http://mimizun.com/log/2ch/company/1253604040/
111 ：名無しさん＠5周年：
あぶないみんなで大家さん
たまたま「みんなで大家さん」て個人投資家向け不動産ファンドをみつけた。
熊谷の高級シティホテルであるキングアンバサダーホテルに投資し７％の利回りを目指すという。個人投資家が買うのは優先出資部分。LTVは４０％で劣後出資２０％のバッファーもある
。不動産特定共同事業をつかった匿名組合で営業者は都市綜研インベストメント。現在募集しているのは去年10月から開始した3号ファンド。
一見検討の余地ありのように思えたが、よくよく調べると何とも危ない雰囲気。まずホテル自体だが、いまどき熊谷の高級シティホテルってありなんだろうか？
まあ、ネットでみる限り評判はそこそこみたいだけど。ただ、数字が怪しげ。HPをみると想定賃料が148,500千円で、各期末評価に用いる還元利回りが５．５％になっている。
これを素直に取得原価に当てはめるとちょうど２７億になるが、ファンドは優劣合わせた出資27億＋借入18億を調達し合計45億である。借り入れ分丸々余る勘定になるが、
まさか資金を遊ばせているとは思えないので、取得原価が４５億ってことなんだろう。とすると還元利回りがちょうど３．３％になる。どんな馬鹿チンでも熊谷のホテルを３．３％では取得しないでしょう？
すると、想定賃料がおかしいのかも。ここのホテルの概要やホテルの収益力に関する知識がないので、直接的に賃料を推測することはできない。
とりあえず、５．５％ってのを利用すると、賃料は２．５億くらい。１億差があることになるが、ホテルのHPをみると運営会社はどうも都市総研のグループ会社っぽい。
つまり、ファンドの募集資料では営業者報酬は個人投資家への配当を支払って余りある場合にいただきますみたいな殊勝なことを書いているが、
マスターリースをかませるなどしてあらかじめ鞘を抜いている可能性がある。
都市総研の劣後出資は９億なので、このマスターリースの鞘抜きで相当程度回収しているかもしれない。
たまたま「みんなで大家さん」て個人投資家向け不動産ファンドをみつけた。
熊谷の高級シティホテルであるキングアンバサダーホテルに投資し７％の利回りを目指すという。個人投資家が買うのは優先出資部分。LTVは４０％で劣後出資２０％のバッファーもある
。不動産特定共同事業をつかった匿名組合で営業者は都市綜研インベストメント。現在募集しているのは去年10月から開始した3号ファンド。
一見検討の余地ありのように思えたが、よくよく調べると何とも危ない雰囲気。まずホテル自体だが、いまどき熊谷の高級シティホテルってありなんだろうか？
まあ、ネットでみる限り評判はそこそこみたいだけど。ただ、数字が怪しげ。HPをみると想定賃料が148,500千円で、各期末評価に用いる還元利回りが５．５％になっている。
これを素直に取得原価に当てはめるとちょうど２７億になるが、ファンドは優劣合わせた出資27億＋借入18億を調達し合計45億である。借り入れ分丸々余る勘定になるが、
まさか資金を遊ばせているとは思えないので、取得原価が４５億ってことなんだろう。とすると還元利回りがちょうど３．３％になる。どんな馬鹿チンでも熊谷のホテルを３．３％では取得しないでしょう？
すると、想定賃料がおかしいのかも。ここのホテルの概要やホテルの収益力に関する知識がないので、直接的に賃料を推測することはできない。
とりあえず、５．５％ってのを利用すると、賃料は２．５億くらい。１億差があることになるが、ホテルのHPをみると運営会社はどうも都市総研のグループ会社っぽい。
つまり、ファンドの募集資料では営業者報酬は個人投資家への配当を支払って余りある場合にいただきますみたいな殊勝なことを書いているが、
マスターリースをかませるなどしてあらかじめ鞘を抜いている可能性がある。
都市総研の劣後出資は９億なので、このマスターリースの鞘抜きで相当程度回収しているかもしれない。
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112 ：名無しさん＠5周年：2009/12/12(土) 09:43:12 ID:M+Fvk38x0
そして、匿名組合を使ったスキームであるため営業者(＝都市総研）とファンドとの倒産隔離が出来ていない。
各ファンド間の隔離も出来ていないことになる。
つまり、都市総研の財務状態が極めて重要になるし、例えば１，２号ファンドは見送ったが３号に投資したという人も営業者を媒介にして
１，２号の影響を受けることになる。
仮に各号ファンドが都市総研のうたい文句通りご立派なものだったとしても、都市総研が他の事業で穴をあけているとファンド出資も
とばっちりをくらうことになるのだ。
また、例えば１号がこければ、つられて２，３号もこける可能性がある。
で、都市総研の貸借対照表（非上場なのでBSしかみれない）を見る。０９年３月期と０８年３月期。
自己資本比率１０％で２０億しかない。０９年３月期に長期預り金２４億弱が上がっているが、これが個人投資家がファンドへ出資した金だ
。３本合計で４，５０億あってもよさそうだが、１，２号の償還が進んだり、３号ファンドの募集がうまくいってないのかもしれない。
各ファンド間の隔離も出来ていないことになる。
つまり、都市総研の財務状態が極めて重要になるし、例えば１，２号ファンドは見送ったが３号に投資したという人も営業者を媒介にして
１，２号の影響を受けることになる。
仮に各号ファンドが都市総研のうたい文句通りご立派なものだったとしても、都市総研が他の事業で穴をあけているとファンド出資も
とばっちりをくらうことになるのだ。
また、例えば１号がこければ、つられて２，３号もこける可能性がある。
で、都市総研の貸借対照表（非上場なのでBSしかみれない）を見る。０９年３月期と０８年３月期。
自己資本比率１０％で２０億しかない。０９年３月期に長期預り金２４億弱が上がっているが、これが個人投資家がファンドへ出資した金だ
。３本合計で４，５０億あってもよさそうだが、１，２号の償還が進んだり、３号ファンドの募集がうまくいってないのかもしれない。
113 ：名無しさん＠5周年：2009/12/12(土) 09:44:23 ID:M+Fvk38x0
利益剰余金を２期比較するとほとんど動いていないのがわかる。資本金５億以上か、負債総額２００億以上で監査の対象になるのだが、
いずれもわずかに下回る額であるため、
おそらく監査法人・会計士の監査は受けておらず数字を作っている可能性がある。もっと言うと、昨今の経済状況を考えれば
実質債務超過である可能性が相当程度あるのではないか？
また、連結決算書ではないため子会社の実質的な財政状態は分からない。
先にあげたように、ホテル運用会社の方で利益を吸い上げ、都市総研本体と各ファンドは抜け殻にする魂胆？
ファンドの出資者は出資という名前が付いているが法律上は預け金であり債権。ファンドの借入先と同列になるが、フ
ァンドの借入先は（銀行だかどこだか知らないが）あらかじめ不動産に抵当をつけるなり、都市総研のオーナーの個人保証を求めるなりしている可能性がある反面、
ファンド出資者はノーガード。ホテル運用会社が都市総研のオーナーが所有する兄弟会社だったりしたらこれは全く当てにならないしね。
都市総研がつぶれれば各ファンドが連鎖的につぶれまっせ。
都市総研が挙げている「賃料／５．５％」の式で算出される評価額はあくまで都市総研とファンド投資の間のお約束であって
、物件の実際の評価とは別。こういう方法でスキームを組むにはサーフをやっている住友不動産のように
営業者がつぶれないってことが大前提になりますわな。
「みんなで大家さん」はその前提条件が満たされているかね。財政状態は上記のとおりだし、都市総研は２ｃｈあたりをみると何やらいっぱい書いてあるが。
赤信号みんなで渡って皆死んだ。
以上、全くの推測であります。
追記：一応の手当はしているみたい。
依然として、「賃料／５．５％」や出資口買取などの実効性担保には
都市総研の継続性が不可欠であることに変わりはありませんが。
いずれもわずかに下回る額であるため、
おそらく監査法人・会計士の監査は受けておらず数字を作っている可能性がある。もっと言うと、昨今の経済状況を考えれば
実質債務超過である可能性が相当程度あるのではないか？
また、連結決算書ではないため子会社の実質的な財政状態は分からない。
先にあげたように、ホテル運用会社の方で利益を吸い上げ、都市総研本体と各ファンドは抜け殻にする魂胆？
ファンドの出資者は出資という名前が付いているが法律上は預け金であり債権。ファンドの借入先と同列になるが、フ
ァンドの借入先は（銀行だかどこだか知らないが）あらかじめ不動産に抵当をつけるなり、都市総研のオーナーの個人保証を求めるなりしている可能性がある反面、
ファンド出資者はノーガード。ホテル運用会社が都市総研のオーナーが所有する兄弟会社だったりしたらこれは全く当てにならないしね。
都市総研がつぶれれば各ファンドが連鎖的につぶれまっせ。
都市総研が挙げている「賃料／５．５％」の式で算出される評価額はあくまで都市総研とファンド投資の間のお約束であって
、物件の実際の評価とは別。こういう方法でスキームを組むにはサーフをやっている住友不動産のように
営業者がつぶれないってことが大前提になりますわな。
「みんなで大家さん」はその前提条件が満たされているかね。財政状態は上記のとおりだし、都市総研は２ｃｈあたりをみると何やらいっぱい書いてあるが。
赤信号みんなで渡って皆死んだ。
以上、全くの推測であります。
追記：一応の手当はしているみたい。
依然として、「賃料／５．５％」や出資口買取などの実効性担保には
都市総研の継続性が不可欠であることに変わりはありませんが。