■ドレッセ目黒と周辺エリアについて■

個別物件スレ立てｽﾏｿ。
あまり話題になっていないみたいだけど、
目黒駅徒歩５分、東急不動産としても都心部初の高層物件なので
なので戦略的価格設定にしたらしい。
山手線と目黒線にJR社宅に囲まれたエリアだから安いのか？
環境面も含めて、そのあたりの真実を語ろう。

→ドレッセ目黒インプレスタワー
http://www.dresser.jp/meguro/

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２ＬＤＫでいくら？

何が戦略的な価格設定だ！去れ業者！

>>4
だからそれはデベのいいぐさなんだってば。
「山手線と目黒線にJR社宅に囲まれたエリアだから安いのか？
環境面も含めて、そのあたりの真実を語ろう」
って書いてあるでしょ。よく読んでね。

>5
「山手線と目黒線にJR社宅に囲まれたエリアだから安いのか？
環境面も含めて、そのあたりの真実を語ろう」
とか何とかもっともらしい言い方をしてスレを盛り上げて、
物件の認知度を高めていこうという作戦だということが見え見え
なんですよ。
あなたはどうやら騙されやすい人の良いお方のようなので、
これから先の人生、よくよく気をつけたほうがいいですよ。

それとも1の同僚かな？

坂下　品川区西五反田　目黒川反乱　

>>6
>それとも1の同僚かな？

でなくって、5=1です。この物件にまじめに関心をもってるだけ。
業者っていわれてしまうと、もうちょっと読解力もってほしいと思う半面、
自分の書き方もまずかったかと反省してます。

城南エリアで公庫の都市居住再生融資使えるﾏﾝｿﾝを探しているのですよ。
インフレ懸念が捨てきれないので、買うなら民間じゃなく公庫固定で
めいっぱい融資受けようと思って。

大崎在住なんで、はじめはCT大崎検討しました。借地権のくせに三井不の
PT東京サウスを意識した設定らしくえらい割高だし、再開発エリアから
微妙に外れていて環境悪しなんでやめ。

たまたま同じスミフの高輪もどや？と思ったものの、大崎以上に周辺相場
より強気な設定。じゃあ港南エリアにいくつか立つのはどうよ、となった
わけですが。あちらはまだまだ開発待ちで、正直子もち世帯には厳しいです。
コスモポリスの内装などグレード高くて心惹かれたんですが、内装はあり
きたりでも目黒で同じような価格帯で出てるんだからそれの方がいいんでは？
と考えているよな次第です。

駆体構造やスペックはほぼ問題なさげだけど、短所はないのか具体的に
情報交換して検討したい、ということなんですよ。
わかってもらえたかな？

長文ｽﾏｿ。煽られポイント満載になっちゃったかも…。

＞8
大変失礼しました。私が業者だと勘違いした理由は次のとおりです。
（1）販売会社に「戦略的価格設定です」と言われて鵜呑みにする
　　　ような方は失礼ながらいまどき相当珍しい。
（2）「・・・だから安いのか？」と口調から、安さを印象付けよ
　　　うとしているように感じられた。
（3）JR社宅隣接をマイナスポイントに掲げているが都心で社宅群
　　　が隣接というのはむしろプラスポイント。マイナスをいう
　　　振りをしてプラスをPRしていると思われた。
理由はともあれ真剣にご検討されている方にあのような発言は
大変失礼なことで、いまさら遅いかもしれませんが、深くお詫び
いたします。
さて、今回の発言で「躯体構造やスペックはほぼ問題なさげ」と
のことですが、バルコニーに鎮座する重たげな順梁、それによる
サッシの小ささ、経済誌の倒産危険度ランキングで上位常連の施
工会社、といった点は気になりませんでしょうか。またオーバル
シェイプを生かしきれない内部プランニングや、これは好き好き
ですがリビングアクセスに頼りすぎのような気もします。

なんか申し訳ないのでsageで失礼します。

>>9
いえいえ、こちらこそ…。
鵜呑みにしていなかったがゆえにスレッドを立てたわけですが、
いずれにせよ勉強不足であることは確かです。諸点のご指摘、参考になります。

>（3）JR社宅隣接をマイナスポイントに掲げているが都心で社宅群
>　　　が隣接というのはむしろプラスポイント。マイナスをいう
>　　　振りをしてプラスをPRしていると思われた。

社宅隣接がプラス評価になる、というのは知りませんでした。ドレッセは東急
電鉄社宅跡ですが、JRも同等規模、あるいは敷地面積を考えるとそれ以上の開
発を行いそうです。日照や眺望が損なわれるんじゃないかと懸念した次第です。

>さて、今回の発言で「躯体構造やスペックはほぼ問題なさげ」と
>のことですが、バルコニーに鎮座する重たげな順梁、それによる
>サッシの小ささ、経済誌の倒産危険度ランキングで上位常連の施
>工会社、といった点は気になりませんでしょうか。またオーバル
>シェイプを生かしきれない内部プランニングや、これは好き好き
>ですがリビングアクセスに頼りすぎのような気もします。

あ、順梁なんでしょうか。ハイサッシュ(2.2m?うろ覚え)だと聞いただけで
逆梁かと一人合点していました。東急建設の件は仰せの通りで、不安材料で
すね。プランニングについては、コスト見合いなのかなと解釈しています。
外壁に沿ったパノラマウィンドウを備える一方、奥行きのあるバルコニーも
確保するなど、メリハリがほしいとは思いますが、そこは妥協できるかなと。
ただ、天井高は折上部分でいまどき（たしか）2.45mしかないらしく、
マイナスポイントです。

また、リビングアクセスは個人的にむしろプラス評価なんですね。子ども
との関係ということもあるんですが、狭い物件を考えている身としては、
廊下の占有率が少しでも抑えられる点はありがたいかと。ビンボくさ… 汗

＞10
お考えよくわかりました。
だいぶ具体的になってきたので、今後たくさんの
方々が意見を出してくれることも期待できそうです。
有益な意見交換が出来るといいですね。
あと、上層階は値段がきびしいかもしれませんが、
グランドメゾン三軒茶屋の杜も検討された方が
よいかもです。

ありがとうございます。
軒数だけは先に挙げた以外にも相当見ているつもりだったのですが、
まだまだ未熟でした。

三軒茶屋ですか。グランドメゾンシリーズは概ね評価が高いですよね。
なんとなく手が出ない印象を持っていたのですが、あらためて調べてみます。
（いま職場からなんです…ってヲイ）

２ＬＤＫでいくら？

>13 2LDKでも５５．９〜１０７．３４m2までいろいろあるようです。坪単価でいったらシティタワー大崎
より１０％ほど安いようです。建物のグレードは少し落ちるんでしょ、エレベーターは何基あるのかな？
小さめのタワーだから常用１基だけかな？でも価格的にがんばってる感じだから売れ行きよさそう。

＞１４もっと安いのかな１２％〜１３％くらい安いか。こっちの方が良かったかな？
ほとんど角部屋みたいだし。目黒の方が家賃相場高いしな〜。大崎は年明けに
でたキャンセルが７〜８件あったけど売れたかな？

SAGE

目黒、目黒って、　　品川の物件じゃん。　五反田。

目黒は山手線の駅自体品川区なんだから気にすることないよ。

住所が上大崎ならいいけど、西五反田っていうのがマイナスイメージだよね。
現地は目黒駅から400mだけど、駅ビル出たら途中にコンビニも何もなくて殺風景だよ。
山手線の線路が切り通しになってるから都会の中の死角って感じ。

＞現地は目黒駅から400mだけど、

坂下だよね？　　目黒川近くって何かありそうだよね。
線路脇だし。　

西五反田ってだけある、立地だよね。　　ドレッセ西五反田だよね。

Ｂなの？

西五反田3
元荏原市場、目黒川洪水調整池

超高層棟区民住宅建設中
高齢者向けの複合施設

http://www2.city.shinagawa.tokyo.jp/jigyo/05/pss_j_n3.htm

>>15
CT大崎、キャンセル物件と称して出ているうちの少なくとも半分は
売れ残りです。最終期一次の抽選直前、誰も申し込んでない住戸に
要望書を出したきり放置してたんですが、それも含めて登録のない
大量の住戸が全部「完売」になってました。

山手線の反対側は池田山・島津山と並び知られる伝統の高級住宅街・花房山。
ほんのわずかしか離れていないのに、落差が激しい…

興味はあるのですが、現地にはまだ行っていません。

目黒川って大雨のたび氾濫してるみたいだけど、
この物件ってたとえば山手通りのあたりとくらべて
どの程度高くなっているのでしょうか。

水害の心配はないよ。

だけど、都会のエアポケットというか、夜歩くのは怖そう。
川で言うと、川の中の小さな中洲？

立地として、今一つだが、、

坪単で、２５０万切る価格なら安いかもね？
去年、イトーピアの物件で目黒川側で２００万アベレージの物件
販売してたよ。　目黒川近くは、どうも安いみたいね。
製薬会社とか、工場とかの跡地だしね。

>>25
山手通りのレベルからは15m位高く、台地の上なので地盤も悪くないと思われます。
現地の坂下の荏原青果市場跡地に入居済みの都営住宅と建築中の区営住宅(30階建て400戸)が
見えますが、地下に4層構造の調整池があり、増水時に水を貯めることで目黒川の氾濫を
防いでいます。

＞8
現地見てきました。
JR社宅の建物は相当傷んでます。不審者出没注意の看板も有。
近く、大規模開発は確実でしょう。
東南に連接して超巨大建築物乱立となると、かなりの影響は避けられないと……

>>29
JR社宅、老朽化の程度を考えると数年中に売却か立て替えでしょうね。
いずれにせよ、おそらく超高層が2棟は建つことになるかと。

ひょっとすると建物間の距離は20〜30m程度のお見合いになるかもと
考えるとウツ。でもすでに東に隣接したマンションって、最短6mしか
離れてないらしいんですよね…

>>25
目黒駅からドレッセまでかなり下っていく印象があったのですが、
それでもまだ目黒川より15mほど高い位置、ですか。
それなら水害も、荏原青果市場跡地の超高層もあまり
気にせずにすみそうですね。