市街化調整区域に家を建築する方法

調整区域にある建築物の用途変更について

公有水面埋立法の埋立免許をとってから工事が終わり告示されるまでの間は29条9号により許可が不要とされ、
その29条9号で開発行為がなされたものについては43条許可も不要となる。
よって競馬場、パチンコ店、ゲームセンター等、何に用途変更しようがokということ。43条許可不要の期限も特になく、
いつ用途変更しようが問題ない。埋め立てて１０年後でも１００年後でも法改正がない限り永久に許可不要。
（ただし都市計画法だけのことであって建築基準法や他の法律の許可等は別に調べる必要がある）

素人の解釈なのですが、こう捉えてもよいのでしょうか？
教えてください。

以下関係法令
↓　↓　↓　↓
●都市計画法第四十三条 　何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、
第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、
また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。
ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。

●都市計画法43条四号：第二十九条第一項第九号に掲げる開発行為その他の政令で定める開発行為が行われた土地の区域内において行う
建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設

●都市計画法29条九号：公有水面埋立法 （大正十年法律第五十七号）第二条第一項 の免許を受けた埋立地であつて、
まだ同法第二十二条第二項 の告示がないものにおいて行う開発行為

●公有水面埋立法第2条：埋立を為さむとする者は都道府県知事の免許を受くべし

●公有水面埋立法第22条2項：埋立の免許を受けたる者は埋立に関する工事竣功したるときは
遅滞なく都道府県知事に竣功認可を申請すべし

役所で聞け

都市計画法29条1項九号は、公有水面埋立法2条の免許を受けてから
同法22条2項の告示がされるまでの期間限定の開発許可適用除外規定である。

「同法22条2項」の告示とは、埋立工事の竣功認可の告示であり工事竣功後
遅滞なく認可申請される事により行われる。

以上の事より、公有水面埋立法2条の免許を受ける際の審査事項には、都市
計画法２９条許可と４３条許可の審査事項が含まれていると思われます。

また、埋立工事が永遠に完了しない事にすれば、建築自由とも受け取れます
が、恐らく公有水面埋立法22条2項認可が無いと権利移転が出来ず使用収益
が不可能な状態であると思われます。

以上、ゆとり教育高卒のオレ様が回答致しました。

プレハブをかってにたててつかえばいいやん

>>755
お前分からないからってそれはないだろ…
なら初めからこのスレいらね

43条の審査も含まれてるって調整区域に巨大な商業施設やアミューズメントの複合施設建てる場合もいいのか。
都市計画の趣旨に反してないか。
そもそも無秩序な都市開発を防止するんじゃなかったっけ？
何もない調整区域で埋め立て地には何建てていいってのはよく分からない。
市街化区域と違って用途地域もないしむちゃくちゃだな。

それと建築目的の埋め立て自体が土地の区画形質の変更に当たるのか？
区画は道路造ったりする、形は土を盛ったり切ったり、質は池沼を宅地にしたり？
分譲宅地とかじゃなくて大型店舗等なら道路造らなくてもいい場合あるし、埋め立ては土盛るから形質の変更ってことで
２９条の審査内容も含まれるのか？

３行で書くと
「法律が違えど、審査が同じならどちらかを適用除外にしましょう」
っていう事。

>>760
君、国語できない子？

既存宅地の制度がなくなったってホントですか？

>>762
平成13年に廃止

10�u未満の家なら建築物扱いにならないって聞いたんですが
調整区域に建てても大丈夫でしょうか？

話が大雑把過ぎてわからないけど
3坪くらいのミニログあたりを建てようとしてるんなら大丈夫じゃないと思う

北海道のとある地域の話なんだけど、国際空港があるらへんの話
まわりはほとんど調整区域の原っぱなんだけど、駐車場やらレンタカー屋やら
中古車屋らいっぱいちらばってるんだけど、当然事務所や倉庫として大小様々な
建築物があるわけなんですが、これら駐車場やら中古車屋らの営業名目で建物を
建てることは可能なんですか？
ちなみにこの市の決まりでは調整区域での許可無き建物は一切認められていません。

>>766
許可無き建築物は違法です

>>766
可能か不可能か、ってだけの話なら場合によっては不可能ではない、としか答えようがない

質問の意図は、自分が建てたいってことじゃなくて
今現在建ってる中古車屋なんかの建築物が違法建築かどうか？ってことなんだろうけど
特例があったり地域で基準違ったりで最終的には管轄の役所に聞くしかない

一生の住まいのつもりで新築して１１年。
隣にチンピラが引っ越してきました。
チンピラの家の前はゴミだらけ。車は道路に半分も飛び出して駐車。
事件を起こし警察が来たことも数回。最近芸能界で話題のアレもやってるみたい。
うちは子供もいるし心配なので引越したいのだけど調整区域を買う特例にはなりませんか。

>>769
ご愁傷様でした。そんなものは特例の理由になりません。農家になることをお勧め致します。

ですよね…。涙
母子家庭なので金銭的に余裕もなく、隣は怖いし、もうほとほと参りました。

調整区域の家が収用になり農地を買い家を建てましたが
この土地は売ることが出来ませんって言われました
将来的にずっとそうなんでしょうか？

なぜ空き家の農家を買わなかった？
収用された土地と同じ昔からの宅地を買わなかったのか
残念だが収用の特例から今の家は建てられたのだが建て替えは出来ない
第三者に売っても第三者もそのまま住み続けるだけ
増築すら出来ない

ありがとうございます
宅地ですと値段的に前の広さの土地が買えなかったので今の所を買いました
将来的に他の場所に引越ししなければならないので
質問させていただきました
資材置き場当で売るしか無いでしょうか？

売買のみなら可能でしょう。ただし次の所有者に収容移転で購入していることの説明と、
建て替えが難しいことの説明が必要になると思います。また、建て替時に
収容移転で建築した証明や、収用前の敷地が法以前からの敷地であることを
証明できれば、建築できる可能性もあります。
一度役所へ確認してみればいいのでは。

勉強になります

　こんなスレッドがあったのですね。さすが２ちゃん。

愛知県の知多半島で住宅建築用の土地を探していたのですが、調整区域の売り地で
立地や景観のとても良い物件があります。　
　ただその物件は、分譲住宅地に隣接していながら、地目が白地の畑となっており、
購入には農地法の許可が必要です。

　ただ、同町には古くから農業を営んでいる妻の実家があり、分家住宅用として
この土地を購入できないかと考えています。

　宅地として利用可能かどうか、また注意点や危惧する点があれば御教えください。

このスレッドや他のサイトを読んだくらいで、まだ十分な知識がないため
頓珍漢な事を買いているかも知れませんが、よろしく御教えください。

>>777
役所に行ったほうがいいよん

>>778
おお、さっそくの返信ありがとうございます。

ここのスレッドを読んでる限りだと、いきなり役所に行ってもムリポな
気配があったので、もう少し下調べをと思い、ここに書かせて頂きました。

　結局個々の案件次第なんでしょうが、地目が畑なのが非常に
気になっております。

>>779
可能性があるとすれば嫁親から嫁さん一家が分家するという可能性があるが
農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地が条件となる
分家の一般案件から逸脱するのでむりっぽ

相談です。私の家は行き止まりのところにあります。
自宅前の道路が、わずかに自動車一台も通らないので、自分の土地を少しさがって石垣をした。
自宅用の車が入るようにした。（自分の土地なので固定資産税は払ってます）
行き止まりだった家の先が　土地開発が始まり、我が家のさがっていたところを車が何十台も通りだした。
現在　我が家は自動車は持っていないが、よその人の車が通る為に自分の土地だからと税金は払っている。
自動車は今ないので、人のために税金は払いたくないので、さがっていた部分を元に戻したい（ブロックしたい）

泣き寝入りしたくないので、どうか土地基準法の特例はないでしょうか？

相談したものです。
土地基準法で元には戻せないと言われました。さがった時点で道路になったらしい。何十年も税金は払わされていたので、今でも自分の土地なので元に戻したい。　どうか特例を教えて下さい

「私は性格が悪い人です」って
平気な顔して相談にのってもらおうなんて甘いんじゃないの？

お金出して弁護士に相談しなよ。
「こいつ性格悪いな」って思いながらもお金貰ってるから相談にのって貰えるよ。

>>777
無理だと思われます。
奥さんの実家が町内にあっても、その土地を線引き前から所有してないとダメです。
仮に線引き前から所有していても、調整区域外にも土地をもっていたらそちらに建てる
ように言われます。
調整区域に家を建てるのは難しいものです。

>>781
おそらく2項道路なので所有はしていても何もできません。
個人の財産であっても公共の福祉のために制限を受けるものですよ。
セットバック部分について非課税にならないか役所に相談してみてください。

>>780,784さま

　さっそくの返信ありがとうございました。
お二人の言われるように、どうやら無理そうですが、
もうすこしあたってみます。

　ありがとうございました。

>>785
あたるのは勝手だが、それで「建築可能です」と言う業者は
99.999% 悪徳業者だぞ >>523からじっくり読んでみろ

>>786
　心に刻みます。本当にありがとう。

２ちゃんって良いところだな。

>>777
他県の者です。遅レスでごめんなさい。
親切な方からのレスがすでにあるようですが、私の地域でも、ご相談のケース
は分家許可の見込みの可否がポイントとなる案件のようです。
一般的には、土地の取得時期が線引前であるかどうかが一つのハードルになり
ますが、可能であれば、開発許可の権限をもっている県か市の開発担当の窓口
で要望の概要を伝えて「立地基準の審査基準(市街化調整区域の土地に建築可能
な建築物の用途の詳細なルールが書かれています)」を求めてみるといいかもし
れません(もちろん、不明点は担当者に説明を求めてください)。
なお、白地でも農地とのことなので、面倒でも市の農業委員会の窓口にて農地
転用許可の見込みをあわせて確認することが必要となります(調整区域内の農地
の開発行為では両方の許可を同時取得する必要があります)。
下手な説明で恐縮ですが、777さんがまだいらっしゃるようでしたら参考までに…

>>788

777です。ご丁寧にありがとうございます。
ここの所、仕事が大変なことになり具体的な動きは出来てませんが、
月末を過ぎれば時間が取れますので、また本格的に行動を開始します。

　またここに質問出せて頂くかもしれませんfがよろしく御願いします。
ご教授、ありがとうございます。

>>777
他県ですが月末〜との事なので・・
今回の件は分家では無理でしょうね。
条文にも土地の取得時期が線引前であるかどうかが書いてあるかと思います。
条文にはっきりと書いてあることは、いくら頭を使って小細工しても無理です。
それでも建てたいのなら他の抜け道を使うことですね。リスクを負う建て方や、現実的でない建て方はありますが、調整区域に家を建てられない事は無いですよ。

�@　店舗として建てて勝手に改築→違法だがはっきり言って突っ込まれない
�A　その土地持ってる人に分家で建ててもらい買い取る→違法だが・・
�B　収用事業に引っかかる建物を買い当該地に建てる→現実的では無い
�C　勝手に建てる→これはダメ�@�Aもだめだがこれだけはダメ

とまあ案を出すときりが無いですが、結論は諦めたほうが懸命です。

ところで市街化調整区域は何であるの。無秩序な市街化を抑制することに目的があるようだが、それは当初（50年近く前）の話。その間社会情勢が変わっても、指定しっぱなし。今の世の中、行政が開発（発展）を抑制するなんておかしいんじゃない。
実際はこのために土地の流通は抑えられ、調整区域内の地価は最低でも売れないから、荒れ放題。耕作放棄地なんてよく言われてますよね。昔濃家だった家では耕す人がいないため荒れ放題になっています。一方、宅地が欲しい人たちは、値段が安く、広いから
のどから手が出るほど欲しくても家を建てられないので、あきらめるより仕方がない。そのため、市内の高くて狭い土地を買うことになる。地方の中小都市の調整区域は比較的便利なところが多いんです。そりゃ当然ですよ。50年も経っているんだから。
これを生かせば経済ももっと活性化すると思うんだけど。調整区域の指定が昭和50年ごろのものがかなりあるところを見ると、行政の怠慢そのものだね。その間、行政は調整区域には何も手を出してこなかったから。役人を遊ばせるためにあるようなもんだよ。
地方の中小都市を活性化させるためにも、こんなもの早く取っ払って欲しいと思います。秩序ある街づくりなんて他の方法でいくらでもできるんだから。

>>791
>ところで市街化調整区域は何であるの

・良からぬ事を考える不動産屋がいる
・その尻馬に乗るアホな消費者がいる
から

>>792　アホな消費者っているわな。調整区域を買っといて何とか家が建たんかなんて聞いてるアホが。家を建てるには、
建築許可っていうものが必要なんだ。それすら降りる可能性はないよ。税金が安いから何十年か先の市街化になるまで我慢するより仕方がないね。
それとも、もっとアホを見つけて売りつけるかだ。そうはいっても、農地だから、坪単価3000から4000円くらいなもんよ。
調整区域に家を建てられるようにするっていう行政書士がいるけど、気をつけたほうがいいよ。
12から15万の金をとられて、最後は色々努力しましたが残念でしたなんてことになるから。

アホな消費者そのものだな。

>>791
>行政は調整区域には何も手を出してこなかったから

んなこたーない、絶えず調整区域解除の話は何処でも持ち上がってる
殆どの地主は金に困ってないし自分の直系親族は許可は必要だが
普通に建築できるから固定資産税が高くなる指定解除を嫌ってるだけ
一部の金に困ってる売却派と何時も対立してる、
市街化区域でも通用する立地でも調整区域のままなのは地主が反対してるから

>>791 反対している理由は、確かにご指摘のように税額が異常に安い点にあると思います。道一つ隔てて、
その税額が何千円と、何万円では違いすぎます。安い方の土地をもっている人は指定解除に反対するのは当然です。
役所は、税の公平を図るなんて常に言っていますが、明らかにこれに反しているように思います。
農家の分家住宅なら普通に建てられるのも、おかしな制度だと思います。分家といっても、農業を継がなくてもいい
んですから。農業を全く継がない次男、三男でもいいんです。
当初の目的は、農業を継続する人のためだったような気がします。
こういう点でも、市街化調整区域なんてもう破綻し、その制度趣旨も形骸化しているように思われます。
税収が落ち込んで困っていると自治体自ら嘆く前に、もう一度この制度を検討しなおしたらと思います。

>>796
結局屁理屈つけて土地が高いと因縁つけてるだけかw

>>796 795、796のような真摯な意見には耳を傾けてもいいんではないでしょうか。
これらの意見は、「屁理屈」「因縁」とは違うように思います。
少なくとも、市街化調整区域の制度矛盾、改善などについての意見だと思いますが？

自演すんなアホ

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