになってれば二度と入らないから
競合というか客層が違うと思って良いんじゃないかな？
ttp://www.leopalace21.com/service/index-body.html
居住権もないから普通の形態とは違うしね。

大東建〇はメルヘンチックっていうか結局目先のハデさで集客しているんだからしょうがないかな。
木造の物件のだね。一応URL
ttp://www.kentaku.co.jp/index2.html
物件はどれ？いろんな種類があるけど。
意外に家賃は相場より高いかも。レオも大東も地域で検索掛けられるからいっぺん調べてみよっかな。。

つか、去年三月新築で１１月に空いた？？ワンルームかな？
対策っていうか相場のモノだし人目を引く外観はすぐに陳腐化するから建物や立地条件に
自信もってるならほっとけば？不動産屋じゃないんだから営業もできないしね。
何とかしたいなら実態を調べてそういうのに引っ掛らないように地主あたりに吹聴して廻るとか
地道（笑）な方法ぐらいか。。
つか、どの会社で建てようがライバルはライバルでしょうね。
建物、立地条件、賃料、ライフスタイルなどが複雑に絡み合って相場みたいのが出来上がるんだし
埋まらないのは不動産屋が悪いのかもしれない（笑）210さんの所は空きが無いようだし
ウチもケツ叩きにいかにゃならないし。。

不動産屋を介さず、ネットを仲介とし店子と直接契約を
すれば、金額も抑えられる。
そうすれば、実家から結構人でてくるんじゃないかな。

>>236
>>230さんの言うように不動産屋さんが悪いかもしれませんね。
私も最初は近い状態にありましたし、多数の不動産さんに
お願いするのもいいと思います。
賃貸専門の不動産屋さん一社にしてもターミナル駅等複数に
問い合わせる事をお勧めします。ちょっと古い話ですがどうも
横のつながりも縄張りの関係上、直に連絡がなければ本気じゃ
ないと思います。
もうひとつ考えられるのは間取りが広すぎるのかもしれませんね。
私の場合、1Kと2DKの所有ですが2DK40�uを真っ二つに割ったものが
1Kです。賃料は1Kに対し２倍もらえるかと言うとそうではありません。
1.5倍でしょう。また空室でのストレスでも2DKですね。
色々意見はあると思いますが賃貸は、やはり独り者相手が良いと思いますし
多少の空室があっても成り立つでしょう。
最近供給量の多い30�u前後の1K〜1DKの賃料は今の所2DKに近いと思いますが
私の地域では勤め先が賃料を負担した単身の方が多いようです。
この場合2DK等2と付くだけで単身者向けでは法人が嫌うのでは？
と勝手に考えています。

それとハウスメーカーは悪い言い方すると、ただで土地賃借権を設定
している様なものだと思いますね。
言われるような地域は区画整理の行われた地域が多いでしょうし
更に低層で容積を使いきれる地域となると本来必要のない無知な
営業マンには宝の山でしょう。リスクは土地所有者となるのですから
美味い事やるものだと思います。
供給過剰となりうるこれらの地域では安く良いものを満室状態をキープ
しながら貸すぐらいにしか対策を思いつきません。

>>239
私は管理を個人でやっているので後に保証人等でのトラブルの元になる方とは
契約面でちょっと不安ですね。経験がないが為の不安かもしれませんが。

パソコンの購入、青色申告ソフト、回線使用料などの料金は
経費として申告することは可能ですか？もし可能であればそれに
関する但し書きはどう書いたらいいんでしょうか？

税務署で聞けよ

なるほどかなり研究されているようですね。＞210さん。
借家人と直で契約すればお互い良いのですが実際は難しいでしょうね。
むしろ不動産業界が仲介手数料を安く設定すべきなんでは？

自分は実際ひどいトラブルはありませんが入居者が払わないとか近隣とのトラブルがあるとかは
普通に聞こえてきます。
こうした時にうろたえずに粛々と手続きを踏むには専門家（不動産屋）の存在が必要です。
また最初からそうならないために面接をするのも不動産屋の役目であったりします。
沢山の人と接しているのである程度は人を見る目があるからですね。
空き室もつらいですがトラブルメーカーな人もカンベンしてもらいたいです。
この間も転勤でやっと出た人がいるのですがアチコチ壊れたり汚したりでひどいもんでした。
直せるものは敷金から清算するからいいのですがそうでない部分では入居していただけ損ですね。
隣の人が出て行くときも「夜中騒ぐ人がいるから・・」とか言われちゃってねえ。。

＞パソコンの購入、青色申告ソフト、回線使用料などの料金は
経費参入出来るよ。他には電話代とか切手代とか。。
通信費や事務機器とかで分ける。あんまり高い機械は一括で償却出来ないんで
注意。えーと、今いくらだっけな。。２０万？
同じ理由で出かけたい先（北海道とか九州とか）に投資マンション買う人もいる。
点検とか理由つけて旅行に行けるから。一応現地の不動産屋と見に行って証拠に写真撮ってすぐに
スキー場いったり温泉行ってるらしい。
それでも旅費や遊行費は経費になる。あんまりやりすぎても税務署うるさいから注意ね。
それと通信費だけど家庭用と兼用だと按分割合があるから全額は無理だよ。
切手もだけど世帯数のワリに多すぎると突っ込まれるよん。

>>230
とても大事な事を答えてませんでした。
地場不動産屋さんは大家負担なしで
専門業者さんは1＋広告代？0.5です。
他にも訳わからない事で負担させようと
してきますが、スルーで問題なしです。
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とにかく俺は家賃収入だけでゆっくり暮らしたいの！！！

誰も入居せず、固定資産税等の出費の方が上回ったりしてねｗ

一億円ほどためることだ　そしたら願いはかなう＞247

>>249
単身とか、家族でもつつましく暮らすのなら、7000万もあれば
足りるかも。
建物はローンでいい。

信託銀行や生命保険その他、アパートローンはいろいろあるようですが、
皆さん、どこで借りてます？都内だったらどこがいいのかなあ…

あのさぁ
自分の足で探せないようなら絶対失敗するから辞めたほうがいいよ

信託銀行ですね土地から探したな
田舎の土地処分して
前も書いたけど利回り10％こえるなら借りるよと最初に言ってっね

ローンはあと１７年
某都市銀行　２年固定１．２％（全期間店頭金利より０．５％優遇）
来年見直しの年　昨年まで変動金利でした

10年固定だと、どれくらいまでの金利ならオイシイ方なのかな。
アパートローンでは。なんか世の中、住宅ローンの話ばかりで・・・
どうもひと桁年の固定は怖くてできない。。。

う〜ん
金利はすこし上げていくかもしれませんね。
その時によって銀行も金利差あるので思い当たる
すべての金融機関に確認しても良いと思いますよ。
借り入れ時に一番良いところと契約するべきでしょうね。
将来的な事も含めて考えるべきだとは思います。

都市型アパートの場合、億を超えるような土地を担保に出して、数千万の
建物を建てて両方を担保に入れますよね。
こうなると、住宅ローンみたいに、年収なんて頼りにならないものを基準に、
絶対確実に、凄い勢いで担保割れし更に価値が落ちていく新築マンションの
ようなものだけしか担保に取れず貸し出しをするより、絶対的に銀行側の安全
度が高いように思います。
結果、どこの住宅ローンよりも安くなければならないと思うのですが・・・。

住宅ローンも同じですが・・・

>>258
マンションの住宅ローンは、5000万の物件のうち4000万以上を平気で
ローン組ませているよ。それもマンションだったりすると、35年ローンの
支払い５年目くらいで既に物件価値は3000万程度。担保割れ確実。

アパートだと、土地代にもならない程度のローンだったりするから
担保割れは極端な地価下落でも無ければ殆ど起こらない。

ここには大きな差があると思う。

昨日の夕方、テレビ見てたら，超省スペース？
というか凄い狭い間取りのアパート紹介してた。

都内、三ノ輪と四つ木で、なんとワンルーム１〜１，５畳！！
ほとんど押し入れに住んでる感覚。
家賃は三ノ輪の１，５畳で共同のシャワートイレ、キッチン、
光熱費ネットのプロバイダ料込みで一ヶ月、２万４千円なり。

大家は人間の住める最小限のスペースに挑戦したとのこと。
これって山谷のベッドハウスの発想と思われ。
空きがでるとすぐ埋まっていつも満室だそうだが
このあたりの木造アパートで４畳半なら２万くらいで借りれるんじゃないか？
う〜ん、不思議というか商売上手だな。

高いんだか安いんだかわからんな

気になったので調べてみたら・・・
三ノ輪だと木造アパート６畳で３万５千円からだった。（ﾔﾌの賃貸）
古いアパート自体が無いようです。
安いのは安いけどこんな潜水艦みたいなのは嫌じゃ〜！

＞地場不動産屋さんは大家負担なしで
＞専門業者さんは1＋広告代？0.5です。

地場経由だと大家さんは不動産屋へ払わなくて良いんだね。で、客付け業者は
１ヵ月+半月を盗るんだね。。ふむふむ。実際は入居者からも１ヵ月取っている場合は
2.5だね。これ違法かもよん？
ttp://www.markeys-co.com/tintai/gokui4-3.htm
多分半月づつってことで残りはバックって言われるヤツだと思うがとある大手がこれやってて
東京都から突っ込まれてた。

＞かわいそうですので礼金を1つカットして
募集をかけています。

これもダメと言われた。二重価格表示となるんだと。アッチの業者はこの値段でこっち経由だと
高くなっちゃうってのはだめなんだよね。。例えば年度末越えちゃった物件なんか開けっ放しするより
いいから安く表示して、夏前（法人の人事異動が始まるからまた動く）まで入居無かったら上げるってのはOK。
ようするに同時に出さなきゃいいんだとさ。。

まあでも業者想いだね。キチキチすれば違法っぽいが良い落とし所ではあるね。結局半手であろうが
やる気ある業者ならバンバンやっていくんだよね。
おかげでウチもケツ叩いた甲斐があって？満室となりました〜〜！

ところで決まった部屋に限って結婚しやすかったり、トラブル続きだったり、女の子ばっかりってない？
ウチは結婚部屋ってのがある（ｗ　三度連続で結婚するので退去しますってのがある。

>>263
Ｂ（広告料）については脱法だとは思うけど、東京都のケースなんか
読み方を変えるとある意味公認してんのよ。
具体的には大家の広告料としての支払い認識の有無が問題なわけだが
ま、つまりそういう書類取っておけばお咎め無し。

仕組みについては散々前スレに書いたから書かんけど、多くの場合で
複数に依頼した方が有利。
集客能力の高い１社に管理ごと任せるのも良いけど、管理費ダタだったり
すると意味は無い。
因みに成約賃料もＢ付の方が当然高くなる、のは言うまでも無いか。

ちなみにやる気とかは殆ど関係無いからケツ叩いたらイヤｗ
出来る努力ってネットにオトリ広告沢山載せるぐらいだもの。

だから、きちんとマニュアル作業やってるかを監視すれ。

↑

私は1〜1.5の業者5社（ほとんど1）ほど付き合いがありますが
実際空室が出ると２社ほどにしぼります。
めんどくさいのでローテーションみたいなものですけど
神経質だった時期、なれるまでは手当りしだいでしたよ。
礼金の違いは業者さんは知っててもなにも言ってきませんね。
まあちょっと電話一本、一分の努力でかなりの空室対策となりますよね。

ケツ叩くというほど偉ぶりたくない規模だし広告料は１にしてるけど、
複数業者にして、空室があるときは、暇があれば物件の最新写真等を
持って挨拶に行ったりしてます。業者の皆さん、よくやってくれてますよ。
相手はプロですから、プロとしての誇りを尊重して、世話してやろう、
というような気持ちになってもらえば、と思ってます。

複数にする時は、キャラがかぶらないような、タイプの違う所を
選ぶと良いように思います。

age

age

大家が直接貸し出す事が最大の宣伝

フジワラノリカがついてくることが最大の宣伝

預金が3000万円ほどあるのですが、安い中古アパートを一棟一括で買おうか考えています。
当方30歳公務員、独身で持ち家なし。何か注意することや、アドバイスはあるでしょうか。

>>272
20年サイクルで建て替えるつもりでやって下さい

3000万を年利5％だと150万。1％だと３０万。銀行じゃムリだけど株なら出来る？？
全部突っ込んで年間150万以上にならないとつらい。ついでに2000万借金して都合５千なら
２５０万以上の益がでないとダメだよね？

さて中古で３０００万以下でかえるようなアパはどのくらいの賃料なんだろう。。
スレッドを最初から読むと年度末らしい話題「空き室対策」とかそんな話題からすると
どうやら駅近とか広い間取りとかチャチな外観じゃないとかうーん、「競争力」が大事なんじゃあないかと。

3000万で土地を買って２000万でアパを建てる。坪40万で延べ５０坪。８部屋だと狭いから６部屋。
都下なら６．５万は固い。月３９万で年４６８万。。２０００万の借金返済は毎月１２万ほどだろう（適当）
１４４万は返済だから３２４万が利益。実際は礼金があるので26ヶ月を２４ヶ月で廻すのと同じ。
新築なら空き室は有り得ないとすると三年程度は大丈夫。絵に描いた餅と思って得られる利益「３２４万」を溜めておくと
972万、で、もちっと得られる益足せば約1000万。

三年目に繰上げ返済すれば借金は残り700を切る。再度契約する時に金利が上がっても軽く耐えられる。
繰り上げは出来るならした方がいい。金利急上昇が有り得る局面だし借金返済額が大きいのはリスク大きいから。

さて最大の問題は買った土地で２０００万貸してくれるかどうかだ。。
公務員なら貸してくれるかな？。。それより前に駅近で延べ床５０坪以上建てられ売りに出されている土地があって
家賃6.5万という高額？な設定が出来る周辺相場かどうかだな。。とりあえず不動産屋イケってかんじ。
近所に５０坪6000万の空き地があるが建てられるのは４０坪でかなり厳しい。

いっそ自宅建てるつもりでかんがえてみなされ。住宅ローン返済の一部を肩代わりしてもらうつもりなら
ＯＫだし、結婚したらすんでる所も貸してマンションでもかえばいいじゃん。

>>272
やめたほうが良いです
きちんとリスクを見極め2ｃｈなんぞで質問しないようになったら買ってください

>>274
あくまで融資は賃貸住宅を建てるって事でね。
自分が住むってことが銀行に知れたら、その分収支悪くなるから融資条件
悪くなる。
融資終わってから、どう使うかまでは、銀行はとやかくいわない。

>>274
アドバイスありがとうございます。
とにかく借金なしのほうがいいかなと思っていましたが、空室リスク等を考えると
一概にいいとはいえませんね。非常に参考になりました。
当方東京都市部、京王線沿い在住なので、その近辺で考えています。
とにかく、ただ貯金しておくのもつまらないし、公務員の給料もある程度年取るまでは安めなので
アパート経営は副業として、やはり魅力だと思います。
もう一度じっくり検討したいと思います。

空き室リスクってのは設定賃料が高い、その地域に合わない建物、競合相手が多い、
地域特性がある、などの場合に現れる。都下、しかも京王線沿線じゃ同じ地域だから出来れば
やめてくれ！（笑）って感じだがまあいいだろう。。

新築なら最初は高くても大丈夫。（でもそれで計算根拠としないこと）
学生街なら学生向き、３０代が多そうなら社会人向け。根拠無くとも足で調べよう。
駅周辺にドンとワンルーム賃貸が立ちそうな空き地が無いか見ておこう。
その沿線じゃ無いだろうが車社会な地域なら駐車場とか必要だよね。
建築戸数も関係ある。四戸で半分空き室はザラに有り得るが十戸で半分空き室は有りえない（と思う）


つーか、京王線沿線じゃ3000万じゃ厳しい。６戸立てるなら40/80で５０坪は最低ライン。60/300でも単価が高くなるから
やっぱ土地だけで５０００万はいるでしょう。建物も２０００万は掛かるから、合わせて７０００万か。。
末端（八王子とか）の方なら土地が安いが賃料安いわ空き室リスクも高い。なにより競合相手が悪い。ほとんど農家が建ててるから
激しく底値合戦だし。。

勤め人が有利なのは税金面。赤字なら本給から差し引かれるから所得税が戻ってくるし、
黒字でも小規模だからそれほどバカ高い税金も来ない。所得倍増（見かけだけだが）しても税金はそう上がらないので
勤め先でバリバリ働くよりか（公務員じゃやらないか。。）まし。あ、働くなって意味じゃなくてね。

勤めじゃ一括で控除（本人１８０万）　されているのに加えてさらに経費を引けるから、おいしいと思うね。それと
お金ばかりではなくて事業を経営すると考えるとその中で出会う人々から受ける影響も大きい。現状の仕事から逃れたいなら勧めないが
スキルアップとして考えることはいいことだと思う。　リターンはソコソコでリスクをなるべく下げるってのは難しいからね。。
まずはフィールド調査するべし。急行止まる駅を全部途中下車して半日ぷらぷらと歩いてみな？なんとなく地域特性が判るから。
あ！！ウチの地域には来ないでくれ！（笑）　

賃貸の経営は守りより攻めが面白いと思いますね。
個人的には無借金での計画は結果的にリターンも小さいと考えますし
多少の資産デフレを前提としてもローン終了時に初期投資額以上の
不動産を残せればリスクをとる意味はあると思いますよ。
私は230さんの考えに賛成です。

ある日、隣地の建物の解体を依頼された業者からtelがあり、
「重機を入れるのにお宅のアパートの屋根が一部引っかかるので撤去させてほしい、
　あとはちゃんとやるから」と言うので、承諾したところ隣家解体後も放置プレイされてしまい
結局、風雨で建物がいたむので私の方で工事を出すはめになってしまいました。

100万位かかってしまい、あまりにやり切れないので多少なりとも取り戻したいのですが、
どうすべきでしょうか。何か良い方法があれば教えてください。(*- -)_ _)ペコリ

>>280
弁護士等に相談

>>280
本来は、損害賠償分を業者に請求する必要があるとおもいますが、
ただ直してしまっているので、工事代分の請求は当然するべきかと思いますよ。

現時点での入居者の要望は「しっかり家賃は払うけど、初期資金が･･･」
という人が沢山います。
不動産を介さずに、仲介手数料を浮かせ、広告料を浮かせ、人に貸して
下さい。
そして礼金をなくし、敷金を上げて下さい。

無理ｗﾉｼ
初期費用高いならレオパレスとかどうぞ

>>283
＞不動産を介さずに、仲介手数料を浮かせ、広告料を浮かせ
不動産屋を通さずに直接契約すれってことか。。

＞そして礼金をなくし、敷金を上げて下さい。
現状は入居者＝手数料1、敷金1、礼金1、前家賃1で合計4。
283の主張＝手数料0、敷金3、礼金0、前家賃1で合計4。　うん？？同じジャン？（笑）
保証人代行会社使うなら敷金1でＯＫだな。。そうすると2か月分だね。
敷金は「預かり金」だから儲けにならないんだよ。壊したり汚した時の費用の担保。

＞現時点での入居者の要望は「しっかり家賃は払うけど、初期資金が･･･」
では、空き室リスク増大分を含めて8％上げてもヨカですか？
二年契約＝２４ヶ月。不動産屋を通さない＆安い初期費用で退去率増大で空き室リスクを1ヶ月とする。で、
礼金が1消えたので都合２６か月分。8％なら25.92ヶ月とあるので引き合うと思う。２年越えたら
元の金額へ下げる契約ってのはアリだけど。

現状７万のワンルームだと75.600円だぞ？どうよ？？
宣伝広告費（１か月分）は払わずに済むので差し引いて4％の値上げとしたいのだが、不動産屋を通さない＝自ら宣伝しなくちゃならんので
その分広告費として折り込みチラシとかに払わなきゃならないので差し引けない。
不動産屋がやる入居者審査もやらなきゃならんしクレーム処理も自分だし。。結構キツイかも。別段変らずに今までと同じ収益だし。。

よって
初期費用２．３ヶ月（前家賃+敷金+保証人会社0.3）と￥5600も毎月高く払わなきゃならない。（退去時は１ヶ月戻るかも？）
初期費用はどうしても必要です。レオパであろうと入会金が１５万以上必要だし、退去時に汚していれば
かなりの修繕費要求されますよ。

283はコレどう思う？コレをあ〜したらとかいってみてよ。

>>281
>>282

レスありがとうございます。

何かもっと簡便で効果的な方法ってないですか？

本当にそれで回収できたら回収代金の一部をカンガルー募金に寄付しますんで
よろしく！（ｗ

>何かもっと簡便で効果的な方法ってないですか？
ないんじゃない？。
あなたは「あとはちゃんとやるから」って言った業者を信用した以上、
そこに請求するしかないでしょ？。俺なら、その業者から、
「いつまで修復するのか、約定の期日まで修復なき場合は、その修復費
用及び損害賠償を請求するものとする。」とか覚書でも一筆もらってか
ら工事させるけど。弁護士頼めばその費用だってかかるし、それを差引
いて半分回収できればいい方だと思うよ。

>>286
その土地はどうなったの？
業者を雇ったのは地主なんだからそっちに言えば

初心者な物で、少々教えて下さい。
現在建築中の自宅に１戸賃貸を入れました。
（実際は母が住む予定で完全に独立した二世帯住宅で建築したのですが、
　色々有りまして同居しない事になり１戸賃貸用のスペースができてしまいました。）

この様な場合、この賃貸の入居者募集はどうすれば良いのでしょうか？
近くの不動産屋に行けばよいのでしょうか？
どの様な基準で不動産やを選択すれば良いのでしょうか？
他になにか、いい方法は有りますか？
　色々お教え下さい


都内江○区　JR駅　徒歩５分
３２m2　１ＤＫ　追い炊き、風呂トイレ別　洋間９畳　南向き　１階
ＣＡＴＶ、インターネット付き　です。
駐車場はどうしても言うなら、私の車と前後で入れ替え置き可能、
の条件の時、家賃はどの様に想定し想定すれば良いのでしょうか？

賃貸物件でもこれなら安心！
外から見えないから、ピッキング不可能だしね。
アフターケアーもいいしね。
これで皆さんも入居率アップできますね。
http://www.jin.ne.jp/fuyo/syouhin.html

これで差別化できるかもね。
防犯に強い物件てことで。

>>289
おいらの場合、ご参考までに・・・・
賃貸物件を扱ってる雑誌を見て、自分のもってる物件の周辺で
賃貸の広告を多く出してる業者を選びました。
まあ、その辺りの地域に詳しいんじゃないかという期待と
広告どんどん出すので空きが出にくいのが狙いです。

家賃とかの設定は周辺の相場を見て、業者と相談されれば良いかと。
駐車場は駅から近いし無くても大丈夫なのでは？
へたに入れ替えとかやると、面倒な事になりそうな気がします。

>>290
2ｃｈで宣伝か。ｵﾒﾃﾞﾃｰﾅ
っつか高過ぎ

>>289
＠ブルは辞めた方が吉
更新料は折半だし。
礼金１ヶ月+19800
取られるし。
審査もユルユル。
在籍確認なんかもしないし。
多分、平井当たりですよね？
錦糸も近いし。ヤバイ奴多い悪寒。
任せるなら、地場の業者がいいよ。

>>289
http://www.isize.com/house/shuto/
まずはここの住まいを借りる欄で相場を調べてみると良いと思いますよ。
物件ごとに業者名が書いてありますので地域に強い業者さんも
分かるかも。
結構賃料にバラツキありますけどね。
賃貸専門業者さんの店舗はミ○ミ○が錦糸町
エ○ブ○、ア○マ○が亀戸にあったと思います。
HPはグーグルで検索すればすぐ出てきますし
物件検索もできますのでこちらも参考になるかもしれません。
地場さんも良いですがこの時期は弱いかもしれませんね。

こないだ地元の新聞に築１７年のアパート一棟（８戸）で値段が８３０万円で、
一戸当たりの月の家賃が３万円っていう物件が掲載されていた。
年間３×８×１２＝２８８万円の賃料収入だから
表面利回りは２８８÷８３０×１００＝３３％くらいかな？
実際、一人で見に行ったが交通の便は良くない。
最寄りのＪＲ駅から徒歩１５分。
で、入居者は２戸だけだった。
業者に電話すると「家賃保証契約もあります。これなら一戸当たり２万５０００円の家賃で年間２４０万円の賃料収入になります」だってさ。
果たして、信用出来るんかいな？
これ買うくらいだったら「南アフリカランド建て・２０１７年償還・欧州復興開発銀行債」でも買った方がずっとイイかも。
ちなみにこの債券、ゼロクーポン債なんだけどね。
で、利回りは（今日ので）約９．６％。
つまり向こう１３年間、ずっと利回り９％オーバーで回ってくれて償還も確実ってこと。
（欧州復興開発銀行の格付けはＡＡＡ。
債券だからこっちが催促しなくても勝手に償還したら金は証券会社の口座に振り込んでくれるというラクさはあるよね。
他方、アパートだと、家賃払えない椰子、払えるのに払わない椰子、常に家賃引き下げ交渉を迫ってくる椰子、催促しないと家賃払わない椰子などとモーたいへん！）

>>291 >>293 >>294
レス　ありがとうございます。
早々ネットで見てみると、家賃のバラ付きが大きいのと
土地柄、みんなマンションばっかりですね。
アパートっと言う感じでなく一応親が住む予定でしたので、
それなりにちゃんと作りました。（家自身は積水ハウスです。）
でも、分類はアパートになってしまうのが悲しいです。

検索に引っかかった業者に条件などを聞いてみます。
それと、＠ブルは今の借家を探すときに、一度行ってみましたが、
雑誌た、ネットに載っている物件は１つも無く、みんな違うのを紹介されて頭来たので、
店員におとりばっかり乗せて客をバカにするんじゃない怒鳴って、帰った記憶があり
絶対申し込みしません。

ちょっと、自分の足で探してみます。

余談ですが、ミ○ミ○、ア○マ○、賃貸○ラブなら、何処が良いと思いますか？

>>295
じゃあそれ買えばええんちゃう？

皆さん、はじめまして。先日　親が他界し、東京都中野区にあるアパートを継がな
ければならなくなったサラリーマンです。大家さんの先輩方に相談がありまして投
稿します。

私はアパート業には全く素人な事、住居が中野区とは相当離れた場所であるといっ
た事がある上に、本業が忙しいので、アパート管理代行会社（次のような業務をす
る会社です＞定期的な掃除、入居者からのクレーム対応、空き室ができたら不動産
屋に連絡して入居者を募集するなど。あるいは一括借り上げして、毎月定額を大家
さんの銀行口座に振り込む。）を利用しようと考えています。

最初は、親も契約して利用していた（つまり今の入居者はその某社が入れた入居者）
西新宿にある某社と契約しそこを利用しようと考えていたのですが、先日　訪問し
て話をしたところ、どうも誠実さが無く、当方の疑問にたいして真っ当な回答をで
きないと感じられました。またグーグルで検索し見つけた、２チャンネルの過去ロ
グでもその会社の評判は非常に悪いものでした。

そこで次の２点について教えて下さい。

１　親が契約していたアパート管理業務会社とは全く別の会社と子供が契約する
ことには、問題はないですよね？特に今の入居者に迷惑をかけることはないです
よね？

２　評判のよい、あるいは悪い評判の少ないアパート管理業務会社にはどういう
ところがありますか？　

サブリースは糞考え直せ

管理委託契約書か業務委託契約書があると思うので、それを見
て見ないと何ともいえません。多分、契約期間が記載されてお
り解約する場合は何ヶ月前に通知するこ、、、など書いてある
と思います。あとは、入居者へ管理会社の変更、家賃振込先の
変更のスムーズに行けば問題ないと思いますが。

家賃を滞納している住人がいます。
以前も6ヶ月滞納したので、保証人である親に連絡をして
払ってもらいました。
その時に、不動産屋立ち会いのもとに今後滞納があった場合
出て行ってもらうと口約束をしました。
しかし、現在3ヶ月滞納しています。出て行ってもらいたいのですが、
口約束なので無理やり『出て行け』とも言えないような気がしてます。
何度も『払ってくれ』と言っているのですが、『来月必ず払います』とか
居留守をつかったりして誤魔化しています。
どうしたらいいのでしょうか…

>>301
保証人は誰？

不動産屋が立ち会ったにも関わらず口約束というのが痛いね。
次はなしということで、今からでも不動産屋を通して明渡し同意書とか念書
を書いてもらえば？。支払い金額と支払い期日を決めて、万一、上記約定の
期日迄に全額支払いができない場合は、即時契約解除となり、異議、苦情一
切申し立てることなく当貸室を即時明け渡すことに同意しました、とか文書
で署名捺印もらっておけば？。

>>301
留守中に、カギを交換汁！！
すぐに払うよ

>>304
みたいなバカのいう事聞いて絶対やるなよ
後々面倒になるからな。

借りたものには金を払うのは当たり前の事。
でも、こういう滞納する馬鹿がいる為に薄くのばして一般人の家賃や
礼金、敷金に組み込むという筋違いの事をしているんだから
居座ってドロンすればいいだけ。
なんの為の初期資金を用意したのかっていうとこの為だろ

>>306
スーパーでもレストランでも、万引きや食い逃げする馬鹿がいるために
一般人向けの値段に薄くのばして組み込むということをしているので、
君はどこへ行っても犯罪者になるしかないね。

で、書き込んだ人は解決したのかね

この場合ドロンしてくれれば晩万歳だろ
ドロン→保証人に金払ってもらう→家財の処分許可もらう→終了

普通にモノを貸してもらい、それに対してお金を毎月支払い、一時保証金を支払う事を
望んでいるのに、余計な事してるから、結果的に滞納者がいようがノウノウの居座ればいいよ。
保証人もドロン、もしくわ破産すりゃあいいさ。

意味わかんないし

皆さんいろいろなご意見有難うございました。
一応、303さんの言うように　念書　を書いてもらおうと
思っています。
ただ、その念書も本人に会えない事には書いてもらえないので
何とか早めに本人に会って書いてもらうようにしてみます。
何かありましたらご報告、ご相談しに参ります。
宜しくお願いします。

俺なら延々保証人に請求するだけだけどな
そうすりゃ保証人が勝手に説得してくれるし損することも無い

10万の部屋なら、たった10万ｘ滞納月数の家賃のために破産して
社会的身分を失う事なんて考えないような保証人でないと認めない
ってのが、普通のスタンスなんだよね。

ＤＱＮ保証人連れてきても契約できないよ。

３２才リーマン。資産は４０００万強。
札幌。

不動産投資にも興味があるけど素人です。
疑問点があるんで質問。
アパートの経営って色々なリスクが集中するので
利回りのいい優良分譲マンション等をあちこち買う方がいいのでは？

おれも不動産投資やってみようとは思うけどまずワンルームや１ＤＫ辺りで試運転しつつ
慣れてきたら物件を担保に入れて銀行から金引っ張って拡大しようかなと思ってる。競売で買ったりとかして。
（キャッシュで買えるけど株で毎年コンスタントに２０％運用出来ているので種銭減らしたくない。
　不動産投資は株に対するリスクヘッジというのスタンスでいくつもり。
　自己資金を超える借り入れ自体するつもりないし。）

で何が聞きたいかというとアパート経営のメリットは？ということです。
利回りのいい優良分譲マンションを競売などでこつこつ買う方が優秀な投資法に思えるんだけど。
そこがこのスレからは読み取れなかった。（管理が楽とかあるのかな？）

不動産投資の経験が無い、机上の知識だけなのでおかしな事書いてたら指摘おねがいします。

土地があまってる無能が苦心の末思いつく愚行。

そんなあなたは、株で毎年２０％増やした方がいいと思います。

不動産投資で、２０％付くのはほとんど市場に出回りません。

所で念書って有効なんか？

>>301
あと保証人にもマメに連絡して状況報告とか滞納分の請求をした方がいいと
思います。保証人＝親であれば連絡が取れてるかもしれないし、解約になっ
た時は多分、滞納分＋原状回復でマイナスになると思うので親にもプレシャ
ーを与えた方がいいのでは？。

＞不動産投資は株に対するリスクヘッジというのスタンスでいくつもり。

どうヘッジ出来るのか聞いてみたい。分散投資というのなら正しいと思うが。
単純に言えば景気が悪くなれば株も土地も賃料も下がる。まあ不景気に強いといえば
そうだが昨今の賃貸住宅の多さから言って賃料下落は避けられない。しかも
投資された（建てた）物件はすでに赤字だろうが試算割れだろうが入居させなきゃならない。
そんな相手のいる世界にリスクヘッジ出来ない物件を運用しようというのがわからん。

賃貸住宅のリスクヘッジとはなるべく多数の部屋を持つ事。相場の違う物件や地域のを
持つ事。マンションのみにしない事。売却出来ない物を持たない事。客商売ということを
忘れない事。あ、こりゃリスクヘッジじゃあないか。。

ていうか20％で廻せるならソッチの世界でもう少しでかくなって地元の目の届く範囲で
新築建てちまった方がいい。20％以上で廻せるかは地域性や立てた物によるが
ヤバくなったら土地ごと売れば解決。
土地もつと借金しやすくなるのでつい借りた金で株へ・・・となりがちだがこういうパターンは悲惨。
まず破滅ね。上手く行った人はいない。逝く人は良く見かけるが。。資金のレバレッジにはなるが
借りた金は返さないとね。不動産担保ローンは借金返してもらうのではなく土地を取り上げるのが商売。

新築マンションの乱立、デフレ、若造の価値観の変化等でマンション経営
はよっぽどの知識と行動力、着眼点がないと、ビジネスとしては成り立たない。
今、大家になれますよ！などと言う業者にコロっとだまされている人が多すぎ。
これはいいビジネスだ！と騒がれた瞬間にはもう下火。

下火だ下火だと言われていても、土地を売却した場合に懲罰的なほどの税金が
かかる日本では、土地持ちにとっては有力な選択肢の一つで有り続けるよね。
一気に売却して国に無駄な税金という名の死に金を払うよりは、ビジネスとしては
成り立たない現在の安い家賃水準でも、土地を売却するよりマシということで
ちびちびと金に換えていく。

新規に土地買って算入するなんて、もうダメでしょ。
変な税制のせいで、下火になっても供給が衰えない、辛い市場なんだからね。

分譲並ハイクオリティな賃貸住宅が従来の家賃相場とあまり変わらない
なら、それまでのチープな造りの建物は泥沼価格競争でスラム化、
素人オーナー手に負えずいずれ叩き売りだね
10年後ぐらいに利回り30％越えとかゴロゴロ出てくるだろうな
騙されて素人オーナー安易に参入しすぎなのも悪いが
供給過剰で賃貸市場を破壊する建築屋も悪いな

建物の造りより、立地だと思う。
東陽町のＲＣ築１５年２ＤＫより、学芸大学の木造築１５年２ＤＫの方が
家賃が高いんだから。

建築屋に騙されて、悪い立地でＲＣなんか建てるより、良い立地で
できるだけ安く建てて短期で建物代を回収する方が賢いよ。

立地が大切なのは言うまでもない
今は作れば入る時代じゃなく選別される時代だから
差別化をどう行っていくかが大切なのでは
客がつかなきゃ回収も何も出来ないからね
その上で、家賃をどれぐらい取れるか、最悪どれぐらいまで
落ち込むかを想定して回収期間を厳しく見積もってから
やらないと怖くてアパート経営なんか出来ない
家賃並みの支払でマイホームが手に入りますよみたいな
営業トークに心動かされる人を賃貸に留めておくためには
従来の安っぽい建物＆設備ではどうにもならない

建築屋とやらが勝手につくってる訳じゃないけどな

不動産を買う場合の資産価値の考え方と一緒かもしれない。
工場や倉庫などの用地の転用で、いくらでもマンションが出てくるような
物件価格も家賃も右肩下がりが予想される地域では、物件を買うべきでは
無いし、賃貸物件を建てるべきでもない。
既に住宅地として完成された場所であれば、用地が出てくる量も限定的で
あとはブランド価値＋利便性の勝負になる。

悪戦苦闘なんてとんでもありません。
○たちは力を蓄えているんです、来年度に向けて。
その前に少し立ち止まって、改めて○たちの営業の仕方で果たしていいのかを
考える時間を作っているのです。本当にお客様はご満足していただいているのかを。
○たち自身が自分達を見直してこそ、より良いものを数多くお客様に提供できると
考えております。
マンション業界は今後淘汰されていくことでしょう。現状ですら供給過多の
状態が続いております。例えば家電に代表されるテレビや白物家電（エアコン・
炊飯器・洗濯機・電子レンジ・冷蔵庫など）は、より良いものがより安く
どんどんと値崩れを起こし、採算が難しくなってきております。
PDPや液晶テレビ等の最先端分野以外は・・・。
このように今までと変わらずにいれば、いずれ価格だけの激戦区となり
マンション業界も価格競争についていけない企業は、いつの間にか
消え去る運命になるやもしれません。
しかしながら、本当に価格が安ければそれでいいのでしょうか？
ほとんどのお客様が一生で一度のお買い物となる不動産。
それを安さだけ、外見だけで選んで本当にいいのでしょうか？
○たちはそういった基準でご選択されるお客様は、将来を通して
きっと後悔することになろうかと思います。
相場より少し高くても10年、20年経ってもお客様がこのマンションを
買ってよかったと思っていただけるものだけをご提供したい。
その為には従来のやり方を続けていたのでは、先に進むことが出来ません。

○社では一刻も早く変化すべく、社長はもちろんのこと取締役から一般社員まで
一丸になり改革を進めております。
それは、まさに新星○○ー○として相応しい新しい発想のマンション創出、
つまり次世代型マンションをお客様にご提供させていただく所存であります。
今後の○○ー○をご期待下さいませ

これ何なんだろうな
意味がサッパリわからない

コピペしまくりで、読む気にもならん

もうすぐ月末だね。いや〜先月滞納した人に電話したけどケロっとしてるもんだ。
銀行から自動引き落としにするのって入居者の銀行側に申し込むものなの？
判る人いない？

そんなことも自分で確認できんのか？

確認しろっていってもこんな時間だし。。自分の銀行側の申込書を貰ってきたんだが
どうも同行同士はよいんだけど、他行だとどうなるのかな？って思って。実際にやってる人に
きこうかと思っただけだけど。まあ、これでもみとけ。この間こんなポーズな奥様をみかけたぞ。
ttp://img.2chan.net/9/src/1085466877110.jpg

hoshu

ねた無くhage

　知識ゼロですが、質問させてください。
旦那が急にアパート経営に興味を持ち、一人で計画を進めています。

　旦那は３０歳のリーマン　年収約４８０万　貯金約５００万
ただいま社宅住まい　最近、中国株に興味を持ち１００万近く投資
（嫁に経過を言わないということは、いまだ儲かってはいないと思われる）
ちなみに私は今年から主婦（現在妊娠９ヶ月）　当然収入ゼロ
　　　　
　不動産購入場所は広島県内（広島市ではない）マンションの一部屋
もしくは全棟希望。現在目をつけているのは、４０００万のマンション
一棟。利回りは１０％超と旦那談。現在は資金調達の為、銀行などに話
を聞きに行ってます。
　色々と話は聴かされるのですが、上手くいくとは思えません。子供が
産まれるというのに、勉強するのは不動産か株のみ。私からしてみれば
大した貯金も資産もない人間が手を出すのはリスクが高すぎると思うの
です。今は資金調達の目処が立っていないので実現不可能だろうと放置
してますが、万が一にもお金が借りられたらすぐにでも手を出しそうな
勢いです。
　こんな人間に未来はありますか？色々話し合ってみるのですが、最後
には「知識のない状態で答えるな。勉強して知識を共有してくれ」と言
われてしまいます。私は、昔から借金してまで何か買おうとは思いませ
ん。自分のやっていける範囲の生活で充分だと考えています。資産運用
も特に必要と思ってません。というか、５００万程度しか貯金のない人
間が手を出すような事業じゃないと思うのですが･･･。諦めさせるには
どんなことを言ってやれば良いんでしょう？？

　本当に無知ですいません。今は実現不可能な夢より、現実問題の方が
大事で勉強なんてしてられないです。どなたか、宜しければ回答お願い
いたしますm(__)m

>>335
不動産を所有しても、社宅に住めるのかな？

住めるのであれば、将来社宅を追い立てられた時に自分でも住めるような
賃貸物件を買うのは一つの選択肢では在る。ただ年収の５倍・・・賃貸の
収益を考えても６倍くらいにしとこうよ・・・とは思うけど。

社の規則にはそういう条件が無くても、不動産を保有して収益を得ていると
優先的に社宅から出されるリストに載る可能性が高いと思われ。
社宅住まいという身分の安定度はどうなのか、という所をつっこんでみれ。
今どき、社宅というのは強力な既得権だぞ。気合いれてマモレｗ

アパート買いたい

>>336
回答ありがとうございますm(__)m

　現在の社宅には、約４万程（駐車場代込）かかっています。
旦那曰く毎月４万支払うくらいなら、不動産を購入して５〜６
万で賃貸収入を得た方が良いじゃないかということです。転勤
族なので、今の社宅もいつかは離れます。
　計画としては、物件購入⇒自分たちが住む⇒転勤になる⇒賃貸
に出す⇒新たな土地で物件購入⇒自分たちが住む････の繰り返し
で少しずつ増やしていきたいそうです。

　会社の人の中には、故郷に自宅を購入しながらそれを賃貸物件と
して、自分たちは社宅に住んでいるという例がいくつもありますの
で不動産所有後も社宅住まいは可能だと思います。
　社宅費を削るなら、今なら私の実家に住むのがベターです。自宅
の社員には、基本給の10％を文明率として上乗せしてしてくれて
今よりも手取は増えるので（ちなみに社宅費は基本給の10％です）

　この話だけ聞けば確かに物件を購入し、賃貸に回した方が良いのかな
と思うのですが････どうなんでしょう？
　旦那の最終目標はアパート経営だけで生活したいということなんです
が、2000万くらいの物件なら今でも手を出す価値はあるかも･･･というこ
となんですかね？？今は、入居率100％であったとしても将来的にはどう
なるのかとか、入居者が家賃滞納したりしないかとか、素人ながらに色々
と疑問が沸きますが突っ込んだ話にはついていけないのが現状です（苦笑

経済観念の違いから離婚となる悪寒。

とりあえずこの時期中国株100万かってしまうのが怖いな。

俺なエクアドル株１００万買うけどな。

>>338
物件を教えてもらわないとアドバイスしにくいです。
ここで聞いても答えなんてでないんじゃないかな〜

すいません、スレ違いだと思いますが・・・・
駐車場経営についてのスレとかってありますでしょうか？
駐車場といってもたった３台くらしかとめられないのですが。

駐車場総合スレ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1049029869/l50

>>344
ありがとうございます。

ちょっと教えてください。
現在３階／４の家賃が約９万円です。
４階に空き部屋があり、ネットで不動産屋を検索して物件を見ると
８万円に値下げをして、募集してました。
気になったので、その不動産屋に行き、窓に張ってある募集を見ても
やはり、８万でした。
この様な場合、現在の私の家値下げ交渉をしたいと考えていますが、
どの様な戦術で行けば、家賃値下げ交渉が成功できると思いますが？

お知恵をお貸し下さい。

空き室たった一つなんでしょ
無理だよ多分

>>346
そこEV無しじゃないか?
階段の4階は安くなるもんだよ

>>335
借金で、〇から始めるのはお勧めしない

築１０年をこえると空室率が上がるし
２０年ぐらいから建て替えたく成るし
自殺・事件・事故・夜逃げリスクは一杯

>>335
見ず知らずの人に相談されてやるべきだと断言できる人は
まずいないでしょう。友人とかに相談しても「止めといたら」
と言われませんでしたか。他人は当てになりません
答えは自分で探すしかないのです。夫婦でよく相談して決定
すべき事項を夫の独断専行でやらせるのはよくないよ
夫だけの人生じゃない以上、口を出す権利は充分あるんだから
もっと強く反対しましょう。ほんと将来の離婚原因にもなりかねない
本を読んで知識を得たつもりになっているあなたの旦那がもっと
勉強すべき。経験もないのに甘すぎだよ
と少々脅かしとく
どうしてもやりたいと言うなら、利回り20％以上のものが買える
ような人脈とキャッシュを揃えてからにしましょう

>>348
私が入居した時（４年前）は、４Ｆのが３千円高かったです。

半年くらい前に、同じフロアに空きが出た時にもネットで見ると５千安かった。
その時は、仕方ないと申し出なかったんだけど、今回かは１万違うので
ちょっと、交渉してみようとしている。

何かお知恵をお貸し下さい。

神のID
ｷﾀ━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━!!!!!



http://news12.2ch.net/test/read.cgi/news4vip/1087612841/391

391 以下、名無しにかわりましてVIPがお送りします 投稿日：04/06/22 15:53 ID:hIROyukI
　　　>>389
　　　それにしても今回の台風は勢力弱過ぎじゃね？

392 以下、名無しにかわりましてVIPがお送りします 投稿日：04/06/22 15:58 ID:ili+87uj
　　　>391
　　　ちょっと待て！　落ち着いてよーく自分のIDを見てみろ！！！！！

契約はかわらんだろ。
更新時に掛け合うしかないんじゃない？

知り合いの知り合いに契約書なしで貸したら、現在3年分滞納で連絡も取れない。
とにかく早く出てってもらいたいけれど・・・

よい方法を知ってる方、教えてください。

>>354
鍵を変えろ
もしくは、無断で占拠してるって裁判所に訴えろ

>>355
勝手に鍵を変えて問題は起こらないでしょうか
裁判所は時間がかかりませんか？

私は裁判所に持っていくのがいいと思うのですが、主人は話し合いで
解決したいようです。知人を通じて、連絡がついたと言っていますが、
「お金がなくて引越しできない」と言ってるらしいのです。そもそも
どうして本人が出てこないのでしょうか。やられている！といった感じが
してしょうがないのです。

相手は女性、50歳前後、収入8万ぐらいらしい（現在家賃5万）
保証人になってくれる人がいないそうです。
この人の「住むところを見つけることができない」という言葉は
信用できるのでしょうか？ご意見をよろしくお願いします。

>>356
甘やかすとつけあがるぞ
契約書が無いのだからその部屋の占有権は354にある
鍵変えても無問題

>>357
本当ですか！！ありがとうございます。
その方向で、主人を説得してみます。

本当に大丈夫なのか？ちょっと怪しいぞ

>>338
最近は定期借家とかで、転勤族でも賃貸に出しやすいという話がよく
出るけどね

定期借家より旧法借家の方が人気があるから、転勤中の自宅を賃貸に
出すのには確かに定期借家は便利だけれども、自宅にしたり賃貸に
したりして、それでビジネスとして回そうと考えちゃいけないよ。

物件の保有リスク、建物の経年減価、メンテナンスコストなど考えれば、
新築一棟買で６〜７％（土地込）、中古一棟買で１０％超の利回りが
最低限確保されない限りは、ビジネスとして考えにくいからね。
金利負担もあるし、そもそも自己資金が少ないと、本当に有利な
ローンは借りられないよ。

俺は裏筋の人間で、逮捕されるかもしれないんです。
やっぱ兄弟や友達名義でﾏﾝｼｮﾝ買ったほうがいいですかね？

>>361
処分しやすい財産は止めた方がいいよ。
そういう人は、借地に建物を建て、共有にするなどして
権利関係ぐちゃぐちゃにしておくのが吉ｗ

アパート経営しようと思っているんですが、最低どのくらいの資金があればできますか？
部屋数は15くらいで全部屋ｾｷｭﾘﾃｨ万全なものを目標にしています。

>>363
万全なセキュリティのアパートなんぞありゃしません

364
あくまでも、目標です。
具体的には、ｵｰﾄﾛｯｸ・監視ｶﾒﾗ・ｶｰﾄﾞ（もしくはﾃｨﾝﾌﾞﾙ）ｷｰ等、可能な限りの防犯装備を施すつもりです。

ワンルームマンションのオーナーです。
今度在日朝鮮人に部屋を貸すことになりますが、大家の中には在日の方を含めて、
外国人に対して部屋を貸さない方が多いと聞きました。
在日朝鮮人に貸して実際あったトラブルをご存じの方事例を教えてください。

>>363
最低どのくらいの資金といってもねえ…。
土地は自前なのか、土地の購入も考えてのことか、新築なのか、中古なのか、間取りは、構造は等々情報が少なすぎ。
大手ハウスメーカーの新築で、外構も入れると、1室ざっくり1千万円かな。

>>365が考える防犯設備に要する費用なんか全体の建築費からすれば、微々たるものです。
ちなみに、ないよりマシだが、オートロックもディンプルキー（ゴールやWESTあたり）も過度の期待は禁物。
それぞれ共づれや、街のカギ屋で簡単にコピーという問題があります。
要はコストと効果の兼ね合いですが、入居者にとって防犯に配慮されたﾏﾝｿﾝと印象づけることが大事。
でも、>>365あたりは、もはや標準になりつつある。

サラリーマンでも大家さｒｙ・・・を読みはじまった素人です。

私は、自営で塗装業をしているんですが、
仕事がヒマな時にメンテナンスをしたり
まだ見習いペンキ屋に練習がてらメンテ・・・
という感じで、アパート経営を考えてます

うまくやれそうな気がするのですが
いかがでしょうか？
ちなみに、メンテ関係の知り合いはいますが
トラブルや、手続きなどの不動産関係者の知り合いはいません

>>368
ドライウォールにするための下地処理もできる（あるいは安くやらせられる）ような、
住宅業界における塗装屋さんなら、その事自体はプラスにはなるだろうね。

ただ、利回りを確保する＝良い場所に良いものを安く建てる　ことが最重要なので
その点だけは猛勉強しないと駄目でしょうね。あと資本。先立つモノ。ゼニｗ

>>368
自分でメンテ出来るってことはかなり大規模か、自分がヒマでないとむり。
空き室である期間は年度末とか年末とかだから自分（ペンキやさん？）も忙しくなってなきゃ
いけないんじゃない？

それとメンテというかリフォームとかは業者に出さないと経費算入が面倒。
まあ大丈夫だと思うが税務署とかが認めないこともありえるから。業者にだせば必ず
経費として認められるからね。

でも外壁が塗れるならかなり有利だと思う。大抵のアパは古くなった感じがするのは
外壁の古さだからね。数年ごとに洗浄して五年ぐらいで塗り替えすればいいね。でも
それやったからって入居率が特段上がる気がしないが。。それと外壁補修は一発で落とせないはずなんで
減価償却の対象になる。（だよね？）そうなると前回の塗装工事が減価償却終わらないうちに。。
って、認められるのか？？

369の言うとおりなんで、あとは不動産屋と仲良くなったり具体的なトラブルの事象と解決例とかを
勉強というか聞いておくぐらいはいいんじゃない？　あ、それと銀行ね。借金は銀行とか信金とかじゃないとダメだよ。
不動産担保で貸す会社があるがあれらは抵当つけた土地を取り上げるのが商売だから。

>>370
公的機関で借りるのも、許してあげてください。
特殊な場合を除き、結局窓口は銀行になるのかもしれないけど。

>>366
今まで若い女性が数人入居したけどなにもなかったよ。
在日と言っても２世３世なら日本人とかわらないはず。
どこの国でも今出稼ぎにきてる人達に貸した場合、溜まり場に
なったり声が大きいなどのトラブルは聞くけどね。

なんか違うよ、
悪い意味で自分は差別されているという被害者意識と特権意識のようなものをもってる人がいる
というか何処の国でも在○○となってる人は多少なりともかかえる事だろうが

私が言ってるのは、他の住人からのクレームの話だよ。
隣だからと言って付き合いがある訳じゃなし迷惑かけなければ
個人的に、なにも問題ないな。

そりゃ女だからでしょ
日本人でも女の人の方がトラブルを出さない

>>375
あんたは賃貸経営してるの？
どんなトラブルあったの？

トラブルは日本人のトラブルとほとんど変わらない
荷物などで玄関周りの占領とか夜騒ぐとかほとんど毎日契約外の人が居るとか
問題はそっから先で注意から先がスッキリいかない
アパートだから結局はお互いがちょっとずつ妥協することになる訳だけど
その妥協がお互いに同じぐらい妥協してもらってるんだが納得してもらえない
その場は収まっても後々言われたりとかね。

>>369
ドライウォールってのは石膏ボードのですよね？室内の・・・
それなら、できます！得意ではないけど・・・
資本がそんなにないので、中古でと思っています
猛勉強・・・先は長いっすね('A`)
>>370
年度末や年末はその年によってヒマな時もあります

業者に出さないと経費算入が面倒ってのがほんと、面倒な感じですねｗ
不動産屋さんと仲良くなるのも難しそうですね
まるっきり、知り合いがいないので相手にされなさそ
びびらないで、突撃したのがいいんでしょうかね・・・

不動産屋は大家の方向いて仕事しているから、
何軒かまわって、相性のよいところと付き合ったらよかろう。

えぇ〜！そんな感じでいいんですかｗ
でも、相性のよいとこみつけるのも大変そうですね・・・

あいたいで部屋貸しは厳禁ですよ・利害関係ない人に
貸してください・でも知り合いなら。強行に退去をお願いするしかありません
部屋を化すということを甘く見てはいけません。
わたしの知り合いの家主さんは又貸し認めて・もめにもめてます
あんだけやるなと・いったんだが・・・合掌

更新料スレや判決を見ていても今一明確な基準が無いような気が
するんですが、既存の契約でも更新料が取れなくなっていく
可能性があるのでしょうか？

二ヶ月より多いとそれはとりすぎなんじゃないの？って判決がでる傾向がある

お尋ねします。
第一種低層住専地域でも、集合住宅って建設可能なのでしょうか？

楽勝で建つ

そりゃ勃つといえば高校生並みに建つんだが、それが採算性があるかというと
難しい。　なんせ二階建てで厳しい建蔽率を乗り越えなければならない。
土地を残す、相続税対策、遊ばすよりはマシ、銀行に超低金利で大金が寝てるって人ならいいんじゃないかな？

建蔽率の緩和を狙うなら「吹き抜け」「車庫」　「ベランダ」　「ルーフバルコニー」（屋上）。
これらがキーとなる。結論から言うとテラスハウスのような感じがいいと思う。

階段部分を大きめに開口して吹き抜けのようにする。
内装車庫や一部食い込ませる形で車庫スペースを取る。但し集合住宅だと緩和受けられないかも。
ベランダは屋根と壁がつかない限り床面積に含まれない（離れ距離は決まってるが）ので大きめに作る。
屋上が取れれば余裕スペースとなるのでメリットとなる。でもお金掛けて作るほどでもない。

普通の住宅でもコレ欲しいなってのが賃貸でも要求されるのでそこらへん考えると判りやすいかも。
それとやっぱ駅近いとか大学が多いとかそういうのが無いと厳しいよん。

教えてください。

アパートで、インターネット常時接続設備を入れるのですが、
この時、店子さんには、無料？　料金取るのだったら幾らくらい？
なんとなく感じとしては、部屋数で割って600円から800円取ろうか考えているのですが
どうでしょうか？

>>387
管理費に組み入れて+1000円

>>388
表向きは安く見せたいから、別途にしたいな

>>389
私は使いませんとかいって、こっそり使う店子ばかりに成りそう

そんな借主の部屋からはLANケーブルぶっこぬき。

ところでアパ用の設備ってどんなん？６部屋ぐらいじゃあダメかね？

　　　　　　　　　　　◎
　　　　　　　　　　☆※
.　　　　　　　　　 __ﾉヽ＿_　　　　　　　　　　　 ∫
.　　　　　　　　／ （＿）／|　　　ﾍ⌒ ヽﾌ　　∬
　　　　　　　　|￣￣￣|　 |　⊂（ ；´ω｀)つ┛~ .＿　　　　　　 ＜ 不労所得の代表者だな！
　　〃￣ヽ〜 |￣￣￣|　 |／／/　　 /_/:::::/__ヽ_ﾉ..＿＿＿ 　
r'-'|.|　 O |〜 |￣￣￣|／ |:::|/⊂ヽノ|:::| ／」:::::::||:::::::::::::.／
`'ｰヾ､＿ノ〜　￣￣￣／￣￣旦￣￣￣／|::::::::||::::::::／
.　 　 | ,|　　　　　　 ／＿＿＿＿＿＿／::| |:::::::￣::／
　,,-/￣|､　　　　／| |-----------| |::::::::::::::::::::／
　ヽ＿＿シ 　 ／.::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::／
　　　　　　　 ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

６部屋くらいだったら、１００Ｍの光（6,000/月）を入れて、ＶＬＡＮ対応のＨＵＢ（２万程度）を入れて後は配線代１室１万くらいか？
合計８万〜１０万くらい
配線代をいかに安くするか

>>391
漏れている無線ＬＡＮ電波を借用

　今持ってる不動産を上手く運用するにはどうすればよいのでしょう?
飯能に60坪の土地を持っています｡
バブル時に購入したもので､誰も住んでなく､毎月の返済が\50,000掛かってしまっている状態です…‥

新築時の募集って、相場より２，３％くらい上乗せしてる？？
それとも、相場のまま？

少し田舎で入り組んだ土地にアパート建てて
新築で更に周りの相場から３％くらい安くしたら入居率は上がりますか？

新築時は２−３％高くても、3月8月等のタイミングでは、入ってくれるらしい。
ただし、地域によるのはあたりまえ。
その土地のそうばを参考にすれば、５パーの上乗せは可能。
焦って値段を下げないで、3月8月まで待つ事。
あと1社に募集を独占させずに、横のネットに流してもらって
自分でも数社回ってちゃんと閲覧に回ってるか確認する事（足で）

貸出金利が１パーから1.5パーなんだから
15パーで回ってる物件（実質利回り１２パー）に10年投資したら
120パー引く１５パーで元が取れてるだろ。

>>335　への回答でした

と言うのは嘘で４００げと

>>335　ご意見
500万しか貯金が無いのに4000万のアパートはムリ。登記の印紙代と不動産取得税にしか成らない。
400万のワンルームを買って40-60万でリフォームすべき。

500万しかないのに4000万の物は買うべきでない

駐車場とアパート経営してます。
来年度から消費税の免除額が１０００万円に引き下げられるのに伴い
納税義務が発生するのか教えてください。

確かアパート賃貸料は消費税は課税対象外でしたよね？
駐車場はどうでしたっけ？

>>402
税務署に電話してください

>>402
住居専用部分の家賃には消費税はかからない。
駐車場や店舗にはかかる。
店舗兼住居の場合は店舗の割合に応じてかかる。

駐車場代等だけで1000万超えてるなら消費税の納付が必要。
とはいっても、超えそうな事業主には税務署から問い合わせが行っているはず。
実はうちにも問い合わせが来ていて、税理士に計算しなおさせたらギリギリ納税業者ですた。
３月頃に相談したときには大丈夫ですよと言っていたのに＞バカチン税理士

もっと早く分かってたら資産を分散させてたのに。

>>404
補足
もっとも基準期間が2年前なんで、どのみち納付はせにゃならんのですけどね。

レオパ、大東、東建、ダイワ、なんとか…、と色々来ます。
どうせやるならどこがｲｲですか？

大手でやるぐらいならやめとけ。
糞ボッタばっかだぞ。

>406
どれもお勧めできんな。
どうせ施工は地元の業者がするんだから、最初から地元の業者に話を持ち込むのが吉。
メーカーが勧誘に来るときは収支計画書とかもってくるだろ？
管理を丸投げせずに自分で大家業をやってる知り合いとかいたら見せてごらん。鼻で笑われるから。

たとえば家賃保証30年の一括借り上げで安定経営ができます、なんてセリフよく聞くだろ。
メーカーも稼がにゃならんから、自分が損になることはしないよ。
そういう旨い話があるときは、大抵建築費に上乗せされてるから。

当たり前のことなんだが、新築時が一番管理が楽なんだから、新米大家はこのときに管理のしかたを学んでいくべき。
30年も丸投げで管理させておいて、保証期間が切れたから返しますっていわれても、どうしようもなくなっている。
結局保証期間を延長するために莫迦高い管理料を払って、徹底的にしゃぶりつくされる。
そもそも30年の家賃保証て言っても、そのメーカーが倒産すればその時点でお終いだよ。

その他、建物の修繕や設備の更新は大家の負担にされてたり、いろんなところで大家から金を巻き上げる仕掛けが仕込んである。
独自の建材を使ってるメーカーなんて、修繕するにしたって、それを使わにゃならんわけで、当然割高になっている。

本当にマンション経営をやる気があるんなら、地元の設計事務所と建設会社を回ってプランを出させてごらん。
それをゆっくり検討してからでも遅くは無い。
契約締結を急がせるメーカーが一番アブナいよ。

>>408
禿同

マンション経営の成否は最初の基本設計で、ほとんど決まる。

>>408
詳しい方でつね。勉強になりまつ。

アパートに白骨死体、２年半前から家賃滞納の住人か
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040801-00000404-yom-soci

なんで２年半もわかんなかったの？

408はオレとそっくりな考えだな。あれ？オレが書いたっけ？とかしばらく考えてしまった。

最近出た話なんだが知り合いが「１０階建てのビル建てる」って言い始めた。
1Fは自分の商売の店舗と賃貸、2-8Fは賃貸ワンルーム、9-10Fは自宅用ってことらしい。
8-10億ぐらいだと。
なんかさ〜ボッタくられてるらしく今も賃貸にしてるらしいけど退去対策費？で１件当たり８０万取られてるんだと。
中層ビル？っていうのかな？これくらいの物件利回りってどんくらい？木造だと簡単に
想像出来るんだけど。。表面利回りって投資額と年間の（借り入れ期間中）平均予想収入でだすんだよね？
なんか１０パーセントを軽く下回る程度なんだって。
ダマされてると思う？それともこんなもんかね？
ちなみに不動産屋は支店を多数持つ中堅、建設会社も同名で営業している。（コッチがメインだと思う）。貸付は地元の信用金庫。

>>412
なんかどちらも230さん風な書き込みですね。

1Fあたり平均8000〜1億の規模となりますと各階の施工床面積は
平均150坪程度の規模となるのでしょうか？
構造もSRCなのかな？又オーナーの居住スペース及び店舗の
専有率は20%と考えてもワンルームと貸し店舗が80%を占めて
土地を含めないでこの利回りは割高そうですね。
貸し店舗もスケルトンでしょうし。
勿論、賃料は建築費と違い地域によりかなり違うでしょうが
この金額の建築となれば当然スケールによるメリットを活かせる
でしょうから専有割で坪単価80万、施工床で坪60万くらいじゃ
ないでしょうか？SRCは個人的には経験ないですがそれほど高くは
ならないと思いますけど。昔の先輩達に聞けばすぐ分かるはず
なので今度確認しておきます。
これだけの規模ワンルームの規制等は、うるさくない地域なの
でしょうか？

それと表面利回りって満室時の利回りじゃなかったでしたっけ？
退去させる為の戸あたり費用は、みずもので分かりませんが
家族向けとしても少し高いような・・

＞専有割で坪単価80万、施工床で坪60万くらい

一般個人事業主向けとしてです。

>413
今230前後のカキコを読ませていただきました。でも、俺は230さんではないよ。
ただ嬉しかったのは、まっとうな考え方をすれば最後は同じ結論にたどり着くと確認できたこと。

>412
表面利回りって言葉に注意。
これは一般的には単に家賃収入を投資金額で割っただけのもの。
でも実際のマンション経営には土地建物の固定資産税、ローン返済金、修繕費、水道消防電気その他の管理費、火災保険料、そして不動産所得に対する税金などいんろなランニングコストがかかる。
そうした実質利回りやキャッシュフローを考えておかないと、「こんなはずではなかったのに」ってことになる。
表面利回りで10%を切ってるんなら、実質利回りは5%前後じゃない？
それも今の家賃水準を維持し続けることができればの話。築年数が経てば修繕費も鰻登りだよ。
もういっぺん収支計画をよくよく見直してみたほうがいいと思うけどな。

つづく

つづき

あと、賃貸物件であんまり大規模なものは、個人的にはお勧めしない。
物件の規模が大きくなるといろんな規制がかかってくるから、それにコストがかかるようになる。
で、収支を合わせるためには、次の規制がかかるぎりぎりのところまで大きくすれば良いわけだけど、こういった規制がころころ変わるのが大変。
小規模物件はこうした規制の変更では見逃されることが多いので、小規模物件で採算が取れる見込みがあるならおすすめ。

余談になるが、こちらが何か悪いことするわけじゃないが、なんとなく住民同士が仲良くして団結されたりすると始末に終えなくなる。
「近隣で痴漢が出没してるようだけど、大家さん、なんとかしてくれ」なんて、賃貸業と全然関係ないことを大勢で言ってきたりする。
さすがにそんときは警察に言ってくれと断ったが、たとえば網戸の張替えなんか、あきらかに子供が破ったようなやつをこちらの負担で張り替える羽目になったこともある。

立ち退き問題については、今研究中なんでなんともいえない。1件80万が高いか安いかも今は分からない。俺なら自分で入居者の引越し先と引越業者を手配してもうすこし安く上げられそうだが、これは地域性もあるからね。
ただ現状で考えていることは、建替間近の物件こそ、優良な賃借人を入れておかねばならないと思う。
金の無い入居者は、出て行ってくれと言っても所詮引越し費用も無いので、出て行きようが無い。
物件のﾘﾌｫｰﾑ費用をケチって劣悪な賃借人を入れるよりは、80万かけてリフォームして優良な賃借人を入れる。俺なら。

・・・ずいぶん勝手書きましたが、あくまで俺の個人的な経営観です。

あわっははは！大笑い！スレをさかのぼって読み返してるところなんだが
何度読み返しても>>408さんのカキコがオレにそっくり。言い回しとかホントそっくりだもんな。。
OFF会でもやれば面白いだろうね。それこそ理想の物件を計画してどっかの不動産投資会社に
持ち込むとかしそうで（笑）カキコみてるとそんな勢いありそうだし。。

210さんもこんにちは。
相変わらず的確で恐れ入ります。>>413何度も繰り返し読んでますがさすがだね。
今まで相談する側では無かったので今回相談する側になってみるとこれほど分かりやすいのね。。

土地面積が150坪程度、都下の私鉄沿線のメイン駅徒歩５分、建蔽率はいうまでもないけど10F程度が建つんだから
1000％ぐらいかな？商業地域ですね。近隣は賃貸、分譲のマンションがほとんどで
ビルじゃない家とか雑居ビルとか色んなのが建ってます。ちなみに銀行管理になっちゃってるのが
かなり多く、そういった噂話で建て主は寝られないようで本業がそぞろで困ってます。仕事で付き合いがあるんだよね。

自分は木造アパ持ってるだけなんでその範疇なら得意なんだけどビルは全然判らないんだよね。。
占有割りとか施工床とか・・・なるほど、そういった分析する為の単位もあるんですね。
表面利回りとかも木造だと建築費と予想できる範囲での予想家賃収入で出しちゃっても
礼金とか見えない収入と固定資産税とかの見えない支出がちょうど消しあうので、実質
ちょうど良いんですよね。
自分でexelなんかで計算表作ってあるんですが銀行が持ってるソフトよかよっぽど優秀でほぼ
実態に合致してます。

（長いので分割）
でもエレベータとかあるマンションやもうちょい大規模になると難しいです。管理費や
補修費がかなりでかいから。408さんのレスもするどいですね。イヤホント皆さん詳しい。
ところで実質利回り（実際に廻ってからのインアウトで）は何％ならOKですか？
１０億前後突っ込んで年間売上が５０００万行かないかも？とかってヘンですよね？
まだ若い人なんで騙されてるというか「根こそぎとりあげちゃえ！」ってのが見えるようで
かわいそすぎですね。

それより相場より安い賃料で貸せるほうがより社会に貢献するんじゃないかと思うんですね。
ガッチガチで廻して売上のほとんどを不動産屋や建築屋、銀行に持って逝かれるより
出来る限り余計な経費を削って採算ラインの「程よい所」で廻せるようになれば。とおもうんですね。

ま、そういった意味では408さんの>>416の発言が心にドーンと響きます（笑）まるっきり
同じ意見ではないかと（笑）　　いやいや久しぶりに面白い人というかレス見つけた、あははは・・。。
自作自演とか言う人いるかもしれん。イヤホント違うんだよねえ〜！

>230さん、こんにちわ。なんか親しみを感じます。

俺の場合、RC造だけどエレベータの無い小規模物件だけだから、中大規模物件について具体的数字は言えない。
ただ、実質利回りをシビアに計算して、それでも10%近くは欲しいな、と思う。
マンションなんてなんかトラブルが起こったら、あっという間に何百万単位の修繕費がかかるから、余裕を見ておいたほうがいい。
ただ、お知り合いの場合20%を自宅と自分の事業用にするわけだから、「損さえしなきゃいいや」って気持ちなら5%もありかもしれない。
もっともそれなら最初からそんな大きな物件建てずに、木造で店舗兼用住宅を建てときゃいいと思うが。

中大規模物件の管理のイメージをつかむには、（財）マンション管理センターってところが出している「マンション管理の知識」って本を参考にしてみると良いかもしれない。
マンション管理士用のテキストなんで基本的に分譲マンションが対象なんだが、区分所有法関係以外の部分は、設備や管理について賃貸マンションにも応用できる。
中大規模マンションの設備にどんなものがあって、点検・維持・管理をどうやっていくか、長期修繕計画をどのように立案するか、そういったことも大雑把にだが、網羅的に書かれている。

不動産なんてそれぞれ別個の個性的なものなんだから、あとは実際の計画書を読んで、建設予定地の市場を調査して、発注するときには必ず相見積りとるとかして、いろんな情報を集めないと、事業として成立するかどうかわからない。
大金を不動産に突っ込むリスクを背負うんだから、事業として成り立つリターンを追求するべき。

建築屋兼業の不動産屋と金融機関に煽られて悩んでいるうちは、やめさせたほうが良い。
お知り合いが、自分の足で地元の不動産屋を何軒も回って、いろんな情報を汗をかきながら集めることからはじめるべきだと思う。

正直、更地のまま駐車場にした方が利益もあるし、安全この上ないんですよ。

固定資産税と将来の相続税さえ考えなければ。

>>415
表面利回りは満室時の想定利回りじゃなかったんですね。
いいかげんに覚えたので途中記憶違いをしたみたいです。
満室時や現状は簡単なので個人的によく使いましたが
後で覚えた表面、ネットは使う事なかったです。
勘違いのひとつを正せました。ありがとうございます。

>>417
お久しぶりでございます。
お褒めいただき大変ありがたいのですが、ちょっと私の
イメージしていたものと違うようです。
商業系かつ防火地域内にある耐火建築物は建蔽率は100％
となりますがこれは実際には不可能でしょう。
容積についても1000％未満ではないでしょうか？
ただ施工床60万や専有割80万はひとつの目安となると思い
ます。
これは建築費のみならず総事業費から割ってください。
なんとなくですが焦っているのは業者ではなく事業主側で
しょう？
よくあるケースですが本業での債務を建築費に・・
業者側は優勢に事を運べますが実はこの手の話はどこの
業者でも経験済みでなんでもない事です。
ですから正直に多数の業者と交渉してみる価値はあると
思います。
どれくらいの割合でそのようなものが乗っているかは
分かりませんが純粋な当計画のみで計算し満室で10％は
ほしいところです。
小さな駅周辺ですと新たに50戸100戸供給されるだけで
相場が変動しがちですし同時期に2〜3棟計画されてい
ても不思議ではありませんからね。
守りの要素の強い計画かも知れませんが7％未満はお勧め
しません。
本来攻めであれば当不動産を担保に質の良い中古アパート
購入し放置が資産を増やす上では有効だとは思います。

>420
固定資産税は普通ランニングコストに入れて考えるんで、それと比較しても駐車場経営で利益が上がるんなら、駐車場経営をしておけばよいと思う。
余裕資金は金地金にでも変えて孫にあげちゃえ。

相続についてはまた別個に考えるべきだろう。
いつ発生するかわからない、でもいつかは必ず発生する不時のコストだからね。
で、そういう話になるとやっぱり専門家に聞いたほうが良い。

ただ俺の場合、不動産賃貸業は会社組織にして、株式の持分割合が俺が1/2ちょっと。妻と息子が合わせてその残り。てな感じにしている。今は会社で借り入れをして、個人名義の物件を少しずつ会社名義に変えている。
会社の借入金はしばらくすると家族の誰かからの借入金で借り換えするのがポイント。

ここまで来ると不動産賃貸のはなしじゃなくなっちゃうな。

ところで>422さんが示唆されてるように、お知り合いが本業の赤字を埋めるためにこの計画を企画してるんなら、絶対に止めるべき。
放置すれば被害が拡大するだけ。

某メーカーＡＰを経営するものです、以前から思うのですが、構造の選択で鉄筋・重量鉄
骨・軽量鉄骨・木造いろいろありますがそれぞれのメリット、デメリットをどう捕らえる
か、皆様のご意見を聞かせて頂きたい、私見では頑丈なものほど耐用年数が長く入居者へ
の受けもよく長期の経営に向いているように思いますが、反面固定資産税の評価などで割
高になるように思います、また将来の建替え時の撤去費用等において高くつくのではない
かとも思います、私はできるだけ償却を短くし、建替えのサイクルを短く（できれば15年
程度）してその時代のニーズにあわせていったほうがよいと思い、軽量鉄骨にしました、
どうでしょう？

＞それぞれのメリット、デメリットをどう捕らえる
イメージとして
RC造＝建築費が高い、高賃料が狙える。生存期間が長い。
鉄骨造（ALCの重量系）＝建築費が比較的安い、生存期間が長い、陳腐化しやすい。
軽量鉄骨＝建築費が安い、防音が悪いので賃料が安い、生存期間が短い。
木造＝建築費が安い、二階建て以上がムリ、賃料が安い、生存期間が短い。
（生存期間とは賃料収入が安定して得られる期間）

木造、軽量鉄骨（二階建てまで）はほぼ同じくくりでよいと思います。
重量鉄骨は高層階で立てる場合で期間短縮や費用を削るとこれになります。それと
自由度が高いので商業ビルなんかは多いと思います。
RC造はピンキリですが３階以上であり、防音上の必要性があるならメンテフリーな外壁とか
そういったのとセットで検討するならば、高建築費であっても良いとおもいます。

ということで建物の更新サイクルというよりイニシャルコストの低減と陳腐化しない
設備との兼ね合いも含めると、軽量鉄骨VS木造の構図ではなく、たまたま選択した結果の
建築方法だったという結果ではないかと思います。
木造でも高い賃料を得ることが出来ますし、RC造でも安い賃料しか得られないのもあります。
極端な話、建てる地域でも大きく違いますよね？商業地域なら防火構造じゃないとダメですし
郊外にRCの高層マンションはダメですし、低層であっても過剰品質かもしれません。


現在例の人に詳細聞いてます。詳しい事が判れば報告したいと思っています。

>>425
ありがとうございます、条件によって違うと思いますので、私の場合は某地方都市の郊外、
つまり土地に余裕がある地域です、平成３年の生産緑地法により選択を迫られ宅地を選択
し公課の上昇をにらみいわゆる有効活用をしたケースです、大手から中小までデベロッパ
ーが大挙して営業攻勢をかけたものです、その中で大手ハウスメーカー、地場デベロッパ
ー等比較したのですが、とりあえずこちらにノウハウがなく、標準的なものをということ
で某メーカーにしました、２チャンを見ているとまあいい評価はないのですが、建築から
８年、大過なく過ぎました、しかし1Ｒのため入居者のサイクルは早く入居率も最近は落
ちてきています、償却を１５年に設定したため償却後は建替えを考えています、そこで次
に立てるのならどういう方法がよいか、皆様にご意見いただきたく思っているわけです。

当方中卒２５才ヒキコモりなんですけど、心機一転これから工場で働き、月１５万ずつ貯金して３年間で５００万貯めようと思ってます。
その金でマンション買って賃貸に出し、その家賃収入で又ヒキコモりたいと思ってます。
そこで質問なんですが、プチ大家は大変ですか？
例えば借りた人が滞納して払ってくれと言ったらいきなり殴りかかって来たら怖くないですか？
自分は喧嘩とか弱いんです。。。
その他にも修繕したり契約したり大変そうですけど、そこらへんどうなんですかね？

ちょっと聞かせてください。

築25年の鉄骨造りの3階建て賃貸物件のことなんですが･･･
そろそろ3度目の外壁（手すりなども)の塗り替えを計画中です。
出来れば、屋上のウレタン塗装の補修も。
そこで考え始めたのが、壁のひび割れや窓枠のシーリングなど建物全体の
修繕みたいなものって築年数などからするとソロソロなのかと言うことです。
外壁を塗り替えるのなら、一緒にやった方がいいこともあるはずだし･･･。

そこで、塗り替えだけでいいのか、修繕もやった方がいいのかの判断を
してもらうのって誰に頼めばいいんでしょうか？
業者に聞いたんでは、仕事欲しさの話しきゃしない気がするし･･･
よくテレビなどを見ると、一級建築士とかって人が色々言ってますが
一級建築士なら誰でもチャンとした判定が出来るものなんでしょうか？
また解るようなら、こんな時の料金ってどのくらいでしょうか？

知っている方がいらしたら、教えてください。m(__)m

セレコーポレーしょんって、凄い坪単価安いんですけど（３Ｆ建てとか）
セキスイ（ハウス）とか、旭化成とかと比べてどうですか？
安かろう悪かろう？
一番違うポイントを教えて下さい（セレコーポレーションとかセキスイの戦闘員のレス厳禁）

戦闘員かは判らないけどね　　よろしゅう

>>428
建築士です、一般的に言って、リフォームの場合、まず現地を見て判定します、鉄骨造３階建
て築２５年となると相当外部の痛みがあるかな、窓枠のシーリングということは外壁はALCでし
ょうか、屋上防水の補修は初めてですか？いずれにしても定期的なメンテナンスが長持ちの秘
訣でしょう、設計士は業者よりは正確な（客観的な）判断ができるでしょうがやはり得手、不
得手はあるでしょう、建築家よりは設計士に依頼されるのがよいでしょう、判定の報酬は良心
的な事務所ならかかった日数×日当（約２〜３万）＋報告書作成費（多分５万迄）と言うこと
で現地確認・実測で２・３日で１１万〜１４万位でしょうか、業者も２〜３社で相見積もりを
取って決められるとよいでしょう。

＞430
お答え、ありがとうございます。m(__)m

建築士の方がいいんですか･･･。
また質問ですが、その建築士を紹介してもらうのにはどうするのがいいでしょう？
どこかに協会みたいなものでもあって、地元の建築士を紹介してもらえるような
システムでもないですか？
闇雲に当たってヘンなのに頼むハメになるのも嫌ですからネェ。

それにしても報酬の11万〜14万位ってのには、やや驚きました。
と言うより、1日で済むと思っていたので･･･5万ぐらいかなぁと･･･。

すいません、↑間違えました。

「設計士｣の方が良いと薦めてくださっていたんですよね。

>>431
建築士と言ったのは、自称建築家というのは作家的な意識があり作品を作ることに重点を置いていると思われるからです、
その点町医者のようなという意味で建築士と言ったのです、知り合いがいなければ各都道府県には建築士事務所協会とい
うのがありますので問い合わされればよいでしょう、報酬についてはあくまで目安です、現地確認＋簡単なレポートなら
そんなにかからないかも。

>>428
とりあえず、近場の設計事務所に電話して聞け。
2chに聞いて来るぐらいだから、知り合いの設計事務所はいないと思うので、ネットかタウンページで探せばいい。
で、何を聞くかと言うと、そちらさんは改修設計もやってますか？
そうやって、何軒か当たれ。
間違って有名建築家の事務所にtelしてしまった場合なんか、一見さんお断りになる場合もある。
質はもちろんピンキリだが、規模的には、所員が10人以上在籍している事務所が吉だな。
で、費用だが、通常一人工いくらと見積もる。
交通費等の別途費用がかかる場合は、実費。
国交省のタリフがあるが、一人工30,000円ぐらいだとｳﾏｰと思え。

ところで、屋上防水だが陸屋根で面積が広いとウレタン塗膜防水より、シート防水のほうがいいかも。
あと、足場が必要な工事の場合、まとめてやったほうが吉。
仮設費用は、資産として残らないので。

＞433 ＞434
ありがとうございます。m(__)m

参考にして、検討していきたいと思います。

ハウスメーカーでアパートを検討しています。そこで皆様にいくつか質問です。
土地は５０坪ちょっとあり２階建て（１K×６又は８）を検討中です。
場所は駅から徒歩圏内で東京近郊には３０分〜１時間で通勤可能で一括借上も問題ないそうです。
（賃貸経営は）最初なのでトラブルの少なそうな大手で考えています。

（１）構造ですが木造と軽量鉄骨はどちらが良いですか？
（２）お勧めメーカーは？勧められないメーカーは？（一応数社と接触しています。）
（３）これは付けたほうが良いと思われる装備（オプションなど）は？
（４）契約時期は何時ごろが良いですか？（値引きや入居などを考えたうえで）
（５）ローンは生保、銀行など色々あるようですが、どれがお勧めですか？（長期３０年位）

そんなに儲けようとは思っていないのですが、失敗だけはしたくありません。
参考の為、意見を聞かせていただければ助かりますので宜しくお願い致します。

>>436
５０坪で８部屋って事は駐車場はなし？一括借上げ可って事は借上げしなくても入居は大丈夫って事じゃないか、軽量鉄骨や木造で
やるなら償却は２０年までだろう（建物がもたない）面倒がいやならメーカーが一番だけど差別化は難しい、成功の半分は立地条件
だと思うのであとは間違いのない業者をえらぶだね。

木造だとローンは２０年、（軽量）鉄骨だと３５年だと思った。コレ減価償却とかの
関係で償却が終わったら価値無しと見なすんだろうね。生保でもアパートローン組めるの？
ウチは普通に都市銀行。
借りるときは出来るだけ数本に分けて借りとくといいよ。三本ぐらいに分けてそれぞれ
5-10年程度の長期、2-5年の短期、いつでも繰り上げOKな変動金利と分けておくと
長期で安心な低金利、短期で超低金利、高金利だが貯金出来たらすぐに返済に充てられる変動と、
それぞれのメリットを享受できる。
繰上げ返済は初期に大きく返済出来るととってもお得。特に金利が高いと１００万繰り上げが総返済額で
３００万ぐらいの差になる。低金利だと１５０万ぐらい。それでも５０万はでかい。
今使っちゃうか将来楽にしておくかの違いだね。ローン後期は修繕費がかさむからね。

構造は軽量鉄骨と比べるなら木造かな。。というか防音面で気にすると鉄骨はあんまり良い印象がない。
完工時期でいうと１月、出来れば年末がよろし。固定資産税が1/1の時点であるかどうかで
課税されるんで年末課税の方が空き地で課税されるより良いと思う。
装備は1Rなら室内洗濯機置き場、シャンプー洗面台、意外な所では浴室内部に鏡、壁固定の大きな姿見なんかが
費用掛からず効果が大きい。まあとにかく広めで設計しないと今後は難しいと思うよ。

儲けようと思わないなら家賃保障なんか使わないでその分安く貸すほうがよくない？
安くて広くて良い物件ならすぐに入るよ。それに出て行かないし。
賃料保障ってのはメーカー太らすだけだし。
ハウスメーカー製のを検討してるの？ついでに近所の工務店とか建築業者にもっていってみな。
いろんな考えがあるんだと感じられると思うよ。
やっぱ同じで立地条件が左右する。その次に設計、その次が施工（これは良くて当たり前だけど）かな。
メンテをどこでやるかとかとにかくフットワークが軽い業者（不動産屋も建築業者も）が大事ね。

>>438
禿同

うちも軽量鉄骨なんだが駅より徒歩５分で１Ｒ８年目だが今のところ満室、しかし回転は速い平均居住年数は
２〜３年くらいかな、今は礼金は取れないので回転よくてもメリットない、建物は同時期にたったＲＣと比べ
ると劣化は早いようだ、軽量・木造で早く償却して（安く建てて）立て直すか、重量鉄骨・ＲＣ造で堅牢に作
って長持ちさせるか、でも商品価値としての寿命は同じだと思う、特に設備面の更新は１０年くらいでしなく
てはならないだろう。

何県（何市）？
うち神奈川件よかまし。

>>440
　うち急ご区

10年賃下げ梨の家賃補償というのが、みずち信託銀行とタイアップで提案されたんだが
RC　の２ＤＫ（５５　ｍ2）がなんと、素の賃貸相場11万円→7万7千円（よかま氏＠急ご区）

これって詐欺だなぁ絶対。やっぱり家賃補償なんてダメだよ。
リスクを取らなきゃあ。賃貸入出管理くらいは良いけどね

>>443
だから保障ってのは絶対存しないレベルでやってるって、営業が言ってたが保障できる物件は限定されるとの事、逆に言えば保障できる物件は保障しなくてもOKの物件だよ。

じゃ、保証できるか、どんな設定家賃かを調べさせて、
自物件の査定がわりにしようか。

＞＞４３７さん
駐車場はナシです。（自分としては少々不安なのですが・・・）
数社にコンタクトしていますが、なくても人が集まるとの回答でした。
新築のうちは問題無いと思いますが１０年２０年後はちょっと不安ではあります。
借上げを使うのは自分自身が仕事で忙しく、入居などの手間をかけられないからです。
＞＞４３８さん
＞木造だとローンは２０年、（軽量）鉄骨だと３５年だと思った。
そうなんですか。知りませんでした。だったら軽量鉄骨かなぁ。
３０年くらいのローンを組んで、少しまとまったお金ができたら繰上返済していく予定でした。
その他の意見も大変参考になりました。
時間があれば色々検討したいのですが・・・。
＞近所の工務店とか建築業者にもっていってみな。
知り合いでもいれば良いのですが、近所に建築業界の知り合いもいません。
近所に建っているのはHMのものばかりです。
努力が足りないと言われればそれまでですが。

ところでレオと大東って２ｃｈで評判悪いですね。
（自分は検討していませんが）実際どうなんでしょうか？

>>446
知り合いの不動産屋（土地持ち）が若い頃レオパのお誘いで説明会に招待されたそうな。
もの凄いホテルで丁重な接待受けて、奥さんにはブランドもののバッグまで土産にもらったらしい。
だがしかーし、その親父は説明会の間中冷静に利回り計算して悟ったらしい。
その後一切連絡を取っていないそうだ。
お近づきになりたくない・・・とおれも思ったのだった。

家賃保障＝空室でも賃料を保障会社から支払ってもらえる制度。礼金はもらえない。
　　　　　相場家賃の5-20％が会社取り分。大抵は10％。
家賃管理＝毎月入金があるかどうかを確認して文字通り「賃料の管理」を大家さんに代わって
　　　　　やってくれる。数社当たったら5％ってのが相場らしい。
　　　　　賃料管理のついでに未入金の人には催告してくれるのが普通。

上はハウスメーカーや大手不動産、下は駅前のちょっと大きい不動産屋ならやってる。
>>443を例にすると１１万が相場なら９万９千が大家さんの収入。礼金とかも入居者から取るが大家さんには払わない。
ようするに一括で借り上げる代わり空き室リスク分と儲けを最初から見越してさっぴく。

賃料管理なら１０万4500円。礼金は大家さんの収入となる。賃料の遅れのリスクは大家さんが取るが
催告はその不動産屋がやるので実際はそんなに無いと思ってよい。ヘッジするなら保障人代行の会社がある。
空き室リスクはあるが新築なら数年は大丈夫。というか相場より5％引けば決まるよ。

まったく関わりたくないなら一括借り上げとか賃料保障。かかわりを苦としないなら
賃料管理かな。問題は管理だよ。

マンション買うときは管理を買えなんて言うが同じように管理というか補修計画とかが大事。
賃料保障つけるってことはそういうのも面倒がってどっかに投げるかソコの会社に依頼する。
当然請求先は大家さんなんで張り替えなくてもいい壁クロスや清掃代をバンバンとやっちゃう。
そうやって大家さんを食い物にすんだよね。

うちも最初家賃保障でした、私は要らないと言ったのですが親が弱気でつけました、
礼金8×100000＝8000003ヶ月分の家賃8×51000×3ヶ月＝1224000（3ヶ月は募集期間
で業者に行くが当然最初から満室だった・・）計2024000が業者の手にわたった、空
き家のリスクをとっても立地条件のよい場所なら保障は不要だと思うが、よく考えてきめなさい。

本当に素人で申し訳ないのですが、
地元の不動産屋に人を募集してもらうだけなら不動産屋に最初だけ手数料払うだけですか？

一括借り上げはいつでも解除できますか？
（HMの場合は２年ごとの更新のようですが。）

>>450
俺の場合は、成約したら手数料を払う方式で契約してるな。
仲介依頼だすだけでなんで金払うの？
不動産屋にとっては仲介依頼をもらうってことは手駒が増えるわけだから、それだけでもお得なんだよ。
意味の無い金を払うのはただの馬鹿。
金を払うことで客付けを優先してもらいたいなら、成約時の手数料を上乗せしてやれ。

一括借り上げが解除できるか否かは契約内容次第だろ。
2年毎の更新と言うが、普通は一括借り上げの家賃の見直しだけ。
たとえば30年保証なんてなってれば、一括借り上げ契約自体は30年なんじゃないかな？
ま、契約書をじっくり読み込むことだよ。
HMの営業マンのいわれるままにハンコ捺してたらケツ穴の毛までむしりとられるよ。

始めまして、HN:ミトコンと申します。以後よろしくお願いします。

私は千葉県市川市の南行徳から徒歩で東京方面に約1kmの場所に住んでいるのですが
この度、アパートを建ててみようかと思いました。
http://tochi.mlit.go.jp/chiikim.html?shuyouchiten=1
こちらで、わが家の近くを探したところ、だいたい一坪80万ぐらいでした。
55坪ぐらいあるのですが、木造2階建のアパートを作るとしたらどれくらいかかるのでしょうか？
母がもう50歳で老後も心配ですのでなんとか少しでも収入が増えればと思いまして・・・

ピンきりでしょうから大体でいいんです。目安になりますから
頭金は多いほうが良いのでしょうかね？　相続税を考えて借金したいのですが

>>452
アパート経営なんて、土地取得からやろうと思ったら、まず赤字。
ゼロから初めて儲かる商売なら、みんなとっくにやってる。
相続税対策とのことだが、かなりの資産をお持ちなの？
ただ質問内容を見ると不動産はお持ちではないようだし。
金融資産をお持ちならば、すこしずつ金地金にでも変えて、どこぞにこっそりと隠しておくほうが効率よいと思うけど。

>>452
徒歩1キロって
アパートは徒歩5分以内じゃ無ければやめとけ

確か不動産の徒歩○キロって一分間に８０ｍ歩くってことだっけ？てことは１キロは１２．５分かちょっと遠いかな、家賃保障の解除は契約書をよく読んで解除条項にのっとってやるべき。

>>452さんは自宅をＡＰ兼用に建替えるって話をしてるんじゃないの？

５５坪で８０万なら４４００万？＜評価
評価ではなく路線価だから・・えーと、。とりあえず２億近く財産無いと普通の
家庭環境なら相続税は掛からないと思うよ。アパ建てると土地の評価額が下がるし
現金より不動産（建物）のほうが評価損が出るのでそういった面ではとっても有利。
駅からちょっと遠いようなので賃料で儲けるってのは難しいかもね。千葉だと2DKで６万ぐらい？
立て替えして自宅併用にするなら話は別だよ。
自宅が新築になってそのローン分をそっくり入居者からの賃料であてこむってのならおすすめ。
親が高齢で自分はまだ未婚あるいは若い夫婦なら世帯所得が低い時期に建てる。
子供世帯の収入が増えローンを払える頃には老朽化して入居率が下がっても平気でしょ？
その頃には親が死亡して年金も入らないだろうし世帯収入自体は変らないとは思うが。。
不労所得で暮らそうっていうなら５５坪はかなり難しい。駅からの距離、建てられる限界床面積、
建設予算に不動産に対する知識。。と、地域によっては結構大変なきがする。

駅から徒歩７分以内で学生や若い人が多く、雑誌等で有名な店があったり住みたい地域ベストテンとかに
出ている地域なら物凄い人気。世田谷あたり、特に三軒茶屋なんかだと20�uで８万（木造で）ぐらいが普通。
礼金２なんて普通だし回転率も凄い。まあ一極集中ってことだね。


不動産投資っていうのかな？世田谷とかじゃないなら賃貸って長期に構えてないとつらいと思う。規模の大小はあるけど
後半の補修費とか外壁塗りなおしとか初期に見えない費用負担が大変。
賃料相場が高ければ、要するに儲かる地域なら初期投資が掛かっても引き合うけど
そうでない地域だとちゃんと計算してやらないとしんどくない？

よかま氏磯子苦はどうですか？
駅から10分で、人気の店なし。有名といえば坂もと弁護士が住んでいたくらい
（セブンイレブンやデニーズが人気といえば人気・・）
賃貸相場はRC(25ｍ2)の１ｋで7-8万

しかし土地は４００坪有りますので、全部銀行から借り入れて遊んで暮らしていけますか？

>>452です。
レスしていただいた方、ありがとうございます。
説明が足りなくて申し訳ありませんでした。
>>456さんのおっしゃるとおりで自宅を私と母部屋とアパートの兼用にしようと思っております。
現在の土地は母の方の祖父のもので、母への相続税等はすでに考えていて
そっくり譲られる予定のものなのです。
私が考えていますのは、入居者からの賃料をローン分に当て且つ、年間100万ぐらいを生活費
として当てようというものです。
もちろん不労所得で暮らそうとは思っておりません。
少しでも生活が楽になり、先祖代々からの土地を守っていければと思っていますので

わが家の隣に鉄筋のアパートがありまして、もう築20年ですが1DKで5万〜5.5万/月です。
2DKならば新築で7〜8万ぐらいいくと思います。
快速電車が止まる浦安駅には徒歩15分ぐらいです。

敷地55坪建蔽率いっぱいで60％として建坪33坪二階建てで66坪建築費3500万として
25年返済金利2.5％として返済は月々157000位2DKで占有面積12坪〜15坪一階に２部
屋取れて満室で月14〜15万年168〜180万、こりゃ本体の返済だけでも一杯一杯だな、
空きがでたら即アウト、あなたがよほど高級取りで補填できるならよいが、家賃収
入で返済をするならせめて３階建てにして（当然鉄骨かRCになるが）あと２部屋増
やすことだね、それでも年100万残すのはキビシイかな・・

アパートを建てるなら2階建てより3階建てのほうが良いですかね？
そうすると、建築費は5000万ぐらいでしょうか

あんたしつこいよ。
隣のアパートのための駐車場でも作ってろ。

>>462
まぁまぁ　一応『なんでも相談室』ってスレなんだから

でもとりあえず、「業者はこういってますけど実際どう思います？」くらいのレベルにはして欲しいよね。

なんか基本的なことが分かってないようだけど大丈夫？
知ってのとおり賃貸住宅は専有面積とその建築費が大事なキー。コンセプトなんかも大事。
ワンルームと家族向け２DKとかが混在しにくいようにその地域に合った建物かどうかってこと。

相続税だがこれはちゃんと税理士、会計士等詳しい人に聞くか税務署に聞くように。
普通に考えてそれだけなら無理して借金せずとも祖父から母と孫（あなた）へ相続させると掛からないはず。
他に法定相続人がいるとかなりややこしくなるんでそういうのも整理しておかないと面倒。
他に財産があるようなんでちゃんと相談するように祖父に言うように。そんなことを言えない関係なら
アパ建てようかとか考えない方が良い。

今はやりの浦安なら結構良さそうなんだが2DK築8年木造40平米で7.3万だと。>>460さんの予想どうりなら
ギリギリというか単独だと融資おりません。三階建てだと面積あたりの建築費が増えます。
防火のための資材とより丈夫でないとだめなんで構造材が太くなるから。どれくらいていうのはありませんが
面積が2F建ての1.5倍なら建築費は1.5-2倍ってのが普通。屋根は一つだが基礎などは丈夫にしなきゃならない。
構造も木造はほぼ選べません。ということでほとんどの場合鉄骨造になります。そうなると
自動的に賃料も木造より良くなりますが木造と鉄骨造の差額に追いつけるほどではないです。
ということで賃料が他の地域に比べて高水準でないとイニシャルコストが高まった分を
補填できませんし価値が高まった分長期に渡って維持しなければなりません。

自宅併用で賃料収入はローン返済に当て込むつもりならまあOKだと思う。部屋数が決め手の一つなんで
3ないし4戸ないと空き室リスクが避けられない。半分空き室って有り得るんで。
それと想像すると分かるが大家さんが同じ敷地に住むってのは抵抗がある。人気無いので賃料にも影響する。
ましてや同じ建物だとかなり抵抗がある。単身者、学生向けだと防犯面で有利ってことになるが今時はあまりそう見ない。

ということでまずは祖父と相続に関する話をして会計士とか税務署に相談すること。
次に不動産屋へ行って相談して相場みたいのを把握する事。でもって出来れば
このスレへ報告する事。固定ハンドルってのはその為にある。

まあ俺ならやめるね、条件悪すぎ。

25年固定金利2.5％なんて、いまどきある？

現在約４００坪で駐車場を行っています。最近彼方此方に駐車場が
増えて契約台数が減ってきているので思いきってマンションに切り
替えようと思っています。場所は大阪市内です。
どのようなマンションが入居率を高める事が出来ますか？
ちなみに建蔽率は８０/２００です。

>>467
ないっぽい。
三井住友の売りが20年2.98だしなぁ（笑）
一番安いＵＦＪアパートローンでもどうだろう？
優遇がどれくらいもらえるかだけど、それでも20年なら3％前半だと思う。
俺みたいに二年固定で繰り返すつもりなら1.2％前後でいけるけどね。

>>469
だよな。
ところでUFJって金利高いイメージあるんだけど、アパートローンは金利低いの？

>>461
まず容積率が100％以下の地域であれば専用住宅の
建てかえと考え収益はローンの負担を軽くする為と
割り切った方が良いでしょうね。
用途地域などに詳しくなければ市役所で確認して
下さい。
例えば容積率200％の地域であれば3Fとするべき
だと思います。
斜線等の問題なければ4Fも悪くないです。
ローンの負担を軽くするにしても収益に拘るに
してもオーナーの専有率は下げる努力が必要だと
考えています。
それから2DKで7.5万の賃料であれば専有面積が
半分の1Kで5万は堅いでしょうから企画するなら
借り手の少ない1Fがオーナー居住スペースと考え
2Fから1Kでプランをおこして下さい。
この規模でしたら1K最低8戸最大は自らが家庭を
もった時に別に住居を確保するなら1Fにも1戸で
4Fの13戸まで考えられます。
ワンルーム10戸での制限がある地域なら要綱逃れ
の2DKを含める必要もあるかもしれませんけど。
1Kの専有面積で最低20�uこれが3Fまで4戸できれば
悪くないと私は思います。
地形、道路幅員、接道の長さ、道路の方位等も関係
してきますのでとりあえずラフな図面でもおこして
もらってください。
総事業費は大雑把に各階の専有面積（屋内居住スペ
ース）が80�uの重量鉄骨3階総タイル張りで5500万
前後であれば合格でしょうね。

>>470
領分が各々銀行にもあって、アパートローンはＵＦＪのもの、らしい。
これは担当者に聞いた。
自分で言ってたもの、うちは住宅ローンが高いんですが･･･って（ｗ

>>472
そこら辺で、都心のペンシルビルとか一杯こげつかしたんだよね

総２階建て、軽量鉄骨、総面積１８０�u（５４坪）、１Ｋ(２２�u）×８世帯
くらいで建築費（もしくは坪単価）はどれくらいが妥当でしょうか？

そのまえにじいちゃんと話したのか？（ｗ

>>469
三井住友もＵＦＪもｗｅｂではアパートローンの表示がないんだけど・・・

アパートローン金利平成８年国民生活金融で３.４５％（２０年固定）これって高い、低い？

>>473
担当者の話では、住宅とアパートは堅調らしいけどね。
やっぱりダイ●ーと大●などが痛手に･･･
とつぶやいてました、自虐的に（ｗ

>>476
そうなの。
だからいつもメールとか電話とかで毎月送ってもらってる。

>>477
凄く安いわけではないけど、堅いローンだと思います。
恐らく損はしない。
俺なら選ばないけど。
それを選ぶなら、超短期固定を選んで最初の5年の稼ぎのほとんどを繰上げ返済に使ったほうがマシ。
まあ、あっという間に金利が上がると予想するならそういうのを選んだほうがいいでしょうが。
そこらへんはスタンスだよね。

>>478
477です、そういう考え方もありますか、具体的に超短期固定（５年位？）だと金利面では大分違うでしょうか？その後は変動金利、それとも短期固定で継続していく？

>>479
おまいさんのんような香具師は、
＞アパートローン金利平成８年国民生活金融で３.４５％（２０年固定）
で放置がいいいんでない？
短期を回せるのは、それなりにリスクヘッジできる超大家か、業者でしょ。

>>479
具体的に言うと私は2年固定で1.15なので、3.45と比べると1年で約80万円金利が違います。
その後は状況次第ですけど、恐らくまた2年固定だと思います。
私は短期固定がそうそう上がらないと思っております。
反論は山のようにありますし、その反論が間違っているとも思いません。
479さんが今の低金利時代はすぐに終わり、あっという間に3％超になる･･･
と思うのであれば長期固定にするべきです。
結局、得をしたいのか？
損をしたくないのか？
金利が上がった時に手立てがあるのか？
そーいうことだと思います。

まあそういうことで融資は数本、出来れば細かく刻んで借りるのが良いと思います。
おおまかに分けて１０年程度の長期、２−５年の中期というべき？、１−２年の超短期のそれぞれ固定金利と
いつでも繰り上げ返済が効く変動金利と、三種類もしくは４種類に大別出来るようにします。

長期で金利変動のリスクを避けつつ、中期、短期の低金利を享受し、金利が高いが繰り上げが自在な変動タイプで
自在に資金移動を行えればよいかと。今は固定金利でも借り替え自在（繰上げ返済が出来る）ってのはあるかな？

普通借金は負債であるだけなんだが資金移動（繰り上げ返済）することで積極的に借金総額を
減らす事が出来る。ある意味　より金利が良い、より運用実績が良い、金融商品と同じに見てよいかと思う。
上がってくる賃料をそのまんま当て込まずに金融商品へ流し込むのも良いけどやはりここは
手堅い運用というか借金を減らすほうへ持っていくほうが良いと思う。

今後も空き室リスクは下がらない（次々と新築が建つし古くなるし）ワケだし、出来るだけ返済総額と
毎月の返済金額を下げないと金利上昇局面が訪れた時に危うくなる。過去には6％とか10％越えなんか
ざらにあったのだから。
収入減と金利上昇でかなり苦しい経営が予想出来るよ。どこの銀行のサイトでもローンシュミレータあるから
一度自分が抱えている借金総額に6％とかの金利で計算してみそ？おっそろしい返済金額になる。
ある程度の規模を超えれば空き室リスクは減るが小さい規模であると半分は空き室とかあり得る。
しかも焦って素行不良な入居者が一旦入ると最悪である。　そうならないようにしなきゃね。

でも分散しても繰上げ返済しないとあなり意味無いからね。長期での金利（上昇）のヘッジでしかないから。
超短期のみあるいは長期で高い金利のみってのよりはいいかと思うけど。。

>>482
分散が一番確かなリスクヘッジでしょうね。
その時点で一番怪しいローンを繰上げ返済すればいいのですから。

ただ（戯言）、短期が6％になったら長期は9％くらいですからね。
それに合わせて景気がよくなっていないのであれば、日本はかなり終わってます。
ほとんどの人が融資を受けられない。
ほとんどの人が消費を控える。
ほとんどの人が投資をしなくなる。
そーいうシナリオでは誰も得をしないでしょう。
消費税も増税されてしまうのが確実ですし。

団塊の世代（の一部）が退職金を使う2010年〜2015年までは低金利時代（今よりは上がるが）が続くと思います、個人的には。
短期が上がると言うことは、定期預金の金利も上がるはずだし（笑）
金利に一喜一憂するよりも、繰上げ返済をマメに行うのが一番のリスクヘッジだと思います、結局のところ。
残債2000万円台がボーダーラインかな、と。
それくらいまで削れば、なんとかなりませんか？

>>482
カメとウサギとツバメを使い分ける事は個々の体力に合わせて
必要な事でしょうね。
個別資産の下落より量を増やす事を目的としていればなお更です。
バブル期までは普通預金の金利は公定歩合より高いのが当たり前
でしたしね。

小渕さんのまいた大量の10年債もそろそろ・・
プライマリーバランスを整える事はとても高いハードルだとは
思います。
近い将来びっくりするような金利上昇が来ても不思議じゃない
ですね。

今金利が上昇したら、国が破産します。（我々日本人の債務）
４００兆円（３８９兆円）近い国債発行残高。
１％上がると４兆円。。（⌒〜⌒ι）とほほ．．．

だから国は必死で短期金利をゼロに抑えています。（アメリカも似た様な物）
だから、此処５年は、長期金利はすこしは上がっても、短期金利（変動金利ローン）
は、１％台に落ち着く事になるでしょう。

只、急激な円安など（ドル円で１５０とか）になると短期金利が上昇し
預金短期３％、長期固定５−６％（アパートローン貸し出しでは＋２％）
になることがあるかもしれない。

国の借金の話はあまり意味が無いような。。アメリカの国債うっぱらっちゃえば
相殺できませんか？（笑）

この間もそうだったんですが土地はあるが自分の収入が極端に低い為、土地担保のみでは
融資がおりないってのがあって金利より貸し出しそのものがなされないってのが困りますね。
他の金融機関でなんとか大丈夫って逝ってもらいましたんでなんとか一安心ですが。

金利上昇で飛びそうな場合でも繰上げ返済以外で回避出来る方法があります。
繰り延べ返済ですね。要するに今までの返済実績の信用でさらに長期のローンに借り返るって
事です。
これによって空き室が多量に出た場合、震災などでダメになった部屋があっても保険がおりないとか
そういった場面で有効かと。
それでも返済初期段階では難しく、半分ほど過ぎて残債も少ない場合に出来るそうな。
なんでかというと担保の減少（建物は減価償却されるんで）で融資できないってことなんだと。
今は土地価格の上昇局面ではないんで難しいですね。

これもシュミレートすると分かりますが支払い総額が増えます。新しく組替えたローンの前半は
ほとんど金利返済に当てられるからですね。
最悪の場合の方法ですが手放すとの二択であるなら検討する余地があると思います。
あ、でもこれって銀行マンに聞いたらイヤーな顔されました。だよね？（笑）

>>487
相殺できないよ。

仮に全部売れば極端な円高になって
日本の屋台骨である輸出企業がばたばた倒れる。

加えて引き上げた円の投資先がどこにもない。
米国債引き上げ＝日本の延命装置のスイッチ停止に等しい。

日本人はアメリカを過小評価しすぎている。
アメリカはいざとなったら戦争してでも占領してでも
自国経済を守る国だ。日本にはない力強さがある。

例え日本がいなくても米国債を引き受ける国は世界中にいくらでもある。、
世界で一番安全な国債の引受先はね。

>>487
手放すのと繰り延べ、二択の場合貸し手、つまり金融機関はどちらをとるでしょうね、
借り手としては何とか手放したくないので繰り延べして欲しい、が金融機関は抵当権を実行するか繰延に応じるか、どうだろう？

金融機関が真っ当な都銀あたりなら抵当を引き取ろうとはしないと思うよ。
売却するまでに時間掛かるわけだし対抗手続きされると面倒だし。
担保割れしててかつ、賃料の上がりより返済額が越えてたりするとダメでしょ。

普通はその前に相談すると思うんでそこで取り上げるような事には成らないと思いますよ。

まあ金利が急上昇したら賃料も上げざるを得ない、と言うことでどこもかしこも上がると思われ。
月5000円〜7000円くらい、多分。
でも2％上がったら、それだけ上げてもスズメの涙だけどな。

建物と入居率との関係ですが、高い入居率を維持できるのは１０年位迄だと思いますが、それ以降も維持させるためには何を注意すればよいでしょう？経験談求む。（うちはまだ７年目）

その質問には答えれない。
ヒントだけ上げよう。
古くても入居率の高い物件を見て歩きなさい。
自分の足で歩いて勉強しなさい。
何が違うかよく解るはずです。

>>493

492ではありませんが教えてください。
もちろんメンテナンス（外壁の塗り替え等）は大切だとは思っていますが。

メンテは当然必要です。ただ無闇矢鱈にお金を掛ける必要は有りません。
採算が合わなくなります。
貴方が借り主になったつもりで判断すれば自ずと答えが出てくると思いますよ。

>>495
入居審査ですか？でも目に見えるようなところじゃないし。
個人的に古い物件の場合は当然メンテがいきとどいていて、
変な入居者がいないかどうかが気になります。
立地条件や間取り（広さも含む）は千差万別なので仕方ありませんよね。
ん〜？？？

>>494
藤原則香を付ける事です。

具体的には、壁紙を張り替える。給湯器は7年なら壊れてなければ古いままで良いです。
出来ればエアコン。新しいコンロ。畳はフローリングかフローリング風ＣＦ

前の入居しゃの痕跡を消してお金をかけずにばっと見新築内装にする

>>491
>>488
勉強になります

（１）金利上昇（短期3％−１０年６％）なら、新築物件の家賃が３％−６％上がるでしょう。
コスト積算だから新築は。

（２）すると数年後は・・中古物件も家賃値上がり。

（３）金利今より6％も上がるのは、まあ考えにくい。

と言うとこかな？？

まずガタガタしてるようじゃダメ。扉やサッシが動き悪いようでは古い印象がついてしまう。
クリーニングはしているだろうが注油や取替えで軽く動くようにする。
現時点で１０年前だとバブルはじけたあたりかな？外壁も奇をてらったのが多いから
塗装で落ち着いたものにするかさらにハデにするか選択出来るだろう。これも
いかにも塗りましたっていうのではなく、去年ぐらいにやったのかな？ってぐらいがいいかも。

意外に見えてないのが共有部分の廊下などの防水。ほとんどコンクリだったりするので
グレーが小汚いグレーなんだがこれが打ちたてのコンクリ色だったりするとかなり印象が違う。
予算があればグレー色の防水するとよし。
設備はエアコンとか。。新品に出来るのはドンドン替えちゃうしかない。

それと大事なのは見た目もそうだが「管理」が結構効いて来る。
廊下や駐輪場にだれのだか判らない自転車や子供の乗る乗り物が放置されて無いですか？
停めてあってもアッチコッチ向いてて雑然とした印象がありませんか？
廊下の電球がチカチカしてるとか切れてるとかクモの巣張ってるとかありませんか？
郵便箱や玄関に怪しげなシールや殴って凹んだ跡がありませんか？


補修費は出来れば掛けたくないですが空き室で半年寝るぐらいならある程度は
掛けなくてはなりません。減価償却の対象ですから税金も圧縮出来るしね。
いままで打ち出したことがあるキャンペーンは
ガスコンロ新品プレゼント
近所のデパートの商品券プレゼント
引越し代補助
照明器具新品プレゼント
です。ワンルームなんで買うには惜しい、でも欲しいってのを狙ってます。
これらも経費算入出来るし、オマケに釣られるひと多いですし、賃料もそう極端に下げずに済むので
いいですよ。短期的には損ですが長期というか退去するまでに回収すればいいんですから。

中古のアパート買う時に１０年経った上物の価値はどんなものでしょうか？
ゼロと考えて土地の値段だけ考えれば良いの？
それとも10年くらいじゃ建物の価値もある？

「こうしなければ　あなたの土地は資産でなくなる」
をよんだらいいよ。

>>500
築10年くらいなら、アパートの収益力を見て、利回りがだいたい
１０％前後か、立地が悪ければ１２％かそれ以上になるように、
物件の総額が決まってくる。（高級住宅地だと10年でも７〜８％
ということもあるよ）

その物件の総額から土地代を引いたら、たいてい建物代はきちんと
償却されて新築時より減っているものだよ。
頭の悪い建て方（都内で容積率を余らすみたいな）をされていると、
簡単に建物の価値がマイナスになってしまう事もｗ

金利上昇による家賃上昇は、郊外・地方発だね。
コスト積算で供給が抑えられ、上がる。但し、供給が止まっても
少し時間がかかるほどだぶついてる地域も多いから、ゆったり。
特に千葉あたりの在庫状況はダントツで酷い。（なんでだろ）

むしろ、人気地域の家賃上昇が先なんだろうと思う。要因は、
アパート用地の供給減。少しでも景気が良くなれば、人気ある
地域は収益還元価格よりかなり高く売れるから、アパート経営が
馬鹿らしくなる。

>>503
勉強不足ですいません、ここで言う収益還元価格というのはつまりアパートを建てて収益を得るより、売却して譲渡益を出すと言う意味でしょうか？

>>504
収益還元価格というのは、その土地で土地活用したら
得られる収益から、平均的利回りでもって逆算した
土地の価値の計算方法。

乱暴に例えを出すと、Ａ土地の最も儲かる土地活用のケースで
3000万円の建築費がかかり、その計画だと年800万の家賃が
得られるとしよう。
あとはＡ土地の立地条件で求められる平均的な利回りが８％
であれば、８％が800万だから合計１億、建築費を引いて
土地の価値は7000万円と判断することになる。
Ａ土地は立地条件、将来性などに劣り、利回り１０％くらい
無いと投資家が食いつかない土地だとしたら、１０％が800万
だから合計8000万。建築費を引いて土地の価値は5000万となる。

ただし、賃貸住宅の住人より、家を買おうという住人の方が
「高級な立地」「ブランド住宅地」「憧れのあの街」の
ステータスに対して多くの金を払ってくれる場合があるよね。
そうなると、上記の収益還元価格より、個人住宅用地としての
単純な需要と供給の市場原理で決まる土地取引価格の方が
遙かに高くなってくる。
そうなると、そこでアパート建てるより売って他の土地買って
土地活用した方がマシになるよね？　だから、ブランド住宅地、
人気地域は少しでも景気が良くなると供給が減る。それで、
若者にも人気の高い街だったりすると、需給が逼迫して
真っ先に値段が上がり出すわけね。
（譲渡益税の分の遊びがあるから、すぐにとは言わないが）

マンションで飛び降り自殺をされてしまった場合、
その飛び降りをしたご遺族の方に何らかの損害請求
は出来ますか？
JRとかでもそんな法律ありますよね。電車の損害だと
額が多すぎて実際は請求しないとは聞きますが、
アパート、マンション等の自殺は何らかの賠償問題に
出来るのでしょうか？

室内だと出来ると思うよ。重要告知事項に値するので
清掃費と内装工事費（血が飛び散ってるとか）と７年間の賃料が相当するはず。
７年って重要告知の期限だっけ？ちょっとあいまい。５００万ぐらいが相当かと。
新規に建てた場合と同じ金額が取れるというか請求出来るっしょ。払うかどうかは
生命保険出るとか出ないとかと関係あるし。

でも実際は首釣っても病死だよんとか警察に言われておしまい。大家もそっちの方が
噂も立たないからそういうことにして下さいってなる。

飛び降りだとそうもいかないんで特記事項に「長期に渡る損失を発生させたら賠償する」とか
書いとくか？（笑）

１回誰かがが住んじゃえば告知しなくていいんだっけ？それとも年数だっけかな？

>>508
確か５年程度は告知する義務があったとおもいましたが。

室内に血が飛び散るなどの場合は、その親族の方等にリフォーム代を
請求できるようですね。それとは別に７年の賃料を請求できるのですね。
＞でも実際は首釣っても病死だよんとか警察に言われておしまい。大家もそっちの方が
＞噂も立たないからそういうことにして下さいってなる。
これは初耳ですｗ参考になりました。御助言ありがとうございます。

うん、実際に知り合いが吊った。後処理に行った。そのアパの大家ではないが自分も
大家さんなんで焦った。

で、自分ところの不動産屋に相談というか聞いた。７年ってのはそこで出た話。
１回住んじゃえば告知義務が無くなるってのも聞いた。でも「聞かれたら」正直に答えなければならないんだとさ。
普通は「自殺物件ですか〜？」とか聞かないから大丈夫だとも言われた。
１回住むってのは自殺されてから一回目は「この部屋は自殺した人がいますよ」って告知するんだそうで。。
一度誰かが住んで問題無いならいいんだとか。。（ホントかどうかはじぶんところの不動産屋に聞いてね）

損害賠償は破損、汚損のリフォーム代金は請求出来る。体液出ちゃって臭くなったってのは
警察から直接「死臭」を消せるような清掃が出来る業者を紹介してもらえる。
でも完全には消えないけどな。いまでもザリガニが腐ったような臭いが瞬時に蘇る。
勿論臭いから床張り替えするってのも請求出来る。

リフォーム代だけなら敷金で済むかもしれないが、未来の賃料までは払えないかもしれないし、
その部屋の賃料貰ったらじゃあ他の人に貸さないかっていうとそんなことも無いだろ？ってこと。

まずは遺族の人に「一括払いで契約を〇〇年して欲しい」というそうだ。周りの住民が入れ替わるまでだと
７年ぐらい？って意味か？判例があるんだとさ。
それが拒まれる可能性が高い（空き室にお金払わないからね）んで、減額して交渉するんだと。

ということで室内で不審死した場合は公式発表（近所の手前では）特に警察の人は
「あ〜アソコは心臓発作で亡くなったんですよ〜」とか言う。遺体ブラブラ下がってるの見た人が
電話で所轄に問い合わせてもそう答えるようになってる（本当）
新聞に載るような事件だと隠せないけどね。そのほうが大家さんも遺族も「自殺」ではないって
ことで悲しみが深くなったりしない。遺族は本当の事を知っているが他所の人には自殺とは言えないだろ？
大家さんもそのほうがいいわけよ。だから入居者が死んだら取り壊しが近い物件以外根掘り葉掘り聞かない事。
取り壊す予定ならいいかもね〜〜！（笑）

大家向け店子自殺保険都下ないのか

ｳﾁも６年前に一回あったよｗ
ｻﾞﾘｶﾞﾆっていうかﾌｨﾙﾀｰ清掃していないｴｱｺﾝのｽｲｯﾁ入れ初めに近いような匂いｗ
半年後に決まったけどその客は霊感の強い客だった見たいで
１月後に解約して出て行った。

>>511
加害者（自殺者？）被害者（不動産屋？）にとっても
そのような保険はほしいですね〜。
ご遺族の悲しい気持ちも分かるけど、金銭的トラブルってのは
色々悔いを残しますからねぇ

関連スレ探してきました
自殺、殺人のあった部屋
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1077635131/

さらに関連するURL
特別募集住宅のお知らせ
http://www.ur-net.go.jp/kansai/tokubetsu/
＞特別募集住宅は、不幸にして先住者の方がお部屋の中で亡くなられた住宅です。

だそうだ。賃料半額だね。

今後人口が減ってきて
借りる人少なくなったら
新築以外、あんまり借り手ないだろ？
日本は移民受け入れて
人口を増やせばいいんだよ。

そううまくいくか？

供給過剰は今にはじまった事じゃない

神奈川県の郊外で、アパートの建設をケーカクしてますが、家賃が低い地域なので（根岸線沿線徒歩１０分）
アキュラホームズやセレコ等、安いプレハブ業者を検討してます。

でも、外観がダサイので、３階建てで、チョットカッコ良くて
坪４０−５０万円台で建つ３階建てに対応したハウスメーカー
知りませんか？

厨以外回答キボンヌ

大手ハウスメーカなら
４０は無理と思われるが、ハイムのタイル張りは、見た目に豪華
内部の建具は安物５０くらいなら多分いける。

ダイワも軽量鉄骨のアパートは得意

ダイワって安いの？大手の中では。

どっか安くて良いの無い？

埼玉で営業しているセントラルホームってどうですか？
アパートの契約してしまったのですが急に不安になってしまいました。
まだ銀行の審査が終わってないんですが、もし決まってしまったら解約とかってできるんですか？

HP
http://www.centralhome.net/

契約書交わしてなければ解約OK。でも契約し終わったんなら違約金取られる。
違約金は明記して無ければさまざま。ちょっとで済む場合もあるし経費分だけってのもある。
契約金額の４割とかもありえるよ。

坪５０万で三階建てってのはねーだろ〜？さすがに。６０万近くならあるかな。。

ブレインマンションつーのが坪４０万の3F-RCアパートらしい

http://www.yamaura.co.jp/brain/index.html

ただし、ＲＣは起訴や鉄筋の密度、コンクリの厚さ（壁・床）が
いくらでもコストダウン出来そうだから、そこら辺に詳しい香具師
いたら指摘しろ。

戦闘員ではないので、この会社安いだけかもしれない。

あと、アキュラホームつうのも３がいＲＣ安いけど、品質とんでもないかもしれないし
大丈夫なのかもしれない

このタイプの２社は、
全国展開でなく、本部を埼玉とかに持っててフランチャイズで
各県の土建屋に資材と仕事を降って居るのでヤバイかも
セレコーポレーションもそういう意味では同じフランチャイズ式。

良いのか悪いのか・・・建ててもらった者を見せてもらうとか
凄い慎重になるべし。ローコスト３階

この３社リクルートのアパートムックとかには良く載ってるよ。
賃貸新聞は知らない。

セレコーポレーションは、潰れたニツセキハウスの受け皿会社。（商品同じ）

ネイブレインとかも。

規模、間取りでも全然違ってくるんだから、坪単価の論議は意味ないだろ。

ところで（最近？）ミサワホームや大和ハウスがやってる重層タイプってどう？
外部階段のない外観はとてもキレイだと思うのだが。

皆さん、教えて下さい、叔父は先祖代々の土地にアパートを
アパートローン借りて建てまくったのですが、土地を担保じゃ
もう借りれなくなってその子供達を保証人にして建て増したが
それでも足りなくてうちの父親を保証人にしてアパートを建てようと
しています、その家の持っている土地は担保ガチガチです、
アパートに利益が出ると税金たくさん取られるから借金して建てた方が
賢いと言い張ります、アパート経営ってそういうものなのでしょうか？
リーマン家庭なのでわからないので教えて下さい

わからないなら手を出さない
儲けるよりも損を出すほうが簡単だ

>>527
そんな大雑把な話で損か得かなんてわかるわけねーじゃん。

ただし、叔父さんの借金の保証人にオマエの親父がなる必要はない。
オマエの親父にもオマエにも何の得にもならずにリスクだけある話だからやめとけ。

>>526
旗地なら有利というかそれしかない。
そうでなければ床面積を無駄にする分、大損。
容積率が余る田舎で、それが安く建つのなら、差別化の為に
選択肢の一つにしてよし。

>>517
本体ならともかく、総額でそれは無理。
価格については、規模や形態（総三階か否かとか）によって
かなり変わるが、君の挙げたような業者と価格競争して勝てる
所であれば、損な建築費では無いと思われ。
アパート商品を提案していないような工務店でも、住宅で
それなりに価格競争できている所なら検討に入れて吉。

初心者ですが、教えてください。
このたびアパート経営をすることとなりました。
ですが、建物を建てようと思った時に、近隣住民から反対されました。
法律的には、なんら問題はないのでその旨住民に対して説明会2回を開催
しましたが、平行線のまま終わりました。
いろいろ条件等が違うので、一概に言えないと思いますが、
現在アパート経営をされている方で、経験された事とがあれば
教えてください。
よろしくお願いいたします。

>>531
力のない建築屋が地元不動産会社の逆鱗に触れたってところでしょ。
良くある話。

近隣住民を地元不動産屋が扇動してるって事ですか？よくある話なんですか？

>>532
例え話。妬みを持つ人間が先導している場合やプロ市民なんかもそう。
ケチのつけどころが何処にあるかが問題だね。
聞いたことがあるのは地元不動産業者の物件を建築屋が飛ばして悶着ついた・・・
ということがあった。

なるほど。
やっぱり恨み妬みなんでしょうか。

>>531
何故を反対されているか
相手の要求が何かわからなきゃ何も胃炎だろうが
理由の如何を問わず建築反対とかなら既出のようなことだろうが

法律的に問題は無いっていってんだから、建てりゃいいじゃん。
説明会を二回もやってりゃ義理は果たしているだろ。

「変化」すること自体を嫌う奴はどこにでもいるから、そんな奴らの全員の合意を求めるなんて不可能だよ。

現在坪単価８０万の土地を１００坪持っています。
全額ローンでマンションを建て、家賃収入だけでローンを返し、
さらにいくらかの収入を得ることができるでしょうか？

当方、場所は京都市内で近隣の家賃を見ると１ルームで７万くらいのようです。

>>538
＞全額ローンでマンションを建て、家賃収入だけでローンを返し、
どの程度の規模が建つのかまずは市役所で聞いて来てくれないとどうにも成らない。
投下資金（建物とかフェンスとか）総額の20％ぐらいが年収（賃料収入）となる。
ちなみに木造とか軽量鉄骨などの二階建てアパートの場合。
２５００万投入したら５００万ぐらいの賃料が上がって来る計算で建物のボリュームとか
賃料設定が定まってくる。

>>527
＞アパートに利益が出ると税金たくさん取られるから借金して建てた方が

収入に対し経費がある程度無いと税金が掛かってくる。アパを新築すると減価償却出来るので
売上（賃料）から経費（建築費など）として引ける。金利も税金も経費扱い。
知ってる人が５年ごと程度で木造アパを建てつづけている人がいる。２５年目に最初に戻って
立て替えるそうだ。減価償却が終わったら立て替える。古いアパだと賃料が上げられないから
新しい所（当然その時代の賃料）へ移ってもらうんだと。ちなみにまだ１５年目ぐらいらしいです。
その叔父さんとやらが正しいとはいわんが、直系でない他人を保証人に立ててまでやる事ではないと思う。
考えれば分かるがガチガチな状態で一歩転べばアウト。火事なら保険で補填出来るが地震だと難しい。
それこそ自殺物件でも出ればアウトでしょ？空き室出始めたら持ち応えられるだけの資産無いと廻らなくなるよ。
それこそもう１棟建てられるぐらい無いとね。

というか担保入ってて借りられないってことは銀行の評価がその程度までの借金が限界ってこと。
一番抵当がどことかそういうのが分からないとなんともいえんが。。

>>539
なるほど、勉強になりまつm(＾ ^)m

ああ、忘れてた。年利2％ぐらいなら大雑把で１０００万借りて２０年返済だと
毎月５万ぐらい。勿論ボーナス返済とか無いよ（笑）普通に均等払い。だから５０００万借りれば
２５万ぐらい返さなきゃ成らない。
５０００万投下して１０００万ぐらい上がってくる（20％だと）、で、返済は・・３００万ぐらいか。

初年度はそのくらい。で、空き室率とか賃料下落とかで自分は70％を掛ける。1000万の70％で７００万。
そこから３００万を返済すると４００万。この辺が期待値。これ以上下がる事は普通なら無いし、
これ以上儲かるならそれは繰上げ返済に廻すように貯金するか株や他のアパへ投資するかは個人の考え方。
実際初年度は見込みの通りだが数年すると空き室が目立つようになる。入れ替えの時に一ヶ月ほど空くのも算入すると
今後の老朽化による空き室率の増加を考えると70％ってのは妥当かと思ってる。

儲かってるなと思うだろうがそこからさらに「補修費」を計上しなければならない。
４００万から5％、２０万ぐらいを年間で貯金。１０年目で２００万だが外壁塗ったら消えます。
10％ぐらいを見込むか、その都度再度ローンを組むかはよく考えた方がいい。貯金は税金を払わなければ
成らないし、ローン組めばその時点での収支を悪化させるしで難しい。
そういう事で長期的な見通しが大事だし、賃料保障ってものよく考えないと大変だよんってこと。

>>531

「説明会」ってどの程度の規模の建物建てる予定なんですか？
興味本位みたいですみません。

＞投下資金（建物とかフェンスとか）総額の20％ぐらいが年収（賃料収入）となる。
＞ちなみに木造とか軽量鉄骨などの二階建てアパートの場合。

おいらのアパートは10％だ。やばい？

>>531
うちは１種低層に３階建を建てたので、説明会に代わる
個別説明を事務的に行い、何を言われようと即座に着工
という筋を通しました。

説明会って、説明する会ですから、議論する会じゃないし。

＞おいらのアパートは10％だ。やばい？
ん〜〜〜〜？？
５０００万投資（建物関係だけ）なら５００万しか賃料が入って来ないってこと？？
>>539-541の説明なら１０００万入ってくるが70％として７００万、そこから３００万の返済を
行っている。だから残りは４００万と30％分（空き室率で変動する）だよん？

それと賃料保障をしていない場合の計算だよ。空き室あっても保障会社が入ってれば70％とかは関係無い。
ということで>>543の収支を買いてくださいな。

このスレは賃貸版「大家さんの井戸端会議」と同じメンバーかな？

＞５０００万投資（建物関係だけ）なら５００万しか賃料が入って来ないってこと？？

うん。
軽量鉄骨2階建てアパート（１Ｋ３２�u×８戸）4千5百万円。
税金、諸費用を合わせると5千万円也。

で収入の方は、駐車場管理費込みで4万8千円/戸。
相続した土地だから仕方ないっちゃ。

頼みは営業マンの「20年一括借り上げ」の言葉だけ。
みなさん、こんなおいらを笑って下さい。

高いっすねー。自分も、アパート計画中で、いろいろ当たりましたけど、重量鉄骨で坪40万以下でできそうですよ。
外はレンガタイル張りの見栄えは良くできそうですよ。1ｋ27ヘーベを計画中です。
まあ、最初来たパナは、木造で60万弱の見積もりでしたけどね。
地元の工務店を回ったら安いとこ見つかりました。設計もすべて任せればさらに安くなりそうです。

坪40万以下？
規模や階数はどれくらいですか？
総額で坪50万以下の重量タイル張りは安すぎるよ

建物代の何パーセントか、だけにこだわっても仕方ないよ。

うちは家賃の高めの場所で、3000万の投資で600万入る計画より
5000万の投資で900万入る計画を選んだ。（建物を３階建にした）

建築費は割高になるけど、「差額2000万円で差額300万を得る
投資機会」を逃しちゃ勿体ないと思ったわけ。

建築費に対して２０％の収益だとオイシイけど、その％が下がっても
例えば「あと1000万追加すれば120万増収」という状態であれば、
その１２％の利回りの投資、やる価値はあると思う。

そうです。
限られた敷地面積である以上、利回りでなくどれだけ収益を上げられるかが重要。
利回りで言えば月極駐車場などは資金もほとんど必要ないですから。
ただ有効に容積を使おうとすれば、無駄に階数を増やす事になりかねませんから
敷地にあった計画をみつけるべきでしょうね。

取れる家賃水準と建築単価をよく考えて建てないと新築は
難しいね。坪単価50万以上とかなめすぎ
坪40万以下じゃないと大家業成り立たんよ
坪50万以上なら中古こつこつ拾う方が効率いい

政治板から来たのバレバレで恥ずかしい

教えてｸﾚｸﾚ君ですいませんが、ここで話題になってる坪単価って、本体のみですか。

それとも、諸費（水道、外構、現場管理費等）込み？

>>547
投資額５０００万ね。で、賃料収入が４.８万か。×８戸で38.4万、１２ヶ月で４６０.８万。
おいおい、５００万逝ってないぞい。４５００万なら10％だが。。建物と駐車場構築費とかフェンスとかの代金総額ね。
登記料やその他税金は経費算入で一発で引けるし稼ぎの牽引力とは関係無いんで自分は除外して考えている。

頼みは営業マンの「20年一括借り上げ」の言葉だけ。
さてこの場合だと空き室の心配は無い。ローン最後までかな？そんな契約なの？
で、10％ってのが理にかなっているかどうかなんだが。。まずは実際に入居者が払ってる賃料と
ろーんの内訳（期間と返済額とか）と２０年の借り上げの契約内容（見直しは何年とか？）かな。。
推測だが４.８万なら６万ぐらいが払ってる賃料だろう。返済額は毎月２０万程度（頭金に１５００万ぐらい突っ込まされてる）かと。
なんでかっていうとものすごい大雑把だが収入の半額ぐらい手元に戻るようにしないと大家のやる気がなくなるから（笑）


っていうかそのハウスメーカーどこよ？みんな知りたいんちゃうん？
坪単価５６万な軽量鉄骨アパか。。。東京なら有り得るけどね。

548です。坪40万というのは、外溝は入っていませんがその他水道等は入っていますよ。
また、この価格は、私が出してもらったものではなく、その工務店が建築した物件を見せてもらった時教えられた金額です。
この物件は、1階が貸し店舗で、2階、３階あわせて12戸の1K（多分8坪）が作られた物件です。
1階が貸し店舗のため、1階の柱とは別に2，3階分の柱を継ぐ形なので、さらに安くできると言われました。
木造だったら、6年で回収できるように作れるとも言ってました。この場合は、安っぽい造りになるようですが。
まだ、当方の見積もりは、頼んでないので、分かるのは、この程度です。

＞＞542
６階建てです。
１９世帯入る規模のものです。

＞＞544
たしかにあくまでも「説明会」ですよね。
着工めざしてがんばります！

>>556
例えば8坪×10戸で80坪
80坪×40万で3200万
3200万÷72ヶ月で45万
つまり税金、金利、修繕、空室などを考えなければ
8坪タイプを45000円で貸せばいいでしょ？
当然に賃料はもっと期待できるでしょうから出費を
考えても40万以下は疑問。
8坪7〜8万取れる地域の重量タイルでこれ以下なら
4〜5年で返済可能となり当然木造はこれ以下？

ちなみに8坪×10戸で80坪
80坪×50万（共用部分25〜30％）で4000万
4000万÷72ヶ月で56万
つまり一戸あたり56000円で貸せれば良い訳でしょ？
7万の賃料が取れればやはり7〜8年で回収可能となり
これ以下の木造で6年は可能。
なにを基準にして坪単価を出すかで全然違う。
だから私は総事業費、専有割、施工床割でしか信用しない。

559不支持
560支持

>>556
木造等で安く作って、１０年程度で償却して、耐用年数ギリまで使って建替える、か、RC造でそこそこ
のグレードで建てて３０年程度のロングスパンで稼ぐ、どっちがいいか？私としては構造・グレードに
係わらずニーズが変化して陳腐化するので、前者をすすめる、皆さんどうです？

よくメーカー物などで基本的な2層アパートなんてありますが
そのまま3層、4層と問題なく建つのなら重量かRCとしますね。
要綱なども考えなければなりませんが後者で考えます。
もっとも100くらいの容積では2層が基本でしょう。
ただ個人的には一棟で10戸〜30戸程度のものまでしか興味が
ありませんけどね。

ずーっと悩んでいるんだけど
年間家賃収入÷総事業費って実態を反映してるんだろうか？

おいらにとっちゃ、種銭（自己資金っていうのか）300万円で180万円以上/年の収入は
割が良い投資と思う。

ちなみ、総事業費が高いくついたのは、外溝工事のせいだってさ。
なんでも道路の幅を４ｍにしなきゃいけないんだってさ。

それに加えて、植栽、エアコン、トイレバスセパレート、ＢＳ、インターネット接続、
フローリング、床下収納、ウォークインクロゼット、カードキー。
アパート経営もお客様商売と思うからね。

反映しませんか？
私は兼用であれば古家の解体費用や引越し代、仮住まい費まで含めちゃいます。
関係ないけど建築する事による出費総額なので。
たぶん4M道路とは建基法42条2項の扱いのものでしょう。
あるいは1項5号の位置指定や43条但し書きの扱いで一般的には小規模で割合が大きく
なるのではないでしょうか？
書かれているようなものは標準装備品でカードキーは最近のもの、床下収納は一層部
ウォークインクロゼットは専有面積を増やさなければ大してコストアップにならない
と思いますよ。

経験者や知識のある方がなにを規準にしても正直かまわないと思います。
ただ素人は目先の坪単価などだけで判断し、これは別途と変に納得して
しまい危険な勘違いがあるのではないでしょうか？
以前に友人が随分安いことを言って見せてくれた見積りや計算書などは
本人の期待する収益とは、かけ離れすぎてました。
ですので未経験者などには総事業費などで答えなければと思うのですよ。

板違いでしょうが、坪単価を考える要因として気になったので知ってる方が居ましたら教えてください。
大工の友達に手間賃のことを聞いた所、1000万の仕事で大雑把に300万くらいが人件費ということでした。
また、大手ＨＭが2500万くらいの家を下に回すと500万くらい利益をとりおろしてくるということでした。
多分材料資材は、元受ＨＭが材料もそろえて下請けに買わせる形を取ると思うのですが、材料価格は、大手ＨＭに入る価格は、
地元工務店が、独自に仕入れた時の価格とどの程度違うものなのでしょうか？
地元を使うか、格安ＨＭを使うか、材料費の差が分からず思案中です。

大工の友人も2500万で500万の利益という部分は憶測ですから、その辺は読み流してください。
おれの知りたいのは、材料の納入価格が、ＨＭ、工務店によりどの程度違ってくるかです。

そのへんは京王線方面の方で詳しい人がいますね。
ただ地場がいいと思いますよ。
HMのものは一番お金のかかる人件費を削れるはずですよね。
工期が短いのでそう思います。
でもなんかイナバ物置の良いものみたいな印象しかありません。

＞＞565

見積もりや打ち合わせに掛かった時間も計算しなきゃ、と思うんだけど。
おいらにとっちゃ、時間は目に見えない出費よ。
もちろん支払い金利や条件も。

＞たぶん4M道路とは建基法42条2項の扱いのものでしょう。

ありがとう。そうなんだ。
道幅を広げる為に石垣を崩すんだってさ。

＞書かれているようなものは標準装備品でカードキーは最近のもの、床下収納は一層部
＞ウォークインクロゼットは専有面積を増やさなければ大してコストアップにならない
＞と思いますよ。

ありがとう。やさしいね。
これだから素人は困るね＞おいらの事。

何度もごめん。おいらの話は長すぎるから省略されるんだ、よね？
以後気をつけます。

＞経験者や知識のある方がなにを規準にしても正直かまわないと思います。
おいらの話聞いて、会計士ビックリしてたよ。一括借り上げだから、実質労働ゼロだよ。
アパート経営上級者の方々からしたら笑われるかもしれないけど
おいらの本業と比べたら良い投資なんだよね。

はーい、はいはい京王線沿線な人です。
手間賃とは大工さんとその他職人さんの人件費だけ？あんまり意味が無いです。
下職（水道屋とか電気屋）はほぼ「材工一式」ってので受けてます。単純に３０坪程度の
建売だと大工さんの人件費のみで１００万程度です。ぶっちゃけ建売だと１０００万程度。
徹底的にコスト落としますし建設会社の取り分は絶対残すが下職には払わないとか。。そんなの良く聞きますね。

材料費というかＨＭと同じモノで仕上げる事は出来ません。だって建材メーカーが出さないから。
同じようなのはあるが仕入れ価格が違う。人造大理石の流し台なんかもＨＭなら１０万、工務店だと２０万とかざら。
年間3000棟とかで契約するのと比べられるワケがないですね。

ぶっちゃけＨＭってのは量産品、工業品ですから物凄い安いんです。現場で組み立てるのだって規格品ゆえに
技術が要らないんでバイト君でＯＫ。水道も電気もガスも規格だから年間棟数がでかいゆえに
安くなる。

ああ、材料の価格差か。同じモノ使わないというか流通してないんで比べられないっす。
同じ程度ってこじつけるなら建材屋から買う値段の半額＝大手ＨＭで、60-70％程度が中小ＨＭ。でも実は
ネットで全国から仕入れられるんで地元工務店でも最近では価格差が小さくなってる。

で、なんで近所の工務店と比べて遜色無い価格てか高いかというと営業マンの給与とか
ＣＭ料とか営業所の部長が妊娠させちゃった事務員への慰謝料とか（笑）そりゃ部長の給料からか。。
アパとは関係無いけどモデルハウスってのも１棟年間２億くらい掛かる。

結局営業マンとは契約までだし現場監督は現場に来ないし、作業員は施主と話してるヒマ無いし（出来高だから）で
契約までは「夢」を買って完成したらゴミを買わされてたなんて揶揄されてるね。本来は提案力とか企画力とか
困難な条件をクリア出来るとかそういった部分を「買う」んだけど、実際ＨＭ側も
建てやすくて面倒が無く、カネ払いの良い（ローンが通り易い）バカ客と契約したいワケ。

じゃあ地元の工務店とか建設会社って良いかって言うと一概に言えない。どの会社かと選ぶのも大変だし
ＨＭと同じ考えの人もいる。ただ営業マンと監督と作業員との連携が密だったりするので良い意味で捕らえれば
とっても良い。あと払ったお金はほとんど地元に落ちるゆえにとっても良い。払ったカネは隣町の電気工事店の孫の
オシメ代になってるとか大工が地元のスナックでクダ巻くためののみ代になってるとかね（笑）

規模の大きいのはＨＭというより建設会社。これは地元系とか大手とかで別けるより
設計力、企画力がモノを言う（らしい）　今調べてるがこれ難しいね。

さすがに頼りになりますね。

商業地域などで企画が難しいのは要綱つぶしなどが基本でしょうね。
本当の企画力や設計となると29条開発などで出来るか出来ないかまで
違ってきます。

ますます、建築会社を選ぶのに頭なやましそうです。
とりあえず同程度のものを安く立てるには、
大手ＨＭのいいなり＜中小工務店の言い値＜大手HMとしぶとく交渉≦中小と粘って交渉
このような認識で良いですか？

かつ大手ＨＭとの交渉は難度高、中小の方が難度低このような認識でどうでしょうか？

建物の原価って言うのは何？工事金額に対する請負業者の下値？けどそれも単純に請負金額から
下請け業者の請求金額を引いた”荒利”それから直接経費・間接経費を引いた”純利”、最終的
な”税引き後利益”仮に荒利だとしよう、しかし下請け業者が孫受け業者に出して得る利益、孫
受け業者が仕入れた資材にも資材会社の利益が入ってる、そう考えると純粋に材料の値段っての
は請負金額の半分以下じゃないの？つまり材料を全て自分で調達してセルフビルドで立てれば、
業者で建てるよりかなり安くできる（当然組み立てる技術は職人に分があるが）業者に任す場合
注意すべきはペーパーマージンを極力排除するべきだってことだと思うね、例えば各専門業者を
自分で集め管理者を雇い建ててもらうとしても請負業者より確実に安いか？というとそうでもな
い、面倒も増える、その点業者に任せればはんこひとつで任せられる、責任の所在もはっきりす
る、一般の人にとっては良心的な（抽象的！！)業者と出会うことが成否を決める鍵となる。

つまり良い設計士や工務店と出会えればいいんですね。

”良い”って基準が難しい、何か簡単な見分け法があったら教えて欲しい、はっきりいえるのは急がせる業者はダメだってことだ信用するのではなく納得することだと思うね、ちゃんと納得するまで説明してくれる業者が良い業者だとおもう。

さすが574すごい。ってか誰だかわからんけど（笑）
＞商業地域などで企画が難しいのは要綱つぶしなどが基本でしょうね。
そうなんだよね。結局役所へどれだけネゴれるかが大事。ネゴだったりゴネだったり（笑）
そういう見えない経費みたいのも建築費に入っているってことでしょうね。

流通業者の利益まで含むかどうかは別だけど工務店受け取りでの材料費、資材費の合計は
建築費の２-４割だよ。これに各職方の人件費と会社運営費、それと大工の人工と工務店運営費、
それに各種保険や工事管理費、設計料や設計事務所の利益なんかが入る。

セルフビルドは良いがそれぞれの工事には資格が要る。電気なら電気工事士や東電から許可受ける資格、
ガスならガス会社から発行される資格、水道にも免許がいるし役所へ登録（これが降りない）が無いと
工事が出来ない。
各種を管理するにも施工管理士の資格が必要。ということでドコをセルフビルドとするか？
実際普通のリーマンでは　「無い」　のだ。完成した後の登記ぐらい。
ということで>>447の言うとおり、業者を選択することが「仕事」だと言える。付け加えるなら
「設計」「計画」だろう。法的な部分は仕方が無いが基本的な間取りや工夫は大事だし
空き室率にも関係してくる。そして不動産屋とのリンク。大概はつながりを持っているが
同じ会社だったり子会社では危ない。ソコらへんを研究したりするのが出来る仕事ではないかと思う。

＞流通業者の利益まで含むかどうかは別だけど工務店受け取りでの材料費、資材費の合計は
建築費の２-４割だよ。これに各職方の人件費と会社運営費、それと大工の人工と工務店運営費、
それに各種保険や工事管理費、設計料や設計事務所の利益なんかが入る。
これが知りたかった事です。ありがとうございます。
つまり、建築材料費を安く仕入れるより、人件費、運営費を削れた方が安く建てられるということですね。

人件費、運営費を無闇に削ったら手抜き工事されるわな。w

それはそうですが、総建築費を比べた場合、どこで削ってるか材料費の割合が想像つけばむやみに人件費を削って出た値段なのか判断付けられるでしょ。
今まで材料費の割合が、６、７割と思っていたので。

仮に、材料費の割合が6、7割なら、安く材料が入る大手の方が安く出来そうでしょ

つか、本当の割合ってのはそれぞれ違う。想像してもらえれば分かるが建具、これは
今では枠と建具（とびら）が一体で入ってくる。建材屋から入ってきて組み立てと取り付けは大工。
昔なら建具屋が削って釣り込んだ。これで人件費が￥3000違ってくる。だけど材料費が
大幅に高くなってくる。アパ用でもいまはかなり高級品を使うようになったから。
こうしたのを一点ずつ積み上げて人件費を削減して工期を縮めている。
一般住宅ならコスト割合を出したのが住宅雑誌に定期的に掲載しているのでそちらのを
正しい割合として認識して欲しい。２-４割って幅ありすぎだから。でも一般住宅は半分以下というのは間違いない。

工業化しやすいアパは本来なら材料費も下がる。間取り優先ではなく材料寸法優先で設計できるから。
人件費もぶっちゃけバイト君で作れば激安。だけど研修費と工期が守れないからなあ。。

で、削るとなると材料費とか人件費ではなく間取りとか余分な装飾とかかな。わすかづつだけど
工夫で材料の量を減らせるし取り付ける人件費も減るからね。
でもあんまり削ると工期が厳しくなる（日が掛かればそれだけ経費かかるから）と
安全係数が減る。仕上がりが汚いなど結構後であ〜〜あ〜って感じになる。

とりあえずはちゃんと相談出来る建設会社とめぐり合えるかどうかかな。。

ほんとうに詳しくありがとうございます。
ビルダー選びで、中小の方が安いので、もし、少ない割合の人件費を大幅に削ることによりコストダウンしてると怖いと思ったので、材料費の割合が低いので安心した次第です。

日本固有の問題だが、いわゆる在来工法というやつ、これは手間の比率が高い、要するに大工さん
の手間が高いのだ、仕方ないのだが日本の大工の技術レベルは高い、一人前になるのに１０年はか
かる、しかし今日その技能を発揮する仕事は激減している、特にAPなんぞの仕事なんてそんな技術
なんて必要ない、某大手のように総合組立工とでも言うべき職人（人夫？）で事足りるのである、
高い職人を使う必要はない、しかしそれでいいんじゃないか、寺社仏閣をつくるんじゃないんだ、
伝統技術の維持は違うところでやってもらおう、効率効果を追求する仕事においては必要ない。

賃貸住宅の計画は２種類に分かれるよ。

土地がたいした価値ではない場合、
　これは、建物を徹底的に安くして、建築費と家賃の「建物単独
　利回り」のようなものを見るのが基本
他方、地価が非常に高い場合、
　建物を安くするより、土地を大事に使う方が重要。土地代＋
　建築費の総投入資産合計と家賃の総合利回りを見ながらも、
　（以下も重要）破綻しないよう景気のブレも考慮しつつ、
　キャッシュフローに留意して計画すること

田舎で豪華な建物建てたり、東京の城東でペンシルビル建てて
破産への道を進むのはバブル崩壊でよく起こった事。
かといって、地価高額地域で２階建も機会損失が膨大。

二つの基準を使い分ける知恵を持とう。

恐れいりますが質問です。賃貸契約で借主法人で社員入居者を連帯保証人にするのは
一般的ですか？法人の大小で違いますか？お願いします。

それ普通。
契約者＝会社で、入居者＝保証人。なにを保障するかというと会社が倒産した場合に
入居者が即座に出て逝かなければならないからそこの部分を保障するため。
これ保証人代行会社が入っていたら倒産や入居者に黙って契約解除というか不払いされたら
入居者にはなんの権利も無くなる。会社が契約している空間を間借りする形になっちゃうでしょ？

会社の大小ってのは無いと思う。法人契約するぐらいだから零細ってことは無いだろう。

>>590
つまりこれまで会社が払っていた家賃を会社がつぶれても入居者が払い続ければ出て行かなくてもよい、ということ？

>>588
>田舎で豪華な建物建てたり、東京の城東でペンシルビル建てて
破産への道を進むのはバブル崩壊でよく起こった事。

こんな話をしてるようじゃまだまだだな。

＞実際ＨＭ側も建てやすくて面倒が無く、カネ払いの良い（ローンが通り易い）バカ客と契約したいワケ。

ん！？これ、おいらの事だ。Ｗ
本当に良く分かる説明だ。

590さん、入居者社員一代限りとして会社で把握できない入居者の責任を保障させるためですよね。

＞つまりこれまで会社が払っていた家賃を会社がつぶれても入居者が払い続ければ

うーんと同じ質問を不動産屋に聞いたことあるが返って来た答えは

「収入無い人住まわせるんですか？」　だった。そりゃそうだねって答えたけど。

倒産ならすぐに雇用保険が降りるが自主退職だと出ないよね。半年ブラブラ出来るほど
貯金してる人はまずいないんで理由が倒産なら継続するか話し合い、退職ならすぐに退去もしくは
別の保証人をつけて新規で契約、と考えている。今は出来ればそのまま居て貰ったほうが良いから
話し合いだろうね。

ちょっとこれ以上の説明はスレとはなれちゃうから質問スレで不動産屋に聞いてみて。

>>592
他人をけなす「だけ」ってのが一番楽だよな。

反論されるリスクがないからw

>>596
おまいもなーw

>>595
普通半年暮らせるくらいの蓄えはあるだろ
最悪バイトとかしつつ蓄え取り崩していけば1年くらいは凌げるだろうし

>>589
契約当事者の法人が倒産すれば契約解除の理由になるので解除すればよい。
保証人である社員＝入居者は残債務の返済と建物明渡の連帯債務を負う。
ここで大事なのが、建物明渡を現実に実行できるのが実際の入居者である社員＝入居者であるということ。
破産した法人に対して建物の明渡を求めても実効性はない。
また実際に入居者の財産に手をつけることの出来るのは、入居者＝社員しかいない。
だから基本的には、このような契約は、法人が倒産したときに追い出すための契約だと理解すべき。

その社員に今後も入居させるなら、きちんとした保証人を立てさせねばならない。

さらに言うと、以上のような事情から、数ヶ月で入居者が入れ替わる人材派遣会社との法人契約では、そもそもこのような契約は断る。

>>596
まあまあ。
きっと城東に新築マンション買ったとか、そういう惨めな通り
すがりの人なのかも。
事実とはいえ、先に地域をけなした、こちらの責任ですよｗ

私も城東地区ですのでちょっと質問してみましょう。

都心部で良いですが住居地域の60/300で南側道路幅員5M、接道幅10M、
奥行き25Mの250�u。
賃貸を計画する場合、間取りや戸数、階数などどれくらいの規模のものを
建てますか？大雑把でいいですよ。
できれば>>588、>>596、>>599さんなんかが答えられればありがたい。

ついでに>>592さんなんかが答えられればおもしろい。

まあこの条件で明日に大雑把でどのくらいをイメージするか興味あります。

栄ブルで法人契約は大会社でも入居者保証人でしたが、今回地場業者で法人契約の保証人無しでも
みたいな話しに変わったものですから。以前人材派遣業者の契約では入居中の契約違反（ペット石油スト-ブ）
入居者直接と回され苦労しました。倒産リスク無くても入居者保証人は必要ではないでしょうか。

あはは、こういう事情（http://sv2ch.baila6.jp/chk_proxy.cgi）で
返事が遅れたよ。煽りなんて似合わない事するからバチが当たった
のだろうｗ　もう煽るような書き方はやめとくね。
>>600
この地域の問題は、地価や人気が控えめなわりに高い、その
容積率と、多くが「防火地域」である事だと思う。容積率が
高いという事は、容積率を使いきれるマンションなどの供給が
続くという事で、需給面で将来が不安。また、「防火地域」
では、分譲マンションに比べ建築コストを大きく抑えて
コスト面でリスクをカバーするのも他地域よりは難しい。

>>600　で、人気のある「都心部」のケースね。
中高層は苦手なので、親しくて安い鉄骨ビルの得意な業者に
見積もらせて、金額を心に留めて賃料・利回りを自分で
再計算してから設計事務所に、その利回りを超えられるか、
超えるなら資金計画はどうなるかを相談。（自己資金にも
よるな･･･）　高度地域の種別にもよるが、まずは容積を
できる限り使い切る計画で考えるよ。城南方面で駅近とか
立地に魅力があれば１Ｋ中心、東や北なら１ＬＤＫ中心。
東や北で、自己資金が少なければ容積余るかもね。

･･･どうにも机上の空論になるね。区ごとの規制とかもあるし。
実際は、斜線等で最大限に取れる空間を最大の床面積で埋めた
プランと、建築費を抑えた整形タイプで最大面積にしたプランと、
並べて資金計画面で比較しつつ、それで資金計画が心もとなければ
面積減少でプランを練る。渋谷・代官山・青山近辺などで、自己
資金も充実してあれば、容積どころか地下まで掘るだろうし。

･･･書いてて思ったが、今どき地価自体に近いか超えるほどの
建築費に、融資はおりるのだろうか･･･。うちが建てた頃も
厳しかったらしいが、最近はもっときついらしいし･･･。

容積率に比べ、あまりに卑小なプランになるようであれば、
（土地の譲渡益税が重くない土地＝大昔に入手したのでない
　土地ならば）　土地の買い替えという選択も増えそう。

住居系では前面道路幅員が5Mであれば容積最大200%となります。
10×25では都条例で窓先空地も関係してきますし小面積の間取りでは困難でしょう。
斜線も3Fから影響してくるでしょうから200を使い切る事もこの規模で共同住宅では考え難い。
要綱などは別としても窓先空地を考えれば各フロア1〜2戸の計画としかならないのでは？
地域以前の問題で相続でもなければアパートを考える人は少ないはずです。

ちなみに防火指定にかかわらず耐火あるいは準耐火は賃貸では常識でしょう。
また城東地区が高容積で使いきれるとは普通考えませんしね。

中廊下を使えば1フロア4戸の1Kも成り立つかな？

あれっ普通に6戸できる

>>607
謙虚すぎる俺は、都市再生か何かで容積率300なのだろう、
俺が知らない制度があるんだろうと思って前面道路幅員は
スルーしますたｗ　最近変な特例が多いので、容積300が
前提なのか地域の率なのか悩んだ罠。
やはり買い替えも考慮に入りますな。
いちお200でやってみますです。

１Ｆの南側道路面に駐車場２台（幅計６ｍ）西側通路、東は
窓先通路用の２．５ｍ＞ゴミ捨て場と植栽にでもするか
西側通路・駐車場の上は２Ｆの道路向き住居２戸
そんな感じでやってみた。以下は南西から順に
１Ｆ　Ｐ２台（３ｘ６）　駐輪場　階段　35.5m2　45m2
２Ｆ　24.5m2　25,5m2　階段　35.5m2　45m2
３Ｆ　24.5m2　25.5m2　階段　35.5m2　31.5m2（北斜線）
４Ｆ　37m2（道斜線）　階段　49.5m2（北斜線）
５Ｆ　29m2（道斜線）　階段　35.5m2（北斜線）
住居部分面積４７８．５m2　あとちょっとなので、
５Ｆ部分はメゾネットにでもして６Ｆ作って容積使えるか。
南北に長い敷地だと、結構楽しめるね。
もちろん、家賃の良い場所じゃないと建築費で氏ぬ罠ｗ
高度規制、日影規制、書いてなかったから放置だが、
書いてあっても日影などは2chの為に図面起こすのヤダよねｗ

窓先通路は２ｍだったと記憶してるんだけど、手元が狂って
２．５ｍで配置図書いてしまったので放置ｗ
この分で、日影規制などで少し削られても吸収できるかな。
容積率200までの消化だったらいけると思う。
建築費は１．５億に迫るが、港区渋谷区ならさらに地下掘りたい。
採光規制破りにも使えるしｗ

>>607
＞準耐火か耐火は常識
その準耐火（木造３階でもやれる）と耐火（鉄骨でも耐火被覆で
坪単価ガツンと上がる）の違いは、利回りを考える上で重要だと
思っているよ。自己資金の関係もあれ、土地の制約もあれ、３階
までに抑えたい状況も多いから。

木造３階だと隣戸との後退距離が5ｍだかいるんじゃない？普通の土地じゃ建たないはずだよん。

築10年の収益マンション（１Ｒ　１０数部屋）が売りに出されていて
立地や見た目も悪くはないのに利回りが１８パーセントもあり
おかしいと思って調べてみると容積率違反でした（法定の1.7倍）
屋上部分に増設工事がしてあり、それを取り壊せば
ギリギリ法定内に収まるかどうかというところなのですが
このような違反物件の購入検討にあたり注意すべき点とかありましたら教えて下さい。

>>614
準耐火構造の木造３階だと、その規制が外れるよ。
鉄骨に耐火被覆のない鉄骨造と殆ど同じ扱いになる。
60分準耐火だったかな。

>>615
それを取り壊したら何％になるのかを計算しておけば？
ただ１Ｒの築10年だと、３点ユニットと思われるんだが、
そっちの方が心配。３点ＵＢは利回り割り引いて考えないと。

容積率で違法建築とかやってくれる中小工務店とかあるんですかね？
あとから増築する。
違法やれば儲かるし。銀行から金は借りれないけど。

年間家賃収入÷総事業費＝表面利回り
こんなのあてにならん。

年間家賃収入−（ローン支払い＋固定資産税＋積み立て修繕金＋諸経費）÷総事業費＝実質利回り
まだこれも実態を反映してないぞ。

（現在の地価−買った時の地価）＋実質利益＝会計基準
と、おいらは思う。

＋手放すときの２足三文の予定価格

>>618
未来の賃料収入はだれにも予想出来ない。明日自殺されるかもしれないしあさって大地震が
来るかもしれない。ＧＷ後にほとんどの入居者が解約を申し出るかもしれない。まあ
どれも確立は低いが絶対に無いとは言えない。かといって保険や賃料保障でそれらをカバーできるかどうかは
難しい。地震保険はあまりにも高額だし金額に制限がある。賃料保障も自殺物件になったり
契約金額の下落も有り得る。どれもが補って十分とは言えない。

寿命を真っ当してから全てを精算すればそれは会計基準と言えるのかもしれないが
現時点で採算性があるかどうかは結局表面利回り（どう計算するかは基準が無いようだが）で
比較というか検討する材料とするしかない。

ぶっちゃけニーズにミスマッチな物件の入居率なんてのはそれこそ不動産屋にしかわからない。
駅から遠く学校も無いような農地のど真ん中に駐車場も無い狭いワンルームなんか作っても
誰も入らない。それでも表面利回りを出せといえば出るだろう。
建物の構造、駅等からの近さ、居室と水周りの広さと比率、設備、環境、共有部分などが係数化出来れば
良いんだけどね。うーん、不動産関係の仕事してないと難しいなあ。。

1Ｋでバストイレ別、駅5分以内、木造2Ｆ６畳程度、防音性に配慮したちょっと高級な物件で賃料保障は入れないで、
通年収入（礼金を含む２年分を半分にする）÷（減価償却の原資分＋（初期費用÷ローン期間））＝表面利回り
と思ってる。空き室率というか入居率は70％なんだけど普通なら１０年間の間だけは90％と見る。
勝手な経験値で↑を係数化すると
駅から１分離れるたびに1％を減じる。三点セットなら15％減、収納６尺幅なら4％増、洗面所と室内に洗濯機置き場あれば
6％増、7畳以上な居室なら10％増、日当たりが良く駐車場もしくは道路が広く訪問者が気軽に置けそうなら3％増、
5畳以下（狭小）なら20％減、防音性、日当たりに配慮してないなら5％減、入居審査に配慮無し（他に迷惑掛ける人）なら
5％減・・・・そんな感じ。。2ＤＫはあんまり詳しくないし新婚世帯向け以外は今は難しいから。
軽量鉄骨だと5％減かな。あれ2階揺れるから。ＲＣ造だとどうだろ？+１万って考えてるけど。

築１０年の中古物件で表面利回り10�lであれば大体７�l
１３�lであれば大体１０�lくらいだな
もちろん修繕費などは含まれておりませぬ

>>610
これは質問者が馬鹿すぎるという事でご勘弁下さい。
せめて東西接道で尋ねるべきで面倒をおかけしました。
容積を使い切る事を優先するのであれば5Fでほぼクリアですね。
2高で日影を考えてもなんとかなりそうですかね。
この規模では窓先2Mです。
友人が２年程前に居住面積170坪の4階、鉄骨ベタ基礎1Kで1Fもすべて居室、
北斜のみで容積は少し余らせましたが総事業費はかなり安くでてましたよ。
たしかに余裕がある中で3階も見かけますが4FのEVなしなどが私の周りには
多いですね。

いえいえ、俺も結構、楽しませてもらいますた。
ＥＶをド忘れしたので、低層嗜好がバレバレですな俺ｗ
土地から買う、資産家の資産組み替えタイプでの投資なら
よく低層気味のブランド住宅地を勧めてるんだけれども、
中層が建つ立地は、これはこれで楽しいものかも。
知恵を絞れば、収益還元法で出された新築査定価格が
土地代＋建築費を超える可能性も出てくるのがやり甲斐ｗ
相続税マニアな俺としては、250平米というのも、とても
魅力的というか、親近感が湧くのですよ。

世間で一般的である建築ノウハウは、気楽に書けるけど、
一般的でないノウハウは書けないんだよな。
競争相手が増えると困るから。

>>623
私も50〜100坪が好きです。
この規模でも要綱、条例などを織り込むとなかなか理想通りとならず難しいでしょうけど。
城南でなくても中層、高層はやってみると面白いと思いますよ。

>>624
それは言えてますね。
自分に影響ないといっても他の人に迷惑をかけてしまうかも知れません。
気をつけなければ・・

素人質問で申し訳ありませんが、
同じ規模（間取り、総建築費など）で２階軽量鉄骨アパート建てるなら
ＳハウスとＤハウスどちらが良いでしょうか？
もちろん外観の好みなどもあるのでしょうが、
安心感、サポートなどどちらが信頼できるメーカーなのでしょうか？

>>626
Ｄですな。Ｓはいわばプレファブ専業で、サポートなどの
柔軟性は期待できそうにない。

しかし、２階建のようなコスト抑制し放題のアパートで
わざわざ大手に大金積むなんて、お人好しが過ぎるような
気もしますよ。どっちがマシか言われれば、一応答えは
しますけどね。

Ｔ成○ルコンで　マンション建てようと思ってるんですが
地元工務店が　かなり安く見積　持ってきてるんです。
ただ　工務店だと　何かあれば簡単につぶれちゃうんじゃないかと・・・
ＰＣ板の精度にも　魅かれるんですが　たっかいし・・・
なかなか　結論が出ません。
どうしたもんでしょう？

学生向けアパートを、計画中です。そこで、家賃のことで相談したいんですがよろしくお願いします。
相場の家賃が、五万円のところを、55000円と設定して、一年間満了事に、一ヶ月分のキャッシュバックというのはどうでしょうか？年度末の入れ替え時の損失を減らせるし、男子学生などは、親に言わずに、自分のこずかいと考えて、魅力有ると思うんですが。
何か見落としや、問題点有りますか？

>>627
他にどのような選択肢があるでしょう？

安心感ってどんなのを期待してるの？？ブランドイメージ？
サポートってなにを期待してるの？？
良く分からない事にお金出せるね。
間取りとか空間の使い方なんかは良く考えられていると思うが駅近くでワンルームを提案せずに
2DKとかミスマッチな提案をするのはいかがかと思うな。結局自社利益しか見てない。ある意味
客殺しだね。建物で儲けて維持管理で儲けて賃料保障で儲けてと、しゃぶるだけしゃぶるイメージしかないな。

ちなみにDハウス（ダイワだろ？）の古いのを直しに行くが良く考えられているよ。
材料強度の限界まで知り尽くしてるって感じ。　だから
揺れる。響く。ひび割れる。って感じだな。間取りとか全体の寸法とかは感心する。
でも全てはコストダウンのためにあるって感がプンプンする。だから15年以上経つと
一気にガタガタする感じがする。まあ普通の建設会社が建てても同じだとは思うが。。
心配なら不動産屋に相談して同じような賃貸物件を見せてもらえ。今時なら空いてる部屋もあろう。
どうせ不動産屋とはずっと付き合うんだから繋がっておいた方がいい。いないなら
片っ端から訪問してみな。来客への態度とか事務所汚いとかそういうので合う合わないが分かるんじゃないかな？

>>629それ良さそうだけどメリットあるの？家賃は親から入金で、キャッシュバックで子供にこずかいってか？
契約時に親も同席する事が多いというか普通だからバレちゃうじゃん。入れ替えの損失って？？
それよりスタータキット売れば？
ガスコンロ、照明器具、トイレットペーパーや掃除道具、カーテンのセットなんかを
市価の半額程度で売るか、成約プレゼントにする。新品がいいけど中古だっていいんじゃないかな？
ウチは置いていった照明器具とかガスコンロは取ってあるよ。ひま見て掃除しておいて契約する時に
欲しい人に無料で貸してる。貸すってのがいいんだ。持っていかなくてすむしゴミにならないからね。
ガスコンロタダだからって契約する人はいないよ。むしろ契約したいけどなんかお得な事ないかな〜って
思う人が多いから値引交渉の代わりにしてる。引越し代とかレンタカーの補助っていうのは
いいんじゃないかな？経費算入出来るからね。3万までの補助出して領収書は大家名義で満額で貰うとかね。
あ、そりゃ脱税だな？（笑）

携帯からなので読みにくかったらすいません

学生の卒業年度は、2月で切られると思うんです。
家賃五万円なら、12ヵ月で600000の所、11ヵ月なら、550000ですよね。
一年契約で家賃55000で、60000キャッシュバックなら、11ヵ月でも12ヵ月でも600000円です。
また、差額の約五万円を、自然損耗の修繕に当てれば、敷金からは、過失による損耗分の請求でよく、トラブルも避けられると考えれられます。
半年とかで、でられた場合、後からの入居者には、のこりの3月末まででの入居でも、6万円のキャッシュバックとすれば、契約家賃を下げなくとも、後からの入居者にもメリットがでます。
机上の空論でしょうか？

＞629
キャッシュバックは、お父さんのへそくりと考えたら？

実質家賃は同じままで、月々の払いは高くても良いから、バックを多くしてというお父さん居たりして。

うーん？結局60万よこせ！ってことか。。それこそ年間契約のみ受付、契約金60万、内装造作費としては
特段必要としませんということでいいんじゃないの？キャッシュバックとか結構面倒だよ。第一それ不動産屋がやるの？
やってくれないと思うよ。途中で契約解除した場合は退去日から一ヵ月後までの賃料は頂きます。
その代わり退去通告は退去したい日から1週間前でもOK。とかにすれば？
それと完全に学生向けなの？それなら卒業予定とか分かるよね。だったら年度末になったら
いつ退去するかコッチから聞けばいいしね。

退去日を一ヶ月前に電話するのは結構面倒だよね。クニに帰るとか転勤で社宅に入るとかなら
いいけど、次が決まってるとは限らないからなあ。。

っていうか5万/月で契約して内装造作費ってことで5万（とか4万とか）先に貰えば？12ヶ月で60万+5万、
11ヶ月でも60万だよ。長く住めば得に感じるらしい。ちなみに内装造作費貰ったら清掃費はこの中で
やらなきゃならない。

他のスレで、敷金のトラブルを読んで、うまく家賃にいれる方法が無いかと考えてたのです。
長く住んでくれた方には特になるようにしたかったので悩みました。単に家賃に入れると長く住んでくれた方には損ですし。
敷金は、現状回復の定義の部分で、壁紙、床等の自然消耗の部分を家賃に入れておかないと面倒になりそうだし。
ありがとうございました。

実は築１２年の中古アパートの購入を考えているのですが、購入後にどの程度の費用がかかるかを研究しています。
ガス給湯器の寿命は10年くらい。
受水槽の寿命は25年くらい。
…などわかってきたのですが、アパートの外壁塗装って、何年ごとに行う物なのでしょうか？
また、一般的に言って、ほかに費用がかかりそうなことってありますか？
よろしくご教示くださいませ。

外装は物によって違うが８〜１５年

外壁塗装は塗膜種類による。最初からフッソ塗料とかだと１０年以上の耐候性がある。
アクリルなんかだと５年ぐらい。ウレタンだと７年以上。白っぽく粉吹いてからで十分だが美観を重視するなら早めが吉。
それとモルタルだとひび割れが、ＡＬＣだと目地のシーリングが傷むのでやはり早めがいい。
ようするに下地の状態にもよって大きく変る。まあマトモに作ってあるなら１０年間隔ぐらい。

鉄部がベランダ、手すり、階段にあったならそれらをアルキド塗料とかシリコンとかフッソとか
いろんなのがあるから相談しつつサビが出ないように施工してもらう。どんなに良い塗料でも
サビちゃえばダメになる。

それと屋根。カラーベストとか呼ばれる屋根材だったら悲惨。新築から２０年ぐらいで雨漏りするから。
アパだと建物寿命が３０年ぐらいなんで途中で張り替えるほどの大工事するともったいない。塗料でごまかせると
ペンキ屋はいうが塗ると材料自身の吸い込みは無くなるが材料の重ね目にペンキが入り込んでしまうので
勾配が無いと吸い上げてしまう。で、結局雨漏りとなることがある。
この材料だとソコだけ直すってのが出来ないので漏り始めたら全面張替え（上から貼る工事が多い）するしかない。

地元工務店が昭和４０年代に立てたアパだと赤い瓦が多い。５０年以上の耐久性が有り色付は当時モダンだったから。
でも今大手が建てているのはスレート（カラーベスト）系が多い。製品寿命が２０年、施工や環境によっちゃ
１５年ぐらい。こういう所が地元工務店とか建築会社が有利なんだよね。
それと瓦（陶器）に似てるけどセメント系ってのがある。本当の瓦だと焼き物。セメント系ってのは文字通り
セメントと石綿（最近は違うけど）で出来ているんでやっぱ耐候性に寿命がある。
自分のはステンレス葺きだよ。0.35厚ってちょっと有り得ない厚さ。市販されてないんで
特殊だけどね。こんなんだと寿命が瓦と同じ程度かと。

ユニットバス、システムバスってのも結構寿命が短い。今でも塩ビ鋼板ってバカバカしい内壁があるが
これだと１５年ぐらいで穴が開く事もある。入居者がサーファーだったりするとウェット洗うたびに
塩分がスキマに溜まるから早い。入れ替えだと大工事、内側にＦＲＰみたいなので塗装する方法もある。
これはまあ、きれいに使ってくれると結構持つので入居者に大きく左右される＜寿命

ありがとうございました。
屋根瓦や鉄部の塗装も注意してみてくることにします。

木造アパートと軽量鉄骨アパートを比較した場合
遮音性、耐久性ってどうでしょうか？

同じようなものだ、
建築費と十数年後の解体を考えたら木造、

十数年で壊すようなアパートって・・・

軽量鉄骨だとHメーカー製だね。二階建てだと揺れる。遮音性は悪くないが歩く振動は
木造の方がマシ。おなじ間取りで同じような条件だと3000円は賃料が違う。入居者も良く勉強してて
軽量鉄骨というだけで内覧さえしない人もいる。建築費が異様に安い等の条件が無ければ選択する理由はないような。。
大手だから安心などという幻想をもてる人は投下できる資金で株でもやって下さいってかんじ。

>>646
うちの周りは軽量鉄骨ばかりだけどね、RCに比べると入居者への受けはよくない、しかし商品価値として見れば、どの構造だろうが２０年が限度というのが私の考え、となれば安く建てて、早く償却し、１５年程度で建てかえるというのがベスト
となればRCはありえない（分譲なら別）まあこれは個人の経営方針の違いだから強要はしないが、スラム化した共同住宅ってのは酷いと思うよ。

>647

最初から土地持ってるんですね。
土地から購入する俺の場合、15年で建て替えてたらとてももとが取れない。
ただの地域奉仕になっちゃう。

>648
今、新築アパート経営するのなら、土地部分くらいは、自己資金もつべきではないのかな。
私は、中古アパート（築古でもニーズがある場所）を自己資金+5年以下の予想利回りで買える所を考える。
土地が安くて現時点ではアパートが足りないという場所が有れば、土地購入+新築を考える。

アパート経営がブームの今はほとんど無理ですね。
土地があれば別だけど。

>>647
＞RCに比べると入居者への受けはよくない
ところで元質問は木造との比較なんだけど軽量鉄骨で運用するのと木造で運用するのとはどうなの？
賃料差があるし建築費も違う。賃料差で埋めきれないほど安いのかね？

地方都市の一等地の古い戸建にすんでいるが
大東建託と高松建設の営業うざい
毎月のように入れかわりたちかわり来るな！

知り合いが土地を400坪を4000万で買った。
大東建託で8戸の見積もりを取ったら1億超えてたのでソッコーやめた。
最近は、大東建託以外でアパートないですか?と言う電話が多い。

大東建託は別の支店（しかも遠方の支店ｗ）からも来るんだよ
営業全員同じ名簿を渡されて営業しているのかね？

新築時なら入居者にとって木造も軽量鉄骨もかわらないと思うけど、
１０年位たった木造ってなんかイメージ悪くないですかね？

と言う私もHMの軽量鉄骨か木造で迷っています。

似たようなもん。
きちんとメンテナンスしてればOK。
ただし鉄骨は錆が出始めたら寿命が近い。
木造はシロアリに注意しないといけない。

>>653
坪１０万の田舎ならアパート経営きついんじゃないの？
（失礼な発言お許しを）

653です
戸建を2つ持ってます。そしてウチは不動産屋です。
年収1000万ありますがなにか?

>>658
で、その地域では家賃どれくらい取れてるの？
ワンルームとファミリータイプで教えて。
新築の分譲タイプを目安にしようか。

不動産屋とか年収とかよりも、土地がどういうところで賃貸に有利かがわからんと。
お買い得なのかどうかも今の情報じゃ不明だし。

2DKで家賃4.3万(共益費＋3000円)ぐらいから
オレのところは、4LDKで5万ぐらいかな

>>660
大東じゃ商売にならないのはよくわかった（ｗ
それとさ、その地域だったら駐車場込みが当たり前だよね？
それとそんな大きいマンションを建てても需要は見込めるの？
15年後とか思いっきり人口が減ってたりしない？
土地を活用すること自体が困難な予感。
だって、仮に5000万円で4LDK10戸建てても、実質利回りで10%くらいでしょ？
厳しくない？

オレの場合、安くて大きい家を中古で買う
それを家曳きして2つに分ける
はい、できあがり

>>662
ん？
4000万円で買った知り合いの話でないの？

4000万円で買った知り合いは、半分は分譲半分は転売

いくらで転売できたの？
それで残りで賃貸経営する予定なわけ？

半分を買った人は、田んぼしてたかな?
いくらかはヒミツ。

>2DKで家賃4.3万
>4LDKで5万
いなかってイイねｗ
なぜ６５８は自分の年収まで出して必死なのか？

分譲と転売ってドウ違うの?w

だいたい個人営業の不動産屋は今はどこでも苦しいはず、年収だって不安定、賃貸物件も最近じゃ収支悪くなってる、やせ我慢か？

669≫勝手に決めつけるなよ

漏れの田舎は、田んぼが店舗や住宅街に変わった。
土地改良で整備された区画は、道路以外を埋め立てるだけで簡単だ。
米余りの時代には、田んぼが宅地に変わるのは速い。
旧市街地で長屋みたいな所に住んでた人達が移住している。
広い田園風景のある地域は、そんな可能性があるよ。

初めて書き込みします。
都内の駅5分という立地条件の土地を昨日申込しました。
相場よりかなり安いのですが、理由は�@形状が悪い。又やや傾斜�A接道が但し書き（許可おりてます）
利点として、駅近、日当たり、人気エリアという事です。
こんな、物件です。（40坪　６０％　１５０％）
そこに、１階部分を1R×３〜４戸　2階私住居で考えています。
ほぼ、4800万をローン。年収800万。
一般の一戸建てを買う金額で、アパート収入得られるのであれば、得と考えたのですが、
無謀でしょうか？
正式契約までに、何か注意すべき点あれば、アドバイスお願いします。

>>672
ﾁｬﾚﾝｼﾞｬｰだね

↑
建築費が入ってないんじゃね？

さて、何人釣れるでしょうかw

ちなみに4800万は建築費込みです。
家賃相場は１Ｒで６．８万〜７万円でした。
通常どうりローン返済１８万ほどは月々自己返済予定です。
無謀なのでしょうか・・・。

1R3〜4戸と不確定なのになぜ4800万で確定できるの？

確定は出来ないのですが、現在の段階で建物費用に２１５０万で６世帯の参考プランが出来てました。
その２階部分３世帯分を私住居で、１階部分を希望で４世帯１Ｒで伝えたところ、範囲内で出来るとの回答でした。
設計も、まだ先ですが年収から考えシュミレーションしたところ４８００万以上の借り入れはするのは避けるため、今はこの金額で検討しようと思ってます。

収入を返済にあてるなら4戸が良いと思うよ
2階も自宅としてなら広い方が良いでしょ
ただ空室率を下げたければ1階に自分が住んだ方が理想かな

はい、先ほども前の書き込みずっと読みながら、確かにそうですよね。
不動産屋とは別に自分で、何箇所か銀行をあたり、話も聞くつもりでいますが、
なんせ土地の条件が悪く（アパート用地には良いかもですが）資産価値＆担保評価に期待できないでいます。
兄がリフォーム専門業者ですので、修繕費等は通常より安く済むとは思いますが、
それよりも、２０年後立て替えもしくは、売却を考えた場合、整形地の一戸建てを買うか、この土地で賃貸併用にするかで、
迷っています。
ちなみに仮申込みの段階です。

但し書きは現状何メートル幅員ですか？
先で自宅分をリフォームし賃貸にするとしても1階が安く済むでしょ
部屋割りをしても設備配管など短くていい訳だしね
4戸できるならそっちが良いよ
自宅を広げた分の返済をカバーしてくれるはず

681≫
それより安く競売物件を買って貸すほうがいいと思うけど

但し書きだと規模の制限うるさい場合が多いので気をつけてね

>>682
今いいの聞かないよ
数千万だとつまらないの多いでしょ
これじゃ埋められないよってのが多すぎる

ウチの近くに競売物件で500万の戸建てがでています

どこですか？
それで買えると決まってる訳じゃないでしょ
でそこいくらで貸せるの？

月5万ぐらいかな
まだ築10年ぐらいだから

12パー以下？
競売で？
たぶんそれ住みたい人しか買わないかも

貯水槽の点検は義務なんでしょうか？点検している方は
いくらぐらいでしていますか？あと水質検査もしなければ
いけないのでしょうか？

貯水槽って何?
ウチは田舎だから下水来てなくて浄化槽なわけ。
その汲み取りと点検の会社を変えようとして家に
火付けられたとこあるよ

６８１＞
確かに！そこまで全く考えてなかったので、納得です。
但し書きは２．２ｍで、２ｍセットバックします。
あと、準防火＆第２種高度地区です。
まわりは生活便◎マルなんですが、マンション＆アパート多しです・・。

浄化槽じゃなくて、水を供給する物なのですが、
皆さんのアパートにはありませんか？

ウチは戸建だから無いよ

受水槽の事かな
義務か知らないけど2〜3年で掃除してもらってる
20戸ちょいで10万こえくらいだと思ったよ
今は圧力で8階くらいなら飛ばせるからいらないみたい

まあ2階建てならもともといらないし

すいません受水槽のことでした、実は二階建ての四世帯の
アパートなのですが、受水槽はいらなかったんですか？
あと水道局の広告で、簡易専用水槽においても毎年一回以上定期的
に検査機関に以来して、管理についての検査をうけなければならないと
書いてあったのですが、皆さんはどうしてますか？

二階建てなら水道管の水圧で二階まで上がるんで、特別な設備は不要。

先日物件を買って大家になりました
築１５年−アパート６畳１Ｋ×８戸
築１０年−２階戸建５ＤＫ
築１０年−１階戸建２Ｋ
落札代金とリフォーム代込みで約１１００万
駐車場無し、近くに大学あり、１Ｋアパート近隣相場３万
最大の問題点は袋地で再建築困難

年間予想収入
アパート８戸　２．５万×８戸×１２ヶ月＝２４０万
２階戸建　５万×１２ヶ月＝６０万
１階戸建　２．５万×１２ヶ月＝３０万
合計２４０万＋６０万＋３０万＝３３０万

自身の収入が少ないので自己資金の範囲で購入
現在リフォーム中ですが、その過程でクロス屋、ガス屋等の
ぼったくり見積もりに驚かされ
初めての収益物件購入なんで不安も多いです・・・

つづき

まず和室を洋室にするため畳を処分して
大工さんに底上げしてもらいました。
ここまでは良心的で良かったが驚いたのがクロス屋
壁紙・天井・フローリングの張替は一般的に
６畳一部屋７．５万円（８部屋で６０万円）〜程度らしいが
自分の場合は８部屋まとめてで１００万円以上の見積もり・・・
高いって言ったら壁に下地コーティング＆キッチン張替込みで
一部屋７．５万円以下におさえる事が出来ました。
またガス屋にも驚いた
風呂の湯沸器が老朽化していたのでガス屋に交換代金を聞いたら
最初は特別価格で一台４万円にするって言ってきたので
高いから他に頼むって言ったら結局全部屋無料になった・・・

あと残ってる場所はアパートのベランダに洗濯機を付けるための
コンセントを増設する工事です。
ちなみにアパートは軽量鉄骨でベランダ側の部屋の壁にコンセントがあります。
この工事ですが概ね幾らぐらいが相場でしょうか？電気関係は相場が分からないのと
上記のように業者に見積もり取っても当てにならないし・・・
経験者や知ってる方がいましたら教えて下さい。

>>699
ベランダに洗濯機なんて、うるさくて店子が入らないんじゃないか？

部屋の壁のコンセントを分解してベランダ側とを貫通さして、外側に
防水コンセント(高くても1500円ぐらい)を付けて防水コンセントから
分岐(裏に分岐用の穴があります)そこから部屋の壁のコンセントに繋
げば0k
アースは、洗濯機を付けたときに、HCでアース用の線を買ってきて土
に差せば0k
DIYで、できますよ

>700

私も以前、大学生の時にベランダに洗濯機を置く物件に入居していましたが
音はあまり気にならなかったので大丈夫だと思います。
前所有者の時には玄関を出た通路の端の方に共同で使用する洗濯機が２台付いていましたが
入居者の大半が学生で、いくら安い物件とはいえ洗濯機が共同っていうのは流行らないと思い
各戸ベランダに設置出来るよう考えています。
ちなみにベランダからの排水は問題ないように工事終了しました。

>701

ありがとうございます。すごく参考になりました。
自分でするのは大好きなので、とりあえず防水コンセント購入してＤＩＹでやってみます。

この物件は競売物件でアパート全部屋鍵が掛かっていましたが
古いディスクシリンダー錠だったので自分でピッキングして解錠しました。
ちなみに今はセキュリティの高いものに交換したので自分のピッキングでは解錠出来ませんが・・・。

さぁ次はどうやってベランダの壁に穴を開けるかだ・・・がんばります。

ガルバとかトタンなら1500円ぐらいのグラインディスと鉄の切断用の刃で
200円ぐらいのでぜんぜんOKです
火花が出るのでメガネと手袋と耳栓と長袖は必需品ですよ

電気工事士じゃない奴が、電気配線いじると違法だがな。

そんなかたいこと言はずに

>704

グラインダーでＯＫでしょうか？
グラインダーなら結構良いのが倉庫にあるのでそれを使ってみます。
安全には気をつけようと思います。ありがとうございます。

>705

そーですね第二種電気工事士以上が必要だったかと
通電チェックして感電だけはしないようにしよう・・・

中央○○託銀行から、下記の物件を勧められています。

築９年、ＲＣ　３ｘ４の１２戸　平均２３�u　１Ｒ〜１Ｋ　　現在満室　平均家賃７．６万　大学近く　　
　５２５０万　仲介手数料込

たぶん、競売１歩手前の物件だと思うが。。。

買いか？

先日、宅地建物取引主任者証をgetしました。
でも、不動産関係の仕事をしていますが、
自ら賃貸なので、宅建業には該当しません。
そういう場合、名刺には宅地建物取引主任者と
書いたほうがいいのでしょうか。
それとも書かないほうがいいのでしょうか。
皆さんは、どうしていますか？

>708
安いな。
ただ、場所はどのあたりよ？
4階建てで一つの階に3部屋22平米ってことは、土地は25から30坪くらい？
都内20キロ圏内だとしたらかなり安いな。

>>709
「マンション管理士」（通称：マン管）の方がハッタリがきくかと。ｗ
賃貸ではなく分譲マンションの管理組合をサポートする資格だけど。
ちなみに賃貸の方にも「賃貸業務管理士」（通称：チン管）　というのがありまつ。

＞708
大学も最近移転とかがあるから、そのあたりの情報も
わかればもっと安心できるいい買い物かも。

>>708
それ良いな。
俺が欲しいよ。
20パーオーバーだし

708でじ

都内からは４０ｋ＋圏の神奈川の奥地　駅からはチョと有るが、大学から、バス又はチャリ圏
３階の×４戸＝１２戸　土地は、なにせ田舎なので50坪弱、車も２台くらいなら置けそう
今はチャリ置き場になってる。

ちょっと、マンションの修繕費も含めて話を進めてみるか・・・
また、報告する。

>708

奥地にあって1Rや１Ｋの家賃が7.6万円って高すぎないか？
それじゃ都内とかわらない。
せいぜい5万円がいいところじゃないの？

賃料設定は調べたほうがいいね。
横浜の一部いいところでもないと7.6万で貸すのは難しいよ。

>>715
同意。
なんかうさんくさいな、その物件。
7.5万ってかなり高いもんなぁ。

その前にベランダに上水下水が来てるのかと。。

コンセント増設なら人工。部屋側から外側に出すだけなんだろ？そう指定すればいい。
恐らく外側は高くしなきゃならないから結構面倒。ヘタすると出来ない可能性がある。

防水コンセントにＶＶＦケブに穴あけ程度か。。１ヵ所4-8000程度。全部で７万ぐらいがぜいぜい。
外壁はぐる可能性があるので必ず取り付ける場所を指定する事とどう工事するかを指示すること。
ま、オレなら自分でやるな。材料費だけなら２万ぐらいだから。結線は差し込むだけだし
どうせＶＶＦは固定できないしで素人でもプロでも変らん。（でも本当は免許いるんだよん）

神奈川の奥地ってどこだかわからんが２３�u１Ｋなら
いくらＲＣでも５〜６万じゃないの？

708でじ
物件は見に行って見ないと何とも言えません。
資料がコピーなので建物のイメージは判るが状態は不明
多分家賃には管理費なども含まれていると思われ。
イサイズの賃貸検索では、同様な物件もあり、中位か？

奥地、田舎と言う書き方が悪かったかも、（俺が東京だからな）
その資料によると
田園都市線　急行停車謀駅から　徒歩１６分　　大学徒歩２０分

不動産屋よりは銀行なので安心しているが、来週になったら店内に張り出すとのことだそうで、
週明けには、一次回答して欲しいと・・・と言うことなので、出向いて近くの不動産屋にも寄って話を聞いてみる。

また詳しいことが判ったら相談に来る。

>718

はい給排水は水道屋さんに工事してもらいました

同じようにＤＩＹで増設考えてる人がいるかもしれないので
分かりやすそうなページがあったので貼っておきます。

http://www10.plala.or.jp/arig/diy/consent/consent.htm

基本的には上記のような取り付け方法で
防水コンセントにして、外壁に穴を開ける程度だと理解しました。

本業の関係で平日時間があまり取れないので
大工さん等職人さんとの話し合いは弟にお願いしていたのですが
コンセントは自分でＤＩＹで増設するって言ったら

面倒な事せずに電気工事屋に頼めよ、もう頼んだし

・・・テキパキしすぎだ弟よorz
でも次に機会があれば自分でやります
色々教えて下さった方本当にありがとうございました。

私以外にもリフォーム初心者の方がいると思いますが
相場を知って業者にぼったくられないように気をつけて下さいね。

>>709
世話になっとる銀行担当者の名刺にも書いてあったわｗｗ
わしもそのうち宅建と管理業務主任者取る予定ですが、
出入り業者とかには渡すかな、書いてある方をｗｗ
本業のリーマンとは別の名詞ね　ははは

管理業務主任者ですが、パラパラと教科書読んでいるレベルですが
浅く広くといったかんじで、マンション管理人だけでなく、オーナー
さんにも役に立つ資格だともいますよ、設備関係とか法令とかね.

大学が移転したり、
少子化で学部が縮小したら
廃墟になりそうな物件？

神奈川の大学が移転したら、そこのワンルームや１Ｋ、半額まで落ちたらしいからね。
大学に依存している地域は正直、デンジャラス。

池袋みたいになくても大丈夫で、しかも新たに帝京大学が来ちゃうところがいいよね。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/03/20e3b600.htm

石原慎太郎都知事が進めている住宅の建築費低廉化政策ですが、この政策の
成果が出るまで、アパート建築は控えた方が吉ですか？

>>725
なんか東京ルール施行の言い訳にやってそうだな。

708の中央○○託銀行はシタタカだったんだね。
投資に血走った鴨葱を漁ってるんだろうなぁ。

例えば合計８戸のアパートを建てて
４戸借り上げで４戸管理のみ（もしくは大家が管理）
なんてこと出来ますか？