今後の首都圏の（住）環境はどうなるか議論しよう

今、不動産業界が大きく変わろうとしてます。
・丸の内・汐留・品川・大崎・六本木・・・　等の大規模開発
・都心のビジネス街の大量オフィスビル供給によるオフィス賃料
　下落の問題（２００３年問題）
・国土交通省の宅地政策の大転換
・レインズの公開による不動産市場のオープン化
・不動産の流動化による不動産投資の促進
・時価会計移行による大企業の大量土地放出
・都市基盤整備公団の廃止
・不動産への税金の変更の議論
など、都心の不動産事情は大変革をとげようとしてます。
今後、都心のオフィス環境・住環境はどう変わるか？
外国の事例を元に、東京はどう変わっていくのかみんなで
議論しましょう！

私の予想では、地価は　収益還元法をもとに厳しく査定され
実勢に見合った値段が付く時代にもうすぐなるのではないかと
思いますが、みなさんどう思われますか？

【まだマンション買っちゃダメ！あと2年で半額に】での告知を見てきました。
　http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1024669374/187

面白そうなテーマの設定ですね。
良スレになることを期待しています。

そのうち、土地はタダになる。
商業地は別だけどね。

サラリーマンでも都心に住める日が近い
のでは？

２００３年問題のことが気になる。

よく耳にする言葉だが、コンパクトな解説のあるページを知ってたら
だれかリンクしてくれると嬉しい。

２００３年問題で一番　深刻なのは
今の都心オフィスの空き室が５％ぐらいなのに
２００３年問題で１１％ぐらいまで上昇する予測
が有ること。

リンクとしては、
http://www.izumi-sec.co.jp/invest/pdf/topix0205.pdf
他にも　あるが、これが一番手頃だと。。

>>5
せっかくリンクをはって頂きましたが、
残念なことに「ページを表示できません」と出てしまいました。
（もちろん Acrobat Reader はインストールしてあるのですが。）

２００３年問題って、いったい何？　聞いたことないよ。　という方はこちらを。

＜課題＞オフィス供給過剰の恐れ
　東京都心部のオフィスビル市場は「2003年問題」を控えている。
　都心部では汐留や品川、六本木などで大規模再開発が相次いでおり、
　2003年のオフィスの新規供給面積は約200万平方メートルと例年の２倍に達し、
　95年以降のピークを迎える見通し。「新・近・大」（新築で都心から近く、
　規模が大きい）のオフィスの大量供給は、既存ビルの空室率悪化や賃料の引き下げに
　つながる公算が大きい。鳴り物入りでスタートした日本版ＲＥＩＴも、肝心の物件の
　賃料収入が減れば、投資利回りの低迷につながりかねない。
　http://job.nikkei.co.jp/contents/trade/view/009.html


他にも、
■■2003年問題への対応
http://www.mainichi.co.jp/digital/coverstory/archive/200204/15/
などにも、ざっと説明がある。

>>6
こちらでは、ちゃんと表示されましたよ。>>5 でしょ。
ダウンロードもＯＫでした。
たまたまネットの経路が混んでただけでは？

２００３年問題って、実際のところどれくらい深刻なのだろうか？
不動産業界の人でも、かなり深刻だと言う人もいれば、
実は大したことはないという人もいて、よくわからん。

＞3
＞土地はタダになる
共産革命でも起こるのか？

2003年問題はオフィス賃貸の市場には大きな影響があると思う。
経営状態のいいベンチャーなりが、都心にオフィスを構える
チャンスにもなるはず。

賃料下落をチャンスと見る人もそのうち出てくるとおもう。

レインズの公開のほうが　もっとすごいとおもうが、、

京王線ﾏﾝｾｰになる

北総開発鉄道ﾏﾝｾｰになる





















絶対ならない

>>11　＞レインズの公開のほうが　もっとすごいとおもうが、、

そうかも知れない。

商業地ではすぐに影響が出そうだし、住宅地でも多少遅れつつも影響大かと。
とにかくこれらのことが来年あたりにまとまって起こることの相乗効果は大きいはず。
時代の変化を読み誤ると、簡単にふっとばされそうだ。
チャンスにもなり得るが、同時にこわいな。

>私の予想では、地価は　収益還元法をもとに厳しく査定され
>実勢に見合った値段が付く時代にもうすぐなるのではないかと

賃料がデフレする状況では、「収益還元法に基づく価格」自体が
毎年下がるということですよね？
収益還元価格まで下がれば地価下落は落ち着くというのは幻想
に思えるのだけど。

賃料下落＞収益還元価格下落＞地価下落＞賃料下落
のスパイラル

>>3
日本の大都市圏の住宅事情は
首都圏＞＞京阪神＞＞名古屋・広島・福岡＞仙台・札幌・北九州
ってとこでしょう。

将来の首都圏の住宅事情は高くても現在の京阪神並、悪ければ名古屋並まで
価格が低下するのではないかと思う。

>>16
賃貸に住む人間にとっては、それくらいまで下がってくれると
ひじょうに助かるな。待ち遠しくて仕方がない。
逆に、既に無理して高値で住宅を買ってしまった層は、これから大変かな。

最近、都心を歩くと良くこんなところにという場所に新規にみにス‐パ‐ができている。
流通は都心に定住人口が戻ってくると読んでいるのだろう。
日曜に人気のないビル街を歩くのもいいが、だんだん治安が悪くなってきてい
るので、都心に定住人口が増えるのは良いことだ。

>>15
＞賃料がデフレする状況では、「収益還元法に基づく価格」自体が
＞毎年下がるということですよね？

基本的にはそういうことだと思うが、実際の価格と賃料の動きを見る必要があるぞ。
また、商業地と住宅とでは動き方に違いがある。
さらに言うと、価格と賃料では動き方に違いがある。
（詳細は面倒なので省略！）


なお、「賃料下落＞収益還元価格下落＞地価下落＞賃料下落　のスパイラル」ってのは
間違っていると思う。３番目の地価下落まででスプリットが解消するはず。
（平衡状態に達する）

>>19
＞スプリットが解消するはず

用語の使用が不適切。　　（別の業界用語と混同した。）
よって該当箇所は削除。

>なお、「賃料下落＞収益還元価格下落＞地価下落＞賃料下落　のスパイラル」ってのは
>間違っていると思う。３番目の地価下落まででスプリットが解消するはず。

自分でもそこに相関関係はないよな、と思いながら書いてたんすけどね（なら書くなよ）
地価が収益還元まで下がった頃には更に賃料が下がっている。
よって終わりがないよん、ということで。

>>21
てことは、「賃料下落＞収益還元価格下落」の繰り返しが続く、てことかな。

しかし >>19 にも書いたが、実際の価格と賃料の動きに要注意。
頭の中だけでそうなるはずだと思っても、事実と突き合せないと意味は無い。
というか、あぶない。

現に、住宅地に関して見てみると、価格は下がりつづけているが
賃料の方は高止まりの傾向がはっきり出ているので、上のような図式には
当てはまっていない。（その結果、賃貸の収益率が上がっていたりする！）

どだ？

＞賃貸の収益率が上がる

もし、そうなら企業も賃貸事業に積極的になるだろう。
なら、収益還元価格上昇＜地価上昇＜賃料上昇
ってもありえるのか？

>>23　＞もし、そうなら企業も賃貸事業に積極的になるだろう。

そう、そこまでは有り得そうに思う。
価格が下がっているのに賃料が高止まりなら賃貸業には有利なわけだから。

問題はその先だ。

もし企業が住宅の賃貸事業に積極的になったらどうなるか。
今まで分譲にして売ってた分が賃貸にまわることになるわけだから、
賃貸物件の供給が増える。その結果、需給関係が変化して、賃料が下がる。
その結果、価格と賃料のバランスがとれた状態におさまる。（平衡状態）

というわけで、結局のところ収益還元法的なバランスの取れたところにおさまる。
>>22 に書いたような価格と賃料のバランスがとれてない状態は一時的なもの。
なぜそういう状態が出現するかというと、価格とくらべて賃料は変化が遅いから
と言われているようだ。家賃の上げ下げはすぐには実行できない、とか。

俺が言いたかったのは、「賃料下落＞収益還元価格下落」ってのは
基本的には正しいとしても、実際には他にいろんな条件が絡んでくる、ということ。

賃料下落ってのはオフィスの話で、住宅は確かに高止まり。

ただ、賃貸住宅が高止まりしてるのは需給が堅いからではなく、
家賃の下方硬直性ゆえと思われ。（上方硬直でもあるが）

多少空き室が出たところで、下げると
１．今損をする（既存入居者の家賃も下げざるを得なくなる可能性が高い）
２．将来損をする（一度下げると簡単には上げられない）

>>25
そう、家賃の下方硬直性ね。
そういうわけで、価格が下がっても家賃はなかなか下がらない、と。

でも、どうなんでしょうね。
需給のバランスが大きく変われば空室率がぐっと上がれば
家賃も下がらざるを得ないように思いますが。
もちろん急激にというわけにはいかないにしても、
時間の問題のような気もします。

変化のスピードは遅くても、結局は需給関係で決まるかと。
甘いかな。。。

>もちろん急激にというわけにはいかないにしても、
>時間の問題のような気もします。

いや、スピードの問題では無く、閾値の問題だと思う。
さすがに５割も空き室が出れば諦めて下げるだろうが、
２，３割では（例え下げる方が近視眼的には得だろうと）動き始めないかと。

結局、ここでも二極化が進み、田舎やバス便は下がるが、それなりに
便利なところは下がらない結果になる気がする。

確かに　需給関係で決まる。。。
不動産市場のオープン化が進んで、礼金・敷金無しの
物件がでてくれば、賃貸市場の流動化が進み下落圧力に
なるのでは？

そもそも、海外には礼金・敷金なんてもん　あるの？
なさそうだけど。。

>>23
公団の新築賃貸は人が殺到しているのに、民間企業で
新築マンション賃貸はほとんどない。。。

お国がわけわからん理由をつけて妨害してるのだろ。
ただ、都市基盤整備公団が廃止されたら（あるいは
される直前に）流れは変わるのではないかと思うが

>>29
＞公団の新築賃貸は人が殺到しているのに、民間企業で
＞新築マンション賃貸はほとんどない。。。

ほんとだ。　なぜだ？　わからん。。

>>22-24 を読むと、賃貸の収益率は上がっているんだから、
当然もっと賃貸物件が増えてもいいはずなのにな。

住宅市場は　官によってコントロールされてるわけ。
さっき言ったことは、明らかに民業圧迫だけどそれが
まかり通ってる。

デベと役所の関係は　かつての　銀行と大蔵省と同じ。
みんなが喜ぶ商品をデベなり住宅業者が出したくても
出せないわけね。


ばかばかしいけど、これが現状だとおもう。
役人の方も、住宅政策の方向転換行ってるから
近いうちに、新築の賃貸が出てくると思う。

>>31　＞デベと役所の関係は　かつての　銀行と大蔵省と同じ。

そ、そういうことなのか。。。　知らなかった。。。

単に土地本位制的な日本経済の構造と
前時代的な不動産業界の体質のせいで
こうなっているのかな、
くらいにしか思っていなかった。　（我ながら無知だな。）

この際だから、そのへんのことをもうちょっと解説してくれると嬉しい。

マンション・戸建ての建設戸数が前年割れで減少傾向なのに対し、
賃貸マンション建設戸数は過去最高。
賃貸マンションはどんどん増えてるよ。

デベが建てたマンションや、建て売り住宅は
違法建築がかなりある。（こっちが見る限り７，８割
は当てはまるのでは？）

建坪率・容積率を　どうひいき目に見ても満たしていない
ものがごろごろある。

だが、一定の政治力があるデベなり建売業者ならこういった
違法建築を黙認しているようだ。
（神戸の震災で問題になったが）

だが、新規参入しようとするとなわばり意識が強い
不動産業界だから難しい訳ね。　建築許可の権限
をもつ役所がなかなか許可を通さないわけ。

＃実は、うちも業界で働いているわけではないが。

>>34

違法建築なの？
それがどうして建築許可出てるの？
７〜８割もあるのなら具体例を２〜３ほど出してください。

１は憶測と思い込みで書いてます。

相手にしないように。

>>34
＞ だが、新規参入しようとするとなわばり意識が強い
＞ 不動産業界だから難しい訳ね。　建築許可の権限
＞ をもつ役所がなかなか許可を通さないわけ。

なるほど。不動産業界における護送船団方式みたいなもの、かな。
ということは、この業界も規制緩和が必要、と。


>>31
＞役人の方も、住宅政策の方向転換行ってるから

こういう話もよく耳にするなぁ。
そう言えば >>1 にも「国土交通省の宅地政策の大転換」と書いてあった。

（でも詳しいことは知らん。勉強せねば。。。）

>>33
＞賃貸マンション建設戸数は過去最高。
＞賃貸マンションはどんどん増えてるよ。

それならわかる。
賃貸の収益率が上がっているとしたら、そうなって当然のはずだよね。
（ということは >>29 は間違いか。。）

そして、供給が増えれば、需給のバランスが変化し、賃料下落の圧力になるはず。
また、新たな供給分は、地価下落の分は既存のものよりも安く作れているはずだから、
その分賃料も低く抑えやすいはずだ。　家賃が下がる日も遠くないかも。

ついでにいえば、賃貸アパート建設も高水準。
注文住宅向けハウスメーカーは業績最悪だけど、
賃貸アパートを作ってるハウスメーカーは業績堅調で安定してる。

仕事が一段落ついたので　一言。

>>39
そもそも、不動産屋に新築賃貸アパートの物件があるか？
ハウスメーカでも、全然売れてないらしいよ。

>>35
建坪率・容積率の定義は知ってるとして、先に進めると
建坪率６０％・容積率２００％の土地で１０階建てのマンション
ざらにある。

例を挙げろと言われても、　建坪率・容積率を守っていない
マンションを探す方が難しいと思う。ほとんどの物件は
違法建築ね。

あと、戸建てでもほとんどそう。首都圏で分譲されている
戸建てを考えたら？　建坪率６０％の土地で、庭がほとんど
ない家なんていくらでもあるだろ。　あれは、違法建築。
神戸の震災の時にも問題になった。

違法建築の戸建て物件を買うと、何らかの事情で売るとき
土地の価値しかなくなるから、家を買う人は注意してね。

何故、建築許可が出るか？といえば、明らかに癒着構造が
あるのだろう。

>>40
失礼！
　建坪率・容積率を守っている
マンションを探す方が難しいと思う。

が正解ね。

1ってやっぱり莫迦なんだ。

厨房かな。

＞建坪率・容積率の定義は知ってるとして、先に進めると
建坪率６０％・容積率２００％の土地で１０階建てのマンション
ざらにある。

１は何も解ってないので、親切な人は説明してあげてください。

そこまで無知で陰謀なんて、、、（腹いて〜）

容積率２００％では２階建てまでしか建てられません。

>>42 >>43 >>44
ぎょうしゃ　ひっしねえ。。。

あなたたちのかいしゃ　つぶれそうなの？

嘘だと思ったら　マンションの概要見てみたら
いいのでは？

いったい何がどうなっているのやら、
さっぱりわかりませ〜ん

？？？

１が言うには
・ほとんどのマンション・新築戸建ては違法建築
ー＞　公になっては困ることなので、業者が必死で妨害しようと
　　　している。

というわけ。

莫迦の集会場ってここですか。

>>47

で？

>>46 48 49

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>44 ：あべし ：02/06/28 23:05 ID:???
容積率２００％では２階建てまでしか建てられません。

ホンマに？　ふとまに？
建ぺい６０、容積２００だと3階建て建てられんじゃないんかい？
ワシがアホ？

>52

バカの集まりなんよ　　ここは。
高さは、用途地域で変わるから、容積率で答えるのは厨房です

ちょっと話しはそれますが....
賃貸料は下がっていますよ、間違いなく。
単純に賃料だけみるのじゃなくコストパフォーマンスで比べてみてください。
今時エアコン、バス・トイレ別は当り前。そろそろシステムキッチン等も
標準仕様になりつつあるでしょ？
こうしてみると賃料は変わらずとも質はバブル前に比べれば考えられないほど
上がっているわけで。
逆に借主のニーズを満たさない物件は値下がりしていると思いますけど、
どうですか？

そうそう公団住宅の件ですが、彼らは赤字でも全然問題ありません。
税金で保護されてるんですから。
低廉、良質な住宅の供給と言えば聞こえはいいが天下り役人に高給を
払い、赤字は税金で補填しかも倒産の心配もしなくていい....

↑は推測ですが民間並みのB/S、P/Lを見てみたいものです。
民間だったらマズ存続不能だと思います。

もう一つ。大手デベがなぜ賃貸をやらないか？
手間暇かかる割りに利益が薄いからでしょうね。

>>35は琴線に触れてしまったレスで、
このスレ的には違法かもしれないが（ｗ

違法違法って何て言う法律に対して違反してるの？

　民法？　　　　建設基準法？

それとも>>1の脳内法？


>>34はゴシップ的で具体例をあげるべき。

>>1の脳内法なので具体例は勘弁してください。

具体例をいくつか出したところで、７−８割が違法の証明にならないから意味無いか。
適法の証明なら、住宅情報を見れば掲載されている戸建て住宅の建蔽率・容積率・
間取り図は目にした限り適法ですが。

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国土交通省の宅地政策の大転換！
地価下落に拍車をかけるだろう。

住宅公社、解散・縮小へ・国交省方針
国土交通省は2003年度から地方自治体が設立している地方住宅供給公社
の解散や事業の大幅縮小に着手する方針だ。地価下落などで経営が悪化
しているうえ、住宅公社の役割が小さくなったと判断。法改正で解散を
容易にするほか、公社の業務を見直す。公社に融資している民間金融機
関などの不良債権が増える恐れもある。


　国交省は28日、地方住宅供給公社検討委員会（委員長・小林重敬横浜
国立大教授）を開き、地方住宅供給公社法の改正案を来年の国会に提出
する方針を決めた。現行法は自治体・公社が裁判所に破産を申し立てる
か違法行為がない限り解散できない。同法改正により、自治体の判断で
解散できるようにする考えだ。自治体が存続させる場合も、国交省とし
て宅地開発や住宅分譲業務を大幅に縮小し、公営賃貸住宅の整備・管理
業務に絞り込むよう求める。住宅供給公社という名称を見直すほか、第
三者機関による事業評価制度の導入を促す。

住みたくない沿線ワースト１位の常磐線。
京成線や東武伊勢崎線を抜いて毎年堂々の１位だ。

イバラ菌を運んでると言われ、スリの巣窟といわれ、
常磐線をよくするにはどうしたらいいのか？
語ってくれ。

>>61
まちBBSくずれの馬鹿は逝ってくれ。

>>61
どんな社会でも　貧富の差はあるし　治安のいいところ
悪いところはある。

そんなの、無理では？

>61
どんな社会でも貧富の差があるとすれば、
沿線毎に綺麗に分かれてくれる方が平和でいい。妬みそねみも必要ない。

>>60　＞住宅公社、解散・縮小へ・国交省方針

国交省の方針転換は多方面に及んでいるね。
これで地方の住宅供給公社の所有している土地が放出されると
（または放出の見込みとみなされるだけでも）
地価の下落要因になるわけだ。

地価下落の要因が新たにまたひとつ。
あとからあとから、切りがないね。



スレ違いの >>61 は放置！

21 名前：　 投稿日：2002/06/03(月) 22:01
始めて裁判見てきたけど、ひろゆきって２chでの中傷について、「おいらは第三者だもんねー」ってな主張してたけど、裁判官に一喝されてた。
どうもひろゆきが企業の中傷を禁止してないことと、削除依頼を自分の意思で突っぱねたことで、当事者と判断されてる感じ。
でも裁判官も他の掲示板と２chは同じには扱っていないみたいだったから、他の掲示板には影響ないと思うけど。
それにしても、ひろゆきの顔はイベント板のタイトルに使ってる写真と全然違うのに驚いた。
あの写真は「勝負写真」なんだろうけど、あれじゃ詐欺だよ。
実物は深海魚みたいな顔だった。

世間知らずの１の書き込み無いようだね。

あんな無知が社会人でいられるのも、日本がまだまだ
裕福って事か。

あんな無知なやつを雇える会社ってすごい。
思考能力無い人って幸せなんだろうな〜
自分が不幸なのは、世間が悪いってだけで解決するからね〜

>>64
日本は貧富の差がほとんどない社会だったが、今後は少しずつ
貧富の差が出てくるのは避けられない。

気になるのが、今　フリーターやってる層。
こいつらが５０，６０になったらどうするんだろう。。
そう考えると、安全はタダでなくなる社会がもうすぐ
来るだろうね。

＞６８
最近の若い連中、道に座って
コンビニ弁当食ってたりしてるじゃない。
そのままの姿で４０年後をむかえるんだろ。
たぶん、ナイフも持ったまま。こわーー

都心のワンルームに　そういう奴らが住む時代
になるんだろうなあ。。

都心での犯罪激増しそう。。

>>69
これも二極化の一例かな。
俺のまわりの若い連中は、子供の頃からばんばん英語習って、
学生時代には海外留学して、若いうちからいい給料もらって、
こぎれいでお行儀のいい連中がいっぱいいる。
そもそもコンビニなんて近づかないな、あいつらは。

>>69
そうそう、このスレにも >>67 氏のような予備軍がいるぜ。
あんなに論理の飛躍したことを平気で書くなんて、
論理的思考力を欠いた人間って、けっこう幸せなのかもよ。

７２って可哀相な人なんだね。

>>73
あんたよりはマシに見えるぜ。もうちょっとマシなこと書けよ。

＞７４
あんたが、ましな事書きなよ。厨房さん

>75
オモエモナー

>>75
というと、>>72 よりマシなことを書け、ってことかい？　（藁

バカの集会場ってここですか。

>>78
Join the club!

デベロッパーが分譲かるマンションにそんなに違法建築が多いなんて信じられない。
建売住宅は、ミニ建売住宅の大方は違反建築だった。行政もそのことを把握しているはず。
建築パトロールで摘発されるのは氷山の一角。問題が多いから、建築主事制度を改めた。
その効果を知りたい。

スラム化する地域が出てくるのかな。
候補　足立区　荒川区　北区　

>>54
＞ 賃貸料は下がっていますよ、間違いなく。
＞ 単純に賃料だけみるのじゃなくコストパフォーマンスで比べてみてください。
＞ 今時エアコン、バス・トイレ別は当り前。そろそろシステムキッチン等も
＞ 標準仕様になりつつあるでしょ？
＞ 逆に借主のニーズを満たさない物件は値下がりしていると思いますけど

たしかに賃貸マンションの質は上がってきていると思いますが、
それでも分譲マンションよりはかなりおちるという声も多いようです。
購入派の人たちの多くはそう言います。賃貸派の私もそうかなとも思う。
本当かどうか、よくわからないのですが。。。。

いずれにせよ、実質上は家賃（の単価）が下がっているというのは納得ですね。


ところで、他スレにこういう書き込みが有りました。

http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1021025564/156
住んで１〜２年ならともかく、５年以上の場合はかなり割高な家賃払っている可能性が高い。
同じマンションの同じ間取りの部屋でもここ１〜２年で越してきた奴との
家賃差は10〜15％はある場合も珍しくない。
うちのマンションでも俺の下の階の人は家賃８８０００円、うちは７６０００円
ちなみに下の階はもう９年住んでいるとか・・・。うちは４月に越したばかり。

>68
>そう考えると、安全はタダでなくなる社会がもうすぐ
>来るだろうね。
不動産に関してはもうそうなっている。
城東は都心に出るには非常に便利だが、地価は安い。
それでもわざわざ多摩田園都市みたいに
とても遠くて不便なのに高価な場所に買うのは、
環境を金で買っているわけで。
実際、町の中に「近寄りたくない人種」は圧倒的に少ない。

まぁ、地方よりは数段ましだから
うまく利用して自分だけでも儲けて楽しもうや。
みんなそう思えば、経済も復古するさ。

>>84
なんだこれ？　とんちんかんな書き込み。
それに「経済が復古」って変な日本語。
あなた、外国の方ですか？　それともメールアドレスのまん中２文字が体を表す方ですか？

>>80
そしたら、　１０億円と、そこそこ広い土地持っていたら
マンション建てられるよね。

けど、建築基準法違反で　役所は容積率を超えたマンションは
認めない。　けど、デベなら認める。
建築基準法という盾を使って、役所がなわばり守りたい
んだろうと、、、。

２３区内なら、建築基準法違反でない家は
よっぽどの大金持ちの家しかないんでないかなあ、、。
持ってる土地の４割は庭なわけよ。そんなこと出来るか？

>>86
嵐の予感。。。

>>72 - 79
>>67

個々の人にヤジ飛ばされても　放っておきましょう。
どちらが、正しいかは　この掲示板呼んでる人に判断
してもらえば、済む話ですから。

>>86
宅地開発に関連する役所の人は、建築業者・ハウスメーカーから
お歳暮もらったり、ビール券もらったりしてるみたい。
（聞いた話では）

これでは、役所と業者の癒着といわれても仕方ない。。

82 とおりすがりの店子さん
お部屋をお借り頂きありがとうございます。
ご入居後3ヵ月経ちましたが如何でしょうか？
何か具合の悪いことはありませんか？
ところで.....
>それでも分譲マンションよりはかなりおちるという声も多いようです。
>購入派の人たちの多くはそう言います。賃貸派の私もそうかなとも思う。
>本当かどうか、よくわからないのですが。。。。

こと設備面に関して私なりにお応えしたいと思います。
分譲では購入後の設備更新は購入者の責任（費用負担）のもとで修理、
交換をします。多少古くなってもその時の懐具合で先延ばしすることも
可能です。
しかし賃貸では当然、大家が行います。（入居者の瑕疵がない場合）
私共もできる限り良質なもの、グレードの高いものをお使い頂きたいと
思ってはいるのですが如何せんこの国の人々は自分の所有物は大切に
使うのに、他人の物（借り物）となるといきなり粗雑に扱うように
なる傾向があるのです（悲）　それと最近の異常なまでの清潔志向。
これも大家泣かせです。入居者が入れ替わるたびに浴槽、便座交換が
当り前って時代ももうすぐじゃないかと......
要するに設備の更新頻度は圧倒的に賃貸の方が高いのです。
よってあまりグレード（価格）の高い物は入れられない、と
いうところでしょうか。

>うちは４月に越したばかり。
というのは82さんのことではなかったのですね。失礼しました。

因みにウチも賃料には差を設けてます。
好ましくない方は高め、いつまでも居て頂きたい方はお安く。

89-91は、違うが

このレス延びが遅いのは、余りにも法的知識と
現実を知らない奴らの煽りが返答する気を無くすんだろう。

＞８６のレスなんて、おこちゃまなのって感じ。

もう少し、まともな煽りってないんかい？

>このレス延びが遅いのは、余りにも法的知識と
>現実を知らない奴らの煽りが返答する気を無くすんだろう。
「奴ら」というより>>1のお子様レスが目に余るからだろう。

＊＊＊＊＊業者注意報発令中＊＊＊＊＊
悪徳業者の荒らしは、無視するのが一番

>>1

レインズ公開で、いったい何がかわるんだろうか？
土地を安く仕入れて、相場を知らない顧客に高く売りつける
事がなくなるだけでも、　暴落の引き金になると思うが。

>>90-91 の　とおりすがりの大家さん、

私の書いた >>82 はレイアウトがわかりにくくてすみません。
現に家賃は下がっているらしいという例らしきものをみつけたので
あわてて引用してしまいました。

いやあ、それにしても、入居者の質の問題のご指摘は、私も耳が痛いです。
気をつけたつもりでも過去に大家さんに迷惑をかけたことがありましたから。
思いますに、住宅の賃貸業というのも、収益率の割にいろいろとリスクがあって
なかなか大変なようですね。やっぱり店子の立場は結局は気楽かなと思って
しまいます。いえ、決してひやかしなどではなくて、自戒を込めつつ
そう思っております。どうかお気を悪くされませんよう。

賃貸マンションの質に関しましては、世間では、分譲マンションとの質の差を指摘する人は
結構いるようです。それが購入派の大きな論拠のひとつになっているようです。
私自身は今までに不満だったことは皆無なので、半信半疑でそういう議論を聞いています。
なんでも、床や壁の厚さなど防音性能の点で差が有るとか無いとか。（もちろん一般論ですが。）

>>96 の補足です。

私としては、オプション的な設備の充実度に関しては、たいした問題ではないと
思っているのですが、床や壁の厚さなどの基本的な作りの点で大きな質の差が
あるとしたら、それは根本的な質の差があるということになるのかな
という気もしています。

でも、ギャラリーからの煽りや叩きを覚悟の上で本心を言いますと、
そういう風評は、無理をして分譲マンションを買ってシマッタと思っている人たちが
自分を慰めるために後づけで考えた理由ではないかな、という疑いも強く持っています。

収益物件である、賃貸マンションの基本は
見た目綺麗に、安く造る。　投資は最小限に押さえる

ま、月５０万ぐらいの賃貸なら
分譲マンションと同程度のレベルの造りになってるでしょう。

>見た目綺麗に、安く造る。　投資は最小限に押さえる

これはデベの供給する分譲も同じですよね!?
しかもモデルルームなんか“模型”以下の何ものでもないわけですよね。
「あんな物見ただけでよく買うなぁ!!」というのが私共の感想。
私も図面を完全に読める訳ではないが分譲を買う人のどれくらいが
どの程度理解しているのか？不思議であると同時に興味を覚えます。
仮に図面を完璧に読めたにしても施工過程をずっと見ることはできないでしょ!?
私の所有する物件で最近、一室リフォームしましたが「大手でもこんな事やるの??」
というお粗末さでした。連日観察、写真撮影しておいたお陰で“やり直しさせて”
やっと完工・引き渡しを受けました。


月50万の賃貸ですか....それに対応する分譲は最低20,000万円以上でしょうね、多分。
最近、外国・外交官向けの物件でそういうのを見て来ました。（麻布地区）


>床や壁の厚さなどの基本的な作りの点で大きな質の差が
>あるとしたら、それは根本的な質の差があるということになるのかな....

上にも記したとおり私は図面を詳細に読める訳ではありません。
しかし「基本的構造」というのは（時代によっても異なりますが）建基法その他の
“最低限のライン”をクリアしていればよいのです。
従って賃貸だろうが分譲だろうが建物本体の基本構造（スラブ、界壁など）
というのはそれほど変わらないと考えます。
こういうと「ちょっとしたところで変わるんだよ!!」と煽りが入るのは必定でしょうね (w
でも近隣の騒音というのも結局は集合住宅におけるマナーが占める部分が多いのであって、
これは分譲・賃貸にかかわらないと思います。
まぁ木造賃貸と鉄筋分譲とを比べられたら当然、鉄筋分譲の勝ちでしょうけどね。
･････集合タイプの木造分譲ってありましたっけ？

〜続き〜
>そういう風評は、無理をして分譲マンションを買ってシマッタと思っている人たちが
>自分を慰めるために後づけで考えた理由ではないかな、という疑いも強く持っています。

私もそう思います。
私が「買うな！」と言ってるせいか身近な人は買っていないんですよ。
ですから現実には「買って良かった！」という話しは聞かないです。
97の入居者さんは直接聞いたことありますか？ 購入直後だけでなく
10年、20年経過後の感想を聞いたことありますか？
購入前にそういう情報の入手は必須だと思いますよ。

因みに「どうしても買いたいのなら中古優良物件」と私はアドバイスしてます。
もう一つ私の本音。「鉄筋の賃貸集合住宅なんか相続したくなかった！」

＃プロバイダー・メンテのためダイアルアップで書き込んでます。念のため。

>私自身は今までに不満だったことは皆無なので、半信半疑でそういう議論を聞いています。
>なんでも、床や壁の厚さなど防音性能の点で差が有るとか無いとか。（もちろん一般論ですが。）

賃貸全体だと木造や鉄骨造(含コンクリートパネル）のせいでそういう印象になるだろうけど、
RC（鉄筋コンクリート）同士で比べればそんなに差はないのでは。
狭い賃貸だと戸境壁が一部RCで無い場合もあるようですが、、、

賃貸料５０万のマンション

表面利回り５％で１憶２千万
表面利回り８％で７千５百万　　１憶ぐらいのマンションでしょ。

>>101　＞狭い賃貸だと戸境壁が一部RCで無い場合もあるようですが、、、

もうちょい詳説を希望。

>>101
＞賃貸全体だと木造や鉄骨造(含コンクリートパネル）のせいでそういう印象になるだろうけど、
＞RC（鉄筋コンクリート）同士で比べればそんなに差はないのでは。

同感。
賃貸だから即、質が低いというわけではなさそう。

単に、家族で住む人たちは購入派の方が多数派なので、
賃貸マンションには家族向けの物件が少なく、
若くてお金の無い単身者向けの低家賃の物件の占める割合が高い、
というだけのことらしい。

だから、賃貸でも良いものは有るわけだし、
それなりの家賃を払って良い賃貸マンションに住めば済むこと。

なお、賃貸にすると購入するより割高というのは当たり前だし、それはまた別の話。

政府の都市再生本部（本部長・小泉純一郎首相）は２日、都市再生基本方針案
と、民間が都市計画の主導権を握る「緊急整備地域」第１次指定案を了承した。
近く政令として閣議決定する。同地域は、行政手続きの期間短縮、容積率など
既存の都市計画・建築規制の緩和により、ビジネスチャンスが広がると注目さ
れており、今回の指定地域への民間投資額は概算で約５兆円に上る。

　指定される１７地域（計約３５１５ヘクタール）は次の通り。
【東京】東京駅・有楽町駅周辺▽環状２号線新橋周辺・赤坂・六本木▽秋葉原・
　　　　神田▽東京臨海▽新宿駅周辺▽環状４号新宿冨久沿道▽大崎駅周辺
【大阪】大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺▽難波・湊町▽阿倍野▽大阪コスモ
　　　　スクエア駅周辺▽堺鳳駅南▽堺臨海▽守口大日▽寝屋川市駅東
【名古屋】名古屋駅東【横浜】横浜みなとみらい

［毎日新聞７月２日］

>>105
渋谷が入ってない。。。

今日のＮＨＫでは　これで不良債権が又増えるかも
って言ってた。　２００３年問題で、オフィスビルの下落が
本格化したらどうなるんだろ。

不動産投信の上場延期を決めた会社もあるぐらいだから
都心ですら不動産市場は弱含みだろうねえ。。

■【森トラスト系REIT、ビル市況軟化で上場延期へ】　　
　今年度中の上場を計画していた森トラスト系の不動産投資信託（REIT）「日
本総合トラスト」は、東京証券取引所への上場時期を来年の9月以降に延期する
方針を明らかにした。景気の低迷から今後、賃貸マーケットが不透明になるこ
とが予想され、運用対象の物件を再検討することなどが理由。また運用会社の
出資構成も見直す。先ごろ、年内に上場を予定していたゴールドマン・サック
スグループもポートフォリオの見直しから上場延期を決めており、REIT市場の
成長はやや足踏み状態になってきた。（日刊工業20）

>>100　＞因みに「どうしても買いたいのなら中古優良物件」と私はアドバイスしてます。

同感。

特に築浅の中古は、物は新築と大きくは違わないのに価格だけ激落するので、
大変お買い得かと。

新築にこだわる人の気持ちがオレにはわからん。。。

＞特に築浅の中古は、物は新築と大きくは違わないのに価格だけ激落するので、
大変お買い得かと。

そおゆう物件は、優良中古物件とは言いません。

>>109
じゃ、優良中古物件て、どんなの

>110
不良じゃない物件だろ。
再建築不可じゃなけりゃ、みんな優良物件だよ。

>>111
じゃ、築浅で優良な中古も「優良中古物件」じゃん。　>>108 の言ってるやつとかも。

>112
もちろん、そうですよ。109はただの煽り。

>>113
あ、やっぱりそうなんか。
築浅中古を買わせたくない人間の煽りと。
いったいどんなやつなんだろうねぇ。（藁

築浅中古って安く買える確率がすごく低いモノです。
売り主も買ったばかりだから残債を大きく抱え、値段を低くできないことが多いです。

新築の完成在庫の方がよっぽど安くなります。この板の各デベ専門のスレを見れば
一目瞭然でしょ？

>>115
それ、ほんとかな？
築浅中古が人気で結局それほど安くならないってのはわかるけど、
新築の完成在庫の方がよっぽど安くなるってのは、なんか変だ。
それって、全然売れなかった新古の在庫処分の話では？

安くならないのもそうだけど、そもそも築浅中古なんてあまり出てこないじゃない。
数が少ないから、出てきても自分の条件に必ずしも合わないし。

特に自分のように地域限定で探している者には、最初から築浅中古狙いで
探すのは無理のようだ。

>>115

築朝中古って　ほとんど　売れ残りでは？

そんなところに賃貸でわたりあるけば　いいよな。

>>117
築浅中古が美味しそうとは言っても、物自体が少ないんじゃ
しょうがないね。

でも、賃貸じゃなくて買うんだったら、じっくり時間をかけて探すのも手かも。

築浅中古で、極端な値下がりするのは、問題があって
売る人がいるわけです。（物件なのか、別な事なのか？）

ま、新築より高い中古つかまされないようにね。

今後、都心に賃貸マンションが増えるか！？



-------
オフィスビルのマンション転用を促進・自民が提言へ

　自民党住宅土地調査会（野呂田芳成会長）は4日、オフィスビルの住宅への転
用促進などを柱とする「住宅政策に関する総括提言」をまとめた。今後国土交
通省と歩調を合わせ、都心部のオフィスビルを賃貸マンションに改装する際に
政府が費用の一部を補助する制度を立ち上げる。オフィスビルの余剰と賃貸マ
ンションの不足を同時に解決するのが狙いだ。

　自民党調査会は今年1月から20回程度会合を開き、提言案について討議してき
た。5日午前の会合で正式決定し、国交省などに提出する。東京都心部では来年
に大型オフィスビルが相次いで完成し、供給過多が起きる「2003年問題」が懸
念されている。特に人気のない老朽化した小型の賃貸ビルは顧客を奪われ、空
室率が急上昇する恐れがある。

>>121
２００３年問題の賃貸マンションへの影響が具体的な形になってきたわけだ。

転用するにしてもファミリー向けにはしにくいので(ベランダや日当たり、窓など)、
ワンルームですかね。
収益物件の分譲賃貸マンションなんて一番影響を受けそうだ。

>>123
少なくとも、賃貸住宅全体の相場下落要因のひとつにはなるだろう。

最近　ワンルームを投げ売りしてるの
がごろごろあるのは　そのせいだったのか。。

賃貸派には　いいニュースだ。。

都心がマンションだらけになって　通勤地獄から解放される
世の中になって欲しいもんだ、、

>>126
なあに、まだまだこれから世の中かなり変わりそうだぞ。

転職が当たり前になったら、　賃貸を渡り歩くのが
当たり前になるかもね。

賃貸物件は今後明らかに借りて市場になるから
礼金・敷金がなくなるのも　時間の問題かも。
住宅新報に、礼金敷金が不要な仲介物件紹介する
ところあったしね。

とにかく、レインズ公開後の不動産市場が
楽しみだ。。。

都心のﾏﾝｼｮﾝも売れなくなってきました(;´Д｀)
http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1025714943/

>>128
＞転職が当たり前になったら、　賃貸を渡り歩くのが
＞当たり前になるかもね。

うっ。　もろ俺のことだ。。。　ウチの業界は既にそうなってるよお。

ＪＪに書いてあったけど、賃貸の人って総じて
ブランドのある街よりも交通の便の良い街を
選ぶ傾向があるらしいね。

>>129
さっき、そのスレ見てきた。
なんか本当にすごいことになってるみたいだ。
業界の連中がマジでさわいでるよ。

だって　都市基盤整備公団の人すら　売れなくなってきてる
って言っていたもん。

普通の感覚なら、生産調整に走るのだが　どうやら　そうは
なりそうにない。　となると、どこも破滅に向かってまっし
ぐらだ。。。

都市基盤整備公団はもう分譲はしていません、賃貸のみです。

>>133
＞普通の感覚なら、生産調整に走るのだが　どうやら　そうは
＞なりそうにない。　

そうなぁ。そのへんが素人目には不思議に映るよなぁ。
まあ、業界には業界なりの事情があるんだろうけどよ。

不動産業界の事情より、銀行の事情じゃない？
本当に売れるかどうかではなく、机上では借金返済がうまくいく生産計画こそが重要。

一度倒産するか、債権放棄と縮小再生産をセットにするか、どちらかしか生産調整の
方法はないのに、どちらの手段も取れないのは銀行側の事情だし。

>>136
＞どちらの手段も取れないのは銀行側の事情だし。

そういうもんかねぇ。
結局どっちが銀行の損が少なくて済むんだろうかね。
はたから見ると、見通しも無くつっぱしってるように見えて怖いが、
ま、俺は素人だから、俺には判らなくても当然かな。

銀行には銀行の見通しってものがあるんだろうな。

>>136
> 不動産業界の事情より、銀行の事情じゃない？
> 本当に売れるかどうかではなく、机上では借金返済がうまくいく生
> 産計画こそが重要。

なんか、これって　道路公団の道路建設計画と同じでは？

銀行のトップは、　護送船団が当然の時代に出世した世代だから
かつての官僚的なやり方が、まかり通ってるの？と勘ぐってしまう。。

>>138
＞なんか、これって　道路公団の道路建設計画と同じでは？
＞銀行のトップは、　護送船団が当然の時代に出世した世代だから
＞かつての官僚的なやり方が、まかり通ってるの？と勘ぐってしまう。。

これって説得力有るね。
やっぱりそういうことなんかね。
だとしたら、ほんとにヤバイね。
官僚的なものの考え方が日本を滅ぼす。（C)堺屋太一
てな感じ。

>>133 の言うように、破滅に向かってまっしぐら、かな。

>>135-139

心配するな。
業界の人間は大変だが、買ったり借りたりする側の人間には悪くない状況だ。
むしろ今後が楽しみなんじゃないかい？　マジで。

>>140

別に、心配なんかしていない。
国土交通省は、
不動産価格下落ー＞　ビジネス上のコスト低減　ー＞
　　　　　　　　　　　　　需要創出　ー＞　新たな雇用創出
を目指しているのでは？

今は、第一段階のはじめにたどり着いただけで　この流れは
もう　変わらないだろう。

これも、　小泉改革のおかげかも。
少なくとも、都市開発は今の総理大臣が考えたんだし。

>140
おれもそう思うよ。
大体、危ないといわれているデベの引当てなんて大手銀行はかなりつんでいるから、
あとは頑張れるところまでがんがってってことなのよ。

>>142
＞大体、危ないといわれているデベの引当てなんて大手銀行はかなりつんでいるから、

つぶれても銀行は大して困らない、と。
で、マンションの価格と賃料の下落のために、倒れるまで日夜邁進していただきましょう、と。
なるほど。

それってかわいそうだけど、俺らは得しそうだ。

。。。がんばってね。

>>141
そうね。国交省の政策転換にはびっくりした。（俺が世間知らずなだけかな？）
がんがんやってくれてるみたいだ。
もう流れは変わらないだろうな。

それでも「地価は下がりません」とかいう奴が
ときどきここにもいるのは不思議だが。。。

>>143

>つぶれても銀行は大して困らない、と。
>で、マンションの価格と賃料の下落のために、倒れるまで日夜邁進して
>いただきましょう、と。
>なるほど。
さっさと　潰れた方が　業界の信用上がると思うが。。

>>144

>それでも「地価は下がりません」とかいう奴が
>ときどきここにもいるのは不思議だが。。。
都心のみに限って言えば、　収益還元法で考えて割安と
判断する向きもあったようだ。（２００３年問題は考慮に
入れているか？と思えたが）
だから、外資系が都心の土地に手を出した時期もあるんよ。。

「地価は下がる」のではなく、「地価が市場原理に即した
価格になる」といった言葉が本当は正しいが、、。

>>145
＞だから、外資系が都心の土地に手を出した時期もあるんよ。。

でも、最近手を引いたみたいね。（かなり最近だったっけ。）
なんか日本経済に見切りをつけられたみたいでイヤな感じがした覚えがある。
ま、ビジネスはビジネスね。

>>145
＞さっさと　潰れた方が　業界の信用上がると思うが。。

きっつ〜　（＾＾；


でも、言えてるかもね。。。　マジで。

>146
だけど円高になるこの不思議

海外に流れた円で何が買われるのだろうか？
間違っても東京の土地は買わないだろうが･･･

>>148
円高なのか、単にドルが下がっただけなのか。。。

円の対ユーロレート他にも注意ね。

>142
>大体、危ないといわれているデベの引当てなんて大手銀行はかなりつんでいるから、
そりゃ銀行を信用しすぎ。
引当金が十分に積まれている＝不良債権問題のカタがついた
ということで、当然そうなってはいないし、デベはせいぜい要注意先か
要管理先で5%の引当金しかないでしょう。

大凶なんてダイエーと同じで、潰せるものならとっくに潰してるよ。
彼らが考えているのは、債務返済計画をなんとか実行させるために
都心回帰だの定年マンションブームだの、なんでもいいからブームや
イメージを演出してマンションの平均単価を維持しつつ、未だに金を
持ってる奴等に売りつけろ、それだけだね。

金を握る銀行と広告出向主のデベがタッグを組んでるから、実態は
危機的な売れ行き不振になっても一部の週刊誌以外マスコミは
取り上げられないだろうねぇ。

>>150 と >>142 じゃ正反対に近いな。

いったいどっちが本当なんだろうか？
俺が見る限り >>150 の方が納得できるような気がする。
やっぱり、このままじゃ破滅だとは思いながらも、つっ走ってるってことか？

破綻も視野にいれて先のことを考えておく方がよさそうだ。
銀行も大手業者も、つぶれるときはつぶれる。

>151
十分な引当金を積んでいるのは破綻懸念先だけ（それでも金が足りないから、なかなか
破綻懸念先認定はしない、金融庁にも抵抗しまくっている）

破綻懸念先だと原則新規貸し出し不可だが、デベにそんなことしたらあっという間に倒産。
そんなことは不可能だし、今のところせいぜい要管理先にして問題先送りしてるだけさあ。

そもそも、金融庁の特別検査で大京は破綻懸念先に認定されたのでは？
順位としては２９番目だからうちは大丈夫と社長がふんぞりかえっている
と新聞で見たことある。。

ということは、銀行は大甘のローン審査してくれるわけね。
債務返済計画にもつながるしね。。

このままだと破綻懸念先になるから銀行の債権放棄を受け入れたという経緯では。
元三和副頭取だから力持ってるしそんなモン必要ないとつっぱねてたけど、
さすがに金融庁の特別検査はそのままではかわしきれないということで。

内部的には逆だったのかもしれないけど（破綻懸念先になったから仕方なく
債権放棄による再建案を受け入れた）

不動産業界とちょっとずれるかもしれないけど。

�@　車のハイブリット化、電気自動車化が進んで、幹線道路脇の空気が良くなっていくんじゃないか。

�A　国と自治体の借金返済にはもうインフレしかないので、早晩、政府はインフレ政策をとるんじゃないか。だったら、今は買いどきだと思うんだけど。

こんなのは、業界の今後に影響しないかな。

>>155

前者は有りそうだ。
燃料電池車が本格普及すれば大きな変化が訪れるかも。でもまだまだ先の話。
それとコージェネもね。

後者は、どうなんだろうか？？　
借金返済のことだけ考えて予測するのは、もちろん無茶。
他にも要因はいろいろあるからね。
それに、インフレ対策に不動産というのは、なんだかねぇ。。。
そういう話は、正直のところ、本気で聞く気には とてもなれない。


ところで、丸数字は読めない機械（マック？）も有るらしいよ。

>>156
＞それに、インフレ対策に不動産というのは、なんだかねぇ。。。

そうね。普通の個人資産に関して言えば、どんなもんだろうかね。
インフレ対策で不動産というんは、あまり魅力を感じない。
だいたいインフレになって地価が本当に上がるのかどうか。。。
だって、インフレなら基本的には金利は上がるんだろ？
そうなったら地価が上がるとは限らないのでは？
ましてや、ローンで不動産を買っていたら、金利上昇は痛い。

世の中　不動産以外にも　投資の対象になるものは
あるんだから　そんな　簡単に　決めつけるのもいかが
なものかと、、。

今の状況で　金利上げたら　多くの大企業が飛んでしまう
気がする。。

金利が１％上がったら　借金の利子払えなくなる会社　いっぱいある。
特に、大京に限らず　不動産の大手は　ほとんど　有利子負債恐ろしい
ぐらいあるし

これから　郊外は衰退して　都心のみに人が集まるようになるのか？

http://comtrack.net/WeeklyCom/backnumber/129.html

============================================================================
04:辰巳渚の「ニュースのツボ」〜次にくるライフスタイルを探せ〜
============================================================================
◆衰退する郊外住宅地の運命は？


　“郊外”は日本の土地神話の輝けるシンボルだろう。経済発展のために都
市が必要した人口を、郊外の宅地開発が受け止めた。大阪の千里ニュータウ
ン、東京の多摩ニュータウンなど、今まで何もなかったところにいきなりベ
ッドタウンが出現して、その周辺にはマイカーを使って出かけられる大型ス
ーパーやロードサイド型の店舗、娯楽施設が出店した。

　都心は地価の面からも、住環境の面からも、住むところではなくなっ
て、郊外から都心に通うのが当たり前になった。どこに住むか、という時
に、通勤の便利さと住宅価格が、第一の選択ポイントになった。さらに、
田園都市線や小田急線など私鉄の開発によって、ステータス感を上手に演出
された場所が憧れの対象になっていった。

　郊外の発展によって、日本人は“住む”という感覚を二重の意味で変質さ
せてしまった。どこに住むかを考えるときに、その土地の住みやすさや気
候風土を考えるよりも先に、通勤が便利で手が届く価格のところ、と考え
てしまう感覚、さらに、その土地を住みやすくするために自分が積極的に
地域の一員となると考えるより先に、すでに付加価値のある土地を選ん
で、いわばいいとこどりでその土地の住人になってしまおうという感覚だ。

　

今回の調査で、新しく地下鉄路線の開通した白金地区の地価上昇も指摘
されたが、おそらく単に交通の便がよくなったためではないだろう。某女
性誌が“シロガネーゼ”と命名し、30代の若い主婦層に絶大な人気を得た
地域だったという点が大きいはずだ。

都心の過疎化はこのところずっと指摘されてきたが，高齢者の調査をし
ていると、
逆に老後は都心で、という層も確実に増えている。つまり、郊外に家を
買い、二世帯
住宅にしたものの、娘も息子も転勤で戻ってこない。買い物にも娯楽に
も不便で、
地域のつながりもないがらんとした家にこだわるよりも、便利な都心に
住みたいとい
うことだ。通勤・通学で都心に通う層ならば、なおさら、便利な場所に
住みたいと思
うのは当然だろう。

　ところで、ひたすら拡大を続けてきた郊外住宅地はどうなるのだろ
う。便利さやス
テータスのためにその土地に住んでいた人は、もっと便利でステータス
のある土地が
手に入るなら、あっさりともとの場所を見限るだろう。例えば、多摩
ニュータウンで
は、この5年間で人口が年平均1100人規模で減少し、平均年齢は0.9歳ず
つ上昇してい
るという（中央大学教授　細野助博氏による）。

　郊外住宅地の衰退は、その周辺の商業施設もまきこむ。もちろん、通
勤や通学の足に使われていた交通網にも影響する。いったん、衰退し始
めた郊外は簡単には再生できないだろう。もちろん、よく言われている
ように、ITの進展によって通勤が必要なくなるなど労働環境そのものが
変わってくることで、ベッドタウンという機能自体が過去のものになることも大きな要因だ。

　では、このまま郊外は衰退し続けるしかないのだろうか。都市の労働
力を支える場、家族という消費の単位を支える場としての郊外は、その
役目を終えたように思える。このままでは、郊外住宅地は衰退するしか
なく、地価の下落、過疎化と高齢化に歯止めがかかることはないだろ
う。

しかし、都市近郊の住宅地がすべて衰えるしかないかいうと、そうでは
ない。都心に従属した形での郊外住宅地ではなく、その土地に住む価値
が積極的に認められる土地になればいいのだ。簡単なことではないが、
それができるのは、結局は住んでいる私たち自身でしかない。家を買う
というのは、住宅という器を買うのではなく、その土地で生きるという
ことなのだと自覚して、好きなところに住む。無理に家を買わず、借家
でも住みたいところに住む。そこに「私はこの街の一員だ」という喜び
があれば、街は住むに値するところになっていくはずだ。

逆に、本当は人が住みにくい土地は廃れるかもしれない。それでいいの
ではないか。人口が減り続ける日本の将来において、このまま宅地供給
が続けられることには意味がない。住める場所を増やしていくよりも、
住みたい場所を丁寧に育てていくのが急務のような気がする。

あつい　
冷房のせいで気温上昇