★★★再建築不可の物件★★★

築３０年くらいの再建築不可の物件を
買った場合（相場より安い）、しろうとの
考えでは柱何本か残して建て替えればいいじゃん
と思ってしまうのですが、他に何かデメリット
はございますでしょうか。
ご教示ください。

相場より安いのは当たり前ですが、
価値相応の価格かどうかの判断基準をどう求めるかですね。

再販価格を気にせず、将来的に売るつもりが無い、また
抵当権設定するつもりもなく、担保価値を気にしないのであれば
良い買い物になる可能性が高いですよ。

ただし、購入するための資金的メドはたってるんですよね？

近隣との関係　ぐらいのものでしょ。

>>2
相場の半分くらいになっています。
抵当権も一般的な相場の半分くらい
なんでしょうか。

>>3
近隣と何か揉めることでもあるんでしょうか。

>>4
＞抵当権も一般的な相場の半分くらい

担保価値という意味なら銀行に聞いてみた方が良いです。
普通は相場の半額どころか融資しませんよ。

>>5
融資しないの？
相場が6000万の土地が3000万で売ってるなら、
再建築不可でも3000万の価値があるってことでしょ？
3000万貸して
貸し倒れても元取れるって素人考えをしてしまうが。

>>6
私もそう思っていました。

横スレすみません。
>>6
>相場が6000万の土地が3000万で売ってるなら、

相場がいくら高くても、再建築不可では無価値です。
もし貸し倒れて銀行が転売しようとしても、3000万円では普通は売れません。
最近の銀行は、再建築不可だけでなく違法建築の中古家屋の購入についても、
融資はしない方針です。

ということで、最建築不可の物件を購入する場合は、現金で購入できる資産が必要です。
だから安いのです。

>>8
無価値なのか？
無価値なものが3000万で売られているってことか？

>>9
だから>>2で申し上げたとおり、「価値相応の価格かどうかの判断基準をどう求めるか」です。

ついで、ですが、柱一本残して云々について、、、
もし隣近所の人が不動産屋や弁護士に相談して
徹底的に争う事を選択した場合、はたしてその建物は無事に完成しますか？
それどころか罰金、損害賠償等のリスクがあるかどうか知ってますか？

瑕疵物件にもいろいろありますが、とても素人にはお勧めできませんね。

>>8
「××平方メートル未登記部分有り」
っていうのも違法建築で、融資が受けられないのでしょうか？

>>10
3000万で売られてて、
銀行は2000万の価値ぐらいしかないだろうと判断したとして、
それでも融資はしないってことなのかな？
2000万の価値分を融資するとはならないってこと？

>>11
それでも法律上柱一本残っていればリフォームなわけでしょ？

>>11
結構そういった場合のトラブルは多いのですか？
なぜ近所の方が再建築にそれほど神経質になるのか
わかりません。

>>12-14

簡単に言えば建築基準法に違反してる場合、銀行は融資しませんってことでしょうね。

未登記部分に関しては防火地域でない場合、１０平米以上あれば問題です。
そこを銀行もチェックします。
あと基本的にリフォームにも建築確認必要なんですよ。
例えば鉄骨造で２階建てなら、増改築を一切しない大規模模様替えでも確認が必要です。

>>14

平屋建ての南側隣地が２階建てになれば日当たり＆風通しも悪くなりますし、
近隣の建て替えは基本的に面白くないモノです。
ましてや、永らくご近所つきあいしてきた方ではなく、新参者が法に違反して
やるとなれば、ケンカを売ってるとしか思えません。

それでも>>2で言ったようにうまくやって担保価値を気にしなくて良いなら
安く終の棲家が手に入ると考えることができます。

>>15
接道や建蔽率でひっかかってたら、
リフォーム(大規模修繕)の確認申請は通らないということかなぁ？

木造の家のキッチンや風呂場や外壁などを、綺麗に「改修」する場合は建築確認申請は不要でしたよね。
ただ、この改修に銀行からの融資は望めないです。
水周りと外壁を治せば、まだまだ使えそうな再建築不可住宅を実は探しています。

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1はもう買っちゃったの？

まだです。

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建築基準法違反で融資しない銀行って具体的にどこ？
建蔽率数％程度のオーバーならどこの銀行でもＯＫでしょ。
そんなことやってたら銀行も商売にならない。
かなりの違法建築の物件で複数銀行の審査通りました。

煽りじゃなくてマジで融資条件厳しい銀行教えてほしいよ。

>>23
それは中古の話でしょ？
新築は厳しいんじゃないの？
担保評価と借入れ価格によるのかなー？

みずほは、厳しいです。

するが楽々OK！しかし金利ナメてる！
「厳しい案件下さ〜い」だと

>>1そもそも、何で再建不可なの？内容によっては救済処置あるよ！

>>２７
くわしく教えてください

>>1再建築ができない理由が判らないとアドバイスのしようがないんだけど・・
接道に問題があるのか（この場合でも、前面道路が私道なのか公道なのか等）
市街化調整区域で農地とか・・できるだけ詳しい情報キボンヌ

>>23
そりゃ未登記部分があろうが、基準法違反だろうが、融資するものはあるけど、
融資しないのが基本だろ。ケースバイケースだ。
このスレのケース（再建築不可）では普通の銀行は融資しないのが基本でしょ。

シティーバンクの住宅ローンは、かなり違法建築に審査が甘い。
我が家は防火地域に準耐火構造の木造三階建てを建築してしまったが、ローン借りれた。

でも、シティーバンクは住宅ローン撤退という罠（藁

74.14平米60%/200% 更地建築条件付
・敷地権利　 所有権 ・地目 宅地
・私道面積 （ -- ） --
・古屋構造 無し ・セットバック 不要
・用途地域(1) １種中高 ・用途地域(2)
・建ぺい率(2) 0 % ・容積率(2) 0 %
・接道状況(1)　 北 側道路 2.7 mに 接道 ・接道状況(2) 側道路 0 mに 接道
・法令 ・建築条件 付
これは？

>>32
何が聞きたい？

銀行は１のような再建築不可物件に融資は基本的にしませんね。
多くの違法建築はあくまでも審査の際は違法にはなっていない
図面ですすめている訳ですから。
ところが>>32さんのように明らかに接道状況で違法建築とわか
るものにはいくら何でも融資しません。

例外としてはこの土地に接していて、接道面がきちんとある隣
地の所有者が建築不可の土地・家屋を購入する場合は融資する
ことはあります。

一般的にはこんなもんでしょうね。もちろん、あと、融資依頼者
の力（預金がたくさん有るとか）やその再建築不可の土地の魅力
（温泉がでる）などで異なるケースはありますがね。

？
>>32はなんで不適合接道？
北側通路２．７ｍに何メートル接道してるのかは書いてないと思うが。
どこかの登録（レインズ？）から引っ張ってきたみたいだけど、０％とか０ｍとあるのは
単に入力してないってことだよね？
だいたいが、建築条件付けてるんだから建売業者が売り主でしょ？
再建築不可なわけがないと思うが。

age

再建築不可の土地ははっきり言ってタダと同じだよ。
建物も３０年たってたらタダ。
そんなものを売りに出すなんてちょっとオカシイぞ。
ダメ元で吹っかけていると見た。

>>37
んならタダ同然で売ってるとこ教えてくれ。

>>37
専用住宅の営業しかやってない不動産屋はそう言うんだよね。

さすがに無道路の囲繞地やあっても里道だけとかはなぁ。

>>40
それをいうなら袋地だろ！・・・一応突っ込んどく。

専通の奥とか（道はないわけじゃない）袋地って言わない？
http://dictionary.goo.ne.jp/cgi-bin/jp-more_print.cgi?MT=%C2%DE%C3%CF&ID=a4d5/17652000.txt&sw=2

あげ

age

再建築不可物件を、マジで買いたいんですが
どこで売ってるんでしょうか？

八百屋にはないよ。千三つ屋（不動産業者の蔑称）にはあるでしょうが。
営業マンに聞くしかない。しかし、業者によっては「引き物」（おとり）に
使っているケースもあるので売ってくれないかもしれないね。
それとローンは付かないから現金取引の覚悟もね。

車が入らないところに建った家，ど真ん中でもチョー安いけど
すっげえボロ，住めねえ〜よ。

>>47
何が「ど真ん中」なのか意味不明。

田舎の裁判所の競売の特売にいっぱいあるよ

＞４８
都会だYO

>>50
判りにくい日本語だね。

てか、なんでそんなにまでして買いたいの？

銀行は１のような再建築不可物件に融資は基本的にしませんね。
多くの違法建築はあくまでも審査の際は違法にはなっていない
図面ですすめている訳ですから。
ところが>>32さんのように明らかに接道状況で違法建築とわか
るものにはいくら何でも融資しません。

例外としてはこの土地に接していて、接道面がきちんとある隣
地の所有者が建築不可の土地・家屋を購入する場合は融資する
ことはあります。

一般的にはこんなもんでしょうね。もちろん、あと、融資依頼者
の力（預金がたくさん有るとか）やその再建築不可の土地の魅力
（温泉がでる）などで異なるケースはありますがね。

>>53
だから何で>>32は不適合接道物件だと分かるの？
>>35にはげどー。

分家じゃないの？

123qwe

袋地

再建築不可物件だと銀行はなぜ貸さないの？
担保としての価値が少ないだけでは？
支払能力と担保分も貸さないってこと？
建物としての価値はなくとも土地分は価値があるわけでしょ。
オレが貸す側なら確実に返ってくる所には確実な分だけは貸しておくけどな。

例えば道路幅が足りないならセットバックした分の価値はあるわけだよね。
40坪の土地がセットバック後に39坪なら39坪の土地分は価値あるよね。

>>59
再建築不可物件は　セットバックしてない物件のことではないのよ！！

建築基準法上の道路に接してないか、接していても２メートル以上接道してないか、
通路の奥行きが長すぎるか、して建築物を建築してはいけない土地な訳よ！！

建物の建たない土地に住宅ローンを貸すわけないでしょ？！

面倒が起こりそうな物件に融資をつける銀行はない。住宅ローンなんて
銀行にとっては小口だし、競売にかけなければいけない事態になったら
手間を考えると大赤字になるわけだ。

1は再建築不可の物件を買って更地にしてテント張って生活シル。

hafe

>23
建ペイ、容積オーバーの物件は、
新築、中古、共に『中央労働金庫』で融資を受けられます。
但し、ローンセンターや支店によって。どこでもという訳じゃないみたい。
接道義務違反は、多分無理。

>>53
> 銀行は１のような再建築不可物件に融資は基本的にしませんね。

どこまでを「銀行」と呼ぶのかわからないけど
再建築不可をターゲットにした商品や銀行もあるよ。
ライフ住宅ローンは変動金利３．８％で再建築不可やってるし。

三井住友のようにほぼ金融公庫と同じ基準のガチンコさで使えない銀行もありながら
再建築不可格安物件を選ばないと戸建が買えない属性最低っていうポジショニングの人にもちゃんと
一生住める家を分け与える為の仕組みはいくらでもありんす。

とりあえず、高い金利払っても住まいとしては格安物件である事は間違いないし
車さえなけりゃ不適合接道も間口ギリギリ２Ｍの敷延ミニ戸建となんら変わるところもなし。

どんな中古物件でもそれ相応の癖はあるから、それがちょっと多いけど
得を買ってみようか、いろいろめんどくさい事も飲み込んで一生付き合ってみるかと
思ったら、とりあえず買い付け書いて１週間物件止めて、金策と重説の前渡しでも
してもらってじっくり考えてみてください。

明和の話じゃないけど、市役所や付近住民が突然やってきて
いえこわせーとは言わないから（と思う）

＃ただ、将来転売できるぜ、とは１ＭＭも思っちゃだめっす。

>>59
> 再建築不可物件だと銀行はなぜ貸さないの？
> 担保としての価値が少ないだけでは？
> 支払能力と担保分も貸さないってこと？
> 建物としての価値はなくとも土地分は価値があるわけでしょ。

ただのその土地の価値を半値どころか無価値として銀行がみてしまうのは
それはそれでしょうがないことなんだな。

アクロバチックというわけじゃないにしろ、検査済み確認済みどころか
建築確認さえ下りない土地であるわけだから、金利優遇の使える商品もつかえなけりゃ
車をいれられる利便性もない。道路付けは決定的に悪い。袋になってる、とか。

だから永続的に価格が安くて、勢いに任せて現金で動かせるような中古とかになるわけであります。


これから先、中野や新宿のような込み入った地域で世代交代がもうちょい進んで
且つ、地面平たくしてもつかえないような地域は、やまほど再建築不可でてくるかもしれない。
元気いっぱいの地上げ屋さんの復活を熱望しとります。

再建築不可の土地だと固定資産税どのぐらいやすくなりますか？

（＾＾）

最近ウチの近くに建ったミニコ。
どうみても道路幅員狭いんだけど、セットバック無しで建てた。
なんで建ったんだろう？？？

>>32
2.7ｍ幅に接道でセットバック不要のわけがない。
セットバックしても道路にみなされなくても43条但書き適用の場合がある。

>>66
「再｣建築不可とは一切の建築物が不可の意味ではない。

同じ規模は建たないという意味だ

たいていの土地は何かは建つ。

囲繞地通行権も、基準法を元に判断される










場合もある

（＾＾；

ふ

>>69
当該敷地と道路の境界が道路中心線から２Ｍ確保できてればセットバックの必要は無いよ。
つまり現況２．７Ｍ道路のうちすでに自分の側が一方的にセットバック済みである場合。
で、こういうケースは良くある。

法隆寺

あぼーん

再建築不可って新築が不可なだけで、リフォームはOKなんでしょ？
どの範囲までのリフォームならOKなの？

骨組み残して後はなんでもこい

土地294平米
建物木造二階建　１３２平米（築35年）

・敷地権利　 所有権 ・地目 宅地
・私道面積 （ -- ） --

　都市計画　市街化区域　
　用途地域　一種低層住専
・用途地域 １種高度 ・宅造規制
・建ぺい率　6 0 % ・容積率１５ 0 %
・接道状況　南側公道に約２ｍ接面


宅造規制ということは今後、建て替えは不可能なのでしょうか？
また、増改築に関してはいかがでしょうか？
融資に関しても教えてください。
全く素人なので教えてください。

>>78
道路に２ｍ接面してれば大丈夫なような・・・。

>>78
「南側公道に約２ｍ接面」　って　１．９９メートルだったら　確認下りんぞ！！
地域の建築指導課でよ〜っく説明を聞いたほうが良い！！

ありがとうございます。
「古い街並みで、２ｍと言っても実際は１．７５ｍなんですけどねぇ」
と業者は言っておりました。
やはり、無理なのでしょうか…。はぁ…。

>>78
敷地が道路に2ｍ以上接していない土地は買ってはいけない。
口頭説明ではなく、測量図と隣家の立ち会いで確認すること。

宅造法は宅地造成等規制法といい、高さ2ｍをこえる切土、
1ｍを越える盛土をするばあい、擁壁等で安全にしなくては
いけない。詳細は役所にお尋ねください。

あげ

再建築不可の物件はどんなに古くなってもリフォームできないのですか？

勝手にやっちゃえばいいのよ

そだね。
それまでに現金で改築費用を持っていれば問題なさそう。

柱を残して丸ごとリフォームってできます？

柱を残して丸ごとリフォームした事にすればいいのよ。

ひょっとすると腐れ３０男氏のファンになりそうです。

あなた変わってます

再建築不可の物件は、住めなくなるくらいボロになったら最後どーなるの？

>87　あほこくでねー
大規模改修は建築確認の対象だ。
そげなことしたら既存不適格から違法建築に昇格だべ

2項道路なんでねーの？

あぼーん

（＾＾）

　　 ∧＿∧
　　（　　＾＾ ）＜ ぬるぽ（＾＾）

私は業者だけど建築不可物件買いますよ

>>97
でも現実には再建築不可の物件がそれなりの価格で流通しているわけで
そういう物件を買うのはどういう理由？

徹底的に叩いて買います。１１００万で出ている物件を６００万
で買って８０万で直して１２００万で売ります。

再建築不可でも隣接した土地が複数あればいずれそのどれかを買うことが
できるかもしれない。それまでは倉庫にでもしておくか。

>>100
なるほど、ヤフー不動産で
■
｜<-が通路（１メートル幅）
みたいな土地があったんだけど、通路部分の周りの土地も
取得できれば、再建築不可ではなくなるわけだ。

あぼーん

>>100
倉庫も建てられんわけだが。
それから、遊休地にしておくだけでも、
固定資産税はかかる。

築３０年以上で、再建築不可の物件なんて、みんな手放す。
幾らリフォームしようと、築３０年以上の家なんて、
白アリ・根腐れがあって、危なくて住めない。外見も汚いし。

そんな築３０年以上の訳あり物件を買うのは、お金のない人
だろうけど、再建築不可だと融資も受けられないから、
１０００万程度でも現金一括で出せる人はそうそういない。
もし、ギリギリ現金を用意出来ても、予期しない修理費が必要になる。
そうなっても、転売も難しいし、どうしようもないよ。再建築不可の物件なんてさ。

築３０年の戸建てってごろごろあると思うけど？

>>104
周囲の反感買う覚悟があれば、
周囲ぐるりと覆って、基礎残しリフォームって手もあるよ。

ちなみにウチ築50年。増改築数回で築10数年に見えます。

>>105
築３０年以上の戸建てはごろごろあるが、
築３０年以上で再建築不可の戸建ては少ない。

>>106
不確かだが、５０年前の建物って、建築基準法の規制を
受けないんじゃないの？
それならやりたい放題だと思うが、さすがに転売となると
築５０年以上はダメっしょ。

昭和１１年築の連棟式を分離して、リフォームしたの見た
けど、築２０年位にしか見えなかった。
でも、景気が悪いのか、修理してなくて、雨漏りで腐って
る部分があって、建物価値は低かった。転売無理。

基礎残しとか、脱法行為っしょ。途中で隣人からﾁｸﾘが
あれば、建築差し止めって罠。

>>108
念のため、ウチは再建築不可でないので。

でもね、よほど詳しい人じゃないと、隣の土地が再建築不可だなんて知らないでしょ。
どこまでが合法なリフォームでどこからが違法かもわからんでしょ。
知っていたとしてもチクル人はなかなかいないと思うよ。
建ってしまえばなかなか取り壊しって実現しないしね。

>>109
そうですね。やはり、一般人は法律は分からないと思う。
ちょっと詳しい人でも、「再建築不可は、従前と同じ建物は
ダメという事でしょ？」とか、「セットバックすれば建てれ
るんでしょ？」程度だと思う。

でも、さすがに不動産は一生の買い物なので、違法に建てよ
うとするのは、リスクが大きすぎる気がする。
（ﾊﾞﾚたら隣人の嫉妬買うし。ﾊﾞﾚなくても隠し事してｵﾄﾞｵﾄﾞ暮らすのは嫌だ罠）

>>109
あと、建築基準法施行前の建物は、規制の適用除外に
なるみたい（既存不適格建物）。再建築不可とは違う。
この法律、昭和２５年に施行されたみたい。

あと数年古ければ、適用除外でしたね。
先の昭和１１年築の連棟式建物は分離して、昭和６３年に
綺麗にリフォームされてる。でも柱は汚い。
隣なんか、なんと、３階建になっちゃってるよ。

結構、木造住宅はもつみたい。英国は７０年寿命。
NHKで柱の耐久性計ってたけど、新しい柱より築４０年の
柱の方が強いんだって。
でも、日本の住宅は地震国なのに地震に弱い。
欧米の木造住宅はツーバイフォーで、地震に強いという面があるみたい。
柱だけ強くてもダメ。

NHKによると、戦後の焼け野原で欠陥住宅が沢山建ったので
その頃の木造住宅の寿命は２５年なんだって。
それに合わせて、質の良い今でも、経済耐用年数２５年になってるって。

>>109さんは戦後の建物みたいだけど、モノは良さそうですね。
昔の藁葺の家なんか１００年２００年は当り前みたいですが、どうなんでしょう。

こんなスレあった。地盤によって耐用年数変るみたい。

「築３０年以上の一戸建てを買った人集合」
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1052325063/l50

あぼーん

111>阪神大震災で倒壊した建物の多くは、戦後すぐに平屋建て（基準法施行前）
→そのご二階を建て増しした木造家屋だったそうです。平屋のときは上屋
のことなんか考えてないからね。古くても、とことん古ければ安全だったりする。
中途半端に古いのが厄介だね。

＞７８「公道」とゆー表現が気になる。市道、県道、国道、単なる赤道？それとも
白道？単なる赤道で2項道路扱いにならなくても、自治体によっては2項の指定が
出来る場合があるよ。1.8M未満でも、とりあえず相談すべし。

（業者によっては、「不特定多数の人が通る道」とゆー意味で「公道」なんて曖昧な
表現をするから・・・。）

2項にならなくても、隣地から2Mに満たない分を借りるか買い足して、路地状敷地
（ハタザオ）にする方法もあるし、43条但し書き許可で官地をまたぐ方法もある。
隣近所皆の接道がないなら、白道2項や位置指定道路の申請も手かな？

>>114
詳しいですね。関心しました。

>>111
ウチは要セットバックなんだが、再建築はできる土地。

でもラーメンだから地震に弱いというのは間違いでは？
壁構造とラーメン構造それぞれに特徴があるわけだし。
ラーメンであっても筋交量でなんとでもなる。

ウチは建てた当時は金持ち(今は衰退)だったため、
しっかり建ててるようで、あと数十年は構造的に大丈夫そう。
ただ、細かい仕様が昔のものなので、建替えようと思っているところ。

━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅（＾＾）]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

>>116
私、大阪なんですけど、神戸の震災で倒れたのは、よくある戦後の住宅だったので衝撃受けました。
それに、ローカルテレビでもやけに「ツーバイフォー」と言われていた気がする。
実は、規制を受けない平屋が、いい加減な構造計算で２階建にしたのが原因だったようですね。
ツーバイフォーが地震に強いみたいに誤解していたので、訂正します。

>>118
2×4とか2×6とか、安全だと思っていたけど、そうでもないんですね。

>>119
いやいや、考え方が逆。
日本家屋は、柱だけで支えるので、地震に弱く思われるが、
構造計算がしっかりなされていれば、強い。

２×４は、壁の板で揺れを吸収するので、元々地震に強い構造。

阪神大震災の映像見たけど、１階だけペチャンコで、２階は無傷の家が沢山あった。構造計算マンセー

いくぞいくぞいくぞ

　　　 　∧＿∧
ﾋﾟｭ.ｰ　(　　＾＾ ） ＜これからも僕を応援して下さいね（＾＾）。
　　＝〔~∪￣￣〕
　　＝ ◎――◎ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山崎渉

あぼーん

age

あげ

あぼーん

あぼーん

>>120
>２×４は、壁の板で揺れを吸収するので、元々地震に強い構造

吸収は本来の在来工法で２Ｘ４突っ張っているということだと思う。
だから２Ｘ４工法も限界を越すとバラバラになる。　もちろん限界は
どの方式にもあるが。　ただし俺は素人だがね。

また建物が壊れないのと、中で家具が暴れるないのとは別。　阪神の時は
グランドピアノが家の中で何米も走り回った例もあるとか。

伝統的在来工法ではいわば自然体で吸収する筈。　筋交いは使わない
のではないか？　　戦後の「在来建築」は伝統的工法とは違うようだし、
まして現在の在来工法は２Ｘ４とあまり大きな差はないような・・・。

43条但し書き道路に面している物件には要注意!!

新築物件の場合は融資承認が降りますが、中古物件になると
たとえ築1年でも「再建築不可」もしくは「再建築の際には
市役所と協議を要す」のような文言が重要事項の説明書に記載されるため
担保評価が出ないため融資の承認は降りません。

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　|（　　＾＾ ）|　＜寝るぽ（＾＾）
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　＼ |⌒⌒⌒~|　　　　　　　　　山崎渉
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　|（　　＾＾ ）|　＜寝るぽ（＾＾）
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　＼ |⌒⌒⌒~|　　　　　　　　　山崎渉
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（＾＾）

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　　　│ ＾ ＾ │＜これからも僕を応援して下さいね（＾＾）。
　　⊂|　　　　|つ
　　　（＿）（＿）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山崎パン

在来工法・軸組み工法・ラーメン構造
主に柱と梁で水平力を受け持つ。耐力壁の量と配置が強さをわける
自由な間取り・大きな開口・換気・増改築の自由度が大きな特徴
施工が難しく知識と経験が必要(プレカットや金具の普及により多少簡易化)

壁構造・面構造・ツーバイフォー
主に壁面で水平力をうけもつ。在来より容易に強度を出すことができる
壁面で支えるため、間取りに制限・開口に制限がある。
プラン変更や増改築が難しい。高気密のため、換気方法を考慮する必要がある
施工が容易でプラモ感覚で戸建が建つ

高層建築や公共土木は主に軸組みだね。

ご融資で生活応援致します

借入件数が多くなってしまった方、失業中の方、
フリーターの方、ご安心下さい。当社は皆さんの生活を
応援致します。全国どちらからでも即日銀行振り込み
致します。又、当社はキャッシングした事がバレない様
絶対秘密厳守です。

築３０年以上で、再建築不可の物件なんて、みんな手放す。
幾らリフォームしようと、築３０年以上の家なんて、
白アリ・根腐れがあって、危なくて住めない。外見も汚いし。

お舞いら、再建不可を買っても土地は残るが
借地の再建不可は買うのはやめとけよ

地主は建物が九敗するか火事地震で建物が消えるのを楽しみにしている物件だ。

あと、私道のセットバックが必要な借地物件もやめとけ

再建築不可の新築物件って見たけど何なの？
違法に役所を騙して
建築申請したやつなんだね？

それを手掛ける地元の中堅工務店って何者？

>>142
極端に間取りが変だったりしたでしょ？
最建築付加ってべつに絶対的でないんだよ。

晒しage

再建不可は
火事になったり
地震に見舞われたら
アウト？

最建築不可の土地に違法に新築建てたら、近所の反感買う。

防火上の立地も悪いし、火事になったら最建築考えるどころか死ぬね。
何故か火の玉がユラユラとただよっていてボヤになる。
そして、いつか乾燥した日に全焼になる。

age

age

age

柱一本残せばリフォーム　その手で行けば

>>150
それ、もう通用しません。

あぼーん

ぼるじょあってホモ板の住人だと株板で教えてもらいました。オームを死んじゃらしいですね。
こう言う人間更生の再建築不可にはなりたくないものです。

ぼるじょあってホモ板の住人だと株板で教えてもらいました。オームを死んじゃらしいですね。
こう言う人間更生の再建築不可にはなりたくないものです。

8年前ぐらい前、俺が工務店に勤めていたころの
世○谷の再建築不可物件の実話

1種低層の土地20坪だが、接道幅の路地が1.2ｍで最建築不可。
当時の近隣相場は坪単価250万円ぐらいだが、この物件
築30年超えの古屋つきで半額の2500万円で売りに出てた。
30代のサラリーマンが現金購入しリニューアル開始。

当初は鉄骨柱を入れて床面積を増やす予定（もちろん違法）
だったが、近隣がその工事途中に図面を見てクレームを入れた。
ひと悶着あったが、近隣が団結しさらに役所もまじえて話あいの末断念。
すでに工務店と契約していたらしく、
内部は改修、外壁はサイディングを貼りつけて改修することに。（約300万円）
だが、やっぱり古屋は古屋。
樋つまり（樋の交換）、雨漏り（２度部分補修したが直らず、結局葺き替え）、
柱の根ぐされ（部分切断後根巻き）アンテナ取替え、さびのひどいサッシュ取替え等
その後、２年間で追加工事がでまくった。
追加の金額はさらに300万円。
当初は水廻り（風呂とキッチン）をやる予定だったが、
がまんしてこれにあてていたが、さらに半年後、
ＣＣＤカメラをつかって配管検査をしたところ、
鉄管だったので赤錆と緑黒色の藻がこびりついている
ことが判明。これが本当にひどい。
出てくる水は普通にきれいで無味無臭だが、
配管にへばりついてるものをけずってみると、
固形物の中に、0.1ｍｍぐらいのほんとに
白い小さな虫が大量にいた。
今まで何も知らず、食事をつくって食べてた
奥様が気が狂ったように泣き出し手がつけられなかったほど。
そして1月後、ついに手放すことを決定。
既に土地価格は200万円に下がり20坪4000万円だが、
最建築不可ということで2000万円程度と思われた。
だが、だめもとの強気の値段の2800万円で出したところ
なんと格安だとまたまたサラリーマンが現金購入。
何も知らず、夫婦二人で仲良く暮らしています。

再建築不可でも場所がいいと、結構な値段で売れること多いみたいね。
でも、世田谷のその家は酷すぎですね。
普通は契約の際に、雨漏り、シロアリ、柱の根ぐされ等は
引き渡しから２ヵ月以内に発見した場合は不動産屋が修理しなくてはならないと思うけど。
そーゆー契約すらしないで購入しちゃったのかな？
あと、築３０年だったら最初に基礎となる部分は修理しないとね。
再建築不可は相場の半額以下で買える分、その浮いた金でちゃんと修理して
きれいにリフォームするべきなんだけどね。
私の知り合いには（施工屋だけど）再建築不可の築３０年をやっぱ格安で購入して
すごく格好良くリフォームして住んでる人いるよ。
一時期、リフォーム雑誌やファッション誌のインテリア特集にたまに出てた。

再建築不可にかぎらず、一戸建てもマンションも築古はロシアンルーレットみたいなもんですねぇ。

＞156
再建築不可に限らず、築古の所は一戸建てもマンションも同じような状況だよ。
ただ、みんな正体を暴くのが怖くて検査してないだけ。
水道管に虫がわくのなんて、早い所だと築１０年以内に始まるし…。
基礎がユルイ事なんて、普通は築３０年の物件を買った人なら覚悟してるもんだけど。
一番ヒドイのは新築買ったのに筋交が無かったり、水回りが滅茶苦茶に設計されてる家でしょう。
８０年代後半〜９０年代にかけて突貫作業でつくられた建て売りの方が遥かにムゴいよ。

あぼーん

これってなんで新築できたんだ？

私道に接道1mなのにどうすりゃ新築できるんだ？
http://allabout.co.jp/house/architect/closeup/CU20030715/index.htm

＞160

再建築不可の地域でも、実は裏技ならいくらでもあるからね。
隣の家などの理解が必要だけど。
あと、普通に再建築不可でも新築を建ててる家も都内にはいくらでもある。
たしかに違法なんだけど、罰っせられたって話しはあまり聞いた事がない。

>161
近所がOKしてくれれば新築もOKってことなの？
近所が嫌がって役所にたれこんだ場合ってどうなるの？

＞近所がOKしてくれれば新築もOKってことなの？

そうです。

＞近所が嫌がって役所にたれこんだ場合ってどうなるの？

事前にご近所さんに相談すればいい。また柱だけ残しておけばリフォームという名目で何でもできます。

http://e-bisou.co.jp/full-reform/full-reform.html
（↑この家の場合、柱も全て撤去して、土台だけを残して建て直してる）

ちなみに再建築不可なのに新築の家が建ってて売りに出てるケースもある。
（↓再建築不可なのに１９９２年築って事は・・・！？）
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?shiku=%cc%dc%b9%f5%b6%e8&place=%c5%ec%b5%fe&ken_id=13&shiku_id=13110&code_b=12&no=a4654073501atho

いやいや建築許可が下りないよ
近所の住人を「騙す」事をなんとも思わないなら別にいいが

>>164
再建築不可なのに新築の家が売りにでてたりするんですけど、それってどーゆー事なんですか？
相場よりちょっと安いので購入を考えてるんですけど。
ちなみにそこ、近所３軒全てが再建築不可なのに新築なんです！？

確認申請を出す間だけ、公道に接道してる隣人の土地を借地として一時的に譲ってもらったり、
現状より床面積を小さくする等、建築許可を取る方法もあるらしい。

建築許可無しで家を建てるって可能ですか？

自力ならいけるかもしれないが
通報されて終わりだろうな

再建築不可でも、本当に立地がよくて物件が綺麗だと直ぐに決まってしまうよ。
試しにヤフー不動産に出てる格安の再建築不可、不動産屋に電話してみな。
「あ〜、それ先月に売れちゃってるんですよ〜」って返事が返ってくるから。
世の中には、そーゆーのを狙ってる人も大勢いるからね。

＞167

無理ぽ

再建築不可の物件ってどんな感じで査定してるの？

近所の再建築不可の家が全焼しました。
接道面を大きくするために、延焼は奇跡的に免れた隣地の住人に、
『一時的に土地を売ってくれ』
とお願いしたところ、
隣地の住人は、相場の５倍を要求している。

再建築不可の家は買うもんじゃねーな。

建築不可の家だったので建て替えを強行も考えたのですが、ダメモトで役所に逝きましたら、厳しい条件をもらい許可が出ました。
建築費が二割増しになりました。

床面積下げるとOKでる時もあるよね。いろいろ地域によって特例もあるみたいだけど、
そこら辺、素人にもよくわかるようにしてほしいよね。

他人の私道とか絡みだしたらもう最悪絶対買わない方がいいね

国立の明和序所の物件とパークシテイ成城はＤＱＮ．

再建築不可の物件なんて素人が買うものじゃないよ。
どんなに安くてもね。
不可の理由もいろいろあるだろうけど、殆どが道路付けで身動きとれないものが殆ど。
築５０年の物件云々があったけど、昔の商店街とかそういう物件は災害復興地区とか特例扱いされてるところもある。
あと、幅員足らずに隣地買い足して位置指定の申請とかもあったけど、４ｍ無いと話にならないよね。

・何で融資が下りないか？
　銀行は商品価値があるものを担保とする。
　商品価値は国土法、路線価などの数値よりも、
　一般的に流通しやすい価格を基準にする。
　基本的に不動産に限らず違法に対して融資はしない。

・建坪率、容積率オーバーの新築物件
　建築確認申請時と売り出し時と物件の間取り、建坪率など違う場合が多い…らしい。
　実際調査時に建物平面図の面積と建築確認通知書の面積が違うことがあった。

・４３条但し書きは生もの
　４３条但し書きで確認が下りている物件でも、次に再建築しようとしたら確認が下りない場合もある…らしい。
　役所の担当窓口が言うには、但し書きは物件でなく人に与えられた権利だとか。

・登記簿上の「公衆用道路」には注意
　一般に公衆の通り道として存在する道路・通路があっても建築確認が下りない場合がある。
　道路交通法でいうところの「道路」と建築基準法でいうところの「道路」は必ずしも一致しない。
　別物と考え役所で調べるが吉。

　　＜道路交通法で言う道路＞
　　○○県(若しくは市)○○号道路などの呼称が付いている。

　　＜建築基準法で言う道路＞
　　４２条○項（○号）道路という扱いを受けている。(住宅地図に色分けされている場合が多い)
　　たいていの道路は４２条１項１号〜４号扱い。
　　ココで上げられている要セットバックは４２条２項道路(行政によっては"狭あい道路"と呼ぶところも)

・地域によっては特例で道路不要の物件もある
　湘南地区、鎌倉、など地域的に階段が多い立地の場合＞役所にて要確認
　一例として、出入りする通路が隣の家の軒下なんて物件もあった。

・建築基準法の他に県条例、市条例なども要確認
　埼玉県越谷市だったと思うけど、地域によっては市条例で６ｍ道路の確保というのがあり、
　道路中心から３ｍ（通常のセットバックより１m多い）の確保が必要というのがあった。
　道路付けがきちんとあってもがけ条例で再建築不可なんてのもあったり。
　(隣地に家を建てるので擁壁工事してくれなんて言えない＝施工費が莫大)

・区画割りがキチンとされていても再建築不可の分譲地
　青田売りで土地を売り、開発会社が倒産してしまった物件。とくに別荘地に多い。
　開発道路としての認定がなされていない。
　そこに家を建て住んじゃってる人もいたが。

・一見普通の分譲地で、住宅も建ち並んでいる(皆普通に生活してる)のに再建築不可
　全面道路がただの私道。開発道路としての認定がなされていない。
　転回道路(車の方向転換用)がついていない。またはそこまでの長さが長すぎるなど、
　開発指導要綱から外れているため現状では開発道路、位置指定道路の申請できない。
　
・調整区域で再建築不可
　線引き以前に宅地であったことの証明が必要。
　国土地理院(または別機関)にて航空写真の調査、線引き当初の課税台帳の調査(宅地か農地か)など。
　これは抜け道もあるようだけど、今はどうなのか…。
　そういえば、市の用途地域見直しで住居地域が調整区域になった例もありますね。この場合は再建築は可だけど。

・道路があるようでない物件？
　民間の区画整理組合により区画整理を施工したが、トラブル発生により中断してる場合。
　これは例としてはあまり無いと思うが。

…とまあ、思い出しただけでもこの位あるかな。

送信後書き忘れたのを思い出しました。

・河川脇の住宅街には要注意。
　河川の両脇に住宅、店舗が並んでいても法的には再建築不可の場合も。
　全面通路は「河川管理用道路」とされており
　建築基準法の道路としては扱われていない場合がある。

補足しておくと
＞実際調査時に建物平面図の面積と建築確認通知書の面積が違うことがあった。

これは表面上は違って当然。
建物平面図は不動産登記法で定められた基準を用いて測量した面積。
建築確認申請書記載の図面は建築基準法で定められた基準を用いて算出した面積。
建物の壁芯計算と内法計算との差が生じる。
↑で言っているのはその際を考慮してもなおそれ以上の面積の差があったということ。

赤道、あかみちと読むがこれには注意。
一見普通の道路でも赤道のケースあり。
昔の農道とかのことね

赤道はあまり注意してないな。
殆ど建基法道路で扱われてる場合が多かったから。
昔の農道だと今は広域農道となってる場合が多く、
赤道は農道っていうより昔の畦道ってところが多いよ。

つい最近ですが、建替えしたいとの事で、調査したら道路に接続していないの
で再建築不可というお客さんがいました。
４３条但し書きを取れば救済できるという話になりましたが、周辺住民の同意
をとるのが大変！！
このような物件を買う時はよく調査しなさい。

＞このような物件を買う時はよく調査しなさい。

調査もなにも、再建築不可は不動産側が説明および提示をしなければならないので、
建て替える時になって初めて知るような人は、よっぽどのお馬鹿さんかと…。

＞１８５
それがいるんだよ。
多分、何年後には調整が外れるでしょうとか、売るためにアマイ言葉を言って
、重要事項には何も書かない（根拠がないから書けない）。

＞ 売るためにアマイ言葉を言って、重要事項には何も書かない

そんなリスク背負ってる不動産屋はいないよ。絶対免許剥奪されるから。
自分の家が再建築不可というのを知らない人は、戦前から先祖代々その土地に住み続けてる人達じゃないの？
そもそも、昔は自由に家を建ててたのに（戦後や震災の後は強引にバラック小屋を建ててたし）
昭和５０年代に新しい法律が出来て、消防車が通れないような私道だらけの密集地帯が再建築不可になったわけだから。

都内だと寺のまわりが多いみたい。元々は檀家さん達が住んでた長家を改築した家に多い。

＞そんなリスク背負ってる不動産屋はいないよ。絶対免許剥奪されるから。
今の時代は確かにいないね。
けど、バブル時には買った人がいる。当時は銀行も金貸したんじゃないか？

どちらにせよ、普通のファミリー層や、家を買ったら一生そこに住もう！なんて人達には
絶対に進めないけど、安く都心に家が欲しい人にはいいかもね。
麻布で１５００万とかで一戸建てが買えるなんて、どんなに物価や地価が下がった所でありえないよ。
２階建ての戸建てでも８００万あれば新築同様にフルリフォームできるし（近所がうるさいと
そうもいかないらしいけど）。
１０年ぐらい住むだけなら、都心で賃貸のワンルームに１０万も家賃払うよりは
再建築不可を買った方がいいかな。

＞都内だと寺のまわりが多いみたい。元々は檀家さん達が住んでた長家を改築した家に多い。

都心でも驚くほど静かで、昭和初期の面影を残してる場所に多いですよね。
車が通れないから静かなのは当たり前ですし、だいたい再建築不可が残ってる地域は
戦中に空襲を免れた場所だから戦前の雰囲気が多く残っている。
近所は老人ばかりだろうから、人とのコミュニケーションが好きな人にはいいだろうけど
あんまり他人と付き合いたくない人には酷かもしれませんね。

>>188
バブルの頃の銀行なんて再建築不可どころか、川底や原野でも融資していたからね。
それこそ一山いくらって感じだったよ。

＞１８９
そうだね、都心だったら再建築不可物件を安く買って賃貸で回す。７年で回収
できればいいんでない？将来的には隣接者に売却だろうな〜？

再建不可って、再建可能物件の何割安ですか？市価の半値では高いですか？

>>193

立地や上物の状態にもよる。

そりゃそうだ。

地上げすりゃ解決するのにな、もったいない

地上げしてもそうそう黒字でんだろ？
両方つなげて使う？それとも綺麗に二分するか？
立ち退き解体建て直し税金、うまくいかないことうけあい

地域丸ごと地上げしてマンションにしろ！

地域丸ごと地上げしてマンションにしろ！

あしやがんのすけ死亡

いろいろ悪い条件を飲めば再建築可能みたいですね。
あと、震災で崩壊した場合は特例も認められるようです（当たり前だけど）。
そうなると、よっぽど立地が良くて格安、しかもさらに値切れそうなら買うもの悪くないかな。
俺の目安は都心で１５００万以下。リフォームでなんとか理想の状態に復帰できる程度の間取り。

都心で建築不可の空き地を時々みるのですが、そんなところに
イナバの物置を置くのは違法なんですかね？

空き地はヤメておいた方がいいんじゃない？

麻布でも５００万とかマジであるけどね。

持ち家が別にあって、冗談で買うなら有りだと思うけど。
前にどっかのスレに書いたけど、そこに大きな木を植えて小鳥のエサ台や鳥小屋をつけるとか、
ゴルフのグリーンがあって、パターとボールも置いて「御自由にどうぞ」とか、
ユーモア溢れる発想で買うのは面白いと思うけど。

物置とか、飯場のようなプレハブ建物を空き地置くことも出来そうだが、建築基準法上の建物と認められず、結局、住民票は置けないし、住居表示も出来ないのではないかと思います。

住居ではなくて倉庫として使えたらなと思って。
都心だったらレンタル倉庫にできるのではないかと。
これこそ本当の隙間産業って感じで

空き地にコンテナを置いて貸し倉庫と言うか、トランクルームにしてるのあるよね。

貸し倉庫じゃ元とれないでしょ？
防犯設備も必要だろうし。
１畳で月いくらとるつもりよ？
それより、コレクションがある人がレコード、スニーカー、フィギアを飾ったり
保管する方が現実味があるかな。
卓球台を買って、たまに友達と卓球するってのはどうだ？

一等地物件にしか興味はないので、１畳３万ぐらいがレンタル倉庫の相場なのでは。
空スペースを貸すだけだから、防犯は自己責任でしょ。駐車場と同じじゃない。。
＞２０３
麻布で５００万って１０坪もあったらウハウハだよな

私は、再建築不可の物件に融資する地方銀行を知っている。

再建築不可でもイロイロあるからね。
第４３条の但書きが付いてれば再建築不可でも融資しますよ。
特例はいくらでもあるし、本当は建て直しも出来る。
その代わり建築費は通常より１〜２割増しですがね。
大地震で崩壊した時は、おそらく無条件で建て直しが可能。
でも、地震なんて何時くるかわからないので、フルリフォームが手っ取り早い手段。

一つ言えるのは、いくら再建築不可だから安いと言っても、お買得物件ばかりじゃなくて
タダでも止めておいた方がいい物件もある。
イイ物件は、立地がよく、近隣の環境が良く、基礎がしっかりしており、
低予算で十分なリフォームが出来そうな建物である事。
再建築不可でもこーゆーのはアッという間に無くなってしまうので、見つけるのは大変ですよ。

もっと教えて！

元麻布で売りに出てた再建築不可の中古戸建て、ネットで紹介した途端２日で問合せが３００件以上だって！
購入者は物件を一度も下見せず、値下げ交渉も無しで即決したらしい。
値段は再建築不可にもかかわらず驚きの４０００万円。
土地２０坪、床面積２５坪だってさ。

元麻布だったら飲食店向に賃貸にだせば場所により坪３〜１０万ぐらい
で貸せるかもね。そんなおいしい物件がほしい。。。
新宿、渋谷、港区で物件さがしてます

加瀬倉庫って有名なんですか？？？

再建築不可物件を実際に購入した人の感想を聞きたいです。
君臨求む！

再建築不可の３K-土地15坪-750万円
(23区内・メトロ・都営地下鉄・私鉄の3駅から歩3分-東京駅まで15分)を
買いそうになりました。
しかし、
再建築可能の３K-土地16坪-1,000万円(23区内・私鉄2駅から歩10分-東京駅まで16分)を購入した私は、
再建築不可スレの負け組みでつ。orz

＞216

安いな！
別に負け犬じゃないだろw
建築確認が取れる方がいいに決ってるのだから

頼むから具体的な地名を書いてくれ、頼む。地価を読むことができない

先日、港区高輪１丁目（最寄り駅は泉岳寺）に再建築不可の新築戸建てが３棟並んで発売されてた。
広告が出た当初は建設中！？で、システムキッチン、モニタ付きインターフォンetc、普通の新築戸建てと変わらない感じでした。
値段は小さい方から順に１５００万、２２００万、２８００万ぐらいだったと記憶してます。
床面積は６０平米ぐらいだったと思います（残念ながら広告は捨ててしまった）？
伊皿子坂のピーコックまで徒歩１分。皇室・高松宮邸の２軒隣という凄い好立地でした。
ネットにも出てたんですけど、即効消えてたので、アッという間に売れてしまったんでしょうね。

それにしても、再建築不可なのに新築ってどーゆー事なんだい？

再建築不可の家ってどうやって探すんですか？
「中古でもいいから都心で安い戸建てを探してます」って言えば紹介してもらえるのでしょうか？
とりあえず１０年〜２０年ぐらい住めれば、あとはボロボロになってもかまいません。
最終的には１００万円ぐらいでも売れればいいですし。

>220
yahooやイサイズはじめ、ネット物件で山ほど出ています。
間違いなく相場より安い。

>>219

魅力的な値段だけど、逆に安すぎて怖い気もする・・・

もっと教えて！

再建築不可物件ではないんだけど、容積率オーバー＆一部連棟式の中古戸建を現金購入で
検討中です。この物件、銀行からローンが下りないのでキャンセルが相次いでいるとか。
一生住むつもりだがこの物件は買わない方がいいかな？こんな家に住んでいる人は
たくさんいると思うが・・・。

安くて狭くてあり得ないところに建ってるらしい。
許可なく建てたので違法だそうだ。
でもそこに住んでも逮捕されるということはないらしい。
でも再建築はしてはいけないらしい。
たとえ地震が起きても。
たしか建てるときに周囲の同意が必要だったような気がする。
あ、もちろんローンは下りない。
何があっても保障されないので、素人にはオススメしない。

>>224
あたりまえ
アホは普通に買え

＞たとえ地震が起きても。

地震の場合は平気だよ。御上もそこまで鬼じゃない。
神戸のときも多くの再建築不可地域が整備されて
上手い事区切って確認申請が取れる土地になった（前の家より狭くなるけど）。

安易に勧めてるがかなり頑張らないと消防法もろもろクリアできませんよ

>>224
それって区分所有権になってるのかな。
一部連棟ってのがどの程度なのか気になるけど、
単独で建て替えって出来るのか？
その場合は現状より小さい建物になるだろうけど。

>229
区分所有について詳しくは聞いていないのでなんとも言えませんが、
隣家との間に境界線を示す金属が道路の側溝に打ち込んであります。
連棟については一見分かりませんが、地下車庫が繋がっているようです。
また、家前面のファザード（でかい門みたいなやつ）は隣とくっついています。

>>230
接道が足りないとか、
用途地域がまたがってるのを均したとか
問題が在る場合が多い

>>227
そうそう、広くはできないって言うの忘れた。
お上はともかくどんな場合でも周辺の許可が必要。
お上が無視しても周辺の同意が取れれば大丈夫だが
お上が無視しても周辺の同意がないとダメ。
土地関係はお上はあんまりうるさく言わないんだってさ。
だから地震がおきて再構築したいとき
周辺の反対にあうとお上が許しても（許すということはないだろうが
黙認してるので実質許可してることになるが）再構築できないらしい。

>>232

地震で自分の家だけ壊れたら難しいかもしれないが、
再建築不可なんてたいてい周辺一帯も同じ条件のはずだから
大地震の場合は、近隣の人も「あーだこーだ」と言える立場じゃないだろ。

とりあえず俺は普通のファミリー層、あるいは子供もいて永くそこに住もうという人には勧めないけど、
一人暮らしの人なら１０年分の家賃程度の安い物件を、住み潰すぐらいの気分で買うのなら反対しない。

大地震で壊れそうな家に住んでいるのが不思議だ！

大地震の時は区画整理地区になれば再建築不可の土地も蘇るが、その土地が高層住宅や商業施設に収用されて、区分所有権に交換されてしまう恐れもある。

>>233
＞周辺一帯も同じ条件のはずだから
それは思い違い。

大地震後の火災で消防車が入れない場所は全焼するから、
火災になれば区画整理地区になる。その確率は高いよ。

ﾓﾏｴﾗ大地震大地震て、地震を待ちわびてるかのような言い方ですねw

早く通り過ぎて欲しい訳であって
いつ来るんだ！

著書

「日出ずる国災い近し」


私の予言によれば我が国は崩壊が近い！北の国からハルマゲドンが必ず来るであろう。私に絶対帰依せよ！

渋谷で築２年の物件でてたけど、建築許可とらずに建てたそうだ。当然銀行ローンは組めないが、
ノンバンクでローンを組めるところがあるそうだ。金利は４％ぐらいになるらしい。

私道の持ち主の許可なしでたてるって事は出来るけど
建築許可が無しでたてるのってできんのか？
そんな仕事受注すんの？

>>242

町の小さな建築屋は相変わらず不景気だからどんな仕事でも引き受けるよ。

正直聞いたこと無い

悪戦苦闘なんてとんでもありません。
○たちは力を蓄えているんです、来年度に向けて。
その前に少し立ち止まって、改めて○たちの営業の仕方で果たしていいのかを
考える時間を作っているのです。本当にお客様はご満足していただいているのかを。
○たち自身が自分達を見直してこそ、より良いものを数多くお客様に提供できると
考えております。
マンション業界は今後淘汰されていくことでしょう。現状ですら供給過多の
状態が続いております。例えば家電に代表されるテレビや白物家電（エアコン・
炊飯器・洗濯機・電子レンジ・冷蔵庫など）は、より良いものがより安く
どんどんと値崩れを起こし、採算が難しくなってきております。
PDPや液晶テレビ等の最先端分野以外は・・・。
このように今までと変わらずにいれば、いずれ価格だけの激戦区となり
マンション業界も価格競争についていけない企業は、いつの間にか
消え去る運命になるやもしれません。
しかしながら、本当に価格が安ければそれでいいのでしょうか？
ほとんどのお客様が一生で一度のお買い物となる不動産。
それを安さだけ、外見だけで選んで本当にいいのでしょうか？
○たちはそういった基準でご選択されるお客様は、将来を通して
きっと後悔することになろうかと思います。
相場より少し高くても10年、20年経ってもお客様がこのマンションを
買ってよかったと思っていただけるものだけをご提供したい。
その為には従来のやり方を続けていたのでは、先に進むことが出来ません。

○社では一刻も早く変化すべく、社長はもちろんのこと取締役から一般社員まで
一丸になり改革を進めております。
それは、まさに新星○○ー○として相応しい新しい発想のマンション創出、
つまり次世代型マンションをお客様にご提供させていただく所存であります。
今後の○○ー○をご期待下さいませ

再建築不可の物件が安いから買いたいのですが、
何か問題ありますか？
軽いリフォームして自分で住んでみたいと思っています。
これから都内の現地を見て周る予定ですが、
地元不動産と法務局と区役所で情報を集めるつもりです。

>>246
再建築不可

リフォームでは住めませんか？

そら物件によるでしょ。

＞リフォームでは住めませんか？

家族が「再建築不可」でも文句言わないなら問題ないですね。
ただ『終の住処』という考え方はヤメた方がいいと思いますよ。
きっと安く購入できると思うので、一括で購入するか
ローン（ライフ住宅ローンは再建不可でも融資してる）を５年ほどで終わらせて
次に購入する家の為に貯金するのが理想ですね。
最終的には建築確認がとれる隣家に数百万円で譲れたらいいですな。

再建築不可じゃないけど、違反建築物件はどのくらいの値引きが期待出来ますか？

>>249-250
現地で物件を見て地元不動産に聞く価値無しですか？

ここで尋ねるような奴にはかちない
というかトラブルやリスクに対応できる器量が無いと思うからやめろ

再建築不可は、トラブルが原因なの？
悪徳業者や893が関わってるの？
私道を使わせないとかだと、出入り出来ないの？
（質問攻めw）

道と接している部分が２m以下とかで建築許可が下りないというのが一番多い
理由。昔は２m以下でも建てられてたようですが今は駄目です。
建てようとすると罰せられます。(事実最近どっかの地主と建築業者が不法に
マンション(ちょっと規模の大きいアパートのような気もしたが）建設をしよう
として逮捕されました。建築途中だったそのマンションは今は撤去されています）

でも、どうしても家を建てたい場合はこういった方法を取る必要が
あります。

１　自分の敷地から道路まで最低2ｍの幅員で隣地地主から使用承諾書（協定書）
をもらい、役所に提出します

２　自分の敷地から道路まで最低2ｍの幅員で自分の敷地から道路まで土地を借りて　
　賃借契約書を取り交わします。

３　自分の敷地から道路まで最低2ｍの幅員で隣地地主に通行地役権を設定して
もらい法務局に申請します。

なんかちんぷんかんぷんですね、簡単に言えば隣の地主さんに土地を借りて
一時的に道と接している部分を２メートル以上にすればいいわけです。

まぁ、一番いいのは隣の地主さんから２メートル以上接するように土地を
売ってもらう事なんですが・・・
そうすりゃ、いずれ建て替えたいなぁと思ったときに面倒が少ないので。

＞再建築不可は、トラブルが原因なの？

トラブルは関係ないだろ。
建築法が改正されて、昔は建て直しが平気だった場所が
建て直しが出来なくなっただけだよ。
リフォームならOKだけどね。
１０００万円ぐらいで売りに出てるからキャッシュで買えたら別荘に欲しいな。
リフォームして賃貸に出すのも有りか…。

再建築不可買って隣もそのうち買う

青山（表参道？）の再建不可を２０００万円で購入してフルリフォームしたら
３８００万円で売れた話はもう即出？

>>257
隣のほうが高い罠
隣だけで敷地が足りてしまう罠

>>257
隣を買える金があったら
最初から再建築不可なんて買わないでしょ

>>260
奥地20坪買って、隣の角地10坪を買うとか。

角地の人が売ってくれる保証は無い。
吹っかけられるのがおち。

>>262
隣が狭くてボロボロで容積率オーバーの既存不適格とか。
建替えたら10坪に少ししか建たないから。

もし、漏れがその10坪のオーナーなら、奥の袋地の香具師には、
土地代相場の２倍でなら売る、って言うと思うぞ。

再建築不可のボロ家：１０００万円
隣の古屋付き土地：２０００万円
解体費用：５００万円
新居の建築費：２０００万円

って考えると、最初から普通の土地を買って、家を建てた方が良い気がするが・・・

>>254
それがわからないのが馬鹿だっていってるんだが

>>255-266
建築許可下りるのが必須ですか。確かに。
隣住人が悪徳だと、面倒も多いということですね。
リフォーム出来ない可能性もありますね。

角地のボロ家の人が、奥地再建築不可のボロ家：
を１０００万円で買えば良さそうな気もしますが。

しかし再建築不可の物件が大量に売り出されている
のは不思議です。ババ掴ませようとしてるんですか？

＞しかし再建築不可の物件が大量に売り出されている
＞のは不思議です。ババ掴ませようとしてるんですか？

上手くリフォーム出来たら下手なミニ戸より立派な家になる事もあるから、全てがババとは言えない。
青山、麻布、代官山辺りで格安の戸建てを買おうと思ったら再建築不可も一つの手段。
芸術家の中村政人は再建築不可の家を自分で改造し、それを作品として公開してる。
リフォームが出来ないような条件の物件は、手を出さない方がいい。
基礎がしっかり出来てるか？なんて素人じゃわからないから。

>>268
素人ですから、わからないですが安かろう悪かろうですかね。
どんな良い立地でも、売主が住み続けたくない程の隣人住人
がいたり、何か問題ある環境なら買っても資産価値がないし
足運んで調べてみます。

＞ 売主が住み続けたくない程の隣人住人がいたり、何か問題ある環境なら買っても資産価値がない

そんな物件、再建築不可じゃなくても嫌だよw

門や塀の無い密集地は隣住人と何か問題ありそう。
ガマンも限界あるし『終の住処』には無理ですね。
正直、ＤＱＮ、ヤンキーはダメ
喧嘩っ早いクソジジイもダメ
文句の多いうるさいクソババアもダメ
結局、捨て値で売るかもしれないな。

隣の角地の人が買うのかな？
追い出した隣住人には売らないだけかな。

角地超狭小を買う、その後隣の再建築不可物件を買う。
これなら可能だろう。

こんなのどうよ？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?ensen=%b0%e6%a4%ce%c6%ac%c0%fe&place=%c5%ec%b5%fe&ken_id=13&ensen_id=2304&code_b=12&no=112500012652041

>>274
再建築可能物件なのでスレ違い。

AGE

意味がわからん

age

再建築不可物件はやっぱり安いなりのもんしかねえな。
建て直しが出来ても日当たりも悪く路地裏にあるしな。
人生終わったなって感じになりそうだ。
賃貸用に買うんなら話は別だが

>>279

だから安いんだよ・・・

公道に接道1ｍで再建築する時に隣地の一部を敷地として使用できる契約を
隣家と交わしてる物件の審査待ちです。通るといいな・・・

前に同物件の審査申し込んだ人は、りそなでＯＫ出たらしいけど、
最終的には個人信用情報で難があったそうでダメだったらしい。
みずほ、糖蜜、三井住友は土地の状況を説明した段階で門前払い。
（審査の申し込みすらさせてくれませんですた）

ガイシュツだったらスマンけど
「接道がなく再建築不可を可能にする測量」
ttp://www13.plala.or.jp/sokuryou/page017.html

価値としては相場の半分以下といいますが、実際に買われた方はどのくらいまで値引きさせましたか？

age

>>282
スレ全部嫁っ！

>>281
その後どうでしたか？

>285
だめですた。

別な銀行に申し込みしました。返事待ちですが、ローン特約期限が終りそうorz

偶然にも286をカキコした後に、審査が通ったという連絡がありました。
都市銀行で、金利の条件も決して悪いものではなかったです。

リフォームの準備を進めようかと思ってます。
家業が建築施工業なので、協力を仰ぎつつ自力でリフォームやります。
しばらく休日は無さそうです・・・

しかし、このスレ、住人さん少ないですか^^；

>>281
ローン審査通過おめでとうございます。
どこの銀行ですか？今私も難しい物件のローンを組もうと思っており、参考までに教えていただけるとありがたいです。ダメもとでぶつかってみるですよ。

>>288
ＯＫが出たのはみ○ほです。不動産会社経由で申し込み。
281に書いた支店とは違う支店で、住宅ローンセンターも違いました。

288さんも接道に難がある物件ですか？審査通るといいですね！

>>281
おぉ、お返事ありがとうございます。
同じ銀行でも支店により可否があるんですね〜。勉強になりました。
頑張ってみますです。

．

まほ

↓接道不適合がらみｌ。参考になる

建築基準法の相談はココ　パート4
http://school4.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1093186647/75-

新築の再建築不可物件が得じゃない？

>>294
理論的にはありえん

聞いた話だけど。

相続で相続税が払えなくなった地主がいました。
仕方なく土地を分譲することにし、旗竿地にして
4ｍ私道に面した一戸建てを8戸を作りました。
その私道は地主所有のまま、
一戸建ての買い主には通行許可を与えました。

それから30年、そのうちの一戸の持ち主が家と土地を売りに出そうとして、
私道の持ち主である地主に、（新・買い主が私道を利用するための）
通行許可書を欲しいと申し出たところ、地主はそれを一蹴。

結果、銀行融資がおりずに買い手がつかず、
破格値で私道の持ち主である地主が購入しましたとさ。

ﾅﾝﾀﾞｶﾅｰ

私道を利用するのに通行許可書が必要なの？
私道ばっかりなんだけど。

位置指定道路じゃないんだろうね。

私道と位置指定道路の道路法上の違い
ttp://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/plan/

>>298
どうも、リンク先を読んでも、よく解りませんでした！
私道利用はトラブルの元になりそうな予感。

のちのち面倒なことになるんだが
まあ本人が満足しているならそれでいいか
転売はできないものだと思ってくれ
リフォームを繰り返せば200年はもつと思うから

実際は再建築なんて滅多に見ませんよ。

>>299
個人所有の私道は個人の好き勝手に出来てしまう可能性があるから問題ある。
通行許可を得れたとしても例えば借地料みたいな通行料を要求されたりする例もある。
そもそも最初に分譲したときに私道の持分も皆で分割してその区画全員の私道に
しなかったことが致命的

>>302
中古を探していて、中野に私道通行料有りの物件がありました。
中古購入の場合、私道負担のある方がトラブルが少ないということですか？
通路の為に土地の税金が無駄と思ってましたが！

通路利用の私道に税金かかるんだっけ!?

どうみても自転車１台通るのやっと
再建不可（２項道路）のはずなのに
結構立て替えちゃってるよねどうやってるんだろ？？

>>304
ウチの土地は公衆用道路部分には税金かかってないよ。

>>305
位置指定を受けているか、ちゃんとした道路まで隣接する土地を借りて許可を下ろしたんじゃ。

許可下ろしたじゃなくて、『下ろさせた』だね　すみません

>>306
土地を借りる場合は、年数制限とかあるんですか？
中野の私道通行料は、年数万円だったと思いますが。

新築に建て替える時に必要な確認申請を得る間だけ借りるのじゃ。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?shiku=%b9%c1%b6%e8&place=%c5%ec%b5%fe&ken_id=13&shiku_id=13103&code_b=12&no=a4619485402atho
ミーハー主婦達あこがれの白金。駅から徒歩２分。床面積７７平米。土地面積５１平米。
築古とはいえ立地を考えると２９８０万円は確かに安い。

>>309
違法行為ですか？

>>308
うちの場合は永年・更新無しでしたが、通行料の有無を含めて
ケースバイケースのようですよ。

>>309
建築申請の書類を提出する時に、地主さんの判子つき覚書が
あれば建築許可は通りますよね。

281をカキコした者ですが、建替えが本当にできるのか
売買契約前に役所に確認に行きました。返事が面白かったｗ
「民事に口は出せませんが、道路に接する間口は2m以上必要です」
建築基準法って本当にザル法だと思った次第で・・・

>>311

違法じゃないよ。

>>305

柱一本だけ残して建て替える方法もよくある。
名目上は建て替えじゃなくてリフォームって事になるので。

裏金が飛び交ってる業界に見えますが・・・

＞315
言ってる意味がわからん

ごめんなさい、>>312の訂正。

誤「民事に口は出せませんが、道路に接する間口は2m以上必要です」
正「（土地の賃借契約の）覚書に口は出せませんが、道路に接する間口は2m以上必要です」

>>316
業者の常套句（ｗ

>>305
へ？
2項道路は建築可だよ
基準法外の道路とは違う

43条読めば分かるけど２ｍ接してなくても建てられる場合あり

ただでも
いらね

四十三条但し書きは、役所によって差があり、裁量権に幅がある。

そのゆる〜い所に合わせて話をすすめるべきでしょ？
条例化もしてなければただの法の解釈論なんだから

接道条件なんかも条例で付加されたりもしてるけど
条例の緩和あるいは建基法の解釈の妥協点なんかも
ちゃんと協議しないとね。
法文はシンプルなんだからさ。

法令はなんとでもなる。役所の人も親身になって建て直す方法を考えてくれる。
抜け道ならいくらでもみつかる。
問題は現場周辺の同条件ボロ物件に住む住民の嫉妬＆嫌がらせ。

法令はなんとでもなる？
抜け道ならいくらでもみつかる？

それは地方？
郊外や地方都市にはあるな
役所の知識不足による指導で違法行為が常識化している地域
いくら親身になってくれても法律違反はお粗末だな

>>326

港区ですよ。
新築同様に建て直しできました（柱１２本残したけど・・・）。
おかげさまで予想以上に高く売れました。
工事中に何十年も仲良しだった隣家の方とトラブルになりましたけど・・・。

それは改築でしょ
接道条件を満たせず建てかえができなかった例
法令はなんともなってないし抜け道とも言わない
言うなれば一般常識の範囲

このケースの場合は車庫なし住宅でしょ

役所より厳しい近所の目。特に境界を接する家の人は神経質な人が多い。また、建て替えを機に境界ブロック塀を作り直しドサクサに紛れて接道幅を数十センチ拡大してしまうケースも多々ありトラブルになる。

改築なら何をしてもいいんですか？
やっぱ魅力的だなぁ（車の免許持ってないし、そこに一生住むつもりもない）

よく「麻布や広尾でも狭くていいなら２０００万で売りに出てる」なんて話を
聞きますが、やっぱ地元の不動産屋で隈無く探した方がいいんですかね。
ちなみに知人が広尾に立派な（リノベーション済み）再建不可の戸建てを買ってます。
２０００万円台だったそうです。自己資金をしっかり貯めてたので
ローンは１０年以内に終わるんだそうだ。羨ましいかぎり。

どんなに内装が綺麗になっても骨組みは築古のまま
地震がきたら一発で崩壊間違いなし

うちの知り合いは、建物の登記簿は戦前のままなんだけど、増改築を繰り返して見た目には築２０年未満にか見えない。完全に取り壊してしまうと再建不可の土地だからだそうです。

>>331　太い鉄骨を増築したら？

＞建物の登記簿は戦前のまま

そーゆー物件って固定資産税がめちゃくちゃ安いらしいね。
年間で１万５千円とか（笑）

新潟地震を見よ

＞麻布や広尾でも狭くていいなら２０００万で売りに出てる

ほんとにそんな物件ってあるんですか？
リフォームして賃貸に回したらすぐに回収できそうな気がします。

賃貸はキツイかもしれませんね。高層マンションの乱立に
実家住まいの増加、礼金廃止と世の中は変わってる。

>>336
麻布や広尾の一戸建てだったらカメラマンやスタイリスト、デザイナーなどの
業界人に月３０で貸せるかもね。その代わりお洒落にリノベーションしなきゃならないだろうから
リフォームに１０００万ぐらい必要だよ。
基礎がしっかりしてればいいけど、そうでなきゃ安くても手は出さない方がいいね。

どの様な物件を想像しているのかしれないけど月30万は
絶対無理。
絶対です。

むずい

麻布広尾の再建築不可は本当に条件が悪い
2メートル通路の奥に崖地下に平屋が立ってて2千万で売ってても
かなり引く　30万で貸せるくらいの場所なら
とっくに地上げくらって更地になってる

>>341
広尾のどこら辺にあるのですか？

あ　それは麻布十番です
結局誰か買ったみたいですけど

麻布十番で２千万かぁ…
自己資金1300万あるから親から借りたら
キャッシュで買えちゃうなぁ。

>>344
私道が異様に長くて坪数も無かったし　柱1本で作り替えるにしても
工事車止めるにも金がエラくかかりそうだったから素直にマンションでも
買った方がお気楽そうだったから見送りました

>>345
私道は何メートル幅なの？
2ｍ無いんじゃ話になんね。

都内某所の再建築不可、借地の一戸建て、自営業のおいら,銀行ローン交渉中でつ。
もちろん担保にはならないので、別に持ってる不動産を担保にする予定。
うまくいったら再度報告します。

>>345

（２〜３年前）インテリア系のムックに紹介されてたけどさ、
１８００万円で購入した都内一等地・再建不可のボロ屋をさ
お洒落クリエイターが買ってリノベーションしてオークション形式で売りに出したら
４０００万円以上で売れたこともあるらしいよ。
リフォーム代はたしか１２００万ぐらいだったと思う（ブルースタジオだったかなぁ）。
単純に計算したら１０００万円の儲けだよね！
柱残してほぼ新築同然（とうぜん水廻りも）、しかも超お洒落なデザイナーズ物件だったらね
駐車場がなくて、６５平米程度の床面積でもさ
麻布十番なら４０００万円で買うミーハーはいっぱいいそうだよ。

>>347
ライフ住宅ローンなら再建築不可でも融資してるよ。

質問ていうか、相談なんですが。（長文うざいひとはスルーで。）

昔の建売りなんですが、当初40坪の土地で建物を申請して完成させ、
その後18坪を分筆しそこに2軒目を建築したらしいのです。
うちは、その先に建てた方なので接道が１．５ｍしかない旗竿状の
土地です。普通なら再建築不可だと思います。
一度建替えしたときは、工務店がうまくやったようでよくわかりません。

また、道路側の隣家が建替えようとしたら、道路のセットバックに土地
をけずられてメチャクチャ狭くなるので土地を売りたいと思っているよう
です。

そこで、うちが隣家を買い取るとして、その価格の考え方で、
・それぞれ単独では非常に評価の低い土地である。
・うちが買い取り、合筆すれば評価は高くなる（逆も同じ）
と考えられるのですがどちらを基準に交渉すべきでしょうか？

首都圏、駅近、幹線道路から１００ｍくらい入ったところで
用途は準工業ですが現況は戸建て住宅ばかりの地域です。

>>349
安く買いたいのですよね？ならば、
[それぞれ単独では非常に評価の低い土地である。]
ということを前提にして交渉し、
現況は資産価値が低いということを協調しましょう。

もしご自身の土地を高く売りたいのであれば、
[合筆すれば評価は高くなる]ということを前提にして交渉しましょう。

なにはともあれ、隣家が土地を売るというのはとてもラッキーです。
是非手に入れましょう。

昔から隣の土地は倍しても買え！っていうからね。

しかし上手く購入できて再建不可の自宅が
確認申請とれる家に変わったら本当にラッキーだね。

>>350,351
レスありがとうございます。
是非手に入れたいのですが、隣家のほうも馬鹿じゃないのでなにげに
「２軒あわせればいい土地になるよ」とか言っています。
しかし、不動産屋の評価があまりに低いので売却のターゲットはうち
に絞っている気配もします。
自分としては、更地渡しで低い方の評価の２割増しくらいでどうかな？
と思っているのですが、甘いかな。

多少安く交渉する事は良いと思うよ
ただ少し高く買っても2項道路に接した整形地の様になるなら
悪い話じゃないでしょうね

２重ローンにならないなら多少高くなっても買っとけ！
諦めた後に、変な建物が立ったり、変な人が住んでくるリスクも避けられる。

みなさんレスどうもありがとうございます。
やはり、隣地を手に入れるメリットは大きいようですね。

実は、うちのとか言ってましたが親の土地です。隣家を買い取るのは自分が
資金を用意する（借りる）つもりです。土地が広くなれば増築したりとか、
駐車スペースがとれるのでかねて希望の同居が実現します。

今後、多少の予算オーバーは覚悟しても取得に向けて交渉したいと思います。
もっとも、隣家も急いで出て行くわけでは無いようなので、みなさんにご報告
するのはいつになるか見当つきませんが。

スルガ内定きました〜〜〜！！嬉しい！
再建築不可、旧法借地権、一人自営（フリーランス）の
3重苦でしたがなんとかなるもんだ。
手持ちの別の不動産を担保にしました。
これで都内ターミナル駅近くに一戸建てがもてます。

>>356

おめでとう！
もう少し具体的に場所とか物件、教えて頂けませんか？
ワタシも自営（カメラマン）なんですが、再建築不可物件を
狙ってます。

347さんﾓﾂｶﾚー
旗竿地を買った281です。無事入居しました。

損得抜きに喜びがあればそれは選択として間違っていなかったのでしょう。
おめでとうございます。

>>358
旗竿地は再建築出来るんじゃ？
袋地と勘違いしてないか？

皆様ありがとうございますm(_ _)m

場所なんですが足立区で駅徒歩8分です。
私の場合は担保になる別の不動産を用意
頭金2割、メインバンクの移動、申告額ＵＰのために
経費削減おかげで住民税や国保しこたま納めるはめに・・・
ちなみにフリー（造形や設計）になって8年目でつ。

本日はリフォームの打ち合わせに行ってきました。
１Ｆは事務所、２Ｆは住居とする予定で秘密基地感覚でわくわくしてます。

2階に水周りを作るなら、2階に床下をのぞけるような床下収納を作ったり、
1階天井に点検口を付けると、漏水等何かあった時に便利ですよ。

大量の漏水なら1階天井に染みてくるからすぐにわかるんだけど、
微量だと気づかないまま、じわじわ床下が腐るってことがあるので。

（株）第一プログレスという会社が発行してる
リビング＆ライフスタイル・マガジン『Lives』という雑誌が好きで
毎号購入して、将来こんな家に住みたいな〜っていつも思ってるんだけど
今売ってる１８号の中で「再建築不可物件」も
ものによってはお宝！的な記事がでてました。
でもローン組むのが大変らしいですね。

今日、スルガに契約にいったらローンけられますたorz

理由は再建築不可＆借地権で地主がいっさい抵当権設定
したくないとの事とスルガも担保価値がないとの判断で
おいらが別の所有してた不動産を担保にすることで内定が決まったのですが・・・・

後になってスルガが建物に抵当権を設定させろといい始め
地主と不動産屋が話が違うと交渉決裂！
また振り出しに戻りますが、めげずにがんばるぞーー！！

>>343
それ元麻布しょ？
知人が買ったよ

>>364

ライフ住宅ローンなら再建不可でも審査通るよ。

ねえ、借地の再建築不可って、地主にとってこれほどおいしい物件はないんでしょ？

再建築不可の敷地にあまり建物が立ってなくて大部分が空き地に
なってるような場所にある物件は近所に隣接してなくて
さらに日当たりもよくて最高ですよ。
野良猫が多いけど・・・。

再建築不可の敷地にトレーラーハウスを持って設置したら？
他の場所で組み立てた住宅をヘリコプターで再建築不可の敷地にもってくる
という方法もあるよね？

ない

最近、再建築不可物件を狙ってる人が増えてきたみたいだね。
競売物件みたいだね（競売も昔は素人が手を出せる物件じゃなかったからね）。
再建不可が注目を浴びるきっかけはテレビでも人気のリフォームの流行があるだろうね。
都心に戸建てを買うのは普通は無理でも、再建不可や競売物件なら手が届くってことかな？

価格的に届いてもローン組めなきゃ無利でしょう
普通の銀行では貸さないと思うし担保になんないもんね
現実は考えているより厳しい

再建不可の物件買ったよ＠横浜
細長い階段のてっぺんだ。だから日当り通風眺望はバツグン
庭で家庭菜園をしているが良く育つ。ﾌﾞﾛｯｺﾘｰが激ｳﾏー

土地・家はｷｬｯｼｭだったが、ﾘﾌｫｰﾑ代は足りない分を3年ローン

こんなスレがあったとは驚きです。
我が家も再建築不可です（杉並区）。
南側が空き地（再建築不可地域）なので日当たりが良くて気に入ってます。
築古なので地震が怖いですね。
購入時に筋交い（ブレス）を増やしたんですが、気休め程度だと思ってます。
大地震でぺしゃんこになった場合、いったいどうなるのか？
自分でもわかりません（笑＆恥）
ローンは１５年で組んでます。月々の支払いは７万円強。
繰り上げ返済で５年以内には終わりそうです。
なんとか頑張って貯金して、５０才前にもう一軒購入するのが夢です。

トレーラーハウスはいいかもね。なんせ建築物じゃないんだからね
不動産でもない

再建築不可の物件って本当に安いね！
昨日はじめて再建築不可の物件を見ました。
知り合いに紹介してもらった南麻布のボロ〜い家でした。
老夫婦が５０年住んでた家だそうです（つーことは築５０年以上？）。
なんでもおじいさんが他界されておばあさんは親戚の家に引っ越し
廃墟を処分したいのだとか・・・。
で、値段なんですが南麻布なのにたったの８００万円！！！！！！！
まぁ、ボロボロだし、床面積たぶん４０平米ぐらい（２階建です）。
どんなにリフォームしても立派な家にはなりませんね。
セカンドハウスとして持ってても面白いかと思いますが、
夜に電話で丁重にお断りしました。

>>376
詳細キボン
何丁目？目印は？

>>377

４丁目です（天現寺の裏の辺り）。
壁が板張りでした（笑・よく燃えそう〜）。

でもね、たぶん僕の友人が買うと思います。
今日も見に行ってるみたいです。
リフォームして賃貸に出すって言ってましたので・・・。

>>376

その物件すごく興味ある！
詳しく教えてくれ！

>376
オレも興味あるなあ
詳細教えてほしいです

値段あがっちゃうじゃん

もう売れちゃったんじゃない？
こーゆー物件ってさ、不動産屋を通さないと本当に安いんだよね。
きっと不動産屋（間）通しちゃうと800万円が1500万円とかに
なっちゃうんだろうね。
知り合いが杉並区の再建築不可の一戸建てを買ったときは
たしか700万円だったような…。

http://www.saikenchikufuka.com/

こんなの見つけた！

昨年１２月に今度はノンバンクで融資がおりて、ついにｹﾞﾄしますた！
来月引越します。あきらめないで良かった(^-^)

>383
GJ!
>384
おめ！

再建築不可でも融資してくれる銀行があることにビックリだ！

スルガは条件次第で融資してくれますが金利はめちゃ高です。
年利４〜５％ぐらいかな。

＞年利４〜５％ぐらいかな。

高すぎ！
ライフなら２.５％ぐらいだよ（変動だけど）

>>383
そこの恵比寿の庭付き物件なかなかよさげだね
家まで行くのに隙間歩くのが難だが

>>383
そこのサイトyahoo不動産で売ってたやつに
ペンキ塗って高値で売ってるみたいだね。
なんだかなあ。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?shiku=%c0%e9%c2%e5%c5%c4%b6%e8%20%b9%c1%b6%e8%20%bf%b7%bd%c9%b6%e8%20%bd%c2%c3%ab%b6%e8&place=%c5%ec%b5%fe&lock=2&ken_id=13&code_b=12&tochi_men=8&kenri=possession%20%20%20&che=img%20&no=a3076792701atho
これかなり安いけど何故？

もう築５０年に王手じゃん
こんなのどうすんの？

リフォームでなんとかなるかと思いまして

>>389
その恵比寿のやつちょうど１年前頃、現地見に行ったことがある。
すでに申し込んでる人がいるってことだったので
真剣には見なかったけど。
売値ってのは、ずいぶんと変動するもんなんだな。

>>391
再建築不可、築古なので安い。
再建築不可ゆえにある程度リフォームが加えられていて
意外と状態が良い事もあるよ。見てくれば？

>>383
[ ジェットバス・サウナがついた美築・豪邸！ ]以外はクソ。
こんなボロボロで汚らしい家、土足でも入りたくない。

>>396
引き篭もってないでハローワークにでも行けよｗ

これどうですか？　田園都市線　梶ヶ谷　バス１０分　平成３年築
4ＤＫ　42平米（１２．７坪）　延べ65.33平米　建蔽率40　容積率80
間口1.8Ｍ　につき再建築不可　１種低層　宅地造成工事規制区域
急斜面につき崩壊危　７８０万　だってヤフ-にでてた

>>398
500円でもいらない。
急斜面だと下に崩れた時費用は自分持ち、
崩れた下の家に被害があったら当然弁償。

>>391
土地はかなり広いね。

>>398
バス10分で再建築不可、急斜面
なんのメリットがある？

安いから即金で買えそうだ

梶が谷 値引きで500万だって

>>398
建物の補修は必要無さそうだが、急斜面の補修しないと・・・
リフォームするより高くつきそうだ
盛り土してコンクリでも流すのかな？

>>391
接道2.4mなのになんで再建築不可なんでしょうね？

>>391
新宿区市谷薬王寺町で土地37坪で2480万円だと
坪67万円。周辺の相場と比べても半値以下だよね。

http://gaty.hp.infoseek.co.jp/kusomiso.html

age

>>405
接道2.4mなのになんで再建築不可なんでしょうね
　貴方は接道義務の勉強が必要です。もし、公道でも
専用通路は長さによって間口等の幅が役所によって
決められています。

再建築不可の新築一戸建？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?shiku=%cc%dc%b9%f5%b6%e8&place=%c5%ec%b5%fe&ken_id=13&shiku_id=13110&code_b=12&no=a4637930702atho

　小梨の夫婦です。
そんなわたしたちには丁度よさそうな感じの物件
ありますかね？
４０歳、会社は新宿、転勤無し。

>>411
これなんか漏まいにぴったりでは？
ttp://www.nishinari.or.jp/images/photo/home2.jpg

西成って、大阪かよ！

>413
突っ込むところが違う。(ｏ￣∇￣)＝◯)`ν゜)･；'

ﾜﾛｽ

皆様、3月25日「ミニ戸の日」をお忘れなきよう。

>>416
ん？　ＷＣ予選でそれどころではないのだが。

>>417
負けたがな。。。。

>>418
大丈夫だ！　明日は勝つ！

>>419
そうだ！ドイツへ行くぞ！

港区で再建不可の戸建て売ってないですか？
３０００万円以内ならキャッシュで買いますよ。
希望は東麻布、南麻布、元麻布、麻布十番、西麻布です。

何でみんな麻布、麻布！なの？

ｿｺに住むのをステイタスだとｵﾓﾃる椰子がいるのでつ　少なからずね

>>422

新築同様にリフォームしたら５０００万で売れるからですよ。
売りやすい、貸しやすい、いいことだらけ。

しかも再建築不可物件は特殊で、
どこで売りに出されても似たような値段が設定されている。
例えば、築３０年ぐらいの２階建の場合、それが麻布だろうが
新宿だろうが恵比寿だろうが、だいたい２０００〜３０００万円ぐらいだ。
だったら麻布で探した方が高く売りに出せる可能性が高い。

再建築不可の建物で、たとえば土台が腐ったりして不備出た場合ってどうなるんだ？
リフォームとして工事できる？

>>425
原則として、できない。
そういうリスクがあるから、再建築不可は安い。

>>426
なるほどなーやっぱそうか。
原則としてはできなくても法の抜け道はあるんだろうなー
まぁ現実問題素人の自分には難しいけど・・・
レス　Ｔｈｘ

再建築不可って、行政としてどういうメリットがあるのかよくわからない。
新しく防火のちゃんとした家を建てたほうがいいんじゃない？
それとも単にそこに住んでる人へのいやがらせ？

防火のちゃんとした家を建てられないという事ですわー

>>428
再建築って事は、一度更地にして立て直すって事だから
最建築不可物件→更地→建築認可下りない→あぼん。

もうどうやっても宅地として法律満たせない土地に建ってるわけで
さっさと取り壊して引っ越せって言われないだけ、温情処理かと。

隣に住んでる人が買い取って合筆すれば一番いいんだけどな。

家の一部分だけ再建不可ってあります？

説明文の読み違いかなあ・・・

再建不可物件は早く取り潰さないと周りに迷惑
公共の福祉のためには私権制限して住民に公団の団地
でもあてがって追い出してから強制的に潰してしまえ！

最建築不可でもリフォームならできるんだよね？

躯体残こすリフォームできるよ

再建築不可の物件に住んで、地震や火事で被災しても自己責任にしないと税金ばっかりかかってしょうがないよな。

というか、まず構造部分の変更は、本来建築基準法上の建築確認が必要だ
ということを忘れてはならない。
つまり柱だけ残してのリフォームというのは、本来は建築確認が必要だが
あまり目をつけられ無いので脱法的に許容されているだけということである。

で、再建築不可の理由にもよるが「違法建築物」は住宅ではないので、
「住宅ローン」は使えない。住宅が建たない敷地は住宅ローン対象の
土地ではない。
調整区域のサービス業用地が、確かに価値がある土地だったとしても、
それは住宅が建たないから住宅ローンの対象にならないことと同じである。

ちなみに私の経験で言うと「住宅再建築不可の物件」を銀行に融資させたこと
はあるが、住宅ローンでは無理だった。

>>428
行政は脱法行為の追認をしないということ。

建物の規模、構造の種類及び変更の規模によって、確認を要しないこともあるよ。
その場合は違法ではない。
工事届けとかはきちんと出す必要はあるけど。

いい物件あった？

ない

許認可屋に頼めよ

俺許認可屋だったよ
でも素人の情報のみで判断はしないな
やはりこれは無理と分かるもの以外はちゃんと一から調査しないと
納得できない
他が出来ないものをやってなんぼで出来ないと判断したものを外で
やられるほど恥ずかしい事はないから

再建築不可.com

http://www.saikenchikufuka.com/

そこ1年以上更新してくない？

再建築不可物件の求む！
港区、目黒区、渋谷区、世田谷区で駅から徒歩１０分以内、築３０年以内。
２階建て、床面積６０平米以上。
１５００万ぐらいでどうですか？

乳児を虐待し重傷を負わせる保母の世田谷
警察官による強姦殺人事件があった世田谷
「抱き締めさせて」と警官猥褻事件の世田谷
スタンガンで脅してレイプする集団の世田谷
重度の身障者に画びょうを飲ませる世田谷
幼い子供を含む一家が皆殺しになる世田谷
田園都市線で会社員が殴り殺される世田谷
オームを受け入れ何の対策もしない世田谷
他区域を貶して自己満足する哀れな世田谷


http://www.alpha-net.ne.jp/users2/knight9/keikan.htm

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20050915-00000254-kyodo-soci


乳児を虐待し重傷を負わせる保母の世田谷
警察官による強姦殺人事件があった世田谷
「抱き締めさせて」と警官猥褻事件の世田谷
スタンガンで脅してレイプする集団の世田谷
重度の身障者に画びょうを飲ませる世田谷
幼い子供を含む一家が皆殺しになる世田谷
田園都市線で会社員が殴り殺される世田谷
オームを受け入れ何の対策もしない世田谷
他区域を貶して自己満足する哀れな世田谷

またまた世田谷　自宅で大麻を所持，慶大生を逮捕-同居女性が通報し発覚
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1127718426/l50

自宅で大麻を所持、慶応大生を逮捕　同居女性が通報し発覚　＜9/26 14:58＞

　慶応義塾大学の学生が、自宅マンションで大麻を所持していたとして、警視庁に
逮捕されていたことがわかった。

　大麻取締法違反の疑いで逮捕たれたのは、慶應義塾大学経済学部2年・浜田玲
容疑者（21）。調べによると浜田容疑者は、２５日午後６時半ごろ、東京・世田谷区の
自宅マンションで大麻1.2グラムを所持していた疑いが持たれている。

　浜田容疑者と同居していた女性が、「彼が大麻を吸っている」などと110番通報した
ことから発覚した。調べに対し、浜田容疑者は「私は知りません」などと容疑を否認
しているという。

[Source]　*依頼あり*
NNN24　http://www.nnn24.com/43874.html

近日、再建築不可の物件を買います。
新築で購入して１０年でローン返して、あとは利回りでまわす予定。
ちなみに購入価格は、相場の３分の１以下。

>>447
住宅ローンを当てにしているなら、まぁ無理でしょうねｗ

>>448

近年は再建不可でも住宅ローンの融資受けられますよ。
ライフだったら１００％大丈夫。

ローンは問題ないですよ。プロなんで・・。

★★世田谷区の猥褻巡査長西川君は出勤途中だった★★

機動隊巡査長・強制わいせつ：巡査長を懲戒免職　地検は起訴−−警視庁
　警視庁は５日、女性に抱きつき強制わいせつ容疑で逮捕していた第４機動隊巡査長、西川敬博（たか
ひろ）容疑者（２４）を懲戒免職処分にし、監督責任として同機動隊長（５４）を警視総監訓戒にした。他に
も同様の事件を起こしており、追送検する。東京地検はこの日、西川容疑者を起訴した。
　起訴状などによると、西川被告は９月９日午後１０時ごろ、世田谷区池尻２のアパート廊下で、２０歳代
の女性に「抱きしめさせて下さい」と声をかけ、無理やり抱きつき肩にキスした。西川被告は帰宅途中だ
った。さらに、８月３０日午前６時ごろにも、池尻２のマンション廊下で、２０歳代の別の女性に「一目ぼれ
しました。付き合ってください。抱きしめさせて下さい」と声をかけ、抱きついて足などを触ったという。西川
被告はこの朝は出勤途中だった。
　山下史雄・警務部参事官は「本件事案を重く受け止め、今後さらに職員の倫理教養等の徹底を期して
参りたい」と話している。
１０月６日朝刊
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051006-00000192-mailo-l13

関連ニュース？？
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20050912-00000318-kyodo-soci
池尻２には警視庁職員官舎がある

<丶｀∀´>ﾍﾍﾝ♪

えっ・・マジで住宅ローンいくるとこあんの？

住宅ローン控除とかそういった類の優遇はないけどあるよ。ただ金利は高めだった気ガス。地場不動産屋より

連投すまん。
属性よければ借りられる。銀行なんてそんなもん。厳しい都市銀でもオーバーローン組めたし

最近は物件が担保にならなくても融資してくれる銀行が増えてきてる。
ただし再建築不可の場合、変動金利でも３.７％ぐらいとかなり高め。

>>398　１低専というからには、外壁後退があるんだろ。全周ならその面積ではきついな。