【住宅ローン】固定と変動どっち選ぶ？【金利】

みなさんの向こう３５年の見通しと計画と覚悟をおしえてください。

小泉支持したんだから勝手に気をもめば
公庫だったらよかったのにね。最高４％

固定＋変動＝返せる金額になり、なるべく変動を多くする。
なんでも３５年組むやつはアホだよ！！

変動の怖さ知らないね？
35年でも支払額が決まってりゃ腹も括れる。
支払いが倍になったらどおうしようもねーーべ

　常識的に答えると、ずっと低金利のままだとしても公庫４％はそこそこ
いいレベル。欲かいちゃイカンよ。もしも市中が高金利になったら、おトク
感は増す。それに連れて収入が増えていればますますいいが、この経済状況
で高金利になったら私もあなたも失業するかも。その後、他の低収入
な仕事につくとしても、４％ならまだ払えるかもしれん。変動金利にして
たら払えなくなるぞ。よって、公庫固定でキマリ。

　少なくとも最初の10年は2.6％は受け入れるべき。もしもしばらく自分の
地位が保つと思うなら、財形1.48％５年固定も一考に値する。そちらに
一部分散するのもアリ。んで、５年目、ないし公庫利率アップの10年目に
もう一度考える。金利上がっていたら、そのまま。上がってなかったら、
その時点で銀行に借り換えたっていい。とにかく、今は2.6％ないし1.48％
を置かれた立場に応じて受け入れるってことだね。

は、

変動は怖いね！
バブル期の８％とかになったら払いきれないよ
自分も公庫が良いと思う
それでも３５年で考えたら支払額が１．６〜１．７倍になっちゃうんだよね！

でも考え方しだいなんだよね！
利息は保険料だ、死亡したら団信でチャラ
って考えたら妙に納得した

でもさ、変動っつったっていちおうたしか
一度に上げられる幅に歯止めがあるでしょ？
取り敢えず低い金利を選んでおいて、様子を見ながら
いざとなったら固定に借り換えようと考える人がいても
おかしくないんじゃない？
そのときまでにおそらく最低でも１０年程度は固定よりも
安い金利で返していたアドバンテージがあるんだから、
借り換え時に多少の手数料がかかってもよしとする腹のくくりかたも
いい気がするけどね。

基本的には固定派ですが、借入額が年間返済額
の10倍程度であれば（例：借入2000万、年間返済額200万）
財形1.48％１本でも良い気がします。確定した５年間で
元本を減らせば、結果的に金利上昇しても影響は少ない。
でも財形って転職した場合ってどうなっちゃうでしょうか？
知っていらっしゃる方いれば教えてください。

>7
簡単に借り換え直せるのか？

というかこのご時世にほんとに35年払い続ける前提でローン組むのは恐くないですか?
繰り上げ返済できそうだけど、金利上昇時の逆鞘を狙って戦略的に5/10年固定の35年にする、っていうならわかるけど。

今の低金利の時期なら、変動でＯＫでしょう。
できれば借り入れは、元利金等ではなく、元金均等で、最長借入期間を選択する。
７さんの言う、安い金利で返していたアドバンテージを最大限に生かすには、
１年目の夏のボーナス時期から、ドンドン繰り上げ返済をすること。
それも期間短縮型ではなく、返済減額型のほうで行う。
将来の不安要素（賃金カット、金利上昇、リストラ等々）は、
ある意味、借り入れする個人に突きつけられたリスク。
ここは積極的にリターンを求めても、株式や投資信託ほどのハイリスク・ハイリターンとは違う。
３０年以上という長いスパンを使って、上手くリターンを求めよう。
ということで、変動！

新築一戸か中古住宅にすべきか悩んでいます。
ローンが新築だと公庫使用できるが、
中古だと銀行買り入れになってしまう。
資金計画書を作成してもらうと、銀行は段階固定金利となっていました。
段階固定金利ってなあに？

>11
よく、わかってないのでお伺いしたいのですが
繰上返済をするときって、ある程度まとまった
金額じゃ無いといけないんじゃ？１００万円単位とか？
手続きに時間かかりそうだし（銀行に振り込めば繰上返済したってな訳にいかないでしょ）
手数料とかも発生しそうだし

>>13
公庫の場合は１回１００万以上で、手数料は５２５０円（税込み）じゃなかったかな？

三菱や勧銀も良いね。

変動派です。
安心を買うなら公庫だと思いますが、実際今銀行の方が金利が安いし、
金利の動向で短期固定に切り替えたり、どの程度金利が上昇したら未払い利息が
発生するか、など日々勉強しながら、繰り上げ返済などを計画的に行うなら
変動の方が安く上がると思う。でも実際プレッシャーは大きいですね！

変動で借りた場合、何も考えずに借りた人は問題あると思いますが、リスクを
考えて借りたならば、いい選択だと思います。

公庫＋財形併用。
漏れも固定と変動のミックスが良いと思う。
ただ、公庫と銀行併用は手間かかるが。

金利が上昇したら変動金利ローンを繰り上げ。
低いままなら固定金利ローンを繰り上げという選択肢がある。

>>10
３５年ローンは「３５年掛けて返さねばならない」わけではない。
「３５年掛けても良い」であることをお忘れなく。
３５年ローンを繰り上げて２０年で返すのは全く問題ないが、
２０年ローンを途中で３５年に変更するのは難しい。

将来が不明なときは選択肢を広く取るのが戦略の基本。
人生での決断先延ばしは裏目が多いが。

>>17さん
ちょっと質問ですが、
　　　　金利が低いとき　→　固定金利を繰り上げ
　　　　金利が高いとき　→　変動金利を繰り上げ
この選択は、いいとこ取りができるみたいですが、
結局、支払い当初から繰り上げ返済するのならば、金利の低いメリットを
最大限に享受できる全額　変動ローンにした方が、繰り上げメリット効果が大きいハズ。
よって、11さんの選択の方が得な気がするのですが・・・・。
確かに、リスクは高いですが。

俺も変動にした。
もともと繰り上げを前提にしているからね。
リスクが高いというが、きつきつで３５年ローンを組むと思うからだよ。
繰上げをがんがんしていくのであれば、少しでも金利が安いほうがいい。

正直な話、実質１５年くらいで完済できないような高額なローンを
組んじゃいけないよ。

>>18
分散は期待値的に最大のリターンを求めるのではなく、
どう転んでも損をしないという効果がある。
逆に言えば、常に少し損をしているとも言える。
仮に、３０年固定が４％、１０年ごとに変動金利が２％、２％、６％になったとする。
黙って両者均等に返していれば、分散派の金利は３％、３％、５％。
しかし金利が高い方を優先で返していけば、
実質金利を２．８％、２．６％、４．６％というように、
ベターな側に寄せていける・・・あれ、最後の１０年で固定側残ってるかな？
この展開だと変動１００％が得だが、損をした分は保険料のようなもの。
変動金利が２％、６％、１０％ということもあり得たわけで。

まあ、大怪我しない戦略っつうことか。
得かどうかは数学板か金融板で聞いてみた方が良いかも。

確かに変動はリスクが高いが、現在の金利２.３７５が優遇で１.６７５％まで
下がると捨てがたかったです。もちろん繰り上げ返済するつもりですが。

固定金利もリスクをヘッジしているようで、変動の低金利のメリットを捨てるリスク
を取っていると考えられますか？
当初からドンドン繰り上げ返済できる余力があれば、変動・固定どちらを選択しても
正解と言えるでしょう。
一番怖いシナリオは、インフレでもデフレでもなく、自分の職場が倒産することです。
要は、仕事をしっかりしろ！と自分に言い聞かせることです。

>>22
繰り上げ返済する余力のある人は、そうですな。
しかし、キチキチでローン組んでいる人は、固定で決まりです。

＞２３
そうだが、固定で３５年ローンがきつきつでは何かあったとき、
即、破産だよ。やめようよ。家族が路頭に迷うよ。

変動で３５年。繰上げで１５年で完済。このやり方がベターじゃないか？
この低金利時代はね。

＞変動で３５年。繰上げで１５年で完済。
確かに理想。わたしも同じ事を考えている。
でも、よほど稼ぎがないと実行不能の人は多数いると思うよ。

>25
共働きでいけるよ。
でも、よそのスレで子育てに悪影響と罵倒されちゃった。

>26
それは、どこぞの団地暮らしのＤＱＮのひがみ、ＤＱＮの巣窟で子供を
育てるのと、そこそこの人たちの中で育てるのでは、どっちがいいか
言わずともわかるはず。かくいう私も子供の頃は団地暮らしでしたので
自分の子供にはそう言う生活させたくないから、家買いました。
子供と接する時間が少なくなっても愛情もって育てれば、まともに育つ
と思う。

変動でしょ。公庫は確かに安心だけど、100万以上じゃないと繰り上げ
できないし。変動で10万単位でちょくちょく入れるのが基本だと思う。
たとえ低金利はこの5年だけでも、いきなりバーンとはもうあがらないでしょ。
今実質変動で1.6から2.0．
五年後くらいに公庫ベースの2.6くらいになり
10年後に3.0になっても、返済額が順調に減り続けてるなら
変動の方が得だと思うよ。
銀行だと団体信用保険もないしね。

>>28その他変動有利とおっしゃる方々
確かに、おっしゃるとおり
ただ、増え続ける国債、経済成長がマイナス続きの現状だと
どうしても、円安誘導から金利上昇で、
一挙に国債のマイナス分を償還してしまおうとする当局のシナリオが気になります。
ハイパーインフレとまでは行かないまでも、ここ数年でバブル期並の金利になるのでは？
と心配します。
現在、１ドル１３０数円ですが、バブル絶頂期ですら、１４０円くらいをウロウロしてた記憶がある。
円安が２００円くらいまで進んでも、おかしくない経済状況を考えると、ちょっと怖いですが。

>>29マイナス経済成長下での金利のみの上昇は一般的な経済活動が破壌してしまいませんか？
我が国の土地本位制の金融経済の状況下では、あまり現実的な状況とは思えないのですが・・
資産デフレも、バブル期の基準から見たら確かにデフレではありますが、住宅価格は１９８５年当時
と比べたら、間違いなくあがっています。その頃の金利と比べたら、現在の変動金利は有利だと思いませんか？
横レスｽﾏｿ

>>30さん
金利のみの上昇ではなくて、円安誘導から結果的に金利高になりやしないか？
ということです。
ここ十数年の各国の動きを見ればよくわかるのですが、
通貨が下落した国では、必ずインフレが起こっています。
円安に向かうとしても、どの程度かによりますが、どうしてもこのシナリオが怖くて
変動は選択したくありませんでした。
ビビリかもしれませんが、固定を選択してしまったのです。

変動なら１５年返済で組んで８年完済目標（最短４年）

それ以上なら怖いから固定かな。

１５年返済ってのは、何が起こっても払える金額が１５年返済ってこと。

私は、変動で３０００万。公庫を９００万。
当時公庫が２．８％　変動が１．８７５％だったので、現時点で
明らかに元金の減りが変動有利っす。
しかも、３０００万円までの上限で、３％越えたら、会社が利子負担してくれる
ってことで、変動選んじゃった。
公庫の４％はやっぱ高い。上限３％なら公庫にしたが･･･

>33
それって国が大企業を甘やかしている制度でしょ？
公庫廃止より、こっちの方が問題が多いと思われる

>>31
てゆうか、下のような展開きぼんぬ。
日銀インフレターゲット採用
=>インフレ暴走して１０％突破
=>固定金利組は借金棒引きマンセー

まあ、インフレになった場合は給与も増えるはずだから、
変動でもそう不利にはならないと思う。たぶん。

>>33
そのような有利すぎる制度は、
無条件にいつまでも続くと思わないほうが良いかと。
御社の財務状態にもよるが・・・

逆にいったら家で会社に人生買われたって感じだな！
きっと転勤させても辞めないからっと思ってるよ

>36
そうそう。
俺の会社も、利子補給制度あるし、１５００万まで無担保で貸してくれる。
でも、俺はローンは全額銀行変動。
会社から金借りてると、思い切ったこと会社に要求できないぞ。

とりあえず、どんなに会社の財政悪くなっても、
その時には世の中景気が悪く、銀行の短プラに連動した変動金利も
3.5%(0.5%優遇されてるから）
を越えることはないから、会社負担もないのです。
景気よくなり3.5%越えても、会社の景気もよくなってるから
それはそれで問題なし。
ちなみに、期限があって、３５年ローンでも開始から２５年間だけ。
つまり、５年利子補助つかなかったら、２０年だけの利子補助ですわ。
利子補助なんてたいした金額にならんで！
社員全員が家買うわけじゃないしなぁ。
家賃補助出すよりよっぽどえーで！
それから、借りてるのはあくまで銀行からやから、
会社から金借りてるわけではないから、利子補助なくなるけど
自由に転職できますし。。。
34さんが言うほど、やばい制度でもないと思うけどねぇ

>>31
インフレってことは、日本みたいな国ではつまり土地や不動産のインフレだよ。
つまり住宅ローンで買った自分の持ってる資産は増えるんだよ。
流動性もいまよりはずっと上がるはず。
そして>>35さんも書いている通り、見かけ上の給料も増えるはず。（実際の生活の豊かさとは別だが。）
だからインフレ即ローン地獄にはなるわけではない。