【家賃前払い】分譲派vs賃貸派【老後も払い続ける】

購入が得か分譲が得かは、「金利＋管理費・修繕積立金＋減価償却＋固定資産
税」と「家賃＋更新料」のどちらが安いかという問題だと思う。

（購入）４千万のマンションを頭金１千万、借入３千万で借りるとする。借入
条件は期間３０年、金利２．６５％（グッドローン利用）、ボーナス返済無し
とすると、月々の返済額は１２０，８９０円。返済総額は約４３５２万円とな
り、このうち金利は１３５２万円。管理費・修繕積立金が月々３万円として、
３０年間の総額は、１０８０万円。（修繕積立金は漸増するはずだがとりあえ
ず無視。）３０年後のこのマンションの価格をどう見るかは問題だが、毎年前
年価格比２．５％減価するとすると、３０年後の価格は１９２０万円で、２０
８０万円の減価。固定資産税は年１０万として３０年で３００万円。そうする
と、このマンションを購入した場合の３０年間のコストは、４８１２万円。手
許に残るのは、築３０年の１９２０万円のマンション。（賃貸）一方、同レベ
ルのマンションを賃貸すると、先日の日経新聞によると、家賃は物件価格に対
して５％の利回り程度とのことなので、スタートは年間２百万円。２年ごとに
更新として、更新後の家賃はその時点の物件価格に応じて下がり、更新料を２
か月分払うとすると、３０年間の家賃と更新料の総額は４６７０万円。購入派
が頭金に使った１千万円と、購入者よりセーブできた１４２万円で、手許に残
るのは現金１１４２万円。

ちなみにマンションの減価率を年３％とすると、購入派のコストは５０７８万
円で、手許に残るのは１６５４万円の中古マンション。賃貸派のコストは、４
３９２万円で、手許に残るのは１６８６万円の現金。このケースで両者はほぼ
拮抗。

損得で購入か賃貸を考えるなら、要は、今後のマンション価格が年３％以内の
下落で収まるかどうかがポイントと思われ。

490って、「購入が得か分譲が得か」を比較してるのね。お馬鹿さん。