アパート経営なんでも相談室【101号室】

半年も空くのは、代わった担当者がやる気が無いから。
不動産屋を変えなよ。
それに、学生がおいしいのは不動産屋から見て、出入りが多いから（礼金とか、リフォーム代とか不動産屋の懐に入る分が多くなる）。
大家がいやなら突っぱねるべき。環境悪化するぞ。

>>947-952
やる気と言っても管理会社の場合、作業はほぼルーチンワーク
になると思うので、ミスの方が問題かな。
広告揚げ忘れ、記載ミス等々、自社客少ないなら即致命傷（ｗ。

あと居住用はシーズンによって成約可能賃料がかなり上下するから
その辺りで失敗する人も多いかも。
3月と同じ高い賃料で夏前に出せば、半年決まらない事もありうるわな。

学生は949,952の仰る通り、滞納少ないし、不動産屋も儲かる。
問題起こすのは若い人全般（少なくともウチの場合）なので
社会人限定だけでは意味が無いかも。
会社員→クビ→フリーター→滞納なんてパターンは安アパートなら
良くある事なので、むしろ学生しか入れない大家さんもいる。

新婚さんとか単身赴任のおっさんとかは、保証人が良ければいい客
である場合が多いんだけど、絶対数が少ないよね。

952さん、953さん、レス有難うございます。
上手くいえないんですが、担当者との相性もあるんだろうな・・と
思います。
半年決まらなくて、シーズン直前に一万下げて、それで
入居希望者がなかったら、本当に物件として終わってるんだろうなと
思っていたんですが、シーズン的なものなのか値下げが効いたのか、アッサリ
希望が来たので、鬼の首でも取ったように横柄な営業で、それにちょっと
イラ付いている私、って感じで。大規模な家主さんに比べたら、客と言うのも
憚られる規模ですが、一応サイドとしては客なので、気持ちよく手数料を
払わせてくれよー・・・・と。
度々比べるのもなんですが、今までの担当者だったら、値下げしても、意外な希望者を聞いてきても
多少空きが長引いても、こんなに嫌な気持で接する事が無かったように思います。
まぁ、一番の問題は、不勉強な私なんですが。
とりあえず、担当を替えてもらおうかと。電話が来るたびに胃痛に悩まされるんで。
担当とは言え、私の苗字も正確に覚えてないので、覚える前に替わって貰おう。。

感情的で支離滅裂になってきた。。すんません。

他の所にも頼めよ

>>954
シーズン直前に値下げでつか．．．。
ウチならもうちょい待つように言うかな、待った意味が無い。
てかそれ以前、最低でも９月頭には値下げした方が良いという提案はしてるが。
どっちも言われなかった？
まぁこの辺の事を言うか言わないかは会社によって180度違うんだが。

＞＞一番の問題は、不勉強な私
管理会社使ってるなら、管理会社が悪いでしょ。
大家が勉強しなきゃいけないなら、管理会社いらね。

しかし大家の機嫌取らないような営業抱えてる業者がこのご時世で
生きていられるのか（ｗ
ウチ（に限らないと思うが）なら即行クビだよ。

そんな不愉快なら管理委託契約解除がお勧め、契約してないなら
955に禿同って事で。

15〜20年以上の物件のオーナーさんにお尋ねします。
赤水対策・給水管の劣化に対して、どのような対策をとってますか？
私の物件は、築25年のＲＣ造６階（35戸程度）なんですが、最近よく○○プロテクター
といった配水管更正装置を取り扱ってる業者がよく来るんですよ。
今のところ、水質検査等で異常は出てないので、今すぐどうこうというワケではないのですが
だからといって、いつまでもほっといてイイものでもないですし、対策は必要とは思うんです。

ただ、配水管更正装置（Ｎ○Ｒとか○○プロテクターとか）の説明を聞いても、どうも効果等が怪しい感じで…、
給水管の交換より安いとは言っても500万近くしますし。

こういった装置を購入・使用されているオーナーさんがみえたら、インプレキボンヌです。
また、給水管の劣化に対して、皆さんがどういった対策をとっているのか、教えていただければ幸いです。

更正装置で延命、圧縮空気・オゾン・薬品による洗浄、管の交換
…悩みます。

うちなんてあと１件でＡＬＬ新婚さん（１２戸だけだが）と
いうところで、ダブル公務員（本人・保証人）キタので
喜んで入れたわけだが。
○○限定なんてこだわっても仕方ないよ。

>>957
似た営業がうちにもきたよ。こっちは１戸ごとのタイプで
１戸分３５万だった。いろいろ聞いた結果･･･賃貸には
意味ないね。

とりあえず、赤水が出ない程度に、高圧洗浄とかそういう
簡単で価格もこなれて安いのを定期的にやればいいよ。
極力、入居者に不安を抱かせない事を言い含めること。
高度な装置の話を入居者にしたら契約違反くらいの
念書をとってるよ。

>>957の書き込みを良く見かけるなあ。いや似たような質問なんだけど。
過去レスにないか？
つか、かなりの規模のマンション持っててそれも古い物件。そんな大家さんはここへ来ないと思う。
ああ、あなたがそうか。。

まあ向うから来る営業、掛ってくる電話にロクな物は無いと思ったほうがいい。
だって築25年じゃあと10年程で本体がヤバイし、現在以上が出てないならあと10年は
大丈夫だろ？こりゃダメだってなってから「交換」するか建て替えを検討すればいいんじゃない？

私も築２０年と１３年の大家ですが
ヤバイヤバイと言って、建て替えをけしかける業者には注意しましょうね
３０年なんて余裕です

レスサンクスです。

>>959
１戸ずつの高圧洗浄を定期的に行うことも考えてはいます。
ただ、１戸あたりの時間が掛かるのと、思ったほど安くないのがネックですかね。

>>960
すれ違いでしたか、失礼しました。一度過去スレ等も検索してみます。
本来なら、給水管が駄目になったら交換なんでしょうけど、外部配管になると資産価値が落ちるって
聞きますし。まだ、しばらくは建て替えの予定は無いので、判断が難しいところです。

>>961
ウチの物件は、県からの融資を受け、県の指示を色々受けて建てた為、規模の割に結構費用掛けて作ったんでまだまだ大丈夫なんですよ。
地盤に杭100本以上（今はそんなことできないでしょうけど）打ち込んでたりしますし。他の同程度の物件と比べても全然クラックとか入ってないですし。
とりあえず30年は楽勝です。

この前　マンションのテナントを購入しました。築13年RC150坪で7000万ぐらいです。設備（空調,配管）の減価償却はいくらぐらいでしょうか？。
だれかおしえて。

そんな事知らないのに買うの？
破産予備軍の方がいらっしゃるようで

あんたにゃ聞いてない、

アホは態度も悪いと

帝大でですが

帝大と表現する香具師はたいてい燈台・鏡台以外の雑魚。
私大以下

えらい　そのとうり

>>969
素直でよいな。
とりあえず購入時の不動産屋に聞くのが一番早いぞ。
しっかりしたとこなら税理士もかかえてるし。

そりゃ　聞きました　６ぱー（私）と

今日、やっと確定申告書を書き終えました。

つ・か・れ・た・・・・

皆様は税理士に頼んでいるのでしょか？
やっぱ、ＯＢ税理士最強ですか？

今年は、お尋ねが来たから疲労倍増。
おととし暮れの物件なんだけど。

次のスレは１０２号室になるんですか

お尋ねって具体的にどういうことを聞かれるんですか？
教えて下さい。

960だけど
ちょっとあなたヘンだよね。県の指導受けてるから高コストなのに
なんで入れ替えの出来る配管設計じゃないの？
ほとんどの建物は耐久年数による寿命ではなく「社会的寿命」で建て替えを余儀なくされている。
近所に公団の分譲団地があるが築３０年で水周りが浴室と洗面台とが一体で、仕切りのついたトイレが一列に並んでおり
結局そんな設備だと相場家賃よりかなり安い。

建物の維持費は古い新しい関係無く一定の期間で掛ってくる。屋上の防水は速いサイクルだが
配管も長いスパンでは交換すべき設備である。そういったなかで古い建物はどうしても低家賃と
なりやすく、対して掛る費用は増えていくというジレンマがある。

間取りは判らないが公団式ならいっそ躯体構造はいじらずに、配管入れ替えと共に
大きく変更することも考えたらどうか？
近所の新築分譲でもちょっと見て廻ってはどうだろうか。今時はビックリするほど
違う（進歩している）のが判るよ。
古いから安い家賃で貸す（維持費も安く納める）。あるいは新しくして高い家賃で貸す。どう考えるかでちがうけどね。
費用対効果ってことだね。

さーてウチも今月末に１部屋空くから不動産屋の尻たたきにいかなきゃね。。

>>975
私のことを指して言ってるのかな？
配管入れ替えの際は、部分的に外部配管にせざるを得ない構造なんですよ、ウチの場合。設計年次が古いこともあるのかもしれませんが。

確かに、築25年だと古くさいイメージでしょうけど、外壁塗装や屋上防水などきちんと整備
すれば、まだまだ大丈夫だと思うんですよね。
もちろん部屋の方も金掛けてリフォームしてますよ。いわゆる公団みたいな、和室に和トイレ、狭い台所や風呂ではないです。
そのおかげかどうか、今でも相場より高め（＋１万）の家賃設定ですけど、平均空き室率は５％程度ですし、店舗も全て埋まってますし。
設備投資やリフォームをケチらなければ、必ずしも古い＝低家賃とは限らないと思います。
建物が築年数を重ねて、老朽化するのは防ぎようがないことです。
低維持費で低家賃とする考えも有りだとは思いますが、維持費に金掛けて家賃を維持
するのもまた有りではないかと。ウチは後者でやってます。
まぁ、費用対効果があるかどうかってことですよね。

今どきの建物は進歩しているという点については、同意です。ウチも参考にさせてもらって
取り入れることができるものは取り入れてます。

リフォーム代って、次の人に貸すためのものだから
本来は大家さんが負担するもの。
国土交通省のガイドラインでもそうなっているし。
なのに、特約で賃借人に負担させるなんて、酷いな。

家賃に組み込むと長期間住んでくれる善良な借り手が損する事になるから。

昔は１０年以上も住んでくれる借家人が大勢いたな。
この人たちは敷金を返せなどと言わない。
どうぞお納め下さいと言ったものだ！

敷金の事でガイドラインを作ったりするのはいいけど
じゃあ修繕という問題はどうするのよって事が置き去りにされてるんだよなぁ
キレイに使う人は汚く使う人より実質損をしてる訳だし（ガイドライン通りにやれば）

今は複数の不動産屋にお願いしているが、ガイドラインを最も
スムーズに無視できる所がどこか見極めてお願いしたいね。
ガイドラインなんて選挙で選んだ議員が作ったものじゃないし。

今後、そういう部分で物件を持てる不動産屋と持てない所との
差が広がるんじゃないかな。

てーか。
もう、不動産屋は淘汰されはじめている。
東京都の新条例案もそのひとつでねーか！

ガイドラインの法律化も時間の問題らしいよ。

http://ime.nu/www.asahi.com/national/update/0206/006.html
すでに条例化の動き。
大家の破産が急増すれば、行政の方針も変わるかも…

もう、商慣習は通用しねえ。
契約書をきっちり整備して、半年や１年の短期入居者からは、
解約予告期間を十分とって、違約金も徴収するぞ！

あんまり無茶な契約書は、署名・捺印があっても
無効だからほどほどにしときな
それによっぽどの物件じゃない限り、借りる方が強い時代に入ってることを
理解した方がいいですよ
昔みたいに『住まわせてやる』じゃなくて『住んでいただく』時代なんですから

ちゃんと賃貸経営してるんか？
オマエ、借家人だろ！バカほざくでね〜え！

>>986
何度も言わすなよ！
契約書が無効かどうかは「裁判所が決定」するんだよ。
入居者が幾ら吼えても意味無いよ。さっさと裁判所へ行きなさい。

>988
バカだなお前！
『あんまり無茶な』っていうところも読めよ
実際に地方都市なんかだと、賃貸物件があまり気味っていうのは事実だよ
人気のある物件・人気の無い物件の差が激しくなってますよね
それに都心以外だと、金のある人は賃貸じゃなくて購入しちゃってますからね

あんまり無茶な契約ってのは明らかに法律に抵触してたりしない限り無いけどな

マンション経営者にとって、敷金の清算なんて大きな問題じゃなかろう
経費で落ちるんだし
ウチなんかたくさん経費で落としちゃってる
いけないものまで

アホ？

>>989
いいか、最後だぞ。
『あんまり無茶な』契約も含めて、契約書自体は有効なんだよ！お互いサインしてんだろ？
それを覆す権限があるのは裁判所しかないの！分かるか？お馬鹿さんよ！
園長先生にでも聞いてごらん。

>>993
悪徳オーヤ、ハケーン！

不動産には結構色んな法律があって
全く見も聞きもしない契約が存在するって事はほとんど無いけどね、
何をもって悪徳なのか

次スレ

アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/

>>991
オマエ、大アホ！敷金精算が経費で落ちる？
だから、店子に突っこまれるんだ罠！

信義則違反、権利濫用、公序良俗違反などの契約は、例えサインをしても無効ですよ。

>>998　お前は何者だ？
もう本当にこれで最後だ！
信義則違反、権利濫用、公序良俗違反
これを決定するのは誰だ？裁判官だろ？違うか？
それまでは有効なんだよ。わかったか！

>>998
それは、判事になってからイエ！！

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