小泉構造改革の後退で日本経済は破滅へ・・・
★地価はどこまで下落するのか
■不動産株の旧財閥御三家
今、日本の不動産株の旧財閥御三家「三井不動産・三菱地所・住友不動産」株ですら急落し（10％以上下落した日も）、1000円近辺。他の不動産会社は言わずもがな。
世界中の金融機関は、現金化できるものは何でも現金化するという事態になっていて、価格が付けば良い方。
保有する金融商品は価値を無くしたものばかりになりつつあり、気が付けば金融機関・ファンドのバランスシート・資産項目にはクズしかないという状態になっているかもしれない。
■《地価と株価は相関関係》
地価は、好景気の時は日経平均以上の上昇率をするが、不景気の時は日経平均以上の下落率になっている。株価に1年遅れて動く。
『日経5000円説になった場合（8000円から40％近い下落率）、地価はこれから4割くらい下がる可能性がある』ことになる。
仮需が消え、実需は半分の市場、50％の減産。その実需に基づく株価なのだから、下がった日経平均はあまり回復しないかもしれない。つまり、下がった地価も上がらないかも。
◆6大都市市街地価格と日経平均の対比 http://money.quick.co.jp/kabu/gokui/contents_62_files/04_img02.gif
◆地価と株価 1〜3 http://money.quick.co.jp/kabu/gokui/04.html
■不動産株の旧財閥御三家
今、日本の不動産株の旧財閥御三家「三井不動産・三菱地所・住友不動産」株ですら急落し（10％以上下落した日も）、1000円近辺。他の不動産会社は言わずもがな。
世界中の金融機関は、現金化できるものは何でも現金化するという事態になっていて、価格が付けば良い方。
保有する金融商品は価値を無くしたものばかりになりつつあり、気が付けば金融機関・ファンドのバランスシート・資産項目にはクズしかないという状態になっているかもしれない。
■《地価と株価は相関関係》
地価は、好景気の時は日経平均以上の上昇率をするが、不景気の時は日経平均以上の下落率になっている。株価に1年遅れて動く。
『日経5000円説になった場合（8000円から40％近い下落率）、地価はこれから4割くらい下がる可能性がある』ことになる。
仮需が消え、実需は半分の市場、50％の減産。その実需に基づく株価なのだから、下がった日経平均はあまり回復しないかもしれない。つまり、下がった地価も上がらないかも。
◆6大都市市街地価格と日経平均の対比 http://money.quick.co.jp/kabu/gokui/contents_62_files/04_img02.gif
◆地価と株価 1〜3 http://money.quick.co.jp/kabu/gokui/04.html
|
|
|
175 ：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん：2009/02/12(木) 12:57:16
>>174
◆PRIZM 地価データ＆トレンド - 2008-10-10 http://appsolution.jp/wb/2008/10/10/
■バブル崩壊後、地価がどこまで下落するのか、その目安に使われてきた指標に「土地資産額の名目GDPに対する比率」があります。
この比率は、地価（土地単価）×国土面積である土地資産額が、その国の経済規模たる名目GDPに対してどのくらいの倍率であるか（以下、GDP比率）を示しています。
2005年の国民経済計算によると、日本のGDP比率はおよそ2.1倍。一方、諸外国のGDP比率は1倍程度です。
このような諸外国の状況から、日本の地価もそこまで下がる恐れがあるという見方があります。
■どのくらいの下落になるかラフに試算してみると、
『将来の経済成長率を平均1.5％と仮定し、2005年から20年後にGDP比率が1倍になるとしたら、地価はその間に約35％下落する結果となります。』
特に、人口が減少し続ける地方圏における地価の調整は終わっていないと見るのが妥当でしょう。
長期的には、GDP比率は緩やかな下降トレンドで推移し、英米に近い水準に少しずつ歩み寄っていくと思われます。
■経済成長率が−2.0〜2.6％では？
日本の09年経済成長率見通し：日銀…−2.0％ IMF…−2.6％。
≫ 経済成長率を平均「1.5％」と仮定し、2005年から20年後にGDP比率が1倍になるとしたら、「地価はその間に約35％下落」
■IMF予測…−2.8％だったイギリスの場合（日本はG7の中では英国に次いで2番目にマイナス幅が大きい−2.6％）
[BBC 2009/01/28]
イギリス財政研究協会は、『「銀行救済策によって生じる恐れのある損失を盛り込まない」という楽観的条件で見ても、
「イギリスは20年以上、財政赤字（つまり財源不足）に苦しむ。景気後退前の財政赤字に戻るのは、2031年になる」』と報告。
◆PRIZM 地価データ＆トレンド - 2008-10-10 http://appsolution.jp/wb/2008/10/10/
■バブル崩壊後、地価がどこまで下落するのか、その目安に使われてきた指標に「土地資産額の名目GDPに対する比率」があります。
この比率は、地価（土地単価）×国土面積である土地資産額が、その国の経済規模たる名目GDPに対してどのくらいの倍率であるか（以下、GDP比率）を示しています。
2005年の国民経済計算によると、日本のGDP比率はおよそ2.1倍。一方、諸外国のGDP比率は1倍程度です。
このような諸外国の状況から、日本の地価もそこまで下がる恐れがあるという見方があります。
■どのくらいの下落になるかラフに試算してみると、
『将来の経済成長率を平均1.5％と仮定し、2005年から20年後にGDP比率が1倍になるとしたら、地価はその間に約35％下落する結果となります。』
特に、人口が減少し続ける地方圏における地価の調整は終わっていないと見るのが妥当でしょう。
長期的には、GDP比率は緩やかな下降トレンドで推移し、英米に近い水準に少しずつ歩み寄っていくと思われます。
■経済成長率が−2.0〜2.6％では？
日本の09年経済成長率見通し：日銀…−2.0％ IMF…−2.6％。
≫ 経済成長率を平均「1.5％」と仮定し、2005年から20年後にGDP比率が1倍になるとしたら、「地価はその間に約35％下落」
■IMF予測…−2.8％だったイギリスの場合（日本はG7の中では英国に次いで2番目にマイナス幅が大きい−2.6％）
[BBC 2009/01/28]
イギリス財政研究協会は、『「銀行救済策によって生じる恐れのある損失を盛り込まない」という楽観的条件で見ても、
「イギリスは20年以上、財政赤字（つまり財源不足）に苦しむ。景気後退前の財政赤字に戻るのは、2031年になる」』と報告。
176 ：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん：2009/02/12(木) 12:59:00
>>175
■年10万戸着工して、売れるのは3万戸
◆首都圏のマンション着工件数は 2008年は約10万戸 http://www.mlit.go.jp/common/000029609.pdf
不動産会社は価格の値崩れなどを恐れて発売戸数を抑えているし、途中で工事ストップした物件も多い。
◆10万戸着工しても販売するのは4.7万戸（不動産経済研究所の予測値） http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008121808237p2
4.7万戸を販売しても、1年間で売れるのは約3万戸（最近の契約率は63％程度）。
＜結論＞『年10万戸着工して、売れるのは3万戸』
■年10万戸着工して、売れるのは3万戸
◆首都圏のマンション着工件数は 2008年は約10万戸 http://www.mlit.go.jp/common/000029609.pdf
不動産会社は価格の値崩れなどを恐れて発売戸数を抑えているし、途中で工事ストップした物件も多い。
◆10万戸着工しても販売するのは4.7万戸（不動産経済研究所の予測値） http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008121808237p2
4.7万戸を販売しても、1年間で売れるのは約3万戸（最近の契約率は63％程度）。
＜結論＞『年10万戸着工して、売れるのは3万戸』
177 ：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん：2009/02/12(木) 14:12:34
>>176
★日経5000円台説…トヨタ単体のように、『日本企業（日経225社）全体として赤字に転落』した場合の妥当株価
【株式】株価の底値は「5000円」？ 超悲観説の信憑性 (J-CASTニュース)［08/11/19］ http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1227151396/
≫ 「5000円を割っても仕方がない」（松井証券の松井道夫社長）
■【株価収益率】を見てみますと
今の減益予想を前提にして、現在のの日経平均は＜14倍＞となっており割安どころか割高と言える状況になっているのです。
＜日経平均一株当たり利益＞
現在の収益 850円
予想収益 589円（減少率 30％）
『仮に現在の日経平均株価収益率（10倍）が妥当としますと、日経平均株価は589円Ｘ10倍＝5,890円』
◆●●t
●tp://bl
●●og.liv
●●edoor.jp/nev
●●ada_report/archives/557405.html
■野村金融経済研究所（11月号）の日経5000円説
欧米は銀行株の20％がいまや国のものになっている、当然利益を出す収益構造がこれまでとは変わる。
◆「安値5000円」説に欠けている視点 11/30 h●●t●tp://www.stockstation.jp/mission-v/510
▽・・・「野村証券が日経平均5000円説を唱えている」―。そんな噂が市場関係者の間で流れていた。
単なる風説ではない、同社金融経済研究所が発行している「日本株投資戦略（11月号）」という月次レポートの中の09年相場想定の中にあった。
その部分を要約して紹介してみよう。
トップダウン方式で日本企業の業績を予測すると、08年度が25〜30％減益、09年度が20％減益となる見通しで、TOPIXベースでの予想EPSは08年度55、09年度45に低下する。
現状のボトムアップ方式での予想EPSは08年度62、09年度68だから、この09年度20％減益はまだ株価に織り込まれていない。
09年3月以降、それを織り込む形で株価にダウンサイドリスクが発生する。09年10月以降〜12月末にかけてのTOPIXは最高値800（日経平均8000円）、最安値500（同5000円）
―というのが、“5000円”説の根拠だ。
★日経5000円台説…トヨタ単体のように、『日本企業（日経225社）全体として赤字に転落』した場合の妥当株価
【株式】株価の底値は「5000円」？ 超悲観説の信憑性 (J-CASTニュース)［08/11/19］ http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1227151396/
≫ 「5000円を割っても仕方がない」（松井証券の松井道夫社長）
■【株価収益率】を見てみますと
今の減益予想を前提にして、現在のの日経平均は＜14倍＞となっており割安どころか割高と言える状況になっているのです。
＜日経平均一株当たり利益＞
現在の収益 850円
予想収益 589円（減少率 30％）
『仮に現在の日経平均株価収益率（10倍）が妥当としますと、日経平均株価は589円Ｘ10倍＝5,890円』
◆●●t
●tp://bl
●●og.liv
●●edoor.jp/nev
●●ada_report/archives/557405.html
■野村金融経済研究所（11月号）の日経5000円説
欧米は銀行株の20％がいまや国のものになっている、当然利益を出す収益構造がこれまでとは変わる。
◆「安値5000円」説に欠けている視点 11/30 h●●t●tp://www.stockstation.jp/mission-v/510
▽・・・「野村証券が日経平均5000円説を唱えている」―。そんな噂が市場関係者の間で流れていた。
単なる風説ではない、同社金融経済研究所が発行している「日本株投資戦略（11月号）」という月次レポートの中の09年相場想定の中にあった。
その部分を要約して紹介してみよう。
トップダウン方式で日本企業の業績を予測すると、08年度が25〜30％減益、09年度が20％減益となる見通しで、TOPIXベースでの予想EPSは08年度55、09年度45に低下する。
現状のボトムアップ方式での予想EPSは08年度62、09年度68だから、この09年度20％減益はまだ株価に織り込まれていない。
09年3月以降、それを織り込む形で株価にダウンサイドリスクが発生する。09年10月以降〜12月末にかけてのTOPIXは最高値800（日経平均8000円）、最安値500（同5000円）
―というのが、“5000円”説の根拠だ。
178 ：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん：2009/02/12(木) 14:35:05
>>177
■日銀予測の経済成長率自体が、株価の行方を示唆している…
【金融政策/景況】日銀、社債買い取りを決定 / GDP成長率マイナス2.0%に大幅下方修正 決定会合［09/01/22］ http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1232601628/
◆GDPの成長率[日銀予測 2009/01/22]
▽08年…−1.8％（08年10月時点0.1％） ▽09年…−2.0％（08年10月時点0.6％） [IMF予測 2009/01/28]では−2.6％
◆日経平均株価6000円割れへ - 連山 ●●
t●tp://w
●●ww.tea
●●mrenzan.com/archives/writer/omnibus/post_490.html
≫ 『経済成長率がマイナス2％なら日経平均は25％低下します。つまり、6000円前後になるという事です。』
★IMF予測…−2.8％だった、イギリスの場合（日本は、G7の中では英国に次いで2番目にマイナス幅が大きい−2.6％）
■[BBC 2009/01/28]
イギリス財政研究協会は、『「銀行救済策によって生じる恐れのある損失を盛り込まない」という楽観的条件で見ても、
「イギリスは20年以上、財政赤字（つまり財源不足）に苦しむ。景気後退前の財政赤字に戻るのは、2031年になる」』と報告。
◆09年・経済成長率見通し[IMF 2009/01/28]
▽イギリス…−2.8％
▽日 本 …−2.6％（−0.2％から拡大修正）
▽アメリカ…−1.6％
▽先進国全体…−2.0％
▽新興国を含めた世界経済全体…＋0.5％ 戦後最悪
【世界経済】09年の経済成長率：戦後最悪の0.5％、日本もマイナス2.6％と大幅悪化の見通し−IMF推計［09/01/29］ http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1233172329/
■日銀予測の経済成長率自体が、株価の行方を示唆している…
【金融政策/景況】日銀、社債買い取りを決定 / GDP成長率マイナス2.0%に大幅下方修正 決定会合［09/01/22］ http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1232601628/
◆GDPの成長率[日銀予測 2009/01/22]
▽08年…−1.8％（08年10月時点0.1％） ▽09年…−2.0％（08年10月時点0.6％） [IMF予測 2009/01/28]では−2.6％
◆日経平均株価6000円割れへ - 連山 ●●
t●tp://w
●●ww.tea
●●mrenzan.com/archives/writer/omnibus/post_490.html
≫ 『経済成長率がマイナス2％なら日経平均は25％低下します。つまり、6000円前後になるという事です。』
★IMF予測…−2.8％だった、イギリスの場合（日本は、G7の中では英国に次いで2番目にマイナス幅が大きい−2.6％）
■[BBC 2009/01/28]
イギリス財政研究協会は、『「銀行救済策によって生じる恐れのある損失を盛り込まない」という楽観的条件で見ても、
「イギリスは20年以上、財政赤字（つまり財源不足）に苦しむ。景気後退前の財政赤字に戻るのは、2031年になる」』と報告。
◆09年・経済成長率見通し[IMF 2009/01/28]
▽イギリス…−2.8％
▽日 本 …−2.6％（−0.2％から拡大修正）
▽アメリカ…−1.6％
▽先進国全体…−2.0％
▽新興国を含めた世界経済全体…＋0.5％ 戦後最悪
【世界経済】09年の経済成長率：戦後最悪の0.5％、日本もマイナス2.6％と大幅悪化の見通し−IMF推計［09/01/29］ http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1233172329/
179 ：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん：2009/02/12(木) 15:06:57
>>178
★「《株価純資産倍率（PBR）》からみて、日本株は割安」と言う人がいるが…
■《一株当たり解散価値》が減っている場合は割安ではない
赤字局面などでは、会社の資産が減少＋資金繰りの借入金増加により、《一株当たり株主資本（純資産、解散価値）》が減少する。
『BPSは、株主資本（自己資本）を発行済株式数で割るので、理論的には《BPS＝株価》とみなすこともできる。
従って、「株価がBPSの値を上回っている株は割高であり、株価がBPSの値を下回っている株は割安」と言える。』
■BPSは企業の安定性を見る指標の1つ
「BPSの数値が大きいほど、企業は安定している」と考えられ、投資する価値のある企業と言える。
なぜなら、“一定の株数”の企業が利益を蓄積して、資産である株主資本（自己資本）が大きくなれば、企業の1株当たりの資産は大きくなるため。
■一株当たり解散価値とは…
▽一株当たり株主資本（純資産、解散価値）＝BPS：book-value per share＝1株当たりの株主資本（自己資本）を表す
▽一株当たり株主資本（純資産、解散価値）＝株主資本÷発行済株式数
▽株主資本＝資本金＋資本剰余金＋利益剰余金＋自己株式
「株主の持ち分は、資本金だけではなく、それらを使って得られた利益剰余金や利益準備金も株主に帰属する」という考え方に基づく
▽株価純資産倍率（PBR）＝株価÷1株当りの純資産
PBRは、PERと同じで数値が大きいほうが割高。
一株当たりの解散価値で割るため、「数値が大きいほど、解散価値に比べて高い値段。逆に1.0倍を割って解散価値よりも低いと、割安」となる。
「PBR1割れ」の会社を解散して資産を全て処分すれば、株主は株価以上の利益を手にできる。換言すれば、「PBR1が株価の理論的な底値」となる。
■計算式からわかるように…
「《株価純資産倍率（PBR）》からみて、日本株は割安」の前提は、「企業業績が変わらない」こと。
前提となる《一株当たり株主資本（純資産、解散価値）》が減っている場合は、割安ではない。
■「倒産」と「解散」
「会社が倒産したら、株券は紙切れ同然じゃないの？」と言う人がいるが、「倒産」と「解散」は別の意味。経営破綻していなくても、解散することはある。
★「《株価純資産倍率（PBR）》からみて、日本株は割安」と言う人がいるが…
■《一株当たり解散価値》が減っている場合は割安ではない
赤字局面などでは、会社の資産が減少＋資金繰りの借入金増加により、《一株当たり株主資本（純資産、解散価値）》が減少する。
『BPSは、株主資本（自己資本）を発行済株式数で割るので、理論的には《BPS＝株価》とみなすこともできる。
従って、「株価がBPSの値を上回っている株は割高であり、株価がBPSの値を下回っている株は割安」と言える。』
■BPSは企業の安定性を見る指標の1つ
「BPSの数値が大きいほど、企業は安定している」と考えられ、投資する価値のある企業と言える。
なぜなら、“一定の株数”の企業が利益を蓄積して、資産である株主資本（自己資本）が大きくなれば、企業の1株当たりの資産は大きくなるため。
■一株当たり解散価値とは…
▽一株当たり株主資本（純資産、解散価値）＝BPS：book-value per share＝1株当たりの株主資本（自己資本）を表す
▽一株当たり株主資本（純資産、解散価値）＝株主資本÷発行済株式数
▽株主資本＝資本金＋資本剰余金＋利益剰余金＋自己株式
「株主の持ち分は、資本金だけではなく、それらを使って得られた利益剰余金や利益準備金も株主に帰属する」という考え方に基づく
▽株価純資産倍率（PBR）＝株価÷1株当りの純資産
PBRは、PERと同じで数値が大きいほうが割高。
一株当たりの解散価値で割るため、「数値が大きいほど、解散価値に比べて高い値段。逆に1.0倍を割って解散価値よりも低いと、割安」となる。
「PBR1割れ」の会社を解散して資産を全て処分すれば、株主は株価以上の利益を手にできる。換言すれば、「PBR1が株価の理論的な底値」となる。
■計算式からわかるように…
「《株価純資産倍率（PBR）》からみて、日本株は割安」の前提は、「企業業績が変わらない」こと。
前提となる《一株当たり株主資本（純資産、解散価値）》が減っている場合は、割安ではない。
■「倒産」と「解散」
「会社が倒産したら、株券は紙切れ同然じゃないの？」と言う人がいるが、「倒産」と「解散」は別の意味。経営破綻していなくても、解散することはある。