【自己破産相談窓口と結果】その14

�V　特別付録 ー競売手続の流れについて　その1ー

競売自体は、誰でも入札できますから、誰が落札するかは分かりません。ただ、
個人の方が落札するのはまれで、大体専門の業者か、普通の不動産業者等が落札し、
個人の方は、専門業者や不動産業者から買うのが一般的だと思います。
それで、具体的な手続の流れですが。

(1)競売申し立て（裁判所から競売開始決定が届きます）。

まず事件番号　「平成○○年（ケ）第○号」がつきます。※（ヌ）もあります。
開始決定が通知されると、任意売却といって、不動産業者から売ってくれないか？等の
売却の打診が来ることがあります。
もちろん債権者、所有者の同意なしには売却できませんから、業者が来た=差押さえでは
ないので、安心して良いと思います。価格交渉、債権者の同意、所有者の同意などが
不調の場合任意売却は断念し競売手続きが進みます。

(2)１ヶ月以内くらいで、裁判所から執行官と鑑定士が来て物件を調査します。

物件の調査に来て家の内外の写真撮影（もちろん部屋も）や、事情聴取があります。
裁判所から人が来ると動産の差押さえと勘違いする人が多く、居留守を使う人も多いです。
その場合は、裁判所から調査に来たこと、協力をして欲しいこと等を書いた書面を残して
いって日時を指定して再度訪問したり、近所に聞き込みをするなどを行います。
どうしても調査ができない、 夜逃げなどでもう空き家で中に入れない場合などでは、
立会人と開錠技術者を 同行して開錠をする事もあります。

(3)それから、数ヶ月で、評価書、物件明細書、現況調査報告書などの書類がでます。

この３種類の書類を「三点セット」と言います。

(4)さらに数ヶ月後くらいに入札の期日が決まります（その間に競売記録が一般に
　公開されます）。

一般に公開とは上記三点セットが公開される事です。
三点セットは、裁判所に行ってみることも出来ますが、　ttp://bit.sikkou.jp　で
誰でも ダウンロードできます。（期限付き） 個人情報保護のため、氏名欄などは
黒塗りされています。 しかし住所が分かってしまうため、近所の人にはマルバレなのが
現状です。

ttp://bit.sikkou.jp で、競売スケジュールを確認しておけば、「入札期間」
「開札日」「売却許可決定日」といったスケジュールが確認できます。
なお、債務者・所有者には、こうしたスケジュールが決まると裁判所から、
このスケジュールに加えて最低競売価格等が記載された通知が来ます。
そして、「売却許可決定日」以降に裁判所に出向くと落札した人（法人）が
誰かを確認する事ができます。

�V　特別付録 ー競売手続の流れについて　その2ー
(5)落札者が決まって１〜２ヶ月で、落札者が残金を納めて所有権が移転します。

この時点で、落札者は「引渡し命令」を裁判所に申し立てます。（必ずではないですが）
この通知が裁判所から届きます。「引渡し命令」と言っていますが、実はこれだけでは
追い出し（強制執行）が出来ず、更に「強制執行」の手続きが必要となります。

この「引渡し命令」が届いたところを見計らって、占有者（住んでいる人）に、引渡し交渉を
行う業者も多いです。また、落札直後から接触してくる業者もいます。強制執行すれば
簡単な話なのですが、強制執行は大変お金の掛かる事で普通で １００万〜２００万、
大きな物件など場合によってはもっと掛かる場合もあります。

そのためもあって、引越し費用や、アパート借りる費用などを落札者（業者）が負担して、
円満に明け渡していく場合が多いです。 言いづらい事かもしれませんが、引越ししたい
けど お金がない等の交渉をすると、たいがいの 業者は、支払ってくれるはずです。
（業者は立退き料もあらかじめ予算に組んでいます。）

ただ、調子に乗って交渉すると、交渉決裂して業者が強制執行を申立する場合があります。
どっちも人間ですから、相手思いやって話し合うことが大切です。

この立退き料に関しては、落札した人、次第ですから、必ずもらえるとは限りません。
いきなり強制執行をされる可能性も当然あります。(可能性は低いですが)

なお、明け渡しの際に、荷物が残っても落札した業者のほうで処理してくれる
ケースもありますので、荷物の処理に困ったときは相談してみるのもよいかもしれ
ません。