★[インフレ]これからは分譲？[地下底打ち]★

今年ヨーロッパ某国から６年ぶりに日本に帰国予定です。

キャッシュで５０００万程度持っています。
居住予定エリアは青山、神宮前、表参道の予定（新勤務先徒歩圏）。
帰国後２５万程度でマンションを借りる予定でした。
しかし５０００万程度でマンションを買うことを検討しています。
理由は以下の通り。

・国債増刷で今後５年以内にインフレ暴発のリスクが大きいので
不動産を保有する方が賃貸するよりも有利。
・地価下落のペースは落ち着きつつあるので不動産購入の好機。
・山手線内はマンション建築ラッシュで値段もこなれ始めている。

経験者の皆さん、同じような悩みをお持ちの皆さん、
アドバイス、情報交換をお願いします。

スレタイに当て字はやめれ

あ、誤字でした。済みません。

地下→地価

訂正です。

>>2
ただ単に間違えたと思われ。

は？？

え？

ん？

少し補足します。

インフレ予測は多くの人がいつかは起こると行っているのですが、
専門家に聞いても、時期が分からない、但し５年以内には
起こる可能性が高いのではないか・・・ということでした。

それより、良く分からないのは、青山、神宮前、表参道あたりの
港区の不動産事情、それに不動産全般の値段が底打ちしたのか、
というところです。これについては、地域によって違うと思いますが、
山手線内は、一般的な地価・不動産価格下落の他に建築ラッシュで
値段が崩れているという話も聞きました。ということは、まだまだ
マンションの値段は底打ちとまでは行っていないのかなと。

勿論、どん底で花王なんてことは、素人には無理だと分かっているので、
ある程度まで情報を集めた後は、自分で判断しようと思っています。

>>1
現在は港区などは人気が下落しました。
かわって田端、日暮里付近が人気上昇しています。

企業の固定資産の減損会計が導入されたら、また地価が下がらないのか？

青山、神宮前、表参道は治安が急激に悪化したよ。
墨田、江東のが治安いいくらい。

>>1
現在は港区などは人気が下落しました。
かわって是政、多磨霊園付近が人気上昇しています。

>>9
情報ありがとうございます。
特に港区が大きく下落する理由があったんでしょうか？
やはり、あのあたりは最近新築の高層物件が目白押しなので
需給が悪化して下落したということなのでしょうか。
でも、下がりきったのなら買い時かも知れませんね。
それともまだ下がり続けている途中なんでしょうか。

田端、日暮里付近が人気急上昇？というのは意外ですね。
昔は、地味なイメージで、特に東の方は治安も悪いということで
敬遠する人が多かったように覚えているのですが。
ただ、物価は結構安いし、賃貸の値段も安かったので
コストを抑えられるという意味では大リストラ時代の
最近、人気が高いというのも、十分あり得る話しだと思います。

ここでもチンカスの荒らしが来ましたね

スレ主はこの荒らしをする馬鹿に気をつけようね

こいつらは真性電波だからな

千駄木あたりは「谷根千」などと呼ばれ非常に人気が高い。
ちなみに谷中、根津、千駄木ね。

江東区は工場移転が激しく、跡地にマンションができたりして人気上昇中。

>>10
>企業の固定資産の減損会計が導入されたら、また地価が下がらないのか？
販売用不動産への減損会計適用のことですか？
適用されると、持ち続ける会計上のメリットがないので、
放出量が増える、値段を下げてまで、キャッシュフローの改善を
目指す会社が増えそうということでしょうか。

減損会計を見越して、既に放出が始まっているという話しも
聞かないではないのですが、実際はどの程度の下落圧力に
なるのでしょうね。それと、港区には、減損会計の影響で
価格下落圧力がどの程度かかるのか、ということも、
情報をもうすこし集める必要がありそうですね。

表参道も同潤会アパートが取り壊されたりして雰囲気変わってしまったよ

>>13
おいおい、田端日暮里はいくらなんでも無いと思うぞ。

結局最後はその場所の持つブランドなんじゃないかなあ。
ここ最近の地下の下落率なんて資料はいくらでもあるから、（どっかで見たけど
失念）そういうの見て参考にすればいい。
個人的には青山、表参道、白金、三田あたりがほしいな。逆立ちしても買えんがw

>>18
セントラルアパートもなくなっちゃったね・・・
渋谷区港区は南北線と埼京線の延伸でイナカモンばかりの街に・・・

ブランドイメージ保ってるのは六本木ぐらいでしょ

>>16
>江東区は工場移転が激しく、跡地にマンションができたりして
人気上昇中。
そうですか。確かに江東区ならば、東京駅の方にも近そうだし、
大手町あたりに通う人ならば便利そうですね。タダ、昔のイメージでは
湾岸沿いの工場街は、暴走族のたまり場という雰囲気があり、ちょっと
怖いイメージもあります。それと、工場跡地の環境問題というのが
ヨーロッパ、アメリカでは話題になっていますが、日本ではどうですか？
（化学工場の、残量化学物質が人体に悪影響ではないかという議論です）
西葛西とか、アノあたりも人気なんでしょうか。

５０平米ぐらいの築１０年、駅から徒歩１０分のマンションで
３〜４０００万ぐらいというのが大体の相場でしょうかね。

>>22
おいおい、東陽町あたりでも新築75�u3LDKで2千万後半で出てるよ。

>>22
そんなに下がっているんですか。それはお得ですね。
港区では５０平米ぐらいの築１０年、駅から徒歩１０分のマンションで
５〜６０００万ぐらいというのが結構あるみたいで、それから類推して
見たんですが。それだけ値段が違うと、職住接近にどれだけ
こだわるべきか、考え物ですね。因みに、今済んでいるところでは、
職場まで自動車で１５分、９時に起きても９時半にはオフィスに
付くことが可能で、これになれてしまうと１時間も通勤するのが
苦痛だろうな、と思って、職場の近くを探しています。

でも、日本では贅沢なんですね。かなりのコストを覚悟しないと
いけないみたいですね。

>>24
江東区あたりは供給過多だからかなりお買い得。
渋谷や港は物騒になったが驚かないように。

>>18
>表参道も同潤会アパートが取り壊されたりして雰囲気変わってしまったよ
ついに取り壊しになりましたか・・・跡地にでかいマンションなんか
建てないで、同じような低層のハイソな住宅を建ててくれると良いですね。
１０年も前ですけど、彼女とデーとしている時に、同潤会アパートの
辺りをうろうろしたことを思い出します。たしか、ハイパーマルチメディア
クリエーターの高城剛氏のファクトリーがあの裏の辺りにありましたね。
村上春樹氏もアノあたりをうろうろしているようですね。
懐かしいな。

>>25
>渋谷や港は物騒になったが驚かないように。
渋谷にちーマートいうのが現れて物騒になったというのは
ネットの新聞で見ました。あと、やまんばというバケモノのような
化粧をした女性が徘徊しているというのもどっかで見ました。
黒人に憧れてるんでしょうかね？

それは別として、港区も治安悪化してますか？六本木なんかは昔から
そこそこ物騒なことがありましたけど、表参道、外苑、青山一丁目の
辺りなんかはまだまだ安全だと思っていたんですけど。アノあたりも
物騒になっているとしたら、ちょっと考え直さなければなりませんね。
随分前に一時帰国したときは、外苑西通り沿いは雰囲気も良く危ない
感じはしなかったんですが・・・。

自分は今35歳で生まれ育ちが千駄ヶ谷なのだが、原宿は変わったよ。
裏原宿なんて10年前はまだマイナーだったもんな。

>>1
オフィスがあの辺だったら銀座線、半蔵門線、新玉川線が1本で便利では
ないかと。そうすると、結構選択の幅が広がる。
三茶とか桜新町は良いかもね。ブランドもあると思う。

三茶とか桜新町はどう考えてもブランドじゃねえだろｗ
イナカモンかい？？ｗ

表参道、外苑、青山一丁目辺りは、そこそこの物件を
賃貸しようとすると月額２０万程度は取られてしまうし、
日本だと、帰ってこない礼金があるんですよね。
ばかばか市域がして、インフレも怖いし、マンションを買うことも
検討した方が良いかなと思った次第です。

それと、日本の友人が最近マンションを続々と買い始めているので、
何か理由があるのかな、日本では、最近賃貸よりも
分譲の方が得だという風に、奮起が変わりつつあるのかな、と思って
スレを立ててみた次第です。

高輪あたりでも60�u台の2LDKが3千万台であるからな。

>>21
>ブランドイメージ保ってるのは六本木ぐらいでしょ
六本木は高すぎるのと、通りが結構汚いのと、あと７年ほど前に
物件を探したことがあるのですが、私の予算では古い物件しかなかったので
余り良いイメージを持ったいませんでした。

それなりのお金を払えば良い物件はあるんでしょうけど、私にはちょっと
荷が重いですね。

>>30
>三茶とか桜新町は良いかもね。ブランドもあると思う。
実は、新しい勤務先のオフィスの場所が、青山近辺と、東京駅
近辺の２つの何れかの可能性があります。三茶だと東京駅まで
door to doorで５０分から１時間程度はかかってしまいますよね。

日本の感覚では当然だと理解しているのですが、随分長い間
通勤に３０分以上使っていないので、帰国後もなるべく
職住接近で行こうと思っています。ということで、青山近辺を
第１候補に考えています。

江東区だとこんなに安かったりする
http://new.realestate.yahoo.co.jp/realestate/03/13/2345/2345130_1.html

>>15
>千駄木あたりは「谷根千」などと呼ばれ非常に人気が高い。
>ちなみに谷中、根津、千駄木ね。
仮に勤務地が東京駅になる場合にはその辺りも考えても良いかなと
思っています。千代田線で２重橋前ならば３０分以内は可能そうですし。
アノあたりは物価もそこそこだし、庶民的な商店街があるんですよね。
確か、段々坂というのが昔あったような。

ただ、ちょっとおしゃれな土地柄からは離れてしまいそうですね。
日本に帰国して最初はおしゃれなところに済んでみたいというのもあって
青山を第１候補にしています。

>>35
安いですね。銀座線沿いも調べてみましたが、やはり
都心は倍ぐらいからの値段になってしまいますね。

>>1
大江戸線と半蔵門線が延伸したことは既知？

ただ、バブルのころにマンションや一戸建てを買った人は、
未だにローンを払い続けているのに価格が暴落してしまったりして
いて酷い目に遭っているらしいですね。私は、不動産のことは
全く知らないので、高掴みにならないか、インフレをどの程度考えるべきか
といった点を踏まえて、皆さんは今、都心のマンションの購入時期として
同お考えかな、というのをお聞きしてみたかったわけです。

品川はどう？どっちの勤務先にも便利だと思うが

>>38
しりませんでした！今、営団のHPで確認しましたが、
半蔵門線が錦糸町の辺りまで延びているんですね。東側から都心に
入るのには便利です。子供が出来たら、都心が良いかどうかは分からないので
この辺りも考えるかも知れませんね。

大江戸線は、昔一時帰国したときに一度だけ乗ったことがあります。少し
狭い電車ですよね。実家に帰るときには便利なのですが、青山、東京を
狙っているので、こちらはちょっと今回のスコープからは外れそうです。

ありがとうございます。

>>40
品川ですか。東京には確かに便利ですよね。
青山は、丘を越えなければならないのでちょっと不便かなと。
でもバスがあれば余り不便ではないかも知れませんね。

こちらでは、都心に住んでいるので、なんというか回りにレストランとか
色んな店があるとさみしくなくて良いかなぁと思っています。
品川はそういうの充実していますか？インターシティとかいうのが
出来たそうですね。それと品川駅前に非常に大きな高層住宅が
幾つかできたというのも聞いています（Vタワー？でしたっけ）
確かに駅とつながっており非常に便利そうではあります。
東京での評判はいかがなものなんでしょうね。

>>28
>自分は今35歳で生まれ育ちが千駄ヶ谷なのだが、原宿は変わったよ。
>裏原宿なんて10年前はまだマイナーだったもんな。
千駄ヶ谷は狙っていますが、昔のイメージだと、JRの駅の近くは
ちょっとお店関係が少なくてさみしいかなと思って調べていなかったんですが。
それでも信濃町よりは随分充実してますね。それに、賃貸の賃料も
銀座線沿いにくれ部れば、リーズナブルですね。
それと裏原宿というのは初耳なのですが、どの辺りのエリアなのでしょうか？
その辺りは最近人気が高まっているんですか？

日本はもう４時近くなんですね。
お付き合い頂いた皆さん、遅くまでありがとうございました。
明日もまたお時間があれば、宜しくお願いします。

私としては、エリア情報と並んで、不動産購入のタイミングの問題が
結構気になっていますので、この辺りについてもご意見をお待ちしています。

渋谷川の暗渠のあたりだよ、裏原宿は。
オシャレなヘアサロンや雑貨屋、ショップが軒を連ねてる。

品川は新幹線も停まるようになったし、便は増したよ。

>>46
確かに。それと空港へのアクセスが良いのも魅力ですよね。
品川だと海沿いの高層マンションよりも山側のマンションに魅力を感じている
のですが、かなり高いみたいなのと、山を登るのが大変なので
ちょっと躊躇しています。

目黒線（元目蒲線）も便利だと思う。都心まで直結（地下鉄乗り入れ）したし。
例えば武蔵小山や洗足。環境、物価、アクセスすべて良好。

>>45
>渋谷川の暗渠のあたりだよ
済みません（笑）。田舎者なので場所がいまいち良く分かっていませんが、
子供の国の裏の辺りでしょうか。明治通りの近くでしょうか？

>>49
明治通りとほぼ平行して流れる遊歩道だよ。渋谷保育園あたりから穏田神社の
あたりまで続いてる。フレンチクォーターのあたりも通過してる。

ありがとうございました。
その辺りに済んで青山がよいとなると、バスか自転車での通勤になりますね。

三田のタワー寄りなんてどうです？青山へは大江戸線で1本。丸の内方面は
言わずもがな。一ノ橋、二ノ橋らへんとか。古川橋のあたりも「三田ハウス」など
古いけど管理が良好な優良物件もあります。

そうそう、青山でも南青山7丁目は避けたほうが無難。

>>1の候補地には無いと思うが、B地区か否かもも考慮に入れておいたほうが良いな。
本人気にしなくても回りが気にするかもしれないし。

広尾ガーデンヒルズも候補としてはどう？ノースヒルなら7千万くらいで売りに出てる。

>>52
三田ですか。実は、芝の辺りも少し考えていたんですが、
買い物とかが少し不便かなと思って躊躇していました。
大江戸線を使えば、青山に数駅だというのは見落としていました。

それと、生活環境としての雰囲気はどうですか。
近くに慶應があるんですよね。あと、外務省の接待用施設とか
もありますね。余り行ったことがないんですが高級住宅街
なんでしょうか。青山は閑静な住宅街というイメージ、
三田はビルが少し建て込んでいる高級住宅街という
イメージなんですが、いかがでしょうか。

>>53
>南青山7丁目は避けたほうが無難
何故ですか？墓地が近くにあるとか。でも青山墓地なら
お花見も出来る、結構素敵な場所なんですよね。
>>54
>B地区か否かもも考慮に入れておいたほうが良いな。
B地区とは何ですか？

三田は1〜2丁目は大使館や三井倶楽部があり高級感ありあり。
3〜5丁目は住商混在でグレード的には落ちる。
買い物は麻布十番商店街やピーコックストアが近いので無問題。

>>55
>広尾ガーデンヒルズも候補としてはどう？ノースヒルなら7千万くらいで売りに出てる。
そこ、学生時代に先輩がマンション下って住んでおられました。
２回ほどお邪魔したことがありますけど、別世界って感じでしたね。
７０００万なら、何とかなるか思い知れませんが、下記の三菱不動産の情報では
最低１億１０００万とありますね。日本で最初に買う家としては
やや高い気もします。広尾にも近いし、環境は最高でしょうね。

http://www.31realplan.com/rehouse/realplan/azabu_c/bukken/hiroogardenhills_lst.html

>>58
>買い物は麻布十番商店街やピーコックストアが近いので無問題。
アノ、温泉がある辺りですね。
三田はちょっと山登りがきついかなと思っていましたが、
まぁたいしたこと無いですかね。日銀の接待施設もありましたよね。

>>1さんの経済力なら、代官山もいいかもね。
同潤会代官山アパートの跡地にできた代官山アドレスとかにも住めそう。

それと、ガーデンヒルズは少し古いという話を聞いたことがあります。
その辺りはどうなんでしょうか。

>>62
まあ1984〜88年に建てられてるので多少は。

実は私、三田の隣町の南麻布に住んでます。麻布の坂に比べれば、三田なんぞ
たいしたことないですよ。

>>58
>三田は1〜2丁目は大使館や三井倶楽部があり高級感ありあり。
オーストラリア大使館がある辺りですか。麻布十番の方からだと
ちょっと坂がきついですよね。自動車は日本では買うかどうか
決めていないので、その辺りもポイントになりますね。

ただ、慶應の裏の辺りはとても高級そうです。
この辺りの地価は、既に下げ止まっているんでしょうか。

>>65
伊大使館のあたりですか。まあ高値安定といったところですね。
綱町は老舗なので仕方ないでしょう。芝か東麻布へ逃げればかなり
お安いようですが。1丁目の竜原寺の裏手あたりは静かでいいのですが、
北面傾斜なのが惜しいところ。

>>64
>隣町の南麻布に住んでます。
あのあたりも大使館が目白押しですよね。南麻布ではないのですが、
昔、お客様だったヨーロッパの某国大使館
（麻布十番からあがっていったところの元麻布）に、
何度かお邪魔したことがありますが、車無しだととても
あがっていけないようなところにありました。

アノあたりにお住まいの方は、お車付きの方も多いんでしょうね。
私とはずいぶんと身分が違いますね（笑）。

>>57
某カルト宗教本部があるんですよ。もう移転したのかな？

>>68
ああ。あれですね。一時報道陣が群がっていましたが、
私が日本を離れる前に、既に退去した模様で、
空き家になっていたと記憶しています。アノあたりも、
環境は非常に良いところですよね。東京駅へのアクセスは
どうなるのかな？

>>67
ああ、オーストリア大使館かな？元麻布はちょっと下品な高層マンションが
建ってしまいました。南麻布は有栖川公園のほうは高級ですが、うちは1丁目なんで。

>>79
よくご存じですね。
あの一方通行の坂道は歩いている人は殆ど見かけませんでした。

>元麻布はちょっと下品な高層マンションが
>建ってしまいました。
残念ですね。確か、オーストリア大使館をあがって右に曲がった辺りに
アメリカンスクールがあってなかなか良い環境だったことを覚えています。
アノ雰囲気はそのまま残しておいて貰いたいものですね。

>南麻布は有栖川公園のほうは高級ですが、うちは1丁目なんで。
フランス大使館の辺りでも、大規模なマンションの建築計画で
住民運動が起こっていると聞いたことがあります。
バブルの名残なんでしょうか。もっとも、庶民はそういうマンションでも
たたなければアノあたりに済むのは難しいんでしょうから、
何とも言えないところですが。

元麻布、南麻布の辺りはそんなに物件が動いたり、大規模なマンションをばんばん建てたりと
というわけでもないと思いますので、地価は比較的安定しているんでしょうね。

当方、家という大きな買い物をするのは始めてなので、資産価格の下落も含めて
やや臆病になっています。とはいえ、これだけ低金利を継続してインフレが
起こらないわけもないので、いつ固定資産を買い始めるかを研究中です。
慣れないのと、実際の知識が乏しいので、どう判断すればいいのか
五里霧中で研究中です。

>>69
東京駅方面へは徒歩で表参道駅へ出て、千代田線でしょうね。

71は>>70の誤りでした。

>>71
仙台坂上のあたりですね。あのあたりは港区屈指の住宅地です。
元総理や某大物女優なども住んでます。
都心3区の地価は下げ止まった感があります。タイミング的にはいいかも。

>>74
>元総理や某大物女優なども住んでます。
それで、警察のポストがあったんですね。
納得しました。

＞都心3区の地価は下げ止まった感があります。タイミング的にはいいかも。
そうですか。不勉強で申し訳ないのですが、
東京都の各地区の地価の動向を知ることができるオンラインの
情報源をご存じですか？ちょっとサーチしてみたのですが、
うまいものが見つかっていません。

それと、日本では、インフレへの警戒はさほどではないのですか？
ヨーロッパで見ている限り、日本の国債、地方債、国の民間ローン等の
金額が既にGDPの１．５倍から倍近くになっているので、猛烈な
インフレになるとの見方が一般的です。既に、非マネー資産への
シフトが始まっているのかな、と思ったのですが、どうもそこまでの
警戒状態でもないようですね。私自身は、無駄遣いばかりしていて
手持ちの資産がある状況ではないのでシリアスではないのですが、
それでも日本にカエルとなるときになっていますので。
（心配なので半分ぐらいは、日本国外に残しておくつもりです）

＞それと、日本では、インフレへの警戒はさほどではないのですか？

正直ほとんどないですね。というより手遅れ状態なのでｗ

城南はこれから値崩れするよ

>>77
>城南はこれから値崩れするよ
城南とは、港区、品川区の辺りでしょうか。
その心は？

城南が値崩れするとは思えない。インフラも整備されてるし鉄板でしょ。
城南の郊外は厳しいかもしれないけど。世田谷や多摩田園都市とか。

>>76
>正直ほとんどないですね。というより手遅れ状態なのでｗ
これだけ金利を緩和し、市中の通貨量を増やして
デフレなど続くわけ無いと思っています。
インフレは始まり始めると手が付けられないので
（ヨーロッパでも酷いことになっていた国が結構あります）
日本に帰るにあたっての大きな心配事の一つも
インフレなんです。稼ぎがインフレに従って増えれば
食うには困らないんでしょうけど、世界を見ていると、
なかなかそうはいかない、資産にシフトしていた人が
助かる傾向が強いみたいなので。

インフレは初期がいちばん悲惨ですからね。外国の土地でも買って
貸してたほうがいいんでしょうかね。

>>79
>城南が値崩れするとは思えない。インフラも整備されてるし鉄板でしょ。
私も似たような印象を持っていました。
地形などから見てこれからそうそう大規模な開発が進むわけでもないので
供給の増加は限られていると思いますし。需給関係が大幅に悪化する
とも思えないのですが。

>>82
品川地区はこれからかなりの供給がありそうです。山手線の田町-品川間に
新駅を作ることも決定しました。泉岳寺のあたりです。
港南の倉庫街もいずれマンション街に変貌するでしょう。

>>81
>外国の土地でも買って
>貸してたほうがいいんでしょうかね。
外国の固定遺産は管理が大変なのと、リスクが大きいですからね。
紛争があると弁護士費用、裁判費用、強制執行費用と
色々と大変な上に、依頼者が外国にいるとなめたような対応をする
attorneyも結構いますからね。

とりあえずは、単純ですが、今思いっきり下がっているドルと、
高値ですがユーロを少し買って通貨での分散をしておくのが
良いのではないでしょうか。私には、何故これだけ円高になって
いるのか、さっぱり理由が分かりません。

>>83
>品川地区はこれからかなりの供給がありそうです。
失礼しました。先ほどから、港区の丘の上の話題が続いていたので、
山沿いの方を考えていたもので。
確かに、海沿いの方まで含めて考えると、供給量の
増大もありそうですね。私は、品川の海沿いの方は、
何となく工場街のイメージが強くて具体的に探していませんでしたので、
ちょっとぼけていたかも知れません。

それと、港区の方でも、青山の辺りには結構高い建物が建ちつつ
あるみたいですね。これの影響がどうなるのか。
タダ、人気が高いことは確かなので、大幅な価格下落に
つながるとは限らないとも思っているのですがどうなんでしょうか。

>>85
山手通りより内側は基本的に大きな下落はないと思います。ただ、以前ほどの
青山・麻布・広尾人気は無くなったようですが。むしろ恵比寿・白金台のほうが
人気が高いようです。ガーデンプレイスとプラチナ通りの影響でしょうね。

ガーデンプレースは、管理費、修繕積立金等だけで
２０万円近い物件もあるみたいですね。
これは大変だ。

>>87
GPはさすがに法人契約が過半数のようですが。
でも恵比寿も面白いかもしれないですね。青山ならチャリで通えるでしょう。
店には事欠かないし。お台場へもりんかい線で1本ですし。

りんかい線？というのも出来たんですね。
全く知りませんでした。
地下鉄かモノレールでしょうか。

日本に帰ってから慣れるのにちょっと時間がかかりそうですね。

りんかい線は普通の電車です。新木場から有明や台場を通り、大井町を経由して
埼京線に乗り入れ恵比寿、渋谷、新宿と通り埼玉方面へ向かってます。
こいつと大江戸線が開通した2001年頃からかなり都心の流れがスムーズに変わりましたよ。

>>90
色々教えて頂いてありがとうございます。
地元でビジネスをされているのでしょうか。
それとももしかしてプロの不動産屋さんとか？

何れにせよ、初日にしてこれだけ教えて頂いて、随分と
イメージが掴めました。
かなり、日本のイメージがぼけていたことも確認できて認識が改まりました。
またまた宜しくお願いいたします。

それではよいお年を。

いえいえ、またお会いしましょう。よいお年を。

そもそも5000万円の予算で青山(港区)、神宮前･表参道(渋谷区)エリア狙うって、余程ボロい物件でない限り、
せいぜい40-50平米の狭いのしか買えないよ。まだ独身さんかな？
青山や東京どちらにもアクセス悪くなく家族にもお勧めな高級住宅街は目白かな。近衛町や御留山の南傾斜高台
高級住宅街なら、JR山手線目白駅・高田馬場駅、営団地下鉄東西線高田馬場駅、西武新宿線高田馬場駅・下落合駅
等使えるため、東京(大手町)まで13分、表参道(原宿)まで8分、更に新宿まで5分、渋谷まで10分、池袋まで2分。
東京の主要エリアへのアクセス抜群だよ。

池袋至近って、どう考えてもマイナスポイントだねｗ

↑
と群馬県民が申しております（爆

インフレになるかどうかはこちらのスレを覗いてください。リンクがたくさんあります

http://mb.mobile.yahoo.co.jp/bbs?.mm=FNNS&action=m&board=2000119&tid=a4bda4nffca4dea4gc08fa4oc0a1aamb6biubabfa4oa4a2a4ka4na4aba1a9&sid=2000119&mid=1&type=date&first=1&k=

なるほど．．．．．．

>1
93みたいな電波はとりあえずｽﾙｰしてちょ

でもこのエリアだと5000万じゃ40-50m2しか買えないのはホント
資産運用を第一に考えるなら、
築20年くらいのワンルームとかを賃貸に出した方が割りはいいな

住むなら、都心でももう少し商業地じゃない場所なら
5000万円で60-70m2ぐらいのマンションが買えるぞ

ワンルーム投資に未来はあるのか？

５０００マンで山手南西部内側に分譲なんて買えん。





ってがいしゅつ？（見る前）





だったね（みてきた）。続く

インフレ対策も兼ねるんだったら、ローン組めばいいじゃん。エリートサラリー
マンでしょ？　貸してくれる金融機関もあるよ。

祝☆南西部一戸建て。

1は青山神宮前表参道を一くくりに港区と書いてたが本当に東京の事分かってる？
神宮前は渋谷区だし、そもそも表参道という地名は存在しない。青山と言っても都営団地
ある北青山もあるし庶民的ｴﾘｱ多い。神宮前も決して伝統ある高級住宅地ではなく、
原宿表参道界隈がﾌｧｯｼｮﾝやｱﾊﾟﾚﾙ･海外高級ﾌﾞﾗﾝﾄﾞ等で商業的に成功して地価上昇し、今では
上記業界経営者等成金達がｵﾌｨｽ兼用住居を建てるｹｰｽ増えてる状況。つまりﾐｰﾊｰが憧れる街
であり、官僚外交官医師学者弁護士財閥系大企業･政府機関幹部等の伝統的ｴﾘｰﾄ層はあまり
好まないｴﾘｱ。1の職業は何？

べつにいいじゃん。ブランドにカネ出す人がいても。ミーハーが居てこそ穴場も
生まれるわけで。

赤坂に住めばいいじゃん。便利だよ。

今晩は１です。

>> 93
>そもそも5000万円の予算で青山(港区)、神宮前･表参道(渋谷区)エリア狙うって、余程ボロい物件でない限り、
>せいぜい40-50平米の狭いのしか買えないよ。まだ独身さんかな？

色々調べてみましたが、仰る通りですね。5000万は今すぐに使える現金
だけですので、頭金程度と考えています。年間使えるキャッシュが2000〜
4000万程度（年により随分違います）なので、その中でやりくりして
返済することも考えています。

でも、冒頭で書いた通り、そもそも沈滞化分譲か、今が不動産を買う時期か
ということについても悩み中です。当初は、単純に、インフレリスクが極端に
高まっている日本に帰るので、資産の一部を対インフレ性のある藻のに変えておいた
方が良いと考えていました。しかし、役所の知り合いに聞くと、現金・動産・不動産を
問わず、日本国内の資産は、実質かなりの減価を強いられるようですね。
不動産については、インフレによる現金の目減りと同程度の負担を掛けるために、
１０％〜十数％の特別課税をする可能性があると言う人もいました。勿論
平時にこんなことやると、庶民の土地持ちが多い日本では大変な騒ぎになる
んでしょうけど、インフレでみんな平等に損失を負担しようということで
押し切られる虞もあるんだろうな、都思い始めています。となると国外
資産になりますが、国外の場合、税務処理から始まって、管理の手間とコストが
結構バカにならないところが痛いところです。なかなかうまい手はなさそうですね。

>>93
>近衛町や御留山の南傾斜高台
>営団地下鉄東西線高田馬場駅
>表参道(原宿)まで8分、更に新宿まで5分、渋谷まで10分、池袋まで2分。

Yahooの地図で見つからなかったのですが、住所はどの辺りですか？
因みに私まだ独身、年齢は３０そこそこです。

池袋は嫌いではないですし、目白自体は結構独立した
良い住宅街というイメージを持っているので、東京、青山への
アクセスが良ければ魅力的ですね。

私の勤務地は、青山でない場合は、大手町ではなく、東京駅の近くなので
その場合、目白からだとちと不便ですかね。東西線だと歩かなければ
ならないし、山手線だと新宿乗り換えになりますね。
Door to Door 30分というのは、日本では甘い考えなのかも・・・。

マンションに資産価値を求めてはいけない。
クルマと同じ耐久消費財と考えなさい。

>>97
の１さん。mail欄のメルアドはなんですか？

>>98

>資産運用を第一に考えるなら、
>築20年くらいのワンルームとかを賃貸に出した方が割りはいいな
無駄遣いがたたって運用を考えるほどの資産はありません。
あくまで、自分の日本での寝床を確保するにあたって、今手持ちの
キャッシュを目減りしないようにどう使おうか・・・ということで
悩み中なのです。

>住むなら、都心でももう少し商業地じゃない場所なら
>5000万円で60-70m2ぐらいのマンションが買えるぞ
どの辺りが穴場なのでしょうか？昔賃貸を探して歩いたときには、
四谷の裏通りの辺り、根津、千駄木の辺りが結構お手頃な値段だった
んですが・・・港区近辺で、値段と便利さがほどよく均衡した
オススメのはありますか？

港区じゃないけど代々木上原とかダメなの？千代田線で表参道まで3駅、
丸の内方面も1本で行けるよ。周辺は明治神宮など緑も豊富。

>>99
>ワンルーム投資に未来はあるのか？
ワンルームしか変えないかも知れませんが、純投資のつもりではありません。
私のようなずぶの素人には、不動産投資のリスクは高すぎますね。
物件の見立ても出来ないし、信頼できる管理委託会社の見極め、
管理コスト・管理リスクの正確な評価も難しい、随分前の話しに
なるんだと思いますが、借地借家法改正や民法395上絡みの最高裁
判例変更後の実務上のリスク軽減がどの程度なのかということも
全く土地勘がありません。

結局、購入する場合には、あくまで自分が少なくとも数年間は現実に住む場所として
考えるつもりです。少なくとも、不法占有リスクは回避できますから（笑）
その間に結婚しても、とりあえず生活ぐらいは出来るように
なるべくワンルームではないものにしたいと思っているのですが・・・。

>>100
>５０００マンで山手南西部内側に分譲なんて買えん。
買うとしたら、とりあえず頭金４０００万ぐらい、購入総額１億〜１億５０００万
ぐらいでしょうか。問題は私に１億ローンしてくれる会社があるかどうかですが・・。
日本でのクレジット・ヒストリーがブランクなのでこればっかりは分かりませんね。
今のところ、住宅ローンの利率はfixで１％代前半と聞いているので、インフレが起これば
これはいいヘッジだと思っています。

>>1
年収は3千万くらいですか？年俸制だとキツイかもしんないね。

>>101
仰る通り、112で書いた通り1%代前半で資金が取れれば、
成り立ちうる計算かも知れませんね。確かJGB 10年もので
1%代後半ですよね。何故逆転しているんでしょうか？それとも
私が聞いた人の適用金利が安すぎたのかな？

ただ、確かに負債を起こして資産投資というのはインフレ時の鉄則
かも知れませんが、上で書いたように、資産課税のリスクが大きいという
指摘もあるので、そうなるとアセット再度の減価がどの程度あるのか、
ちょっと見極めがつきませんね。常識で見る限り、ライアビリティサイドの
減価を上回るレートの資産課税はしにくいとは思っているのですが・・・

きちんと経済計算して asset allocation を考えてるひとが２ｃｈにも居て安心しました。
「マンションはバカ、賃貸は氏ね」みたいなスレばっかりみてきたので　＾　＾；；；

>>102
>1は青山神宮前表参道を一くくりに港区と書いてたが本当に東京の事分かってる？
大学まで田舎で育った上に、あのあたりに最後に行ったのがもう１０年近く前なので
はっきり言って、アノあたりのことは良く分かっていません。最近、日本への帰国を
真剣に考え始めたので、ネットで色々調べているところですけど、なかなか
良い情報源が見つからなくて。イラストレーターの水丸さんとか、村上春樹とか
アノあたりに済んでいる人たちの情報源にぶつかったりして時間を空費しております（笑）。

>青山と言っても都営団地ある北青山もあるし庶民的ｴﾘｱ多い。
都営団地って広尾駅の前にあるあれですか？
あれって、確か世襲制になっているので随分昔は言った人とその家族が
ずっと居座っていて、一般人は入れないんですよね。
広尾の学校に通っていた知り合いの子がそういっていました。

>>116
それ天現寺のやつね。北青山にも都営あるよ。

>>102
>神宮前も決して伝統ある高級住宅地ではなく、
>原宿表参道界隈がﾌｧｯｼｮﾝやｱﾊﾟﾚﾙ･海外高級ﾌﾞﾗﾝﾄﾞ等で商業的に成功して地価上昇し、今では
>上記業界経営者等成金達がｵﾌｨｽ兼用住居を建てるｹｰｽ増えてる状況。
ナルホド。そうなのですか。確かに、何となく閑散としたイメージがないでもないですからね。
村上春樹が好きなのですが、彼が２０年ほど前から目を付けて住んでいたということで、エリアとしては
親近感を持っていました。それに、東京にも青山にも近いですからね。
でも、確かに、物件価格はとても高いです。
それと、私は割と伝統とかそういうのには余りこだわらない方なのですが、
やはり、伝統的な高級住宅街の物件の方が資産価格が安定しているということですか？
確かに、深耕高級住宅街だと、近くに安売りショップが進出したりして酷い目に遭うという
ことはありそうです。元麻布なんかは、そういう意味では坂が大石広い土地の売りがでることも
少ないので、そういう意味でのリスクは小さいも知れませんね。

私としては、今の雰囲気がよい、住民もそこそこのレベル以上の人が多い、
資産価格下落リスクが大きくない、という条件を満たせば、伝統的高級住宅街と
いわれるところでない場所でも、候補地にするつもりです。

>>1の誤変換に乾杯

神宮前はもともと農地だからね

>>102
>つまりﾐｰﾊｰが憧れる街であり、官僚外交官医師学者弁護士財閥系大企業･
>政府機関幹部等の伝統的ｴﾘｰﾄ層はあまり好まないｴﾘｱ。1の職業は何？
そういう人たちは、元麻布、広尾、白金台、成城あたりに住むんでしょうかね？
ただ、私の知り合い官僚の方（審議官レベル）で、あのあたりに大きな一戸建てを
お持ちの方はいらっしゃいますよ。それと、若い方が中心ですが、大蔵官僚の方
はあのあたりの官舎に住んでいらっしゃる方が結構いらっしゃいますね。持ち家ではありませんが。
お忙しいので、役所から近くに住みたいのかも知れませんけど。
弁護士さんは、あのあたりのオフィスがある外資系ファームのパートナーの先生方が
結構住んでおられると思います。お医者様は良く分かりません。
それと、経済界の方は、まさに明治以来からの財閥の持ち物を伝統的な
高級住宅街にお持ちでしょうから、深耕エリアにはいらっしゃらないのかも
知れませんね。私は、まぁ細々とビジネスをやっているしがない個人です。

>>102
>つまりﾐｰﾊｰが憧れる街であり、
確かに、私ミーハーかもしれません（笑）
真面目な話しをすると、こちらでは、ずっと町中に住んでいるので
家の回りにカフェ、レストラン、バー、ジャズ、画廊・・・なんかが
あるという生活に随分長い間つかってきました。ということで、
独身だし、日本でも似たような環境でスタートしたいなと思っています。
それと、こちらがメインの理由ですが、やはり青山か東京駅近くで
働くことになりそうなので、door to door30分以内、ということを考えると
ミーハーエリアと輪っかが重なってくるということもあります。

>>104
>赤坂に住めばいいじゃん。便利だよ。
赤坂は都会過ぎませんか？少し閑静なところとなると物凄く高そうですよね。
氷川神社を上った辺りとかがねらい目でしょうか？予算上かなりきつそうです。

>>119
>>1の誤変換に乾杯
日本語余り使わないもので・・・。
おとそですか？熱燗飲みたくなってきました。

>>1さんこんばんは。昨日はどうもです。やはり港区渋谷区周辺に強い拘りが
おありのようですね。ならばいっそ渋谷駅至近に住まいを求めてはいかがですか？
渋谷駅近くなら商業施設には困らないし、文化の発信地でもあります。

>>107
>マンションに資産価値を求めてはいけない。
>クルマと同じ耐久消費財と考えなさい。
仰ることは分かりますが、やはり庶民にとってはなるべく
奈良資産価値をんこしたいという願望はあるものです。
それに、私の場合恐らく10年以内に買い換えする可能性が高いので、
それまでの間に資産価値が維持できればいい、というぐらいの感覚です。

どーして、こんなところに一刻堂がいるんだｗ

声が　　遅れて　　聞こえるよ

>>125
>やはり港区渋谷区周辺に強い拘りが おありのようですね。
そうですね。昔大学に通っていた頃は２３区といってもぱっとしないところに
住んでいたので、今度日本に帰るにあたっては、最初は通勤時間が
最短で住むところ、それとできれば楽しそうなところに
住んでみようという願望が大きいですね。

>ならばいっそ渋谷駅至近に住まいを求めてはいかがですか？
>渋谷駅近くなら商業施設には困らないし、文化の発信地でもあります。
渋谷駅近辺ですか？あの辺り、人が住めるようなところはあるのでしょうか？
学校から渋谷に歩いていく途中に、松濤という住宅街（都知事公舎等）
がありましたがあれは普通の人間にはとても住めないような高級住宅街だ
という印象を持っています。逆に、それ以外のエリアは治安に不安がある
というのが率直な印象でした。魔法の手という有名なヘアカットショップ
がある辺りとか、繁華ですけど、確か某電力会社OL殺人事件が
発生しましたよね。随分昔の話しになりますが。

>>127
一刻堂とは何ですか？

多数投稿すると、アクセス規制というのでアクセスできなくなる
可能性があるんですね。ちょっと気を付けて投稿数を減らします。

>>115
>きちんと経済計算して asset allocation を考えてるひとが２ｃｈにも
>居て安心しました。
私もずぶの素人で、プロの方に教えて頂いて危機感を持ち始めているという
レベルです。それにしても、最近の日本国のBSはとんでもない状態に
なっているみたいですね。日本人としては残念ですが、外国から見ると
デフォルトを起こした国と大して変わらない財政状況にあるという
見方が一般的ですから、こういう国の資産を取得するとなると
それなりに用心をしなければならないと思います。物騒な世の中に
なってしまったものです。

ほう、東大を出てるんですな、いや恐れいりました。

>>113
なかば自営業みたいなものですので年収は不安定ですね。
２０００万はほぼ保証されています。up sideは年と人によりますが
ゼロの場合もあれば、ベースの１０倍ぐらいまで行く場合もあります。
そこまで行くためにはまだまだ努力が必要です。

>>1さん東大教養卒ですか？やはりエリートだ。
渋谷は確かに治安の問題がありますが、ちょっと離れれば普通の住宅街が
広がってます。マンションなら渋谷1丁目のパークタワーなんかセキュリティも
万全ですし心配ないと思いますよ。

>>86
>プラチナ通りの影響でしょうね。
プラチナ通りというのが出来たんですか。
キラー通りみたいですね。どの辺りですか？

>>110
>港区じゃないけど代々木上原とかダメなの？千代田線で表参道まで3駅、
>丸の内方面も1本で行けるよ。周辺は明治神宮など緑も豊富。
代々木上原っていったこと無いんですけど、どんな街ですか？
友達が住んでいて、聞いてみると便利は便利らしいんですけど、ちょっと寂しい
街だってイメージがあったもので。それと、東京ではぜいたくかも
しれないけど、丸の内、東京だとdoor to door30分はちょっときついかなと
思います。可能でしょうか。

>>133
>>135
>教養卒ですか？
教養は２年だけで、専門は本郷の方です。
世界ではやはりアメリカの学校の評価が全然高いので、
アジアの田舎の大学を出ていたところで、それだけで足しになることは
なく、必死に働いて認められなければ生活できません。
どこでも同じことでしょうけど。

目白電波ってどーしてこんなにｷﾓｲんだ？

>>137
代々木上原から二重橋前駅（丸の内）までは17分です。
ちょうどdoor to door30分くらいでしょうか。
なにより始発なので座って通勤できるので結構便利かもしれませんよ。

>>135
>マンションなら渋谷1丁目のパークタワー
ざっとネットで調べてみましたけど、青山パークタワーってやつですか？
どこかで聞いたことありますね。写真を見ると高層マンションのようですね。

最近、品川、佃島、隅田川沿い、お台場？早稲田、青山なんかにこの手の高層マンションが
多数達始めたという話を聞きましたが、容積率の変更とか、そういった
法的な理由があるのでしょうか？それと、この手の高層マンションの中では
どこの評判が高いのでしょうか。佃島辺りは便利そうですね。銀座にも近いし。

>>135
青山パークタワーはなかなか便利な場所にありますね。
子供の国のすぐ裏側の辺りですか。
http://map.yahoo.co.jp/pl?nl=35.39.31.910&el=139.42.28.328&la=1&fi=1&sc=3

2LDK未入居物件で１億弱ですか。この辺りではこれぐらいが相場なんでしょうか。
http://www.31realplan.com/rehouse/realplan/aoyama_c/apt_list.html#uri

>>142
もともと企業の社宅があったところです。都心でも企業のリストラによる
社宅の売却跡地にマンションが建設されてるところが多いです。
なので結構一等地だったりします。

>>140
>なにより始発なので座って通勤できるので結構便利かもしれませんよ。
始発ですか。始発の関取って厳しいと思いますけど、電車を２，３本
待てば座れるって感じでしょうか。時間にして１０分ぐらい待ちでしょうかね？
それは良いですね。いまざっとネットの賃貸情報で
賃貸物件を見てみましたけど、青山と比べると４割から５割引ぐらいの
値段みたいですね。わたしにはこのぐらいが身の丈に合ってるかも知れません。
商店街なんかは充実してそうなイメージを持っています。

これは余りに目に余る誤りなので訂正します。
（誤）始発の関取
（正）始発の席取り

>>144
けっこう隠れ家的な飲食店も多いですよ。

>>146
地図で見ると、井の頭通り沿いなんですね。あの辺りは自動車で
通ったことしかないので、駅の雰囲気は帰国した後で確認してみる
必要がありそうですね。この辺りだと、築１０年ぐらいの2LDKでも
４〜５０００万ぐらいで買えそうな感じでしょうか。

>>139
>目白電波
とは何ですか？

ただ、代々木上原でも徳川山のあたりは青山並みの値段しますよ。
上原1〜3丁目ならグッと庶民的ですが。

参考までに。メゾネットタイプですが。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?eki_id=2291&eki=%c2%e5%a1%b9%cc%da%be%e5%b8%b6&ensen=%be%ae%c5%c4%b5%de%c0%fe&place=%c5%ec%b5%fe&ken_id=13&ensen_id=2311&code_b=13&no=1159000cxq3y008

>>148
２ｃｈ不動産板には、目白を誰にでも強く推薦する方がいらっしゃるんです。
みなさん無視していますけど。。。

>>149
徳川山というのが見つからなかったのですが、住所的には
代々木上原の何丁目辺りですか？
>>141
ありがとうございます。実質３階建ての細長い狭めの3LDKでも
この程度の値段するわけですね。結構高いもんですね。
便利なので人気が高いんでしょうか。

>>151
>目白を誰にでも強く推薦する方がいらっしゃるんです。
確かに目白は確かに良いところですけど、私にはまだちょっと
早いような気がしますね。ある証券会社の重役の方で
功成り名を遂げられた方が目白台にお住まいでしたけど、
それはそれは瀟洒なご自宅でため息が出たことを覚えています。

確か、あの辺りは敬和塾とかいう右っぽい団体の寄宿舎とか
あるんですよね。

>>152
徳川山は駅の北西、大山町と西原3丁目にまたがる地域です。
高級住宅地にはお決まりの金融関係の社宅や最近ではユニクロの会長宅も
存在します。徳川山の入口は交番があるのですぐわかると思いますよ。

２チャンネルというのは余りアクセスしたことがなかったんですけど、
結構利用者は多いんですね。不動産情報を知るサイトとしては
結構大きい方なのでしょうか。中には、余り信憑性が高くなさそうな
トピックもありそうですけど。
ここ以外で、東京で不動産を借りる、買う、或いは日本の不動産の
常識や状況について有益なBBSやサイト、本なんかご存じですか？
勉強を始めたばかりですが、何も知らずに日本に帰国する予定も
ないので、ネットか、amazonの海外郵送を使うぐらいしか
情報源がないのです・・・。

宜しくお願いいたします。

ttp://www.gomez.co.jp/scorecards/index.asp?src=1§ion_id=SC&topcat_id=109§ion=scorecard_main
ttp://www.gomez.co.jp/jp_rating/index.asp?src=2&topcat_id=108&Section_id=cert

大手のサイト評価会社GomezのHP

>154
>徳川山は駅の北西、大山町と西原3丁目
早速地図で拝見しました。ベトナム、アフガニスタンの
大使館なんかがあるみたいですね。ベトナム大使館は一度だけ
環七の方から迷い込んで前を車で通ったことがあるような・・・
ヤマトいうぐらいですから、ここも坂はきついんでしょうかね。

ありがとうございます。

基本的には不動産は自分の足で探すものだとは思いますが、なかなか
そうもいかない立場ですものね。この2ちゃんねる、ガセネタも多いですが
中には掘り出し物の情報もあるのは確か。まず、東京の道路地図を入手することから
始めてみてはいかがでしょうか？ミリオンなど1万分の1クラスの地図であれば
マンション名まで詳しく載ってますので。良い住宅地は地図を見ればわかるもんですよ。

>>157
ヴェトナム大使館は逆の初台方面だったような気がしますが。
坂は確かに少々きついです。でも南傾斜なので見晴らしは抜群ですよ。

>>158
>良い住宅地は地図を見ればわかるもんですよ。
特にどの辺りに注目すれば見分けが付きますか？
一戸あたりの敷地面積とか周囲の講演の密度とかでしょうか？

オラこんなマンションに住みてぇ
http://210.136.98.110/cgi-bin/imgboard/img-box/img20040102004954.jpg

>>161
昔New Yorkで住んでいたstudioのドアに似ていますね。
残念ながら、こんな美人が家に来てくれたことは一度もありませんが（笑）

>>161
公園の密度、河川からの距離、区画の割り方、周辺施設（嫌悪施設の有無）
などですかね。

163は>>160の間違いですね。

>>161
オラも住みてえｗ

>>163
ありがとうございます。
163さんは確か港区在住の方だと思いますが、
やはり自営業をされているんですか？それとも金融関係とか。
都内の不動産の状況を全般的に把握されているらしいので
教えて頂いてとても助かっています。

以前に法人向けの不動産業に就いておりました。現在は別の業種ですが。
趣味でサイクリングをしておりまして、休日などはバターになりそうなぐらい
都内をグルグル廻っています。

>>166
>休日などはバターになりそうなぐらい
>都内をグルグル廻っています。
なるほど。チビ黒サンボは、何故か発禁になってしまったらしいですね。
私も東京にいた頃は町歩きが好きで都心をうろうろしていたこともあります。
http://www.tokyo-kurenaidan.com/index.htm
なんかは見ていて楽しいですね。
応酬は、残念ながら昔ながらの石畳が多く、雨が降ると滑りやすい、
でこぼこでこけやすいので自転車でうろうろするのはそれなりに危険です。
New Yorkはyellow cabと配送用トラックの運転が荒くひき殺されかねないので
自転車は買わずに、町歩きの際は主にバスを使って風景を見ながら
移動していました。

そうですか。ただ都内でバスはイライラしますよ。渋滞が酷いですからね。
都内移動は地下鉄が１番ですが、なにしろ地下では風景が・・・。
石畳とはまた素敵ですね。ウィーンあたりですか？

ウィーンはまだ行ったことがありません。
ブレンナー峠沿いでオーストリアの西の端を
ちょっとかすったことがある程度で。

今はヨーロッパの西の方に住んでいます。

そうでしたか。外国には疎いもので、石畳と聞くとウィーンしか思い浮かびません。
まあ東京は変わったことといえばディーゼル車進入禁止でちょっと空気が
キレイになった程度でしょうか。まあ気分的なものですがね。

>>106
青山か東京と言っても広いが、もっと細かく言えばどの辺？ 助言の中身も変わるかと。
職場ﾏﾀﾞ決まらないのは自分でｵﾌｨｽ探してるとゆうより、会社勤めで勤務地の連絡未だ受けてないから？
営団東西線の大手町駅は実質東京駅（駅の一部が東京駅とクロス）。歩くと言ってもホーム
まで2-3分だから、広い東京駅ではむしろ短いくらい。東京駅丸の内（丸ﾋﾞﾙ）側ならもっと近い。
目白近衛街･御留山は、地図ｻｲﾄで日立目白倶楽部(旧学習院昭和寮)や御留山公園を検索すると良い。
あの辺はJPMC在日代表はじめ外資金融topも住んでるね。

これまで書かれていた場所から比べるとすごくイメージが悪い場所ですが
錦糸町は便利ですよ。ただ、高級住宅街に住むという事でしたら全く向いて
いませんが。
東京でしたら快速で１０分程度ですし、青山方面でしたら半蔵門線があり
ます。イメージが悪い分、これまで出ている場所から見ると安いですし
北口側の場所を選べばそんなに柄が悪いって事もありません。
日用品でしたら商業施設は充実しています。名より実を取るのだったら
という感じですが。

目白から東京までは、駅からの距離にもよるが、
ﾄﾞｱ・ﾂｰ・ﾄﾞｱ30分は全然可能かと思われ。
実際おいら30分かからないもん。

>>171
東京は東京駅のど真ん前、青山は青山一丁目の近くです。
私の業務形態は、アライアンスは組みますが、基本は自分でお客さんを取ってきて
手数料を稼いでコミッションなんぼという業務形態なので。
経費も自分で負担ですしね。

＞営団東西線の大手町駅は実質東京駅（駅の一部が東京駅とクロス）。
そうでしたっけ？１０年ほど前ですけど、東西線の大手町から
東京駅まで歩いたところ１０分か１５分ぐらいかかった記憶があるんですが。
あれは丸ノ内線だったかな？

>>173
>ﾄﾞｱ・ﾂｰ・ﾄﾞｱ30分は全然可能かと思われ。
東西線ご利用ですか？
大手町なら３０分は可能かも知れませんけど、大手町から
東京駅までは結構歩くと思っていました。

>>172
>錦糸町は便利ですよ。
錦糸町は住みやすそうですよね。お店もいっぱいあるし、
物価も安いし、不動産価格もリーズナブルだし。
ただ以前日本では、錦糸町と似たような庶民的なところ
に住んでいて、今回の日本滞在では洒落たところも
考えようと思ってます。それにしても、東京都心の
コストは馬鹿高ですね。

>>171
因みにJPMCとは何でしょうか？

営団東西線大手町駅最寄出口から東京駅新幹線口まで徒歩３分。
JPMCはJPﾓﾙｶﾞﾝでしょ。

>>178
>営団東西線大手町駅最寄出口から東京駅新幹線口まで徒歩３分。
そんなに近かったですか。確かに地下道があったような記憶がありますが。
遠かったのは丸ノ内線だったかな？
でも丸ノ内線なら東京駅があるから問題ないですね。

１はこの板では数少ない♀だと思うな。。

>>162のレス見るかぎり、♂だと思うがどうよ？

東京の風景がいっぱい
http://www.f-banchan.net/tokyo/tokyo.htm

>>136
ここがプラチナ通り
http://www.f-banchan.net/tokyo/sirokanedai/sirokanedai.htm

もう６年も日本を離れているなら、土地勘も狂っているわけで
戻る前に住宅を購入できるわけもなし
しばらくは賃貸で暮らすしかないでしょ

個別の地域のこととか、賃貸と分譲のどっちがいいとか
今後の金利や不動産価格、経済情勢の動向などなど
聞きたいことがあれば、それにあったスレですれば充分

つううことで、こういう教えて君＆自慢スレはもう終了だろ

ホントに相談したいなら、ここより海外板の方がいいじゃない？

>>184
意味不明。どこが自慢スレなんだよ

東京(大手町)まで13分、日本橋まで15分、表参道(原宿)まで8分、新宿まで5分、
渋谷まで10分、恵比寿まで12分、神楽坂まで4分、池袋まで2分の高級邸宅街、
目白近衛町・御留山に住めるのは、十分自慢だと思うが何か？

↑アフォ

俺もそろそろなれあいうざいように見えてきた…。
>>1は金もあるんだからプロのエージェントに頼んだほうがいいんじゃないの？
もちろんばらばらで複数に頼む。それらの中から自分で判断した方が
にちゃんやって時間つぶすよかよっぽど効率いいぜ？
俺はそうして同じような物件手に入れて満足だ。
頭もいいんだろうから、時間と金の使い方ぐらいわかるよな。
やりとり見ててもにちゃんでしか手に入らない情報とも思えないしな。
まあ馴れ合いたいんだったら付き合うが…

>>180
>>181
私は男性です。

４０歳独身引きこもり君がネットでヲナニーをはじめました（大藁

>>欧州氏
赤羽なんてどうよ。東京も渋谷も1本だぞ。

>>>184
>戻る前に住宅を購入できるわけもなし
仰る通り、戻る前に購入するなんて不可能でしょう。
現物をじっくり見ないで不動産を買う人などどこにもいません。
私は割と慎重な方なので、少なくとも半年から１年掛けて、
上に上がった青山、麻布、白金、三田、代々木上原、
目白（下落合近辺のようですね）の辺りの物件をじっくり比較して
検討するつもりです。その間に金利が上がるリスクは当然ありますが
藻のが買えなくなるわけではないので構いません。

＞個別の地域のこととか、賃貸と分譲のどっちがいいとか
＞今後の金利や不動産価格、経済情勢の動向などなど
＞聞きたいことがあれば、それにあったスレですれば充分
個別スレも参考にしていますが、私の勤務条件や
ニーズにあいそうな地域がどこか、それ自体感覚が
分からないため、とりあえず総合的にお聞きしたいと思って
質問させて頂いています。それと、金利や経済動向については
とりあえずtraderやエコノミストの論文等は、欧米で手に入る藻のに
限られますが、ここ年ほど随分漁っていますが
これという分析にはまだ行き当たっていません。今までの経験で
処理できないような新しい事態が発生しているようで、
言って説得力のあるもの、方向性をきちんと言い当てているもの
にお目にかかったことはありません。某ソロスアドバイザー氏も
かなりの損を出してとっととクビになりましたよね。

>>>184
こういう状況の場合、むしろ、自分のお金で不動産を買おうとしている
人達の直感とか、その総体としての不動産需給、価格の動向とかの方が
信頼できる場合がある、というの私の短い人生経験の
中での経験則です。それが常に正しいとは限りませんが、大きな
うねりがあるとすると、その中に何か自分が気が付かないものがあるかも知れない。
学者の講釈はこういう場合、後講釈になる場合が少なくありません。
勿論、うねり自体が（住宅政策や、金利、通貨政策、税制によって）意図的に
ミスリードされたものである可能性も十分考慮に入れて判断する必要がありますが、
その程度のことは私のような素人でも一応は心得ています。
要は、「現場感覚の情報を総合的に教えて頂きたい」ということで、
このスレを建てました。
他のスレッドでも、情報をかき集めれば、こういった情報が入手できることは分かっており、
個別スレも勿論参考にさせて頂いてはいますが、私のような、やや異なった切り口で
情報不足で感覚が掴めていない人間にもアドバイスが頂ければ助かると思って、
このスレを建てたわけです。同じような立場の人がいれば、更に助かるなと。
海外版で同種のスレッドを一時建ててみましたが、
不動産に興味を持つ人が殆どいらっしゃいませんでした。

>>188
>プロのエージェントに頼んだほうがいいんじゃないの？
信頼できるエージェントとして、どのような種類のエージェントがありますか？
不動産業者に聞くと概ね「今は低金利だから」「税制が有利」などの
理由を付けて、まずは「購入することありき」というアドバイスを
されてしまいます。彼らのインセンティブとしては、とにかく物件を
売買させないと手数料が入らないので、そもそも今買うのがいいのかどうか
ということについて、中立的なアドバイスを受けることは難しいでしょう。

Financial Adviserについては、信頼できる見識のある人がいれば
是非お願いしたいとは思っていますが、コネがなければなかなか良い方には
巡り会えませんよね。あなたはどうやって信頼できるアドバイザーを
探されたのでしょうか。

まぁ、今日まで休みでちょっと時間があるので、ざっと情報を集めてみようと
思ってスレを建ててみた次第です。それと、馴れ合いという指摘がありますが、
スレを建てて質問をした以上、レスしてくれた方にはなるべくきちんとレスを
付けたいと思っているので、ちょっとウザ以下も知れませんが、もう少々勘弁
して下さい。仕事が始まれば、時間もなくなってしまうので。

>>191
>赤羽なんてどうよ。東京も渋谷も1本だぞ。
東京まで直通で２０分ほどのようですね。
日本の知り合いに聞いてみたところ、東京駅になった場合には、
直通で座れるのならば、鎌倉辺りでも良いではないかという人もいます。
これは、終電などの影響でちょっと大変そうです。

赤羽は行ったことがないのですが、前は、
薄暗い繁華街のイメージがありました。
最近は改善されたんでしょうか。

>194
つうかさ、藻舞えの掲示板じゃないのだから
個人的な事情でスレ立てるなってこと

質問スレもあるし、
個別の地域スレもあるし、
賃貸と分譲を比較するスレも
東京で住宅選びをするスレも
それぞれあるだろ

大体、スレのタイトルと中身が全然一致してないだろ

赤羽はずいぶん変わったと思う。ひさびさに行けばびっくりするよ。

>>196
>大体、スレのタイトルと中身が全然一致してないだろ
それは、資産シフトのタイミングについてのアドバイスを
ばしっとしてくれる人がいれば大歓迎です。
しかし、なかなかそういう人が現れない。これは
私にはどうしようもないことですので、その間、周辺部分であっても
レスを付けてくれた方には私もレスを返していこうと思っています。

うざいうざいと仰るので、192以降私のレスは全てsageで返すことにします。

別にうざくないよ。このスレいいスレにしようよ。

>それは、資産シフトのタイミングについてのアドバイス

もうね、アホかと。馬鹿かと。
そんな金儲けに繋がる重大情報をタダでオープンな掲示板に書けるかよ


ったくさ、スレに関係ないことを連続で書き込み
自分から馴れ合いスレ化しているから「ウザイ」と言われるんだよ
それくらい気付よ

200みたいなアフォは放置

欧州さんが一番お知りになりたいのは不動産動向でしょう。
あくまで私の個人的な考えや感覚ですが、
不動産の動向でいえば　都心はほぼ底打ちだと思います。
あと、都心通勤圏内（1時間以内）はもうすこししたら底打ちかなと思います。
根拠は人口動向です。結局いまは地方には仕事がなく、みな（私も含めて）都心を
目指さざるを得ない状況です。なにしろ地方では公務員（含む教員）のみ金持ちです。
よって２００７年問題があったとしても東京圏への人口流入は続く可能性が高いです。
超長期展望では下げつづけると思いますが、欧州さんや私（３０歳〜４０歳前後）の
レンジ（この先３０年）を考えた場合　東京圏の人口は劇的に減るとは考えられません。

うざいと思う人はこのスレに来なければいいじゃん。文句言うなよ。
1さんが実在の人物か、ただの脳内欧州住人かは知りませんが、この
スレのやり取りには単なる住宅の話題に限らない一定の知的会話を
楽しめる雰囲気があるため、一部マニアに受けてるんだと思う。
釣りスレでも煽りスレでも、それはそれでいいじゃん。おいら支持しちゃうよ。

まずはこれを全部読んでみたら？
この板に露出する情報は、これ以上のレベルのものはないと思われ

もっと深い話がしたいなら、経済板あたりに逝った方がいいよ



まだマンション買っちゃだめあと２年で半額に
■2000年
その１：http://mentai.2ch.net/estate/kako/948/948402147.html
その２：http://mentai.2ch.net/estate/kako/973/973715020.html

>>203
同意。欧州氏と南麻布氏や他の人との知的な会話が味がある。

■2001年
その３：http://mentai.2ch.net/estate/kako/982/982293331.html
その４：http://mentai.2ch.net/estate/kako/989/989080212.html
その５：http://mentai.2ch.net/estate/kako/994/994945298.html
その６：http://mentai.2ch.net/estate/kako/1001/10016/1001634010.html
その７：http://mentai.2ch.net/estate/kako/1006/10066/1006699437.html
その８：http://mentai.2ch.net/estate/kako/1008/10088/1008802628.html
■2002年
その９：http://mentai.2ch.net/estate/kako/1010/10106/1010678548.html
その10：http://caramel.2ch.net/estate/kako/1012/10123/1012311799.html
その11：http://caramel.2ch.net/estate/kako/1017/10175/1017599024.html
その12：http://caramel.2ch.net/estate/kako/1020/10206/1020613278.html
その13：http://caramel.2ch.net/estate/kako/1022/10228/1022852916.html
その14：http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1024669374/
その15：http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1028903351/
その16：http://money.2ch.net/estate/kako/1035/10353/1035339460.html
その17：http://money.2ch.net/estate/kako/1039/10399/1039972388.html

■2003年
その18：http://money.2ch.net/estate/kako/1042/10425/1042507578.html
その19：http://money.2ch.net/estate/kako/1044/10446/1044601932.html
その20：http://money.2ch.net/estate/kako/1046/10461/1046101525.html
その21：http://money.2ch.net/estate/kako/1047/10470/1047061826.html
その22：http://money.2ch.net/estate/kako/1047/10478/1047862426.html
その23：http://money.2ch.net/estate/kako/1049/10494/1049459084.html
その24：http://money.2ch.net/estate/kako/1050/10507/1050769371.html
その25：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1052353378/
その26：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1053239391/
その27：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1054466270/
その28：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1057211958/
その29：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1058014231/
その30：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1058376020/
その31：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1058806689/
その32：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1059303482/
その33：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1060015884/
その34：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1061197401/
その35：http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1061915443/

>>204
それ既に読ませて貰いました。
情報としてはちょっと古いかなという気がします。
この手の情報は何せ鮮度だけが命ですから。
鮮度が高いからといって正しい、なんてこと無いことは
十分承知していますけど。

>>207
最近の過去ログは、誰かにお金を払わないと見えない仕組みに
なっているんですね。

>>202
>不動産の動向でいえば　都心はほぼ底打ちだと思います。
私がこのスレを建てた第一の理由は、１で書いた通り日本の財政赤字の状況が
余りに酷いと欧米では認識されているので、その間点からの懸念が
大きいからです。大体、普通の会社でも負債が売り上げの１・５倍も
あり、収入の倍の支出を続けているような状況になれば、
Chapter 11やwork outにならない方が異常ですから。後はキャッシュフローが
どれだけ回るかですが、財政法５条但書で国債引受を発動しなければならない
時期が近づきつつあるのではないか、というのは誰もが共通する日本への
見方です。既に買い切りオペの残高はかなり積み上がっているようですからね。
これは論文、書籍などを色々見てみましたが、どうも不安を煽るだけの
うさんくさい情報も多くて、まだ見極めが付いていません。

第二の理由は需給です。これは全く分からないのですが、別のスレを見ていると
新宿の近辺はマンションラッシュになっており、昨年秋の時点でも、
新築物件でも多数の売れ残り、ダンピング販売が始まっているとのことです。

となると、都心のマンション価格も、まだまだ底を打っているわけではないのではないか
というのがわたしの感想なのですが、こういったことを判断するための
良い統計、根拠思料などはご存じでしょうか？

飯田橋とか神楽坂あたりにもけっこう安いマンション売ってるね
60平米弱で3千万半ばくらい

>208
> それ既に読ませて貰いました。

じゃ、結論は出ているでしょ
ここでは新鮮な情報を求めても得られない、と

総論としては、都心は下げ止まり、一部商業地は上昇
近郊、郊外は緩く下げ続ける
っていうのが標準的な見通しでしょ

賃貸か分譲かについては、
個々のライフサイクル、ライフスタイルによって変わるが
あなたぐらい資金を持っているなら、購入でもＯＫって感じですかねぇ

>>204
>まだマンション買っちゃだめあと２年で半額に
>■2000年
ということですが、２００２年に購入したマンションは平均して
どのぐらい値下がりしているものなのでしょうか。新築物件は
買った瞬間に２〜３割下落するらしいので、2000年に購入した
中古物件の価格動向が分かれば好都合なんですが、そういう
資料ってありませんかね。

>>212
>ここでは新鮮な情報を求めても得られない、と
何も知らなかった私としては、結構勉強になる情報も頂き、
役に立つスレッドも見つかりましたが。但し、最終的には
大体の方向感を掴んだ後で信頼できる筋に個別の相談をしなければ
ならないことは分かっています。

ここ以外で新鮮な情報を手に入れるためにはどこに行けば良いとお考えですか？
或いはどう言った人に聞く・アドバイスを貰えばいいのでしょうか。
満足行くアドバイス得あれば、それなりの謝礼は支払うつもりです。

日本の将来動向を考えた場合、今の財政赤字の解消には以下の方法しかないと思います。
（１）増税
（２）預金封鎖
（３）ハイパーインフレーション

（１）は日本の政治風土を考えた場合無理だと思います。（２）はあまり考えにくいが、
（３）のハイパーインフレーションがおきた場合の混乱が大きい場合に（２）が実行される可能性がある。
欧州さんは資産防衛という観点で不動産を検討されているようですが、少なくとも現金を持つよりは
懸命であると思われます。
資産防衛の方法としては　不動産以外にも、株式、ＧＯＬＤ、海外口座等が考えられますが
いずれも無傷ではすまないものの　現金を持つ場合と比較すれば傷は浅いと考えられます。

欧州さんが不安に感じられるのは私も同感で、私は子供持ちファミリーであるため
東京通勤圏内の郊外一戸建てを購入予定です。これも持ち家の満足度以外にも　資産防衛の観点があります。

>>211
>神楽坂あたりにもけっこう安いマンション売ってるね
神楽坂は、知り合い夫婦が住んでいて奨められています。
大手町まで電車で１０分なので、丸の内でもdoor to doorで
３０分は可能かも知れませんね。買い物にも便利で、住みやすいところ
だと聞いていますが、値段は青山や白金といったしゃれっぽいところ
よりも何割か安いようですね。何故お得な値段になるのか・・・理由でもあるのでしょうか？

>210
あのさー、海外に居ていくら論文読んでも
自分の買う住宅は見つけられないよ

全ては東京に戻ってきてからだよ
いくらトレンドだのファンダメンタルズだの言っても
不動産の場合は個別の商品によって特性が違うのだから

いくら割高でも欲しいものは買わずに入られないだろーし
周りは損しても自分だけはプラスになったりするわけで
住宅選びなら具体的な話じゃなければ意味ないよ

大きな話として不動産価格の動向やその資産価値についての考え方
それに絡む政策等々自体を語るならその限りではないと思うけど･･･

>>216
神楽坂が安いんじゃなくて、青山・白金がふっかけられてるの。
適正価格なのは神楽坂のほう。

＞１
議論することを否定派の方は、２ｃｈではほおっておくことになってますので、
義理を感じて返事されないほうがいいです。

欧州さん
私が都心部は下げ止まり感といったのは、マンション価格では無く
利便性の良い場所の地価という意味です。説明足らずお詫びします。
私としてはマンションは資産価値としては不安定感が否めません。
基本的に空中に聳え立つ以上　実質無限であるからです。
土地は有限なので、資産としての価値は見出せると考えます。
私が欧州さんの立場であったとしたら、賃貸マンションにすると思います。
職場との近さや利便性を求めるのであれば、なおさら賃貸マンションが有利に思えます。
買うと　フットワークの良さが失われてしまう恐れがあります。
まだ３０歳少しで、独身。であれば、結婚して子供が生まれる頃に
奥さんと一緒に不動産を購入することが良いのではないでしょうか？
資産防衛の観点で不動産購入を考えられている場合、不動産以外の資産防衛手段を
講じることで回避可能だと考えますがいかがでしょうか？

>216
>値段は青山や白金といったしゃれっぽいところ
>よりも何割か安いようですね。

そんなことはありません
若宮町や砂土原町は青山や白金と同じ様な価格です

まぁ、安いものあるかもしれないが
それは単に商業地とか大きな道路に面しているとかでしょ

>>217
>全ては東京に戻ってきてからだよ
仰る通り、個別具体的な物件探しはものを見てから・・ということは当然です。
上に書いた通り、少なくとも半年から１年は掛けて、ものを探しながら勉強をして
判断する予定です。

＞いくらトレンドだのファンダメンタルズだの言っても
＞不動産の場合は個別の商品によって特性が違うのだから
これについては、マクロを踏まえながらミクロを評価するという方針です。
生活環境という点から見て幾ら良い物件があったとしても、
同時に資産という側面もあるわけで、資産価値はミクロの物件状況
の他に、マクロの情勢に大きく左右されます。高度成長以降の
不動産価格の動向を見ていればおわかりですよね。
ものがよい悪いに拘わらず、不動産を保有していた人は
一様に大きなリターンを得ることが出来ました。これはマクロ以外の
何物でもなく、この観点からも、これらの見極めが重要であると
思います。不動産価格評価の方法の変化（DCFベース）もこれから
きいてくる（値下がり圧力）のではないかと思っていたのですが、これの影響は
皆さんどう考えておられるのでしょうか。

>>221
>若宮町や砂土原町は青山や白金と同じ様な価格です
あの辺りは確かに高いですね。JRだと市ヶ谷の近くでしょうか？
東郷公園？の近くの知り合いの家に行ったことがありますが、
うっそうとした森の中にプール、行け、それに小川がある豪邸で
びっくりしました。あのあたりには未だに一部上場企業の創業者一族の
邸宅などがあるようですね。
まぁ、庶民には余り関係のない話ですが、マンションであってもあの辺りなら
高そうです。

東郷公園って番町じゃなかった？

>>215
預金封鎖は金融資産とそれ以外のバランスの取り方が難しいので
とりあえずはインフレなんでしょうね。テクニカルには、投信等も
封鎖した上で減価する、不動産も特別課税を行う等の方法があるようですが
執行段階での抵抗の強さを考えると、一番シンプルなインフレ一本で
処理する可能性が高いと思います。国民年金の僅かな金額の執行ですら手を焼いている
状態のようなので、国税を総動員しても、少なくとも初期の段階では
まともな執行は難しいでしょうね。

欧州さん

＞の他に、マクロの情勢に大きく左右されます。高度成長以降の
＞不動産価格の動向を見ていればおわかりですよね。
＞ものがよい悪いに拘わらず、不動産を保有していた人は
＞一様に大きなリターンを得ることが出来ました。

高度成長期と現在ではトレンドが大きく異なります。
人口構成や経済成長率、国際情勢を考えても　むしろ高度成長期〜バブル期が異常
であったと考えられます。少なくとも都心マンションといえども投資対象としては
ハイリスクだと考えられます。（目利きが効くようになれば別ですが）
都心で利便性を求めるなら賃貸マンションの方が賢明な選択ではないでしょうか？

＞預金封鎖は金融資産とそれ以外のバランスの取り方が難しいので
＞とりあえずはインフレなんでしょうね。テクニカルには、投信等も

全く同感です。
ハイパーインフレが発生する場合のもっとも恐ろしい点はストックの劣化ですが、
フローは結果的に追随するはずです。よってストックの劣化を迂回できれば
良いのではないでしょうか？（たとえばアルゼンチンではドルを持っていた人は
助かり、いまバーゲンプライスで住宅を買うことが出来ます。）

>>215
防衛するほどの資産はないので気が楽なのですが、それでも生活の便宜上
海外の口座は現在３積もっているので、通貨で分散させるのが一番
てっとりばやいでしょうね。既に1/3ぐらいは外貨で持っています。
しかし、ドルがこれほど崩れるとは思っていなかったのでドル建てのものが
多くこれは想定外でした。何れ日本円が暴落する時点ではチャラにはなると
思っていますが。

>224
うん、番町だね

>>226
>高度成長期と現在ではトレンドが大きく異なります。
住みません。分かりにくかったかも知れませんが、これから高度成長期のように
不動産が値上がりするといっているわけではありません。
ミクロ以外のマクロの見極めも重要だという例として昔の例を挙げているだけです。
私としては、マクロで見ても、不動産価格はこれからも下がる要素が多分にあると
見ています。しかし、最近知り合いの多くが不動産を買い始めたので
何か自分が見落としている大事なポイントでもあるのではないかと思い
スレを建ててご意見を伺っている段階です。単純に、不動産投資誘導政策に
乗っているだけ、ということもあり得るとは思います。

勤務地決まってから探せば？

>>230
>勤務地決まってから探せば？
個別の場所についてはそうするつもりですが、不動産、金利、通貨等の
マクロの分析は今のうちから情報を集めておいて、安定した
判断をしたいと思っています。といっても、個別の場所についても
色々な方に教えて頂いて、随分認識のずれが改まりました。
これは随分助かりました。

また海外に勤務する可能性もあるなら賃貸がいいと思ふ。

認識のずれって、どのへんがずれてたの？

>>218
>神楽坂が安いんじゃなくて、青山・白金がふっかけられてるの。
やっぱりそうですか。外資系の需要の他に、私のような
面倒くさがり屋、ミーハーがいるから相場が崩れないのかも知れませんね。
しかし、エリアとしては一生に一介ぐらいは住んでも良い、楽しそうな
ところだと思っています。結婚して、子供が出来ればこういうところが良いかどうかは
考え物ですからね。ただし、私は結婚しても都心に住むとは思います。

円暴落（？）インフレと読んでいる人が
何故そんなに慎重なのかは良く理解できないが
インカムも多いようだし、黙って賃貸でいいじゃない？

>>233
>認識のずれって、どのへんがずれてたの？
なんといっても、これほど地下鉄やらJRの新しい線やらが
出来て便利になっているとは思いませんでした。
知識としては何となく知っていたのですが、どこからどこへ行くのに
どの新しい線が使えるといった情報が、具体的に
イメージできていなかったのが大きいです。大江戸線とか
半蔵門線の延伸のメリットとか、知らないことが随分ありました。

欧州さん

＞てっとりばやいでしょうね。既に1/3ぐらいは外貨で持っています

私と凄く近いですね。ドルが崩れても円が上がるから分散させている以上
問題ないと自分を納得させています。
ただし、今現物市場（ＧＯＬＤやプラチナ）が急激に値上がりしています。
おそらく、円やドルなどの通貨は　信用膨張によりその価値を減じていると
評価されている可能性があります。結果的に信用膨張に慎重なユーロの独歩高。
現物資産としての不動産のなかでもマンションの場合　希少性、流動性に不安が
残ります。海外に口座を持たれているのであれば、通貨の分散及び適度な現物資産の保有
こそがもっとも　慎重なる財産防衛だと思います。


＞見ています。しかし、最近知り合いの多くが不動産を買い始めたので
＞何か自分が見落としている大事なポイントでもあるのではないかと思い

たしか５年くらい前にも、海外の投資ファンドが都心のビルを買い出したというニュースが
しきりに流れた時期がありました。おそらく、今　２００３年問題もあり　外資と言えども
損を出している可能性は十分あります。
知り合いの不動産屋だからといって、正しい判断かは判断材料としては弱いと思われます。
巨額の買い物であるがゆえに、まずは賃貸マンションでじっくりと現地（東京）に
馴染むのが先決だと私は思います。

>>235
>円暴落（？）インフレと読んでいる人が
>何故そんなに慎重なのかは良く理解できないが
>インカムも多いようだし、黙って賃貸でいいじゃない？

円下落、インフレと読んでいます。このパターンでは
通常は外国資産への分散が基本でしょう。しかしご存じの通り、
アメリカの財政赤字も結構なレベルにあること、ユーロは今の所
一人勝ちの様相かも知れませんが、潜在的には１００年間戦争無し
というのがなかなか考えにくい難しい地理的状況にあることから
外国資産に全てシフトするわけにはいかず、日本円建てで一定の
資産を保有瀬背るを得ないと思っています。となるとインフレを考えると
当然金融資産は危ないので、伝統的に、既得権者の声が大きく（小規模
土地持ちの数が多い）資産課税等がしにくい不動産での保有というのも
視野に入れざるを得ないかな、と思っているところです。

新築マンションは用地費や建築費が上昇気味なので2005年以降は価格も上昇しそう。

>236
でも、住みたいのは青山、白金なんでしょｗ

実際に地価も高いわけだから
ボッタクリと言ってもウソついているわけでもないし
欧州さんは充分資金もあるし、
そのヘンの物件で具体的なシミュレーションしてみるのが
いいじゃない？

青山、白金は賃貸にしとけばいいじゃん。買うのはもっと堅実なとこにして。

>>239
都心、特に新宿地区では大量の売れ残り物件が
発生して、最近価格が下落しているという話を聞きましたが、
いかがでしょうか？

>239
買う人が減れば下がるって

実際、売れ残りが多い世田谷あたりはダンピングが進んでいるよ
ただ売れ残りなので販売価格が統計に反映されないから
数字上は昨年並みの平均価格になってしまう

新宿は一時的に供給過多なだけ。あれは極端な例と考えたほうがよさそう。
新宿は建築基準も緩いので高層マンションが建てやすいの。だからダブついてんの。

＞伝統的に、既得権者の声が大きく（小規模
＞土地持ちの数が多い）資産課税等がしにくい不動産での保有というのも
＞視野に入れざるを得ないかな、と思っているところです。

欧州さんは現在５０００万の金融資産ですよね。
その状態でマンションを購入すると　ポートフォリオ上　大半が不動産を締めると言う
歪な状態となってしまいます。

都心のワンルームもしくは２ＬＤＫ程度のマンションにそれほどの資産価値があるとは思えません。
なぜなら、もっとも今後も供給が多い間取りであり、需給悪化の懸念が強いからです。
よって賃貸物件間の競争が激しく　賃貸料は市場で適正価格となりやすいのです。
（ここがファミリー物件４ＬＤＫ１００平米以上　となると話は別です。）
私を含め多くの方が賃貸マンションを勧める理由はそこにあると思います。

5000万くらいの資産って、いちばん中途半端だよねぇ。

>242
新宿といっても、調子をこいたタワーマンションが
相場以上の価格を付けてひとりで転けただけだから
新宿自体の相場は結構底堅いですよ

新宿はどんどん周囲を飲み込み拡大発展していますから
投資という観点ではむしろお勧めです
もちろん先のタワーの様な割高物件は見極めないといけません

>>202さん
>私は子供持ちファミリーであるため
>東京通勤圏内の郊外一戸建てを購入予定です。これも持ち家の満足度以外にも　資産防衛の観点があります。
私は未婚なので、リアリティがない空想なのかも知れませんが、
ヨーロッパやアメリカの都会の人間の生活を見ていて
結婚して子供ができても、都心に家を持つというのは選択肢として
あり得ると思っています。というのが、東京で一戸建てを花王とすると
どうしても通勤時間１時間から１時間半の距離のところがメインになってしまいます。
通勤時間３０分の貸家と比べると一日１時間から２時間時間を余計に取られてしまう
ので肉体的にもかなり苦しいのではないか、特にもうすこし年を取れば、と
いうことも考えています。ウィークデー疲れていると、週末も疲れを取るために
寝ていたりして、結局家族と過ごす時間も減ってしまう。だとすると、折角公郊外で
良い環境の家を買ったとしても自分にとっては単に寝るためだけの家になってしまう。
そこで、ウィークデーは通勤時間の短い都心に住み、体力を温存し、週末
郊外に出る、ということをこちらの人はやっているようです。欧米では車で
１時間程度のところにセカンドハウスとかボートハウスを持つ人が多いようです。
日本だと箱根ぐらいになるのでしょうか。都心に家を構え、通勤時間３０分であれば
子供の誕生日とか結婚記念日とかに、いったん夜家に帰って、その後で仕事場に戻るとか
そういう融通がかなり利きますよね。結局良い環境の郊外の家を買うと環境自体は
良いものの、家族と接する時間が減ってしまうというでめりっとがあり、これはケースバイケースですが
選択肢としてはどちらもあり得るとは思っています。

まだ嫁さんもいない身分で、ちょっと妄想モードですが、こちらの人を見ていて思ったことを
書いてみました。

新宿といっても、実際は立地が中野坂上だったり初台だったり大久保だったり。
エセ新宿物件が多いのも確か。

ヨーロッパと一緒にされても・・・

>>246
>5000万くらいの資産って、いちばん中途半端だよねぇ。
そうですね。何せ最近まで後先考えずにやりたい放題で使っていたため
３０になったのを機会に少し態度を改め、堅実に資産をためようかと
思っています。但し、私の場合、まだまだキャッシュを稼ぐ能力を
磨くために投資をした方が効率がよさそうなので、いわゆる危篤資産の管理等は
目減りを防ぐという目標を達成できる程度の最小限にしたいと思っています。
素人が運用で儲けよう、というのは運が良い場合以外無理だろうと思っていますので

>248
東京でもアッパーミドル層は都心居住が現在進行形で
すごく増えています

郊外の不動産価格がさらに下がり
年収1500万円クラスの人は郊外にセカンドハウスを持つのが
当り前という時代も、あと10年くらいなのかもしれません

東京に戻ってくれば直ぐに「１億総中流の幻想」の崩壊に
気付くことになるでしょう

>>251
堅実で好感持てます！！2004年はトウモロコシ相場に注目ですぞ！！！

＞、東京で一戸建てを花王とすると
＞どうしても通勤時間１時間から１時間半の距離のところがメインになってしまいます

欧州さんの所得水準であれば確実に１時間圏内の一戸建てを買う事は可能です。
ちなみに私は欧州さんには遠く及びませんが都心の勤務地までドアツードアで１時間以内の
一戸建て（ミニ戸建ではありません）を買う予定です。（来週あたり）

セカンドハウスウンヌンはちょっと現実感が無いのですが、問題は子供が出来た場合
子育ての環境として都心部を望ましいと思うか否かで変わってきます。
私は　郊外の自然のある空気の綺麗な場所で子供を育てたいと思い郊外一戸建てを選びました。
また、子供が学校に行きだすと転校できないので、そこに定住する形になる傾向が強いです。

たとえ片道３０分通勤時間が余分にかかっても子供の環境を考えそうしました。
教育環境が優れているということで都心に住みたがるファミリーもいます。
郊外を選ぶか都心を選ぶかは価値観の違いもあり良い悪いという問題ではありませんね。
片道１時間３０分なんていう時代はバブル期の話で、今はそのような物件は文字通り二束三文です。


＞まだ嫁さんもいない身分で、ちょっと妄想モードですが、こちらの人を見ていて思ったことを

無理も無いです。
欧州さんにはまだ先の話であり、だからこそ不動産投資には慎重になる必要があると思うのです。

>>245
>欧州さんは現在５０００万の金融資産ですよね。
>その状態でマンションを購入すると　ポートフォリオ上　大半が不動産を締めると言う
>歪な状態となってしまいます。
現状では、ご指摘の通りです。今後生活をリストラして将来に向けて
資産形成するとしても、恐らく３０代半ばになるまでに１億程度
のアセットということになると思いますので、その時点でも不動産５割というのは
ちょっと頂けないアロケーションかも知れません。私としては仮に５０００万程度の
物件を買うとしても、貸付を４０００万ほどfixed incomeで調達しようと思っていますので
インフレ時にはある程度のtransfer of valueが期待できるとは思いますが、これも不確定では
ありますね。

>>253
>2004年はトウモロコシ相場に注目ですぞ！！！
昨年、プラチナを奨めてくれた人がいました。

>251
堅実に逝くなら　青山、白金は諦める
青山、白金に住むなら、多少ポートフォリオは歪んでも我慢する
って感じでしょ

インフレ予測なら不動産に資産が偏ってもいいと思うけど
欧州さんの慎重さから言えば、購入はあり得ないのかも･･･

働いてる頃は都心のマンソン借りて、リタイアしたら片瀬山の戸建てに住めば？
あそこは三井が唯一成功した住宅地だから素晴らしいよ。

>>255
>都心のワンルームもしくは２ＬＤＫ程度のマンションにそれほどの資産価値があるとは思えません。
>なぜなら、もっとも今後も供給が多い間取りであり、需給悪化の懸念が強いからです。
ありがとうございます。その点が一番の聞きたかったところです。
多くの人から同じようなアドバイスを頂いているからです。

まず、2LDK程度のマンションの供給が今後最も多いということですが、これは
日本（東京）では既に常識レベルの知識なのでしょうか。今後のマンション供給
量について、サイズ毎の予測といったデータもふまえた議論なのだと思いますが、
それはどこに行って調べれば分かりますか？案外、不動産業界をカバーしている
エクイティのアナリストのレポートなんかを見れば概要は掴めるのかも知れませんが。

この辺りは、日本に帰って不動産雑誌でも見てみないことにはなかなか
正確な情報は掴めないのでしょうか。

>257
だからさー、ヘンなのはｽﾙｰしろって

>>255
>都心のワンルームもしくは２ＬＤＫ程度のマンションにそれほどの資産価値があるとは思えません。
日本では１０年ほど前は、都心部での家族居住用の4LDK程度のマンションの
供給量が非常に少ないということだったと思います。この状況は
まだまだ改善されてないということなのでしょうか。

それと、2LDK程度のマンションの資産価値の減耗が大きいという
のは、この程度のマンションの供給が一番用意なので需給が崩れやすいと行った
理由でしょうか。それとも、この程度の大きさのマンションは一般に
作りがチープだといった理由で、減価が激しいのでしょうか。

>>260
いやーすみません。私>>253みたいなのは結構好きなのでついつい
反応してしまいます。

>259
>この辺りは、日本に帰って不動産雑誌でも見てみないことにはなかなか
>正確な情報は掴めないのでしょうか。

日本でも掴めませんｗ

このヘンの技術って日本は遅れてますから
つうか元々変数が多すぎて予測は不可能ですよ

現在の供給シェアは首都圏全体だとまだ3LDKが2/3くらい
ただ都心に限れば半数が2LDK、1/4が1LDKって感じです

若い頃に、調子に乗って女の子に５番街で高価なプレゼントを買ってあげたり、
カンクンへの旅行代を全部もって上げたりといった、
ウォルドーフの分不相応なsuitを借りてみたり（爆）といった余り後に残らない
散財をしてしまった自分が何となくアフォに見えてきますね。
でも、まぁ楽しかったから良いとしないと行けないんでしょうけど。

これから稼がんと駄目ですな。ついでに賢くてしっかりした嫁も探さないと
駄目ですな。頑張らないと。

欧州さん

＞、恐らく３０代半ばになるまでに１億程度

年収が高いがゆえに　年俸は不安定であるともいえます。
よって　いわゆる「頭金を溜める」という判断として１億円を
溜めることが出来れば、きっと奥さんやお子さんも満足できる
物件に住めると思います。

所帯持ちの私が思うに、
女性は自分で選んだ家に住みたがるものです。
恋人として付き合うとき　どのようなワンルームマンションを保有しているかより、
結婚した後　夫婦間では重要な選択となるのが、家族持ちとして
どの物件を買うかと言うことが重要となります。その時に、金融資産が豊富にあることが
もっともその後の人生を実りあるものにすると思います。
独身の若い時は　そのための準備期間として　慎重に賃貸マンションで
我慢すると言うのが私には賢明な選択だと思います。


＞この程度のマンションの供給が一番用意なので需給が崩れやすいと行った
＞理由でしょうか。

そうだと思います。ファミリー物件の場合　周辺環境やら広さやらの制約があります。
たとえば繁華街のど真ん中でも独身やＤＩＮＫＳは気になりません。

２ＬＤＫや１ＬＤＫの供給についてのソースはあいにく今持ち合わせていません。。
ただ、たとえば配られるチラシ、不動産屋の張り紙を見ても独身やＤＩＮＫＳ向け
最近は老人向けも増えては居ますが、まだまだ４ＬＤＫで１００平米以上の
都心マンションは少ないのではないでしょうか。あっても大変高価です。

>>265
>年俸は不安定であるともいえます。
仰る通り、前年の半分といったことも発生し得ます。
景気次第というところがあるし、自分の体と頭一つの商売なので
そろそろ安定資産も持たないと駄目だな、と思ったのが
賃貸か分譲かを迷い始めた理由です。

>所帯持ちの私が思うに、
>女性は自分で選んだ家に住みたがるものです。
何となく仰ることが正しいということが想像できます。そういえば
実家が家を買ったときも一番熱心に動いていたのは母親で自営業をやっていた
父親は、時間はあったはずなのに余り興味がなさそうでしたから。
女性は家に居着くということを言っていた人もいたような。

＞散財をしてしまった自分が何となくアフォに見えてきますね。

＞これから稼がんと駄目ですな。

これだけの覚悟や反省があり、かつ　所有欲からマンションを欲している訳ではない
ので、結婚して子供が出来るまでは　稼ぐためにも利便性の良い都心の賃貸マンションで
がんばって働いて、時間を有意義に使い（デートもしやすい！）、幸せな結婚生活を
夢見て蓄財し、ハイパーインフレーション対策は、マンションではなく、通貨分散及び
現物（ＧＯＬＤ　プラチナ）、株式等に分散すること。これが私の考えであり、
私が欧州さんの立場ならとるであろう行動となります。
年齢はおそらく近い私ですが、結婚し子供が出来、成長するにしたがって　考えや価値観も
変わっていきました。私もまさか一戸建てを買うなんて思いもしませんでした。

＞仰る通り、前年の半分といったことも発生し得ます。
＞景気次第というところがあるし、自分の体と頭一つの商売なので

稼げる間に稼いでおく。で良いのではないでしょうか？
将来色々夢見て蓄財するというのも楽しいものです。

>>265
>恋人として付き合うとき　どのようなワンルームマンションを保有しているかより、
>結婚した後　夫婦間では重要な選択となるのが、家族持ちとして
>どの物件を買うかと言うことが重要となります。
ありがとうございます。私としてもこの程度の大きさの物権をずっと持ち続けると行った
発想は全くありません。要は４，５年の繋ぎの住みかを確保するにあたって、
賃貸でもいいけれども、資産インフレの可能性があるので、キャッシュフローに
依存しなければならない賃貸だとやや不安かな、だとすると、一人住むための
住宅を分譲で買ってみても良いのかなというのが頭にありました。

当然、結婚等で手狭になった場合は売却して買い換えをするつもりです。
ただ、確かに不動産の売却と新規購入を同時に進めるのは、タイミングによっては
ブリッジファイナンスが必要になったり、仲介・登記等の手数料、税金等の執行コストが
馬鹿にならないというのも確かです。よく知りませんが、不動産って売買だけで３％
（６％？）の仲介手数料が必要なんでしたっけ？
あんまり短期での買い換えを安易に考えるべきではないんでしょうね。
短期であれば資産インフレによるメリットも限定的でしょうし。

だとすると、
＞独身の若い時は　そのための準備期間として　慎重に賃貸マンションで
＞我慢すると言うのが私には賢明な選択だと思います。
という、出発点に立ち戻ることになるのでしょうか。
うーん、勉強になりますね。もうすこしよく考えてみます。

郊外の環境のいいところに買いなさいよ。静かな海辺の街とかね。
逗子・葉山・茅ヶ崎・大磯とかさ。東京の都心は人間の住む街じゃない。
大気汚染で寿命も縮むよ。

欧州さん

＞馬鹿にならないというのも確かです。よく知りませんが、不動産って売買だけで３％
＞（６％？）の仲介手数料が必要なんでしたっけ？

新築マンションの場合建物相当分に対して３％の消費税がかかります。
中古マンションであれば、仲介手数料として３％が取られます。

４，５年の繋ぎの住みかの確保であれば、なおのこと賃貸マンションを勧めます。
実は私が購入する予定の一戸建ては中古物件です。そして市価よりずいぶん安い価格です。
理由は売主が売り急いでいるからです。次のマンションを契約しており早く現金が欲しいため
私はそこに付け込んで　値下げ幅を大きく取り、かなり安い価格となりました。
不動産は通貨（富）としての側面で見ると「流動性」が弱く、手数料以外のマイナスプレミアムが
発生するリスクが高いというのを自分の経験を通じて実感しました。

(誤）新築マンションの場合建物相当分に対して３％の消費税がかかります。
↓
(正）新築マンションの場合建物相当分に対して５％の消費税がかかります。

>>267
うーん。人生の先輩のアドバイスを頂けるのは本当に参考になります。
ありがとうございます。267さんは、私のヤマカンでは日本の大きな
会社で働いていらっしゃる中堅幹部の様な気がしますが、当たらずといえども
遠からずでしょうか？

>私もまさか一戸建てを買うなんて思いもしませんでした。
この点、上で書いた通り、資金に制約がある中で、環境を取るか
職場からの近さを取るかという問題があります。郊外の一戸立ての方が都心に比べて
環境が良い場合が多いと思います。他方、上記のように、普段は通勤の負担の小さい
都心の狭い家で我慢して、週末家族で郊外に出かける行くというパターンも
あり得ると思います。私の知り合いの方の中では、箱根に家族を住まわせ、自分は
オフィスから１０分ほどのマンションを借りて月金はそこで一人で生活し、
金曜日に箱根に帰って、家族と過ごすという方もいらっしゃいます。

状況によって優先順位や好みなど色々変わると思いますが、
結婚されて考えが大きく変わったという202さんにとって
最優先事項は何でしたか？

202さんはどのへんに買ったのさ？

>>269
>郊外の環境のいいところに買いなさいよ。静かな海辺の街とかね。
>逗子・葉山・茅ヶ崎・大磯とかさ。
その辺りだと、東京まで電車で大体１時間ぐらいですね。
鎌倉でも同じぐらいみたいですね。

帰国後３年は、営業基盤を固める必要もあるので非常に忙しい
日々になると思うので、往復２時間〜３時間というのはちと
厳しい条件かなと思う次第です。年を取ってきたのでしょうか。

知り合いの方のように、週末だけ家族と過ごすというのも
一つの方法かも知れませんけど、子供は日々成長するらしいので
一緒にいられないのはちと味気ない気もします。

＞会社で働いていらっしゃる中堅幹部の様な気がしますが、当たらずといえども

えぇぇぇ、ちょっと違うかも……。とある公的な仕事をしている者です。

＞結婚されて考えが大きく変わったという202さんにとって
＞最優先事項は何でしたか？

もっとも大きく変わったのは、まさに持ち家を持つ必要性を感じたことです。
子供が学校に行くと転校は可愛そうです。だからその校区に住みつづけざるを得ない状況が発生します。
となると、ローリスクな賃貸のメリットである　引越しのし易さを享受する機会がなくなるのです。
最優先事項ですが、それは子供の健康です。子供に都会の空気の悪さや遊ぶ場所、誘惑の多さ、問題が
多すぎます。この考えは別に特別なことではなく、一般的な考えですね。

先ほどから仰っているセカンドハウスの件ですが、あまり一般的な話では無いと感じます。
あまり田舎だと子供や妻が嫌がる可能性が高いです。
先ほど書いたように、持ち家は妻の意見がかなり強く出ます。当然ですね。
また、今時１時間３０分なんて離れた場所を買う必要性は　欧州さんの収入ではありえません。
ですから、セカンドハウスの件は　結婚相手の方の考えによって大きく左右される問題となりますね。

>>237
>海外の投資ファンドが都心のビルを買い出したというニュース
私は、あれはREITへの組入物件の飛ばしではないかと思っていたのですが、
この辺は日本国内での見方はいかがですか。

日本のREITの組入物件は、実は管理会社の保有不動産である場合が多く、
但しこの場合直接売買にするとfiduciaryや運用規定に抵触する虞があるので
puppetとして外資系のファンドにいったん借り腹で写した後で、一定の
手数料を上乗せしてREITに組み込むはずだ、という見方が有力でした。
これをもろにやると目を付けられるので、各不動産会社でクロスで
上乗せ価格がほぼ等価の物件を流しあったりと、かなり巧妙な手段が講じられていたということも聞いています。

＞日々になると思うので、往復２時間〜３時間というのはちと
＞厳しい条件かなと思う次第です。年を取ってきたのでしょうか。

往復２〜３時間というのは　欧州さんの時間あたりの単価を考えれば
ナンセンスであるとはっきり言えます。
例え　家族と一緒に住む郊外一戸建てだとしても　ドアツードア１時間以内
を勧めます。現在値上がりしている郊外一戸建て地域（低層住宅地）はたとえば
先ほど誰かが書いた代々木上原等　私には手が出ませんが利便性と郊外の良さの
均衡点である場所といった印象です。

＞一つの方法かも知れませんけど、子供は日々成長するらしいので
＞一緒にいられないのはちと味気ない気もします。

その通りです。子供とは極力触れ合ってあげるべきです。
特に小さい時はスキンシップがきわめて重要です。


＞私は、あれはREITへの組入物件の飛ばしではないかと思っていたのですが、
かなり前のテレビ番組の話なのでうろ覚えですが、外国人投資家は
「今が底値だと判断し、投資利回りも良さそうなので購入した」と言っていました。
ただ、今２００３年問題とやらで、中小ビルはかなり厳しい状態の様です。
彼らの投資判断が妥当だったのかどうかは正直私にはわからないですが、
少なくとも「底値」では無かったろうと推測されます。

>>275
>子供が学校に行くと転校は可愛そうです。だからその校区に住みつづけざるを得ない状況が発生します。
>となると、ローリスクな賃貸のメリットである　引越しのし易さを享受する機会がなくなるのです。
なるほど。実は、私は（子供もいないうちから妄想めいていますが）子供は
小学校を卒業した時点で、日本の外に出すつもりです。昔はイギリス、スイスあたりの学校のレベルが
高かったようですが、ここ１０年のトレンドを見ていると、アジア、ヨーロッパを問わず
アメリカの東海岸の有名な全寮制学校に子供を留学させる方が増えています。

ヨーロッパ、アメリカで短期間ですが住んでみてやはり痛感したのは、日本で
教育を受けさせても世界で通用する力を付けることはとても難しいということです。
非常に能力のある方でバリバリ活躍できる方もいますが、そういう人も、子供の頃から海外で過ごしていらっしゃる
方の割合が多い要です。少なくとも私の回りを見る限りでは。

この無限に広がり、常に新しいものを生み出し続ける世界のダイナミズムの中で生活し、
活躍できる能力を身につけられれば、人生の幅、楽しさが格段に違って来るというのが
偽らざる印象です。日本でしか通用しない技量を蓄積しても果たしてこれから
今までのようなレベルの生活を維持できるのか、正直言って非常に大きな疑問を持っています。

女の子の場合多少不安がありますが、それでも日本という限られた世界だけでしか
活躍できない能力に限定してしまうのはとてもかわいそうなので、
私の稼ぎが追いつく限り、早いうちに海外の厳しい競争環境の中に出して、
あとは自分の力で自由に生きていって欲しいと思っています。

そういう意味では、私は古色蒼然たる、日本国内での学校ランキングとか
受験戦争とか、そういったものには、もはや殆ど興味は有りません。

郊外で安定してる地域は世田谷の二子玉川〜尾山台あたり。
国分寺崖線に沿った住宅地は下落しにくい人気地域です。

まず実用性を考えた不動産なら、購入よりも賃貸でしょう。
特に、よく知らない場所、下調べが十分でない物件を買うのは、５億円くらいの現金資産があるならともかく、
リスクが大きすぎますよ。

心配されているインフレリスクですが、経済板でも覗いてください。
日本のインフレの現実性に関しては、そう単純ではありませんよ。
不動産屋がインフレ可能性を煽るセールストークはよくある手です。
「国債増発→国は借金地獄→インフレ→だから不動産を買え」
程度は最近のセールスマンもよく言います。
インフレやデフレを貨幣的現象と考えるか、構造的な現象と考えるか、あるいはその両方か。
有名な経済学者同士でも意見が対立していますよ。

もちろん欧州さんの経済観を否定しませんし、
インフレの可能性のあることは否定しません。
でも欧州さんくらいの方なら、もう少し冷静になって考えてみては？

私は不動産によるインフレリスクヘッジをしたいのなら、
不動産投信の購入をお勧めします。
これなら地価上昇の恩恵にも与れるし、利回りも現時点で４〜６％。
しかも、東証で株と同様に取引されて流動性もあります。
腕に自信があるなら、松井証券で無期限信用取引というのがありますので、
信用買いで不動産投信を購入すれば、投資金額の３倍のレバレッジを効かすこともできます。

そして自身は通勤や家族形態に沿った賃貸物件に住むのがベストでは？
ある程度の現金と知識をお持ちのようですから、焦る必要はないですよ。

松井証券は危険

＞小学校を卒業した時点で、日本の外に出すつもりです。

なるほど。ここが私と欧州さんの事情の違う部分になりますね。

将来　留学させるとして、小学生までの間の生活環境も大切になります。
たとえば　アトピー等の各種アレルギーの問題があります。原因ははっきりとわかっていないのですが
一つの要因として　大気汚染が考えられます。よって、都心で子供を育てるという
選択肢は私にはありませんでした。

お子様の将来の教育についての構想、このあたりも、実際の所その時にならないと分からないというのが
実際の所だと思います。この辺は　マンション購入云々の話から逸れますのが、
いずれにしても　不確定要素であることは確かなので、いかなる状況が訪れても
対応できるだけの慎重さが求められることには違いないと思います。

私なら子供が留学するまでの間は遠くても通勤ガマンしてなるべく環境のいい
郊外で子育てしたいなあ。で、留学したら都心のマンション借りて住む。

>>280
>不動産屋がインフレ可能性を煽るセールストークはよくある手です。
そのようですね。それではカウンターとしての資産課税強化のリスクについては
どう思うかと聞くと、そんな将来のことは分からないと行って逃げる業者が
多いようです。この辺りが、どうも予測が付かないところです。

>経済板でも覗いてください。
経済版というのも見てみましたが、当然ですが、これといった確証のある
議論はないようですね。当たり前だと仰ると思いますが、私としても
日本を離れて年月が経つので、全く見落としている盲点があるのではないかと
思い、正月、暇な時間を使って色々と見ている次第です。

>インフレやデフレを貨幣的現象と考えるか、構造的な現象と考えるか、あるいはその両方か。
>有名な経済学者同士でも意見が対立していますよ。
そのようですね。年末年始の時間を使って、久しぶりに日本の資料は本で勉強してみました。
東大の伊藤先生、京大の岩尾助教授、慶應の深尾先生、青学の野口先生、上智の
岩田先生、それに昔Yaleにいらっしゃった某教授の本や、軽い読み物としては、
KPMGの木村氏、旧JPモルガン、ドイチェの糸瀬教授、それにMOFの国債課長をされていた
某M氏の資料、外為トレーダー数人の書籍や、国債関係の書籍も含めて３０冊ほど
勉強のために読んでみました。

印象として、経済学というのは万能ではなく、将来の予測もとても難しいのだということが
分かりましたが、それでも最大公約数として、インフレ以外実際的な解消方法はないという点は
でてきました。この点は、不動産屋の営業トークと共通していますね。

ついでに言うと、私は南青山在住ですが、オウムの南青山総本部は建物は残ってますが跡形もないですよ。
常陸宮邸の正面なので警官も常にいて、現在の治安は最高です。

この辺はいいですよ。
江東区や品川や港区の海岸沿いは、今後も大量供給ありますが、
この辺は供給が少ないので、価格が引き締まってます。
我が家にも「売ってください」のチラシや電話の量は半端じゃないです。

ここ５年でブランドショップの激増、文化的発信地としての価値向上で
「地域の勢い」のようなものがあります。
表参道の実勢価格は（商業地ですが）公示地価の約３倍です。

>>280
>私は不動産によるインフレリスクヘッジをしたいのなら、
>不動産投信の購入をお勧めします。

>これなら地価上昇の恩恵にも与れるし、利回りも現時点で４〜６％。
>しかも、東証で株と同様に取引されて流動性もあります。
capmによるrisk adjusted baseでみると日本のREITは執行コスト、
土地評価基準の不確定性（DCFベースへの移行時の下落リスク。特に
REITに組み入れられているような都心のキャッシュフローベースで
評価される可能性が高くなる物件の場合、リスクは顕著）等を考えると
エクイティよりも想定利回りが低いと聞いたことがありますが、
この点はどのようにお考えですか？

勿論、個別不当産と比較すれば、流動性、執行コスト共に理論上は
安いのでしょうけれども、日本の場合、伝統的にファンドの運用会社の
利益相反行為のリスクが高い（実例多数）、不祥事があってもそれを是正する手段がない
という評価が定着しているため、躊躇している次第です。

>腕に自信があるなら、松井証券で無期限信用取引というのがありますので、
>信用買いで不動産投信を購入すれば、投資金額の３倍のレバレッジを効かすこともできます。
松井証券の信用買いのファイナンスコストは実際はどの程度なのでしょうか？
何れにせよ、私の場合、性格がやや慎重な方なので、
短期のspeculationの才能があるとは思いません。多分、信用で売買しても
身ぐるみ剥がれるだけではないかと思いますが、選択肢の一つとして
勉強はしておいた方がよさそうではありますね。

ありがとうございます。

>>285
旭硝子社宅の跡地のマンション、狙ってるんですがどうですか？
環境や買い物とか。現在は目黒の東山に住んでるのでスーパーなど多く
とても便利なんです。

>>285
>ついでに言うと、私は南青山在住ですが、オウムの南青山総本部は建物は残ってますが跡形もないですよ。
>常陸宮邸の正面なので警官も常にいて、現在の治安は最高です。
素晴らしい立地のところにお住まいですね。
私の状況ではその辺りに住むとしても、賃貸以外は
ちょっと考えられません。将来がつんと大もうけでもしない限り、
その辺りで１戸建てというのは全く不可能でしょうね。

285さんは自営業、会社経営などをされているのですか？
南青山在住となると随分と資産もお持ちなのでしょうけれども、
やはり国内外に幅広く分散されているのでしょうか？

>>283
>私なら子供が留学するまでの間は遠くても通勤ガマンしてなるべく環境のいい
>郊外で子育てしたいなあ。で、留学したら都心のマンション借りて住む。
確かに迷うところでしょうね。私の場合、体が弱いこともあって
通勤に長い時間を使うのは現実的でないと思っています。
ということで、多少狭くても、都心のオフィスに近く、緑地や環境もそこそこ
のところを狙っている次第です。となると、青山、神宮前の辺りは公園なんかも
けっこうあるのでそこそこ良い立地なのではないか・・・と思っているのですが。

>>269
>大気汚染で寿命も縮むよ。
青山、神宮前、白金あたりでもそんなに酷いですか？
確か昔は世田谷病というのが話題になっていた時期があり、
郊外の幹線道路沿いもそれなりに大気汚染が激しいと思っていたので、
２３区内ならば、大きな道や高速道路沿いでもない限り、
どこでもそんなに変わりはしないのではないか、と思っていました。

なかなか為になるスレですね

>>289
そういう事情がおありでしたか。まあ残念ですが都心ではどこも似たり寄ったりで
環境が劇的に良いという場所はありません。せめて公園など緑地の多い場所で
気分的にというレヴェルでの話ならやはり渋谷区の明治神宮周辺がおすすめです。
特に神宮と赤坂御苑と新宿御苑に挟まれた千駄ヶ谷・神宮前がいいですね。
青山は246号線が貫いておりけっこう汚染が激しいんですよ。
霞ヶ丘のあたりならわりと高台ということもあり、青山よりは随分マシかと思います。

>>285
>常陸宮邸の正面なので
随分便利なところですね。コカコーラの裏の辺りでしょうか。
昔、國學院に通う友達に連れられて学園祭の時期にあの辺りを少し歩いたことがありますが、
非常に閑静で建物自体も立派なものが多かったことを覚えています。

カラダ悪いなら青山はやめとけ。246、キラー通り、六本木通りが縦横に走り
空気が澱んでるよ。

>>280
>不動産投信の購入をお勧めします。
初歩的な質問ですが、売買手数料を除く執行・管理コストは
日本のREITではどの程度かご存じですか？今手元にprosがないので
図りかねています。管理会社の管理手数料、ファンドがレバレッジを
利用している場合の金利相当額、それに銘柄組入やファンド設立費用等
トータルでのコストが、トータルアセット対比どの程度なのかといった
おおざっぱなレベル感をもしご存じでしたら教えて下さい。
この資料を読め、というのでも結構です。
それとprosには乗っていませんが、資産家や投資のプロ、アドバイザーの間では
日本のREITの運営の中立性について、どの程度の評価がなされていますか？
私は結構疑り深い性格なので、REIT議論が盛り上がり始めた時期などの状況証拠
（販売用不動産の時価評価議論、長信銀の倒産リスク上昇時期との近接等）
から見て、キャッシュフローが厳しくなった不動産会社が、どうしようもない物件を
すっ高値で公募投資家にはめようとしているだけではないかという疑いをぬぐえていません。

土地評価なんぞは、いくらでもごまかせるというのが世界では常識ですので。
（日本も、バブルの時期にはアメリカでずいぶん酷い目にあったとおもいます）

何か参考になる情報があれば、教えて下さい。

>>294
>カラダ悪いなら青山はやめとけ。246、キラー通り、六本木通りが縦横に走り
>空気が澱んでるよ。
今も都会のど真ん中、その前はNew Yorkに住んでいたので
郊外には慣れっこになっているかも知れませんが（笑）。
それは層として、青山の騒音、大気汚染はそんなに酷い状況ですか？

若い頃は飲み会で行ったことがある程度なので具体的に想像できないのですが。

>>285
>江東区や品川や港区の海岸沿いは、今後も大量供給ありますが、
そうですね。それと、工場街の跡地というのがどうもしっくり来なくて
私はどちらかというと海沿いではなく、山沿いにしようと思っています。

都心で空気がマシなところだと上野桜木や池之端らへんでしょ。根津のあたり。
青山は墓地のド真中ならいいかもねｗ　神宮前もけっこう汚れてるっしょ。

>>298
>都心で空気がマシなところだと上野桜木や池之端らへんでしょ。
>根津のあたり。
確かに本郷の丘を下った辺りにはそこそこ閑静な住宅街がありましたね。
池之端沿いだと、ちょっと陽当たりが悪いのと、あの辺りは
治安もあんまり良くないというイメージを持っていたので考えていませんでした。
（上野のイメージに引きずられすぎでしょうか）

>>299
上野は東側や御徒町のほうに行かなければ閑静な住宅地だよ。
桜木や池之端は地価も安くないけど環境は抜群。昔から文豪たちも
愛した地だ。上野は冴えないなあなどと毛嫌いせず、候補に入れるのも
悪くないと思うがね。

>>254
>無理も無いです。
>欧州さんにはまだ先の話であり、だからこそ不動産投資には慎重になる必要があると思うのです。
見ず知らずの、困った教えて君に親身にアドバイスを頂いて恐縮しています。
実際にヨメさん貰ったり、子供が生まれたりすると、頭の中で考えていた優先順位なんか
吹き飛んでしまったり（吹き飛ばされてしまったり）と行ったことが起こるんでしょうね。

少なくとも当初半年から１年は賃貸住まいにする予定でしたが、なおさら慎重な判断を
心がけようと思います。

>>300
池之端は鴎外があまりにも有名だね。

>>263
>日本でも掴めませんｗ
当然ですよね。タイムマシンでもない限り完全な予測などは不可能でしょうから。
但し、結果の当たりはずれは仕方がないとしても、とりあえず皆さんのご意見をお伺いして、
その上で自分で情報を集めた上で、その時点での最高の判断をしてみようと思います。
結果の当たりはずれは仕方ないですから。誰でも知っている常識を見落としたが上の
ウッカリミスというのが一番ばかばかしいことです。しかし、日本から離れている私には
十分起こりうるミステークだと思い、色々勉強したり、ご意見をお伺いしたりしている
ところです。

>このヘンの技術って日本は遅れてますから
>つうか元々変数が多すぎて予測は不可能ですよ
日経平均や為替の予測を正確にしたい・・・というのと同じぐらい無茶な
要望かも知れませんね。オマケに、私の１でのニーズは、為替、金利を踏まえた上で
不動産の需給を考慮して、フローか、アセットかという難しい応用問題ですので。
しかし、現実にこの手の判断を今この時点でしている方が日本国内で
数十万人、数百万人いらっしゃるはずですから、そのお知恵を
お伺いしてみたい、と思った次第です。

>現在の供給シェアは首都圏全体だとまだ3LDKが2/3くらい
>ただ都心に限れば半数が2LDK、1/4が1LDKって感じです
都心は、私のような独身、子供無しの世帯用の供給が過剰気味であると
いうことなんでしょうか。

>>302
茂吉も根津か石川町の辺りに住んでいたらしいですね。

>>287
>旭硝子社宅の跡地のマンション、狙ってるんですがどうですか？
なんという名称の物件ですか？

あーでも欧州ﾀﾝはオサレなとこに住みたいのか。なら上野はポイント低いカモ。。。
環境はホントにいいんだけどね〜。人気の青山、実力の上野だよ。

>>306
>実力の上野だよ。
ミーハー心はあるものの、別にミーハーだけにこだわっているわけでもありません。
ズバリ、上野の優れている点を具体的に三つ上げられるとすると、
どういったポイントになりますか？
予想としては
・リーズナブルな物価・不動産価格
・良好な文教環境
・大規模開発が進んでいない地域もあるので昔ながらの面影のある町並みが残っている

といったあたりでしょうか？

>>307
まあほぼ当たってるよ。あと寺が多いのもポイント高い。
寺ってのは緑地としてみると面積的にあなどれないからね。
青山や麻布がポルシェやBMWなら、上野はクラウンやプレジデントといったところ。
派手さはないが、しっかりとした地位を保ってる感じ。

>>308
>寺が多い
確かに。あと官公庁の研修所もけっこありますよね。本郷３丁目の丘を
上野方面に下っていった左側に、うっそうと森の茂った官公庁の
研修所がありました。あの裏の辺りは居住環境、よさそうです。

>>284
>上智の岩田先生
岩田先生は学習院に移られていたんですね。
知りませんでした。

私も不勉強でしたが、最近の日本の土地利用させ遺作のトレンドは
容積率緩和と建坪率維持のバランスの中で、床面積増加と自然環境の
充実をバランスさせることを一つのポイントとしているようですね。

それと、これも不勉強でしたが、
中小企業金融公庫が小規模零細の個人に多額の貸付を起こして、
個人のポートフォリオ中、価値変動リスク、流動性リスク等が大きい
不動産の割合を極めて大きくしてしまっていることが果たして良い状況なのかという
問題が提起され、その解決策として
、小規模持ち家主義から脱却して、高機能大規模集合住宅を賃貸中心で供給し、
これをセキュリタイゼーションでファイナンスするという政策的な提言も
なされていたんですね。だとすると、こと小規模のマンションに関する限り、
よほど高機能、好立地、好管理の物件でない限り、結局大規模物件の
収益還元価格に引き寄せられてしまい、恐らく価格下落圧力が極めて大きく
係ってしまうという状況になりそうですね。なるほど、勉強になります。


それよりは

欧州さん

>個人のポートフォリオ中、価値変動リスク、流動性リスク等が大きい
>不動産の割合を極めて大きくしてしまっていることが果たして良い状況なのかという
>問題が提起され

欧州さんが今の金融資産でマンションを購入した場合、まさに上記問題及びリスクが発生してしまうのです。
そのマンションに永住するならまだしも、４〜５年先に売る場合　まさにリスクとなってしまいます。
インフレヘッジ＝ストック劣化の回避策が結果的に墓穴を掘る可能性があります。

あと４〜５年先にファミリー物件を購入する場合、まず　購入契約を締結してから売却に入るはずです。
つまり、短い期間で現金化する必要性が生じます。それの意味する所は　ディスカウントセールです。

私の不動産購入時についての個人的な考えです。
実際にその場所が　良い場所か否かはなかなか住んでみないと分からないものです。
私は、理想的な環境と（地図上、机上で）思われる場所の賃貸を見つけ、そこに住んでいます。
そして、その場所で生活し十分にその場所の良さ、問題点を把握することに努めました。
その間に、不動産を随時チェックし、掘り出し物を幸い近所で見つけることが出来ました。
不動産を購入する場合、自分の欲しいと思う場所に賃貸でしばらく住んでみて　その場所を十分に把握した上で
購入するという方法をとったのも、欧州さんと同じく「慎重に」事を勧めたかったためです。
万人に当てはまる方法ではありませんが、一つの考え方として参考になれば幸いです。

>>312
202さん　ありがとうございます。
候補地に賃貸で住んでみて生活環境を確かめるのは非常に実際的ですね。
仰る通り、夜と昼とで雰囲気の違いが分からないとか、
実際に現地で生活してみないと分からない重要な細かな環境などの
リスクを減らすということは、物件評価上大事でしょうから。
それに、現地に住んでいると、ネットでは得られない物件情報も手に入りそうです。
もちろん、まだ日本で不動産を買うと決めたわけではないので、気に入ったものが
あればということになると思います。ここ２日で書籍、ネットも含めて
色々勉強してみて少しポイントが掴めたところもでてきました。
また宜しく！

今日はこの辺で。

２８０です。
Ｊ−ＲＥＩＴに関しては私がここで解説しても、正確性に自信が持てないので、情報源をお知らせします。
（他のスレならともかく、ここはレベルが高いので・・・）
不動産投信に関しては、みずほ証券の石澤卓志アナリストが毎週のように発行するレポートが最高だと思います。
最も中立で、かつ客観なレポートです。
もし欧州さんが、そういう立場の人へアクセス可能なら、メールで配信してもらえるよう依頼するとよいと思われます。
みずほ証券の広報へメールを送り、依頼してみてはいかがでしょうか。
書籍は多数出ておりますが、井出保夫氏の著作物が、金融系に強い欧州さんいは適していると思いますよ。

ちなみに私の主観ですが、初期に上場したもの（三井不動産系、三菱地所系、三菱商事系）は、相当良心的です。
欧州さんのような疑念を抱く人が多かったので、そうした暗いイメージを払拭したいと、業界トップ企業が相当な注意と誠意を払って創設されたという印象です。
日本のリートは開発型ではないので、相当な保守的な内容です。
その上、上記内容の通りで、各社とも優良物件を入れており、ゴミ溜めのような内容ではありませんよ。
ただし、その後、また今後出てくるファンドに関してはその限りではなく、
投資には十分な精査が必要だと考えております。
でも、株式投信のような「証券会社の奴隷」のようなファンドは、
現在の上場不動産投信の中にはないという印象を持っております。

>>288

>随分便利なところですね。コカコーラの裏の辺りでしょうか。
その通りです。実は正確に言うと住所は広尾３丁目です。
目の前の道を挟んで南青山なんです。

仕事は自営でも何でもなく、ただのサラリーマン。
マスコミ関係なので、給与は世間並みより多いくらいです。
底値だった２年半前に新築マンションを購入しました。
当時より若干の値上がりしておる幸運ものです。

空気は悪くないですよ。
大通りに面しているならともかく、また箱根に比べるならともかく、
皆さんの言う郊外（私は横浜市青葉区）から引っ越してきましたが、
変化はありません。

環境、文化度、利便性において、
おそらく欧州さんの望む生活に東京で最も近づける場所だと思いますよ。

ついでに情報を。

現在の東京では「億ション」の売れゆきは良くないです。
「億」ではなく実は２億円、３億円以上の超高級物件がよく売れてます。
反対に４０００万円台以下の物件、特に３０００万円程度の物件が売れてます。

ようは５０００万円〜１億円未満の中途半端な物件の需要が減ったのです。
これは、そうした物件の購入層だった都銀マンや一流企業の部長クラスになる見込みの人が、
落ちぶれたこと。そういう見通しが立たなくなったこと。
また、どんなに頑張ってもその金額には手が届かない人が増えたからだと、
（つまり二極化の進展）私は推測しております。

一方で５０平米程度の１〜２ＬＤＫは余裕のある３０代、４０代の独身者の激増により、
需要は根強くあります。
（ソースはどこかにあるはずですが、都心３区での３０代女性の独身率は６０％超）
特に都心部の好立地では、賃貸および中古の需要は根強いですよ。
そうした根強い需要が拡大傾向であることからも、
すでに都心一等地の価格は底打ちだと考えます。
彼ら（彼女ら）は、現在の価格（賃貸なら月額１５万円〜、購入で３５００万円）
なら十分借りれますし買えます。
かつて世田谷区や目黒区でこの価格だったものが、港区や中央区でこの価格になれば、
かなりの人が、後者を選ぶのではないでしょうか。
そして、グレードにもよりますが、青山付近でもこの程度の価格になってきているのです。
（もちろん超高級物件は一段の高額化が進んでいますが）
こうした状況が人気地区の不動産価格下支えになっていると思います。

広尾3丁目は場所にもよるがどちらかと言えばﾅﾝﾁｬｯﾃ広尾。
昔千某て歌手の家あった界隈で窪地的地形。どの駅からも遠く、高級住宅街然とした町並みでも無く、ﾎﾟﾂﾝﾎﾟﾂﾝとお屋敷や高級ﾏﾝｼｮﾝが見られる程度。
住●商事分譲中億ｼｮﾝも土地柄に合わぬ無理な値付けの為か大量に売れ残ってる模様。そんな場違い物件に手出さぬ限り「広尾」ﾌﾞﾗﾝﾄﾞを手頃価格で入手するには狙い目かも知れぬが、
徒歩圏に商店少なく日常の買い物も車無いと不便で、事情に明るい玄人筋は手を出さず、むしろ実質よりｲﾒｰｼﾞやﾌﾞﾗﾝﾄﾞ重視の、俗に言うﾐｰちゃんﾊｰちゃん向きｴﾘｱかな。

ﾏｽｺﾞﾐ関係者なら表面的ｲﾒｰｼﾞ重視される方多く(特に地方出身者)、なんちゃってでも広尾は魅力的でしょう。
ただそうした立地の物件は業者側がﾌﾞﾗﾝﾄﾞ志向強い買い手の無知につけ込み割高物件売り付けるｹｰｽ多いのでご用心。
一番簡単なﾁｪｯｸ方法は、購入希望物件の賃貸料相場を近隣不動産屋で調べ（売り手に聞くと高めにﾌｯｶｹられる)、
賃貸に出した場合何%の利回りで回るか確認すること。税金考慮前の表面利回りが最低6%なければ割高と判断出来ます。
一般に広尾高輪白金代官山恵比寿麻布青山松濤等ﾐｰﾊｰｴﾘｱで割高物件多く騙される人多いので要注意です

>>314
広尾さん
>不動産投信に関しては、みずほ証券の石澤卓志アナリストが毎週のように発行するレポートが最高だと思います。
ありがとうございます。私はみずほとはなんの関係もなく将来お得意様に
なることもないでしょうから多分貰えないと思いますので、buy sideの知り合いに
流して貰うよう頼んでみます。

＞その上、上記内容の通りで、各社とも優良物件を入れており、ゴミ溜めのような内容ではありませんよ。
試しにSPのratingを見てみましたがやはり格付にはかなり苦労しているようですね。
気になったのは、
＞不動産価額を査定する目的は、投資法人が不動産を適正な価格で購入できているかを確認すること
＞である。スタンダード＆プアーズの査定価額は、JP R の取得価額約1,396 億円の94.3%、鑑定評価
＞額約1,387 億円の約94.9% であるが、その乖離幅はほぼ5 〜6% に収まっており、JPR は妥当な価格
＞で不動産を購入したと判断できる。
の辺りですね。これだけのロットで6%抜くと80億近いわけですから物件の優良性の他に
priceの妥当性についてもうすこし突っ込んだ評価が欲しいところですね。タダ、格付け会社も
REIT唐金を貰っているので余り思い切ったことは欠けないんでしょうけど。それと、仮に
高値掴みしたとしてもそれはIPOで掴んだ人たちだけでしょうから、その後のtradingで
利回り対比で、持分が手頃な価格に収斂しているとなると、今後はこのリスクは余り考えなくて
も良いのかも知れませんね。

>>314
恐らく一番大きなリスクは、管理会社の管理報酬で
大きく抜かれているリスクだろうと思います。
米国でもequityのmutual fundはvanguard等のindex系への資金の流れを
をとめることが出来ませんが、その理由は（WSJなどでで見ているだけですが）
馬鹿高い信託報酬を抜かれてしまうため、低コストのindexと比較すると
年間で100bp程度の損害が生じる場合があるということのようです。

日本の場合、equityものの信託報酬はアメリカより更に激しく抜かれている
はずです（少なくとも６年前はそうでした。その後ネットバブルの頃には
更に酷い信託報酬のものが出回っていたとオンラインの新聞で
見たことがあります）。この辺りは、日本でも常識なのだと思いますが、

REITの実態は知りませんが、今までの日本の金融業界の行動形態からすると
ほぼ間違いなく、物件や賃料収入の利回り自体の善し悪しとは別に、
管理報酬でやられる可能性を十分警戒する必要があるというのが、私の
上の方で書いた懸念の内容です。この辺りは、ファンドの管理会社が
一方ではファンド保有者に対して、最善を尽くす義務
（例えば、管理委託をする場合には同内容であれば最も安いコストの会社に
委託をする義務）、つまりfiduciary dutyに類似の義務を負っているはずなのに、
実態は、運営会社の株主（恐らく、REITの物件をはめた会社が主体）に
高い値段で管理を委託し、その結果、本来であればファンド保有者が享受すべき
利回りを分捕っているリスクがあるのではないかと、警戒してレベルを
調べてみる必要があります。歴史的に見ると、ここで大きく抜かない、といった良心的な
例は過去の金融商品ではなかったと思いますので。そういう意味で、
この管理報酬等の諸費用がどのレベルにあるのか、それに対する投資家サイドに立った
良心的な論評は存在するのかを、お聞きしてみたかったわけです。

おまえは　必死だな。

金融の専門家なら、今の日本ですぐにインフレが起きるわけが
ないのはわかるだろ？　長期国債の金利を見ても全然あがらない。
しかも、日本の銀行は長期国債を大量に抱えてる。
日銀は、ゼロ金利で銀行にお金を貸して、適当な貸出先がないから
国債を購入するしかない。（実際　日本の大手銀行の収益の
半分は債券購入で得た利益と言われている）それで、なんとか不良債権
処理をやってるのが現状。

欧米にいて、ブルムバーグ見てて　アセットアロケーションという
言葉知ってるぐらい　金融に知識があれば　日本の大手銀行を意図的に
損をさせる金融政策をするはずがないだろ。

インフレが起きたら、日本の銀行が大損してしまう。日銀は損をさせない
ように銀行に約束させて国債を買わせているはずだからね。

>>314
ここからは私の勝手な印象です。日本を離れて随分になるので
ちょっと日本と感覚がずれているかも知れませんがその場合は指摘して下さい。
REITの管理報酬としてどの程度が適切であるのかについての議論は不勉強で知りませんが、
一応２つの側面からチェックする必要があると思います。

第一は、投資家の想定利回りの側面からのチェックです。
少なくとも数年前はequityものの信託報酬でも
150bpは高すぎる、60bpが適正であるとの論評が投資家サイドからは
なされていたと思います。REITはみていると5〜7%といった利回り
（経費控除前）の物件を想定しているようです。equityの
この４０年ほどのhistoricalなreturnは10%を越えていると思いますので
想定リターンの面から見ると、equityの適正相場といわれる60bp以上の管理報酬を
取っているとすると、投資家にとって管理報酬による損失の面から見たデメリットは
大きいように思います。勿論、そもそも割引率、そのベースとなる
implied or historical premiumやbetaの様な基礎データもequityとは違いありませんので
想定リターンの面だけから単純比較することは出来ませんが。

これからインフレが起きると煽ってるだけ。

わざわざ正月からご苦労様です。

上司の命令でこんな事書いてるの？

>>322
ここまで　金融に詳しいなら　インフレなんてすぐに起きないと
わかるはず。

ご　く　ろ　う　さ　ん。

ひ　っ　し　だ　な。

第二は、管理報酬のレベルが、外部の業者に委託した場合と比較して
高すぎないかというチェックです。他のファンドと比較しても意味がありません。
他のファンドも横並びで高い手数料を取っている可能性は否定できないでしょうから。
この辺は、道路公団が、国民の金は俺の金といわんばかりに、
道路工事や高速道路の管理を身内のファミリー企業に高い値段で委託し、
国民に損害を与え続けているのと同じような事態が発生しているのではないかと、
私は直感的に想像しています。根拠はありませんが、人の金と思うと
こういうことをやるのは、要の東西を問わず共通しているからです。

これを防ぐためにはファンドの物件管理を入札方式で、一定レベル以上の業者に
競わせてコストを下げることが必須でしょう。「当社しかできない」といった特別な
ノウハウなどは、通常の物件管理ではないはずですし、それがあるのであれば
そういう要件を備えたものだけに入札資格を与えれば良いだけでしょうから。

入札までしないまでも、少なくとも、市中の一般的な管理委託
料金と比較してどの程度高いのか、低いのかのレベル感を
データに基づいて開示するべきでしょう。

私はこの点が一番重要だと思いますので、アナリストには
この辺りまで突っ込んだレポートを期待したいと思いますが、
いかんせん、アナリストも証券会社に雇われているわけですから
placementに支障が生じるようなことを書くことはほぼ無いでしょう。

その意味で、この点についての、独立系の方の信頼できる情報があれば、
教えて頂きたいと思います。

ええかげん、　インフレが起きると煽るのやめれ。

いくら　インフレが起きると言っても　無駄。

欧州さんが本当に実在する人物か、単なるネタかは別として、これまで何らかの形で金融
（証券や投資銀行くずれのﾌｧﾝﾄﾞや投資顧問系？）の世界に関わって来た人物なのは事実
でしょう。あるいはそういった者に興味と憧れを持つ学生さんかも知れないが。
今後日本でインフレが起こるかどうかは諸説あろうが、政府の国債管理政策が想定通りに
うまく行く保証もなく、数年内遅くとも10年以内にインフレとなっても何ら不思議ではない
状況であるのは事実。その意味で今不動産に注目するのは正しいだろうし、流動性考慮し
REITに興味持つも悪くない｡

確かに、欧州さんは、インフレ煽って不動産投資を促進させたい
不動産又は金融業者かもな。

インフレになるということは
政府の経済政策が国民に信用されなくなる事を
意味する。

経済政策がむちゃくちゃでインフレが起きた国なんて
いくらでもある。　そんな国の人で、富裕層の人は
みんなドルをもってるよ。

韓国で経済危機になってインフレが起きたときも
みんな通貨をドルに慌てて換えようとしたけど
あわてて不動産を買う奴はいなかった。

インフレのリスクヘッジは、　金　や　外貨だろ？
日本の不動産を買うなんてあまりにばかげてる。

>>321

私も日本の状況は新聞で見る程度なので下記の状況認識がどの程度
正確かは分かりませんが、私の考えは以下の通りです。

>日本の大手銀行を意図的に
>損をさせる金融政策をするはずがないだろ。
損をするかどうかはALMのポジションを見なければ分からないのではないですか？
確かS bankの宿澤氏がJGBのポジションは裸ではなく、forward等でカバーしている
と仰っている記事をどこかで見ました。
実際、ここ数年瞬間的に100bpほどupするという自体がありましたが
それが原因で破綻した金融機関はなかったと思います。田舎の信金等のALM体制は知りませんが。
各金融機関により、ヘッジポジションが違う以上、asset sideの目減りのインパクトが
どの程度かということ自体も、一概には言えませんよね。

>インフレが起きたら、日本の銀行が大損してしまう。日銀は損をさせない
>ように銀行に約束させて国債を買わせているはずだからね。
長期金利が上がれば、裸で持っている長期債の評価は2002年度以降は
financialsに反映するということは言えますが、銀行全体として、大損するわけでは無いと思いますよ。
長期金利が上昇すればlialibity sideもasset sideと同じく減価するのではありませんか？
どちらの目減り（評価額ベース）が大きいかですが、仮に海外でもいわれているように、
日本の金融機関がのローンポートフォリオが非常に悪いのであれば、
同一割引率ベースで見た場合、liability sideの減価の方が大きい（銀行が儲かる）
ということになるのが素直でしょう。
勿論、長短ギャップミスマッチでのトレーディング等している場合、ALMポジションで
調整しなければならないことは当然ですけれども。
銀行全体のポジションを見るのであれば以上の結論になるはずでありこれ以外は無いんじゃないんでしょうか。

>>321

もしかして仰りたいことはBasel Concordatのrequirementのrequriementが
満たせなくなるということなのかも知れませんが、それは「損をする」「得をする」と
言ったものではなく、あくまでBIS規制という規制達成上どういうインパクトがあるか
ということであり、損得だけでいえば恐らく日本の金融機関にとっては、
上に書いたような結論（得をするところもあれば損をするところもある）になるのではないでしょうか？


BISについては長期金利上昇がリスクとなるポートフォリオの金融機関があり中にはヘッジが
ヘッジが足りないところもあるかも知れません。但し、既に日本の政策当局は銀行は潰さないなどと
殿様のようなことを言っておられない時代に入っていることは認識していますので、
何が何でも銀行を潰さないというモードではないんじゃないんでしょうか。
勿論、機関投資家対策でインフレ債を出す議論とかアドバイザリーボード、
投資家懇等の大口投資家向けのポーズは取っているようですが、むしろ実態を見ると
個人向け国債で流動性バッファーを創出する試み、国自体でも買入消却operationや
swap operationで利回り急上昇に必死で備えている状況でしょう。
国が、長期金利上昇を考えていないとは、ちょっと想像できませんね。
政治家の方の話しをこちらでも時々お伺いする機会がありますが、既に日本の財政赤字は
インフレ以外では強制不可能なレベルにあることは、概ね一致しておられます。
問題は、タイミング、というのが率直なご意見のようです。

ただ、上記は国外から見た素人意見で自信がないので、
この辺りについて、日本国内で形成されつつあるコンセンサスのようなものがあれば
教えて頂きたい、というのがこのスレを建てた理由の半分です。
（もう半分は、不動産市場との絡みで、インフレリスクをどう評価するか、という応用部分です）

>>327
商売柄為替と金利については基礎的な知識が必須ですので、
個人で勉強したり、知り合いの詳しい方から教えて頂いたり、
情報交換はしています。

>数年内遅くとも10年以内にインフレとなっても何ら不思議ではない
>状況であるのは事実。
１で書いた通り、私も似たような状況認識です。
327氏はどういった対策が有効と考えられているのでしょうか。

>実際、ここ数年瞬間的に100bpほどupするという自体がありましたが
>それが原因で破綻した金融機関はなかったと思います。田舎の信金等のALM体制は知りませんが。

だって、あのときは株価が上がってたから　トータルで見ると
得をしてたから　あれでＯＫになった。　もし　損をしている
銀行があれば　日銀は国債買いオペに走るだろう。（そう
約束してるはず）

>長期金利が上昇すればlialibity sideもasset sideと同じく減価するのではありませんか？
は？
長期金利が上がれば　金利負担が増えるから　負債が相対的に重くなるはず。liabiity side は　逆に重くなるのでは？

俺は、金融の専門家ではないが　かなり詳しい。
変な　詭弁を使ってもわかる。

おまえは、不動産を買わせようとする詐欺師だな。

>>329
>日本の不動産を買うなんてあまりにばかげてる。
上記の通り、純投資ではありません。
日本国内に居住する場合に、インフレ成功を考えると
更新毎に先行的インフレリスクに晒される賃貸よりは
分譲の方が良いのかな、と思って、皆さんの感想を
お聞きしてみたいと思っています。私も現時点では
1/3程は欧米の複数の金融機関に散らして外貨で持っていますよ。

>>333
>長期金利が上がれば　金利負担が増えるから　負債が相対的に重くなるはず。liabiity side は　逆に重くなるのでは？
？？？
勿論、上でも書いた通り、意図的、或いは意図せざる長短ギャップはあるかも知れませんが
（預金者も、昨今の状況下で長期の資金を入れるのは嫌うでしょうから）
基本はこの低金利下で、asset とliabilityのdurationを大きく異なるポジションのままでhedgeなしで
放置しているような金融機関はないんじゃないんでしょうか？

仮にaとlのdurationが同じでクオリティが同様であれば、金利上昇による影響はニュートラル
更にいわれているようにasset sideの質が極めて劣化しているのであれば、金融機関にとっては
むしろlサイドの減価の方が大きいはずなので、儲かるのではないでしょうか？

どうも議論がかみ合いませんな。
私の指摘に大きな原理的な誤りがあるとは思えないんですが。

それと、残念ながら私は不動産屋さんでも、金融業者さんでもありません。
それなら、不動産仲介手数料を知らないとか、そんなことはなくて、
もっと詳しいはずです（笑）。

>日本国内に居住する場合に、インフレ成功を考えると
更新毎に先行的インフレリスクに晒される賃貸よりは
分譲の方が良いのかな、と思って

インフレリスクを気にするなら、資産をほとんど外貨
で持って、賃貸にすべきだろ？

インフレで、不動産が無価値になるリスクは大きいだろ？

年収５０００万円の不動産会社経営者です。

>>321
>欧米にいて、ブルムバーグ見てて　アセットアロケーションという
>言葉知ってるぐらい　金融に知識があれば

???ブルームバーグの端末なんて見てませんよ。あれって高いんでしょう。
それと、その程度の単語は、こちらの新聞を見ていても毎日出てくるレベルでしょう。
わたしの為替や不動産、金利の知識も、所詮新聞を読んで仕入れた程度の
ものですから、新聞をよく読む人であれば誰でも知っていることだと思います。
そちらではWSJやFT旗は高いから取っている方はあまりいないのかも知れませんけど。

うーん。どうもかなり荒れてしまいましたね・・・・。
私の要望は、国外にいて、インフレや金利、それと不動産の絡みについての
国内の生々しい雰囲気、実感とかコンセンサスのようなものが良く分からないので
それを色々な方に、なるべく実地の感覚に即してお伺いしたいということです。

議論をすること自体は結構ですし、私の知識は上記の通り
素人同然なので誤りがあれば是非指摘して頂きたいと思いますが、
指摘は、出来れば感情的なものではなくて、具体的に、かくかくしかじかの
根拠でここが間違っている、正解はこうであるということを
しっかりと指摘して頂ければ、参考になります。

以上要望です。

>>336
>インフレで、不動産が無価値になるリスクは大きいだろ？
不動産、金、プラチナ、石油等の現物資産およびequityは耐インフレ性の高い
資産だと思っていました。

脳内ｷﾀ━━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━━ !!!!!

>>335

結局　何が言いたい？
日本の不動産を買うことがインフレのリスクヘッジに
なるんか？　こんな事いうのは、アホなモデルルームの
営業員ぐらいだぞ。

>>314
>その通りです。実は正確に言うと住所は広尾３丁目です。
ずっと昔、日赤や羽沢ガーデン（でしたっけ？）のあたりを
デートで散歩して歩いたことを思い出します。もう随分と昔のことになって
しまいましたが。懐かしい思い出の日々です（笑）。
なんか、あの辺りに住んでみたくなってきました。

>>315
>空気は悪くないですよ。
確かに私もあの辺りは連れの関係で随分うろうろしましたけど、
空気が悪いという印象は全くありませんでした。23区内であれば
大通り沿い以外はどこも似たり寄ったりでしょうね。

>>338
asset liability とかduration とかは、金融の専門家
でないと知らない言葉。

ええ加減なウソ言うな。

あと、アルゼンチンはインフレ後　不動産は大幅に
下落したらしいぞ。世界の歴史から見て、インフレで
不動産があがったのは日本だけだろ？

>>344
それは、私も生活かかっているので、素人なりに本を読んで一生懸命勉強しましたよ。
>>284を見て下さい。ただし、284で見たのは初戦か身の上の知識に過ぎないので
そこで仕入れた付け焼き刃の知識なんかをもとにして、「日本の実際の雰囲気
はどうなっているのか」という、より生の情報、感覚、雰囲気を知りたいというのが
このスレを建てた理由です。専門家というのは、仕事でリスクを取って金融業やっている方、
経済学部を出たりMBAを取得されている方のことでしょう。私は何れにも
該当しません。

345
（誤）284で見たのは初戦か身の上の知識
（正）284で見たのは所詮紙の上の知識

>>318
>一番簡単なﾁｪｯｸ方法は、購入希望物件の賃貸料相場を近隣不動産屋で調べ（売り手に聞くと高めにﾌｯｶｹられる)、
>賃貸に出した場合何%の利回りで回るか確認すること。税金考慮前の表面利回りが最低6%なければ割高と判断出来ます。
これは参考になりますね。まだこの辺りの本を読んでいない（日本から届いていない）ので助かります。
あと、購入希望物件の賃貸レベルだけでなくて、「得った場合幾らになる？」というのを
近所の不動産屋さんが教えてくれれば余計便利ですよね。でも、それは同業者の仁義でやらないかな？

＞一般に広尾高輪白金代官山恵比寿麻布青山松濤等ﾐｰﾊｰｴﾘｱで割高物件多く騙される人多いので要注意です
私はミーハーというほどでもないのですが、上に書いた通り、通勤時間が短くなるのであれば
ある程度高い値段を払わされても仕方がないと思っています。でも、相場を外れた
物件を掴まされないように、よく調査して注意はします。

>>338には

>わたしの為替や不動産、金利の知識も、所詮新聞を読んで仕入れた程度のものですから、新聞をよく読む人であれば誰でも知っていることだと思います。

といっておきながら、

>>345
>それは、私も生活かかっているので、素人なりに本を読んで一生懸命勉強しましたよ。

明らかに　言ってることが矛盾してる。
スレのタイトルが、
★[インフレ]これからは分譲？[地下底打ち]★
だろ？

これからはインフレが起きる。不動産を買えと言いたい
だけだろ？　自分のやってることと言ってることが
大きく矛盾してる。

いろいろ答えて
墓　穴　掘　っ　て　る　な

スレのタイトルが、
★[インフレ]これからは分譲？[地下底打ち]★
だろ？

これからはインフレが起きる。不動産を買えと言いたい
だけだろ？　自分のやってることと言ってることが
大きく矛盾してる。

いろいろ答えて
墓　穴　掘　っ　て　る　な

>>316
>一方で５０平米程度の１〜２ＬＤＫは余裕のある３０代、４０代の独身者の激増により、
>需要は根強くあります。
私と似たような人が増えつつあるんですね。問題は、これからの供給過剰と、
これらの需要の増大がどういうバランスになるかでしょうね。これは専門家でも
分からないモノなんでしょうか。それとも、需給の何れかが顕著に大きいので
都心では購入価格・賃料が下がる、あがるといった予測を建てているんでしょうか。
新宿は難聴みたいですね。青山白金あたりは堅調なんでしょうかね。

>（ソースはどこかにあるはずですが、都心３区での３０代女性の独身率は６０％超）
男性はもっと高い独身率なんでしょうね。東京の都心では男性の人口の方が
元々多いので、ヨメさんを貰うのは大変だとどっかで見た覚えがあります。
これは大変そうだ。

>>348
からみますな〜。
>これからはインフレが起きる。不動産を買えと言いたいだけだろ？
上で書いた通り、またどなたかが書いていらっしゃった通り、
ここ数年でインフレになるリスクはとても高いと思っています。
この判断は現況を見る限り、揺るぎそうにありません。

しかし、だからといって私が検討しているような都心の
小規模マンションを買うのが良いのかは、全く別問題です。
供給過剰気味といわれている中で値崩れするリスクは当然あります。
また、上で読んだ岩田先生の著書などを見ると、日本の土地政策が
大きく変わり、更に都心の高度利用・高層化を進めようという動きが
あるようですので、これも需給から言えば供給を増やす要素といえ、
価格面ではマイナス面かも知れません。

こういった色々な要素がどの程度働き、現在実際に日本にいらっしゃる
方はどういう予測をしておられるのか、この複合的な答え、
雰囲気、実地の感覚を知りたい、というのが私の要望です。

>>349
他人の論評ばかりですが、それではあなたは何をどのように考えているのですか？
その根拠もあわせて意見を聞かせて下さい。

>>325については SPでは

>対策として、外部シンクタンクと提携することにより、プロパティ・マネジャーの評価システム（「PM 評価システ
>ム」）を導入、プロパティーマネジャー選定基準の透明化を図っている。また、かかる評価システ
>ムの導入によって、プロパティ・マネジメントの質の向上と、プロパティ・マネジメント費のさら
>なる削減を目指している。「PM 評価システム」と前述した「群管理制」の導入によって、JP R は効
>率的な不動産管理体制を構築していくものと考えられる。

とありますね。「外部シンクタンク」というものの独立性が
どの程度あるのかがミソでしょうね。

インフレが起きる
不動産は底打ち

などは、　マスコミがホラ吹いてるだけ。

インフレが心配なら　外貨資産に分散すべし。
以上

>>354
上で色々指摘があったように、不動産価格、金利、インフレリスク
の何れのトピックについても考えなければならない要素は多岐に渡ります。
その中で、あなたがそういう結論をとる具体的な根拠はありますか？

金利・インフレリスク：　長期金利を観察しておけば問題なし
不動産価格：　市場原理がこれから働けば暴落間違いなし。
　　　　　近所のマンション　半分以上売れ残ってるし

>>355
>長期金利を観察しておけば問題なし
長期金利を予測するとどうなると考えるのか、その理由を教えて下さい。
スパンはこれから１０年で結構です。
不動産について、近所のマンションの売れ行き以外の根拠、
例えば東京全体、或いは東京の都心部の需給バランスを予測した
資料はご存じですか？

>>317
>住●商事分譲中億ｼｮﾝも土地柄に合わぬ無理な値付けの為か
>大量に売れ残ってる模様。
初心者には新築物件の適正な判断はなかなか難しそうですね。
財閥系の不動産会社は管理の良好性とか、それによる
価値目減りリスクの軽減とか、抽象的な安心感、信頼感とか
そういったものを前面に出して売ろうとするんでしょうからね。

随分昔、両親がマンションを購入した際に、公団住宅の方が
民間物件よりも、全般的に作りがしっかりしているので
信頼できるといって、公団物件を買っていましたが、
今でもそういう傾向・評価はあるんでしょうか。

ひっしだなさんの言い分も一利あるかも。純粋に金融資産ポートフォリオ的資産運用考え
るなら、換金性低く価格下落リスク持つ不動産に投資すべきとまでは言えない。ただ自ら
居住する必要性があるなら比較対象は金や外貨資産でなく住宅を賃貸した場合との経済性
比較が妥当でしょう。今後インフレ来るか、金利上昇来るか、これは神のみぞ知るところ
で、各人の予想如何で結論に差出ますが、最近の金利上昇基調、都心部地価やｾﾞﾈｺﾝ建築･
素材ｺｽﾄ上昇基調等を考慮すれば、今は比較的買い頃なんではないでしょうか？

>今後インフレ来るか、金利上昇来るか、これは神のみぞ知るところ
インフレは　人災。
金融庁や財務省は　きちんと予測できるはず。

竹中金融相は　地価を下げようとしてるから
地価は下がるはず。

>>360
横から失礼します。（スレ違いになったら済みません）
>竹中金融相は　地価を下げようとしてるから
これはどの辺りの政策を指されていますか？
まやかしものの住宅ローン減税継続に見られる不動産業界保護や
銀行に甘い政府が銀行の不良資産隠し等で地価は上昇にもって行
きたがっているように考えていました

>>360
デフレは予測できなかったの？

ひっしだな氏がんばれ。欧州の矛盾をどんどん暴くのだ！！

家の買い替え組みは相場下落で家を売っても借金だけが残る。
新規ローン組は手取りが増えない政策を知っているので多額のローンを組みたがらない。
土地はまだバブルだから先安感が有り飛びつかない。
第二次ベビーブームの３０頃の若者は転職の最後の山場だったので勤続年数がも貯蓄も無い。
おまけに高齢化だ。
地価底打ちなわけないだろう。

ひっしだな氏はかなり粗い議論ですね。政府が地価下落させたいと何を根拠に言ってるのです？ 地価下げると国
が得します？ 竹中氏は自身ﾏﾝｼｮﾝ転がしやってる位だから不動産価値積極的に下げる政策進めるでしょうか？　確
かにこれからの少子高齢化時代、高度成長やﾊﾞﾌﾞﾙ期の様な地価上昇あり得ないです。では日本全土の土地がおし
なべて平均的に値下がりするかと言えば恐らく違うでしょう。ﾌﾞﾗﾝﾄﾞ力、利用価値、収益力などある土地の価値は
今後底打ち･横ばい･微上昇する可能性十分あり、今後不動産の勝ち組と負け組がﾊｯｷﾘするでしょう。

不動産の勝ち負け既に明確になって来ましたね。
簡単に言えば、都心回帰進む中、田舎や郊外立地の便が悪く利用価値低いｴﾘｱは、首都圏に
限らず全国的に地価下落激しいです。他方、文化商業教育医療施設等充実し、交通の便も
良い都心一等地の閑静な伝統的高級住宅街は、その流通量の少なさから希少価値も高く、
今後大幅下落は想定し難いでしょう。仮に或る程度下落しても、他の土地や一般物価より
下落率が低ければ、名目でなく実質価値では上昇しているとも言えます。ただし、借金し
て買えば債務負担が増大するため注意必要ですが。

ネタスレのつもりで立てたのにみなさんマジレスありがとうございます。

以降はネタ重視でおながいします。

>>1＝♀　じゃなかった・・　ｽﾏｿ・・

>365氏
http://www.a-lab.co.jp/highlights/population17.html
人口予測だと５０年後は累計４,０００万人他界して８,３００万人になるのだから
２３区も空家がいっぱい出て価値が下がるのでは。

分かった都心回帰で微上昇するとの見解は踊り場なんだ。
底入れは１００年後の３,５００万の人口になってからだ。

日本の人口がどこまで減るのか（海外からの移住者も含め）正確に予測できないものの、
人口減れば比例的に東京の人口が減る訳ではないでしょうね。
事実、現在でも地方都市や首都圏外周部のさびれ方は尋常じゃないです。千葉木去らずとか。
最近さびれ地域から都心に転居する人増えてる訳ですが、東京都心５区(千代田中央港新宿渋谷)
の人口は現在50-60万人に過ぎず、日本の人口が少々減っても都心エリアの人口が劇的に
減るとも思えず、価格下がれば購入希望者が必ず出て来るため、都心部地価が大きく値崩
れする懸念は相対的に低いでしょう。

日本の人口が減るということは都心は駐車場の空地がやたらと増えると思うんだ。

需給ギャップが改善されず、輸出主導の景気回復ではデフレは
改善しませんよね。地価も２００６年の減損会計の本格導入まで
に企業からの不動産の売り物が今後たくさん出てきます。

どう考えたら、デフレが止まるのか。。。
ただ単に、不動産を買いたくなった人の妄想としか言いようがないねｗ

普通に考えて地価はまだ下がるよね。

都心の商業地を除いて　今後　土地は　タダになるよ。
持ってても税金取られるから　タダでもいらない　土地が
ごろごろ出てくる。（千葉の木更津はもうそうなってる）

このスレが出てくること自体　この時代の流れを何とかして
食い止める抵抗にしかすぎない。　いくら、ここで吠えても
時代の流れは変わらない。

>374
おめでとう　あなたのお住まいの地域はね！

正直言って競売ニュースや東日本レインズの成約見てるとミニバブル
まぁ電車特定区間内のことだけどね

↑が>>361,>>362,>>365に対する答え？

>371氏
人口がどうなるか正確にはわからないけどあのリンク先で出生率が１．１４と
なっている定数がもっと出生率が下がると思えばスラム化が早まると思われる。

↑は>>375の事です。

ひっしだなさんは、あの木去ら津にお棲まいであることが判明しました。
ご愁傷さまでした。このスレ荒らしたくなる気持よーく分かりますよ。

百家争鳴ですな。日本居住者でもカッコとした予測は
固まっていないらしいことが分かりました。

>>364
>土地はまだバブルだから先安感が有り飛びつかない。
土地が下がりきっていないという判断の根拠は何ですか？
適正な価格まで下がるということでしょうか。
その場合、364氏は適正な価格をどうやって判断していますか？

底値を見極めるのはシロートじゃ無理

競売のミニバブルというのはそれなりに占有者と解決セオリーができているからでは
ないのか。今年の参議院選挙が終わると増税と年金問題で決して明るくはないと思われる。

円の面積は半径の二乗に比例　通勤時間が半分になるには人口が１／４になる必要があり。
通勤１時間が普通の首都圏では多少減ったぐらいでもいくらでも後続がありそう。

>>369
１００年後に人口が約1/3になるというこの統計は強烈ですね。
これは日本で子供を産む人が極端に少なくなることを前提にして
いるようですね。本当だとすると地価云々だけではなくて、
国自体が崩壊しそうです。

>>373
>輸出主導の景気回復ではデフレは改善しませんよね。
私の懸念は、上で述べたように財政赤字による悪性インフレの懸念です。
これは、輸出産業主導の景気回復といった実態経済の好況不況とは
一応別個のインフレファクターだと思います。
悪性インフレのリスクについては、どのようにお考えですか？

＞383
そんな話あまり聞いたことないな。
中には親類縁者が落とすための高値もあるみたいだけど、今はまわりもあまり余裕なさそう。

>>378
>あのリンク先で出生率が１．１４となっている定数
私は暢気なので、子供は少なくとも３人は欲しいと思っています。
皆さんはそんなに欲しいとは思わないんでしょうか。

>381氏
買い替え組はローンの残債が多いので買い変えが難しいのが山ほどいる。
第２次ベビーブームの３０前後が新規で買える価格に下がらなければ飛
びつきにくいと思う。また結婚や出産があり頭金がない模様。

>>373
>地価も２００６年の減損会計の本格導入まで
>に企業からの不動産の売り物が今後たくさん出てきます。
都心部での減損会計導入による供給圧力上昇のインパクトは
どの程度あるとお考えですか？要は、バブルの頃にすっ高値で
上場企業が掴んだまま放置されている土地が、都心でどの程度
残っているかについて、私には予測が付きかねています。

>388
うちも子供3人　下は中1　あと10年の辛抱
でもこどもがたくさんほしいというのは人間として本質的。
作ることをあきらめざるを得ない理由がいろいろあり過ぎってのが実情ですよね。

俺は　木更津ではないが・・・

土地本位制の崩壊はこれから。
地価の暴落は１６世紀のオランダのチューリップ投機
加熱後の大不況と同じように歴史が見る時代がくるはず

>>388
子供を育てるのに１人２千万かかるといわれているので多くは望めない。

>>389

＞第２次ベビーブームの３０前後が新規で買える価格に下がらなければ飛
＞びつきにくいと思う。
それが、広尾氏が仰っていた、４０００万以下、特に３０００万以下の
物件の需要が増えているという現象に結びついているんでしょうね。

日本の労働条件は思った以上に程度厳しくなりつつあるということでしょうか。
確かに投資対象として日本を・・・という話しはこちらでは殆ど聞きません
（中国ばかりです）。日本の競争力評価は相当厳しい状況にあるでしょうね。

>>>391
>作ることをあきらめざるを得ない理由が
>いろいろあり過ぎってのが実情ですよね。

仕事が忙しいヨメさん貰っちゃうとなおさらでしょうね。
私は、上で書いた通り、子供は小学校卒業時点で
アメリカに送る予定なので、普通に日本で成人させるよりは
負担は軽いかも知れませんが。しかし、経済的負担は
相当大変そうです。

>>374
>普通に考えて地価はまだ下がるよね。
その、「普通」のところが日本にいないと分からないので、
理由を教えて頂きたいのです。まだ下がり続けるという判断の最も重要なポイントだけで
結構ですので。

>>378
>もっと出生率が下がると思えばスラム化が早まると思われる。
土地の所有権制度等は違いますが、出生率については、フランス、イギリス
スウェーデンあたりで起こったことをもうすこし勉強してみた方が
良いみたいですね。

>394
３０で年収４００ちょいは３ＬＤＫか４ＬＤＬでローン１千５００であれば
いたいと思うかも知れない。

>385
>本当だとすると地価云々だけではなくて、
>国自体が崩壊しそうです。

何を呑気なことを・・・
年金がらみもあって、世の中では既に重大問題と認識されてますよ


>私は暢気なので、子供は少なくとも３人は欲しいと思っています。
>皆さんはそんなに欲しいとは思わないんでしょうか。

・・・
悪気はないのでしょーけど、嫌みに聞こえそうな言い方だねぇ

こども１人を育てるのに幾ら掛かると思っているの？
小学校から大学まですべてと公立に行かせても約3000万円だよ
中学から私立なんて言ったら＋1000万円だ

年収500万円程度のサラリーマンに取っては
ものすごい負担なんだよ

>>382
>底値を見極めるのはシロートじゃ無理
玄人は何に着目して判断していますか？
情報が限られている素人がどんぴしゃりで見極めることが
不可能なことは分かっていますが、大きな流れぐらいは
見極めておきたいと思っています。

>397
ようは人口が１００年たっても増えないので空家・空地が増えるといいたい。

>>399
>年金がらみもあって、
私は自営業なので基本的に国民年金の問題ですが、
１０年ほど前就職した時点で先生が日本の年金財源は
破綻すると仰っていたので、それ以来年金は全く宛にできない
という前提で人生設計を組んでいます。国を信用できないのは
日本人として、寂しいことですが、今の状況を見ると
仕方がありませんね。一人一人が自分のみを守ることを真剣に考えることで
間接的に国の姿勢をただしていくぐらいのことしかできないと私は思います。

>>393
子供一人２０００万？
俺の知ってる人で、子供９人持ってる人いるが
生活は苦しくなさそうだぞ。

>402
年金は平均的なモデルの人の場合で２１万出る可能性がある。
しかし所得税が増やされるので手取りはかなり減ると予想しています。

日本は土地の所有は許されない社会主義国家。
使用する権利だけ買え毎年賃料として固定資産税取られる。
それならば賃貸で払う方がトータルで安いだろ。
子孫に残すにも相続税や贈与税取られるんだから賃貸で済ます方が安い。

日本の技術、インフラのすごさ　もっと自信持とうよ。
どうして日本人の平均寿命が世界一なのかとか。
確かに地震の恐れはあるけどそれでも被害を受けるのはインフラの数%
ますます伸び行く日本の未来は明るいのでは？　もちろん日本人純血主義が続くとは思えないけど。
まだまだ東京の存在価値は続くと思うけどね
今日のNASAの長官が火星探検船着地について「パリから東京にホールインワンしたようだ」
といってたけどそれくらい世界的に東京はポピュラー　日本もまだまだ大丈夫と思うけどな

>>405
それは東京など大都市なら当てはまるがな。

>>399
>小学校から大学まですべてと公立に行かせても約3000万円だよ
私は基本的に高校卒業までの学費等は見てやるつもりですが、
大学の学費、生活費などは全て子供に自弁負担させるつもりです。
何から何まで全て負担してやると帰って子供をスポイルする気がするので。
大学の時点で、自分のやりたいことに自分のコストで投資をするという姿勢、独立心を
植え付けるために、基本的に奨学金、足りない分は自分で学士ローンを借りさせて
勉強したければ勉強させるつもりです。大学にその時点で行きたくなければ職人になるとか
働くとかして自分で生きていかせるつもりで、高校卒業以降は自分の力で生きていくように
させるつもりです。

それ以前は、中学以降は外国に送りたいと思っているので、仰る通りコストは極めて大きいです。
今後の稼ぎ次第では厳しいかも知れませんが、なるべく努力はするつもりです。

しかし、私は子供にいわゆる「資産」を残すつもりは殆どありません。残すほどの資産が
出来るとも思いませんが。
そういうのは子供の働く意欲や独立心を損なう虞が強いので、感心しません。
仮に、死ぬときに資産が残りそうであっても、大部分は大学にでも
寄付をして、新しい時代を切り開く力を発揮してくれそうな人のためにでも使って貰うつもりです。

勿論、子供に良い教育を受けさせるために自分の力で出来ることは全てしてやるつもりですが、
それを生かすも殺すも子供次第、それは子供の自己責任と生命力の問題なので
親がどう思おうがこればっかりはコントロールできる問題でもありませんよね。
単純ですが、私の考えは以上の通りです。
（なお、まだヨメさんもいない若造なので、半分妄想はいってるかも知れませんが、
その点はご勘弁）

平均寿命が伸びても高齢者はローン組めないのだから不動産の買いに結びつかない。
子種がないのだから若手の購買力が上がらない。

>>406
>日本の技術、インフラのすごさ　もっと自信持とうよ。
過去の遺産はそれなりにありますが、国民全体が意欲や希望を失っている
状態が余りに目に付くので、将来性については悲観的です。

>406
首都圏のインフラはすごいけど、人口が減ってメンテナンスの維持費を
払う料金が高くなる。余計に給料の手取りが減るな。

要は出生率を上げればみんなハッピーってこった。
シングルやＤＩＮＫＳの税率を上げて、扶養控除をうーんと増やせば吉。

でも街じゅうにガキがあふれるのもイヤだな

マクロでは人口３５００万人への右肩下がり向かってます。

>>411
>首都圏のインフラはすごいけど、
私の感想ですが、東京のインフラ整備の遅れが日本の孤立、効率
低下を招いているという印象が強いです。ご存じの通り、
東京都の比較で良く引き合いに出されるNYはタクシーで３０分程度の空港だけで
周辺に３つ、Manhattanは都市政策の結果極めて高密度高層の住宅が密集しており、
土地の有効利用が実現されています。
家賃はそれでも高いですが、仮に高密度高層の住宅にしないで、日本のように山手線内に
低密度低層の住宅が虫食いのように広がっていたとしたら、家賃は更に高くなり、
それを避けるためには、日本のようにどんどん居住区域が郊外にスプロールしていって
１時間、１時間半という長い通勤時間に人生の時間を空費しなければならないように
なってしまっていたでしょう。日本の場合、やはり都市空間の土地利用がなっていない、
それと都市圏の高速道路や都市環状道路の整備が余りに遅れているために、
東京が非常に住みにくい、働きにくい、コストが高い、アクセスが悪い都市になっていることが
日本への投資を抑制する原因の一つになっていると思います。
ヨーロッパやアメリカの常識からすると、とにかく余りに不便なので
東京にビジネスのベースを置くというのはとにかく避けたい、という
感覚の人が強いと思います。これは極めて大きい問題です。こちらの人間は
不便なところ、快適でないところには近付きたがりません。
日本国内のことは分かりませんが、もしネットの新聞に載っているように、
田舎の余り使われない高速道路に注ぎ込むお金があるのであれば、
先ずそれを全部東京に注ぎ込んで日本の人口の半分程度を占める人がより暮らしやすい、
更に国外からのアクセスも容易になるように徹底的に都市基盤を整備して
日本にサイドの活力を与え、その後で富を地方に配分する、
という順序の方がよほどまともだと思います。

>411
だから純血主義は辛いけど　と書いたんです。

>410　
じゃーどうする。でも俺の周りを見る限りまだまだだよ
（千葉の中小企業あたり）

欧米と比べるのは全くナンセンス。

>>416
日本の中小企業が高度成長を支える技術的インフラになってきた
というのは歴史的事実だと思います。
しかしご存じの通り、日本の中小企業は労働力不足に悩んでおり
これを解消するために、香港、上海、北京、長春等の中国の
各工業地域にどんどん抜けて行っており、少なくとも製造機能の
流出は歯止めがかかっていません。研究機能まで中国に出すところが
増えているようですので、そうなると、日本の中小企業の強みという
今までの既成概念がどこまで通用するのか、疑問に思っています。

>>427
>欧米と比べるのは全くナンセンス。
違いを踏まえつつ、良いところはなるべく取り入れていくべきだと思います。

都内に3つ空港作れってか！？

419は
>>417
でした。土地があれほど余っているとアメリカでもマンハッタンのような
極端な土地密集的使い方をしているわけです。その理由は明かで
その方が職住接近が図れる、働く人に負担がかからない、その結果
無駄な精力を費やさなくても良い、闘争いう側面が強いように
思います。土地がタダでさえ足りない日本ですから、もっと土地の有効活用を
真剣に考えるべきだと思います。

東京って狭いわりには結構よくできた街だと思うけどね。

>>420
>都内に3つ空港作れってか！？
羽田、厚木、それと遠いですが成田の３つ荒れ晩後かなるのではないでしょうか。
羽田は離発着のポテンシャル自体はなかなか良いものを持っているけれども、
厚木の米軍の管制空域の制約がきつくて、離発着数を増やしにくいと聞いたことがありますので
厚木問題の解決は空港の数が増えるというだけでなく、羽田の有効利用という点でも
必須である、と聞いたことがあります。この認識は正しいでしょうか。

>418
経済新聞に載っていたのと同様ですね。
あの記事は発展途上国の成長と先進国は今世紀デフレの入り口なのかも
知れないといった内容だっと思うが。（昨年の１１月頃の記事）

>>422
>東京って狭いわりには結構よくできた街だと思うけどね。
平均的な勤労者が長い通勤時間の場所でないと家族と同居できる
大きさの家を買えない現状は、政策努力で解消するべきだと思います。

>>413
>でも街じゅうにガキがあふれるのもイヤだな
老人だらけよりは良いのでは（笑）。

この人丁寧なのはいいけど

肝腎な質問や指摘には反応しないで、話をどんどん拡げるだけ
話が拡散して、人が入り乱れ、二重三重に話題が平行し
何が議論になっているのか判らなくなっている
（つうかお茶のみ話がしたいだけで
元々議論とか情報交換なんて求めていないのだろーが）

頭が良いのか、悪いのか、訳判らないねぇ

>>427
知識は豊富だけど議論はヘタなタイプだね。アドリブが効かないっていうか。

>>427
決してバカではないんだろうけども議論べたではあるな

戦後昭和２０年以降の団塊世代のベビーブームの子供たちが結婚適齢期を
迎えたのに再びベビーブームと言わないのだからガキがあふれないだろう。

>>427
>肝腎な質問や指摘
重要な指摘には考えを述べてきたつもりです。
どの指摘ですか？私の能力の範囲で考えてみましょう。

>話をどんどん拡げるだけ
インフレと土地問題。何れも日本の病理現象の縮図とも言える
複雑な問題です。何れのトピックも、非常に複雑な経済的社会的
要素が絡み合っている以上、単純化して上っ面だけ触って
分かった気持ちになっていても多分重要なことは分からないでしょう。
私の要望としては、なるべくたくさん、
私が気が付いていない、落とし穴のポイント、視点を指摘して頂いて
それらを総合的に踏まえて、重要なものを選んでいって、最後に
判断をしてみたいと思っています。

ただ、ご指摘のように、個別区域の住宅や土地、マンションの
需給予測とか人口動態予測とかそういった資料はこのBBSで探しても
辿り着くことは難しいようなので、これは日本に帰った後自分で
勉強しながら必要に応じてプロのアドバイスを受けて探す必要がある
ということは分かりました。

私の考えは以上です。

>>428
>アドリブが効かないっていうか。
それでは、私のレスに対して、アドリブの効いた
パンチのあるレスで応答してみて下さい。宜しく。

団塊ジュニアよりちょっと下の世代（1975〜1982年生まれ）のデキ婚が
とても多いらしい。住宅環境がマトモになりつつある今後、この世代が
出生率を上げる可能性がある。

人口・年金・手取り問題とインフラの遅れで地価の底打ちでは
ないとの結論ですか。

>>429
>議論べたではあるな
それでは、うまいこと議論を進めてみて貰えませんか？
私もその方が気が楽ですので。
お願いします。

欧州さんはどこの業者の方ですか？
正月休みでヒマな不動産屋かな？

>>436
こちらはまだ日曜日の昼間なので。
不動産の知識は、上記の通り殆ど無いので、本を読みながら
ネットで情報を探して勉強している最中です。

それはそうとして、今回BBSというのを初めて本格的に
使ってみたのですが、このBBSの参加者は日本の平均的な
勤労者が中心なんでしょうか。一部学生さんも混じっているようですが。
それと、他に私が１で書いたような疑問の解消に役立つ、
不動産関係の有用なBBS、サイトなどとはご存じですが。

ほらほら、片っ端からレスするだけで
他の人は全部読まないとあなたがどっちを向いているのか、
判らないよーになっているでしょ

短時間にレスを返せば良いというわけではないのですよ

>>437
メール欄に「fusianasan」って入れてみれ。そうすれば海外からだって証明できる。

>437
ここに書き込んでいる人、ＲＯＭを合わせて多くの人は
あなたの振る舞いが“おかしい”と感じているので
手持ちの貴重な情報源は出してこないのですよｗ

>>438
>他の人は全部読まないとあなたがどっちを
これにレスを付けるのも良くないのかも知れませんが・・・
私の要望は、上記の通りなるべく数多くの切り口の視点、情報を
集めることです。今でている程度の数の論点に付いていくことは
さほど難しいことではないので、一応重要と思うものについては
レスを付けています。中には、冗談半分のものもありますけど。

論点が拡散することは、確かに非参加者には見づらい部分があることは
分かっています。しかし、誰もが参加できるオープンなBBSで
ある問題についての見方、切り口も人それぞれ違うところなので、
細部の論点が、ある程度拡散するのは仕方がないことだと思っています。

現在までの状況では、私の基礎知識が欠けている論点も多かったので、
最初から交通整理をして論点を絞ってしまうデメリットの方が大きいかなと
思っています。もっとも、今日はもうすぐ、出かけなければならないので、
しばらくお休みになりますけど。

欧州在住氏
インフレという物価の心配より増税とか保険料の負担増の方が深刻と思うのだが。

>433
シンガポールでは国の競争力をあげるため大卒男女の出生率をあげる政策をとった。
日本も特に高学歴女性の出生率を上げる政策が必要だと思うが。産めよ増やせよと
いって女性の選択肢を狭くするのは論外だが、経済的な負担を少なくするような政策は
必要と思われ。少なくとも、保育所増やしてやるから働けというのは、労働力確保に
躍起な財界層の論理で、与するべきではないと思うよ。

ボロが出そうなので逃げるのねｗ

>>440
>あなたの振る舞いが“おかしい”と感じているので
自分としては、自分が質問をし、折角答えてくれている人がいるわけですから
それについて自分なりに考えて応答するのがマナーかな、と思っています。
勿論、明らかに煽り的なもの、意味が良く分からないモノにどの程度レスを
つけるかは人それぞれでしょうが。

それでは、質問しますが、あなたが考える
「正しい」振る舞いを、ポイントを３つ〜５つ程度に絞って指摘して下さい。
私なりに考えた上で、改善の余地があるか検討しますので。

宜しく。

>>442
日本でも死ぬほど議論されていることだとは思いますが
GDP対比１５０％を超えるといわれる今の財政赤字解消方法は
増税、バンクホリデー（資産切り下げ含む）、インフレの何れしか
無いといわれているところだと思います。

増税は徴税実務の抵抗を考えると実現が難しく、バンクホリデーも
導入時の混乱を考えると戦後のような特殊な状況がないと難しい、
よって、インフレが一番コストが少ない解消方法として
実現可能性が高い、といわれているところだと思います。
勿論、増税もするかも知れませんが、それだけで現状を
解消するには至らず、メインはインフレ政策に頼らざるを得ないのでは
無いかという印象です。

少子化関係ない。
年金問題にしろ、子供の頭数だけいてもそいつらが失業者になるんじゃ死人が増えるだけ。
国民年金なんて今でも4割払ってないんだし、厚生年金は何％とかいう比率で徴収。
つまり、人口が半分になっても給料が倍になれば現状維持できる訳。
・・・できる訳ないけどね。
歴代一位くらいの産業革命（技術革新）を10回くらいやんなきゃ無理でしょ。
それが世界が存続するためのノルマ。
すげーよな地球人ってっていう話なんだってば。もう。

>441
それをやると馴れ合いスレになってしまうのよ

だから、ひとつのスレでやらないで
個別の地域や物件についてそれぞれのスレで
賃貸/分譲の比較はそのスレで
不動産投資についてそちらのスレでと分けてやらなければ
キミは流れを追いかけられても
周りは自分が関わった部分しか関知しないから混乱するだけなんだ

どうしてもひとつのスレでしたいなら
書き込みは30分にひとつというペースに落とした方がいいよ

　　緊縮財政→需要減退→景気後退→歳入減少→増税→デフレ進行
　　　　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　日本国あぼーん　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　緊縮財政
　　　　↑　　　　　　　　　　　　　　(´д｀)　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　資産課税実施　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　需要減退
　　　　↑　　　　　　　　世界一の債権国が税金で　　　　　　　　　　↓
　　財政破綻　　　　借金返そうとしてるのが大間違い　　　　　景気後退
　　　　↑　　　　　　　本当は借金なんか日本にはない　　　　　　　↓
　　景気後退　　　　国内的に資産の配分を間違えただけ　　　歳入減少
　　　　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　需要減退　　　　　　お札を刷れば一発解決なのに　　　　　　増税
　　　　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　緊縮財政　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　デフレ進行
　　　　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　デフレ進行←増税←歳入減少←景気後退←需要減退←緊縮財政

>>449

第一次世界大戦後のドイツのインフレもすごかった。

戦後の賠償金で１３２０億マルク支払えと、要求されたドイツは

「そんなに欲しければもってて、泥棒！」とばかりに、マルク紙幣を

１３２０億マルク、印刷してちゃんと返した。

で、新聞一部の値段は、以下のようになったんだ。

1923年9月1日　　　　　　 1,000マルク
　　10月 1日　　　　　　 2,000マルク
　　10月15日　　　　　　20,000マルク　
　　10月29日 　　　　1,000,000マルク
　　11月 9日　 　 15,000,000マルク
　　11月17日　　　　70,000,000マルク

欧州在住氏
発展途上国の成長に対しての日本は賃下げやリストラなど経営者側は
コスト削減のデフレ策とってます。
（経済新聞の記事にもあるように）

金融緩和で札はジャブジャブだもんね。
株式市場に向かえば、株は上がるし、土地に向けば、また土地バブル
国債市場に流れれば、低金利の持続と、財無完了の思惑どおりでつね。

損をするのは、預金者だけど、額面が同じだから、気がつかないと。。。
これまた、財無完了の思惑どおりでつね

>447
でもさ、ゴミ収拾から医療までいくら効率化を進めても
頭数が必要な経済活動というのは社会の一定比率を占めているわけで
全体の規模を縮小すると生活水準や所得水準を維持できないなるわけよ

マジに移民を受け入れるか、子供を増やすか
時間はもうないわけで選択が迫られているよ

俺は土地を投機目的で現在買い続けてますよ。
株の空売りでそうとう儲けたからね。
資産として保全する気はない、また反騰したときに転売します。
生活必需品なわけないでしょ。

インタゲで、土地と株は下落する。
国債も暴落する。
これが分からない奴は低脳だ。
地価を上げるには、固定資産税の軽減しかない。

いくら紙幣を刷っても末端まで届かないんじゃねぇ

リアルでヘリマネするしかないのかも・・・
この間１億円ばらまいた椰子こそ日本経済の救世主だったのかも？

土地の値段が上がっても買い手がつかなければ、
不良債権のままなんじゃないですか？
下手に担保にお金が借りられると、不良債権を増大させませんか？

これからマイホームを買いたいので
インフレターゲットをしよう。
そして、不動産を暴落させよう。
マイホーム　バンザイ！
竹中さんの言う、インフレターゲットは
やはり、正しいのですね。竹中さんバンザイ！！

まあ、インタゲしたら物価は順調に上がって、給与追いつかんという
パターンが続出するのは予想できるな。

＞４５３
禿同。
頭数は単なる労働力ではない。重要な需要の創出源でもある。
単純にいえば、赤ん坊ができればミルクもおむつも否応無く買わなければならない。
需要創出せざるを得ない状況になるし、広い家も必要になるわな。

このままリートなんかが発展していくと、株のようにPERのような指標で
土地の値段が長期的にみれば根付けされるでしょう、その資産査定の
精度ってのはここ最近急激に上がってきていますし、専門にやっている
新規業者もある。
となると、一部の利益性が高い土地については上昇すると思いますが、
日本全体の土地ということになれば、下落をし続けるでしょう、
上昇することなんてはまず無理。

>459
発展途上国に対抗する為に給与は上がらないのだよね。

なんでインタゲで地価と株価が暴落するんでつか？説明キボーン

今アパートにしても空室がかなり多く、値下げをしている大家の数
はかなり多いし、明らかに供給過剰なのだよ、ということは当然元を取るには
かなりの年月を要することになり、株でいうPERは高くなるので、それを
是正する為、当然土地の値段は落ちていく、株にしても欧米に比べてPERで
みると安くはない、資産デフレの状況ってのは現象として捕らえると、
当然の現状としてこれからも明らかに続くのだよ。
それを政府は市場に介入して逆回転されようとするのだから、インタゲってのは一歩間違うと
どれが本当の価値があるのかが見えなくなり、とんでもないバブルが
発生する可能性はあるよ。

　　　＼　　　　 毛　 　　 　 ／
　　腿　　＼＿　　|　　　＿／
　　　　　　　 　 彡彡彡
　　　　　　　 　 ミミミミ　クリトリス
　　　　　　　　 ミミミミ ／￣￣￣￣
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>>448
>書き込みは30分にひとつというペースに落とした方がいいよ
なるほど。正月期間中、日本のことを勉強しながらネットに繋ぎっぱなし
にしていたのでかなりの頻度でレスを付けることが出来ました。明日から
かなり忙しくなるので、勿論こんな頻度でのレスは出来なくなります。

それと、個別整理で整理された議論をするべきだというご指摘は理屈としては良く分かります。
私も、このスレを建てる前に、賃貸派・分譲派といった関係しそうなスレッドのうち
レスポンスが多いもの、シリーズが長く続いているものを中心に
ざっと見てみたのですが、どうも私の頭では断片的な情報が
多くて、正直なところ、それらがどういう風に交互に結びついて、どういう結論に結びつくのかを
予測することが出来ませんでした。

それで１で書いたようなスレを建ててみたわけです。私と同じような疑問を持ち、
しかし、新聞やネットでの情報は断片的なものが多く、色々な考慮要素を
どういう案配で考慮すべきかについてはさっぱり分からない・・・という人は
結構多いのではないか、と思っていますので、そういう意味で、論点相互の関係を
知りたいというこのスレッドが全く意味がないとは思いません。
勿論、私の能力不足で、未だに論点相互の関係は整理できていませんが、それでも
今まで教えて頂いたことと、自分で勉強したことで随分と頭の中がすっきりしてきました。

ご指摘の「論点を絞れ」という点については、確かに１で「このスレッドは
１で書いた疑問点に関する様座万論点を踏まえた上で、最終的な決断を
しなければならない人が、総合的な判断をするための情報を集める
スレッドなので、個別の議論がしたい人は、個別スレッドに言ってくれ」と
断り書きを書いておくべきだったかも知れませんね。
これは、今後の検討材料にします。

最初に作る時点で、何年で償却できるようにと計画を
立ててしまうから、家賃を下げたり、空室率が多くなると
根本の返済計画が狂ってしまうからね、家賃は下がりづらいんだよね。
ただし、これからはどこかの時点で急に下がると思うよ、
耐え切れない人が出てきはじめると、止まらなくなるから。

>>451
>コスト削減のデフレ策とってます。
世界を相手に商売している以上、自分の方は世界に
合わせないと言うわけにはいかないでしょうね。

インタゲでも何でも良いからデフレを解消しないと
不良資産の増大、企業収益の悪化、保有資産の価値減少
諸々起こる。
だから、給料や雇用などで消費者にも悪影響が起きている。

単に物の値段が下がってもクビを切られたら元も子もないだろ。

>462
「インタゲで」って言うより
インタゲが引き金になってハイパーインフレになった後は
って言いたいじゃない？

でも1ヶ月で150％以上のインフレなんて
さすがに日本じゃ起きないでしょ

>>469
不良資産（バブルの遺産）の増大で経営が傾くような企業は長い目で見れば
淘汰されるべきだろう。

目先の雇用を守るためにまた土地の値段を上げて消費者の暮らしを圧迫したら
元も子もないだろう。

個別の価格と物価を混同してますな。物価は全部の加重平均をですからね。
間接金融（まあ主に銀行ですが）は、資産（主に土地ですな）を担保に取ることによって貸出を
行いますから、資産価値の減少は企業の借り入れの減少を招くわけです。
これが中小企業にお金が回らなくなっている一つの原因となってます。
逆に大企業：信用力があるところは間接金融に頼らなくても、自力で市場から
直接金融によって資金を得ることができるのでその辺り弊害は少ないわけです。
もちろん、これは一般化した話です。

空室が多くなれば大家だって生活があるから収益性を無視して
据え置き続けるのは難しいだろう。いくらカルテルがあっても。
賃貸とコンビニの価格競争開始はすぐそこまで来てるよ。
独身族にとっては朗報だ。

>473
実際、都心でもワンルームブームで建設された賃貸が竣工を迎え
過剰感が高まってるからねぇ

３月までの学生、新社会人向け需要が落ち着いた後は
ダンピングがはじまるだろーなぁ

この10年間で1000兆円以上の資産が消えました。
年間の自殺者数3万超を4年連続で達成するであろう状況、倒産件数バブル後最多、
リストラ解雇による失業率最多、ホームレス急増、新卒就職率過去最悪状態で横ばい続き、
自己破産者過去最多・・上げたらきりないですよ。
もちろん、これらの理由の100％が土地価格下落でないことはこっちも承知です。
でも、大きな原因の一つと考えられると思いますよ。

インフレ・ターゲットの発想自体が、評価能力のない人を
煽って投機に走らせようという目論見に過ぎないわけで、
これから土地が上がり続けるという幻想を前提にしている。
思ったように上がらなければ、手放す人も出てくるし、
下落し出せば歯止めがなくなる。
一時的に上がってもいつかは暴落する。
ババ抜きとかロシアンルーレットと同じ原理。
最後に買った人が損をする。

現実問題、土地を持っている資産家にしてみれば「家賃」は一度下げるとなかなか上げられない
から変えたくない罠。（その代わりに敷金、礼金無しなんていう賃貸が増えている。）
しかしそろそろ「都心部」では地価や家賃の下落は下げ止まると思うぞ。

>>472
472はどの書き込みへのレスポンスでしょうか。

>>477
>しかしそろそろ「都心部」では地価や家賃の下落は下げ止まると思うぞ。
その根拠は？

>>476
だれかがババ抜きに参加してくれればいいのです。
参加者は数人でかまいません。
だれかが「値上がりする」と思って、買ってくれればいいのです。
その後は当然暴落します。

今政治家が都心の億しょンを親戚名義で買い捲っているということを
知人の不動産業界の人に聞いた。インフレになれば株と不動産に金が流れ出す。
今国債や預金にある莫大な金が向かいだせば暴騰する。国債や預金は
インフレや資産税に対しリスクが多きいのでいずれ動き出す。

まだまだネットだけでは基礎データの収集は難しいみたいですね。
日本に帰って不動産雑誌を何冊か手にとって見ないと
駄目そうですね。

不動産価格は金利と逆相関なので、
インフレターゲットで金利が上昇するなら
不動産は相対的に下落が当然と思うがどうか。

>>482
あたり前田ろうがヴォケ

>477
「都心では利回りが良い」という判断で
雨後の竹の子の様に投資マンションが建設されたわけで
それで過剰になりすぎれば反動で
利回りが落ちる＝賃料相場が下がる　のは当然だと思うけど？

都心だから需要はどこからともなく湧いて出る
という考えもあるだろーが、高額分譲と違って
賃貸のエンドユーザーはデフレの影響をもろ受けているから
無尽の需要が潜在しているわけはなく、結構需要は薄いと思うよ

>481
今の世の中、実需を無視してそんな上手く逝くのかなぁ

私は　>>371氏の下記意見に同意です。

＞最近さびれ地域から都心に転居する人増えてる訳ですが、東京都心５区(千代田中央港新宿渋谷)
＞の人口は現在50-60万人に過ぎず、日本の人口が少々減っても都心エリアの人口が劇的に
＞減るとも思えず、価格下がれば購入希望者が必ず出て来るため、都心部地価が大きく値崩
＞れする懸念は相対的に低いでしょう。

不動産業界にあった「中央線三鷹の法則」（吉祥寺の法則ともいう）。
中央線沿線で年収の５倍で一戸建てが買える駅は、
バブルのころは山梨県の上野原あたり。
それが地価下落で八王子→立川と都心に近づいてくるが、
三鷹（吉祥寺）まで来ると、誰もが買いたがるので地価が下げ止まるという法則。
まあ、実際はまだ下がっているのですが、もし代々木まで来たらどうでしょう？
今まで三鷹や吉祥寺、あるいは横浜市内などで購入を考えていた人々が、
代々木周辺で買う確率が高くなるでしょう。
確かに日本は衰退の一途ですが、一方で資産家は信じがたいほど多くいます。
また欧州氏のように稼ぐ人も多く誕生しています。
そういう人々がいる限り、都心の超一等地は下支えされるし、
すでに特別でもない人が買える価格まで下落していることからも、
もう下げ止まったと推測する次第です。

↑なるほどね、納得

現在ビックリするほどマンションがボコボコ建っているけど
都心部では分譲後価格上昇している物件ってあるんですよね
それも高額物件ばかり。どういう人が買っているのかな？

たしかに都心の下げ止まり感はあるが、
その都心でも値下がりしている物件も多数ありあます。

これに関しては（地価は別にして考えますが）
�@過去の売り手市場だった不動産市場で、顧客本位でなかった物件が多かったこと。
�Aここ数年で住宅の性能が格段に向上したことと関係していると思います。

「２００３年問題」でも困ったのはペンシルビル、管理が悪い、ＩＴ非対応、等々の条件の悪いビルです。
かつての東京は、売り手市場だったためにぬるま湯で商売していた不動産業が法人、個人とも多かったのです。
２００３年問題は、カラーテレビの登場で白黒テレビが売れなくなる、と騒いでいたようなものです。

続き

翻って、個人の住居でも投資用ワンルームのように、安直に利を得られると考えている投資家と、
それにつけ込む不動産業者が作り上げた物件は減価するのは当然でしょう。

�Aですが、私の実体験から、最新、５年前、２０年前の物件に住み比べたところ、
快適性や利便性において格段の差を感じたものです。
（感じたのは例えば防音性、保温性、結露、床暖房や給湯関係などのアメニティなどです）
そうなれば中古物件、特に築年数の古い物件の魅力が落ちるのは当然ではないでしょうか。
かつてのような地価上昇時代でしたら建物の減価を補うことができたが、
今は難しいのでしょう。

ようは、不良物件、陳腐な物件が多すぎるのです。
こうした物件が買い手市場に転換した今日、下落するのは当然。
その一方で都心に建てられている良質物件は下落していない。

豊島区、渋谷区でもワンルームマンション規制が立法化される見込みです。
（各区のＨＰでも確認可能です）
こうした流れで、不良物件は減る傾向にあると思います。

ちなみに土地価格ですが、これに関しては公示地価などでも、
すでに上昇に転じています。
また都心の人気地区では絶対的に一戸建て用の良質な土地は供給不足なので、
かなり高額で取引されていますよ。

↑　公示地価が上昇しているのは、都心の一部と大田区の一部ね。
でも、渋谷区や港区も横バイ。

なるほど
確かに分譲マンションの二極化ってあるでしょうね
港南や江東等の供給過多地域では、分譲後上がる物件・下がる物件と
これまた二極化するんですかね

もちろん、最新のマンションも１０年後には陳腐化しているでしょう。
そこで下支えとなるのが、立地や広さ、躯対の良さなどでしょう。そして賃貸に出した時の賃料額から導き出す価格です。
現在の港区の物件など、築２５年でも単純な収益還元法だと良くても８％程度。
家賃月額２０万円くらいの物件、（広さは約５０平米）だと、古くても３０００万円以上の価格がついています。

また、都心という需要です。
例えば三鷹で新築５０００万円の物件と、恵比寿で築１０年で５０００万円の物件（広さは同じ）ではどちらを選びますか。
意見は分かれるでしょうが、欧州さんのように通勤時間短縮や都市生活を享受することに重きを置く人が多くなってきているように私は周囲の人々からは感じられます。
特に共働きが増え続けていますが、これに伴いアクセスの良さを最重要視する人々が多くなっていると考えています。
そういう背景から、好立地にある基礎がしっかりした物件である限り、
日本の国力衰退以上の下落はないのではないかと思う次第です。

都心でマンションを探しているものですが
これだけ都心部、それも港区だけでも凄い数のマンションが建っているのを見ると
本当の意味での「好立地」の見極めが難しいとひしひしと感じます

>>488-489
ポイントを突いたご意見をいただき、ありがとうございます。
488さんや他の方のご意見も、ミクロの不動産物件選択については
初期コストの安い物件の目減り率が、高機能・好環境物件と
比較して大きく、利回りが小さいということで一致しているようですね。
ミクロの方は、何となく物件探しに入る際の大まかな基準は見えてきた感じがします。

>�Aですが、私の実体験から、最新、５年前、２０年前の物件に住み比べたところ、
>快適性や利便性において格段の差を感じたものです。
この点について非常に興味を持ちましたので、ちょっと調べてみたところ、
機関投資家の最新の投資動向調査（昨年１１月時点）も全く
同じ傾向を示しているようですね。
http://www.reinet.or.jp/jreidata/d_toh/index.htm
の問六の築年数のところを見ると、築20年を境に顕著な評価の差違が
現れているようです。他方、この帖佐を見る限り、ファミリー向け、
単身者向けの差違は機関投資家にとっては有為な差を生み出す違いでは
ないようですね。

>>488-489

それと、
http://www.reinet.or.jp/jreidata/d_toh/index.htm
の、問５の「今後の賃料水準について」は都内各部を細かく分けた上で、
２年後、５年後、１０年後の賃料予測を行っており参考になります。
回答者がバラエティに富み、質が全般に高い（プロの日本土着の不動産屋から資本コスト
意識の徹底した外資系まで幅広い）ところにも好感を持っています。

その他JREIのサイトの情報では
↓なんかが私にとっては興味深かったです。

市街地価格指数の調査概要
http://www.reinet.or.jp/jreidata/a_shi/index.htm
全国の地価は半年で商業地5.4%、住宅地3.3%、工業地4.5%下落した
東京区部の最高価格地は平成2年9月末以来13年ぶりに上昇
〜平成15年9月末現在の市街地価格指数・全国木造建築費指数〜

全国賃料統計
http://www.reinet.or.jp/jreidata/a_shi/index.htm
オフィスは東京圏等で下落幅が拡大、共同住宅は弱含みが続く
〜全国賃料統計（2003年9月末現在）〜

>>491
注目エリアゆえに各メーカーが気合いを入れて建てていますが、その気合いの入った物件なら利便性と機能性が評価され上昇する可能性は否定できないのではないでしょうか。
もっとも私は豊洲や港南はよくて横バイだと考えています。
もちろん、物価上昇率がプラスに転じれば、同じくらいの上昇は見込めると思いますが。
それと新駅の登場に期待できますが・・・。

理由はやはり、供給の多さです。新しい、魅力的な物件がどんどん出てきます。
業者も購入しやすい価格帯をそろえています。この価格以下にしないと、あえて中古物件を購入する人は少数でしょう。

とはいえ、４９２でも書いたような利便性ゆえに、ある程度の需要は見込め、
そこが下支えになると考えています。
湾岸エリアは再開発地区ゆえの無機質さがありますが、それゆえの大型開発の余地があり、機能性は日に日に向上していると感じています。たとえば豊洲なんてつい３年前までは、工場団地にマンションが建っているようでしたが（今でもそうですが・・・）
大型店舗や医院等々のインフラも急速にでき、利便性に加え機能性も備わってきました。
「街の価値」が向上することで地価が上昇するかもしれませんが、建物の減価を補えるかは疑問です。
ただし、「街の価値」向上によって賃貸料が上昇すれば、それが下支えになるか、あるいは物件価格の上昇になる可能性もあると思います。
あくまでも「私見」と「偏見」ですが、「願望」は入ってません。

エクイティ投資の増加、購入ー売却の＋の増加（短観みたいですが）、
新規投資積極派の増加などは価格にとってはプラス要因なのでしょうけれども、

東京の物件の期待利回りが依然として地方中核都市と比べると１〜２％
低いという点は気になりますね。この点は、historicalな乖離データを調べる
必要があるんでしょうけれども、東京ではバブルの調整はまだ十分行われていない
可能性があるのかも知れませんね。2000年のデータと比べると地方との格差はやや
広がっているようですね。リスクプレミアムが2000年当時と比べるとやや高まりつつある
のも気にかかるところです。

>>496
なるほど、そうですか。
私もほぼ同意見です。いやはや、ホント難しい
私は自己居住用不動産を探しているので、利回りよりも実需で
考えたほうがいいと思ってはいるのですが、やはり先々の事を考えて
5年・10年でこんなに下がっちゃったよ、みたいな物件は避けたいと
思っているのです・・・

地方と東京の差は流動性の差、地方の先安感などが大きいからではと考えます。
地方では賃料は消費であり、消費支出は地方中核都市と東京では一部を除き大差ありません。
その一方で地価は割安なため、利回りは高くなりがちです。

また、情緒的な話ですが、日本人の「不動産好き」があります。
定期預金で０．０５％、不動産利回りで５％なら、後者を選ぶ資産家が多いのです。
特に一等地、銀座や港区といったブランドがあれば、彼らにリスクや流動性などは関係ありません。
こうした情緒を理解できないのが、外資が日本の不動産投資で上手くいかない理由かもしれません。
日本人には「都心の物件なら利回り４％でもかまわない」という金持ちが多いのです。
そこが「利回り最低でも８％は必要」という外国人「投資家」とは違うのです。

「一所懸命」に見られるように、「不動産好き」は日本人のＤＮＡに染みこんでいると思われます。
私の回りにも、不動産購入リスクが理屈ではわかっていても、「それでも自己所有の物件が欲しい」という友人が多くいます。

誰もいなくなったところで、ちょっとマッタリと。私、ミーハーの広尾３丁目在住者です。

欧州さんが興味を持っていただいたので、少し誤解を解きたいと思います。
まず駅は広尾に１０分、表参道、恵比寿に１５分。渋谷に１７分くらいです。
いずれも中途半端に遠いですが、４駅使えるメリットは多大です。
何よりも、こういう繁華街駅に近すぎるより、適度な距離がある分、静かだし観光客も来ません。
まあ、負け惜しみと言えば負け惜しみですが・・・。そのおかげで安く買えましたからいいんです。

タクシーワンメーターでこの４駅、あとは六本木、原宿まで行けます。
銀座は約１５００円、大手町は約２０００円ってとこですね。

商店街は徒歩圏内に２つありますよ。
スーパーもライフが徒歩１０分以内。９９円ショップもその近くにあり、買い物には不自由しません。
妻は渋谷駅前の東急プラザの地下にある商店街で生鮮をよく買ってます。ここは激安です。荷物が重い時は日赤病院行きのバス（１７０円）で５分くらいで帰ります。
もっとも最近は車で東品川のジャスコまで買い物に行くことも増えました。ここは最近増えてきた２４時間営業の大型店。深夜だと車で１５分くらいです。生鮮の他に日用品や大型商品の買い物に利用してます。
それと南麻布にあるハナマサですね。ここも２４時間営業で、食材など買います。
あ、それとドンキホーテですかね。
（日本ではここ数年で深夜営業の店が急速に増えました）
もちろん欧州さんのようなハイソな方のために明治屋や紀伊国屋のような高級スーパーもあります。（これらの店が誤解の元にもなってますが）
ミーハーで住んだ広尾ですが、買い物に関しては工夫次第で以前住んでいた中野と利便性も物価水準も大差ないです。
激安のファーストフードなども徒歩圏に大量にありますよ。

私はほとんど利用しておりませんが、おそらく欧州さんが好むだろう店も多くあります。
「ぴあまっぷ」の表参道や恵比寿など取り寄せてみてはいかがでしょうか。

>>499

非常に有益なアドバイスを色々とありがとうございます。
広尾さんに指摘して頂いたことを、ただ今自分の頭で纏め中ですが、
判断のポイント、注目すべき計数等について随分と頭が
整理されて来ました。それと、皆さんが指摘される住宅の機能についても
お恥ずかしい話しですが、品確法による住宅機能表示のような
動きも、近年進んでいたんですね↓。
http://www.judanren.or.jp/chuo-event/hinkaku2/index02.html
http://www.sumai-info.jp/seino/link.html
もっとも、戸建て建築をメインのターゲットにしているように見えるので、
マンション建築・販売の際にどれだけ利用されているのかは分かりませんが。

広尾氏は不動産のご経験と知識とが豊富なようですね。
私は昨年末から急に調べ始めてまだ５日ぐらいなので、現時点での
資料や論評等は見つかっても、やはり経時的に、２０年〜３０ぐらい議論の
流れと住宅価格や品質についての動きをご存じの広尾氏の様な方に、
認識のずれをの実地に即して指摘していただけると、本当に助かります。
ありがとうございます。

５０代前半の、私の父親よりやや下の世代の方かな、などと勝手に想像していますが。

また宜しくお願いいたします。

>５０代前半の、私の父親よりやや下の世代の方かな、などと勝手に想像していますが。

いえいえ、欧州さんとほぼ同世代の３０代前半ですよ。
職業は経済関係の（担当は金融でも不動産でもありませんが）記者です。
専門知識では正確性に欠けますが、自分がどこまで分かっていて、どこからがわかっていないかは自覚しているつもりです。
ただ、ここでの書き込みは最前線で生の情報を聞いて、自分なりの経済観と相場観を語っています。

デフレ、インフレに関しては先にも書きましたが、対立が深くわかりません。一概に決めつけられません。
というのは実績ある経済学者たちに直に取材していますが、各々が理路整然と納得させるよう語るのでどちらが正しいかわからなくなっております。
ただ、個人的には岩田規久男さんの意見に傾倒しております。加えて、欧州さんのように国家債務の膨張→インフレとも思っておりません。
仮にインフレが起きるなら、何をやっても抜け出せないデフレが終焉する喜ぶべきことです。デフレよりもインフレの方が制御ははるかに簡単です。
外貨投資に関しても、疑問に思ってます。これだけ日本の財政破綻や衰退、空洞化が喧伝されていながら、なぜ悩ましいほどの円高になるとお考えですか？貿易黒字が過去最高に近い額だと思いますか？

資産運用、防衛に関しては、多大なる金融知識は無駄ではありませんが、基本と理念を押さえておく程度で十分なような気がします。
というのは、運用のプロさえインデックスに勝てないこと。たとえば運用のドリームチームだったＬＴＣＭでさえ破綻したことから私の考えはできてます。
不動産でも、同時期、日本ではメリルリンチやゴールドマンなどが自信満々に不動産投資を活発化させましたが、一部のオフィスビルを除き、大損しております。
このように、高度な金融技術に基づく投資も、それほど信用度の高いものではないと考えております。
もちろん欧州さんが生保の不動産運用担当でしたら、スレで書かれているような知識をフル動員する必要があるでしょうが、個人がインフレヘッジするための不動産投資なら、なんか的を射ていないように感じます。
そうした違和感が他の方々にもあり、反感をもった書き込みになっているのではないでしょうか。

就寝直前で文章が雑ですが、お許しください。

>>466
このﾚｽ読んで、欧州さんはやっぱネタかなって感じました。
少なくとも、欧州時間で仕事してる訳じゃなさそう。

だから、
【地価が底打ち】と洗脳させたいために
こんなのを立ち上げてるだけ。

欧州君の言うことを全部　見ると　矛盾あるし。

>>500さん、良いところにお住まいですね。僕も広尾３丁目で物件探した事あるのですが、ﾌﾞﾗﾝﾄﾞｴﾘｱで全般的に販
売価格が高い反面、駅から遠いためか一部外人向け物件除き賃貸相場がそれ程高く無く(平均坪15000円位)、例の
利回り計算で割高と判断される物件ばかりだったため、購入を見合わせた経験あります。勿論、住宅購入は単な
る資産運用ではなく生活基盤を作る事ですから、経済合理性だけで割切る必要ないでしょうし、ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙｽﾞは二
の次、うまく回れば儲けもの、くらいが丁度良いかと思います。因みに広尾さんの物件は何%で回りそうですか？

>>503
＞少なくとも、欧州時間で仕事してる訳じゃなさそう。
なかなか鋭いですね。
実は、年末年始、西ヨーロッパでも日本でもないところに来ています。
基本的に休暇にしているので（どこでも仕事は出来るので、時々雑用はしていますが）、
ネットを繋ぎながら本を読んだり昼間からビールを飲んだりしています。
因みに、今は部屋の外は真っ暗です。

>>504
>矛盾あるし。
この難しい現象を全て矛盾無く過不足無く説明する能力など
私にはありません。だからこそ、皆さんにお聞きしているわけです。

>>502
>就寝直前で文章が雑ですが、お許しください。
いえいえ。私も途中かなり乱雑な議論をしていますので、全く気にしておりません。

>商店街は徒歩圏内に２つありますよ。
ネットでちょっと見てみましたけど、渋谷イーストという括りで、随分便利になりつつあるようですね。
紀伊国屋、ライフ、健康プラザ、それに新日本プロレスといろんなものがあるらしいですね。
Queen & Aliceの出店もあの辺りでしたっけ？
http://www.shibukei.com/special/2002/06/07/

当初広尾駅周辺は、賃貸でも分譲でもちょっと高すぎると思っていたので、
見てもいませんでしたけど、エリアをよく調べれば手頃な値段で環境も良く、便利なところはあるものですね。
意外でした。

>>502
それと、私は元々性格が慎重なのと、ものを調べたり考えたり勉強したりするのは嫌いではないこと、
それと今までの失敗を踏まえると単純な割り切った議論は分かりやすいけれども間違いやすい、
結局物事は色々な角度から光を当てて比較して見た上で、最後に最も確からしいものを
選ばないと後で後悔するという考え方で今まで過ごしてきました。

特に、ものの値段というのは、低コスト、高効率、高流動性の市場がない場合には、
結局余りあてになる考え方が無いとい思います。この場合は、結局
比較対象を見付けて足し算引き算的なことをやる価格予測と、キャッシュフローを予測して
プレミアムを決定し、割り引くという方向と２つの方向性を踏まえた上で、大きな乖離があるか、
乖離がある場合には何故それが発生したのか、結局どちらの数字が確からしいのかという
ことを判断するしかないと考えています。キャッシュフローベースの方は、なにやら
客観的な雰囲気がしますが、実態は変数を確定出来ない、変数を少し変えただけで
すぐに値段が２割、３割変わってきてしまうといういい加減な世界である上に、変数についても
日本の不動産以上のように時系列的データに乏しいもの（特に、キャッシュフローベースでの評価の
基礎となる時系列データ）は、結局鉛筆なめなめの世界になってしまっているんだろうなーという
印象を持っています。実際、エクセルを使って、ネットのサイトで見た計算方法を試してみると、
変数を少し変えただけで、最終価格が大幅にぶれるので、あ然としました。
ある意味、いい加減なものだなと。

>>502
また、確かに、素人にはキャッシュフローベースでの計算は、変数のデータ入手が厳しいこともあり
（そもそも存在するかどうか分からないものも多い）
ハードルは高いわけですが、他方で、広尾氏が指摘されている通り、キャッシュフローベースの
価格が一応の「下支え」「底」になる可能性があること（これは、従来の価格評価が、全般的に
高かったことを物語っているのかも知れません）から、一応この辺りについても数字の感覚を
持っておきたいと思っている次第です。その点で、不動産研究所の計数は非常に有益でした
（プロの最新の予測の計数の「アベレージ」がもろに乗っています）。

ちょっと理屈っぽく思われるかも知れませんが、何をやるにも、なるべく自分の頭で、
色々な考え方の基本、その相互の関係を大ざっぱでも良いので把握してから
判断をしたいという傾向があるので、その辺りについても皆さんの
お知恵をお伺いしてみたかったわけです。

>>502

投資とindexの関係については似たような感想を持っています。
特にactive investmentが執行費用で負けるというrandom walkの流れは止められないことは
>>320で記載した通りです。アメリカではvanguardですし、上場ものではQQQを始めとして多岐に渡ります。
ご存じと思いますが、アメリカの方では、昨年秋以来、このキャンダルで大騒ぎになっているようです。

ただ、以上の感想は、long中心のactive fundについてであり、LTCMの様なhedge fundについては
投資の内実を良く理解していないので図りかねています。当時アメリカの新聞を見ていると、LTCMが当初儲けすぎたため
投資手法からポートフォリオまで酷似したコバンザメファンドが乱立し、類似投資機会への投資額が増えすぎて、
裁定機会が急激に減少する中でLTCMが絶対リターンレベルを維持するためにレバレッジを急激に膨張させたところで、
裁定の前提となる市場間の関係を崩すような予想外の事態が生じ、それがfundのポジションと逆方向であったために
大幅な損失を被って破綻したということでした。
しかし、hedge fundはlongを中心としたactive fundとは目標が違う（index対比の総体利回りではなく、絶対利回りを目指す）
ようなので、indexと単純に比較できるのか、それが正しいのかは私には分かりませんが、
十分に理解できないものに投資をすることが危険であるという意味では、私もこの手のものに手を出すつもりはありません
（最低投資額がべらぼうなので、もともと私には縁のない世界でしょうが）。

>>502

以上の通り、不確実性は分かっているが、今の所分かっているところの大枠だけは理解した上で
結果として誤りがある可能性は十分承知しつつ、現時点で最も確からしい判断をしたいということは、
下のレスで繰り返し説明した通りです。

>>284
>印象として、経済学というのは万能ではなく、将来の予測もとても難しいのだということが
>分かりましたが、

>>295
>土地評価なんぞは、いくらでもごまかせるというのが世界では常識ですので。
>（日本も、バブルの時期にはアメリカでずいぶん酷い目にあったとおもいます）

>>303
>但し、結果の当たりはずれは仕方がないとしても、とりあえず皆さんのご意見をお伺いして、
>その上で自分で情報を集めた上で、その時点での最高の判断をしてみようと思います。

>>502

岩田先生については、私は名前を知っていただけで、余り論考などを拝見したことはなかったのですが、
最近色々な先生方の論考を眺めているうちに、視点の具体性、明確さと
それを裏付ける基礎状況の認識の確からしさ、分析の多角性と
見極めの鋭さ共に、群を抜いているという印象を受け感銘しました。

既にお気づきかもしれませんが、
>>311で書いた「議論」というのは、岩田先生の２年半ほど前の
ご論考です。>>415も岩田先生の↓の講演録でナルホドと思ったこととほぼ同じです。
http://www.academyhills.com/gijiroku/iwata/26.html

ということで、数日前、岩田先生の著書を３冊ほど注文してみました。
やはり基礎的な議論を知らないと話しにならないようなので、初心者用の書籍を中心に
ゼロ金利の経済学、国際金融入門、金融入門の３冊を注文してみました。

と現状はこういう感じです。

広尾氏の実地に即した情報はどれも具体的で、大変納得のいくもので、大変助かっています。
さすが、マスコミの方は情報の質と量が段違いですね。
また、お気づきの点があれば、お時間のあるときにでも教えていただければ幸いです。

広尾三丁目界隈は悪いところじゃないけど、結構庶民的ｴﾘｱでもあり
ますね。徐々に成金ﾎﾟｲ屋敷やﾏﾝｼｮﾝ増えてるかも知れないですが。
このｴﾘｱ含め、都心部住宅地はﾏﾝｼｮﾝ化が進み寂しいですね。番町麹町
佃市谷砂土原町仲之町四ツ谷若葉目白下落合中井中落合本郷西片小
石川小日向本駒込目白台関口麻布青山赤坂高輪白金広尾松濤南平台
代官山西原上原大山代々木北品川東五反田上大崎青葉台駒場 等、い
わゆる都心高級住宅地では、地価下落と都心回帰に伴い、普通のｻﾗﾘｰ
ﾏﾝ向けﾏﾝｼｮﾝ等がどんどん建てられてます。。

>>514さん
317,318に引き続きありがとうございます。
察するところ、あなたは業者さんですね。
私は今まで縷々述べた通り、賃貸だと不安があるが
立派な分譲をキャッシュで買うだけの蓄えも無いという
典型的な中途半端人間です。

こういう人間に、一言アドバイスを頂ければ幸いです。

欧州在住氏のデフレ感がないのは雇用が安泰だからのであろう。

>>516
日本にはここ数年帰国していないのでどの程度深刻なのかの
肌身感覚はありません。広尾氏の書き込みから察すると、状況が
相当悪化しているようですね。ただ、先日日本に出張してきた人間に聞くと
東京は人並みで溢れ、人の表情もそれほど深刻な風には見えなかった、
ということでした。業界にもよるのでしょう。

>雇用が安泰だからのであろう。
私の場合、雇用関係はありませんが、目の前の顧客を一人
失うとそれが自分の稼ぎの減少に直結します。
これまで常に、顧客への対応を怠れば顧客からfireされる、
次のビジネスは回ってこないという意味での緊張感の
下でずっと働いてきました。業界の景気が悪くなれば直撃です。

欧州在住の貴方、ちょっとうざいよ。
日本のことをあまり知らないならせめて帰国してからやってくれ。

＞メール欄に「fusianasan」って入れてみれ。そうすれば海外からだって証明できる。

「インフレ対策にマンション買いませんか」言っていることはこれだけ。
マンション営業じゃないなら　是非それを証明して欲しい。

519の言ってることは絶対やっちゃダメ！

＞信頼できるエージェントとして、どのような種類のエージェントがありますか？
＞不動産業者に聞くと概ね「今は低金利だから」「税制が有利」などの
＞理由を付けて、まずは「購入することありき」というアドバイスを
＞されてしまいます。彼らのインセンティブとしては、とにかく物件を
＞売買させないと手数料が入らないので、そもそも今買うのがいいのかどうか
＞ということについて、中立的なアドバイスを受けることは難しいでしょう。


こんな事を言う、欧州６年勤務に乾杯！　　

欧州は不動産を買いたいのか、買いたくないのか？
それから先ずはっきりしろや。

話はそれからだ。

＞うーん。どうもかなり荒れてしまいましたね・・・・。

２ちゃんネラーらしい言い回しですね。

＞正月休みを利用して

何時から、欧州は正月休みなんてできたんですか？
１月２日から、お仕事されるのが普通のビジネスマンと思いますが？

>>515
514です。こんにちは。
僕は業者でも何でもなく、ただの通りすがりの旅人のような者です。
最近不動産購入を検討し始めて色々調べているので、多少は普通の
旅人よりは不動産に詳しいかも知れません。あと、僕も以前欧州に
数年住んでいたことがあります。
まず、欧州在住さんは恐らくネタだと思います。ですが、ネタかネ
タじゃないかはどうでも良いことです。もし不動産購入について真
剣に検討されているのなら、結論から言って今は条件次第で買って
も良いタイミングだと思います。
理由としては、区部都心部の地価に横ばい又は微上昇の傾向が見ら
れること。資産運用目的ならば、もっと地価上昇基調が明確になっ
てから購入しても遅くはないのですが、もし現在住宅が必要である
ならば、賃貸で済ますべきか、いっそ購入するかが選択肢になる訳
で、場所さえ選べば今購入しても損はない物件は見つかると思いま
す。基本的には、千代田中央港新宿渋谷などの都心部で駅近（遠く
ても徒歩１０分以内）で、出来れば山手線内側か外周部（山手通り
内側）の、いわゆる高級住宅街と呼ばれるエリアで購入することを
お勧めします。このエリアは、一部エリアで若干地価上昇しており、
他エリアも下落率は１％以下でほぼ下げ止まっていますから、１０
年後に１割も下落していない可能性が高いです。ただ、エリアの中
では港区港南等の工場倉庫街跡地の埋立地のような、古くからの高
級住宅街ではない再開発エリアは基本的に避けた方が無難でしょう。
港南は一応港区ですが、物件大量供給により資産価値は現在大暴落
中ですし、今後も住友の高層大規模物件や都営住宅建替に伴う廉価
な物件開発目白押しですから。やはり、古くからの高級住宅街、特
に第一種低層住居専用地域であれば、今後も物件の大量供給が生じ
る恐れは少なく、また富裕層の底堅い需要が見込めるため、資産価
値が大幅に下落するリスクは高くないでしょう。

上記条件に該当す
るエリアは、基本的に千代田中央港新宿渋谷文京区などの、番町、
麹町、佃、麻布、青山、赤坂、高輪、白金、市谷砂土原町、四谷若
葉、下落合、神楽坂、東五反田、上大崎、松涛、広尾、代官山、南
平台、神宮前、あとは目黒世田谷辺りの有名住宅地でしょうか。た
だし、前にも書きましたが、都心回帰の流れの中、業者も都心物件
を煽る傾向があり、特に港渋谷区辺りのいわゆるミーハーエリアで
は、適正価格以上で販売されている物件が多いので注意が必要です。
広尾や麻布青山がその典型です。また、目黒世田谷界隈および大田
区田園調布なども、都心区部と比較して賃貸に出した場合の賃料が
安い（せいぜい坪12,000円前後）ため、やはり利回り計算上割高で
あるケースが多いです。先日書いた通り、表面利回りが最低でも６
％以上の物件を丹念に探すことが大切だと思います。どんなに人気
のあるエリアでも、今後バブル期や高度成長期のような地価上昇が
望めない以上、高値掴みすれば必ず損をします。神宮前の地価が多
少上がったとは言え、利回りが４−５％にしかならない価格で買っ
てしまえば負け組ですから。

さて、今までは物件価格にフォーカスを当てて論じて来ましたが、
もう一点考慮しなければならないのは、今後の金利動向でしょう。
キャッシュでポンと買える人以外、必ず住宅ローンのお世話になら
なければなりません。今後の金利動向を完璧に予想できる人はいま
せんが、昨年來明らかに金利は反転基調にあります。国債の暴落に
よる長期金利の急上昇の可能性は、政府があらゆる手段でそれを阻
止しようとするでしょうから、それ程高くはないと思いますが、ゆ
るやかな金利上昇が今後１０年から２０年のタイムスパンで生じる
と考えるのは不自然ではないと思います。そもそも、この１０年ほ
どの日本の金利が世界史的に見ても異常なほど例外的に低金利であ
るだけであり、ほんの１０年前の日本の金利が幾らか考えれば、今
後１０年２０年で金利がその水準に戻ると考えても全く不思議では
ありません。その意味で、個人的には今が金利も底値圏であると思
われますので、長期固定ローンを組む前提であれば、今は買い時だ
と思います。
これ以外に考慮すべきは、政府による住宅減税措置の行方ですが、
２００４年間では住宅減税が現行規模・条件で継続されるものの、
その後は減税規模や条件が悪化することが、先日の政府や自民党
税制調査会などによる発表から明らかになっていますので、その
意味でも今は決して買って損はない時期でしょう。
ただし、繰り返しになりますが、上記はあくまでも本当に住宅へ
の実需がある人にとって、購入か賃貸かで迷っている場合の判断
材料であり、余裕資金を金や外貨預金、投資信託、株式や債券等
と横並びで不動産物件に投資するべきか否かを判断する際のポイ
ントではないということです。不動産は金融資産に比べ換金性や
流動性で明らかに劣りますので、単なる経済的リターンの追及で
あれば不動産購入はお勧めしません。賃貸か購入かを迷っている
時に、一定の条件をクリアしている優良物件に幸運にも巡り会え
た場合に限り、購入を検討してみる価値はある、その程度の助言
だとご理解下さい。

さらに付け加えれば、２００３年を境にして、不動産物件、特にマンション
でそれまで続いていた低廉化や居住面積の拡大傾向に終止符が打たれた事も
留意が必要な点です。ゼネコンがメインバンクからの指導のもと、採算割れ
の工事を請け負わなくなったため、また建築資材価格が上昇していることも
あり、現在マンションの建設工事費は上昇に転じています。他方、買主の可
処分所得がそれ程増えている訳ではないため、デベロッパーはそれを分譲価
格に転嫁することが難しく、結果的に専有面積の狭小化や設備のグレードダ
ウンが目立ち始めました。つまり、コストパフォーマンスの観点からは、昨
年までがピークであり、今後は広さや設備・グレードなどの悪化が避けられ
ない状況となっています。その意味では、この１−２年が新築物件の買い時
であったとも言えるでしょう。今後もこの傾向が続けば、新築物件は益々コ
ストパフォーマンスが落ちる可能性がありますので、その場合は、２００３
年頃分譲された物件を数年後中古で探すのも手かも知れません。ただし、そ
の頃に中古価格が値上がりしていなければいいですが、もし値上がりしてい
るようだと、もはや手遅れということではありますが・・・。

>>527
これから高く狭くなっていくんかい！　90年頃に逆戻り？
2003年がピークと言うが、何年から2003年までだ？
15年後に狙うぞ（ｗ

>>528
15年後狙うのも悪くないとは思いますが、その間支払う家賃も考慮した方が良いかと。
今買い時の都心部物件借りれば少なくとも月20-30万円はかかるでしょうから、15年間払い
続ければ少なくともﾄｰﾀﾙで3000-4000万円近く払う事になるのでしょうね。
勿論、賃貸購入どちらにするかは個人の自由です。

>>523
やれやれ。
こういうのもいちから対応しなけりゃならんのかなー？

>何時から、欧州は正月休みなんてできたんですか？
ここ数年、私は年末年始は、大体５〜９日間は休んでいます。
理由は単純で、私の顧客は日本人の割合が高いからです。

確かに、欧米の現地人しかいない、ドメスティックのオフィスで働く人にとって、
最大の休暇はChristmasとThanksgiving(米)です。
彼らにとって、その前後は買い物と七面鳥と家族サービスでとても仕事どころではなく、
１２月２３日も真っ昼間からお酒を飲んで、３時前にはオフィスはがらがらになる職場もあります。
クリスマスは、まちなか以外の道路はがらがらです。日本の正月に似ています。
他方、年始にまとまった休みを取る人はあまりいません。
１日は休む人が多いですけどね。もっとも、今年は２日が金曜日だったので、
連休にしているところは結構あったようです。

>>523

私の業種についていうと、外国人の寄せ集めであることと、個人のperformanceだけで稼ぎが決まる
自己責任が徹底しているので働き方も、各人の顧客にあわせてバラバラです。

今、日本人は私一人だけですが、私の２つ隣の部屋の女性は 　
"1月7日迄オフィスをあける。メールは毎日見る予定。連絡は秘書へ"
という紙をオフィスのドアの前に貼って、12月23日から子供を連れて長期休暇でいなくなってしまいました。
年末年始、ガールフレンドとロンドンに遊びに行っていない人もいます。
要は、自分が自分のボスなので、顧客の顔を見ながら、その年の稼ぎを見ながら、自由に働き方を決められます。
以前いた場所では、Yom Kippurになるとオフィスの人間がごっそりいなくなることもありました。
体に灰？を付ける人とかも。ボスがいなくなっても、スタッフは現地の普通の女性が多いので、出勤してましたけど、
こういう時は一日中おしゃべり以外することはないようです。

まぁ、私も何となく今までいた数カ所の話しをごちゃ混ぜにして書いてきたようなところもあるので
（上の方の書き込みを眺めていただければ、見る人が見れば、私がどういう場所にいたのか、大体想像が付くと思います）
私の所在に興味を持つ人がいるのもなんとなく推測できなくはありませんし、
そうであるならば、そういう方は、私のことを「葛飾区亀有在住の妄想人間に違いない」とか
「九州の山奥に立てこもっている仙人だ」とか、想像しても別に良いんじゃないんですか？
私はそれでいっこうに構いませんよ。

>>523

私の業種についていうと、外国人の寄せ集めであることと、個人のperformanceだけで稼ぎが決まる
自己責任が徹底しているので働き方も、各人の顧客にあわせてバラバラです。

今、日本人は私一人だけですが、私の２つ隣の部屋の女性は 　
"1月7日迄オフィスをあける。メールは毎日見る予定。連絡は秘書へ"
という紙をオフィスのドアの前に貼って、12月23日から子供を連れて長期休暇でいなくなってしまいました。
年末年始、ガールフレンドとロンドンに遊びに行っていない人もいます。
要は、自分が自分のボスなので、顧客の顔を見ながら、その年の稼ぎを見ながら、自由に働き方を決められます。
以前いた場所では、Yom Kippurになるとオフィスの人間がごっそりいなくなることもありました。
体に灰？を付ける人とかも。ボスがいなくなっても、スタッフは現地の普通の女性が多いので、出勤してましたけど、
こういう時は一日中おしゃべり以外することはないようです。

まぁ、私も何となく今までいた数カ所の話しをごちゃ混ぜにして書いてきたようなところもあるので
（上の方の書き込みを眺めていただければ、見る人が見れば、私がどういう場所にいたのか、大体想像が付くと思います）
私の所在に興味を持つ人がいるのもなんとなく推測できなくはありませんし、
そうであるならば、そういう方は、私のことを「葛飾区亀有在住の妄想人間に違いない」とか
「九州の山奥に立てこもっている仙人だ」とか、想像しても別に良いんじゃないんですか？
私はそれでいっこうに構いませんよ。

>>523

私がこのスレッドを建てたのは、今年久しぶりに日本に帰る可能性があり、その方向で準備しているのですが、
日本の事情が正直良く分からないからです。日本に帰る前に状況を把握しておかないと帰ってから焦ることになりそうなので、
気が向いた方に、１で書いたような切り口について、日本で感じる実情を教えて貰いたいということです。
途中階多様に、私は割合慎重にものを調べて、納得してから行動に移す方なので、判断に時間がかかりますから。
昔の人に比べるとネットとamazonがある分、海外と日本の情報ギャップは格段に小さいです。日本のテレビは自由に
みれませんが、大都市だと、Koreanがやっている違法？ダビングのレンタルビデオ屋なんかがあるところもあるので、
みようと思えばみることもできます。　しかし、不動産と生の世相、景気の実相は、こういう情報だけでは正直良く分かりません。

１で質問をする理由を書いたのは、日本人なのに、日本のことが良く分からない理由ぐらいは
大ざっぱに説明しておかないと、なぜ質問をするのか意味不明になってこのトピック自体が成り立たないかな、と思ったからです。
日本にいれば、住宅雑誌もあるでしょうし、地下鉄とバスに乗って現地に見に行けばいいわけですから。
「外国在住」とでも書いておいた方が良かったのかも知れませんね。

このスレッドがうざいという方もいらっしゃったので、途中の書き込みから全て下げ進行に切り替えて、
邪魔にならないようにしていますので、その辺はどうかご勘弁下さい。お願いします。

>>519
>海外からだって証明できる。
余り外に出られたことがないのかも知れませんが、それでは証明できません。
あなたの仰る方法を試すとしても、今いるところから、
世界中の数千箇所（多分そのぐらい）の別の場所の一つにいるように見せることも出来ます。
その手間は簡単で、大体３０秒ぐらいでできますよ。日本国内からでも外国からでも結論は同じです。

>>524
514さん。購入を具体的に検討されているので、それだけお詳しいんですね。ありがとうございます。
＞恐らくネタだと思います。
というのは、すみません。ちょっとジャミング入れすぎて紛らわしかったかも知れませんが、ネタではありません。
しかし、上に書いたように、それを証明しようという気もあんまりないので、まぁ日本のことをよく知らない
やつだぐらいの感じでみていただいても結構です。詳細な情報ありがとうございます。内容については、また後日。

>>521
>こんな事を言う、欧州６年勤務に乾杯！　　
済みません。上で書いているように、欧州だけに６年いるわけではありません。
数カ所移動しています。北米にいたこともあります。
１の１行目の書き方が余りに紛らわしかったと反省しています。

それと、物件を流すことで儲けを取るエージェントに
物件を買ったほうが良いか？と聞くのは余り意味がないということです。
聞く場合でも、港区の業者に新宿区の物件の論評をして貰う、
港南の業者に青山の物件で注意すべき点を指摘して貰うという
ようなcross examination的な組み合わせで意見を聞かないと
情報としての価値は低いかな、と思います。

それではこの辺で。

＞あなたの仰る方法を試すとしても、今いるところから、
世界中の数千箇所（多分そのぐらい）の別の場所の一つにいるように見せることも出来ます。
その手間は簡単で、大体３０秒ぐらいでできますよ。日本国内からでも外国からでも結論は同じです。


だったら、ゴチャゴチャ説明せんと　やってくれよ。

やっぱ、脳内？？　

＞それを証明しようという気もあんまりないので、まぁ日本のことをよく知らない
やつだぐらいの感じでみていただいても結構です

その割には、必死に説明してるな＾〜

このスレすごいな。
ゆんゆん電波出してるやつが群がってるし。
おそろしいもんだ。

＞ボスがいなくなっても、スタッフは現地の普通の女性が多いので、出勤してましたけど、
こういう時は一日中おしゃべり以外することはないようです。

お前の顧客は日本人がメインで、自分で自分の仕事量を決めるだろう？
ボスなんて関係ないだろうに？？　　だから、年末、年始休暇取ったんだろう？
なんか、ボロボロだな。　　ちょっと頭使えよ。

＞１日は休む人が多いですけどね

祝日に休むもは、日本人も一緒です。
貴方の住んでる欧州は、１日が祝日じゃないのですか？？
僕の住んでるアメリカは祝日でしたよ。

４〜５年の仮住まいなのに、なんでインフレ対策でマンション買う？
分散投資で十分。だれもインフレ対策でマンション買うべしなんていう人
いないのに、なぜそこまで必死にマンションがインフレ対策に良いかもって言う？
もう結論は出ている。　手の込んだ買い煽りか、コテコテのチャネラー。
そもそも、東大卒業の超エリートがその程度の事も分からないんだろうか。

>>501で、書いた通り、このスレと、他の幾つかのスレで教えていただいた、
東京の不動産、日本の金利水準予測、それに影響する財政・金融政策等
に関する正月勉強の結果を、簡単に纏めていました。ふう。

単語自体知らなかったもの（リフレ）や、単語を聞いたことがあるが、
中味を良く知らなかったももの（インフレターゲット、デフレ）などもあったので勉強になりました。
広尾氏、旅人氏、202氏などのご指摘を纏めたものをひっつけたものが多いのですが、
それについての自分なりの感想・印象も交えています。
随分と頭がすっきりしてきました。多分、間違いもいっぱいあると思うので、
気がつかれた方は、指摘していただけるとうれしいです。
色々と教えていただいた皆さん、本当に、ありがとうございました。

[不動産の全般的な状況と選ぶ際の注意点]
・不動産の資産価値の推移は、今後、２局化の様相。
・２局化の様相をまとめると以下の通り。
(1)好立地、高品質　(品質のチェックポイントは躯対など構造の安定性、
火災時の安全性といった性能表示のチェック項目や、広さ、アメニティの快適さなど)、
好環境、適正管理、少量供給エリアの物件は、初期投資額（購入価格）が高くても、
投資価値対比値下がりリスクは相対的に低い。
(2)他方、悪立地、品質不明、悪環境、管理劣悪、大量供給エリアの物件は購入価格が低くても、
投資価値対比値下がりリスクが相対的に大きい。
・バブル以前は、全般的な不動産価格の高レベルでの上昇トレンドのバッファーに守られ、
　(2)の悪条件物件も価格下落リスクは低かったが、高レベルでの上昇トレンドが望めない昨今の情勢下、
物件価値減少リスクの低い高品質な物件を選ぶことが安全である。
・(2)の低条件物件の価値下落リスクが高まる原因として、そのほかに住宅品質性能表示制度の導入や
条例による条件の良くない物件（ワンルームマンション等）の建築規制の進展などで
相対的に好条件の物件の供給が見込まれること、バブル崩壊後2003年ぐらいまでは
比較的高品質の物件の供給が多かったこと、などによる全般的な住宅品質底上げの
トレンドの中で、低条件物件の地位の相対的な悪化が上げられる。
（但し、下記の通り、マンションの品質レベルは、2003年がピークになる可能性もあり）
・以上、資産価値のトータルでの保全を重視すると、(1)の好条件物件の取得が望ましい。
・その他の考慮要素として、平成16年度税制改正大綱で、住宅減税措置は2004年購入まではフル継続、
その後の購入は減税規模の縮小、条件悪化が決定済。従って、住宅減税措置の有効利用の観点からは、
2004年内を目処とする早めの購入にメリットあり（居住目的で良い物件が見つかればとの留保付）。

[資産価値保全の観点から見た望ましいロケーション]
・山手線内都心部の駅徒歩１０分以内。千代田中央港新宿渋谷各区のいわゆる高級住宅街が望ましい。
・都心部が望ましい理由として、都心回帰の人口動向がある。
・都心回帰の理由は、依然として都心部勤務者が多く、これらの者は、
経済状況が許す限り都心に近い物件を探すため。「年収５年分で購入可能な不動産が三鷹付近で売り出された場合、
この時点で住宅需要が供給を上回る（均衡する）ため、不動産価格下落の抵抗線となる」といった歴史的な経験則があるといわれる
　（「中央線三鷹（或いは吉祥寺）の法則」という名の、都心を中心とした同心円状の不動産価格の下げ止まりラインの存在）
・「三鷹の原則」による不動産価格低下の抵抗線、を崩しうるファクターは諸々考えられる。
(1)　「勤労者の賃金レベル自体の切り下げ」（←勤労者の年収５年分の平均自体が下落するため、
三鷹の原則が適用されるとしても、不動産価格が下落する虞あり。デフレリスクの帰結と類似）
(2)　SOHO化による都心勤務者減少で、都心回帰圧力自体が低下すること（三鷹の原則が、より都心に近づくリスク）
等が考えられる。

[資産価値保全の観点から見た望ましいロケーション]の続き
・東京都心５区(千代田中央港新宿渋谷)の人口は現在50-60万人に過ぎず、日本の人口が少々減っても
都心エリアの人口が劇的に減る可能性は低く、価格下がれば購入希望者が必ず出て来るため、
都心部地価が大きく値崩れする懸念は相対的に低いとの説明も可能。
・これらの傾向、リスクを考慮した保守的観点からすると、三鷹よりも都心に近い山手線内の高級住宅地等が、
より望ましいロケーションとして考えられる。
・望ましいロケーションの具体例として、番町、麹町、佃、麻布、青山、赤坂、高輪、白金、市谷砂土原町、
四谷若葉、下落合、神楽坂、東五反田、上大崎、松涛、広尾、代官山、南平台、神宮前、目黒世田谷などの
有名住宅地が上げられる。
・特に、第一種低層住居専用地域（都市計画法による指定）は、物件供給量に限界があり、
下落リスク相対的に軽微。但し、岩田論文等に示される、識者の指摘する都心地域高度開発政策の進展により、
指定解除や都市計画法自体の改正等の潜在リスクが残る。
・特に注意を要するエリアとして、港南、江東の海岸沿い（豊洲等）は物件大量供給が予定され、
資産価値下落リスク大。好条件厳選の必要性がより大。

[新築中古の対比及び望ましい築年数の物件]
・一つのターゲットとして、バブル崩壊後・金融危機後(1990年代中頃・後半？)から
2003年ころまでに建築された物件を、中古で購入することが考えられる。
・新築物件は、取得後短期間で、流動価格が相当程度下落する場合があるといわれる
（平均的な数値不明。分譲直後１〜３割下落の事例ある模様）。
また、建築中物件の取得の場合、モデルルーム等では物件の品質確認の深さに限界があり、リスクが残る。
品質性能表示による品質確認の取得見込みがあればある程度の品質への期待可能。
信用ある不動産業者の物件の場合リスクは小さいが全般に値付けが高レベル。
・築後数年の中古物件は、比較的新しい割に値段もこなれ、好条件での取得の期待値が高い。
但し、短期間で手放す理由を十分確認する必要がある。
（悪質な隣人の存在、予期せぬ不良や環境障害に耐えかねた末の転居等の事例あり）
・住宅の品質レベルは、バブル崩壊後徐々に高まり、2003年がピークとなる可能性がある。
最新、５年前、２０年前の物件を住み比べると防音性、保温性、結露、床暖房や
給湯関係などのアメニティ面で、快適性や利便性において格段の差を感じるとのレポートあり。
・住宅品質面で２００３年がピークになる理由として、それまで続いていた低廉化や
居住面積の拡大傾向に終止符が打たれた事、ゼネコンがメインバンクからの指導のもと
採算割れの工事を請け負わなくなったこと、建築資材価格の上昇などでコストが
全般にアップしている一方、デフレによる買主の可処分所得現象でデベロッパーが
分譲価格への転嫁が困難となり、結果的に専有面積の狭小化や設備のグレードダウンが目立ち始め、
品質劣化の兆しが見えること等が上げられる。
コストパフォーマンスの観点からは、2003年までがピークとなる可能性有り。

[価格が適切かどうかのチェックポイント]
・居住用物件の場合、単純利回り6%(新築下限利回)〜8%(主に中古物件)の間の数値
で運用可能かどうかがひとつの目安となる。
他方、機関投資家による純投資物件の場合、unlevered baseのequityの期待利回りで見ると、
より高水準（8〜9％程度といった）を求めている可能性有り。
・個人の居住用と、機関投資家による純投資で期待利回りが異なる理由は定かではないが、
一応以下のような理由が考えられる。
(1)　機関投資家は、物件選別能力及び交渉能力の高さ、
　大量購入を背景とする取得価格の低減が可能。
　また大量購入による執行・管理コストの低減等のメリットがある（何れも利回り向上方向に作用）。
(2)　個人の居住用物件取得の場合、価格の予想外の低下リスクを補填する
「職場との近接性」といった購入者固有の価値や「居住の満足感」といった別異の心理的バッファーが、
期待利回りを、純投資ほど高くないレベルに置くことを可能とする理由となっている可能性がある。
　この点からも、居住用の場合、期待利回りの低さを上回る個別具体的な属人的利便性
　が高い物件を選考する姿勢が望ましい。
・人気エリアでは割高な価格で取得してしまうリスクあり要注意。
　特に、港区渋谷区の都心エリア（広尾麻布南青山）と、目黒世田谷田園調布のような郊外エリアで
利回りが低くないか要注意。
・都心では物件価格が割高との理由で利回りが低い傾向、郊外高級住宅街では賃貸価格が
低いとの理由で利回りが低い傾向がある。

[投資対象としての「個別不動産」の適否、及びリスク軽減に使えるオルタナティブな不動産投資形態]
(投資対象としての「個別不動産」の適否)
・不動産現物は個人にとって、投資対象としてのリスク大（マンション、戸建てを問わず）。
純投資対象、或いは自分の資産中大部分を不動産が占める結果となるような
資産状況の場合には慎重な検討が必要。実例として80年代末以来のバブル時の物件高掴みによる
個人債務者のBS悪化、競売、自己破産などの現象あり。
・投資対象としての現物不動産のリスクの大きさの理由の纏めは以下の通り。
(1)　不動産は価格が高いために購入した場合に個人のポートフォリオが不動産に極端に偏り、
モダン・ポートフォリオ・セオリーの導く常識からかけ離れた集中レベルに陥りがちであること、
(2)　個別物件の低流動性、処分の手間、処分時コスト（生活及び勤務スケジュールに与える不安定性及び
心理負担リスクを含む）の大きさ、買主の信用リスク（分割支払条件の場合）
(3)　個別物件の個性の大きさと物件の良否の判断困難性（プロから素人が買うという情報の非対称性）、
(4)　個別性偶発リスクの分散困難性
　（空室リスク、不良店子による不払いリスクや排除コスト・心理的負担のリスク、欠陥物件リスク
(これは純投資の固有リスクではない)）など。
・空室リスクについては家賃保証・一括借上等のアレンジ等で一部ヘッジが可能だが、
家賃保証レベルが不十分（賃貸相場対比低い）、或いは不確実（切り下げ余地あり）でコストも高く、
リスクリターン対比非効率との印象。トラブル多発。
理由は家賃保証水準の低さ（賃貸相場対比もともと低い）、家賃保証獲得のためのコストの大きさ
（高レベルの追加投資義務又は追加投資コストの不確定性）、
及び家賃保証業者の倒産リスク、契約条件の不利性（期中terminationの余地あり）・不明確性等。
保証コストをリースプットのプレミアムとして捉えた場合、コスト倒れの可能性大。

[投資対象としての「個別不動産」の適否、及びリスク軽減に使えるオルタナティブな不動産投資形態]
(リスク軽減に使えるオルタナティブな不動産投資形態)
・純投資対象としてみた場合、不動産対象投資の枠内では、流動性及び処分コスト、
偶発リスクの分散の観点から、各種証券化商品
(個別物件証券化商品、CMBS、REIT, 疑似証券化商品、場合により不動産Index)の利用の検討の余地あり。
選ぶ場合のポイントとして、流動性の高低及び流動価格の透明性（上場、店頭、償還請求等の別）、
管理報酬レベル及び保証コスト等のレベル、それにポートフォリオのリスク分散の程度など。
・これらの判断の基礎となる情報は、投資時点ではprosや各種レーティング資料、投資後は
アニュアルレポート、各種ファンド評価会社の評価資料などで、一般人でも容易に入手可能。
全般に、管理コストについては開示レベルが高い商品ほどコストが低い、個別物件の状況推移の
開示レベルが高いほどしっかりとした管理がなされているとの期待値高し。
・経時的価格変動資料が入手可能な商品(REITなど）は、価格推移と、ポートフォリオの種類の違いによる
大ざっぱなリスク度合いが、大まかに見て均衡しているかを他のREIT等と比較しながらチェックする。

[金利動向]
金利動向については、今後上昇が予想されるという点では概ねの一致があるようですが、
その早さやインフレのコントロール可能性などについては難しい議論があるようで、
全容を把握できませんでした。それと、ネットで見た限りですが、広尾氏が仰っていたように、
学者同士の論争も物凄く緊迫していることが分かりました。
一部、「経済を知らない素人の床屋政談」「経済学を知らないエコノミスト」といった
感情的な議論・非難の応酬があることを知り、びっくりしました。
私のレベルは、正月にネットでちょろちょろ見たぐらいなので、床屋政談以下、
なことは間違いありませんが、帰国後状況が変わったときに、
不動産購入・賃貸の意思決定を自分なりに調整できるように、
頭の整理のために、簡単に纏めてみました。
印象として、各論者の議論は理屈としてそれぞれ成り立ちうるが、
基礎となる事実状況・その評価の正しさが検証困難であるため、
どちらが正しいか分からない、状況次第でどちらも正しく成り立ちうる議論である、
という印象を受けました。（だとすれば、どうすればいいのかは、分かりません）。

但し、議論の理解の大枠自体が間違っている部分が多いと思うので、お暇があれば、
「ここは具体的にはこうだ」「ここは勘違いでこう考えるべき」といったことを指摘していただければ助かります。
インフレターゲットやリフレというのも、全く内容を知らなかったので、岩田先生の「まずデフレを止めよ」「デフレの経済学」
という本を注文して、暇があるときにでも読んでみようと思ってます。ということで、以下の内容の確度は相当程度落ちる
と思います。

[金利動向と財政・金融政策]
(総論)
・今後金利の上昇が予測される。よって、期中固定金利付ローンでの住宅購入資金調達が
有利な選択となる可能性が高い。
・今後、金利が上昇するとの予測の第一の理由は、現在の低金利は
日本及び世界の歴史的金利水準対比で異常な低水準であること。
第二の理由は、上述の、近年の日本の公的債務レベル
(GDP対比150%超水準、近時税収の平均レベルの十数年分)・低クオリティ
（低効率事業・産業への救済的・延命的財政出動の増加が喧伝される）及び
プライマリー・アンバランス恒常化傾向（財政規模対比、民間部門の担税能力の低下）
を考慮すると、金利上昇は不可避と考えられ、現在の固定金利レートでの借入は
有利な可能性大（固定利付負債の価値下落可能性大）。
・金利の絶対レベル（具体的なパーセンテージ）は、ドル・ユーロ金利レベル、
為替水準、景気動向等コントロール・予測が不可能な要素が多く、
素人には合理的な予測は不可能（プロでもアベレージでは負ける）。
・上昇ピッチは各種国債管理政策（特に需給・流動性・投資層拡大面）失敗、
財政赤字レベルの拡大等により急速に早まる可能性がある。
・その際注意ポイントとして、(1)　短期金利は中央銀行（或いは行政サイド）の政策により
ある程度コントロール可能であるが、
　(2)長期金利を中央銀行（或いは行政サイド）がコントローすることは困難であり、
少なくともファンダメンタルズと違う方向で、長期間、コントローすることは不可能なこと、である。

[金利動向と財政・金融政策]
（財政・金融政策 その１）
・通貨の価値・長期金利（両者の関係は必ずしも明確ではないが・・・）の動向は、
直接的には、通貨価値を裏付ける中央銀行のバランスシートの状態、
より根本的には国全体のファンダメンタルズ、BSの状態を反映する。
つまり、通貨の資産価値を支えるフロー面の最重要要素である租税収入のポテンシャル
（より根本的には、担税能力を基礎づける民間企業の利益創出能力）が低下すると
通貨の価値は下がる傾向がある。
又、日銀のBS上、国債保有割合が増加しつつある状況の下では、
国債発行体である国（公的部門）のアセットの悪化、つまり各種特別会計・財投期間等を含む
国全体の投資ポートフォリオのクオリティが劣悪であれば
（例えば、想定リターンの低い、低利用道路への投資が極端に増える等の事態）、国債の価値は減少し、
日銀のバランスは悪化し、長期金利は上昇傾向を強めると予測される。
但し、国のBSや財政状態と通貨価値、金利、日銀のBSの連関については客観的検証は困難といわれ、
より確度の高い実証的研究が待たれる。
・今後の金利動向に財政政策面及び金融政策面から大きな影響を与える論点として、
日本の財政・金融政策についての、極めて大ざっぱに２つの方向性に分かれる。

[金利動向と財政・金融政策]
（財政・金融政策 その2）
・２つの方向性とは
(1)小さな政府・緊縮財政・極端な金融緩和の停止による、
低効率企業の選別淘汰による構造改革を標榜する考えと、
(2)積極的な財政政策・インフレターゲット・リフレによる景気浮揚を優先すべきとの考え。
・(1)　構造改革派は景気低迷の原因を、政府の補助による低効率企業の延命に求め、
これら低効率企業の淘汰が人的、資本的資源の流動性を生み出し、
新しい産業萌芽のきっかけとなるとの考え。財政政策は、死亡確率の高い低効率企業の延命
のために高いコストを使って輸血をするに等しい行為であり、
費用対効果上疑問があるとする。
・他方、(2)景気刺激優先論者は、不景気下での構造改革実現の実例は乏しいこと、
失業等による社会的コストが大きいこと等を重視し、
現況のデフレの主因は総需要と総供給のギャップによるものであり、財政政策が不可欠である、
構造改革派の中には一般物価水準と相対物価水準を厳密に分けない
アバウトな議論で世論をミスリードする論者がおりこれは不当（ESRIにおける浜田深尾野口論争）、などと論じる。
又、仮に、低効率企業の淘汰をした場合でも、速やかに高効率企業の企業トレンドが増加するとの確証がない
（特に不景気下、デフレギャップが存在する場合）なかで、淘汰の論理を実行に移すことはリスクが高い、
ことなどもその根拠としてあげられる。

[金利動向と財政・金融政策]
（財政・金融政策 その3）
・92年以降の巨額の財政出動の評価も両論者で対照的である。
(1)構造改革派は10年間、巨額の財政出動を行っても不景気が続いていること自体、
常数効果の低下(1.1〜1.3といわれる)・財政策の限界を物語っており、
財政政策による景気刺激効果は小さいこと、その原因として財政政策に基づく資本配分が、
予想投資リターン（投資の有望性・将来性）ではなく主として政治力学により決定されるため、
低効率・債務過大産業への投資が多く、（長期・短期を問わず）期待リターンの低いうえ、
手取金も結局債務返済や賃金低下に悩む労働者の貯蓄に回ってしまうことから、
財政出動の効果が薄れていることなどを上げる。

[金利動向と財政・金融政策]
（財政・金融政策 その4）
(2)インフレターゲット、リフレ論者は、財政出動がなければ更に状況は悪化していたはずであり、
現に緊縮財政を取った橋本政権及び小泉政権下で不況が悪化している、との見方になる。
・(1)は、意図的にインフレを起こした場合これをコントロールできる保証がない、
過去にインフレターゲットを採用した国は何れも高インフレ是正策として
低インフレターゲットを採用したものであり、デフレ下で緩やかなインフレをターゲットにした事例に乏しい、とする。
また、仮に、現況下の不景気を脱却するためにインフレターゲット政策を行い、
仮にそれに成功したとしても、膨大な財政赤字は依然として残っているため、それを解消するためには
インフレターゲット論者としても、最後にはかなり高率のインフレを起こす以外方法はないのではないか？
他に方法があるのか。現状の税収40〜70超円、単年度赤字20〜40兆円という状況を考えると、
仮に景気刺激派の言い分が正しく、巨額の財政出動を続けて景気が回復し、
税収が増えた後に緊縮財政を行い、毎年20兆円〜30兆円程度という、
過去にない黒字レベルを長期間続けることができたとしても、
現状で700億を超え近々1000兆円に達するといわれる公的債務返済には、
金利見込みで最低50年〜100年間返済を続けなければならず、これが果たして現実的なのか？
との疑問を呈し、高率のインフレリスクを、可及的に回避するためには
やはり根本の財政赤字悪化を食い止める必要がある、と主張する。

[金利動向と財政・金融政策]
（財政・金融政策 その5）
(2)インフレターゲット派は、国債管理政策等各種政策を総動員して、
注意深く対処すれば、インフレの制御も可能、財政赤字解消の問題は
景気回復による税収増加後に考えるべき課題であるとする。

↑私は、この部分の議論を見て「インフレターゲット可能論者」の先生方の
議論を前提にしても、インフレターゲットが成功し、景気回復した場合でも、
その後になお残る膨大な財政赤字解消を考慮すると、かなりの高率インフレが予想される、
このファンダメンタルズを見ると、長期金利を国債管理政策等で押さことは、
やはり限界があるのではないか、という印象を持っています。
ファンダメンタルズを無視した政策を強行し不自然なプライスを維持しようとすると、
hedge fund等の投機マネーに絶好の攻撃及び収益機会を与え、
更に傷口が深まる虞があるんじゃないか、という懸念もあります（BOEvs Soros等の例を引くまでもなく）。

それと、金利、景気と為替政策の関係を軽視するべきではないという方がいらっしゃったので、
それについての理解も纏めてみました。

[為替政策]
(全般)
・結論として、90年代アメリカ復活を側面から支援した、自国通貨安政策を実行することが望ましい。
　但し、年末に大統領選を控えたアメリカの意向から、極端な円安政策の実施は現実には困難。
・93年以降のアメリカ経済復活の原因を、市場主義の徹底によるリストラ・効率アップや
情報通信技術の貢献に求める者がいるが、低金利及びドル安政策が主因とみるべき。
　そのメカニズムは以下の通り
(1)　90年代前半3%台の低金利で製造業活動が劇的に改善
（資金不足に悩む米国が、低金利でも国外資金（特に日本の資金）を調達できた理由は、
�@下記★の理由＋�A日本の機関投資家がバブルによる含み益に依拠し、
ドル安下でドルの反転を願望した心理状態で、MOFの行政指導による圧力に抗しがたいまま
投資続行されたことにある。
(2)　低金利で起爆した経済を点火して軌道に乗せたのはドル安とみるべき。
これにより米国の輸入減少、国内鉱工業生産増大がもたらされた。

(3)　鉱工業生産上昇により労働生産性が上昇。分子である「付加価値生産額」は鉱工業生産と相まって増大するから。
　分母となる総労働時間はリストラにより減少。名目賃金を労働生産性で割ったものが単位労働コストなので、
労働生産性向上により名目賃金・労働コストが安定する。
　このドル安の効果を「ドル安の補助金的効果」と通称する。
(4)　製造業の好調による株価上昇、その資産効果に伴う消費底上げ、
企業の低コスト資金調達による設備投資刺激などでモノ作り部門を支援。
(5)　ドル安による隠れた補助金効果は、小規模銘柄よりも、SP500構成銘柄のような
大規模な伝統的製造業種の方が大きい。
　ニューエコノミーによる産業構造転換論はこの面でも疑問がある。
(6)　各国中央銀行はドル安対抗のためドル買い介入を行い、これが米国債購入に向かい、
経常収支赤字を補填する（★）。

（円高ドル安の日本にとってのデメリット）
円高は以下の通りでデメリットが大きく、景気浮揚までは円安政策を追及するべき。
・円高→日本の輸出減・輸入増→日本の鉱工業生産低下→労働生産性低下
→単位労働コスト底上げ（＋、円高によりドルベースでの、実効為替単位労働コストも暴騰）
・つまり、日本の高コスト体質は構造問題だけが原因ではなく、円高による部分も大きく、
日本固有の労働生産性の低さ（低効率）のみの問題とは言えないはず。
　「非効率産業の淘汰」をうたう構造改革論者は、為替レベルも考慮した、
より厳密な労働生産性の検証、淘汰すべき産業や企業の絞り込みを行うべき。
・円高→ドル建て資産目減り（所得の実質的な日→米移転）。
歴史的経験として、９０年代前半の巨額財政出動65兆円（ち真水が半額の33兆）の効果打ち消しがある。
この間、ドル安による日本の対外純資産評価減は92-95年で２０〜３０兆円。
為替政策の失敗で財政出動額に相当する評価減が発生しており、これによる財政出動効果の限定も見逃せない。
・以上の円高による生産活動停滞、対外資産評価減を通じて景気停滞、デフレが発生。
・公共事業の肥大化は、政治圧力の大きい低効率産業への国富の配分を招き、
効率的資本配分を阻害するため本来的には望ましくない。

纏めは以上です。
また気が向いたら、ここはこう考えるべき、こういう風に物件を選ぶべき、
賃貸と分譲の選択はこう考えるべきという感じで教えていただければ
有難いです。

>>549
>ボスなんて関係ないだろうに？？
セクレタリー・現地スタッフにとっては、
私達playerがボスなんですが・・・

>>540
あはは。すみません。私は上で書いた通り、年末年始は長期間休むことにしているので、
new year's dayにオフィスに実際に人がいるかどうかは、知りません。
基本的に各人バラバラに動いているので。
私の回りの知り合いでは休んでいる人が多いですし、他の人も多分休んでいるだろうな、という風に思ってそう書いたわけです。
セクレタリーは勿論全部休みだと思いますが、ボスの方は１日に働いている人もいると思いますよ。
仕事キチガイみたいな人もいることにいます。

それと、アメリカで働いている日本の方で、特に、日本企業の駐在員でない方ならならおわかり
頂けると思いますけど、私が北米にいたときには、そちらの休日に併せて休むこともありましたが、休めないことも当然ありました。
お客さんに今日はmemorialですとか、veteransですとかいってられないと場合は多いです。
学生の場合は、現地の公定の祝祭日や、街によっては特定の宗教上の休日にあった
スケジュールできちんと休めるんでしょうけどね。

わたしに興味をお持ちの方もいらっしゃるみたいで、
それはそれで、大いに想像して、楽しんで下さって結構です。
ただ、素性をばらさずに納得して貰うのは基本的に難しそうだし
それは仕方がないので、今後は基本的に説明しないことにします。
それで構わないという方は、またどうぞ。

インフレを理由に、日本の不動産買ってもしょうがないって
気づきましたか？

１％前半代で長期（１０年以上）固定金利で貸す所もないし
１０年以上のローンにしなければ、ローン減税もないよ。

４〜５年の仮住まいで、インフレ対策でマンション買ったほうが
いいでしょうか？　なんていう奴は例え東大卒エリートだとしても
彼の顧客にはなりたくないと思う。
しかも、買っても意味無いってことに気がつくまで　随分時間やコストをかけている。
この生産性の低さ。少なくとも仕事では使えない。

正月から登場している人口の発言者です。
１０年余の居住用としてはその通りのような気がします。
生保とか超長期の投資用としてのシミレーションになっていないことは前提が当たり前ですが、
人口は今がピークの１億２,７００万人が１００年後には３,５００万人へ減少していくなかで
租税の徴収問題、手取りの見積もり、空家・空地など超長期のシミレーションがあってもよさそう。

出生率が２であれば人口は減ることがないけど１だと子孫のサイクルが半減することは明白ですから。

最近のニュースで上場企業はまあま利益のようですが、サラリーマンの方はリストラ、配置転換、
出向など恐怖感があります。
組合は賃上げか雇用の選択では雇用を取ります。

１００円ショップが賑わってますね。船橋に６Ｆ建ての１００円ショップが有るなんてビックリ。
今のコスト削減の象徴だと思います。
大型店舗の２００〜５００円の商品が１００円ショップで買えるのですから。
私はコスト削減の成果でデフレが続き品数が増えると思ってます。

デフレとコスト削減の成果って根本的に違うと思うのだが、、、

↑住宅建設の話題だとコスト削減で建築金額がずいぶん安くなって販売価格が下がった。
資材業者から見ればデフレ。
道路公団もコスト削減して道路建設続行しそうだし、資材業者から見ればデフレだ。
むろん安上がりに出来上がる道路も言わばデフレ。

結局、欧州在住氏は賃貸についてあまり興味ないのかな？
今年から賃貸市場が大きく変わる可能性があるから、想定利回りとかも大きく変動する可能性があるんだが。
定期借家権とかの動向とか、よく調べたほうがいいよ。
あと、吉祥寺は地価の特異点であり、吉祥寺まで同心円を引っ張るのはあまりいいとは思えない。
一年前に、ミサワが出した地価分布図があるので、参考にするといいと思う。　http://www.mrd330.co.jp/data/pdf/b_syuto.pdf

>>564
確かにそうだね。インフレ対策でマンション買ったほうがいいか調べろって
上司が命じて、分かりました　って分厚い専門書を大量に買い漁って　２ｃｈで情報収集？
東大卒が？　有り得ねぇ。　そんなの、一般人でも感覚で分かる程度の話。
仕事で使えないタイプだな。
ということで、東大卒のエリートってのはネタだろう。
本当に東大卒だったら、それこそシャレにもなってない話。

おれんち都会の中で周りより地価が凹んでる。ｗｗｗ

>>569
え？東大卒だからこそ分厚い専門書を大量に買い漁って
　２ｃｈで情報収集？なんじゃないの。東大生ってマニュアルどおり
にしないといきてけないんでしょ

>>571
exactly right! なんだけど、学歴オタが出てくるとうざいから、
一応　持ち上げてやっただけだよ。
東大、東大院生何人も知ってるけど、優秀な人は確かに優秀だけど、
何も考えてないなぁってやつもいるのは事実。

駒の動かし方を覚えたばかりで、基本的な定跡も知らないのに
名人戦の棋譜を買い込んで研究しているよーなもんだな

勉強ママの言うとおりに勉強して東大生になったのだろう香具師はたしかに居る、一定割合ね。だからしばらく様子見。

東大生は、事務処理能力は高いが、創造性は無い



と、どっかの漫画に書いてあった気がする。

おまえら学歴コンプはみっともないぞ

学歴はどうでもいいけど、匿名掲示板でさして高度でもない知識を
偉そうに披露して死にたくならない？教科書かよって感じ。

>>575
そんなの　東大にいけないやつのひがみ。

>577
○○先生が何処で教鞭を執っているとか
国債の流動性云々なんて話はめちゃ細かいくせに

肝腎のインフレリスクに関しては「ある/ない」でしか話せない
具体的に何がインフレの兆しなのかも指摘しないわけだよ

もう空回りしているとか言うレベルじゃないよなぁ

>>579
いわゆる　「木を見て森を見ず」ってやつですな。

欧州氏の論調には頷ける部分も多い。
ただ、叩きが多いのはスレタイとの乖離が大きすぎるからだと思う。
★付きのライトなスレタイに対し、内容は神学論争的な迷走模様。
慎重になる気持ちは分かるが、車買うのにロケット工学は必要無いし
レストラン選びに分子生物学も必要あるまい。
数年住むだけの数千万クラスのマンソン買う位でマクロ動向がどうの
言われても釈然としない人が多いのでは。
それ以上のアセットマネジメントな話なら、然るべき板もしくはスレタイで議論すべきかな。

だって「アドバイス、情報交換をお願いします。」
と書いておきながら、ちょっとレスすると
だっだーーーと自分の知識を書き並べてひたすらログを流すだけ
だれも真剣にアドバイスなんて書かないわなぁ

>>581や広尾氏、>>563で、「たかが不動産」を買うのにマクロだの国債だの
長期金利だのアセットマネジメントだのというのは、違和感があるという指摘があります。
しかし、庶民にとっては、「たかが不動産」でも人生が変わるような大やけどをする可能性があること、
つい最近の歴史が、マクロの変動が庶民の生活に大きな影を投げかけることを残酷な形で示して以上
慎重に下調べをすることは、身を守るために「必要なこと」だと考えています。

広尾氏のログの中でもあったように、バブル時代に不動産を取得した
庶民の中には、わずか数年間で、自分が取得した不動産価格が
６割下落、或いは半分以下になるも、膨大な借金だけは残り、
それを払い続けなければならないという地獄のような体験をした人たちが
たくさんいます。多くは、大企業に勤める、いわゆる小金持ちと言われるような
人たちだったと思います。経済に詳しいはずの銀行員でも、この連鎖にはまり、中には、
株でリカバーしようとして、証券金融に手を出すところまで落ちて、
最後にハイジャックまでしてしまった、某銀行の部長までいました。

バブル時代のマスコミや経済評論家や学者までも、土地は永遠にあがり続ける、
と言う論調が「常識」でしたし、それをそのまま信じて、不動産を取得した庶民
もたくさんいたわけです。彼らは、バブルのさなかにも、その「常識」を信じて不動産を取得し、
人生が変わってしまうような酷い目にあったわけです。
私は高校生でしたが、当時目の当たりにした経済のアップダウンの状況は強烈な印象として、
未だに脳裏に焼き付いています。

バブルには色々な理由があるようですが、多くの論者が指摘する理由は、以下のようなマクロ政策です。

バブルの発生と暴落は、正にアメリカを中心とする各国蔵相会議が
セントラルパークサウスのプラザホテルで行ったマクロ政策の合意を大きな要素として、
発生したといわれます（いわゆるプラザ合意）。
スランプに陥りつつある米国経済浮揚のために、ドル相場を半分に切り下げる、
但しそれに伴って資本流入が減少して、米国債のプライスが切り下がると米景気に深刻な影響があるので、
資本流入を維持するために、日本、ドイツを始めとする各国は米国を下回る金利水準を維持せよという、
基軸通貨国の半ば脅しに近い「協力要請」のもとで、日本は律儀に歴史的な低金利水準を維持し、
結果、金余り現象が発生し、当時、blue chipの与信先を次々に失いつつあった大手銀行は、
余剰資金の運用先に困り、不動産に目を付けて、なだれを打ったように、
怪しげな業者に対する不動産融資に殺到していったわけです。いわゆる資産インフレが発生しました。
当時、何人かの学者がマクロの視点から見てこれは異常な資産インフレというべきであり、
早急に沈静化が急務であるという趣旨の警告を発していました。
しかし、マスコミや資産運用業界、不動産業界の進軍ラッパにかき消されて、
多くの人はこれに注意を払わず、その後のバブル経済の連鎖にはまっていったといわれています。
デベロッパー、バブル紳士、銀行、庶民何れも、その後に起こった事態で大きな痛手を受け、
その後１０年間、日本全体がバブル時代に付けられた不動産や株式等の取得価格と、
時価との処理が出来ずに未だに苦しんでいるようです。
日銀や大蔵と言った政策当局も、当時この警告に反応することが出来ず、後に
資産インフレのリスクを見抜くことが出来なかったというマクロ政策の失敗を認めるに至っています。

これらは、金利・為替というマクロ経済政策が不動産・株式等の現物資産に深刻な資産インフレ
をもたらしたあげくに発生した現象です。わずか１０年から１５年ぐらい前に起こったことです。
たかが数千万の不動産購入にマクロなど関係ない・・・というのは、未だに苦しんでいる
当時の不動産購入者の話をみると、私には採用できない立場です。
因みに、国債など関係ないという意味不明の指摘がありましたが、
JGB10年もの即ち長期、公定歩合即ち短期でしょう。

現況の低金利をみると、バブル発生直前当時よりもさらに、数段低いレベルの金利が長期間続き、
しかも、80年代末よりも更にインフレにぶれる可能性が高い状況として、
バブル当時の何倍もの規模になってしまった財政赤字の問題があります。
国民一人あたり現在７００万近く、４人家族で２８００万近くというレベルの負債を、
インフレ無しでチャラにする、魔法のようにうまい方法があるとは、私には信じられません。

直近のデフレ傾向を考えたとしても、この基礎的なマクロの状況を考える限り、
80年代末よりも大きなインパクトのある資産デフレが発生する可能性が大きいことは誰も争えないでしょう。
私が正月に調べた限度で見ると、多くの論者は、長期的なインフレ傾向を止めることは出来ない、
ただしその時期とスピードについては、分からないという論調です。
いわゆる、悪性インフレが発生するリスクは、長期的に見てある、というか、高い、という印象を持っています。

いうまでもなく、悪性インフレで一番苦しむのは「現物を持たずフローだけで生活する人間」です。
フローがインフレと同じスピードで増える保証などありません。この場合、住居費のアップが生活を
圧迫する可能性は十分あるでしょう。現物を持たない場合、住居費がフローの中でしめる割合は
普通の過程では一番大きいからです。

他方、いうまでもありませんが、不動産自体の市況（ミクロ）も十分検討する必要があります。
色々な方が指摘している通り、人口動態予測の変動も考慮する必要があります。
タイミングの問題としては直近のデフレのレベルと持続可能性を考慮する必要があるでしょう。

私の中ではほぼ、結論は見えつつあるという印象です。
多くの不動産専門家やエコノミストが指摘するように、不動産市場全体は
今後数十年と言った長期間の停滞に入る可能性があるようです。
他方、広尾氏や旅人氏が指摘するように、
都心の一部地域などの限定的な地域に限るとミクロレベルでも
需給上の不確定要素は少なくなりつつある、
これとマクロレベルの上記潜在状況
（インフレ以外の財政赤字の解消方法が見あたらない）を考えると、
恐らく、資産運用を重視する判断としては、これから数年以内に、2
003年までに都心優良地域で建設された中古不動産を購入するという選択肢は、アリ、と言う印象です。

もっとも、私の場合、今後も仕事場を頻繁に変える可能性もあるので、個人的な事情としては、
不動産購入への心理的な壁は高いです。
よって、アセット・ライアビリティ（ライアビリティは今はありませんが）の両サイドで、
資産・非資産インフレ対策を施したうえで、動きやすい賃貸にするという選択肢もあるかなと思っています。
私の場合死ぬまで住むところがあればそれで十分で、資産を子孫に残そうといったような気持ちは全くありません。
但し、その場合でも潜在的に見た、上記のインフレリスク（による賃料値上げで苦しむ可能性）は残る以上、
そのヘッジのためには、広尾氏や私が上の方で書いたオルタナナィブの知識が必須になります。
これは、別に趣味でやっているわけではなく、賃貸を選んだ場合に資産インフレが発生すると
後々数十年レベルで賃料増額に苦しむ可能性があるわけですから、
これをある程度はヘッジしておきたいという、居住安定のための単純な理由に基づくものです。

正月にネットで調べたところ、賃貸と分譲の損得を、
具体的な金額で比較したシミュレーションは多数みつかりました。
多くは１０年から２０年といった長期間では、分譲の方が金銭的にはやや有利だ、
しかしここのライフスタイルや物件によって状況は異なるので、よく考えるように・・・
といった常識的な結論でした。これ自体はそうかなと思いますが、こういった分析をつぶさに観察すると
残念ながら、インフレ（資産インフレ、非資産インフレ、或いは両方発生）絡みの計数が
十分織り込まれていないものが殆どです。
最終残存価格もインフレデフレ無しの既存レジームの常識に基づいたものになっているし、
資金をfixでとった後インフレが発生した場合の負債減免効果についての分析も皆無です。
これらは色々なシミュレーションがあり得るので、決め手に欠くので公に出す内容からは外しているのでしょう。
他方、実際にはこのリスクが大きいと睨んでいる以上、個人としては、
計数がどう動くとどの程度のプラスマイナスがあるのかを知っておくことが有益です。
エクセルでインフレ絡みの諸計数を組み込んだ式を動かしてみると、ネットで不動産業界や評論家が出している
単純なシミュレーションと比較して、大きく結果がぶれます。
計数をどの程度動かすかについては、状況次第でどんどん変わっていきますが、どの程度の計数変動で、どの程度、
賃貸と分譲の格差が広がるかは、これをやればすぐに分かります。

今の時点で、マクロ経済、ミクロの不動産需給等を含めた全ての計数を予測することなど誰にも出来ません。
不動産、経済の専門家でも不可能でしょう。しかし、計数がどう動けば、
どういう得失があるかをしミレーションをして準備しておけば、
大きな動きを見ながら、速やかにポジションを変更することは出来ます。

確かに、不動産は買うとすると、大きな買い物です。
しかし、買わないという選択も、安全なように見えてじつはそうでもないことは明らかです。
３０歳の人間が、残りの人生全てを賃貸にするというを選択して、月１２万円の家賃を５０年間払うとすると、
家賃が変わらない場合の単純計算でも合計７２００万円です。
しかし、実際には、インフレデフレによりこの数値は大きく上下します。日本の状況ではハイパーインフレは
考えにくいかも知れませんが、毎年１０％程度のレベルのインフレというのは、先進国でも結構起こりうることです。
これが起こった場合の1.1×1.1を何年か繰り返した後の賃料、その蓄積を考えると、その影響の
大きさは容易に想像できます。
不動産を買わないという選択は、この間、このフローの変動を全てインフレに晒すという選択をしていることになります。

賃貸選択の場合は、特に、悪性インフレが発生すると、居住生活に大きな影響が出るでしょう。

購入の場合、将来のフロー全額が、３０００万とか、４０００万とかいう、
前倒しの合計金額で提示されるため、賃貸と比べて、一見、大きな買い物をしている様に見えます。
しかし、賃貸とてその後のフローの蓄積が確実に予測されるわけで、
これを考えると、実態はそれほど大きく変わらないことは誰もが指摘することです。
そして、常識的に見て、これだけ巨額の財政赤字という、悪性インフレの最も典型的なリスクファクターがある以上、
今後、この賃貸のフロー合計の７２００万なり、分譲価格なりの経済的な評価が大きくぶれるリスクが高いといえます。
賃貸分譲何れにするにしても、都心か、郊外か、東京か東京でないかによって、基礎計数が大きく異なる以上、
一概にどちらがいいとか、どちらを選ぶのがアホであるとかいった決めつけは全く無意味でしょう。
計数に影響を与える、自分固有の状況を、個別に織り込んだ上で、最後は自己責任で判断すべき問題です。

その計数は、バブルの経験に照らしても、庶民といえども、マクロの変動による
大きなリスクに晒されていることは明らかです。

結局　買ったほうがいいと仰りたいのでしょうか？

ハイパーインフレによるストックの目減りは
資産分散（海外通貨、ＧＯＬＤ　プラチナ　ＲＥＩＴ、株式）が常識だと思うんですが。
皆さん流動性の低い、しかも値下がり傾向の不動産でインフレ対策なんて誰も勧めてないと思うんですが。
皆さんのアドバイスは無意味だったんでしょうか？

>最終残存価格もインフレデフレ無しの既存レジームの常識に基づいたものになっているし、

>エクセルでインフレ絡みの諸計数を組み込んだ式を動かしてみると、ネットで不動産業界や評論家が出している
>単純なシミュレーションと比較して、大きく結果がぶれます。

>どういう得失があるかをしミレーションをして準備しておけば、
>大きな動きを見ながら、速やかにポジションを変更することは出来ます。


つまり、非常識なことが今後数年で起こるとでも言うのかい？
もう勝手にしたらぁ

日曜朝のテレビの他原総一郎と大臣との討論で郵政公社の国債が120兆円保有して
いるが民営化されたらどうなるんだと話が出たけど、大臣はどうたらこうたら
と言ってだけ、何て言ってけ。

バブル崩壊での土地神話崩壊という非常識（当時）な事も、数年前に予測
出来たのは極々少数の人だったのでは？


未来が予測できない以上、予想するのは勝手だよ。

後出しじゃんけんは誰でも出来るし。

>>593
>結局　買ったほうがいいと仰りたいのでしょうか？
588と589を読んで下さい。私としては、住居が固定されるのは
考え物なので、賃貸とオルタナティブという組み合わせが、
中期的には一番ありそうな組み合わせです。稼ぎを増やすのが
先決ではありますが。

>>594
>つまり、非常識なことが今後数年で起こるとでも言うのかい？
時期やスピードについては、587で述べた通りです。

202氏、広尾氏、旅人氏など、有益な示唆を頂いた
何人かの皆さんに、感謝すると共に、
今後の幸運・ご活躍を祈ってます。

それではgood luck!

最後に、私の意見は、繰り返しになりますが、
広尾氏旅人氏他の多くの方が指摘するところと似たような
意見で、以下の通りです。

>賃貸分譲何れにするにしても、都心か、郊外か、東京か東京でないかによって、基礎計数が大きく異なる以上、
>一概にどちらがいいとか、どちらを選ぶのがアホであるとかいった決めつけは全く無意味でしょう。
>計数に影響を与える、自分固有の状況を、個別に織り込んだ上で、最後は自己責任で判断すべき問題です。

要は、大きな枠組みをしっかりおさえたうえで、帰国後、計数に対する
感覚を出来るだけ鋭敏にして、最後はじっくりと考えて
自分の頭で判断する以外ありません。

皆さんが良い判断をされるよう、祈ってます。

で、けっきょく逃げたｗ

ところで
　かつてインフレを経験した国の富裕層の人は
　みんなどんな資産管理をしたかしってるか？

　不動産を買ってインフレ対策をしたアフォが
　いったい何処にいる？

↑おまえ、プリンスホテルがどうやって用地を入手したか知らないだろ。
バカはすっこんでろよ。

>>602
関係のない　話　すんな。
インフレ対策のアセットアロケーションは
金・外貨だろ？

ていうか、欧州在住はそんなに金が減るのが惜しかったら、
ごちゃごちゃ理屈こねてないで、さっさと嫁もらえ。
青山やら六本木にマンションもったら、ろくな女は寄ってこないぞ。
稼いだ横からぜんぶ使われて、気がついたら貯金もパー。
借金も残ったりして・・・。
アフォな女とつきあうのは、不良資産買うより怖いよー。

神田川の見える４畳半のアパート（月２万ぐらい）なら５年住んで、
インフレあっても、資産の目減りなんてたいしたことないだろう。
マンションなんか買って、リッチな生活見せびらかすより、
地味に生活しろ！地味に！
それでもって、料理上手で節約上手な嫁をみつければ、遊ばなくなるから、
資産防衛には、よっぽど効果があるとみた。

>>604
なんか心打たれました。

インフレになっても新築マンションで儲けるのは無理だよ。
他人に大儲けさせて自分も儲かるなんて幻想。
本来価値の４０％強の手数料払って投資するようなもんだ。
株式は手数料１％、競馬でさえ胴元の儲けは20％程度なのに。

市場価格で不動産を入手するには、土地を買って
相見積をとって建物を建てるしか無い。
市場価格で買わないでエンド価格でカモにされて
インフレ対策もあるものかって。
（大手ハウスメーカーの注文住宅もカモにされるぞ）

もし、マンション買って貸したら確実に儲かるなんてのが、予測できるとしたら、、、

デベは売らずに賃貸に廻すと思わんか？

>>607
需給バランス考えたら無理・・・

ハイパーインフレになったら定期預金だよね

ｵｲﾗ、目白下落合にちょっと前ﾏﾝｿﾝ買ったが、最近売って暮れって業者がしつこい。
で、幾等で買うか聞いたら、買った値段より高いんだよな、これが。
だから、売ったら幾等か儲かりそう。やっぱ都心部物件買って良かった！

↑そのへん売れ残り地域なわけだが。

貸しても渋谷圏の私鉄駅と変わらない相場だしｗ

なら売った方がいいよ

>610
嘘ばっかり・・・。都心マンション、今でも１割値引かないと売れない。
これからどんどん値崩れするよ。都心ブームをあおってマンション買わせる
手段はそろそろ陳腐化した。本来需要が多い山手線から１５分位の閑静な
住宅地が「買い」。ただし、一戸建てだけどね。

嘘なんかじゃないよ。業者によれば、最近この界隈で物件探してる人多いらしい。
確かに、この辺は古くからの屋敷街で資産家多いけど、実家近くに
家探す30代くらいの椰子等結構いるらしいんで、春先の引越ｼｰｽﾞﾝ控え物件の動きが活発化
してるんだとか。この界隈は、大手町日本橋新宿池袋方面への通勤ｱｸｾｽも良いし、人気な理
由も分かるけどね。地価も、世田谷目黒大田等城南エリアの大半の住宅地より高いのは玉
に瑕だけど、既に底打ちしてるみたいだから買い安心感もあるしね。変な割高物件掴まさ
れなければ、ｵｲﾗみたく損せず転売可能だぜ。

なんだ、いつもの目白キチガイかｗ
対城南嫉妬パワーは相変わらずだな。いつも同じ妄想書いてる

目白でマンション価格が短期間で10%も上がったなんて話は聞かないぜ。
眉唾だよ。どの辺の物件か言ってごらん。

じゃ、リアルで儲かった人の話し。
麻布十番駅から徒歩１分の築３０年のビルのワンフロアー（６０平米）を１２年前に１０００万で買った友人がいる。
１２年前の麻布十番といえば駅も無く、陸の孤島と呼ばれジジィとババァしかいない寂れた町。
（有名なたいやき屋の浪速屋も当時は空いていた。時代遅れのディスコ、マハラジャは細々と営業していた）
そのビル（マンションでもアパートでもない。１階は寂れた洋品店だった）を購入したと聞いた時は
「こんなボロい所に本当に住むの？」と心配したが、商店街の中にあり、何度か遊びに行く度に
「いい買い物をしたねぇ」と彼の先見の目を絶賛していた。
すると去年「どうやらここに新しいビルを建てるらしい」という事になり、最終的に彼が立ち退くのに
貰った金額は驚きの３０００万円！
こんなバブル期みたいな話し今でもあるんですね（バブル期だったらもっと貰ってたのかな？）。
今、そこは工事中です。で、彼は２０００万で中古一戸建てをやはり麻布十番で買ったみたいです。

補足（当時は駅が無かったとはいえ、どうして麻布十番で６０平米が１０００万円で買えたのか？）

当初は賃貸契約（たしか家賃は８万だった）でそのビルに入ってたんです。当時はトイレと申し訳程度の
ミニキッチンしかなく、自費でシャワールームを取り付け、キッチンも改装して住んでました。
また床や壁も自分で張り替え、外国のマンションのようなかなりカッコ良い部屋にリノベーションしてました。
その内、そこに愛着がわき（大金注ぎ込んでるから当たり前）大家さんと仲良しになった事をきっかけに、
「どうしてもここを購入したい」と交渉したら「１０００万なら売ってやる！」と一発OKだったそうです。
大家さん、さすが江戸っ子。太っ腹。貯金だけじゃ足りなかったので、親に援助してもらい一括で払ったはずです。
駄目もとでも相談してみるもんですねぇ。

追伸

その彼が言うには「今度は馬喰横山にスポットが当たるんじゃない？」だって。
ま、半分冗談だから信じちゃ駄目だけど（笑）。
ちなみに、彼は不動産関係者でも何でもありません。美術系の仕事をしてる人間です。

で、宝くじに当たったような話から何を学べと？
宝くじ買えって？

目白も麻布も松濤も広尾も世田谷も目黒も、地価やﾏﾝｿﾝが10%も値上がりするなんて話はないよ。ただ築浅なら購
入価格からあまり値落ち無しで売れる状況はある。だとしたら購入価格が何らかの理由で相場より安ければ若干
利益が出るか、ほぼﾄﾝﾄﾝで売抜ける事は可能。目白のﾏﾝｿﾝ買った知人の例では、竣工済物件を相当値引き(定価から
10%以上)させて購入し、1年後に購入価格上回る価格(定価の7-8%引き)で買いたい人が出て来たｹｰｽ知ってる。仲介手
数料とか含めるとほぼﾄﾝﾄﾝだったらしいが、新築にただで1年住めたと同然だから悪くない話だろな。

即金でなければ、金利分赤っすよ。
後、不動産収得に使ったお金も赤っすよ。

その差だと、賃貸暮らしのが得っすよ。

往復で最低６％は持って行かれてる訳だから、得な取引とはいえない。

損得すれすれで微妙だが、大損こかずに済んだのはよかったネ

>>621
621のマンションは幾らで買って、幾らの買取申込が来た？
その業者信用できる業者？

世田谷辺りだと、まだまだ大暴落中の物件多い中、
やっぱ区部都心部物件の価値は底固いネ。

>>626
１行目と２行目、微妙に矛盾してるぞ。

↑
なんで？
世田谷は区部都心部じゃあないよ。
国土交通省の定義調べてみたら？

まだまだマンション暴落してんじゃんｗ

世田谷東部・南部は目黒区や渋谷区と同じ。
世田谷残部は杉並区あたりと同じ地価動向だね。

区部都心部でも、北部・東部は都心部を外れた
城南より状況悪いし、いろいろだよ。

目黒区って、文京区より地価高くないか？

八雲あたりは、過去３年地価下がってないって言うが、
文京より、高いってにもおかしくないかい？

ここのスレタイトルの付け方見ると、、、

とても、東大出と思えない。

ばりばりの、２ちゃんネラー　って思うのは俺だけでしょうか。

ああ、目黒って意外と賃料高いエリアがあるね
文京区みたいに供給数が多くないからかな？

四谷は隠れた穴場。
危なくないエリアでも
意外に安い物件がある。

630の地価動向てソース何？ まさかあのミサワのとかのじゃないよね。
公示地価では目黒辺りの一等地でもまだまだかなり下落中だよ。
目黒も世田谷も所詮江戸朱引き外、文京新宿等とは格が違うよ！

＞＞６３５
>まさかあのミサワのとかのじゃないよね
ミサワのアレは信憑性が低いのか？

文京は目黒から見れば格下だろ。
城南＞＞＞非城南
江戸を持ち出さなければならないカビた街じゃ
とても人気は出ないね

ミサワと国土交通省はどちらが信頼できる？
利益極大化利潤追求が目的の一私企業の色々な思惑や利害がからんだ情報と、
公正公平中立を旨とし特定の利害関係に影響を受けない行政の情報、
一般的にどちらの方が信憑性･信頼性が高いと考えられていると思う？

仮にインフレが起きた場合、
分譲マンションを持っていれば、
時価ベースの家計のバランスシートは
見かけ上は改善する。（売った場合のローン返済が楽）
だが、実際に売っても、より条件のよい場所、
よりグレードの高いマンションは
もっと値上がりしているだろうから、
結局、住宅の水準はアップさせらんない気がする。
まあ、賃貸で、上昇する賃料に怯えるより
マシかもしれないけど。

>>632
東大生でも２チャンを見てる奴は多いと思われ
専門以外の語学に穴がある奴も多々いると思われ
ただし１が東大生かどうかは別の話と思われ。。。

六本木、麻布界隈は元々ネームバリューがあった上、「六本木ヒルズ」の影響もあってか
微妙に値上がりしてる感じ。↓今朝のチラシです。

『グランパレス・南麻布仙台坂』
値段：４１８０万円
住所：港区南麻布１-４-５（麻布十番駅徒歩４分）
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造１２階建７階部分
建築：平成７年１１月（築９年）
間取：１LDK（専有面積４５平米）
管理費：１１２８０円・修繕積立金：４２３０円・駐車場：４２０００円
※平成１５年リフォーム済み（フローリング、浴室乾燥、追焚機能、人造大理石トップのシステムキッチン）

結構高いと思わない？

広尾駅徒歩13分、広尾3丁目高級ﾏﾝｼｮﾝは買い？
この辺りなら、今後価値が大暴落する恐れ低いよね。
住んでる人、暮らし易さ教えて下さい。

>>642
広尾はもう一段、値段が落ちる余地のある物件がまだ多い。
白金台・白金高輪・麻布十番なんかの開業で、同じ環境で
駅徒歩圏という物件の希少性がやや薄れてきているのが原因。
素晴らしい環境でも、値段はもっと上がっていたという事。

また、高級マンションってのも、管理費の費用対効果が問われる。
今はマンションの管理も競争の時代。管理費にコストがかかる
以上、その分純粋に家賃が上がる管理の内容でないと許されない
時代になってる。そこで管理の費用対効果が劣る物件は、だんだん
シビアに、相場に比べて安くなってくるよ。これから厳しくなる。

地価下落を怖がるようなら投資という考えもあっての買いと思うが、
管理費を含めてきっちり利回り計算してみると、高級マンションで
本当に良い物件というのは思ったより希少だよ。
ただ地域の中で割安な物件ならいくらでもあるけど。
バブル時代と同じ糞管理を高値で提供する物件。負け組。

広尾３丁目は静かでいい所だよ（叶姉妹宅有り）。救急車の音が少し気になるかも。
移動は車ですね（もしくはバス）。近所にスーパーはありません（コンビニが一件あるけど、買い物は不便）。
同じ広尾でも港区南麻布側の方が公園やスーパー、カフェもあって家族で住むなら圧倒的に便利です。
六本木ヒルズにも歩いて行けません（南麻布の場合はヒルズ＆麻布十番共に徒歩圏内）ので、近所に
使えるレンタルビデオ屋、本屋等もありません。ただ青山の骨董通りから歩いて帰れます。
車で常に移動する人には関係ない心配ですね。
マンションにもよるけど、価値が大暴落する事はないと思います。
オウムの有名な事務所があったので、そこの近所は値段が下がってるらしいです。

>叶姉妹宅
豪邸？

なんか空気悪そう。

＞ オウムの有名な事務所

村山が刺殺されたビルね。
たまに車で前を通るけど、なんかあそこら辺の空気ってどんよりしてて嫌いだな。
俺も645同様、同じ広尾でも有栖川宮公園の方が好きだな。

＞なんか空気悪そう。

港区は２３区の中だと意外に緑多いよ。
広尾３丁目は渋谷区だけどね。

今日、白金高輪の中古物件見て来たけど、何か悲惨だた。
白金高輪駅至近の14階建だけど、1号線等の道路ｲﾊﾟｰｲで超ｳﾙｻｲし、
そもそも準工業地域でどんどん10階超のﾏﾝｿﾝがそこかしこで建設中。
乱開発の見本みたいだた。多分ﾏﾝｿﾝ用地仕入れで近隣地価上がってる
かもだけど、ﾏﾝｿﾝ自体はｼｬﾋﾞｰな奴粗生濫造状態で、大暴落必死。
賃貸も供給過剰からの競争激化のためか、坪
当たりで1万円ちょいとかで、港区でありながら世田谷並は超悲惨。
白金高輪界隈の大部分は工業・商業地域で殺風景、人が住む環境
ぢゃないよ。都心でも表参道青山とは大違い。

＞650

中古でいいなら、明治通りより北側の南麻布（２〜３丁目）で一戸建てを探したら？
７０平米で３０００万円代ならちょこちょこ出て来るよ。
８００万かけてフルリフォームすれば新築同様になるし。

金が減るのが惜しいなら
これからの日本で暮らすこと自体がリスキーだぞ
外国でやって行けるんなら、そっちで永住した方がいい
俺ならそうする。

≫648　×村山　○村井

広尾３丁目の話題出てたけど、あそこに密異が分譲した師弟子ー徒ってなかったっけ？
あれって評判どんな感じ？ ちょっと古いかな？

インフレ来ても家賃は貧乏人が払える水準内でしか上がらないから、
今は貧乏してでも金貯めて株に投資しろ。

>>652
じゃあそうすれば？ｗ
言葉が話せないとか糞みたいな理由？

誰かさ、
築５年以内　７５平米以上　２Ｆ以上　目黒区限定　できれば角部屋

ってマンション　紹介してよ。　　２年前なら新築でもあったのに
今なんて皆無。　　なんでよ。

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うちのマンションたまに部外者が1階ロビーとか階段とか通路とかに意味もなくたまってたり一人でうろうろしてたりしてんのがいるんだよね

土地所有権があれば（戸建て）
建て直しできるんですか？

良スレだけど続かないね
655も言ってるけどインフレで上がるのは金利。そして株。
不動産も上がるかもわかんないが期待しないほうがよい。
むしろローン金利も上がるからね。株なら日経平均連動
銘柄を買っとけばいい。円高なら不動産など内需株。円安
なら自動車・電機かな。

広尾あたりで家賃２５万じゃ
１ＤＫじゃないといいのないよ

このスレまだあったのか・・・

資産インフレは当分来ない。
が、中国の消費が本格的に盛り上がるなら、CPIの上昇は十分にありうる。

大豆買っとけ。
まだまだいけるぞ。

>>664
>資産インフレは当分来ない。
お前は紙か？

デフレはずっと続くよ。インフレとか騒いだ馬鹿は４−５年前に
買って痛い目にあっている。その時はディスポーザーはほとんどない。
シンクもなかった。一等地にも社宅等たくさん余っている。
まあ買いたい人は買えばいいけどね。少なくとも買い替えはできないよ。